ישיבת משנה לתכנון ובנייה תבע מס 1 · 22/10/2003

1

1019611

ועדת משנה לתכנון ובניה מספר 2022/27 בתאריך 03/10/2022 - ח תשרי תשפ"ג

סוג דיון: הפקדה

מס' התכנית בסדר היום: 1

זיהוי התכנית

מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ועדה מחוזית

1019611 חזקיפרנקהויז גיא איגרא ת. עמידה 11/08/2022 רחוב, שכונה

הרב חיים חביב 3 , קרית היובל

גוש חלקה בשלמות

30408 159 לא

30407 75 לא

30407 74 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות: 10 תשריט: 8

יצירת מסגרת תכנונית לפינוי 50 יח"דוהקמת מבנה חדש למגורים ושטחים נלווים לבניית 162 יח"ד חדשות הרחבת דרכים קיימות על רחוב מאיר אבנר וחיים חביב ויצירת שצ"פ במפלס חיים חביב:

1. שינוי מערך ייעודי הקרקע כלהלן: שינוי מאזור מגורים לפי תרש"צ לאזור מגורים ד', לשצ"פ

ולדרך מוצעת.

2. קביעת שטחי בניה מירביים: תא שטח 1 (בייעוד מגורים ד| שטח

עיקרי מעל לכניסה הקובעת: 15827 מ"ר, שטח שירות מעל כניסה קובעת 5005, שטח עיקרי

מתחת לכניסה קובעת: 242 מ"ר, שטח שירות מתחת לכניסה קובעת 2000 מ"רעבור שימוש

מבנים ומוסדות ציבור: שטח עיקרי מתחת לכני סה קובעת: 286 מ"ר, שטח שירות מתחת לכניסה

קובעת: 23 מ"ר. עבור שימוש לחניון: שטח שירות מתחת לכניסה קובעת 5042 מ"רסה"כ עבור מגורים ומבנים ומוסדות ציבור: 23383 מ"ר. תא שטח 2 (בייעוד שצ"פ | חניון: שטח שירות מתחת לכניסה קובעת: 3960 מ"ר

3. קביעת 162 יח"ד. צפיפות 108 יח"ד\דשטח דירה ממוצע - 110 מ"ר (עיקרי+ממ"ד

4. קביעת השימושים המותרים בשטח.

5. קביעת קווי בניין מירבייםב כל מגרש.

6. קביעת הוראות בדבר הפרשת שטחים בנויים לצרכי ציבור

7. קביעת הוראותותנאים למתן היתר בניה

8. קביעת הוראות לרישום תלת מימדי לעניין חניה תחתהשצ"פ.

9. קביעת הוראות בדבר עצים לעקירה, העתקה ושימור

10. קביעת הוראות לאיחוד וחלוקה

11. קביעת הוראותהריסה.

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה מ"ר –

מרבי מעל

לקרקע

הערות

מ"ר %

דרך מוצעת -\- 294.96 10.93 -\-

מגורים ד 162 1499.53 55.56 21360 794% מירבי (ללא שטח שירות תחת כניסה קובעת)

שטח ציבורי פתוח -\- 904.68 33.52 -\- 9002 מ"ר חניון בנוי תחת שצ"פ

2

1019611

סה"כ 162 2699.17 100 21360

תיאור המצב הקיים

מבנה שיכון טורי בן 5 קומות וחמש כניסות 50 יח"ד קיימות. הכ ניסה למבנה על ידי גשרים ממפלס רחוב חיים חביב.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

תרש"ץ 5/08/03 משנת 1967 ייעד את השטח לאיזור מגורים לפי תרש"צ– עבור הקמת שיכון ציבורי.

תוכנית 2898 משנת 1982 הותירה ייעוד איזור מגורים לפי תרש"צ וקבעהתוספות בניה סטנדרטיות.

היתרים: אין

עבירות בניה: מבנה להריסה – לא רלוונטי

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

ל"ר

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

1. ייעוד לפי תכנית המתאר: איזור מגורים עירוני

2. התייחסות לתבנית הבנייה: מגורים עד 6 קומות

3. תכנית שכונתית: מתחמי בינוי לבנייה והתחדשות עירונית בעלת אופי מרקמי. ניתן לבחון תכנית מעל

12 קומות ככל שמוצעת הפרשה משמעותית לצרכי ציבור

4. תקן חנייה עירוני: בינוני

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ 1 /30 תואם

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 1

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י

תדריך ההקצאות

מוצע בתכנית הערות

שצ"פ ע"פ חוו"ד מח'

מדיניות התכנון

900~ 900 מ"ר מקובל אך מבוקש להסב לייעוד

שב"צ

מבני ציבור ע"פ חוו"ד מח'

מדיניות התכנון

286 מ"ר 2 גנ"י

עתודות / אחר

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

הרשות הארצית

לכבאות והצלה

לא התקבל

המחלקה לאיכות

הסביבה

1. כללי

1. התכנית הינה תכנית לפינוי בינוי ברחוב חיים חביב 3 וכוללת הריסה של

מבנה מגורים ובו 50 יח"ד והקמה של מגדל מגורים בן 30 קומות ובו 162 יח"ד לצד שצ"פ. בתת הקרקע בכל שטח התכנית מתוכננות קומות לשטחי שירות וחניה.

2. התייחסות לתכנית המוצעת

1. יש להגיש חוו"ד סביבתיתהכוללת בחינת מטרדי רעש וזיהום אוויר

3

1019611

מתחבורה ודו"ח מיקרו-אקלים – בחינת מטרדי רוחות והצללות. דו"ח מיקרו אקלים יתייחס גם לשטח החצר המוצעת בנספח הבינוי עבור ההקצאה הציבורית. תנאי להפקדה יהיה קבלת אישור המחלקה למסמך הסביבתי והטמעת המלצותיו במסמכי התכנית.

2. התכנון המוצג בתכנית הבינוי מציע מיקום של ההקצאה הציבורית

והחצרות הנלוות לה בפינה הצפון מערבית של המבנה. מיקום זה עלול להיות בעייתי מבחינת מטרדי רוח והצללות. נבקש לבחון היתכנות למיקום ההקצאה והחצר הצמודה לה בדופן הדרומית של מבנה המגורים.

3. התייחסות להוראות התכנית

1. סעיף 4.1.2 ו5): נבקש למחוק את תחילת הסעיף- התעדת המבנה לפי

תקן בניה ירוקה תיעשה מול מכון התעדה מאושר על ידי המשרד להגנת הסביבה בלבד.

2. סעיף 4.1.2 ז': נבקש לתקן בהוראות התכנית כי המבנה יעמוד בתקן בניה

ירוקה בציון 3 כוכבים לפחות

3. הוראות התכנית מתירות הקמת חדר שנאים מתחת לשצ"פ, בשטח שעל

פי הרישום התלת מימדי הינו שטח פרטי. על מנת שלא ליצור מטרדים ומגבלות על השימוש בשצ"פ, נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי יישמר מרחק של 6 מ' בין תקרת חדר השנאים למפלס הקרקע בשצ"פ

4. נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי הקירות והרצפות המפרידים בין השטח

המיועד לצרכי ציבור לבין שטחי הבניין הפרטי – החניון ושטחי השירות -

יהיו מבודדים מרעש.

חברת חשמל

לישראל

לא התקבל

רשות העתיקות -

אריכאולוג מרחב

י-ם

לא התקבל

אגף רישוי

ופיקוח - מח'

המידע התכנוני

מאשרת מפת המדידה הנושאת חתימתי מיום 22.12.21 .

במסמכי התכנית יש לציין את חלקה 82 במלואה

אגף לשיפור פני

העיר אגף שפ"ע -

המח' לתחזוקת

כבישים ומדרכות

לא התקבל

אגף תכנון העיר -

המח' למדיניות

התכנון

הנדון: חוות דעת מחלקת מדיניות התכנון לתכנית- 1019611- רחוב הרב חיים חביב 3 קריית היובל

(חוות דעת זו מתייחסת לגרסה 10 של הוראות התכנית

1. מיקום התכנית: רחוב הרב חיים חביב 3, קריית היובל. גוש/חלקה 30407/82 .

שטח: כ- 2.7 דונם

2. מצב סטטוטורי: התכנית מבקשת להחליף תכנית 2898.

מצב קיים

בשטח קיים מבנה מגורים טורי בן 5 קומות בו קיימות 50 יח"ד

תיאור התכנית:

שטח התכנית בין רחוב מאיר אבנר ורחוב הרב חיים חביב. ההפרש הטופוגרפי בין הרחובות 4

1019611

הינו כ-10 מטר. התכנית מציעה התחדשות עירונית במתכונת של פינוי בינוי- הריסת מבנה קיים בן 5 קומות עם 50 יח"ד, ובניית מגדל חדש בגובה 30 קומות עם 162 יח"ד. מדובר על תוספת של 112 יח"ד. יחס פינוי בינוי 1:3.2. צפיפות נטו 108 יח"ד לדונם

3. מצב מוצע

- הריסת מבנה קיים בן חמש קומות ובניית מגדל מגורים בן 30 קומות - שינוי יעוד הקרקע מאזור מגורים לפי תרש"צ, לאזור מגורים ד', לשצ"פ ולדרך מוצעת.

- קביעת השימושים המותרים בשטח למגורים ד', לשצ"פ ולדרך.

- קביעת הוראות לרישום תלת ממדי לעניין החנייה מתחת לשצ"פ.

- מוצע שצ"פ בגודל של כ-900 מ"ר

- תוספת 112 יח"ד. סה"כ162 יח"ד

4. הערכת התכנית והמלצת המחלקה למדיניות התכנון

- עיריית ירושלים והאגף לתכנון העיר, רואים חשיבות רבה בתהליכי התחדשות עירונית כמנוף לשיפור איכות החיים מחד, וציפוף המרקם העירוני הבנוי מאידך, תוך טיוב השטחים.

-

- על פי הערכת צוות הבקרה של תכנית האב של שכונת קריית יובל, השכונה עתידה לגדול ביותר מ-5000 יח"ד בעשרים שנים הבאות. זאת לנוכח תהליכי התחדשות עירונית המתרחשים בשכונה בכלל ובסביבת רחוב הרב חיים חביב ומאיר אבנר בפרט, בהתאם לעדכון שבוצע לתכנית האב יובלים-גנים. כפועל יוצא מכך צרכי האוכלוסייה באזור יגדלו.

- מפרוגרמה לשכונת קריית היובל, אשר הוכנה במחלקתנו, עולה כי כבר כיום השכונה נמצאת במחסור לכיתות גני ילדים ומעונות יום, שטחים ציבוריים פתוחים וזה לצד צרכים נוספים עבור רווחה, קהילה וחברה, הדורשים מענה גם כן. יש לציין, כי באזור התכנית בפרט, נמצאות בהליכי תכנון מתקדמים, מס' תכניות לפינוי בינוי.

- לאור נתוני התכנית, ובהתאם לפרוגרמה וצרכי השכונה נדרשות הפרשות

ציבוריות כדלקמן:

- גודל השטח הקרקעי המוצע כשצ"פ (900 מ"ר), מקובל, אולם יש לשנות את ייעוד הקרקע לשטח למבני ציבור. להערכתנו כך ניתן יהיה לנצל את הטופוגרפיה בשטח באופן מיטבי יותר (הבדל של כ -10 מטר בין הרחוב העליון לתחתון). השצ"פ והכניסה לחנייהכפי שמוצע כעת ייצרו קירות תמך וחזית אטומה לרחוב מאיר אבנר. השטח למבני ציבור יבנה בצורה מדורגת ועם גג ירוק אשר יוכל לשמש כשצ"פ, ובאופן שיאפשר כניסה למבנה מרחוב חיים חביב וגם מרחוב מאיר אבנר. השטח ישמש עבור צרכי חברה, קהילה, תרבות ובית כנסת, כגון מועדון לקשיש, שלוחת מתנ"ס, ובית כנסת קטן.

- על השטח הציבורי להיות ללא חנייה תת קרקעית מתחתיו וללא מתקנים טכניים. את החנייה ניתן לבנות מתחת לשטח המיועד למגורים. יש לקבל את חוות הדעת של מחלקת הנכסים לעניין זה.

- בנוסף לאמור לעיל, ולאור תוספת יח"ד, נדרשת הפרשה מבונה עבור שתי כיתות גן ילדים בגודל 130 מ"ר לכל כיתה וחצר צמודה לכל כיתה בגודל 175 מ"ר. על ההפרשה המבונה להיות נגישה ובעלת כניסה נפרדת ועל רחוב חיים חביב, לטובת גישה נוחה ואפשרות עבור מפרץ העלאה והורדה לילדים.

- יש להסיר את הערה 1 בטבלה 5- "תותר תוספת יח"ד על פי חוק שבס ללא הליך הקלות".

- בכל הנוגע למדיניות החלה במקום, גובה המבנה המוצע, והוראות אדריכליות נוספות, יש לתאם מול המחלקה לתכנון עיר וצוות אדריכל העיר.

- יש לתאם את המיקום והבינוי של השטח הציבורי מול המח' לתכנון מבני ציבור לרבות ההפרשות המבונות.

-

- בהתאם להחלטת הועדה המחוזית יש לעגן בתקנון התכנית, סעיף פקיעת תוקף לתכנית - 7 שנים מיום אישורה

- נבהיר כי זו חוות דעת ראשונית, וכי ייתכן וחוות הדעת תשתנה, לאור התקדמות הפרויקט בשל שיקולים מקצועיים, וביניהם שינוי במספר יחידות דיור, שטח התכנית, גודל משק בית, שנתון חינוך וכיוב'. נתונים אלו יובאו בחשבון עם התקדמות התכנון וגיבוש 5

1019611

המלצת מהנדס העיר המלאה לתכנית

אדריכל העיר

•

התכנית מוצעת בין הרחובות חיים חביב ומאיר אבנר כאשר קיים הפרש טופוגרפי של כ-10 מטר בין הרחובות. ניתן לטייב את השימוש בקרקע ולנצל את הפרשי הטופוגרפיה על ידי יצירת ייעוד משולב ורישום תלת מימדי של מבנה ציבור ושצ"פ. מבנה הציבור יבנה בדרוג עם חזית פעילה לרחוב מא יר אבנר אשר יגשר על פערי הטופוגרפיה וימנע שימוש בקירות תמך כשהגג הסופי שלו יהיה שצ"פ במפלס רחוב חיים חביב. תתאפשר הקמת שטחי חניון תת"ק מתחת לייעוד זה.

• ניתן לבחון בנוסף למבנה הציבור, הפרשות ציבוריות תומכות ומשלימות גם במבנה המגדל כך שקומות הקרקע יהיו רחבות יותר בתכסית וינצלו את הטופוגרפיה. בקומת הקרקע שבפינה הצפון מערבית של הפרויקט ניתן למקם הפרשה ציבורית עם חצר צמודה.

• מצפון לתכנית קיים מעבר ציבורי להולכי רגל המקשר בין מאיר אבנר לחיים חביב ומהווה חוליה חשובה בשלד ההליכתי של פנים השכונה אל ציר הרכבת הקלה על רחוב הנטקה ממזרח. יש לשמר מעבר זה ברוחב מינימאלי של 6 מטר ולאפשר בהוראות התכנית שימוש באמצעי הנגשה מכאניים.

• בהמשך לאמור לעיל יש לבחון חלופת מראה הממקמת את שטחי מבנה הציבור והשצ"פ בחלק הצפוני של התכנית ואת המגדל בחלק הדרומי. בחלופה זו ניתן יהי לשלב את המעבר הציבורי הצפוני לתכנית אל שטחי השצ"פ ומבנה הציבור .

• ההפרשות המבונות לצרכי ציבור ימוקמו עם כניסות ישירות איכותיות ממפלס הקרקע של המרחב הציבורי. יש להשלים תיאומים בנושא מול מח' מדיניות תכנון.

• תיאסר הקמת גינות פרטיות בדפנות למרחב ציבורי ו/או לזיק ות הנאה.

• לחניון תת קרקעי מוצעות 2 כניסות, האחת מרחוב חיים חביב והשניה מהרחוב התחתון מאיר אבנר שהנו רחוב צר. יש להסתפק בכניסה אחת לחניון בתאום עם תוש"יה.

• מיקום רמפת כניסה לחניון על רחוב חיים חביב אינו מיטבי וקוטע את הרצף בין המגדל לשטח הפתוח מדרום. יש להציע את הרמפה בצדו הצפוני של המגדל על רחוב חיים חביב כחלק ממסת הבינוי (לא רמפה חשופה לשמיים).

• החניה תהיה תת קרקעית במלואה על פי התקן התקף לאזור. יש לבחון הפחתה בשל הקרבה לקו רק"ל.

• בתאום מול תושי"ה יש להציע הרחבות הדרך לשתי הרחובות באופן שיאפשר בשניהם מעבר אוטובוס/ משאית כיבוי/ רכב כבד וכו' ומדרכות רחבות של לא פחות מ 2.5 מטר • תנאי להפקדה יהיה הצגת חתכי פיתוח ובחינה של אופן השתלבות הבינוי בטופוגרפיה המוצעת תוך צמצום קירות תמך ופיתוח ראוי בתיאום אדריכל העיר.

• במסגרת התכנון תיאסר הקמת קירות תמך של יותר מ -3 מ' גובה. יש להימנע בכלל מקירות תמך ככל הניתן.

• יש להגביל תכסית תת"ק לטובת חילחול מי נגר.

6

1019611

• על מנת להבטיח ממשק פעיל ומיטבי עם המרחב הציבורי יש לצמצם ככל הניתן הקמת גדרות חדשות בתחום התוכנית (למעט משיקולי ביטחון ובטיחות) .

• על פי סקר עצים קיימים בתחומי התכנית עצים בעלי ערכיות גבוהה מאוד. שמירת רצועת הברושים בסמוך לרחוב מאיר אבנר מבורכת. עם זאת יש לזהות מקבצי עצים בעיקר בתחום השטח הפתוח ולשלבם ככל הניתן בתכנון.

• יש לקבוע חובת מינימום נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי במגרש. יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות, יושאר עומק אדמה איכותי של 1.5מ' לכל הפחות לנטיעת עץ בוגר (על גגות ניתן להסתפק ב-1 מ' לעצים ובחצי מ' לגינון.

• יש לקבוע חובה כי כל התשתיות בתחום הפרוייקט יהיו תת קרקעיות ככל הניתן (אשפה, פריקה וטעינה, תשתיות חשמל וכו'). פירי איוורור למיניהם ישולבו ככל הניתן בתוך מסת הבינוי ויוטמעו בחזיתות ו/או בספסלי פיתוח וכד'. תיאסר הוצאת פירים ומיקום תשתיות עיליות (ברזי כבאות וכד') בתחום זיקות ההנאה ו/או בחזית למרחב ציבורי.

• יש לתאם מול חח"י ולהטמיע במסגרת התכנון פתרונות השנאה גדולים מהנדרש לפרויקט עצמו לטובת מענה לצרכי תשתיות החשמל הקיימות ו/או העתידיות במרחב (כולל ביטול שנאים על עמודים וכד' בקרבת הפרוייקט). בתוך כך יש לקחת בחשבון ה ספק לטעינת רכבים חשמליים. לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע ו/או משולב בתוך מבנה בלבד.

• יש להציג בשלב התב"ע פתרון עקרוני לנושאי אוורור חניונים תת קרקעיים בעדיפות לפתרונות מנדוף המוטמעת בתוך מסת המבנה עד לגג המבנה, באישור מח' איכות הסביבה ואדריכל העיר.

• גגות כל המבנים יעוצבו ויטופלו כחזית חמישית. יש להורות בהוראות התכנית על ריכוז כלל המערכות על גגות המבנים בשטח מינימאלי ככל הניתן ולאפשר שטח משמעותי ונגיש לפיתוח גג המבנה כגג פעיל ומועיל ולאפשר פעילויות קהילתיות והתקנת אמצעים לייצור אנרגיה מתחדשת/סולארית. בכל מקרה יש לשמור על גישה משותפת לכל הדיירים לחלק משטח הגג לטובת מערכות וכו.'

• יש לקבוע הוראות לשלביות ביצוע להבטחת מימוש כל השימושים והשטחים הציבוריים בד בבד עם פיתוח הבינוי למגורים.

• יש לשמור על גמישות סטטוטורית גבוהה ככל הניתן. י ש לקבוע כי נספח הבינוי מנחה בלבד למעט הנושאים החשובים שיקבעו כמחייבים (גובה, קווי בניין, מס' קומות) וכי הנספח מדגים בלבד לנושאים העיצוביים.

• העיצוב האדריכלי (מעקה, סוג אבן וחלונות), יהיה אחיד לכל מבנה, וייקבע על פי היתר הבניה הראשון שיינתן.

• תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניה יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לבינוי, פיתוח ועיצוב אדריכלי.

אגף תושייה -

צוות בקרת תכנון

7

1019611

תנועה 1. יש לסמן את קווי זכות הדרך בצורה ברורה בצבע אחיד ברחובות חייב חביב ומאיר אבנר

2. יש להגיש תכנית בקנ''מקריא יותר 1:250)

3. יש להציג באופן ברור את הסדרי התנועה לאורך הרחובות הגובלים למתחם

4. יש לתאם את התכנית עם צוות תכנית אב לתחבורה לנושא מערכת כבישים, מרחב

ציבורי וכד' בשכונות גנים יובלים

5. יש להתייחס לחתכי רחובות: האם רחוב צר חד סטרי יכול לשאת תכנית פינוי בינוי. יש

לבדוק חלופה עם כניסה לחניה מרחוב חיים חביב.

6. יש להציע חתך שיכלול מדרכות רחבות לפחות 3.0 מ' מכל צד, נתיבי חניה ומסלול

נסיעה. יש לתאם חתכים עם תכנית אב לתחבורה

7. נדרשת התייחסות לנושא תח''צ

8. נדרשת התייחסות לנושא שבילי אופניים

9. יש לתכנן מפרצי הורדה/העלאה עבור מבני ציבור.

10. יש לקבל את אישור צוות תוכנית אב לתחבורה לעניין הממשקים עם קו הרק''ל

11. חסר רוזטות בנספח התנועה , יש להוסיף ולציין את זכות הדרך הכוללת בכל הרחובות

12. יש להתייחס למיקום ולמסלול פינוי אשפה

13. יש להציג שביל הליכה מהמתחם אל תחנתהרכבת הקרובה , לתכנן רצועת הליכה

רציפה עד תחנת הרכבת .

14. תקן חניה: יש לתכנן חניה עפ''י תקן התקף

אגף רישוי

ופיקוח - המח'

להיטלי השבחה

לא התקבל

המחלקה

לנגישות

אין התנגדות לתכנית המוצעת.

יש לבטל את סעיף 4.1.2ו8) לעניין אישור מורשה נגישות אגף שפ"ע - מח'

גננות-עצים

ותכנון

לא התקבל

המחלקה לעבודה

קהילתית

לא התקבל

אגף תברואה

שיטת פינוי האשפה באמצעות עגלות אשפה 1000 ליטר בתוך חדרי אשפה

בשלב קבלת ההיתר יש לקבוע פגישה נוספת לקביעת מיקום וגודל מתקן האשפה אגף נכסי עיריה

מונה תדפיס הוראות 10 מונה תדפיס תשריט 8

יש להציג בהוראות התכנית סעיף 3.2 מצב מאושר ע"פ תכנית 2898 .264 מ"ר הנם ביעודים ציבוריים אשר אמורים להירשם ע"ש העירייה מתב"ע 2898 המאושרת מיום 27.10.81 .

הפרשת השצ"פ במיקום זה אינה אפקטיבית בשל השיפוע הקיים בשטח, מה גם שרובו חפור עבור חניה פרטית. סוג, היקף ומיקום הפרשות לצרכי ציבור יהא בהתאם לחוו"ד מדיניות התכנון. במידה ותדרשנה הפרשות מבונות יש לתאם מול הנכסים סעיפים נדרשים להבטחת רישומם ע"ש העיריה.

יש לכלול הוראות רישום לפי פרק ד כמפורט מטה עבור שטחי הדרך:

תנאי להוצאת היתר בניה- יהא רישום תצ"ר.

חלוקה ו /או רישום

1. מיד עם אישורה של תכנית זו, תוכן ע"י מגישי התכנית ועל חשבונם תכנית לצורכי

רישום(תצ"ר) שתוגש בתוך שלושה חדשים מיום אישור תכנית זו, לאישור הוועדה המקומית.

8

1019611

2. השטחים המיועדים בתכנית זו לצורכי הציבור וכלולים בחלוקההחדשה, יועברו לבעלות

הרשות המקומית ע"פ החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו, ללא תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה, גדר וחפץ.

3. לא הוגשה תכנית כאמור בסעיף ב' לעיל, רשאית הוועדה המקומית לגבות הוצאת הכנת

התצ"ר והוצאות הרישום ממגישי הבקשה להיתר, כתנאי למתן היתר בניה ראשו ן בשטח.

הפקעה

לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית התאמה לחזון העיר תכנית להתחדשות עירונית המייעלת את ניצול הקרקע

צפיפות חריגה

כלכלת היישוב/

הרשות:

ל"ר

השפעות חברתיות: הפרשת שצ"פ וגנ"י שצ"פ מנותק מהרחוב

תשתיות ותחבורה: תוספת עומס משמעותית באיזור. כניסה

ויציאה מחניה ברחוב חד צר וחד סטרי. מעבר

ציבורי מצפון – אינו המשכי

סביבה ונוף: שטח ציבורי פתוח לא אפקטיבי.

אחר:

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התוכנית בתנאים הבאים:

תכנון:

1. השצ"פ המוצע מעל חניון מתוכנן באופן שאינו מייצר שטחים יעילים אלא שטחים אשר מיועדים

בעיקר לחיבורים ומעברים. בנוסף, הדופן המערבי כלפי רחוב מאיר אבנר מייצר חזית בגובה 8-9 מ' במקום לייצר חיבור סביר ונח לרחוביש לשנות את ייעוד הקרקע לשטח למבנים ומוסדות ציבור ושצ"פ (פיג'מה חום-ירוק). כלפי מזרח (רחוב מאיר אבנר) תתוכנן דופן ציבורית פעילה.

בנוסף מוצע כי הבניה למגורים בקו אפס כלפי השצ"פ תשלב בדופן הבניין פונקציות ציבוריות\מסחר בהיקף קטן מיקום מבני הציבור יהיה מחייב. יש לתאם את התכנון עם מחלקת התכנון בעיריית ירושלים.

2. התכנית מציעה צפיפות גבוהה של 108 יח"ד לדונם ומניין הקומות וגובה המבנה המוצע חורגים

מהמדיניות על פי תוכנית האב. לפי המדיניות ניתן לאפשר חריגה בתנאי שמוצעת הפרשה משמעותית לצרכי ציבור. אמנם התכנית מפרישה שטח משמעותי, אך יש לב חו ן נושא זה ביחס להערכה שמאית על פ י תקן 21, ובהתאם יופחת מספר הקומות ויח"ד.

3. יש להציע מעבר ציבורי מדרום עלמנת להבטיח חיבורים יעילים לציר הרק"ל ממזרח ברחוב

הנטקה. רוחב המעבר יהיה 3 מ' לכל הפחות

4. גוה הקומה הטכנית יתואם בשלב היתר הבניה מול מהנדס העיר ויהיה מצומצם ככול הניתן כדי

להפחית את מרא הו . בנוסף, מופע שונה של קומה זו בחזיתות הבניין אינ ו מקובל. תנאי למתן היתר בניה יהיה תיאום עם אדריכל העיר בעיריית ירושלים.

5. ע"פ מסמכי התוכנית נראה כי המבנה מוגבה מעל גובה הרחוב שלא לצורך. יש למקם את מפלס הכניסה

במישור הרחוב ככל הניתן וללא מדרגות. יש לתקן את החתכים בהתאם.

6. קווי בניין עבור מרפסות אינן מקובלות. מדובר במבנה חדש ויש לכלול את כל חלקי המבנה במסגרת

9

1019611

קווי הבנייןיש לסמן קו בניין עילי וקו תחתי בלבד.

7. יש לקבוע את קווי הבניין ל-3 כלפי רחוב מאיר אבנר 3 כלפי רחוב חיים חביב 8 כלפי חלקות המגורים

מצפון ו-0 כלפי השצ"פ (דרום).

8. גבול המגרש של המגורים והשצ"פ שנקבע אינ ו עולה בקנה אחד עם צורת החלוקה האופיינית בשכונה

ובסביבה הקרובה. כמו כן החלוקה המוצעת מאפשרת שטח ציבורי אשר הינו רק כ-33% ובצורה לא יעילה. יש לתקן את קו החלוקה להתאמתו לרשת (גריד) העירונית וליצירת תא שטח ריבועי ככל הניתן בתיאום מחלקת התכנון.

9. לא תותר הקמת חצרות פרטיות בקומת הקרקע בהפניה לחזיתות הרחובות

10. הקמת ממק ולא עמודות ממ"דים אינה מקובלת. יש לתכנן ממ"דים לכל הדירות בהתאם לתקנות

פיקוד העורף.

11. גובה קירות תמך יוגבל ל-3 מ' ויתוכננו בקוויםישרים ובתאום עם אדריכל העיר. תנאי להיתר בניה

יהיה אישור אדריכל העיר לתוכנית.

תנועה:

12. רמפת הכניסה לחניה מרחוב חיים חביב תוכננה במיקום בלתי סביר אשר יוצר ניתוק בין מגרש

המגורים לשצ"פ. על כן, יש לתכנן את הכניסה לחניון בפינה הצפון מזרחית בחלקה.

13. תכנון שתי כניסות לחניה אינה מקובל. יש לבטל את הכניסה\יציאה מרחוב מאיר אבנר ולהותיר את זו

במפלס רחוב חיים חביב בתיאום אגף תושי"ה. – זאת בין היתר מכיוון שרחוב מאיר אבנר הוא רחוב חד סיטרי וצר מאוד שלא יוכל להעביר את הקיבולת הנוספת המוצעת בתכנית ובתכניות נוספות ברחוב.

כניסה ויציאה אחת מספקיות להיקף הרכבים המוצע בתכנית.

14. תנאי להפקדת התוכנית יהיה אישור נספח תנועה וחניה מלא בהתאם להנחיות מחלקת תושייה ומחלקת

התכנון.

15. ישלהבטיח רוחב מדרכות מינמלי של 3.5 מ' לשימוש ראוי להולכי הרגל

16. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכת בדיקה תחבורתית כוללת המתייחסת לכל סעיפי החלטת הוועדה

המחוזית והצגת המסקנות של הבדיקה לוועדה

סביבה:

17. תנאילהפקדת התוכנית יהיה עריכת נספח סביבתי ואישורו ע"י המחלקה לאיכות הסביבה

18. יקבע בהוראות התוכנית כי עומק האדמה לשתילה בשצ"פ יעמוד על עומק מינימלי של 1.5 מ

19. תנאי לטופס 4 לבניין יהיה נטיעה של עצים בוגרים בתחום החלקה בעדיפות לשטח הפונה לחזית

הראשית של המגרש בתאום עם אגף שפ"ע.

20. אצירתופינוי אשפה תהיה מרחוב חייב חביב בלבד בתיאום עם אגף שפ"ע.

21. תנאי לפתיחת תיק היתר בניה יהיהתיאום לשביעות רצונה של המחלקה לאיכות הסביבה בנושאי

אוורור, זיהום אוויר, מיקרו -אקלים, אקוסטיקה וחלחול מי נגר.

22. טיפול במטרדים, מיקום מערכות, אוורור ופליטות מזהמים טעונים אישור המחלקה לאיכות הסביבה

23. יש לקבוע הוראות לבניה ירוקהוגגות ירוקים בהתאם לחוו"ד מח' איכות הסביבה.

24. יקבע בהוראות התכנית כי מערכות ותשתיות מכניות וחשמליות תמוקמנה בקומות החניה. מבנה לשנאי

יותר במיקום אחר בתנאי שהוא טמון בקרקע או במיקום אחר במבנה, ולא במבנה נפרד, בתיאום עם מהנדס העיר. בכל מקרה לא תותר הצבת תשתיות כלפי הרחוב.

25. יש לקבוע חובה כי כל התשתיות בתחום הפרוייקט יהיו תת קרקעיות ככל הניתן (אשפה, פריקה וטעינה

תשתיות חשמל וכו').

הכנת תשתיות להטענת רכב חשמלי

26. יבוצעו הכנות שיאפשרו העברת כל תשתיות החשמל הנדרשות לטעינת רכב חשמלי עבור כל דיירי

המבנה.

27. תכנון מערכות החשמל בבניין ייקח בחשבון גם את גודל החיבור הנדרש לצורך הקמת עמדות טעינת

רכבים חשמליים לכל דיירי המבנה, לרבות חדרי השנאה. תכנון מערכות החשמל יבוצע על פי חוק החשמל ותקנותיו ועל פי כל דין.

28. התשתית תכלול בין היתר חללים, גומחות, מעברים, מובילים, השארת מקומות בלוחות החשמל

הראשיים ובלוחות חלוקה וכל הנדרש לאפשר חיבור פוטנציאלי לעמדות טעינה ללא צורך בעבודות בנאיות מכל סוג שהוא.

10

1019611

רישום שטחים מבונים ציבוריים

29. עפ"י חוות המחלקה למדיניות תכנון ובהתחשב ביחידות הדיור המוצע ות בת וכנית, השטח

הציבורי הנדרש בתוכנית יכלול מ"ר 900 בייעוד שטח לבנייני ציבור. בנוסף, נדרשת הפרשה מבונה בבניין המגורים עבור שתי כיתות גן ילדים בגודל 130 מ"ר לכל כיתה וחצר צמודה לכל כיתה בגודל 175 מ"ר. על ההפרשה המבונה להיות נגישה ובעלת כניסה נפרדת ועל רחוב חיים חביב, לטובת גישה נוחה ואפשרות עבור מפרץ העלאה והורדה לילדים.

30. תנאי לקבלת היתר בניה יהיהתיאום עם המחלקה למדיניות התכנון את השימוש הציבורי

הסופי.

31. תנאי למתן היתר בנייה יהארישום הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין בדבר ייעוד השטחים

הציבורים המבונים לפי תכנית זו לצרכי ציבור ובדבר הוראה בנוגע לרישום השטח המבונה ע"ש הרשות המקומית, בהתאם למסומן בנספח הבינוי.

32. בעלות הרשות המקומית לשטחים המבונים כ"הפרשה מבונה" לציבור תיוחד לרשות המקומית בשטח

המסומן כנספח הבינוי במסגרת רישום בית משותף.

33. תנאי לטופס אכלוס יהא מסירתם של השטחים המבונים לצרכי ציבור אשר בתחום התכנית ע"ש

עיריית ירושלים.

34. השטחים המיועדים בתכנית זו לצורכי ציבור, יועברו לבעלות הרשות המקומית, ללא תמורה, כשהם

פנויים מכל מבנה גדר וחפץ ו/או שיעבוד.

חלוקה ו /או רישום

35. מיד עם אישורה של תכנית זו, תוכן ע"י מגישי התכנית ועל חשבונם תכנית לצורכי רישום(תצ"ר) שתוגש

בתוך שלושה חדשים מיום אישור תכנית זו, לאישור הוועדה המקומית.

36. השטחים המיועדים בתכנית זו לצורכי הציבור, יועברו לבעלות הרשותהמקומית ע"פ החלוקה החדשה

שנקבעה בתכנית זו, ללא תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה, גדר וחפץ.

37. לא הוגשה תכנית כאמור בסעיף ב' לעיל, רשאית הוועדה המקומית לגבות הוצאת הכנת התצ"ר

והוצאות הרישום ממגישי הבקשה להיתר, כתנאי למתן היתר בניה ראשון בשטח.

38. תנאי לטופס 4 לבניין יהיה נטיעה של עצים בוגרים בתחום החלקה בעדיפות לשטח הפונה לחזית

הראשית של המגרש בתאום עם אגף שפ"ע.

כללי:

39. תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניין יהא איש ור מהנדס העיר או מי מטעמו לתוכנית בינוי, פיתוח

ועיצוב אדריכלי של כל שטח התוכנית.

40. יש לעגן סעיף סטייה ניכרתבהוראות התוכנית לעניין, מספר קומות, גובה המבנה וקווי בניין.

41. תנאי להפקדה יהיה קבלת חוות דעת של המחלקה לעבודה קהילתית, ותנאי להיתר בניה יהיה אישור

מינהל קהילה את התכנית וההסכמים הרלוונטיים.

42. יש לעגן תשלום של וועד בית לדיירים הקיימים למשך 10 שנים

43. יש להסיר סעיף 4.1.2 א-8ב. הבלטות חלקי בניין תהיה על פי תקנות התכנון והבניה בלבד

44. לא תותר הקמת שטחי מחסנים על קרקעיים. יש להסיר את סעיף 4.1.2 א-11 .

45. תוקף התכנית יהא ל-7 שנים מיום אישורה. במידה ותוך זמן זה, לא יינתן היתר בנייה ראשון לשם

הריסת הבינוי הקיים ובניית בינוי חדש, התכנית תבוטל. המצב התכנוני המאושר יחזור כפי שהיה לפני אישור התכנית בנדון.

46. שליחת הודעות לחלקות המצרניות ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית

47. בשים לב לכך שמדובר בתוכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך

הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התוכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליו חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה 1965. מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים– קישור רישוי ופיקוח – המחלקה להיטל השבחה.

11

1019611

הערות טכניות

48. יש לציין תכסית בטבלה 5

49. יש לציין מצב נכנס בטבלה 3.2

50. יש להדגיש בסעיף 4.1.2 א-4 – 3.5 מ' גובה מרצפה לרצפה (בהתאם להנחיות מרחביות

51. גובה קומה טכנית מופיע בהוראות כ2.6 לעומת 2.3 בנספח בינוי

52. יש להוסיף מידות באופן ברור על גבי התשריט עבור קווי הבניין

1

873109

ועדת משנה לתכנון ובניה מספר 2022/27 בתאריך 03/10/2022 - ח תשרי תשפ"ג

סוג דיון: הפקדה

מס' התכנית בסדר היום: 2

זיהוי התכנית

מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ועדה מחוזית

873109 אבו חדיר מרים איברהים חג' יחיא ת. עמידה 18/07/2022 רחוב, שכונה

שועפט אזור צפון מערב שכונת שועפט

גוש חלקה מ חלקה עד בשלמות

30544 5048 כן

30544 902 כן

30544 5038 כן

30544 5037 כן

30556 5001 כן

30556 5005 לא

30556 5002 לא

30556 999 כן

30544 905 כן

30544 5076 לא

30544 5047 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 13 תשריט 10

מטרת התכנית

הקמת אזור מגורים חדש, .

הוראות התכנית:

1. שינוי יעוד הקרקע, משטח נוף פתוח ל אזור מגורים ג', אזור מגורים ד', מבנים ומוסדות ציבור, שטח ציבורי

פתוח, שביל, דרכים: דרך מאושרת, דרך מוצעת ודרך ו/או טיפול נופי.

2. קביעת מספר קומות מרבי, קווי בניין מירביים וגובה בניה מירבי

א. מס' הקומות יהיה 8 קומות מעל הכניסה הקובעת ו-2 קומות מתחת לכניסה הקובעת או 4 קומות מעל

הכניסה הקובעת וקומה אחת מתחת לכניסה הקובעת.

ב. קווי בניין יהיו 4 מטרים מקו הבנין לגבול מגרש. מרחק של 8 מטרים בין מבני המגורים

ג. גובה בניה מירבי 28 מטר, מעל גובה זה יותר בניית חדר יציאה לגג ומעקה תקני.

3. קביעת שטחי בניה מירביים 56,621 מ"ר, מתוכם 47,435 שטחים עיקריים 39,630 למגורים ד1,305

למגורים ג6,500 למבנים ומוסדות ציבור) ו- 9,186 לשטחי שירות 7,498 למגורים ד268 למגורים ג1,420 למבנים ומוסדות ציבור .

4. קביעת מספר יח"ד מירבי. סה"כ במתחם 392 יח"ד

5. קביעת הוראות בינוי ופיתוח

6. קביעת תנאים למתן היתרי בניה

2

873109

7. קביעת שלבי ביצוע

8. קביעת הוראות בגין עצים לעקירה, העתקה ושימור 84 עצים לעקירה 3 עצים להעתקה 63 עצים לשימור

סה"כ 150 עצים בתכנית

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה מ"ר –

מרבי מעל

לקרקע

הערות

מ"ר %

מגורים ג' 14 981.96 2.56% 1,573 160%

מגורים ד 378 21,418.02 55.91% 47,128 220%

מבנים ומוסדות ציבור 2,475.04 6.46% 7,920 320% דרך ו/ או טיפול נופי 165.97 0.43%

דרך מאושרת 389.67 1.02%

דרך מוצעת 9,553.58 24.94%

שביל 190.47 0.50%

שטח ציבורי פתוח 3,134.07 8.18%

סה"כ 392 38,308.78 100% 56,621

תיאור המצב הקיים

קיימים שלוש מבנים בני קומה אחת בתחום התכנית.

בשטח קיימים 150 עצים, מתוכם 84 עצים לכריתה 3 עצים להעתקה 63 עצים לשימור תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

3456א– שנת 1999, תכנית מתאר שועפט, השטח הוגדר כשטח נוף פתוח

השימושים המותרים בשטח:

1. ייעור וחורשות

2. חקלאות בתנאי שלא תהא פגיעה בטרסות קיימות

3. אסורה הקמת מבני עזר לחקלאות מכל סוג שהוא

4. בבניינים קיימים בשטח כדין, כולל פיתוח, אסורה כל תוספת בניה על הקיים למעט שיפורים

סניטריים באישור הועדה המקומית.

היתרים:

לא נמצאו היתרים במערכת המקומית.

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

ל"ר

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

1. שטח התכנית מסומן בתכנית מתאר 2000 כאזור למגורים, לפי תוכנית כוללת. קיימת רצועה קטנה

בחלק הצפוני של התכנית בייעוד שטח פתוח.

2. תכנית שכונתית– תכנית אב בית חנינא לא חלה בתחום התכנון בנדון.

3. תקן חנייה עירוני – בינוני

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ 1 /30 תואם

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 תואם

תמ"א 18 ל"ר

3

873109

תמ"א22

אחרת– תמ"א 15

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י

תדריך ההקצאות

מוצע בתכנית הערות

שצ"פ כן ראה הרחבה בחוות דעת מח' מדיניות

תכנון.

מבני ציבור כן

עתודות / אחר

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

חברת הגיחון

מח' המים

לא התקבל

חברת הגיחון -

מח' הביוב

והניקוז

לא התקבל

הרשות הארצית

לכבאות והצלה

לא התקבל

המחלקה לאיכות

הסביבה

לא התקבל

אגף מבני ציבור-

המחל' לתכנון

מבני ציבור

לא התקבל

אגף תברואה

מגורים, מסחר ומוסדות ציבור.

יש לתכנן לכל בניין מתקן אשפה עבור עגלות 1000 ליטר או מוטמנים

בשלב קבלת ההיתר יש צורך בפגישה נוספת לקביעת שיטת פינוי האשפה, גודל מתקן האשפה וכמות פחי האשפה.

אגף נכסי עיריה

מונה תדפיס תשריט 6 מונה תדפיס הוראות 9

1. מדובר בקרקע לא מוסדרת. יש לפנות לענבל אוחנה, אחראית מיפוי והסדר

מקרקעין מאגףהנכסים לקידום הליך הסדר של הקרקע.

2. התכנית תכלול הוראות רישום לפי פרק ד כמפורט מטה

תנאי להוצאת היתר בניה- אישור אגף הנכסים

חלוקה ו /או רישום

1. מיד עם אישורה של תכנית זו, תוכן ע"י מגישי התכנית ועל חשבונם תכנית לצורכי

רישום(תצ"ר) שתוגש בתוך שלושה חדשים מיום אישור תכנית זו, לאישור הוועדה המקומית.

2. השטחים המיועדים בתכנית זו לצורכי הציבור וכלולים בחלוקה החדשה, יועברו לבעלות

הרשות המקומית ע"פ החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו, ללא תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה, גדר וחפץ.

3. לא הוגשה תכנית כאמור בסעיף ב' לעיל, רשאית הוועדה המקומית לגבות הוצאת הכנת

התצ"ר והוצאות הרישום ממגישי הבקשה להיתר, כתנאי למתן היתר בניה ראשון בשטח.

4

873109

הפקעה

לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

2. סוג, מיקום והיקףהפרשות לצרכי ציבור יהא בהתאם לחוו"ד מחלקת מדיניות התכנון.

חברת חשמל

לישראל

לא התקבל

רשות העתיקות -

אריכאולוג מרחב

י-ם

לא התקבל

אגף רישוי

ופיקוח - מח'

המידע התכנוני

לא התקבל

אגף לשיפור פני

העיר אגף שפ"ע -

המח' לתחזוקת

כבישים ומדרכות

לא התקבל

אגף תכנון העיר -

המח' למדיניות

התכנון

הנדון: חוות דעת המחלקה למדיניות התכנון לתכנית 873109 – שועפט

גרסת מבא"ת: 12.5.22, מונה תדפיס: הוראות 9, תשריט 6

1. מיקום התכנית: צפון מערב שועפט, מערבית לכביש 21, שועפט. גוש 30544, חלקות

בשלמות: 37,38,48,902,905, חלק מחלקות 47,76. גוש 30555, חלק מחלקה 901. גוש 30556, חלקות בשלמות 1,999, חלק מחלקות 2,5. שטח 37.774 דונם

2. מצב סטטורי: התכנית מבקשת לשנות תכניות 3456א9793 ותכנית המתאר לירושלים

מס' 62 .

- מצב מאושר: "שטח נוף פתוח", "דרך מאושרת", בהתאם לתכניות 3456א 9793 .

בהתאם לייעודי הקרקע המאושרים, אין זכויות בניה בתחום התכנית

3.

- מצב קיים: בשטח התכנית קיימים מספר מבני מגורים ללא הסדרה. במסגרת התכנית מבוקש להכשירם.

4. המצב המוצע

התכנית מגדירה מסגרת תכנונית למתחם מגורים חדש תוך הכשרה של מבני מגורים קיימים, קביעת זכויות למבני מגורים חדשים, התוויית דרכים ושבילים חדשים, מגרשים לצרכי ציבור ושטחים פתוחים ציבוריים ירוקים, תוך: שינוי יעוד הקרקע, הגדלה וקביעת שטחי בניה, מספר קומות ויח"ד, כמפורט להלן.

-

- שינוי יעוד הקרקע: מ"שטח נוף פתוח", ל: "מגורים ג'", "מגורים ד'", "מבנים ומוסדות ציבור לחינוך", "שטח ציבורי פתוח", "דרך מוצעת", "דרך ו/או טיפול נופי", ו"שביל".

- תוספת שטחי בניה: תוספת של כ- 64,849 מ"ר שטחי בניה עיקריים (למגורים 57,537 מ"ר לא כולל שטח מרפסות מקורות, מבנים ומוסדות ציבור 7,312 מ"ר - תוספת יח"ד: 520 יח"ד

- תוספת קומות: 8 - 4 קומות מעל הכניסה ו– 1-2 קומות מתחת לכניסה הקובעת.

5

873109

התכנית מציעה 27 תאי שטח חדשים למגורים, לצורך הסדרה של כשלושה מבנים קיימים וקביעת זכויות והוראות למבני מגורים חדשים. סה"כ מוצעים 60,989 מ"ר שטחי בניה עיקריים למגורים (כולל שטח מרפסות מקורות) עבור 520 יח"ד

התכנית מתווה שלד ציבורי הכולל: דרכים חדשות, מגרש למבנים ומוסדות ציבור לחינוך בגודל 2.785.8 דונם 320% אחוזי בניה כוללים מעל הקרקע, שהם 7,312 מ"ר שטחי בניה עיקריים, 1,600 מ"ר שטחי שירות מעל הכניסה, ועוד 4,456 מ"ר שטחי שירות מתחת לכניסה. סה"כ מוצעים 13,368 מ"ר שטחים כוללים, בשמונה קומות מעל הכניסה ושתי קומות מתחת לכניסה, לשימושים: חינוך, חברה, קהילה, תרבות וספורט. בנוסף, מוצע תא שטח עבור "שטח ציבורי פתוח" ששטחו 3.137.07 דונם

5. מאזן קרקע לצרכיציבור:

במצב המאושר: 384 מ"ר קרקע לצרכי ציבור, המהווים 1.02% משטח התכנית (דרך

מאושרת). במצב המוצע: 15,415.01 מ"ר קרקע לצרכי ציבור, המהווים 40.77% משטח

התכנית (דרכים 9,495.14 מ"ר25.11%, מבנים ומוסדות ציבור לחינוך 2,785.8 מ"ר7.37% , שטח ציבורי פתוח 3,134.07 מ"ר8.29% .)

מכאן שהתכנית מוסיפה 15,031.01 מ"ר קרקע לצרכי ציבור, מעבר לשטחים שהיו

מאושרים קודם, עבור מגרשים ביעוד למבני ציבור, שטח ציבורי פתוח, דרכים ושביל.

6. פרוגרמה לצרכי ציבור לאוכלוסייה ערבית

נתוני רקע לפרוגרמה

סה"כ יח"ד / נפשות

סה"כ יח"ד (תוספת)

520

גודל ממוצע למשק בית

4.74

סה"כ אוכלוסייה בתכנית

2,465

גודל שנתון לצרכי חינוך

2.3

מספר ילדים לשנתון

57

במצב המוצע בו מתוכננת תוספת של 520 יח"ד, יהיה ביקוש ל: ארבע כיתות מעון יום 6 כיתות גן ילדים 13 כיתות בי"ס יסודי 13 כיתות בי"ס עליסודי, מתנ"ס – אגף קהילתי בבית ספר, מועדון נוער קטן 250 מ"ר, מרפאה שכונתית 200 מ"ר (לשילוב בשטח סחיר בנוסף, מרחב פתוח ציבורי סף הבית של 7 דונם

7 .6. הערכת התכנית

- לשכונות בית חנינה ושועפט נערכה תכנית אב ובמסגרתה גובשה פרוגרמה. על פי תחזית גידול אוכל וסייה עד לשנת 2035, מספר יח"ד אמור להכפיל עצמו, מספר התושבים יגדל בשליש וצפוי להגיע עד לכדי 99,600 תושבים, והביקוש לשירותי ציבור יגדל באופן משמעותי. בעתיד צפוי מחסור למגרשים לצרכי חינוך, ובעיקר מגרשים גדולים לבתי ספר 6

873109

על יסודיים, מגרשים למעונות יום ומגרשיםלשטחים ציבוריים פתוחים.

- על פי המדיניות לאזור בית חנינה ושועפט, יש להפריש 15,340 מ"ר קרקע משטח התכנית לצרכי ציבור (40% משטח יעוד "שטח נוף פתוח– 14,956 מ"ר, בנוסף לשטח הדרך המאושרת – 384 מ"ר

במצב המוצע: 15,415 מ"ר קרקע לצרכי ציבור, המהווים 40.77% משטח התכנית (ראו

פירוט למעלה). מדובר בתוספת של כ- 15,031 מ"ר קרקע לצרכי ציבור, מעבר לשטחים שהיו מאושרים.

8.

- במסגרת התכנית מוצע מגרש ביעוד ל"מבנים ומוסדות ציבור לחינוך". מיקום המגרש במרכז התכנית בצדה המערבי, בצמוד לדרכים מוצעות. צורת המגרש משולשת, אך רגולרית.

- בתהליך התכנון הוצגה תכנית שלד למתחם גדול, אשר שטח התכנית נכלל בתחומה בצדה המזרחי. התכנית מתווה דרכים, שבילים, מגרשים למבני ציבור ומגרשים לשטחים ציבוריים פתוחים, ובאופן שתכנון עתידי יוכל להתחבר בצורה מתאימה לתכנית המוצעת כעת. תכנון השלד הציבורי בתכנית זו נובע מהתכנון הכולל של המתחם.

9. המלצת המחלקה למדיניות התכנון

המחלקה ממליצה לאשר את התכנית בכפוף למפורט להלן:

-

- במסגרת התכנית מבוקשת תוספת של 520 יח"ד, מעבר למאושר, תוך יצירה של 27 תאי שטח חדשים למגורים, לצורך הסדרה של מבנים קיימים וקביעת זכויות והוראות למבני מגורים חדשים. התוויית דרכים חדשות, תא שטח למבנים ומוסדות ציבור ושטח ציבורי פתוח.

- במסגרת התכנית מוצעת הפרשה בקרקע עבור התוויה של דרכים חדשות, שביל, שטח ציבורי פתוח ומגרש עבור מבנים ומוסדות ציבור, בהתאם למדיניות ולצרכי הציבור הצפויים בעתיד.

- בתהליך התכנון נעשה תיאום הפרשות לצרכי ציבור והשלד הציבורי גם מול המחלקה למדיניות התכנון. עם זאת, התכנית אינה נותנת מענה לצרכי ציבור עבור תוספת של 520 יח"ד

התכנית מייצרת ביקוש ל: ארבע כיתות מעון יום, 6 כיתות גן ילדים 13 כיתות בי"ס יסודי

13 כיתות בי"ס על יסודי, מתנ"ס– אגף קהילתי בבית ספר, מועדון נוער קטן 250 מ"ר מרפאה שכונתית 200 מ"ר (לשילוב בשטח סחיר). בנוסף, מרחב פתוח ציבורי סף הבית של 7 דונם

במסגרת התכנית ניתן לתת מענה לבית ספר יסודי, תוך שילוב שימושים ציבוריים נוספים.

עם זאת, התכנית אינה נותנת מענה לבית ספר על יסודי ולשטח הציבורי הדרוש בהתאם לפרוגרמה לצרכי ציבור.

-

- מגרש ביעוד למבנים ומוסדות ציבור:

- שטח המגרש המוצע 2.79 דונם. במגרש זה ניתן יהיה לתת מענה לבית ספר אחד ושימושים נוספים.

- יעוד הקרקע: יש לתקן את יעוד הקרקע ל"מבנים ומוסדות ציבור".

- זכויות והוראות בניה, שימושים: מקובלים ובהתאם לדרישת המחלקה למדיניות התכנון.

- מיקום המגרש וצורתו: מקובלים.

- סעיף חניה: יש להוסיף להוראות התכנית סעיף חניה. יש לקבוע עבור המגרש ביעוד למבני ציבור כי החניה תהיה בתחום הדרכים הגובלות במגרש, ועל פי התקן התקף בעת היתר הבניה.

- מגרש ביעוד ל"שטח ציבורי פתוח": מוצע מגרש בשטח של כ – 3 דונם בחלק הצפון – מערבי של התכנית. המגרש ממוקם לאורך דרך מוצעת וצורתו רגולרית.

- גני ילדים: כדי שניתן יהיה לתת מענה לביקוש הפרוגרמתי לגני ילדים. יש 7

873109

להוסיף שימוש ביעוד המגורים כי ניתן לשלב בקומת הקרקע שימוש עבור גן ילדים בהתאם לתקנים של משרד החינוך – 128 מ"ר בנוי, וחצר צמודה בשטח של 175 מ"ר. שטח זה יועבר לבעלות עיריית ירושלים.

- חזית מסחרית / שטחים למסחר: מכיוון שמדובר בהרחבה של השכונה ותוספת משמעותית של יח"ד, בריחוק מה מדרך רמאללה, אני מבקשת לבחון שילוב חזית מסחרית, או מגרש למסחר, לאורך הדרך הצפונית המוצעת בתחום התכנית.

- בהמשך לנ"ל, על מנת שניתן יהיה לתת מענה הולם לצרכי הציבור הנובעים מתוספת יח"ד בתכנית המוצעת, יש להפריש מגרש נוסף בשטח של כ – 6 דונם ביעוד למבנים ומוסדות ציבור, עבור בי"ס על יסודי, או לחילופין, לצמצם את מספר יחידות הדיור המוצעות בתכנית.

אדריכל העיר

22/09/22

כ"ו אלול תשפ"ב

חוות דעת אדריכל העיר לתוכנית 873109

אזור מגורים חדש- שועפט - ירושלים

התכנית המוצעת מארגנת את מערך הדרכים והמגרשים לבינוי בייעודים השונים, עם זאת יש לפרט ולקדם תכנון המרחב הציבורי כשלב תכנון משלים ומפרט לתוכנית השכונה הראשית.

1. תנאי להפקדה יהיה הצגת סכמות עם הקשר עירוני רחב (בקנ"מ 1:1,250 )

בנושאים הבאים, שיהוו חלק מסט מסמכי התוכנית כנספחים מנחים של עקרונות

התכנון לשכונה:

1. צירי תנועה של אמצעי ההתניידות השונים במרחב

2. היררכיה של רחובות

3. רשת דרכים המעודדת הליכתיות- המפרטת רוחב מדרכות ושבילי הולכי

רגל, ריבוי צמתים ומעברי חצייה, יש להציע מעברי חציה להולכי רגל בכל צומת עם שביל/זיקת הנאה בעיקר בקרבה למוקדים עיקריים.

4. יצירת מעברי הליכה בין מגרשי הבינוי כדי לגשר על מרחקי הליכה

לדוגמה תוספת מעבר ציבורי בין תאי שטח 8 ו-9 בין דרכים ראשיות

5. רשת שבילי אופניים ותשתיות נוספות לאופניים (חניות וכד

6. תחבורה ציבורית - רשת אוטובוסים ומתע"ן (יש להציג סיכומים בנושא

מול צוות תוכנית אב לתחבורה)

2. יש לתאם מול צתא"ל בשלב התכנון העקרוני ולצרף לתוכנית נספח תחבורה

ציבורית מנחה המפרט את מערך הסעת ההמונים הרצוי לשכונה ולהתאים את רשת הדרכים כך שתכיל ותעודד שימוש בתחבורה ציבורית. יש לוודא כי 80% מהמבנים בשכונה יהיו במרחק של עד 500 מטר הליכה מתחנת אוטובוס רגילה

3. יש לוודא מול צתא"ל שאכן יש מענה מקיף לתשתיות צרכי תחב"צ עתידיים

בשכונה (מסוף/חניוני יום/לילה וכד')

4. יש לדאוג שכל השבילים/מעברים/שצ"פים יתוכננו ברוחב מינימלי ראוי כך

שיתפקדו כמעבר ציבורי איכותי ואף יאפשרו במיקומים הנדרשים התקנת אמצעי הנגשה מכאניים. רצוי למקם כניסות למבנים/שימושים שונים מתוך מעברים אלו לטובת חיזוק הפעילות והתנועה האנושית לאורך מעברים אלו.

5. עירוב שימושים והממשק בין הבינוי לרחוב-

1. יש לקבוע תמהיל שימושים סחירים במרחקים סבירים ממגרשי הבינוי

אשר יספקו שרות ותעסוקה לתושבי המקום.

2. יש לוודא כי לפחות 70% מיחידות הדיור יתוכננו במרחק הליכה שלא

עולה על 300 מטרים משירותי מסחר

6. יקבע כי שלב סטטוטורי ראשון אחרי אישור התוכנית, כתנאי להגשת בקשות

להיתר וטרם שיווק הקרקעות ו/או תחי לת עבודות פיזיות בשטח של תשתיות, פיתוח, דרכים וכו' יבוצעו בתאום עם העירייה 2 שלבים חשובים

1. מינוי גוף שינהל את כל תהליך מימוש הקמת השכונה, כולל מעקב מפורט

8

873109

אחרי ההליכים הסטטוטוריים ו/או הפיזיים השונים בשטח השכונה מעקב אחרי שיווק קרקעות, מעקב אחרי מימוש צורכ י ציבור בשלבים השונים והקמת תשתיות וכו'

2. הכנת תוכנית בינוי, פיתוח ועיצוב אדריכלי בקנ"מ 1:500 לכל שטח

התוכנית לאישור מהנדס העיר או מי מטעמו והוועדה המקומית.

1. תוכנית בינוי ופיתוח זו תכלול התייחסות לכל שטח התב"ע, כאשר למגרשי הבינוי

ההתיחסות תהיה יחסית סכמטית ומ נחה, אך למרחב הציבורי הפתוח (רשת הדרכים, הסדרי תנועה, מעברים ציבוריים, שצ"פים וכו') התכנון יהיה מפורט ומחייב לביצוע.

2. תוכנית זו תכלול גם עקרונות פיתוח ועיצוב למרחב הציבורי, וכן עקרונות עיצוב

מנחה/מחייב לאדריכלות של המבנים העתידיים בתחום השכונה.

1. יש לקבוע חוב ת מפלס כניסה לכל בניין מהרחוב עם גמישות קטנה של עד 0.5

מטר. בניינים עם חזיתות ליותר מרחוב אחד - תיקבע חובה לתכנן כניסות מכל הרחובות הגובלים באותו בניין.

2. יש לצמצם ככל הניתן גדרות ומחסומים אחרים בחזיתות הפונות לרחובות

ציבוריים בכל מרחב התכנית.

3. יש לבחון, מעברלשטחים ייעודיים למבני ציבור, תוספת הפרשות מבונות לצרכי

ציבור כחלק ממערך הבינוי . יש להשלים תיאומים בנושא מול מח' מדיניות תכנון.

4. תיאסר הקמת גינות פרטיות בדפנות למרחב ציבורי ו/או לזיקות הנאה

5. יש לקבוע כי כל מפלסי החניון יוצעו בתת הקרקע בלבד

6. במסגרתהתכנון תיאסר הקמת קירות תמך של יותר מ -3 מ' גובה. יש להימנע

בכלל מקירות תמך ככל הניתן.

7. תנאי להפקדה יהיה הצגת חתכי פיתוח ובחינה של אופן השתלבות הבינוי

בטופוגרפיה המוצעת תוך צמצום קירות תמך ופיתוח ראוי בתיאום אדריכל העיר.

8. יש לקבוע חובה של נטיעת עצים חדשים בכל שטח התוכנית - במרחב הציבורי

הפתוח (שבילים/דרכים, שצ"פים וכיכרות) יש לטעת עצים באופן שיאפשר הצללה איכותית בעיקר לקיץ (יש לקחת בחשבון מיני עצים, עומק אדמה, מרחק בין עצים וכו').

9. יש לקבוע חובת מינימום נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרשי הבינוי (פרטי-סחיר

או ציבורי ) בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי במגרש. יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות, יושאר עומק אדמה איכותי של 1.5מ' לכל הפחות לנטיעת עץ בוגר (על גגות ניתן להסתפק ב-1 מ לעצים ובחצי מ' לגינון).

10. יש לזהות בסקר עצים מקבצי עצ ים קיימים בעלי ערך ולשלב אותם ככל הניתן

בתכנון העתידי.

11. יש לקבוע חובה כי כל התשתיות בתחום הפרוייקט יהיו תת קרקעיות ככל הניתן

(אשפה, פריקה וטעינה, תשתיות חשמל וכו'). פירי איוורור למיניהם ישולבו ככל הניתן בתוך מסת הבינוי ו/או יוטמעו בפרטי פיתוח וכד'. תיאסר הו צאת פירים ומיקום תשתיות עיליות (ברזי כבאות וכד') בתחום זיקות ההנאה ו/או בחזית למרחב ציבורי.

12. יש לתאם מול חברת החשמל המקומית ולקבוע בהוראות התכנית חובה כי כל

מגרש בינוי ייתן את המענה לחדרי השנאים בתחום המגרש, באופן תת"ק מלא. יש לקחת בחשבון הספק לטעינת רכבים חשמליים. לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד.

13. יש להציג בשלב התב"ע פתרון עקרוני מוצע בנוגע לאופן אצירה ופינוי אשפה

רצויים לשימושים השונים (מגורים, מסחר וכו') בכל תחום התכנית בתאום ובאישור עם מח' תברואה ואדריכל העיר.

14. גגות כל המבנים יעוצבו ויטופלו כחזית חמישיתיש להורות בהוראות התכנית על

ריכוז כלל המערכות על גגות המבנים עם גישה משותפת לכלל הדיירים, כך שיתאפשר שטח משמעותי ונגיש לפיתוח גגות המבנים השונים כגגות פעילים ומועילים המאפשרים פעילויות קהילתיות, התקנת אמצעים לייצור אנרגיה מתחדשת/סולארית וכיוצ"ב.

15. יש לקבוע שלביות ביצוע לשכונה שתבטיח מימוש והקמת צרכי הציבור (רחובות,

שבילים, שצ"פים, מבני ציבור וכו') במקביל למימוש החלקים הסחירים שלה (מגורים/מסחר/תעסוקה וכו'). ככל ששטח התוכנית יחולק למתחמים- יש לקבוע עבור כל מתחם שלביות ביצוע שתבטיח הקמת כל השימושים הציבוריים עבו ר 9

873109

אותם יח"ד באותו המתחם כאמור לעיל

16. יש לשמור על גמישות סטטוטורית גבוהה ככל הניתן. יש לקבוע כי נספח הבינוי

מנחה בלבד למעט הנושאים החשובים שיקבעו כמחייבים (גובה, קווי בניין, מס'

קומות) וכי הנספח מדגים בלבד לנושאים העיצוביים.

אגף רישוי

ופיקוח - המח'

להיטלי השבחה

לא התקבל

המחלקה

לנגישות

אין התנגדות לתכנית המוצעת.

אגף שפ"ע - מח'

גננות-עצים

ותכנון

לא התקבל

צוות בקרת תכנון

פיזי

חווד המח' לבקרת תכנון פיזי :

הועברה גרסת תכנון פיזי מעודכנת בתאריך 12.4.2022 - המשרד המתכנן א.א. תנועה וכבישים

התכנית כוללת תכנון תנועתי ו פיזי של מערכת דרכים " מוצעות "

התכנון הפיזי מקובל עקרונית , עם ההערות הבאות :

כביש מס' 5 לפי נספח התנועה תוכנן בשיפוע 13.7 % : לא תוכננו כניסות מהכביש זה

בגרסת תכנון הכבישים הסופית: יש לסמן כניסות לכל מגרש ומגרש , ויש לכתוב מפלסי

כניסות לחניונים בהתאם לתכנון הפיזי

בכפוף לאישור תכנון הסדרי תנועה.

אגף תושייה -

צוות בקרת תכנון

תנועה

עפ''י הסיכום בתוך האגף, לצורך קידום התכנית הנ''ל, נדרש להכין קומפלציה של פרויקטים המקודמים באזור לנושא התחבורה.

בנוסף, יש להציע חלופה המאפשרת קידום התכנית ללא תלות בפרויקטים הסמוכים

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית התאמה לחזון העיר התכנית קובעת אזור מגורים חדש.

כלכלת היישוב/

הרשות:

השפעות חברתיות: התכנית מציעה הפרשה מבונה לצורכי

ציבור בשטח כולל של 7,920 מ"ר

בשימושים לחינוך, חברה, קהילה,

תרבות וספורט.

תשתיות ותחבורה:

סביבה ונוף: - התכנית עומדת במדיניות גובה

הקומות.

עקירת 84 עצים בוגרים

אחר:

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

10

873109

29/06/2022

הוועדה המקומיתמחליטה להצטרף כמגישת התכנית.

על מנת להסדיר את השלד הציבו רי ושיפור התכנון והחלוקה בין השטחים הפרטים לציבוריים .

הצטרפות הוועדה המקומית לא מחליפה את הצורך להוכחת בעלויות בתחום המגרשים הפרטיים בהתאם לתקנות .

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. מאחר והתכנית נמצאת בשטח הנדרש לתכנון כולל עפ"י תכנית מתאר 2000 אשר מחייב לתת

מענה לצרכי הציבור החסרים בשכונה מעבר לשטחי הציבור הנדרשים עבור יחידות הדיור המוצעות, נדרש לתת מענה לבית ספר על יסודי ולשטח הציבורי הדרוש בהתאם לפרוגרמה לצרכי ציבור. על כן-

1. בהמשך לנ"ל, על מנת שניתן יהיה לתת מענה הולם לצרכי הציבור הנובעים מתוספת

יח"ד בתכנית המוצעת, יש להפריש מגרש נוסף בשטח של כ – 6 דונם ביעוד למבנים ומוסדות ציבור, עבור בי"ס על יסודי,

2. יש לקבוע עבור המגרש ביעוד למבני ציבור כי החניה תהיה בתחום הדרכים הגובלות

במגרש, ועל פי התקן התקף בעת היתר הבניה.

3. כדי שניתן יהיה לתת מענה לביקוש הפרוגרמתי לגני ילדים. יש להוסיף שימוש ביעוד

המגורים כי ניתן לשלב בקומת הקרקע שימוש עבור גן ילדים, בהתאם לתקנים של משרד החינוך – 128 מ"ר בנוי, וחצר צמודה בשטח של 175 מ"ר. שטח זה יועבר לבעלות עיריית ירושלים.

4. יש להשלים את התיאום ולקבל חוות דעת עדכנית ממח' מדיניות תכנון כתנאי להפקדת

התכנית.

2. לאור הדרישה להפרשהציבורית נוספת בהיקף של 6 דונם וכדי שלא לפגוע במספר יחידות הדיור

המבוקשות , יש לתכנן מחדש את מגרשי המגורים באופן הבא:

1. מגרשיםבשטח של דונם ויותר יוצעו בהיקף בינוי של עד 8 קומות ו-320% בנייה מרבי

2. מגרשיםבשטח הקטן מדונם יוצע בינוי בהיקף של עד 6 קומות ו-240% בנייה ברבי

3. קווי הבניין יסומנו במרחק של 4 מ' מגבול מגרשי המגורים

4. במידה ויתברר כי לא ניתן לאחד מגרשים, נדרש לצמצם את היקף יח"ד המוצעות

בתכנית בהתאם להמלצת מח' מדיניות תכנון.

5. על מנת לעודד הריסה ובנייה מחדש, במגרשים שבהם קיים בינוי, ייקבע היקף בינוי של

עד 110% בנייה ועד 3 וקומות

3. יש לבחון הוספת חזיתות מסחריות בתחום הצמתיםע"מ לספק מוקדי מסחר מקומיים.

4. ככל שיוצע יותר ממבנה אחד במגרש, מרחק בין המבנים יהיה לפחות 8 מ

5. יש לקבוע חובת מפלס כניסה לכל בניין מהרחוב עם גמישות קטנה של עד 0.5 מטר כפי שייקבע

בתכנית פיתוח מפורטת לדרך שתוגש בשלב היתר הבנייה . בניינים עם חזיתות ליותר מרחוב אחד- תיקבע חובה לתכנן כניסות מכל הרחובות הגובלים באותו בניין.

6. קירות תמך יהיו עד לגובה של 3 מ'. מעל גובה זה יש לדרג את קירות התמך במרחק של 1.5 מ

בשטח המתקבל יש להציע רצועת גינון.

7. יש לקבוע סעיף סטייה ניכרת בנושא גובה הבינוי

8. לא יותר ניוד של שטחי בנייה המיועדים לחנייה מתחת לכניסה הקובעת למעל הכניסה הקובעת.

11

873109

9. בטבלה שבסעיף 5 נראה כי לא מוצעים שטחי שירות באופן מספק, יש לבחון נושא זה

10. יש לקבוע חובה כי כל התשתיות בתחום הפרוייקט יהיו תת קרקעיות ככל הניתן (אשפה, פריקה

וטעינה, תשתיות חשמל וכו'). פירי איוורור למיניהם יש ולבו ככל הניתן בתוך מסת הבינוי ו/או יוטמעו בפרטי פיתוח וכד'. תיאסר הוצאת פירים ומיקום תשתיות עיליות (ברזי כבאות וכד')

בתחום זיקות ההנאה ו/או בחזית למרחב ציבורי.

11. גגות כל המבנים יעוצבו ויטופלו כחזית חמישית. יש להורות בהוראות התכנית על ריכוז כלל

המערכות על גגות המבנים עם גישה משותפת לכלל הדיירים, כך שיתאפשר שטח משמעותי ונגיש לפיתוח גגות המבנים השונים כגגות פעילים ומועילים המאפשרים פעילויות קהילתיות, התקנת אמצעים לייצור אנרגיה מתחדשת/סולארית וכיוצ"ב.

12. תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניה לכל מגרש יהא אישור מהנדס העיר לתכנון, בינוי, עיצוב

אדריכלי ופיתוח.

מרחב ציבורי:

13. תנאי להפקדה יהיה הצגת סכמות עם הקשר עירוני רחב (בקנ"מ1:1,250) בנושאים הבאים

שיהוו חלק מסט מסמכי התוכנית כנספחים מנחים של עקרונות התכנון לשכונה:

1. צירי תנועה של אמצעי ההתניידות השונים במרחב.

2. היררכיה של רחובות.

3. רשת דרכים המעודדת הליכתיות - המפרטת רוחב מדרכות ושבילי הולכי רגל, ריבוי

צמתים ומעברי חצייה, יש להציע מעברי חציה להולכי רגל בכל צומת עם שביל/זיקת הנאה בעיקר בקרבה למוקדים עיקריים.

4. יצירת מעברי הליכה בין מגרשי הבינוי כדי לגשר על מרחקי הליכה לדוגמה תוספת מעבר

ציבורי בין תאי שטח 8 ו-9 בין דרכים ראשיות

5. רשת שבילי אופניים ותשתיות נוספות לאופניים (חניות וכד.

14. כל השבילים/מעברים/שצ"פים יתוכננו ברוחב מינימלי ראוי כך שיתפקדו כמעבר ציבורי איכותי

ואף יאפשרו במיקומים הנדרשים התקנת אמצעי הנגשה מכאניים. רצוי למקם כניסות למבנים/שימושים שונים מתוך מעברים אלו לטובת חיזוק הפעילות והתנועה האנושית לאורך מעברים אלו.

15. יקבע כי שלב סטטוטורי ראשון אחרי אישור התוכנית, כתנאי להגשת בקשות להיתר וטרם שיווק

הקרקעות ו/או תחילת עבודות פיזיות בשטח של תשתיות, פיתוח, דרכים וכו' יבוצעו בתאום עם העירייה 2 שלבים חשובים

1. מינוי גוף שינהל את כל תהליך מימוש הקמת השכונה, כולל מעקב מפורט אחרי

ההליכים הסטטוטוריים ו/או הפיזיים השונים בשטח השכונה, , מעקב אחרי מימוש צורכי ציבור בשלבים השונים והקמת תשתיות וכו'

2. הכנת תוכנית בינוי, פיתוח ועיצוב אדריכלי בקנ"מ 1:500 לכל שטח התוכנית לאישור

מהנדס העיר או מי מטעמו והוועדה המקומית.

3. תוכנית בינוי ופיתוח זו תכלול התייחסות לכל שטח התב"ע, כאשר למגרשי הבינוי

ההתיחסות תהיה יחסית סכמטית ומנחה, אך למרחב הציבורי הפתוח (רשת הדרכים, הסדרי תנועה, מעברים ציבוריים, שצ"פים וכו') התכנון יהיה מפורט ומחייב לביצוע.

4. תוכנית זו תכלול גם עקרונות פיתוח ועיצוב למרחב הציבורי, וכן עקרונות עיצוב

מנחה/מחייב לאדריכלות של המבנים העתידיים בתחום השכונה.

16. יש לצמצם ככל הניתן גדרות ומחסומים אחריםבחזיתות הפונות לרחובות ציבוריים בכל מרחב

התכנית.

17. תיאסר הקמת גינות פרטיות בדפנות למרחב ציבורי ו/או לזיקות הנאה

18. תנאי להגשת בקשה להיתר בנייה ראשון יהא אישור של תכנית פיתוח של מערכת הדרכים

המוצעת בתכנית. ביצוע של מערכת הדרכים יהיה כתנאי לתחילת עבודות.

19. תנאי להפקדה יהיה הצגת חתכי פיתוח ובחינה של אופן השתלבות הבינוי בטופוגרפיה המוצעת

תוך צמצום קירות תמך ופיתוח ראוי.

תנועה ומעברים להולכי רגל:

20. יש להשלים את התיאום מול אגף תושי"ה– התכנית תתוקן בנושא מערכת הדרכים בהתאם

להערות האגף.

21. בתיאום עם תושי"ה, יש לבחון חלופה של חיבור נוסף לרח' שיירת עטרות ובמידת הצורך להתנות

את קידום התכנית בחיבור זה. לחילופין, יש לבחון את תפקוד הצומת המחבר את התכנית לכביש שיירת עטרות.

22. יש להציע חיבור טבעתי של הדרכים המוצעות בחלק הדרום מערבי של התכנית. כמו כן, לדרכים

המוצעות בחלק הצפון מערבי של התכנית יש להציע סובה לרכב.

12

873109

23. במסגרת השלמת התיאום הנדרש מול תושי"ה, יש להתייחס להערות הבאות

1. כביש מס 5 לפי נספח התנועה תוכנן בשיפוע 13.7 % : לא תוכננו כניסות מהכביש זה

2. בגרסת תכנון הכבישים הסופית : יש לסמן כניסות לכל מגרש ומגרש, ויש לכתוב מפלסי

כניסות לחניונים בהתאם לתכנון הפיזי.

24. במגרשים הריקים מבינוי, פתרונות החנייה יוצעו בתת הקרקע באופן מלא ועפ"י תקן. ניתן

לאפשר את הבינוי של החניון בקו בניין תת קרקעי אפס.

25. יש לתאם מול צתא"ל בשלב התכנון העקרוני ולצרף לתוכנית נספח תחבורה ציבורית מנחה

המפרט את מערך הסעת ההמונים הרצוי לשכונה ולהתאים את רשת הדרכים כך שתכיל ותעודד שימוש בתחבורה ציבורית. יש לוודא כי 80% מהמבנים בשכונה יה יו במרחק של עד 500 מטר הליכה מתחנת אוטובוס רגילה.

26. יש לוודא מול צתא"ל שאכן יש מענה מקיף לתשתיות צרכי תחב"צ עתידיים בשכונה

(מסוף/חניוני יום/לילה וכד')

כללי:

27. יש להשלים את התיאום מול מח' איכות הסביבה כתנאי להפקדת התכנית

28. שלביות ביצוע: בתיאום עם מח' תכנון עיריש לקבוע שלביות ביצוע אשר תבטיח את מימוש

השטחים הציבורים בהתאם להתקדמות הבינוי של מגרשי המגורים.

29. יש לתאם מול חברת החשמל המקומית ולקבוע בהוראות התכנית חובה כי כל מגרש בינוי ייתן

את המענה לחדרי השנאים בתחום המגרש, באופן תת"ק מלא. לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד.

30. יש להטמיע את הסעיפים הבאים בנושא הכנת תשתיות להטענת רכב חשמלי בהוראות התכנית

1. יבוצעו הכנות שיאפשרו העברת כל תשתיות החשמל הנדרשות לטעינת רכב חשמלי עבור

כל דיירי המבנה.

2. תכנון מערכות החשמל בבניין ייקח בחשבון גם את גודל החיבור הנדרש לצורך הקמת

עמדות טעינת רכבים חשמליים לכל דיירי המבנה, לרבות חדרי השנאה. תכנון מערכות החשמל יבוצע על פי חוק החשמל ותקנותיו ועל פי כל דין.

3. התשתית תכלול בין היתר חללים, גומחות, מעברים, מובילים, השארת מקומות בלוחות

החשמל הראשיים ובלוחות חלוקה וכל הנדרש לאפשר חיבור פוטנציאלי לעמדות טעינה ללא צורך בעבודות בנאיות מכל סוג שהוא.

31. יש להציגפתרון בנוגע לאופן אצירה ופינוי אשפה רצויים לשימושים השונים (מגורים, מסחר וכו')

בכל תחום התכנית בתאום ובאישור עם מח' תברואה ואדריכל העיר.

32. תנאי להגשת היתר יהא תיאום עם אגף תברואה יש צורך בפגישה נוספת לקביעת שיטת פינוי

האשפה, גודל מתקן האשפה וכמות פחי האשפה.

33. תנאי להפקדת התכנית יהא קבלת אישור אגף נכסים.

34. יש להטמיע במסמכי התכנית סעיפי חלוקה ו/או רישום וסעיפי הפקעה בהתאם לנדרש בחוות

דעת נכסים.

35. בהתאם לחוות דעת נכסים, יש לקדם הליך של הסדר מקרקעין מול אגף הנכסים

36. יש לקבוע חובה של נטיעת עצים חדשים בכל שטח התוכנית - במרחב הציבורי הפתוח

(שבילים/דרכים, שצ"פים וכיכרות) יש לטעת עצים באופן שיאפשר הצללה איכותית בעיקר לקיץ (יש לקחת בחשבון מיני עצים, עומק אדמה, מרחק בין עצים וכו').

37. יש לקבוע חובת מינימום נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרשי הבינוי (פרטי -סחיר או ציבורי)

בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי במגרש. יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות, יושאר עומק אדמה איכותי של 1.5מ' לכל הפחות לנטיעת עץ בוגר (על גגות ניתן להסתפק ב-1 מ' לעצים ובחצי מ' לגינון

38. יש לזהות בסקר עצים מקבצי עצים קיימים בעלי ערךולשלב אותם ככל הניתן בתכנון העתידי.

39. גובה הגדרות סביבמגרשי המגורים לא יעלה על 1.2 מ' כלפיי הרחוב וחלקות סמוכות ביחס

למפלסי הקק"ט.

40. יש להשלים חוות דעת מחלקות: התובע העירוני, הגיחון- מח' המים, הגיחון - מח' הביוב

והניקוז, כבאות, איכות הסביבה, מח' תכנון מבני ציבור, חברת החשמל, רשות העתיקות, מידע תכנוני, שפ"ע - המח' לתחזוקת כבישים ומדרכות, היטלי השבחה, שפ"ע - מח' גננות-עצים ותכנון, ולהטמיע בהתאמה במסמכי התכנית את הנחיותיהם.

41. יש לשלוח הודעות אישיות לכל בעלי העניין במגרשים הסמוכים ולכל בעלי העניין בשטח

התכנית.

42. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה

אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד 13

873109

תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה 1965.

מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

43. בהוראות התכנית בסעיף 7.2, יש לקבוע כי הזמן המשוער למימוש התכנית הינו 10 שנים מיום אישורה

1

989533

ועדת משנה לתכנון ובניה מספר 2022/27 בתאריך 03/10/2022 - ח תשרי תשפ"ג

סוג דיון: הפקדה

מס' התכנית בסדר היום: 3

זיהוי התכנית

מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ועדה מקומית

989533 עמנואל דהאן גוטמן יאיר ת. עמידה 8.8.2022 רחוב, שכונה

רקנטי אברהם 345 , רמות

גוש חלקה בשלמות

30729 3 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 8______ 7

הרחבת יח"ד והכשרת בנייה כדקלמן

1. שינוי יעוד הקרקע מאזור מגורים 1 מיוחד לאזור מגורים ב

2. תוספות בניה לשם הרחבות יח"ד קיימות

3. העברת שטחי שירות מאושרים מתחת לקרקע אל מעל הקרקע מכח סעיף 62א (א-4א') לחוק התכנון והבניה

4. תוספת שטחי שירות תת קרקעיים מכח סעיף 62א' (א-15)לחוק התכנון והבניה

5. קביעת קווי בנין

6. קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות הבניה

7. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתרי בניה בשטח

8. קביעת הוראות בגין קירות מעקות וזיזים להריסה

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה מ"ר –

מרבי מעל

לקרקע

הערות

מ"ר %

מגורים 66 6,988 100 5,732.02 82% בנייה מירביים סה"כ 66 6,988 100 5,732.02

תיאור המצב הקיים

בניין מורכב בעל 4 כניסות מרחובשרייבר

4 קומות מעל קומת מרתפים ומקלטים

בניין מספר 2 הפונה לרחוב אידלזוןביצע עבירת בנייה ופלש לשצ"פ מה שיוצר מרחק של כ- 4 מ מהבנייה הקיימת של תכנית המוצעת

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

2789, מתחם 03, מאושרת משנת 1981- התכנית מגדירה את המתחם נשוא התכנית המוצעת כמגרש מספר 9, אזור מגורים 1 עם זיקת הנאה. היא קובעת בינוי של 66 יח"ד6 קומות הכוללות קומת קרקע 3 קומות 6 קוטג'ים בקומה ג' וסה"כ5,360 מ"ר שטחי בנייה

5860, תוספת חדרים ל-6 יח" ד, מאושרת משנת 1999- התכנית קובעת קווי בניין חדשים להרחבות 2

989533

עבור עבור 6 יח"ד, קובעת כי מספר הקומות המקסימלי יהיה 5 קומות, מגדילה את שטחי הבנייה המאושרים ל- 6,379.41 מ"ר וקובעת הוראות לעניין חנייה פרטית

7669, תוכנית להכשרת עבירה והרחבות דיור, מאושרת משנת 2003- תוספת של 228 מ"ר לצורך הכשרת עבירות בנייה והרחבת יח"ד

184382 ,הרחבות של 51 יח"ד ברח' רקנטי 345 ירושלים, נגנזה בשנת 2020- התכניתהייתה בדיון להפקדה בשנת 2015 והוחלט להפקידה בתנאי שיבוטלו ההרחבות בקומת המרתף שללא אוורור, אולם היא לא הופקדה בפועל. לבסוף נגנזה כיוון שהיא לא קודמה ועברה את המועדים הקבועים בחוק.

התכנית ביקשה לאשר הרחבות עבור 51 יח"ד ובסה"כ 8,339 מ"ר ומתוכם 7,177 מ"ר שטחים עיקריים 829 מ"ר שטחי שירות מעל הקרקע ו- 333 מ"ר שטחי שירות מתחת לקרקע.

היתרים:

1981/0336, בנייה חדשה- היתר להקמת מבנה חדש בן 66 יח"ד ו- 5,360 שטחי בנייה

הופקו היתרים נוספים להרחבות נקודתיות וכן היתר מכוח תכנית 5860

עבירות בנייה

2005/3029- הקמת מרפסת סגורה. התלונה התקבלה ב- 2005, התבצע הליך משפטי וגזר דין. התיק נסגר מחוסר עניין לציבור בשנת 2018

2020/6410, תוספת בנייה ללא היתר- תוספת בנייה של כ- 4 מ"ר לדירה מספר 2, קומת קרקע. הופק צו הפסקת עבודות. העבירה עדיין קיימת למרות שנחתם הסכם עם בעלת הדירה להריסת עבירת הבנייה

2022/4955, בנייה ללא היתר- תוספת של שני חדרי שינה ושירותים מחומר קל לדירה מספר 51 . הוגש כתב אישום

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

ל"ר

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

1. ייעוד לפי תכנית המתאר- אזור מגורים עירוני

2. התייחסות לתבנית הבנייה- בינוי עד 6 קומות 200%- 240% בנייה מירביים

3. תכנית שכונתית: אין

4. תקן חנייהעירוני: גבוה

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ 1 /30 תואם

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 תואם

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י

תדריך

ההקצאות

מוצע בתכנית הערות

שצ"פ ל"ר ל"ר

מבני ציבור ל"ר ל"ר

עתודות / אחר

3

989533

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

אגף רישוי

ופיקוח - מח'

המידע התכנוני

מאשרת מפת המדידה הנושאת חתימתי מיום 5.9.2021 .

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית התאמה לחזון העיר שיפור רווחת הדיור מיגון וחיזוק יח"ד בודדות בנייה בתת הקרקע בצמוד לקירות מקלטים

קיימים

כלכלת היישוב/

הרשות:

השפעות חברתיות: פגיעה בשטחים משותפים ומעברים

תשתיות ותחבורה:

סביבה ונוף: בנייה בקו 0 לשצ"פ

אחר:

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

מאחר והתוכנית בסמכות הוועדה המקומית לפי סעיף 62 א (א) לחוק התכנון והבניה, ממליצים

להפקיד את התוכנית בתנאים הבאים:

1. התכנית מבקשת לקדם הרחבות והסדרת בינוי עבור 49 יח"ד מתוך 66 מאושרות אך היא אינה מציעה

בינוי אחיד השומר על אופי הבינוי הקיים והיא אינה מציעה תוספת ממ"דים לכל יח"ד במבנה.

2. יש להציג תוספת אחידה ועקבית של ממ"דים עבור כל יח"ד במבנה, תוך שמירה על מרחקים סבירים

ופתרונות אוורור ואור עפ"י תקנות הרישוי ובתיאום עם מחלקת תכנון העיר

3. קוהבניין יכלול את הבינוי המאושר והבינוי המוצע להרחבה ולהסדרה, מעל ומתחת לקרקע

4. במסגרת תוכניות מאושרות, אושרו כ- 6,600 מ"ר שטחי בנייה מירביים התוכנית המוצעת

מבקשת לאשר כ- 5,700 מ"ר שטחי בנייה מירבייםיש לתקן את פער השטחים המוצעים שכן הוא קטן לעומת סך השטחים שאושרו בתוכניות קודמות – לא ניתן להפחית שטחי בנייה בסמכות הוועדה המקומית .

5. סך שטחי הבניה המוצעים כולל שטח שאינו מוצג בנספח הבינוי. חישוב שטחי בניה מכוח סעיף 62א(א12

להרחבת יח"ד עד 140 מ"ר כולל דירות שעבורן לא מוצעת כלל הרחבה. יש להציג בינוי עבור כל היח"ד להן מוצעת הרחבה ל-140 מר, או לחילופין להפחית מסך שטחי הבניה המוצע.

6. יש להסיר את חישובי השטחים מנספח הבינוי. בנספח הבינוי תהיה טבלה שמציגה את

תוספת השטחים המוצעת בתוכנית בסה"כ וטבלה של תוספת מוצעת לכל דירה.

7. יש להבהיר את אופן חישוב שטחי השירות מכוח סעיף 62(א)(א9 בנוגעלממ"דים שצריכים להיות בגודל

של 9-12 מ"רעפ"י תקנות התכנון והבנייה

4

989533

8. יש להבהיר מדוע מבוקשים שטחים להקמתהקמת מקלט במפלס 796.05

9. לא תותר המרת שטחי שירות לשטח עיקרי ולא יותר ניוד שטחי שירות ממתחת לקרקע אל מעליה

10. ישלסמן היכן נמצאות הכניסות מהרחוב והשצ"פ וכיצד נשמרים מעברים אלו. יש להציג פיתוח שטח

בתוכנית ובחתכים להציג חיבור לשטח סביב המבנה, עם סימון גבולות המגרש.

11. לא תותר הרחבה לתוך שטח המעבר בין הכניסות

12. לא תותר הרחבהבמפלסים 2.3+ ו- 3.7+ עקב פגיעה במימוש זיקת ההנאה. יש לסמן להריסה בינוי

שלא בהיתר

13. יש להסיר סימון למרפסת במפלס 5.10 שהיא מחוץ לקווי בניין

14. יש למחוק סימונים של מרפסת סגורה ולהוסיף למניין שטחים עיקריים או לחלופין כשטח שירות כמרפסת

פתוחה

15. התוכנית תערך במחלקת בקרת תוכניות

16. בהתאם לסעיף 86 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה1965, החלטה זו תהה בטלה בתום ארבעה חודשים מיום

שנמסרה למגיש התוכנית, באם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

17. שליחת הודעות לכל בעלי העניין בחלקות המצרניות בגוש 30729 ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית

18. בשים לב לכך שמדוברבתוכנית נקודתית, אשר אומנם תואמת את מדיניות התכנון של

הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התוכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליו חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה 1965. מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים– קישור רישוי ופיקוח – המחלקה להיטל השבחה.

1

1089580

ועדת משנה לתכנון ובניה מספר 2022/27 בתאריך 03/10/2022 - ח תשרי תשפ"ג

סוג דיון: הפקדה

מס' התכנית בסדר היום: 4

זיהוי התכנית

מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ועדה מקומית

1089580 כהן מירון ת. עמידה 12/09/2022

רחוב, שכונה

שלמה המלך 7 , ממילא

גוש חלקה מ חלקה עד בשלמות

30831 4

כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 8 תשריט 7

קביעת קו בניין עילי לשם הוספת 4 מרפסות זיזיות בהמשך למרפסות זיזיותהיסטוריות קיימות, וללא תוספת זכויות

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה מ"ר –

מרבי מעל

לקרקע

הערות

מ"ר %

מלונאות 542.67 100 ללא שינוי

מהתכנית

התקפה

ללא שינוי מהתכנית

התקפה

סה"כ 542.67 100

תיאור המצב הקיים

קיים מבנה לשימור בן 2 קומות

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

תכנית מס' 591727 משנת 2021 ייעוד של מלונאות, תוספת 2 קומות חדשות

תכנית מס' 2909 ג משנת 2003 ייעדה את המגרש לאזור מסחרי

היתרים:

2008/0800.18 הופק היתר בניה בתאריך 23/02/2022 לתוספת 2 קומות מלונאיות התייחסות למבנים ואתרים לשימור

מבנה היסטורי לשימור מלא עפ"י תכנית 2909, בניין מס 16 בנספח מס 4 .

2

1089580

בניין לשימור בתכנית 2909 ג בניין מס 12 בנספח מס 1.

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

1. ייעוד לפי תכנית המתאר- שטח למלונאות- כחלק ממתחם המע"ר

2. התייחסות לתבנית הבנייה- אזור מע"ר עד 10 קומות, מגבלות גובה במרחק מהחומות

3. תכנית שכונתית- אין

4. תקן חנייה עירוני- מע"ר על פי 5166 ב

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ 1 /30 תואם, אזור פיתוח עירוני

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 3 תואם

תמ"א 18 תואם

תמ"א 22 תואם

אחרת – תמ"א 15 תואם

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י

תדריך

ההקצאות

מוצע בתכנית הערות

שצ"פ לא לא

מבני ציבור לא לא

עתודות / אחר לא לא

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

אגף רישוי

ופיקוח - מח'

המידע התכנוני

עיריית ירושלים 29/06/2022

מאשרת מפת המדידה הנושאת חתימתי מיום 29.6.2022.

בברכה

עדנה עמדי

אגף תכנון העיר

- מח' השימור

לא התקבל

אדריכל העיר

לא התקבל

מסקנו

[הטקסט קוצץ - הקובץ המלא זמין בקישור למקור]