ישיבת רשות רישוי מקומית מס 6 · 23/05/2004
המסמך אינו מופיע עוד ברשימת הפרוטוקולים באתר הרשות (נבדק 2026-09-17). העותק הזה נשמר כאן כפי שפורסם.
| דיון ברשות רישוי | סוג דיון |
|---|---|
| 2023/6 | מספר ועדה |
| 2017/0384.03 | מספר בקשה |
| 2017/0384.03 1 | מספר בקשה מספר סידורי |
| תוכנית שינויים | נתונים כלליים סוג בקשה |
|---|---|
| מגורים + מסחר | שימוש עיקר י |
| שינוים בבניין ,בחלוקת הדירות, במרפסות ואיחוד דירות | מהות בקשה |
| שטח האתר | |
| שטח לחישוב זכויות | |
| סוג רישום בעלות | |
| לא | הכשרת עבירה |
| חברה אסדן ישראל בע"מ אסדן ישראל | המבקש |
| אדריכל אהרנסון אמציה | עורך הבקשה |
| מהנדס אשכנזי שרה | מתכנן השלד |
| 0 | מספר מתנגדים |
| 0 | מספר שכנים שלא חתמ ו |
| בשלמות | חלקה | גוש |
|---|---|---|
| לא | 78 | 30003 |
| לא | 79 | 30003 |
| שטח | יעוד | תא שטח | ת.סטטוס | סטטוס | תבע |
|---|---|---|---|---|---|
| 157 | דרך מאושרת | 001 | 10/11/2018 | תחילת תוקף | 571190 |
| 2126 | מגורים, מסחר ומבניםומוסדות ציבור | 201 | 10/11/2018 | תחילת תוקף | 571190 |
| 2348 | מבנים ומוסדות ציבור | 301 | 10/11/2018 | תחילת תוקף | 571190 |
| 1370 | דרך מאושרת | 101 | 25/06/2016 | תחילת תוקף | 95612 |
| 2121 | מגורים, מסחר ומבניםומוסדות ציבור | 201 | 25/06/2016 | תחילת תוקף | 95612 |
| 2354 | מבנים ומוסדות ציבור | 301 | 25/06/2016 | תחילת תוקף | 95612 |
- 1 -
סדר יום לועדה מתאריך - 04/05/2023 - יג אייר תשפ"ג
נתונים כלליים
כתובת האתר
עמק רפאים 43 , מושבה גרמנית
תאור הבקשה
- 2 -
בשכונת המושבה הגרמנית, רחוב עמק רפאים ,43
מבקשים תוכנית שינויים לפרויקט "בריכת ירושלים" המאושר בהיתר מס' 115421 להלן השינויים המבוקשים:
איחוד 3 דירות לסה"כ 42 יח"ד במקום 45 יח"ד
תוספת מחסנים בקומות החניה
הפיכת שטחי ממ"דים לשטחים עיקריים בעקבות איחוד הדירות הפיכת שטחים עיקריים שאושרו לדירות לשטחי מרפסות גג הגבהת גג חדרי המדרגות הצדדיים
שינויים בפיתוח השטח
הגדלת מרפסות הגג לדירות העליונות
מסמכי התכנית:
במקום חלה תכנית 571190 אשר הופקדה מיום 10.08.2018 ותחילת תוקפה היה מיום 10.11.2018
תכנית זו משנה את תכנית 95612
נספחי תב"ע 571190 הינם מנחים (על פי סעיף .4.1.2א'())2 למעט: גובה הבניין, מס' הקומות, קווי הבניין, שטחי הבנייה, זיקת הנאה למעבר רגלי, חזית מסחרית, השטחים לשימושים ציבוריים, מפלסי פיתוח וקומת מסחר.
פרסום
לא בוצע פרסום בבקשה
- 3 -
פירוט השינויים המבוקשים:
קומת חניה -2
מבוקש תוספת מחסן, חניה לאופנועים
שינויים במיקום פתחי המחסנים המאושרים
תוספת עמודים קונסטרוקטיביים
קומת חניה -1
מבוקשים תוספת 2 מחסנים
שינויים במיקום פתחי המחסנים הקיימים
עיבוי עמודים קונסטרוקטיביים
קומת כניסה ופיתוח השטח
מוצעים שינויים פנימיים
הגדלת ממ"מ
שינויים בפיתוח המדרגות ותכנון גדרות היקפיים - ללא שינוי בגובה הגדר קומה 2
שינויים פנימיים
- 4 -
הגדלת פיריי אוורור
עיבוי קירות קונסטרוקטיביים
קומות 3+4
שינויים פנימיים
הגדלת דירה מס' 13 ע"י תוספת גרם מדרגות פנימי לאיחוד הקומות והפיכת שטח הממ"ד משטח שירות לשטח עיקרי.
קומה 5
שינויים פנימיים
הפיכת שטחים עיקריים למרפסות גג לכל הדירות בקומה.
קומות 6+7
שינויים פנימיים
הגדלת דירות 35,40 ע"י תוספת גרם מדרגות פנימי לאיחוד הקומות והפיכת שטח הממ"ד משטח שירות לשטח עיקרי.
קומת גג
מוצעות הגדלת מרפסות הגג הפרטיות לדירות 40 ו 44 בחלקו המערבי של הגג מוצעות מדרגות והגבהת הגג ב1.00מ' בחיפוי דק דקורטיבי.
- 5 -
סה"כ מוצעות 42 דירות בבניין במקום 45 דירות שאושרו במסגרת ההיתר המקורי.
סטייה ניכרת
התכנית כוללת סעיפי סטייה ניכרת לעניינים הבאים:
שלביות הביצוע, גובה הבניין, מס' הקומות לרבות הנסיגה בקומה העליונה בנספחים 1 ו-,2 קווי הבניין, חזית מסחרית תפנה לרחוב "הרכבת" , זיקת הנאה, סעיף .4.4.2א לעניין אדריכלות, סעיף .4.4.2ב',ד'
לעניין אדריכלות והוראות פיתוח.
שלביות ביצוע – סטייה ניכרת
לא מוצע שינוי בשלביות הביצוע
בהוראות התכנית סעיף: 7.1
שלב :1
- היתר הבנייה יכלול את מבני המגורים החדשים, כל שטחי הבריכה החדשה וכן החניון והמסחר והשטחים הציבוריים הנוספים וכל זאת בהיתר אחד, כאמור.
- הבנייה תבוצע בהינף אחד – לא תותר בנייה בשלבים.
שלב :2
- תנאי לקבלת טופס אכלוס למבנה המסחר והמגורים יהיה קבלת טופס אכלוס של בריכת השחייה וכן כל המתקנים הנלווים לה וכן יתר השטחים הציבוריים והכל לשביעות רצון מהנדס העיר או מי מטעמו.
- 6 -
גובה הבנייה – סטייה ניכרת
טבלה 5 מציגה גובה המבנה מעל הכניסה הקובעת עבור מבנים ומוסדות ציבור: 8.3 מ'=749.50 מוצע: 8 מ' - כמותר.
מגורים - גובה המבנה בהתאם לנספח הבינוי: +24.80 - מוצע כמותר מגורים - גובה מבנה הגג הסופי בהתאם לנספח הבינוי: +227.6 גובה מוצע – +27.89 חורג מהמותר
לא ניתן לפרסם הקלה בגין החריגה – יש לצמצם את הגובה למותר מספר קומות – סטייה ניכרת
לא מוצע שינוי במספר הקומות
הוראות התכנית סעיף .4.1.2ז'()3 "מס' הקומות לרבות הנסיגה העליונה המפורטים בנספחים מס' 1 ו-2 הינו מחייב וכל סטייה ממנו תיחשב סטייה ניכרת".
טבלה 5 לא קבעה מס' קומות.
מותר על פי נספח הבינוי: 3 קומות ת"ק עבור חניה ו-7 קומות ע"ק (כאשר הקומה העליונה הינה חלקית)
מוצע: 2 קומות ת"ק ו- 7 קומות ע"ק.
נסיגת הקומה העליונה- סטייה ניכרת
- 7 -
לא מוצע שינוי בנסיגת הקומה
בקומה העליונה מאושרת נסיגה קדמית, הנסיגה תואמת לקווי הבניין המותרים.
מיקום / קווי בניין
לא מוצעת חריגה מקווי הבניין המאושרים
בסעיף .4.1.2ז'.4 סטייה ניכרת: "קווי בניין המרביים המפורטים בתשריט ובנספח מס 1 הינם מחייבים ומהווים סטייה ניכרת.
· סעיף .4.1.2ב'(:)3 "הבנייה בחזית הצפונית של הבניין שבתחום תא שטח מס' 201 כלפי הבריכה הציבורית בקומות ב'-ו' תהא בתחום קווי הבניין המסומנים בתשריט .. וכמפורט בנספחים מס' 1 ו-.2 · סעיף .4.1.2ב'(:)4 "הבנייה בחזית הדרומית של הבניין שבתחום תא שטח מס' 201 כלפי רחוב הרכבת בקומה ו' תהא בתחום קווי הבניין המסומנים בתשריט בקו נקודותיים בצבע אדום וכמפורט בנספחים מס' 1 ו-.2
· סעיף .4.1.2ב'(:)5 "...תותר הקמת מרפסות בחזיתו הדרומית של הבניין שבתחום תא שטח מס'
201 באופן שתחרוגנה לתחום הדרך הציבורית בתכנית כמפורט בנספחים ובתחום קווי הבניין המסומנים בתשריט בקו נקודה בצבע תכלת".
· קוו בניין ת"ק: בבקשה נוכחית הבינוי מבוקש על 2 מגרשים: מגרש 201 ומגרש .301 כאשר במגרש 301 מוצעת הבריכה, ובמגרש 201 מוצע הבינוי עבור המגורים.
ניתן לראות בת"ק של מגרש 301 שטחים טכניים עבור הבריכה – כתואם לנספח הבינוי.
· מרפסת גג מעל הבריכה: במגרש 301 מוצעת מרפסת גג המקרה את אזור הבריכה, המרפסת המוצעת תואמת לנספח הבינוי.
החזית המסחרית ושטחי המסחר
- 8 -
לא מוצע שינוי
סעיף .4.1.2ז':5 "החזית המסחרית/שטחי המסחר שבתכנית יפונו לכוון רחוב הרכבת כמפורט בנספח מס' 1 " – החזית המסחרית המוצעת פונה לכוון רחוב הרכבת בתואם לנספחי הבינוי.
זיקת הנאה
ללא שינוי
תשריט התב"ע מציג שטח לזיקת הנאה בתכנית.
סעיף .4.1.2ז':6 שטחי זיקות ההנאה המצוינים בתשריט ובנספח מס' 1 הינם מחייבים, וכל הקטנה של או שינוי בהם ייחשב כסטייה ניכרת.
· סעיף .4.1.2ד' קובע הוראות לעניין זיקת הנאה: "השטחים המסומנים בתשריט בצמדי קווים אלכסוניים באדום ובנספח מס' 1 הם שטחים עם זיקת הנאה למעבר רגלי לשימוש הציבור הרחב ללא מגבלה כלשהי ותירשם על כך הערת אזהרה... שטחים אלו יפותחו כמעברים לטובת הציבור הרחב ע"י מגישי הבקשה להיתר ... אחזקת שטחים אלה תהא באחריות בעלי הזכויות במקרקעין ועל חשבונם בלבד".
תשריט התב"ע מציג שטח זיקת הנאה למעבר רגלי בשטח המסחר הקדמי לכוון רחוב הרכבת (קולונדה)
כמו"כ תשריט התב"ע מציג מעבר זיקת הנאה בין רחוב הרכבת לרחוב עמק רפאים בחזית צפונית מזרחית.
אדריכלות ופיתוח
בסעיף .4.1.2ז'(:).7 " סעיף .4.4.2א' סעיפים קטנים ב'-ה' סעיף .4.4.2ב' וסעיף 4.4.2ד' שבהוראות תכנית מס' 95612 (לעניין אדריכלות ופיתוח) הינם מחייבים".
סעיף .4.4.2א':
ללא שינוי
ב' "המרחק בין מבני המגורים אשר מעל קומת המסד לא יפחת מ-8 מ' וזאת לרבות המרחקים בין
- 9 -
המרפסות". – מוצע כמותר החל מקומה ג'.
ג': "תותר הקמת גרעין מדרגות ומעלית משותף לגושי הבינוי וזאת מבלי לייצר מסת בינוי רציפה ובהתאם לנספח הבינוי" – מוצע בהתאם לנספח הבינוי.
ד': "הכניסות לבנייני מגורים אלו ייעשו מכיוון רחוב הרכבת" – מוצע כמותר.
ה': "מפלסי הקומה המסחרית יתואמו עם מפלסי רחוב הרכבת ולמפלסי הפיתוח הסמוכים לו ובהתאם למפורט בנספחי הבינוי" –
נספח הבינוי מציג מפלס קומה מסחרית: 741.22 - תואם למוצג בתכניות.
מפת המדידה מציגה מפלס 740.70 בכביש הסמוך.
סעיף .4.4.2ב':
מרפסות
א. "שטחי המרפסות עבור יח"ד יהיו בהתאם לעמודת שטחי המרפסות בטבלה .5"
מותר: 600 מ"ר מוצע: 17.514 מ"ר. – עומד במותר
יש לשנות את חישוב שטחי המרפסות המוצעת במסגרת היתר השינויים למרפסות גג במקום זיז כמסומן ע"ג תכנית a
ב. "המרפסות יכולות להיות מקורות ויכולות להיות מקורות חלקית באופן המאפשר שילוב מרפסות
סוכה במסגרת כוללת אחידה". –
ג. "תיאסר הקמת מרפסת זיז נוספת, לא מקורה, ליח"ד."
מבוקשות יח"ד בקומה ב' אשר עבורן מבוקשות 2 מרפסות. – תואם לנספח הבינוי.
ד. "תיאסר המרת שטחים המסומנים למרפסות בטבלה לשטחים אחרים בבניין. כמו כן ייקבע שכל
המרפסות יוקמו בהינף אחד". –המרפסות עומדות בשטח המותר.
נרשם כתנאי להיתר המקורי.
ה. לא יותר ניוד שטחי מרפסות לשטחים אחרים בבניין – ראה שטחי בניה
ו. שטחי המרפסות אינם ניתנים לסגירה במסגרת "סגירת מרפסות" במידה ומרפסת מוצעת לסגירה
לא ניתן להשתמש בשטחים אלו לשם כך". – נרשם כתנאי להיתר המקורי.
- 10 -
צנרת ומתקני תשתיות על בניין:
#x200f"אסור התקנת צנרת גלויה על גבי חזיתות המבנן ..." #x200e# x200e#x200f נרשם כתנאי להיתר המקורי .
חלונות וממ"דים
"חלונות ממ"ד הפונים לחזית הרחוב או שטח פתוח ציבורי ובחזית הניצבת במרחק של עד 3 מ' מן החזיתות האמורות יבוצעו כחלון נגרר לתוך כיס על פי הורכאות הג"א ובאופן אשר יבטיח כי מראה החלון לא יהיה שונה באופן מהותי מכל חלון אחר בחזיתות אלו".
חלונות הממ"ד המוצעים הינם פנימיים או פונים לחזיתות צדיות.
טיפול במשטחי הגג
"גגות הבניינים אשר ישמשו כמרפסות לקומות העליונות ירוצפו במרצפות טרצו, קרמיקה אבן או חומר סינתטי כגון שיש "קיסר" או גרניט פורצלן".
יש לציין סוג ריצוף ע"ג מרפסות הגג העליונות.
מתקני תליית כבסים
"מתקני תליית הכביסה יותקנו בגומחה בקיר הבניין. מתקני תליית הכביסה יכוסו במסתורים, פרטיהם יוצגו בהיתר הבנייה כפרטים מחייבים לביצועם".
לא מוצעים מסתורי כביסה עבור יח"ד.
6. חומרי בנייה נוספים
א. "לא יותר שימוש באלמנטים של בטון חשוף בחזיתות אלא אם כן יהיה בטון לבן ובגוון האבן
הטבעית".
ב. יותר שימוש באלמנטים שאינם מצופים באבן טבעית כאלמנטים עיצוביים בלבד כגון: מעקות,
אדניות, סיפים, מסגרות של חלונות, מסתורי כביסה, מסתורי קולטי שמש ודודי שמש.
ג. לא יותר שימוש בחומרים קלים כגון פי.וי.סי, אסבסט וכיוצ"ב
- 11 -
הנושאים הנ"ל תואמו מול אדריכל העיר ונרשמו כתנאי להיתר המקורי.
שטחי בנייה
מגרש 201
שטח עיקרי
מגורים: שטח ע"ק מותר: 300.28,5 מ"ר ע"ק מוצע: 5,258.00 מ"ר - עומד במותר מסחר : שטח ע"ק מותר: 450.00 מ"ר ע"ק מוצע: 421.00 מ"ר - עומד במותר
מבנים ומוסדות ציבור: שטח ע"ק מותר: 1,631.00 מ"ר ע"ק מוצע: 1,597.95 מ"ר עומד במותר
שטח עיקרי למרפסות מותר: 600 מ"ר מוצע: 514.42 עומד במותר
שטחי שירות
מגורים: ע"ק מותר: 1448.87 מ"ר ע"ק מוצע+קיים – 3,712.44 מ"ר – חורג מהמותר
ת"ק מותר: 6,041.00 מ"ר ת"ק קיים + מוצע: 5,181.53 מ"ר
ע"ב סימן שטחים מוצעים אשר אושרו במסגרת ההיתר המקורי ומחושבים שנית על כן יש לעדכן את רובוט השטחים המוצעים כמסומן ע"ג תכנית a ולעמוד בשטחי שירות המותרים.
מגרש 301
- 12 -
שטח עיקרי
מבנים ומוסדרות ציבור: שטח ע"ק מותר: 1,050.00 מ"ר - לא מוצע שטח נוסף בבקשה זו
שטח שירות
מבנים ומוסדות ציבור: שטח ת"ק מותר: 554.00 מ"ר – לא מוצע שטח נוסף בבקשה זו
מרפסות
במסגרת הבקשה מוצעת תוספת שטחי מרפסות גג ע"ח שטחים עיקריים שאושרו בהיתר המקורי.
שטחי המרפסות חושבו כשטחי מרפסות זיז – יש לשנות את חישוב השטחים למרפסות גג כאמור.
המרפסות מוצעות בשונה מנספח הבינוי
אך נספח הבינוי אינו מחייב לעניין זה על כן אין מניעה לאשר את השינויים המבוקשים.
מספר יח"ד
מותר: 60 יח"ד
בהיתר המקורי אושרו 45 יח"ד
כעת אוחדו 3 דירות ומוצעות 42 יח"ד בלבד.
אין מניעה לאשר את האיחוד המבוקש
מחסנים
במסגרת הבקשה מוצעת תוספת 2 מחסנים בקומות החניה כאמור לעיל יש להראות עמידה בסה"כ שטחי השירות הת"ק המותרים ולמספר את המחסנים החדשים.
- 13 -
חניה
התקבלה חוו"ד עדכנית ממחלקת תנועה מתאריך 26.3.23 לפיה:
אין התנגדות לתכנית שינויים.
עבור איחוד 6 יח"ד ל-3 יח"ד + תוספת 3 חנויות (ללא תוספת שטחי מסחר) בנוסף ל-4 חנויות קיימות מהיתר קודם
מוצע 3 מ"ח עודפות ממגורים המוסבות כעת עבור המסחר ולכן לא נדרשת תוספת חנייה עפ"י התקן.
סה"כ קיים 71 מ"ח בחניון תת"ק שאושרו בהיתר 2017/0384.02 טבלת מאזן חנייה מפורטת סרוקה בארכיב.
מימוש התכנית
משך הזמן המשוער לביצוע התוכנית הוא 5 שנים מאישורה התכנית אושרה ביום 26.10.2018
נותר עד 26.10.2023
בעלויות
החלקה בבעלות "אסדן ישראל בע"מ" ע"י דויד בלימן אשר מופיע בטופס 1 גם כמבקש.
אישורים
| מתאריך | ||
|---|---|---|
| המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים | 24/04/2023 | בדיקת המלצה תכנונית : לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים |
- 14 -
חוו"ד הסדרי תנועה – אושר מתאריך 26.3.23
אין התנגדות לתכנית שינויים.
עבור איחוד 6 יח"ד ל-3 יח"ד + תוספת 3 חנויות (ללא תוספת שטחי מסחר) בנוסף ל-4 חנויות קיימות מהיתר קודם
מוצע 3 מ"ח עודפות ממגורים המוסבות כעת עבור המסחר ולכן לא נדרשת תוספת חנייה עפ"י התקן.
סה"כ קיים 71 מ"ח בחניון תת"ק שאושרו בהיתר 2017/0384.02 טבלת מאזן חנייה מפורטת סרוקה בארכיב.
חוות דעת אגף תברואה- אושר מתאריך 8.2.23
מדובר על שינויים לחיבור 3 דירות אין שינויים אחרים
מידע קודם
| המפורטים במהות הבקשה ותכנית a | ||
|---|---|---|
| חוות דעת תכנונית מס' תכנית שחלה בחלקה: 115421 תחילת תוקף : 210.11.2018 ייעוד הקרקע : מבנים ומוסדות ציבור חוות דעת בשכונת המושבה הגרמנית, רחוב עמק רפאים ,43 מבקשים תוכנית שינויים לפרויקט "בריכת ירושלים" המאושר בהיתר מס' 115421 להלן השינויים המבוקשים : איחוד 3 דירות לסה"כ 42 יח"ד במקום 45 יח"ד תוספת מחסנים בקומות החניה הפיכת שטחי ממ"דים לשטחים עיקריים בעקבות איחוד הדירות הפיכת שטחים עיקריים שאושרו לדירות לשטחי מרפסות גג | 29/03/2023 | חוות דעת תכנונית |
- 15 -
| הגבהת גג חדרי המדרגות הצדדיים שינויים בפיתוח השטח הגדלת מרפסות הגג לדירות העליונות בכללותה הבקשה תואמת להוראות התוכנית ונספחיה ואין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ע"ג תכנית a ובתנאים. | ||
|---|---|---|
| 30/11/2022 | הכנת נוסח פרסום |
| בוצע | תנאים לקבלת היתר | |
|---|---|---|
| רישום הערה לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין | ||
| אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה | ||
| אישור פיקוד העורף הג"א | ||
| אישור שירותי הכבאות - 7788070110 | ||
| אישור משרד הבריאות | ||
| חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה | ||
| אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת | ||
| 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות | ||
| תשלום אגרת בניה | ||
| הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים | ||
| חוות דעת/תשלום חברת הגיחו ן | ||
| אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה | ||
| יש לתאם מול אדריכל העיר פיתוח זמני של השטח לאחר ההריסה ועד לבנית הבניין . |
- 16 -
תנאים – באם תאושר הבקשה
המלצת האגף
לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים
- 17 -
המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים המפורטים במהות הבקשה ותכנית a
| דיון ברשות רישוי | סוג דיון |
|---|---|
| 2023/6 | מספר ועדה |
| 2016/0084.02 | מספר בקשה |
| 2016/0084.02 2 | מספר בקשה מספר סידורי |
| תוכנית שינויים, תוספת בניה / הרחבה לבניין קיים | נתונים כלליים סוג בקשה |
|---|---|
| בית מלון | שימוש עיקר י |
| תוכנית שינויים להיתר 2016/0084.01 הכולל שינוי בקומות ת"ק מחניון למסחר ומלונואות | מהות בקשה |
| שטח האתר | |
| שטח לחישוב זכויות | |
| סוג רישום בעלות | |
| לא | הכשרת עבירה |
| אביב שני פיתןח ובניה | המבקש |
| טל שלום | עורך הבקשה |
| מהנדס קוזניצוב משה | מתכנן השלד |
| 0 | מספר מתנגדים |
| 0 | מספר שכנים שלא חתמ ו |
| בשלמות | חלקה | גוש |
|---|---|---|
| כן | 37 | 30038 |
| שטח | יעוד | תא שטח | ת.סטטוס | סטטוס | תבע |
|---|---|---|---|---|---|
| 567 | מגורים ומסחר | 001 | 16/05/2015 | תחילת תוקף | 11700 |
| 567 | אזור מגורים 2 | 5037 | 16/07/1959 | תחילת תוקף | 30038ג |
| 567 | מגורים, מסחר ותיירות | 1 | 28/05/2022 | תחילת תוקף | 888032 |
| מגורים | 18 | 25/08/2015 | תחילת תוקף | 9988 |
- 18 -
סדר יום לועדה מתאריך - 04/05/2023 - יג אייר תשפ"ג
נתונים כלליים
כתובת האתר
רמבן 20 , רחביה
תאור הבקשה
בשכונת רחביה, בפינת רחובות רמב"ן- אבן גבירול מבקשים היתר להקמת מלון ומסחר בחלקה 37 ע"פ תב"ע 888032 המייעדת את האזור למלונאות . סה"כ מוצעים 22 חדרי מלון , מבנה המלון קיים, תא השטח יועד למגורים ומסחר, בתיק 2016/84.1 נעשה שימוש חורג למלונאות וכעת השימוש הוסדר בתב"ע.
הבינוי הקיים הינו בן 5 קומות ע"ג 4 קומות תת"ק, מוצעים שינויי פנים.
- 19 -
מסמכי התכנית:
במקום חלה תכנית בסמכות מחוזית 888032 אשר הופקדה מיום 6.12.2021 ותחילת תוקפה הינו מיום 2.3.2022
סעיף סטייה ניכרת 6.12 לעניינים: גובה בניין, קווי בניין, מס' קומות, הוראות שימור, נסיגות, שימוש למלונאות.
נספח בינוי מחייב לעניין גובה, מס' קומותף נסיגות, שימור, שימושים ומקומם.
פרסום:
לא בוצע פרסום בבקשה
פירוט הבניה המוצעת:
קומת מרתף ,3 קומת מרתף ביניים
מוצעת קומות ת"ק המשמשות לחניה, כאשר הגישה לרכב הינה באמצעות מעלית.
קומת מרתף 2
בחלקה הדרומי של הקומה מוצע ספא, חללי עבודה ותחזוקה ומטבח למסחר, בגב הקומה מוצעת חניה.
קומת מרתף 1
מוצע בקומה מוצע חדר אוכל, מטבח וחניה בקב הקומה.
קומת קרקע
בקומה מוצעת הכניסה לבניין מחזית דרומית, בקומה מוצע לובי הכניסה למלון, מוצע אזור מסחרי להסעדה כאשר הגישה למסחר הינה מהחזית / מלובי הבניין.
חלקה האחורי של הקומה מוצעת הכניסה למעלית הרכב.
קומה א- ד
- 20 -
מוצעים חדרי מלון וחדרים טכניים בכל קומה
קומת גג
מוצע גג בטון שטוח עם יציאה מחדר המדרגות.
הגישה לקומות מגרעין המדרגות והמעליות המקשר בין כל קומות הבניין.
סה"כ 22 חדרי מלון
סטייה ניכרת
התכנית כוללת סעיף סטייה ניכרת לעניינים הבאים:
גובה בניין
קווי בניין
מספר קומות
הוראות שימור
נסיגות
שימוש למלונאות
להלן פירוט לנושאים המהווים סטייה ניכרת:
גובה הבניה- סטיה ניכרת
הוראות התכנית בסעיף 6.12.1 קובע סטייה ניכרת "גובה הבניה המירבי כמצוין בנספח הבינוי ובטבלה 5 הינו מחייב וכל סטיה מעבר לכך תחשב כסטיה ניכרת. למעט סטייה מותרת בהתאם לסעיף גמישות 4.1.2 ג".
ע"פ טבלה 5 מותר: 16.7 מ' מעל הכניסה הקובעת מוצע: גובה 16.87 מ' ומעליו חדר גג המגיע לגובה 20.50 מ'.
הערה 5 לטבלת השטחים מעל גובה זה יותר חדר יציאה לגג ומעקה בגובה תקני, והכל בהתאם
- 21 -
לנספח הבינוי.
ע"פ נספח הבינוי: גובה גג 16.70 ומעליו חדר גג המגיע לגובה 20.00 מ'
סעיף 4.1.2 ג' גמישות לתכנית " יותר שינוי של עד 0.5 מ' מהגובה המצוין בנספח הבינוי ובלבד שלא יהיה שינוי במיקום מפלס ה- 0.00של המבנה. למען הסר ספק, מפלס ה 0.00 של המבנה ייקבע לפי מפלס פתח הכניסה למבנה בקיר השימור בחזית הפונה לרחוב רמב"ן."
מוצע שינוי של 0.17 מ' ממפלס הגג הקבוע בתכנית, ושינוי של 0.5 מ' בחדר הגג- במסגרת המותר.
קווי בניין- סטיה ניכרת
הוראות התכנית בסעיף 6.12.2 קובע סטייה ניכרת " קוי הבנין המפורטים בתשריט הינם מירביים, צמצום השטח שבין גבול המגרש לבין קו הבנין יחשב כסטיה ניכרת"
הבינוי מוצע בתחום קווי הבניין כמותר.
מס' קומות- סטיה ניכרת
הוראות התכנית בסעיף 6.12.3 קובע סטייה ניכרת " מס. הקומות כמצוין בטבלה 5 הנו מירבי וכל הגדלה תחשב כסטיה ניכרת".
ע"פ טבלה 5 מותר: 5 קומות מעל הכניסה הקובעת ו- 3 קומות מתחת לכניסה הקובעת.
הערה 6 לטבלה " במקרה של מתקן חניה תותר קומה נוספת למתקן החניה כמופיע בנספח הבינוי".
מוצע: 5 קומות מעל הכניסה הקובעת ו- 4 קומות מתחת לכניסה הקובעת- למעלית חנית רכב- כמותר.
הוראות שימור- סטיה ניכרת
הוראות התכנית בסעיף 6.12.4 קובע סטייה ניכרת " הוראות השימור עפ"י סעיף 6.4 הנם מחייבים וכל סטיה מהם תחשב כסטיה ניכרת".
סעיף 6.4 :
.1החזית הפונה לרחוב רמב"ן הינה חזית לשימור
.2החזית הפונה לרחוב אבן גבירול הינן חזיתות לשימור .3ישומרו חזיתות המבנה ההיסטורי על פי הנחיות מחלקת השימור בעיריית ירושלים ובהתאם להיתר 116213
.4שימור והנצחת בית הקפה שפעל במקום יהיה בתאום עם מחלקת השימור ובהתאם להיתר
- 22 -
116213
.5בקירות המבנה ההיסטורי, ישומרו מרפסות הזיז ומעקות הברזל, החלון הפינתי וגגון הבטון יהיו בהתאם להיתר 116213
.6תנאי למתן טופס 4 למבנה יהיה שימור חזיתות המבנה ההיסטורי .7לא ניתן יהיה להרוס חלק מהמבנה ההיסטורי בעתיד. כל חריגה מהוראה זו תהווה סטייה ניכרת.
.8תותר העתקת מדרגות הכניסה מהרחוב אל המגרש בחזית רחוב רמב"ן בהתאם להיתר 116213
.9כל חריגה מהוראות השימור תהווה סטיה ניכרת.
הבינוי מוצע לשימור, התקבל אישור מח' שימור בתנאים מתאריך ,26.2.2023 יש לעמוד בכל תנאי מח' השימור
נסיגות- סטיה ניכרת
הוראות התכנית בסעיף 6.12.5 קובע סטייה ניכרת " הנסיגות המוצעות בקומה 5 הינן מחייבות וכל הגדלה שלהם תחשב כסטיה ניכרת". קומה ד' מוצעת בנסיגה כמותר.
שימוש למלונאות- סטיה ניכרת
הוראות התכנית בסעיף 6.12.6 קובע סטייה ניכרת " השימוש למלונאות יהיה מחייב לשבע שנים מיום אכלוס המבנה בהתאם לאמור בסעיף . 4.1.2א. 2"
סעיף 4.1.2 א' 2 " יותר שימוש למגורים לאחר שבע שנים מיום אכלוס המבנה. שטחי הבניה מתחת לקרקע יהיו בהתאם להיתר 113825"
סעיף 4.1.2 ז' 1 " המרת שטחי מלונאות לשימושים אחרים תהווה סטייה ניכרת. למעט לשימוש מגורים ו/או מסחר בכפוף לסעיף 4.1.2 .א. 2"
הבינוי המוצע הינו למלונאות.
סעיף 4.1.2 ז' 2 " תנאי להיתר בניה למלונאות יהיה אישור משרד התיירות על התאמת הבקשה להיתר לתקנים הפיזיים לתכנון וסיווג מתקני אכסון תיירותי" – יירשם כתנאי להיתר
- 23 -
שימושים מותרים
סעיף 4.1.1 מגדיר שימושים מתורים למגורים, מסחר בקומת הקרקע והמרתף, אכסון מלונאי.
הבינוי מוצע למסחר בקומת הקרקע וקומת מרתף ,-1 ומלונאות.
חצר אנגלית
סעיף 4.1.2 א' 4 " תותר חצר אנגלית בחזית המערבית של המבנה בהתאם לנספח הבינוי".
לא מוצעת חצר אנגלית בבקשה.
מס' חדרי מלון
סעיף 4.1.2 א' 6 " חדרי האכסון המלונאי יהיו לכל הפחות 4 ומקסימום 24 חדרים" מוצעים 22 חדרי מלון.
חזית מסחרית
סעיף 4.1.2 ב' " במקומות המסומנים בתשריט כ"חזית מסחרית" תתוכנן חזית מסחרית בזיקה לרחוב.
יותר שימוש מסחרי גם בקומות המרתף., מוצעת חזית מסחרית בפינה הדרום מזרחית למגרש בהתאם למוצע בתשריט.
לא יבוצע שילוט על קירות חיצוניים בבנין אלא בהתאם להוראות חוק עזר ירושלים- יירשם כתנאי בהיתר
מרפסות
סעיף 4.1.2 ה' " לא תותר סגירת מרפסות אשר נמצאות בתחום מגרעת הבניין בחזית רחוב רמב"ם"
לא מוצעת סגירת מרפסות.
גגות
סעיף 4.1.2 ו'
.1בגגות שטוחים יוצבו קולטים לדודי שמש כחלק אינטגרלי מתכנון הגג או המעקה הפתרון התכנוני טעון אישור מהנדס העיר. לא מוצעים קולטי שמש על הגג – יש להציג ולקבל אישור אד' העיר.
- 24 -
.2לא תותר הקמת חדר מכונות ותחנת מעלית במפלס הגג.
.3תותר הצבת מתקנים לשימוש המלון כגון: מערכות אוורור, מערכות חשמל, גנרטור וכו', מעבר לגובה המעקה הקיים ובתיאום עם מהנדס העיר להסתרת המערכות ככל הנדרש. מוצע גג טכני, התקבל אישור אד' העיר לבקשה.
מפלס הכניסה
סעיף 4.1.2 ח' .1 " מפלס קומת הקרקע הקיים ישמר." מוצע במפלס +794.55 ללא שינוי בהתאם למצוע בנספח הבינוי וכמותר.
גובה גדרות
סעיף 4.1.2 ח' 2 " גובה הגדר יהיה לפי הקיים או עד 90 ס"מ ממפלס הרחוב. גובה גדרות חדשות יוגבל לכ- 90 ס"מ בלבד ויימדד ממפלס הרחוב" התקבל אישור אד' העיר לפריסת הגדרות.
תכסית
טבלה 5 קובעת תכסית של %52 מתא השטח
הערה 3 לטבלה " תכסית מעל הקרקע, לא כולל חצרות אנגליות, ביתן מעלית, רמפת חניה, מתקנים בחצר וכו.' "
שטח המגרש 567 מ"ר = 294.84 מ"ר מותר מוצעת תכסית של 196.66 מ"ר המהווה תכסית של 34.68 מ"ר – כמותר.
שטחי בניה
שטחי הבניה על פי טבלה :5
עיקרי מגורים ותיירות ע"ק מותר: 882 מ"ר מוצע: 916.16 מ"ר -חריגה:34.16 מ"ר שרות מגורים ותיירות ע"ק מותר: 68 מ"ר מוצע: 13.81 -נותרו:54.19 מ"ר הערה 1 לטבלה" בעת שימוש לאכסון מלונאי, תותר המרת שטחי שירות לעיקרי."
חריגה בשטחי עיקרי לתירות ע"ק תצומצם ע"ח שרות ע"ק- סה"כ נותרו 20.03 מ"ר שטח שירות לתיירות ע"ק.
עיקרי מגורים ותיירות ת"ק מותר: 550 מ"ר מוצע: 337.60 מ"ר -נותרו:212.4 מ"ר
- 25 -
שרות מגורים ותיירות ת"ק מותר: 400 מ"ר מוצע: 424.47 מ"ר -חריגה:24.47 מ"ר – יצומם ע"ח יתרת שטחי עיקרי לתיירות תת"ק.
עיקרי מסחר ע"ק מותר: 70 מ"ר מוצע: 71.73 מ"ר -חריגה:1.73 מ"ר
עיקרי מסחר ת"ק מותר: 0 מ"ר מוצע: 79.32 מ"ר -חריגה:79.32 מ"ר
שרות מסחר ת"ק מותר: 50 מ"ר מוצע: 0 -נותרו:50 מ"ר
סעיף 6.1.5 " יותר ניוד שטחים ממעל הקרקע אל מתחת לקרקע ולהיפך, כל עוד לא תהיה חריגה מסך השטחים המותרים".
יש לצמצם חריגות בשטחי בניה
הוראות פיתוח
סעיף 6.2
.1ישמר הפתח בקיר הפיתוח הקרוב לפינה הדרום מערבית של החלקה על רחוב רמב"ן וישמש ככניסה נוספת לחלקה- מוצע כמותר
.2הפיתוח בחלק הצפון מערבי של החלקה ישתלב עם השצ"פ הנמצא מערבית לחלקה (ככר הל אור) ויתאפשר חיבור במקטע זה בין החלקות.
.3פיתוח המגרש יאפשר חיבור בין רחוב רמב"ן לשצ"פ (ככר הל אור) דרך הפתח הקיים (לפי סעיף 1 לעיל) והחיבור בין החלקות (לפי סעיף 2 שלעיל) בהתאם להיתר 116213 .4על מנת לאפשר שימוש בתת הקרקע יתאפשר תכנון חצרות אנגליות במפלס הקומות התחתונות להכנסת אור ואוויר לחללים שבתת הקרקע בחזית המערבית של המבנה.
זיקת הנאה
סעיף 6.5 " השטח המסומן בתשריט כשטח עם זיקת הנאה למעבר רגלי ישמר כזיקת הנאה בהתאם לאמור בתכנית 11700 . להבטחת האמור לעיל תרשם הערה בספרי המקרקעין על ידי מגישי הבקשה להיתר, כתנאי למתן היתר בניה בשטח.
- 26 -
ב. שטח זה יפותח כרחבה מרוצפת המלווה בגינון, הצללות ותאורה לשימוש בית הקפה והמלון.
ג. מודגש בזאת כי אחזקת השטח תהא באחריות בעלי הזכויות בשטח החלקה
ד. לא תותר הקמת בינוי מעל לזיקת ההנאה למעט מרפסות ובהתאם לקווי הבניין.,
מוצעת זיקת הנאה בקטע המגרש הדרומי בהתאם למוצע בתשריט , השטח מוצע עם פינות ישיבה, מוצע בינוי למרפסות בלבד מעל תחום זיקת ההנאה.
מי נגר
סעיף 6.7 " יותרו לפחות %20 שטחים חדירי מים מתוך שטח המגרש הכולל, במגמה לאפשר קליטת כמות גדולה ככל הניתן של מי נגר עילי וחילחולם לתת הקרקע בתחומי המגרש. ניתן יהיה להתיר פחות מ %-20 שטחים חדירי מים משטח המגרש, אם יותקנו מתקנים להחדרת מים כגון: בורות חילחול, תעלות חילחול, קידוחי החדרה, אשר יאפשרו קליטת מי הנגר העילי בהיקף הנדרש." יש להציג סכמת תמהיל מי נגר המוכיח עמידה בסעיף זה.
אישורים שהתקבלו
הסדרי תנועה - חניה
התקבל אישור מח' הסדרי תנועה מתאריך 15.11.2022 עפ"י תב"ע 888032 סעיף :6.3 2,4 אין התנגדות לתכנית השינויים.
ראה תכנית תנועה מפורטת שאושרה בהיתר .2016/0084.01 סה"כ עבור שימוש בית מלון 21 חדרים+ בית קפה דרוש 5 מ"ח עפ"י התקן ומוצע 8 מ"ח.
מצורף מכתב מיועץ תנועה לעניין מתקן רובוטי
תנאי להיתר- הגשת כתב התייחבות להתקנה ותחזוקת מעלית רכב בת"י תנאי לטופס -4 אישור רשות תמרור לתכנית.
מח' דרכים
התקבל אישור מח' דרכים מתאריך 20.11.2022
אישור איכות הסביבה
התקבל אישור איכות הסביבה מתאריך 12.1.2023
| מתאריך | ||
|---|---|---|
| המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים יש לצמצם חריגות בשטחי בניה יש להציג תמהיל מי נגר יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- הכל בתאום עם בוחן הרישו י | 24/04/2023 | בדיקת המלצה תכנונית : לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים |
| חוות דעת תכנונית מס' תכנית שחלה בחלקה: 9988 תחילת תוקף : 25/08/2015 | 30/03/2023 | חוות דעת תכנונית |
- 27 -
אישור תברואה
התקבל אישור תברואה מתאריך 28.12.2022
אישור אדריכל העיר
התקבל אישור אדריכל העיר מתאריך 28.3.2023
אישור שפ"ע
התקבל אישור שפ"ע בתנאים מתאריך 20.11.2022
מידע קודם
| ייעוד הקרקע : מגורים מדובר בבקשה למלון בשכונת רחביה בפינת רחובות רמב"ן- אבן גבירול, עפ"י ת ב"ע ,888032 מבנה המלון קיים לשימוש מגורים , בתיק 2016/84.1 נעשה שימוש חורג למלונאות וכעת השימוש הוסדר בתב"ע למלונאות ומסחר. הבינוי הקיים הינו בן 5 קומות ע"ג 4 קומות תת"ק, מוצעים שינויי פנים . בכללותה הבקשה תואמת להוראות התכנית ונספחיה ואין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים | ||
|---|---|---|
| 28/08/2022 | הכנת נוסח פרסום |
| בוצע | תנאים לקבלת היתר | |
|---|---|---|
| רישום הערה לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין | ||
| אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה | ||
| אישור פיקוד העורף הג"א | ||
| אישור שירותי הכבאות - 7788070110 | ||
| אישור משרד הבריאות | ||
| חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה | ||
| אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת | ||
| 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות | ||
| תשלום אגרת בניה | ||
| הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים | ||
| חוות דעת/תשלום חברת הגיחו ן | ||
| אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה |
- 28 -
תנאים – באם תאושר הבקשה
| אישור משרד התיירות | ||
|---|---|---|
| קבלת תצ"ר לתיקון שטח וגבולות בשלב "כשרה לרישום | ||
| הגשת כתב התייחבות להתקנה ותחזוקת מעלית רכב בת"י- לבקת מח' הסדרי תנועה |
- 29 -
המלצת האגף
לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים
המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים יש לצמצם חריגות בשטחי בניה
יש להציג תמהיל מי נגר
יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- הכל בתאום עם בוחן הרישוי
| דיון ברשות רישוי | סוג דיון |
|---|---|
| 2023/6 | מספר ועדה |
| 2021/0389.00 | מספר בקשה |
| 2021/0389.00 3 | מספר בקשה מספר סידורי |
| עבודות הריסה, בניה חדשה / בניין חדש, חפירה ומילוי, התחדשות עירונית - פינוי בינוי | נתונים כלליים סוג בקשה |
|---|---|
| מגורים + מסחר | שימוש עיקר י |
| הריסה בנינים 32 יח"ד ובנית בניין בין 32 קומות סה"כ 130 יח"ד +ח.טרפו+צוברי גז | מהות בקשה |
| שטח האתר | |
| שטח לחישוב זכויות | |
| סוג רישום בעלות | |
| לא | הכשרת עבירה |
| משהב חברה לשכון בנין ופתו אסף עוזרי | המבקש |
| אומן יואב | עורך הבקשה |
| מהנדס שגיא אריה | מתכנן השלד |
| 0 | מספר מתנגדים |
| 2 | מספר שכנים שלא חתמ ו |
| בשלמות | חלקה | גוש |
|---|---|---|
| לא | 148 | 30153 |
| שטח | יעוד | תא שטח | ת.סטטוס | סטטוס | תבע |
|---|---|---|---|---|---|
| 1818 | מגורים ד | 1 | 21/05/2020 | תחילת תוקף | 395152 |
| 226 | דרך מאושרת | 2 | 21/05/2020 | תחילת תוקף | 395152 |
| 349 | שטח ציבורי פתוח | 7 | 21/05/2020 | תחילת תוקף | 395152 |
| 191 | שטח ציבורי פתוח | 8 | 21/05/2020 | תחילת תוקף | 395152 |
| 2467 | אזור מגורים 4-3 קומות | 4 | 18/07/1983 | תחילת תוקף | 5/13/01 |
| דרך ציבורית / רצועת מסילת | 90 | 13/04/2004 | תחילת תוקף | 8000 |
- 30 -
סדר יום לועדה מתאריך - 04/05/2023 - יג אייר תשפ"ג
נתונים כלליים
כתובת האתר
מרדכי איש שלום 0 , קרית משה
תאור הבקשה
- 31 -
21/389.00
בתאריך 27.12.2022 התיק נדון ברשות רישוי וירד מסדר היום "לבדיקת אד' העיר מתוך הסכמה שיעשה מאמץ ליצירת מקסימום מרפסות סוכה ביצוע מניח את הדעת".
בתאריך 21.3.23 נקלטה תוכנית מתוקנת
ובתאריך 22.3.23 התקבל אישור אדריכל העיר לתוכנית בתנאים.
על כן, הבקשה תובא לדיון חוזר לאישור הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים.
ברח' פרבשטיין שבשכונת קריית משה, מבקשים הריסת בניינים קיימים הכוללים 32 יח"ד ובניית בניין חדש בן 32 קומות מעל 5 קומות חניה ת"ק, סה"כ 130 יח"ד במגרש 1 עפ"י תב"ע .395152
הופק היתר בניה מס' 117683 עבור עבודות הריסה חפירה ודיפון בתיק מס' 2021/389.1 מסמכי התכנית:
במקום חלה תכנית 395152 אשר הופקדה בתאריך 10.12.2018 ואושרה בתאריך 21.05.2020 התכנית כוללת תקנון תשריט ונספחים, נספח הבינוי מחייב לעניין מס' קומות וקווי הבניין.
- 32 -
פרסום
לא פורסמו הקלות במסגרת פתיחת התיק,
בוצע הליך פרסומי ע"פ תקנה 36 לדייר שלא חתם.
פירוט הבניה המוצעת:
קומות חניון -5 עד -1
מוצעות 5 קומות חניון הכוללות מקו"ח, מחסנים, חדרים טכניים, וחדר מדרגות.
הכניסה לחנייה מחזית מערבית מכיוון רח' יהושוע פרבשטיין אל קומת מרתף .-1 תוכנית החניה אושרה ע"י מחלקת תנועה מתאריך 29.9.22 אך מונה 244 מק"ח ולא 245 כפי שמציעה התוכנית – יש לקבל את אישורם החוזר לתוכנית המוצעת.
חלק מקומת החניה -5 אינו נכלל במניין השטחים המוצעים – יש להציע את כל הקומה כנדרש.
קומת קרקע
בקומה זו מוצע שטח מסחר, ספריה, וחדר כושר, חדר טרפו' וחדר מחזור, בקומה זה אף מוצעת
- 33 -
הכניסה לבניין מחזית דרומית אל לובי הכניסה.
קומה זו כוללת חדר מחזור לשטח המסחר + ציבור
יש להוסיף פירוט בהתאם לאישור מחלקת התברואה הכולל מכבש קרטונים.
קומה 1
במפלס זה מוצעת כניסה נוספת לבניין מחזית צפונית אל לובי ראשי ובו חדר עגלות, חדר דואר וחדר אופניים.
בחלק הדרומי של הקומה מוצע שטח מבני ציבור ובו גן ילדים וקומה שניה לספריה, הכניסה לגן הילדים מחזית מזרחית.
קומה זו כוללת חדר אשפה וחדר מחזור למגורים
יש להוסיף פירוט בהתאם לאישור מחלקת התברואה הכולל דחסנית 10 קו"ב.
קומה :2
בקומה זו מוצעות 7 יח"ד עם מרפסות, ממ"מ ומועדון דיירים.
קומות -3 :30
בקומות אלו מוצעות יח"ד עם ממ"דים ומרפסות כאשר בקומות מסוימות מתוכננים ממ"מים במקום ממ"דים.
קומת גג:
בקומה זו מוצע חדר יציאה לגג, מאגר מים, וחדר משאבות.
- 34 -
סה"כ מוצעות 130 דירות בבניין.
סטייה ניכרת
התכנית כוללת סעיפי סטייה ניכרת לעניינים הבאים ( סעיף 6.17 ):
-קווי בניין
-מס' קומות
- שימוש מסחרי במפלס הרחוב
- זכויות הבניה לרווחת הדיירים לא יעלו על 200 מ"ר ולא יותר ניוד שטחים אלה למגורים, -ניוד שטחי מרפסות
פירוט סעיפי סטייה ניכרת
קווי בניין – סטייה ניכרת
עפ"י סעיף: 6.17 " קווי הבניין המפורטים בתשריט התכנית הינם מחייבים, צמצום השטח שבין גבול
המגרש לבין קו הבניין יחשבו כסטייה ניכרת מתכנית"
התקבל תיק מידע מס' 2020/6125 עם סימון קווי בניין בהתאם לתב"ע 395152 קו הבניין וקו הבניין למסד סומנו באדום, קו בניין ת"ק בכחול וקו בניין לחזית מסחרית סומן בסגול-
הבניה מוצעת בתחום קווי הבניין- כמותר.
מס' קומות – סטייה ניכרת
- 35 -
מותר: 32 קומות מעל הכניסה הקובעת ו-5 קומות מרתפים (עפ"י סעיף .4.1.2ב)
מוצע: 32 קומות ע"ק מעל 5 קומות ת"ק- כמותר
בהערה 5 לטבלה 5 מצוין כי קומות הע"ק יתוכננו כדלהלן: 2 קומות קרקע, 29 קומות מגורים וקומת גג טכני- מוצע כנדרש.
גובה בניה – סטייה ניכרת
מותר: 115 מ' מעל הכניסה הקובעת
מוצע: 106.03 מ'
מוצע במסגרת המותר
שימוש מסחרי במפלס רחוב פרבשטיין- סטיה נכרת:
מוצע שטח מסחר בקומת הכניסה מרח' פרבשטיין,
בנספח הבינוי מסומנת חזית מסחרית , בסעיף 4.1.2 מצוינות הערות לגביה כדלהן:
-סימן ב': "בתא שטח 1 ייבנה מבנה מגורים אחד עם חזית מסחרית שתלווה את הרחוב באופן רציף מאבן השפה של הכביש ועד לכניסה לחנות, ללא מדרגות או קירות"
-סימן י"א: "מפלסי החנויות בחזית המסחרית יהיו בהתאם למפלס המדרכה הסמוך, לא יותר שימוש לחנות בקטע חזית העולה על 6 מ'. ולשימושים עתירי שטח יהיה שימוש בקטע חזית של 9 מ'. גודל חנות מוגבל עד 100 מ"ר".
במסגרת הבקשה מוצע שטח מסחר בהתאם למיקום המסומן בתב"ע, גובה הכניסה לשטח המסחר בגובה מפלס המדרכה הסמוך, כנדרש.
שטח החנויות מוצע בשטח של עד 100 מ"ר
- 36 -
אך קטע החזיתות עולה על 9 מ'- לא ניתן לאשר,
יש לתכנן בהתאם לדרישות הסעיף.
שטח המיועד לרווחת הדיירים- סטייה נכרת:
"שטח המיועד לרווחת לא יעלו על 200 מ"ר ולא יותר ניוד שטחים אלה למגורים"
עפ"י טבלה 5 : ניתנו 200 מ"ר לרווחת תושבים- בהערה 8 לטבלה 5 מצוין כי " שטח זה ישמש כשטח משותף לרווחת הדיירים בקומות הקרקע. (מועדון דיירים/ ח. כושר וכו') ולא ניתן יהיה לניידם לשטחי המגורים. כל סטייה משימוש זה יהווה סטייה נכרת".
בקומת הקרקע מוצע חדר כושר עם מחסן בשטח של 120 מ"ר ובקומה 2 מוצע מועדון דיירים בשטח כולל של 84.90 מ"ר – סה"כ 204.09 מ"ר.
יש לצמצם את השטח המוצע לרווחת הדיירים עד ל200 מ"ר בהתאם לאמור.
ניוד שטחי מרפסות- סטיה נכרת:
שטח מרפסות מותר: 1820 מ"ר
מוצע: 1622.72 מ"ר
לא מוצע ניוד שטחים נותרים- כמותר
מבני ציבור:
בשטח המיועד למבני ציבור מתוכננת ספריה עם קומת גלריה כאשר הכניסה אליה מוצעת ממפלס
- 37 -
הכניסה, מרח' פרבשטיין
וכן, מוצע גן ילדים בקומה 1 עם כניסה נפרדת ונגישה מחזית דרומית מזרחית.
עפ"י סעיף .6.1ג:
"חצר גן הילדים תהיה במפנה דרומי ותובטח כניסה נפרדת ונגישות מהרחוב, המיקום יהיה מחייב"-
מיקום גן הילדים תואם לנספח הבינוי.
עפ"י סעיף ד:
"הספרייה תמוקם בקומת הקרקע במפלס רח' פרבשטיין ויהיה מחייב"
"גובה חלל הספרייה יהיה כ-6 מ' כך שיתאפשר שילוב גלריה בספרייה"-
גובה קומת הספרייה עולה על 6 מ' ומיקומה הינו בקומת הקרקע, הספרייה כוללת קומת גלריה כנדרש.
בתאריך: 08.12.2022 התקבל אישור מחלקת מבני ציבור לדיון בלבד-
תנאי להיתר- אישור סופי של האגף.
מס' יח"ד:
מותר: 130 יח"ד
מוצע: 130 יח"ד- כמותר
עפ"י סעיף .4.1.2א.:" %20 מכמות יח"ד יהיו דירות קטנות בשטח של עד 80 מ"ר"-
יש להציג תמהיל המוכיח עמידה בסעיף זה
שטחי בנייה
מגורים:
- 38 -
עיקרי ע"ק- מותר: 11307 מ"ר מוצע: 11517.92 מ"ר- חריגה של 210.92 מ"ר
שרות ע"ק- מותר: 6100 מ"ר מוצע: 6149.65 מ"ר- חריגה של 49.65 מ"ר
שרות ת"ק- מותר: 10500 מ"ר מוצע: 9647.73 מ"ר- נותרו: 852.27 מ"ר
בהערה 1 לטבלה 5 מצוין כי:
"בשלב ההיתר יהיה ניתן לבחור בפתרון של ממ"קים עבור יח"ד. במקרה זה יהיה ניתן להמיר עד 12 מ"ר שטח שרות מעל הכניסה הקובעת לשטח עיקרי למגורים"-
מוצעים ממ"קים בקומות המגורים אך לא נותרו שטחי שרות ע"ק.
מסחר:
עיקרי- ע"ק- מותר: 300 מ"ר מוצע: 276.79 מ"ר- נותרו: 23.21 מ"ר
שרות- ע"ק- מותר: 250 מ"ר מוצע: 174.75 מ"ר - נותרו: 75.25 מ"ר
מבנים ומוסדות ציבור:
עיקרי- ע"ק- מותר: 150 מ"ר לגני הילדים +300 מ"ר עבור ספריה כולל גלריה
מוצע: 150 מ"ר לגני ילדים+ 300 מ"ר לספריה- כמותר
שרות- ע"ק- מותר: 70 מ"ר לגני הילדים+ 100 מ"ר לספרייה
מוצע: 69.20 מ"ר לגני ילדים+ 100 מ"ר לספריה- כמותר אחר: (שטח לרווחת הדיירים- מועדון דיירים, חדר כושר וכו')
עיקרי- ע"ק- מותר: 200 מ"ר מוצע: 204.09 מ"ר
יש לצמצם את השטח המוצע לשטח המותר
- 39 -
מרפסות:
מוצעות מרפסות מקורות ושאינן מקורות, בשטח כולל של 1622.72 מ"ר כאשר עפ"י תב"ע מותר 1820 מ"ר למרפסות.
עומד במותר
כדברי ע"ב,
ל-38 יח"ד מתוך 130 יח"ד בבניין מוצעות מרפסות סוכה (כולל דירות הגן ודירות הפנטהאוז).
המהוות %29 מכלל הדירות.
יש להציג תמהיל המוכיח כי %29 מכלל הדירות מקבלות מרפסות סוכה ולהציג את חישוב שטחי המרפסות לכל הדירות.
שטח מרפסות גג מוצע: 291.36 מ"ר.
הוראות בינוי נוספות:
בסעיף .4.1.2א.: "גובה קומת הלובי במבנה לא יפחת מ 4.5 מ' ושטחו לא יפחת מ-80 מ"ר"- גובה קומת הלובי במפלס ה-0.00 בגובה של פחות מ-4.5 מ'- יש לתקן.
לובי עליון ותחתון מוצעים בשטח של מעל 80 מ"ר- כנדרש הוראות פיתוח:
א. עפ"י סעיף .4.1.2ג.:" כ-%10 משטח כל מגרש יגונן ויהיה פנוי מבינוי (למעט שבילים להולכי רגל) -
יש להציג חישוב המוכיח עמידה בסעיף זה.
- 40 -
ב. "בכל מקום בו יש גינון במפלס הקרקע יהיה גג המרתף העליון נמוך ב-0.60 מ' לשתילת עצים
נמוכים וצמחים ונמוך ב-1 מ' לפחות מפני הקרקע לנטיעת עצים בוגרים".
יש להציג חתך המוכיח עמידה בסעיף זה.
ג. "תאי שטח 7,8 יחושבו למניין השטחים המגוננים".
שטח ציבורי פתוח:
מגרשים 7 ו-8 מיועדים לשצ"פ, סעיף 4.2.1/2 מציין הוראות לעניין שטחים אלו כדלהלן:
-אזור זה ישמש כשטח פתוח לכלל הציבור ויכלול גינון ופיתוח, אלמנטים להצללות וריצופים.
-תא שטח מס' 7 יפותח ברצף עם המדרכה של רח' בזל. כל הגדרות המפרידות בין הרח' לשצ"פ-
יהרסו-
-תא שטח מס' 8 יהיה מחובר ורציף עם המדרכה ויפותח ככיכר -עומק בית הגידול לעצים בוגרים יהיה 1 מ'
-במפלס הת"ק תותר בניית מרתף, מתקנים טכניים וחניה לרווחת דיירי הבניין.
-לא יותרו גדרות
שטחי השצ"פ מוצעים כמותר.
התקבל אישור מחלקת שפ"ע בתאריך 18.7.22
יש לאשר תכניות מפורטות כתנאי לקבלת היתר
תוכנית פיתוח שטח ומפת מדידה
תוכנית הפיתוח המוצגת אינה תואמת את תשריט התוכנית המאושר יש לסמן את זיקת ההנאה למעבר רגלי וזיקת ההנאה למעבר כלי רכב בהתאם לתשריט התוכנית והוראת סעיף 6.15 בתקנון.
- 41 -
יש לסמן את העצים המיועדים להעתקה, שימור ועקירה בהתאם לתיק המידע ואישור שפ"ע.
יש לסמן את השטח המיועד לדרך ומהווה חלקה ארעית כמסומן בתשריט.
יש לסמן בצבע ירוק את השטח הציבורי הפתוח בתיאום עם אגף שפ"ע.
חוסרים ע"ג תכנית
יש להוסיף להרמוניקה את חזיתות המבנה שנשמטו
שלביות הביצוע:
עפ"י סעיף: .7.1 "הבניה תבוצע בהינף אחד"-
התוכנית המוצעת עונה לדרישה.
מימוש התוכנית:
משך הזמן המוערך למימוש התוכנית הוא 5 שנים- עד לתאריך-21.05.2025 אישורים
חוות דעת מחלקת הדרכים -
אושר מתאריך 3.10.22
- 42 -
תיק שוחרר לדיון בלבד.
תנאי להוצאת היתר בניה הינו:
הגשת סט תכנון פיזי על סמך ולפי גבולות תכנית תנועה מאושרת ע"י מחלקה להסדרי תנועה.
קבלת אישור סופי של צוות בקרת תכנון תנועה.
תאום תכנית פיתוח עם תכנית רחי יהושוע פרבשטיין.
חוות דעת המחלקה להסדרי תנועה -
אושר מתאריך 2.10.22
אין התנגדות לדיון בוועדה בלבד!
מוצע 130 יח"ד + מסחר, ספרייה וגני ילדים
דרוש 238 מ"ח עפ"י התקן.
מוצע 244 מיתוכם 6 מ"ח עבור נכים.
מוצע חניית פריקה וטעינה+ 2 מפרצי הורדה לגנים עפ"י התקן.
תנאי מקדים לקבלת היתר- אישור הסדרי תנועה לרחוב בזל והסדרת שביל אופניים ברחוב פרבשטיין.
תנאי לתעודת גמר- אישור רשות תמרור לתכנית
התוכנית מציעה 245 מק"ח ולא 244 בהתאם לאישור – נא לקבל את אישור המחלקה בשנית.
חוות דעת אדריכל העיר -
אושר מתאריך 22.3.23
- 43 -
תנאים להוצאת היתר בניה
אישור אדריכל העיר לנספח עיצוב אדריכלי ופיתוח מלא בהתאם לדרישות*.
הטמעת מודל מפורט של הפרויקט בדגם העיר בתיאום ובהנחיית אדריכל העיר (סעיף 6.8ח')
יש לקבל אישור צתא"ל לתכנון המוצע (השקה לציר רק"ל)
יש לקבל אישור מוריה לתכנון המוצע (התחברות לכביש /16הרחבת רחוב פרבשטיין)
יש לקבל אישור נכסים + מבנ"צ לכניסת החניון דרך מגרש בית הספר הסמוך.
הטמעת הנחיות לשמירה על העצים לשימור תו"כ תהליך הבניה.
תנאים שייקבעו בהיתר הבניה
בהיתר זה כלולים הנחיות עיצוב אדריכלי ופיתוח המאושרים ע"י אדריכל העיר והוא מהווה חלק אינטגרלי מהיתר הבניה. ניתן לבחון שינויים נקודתיים (החלפת חומרי גמר וכד') בתיאום ובאישור אדריכל העיר לפני ביצוע בפועל.
טרם הזמנת חומרי חיפוי החזית יש לקבל אישור אדריכל העיר לדוגמא ()mockup שתבוצע בשטח בגודל של לפחות 20 מ"ר, כולל דוגמת אבן, דוגמת זכוכית, גוון מסגרות (פתחים, מעקות וכו').
תנאי לאישור המוקאפ הוא אישור אדריכל העיר למיקום ומימדי הפתחים בכל החזיתות וכן מיקום מימדי ופרטי הרכיב החזותי בין הפתחים, בכל חזיתות הבנין.
טרם הזמנת חומרי פיתוח שטחי החוץ יש לקבל אישור אדריכל העיר לדוגמא ()mockup שתבוצע בשטח בגודל של לפחות 20 מ"ר, כולל דוגמת ריצופים, ריהוט וכד.'
ניתן לשנות את החלוקה הפנימית של יחידות המסחר מבלי לפגוע/לשנות את החזיתות, תוך שמירה על עקרונות התב"ע.
תנאים לאיכלוס/טופס 4
השלמת כל שטח הפיתוח שכלול בהיתר לשביעות רצון שפ"ע ו/או אדריכל העיר (סעיף )6.9 תנאי לטופס 4 יהא אישור אדריכל העיר לתאורה ושילוט על המבנה חוות דעת היחידה לאיכות הסביבה
אושר מתאריך 28.2.22
תנאי לתחילת העבודות ו/או טופס 2
הצגת הסכם לקליטת עודפי עפר ופסולת בניין מאתר מאושר ומוסדר.
- 44 -
הפיקוח על הבנייה לא יאפשר בתחילת עבודות אלא לאחר אישור המחלקה להסכם שיוצג.
בקרה מרחבית אגף שפ"ע
אושר מתאריך 18.7.22
סקר העצים אושר ונחתם ע"י אורי .
.2בתכנית הנטיעות 10 ,יח' של עצי ליקווידמבר ישונו לגודל מיכל 100 ליטר במחיר של 2,500 ₪, כך שסכום הפיצוי הנופי יעמוד על 105,000 ₪.
.3כתנאי לקבלת טופס ,4 תתבצע בדיקת חיזוק העצים השתולים על גג החניון, עפ"י פרט שיאושר ע"י אלה אויסטצ'ר.
.4יש להגיש ערבות לפיצוי נופי על סך 119,800 ש"ח - תנאי להיתר יש לאשר תכניות מפורטות - תנאי להיתר
חוות דעת אגף תברואה
אושר מתאריך 1.5.22
יש לתכנן-
.1דחסנית 10 קו"ב
.2מכבש קרטונים
.3על היזם להביא מכתב התחייבות לטיפול בחדר האשפה חוות דעת מחלקת המאור
אושר מתאריך 28.3.23
| מתאריך | ||
|---|---|---|
| המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים יש לתקן את התוכנית בהתאם להערות המופיעות בתוכנית b ותיאור הבקשה - בתאום עם בוחן הרישוי . | 24/04/2023 | הכנת המלצה תכנונית : לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים |
| 24/04/2023 | חוות דעת תכנונית |
- 45 -
יש לקבל אישור סופי ממחלקת מאור כתנאי להוצאת ההיתר
מידע קודם
- 46 -
חוות דעת תכנונית
מס' תכנית שחלה בחלקה:
395152
תחילת תוקף:
21.5.2020
ייעוד הקרקע:
מגורים ד
חוות דעת
בתאריך 27.12.2022 התיק נדון ברשות רישוי וירד מסדר היום
"לבדיקת אד' העיר מתוך הסכמה שיעשה מאמץ ליצירת מקסימום מרפסות סוכה ביצוע מניח את הדעת".
בתאריך 21.3.23 נקלטה תוכנית מתוקנת
ובתאריך 22.3.23 התקבל אישור אדריכל העיר לתוכנית בתנאים.
על כן, הבקשה תובא לדיון חוזר לאישור הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים.
ברח' פרבשטיין שבשכונת קריית משה, מבקשים הריסת
| בניינים קיימים הכוללים 32 יח"ד ובניית בניין חדש בן 32 קומות מעל 5 קומות חניה ת"ק, סה"כ 130 יח"ד במגרש 1 עפ"י תב"ע .395152 הופק היתר בניה מס' 117683 עבור עבודות הריסה חפירה ודיפון בתיק מס' 2021/389.1 בכללותה הבקשה תואמת להוראות התוכנית ונספחיה ואין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים . | ||
|---|---|---|
| הבקשה יורדת מסדר היום לבדיקת אד' העיר מתוך הסכמה שיעשה מאמץ ליצירת מקסימום מרפסות סוכה ביצעו מניח את הדעת. | 27/12/2022 | דיון ברשות הרישוי : להוציא הסעיף מסדר היום |
| חוות דעת תכנונית בני 32 קומות מעל 5 קומות חניה ת"ק, סה"כ 130 יח"ד במגרש 1 עפ"י תב"ע ,395152 בקשה להריסה מבוקש בתיק מס' 2021/389.1 אשר אושר בוועדה במסגרת פתיחת התיק לא פורסמו הקלות . התיק מובא לדחייה בהתאם לחו"ד אדריכל העיר המפורטת | 21/12/2022 | חוות דעת תכנונית |
- 47 -
| בתאור הבקשה, יש לתקן תוכניות בהתאם למפורט בתאור הבקשה ובהתאם להערות המצרפות להרמוניקה. | ||
|---|---|---|
| הבקשה מובאת לדחייה בהתאם לחו"ד אדריכל העיר המפורטת בתיאור הבקשה, יש לתקן תוכניות בהתאם למפורט בתאור הבקשה ולהערות המצורפות להרמוניקה . | 21/12/2022 | הכנת המלצה תכנונית : לדחות במתכונת המוצעת |
| 23/08/2021 | הכנת נוסח פרסום |
| בוצע | תנאים לקבלת היתר | |
|---|---|---|
| רישום הערה לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין | ||
| אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה | ||
| אישור פיקוד העורף הג"א | ||
| אישור שירותי הכבאות - 7788070110 | ||
| אישור משרד הבריאות | ||
| חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה | ||
| אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת | ||
| אישור בטיחות זמני ע"י המחלקה להסדרי תנועה. תוכנית ארגון אתר | ||
| חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - בקרה מרחבית | ||
| 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות | ||
| תשלום אגרת בניה | ||
| הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים | ||
| חוות דעת/תשלום חברת הגיחו ן | ||
| אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה | ||
| הטמעה וסימון שוחות ביוב על גבי ההרמוניקה | ||
| אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפ ו | ||
| קבלת אישור אגף נכסים לגבי המעבר בשטח העירוני (באישור אופיר) |
- 48 -
תנאים – באם תאושר הבקשה
| יש לחזור לקבלת שפ"ע לאחר דיון לקבל אישור סופי טרם הוצאת ההיתר | ||
|---|---|---|
| יש להגיש ערבות לפיצוי נופי על סך 119,800 ש"ח - תנאי להיתר לאישור שפ"ע | ||
| קבלת אישור סופי של צוות בקרת תכנון תנועה, תאום תכנית פיתוח עם תכנית רח' יהושוע פרבשטיי ן | ||
| אישור סופי של אדריכל העיר תוך מילוי התנאים לקבלת היתר | ||
| תנאי להיתר- אישור מחלקת שפ"ע לתוכניות מפורטות. | ||
| הגשת ערבות לפינוי נופ י | ||
| אישור הסדרי תנועה סופי-בעניין רח' בזל והסדרת שביל אופניים ברחוב | ||
| אישור סופי של מחלקת מבני ציבור | ||
| הגשת סט תכנון פיזי על סמך ולפי גבולות תכנית תנועה מאושרת ע"י מחלקה להסדרי תנועה | ||
| תאום תכנית פיתוח עם תכנית רחי יהושוע פרבשטיין - אישור מחלקת דרכים | ||
| יש להגיש ערבות לפיצוי נופי על סך 119,800 ש"ח | ||
| על היזם להציג כתב התחייבות לטיפול בחדר האשפה לאישור אגף תברואה |
- 49 -
המלצת האגף
לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים
המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים יש לתקן את התוכנית בהתאם להערות המופיעות בתוכנית b ותיאור הבקשה - בתאום עם בוחן הרישוי.
| דיון ברשות רישוי | סוג דיון |
|---|---|
| 2023/6 | מספר ועדה |
| 2007/0343.06 | מספר בקשה |
| 2007/0343.06 4 | מספר בקשה מספר סידורי |
| תוכנית שינויים | נתונים כלליים סוג בקשה |
|---|---|
| מגורים | שימוש עיקר י |
| תכנית שינויים לבקשה ,07/343.5 תוספת יח"ד . | מהות בקשה |
| שטח האתר | |
| שטח לחישוב זכויות | |
| סוג רישום בעלות | |
| לא | הכשרת עבירה |
| חברה חברת בלו לימון בע"מ חברה | המבקש |
| אדריכל רוזנפלד מנד י | עורך הבקשה |
| מהנדס שפר דן | מתכנן השלד |
| 0 | מספר מתנגדים |
| 4 | מספר שכנים שלא חתמ ו |
| בשלמות | חלקה | גוש |
|---|---|---|
| כן | 65 | 30023 |
| שטח | יעוד | תא שטח | ת.סטטוס | סטטוס | תבע |
|---|---|---|---|---|---|
| 25/08/2015 | תחילת תוקף | 9988 |
- 50 -
סדר יום לועדה מתאריך - 04/05/2023 - יג אייר תשפ"ג
נתונים כלליים
כתובת האתר
האר"י 21 , רחביה
תאור הבקשה
היתרים קודמים:
-2007/343 היתר לבניית מבנה חדש בן ארבע קומות מעל קומת מרתף. סה"כ שטחים עיקריים שאושרו: 266.46 מ"ר. סה"כ שטחי שרות שאושרו: 105.57 מ"ר.
-2007/343.4 היתר לשינויים פנימיים שינויים בפתחים ללא תוספת שטחים -2007/343.5 היתר לתוספת קומה חמישית מעל הבניין המאושר, ושינויים פנימיים. סה"כ שטחים
עיקריים שאושרו: 376.50 מ"ר. סה"כ שטחי שרות שאושרו: 83.14 מ"ר.
מהות הבקשה המוצעת:
מצב קיים: מבנה מאושר (בבנייה) בן חמש קומות מעל קומת מרתף, ובו 2 יח"ד.
| מתאריך | ||
|---|---|---|
| התקבל אישור איכות הסביבה ב21/03/2023 ועל כן מובא תיק זה לאישור בתנאים. | 26/03/2023 | הכנת המלצה תכנונית : לאשר את הבקשה להיתר בניה בתנאים |
| חוות דעת תכנונית | 26/03/2023 | חוות דעת תכנונית |
- 51 -
מצב מוצע: למבנה המאושר מבוקשים שינויים כמפורט להלן:
במפלס :-3.15 שינוי גובה המפלס, שימוש בשטח מילוי עבור ברכה / חדר כושר, שינוי מיקום חלון אנגלי קיים, תוספת חלון אנגלי, הקטנת שטח המחסנים המאושרים, ביטול גרם מדרגות אחד וירידה לקומה ע"י גרם מדרגות אחד ומעלית.
במפלס :+0.00 תכנון דירה אחת בשטח הקומה, ביטול גרם מדרגות אחד, תכנון חדר לשומר וכניסה משותפת לבניין.
במפלס :+3.50 שינוי גובה המפלס, תכנון שתי דירות קטנות בשטח הקומה, ביטול גרם מדרגות אחד, סגירת חלל כפול מאושר והוספתו לשטחים העיקריים, סגירת מרפסת זיז קיימת ותוספת מרפסות זיז חדשות בחזיתות דרומית, מזרחית ומערבית.
במפלס :+6.65 שינוי גובה המפלס, תכנון שתי דירות קטנות בשטח הקומה, שינוי במיקום גרם המדרגות, סגירת מרפסת גג קיימת ותוספת מרפסות זיז חדשות בחזיתות דרומית, מזרחית ומערבית.
במפלס :+9.80 שינוי גובה המפלס, תכנון שתי דירות קטנות בשטח הקומה, שינוי במיקום גרם המדרגות, הגדלת קונטור הקומה, סגירת מרפסת קיימת ותוספת מרפסות זיז חדשות בחזיתות דרומית, מזרחית ומערבית.
במפלס :+12.95 שינוי גובה המפלס, תכנון דירה אחת בשטח הקומה, שינוי במיקום גרם המדרגות, הגדלת קונטור הקומה, תכנון מרפסת גג עם פרגולה בחזית מערבית, תוספת מרפסות זיז בחזיתות דרומית ומזרחית.
במפלס :+16.45 מוצע חדר יציאה לגג מתוך חדר המדרגות המשותף ופרגולה על הגג.
במסגרת הבקשה לא צוינו הקלות.
בעלי העניין בנכס:
הבנייה מוצעת ע"ג חלקה מס' 65 הגובלת עם חלקה 66 בקיר משותף. משלוח הודעות ע"פ סעיף 36ב' לחוק בוצע באחריות ובמסגרת דסק שרות הלקוחות.
מידע קודם
| מס' תכנית שחלה בחלקה: 9988 תחילת תוקף : 25/08/2015 ייעוד הקרקע : כהמשך לרשות רישוי שהתקיימה בתאריך 27/12/2022 שבה אושרו כל התיקונים והתנאים טרם דיון מלבד אישור מחלקת איכות הסביבה שטרם התקבל אישורם. התקבל אישור איכות הסביבה ב21/03/2023 ועל כן מובא תיק זה לאישור בתנאים. | ||
|---|---|---|
| תוקנה כל החלטת רשות הרישוי מלבד אישור איכות הסביבה עולה לרשות רישוי לאישור כל התנאים והחוסרים שהיו בבקשה ואישור איכות הסביבה יעלה בדיון נוסף . אישור איכות הסביבה- טרם קיים יובא לרשות רישוי נוספת . | 27/12/2022 | דיון ברשות הרישוי : לדחות את הבקשה להשלמת תנאים לבקרה מרחבית |
| לדחות לצורך השלמת תנאים . תוקנה כל החלטת רשות הרישוי מלבד אישור איכות הסביבה עולה לרשות רישוי לאישור כל התנאים והחוסרים שהיו בבקשה ואישור איכות הסביבה יעלה בדיון נוסף . | 08/12/2022 | הכנת המלצה תכנונית : לדחות את הבקשה להשלמת תנאים לבקרה מרחבית |
- 52 -
| אישור איכות הסביבה- טרם קיים יובא לרשות רישוי נוספת . | ||
|---|---|---|
| חוות דעת תכנונית מס' תכנית שחלה בחלקה: 9988 תחילת תוקף : 25/08/2015 ייעוד הקרקע : התאמת הבניה המבוקשת לבניה המותרת ע"פ התכניות הבאות: 9988 תחילת תוקף 25/08/2015 (אזור מגורים חדש ב') תקנות התכנון והבניה .1 סעיף הקלות / סטייה ניכרת: (עפ"י סעיף 6.7 בתקנון) - גובה הבניה (3.50 מ' ברוטו לכל קומה, ק"ק 1.20 מ' מעל מפלס המדרכה) - מס' הקומות המרבי (5 קומות ע"ק) - גובה קומה מרבי (3.50 מ' ברוטו) - קווי הבניי ן - ההוראות לעניין בניינים לשימור. | 08/12/2022 | חוות דעת תכנונית |
- 53 -
- 54 -
- הגדרת אחוזי תכסית. (%)35
- העתקת מבנים לשימור.
- איסור ניוד שטחים עיקריים שאושרו לצורך חניות עודפות לשימושים אחרים.
- גובה מעקות לבריכות שחיה (1.70 מ')
2. נספח בינוי:
· קיימים נספחי בינוי כלליים, נספחי עיצוב, נספחי תנועה ונספחי שימור. להלן התאמת המבוקש לנספחים.
4. מס' קומות:
· מס' קומות מותר עפ"י תב"ע (אזור מגורים חדש ב'): 5 ע"ק · מס' קומות קיים: מרתף + 5 ע"ק.
· מס' קומות מוצע: ללא
5. גבהים:
· גובה קומה חדשה לא יעלה על 3.50 מ', ברוטו [(4.1.2ח)].
· גובה הקומות המוצע: לא עולה על 3.50 מ' ברוטו, כמותר.
· גובה מעקה גג בנוי לא יעלה על 1.30 מ' מפני הבטון [(4.1.2יד)]5
· גובה מעקה גג בנוי מוצע: 120 ס"מ. כמותר.
· לא ניתן להנמיך את מפלס קומת המרתף הקיימת, שכן הנמכה זו יוצרת קומה עיקרית יש להותיר את מפלס קומת
המרתף כפי שאושר: 2.20 מ' נטו.
8. מס' יח"ד:
מס' יח"ד מותרות עפ"י תב"ע: ללא הגבלה.(איסור על איחוד יח"ד)
| מס' יח"ד קיים: 2 מס' יח"ד מוצע: .6 שטח יח"ד המוצעות אינו קטן מ-33 מ"ר. הבעלים היחיד בחלקה חתם על הבקשה. אין מניעה לאשר את תוספת יח"ד. .10 אישורי גורמים : אישור תברואה: התקבל אישור מחלקת תברואה בתאריך 11/01/2021 ע"י מזרחי שני, ללא תנאים מיוחדים . אישור שפ"ע: התקבל אישור מחלקת גננות בתאריך 16/09/2020 ע"י גנדלר פבל, ללא תנאים מיוחדים . אישור רשות העתיקות: התקבל אישור רשות העתיקות על הבקשה בתאריך ,12/07/2020 ללא תנאים מיוחדים . .11 התנגדויות : לא התקבלו התנגדויות לבקשה. | ||
|---|---|---|
| עד להשלמת התנאים החסרים מול הגורמים הרלבנטיים : לא התקבל אישור מחלקת השימור על הבקשה. לא התקבל אישור מחלקת איכות הסביבה על הבקשה. המלצת מחלקת הסדרי תנועה היא לדחות את הבקשה מהסיבות הבאות: לא מצורפת תכנית הסדרי תנועה במקום חסרה טבלת מאזן חניה אין התייחסות לחניה עבור תוספת יח"ד חדשות המלצת מחלקת הרישוי אף היא לדחות את הבקשה במתכונת המוצעת, מהסיבות הבאות: הבינוי המוצע בבקשה חורג מקווי הבניין חריגה המהווה סטייה ניכרת: .1 החריגות המוצעות בחזיתות דרומית, מזרחית ומערבית חורגות מקונטור הבניין המאושר ומקווי הבניין המותרים לא ניתן לאשרן. | 07/03/2021 | דיון ברשות הרישוי : לדחות במתכונת המוצעת |
- 55 -
- 56 -
2. לא ניתן לאשר את מרפסות הזיז המוצעות בכל
חזיתות המבנה מעבר לחריגה המותרת (בחזית צידית 60 ס"מ, ובחזיתות קדמית ואחורית 1.60 מ'). יש להסירן מהבקשה.
שטחי הבניה המוצעים חורגים מהמותר עפ"י תב"ע:
1. שטח עיקרי מוצע: כפי הנראה חורג מהמותר, וזאת
מאחר והמרפסות המקורות, מרפסות השרות, חדרי
המדרגות המעברים המשותפים והממ"דים לא חושבו כחלק מהשטחים שעפ"י מאחוזי הבנייה המותרים.
2. יש לצמצם את שטחי המחסנים המוצעים, כך ששטח
כל מחסן ברוטו לא יעלה על 10.00 מ"ר. כמו כן, יש לשייך מחסנים לדירות.
3. יש לצמצם את שטחי הפרגולות המוצעות, כך ששטח
כל פרגולה מוצעת לא יעלה על 10 מ"ר.
4. יש להציג את תכסית הבנייה המוצעת בקומת הקרקע
ע"מ לוודא שתואמת למותר.
בנוסף לכך יש לתקן את החסרים הבאים:
1. יש לצמצם את שטח החצרות האנגליות ל-3.00 מ"ר
בלבד, כמותר עפ"י תב"ע .9988
2. אין מניעה לאשר את חדר היציאה לגג בכפוף להנמכת
גובהו ל-2.05 מ' נטו, על מנת שיחשב כשטח שרות.
3. לא ניתן להנמיך את מפלס קומת המרתף הקיימת,
שכן הנמכה זו יוצרת קומה עיקרית. יש להותיר את מפלס
קומת המרתף כפי שאושר: 2.20 מ' נטו.
4. לא ניתן לאשר את השלמת הנסיגה הקיימת בחזית
קדמית. יש להותיר את קונטור הבניין בהתאם למאושר בתיק .07/343.5 יש לתקן את הבקשה בהתאם להערות שנרשמו ע"ג התכנית המקוונת.
5. יש להציג מיקום מתקן אשפה בהתאם לנספח 3 עמ'
,9 .12
6. יש להציג תכנית פריסת גדרות בהתאם לנספח 3 עמ'
,10 .11
7. יש להציג חוו"ד הנדסית המוכיחה כי ניתן לבנות את
התוספת ע"ג הקונסטרוקציה של המבנה הקיים.
8. יש לבצע סקר עצים לכל העצים בשטח החלקה
ובמרחק של 2.00 מ' מחוץ לתחום החלקה, לאישור ובחינת
| מחלקת הגננות. .9 יש להציג תכנית פיתוח שטח הכוללת לפחות %15 שטחים חדירי מים לאישור מחלקת גננות. .10 יש להציג מיקום דודי שמש בתוך הדירות. .11 יש להציג מסתור לקולטי השמש במרחק של 2.00 מ' ממעקה הגג בחזית עפ"י סעיף [(4.1.2יד)]8 . .12 יש להציג מיקום יחידות חיצוניות של מזגנים בהתאם לסעיף (4.1.2יד)8 . .13 יש להציג פרטי בניין של מרפסות הזיז המוצעות הכל בהתאם לנספח 3 עמ' ,16 17 . .14 יש להציג פרטי בניין אופיינים של פתחים, פינות, קופינג, סורגים וכו' . תוקף החלטה היינו ל- 90 יום לצורך הגשת תוכנית מתוקנת . | ||
|---|---|---|
| לדחות את הבקשה במתכונת המוצעת עד להשלמת התנאים החסרים מול הגורמים הרלבנטיים : 1 . לא התקבל אישור מחלקת השימור על הבקשה. 2 . לא התקבל אישור מחלקת איכות הסביבה על הבקשה. המלצת מחלקת הסדרי תנועה היא לדחות את הבקשה מהסיבות הבאות: 3 . לא מצורפת תכנית הסדרי תנועה במקום 4 . חסרה טבלת מאזן חניה 5 . אין התייחסות לחניה עבור תוספת יח"ד חדשות המלצת מחלקת הרישוי אף היא לדחות את הבקשה במתכונת המוצעת, מהסיבות הבאות: הבינוי המוצע בבקשה חורג מקווי הבניין חריגה המהווה סטייה ניכרת: .1 החריגות המוצעות בחזיתות דרומית, מזרחית | 16/02/2021 | בדיקת המלצה תכנונית : לדחות במתכונת המוצעת |
- 57 -
- 58 -
ומערבית חורגות מקונטור הבניין המאושר ומקווי הבניין המותרים לא ניתן לאשרן.
2. לא ניתן לאשר את מרפסות הזיז המוצעות בכל
חזיתות המבנה מעבר לחריגה המותרת (בחזית צידית 60 ס"מ, ובחזיתות קדמית ואחורית 1.60 מ'). יש להסירן מהבקשה.
שטחי הבניה המוצעים חורגים מהמותר עפ"י תב"ע:
1. שטח עיקרי מוצע: כפי הנראה חורג מהמותר, וזאת
מאחר והמרפסות המקורות, מרפסות השרות, חדרי
המדרגות המעברים המשותפים והממ"דים לא חושבו כחלק מהשטחים שעפ"י מאחוזי הבנייה המותרים.
2. יש לצמצם את שטחי המחסנים המוצעים, כך ששטח
כל מחסן ברוטו לא יעלה על 10.00 מ"ר. כמו כן, יש לשייך מחסנים לדירות.
3. יש לצמצם את שטחי הפרגולות המוצעות, כך ששטח
כל פרגולה מוצעת לא יעלה על 10 מ"ר.
4. יש להציג את תכסית הבנייה המוצעת בקומת הקרקע
ע"מ לוודא שתואמת למותר.
בנוסף לכך יש לתקן את החסרים הבאים:
1. יש לצמצם את שטח החצרות האנגליות ל-3.00 מ"ר
בלבד, כמותר עפ"י תב"ע .9988
2. אין מניעה לאשר את חדר היציאה לגג בכפוף להנמכת
גובהו ל-2.05 מ' נטו, על מנת שיחשב כשטח שרות.
3. לא ניתן להנמיך את מפלס קומת המרתף הקיימת,
שכן הנמכה זו יוצרת קומה עיקרית. יש להותיר את מפלס
קומת המרתף כפי שאושר: 2.20 מ' נטו.
4. לא ניתן לאשר את השלמת הנסיגה הקיימת בחזית
קדמית. יש להותיר את קונטור הבניין בהתאם למאושר בתיק .07/343.5 יש לתקן את הבקשה בהתאם להערות שנרשמו ע"ג התכנית המקוונת.
5. יש להציג מיקום מתקן אשפה בהתאם לנספח 3 עמ'
,9 .12
6. יש להציג תכנית פריסת גדרות בהתאם לנספח 3 עמ'
,10 .11
7. יש להציג חוו"ד הנדסית המוכיחה כי ניתן לבנות את
התוספת ע"ג הקונסטרוקציה של המבנה הקיים.
| .8 יש לבצע סקר עצים לכל העצים בשטח החלקה ובמרחק של 2.00 מ' מחוץ לתחום החלקה, לאישור ובחינת מחלקת הגננות. .9 יש להציג תכנית פיתוח שטח הכוללת לפחות %15 שטחים חדירי מים לאישור מחלקת גננות. .10 יש להציג מיקום דודי שמש בתוך הדירות. .11 יש להציג מסתור לקולטי השמש במרחק של 2.00 מ' ממעקה הגג בחזית עפ"י סעיף [(4.1.2יד)]8 . .12 יש להציג מיקום יחידות חיצוניות של מזגנים בהתאם לסעיף (4.1.2יד)8 . .13 יש להציג פרטי בניין של מרפסות הזיז המוצעות הכל בהתאם לנספח 3 עמ' ,16 17 . .14 יש להציג פרטי בניין אופיינים של פתחים, פינות, קופינג, סורגים וכו' . | ||
|---|---|---|
| התאמת הבניה המבוקשת לבניה המותרת ע"פ התכניות הבאות: - 9988 תחילת תוקף 25/08/2015 (אזור מגורים חדש ב') - תקנות התכנון והבניה .1 סעיף הקלות / סטייה ניכרת: (עפ"י סעיף 6.7 בתקנון) - גובה הבניה (3.50 מ' ברוטו לכל קומה, ק"ק 1.20 מ' מעל מפלס המדרכה) - מס' הקומות המרבי (5 קומות ע"ק) - גובה קומה מרבי (3.50 מ' ברוטו) - קווי הבניי ן - ההוראות לעניין בניינים לשימור . - הגדרת אחוזי תכסית. (%)35 - העתקת מבנים לשימור . - איסור ניוד שטחים עיקריים שאושרו לצורך חניות עודפות לשימושים אחרים . | 03/02/2021 | חוות דעת תכנונית |
- 59 -
- 60 -
- גובה מעקות לבריכות שחיה (1.70 מ')
2. נספח בינוי:
· קיימים נספחי בינוי כלליים, נספחי עיצוב, נספחי תנועה ונספחי שימור. להלן התאמת המבוקש לנספחים.
3. קווי הבניין:
המבנה המאושר חורג כולו מקווי הבניין, מאחר ואושר עפ"י קווי הבניין של תכנית מתאר ,62 בהקלות המתאימות, טרם אישורה של תכנית ,9988 ועל כן אין מניעה לאשר את כל השינויים המוצעים בתוך מעטפת הבניין, גם אם הם חורגים מקווי הבניין.
בקומת המרתף: החריגות המוצעות מקווי הבניין הינן בתחום
הקונטור המאושר, אין מניעה לאשרן.
בשאר הקומות: החריגות המוצעות בחזיתות דרומית,
מזרחית ומערבית חורגות מקונטור הבניין המאושר ומקווי הבניין המותרים לא ניתן לאשרן.
חצרות אנגליות: מוצע שינוי מיקום חצר אנגלית קיימת
בחזית קדמית. למרות שתב"ע 9988 לא מתירה בניית
חצרות אנגליות בחזית קדמית, מאחר ומדובר בחצר
מאושרת שמבוקש שינוי מיקום בלבד, אין מניעה לאשר את השינוי המוצע. מוצע שינוי מיקום חצר אנגלית בחזית אחורית. אין מניעה לאשר את שינוי מיקום החצר האנגלית בחזית האחורית. יש לצמצם את שטח החצרות האנגליות ל-
3.00 מ"ר בלבד, כמותר עפ"י תב"ע .9988
מרפסות זיז: לא ניתן לאשר את מרפסות הזיז המוצעות בכל
חזיתות המבנה מעבר לחריגה המותרת (בחזית צידית 60 ס"מ, ובחזיתות קדמית ואחורית 1.60 מ'). יש להסירן מהבקשה.
4. מס' קומות:
· מס' קומות מותר עפ"י תב"ע (אזור מגורים חדש ב'):
5 ע"ק
· מס' קומות קיים: מרתף + 5 ע"ק.
· מס' קומות מוצע: ללא
· מוצע חדר יציאה לגג במפלס .+16.45 עפ"י
סעיף [(4.1.2יד)]5 חדר יציאה אל הגג לא ימנה במס'
הקומות. אין מניעה לאשרו בכפוף להנמכת גובהו ל-2.05 מ'
נטו, על מנת שיחשב כשטח שרות.