ישיבת משנה לתכנון ובנייה תבע מס 9 · 23/05/2003

- 1 -

ועדת משנה לתכנון ובניה מספר 2023/9 בתאריך 03/05/2023 - יב אייר תשפ"ג

סוג דיון: הפקדה

מס' התכנית בסדר היום: 1

זיהוי התכנית

מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ת.עמידה:

1164599 בוני התיכון אילון ענת ועדה 01/03/2023

פינוי בינוי מחוזית

רחוב, שכונה:

שדרות הרצל 90 , בית הכרם

גוש חלקה בשלמות

30150 216 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות ____8___ תשריט 8 התוכנית מציעה הריסת מבנה קיים והקמת מבנה מגורים חדש בן 10 קומות כדלהלן:

1. שינוי ייעוד ממגורים 1 לאזור מגורים ד' עם חזית מסחרית לרחוב שד' הרצל.

2. איחוד וחלוקה ללא הסכמת כל הבעלים

3. קביעת שטחי בניה לסך 14,141 מ"ר, מתוכם למגורים שטח עיקרי 5,536 מ"ר, שרות 1656 מ"ר, מעל

הכניסה הקובעת ו566 מ"ר עיקרי מתחת; מסחר 110 מ"ר עיקרי ו-30 מ"ר שרות ; מבני ציבור 117 מ"ר עיקרי ו-14 מ"ר שרות; שטח שרות מתחת לכניסה הקובעת 6112 מ"ר

4. הגדלת מס' יח"ד מ-8 יח"ד ל- 65 יח"ד (תוספת 57 יח"ד), מכפיל ,8.13 צפיפות 52 יח"ד/ד'

5. שטח ממוצע ליח"ד (עיקרי+ ממ"ד 12 מ"ר ברוטו)- 106 מ"ר.

6. קביעת מס' קומות מעל הכניסה הקובעת ל- 10

7. קביעת זיקת הנאה למעבר רכב בתת הקרקע לחלקה .214

8. קביעת זיקת הנאה והוראות למעבר רגלי בתחום התכנית.

9. קביעת הוראות לעניין איכות הסביבה, בנייה ירוקה וניהול מי נגר.

10. קביעת קווי בניין.

11. קביעת הוראות בינוי ופיתוח.

12. קביעת הוראות למתן היתר בניה.

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

מגורים ד 65 1247.81 100 7,898 %633 (לא כולל שטחי שרות למגורים מתחת

- 2 -

לכניסה הקובעת, שטחי

ציבור)

סה"כ 65 1247.81 100

תיאור המצב הקיים

בשטח התוכנית מבנה אחד בן 4 קומות וגג רעפים, סה"כ 8 יח"ד

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

תוכנית 2225 משנת 1982 קבעה הפקעה לזכות דרך בדופן של רחוב הרצל תוכנית מתאר 62 משנת 1959 קבעה ייעוד מגורים 1 בחלקה היתרים:

1980/0404.0 משנת 1980 לסגירת מרפסת

1989/0749.0 משנת 1989 לבניית גדר

1990/1007.0 משנת 91 לסגירת מרפסת

עבירות בניה:

ל"ר

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

ל"ר

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

1. ייעוד לפי תכנית המתאר- אזור מגורים עירוני

2. התייחסות לתבנית הבנייה- עד 6 קומות

3. תכנית שכונתית- מגורים ג , עפ"י תוכנית 16000

4. התכנית מקודמת בהתאם למדיניות הציפוף לאורך צירי הרכבת הקלה, לפיה ניתן להציע בינוי נפחי של

10 קומות, קו בנין 0 קדמי, 3 צדי ו-5 אחורי.

5. תקן חנייה עירוני- גבוה

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

תואם

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 ל"ר

תמ"א 18 ל"ר

אחרת ל"ר

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ ל"ר לא ניתן לתת מענה בשטח המגרש

מבני ציבור כן מוצע- 131 מ"ר נדרש לפי מחלקת מדיניות תכנון- 300 מ"ר

עתודות / אחר ל"ר

- 3 -

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

הרשות הארצית

לכבאות והצלה לא התקבל

1. כללי

2. התכנית מבקשת להרוס מבנה קיים ולבנות בניין מגורים חדש הכולל חזית מסחרית.

3. הערות המחלקה מתייחסות למונה הדפסה 8 של ההוראות ולמונה תדפיס תשריט .4

4. התקבל מסמך סביבתי מאת: .wawa להלן ממצאי המסמך והערות המחלקה:

5. בחינה מיקרו-אקלימית

6. התכנית מוסיפה צל באופן שחורג מהקריטריון למבנים הסמוכים לתכנית ברח' רחל

המשוררת 20 ורחל המשוררת .22

7. בחינת הרוחות מעלה כי לא צפויה הגברת רוחות בתחום התכנית.

8. אקוסטיקה

9. יש להשלים את הנושא כתנאי להפקדת התכנית.

10. איכות אוויר

11. על פי המסמך, לא נדרשת בדיקת איכות אוויר כיוון שהמגורים מתוכננים מהקומה

השנייה. המחלקה מקבלת את עמדת המסמך, אך לא רק מכיוון שהמגורים מתחילים מהקומה השנייה אלא גם עקב העובדה כי בסמןך לתכנית אין תנועת כלי רכב אלא רכבות.

12. המחלקה מבקשת להטמיע את ההמלצות להוראות התכנית כפי שמופיעות בפרק ה'

במסמך הסביבתי.

המחלקה לאיכות

הסביבה .13 התקבל מסמך ניהול נגר מאת: גלבוע מהנדסים יועצים. להלן ממצאי המסמך והערות המחלקה:

14. המסמך ערך את חישוב הנגר הצפוי בהתאם להנחיות המופיעות בתמ"א 1/8 והציג

פתרונות באמצעות השהיית נגר על גבי גג הבניין, השהייה בשטחי גינון מעל המרתף ומאגר השהייה.

15. הפתרונות מקובלים אך נדרש להציג אותם בתכנון- יש לתכנן ולהציג את מאגר

ההשהייה בתחום התכנית, יש לבחון האם קיימים שטחי גינון ציבוריים מעל קומת המרתף אשר ניתן להשהות בהם את המים ויש לקבוע הנחיות עבור השהייה בגג..

16. הערות המחלקה הכוללות הוראות לתכנית

18. המחלקה מבקשת לעדכן את סעיף 4.1 סעיפים 23-25 ולחייב (ולא רק להתיר) את

שימושי הגג הירוק- בשילוב גג כחול להשהיית מי נגר. ולקבוע כי %70 משטח הגג יוקצה לטובת הגג הירוק.

19. המחלקה לא מקבלת את סעיף 6.3 סעיף ב' הקובע כי פירי פליטת החניון יתוכננו

במרחק מקסימלי מפתחים. יש לשנות סעיף זה ולקבוע בהוראות התכנית כי מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ מהחניון יהיה מעל גג המבנה.

20. יש לקבוע בהוראות התכנית כי עבור שימושי המסחר, יקבע פיר ייעודי לפליטת פליטות

זיהום האוויר לגג הבניין הכולל מערכת מסננים או פתרון שווה ערך למניעת מטרדי ריח אשר יאושר על ידי המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים.

21. היות והתכנית נמצאת בליבו של אזור מגורים, המחלקה מבקשת שייקבע בהוראות

- 4 -

התכנית כי לא תותר השמעת מוסיקה וכריזה מחוץ לכותלי בתי העסק ובמרחב הציבורי.

22. המחלקה מבקשת שיקבע בהוראות התכנית, כי מערכות האוורור והמיזוג של המסחר

יהיו בקומת החניון.

23. יש לקבוע הנחיות לניהול הנגר בהתאם לנספח ניהול מי נגר וכפי שנכתב בסעיף .3

24. תנאי למתן היתר בנייה

25. המחלקה מבקשת שיקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה/חפירה ראשון

יהיה הכנת נספח ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה לאיכות הסביבה. המסמך יכלול בין היתר התייחסות להיבטים הסביבתיים של עבודות החפירה והבנייה, חוות דעת לגבי ההיבטים הסביבתיים לרבות רעש ואיכות האוויר הצפויים למבני המגורים הקיימים והסמוכים לתכנית וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות. הערות המחלקה והאמצעים שיקבעו יוטמעו בתכניות הבקשה להיתר.

מתקן האשפה הוא פנימי בתוך הבניין וע"פ מכתב התחייבות חברת הניהול תהא אחראית על הוצאת עגלות האשפה בימי הפינוי לנקודה המסומנת כנקודת ריכוז אשפה.

אגף תברואה

כמו כן תאסוף את העגלות ותחזירן לחדר האשפה בבניין מיד לאחר ריקונן על ידי משאית אשפה

חברת הניהול תהא אחראית על ניקיון נקודת הריכוז מונה תדפיס הוראות 8 מונה תדפיס תשריט 8

התחדשות עירונית הרצל -90 הריסת מבנה בן 4 קומות 8 יח"ד ובניית מבנה בן 10 קומות 65 יח"ד.

שטח התכנית 1.247 דונם

בדיקת בעלויות ונכסים בתחום התכנית

אגף נכסי עיריה

גוש/ חלקה -30150/216 העתק רישום פנקס בתים משותפים, בבעלות קק"ל בחכירות לפרטיים.

חוו"ד נכסים לתכנית

התכנית יוצרת העמסה משמעותית של יח"ד. סוג, היקף ומיקום הפרשות לצרכי ציבור יהא בהתאם לחוו"ד שתימסר ע"י מחלקת מדיניות התכנון. לאחר מתן חוו"ד זו יש לתאם מול הנכסים סעיפים נדרשים להבטחת העברת השטחים ורישומם ע"ש עיריית ירושלים.

אגף רישוי ופיקוח

- מח' המידע מאשרת מפת המדידה הנושאת חתימתי מיום .9.3.2023 התכנוני

אגף תכנון העיר - הערכת התכנית והמלצת המחלקה למדיניות התכנון:

המח' למדיניות -

- שכונת בית הכרם צפויה לגדול בכאלפיים יח"ד בשנים הבאות לנוכח תהליכי התכנון

- 5 -

התחדשות עירונית המתרחשים בשכונה, בהתאם לאחוזי מימוש שונים. כך עולה מנתונים שהתקבלו במחלקתנו מצוות תכנית אב, בנוסף להערכה ונתונים שהתקבלו ממחלקת תכנון עיר, לגבי תכניות להתחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38 או פינוי בינוי. כפועל יוצא מכך צרכי האוכלוסייה באזור יגדלו, ויש לתת על כך מענה בכל תכנית.

- מפרוגרמה לשכונת בית הכרם, אשר נמצאת בשלבי עדכון סופיים, עולה כי לאור צפי תוספות יח"ד העתידי, יהיה צורך בין היתר בשטחים עבור צרכי תרבות, חברה, קהילה ורווחה. בהמשך לאמור, נציין כי להערכתנו תוספת יח"ד המוצעת גבוהה מאד לאזור (פי 8 מהמצב הקיים), ויש להפחית את מספר יח"ד המוצע.

- לאור היקפי הבנייה המוצעים, תוספת יח"ד המבוקשת והמגבלות הקיימות בשטח התכנית, נדרשות הפרשות ציבוריות כדלקמן:

- ההפרשה הציבורית מבונה בגודל 300 מ"ר. שטח זה ישמש עבור צרכי

רווחה/חברה/קהילה/תרבות לשימושים ציבוריים כגון מרכז יזמות ואקטיביזם לגיל

השלישי שגם יאפשר פעילויות תרבות מגוונות לרווחת תושבי השכונה/צרכי מינהל

קהילתי וכיו"ב. על השטח להיות נגיש ובעל כניסה נפרדת ועם גישה ברורה ומזמינה ממפלס רחוב הרצל. להערכתנו שימוש ציבורי זה ישתלב היטב באזור לאור מיקומו הנגיש והמרכזי של הפרויקט ואופי האוכלוסייה בסביבה.

- השימוש הסופי יקבע לעת מתן היתר הבנייה, ועל כן נבקש שתישמר גמישות בשימושים האפשריים כפי שצוין לעיל. יש לעגן בתקנון התכנית סעיף המפנה בעת מתן היתר הבנייה למחלקה למדיניות התכנון, שתקבע את השימוש הציבורי הסופי.

- יש לתאם את מיקום השטח הציבורי ואופי הבינוי מול המח' לתכנון מבני ציבור ולשביעות רצונם של האגף הרלוונטי בעירייה.

- לאור הסדרי החנייה והתנועה המוצעים (מוצעת כניסה לחנייה מרחוב רחל המשוררת באמצעות רמפה משותפת עם בניין בחלקה ,)109 והתלות בהתקדמות פרוייקט התחדשות העירונית ברחל המשוררת ,88 יש לקבל את חוות דעת אגף תושייה. כמו כן, ועל פי ההמלצה הראשונית של אגף תושייה, יש לבצע בדיקה תנועתית לרחוב רחל המשוררת.

- בכל הנוגע למדיניות החלה במקום, גובה המבנה המוצע, והוראות אדריכליות נוספות, יש לתאם מול המחלקה לתכנון עיר וצוות אדריכל העיר.

- יש לעגן בתקנון התכנית, סעיף פקיעת תוקף לתכנית. לאחר התייעצות עם אגף ייעוץ וחקיקה יש להוסיף בסעיף 7.2 -לאחר 7 שנים יבוטלו זכויות הבנייה מתוקף תב"ע זו ועל המגרש יחולו הוראות תכנית קודמת.

- נציין כי ייתכן וחוות הדעת תשתנה, לאור התקדמות הפרויקט בשל שיקולים מקצועיים, וביניהם שינוי במספר יחידות דיור, שטח התכנית, גודל משק בית, שנתון חינוך וכיוב'. נתונים אלו יובאו בחשבון עם התקדמות התכנון וגיבוש המלצת מהנדס העיר המלאה לתכנית.

אדריכל העיר

לא התקבל

תוכנית אב

לתחבורה לא התקבל

1. כניסה למגרש מתוכננת דרך הפרויקט המשוררת רחל 20 תב''ע .889154 כדי לאפשר

אגף תושייה -

גישה הנ''ל יש לכלול את דרך הכניסה לחניון מרחוב המשוררת רחל לתוך קו הכחול של צוות בקרת תכנון

התב''ע הנ''ל.

תנועה

2. לאורך הרחוב משוררת רחל מתוכננים מספר פרויקטים של התחדשות עירונית. נדרש

לבצע בדיקה תנועתית לרחוב זה.

- 6 -

3. יש לוודא תקן חניה עפ''י תקן התקף

4. הערות כלליות: יש להגיש תכנית עפ''י פורמט המקובל (זכויות הדרך, מקרא וכד')

אגף רישוי ופיקוח

- המח' להיטלי לא התקבל

השבחה

אגף שפ"ע - מח'

גננות-עצים לא התקבל

ותכנון

המחלקה לעבודה

קהילתית לא התקבל

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר דופן מבונה לציר רק"ל עפ"י מדיניות תוספת משמעותית של יח"ד ללא הפרשה מספקת לצורכי ציבור ולא קביעת תנאים

לטובת הרחוב והעיר כגון אחוזים לדירות

להשכרה או שטחי תעסוקה

כלכלת היישוב/ תוספת חזית מסחרית פעילה

הרשות:

השפעות חברתיות: תוספת שטחי ציבור שטח ציבורי קטן ללא כניסה ישירה מחזית

רח' הרצל

תשתיות ותחבורה: עומס תחבורתי על רח' רחל המשוררת ללא

בדיקה תנועתית

סביבה ונוף: עקירת עצים רבים

אחר:

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. חניון התוכנית המוצעת מתבסס על גישה מחלקה מצרנית 109 (רחל המשוררת )20 תוכנית

מס' 889154 . איחוד חניונים תוך צמצום כניסות הקוטעות את המשכיות המדרכה לשלושת המגרשים הינו מבורך, אך כפי שכבר הוחלט בדיון של תוכנית פינוי בינוי המצרנית הרצל 88 ורחל המשוררת 20 (מס' תוכנית ,)889154 תנאי להפקדה הוא עריכת בדיקה תנועתית ותכנית תנועה וחנייה התואמת את היקף יח"ד העדכני, והצגת התכנות להעברת נפח התנועה העתידי ברחוב. יש לקבוע בשלביות הביצוע כי תנאי להיתרי בניה יהיה או הרחבה של רחוב רחל המשוררת מתחום התכנית דרומה עד למגרש של חברת החשמל הישנה או לחילופין פתיחה של החיבור הצפוני של רחוב רחל המשוררת לכיוון רחוב פרבשטיין דרך רחוב דגניה.

2. יש לכלול במסגרת התכנית את חלקה 217 בייעוד מגורים הנמצאת בין החלקה לבין שדרות

הרצל- יש להציע איחוד וחלקה.

- 7 -

3. התוכנית מציעה מעבר להולכי רגל המסומן בזיקת הנאה בחלק הצפוני של התוכנית כהמשך

למעבר בתוכנית מס' 889154 לרח' רחל המשוררת. יש לסמן את המעבר כתא שטח נפרד ביעוד מעבר, יש להגדיל את רוחב המעבר ל-4 מ' באופן רציף למעבר שבתכנית 889154 (שגם הוא ברוחב 4 מ'). יש למחוק סעיף 6.7 סעיף 1 בדבר זיקת הנאה למעבר הולכי רגל.

.4

5. התוכנית מציעה 131 מ"ר למבני ציבור במפלס -1 ממפלס הרחוב עם כניסה ישירה ממעבר ציבורי

מצפון ומעלית בחזית לרח' הרצל. יש למקם את הכניסה למבנה ציבור בחזית הרחוב ולהגדיל את ההפרשה הציבורית ל- 300 מ"ר כפי שהומלץ ע"י מחלקת מדיניות תכנון. תכנון ומיקום מבני הציבור יתואמו עם אגף מבני ציבור כתנאי לפתיחת תיק היתר בניה. תנאי לתעודת גמר יהיה רישום השטח ע"ש עיריית ירושלים במסגרת רישום בית משותף לשביעות רצון אגף מבני ציבור.

6. יש להטמיע סעיף הפקעה בתיאום עם אגף נכסים, הוראות לעריכת התוכנית רשומות בהערות

טכניות.

7. מאחר והמכפיל של יחידות דיור בתוכנית המוצעת הינו גבוה במיוחד 8.13 יש לקבוע תנאי כי

%20 מיח"ד יהיה להשכרה ל 20 שנה לפחות .

8. לא יותר ניוד שטחים בהיתר פרט משטח עיקרי מעל הקרקע לשטחי שרות מתחת.

9. שלביות ביצוע, יש להתנות תלות התוכנית בביצוע חניון בתוכנית מס' 889154 – יש לתקן סעיף

7.1 בדבר שלביות ביצוע בהתאם.

10. הכניסה לבניין תהיה ללא מדרגות ובתכנון מלווה רחוב, ומפלס הכניסה למבנה יהיה במפלס

המדרכה הצמודה או בהפרש של עד 50 ס"מ לכל היותר ממנה. יש לתקן את סעיף 4.1.2 סעיף א סעיף קטן 5 בדבר מפלס כניסה קובעת.

11. יש לקבוע כי גובה הקומות יקבעו לפי הנחיות המרחביות. בהתאם לכך יש לתקן את נספח הבינוי

ואת סעיף 4.1.2 סעיף א סעיף קטן 7 בדבר גובה קומות.

12. תנאי להפקדת התוכנית יהיה השלמת דו"ח אקוסטי בתיאום עם המחלקה לאיכות הסביבה.

13. התוכנית מציעה חזית מסחרית בנסיגה לרח' הרצל תוך יצירת ארקדה. יש לבטל את הארקדה

ולהרחיב את החזית לקו אפס ליצירת דופן רציפה לרחוב הרצל, והגדלה וייעול השטח המיועד למסחר.

14. יש לשמור על הרוחב האפקטיבי של המדרכה ברחוב הרצל 3.5 מ' מינימום, ולהרחיב את זכות

הדרך במידה ונדרשת הרחבת המדרכה.

15. יש לתאם את הממשק עם ציר הרק"ל עם צוות תכנית אב לתחבורה

16. התוכנית מציעה כניסה ללובי מחזית הראשית לרח' הרצל ברוחב של כשליש מהחזית, תכנון זה

אינו תורם לרחוב. יש לצמצם את חזית הלובי לרח' הרצל ולהגדיל את המסחר בהתאמה או לחלופין להעביר כניסה לבניין לחזית צדדית. את שלושת הסעיפים האחרונים נראה תעלה יותר למעלה. כל מה שדורש שינוי בתכנון

17. דירוג הקרקע ( קירות תמך ) יעשה עד 3 מ' גובה ובטיפול נופי המותיר שטח קרקע המאפשר

נטיעות של עצים בוגרים. (טרסות)

18. התוכנית המוצעת יוצרת קיר אטום מעל 3 מ' בחזית המערבית כלפי בינוי המתוכנן בחלקה 109

הסמוכה. לא תותר קומת חניון מעל הקרקע. תוכנית מרתף -2 יש לשנות למגורים את החלק שמעל הקרקע.

19. בהתאם למדיניות רק"ל יש להוסיף סעיף, על מנת להבטיח מרחב שימוש ראוי להולכי הרגל

לאורך המדרכות. ייקבע בכל תכנית יחס של "החלפה" לתכנית 8593 "תנאים להצבת פרגודים לבתי אוכל" וייקבע כי לא תותר "סגירת חורף" או קירוי לילי עבור עסקים לאורך ציר הרק"ל אלא אם יוותר רוחב מדרכה מיזערי של 3.5 מ' מעבר לסגירת החורף

20. יש לפעול לשימור העצים בוגרים בעליי ערכיות בשולי המגרש, כמו למשל הברושים הקיימים

בחלק הדרומי של המגרש ( עצים מס' 20 ו-23 בסקר עצים), יש לקבוע קו בניין תת קרקעי - 8 -

במרחק של 3 מ' מהגזע.

21. תנאי לתעודת גמר יהיה נטיעת עצים לאורך החזיתות הפונות לרחוב ולמרחבים ציבוריים,

בתיאום עם אגף שפ"ע ולשביעות רצונם.

22. תנאי לתעודת גמר יהיה נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד

לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי במגרש, בתיאום עם אגף שפ"ע. יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות, יוותר עומק אדמה איכותי של 1.5מ' לכל הפחות מתחת למפלס הפיתוח לנטיעת עץ בוגר וזאת על מנת להמנע משתילת עצים באדניות מוגבהות.

23. יש לקבוע בהוראות התוכנית איסור על הקמת גדרות בכל הממשקים של שטח פרטי עם

מרחבים ציבוריים.

24. יש להגביל גובה גדרות לסה"כ 1.2 מטר לכיוון מרחב ציבורי.

25. תותר בניית מרחב מוגן קומתי או מרחב מוגן דירתי כפתרון מיגון. התכנון הסופי ייקבע בהיתר.

בכל מקרה שטחי הבנייה יהיו במסגרת של שטחי בנייה המירביים של התוכנית המוצעת. יש למחוק סעיף ה' בהוראות לטבלה 5 ולתקן סעיף 4.1.2 סעיף א סעיף קטן 18 בדבר ממ"ד

26. פתרונות אשפה ויתר המערכות ומתקנים טכניים ימוקמו בתת הקרקע במלואן, בהתאם להנחיות

המרחביות, לא תותר התקנת מערכות מכל סוג מעל פני הקרקע, ולא תותר הבלטה של קומות אלה מעל פני הקרקע. תקבע על כך סטיה נכרת. יש לעדכן בהתאם סעיף סעיף 4.1.2 סעיף א סעיף קטן 26-27 בדבר מיקום שטחים ומערכות טכניים.

27. בתיאום מול חח"י יש לבחון את הצורך בתחנות שנאים לפרויקט ובנוסף לבחון את הצורך

בתוספת תשתית השנאה מעבר לנדרש בפרויקט זה עבור צרכי השנאה במרחב כולל ביטול שנאים על עמודים קיימים וכו', ככל וידרש חדר שנאים, הנ"ל יוטמן בתת הקרקע במסגרת התכנית, לא תותר הצבתו של המתקן בנפרד, או בשטח ציבורי או מעל הקרקע, תקבע על כך סטיה נכרת.

28. יש לקבוע תמהיל דיור של לפחות %20 יח"ד שגודלן לא יעלה על 55 מ"ר (כולל ממ"ד)

29. יש להוסיף סעיף סטיה ניכרת לקוי בניין וגובה בינוי.

30. החניון בתוכנית המוצעת הינו חניון חדש עם רמפת כניסה ממגרש מצרני לפי תוכנית מס'

.889154 אין הצדקה לאפשר מעלית ו/או מכפילי חניה בתחומו. יש למחוק סעיף 4.1.2 סעיף ב סעיף קטן 2 בדבר מעלית/ מכפיל חניה.

31. יש לקבוע בהוראות כי מיקום פתחי פליטת אוויר המאולץ מהחניון יהיה מעל גג המבנה. יש לתקן

סעיף 6.3 סעיף ב' בדבר פירי פליטה.

32. יש לקבועה כי %70 משטח הגג יוקצה לגג ירוק בשילוב גג כחול להשהיית מי נגר. יש לתקן

סעיף 4.1 סעיפים 23-25 בדבר גג ירוק.

33. יש לתקן הוראות התכנית בהתאם לחוו"ד איכות הסביבה בדבר מערכות טכניות למסחר ניהול

מי נגר וגגות ולעדכן נספחים בהתאם.

34. תנאי לפתיחת תיק היתר בניה יהיה הצגת תכנית בינוי ופיתוח לאישור אדריכל העיר, שפ"ע

ותושי"ה, התכנית תכלול נטיעות עצים מחייבות, דיוק מפלסים, העמדה, פתרונות חניה, פריקה וטעינה, תכנון מפורט של רמפת הכניסה לחניה, מפלסי כניסה למבנים

35. תנאי להיתר הריסה/חפירה ראשון בתחום התכנית יהיה הגשת מסמך סביבתי לאישור המחלקה

לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים. במסמך ייבחנו היבטים סביבתיים של עבודות ההריסה, החפירה והבניה לרבות מטרדי רעש ואבק, וכן מטרדים בשלב הקבע מהיבטי רעש, איכות אוויר, קרינה ועוד. במסמך יבחנו מפלסי הרעש מתחבורה, מהמסחר המתוכנן וממערכות מכניות בבניין ויפורטו האמצעים לעמידה בקריטריונים ולהפחתת רעש ממקורות הרעש השונים לרבות האמצעים למיגון דירתי. אמצעים אלו יוטמעו בתכנית הבקשה להיתר לאחר אישור המחלקה.

36. התכנית תקבע הוראה בדבר פקיעת תוקף התכנית של 7 שנים מיום אישורה, לצורך הבטחת

מימושה.

- 9 -

37. השלמות חוו"ד של הגורמים הבאים: הרשות הארצית לכבאות והצלה, תוכנית אב לתחבורה,

רשות העתיקות, מחלקת מידע תכנוני, המחלקה לנגישות, אגף שפ"ע, חח"י, המחלקה לעבודה קהילתית, , מחלקת היטל השבחה.

38. תנאי להיתר בניה יהיה מיפוי אזרחים וותיקים וקבלת חוות דעת של המחלקה לעבודה קהילתית.

39. תנאי לפתיחת תיק היתר בניה הוא אישור תצ"ר.

40. יש להוסיף קרן אחזקה ל 10 שנים כמקובל.

41. לאור מיקומה של התכנית על ציר רק"ל, תקן החניה יהיה 1:1 לכל גודל דירה, למעט ליח"ד עד

גודל 45 מ"ר, להן ניתן לתת פטור וזאת המטרה לעודד את הנסיעה תחבורה ציבורית.

42. שליחת הודעות אישיות לכל בעלי העניין בקרקע בשטח התכנית ובחלקות המצרניות: בעת

פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובחלקות המצרניות לתוכנית.

43. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך

הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות ע"פ סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

44. הערה: לידיעתך: אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום היטל

השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965

הערות טכניות

45. להציג בנספח הבינוי חזיתות מכל הכיוונים כולל בינוי בחלקות מצרניות

46. יש למחוק את כל הסעיפים הקטנים בטבלה 5 ולכתוב אותם בהוראות במידת הצורך

47. בסעיף 4.1.2 יש לפרט כדלקמן:

48. בתא שטח מספר __ תבננה 3 כיתות גן. כל אחת תהא בהיקף 130מ"ר שטח בנוי ושטח מינימלי

לחצר צמודה ורציפה175 מ"ר. בתא שטח מספר_______ ייבנה שטח בהיקף שלא יפחת מ 250 מ"ר אשר ישמש עבור בית כנסת בתיאום מול מחלקת מדיניות התכנון.

49. בהוראות התכנית בטבלה 5 יש לציין שטח בנוי לכל אחד מהשטחים הציבוריים, ובהערות לציין

שטחי חצרות. בנספח הבינוי יש להציג את השטחים הציבוריים כאמור לעיל, תוך ציון מפורש של

השטחים הציבורים: גן הילדים, החצר ושטח לבית כנסת.

50. מיקום השטחים לצרכי ציבור והיקפם כמסומן בנספחי בינוי הנו מחייב. עם זאת יותרו התאמות

קלות במיקום ופריסה של השטחים הציבוריים במסגרת היתר הבניה

51. להפרשות המבונות יתוכננו כניסות נפרדות המנותקות מן השטחים המשותפים בבניינים.

במידה ומדובר בגן ילדים חצר הגן תהא בהתאם לתקן הנדרש.

52. רישום שטחים מבונים

53. תנאי למתן היתר בנייה יהא רישום הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין בדבר ייעוד השטחים

הציבורים המבונים לפי תכנית זו לצורכי: ציבור בהתאם לצרכי השכונה לעת מתן היתר בניה בתיאום מול מחלקת מדיניות התכנון. ובדבר הוראה בנוגע לרישום השטח המבונה ע"ש הרשות המקומית, בהתאם למסומן בנספח הבינוי.

54. בעלות הרשות המקומית לשטחים המבונים כ"הפרשה מבונה" לציבור תיוחד לרשות המקומית

בשטח המסומן כנספח הבינוי במסגרת רישום בית משותף או במסגרת האיחוד וחלוקה .

55. תנאי לטופס אכלוס יהא מסירתם של השטחים המבונים לצרכי ציבור אשר בתחום התכנית ע"ש

עיריית ירושלים.

56. השטחים המיועדים בתכנית זו לצורכי ציבור, יועברו לבעלות הרשות המקומית, ללא תמורה,

- 10 -

כשהם פנויים מכל מבנה גדר וחפץ ו/או שיעבוד.

57. יש להוסיף להוראות התכנית גם סעיף הפקעה כללי כדלקמן:

58. הפקעה לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית

להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

59. יש להוסיף להוראות התכנית סעיף תחת היתרי בניה כדלקמן:

60. א. תנאי למתן היתר בניה יהא אישור אגף הנכסים בגין ההפרשות המבונות.

61. ב. ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס .4

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

מיכאל גניס

- 11 -

ועדת משנה לתכנון ובניה מספר 2023/9 בתאריך 03/05/2023 - יב אייר תשפ"ג

סוג דיון: הפקדה

מס' התכנית בסדר היום: 2

זיהוי התכנית

מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ת.עמידה:

1161439 בונייך בנייה פיתוח אגמון נורית ועדה 14/03/2023

והשקעות בע"מ מחוזית

רחוב, שכונה:

פינת הרחובות דוסתאי ואבא חילקיה – שכונת קטמון הישנה.

גוש חלקה בשלמות

30005 152 כן

30005 154 לא

30005 153 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 13 תשריט 8 התכנית מציעה הקמת מבנה מגורים בן 9 קומות וחזית מסחרית כלפי רח' דוסתאי, להלן:

6. שינוי ייעוד מאזור מגורים 1 ודרך מאושרת לייעוד דרך מוצעת ומגורים ד'.

7. הוראות בינוי בגין הקמת מבנה מגורים בן 9 קומות לחתך רח' דוסתאי (8 קומות מעל קומת מסחר) ו

11 קומות מגורים לחזית אחורית.

8. קביעת 60 יח"ד חדשות.

9. הוראות בגין ביטול דרך מאושרת ושינוי הייעוד למגורים.

10. הוראות בגין שינוי ייעוד מגורים לטובת הסדרת דרך מוצעת לצורך הסדרת רחוב אבא חלקיה.

11. קביעת שטחי בנייה ל – 12082 מ"ר מתוכם:

1. מגורים: 4284 מ"ר שטח עיקרי ו – 1373 מ"ר שטח שירות מעל הכניסה הקובעת. 433 מ"ר שטח עיקרי

ו – 5788 מ"ר שטח שירות מתחת לכניסה הקובעת.

2. מסחר: 179 מ"ר שטח עיקרי ו – 25 מ"ר שטח שירות מעל הכניסה הקובעת.

3. קביעת הוראות חנייה. ירידה ברמפה בפינה דרום מערבית קומות תת"ק.

4. קביעת קו בניין עילי, קו בניין למרפסות וקו בניין תת קרקעי חדשים

5. קביעת הוראות בגין זיקת הנאה.

6. קביעת תנאים למתן היתר בנייה.

7. קביעת הוראות איחוד וחלוקה.

8. קביעת הוראות בגין עקירת עצים ושימור עץ אחד.

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

דרך מוצעת 243.3 16.30

מגורים ד' 60 1249.7 83.70 6294 אחוזי בנייה מרבים –

%503

מגורים – %487

מסחר – %16

סה"כ 1493 100

תיאור המצב הקיים

- 12 -

שטח ריק מבינוי. משמש בפועל כמתחם חנייה עירוני.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

תכנית 2001ג' משנת 1984 אשר ייעדה חלק מתחום התכנית לאזור מגורים .1 %84 בנייה, בינוי עד 3 קומות.

התכנית אישרה קביעת זיקת הנאה לציבור לצורך מעבר בחלק מחלקה .53 תכנית 2878 משנת 1989 אשר ייעדה חלק מתחום התכנית בייעוד דרך. התכנית בין היתר התוותה דרכים חדשות והרחבות דרכים, ביטול דרכים מאושרת והתווית מעברים להולכי רגל.

היתרים: לא נמצאו היתרי בנייה במערכת העירונית.

עבירות בניה: שטח ריק מבינוי.

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

ל"ר

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

9. ייעוד לפי תכנית המתאר – אזור מגורים עירוני

10. התייחסות לתבנית הבנייה – בינוי עד 8 קומות. 280-320 אחוזי בנייה מירבים.

11. תכנית שכונתית

תכנית אב למושבות. אזור מגורים 3 – עיבוי מרקם קיים.

%215 בנייה בינוי עד 6 קומות.

עדכון תכנית האב למושבות שמאפשרת בהתחדשות עירונית עד 10 קומות ו 475 אחוז מרבי.

12. תקן חנייה עירוני – גבוה.

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

תואם

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 תואם

אחרת ל"ר

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ לא על פי חלופה שהוגשה

מבני ציבור כן ראה פירוט בחוות דעת מח' מדיניות תכנון מוצע בתכנית?

עתודות / אחר ל"ר

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

צוות בקרת תכנון

פיזי לא התקבל

הרשות הארצית

לכבאות והצלה לא התקבל

המחלקה לאיכות

הסביבה לא התקבל

אגף מבני ציבור-

המחל' לתכנון לא התקבל

מבני ציבור

אגף תברואה

לא התקבל

אגף נכסי עיריה מונה תדפיס הוראות 13 מונה תדפיס תשריט 8 בניין חדש ברחוב דוסתאי פינת אבא חילקיה

- 13 -

התכנית כוללת הוראות רישום לפי פרק ג סימן ז.

בבדיקת בעלויות ונכסים בתחום התכנית:

גוש/ חלקה 30005/153 חלק מנכס ,5360 העתק רישום מפנקס הזכויות, מקרקעי יעוד דרך, חלוקה, עיריה, בשלמות, שטח החלקה 1879 מ"ר.

גוש/ חלקה 30005/154 מקרקעי יעוד דרך, חלוקה, עיריה, בשלמות, שטח החלקה 457 מ"ר.

הערות הנכסים

1. התכנית מבקשת שינוי מיקום יעוד לדרך, יש לקבל חוו"ד תושי"ה לשינוי המבוקש.

.2היקף שטח ציבורי בבעלות ציבורית במצב הנכנס צריך לצאת במצב היוצא ביעוד ציבורי ולהירשם ע"ש הרשות המקומית כאשר הוא נקי מכל שימוש ומטרה אחרת (מפנים הקרקע ועד הרקיע) שכן הרשות המקומית לא יכולה להעביר זכויות במקרקעין.

יש להוסיף להוראות התכנית הוראות רישום לפי פרק ג סימן ז:

תנאי להוצאת היתר בניה- יהא רישום תצ"ר.

חלוקה ו /או רישום

1. מיד עם אישורה של תכנית זו, תוכן ע"י מגישי התכנית ועל חשבונם תכנית לצורכי

רישום(תצ"ר) שתוגש בתוך שלושה חדשים מיום אישור תכנית זו, לאישור הוועדה המקומית.

2. השטחים המיועדים בתכנית זו לצורכי הציבור וכלולים בחלוקה החדשה, יועברו לבעלות

הרשות המקומית ע"פ החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו, ללא תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה, גדר וחפץ.

3. לא הוגשה תכנית כאמור בסעיף ב' לעיל, רשאית הוועדה המקומית לגבות הוצאת הכנת

התצ"ר והוצאות הרישום ממגישי הבקשה להיתר, כתנאי למתן היתר בניה ראשון בשטח.

הפקעה

לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

3. סוג, היקף ומיקום ההפרשות לצרכי ציבור יהא בהתאם לחוו"ד מחלקת מדיניות

התכנון, בהתאמה יתווספו להוראות התכנית סעיפים נדרשים להבטחת רישומם ע"ש העירייה.

חברת חשמל

לישראל לא התקבל

רשות העתיקות -

אריכאולוג מרחב לא התקבל

י-ם

אגף רישוי

ופיקוח - מח' לא התקבל

המידע התכנוני

אגף לשיפור פני

העיר אגף שפ"ע - לא התקבל

המח' לתחזוקת

כבישים ומדרכות

מונה תדפיס הוראות 13 מונה תדפיס תשריט 8

1. מיקום: התכנית המוצעת ממוקמת בין רחוב דוסתאי לאבא חילקיה, במיקום

שטח חצר,מגרש חניה . גוש: ,30005 חלקות: ,152 .153-154 שטח התכנית 1.5 דונם.

אגף תכנון העיר - .2 מצב סטטוטורי: בתחום התכנית המוצעת חלות התכניות הבאות: מתאר ,62 המח' למדיניות מגורים 1 ודרך.

התכנון .3 מדיניות: תכנית אב למושבות/ברוריה

4. תיאור התכנית: התכנית משנה יעוד ממגורים 1 למגורים ד' ולדרך וחזית מסחרית

(204 מ"ר). הקמת בניין חדש בן 10 קומות מעל הקרקע ו- 6 קומות תת קרקעיות.

60 יח"ד. סה"כ למגורים מעל הקרקע 6,090 מ"ר.

5. המלצות המחלקה למדיניות התכנון:

הפרוגרמה העדכנית לאזור המושבות אשר נערכה במחלקת מדיניות התכנון ב2021 - 14 -

חוזה תוספת של כ- 2,500 יח"ד ל-7,200 הקיימות. שימור המרקם ההיסטורי, רוח המקום ומאפייני השכונות. בפרוגרמה עולה מחסור בשטחים ציבוריים ובשטחים פתוחים בסף הבית.

לאור כך תכנית עירונית זו נדרשת למקסם את שטחי הציבור ולערב שימושים ככל הניתן כפי שנעשה בכל השכונות בהן ישנה מצוקת קרקע ציבורית ובהתאם לכמות יח"ד הקיימת והחזויה כבר כיום. כמו כן כדי לקבל הפרשה עירונית ראויה ומשמעותית יש לכלול בתכנון את החלקות הסמוכות ,166 167 ולייצר תכנון הגיוני וריאלי.

להלן צרכי הציבור הנגזרים מתכנית זו במידה ותקודם ללא חלקות אלו:

5.1 יש להראות התכנות לכיתת גן 130 מ"ר + חצר 175 מ"ר. בקומת הקרקע בחזית לרח' דוסתאי.

5.2 כיתת הגן תהיה עם כניסה נפרדת ונגישות לרחוב.

5.3 כיתת הגן תהיה לשביעות רצון אגף מבני ציבור.

5.4 יש להוסיף להוראות התכנית בסעיף 4.1 הפרשת מבונה כיתת גן 130 מ"ר + חצר 175 מ"ר.

5.5 במידה והתכנית תתקדם עם החלקות הסמוכות והקו הכחול של התכנית יגדל, יש לדרוש חווד חדשה ועדכנית לתכנית.

אדריכל העיר

לא התקבל

אגף תושייה -

צוות בקרת תכנון לא התקבל

תנועה

אגף שפ"ע - מח'

גננות-עצים לא התקבל

ותכנון

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר חריגה ממדיניות תכנית האב בנושא גובה הבינוי וזכויות הבנייה

כלכלת היישוב/

הרשות:

השפעות חברתיות: ל"ר

תשתיות ותחבורה: חנייה בתת הקרקע

הסדרת והרחבת דרכים והסדרת

מדרכות

סביבה ונוף:

אחר:

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

הוועדה המקומית מחליטה להצטרף כמגישה לתכנית על מנת להסדיר את חילופי 29/03/2023 השטחים המוצעים בתכנית במטרה להציע תכנון ראוי ונכון - 15 -

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

יש לציין כי החלופה שמובאת לדיון שונה מהתכנית שעמדה בתנאי סף

62. מדובר בתכנית ראויה המציעה הסדרת ייעודי הקרקע לטובת דרך בפינת הרחובות דוסתאי ואבא

חלקיה המהווה שיפור משמעותי למצב הקיים כיום בפועל מבחינת הלכתיות. כמו כן, התכנית מציעה תכנון ראוי להקמת מבנה מגורים ומסחר וחניית תת"ק לטובת חנייה. על מנת להטיב את התכנון ולנצל את תנאי המגרש, הוגשה חלופת תכנון המציעה:

1. הגדלת הקו הכחול מצפון עד לקו 0 למדרכה בחזית רח' דוסתאי, זאת על מנת למקם את מבנה

המגורים ורצועת המסחר לחזית רח' דוסתאי.

2. תכנון מדרכות ברח' דוסתאי עד 3.5 מ' ותכנון מדרכה רחבה ברח' אבא חילקייה ברוחב 2.30 מ'

לטובת הסדרת הדרכים ויצירת מדרכות לטובת הלכתיות ראויה.

3. הצעת שטח שצ"פ בגודל 375 מ"ר בחזית אחורית, בהתאם להזזת מיקום מבנה המגורים לקדמת

שטח התכנית מצפון.

להלן הערות בהתייחס לחלופת התכנון:

63. מבנה המגורים המוצע חורג מתכנית אב למושבות הן באחוזי הבנייה (חריגה של %)288 והן במס'

הקומות (חריגה של 3 קומות לחזית קדמית ו – 5 קומות לחזית אחורית). היות ומקודמת מדיניות באזור המאפשרת בהתחדשות עירונית בניה עד 10 קומות באופן שהבניין המוצע לא יהיה חריג מסביבתו , שטחי הבנייה ויחידות הדיור שהם מעבר לזכויות הבניה של תכנית האב ( 240 אחוז ) יוגדרו לשימוש יח"ד להשכרה. יתרת מספר הקומות וזכויות הבנייה במסגרת תכנית האב יוגדרו לשימוש מגורים.

64. יח"ד להשכרה יוצעו לטווח של 20 שנה לפחות.

65. קווי הבניין יסומנו באופן הבא: קו 0 לרח' דוסתאי, קו בניין במרחק של 3 מ' כלפי רח' אבא

חלקיה, קו בניין במרחק של 2 מ' כלפי השטח הציבורי בייעוד מבני ציבור ושצ"פ וקו בניין במרחק של 4 מ' כלפי החזית האחורית ביחס לרח' אבא חלקיה.

פרוגרמה לצרכי ציבור:

66. לאור העבודה שבשטח התכנית קיימת כיום חניה ציבורית הנדרשת באזור, יש להציע במסגרת

התכנית קומות חניה נוספות עבור חניון ציבורי.

67. יש להציע הפרשה מבונה לטובת כיתת גן ילדים בגודל 130 מ"ר בחזית אחורית למבנה וחצר

בגודל 175 מ"ר. כיתת הגן תהיה עם כניסה נפרדת ונגישות לרחוב.

68. על מנת לאפשר את פיתוח חצר גן הילדים, יש לסמן את שטח השצ"פ בייעוד משולב של מבנים

ומוסדות ציבור ושצ"פ. בשטח זה תתוכנן החצר עד 175 מ"ר אשר תשמש את גן הילדים הנדרש כהפרשה מבונה, יתרת השטח ישמש כשצ"פ / גינת כיס.

69. תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת אישור מח' תכנון מבני ציבור.

70. יש לקבוע במסגרת שלביות הביצוע כי תנאי לפתיחת תיק היתר בנייה יהיה קבלת אישור מח'

תכנון מבני ציבור בנוגע לתכנון גן הילדים. תנאי לקבלת תעודת גמר יהא ביצוע בפועל של גן הילדים לרבות ביצוע חצר הגן.

תנועה וחניה:

71. בתיאום עם תושי"ה, יש לבחון את רוחב הדרך ברחובות דוסתאי ואבא חילקייה.

72. בנושא חתך רחוב דוסתאי כיום הוא כ-15 מ' (כולל מדרכות), יש לבחון רוחב של 16 מ' בהתאם

להצעת מסמך המדיניות של מתחם ברוריה.

73. התכנית מציעה שטח מסחר בגודל 465 מ"ר. מדובר על חזית מסחרית מקומית , על כן ניתן לתת

פטור מחנייה תיפעולית בתחום המגרש . לאור זאת ועל מנת שלא יהיו יחידות מסחר גדולות, שטח יחידת מסחר תהיה עד 200 מ"ר.

74. התכנית מציעה שימור עץ בודד בפינה דרום מזרחית, באזור בו מתוכננת רמפת כניסה ויציאה

לחניון תת"ק. העץ ממוקם באי תנועה. יש לבחון נושא זה בדגש לשמירה של 3 מ' מגזע העץ - 16 -

בקרבה לחפירה או בינוי.

75. פתרון החנייה יוצע בתת הקרקע באופן מלא בתחום המגרש ועפ"י תקן.

76. יש להטמיע בהוראות התכנית סעיף להכנת תשתיות להטענת רכב חשמלי:

1. יבוצעו הכנות שיאפשרו העברת כל תשתיות החשמל הנדרשות לטעינת רכב חשמלי עבור כל דיירי

המבנה.

2. תכנון מערכות החשמל בבניין ייקח בחשבון גם את גודל החיבור הנדרש לצורך הקמת עמדות

טעינת רכבים חשמליים לכל דיירי המבנה, לרבות חדרי השנאה. תכנון מערכות החשמל יבוצע על פי חוק החשמל ותקנותיו ועל פי כל דין.

3. התשתית תכלול בין היתר חללים, גומחות, מעברים, מובילים, השארת מקומות בלוחות החשמל

הראשיים ובלוחות חלוקה וכל הנדרש לאפשר חיבור פוטנציאלי לעמדות טעינה ללא צורך בעבודות בנאיות מכל סוג שהוא.

כללי:

77. ממידע שהעבירו עורכי התכנית ייתכן כי קיימים קברים בפינה הצפון מערבית בשטח ייעוד

המגורים. יש לתאם בחינת נושא זה מול חברת "אתרא קדישא" ורשות העתיקות.

78. היקף שטח ציבורי בבעלות ציבורית במצב הנכנס צריך לצאת במצב היוצא ביעוד ציבורי

ולהירשם ע"ש הרשות המקומית כאשר הוא נקי מכל שימוש ומטרה אחרת.

79. יש לערוך את התכנית כתכנית לאיחוד וחלוקה , השטחים הציבורים יירשמו על שם הרשות

המקומית ( שטח מגרש+ שטחים מבונים ) במסגרת האיחוד וחלוקה.

80. יש לתאם את נושא החניון ורישום בשכבות מול מחלקת נכסים.

81. יש להוסיף להוראות התכנית הוראות רישום לפי פרק ג סימן ז: תנאי להוצאת היתר בניה- יהא

רישום תצ"ר.

82. יש להטמיע סעיפי חלוקה ו/או רישום וסעיפי הפקעה בהתאם לחוות דעת נכסים.

83. גובה הגדרות סביב החלקה לא יעלה על 1.2 מ'. תוודא מה תכנית אב למושבות אומרת בנושא

הזה? במדית הצורך תעדכן בהתאם.

84. העיצוב האדריכלי (מעקה, סוג אבן וחלונות), יהיה אחיד לכל מבנה, וייקבע על פי היתר הבניה

הראשון שיינתן.

85. יש להציע נטיעות חדשות בתחום החלקה בתיאום עם אגף שפ"ע. תנאי לתעודת גמר יהיה לפחות

נטיעת 3 עצים בוגרים בתחום החלקה.

86. תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת והטמעת חוו"ד הבאות: צוות בקרת תכנון פיזי, כבאות,

איכות סביבה, מבני ציבור, תברואה, חברת חשמל, רשות עתיקות, מידע, שפ"ע כבישים ומדרכות, אדריכל העיר, תושי"ה תנועה וחנייה, שפ"ע גננות – עצים.

87. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת

התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים במגרשים המצרניים.

88. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך

הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

יש לתקן סעיף 2.1 ו 2.2 בהתאמה:

התכנית מציעה הקמת מבנה מגורים וחזית מסחרית, להלן:

1. שינוי ייעוד מאזור מגורים 1 ודרך מאושרת לייעוד דרך מוצעת ומגורים ד'.

2. הוראות בינוי בגין הקמת מבנה מגורים בן 9 קומות לחתך רח' דוסתאי (8 קומות מעל קומת

מסחר) ו-11 קומות מגורים לחזית אחורית.

3. קביעת 60 יח"ד חדשות.

4. הוראות בגין ביטול דרך מאושרת ושינוי הייעוד למגורים.

5. הוראות בגין שינוי ייעוד מגורים לטובת הסדרת דרך מוצעת.

6. קביעת שטחי בנייה ל – 12082 מ"ר מתוכם:

7. מגורים: 4284 מ"ר שטח עיקרי ו – 1373 מ"ר שטח שירות מעל הכניסה הקובעת. 433 מ"ר שטח

עיקרי ו – 5788 מ"ר שטח שירות מתחת לכניסה הקובעת.

8. מסחר: 179 מ"ר שטח עיקרי ו – 25 מ"ר שטח שירות מעל הכניסה הקובעת.

9. קביעת הוראות חנייה. ירידה ברמפה בפינה דרום מערבית ל קומות תת"ק.

- 17 -

10. קביעת קו בניין עילי, קו בניין למרפסות וקו בניין תת קרקעי חדשים

11. קביעת הוראות בגין זיקת הנאה.

12. קביעת תנאים למתן היתר בנייה.

13. קביעת הוראות איחוד וחלוקה.

14. קביעת הוראות בגין עקירת עצים ושימור עץ אחד.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

זלצמן אפרים מתכנן ערים 23.4.23 אפי זלצמן

- 18 -

ועדת משנה לתכנון ובניה מספר 2023/9 בתאריך 03/05/2023 - יב אייר תשפ"ג

סוג דיון: הפקדה

מס' התכנית בסדר היום: 3

זיהוי התכנית

מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ת.עמידה:

1093012 שומאן יאסין שבול נירה ועדה 11/01/2023

מחוזית

רחוב, שכונה:

דרך בית חנינא , בית חנינה דרך ירושלים -ראמאללה

גוש חלקה בשלמות

30615 17 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 9 תשריט 5

מטרת התכנית:

תוספת בניה מעל בניין קיים.

הוראות התכנית:

6. שינוי יעוד מאזור מסחרי מיוחד למגורים ומסחר.

7. קביעת סך שטחים מרביים בתכנית ל – 2,130 מ"ר, מתוכם 2,030 מ"ר שטחים עיקריים ו – 100 מ"ר

שטחי שירות.

8. הגדלת יח"ד מ 6 - יח"ד ל- 12 יח"ד.

9. קביעת מספר הקומות בתכנית ל – 5 קומות מעל הכניסה הקובעת וקומה אחת מתחת לכניסה

הקובעת, תוספת של 3 קומות על בניין קיים.

10. קביעת קווי בניין מרביים.

11. קביעת תנאים למתן היתר בנייה בשטח.

12. קביעת שלבי ביצוע למימוש התכנית.

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

מגורים ומסחר 12 852.34 100 2,130 %250 בניה מירבי.

סה"כ 12 852.34 100

תיאור המצב הקיים

בניין מגורים עם חזית מסחרית, בן 3 קומות מעל הכניסה הקובעת ו – 2 קומות מתחת לכניסה הקובעת.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

בתחום התכנית בנדון חלה תכנית 3457א – משנת ,1996 השטח הוגדר כאזור מסרחי מיוחד, אחוזי הבניה הם %100 משטח המגרש נטו. מספר הקומות המירבי לא יעלה על 4 קומות.

יצוין כי בתחום החלקה ממערב לתכנית בנדון אושרה תכנית 722108 – משנת ,2021 התכנית מתייחסת לבניין בחלק המערבי של התכנית בנדון. התכנית הנ"ל הציעה תוספת 2 קומות על בניין קיים בן 4 קומות, הגדלת אחוזי הבניה ומספר יח"ד. התכנית מציעה הסבת שטחי מסחר שאושרו במסגרת היתר הבנייה עבור מגורים.

במסגרת תכנית זו החלטת הוועדה היתה יש לבטל את מקומות החניה בחזית הקדמית כלפי רח' אל מאמון על מנת לייצר ממשק טוב יותר בין המרחב הציבורי למסחר. כמו כן, הוחלט כי בשטח זה יוצע גינון כלפי הרחוב.

- 19 -

היתרים:

2005/0277.00 – משנת ,2005 תוספת 5 יח"ד למבנה מגורים עם יחידה אחת. בשטח בניה של 1,721 מ"ר. 9 מקומות חניה.

2005/0277.01 – משנת ,2012 הקמת בניין חדש בחלקה המערבי של החלקה, בניין בן 4 קומות מעל קומת חניה.

סה"כ 8 יח"ד. 19 מקומות חניה. ההיתר ביטל את פתרון החניה לבניין במזרח החלקה.

עבירות בניה:

לא נמצאו נתונים במערכת העירונית.

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

שטח הבניין נמצא ברשימת מתחמים לשימור.

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

13. ייעוד לפי תכנית המתאר 2000 – אזור מגורים עירוני עד 6 קומות.

14. תכנית האב לבית חנינה הגדירה את השטח ביעוד מגורים, אזור רגישות עם הנחיות מיוחדות.

על פי המדיניות ניתן להציע באזור זה במגרש בנוי, תוספת של עד 2 קומות לבניין הקיים ועד %160 בניה מרבי, עד 6 קומות מעל הקרקע. התכנית לא עומדת במדיניות בנושא אחוזי הבניה ובעניין מספר הקומות המותר להוסיף על בניין קיים.

15. תקן חנייה עירוני – בינוני.

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

תואם

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 תואם

תמ"א 18

אחרת

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ לא

מבני ציבור לא

עתודות / אחר

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

אגף תברואה

לא התקבל

אגף רישוי

ופיקוח - מח' לא התקבל

המידע התכנוני

אגף תכנון העיר -

מח' השימור לא התקבל

אגף לשיפור פני

העיר אגף שפ"ע - לא התקבל

המח' לתחזוקת

כבישים ומדרכות

אגף תכנון העיר -

המח' למדיניות לא התקבל

- 20 -

התכנון

אגף תושייה -

צוות בקרת תכנון לא התקבל

תנועה

יחידת ממג באגף

בתכנון לא התקבל

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר התכנית חורגת מהמדיניות בעניין אחוזי הבניה ותוספת קומות על בינוי קיים.

כלכלת היישוב/ ל"ר

הרשות:

השפעות חברתיות: ל"ר

תשתיות ותחבורה: ל"ר

סביבה ונוף: התכנית לא מציעה פתרון חניה על פי התקן.

פתרון החנייה בתחום המגרש השכן אינו

מקובל

אחר:

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לדחות את התכנית ולא להפקידה

להמליץ לוועדה המחוזית לדחות את התכנית מהנימוקים הבאים:

16. פתרון החנייה: במסגרת התכנית ישנה תוספת של 6 יח"ד, ללא מתן פתרון חנייה ראוי. פתרון החנייה

המוצע בתחום המגרש השכן ממערב, אינו מקובל. כל זאת גם מכיוון שעדיין מוצעת שורת מקומות החנייה כלפי רחוב דרך בית חנינא. כמו כן, לפי בחינה נראה כי לא ניתן להציע פתרונות חנייה חלופיים.

לאור זאת, לא ניתן לאפשר את קידום התכנית.

17. חריגה מהמדיניות בנושא אחוזי הבנייה ותוספת קומות על מבנה קיים: מוצע תוספת של 3 קומות מעל

המבנה הקיים וכ-%250 בניה מירבי, זאת כאשר על פי המדיניות ניתן להציע באזור זה במגרש בנוי, תוספת של עד 2 קומות לבניין הקיים ועד %160 בניה מירבי.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

עדן אלחרר 29/03/23

- 21 -

ועדת משנה לתכנון ובניה מספר 2023/9 בתאריך 03/05/2023 - יב אייר תשפ"ג

סוג דיון: הפקדה

מס' התכנית בסדר היום: 4

זיהוי התכנית

מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ת. עמידה:

1173855 משני מחמוד עבד אלקאדר עלאא ועדה 16/03/2023

מחוזית

רחוב, שכונה:

אלעלם 3 , שועפט

גוש חלקה בשלמות

30549 9 לא

30549 10 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 4 תשריט 4

מטרת התכנית:

תוספת קומות ויח"ד מעל בניין קיים בשכ' שועפאט .

עיקרי הוראות התכנית:

1. שינוי יעוד מאזור מגורים 1 מיוחד למגורים ד'.

2. קביעת קווי בניין חדשים.

3. הגדלת מספר יח"ד המירבי ל- 6 יח"ד.

4. קביעת שטחי הבניה המירביים בתחום התכנית לסה"כ 762 מ"ר, 600 מ"ר עיקרי, ו162 מ"ר שירות

מעל הקרקע.

5. קביעת הוראות בינוי ותנאים למתן היתר בניה.

6. קביעת שלבי ביצוע למימוש התוכנית.

7. קביעת הוראות בגין גדרות להריסה.

8. קביעת הוראות בגין עצים לשימור/העתקה/עקירה.

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר % מ"ר –

מרבי מעל

לקרקע

מגורים ד' 6 476.21 100 762 מ"ר %160 בנייה מרביים - 22 -

תיאור המצב הקיים

בניין בן 2 קומות בתהליך בנייה ללא היתר.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

תכנית -762708 משנת ,2022 תכנית תקנונית לשכונת בית חנינא ושועפט - תכנית זו חלה בשטח התכנית ומגדירה שבשטח של עד 1000 מ"ר, תתאפשר בנייה של עד %180 מרביים, ועד 6 קומות מעל הקרקע.

תכנתי 7618 – משנת ,2012 תוכנית זו חלה בשטח התוכנית ומגדירה את השטח כ"אזור מגורים 1 מיוחד", ומאפשרת בנין עד 3 קומות, ו 6 יח"ד.

היתרים:

לא קיימים התרים.

2013/653 – משנת ,2014 תהליך היתר לבניה של 3 בניינים בחלקה, כאמור ההיתר לא הופק.

עבירות בניה:

קיימות מס' עבירות בניה על 'בניה ללא היתר' בחלקה.

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

ל"ר

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

1. ייעוד לפי תכנית המתאר 2000 – אזור מגורים.

2. תכנית תקנונית בית חנינה שועפט - מייעדת את השטח למגורים ד', %180 בנייה מרביים, ועד 6 קומות.

3. תקן חנייה עירוני – בינוני.

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

תואם. שטח התכנית נמצא באוזר מגבלות שדה תעופה.

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם.

תמ"א 1 תואם.

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ ל"ר

מבני ציבור ל"ר

עתודות / אחר ל"ר

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

הרשות הארצית

לכבאות והצלה לא התקבל

אגף רישוי

- 23 -

ופיקוח - מח' לא התקבל

המידע התכנוני

אגף תושייה -

צוות בקרת תכנון לא התקבל

תנועה

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר

כלכלת היישוב/

הרשות:

השפעות חברתיות:

תשתיות ותחבורה: לא מוצע מקומות חנייה כלל.

סביבה ונוף: קיר תמך גדול.

אחר:

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לדחות את התכנית ולא להפקידה

להמליץ לוועדה המחוזית לדחות את התכנית ולא להפקידה מהנימוקים הבאים:

1. בשטח התכנית קיים מבנה ללא היתר בניה, כך גם המבנים הקיימים ממערב וממזרח לשטח התכנית

אשר הינם ללא היתר, מבנים אלו מייצרים כלפיי צפון קיר תמך גבוה ומשמעותי העולה על 13 מ', מצפון קיים שטח לא מבונה שאושר בתכנית 486811 משנת ,2018 עבור מגורים ושצ"פ. קיר התמך והבינוי הקיים מקבעים עובדות בשטח ואינם מקובלים תכנונית. יצויין שגם בבקשה להיתר שקודמה אך לא אושרה עבור המבנה, ,2013/653 נדרשה התייחסות לקירות התמך.

2. לא מוצעים פתרונות חניה עבור יח"ד קיימות ומוצעות, וזאת למרות שניתן לבחון פתרון חניה ע"י

שימוש בקומות הקיימות מתחת למבנה הקיים.

3. התכנית בינוי אינה משקפת את המציאות, ואינה מציגה כלל את הבניינים הסמוכים מפלסי הקרקע ואת

קיר התמך בחתכים ובחזיתות של התכנית , ואם הייתה מציגה ניתן היה להתרשם מגובה הקיר תמך ביחס לחלקות ולשצ"פ המצרני מצד מזרח, כמו כן למרות שמדובר על בניה ללא היתר, התכנית לא מציגה זאת כבניה הנדרשת להכשרה ובכך מחטיאה את אחת ממטרות העיקריות של התכנית.

במידה ותוגש תוכנית שתכלול את כל המבנים הנ"ל שתסדיר את הבניה הקיימת, תציע פתרון תכנוני לצמצום קירות התמך ופתרונות חניה, תוך ניצול של קומות בתחום קירות התמך, התוכנית תבחן מחדש.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

אזנקוט יוסף שלום בוחן תב"ע 23/04/2023

- 24 -

ועדת משנה לתכנון ובניה מספר 2023/9 בתאריך 03/05/2023 - יב אייר תשפ"ג

סוג דיון: הפקדה

מס' התכנית בסדר היום: 5

זיהוי התכנית

מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ת.עמידה:

1119452 קסר עוויס בע"מ ברוך - הרשטיק חגית ועדה 23.3.23

מקומית

רחוב, שכונה:

שכונת בית צפאפא, מתחת לשכונת גילה א', במדרון הפונה לכיוון צפון-מזרח.

גוש חלקה בשלמות

30281 22 לא

30281 52 לא

30281 51 לא

30281 60 לא

30281 31 לא

30281 32 לא

30281 23 לא

30281 16 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 4 תשריט 2 התכנית מציעה שינוי הוראות בינוי ותוספת זכויות בנייה בנוסף מתכנית תקפה 425454 שאישרה הקמת שלושה מבני מגורים, להלן:

18. תוכנית זו מציעה לשנות את נספח הבינוי שאושר בתוכנית .101-0425454

19. מוצעת תוספת שטחי בניה בסמכות מקומית לפי סעיף 62א (א) ()16 (א) ()1 בסך 500 מ"ר לצורך תכנון

מיטבי של יחידות הדיור שאושרו בתוכנית .101-0425454

20. קביעת שטחי בנייה ל – 12316 מ"ר, מתוכם:

1. 4784.83 מ"ר שטח עיקרי ו 1160.39 מ"ר שטח שירות מעל הכניסה הקובעת.

(תוספת מ"ר מעבר למאושר: 428.83 מ"ר שטח עיקרי ו – 27.9 מ"ר שטח שירות).

2. 921.78 מ"ר שטח עיקרי ו – 4849 מ"ר שטח שירות מתחת לכניסה הקובעת.

(תוספת מ"ר מעבר למאושר: 43.78 מ"ר שטח עיקרי ו – 100 מ"ר שטח שירות).

3. מבוקש ביטול דירוג בנייני המגורים מבחינת גובה וקביעת גובה מקסימאלי אחיד לשלושת הבניינים

לפי סעיף 62א (א) (4א) קביעת / שינוי גובה הבניה.

4. מוצע שינוי בחזיתות ועיצוב הבניינים לפי סעיף 62א (א) ()5 שינויים בהוראות בינוי או עיצוב

ארכיטקטוני.

5. תוספת 100 מ"ר שטחי שירות תת קרקעיים לצורך מערכות תשתית כגון חדר שנאים, מערכות גז,

מאגרי מים, תאי מגופים.

6. אין שינוי במספר הבניינים, מספר הקומות, קווי הבניין או מספר יחידות הדיור.

7. שאר הוראות תכנית 101-0425454 ממשיכות לחול.

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

דרך מאושרת 814.51 13.16

מגורים ג' 60 3718.65 60.07 6867 %185 בניה מרבים שטח ציבורי פתוח 1657.09 26.77

- 25 -

סה"כ 6190.25 100

תיאור המצב הקיים

שטח ריק מבינוי

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

תכנית 3802 משנת 1992 אשר אישרה הסדרת דרכים ואזור מגורים ,5 %50 בנייה בינוי עד 2 קומות.

תכנית 425454 משנת 2018 שאישרה להלן:

8. שינוי ייעוד מאזור מגורים 5 מיוחד, מדרך, משטח נוף פתוח וממעבר ציבורי להולכי רגל, לאיזור

מגורים ג' ולשטח ציבורי פתוח.

9. קביעת התכליות המותרות ביעודי הקרקע – ת.ש 1 מגורים. ת.ש 2 שצ"פ. ת.ש 3 דרך.

10. קביעת שטחי הבניה בתחום התכנית.

11. קביעת בינוי בגובה 5 קומות מעל לקרקע, ו -3 קומות בתת הקרקע.

12. קביעת מס' יח"ד ל -60 יח"ד.

13. קביעת מס' מבנים במגרש ל .3

14. קביעת קווי בניין.

15. קביעת הוראות לבינוי ועיצוב אדריכלי.

16. קביעת הוראות לטיפול בעצים בוגרים.

17. קביעת הוראות להוצאת היתרי בניה והיתרי אכלוס.

18. קביעת השלבים והנחיות לביצוע.

19. קביעת הוראות בגין ביטול חלק מדרך מאושרת מתכנית .3802

20. קביעת הוראות לאתר עתיקות בתחום התכנית.

היתרים:

2012/0810.00 היתר לטובת סלילת וביצוע הכביש להנגשת שלושת מבני המגורים המאושרים בתב"ע 425454 עבירות בניה:

ל"ר

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

ל"ר

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

21. ייעוד לפי תכנית המתאר – אזור מגורים עירוני ושטח פתוח.

22. התייחסות לתבנית הבנייה – בינוי עד 8 קומות בייעוד מגורים. 280-320 אחוזי בנייה.

23. תכנית שכונתית – תכנית אב לשכונת בית צפפה. בינוי עד 5 קומות. %180 בנייה.

24. תקן חנייה עירוני - בינוני

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

בסמוך לתכנית קיים סימון לדרך פרברית מהירה.

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 בסמוך לתכנית קיים סימון לדרך פרברית מהירה.

אחרת ל"ר

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ כן מאושר במסגרת תכנית 425454

מבני ציבור לא

עתודות / אחר ל"ר

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

אגף רישוי

ופיקוח - מח' מאשרת מפת המדידה הנושאת חתימתי מיום .6.2.2023 המידע התכנוני

- 26 -

מונה תדפיס הוראות 4 מונה תדפיס תשריט 2

בתחום התכנית שצ"פ ודרך אשר טרם נרשמו לבעלות עיריית ירושלים בדיקת בעלויות בתחום התכנית:

גוש/ חלקה 30281/23 העתק רישום מפנקס הזכויות, בבעלות פרטית בוצעה הפקעה של הדרך ע"פ סעיפים 5 ו7 י.פ. 6780 מיום 2.4.2014

הערות הנכסים:

יש להוסיף להוראות התכנית סעיפי רישום, תנאי להיתר ושינוי נוסח ההפקעה ע"פ הנוסח רצ"ב:

תנאי להוצאת היתר בניה- יהא רישום תצ"ר אישור אגף הנכסים.

אגף נכסי עיריה

חלוקה ו /או רישום

1. מיד עם אישורה של תכנית זו, תוכן ע"י מגישי התכנית ועל חשבונם תכנית לצורכי

רישום(תצ"ר) שתוגש בתוך שלושה חדשים מיום אישור תכנית זו, לאישור הוועדה המקומית.

2. השטחים המיועדים בתכנית זו לצורכי הציבור וכלולים בחלוקה החדשה, יועברו לבעלות

הרשות המקומית ע"פ החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו, ללא תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה, גדר וחפץ.

3. לא הוגשה תכנית כאמור בסעיף ב' לעיל, רשאית הוועדה המקומית לגבות הוצאת הכנת

התצ"ר והוצאות הרישום ממגישי הבקשה להיתר, כתנאי למתן היתר בניה ראשון בשטח.

הפקעה

לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר חריגה ממדיניות תכנית האב

כלכלת היישוב/ ל"ר

הרשות:

השפעות חברתיות: ל"ר

תשתיות ותחבורה: ל"ר

סביבה ונוף: ל"ר

אחר:

המלצת מהנדס העיר

להפקיד את התכנית בתנאים

מאחר והתכנית הינה בסמכות הוועדה המקומית עפ"י סעיף 62 (א) א לחוק התכנון והבניה, ממליצים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. התכנית בנדון מציעה חריגה ממדיניות תכנית האב בית צפפה בנושא אחוזי הבנייה. יצוין כי

התכנית המאושרת מיצתה את אחוזי הבנייה המותרים במסגרת תכנית האב. על כן, לא ניתן לאפשר תוספת שטחי בניה בסמכות מקומית לפי סעיף 62א (א) ()16 (א) ()1 בסך 500 מ"ר.

2. שאר השינויים הנדרשים על פי סעיף 62א (א) (4א) ו -5 ותוספת 100 מ"ר שטחי שירות בתת

הקרקע, מקובלים.

3. יש להטמיע סעיף הכנת תשתיות להטענת רכב חשמלי:

1. יבוצעו הכנות שיאפשרו העברת כל תשתיות החשמל הנדרשות לטעינת רכב חשמלי עבור כל דיירי

המבנה.

2. תכנון מערכות החשמל בבניין ייקח בחשבון גם את גודל החיבור הנדרש לצורך הקמת עמדות

- 27 -

טעינת רכבים חשמליים לכל דיירי המבנה, לרבות חדרי השנאה. תכנון מערכות החשמל יבוצע על פי חוק החשמל ותקנותיו ועל פי כל דין.

3. התשתית תכלול בין היתר חללים, גומחות, מעברים, מובילים, השארת מקומות בלוחות החשמל

הראשיים ובלוחות חלוקה וכל הנדרש לאפשר חיבור פוטנציאלי לעמדות טעינה ללא צורך בעבודות בנאיות מכל סוג שהוא.

4. יש להוסיף להוראות התכנית סעיפי רישום, תנאי להיתר ושינוי נוסח ההפקעה ע"פ הנוסח רצ"ב:

תנאי להוצאת היתר בניה- יהא רישום תצ"ר אישור אגף הנכסים.

5. חלוקה ו /או רישום

1. מיד עם אישורה של תכנית זו, תוכן ע"י מגישי התכנית ועל חשבונם תכנית לצורכי רישום(תצ"ר)

שתוגש בתוך שלושה חדשים מיום אישור תכנית זו, לאישור הוועדה המקומית.

2. השטחים המיועדים בתכנית זו לצורכי הציבור וכלולים בחלוקה החדשה, יועברו לבעלות הרשות

המקומית ע"פ החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו, ללא תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה, גדר וחפץ.

3. לא הוגשה תכנית כאמור בסעיף ב' לעיל, רשאית הוועדה המקומית לגבות הוצאת הכנת התצ"ר

והוצאות הרישום ממגישי הבקשה להיתר, כתנאי למתן היתר בניה ראשון בשטח.

6. הפקעה:

לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

7. לערוך את התוכנית ע"פ הערות המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות בעירייה.

החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86 ד' לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

זלצמן אפרים מתכנן ערים 19.4.23 אפי זלצמן

- 28 -

ועדת משנה לתכנון ובניה מספר 2023/9 בתאריך 03/05/2023 - יב אייר תשפ"ג

סוג דיון: הפקדה

מס' התכנית בסדר היום: 6

זיהוי התכנית

מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ת.עמידה:

1167410 יוסי בן יועזר 1 בע"מ קטורזה יצחק ועדה 26/03/2023

הבית ברחוב מחוזית

רחוב, שכונה:

רבן יוחנן בן זכאי 15 , גוננים

גוש חלקה בשלמות

30173 57 כן

30173 142 כן

30173 143 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 10 תשריט 5 התכנית מציעה הריסת מבנה קיים והקמת מבנה מגורים מעל קומת מסחר, להלן:

25. הוראות בגין בניית בנין חדש עבור מגורים ומסחר.

26. שינוי במערך ייעודי הקרקע כמפורט להלן: מאזור מגורים 5 למגורים ומסחר ודרך.

27. קביעת בינוי להקמת בניין חדש, בן 10 קומות. 9 קומות מגורים מעל קומת מסחר.

28. קביעת 51 יח"ד מוצעות. 6 יח"ד במצב קיים.

29. הוראות בגין הפרשה רצועת דרך לחזית רח' בן זכאי ויוסי בן יועזר.

30. קביעת שטחי בנייה ל – 10,200 מ"ר. מתוכם:

89. מגורים: 5,500 מ"ר שטח עיקרי ו – 1,280 מ"ר שטח שירות מעל הכניסה הקובעת. 2,800 מ"ר שטח

שירות מתחת לכניסה הקובעת.

90. מסחר: 570 מ"ר שטח עיקרי ו – 50 מ"ר שטח שירות מעל הכניסה הקובעת.

31. הוראות בגים סימון עצים לעקירה.

32. שינוי קווי בניין וקביעת קווי בניין חדשים.

33. הוראות בגין קומות תת"ק לטובת חנייה.

34. קביעת שלבי ביצוע למימוש התוכנית, כאמור.

35. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

דרך מוצעת 95.11 9.40

מגורים ומסחר 51 916.26 90.60 7400 %734 בנייה מרבים מגורים: %672 בנייה

מירבים

מסחר: %61.5 בנייה

מרבים

סה"כ 1011.37 100

תיאור המצב הקיים

מבנה מגורים בן 2-3 קומות בפינת הרחובות בן זכאי ויוסי בן יועזר. מבנה המגורים עבר הרחבות דיור בשנים עברו. ירידה לחנייה ברמפה מרח' בן זכאי וחצר עם בנייה קלה לחזית רח' יוסי בן יועזר.

- 29 -

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

תכנית מתאר 62 אשר ייעדה את החלקה לאזור מגורים .5 בינוי עד 2 קומות. 50 אחוזי בניה מרבים.

תכנית 800771 רכבת קלה – קו סגול – ציר רק"ל ברחוב בן זכאי. התכנית בשלב התנגדויות ועדיין לא אושרה.

היתרים:

במהלך השנים הוגשו מספר בקשות להיתרי בנייה לטובת תוספות בנייה. רוב הבקשות נסגרו, למט היתר בנייה אחד לתוספות שאושר.

עבירות בניה:

הוגשו במהלך השנים מס' תיקי פיקוח בגין חריגות בנייה.

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

ל"ר

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

36. ייעוד לפי תכנית המתאר – אזור מגורים עירוני.

37. התייחסות לתבנית הבנייה- בינוי עד 8 קומות. 280-320 אחוזי בנייה.

38. תכנית שכונתית – תכנית אב לשכונת גוננים.

39. חלקות הכוללות 8 יח"ד ויותר ניתן לאשר בינוי עד 9 קומות ב-%360 בניה מרביים, פחות מ-8 יח"ד

בינוי עד 7 קומות, %280 בנייה. ברחוב יוסי בן יועזר זכויות הבניה הינן %320 ב-8 קומות

40. תקן חנייה עירוני – גבוה.

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

תואם

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 תואם

אחרת לא

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ לא

מבני ציבור לא ראה פירוט בחוות דעת מח' מדיניות תכנון

עתודות / אחר

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

הרשות הארצית

לכבאות והצלה לא התקבל

המחלקה לאיכות

הסביבה לא התקבל

אגף מבני ציבור-

המחל' לתכנון לא התקבל

מבני ציבור

אגף תברואה

לא התקבל

מונה תדפיס הוראות 10 מונה תדפיס תשריט 5

בדיקת בעלויות ונכסים בתחום התכנית

אגף נכסי עיריה גוש/ חלקה 30173/75 משותף עם 30173/142 ו 30173/143 - העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים, קיימת הערה על יעוד מקרקעין תקנה 27 משנת .2010 הערות הנכסים

התכנית כוללת שטח להרחבת דרך על פי תכנית רק"ל 800771 הנמצאת לקראת מתן - 30 -

תוקף.

לא ניתן לחדור לתחום שטח זה עם מרפסות זיזיות ללא אישור תושי"ה(צוות אב לתחבורה) שכן יש לוודא שלא יפריע למערכת החישמול וכד'.

כמו כן מרפסות אילו לא תוכלנה להירשם ע"ש הבעלים במסגרת רישום הבית המשותף.

חברת חשמל

לישראל לא התקבל

רשות העתיקות -

אריכאולוג מרחב לא התקבל

י-ם

אגף רישוי

ופיקוח - מח' לא התקבל

המידע התכנוני

אגף לשיפור פני

העיר אגף שפ"ע - לא התקבל

המח' לתחזוקת

כבישים ומדרכות

מונה הוראות מס' 10 מונה תשריט 5

1. מיקום: התכנית המוצעת ממוקמת בין הרחובות יוחנן בן זכאי פינת יוסי בן יועזר. גוש:

,30172 חלקות .143,142,57 שטח התכנית 1 דונם.

2. מצב סטטוטורי: בתחום התכנית המוצעת חלות התכניות הבאות: 800771 רק"ל סגול

בהפקדה ומתאר 62 מגורים .5

מדינות התכנון: תכנית אב לשכונת גוננים, מדיניות רק"ל.

3. תיאור התכנית: שינוי יעוד ממגורים 5 למגורים ומסחר ודרך מוצעת. הריסת מבנה קיים

בן 3 קומות עם תוספות מאוחרות לבניין המקורי, הקמת מבנה חדש בן 10 קומות מעל הקרקע וקומת מסחר ו- 3 קומות לחניה ומחסנים בתת הקרקע. 51 יח"ד. איחוד חלקות.

4. המלצות המחלקה למדיניות התכנון :

אגף תכנון העיר -

שכונת גוננים א-ו הוגדרה על פי תכנית האב לשכונה כשכונה בהתחדשות עירונית. על פי המח' למדיניות

פרוגרמה עדכנית שנערכה במחלקת מדיניות התכנון צפי הגידול כעת בגוננים א-ו - 4200 התכנון

יח"ד חדשות, (תכנית האב הגדירה 3000 יח"ד) . כמו כן כדי לקבל הפרשה עירונית ראויה ומשמעותית יש לכלול בתכנון את החלקות הסמוכות ,56 61,124,59,140 מהיקף תוספות יח"ד מתכנית זו, נגזרים צרכי הציבור הבאים:

.5

6. תכנית זו תקצה 350 מ"ר עבור צרכי קהילה, מנהל קהילתי כגון מועדונית לנוער גיל

שלישי וכו'.

7. שטח בנוי זה תאושר התכנותו על ידי אגף מבני ציבור בתיאום אגף קהילה לעת הפקדת

התכנית.

8. השטח ירשם על שם עיריית ירושלים על פי הנחיות אגף נכסים.

9. בהוראות התכנית יש לציין בסעיף צרכי הציבור שטח בנוי לטובת קהילה בגודל 350

מ"ר.

10. במידה והתכנית תתקדם עם החלקות הסמוכות והקו הכחול של התכנית יגדל, יש

לדרוש חווד חדשה ועדכנית לתכנית.

אדריכל העיר

לא התקבל

תוכנית אב

לתחבורה לא התקבל

אגף תושייה -

צוות בקרת תכנון לא התקבל

תנועה

אגף רישוי

ופיקוח - המח' לא התקבל

להיטלי השבחה

- 31 -

המחלקה התוכנית המוצעת מאושרת בתנאים הבאים:

לנגישות - הכניסה מהמרחב הציבורי אל החזית המסחרית, תהא כניסה נגישה.

- לאורכה של החזית המערבית, תהא מדרכה רציפה.

אגף שפ"ע - מח'

גננות-עצים לא התקבל

ותכנון

לא התקבל

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר התחדשות עירונית נוגד מדיניות תכנית האב תב"ע נקודתית ולא כוללנית

כלכלת היישוב/ התכנית מציעה מסחר לטובת תושבי

הרשות: השכונה

השפעות חברתיות: ל"ר

תשתיות ותחבורה: חנייה בתת הקרקע

סביבה ונוף: גובה הבינוי חורג מהמדיניות

אחר:

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לדחות את התכנית ולא להפקידה

להמליץ לוועדה המחוזית לדחות את התכנית ולא להפקידה מהנימוקים הבאים:

41. תכנון נקודתי ללא תכנון מתחמי כולל- התכנית מקודמת בחלק ממתחם שראוי לקדם בו תכנון

כולל של התחדשות עירונית על פני תכנון נקודתי. קידום התכנית עשוי לעודד הגשת תכניות נקודתיות במגרשים מצרנים הפונים לחזית רח' בן זכאי, אשר יביא לתוצר תכנוני פחות מיטבי וראוי. על כן, יש להגיש תכנית אחת לכלל המתחם וזאת לאחר אישור תכנית הרק"ל הציר הסגול, כל זאת במסגרת ראיה מתחמית של החלקות הפונות לחזית רח' בן זכאי והחלקות הפנימיות המצרניות. בכך יתקבל מתחם התחדשות עירונית בשטח גדול אשר יאפשר תכנון ראוי יותר כאמו

42. חריגה ממדיניות תכנון האב- התכנית מציעה בנייה נפחית על פי מדיניות ציר רק"ל. תכנית הקו

הסגול עדיין לא אושרה ועל כן מדיניות האזור נקבעת על פי תכנית אב לגוננים. בהתאם לכך, התכנון נוגד מדיניות ולא ניתן לבחון את התכנית במתכונתה הנוכחית.

43. הגשת תכנית על כל המתחם תאפשר לייעל את השטחים הציבורים במתחם ולהציע הפרשות

לצורכי ציבור נוספות שייתנו מענה לתוספת המשמעותית של יחידות הדיור בציר הזה בכלל ובמתחם בפרט.

44. יש לציין כי בחלקה קיימות 6 יחידות דיור בלבד והתכנית מציעה 51 יחידות דיור חדשות, ככול

וכל חלקה תציע מכפיל גבוה כל כך בצורה נקודתית לא תהיה כל אפשרות לתת מענה לצורכי ציבור במתחם.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

זלצמן אפרים מתכנן ערים 18.4.23 אפי זלצמן

- 32 -

ועדת משנה לתכנון ובניה מספר 2023/9 בתאריך 03/05/2023 - יב אייר תשפ"ג

סוג דיון: התנגדויות

מס' התכנית בסדר היום: 7

זיהוי התכנית

מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ת. עמידה:

1050293 טאומן יצחק בלזם שמואל ועדה 31/07/2022

מחוזית

רחוב, שכונה:

, כרם אברהם רחוב עמוס 3 , שכונת כרם אברהם , ירושלים

גוש חלקה בשלמות

30082 46 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

החלטה:

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת המלצת הוועדה המקומית, הוועדה סבורה כי בהתאם לתיקונים בהחלטה זו, מדובר בתכנית התואמת בחלקה את מדיניות התכנון של הוועדה. בהתאם לכך, הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית, בכפוף למפורט להלן:

1. בהתאם למדיניות מע"ר צפון, תחום התכנית מסומן באזור עם חזית מסחרית.

יש לסמן בתשריט חזית המסחרית הפונה לרחוב עמוס, וכן לסמן קו בנין למסחר בקומת הקרקע.

2. יש לציין המסחר בנספח הבינוי וכן להוסיף הוראות בדבר המסחר במפלס

הרחוב.

3. יקבע בהוראות התכנית כי שימושי המסחר יהיו בתאום המחלקה לאיכות

הסביבה.

30/10/2022

4. גובה קומת המסחר לא יפחת מ 2.5 מטרים.

5. יש לסמן להכשרה הבינוי הקיים ללא היתר לרבות הבינוי בקו אפס בחזית

רחוב עמוס.

6. יקבע בהוראות התכנית כי מספר מקומות החניה יהיה בהתאם לתקן לעת מתן

היתר בניה. ניתן יהיה לתת מענה לפתרון החניה באמצעות קרן חניה.

7. יש לציין בהוראות שנספח הבינוי מחייב חלקית, לעניין קווי הבניין ומס'

הקומות.

8. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת תאום עם יועצת השימור של לשכת

התכנון והטמעת הנחיותיה.

9. תנאי להגשת בקשה להיתר בניה, תאום עם מחלקת שימור.

10. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכת מסמכי התכנית בהתאם להחלטה זו

- 33 -

וביצוע תיקונים טכניים בתיאום עם לשכת התכנון.

11. דבר הפקדת התכנית יפורסם בהתאם לתקנות ובהתאם להנחיות לשכת

התכנון.

12. בשים לב לכך שמדובר בתכנית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של

הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה קובעת כי תנאי להפקדת התכנית יהא הגשת כתב שיפוי.

13. בהתאם לסעיף (86ד) לחוק, החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים

מהמועד שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

הוועדה מאשרת את הבינוי המבוקש כיוון שתואם ומשתלב לגובה בסביבה כבר היום קיים שימוש מסחרי בקו אפס בקומה הפונה לרחוב עמוס שהינה מעל הקרקע ונגישה ישירות מהרחוב כפי שצוין לעיל. יש להציג את המצב הקיים בפועל ולסמן חלל זה להכשרה לשימוש מסחרי עפ"י המלצת מדיניות מע"ר צפון לרחוב זה וכן לקבוע גובה קומה בהתאם לתקנות שלא יפחת מ- 2.5 מ'. יתווספו הוראות לשימוש מסחרי בתאום עם המחלקה לאיכות הסביבה.

מפלסי קומת המרתף ושאר הקומות אינם תואמים למצב המאושר. יש לעשות התאמה מלאה במפלסים, בפתחי החזיתות, ובמרפסות בין המוצג בנספח הבינוי להיתרי הבניה הרלוונטיים ולסמן את השינויים המבוקשים בהתאם.

יש להוציא את סימון קווי הבניין מנספח הבינוי ולסמנם רק בתשריט מצב מוצע.

03/10/2022

יש לקבוע בהוראות סעיף חיזוק מבנים בהתאם לתקן .413 יש לקבוע סעיף סטיה ניכרת לקו הבניין, מס' הקומות וגובה הבניה.

העיצוב האדריכלי (מעקה, סוג אבן וחלונות), יהיה אחיד לכל מבנה, וייקבע על פי היתר הבניה הראשון שיינתן.

תנאי להפקדת התוכנית יהיה השלמת חוו"ד: איכות הסביבה, תברואה, עתיקות, כבאות, ומידע תכנוני.

תנאי להפקדת התכנית יהא הטמעת מודל גושני של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי התכנית ועל חשבונם, בתיאום ובהנחיות מנהל בית המודל.

יתוסף סעיף בהוראות התכנית כדלהלן- תנאי למתן היתר בניה, הוא הטמעת מודל מפורט של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל

לשלוח הודעות אישיות לבעלי הזכויות בתחום התכנית ובחלקות המצרניות: גוש 30082 חלקות 45,47,48,35

- 34 -

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה אך הנהנה העיקרי ממני צפוי להיות מגיש התכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

תיאור חדש להתנגדויות

התכנית עוסקת במגרש ברח' עמוס ,3 כרם אברהם, חלקה 46 בגוש 30082 התכנית החלה בשטח המגרש:

8769א משנת 2010 ייעדה את שטח המגרש למגורים ג', 6 יח"ד ב 4 קומות.

תאור מצב קיים:

קיים מבנה בן 4 קומות וקומה חמישית בגג רעפים מוגבה. שתי קומות ראשונות היסטוריות משנות ה- 30 התכנית מציעה:

הרחבות בינוי, השלמת קומה אחרונה והגבהתה לשם תוספת יח"ד.

התכנית בסמכות הוועדה המחוזית.

התוכנית הופקדה בתאריך 27/01/2023 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 28/03/2023 .

לתוכנית הוגשה התנגדות אחת:

- 35 -

התנגדות מספר 1 :

התנגדות עצמית של מגיש התכנית, מר יצחק מאיר טאומן

עיקרי ההתנגדויות:

45. שימוש מגורים - מבקשים שימוש למגורים בחלל הרעפים לרווחת הדירות שבקומה

הרביעית

46. הותרת חלונות קוקיה - אחד התיקונים שהתבקשנו לעשות היה ביטול הקוקיות בגג.

מבקשים להמשיך ולאפשר קוקיות מאחר וכבר אושרו בהיתר אחרון להגבהת הגג.

47. בניה בהינף אחד - הואיל ובבקשה יש הרחבות אופקיות וכן הגבהת הגג, מבוקשת בזאת

לבטל את סעיף ההינף האחד, שכן הוא מחייב את הבעלים כבר בשלב ההרחבה להידרש לתוספת שתיעשה מאוחר יותר, דבר המהווה הכבדה כספית

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית להמליץ לוועדה המחוזית לקבל את ההתנגדויות חלקית ולתת תוקף לתכנית עפ"י הפירוט הבא:

לקבל את ההתנגדות לעניין השמשת חלל גג הרעפים למגורים

אין מניעה בלתכנן שטח עיקרי למגורים בחלל גג הרעפים, וללא שינוי בגובה המבנה בגרסה המופקדת. כן יש להציג מערכות טכניות ככל הנדרש בחלל גג הרעפים בקצוות איפה שאין גובה ראש.

לדחות את ההתנגדות לעניין חלונות הקוקייה

יצוין כי פתחים אלו אינם אופייניים לסגנון הבניה הקיים ולמרקם ההיסטורי של השכונה ועל כן ובהמשך להמלצת מח' שימור והחלטות הוועדה לא תותר הקמת חלונות קוקייה בגג.

לדחות את ההתנגדות לעניין שלביות ביצוע

יצוין כי מטרת הבניה בהינף אחד נועדה בין היתר לצורך צמצום מטרדי רעש וזיהום אוויר שעלולים להיווצר בזמן הבנייה. אין הגיון בלקבוע שלביות ביצוע כשמדובר על תוספות בניה שאינן גדולות ו/או משמעותיות כגון המצב המוצע בתכנית דנן.

לדחות את שאר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

- 36 -

ועדת משנה לתכנון ובניה מספר 2023/9 בתאריך 03/05/2023 - יב אייר תשפ"ג

סוג דיון: הפקדה

מס' התכנית בסדר היום: 8

זיהוי התכנית

מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ת.עמידה:

1094531 דלשאד עליזה קטורזה יצחק ועדה 06/03/2023

מחוזית

רחוב, שכונה:

הציפורן 21 , גילה

גוש חלקה בשלמות

28108 52 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 8 תשריט 4

מטרת התכנית:

תוספות בנייה בבניין מגורים קיים לשם הרחבת יח"ד הקיימת בו.

עיקרי הוראות התכנית:

1. שינוי יעוד קרקע מאזור מגורים 5 לאזור מגורים א'.

2. קביעת הבינוי לתוספות הבנייה לשם הרחבת יח"ד הקיימת.

3. קביעת שטחי בנייה המירביים: סה"כ 333.30 מ"ר, מתוכם 207.99 מ"ר עיקרי מעל הקרקע, 55.86 מ"ר

עיקרי מתחת לקרקע, 69.45 מ"ר שטחי שרות מתחת לקרקע.

תוספת של 153 מ"ר ביחס לתכנית מאושרת 2506א'.

4. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

מגורים א' 1 360.33 100 331 %93

סה"כ 360.33 100

תיאור המצב הקיים

קיים בניין בן 3 קומות מעל הקרקע, כאשר קומה אחת מדורגת וקבורה חלקית ומשמשת לחניה, מחסן, מקלט וחדר הסקה. מוצעת הרחבת קומת קרקע/מרתף והכשרת קומה בחלל גג רעפים.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

תכנית 2506א' משנת 1986 אזור מגורים .5 גובה 2 קומות עד גג הרעפים. נקבעו %50 אחוזי בנייה מירביים לרבות שטחים שגובהם הפנימי עולה על 2.20 מ' בחלל גג הרעפים. במגרש 66 מאושרים 2 יח"ד.

- 37 -

היתרים: ת.ב. 88/55 הופק בשנת 1988 עבור בניין עם גג רעפים. בן 2 קומות מעל קומת מרתף כולל 2 יח"ד.

עבירות בניה: קיימת עבירת בנייה בתיק פיקוח 21/8741 בעניין חנייה בקומה על קרקעית- סגירת חללים

שפרצו בקומת החנייה.

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

ל"ר

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

48. ע"פ תכנית מתאר 2000 שטח התכנית נמצא באזור מגורים עירוני ללא ציפוף, ניתן לאפשר תוספת של

עד %50 זכויות בנייה ביחס למאושר.

49. תכנית שכונתית- אין

50. תקן חנייה עירוני- תקן גבוה.

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

תואם

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 תואם

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ לא

מבני ציבור לא

עתודות / אחר

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

צוות בקרת תכנון

תכנית זו אינה רלוונטית

פיזי

אגף רישוי

ופיקוח - מח' לא התקבל

המידע התכנוני

אין לנו התנגדות לתכנית המוצעת.

1. יש לשקם מדרכה ,כביש וכל התשתיות אשר יפגעו כתוצאה

אגף לשיפור פני

העיר אגף שפ"ע - מעבודות הבניה לשביעות רצונו של האגף.

המח' לתחזוקת

כבישים ומדרכות .2 יש להגיש סקר עצים ונספח מעודכן לפני מתן היתר הבניה, ולאשרו מול האגרונום העירוני.

3. תנאי למתן טופס 4 בצוע הנ"ל בפועל.

אגף תושייה - תוכנית זו אינה רלוונטית לצוות בקרת תכנון תנועה צוות בקרת תכנון

תנועה מוצע תוספת בניה ליח"ד קיימת

- 38 -

ללא פיצול או תוספת יחידות חדשות

ללא תוספת או הסדרת מקומות חניה חדשים

יחידת ממג באגף

לא התקבל

בתכנון

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר

כלכלת היישוב/ ל"ר

הרשות:

השפעות חברתיות: ל"ר

תשתיות ותחבורה: קיים פתרון חנייה בתחום החלקה

סביבה ונוף:

אחר:

המלצת מהנדס העיר

להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

51. מדובר באזור לא לציפוף על פי תכנית המתאר החדשה שמאפשר תוספת של עד 50 אחוז

משטחי הבניה העיקרים המוצעים – יש לצמצם את השטחים בהתאם כולל חישוב של כל השטחים מעל 1.8 בקומה המובלעת בגג רעפים ובמידת לצמצם את השטחים המוצעים בתת הקרקע .

52. יש לעמוד בתקנות בנושא אוורור לשטחים המוצעים בקומת המרתף.

53. יש לתאם מול מחלקת שפ"ע את דרישותיהם להלן:

1. יש לשם יש לשקם מדרכה ,כביש וכל התשתיות אשר יפגעו כתוצאה מעבודות הבניה

לשביעות רצונו של האגף.

2. יש להגיש סקר עצים ונספח מעודכן לפני מתן היתר הבניה ולאשרו מול האגרונום

העירוני.

3. תנאי למתן טופס 4 בצוע הנ"ל בפועל.

54. יש להשלים חוות דעת מחלקת מידע תכנוני.

55. תיקון התכנית עפ"י ההערות הטכניות.

56. קוו הבניין בתשריט יהיה תואם לבניין הקיים + התוספות בהפרדה של קוו בניין מעל לקרקע

ומתחת לקרקע.

57. לשלוח הודעות אישיות לכל בעלי העניין במגרשים הסמוכים ולכל בעלי העניין בשטח

התכנית.

58. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה,

אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות - 39 -

התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח – המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

59. יש לשנות סעיף 4.1 לחיזוק על פי התקן ולא על פי תמא .38

60. יש להציג חתך מקומי העובר בחצר אנגלית (חזית צידי ואחורי) ולעמוד בתקנות הנדרשות לעניין גובה

חצר אנגלית 1.50 מ' מפני הקרקע ועומק עד 1.50 מ'.

61. יש להוסיף בהוראות התכנית סעיף לעניין הריסות האיטום בחלל גג הרעפים עם תחילת העבודות

בשטח.

62. יש לתקן בטבלת זכויות הבנייה סה"כ שטחי בנייה ל- 333.30 מ"ר, ולשנות את אחוזי הבנייה הכוללים

בהתאם.

63. יש להסיר סעיף 4.1ז' לעניין הריסות.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

קארו גלית 25/04/23

- 40 -

ועדת משנה לתכנון ובניה מספר 2023/9 בתאריך 03/05/2023 - יב אייר תשפ"ג

סוג דיון: תיקון החלטה להפקדה

מס' התכנית בסדר היום: 9

זיהוי התכנית

מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ת. עמידה:

1004555 גולדנברג יהודה דינה גלר ועדה 27/06/2022

מקומית

רחוב, שכונה:

שלמה זלמן דרוק 82 , רמת שלמה

גוש חלקה בשלמות

30563 121 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

מטרת התכנית היא הוספת יח"ד , הרחבת יח"ד קיימות והכשרת בנייה ללא היתר כדלקמן:

64. פיצול יח"ד והגדלת סך יח"ד מ- 3 ל- 6

65. תוספת קומה על הגג ותוספת בניה בקומות קרקע, א, ב ו-ג לשם הרחבת יח"ד קיימות

66. קביעת שטחי בינוי למגורים בסך 1,318.25 מ"ר, מהם 809.08 שטחים עיקריים ו- 509.17 מ"ר

שטחי שירות המהווים בסך הכל %40.5 בנייה מירביים

67. קביעת קווי בניין

68. קביעת שלבי ביצוע

69. קביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מאחר והתוכנית בסמכות הוועדה המקומית לפי סעיף 62 א (א) לחוק התכנון והבניה, מחליטים להפקיד את התוכנית בתנאים הבאים:

עורכת התכנית הגישה חלופה למסמכי התכנית שעמדו בתנאי הסף. בחלופה זו, סימנה עורכת התכנית את גבול המגרש בהתאמה לגבול חלקה 121 בשלמותה, ובנוסף הוצעו 184 מ"ר שטחי שירות נוספים ללא הסבר- יש לתאם את שטחי השרות עם מחלקת התכנון. למרות שחלקה זו כוללת בניינים נוספים, התכונית אינה מתייחסת אליהם.

14/09/2022 הקו הכחול יוותר על כל חלקה 121 ושטחי הבניה יגזרו מתא השטח של הבניין בלבד- כפי שהוצג בגרסא שעמדה בתנאי סף- יש לצמצם את שטחי הבנייה בהתאם יש לבטל את תוספת יח"ד או להציג פתרון מקובל בתיאום עם אגף תושיה בגבול התכנית

התכנית מציעה תוספת עמודה החורגת מגבול החלקה אל שטח למבנים ומוסדות ציבור. תנאי למתן היתר של מבקש הבקשה הוא הריסה בפועל של הבינוי שקיים בחזית האחורית מחוץ לגבול החלקה (לכיוון מתחם מוסדות ומבני ציבור) ותיקון המסמכים בהתאם. ניתן לאשר את התוספת המוצעת במפלס שמתחת למפלס השביל מכיוון שהוא תת קרקעי לכיוון זה.

- 41 -

לא תותר בניה בקו בניין 0 מעל הקרקע לשטח לבניין ציבור. יש לבטל את העמודה המוצעת, ולהותיר את הכשרת הקומה התחתונה שלה בלבד, שכן מדובר בבינוי ת"ק.

קווי הבניין יסומנו בהתאם לבניין הקיים + התוספות. הקיים והמוצע.

יש לסמן להריסה כל בינוי שאינו על פי היתר ואינו מוצע להכשרה יש לקבל חוו"ד ממחלקת איכות הסביבה לעניין המרחק המותר בין חדר שנאים קיים בפועל בחלקה גובלת 122 לשטחי מגורים המוצעים להרחבה בחזית צפון מזרחית.

במפלס -2.90 קיים סימון להריסה כך שהבינוי המוצע במפלס 0.00 יהיה בבנייה מפולשת אך אין סימון ברור לכך בחתכים. לכן, יש לסמן חניות ותוספת מחסנים ולסמן חזית אטומה כלפי רחוב דרוק 82 כפי שקיים היום.

במפלס 5.78 מבוקש ניוד שטחים מאושרים מכוח תכנית 14000 ועל סמך ממ"דים קיימים שאושרו בהיתר משנת 1994 ונבנו בפועל- הבקשה לא ברורה ולא מציגה ביטול של השטחים המוצעים בתכנית 14000 כך שלא ברור מה מניידים ולאן – יש להבהיר זאת מול למחלקת התכנון ולתקן את התכנית בהתאם. יש לציין כי נראה כי השטחים כבר בנויים בפועל

יקבע בהוראות התכנית סעיף סטיה ניכרת לעניין, גובה המבנים ומספר קומות יש להעתיק מתקנים טכניים (כגון דוודי שמש, קולטנים ומערכות נוספות) אל גג המבנה החדש. לדיירים תישמר גישה חופשית לגג

תוספות הבנייה המוצעות ייבנו בהינף אחד לכל עמודה, סעיפים 7.1 ו- 7.2 ישארו.

יש לקבוע את תא שטח 1 בייעוד המתאים על פי נוהל מבא"ת יש לסמן בנספח הבינוי שמפלס הכניסה הקובעת הוא במפלס רחוב דרוק יש לתקן בטבלאות שטחי הקומות את מפלסי הקומות

בטבלה 5 רשום שכל שטחי הבנייה הם מעל לקרקע ובפועל יש קומת מרתף בבניין –

יש לתקן בהתאם

התכנית תערך במחלקת בקרת תכניות

בהתאם לסעיף 86 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה ,1965 החלטה זו תהה בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית, באם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

שליחת הודעות לכל בעלי העניין בחלקות המצרניות ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתוכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התוכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה:

ל ידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליו חובת תשלום היטל - 42 -

השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח – המחלקה להיטל השבחה.

תיאור לתיקון החלטה

התכנית נדונה בועדה המקומית בתאריך ,14/09/2022 החלטת הועדה הייתה להפקיד את התכנית בתנאים.

70. בהחלטת הועדה המקומית סעיף 2 נקבע כי -

"הקו הכחול יוותר על כל חלקה 121 ושטחי הבניה יגזרו מתא השטח של הבניין בלבד- כפי שהוצג בגרסא שעמדה בתנאי סף- יש לצמצם את שטחי הבנייה בהתאם "

במסגרת מילוי תנאים להפקדה, הוצגו מניין החתימות הנדרשות מכלל בעלי העניין בחלקה ,121 ועל כן אין מניעה כי זכויות הבניה שניתן לאשר בסמכות מקומית, סעיף 62א(א),16 יגזרו ממלוא שטח החלקה.

על כן, תכנית זו מובאת לאישור הועדה המקומית על מנת לתקן את התכנית בהתאם.

המלצת מהנדס העיר

להפקיד את התכנית בתנאים

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א(א) לחוק התכנון והבניה, מחליטים

להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

71. סעיף 2 בהחלטת הועדה המקומית מיום 14.9.2022 יבוטל, הקו הכחול של התכנית יכלול את מלוא

שטח החלקה וזכויות הבניה מכוח סעיף 16 יגזרו מגבול התכנית, יש לתקן את מסמכי התכנית בהתאם.

72. קו הבניין יסומן בהתאם לקונטור הבינוי המוצע

73. קווי הבניין של יתר המבנים בחלקה יהיו בהתאם לקווי הבניין בתכנית המאושרת 14000

74. יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה מתאריך 14/09/2022 ימשיכו לחול ובכפוף לתיאום מול מחלקת

תכנון העיר

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

נחמה מילר מתכננת ערים

- 43 -

ועדת משנה לתכנון ובניה מספר 2023/9 בתאריך 03/05/2023 - יב אייר תשפ"ג

סוג דיון: הפקדה

מס' התכנית בסדר היום: 10

זיהוי התכנית

מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ת.עמידה:

1207158 וועדה מקומית בכר הלה ועדה

מקומית

רחוב, שכונה:

, כל העיר כל מרחב התכנון של ירושלים

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 3 תשריט 1 התכנית מבקשת להסדיר ולהתיר שימוש בעוגני קרקע זמניים, על סוגיהם בכל רחבי העיר לצורך בניה במהלך ביצוע חפירה ודיפון מתחת לפני הקרקע הגובלת במגרש הנבנה.

כמו כן התכנית מבקשת להסדיר את מועד הריסות בניה המתחייבות בתכנית/ היתר, בשלב תחילת העבודות בניה ולא כתנאי להיתר, באישור מהנדס העיר או מי מטעמו.

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי הערות

בניה מ"ר

מ"ר %

–

מרבי מעל

לקרקע

יעוד עפ"י תכנית ל"ר 125,942,100.13 100 כל תחום ירושלים מאושרת אחרת

סה"כ 125,942,100.13 100

תיאור המצב הקיים

ל"ר

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

ל"ר

היתרים: ל"ר

עבירות בניה: ל"ר

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

ל"ר

- 44 -

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

ל"ר

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ כן/לא/ל"ר

מבני ציבור כן/לא/ל"ר

עתודות / אחר כן/לא/ל"ר

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר

כלכלת היישוב/

הרשות:

השפעות חברתיות:

תשתיות ותחבורה:

סביבה ונוף:

אחר:

המלצת מהנדס העיר

להפקיד את התכנית בתנאים

מאחר והתכנית הינה בסמכות המקומית עפ"י סעיף 62 (א) א לחוק התכנון והבניה, ממליצים על הפקדת התכנית בתנאים הבאים:

75. הוועדה המקומית מחליטה להיות מגישת התכנית

76. לערוך את התוכנית ע"פ הערות המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות בעירייה.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

בכר הלה

- 45 -

ועדת משנה לתכנון ובניה מספר 2023/9 בתאריך 03/05/2023 - יב אייר תשפ"ג

סוג דיון: הפקדה

מס' התכנית בסדר היום: 11

זיהוי התכנית

מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ת.עמידה:

1008911 ספרי גאולה 2006 קטורזה יצחק ועדה 11/01/2023

בע"מ מחוזית

רחוב, שכונה:

מלכי ישראל 7 , גאולה

גוש חלקה בשלמות

30067 96 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 7 תשריט 5 ביטול ייעוד דרך, הרחבות בינוי ותוספת קומות למבנה קיים כדלקמן:

4. שינוי ייעוד מאזור מגורים מיוחד ודרך מאושרת למגורים ומסחר

5. קביעת סך השטחים בתכנית ל- 2,983 מ"ר מתוכם 2,257 מ"ר שטח עיקרי (מתוכם 115 בתת

הקרקע), ו- 726 מ"ר שטחי שירות המהווים %622 בניה.

6. קביעת מס' יח"ד ל- 24

7. הגדלת מס' קומות מ- 2 ל- 6

8. קביעת קווי בניין מרביים חדשים

9. קביעת הוראות בינוי, תנאים למתן היתר בניה ושלביות ביצוע

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

מגורים ומסחר 479.55 100 2,142 (+115 %622 בניה עיקרי בתת

הקרקע)

סה"כ 479.55 100

תיאור המצב הקיים

קיים מבנה היסטורי בן 2 קומות. המבנה נראה בעל ערכים לשימור.

למבנה תוספת בניה ללא היתר בשטח החצר האחורית שבייעוד דרך.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

- 46 -

תכנית מס' 2874 משנת 1983 ייעדה את המגרש לאזור מגורים מיוחד ודרך קיימת או מאושרת. חזית צפונית סומנה לשימור.

היתרים:

לא הופקו עפ"י המערכת העירונית.

עבירות בניה:

2009/5826.00 ניתן צו הריסה שיפוטי , תאריך סטטוס 06/06/2013 – בינוי באחורי הבניין בשטח של כ- 190 מ"ר.

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

מבנה היסטורי בנוי משנת , חזית צפונית נקבעה לשימור בתכנית התקפה

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

10. ייעוד לפי תכנית המתאר – אזור מגורים עירוני.

11. התייחסות לתבנית הבנייה – אזור מגורים לשימור לפי תכניות מפורטות.

12. תכנית שכונתית - מע"ר צפון- עד 6 קומות. כולל חזית מסחרית לכיוון רחוב מלכי ישראל

13. תקן חנייה עירוני – תקן נמוך 3:1 בתוספת על גבי מבנה קיים

1:1 במגרש ריק

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

אזור פיתוח עירוני, ואזור מוטה תחבורה ציבורית.

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 תואם

תמ"א 18 תואם

אחרת תואם

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ כן

מבני ציבור כן

עתודות / אחר לא

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

צוות בקרת

לא התקבל

תכנון פיזי

הרשות הארצית

לא התקבל

לכבאות והצלה

המחלקה

- 47 -

לאיכות הסביבה לא התקבל

אגף תברואה

לא התקבל

אגף נכסי עיריה

לא התקבל

אגף רישוי

לא התקבל

ופיקוח - מח'

המידע התכנוני

אגף תכנון העיר

לא התקבל

- מח' השימור

אגף לשיפור פני

לא התקבל

העיר אגף שפ"ע

- המח'

לתחזוקת

כבישים

ומדרכות

חברת חשמל לא התקבל

לישראל

אגף תכנון העיר

לא התקבל

- המח' למדיניות

התכנון

אגף תושייה -

לא התקבל

צוות בקרת

תכנון תנועה

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר תוספת זכויות ויחידיות דיור ביטול שטח ציבורי

כלכלת היישוב/

הרשות:

השפעות חברתיות:

תשתיות ותחבורה:

סביבה ונוף:

אחר:

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

14. אין לבטל את השטח הדרומי בייעוד ציבורי של דרך ולהציע בינוי בתכסית מלאה. יש לסמן להריסה

- 48 -

את הבינוי שנבנה על חשבון שטח זה ולייעדו לשצ"פ, מאחר ומדובר על אזור ושכונה שבנויה בצפיפות גבוה ובמחסור רב לשטחים ציבוריים פתוחים להנאת התושבים. , בהתאם למדיניות של שמירה על שטחים ציבורים- ניתן לשנות שימוש ציבורי אחד לאחר אבל לא לשנות את ייעודו לסחיר.

15. יש להגדיל את הקו הכחול של התכנית כך שיכלול את השטח בייעוד דרך בחלקה הסמוכה מס' 97

ולייעדה כמו כן לשצ"פ. מדובר על שטח מצטבר של כ 300 מ"ר שיוכל לשמש כגינת כיס לתושבי השכונה.

16. תנאי להיתר בניה יהיה הריסה בפועל של הבינוי שנבנה בשטח הדרך המאושרת.

17. יצוין כי הצעת התכנית להפקעת שטח בתת הקרקע לצורך תאי שירותים אינו פתרון יעיל ורצוי.

18. יש לצמצם את הבינוי המוצע לאורך כל הקומות ובהתאם לנ"ל. יש לעדכן את כל מסמכי התכנית.

19. אין להציע שטחי מסחר בקומה א ללא גישה ישירה מהרחוב ובחזית צידית על רחוב פנימי

ושכונתי. שטחי המסחר יקבעו בקומת הקרקע לאורך החזית הצפונית לכיוון רחוב מלכי ישראל ובהתאם למדיניות מע"ר צפון שסימנה חזית מסחרית במיקום זה.

20. יש לייעד את שטח המגרש למגורים ולסמן חזית מסחרית צפונית בתשריט מצב מוצע ולעדכן את

שאר מסמכי התכנית בהתאם.

21. מאחר ומדובר על מבנה היסטורי שנראה בעל ערכים גבוהים לשימור, ואשר סומנה חזיתו לשימור

בתכנית התקפה, תנאי להפקדת התכנית יהיה תאום מול מח' שימור לרבות לנושא גג רעפים שיוצע כדו שיפועי בהתאם למרקם ההיסטורי הקיים, מרפסות וחזיתות הבניין ככלל. וחשיפת החזית האחורית של הבניין.

22. תנאי להיתר בניה יהיה אישור של מח' שימור.

23. תנאי להפקדת התכנית יהיה תאום מול מח' נכסים וקביעת הוראות הפקעה בהתאם.

24. יש להציע פתרון מיגון לשטחי המסחר הקיימים וליח"ד החדשות.

25. לאור הקרבה הרבה לציר רק"ל של יחזקאל והעובדה שמדובר בתוספת קומות על בניין קיים

הכולל חזיתות לשימור ייקבע בתכנית פטור מחניה.

26. יוסרו תוספות שאינן חלק מהבניה המקורית, וכל מערכת התשתית תתוכנן בתוך הקירות או בתת

הקרקע.

27. חלק בלתי נפרד מהיתר הבניה ינוקו חזיתות הבניין הקיים ההיסטורי.

28. יש לקבוע סטיה ניכרת על נושא השימור, קווי בניין, מספר קומות וגובה המבנה לטובת שמירה על

מאפייני המרקם ההיסטורי ומדיניות הגובה לשכונה.

29. תנאי להפקדת התכנית יהא הטמעת מודל גושני של הפרויקט במודל העיר ע"י מגישי התכנית ועל

חשבונם, בתיאום ובהנחיות מנהל בית המודל.

30. תנאי למתן היתר בניה, הוא הטמעת מודל מפורט של הפרויקט במודל העיר ע"י מגישי הבקשה

להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל

31. להוסיף סעיף חיזוק מבנים עפ"י תקן :413 "היתר לתוספות הבנייה למבנה קיים מותנה בבדיקה

בדבר הצורך בחיזוק המבנה לפי הוראות תקן ישראלי ת"י 413".

32. תנאי להפקדת התוכנית יהא השלמת חוות דעת של מחלקות הבאות: שימור, מדיניות תכנון,

שפ"ע, נכסים, כבאות, איכות הסביבה, תברואה, מידע תכנוני, וחשמל.

33. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת

- 49 -

התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובמגרשים המצרניים, חלקה 97 בגוש .30067

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

- 50 -

ועדת משנה לתכנון ובניה מספר 2023/9 בתאריך 03/05/2023 - יב אייר תשפ"ג

סוג דיון: הפקדה

מס' התכנית בסדר היום: 12

זיהוי התכנית

מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ת.עמידה:

1132505 ישיבת חברון גאולה - קטורזה יצחק ועדה 05/02/2023

כנסת ישראל עמותה מחוזית

רחוב, שכונה:

חגי 22 , גאולה

גוש חלקה בשלמות

30827 17 כן

30827 18 כן

30827 11 כן

30827 19 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 7 תשריט 6 איחוד וחלוקה, הרחבות בינוי ותוספת קומות למבנים קיימים כדלקמן:

34. שינוי ייעוד ממוסד לתעסוקה ומבנים ומוסדות ציבור

35. קביעת סך השטחים בתכנית ל-

בתא שטח 1 – ששטחו 446.24 מ"ר סך השטחים המוצע הינו 1651 מ"ר מתוכם 1,387 מ"ר עיקרי (חלקם בתת הקרקע) ו- 264 מ"ר שטחי שירות המהווים %370 בניה .

תא שטח 2 – ששטחו 1205.9 מ"ר סך השטחים המוצע הינו 7005 מ"ר מתוכם 6489 מ"ר עיקרי (חלקם בתת הקרקע) ו- 516 מ"ר שטחי שירות המהווים %581 בניה.

36. הגדלת מס' קומות מ-4 ל- 6

37. קביעת קווי בניין מרביים חדשים

38. קביעת הוראות בינוי, תנאים למתן היתר בניה ושלביות ביצוע

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

תעסוקה ומבנים 1,652.15 100 תא שטח 1 – תא שטח 1 – %370 בניה ומוסדות ציבור 1651 (חלק תא שטח 2 – %581 בניה

מהשטחים

העיקריים

- 51 -

בתת הקרקע)

תא שטח 2 –

7005 (חלק

מהשטח

העיקרי בתת

הקרקע)

סה"כ 1,652.15 100

תיאור המצב הקיים

בחלקות 9,10 ו- 11 קיים מבנה בן 4 קומות (קומה רביעית בגג רעפים)

בחלקה 8 קיים מבנה בן 4 קומות.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

תכנית מס' 3989 משנת 1991 ייעדה את שטח התכנית שכוללת את חלקות 8,9,10,11 למקום למוסד. 4 קומות ו- %188 בניה

בחלקה 8 – תיק מס' 14502 לתמ"א 38 תוספות.

היתרים:

בחלקה 8 הופק היתר לתמ"א 38 בשנת 2015 – תוספת קומה וחצי, 4 קומות סה"כ לא נמצאו היתרים לשאר החלקות בארכיב האופטי.

עבירות בניה:

לא אותרו עבירות בניה בחלקות 9,10,11

אותרה עבירה בחלקה 8 בשנת 1995 מס' תיק 1995/5007.00

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

אתרים לשימור חגי ,22 חגי 24 ו- חגי 26

ומתחם לשימור מס' 204 שכונת גאולה

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

39. ייעוד לפי תכנית המתאר- אזור מגורים ע"פ תכנית מתאר 2000

40. התייחסות לתבנית הבנייה- אזור מגורים לשימור לפי תכנית מפורטת

41. תכנית שכונתית – מע"ר צפון בינוי עד 5 קומות. קומת קרקע מסחרית לכיוון הרחובות

42. תקן חנייה עירוני – למוסד

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

אזור מגורים עירוני, אזור מוטה תחבורה ציבורית, תואם לתמ"מ 30/1

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 תואם

תמ"א 18 תואם

אחרת תואם

- 52 -

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ לא

מבני ציבור לא

עתודות / אחר לא

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

צוות בקרת

לא התקבל

תכנון פיזי

הרשות הארצית

לא התקבל

לכבאות והצלה

המחלקה

נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי להיתר בנייה יהיה אישור המחלקה

לאיכות הסביבה

לאיכות הסביבה.

אגף רישוי

לא התקבל

ופיקוח - מח'

המידע התכנוני

אגף תושייה -

לא התקבל

צוות בקרת

תכנון תנועה

אגף תכנון העיר

לא התקבל

- מח' השימור

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר

כלכלת היישוב/

הרשות:

השפעות חברתיות:

תשתיות ותחבורה:

סביבה ונוף:

אחר:

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

- 53 -

43. יש להבהיר שהתכנית דנן מציעה איחוד וחלוקה לחלקות מס' ,9,10 ו- 11 , ולצרף למסמכי

התכנית תשריט איחוד וחלוקה בהתאם.

44. יצוין שהחריגה בקומה אחת מתאפשר מאחר ומדובר על מבנה מוסדי לצרכי הציבור. לא תותר

חריגה מעבר ל- 6 קומות, יש לצמצם את הבינוי בכל חתך בהתאם (לדגמה חתך .)CC

45. גובה הקומות החדשות יהיה זהה ובהתאם לקומה טיפוסית קיימת.

46. אין הגיון תכנוני בלהשאיר חצר מקורה בבינוי שמעל ובדפנות לצורך שתי חניות. יש לבטל את

החניות בשטח החצר המקורה, ולהציע את הבינוי החדש בעמודה אחת עד קומת הקרקע.

47. יקבע פטור מחניה לאור הקרבה לציר רק"ל עתידי ביחזקאל והעובדה שמדובר בתוספת קומות

על בניין קיים המיועד למוסד (פחות מ- 50 מ').

48. קו הבניין של המבנים הקיימים יסומן בהתאם למצב המאושר. קו בניין לבינוי החדש בחצר

ישמור על 3 מ' לפחות מגבול החלקה הצפוני.

49. יש לסמן להריסה את הבינוי ללא היתר ובקו אפס בחזית צפונית ומערבית בחלקה .8

50. תנאי לתחילת עבודות יהיה הריסה בפועל.

51. תנאי להפקדת התכנית והיתר בניה יהיה תאום מול מח' שימור לרבות חזיתות, וגג רעפים.

52. לקבוע סעיף סטיה ניכרת למספר קומות, גובה בניין וקווי בניין.

53. לקבוע סעיף חיזוק מבנים עפ"י תקן :413 "היתר לתוספות הבנייה למבנה קיים מותנה

בבדיקה בדבר הצורך בחיזוק המבנה לפי הוראות תקן ישראלי ת"י 413".-

54. לקבוע יחס החלפה לתכניות מאושרות החלות בשטח.

55. תנאי למתן היתר בניה, הוא הטמעת מודל מפורט של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי

הבקשה להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל

56. השלמת חוות דעת של מחלקות הבאות: שימור, תושייה, כבאות, מידע תכנוני.

57. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת

התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית

ובחלקות המצרניות: חלקות ,164 ,169 ,6 7 בגוש .30081

58. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אומנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך

הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים - קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

- 54 -

ועדת משנה לתכנון ובניה מספר 2023/9 בתאריך 03/05/2023 - יב אייר תשפ"ג

סוג דיון: הצטרפות הועדה המקומית בשלב הפקדה

מס' התכנית בסדר היום: 13

זיהוי התכנית

מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ת. עמידה

1132232 אלישר מאיר וולצ'ונוק יעקב ועדה טרם

מחוזית

רחוב, שכונה:

אריה ורשבסקי 10 , חומת שמואל

גוש חלקה בשלמות

29934 104 כן

29934 105 כן

29934 112 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

תוספת בניה בקומפלקס בניינים של ישיבת הר המור ברח' אריה ורשבסקי ,10 הרב אריה בינה ,2 הר שמואל, ירושלים,

תוספת חמש קומות חדשות מעל בניין הקיים (בניין פנימיה) בקומפלקס בניינים ישיבת הר המור תוספת קומת מרתף חדשה עבור חניה מתחת לבניין פנימיה הקיים:

77. קביעת הוראות בניה:

78. תוספת שטחים במפלסים הקיימים.

79. תוספת עד חמש קומות חדשות מעל בניין פנימיה הקיים.

80. תוספת קומת מרתף מתחת לבניין פנימיה הקיים.

81. קביעת הוראות בינוי, קביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

82. קביעת שלבי ביצוע למימוש התכנית.

83. קביעת הוראות בגין חניה.

84. תוספת גשר מעל לרחוב לחיבור בין שני הבניינים

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

צוות בקרת

לא התקבל

תכנון פיזי

הרשות הארצית

לא התקבל

לכבאות והצלה

אגף תברואה

לא התקבל

מנח"י- המחלקה

לא התקבל

לתכנון עירוני

פיזי

אגף רישוי

- 55 -

ופיקוח - מח' לא התקבל

המידע התכנוני

אגף לשיפור פני

לא התקבל

העיר אגף שפ"ע

- המח'

לתחזוקת

כבישים

ומדרכות

אגף תכנון העיר

לא התקבל

- המח' למדיניות

התכנון

המחלקה

לא התקבל

לנגישות

אגף שפ"ע - מח'

לא התקבל

גננות-עצים

ותכנון

אגף מבני ציבור-

לא התקבל

המחל' לתכנון

מבני ציבור

תיק 1132232

אין התנגדות לתכנית בתנאים הבאים:

אגף תושייה - -1 מוצע הסדרת מפלס מקלט לטובת מפלס חניון נוסף, התוכנית מתבססת על כניסה קיימת ומאושרת בהיתר 2012/0542.03

צוות בקרת

תכנון תנועה

-2 תנאי להיתר בניה הוא הגשת תכנית חניה מפורטת בתוך המגרש עפ''י תקן התקף ועפ''י מידות תקניות

-3 נספח תנועה הוא מנחה בלבד

(יועץ תנועה- רולי פלד)

תיאור להצטרפות הועדה המקומית

התכנית כוללת גשר המחבר בין שני אגפי המוסד מעל דרך ציבורית.

על כן, תכנית זו מובאת לאישור הועדה המקומית על מנת לאשר את הצטרפותה כמגישה לתכנית.

המלצת מהנדס העיר

- 56 -

לאשר לועדה המקומית להצטרף כמגישה

הוועדה המקומית מחליטה להצטרף כמגישה לתכנית על מנת להסדיר את הרישום בשכבות המוצע מעל דרך.

יש לתאם את הנושא מול מחלקת נכסים.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

קארו גלית יום שלישי 25

אפריל 2023

- 57 -

ועדת משנה לתכנון ובניה מספר 2023/9 בתאריך 03/05/2023 - יב אייר תשפ"ג

סוג דיון: הפקדה

מס' התכנית בסדר היום: 14

זיהוי התכנית

מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ת.עמידה:

1182674 אבו חדיר מוחמד איברהים חג' יחיא ועדה 16/02/2023

מחוזית

רחוב, שכונה:

שכונת שועפאת מערבה לכביש .20

גוש חלקה בשלמות

30556 2,4-5,901 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 4 תשריט 4

מטרת התכנית:

הקמת שני בניינים חדשים

הוראות התכנית:

85. שינוי יעוד הקרקע מאזור מגורים 1 מיוחד למגורים ד', שטח ציבורי פתוח ושביל.

86. קביעת הוראות בינוי להקמת שני בניינים חדשים.

87. קביעת שטחי בניה מרביים בתחום התכנית ל -5,776 מ"ר , מתוכם 5,061 מ"ר שטחים עיקריים ו –

715 מ"ר שטחי שירות מעל הקרקע.

88. קביעת מס' קומות מירבי ל – 8 קומות מעל הכניסה הקובעת.

89. קביעת מס' יח"ד ל – .48

90. קביעת קווי בניין חדשים.

91. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה ופיתוח השטח.

92. קביעת שלבי ביצוע למימוש התכנית.

93. קביעת הוראות הפקעה.

94. שטח ממוצע ליח"ד- 105 מ"ר עיקרי

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

מגורים ד' 48 1,805.8 70.09 5,776 %320 בניה מרבי.

שביל 209.45 8.13

שצ"פ 560.98 21.78

סה"כ 48 2,576.23 100

תיאור המצב הקיים

שטח ריק ודרך לא מאושרת.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

תכנית 7622 משנת ,2014 הגדירה את שטח התכנית כאזור מגורים 1 מיוחד, אחוזי הבניה המרביים בכל תא שטח יהיו %75 משטח תא השטח נטו.

מס' יח"ד לא יעלה על 6 לדונם מגורים נטו. 11 יח"ד בשטח זה.

מס' בניינים בתאי שטח ששטחם מעל 2 דונם: יותר מבניין אחד בתנאי שבכל בנין לא יהיו יותר מ – 12 יח"ד וישמר מרווח של 6 מ' בין הבניינים.

מס' קומות מרבי 3 קומות.

- 58 -

היתרים:

ל"ר

עבירות בניה:

ל"ר, שטח ריק מבינוי.

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

ל"ר

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

95. ייעוד לפי תכנית המתאר 2000 – אזור מגורים עירוני מוצע, אזור למגורים לפי תוכנית כוללת.

96. תכנית האב לבית חנינה ושועפט הגדירה את שטח התכנית למגורים בהיקף בניה של %320 עם הפרשה

לצרכי ציבור של %,30 תכסית %45 ועד 8 קומות.

97. תקן חנייה עירוני – בינוני.

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

תואם

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 תואם

תמ"א 18

אחרת

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ כן כן %30

מבני ציבור ל"ר

עתודות / אחר לא

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

הרשות הארצית

לכבאות והצלה לא התקבל

המחלקה לאיכות

הסביבה לא התקבל

אגף תברואה

לא התקבל

חברת חשמל

לישראל לא התקבל

רשות העתיקות -

אריכאולוג מרחב לא התקבל

י-ם

אגף רישוי

ופיקוח - מח' לא התקבל

המידע התכנוני

אגף לשיפור פני

העיר אגף שפ"ע - לא התקבל

המח' לתחזוקת

כבישים ומדרכות

אגף תושייה -

צוות בקרת תכנון לא התקבל

- 59 -

תנועה

אגף רישוי

ופיקוח - המח' לא התקבל

להיטלי השבחה

אגף שפ"ע - מח'

גננות-עצים לא התקבל

ותכנון

גרסת מבא"ת: ,13.2.23 מונה תדפיס: הוראות ,4 תשריט 4

1. מיקום התכנית: רחוב שיירת עטרות, מערבית לכביש ,20 שועפט. גוש ,30556 חלק

מחלקות: .2,4-5,901 גוש .30555 שטח: 2.576 דונם.

2. מצב סטטורי: התכנית מבקשת לשנות תכניות: 7622 ותכנית המתאר לירושלים

מס' .62

1. מצב מאושר: "אזור מגורים 1 מיוחד", בהתאם לתכנית .7622 מגרש 2א'.

מותרים %75 בניה שהם כ- 1,932 מ"ר שטחי בניה עיקריים למגורים, 6 יח"ד לדונם נטו, שהן 15 יח"ד בתכנית זו, במבנים בני שלוש קומות.

.3

1. מצב קיים: בשטח התכנית אין מבנים. עם זאת, דרך הגישה אל שלושה

מבנים מצפון ומזרח לשטח התכנית עוברת בתחום התכנית. אל מבנים אלו מאושרת דרך סטטוטורית שאינה סלולה בפועל.

4. המצב המוצע:

במסגרת התכנית שינוי יעוד הקרקע, הגדלה וקביעת שטחי בניה, מספר קומות ויח"ד, כמפורט להלן.

.1

1. שינוי יעוד הקרקע: מ"מגורים 1 מיוחד", ל: "מגורים ד'", "שטח ציבורי

פתוח" ו"שביל".

2. תוספת שטחי בניה: תוספת של כ- 3,129 מ"ר שטחי בניה עיקריים (לא

כולל שטח מרפסות מקורות 480 מ"ר).

3. תוספת יח"ד: 33 יח"ד.

4. תוספת קומות: 5 קומות מעל הכניסה.

התכנית מציעה שני מבני מגורים חדשים בני 8 קומות מעל הכניסה הקובעת, עבור 48 יח"ד אגף תכנון העיר -

ב – 5,061 מ"ר שטחי בניה עיקריים למגורים (לא כולל 480 מ"ר שטח מרפסות מקורות).

המח' למדיניות

במסגרת התכנית מוצעת הפרשה בקרקע לצרכי ציבור עבור שטח ציבורי פתוח ושביל התכנון

בשטח כולל של 770.43מ"ר, המהווים כ – %30 משטח התכנית.

1. מאזן קרקע לצרכי ציבור:

במצב המאושר אין קרקע לצרכי ציבור. במצב המוצע: 770.43 מ"ר קרקע לצרכי ציבור, המהווים %29.91 משטח התכנית עבור "שטח ציבורי פתוח" (560.98 מ"ר %)21.78 ו"שביל" (209.45 מ"ר %.)8.13

1. פרוגרמה לצרכי ציבור לאוכלוסייה ערבית:

במצב המוצע בו מתוכננת תוספת של 33 יח"ד, אין סף כניסה לצרכי ציבור. צרכי הציבור עבור יח"ד בתחום התכנית יקבלו מענה בשטחים הסמוכים מחוץ לשטח התכנית.

2. הערכת התכנית:

1. לשכונות בית חנינה ושועפט נערכה תכנית אב ובמסגרתה גובשה פרוגרמה.

על פי תחזית גידול אוכלוסייה עד לשנת ,2035 מספר יח"ד אמור להכפיל עצמו, מספר התושבים יגדל בשליש וצפוי להגיע עד לכדי 99,600 תושבים, והביקוש לשירותי ציבור יגדל באופן משמעותי. בעתיד צפוי מחסור למגרשים לצרכי חינוך, ובעיקר מגרשים גדולים לבתי ספר על יסודיים, מגרשים למעונות יום ומגרשים לשטחים ציבוריים פתוחים.

2. על פי המדיניות לאזור בית חנינה ושועפט, יש להפריש 773 מ"ר קרקע

משטח התכנית לצרכי ציבור (%30 משטח התכנית במגרשים ששטחם מעל 2 דונם).

3. במסגרת התכנית מוצעת קרקע עבור מגרשים ביעוד ל"שטח ציבורי

פתוח" ושביל בשטח של 770.43 מ"ר, המהווים %29.91 משטח התכנית.

4. בהמשך לנ"ל, המגרש המוצע לשצ"פ נמצא בחלק הדרומי של התכנית,

צמוד לדרך הסטטוטורית והקיימת, וצורתו רגולרית.

5. בשטח התכנית עוברת דרך גישה לא סטטוטורית אל שלושה מבנים

קיימים מצפון ומזרח לתחום התכנית. אל מבנים אלו מאושרת דרך - 60 -

סטטוטורית שאינה סלולה בפועל. גם בתכנית המוצעת הגישה לחניון התת קרקעי היא מהדרך המאושרת שאינה סלולה.

6. במסגרת התכנית מוצע שביל להולכי רגל שדרכו תהיה הכניסה אל מבני

המגורים המוצעים ויחבר בין הדרך המאושרת מצפון לשטח התכנית ושיירת עטרות מדרומה וכן אל השצ"פ המוצע בתכנית. יש לקבל חו"ד תושי"ה לנושא.

3. המלצת המחלקה למדיניות התכנון:

המחלקה ממליצה לאשר את התכנית בכפוף למפורט להלן:

.4

1. במסגרת התכנית מבוקשת תוספת של 33 יח"ד מעבר למאושר.

2. מוצעת הפרשה בקרקע עבור "שטח ציבורי פתוח" ושביל, קצת פחות

מהמדיניות, אך בהתאם לצרכי הציבור הצפויים בעתיד. יש להגדיל את השצ"פ בעוד כשלושה מ"ר בהתאם למדיניות.

3. המגרש המוצע לשצ"פ נמצא בחלק הדרומי של התכנית, צמוד לדרך

הסטטוטורית והקיימת, וצורתו רגולרית.

4. יש להוסיף להוראות התכנית כי תנאי להיתר בניה ראשון בשטח התכנית

יהיה אישור תכנית פיתוח של השטח הציבורי הפתוח מול מחלקת הגננות באגף שפ"ע. תנאי לטופס אכלוס יהיה גמר פיתוח השצ"פ לשביעות רצון מחלקת הגננות ורישום השטחים הציבוריים ע"ש עיריית ירושלים.

5. יש להתנות קבלת היתר בניה וטופס 4 למבני המגורים בתכנית, בהקמה

בפועל של הדרך המאושרת מצפון לשטח התכנית, אשר דרכה מוצעת הגישה אל החניון התת קרקעי בתכנית המוצעת, וכן אל מבני המגורים הסמוכים ממזרח.

6. במסגרת התכנית מוצע שביל להולכי רגל דרכו תהיה הכניסה אל מבני

המגורים המוצעים. יש לוודא שמפלסי השביל מתחברים לתכנון הדרך המאושרת מצפון לשטח התכנית ואל הדרך הקיימת והמאושרת מדרום, על מנת שיתאפשר חיבור בין שתי דרכים אלו להולכי רגל, וגישה אל השצ"פ המוצע בתכנית.

98. יש לוודא כי השטח בו מוצעים השצ"פ והשביל הנו באותה בעלות של השטח ביעוד

אגף נכסי עיריה המוצע למגורים.

99. יש לקדם הסדר של המקרקעין- יש ליצור קשר עם ענבל אוחנה, מאגף הנכסים

לצורך קידום הליך ההסדר.

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר התכנית עומדת במדיניות תכנית האב התכנית חורגת מהמדיניות בעניין גובה לעניין אחוזי בניה מירביים. הקומות.

כלכלת היישוב/

הרשות:

השפעות חברתיות:

תשתיות ותחבורה: התכנית מציעה שביל גישה בשטח

209.45 מ"ר

סביבה ונוף: התכנית מציעה שצ"פ בשטח 560.98

מ"ר

אחר:

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

91. על פי חתכי התכנית בהתייחס למפלסי הקרקע הטבעית מוצע בינוי של 9 קומות מעל הקרקע, על פי