ישיבת שימור אתרים מס 81 · 22/09/2004

	ועדת שימור - דיון פנימ י
ועדת שימור - דיון פנימ י 04/09/2022 - ח אלול תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2022/81		מספר ועדה
5093		מספר תיק

	נתונים כלליים
עובד ,7 אבו תור נ -ת גובנעיםת כחלנלניייה ם		כתובת
לאה סב ן		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
978031		מספר תכנית
תוספת יחידות דיור, בנית בניין חדש		מהות הבקשה
אדריכלית בן שמחון אביגיל		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	19	30019

- 1 -

רקע

אבו תור היא שכונה חצויה יהודית-ערבית מדרום לעיר העתיקה הממוקמת על קו פרשת המים. השכונה צופה אל העיר העתיקה מצפון, אל הר ציון וסילואן ממזרח ואל העיר החדשה ממערב.

המתחם שבראש גבעת אבו תור הוא מתחם נוצרי השייך לכנסיה היוונית אורתודוקסית שראשיתו בתקופה הביזנטית, במאה ה-7 לסה"נ. לפי אחת המסורות הנוצריות המקום מזוהה עם "הר העצה הרעה".

לאחר הכיבוש המוסלמי, הפך האזור למוקד עליה לרגל בשל קבר של קדוש מוסלמי בשם אבו תור.

בשנות ה-80 של המאה ה-19 הוקמה השכונה הערבית על שיפולי הגבעה. במקביל, ב-,1887 הקים יוסף נבון ביי במרומי הגבעה שכונה יהודית שנקראה "בית יוסף". בעקבות מאורעות תרפ"ט (,)1929 ברחו היהודים מהשכונה. במלחמת השחרור, נכבש החלק העליון והמערבי של השכונה ע"י ישראל והחלק התחתון, המזרחי נותר בידי ממלכת ירדן. "הקו העירוני" – הגבול, עבר ברחוב עשהאל כשממזרח לו שטח הפקר וממערב, אוכלסה השכונה היהודית בעולים חדשים. ב-1967 נכבשה אבו תור הערבית ע"י צה"ל. בחלק המערבי התיישבה עם הזמן אוכלוסיה יהודית אמידה.

המבנה ברחוב עובד 7 נבנה בשנות ה-40 של המאה ה-20 בסגנון מנדטורי אופייני. המבנה היה בן קומה אחת וגג שטוח, בנוי מאבן אדמדמה בעיבוד תלטיש עדין מעל 3 נדבכים בעיבוד טובזה. בשנות ה-,90 נבנו 2 קומות נוספות מעל מחצית דרומית של המבנה. המבנה הינו עורפי ופונה למעבר ציבורי היוצא מרחוב ישי מצפון ולמעבר ציבורי היוצא מרחוב עובד מדרום.

רקע סטטוטורי –

תכנית מתאר 62 – משנת ,1959 אזור מגורים 1 – %75 בניה ב-3 קומות.

תכנית ע"מ 9 – אגן העיר העתיקה משנת .1977

תכנית 2111 משנת 1978 - אחוד חלקות וקוי בנין-גיחון, עובד, אביגיל, ישי. בנייה עד 3 קומות.

מדיניות תכנונית – אגן העיר העתיקה – 4 קומות %160 בניה.

היתר 85/408.1 – תוספת 2 קומות מעל קומה קיימת במחצית הדרומית של המבנה.

	החלטה	ה		תאריך דיו ן	ת
יש לעשות סיור במקום לפני הדיון במקומית. כל אחד בזמנו. התיק יחזור לדיון פנימי לאחר הסיור.			24/07/2022

- 2 -

הבקשה – מבוקשת בתכנית הריסה מלאה של המחצית הצפונית של המבנה ההיסטורי ובנייה של בניין חדש בן 4 קומות מעל קומת מרתף מוגבהת מעל הקרקע.

החלטות קודמות בוועדות שימור

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 81

התכנית מאושרת בתנאים הבאים:

1. שימור המבנה - אין להרוס את המבנה הקיים. המבנה הינו היסטורי ומהווה חלק משכבה אופיינית

בתולדות שכונת אבו-תור. המבנה כולל אבן אדומה בעיבוד עדין ומאפייניים סגנוניים של התקופה –

קשתות שטוחות טרפזיות, ריצופים מעוטרים שנשמרו היטב, שער ברזל מעוטר וגדר אבן, גגוני בטון, מרפסות שקועות ועוד.

כמו כן, המבנה ההיסטורי בנוי על גבי כל החלקה, גם מתחת לתוספות שנבנו בשנות ה-.90 אין סיבה לקטוע את הבניין הקיים ולהותיר את המחצית השניה ללא ההקשר שלה.

2. קווי הבניין ותכסית – יהיו בהתאם למבנה ההיסטורי הקיים. הבינוי החדש יתוכנן מעל המבנה

ההיסטורי ובהמשך לקירותיו. יש להוסיף פרט הפרדה בין הבניין הישן לתוספות.

3. החצר – בצפון החלקה (בו מבוקש הבינוי בתכנית זו), מוצעת הריסה מלאה של הגינה לטובת בינוי,

חניות, חצר אנגלית ובחלק הזניח שנשאר פתוח מתוכננת חצר מרוצפת. התכנית פוגעת באופי השכונה הכולל בוסתנים וגינות סביב לבתים. להלן פירוט:

א. קיימים עצים בוגרים מצפון למבנה המבוקשים בתכנית המוגשת לעקירה. העצים הינם בעלי

ערך שימורי, אקלימי ונופי. אין לעקרם. הגינות והעצים מסביב לבתים הן חלק מאופי השכונה ההיסטורית שכללה בוסתנים נרחבים.

ב. התכסית המבוקשת אינה מאפשרת גינון מספיק. כאמור יש לשמור על המבנה ההיסטורי

וקווי הבניין יותאמו לקונטור שלו.

ג. גריעה נוספת מהחצר היא החצרות האנגליות המבוקשות. יש לבטלן או לצמצמן באופן

משמעותי.

ד. החניות המבוקשות פוגעות בגינה. יש לצמצמן או לבטלן (קיימת חניה ציבורית בסמוך

למבנה).

ה. יש לשמור על קו הקרקע הטבעי. שכונת אבו תור היא שכונה היסטורית שנבנתה במדרון וקו

הקרקע הוא חלק מאופייה הייחודי.

4. גובה – מבוקש בניין בן 4.5 קומות. בחלקים מסוימים מבוקשים 5 קומות. אין לחרוג מגובה קומות

בהתאם למדיניות מחלקת תכנון העיר ותכנית אגן העיר העתיקה ע"מ .9

5. תיק התיעוד – אינו מספק. אין מספיק מפות היסטוריות ותצ"א, תיארוך הבניין מוטעה, אין מספיק

צילומים ברורים, אין שלביות בניה, אין תכניות מצב קיים, אין תיעוד הגינה ועוד.

6. מעלית – אין שום הצדקה לבנות מעלית חיצונית בקו 0 למגרש השכן. אם מבוקשת הריסת המבנה

היסטורי, בוודאי שהדרישה למעלית חיצונית בגבול המגרש אינה סבירה. גם בחלופה של שימור המבנה ניתן למקם את המעלית על חשבון תוספת הבנייה המאוחרת הצמודה לחדר המדרגות מצפון.

- 3 -

7. יש לשמור על הגדר ושער הברזל.

8. יש לשמור על פרטי הבניין המקוריים לרבות ריצופים, סורגים, פרטי אבן ועוד.

9. במידה וימצא בור מים, יש לשמרו.

10. יש להוסיף הוראות שימור.

11. יש לסמן את המבנה לשימור בתשריט ובנספח הבינוי.

12. לעיצוב הבניין המוצע אין כל קשר לבינוי בשכונה. יש להגיש חלופה עיצובית אחרת. חשוב במיוחד

בשלב זה לצמצם את המרפסות הארוכות (שאר הנושאים העיצוביים פחות מחייבים בשלב זה).

דיון פנימי- עורכת הבקשה אינה נכחה בדיון

החלטת ועדת שימור מס' 81

הוועדה מאשרת את התכנית בהתאם לתנאים המפורטים:

1. שימור המבנה - אין להרוס את המבנה הקיים. המבנה הינו היסטורי ומהווה חלק משכבה אופיינית

בתולדות שכונת אבו-תור. המבנה כולל אבן אדומה בעיבוד עדין ומאפייניים סגנוניים של התקופה –

קשתות שטוחות טרפזיות, ריצופים מעוטרים שנשמרו היטב, שער ברזל מעוטר וגדר אבן, גגוני בטון, מרפסות שקועות ועוד.

כמו כן, המבנה ההיסטורי בנוי על גבי כל החלקה, גם מתחת לתוספות שנבנו בשנות ה-.90 אין סיבה לקטוע את הבניין הקיים ולהותיר את המחצית השניה ללא ההקשר שלה.

2. קווי הבניין ותכסית – יהיו בהתאם למבנה ההיסטורי הקיים. הבינוי החדש יתוכנן מעל המבנה

ההיסטורי ובהמשך לקירותיו. יש להוסיף פרט הפרדה בין הבניין הישן לתוספות.

3. החצר – בצפון החלקה (בו מבוקש הבינוי בתכנית זו), מוצעת הריסה מלאה של הגינה לטובת בינוי,

חניות, חצר אנגלית ובחלק הזניח שנשאר פתוח מתוכננת חצר מרוצפת. התכנית פוגעת באופי השכונה הכולל בוסתנים וגינות סביב לבתים. להלן פירוט:

א. קיימים עצים בוגרים מצפון למבנה המבוקשים בתכנית המוגשת לעקירה. העצים הינם בעלי

ערך שימורי, אקלימי ונופי. אין לעקרם. הגינות והעצים מסביב לבתים הן חלק מאופי השכונה ההיסטורית שכללה בוסתנים נרחבים.

ב. התכסית המבוקשת אינה מאפשרת גינון מספיק. כאמור יש לשמור על המבנה ההיסטורי

וקווי הבניין יותאמו לקונטור שלו.

ג. גריעה נוספת מהחצר היא החצרות האנגליות המבוקשות. יש לבטלן או לצמצמן באופן

משמעותי.

ד. החניות המבוקשות פוגעות בגינה. יש לצמצמן או לבטלן (קיימת חניה ציבורית בסמוך

למבנה).

ה. יש לשמור על קו הקרקע הטבעי. שכונת אבו תור היא שכונה היסטורית שנבנתה במדרון וקו

הקרקע הוא חלק מאופייה הייחודי.

4. גובה – מבוקש בניין בן 4.5 קומות. בחלקים מסוימים מבוקשים 5 קומות. אין לחרוג מגובה קומות

בהתאם למדיניות מחלקת תכנון העיר ותכנית אגן העיר העתיקה ע"מ .9

5. תיק התיעוד – אינו מספק. אין מספיק מפות היסטוריות ותצ"א, תיארוך הבניין מוטעה, אין מספיק

צילומים ברורים, אין שלביות בניה, אין תכניות מצב קיים, אין תיעוד הגינה ועוד.

- 4 -

6. מעלית – אין שום הצדקה לבנות מעלית חיצונית בקו 0 למגרש השכן. אם מבוקשת הריסת המבנה

היסטורי, בוודאי שהדרישה למעלית חיצונית בגבול המגרש אינה סבירה. גם בחלופה של שימור המבנה ניתן למקם את המעלית על חשבון תוספת הבנייה המאוחרת הצמודה לחדר המדרגות מצפון.

7. יש לשמור על הגדר ושער הברזל.

8. יש לשמור על פרטי הבניין המקוריים לרבות ריצופים, סורגים, פרטי אבן ועוד.

9. במידה וימצא בור מים, יש לשמרו.

10. יש להוסיף הוראות שימור.

11. יש לסמן את המבנה לשימור בתשריט ובנספח הבינוי.

12. לעיצוב הבניין המוצע אין כל קשר לבינוי בשכונה. יש להגיש חלופה עיצובית אחרת. חשוב במיוחד

בשלב זה לצמצם את המרפסות הארוכות (שאר הנושאים העיצוביים פחות מחייבים בשלב זה).

	ועדת שימור - דיון פנימ י
ועדת שימור - דיון פנימ י 04/09/2022 - ח אלול תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2022/81		מספר ועדה
5001		מספר תיק

	נתונים כלליים
נחלת שבעה נתונים כלליים		כתובת
ינאי אילת		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
999888		מספר תכנית
מלון הרמוני נחלת שבעה תוספת קומות למבנה		מהות הבקשה
אדריכלית בן שמחון אביגיל		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	5294	30049
כן	5293	30049

- 5 -

רקע

רקע היסטורי

המבנה ההיסטורי בחלקה נבנה בשנות ה-30 של המאה ה-20 והינו חלק משכונת נחלת שבעה. השכונה הוקמה ב-1869 והיתה השכונה היהודית השלישית שהוקמה מחוץ לחומות העיר העתיקה (קדמו לה משכנות שאננים ומחנה ישראל) והשכונה הראשונה על ציר הדרך ליפו. בין השבעה שיזמו את הקמת השכונה היו יואל משה סלומון, יוסף ריבלין, יהושע ילין ובנימין סלאנט. בשנת 1869 נחתם תקנון השכונה והיא חולקה ל-7 רצועות שוות. ריבלין היה הראשון שבנה את ביתו על ציר דרך יפו. מעבר לחלוקה הראשונית, נבנתה השכונה ללא תכנון מוקדם, באופן ספונטני לפי הצורך. הסימטאות הצרות, העדר התשתיות וסגנון הבנייה המשיכו את מסורת הבניה בעיר העתיקה. למרות היות השכונה יהודית, חלק מהמבנים נבנו ע"י ערבים נוצריים.

השכונה הלכה והדרדרה עד שבשנות ה-60 תוכננה להריסה לטובת בניית ה"סיטי" של ירושלים. בשנות ה-

,80 בעקבות לחץ ציבורי והתעוררות המודעות לשימור, החלו פעולות שימור, שיקום ושחזור השכונה ההיסטורית בתכנונו של האדריכל נחום מלצר. מאז ועד היום, מהווה השכונה אזור בילוי תוסס לאנשי העיר ולתיירים.

המבנה ההיסטורי בחלקה היה בן קומה אחת וגג רעפים והוא נראה במפות ותצלומים משנות ה-30 של המאה ה-.20 הוא הוגדר לשימור בתכנית נחלת שבעה ובתכניות הנקודתיות בחלקה. הותרה בתכניות הנ"ל תוספת קומה לבניין. ב-2002 נוספה קומה למבנה לשימור במסגרת היתר הבנייה למלון שבעורף המבנה לשימור. גג הרעפים הועתק למפלס חדש ונעשו שינויים בפתחים של המבנה המקורי.

רקע תכנוני

תכנית 0856 – משנת 1960 – הגדרת אזור מרכז העיר כשטח מסחרי, מגורים, דרכים. האזור מיועד להריסה.

תכנית 917 משנת 1964 – איחוד וחלוקה.

תכנית 2422 – תכנית מתאר לנחלת שבעה משנת 1988 – מגדירה את האזור לשימור ואינה מאפשרת תוספות לבד ממקרים בודדים. התכנית אוסרת הריסה בכל שטחה. התכנית מאפשרת רק שיפוצים ושיפורים. בחלקות בהן נהרסו מבנים, נותנת התכנית הוראות שחזור בהתאם לבנייה המסורתית. התכנית מסמנת את כל המבנים בחלקה לשימור. מעל המבנה לשימור מאפשרת התכנית תוספת קומה.

	החלטה	ה		תאריך דיו ן	ת
התיק ירד מסדר היום לבקשת תכנון עיר			10/07/2022
הוועדה מבקשת מהחברים לצאת ולהתרשם בעצמם האם הבקשה משתלבת במרחב הציבורי. התיק ישובץ לדיון במעמד מהנדס ואדריכל העיר. הוועדה מבקשת מוועדת התכנון שלא לקבל החלטה טרם דיון בוועדת השימור.			30/05/2022

- 6 -

תכנית 917א' – משנת 1998 - תכנית להריסת המבנים ההיסטוריים ובור המים בחלקה 259 הנדונה, פרט למבנה לשימור בחזית לרחוב יואל משה סלומון. בעורף המבנה לשימור אושרה בניית מבנה חדש למלון בן 7 קומות מעל 4 קומות תת קרקעיות.

תכנית 7727 – משנת 2006 – איחוד וחלוקה של המגרש והוספת שצ"פ.

היתר 2001/93 משנת 2002 - שלב א' של בניית המלון. במסגרת ההיתר נבנו 4 קומות תת"ק ו-2 קומות מעל. מעל המבנה לשימור נוספה קומה.

היתר 2001/93.1 משנת 2003 - שלב ב' של הקמת המלון.

מדיניות מהנדס העיר שכונת נחלת שבעה – ללא חריגה מהתב"ע המאושרת.

שימור – אזור מסומן לשימור בתכנית ,2422 בתכנית 917א' ובתכנית .7727 מסומן לשימור בכרטסת ישנה וחדשה.

השכונה כולה מסומנת בכרטסת השימור הישנה.

התכנית המבוקשת –

הוספת 2 קומות וגג מעוגל ועד 15 חדרי מלון ובריכה למבנה מלון קיים בן 7 קומות ו 57 חדרי מלון.

החלטות קודמות בוועדות שימור

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 81

מחלקת שימור ממליצה לוועדת שימור לדחות את התכנית מהסיבות הבאות:

1. התכנית ממוקמת בשכונת נחלת שבעה. מדובר בשכונה לשימור מהחשובות בעיר. השכונה

היהודית השלישית שהוקמה בתהליך היציאה מהחומות בשנת .1869 נחלת שבעה הוקמה בסגנון ובטכנולוגיה עות'ומאניים ובאופן וורנקולארי ולא מתוכנן. בכך משמרת השכונה בסימטאותיה ובבבינוי שלה את אופיה של ירושלים העתיקה .השכונה מייצגת מהפך ביחס של עיריית ירושלים לנושא השימור בהובלת ראש עיריית ירושלים דאז מר טדי קולק. השכונה הפכה בשנות ה-80 משכונה מוזנחת המיועדת להריסה לאחת משכיות החמדה של העיר, המהווה מאז ועד היום אבן שואבת לתושבי העיר ולתיירים. השימור והשחזור שנעשו בשכונה לאחר אישורה של תכנית המתאר לשכונה, הפכו לדוגמא לשימור אופי אדריכלי לא רק של בתים בודדים אלא של מרקם שלם.

בחלקה קיים בניין לשימור ומאחוריו מלון בן 7 קומות שנבנה בתחילת שנות ה-.2000 המלון כבר חרג באופן משמעותי מתכנית נחלת שבעה ולפיכך המלצתנו היא לא לחרוג מעבר לכך.

2. עיצוב התוספת המוצעת כמבנה מעוגל וחומרי הבנייה הקלים אינם מתאימים כלל לרקמה

הירושלמית, קל וחומר שאינם מתאימים למרקם ההיסטורי העדין של נחלת שבעה. הבנייה באזור מרכז העיר בכלל ובאזור נחלת שבעה בפרט, דורשת עיצוב צנוע יותר שאינו מתבלט בזרותו.

- 7 -

העיצוב זר אפילו למבנה הקיים אותו מבקשים להגביה. סגנון הבנייה של המלון הקיים מעיד על השתדלות לשלב בין ישן לחדש. בתוספת המוצעת קיימת התעלמות משני הסגנונות.

3. לא הוגש תיק תיעוד למבנה. לפי הכתוב בתקנון התכנית, במסגרת הגשת התב"ע המקורית למלון,

נערך תיעוד. התיעוד לא הוצג. גם אם לא מבוקשת תוספת מעל המבנה לשימור, נדרש תיעוד של המבנה המהווה חלק מהמלון וצמוד אליו.

4. הפרגולה המוצעת סמוכה מדי למבנה לשימור וגבוהה ממנו. יש להרחיקה ולשמור על סביבת

המבנה פנויה מבינוי נוסף.

5. יש לסמן את קומת הקרקע של המבנה ההיסטורי לשימור.

6. יש להתייחס בהוראות התכנית לשימור המבנה.

דיון פנימי- עורכת הבקשה אינה נכחה בדיון

החלטת ועדת שימור מס' 81

הוועדה מאשרת את התכנית מהסיבות הבאות:

1. התכנית ממוקמת בשכונת נחלת שבעה. מדובר בשכונה לשימור מהחשובות בעיר. השכונה

היהודית השלישית שהוקמה בתהליך היציאה מהחומות בשנת .1869 נחלת שבעה הוקמה בסגנון ובטכנולוגיה עות'ומאניים ובאופן וורנקולארי ולא מתוכנן. בכך משמרת השכונה בסימטאותיה ובבבינוי שלה את אופיה של ירושלים העתיקה .השכונה מייצגת מהפך ביחס של עיריית ירושלים לנושא השימור בהובלת ראש עיריית ירושלים דאז מר טדי קולק. השכונה הפכה בשנות ה-80 משכונה מוזנחת המיועדת להריסה לאחת משכיות החמדה של העיר, המהווה מאז ועד היום אבן שואבת לתושבי העיר ולתיירים. השימור והשחזור שנעשו בשכונה לאחר אישורה של תכנית המתאר לשכונה, הפכו לדוגמא לשימור אופי אדריכלי לא רק של בתים בודדים אלא של מרקם שלם.

בחלקה קיים בניין לשימור ומאחוריו מלון בן 7 קומות שנבנה בתחילת שנות ה-.2000 המלון כבר חרג באופן משמעותי מתכנית נחלת שבעה ולפיכך המלצתנו היא להוסיף 2 קומות בגובה הקומות הקיימות + שימוש בקומת הגג לבריכה בלתי מקורה.

2. עיצוב התוספת המוצעת כמבנה מעוגל וחומרי הבנייה הקלים אינם מתאימים כלל לרקמה

הירושלמית, קל וחומר שאינם מתאימים למרקם ההיסטורי העדין של נחלת שבעה. הבנייה באזור מרכז העיר בכלל ובאזור נחלת שבעה בפרט, דורשת עיצוב צנוע יותר שאינו מתבלט בזרותו.

העיצוב זר אפילו למבנה הקיים אותו מבקשים להגביה. סגנון הבנייה של המלון הקיים מעיד על השתדלות לשלב בין ישן לחדש. בתוספת המוצעת קיימת התעלמות משני הסגנונות.

3. לא הוגש תיק תיעוד למבנה. לפי הכתוב בתקנון התכנית, במסגרת הגשת התב"ע המקורית למלון,

נערך תיעוד. התיעוד לא הוצג. גם אם לא מבוקשת תוספת מעל המבנה לשימור, נדרש תיעוד של המבנה המהווה חלק מהמלון וצמוד אליו.

4. הפרגולה המוצעת סמוכה מדי למבנה לשימור וגבוהה ממנו. יש להרחיקה ולשמור על סביבת

המבנה פנויה מבינוי נוסף.

5. יש לסמן את קומת הקרקע של המבנה ההיסטורי לשימור.

6. יש להתייחס בהוראות התכנית לשימור המבנה.

	ועדת שימור
ועדת שימור 04/09/2022 - ח אלול תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2022/81		מספר ועדה
5143		מספר תיק

	נתונים כלליים
יוסף לוריא 5 , ארננתווננה ים כלליים		כתובת
קטורזה יצחק		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
1055482		מספר תכנית
יוסף לוריא 5 - תוספת זכויות לדירה מס' 1		מהות הבקשה
הנדסאית נפתלי אלונה אדריכלות		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	156	30119

- 8 -

רקע

רקע היסטורי ואדריכלי:

תלפיות שוכנת בגבולה הדרום מזרחי של העיר, השכונה התפתחה בתקופת המנדט וכוללת אזור מגורים ירוק ופסטורלי אשר לצידו שיכונים ואזור תעשיה. ייחודה של תלפיות הוא בהיותה השכונה היחידה בירושלים שתוכננה כעיר מודרנית בת כ-800 בתי אב עוד לפני תקופת המנדט (דבר שלא התגשם) וכן בעמידתה רבת השנים כשכונת ספר בגבול העיר.

בין האישים המפורסמים שהתגוררו בשכונה ניתן למנות את אליעזר בן יהודה, אבל פן, יוסף קלוזנר, אריה לייב יפה ושמואל יוסף עגנון שאף תיאר את השכונה ואת ביתו בה בכמה מספריו.

בשנת 1931 על שטח אדמה של 13 דונם מדרום למקום שבו הוקם לאחר מכן בית הכנסת של שכונת תלפיות הוקמה שכונה בשם ארנונה. במפות הבריטיות שבקנ"מ 1:1250 מאמצע שנות השלושים בולט היטב התכנון של שכונה חדשה זו. נראה כי היא נבנתה בצורה של שכונת עובדים עם בתים דו משפחתיים שפנו בחלקם לרחוב לייב יפה ובחלקם לרחוב כפר עציון של היום.

כשנתיים לאחר הקמת שכונת ארנונה התעוררה יוזמה חדשה לבנייתה של עוד שכונה. היוזמה הפעם היתה של התאחדות בעלי מלאכה שהיתה פעילה ביותר בתקופת המנדט.

לשם כך הוקמה ב1933 חברת "בנין ומלאכה", לצורך בניית השכונה הקימה האגודה גם חברת בת בשם "שיכון ומלאכה". הסביבה שנבחרה היתה גבעת אליהו. חברי ועד אגודת תלפיות החליטו לסייע לאגודת בנין ומלאכה והסכימו להקצות להם מגרשים באזור כדי שיקימו בהם את שכונתם. היו גם מתיישבים שעברו מתלפיות לארנונה ומשם אחר כך לבתים פרטיים בשכונת בנין ומלאכה.

המבנה הנידון:

דיירי הבית ע"פ הספר ירושלים היהודית החדשה של הסופר יהושע בן אריה: ד"ר חבצלת בעל הדירה.

הדיירים: בית הנוער לביא הנס דוד מנהל הפנימייה.

לפי מפקד 1939 בשכונת בעלי מלאכה היה בית נוער בעל הבית היה ד"ר חבצלת. במקום גרו גם מאיר מרים, מורה בבית הנוער ו-12 נערים.

למבנה נעשו שינויים רבים, השינוי הראשון היה בשנת 1976 לטובת תוספת קומה וחדר לחלקו המערבי של הבית. בשנת 2004 נהרס בהיתר האגף המזרחי ונבנה במקומו אגף חדש.

- 9 -

רקע סטטוטורי ותכנוני:

.1תוכניות:

1. המבנה מוגדר בנין היסטורי בתחום העיר ההיסטורית.

2. תבע תקפה 2045 -המגדירה את המבנה ב"אזור מגורים 5"

3. תכנית אב לארנונה מס' 30055 - מגדירה חלקות סמוכות "חורשה לשימור" ו-"מרקם לשימור".

.2רישוי:

-1976/0624.02 תוספת בניה/ הרחבה לבניין קיים, הופק היתר.

-1976/0624.03 תכנית שינויים, הופק היתר.

-1976/0624.04 תכנית שינויים, הופק היתר.

.3שימור: מסומן לשימור מספר אתר ,3215 הוגש תיק תיעוד בשנת 2015 שאושר ע"י מחלקת השימור.

תיאור מצב קיים:

מבנה בעל שתי קומות מעל קומת מרתף המשמש למגורים.

התכנית המוצעת:

מטרת התוכנית:

תוספת שטחים לדירה מס' .1

עיקרי הוראות התוכנית:

.1יותרו הבינויים הבאים בשטחים:

א. תותר תוספת שטחים עיקריים בקומה 1 בגבולות קונטור הבניין הקיים.

- 10 -

ב. תותר המרת שטחים בקומה 1 משטח שירות לשטח עיקרי.

ג. תותר המרת שטחים בקומת הקרקע ממרפסות שירות לשטח עיקרי.

הכל בהתאם לנספח בינוי נספח מס' .1

.2קביעת קווי בניין לבניה, כאמור.

.3הגדלת שטחי הבניה בשטח.

.4שלבי ביצוע להקמת תוספות בניה כאמור.

.5קביעת הוראות בניה וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

.6קביעת הוראות בגין עצים לשימור.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 81

המלצת המחלקה הינה לאשר את התכנית בתנאים הבאים:

נציין כי מדובר בהכשרת עבירה וכל התוספות המבוקשות קיימות בשטח. המבנה נמצא בחלקה פינתית בה הנצפות גבוהה באזור מרקמי המיועד לשימור על פי תכנית האב. המחלקה היתה מציעה להחזיר את המרפסת המקורית בקומת הקרקע (היכן שמבוקשת תוספת של שטח עיקרי) בחזית הצפונית, מרפסת זו מהווה שבירה של מסת המבנה ומאופיינת עם הסגנון הבינלאומי. יש לציין כי אף על התוספות והבניה החדשה המבנה שמר על אופיו וערכיו האדריכליים.

.1יש להוסיף בהוראות התכנית סעיף 6 (הוראות נוספות) כי תנאי להיתר בניה יהיה תאום הבקשה עם מחלקת השימור.

.2יש לבצע סנכרון ותאום בין הוראות התכנית לנספח הבינוי, בהוראות התכנית התוספות מבוקשות בקומה 1 בעוד שבנספח הבינוי מוצגות התוספות בקומת הקרקע.

.3בנספח הבינוי יש להציג את החלק ההיסטורי של המבנה לשימור בסגול כמקובל.

.4יש לציין במלל בנספח הבינוי כי קירוי החצר האנגלית ע"י הרשת תהיה במפלס החצר.

.5בתשריט יש להראות קווי בניין ע"פ קונטור המבנה הקיים.

נוכחים בדיון: עורך הבקשה, צביקה רוזנבלום

רות קלאפיש

החלטת ועדת שימור מס' 81

הוועדה מאשרת את התכנית בהתאם לתנאים המפורטים:

נציין כי מדובר בהכשרת עבירה וכל התוספות המבוקשות קיימות בשטח. המבנה נמצא בחלקה פינתית בה הנצפות גבוהה באזור מרקמי המיועד לשימור על פי תכנית האב. לכתחילה, המחלקה היתה מציעה להחזיר את המרפסת המקורית בקומת הקרקע (היכן שמבוקשת תוספת של שטח עיקרי) בחזית הצפונית, מרפסת זו מהווה שבירה של מסת המבנה ומאופיינת עם הסגנון הבינלאומי. יש לציין כי אף על התוספות והבניה החדשה המבנה שמר על אופיו וערכיו האדריכליים. אך למעשה התוספת אושרה בהיתר בנייה ולכן הוועדה מוותרת על הדרישה.

.1יש להוסיף בהוראות התכנית סעיף 6 (הוראות נוספות) כי תנאי להיתר בניה יהיה תאום הבקשה עם מחלקת השימור.

.2יש לבצע סנכרון ותאום בין הוראות התכנית לנספח הבינוי, בהוראות התכנית התוספות מבוקשות בקומה 1 בעוד שבנספח הבינוי מוצגות התוספות בקומת הקרקע.

- 11 -

.3בנספח הבינוי יש להציג את החלק ההיסטורי של המבנה לשימור בסגול כמקובל.

.4יש לציין במלל בנספח הבינוי כי קירוי החצר האנגלית ע"י הרשת תהיה במפלס החצר.

.5בתשריט יש להראות קווי בניין ע"פ קונטור המבנה הקיים.

	ועדת שימור
ועדת שימור 04/09/2022 - ח אלול תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2022/81		מספר ועדה
5124		מספר תיק

	נתונים כלליים
הקרן הקיימת לישנתראונלי ם 2 2כ ל, לשייכםו נ ת שערי חסד , רחביה		כתובת
פרבר אמיר		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
1066372		מספר תכנית
סגירת חורף קבועה . תוספת שטח עיקרי עבור חנות קיימת ברחוב קק"ל 22 .		מהות הבקשה
הנדסאית הלוי נחמ י אדריכלות		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	5184	30039
כן	5226	30039

- 12 -

רקע

רקע היסטורי ואדריכלי:

שכונת שערי חסד היא שכונה ותיקה במערבה של ירושלים, בין השכונות נחלאות, רחביה וקריית וולפסון.

גבולותיה הם: בצפון - רחוב הגר"א; במזרח - רחוב אוסישקין; בדרום - רחובות אבן שפרוט והר"ן;

ובמערב - רחוב דיסקין. השכונה הוקמה בשנת תרס"ט ()1909 על שטח של כ-40 דונם, ושומרת זה כמאה שנה על אופייה הדתי-השמרני. השכונה נודעה באנשי החסד והצדקה, וכן ברבנים ובתלמידי החכמים שפעלו בה.

הקמת השכונה-יוזמי השכונה ומקימיה היו ראשי ארגון 'גמ"ח הכללי', ששימש כארגון צדקה החל משנת תר"ל (,)1870 בראשותו של הרב שלמה זלמן פרוש. ראשי הארגון, בראשות נפתלי צבי פרוש-גליקמן (בנו של הרב שלמה זלמן פרוש) ושמואל זנוויל שפיצר, יסדו בשנת תרס"ח את 'חברת שערי חסד לבניית בתים בירושלים', אשר נועדה לסייע ליהודים חרדים לרכוש דירה צנועה בירושלים בתשלומים מפליגים ללא ריבית. השכונה יועדה למשפחות אשכנזיות בלבד, ורובם הגדול של תושביה היו תלמידי ישיבות ואברכים.

בל"ג בעומר תרס"ט נערכה חגיגת הנחת אבן הפינה לשלושים הבתים הראשונים, במעמד הרב שמואל סלנט, רבה של ירושלים.

114 הדירות בשכונה נבנו בטורים אורכיים, בניגוד ל"שכונות החצר" שאפיינו את הבנייה בירושלים באותה עת. המרווח בין טורי הבתים היה גדול יחסית, ובכמה מקומות ניטעו עצים וירק, דבר שהקנה לשכונה אופי רענן ונקי.

הבתים בשערי חסד נבנו, כאמור, טורים-טורים, כאשר פני רובם אל הרחוב הראשי, ואילו גבם פונה אל סמטת ירק צרה, שהיוותה מעין "חצר אחורית" בכל בלוק. בוני השכונה הקפידו שהחלונות האחוריים לא ייפתחו אלה כנגד אלה בבית ממול, כדי להבטיח פרטיות מרבית, וכדי להדמות לבני ישראל במדבר, אותם

שיבח בלעם במילים: 'מַ ה טֹֹּּבוּוּ אֹֹּּהָ לֶיךָךָ יַעֲקֹֹּּב מִ שְְׁׁ כְְׁׁ נֹֹּּתֶ יךָךָ יִשְְׁׁ רָ אֵ ל' (במדבר, כ"ד, ה'), ופירש רש"י: "שאין

פתחיהם מכוונין זה כנגד זה, שלא יציץ לתוך אוהל חברו."

- 13 -

אופי השכונה-מראשיתה ועד ימינו התאפיינה שערי חסד באופי הדתי-שמרני של תושביה. מאחר שיועדה מלכתחילה לדיירים חרדים ואשכנזים בלבד, רבים בה הסיפורים על יושביה, המתוארים כדמויות מתוך סיפורי חסידיים.

הרחובות בשערי חסד נקראים כמעט כולם בשם דמויות דתיות מההיסטוריה היהודית העתיקה והחדשה, כמו רחוב הגאונים, הקליר, השל"ה, רחוב כהנוב (על שם רב מישיבת עץ חיים), רחוב פרוש (על שם הרב שלמה זלמן פרוש, ממקימי השכונה), ועוד. השמות מבטאים את אופייה הדתי של השכונה.

שערי חסד כיום-במלאת ח"י שנים (18 שנה) לשכונה, פרסם 'גמ"ח הכללי' סקירה תמציתית של קורות השכונה, ובין היתר תואר כי:

שוממה ובודדה הייתה אז כל הסביבה ההיא, שמרכזה היום הוא שכונתנו שערי חסד. תהו ובהו שרר על כל ההרים הסובבים, וסכנת שודדי לילה ורוצחי נפש ריחפה באימה על כל עובר יחידי בלילה. וכמה רחוקה הייתה אז שערי חסד! ממעל להרים ועמקים, רחוקה ומובדלה, בלי דרכים ובלי כל חיבור אל העיר."

תיאור זה שונה מאוד ממצבה של שערי חסד כיום: היא שוכנת בלב ירושלים המודרנית, באזור שוקק חיים. אופייה השקט והפסטורלי הוחלף ברעש העירוני, ואת מקום בתי האבן צמודי הקרקע תפסו בשלהי המאה ה-20 בתי דירות מפוארים, שהקנו לשכונה אופי יוקרתי. גבולה המערבי של שערי חסד, שעד שנות ה-70 ניבט אל עמק המצלבה, נחסם באופן גס בקריית המגורים היוקרתית, מגדלי וולפסון, שנבנתה על המדרון הגולש אל העמק. גם אופי התושבים בשכונה השתנה בשנים האחרונות, וכיום חלק גדול מתושביה הם חרדים אמידים ממוצא אנגלו-סקסי.

המבנה הנידון:

חסר מידע רב על המבנה ונדרש להגיש תיק תיעוד.

בשטח החלקה קיים מבנה מגורים משותף אשר ע"פ מפות היסטוריות נבנה בשנות ה-.40 מסומן לשימור במערכת העירונית. מבנה בן 3 קומות מעל קומת מרתף חלקית, מחופה גג רעפים.

הכניסה הראשית למבנה מרחוב קק"ל, הבית שמר ברובו על צורתו וערכיו המקוריים, למעט תוספות מאוחרות ע"פ ההיתרים שמופיעים במערכת העירונית, שלא ברור האם מומשו: מרפסות, התקנת מעלית בחזית אחורית, שינוי ברעפים וכו'. ,סגירת מרפסות, ותוספת מאסיבית בקומת הקרקע של בניה קלה.

בפינה הדרום-מזרחית היתה גדר היסטורית נמוכה בגבול החלקה העשויה מאבן, ונהרסה בחלקה לטובת בית העסק.

נמצא בצומת הרחובות פרוש ממזרח וקק"ל מדרום, האתר בעל חשיבות אדריכלית ואורבנית סביבתית גבוהה, ומהווה חלק ממרקם הבניה המקורי של שכונת שערי-חסד.

רקע סטטוטורי ותכנוני:

.1תוכניות:

1. המבנה מוגדר בנין היסטורי בתחום העיר ההיסטורית, ומסומן ברשימת השימור הישנה ע"פ

המערכת העירונית.

2. תוכנית מתאר 62

3. תבע תקפה 2678

- 14 -

.2רישוי:

.3שימור: המבנה מוגדר בנין היסטורי בתחום העיר ההיסטורית, ומסומן ברשימת השימור הישנה ע"פ המערכת העירונית.

-לא הוגש תיק תיעוד

תיאור מצב קיים:

מבנה בעל 3 קומות המשמש למגורים, ובקומת הקרקע בית עסק.

התכנית המוצעת:

מטרת התוכנית: תוספת שטח עיקרי עבור סגירת חורף לחנות קיימת.

עיקרי הוראות התוכנית:

-1קביעת בינוי לתוספת בניה בקומת קרקע לשם סגירת חורף בהתאם לנספח הבינוי ובהתאם לקיים בשטח.

-2קביעת קווי בניין לבניה, כאמור.

-3הגדלת שטחי הבניה בשטח.

-4קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות הבניה, כאמור.

-5קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

- 15 -

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 81

.1ע"פ חו"ד של עו"ד דני ליבמן, יש לדייק בהגשת הבקשה, שאם לא כן לא ניתן לדון בה.(מצו"ב*).

.2התיק הנוכחי דן עבור הכשרת "סגירת חורף" קיימת בקומת הקרקע בחזית דרומית (כנראה ללא היתר),ומשמשת להרחבת עסק פעיל במקום.

המלצת מחלקת השימור לדחות את התוכנית במתכונת המוצעת ולא לאפשר את הרחבת העסק על חשבון הערכים השימוריים של המבנה והשכונה ההיסטורית. מהסיבות הבאות:

א.הפרגוד מוצע על קו ,0 ויושב על גבול החלקה. רחוב קק"ל הינו רחוב ראשי ולו נצפות גבוהה, הפרגוד פוגע בחזות המבנה והרחוב, סגירת החורף המוצעת מסתירה חזית היסטורית של בניין עם ערכים שימוריים, בעל קשתות מקוריות.

ב.הפרגוד המוצע בנוי בצורה מאסיבית ובחומרים זרים, ונותן טעם לפגם בחזית של בניין לשימור.

ג.ע"פ ת.מדידה של תוכנית 2678 משנת ,1985 נראה כי בצד המזרחי היו 5 עצים שגבלו עם הרחוב, וע"פ תמונות מהשטח כבר לא קיימים, ולמפרע הפרגוד פוגע בשטחים הירוקים בחצר וערכי הצמחיה שלהם חשיבות גבוהה לאופי השכונה.

ד.בפינה הדרום-מזרחית היתה גדר היסטורית נמוכה בגבול החלקה העשויה מאבן, ונהרסה בחלקה לטובת בית העסק.

.3ניתן יהיה לדון שנית בסגירת חורף שתוגש:

א.לאחר הגדרת התוספת כ"סגירת חורף" מול המחלקה לרישוי עסקים ובהתאם לחו"ד של היועה"מ סעיף 1 לעיל.

ב.בהתאם לתוכנית 8593 "הצבת פרגודים לבתי אוכל" שהיא תוכנית כלל עירונית שבתוקף משנת ,2004 ובתאום של מחלקת השימור עם אדריכל העיר.

ג.בכפוף להגשת תיק תיעוד.

בנוסף, חשוב לתת את הדעת על שיפוץ חזות המבנה המקורי:

-1יש לשחזר את הגדר המקורית שהיתה קיימת בגבול החלקה לרבות גובה וסוג האבן.

-2יש לשחזר את הקיר החיצוני בחזית דרומית שחופה בטיח.

-3יש לחשוף את הפתחים המקושתים בקומת הקרקע בחזית דרומית, ולהתאימם לגודלם המקורי.

-4יש לטעת עצים בוגרים בשטח החלקה.

- 16 -

*חו"ד של היועה"מ מתאריך :9.8.22

רקע לתיק:

הבקשה הופנתה בעבר למחלקת השימור בהליך היתר מס' ,2019/215.00 מאגף קידום עסקים לאחר דיון במקומית, וועדת ערר, ולצורך דיון חוזר במקומית. הבקשה נדחתה ע"י מחלקת השימור. נידונה בועדת המשנה בתאריך 21.7.21 ולהלן ההחלטה שהתקבלה:

לדחות את הבקשה במתכונת הנוכחית. עם זאת ניתן יהיה לאשר הבקשה בתנאים במידה וימולאו כלל דרישות הדרג המקצועי עד ליום .1.1.2022

1. מדובר בבקשה שנפתחה בתאריך 5.5.2019 למתן היתר לסגירה עונתית בצמוד לעסק בגוש 30039 חלקה

184 רחוב קרן קיימת לישראל 22 שכונת נחלת אחים- שערי חסד.

2. הסגירה בשטח פרטי מחומרים קלים של דפנות זכוכית מעל גדר ישנה מאבן אשר תיחמה בעבר את

החצר הפרטית, הסגירה בשטח 42.74 מ"ר בגובה משופע של בין 3.6 מ' עד 2.6 מ'.

- 17 -

3. לבקשה הוגשה התנגדות וביום 31.7.19 לאחר שנדונה הבקשה, החליטה הועדה לקבל את ההתנגדות

בכך שאחד התנאים יהיה שהסגירה תשמש לצורך בית אוכל ויוגש בה מזון ושתייה לצריכה במקום.

דהיינו הועדה החליטה לאשר את הבקשה למשך 3 שנים בתנאים הבאים :

- הסרת כל המדבקות /כיסויים על גבי הזגוגיות של סגירת החורף.

- שינוי השימוש בפועל בסגירת חורף להגשה של מזון ו/או שתייה לצריכה במקום.

- המבקש יחתום על התחייבות לשמור על הניקיון, כולל מתקני אצירה חדשים אם נדרש, וכולל התקנת מסנני רעש על מדחסים אשר ימנעו רעש.

4. על ההחלטה הוגש ערר כאשר במסגרת הדיון העיר יו"ר ועדת הערר כי יש לבצע התאמות של ההחלטה

למצב התכנוני שחל במקום, דהיינו להתאימה לתכנית 8593 שהיא התכנית מכוחה ניתן לאשר את הסגירה העונתית המבוקשת. בעקבות הערות ועדת ערר והחלטת הועדה לפיה הבקשה תשוב לדיון מחודש לאחר ביצוע התאמות לתב"ע החלה במקום, הבקשה שובצה לדיון חוזר.

5. כן יצוין, כי לאחר החלטת ועדת הערר, הועברה הבקשה לבחינה חוזרת ומעמיקה של גורמי המקצוע.

6. לדיון התייצבו המבקש ובאת כוחו ע"ד סימה וייס ממשרדו של עו"ד יגאל חברוני, וכן עו"ד שלמה לוי

ומר עוזיאל לוי- בניה של גב' שלומית לוי המתגוררת בבנין הסמוך ואשר הגישה התנגדותה לבקשה.

7. עו"ד שלמה לוי ומר עוזיאל לוי חזרו על התנגדותם לבקשה ופרטו בפני הועדה את הנימוקים, בכלל זה

חילקו דף עם תמצית ההשתלשלות והטיעונים וכן ציינו כי גודל הסגירה לא תואם את התקנות, הסגירה אמורה לשמש לבית קפה או מסעדה מה שבפועל לא קיים, את קיר המנועים יש להוריד. כן ציינו כפי שציינו בדיון הקודם כי הם מסכימים להקמה של סגירת חורף אך בכפוף לתקנות והדין החל ותוך ביצוע ההתאמות הנדרשות ע"פ התקנות ולשימוש אמיתי בסגירה כבית אוכל. האחים לוי ציינו כי בעבר היתה מסעדה במקום עשרות שנים אך הסגירה היתה קטנה יותר ולא בגודל המבוקש.

8. המבקש באמצעות באת כוחו עו"ד סימה וייס ציין כי הנכס של המתנגדת אכן מצוי בסמוך אך לא מעל

בית העסק אלא בבנין בזוית אלכסונית וכי במשך שנים התקיים עסק באותו מבנה, פעל במקום בית אוכל והיתה סגירה בעבר. כן ציינה כי קיימות סגירות חורף נוספות ברחבי העיר תוך שהיא מפנה לדוגמאות בעיר ומשכך מבקשת כי תנתן התייחסות זהה ליתר סגירות החורף. לטענתה מדובר בהתנכלות אישית.

בענין זה יצוין כי הבהיר לה יו"ר הועדה כי ככל שישנן סגירות ללא היתר, הרי שיש מחלקת פיקוח אשר בסמכותה לפעול ולאכוף. עו"ד סימה וייס הבהירה כי המבקש השקיע כספים רבים במקום ומבקש לא להרע את המצב במיוחד לאור משבר הקורונה. ציינה כי הוא מבקש לבצע שינוי תב"ע ומאחר והעסק מהווה מקור פרנסה לעשרות אנשים, מבקש להתחשב בנסיבות לאחר שנה בה פקד את העולם נגיף הקורונה ולא לאפשר את סגירת העסק.

9. בהקשר זה הבהיר יו"ר הועדה לבאת כוח המבקש כי לאחר שתוגש בקשה לשינוי תב"ע והיא תאושר-

רק אז תידון הבקשה להיתר. פרק הזמן המוערך לשם כך הוא שנתיים – שלוש. עד אז על המבקש לבצע התאמת לפעילות של מסעדה/ בית קפה.

10. באת כוח המבקש השיבה כי דרוש למבקש פרק זמן של 6 חודשים לביצוע ההתאמת הנדרשות.

- 18 -

11. מר עוזיאל לוי ציין כי הם מוכנים לסגירת חורף במקום אך כיום אין במקום סגירת חורף וכי מה שבנוי

הוא על שטח משותף. מר לוי טען כי הם מסכימים לבית קפה/ מסעדה כפי שפעל במקום בעבר אך הסגירה צריכה להיות תואמת לתקנות ולהנחיות.

12. נציגי אגף קידום עסקים ציינו כי נערך סיור שטח ובדיקה מקצועית של ראש צוות רישוי ותברואן

האזור לאחר החלטת ועדת הערר. ממצאי הסיור והבדיקה העלו כי עיקר פעילותו של העסק הוא מרכול והחלק המקורי של העסק (בתוך המבנה לשימור) משמש כמטבח להכנת צלחות של פירות למכירה מחוץ לעסק וללא הגשה במקום. בעסק אין אזור ישיבה במבנה המקורי בהתאם לדרישות החוק למזנון לפי תקנות משרד הבריאות. בנוסף, בפריט רישוי מזנון יש חובה בשירותים ללקוחות, דבר שלא קיים בעסק והדרך היחידה לגישה לשירותים זה דרך המטבח, דבר זה אסור עפ"י תקנות תנאי תברואה נאותים לבתי אוכל. כמו"כ, במטבח אין דלת הפרדה מאזור המכירה ללקוחות ומתבצע חיתוך ירקות ואחסון סחורה דבר שעשוי לגרום לזיהום המזון. בנוסף צוין כי בביקורת שנערכה נראה שהעסק משתמש בסגירה כחלק משלים למרכול ולמכירת מוצרי מכולת ולא כמקום לישיבה והעיסוק מרכול לא יכול להתקיים בלי החלק של הסגירה. דבר זה, מחייב את בעל העסק בהגשת בקשה להיתר בניה לתוספת בנייה קבועה לפי חוק התכנון ובניה. לאור זאת, הממונה על רישוי עסקים ציין בחוות דעתו כי העסק במתכונתו הנוכחית אף אינו עומד בכלל התקנות הקיימות ברישוי עסקים ובתקנות תנאי תברואה נאותים לבתי אוכל. לאור זאת וכל עוד זה המצב, אין לו היתכנות לקבל רישיון ו/או היתר זמני לניהול העסק.

13. יצוין כי בדיון החוזר נכח מנהל אגף קידום עסקים אשר הבהיר כי רצון האגף לקדם ולסייע לעסקים

ולבוא לקראתם, בענייננו באופן שקודם הליך רישוי למבקש הן לפריט רישוי מרכול והן למזנון לאחר שהוסף פריט רישוי נוסף בהתאם להחלטת הועדה הקודמת, אולם התקבל הרושם כי הוספת פריט הרישוי היתה טכנית בלבד וכי לתכנית העסק הוכנס שטח סגירת החורף וניתן אישור לשטח שכולל את הסגירה.

לאחר החלטת ועדת ערר התקיים סיור שטח מקצועי של כלל הגורמים ביניהם תברואן, הנהלת האגף, ראש צוות רישוי ואדריכל העיר, כאשר לאחר הבחינה המקצועית עלה כי אין התכנות לרישיון עסק למזנון, ומשכך צוין כי לעמדת האגף אין כל רלבנטיות לדון כעת בבקשה להיתר לסגירת חורף שעה שאין התכנות כלל בשלב זה למתן רישיון לבית אוכל. באשר לטענה שהעלתה באת כוח המבקש אודות 2 סגירות זהות, ציין מנהל האגף כי לגבי האחת מתבצעת אכיפה ולגבי השניה המקום פועל כבית אוכל, יש שטח לישיבת סועדים, תפריט ויתר האלמנטים הרלבנטיים.

14. ע"פ חוות הדעת שהוצאה ע"י מחלקת השימור, מומלץ לדחות את הבקשה. לעמדת מחלקת השימור,

המבנה מסומן לשימור, ונמצא בצומת הרחובות פרוש ממזרח וקק"ל מדרום, בשכונת שערי-חסד. המבנה בעל 3 קומות וגג רעפים, בפינה הדרום-מזרחית הייתה גדר היסטורית נמוכה בגבול החלקה העשויה מאבן, ונהרסה ברובה לטובת בית העסק. ע"פ ת.מדידה של תוכנית 2678 משנת ,1985 נראה כי בצד המזרחי היו 5 עצים שגבלו עם הרחוב, וע"פ תמונות מהשטח כבר לא קיימים, ולמפרע הפרגוד פוגע בשטחים הירוקים בחצר וערכי הצמחייה שלהם חשיבות גבוהה לאופי השכונה. הפרגוד מוצע על קו ,0ויושב על גבול החלקה. עוד ציינה מחלקת השימור כי רחוב קק"ל הינו רחוב ראשי ולו נצפות גבוהה, הפרגוד פוגע בחזות המבנה והרחוב, סגירת החורף המוצעת מסתירה חזית היסטורית של בניין עם ערכים שימוריים, בעל קשתות מקוריות. בנוסף, הפרגוד המוצע בנוי בצורה מאסיבית ובחומרים זרים, ונותן טעם לפגם בחזית של בניין לשימור.

15. בהתאם לאמור, המלצת מחלקת השימור הינה לדחות את הבקשה ולא לאפשר את הרחבת העסק על

חשבון הערכים השימוריים של המבנה והשכונה ההיסטורית, האתר בעל חשיבות אדריכלית ואורבנית

- 19 -

סביבתית, ומהווה חלק ממרקם הבניה המקורי של שכונת שערי-חסד. לצד דחיית הבקשה, ציינה מחלקת השימור כיחשוב לתת את הדעת על שיפוץ חזות המבנה המקורי באופן הבא תוך הסתייגות כי אין בהנחיות אלה כדי להוות אישור לחריגה מהוראות התב"ע, מזכויות הבנייה:

- יש לשחזר את הגדר המקורית שהייתה קיימת בגבול החלקה לרבות גובה וסוג האבן.

- יש לשחזר את הקיר החיצוני בחזית דרומית שחופה בטיח.

- יש לחשוף את הפתחים המקושתים בקומת הקרקע בחזית דרומית, ולהתאימם לגודלם המקורי.

- יש לטעת עצים בוגרים בשטח החלקה.

16. ע"פ חוות הדעת שהוצאה ע"י צוות אדריכל העיר העסק הקיים (כפי שנראה בסיור שנערך בשטח)

מהווה מכולת, כאשר שטח סגירת החורף האמור משמש במלואו למקררים/ארונות/סחורה/קופה וכו'

(דהיינו- חלק אינטגרלי מהעסק) סגירת החורף הקיימת, מתאפיינת בבינוי קל של אלומיניום וזכוכית בחזיתות החיצוניות, עם תקרת גבס + מנורות שקועות בפנים, רצפה עם ריצוף פנים, טיח על חזיתות המבנה (שהם בתוך שטח העסק) וחזית עם יחידות חוץ של מזגנים בדופן המזרחית של הסגירה. הסגירה מסתמכת על גדר אבן קיימת.

17. אדריכל העיר מציין כי בנוסף לתב"עות החלות במקום, קיימת תוכנית 8593 "הצבת פרגודים לבתי

אוכל", שהיא תוכנית כלל עירונית שבתוקף משנת 2004 . מכח תוכנית זו מבוקשת הקמת סגירת חורף בהליך של היתר בניה. הבקשה שהוגשה בתיק זה אושרה ע"י אדר' תמיר מנצור-כרמל מטעם אדריכל העיר בתאריך 13.11.18 ובתנאים. בבדיקה חוזרת שבוצעה לקראת הדיון החוזר בועדה לצורך התאמות למצב התכנוני החל במקום, נמצא כי המצב בשטח רחוק מזרח ומערב מהתנאים שניתנו והסגירה הקיימת לא תואמת את הנחיות העיצוב של אדריכל העיר לסגירות חורף וכי ישנן התאמות ותנאים נוספים שנדרש לתת ולקבוע לצורך התאמה למצב התכנוני שחל במקום. כמו כן ציין אדריכל העיר כי בדיון הקודם לא התקבלה עמדת מחלקת השימור.

18. בנוסף לחוות הדעת שהוצאה על ידי צוות אדריכל העיר, במסגרת הדיון נכח מר ינאי אפלבוים אדריכל

מרחב ציבורי מצוות אדריכל העיר, אשר פירט את התהליך העירוני בכל הנוגע לסגירות חורף וכי כל סגירה נבחנת על ידם גם מבחינה עיצובית וכי הסגירה נשוא הבקשה אינה מקובלת מבחינת המראה. כן ציין כי אין מניעה לאשר הסגירה בכפוף להשלמת כל התנאים המפורטים להלן:

- העסק יקבל את כל האישורים הנדרשים מהאגף לקידום עסקים, כולל לעניין היותו ברישיון ובפועל, עסק המגיש מזון אשר זכאי לסגירה בהתאם לנהלים, וכן היתר להצבת שולחנות וכסאות במיקום האמור.

- יש לקבל אישור הגורמים האחרים שיידרשו ע"י האגף לקידום עסקים ו/או ע"י מח' הרישוי, כדוג':

כבאות, תברואה, איכ"ס, תושי"ה, שפ"ע, היטל השבחה, נגישות, מהנדס וכד'.

- יש לקבל אישור מח' השימור לבקשה. יש לקבל אישור של אדריכל העיר לתוכניות מתוקנות בהתאם לכל המפורט בחוו"ד זו. בין היתר יש לתת את הדעת לחזית ההיסטורית המקורית של המבנה הקיימת בתוך שטח העסק כיום (ע"פ תמונות מהסיור, היום קירות אלה מחופים בטיח ולא ניתן לראות את האבן המקורית).

- 20 -

- שטח סגירת החורף ישמש עבור הושבת סועדים (שולחנות וכסאות)בלבד, ולא מקום אחסון/תצוגה של מוצרים וכד'.

- סגירת החורף תצומצם לשטח בייעוד הפרטי בלבד, ללא חריגה לתחום זכות הדרך התקפה בפינה הדרום-מזרחית של המגרש.

- לפי מדריך סגירות חורף, במקרה בו החצר הקדמית בחלקה עמוקה יותר מ- 3 מ'- על הסגירה להתרחק 2 מ' מגבול החלקה. במקרה דנן עומק החצר כמעט 5 מ', ולכן יש לצמצם את שטח הסגירה בהתאם ולהותיר 2 מ' קדמיים בחצר פנויים מסגירה.

- מבוקש כי הגדר הקיימת תיהרס בהתאמה להוראות תוכנית ,2678 לפחות במקטע של הרחבת הדרך, לטובת הרחבה בפועל של המדרכה (המדרכות באזור זה מצומצמות מאוד). ניתן להקים גדר חדשה בגבול החדש של החלקה בהתאם להוראות התוכניות התקפות לגבי פרטי הגדר, ובכפוף לאישור מח' שימור.

- יש לבחון מול הרישוי נושאי תצ"ר/איחוד וחלוקה בהתאם להוראות תוכנית .2678 - יוסרו כל המתקנים החיצוניים לפרגוד כפי שנקבע כבר בהחלטת הועדה הקודמת, ובכללם- מדבקות מחזיתות הזכוכית, מתקני מיזוג אוויר, סוככים מעבר לגבול הפרגוד, מרזבים חיצוניים (המרזבים צריכים להיות נסתרים בתוך עמודי הפרגוד), גופי תאורה חיצוניים וכו'. בנוסף, תיאסר הצבת שולחנות/ כסאות/ סחורה/ מתקנים/ אחר מעבר לתחום סגירת החורף ו/או בתחום המרחב הציבורי.

- גג הסגירה יהיה בשיפוע של 22 מעלות לכל הפחות. הגג יהיה עשוי מלוחות מילואה ממתכת או חומר קשיח זמני אחר (הניתן לפירוק), וללא תקרת גבס פנימית. החזות הפנימית והחיצונית של סגירת החורף תהיה ארעית. אין להתקין מתקני קבע (כדוג' מערכת מיזוג קבועה) בתחום סגירת החורף.

- סגירת החורף תפורק בתום כל עונת חורף. ניתן להשאיר על תילו את שלד הסגירה (קורות ועמודים)

בלבד. תוקף ההיתר יהיה ל 3 עונות חורף שלמות.

- יש להגיש תוכניות/חתכים/חזיתות של הבקשה עם הקשר סביבתי מלא יותר, בדגש על תוכנית קומת קרקע + פיתוח מלאה, בהתאם להנחיות אדריכל העיר ומח' הרישוי.

- על הסגירה בפועל להיות תואמת לתוכניות שיאושרו ע"י אדריכל העיר ומח' השימור.

19. עוה"ד מירי וייס- ארפה ראש צוות רישוי עסקים עדכנה את הועדה המקומית בהערות ועדת הערר

בדיון שהתקיים והבהירה כי תלויים ועומדים בבימ"ש לעניינים מקומיים שני הליכים פליליים כנגד העסק נשוא הבקשה. האחד בגין עבירות בניה והשני בגין ניהול עסק ללא רישיון. שני ההליכים טרם הסתיימו וטרם ניתנו גזרי דין.

20. לאחר שקיימנו דיון חוזר בבקשה בעקבות החלטת ועדת ערר ולאחר שהדברים נבחנו ע"י גורמי

המקצוע והייעוץ המשפטי, ולאחר שהועדה הזמינה בשנית את הצדדים לרבות המתנגדים ושמעה את הצדדים באריכות, לרבות קבלת הבהרות מטעם הדרג המקצועי לאחר סיור שטח ובדיקות מעמיקות וחוזרות שנעשו, הועדה מקבלת את עמדת הדרג המקצועי ודוחה את הבקשה. עם זאת, הועדה מבהירה כי ניתן יהיה לאשר את הבקשה כפי שנקבע בהחלטתה הקודמת מיום 31.7.19 במידה והמבקש יעמוד בתנאי

- 21 -

מחלקת רישוי עסקים במסגרת הליך הרישוי, דרישות אדריכל העיר ביחס לתנאי סגירות חורף והתאמה לתקנות וחוק רישוי עסקים.

21. יודגש, כי מאחר והעסק מהווה מקור פרנסה למספר משפחות ועל מנת שלא להביא לפגיעה מיידית

במטה לחמם, מחליטה הועדה לתת למבקש זמן התארגנות עד ליום 1.1.2022 לשם השלמת התנאים וביצוע ההתאמות הנדרשות בכלל ההיבטים כפי שהודיע בדיון באמצעות באת כוחו, וזאת בהתחשב באמור ובשים לב לחגים הקרבים.

22. הועדה מדגישה כי רק במידה והמבקש יעמוד בתנאים הנ"ל וימלא אחר כלל דרישות הדרג המקצועי

ובכלל זה של מחלקת רישוי עסקים, דרישות אדריכל העיר ביחס לתנאי סגירת חורף, דרישות מח' השימור והתאמה לתקנות ולחוק רישוי עסקים, הבקשה לאישור בתנאים למשך 3 שנים תובא לדיון פנימי בפני הועדה.

23. ההחלטה ניתנה פה אחד.

*תמונות של המבנה והתוספת בק"ק:

- 22 -

- 23 -

- 24 -

נוכח בדיון: עורך הבקשה, אמיר פרבר

החלטת ועדת שימור מס' 81

.1ע"פ חו"ד של עו"ד דני ליבמן, יש לדייק בהגשת הבקשה, שאם לא כן לא ניתן לדון בה.

.2התיק הנוכחי דן עבור הכשרת "סגירת חורף" קיימת בקומת הקרקע בחזית דרומית (כנראה ללא היתר),ומשמשת להרחבת עסק פעיל במקום.

הוועדה איננה יכולה לאשר את התכנית במתכונת המוצעת ולא לאפשר את הרחבת העסק על חשבון הערכים השימוריים של המבנה והשכונה ההיסטורית. מהסיבות הבאות:

א.הפרגוד מוצע על קו ,0 ויושב על גבול החלקה. רחוב קק"ל הינו רחוב ראשי ולו נצפות גבוהה, הפרגוד פוגע בחזות המבנה והרחוב, סגירת החורף המוצעת מסתירה חזית היסטורית של בניין עם ערכים שימוריים, בעל קשתות מקוריות.

ב.הפרגוד המוצע בנוי בצורה מאסיבית ובחומרים זרים, ונותן טעם לפגם בחזית של בניין לשימור.

ג.בפינה הדרום-מזרחית היתה גדר היסטורית נמוכה בגבול החלקה העשויה מאבן, ונהרסה בחלקה לטובת בית העסק.

תנאים ראשוניים לאישור

-1יש לשחזר את הגדר המקורית שהיתה קיימת בגבול החלקה לרבות גובה וסוג האבן.

-2יש לשחזר את הקיר החיצוני בחזית דרומית שחופה בטיח.

-3יש לחשוף את הפתחים המקושתים בקומת הקרקע בחזית דרומית, ולהתאימם לגודלם המקורי.

-4יש להציע עיצוב החומרים שונים.

-5מבוקש להגיש תיק תיעוד.

-6התכנית המתוקנת/ המלצת המחלקה תוצג לוועדה הבאה, לדיון פנימי.

	ועדת שימור
ועדת שימור 04/09/2022 - ח אלול תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2022/81		מספר ועדה
5139		מספר תיק

	נתונים כלליים
מלאכי א ,21 כרםנת אונבירםה כם לל יים		כתובת
שוחט (קליגלר) אוריה		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
1094143		מספר תכנית
הרחבת יח"ד קיימות ברח' מלאכי /21א		מהות הבקשה
הנדסאית הלוי נחמ י אדריכלות		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	94	30082

- 25 -

רקע

רקע היסטורי ואדריכלי:

שכונת כרם אברהם היא שכונת גנים שנבנתה בבניה קבלנית בשנות ה-,30 השכונה נתחמת מדרום ברחוב מלכי ישראל ומצפון ברחוב עזרא, מצפון מזרח ברחוב יחזקאל וממערב רחוב ירמיהו.

השכונה נקראת על שם חוה חקלאית בשם זה שהוקמה במקום ב-.1855 כ-70 שנה מאוחר יותר, ב-,1929 נוסדה שכונת המגורים 'כרם אברהם' ביוזמתו של יו"ר שכונת גאולה, זאב שפיגל עבור אוכלוסיה דתית מגוונת. השכונה תוכננה כשכונה מודרנית, בה רחובות מקבילים היוצרים מערך רשתי. לרחובות ניתנו שמות של נביאי ה"תרי עשר". המגרשים אורגנו לרוב בשתי שורות צמודות כשלכל מגרש חזית אחת לרחוב ושלוש חזיתות הפונות לבניינים סמוכים. המגרשים ברובם צרים ועמוקים ולארכם נשתלו עצי ברוש. הבתים נבנו בגובה קומה אחת או שתיים ומעליהם גג רעפים.

המבנה הנידון:

המבנה המקורי נבנה בין השנים ,1935-37 בן קומה אחת והיה קטן יחסית בשטח של כ 45 מ"ר בלבד.

בסגנון בניה מנדטורי עם חזיתות אבן מיזי בסיתות טובזה גס. במבנה נותרו רק 3 חלקי חזיתות ובהם שרידים של קירות האבן המקורית. ניתן לראותם בצד מזרח ומערב ובחלק מהחזית הצפונית. מעל הפתחים המקוריים יש אבני ראשה טרפזיים בגובה שורת אבן. בפתחים המקוריים הונחו אדני שיש סביב הפתחים. בחלק החזית הצפונית שנוספה ובקומת המרתף הונחו אבני טובזה כדוגמת הקיים. שאר חזיתות הבניין נבנו מאבן נסורה לבנה וללא סיתות, באופן שמבליט את ההבדל בין החדש לקיים, אך ללא פרט הפרדה.

במבנה לא נמצאו פרטי מסגרות מקוריים. כל הסורגים ומעקות המסגרות הוקמו בתוספות הבניה שאחרי שנת .1972 לא נמצאו פרטי נגרות או ריצוף מקוריים.

גג המבנה המקורי היה שטוח. גג הרעפים הקיים היום הוקם ככל הנראה בבניה משנת 1999 מעל לקומה ג', ואיננו חלק מהמבנה המקורי.

מופיע במתחם לשימור מס' .1604

- 26 -

רקע סטטוטורי ותכנוני:

.1תוכניות:

1. המבנה מסומן לשימור, מוגדר בנין היסטורי בתחום העיר ההיסטורית ונכלל בשטח מתחם

לשימור.

2. תבע תקפה 510222 משנת 2018

3. תכנית אב מס' 30034 – מע"ר צפון, מסמך מדיניות המפרטת מדיניות גובה מרבי עד 5 קומות.

.2רישוי:

למבנה המקורי בן קומה אחת בגודל של 45 מ"ר, נוספו בשנת 1972 ח.מדרגות, מקלט, וחדר הסקה בק"ק.

מעל לקומת הקרקע נוספו עוד 2 קומות בהיתר. בשנת 1999 נוספו עוד שטחי מגורים בק"ק בחזית הצפונית והדרומית. ובנוסף, חפירה בקומת המרתף. כמו"כ נוספה קומה שלישית ומעליה גג רעפים.

בתוספות משנת ,2010 ו-2018 נוספו מרפסות חיצוניות.

.3שימור: המבנה מסומן לשימור, מוגדר בנין היסטורי בתחום העיר ההיסטורית ונכלל בשטח מתחם לשימור.

*הוגש תיק תיעוד.

תיאור מצב קיים:

מבנה בעל 4 קומות וקומת מרתף המשמש למגורים.

התכנית המוצעת:

מטרת התוכנית:

הרחבת יח"ד קיימות.

עיקרי הוראות התוכנית:

קביעת בינוי לתוספות בניה כמפורט להלן:

.1קביעת בינוי להרחבות יח"ד קיימות, בהתאם לנספח הבינוי.

.2שינוי קווי בניין וקביעת קווי בניין חדשים.

.3קביעת שטחי בניה.

.4קביעת שלבי ביצוע למימוש התוכנית, כאמור.

.5קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

- 27 -

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 81

מהמבנה המקורי נותרו רק חלקי חזיתות בק"ק: חזית צפון מזרחית וחזית מערבית, עקב התוספות הרבות שנבנו במהלך השנים.

הבניה הקיימת כיום נטולת ערכים אסטטיים או אדריכליים. כמו"כ המבנה נמצא בנסיגה מהרחוב הראשי ופחות נצפה.

למרות האמור לעיל יש חשיבות ברמה השכונתית לביצוע העבודה במבנה שתשתלב מרקמית עם המבנים סביב ואופי השכונה ההיסטורית. לפיכך,

יש להוסיף הוראות לתקנון בסעיף 4.1.2א:

.1יש להתאים את התכנון המוצע להנחיות מרחביות.

.2לבטל סעיף .4.1.2 א,3 שאינו אופייני לשכונה.

.3להרחיק את הממ"ד המוצע מגבול המגרש.

.4לא תותר הקמת מחיצות בשטחים הפתוחים סביב המבנה.

.5לא תותר בניה על עמודים.

תנאים שירשמו בהיתר הבניה:

.1תנאי למתן היתר בניה יהיה אישור תיק התיעוד ע"י מחלקת השימור.

.2לא תותר התקנת מערכות טכניות או צנרות חיצוניות על חזיתות המיועדות לשימור.

.3פירוק תוספות בניה מאוחרות ועבירות בניה שלא הוכשרו במסגרת תוכנית זו.

נוכחת בדיון: עורכת הבקשה, אסתי קלין

החלטת ועדת שימור מס' 81

הוועדה מאשרת את התכנית בהתאם לתנאים המפורטים:

מהמבנה המקורי נותרו רק חלקי חזיתות בק"ק: חזית צפון מזרחית וחזית מערבית, עקב התוספות הרבות שנבנו במהלך השנים.

הבניה הקיימת כיום נטולת ערכים אסטטיים או אדריכליים. כמו"כ המבנה נמצא בנסיגה מהרחוב הראשי ופחות נצפה.

הוועדה ממליצה לבטל את הוראות השימור בתכנית התקפה.

יש להוסיף הוראות לתקנון בסעיף 4.1.2א:

.1יש להתאים את התכנון המוצע להנחיות מרחביות.

.2לבטל סעיף .4.1.2 א,3 שאינו אופייני לשכונה.

.3לא תותר הקמת מחיצות בשטחים הפתוחים סביב המבנה.

.4לא תותר בניה על עמודים.

- 28 -

תנאים שירשמו בהיתר הבניה:

.1תנאי למתן היתר בניה יהיה אישור תיק התיעוד ע"י מחלקת השימור.

.2לא תותר התקנת מערכות טכניות או צנרות חיצוניות.

.3פירוק תוספות בניה מאוחרות ועבירות בניה שלא הוכשרו במסגרת תוכנית זו.

	ועדת שימור
ועדת שימור 04/09/2022 - ח אלול תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2022/81		מספר ועדה
5140		מספר תיק

	נתונים כלליים
מלאכי ,6 זכרון מנשתהו נ ים כלליים		כתובת
ספקטור יוסף		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
1056357		מספר תכנית
תוספת שטחי מסחר , ומגורים ותוספת יח"ד		מהות הבקשה
הנדסאית הלוי נחמ י אדריכלות		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	5074	30081

- 29 -

רקע

רקע היסטורי ואדריכלי:

שכונת כרם אברהם היא שכונת גנים שנבנתה בבניה קבלנית בשנות ה-,30 השכונה נתחמת מדרום ברחוב מלכי ישראל ומצפון ברחוב עזרא, מצפון מזרח ברחוב יחזקאל וממערב רחוב ירמיהו.

השכונה נקראת על שם חוה חקלאית בשם זה שהוקמה במקום ב-.1855 כ-70 שנה מאוחר יותר, ב-,1929 נוסדה שכונת המגורים 'כרם אברהם' ביוזמתו של יו"ר שכונת גאולה, זאב שפיגל עבור אוכלוסיה דתית מגוונת. השכונה תוכננה כשכונה מודרנית, בה רחובות מקבילים היוצרים מערך רשתי. לרחובות ניתנו שמות של נביאי ה"תרי עשר". המגרשים אורגנו לרוב בשתי שורות צמודות כשלכל מגרש חזית אחת לרחוב ושלוש חזיתות הפונות לבניינים סמוכים. המגרשים ברובם צרים ועמוקים ולארכם נשתלו עצי ברוש. הבתים נבנו בגובה קומה אחת או שתיים ומעליהם גג רעפים.

המבנה הנידון:

בשטח החלקה, בפינת הרחובות מלאכי וחגי, קיים מבנה מגורים משנות ה-,30 אשר נחשב גדול לתקופתו, במקור נבנה בן 3 קומות גג רעפים וקומת מרתף חלקית עם 2 כניסות. החזית המערבית הראשית סימטרית, בנויה בקו ,0 ופונה לרחוב מלאכי עם מרפסות שקועות, החזית האחורית בנויה בצורת ח' ובה חצר פנימית ומרפסות בולטות.

המבנה מחופה אבן ברובו טובזה, עם פיתוח אבן והדגשות בסמוך למרפסות, פתחים והכניסה לבנין. גב הבנין וחזית החצר מחופים טיח. החלקה בנויה בשיפוע בהתאם לרחוב, ולכן המבנה הוא דו מפלסי מדורג לכיוון דרום.

ערכו האדריכלי של המבנה הינו גבוה, בהיותו אחד מהדוגמאות האחרונות של מהמבנים הטיפוסיים של השכונה ששמר על צביונו כמעט באופן מלא. למעט סגירות מרפסות, חיזוקים למרפסות ותוספת קומות בהיתר בהתאם לתבע נקודתית.

בחזית המזרחית שדרת ברושים בוגרים המאפיינים את השכונה.

מופיע ברשימת השימור כאתר מס' ,667 ומתחם לשימור מס' .1604

- 30 -

רקע סטטוטורי ותכנוני:

.1תוכניות:

1. המבנה מופיע כמבנה לשימור, מוגדר בנין היסטורי בתחום העיר ההיסטורית ונכלל בשטח מתחם

לשימור.

2. תבע תקפה 41423 שמהותה תוספת קומות.

3. תכנית אב מס' 30034 – מע"ר צפון, המפרטת מדיניות גובה מרבי עד 5 קומות.

.2רישוי:

2014/559.00 לתוספת קומות מעל מבנה קיים מתוקף תב"ע נקודתית.

.3שימור:

המבנה מופיע כמבנה לשימור מס' ,667מוגדר בנין היסטורי בתחום העיר ההיסטורית ונכלל בשטח מתחם לשימור מס' .1604

הוגש תיק תיעוד

תיאור מצב קיים:

מבנה בעל 5 קומות חלקי המשמש למגורים ושימושים חורגים בק"ק.

התכנית המוצעת:

מטרת התוכנית:

תוספת שטחי מסחר, הרחבת יח"ד קיימות ותוספת יח"ד חדשות.

עיקרי הוראות התוכנית:

.1קביעת בינוי לתוספות בניה כמפורט להלן: קביעת בינוי לתוספת קומה והרחבות יח"ד קיימות, בהתאם לנספח הבינוי.

.2הגדלת שטחי הבניה המירבית בתחום התוכנית.

.3קביעת מספר יח"ד בתחום התוכנית.

.4קביעת שלבי ביצוע למימוש התוכנית, כאמור.

.5קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

.6קביעת הוראות בגין עצים לשימור.

- 31 -

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 81

התוכנית מאושרת בהתאם לתיקונים והתנאים הבאים:

.1יש להשלים את המידע החסר בתיק התיעוד. תיק התיעוד הינו משנת 2011 ולא מעודכן או משקף מצב קיים.

2. כתנאי להפקדת התוכנית יש להגיש חו"ד מהנדס שימור, האומרת כי

א. התוספת בגג ובקומת המרתף לא יפגעו במבנה לשימור.

ב. התומכות והחיזוקים החיצוניים במרפסות אשר נותנים טעם לפגם בחזות המבנה, יוחלפו בחיזוקים

פנימיים ללא פגיעה או שינוי במרפסות הקיימות.

.3יש לצרף לנספח הבינוי תוכנית גגות, המראה גג רעפים מלא ללא גריעות או פתחים.

.4יש לסמן בנספח הבינוי את כל 10 העצים לשימור כפי שמופיעים בתשריט תבע מאושרת .14123

5. לא תותר חניה בתחום המגרש. החניה המוצעת פוגעת בשדרת עצי הברוש לשימור.

6. תשריט מוצע:

א. יש להראות את כל העצים לשימור כפי שמופיעים בתשריט של תוכנית .14123

ב. יש להוסיף סימבול לשימור למבנה.

ג. יש להראות תשריט מצב מאושר של המבנה הנידון בגרפיקה יותר ברורה.

ד. יש להגדיר בתשריט המוצע מהו השטח של קומת המסחר ומה למגורים ע"י מקרא. ע"פ נספח הבינוי

מבוקשת קומת המסחר רק על החלק של קומת המרתף.

.7יש לסמן בגרפיקה המקובלת סגול-מבנה מקורי, וצהוב-להריסה במקומות הרלוונטים.

8. יש להבהיר במה כרוך קומת מסחר מוצעת מבחינת מערכות (חשמל, אשפה וכדו') והאם תשפיע על

נראות החזיתות.

.8הוראות שימור לתב"ע

הוראות התכנית-

יש לקבוע הוראות שימור:

.1לא תותר הריסתו של הבניין ההיסטורי.

.2לא תותר פגיעה באופיו האדריכלי, בסגנונו ובאלמנטים המקוריים שבו ובפרטי הבניין הקיימים בו לרבות: סוג האבן ,פתחים, סורגים ,תריסים ,ריצופים, גדרות ושערים,ח.מדרגות,מרפסות ,כתובות, תבליטים, סיתות, כיחול .כל סטייה מהוראות אלו תחשב סטייה ניכרת.

.3במקרה של תוספת לבניין: תותר תוספת בנייה לבניין לשימור בכפוף למפורט בנספח הבינוי בתכנית זו.

.4חיזוק מעטפת הבנין לטובת תוספות הבניה מכוח תכנית זו יעשה כחיזוק פנימי בלבד. לא יותר חיזוק חיצוני ולא יותר דיקוק הקירות או פירוק האבן.

- 32 -

.5תנאי לקבלת היתר בניה לתוספות הבינוי כאמור יהיה בתיאום ופיקוח מלא של אדריכל בעל ניסיון מוכח בתחום השימור.

.6יוסרו תוספות שאינן חלק מהבניה המקורית, וכל מערכת התשתית תהיה בתוך הקירות או תת קרקעית.

.7חלק בלתי נפרד מהיתר הבניה ינוקו חזיתות הבניין הקיים ההיסטורי.

.8שימור 10 העצים בהתאם למסומן בתשריט.

.9לא תותר חניה בתחום המגרש.

.10יש לקבוע את הוראות השימור כסטייה ניכרת.

תנאים שירשמו בהיתר הבניה:

.1תנאי למתן היתר בניה יהיה השלמת ואישור תיק התיעוד ע"י מחלקת השימור.

.2תנאי למתן היתר יהיה אישור מחלקת השימור לפתרון החיזוק שיוצע בתכנית.

.3חלק בלתי נפרד מהיתר הבניה ינוקו חזיתות הבניין הקיים ההיסטורי.

.4יש להגיש נספח פרטים לאישור מחלקת השימור שיצורף להיתר הבניה.

.5הבניה תבוצע ע"פ ההיתר והנחיות אדריכל שימור מלווה החתום על טופס דרישות מחלקת השימור.

הטופס יוחתם בשלב קבלת טופס .2

.6היתר זה כפוף לחו"ד הנדסית שימורית לאישור מחלקת השימור.

.7לא תותר הריסה או פירוק והרכבה של חזיתות המיועדות לשימור לרבות פרטי מסגרות ונפחות מהבניה המקורית.

.8לא תותר התקנת מערכות טכניות או צנרות חיצוניות על חזיתות המיועדות לשימור.

.9הבינוי יבוצע על פי הפרטים המפורטים במסמכי התכנית וכל סטייה מהם תחייב תיאום עם מחלקת השימור.

.11תוספות ושינויים בחזיתות לשימור שאושרו ע"י מחלקת השימור יבוצעו באמצעות אבן היסטורית מפירוק.

- 33 -

נוכחים בדיון: עורך הבקשה, יוסף ספקטור

מנחם שטרן

החלטת ועדת שימור מס' 81

הוועדה מאשרת את התכנית בהתאם לתנאים המפורטים:

.1יש להשלים בתמונות את המידע החסר.

2. כתנאי להפקדת התוכנית יש להגיש חו"ד מהנדס שימור, האומרת כי התוספת בגג ובקומת המרתף לא

יפגעו במבנה לשימור.

.3יש לצרף לנספח הבינוי תוכנית גגות, המראה גג רעפים מלא ללא גריעות או פתחים.

.4יש לסמן בנספח הבינוי את כל 10 העצים לשימור כפי שמופיעים בתשריט תבע מאושרת .14123 ככל שנעקרו להציע נטיעות חלופיות.

5. לא תותר חניה בתחום המגרש. החניה המוצעת פוגעת בשדרת עצי הברוש לשימור. מדובר בקרבה

לרק"ל. במידה ויידרשו בכל זאת לחנייה במגרש- לא תהיה דרישה לנטיעות חלופיות אלא שמירה על עצים קיימים וגדר אופיינית.

6. תשריט מוצע:

א. יש להראות את כל העצים לשימור ולנטיעות חלף העצים החסרים כפי שמופיעים בתשריט של תוכנית

.14123

ב. יש להוסיף סימבול לשימור למבנה.

ג. יש להראות תשריט מצב מאושר של המבנה הנידון בגרפיקה יותר ברורה.

ד. יש להגדיר בתשריט המוצע מהו השטח של קומת המסחר ומה למגורים ע"י מקרא. ע"פ נספח הבינוי

מבוקשת קומת המסחר רק על החלק של קומת המרתף.

.7יש לסמן בגרפיקה המקובלת סגול-מבנה מקורי, וצהוב-להריסה במקומות הרלוונטים.

8. קומת מסחר מוצעת לא תפגע מבחינת מערכות (חשמל, אשפה וכדו').

9. הוראות השימור של תכנית 14123 יישארו בתוקף.

תנאים שירשמו בהיתר הבניה:

.1תנאי למתן היתר בניה יהיה השלמת ואישור תיק התיעוד ע"י מחלקת השימור.

.2תנאי למתן היתר יהיה אישור מחלקת השימור לפתרון החיזוק שיוצע בתכנית.

.3חלק בלתי נפרד מהיתר הבניה ינוקו חזיתות הבניין הקיים ההיסטורי.

.4יש להגיש נספח פרטים לאישור מחלקת השימור שיצורף להיתר הבניה.

.5הבניה תבוצע ע"פ ההיתר והנחיות אדריכל שימור מלווה החתום על טופס דרישות מחלקת השימור.

הטופס יוחתם בשלב קבלת טופס .2

.6היתר זה כפוף לחו"ד הנדסית שימורית לאישור מחלקת השימור.

- 34 -

.7לא תותר הריסה או פירוק והרכבה של חזיתות המיועדות לשימור לרבות פרטי מסגרות ונפחות מהבניה המקורית.

.8לא תותר התקנת מערכות טכניות או צנרות חיצוניות על חזיתות המיועדות לשימור.

.9הבינוי יבוצע על פי הפרטים המפורטים במסמכי התכנית וכל סטייה מהם תחייב תיאום עם מחלקת השימור.

.11תוספות ושינויים בחזיתות לשימור שאושרו ע"י מחלקת השימור יבוצעו באמצעות אבן היסטורית מפירוק.

	ועדת שימור
ועדת שימור 04/09/2022 - ח אלול תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2022/81		מספר ועדה
5070		מספר תיק

	נתונים כלליים
אברבנאל ,26 רחבניתה ונ ים כלליים		כתובת
אורן נירה		שם המבקש
תמ"א 38		סיבת הפניה
15631		מספר תכנית
תמ"א 38		מהות הבקשה
הנדסאית הלוי נחמ י אדריכלות		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
לא	5177	30039

שטח הבקשה (מ"ר)	גוש וחלקה	כתובת	שכונה
468	30039/177	אברבנאל 26	רחביה

- 35 -

חוו"ד מהנדס העיר לבקשה להיתר

תכנית בינוי מס' 15631

מעבר לחוו"ד גורמים

הריסה ובנייה מחדש בהתאם לתכנית 10038

רקע תכנוני

1. תיאור מצב קיים: מבנה בן 3 קומות בן 3 יח"ד. המבנה מצרני בקו 0 (קיר משותף חלקי) למבנה

מגורים קיים בן 3 קומות וגג רעפים (מבנה זה בחלקה סטטוטורית נפרדת). על המבנה המצרני אושרה תב"ע 9165 שאישרה הריסת מבנה זה והקמת מבנה חדש בן 4 קומות מעל חניית תת"ק ומחסנים.

במקביל ישנו תאום תכנון להגשת בקשה לתמ"א 38/2 בחלקה המצרנית.

2. מועד הקמת המבנה: שנת 1958 לערך. על פי היתר בנייה לטובת תוספת שטחי הרחבה.

3. הגדרות המבנה לפי תוכנית :10038

• המגרש הינו בתחום העיר ההיסטורית

קווי בניי ן			קומות	זכויות בניה (מ"ר)
ציד י	אחורי	קדמי		861.12
4	5	6	5

מ"ר	---- -	שחלה במקום	--- -	שטחים עיקריים ע"פ תוכנית	A
מ"ר	457	שחלה במקום ושאושרה עד 1.1.1980	מתאר 62	שטחים עיקריים במגרש ע"פ תוכנית	A"
מ"ר	---- -	סך כל השטח העיקר י הקיים בהיתר במבנה להריסה			B
מ"ר	146	שטח עיקר י קומה טיפוסית קיימת בהיתר במבנה להריסה			C
יח"ד	3	מספר יחידות דיור למגורים במבנה הקיים			D
מ"ר	---- -	שטח קומת עמודים מפולשת קיימת במבנה להריסה			E
יח"ד	1	מספר יחידות דיור למגורים בקומה טיפוסית קיימת			F

- 36 -

• הבניין אינו בניין היסטורי על פי הגדרתו בתכנית • הבניין אינו מבנה מגורים גדול על פי הגדרתו בתוכנית • הבניין לא מוגדר לשימור- לא בתב"ע ולא בכרטיסיות

4. רקע סטטוטורי- תוכניות:

• תוכנית מתאר 62 משנת -1959 התוכנית מייעדת את המגרש לאזור מגורים ,2 בינוי עד 3 קומות, %120 בנייה מרבים.

• תוכנית מתאר 9988 - התוכנית מייעדת את המגרש לאזור מגורים ב' חדש. בינוי עד 5 קומות מעל הכניסה הקובעת. %184.91 בנייה (על פי חישוב איטרפולציה). חזית רחוב לשימור.

היתרי בניה קודמים למבנה/ים:

• 1957/0383.00 – תוספת בינוי למבנה בן 3 קומות. הופק היתר בנייה.

• 1957/0383.01 – תוספת בינוי למבנה בן 3 קומות. לא הופק היתר בנייה.

• 1957/0383.02 - תוספת בינוי למבנה בן 3 קומות. הופק היתר בנייה.

5. נתונים סטטוטוריים:

6. מדיניות תכנונית: ראה רקע סטטוטורית לתכנית מתאר .9988

7. תקן חנייה לפי 5166ב': תקן חניה גבוה.

סל זכויות אפשרי מכוח 10038

על פי סעיף 4.1.2.2 ()1 בהוראות ,10038 במסלול הריסה ובניה מחדש, ניתן לאשר זכויות בניה עיקריות על פי החישוב הבא:

893.5 3 * +13 (1*13 + )146 * 2.5 + 457 =D+E*F)+13*(C+13*+2.5''A שטחי השירות יחושבו ע"פ תקנות חישוב שטחים

הזכויות המבוקשות תואמות למותר על פי תמ"א .38 לאחר בדיקה עם בוחן הרישוי יקבע האם ניתן לממש גם את יתרת הזכויות המבוקשות לשטחי השירות בבקשה להיתר.

תיאור הבקשה

הבינוי המבוקש מכח התמ"א:

1. הריסת המבנה והקמתו מחדש לפי תקן 413 על פי סעיף .4.1.2.2

- 37 -

2. הבקשה מציעה הריסת מבנה קיים והקמת מבנה בן 5 קומות. כאשר קומת תת"ק לחזית קדמית משמשת

לחנייה עם מעלית רכב. מרכז הקומה בסמוך לפיר מדרגות ומעלית למחסנים וחזית אחורית לטובת הרחבת יח"ד 1 (דופלקס) בפתרון חצר אנגלית לחזית מזרחית וחצר קטנה במפלס הקומה לחזית צפונית.

3. שטח עיקרי מבוקש 875.65 מ"ר ושטח מירבי מעל הקרקע 980 מ"ר.

4. אחוזי בניה מירביים מוצעים %,224 אחוזי בניה לפי מדיניות %.184.91 פער של %.39.09

5. מוצעות סה"כ 5 יח"ד בפירוט הבא:237 מ"ר ליח"ד 1 – דופלקס. ארבעת יח"ד הנוספות באותו שטח

כולל ל 162 מ"ר. כל יחידה כוללת ממ"ד.

6. הבינוי המבוקש בקווי בניין – קדמי – 4 מ'. אחורי – 3 מ'. צידי מזרחי – 2 מ'. ציד מערבי – .0

7. במסגרת התכנית 4 מוצעות חניות. ע"פ דרישות התקן יש צורך ב-10 מקומות חניה על פי תקן חנייה

גבוה.

סה"כ שטחי שירות מבוקשים: 1283.50 מ"ר.

יש לבדוק התאמת שטחי שירות ע"י בודק הרישוי.

התאמת הבקשה לתכנית 10038 ולמדיניות התכנון

1. התאמת השטחים המבוקשת ע"פ סעיף 4.1.2.2 (:)1 הבקשה המוגשת תואמת את תוספת הזכויות

האפשרית מכוח תמא.2/38

2. התאמת התוכנית למדיניות: התוכנית המוצעת ותואמת את מדיניות תכנית מתאר 9988 למעט חריגה

מאחוזי הבנייה – פער של %39 בנייה.

3. התאמת התכנית לקווי בניין: הבקשה אינה תואמת את הוראות סעיף 4.1.2.2 לקווי בניין בבניינים

המוצעים לבניה והריסה מחדש ובהתאם לתב"ע המצרנית בחלקה הסמוכה. ראה פירוט בהמלצה.

4. התאמה להנחיות מרחביות: התכנית טרם נבדקה על פי סעיף 6.6.2 לעניין עיצוב המבנה. באחריות בוחן

הרישוי לבדוק התאמת מיקום יחידות מיזוג אויר, מתקני אשפה, צוברי גז, ארונות למערכות תשתית ומסתורי כביסה.

5. השתלבות התכנון המוצע בחתך הרחוב ואופי המרקם הבנוי: הבקשה מציעה מבנה בן 5 קומות , כאשר

במקטע הרחוב הזה קיימים מבני בני 3 -4 קומות. ממול מבנה נשוא הבקשה אושרו לבנייה מבני מגורים בני 5 קומות ו 6 קומות במסגרת היתר תמ"א 38 והיתר תב"ע.

6. עצים להעתקה/שימור: על פי סעיף 6.11 נדרש אישור עקרוני של מחלקת גננות. תנאי למתן היתר בניה

יהיה מתן הוראות לעניין סיווג עצים, ביצוע העתקה וקביעת הטיפולים בהם. החלקה כוללת עצים לשימור ויש להקפיד על הנחיות מתאימות לשימור לעת הבניה מול מחלקת שפ"ע. תכנית המדידה מסמנת 5 עצים. 3 לשימור לחזית רחוב ו 2 לעקירה בחזית צידית אחורית. ראה פירוט בהמלצה.

7. התאמה לתכניות מחוזיות וארציות: התכנית נבדקה ונמצא כי אינה עומדת בסתירה להוראות התמא"ות

והתמ"מ החלות במקום כפי שמפורט בסעיף .16.12.2

8. הסכמות שכנים: נתקבל העתק נסח טאבו מתאריך .31.10.21

9. 3 בעלים בחלקה. 100 אחוזי הסכמה הוגשו.

תכנון:

1. מעלית ומדרגות- במרכז המבנה. מנגיש את כל יח"ד עד קומת גג. מקובל.

2. חזיתות-

3. גג- מקובל. נגישות למתקנים הנדסיים.

4. נגישות- דרך שביל בחזית צידית ישירות ללובי. מקובל.

- 38 -

5. אחוזי בנייה – הבקשה חורגת ב %39 בנייה ממדיניות תכנית המתאר. ניתן לקבל חריגה מינורית זו

לטובת בינוי חדש.

חוות דעת מחלקות העירייה

1. שימור: נדרש. בעיר ההיסטורית.

בניגוד לנכתב בחו"ד מהנדס העיר כי המבנה הוקם בשנות ה-:50 בשטח החלקה קיים ע"פ תיק תיעוד מבנה היסטורי שנבנה במספר שלבים:

שנות ה-20 קומת הקרקע, שנות ה-30 קומה א', שנות ה-40 התווספו 2 חדרים בגג, שנות ה-70 הושלמה קומת הגג.

המבנה מתקופת המנדט הבריטי, ונבנה בסגנון בינלאומי בחיפוי טיח, בנוי בקיר משותף עם חלקה סמוכה מס' ,178 אשר אושרה להריסה בשנת 2005 ע"י תב"ע נקודתית. 2 המבנים שונים בסגנון הבניה שלהם.

רחוב אברבנל מסומן לשימור בתב"ע 9988 של שכונת רחביה.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 81

-1חזית דרומית פונה לרחוב אברבנאל, אשר מסומן לשימור בתב"ע.

בישיבת צוות שהתקיימה בתאריך 14.8.22 הוחלט לשמר את החזית הפונה לרחוב, ואשר שימורה ישפיע על כלל המבנה:

א.מבחינה סטוטורית בכפוף לסעיף 6.1 ד בתוכנית :9988 "רחובות לשימור וחזית רחוב לשימור".

ב.מבחינת ערכי השימור: מבנה הטיח שנבנה בסגנון הבינלאומי, ושמר על ערכו האדריכלי כחלק מתקופת הבניה ההיסטורית באותה תקופה:

הסגנון הבינלאומי מאופיין בבניה פשוטה וזולה, מאפייניו האדריכליים הבולטים של הסגנון הם הפונקציונליזם והאוניברסליות. הסגנון פסל קישוטיות מיותרת ודגל בצורה ובאסטטיקה הנובעת מתוך השימוש במבנה, זאת בניגוד לסגנונות אדריכליים מסורתיים שהתאפיינו בין השאר בקישוט החזיתות.

במבנה ניתן לראות מוטיבים מובהקים של הסגנון, והוא שמר על ערכיו המקוריים: צורת הפתחים-פתחים ישרים. חלונות אופייניים-חלונות פינה המדגישים את טכנולוגית הבניה, סורגים, מרפסות טיח והשלמת מעקה, גרם מדרגות חיצוני אופייני, פינות מבנה מעוגלות, מבני עזר וכו'.

ג.שימור החזית לרחוב יחייב את שימור המבנה כולו. לא יתכן מההיבט האדריכלי לשמור רק את החזית לרחוב. המבנה בנוי טיח ושלמות המבנה בנויה מסך חלקיו.

-2יש להיצמד להנחיות מרחביות בנוגע לתכנון הפתחים בקומות החדשות, לבטל את הקשתות המוצעות ולהציע חזית אחידה ללא דרוגים שתזכיר את אופי המבנה הקיים, בסגנון יותר רגולרי.

-3חצר ועצים:

להראות גדר אופיינית כלפי הרחוב, לשמור על ערכי החצר ללא גדרות פנימיות. להציג סקר עצים המשקף את ערכיות העצים בחלקה. ובכפוף לחו"ד מהנדס העיר סעיפים 12,13 -4מרפסות וחניה:

יש להיצמד להוראות התב"ע. ובכפוף לחו"ד מהנדס העיר סעיפים 9,10,11

- 39 -

- 40 -

2. תושי"ה: נדרש.

חוות דעת הוועדה המחוזית

התייחסות הוועדה המחוזית לבניין להריסה בתחום העיר ההיסטורית לפי סעיף 4.1.2.2 המלצת מהנדס העיר

חוות הדעת מתייחסת להרמוניקה חתומה מתאריך 1.6.22 לאשר את הבקשה בכפוף לתנאים הבאים:

1. תכנון-

- 41 -

הבקשה מציגה קווי בנין להלן:

קו תב"ע על פי תכנית מתאר 9988

קדמי: 6 מ'. אחורי: 5 מ'. צידי שמאלי: 0 – 4 מ'. צידי ימיני: 4 מ'

חלקה נשואת הבקשה מצרנית לחלקה בגו"ח .30039/178 בחלקה מצרנית אושרה תב"ע 9165 שאישרה הריסת מבנה קיים והקמת מבנה חדש בן 4 קומות מעל חניית תת"ק ומחסנים.

בתב"ע זו אושר בינוי בחזית צידית מזרחית, להלן:

בינוי אחורי במרחק 3 מ' קווי בנין מגבול מגרש.

בינוי בקו 0 במרכז הבינוי.

בינוי קדמי במרחק 3 מ' קווי בנין מגבול מגרש.

במסגרת הבקשה מתוכנן בינוי בקו 0 לכל אורך הגבול המשותף. במסגרת תכנית המתאר ניתן לתכנן בינוי בקו 0 רק בבינוי הגובל במסגרת תוספת בנייה, להלן:

משמע, שבבינוי חדש יש להיצמד לקווי הבניין שאושרו בתב"ע המצרנית ולא ניתן להוסיף שטחים בקו 0 במסגרת הבקשה במקטעים בהם יש לשמור על 3 מ' על פי התב"ע המצרנית.

- 42 -

על כן, יש לתקן את קווי הבניין בגבול המשותף, להלן. שמירה על 3 מ' בבינוי אחורי, שמירה על בינוי בקו 0 במקטע המרכזי ושמירה על 3 מ' בבינוי הצידי הקדמי.

לחלופין, ניתן להציע עמודת ממ"ד בחזית אחורית בקו 0 (בתאום מול עורך בקשת תמ"א 38/2 בחלקה המצרנית) עם עמודת ממ"ד בחלקה המצרנית. הפתחים יוצעו לחזית אחורית.

2. קווי בניין- על פי הנאמר בסעיף לעיל. בשל שמירה של 3 מ' במקטע האחורי צידי והקדמי צידי. ניתן

לאשר הקלה בקו בנין צידי מזרחי (2 מ' כפי שהבקשה מציעה) לבקשה נשואת התכנון, על מנת ליצור בינוי ראוי ולא בינוי צר.

3. תמהיל דירות – הבקשה מציעה דירות גדול. על פי תכנית מתאר 9988 סעיף 4.1.2 י"א יש להציע עד

160 מ"ר לשטח דירה. יש לצמצם בהתאם.

4. מרפסות- הבקשה מציעה בחלק מהקומות, מרפסות לחזית קדמית מעבר לעומק 2 מ' בניגוד להנחיות

מרחביות. יש לצמצם ולהציע מרפסות עוקבות לחזית קדמית.

כמו כן, הבקשה מציעה מרפסות "ר" לחזית אחורית, תכנון הנוגד הנחיות מרחביות. יש להציע מרפסות סוכה לחזית אחורית או לחזית צידית מערבית בתוך קווי התמ"א.

5. חזיתות – בהתאם להסדרת המרפסות.

6. מרחבים מוגנים- ניתן להציע מרחבים מוגנים על פי הנאמר בסעיף תכנון לעיל. בעיקרון מיקום

עמודת הממ"ד המוצעת מקובלת.

7. עצים – יש לסמן בסימוני מבא"ת במפת מדידה וקומת קרקע – פיתוח , 3 עצים לשימור בחזית

קדמית. 2 עצים לעקירה. ו – 3 עצים לשתילה בחזית אחורית. יש להטמיע בהרמוניקה לנושא 2 עצים לעקירה – תמונת עץ + סוג עץ + סיבת עקירה.

8. רצועת גינון – הבקשה מציעה יציאה לחצר פרטית ליח"ד 1 עד לגבול הגדר ההיקפית. יש לשמר את

אופי השכונה בחצרות משותפות לחזית רחוב. יש להציע רצועת גינון בעומק 1.5 מ' מגבול הגדר (בתחום זה יושמרו שלושת העצים לחזית רחוב) . ביתרת השטח ניתן להציע חצר פרטית.

9. חניה- הבקשה מציעה חניית תת"ק עם מעלית רכב. יש לתאם מול עורך הבקשה לתמ"א בחלקה

המצרנית את נושא החנייה, על מנת ליצור חזית ירידה לחנייה תואם / זהה וליצור חזית אחידה ראויה למפלס הרחוב.

יש להטמיע טבלת מאזן חנייה.

יש לבחון אפשרות לכניסה אחת לשני הפרויקטים

הבקשה מציעה 4 מקומות חנייה. כאשר ישנה דרישה ל 10 מקומות חנייה על פי תקן חנייה גבוה. יש להוסיף 6 מקומות חנייה בתאום מול אגף תושי"ה.

10. תברואה- יש להציע פתרון בנגישות פנימית לחלקה על פי הנחיות מרחביות.

11. מיזוג אוויר, צוברי/בלוני גז, חשמל, מים ותקשורת/ברז כיבוי אש- יש להציג בתוכניות (ובפרט

בתוכנית פיתוח ותוכנית גג). המערכות הללו כולל הצנרות שלהן ימוקמו ככל הניתן בתוך מעטפת הבניין (בקומת מרתף/בחלל גג רעפים וכד') ולא ע"ג החזיתות. ניתן להציע מיקום התשתיות בשטח החלקה, בעדיפות לפתרון שלא נצפה מהרחוב ושלא "יושב" על גדר/גבול החלקה לרחוב. יש כמובן לקחת בחשבון נגישות פיזית לתחזוקה וכד' (מיקום עקרוני מומלץ הוא על גדרות פנימיות הניצבות לרחוב).

12. יש להציע מיקום גמל מים בנגישות פנימית בהתאם להנחיות מרחביות.

- 43 -

13. תוכנית פיתוח וניקוז מי נגר- יש להציג תוכנית פיתוח צבעונית ומפורטת על בסיס תוכנית מדידה לפי

סעיף 6.6.2 בהוראות תוכנית .10038 יש להציג פתרונות חילחול לפי סעיף .6.19 במידה ולא ניתן להשאיר %50 משטח המגרש הפנוי מבינוי עבור חילחול- יש להציג פתרון חילחול אחר בתיאום המח'

לאיכות הסביבה, כתנאי להיתר בניה.

14. במידה וניתן להגיש בקשה לפי תמ"א :38/1 תנאי להעברת התוכנית למח' רישוי- תוגש חלופה על

בסיס חיזוק ותוספות ("חלופה 0") לבחינת מח' תכנון עיר (לא נדרש רמת פירוט של היתר)

15. יש להציג הדמיות+ תמונות מצב קיים מוטמעות בתוך הגרמושקה

16. בהדמיות/תוכניות/חתכים/חזיתות יש להציג הקשר עירוני רחב יותר (לפחות עד למבנה הבא מעבר

לרחוב הסמוך וכד')

17. תנאי למעבר לרישוי, קבלת חוות דעת חברת חשמל לנושא תחנת שנאים.

18. בתחום מודל העיר: תנאי למתן היתר, יהא מודל מפורט של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי הבקשה

להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל.

19. הערות טכניות/שרטוטיות:

• יש להציג מספור הדירות וציון שטח כל דירה.

20. הסימונים הגרפיים המקובלים:

• גבול חלקה- קו כחול עבה (כמו בתב"ע)

• סימוני עצים כמו במבא"ת (שימור/עקירה/העתקה)- יש לסמן את כל העצים הקיימים בשטח הבקשה

למעט התיקונים המצוינים לעיל התכנית מקובלת תכנונית וניתן לאשרה.

הערה:

חוות הדעת נכתבה עוד בטרם התקבלו חוות הדעת מאת הגורמים השונים, וייתכנו שינויים לאור קבלת התייחסותם.

- 44 -

נוכחים בדיון: עורכת הבקשה, נירה אורן

עו"ד בני גנוניאן- מייצג היזמים

משה שפירא- אדריכל שימור

החלטת ועדת שימור מס' 81

הוועדה מאשרת את התכנית בהתאם לתנאים המפורטים:

-1מאחר והמבנה לא הוגדר לשימור בתב"ע ,9988 הוחלט לאשר את הריסת הבניין ולגנות במקומו מבנה אשר יישמר את האלמנטים של המבנה המקורי.

מבחינת ערכי השימור: מבנה הטיח שנבנה בסגנון הבינלאומי, ושמר על ערכו האדריכלי כחלק מתקופת

הבניה ההיסטורית באותה תקופה:

הסגנון הבינלאומי מאופיין בבניה פשוטה וזולה, מאפייניו האדריכליים הבולטים של הסגנון הם הפונקציונליזם והאוניברסליות. הסגנון פסל קישוטיות מיותרת ודגל בצורה ובאסטטיקה הנובעת מתוך השימוש במבנה, זאת בניגוד לסגנונות אדריכליים מסורתיים שהתאפיינו בין השאר בקישוט החזיתות.

במבנה ניתן לראות מוטיבים מובהקים של הסגנון, והוא שמר על ערכיו המקוריים: צורת הפתחים-פתחים ישרים. חלונות אופייניים-חלונות פינה המדגישים את טכנולוגית הבניה, סורגים, מרפסות טיח והשלמת מעקה, גרם מדרגות חיצוני אופייני, פינות מבנה מעוגלות, מבני עזר וכו'.

-2יש להיצמד להנחיות מרחביות בנוגע לתכנון הפתחים בקומות החדשות, לבטל את הקשתות המוצעות ולהציע חזית אחידה ללא דרוגים שתזכיר את אופי המבנה הקיים, בסגנון יותר רגולרי- מול תכנון עיר.

-3חצר ועצים:

להראות גדר אופיינית כלפי הרחוב, לשמור על ערכי החצר ללא גדרות פנימיות. להציג סקר עצים המשקף את ערכיות העצים בחלקה. ובכפוף לחו"ד מהנדס העיר סעיפים 12,13 -4מרפסות וחניה:

יש להיצמד להוראות התב"ע. ובכפוף לחו"ד מהנדס העיר סעיפים 9,10,11

	ועדת שימור
ועדת שימור 04/09/2022 - ח אלול תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2022/81		מספר ועדה
5103		מספר תיק

	נתונים כלליים
ברוך רפפורט ,21 נבתיתונ ייםש רכאללל יי ם		כתובת
רוזנבלום צב י		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
990242		מספר תכנית
תוספת יח"ד שטחים וקומות ברחוב 21		מהות הבקשה
אדריכלית שלף צפ י		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	5033	30087
לא	5035	30087
לא	5034	30087
לא	5032	30087

- 45 -

רקע

רקע היסטורי ואדריכלי

האתר ממוקם בשכונת בית ישראל, שנוסדה בשנת 1905 התרס"ה, על האדמות שנרכשו במימון ר' יוסף חיים זוננפלד באמצעות וועד שכונת מאה שערים. התכנית היתה לאפשר את התרחבותן של הקהילות החרדיות בסמוך ל- 'מאה-שערים' (שנוסדה ב-.)1874 דגם השכונה כלל בינוי טורי של בתים דו קומתיים, בעלי חזית ראשית לרחוב וחצר פנימית. אורך החלקות היה כ-10 מ' ורוחבן 5-6 מ'. הבתים צמודים זה לזה בחזיתות הצדדיות, ולכל 2-3 בתים נבנה בחצר בור מים משותף.

רחוב חיים עוזר שמהווה את הדופן הצפונית של האתר הינו רחוב היסטורי אשר מסומן לשימור. בנוסף, המתחם כולו, בו נכללת שכונת בית ישראל הינו מתחם לשימור מרקמי. הקמת המבנה המקורי מתוארכת ל-לפני שנת ,1922 והוא מופיע בבירור במפות ההיסטוריות דאז. במהלך השנים הורחב הבית, בין היתר באמצעות היתר בנייה 92/793.01 בו נכללו תוספות בנייה כלפי חזית רח' חיים עוזר סה"כ 2.5 קומות וכלפי חזית רח' רפפורט סה"כ 2 קומות, עבור 4 יח"ד. קומת המרתף וחזית ק"ק כלפי רח' חיים עוזר נשתמרה ועומדת על תילה גם כיום. הבנייה הנוכחית באתר כוללת שתי קומות ומרתף. הקירוי באמצעות גג רעפים. במבנה הנדון השתמרו מספר רכיבי שימור מקוריים, אותנטיים, ויש לתעד אותם, לתחזק אותם כראוי, ולהבטיח את שלמותם לדורות הבאים. לרכיבים הללו ישנם ערכים אדריכליים חשובים המייצגים את התקופה והמרקם ההיסטורי של השכונה, ערכים שהינם נכס ייחודי שהולך ונעלם, והינו משמעותי לצביון השכונה כולה.

המצב הסטטוטורי הקיים

א) מדובר באתר הממוקם בתחום העיר ההיסטורית, המבנה ממוקם בתוככי מתחם לשימור מס'- .630

רחוב חיים עוזר שמהווה את הדופן הצפונית של האתר וחזית המבנה שדנן הינו רחוב וחזית היסטוריים לשימור.

ב) לא קיים תיק תיעוד לאתר

ג) ת. אישור עמידה בתנאי סף לשכת התכנון המחוזית 5.7.2022 מונה תדפיס גרסת תשריט-11 והוראות-

13

ד) תכנית 4383 תכנית מתאר בית ישראל, בתוקף מיום 30.10.1994 בייעוד מגורים מיוחד

- 46 -

ה) תכנית 3985 בתוקף מיום 14.3.1991 לשיקום ופיתוח רחוב רפפורט, ייעוד מגורים מיוחד, מס' קומות -2

3 כולל שימוש בגג הרעפים.

ו) שטח המגרש הקיים – 145 מ"ר, לא קיימת צמחייה ואין עצים בוגרים באתר.

מהות התכנית המוצעת

תכנית זו מבקשת להוסיף קומות ויח"ד למבנה הקיים. במצב החדש יהיו 4 קומות סה"כ, 8 יח"ד, ממ"דים ומרפסות. שטחי הבנייה במצב המוצע בתכנית זו יהיו כ- 490 מ"ר. זוהי תכנית מפורטת בסמכות מחוזית, תכנית שמכוחה ניתן להוציא היתרים והרשאות.

סיכום

מח' שימור סבורה כי נכון היה לבחור בגישה תכנונית המשמרת את הרכיבים ההיסטוריים שהיו באתר טרם אישור היתר הבנייה בשנת 1992 על מנת למנוע אובדן אותנטיות ומשמעות. ואולם, נוכח המציאות הקיימת, ועל מנת לא להוסיף 'חטא על פשע' בקידום תכניות ובנייה על יסוד נתוני מידע חסרים, יש לחייב ביצוע תיעוד של כל האלמנטים שכן נשתמרו ולהבטיח שלמותם לדורות הבאים. רכיבי השימור המעטים הללו יישארו לזכרה של השכונה ההיסטורית כנחמה פורתא.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 81

לאשר את התכנית המבוקשת בתנאים המפורטים מטה.

תנאים לדיון בהפקדת התכנית:

1. יש לתקן את מסמכי התכנית ולהשלים את הסימון החסר בתשריט התכנית עם סימבול המציין את

חזית קומת הקרקע כלפי רח' חיים עוזר כחזית לשימור.

2. יש לסמן בנספח הבינוי את קירות המבנה ההיסטורי לשימור בצבע סגול (בכל מסמכי התכנית לרבות

חתכים וחזיתות) ולהטמיע את תכנון החיזוקים ההנדסיים המוצעים במבנה ההיסטורי.

3. יש להשלים בנספח הבינוי חתכים וחזיתות מצב קיים ומצב מוצע 1:100 עם הבינוי הקיים/מוצע

בחלקות המצרניות (ח' 32 ממזרח, ח' 34-35 ממערב).

4. יש לסמן את החזית ההיסטורית הצפונית לרח' ח.עוזר כחזית לשימור (סימון בצבע סגול+טקסט חזית

לשימור).

5. יש לתקן החוסרים והדגשים בהוראות התכנית-

א) להוסיף בפרק 2.2 עיקרי הוראות התכנית סע' 12 ולציין - "שימור החזית ההיסטורית כלפי רח' חיים

עוזר".

ב) להוסיף בפרק 4.1.2 א' הוראות בינוי ופיתוח, יש להוסיף תת סעיף ג' ולציין- "בגג הרעפים החדש

תותר הצבת קולט שמש אחד בלבד לכל יח"ד, לא תותר התקנת מערכות תשתית נוספות ובהן דודי שמש, מערכות מיזוג ו/או תקשורת אחרות על הגגות. מערכות אלו יותקנו באופן סמוי בחלל גג הרעפים".

ג) להשלים בפרק 4.1.2 סע' ט"ו הוראות שימור כדלקמן-

()1 במבנה נשוא התכנית קיימת חזית היסטורית לשימור. לא תותר הריסת החזית המקורי של הבניין ההיסטורי. לא יותר פירוק ובנייה מחדש של החזית לשימור או חלקים ממנה.

()2 לא תותר פגיעה באופיה האדריכלי של החזית ההיסטורית ויש לשמר ולשקם את האלמנטים המקוריים שלה לרבות פרטי האבן, פתחים, פרטי הגמר, פרטי מסגרות, נפחות, סיתות, וכיחול.

()3 עבודות השימור והשיקום של החזית יבוצעו בהתאם למפרט הנחיות ופרטים שיערכו ע"י אדריכל השימור המלווה ויאושרו ע"י מח' שימור.

()4 עבודות החיזוק ההנדסי של החזית ההיסטורית והתוספת המוצעת בתכנית 990242 זו, יעשו

- 47 -

בהתאם למפרט הנחיות של מהנדס שימור, החיזוקים יהיו פנימיים בלבד ויבוצעו אך לאחר קבלת אישור התכנית ע"י מח' שימור. יש להתייחס לקירות האבן ההיסטוריים גם בחלקות המצרניות ממזרח וממערב לתכנית.

תנאים למתן היתר בניה:

1. יש להטמיע בהרמוניקה נספח פרטי שימור לאישור מחלקת השימור. הנספח יערך ע"י

אדריכל שימור ויכלול- פרטים 1:20 עם סוג האבן, הסיתות והכיחול, פרטי מפגש עם הקירות הקיימים באתר ובחלקות המצרניות. יש להציג פרטי סורגים, תריסים, מעקות, מרפסות, מדרגות, כרכובים, גדרות, שערים, גגונים, מרזבים, גג, וקצה הגג.

2. יש לצרף לפרויקט זה אדריכל שימור מלווה שיפעל עפ"י הנחיות מחלקת השימור, טופס מינוי

חתום ע"י אדריכל השימור המלווה יימסר לרפרנט השימור ויוטמע בארכיב.

3. יש להגיש חו"ד של מהנדס שימור בכל הנוגע לתימוך החזית ההיסטורית ושילובה במכלול

הבינוי המתוכנן. יש לקבל אישור מח' שימור לחו"ד זו.

4. עבודות החיזוק ההנדסי של החזית ההיסטורית והתוספת המוצעת בתכנית 990242 זו, יעשו

בהתאם למפרט הנחיות של מהנדס שימור, החיזוקים יהיו פנימיים בלבד ויבוצעו אך לאחר קבלת אישור התכנית ע"י מח' שימור. יש להתייחס לקירות האבן ההיסטוריים גם בחלקות המצרניות ממזרח וממערב לתכנית.

5. יש להגיש תיק תיעוד צילומי מסודר של המבנה הקיים, תוך מתן דגש על החזית ההיסטורית

על פרטיה. יש לקבל אישור לתיעוד זה ממחלקת השימור.

6. יש להשלים מידע ע"ג התכנית ומסמכיה כנדרש- מידות כל חלל ומרחב, מפלסים וגבהים של

כל פתח או אלמנט בנוי (גם בחזיתות), יש לציין זווית שיפוע הגג החדש שלא תעלה על 30 מעלות, יש לציין במילים מהם הרכיבים על הגג, קולט שמש/חלון/פתח וכד'.

7. לא תותר התקנת סורגים, תריסים ומעקות שאינם תואמים את המפרט בנספח המוזכר

בסעיף 1 דלעיל.

8. יש להגיש כתב התחייבות וערבות בנקאית למחלקת השימור, על הערבות להיות בתוקף

לשנתיים מיום הגשתה למחלקת השימור .

9. במידה ויידרש עקב תיאום גורמים או שינוי במרכיבי השימור יש לפנות לקבלת אישור שימור

חוזר.

תנאים שיירשמו בהיתר הבניה:

1. יש לצרף לפרויקט זה אדריכל שימור מלווה שיפעל עפ"י הנחיות מחלקת השימור, טופס מינוי

חתום ע"י אדריכל השימור המלווה יימסר לרפרנט השימור.

2. הבנייה תבוצע עפ"י ההיתר והנחיות האדריכל המלווה החתום על טופס הנחיות מחלקת

השימור.

3. היתר זה היתר זה כפוף לחו"ד הנדסית שימורית שתאושר במחלקת השימור.

4. תנאי לתחילת עבודות הבניה- אישור מחלקת השימור על מינוי אדריכל שימור.

5. תנאי לתחילת חיפוי אבן הבניה החדשה - אישור מחלקת השימור לאבן המוצעת להרכבה.

6. לא תותר הריסה או פירוק והרכבה של החזית המיועדת לשימור לרבות פרטי אבן, סיתות,

כיחול, מסגרות ונפחות מהבניה המקורית הקבועים בפתחים.

- 48 -

7. לא תותר התקנת מערכות טכניות, מערכות תשתית או צנרות חיצונית על חזיתות המיועדות

לשימור.

8. הבינוי יבוצע על פי הפרטים המסומנים במסמכי התכנית וכל סטייה מהם תחייב תיאום עם

מחלקת השימור. יש לקבל אישור מח' שימור לנספח פרטי השימור.

9. היתר זה כפוף לכתב התחייבות וערבות בנקאית שיימסרו למחלקת השימור.

10. במידה ויימצא בור מים או כל אלמנט היסטורי אחר יש להפסיק את העבודה מיידית ולעדכן

את מח' השימור בעיריית י-ם.

תנאי לקבלת טופס 2

יש להגיש דו"ח ליווי שיערך ע"י אדריכל שימור מלווה, וכמתחייב- להודיע למחלקת שימור על תחילת העבודות ועל כל שלב בהתאם להתקדמות הבנייה באתר.

תנאי לטופס 4 ושחרור ערבות בנקאית:

אישור מחלקת השימור בכתב.

השלמת ביצוע שיקום החזית ההיסטורית על רכיבי השימור הכרוכים בה, לרבות השלמות ניקוי אבן, סיתות, כיחול, התקנת סורגים, וכיוצ"ב, בהתאם להנחיות מחלקת השימור.

סימון האתר במפה משנת 1922

חזית היסטורית לשימור – רח' חיים עוזר 20

- 49 -

הבינוי המוצע בתכנית 101-0990242

נוכחים בדיון: עורך הבקשה, צביקה רוזנבלום

משה שפירא- אדריכל שימור

החלטת ועדת שימור מס' 81

הוועדה מאשרת את התכנית בהתאם לתנאים המפורטים:

תנאים לדיון בהפקדת התכנית:

1. יש לתקן את מסמכי התכנית ולהשלים את הסימון החסר בתשריט התכנית עם סימבול המציין את

חזית קומת הקרקע כלפי רח' חיים עוזר כחזית לשימור.

2. יש לסמן בנספח הבינוי את קירות המבנה ההיסטורי לשימור בצבע סגול (בכל מסמכי התכנית לרבות

חתכים וחזיתות) ולהטמיע את תכנון החיזוקים ההנדסיים המוצעים במבנה ההיסטורי.

3. יש להשלים בנספח הבינוי חתכים וחזיתות מצב קיים ומצב מוצע 1:100 עם הבינוי הקיים/מוצע

בחלקות המצרניות (ח' 32 ממזרח, ח' 34-35 ממערב).

4. יש לסמן את החזית ההיסטורית הצפונית לרח' ח.עוזר כחזית לשימור (סימון בצבע סגול+טקסט חזית

לשימור).

5. יש לתקן החוסרים והדגשים בהוראות התכנית-

א) להוסיף בפרק 2.2 עיקרי הוראות התכנית סע' 12 ולציין - "שימור החזית ההיסטורית כלפי רח' חיים

עוזר".

ב) להוסיף בפרק 4.1.2 א' הוראות בינוי ופיתוח, יש להוסיף תת סעיף ג' ולציין- "בגג הרעפים החדש

תותר הצבת קולט שמש אחד בלבד לכל יח"ד, לא תותר התקנת מערכות תשתית נוספות ובהן דודי שמש, מערכות מיזוג ו/או תקשורת אחרות על הגגות. מערכות אלו יותקנו באופן סמוי בחלל גג הרעפים".

ג) להשלים בפרק 4.1.2 סע' ט"ו הוראות שימור כדלקמן-

()1 במבנה נשוא התכנית קיימת חזית היסטורית לשימור. לא תותר הריסת החזית המקורי של הבניין ההיסטורי. לא יותר פירוק ובנייה מחדש של החזית לשימור או חלקים ממנה.

()2 לא תותר פגיעה באופיה האדריכלי של החזית ההיסטורית ויש לשמר ולשקם את האלמנטים המקוריים שלה לרבות פרטי האבן, פתחים, פרטי הגמר, פרטי מסגרות, נפחות, סיתות, וכיחול.

- 50 -

תנאים למתן היתר בניה:

1. יש להגיש חו"ד של מהנדס שימור בכל הנוגע לתימוך החזית ההיסטורית ושילובה במכלול

הבינוי המתוכנן. יש לקבל אישור מח' שימור לחו"ד זו.

2. עבודות החיזוק ההנדסי של החזית ההיסטורית והתוספת המוצעת בתכנית 990242 זו, יעשו

בהתאם למפרט הנחיות של מהנדס שימור, החיזוקים יהיו פנימיים בלבד ויבוצעו אך לאחר קבלת אישור התכנית ע"י מח' שימור. יש להתייחס לקירות האבן ההיסטוריים גם בחלקות המצרניות ממזרח וממערב לתכנית.

3. יש להגיש תיק תיעוד צילומי מסודר של המבנה הקיים, תוך מתן דגש על החזית ההיסטורית

על פרטיה. יש לקבל אישור לתיעוד זה ממחלקת השימור.

4. יש להשלים מידע ע"ג התכנית ומסמכיה כנדרש- מידות כל חלל ומרחב, מפלסים וגבהים של

כל פתח או אלמנט בנוי (גם בחזיתות), יש לציין זווית שיפוע הגג החדש שלא תעלה על 30 מעלות, יש לציין במילים מהם הרכיבים על הגג, קולט שמש/חלון/פתח וכד'.

5. לא תותר התקנת סורגים, תריסים ומעקות שאינם תואמים את המפרט בנספח המוזכר

בסעיף 1 דלעיל.

6. במידה ויידרש עקב תיאום גורמים או שינוי במרכיבי השימור יש לפנות לקבלת אישור שימור

חוזר.

תנאים שיירשמו בהיתר הבניה:

1. תנאי לתחילת חיפוי אבן הבניה החדשה - אישור מחלקת השימור לאבן המוצעת להרכבה.

2. לא תותר הריסה או פירוק והרכבה של החזית המיועדת לשימור לרבות פרטי אבן, סיתות,

כיחול, מסגרות ונפחות מהבניה המקורית הקבועים בפתחים.

3. לא תותר התקנת מערכות טכניות, מערכות תשתית או צנרות חיצונית על חזיתות המיועדות

לשימור.

	ועדת שימור
ועדת שימור 04/09/2022 - ח אלול תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2022/81		מספר ועדה
5120		מספר תיק

	נתונים כלליים
אשר ,2 גאולים - נבתקועניהם כלליים		כתובת
לוי יגאל		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
791319		מספר תכנית
הריסת שלושה מבני מגורים קיימים בני 4 קומות לצורך התחדשות עירונית		מהות הבקשה
אדריכלית שלף צפ י		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	143	30014

- 51 -

רקע

רקע היסטורי ואדריכלי

המבנה ממוקם בתחומה של שכונת בקעה ההיסטורית. במפות היסטוריות SOP החל משנת 1935 מופיע באתר שדנן מבנה היסטורי, הממוקם בדופן המזרחית של החלקה, ובור מים בדופן המערבית.

הואיל וכבר בוצעה הריסת המבנה היסטורי ובשנות ה-80 הוקמו תחתיו שלושת הבניינים הנוכחיים, הרי שעתה נותר בידינו לשמר אך את שארית רכיבי המורשת שנותרו באתר ובהם העצים והצמחייה הבוגרת.

באתר נטועים 51 עצים בוגרים אשר ממסומנים לכריתה/עקירה בתכנית המוצעת.

שטח התכנית הינו 3.050 דונם

המצב הסטטוטורי הקיים

א) האתר מצוי בתחום העיר ההיסטורית, אך אינו מסומן ברשימת השימור העירונית.

ב) תכנית 3770 תכנית מתאר לשכונת בקעה, תקפה מיום .30.6.1999 ייעוד הקרקע באתר מסומן עבור

מגורים 1 מיוחד.

המבנים המסומנים להריסה אינם מסומנים לשימור, אך מצויים בסמיכות צמודה למבנים לשימור – רח'

אשר -1אתר מס' ,2479 רח' יהודה -46 אתר מס' ,2154 רח' יהודה -26 אתר מס' ,2481 רח' יהודה -40 אתר מס' ,2480

ג) תכנית אב 30004 בקעה-גאולים בתכנית זו האתר ממוקם מחוץ לתחום המרקם לשימור.

המדיניות התכנונית המוצעת לאתר שדנן- מתחם E להתחדשות עירונית. בתשריט התכנית מסומן האתר כ-'שיכונים והתחדשות עירונית' עם תוספת של חזית מסחרית כלפי מערב (פייר קניג). סע' 4.5 בהוראות התכנית – "היקף הבנייה והוראות הבנייה ייקבעו בתכניות מפורטות בהתאם למדיניות תכנית המתאר לירושלים". סע' 4.5.3 תבנית הבנייה- סע' ()1 "תבנית הבנייה החדשה לאורך רחוב פייר קניג תהיה בהיקף של 3 קומות מסד לשימושים שאינם למגורים ומעליהן ע 9 קומות עבור מגורים, סה"כ -12 קומות". סע'

()7 לגבי עצים וצמחייה- "כל תכנית תכלול סעיף נטיעות עצים בוגרים בתחומה". "שתילת עצים תעשה בדגש על יצירת דפנות נטועות כלפי המרחב הציבורי המצרני בייחוד כלפי פייר קניג כחלק מרצף השדירה של פייר קניג לכיוון תלפיות".

ד) היתרי בנייה שהופקו לאתר

1988/0509.01-1988/0509.10 הופקו היתרי בנייה בין השנים 2000-2010 עבור בניית מרפסות.

- 52 -

ה) לא קיים תיק תיעוד.

מהות התכנית המוצעת

הריסת שלושה בתי מגורים בני ארבע קומות ומבנה נוסף המשמש כחדר טרנספורמציה. באתר קיימות 16 יח"ד בכל בניין, סה"כ 48 יח"ד. התכנית 0791319 מציעה הקמת שני בניינים גבוהים בני 24 קומות, ו-9 קומות עבור 168 יח"ד חדשות. תכנית המשלבת מגורים, מסחר, ושתי קומות מסד בייעוד ציבורי.

בשטח התכנית קיימים- 51 עצים בוגרים המסומנים לעקירה/כריתה.

קביעת שטחי בנייה בהיקף של 34,260 מ"ר (מתוכם 21,840 מ"ר בייעוד מגורים).

סוג התכנית המוצעת- תכנית מתאר מקומית בסמכות מחוזית. תכנית שמכוחה ניתן להוציא היתרים ו/או הרשאות. ללא איחוד וחלוקה. התכנית קיבלה אישור עמידה בתנאי סף ביום 21.7.2022 בהתייחס למונה תדפיס הוראות -16 ותשריט-.08

מח' שימור סבורה כי מוטב היה לעשות כל שניתן על מנת לשמר את העצים הבוגרים הקיימים באתר.

עצים המהווים חלק בלתי נפרד מאופייה וייחודה של השכונה. מובן כי היה זה מתבטא במחיר של צמצום הפיתוח והבנייה החדשה באופן שאינו מתאפשר בתכנית זו. ככל שלחצי הפיתוח אינם מאפשרים זאת, יש לחייב נטיעת עצים בוגרים כפיצוי על אובדן אלו שנכרתו.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 81

לאשר את התכנית המבוקשת בתנאים המפורטים מטה.

א) תנאי להפקדת התכנית יהא הוספת הסעיפים בפרק 6.3 'שמירה על עצים בוגרים' בהוראות התכנית

המוצעת:

1. חמשת העצים המסומנים בתשריט לשימור הינם עצים מס' ,28,55,46,15,14 אסורה עקירתם או

פגיעה בהם. עבודות חפירה ו/או שינוי במפלס הקרקע יעשו במרחק העולה על 3 מ' מהיקף גזעי העצים ובפיקוח אגרונום. יש להגיש למח' שפ"ע תכנית המציגה את ההגנות הנדרשות לכל אחד מהעצים לשימור.

ב) תנאים להיתר בניה- יש להטמיע סעיפים אלו בפרק 6.4 בהוראות התכנית:

1. יש להגיש סקר עצים מפורט לאתר, לספרר את העצים ולציין את שמם.

2. לא תותר פגיעה בעצים לשימור, יש להבטיח הגנה על העץ ושורשיו בכל זמן העבודות באתר.

3. לא תותר עבודה ברדיוס הקטן מ-3 מטרים מגזע העץ לשימור ללא פיקוח צמוד של אגרונום

מוסמך.

4. תנאי למתן היתר בנייה תהא הגשת תכנית פיתוח לאישור מח' שפ"ע ובה יפורטו העצים לשימור,

מפלסי הקרקע, תכנון הפיתוח, הריצוף, הגדרות, הערוגות, הטרסות והצמחייה הקיימת. יש לסמן את העצים לשימור בהרמוניקה ולכתוב לצידם 'עץ לשימור' עם שם העץ ומספרו.

5. תנאי למתן היתר בנייה יהא הגשת תכנית פיתוח וסימון 25 נטיעות עצים בוגרים חדשים בשטח

התכנית, קוטר גזע מינימלי יהא 15 ס"מ.

6. תנאי למתן היתר בנייה יהא הפקדת ערבות בנקאית והתחייבות למח' שפ"ע עבור שימור מלא של

5 העצים הקיימים, העתקה של צמחייה באם יידרש וביצוע השתילה והנטיעה החלופית כפיצוי לכל כריתה/עקירה. הכל לפי מפרט הנחיות מקצועי שיערך ע"י אגרונום ובאחריות היזם.

- 53 -

7. תנאי לאישור התכנית ולמתן היתר בנייה יהא ביצוע סקר עצים ונספח עצים מפורט, לרבות תיק

הנחיות מקצועי שיערך ע"י אגרונום מקצועי המאושר ע"י מח' שפ"ע. התכנון יבטיח שמירה והגנה על העצים לשימור, הנחיה לנטיעות החדשות, וכל האמור בסע' 1-3 דלעיל. יש לקבל אישור בכתב ממח' שפ"ע.

8. תנאי למתן טופס 4 ושחרור הערבות הבנקאית יהא השלמת ביצוע הנטיעות בפועל, הנטיעות יהיו

של עצים בגודל ,15 גובה 5.5-6.5 מ' מינימום ובפיקוח אגרונום.

סימון האתר במפות היסטוריות 1935

סימון העצים הקיימים באתר כיום-

- 54 -

הבינוי המוצע בתכנית 101-0791319

- 55 -

בתיק זה הרב משה גורא כיהן כיו"ר הוועדה.

נוכחים בדיון: עורך הבקשה, יגאל לוי

מאיר נעמת

ידידה נחמן- יזם

חורחה זלברג

החלטת ועדת שימור מס' 81

הוועדה מאשרת את התכנית בהתאם לתנאים המפורטים:

א) תנאי להפקדת התכנית יהא הוספת הסעיפים בפרק 6.3 'שמירה על עצים בוגרים' בהוראות התכנית

המוצעת:

1. יש לעדכן התכנון בהתאם לממצאי סקר העצים שיוגש על מנת לשמר מקסימום עצים בעלי ערך לשלב

התכנון העתידי המוצע.

2. העצים המסומנים בתשריט לשימור הינם עצים מס' ,28,55,46,15,14 אסורה עקירתם או פגיעה בהם.

עבודות חפירה ו/או שינוי במפלס הקרקע יעשו במרחק העולה על 3 מ' מהיקף גזעי העצים ובפיקוח אגרונום. יש להגיש למח' שפ"ע תכנית המציגה את ההגנות הנדרשות לכל אחד מהעצים לשימור.

ב) תנאים להיתר בניה- יש להטמיע סעיפים אלו בפרק 6.4 בהוראות התכנית:

1. יש להגיש סקר עצים מפורט לאתר, לספרר את העצים ולציין את שמם.

2. לא תותר פגיעה בעצים לשימור, יש להבטיח הגנה על העץ ושורשיו בכל זמן העבודות באתר.

3. לא תותר עבודה ברדיוס הקטן מ-3 מטרים מגזע העץ לשימור ללא פיקוח צמוד של אגרונום

מוסמך.

4. תנאי למתן היתר בנייה תהא הגשת תכנית פיתוח לאישור מח' שפ"ע ובה יפורטו העצים לשימור,

מפלסי הקרקע, תכנון הפיתוח, הריצוף, הגדרות, הערוגות, הטרסות והצמחייה הקיימת. יש לסמן את העצים לשימור בהרמוניקה ולכתוב לצידם 'עץ לשימור' עם שם העץ ומספרו.

5. תנאי למתן היתר בנייה יהא הגשת תכנית פיתוח וסימון 25 נטיעות עצים בוגרים חדשים בשטח

התכנית, קוטר גזע מינימלי יהא 15 ס"מ.

6. תנאי למתן היתר בנייה יהא הפקדת ערבות בנקאית והתחייבות למח' שפ"ע עבור שימור מלא של

5 העצים הקיימים, העתקה של צמחייה באם יידרש וביצוע השתילה והנטיעה החלופית כפיצוי לכל כריתה/עקירה. הכל לפי מפרט הנחיות מקצועי שיערך ע"י אגרונום ובאחריות היזם.

7. תנאי לאישור התכנית ולמתן היתר בנייה יהא ביצוע סקר עצים ונספח עצים מפורט, לרבות תיק

הנחיות מקצועי שיערך ע"י אגרונום מקצועי המאושר ע"י מח' שפ"ע. התכנון יבטיח שמירה והגנה על העצים לשימור, הנחיה לנטיעות החדשות, וכל האמור בסע' 1-3 דלעיל. יש לקבל אישור בכתב ממח' שפ"ע.

8. תנאי למתן טופס 4 ושחרור הערבות הבנקאית יהא השלמת ביצוע הנטיעות בפועל, הנטיעות יהיו

של עצים בגודל ,15 גובה 5.5-6.5 מ' מינימום ובפיקוח אגרונום.

	ועדת שימור
ועדת שימור 04/09/2022 - ח אלול תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2022/81		מספר ועדה
5007		מספר תיק

	נתונים כלליים
מאה שערים ,43 מנתאוהני םש עכרלילם יי ם		כתובת
פנט יצחק		שם המבקש
תמ"א 38		סיבת הפניה
15624		מספר תכנית
תמ"א 38/2		מהות הבקשה
אדריכלית הלוי קארי ן		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
לא	5017	30086

שטח הבקשה (מ"ר)	גוש וחלקה	כתובת	שכונה
98	30086/17	מאה שערים 43	מאה שערים

- 56 -

חוו"ד מהנדס העיר לבקשה להיתר

תכנית בינוי מס' 15624

הריסה ובנייה מחדש בהתאם לתכנית 10038

רקע תכנוני

1. תיאור מצב קיים: מבנה אבן בן 2 קומות, (קומה אחת עם חזית מסחרית לרחוב מאה שערים

וקומה תת קרקעית מתחתיה ועוד שתי קומות לכיוון צפון לרחוב תרמ"ב).

2. מועד הקמת המבנה: 1889-1910 עפ"י תיק התיעוד

3. הגדרות המבנה לפי תוכנית :10038

• המגרש הנו בתחום העיר ההיסטורית

• הבניין הנו בניין היסטורי על פי הגדרתו בתכנית • הבניין אינו מבנה מגורים גדול על פי הגדרתו בתוכנית • הבניין לא מוגדר לשימור- לא בתב"ע ולא בכרטיסיות

הערות	קווי בניי ן			קומות	זכויות בניה (מ"ר)
	ציד י	אחורי	קדמי		שירות	עיקר י
תכנית 62	0	0	0	3	-	147
תכנית 4383	0	0	0	2	-	151.9

מ"ר	-	שחלה במקום	-	שטחים עיקריים ע"פ תוכנית	A
מ"ר	147	שחלה במקום ושאושרה עד 1.1.1980	מתאר 62	שטחים עיקריים במגרש ע"פ תוכנית	A"
מ"ר	-	סך כל השטח העיקר י הקיים בהיתר במבנה להריסה			B
מ"ר	93	שטח עיקר י קומה טיפוסית קיימת בהיתר במבנה להריסה			C
יח"ד	3	מספר יחידות דיור למגורים במבנה הקיים			D
מ"ר	-	שטח קומת עמודים מפולשת קיימת במבנה להריסה			E
יח"ד	2	מספר יחידות דיור למגורים בקומה טיפוסית קיימת			F

- 57 -

4. רקע סטטוטורי- תוכניות:

• תכנית מתאר 62 משנת -1959 התכנית מייעדת את המגרש לאזור מגורים מסחרי, %150 בניה ב 3 קומות. קווי בנין 0

• תכנית מס' 4383 משנת -1994 מתחם ,E התכנית מייעדת את המגרש לאזור מגורים מיוחד עם חזית מסחרית לרחוב מאה שערים, %155 בניה ב 2 קומות לחזית הראשית לרחוב מאה שערים ולחזית אחורית לרחוב תרמ"ב. בניה בשני אגפים עם חצר פנימית. מפלס רצפה ראשונה בגובה של עד חצי מטר ממפלס הקרקע. גובה קומה חדשה לא יעלה על 3 מ'.

היתרי בניה קודמים למבנה/ים:

•

5. נתונים סטטוטוריים:

6. מדיניות תכנונית: עפ"י מע"ר צפון אזור בניה עד 4 קומות כשבחצי החלקה הפונה לרחוב מאה

שערים, תותר הגבהת גג הרעפים עד 1.2 מ' ממדלפות הגג.

7. תקן חנייה לפי 5166ב': תקן נמוך למע"ר.

סל זכויות אפשרי מכוח 10038

על פי סעיף 4.1.2.2 ()1 בהוראות ,10038 במסלול הריסה ובניה מחדש, ניתן לאשר זכויות בניה עיקריות על פי החישוב הבא:

E 13*F C 13*D "A

שטח מס' יח"ד בקומה מס' יח"ד זכויות בניה

שטח

קיימות עיקריות מכח

עיקרי

טיפוסית

קומת

X 2.5X X תוכנית

בקומה

13 מ"ר שאושרה לפני

טיפוסית

עמודים 13 מ"ר

(הרחבות) (הרחבות) 1.1.1980

מפולשת

לחלופין, ככל שישנה תוכנית מפורטת בתוקף מלאחר ה-,1.1.1980 ניתן לקבל את זכויות הבניה שלה (,)A ובנוסף מס' יח"ד קיימות X 13 מ"ר עיקרי הרחבה ליחידה (D*)13 ושטח קומת עמודים מפולשת (.)E

- 58 -

483.50 =3*2)+13*(93+13*147+2.5 =D+E*F)+13*(C+13*+2.5''A שטחי השירות יחושבו ע"פ תקנות חישוב שטחים

הזכויות המבוקשות תואמות למותר על פי תמ"א .38 לאחר בדיקה עם בוחן הרישוי יקבע האם ניתן לממש גם את יתרת הזכויות המבוקשות לשטחי השירות בבקשה להיתר.

תיאור הבקשה

הבינוי המבוקש מכח התמ"א:

1. הריסת המבנה והקמתו מחדש לפי תקן 413 על פי סעיף .4.1.2.2

2. הבקשה מציעה הריסה חלקית של המבנה והקמת מבנה בן 4.5 קומות למאה שערים וארבע קומות

לרחוב תרמ"ב

3. שטח עיקרי מבוקש 332.78 מ"ר .

4. אחוזי בניה מירביים מוצעים ,%494.39 מדיניות נפחית

5. מוצעות סה"כ 5 יח"ד וחנות אחת. שטח דירה ממוצע ג-40 מ"ר. כל יחידה כוללת ממ"ד בחזית לרחוב

תרמ"ב פרט ליח"ד מס' 5 הפונה לרחוב מאה שערים ומוצע לה חדר מחוזק.

6. הבינוי המבוקש בקווי בניין – 0 לכל החזיתות

7. במסגרת התכנית לא מוצעות חניות. ע"פ דרישות התקן יש צורך ב-5 מקומות חניה. יש הפחתה של

%50 למבנה לשימור.

סה"כ שטחי שירות מבוקשים: 151.73 מ"ר.

יש לבדוק התאמת שטחי שירות ע"י בודק הרישוי.

התאמת הבקשה לתכנית 10038 ולמדיניות התכנון

1. התאמת השטחים המבוקשת ע"פ סעיף 4.1.2.2 (:)1 הבקשה המוגשת תואמת את תוספת הזכויות

האפשרית מכוח תמא,2/38 והינה בסמכות הוועדה המקומית (בכפוף לבדיקת בוחן רישוי).

2. התאמת התוכנית למדיניות: התוכנית המוצעת חורגת ממדיניות מע"ר צפון בגובה הגבהת הגג.

3. התאמת התכנית לקווי בניין: התכנית אינה חורגת ממדיניות קווי הבניה לשכונה על פי מדיניות התכנון

ולמעשה ממשיכה את קונטור המבנה ההיסטורי.

4. התאמה להנחיות מרחביות: התכנית טרם נבדקה על פי סעיף 6.6.2 לעניין עיצוב המבנה. באחריות בוחן

הרישוי לבדוק התאמת מיקום יחידות מיזוג אויר, מתקני אשפה, צוברי גז, ארונות למערכות תשתית ומסתורי כביסה.

5. השתלבות התכנון המוצע בחתך הרחוב ואופי המרקם הבנוי: הבקשה מציעה מבנה בן 4.5 קומות ,

כאשר במקטע הרחוב הזה קיימים מבנים בגבהים 1-4 קומות, ובגובה ממוצע של 3 קומות.

6. עצים להעתקה/שימור: על פי סעיף 6.11 נדרש אישור עקרוני של מחלקת גננות. תנאי למתן היתר בניה

יהיה מתן הוראות לעניין סיווג עצים, ביצוע העתקה וקביעת הטיפולים בהם. החלקה כוללת עצים לשימור ויש להקפיד על הנחיות מתאימות לשימור לעת הבניה מול מחלקת שפ"ע. הערות נוספות להלן.

7. התאמה לתכניות מחוזיות וארציות: התכנית נבדקה ונמצא כי אינה עומדת בסתירה להוראות התמא"ות

והתמ"מ החלות במקום כפי שמפורט בסעיף .16.12.2

8. הסכמות שכנים: נתקבל העתק נסח טאבו מתאריך .30/01/2022 1 בעלים בחלקה. %100 אחוזי הסכמה

הוגשו.

- 59 -

חוות דעת מחלקות העירייה

1. שימור:

רקע היסטורי ואדריכלי

מדובר בחלקה טורית אופיינית לרקמה ההיסטורית של המע"ר החרדי הממוקמת על ציר דרך ראשית מאה שערים תת שכונה נחלת צבי. החלקה פונה מצפון לחצר היסטורית בה מצוי בית הכנסת המרכזי. החלקה מהווה קצהו צפוני של רחוב חיי אדם.

בתחום החלקה מצוי מבנה היסטורי נבנה בין השנים 1888-1910 המורכב שני אגפים ביניהם חצר פנימית (היום בנויות תוספות מאוחרות), ככל הנראה נבנה בשני שלבי בניה היסטוריים כמפורט:

אגף דרומי מוקדם בנוי בקו 0 לרחוב מאה שערים בנוי שני מפלסים בטכנולוגית בניה היסטורית של קירות אבן דו פני נושאים קמרון חבית בקומה התחתונה וחלל מסחרי מקורה קמרון צולב בקומת הקרקע למאה שערים. המבנה נשמר בשלמות

אגף צפוני לרחוב תרמ"ב (סמטה להולכי רגל) בנוי בקו מגרש 0 במפלס קומת המרתף אגף דרומי.

מדובר במבנה מגורים בן שתי קומות מקורה גג רעפים דו שיפועי (היום מכוסה) בטכנולוגית בניה של קירות אבן ותקרות שטוחות (יש להשלים מידע חסר בתיק התיעוד) בקומת הקרקע תוכנן מסדרון מעבר משותף מקורה אופייני שהוביל לחצר פנימית משותפת וממנה הכניסה לדירות.

קיים מהלך מדרגות חיצוני פתוח על קו מגרש צדי מערבי שהוביל לקומה הראשונה.

בשטח החצר הפנימית מצוי ככל הנראה בור מים משותף – הערכה עפ"י מפות היסטוריות.

האגפים בנויים בקיר בית משותף עם חלקות סמוכות ממזרח וממערב. שטח החלקה 98 מ"ר.

רקע תכנוני

1. תכנית מתאר 10038 בתוקף מתאריך 13/01/18

המבנה מוגדר 'בנין היסטורי' בהתאם להגדרתו בתכנית. ממקום בתחום אזור לשימור 2 תכנית מתאר 4383 בתוקף מתאריך 28/10/94 יעוד אזור מגורים מיוחד התכנית קבעה קו בנין 0 בהתאמה לקו מגרש (תכסית בינוי %)100 לבנין בן 2 קומות וגג רעפים חזית דרומית לרחוב מאה שערים נקבעה כחזית מסחרית הוראות התכנית סעיף 9 יב' לעניין מבנים, חלקי מבנים ועצים לשימור -

חזיתות אבן מהבניה המקורית כולל פתחים, שלתות וחלונות אופיינים הנם לשימור. השינוי היחידי המותר בהם הוא הנמכת הפתחים ב 1-2 שורות אבן או הפיכת חלון לדלת ללא הרחבתם.

קמרונות התקרה הקיימים בחדרים בקומת הקרקע הנם לשימור.

3. תכנית מתאר 62 בתוקף מתאריך 16/07/59 יעוד אזור מסחרי

4. מסמך מדיניות מנחה תכנית אב 30034 למע"ר צפון קובעת גובה בינוי מרבי עד 4 קומות וגג

רעפים בשימוש.

5. לא נמצאו היתרי בניה קודמים.

התכנית המוצעת

בקשה מס' 15624 להיתר בניה עפ"י תמ"א 2/38 הריסה ובניה מחדש בנין מגורים בן 4 קומות תוך שימור מלא אגף דרומי ושימור חלקי חזית צפונית לרחוב תרמ"ב.

אגף דרומי למאה שערים מוצעת קומה תחת חלל גג רעפים דו שיפועי.

חלל מסחרי קומת הקרקע אגף דרומי לשימור מיועד לשימוש מבואת כניסה בנין מגורים משותף.

התכנית מצידה 1 יח"ד בקומה. חלון הדף דירתי כל הקומות בחזית צפונית, לרבות חזית לשימור.

- 60 -

בור מים תת קרקעי ככל שמצוי בתחום החלקה – חסר תיעוד מצב קיים – מיועד להריסה מלאה.

אגף דרומי כולל קומת מגורים מובלעת תחת גג רעפים דו שיפועי עבור דירה בקומה העליונה.

* בקשה זו מבוקשת במקביל לבקשה מס' 15472 בחלקה סמוכה ממערב בכתובת מאה שערים 41 הבקשה נדונה ואושרה בוועדת השימור בתאריך .23/05/21 טרם נפתח תיק רישוי עבור הבקשה.

נספח הבניה החדשה מצב מוצע תואם בשתי החלקות מבחינת גובה ותצורת גגות;

חו"ד זו מתייחסת להרמוניקה מעודכנת מתאריך 13/07/22 המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 81

לאשר את הבקשה בכפוף לתיקונים, ההשלמות והתנאים המפורטים

1. חזית דרומית קומת הקרקע מיועד לשימור ושיקום בהתאמה למצב המקורי.

לא יותר שינוי בפתח מסחרי קיים למעט התקנת פרט דלת חדשה. שימור אלמנט סורג עליון.

החללים הפנימיים באגף הדרומי מיועדים לשימור ושיקום בהתאמה למצב המקורי. לא יותר פיצול פנימי של חלל קמרונות ולא תותר התקנת מערכות בחלל הפנימי.

2. חזית דרומית תוספת הבניה החדשה לרחוב מאה שערים יש לתכנן 2 דלתות יציאה במידות

אופייניות למרפסת זיז. תכנון הפתחים והמרפסות יהא עוקב בשלוש הקומות הבניה החדשה.

3. יש להתייחס בהיתר הבניה למיקום התארגנות ואופן ביצוע העבודות בחלק טורית הכוללת

שימור משני צדי החלקה.

4. לא תותר התקנת מערכות כלשהם ע"ג חזית דרומית/צפונית לשימור. יש להתייחס בשלבי

התכנון המוקדם למיקום מוצע מערכות בית משותף קומת הקרקע וגג עליון.

5. יש לבחון תוספת מעלית פנימית (לבחינה אם ניתן משותפת לשתי החלקות).

6. יש להוסיף בהרמוניקה חתך המציג חזית פנימית צפונית האגף הדרומי לשימור.

יש להוסיף בהרמוניקה חתך המציג חזית דרומית האגף הצפוני המיועד להריסה ולסמן פרטי אבן הבניה לפירוק ושימוש משני באתר, לתאום מפורט במסגרת נספח פרטים כתנאי למתן היתר.

יש לתקן תיאור חלקי המבנה לשימור מצב קיים לשימור, סימון סגול, התערבות מוצעת חתך ב-ב

7. כתנאי לאישור מחלקת השימור יש להגיש חו"ד הנדסית שימורית שתהא ערוכה ע"י מהנדס

מומחה בשימור מבנים לתכנית הנדסית מצב מוצע לאישור מהנדס תמ"א .38 חו"ד ההנדסית שימורית תכלול הנחיות מפורטות להתערבות הנדסית אם נדרשת באגף דרומי.

וכן הנחיות לשיקום ושימור בניה מסורתית באבן אגף דרומי חוץ ופנים וכן תאום פרט מרפסת זיז חדשה חזית צפונית קומה ראשונה המבוקשת במקטע חזית לשימור ככל הניתן פרט בבניה קלה. יש לעדכן את ההרמוניקה בהתאמה לתכנון הנדסי שימורי מאושר.

8. כתנאי למתן היתר יוגש נספח פרטים לשימור הכולל תיאור בקנה מידה מפורט של אגף דרומי

לשימור וחזית צפונית לשימור מצב קיים ומצב מוצע. שיקום פתח מסחרי, שימור חלון סורג עליון, תאום פרט דלת כניסה ראשית מבנה מגורים מוצע, תאום שילוט וכן תאום שיקום פנימי לרבות מרכיבי ריצוף, גמר קירות אבן פנים (ע"ב סיד), תאורה וכו. וכן התייחסות להתחברות תוספת הבניה החדשה, פרטי גמר אבן הבניה, פרט מרפסת זיז, פרט אופייני מסגרות הפתחים.

9. כתנאי למתן היתר יוגש תיק תיעוד מתוקן לאישור מחלקת השימור. תיק התיעוד יכלול

השלמת מידע מיקום משוער ומאפייני בור מים תת קרקעי המיועד להריסה וכן ניתוח שלבי בניה, תיאור אדריכלי מצב מקורי משוער.

2. תושי"ה:

3. מהנדס תמ"א :38

4. חח"י