ישיבת שימור אתרים מס 80 · 22/08/2004

	ועדת שימור
ועדת שימור 04/08/2022 - ז אב תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2022/80		מספר ועדה
5123		מספר תיק

	נתונים כלליים
הושע 14 , גאולה נ תונים כלליים		כתובת
שוחט (קליגלר) אוריה		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
1071851		מספר תכנית
תוספת קומות למוסד בית בלומנטל, רח' יחזקאל/הושע 14		מהות הבקשה
אדריכלית הלוי קארי ן		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	5106	30083

- 1 -

רקע

רקע היסטורי ואדריכלי

בית הילדים ציון בלומנטל נוסד בזמן מלהע"ר על ידי הרב אברהם יוחנן בלומנטל ()1877-1966 פועל ברצף עד היום. ממוקם במרכז המער החרדי ההיסטורי במפגש שכונות גאולה וכרם אברהם, בצומת הרחובות יחזקאל פינת הושע.

מדובר בחלקה לא רגולרית פונה מצפון לרח' אברהם ילין והכוללת מספר מבנים מתוקפות שונות:

המבנה הראשי ממוקם בפינה הדרום מזרחית של החלקה בכתובת יחזקאל 14-16 פינת הושע.

ע"ש נקראת הצומת 'כיכר בלומנטל'. נבנה בין השנים .1957-1967 לא נמצא היתר הבניה המקורי.

מדובר בבנין מודרני ייחודי בעל איכויות אדריכליות המהווה נקודת ציון כלפי הכיכר העירונית ולאורך דרך ראשית מסחרית יחזקאל. הבנין הקיים ייתכן ונבנה במספר שלבים (מבלי להתייחס להרחבות ותוספת בניה מאוחרות מהשנים האחרונות) בן 4 קומות וגג שטוח – האגף הדרומי של הבנין כלפי רחוב הושע בנוי אבן טבעית מסותתת בעיבוד טוזבה בגוון צהבהב כולל פינה לרחוב יחזקאל בה ממוקמת הכניסה המקורית לבנין מעליה מרפסת ואלמנט של חלונות טריפור.

בחזית הדרומית קומת הקרקע פתח כניסה ראשית ממנו נכנסים למסדרון-מעבר מקורה המוביל לחצר פנימית פתוחה לשמים שנוצרה ההעמדה של מכלול המבנים במתחם.

החזית הדרומית מתוכננות באחידות רצף חלונות מלבניים מסודרים במרווח מקצב קבוע.

חזית מערבית לרחוב יחזקאל בנויה באבן טבעית במידות קטנות מיוחדת מבחינת סידור האבן.

החזית תוכננה לכל האורך באחידות הפתחים המסחריים בקומת הקרקע וחלונות בקומות העליונות. בין קומה א' וב' מתוכנן אלמנט עוקב של קשת פחוסה בולטת יצוקה בבטון.

למבנה הראשי נוסף אגף צפוני מתומן המשמש בית כנסת בתכננו של האדריכל יעקב שנברגר, נבנה מכוח היתר בניה 13651 תיק 1962/452 שהונפק ב 05/06/1963 מהותו השלמת בנין המוסד.

בשנת 1978 סופחו סטטוטורית למוסד מבנים סמוכים מצפון וממזרח מכוח תכנית 2404 לאיחוד וחלוקה מחדש. מבנה היסטורי שהיה מצוי בכתובת אבינועם ילין 4 נקבע להריסה ובניה מחדש.

נבנה מכוח תיק בנין .1971/1434.01,02

המבנה ההיסטורי בכתובת הושע 14 נשמר והותאם לצרכי המוסד, משמש דירות לצוות המוסד.

מדובר במבנה מגורים אופייני לתקופת המנדט הבריטי בנוי בסגנון הבניה הבינלאומי. במקור נבנה בן שתי קומות בצורת ר'. בחזית ראשית דרומית ממוקם חדר מדרגות משותף במפלס הרחוב המתוכנן עם חלון אנכי. משני צדי החזית תוכננו במקור מרפסות פינתיות מקורות (היום סגורות). המבנה בנוי אבן איכותית

- 2 -

בסיתות ידני. לאורך קו מגרש קדמי נבנתה גדר אבן ובשטח החצר הקדמית הדרומית לרחוב הושע נטועים עצים בוגרים.

במתחם נעשו שינויים, הרחבות ותוספות משמעותיות במהלך השנים.

במסגרת תיק פיקוח 2021/8254 הונפק כתב אישום בגין עבודות בניה ללא היתר ושינויים פנימיים.

הערות מיוחדות

- החלקה ממוקמת על תוואי הקו הכחול התת קרקעי של הרכבת הקלה. בשטח חלקה סמוכה 169 בצד השני של רחוב יחזקאל מתוכננת תחנה לרכבת.

- בחלקה סמוכה מצפון 42/78 בכתובת יחזקאל פינת אבינועם ילין 2 מצוי מבנה חסידות סאטמר עליו מקודמת תכנית מס' 1052174 - נדונה ואושרה בתנאים בהחלטת ועדת השימור מ .24/07/22 רקע תכנוני -שימור

האתר נכלל ברשימת השימור העירונית - אתר מס' 2 ממקום במתחם ההיסטורי של המע"ר החרדי.

תכנית אב/מדיניות

מסמך מדיניות גובה מע"ר צפון קובע גובה מרבי 6 קומות וחזית מסחרית לאורך רחוב יחזקאל וגובה מרבי 5 קומות בחלק המזרחי של החלקה.

תכניות מאושרות קודמות

1. תכנית מתאר מקומית 178129 בתוקף מתאריך 01/09/2018 לרכבת קלה ירושלים הקו הכחול

2. תכנית מתאר מקומית 1358 בתוקף מתאריך 28/04/1974 יעוד קרקע: שטח לבנייני ציבור

גבול החלקה כולל המבנה ראשי פינתי ומבנה פינתי צפון מערבי על רחוב אבינועם ילין (לא נכלל בתחום התכנית המוצעת), אינו כולל חלקות מצפון ודרום שסופחו בשלבים מאוחרים למתחם.

3. תכנית מתאר מקומית (נקודתית) מס' 1776 בתוקף מתאריך 29/03/1973 לשינוי יעוד חלקה 43 מאזור

מגורים לשטח לבנין ציבורי וכן קביעת הוראות בינוי לבנין ציבורי. הבנין הקיים בחלקה מסומן בתשריט כבנין להריסה.

- 3 -

4. תכנית מתאר מקומית (נקודתית) מס' 2404 בתוקף מתאריך 03/08/1978

התכנית קבעה הוראות לאיחוד וחלוקה מחדש. הבנין המסומן בתשריט בקו צהוב מיועד להריסה.

היתרים מאושרים קודמים

1962/0452.00 הונפק בתאריך 05/06/1963 להלן מקטע תכנית קומות תחתונות וחזית מערבית 1971/1434.00 הונפק בתאריך 17/12/1984 להלן מקטע חזית מערבית

- 4 -

1971/1434.01 הונפק בתאריך 23/06/1988

1971/1434.02 הונפק בתאריך 21/07/1992

2014/0649.00 הונפק בתאריך 19/06/2016

התכנית המוצעת

תכנית 101-1071851

סוג: תכנית מתאר מקומית

מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: מחוזית

מכילה הוראות של תכנית מפורטת: כן

היתרים או הרשאות: תכנית שמכוחה ניתן להוציא היתרים או הרשאות

סוג איחוד וחלוקה: ללא איחוד וחלוקה

שטח התכנית בדונם: 2.4470 דונם

מטרות: הרחבות ותוספת קומות למגורים ומבני ציבור

עיקרי ההוראות: 2.2.1 שינוי במערך ייעודי הקרקע כמפורט להלן: מאזור מיוחד למגורים ומבנים ומוסדות

ציבור 2.2.2 שינוי קווי בניין וקביעת קווי בנין חדשים 2.2.3 הגדלת שטחי בניה 2.2.4 קביעת שלבי ביצוע למימוש התכנית, כאמור 2.2.5 קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח תשריט מצב מוצע מסמן 14 עצים בוגרים הנטועים בחצר דרומית לרחוב הושע מהם עץ תות וותיק ועצי ברוש וותיקים. לא מסומנים עצים לכריתה/העתקה. התכנית אינה כוללת סקר עצים התכנית עמדה בתנאי סף בתאריך 07/06/2022 ומשובצת לדיון בוועדת משנה מקומית ב 08/08/22 חו"ד זו מתייחסת למונה תדפיס הוראות_4 מונה תדפיס תשריט_3 נספח בינוי מתאריך 29/03/22 המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 80

לאשר את התכנית בכפוף להשלמות והתנאים המפורטים -

1. אין התנגדות לתכנית המוצעת לקביעת תוספת בניה מעל הבנין הקיים והכשרה של מצב קיים.

2. יש להוסיף מבין מטרות התכנית: קביעת הוראות בגין שימור חזיתות הבנין המצוי בנכס להלן

חזית דרומית לרחוב הושע וחזית מערבית לרחוב יחזקאל ייקבעו כ'חזיתות לשימור' עליהם יחולו הוראות שימור מפורטות. ייקבע בהוראות התכנית כי לא תותר הריסה ו/או פירוק של חזיתות לשימור ולא יותר שינוי בצורתן החיצונית של חזיתות לשימור למעט התחברות תוספת בניה.

תוספת הבניה תעשה מתוך מגמה לשמור על אופיו וסגנונו של הבנין. הבניה תבוצע באבן טבעית מרובעת ומסותת כדוגמת הבנין הראשי לעניין סוג האבן, גוון, עיבוד, סידור האבנים, פרטי כיחול.

3. ייקבעו הוראות בגין פירוק תוספות בניה מאוחרות בצמידות לחזיתות המיועדות לשימור ושמירה על

שטח קרקע חצר קדמית לרבות פירוק מבנה שומר, אשפתון, הרחבות בניה וכן הסדרת מפגעים מערכות

- 5 -

מעבים כויוצ"ב *תוספת בניה מעל הבנין הראשי שנבנתה בעבירה מיועדת לפירוק ובניה מחדש בפרטי אבן כדוגמת הקיים.

4. חזית ראשית מערבית תשוחזר כניסה ראשית מחזית מערבית (החלק הדרומי) לרבות שילוט.

5. התאמה לתקן 413 הבנין הקיים: ייקבע לא יותר חיזוק חיצוני ע"ג חזיתות המיועדות לשימור.

6. אין התנגדות לקביעת קו בנין עילי למרפסות קיימות בשתי הקומות התחתונות שאינן מקוריות בחלק

המזרחי חזית ראשית דרומית מבנה מנדטורי ובלבד שייקבע כי בשלב היתר בניה יתואם פרט אדריכלי לביצוע התואם את אופיו של הבנין ההיסטורי.

7. יש להוסיף הנחיות מיוחדות למעבר מסדרון מקורה כניסה ראשית מרחוב הושע לחצר פנימית.

8. יש להוסיף הנחיות מיוחדות לפיתוח חצר פנימית פתוחה לרבות ריצוף ונטיעות חדשות.

9. יש להוסיף במסמכי התכנית קביעת הוראות בגין חזית מסחרית ק.קרקע לאורך רחוב יחזקאל.

10. פרגולה מוצעת בקומת המסחר חזית מערבית קומת קרקע עליונה מהווה הסדרה של גגונים מסחריים

קיימים שאינם אחידים במראה בתחום קו מגרש. ייקבע בהוראות התכנית כי הקירוי יתוכנן בהתאמה לאופיו האדריכלי של הבנין הקיים (חזית לשימור) מבחינת עיצוב וחומר בניה.

יש להוסיף התייחסות לשדרוג שטח במה המשמשת הרחבה למסחר המשיקה למפלס המדרכה.

11. יש להוסיף בנספח הבנוי פריסת גדר ושערים לאורך קו מגרש דרומי עד הפינה עם רחוב יחזקאל מצב

קיים ומצב מוצע לשחזור ככל הניתן בהתאם למצב המקורי שנות השישים.

12. קו בנין צפוני מבוקש עד קו מגרש ולא בהתאמה לקונטור הבנין ההיסטורי, לבדיקה מפורטת (נובע

מהצורך להכשיר הרחבת בניה קיימת בצמידות לחזית צפונית) מפנה לתיאור חתך א-א

13. יש להוסיף חתכים המציגים את חזיתות פנימיות כלפי החצר הפנימית ופיתוח חצר פנימית.

14. תנאי לפתיחת תיק רישוי יהא קבלת אישור מחלקת השימור.

15. תנאי לפתיחת תיק במחלקה לשימור יהא הגשת תיק תיעוד מתחמי לאתר.

16. שילוט ע"ג חזיתות לשימור בפרט שילוט מסחרי לאורך יחזקאל טעון אישור מחלקת שימור.

17. ייקבע בהוראות התכנית כי לא תותר התקנת מערכות טכניות/תשתיות ע"ג חזיתות לשימור.

עורכת הבקשה, אסתי קליין, לא נכחה בדיון.

החלטת ועדת שימור מס' 80

הוועדה מאשרת את התכנית בהתאם לתנאים המפורטים:

1. אין התנגדות לתכנית המוצעת לקביעת תוספת בניה מעל הבנין הקיים והכשרה של מצב קיים.

2. יש להוסיף מבין מטרות התכנית: קביעת הוראות בגין שימור חזיתות הבנין המצוי בנכס להלן

חזית דרומית לרחוב הושע וחזית מערבית לרחוב יחזקאל ייקבעו כ'חזיתות לשימור' עליהם יחולו הוראות שימור מפורטות. ייקבע בהוראות התכנית כי לא תותר הריסה ו/או פירוק של חזיתות לשימור ולא יותר שינוי בצורתן החיצונית של חזיתות לשימור למעט התחברות תוספת בניה.

תוספת הבניה תעשה מתוך מגמה לשמור על אופיו וסגנונו של הבנין. הבניה תבוצע באבן טבעית מרובעת ומסותת כדוגמת הבנין הראשי לעניין סוג האבן, גוון, עיבוד, סידור האבנים, פרטי כיחול.

3. ייקבעו הוראות בגין פירוק תוספות בניה מאוחרות בצמידות לחזיתות המיועדות לשימור ושמירה על

שטח קרקע חצר קדמית לרבות פירוק מבנה שומר, אשפתון, הרחבות בניה וכן הסדרת מפגעים מערכות מעבים כויוצ"ב *תוספת בניה מעל הבנין הראשי שנבנתה בעבירה מיועדת לפירוק ובניה מחדש בפרטי אבן כדוגמת הקיים.

4. חזית ראשית מערבית תשוחזר כניסה ראשית מחזית מערבית (החלק הדרומי) לרבות שילוט.

- 6 -

5. התאמה לתקן 413 הבנין הקיים: ייקבע לא יותר חיזוק חיצוני ע"ג חזיתות המיועדות לשימור.

6. אין התנגדות לקביעת קו בנין עילי למרפסות קיימות בשתי הקומות התחתונות שאינן מקוריות בחלק

המזרחי חזית ראשית דרומית מבנה מנדטורי ובלבד שייקבע כי בשלב היתר בניה יתואם פרט אדריכלי לביצוע התואם את אופיו של הבנין ההיסטורי.

7. יש להוסיף הנחיות מיוחדות למעבר מסדרון מקורה כניסה ראשית מרחוב הושע לחצר פנימית.

8. יש להוסיף הנחיות מיוחדות לפיתוח חצר פנימית פתוחה לרבות ריצוף ונטיעות חדשות.

9. יש להוסיף במסמכי התכנית קביעת הוראות בגין חזית מסחרית ק.קרקע לאורך רחוב יחזקאל.

10. פרגולה מוצעת בקומת המסחר חזית מערבית קומת קרקע עליונה מהווה הסדרה של גגונים מסחריים

קיימים שאינם אחידים במראה בתחום קו מגרש. ייקבע בהוראות התכנית כי הקירוי יתוכנן בהתאמה לאופיו האדריכלי של הבנין הקיים (חזית לשימור) מבחינת עיצוב וחומר בניה.

יש להוסיף התייחסות לשדרוג שטח במה המשמשת הרחבה למסחר המשיקה למפלס המדרכה.

11. יש להוסיף בנספח הבנוי פריסת גדר ושערים לאורך קו מגרש דרומי עד הפינה עם רחוב יחזקאל מצב

קיים ומצב מוצע לשחזור ככל הניתן בהתאם למצב המקורי שנות השישים.

12. קו בנין צפוני מבוקש עד קו מגרש ולא בהתאמה לקונטור הבנין ההיסטורי, לבדיקה מפורטת (נובע

מהצורך להכשיר הרחבת בניה קיימת בצמידות לחזית צפונית) מפנה לתיאור חתך א-א

13. יש להוסיף חתכים המציגים את חזיתות פנימיות כלפי החצר הפנימית ופיתוח חצר פנימית.

14. תנאי לפתיחת תיק רישוי יהא קבלת אישור מחלקת השימור.

15. תנאי לפתיחת תיק במחלקה לשימור יהא הגשת תיק תיעוד מתחמי לאתר.

16. שילוט ע"ג חזיתות לשימור בפרט שילוט מסחרי לאורך יחזקאל טעון אישור מחלקת שימור.

17. ייקבע בהוראות התכנית כי לא תותר התקנת מערכות טכניות/תשתיות ע"ג חזיתות לשימור.

18. מבוקש להוסיף סקר עצים. מומלץ לשמר את כולם במידת האפשר.

	ועדת שימור
ועדת שימור 04/08/2022 - ז אב תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2022/80		מספר ועדה
4940		מספר תיק

	נתונים כלליים
מלאכי 32 , כרם אנתברונהיםם כ לליים		כתובת
קליין אסתר		שם המבקש
תמ"א 38		סיבת הפניה
15570		מספר תכנית
הריסת בניין קיים ובניית בניין חדש מכוח תמ"א 38 הריסה ובנייה		מהות הבקשה
הנדסאית הלוי נחמ י אדריכלות		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
לא	5130	30081

שטח הבקשה (מ"ר)	גוש וחלקה	כתובת	שכונה
239	30081/130	מלאכי 32	כרם אברהם

- 7 -

חוו"ד מהנדס העיר לבקשה להיתר

תכנית בינוי מס' 15570

הריסה ובנייה מחדש בהתאם לתכנית 10038

רקע תכנוני

1. תיאור מצב קיים: המבנה הנשוא בן 3 קומות ביעוד מגורים, כולל 5 יח"ד הגובל בקיר משותף עם מבנה

בעל 3 קומות וגג רעפים ביעוד מגורים. ללא גג רעפים. מדרום הינו צמוד למבנה נוסף. בחזית קדמית קיימת מרפסת ללא היתר מאושר. בחלקה קיימים עצים בוגרים מתוכם עצים מסוג "ברוש" הרצוים לשימור.- בתחום המגרש לא קיימת חניה.

2. מועד הקמת המבנה: עפ"י תיק תיעוד המבנה המקורי נבנה בשנת 1939 (בתיק תיעוד בשלביות בניה

יש לציין מה מועד בניה של הרחבות או תוספות).

הערות	קווי בניי ן			קומות	זכויות בניה (מ"ר)
	ציד י	אחורי	קדמי		שירות	עיקר י
עפ"י תכנית 62	3	5	3	3	239*%90=215.1

- 8 -

3. הגדרות המבנה לפי תוכנית :10038

• המגרש נמצא בתחום העיר ההיסטורית

• הממנה המקורי הינו בניין היסטורי על פי הגדרתו בתכנית כולל הרחבות מאוחרות ( 2 קומות ראשונות קומות מקוריות, קומה אחרונה נוספה בשלב מאוחר יותר).

• הבניין אינו מבנה מגורים גדול על פי הגדרתו בתוכנית (3 קומות ו4 יח"ד)

• הבניין לא מוגדר לשימור- לא בתב"ע ולא בכרטיסיות, ממוקם במתחם לשימור מס' 1604

4. רקע סטטוטורי- תוכניות:

• תוכנית מתאר 62 משנת -1959 התוכנית מייעדת את המגרש לאזור מגורים ,3 היקף זכויות בניה %90 ב3 קומות, קווי בניין קדמי וצדדי 3 מ', אחורי 5 מ'.

היתרי בניה קודמים למבנה/ים:

• במערכת לא קיימים היתרים סרוקים

5. נתונים סטטוטוריים:

6. מדיניות תכנונית: בכפוף למדיניות מע"ר צפון באזור ניתן להציע בינוי עד 5 קומות וגג רעפים לא

מוגבה , תוך שמירה על מורפולוגיית הבינוי הקיימת.

7. תקן חנייה לפי 5166ב': תקן חניה נמוך 1:1

סל זכויות אפשרי מכוח 10038

על פי סעיף 4.1.2.2 ()1 בהוראות ,10038 במסלול הריסה ובניה מחדש, ניתן לאשר זכויות בניה עיקריות על פי החישוב הבא:

מ"ר	-	שחלה במקום	-	שטחים עיקריים ע"פ תוכנית	A
מ"ר	215.1	שחלה במקום ושאושרה עד 1.1.1980	עפ"י תכנית 62	שטחים עיקריים במגרש ע"פ תוכנית	A"
מ"ר	-	סך כל השטח העיקר י הקיים בהיתר במבנה להריסה			B
מ"ר	85*	שטח עיקר י קומה טיפוסית קיימת בהיתר במבנה להריסה			C
יח"ד	5**	מספר יחידות דיור למגורים במבנה הקיים			D
מ"ר	-	שטח קומת עמודים מפולשת קיימת במבנה להריסה			E
יח"ד	2	מספר יחידות דיור למגורים בקומה טיפוסית קיימת			F

- 9 -

E 13*F C 13*D "A

שטח מס' יח"ד בקומה מס' יח"ד זכויות בניה

שטח

קיימות עיקריות מכח

עיקרי

טיפוסית

קומת

X 2.5X X תוכנית

בקומה

13 מ"ר שאושרה לפני

טיפוסית

עמודים 13 מ"ר

(הרחבות) (הרחבות) 1.1.1980

מפולשת

לחלופין, ככל שישנה תוכנית מפורטת בתוקף מלאחר ה-,1.1.1980 ניתן לקבל את זכויות הבניה שלה (,)A ובנוסף מס' יח"ד קיימות X 13 מ"ר עיקרי הרחבה ליחידה (D*)13 ושטח קומת עמודים מפולשת (.)E 557.6 =5*2)+13*(85+13*215.1+2.5 =D+E*F)+13*(C+13*+2.5''A * השטח חושב ידני עפ"י תכנית מצורפת בהרמוניקה.

** יש להוכיח את שנת בני של קומה אחרונה. (האם היסטורית?)

שטחי השירות יחושבו ע"פ תקנות חישוב שטחים

הזכויות המבוקשות תואמות למותר על פי תמ"א .38 לאחר בדיקה עם בוחן הרישוי יקבע האם ניתן לממש גם את יתרת הזכויות המבוקשות לשטחי השירות בבקשה להיתר.

תיאור הבקשה

הבינוי המבוקש מכח התמ"א:

1. הריסת והקמתו מחדש לפי תקן 413 על פי סעיף .4.1.2.2

2. הבקשה מציעה הריסת מבנה היסטורי בעל 3 קומות ו5 יח"ד ובניית מבנה חדש בעל 5 קומות תוך שימור

חזית מערבית הפונה לרחוב ובניה בזיז מעליה. מוצעות 10 יח"ד.

3. שטח עיקרי מבוקש 358.26 מ"ר ושטח מירבי מעל הקרקע 571.59 מ"ר

4. אחוזי בניה מירביים מוצעים מעל הקרקע %,239.16 המדיניות נפחית ואינה מגדירה אחוזי בניה.

בכפוף למדיניות ניתן להציע בינוי עד 5 קומות וגג רעפים לא מוגבה. מוצעות 5 קומות וגג רעפים מוגבה.

5. מוצעות סה"כ 10 יח"ד בפירוט הבא: 2 יח"ד בקומה טיפוסית. 7 דירות בשטח של כ46 מ"ר ממוצע. 2

דירות בשטח של כ77 מ"ר ממוצע ודירה אחת בשטח של כ50 מ"ר. כל היח"ד כוללות ממ"ד.

6. הבינוי המבוקש בקווי בניין – קדמי ואחורי 3 מ', צידי 2 מ'.

7. במסגרת התכנית לא מוצעות חניות. ע"פ דרישות התקן יש צורך ב-10 מקומות חניה.

סה"כ שטחי שירות מבוקשים: 329.87 מ"ר.

יש לבדוק התאמת שטחי שירות ע"י בודק הרישוי.

- 10 -

התאמת הבקשה לתכנית 10038 ולמדיניות התכנון

1. התאמת השטחים המבוקשת ע"פ סעיף 4.1.2.2 (:)1 הבקשה המוגשת תואמת את תוספת הזכויות

האפשרית מכוח תמא,2/38 והינה בסמכות הוועדה המקומית (בכפוף לבדיקת בוחן רישוי).

2. התאמת התוכנית למדיניות: התוכנית המוצעת תואמת את מדיניות המאפשרת בינוי עד 5 קומות לנושא

גובה ומציעה בניה עד 5 קומות ע"ג קומת מחסנים תת קרקעית, חורגת לנושא גג רעפים מוגבה וקו בניין צידי צפון מזרחי בכ1 מ'.

3. התאמת התכנית לקווי בניין: הבקשה תואמת את הוראות סעיף 4.1.2.2 לקווי בניין בבניינים המוצעים

לבניה והריסה מחדש, בתחום עיר היסטורית לחלקה בשטח עד דונם ועומדת בקו בניין קדמי ואחורי 3 מ', צידי 2 מ' עפ"י תמ"א .38

4. התאמה להנחיות מרחביות: התכנית נבדקה על פי סעיף 6.6.2 לעניין עיצוב המבנה. באחריות בוחן

הרישוי לבדוק התאמת מיקום יחידות מיזוג אויר, מתקני אשפה, צוברי גז, ארונות למערכות תשתית ומסתורי כביסה.

5. השתלבות התכנון המוצע בחתך הרחוב ואופי המרקם הבנוי: הבקשה מציעה מבנה בן 5 קומות וגג

רעפים מוגבה , כאשר במקטע הרחוב הזה קיימים מבנים בגבהים 3 קומות, ובגובה ממוצע של 3 קומות (נתונים ע"פ .)GIS

6. עצים להעתקה/שימור: על פי סעיף 6.11 נדרש אישור עקרוני של מחלקת גננות. תנאי למתן היתר בניה

יהיה מתן הוראות לעניין סיווג עצים, ביצוע העתקה וקביעת הטיפולים בהם. החלקה כוללת עצים לשימור ויש להקפיד על הנחיות מתאימות לשימור לעת הבניה מול מחלקת שפ"ע. הערות נוספות להלן.

7. התאמה לתכניות מחוזיות וארציות: התכנית נבדקה ונמצא כי אינה עומדת בסתירה להוראות התמא"ות

והתמ"מ החלות במקום כפי שמפורט בסעיף .16.12.2

8. הסכמות שכנים: נתקבל העתק נסח טאבו מתאריך .24.05.2021 בעל 1 בחלקה. %100 אחוזי הסכמה

הוגשו.

חוות דעת מחלקות העירייה ורשויות שונות

1. שימור: המבנה היסטורי נמצא בתחום עיר היסטורית נדרש

בשטח החלקה קיים מבנה היסטורי בן 3 קומות משנות ה-30 בסגנון מנדטורי. הבנוי בקיר משותף עם מבנה שכן. המבנה שמר ברובו על ערכיו המקוריים. חזית מערבית ראשית פונה לרחוב מלאכי.

ישנם מספר עצים בוגרים בחלקה. מופיע כמתחם לשימור 1604 בשכונת כרם אברהם.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 80

1. מבוקשת הריסת המבנה תוך שמירת החזית הראשית. מחלקת השימור אינה מתנגדת

לבקשה.

2. יש להראות שיפוע גג של 30 מעלות המקובל באזורים היסטוריים, ולהראות תוכנית צל לגג

המבנה השכן שמתחבר אליו, ע"מ לקבל תמונה ברורה יותר.

.3במסגרת בקשה זו חזית מערבית ראשית נשארת מטעמי שימור.

א. נראה כי יש מרפסת שנבנתה ללא היתר על חזית זו ונעשו שינויים בפתחים. יש להראות

שירטוט שיחזור החזית כפי שנבנתה במקור שיבוצע ע"י אדריכל שימור. ולהטמיע בהרמוניקה.

- 11 -

תכנון הפנים יהיה בהתאם לשחזור החזית. אין לפרוץ פתחים חדשים/להגדיל או להקטין פתחים קיימים בחזית שיועדה לשימור. ונדרש להסיר מפגעים.

ב. ע"פ התוכנית תתבצע הארכת החזית המערבית שיועדה לשימור כלפי צפון, תוך הריסת

מדרגות היסטוריות. מחלקת השימור אינה מתנגדת לכך, אך יש לתת הנחיות להשלמת האבן בצורה המיטבית ושימת דגש על הפינה.

ג. יש לסמן בחזית פס הפרדה בין הבינוי הקיים למוצע.

ד. הפתחים המוצעים יתוכננו בפרופורציה מלבנית התואמת לאזור.

ה. לציין חומרי גמר לחזיתות המוצעות.

4. ניתן לאפשר מרפסות בקומות החדשות ע"ג החזית הראשית בתוך הנישה הקיימת כתוצאה

מנסיגת חלק מהחזית ולהתרחק מהקצה. נדרש לבטל את המרפסות היושבות על החזית ההיסטורית, מסתירות אותה ומבקשות פריצת חלון לדלת. ובהתאם לסעיף 3א לעיל.

5. במבנה אריחי בטון מצויירים המייחדים את הבניה של אותה תקופה. יש להראות

בהרמוניקה את שילוב האריחים בחדר המדרגות הציבורי.

6. ההדמיה המוצגת אינה עדכנית לשירטוט המוצע. לתקן הדמיה בהתאם להחלטות.

7. נראה כי מוצעים חיזוקים פנימיים. מקובל. חו"ד הנדסית שימורית תוגש בשלב השלמת

תנאים להיתר, המראה כי החפירה בתת"ק אינה פוגעת בקיר המיועד לשימור.

8. להראות פתרון מיקום מערכות דוד"ש, מיזוג אוויר, צוברי/בלוני גז, חשמל, מים ותקשורת-

כולל הצנרות שלהן בתוך מעטפת הבניין (בקומת מרתף/בחלל גג רעפים וכד') ולא ע"ג החזית/גדר החלקה.

תנאים למתן היתר בניה:

• במידה ויידרש עקב תאום גורמים או אחר שינוי במרכיבי השימור יש להפנות לקבלת אישור שימור חוזר.

• יש להגיש נספח פרטים לאישור מחלקת השימור שיצורף להיתר הבניה.

• יש לצרף לפרויקט זה אדריכל שימור מלווה שיפעל עפ"י הנחיות טופס דרישות מחלקת השימור, טופס מינוי חתום ע"י אדריכל

• יש להגיש כתב התחייבות וערבות בנקאית למחלקת השימור, על הערבות להיות בתוקף לשנתיים מיום הגשת הערבות למחלקת השימור .

• יש לקבל אישור לתיק התיעוד ממחלקת השימור.

• יש להגיש למחלקת השימור חו"ד של מהנדס שימור לאישור מחלקת השימור. יש לסמן אלמנטים הנדסיים בתכנית האדריכלית בהתאמה לחו"ד ההנדסית השימורית המאושרת.

- 12 -

תנאים שיירשמו בהיתר הבניה:

• יש לצרף לפרויקט זה אדריכל שימור מלווה שיפעל עפ"י הנחיות טופס דרישות מחלקת השימור, טופס מינוי חתום ע"י אדריכל

• הבנייה תבוצע עפ"י ההיתר והנחיות אדריכל מלווה החתום על טופס דרישות מחלקת השימור. הטופס יוחתם בשלב קבלת טופס .2

• היתר זה כפוף לכתב התחייבות וערבות בנקאית שנמסרו למחלקת השימור.

• היתר זה כפוף לחו"ד הנדסית שימורית שאושרה במחלקת השימור.

• תנאי לתחילת עבודות בניה- הצגת אישור מחלקת השימור על מינוי אדריכל שימור.

• תנאי לתחילת חיפוי אבן הבניה החדשה - אישור מחלקת השימור לאבן המוצעת להרכבה.

• לא תותר הריסה או פירוק והרכבה של חזיתות המיועדות לשימור לרבות פרטי מסגרות ונפחות מהבניה המקורית הקבועים בפתחים.

• לא תותר התקנת מערכות טכניות או צנרות חיצונית על חזיתות המיועדות לשימור.

• לא תותר התקנת צנרות חיצוניות בחלל הפנימי המיועד לשימור.

• הבינוי יבוצע על פי הפרטים המפורטים במסמכי התכנית וכל סטייה מהם תחייב תיאום עם מחלקת השימור.

• ההריסה תבוצע בהתאם להנחיות הרישוי כתנאי לתחילת עבודות להוצאת היתר.

תנאי לקבלת טופס 2

• יש לצרף התחייבות אדריכל שימור מלווה להודיע למחלקת שימור על תחילת העבודות.

תנאי לטופס 4 ושחרור ערבות בנקאית:

• אישור מחלקת השימור בכתב.

• ניקוי חזיתות על פי הנחיות מחלקת השימור, הסרת צנרות, מזגנים, חיווטים.

2. תושי"ה: תקן חניה נמוך המבנה, בתחום עיר היסטורית. כולל 10 יח"ד בשטח עד 95 מ"ר- נדרש

3. מהנדס תמ"א :38 מוצעת חזית לשימור- נדרש

4. חח"י- נדרש

חוות דעת הוועדה המחוזית- נדרש

התייחסות הוועדה המחוזית לבניין להריסה בתחום העיר ההיסטורית לפי סעיף 4.1.2.2

- 13 -

המלצת מהנדס העיר

חוות הדעת מתייחסת להרמוניקה חתומה מתאריך 24.01.2022 לאשר את הבקשה בכפוף לתנאים הבאים:

המבנה הקיים גובל בקיר משותף עם המבנה בחלקה צמודה. יש להוכיח כי לא קיימת תלות הנדסית בין 2 המבנים.

מדיניות- המבנה תואם מדיניות המאפשרת באזור זה בינוי עד 5 קומות לנושא קומות וקווי בניין קדמי ואחורי 3 מ'. חורג לנושא גג רעפים מוגבה וקו בניין צידי בכ-1 מ'. לאור חשיבות מימוש תמ"א 38 ניתן לאשר למעט חריגה לנושא הגג ובכפוף להערות להלן:

1. תכנון- מקובל עקרונית למעט הנושאים הבאים ובכפוף להערות של מחלקת שימור.

2. קווי בניין- הבינוי חורג מקו בניין צידי עפ"י מדיניות בכ-1 מ', תואם קו בניין תמ"א. מקובל תכנונית

יצוין כי במצב הנכנס המבנה חרג מקו עבור המדרגות. כמו כן יש לציין כי לא מנוצלות כל הזכויות הבניה המגיעות מכוח תכנית .10038

3. מרפסות- מוצעות מרפסות בחזית קדמית בתוך קווי בניין ע"ג חזית המוצעת לשימור וע"ג תוספת

חדשה המשכית לקונטור חזית קדמית, אינן בהתאם למצב הקיים. תכנונית מקובל בתנאי ויסוגו בכ-

30 סמ' מקצה המבנה, בכפוף לאישור מחלקת שימור.

4. מרחבים מוגנים- מקובל תכנונית.

5. מעלית ומדרגות- מוצעים מעלית ומדרגות פנימיים, מקובל תכנונית

6. חזיתות – יש לסמן את החזית קדמית לשימור בחץ' סגול

7. גג- מוצע גג רעפים 4 שיפועים לעומת גג שטוח במצב הקיים. מאחר ומדובר באזור המאופיין בגגות

לעפים ניתן לשקול בתנאי ויוצע גג רעפים דו שיפוי שיאפשר התחברות נכונה יותר עם גג מבנה צמוד בחלקה סמוכה, בעתיד. כמו כן שיפוע הגג לא יעלה על %30

8. מוצעת גישה למרפסת גג המשמשת את היח"ד בקומה ד' הפונה כלפי חזית צידית ואינה נצפית

מהרחוב. שטח עיקרי המוצע בקומת גג עבור מעבר מהיח"ד זו לא מאפשר גישה לגג לכלל הדיירים.

אינו מקובל, יש לאפשר גישה לגג משותף לכלל הדיירים.

9. מחסנים- ניתן להציע אוורור מינימלי בלבד עבור המחסנים התת קרקעים, בכפוף למחלקת רישוי.

במידה וידרשו חצרות אנגליות יצעו חצרות מינימליות בלבד ובכפוף להנחיות מרחביות.

10. שימור- עפ"י תיק תיעוד המבנה נבנה בכמה שלבים: מבנה מקורי - 2 קומות ראשונות, קומה אחרונה

ומרפסות נוספו ככל הנראה בשלבים מאוחרים יותר. יש לקבל התייחסות של מחלקת שימור לעניין זה, חצר אחורית, גדר או בור ים במידה וקיים.

11. עצים- עפ"י מדידה בתחום המגרש קיימים כ6 עצים. בבקשה זו משמרים כל העצים, מקובל כל עוד

לא קיימים עצים ממין פולש.

• בנוסף יש להציע נטיעות חדשות, כלפי רחוב. השטח הפנוי במגרש יכלול את כל שטח הפיתוח שאינו מבונה. נטיעות חדשות יתבצעו בעצים בריאים בגודל 8 לפחות על פי סטנדרט משרד החקלאות.

12. נגישות- מוצעת נגישות מלאה.

• יש לציין אחוז שיפוע של הרמפה

13. חניה- במסגרת התכנית לא מוצעות חניות. ע"פ דרישות התקן יש צורך ב-10 מקומות חניה עבור 10

יח"ד. יש הפחתה של %50 למבנה לשימור לכן נדרש כ5 מקומות חניה. נתוני המגרש וחזית לשימור

- 14 -

לא מאפשרים לתכננן חניה בתחום המגרש. יש לקבל פטור או כופר חניה בכפוף לחוות דעת מחלקת תושי"ה.

14. תברואה- מוצע מיקום לגומחת אשפה במקביל לשביל גישה, אינה פונה לרחוב. מקובל בכפוף לאישור

לרשות מוסמכת.

15. גדרות- מקובל

16. מיזוג אוויר, צוברי/בלוני גז, חשמל, מים ותקשורת/ברז כיבוי אש- יש להציג בתוכניות (ובפרט

בתוכנית פיתוח ותוכנית גג). המערכות הללו כולל הצנרות שלהן ימוקמו ככל הניתן בתוך מעטפת הבניין (בקומת מרתף/בחלל גג רעפים וכד') ולא ע"ג החזיתות. ניתן להציע מיקום התשתיות בשטח החלקה, בעדיפות לפתרון שלא נצפה מהרחוב ושלא "יושב" על גדר/גבול החלקה לרחוב. יש כמובן לקחת בחשבון נגישות פיזית לתחזוקה וכד' (מיקום עקרוני מומלץ הוא על גדרות פנימיות הניצבות לרחוב).

• שעון גז ובלוני גז- מוצעים בצמוד ובמקביל לגדר פיתוח צידית - מקובל

17. תוכנית פיתוח וניקוז מי נגר- יש להציג תוכנית פיתוח צבעונית ומפורטת על בסיס תוכנית מדידה לפי

סעיף 6.6.2 בהוראות תוכנית 10038 ולכלול את הבינוי מסביב.

• חילחול- הוצג שטח לחילחול העולה על %,50 מקובל.

18. חלופה -0 הבקשה אינה מציעה בינוי חורג מהמדיניות לנושא קומות על כן לא נדרש להציע חלופה .0

19. יש להציג הדמיות מעודכנות מ4 + תמונות מצב קיים מוטמעות בתוך הגרמושקה

20. בתחום מודל העיר: תנאי למתן היתר, יהא מודל מפורט של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי הבקשה

להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל

21. הערות טכניות/שרטוטיות:

• יש לציין קו קרע טבעי ע"ג חתכים וחזיתות

• יש להציג קווי בניין תב"ע (תוכניות/חתכים/חזיתות/תוכנית מדידה).

• יש להציג מספור הדירות וציון שטח כל דירה.

22. הסימונים הגרפיים המקובלים:

• גבול חלקה- קו כחול עבה (כמו בתב"ע)

• קירות קיימים- מילוי בצבע אפור

• קירות חדשים- מילוי כחול (בטון) או ירוק (בלוקים)

• הריסה- צהוב (לא בהיר מדי, שיהיה קריא)

• שטחים המוצעים להכשרה מוקפים בקו אדום מרוסק

• שטחים חדשים מוצעים כתוספת מוקפים בקו אדום רציף • רכיבים לשימור- מילוי/הטש בסגול בהיר

• קו בניין תב"ע/תמ"א- קו מרוסק כמו בתב"ע (_._._.) באדום/ירוק בהיר. להוסיף הערת טקסט צמודה (איזה סוג קו בניין זה) וקווי מידה של קווי הבניין • סימוני עצים כמו במבא"ת (שימור/עקירה/העתקה)- יש לסמן את כל העצים הקיימים בשטח הבקשה

למעט התיקונים המצוינים לעיל התכנית מקובלת תכנונית וניתן לאשרה.

- 15 -

הערה:

חוות הדעת נכתבה עוד בטרם התקבלו חוות הדעת מאת הגורמים השונים, וייתכנו שינויים לאור קבלת התייחסותם.

עורכת הבקשה, אסתי קליין, לא נכחה בדיון.

החלטת ועדת שימור מס' 80

הוועדה מאשרת את התכנית בהתאם לתנאים המפורטים:

1. מבוקשת הריסת המבנה תוך שמירת החזית הראשית. מחלקת השימור אינה מתנגדת לבקשה.

2. יש להראות שיפוע גג של 30 מעלות המקובל באזורים היסטוריים, ולהראות תוכנית צל לגג המבנה

השכן שמתחבר אליו, ע"מ לקבל תמונה ברורה יותר.

.3במסגרת בקשה זו חזית מערבית ראשית נשארת מטעמי שימור.

א. נראה כי יש מרפסת שנבנתה ללא היתר על חזית זו ונעשו שינויים בפתחים. יש להראות שירטוט

שיחזור החזית כפי שנבנתה במקור שיבוצע ע"י אדריכל שימור. ולהטמיע בהרמוניקה. תכנון הפנים יהיה בהתאם לשחזור החזית. אין לפרוץ פתחים חדשים/להגדיל או להקטין פתחים קיימים בחזית שיועדה לשימור. ונדרש להסיר מפגעים.

ב. ע"פ התוכנית תתבצע הארכת החזית המערבית שיועדה לשימור כלפי צפון, תוך הריסת מדרגות

היסטוריות. מחלקת השימור אינה מתנגדת לכך, אך יש לתת הנחיות להשלמת האבן בצורה המיטבית ושימת דגש על הפינה.

ג. יש לסמן בחזית פס הפרדה בין הבינוי הקיים למוצע.

ד. הפתחים המוצעים יתוכננו בפרופורציה מלבנית התואמת לאזור.

ה. לציין חומרי גמר לחזיתות המוצעות.

4. ניתן לאפשר מרפסות בקומות החדשות ע"ג החזית הראשית בתוך הנישה הקיימת כתוצאה מנסיגת

חלק מהחזית ולהתרחק מהקצה. נדרש לבטל את המרפסות היושבות על החזית ההיסטורית, מסתירות אותה ומבקשות פריצת חלון לדלת. ובהתאם לסעיף 3א לעיל.

5. במבנה אריחי בטון מצויירים המייחדים את הבניה של אותה תקופה. יש להראות בהרמוניקה את

שילוב האריחים בחדר המדרגות הציבורי.

6. ההדמיה המוצגת אינה עדכנית לשירטוט המוצע. לתקן הדמיה בהתאם להחלטות.

7. נראה כי מוצעים חיזוקים פנימיים. מקובל. חו"ד הנדסית שימורית תוגש בשלב השלמת תנאים להיתר,

המראה כי החפירה בתת"ק אינה פוגעת בקיר המיועד לשימור.

8. להראות פתרון מיקום מערכות דוד"ש, מיזוג אוויר, צוברי/בלוני גז, חשמל, מים ותקשורת-כולל הצנרות

שלהן בתוך מעטפת הבניין (בקומת מרתף/בחלל גג רעפים וכד') ולא ע"ג החזית/גדר החלקה.

- 16 -

תנאים למתן היתר בניה:

• במידה ויידרש עקב תאום גורמים או אחר שינוי במרכיבי השימור יש להפנות לקבלת אישור שימור חוזר.

• יש להגיש נספח פרטים לאישור מחלקת השימור שיצורף להיתר הבניה.

• יש לצרף לפרויקט זה אדריכל שימור מלווה שיפעל עפ"י הנחיות טופס דרישות מחלקת השימור, טופס מינוי חתום ע"י אדריכל

• יש להגיש כתב התחייבות וערבות בנקאית למחלקת השימור, על הערבות להיות בתוקף לשנתיים מיום הגשת הערבות למחלקת השימור .

• יש לקבל אישור לתיק התיעוד ממחלקת השימור.

• יש להגיש למחלקת השימור חו"ד של מהנדס שימור לאישור מחלקת השימור. יש לסמן אלמנטים הנדסיים בתכנית האדריכלית בהתאמה לחו"ד ההנדסית השימורית המאושרת.

תנאים שיירשמו בהיתר הבניה:

• יש לצרף לפרויקט זה אדריכל שימור מלווה שיפעל עפ"י הנחיות טופס דרישות מחלקת השימור, טופס מינוי חתום ע"י אדריכל

• הבנייה תבוצע עפ"י ההיתר והנחיות אדריכל מלווה החתום על טופס דרישות מחלקת השימור.

הטופס יוחתם בשלב קבלת טופס .2

• היתר זה כפוף לכתב התחייבות וערבות בנקאית שנמסרו למחלקת השימור.

• היתר זה כפוף לחו"ד הנדסית שימורית שאושרה במחלקת השימור.

• תנאי לתחילת עבודות בניה- הצגת אישור מחלקת השימור על מינוי אדריכל שימור.

• תנאי לתחילת חיפוי אבן הבניה החדשה - אישור מחלקת השימור לאבן המוצעת להרכבה.

• לא תותר הריסה או פירוק והרכבה של חזיתות המיועדות לשימור לרבות פרטי מסגרות ונפחות מהבניה המקורית הקבועים בפתחים.

• לא תותר התקנת מערכות טכניות או צנרות חיצונית על חזיתות המיועדות לשימור.

• לא תותר התקנת צנרות חיצוניות בחלל הפנימי המיועד לשימור.

• הבינוי יבוצע על פי הפרטים המפורטים במסמכי התכנית וכל סטייה מהם תחייב תיאום עם מחלקת השימור.

• ההריסה תבוצע בהתאם להנחיות הרישוי כתנאי לתחילת עבודות להוצאת היתר.

תנאי לקבלת טופס 2

• יש לצרף התחייבות אדריכל שימור מלווה להודיע למחלקת שימור על תחילת העבודות.

- 17 -

תנאי לטופס 4 ושחרור ערבות בנקאית:

• אישור מחלקת השימור בכתב.

ניקוי חזיתות על פי הנחיות מחלקת השימור, הסרת צנרות, מזגנים, חיווטים.

	ועדת שימור
ועדת שימור 04/08/2022 - ז אב תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2022/80		מספר ועדה
5075		מספר תיק

	נתונים כלליים
יפו , קרית האומה נת ונים כלליים		כתובת
מיקו ארדיט י		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
621722		מספר תכנית
עדכון הכניסה לעיר - ירושלים		מהות הבקשה
אדריכלית בן שמחון אביגיל		איש קשר

- 18 -

נספח לתיק 3314

רקע

רקע היסטורי-

הבקשה הינה חלק מתכנית עדכון הכניסה לעיר. הכניסה לעיר תוכננה בשנים האחרונות ואושרה במספר תכניות מפורטות. תכנית ,51490 תכנית 59238 ותכנית 621722 שאושרה לאחרונה. במסגרת התכנית האחרונה לא נדרשו תחילה שינויים במתחם בנייני האומה. בשלב אישור מתקדם התקבלה בקשה לשינויים ותוספות למתחם בנייני האומה במסגרת תכנית הכניסה לעיר. בוועדה מחוזית הוחלט שהבקשה תוגש לאחר אישור התכנית הגדולה במסגרת סעיף 106ב'.

אזור הכניסה לעיר, כולל כמה "שכבות" בתולדות העיר. מלבד מתחמים היסטוריים מראשית המאה ה-20 – מתחם הרכב ושכונת עץ חיים, כולל האזור מבנים ממלכתיים שנבנו החל משנות ה-50 בשוליה הצפוניים של גבעת רם, המהווה כמעין אקרופוליס של ירושלים החדשה. מבני ציבור אלו, תוכננו ע"י אדריכלים בעלי שם, בסגנון בינלאומי או ברוטליסטי: בניין המשביר שתוכנן ע"י אל מנספלד (ונהרס), בנייני האומה בתכנון זאב רכטר, בניין ביטוח לאומי בתכנון אריה שרון ומבנה התחנה המרכזית שתוכנן ע"י יוסף קלרווין (ונהרס). בשנות ה-70 נהרס מושב הזקנים והזקנות המאוחד ההיסטורי ובמקומו הוקמו שורת מבני מסחר ומלון ג'רוזלם גולד. בשנות ה-90 נהרס בית החולים לחולי רוח עזרת נשים ובמקומו נבנה בניין רשות הדואר. ב-2001 נבנתה התחנה המרכזית החדשה במקום המבנה שתכנן קלרווין. ב-2018 נחנכה תחנת הרכבת החדשה.

בנייני האומה - רקע היסטורי-

בנייני האומה נבנה כמרכז כנסים בשנת 1950 ביוזמת הסוכנות היהודית. המבנה תוכנן ע"י האדריכל זאב רכטר לאחר זכייתו בתחרות לתכנון המבנה שנערכה בשנת .1949 תהליך הבנייה נמשך בין השנים 1950–

1963 (במשך זמן רב נותר הבניין כשלד בשל קשיי מימון שנבעו מהחלטת הממשלה עקב מצב החירום במשק, והמבנה אף כונה "חירבת אל-אומה" – "חורבת האומה"). הבניין החלקי נחנך בשנת 1951 בכנס של הקונגרס הציוני ה-,23 שנערך בבניין הלא-גמור. בשנת 1958 נערכה בבניין ובאזור הסובב אותו "תערוכת העשור", לציון עשור להקמת מדינת ישראל. בניית המבנה הסתיימה בשנת ,1963 ומאז הוא מארח בו קונגרסים, כנסים, ירידים ומופעים.

תכנונו של רכטר נועד לבטא את אחיזתו של עם ישראל בארצו לאחר שנים של נדידה בגלות בארצות של זרים. מסיבה זו תכנן רכטר מבנה מוצק, עטוף אבן, הצומח מהקרקע ונראה כסלע בהר. תכנון המבנה הושפע ככל הנראה גם מה"רויאל פסטיבל הול" בלונדון מאותה התקופה. על מנת שלא ליצור מבנה

- 19 -

אטום, השאיר את חזית הבניין ללא חיפוי אבן כשהכוונה היתה לשלב תבליט קיר מונומנטלי שיכינו האמנים יוסף זריצקי ויצחק דנציגר, אולם הדבר לא התבצע. בשנת 1995 כוסתה חזית המבנה בזכוכית בצבע תכלת שמסתירה את החלוקות המיוחדות של החזית המקורית.

סגנונו של בנייני האומה, נגזר מהסגנון המודרניסטי העולמי של שנות ה -50 וה - 60 שהושפע רבות מהאדריכל השוייצרי לה-קורבוזיה )(1887-1965 הנחשב לאחד מאבות האדריכלות המודרנית. בתקופה זו נטה לה קורבוזיה למאפיינים ברוטליסטיים שהשפיעו רבות על האדריכלות בארץ ובעולם. מקור השם "ברוטליזם" הוא BRUT BETON בצרפתית שמשמעו "בטון גס". הברוטליזם מאפיין את האדריכלות לאחר מלחמת העולם השניה שהמשיכה את דרכו של הסגנון הבינלאומי המעודן יותר. הסגנון הבינ"ל דגל בפונקציונאליות ונקיון עיצובי. הברוטליזם המשיך את הקו של חשיפת האמת של הבניין באופן בוטה יותר כשמאפיינים אותו בטון חשוף, הדגשת חלוקת הקומות האופקית, והעדר קישוטיות.

הייחוד של המבנים הברוטליסטיים בירושלים הוא היותם מצופים אבן בהתאם לחוק המנדט הבריטי בירושלים. למרות שחזיתותיו אינן בטון חשוף, כולל המבנה את מאפייני הסגנון העיקריים:

א. מבנה קופסתי על גבי עמודים בקומת המסד. זהו מאפיין של רבים ממבני הציבור בני

התקופה וכן מבני השיכון הגדולים.

ב. דגש אופקי – באמצעות פסי בטון וחלונות סרט. בא לידי ביטוי בחזית הראשית ובחזית

האחורית. ובעיצוב קומת הקרקע של חזיתות הצד.

ג. חזיתות סריג – חלוקה אנכית של האלמנט האופקי, בקצב קבוע ואחיד.

ד. פורמליות, פונקציונליות והעדר קישוטיות.

בשנות ה-80 נוספו תוספות משני צידי בנייני האומה ומאחוריו. התוספות פגעו במראה חלקו הנמוך של הבניין.

- 20 -

רקע תכנוני – בנייני האומה

תכנית 2932 משנת 1985 ותכניות נוספות להרחבה ותוספות לבנייני האומה.

תכנית -183756 משנת 2018 – תוספות לבנייני האומה.

תכנית 621722 תחילת תוקף .14.10.2021 במסגרת התכנית הוגשה בשלב מאוחר בקשה לשינויים ותוספות בבנייני האומה. הוחלט שהתכנית תוגש בנפרד לפי סעיף 106ב'.

דיון בועדות שימור בתכנית 621722 מתאריך – 5.3.2019 בנייני האומה - מתחם E

(דיון שנערך לפני שהוגשה בקשה לשינויים, הריסה ותוספות בבנייני האומה):

התכנית הנוכחית אינה משנה את התכניות המאושרות לבנייני האומה אך כוללת את המתחם בשטח התכנית. התכנית המאושרת אינה מציעה להרוס את הבניין המקורי, אלא מציעה תוספות.

ניתן לאשר את התוספת אך ראוי לסמן את חזית המבנה המקורי ואת אולם אוסישקין לשימור בשל ייחודו האדריכלי כמבנה ברוטליסטי, בשל חשיבותו של האדריכל המתכנן, בשל תפקידו כמרכז כנסים לאומי ובשל היותו חלק ממתחם קריית הלאום בראשיתה.

יש להוסיף סעיף בהוראות התכנית שיש לשמור על הבניין ואין להוסיף תוספות בחזית הבניין.

התוספות לבניין יכבדו את מבנהו המקורי ויאפשרו את נצפותו. במידה ותוגש תכנית נוספת לבניין לשינוי או להריסה, יחייב הדבר התייעצות עם ועדת השימור.

לצורך בחינת ערכי הבניין יש להגיש תיק תיעוד.

התכנית המבוקשת –

הבקשה הינה תכנית מתאר מקומית לפי הליך 106ב' לעדכון הכניסה לעיר בתכנית .621722 הכניסה לעיר תוכננה בשנים האחרונות ואושרה במספר תכניות מפורטות. בעיקר תכנית 51490 ותכנית .59238 תכנית 621722 כוללת מתחמים שלא נכללו בתכניות הקודמות – מתחם עץ חיים (,)G מתחם הדואר (,)H מתחם ביטוח לאומי (.)L במסגרת התכנית יש הוראות עיצוב לגבי מתחמים נוספים, חלקם לשימור – מתחם שערי צדק ההיסטורי, מתחם בליליוס, והקריה המחוזית.

בתב"ע 621722 לא הוצעו שינויים לבנייני האומה אך בתכנית הבינוי הנדונה מוצעים שינויים מהותיים במבנה:

מוצעת הריסת המבנה לטובת מבנה כנסים ותערוכות חדש תוך שימור או שחזור של "קופסת" חזית המבנה הראשית, שחזור או שימור של ארקדת הכניסה לבניין, שחזור או שימור של טרקלין אגם המשמש כיום כאולם המבואה של אולם אוסישקין. בצמוד למקטע קופסת החזית מוצע מבנה חדש מעוגל עטוף ע"י כיפת גג. מאחורי המבנה המעוגל מוצעת רחבה מוגבהת אליה מגיעה רמפה למשאיות. מתחת למבנה מוצעות קומות המיועדות לחללי תצוגה וחניה.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 80

1. בנייני האומה ראוי לשימור בשל ערכיו ההיסטוריים, האדריכליים והתרבותיים.

המבנה הוקם עם קום המדינה לטובת התכנסויות לאומיות ובראשם הקונגרס הציוני העולמי.

הסגנון האדריכלי שנבחר, מאפיין את מבני מוסדות השלטון שנבנו בשני העשורים הראשונים להקמת המדינה ברחבי הארץ בכלל ובגבעת רם בפרט. הסגנון תואם לפורמליות של מוסדות השלטון, תואם לסגנון החמור של תקופת הצנע, וגם מעיד על השפעה ניכרת של האדריכלות

- 21 -

העולמית בתקופה שאחרי מלחמת העולם השניה. התכנית שהוגשה מציעה שימור (או שחזור) של חזית המבנה הראשית והרצועה שמאחוריו הכוללת את הפואייה – טרקלין אגם, המהווים פרוסה בלבד (כחמישית) מהמבנה המקורי.

המבנה המקורי של בנייני האומה הוא יחידה שלמה הראויה לשימור - המבנה הטרפזי, חזיתות האבן והפתחים והיחס ביניהם - בין המאסה והחלל, עיצוב הגג, החזית האחורית שתוכננה כסבכה, קומת העמודים ואולם המבואה, מערכת המדרגות המונומנטלית, טרקלין אגם, אולם אוסישקין ועוד - כל אלו הם מכלול אחד. שימור של חלק קטן מהמבנה חוטא לבניין והופך אותו למנותק מהקשרו, משנה את הפרופורציות שלו והקומפוזיציה שלו. הריסת המבנה תהווה מחיקה של שכבה אדריכלית ייחודית בתולדות מדינת ישראל ובתולדות האדריכלות העולמית ותביא להרס של יצירת מופת של זאב רכטר, הנחשב לאחד מגדולי האדריכלים במדינת ישראל שפעלו בסגנונות בינלאומיים תוך גיבוש סגנון מקומי ייחודי.

2. התוספת המוצעת זרה לסגנון הבנייה של המבנה המקורי. החזית המשוחזרת נראית כקישוט של

המבנה החדש בעוד שראוי שהמצב יהיה הפוך – שהמבנה המקורי יהיה הדומיננטי והתוספת תשתלב בסגנונו.

גם אם מבוקשות תוספות נרחבות וגם אם נדרשת הפיכת המבנה לחדשני ותואם לדרישות טכנולוגיות ופרוגרמטיות מתקדמות, ניתן לעשות זאת ברגישות ובכבוד מתוך הבנת המבנה המקורי.

כך לדוגמא בתכניות שהוכנו לקראת תערוכת העשור, הוצעו תוספות ע"י האדריכל ריכרד קאופמן שאינן פוגעות במבנה ומכבדות אותו (התוספות לא נבנו כפי שהוצע). ניתן לעשות זאת גם כיום.

3. נבקש להגיש חלופה אחרת בה יתוכנן ויבוצע שימור משמעותי יותר מהמוצע שיכלול את

הדגשים הבאים (נציין שהרשימה שלעיל מתייחסת לתכניות שהוגשו בקנ"מ 1:1000 ולכן הרשימה חלקית בלבד):

א. מיקום התוספות החדשות – יש למקם אותן מדרום למבנה המקורי. הוצע מבנה משרדים

בצורת האות ר' מסביב לרחבה דרומית מתוכננת עבור אזור פריקה מאחורי הבמה. התכנון מקובל ואף מהווה פרשנות לתכנון המקורי לתוספות הבנייה כפי שהוצע ע"י ריכרד קאופמן.

התוספת המוצעת ממערב – יש להסיטה דרומה כך שתאפשר שימור החזית המערבית המקורית של הבניין.

ב. שימור חזיתות – יש לשמר את קופסת הבניין כולה – גוש החזית הראשית ללא פירוק

והרכבה. חזיתות הצד- יש לפרק את התוספות הלא מקוריות במידה ונפגעו במקטעים בשל תוספות הבנייה המאוחרות, יש לשחזרם או לעצבם ברוח העיצוב המקורי. מפלס החזיתות

- 22 -

יהיה במפלס המקורי של המבנה ולא במפלס הקומה החפורה מתחתיה. כאמור, יש להרחיק את התוספת המוצעת ממערב לכיוון דרום כך שלא תסתיר את החזית המערבית.

החזית האחורית – החזית הינה חזית ישרה. החזית המעוגלת המוצעת אינה תואמת לסגנון הבנייה המקורי. מומלץ לשמור את חזית הבריסוליי (סבכה) לכיוון הרחבה המוצעת.

אם נדרש פירוק של אחת החזיתות לצורך חפירה מתחת לבניין ולצורך התחברות למבנה החדש, פירוק והרכבת החזית האחורית הוא בבחינת הרע במיעוטו.

ג. סגנון – נדרש תכנון בהתאמה ומתן כבוד לסגנון המקורי של המבנה – הסגנון הברוטליסטי

שמייצג תקופה חשובה בתולדות המדינה. ברחבי הארץ כבר הוכרזו לשימור מבנים ברוטליסטיים רבים משנות ה-50 -60 בשל ערכם האדריכלי. בירושלים עיר הבירה, מבנים אלו הם אקזמפלר ייחודי בהיותם מצופים אבן ובשל תפקידם המרכזי בתולדות המדינה והציונות.

ד. שימור הגג – הגג המקורי כולל לוחות פח המונחים בדגם גיאומטרי היוצר פלטה מוגבהת

ומשופעת מעל אולם אוסישקין. הגג המעוגל המוצע הוא אלמנט בעל נוכחות דומיננטית והינו זר לסגנון הצנוע, הפורמלי המקורי של המבנה. כאמור, אנו סבורים שיש להישאר נאמנים לסגנון הברוטליסטי המקורי שהינו בעל ערך היסטורי, תרבותי ואדריכלי ולא להאפיל עליו בסגנון שכה זר לו. מובן לנו הצורך בהגבהת האולם והתאמתו לצרכים עכשוויים השונים מאלו של שנות ה-50 של המאה ה-.20 לפיכך, ניתן להגביה מעט את קונסטרוקציית הגג ולהגדיל את השיפוע שלו ועדיין להיות נאמנים למבנה המקורי. יש להקפיד על הנסיגות של הגג בהתאם לקיים.

מרפסת הגג מעל החזית לשימור/שחזור מקובלת. יש להרחיק את המעקה מקצה החזית על מנת שמראה הקופסה לא יפגע.

ה. שימור אולם אוסישקין – הצורך הפרוגרמטי באולם גדול ומתקדם הוא מובן. עם זאת, ערכו

ההיסטורי של האולם הוא בעל חשיבות - האולם שימש להתכנסויות של הקונגרס הציוני ואירועים אחרים בעלי משמעות היסטורית ותרבותית. יש לבחון כיצד ניתן לשמר את רוח האולם לפחות מהמבחינה העיצובית – התקרה האקוסטית הגיאומטרית, חיפויי העץ ועוד.

ו. שימור תקרות – יש מגוון תקרות בנויות בדגמים גיאומטריים תלת מימדיים. יש לשמרם (או

לשחזרם באזורים שלא ניתן לשמור כגון אולם אוסישקין). יש לשמור את יצירתו של האמן יעקב אגם התלויה על התקרה בטרקלין אגם.

ז. חפירה מתחת למבנה - אין התנגדות לחפירה מתחת למבנה כל עוד הבניין נשמר.

ח. הכיכרות - אין התנגדות למפלסי הכיכרות המחברים את בנייני האומה עם הפונקציות

התחבורתיות והתנועתיות של אזור הכניסה לעיר, כל עוד נשמר המפלס המקורי של המבנה וכל עוד רחבת הכניסה תראה כבמה ולא כמרפסת. יש להגדיל את הרחבה הקדמית ולעצבה כבמה/ טרסה ולא כמרפסת. יש להמשיך את אותו מפלס גם בשתי חזיתות הצד.

ט. שימור החזית, הכניסה ואולם המבואה, המדרגות המונומנטליות, טרקלין אגם – אנו מברכים

על שימורם. נדגיש כי יש לשמרם ולא לפרקם ולבנות מחדש. יש לשמר את פרטי הבניין.

י. פיתוח – הכיכר הגדולה המוצעת – יש להשאירה פתוחה ללא קירוי. יש להציע נטיעות

משמעותיות לטובת השוהים, הצופים והעוברים בכיכר.

4. מסמכי התכנית-

א. נספח בינוי – לא הוגש נספח בינוי כמקובל. הוגש סט תכניות בקנ"מ של .1:1000 בשל כך,

נושאים רבים אינם ברורים. בין השאר, לא ברור אם מבוקש שימור או שחזור. נדגיש כי פירוק והרכבה ושחזור, לא יחשבו כשימור. לא ברור מהו מיקום המבנה המוצע ביחס למבנה הקיים וביחס למפלסים המקוריים, לא ברור כיצד המבנים מתייחסים לחפירות

- 23 -

הארכיאולוגיות ועוד ועוד. לא ניתן לתת חוו"ד שימורית ראויה בקנ"מ אורבני. יש להגיש נספח בינוי בקנ"מ מפורט יותר. לאחר מכן ינתנו הנחיות נוספות.

ב. יש להגיש תשריט ותקנון כמקובל. יש לסמן את הבניין המקורי לשימור בתשריט. יש לפרט

הוראות שימור.

5. בשל אי הגשת מסמכים כמקובל, ובשל הגשת הצעה לבנייה שאינה מקובלת אדריכלית (גם ע"י

אדריכל העיר) ושימורית, נציין שהחלטת וועדת שימור תהיה עקרונית והצהרתית בלבד. כשיוגשו התכניות כראוי, תובא הצעה לחו'ד של מח' שימור ולדיון נוסף בוועדת שימור.

נוכחים בדיון: מיקו ארדיטי, עורך הבקשה

דניאל שטיינר

אלכס אלטר

עו"ד דוד שמרון

משא שפירא- אדריכל שימור

נעמה ריבה

החלטת ועדת שימור מס' 80

הוועדה מקבלת עקרונית את רוח המלצת המחלקה בשינויים המתבקשים כדלקמן. אין ספק כי ראוי לשמר את הבניין עקב הזיכרון ההסטורי. כמו גם להתאים את הבניין לשימוש עכשווי ובחינת התאמות שישרתו את שימור מהות השימושים של המבנה וייצוגו.

הוועדה מבקשת ממהנדס העיר להציג את החלופות לוועדת השימור בטרם תוגש תכנית.

	ועדת שימור
ועדת שימור 04/08/2022 - ז אב תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2022/80		מספר ועדה
5122		מספר תיק

	נתונים כלליים
יפו 34 , מרכז העינרת ו נים כלליים		כתובת
רוזנפלד מנד י		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
1076678		מספר תכנית
מלון ברחוב יפו 34' בניין ברעד		מהות הבקשה
אדריכלית בן שמחון אביגיל		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	13	30051

- 24 -

רקע

רקע היסטורי

המבנה ברח' יפו 34 המכונה "בית ברעד", הוא מבנה היסטורי בן 3 קומות שנבנה ע"י החברה הארצישראלית הרוסית אורתודוכסית קיסרית. המבנה ממוקם בפינה הצפון-מערבית של מגרש הרוסים בקרן הרחובות יפו והלני המלכה. המבנה נבנה בשנות ה-30 לצרכי השכרה, בסגנון בינלאומי אופייני הכולל פינה מעוגלת, חלונות סרט, גגוני בטון, פסים אופקיים מובלטים וגג שטוח. בקומת הקרקע חנויות והקומות שמעל משמשות כמשרדים.

הבנייה באזור רחוב יפו החלה עם סלילת רחוב יפו בשנת .1861 הבנייה החלה בתהליך בנייה שהחל משער יפו ומערבה במתחמים ושכונות -מגרש הרוסים, מתחם הארמנים, נחלת שבעה, שכונת אבן ישראל, מחנה יהודה ועוד.

לאחר כניסת שלטון המנדט הבריטי ב-1917 הפך אזור מרכז העיר למע"ר. המבנים המנדטוריים במרכז העיר החלו להיבנות ב-1926 לאורך צירים מרכזיים, בבניה צפופה וגבוהה. המבנים, אורגנו בבלוקים עירוניים בסגנון "אירופאי" שחזיתותיהם פונות בקו 0 לרחובות שמסביב לבלוק. בחזית הקדמית של הבלוק נבנתה קומה מסחרית ומעליה קומות מגורים. לרוב תוכננה חצר בחזיתותיהם האחוריות של הבניינים במבנן, המורכבת מרצף החצרות האחוריות של כל חלקה. החצרות משמשות כריאות הירוקות של מרכז העיר.

הבניין ברחוב יפו 34 בנוי גם הוא בקו 0 כלפי הרחובות יפו והלני המלכה וכלפי החלקה הסמוכה ממזרח בה נבנתה קודם לכן ()1903 אכסניית ניקולאי (ושימש לאחר קום המדינה כמרכז למיפוי ישראל וכבית המשפט לתעבורה). כל החזיתות מחופות אבן. החצר האחורית משמשת כיום כחניה.

רקע תכנוני

תכנית מתאר 62 – ייעוד מסחרי

תכנית 4329 תכנית מגרש הרוסים משנת .2003 קביעת הבניין לשימור ותוספת 3 קומות מדורגות. ייעוד מלונאות ומסחר.

תכנית 12900 משנת 2010 – תוספת קומות מעל מבנה לשימור. סה"כ 8 קומות, ייעוד מגורים, מסחר ומשרדים, מתקן חניה ל-18 חניות.

- 25 -

מדיניות תכנונית – אזור המע"ר. עד 8 קומות.

מדיניות שכונתית - מדיניות ביניים לגובה הבינוי באזור – 8 קומות ברחובות ראשיים ו-6 קומות בצדדיים.

מדיניות המחוזית – 10 קומות.

המדיניות על גובה הבניינים בעבודה בימים אלה.

רקע שימורי – מסומן לשימור בתכנית 4329 משנת 2003 – תכנית מגרש הרוסים ובתכנית 12900 משנת .2010

מסומן לשימור בכרטסת השימור הישנה ובכרטסת השימור החדשה מס' .4201 תיאור הבקשה – תוספת 2.5 קומות וקומה טכנית על הגג, מעבר למאושר בתכנית 12900 משנת ,2010 סה"כ 10.5 קומות וקומה טכנית על הגג. עירוב שימושים – מסחר בקומת הקרקע, מלונאות, מגורים ושטחי ציבור למלון על הגג. התכנית מציעה שימור חזיתות ליפו והלני המלכה, עמוד חיצוני לחיזוק המבנה, בינוי בחצר בקו 0 למתחם המשטרה לרבות הריסת חלק מהצריפים ההיסטוריים הממוקמים בחריגה בתוך המגרש הנדון, קומות חניה ומרתפים מתחת לחצר והאגפים המוצעים.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 80

התכנית מאושרת בתנאים הבאים:

1. שינוי אגפי בינוי מבוקשים בחצר – מוצע בינוי על גבי החצר האחורית. בקומת הקרקע מוצע

בינוי ע"ג החצר כולה (קומת חניה עליונה מקורה) ובקומות שמעל, מוצע בינוי בשני אגפים

חדשים כשביניהם חצר מוגבהת: האגף המערבי מוצע בצמוד למבנה ההיסטורי ובצמוד לגבול

החלקה מצפון ולגדר ההיסטורית של מתחם המשטרה. האגף המזרחי מוצע בקרבה רבה לחלקה עליה עומדת אכסניית ניקולאי ובקרבה לגדר מתחם המשטרה שמצפון (גבול החלקה נמצא בתוך מתחם המשטרה).

א. יש לבטל את הבינוי המבוקש באגף המערבי. הבינוי פוגע בשתי חזיתות של המבנה לשימור

(חזית להלני המלכה וחזית הצד הניצבת לה) ומהצד השני בגדר ההיסטורית של מתחם המשטרה.

ב. הכניסה לחניה ולמלון תהיה בנסיגה משמעותית מרחוב הלני המלכה.

ג. האגף המזרחי המבוקש – מחייב הריסת קיר תמך של אכסניית ניקולאי ועקירת עץ לשימור

עבור החניה. אין לפגוע בעץ ובמפלס של חצר אכסניית ניקולאי.

ד. קו הבניין הצפוני של האגף המבוקש יהיה בהמשך לקונטור החזית הצפונית של המבנה

הקיים.

ה. יש להשאיר חצר מגוננת במפלס הרחוב. החנייה תתוכנן בהתאם.

2. נסיגה בבינוי הקומות המוצעות מעל הבניין הקיים לכיוון אכסניית ניקולאי – חלקו העליון של

הקיר וגג הרעפים של אכסניית ניקולאי חורגים מגבול החלקה של האכסניה. בנייה בקו 0 המבוקשת בתכנית הנדונה, תחייב הריסת בליטת הגג ופרטי האבן הבולטים. יש להרחיק את הבינוי מאכסניית ניקולאי המוגדרת לשימור מחמיר.

3. שימור ביתני האבן של מתחם המשטרה נבנו בסביבות 1903 יחד עם אכסניית ניקולאי שממזרח

למבנה הנדון. מקטע מהביתנים הדרומיים שייך לחלקה הנדונה ומסומן להריסה בתב"ע המאושרת ובתב"ע המבוקשת. למרות זאת, נבקש לבחון את שימור המבנים מכיוון שלא נערך עד

- 26 -

כה תיעוד שלהם. נבקש לא להרוס את המבנים בשלב זה. מדובר במתחם שלם של מבני אבן היסטוריים שנדרשת בחינתו הכוללת.

4. תיקון קו הבניין – מוצע קו בניין המתעלם מאלמנטים לשימור כגון החזית האחורית של המבנה,

גדרות ומבנים היסטוריים סמוכים. גם אם לא היו אלמנטים לשימור, קו הבניין המוצע אינו שומר מרחק סביר מהחלקות הסמוכות. יש להתאים את קו הבניין לקונטור הבניין הקיים לפי דרישות הסעיפים שלעיל.

5. אין להוסיף חיזוקים חיצוניים או עמודים חיצוניים לחזיתות המבנה לשימור. יש להוסיף סעיף

להוראות התכנית. יש לקבל חוו"ד מהנדס שימור לחיזוקים המוצעים.

6. יש להציג חתכי רחוב. המבנה הוא חלק ממכלול וחלק ממבנה טורי ובחינת המבנה בתוך ההקשר

העירוני נדרשת.

7. שימור בור מים במידה וימצא - על פי מפות היסטוריות, נראה כי קיים סיכוי למציאת בור מים

בחלקה. במידה וימצא בור מים, יש לעצור את העבודות, להגיש תיעוד ולהגיש למחלקת שימור לצורך בחינת שימורו. יש להוסיף להוראות התכנית.

8. סימון שימור - יש לסמן בנספח הבינוי חזיתות בסגול לשימור ולסמן את הבניין בתשריט

בסימבול לשימור.

9. ביטול סגירת מרפסות - המרפסות המבוקשות יהוו בפועל בנייה בזיז מחוץ לגבול המגרש. יש

לבטל מתן אפשרות לסגירת מרפסות זיז.

10. בניה ללא אבן בחזיתות המוצעות – יש לקבל התייחסות אדריכל העיר.

11. נסיגה – בתב"ע קודמת הוצעו נסיגות של הקומות החדשות. יש לבחון חלופה עם נסיגה מעל

המבנה לשימור. בכל מקרה יש להוסיף פרטי הפרדה משמעותיים בין המבנה לשימור לתוספות.

12. תיעוד – אין תיעוד של המבנה מבפנים. לא ניתן להתייחס לשינויים פנימיים מבוקשים. יש

להשלים תיעוד.

13. עצים לשימור – בתב"ע מאושרת מופיעים עצים לשימור. יש לסמנם לשימור גם בתכנית

המבוקשת. במידה ונעקרו, יש לנטוע עצים בוגרים במקומם.

14. תנאים למתן היתר – יש להוסיף השלמת תיק התיעוד, חוו"ד מהנדס שימור, אדריכל שימור

מלווה.

- 27 -

נוכחים בדיון: מנדי רוזנפלד, עורך הבקשה

יניב אברהם- בעל הפרוייקט

אבי שטיין- מנהל הפרוייקט

אורי ריחני

משא שפירא- אדריכל שימור

החלטת ועדת שימור מס' 80

הוועדה מאשרת את התכנית בהתאם לתנאים המפורטים:

1. שינוי אגפי בינוי מבוקשים בחצר – מוצע בינוי על גבי החצר האחורית. בקומת הקרקע מוצע

בינוי ע"ג החצר כולה (קומת חניה עליונה מקורה) ובקומות שמעל, מוצע בינוי בשני אגפים

חדשים כשביניהם חצר מוגבהת: האגף המערבי מוצע בצמוד למבנה ההיסטורי ובצמוד לגבול

החלקה מצפון ולגדר ההיסטורית של מתחם המשטרה. האגף המזרחי מוצע בקרבה רבה לחלקה עליה עומדת אכסניית ניקולאי ובקרבה לגדר מתחם המשטרה שמצפון (גבול החלקה נמצא בתוך מתחם המשטרה).

א. יש להציע נסיגות של 3 מ' מגבולות המגרשים השכנים.

ב. האגף המזרחי המבוקש –אין לפגוע בעץ ובמפלס של חצר אכסניית ניקולאי.

ג. קו הבניין הצפוני של האגף המבוקש יהיה בהמשך לקונטור החזית הצפונית של המבנה

הקיים.

2. נסיגה בבינוי הקומות המוצעות מעל הבניין הקיים לכיוון אכסניית ניקולאי – חלקו העליון של

הקיר וגג הרעפים של אכסניית ניקולאי חורגים מגבול החלקה של האכסניה. בנייה בקו 0 המבוקשת בתכנית הנדונה, תחייב הריסת בליטת הגג ופרטי האבן הבולטים. יש להרחיק את הבינוי מאכסניית ניקולאי המוגדרת לשימור מחמיר. בשתי הקומות.

3. שימור ביתני האבן של מתחם המשטרה נבנו בסביבות 1903 יחד עם אכסניית ניקולאי שממזרח

למבנה הנדון. מקטע מהביתנים הדרומיים שייך לחלקה הנדונה ומסומן להריסה בתב"ע המאושרת ובתב"ע המבוקשת. למרות זאת, נבקש לבחון את שימור המבנים מכיוון שלא נערך עד כה תיעוד שלהם. נבקש לא להרוס את המבנים בשלב זה. מדובר במתחם שלם של מבני אבן היסטוריים שנדרשת בחינתו הכוללת.

4. תיקון קו הבניין – מוצע קו בניין המתעלם מאלמנטים לשימור כגון החזית האחורית של המבנה,

גדרות ומבנים היסטוריים סמוכים. גם אם לא היו אלמנטים לשימור, קו הבניין המוצע אינו שומר מרחק סביר מהחלקות הסמוכות. יש להתאים את קו הבניין לקונטור הבניין הקיים לפי דרישות הסעיפים שלעיל. למעט החיבורים המוצעים.

5. אין להוסיף חיזוקים חיצוניים או עמודים חיצוניים לחזיתות המבנה לשימור. יש להוסיף סעיף

להוראות התכנית. בשלב ההיתר יש לקבל חוו"ד מהנדס שימור לחיזוקים המוצעים ולעמוד המערבי.

6. יש להציג חתכי רחוב. המבנה הוא חלק ממכלול וחלק ממבנה טורי ובחינת המבנה בתוך ההקשר

העירוני נדרשת.

7. שימור בור מים במידה וימצא - על פי מפות היסטוריות, נראה כי קיים סיכוי למציאת בור מים

בחלקה. במידה וימצא בור מים, יש לעצור את העבודות, להגיש תיעוד ולהגיש למחלקת שימור לצורך בחינת שימורו. יש להוסיף להוראות התכנית.

8. סימון שימור - יש לסמן בנספח הבינוי חזיתות בסגול לשימור ולסמן את הבניין בתשריט

בסימבול לשימור.

- 28 -

9. ביטול סגירת מרפסות - המרפסות המבוקשות יהוו בפועל בנייה בזיז מחוץ לגבול המגרש. יש

לבטל מתן אפשרות לסגירת מרפסות זיז.

10. בניה ללא אבן בחזיתות המוצעות – יש לקבל התייחסות אדריכל העיר.

11. נסיגה –יש להוסיף פרטי הפרדה משמעותיים בין המבנה לשימור לתוספות.

12. תיעוד – אין תיעוד של המבנה מבפנים. לא ניתן להתייחס לשינויים פנימיים מבוקשים. יש

להשלים תיעוד.

13. עצים לשימור – בתב"ע מאושרת מופיעים עצים לשימור. יש לסמנם לשימור גם בתכנית

המבוקשת. במידה ונעקרו, יש לנטוע עצים בוגרים במקומם.

14. תנאים למתן היתר – יש להוסיף השלמת תיק התיעוד, חוו"ד מהנדס שימור, אדריכל שימור

מלווה.

15. הבניין יחופה באבן ירושלמית ולא עץ.

16. הגובה לשיקול דעת תכנון עיר.

17. יש להוסיף נטיעות בוגרות בחצר.

	ועדת שימור
ועדת שימור 04/08/2022 - ז אב תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2022/80		מספר ועדה
4970		מספר תיק

	נתונים כלליים
תשב"ץ 15 , גאולהנ ת ונים כלליים		כתובת
אנה לדיז'נסק י		שם המבקש
תמ"א 38		סיבת הפניה
15638		מספר תכנית
הריסת מבנה קים והקמת מבנה חדש בהתאם לתמא 38/2 ותכנית 10038 חיזוק מפני רעידת אדמה		מהות הבקשה
הנדסאית הלוי נחמ י אדריכלות		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	85	30076
כן	86	30076

שטח הבקשה (מ"ר)	גוש וחלקה	כתובת	שכונה
חלקה 85 – 30מ"ר חלקה 86 – 82מ"ר	30076/85 30076/86	תשב"ץ 15	מקור ברוך

- 29 -

חוו"ד מהנדס העיר לבקשה להיתר

תכנית בינוי מס' 15638

הריסה ובנייה מחדש בהתאם לתכנית 10038

רקע תכנוני

1. תיאור מצב קיים: מבנה אבן בן קומה אחת כחלק ממבנה טורי, תוספות מאוחרות בחלקו

האחורי.

2. מועד הקמת המבנה: עפ"י תיק תיעוד, נבנה בעשור הראשון של המאה ה-20

3. הגדרות המבנה לפי תוכנית :10038

• המגרש הנו בתחום העיר ההיסטורית

• הבניין הנו בניין היסטורי על פי הגדרתו בתכנית • הבניין אינו מבנה מגורים גדול על פי הגדרתו בתוכנית

הערות	קווי בניי ן			קומות	זכויות בניה (מ"ר)
	ציד י	אחורי	קדמי		שירות	עיקר י
0905א'	0	17מ' מקו בנין קדמי	0	2		נפחי בהתאם לקווי בנין וגובה

מ"ר	-	שחלה במקום	-	שטחים עיקריים ע"פ תוכנית	A
מ"ר	97.44	שחלה במקום ושאושרה עד 1.1.1980	0905	מתאר 62	A"
מ"ר	???	סך כל השטח העיקר י הקיים בהיתר במבנה להריסה			B
מ"ר	70	שטח עיקר י קומה טיפוסית קיימת בהיתר במבנה להריסה			C
יח"ד	1	מספר יחידות דיור למגורים במבנה הקיים			D
מ"ר	-	שטח קומת עמודים מפולשת קיימת במבנה להריסה			E
יח"ד	1	מספר יחידות דיור למגורים בקומה טיפוסית קיימת			F

- 30 -

• הבניין לא מוגדר לשימור- לא בתב"ע ולא בכרטיסיות

4. רקע סטטוטורי- תוכניות:

• תוכנית מס' 0905 משנת -1960 התוכנית מייעדת את המגרש לאזור מגורים ,2 היקף זכויות בניה %87 , בינוי ב-3 קומות, התכנית מסמנת את כל טור הבתים להריסה.

• תוכנית מס' 0905א' משנת -1991 התוכנית מייעדת את המגרש לאזור מגורים מיוחד, היקף זכויות בניה 2 קומות וגג רעפים בשימוש, בינוי נפחי, גגות ב%30 שיפוע , רכס אחיד עם המבנים בטור, גג רציף ללא פתחים עד למרזב, איסור בניית מרפסות זיזיות היתרי בניה קודמים למבנה/ים:

• לא נמצאו היתרים קודמים

5. נתונים סטטוטוריים:

6. מדיניות תכנונית: מע"ר צפון, בינוי עד 3 קומות וגג רעפים לא מוגבה

7. תקן חנייה לפי 5166ב': תקן חניה "מרכז העיר"

סל זכויות אפשרי מכוח 10038

על פי סעיף 4.1.2.2 ()1 בהוראות ,10038 במסלול הריסה ובניה מחדש, ניתן לאשר זכויות בניה עיקריות על פי החישוב הבא:

E 13*F C 13*D "A

שטח מס' יח"ד בקומה מס' יח"ד זכויות בניה

שטח

קיימות עיקריות מכח

עיקרי

טיפוסית

קומת

X 2.5X X תוכנית

בקומה

13 מ"ר שאושרה לפני

טיפוסית

עמודים 13 מ"ר

(הרחבות) (הרחבות) 1.1.1980

מפולשת

לחלופין, ככל שישנה תוכנית מפורטת בתוקף מלאחר ה-,1.1.1980 ניתן לקבל את זכויות הבניה שלה (,)A ובנוסף מס' יח"ד קיימות X 13 מ"ר עיקרי הרחבה ליחידה (D*)13 ושטח קומת עמודים מפולשת (.)E 317.5 =1+0*1)+13*(70+13*97.44+2.5 =D+E*F)+13*(C+13*+2.5''A

- 31 -

שטחי השירות יחושבו ע"פ תקנות חישוב שטחים

הזכויות המבוקשות תואמות למותר על פי תמ"א .38 לאחר בדיקה עם בוחן הרישוי יקבע האם ניתן לממש גם את יתרת הזכויות המבוקשות לשטחי השירות בבקשה להיתר.

תיאור הבקשה

הבינוי המבוקש מכח התמ"א:

1. הריסת המבנה והקמתו מחדש לפי תקן 413 על פי סעיף .4.1.2.2

2. הבקשה מציעה הריסה חלקית של המבנה הקיים תוך שימור חזית הסטורית לרח' תשב"ץ ומעליו 3

קומות חדשות (לסך של 4 קומות) וגג רעפים.

3. שטח עיקרי מבוקש 250.10 מ"ר ושטח מירבי מעל הקרקע 368.53 מ"ר.

4. אחוזי בניה מירביים מוצעים %,329.04 מדיניות מע"ר צפון נפחית.

5. מוצעות סה"כ 6 יח"ד בפירוט הבא: יחידה בקומת הקרקע עם תוספת חלקית בתת הקרקע, ליחידת הגג

תוספת שטח בחלל הגג . שטח דירה ממוצע כ- 56 מ"ר מירבי. כל יחידה כוללת ממ"ד.

6. הבינוי המבוקש בקווי בניין – 0 לחזיתות צד וחזית קדמית היסטורית לרחוב תשב"ץ , חזית אחורית 3

מ'

7. במסגרת התכנית לא מוצעות חניות. ע"פ דרישות התקן יש צורך ב-2 מקומות חניה.

סה"כ שטחי שירות מבוקשים: 118.43 מ"ר.

יש לבדוק התאמת שטחי שירות ע"י בודק הרישוי.

התאמת הבקשה לתכנית 10038 ולמדיניות התכנון

1. התאמת השטחים המבוקשת ע"פ סעיף 4.1.2.2 (:)1 הבקשה המוגשת תואמת את תוספת הזכויות

האפשרית מכוח תמא,2/38 והינה בסמכות הוועדה המקומית (בכפוף לבדיקת בוחן רישוי).

2. התאמת התוכנית למדיניות: התוכנית המוצעת חורגת בקומה ממדיניות מע"ר צפון המגדירה בינוי של

עד 3 קומות ומציעה בינוי של 4 קומות וגג רעפים.

3. התאמת התכנית לקווי בניין: הבקשה אינה חורגת ממדיניות קווי הבניה לשכונה על פי מדיניות התכנון

ולמעשה ממשיכה את קונטור המבנה ההיסטורי ותואמת את הוראות סעיף 4.1.2.2 לקווי בניין בבניינים המוצעים לבניה והריסה מחדשאינה.

4. התאמה להנחיות מרחביות: התכנית טרם נבדקה על פי סעיף 6.6.2 לעניין עיצוב המבנה. באחריות בוחן

הרישוי לבדוק התאמת מיקום יחידות מיזוג אויר, מתקני אשפה, צוברי גז, ארונות למערכות תשתית ומסתורי כביסה.

5. השתלבות התכנון המוצע בחתך הרחוב ואופי המרקם הבנוי: הבקשה מציעה מבנה בן 4-4.5 קומות ,

כאשר במקטע הרחוב הזה קיימים מבנים בגבהים 1-5 קומות, ובגובה ממוצע של 3.5 קומות.

6. עצים להעתקה/שימור: על פי סעיף 6.11 נדרש אישור עקרוני של מחלקת גננות. תנאי למתן היתר בניה

יהיה מתן הוראות לעניין סיווג עצים, ביצוע העתקה וקביעת הטיפולים בהם. החלקה כוללת עצים לשימור ויש להקפיד על הנחיות מתאימות לשימור לעת הבניה מול מחלקת שפ"ע. הערות נוספות להלן.

7. התאמה לתכניות מחוזיות וארציות: התכנית נבדקה ונמצא כי אינה עומדת בסתירה להוראות התמא"ות

והתמ"מ החלות במקום כפי שמפורט בסעיף .16.12.2

8. הסכמות שכנים: נתקבל העתק נסח טאבו מתאריך .12/10/2021הבקשה מוגשת על 2 חלקות בבעלות

זהה (.)85,86 2 בעלים בחלקה. %100 אחוזי הסכמה הוגשו.

- 32 -

חוות דעת מחלקות העירייה

1. שימור:

נעשה נסיון לבצע תאום מול עורכת הבקשה. נשלחו הנחיות לתיקון התוכנית בתאריך ,28.6.22 עורכת הבקשה מבקשת לעלות לדיון בועדת שימור ללא התיקונים הנדרשים.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 80

התוכנית תאושר בכפוף לתיקונים והתנאים הבאים:

בשטח החלקה קיים מבנה היסטורי בסגנון בניה עותומני, המתוארך לשנת בניה ,1918 ונבנה כחלק מבניה טורית. במקור בן קומה אחת ותוספות בחזית האחורית עם גג רעפים דו שיפועי. הבית שמר ברובו על פרטיו המקוריים: קמרונות מצולבים ב-2 החדרים בקומת הקרקע, פתחי אבן ופרטיהם, תריסים, סורגים, וכו'.

נמצא בכרטסת השימור, והינו חלק אינטגרלי מהבניה של שכונת מקור ברוך ההיסטורית.

על המבנה חלה תב"ע תקפה 905א.

-1 ע"פ תב"ע מספר הקומות המירבי הינו 2 קומות וגג רעפים בשימוש. ניתן לאפשר בינוי של 3 קומות וגג רעפים בהתאם לתוכנית מע"ר צפון, נא לתקן את התוכנית ולהתאימה למדיניות החלה על המבנה.

-2 יש להוסיף חתך רחוב לכל הטור הגובל עם המבנה המיועד, כולל גבהים קיימים ותוכניות מאושרות.

יש להראות תוכנית צל וגובה אחיד למבנים הגובלים ולכל הטור ע"מ לקבל חזית אחידה לרחוב.

-3 מתוכננת כניסה ראשית למבנה העוברת דרך 2 החדרים הראשיים עם מחיצה לכל גובהם הפוגעת באופי הקימרונות ההיסטוריים.

נדרש לשמור על הקימרונות הקיימים ללא מחיצות ולהשמיש את החדרים עבור לובי או להציע שימוש ציבורי אחר.

-4 יש להראות חזית אורבנית אחידה הפונה לרחוב תשב"ץ לכל גובהה ללא גריעות למרפסות,

ובהתאם לנכתב בתב"ע סעיף: 11 " החזיתות המסומנות בתשריט בקו אדום הן חזיתות

הבניה החדשה מעל חזיתות אלה תהיה במישור הקירות הקיימים"לשימור, .

א. נא להראות חלופה המראה את תכנון המרפסות כלפי חזית אחורית.

ב. המרפסת המוצעת בגג כלפי חזית מזרחית אינה מקובלת. יש להתאים את הבקשה לתב"ע

סעיף 10ה, שמהותו שמירה על גג אחיד : "בין הרכס המקביל לחזית לשימור לבין המרזב יהיה גג רצוף ומתמשך וללא פתחים". נא להראות חלופה לגג המראה גג רעפים מלא. ולציין שיפוע.

- 33 -

בנוסף לנכתב לעיל, קוקיות בגג אינן מקובלות בשכונה. יש להוריד אותן מהבקשה.

ג. להראות את הקירות והפתחים בקומות המוצעות מעל החזית לשימור-באותו מישור, מקצב

אחיד, ואותם פרופורציות בהתאמה לקיים.

-5 יש לשמור על העצים בחזית המערבית, ולבטל חצר אנגלית למרתף הפוגעת בתכסית החצר שנשארה בחלקה, ובהתאם לסעיף 10 בהמלצת מהנדס העיר.

-6 לרשום חומרי גמר לחזיתות.

-7 לשלוח חו"ד מהנדס שימור האומר כי הבניה מעל קימרונות קיימים אינה פוגעת בהם.

-8 להראות פתרון מיקום מערכות דוד"ש, מיזוג אוויר, צוברי/בלוני גז, חשמל, מים ותקשורת-

כולל הצנרות שלהן בתוך מעטפת הבניין (בקומת מרתף/בחלל גג רעפים וכד') ולא ע"ג החזית/גדר החלקה.

תנאים למתן היתר בניה:

• במידה ויידרש עקב תאום גורמים או אחר שינוי במרכיבי השימור יש להפנות לקבלת אישור שימור חוזר.

• יש להגיש נספח פרטים לאישור מחלקת השימור שיצורף להיתר הבניה.

• יש לצרף לפרויקט זה אדריכל שימור מלווה שיפעל עפ"י הנחיות טופס דרישות מחלקת השימור, טופס מינוי חתום ע"י אדריכל

• יש להגיש כתב התחייבות וערבות בנקאית למחלקת השימור, על הערבות להיות בתוקף לשנתיים מיום הגשת הערבות למחלקת השימור .

• יש לקבל אישור לתיק התיעוד ממחלקת השימור.

• יש להגיש למחלקת השימור חו"ד של מהנדס שימור לאישור מחלקת השימור. יש לסמן אלמנטים הנדסיים בתכנית האדריכלית בהתאמה לחו"ד ההנדסית השימורית המאושרת.

תנאים שיירשמו בהיתר הבניה:

• יש לצרף לפרויקט זה אדריכל שימור מלווה שיפעל עפ"י הנחיות טופס דרישות מחלקת השימור, טופס מינוי חתום ע"י אדריכל

• הבנייה תבוצע עפ"י ההיתר והנחיות אדריכל מלווה החתום על טופס דרישות מחלקת השימור. הטופס יוחתם בשלב קבלת טופס .2

• היתר זה כפוף לכתב התחייבות וערבות בנקאית שנמסרו למחלקת השימור.

• היתר זה כפוף לחו"ד הנדסית שימורית שאושרה במחלקת השימור.

• תנאי לתחילת עבודות בניה- הצגת אישור מחלקת השימור על מינוי אדריכל שימור.

- 34 -

• תנאי לתחילת חיפוי אבן הבניה החדשה - אישור מחלקת השימור לאבן המוצעת להרכבה.

• לא תותר הריסה או פירוק והרכבה של חזיתות המיועדות לשימור לרבות פרטי מסגרות ונפחות מהבניה המקורית הקבועים בר פתחים.

• לא תותר התקנת מערכות טכניות או צנרות חיצונית על חזיתות המיועדות לשימור.

• לא תותר התקנת צנרות חיצוניות בחלל הפנימי המיועד לשימור.

• הבינוי יבוצע על פי הפרטים המפורטים במסמכי התכנית וכל סטייה מהם תחייב תיאום עם מחלקת השימור.

• במידה וימצא בור מים או כל אלמנט היסטורי אחר יש להפסיק את העבודה מידית ולעדכן את מח' השימור בעיריית י-ם.

• תוספות ושינויים בחזיתות לשימור שאושרו ע"י מח' שימור יבוצעו באמצעות אבן היסטורית מפירוק.

• ההריסה תבוצע בהתאם להנחיות הרישוי כתנאי לתחילת עבודות להוצאת היתר.

תנאי לקבלת טופס 2

• יש לצרף התחייבות אדריכל שימור מלווה להודיע למחלקת שימור על תחילת העבודות.

תנאי לטופס 4 ושחרור ערבות בנקאית:

• אישור מחלקת השימור בכתב.

• ניקוי חזיתות על פי הנחיות מחלקת השימור, הסרת צנרות, מזגנים, חיווטים.

2. תושי"ה:

3. מהנדס תמ"א :38

חוות דעת הוועדה המחוזית

התייחסות הוועדה המחוזית לבניין להריסה בתחום העיר ההיסטורית לפי סעיף 4.1.2.2 המלצת מהנדס העיר

חוות הדעת מתייחסת להרמוניקה דיגיטלית לא חתומה מתאריך 28/3/2022 לאשר את הבקשה בכפוף לתנאים הבאים:

1. תכנון-

• התכנית מציעה בינוי של 3 קומות חדשות מעל קומה קיימת לשימור לסך של 4 קומות ובכך מהווה חריגה ממדיניות מע"ר צפון המגדירה בינוי של 3 קומות לחלקה. יש לצמצם קומה ולהתאים למדיניות.

- 35 -

• בחזית אחורית מתוכננת חצר למפלס תחתון של יח"ד מס' 1 ()-2.00 המונמכת כ-2מ' ממפלס הק.ק.ט. החצר מחולקת לשני מפלסים בהפרש של 1.5 מ' בינהם. המפלס העליון -0.50 אינו נגיש בשום אמצעי ומנותק משאר החצר ומשאר יח"ד מוצעות. מה גם שהנמכת החצר תפגע בהכרח בעץ הקיים והמסומן לשימור. פתרון החצר המוצג אינו מקובל. יש להראות את העץ לשימור במפלס הקרקע הטבעית ולהציג פתרונות אוורור חלופיים למפלס התחתון של יח"ד מס' .1 ניתן להציג חצר אנגלית במימדים מינימאלים.

• מערך המדרגות המחבר בין שני המפלסים של יח"ד מס' 1 אינו ברור. לא מובן החיבור בין הקומות. יש להדגיש את הקיר המפריד בין חדר המדרגות הכללי למבנה לבין המדרגות בין מפלסי יח"ד .1

v

2. קווי בניין- מוצעים קווי בנין 0 לחזית ראשית בקומת קרקע לשימור כשהקומות שמעליה מוצעות

בנסיגה של כ-1 מטר, קווי 0 לצדדים בהתאם לאופי בינוי טורי קיים, ו3 מטר לחזית אחורית על פי תכנית .10038 מקובל

3. מרפסות-

• תכנית 0905א' אינה מאפשרת בינוי מרפסות זיזיות.

• בחזית קדמית מוצעות מרפסות בנסיגה המוסתרות מאחורי קיר דמה. יש לקחת בחשבון כי קיים מצב שגם החלקה המצרנית הצפונית תציע הגדלת נפח הבינוי ואז צידי המרפסת בקומה א' יאטמו והחלק המקורה ע"י מרפסת קומה ב' יהפך לשטח עיקרי. יש להציע חלופה המראה בינוי מלא עם מרפסת קומה א' פנימית ומרפסת קומה ב בנסיגה

4. מרחבים מוגנים- מוצעים ממ"דים לחלק מהדירות בחזית אחורית וליח"ד הפונות לחזית קדמית

מוצעים חדרים מחוזקים (בקומות בהן מוצעות 2 יח"ד לקומה) מקובל בכפוף לאישור הג"א.

5. מעלית ומדרגות- מוצעות מדרגות ללא מעלית. לאור כמות יח"ד מוצעת, מומלץ להציע מעלית

6. חזיתות- יש להתאים הדמיות לחזיתות מבחינת פרטי הבנין מסגרות פתחים וכו.

7. חתכים – יש להראות ק.ק.ט

8. גג- עפ"י הנחיות תב"ע 0905א' יש להציע גג רעפים רציף ללא פתחים עד למרזב.

9. שימור- יש לקבל חו"ד מח' שימור

10. עצים- בתכנית ק"ק מופיע עץ לשימור. יש לפרט את סוג העץ ולצרף בהרמוניקה תמונה שלו. כמו כן

יש לסנכרן את יתר המסמכים כך שיופיע העץ.

11. נגישות- מוצעות 6 יח"ד, רק יח"ד מס' 1 בק"ק נגישה. יש לקבל חו"ד מח' נגישות

12. חניה- לא מוצעת חניה בפרויקט. עפ"י תקן, יש להציע 2 חניות. יש לקבל חו"ד מח' תושי"ה.

- 36 -

13. תברואה- יש לפרט את אופן אצירה ופינוי האשפה המתוכנן/קיים לחלקה בתאום עם אגף תכנון

ובאישור מח' תברואה.

14. חברת החשמל- יש לקבל חו"ד ח"ח כתנאי למעבר לרישוי

15. גמל מים- יש להראות מיקום גמל מים

16. מיזוג אוויר, צוברי/בלוני גז, חשמל, מים ותקשורת/ברז כיבוי אש- יש להציג בתוכניות (ובפרט

בתוכנית פיתוח ותוכנית גג). המערכות הללו כולל הצנרות שלהן ימוקמו ככל הניתן בתוך מעטפת הבניין (בקומת מרתף/בחלל גג רעפים וכד') ולא ע"ג החזיתות. ניתן להציע מיקום התשתיות בשטח החלקה, בעדיפות לפתרון שלא נצפה מהרחוב ושלא "יושב" על גדר/גבול החלקה לרחוב. יש כמובן לקחת בחשבון נגישות פיזית לתחזוקה וכד' (מיקום עקרוני מומלץ הוא על גדרות פנימיות הניצבות לרחוב).

17. תוכנית פיתוח וניקוז מי נגר- יש להציג תוכנית פיתוח צבעונית ומפורטת על בסיס תוכנית מדידה לפי

סעיף 6.6.2 בהוראות תוכנית .10038 יש להציג פתרונות חילחול לפי סעיף .6.19 במידה ולא ניתן להשאיר %50 משטח המגרש הפנוי מבינוי עבור חילחול- יש להציג פתרון חילחול אחר בתיאום המח'

לאיכות הסביבה, כתנאי להיתר בניה.

18. בקשה לפי תמ"א :38/1 לפי הוראות סעיף 4.1.2.1 ()10 לא ניתן להגיש בקשה לחיזוק המבנה ותוספות,

ועל כן אין צורך בהצגת חלופה שכזאת ("חלופה 0") לבחינת הוועדה.

19. בתחום מודל העיר: תנאי למתן היתר, יהא מודל מפורט של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי הבקשה

להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל

20. הערות טכניות/שרטוטיות:

• יש להציג גבהים אבסולוטיים (ביחס לפני הים) וגם יחסיים בתוכניות/חתכים/חזיתות • יש להציג קווי בניין תב"ע + תמ"א + גבול מגרש בכל השרטוטים (תוכניות/חתכים/חזיתות/תוכנית מדידה).

• יש להציג מספור הדירות וציון שטח כל דירה.

• יש להציג את חיזוק הקירות הקיימים/המוצעים לשימור

21. הסימונים הגרפיים המקובלים:

• גבול חלקה- קו כחול עבה (כמו בתב"ע)

• קירות קיימים- מילוי בצבע אפור

• קירות חדשים- מילוי כחול (בטון) או ירוק (בלוקים)

• הריסה- צהוב (לא בהיר מדי, שיהיה קריא)

• שטחים המוצעים להכשרה מוקפים בקו אדום מרוסק

• שטחים חדשים מוצעים כתוספת מוקפים בקו אדום רציף • רכיבים לשימור- מילוי/הטש בסגול בהיר

• קו בניין תב"ע/תמ"א- קו מרוסק כמו בתב"ע (_._._.) באדום/ירוק בהיר. להוסיף הערת טקסט צמודה (איזה סוג קו בניין זה) וקווי מידה של קווי הבניין • סימוני עצים כמו במבא"ת (שימור/עקירה/העתקה)- יש לסמן את כל העצים הקיימים בשטח הבקשה

למעט התיקונים המצוינים לעיל התכנית מקובלת תכנונית וניתן לאשרה.

הערה: חוות הדעת נכתבה עוד בטרם התקבלו חוות הדעת מאת הגורמים השונים, וייתכנו שינויים לאור קבלת התייחסותם.

- 37 -

נוכחת בדיון: אנה לדיז'נסקי, עורכת הבקשה

החלטת ועדת שימור מס' 80

הוועדה מאשרת את התכנית בהתאם לתנאים המפורטים:

-1 יש להוסיף חתך רחוב לכל הטור הגובל עם המבנה המיועד, כולל גבהים קיימים ותוכניות מאושרות.

-2 יש להראות חזית אורבנית אחידה הפונה לרחוב תשב"ץ לכל גובהה ללא גריעות למרפסות, ובהתאם

לנכתב בתב"ע סעיף: 11 " החזיתות המסומנות בתשריט בקו אדום הן חזיתות הבניה החדשה מעל חזיתות

אלה תהיה במישור הקירות הקיימים " לשימור.

א. המרפסת המוצעת בגג כלפי חזית מזרחית אינה מקובלת. יש להתאים את הבקשה לתב"ע סעיף 10ה,

שמהותו שמירה על גג אחיד : "בין הרכס המקביל לחזית לשימור לבין המרזב יהיה גג רצוף ומתמשך וללא פתחים". נא להראות חלופה לגג המראה גג רעפים מלא. ולציין שיפוע.

ב. להראות את הקירות והפתחים בקומות המוצעות מעל החזית לשימור-באותו מישור, מקצב

אחיד, ואותם פרופורציות בהתאמה לקיים.

-3 לרשום חומרי גמר לחזיתות.

-4 לשלוח חו"ד מהנדס שימור האומר כי הבניה מעל קימרונות קיימים אינה פוגעת בהם.

-5 להראות פתרון מיקום מערכות דוד"ש, מיזוג אוויר, צוברי/בלוני גז, חשמל, מים ותקשורת-כולל הצנרות שלהן בתוך מעטפת הבניין (בקומת מרתף/בחלל גג רעפים וכד') ולא ע"ג החזית/גדר החלקה.

תנאים למתן היתר בניה:

• במידה ויידרש עקב תאום גורמים או אחר שינוי במרכיבי השימור יש להפנות לקבלת אישור שימור חוזר.

• יש להגיש נספח פרטים לאישור מחלקת השימור שיצורף להיתר הבניה.

• יש לצרף לפרויקט זה אדריכל שימור מלווה שיפעל עפ"י הנחיות טופס דרישות מחלקת השימור, טופס מינוי חתום ע"י אדריכל

• יש להגיש כתב התחייבות וערבות בנקאית למחלקת השימור, על הערבות להיות בתוקף לשנתיים מיום הגשת הערבות למחלקת השימור .

• יש לקבל אישור לתיק התיעוד ממחלקת השימור.

• יש להגיש למחלקת השימור חו"ד של מהנדס שימור לאישור מחלקת השימור. יש לסמן אלמנטים הנדסיים בתכנית האדריכלית בהתאמה לחו"ד ההנדסית השימורית המאושרת.

תנאים שיירשמו בהיתר הבניה:

• יש לצרף לפרויקט זה אדריכל שימור מלווה שיפעל עפ"י הנחיות טופס דרישות מחלקת השימור, טופס מינוי חתום ע"י אדריכל

• הבנייה תבוצע עפ"י ההיתר והנחיות אדריכל מלווה החתום על טופס דרישות מחלקת השימור.

הטופס יוחתם בשלב קבלת טופס .2

- 38 -

• היתר זה כפוף לכתב התחייבות וערבות בנקאית שנמסרו למחלקת השימור.

• היתר זה כפוף לחו"ד הנדסית שימורית שאושרה במחלקת השימור.

• תנאי לתחילת עבודות בניה- הצגת אישור מחלקת השימור על מינוי אדריכל שימור.

• תנאי לתחילת חיפוי אבן הבניה החדשה - אישור מחלקת השימור לאבן המוצעת להרכבה.

• לא תותר הריסה או פירוק והרכבה של חזיתות המיועדות לשימור לרבות פרטי מסגרות ונפחות מהבניה המקורית הקבועים בר פתחים.

• לא תותר התקנת מערכות טכניות או צנרות חיצונית על חזיתות המיועדות לשימור.

• לא תותר התקנת צנרות חיצוניות בחלל הפנימי המיועד לשימור.

• הבינוי יבוצע על פי הפרטים המפורטים במסמכי התכנית וכל סטייה מהם תחייב תיאום עם מחלקת השימור.

• במידה וימצא בור מים או כל אלמנט היסטורי אחר יש להפסיק את העבודה מידית ולעדכן את מח' השימור בעיריית י-ם.

• תוספות ושינויים בחזיתות לשימור שאושרו ע"י מח' שימור יבוצעו באמצעות אבן היסטורית מפירוק.

• ההריסה תבוצע בהתאם להנחיות הרישוי כתנאי לתחילת עבודות להוצאת היתר.

תנאי לקבלת טופס 2

• יש לצרף התחייבות אדריכל שימור מלווה להודיע למחלקת שימור על תחילת העבודות.

תנאי לטופס 4 ושחרור ערבות בנקאית:

• אישור מחלקת השימור בכתב.

• ניקוי חזיתות על פי הנחיות מחלקת השימור, הסרת צנרות, מזגנים, חיווטים.

	ועדת שימור
ועדת שימור 04/08/2022 - ז אב תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2022/80		מספר ועדה
5058		מספר תיק

	נתונים כלליים
בנימין מטודלה 30נת , ורניחםב יכהל ל יים		כתובת
חיות גילה		שם המבקש
תמ"א 38		סיבת הפניה
15650		מספר תכנית
הנדסאית הלוי נחמ י אדריכלות		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
לא	97	30025

שטח התוכנית (מ"ר)	גוש וחלקה	כתובת	שכונה
622	30025/97	מטודלה 30	רחביה

- 39 -

חוו"ד מהנדס העיר לבקשה להיתר

תכנית בינוי מס' 15650

לטובת קבלת חוו"ד גורמים

תוספות בניה בהתאם לתכנית 10038

רקע תכנוני

1. תיאור מצב קיים: מבנה מגורים בן 3 קומות וגג רעפים מעל קומה עילית הכוללת שטחי מילוי

ושטחי שירות. המבנה בנוי בטופוגרפיה בין הרחובות מטודלה ומעלה יצחק שריון. כניסה למבנה בחזית צידית (ממעלה יצחק שריון). לחזית הרחוב קיר תמך שבחלקו מצוי חלל לטובת חנות (ללא היתר בנייה, על פי תשריט בית משותף מדובר ב 2 מקומות חנייה). סה"כ 8 יח"ד קיימות.

2. מועד הקמת המבנה: שנת 1960 על פי תשריט בית משותף.

3. הגדרות המבנה לפי תוכנית :10038

• המגרש הינו בתחום העיר ההיסטורית

• הבניין אינו בניין היסטורי על פי הגדרתו בתכנית

הערות	קווי בניי ן			קומות	זכויות בניה (מ"ר)
	ציד י	אחורי	קדמי		שירות	עיקר י
	4	5	6	6		1152.7

- 40 -

• הבניין אינו מבנה מגורים גדול על פי הגדרתו בתוכנית • הבניין לא מוגדר לשימור- לא בתב"ע ולא בכרטיסיות

4. רקע סטטוטורי- תוכניות:

• תוכנית מתאר 62 משנת -1959 התוכנית מייעדת את המגרש לאזור מגורים ,2 היקף זכויות בניה %,120 בינוי עד 4 קומות.

• תוכנית מס' 9988 - התוכנית מייעדת את המגרש לאזור מגורים ג' חדש , היקף זכויות בניה %185.32 בנייה מרבים. בינוי עד 6 קומות מעל כניסה קובעת. חזית מסחרית לרחוב.

היתרי בניה קודמים למבנה:

2022/0287.00 שימוש חורג שינוי יעוד מחסנים חדר הסקה ומסדרון והפיכתו ליחידה של מוזאון פרטי כחלק מתמ"א .38

במפלס קומת מרתף, הבקשה הופכת שטחי שירות (מחסן, בור מים וחדר הסקה) לשטח עיקרי.

לטובת שטח לשימוש מוזיאון פרטי. כמו כן, מבקשים פריצת פתח בקיר התמך לחזית רחוב, לטובת סלילת גרם מדרגות לטובת נגישות לשטח המוזיאון. היתר הבנייה בהליך.

5. נתונים סטטוטוריים:

6. מדיניות תכנונית: ראה רקע סטטוטורי.

7. תקן חנייה לפי 5166ב': תקן חניה גבוה.

תוספת זכויות אפשרית מכוח ,10038 בהתאם לנתוני המגרש על פי סעיף 4.1.2.1 בהוראות ,10038 תוספות הבינוי המותרות הינן :

1. הרחבת יח"ד קיימות בסך 25 מ"ר, בסה"כ 200 מ"ר.

2. תוספת 1.5 קומות בקונטור המבנה המורחב עבור יח"ד חדשות.

3. שימוש במרפסות שירות קיימות מקורות בקונטור המבנה כשטח עיקרי.

4. שטחי שירות ע"פ תקנות חישוב שטחים.

5. קווי הבניין לפי 10038 לבניין לא יפחתו מ-2 מטרים לחזית קדמית, 3 מטרים בחזית אחורית ו-2 בחזיתות

הצידיות.

הזכויות המבוקשות תואמות למותר על פי תמ"א .38

לאחר בדיקה עם בוחן הרישוי יקבע האם ניתן לממש גם את יתרת הזכויות המבוקשות לשטחי השירות בבקשה להיתר.

- 41 -

תיאור הבקשה

1. תוספות מבוקשות מכוח :10038

.1.1 תוספת 2 קומות חדשות. סה"כ 6 קומות.

.1.2 תוספת שטח עיקרי וממ"דים בסך 177.13 מ"ר לשם הרחבת יח"ד קיימות בתחום קונטור המבנה הקיים. (הערה: הבקשה מציינת גם שטחי הרחבה של 25 מ"ר לטובת המוזיאון – שטח זה לא כלול בשטחי ההרחבות ליח"ד הקיימות).

.1.3 תוספת 3 יחידות חדשות, להלן:

דירת דופלקס ב 2 הקומות החדשות: 134.1 מ"ר. יח"ד :2 61.7 מ"ר. יח"ד :3 110 מ"ר.

.1.4 שטח קומה אחרונה קיימת מורחבת 281.70 מ"ר מירבי .

.1.5 אחוזי בניה מרביים מוצעים %,257.73 אחוזי בניה לפי מדיניות %-185.32 פער של %72.41 .1.6 הבקשה מציעה כניסה ממפלס -0.74 מפלס קומת מרתף מחזית צידית (ממעלה יצחק שריון).

.1.7 הבקשה מציעה חניה מחזית קיר התמך לרחוב. הבקשה מציעה חפירה לטובת 2 מכפילי חנייה.

בנוסף, מקום חנייה עילי בתוך שטחי המילוי, כניסה דרך פרצה בגדר ההיקפית לחזית רח' יצחק שריון. ובנוסף , 2 מקומות חנייה עיליים בפרצה לגדר ההיקפית בחזית צידית למבנה בהמשך מעלה יצחק שריון.

סה"כ 7 מקומות חנייה.

תקן חנייה גבוה נדרש 6 מקומות חנייה ל 3 יח"ד מעל 95 מ"ר ומקום חנייה אחד לטובת המוזיאון.

(טבלת המאזן אינה מעודכנת).

.1.8 תוספת 156.55 מ"ר שטחי שירות משותפים עבור מתקנים ומערכות טכניות ,אחסנה, חניה ,מבואות וחדרי מדרגות. באחריות בוחן רישוי לבדוק את התאמת שטחי השירות לתקנות חישוב שטחים.

.1.9 התכנית מציעה הסבת שטחי שירות שאין בהם צורך כגון מקלט וחדר הסקה לטובת מחסנים ומוזיאון פרטי (בהליך היתר נפרד) . סעיף 4.1.2.1 סעיף קטן 1ב' לפי תכנית .10038 .1.10הבקשה מציעה מחסנים משותפים בקומות המרתף.

2. תוספות מבוקשות מכח תכניות מאושרות אחרות:

האדריכל הצהיר כי הוא אינו מציע תוספות מכח תכניות אחרות .

התאמת הבקשה לתכנית 10038 ולמדיניות התכנון

1. התאמת השטחים המבוקשת ע"פ סעיף :4.1.2.1 הבקשה אינה תואמת את תוספת הזכויות האפשרית

מכוח תמא/38 – יש לצמצם לקומה וחצי תוספת בלבד בעבור מבנה קטן בתחום העיר ההיסטורית.

2. התאמת התוכנית למדיניות: התכנית המוצעת אינה חורגת ממדיניות גובה הבינוי וחורגת באחוזי

הבניה.

3. התאמת התכנית לקווי בניין: הבקשה תואמת את הוראות סעיף 4.1.2.1.3 לקווי בניין. התכנית אינה

חורגת ממדיניות קווי הבניה לשכונה על פי מדיניות התכנון. מקובל.

4. התאמה להנחיות מרחביות: התכנית טרם נבדקה על פי סעיף 6.6.2 לעניין עיצוב המבנה. באחריות בוחן

הרישוי לבדוק התאמת מיקום יחידות מיזוג אויר, מתקני אשפה, צוברי גז, ארונות למערכות תשתית ומסתורי כביסה.

5. השתלבות התכנון המוצע בחתך הרחוב ואופי המרקם הבנוי: הבקשה מציעה מבנה בן 6 קומות , כאשר

במקטע הרחוב הזה קיימים מבנים בגבהים של 4-5 קומות.

- 42 -

6. עצים להעתקה/שימור: על פי סעיף 6.11 נדרש אישור עקרוני של מחלקת גננות. תנאי למתן היתר בניה

יהיה מתן הוראות לעניין סיווג עצים, ביצוע העתקה וקביעת הטיפולים בהם. החלקה כוללת עצים לשימור וכריתה ויש להקפיד על הנחיות מתאימות לשימור לעת הבניה מול מחלקת שפ"ע. הערות נוספות להלן.

7. התאמה לתכניות מחוזיות וארציות: התכנית נבדקה ונמצא כי אינה עומדת בסתירה להוראות התמא"ות

והתמ"מ החלות במקום כפי שמפורט בסעיף .16.12.2

8. הסכמות שכנים: נתקבל העתק נסח טאבו מתאריך .2.1.22 9 בעלים בחלקה. %100 אחוזי הסכמה הוגשו.

חוות דעת מחלקות העירייה

1. שימור: נדרש.

הבניין המקורי נבנה בשנות ה-,60 בשכונת רחביה .

חו"ד המחלקה ניתנת בהתאם ל"מסלול הירוק", ומתייחסת להשפעת התוכנית המוצגת בהיבט המרקמי של השכונה ההיסטורית, ובכפוף לתקנון תוכנית 9988 החלה על המבנה, שנועדה לשמר את המאפיינים של שכונת רחביה.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 80

-1 קומות:

מבוקשות 2 קומות מעל מבנה קיים בן 4 קומות.

יש להראות את הקומה השישית בנסיגה של לפחות 2.5 מ', בהתאם לסעיף ז,2 .

"הקומה השישית תבנה בנסיגה מהחזית הקידמית לכל אורכה בעומק שלא יפחת מ 2.5 מ'.

"בחלקות פינתיות הפונות לשני רחובות תחויב הנסיגה של הקומה העליונה בחזית הפונה לרחוב אחד בלבד"

-2 חזיתות ופתחים:

א. התוכנית משורטטת בצורה ממש סכמטית, ומוצעים גדלים שונים של פתחים ע"ג

החזיתות. יש להציע אחידות הגיונית בפתחים, ולהתאים את העיצוב לאופי המבנה ההיסטורי/המבנים באזור.

ב. לציין חומרי גמר בחזיתות, ובאלמנטים המוצעים (מעקות, רפפות וכדו')

ולהתאימם לעקרונות העיצוב של תוכנית .9988

-3 עומק המרפסות לא יעלה על 1.6 מ', נא לתקן. ובהתאם לסעיף 2 ע"פ המלצת מהנדס העיר.

-4 עצים:

סקר העצים מסמן עצים לעקירה ושימור. תכנית קומת פיתוח מסמנת רק עצים לשימור.

יש לסמן עצים לשימור ועקירה ולמספר אותם על פי סקר העצים. ולתת הבהרה לגבי העץ שמופיע בgis בחזית הדרומית הגובלת עם רחוב מטודלה.

ההרמוניקה ללא מפת מדידה. יש להטמיע מפת מדידה ולסמן את סקר העצים בתוכו.

על כל עץ שנעקר יש לסמן עץ חילופי בתחום החלקה.

- 43 -

-5 חניה:

מוצעות מספר חניות סביב כל הגדר ההיקפית של המבנה כלפי רחוב מטודלה ומעלה יצחק שריון שאינן מקובלות. יש לשמור על שלמות הגדר כלפי רחוב מטודלה, ולהציע פתרון חנייה בקיר התמך לחזית רח' יצחק שריון ע"י מכפיל חניה, תוך פגיעה מינימלית בקיר ובחצר, ובכפוף לסעיף יד,:2"חל איסור על פריצת גדר/פגיעה בגדר קיימת, לשם ביצוע חניה עילית בתחום החלקה". ובכפוף לסעיף 4 לעיל.

-6 מחלקת השימור תומכת בסעיף 3 ע"פ המלצת מהנדס העיר לעניין הממדי"ם.

2. תושי"ה: נדרש.

3. מהנדס תמ"א :38 נדרש.

המלצת מהנדס העיר

חוות הדעת מתייחסת להרמוניקה חתומה מתאריך 30.5.22 לאשר את הבקשה בכפוף לתנאים הבאים:

1. תכנון-

יש להסיר כל אזכור להליך היתר 2022/0287.00 לנושא "המוזיאון הפרטי" בקומת המרתף. לא ניתן במסגרת הבקשה לתמ"א 38 להוסיף שטחים במקביל להליך היתר נוסף.

בהתאם לכך, יש להסיר אזכור היתר זה מטבלת השטחים, חישובי הרובוט, מפלסי קומות, חתכים וחזיתות ומאזן טבלת חנייה.

בנוסף, יש לבטל את נגישות המוזיאון מגרם המדרגות המוצע דרך הפרצה בקיר התמך.

יש להחזיר את שטח המוזיאון כמאושר בתשריט בית משותף לשטחי השירות או לחילופין להציע מחסנים לרווחת הדיירים. בשטחי ההרחבות היורדים מעמודות ההרחבה יש להציע מחסנים נוספים או שטחי מילוי.

בחזית אחורית למבנה ישנו שטח עיקרי ביח"ד הקיימות כאשר בתשריט בית משותף נראה בחלקו כשטחי שירות למרפסת. יש לסמנו כשטח שירות שהופך לעיקרי. יתרת שטח המרפסת יסומן כחלק משטחי ה 25 מ"ר המאושרים.

בחזית הקדמית למבנה ישנם שטחי שירות שהופכים לשטח עקרי. יש לציין במלל שטחים אלה כשטח שירות שהופך לעיקרי. שטחים אלו לא נכללים בשטחי ה 25 מ"ר. יש לסמן בהתאם ולתקן בחישובי הרובוט.

- 44 -

2. מרפסות- חלק מהמרפסות מוצעות מעבר לעומק 2 מ'. יש לצמצם בהתאם. מרפסות לחזית רח'

מטודלה מוצעות בתצורה לא רגולרית. יש לסמן מרפסות מלבניות.

כמו כן, המרפסות אינם מוסדרות כראוי, ניתן לראות בחזיתות, קפיצות לא ברורות של מרפסות מוצעות וקיימות. יש להסדיר את נושא המרפסות בכל החזיתות בתיאום עם מחלקת התכנון .

3. מרחבים מוגנים-

ממ"ד בחזית צידית לכיוון מעלה יצחק שריון מעל 9 מ"ר וחורג מקווי תמ"א. יש לצמצם שטח עד 9 מ"ר נטו.

ממ"ד בחזית אחורית מוצע בתצורה לא רגולרית ויוצר אף "סתימה" של שטח שירות (משולש בצמוד לממ"ד). יש לייצר תצורה ריבועית עד כמה שניתן בתוך קווי התמ"א.

חלק מהממ"דים בעלי נגישות של "חדר בתוך חדר" יש לסמן מסדרון נגישות. כמו כן, חלק מהממ"דים מייצרים נגישות נוספת לשטחי ההרחבה הכוללות חדרי שירותים. מדובר בניגוד מוחלט להנחיות הג"א.

לממ"ד יש לייצר דלת נגישות אחת בלבד.

4. מעלית ומדרגות- יש להבליט את שטח המעלית להבנת מיקומה. פיר המדרגות והמעליות מנגיש את

יח"ד הקיימות והחדשות עד למפלס גג. מקובל.

5. מחסנים – שטח קומת המרתף ברובה שטחי מילוי. יש להציע לכל יח"ד הקיימות והחדשות מחסנים

ולא לסמן שטחי מחסנים משותפים.

6. חזיתות-

לחזית רחוב מטודלה בתוך קיר התמך, פועלת חנות ללא היתר. על פי תשריט בית משותף מדובר ב 2 מקומות חנייה מפולשות. יש לסמנה להריסה ולממש מיקום לחנייה – ראה פירוט בסעיף חנייה.

7. חנייה –

הבקשה מציעה פתרון חנייה ב 4 נקודות בתחום החלקה:

• פרצה רחבה בקיר התמך הפונה לרחוב מטודלה. לטובת 2 מכפילי חנייה (הבקשה מציעה הנמכת הקרקע לטובת תמרון המכפילים, ללא פגיעה בחצר העליונה).

• פרצה בגדר היקפית בפינה הרחובות מטודלה ומעלה יצחק שריון לטובת חנייה עילית אחת בחלל הקיר.

• 2 פרצות בגדר ההיקפית במעלה יצחק שריון בחזית, לטובת 2 מקומות חנייה עיליים.

הפתרון המוצע אינו מקובל יש להציע את הפתרון הבא:

- 45 -

הבקשה מסמנת את החנות ללא היתר, כחנייה מקורה לשימוש חנות. יש לנצל שטח זה לטובת חנייה. יש לייצר פרצה צרה יותר בקיר התמך לכניסת רכבים בלבד.

2 החניות העיליות בפרצה לגדר ההיקפית בחזית צידית אינה מקובלת.

יש לסמן בחזרה את כל הגדר ההיקפית. הפרצה היחידה מקיר התמך ברח' מטודלה עד לגבול העליון של החלקה במעלה יצחק שריון יהיה לטובת כניסת הרכבים ושביל הנגישות הקיים למבנה.

פתרון החנייה יוצע אך ורק בתחום החלל בקיר התמך לחזית רח' מטודלה. יש לתאם פתרון חנייה (ולהציע כמה שיותר חניות עד כמה שניתן) בתאום אגף תושי"ה.

8. תברואה: פתרון התברואה נוגד הנחיות מרחביות ויוצר פרצה מיותרת בגדר ההיקפית. כמו כן, לא

נראה כי מעלה יצחק שריון יוכל לשמש לנגישות מוטרית למשאית פינוי אשפה. פתרון התברואה יותואם מול אגף תברואה ולשביעות רצונם.

9. גג- יש לסמן מתקנים הנדסיים. בעדיפות לחזית אחורית.

הגג מוצע בשיפוע היוצר הגבהה לא ראויה למבנה. יש להציע גג שטוח.

יש לסמן הריסת גג רעפים בחתכים וחזיתות.

- 46 -

10. שימור- בעיר ההיסטורית. נדרשת חוות דעת.

11. עצים- סקר העצים מסמן עצים לעקירה ושימור. תכנית קומת פיתוח מסמנת רק עצים לשימור. יש

לסמן עצים לשימור ועקירה על פי סקר העצים. ההרמוניקה ללא מפת מדידה. יש להטמיע מפת מדידה ולסמן את סקר העצים בתוכו. על כל עץ שנעקר יש לסמן עץ חילופי בתחום החלקה.

12. נגישות- בהתאם לביטול שטח המוזיאון. יש לבטל גרם מדרגות מקיר התמך.

13. מיזוג אוויר, צוברי/בלוני גז, חשמל, מים ותקשורת/ברז כיבוי אש- יש להציג בתוכניות (ובפרט

בתוכנית פיתוח ותוכנית גג). המערכות הללו כולל הצנרות שלהן ימוקמו ככל הניתן בתוך מעטפת הבניין (בקומת מרתף/בחלל גג רעפים וכד') ולא ע"ג החזיתות. ניתן להציע מיקום התשתיות בשטח החלקה, בעדיפות לפתרון שלא נצפה מהרחוב ושלא "יושב" על גדר/גבול החלקה לרחוב. יש כמובן לקחת בחשבון נגישות פיזית לתחזוקה וכד' (מיקום עקרוני מומלץ הוא על גדרות פנימיות הניצבות לרחוב).

14. תוכנית פיתוח וניקוז מי נגר- יש להציג תוכנית פיתוח צבעונית ומפורטת על בסיס תוכנית מדידה לפי

סעיף 6.6.2 בהוראות תוכנית .10038 יש להציג פתרונות חילחול לפי סעיף .6.19 במידה ולא ניתן להשאיר %50 משטח המגרש הפנוי מבינוי עבור חילחול- יש להציג פתרון חילחול אחר בתיאום המח'

לאיכות הסביבה, כתנאי להיתר בניה.

15. יש להציג הדמיות+ תמונות מצב קיים מוטמעות בתוך הגרמושקה

16. בהדמיות/תוכניות/חתכים/חזיתות יש להציג הקשר עירוני רחב יותר (לפחות עד למבנה הבא מעבר

לרחוב הסמוך וכד')

17. תנאי להתחלת עבודות בשטח המגרש יהיה פירוק כל עבירות הבניה ואישור מחלקת פיקוח על הבניה

לנושא.

18. תנאי להתחלת העבודות על הקומות החדשות יהיה סיום העבודות (חיזוק והרחבות) בקומות הקיימות

ואישור מחלקת פיקוח על הבניה לנושא.

19. תנאי למעבר הבקשה לרישוי, חוות דעת חברת חשמל.

20. בתחום מודל העיר: תנאי למתן היתר, יהא מודל מפורט של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי הבקשה

להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל

21. הערות טכניות/שרטוטיות:

• יש להציג מספור הדירות ולהסיר שמות משפחה.

• יש להטמיע מפת מדידה בהרמוניקה. מפת המדידה תכלול קו כחול לגבול החלקה וסימון עצים לשימור ועקירה על פי סקר עצים.

• יש לסמן גבול תכנית בקו כחול בכל מפלסי הקומות.

• יש לסמן בינוי גובל בחזיתות.

• יש לסמן חץ צפון במפת המדידה ובכל מפלסי הקומות.

• יש לבדוק תקינות ההרמוניקה. מקטע טבלת השטחים עולה על חישובי הרובוט. נא לתקן.

- 47 -

• יש להגיש תיק קווי בנין ממחלקת מידע.

למעט התיקונים המצוינים לעיל התכנית מקובלת תכנונית וניתן לאשרה.

חוות הדעת נכתבה עוד בטרם התקבלו חוות הדעת מאת הגורמים השונים, וייתכנו שינויים לאור קבלת התייחסותם.

נוכחים בדיון: גילה חיות, עורכת הבקשה

שמחה אברמס

החלטת ועדת שימור מס' 80

הוועדה מאשרת את התכנית בהתאם לתנאים המפורטים:

-1 קומות:

מבוקשות 2 קומות מעל מבנה קיים בן 4 קומות.

יש להראות את הקומה השישית בנסיגה של לפחות 2.5 מ', בהתאם לסעיף ז,2 .

"הקומה השישית תבנה בנסיגה מהחזית הקידמית לכל אורכה בעומק שלא יפחת מ 2.5 מ'.

"בחלקות פינתיות הפונות לשני רחובות תחויב הנסיגה של הקומה העליונה בחזית הפונה לרחוב אחד בלבד"

-2 חזיתות ופתחים:

א. התוכנית משורטטת בצורה ממש סכמטית, ומוצעים גדלים שונים של פתחים ע"ג החזיתות.

יש להציע אחידות הגיונית בפתחים, ולהתאים את העיצוב לאופי המבנה ההיסטורי/המבנים באזור.

ב. לציין חומרי גמר בחזיתות, ובאלמנטים המוצעים (מעקות, רפפות וכדו') ולהתאימם

לעקרונות העיצוב של תוכנית .9988

-3 עומק המרפסות לא יעלה על 1.6 מ', נא לתקן. ובהתאם לסעיף 2 ע"פ המלצת מהנדס העיר.

-4 עצים:

סקר העצים מסמן עצים לעקירה ושימור. תכנית קומת פיתוח מסמנת רק עצים לשימור.

יש לסמן עצים לשימור ועקירה ולמספר אותם על פי סקר העצים. ולתת הבהרה לגבי העץ שמופיע בgis בחזית הדרומית הגובלת עם רחוב מטודלה.

ההרמוניקה ללא מפת מדידה. יש להטמיע מפת מדידה ולסמן את סקר העצים בתוכו.

על כל עץ שנעקר יש לסמן עץ חילופי בתחום החלקה.

-5 חניה:

תשומת לב להוראות תכנית .9988

	ועדת שימור
ועדת שימור 04/08/2022 - ז אב תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2022/80		מספר ועדה
5005		מספר תיק

	נתונים כלליים
הרב שלמה אלקבנץת 6ונ3י ם, גכבלעלתיי םש א ול		כתובת
פרוש רבקה		שם המבקש
תמ"א 38		סיבת הפניה
15613		מספר תכנית
הנדסא ית הלוי נחמ י אדריכלות		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	19	30168

שטח התוכנית (מ"ר)	גוש וחלקה	כתובת	שכונה
162	30168/19	שלמה אלקבץ 36	גבעת שאול

- 48 -

חוו"ד מהנדס העיר לבקשה להיתר

תכנית בינוי מס' 15613

הריסה ובנייה מחדש בהתאם לתכנית 10038

רקע תכנוני

1. תיאור מצב קיים: מבנה קיים בן קומה אחת. בחלקה המזרחי של החלקה בינוי בקו .0 כמו כן,

מבנה נוסף ללא היתר בחלק המערבי גם הוא בקו .0

המבנה מוגדרת לשימור ע"פ רשימת השימור העירונית. עם זאת אושרה תוכנית ()612135 להריסה ובינוי בחלקה. על כן, דרישת השימור אינה רלוונטית.

ישנו תיק פיקוח פתוח לעבירת בניה .2019/5046.00

2. מועד הקמת המבנה: אין מידע

3. הגדרות המבנה לפי תוכנית :10038

• המגרש מצוי מחוץ העיר ההיסטורית

• הבניין הינו בניין היסטורי על פי הגדרתו בתכנית

הערות	קווי בניי ן			קומות	זכויות בניה (מ"ר)
	ציד י	אחורי	קדמי		שירות	עיקר י
ע"פ תב"ע 612135	0	לפי תשריט	לפי תשריט	+3 1 תת"ק	%54.8	%95.2

מ"ר	157.72	שחלה במקום	612135	שטחים עיקריים ע"פ תוכנית	A
מ"ר	48.6	שחלה במקום ושאושרה עד 1.1.1980	מתאר 62 – איזור מגורים 2	שטחים עיקריים במגרש ע"פ תוכנית	A"
מ"ר	87.5	שטח קומה טיפוסית קיימת בהיתר במבנה להריסה			C
יח"ד	1	מספר יחידות דיור למגורים במבנה הקיים			D
מ"ר	0	שטח קומת עמודים מפולשת קיימת במבנה להריסה			E
יח"ד	1	מספר יחידות דיור למגורים בקומה טיפוסית קיימת			F

- 49 -

• הבניין אינו מבנה מגורים גדול על פי הגדרתו בתוכנית • שטח יח"ד קיימות XXX מ"ר

• הבניין מוגדר לשימור – מסומן לשימור לפי תכנית האב. הוגש תיק תיעוד במסגרת התב"ע

4. רקע סטטוטורי:

5. תכנית 1726 יעדה את השטח לאזור מגורים 2 (%90 עיקרי, 4 קומות) אך כללה את החלקה במתחם

לתכנון מפורט, כתנאי להוצאת היתר. משלא אושרה תכנית כזו, לא יצאו היתרים לתוספת בינוי, אולם אושרה תכנית לשימוש חורג למפעל קיים. בשנת 2020 אושרה תוכנית מספר 612135 בחלקה וקבעה %137 שטחית מירביים.

6. נתונים סטטוטוריים:

7. היתרי בניה: לא קיימים היתרי בניה במערכת.

8. מדיניות תכנונית: תכנית המתאר לירושלים יעדה את השטח לאזור מגורים עד 6 קומות. המדיניות

לשכונה שאושרה בוועדה המחוזית לא מתירה לקדם תכנית לתוספת זכויות במגרש הקטן מ-400 מ"ר. התכנית אינה תואמת למדיניות, אך מציעה אחוזי בניה כפי שאושרו בתכנית 1726 אך בתוספת יח"ד אחת.

9. תקן חנייה לפי 5166ב': תקן חניה בינוני: 1:1 בדירות מתחת ל-95 מ"ר, 1:1.33 ביח"ד מעל ל- 95 מ"ר.

סל זכויות אפשרי מכוח 10038

על פי סעיף 4.1.2.2 ()1 בהוראות ,10038 במסלול הריסה ובניה מחדש, ניתן לאשר זכויות בניה עיקריות על פי החישוב הבא:

E 13*F C 13*D "A

שטח מס' יח"ד מס' יח"ד זכויות בניה

שטח

בקומה קיימות עיקריות מכח

קומת עיקרי

טיפוסית בקומה 2.5X X תוכנית

עמודים X 13 מ"ר שאושרה לפני

טיפוסית

13 מ"ר (הרחבות) 1.1.1980

מפולשת

(הרחבות)

לחלופין, ככל שישנה תוכנית מפורטת בתוקף מלאחר ה-,1.1.1980 ניתן לקבל את זכויות הבניה שלה (,)A ובנוסף מס' יח"ד קיימות X 13 מ"ר עיקרי הרחבה ליחידה (D*)13 ושטח קומת עמודים מפולשת (.)E

- 50 -

312.85 =1+0*1)+13*+13 (87.5*48.6+2.5 =D+E*F)+13*(C+13*+2.5''A שטחי השירות יחושבו ע"פ תקנות חישוב שטחים

הזכויות המבוקשות תואמות למותר על פי תמ"א .38 לאחר בדיקה עם בוחן הרישוי יקבע האם ניתן לממש גם את יתרת הזכויות המבוקשות לשטחי השירות בבקשה להיתר.

תיאור הבקשה

1. תוספות מבוקשות מכוח :10038

.1.1 הריסה ובינוי של מבנה חד קומתי.

.1.2 שטח עיקרי + ממ"דים = 251 מ"ר עבור 2 יח"ד .1.3 שטח יח"ד 1 – 167 מ"ר, יח"ד 2 – 85 מ"ר (שטחים נטו ללא עובי קירות)

.1.4 הבקשה מציעה כניסה ממפלס 0.00= .798.85

.1.5 הבקשה מציעה 2 מקומות חניה.

.1.6 69.81 מ"ר שטחי שירות משותפים עבור מתקנים ומערכות טכניות ,אחסנה, מבואות וחדרי מדרגות. באחריות בוחן רישוי לבדוק את התאמת שטחי השירות לתקנות חישוב שטחים.

.1.7 הבקשה מציעה מחסנים בקומות המרתף כמספר יחידות הדיור (2 מחסנים)

2. תוספות מבוקשות מכח תכניות מאושרות אחרות:

תוספת מרפסות

תוספת מחסנים

התאמת הבקשה לתכנית 10038 ולמדיניות התכנון

תכנית המתאר לירושלים יעדה את השטח לאזור מגורים עד 6 קומות. המדיניות לשכונה שאושרה בוועדה המחוזית, לא מתירה לקדם תכנית לתוספת זכויות במגרש הקטן מ-400 מ"ר. לפיכך הבקשה אינה תואמת למדיניות. תוכנית 612135 המאושרת במגרש קבעה 228.39 מ"ר (%)138 שטחי בניה מירביים (עיקרי+שירות על קרקעי) ללא תוספת יח"ד. הבקשה לפי תמא 38 היא עבור 323.3 מ"ר (כ-%200 שטחי בניה כוללים וכ-%170 שטחי בניה מירביים (עיקרי+שירות על קרקעי) הבקשה כוללת תוספת יח"ד 1 (סה"כ .)2

1. התאמת השטחים המבוקשת ע"פ סעיף 4.1.2.2 (:)1 הבקשה המוגשת אינה חורגת מתוספת הזכויות

האפשרית מכוח תמא,2/38 והינה בסמכות הוועדה המקומית (בכפוף לבדיקת בוחן רישוי).

2. התאמת התוכנית למדיניות: התוכנית המוצעת של 3 קומות מעל קומת מרתף, תואמת את תוכנית

האב: איזור מגורים ב'- עד 400 מ"ר – לפי זכויות קיימות. (במגרשים עם בנייה היסטורית לשימור תבחן האפשרות למתן הקלה במספר הקומות וזכויות הבניה בתמורה לשימור הבניין.) קווי בניין עפ"י תוכנית מאושרת. איחוד וחלוקה מותר.

3. התאמת התכנית לקווי בניין: הבקשה תואמת את הוראות סעיף 4.1.2.2 לקווי בניין בבניינים המוצעים

לבניה והריסה מחדש. התכנית אינה חורגת ממדיניות קווי הבניה לשכונה על פי מדיניות התכנון ולמעשה ממשיכה את קונטור המבנה ההיסטורי. קו בניין צידי 0 ע"פ סעיף 15 לתמ"א ,38 באישור מהנדס העיר, ומאחר ומדובר במבנה קיים היסטורי ומבחינה תכנונית נכון לאפשר בינוי עפ"י קו הסטורי זה.

4. התאמה להנחיות מרחביות: התכנית נבדקה על פי סעיף 6.6.2 לעניין עיצוב המבנה. באחריות בוחן

הרישוי לבדוק התאמת מיקום יחידות מיזוג אויר, מתקני אשפה, צוברי גז, ארונות למערכות תשתית ומסתורי כביסה.

- 51 -

5. השתלבות התכנון המוצע בחתך הרחוב ואופי המרקם הבנוי: הבקשה מציעה מבנה בן 3 קומות מעל

קומת מרתף, כאשר במקטע הרחוב הזה קיימים מבנים בגבהים 1-2 קומות.

6. עצים להעתקה/שימור: על פי סעיף 6.11 נדרש אישור עקרוני של מחלקת גננות. תנאי למתן היתר בניה

יהיה מתן הוראות לעניין סיווג עצים, ביצוע העתקה וקביעת הטיפולים בהם. לא קיימים עצים בחלקה . מוצעת שתילה של 3 עצים בוגרים בוגרים בתיאום עם שפ"ע.

7. התאמה לתכניות מחוזיות וארציות: התכנית נבדקה ונמצא כי אינה עומדת בסתירה להוראות התמא"ות

והתמ"מ החלות במקום כפי שמפורט בסעיף .16.12.2

8. הסכמות שכנים: נתקבל העתק נסח טאבו מתאריך .12.10.21 4 בעלים בחלקה. %100 אחוזי הסכמה

הוגשו.

חוות דעת מחלקות העירייה

1. שימור: אושרה תב"ע במגרש שכללה הריסה ובינוי של המבנה הקיים.

בשטח החלקה קיים מבנה היסטורי המופיע ברשימת השימור כאתר מס' ,2153 ונמצא במתחם לשימור .2065

ע"פ תיק התיעוד נכתב כי המבנה הינו חלק מהגרעין העותומאני של שכונת גב"ש, ונבנה בשלב בניה ראשון ומאפיין את הסגנון בניה של השכונות היהודיות במאה ה-/19ראשית המאה ה-.20 בשנת 2021 אושרה תב"ע נקודתית המאשרת את הריסת המבנה. למרות חו"ד מחלקת השימור שביקשה לשמור חזיתות.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 80

.1ע"פ המצב הסטטוטורי ניתן להרוס את המבנה ולבנות מבנה חדש. לאור האמור לעיל, מחלקת השימור מבקשת לבחון מול עורך הבקשה את האפשרות לשימוש חוזר באבנים המקוריות בק"ק, ושמירת הפתחים ההיסטוריים כולל האלמנטים המאפיינים אותם. ובכללם:

תריסים, סורגים וכו'.

.2התוכנית המוגשת מראה את החזיתות בשירטוט ממש סכמטי. נא להתאים את פרופורציות הפתחים בצורה מלבנית כפי שניבנו במקור, ובכללם חלונות הממ"ד אשר לא יופנו כלפי החזית הראשית, ובהתאם להנחיות מרחביות.

.3החניה המוצעת בקידמת החזית אינה מקובלת. מדובר בחלקה קטנה ופתח החניה המוצע "משתלט" על כל ק"ק בחזית ראשית. נא להציע חניה תת"ק/מתקן חניה.

.4נא להציג הדמיה בועדת השימור.

2. תושי"ה:

3. מהנדס:

4. תוכנית אב לתחבורה:

חוות דעת הוועדה המחוזית

התייחסות הוועדה המחוזית לבניין להריסה בתחום העיר ההיסטורית לפי סעיף -4.1.2.2 לא נדרש

- 52 -

המלצת מהנדס העיר

חוות הדעת מתייחסת להרמוניקה חתומה מתאריך 28.04.2022 הבינוי המוצע תואם חלקית את תוכנית האב ומציע בינוי של 3 קומות מעל קומת מרתף. איזור מגורים א-

עד 400 מ"ר – לפי זכויות קיימות. (במגרשים עם בנייה היסטורית לשימור תבחן האפשרות למתן הקלה במספר הקומות וזכויות הבניה בתמורה לשימור הבניין.) 4 קומות. קווי בניין עפ"י הקיים, איחוד וחלוקה מותר.

על אף כי גודל המגרש אינו עומד בתנאי תוכנית האב ועל אף כי במגרש אושרה תב"ע נקודתית, החריגה המוצעת מקובלת תכנונית וניתן לקדמה. קווי הבניין יהיו ע"פ התוכנית המאושרת.

1. שימור- יש לקבל חוות דעת מחלקת שימור להבהרה לגבי מצב שימור המבנה שכן הוא מסומן לשימור

מחד אך מאושר להריסה ובינוי ע"פ תב"ע מאושרת. יש לקבל התייחסות מחלקת שימור להריסת המבנה ולחניה על גבי חזית הרחוב.

2. יש לקבל חוות דעת יועץ תנועה לנושא החניה בחזית המבנה.

3. החלל האטום בקומת המרתף (בצמוד למחסן )1 אינו מקובל ונראה כי לא תהיה כל השפעה על

התכנון אם יבוטל. בכל מקרה יש להציג שימוש בכל שטחי הבניין ולהוסיפם לחישוב השטח.

4. תכנון הפנים אינו סביר ומציג חדרי שינה ללא פתחים כלל בניגוד לתקנות. חדר ארונות אינו מקובל -

מדובר במימדים של חדר שינה ויש לדאוג לאוורור עבורו בהתאם לתקנות.

5. מעלית ומדרגות- יש לוודא רוחב המדרגות ע"פ התקנות.

6. חזיתות-

7. גג-

8. שטחי המחסנים חורגים מהמקובל ויש לצמצמם לכדי שטח של עד %8 משטח הדירה ולא יותר מ-20

מ"ר.

9. יש לחשב גם את שטח מדרגות הפנים (פעם אחת)

10. תברואה- יש להציג פתרון פינוי אשפה על פי התקנות.

11. מיזוג אוויר, צוברי/בלוני גז, חשמל, מים ותקשורת- באחריות בוחן הרישוי לבחון מיקום מערכות

תשתית אלו. המערכות הללו כולל הצנרות שלהן ימוקמו ככל הניתן בתוך מעטפת הבניין (בקומת מרתף/בחלל גג רעפים וכד') ולא ע"ג החזית. ניתן להציע מיקום התשתיות בשטח החלקה, בעדיפות לפתרון שלא נצפה מהרחוב ושלא "יושב" על גדר/גבול החלקה לרחוב. יש כמובן לקחת בחשבון נגישות פיזית לתחזוקה וכד'.

12. תוכנית פיתוח- יש להציג תוכנית פיתוח שתכלול ריצוף וגינון בתחום החלקה.

13. במידה וניתן להגיש בקשה לפי תמ"א :38/1 עד למועד הדיון תוגש חלופה על בסיס חיזוק ותוספות

("חלופה 0") לבחינת הוועדה (לא נדרש רמת פירוט של היתר)

14. במידה ולא ניתן להגיש בקשה לפי תמ"א :38/1 לפי הוראות סעיף 4.1.2.1 ()10 לא ניתן להגיש בקשה

לחיזוק המבנה ותוספות, ועל כן אין צורך בהצגת חלופה שכזאת ("חלופה 0") לבחינת הוועדה.

15. ניקוז מי נגר- יש להציע פיתוח שטח אשר ישאירו לפחת %20 כקרקע טבעית או מחומרים

המאפשרים חדירת מי נגר ונקז עפ"י סעיף 6.19 בתכנית. 10038 להציג חישוב לעניין זה.

16. יש להציג הדמיות + תמונות מצב קיים מוטמעות בתוך הגרמושקה

17. בהדמיות/תוכניות/חתכים/חזיתות יש להציג הקשר עירוני רחב יותר (לפחות עד למבנה הבא מעבר

לרחוב הסמוך וכד')

18. הערות טכניות/שרטוטיות:

- 53 -

• יש להציג קווי בניין תב"ע + תמ"א בכל השרטוטים • יש להציג מספור הדירות וציון שטח כל דירה

• יש להציג שטחי מחסנים בהגשה

• קווי בניין-יש לסמן קווי בניין תמ"א 38 לצד קווי בניין מאושרים

19. בתחום מודל העיר: תנאי למתן היתר, יהא מודל מפורט של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי הבקשה

להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל

20. חשמל- תנאי להעברה לרישוי הינו פניה לחב' החשמל.

למעט התיקונים המצוינים לעיל התכנית מקובלת תכנונית וניתן לאשרה.

הערה:

חוות הדעת נכתבה עוד בטרם התקבלו חוות הדעת מאת הגורמים השונים, וייתכנו שינויים לאור קבלת התייחסותם.

כתב: אדר' דניאל פרוינד

נוכחת בדיון: רבקה פרוש, עורכת הבקשה

החלטת ועדת שימור מס' 80

הוועדה מאשרת את התכנית בהתאם לתנאים המפורטים:

.1ע"פ המצב הסטטוטורי ניתן להרוס את המבנה ולבנות מבנה חדש. לאור האמור לעיל, וועדת השימור מבקשת לבחון מול עורך הבקשה את האפשרות לשימוש חוזר באבנים המקוריות בק"ק בגדר הגובלת עם הרחוב ובקומת הקרקע.

.2התוכנית המוגשת מראה את החזיתות בשירטוט ממש סכמטי. נא להתאים את פרופורציות הפתחים בצורה מלבנית כפי שניבנו במקור, ובכללם חלונות הממ"ד.

	ועדת שימור
ועדת שימור 04/08/2022 - ז אב תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2022/80		מספר ועדה
4933		מספר תיק

	נתונים כלליים
צפניה 60 , כרם אנבתרוהניםם כלליים		כתובת
יעקובוביץ יוטא		שם המבקש
תמ"א 38		סיבת הפניה
15559		מספר תכנית
הנדסא ית מרסיאנו חיה אושרת אדריכלות		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
לא	7	30084

שטח הבקשה (מ"ר)	גוש וחלקה	כתובת	שכונה
426	30084/7	צפניה 60	כרם אברהם

- 54 -

חוו"ד מהנדס העיר לבקשה להיתר

תכנית בינוי מס' 15559

הריסה ובנייה מחדש בהתאם לתכנית 10038

רקע תכנוני

1. תיאור מצב קיים: מבנה ביעוד מגורים בן 2 קומות צד האחורי של החלקה הפונה כלפי שטח

ציבורי ו3 קומות כלפי רחוב צפניה. קיים גג רעפים בחלק הקדמי של המבנה כלפי צפניה בלבד. המבנה כולל 7 יח"ד. נראה כי למבנה קיימות הרחבות שנבנו ללא היתר (קומה ראשונה מצד דרומי של החלקה)- לא הוגש היתר, כמו כן לא קיים היתר במערכת.

בתחום המגרש לא קיימת חניה. בתחום המגרש קיימים כ-5 עצים בוגרים.

המבנה נמצא במרחק כ-200 מ' מקו רכבת עתידי.

2. מועד הקמת המבנה: עפ"י תיק תיעוד משנות ה-30 של מאה .20

3. הגדרות המבנה לפי תוכנית :10038

• המגרש נמצא בתחום העיר ההיסטורית

הערות	קווי בניי ן			קומות	זכויות בניה (מ"ר)
	ציד י	אחורי	קדמי		שירות	עיקר י
עפ"י תכנית 1358 משנת 1974	3	5	3	3	426*%90=383.4

מ"ר	-	שחלה במקום	-	שטחים עיקריים ע"פ תוכנית	A
מ"ר	עפ"י תכנית 1358	שחלה במקום ושאושרה עד 1.1.1980	383.4	שטחים עיקריים במגרש ע"פ תוכנית	A"
מ"ר	331	סך כל השטח העיקר י הקיים בהיתר במבנה להריסה			B
מ"ר	153	שטח עיקר י קומה טיפוסית קיימת בהיתר במבנה להריסה			C
יח"ד	7	מספר יחידות דיור למגורים במבנה הקיים			D
מ"ר	-	שטח קומת עמודים מפולשת קיימת במבנה להריסה			E

- 55 -

• הבניין הינו בניין היסטורי על פי הגדרתו בתכנית ( נבנה לפני שנת )48 • הבניין אינו מבנה מגורים גדול על פי הגדרתו בתוכנית • הבניין לא מוגדר לשימור- לא בתב"ע ולא בכרטיסיות

4. רקע סטטוטורי- תוכניות:

• תוכנית מתאר 62 משנת -1959 התוכנית מייעדת את המגרש לאזור מגורים ,3המגרש סומן כ-תת חלקה .7

• תוכנית מס' 1358 משנת ,1974 כפופה לתכנית -62 התוכנית מייעדת את המגרש לאזור מגורים ,3 היקף זכויות בניה %90 ב3 קומות, קווי בניין קדמי וצידי 3 מ', אחורי 5 מ'. מרחק מינימלי מאמצע הדרך 7.5 מ'.

היתרי בניה קודמים למבנה/ים:

• במערכת לא קיימים היתרים סרוקים

5. נתונים סטטוטוריים:

6. מדיניות תכנונית: מדיניות מע"ר צפון. במסגרת המדיניות ישנה חשיבות גבוהה לשמירת מורפולוגית

הבינוי ההיסטורית הקיימת. על המגרש ניתן להציע בינוי עד 5 קומות. המדיניות מתייחסת לנפח הבינוי.

7. תקן חנייה לפי 5166ב': תקן חניה נמוך

סל זכויות אפשרי מכוח 10038

על פי סעיף 4.1.2.2 ()1 בהוראות ,10038 במסלול הריסה ובניה מחדש, ניתן לאשר זכויות בניה עיקריות על פי החישוב הבא:

E 13*F C 13*D "A

שטח מס' יח"ד בקומה מס' יח"ד זכויות בניה

שטח

קיימות עיקריות מכח

עיקרי

טיפוסית

קומת

X 2.5X X תוכנית

בקומה

13 מ"ר שאושרה לפני

טיפוסית

עמודים 13 מ"ר

(הרחבות) (הרחבות) 1.1.1980

מפולשת

לחלופין, ככל שישנה תוכנית מפורטת בתוקף מלאחר ה-,1.1.1980 ניתן לקבל את זכויות הבניה שלה (,)A ובנוסף מס' יח"ד קיימות X 13 מ"ר עיקרי הרחבה ליחידה (D*)13 ושטח קומת עמודים מפולשת (.)E

יח"ד		3	מספר יחידות דיור למגורים בקומה טיפוסית קיימת			F
	=D+E*F)+13*(C+13*+2.5''A			=7*3)+13*(153+13*383.4+2.5	954.40

- 56 -

שטחי השירות יחושבו ע"פ תקנות חישוב שטחים

הזכויות המבוקשות תואמות למותר על פי תמ"א .38 לאחר בדיקה עם בוחן הרישוי יקבע האם ניתן לממש גם את יתרת הזכויות המבוקשות לשטחי השירות בבקשה להיתר.

תיאור הבקשה

הבינוי המבוקש מכח התמ"א:

1. הריסת המבנה והקמתו מחדש לפי תקן 413 על פי סעיף .4.1.2.2

2. הבקשה מציעה מבנה מגורים בן 5 קומות ע"ג קומת מחסנים.

3. שטח עיקרי מבוקש 683.69 מ"ר ושטח מירבי מעל הקרקע 1032.84 מ"ר.

4. אחוזי בניה מירביים מוצעים מעל הקרקע %,242 המדיניות היא נפחית ומציעה בניה עד 5 קומות.

5. מוצעות סה"כ 20 יח"ד בפירוט הבא: 4 יח"ד בקומה טיפוסית. שטח דירה ממוצע כ49 מ"ר מ"ר מירבי.

כל יחידה כוללת ממ"ד.

6. הבינוי המבוקש בקווי בניין – לפי קווי בנין תמ"א :38 3 קדמי ואחורי. צידי 2 מ'. עבור בניינים עד 6

קומות

7. במסגרת התכנית לא מוצעות חניות. ע"פ דרישות התקן בניין חדש אמור לתת תקן חניה מלר נמוך

כלומר 20 מקומות חנייה

סה"כ שטחי שירות מבוקשים: 562.63 מ"ר.

יש לבדוק התאמת שטחי שירות ע"י בודק הרישוי.

התאמת הבקשה לתכנית 10038 ולמדיניות התכנון

1. התאמת השטחים המבוקשת ע"פ סעיף 4.1.2.2 (:)1 הבקשה המוגשת תואמת את תוספת הזכויות

האפשרית מכוח תמא,2/38 והינה בסמכות הוועדה המקומית (בכפוף לבדיקת בוחן רישוי).

2. התאמת התוכנית למדיניות: התוכנית המוצעת תואמת מדיניות המאפשרת בניה עד 5 קומות ומציעה

בינוי 5 קומות ע"ג קומת מחסנים.

3. התאמת התכנית לקווי בניין: הבקשה תואמת את הוראות סעיף 4.1.2.2 לקווי בניין בבניינים המוצעים

לבניה והריסה מחדש. מאחר והם תואמים לחלוטין לקווי הבניין תמ"א למעט מרפסות בחזית הקדמית החורגות מקו בניין תמ"א בכ-1מ' (לבדיקה מול רישוי).

4. התאמה להנחיות מרחביות: התכנית נבדקה על פי סעיף 6.6.2 לעניין עיצוב המבנה. באחריות בוחן

הרישוי לבדוק התאמת מיקום יחידות מיזוג אויר, מתקני אשפה, צוברי גז, ארונות למערכות תשתית ומסתורי כביסה.

5. השתלבות התכנון המוצע בחתך הרחוב ואופי המרקם הבנוי: הבקשה מציעה מבנה בן 5 קומות, כאשר

במקטע הרחוב הזה קיימים מבנים בגבהים 3-4 קומות, ובגובה ממוצע של 3 קומות (נתונים ע"פ .)GIS

6. עצים להעתקה/שימור: על פי סעיף 6.11 נדרש אישור עקרוני של מחלקת גננות. תנאי למתן היתר בניה

יהיה מתן הוראות לעניין סיווג עצים, ביצוע העתקה וקביעת הטיפולים בהם. החלקה כוללת עצים לשימור ויש להקפיד על הנחיות מתאימות לשימור לעת הבניה מול מחלקת שפ"ע. הערות נוספות להלן.

7. התאמה לתכניות מחוזיות וארציות: התכנית נבדקה ונמצא כי אינה עומדת בסתירה להוראות התמא"ות

והתמ"מ החלות במקום כפי שמפורט בסעיף .16.12.2

8. הסכמות שכנים: נתקבל העתק נסח טאבו מתאריך ????. ??? בעלים בחלקה. ????% אחוזי הסכמה

הוגשו.

- 57 -

חוות דעת מחלקות העירייה

1. שימור:

בשטח החלקה קיים מבנה מנדטורי משנות ה-,30 מופיע ברשימת השימור העירונית כאתר מס' ,3304 ומתחם לשימור מס' .1604 המבנה הנידון בן 3 קומות עם גג רעפים בחזית לרחוב צפניה ו2 קומות בצד האחורי של החלקה עם גג שטוח. המבנה שמר ברובו על אופיו וערכיו ההיסטוריים: פתחי אבן ותריסים מקוריים, סורגים, חדר מדרגות פתוח מקורי על כל פרטיו, ריצופים מקוריים בחדר מדרגות, מעקות ,פרטי פנים מקוריים הכוללים – דלתות עץ ומשקופים , חומה היסטורית בחזית המערבית ועצים בוגרים.

המבנה הינו חלק מרקמת הבניה ההיסטורית של שכונת כרם אברהם, שנבנתה בתבנית עיר גנים. במסגרת מדיניות מע"ר החלה על החלקה חשיבות רבה לשמירת מורפולוגיות הבינוי ההיסטורית הקיימת.

מהות הבקשה- תמ"א 38/2 – הריסת המבנה והקמת מבנה חדש בן 5 קומות.

נעשה ניסיון לבצע תיאום מול עורך הבקשה. נשלחו הנחיות בתאריך .19.07.22 עורך הבקשה מבקש לעלות לדיון בוועדת שימור ללא התיקונים הנדרשים.

מצורפת חוו"ד מתכננת המחוז בסוף חו"ד המדגישה כי הבקשה להריסה מלאה של המבנה עפ"י חו"ד מחלקת שימור/ וועדת שימור.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 80

לאור כל האמור לעיל מחלקת השימור ממליצה לדחות את התכנית המציעה הריסה מלאה של המבנה לשימור שהינו בעל ערכים שימוריים מובהקים והינו חלק מרקמת הבניה ההיסטורית של שכונת כרם אברהם ומבקשת להציע חלופה תכנונית שתכלול:

1. שימור של גוש חזית לרחוב צפניה על כל פרטיה ורכיביה הכוללים:

א. שימור החזית לרחוב צפניה וכ1/3 מן החזיתות הצידיות.

ב. חזית צפונית- יש לשמור לכל הפחות עד לחדר המדרגות הפתוח

ההיסטורי על כל ערכיו האופייניים.

ב. שימור המרפסות ההיסטורית.

ג. תוספת הבינוי והחיזוק ההנדסי יוטמע במסמכי התכנית. בחזיתות לשימור

יהיה חיזוק פנימי בלבד. לא יותר חיזוק חיצוני ולא יותר דיקוק הקירות או פירוק האבן בחזיתות המיועדות לשימור.

ד. יש לסמן בכל מסמכי התכנית את החזיתות לשימור וחדר המדרגות בסגול

כמקובל.

ה. בחזיתות לשימור בהם לא נשמרו אלמנטים היסטוריים בפתחים, יועתקו

האלמנטים מחזיתות המיועדות להריסה.

2. גדר - הרחוב מאופיין בגדר אבן היסטורית רציפה, הגדר ראויה לשימור ,יש

לסמנה בסגול בתוכנית ולהציג פריסת גדר.

3. תוגש חו"ד הנדסית שימורית המתייחסת לחיזוק פנימי של החזיתות לשימור

וחדר המדרגות, לחפירה תחת החזיתות וחדר המדרגות לשימור אשר אינה מהווה פגיעה בהם. לא יותר דיקוק הקירות או פירוק האבן.

4. יש להוסיף פרט הפרדה בחזית או לחילופין לבנות בנסיגה את הבניה החדשה

5. עצים- עפ"י ממצאי תיק בתיעוד נראה כי קיימים עצים בוגרים בתחום

החלקה.

- 58 -

יש להגיש סקר עצים שיערך ע"י אגרונום מוסמך ובו יבחנו ערכיותם .מדובר במבנה שהינו חלק משכונת גנים כפי שנבנתה במקור, יש חשיבות רבה לשמירת עצים בוגרים.

בנוסף, בתב"ע תקפה ,1358סעיף ,17 נכתב: "תשומת לב מיוחדת תינתן לשמירת הצמחיה הקיימת".

6. חצר- יש לשמר את החומה ההיסטורית המפרידה בין מתחם שנלר לחלקה.

יש לסמנה בסגול.

7. מתוך תיק התיעוד קיימים פרטי בניה היסטוריים כגון –צינור ניקוז גג מקורי,

מכסי ביוב מקוריים. יש לשמרם ככל ניתן אל מול הבניה המבוקשת.

8. יש לסמן בצהוב להריסה כל תוספות הבניה שאינן בהיתר.

תנאים למתן היתר בניה:

• במידה ויידרש עקב תאום גורמים או אחר שינוי במרכיבי השימור יש להפנות לקבלת אישור שימור חוזר.

• יש להגיש נספח פרטים לאישור מחלקת השימור שיצורף להיתר הבניה.

• יש לצרף לפרויקט זה אדריכל שימור מלווה שיפעל עפ"י הנחיות טופס דרישות מחלקת השימור, טופס מינוי חתום ע"י אדריכל

• יש להגיש כתב התחייבות וערבות בנקאית למחלקת השימור, על הערבות להיות בתוקף לשנתיים מיום הגשת הערבות למחלקת השימור .

• יש להגיש מסמך הסכמה לתחולת כתב התחייבות וערבות בנקאית על היתר שינויים זה.

• יש לקבל אישור לתיק התיעוד ממחלקת השימור.

• יש להגיש למחלקת השימור חו"ד של מהנדס שימור לאישור מחלקת השימור. יש לסמן אלמנטים הנדסיים בתכנית האדריכלית בהתאמה לחו"ד ההנדסית השימורית המאושרת.

תנאים שיירשמו בהיתר הבניה:

• יש לצרף לפרויקט זה אדריכל שימור מלווה שיפעל עפ"י הנחיות טופס דרישות מחלקת השימור, טופס מינוי חתום ע"י אדריכל

• הבנייה תבוצע עפ"י ההיתר והנחיות אדריכל מלווה החתום על טופס דרישות מחלקת השימור. הטופס יוחתם בשלב קבלת טופס .2

• היתר זה כפוף לכתב התחייבות וערבות בנקאית שנמסרו למחלקת השימור.

• היתר זה כפוף לחו"ד הנדסית שימורית שאושרה במחלקת השימור.

• תנאי לתחילת עבודות בניה- הצגת אישור מחלקת השימור על מינוי אדריכל שימור.

• תנאי לתחילת חיפוי אבן הבניה החדשה - אישור מחלקת השימור לאבן המוצעת • לא תותר הריסה או פירוק והרכבה של חזיתות המיועדות לשימור וחדר המדרגות .

				.2
ה נמוך. בתחום מע"ר צפון. לא מוצעת חניה כלל. - נדרש הריסה ובניה ללא שימור- לא נדרש. אך יש להשלים אישור כי המבנה לא חוזק		תושי"ה: תקן חניה מהנדס תמ"א :38		.2 .3
			מהנדס תמ"א עפי ת"י 413
	עפי ת"י 413 עפ"י תיקון מספר 122 לחוק התכנון והבניה החל מיום 16.6.21 תחול חובת בקרה במכון בקרה

		יש להשלים	אישור חח"י- י
יש להשלים	אחיושותו רד עחתח "הי-ו ויעשד הלה השמלחיםוזי ת-

- 59 -

• לא תותר התקנת מערכות טכניות או צנרות חיצונית על חזיתות המיועדות לשימור.

• הבינוי יבוצע על פי הפרטים המפורטים במסמכי התכנית וכל סטייה מהם תחייב תיאום עם מחלקת השימור.

• במידה וימצא בור מים או כל אלמנט היסטורי אחר יש להפסיק את העבודה מידית ולעדכן את מח' השימור בעיריית י-ם.

• ההריסה תבוצע בהתאם להנחיות הרישוי כתנאי לתחילת עבודות להוצאת היתר תנאי לקבלת טופס 2

• יש לצרף התחייבות אדריכל שימור מלווה להודיע למחלקת שימור על תחילת העבודות.

תנאי לטופס 4 ושחרור ערבות בנקאית:

• אישור מחלקת השימור בכתב.

• הסרת צנרות, מזגנים, חיווטים.

התייחסות הוועדה המחוזית לבניין להריסה בתחום העיר ההיסטורית לפי סעיף 4.1.2.2 המלצת מהנדס העיר

חוות הדעת מתייחסת להרמוניקה חתומה מתאריך 18.11.2021 לאשר את הבקשה בכפוף לתנאים הבאים:

1. מדיניות- התכנית המוצעת תואמת מדיניות המאפשרת בניה עד 5 קומות ומציעה מבנה בן 5 קומות

ע"ג קומת מחסנים. חורגת לנושא קווי בניין הצידיים בכ-1 מ' ביחס למדיניות גורפת של 3 מ'.

לאור חשיבות מימושה של תמ"א ניתן לאשר בקשה זו תוך בחינת שימור חזית קדמית וכשליש מחזיתות צידיות הנצפות מהרחוב ובכפוף לתנאים הבאים:

2. תכנון- בקומת קרקע שטח מבואה פתוחה מקורה יש לחשב כשטח עיקרי, בכפוף לבדיקת

מחלקת רישוי.

- 60 -

3. קווי בניין- הבינוי חורג מקווי בניין תמ"א בחזית קדמית לנושא מרפסות ובמעט מקווי בניין צידיים

לנושא קיר מוצע. אינו מקובל, יש להציע בינוי בתוך קווי בניין בלבד. כולל מרפסות.

• בינוי מוצע בחזית דרומית- בחלקה צמודה תב"ע מאושרת מס' 8189 מאפשרת קו בניין צידי צפוני הגובל בחלקה 8 ומציע בינוי בהתאם- במרחק 0 מ' מגבול החלקה, על כן הבינוי המוצע בבקשה הנשואה אינו מקובל. אמנם תואם קוו בניין צידי דרומי בכפוף לתכנית ,10038כמו כן בחזית מוצעים פתחים, לא ניתן לאשר זו ויש להציע בינוי עד קו בניין המאושר ולשמור על מרחק סביר מהמבנה בחלקה הסמוכה ( חלקה )8 כ3 מ'.- לא הבנתי קטע מתב"ע מס' 8189

.4מרפסות- בחזית קדמית מוצעות מרפסות זיז/סוכה החורגות מקו בניין תמ"א. במסלול הריסה ובניה לא ניתן להציע מרפסות חדשות מחוץ לקווי הבניין. יש להציע בתוך קווי בניין המרווח המינימלי בין קצה המבנה לבין קצה המרפסת יהיה כ30 ס"מ ( לדוגמה יש לצמצם את האורך של המרפסות המוצעות ליח"ד 2,1 בקומה א' מ2 הכיוונים של המבנה בכ-30 ס"מ, ראה סקיצה מצ"ב)