ישיבת משנה לתכנון ובנייה היתרים מס 19 · 22/08/2003

עיר: ירושלים
תאריך: 2003-08-22
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

פתח את קובץ ה-PDF באתר המקור

המסמך אינו מופיע עוד ברשימת הפרוטוקולים באתר הרשות (נבדק 2026-09-13). העותק הזה נשמר כאן כפי שפורסם.

- 1 -

סדר יום לועדה מתאריך - 03/08/2022 - ו אב תשפ"ב

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2022/19

מספר בקשה 2021/0389.01

מספר סידורי 9

נתונים כלליים

סוג בקשה חפירה ומילוי, עבודות הריסה

שימוש עיקרי מגורים + מסחר

מהות בקשה עבודות הריסה חפירה ודיפון לבניין חדש

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות

הכשרת עבירה לא

המבקש משהב חברה לשכון בנין ופתו אסף עוזרי

עורך הבקשה אומן יואב

מתכנן השלד שגיא אריה

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

פרבשטיין 0 , קרית משה

גוש חלקה בשלמות

30153 148 כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

שטח צבורי

0821א תחילת תוקף 08/11/1956 8

פתוח

אזור מגורים

0821א תחילת תוקף 08/11/1956 ב

כללי

שטח צבורי

2225 תחילת תוקף 04/11/1982 148

פתוח

30153ג תחילת תוקף 16/07/1959 148 אזור מגורים 2 מגבלות בניה

314708 אושרה 27/10/2015 1 2.32114e+006

ופיתוח

395152 תחילת תוקף 21/05/2020 1 מגורים ד 1818

395152 תחילת תוקף 21/05/2020 2 דרך מאושרת 226 שטח ציבורי

395152 תחילת תוקף 21/05/2020 7 349

פתוח

שטח ציבורי

395152 תחילת תוקף 21/05/2020 8 191

פתוח

אזור מגורים -4

5/13/01 תחילת תוקף 18/07/1983 4 2467

3 קומות

דרך ציבורית /

8000 תחילת תוקף 13/04/2004 90

רצועת מסילת

תאור הבקשה

- 2 -

ברח' פרבשטיין שבשכונת קריית משה, מבקשים היתר להריסה, חפירה ודיפון במגרשים 1 ו-6 על פי תב"ע ,395152 עבור בנייה עתידית במסגרת פרוייקט התחדשות עירונית לפינוי בינוי -בניית מגדל מגורים חדש בן 29 קומות מעל קומת כניסה ,סה"כ 130 יח"ד.

בקשה למבנה, בתיק מס' 2021/389 נמצא בהליך פתיחת התיק.

התקבל אישור מהנדס העיר לקידום החפירה טרם תיק הבניין.

מסמכי התכנית :

במקום חלה תכנית 395152 אשר הופקדה בתאריך 10.12.2018 ואושרה בתאריך 21.05.2020 התכנית כוללת תקנון תשריט ונספחים

סעיף סטייה ניכרת לעניין: קווי בניין, מס' קומות, ניוד שטחי מרפסות, שימוש מסחרי במפלס הרחוב, זכויות הבניה לרווחת הדיירים לא יעלו על 200 מ"ר ולא יותר ניוד שטחים אלא למגורים.

פרסום

לא פורסמו הקלות במסגרת פתיחת התיק

עומק החפירה

מותר: ע"פ סעיף .4.1.2ב: "תותר בניית עד 5 קומות מרפים בקו בניין 0".

על פי נספח הבינוי בתב"ע נראה כי מפלס קומה -5 הינו: +768.50

- 3 -

מוצע מפלס חפירה עד לעומק +767.87 כאשר רצפת מפלס -5 מוצעת בעומק של +769.20 - אין מניעה לאשר.

מוצעת העמקת חפירה באזורי גרעיני חדרי המדרגות- כמותר מיקום/ קווי בניין- סטייה ניכרת

התקבל תיק מידע מס' 2020/6125 עם סימון קווי בניין בהתאם לתב"ע 395152 סעיף 6.17 קובע סטייה ניכרת לעניין קווי הבניין : " קווי הבניין המפורטים בתשריט התכנית הינם מחייבים, צמצום השטח שבין גבול המגרש לבין קו הבניין יחשבו כסטייה ניכרת מתכנית"

החפירה והדיפון מוצעים בגבול המגרש כמותר.

הריסה

במגרש קיימים מבנה וגדרות המוצגים להריסה כמוצג בתשריט התב"ע- כנדרש יש להציג את האשפתון מבטון - להריסה .

רצפה ראשונה

בבקשה מוצגת רצפה ראשונה אשר לא כלולה בבקשה זו- יש לבטלה ולוודא כי מפלס החפירה לא חורג מהמותר.

נפח החפירה

- 4 -

נפח חפירה מוצע: 43778 מ"ק

דיפון וכלונסאות

בבקשה מוצגים עוגנים וכלונסאות –העוגנים חודרים לדרך, שצ"פ ומגרשים המיועדים למגורים ולמבני ציבור- יש להציג הסכמת בעלי חלקות המגורים ומבני ציבור המאשרים חדירת הכלונסאות לשטחם פרטים

בבקשה מוצגים פרטי דיפון לכלונסאות.

עצים לשימור/ עקירה

קיימים עצים לעקירה במיקום החפירה – העצים מסומנים כנדרש- התקבל אישור מחלקת שפ"ע לבקשה.

אישורים שהתקבלו

חוות דעת מח' דרכים

התקבל אישור בתאריך: 29.05.2022 לפיו: " אין התנגדות, . תנאי לקבלת היתר חפירה - בצד הדרך

של כביש יהושוע פרבשטיין מדרום וממערב למגרש ,יש בניית קירות דיפון .

בכפוף להצהרת מהנדס מתכנן יש להנפיק אישור של קונסטרוקטור ויועץ קרקע לכך שאין סכנת קריסת קרקע ואין חשש לפגיעה בתשתיות לאורך הקיר".

חוות דעת מח' איכות הסביבה

- 5 -

בתאריך 14.07.2022 התקבל אישור מחלקת איכות הסביבה אישור מח' שפ"ע

התקבל בתאריך: 2022.18.07 לפיו: " .1 סקר העצים אושר ונחתם ע"י אורי.

2. בתכנית הנטיעות 10 ,יח' של עצי ליקווידמבר ישונו לגודל מיכל 100 ליטר במחיר של 2,500 ₪, כך

שסכום הפיצוי הנופי יעמוד על 105,000 ₪.

3. כתנאי לקבלת טופס ,4 תתבצע בדיקת חיזוק העצים השתולים על גג החניון, עפ"י פרט שיאושר

ע"י אלה אויסטצ'ר.

4. יש להגיש ערבות לפיצוי נופי על סך 119,800 ש"ח - תנאי להיתר".

בעלויות

התקבלה חתימת המבקשים "משהב חברה לשיכון בניין ופתוח" , וכן חתימת עו"ד אשר ברק מיופה כח הדיירים .

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 25/07/2022

תכנונית : לאשר

את הבקשה

בכפוף לשינויים מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים בהתאם ובתנאים למפורט בתאור הבקשה

חוות דעת תכנונית 25/07/2022

חוות דעת תכנונית

מבקשים היתר להריסה, חפירה ודיפון בשכונת קריית משה, במגרשים 1 ו-6 על פי תב"ע ,395152 עבור בנייה עתידית במסגרת פרוייקט התחדשות עירונית לפינוי בינוי- בניית מגדל מגורים חדש בן 29 קומות מעל קומת כניסה ,סה"כ 130 יח"ד.

- 6 -

בקשה למבנה, בתיק מס' 2021/389 נמצא בהליך פתיחת התיק.

אין מניעה לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ותיקונים כמפורט בתיאור הבקשה ובהמלצה.

וכן, תיקונים עפ"י ההערות שבהרמוניקה

הכנת נוסח פרסום 23/03/2022

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה אישור בטיחות זמני ע"י המחלקה להסדרי תנועה. תוכנית ארגון אתר 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות תשלום אגרת בניה

הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

הגשת אישור וועדה לאבק מזיק של המשרד להגנת הסביבה לפינוי אסבסט למחלקה לאיכות הסביבה

יש להגיש ערבות לפיצוי נופי על סך 119,800 ש"ח

בצד הדרך של כביש יהושוע פרבשטיין מדרום וממערב למגרש, יש בניית קירות דיפון.

יש לחזור לקבלת שפ"ע לאחר דיון לקבל אישור סופי טרם הוצאת ההיתר

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים בהתאם למפורט בתאור הבקשה

- 7 -

- 8 -

סדר יום לועדה מתאריך - 03/08/2022 - ו אב תשפ"ב

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2022/19

מספר בקשה 2021/0486.00

מספר סידורי 10

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי מגורים

הקמת שני בניינים חדשים למגורים בני 8 קומות מעל 2

מהות בקשה

קומות חנייה סה"כ ( 30 יח"ד)

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות

הכשרת עבירה לא

המבקש מר עוודאללה סאלח

עורך הבקשה אדריכל יונס חאזם

מתכנן השלד סלאח נתשה

מספר מתנגדים 1

מספר שכנים שלא חתמו 3

כתובת האתר

אלעלם 0 , שועפט

גוש חלקה בשלמות

30549 5015 כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

627281 תחילת תוקף 16/12/2019 1 מגורים ד 1241

7618 תחילת תוקף 28/01/2012 15א אזור מגורים 2 1505

תאור הבקשה

בשכונת שועפט במגרש מס' 1 על פי תב"ע 627281 מבקשים הקמת שני בניינים חדשים למגורים בני 8 קומות מעל 2 קומות חנייה סה"כ 30 יח"ד

נספחי תב"ע:

תב"ע 627281 הופקדה בתאריך ,22.10.2019 ותחילת תוקף בתאריך 16.12.2019

התב"ע מכילה: תקנון, תשריטים ונספח בינוי

סעיף סטייה ניכרת לעניין: גובה, קווי בנין, מרחק בין בניינים, הוראות בגין מרפסות

- 9 -

פרסום

בוצע משלוח הודעות לפי תקנה 36

התנגדויות

התקבלה התנגדות אחת בנושא קנייני ע"י נהאד עוודאלה, המתנגדת טוענת כי הינה בעלת זכות בחלקה וכי טרם נחתם הסכם פירוק שיתוף בין הבעלים.

בפתיחת התיק בוועדה שמתקיימת עם עו"ד חיים נרגסי ואופיר מאי התקבל טופס בדיקת זיקת בעלות לנכס, והמתנגדת לא מופיעה בתור בעלים.

הנושא הועבר ללשכה המשפטית אשר בחנו את הנושא -ראה פירוט בחוות הדעת.

להלן תיאור המבוקש:

קומת קרקע:

בניין מזרחי: מוצעת כניסה לבניין ממערב מוצעות 2 יח"ד בקומה עם גינות

בניין מערבי: מוצעת כניסה לבניין מצפון, מוצעות 2 יח"ד בקומה עם גינות

קומה 1 :

בניין מזרחי: מוצעות 2 יח"ד בקומה עם מרפסות

בניין מערבי: מוצעות 2 יח"ד בקומה עם מרפסות

קומה 2-6 :

בניין מזרחי: מוצעות 2 יח"ד בקומה עם מרפסות

בניין מערבי: מוצעות 2 יח"ד בקומה עם מרפסות

קומה :7

בניין מזרחי: מוצעות 2 יח"ד בקומה עם מרפסות, כאשר יח"ד הצפונית מתוכננת כדופלקס עם הקומה

שמעליה.

בניין מערבי: מוצעות 2 יח"ד בקומה עם מרפסות

קומה :8

- 10 -

בניין מזרחי: מוצעת יח"ד בקומה וכן המשך של הדופלקס מקומה 7

בניין מערבי: מוצעת יח"ד בקומה עם מרפסת גג.

קומת חניה -1 וקומת -2

מוצעות קומות חניון המשלבות מחסנים

הגישה אל הקומות מחדרי המדרגות והמעליות

בקומה -2 מוצע מיקום חדר טרפו ללא תכנון מוגדר – יידרש אישור חברת החשמל לחדר הטרפו סטייה ניכרת

סעיף .4.1.2ג' קובע סטייה ניכרת לעניים הנ"ל:

גובה הבניה

קווי בניין

המרחק בין הבניינים

הוראות בגין מרפסות בסעיף .4.1.2א'

להלן פירוט לעניינים הנ"ל:

גובה הבניה – סטייה ניכרת

סעיף 4.1.2א' : "גובה הבניה המירבי כמצוין בנספח הבינוי הינו מחייב וכל סטיה ממנו תחשב כסטיה ניכרת"

בנין א' המערבי: מותר: גובה יציאה לגג: +24.96 = 830.86 גובה סופי: +26.06=831.96

בנין ב' המזרחי: מותר: גובה יציאה לגג: +23.86=829.76 גובה סופי של מבנה יציאה לגג:

+27.06=832.96 – ב-2 הבניינים מוצע כמותר.

מיקום / קווי בניין – סטייה ניכרת

סעיף 4.1.2ב' קובע הוראת סטייה ניכרת לעניין קווי בניין: " קוי הבנין המפורטים בתשריט התכנית הינם מחייבים, צמצום השטח שבין גבול המגרש לבין קו הבנין יחשב כסטיה ניכרת"

- 11 -

.4.1.2א'.4 "קווי הבניין יהיו כמצוין בתשריט התוכנית. קו בניין תת-קרקעי הינו עבור קומת חנייה"

המבוקש מוצע בתחום קווי הבניין המותרים.

יש לוודא כי חדרי האשפה המבוקשים אינם מקורים

מרחק בין הבניינים – סטייה ניכרת

סעיף 4.1.2ג' קובע הוראת סטייה ניכרת לעניין מרחק בין הבניינים: "המרחק בין הבניינים לא יקטן מ-

8 מטר, סטיה מהוראה זו תחשב כסטיה ניכרת."

המרחק בין הבניינים המוצע הוא : 8.70 מ' – במסגרת המותר.

מרפסות מקורות – סטייה ניכרת

סעיף 4.1.2ד': " הוראות בגין מרפסות כמפורט בסעיף 4.1.2 א, לעיל הינן מחייבות וכל סטיה מהם תחשב כסטיה ניכרת."

סעיף 4.1.2א':5 קובע הוראות לעניין מרפסות :

שטחים עיקריים עבור מרפסות מקורות בהתאם לטבלה 5

א. שטח מרפסת מקורה לא תעלה על 10 מ"ר ליחידת דיור. – מוצע כמותר פרט לקומה 7 בה יידרש

לצמצם.

ב. לא יותר ניוד שטחי מרפסות לשטחים אחרים בבניין.

ג. כל המרפסות יוקמו בהינף אחד. – יירשם כתנאי בהיתר

ד. מידת העומק של מרפסת לא תהיה גודלה ממידת הרוחב שלה.

ה. שטחי המרפסות אינם ניתנים לסגירת במסגרת "סגירת מרפסת". – יירשם כתנאי בהיתר

במידה ומרפסת מוצעת לסגירה לא ניתן להשתמש בשטחים אלו לשם כך.

מס' קומות

.4.1.2א'.2 "תותר הקמת שני מבני מגורים בני 8 קומות מעל קומות חניה תת קרקעיות."

מוצע 8 קומות ע"ק מעל 2קומות ת"ק

יש לתקן מספור קומות

- 12 -

תכסית

.4.1.2א':1 "תכסית הבניה העילית לא תעלה על %45 משטח הקרקע. תכסית הבניה התת קרקעית לא תעלה על %80" - מוצע כמותר

מס' יח"ד

מותר על פי טבלה: 5 30 יח"ד. – מוצע כמותר

שטחי בניה

מותר עיקרי ע"ק: 2599 מ"ר מוצע: 2388.72 מ"ר (נותרו 210.28 מ"ר)

יש לתקן שטח ממ"ד בסך 13.32 מ"ר שחושב עבור דירה פעמיים ולחשבו כתוספת לעיקרי נותרו: 196.96 מ"ר – (החריגה בסך 196.96 תילקח לטובת חריגה בשטח שירות ע"ק )

מותר שירות ע"ק: 453 מ"ר שירות ע"ק מוצע: 681.03 מ"ר (בתוספת קיזוז חריגה של 13.32 מ"ר

שטח ממ"ד) = 667.71 מ"ר חריגה של 214.71 מ"ר (יילקח מעיקרי ע"ק בסך 196.96 מ"ר, לאחר קיזוז החריגה יוותר 17.75 מ"ר – יידרש לבטל! )

שירות ת"ק מותר: 1956 מ"ר. שירות ת"ק מוצע: 1815 מ"ר נותרו: 141 מ"ר

מרפסות : מותר : 300 מ"ר מוצע: 270.90 מ"ר

חשמל

סעיף 6.5 : " תנאי למתן היתר בניה יהיה - תיאום עם חברת החשמל בדבר תכנון והקמת חדר שנאים ו/או חדר מיתוג, פרטי קווי חשמל עיליים ותת קרקעיים, והנחיות לגבי מרחקי בניה ומגבלות שימוש מקווי חשמל עיליים ותת קרקעיים קיימים ומתוכננים."

מוצע מיקום חדר טרפו ללא תכנון – תואם לנספח הבינוי אישור חברת חשמל לא כולל את חדר הטרפו ויידרש לאחר הדיון ניהול מי נגר

- 13 -

סעיף 6.7 – ניהול מי נגר: "ייותרו לפחות %20 שטחים חדירי מים מתוך שטח המגרש הכולל, במגמה לאפשר קליטת כמות גדולה ככל הניתן של מי נגר עילי וחילחולם לתת הקרקע בתחומי המגרש.

השטחים חדירי מים אפשר שיהיו מגוננים או מצופים בחומר חדיר (כגון: חצץ וחלוקים)."

תכסית

סעיף 4.1.2א':1 "תכסית הבניה העילית לא תעלה על %45 משטח הקרקע. תכסית הבניה התת קרקעית לא תעלה על %80" – מוצע במסגרת המותר

מגבלות בניה לגובה

סעיף 6.3א. על תחום התכנית חלות ההגבלות שנקבעו בתמ"א 15 , תכנית מתאר ארצית לשדות תעופה (להלן התמ"א) לרבות הגבלות בניה לגובה. התמ"א על מסמכיה תהא עדיפה וגוברת על תכנית זו ולא יינתן היתר בנייה או הקלה מכוח תכנית זו אשר יעמוד בסתירה למסמכי התמ"א.

ב. על תחום התכנית חלות הגבלות בנייה בגין שדה תעופה עטרות. תנאי להוצאת היתרי בניה

הינו אישור רשות התעופה האזרחית.

שלביות הביצוע

סעיף :7.1 כל הבניה בתחום התכנית תבוצע בהינף אחד. כל תא שטח בנפרד.

לא תותר בניה בשלבים. – יירשם כתנאי בהיתר

תנאי לטופס אכלוס - נטיעות עצים בוגרים בתאום אגף שפ"ע.

אישורים שהתקבלו

אדריכל העיר

התקבל בתאריך 22.03.22 : "הבקשה מאושרת להיתר בניה."

- 14 -

הסדרי תנועה

התקבל בתאריך 24.02.22 : אין התנגדות לתכנית מוצע 31 יח"ד עם 40 מק"ח לפי תקן 1:1.33 בכפוף לאישור מחלקת דרכים

דרכים

התקבל בתאריך: 23.03.2022 " אין התנגדות לתכנית. תנאי לטופס 4 הינו בניית גדרות בגבולות

חלקה חוקיים, ביצוע חיבור בכניסה לחנייה לכביש קיים לפי תכנית תנועה מאושרת ובכפוף לאישור צוות בקרת תכנון תנועה.

איכות הסביבה

התקבל בתאריך 07.04.2022

תברואה

התקבל בתאריך 24.03.2022 : יש לתכנן 4 פחים בנפח 1000 ליטר שפ"ע

התקבל בתאריך: 24.03.2022 "התקבל הצהרת מודדת שלא קיימים עצים במגרש מלבד עץ חינה

אחת "רב ענפית" שהינו יבש ללא פיצוי נופי. התקבלו תמונות של העץ."

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 26/07/2022

תכנונית : מובא

להכרעת הועדה

בהתאם לחוו"ד המשפטית המפורטת בחוות הדעת, מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים.

חוות דעת תכנונית 26/07/2022

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

- 15 -

7618

תחילת תוקף:

28/01/2012

ייעוד הקרקע:

אזור מגורים 2

מדובר בבקשה להקמת שני בניינים חדשים למגורים בני 8 קומות מעל 2 קומות חנייה סה"כ 30 יח"ד בשכונת שועפט במגרש מס' 1 על פי תב"ע 627281 .

יש לציין כי התקבלה התנגדות אחת בנושא קנייני, המתנגדת טוענת כי הינה בעלת זכות בחלקה וכי טרם נחתם הסכם פירוק שיתוף בין הבעלים.

בפתיחת התיק בוועדה שמתקיימת עם עו"ד חיים נרגסי ואופיר מאי התקבל טופס בדיקת זיקת בעלות לנכס, והגב'

הנ"ל לא מופיעה בתור בעלים.

בהתייעצות עם הלשכה המשפטית התקבלה חוות דעת

הבאה:

"תביעה לא מספיקה, ונדרש צו מניעה / החלטת בית משפט .

משכך, בשלב זה ניתן להתקדם וככל שתתקבל בהמשך

החלטה שיפוטית בנושא במסגרת צו מניעה, העניין יובא שוב ללשכה המשפטית לבדיקה מחודשת."

מובא להכרעת הוועדה,

בהתאם לחוות הדעת שהתקבלה מהלשכה המשפטית נראה

כי אין מניעה לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים המפורטים בתיאור הבקשה

- 16 -

הכנת נוסח פרסום 11/11/2021

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין

אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

אישור משרד הבריאות

חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת אישור בטיחות זמני ע"י המחלקה להסדרי תנועה. תוכנית ארגון אתר חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - בקרה מרחבית

3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות תשלום אגרת בניה

הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

הטמעה וסימון שוחות ביוב על גבי ההרמוניקה

קבלת אישור מכון בקרה כי בוצעה בקרת תכן לבקשה להיתר ונמצאה תקינה אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו תנאי להוצאת היתרי בניה הינו אישור רשות התעופה האזרחית.

.8תנאי למתן היתר בניה אישור תצ"ר בשטח התכנית .

המלצת האגף

מובא להכרעת הועדה

בהתאם לחוו"ד המשפטית המפורטת בחוות הדעת, מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים.

- 17 -

- 18 -

סדר יום לועדה מתאריך - 03/08/2022 - ו אב תשפ"ב

סוג דיון דיון נוסף בועדה בהתאם להחלטת

הועדה

מספר ועדה 2022/19

מספר בקשה 2007/0019.06

מספר סידורי 11

נתונים כלליים

סוג בקשה תוספת בניה / הרחבה לבניין קיים

שימוש עיקרי מגורים

מהות בקשה תוספת יח"ד, תוספת בניה ותוספת 3 מחסנים ברח' אהליאב

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות

הכשרת עבירה כן

המבקש רשב"א בע"מ רשב"א בע"מ

עורך הבקשה אפרת אילן

מתכנן השלד מר קוזניצוב משה חיים

מספר מתנגדים 2

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

אהליאב 20 , רוממה

גוש חלקה בשלמות

30235 92 כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

אזור מגורים

9888 תחילת תוקף 14/02/2007 92 667

מיוחד

תאור הבקשה

ברחוב אהליאב במקום בו הופק היתר לבניין בן 8 קומות בעל 15 יח"ד מבקשים במסגרת הבקשה הנוכחית השלמת בינוי בקומת הגג ותוספת יח"ד אחת.

תב"ע

התכנית החלה במקום היא 9888 תום תקופת ההפקדה בתאריך 28.09.2006 ותחילת תוקף בתאריך 14.02.2007

התכנית כפופה למתאר 62

- 19 -

פרסום

לבקשה פורסמו ההקלות הבאות במסגרת פתיחת התיק:

· שינוי בדירוג הבנין - בשונה מהוראות התכנית

· ניוד שטחי שירות ממעל הקרקע אל מתחת לקרקע

עד תום מועד להגשת התנגדויות הוגשו 2 התנגדויות:

· התנגדות בשם 12 בעלים מתוך 15 של הדירות בבניין:

התנגדות לתוספת המרפסות הזיזיות – היות ופוגעות בדירות 12,13 ו-14 באופן כזה אשר חוסם את האפשרות לבניית סוכה.

התייחסות המחלקה: אין מניעה לאישור המרפסות פרט לעומק אותו יש לצמצם עד ל- 1.20 מ'

בהתאם להוראות סעיף מרפסות

תוספת החניה – במיקום המבוקש תגרום סכנה היות ועתה המקום משמש כמעין מפרץ מילוט לרכב הנכנס

כמו כן מוצע מיקום 3 מכפילי חניה בגובה של 2.5 מ' – אשר לא ברור כיצד יתפקדו

התייחסות המחלקה: התקבל אישור חניה מתאריך 09.06.2021 , תכנית החניה שהוצגה בפתיחת

התיק שונתה בהתאם לדרישות מח' החניה

פירוט הבניה המוצעת

מוצע השלמת בניה בגג ע"י תוספת ליח"ד קיימת וע"י תוספת יח"ד חדשה.

כמו כן מוצעות מרפסות לקומה החדשה, וכן מוצע הגדלת מרפסות בקומה ה' תחתונה מוצעים 3 מחסנים חדשים

סטיה ניכרת:

סעיף :5.5

:5.5.1 מספר הקומות, גובה הבניין, קווי הבניין ומספר יח"ד יהיו מחייבים וכל סטייה מהם תיחשב סטייה ניכרת".

- 20 -

מיקום הבניין:

המוצע עומד במסגרת קווי הבניין המאושרים לבנייה.

חריגת מרפסות ראה בסעיף מרפסות

שטחי בנייה:

עיקרי מותר על פי סעיף :5.1 1849.50 מ"ר. קיים בתיק :07/19.3 1776.6 מ"ר נותרו: 72.9 מ"ר

מוצע שטח עיקרי: 130.97 מ"ר – בהמשך מפורט הסבר לשטחי הבניה

שירות ע"ק מותר: 534.06 מ"ר קיים בתיק :07/19.3 433.09 מ"ר נותרו: 100.97 מ"ר

שירות ע"ק מוצע: 12.05 מ"ר – עבור ממ"ד נותרו: 88.92 מ"ר

שירות ת"ק מותר: 1118.17 מ"ר קיים בתיק :07/19.3 1177 מ"ר חריגה: 58.83 מ"ר

שירות ת"ק מוצע: 33.03 מ"ר השתנה ל : 30.07 מ"ר

פורסמה הקלה לניוד שטחי שירות ממעל הקרקע אל מתחת לקרקע לאחר קיזוז השטח משירות ע"ק לשירות ת"ק תיוותר חריגה של 2.94 מ"ר אותם יש לצמצם. - צומצם, ראה לעיל

הסבר לתוספת שטח עיקרי בסך 130.97 מ"ר:

· 72.9 מ"ר – נותרו מכוח תב"ע 9888 (ראה לעיל)

· 33.5 מ"ר - מבקשים %5 בניה עבור השלמת קומת גג – בסה"כ 33.5 מ"ר.

התקבל אישור מהנדס העיר לבקשה מתאריך 04.06.2020 · 41.95 מ"ר - קיזוז עובי קירות, ראה חישוב בהרמוניקה סה"כ : 148.35 מ"ר. נותרו: 17.38 מ"ר

מס' קומות:

עפ"י הוראות תב"ע מס' 9888 לסעיף 5.2.3 (:)1 הבניין ידורג כלפי רח' אהליאב כדלקמן: 5 קומות מעל הקרקע לכיוון רח' אהליאב ו- 6 קומות מעל הקרקע בחלק הנגדי לרחוב.

- 21 -

פורסמה הקלה לשינוי בדירוג הבניין – בשונה מהוראות התכנית בבקשה מוצעות 7 קומות -

סעיף 5.5.1 קובע סטייה ניכרת לעניין מספר הקומות : "מספר הקומות גובה הבניין קווי הבניין ומספר יחידות הדיור יהיו מחייבים וסטייה מהם תיחשב סטייה ניכרת".

טבלה 5 מציגה מס' קומות מרבי מותר - 7 קומות

בהתייעצות משפטית שהתקבלה בתאריך 04.04.2021 (ראה מייל סרוק בארכיב האופטי) נמצא כי אין מניעה מאישור מס' הקומות במתכונת המוצעת אשר מספרם תואם למוצע בטבלה 5 גובה בניין:

עפ"י הוראות תב"ע מס' 9888 לסעיף :5.5.1 "מספר הקומות גובה הבניין קווי הבניין ומספר יחידות הדיור יהיו מחייבים וסטייה מהם תיחשב סטייה ניכרת".

עפ"י נספח בינוי מס' ,1 גובה הבניין בחלקו הנמוך לכיוון רח' אהליאב יהיה +19.75 ובחלק הגבוה יהיה .+23.10 בבקשה המוצעת גובה הבניין ללא דירוג הינו ,+22.32 שלא כמותר.

מוצע גובה של 21.42 מ' - פורסמה הקלה לשינוי בדירוג הבניין – בשונה מהוראות התכנית בהתייעצות משפטית שהתקבלה בתאריך 04.04.2021 נמצא כי מאחר ולא קיים סעיף סטייה ניכרת לעניין הצורך בנסיגה או קו בניין ייחודי, הבקשה לא חורגת ממספר הקומות המרבי (7 קומות ע"פ טבלה 5 בהוראות התכנית) או מהגובה המרבי (+23.10 ע"פ נספח הבינוי) ועל כן אין מניעה לאשרה בכפוף לפרסום הקלה.

פורסמה הקלה לשינוי בדירוג הבניין - בשונה מהוראות התכנית גדרות

בהתייעצות עם סגן מנהל האגף והממונה על תכנון עיר :

רצוי מאוד להתנות כל תוספת בטיפול בקירות התמך שיש שם לכיוון שני רחובות .

תנאי למתן היתר בניה יהיה טיפול בקירות התמך בהתאם להיתר מקורי ובתיאום עם מח' הפיקוח מס' יח"ד:

עפ"י הוראות תב"ע מס' 9888 לסעיף :3.2 מס' יח"ד יהיה 16 יח"ד, המוצע בבקשה תואם את המותר.

- 22 -

(חלה טעות בהיתר מקורי בתיק 07/19.3 – בו הוצגו רק 15 יח"ד למרות שנכתב בהיתר 16 יח"ד)

חניה:

התקבל אישור חניה מתאריך 09.06.2021 :

אין התנגדות לתכנית מוצע תוספת יח"ד אחת, ס"ה 16 יח"ד בתיק קודם 2007/19.3 אושרה תכנית עם מק"ח אחד עודף - אין צורך בהתקנת מק"ח.

יש לציין כי לא הוגשה תכנית מתוקנת במערכת בהתאם לאישור החניה שהתקבל. – יש לתקן מחסנים

מבוקשים 3 מחסנים נוספים לבקשה בקומה -3.06

מרפסות

עפ"י הוראות תב"ע מס' 9888 לסעיף 5.2.3 (:)5 תותר בניית מרפסות ומסתורי כביסה קונזוליים לבניין בחזיתות שאינן פונות לכיוון רח' אהליאב ובלבד שלא יעברו את קווי הבניין למרחק העולה על 1.50 מ'

או %40 (לפי הנמוך מבניהם).

מבוקשות 4 מרפסות בקומה ו' במפלס +18.36 - 2 מרפסות עבור כל יח"ד, וכן מוצע הגדלת 2 מרפסות בקומה קיימת . הגדלת המרפסות בוטלה

המרפסות המוצעות אפשר שתהיינה עד 1.20 מ' המהווה %40 מהמרווח (המרווח = 3 מ')

מוצעות מרפסות המגיעות עד ל-1.40 מ' אשר עומדות בקונטור המרפסות המאושרות ביתר הקומות זאת בעקבות פרסום הקלה בתיק מקורי 07/19.3 להבלטת מרפסות בעומק 2 מ' – יש לצמצמם. תוקן.

המרפסות המבוקשות עומדות בעומק של עד 1.20 מ'

מידע קודם

מתאריך

בדיקת המלצה 26/07/2022

תכנונית : מובא

להכרעת הועדה

לאחר עיון בהתנגדות המפורטת בחוות הדעת, מומלץ לאשר את הבקשה בתנאים

הכרעת הוועדה גם לנושא המרפסות כמפורט בסעיף 5

- 23 -

לחוות הדעת

חוות דעת תכנונית 26/07/2022

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

9888

תחילת תוקף:

14/02/2007

ייעוד הקרקע:

אזור מגורים מיוחד

בתאריך 11.05.2022 הוחלט לדחות את ההכרעה בבקשה עד לקבלת תכנית מתוקנת והצגתה לבא כוח המתנגדים בתוך 14 יום. ב"כ המתנגדים יוכל להגיש לוועדה התייחסות לתכנית המתוקנת (ואליה בלבד) תוך 14 יום ויעביר העתק ישירות לב"כ המבקשים - עוד כרמי זקן

להלן התייחסות לשינויים שנערכו והוגשו במסגרת התכנית המתוקנת שנדרשה:

עומק המרפסות צומצמו בהתאם ועומדות בעומק של עד 1.20 מ'

בוטלו הרחבת מרפסות

צומצם שטח שירות ת"ק בהתאם לנדרש

הבקשה הותאמה לאישור מח' חניה מתאריך 09.06.2021 כמו כן יצוין, כי עורך הבקשה הוחלף התקבל מינוי חדש לעורך הבקשה אוריה שוחט.

לאחר שהבקשה המתוקנת הוצגה לבא כוח המתנגדים עו"ד אריה ארבוס, התקבלה חוות דעתו מתאריך 20.07.2022 הסרוקה בארכיב האופטי, להלן פירוטה:

- 24 -

1. ראשית יש לציין כי התכנית שהוגשה שונה בעניינים

מהותיים מהתכנית שפורסמה להתנגדויות.

2. זאת ועוד, החלטת הועדה, שמעידה על עצמה ('דה-יורה')

שאינה מתיימרת להכריע בשאלות קניינית (בהתאם להלכה המושרשת, בעע"מ 2832/09 ודנ"מ 668/11 ) לא מתמודדת עם טענת המתנגדים שהבקשה נעדרת את הרוב הקנייני הדרוש של בעלי הדירות בבניין. ככל והועדה תקבל את הבקשה במצב דברים זה, היא 'דה- פקטו' שוללת את

זכויותיהם הקנייניות של המתנגדים- רוב מכריע של בעלי הדירות בבניין- בכך שהיא מקבלת את הבקשה בהיעדר רוב קנייני דרוש, בהסתמך על טענות להסכמות חוזיות להן טוענת המבקשת והמתנגדים חלוקים עליהם. כשהועדה

נכנסה לעובי הקורה החוזית ושללה את זכויות המתנגדים.

3. כך גם, וכפי שטענו המתנגדים בפני הועדה בדיון, לאחר

הגשת ההתנגדויות הוגשו בתיק זה שתי חו"ד משפטיות על-

ידי הלשכה המשפטית (האחד ביום 8.2.21 והשניה 7.4.21 ) ואלה לא הועמדו לעיון המתנגדים והן אף לא מצויות בתיק הרישוי כמתחייב (ובניגוד לנטען ב'תיאור הבקשה') ואין להכריע בבקשה בטרם יעמדו חו"ד אלו לעיון המתנגדים ויתאפשר להם להתייחס אליהן.

4. לגופה של התכנית המתוקנת, טענות המתנגדים בעניין

בעיית הבטיחות במבוא הגישה לחניה לא מצאו מזור

בתכנית המתוקנת שהוגשה, כך שטענתם בהינה עומדת.

5. כך גם עניין שלילת יכולת המתנגדים לבנות סוכה

במרפסות דירותיהם לא נפתרה, כאשר בעניין זה המבקשת הגדילה לעשות ואף הורידה מבקשתה את הכשרת הסטייה במפרסות הסוכה בדירות המתנגדים (אותן היא בנתה

ומכרה למתנגדים כמרפסות בגודל הקיים).

התייחסות המחלקה: המרפסות בוטלו בקומה ה' בשל עומק

החורג מ-1.20 מ' ככל ויאושר ע"י אדריכל העיר תכנון מרפסת המשכית בעומק שונה – אין מניעה לאשר, או

לחלופין ניתן לפרסם הקלה לעומק המרפסות בהתאם

6. הדברים האמורים כאן מצטרפים לטענות שבהתנגדות

- 25 -

שבסימוכין ולטענות שהושמעו בדיון בפני הועדה.

לאחר שהוועדה תבחן את ההתנגדות במסגרת הדיון יצוין כי מבחינה תכנונית אין מניעה לאשר את הבקשה להיתר

בתנאים.

דיון בועדת משנה 11/05/2022

: לדחות את הבקשה היא לבנית דירות נספות - הכשרת עבירת בניה.

ההכרעה

הבניה מבוקשת מכח עודף זכויות ו %5 השלמת קומת גג .

הבקשה מוגשת ע"י החברה שבתנה את הבניין.

המבקשת העלתה טענת סף לפיה למתנגדים אין מעמד

להתנגד כי אינם רשומים בנסח הרישום - הוועדה דוחה טענה זו.

המתנגדים בעלי זכויות - רוכשי הדירות בבניין.

אף על פי שטרם נרשמו בנסח הרישום בהיותם בעלי זכויות יש להם מעמד להתנגד לבקשה.

המבקשת הציגה את חוזי הרכישה עליהם חתמו המתנגדים.

בחוזים אלה הוסכם כי הרוכשים לא יתנגדו לבניה, לרבות לקירוי של מרפסותיהם בהתאם למסומן בחוזה.

לוועדה המקומית אין סמכות להכריע בטענות הקנייניות שמעלים הצדדים ובוודאי שאינה יכולה להכריע בשאלות

- 26 -

והטענות החוזיות הנטענות על ידם.

הוועדה קובעת כי החוזים שהוצגו בפניה מצביעים על התימוכין הקניינים של המבקשת. עולה מהם, לכאורה, כי למבקשת יש זכות קניינית המאפשרת את הגשת הבקשה.

הדרך פתוחה לצדדים, כמובן, להתדיין בפני הערכאה המוסמכות להכריע במחלוקת הקניינית שבניהם, והוועדה תכבד כל החלטה שתוצג בפניה.

מבדיקת הבקשה נמצא כי ישנה בעיה בחישוב השטחים ועל כן יש לצמצם את הבקשה.

כמו כן, יש צורך להכניס תיקונים נוספים בבקשה בהתאם להמלצת המחלקה

לאור האמור, הוועדה דוחה את ההכרעה ומחליטה:

1. הוועדה מורה לעורך הבקשה להגיש תוך 14 יום תכנית

מתוקנת אשר תועבר ישירות לב"כ המתנגדים .

2. התכנית תיבחן ע"י ראש הצוות.

3. ב"כ המתנגדים יוכל להגיש לוועדה התייחסות לתכנית

המתוקנת (ואליה בלבד) תוך 14 יום ויעביר העתק ישירות לב"כ המבקשים - עוד כרמי זקן

3. המבקשת תגיש תגובה, במידה ותרצה בכך, בתוך 14 יום

ותעביר העתק ישירות לב"כ המתנגדים.

לאחר מכן תשוב הבקשה המתוקנת לדיון פנימי.

בדיקת המלצה 09/01/2022

תכנונית : לאשר מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובכללם צמצום את הבקשה עומק המרפסות בהתאם למותר

בכפוף לשינויים

ובתנאים (המרפסות המוצעות אינן עומדות בהוראה )5(.5.2.3 ולא פורסמה הקלה להגדלת המרפסת בחריגה מקווי הבניין במרחק העולה על 1.50 מ' או %40 (לפי הנמוך מבניהם).)

חוות דעת תכנונית 17/06/2021

: מבקשים במסגרת הבקשה הנוכחית השלמת בינוי בקומת הגג ותוספת יח"ד אחת ברחוב אהליאב במקום בו הופק היתר לבניין בן 8 קומות בעל 15 יח"ד

לבקשה התקבלו התנגדויות מבעלי הדירות בבניין,

התנגדות לעניין החניה והתנגדות למרפסות המוצעות הפוגעות במרפסות הסוכה בקומות התחתונות.

בייעוץ משפטי שהתקבל מתאריך: 04.04.2021 לאחר

שהועברה לעיוני החלטת ועדת ערר בערר ,1126/18 להלן

- 27 -

חוות דעתי המעודכנת:

בערר 1126/18 נקבע בזו הלשון: "באשר לפרשנות

המקובלת בהוראות תכניות, דומה כי כלל ניתן לומר שהמונח "גובה מרבי" משמש להגדרת גובה הבינוי המקסימלי של בניין מסוים ואין הוא מתייחס לכלל הגבהים המסומנים לגבי אותו בניין בהוראות התכנית ונספחיה. לפיכך וכאשר מבוקש לקבע נסיגות במסגרת הוראות סטייה ניכרת, הדרך

המקובלת היא קביעת הוראה מפורשת המתייחסת לכך

בהוראות התכנית, או קביעת קו בניין ייחודי למפלס המדובר והגדרתו כהוראה מחייבת שסטייה ממנה מהווה סטייה ניכרת"

בענייננו, חלה תכנית 9888 (להלן: "התכנית"), סעיף 5.5 להוראות התכנית קובעת בין היתר כי, מספר הקומות וגובה הבניין מחייבים וסטייה מהם תהווה סטייה ניכרת.

הוראות התכנית קובעות בסעיף 5.2.3 ()1 סעיף מנחה לעניין הצורך בנסיגה, בזו הלשון: "הבניין ידורג כלפי רח'

אהליאב כדלקמן: 5 קומות מעל הקרקע (סה"כ 6 קומות) על

רח' אהליאב ו 6 קומות מעל לקומת הקרקע (סה"כ 7

קומות)....כמפורט בנספח מס' 1".

מעבר לאמור הוראות התכנית קבעו כי עפ"י נספח בינוי מס'

,1 גובה הבניין בחלקו הנמוך לכיוון רח' אהליאב יהיה +19.75 ובחלק הגבוה יהיה .+23.10

בבקשה שהוגשה מבוקש בניין בן ,7 ללא דירוג, בגובה אחיד של .+21.42

מאגף לתכנון עיר נמסר כי הבקשה מקובלת מבחינה

תכנונית.

הנה כי כן, לאור האמור לעיל ומאחר ולא קיים סעיף סטייה ניכרת לעניין הצורך בנסיגה או קו בניין ייחודי, הבקשה לא חורגת ממספר הקומות המרבי (7 קומות ע"פ טבלה 5

בהוראות התכנית) או מהגובה המרבי (+23.10 ע"פ נספח הבינוי) ועל כן אין מניעה מלאשר את הבקשה.

יחד עם זאת מאחר ומדובר בשינוי מהותי מנספח הבינוי והוראות התכנית יש לבקש הקלה מנספח הבינוי המנחה.

השלמת פרסום 15/09/2020

לפי סעיף 149 שינוי בדירוג הבנין - בשונה מהוראות התכנית לחוק :

ניוד שטחי שירות ממעל הקרקע אל מתחת לקרקע

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין

אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

אישור פיקוד העורף הג"א

חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה

- 28 -

מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות תשלום אגרת בניה

הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

הגשת/הצגת/צילום תעודת הנדסאי/אדריכל/מהנדס בתוקף תנאי למתן היתר בניה יהיה טיפול בקירות התמך בהתאם להיתר מקורי ובתיאום עם מח'

הפיקוח

המלצת האגף

מובא להכרעת הועדה

לאחר עיון בהתנגדות המפורטת בחוות הדעת, מומלץ לאשר את הבקשה בתנאים הכרעת הוועדה גם לנושא המרפסות כמפורט בסעיף 5 לחוות הדעת

- 29 -

סדר יום לועדה מתאריך - 03/08/2022 - ו אב תשפ"ב

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2022/19

מספר בקשה 2021/0248.00

מספר סידורי 12

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי מגורים

הקמת מגדל מגורים בן 31 קומות, מעל קומת כניסה וגני

מהות בקשה

ילדים. סה"כ 173 יח"ד

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות

הכשרת עבירה לא

המבקש חברה קרסו נדל"ן בע"מ -

עורך הבקשה אדריכל ביטמן בן-צור בועז

מתכנן השלד מהנדס שליו דורון

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

קולומביה 1 , קרית מנחם

גוש חלקה בשלמות

30435 147 כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

496463 תחילת תוקף 08/06/2019 1 מגורים ד 1360

תאור הבקשה

ברחוב קולומביה שבשכונת קריית מנחם מבקשים במסגרת פרויקט התחדשות עירונית פינוי והריסת מבנים קיימים, בניית 2 מגדלי מגורים, 3 מבני מגורים עם חזית מסחרית ושטחי ציבור - סה"כ 454 יח"ד. המתחם כולו מוגש ב-4 בקשות נפרדות.

בבקשה זו מבקשים את בניית המגדל המזרחי בן 31 קומות מעל קומת כניסה עם גני ילדים -סה"כ 173 יח"ד בתא שטח 1 (אזור מגורים ד') עפ"י תב"ע .496463

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 28/07/2022

תכנונית : לאשר

את הבקשה

בכפוף לשינויים בכללותה הבקשה תואמת להוראות התוכנית ונספחיה למעט ובתנאים ההקלה שפורסמה לתוספת יח"ד

- 30 -

התקבלה חו " ד מתוקנת ומעודכנת ממנהל מח' התכנון מיום 27/07/2022 המאשר את תוספת יח"ד לפי שבס . -

אין מניעה לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים .

יש לתקן תוכניות בהתאם לתכנית a ולתאור הבקשה

חוות דעת תכנונית 28/07/2022

חוות דעת תכנונית

מבקשים במסגרת פרוייקט התחדשות עירונית פינוי והריסת מבנים קיימים בניית 2 מגדלי מגורים, 3 מבני מגורים עם חזית מסחרית ושטחי ציבור - סה"כ 454 יח"ד, ברחוב קולומביה שבקריית מנחם.

בבקשה זו מבקשים את בניית המגדל המזרחי בן 31 קומות מעל קומת כניסה הכוללת שטח לגני ילדים, סה"כ -173 יח"ד בתא שטח 1 (אזור מגורים ד') עפ"י תב"ע .496463

במקביל מקודמות בקשות מס' 21/247-50 לבניית

המרתפים, הבניינים והמגדלים.

בקשה להריסה מבוקשת בתיק 21/247.1 אשר אושר

בוועדה

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התוכנית ונספחיה למעט ההקלה שפורסמה לתוספת יח"ד- התקבלה חו"ד מנהל

מחלקת תכנון מר עופר אהרון המתנגדת לתוספת יח"ד.

לאחר פגישה מקצועית נוספת שנערכה מול מהנדס העיר ומנהל אגף מח' תכנון ומנהל מח' תכנון התקבלה חו"ד נוספת מיום 27/07/2022

1. בהמשך לחוות דעת קודמת של המחלקה למדיניות

התכנון בנושא , נעשתה פניה מחודשת של היזמים לתוספת 46 יח"ד במסגרת הקלת שב"ס. נעשתה ובחינה ע"י מהנדס העיר לסוגיה.

2. סוכם כי לאור העובדה כי כבר בתב"ע המאושרת סעיף

,4.1 מצוין כי תתאפשר גמישות לענין תוספת יח"ד בתחום התכנית, ובהינתן נסיבות מיוחדות לתכנית זו ובעיקר בכל הנוגע לתמהיל יח"ד, אשר כיום מתאפיין בשטח גבוה מאוד ליח"ד בממוצע , תותר תוספת של 23 יח"ד במגדל המזרחי.

לאור העובדה כי בשכונה מתוכננת תוספת יח"ד ניכרת, רובה בתהליכי פינוי-בינוי, אנו סבורים כי תוספת של 23 יח"ד

- 31 -

במגדל המערבי , תינתן רק במידה והיזמים יקדמו שינוי לתכנית המאושרת שבו תעוגן חובתם להגדיל את סך

ההפרשות הציבוריות הפרויקט בכיתת גן ילדים נוספת תקנית (133 מ"ר שטח עיקרי ו- 175 מ"ר חצר צמודה). ו-

250 מ"ר לבית כנסת. הפרשה לצרכי בית כנסת ניתנה בשלב התב"ע ולא יכולה להתממש לאור נתוני המגרש

המיועד למבני ציבור והפרוגרמה הקבועה שניתנה בו.

ע"כ ולאור האמור אין מניעה לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

דיון בועדת משנה 08/06/2022

: להוריד מסדר כדי לאפשר לקיים פגישה עם הצוות המקצועי.

יום לבקשת

המבקש

הכנת המלצה 31/05/2022

תכנונית : מובא

להכרעת הועדה

באם לאשר את הבקשה למרות התנגדות המחלקה למדיניות תכנון לתוספת יח"ד כמפורט בחו"ד.

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התוכנית ונספחיה למעט ההקלה שפורסמה לתוספת יח"ד.

באם יוחלט לדחות התנגדות המחלקה למדיניות תכנון- אין מניעה לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים.

יש לתקן התוכנית בהתאם להערות שבתכנית a ולתאור הבקשה

חוות דעת תכנונית 31/05/2022

- 32 -

חוות דעת תכנונית

במקביל מקודמות בקשות מס' 21/247-50 לבניית

המרתפים, הבניינים והמגדלים.

בקשה להריסה מבוקשת בתיק 21/247.1 אשר אושר

בוועדה

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התוכנית ונספחיה למעט ההקלה שפורסמה לתוספת יח"ד- התקבלה חו"ד מנהל

מחלקת תכנון מר עופר אהרון המתנגדת לתוספת יח"ד.

אין מניעה לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים הכנת נוסח פרסום 22/06/2021

: הקלה להוספת 23 יח"ד מעל 150 יח"ד המותרות לפי תכנית ,101-0496463 במסגרת %20 המותרים מכח תקנות

התכנון והבניה.

נימוקי ההקלה: תוספת יחידות דיור ללא תוספת שטחים.

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין

אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

אישור פיקוד העורף הג"א

אישור שירותי הכבאות - 7788070110

אישור משרד הבריאות

3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות תשלום אגרת בניה

הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

- 33 -

חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

הטמעה וסימון שוחות ביוב על גבי ההרמוניקה

אישור רישום התצ"ר

אישור מהנדס העיר לפתרון הטכנולוגי לאיסוף אשפה תנאי למתן היתר בניה/ הריסה/חפירה ראשון- הכנת נספח ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה לאיכות הסביבה

רישום הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין בדבר ייעוד השטחים הציבוריים המבונים לפי תוכנית זו לצורך גני ילדים, בהתאם למסומן בנספח הבינוי, ובדבר הוראה לרישום השטח ע"ש העיריה.

אישור מחלקת שפ"ע לתוכניות המעודכנות

חתימה על כתב התחייבות חלף הסכם לאחר אישור אגף תקציבים לתקצוב עתידי-

בהתאם לדרישת מחלקת דרכים

חתימה על כתב התחייבות חלף הסכם לאחר אישור אגף תקציבים לתקצוב עתידי-

בהתאם לדרישת מחלקת דרכים

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התוכנית ונספחיה למעט ההקלה שפורסמה לתוספת יח"ד

התקבלה חו " ד מתוקנת ומעודכנת ממנהל מח' התכנון מיום 27/07/2022 המאשר את תוספת יח"ד לפי שבס . -

אין מניעה לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים .

יש לתקן תוכניות בהתאם לתכנית a ולתאור הבקשה

- 34 -

סדר יום לועדה מתאריך - 03/08/2022 - ו אב תשפ"ב

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2022/19

מספר בקשה 1989/1004.07

מספר סידורי 13

נתונים כלליים

תוכנית שינויים, ביצוע שיפור הנגישות לבניין ובתוכו, שימוש

סוג בקשה

חורג מהיתר

שימוש עיקרי מגורים

שימוש חורג בהקלה, שינויים פנימיים ושימוש, ושיפור נגישות

מהות בקשה

בקומות המרתף והקרקע.

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש קימיאגרוב ישראל

עורך הבקשה שקולניק אמיר

מתכנן השלד מובדלי ליאור

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

יונה 12 , כרם אברהם

גוש חלקה בשלמות

30081 5037 לא

30081 36 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

8279א תחילת תוקף 11/01/2012 1 מגורים ג 343

תאור הבקשה

היתרים קודמים:

-ע"פ נתוני המערכת היתר בניה רלוונטי הופק בתאריך: 08/08/2016 תיק בניין מספר:

1989/1004.05 "תוספת בניה\הרחבה לבניין קיים" בהיתר זה אושרו 56.39 מ"ר עבור ממ"דים.

-ע"פ נתוני המערכת היתר בניה רלוונטי הופק בתאריך: 11/07/1990 תיק בניין מספר:

1989/1004.00 "תוספת בניה\הרחבה לבניין קיים" בהיתר זה אושרו 249.10 מ"ר למניין שטחים עיקריים.

מהות הבקשה:

- 35 -

מצב קיים: מדובר בבניין מגורים קיים בן 4 קומות מעל קומת מרתף מאושר לא בשימוש.

ברחוב יונה 12 בשכונת כרם אברהם, גוש: 30081 , חלקה:37 .

מצב מוצע:

קומת מרתף מפלס: -2.55

מוצע בבקשה שימוש בקומת המרתף לאחסנה למסחר ומעלית, הכולל הגדלת שטחי הבניה ושימוש בשטחים קיימים עבור השימוש החורג המוצע.

קומת קרקע מפלס: +0.00

מוצע בבקשה לשנות את קומת המגורים לשימוש מסחרי, הכולל שינויים פנימיים ותוספת מעלית ובפתחים במעטפת הבניין, ללא שינוי בשטחים.

פרסום הקלות:

במסגרת הבקשה הנידונה פורסמה הקלה הבאה:

"הקלה מנספח הבינוי מהוראות תוכנית מס' 8279א בדבר שינוי שימוש ממגורים למסחר".

"הקלה מנספח הבינוי מהוראות תוכנית מס' 8279א בדבר שימוש בקומת המרתף לשטח שירות מסחר".

תום מועד התנגדויות נכון לתאריך ,14.11.2021 ולפי נתוני המערכת לבקשה הנידונה לא התקבלו התנגדויות.

בעלי עניין בנכס:

הבנייה מוצעת ע"ג חלקה מס' ,37 הליך פרסומי בוצע בתיק לפי 149 לחוק, בוצע באחריות ובמסגרת דסק שרות הלקוחות במעמד פתיחת התיק.

לבקשה הנידונה לא התקבלו התנגדויות.

מידע קודם

- 36 -

מתאריך

בדיקת המלצה 13/07/2022

תכנונית : לאשר

את הבקשה

להיתר בניה לאשר את הבקשה להיתר בניה בתנאים:

בתנאים

חוות דעת תכנונית 07/07/2022

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

8279

תחילת תוקף:

20/05/2003

ייעוד הקרקע:

אזור מגורים מיוחד

התכנית כפופה לתכנית מתאר

התאמת הבניה המבוקשת לבניה המותרת עפ"י התכניות הבאות:

מק/8279א' תחילת תוקף 11/01/2012 אזור מגורים ג'.

8279 תחילת תוקף 20/05/2003 אזור מגורים מיוחד.

כפיפות לתכנית מתאר .62

תקנות התכנון והבניה.

יצוין- הבקשה נבחנה עפ"י תב"ע 8279 החלקה בחלקה.

דברי הסבר:

- בתאריך 22/05/2022 נידונה הבקשה בוועדת משנה ובה הוחלט לדחות את הבקשה במתכונת המוצעת.

"הבקשה מובאת לדחייה במתכונת המוצעת היות ונמצאו חריגות משטחי הבניה המותרים עפ"י תבע, מה גם כי ישנם ליקויים טכניים וגרפיים בבקשה המהווים קושי בבחינת התיק (ראה קווי בניין)".

-בתאריך 26/06/2022 התקיימה פגישה עם עורך הבקשה, ר"צ אזור ובוחנת הרישוי ובה הובהרו התיקונים שנדרשו ע"י

- 37 -

הוועדה.

-בתאריך 01/07/2022 התקבלה תכנית מתוקנת ונמצאה תקינה ובה תוקנו רוב התיקונים הנדרשים עפ"י החלטת וועדה והפגישה כמפורט להלן:

קווי בניין:

מכיוון שעורך הבקשה לא מציג את קווי הבניין כראוי לא ניתן לבחון את החריגות המוצעות- על ערוך הבקשה להציג את קווי הבניין בהתאמה מלאה לתיק המידע לבחינה נוספת לחריגות המוצעות.

*עורך הבקשה תיקן את התכנית ומציג את קווי הבניין כנדרש , והשירותים החורגים מקווי הבניין תואמים למאושר בהיתר וע"כ לא ניתנת התייחסות לחריגה זו בבקשה דנן.

שטחי בניה:

מתחת למפלס: +0.00 לא ניתן לאשר את קומת האחסנה

למסחר מכיוון שלא קיימים שטחים לניצול מתחת לקומת ה-

.+0.00

מתחת למפלס ה: +0.00 על עורך הבקשה לצמצם את הבינוי

המוצע לעמידה במותר עפ"י תב"ע.

*עורך הבקשה מוכיח יתרת שטחים לניצול והנמיך את הקומה המוצעת ל-2.20 מ' ובכך לא נדרש לחישוב בשטחים עיקריים אלא שטחי שירות מוצע.

הסדרי תנועה:

על עורך הבקשה להמציא אישור מחלקת תנועה.

*הבקשה אושרה ע"י המחלקה להסדרי תנועה בתאריך

24/04/2022 ע"י גילי שעיו.

תימוכין קניינים :

עורך הבקשה מציע שימוש בקומת המחסן כאחסנה לשימוש החורג, אך עפ"י הרישום בפנקס בתים משותפים השטח הנ"ל אינו מוצמד למבקש ולכן נדרשת חתימה של 2/3 מבעלי

- 38 -

החלקה.

אך השטח הנ"ל לא מאושר לניצול עבור השימוש החורג מכיוון שמהווה חריגה משטחי הבניה המותרים ועפ"י התב"ע לא קיימים שטחים לניצול כלל ,לכן נראה כי אין צורך בהחתמת השכנים.

- על עורך הבקשה נדרש להמציא תימוכין קנייניים של 2/3 מבעלי החלקה.

*עורך הבקשה המציא חתימות מבעלי החלקה וכן צמצם את גובה הקומה ל-2.20 מ' ובכך נמנה במניין שטחי שירות ולא שטח עיקרי.

דיון בועדת משנה 22/05/2022

: לדחות

במתכונת המוצעת

לדחות במתכונת המוצעת:

הבקשה מובאת לדחייה במתכונת המוצעת היות ונמצאו חריגות משטחי הבניה המותרים עפ"י תבע, מה גם כי ישנם ליקויים טכניים וגרפיים בבקשה המהווים קושי בבחינת התיק (ראה קווי בניין).

קווי בניין:

שטחי בניה:

מתחת למפלס: +0.00 לא ניתן לאשר את קומת האחסנה

למסחר מכיוון שלא קיימים שטחים לניצול מתחת לקומת ה-

.+0.00

מתחת למפלס ה: +0.00 על עורך הבקשה לצמצם את הבינוי

המוצע לעמידה במותר עפ"י תב"ע.

הסדרי תנועה:

- 39 -

על עורך הבקשה להמציא אישור מחלקת תנועה.

תימוכין קניינים :

עורך הבקשה מציע שימוש בקומת המחסן כאחסנה לשימוש החורג, אך עפ"י הרישום בפנקס בתים משותפים השטח הנ"ל אינו מוצמד למבקש ולכן נדרשת חתימה של 2/3 מבעלי החלקה.

- על עורך הבקשה נדרש להמציא תימוכין קנייניים של 2/3 מבעלי החלקה.

תוקף החלטה ל- 90 יום לצורך הגשת תוכנית מתוקנת.

הכנת המלצה 04/05/2022

תכנונית : לדחות

במתכונת המוצעת

לדחות במתכונת המוצעת:

הבקשה מובאת לדחייה במתכונת המוצעת היות ונמצאו חריגות משטחי הבניה המותרים עפ"י תב"ע.

מה גם כי ישנם ליקויים טכניים וגרפיים בבקשה המהווים קושי בבחינת התיק (ראה קווי בניין).

קווי בניין:

שטחי בניה:

מתחת למפלס: +0.00

-לא ניתן לאשר את קומת האחסנה למסחר מכיוון שלא קיימים שטחים לניצול מתחת לקומת ה-.+0.00

מתחת למפלס ה: +0.00

-על עורך הבקשה לצמצם את הבינוי המוצע לעמידה במותר עפ"י תב"ע.

- 40 -

הסדרי תנועה:

-על עורך הבקשה להמציא אישור מחלקת תנועה.

תימוכין קניינים בשטח משותף:

- על עורך הבקשה נדרש להמציא תימוכין קנייניים של 2/3 מבעלי החלקה.

חוות דעת תכנונית 04/05/2022

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

8279

תחילת תוקף:

11/01/2012

ייעוד הקרקע:

מגורים ג

התאמת הבניה המבוקשת לבניה המותרת עפ"י התכניות הבאות:

מק/8279א' תחילת תוקף 11/01/2012 אזור מגורים ג'.

8279 תחילת תוקף 20/05/2003 אזור מגורים מיוחד.

- 41 -

כפיפות לתכנית מתאר .62

תקנות התכנון והבניה.

יצוין- הבקשה נבחנה עפ"י תב"ע 8279 החלקה בחלקה.

סעיף הקלות / סטייה ניכרת:

בתכנית החלה בחלקה לא חל סעיף סטייה ניכרת.

שימוש חורג מהיתר או מתכנית:

מוצע בבקשה שימוש חורג מהיתר.

קומת מרתף מפלס: -2.55

מוצע בבקשה שימוש בקומת המרתף עבור אחסנה למסחר המוצע בקומה מעל לשימוש חורג ומעלית, הכולל הגדלת שטחי הבניה ושימוש בשטחים קיימים.

קומת קרקע מפלס: +0.00

מוצע בבקשה לשנות את קומת המגורים לשימוש מסחרי, הכולל שינויים פנימיים ותוספת מעלית ובפתחים במעטפת הבניין, ללא שינוי בשטחים, פורסמה הקלה בדבר "הקלה מנספח הבינוי מהוראות תוכנית מס' 8279א בדבר שינוי שימוש ממגורים למסחר".

ההקלה שפורסמה אינה מדויקת מכיוון שההקלה הינה

מהיתר ולא מנספח-להכרעת הוועדה האם להכיר בהקלה זו ככוללת להקלה לשימוש חורג מהיתר.

נספח בינוי:

בתכנית החלקה בחלקה קיים נספח בינוי שותק-מחייב, פורסמה הקלה לשימוש החורג מהיתר (ראה סעיף שימוש חורג)

קומת מרתף מפלס: -2.55

מוצע הגדלת שטחי הבניה מחזית צפונית שאינם תואמים את נספח הבינוי ולא נותר עבורם שטחי בניה לניצול -לא ניתן לאשר.

- 42 -

שלביות ביצוע:

בתכנית החלה בחלקה לא חל סעיף שלביות ביצוע.

קווי בניין:

הבחינה נערכה עפ"י תיק קווי בניין שהוגש מיום

14/06/2021 ע"י המח' למידע תכנוני

ונמצאו חריגות מקווי הבניין המאושרים, עורך הבקשה לא מציג את קווי הבניין עפ"י המאושר בתיק המידע.

שטחי בניה:

לבניין לא נמצא היתר מקורי להקמת הבניין והתב"ע החלה בחלקה כוללת נספח בינוי כאשר לא קיימים כל השטחים הקיימים לדירה המוצעת לשימוש חורג.

קומת מרתף מפלס: -2.50 שונה מנספח ומוצע בה תוספות

בניה.(יפורט בהמשך הסעיף)

קומת קרקע, מפלס :+0.00 בבדיקת היתר לתוספות בבניין ניתן לראות באופן ברור כי הדירה המוצעת תואמת במידותיה למוצע בבקשה עבור שימוש חורג בקומה זו ועל כן נראה כי כל השטח המוצע הינו מאושר עפ"י היתר.

פירוט השטחים:

ש. עיקרי: מוצע בבקשה 62.66 מ"ר.

בבדיקה מול היתר אחרון לדירה

()1989/1004.5+1989/1004.6 השטח המוצע בבקשה

תואם באופן חלקי להיתר כמפורט:

קומת מרתף מפלס: -2.55 מוצע הגדלת שטחי הבניה

ושימוש בשטחים קיימים עבור השימוש החורג המוצע.

קונטור הבניין המוצע אינו תואם היתר קודם ויותר מכך

- 43 -

שחלק מן המוצע בבקשה הינו להריסה עפ"י היתר.

אך מכיוון שמדובר בשימוש חורג מהיתר אין מניעה לתוספת שטחים בתנאי שהתוספת תעמוד במניין השטחים המותרים עפ"י תב"ע, עוד יובהר כי שטח אחסנה המוצע בבקשה עפ"י התב"ע הינו שטח שירות וכאשר השטח לאחסנה מוצמד

למסחר עליו להימנות במניין שטחים עיקריים.

מעל מפלס: +0.00

ש. עיקרי מותר עפ"י תב"ע: 549.39 מ"ר.

מתחת למפלס: +0.00

לא קיימים שטחים עיקריים.

-לא ניתן לאשר את קומת האחסנה למסחר מכיוון שלא קיימים שטחים לניצול מתחת לקומת ה-.+0.00

על עורך הבקשה להסיר את השטח המוצע בקומת המרתף לשימוש חורג.

מתחת למפלס ה: +0.00

ש. שירות מותר עפ"י תב"ע: 73.46 מ"ר.

ש. שירות קיים: 60.83 מ"ר.

ש. שירות מוצע: 25.12 מ"ר.

סה"כ : 85.95 מ"ר , החורג מהמותר עפ"י התב"ע למניין שטחי שירות- על עורך הבקשה לצמצם את הבינוי המוצע לעמידה במותר עפ"י תב"ע.

קומת קרקע מפלס: +0.00

המוצע בבקשה לקומה זו אינו משנה את נפחי הבניה

המקיימים עפ"י היתר.

הסדרי תנועה:

התקבלה דחייה אוטומטית ממחלקת הסדרי תנועה בתאריך 20/01/2022 -על עורך הבקשה להמציא אישור מחלקת

תנועה.

אישור מהנדס העיר:

- 44 -

התקבל אישור מהנדס העיר בתאריך 01/05/2022 , "אין מניעה לאשר שימוש חורג זה".

שימור:

התקבל אישור מחלקת השימור בתאריך 08/03/2022 ע"י מורסיאנו חיה אושרת.

תימוכין קניינים בשטח משותף:

- על עורך הבקשה נדרש להמציא תימוכין קנייניים של 2/3 מבעלי החלקה.

התנגדויות:

עפ"י נתוני המערכת לבקשה הנידונה לא התקבלו

התנגדויות.

חוות דעת אדריכלית:

הבקשה מובאת לדחייה במתכונת המוצעת היות ונמצאו חריגות משטחי הבניה המותרים עפ"י תב"ע.

מה גם כי ישנם ליקויים טכניים וגרפיים בבקשה המהווים קושי בבחינת התיק (ראה קווי בניין).

- 45 -

הכנת נוסח פרסום 13/07/2021

: הקלה מנספח הבינוי מהוראות תוכנית מס 8279א בדבר שינוי שימוש ממגורים למסחר. -

הקלה מנספח הבינוי מהוראות תוכנית מס 8279א בדבר שימוש בקומת מרתף לשטח שרות מסחר. -

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין

אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

אישור פיקוד העורף הג"א

אישור שירותי הכבאות - 7788070110

אישור משרד הבריאות

חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות תשלום אגרת בניה

הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

אישור מכון התקנים

המלצת האגף

לאשר את הבקשה להיתר בניה בתנאים

לאשר את הבקשה להיתר בניה בתנאים:

- 46 -

סדר יום לועדה מתאריך - 03/08/2022 - ו אב תשפ"ב

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2022/19

מספר בקשה 1982/0351.08

מספר סידורי 14

נתונים כלליים

סוג בקשה תוספת בניה / הרחבה לבניין קיים

שימוש עיקרי מגורים

מהות בקשה תוספת בניה

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות

הכשרת עבירה לא

המבקש גברת חנונו מרגלית

עורך הבקשה הנדסאי חדש אהרן

מתכנן השלד הנדסאי חדש אהרן

מספר מתנגדים 1

מספר שכנים שלא חתמו 2

כתובת האתר

חנה 6 , תל ארזה, עזרת תורה

גוש חלקה בשלמות

30079 66 לא

30079 67 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

1138 תחילת תוקף 22/05/1977 466 אזור מגורים 3

דרך חדשה או

1138 תחילת תוקף 22/05/1977 574

הרחבה

אזור מגורים 3

4207 תחילת תוקף 09/09/1993 1 823

מיוחד

דרך קיימת או

4207 תחילת תוקף 09/09/1993 2 82

מאושרת

תאור הבקשה

היתרים קודמים:

ע"פ נתוני המערכת היתר רלוונטי שאושר בבניין:

- היתר בניה רלוונטי שהופק בחלקה הנידונה בתאריך 14/12/2017הינו להיתר בניה בת.ב.

2015/752.00 עבור "תוספת בניה\הרחבה לבניין קיים" בהיתר זה אושר 39.53 מ"ר למניין שטח עיקרי.

- 47 -

מהות הבקשה :

מצב קיים: מדובר בבניין המשמש למגורים בן ארבע קומות מעל קומה חלקית המשמשת לאחסנה

ומגורים, בניין בעל שתי כניסות.

ברחוב חנה 6 שכונת עזרת תורה , גוש: 30079 ,חלקה: ,66 .67 מצב מוצע:

קומה ב' מפלס +6.12 :

חזית צפונית- מוצע תוספת בינוי כהרחבה ליח"ד קיימת.

קומה ג' מפלס +9.18 :

חזית צפונית- מוצע תוספת בינוי כהרחבה ליח"ד קיימת, ומרפסת גג.

חזית דרומית- מוצע תוספת בינוי כהרחבה ליח"ד קיימת.

פרסום הקלות:

במסגרת הבקשה הנידונה פורסמו ההקלות הבאות:

" הקלה משטח החלקה בדבר תוספת %6 לזכויות הבנייה "

" הקלה בדבר בנייה בשונה מהמאושר בנספח "

" הקלה משטח החלקה בדבר תוספת %5 לזכויות הבנייה עבור דירות הגג "

" הקלה מקו הבניין המאושר לכיוון חזית צפונית בעומק של 0.8 מ ' "

תום מועד התנגדויות בוצע בתאריך: 05/04/2022 ולפי נתוני המערכת לבקשה הנידונה התקבלה התנגדות אחת.

בעלי העניין בנכס:

- 48 -

הבנייה מוצעת ע"ג חלקה מס' ,66 .67

הליך פרסומי בוצע בתיק לפי 149 לחוק, בוצע באחריות ובמסגרת דסק שרות הלקוחות במעמד פתיחת התיק.

לבקשה הנידונה התקבלו 1 התנגדויות.

מידע קודם

מתאריך

בדיקת המלצה 13/07/2022

תכנונית : לדחות

במתכונת המוצעת

לדחות את הבקשה במתכונת המוצעת.

המוצע בבקשה הינו מכח הקלות ומכוח השלמת %5 לדירת גג.

המוצע בבקשה ברובו בחריגה מקווי הבניין המאושרים כאשר הבניה המוצעת בבקשה קיימת בפועל.

הבקשה מובאת לדחייה במתכונת המוצעת היות ויש לצמצם את השטחים המוצעים לעמידה במותר להשלמת %5 דירת גג ולוודא כי החריגה המוצעת מקו בניין קדמי מתאפשרת.

כמו"כ נמצאו ליקויים גרפיים ע"ג ההרמוניקה שנדרש לתקנם עפ"י המסומן בהרמוניקה.

קווי בניין:

קומה ב' מפלס +6.12 , חזית צפונית-

- על עורך הבקשה להסיר את התוספת המוצעת.

קומה ג' מפלס +9.18 , חזית צפונית-

- על עורך הבקשה להסיר מהבקשה את מרפסת הגג

המוצעת.

חזית דרומית-

- על עורך הבקשה להוכיח כי המוצע בבקשה עומד בתנאי זה ובמידה וכן יידרש פרסום הקלה לנידון.

- 49 -

שטחי בניה:

ש.עיקרי:

-על עורך הבקשה להציג הוכחת יתרת שטחים לניצול

מהמותר עפ"י תב"ע וכן לחשב את כל הבניין ע"מ לוודא עמידה במותר.

קיזוז עובי קירות:

עפ"י הנחיות המחלקה לא ניתן לא ניתן לאשר קיזוז עובי קירות כלל ולכן השטח המבוקש מקיזוז עובי קירות אינו ניתן למימוש.

הקלה מכח %6 :

-התב"ע החלה בחלקה הופקדה בשנת 1992 וע"כ אין בסיס לבקשת הקלה זו.

השלמת דירת גג 5 % :

- על עורך הבקשה לצמצם את הבינוי המוצע לעמידה ב- %5 השלמת דירת גג.

מרפסות גג :

מוצע בבקשה:

- על עורך הבקשה להסיר מהבקשה את מרפסת הגג

המוצעת.

ליקויים טכניים:

עורך הבקשה לא מציג את הבקשה כראוי, יש לתקן עפ"י כל ההערות שניתנו בהרמוניקה.

התנגדויות:

עפ"י נתוני המערכת לבקשה הנ"ל התקבלה התנגדות אחת.

עיקר הטענות שהועלו מהמתנגד הינן כדלהלן:

הבניה המוצעת פוגעת בחלל גג הרעפים והנגישות הדיירים למתקנים שבגג.

- 50 -

* המוצע בבקשה הינו השלמת לבינוי מאושר בחלל גג הרעפים עפ"י היתר מס' 2015/752.00 , לעניין המתקנים בגג עורך הבקשה הגיש 10 חתימות שכנים מתוך 14

המהווה רוב קנייני דרוש.

פגיעה אדריכלית בבניין.

* הבינוי המוצע מצמצם את מרפסת הגג הקיימת.

השתלטות על שטח משותף.

* עורך הבקשה הגיש 10 חתימות שכנים מתוך 14 המהווה רוב קנייני דרוש.

למבקש קיימות עבירות בניה וכן בבניין קיימות עבירות בניה שלא סומנו.

*עורך הבקשה נדרש לסמן להריסה עבירות בניה בהיתר זה.

לא נבדק נושא בקרה הנדסית לבקשה המוצעת והתגלו

סדקים בקירות המתנגד לאחר ביצוע העבודות בדירת

המבקש.

* המלצת המחלקה היא לא לזמן את המתנגדים היות

והבקשה מובאת לדחייה במתכונת המוצעת.

חוות דעת תכנונית 07/07/2022

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

4207

תחילת תוקף:

09/09/1993

ייעוד הקרקע:

אזור מגורים 3 מיוחד

מספר נספח רלוונטי 1

התכנית כפופה לתכנית מתאר

התאמת הבניה המבוקשת לבניה המותרת עפ"י התכניות

- 51 -

הבאות:

4207 תחילת תוקף 09/09/1993 (אזור מגורים 3 מיוחד).

תכנית המתאר לירושלים- תכנית מס' 62

תקנות התכנון והבניה.

סטייה ניכרת:

"כל הוראות תכנית 4207 זו ממצות את אפשרויות מתן ההקלות בגבול סטיה בלתי ניכרת וכל שינוי בהוראות התכנית יראה כסטייה ניכרת כמשמעותה שעל פי סעיף 1 לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית)".-סעיף גורף, מבוטל.

נספח בינוי:

בתכנית חל נספח בינוי שותק- מחייב.

אך המוצע בבקשה לא תואם את נספח הבינוי אלא בשונה מנספח וכולל הקלות.

שלביות ביצוע:

בתכנית החלה בחלקה לא חל סעיף שלביות ביצוע.

קווי בניין:

הבחינה נערכה עפ"י תיק קווי בניין שהוגש מיום

16/11/2021 ע"י המח' למידע תכנוני ונמצאו חריגות מקווי הבניין המאושרים כמפורט:

קומה ב' מפלס +6.12 :

חזית צפונית- מוצע תוספת בינוי כהרחבה ליח"ד קיימת, בעומק של 0.80 מ' והחורג מקו בניין צידי כאשר עפ"י תקנות סטיה ניכרת מותרת חריגה של %10 עם פתחים או פחות ובלבד שיישאר מרחק של 2.70 מ' מגבול המגרש, המוצע אינו חורג מתנאי זה אך ישנה בעיה לאשרה מכיוון שישנה

- 52 -

חריגה משטחי הבניה המותרים , ראה סעיף שטחי בניה -

על עורך הבקשה להסיר את התוספת המוצעת.

קומה ג' מפלס +9.18 :

חזית צפונית- מוצע תוספת בינוי כהרחבה ליח"ד קיימת, ומרפסת גג החורגים מקו הבניין האחורי, כאשר עפ"י תקנות סטיה ניכרת מותרת חריגה של %10 עם פתחים בצדו

האחורי של המרווח, המוצע בבקשה חורג מהמותר עפ"י תקנות סטיה ניכרת ולכן לא ניתן לאשר את מרפסת הגג המוצעת, ואילו התוספת בינוי המוצעת עומדת בתנאי זה של תקנות סטיה ניכרת- על עורך הבקשה להסיר מהבקשה את מרפסת הגג המוצעת.

חזית דרומית- מוצע תוספת בינוי כהרחבה ליח"ד קיימת החורגת מקו בניין קדמי בעומק של 1.21 מ' כאשר עפ"י תקנות סטיה ניכרת מותר חריגה מקו בניין קדמי עפ"י הבניה הקיימת באותו קטע רחוב בין שתי צמתים, נראה כי המוצע בבקשה עומד בתנאי זה אך לא פורסמה הקלה לנידון- על עורך הבקשה להוכיח כי המוצע בבקשה עומד בתנאי זה ובמידה וכן יידרש פרסום הקלה לנידון.

מס' קומות:

המוצע בבקשה אינו כולל תוספת קומות.

מס' יח"ד:

המוצע בבקשה לא כולל תוספת יח"ד.

גובה בניה:

המוצע בבקשה ללא תוספת גובה לבניין.

שטחי בניה:

ש.עיקרי:

מותר עפ"י תב"ע: סך שטחים עיקריים %166 מ"ר.

- 53 -

חישוב: 6%16 x 464 (שטח המגרש) = 770.24 מ"ר.

ש. עיקרי קיים: לא חושב ע"י עורך הבקשה.

ש. עיקרי מוצע: 16.44 מ"ר.

סה"כ: עורך הבקשה אינו מחשב את כלל הבניין ע"מ לוודא האם נותרו שטחי בניה לניצול וע"כ לא ניתן לחשב את המוצע בבקשה-על עורך הבקשה להציג הוכחת יתרת

שטחים לניצול מהמותר עפ"י תב"ע וכן לחשב את כל הבניין ע"מ לוודא עמידה במותר.

קיזוז עובי קירות:

מוצע קיזוז עובי קירות בסך 1.40 מ"ר.

הקלה מכח %6 :

מותר עפ"י תקנות- %6 הקלה כמותית לכל החלקה בחלוקה שווה בין מס' יח"ד בחלקה לתב"ע שהופקדה עד שנת .1989 -התב"ע החלה בחלקה הופקדה בשנת 1992 וע"כ אין בסיס לבקשת הקלה זו.

השלמת דירת גג 5 % :

מותרת השלמת דירה גג בעמידה בתנאים הבאים:

*התב"ע החלה בחלקה כפופה לתכנית המתאר.

*מוצע פתרון גישה לגג ע"י חדר מדרגות משותף.

*קיים בינוי חלקי על הגג המאושר בהיתר.

*התקבל %100 חתימות שכנים לבקשה.

*פורסמה הקלה בנידון.

*הבניה המבוקשת משלימה את מראה הבניין ומשפרת את חזותו.

חישוב:

- 54 -

שטח המגרש הינו: 464 מ"ר (חלקה )66

464 x %5 = 23.2 מ"ר המותר לבניה מכח %5 השלמת

דירת גג בחלקה.

23.20 \ 2 דירות על הגג = 11.60 מ"ר עבור כל דירת גג בבניין.

דירה מס' -12

מותר לניצול להשלמת דירת גג: 11.60 מ"ר.

מוצע בבקשה: 16.44 מ"ר גדול מהמותר עבור השלמת

דירת גג, וכן התוספת המוצעת חורגת מקווי בניין -ראה סעיף קווי בניין.

יצוין- כי בקומה ב' מוצעת הרחבה משימוש בשטח עיקרי, אך מכיוון ששטחי הבניה המוצעים בבקשה יכולים להינתן רק מכח %5 השלמת דירת גג אין אפשרות להשתמש בשטחים אלו לקומה ב' ומה גם כי המוצע חורג מעבר למותר עפ"י תקנות סטיה ניכרת מקווי הבניין וע"כ יש להסיר את ההרחבה המוצעת מהבקשה.

- על עורך הבקשה לצמצם את הבינוי המוצע לעמידה ב- %5 השלמת דירת גג.

תימוכין קניינים:

חזית מערבית- מוצעת תוספת בינוי על חשבון שטח משותף בגג, עורך הבקשה המציא 10 חתימות מתוך 14 תתי חלקות המהווים 2/3 מבעלי הזכויות בחלקה אך התקבלה התנגדות אחת לבקשה שחלק מההתנגדות הינה לעניין זה.

מרפסות גג :

מוצע בבקשה:

קומה ג' מפלס +9.18 :

מוצע מרפסת גג בשטח של 1.78 מ"ר החורג מקו בניין אחורי כאשר עפ"י תקנות סטייה ניכרת מותרת חריגה של עד

- 55 -

%10 לבינוי הכולל פתחים והמרפסת המוצעת חורגת

מהמותר עפ"י תקנות סטיה ניכרת- על עורך הבקשה להסיר מהבקשה את מרפסת הגג המוצעת.

ליקויים טכניים:

עורך הבקשה לא מציג את הבקשה כראוי, יש לתקן עפ"י כל ההערות שניתנו בהרמוניקה.

אישור הסדרי תנועה:

לא רלוונטי לבקשה הנ"ל.

נוהל בקרה הנדסית:

עפ"י הצהרת מהנדס המוצע בבקשה לא נדרש לנוהל בקרה הנדסית.

אישור שימור:

לא רלוונטי לבקשה הנ"ל.

חוות דעת אדריכלית:

המוצע בבקשה הינו מכח הקלות ומכוח השלמת %5 לדירת גג.

המוצע בבקשה ברובו בחריגה מקווי הבניין המאושרים כאשר הבניה המוצעת בבקשה קיימת בפועל.

כמו"כ נמצאו ליקויים גרפיים ע"ג ההרמוניקה שנדרש לתקנם עפ"י המסומן בהרמוניקה.

התנגדויות:

- 56 -

עפ"י נתוני המערכת לבקשה הנ"ל התקבלה התנגדות אחת.

עיקר הטענות שהועלו מהמתנגד הינן כדלהלן:

הבניה המוצעת פוגעת בחלל גג הרעפים והנגישות הדיירים למתקנים שבגג.

המהווה רוב קנייני דרוש.

פגיעה אדריכלית בבניין.

* הבינוי המוצע מצמצם את מרפסת הגג הקיימת.

השתלטות על שטח משותף.

* עורך הבקשה הגיש 10 חתימות שכנים מתוך 14 המהווה רוב קנייני דרוש.

למבקש קיימות עבירות בניה וכן בבניין קיימות עבירות בניה שלא סומנו.

*עורך הבקשה נדרש לסמן להריסה עבירות בניה בהיתר זה.

לא נבדק נושא בקרה הנדסית לבקשה המוצעת והתגלו

סדקים בקירות המתנגד לאחר ביצוע העבודות בדירת

המבקש.

השלמת פרסום 15/03/2022

לפי סעיף 149 הקלה משטח החלקה בדבר תוספת %6 לזכויות הבנייה -

לחוק :

הקלה בדבר בנייה בשונה מהמאושר בנספח -

הקלה משטח החלקה בדבר תוספת %5 לזכויות הבנייה

עבור דירות הגג -

הקלה מקו הבניין המאושר לכיוון חזית צפונית בעומק של 0.8 מ

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין

אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

אישור פיקוד העורף הג"א

- 57 -

חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות תשלום אגרת בניה

הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

המלצת האגף

לדחות במתכונת המוצעת

לדחות את הבקשה במתכונת המוצעת.

המוצע בבקשה הינו מכח הקלות ומכוח השלמת %5 לדירת גג.

המוצע בבקשה ברובו בחריגה מקווי הבניין המאושרים כאשר הבניה המוצעת בבקשה קיימת בפועל.

כמו"כ נמצאו ליקויים גרפיים ע"ג ההרמוניקה שנדרש לתקנם עפ"י המסומן בהרמוניקה.

קווי בניין:

קומה ב' מפלס +6.12 , חזית צפונית-

- על עורך הבקשה להסיר את התוספת המוצעת.

קומה ג' מפלס +9.18 , חזית צפונית-

- על עורך הבקשה להסיר מהבקשה את מרפסת הגג המוצעת.

חזית דרומית-

- על עורך הבקשה להוכיח כי המוצע בבקשה עומד בתנאי זה ובמידה וכן יידרש פרסום הקלה לנידון.

שטחי בניה:

ש.עיקרי:

- 58 -

-על עורך הבקשה להציג הוכחת יתרת שטחים לניצול מהמותר עפ"י תב"ע וכן לחשב את כל הבניין ע"מ לוודא עמידה במותר.

קיזוז עובי קירות:

הקלה מכח %6 :

-התב"ע החלה בחלקה הופקדה בשנת 1992 וע"כ אין בסיס לבקשת הקלה זו.

השלמת דירת גג 5 % :

- על עורך הבקשה לצמצם את הבינוי המוצע לעמידה ב- %5 השלמת דירת גג.

מרפסות גג :

מוצע בבקשה:

- על עורך הבקשה להסיר מהבקשה את מרפסת הגג המוצעת.

ליקויים טכניים:

עורך הבקשה לא מציג את הבקשה כראוי, יש לתקן עפ"י כל ההערות שניתנו בהרמוניקה.

התנגדויות:

עפ"י נתוני המערכת לבקשה הנ"ל התקבלה התנגדות אחת.

עיקר הטענות שהועלו מהמתנגד הינן כדלהלן:

הבניה המוצעת פוגעת בחלל גג הרעפים והנגישות הדיירים למתקנים שבגג.

* המוצע בבקשה הינו השלמת לבינוי מאושר בחלל גג הרעפים עפ"י היתר מס'

2015/752.00 , לעניין המתקנים בגג עורך הבקשה הגיש 10 חתימות שכנים מתוך 14 המהווה רוב קנייני דרוש.

פגיעה אדריכלית בבניין.

* הבינוי המוצע מצמצם את מרפסת הגג הקיימת.

השתלטות על שטח משותף.

- 59 -

* עורך הבקשה הגיש 10 חתימות שכנים מתוך 14 המהווה רוב קנייני דרוש.

למבקש קיימות עבירות בניה וכן בבניין קיימות עבירות בניה שלא סומנו.

*עורך הבקשה נדרש לסמן להריסה עבירות בניה בהיתר זה.

לא נבדק נושא בקרה הנדסית לבקשה המוצעת והתגלו סדקים בקירות המתנגד לאחר ביצוע העבודות בדירת המבקש.

* המלצת המחלקה היא לא לזמן את המתנגדים היות והבקשה מובאת לדחייה במתכונת המוצעת.

- 60 -

סדר יום לועדה מתאריך - 03/08/2022 - ו אב תשפ"ב

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2022/19

מספר בקשה 1981/0827.10

מספר סידורי 15

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי מסחר

מהות בקשה בניית 2 קיוסקים ופיתוח שטח ציבורי פתוח.

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות

הכשרת עבירה לא

המבקש סגל שמואל

עורך הבקשה עדי אברהם

מתכנן השלד שטיין מנחם

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 4

כתובת האתר

המלך גורג 22 , מרכז העיר

גוש חלקה בשלמות

30048 5201 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

13005 תחילת תוקף 16/11/2012 2

תאור הבקשה

היתרים קודמים:

-2014/461.1 היתר לחפירה בחלקה 203 (תא שטח .)1 -2014/461.2 בקשה שעוד לא הופק לה היתר עבור בניית קומות תת קרקעיות בחלקה 203 (תא שטח .)1

מהות הבקשה המוצעת:

מצב קיים: חלקה קיימת אשר אין בה בינוי (שצ"פ).

מצב מוצע: בחלק הדרומי של החלקה, בסמוך למדרגות הקיימות המובילות מרח' המלך ג'ורג' לרח'

עליאש, מוצעת הקמת מבנה חד קומתי המכיל שני קיוסקים.