ישיבת שימור אתרים מס 56 · 21/07/2004

עיר: ירושלים
תאריך: 2004-07-21
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

המסמך אינו מופיע עוד ברשימת הפרוטוקולים באתר הרשות (נבדק 2026-09-17). העותק הזה נשמר כאן כפי שפורסם.

	ועדת שימור
ועדת שימור 04/07/2021 - כ"ד תמוז תשפ"א		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2021/56		מספר ועדה

	נתונים כלליים
גן דניאל, כיכר ספנרתאו ני ם כלליים		כתובת
איציק שוויק י, מנהל מחוז ירושלים מועצה לשימור אתרי מורשת בישראל		שם המבקש
שימור גן דניאל		סיבת הפניה

- 1 -

רקע

המועצה לשימור אתרי מורשת לישראל מבקשת מוועד שימור של עיריית ירושלים לקיים דיון בנושא שימור גן דניאל אוסטר שהונו נמצא ברשימות השימור של ירושלים ולבטל את תחרות כיכר ספרא בו הוכנה תוכנית הזוכה ע"י משרד אדריכלים חיוטין הורסת את גן דניאל. ובנוסף הורסת אגף לשימור מבית החולים הרוסי אולם תוכנית זו שבוטלה ע"י ראש העיר.

גן דניאל נטע בשנת 1892 כגן העיר של ירושלים. הוא נועד להיות כעין מגרש מסדרים של הצבא התורכי וגם מקום מנוחה ומרגוע לתושבי ירושלים ששם יכלו גם לשמוע מוזיקה של התזמורת הצבאית. בתמונות ישנות אפשר לראות מעין סככת עץ עגולה ששימשה גם את התזמורת כשזו התארחה בגן.

על היוזמה מספר עיתון החבצלת (:)23/3/1891

"ראוי לתהילה כבוד האדם סלים איפענדי ראש בית מועצת עירנו על אשר השתדל לבנות את כל הבתים אשר להממשלה לפי רוח אייראפא, וגם את גן העיר יכין עתה קרוב לשער יפו, במקום מישור ורחב ידיים, והיה כל אורח הבא עתה לעירנו וראה את הכניסה להעיר כבאחת הערים הגדולות אשר באייראפא."

לאחר הכיבוש הבריטי של העיר, והקמת מועצת העיר המודרנית, החליטו השלטונות המוניציפליים הבריטיים להעביר את העירייה ממקום מושבה לאתר חדש, והחלו בהקמת בנייני השלטון בעיר בסמוך לגן וסביבו (בניין עיריית ירושלים ההיסטורי, בניין בנק לאומי, בניין הדואר המרכזי). במסגרת בנייה ממסדית זו, שונה עיצוב הגן ונבנה מחדש בסגנון הבינלאומי ובסגנון אר דקו. הגן המחודש תוכנן על ידי האדריכל קליפורד הולידיי, שתכנן את בניין החברה התנ"כית בגבול הגן ובהמשך גם את בניין העירייה הסמוך. הוא עיצב את פנסי התאורה של הגן בסגנון אר דקו, שהוחלפו (לצערנו) ע"י עיריית ירושלים.

לאחר מלחמת העצמאות נותרו הגן ובניין העירייה שלידו בצידה המערבי (הישראלי) של ירושלים המחולקת, סמוך מאוד לקו העירוני. ראש עיריית ירושלים באותה עת היה דניאל אוסטר, ובהמשך שונה שם הגן מ"גן העיר" ל"גן דניאל" על שמו.

אנו מבקשים מוועדת השימור לבטל את תוצאות התחרות שפורסמה ב- 23 נובמבר לבניית מבנה מסחרי על גן דניאל, מה עוד שהדרישה לתחרות במקור הייתה תכנון ופיתוח כיכר ספרא.

לסיכום : אתר גן דניאל אוסקר נמצא ברשימות השימור בהתאם לתוכנית אב ירושלים משנת מספר 1968 בכרטסת מספר .500094 ובשל חשיבות שימור תוצג במצגת בדיון.

את התיק הנ"ל הציג איציק שוויקי, מנהל מחוז ירושלים -מועצה לשימור אתרי מורשת בישראל.

החלטות וועדת שימור מס' :56

הוועדה קובעת כי בכל תכנון עתידי שהוא לכיכר ספרא אתר "גן דניאל", המסומן בכרטסת מס' ,500095 ייועד לשימור מלא. כל בקשה לשינויים באתר יובאו לדיון בוועדה.

	ועדת שימור
ועדת שימור 04/07/2021 - כ"ד תמוז תשפ"א		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2021/56		מספר ועדה
4532		מספר תיק

	נתונים כלליים
שרעבי שלום 24 ,נ תזכורניוםן מכשללה יי ם		כתובת
שוחט (קליגלר) אוריה		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
852152		מספר תכנית
תוספות בניה לבנין קיים רח' שלום שרעבי 24 ירושלים		מהות הבקשה
הנדסאית נפתלי אלונה אדריכלות		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
לא	5156	30068
כן	5021	30068
לא	5139	30068
לא	5152	30068

- 2 -

רקע

רקע היסטורי ואדריכלי:

זיכרון משה נוסדה בשנת 1905 על ידי קבוצת משכילים ציוניים ובהם דוד ילין והרב יחיאל מיכל פינס.

זו אחת מחמש שכונות שהתרומה להקמתן ניתנה על ידי משה מונטיפיורי, בתנאי שישאו את שמו.

השכונה נודעה כשכונה מודרנית במושגי התקופה ההיא, כשערכים של נוי ואסתטיקה נמצאו בתקנון השכונה, כגון: הוראות בדבר סלילת כבישים והתקנת מדרכות ("צריכות להיות סלולות היטב, ועשויות במדרון למען לא יעמדו בהן מימי גשמים"), חפירת תעלות למי-שופכין, נטיעת עצים וטיפוחם ואיסור תליית כבסים לייבוש ברשות הרבים.

כמו כן, זיכרון משה היא השכונה הראשונה מחוץ לחומות שבתיה לא היו צמודים זה לזה ולכל בית היו חצר וגינה משלו. רוב הבתים בשכונה היו בני קומה אחת והיא נחשבה לאחת השכונות היוקרתיות בתקופתה.

המבנה הנידון:

הבנין הוא בן 4 קומות וגג רעפים. - התכנית החלה במגרש היא תכנית מס' ,11698 ייעוד החלקה היא אזור מגורים מיוחד עם 7 יח"ד ו-606.30 מ"ר בשטח מירבי. - בתכנית זו מוצעות להכשרה הפיכת קומה ד' מקומה מובלעת בגג הרעפים לקומה רגילה ושימוש בחלל גג הרעפים עפ"י הקיים בשטח. רקע תכנוני לתכנית - ההיתר המקורי על פיו נבנה הבנין לא אותר בעיריה. בהיתר מס' 02/311 אושרו תוספות בחזיתות הבנין ותוספת קומה, בהיתר 02/311.1 אושרה פיצול 2 יח"ד דופלקס ל-2 יח"ד ב-2 קומות נפרדות, בהיתר מס' 02/311.2 אושרה הגבהת מפלס רצפת הקומה התחתונה ושינויים פנימיים. - בתב"ע 11698 אושרה תוספת קומה לבנין לצורך הרחבת 2 יח"ד שמתחתיה, בהיתר מס' 02/311.3 אושרה תוספת הקומה בהתאם לתב"ע ,11698 היתר מס' 02/311.4 לא יצא בפועל. פרטים משמעותיים לגבי הבניה הקיימת בפועל - בפועל נבנתה הקומה הרביעית קומה מלאה במקום מובלעת בגג הרעפים, עם מדרגות חיצוניות לקומה זו שלא עפ"י היתר הבניה, כמו"כ, נבנתה קומה זו כיח"ד נפרדת ולא כתוספת לקומה התחתונה, כמו"כ, נבנה גג רעפים מוגבה עם שימוש בחלל לתוספת לקומה העליונה. - בתכנית זו מוצע איחוד 2 יח"ד בקומה ב' ליח"ד אחת, כמו"כ, מוצע איחוד 2 יח"ד בקומת קרקע ליח"ד אחת,

- 3 -

ובמקומם מוצע להכשרה 2 יח"ד חדשות בקומה ג' עם תוספת בחלל גג הרעפים בהתאם לקיים בשטח.

בעלי הענין בקרקע ומעמדו של מגיש התכנית - מגיש התכנית הוא בעל יח"ד בבנין.

רקע סטטוטורי ותכנוני:

.1תוכניות:

1. המבנה מוגדר בנין היסטורי בתחום העיר ההיסטורית נבנה בין השנים 1926-37 (ע"פ מפת

תקופות בניה אטלס ירושלים).

2. ,2874 2874 ב'

תבע תקפה -11698שמהותה איחוד דירות ותוספת 2 קומות חדשות ללא תוספת במספר הדירות.

3. תכנית אב מס' 30034 – מע"ר צפון, מסמך מדיניות: החלקה מסומנת בצבע טורקיז– המפרטת

מדיניות גובה מרבי באתר – עד 4 קומות.

.2רישוי: 02/311.1 אושרה פיצול 2 יח"ד דופלקס ל-2 יח"ד ב-2 קומות נפרדות .3שימור: המבנה אינו מסומן לשימור במתחם לשימור מספר .1833 תיאור מצב קיים:

מבנה בעל 4 קומות וחלל גג רעפים בשימוש המשמש למגורים.

התכנית המוצעת:

מטרת התוכנית: הכשרת קומה ד' לקומה רגילה ותוספת בחלל גג רעפים.

עיקרי הוראות התוכנית:

-שינוי ייעוד מאזור מגורים מיוחד לאזור מגורים ד'.

-קביעת בינוי להפיכת קומה ג' לקומה רגילה ופיצול יח"ד בהתאם לנספח הבינוי.

-קביעת בינוי לשימוש בחלל גג הרעפים כתוספת לדירות שמתחתיה בהתאם לנספח הבינוי.

-קביעת בניית 2 יח"ד חדשות ובמקומם איחוד יח"ד קיימות ללא תוספת יח"ד חדשות בשטח החלקה.

-קביעת מספר הקומות ל-4 קומות מלאות עם שימוש בחלל גג רעפים מוגבה בהתאם לנספח הבינוי.

-קביעת קווי בניין לבניה כאמור.

-הגדלת שטחי הבניה בשטח, וקביעתם ל708 מ"ר (מתוכם 650 מ"ר שטחים עיקריים ו-58 מ"ר שטחי שירות.)

- 4 -

-קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בשטח.

-קביעת שלבי ביצוע למימוש התכנית.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 56

המלצת המחלקה הינה לדחות את התכנית במתכונת המוצעת.

.1מספר הקומות המוצע נוגד את מע"ר צפון המגדירה אזור זה עד 4 קומות סעיף 4 ג " גובה הבינוי ברחובות הפנימיים במע"ר הינו עד 4 קומות (תבנית הבניה מסומנת במקרא במפה בצבע טורקיז)".

2. מבוקש גג רעפים קטום עם שיפועי רעפים בהיקף וגג שטוח בחלק המרכזי דבר זה אינו מקובל, יש

לתכנן גג רב שיפועי עם השלמה של רכס הגג.

.3המדרגות החיצוניות עולות עד לקומה רביעית מכבידות על מראה החזית ופוגעות במראה הרחוב, אי לכך יש להראות מהלך מדרגות פנימי מקומה שלישית ואילך.

.4תנאי למתן היתר:

לא תותר התקנת מערכות טכניות או צנרות חיצונית על חזיתות המבנה.

נוכחים בדיון:

אנה לדיז'נסקי- אדריכלית שימור

דוד דונט- אדריכל

חיים איזנטל- אדריכל

החלטות וועדת שימור מס' :56

הוועדה מאשרת את התוכנית בהתאם לתנאים הבאים:

1. מבוקש גג רעפים קטום עם שיפועי רעפים בהיקף וגג שטוח בחלק המרכזי דבר זה אינו מקובל, יש

לתכנן גג רב שיפועי עם השלמה של רכס הגג.

2. תנאי למתן היתר:

לא תותר התקנת מערכות טכניות או צנרות חיצונית על חזיתות המבנה.

	ועדת שימור
ועדת שימור 04/07/2021 - כ"ד תמוז תשפ"א		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2021/56		מספר ועדה
733		מספר תיק

	נתונים כלליים
משה חגיז 1 , זכרנותן ומנשיםה כ לליים		כתובת
אפרת איל ן		שם המבקש
תמ"א 38		סיבת הפניה
2011/0641.01		תיק רישו י
תמ"א 38 פינוי בינו י		מהות הבקשה
הנדסאית נפתלי אלונה אדריכלות		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	93	30066

- 5 -

רקע היסטורי ואדריכלי:

זיכרון משה נוסדה בשנת 1905 על ידי קבוצת משכילים ציוניים ובהם דוד ילין והרב יחיאל מיכל פינס.

זו אחת מחמש שכונות שהתרומה להקמתן ניתנה על ידי משה מונטיפיורי, בתנאי שישאו את שמו.

המבנה הנידון:

המבנה הקיים בן שתי קומות מלאות, קומת קרקע חלקית וקומה מובלעת בגג רעפים שתי יחידות בכל קומה. סה"כ 4 יחידות בבניין.

מועד הקמת המבנה: לבניין לא נמצא היתר מקורי. מדובר במבנה היסטורי אופייני לשכונה אשר נבנה

ככל הנראה בשנות ה-30 של המאה הקודמת.

המגרש נמצא בתחום העיר ההיסטורית .

הבניין הינו בניין היסטורי על פי הגדרתו בהוראות התכנית.

רקע סטטוטורי ותכנוני:

.1תוכניות:

4. המבנה מוגדר כאתר לשימור מספר 4595 במתחם לשימור מספר .1563

5. ,2874 2874 א', 2874 ב'

6. תכנית אב מס' 30034 – מע"ר צפון, מסמך מדיניות: החלקה מסומנת בצבע טורקיז –

המפרטת מדיניות גובה מרבי באתר – עד 4 קומות עם חזית מסחרית לרחוב פינס.

.2רישוי: היתר 0281.00 משנת 1994 עבור קומה חדשה.

היתר 0281.03 משנת 1996 עבור תוספת קומה מובלעת בחלל גג רעפים

- 6 -

היתר 641.00 לתוספות מכוח תמ"א 38 נידון בשנת 2014 ואושר בוועדה המקומית לתוספת קומה וחלל מובלע בגג רעפים .

.3שימור: המבנה מסומן לשימור במתחם לשימור מספר .1563 תיאור מצב קיים:

שתי קומות מלאות, קומת קרקע חלקית וקומה מובלעת בגג רעפים.

התכנית המוצעת:

מטרת התוכנית:

א. הריסת המבנה והקמתו מחדש לפי תקן 413 על פי סעיף .4.1.2.2

ב. הבניין המוצע הינו בן 4.5 קומות מעל קומת מרתף. שטח עיקרי מבוקש 657 מ"ר.

ג. מוצעות 9 יח"ד חדשות. שטח דירה ממוצע מעל 80 מ"ר.

ד. סה"כ שטחי שירות מבוקשים 289.3 מ"ר מעל הקרקע (הערה: לא קיים שטח שירות מתחת לקרקע)

ה. הצעת פתרון חניה לחניון תת קרקעי מחזית צפונית.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 56

המלצת המחלקה הינה לאשר את התכנית בתנאים:

הכניסה המוצעת לחניה בקומת המרתף פוגעת בחזית לשימור- יש לתכנן את הכניסה לחניה בהמשך החזית המוצעת, במידה ולא ניתן לשנות את התכנון, המחלקה מתנגדת לתכנון הכניסה לחניה המוצעת כפי שהוצע.

מציג הבקשה לא היה נוכח בדיון

החלטות וועדת שימור מס' :56

הוועדה מאשרת את התכנית בהתאם לתנאים הבאים:

	ועדת שימור
ועדת שימור 04/07/2021 - כ"ד תמוז תשפ"א		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2021/56		מספר ועדה
4451		מספר תיק

	נתונים כלליים
בר גיורא 22 , מקנותר ובנריםוך כ לליים		כתובת
יעקובוביץ יוטא		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
941559		מספר תכנית
תוספת 2 יח"ד על ידי פיצול דירה		מהות הבקשה
הנדסאית הלוי נחמ י אדריכלות		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	21	30911

- 7 -

רקע

רקע היסטורי ואדריכלי:

שם השכונה "מקור ברוך" ייתכן שמבוסס על הפסוק מספר משלי (ה', י"ח): "יְהִ י-מְ קוֹרְ ךָךָ בָ רוּוּךְךְ", וייתכן שהוא על שם מייסדה, ברוך הירשנוף.

השכונה הוקמה ב-1925 על קרקעות השייכות לבית היתומים שנלר בהמשך לשכונת כרם הוותיקה יותר. השטח נרכש על ידי קבוצת סוחרים וקבלנים פרטיים. בתחילה נבנו מבנים על גושי קרקע קטנים שנקנו משנלר בדומה לשכונת גאולה וכרם. ב-1926 נקנה שטח אדמה גדול והבנייה החלה על-פי תכנית כוללת ומסודרת. השכונה נבנתה בקצב מואץ כדי לאכלס פליטים יהודים מפרעות תרפ"ט שנמלטו מהעיר העתיקה ומטבח חברון. הוגשה תכנית מקיפה יותר הכוללת 207 חלקות המאורגנות בתבנית מודרנית של שתי-וערב עם רחובות "ישרים, כמידת זה כן מידת זה [כלומר, שווים ברחבם], נקיים ומסודרים" ובתי מידות "יפים וממוספרים". רוב הבתים נבנו במרכז החלקה בצורת קופסא מקורה בגג רעפים בעל ארבעה שיפועים כשסביבם חצר. הבניינים כללו לרוב שתי קומות ובהן ארבע דירות. אל הקומה השנייה הגיעו באמצעות גרם מדרגות חיצוני שנבנה בחזית האחורית או צדית. החזית לרחוב מהודרת יותר; וכללה פרטי אבן מושקעים, חלונות מלבניים ומרפסות בעלות זיז דק ומעקה מתכת. האוכלוסיה שהתגוררה בשכונה החדשה היתה ממעמד בינוני אך הצפיפות היתה גבוהה למדי בשל היות השכונה מבוקשת.

לאחר קום המדינה אוכלסה השכונה על-ידי הפליטים היהודים משכונות מזרח העיר וקו התפר.

השכונה החלה להתדרדר והפכה לשכונת עוני מוזנחת. משנות ה-60 הפכה השכונה לחרדית, דבר שהצריך תוספות בנייה כדי לשכן משפחות גדולות, תוספות שטשטשו את המבנה האלגנטי המקורי.

המבנה הנידון:

מסומן כמתחם לשימור,ואתר לשימור מס' .3053

בשטח החלקה קיים מבנה מימי השלטון הבריטי נבנה בסגנון מודרניסטי אופייני המהווה חלק ממרקם הבניה המקורי של שכונת מקור ברוך ההיסטורית,ובו מסגרות ופרטי אבן מיוחדים.

- 8 -

המבנה בן 4 קומות, 2 הקומות הראשונות היסטוריות משנות ה-,40 ו-2 הקומות העליונות נבנו בשנת 2012 , בשטח החצר יש מס' עצים,כפי שמצוין בסקר עצים שהוגש בתאריך .24.6.21 חזית ראשית דרומית פונה לרחוב בר גיורא.,חלקה מס' 24 גובלת בקיר משותף עם חלקה .22 רקע סטטוטורי ותכנוני:

.1תוכניות:

1. המבנה מוגדר בנין היסטורי בתחום העיר ההיסטורית ונכלל בשטח מתחם לשימור.

2. תוכנית מתאר .62

3. תבע נקודתית מאושרת 12072 משנת 2011 להשלמת קומה שלישית,בניית קומה רביעית, ותוספת

אחורית למבנה.

4. תבע נקודתית מאושרת 332841 לחלקה מספר 24 הגובלת בקיר משותף עם חלקה 22 משנת 2017

5. תכנית אב מס' 30034 – מע"ר צפון, מסמך מדיניות המפרט גובה מרבי באתר – עד 5 קומות.

2 .רישוי:

-2004/190 היתר מאושר, להשלמת קומה שלישית בחלקה מס' .22 -2011/661היתר מאושר מכח תבע ,12072 לתוספות בניה על 2 החלקות,ותוספת מעלית חיצונית לכל חלקה.

.3שימור:

מסומן כמתחם לשימור,ואתר לשימור מס' .3053

אין תיק תיעוד.

תיאור מצב קיים:

מבנה בעל 4 קומות מלאות המשמש למגורים.

התכנית המוצעת:

תוכנית מפורטת בסמכות ועדה מקומית, לתוספת 2 יח"ד ע"י פיצול דירה קיימת ל-3 יח"ד,וכן תוספות בניה,מדרגות חיצוניות,ממ"דים ומרפסות.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 56

מחלקת השימור מאשרת את הבקשה בתנאים הבאים:

-1מבוקשת תוספת עמודת ממדי"ם בחזית צפונית אחורית, אשר פוגעת בעצים מס' .3,4 יש למספר את העצים בחלקה,ולהראות את מיקום העתקתם של עצים .3,4 יש להתרחק 3 מ' מעץ מס' 2 הסמוך לממדי"ם המבוקשים, ולהקטין את הממדי"ם.

-2מבוקשת תוספת מדרגות העולות לקומה שלישית במפלס +10.00

- 9 -

א. יש להראות חיזוקים של המדרגות לבנין הקיים והיתכנות תכנון המדרגות בזיז, בלי תמיכה מהקרקע,

ע"מ לא לפגוע בתכסית קומת הקרקע. יש לשלוח חו"ד מהנדס לסוגיית המדרגות המבוקשות.

ב. יש לשלוח פרט מדרגות ומעקה בהתאם לקיים/להיסטורי.

-3מבוקש גג שטוח.-מקובל.

הגג במקור נבנה כגג רעפים אופייני לרחוב,וכיום בנוי ברובו כגג שטוח ובחלקו רעפים.

מבוקש כעת כגג שטוח מלא בהתאם לנספח הבינוי בתבע 332841 מאושרת לחלקה מס' 24 הגובלת בקיר משותף.

-4מבוקשות 2 מרפסות בחזית מזרחית:

א. יש להרחיק את המרפסות המבוקשות מקצה הבניין (דר'-מז') לפחות ב 1 מ.'

ב. יש להקטין את המרפסות הארוכות ולתכנן מרפסות קטנות יותר האופייניות לסגנון הבניה בשכונה.

-5מעלית:

א. יש לרשום חומרי גמר של המעלית ולהראות פרט.

ב. יש לשלוח פרט חיבור המעלית לקיר קיים לשימור.

-6 יש להראות את חלון החדר המחוזק בקומה שלישית בחזית דרומית בהתאם למערך החלונות ההיסטוריים, ולתכננו ימינה יותר.

-7הערות טכניות:

א-יש לרשום במלל ע"ג כל חלקי התוכנית בחלקה 24" לא נכלל בבקשה."

ב-יש להוסיף סימון היסטורי בסגול גם על גדרות ומדרגות וכדו.'

ג-יש להתאים את מערך הפתחים המבוקשים בקומה שלישית בחזית המזרחית לפרופורציות הפתחים הקיימים.

נוכחת בדיון:

יוטא יעקובוביץ'- אדריכלית

החלטות וועדת שימור מס' :56

הוועדה מאשרת את התוכנית בהתאם לתנאים הבאים:

- 10 -

-1מבוקשת תוספת עמודת ממדי"ם בחזית צפונית אחורית, אשר פוגעת בעצים מס' .3,4 יש למספר את העצים בחלקה, ולהראות את מיקום העתקתם של עצים .2,3,4 -2מבוקשת תוספת מדרגות העולות לקומה שלישית במפלס +10.00

א. יש להראות חיזוקים של המדרגות לבנין הקיים והיתכנות תכנון המדרגות בזיז, בלי תמיכה מהקרקע,

ע"מ לא לפגוע בתכסית קומת הקרקע. יש לשלוח חו"ד מהנדס לסוגיית המדרגות המבוקשות.

ב. יש לשלוח פרט מדרגות ומעקה בהתאם לקיים/להיסטורי.

-3מבוקש גג שטוח-מקובל.

הגג במקור נבנה כגג רעפים אופייני לרחוב,וכיום בנוי ברובו כגג שטוח ובחלקו רעפים.

מבוקש כעת כגג שטוח מלא בהתאם לנספח הבינוי בתבע 332841 מאושרת לחלקה מס' 24 הגובלת בקיר משותף.

-4מבוקשות 2 מרפסות בחזית מזרחית:

א. יש להרחיק את המרפסות המבוקשות מקצה הבניין (דר'-מז') לפחות ב 1 מ.'

ב. יש להקטין את המרפסות הארוכות ולתכנן מרפסות קטנות יותר האופייניות לסגנון הבניה בשכונה.

-5מעלית:

יש לרשום חומרי גמר של המעלית ולהראות פרט.

-6 יש להראות את חלון החדר המחוזק בקומה שלישית בחזית דרומית בהתאם למערך החלונות ההיסטוריים, ולתכננו ימינה יותר.

-7הערות טכניות:

א-יש לרשום במלל ע"ג כל חלקי התוכנית בחלקה 24" לא נכלל בבקשה."

ב-יש להוסיף סימון היסטורי בסגול גם על גדרות ומדרגות וכדו.'

ג-יש להתאים את מערך הפתחים המבוקשים בקומה שלישית בחזית המזרחית לפרופורציות הפתחים הקיימים.

	ועדת שימור
04/07/2021 - כ"ד תמוז תשפ"א		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2021/56		מספר ועדה
4267		מספר תיק

	נתונים כלליים
שד המאירי 5 , קרנתיתונ מיםש כה ל ליים		כתובת
פנט יצחק		שם המבקש
תמ"א 38		סיבת הפניה
15424		מספר תכנית
תמ"א 38		מהות הבקשה
הנדסאית הלוי נחמ י אדריכלות		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
לא	11	30153

שטח התוכנית (מ"ר)	גוש וחלקה	כתובת	שכונה
993	30153/118	שדרות המאירי 5	קרית משה

- 11 -

חוו"ד מהנדס העיר לבקשה להיתר

תכנית בינוי מס' 15424

תוספות בניה בהתאם לתכנית 10038

רקע תכנוני

1. תיאור מצב קיים: מבנה בן 3-4 קומות וקומת מרתף 2 כניסות, ו-14 יח"ד וגג רעפים באגף

הקדמי. אין חניה במגרש.

הערות	קווי בניי ן			קומות	זכויות בניה (מ"ר)
	ציד י	אחורי	קדמי		שירות	עיקר י
	4	5	6	4		%105.5

- 12 -

2. מועד הקמת המבנה: 1940 אגף קדמי קומת קרקע ותוספת קומות ואגף אחורי מ-1961 עפ"י

תשריט בית משותף.

3. הגדרות המבנה לפי תוכנית :10038

• המגרש מצוי מחוץ העיר ההיסטורית

• הבניין הינו בניין היסטורי על פי הגדרתו בתכנית • הבניין הינו מבנה מגורים גדול על פי הגדרתו בתוכנית • שטח יח"ד קיימות 29-87 מ"ר

• הבניין לא מוגדר לשימור.

4. רקע סטטוטורי:

• תוכנית מס' 30153ג משנת -1959 התוכנית מייעדת את המגרש לאיזור מגורים ,2 היקף זכויות בניה %105.5 ב- 4 קומות.

• תוכנית מס' 1124א משנת -1975 התוכנית מייעדת הקלות בקוי בנין קדמי ע"י כביש הבטחון.

5. נתונים סטטוטוריים:

6. היתרי בניה: לא קיימים היתרי בניה במערכת.

7. מדיניות תכנונית: איזור מגורים ג (סגול) - במגרש מעל 400 מ"ר - %200-240 בניה מירבי

%45 תכסית, 6 קומות כאשר הקומה השישית בנסיגה, קווי בניין: קדמי עפ"י הקיים, צידי 3 מ' ואחורי 5 מ'.

8. תקן חנייה לפי 5166ב': תקן חניה גבוה

1:1 בדירות מתחת ל-95 מ"ר

1:2 ביח"ד מעל ל- 95 מ"ר.

תוספת זכויות אפשרית מכוח ,10038 בהתאם לנתוני המגרש על פי סעיף 4.1.2.1 בהוראות ,10038 תוספות הבינוי המותרות הינן :

1. הרחבת 14 יח"ד קיימות בסך 25 מ"ר, בסה"כ 350 מ"ר.

2. תוספת 2.5 קומות בקונטור המבנה המורחב עבור יח"ד חדשות .

3. שטחי שירות ע"פ תקנות חישוב שטחים.

4. קווי הבניין לפי 10038 לבניין לא יפחתו מ-2 מטרים לחזית קדמית, 3 מטרים בחזית אחורית ו-

2 בחזיתות הצידיות. למעט המבנה החד קומתי ההסטורי בקומת הקרקע.

הזכויות המבוקשות תואמות למותר על פי תמ"א .38 לאחר בדיקה עם בוחן הרישוי יקבע האם ניתן לממש גם את יתרת הזכויות המבוקשות לשטחי השירות בבקשה להיתר.

תיאור הבקשה

1. תוספות מבוקשות מכוח :10038

א. תוספת 2.5 קומות חדשות. סה"כ 5-6.5 קומות

- 13 -

ב. תוספת שטח עיקרי וממ"דים בסך 350 מ"ר לשם הרחבת יח"ד קיימות בתחום קונטור

המבנה הקיים.

ג. תוספת 10 יחידות חדשות בקומות הנוספות.

ד. שטח יח"ד חדשות נע בין 70 מ"ר ל-126 מ"ר .

ה. שטח קומה אחרונה קיימת מורחבת 434.61 מ"ר מירבי .

ו. הבקשה מציעה כניסה ממפלס 0.00= .808.61

ז. הבקשה לתוספת קומה חדשה מורחבת כולל ממ"ד ותוספת ומציעה שטח קומה חדשה

מורחבת 441.9 מ"ר.

ח. הבקשה מציעה חניה עבור כל המתחם בהתאם לתקן החניה סה"כ 34 ובנוסף 6 חניות

עוקבות ובסך הכל 40 מקומות חניה חדשים

ט. תוספת 309.04 מ"ר שטחי שירות משותפים עבור מתקנים ומערכות טכניות ,אחסנה,

חניה ,מבואות וחדרי מדרגות. באחריות בוחן רישוי לבדוק את התאמת שטחי השירות לתקנות חישוב שטחים.

י. התכנית מציעה הסבת שטחי שירות שאין בהם צורך כגון מקלט וחדר הסקה לטובת

מחסנים. סעיף 4.1.2.1 סעיף קטן 1ב' לפי תכנית .10038 .1.11הבקשה מציעה מחסנים בקומות המרתף כמספר יחידות הדיור

2. תוספות מבוקשות מכח תכניות מאושרות אחרות:

תוספת מעלית

תוספת מרפסות

תוספת מחסנים

התאמת הבקשה לתכנית 10038 ולמדיניות התכנון

1. התאמת השטחים המבוקשת ע"פ סעיף :4.1.2.1 הבקשה תואמת את תוספת הזכויות האפשרית

מכוח תמא/38 והינה בסמכות הוועדה המקומית .

2. התאמת התוכנית למדיניות: התוכנית המוצעת של 6.5 קומות חורגת ממדיניות בחצי קומה.

3. התאמת התכנית לקווי בניין: הבקשה תואמת את הוראות סעיף 4.1.2.1.3 לקווי בניין. התכנית

מציעה קווי בניין עפ"י תמ"א: 2 מ' קדמי וצידי ו-3 מ' אחורי.

4. התאמה להנחיות מרחביות: התכנית נבדקה על פי סעיף 6.6.2 לעניין עיצוב המבנה. באחריות

בוחן הרישוי לבדוק התאמת מיקום יחידות מיזוג אויר, מתקני אשפה, צוברי גז, ארונות למערכות תשתית ומסתורי כביסה.-נשלחו הערות לאדריכל

5. השתלבות התכנון המוצע בחתך הרחוב ואופי המרקם הבנוי: הבקשה מציעה מבנה בן 6.5

קומות , כאשר במקטע הרחוב הזה קיימים מבנים בגבהים 3-6 קומות, ובגובה ממוצע של 4 קומות (נתונים ע"פ .)GIS

6. עצים להעתקה/שימור: על פי סעיף 6.11 נדרש אישור עקרוני של מחלקת גננות. תנאי למתן

היתר בניה יהיה מתן הוראות לעניין סיווג עצים, ביצוע העתקה וקביעת הטיפולים בהם. החלקה כוללת עצים לשימור ויש להקפיד על הנחיות מתאימות לשימור לעת הבניה מול מחלקת שפ"ע.

הערות נוספות להלן. כל מוצעים העצים לעקירה במגרש מעט עץ אחד מתוכם 3 עצי ברוש בחזית צד לטובת מיסעה לחניה.

7. התאמה לתכניות מחוזיות וארציות: התכנית נבדקה ונמצא כי אינה עומדת בסתירה להוראות

התמא"ות והתמ"מ החלות במקום כפי שמפורט בסעיף .16.12.2

- 14 -

תממ 1_30 - ייעודי ,2334 ,3931 תמ"מ מופקדת, החלטות ולנת"ע מצפה אזור פיתוח ירושלים

קרקע נפתוח ורמת רחל עירוני

8. הסכמות שכנים: נתקבל העתק נסח טאבו מתאריך .13.5.20 14 בעלים בחלקה. חתמו 10 שכנים

שהם %71 אחוזי הסכמה הוגשו.

חוות דעת מחלקות העירייה

1. שימור: חלקו הסטורי.

תיאור מצב קיים:

מבנה בעל 2 אגפים המשמש למגורים, אגף קידמי 4 קומות וגג רעפים, ואגף אחורי 3 קומות עם גג שטוח. לכל אגף ח.מדרגות נפרד.

שכונת קרית משה-שכונת גנים:

העצים מגדירים את קווי החלקות. לרוב אלו עצי ברוש או אורן. השכונה הצליחה לשמור על אופיה הירוק והפרברי ובכללה גם שורות הברושים לאורך שדרות המאירי. השדרה משמשת כציר להולכי רגל וכשטח ירוק ומוצלל לצד היותה ציר תנועה ראשי לכלי רכב. בכך היא מקיימת את ייעודה המקורי עד היום.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 56

המחלקה מאשרת את התוכנית בתנאים הבאים:

.1מבוקשים חיזוקים חיצוניים ברוב היקף הבניה למעט קומת הקרקע בחזית מזרחית ראשית

מחלקת השימור אינה מתנגדת במבנה זה לחיזוקים חיצוניים באגף האחורי, ובחזיתות הצד אך ממליצה לחשוף את כל החזית המזרחית וחלק מחזיתות הצד הניצפות משדרות המאירי, שהינו רחוב ראשי ,ומאפיינות את סגנון הבניה החל באותה תקופה.

יש להראות בחזית המזרחית חיזוקים פנימיים בתוכנית.

.2מוצעים מספר עצים לכריתה בשטח החלקה:

א. עצים מס' 7,8,9,10 הנמצאים בחזית מערבית, מסומנים לכריתה עקב תכנון הממדי"ם

המוצעים.

יש להראות תכנון מחודש של הממדי"ם כך שישתלבו בתיכנון המוצע מבלי לפגוע בעצים אלו. הנחיה זו תומכת בסעיף 13 בהמלצת מהנדס העיר בה מתבטלת החניה, וכך נוצר יותר מרחב תיכנוני .

ב. יש לבטל את הסימון הצהוב של העצים ולסמנם באדום לשימור.

ג. יש להטמיע בהרמוניקה סקר עצים.

.3בחזית מזרחית מוצעת הרחבת 2 מרפסות היסטוריות בקומה ב'.

המרפסות הללו פונות לרחוב הראשי, ומעליהן יש מרפסות עוקבות בהתאמה.

- 15 -

הרחבת המרפסות אינה מקובלת. יש לשמור על קונטור המרפסות כפי שנבנו במקור ע"מ לשמור על הרצף ההיסטורי, ולשמור על ייחודיות מרפסות הזיז הקטנות שמייחדות את הבינוי בשכונה.

.4בחזית צפונית מופיעים 2 בורות מים לא קטנים.

ע"פ תיק תיעוד נכתב כי הגישה לבורות חסומה ואינם ניתנים למדידה או תיעוד.

א. הבקשה הנוכחית מציעה הרחבות ממד"ים לכיוון חזית צפונית, יש להדגיש בהוראות

התוכנית כי במידה ויחשפו בורות המים בזמן העבודות יש לעצור אות העבודות וליידע מיידית את מחלקת השימור.

ב. יש לסמן את בורות המים בהרמוניקה ע"פ השירטוט של תוכנית המדידה שמופיעה

בתיק תיעוד.

.5שיפור ניראות המבנה ושיחזור אלמנטים בקומת הקרקע ההיסטורית הפונה לחזית מזרחית:

א. יש להסיר את הפרגולה וגדר הבמבוק, הנותנים טעם לפגם בחזית זו. במידה ומטרת

הגדר למנוע היזק ראיה מהעוברים והשבים יש להתאים את הגדר להנחיות המרחביות כפי שמופיעות בעמ' 92-94 בפרק: "בניית גדר קידמית".

ב. מחלקת השימור תומכת בהמלצת מהנדס העיר כי יש לשמור על האופי של המרפסת

הקדמית, הפונה לשדרות המאירי, ומאופיינת במדרגות עליה משני הצדדים, ללא שינויים וללא תוספת פתחים. יש להראות צילומים מצב קיים, ובמידה ויידרש שיחזור-יש להראות בתוכנית.

*חזית מזרחית היסטורית ע"פ היתר ראשון:

ג. ע"פ התמונה הנ"ל נראה כי בחזית היו קיימים 3 חלונות ו-2 דלתות.

ע"פ תיק תיעוד הדלת הימנית מופיעה כיום כחלון. ובחלון הימני לא מופיע התריס ההיסטורי.

יש להחזיר את המצב לקדמותו כפי שנבנה במקור, ולבצע העתקה של התריס ע"פ הקיים בחלונות האחרים, ולהראות בהרמוניקה את שירטוט התריסים. להראות פרט ולציין הפניה לפרט.

יש לשמור על שלמות הגדר והשער ההיסטוריים בחזית החלקה ולסמנם בסגול לשימור.

ואת כל המערכות/המתקנים להכניס לתוך תחום החלקה שלא יישבו על הגדר הקידמית.

הערות טכניות:

- 16 -

א. יש להראות אלמנט הפרדה בין הבינוי הישן לחדש. להראות פרט ולציין הפניה לפרט.

ב. יש להראות סימוני הריסה בצהוב לכל המרפסות הסגורות בשטח החלקה.

ג. יש להראות ע"ג ההרמוניקה בסגול את כל הבינוי ההיסטורי בתוכניות חתכים

ובחזיתות בהתאמה.

כולל חדרי מדרגות, ושירטוט הגדרות והמרפסות ההיסטוריות בקומת הקרקע בחתך ובמבט. וסימונם בסגול.

2. תושי"ה:

3. מהנדס:

4. תוכנית אב לתחבורה: לא נדרש

המלצת מהנדס העיר

חוות הדעת מתייחסת להרמוניקה חתומה מתאריך 15.10.20 בינוי המוצע של 5-6.5 קומות חורגת ממדיניות ע"פ תכנית אב בחצי קומה. החריגה המוצעת מקובלת תכנונית וניתן לקדמה.

מדובר במבנה הסטורי בקומת הקרקע באגף הקדמי. אגף המבנה ההסטורי והאגף האחורי מבחינה

תכנונית הם נפרדים: לכל אחד מהם יש לובי וח. מדרגות נפרד וכן קיר המשכי לכל הגובה המפריד

את האגפים. (יש לקבל חוו"ד מהנדס לעניין עצמאות כל אחד מהמבנים). יש להפריד את שני המבנים לעניין מספר קומות קווי בניין ופתרונות חיזוק (פנימי או חיצוני – יבחן לאחר קבל חוו"ד שימור).

1. תכנון- מאחר ואנחנו מחשיבים כל אחד מהמבנים כנפרד, המבנה ההסטורי יכול לקבל תוספת

של עד 2 קומות בתנאים מצטברים. ואילו המבנה האחורי יכול לקבל 2.5 קומות בתנאי שהוא יצטרף למבנה נוסף בעל מאפיינים דומים אשר יחדיו כולל המבנה לשימור יהוו מעל 20 יח"ד.

עפ"י תוכנית האב ניתן להציע בינוי עד 6 קומות כאשר נסיגה בקומה השישית.- לצמצם. יש להעביר את הזכויות לאגף האחורי כך שכל הקומה החלקית תהיה באגף האחורי.

• יש להרחיב חצר פנימית ב- 55 ס"מ כך שתהיה באורך של 5 מ' לפחות על מנת שניתן יהיה לאוורר אליה חדרי מגורים עפ"י תקן.

• לשמור על האופי של המרפסת הקדמית ההסטורית בקומת הקרקע עם מדרגות עליה משני הצדדים. ללא שינויים וללא תוספת פתחים.

לשמר את המרפסת הצידית והמדרגות ההסטוריים.

האדריכל טוען כי לא נשמרו המרפסות והמדרגות הנ"ל- לא ניתן להבין מהתמונות בהגשה. - לבחינת מחלקת שימור.

לסמן כניסות לדירות.- ראה סעיף 2 להלן.

2. קווי בניין- יש להפריד לנושא קווי בניין את שני המבנים. אגף קדמי לסמן קווי בניין לפי מבנה

היסטורי. ואגף אחורי קווי בניין תמ"א.

3. יח"ד עד 80 מ"ר בשטח הקומה החלקית- מוצעות 2 יח"ד בשטח של 70 מ"ר. חסר 3 יח"ד עד

80 מ"ר.

4. מרפסות- יש לסמן בקו מבט/ במקווקו מרפסות מעל ומתחת בתוכניות. לתקן בחזית קדמית

הרחבת מרפסות קיימות.

מרפסת מוצעת של יח"ד 2 בחזית צד- ברוחב פחות מ- 50 ס"מ נטו לא מקובלת ולא ניתנת לשימוש.

- 17 -

5. מרחבים מוגנים-ממ"ד יח"ד מס' 1 וכו' יש לצמצם ל1.60 על מנת להרחיב את המעבר המשותף

ל-.1.60

6. מעלית ומדרגות-להזיז את המעלית מול פודסט ח. המדרגות הקיים.

7. חזיתות- להציג מרפסות דמה, סוכה (לא תואם תוכניות). לפרט פתחים חומרים, קק"ט, וכו'.

חסר מיקום מסתורי כביסה ומזגנים.

8. גג- קיים גג רעפים באגף הקדמי ומוצע גג שטוח- מקובל.

9. שימור- עפ"י תשריט בית משותף- חלקות משנה 1 ו- 2 הינן היסטוריות משנת .-1940 בנוסף

ראה הערה מס' 1 -יש לקבל חוו"ד מחלקת השימור לבקשה זו ולהגיש למחלקת התכנון והשימור תיק תיעוד מלא.

עפ"י תוכנית 10038 סעיף .1.9א – המבנה שכולל חזיתות שהן או חלק מהן נבנו לפני 14.5.48 נחשב מבנה הסטורי. במקרה זה מדובר במבנה הסטורי באגף הקדמי וכל חזיתות גלויות ומעליו ומאחוריו מבנה לא הסטורי.

10. עצים- עפ"י סקר עצים מוצעת עקירה של כל העצים בחלקה (למעט עץ אחד):

עצים 7-10 בחזית אחורית- עץ מס' 9 אורן ירושלים בוגר בעל ערך בינוני ומספר -7 בוקיצה נמוכה בעלת ערך בינוני- לסמן לשימור.

עצים 13-14,16בחזית צד-3 ברושים בוגרים בעלי ערך גבוה מוצעים לעקירה בשל מיסעה מוצעת לחניה בחזית האחורית.

עץ מס' -11 עץ תות לבן בעל ערך גבוה עפ"י חוו"ד אגרונום מדובר "בעץ המרשים ביותר בחלקה"- מסומן לשימור אך מוצע בצמידות אליו מתקן חניה ולכן עתידו להעקר.

11. ניקוז מי נגר- יש להציע פיתוח שטח אשר ישאירו לפחת %50 כקרקע טבעית או מחומרים

המאפשרים חדירת מי נגר ונקז עפ"י סעיף 6.19 בתכנית . 10038 (להציג חישוב לעניין זה.)

החישוב המוצע כולל ח. אשפה, וגמל מים - לתקן.

12. נגישות- מוצעת נגישות לכמחצית מהדירות הקיימות והחדשות- מקובל.

13. חניה- עפ"י סעיף 9 לעיל, נראה כי אין אפשרות ממשית לפתרון חניה במגרש מבלי לפגוע ב-4

עצים בוגרים ובעלי ערך גבוה(3 ברושים ועץ תות "מרשים במיוחד"). יש לבחון חלופות וחניונים ציבוריים בסביבה מול מחלקת תוש"יה.

14. תברואה- מוצע פתרון אשפה. המיקום מקובל אך נראה כי גודל מתחם האשפה קטן ל- 24

יח"ד- יש לקבל חוו"ד שפ"ע לעניין זה בטרם מעבר למחלקת הרישוי.

15. תמונות מצב קיים- לצרף תמונות המראות את כל חזיתות המבנה הקיים. (מוצגות תמונות

חלקיות בלבד).

16. מיזוג אוויר, צוברי/בלוני גז, חשמל, מים ותקשורת- באחריות בוחן הרישוי לבחון מיקום

מערכות תשתית אלו. המערכות הללו כולל הצנרות שלהן ימוקמו ככל הניתן בתוך מעטפת הבניין (בקומת מרתף/בחלל גג רעפים וכד') ולא ע"ג החזית. ניתן להציע מיקום התשתיות בשטח החלקה, בעדיפות לפתרון שלא נצפה מהרחוב ושלא "יושב" על גדר/גבול החלקה לרחוב. יש כמובן לקחת בחשבון נגישות פיזית לתחזוקה וכד'.- חסר.

17. תוכנית פיתוח-במידה ולא תתוכנן חניה במגרש. יש לסמן את העצים בעלי ערך לשימור. חסר

מיקום גז וחשמל.

18. יש להציג הדמיות מ- 4 החזיתות המראות הקשר עירוני רחב.

19. בתחום מודל העיר: תנאי למתן היתר, יהא מודל מפורט של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי

הבקשה להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל

- 18 -

20. חשמל- תנאי להעברה לרישוי הינו פניה לחב' החשמל.

למעט התיקונים המצוינים לעיל התכנית מקובלת תכנונית וניתן לאשרה.

הערה:

חוות הדעת נכתבה עוד בטרם התקבלו חוות הדעת מאת הגורמים השונים, וייתכנו שינויים לאור קבלת התייחסותם.

כתבה: אדר' אנה מרום

נוכחים בדיון:

יצחק פנט- מציג הבקשה

דניאל גרוכובסקי- יזם

יעקב גרוכובסקי- יזם

החלטות וועדת שימור מס' :56

הועדה מאשרת את התוכנית בהתאם לתנאים הבאים:

1. יש להציג לאישור מח' השימור את סוג האבן כדוגמת הקיר.

2. הוועדה מבקשת לבחון את השימור על עץ מס' 9 לתאום שפ"ע.

3. מבוקש להציג פרט חיבור המרפסת והמעקה בקצה הבניין בקומה א' ובחזית מזרחית.

4. בחזית צפונית מופיעים 2 בורות מים לא קטנים.

ע"פ תיק תיעוד נכתב כי הגישה לבורות חסומה ואינם ניתנים למדידה או תיעוד.

א. הבקשה הנוכחית מציעה הרחבות ממד"ים לכיוון חזית צפונית, יש להדגיש בהוראות התוכנית

כי במידה ויחשפו בורות המים בזמן העבודות יש לעצור אות העבודות וליידע מיידית את מחלקת השימור.

ב. יש לסמן את בורות המים בהרמוניקה ע"פ השירטוט של תוכנית המדידה שמופיעה בתיק

תיעוד.

5. שיפור ניראות המבנה ושיחזור אלמנטים בקומת הקרקע ההיסטורית הפונה לחזית מזרחית:

א. יש להסיר את הפרגולה וגדר הבמבוק, הנותנים טעם לפגם בחזית זו. במידה ומטרת הגדר

למנוע היזק ראיה מהעוברים והשבים יש להתאים את הגדר להנחיות המרחביות כפי שמופיעות בעמ' 92-94 בפרק: "בניית גדר קידמית".

- 19 -

ב. מחלקת השימור תומכת בהמלצת מהנדס העיר כי יש לשמור על האופי של המרפסת הקדמית,

הפונה לשדרות המאירי, ומאופיינת במדרגות עליה משני הצדדים, ללא שינויים וללא תוספת פתחים. יש להראות צילומים מצב קיים, ובמידה ויידרש שיחזור-יש להראות בתוכנית.

*חזית מזרחית היסטורית ע"פ היתר ראשון:

ג. ע"פ התמונה הנ"ל נראה כי בחזית היו קיימים 3 חלונות ו-2 דלתות.

ע"פ תיק תיעוד הדלת הימנית מופיעה כיום כחלון. ובחלון הימני לא מופיע התריס ההיסטורי.

יש לשמור על שלמות הגדר והשער ההיסטוריים בחזית החלקה ולסמנם בסגול לשימור. ואת כל המערכות/המתקנים להכניס לתוך תחום החלקה שלא יישבו על הגדר הקידמית.

הערות טכניות:

א. יש להראות אלמנט הפרדה בין הבינוי הישן לחדש. להראות פרט ולציין הפניה לפרט.

ב. יש להראות סימוני הריסה בצהוב לכל המרפסות הסגורות בשטח החלקה.

ג. יש להראות ע"ג ההרמוניקה בסגול את כל הבינוי ההיסטורי בתוכניות חתכים ובחזיתות

בהתאמה.

כולל חדרי מדרגות, ושירטוט הגדרות והמרפסות ההיסטוריות בקומת הקרקע בחתך ובמבט.

וסימונם בסגול.

	ועדת שימור
ועדת שימור 04/07/2021 - כ"ד תמוז תשפ"א		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2021/56		מספר ועדה
4401		מספר תיק

	נתונים כלליים
בק ניסן 26 , מחננייתם ונ ים כלליים		כתובת
פנט יצחק		שם המבקש
תמ"א 38		סיבת הפניה
15440		מספר תכנית
הריסה ובנייה מחדש בהתאם לתוכנית 10038		מהות הבקשה
הנדסא ית הלל לאה אדריכלות		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
לא	16	30104

שטח הבקשה (מ"ר)	גוש וחלקה	כתובת	שכונה
182	30104/16	ניסן בק 26	מחניים

- 20 -

רקע

חוו"ד מהנדס העיר לבקשה להיתר

תכנית בינוי מס' 15440

הריסה ובנייה מחדש בהתאם לתכנית 10038

רקע תכנוני

1. תיאור מצב קיים: מבנה מגורים בן 2 קומות. 2 יח"ד קיימות. בחזית הצפונית תוספות

מאוחרות וחריגות בנייה.

2. מועד הקמת המבנה: שנת 1930 לערך. על פי תיק תיעוד.

3. הגדרות המבנה לפי תוכנית :10038

• המגרש אינו בתחום העיר ההיסטורית

• הבניין הינו בניין היסטורי על פי הגדרתו בתכנית • הבניין אינו מבנה מגורים גדול על פי הגדרתו בתוכנית • הבניין אינו מוגדר לשימור לא בתב"ע ולא בכרטיסיות.

4. רקע סטטוטורי- תוכניות:

• תוכנית 11156 משנת 2007 – אשר ייעדה את החלקה לאזור מגורים מיוחד. התכנית אישרה הרחבת מחסן, הרחבת יח"ד קיימות, תוספת קומה לשם הרחבת יח"ד קיימות והריסת מבנה לחזית צפונית (חזית רח' מחניים). %291 בנייה מרביים.

• תוכנית מס' 3379 משנת -1985 תכנית לשכונת מחניים. התוכנית מייעדת את המגרש לאזור מגורים 2 מיוחד. %84 בנייה - 2 קומות.

הערות	קווי בניי ן			קומות	זכויות בניה (מ"ר)
	ציד י	אחורי	קדמי		שירות	עיקר י
לא מצויינים קווי בני ן	מזרחי קו 0 . מערבי כמופיע בתשריט	0	כמופיע בתשריט	3	17	100

מ"ר	------- -	שחלה במקום	-------- -	שטחים עיקריים ע"פ תוכנית	A
מ"ר	158.34	שחלה במקום ושאושרה עד 1.1.1980	3379	שטחים עיקריים במגרש ע"פ תוכנית	A"
מ"ר	------- -	סך כל השטח העיקר י הקיים בהיתר במבנה להריסה			B
מ"ר	104	שטח עיקר י קומה טיפוסית קיימת בהיתר במבנה להריסה			C
יח"ד	2	מספר יחידות דיור למגורים במבנה הקיים			D
מ"ר	------- -	שטח קומת עמודים מפולשת קיימת במבנה להריסה			E
יח"ד	1	מספר יחידות דיור למגורים בקומה טיפוסית קיימת			F

- 21 -

היתרי בניה קודמים למבנה/ים:

• 1988/0094.00 לטובת תוספת מחסן והרחבת יח"ד קיימת. הופק היתר בנייה.

• 2010/0390.00 הבקשה נסגרה . פירוט:

הרחבת דיור לפי תב"ע 11156 כולל:

-- קומה 'א: תוספת בנייה ( 2 חדרים, חדר שירותים ומקלחת), מדרגות כניסה לבניין ממפלס החצר,

-- קומה 'ב: תוספת קומה שלמה כולל ממ"ד המבוקש בהקלה.

- מבוקשת הקלה לבניית ממ"ד

5. נתונים סטטוטוריים:

6. מדיניות תכנונית: על פי תכנית מתאר 2000 אשר אושרה להפקדה ומהווה את מדיניות התכנון

האזור מסומן כאזור מגורים עירוני. בנייה עד 6 קומות. 200-240 אחוזי בנייה. מדיניות התכנון שנקבעה מאפשרת 3 קומות וגג רעפים, בהתאם לאופי הבינוי באזור. תקן חנייה נמוך.

סל זכויות אפשרי מכוח 10038

על פי סעיף 4.1.2.2 ()1 בהוראות ,10038 במסלול הריסה ובניה מחדש, ניתן לאשר זכויות בניה עיקריות על פי החישוב הבא:

476.84 = 2 * 13 + (13 + )104 * 2.5 + 158.34 =D+E*F)+13*(C+13*+2.5''A שטחי השירות יחושבו ע"פ תקנות חישוב שטחים

- 22 -

תיאור הבקשה

הבינוי המבוקש מכח התמ"א:

1. הריסת המבנה והקמתו מחדש לפי תקן 413 על פי סעיף .4.1.2.2 למעט שימור קיר שימור בחזית

דרומית ומערבית.

2. הבקשה מציעה מבנה מגורים חדש בן 4 קומות לכל חתך ושימוש בחלל גג רעפים.

8 יח"ד חדשות סה"כ.

3 יח"ד בשטח ממוצע של 39 מ"ר.

3 יח"ד בשטח ממוצע של 54 מ"ר.

2 יח"ד בגודל ממוצע של 86 מ"ר.

יח"ד 1 היא דירת דופלקס. קומה תחתונה בתת הקרקע (מתאוורר בחצר אנגלית).

יח"ד 7-8 הן דירות דופלקס. קומה עליונה בחלל גג רעפים.

כל יח"ד כוללת ממ"ד.

3. שטח עיקרי מבוקש 386.16 מ"ר ושטח מירבי מעל הקרקע 538.73 מ"ר.

4. אחוזי בניה מרביים מוצעים %,296 אחוזי בניה לפי מדיניות – ל"ר למדיניות האזור.

5. הבינוי המבוקש בקווי בניין – 3 מ' קדמי, 2 מ' חזית מערבית, 0 חזית מזרחית, 0 חזית

אחורית.

6. במסגרת התכנית מוצעת חניה עילית אחת. יש לבחון מול תושי"ה את תקן החניה הנדרש.

תקן החנייה יקבע על פי הגדרת המבנה (שימור / חדש) על פי חוו"ד מחלקת שימור.

סה"כ שטחי שירות מבוקשים: 119.34 מ"ר.

יש לבדוק התאמת שטחי שירות ע"י בודק הרישוי.

התאמת הבקשה לתכנית 10038 ולמדיניות התכנון

1. התאמת השטחים המבוקשת ע"פ סעיף 4.1.2.2 (:)1 הבקשה המוגשת תואמת את תוספת

הזכויות האפשרית מכוח תמא.2/38

2. התאמת התוכנית למדיניות: התוכנית המוצעת חורגת ממדיניות שכונת מחניים.

מדיניות שכונת מחניים מאשרת בינוי 3 קומות וגג רעפים במסגרת אחוזי בנייה של תכנית מתאר .2000

בשנים האחרונות בהתאם לתב"עות בשכונת מחניים, אושר גובה בינוי של 4 קומות וגג רעפים בהתאם למדיניות הוועדה המחוזית.

הבקשה מציעה בינוי 4 קומות ושימוש בחלל גג רעפים , על כן אין מדובר בחריגה.

%296 בנייה מרבים. אין מדובר בחריגה, משום שהמדיניות אינה קובעת אחוזי בנייה.

.3התאמת התכנית לקווי בניין: הבקשה תואמת את הוראות סעיף 4.1.2.2 לקווי בניין בבניינים המוצעים לבניה והריסה מחדש, מאחר והם תואמים לחלוטין לקווי הבניין המאושרים לחלקה על פי תכנית .11156

התכנית אינה חורגת ממדיניות קווי הבניה לשכונה על פי מדיניות התכנון ולמעשה ממשיכה את קונטור המבנה ההיסטורי בחזית הדרומית והמערבית של המבנה.

4. התאמה להנחיות מרחביות: התכנית טרם נבדקה על פי סעיף 6.6.2 לעניין עיצוב המבנה.

באחריות בוחן הרישוי לבדוק התאמת מיקום יחידות מיזוג אויר, מתקני אשפה, צוברי גז, ארונות למערכות תשתית ומסתורי כביסה.

- 23 -

5. השתלבות התכנון המוצע בחתך הרחוב ואופי המרקם הבנוי: הבקשה מציעה מבנה בן 4 קומות,

כאשר במקטע הרחוב הזה קיימים מבנים בגבהים של -3 4 קומות. לאורך הרחוב תב"עות נוספות המאשרות בינוי עד 4 קומות.

6. עצים להעתקה/שימור: אין עצים בחלקה.

7. התאמה לתכניות מחוזיות וארציות: התכנית נבדקה ונמצא כי אינה עומדת בסתירה להוראות

התמא"ות והתמ"מ החלות במקום כפי שמפורט בסעיף .16.12.2

8. הסכמות שכנים: נתקבל העתק נסח טאבו מתאריך .28.12.20 2 בעלים בחלקה. 100 אחוזי

הסכמה הוגשו.

חוות דעת מחלקות העירייה

שימור:

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 56

המבנה נשוא הבקשה הינו מבנה מגורים היסטורי משנות ה-30 בעל ערכים אדריכליים, נבנה במקור כמבנה בן 2 קומות וגג רעפים כאשר פתח הכניסה לקומת הקרקע מחזית דרומית ופתח הבית לקומה א' דרך מדרגות חיצוניות מחזית מערבית, מבנה פשוט צנוע וסולידי המשקף את אופי התושבים המקוריים, ממוקם בשכונת מחניים אשר נבנתה בראשית תקופת המנדט עבור אוכלוסייה יוצאת תימן.

1. הנחיות השימור ניתנות בהמשך לחוו"ד מקדמית של מחלקת השימור שנשלחה במייל

בתאריך 13.11.19 " סוכם כי שימור החזית הדרומית לכיוון רחוב ניסן בק הינה לשימור. עם זאת יש לשמור גם על החזית מערבית- מרכיבי וערכי השימור יבחנו בהמשך. בשלב זה אינני רואה מניעה להציע העתקה מלאה של החזית הדרומית וכן חלק ממרכיבי החזית המערבית (כיוון שבצורה זו ניתן להביא את החזית קדימה).כמו כן ידוע לי כי קיימת תב"ע שהופקדה בחלקה הסמוכה הקובעת קווי בניין חדשים וניתן לשקול את המרחק להעתקת החזית."

2. יש להציג שרטוט מצב קיים לחזית דרומית הכולל מפלסים, מספור שורות אבן, פרטי

אבן סביב פתחים, תריסים וכדו'

3. הבקשה המוצעת אינה מציגה העתקה של חזית דרומית כפי שצוין, אלא שימוש באבן

מפירוק, יש להתאים את מיקום , גודל הפתחים ומספור שורות האבן למקור.

4. גדר אבן חזית דרומית הינה לשימור יש לשלב הנחיות ככל הניתן לשיקום הגדר, יש

לשקם ולשמור על שער הברזל האופייני ולהציג פריסת גדר.

5. יש לשנות פרט גג מוצע ולהתאימו לגגות האופייניים לרחוב ,להציע גג המסתיים בקו

מבט לרעפים ולא לשן בטון מוגבהת.

1. תושי"ה: נדרש.

2. מהנדס תמ"א :38 נדרש. הבקשה מציעה 2 חזיתות לשימור וחיזוק.

חוות דעת הוועדה המחוזית – ל"ר. המבנה היסטורי מחוץ לעיר ההיסטורית

- 24 -

המלצת מהנדס העיר

חוות הדעת מתייחסת להרמוניקה חתומה מתאריך 18.1.2021 לאשר את הבקשה בכפוף לתנאים הבאים:

1. תכנון-

מדיניות: כאמור, מדיניות שכונת מחניים מתירה בינוי של 3 קומות וגג רעפים מעל קומת מרתף. בשנים האחרונות אושרה על ידי הוועדה המחוזית מבנים בני 4 קומות. על כן ניתן לקבל את גובה הבינוי המבוקש, בשל אופיו המשתנה של הרחוב.

חתך רחוב: הבקשה אינה מציעה גובה בינוי תואם, לבינוי המאושר במסגרת תכנית תקפה

752923 בחלקה הסמוכה בקו 0 לבינוי המבוקש. אך התכנון המבוקש יוצר בינוי טופוגרפי ראוי בהתאם לחתך הרחוב ולשיפועו היורד.

- 25 -

2. קווי בניין- מקובלים.

קווי הבנין מאושרים על פי תכנית מאושרת .11156 כמו כן, הבינוי המבוקש בקו 0 לחזית מזרחית, תואם לקו 0 המאושר בתכנית תקפה 752923 בחלקה 17 הסמוכה.

קו בנין אחורי 0 עם פתחים לשצ"פ – יבחן על פי חוו"ד לשכה משפטית.

3. מרפסות- מקובלות. ממשיכות קונטור בפינה דרום מערבית. יוצרות חזית צידית ראויה.

4. מרחבים מוגנים- במפלס קומת כניסה. נוצרת מגרעת בשטח עיקרי ליח"ד .1 מגרעת זאת הכרחית

על מנת לאפשר יסודות לממ"ד של %70 מקירות הממ"ד. מקובל.

5. מעלית ומדרגות- מקובל.

6. חזיתות- מקובלות בהתאם לתכנית מאושרת 752923 והנחיות שימור. הבקשה מציעה העתקת

קיר בחזית מערבית ודרומית, על מנת ליצור חזית ראויה לרחוב ולהיצמד לקו בנין קדמי על פי הבינוי המאושר בתכנית .752923

בנוסף, בחזית אחורית, ישנה חריגת בנייה מחוץ לגבולות חלקה הנצמדת בקו ,0 וקיימת כחלק ממבנה נשוא הבקשה. יש לסמנה להריסה למרות היותה מחוץ לגבולות החלקה.

חזית אחורית- הבקשה מציעה קו בנין 0 אחורי כלפי שצ"פ ומציעה פתחים לכיוון זה. ייבחן על פי חוו"ד לשכה משפטית.

7. גג- שימוש בחלל גג רעפים. מקובל, בהתאם למדיניות האזור. כמו כן, הגג מוגבה מעט מגובה הגג

בתכנית ,752923 זאת על מנת ליצור חתך רחוב ומופע מדורג בהתאם לשיפוע וטופוגרפית הרחוב.

8. שימור- על פי תיק התיעוד. מדובר במבנה פשוט, סולידי וצנוע. לאחר כל השינויים והתוספות

שעברו בבית, ניתן לומר שנשאר מעט מאוד ממקוריות הבית המסורתי... למבנה אין מאפיינים אדריכלים שנשתמרו...

- 26 -

למרות האמור בתיק התיעוד, ניתנו הנחיות ע"י מחלקת שימור, להעתקת חזית דרומית ומערבית לחזית קדמית ושימור חזיתות אלו. להלן:סוכםכישימורהחזיתהדרומיתלכיוון הרחובניסןב"קהינהלשימור.עםזאתישלשמורגםעלהחזיתמערבית-מרכיביוערכי השימוריבחנובהמשך.

בשלבזהאין מניעהלהציעהעתקהמלאהשלהחזיתהדרומיתוכןחלקממרכיביהחזית המערבית(כיווןשבצורהזוניתןלהביאאתהחזיתקדימה).כמוכןקיימתתב"עשאושרה בחלקההסמוכההקובעתקוויבנייןחדשיםוניתןלשקולאתהמרחקלהעתקתהחזית.

הבקשה משמרת חזיתות אלו, ומשלבת בתכנון ראוי את הבינוי החדש.

9. עצים- אין עצים בחלקה.

10. נגישות- שביל המנגיש מחזית רחוב, הסמוך לחזית מזרחית לעומק החלקה לפיר מדרגות

מוצע. מקובל. רצועת שביל הגישה מסומנת כשטח עיקרי בקומת כניסה ובחישוב הרובוט –

יש לתקן.

11. חניה- הבקשה מציעה חניה עילית אחת בפינה דרום מערבית. תקן החנייה יקבע על פי חוו"ד

מחלקת שימור. באם יוחלט על פי חוו"ד שימור, כי לא ניתן להנגיש רכב מחזית רחוב לטובת שימוש החזיתות, הבקשה תקבל פטור מחנייה, באם יהיה ניתן, תקן החנייה יקבע על פי 2 המצבים:

באם המבנה יוגדר לשימור, תקן החנייה יהיה 1:2 ועל כן יש להציע 4 מקומות חנייה.

באם המבנה יוגדר כמבנה חדש, תקן החנייה יהיה 1:1 ועל כן יש להציע 8 מקומות חנייה.

נגישות לפתרון החנייה:

יש להציע מתקן מעלית רכב בפינה דרום מערבית, המנגישה רכבים לקומה חדשה בתת הקרקע לטובת קומת חנייה שתקבע על פי הגדרת המבנה.

יש לבחון חלופה לצמצום הבינוי המערבי המוצע לטובת עמדת המתנה ולמעלית חניה לטובת חניה תת"ק. בתיאום אגף תושי"ה.

12. תברואה- יש להציג פתרון תברואה לחזית צידית, בנגישות פנימית, על פי הנחיות מרחביות.

13. מיזוג אוויר, צוברי/בלוני גז, חשמל, מים ותקשורת/ברז כיבוי אש- יש להציג בתוכניות (ובפרט

בתוכנית פיתוח ותוכנית גג). המערכות הללו כולל הצנרות שלהן ימוקמו ככל הניתן בתוך מעטפת הבניין (בקומת מרתף/בחלל גג רעפים וכד') ולא ע"ג החזיתות.

ניתן להציע מיקום התשתיות , בין השאר גמל מים בשטח החלקה, בעדיפות לפתרון שלא נצפה מהרחוב ושלא "יושב" על גדר/גבול החלקה לרחוב. יש כמובן לקחת בחשבון נגישות פיזית לתחזוקה וכד' (מיקום עקרוני מומלץ הוא על גדרות פנימיות הניצבות לרחוב).

יש להציע נגישות פנימית לגמל מים. בהתאם להנחיות המרחביות.

14. תוכנית פיתוח וניקוז מי נגר- יש להציג תוכנית פיתוח צבעונית ומפורטת על בסיס תוכנית

מדידה לפי סעיף 6.6.2 בהוראות תוכנית .10038 יש להציג פתרונות חילחול לפי סעיף .6.19 במידה ולא ניתן להשאיר %50 משטח המגרש הפנוי מבינוי עבור חילחול- יש להציג פתרון חילחול אחר בתיאום המח' לאיכות הסביבה, כתנאי להיתר בניה.

15. יש להציג הדמיות מוטמעות בתוך הגרמושקה.

16. בהדמיות/תוכניות/חתכים/חזיתות יש להציג הקשר עירוני רחב יותר (לפחות עד למבנה הבא

מעבר לרחוב הסמוך וכד')

17. תנאי למעבר לרישוי יהיה חוות דעת חברת חשמל.

- 27 -

למעט התיקונים המצוינים לעיל התכנית מקובלת תכנונית וניתן לאשרה.

הערה:

חוות הדעת נכתבה עוד בטרם התקבלו חוות הדעת מאת הגורמים השונים, וייתכנו שינויים לאור קבלת התייחסותם.

נוכחים בדיון:

יצחק פנט- מציג הבקשה

החלטות וועדת שימור מס' :56

המבנה נשוא הבקשה הינו מבנה מגורים היסטורי משנות ה-30 בעל ערכים אדריכליים, נבנה במקור כמבנה בן 2 קומות וגג רעפים כאשר פתח הכניסה לקומת הקרקע מחזית דרומית ופתח הבית לקומה א'

דרך מדרגות חיצוניות מחזית מערבית, מבנה פשוט צנוע וסולידי המשקף את אופי התושבים המקוריים, ממוקם בשכונת מחניים אשר נבנתה בראשית תקופת המנדט עבור אוכלוסייה יוצאת תימן.

1. הנחיות השימור ניתנות בהמשך לחוו"ד מקדמית של מחלקת השימור שנשלחה במייל בתאריך

13.11.19 " סוכם כי שימור החזית הדרומית לכיוון רחוב ניסן בק הינה לשימור. עם זאת יש לשמור גם על החזית מערבית- מרכיבי וערכי השימור יבחנו בהמשך. בשלב זה אינני רואה מניעה להציע העתקה מלאה של החזית הדרומית וכן חלק ממרכיבי החזית המערבית (כיוון שבצורה זו ניתן להביא את החזית קדימה).כמו כן ידוע לי כי קיימת תב"ע שהופקדה בחלקה הסמוכה הקובעת קווי בניין חדשים וניתן לשקול את המרחק להעתקת החזית."

2. יש להציג שרטוט מצב קיים לחזית דרומית הכולל מפלסים, מספור שורות אבן, פרטי אבן סביב

פתחים, תריסים וכדו'. וכן להגיש פרט שחזור מרפסת בחזית דרומית.

3. הבקשה המוצעת אינה מציגה העתקה של חזית דרומית כפי שצוין, אלא שימוש באבן מפירוק, יש

להתאים את מיקום , גודל הפתחים ומספור שורות האבן למקור.

4. גדר אבן חזית דרומית הינה לשימור יש לשלב הנחיות ככל הניתן לשיקום הגדר, יש לשקם ולשמור

על שער הברזל האופייני ולהציג פריסת גדר. ועל כן הוועדה מבקשת לפטור מחנייה.

5. יש לשנות פרט גג מוצע ולהתאימו לגגות האופייניים לרחוב ,להציע גג המסתיים בקו מבט לרעפים

ולא לשן בטון מוגבהת.

	ועדת שימור
ועדת שימור 04/07/2021 - כ"ד תמוז תשפ"א		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2021/56		מספר ועדה
4338		מספר תיק

	נתונים כלליים
עזרא 18 , בוכרים נת ונים כלליים		כתובת
קליין אסתר		שם המבקש
תמ"א 38		סיבת הפניה
15467		מספר תכנית
תוספת בנייה בהתאם לתכנית 10038		מהות הבקשה
הנדסאית לאה הלל אדריכלות		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
לא	161	30084

שטח התוכנית (מ"ר)	גוש וחלקה	כתובת	שכונה
1413	30084/161	עזרא 18	בוכרים

- 28 -

רקע

חוו"ד מהנדס העיר לבקשה להיתר

תכנית בינוי מס' 15467

תוספות בניה בהתאם לתכנית 10038

רקע תכנוני

1. תיאור מצב קיים: מבנה בצורת "ר" בעל 4 קומות לחזית דרומית וחמש קומות לחזית מערבית.

בקומת הקרקע קיים בית כנסת, ובמבנה כולו קיימות 18 יח"ד.

2. מועד הקמת המבנה: 1976 עפ"י היתר מקורי.

3. הגדרות המבנה לפי תוכנית :10038

• המגרש הנו בתחום העיר ההיסטורית

• הבניין אינו בניין היסטורי על פי הגדרתו בתכנית • הבניין הינו מבנה מגורים גדול על פי הגדרתו בתוכנית • הבניין לא מוגדר לשימור- לא בתב"ע ולא בכרטיסיות

4. רקע סטטוטורי- תוכניות:

• תוכנית מס' 1358 משנת -1974 התוכנית מייעדת את המגרש שטח למבני ציבור.

• תוכנית מס' 1358ב' משנת -1976 התוכנית מייעדת את המגרש לאזור מגורים ,3 בינוי ב-3 קומות, %93 בניה (עפ"י הגדרות מתאר 62 מבנה פינתי).

• תוכנית מס' 4184 משנת -1994 התוכנית מייעדת את המגרש לאזור מגורים 3 מיוחד , היקף זכויות בניה %,127 %38 שטחי עזר על קרקעיים, בניה בחלק מהבנין ב-4 קומות מעל קומת מרתף.

הערות	קווי בניי ן			קומות	זכויות בניה (מ"ר)
	ציד י	אחורי	קדמי		שירות	עיקר י
תכנית 4184	3	5	3	4	536.9	1794.5

- 29 -

היתרי בניה קודמים למבנה/ים:

• היתר מקורי ,1975/389.00 לרבות תוספות עד 1977 לספריה וחדר תפילה ולשינויים בקומת המחסנים.

5. נתונים סטטוטוריים:

6. מדיניות תכנונית: מדיניות מע"ר צפון מאפשרת בינוי עד 5 קומות ללא הגבה הגג.

7. תקן חנייה לפי 5166ב': תקן חניה נמוך.

תוספת זכויות אפשרית מכוח ,10038 בהתאם לנתוני המגרש על פי סעיף 4.1.2.1 בהוראות ,10038 תוספות הבינוי המותרות הינן :

1. הרחבת יח"ד קיימות בסך 25 מ"ר, בסה"כ 450 מ"ר.

מוצע שטח תוספת לבית הכנסת ללא תוספת מרחב מוגן וסיפוח המקלט הקיים והתאמתו.

2. תוספת 2 קומות בקונטור המבנה המורחב עבור יח"ד חדשות ו/או הרחבת יח"ד קיימות.

3. שימוש במרפסות שירות קיימות מקורות בקונטור המבנה כשטח עיקרי

4. שטחי שירות ע"פ תקנות חישוב שטחים.

5. קווי הבניין לפי 10038 לבניין לא יפחתו מ-3 מטרים לחזית קדמית, 3 מטרים בחזית אחורית

ו-2 בחזיתות הצידיות.

הזכויות המבוקשות תואמות למותר על פי תמ"א .38

- 30 -

לאחר בדיקה עם בוחן הרישוי יקבע האם ניתן לממש גם את יתרת הזכויות המבוקשות לשטחי השירות בבקשה להיתר.

תיאור הבקשה

.1תוספות מבוקשות מכוח :10038

• תוספת 2 קומות חדשות. סה"כ 6 קומות

• תוספת שטח עיקרי וממ"דים בסך 387.55 מ"ר לשם הרחבת יח"ד קיימות בתחום קונטור המבנה הקיים. ועוד 21.07 להרחבת בית כנסת במפלס החניון. סה"כ 408.62מ"ר • סגירת קומת עמודים עבור מחסנים בסך כ-46 מ"ר שירות.

• תוספת 12 יחידות חדשות ב-2 הקומות הנוספות . סה"כ 40 יח"ד למבנה.

• שטח קומה אחרונה קיימת מורחבת 587.03 מ"ר מירבי .

• אחוזי בניה מירביים מוצעים %.280.20 מע"ר צפון הנה תכנית נפחית ועל כן אין פער.

• הבקשה מציעה כניסה משלושת מפלסי הכניסה הקיימים.

• הבקשה לתוספת קומה חדשה מורחבת כולל ממ"ד ותוספת ומציעה שטח קומה חדשה מורחבת 583.50 מ"ר

• הבקשה מציעה 4 חניות חדשות בלבד. בהתאם לתקן חניה נמוך לאזור נדרשת תוספת של סה"כ 12 חניות חדשות.

• תוספת 550.15 מ"ר שטחי שירות משותפים עבור מתקנים ומערכות טכניות ,אחסנה, חניה ,מבואות וחדרי מדרגות. באחריות בוחן רישוי לבדוק את התאמת שטחי השירות לתקנות חישוב שטחים.

• התכנית מציעה הסבת שטחי שירות שאין בהם צורך כגון מקלט וחדר הסקה לטובת מחסנים. סעיף 4.1.2.1 סעיף קטן 1ב' לפי תכנית .10038 • הבקשה מציעה מחסנים חדשים בק"ק תחתונה והגדלת מחסנים קיימים במפלס -2.45 .

• התכנית מציעה בקומות הטיפוסיות אשר מעל קומת הקרקע ממ"דים בשטח (399.32קיים וחדש) מ"ר

.2תוספות מבוקשות מכח תכניות מאושרות אחרות:

האדריכל הצהיר כי הוא אינו מציע תוספות מכח תכניות אחרות .

התאמת הבקשה לתכנית 10038 ולמדיניות התכנון

1. התאמת השטחים המבוקשת ע"פ סעיף :4.1.2.1 הבקשה תואמת את תוספת הזכויות האפשרית מכוח

תמא/38 והינה בסמכות הוועדה המקומית.

2. התאמת התוכנית למדיניות: התוכנית המוצעת אינה תואמת את מדיניות מע"ר צפון המאפשרת בינוי

של עד 5 קומות.

3. התאמת התכנית לקווי בניין: הבקשה אינה תואמת את הוראות סעיף 4.1.2.1.3 לקווי בניין.

בתחום העיר ההסטורית יש להציע קווי בנין קדמי ואחורי 3מ' וקו בנין צידי 2 מ'.

4. התאמה להנחיות מרחביות: התכנית טרם נבדקה על פי סעיף 6.6.2 לעניין עיצוב המבנה.

5. השתלבות התכנון המוצע בחתך הרחוב ואופי המרקם הבנוי: הבקשה מציעה מבנה בן 5-7

קומות , כאשר במקטע הרחוב הזה קיימים מבנים בגבהים 3-5 קומות, ובגובה ממוצע של 4 קומות.

6. עצים להעתקה/שימור: על פי סעיף 6.11 נדרש אישור עקרוני של מחלקת גננות. תנאי למתן

היתר בניה יהיה מתן הוראות לעניין סיווג עצים, ביצוע העתקה וקביעת הטיפולים בהם.

החלקה כוללת עצים לשימור ויש להקפיד על הנחיות מתאימות לשימור לעת הבניה מול מחלקת שפ"ע. הערות נוספות להלן.

- 31 -

7. התאמה לתכניות מחוזיות וארציות: התכנית נבדקה ונמצא כי אינה עומדת בסתירה להוראות

התמא"ות והתמ"מ החלות במקום כפי שמפורט בסעיף .16.12.2

8. הסכמות שכנים: נתקבל העתק נסח טאבו מתאריך .4/8/2020 19 בעלים בחלקה. 17חתומים

%89.4 אחוזי הסכמה הוגשו.

חוות דעת מחלקות העירייה

1. שימור:

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 56

אין עניין שימורי בבקשה. מדובר במבנה שאינו בניין היסטורי ע"פ הגדרתו בתכנית, אינו מסומן לשימור לא בתב"ע החלה ולא בכרטסת העירונית.

2. תושי"ה:

3. מהנדס תמ"א :38

המלצת מהנדס העיר

חוות הדעת מתייחסת להרמוניקה חתומה מתאריך 21/4/2021 יש לציין כי בקשה זו מוגשת ומפורסמת עם הערות רבות שניתן היה לתקן ולהטמיע בקלות רבה ללא פגיעה בעקרונות התכנון ובזכויות. מגיש הבקשה סירב לתקן את הבקשה ולכן חוות הדעת מוגשת באופן זה

לאשר את הבקשה בכפוף לתנאים הבאים:

1. תכנון-

• מדיניות מע"ר צפון מאפשרת בינוי של עד 5 קומות. בחזית קדמית (דרומית) עקב הפרשי טופוגרפיה גדולים בין רחוב עזרא לרחוב ישא ברכה, יושב הבינוי על קומת מחסנים הבולטת יותר מ1.2 מ' ממפלס הרחוב ומעל קומת בית כנסת ועל כן מתקבל מופע של 6.5-7 קומות. באגף הצפוני מוצעות שש קומות מלאות וגג רעפים מוגבה המייצר מופע של 7 קומות. החריגה אינה מקובלת, יש לצמצם את נפחי הבינוי באגף הצפוני ולייצר גג בשני מפלסים בדומה למצב קיים כך שבכל חתך לא יתקבלו יותר מ6 קומות. ניתן לסגור את קומת העמודים באגף הצפוני לטובת יח"ד.

- 32 -

• יש לקבל אישור מהנדס על שטחים שנבנו ללא היתר באשר לאופן בנייתם והאם ניתן להכשירם במסגרת ההצעה לחיזוק המבנה.

• סימוני הריסה מוצעים אינם תואמים מצב קיים (גג מבנה קיים מסומן נראה גבוה משמעותית מגובה גג קיים.

.2פיתוח שטח- לחלקה רחבת חניה גדולה מחופה באספלט. יש להציע פיתוח וגינון במפלס הקרקע. יש לסמן מקומות חניה מוסדרים ולטפל ולפתח את השטחים הנותרים.

.3קווי בניין- מוצעים קווי בנין בחזיתות קדמיות לרחובות עזרא ואהרון פישל 3מ', חזית צידית לרחוב ישא ברכה 2מ', וחזית אחורית (מזרחית) 3מ'. מקובל .4מחסנים-

• יש לבטל מחסן מוצע ברחבת החניה בצמוד לחניות .1,2 לא תותר כניסה חיצונית למחסנים.

• יש להציע חלונות רפפה במחסנים. יש לאוורר מחדר לחדר ולהציע מס'

מינימאלי של חלונות.

• קומת קרקע תחתונה מפלס -2.45 .מוצעת הגדלת מחסן ובו חלון דירתי מקיר לקיר. יש לאטום את החלון המוצע ולהציע אוורור למחסן הצמוד.

.5מרפסות-

• מרפסות קיימות בחזית צפונית ומזרחית אינן תואמות היתר אחרון מס'

1994/0154.01 ומוצעות בבקשה זו כתוספת שטח עיקרי. יש להרחיק את המרפסות מצידי הבינוי כפי שמופיע בהיתר ולהציע מרפסות בעמודות שלמות.

• ביח"ד מוצעות מס' 22,21 מוצעות מרפסות אשר המרחק בינהם הנו כ-65 ס"מ בלבד. לא מקובל תכנונית יש להציע חלופה למיקום מרפסות .

• מרפסות הסוכה ייבחנו בהמשך ביחס לחזיתות שיוגשו.

.6מרחבים מוגנים-

• מוצעת תוספת שטח עיקרי לבית הכנסת . התכנית מציעה הסבת מקלט קיים כמרחב מוגן לבית הכנסת. מאושר בכפוף לאישור הג"א .

.7מעלית ומדרגות- מעלית חזית מערבית חורגת מקו בנין. בהעדר חלופה תכנונית, ניתן לאשר עפ"י סעיף 15 לתמ"א .38

.8חזיתות וחתכים-

• יש להוסיף מידות גובה לחתכים.

• יש לתקן בחתכים מפלסים, מופיעים בצורה שגויה.

• יש להציג רצפת מחסנים בקומת המחסנים בגובה נטו של 2.2מ' ולסמן את הרצפה כיציקה חדשה ולא כקיימת.

• מרפסת מוצעת יח"ד קיימת מס' 2 עולה על חלונות בית הכנסת בק"ק, יש לצמצם שטח מרפסת ולהראות בחזית.

• יש לפרט חומרי גמר ופרטים מוצעים. בהדמיות נראה שימוש בשני סוגי אבן ובשני חיפויים לקורות ולמרפסות.

- 33 -

• יש לצרף הדמיות תלת מימדיות אפילו סכמטיות להבנת נפחיות התוספות המוצעות.

.9גג-

• יש להתחיל את שיפועי הגג מגובה המדלפות ללאא הגבהה.

• במפלס הגג הטכני של האגף הדרומי מוצעות מדרגות בלבד ללא מעלית. מקובל .10שימור- ראה סעיף 1 בחוות דעת המחלקה סעיף שימור.

עצים-

• קיימת רצועת שיחים בוגרת בחזית לרחוב אברהם פישל יש לשמרה.

• יש להציע נטיעות של לכל הפחות 2 עצים בוגרים בחצר הפנימית לכיוון רחוב ישא ברכה. ניתן להתאים נטיעות עפ"י נספח בינוי לתכנית .4184 • ניקוז מי נגר- יש לתקן את סכמת אחוזי החילחול כך שתתאים למוצע בק"ק.

מוצגים נתונים שגויים.

.11נגישות- יש לקבל חו"ד מח' נגישות.

.12חניה-

• ארבע חניות מוצעות בחזית צפונית בסמוך לבינוי אינן מקובלות .

• עפ"י היתר מקורי קיימות 14 מקומות חניה ברחבת חניה ועוד 3 מקומות חניה בין עמודי המבנה ובסה"כ 17 חניות קיימות. יש להראות את החניות בתכנית ק"ק ולעדכן את טבלת מאזן החניה. כמו כן יש לערוך את הטבלה כך שתראה תוספת מוצעת של יח"ד.

- 34 -

• עפ"י תקן חניה יש להראות תוספת של 12 חניות חדשות בתוספת ל-17 חניות קיימות ובסה"כ 29 חניות לחלקה. התכנית מציעה 6 חניות חדשות במכפילי חניה ע"ג 6 חניות קיימות ותוספת של 3 חניות לחזית צפונית בין עמודי תוספות בינוי ותוך הריסת גדר קיימת. בסה"כ מציעה הבקשה תוספת של 9 חניות חדשות.

הבקשה מראה רק 9 חניות קיימות מתוך .17 יש להציע פתרון חניה חלופי המראה 12 חניות חדשות בתוספת ל-17 חניות קיימות

• במצב הקיים קיימת רמפה מרחוב עזרא אל תוך החצר הפנימית. יש לפרט כניסה וחניה לחניה מוצעת.

• ניתן להציע חניה ברחבת החניה הקיימת ע"י מכפילי ומשלשי חניות או ע"י חפירת מגרש החניה והקמת חניון תת"ק.

• חניה המסומנת כקיימת מס' ,5 יש לסמן קיר קיים להריסה או לבטל סימון חניה.

.13תברואה- מוצע פתרון אצירה ופינוי אשפה בפינה הצפון מזרחית של החלקה. המיקום מקובל, יש לקבל חו"ד מח' תברואה בנוגע למידות ולקיבולת הנדרשת.

.14גמל מים- מיקום גמל מים בפינה הצפון מזרחית של החלקה. מקובל.

.15חשמל- תנאי למעבר לרישוי- פניה לחברת החשמל לקבלת חוו"ד.

.16מיזוג אוויר, צוברי/בלוני גז, חשמל, מים ותקשורת/ברז כיבוי אש- יש להציג בתוכניות (ובפרט בתוכנית פיתוח ותוכנית גג). המערכות הללו כולל הצנרות שלהן ימוקמו ככל הניתן בתוך מעטפת הבניין (בקומת מרתף/בחלל גג רעפים וכד') ולא ע"ג החזיתות. ניתן להציע מיקום התשתיות בשטח החלקה, בעדיפות לפתרון שלא נצפה מהרחוב ושלא "יושב" על גדר/גבול החלקה לרחוב. יש כמובן לקחת בחשבון נגישות פיזית לתחזוקה וכד' (מיקום עקרוני מומלץ הוא על גדרות פנימיות הניצבות לרחוב).

.17תוכנית פיתוח וניקוז מי נגר-

יש להציג תוכנית פיתוח צבעונית ומפורטת על בסיס תוכנית מדידה לפי סעיף 6.6.2 בהוראות תוכנית .10038 יש להציג פתרונות חילחול לפי סעיף .6.19 במידה ולא ניתן להשאיר %50 משטח המגרש הפנוי מבינוי עבור חילחול- יש להציג פתרון חילחול אחר בתיאום המח' לאיכות הסביבה, כתנאי להיתר בניה.

.18בהדמיות/תוכניות/חתכים/חזיתות יש להציג הקשר עירוני רחב יותר (לפחות עד למבנה הבא מעבר לרחוב הסמוך וכד')

.19תנאי להתחלת עבודות בשטח המגרש יהיה פירוק כל עבירות הבניה ואישור מחלקת פיקוח על הבניה לנושא.

.20תנאי להתחלת העבודות על הקומות החדשות יהיה סיום העבודות (חיזוק והרחבות) בקומות הקיימות ואישור מחלקת פיקוח על הבניה לנושא.

.21בתחום מודל העיר: תנאי למתן היתר, יהא מודל מפורט של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל .22הערות טכניות/שרטוטיות:

• יש להציג גבהים אבסולוטיים (ביחס לפני הים) וגם יחסיים בתוכניות/חתכים/חזיתות

• יש להציג קווי בניין תב"ע + תמ"א + גבול מגרש בכל השרטוטים (תוכניות/חתכים/חזיתות/תוכנית מדידה).

• יש להציג מספור הדירות וציון שטח כל דירה. בדירות קיימות מורחבות יש לציין שטח דירה קיים ושטח היקף ההרחבה הכולל לאותה הדירה.

- 35 -

• יש להציג את חיזוק הקירות הקיימים/המוצעים לשימור .23הסימונים הגרפיים המקובלים:

• גבול חלקה- קו כחול עבה (כמו בתב"ע)

• קירות קיימים- מילוי בצבע אפור

• קירות חדשים- מילוי כחול (בטון) או ירוק (בלוקים)

• הריסה- צהוב (לא בהיר מדי, שיהיה קריא)

• שטחים המוצעים להכשרה מוקפים בקו אדום מרוסק

• שטחים חדשים מוצעים כתוספת מוקפים בקו אדום רציף • רכיבים לשימור- מילוי/הטש בסגול בהיר

• קו בניין תב"ע/תמ"א- קו מרוסק כמו בתב"ע (_._._.) באדום/ירוק בהיר. להוסיף הערת טקסט צמודה (איזה סוג קו בניין זה) וקווי מידה של קווי הבניין • סימוני עצים כמו במבא"ת (שימור/עקירה/העתקה)- יש לסמן את כל העצים הקיימים בשטח הבקשה

למעט התיקונים המצוינים לעיל התכנית מקובלת תכנונית וניתן לאשרה.

הערה:

חוות הדעת נכתבה עוד בטרם התקבלו חוות הדעת מאת הגורמים השונים, וייתכנו שינויים לאור קבלת התייחסותם.

תנאי למעבר לרישוי: צרוף תיק קווי בנין לתיק

נוכחת בדיון:

אסתי קליין- מציגת הבקשה

החלטות וועדת שימור מס' :56

הוועדה מאשרת את התכנית בהתאם לתנאים המפורטים:

	ועדת שימור
ועדת שימור 04/07/2021 - כ"ד תמוז תשפ"א		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2021/56		מספר ועדה
4297		מספר תיק

	נתונים כלליים
הרן 2 , רחביה נתונים כלליים		כתובת
דואק דוד סבסטיא ן		שם המבקש
תמ"א 38		סיבת הפניה
15410		מספר תכנית
תוספות בנייה בהתאם לתמ"א 38		מהות הבקשה
הנדסא ית הלל לאה אדריכלות		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	5069	30039

שטח התוכנית (מ"ר)	גוש וחלקה	כתובת	שכונה
401	30039/169	הר"ן 2	רחביה

- 36 -

חוו"ד מהנדס העיר לבקשה להיתר

תכנית בינוי מס' 15410

חוו"ד ראשונית - תוספות בניה בהתאם לתכנית 10038 רקע תכנוני

1. תיאור מצב קיים: מבנה בן 3 קומות, סה"כ 6 יח"ד קיימות. המבנה נמצא בחלקה פינתית בין

רח' קק"ל לרח' הר"ן .2

2. מועד הקמת המבנה: תחילת שנות ה-30 עפ"י בחינת מפה היסטורית משנת .1936

3. הגדרות המבנה לפי תוכנית :10038

• המגרש הינו בתחום העיר ההיסטורית.

• הבניין הינו בניין היסטורי על פי הגדרתו בתכנית.

• הבניין אינו מבנה מגורים גדול על פי הגדרתו בתוכנית.

• הבניין לא מוגדרלשימור- לא בתב"ע ולא בכרטיסיות.

4. רקע סטטוטורי: במקום חלה תכנית 9988 משנת 2015 שמייעדת את החלקה למגורים. לפי

תכנית ,9988 אזור מגורים ב' עד 5 קומות, 2.5 מ' נסיגה בקומה אחרונה מהחזית הקדמית, כ-

%153 בניה, תכסית עד %.35 המבנה אינו מסומן לשימור. קווי הבניין עבור חלקה פינתית: 5 מ' כלפי הרחובות ו-4 מ' עבור שתי החזיתות הנותרות.

5. היתרי בנייה: היתר בנייה מס' 1954/0254 עבור תוספת קומה. קיימות עוד שתי בקשות

להיתר מס' 2003/0237.00 משנת 2003 ובקשה 2011/0283.00 משנת 2013 שלא קודמו.

6. מדיניות תכנונית: בהתאם לתכנית רחביה מס' .9988

7. תקן חנייה לפי 5166ב': תקן חניה גבוה.

- 37 -

תוספת זכויות אפשרית מכוח ,10038 בהתאם לנתוני המגרש

על פי סעיף 4.1.2.1 בהוראות ,10038 תוספות הבינוי המותרות הינן :

1. הרחבת יח"ד קיימות בסך 25 מ"ר, בסה"כ 150 מ"ר.

2. תוספת 1.5 קומות בקונטור המבנה המורחב עבור יח"ד חדשות ו/או הרחבת יח"ד קיימות.

3. שטחי שירות ע"פ תקנות חישוב שטחים.

4. קווי הבניין לפי תכנית 10038 סעיף ()2(4.1.2.1ז') - חלופה ג' עבור מבנים היסטוריים קווי הבניין

היא לפי התכנית המאושרת החלה במקום.

לאחר בדיקה עם בוחן הרישוי יקבע האם ניתן לממש גם את יתרת הזכויות המבוקשות לשטחי השירות בבקשה להיתר.

תיאור הבקשה

1. תוספות מבוקשות מכוח :10038

א. תוספת 1.5 קומות חדשות בסך 327.41 מ"ר.

ב. תוספת ממ"דים בסך 117.31 מ"ר לשם הרחבת יח"ד קיימות בתחום קונטור המבנה

הקיים. במסגרת הבקשה לא מוצעת תוספת שטחים עיקריים. לא מוצע חיזוק פנימי, קווי הבניין לפי חלופה ג'.

ג. שטח עיקרי + שירות במעטפת מבוקש כ-997.92 מ"ר המהווים כ-%249 בניה.

ד. תוספת 3 יח"ד. סה"כ 9 יח"ד במבנה. שטח יח"ד החדשות נע בין כ-84.5 מ"ר ל-107.8 מ"ר.

ה. במסגרת הבקשה לא מוצע פתרון חנייה.

ו. תכסית קומה הקרקע הינה %.53.19

ז. תוספת 93.66 מ"ר שטחי שירות משותפים (מבואות וחדרי מדרגות). באחריות בוחן

רישוי לבדוק את התאמת שטחי השירות לתקנות חישוב שטח.ים

2. תוספות מבוקשות מכח תכניות מאושרות אחרות:

א. תוספת מעלית מתוקף תכנית 5022א'.

ב. הריסת חדר מדרגות קיים והרחבתו עד לקו צידי אפס.

התאמת הבקשה לתכנית 10038 ולמדיניות התכנון

1. התאמת השטחים המבוקשת ע"פ סעיף :4.1.2.1 הבקשה תואמת את תוספת הזכויות האפשרית

מכוח תמא/38 והינה בסמכות הוועדה המקומית. ביחס לסעיף הדירות הקטנות בתכנית 10038 – מוצעות דירה אחת בשטח 84.5 מ"ר ודירה נוספת בשני מפלסים. ניתן לאפשר תכנון זה:

• ביחס לדירה בהיקף של כ-80 מ"ר, מדובר בחריגה שאינה מהותית (כ-4.5 מ"ר).

• ביחס לדירה המוצעת בשני מפלסים, תכנון דירה זו אינה סותרת את הוראות הדירות הקטנות בתכנית .10038

2. התאמת התוכנית למדיניות: ראה מטה בפרק המלצת מהנדס העיר.

3. התאמת התכנית לקווי בניין: הבקשה תואמת את הוראות סעיף ()2(4.1.2.1ז') – חלופה ג' עבור

מבנים היסטוריים. מוצעים ממ"דים מעבר לקווי הבניין של התמ"א שניתן לאשרן עפ"י התקנות – ראה נימוק למיקומן בהמלצת מהנדס העיר.

4. התאמה להנחיות מרחביות: התכנית נבדקה על פי סעיף 6.6.2 לעניין עיצוב המבנה. באחריות

בוחן הרישוי לבדוק התאמת מיקום יחידות מיזוג אויר, מתקני אשפה, צוברי גז, ארונות למערכות תשתית ומסתורי כביסה.

5. השתלבות התכנון המוצע בחתך הרחוב ואופי המרקם הבנוי: הבקשה מציעה מבנה בן 4.5

קומות בהתאם לתכנית רחביה מבחינת מס' הקומות. אך, מוצעת חריגה בנושא קווי הבניין ואחוזי הבנייה. כמו כן, מוצע בינוי של גג ממתכת שאינו תואם לאופי השכונה ולהוראות תכנית רחביה.

6. עצים להעתקה/שימור: על פי סעיף 6.11 נדרש אישור עקרוני של מחלקת גננות. תנאי למתן

היתר בניה יהיה מתן הוראות לעניין סיווג עצים, ביצוע העתקה וקביעת הטיפולים בהם.

7. התאמה לתכניות מחוזיות וארציות: התכנית נבדקה ונמצא כי אינה עומדת בסתירה להוראות

התמא"ות והתמ"מ החלות במקום כפי שמפורט בסעיף .16.12.2

8. הסכמות שכנים: מאחר ומדובר בבקשה עפ"י תמ"א 38/1 - חיזוק ותוספות בנייה נדרשים %67

הסכמה.

- 38 -

חוות דעת מחלקות העירייה

• שימור:

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 56

1 .מוצע חיזוק חיצוני בכל מעטפת המבנה, למעט פינת חזית צפונית מזרחית ,בה ,ע"פ דרישת המחלקה, מוצע חיזוק פנימי, בפינה זו קיים פרט חלון אופייני עם אבן שקועה כלפי פנים, יש להטמיעו ע"ג החזיתות בקומה ק. וא' הפרט יכלול פירוט סוג האבן, מפלסים מספור שורות האבן ומידות, להציע פרט זהה לקומה ב'(מפלס )+6.99 לרבות אבני פינה ואבני ראשה(לסמן מסגרת אבן ניצבת בפתח הקיים להריסה)לשלב הנחיות לביצוע הפרט ולהוסיף פרט מפגש מעטפת מבנה היסטורי לחיזוק המוצע (אנכי ואופקי).

2. ממ"ד מבוקש בקו אפס בחזית מזרחית לכיוון רח' ה"רן-מחלקת השימור מתנגדת לממ"דים בחזית

ראשית אך מאחר ולא נמצא פתרון חילופי אחר- התכנון מקובל, יש להציג בקנ"מ מפורט פריסת גדר חזית מזרחית לשימור בהתייחס לחיבור עמודת ממ"דים לגדר ולפריצת פתחים חדשים בה.

• תושי"ה: יש להשלים.

• מהנדס: יש להשלים.

המלצת מהנדס העיר

ההמלצה מתייחסת להרמוניקת הגשה מתאריך .28.10.20 לאשר את הבקשה בכפוף לתנאים הבאים:

1. התכנון המוצע חורג מתכנית מתאר 9988 בנושאים הבאים:

• אחוזי הבניה- חריגה בפער של כ-%96 בנייה מאחוזי הבנייה המאושרים.

• קווי בניין- חריגה מתכנית רחביה בנושא קווי הבניין עבור בניית שתי עמודת ממ"דים האחת בקו בניין אפס כלפי רח' הרן והשנייה במרחק של כ-35 ס"מ מגבול החלקה הצידית דרומית.

• תכסית- חריגה של כ-%18 תכסית (עפ"י תכסית קומת קרקע).

מאחר והבינוי מוצע במסגרת תוספות לבניין קיים, לא ניתן לעמוד בהוראות 9988 וליישם תמ"א

38. החריגות המוצעת מקובלת תכנונית, ניתן לאפשר את קידום התמ"א. יחד עם זאת, יודגש כי

על הבקשה לעמוד בכל התנאים שנקבעו בתכנית ,9988 מלבד החריגות המצוינות לעיל.

2. הממ"דים המוצעים במסגרת התכנית חורגים מקווי הבניין של התמ"א משום שמבחינת חלופה

של העברת עמודת הממ"ד המוצע כלפי רח' הר"ן לכיוון החזית הצידית דרומית – זו תחסום את שביל הגישה למבנה. כמו כן, העברת עמודת הממ"דים בחזית הצידית דרומית לחזית הצידית מערבית אינה אפשרית מחוסר מקום וכל שכן מיקום העמודה בחזית זו אף תוצע בקו אפס. על כן, התכנון מקובל.

3. מרפסות – לא מוצעות מרפסות חדשות.

4. שימור – הבניין אינו מסומן לשימור. אך מאחר ומהמבנה נמצא בעיר ההיסטורית והינו בניין

היסטורי, יש להשלים את חוות דעת מח' שימור.

5. חדר מדרגות- יש להציע את הלובי של המעלית/ מדרגות עד לקו המעלית. יש להציע את מהלך

המדרגות כלפי מזרח ולהעביר את הכניסה למעלית לכיוון מזרח בהמשך לפודסט שייווצר וכך לא יהיה צורך בבינוי פודסט בקו צידי אפס.

יש להתאים את עיצוב חדר המדרגות בחזית בהתאם לאחת מהחלופות במוצגות בתכנית רחביה.

6. נסיגות – הבקשה מציעה נסיגה של בין 2 מ' ל3 מ' מקו החזית הראשית לכיוון קק"ל - מקובל.

7. חניה- יש להציע פתרון חנייה ככל הניתן בתיאום עם תושי"ה.

8. גג- במסגרת הבקשה מוצע גג מעוגל, מאחר ובינוי זה אינו תואם את אופי השכונה ואינו מתאים

להוראות תכנית רחביה, יש לבטלו. תכנון הגג יוצע בהתאם להוראות תכנית ,9988 לרבות גובה המעקה ומיקום המערכות הטכניות.

9. פירוט הנחיות עפ"י תכנית :9988

א. הבקשה מציעה את פתרון התברואה במיקום שאינו מקובל, על צומת הרחובות

קק"ל/הר"ן. יש להעבירו לחלק הצפון מערבי של החלקה. פתרון האשפה יוצע בהתאם להוראות תכנית 9988 בתיאום עם אגף תברואה.

- 39 -

ב. יש להתאים את חומרי הבנייה ופרטי הבנייה בהתאם להנחיות תכנית .9988

ג. בתכנית הפיתוח יש להציג מיקום התשתיות הקיימות מים, ביוב וכו' בתכנית הפיתוח

+ מיקום כל התשתיות המוצעות. מיקום התשתיות והמערכות הטכניות יוצעו עפ"י הוראות תכנית 9988 ובכל מקרה בניצב לרחוב או בתוך המבנה.

ד. פרגולות: יש להתאים את תכנון הפרגולות להוראות תכנית רחביה.

10. הערות טכניות לתיקון:

א. נדרשת לעדכן את מפת המדידה מאחר והיא אינה כוללת חלק מהמבנים הסמוכים.

ב. בתכניות של הקומות, יש לציין את שטח הדירות.

ג. קיימות טעויות במס' קומות במפלסי הדירות, יש לתקן זאת.

ד. יש לתקן את מספר החלקה בפרטי המיקום בטבלה בתחילת ההרמוניקה.

ה. יש לתקן את הכיתוב במפת המדידה.

ו. החתכים והחזיתות יכללו את מתאר המבנים הסמוכים לחלקה (לכל הפחות שני מבנים

סמוכים) ויציינו הפרדה בין הבנוי המאושר והקיים בפועל.

11. מחסנים- לא מוצעים מחסנים חדשים.

12. הדמיות – יש לעדכן בהתאם להערות לעיל.

13. נושא העצים יבחן ע"י מחלקת שפ"ע. יש להציע נטיעות חלופיות של עצים בוגרים בין המבנים

וכלפי חזית הרחוב בהתאם לאופי השכונה בתיאום שפ"ע. במידה ומוצעים יותר מ-5 עצים לעקירה או העתקה, יש להשלים סקר עצים כתנאי למעבר לרישוי.

14. יש לקבל אישור חברת החשמל כתנאי למעבר לרישוי.

15. %50 משטח הקרקע הלא מבונה יאפשר חלחול עפ"י סעיף 6.19 בתוכנית .10038

16. תנאי לדיון בוועדה הינו בדיקת בוחן רישוי לעניין השטחים המוצעים והתאמתם לתקנות התכנון

והבנייה.

17. תנאי להתחלת עבודות בשטח המגרש יהיה פירוק כל עבירות הבניה ואישור מחלקת פיקוח

לנושא.

18. בתחום מודל העיר: תנאי למתן היתר, יהא מודל מפורט של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי

הבקשה להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל.

19. תנאי להתחלת עבודות בקומות החדשות הינו אישור מחלקת פיקוח ומהנדס כי הסתיים חיזוק

היחידות הקיימות.

חוות הדעת נכתבה עוד בטרם התקבלו חוות הדעת מאת הגורמים השונים, וייתכנו שינויים לאור קבלת התייחסותם.

- 40 -

נוכחים בדיון:

אלון אלמליח- דנון פרימיום, יזם

דוד דואק סבסטיאן- אדריכל, מציג הבקשה

החלטות וועדת שימור מס' :56

הוועדה מאשרת את התכנית בהתאם לתנאים המפורטים:

2. ממ"ד מבוקש בקו אפס בחזית מזרחית לכיוון רח' ה"רן-מחלקת השימור מתנגדת לממ"דים בחזית

	ועדת שימור
ועדת שימור 04/07/2021 - כ"ד תמוז תשפ"א		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2021/56		מספר ועדה
4526		מספר תיק

	נתונים כלליים
המוסכים 11 , מקנותרו חנייםים כל ליים		כתובת
קטורזה יצחק		שם המבקש
בקשה להיתר בניה		סיבת הפניה
2021/0209.00		תיק רישו י
הריסת מבנה קיים ובניית מבנה למסחר ומשרדים		מהות הבקשה
אדריכלית שלף צפ י		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	306	30130

- 41 -

רקע

רקע כללי

מדובר במבנה היסטורי הממוקם באיזור התעשייה תלפיות, בצומת הרחובות הפרסה והמוסכים. האתר נמצא מחוץ לגבולות העיר ההיסטורית ונכלל בתחום תכנית האב תלפיות. המבנה הקיים בן קומה אחת ושטחו כ- 150 מ"ר. שטח החלקה 553 מ"ר והשימוש הנוכחי כיום הינו חנות חלקי חילוף לרכב. האתר אינו מסומן לשימור ומבדיקת התצלומים שנמסרו ע"י היזם נראה כי לא נשתמרו בו רכיבים בעלי ערכיות שימורית שמחייבים תיעוד או שימור.

המצב הסטטוטורי הקיים

תכנית 3302 תב"ע לאיזור התעשיה תלפיות/מקור חיים בתוקף מים 3.3.1985 המייעדת את השטח לאיזור תעשיה.

תב"ע מפורטת מס'- 209593 בתוקף מיום 28.1.2017 בדופן הדרומית של האתר כלפי רחוב הפרסה מתוכנן תוואי הקו הירוק של הרכבת הקלה.

בהוראות תכ' מס' 30002 תכנית האב תלפיות סע' 6.3 צויין כי- "לא אותרו במרחב התכנית מבנים או חלקי מבנים או אובייקטים המיועדים לשימור.

מהות התכנית המוצעת

התכנית מבקשת להרוס את המבנה הקיים ולהקים בניין חדש בן 5 קומות, עם שלושה מפלסי חנייה תת קרקעית. השימושים המוצעים הינם לצרכי מסחר ומשרדים.

- 42 -

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 56

לאשר את הבקשה.

יחד עם זאת נציין כי באתר ובצמוד לו קיימים מספר עצים בוגרים שראוי לבחון האם ניתן לשמרם או להעתיקם. (ראו סע' 12.2 בהוראות תכ' האב תלפיות "אסורה כריתת עצים בשטח התכנית אלא באישור פקיד היערות") נבקש לא להתיר עקירה או כריתה ללא מתן אישור והנחיות אגף שפ"ע בעניין זה.

צביקה רוזנבלום- הגיע באיחור לאחר קבלת ההחלטה.

החלטות וועדת שימור מס' :56

לאשר את הבקשה.

תנאי להיתר הריסה- הכנת תיק תיעוד מקדים.

	ועדת שימור
ועדת שימור 04/07/2021 - כ"ד תמוז תשפ"א		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2021/56		מספר ועדה
4481		מספר תיק

	נתונים כלליים
המלך גורג 7 , מרנכתז והניעםיר כ לליים		כתובת
יואל בר דור		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
944827		מספר תכנית
תוספת שטחים וקומות לבניין קיים עם חזיתות לשימור		מהות הבקשה
אדריכלית שלף צפ י		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
לא	5232	30049
כן	5249	30049
לא	5248	30049
לא	11	30845

- 43 -

רקע

רקע היסטורי ואדריכלי

האתר נמצא בפינת הרחובות המלך ג'ורג' ורחוב מרדכי בן הילל. אחד המאפיינים החשובים של המבנה היו והינם שימושי המסחר בקומת הקרקע. המבנה הנוכחי הוקם בין השנים 1937-1944 והוא בנוי במקומו של מבנה אחר אשר בנייתו מתוארכת לשנים 1890-1910 אך הוא נהרס לחלוטין.

הבניין נמצא בתחום העיר ההיסטורית והוא מוגדר כמבנה לשימור שמספרו 3820 בכרטסת השימור העירונית. שטח החלקה כולל 521 מ"ר.

המבנה נתון בבעלות פרטית של משפחת וולירו. בשנותיו הראשונות שכנה בקומה התחתונה חב' אתא למוצרי טקסטיל, חנות ספרים 'מסדה' וחנות ממתקים של 'עלית'.

מאפייני הבינוי אקלקטיים ומשתייכים לתקופה המנדטורית מצב סטטוטורי קיים

101-537514 תכנית מפורטת בתוקף מיום 3.6.2019 אשר במסגרתה אושרה תוספת של 6 קומות חדשות מעל המבנה הקיים. סה"כ תוכננו בבניין 9 קומות, מהן 8 קומות מעל הכניסה הקובעת וקומה תחתונה נוספת במפלס החצר האחורית.

מהות התכנית המוצעת

תוספת בנייה של שתי קומות נוספות מעבר לאלו שאושרו בתכנית מס'-537514 בשנת 2019 וכעת יהיו סה"כ 10 קומות מעל מפלס הכניסה לבניין. שבע הקומות העליונות מיועדות למגורים (סה"כ 47 יח"ד והקומות התחתונות לשימושי מסחר ו/או תעסוקה).

- 44 -

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 56

לאשר את הבקשה.

תנאים למתן היתר בנייה יהיו כדלקמן:

1. תיאום ואישור מחלקת שימור בכל הקשור לחזיתות המבנה ורכיבי השימור שבו.

2. חיזוק המבנה לצורך עמידה בתקן 413 יהיה חיזוק פנימי ולא יפגע בחזיתות הקיימות.

3. יש להטמיע בהרמוניקה תכנית פיתוח החצר ולסמן גינון ונטיעות עצים.

4. יש להגיש נספח פרטי שימור שיערך ע"י אדריכל שימור מוסמך. טופס מינוי אדריכל שימור מלווה

יימסר למחלקת שימור.

5. יש למסור דו"ח מהנדס שימור הכולל הנחיות חיזוק המבנה הקיים.

נא שימת ליבכם כי סע' 1-3 כבר נקבעו בהחלטת ועדת שימור שדנה בתיק בתאריך 7.5.2018 יתר הנחיות השימור המפורטות בסע' 4.1 ד' בהוראות התכנית 101-0537514 ממשיכות לחול.

סעיף בהוראות תכנית 101-0944827 שאינו מקובל:

הנחייה בדבר הוראות עיצוב, פיתוח ובינוי בסעיף 4.1.2 ב' .1 : "תיבדק אפשרות לנטיעת עץ או שניים בתיאום עם בעלי הזכויות בנכס של החלקות המצרניות".

נוכח בדיון:

יואל בן דור- מציג הבקשה

החלטות וועדת שימור מס' :56

הוועדה מאשרת את התכנית בהתאם לתנאים המפורטים:

1. תיאום ואישור מחלקת שימור בכל הקשור לחזיתות המבנה ורכיבי השימור שבו.

2. חיזוק המבנה לצורך עמידה בתקן 413 יהיה חיזוק פנימי ולא יפגע בחזיתות הקיימות.

3. יש להטמיע בהרמוניקה תכנית פיתוח החצר ולסמן גינון ונטיעות עצים.

4. יש להגיש נספח פרטי שימור שיערך ע"י אדריכל שימור מוסמך. טופס מינוי אדריכל שימור מלווה

יימסר למחלקת שימור.

5. יש למסור דו"ח מהנדס שימור הכולל הנחיות חיזוק המבנה הקיים.

סעיף בהוראות תכנית 101-0944827 שאינו מקובל:

	ועדת שימור
ועדת שימור 04/07/2021 - כ"ד תמוז תשפ"א		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2021/56		מספר ועדה
4517		מספר תיק

	נתונים כלליים
ג'אבר בן חייאן סנמתטוהני ם1 כ,ל צלוירים בא הר		כתובת
טויל בשיר		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
895342		מספר תכנית
הגדלת מס' קומות ומס' יח"ד צור באהר, ירושלים		מהות הבקשה
אדריכלית ב ן -אמוץ יובל דנה		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	1	30786

- 45 -

רקע

רקע היסטורי אדריכלי-

צור באהר היא שכונה במזרח ירושלים. השכונה קרובה לשכונת תלפיות מזרח, הר חומה וקיבוץ רמת רחל. מקור השכונה בכפר ערבי שסופח לשטח המוניציפלי שי ירושלים לאחר מלחמת ששת הימים.

הכפר משמר בצורה משובשת את שמו של הישוב הקדום "צרע".בדרום הכפר התגלו עקבות של ישוב נאולטי.

ישנה סברה כי שמו המקורי של הכפר היה "ציר באהר". על פי האמונה המוסלמית, כבש עומר בן אל חאטב את ירושלים מדרום, ובמקומו של הכפר הסתודד עם חייליו כיצד לפרוץ אל העיר בצורה הטובה ביותר.

סברה אחרת היא ששמו של הכפר היה "צורבא" שהוא כינוי בארמית למנהיג רוחני.

אזכור ראשון של הכפר מופיע במפקד של 1596 ובו נמנו 29 ראשי משפחות.

המבנה נמצא בשכונת אל בטא במתחם המסומן ככפרי עירוני במתחמי התכנון בתכנית האב החלה...

המבנה בתא שטח 2 מסומן בנספח שימור -גליון מס' 1 "סקר מרכיבי שימור וארכיאולוגיה",תכנית האב צור באחר החלה כמבנה מס' 191 ,דרגת ערכיות B , בתחום בינוי היסטורי המסומן בקיווקו כתום.

בדרגת השתמרות B סווגו 48 בתים.

זהו המרחב הבנוי של הכפרים עד לשנת 1948 ובו מצויים מבנים ושרידי מבנים היסטוריים.

רקע תכנוני

שימור-

נספח שימור -גליון מס' 1 "סקר מרכיבי שימור וארכיאולוגיה"-

המבנה בתא שטח 2 מסומן מס' 191 ,דרגת ערכיות B , בתחום בינוי היסטורי המסומן בקיווקו כתום.

שטח במטר מרובע	סוג תוכנית	שכונה	מספר
5618478.854507446	אב	צור באהר

- 46 -

זהו המרחב הבנוי של הכפרים עד לשנת 1948 ובו מצויים מבנים ושרידי מבנים היסטוריים.

"שימור המרקם הבנוי

תחום בינוי היסטורי - השטח התחום בקו כתום בנספח השימור, גיליון 1 – הוא תחום הבינוי .1 ההיסטורי של הכפרים צור באהר ואום טובא. זהו המרחב הבנוי של הכפרים עד לשנת 1948 ובו .מצויים מבנים ושרידי מבנים היסטוריים

א. תכניות מפורטות ובקשות להיתר בניה בתחום הבינוי ההיסטורי יהיו חייבים בתיאום עם

מחלקת השימור של עיריית ירושלים, לשם איתור מבנים היסטוריים ומרכיבים לשימור והכנת תיקי תיעוד על פי הנחיית מחלקת השימור" הוראות התכנית סעיף .6.9א תב"ע-

.1תכנית 2302 א- תכנית מתאר מפורטת לצור באחר ואום טובא 1999 –השטח מיועד לאזור מגורים 4 (שני מגרשים בשטח כולל של 975 מ"ר) אזור מגורים מיוחד 5 (מגרש בשטח 1667 מ"א) ודרך מאושרת.

מותרות 8 יח"ד 795 מ"ר עיקרי.

תכניות אב ומתאר שכונתיות

תוכניות מחוזיות וארציות

שם שכבה שם שם תוכנית סוג תוכנית סטטוס

תממ 1_30 - ייעודי ,2334 ,3931 תמ"מ מופקדת, החלטות ולנת"ע מצפה אזור פיתוח ירושלים

קרקע נפתוח ורמת רחל עירוני

התכנית המוצעת-

תמצית תיאור התכנית מערכת התב"ע העירונית:

מצב קיים: גבול התכנית קיימים מס' מבנים, ביעוד קרקע אזור מגורים 4 מיוחד.

מצב מוצע: הקמת שני בניינים חדשים 4 קומות מעל קומת חניה תת-קרקעית, ותוספת 2 קומות מעל

בניין קיים.-1 שינוי יעוד הקרקע ממגורים 5 מיוחד ואזור מגורים 4 מיוחד ודרך למגורים ב' ומגורים ג'

ושביל עם זיקת הנאה וביטול דרך. -2 קביעת שטחי הבניה המירביים. -3 קביעת קווי בניין חדשים. -4 קביעת מספר יח"ד. -5 קביעת מספר קומות. -6 קביעת שלבי ביצוע למימוש התכנית. -7 קביעת תנאים למתן היתר בניה. -8 קביעת הוראות הריסה.

תיאור התכנית מערכת התב"ע העירונית:

התכנית נמצאת בצור באהר, ירושלים יעוד הקרקע הינו איזור מגורים 5 מיוחד ואזור מגורים 4 מיוחד ודרך לפי תכנית 2302א. התכנית מציעה ביטול קטע מדרך מספר 12 לפי תכנית אב צור באהר, והצעת שביל עם זיקת הנאה לרכב, ושינוי ייעודי הקרקע למגורים ב' ו- ג'. מגישי התוכנית הם בעלי הקרקע.

- 47 -

מסומן בתוך גרעין העיר ההיסטורית.

להלן חוות דעת גיל נדן ,המחלקה למדיניות תכנון מתאריך ה- 8.6.2021 :

"בתחום התכנית קיים מבנה לשימור המסומן בנספח פירוט מתחמים 4-5 בתכנית האב כמבנה מס' 191 – דרגת ערכיות B .מדובר בבנין הנמצא בתא שטח ,2 עליו מוצעת תוספת. יש לקבל בנושא זה התיחסות של מחלקת השימור."

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 56

המחלקה לשימור ממליצה לדחות את התוכנית ,

וזאת עד שישלים המבקש את הנחיות מחלקת השימור הנדרשות לצורך מתן חוות דעת לגבי הריסת המבנה .

טרם התקבלה תגובה להנחיות המחלקה כפי שהועברו בתאריך 14.6.2021 ולוו בשיחה טלפונית יזומה עם עורך הבקשה ,טויל בשיר ,בה הובהרו בעל פה ההנחיות המצ"ב:

" תכנית 895342 ,רח ג'אבר בן חייאן ,גוש 30786 חלקה ,1צור באהר ,נידונה בישיבת צוות שימור בתאריך ה- 13.6.2021 ,להלן ההחלטות:

בתחום התכנית נמצא מבנה המסומן בתא שטח 2 כמבנה בעל ערכים שימוריים.

המבנה נצפה במערכת ה- GIS העירונית כמבנה היסטורי דו- כיפתי.

המבנה מסומן בתכנית אב צור באהר-אום טובא-אום ליסון כמבנה מס' 191 ,דרגת ערכיות B , ב"תחום בינוי היסטורי " בנספח שימור -גיליון מס' 1 "סקר מרכיבי שימור וארכיאולוגיה" ובנספח שימור מס' -2 גלעיני הכפרים.

"שימור המרקם הבנוי"

תחום בינוי היסטורי - השטח התחום בקו כתום בנספח השימור, גיליון 1 – הוא תחום הבינוי .1 ההיסטורי של הכפרים צור באהר ואום טובא. זהו המרחב הבנוי של הכפרים עד לשנת 1948 ובו מצויים מבנים ושרידי מבנים היסטוריים.

א. תכניות מפורטות ובקשות להיתר בניה בתחום הבינוי ההיסטורי יהיו חייבים בתיאום עם

מחלקת השימור של עיריית ירושלים, לשם איתור מבנים היסטוריים ומרכיבים לשימור והכנת תיקי תיעוד על פי הנחיית מחלקת השימור" הוראות התכנית סעיף .6.9א לצורך בחינה ראשונית של ערכיו השימורים של המבנה, יש להעביר למחלקת השימור את המסמכים הבאים:

.1תצ"א היסטורית לא יאוחר מ- 1967 הכוללת את הגוש/חלקה הכלולים בבקשה.

.2צילום של כל חזיתות המבנה-

כל חזית תצולם בשלמותה. הצילומים יועברו למחלקת השימור כקובץ דיגיטלי וכהדפסה של כל חזית בנפרד על נייר צבעוני בגודל A4 .

3. צילומי פנים המבנה-

- 48 -

צילומי הפנים יכללו מראה רצפות ,תקרות ומבטים לעבר פתחים חיצוניים.

2 מבטים לפחות בכל חדר לכיוון הפתחים וצילום של גרם המדרגות.

הצילומים ילוו בתוכניות קומה הכוללות מקרא וסימון מבטי הצילום מבפנים ומבחוץ.

4. אם ידוע על רקע היסטורי ו/או אדריכלי הנוגעים למבנה ,בבקשה להעבירם למחלקת השימור.

במידה ויושלם המבוקש ותיווכח המחלקה לשימור כי למבנה ערך שימורי רב, יתבקש עורך הבקשה להגיש תיק תיק תיעוד שיערך ע"י אדריכל שימור מתוך הרשימה כפי שמופיעה באתר העירוני. היקפו ותכולתו של תיק התיעוד יקבעו לאחר בחינת החומר הראשוני , אותו התבקש עורך התוכנית להעביר למחלקת השימור.

בתאריך 14.6.2021 נערכה שיחה עם עורך הבקשה ,טויל בשיר ,בה הובהרו הנחיות המחלקה כפי שנשלחו."

אין למחלקת השימור אפשרות לחוות דעה על השינויים ותוספות הבינוי המוצעות למבנה ההיסטורי הדו כיפתי ,הקיים בתחום החלקה ואשר סומן כמבנה מס' 191 ,דרגת ערכיות B , בתחום בינוי היסטורי בנספח שימור -גליון מס' 1 "סקר מרכיבי שימור וארכיאולוגיה", ללא תיעוד.

במחלקת השימור אין כל מידע צילומי/היסטורי /אדריכלי על המתחם.

לצורך בדיקת התוכנית המוצעת ומתן חוות דעת מחלקת שימור יש להשלים:

1. הגשת תיק תיעוד שיערך ע"י אדריכל שימור מתוך הרשימה כפי שמופיעה באתר העירוני- היקפו

ותכולתו של תיק התיעוד יקבעו לאחר בחינת החומר הראשוני , אותו התבקש עורך התוכנית להעביר למחלקת השימור.

2. תשריט מוצע –

א. סימון המבנה בתשריט מצב קיים ומוצע כמבנה לשימור עם רוזטה.

ב. יסומן קו בניין נפרד סביב קונטור המבנה ההיסטורי המקורי הקיים לשימור.

ג. יסומנו אלמנטים ייחודיים לשימור על פי תיק התיעוד כדוגמת מסגרות, נגרות, ריצופים וכ"ו

3. נספח בינוי-

סימון המבנה ההיסטורי לשימור כמקובל וע"פ הנחיות מחלקת השימור, כפי שיתנו לאחר הגשה ובדיקה של תיק התיעוד.

תכניות קומות, חזיתות וחתכים העוברים בתא שטח 2 יסומנו בקיווקו סגול המציין קיים לשימור כמקובל.

.4הגשת סקר עצים- בתחומי החלקות נצפו עצים בוגרים.

.5הוראות התכנית-

יש לקבוע הוראות שימור:

- 49 -

א. לא תותר הריסתו של הבניין ההיסטורי לשימור.

ב. לא תותר פגיעה באופיו האדריכלי, בסגנונו ובאלמנטים המקוריים שבו ובפרטי הבניין הקיימים בו

לרבות: סוג האבן ,פתחים ,כתובות, תבליטים, סיתות, כיחול, סורגים, גדרות ושערים .כל סטייה מהוראות אלו תחשב סטייה ניכרת.

ג .במקרה של תוספת לבניין: תותר תוספת בנייה לבניין לשימור בכפוף לאישור מחלקת השימור.

ד. חיזוק מעטפת הבנין לטובת תוספות הבניה מכוח תכנית זו יעשה כחיזוק פנימי בלבד. לא יותר חיזוק

חיצוני ולא יותר דיקוק הקירות או פירוק האבן.

ה. תנאי לקבלת היתר בניה לתוספות הבינוי כאמור יהיה בתיאום ופיקוח מלא של אדריכל בעל ניסיון

מוכח בתחום השימור.

ו. חלק בלתי נפרד מהיתר הבניה ינוקו חזיתות הבניין הקיים ההיסטורי, יוסרו תוספות שאינן חלק

מהבניה המקורית וכל מערכת התשתית תהיה בתוך הקירות או תת קרקעית או בחלל הגג.

ז .הגדר/השער/האלמנטים המסומנים בוורוד בתשריט ובנספחי הבינוי מיועדי/ים לשימור ואסורה הריסתם ו/או כל פגיעה בהם.

ח. שימור עצים בהתאם לסקר עצים.

ט. יש לקבוע את הוראות השימור כסטייה ניכרת.

יש להוסיף תנאים למתן היתרי בניה:

.1תנאי לתחילת עבודות בניה-הצגת אישור מחלקת השימור על מינוי אדריכל שימור.

.2הבניה תבוצע ע"פ ההיתר והנחיות אדריכל שימור מלווה החתום על טופס דרישות מחלקת השימור.

הטופס יוחתם בשלב קבלת טופס .2

.3חיזוק מעטפת הבניין לטובת תוספות בניה מכוח תכנית זו יעשה כחיזוק פנימי בלבד.

לא יותר חיזוק חיצוני ולא יותר דיקוק הקירות או פירוק האבן.

תנאי למתן היתר יהיה אישור מחלקת השימור לפתרון החיזוק שיוצע בתוכנית.

.4היתר זה כפוף לחו"ד הנדסית שימורית שאושרה במחלקת השימור.

.5היתר זה כפוף לכתב התחייבות וערבות בנקאית שנמסרו למחלקת השימור.

.6יש להגיש נספח פרטים לאישור מחלקת השימור שיצורף להיתר הבניה.

.7הבינוי יבוצע על פי הפרטים המפורטים במסמכי התוכנית וכל סטייה מהם תחייב תיאום עם מחלקת השימור.

.8חלק בלתי נפרד מהיתר הבניה ינוקו חזיתות הבניין הקיים ההיסטורי ויוסרו מערכות מיותרות כגון:

מזגנים, חיווטים וכ"ו

9. לא תותר התקנת מערכות טכניות או צנרות חיצוניות על חזיתות המיועדות לשימור.

.10לא תותר התקנת צנרות חיצוניות בחלל הפנימי המיועד לשימור.

.11תוספות ושינויים בחזיתות לשימור שאושרו ע"י מח' שימור יבוצעו באמצעות אבן היסטורית מפירוק.

.12תנאי לתחילת חיפוי אבן הבניה החדשה-אישור אדריכל השימור המלווה.

.13במידה וימצא בור מים או כל אלמנט היסטורי אחר יש להפסיק את העבודה מידית ולעדכן את מחלקת השימור בירושלים.

.14במידה ויידרש עקב תיאום גורמים או אחר שינוי במרכיבי השימור, יש להפנות לקבלת אישור שימור חוזר.

.15תנאי למתן היתר בניה יהיה אישור תיק התיעוד ע"י מחלקת השימור.

- 50 -

נוכח בדיון:

מוסא חמאד- עורך התוכנית

החלטות וועדת שימור מס' :56

המחלקה לשימור ממליצה שלא לאשר את התוכנית,

וזאת עד שישלים המבקש את הנחיות מחלקת השימור הנדרשות לצורך מתן חוות דעת לגבי הריסת המבנה .

" תכנית 895342 ,רח ג'אבר בן חייאן ,גוש 30786 חלקה ,1צור באהר ,נידונה בישיבת צוות שימור בתאריך ה- 13.6.2021 ,להלן ההחלטות:

בתחום התכנית נמצא מבנה המסומן בתא שטח 2 כמבנה בעל ערכים שימוריים.

המבנה נצפה במערכת ה- GIS העירונית כמבנה היסטורי דו- כיפתי.

"שימור המרקם הבנוי"

א. תכניות מפורטות ובקשות להיתר בניה בתחום הבינוי ההיסטורי יהיו חייבים בתיאום עם

1 .תצ"א היסטורית לא יאוחר מ- 1967 הכוללת את הגוש/חלקה הכלולים בבקשה.

2. צילום של כל חזיתות המבנה-

3. צילומי פנים המבנה-

- 51 -

צילומי הפנים יכללו מראה רצפות ,תקרות ומבטים לעבר פתחים חיצוניים.

2 מבטים לפחות בכל חדר לכיוון הפתחים וצילום של גרם המדרגות.

הצילומים ילוו בתוכניות קומה הכוללות מקרא וסימון מבטי הצילום מבפנים ומבחוץ.

4. אם ידוע על רקע היסטורי ו/או אדריכלי הנוגעים למבנה ,בבקשה להעבירם למחלקת השימור.

בתאריך 14.6.2021 נערכה שיחה עם עורך הבקשה ,טויל בשיר ,בה הובהרו הנחיות המחלקה כפי שנשלחו."

במחלקת השימור אין כל מידע צילומי/היסטורי /אדריכלי על המתחם.

לצורך בדיקת התוכנית המוצעת ומתן חוות דעת מחלקת שימור יש להשלים:

1. הגשת תיק תיעוד שיערך ע"י אדריכל שימור מתוך הרשימה כפי שמופיעה באתר העירוני- היקפו

ותכולתו של תיק התיעוד יקבעו לאחר בחינת החומר הראשוני , אותו התבקש עורך התוכנית להעביר למחלקת השימור.

2. תשריט מוצע –

א. סימון המבנה בתשריט מצב קיים ומוצע כמבנה לשימור עם רוזטה.

ב. יסומן קו בניין נפרד סביב קונטור המבנה ההיסטורי המקורי הקיים לשימור.

ג. יסומנו אלמנטים ייחודיים לשימור על פי תיק התיעוד כדוגמת מסגרות, נגרות, ריצופים וכ"ו

3. נספח בינוי-

סימון המבנה ההיסטורי לשימור כמקובל וע"פ הנחיות מחלקת השימור, כפי שיתנו לאחר הגשה ובדיקה של תיק התיעוד.

תכניות קומות, חזיתות וחתכים העוברים בתא שטח 2 יסומנו בקיווקו סגול המציין קיים לשימור כמקובל.

4. הגשת סקר עצים- בתחומי החלקות נצפו עצים בוגרים.

5. הוראות התכנית-

יש לקבוע הוראות שימור:

א. לא תותר הריסתו של הבניין ההיסטורי לשימור.

ב. לא תותר פגיעה באופיו האדריכלי, בסגנונו ובאלמנטים המקוריים שבו ובפרטי הבניין הקיימים בו

- 52 -

ג .במקרה של תוספת לבניין: תותר תוספת בנייה לבניין לשימור בכפוף לאישור מחלקת השימור.

ד. חיזוק מעטפת הבנין לטובת תוספות הבניה מכוח תכנית זו יעשה כחיזוק פנימי בלבד. לא יותר חיזוק

חיצוני ולא יותר דיקוק הקירות או פירוק האבן.

ה. תנאי לקבלת היתר בניה לתוספות הבינוי כאמור יהיה בתיאום ופיקוח מלא של אדריכל בעל ניסיון

מוכח בתחום השימור.

ו. חלק בלתי נפרד מהיתר הבניה ינוקו חזיתות הבניין הקיים ההיסטורי, יוסרו תוספות שאינן חלק

מהבניה המקורית וכל מערכת התשתית תהיה בתוך הקירות או תת קרקעית או בחלל הגג.

ז .הגדר/השער/האלמנטים המסומנים בוורוד בתשריט ובנספחי הבינוי מיועדי/ים לשימור ואסורה הריסתם ו/או כל פגיעה בהם.

ח. שימור עצים בהתאם לסקר עצים.

ט. יש לקבוע את הוראות השימור כסטייה ניכרת.

יש להוסיף תנאים למתן היתרי בניה:

.1תנאי לתחילת עבודות בניה-הצגת אישור מחלקת השימור על מינוי אדריכל שימור.

.2הבניה תבוצע ע"פ ההיתר והנחיות אדריכל שימור מלווה החתום על טופס דרישות מחלקת השימור.

הטופס יוחתם בשלב קבלת טופס .2

.3חיזוק מעטפת הבניין לטובת תוספות בניה מכוח תכנית זו יעשה כחיזוק פנימי בלבד.

לא יותר חיזוק חיצוני ולא יותר דיקוק הקירות או פירוק האבן.

תנאי למתן היתר יהיה אישור מחלקת השימור לפתרון החיזוק שיוצע בתוכנית.

.4היתר זה כפוף לחו"ד הנדסית שימורית שאושרה במחלקת השימור.

.5היתר זה כפוף לכתב התחייבות וערבות בנקאית שנמסרו למחלקת השימור.

.6יש להגיש נספח פרטים לאישור מחלקת השימור שיצורף להיתר הבניה.

.7הבינוי יבוצע על פי הפרטים המפורטים במסמכי התוכנית וכל סטייה מהם תחייב תיאום עם מחלקת השימור.

.8חלק בלתי נפרד מהיתר הבניה ינוקו חזיתות הבניין הקיים ההיסטורי ויוסרו מערכות מיותרות כגון:

מזגנים, חיווטים וכ"ו

9. לא תותר התקנת מערכות טכניות או צנרות חיצוניות על חזיתות המיועדות לשימור.

.10לא תותר התקנת צנרות חיצוניות בחלל הפנימי המיועד לשימור.

.11תוספות ושינויים בחזיתות לשימור שאושרו ע"י מח' שימור יבוצעו באמצעות אבן היסטורית מפירוק.

.12תנאי לתחילת חיפוי אבן הבניה החדשה-אישור אדריכל השימור המלווה.

.13במידה וימצא בור מים או כל אלמנט היסטורי אחר יש להפסיק את העבודה מידית ולעדכן את מחלקת השימור בירושלים.

.14במידה ויידרש עקב תיאום גורמים או אחר שינוי במרכיבי השימור, יש להפנות לקבלת אישור שימור חוזר.

.15תנאי למתן היתר בניה יהיה אישור תיק התיעוד ע"י מחלקת השימור.

הוועדה לא מאשרת את התוכנית עד להגשת תיק תיעוד.