ישיבת שימור אתרים מס 23 · 20/01/2005
המסמך אינו מופיע עוד ברשימת הפרוטוקולים באתר הרשות (נבדק 2026-09-17). העותק הזה נשמר כאן כפי שפורסם.
| סדר יום ועדת שימור | |||
|---|---|---|---|
| סדר יום ועדת שימור 05/01/2020 – ח' בטבת תש"פ | תאריך | ||
| ועדה לשימור | סוג דיון | ||
| 2020/23 | מספר ועדה | ||
| 3553 | מספר תיק |
| נתונים כלליים | |||
|---|---|---|---|
| דון יוסף הנשיא 6נ1ת ,ו נמיםק וכרל בלרייוםך | כתובת | ||
| פרוש רבקה | שם המבקש | ||
| הגשת תוכנית בניין עיר | סיבת הפניה | ||
| 697060 | מספר תכנית | ||
| תוספת קומות | מהות הבקשה | ||
| אדריכלית בן-אמוץ יובל דנה | איש קשר |
| בשלמות | חלקה | גוש |
|---|---|---|
| כן | 5055 | 30069 |
- 1 -
רקע
רקע היסטורי אדריכלי
השכונה הוקמה ב-1925 על קרקעות השייכות לבית היתומים שנלר בהמשך לשכונת כרם הוותיקה יותר.
שם השכונה נגזר מפסוק מספר משלי (ה', י"ח): "יְהִ י-מְ קוֹרְ ךָךָ בָ רוּוּךְךְ", על שמו ברוך אהרונוף, אחד ממייסדי השכונה. בתחילה נבנו מבנים על גושי קרקע קטנים שנקנו משנלר בדומה לשכונת גאולה וכרם. ב-1926 נקנה שטח אדמה גדול והבנייה החלה על-פי תכנית כוללת ומסודרת. לאחר מאורעות תרפ"ט כשהגיעו פליטים מחברון והתגברה היציאה מחומות העיר העתיקה, הוגשה תכנית מקיפה יותר הכוללת 207 חלקות המאורגנות בתבנית מודרנית של שתי-וערב עם רחובות "ישרים, כמידת זה כן מידת זה [כלומר, שווים ברחבם], נקיים ומסודרים" ובתי מידות "יפים וממוספרים". רוב הבתים נבנו במרכז החלקה בצורת קופסא מקורה בגג רעפים בעל ארבעה שיפועים כשסביבם חצר. הבניינים כללו לרוב שתי קומות ובהן ארבע דירות. אל הקומה השנייה הגיעו באמצעות גרם מדרגות חיצוני שנבנה בחזית האחורית או צדית. החזית לרחוב מהודרת יותר; וכללה פרטי אבן מושקעים, חלונות מלבניים ומרפסות בעלות זיז דק ומעקה מתכת.
האוכלוסיה שהתגוררה בשכונה החדשה היתה ממעמד בינוני אך הצפיפות היתה גבוהה למדי בשל היות השכונה מבוקשת.
לאחר קום המדינה אוכלסה השכונה על-ידי הפליטים היהודים משכונות מזרח העיר וקו התפר. השכונה החלה להתדרדר והפכה לשכונת עוני מוזנחת. משנות ה-60 הפכה השכונה לחרדית, דבר שהצריך תוספות בנייה כדי לשכן משפחות גדולות, תוספות שטשטשו את המבנה האלגנטי המקורי.
המבנה הוקם בין 1917-1948 בתקופת השלטון הבריטי.
מדובר במבנה דירות בין 3 קומות המהווה חלק ממרקם הבניה המקורי של שכונת תל ברוך.
מבנה מקורי בן 2 קומות נבנה בין השנים .1727-1936קומה שלישית .1970-1990תוספת בניה לאחר 1999 בניה קלה בקומת הגג ללא היתר. המבנה מחופה אבן טובזה כולל פרטי אבן מיוחדים כגון: אבני פינה באבן לבנה בעיבוד מוטבה עדין הבולטים ממישור קיר, קונסלות במרפסות זיז ,פרטי אבן סביב פתחים חלקם כוללים חריטה של מגן דוד, סורגים ותריסי פח מקוריים.
"האתר בעל חשיבות אדריכלית ואורבנית גבוהה, וחלק ממכלול בעל חשיבות היסטורית-תרבותית בתולדות ההתיישבות היהודית בירושלים." מתוך דף המידע לאתר לשימור מס' .3070 רקע תכנוני-
1. שימור-המבנה מסומן לשימור -אתר מספר 3070 שם אתר משפחת עבדי.
המבנה נמצא במתחם מקור ברוך-אתר לשימור מספר .1603
- 2 -
.2תכניתמתאר62לגוש-30069התכניתמייעדתאתהמגרשלאזורמגורים,3 %90בניהעלפני3קומות.
.3מדיניותמחלקתתכנוןמע"רצפון-מייעדתבמגרשבניהשל4קומותעםגגרעפיםלאבשימוש.
.4תב"ע417881 נגנזהע"ימחלקתתכנוןב4.7.2018מסיבותטכניות.
.5היתרמקורילאנמצא.
היתרבניה 1999/0518.00לאהופק,נידוןברשותהרישוי2.12.1999 היתרבניה1999/0518.01לאהופק,נידוןברשותהרישוי18.5.2000 היתרבניה1999/0518.02הופקבשנת2008לצורךדיפוןוחיזוקיסודותויציקתרצפהחדשה.
.6עבירותבניה-למבנהרשומות10עבירותבניהשלבניהללאהיתר,הריסתקירות,חפירות,תוספת וסגירתמרפסות.בהתאמהנפתחו10תיקיםבמחלקהלמבניםמסוכניםלענייןחפירות,סדקים,קירות ועמודים.
התכנית המוצעת-
הגדלת מספר הקומות מ- 3 קומות ל- 4 קומות.
הגדלת שטחי הבניה בשטח: הרחבת יח"ד קיימות ע"י תוספת ממ"דים , תוספת קומת מרתף לשם הרחבת
יח"ד בקומת הקרקע ותוספת יח"ד בקומה החדשה המוצעת.
המלצת מחלקת שימור לוועדה מספר 23
הבקשה הובאה בעבר למחלקת השימור כתב"ע מס' 417881 והיתה בתיאום תוך שיתוף פעולה עם המתכננת. התיק הנדון כולל בקשה כמעט זהה לתכנית הקודמת. רוב ההנחיות בוצעו מלבד מס' נושאים.
התכניתמאושרתובתנאיםהבאים:
תכנון-
.1גובההגגלאמקובל-ישלהנמיךאתגובההקומההחדשההמוצעתבהתאמהלקומותהיסטוריות קיימותדהיינו3.00עדמדלפותהגג.
.2ישלצרףחוותדעתהנדסיתשימוריתלאישורמחלקתהשימורלנושאהחפירההתתקרקעיתמתחת למבנהההיסטורילצורךקומתהמרתףהמוצעת.
.3ישלשחזרע"פצילומיםשהוגשובהיתרמס'1999/0518.00אתהמרפסותההיסטוריותהמקוריותבקומה א'בחזיתהמערבית.
.4סגירתהמרפסותאינהמקובלת-ישלהסירדלתותבתוךהמרפסותוכיתוב"סגירתמרפסתלפירוקובניה מחדש"
.5ישלהשליםתכנוןממ"דיםבדירות5-7כולל.למיקוםהממ"דיםבתכנוןהחדשהשלכותעלמופעהבניין ,החזיתותבכללונראותהפתחיםבפרט.
.6ישלסמןפרטיאבןבחזיתות
.7עיבודהאבן-שלושתהקומותהראשונותבאגףהחדשיחופובאבןבעיבודטובזה .8ישלסמןבניהמחדששלהגדראלרחובדוןיוסףהנשיאבדומהלגדרהאבןממולמבחינת:עמודיהשער ,גובההגדרוחיפוימאבןבסיתותטובזה..
הערותטכניות-
.1ישלהגישלמחלקתהשימורנספחמלאכמקובל-במחלקתהשימורהתקבלמסמךנספחחלקיהכולל תכניותחתוכותוחסרות.
.2ישלצרףלתיקתמונותשלחזיתותהמבנה-כלחזיתבאופןשלםעל4A צבעוני.
.3ישלהשליםמידותבכלמסמכיהתכנית:בתכניותקומהובחתכים,הכוללותמידותפניםומידותחוץ הכוללותמידותפתחים,גושיםוסה"כ.
- 3 -
.4חזיתמערבית-אטימתפתחיםתסומןבמילויבצבעאדוםכמקובל-לדוגאטימתחלוןקייםקומהא'
חזיתמערבית.
.5דירהמס'-2איןרווחתיקניביןפודסטהמדרגותלביןהקירהחיצונילשימור.
.6ישלהסירמילויסגולמקירותהפניםבתכניתקומהא'.
.7ישלהשליםחתךוחזיתשלהבנייןברחובובנייניםסמוכיםב-.1:200ישלצייןאתגבהיהמבניםבחזיתות המצרניות.
.8ישלצרףמדידהעדכניתחתומהע"ימודדמוסמךב-1:250
הוראות התכנית-
ישלקבועהוראותשימור:
.1לאתותרהריסתושלהבנייןההיסטורילשימור.
.2לאתותרפגיעהבאופיוהאדריכלי,בסגנונוובאלמנטיםהמקורייםשבוובפרטיהבנייןהקיימיםבו לרבות:סוגהאבן,פתחים,כתובות,תבליטים,סיתות,כיחול,סורגים,גדרותושערים.כלסטייהמהוראות אלותחשבסטייהניכרת.
.3במקרהשלתוספתלבניין:תותרתוספתבנייהלבנייןלשימורבכפוףלמפורטבנספחהבינויבתכניתזו.
.4תנאילקבלתהיתרבניהלתוספותהבינויכאמוריהיהבתיאוםופיקוחמלאשלאדריכלבעלניסיון מוכחבתחוםהשימור.
.5חלקבלתינפרדמהיתרהבניהינוקוחזיתותהבנייןהקייםההיסטורי,יוסרותוספותשאינןחלקמהבניה המקוריתוכלמערכתהתשתיתתהיהבתוךהקירותאותתקרקעיתאובחללהגג.
.6שיחזורהמרפסותההיסטוריותהמקוריותבקומהא'בחזיתהמערביתע"פצילומיםשהוגשובהיתרמס'
1999/0518.00
..7ישלקבועאתהוראותהשימורכסטייהניכרת.
תנאים למתן היתרי בניה:
.1תנאי לתחילת עבודות בניה-הצגת אישור מחלקת השימור על מינוי אדריכל שימור.
.2הבניהתבוצעע"פההיתרוהנחיותאדריכלשימורמלווההחתוםעלטופסדרישותמחלקתהשימור.
הטופסיוחתםבשלבקבלתטופס.2
.3חיזוקמעטפתהבנייןלטובתתוספותבניהמכוחתכניתזויעשהכחיזוקפנימיבלבד.
לאיותרחיזוקחיצוניולאיותרדיקוקהקירותאופירוקהאבן.
תנאילמתןהיתריהיהאישורמחלקתהשימורלפתרוןהחיזוקהמוצעבתכניתזו.
.4היתרזהכפוףלחו"דהנדסיתשימוריתשאושרהבמחלקתהשימור.
.5היתרזהכפוףלכתבהתחייבותוערבותבנקאיתשנמסרולמחלקתהשימור.
.6ישלהגישנספחפרטיםלאישורמחלקתהשימורשיצורףלהיתרהבניה.
.9הבינוייבוצעעלפיהפרטיםהמפורטיםבמסמכיהתכניתוכלסטייהמהםתחייבתיאוםעםמחלקת השימור.
.10חלקבלתינפרדמהיתרהבניהינוקוחזיתותהבנייןהקייםההיסטוריויוסרומערכותמיותרותכגון:
מזגנים,חיווטיםוכ"ו
.11תנאילתחילתחיפויהאבןהחדשה-אישוראדריכלהשימורלאבןהמוצעתלהרכבה.
.12במידהוימצאבורמיםאוכלאלמנטהיסטוריאחרישלהפסיקאתהעבודהמידיתולעדכןאתמחלקת השימורבירושלים.
- 4 -
.13תוספותושינוייםבחזיתותלשימורשאושרוע"ימחלקתהשימוריבוצעובאמצעותאבןהיסטורית מפירוק.
.14במידהויידרשעקבתיאוםגורמיםאואחרשינויבמרכיביהשימור,ישלהפנותלקבלתאישורשימור חוזר.
| סדר יום ועדת שימור | |||
|---|---|---|---|
| סדר יום ועדת שימור 05/01/2020 – ח' בטבת תש"פ | תאריך | ||
| ועדה לשימור | סוג דיון | ||
| 2020/23 | מספר ועדה | ||
| 3836 | מספר תיק |
| נתונים כלליים | |||
|---|---|---|---|
| הרב אליהו ראם 6נת , ובנייםת כישללריאיםל | כתובת | ||
| זילברמן אלה | שם המבקש | ||
| הגשת תכנית בניין עיר | סיבת הפניה | ||
| 800367 | מספר תכנית | ||
| הרחבת יח"ד קיימת, תוספת קומה וגג רעפים | מהות הבקשה | ||
| אדריכלית רוזנפלד אנה | איש קשר |
| בשלמות | חלקה | גוש |
|---|---|---|
| כן | 5099 | 30088 |
- 5 -
רקע
רקע הסטורי אדריכלי
האתר ממוקם בקצה המזרחי של שכונת בית ישראל - שכונה יהודית היסטורית שהוקמה בשנת 1886 על בסיס מתכונת של גריד רחובות ומגרשים לבניה טורית.
המבנה קיים בחלקה צרה וארוכה ברוחב של כ -4 מ' ובאורך של כ – 21 מ' וממוקם בשטח חלקה "כלואה" בין חלקות בקירות משותפים (בניה טורית) הפונה ממזרח לחלקה מס' ,51 ממערב לחלקה מס'
,98 מצפון נמצאת סמטת האמונה ומדרום קיים רחוב ראם.
במקור האתר נבנה כמבנה מגורים בעל קומה אחת וכחלק ממבנה שלם טורי, המקורה גג רעפים דו שיפועי, שנבנה בתקופת המנדט הבריטי. סדור הפתחים בחזיתות הראשיות פונקציונאלי, פרופורציות ומידות הפתחים אופייניים לבניה ההיסטורית. קיים פרט אבן מעל הפתחים . ככל הנראה, נעשו שינויים בכל המבנה פרט לחזית ראשית לשימור (מלבד המוצע להריסה כעת) לרחוב ראם. טכנולוגיית הבניה היא מודרנית ואופיינית לתקופתה.
רקע תכנוני
1. החלקה אינה כלולה בכרטסת השימור העירונית.
2. האתר נכלל בשטח מתחם מסומן לשימור – שכונה היסטורית בית ישראל.
3. תכנית 4383 (מאושרת משנת )1994 לשכונת בית ישראל – החלקה מסומנת בתשריט התכנית
במתחם A , בייעוד אזור מגורים מיוחד – בנייה עד 3 קומות. קיימים סימוני הריסה בצהוב בחזית לסמטת האמונה (החלקה מופיעה כחלק אמצעי במבנה שלם המורכב משלוש חלקות).
4. תכנית אב מס' 30034 – מע"ר צפון, מסמך מדיניות : החלקה מסומנת בטורקיז – המפרטת
מדיניות גובה מרבי באתר – עד 4 קומות (מצוין כי אופי הגג ייקבע בהתאם לגג הקיים)
5. הופק היתר בשנת 2011 מס' 2008/0216.01 ומהותו תוספת 2 יח"ד בבניין מגורים קיים וסה"כ 3
קומות עם גג רעפים המתיישר עם רום גג הרעפים בחלקה הצמודה מס' 99 במפלס .+13.40 על היתר זה מופיע חותמת של בניין לשימור באדום. בהיתר זה אושרה בניית מרפסת זיז בעומק של 1.5 מ' וברוחב של 2 מ' במפלס +3.30 בקו מגרש "0" עם חלקה מס' 98 ומרפסת זיז בעומק של 1.5 מ' וברוחב של 2 מ'במפלס +6.45 בקו מגרש "0" עם חלקה מס' .51 כמו כן בהיתר זה אושר ציפוי אבן תלטיש (חדש) ע"ג גדר קיימת בחזית הדרומית לרחוב ראם. גוש הבינוי הצפוני לסמטת האמונה נבנה כולו כחדש (עם עמודת ממ"דים) עם גדר חדשה זהה לגדר החזית
- 6 -
הדרומית. קיים אישור יח' השימור משנת 2010 ובו מומלץ לאחד את גגות המבנים הסמוכים בעזרת הקומה הרביעית (קומת הגג) וכן הומלץ לאשר את המרפסות כפי שהוצעו (ואושרו בסופו של דבר).
6. על פי הרישום במערכת העירייה קיים תיק עבירת בנייה במחלקת פיקוח ומספרו –
2017/7161.00
התכנית המוצעת
תכנית בניין עיר שעיקריה:
1. תוספות בניה מוצעות, שאינן קיימות בפועל ומאושרות בהיתר מס' 103228 : בניית מדרגות
גישה מקומת הקרקע לקומת מפלס ,+3.60 בניית נישה לעגלת אשפה בגובה של +1.95 (בגובה גדר קיימת).
2. תוספות בניה מוצעות שקיימות בפועל ללא היתר.
3. תוספות בניה מוצעות, שאינן קיימות בפועל : בניית מרפסת כהשלמה למרפסת קיימת
בהיתר במפלס +3.60 בקו בניין "0" עם חלקה צמודה מס' 51 , הרחבת קומת מפלס ,+3.60 +6.45 מצפון וסגירת פיר איוורור כהרחבת 2 הקומות. בניית קומה חדשה מלאה במפלס +9.30 כולל מרפסת הנובעת מנסיגת הבינוי ב – 1.5 מ' לכיוון רחוב ראם, והריסת קומת גג קיימת +בניית קומת גג (דו שיפועי חלקי) חדשה במפלס +12.36 עם מרפסת גג באורך של כ – 9.5 מ' – רום הגג הדו שיפועי מגיע למפלס 774.46=.+14.85
4. אלמנטים להריסה - במפלס 759.57 = +0.04 : הריסת סככה / סגירת מרפסת ע"ג חזית
לשימור לרחוב ראם ,6 הריסת מדרגות קיימות כגישה ממפלס קומת הקרקע לקומת מפלס .+3.60 הריסת אלמנטים פנימיים במפלס קומה +3.60 ו- .+6.45 +9.30 - הריסת גג קיים.
המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 23
התכנית תואמת את מסמך מדיניות מע"ר צפון וניתן לאשר את הבקשה בכפוף להשלמות והתנאים הבאים:
1. חזית דרומית לשימור - על פי הנדרש בתב"ע 4383 יש להגיש תמונות עכשוויות, גם מחוץ וגם מפנים
המבנה וככל הניתן.
2. גובה קומה רביעית מוצעת (מפלס )+9.30 – יש לצמצם את גובה הקומה המוצעת (3.06 מ' ברוטו)
לגובה זהה לקומה מתחת, הניתן בהיתר מס' 2008/0216.01 (2.85 מ' ברוטו) ובהתאם ירד גם גובה הבינוי הסופי המוצע.
3. הגג המוצע – על פי תקנון תכנית 4383 (מאושרת משנת )1994 : סעיף יא. פרטי בניין ועקרונות עיצוב,
כתוב כי "גגות הרעפים יהיו מרעפי חרס ללא ארגזי רוח. אופיים וכיוונם יהיו כמפורט בנספח הבינוי".
החלקה נשואת הבקשה קיימת בנספח בינוי במתחם ,A בחלקה מתואר גג רעפים דו שיפועי מלא, ללא נסיגות לצורך מרפסת או מגרעות.
א. אין לתכנן מרפסת בנסיגה לחזית רחוב ראם, שכן המבוקש אינו תואם למתואר בנספח הבינוי
הנזכר לעיל.
ב. יש להוסיף בתב"ע המוגשת כעת כי לעת הגשת תכנית לחלקות הצמודות ()51,98 לבנייה חדשה
ו/או הכשרת בנייה קיימת - יש להתאים את גובה וגאומטריית הגגות לגג המוצע כעת ובהתאם למתואר בנספח הבינוי בתכנית 4383 לבית ישראל.
- 7 -
.4מרפסת גג מוצעת - יש לצמצם את מימדיה הגדולים של מרפסת הגג המוצעת (9.5 מ' / 2.7 מ') לגודל המותר על פי חוברת "ההנחיות המרחביות למבנים היסטוריים בעיר ירושלים" (הקיימת באתר העירוני)
מכיוון ששיפועו השני של גג הרעפים לכיוון סמטת האמונה (כפי שניתן לראות בחזית הצפונית בהרמוניקה) אינו ניכר כגג בשיפוע, אילו יותר כגג שטח ונשאר ממנו רק שליש.
| סדר יום ועדת שימור | |||
|---|---|---|---|
| סדר יום ועדת שימור 05/01/2020 - ח' בטבת תש"פ | תאריך | ||
| ועדה לשימור | סוג דיון | ||
| 2020/23 | מספר ועדה | ||
| 3795 | מספר תיק |
| נתונים כלליים | |||
|---|---|---|---|
| שבזי 16 , נחלת אנחתיוםנים כלליים | כתובת | ||
| ביטמן - בן צור, בועז - אלון | שם המבקש | ||
| תמ"א 38 | סיבת הפניה | ||
| 15200 | מספר תכנית | ||
| תוספת קומה וחצי וקומת מרתף לבניין לשימור בעל 2 קומות וגג רעפים | מהות הבקשה | ||
| מספר תיק תיעוד | |||
| הנדס' בן הרוש רבקה מורן אדריכלות | איש קשר |
| בשלמות | חלקה | גוש |
|---|---|---|
| לא | 5135 | 30109 |
- 8 -
רקע
רקע היסטורי ואדריכלי-
האתר ברח' הרב שלום שבזי 16 ממוקם בשכונת זיכרון אחים הנמצאת בפינה הצפון מערבית של נחלאות.
השכונה הוקמה בימי המנדט הבריטי יחד עם שכונות היסטוריות נוספות- נחלת אחים, נווה בצלאל וזיכרון יעקב.
אזור זה מאופיין במגוון עשיר של עדות ותרבויות, חיבור בין ישן וחדש, בין מסחר ומגורים ואת השלבים השונים אשר נבנו במהלך השנים, החל מסוף המאה ה19 ועד לסוף שנות ה40 של המאה ה20 . שכונת זיכרון אחים הוקמה ב1929 ובהמשך סופחה לשכונת נחלת אחים.
בשכונה סמטאות ורחובות המיוחדים לה ונופה נשקף מן השטח הפתוח בקרית הלאום.
המבנה בנוי בחלקה .135
ממזרח- חלקה ,223 ממערב- חלקה 134 מצפון- חלקות 256 + 267/3 ומדרום- חזית לרחוב שבזי.
עפ"י תיק התיעוד, המבנה נבנה במספר שלבים.
תחילה בשנות ה 20 של המאה 20 נבנה בית דו- קומתי עם גג רעפים בסגנון אקלקטי פשוט. במהלך שנות ה 30 נבנתה תוספת אחורית מטיח ונסגרה המרפסת לאורך החזית המערבית בסגירת זכוכית. במהלך שנות ה 40 הורחב המבנה לכיוון דרום ובשנות ה 60 נבנה מבנה טיח נוסף באזור הדרומי של החלקה.
במפת SOP משנת 1937 ניתן להבחין שקיים גוש בינוי קטן מהקיים היום בפינה הדרום מזרחית של המגרש וסימון להימצאות בור מים בחצר המגרש. על פי מפת הגושים המנדטורית קיים סימון זהה למפת הsop עם זאת עפ"י מפת ואן ליר משנת 1967 ניתן לראות כי מדובר בתוספת של מבנה והינו בעל שלושה פתחים רחבים וגדולים ואינו זהה בגודלו ובצורתו למבנה המופיע במפות ההיסטוריות. כיום קיים מבנה מטויח בפינה זו על קו 0 כלפי דרום ומזרח.
תיק התיעוד מתאר כי קירות הבית החיצוניים נבנו בטכנולוגיית בניה ירושלמית (בטון+ גב אבן) וכי קירות אלה הם קירות נושאים. הבית מקורה בתקרת ריילסים ובטון.
יש לציין כי על פי עובי הקירות המופיעים בקומת הקרקע של תכניות המדידה בתיק התיעוד נראה כי מדובר בקירות דבש ולא קירות בטון. כמו כן בחלקו המערבי של המבנה קיים 'חלל אטום' בקומת הקרקע אשר לא ניתן לתעדו בשלב זה וידרש תיעוד בהמשך על מנת להבין מה יש בחלל זה.
במבנה נשמרו חלונות ודלתות, ריצוף מקורי בשלושה אזורים שונים בתוך הבית.
בחלקה לא קיימים עצים בוגרים.
בתיק שהוזמן מהארכיב ההיסטורי של עיריית ירושלים נמצאו תכתובות ושרטוטים בנוגע לגדר ולמבנה המטויח הקיים על קו 0 מדרום ומזרח.
מעיון במסמכי התיק (וכפי שנראה במפה משנת )1937 נראה כי יתכן והיה קיים מבנה עזר ששימש כמחסן בפינת החלקה אם כי לא מדובר במבנה בעל שתי קומות מלבני עם מרפסת גג. עם זאת קיימת תכתובת לגבי הרס של בור
| דעהוחתל טשהימ ור | עהד | ווע | התחאלטריוךת דקיווןדמ ות בו | הת | |
|---|---|---|---|---|---|
| החלטת ועדת שימור מס' 20 הוועדה, לאחר ששמעה את חוות הדעת של מחלקת התכנון ומחלקת השימור ואת אדריכל התכנית, מחליטה לשוב ולדון בחלופות תכנון למגרש. | 24/11/2019 |
- 9 -
מים שקיים בחלקה ובניית גדר בגובה 1.50 מ' וזאת בניגוד לדרישות מהנדס העיר דאז. כתב אישום בגין עבירות אלה הוגש ומתועד בתיק. עבירות בניה אלה בוצעו במהלך שנות החמישים וזאת כדי להשמיש את השטח כמוסך או כחניה לבעל הבית אשר היה נהגו של שר החינוך והתרבות.
רקע תכנוני-
גו"ח .30109/135
• האתר בתחום העיר ההיסטורית.
• המבנה הינו היסטורי על פי הגדרתו בתכנית .10038 • הבניין מוגדר לשימור בכרטסת השימור העירונית, אתר מספר .1970 • על האתר חלה תכנית נחלאות דרום 184523 בתוקף משנת 2017 ומייעדת את המגרש לאזור מגורים חדש 3 %190 בניה (עיקרי + שירות) בניה עד 3 קומות וגג רעפים בשימוש. המבנה מסומן לשימור- דרגת שימור .3 היתרי בנייה- קיים רישום של שתי בקשות להיתרי בניה (1949/1548.00 + )1949/1548.01 שעיקרם תוספת בניה לדירות ובניית גדר מעל גובה 1.5 מטרים. לא נמצא היתר.
החלטות קודמות בוועדות שימור
המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 23
ההמלצה מתייחסת להרמוניקה שהתקבלה במח' השימור בתאריך 14/11/2019 ולפיה ניתן לאשר את הבקשה בכפוף לתנאים הבאים-
1. בתיק התיעוד מופיע אזור בתכנית קומת הקרקע ומוגדר "חלל אטום". מאחר ומוצע בינוי וחפירה
באזורים אלה, אשר עלולים לפגוע באלמנטים היסטוריים, יש לתעדם ולהתאים את התכנון המוצע לתיעוד בכפוף לאישור מחלקת השימור. יש לסמן את כל קונטור החלל האטום על פי מידותיו המצוינים בתיק התיעוד.
2. לאור המידע שהתקבל מהתיק בארכיב ההיסטורי נבחנה הבקשה שוב במחלקת התכנון והוחלט כי לא ניתן
להציע בינוי במבנה על קו 0 מאחר ואינו מוגדר מבנה היסטורי על פי תכנית .10038 כמו כן הבינוי בשטח זה נוגד את הוראות תכנית דרום נחלאות.
3. הטמעת תכנית הנדסית וחוות דעת מהנדס שימור המורשה על ידי מחלקת שימור מבנים לצורך אישור
מחלקת שימור.
4. בהתאם להמלצת תכנון עיר ולהוראות תכנית דרום נחלאות בסעיף 4.1.2 ב – לענין קוי הבנין בחלקה
לשימור :3 קו בנין צידי יהיה בהתאם לקירות המקוריים והקיימים לשימור, לאורך לפחות שליש מחזית הצד הצמודה לחזית הקדמית.
יש להציע חלופה התואמת הוראה זו.
5. פרטים נדרשים לאישור מחלקת שימור: פרט חיבור בין הקיר ההיסטורי לתוספת החדשה, פרט מעקה
מרפסת ופריסה של החלונות החדשים המוצעים וכל פרט הנדרש על פי תכנית דרום נחלאות.
6. מראה חלונות הממ"ד המוצעים יותאמו ככל הניתן למראה הפתחים הקיימים בחזיתו המקוריות.
7. יש לצמצם את אורכן של החצרות האנגליות ולהציע גינון במקום.
8. יש לפרט חומרי גמר על גבי החזיתות.
9. יש לצבוע בגוון סגול בהיר את מרכיבי השימור בתכנית, בחתכים ובחזיתות.
| סדר יום ועדת שימור | |||
|---|---|---|---|
| סדר יום ועדת שימור 05/01/2020 - ח' בטבת תש"פ | תאריך | ||
| ועדה לשימור | סוג דיון | ||
| 2020/23 | מספר ועדה | ||
| 3872 | מספר תיק |
| נתונים כלליים | |||
|---|---|---|---|
| הרב ריינס 16 , מנתתחוםני םד יכסלקלייןי םגבע ת שאול | כתובת | ||
| רוזנפלד מנדי | שם המבקש | ||
| הגשת תוכנית בניין עיר | סיבת הפניה | ||
| 452763 | מספר תכנית | ||
| מהות הבקשה | |||
| הנדס' בן הרוש רבקה מורן אדריכלות | איש קשר |
| בשלמות | חלקה | גוש |
|---|---|---|
| כן | 1 | 30157 |
| לא | 0 | 0 |
- 10 -
רקע
רקע הסטורי אדריכלי
המבנה הנדון הינו אתר לשימור ומונומנט ייחודי בעל ערך היסטורי ואדריכלי גבוה.
בית היתומים דיסקין נמצא בין הרחובות בית שערים והרב ריינס בשכונת גבעת שאול.
גבעת שאול הינה שכונה היסטורית במערב ירושלים וממוקמת על גבעה בצמוד לכניסה לעיר.
הרעיון של הקמת השכונה עלה כבר בשנת 1907 ועם הקמת 'חברת גבעת שאול' נרכשו קרקעות מערביי כפר דין יאסין.
שכונת גבעת שאול המקורית נחרבה בקרבות של הטורקים עם הבריטים במלחמת העולם הראשונה והוקמה מחדש בשנת .1919 הקמת השכונה הסמוכה קריית משה בשנות ה20 זירזה את התפתחותה של גבעת שאול כיוון שיצרה רצף של התיישבות יהודית.
בשנים הראשונות התיישבו בשכונה מעט אנשים, השכונה היתה מרוחקת ממרכז העיר ומוקפת כפרים ערביים (בניהם דיר יאסין וליפתא), דבר שהרתיע את המתיישבים לרכוש קרקע ולהתיישב שם. רק לאחר מלחמת יום העצמאות סופחה השכונה לירושלים יחד עם שכונת קריית משה.
בית היתומים דיסקין אמנם נבנה בתקופת המנדט אך נמצא מחוץ לחלק ההיסטורי העיקרי של השכונה שהתפתח בין השנים .1910-1948
במפת אטלס ירושלים שנת בנייתו מתוארכת לשנים שבין 1911 עד .1925 בית היתומים הוקם ברובע המוסלמי בעיר העתיקה בשנת 1880 על ידי הרב יהושע לייב דיסקין. הרב דיסקין נטל על עצמו את יתומי ירושלים כמפעל חיים. המציאות הקשה של ירושלים בתקופה העות'מאנית היו ילדים רבים ללא אב או אם, חסרי בית או מסגרת יהודית תומכת ומרביתם היו עניים, חולים וחסרי כל.
כדי למנוע את כניסתם של יהודים בירושלים לחוגי המיסיון שפעלו בעיר אסף הרב אל ביתו את היתומים ועם הזמן כאשר התרבו הילדים בביתו שכר עבורם בתים בעיר העתיקה וכך החל לטפל ולהעניק להם חינוך מסורתי יהודי. הרב שמואל הומינר סייע למוסד בשנותיו הראשונות וגייס כספים רבים להפעלתו. בשנת 1907 עבר בית היתומים לרחוב הנביאים ובשנת 1927 עבר למקומו הנוכחי בגבעת שאול. על הנהלתו של המוסד נמנו אישים מהישוב הישן וחברי המזרחי.
המבנה תוכנן על ידי האדריכל טבצ'ניק והוא נבנה בסגנון אקלקטי בצורת ח הפוכה.
בכרטסת השימור מופיע פירוט קצר לגבי ערכו האדריכלי של המבנה המציג מבנה גדול ובו שני אגפים וגרם מדרגות מרכזי. שני אגפים בצדדים וחלקו המרכזי בנויים בצורה מרשימה ובעיטורים רבים. גם
- 11 -
החצר מסביב מרשימה ונטועים בה עצי דקל רבים. צמחיה מקיפה את הבניין והמבנה כולל חצרותיו, הגדרות והצמחייה הינם בעלי ערך שימורי גבוה ביותר.
המלצתמחלקתהשימורלתכניתמספר452763עולהלדיוןבוועדתהשימורעלאףשעדלכתיבת המלצתמחלקתהשימורועלאףפניותינולעורךהתכנית-לאהוגשותכניות,נספחיםאומסמכיםואף לאהוגשתיקתיעודלמחלקתהשימור.
תיקבמחלקתהשימורנפתחבאופןטכניבלבדולאנערךתיאוםמקדיםבאשרלתכניתהמוצעת במונומנטחשובומיוחדזה.
מחלקתהשימוררואהלנכוןלהתייחסלתכניתהמוצעתכיווןשמדוברבמונומנטבעלחשיבותרבה לשכונהולעירוממליצהלדוןבתכניתבוועדההמחוזיתרקלאחרשיוגשומסמכיהתכניתותיקתיעוד ויערךסיורבחלקה.
רקע תכנוני
• גו"ח .30157/1
• האתר הינו בתחום העיר ההיסטורית, מופיע בכרטסת השימור כאתר לשימור מספר 2126 ומתחם לשימור בהתהוות מספר .2185
• היתרים קודמים:
1963/406.01+1963/406.02 -בקשות קיימות במערכת לתוספות בניה. לא נמצאו היתרים.
1963/0406.02 – היתר מספר 41380 משנת 1996 לפיתוח החצר.
1963/0406.03 – היתר מספר 49210 משנת 2001 לשימוש חורג לחניון זמני עד .2005 1963/0406.04 – היתר מספר 50224 משנת 2002 לתוספת מדרגות בבניין קיים.
1963/0406.05 – היתר מספר 52794 משנת 2004 לגשרון כניסה למתחם.
• תכניות החלות על האתר:
תכנית 3423 משנת :1990 התכנית כוללת רשימת בניינים ומונומנטים ייחודיים ומחולקת לשלוש קטגוריות- א, ב ו-ג'. לכל הבניינים ערך היסטורי ו/או אדריכלי גבוה והוראות השימור מתייחסות לכל קטגוריה.
המבנה הנדון מופיע בקטגוריה א', מספר 22 ("בניינים ומונומנטים ייחודיים בעלי ערך היסטורי").
סעיפים א -ה מתייחסים בהוראות התכנית בקטגוריה זו לכלל המרכיבים האופייניים בתחומי החלקה או המגרש לרבות גדרות ופיתוח- ולא רק למבנה עצמו. בהתאם להוראות הכתובות בתקנון לא תותר כל תוספת בניה באתר. מצ"ב תקנון התכנית.
תכנית 1551 (משנת )1970 ליעוד חלקה לדרך ציבורית ולשטחים ציבוריים בגבעת שאול.
תכנית 4930א (משנת )2013 הסדרת כביש 1 עד לכניסה לעיר.
5166 ב (משנת )2010 לשינויים לתקן חניה.
62 (משנת )1959 תכנית מתאר ירושלים.
תכנית אב גבעת שאול (בהתהוות)- מייעדת את החלקה למבנים ומוסדות ציבור ומגדירה את המתחם לשימור. נספח השימור מגדיר את המבנה לבניין לשימור ללא אפשרות לתוספת בניה, את גדרות
- 12 -
החלקה לשימור ואת החצר לשימור עם הוראות מיוחדות לבניה בחצר. סעיף .4.3.2א סעיף 4 מתוך התקנון: "לא תותר כל בנייה במתחם"
התכנית המוצעת
מחלקת השימור בחנה את המסמכים המופיעים באתר מנהל התכנון של משרד האוצר הוראות תכנית (מונה הדפסה ,)46 תשריט מצב מוצע (מתאריך -9/7/2019 מונה תדפיס ,)20 נספח בינוי כנספח מנחה (מתאריך ,)9.7.2019 סקר עצים (מתאריך ,)15.2.19 נספח מצב מאושר (מתאריך .)18.6.2019 התכנית מציעה ליעד את שטח המבנה ההיסטורי לפי יעוד של תכנית מאושרת אחרת (לא מצוין מספר התכנית בתשריט) ולהוסיף יעודי קרקע בחלקה: מגורים ד', שפ"פ, פארק/ גן ציבורי, כיכר עירונית ושביל.
אזור מגורים ד':
התשריט מגדיר שלושה מתחמי בינוי והוראות התכנית מתייחסות למפלסי הכניסה הקובעים בכל מתחם ומאפשרות גמישות של עד 1.2 מטר במפלסים אלה.
תא שטח 1 מגדיר את מתחם בינוי 1 ו-2 ותא שטח 2 מגדיר את מתחם בינוי .3 תאי שטח 1 + -2 מגורים ד':
מתחם בינוי -1 הקמת בניינים בגובה של עד 11 קומות מעל בסיס משותף בגובה של עד 2 קומות+ קומה נוספת לשימושים נלווים למגורים + קומות לחניון תת"ק. במתחם זה מוצע בנין להריסה, לא ידועה שנת הקמתו של הבניין.
מתחם בינוי -2 מבנה מסחר בן 2 קומות לפחות (עד 3 קומות) ורצועת בינוי מדורגת למגורים, קומת מסחר תת"ק לאולמות.
מתחם בינוי -3 בינוי של עד 8 קומות לדירות + קומה טכנית בנוסף + קומות מרתף לאחסנה וכיו"ב.
תא שטח -3 יעוד על פי תכנית מאושרת אחרת:
התכנית מציעה את שימורו החיצוני של המבנה ההיסטורי.
התכנית מציעה לשנות את יחסה של תכנית 3423 למונומנטים. למעשה השינוי המוצע כפי שהוא מסיר את האתר מרשימת המונומנטים בירושלים.
התשריט מגדיר את היעוד לשטח המבנה עצמו, אינו מציין את מספר התכנית האחרת, אינו מסמן לשימור ברוזטה את המבנה, אינו מפרט הוראות שימור ואינו כולל נספח שימור. למעשה התכנית מזכירה בהוראותיה סעיף אחד בלבד (:)4.3.2 "בית היתומים דיסקין ההיסטורי הנו בעל ערך אדריכלי והיסטורי והוא מיועד לשימור".
תא שטח: 4 פארק/ גן ציבורי
תא שטח: 5 ככר עירונית
תא שטח: 6 שפ"פ + זיקת הנאה
תא שטח: 7 שביל
תאי השטח 4-7 ישמשו לנטיעות, גינון, שבילים, אזורי ישיבה והצללות.
להלן עיקרי הוראות התכנית המופיעים בהגדרות התכנית:
1. שינוי יעוד מאזור מגורים 2 למגורים ד', גן ציבורי, ככר עירונית, שפ"פ ושביל ציבורי.
2. קביעת בינוי לתא שטח מס' 1 בייעוד מגורים ושימושים נלווים כגון מסחר.
- 13 -
3. קביעת בינוי לתא שטח מס' 2 בייעוד מגורים.
4. קביעת בינוי לשטחים תת קרקעיים לשימושים כגון חניה, מחסנים, אולם, חדרים טכניים וכיו"ב.
5. קביעת קווי בנין מרביים.
6. קביעת שטחי בניה מרביים.
7. קביעת הוראות שימור חיצוני של מבנה "בית היתומים דיסקין".
8. קביעת הוראות בנושא זיקת הנאה לציבור.
9. קביעת הוראות בגין עצים בוגרים.
10. קביעת הוראות בגין מבנים/גדרות להריסה.
11. קביעת הוראות בדבר הפקעה לצרכי ציבור.
12. קביעת תנאים למתן היתר בניה ותעודת גמר.
המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 23
מחלקת השימור בחנה את התכנית וממליצה לדחות את התכנית כפי שהיא היום.
האתר הינו חלק מרשימת המונומנטים המופיעים בתכנית 3423 בקטגוריה א', מספר 22 ("בניינים ומונומנטים ייחודיים בעלי ערך היסטורי"). התכנית מתייחסת לכלל המרכיבים האופייניים בתחומי החלקה לרבות גדרות ופיתוח ולא רק למבנה כמונומנט.
מתחם זה ידוע בייחודיות שלו הן מבחינה אדריכלית והן מבחינה היסטורית ותרבותית, הינו בעל ערך רב והתכנית אינה מתייחסת למתחם זה בצורה זו ופוגעת במעמדו השימורי הגבוה של האתר.
הבינוי המוצע בתאי שטח 1+2+3 פוגע באופן משמעותי בייחודיות המבנה ובחצר שלו.
הבינוי המוצע בתא שטח 3 צמוד מאד למבנה ההיסטורי והבינוי בתאי שטח 1+2 מבטל את הניצפות מכביש 1 כמעט לחלוטין.
על פי סקר העצים שהוזן למבא"ת בחצר המתחם קיימים 163 עצים, מתוכם מוצעים לכריתה 105 עצים, 47 מוצעים לשימור ו- 11 עצים מוצעים להעתקה. בטבלה המפרטת את רמת ערכיות העצים מוצגים עצים בעלי רמת ערכיות גבוהה לכריתה.
באם תוגש בעתיד תכנית המתייחסת לאתר באופן הראוי לו ומדגישה את המונומנט והמרחבים מסביב לו וכוללת נספחי שימור, הוראות שימור מפורטות ותיק תיעוד מחלקת השימור תוכל לבחון את התכנית ולדון בשינויים המוצעים.
| סדר יום ועדת שימור | |||
|---|---|---|---|
| סדר יום ועדת שימור 05/01/2020 - ח' בטבת תש"פ | תאריך | ||
| ועדה לשימור | סוג דיון | ||
| 2020/23 | מספר ועדה | ||
| 3769 | מספר תיק |
| נתונים כלליים | |||
|---|---|---|---|
| החיד"א 21 , בית נותגןונ ים כלליים | כתובת | ||
| קימיאגרוב רפאל | שם המבקש | ||
| הגשת תכנית בניין עיר | סיבת הפניה | ||
| 562371 | מספר תכנית | ||
| בינוי חדש והכשרת בניה | מהות הבקשה | ||
| הנדס' בן הרוש רבקה מורן אדריכלות | איש קשר |
| בשלמות | חלקה | גוש |
|---|---|---|
| כן | 268 | 30166 |
- 14 -
רקע
רקע הסטורי אדריכלי:
שכונת בית וגן הוקמה בשנת 1928 עפ"י תכנונו של האדריכל ריכרד קאופמן כעיר גנים וממוקמת בחלקה המערבי של ירושלים. השכונה תוכננה ונבנתה בהתאם לטופוגרפיה הטבעית על אחד הרכסים הגבוהים בירושלים (כ 830 מ' מעל פני הים) וצופה לעבר חלקים רחבים בעיר.
תשומת לב מיוחדת ניתנה בתכנון השכונה לגנים ולשטחים הפתוחים. החל משנות ה- 60 הבתים החדשים שנבנו לא המשיכו את נטיעת העצים בגבולות החלקות. עם השנים עצים בוגרים וותיקים נכרתו יחד עם הריסת הבתים הראשונים של השכונה לטובת בתי מגורים גדולים וחדשים.
מעט עצים מראשיתה של השכונה עדיין נותרו והם מסמנים את גבולות המגרשים כפי שתכנן אותם האדר'
ריכארד קאופמן והם תוחמים את הרחובות והגינות.
כיום בשכונה מבנים בעלי סגנונות שונים. זה לצד זה ניצבים מבנים כפריים מבתיה הראשונים של השכונה, מבני מגורים קבלניים מודרניים, מבני מגורים חדשים, מדורגים ומבני ציבור גדולים.
המבנה הנדון ממוקם ברחוב החיד"א, המקביל לרחוב הראשי בית וגן, המבנה משמש לישיבה לצעירים והוא בן 5 קומות.
בפינה הצפון מזרחית קיימת תוספת בינוי של מבנה בן 2 קומות. בחזית המזרחית קיים מפרץ צר לטובת הפקעה ובחזית המערבית הבינוי מגיע עד קו 0 עם חלקה 214 ובה מבנה בית כנסת היסטורי המוגדר לשימור.
רקע תכנוני-
• גו"ח .30166/268
• המבנה אינו היסטורי ואינו מוגדר לשימור בכרטסת או בתב"ע.
• האתר הינו בתחום הגרעין ההיסטורי ובמתחם לשימור בהתהוות-שכונת בית וגן מספר אתר בכרטסת .1231
• מדיניות תכנית מתאר -2000 בינוי עד 6 קומות, 200-240 אחוזי בניה.
• על האתר חלות התכניות הבאות:
1. תכנית 2357ב בתוקף משנת 1997 המייעדת את שטח החלקה לשטח מוסד, קובעת בינוי לתוספת
אגף חדש במערב, קובעת קווי בנין חדשים לתוספות כולל בניה בקו אפס, קביעת מספר קומות מרבי וגובה שלא יעלה על 14 מטר.
- 15 -
2. תכנית 2357ג בתוקף משנת 2001 ומייעדת את השטח למוסד ולדרך חדשה. התכנית אישרה
תוספת של שטחי שירות ושטחי נגישות וקובעת הוראות שימור לעצים המסומנים בתשריט.
היתרים קודמים:
• 1977/0431.01 משנת -1995 היתר מבוטל. תוספת בינוי של מקלט דו תכליתי + 4 קומות באגף המערבי של בניין קיים בן 4 קומות. הבינוי הוצע עד לגבול חלקה ,214 שם ממוקם מבנה בית כנסת היסטורי המוגדר לשימור (אתר מספר .)1034 בעקבות התנגדות שהוגשה לוועדה על ידי בעלי החלקה בגין בניה בקו 0 בוטל ההיתר. בוועדה הוחלט כי ניתן להגיש בניית מקלט בלבד ול-4 קומות נוספות תוגש תב"ע חדשה.
• 1977/0431.02 משנת 1996 – היתר לתוספת מקלט בחזית המערבית.
• תכנית2357במקבלתתוקףבשנת.1997
• 1977/0431.04 משנת 1997 – היתר לתוספת 4 קומות מעל המקלט בחזית המערבית.
• תכנית2357גמקבלתתוקףבשנת.2001
• 1977/0431.05 משנת -2004 היתר המאשר את התוספות שאושרו בתב"ע 2357ג לרבות בניה בפינת החלקה הצפון מזרחית בתת הקרקע עד גובה מפלס .831.15 התכנית המוצעת
להלן מסמכי התכנית שהוגשו למחלקת השימור (בתאריך :)19/12/2019 הוראות תכנית (מונה הדפסה ,)9 תשריט מצב מוצע (מתאריך -9/12/2019 מונה תדפיס ,)7 נספח בינוי (מתאריך ,)8.12.2019 נספח מצב מאושר (מתאריך .)2.9.2019 התכנית מציעה בינוי חדש והכשרת בניה במבנה המשמש כישיבה לצעירים.
אדגיש כי מוצע בינוי של קומה אחת נוספת מעל הקרקע על קו 0 בפינה הצפון מזרחית של החלקה (לכיוון רחוב החיד"א). כמו כן התכנית מציעה החלפה של תכנית 2357ג, מסמנת הפקעת שטח לטובת 'דרך מאושרת' בצידה המזרחי של החלקה ובכך מציעה כריתה של שדרת עצי ברוש המסומנים לשימור במצב המאושר לפי תכנית 2357ג.
המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 23
מחלקת השימור ממליצה לאשר את התכנית בכפוף לתנאים הבאים:
1. על מנת לשמור את האיזון של היחס בין פנוי ובנוי, בהתאם לתבנית הבינוי ההיסטורית של עיר
גנים, יש לשמור על שטח פנוי ככל שניתן מסביב לבנוי הקיים והמאושר.
על כן מחלקת השימור ממליצה לצמצם, עד כמה שניתן, בינוי בשטח הפנוי, ותומכת בסעיף 2 חוות דעת תכנון עיר (מצ"ב נספח א' להמלצה זו) ולבטל את השטח המוצע להכשרה בקומת הקרקע וצמוד לקו המגרש.
2. יש לסמן בתשריט את כל העצים הבוגרים לשימור באדום לרבות עצי הברוש בחזית המזרחית
ולהוסיף בעיקרי הוראות התכנית הוראות בדבר שמירה על עצים בוגרים.
3. יש להוסיף בתנאים שיירשמו בהיתר הבניה:
הבינוי יבוצע על פי הפרטים המפורטים במסמכי התכנית וכל סטייה מהם תחייב תיאום עם מחלקת השימור בעיריית ירושלים.
| סדר יום ועדת שימור | |||
|---|---|---|---|
| סדר יום ועדת שימור 05/01/2020 - ח' בטבת תש"פ | תאריך | ||
| ועדה לשימור | סוג דיון | ||
| 2020/23 | מספר ועדה | ||
| 731 | מספר תיק |
| נתונים כלליים | |||
|---|---|---|---|
| המדרגות 13 , נחלנתתו נאיחםי םכל ליים | כתובת | ||
| הודיה יומא אדריכלים | שם המבקש | ||
| תמ"א 38 | סיבת הפניה | ||
| הריסה ובנייה מחדש עפ"י תמ"א 38 ושימור 2 חזיתות | מהות הבקשה | ||
| מספר תיק תיעוד | |||
| הנדס' בן הרוש רבקה מורן אדריכלות | איש קשר |
| בשלמות | חלקה | גוש |
|---|---|---|
| לא | 189 | 30109 |
- 16 -
רקע
רקע היסטורי ואדריכלי-
האתר ברח' הרב המדרגות 13 ממוקם בשכונת זיכרון אחים הנמצאת בפינה הצפון מערבית של נחלאות.
השכונה הוקמה ב ,1929 בימי המנדט הבריטי, יחד עם שכונות היסטוריות נוספות- נווה בצלאל, זיכרון יעקב ונחלת אחים. בהמשך סופחה לנחלת אחים.
אזור זה מאופיין במגוון עשיר של עדות ותרבויות, חיבור בין הישן והחדש, בין מסחר ומגורים ואת השלבים השונים אשר נבנו במהלך השנים, החל מסוף המאה ה19 ועד לסוף שנות ה40 של המאה ה20 .
בשכונה סמטאות ורחובות המיוחדים לה ונופה נשקף מן השטח הפתוח בקרית הלאום.
ייחודה הטופוגרפי של השכונה הוא מיקומה בתוך "מכתש" אשר סיבת היווצרותו אינה ידועה ורחוב המדרגות הינו חלק משימורו הטופוגרפי של שכונה זו. על הרחוב חלות הוראות מיוחדות לשמירה על אופיו המקורי וההיסטורי.
המבנה הנדון נמצא בחלקה 189 כלואה בין רחוב המדרגות לרחוב שבזי וצמודה לכיכר קטנה ובה עץ תות גדול. סביב החלקה חלקות מגורים שונות. הגישה למבנה באמצעות שביל להולכי רגל היוצא מרחוב המדרגות.
המבנה בעל שתי קומות ובפינתו הדרום מערבית יש חדרון על הגג. המבנה בעל שלוש חזיתות אבן בעיבוד טובזה וחזית אחת מטויחת. גג המבנה שטוח.
הבית נבנה בסגנון מנדטורי פשוט המאפיין את הבניה היהודית בשנות ה30 של המאה ה-.20 הקירות החיצוניים הינם קירות נושאים ונבנו בטכנולוגית בניה ירושלמית (בטון וגב אבן). תקרת המבנה שטוחה בנויה מריילסים ובטון. בתיק התיעוד מתועדים שבעה סוגי ריצופים מקוריים בסגנון האר דקו, תריסי פח מקוריים, חלונות ודלתות עץ מקוריים. כמו כן בחלקה קיימים שני עצי פרי- תאנה ורימון.
רקע תכנוני-
גו"ח .30109/189
• האתר בתחום העיר ההיסטורית.
• המבנה הינו היסטורי על פי הגדרתו בתכנית .10038 • הבניין מוגדר לשימור- אתר מספר 1905 בכרטסת השימור העירונית.
• על האתר חלה תכנית נחלאות דרום 184523 בתוקף משנת .2017 החלקה באזור מגורים חדש 3 ומסומן לשימור.
• קיים היתר מספר 113037 בקשה 2015/056.00 מאושר מתאריך 31/10/2018 ותוקפו כשנה (בהתאם לתנאים שנכתבו בדף הכחול). מצ"ב הדף הכחול.
ההיתר מאשר הריסת בניין קיים למעט קירות לשימור והקמת בניין בן 5 קומות מעל קומת מחסנים במסגרת תמ"א
38. הקומה החמישית מובלעת בתוך גג רעפים בעל שני שיפועים ויש נסיגה של כמטר בשתי חזיתות.
- 17 -
התכנית המוצעת-
בקשה להתרת שינויים מהיתר מספר .113037
מהות הבקשה כפי שנכתבה בהרמוניקה: שינוי חזיתות וחלוקה פנימית, ללא שינוי שטחים ו/או תוספת יחידות דיור.
הבקשה מציגה בנין בן חמש קומות+ קומה ת"ק וגג שטוח.
השינויים המוצעים:
1. שינוי בפיתוח המגרש כולל הזזת מיקום חצרות אנגליות בהתאמה לשינויים בתכנון פנים קומת תת
הקרקע.
2. שינויים במיקום הפתחים, צורתם וגודלם.
3. שינויים בפרטי המעקות והאבן המוצעת לחיפוי.
4. שינוי בצורת הגג- מגג רעפים 2 שיפועים לגג שטוח בהתאם לצורת הגג המקורי (גובה קומה חמישית- 3.30
מרצפה לרצפה.)
5. שינוי במיקום מערכות הגג- מוצעים על גג המבנה ובחצר המבנה.
המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 23
יש לציין כי בעת הגשת הבקשה להיתר המאושר היתה בתוקף תב"ע 62 ותכנית דרום נחלאות טרם הופקדה.
תכנית דרום נחלאות נכנסה לתוקף בשנת 2017 ומכתיבה את אופי הבינוי באזור זה בשנתיים האחרונות.
התכנית מאפשרת פיתוח ובניה בשכונות ההיסטוריות המיוחדות בירושלים תוך שמירה על המרקמים והאיכויות הקיימות בהן.
כיום באזור זה, עפ"י התכנית, מתאפשרת בניה של 3 קומות וגג רעפים בעל 4 שיפועים או גג שטוח בהתאם לגג המקורי.
מאחר והוארך תוקפו של ההיתר המלצת מחלקת השימור מתייחסת לשינויים המוצעים בלבד (הנחיות והמלצות נמסרו לפי תכנית נחלאות דרום המאושרת).
הבקשה מאושרת בהתאם להרמוניקה שהוגשה בתאריך 17/12/2019 בתנאים הבאים:
1. יש למקם את הפתחים החדשים בהתאמה זה לזה ולשמור על הסימטריה המאפיינת את המבנה,
כמו כן יש להתאים את גודל החלונות בקומה העליונה לשאר החלונות ולהציע פרופורציה שונה לחלונות האורכיים בחזית המזרחית והמערבית.
2. יש להגיש נספח פרטים ולאשרו במחלקת השימור (הפרטים הנדרשים מפורטים בסעיף 6.18 ()6
בהוראות תכנית דרום נחלאות. יש לכלול פרט חיבור אבן מוצעת לאבן קיימת ופרטי מעקות ומסגרות.
3. יש למקם את חלונות הממ"ד בחזית המזרחית בהתאמה לקו ההפרדה בין חדש לישן.
4. סעיף -4.1 יד (תשתיות) בהוראות התכנית: "חל איסור על התקנת מיכלים וציוד טכני מכל סוג
שהוא בחצרות מעל מפלס פני הקרקע". על כן יש להציע מיקום שונה למערכות המוצעות בחצר.
5. יש להציע חיפוי אבן למעקה הגג ולא .GRC
6. יש להציג חתך נוסף העובר דרך המעלית. גובה פיר המעלית לא יעלה על גובה הגג.
7. בתיק התיעוד מוצגים ריצופים מקוריים הקיימים במבנה, יש לשמור עליהם ולהציגם בבקשה.
8. יש לעדכן את חוות דעת מהנדס השימור לעניין החיזוקים ולאשרה במחלקת השימור.
- 18 -
תנאים למתן היתר בניה:
• יש לצרף לפרויקט זה אדריכל שימור מלווה שיפעל עפ"י הנחיות טופס דרישות מחלקת השימור, טופס מינוי חתום ע"י אדריכל
• יש להגיש כתב התחייבות וערבות בנקאית למחלקת השימור, על הערבות להיות בתוקף לשנתיים מיום הגשת הערבות למחלקת השימור .
• יש להגיש למחלקת השימור חו"ד של מהנדס שימור מעודכנת לאישור מחלקת השימור. יש לסמן אלמנטים הנדסיים בתכנית האדריכלית בהתאמה לחו"ד ההנדסית השימורית המאושרת.
תנאים שיירשמו בהיתר הבניה:
• יש לצרף לפרויקט זה אדריכל שימור מלווה שיפעל עפ"י הנחיות טופס דרישות מחלקת השימור, טופס מינוי חתום ע"י אדריכל
• הבנייה תבוצע עפ"י ההיתר והנחיות אדריכל מלווה החתום על טופס דרישות מחלקת השימור.
הטופס יוחתם בשלב קבלת טופס .2
• היתר זה כפוף לכתב התחייבות וערבות בנקאית שנמסרו למחלקת השימור.
• היתר זה כפוף לחו"ד הנדסית שימורית מאושרת ע"י מחלקת השימור.
• תנאי לתחילת עבודות בניה- הצגת אישור מחלקת השימור על מינוי אדריכל שימור.
• תנאי לתחילת חיפוי אבן הבניה החדשה - אישור מחלקת השימור לאבן המוצעת להרכבה.
• לא תותר התקנת מערכות טכניות או צנרות חיצונית על חזיתות המיועדות לשימור.
• הבינוי יבוצע על פי הפרטים המפורטים במסמכי התכנית וכל סטייה מהם תחייב תיאום עם מחלקת השימור.
• במידה וימצא בור מים או כל אלמנט היסטורי אחר יש להפסיק את העבודה מידית ולעדכן את מח' השימור בעיריית י-ם.
• תוספות ושינויים בחזיתות לשימור שאושרו ע"י מח' שימור יבוצעו באמצעות אבן היסטורית מפירוק.
תנאי לקבלת טופס 2
• יש לצרף התחייבות אדריכל שימור מלווה להודיע למחלקת שימור על תחילת העבודות.
תנאי לטופס 4 ושחרור ערבות בנקאית:
• אישור מחלקת השימור בכתב.
• ניקוי חזיתות על פי הנחיות מחלקת השימור, הסרת צנרות, מזגנים, חיווטים.
| סדר יום ועדת שימור | |||
|---|---|---|---|
| סדר יום ועדת שימור 05/01/2020 - ח' בטבת תש"פ | תאריך | ||
| ועדה לשימור | סוג דיון | ||
| 2020/23 | מספר ועדה | ||
| 3868 | מספר תיק |
| נתונים כלליים | |||
|---|---|---|---|
| החבצלת 6 , מרכזנ תהוענייםר כלליים | כתובת | ||
| כהן-מגן מיכל | שם המבקש | ||
| הגשת תוכנית בניין עיר | סיבת הפניה | ||
| 778944 | מספר תכנית | ||
| תוספת קומות | מהות הבקשה | ||
| אדריכלית בן שמחון אביגיל | איש קשר |
| בשלמות | חלקה | גוש |
|---|---|---|
| כן | 5007 | 30052 |
- 19 -
רקע
רקע היסטורי
המבנה ברח' החבצלת 6 הוא מבנה היסטורי בן 3 קומות הממוקם בפינת הרחובות החבצלת ויוחנן הורקנוס. המבנה נראה לראשונה בצילומי אוויר בשנת .1934 המבנה נבנה כהקדש ע"י ברוך נתן, אחד מנדבני התקופה הידועים, ונקרא על שמו. בדומה למרבית בנייני ה"משולש" הירושלמי במרכז העיר, הבניין בנוי בקו 0 כלפי הרחוב וכלפי החלקות הסמוכות והוא כולל קומת קרקע מסחרית ובקומות שמעל - דירות. הבניין עוצב בסגנון אקלקטי ותוכנן כמבנה בעל חצר פנימית. הקירות החיצוניים הפונים לשני הרחובות, בנויים אבן בעיבוד טובזה. פינת הרחובות מעוצבת כקיר מעוגל מסותת בעיבוד מוטאבה. פתחי החנויות מעוטרים בקשתות רומיות בעוד חלונות הדירות מלבניים. החזיתות כוללות מרפסות זיז היסטוריות הנתמכות ע"י קונזולות אבן. גם בפינה המעוגלת היו ככל הנראה מרפסות זיז אך הם נפגעו בפיצוץ מכונית תופת בשנת .1946 כתוצאה מהפיצוץ התלקחה שריפה שכילתה את רצפות המרפסות שהיו עשויות עץ ואת כל פרטי הנגרות. לפיכך לא נותרו פרטי בניין מקוריים רבים בחלקה. גם התכנון הפנימי השתנה במהלך השנים.
הקירות הפונים לחצר הפנימית מחופים טיח ותוכננו באופן פונקציונאלי על מנת לאפשר מעברים ליחידות הדיור דרך מרפסות זיז. התוצאה מאופיינת בחוסר סדר וחוסר אחידות.
רקע תכנוני
תכנית מתאר 62 – ייעוד מסחרי
מדיניות גובה מחלקת תכנון העיר – 8 קומות.
היתרים – אין
פיקוח -
2005/5658.00 נפתח תיק בפיקוח בשנת 2005 עבור
מדיניות תכנונית – אזור המע"ר. עד 8 קומות.
מדיניות שכונתית - מדיניות ביניים לגובה הבינוי באזור – 8 קומות ברחובות ראשיים ו-6 קומות בצדדיים.
המדיניות על גובה הבניינים בעבודה בימים אלה.
רקע שימורי – מסומן בכרטסת השימור מס' 4235
- 20 -
התכנית המוצעת
הבקשה הוגשה ע"י הקדש ע"ש נתן ברוך לתוספת קומות לבניין תוך שימור 2 חזיתות לרחוב. מוצע בניין בן 10 קומות בסה"כ – 7 קומות חדשות ע"ג 3 קומות מאושרות קיימות לשימור. מוצע שימוש מעורב למסחר ויחידות דיור קטנות המיועדות להשכרה. מטרת התכנון לעודד חיי קהילה ברוח ההקדש המקורי ולפיכך מציעה התכנית חצר פנימית בהשראת החצר המקורית הכוללת מעברים פתוחים המשמשים את התנועה בבניין ומהווים גישה לדירות. החצר והמעברים מיועדים לשמש כאזורים קהילתיים לדיירי הבניין.
המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 23
התכנית מאושרת בתנאים הבאים:
1. מספר קומות - מדובר במבנה הממוקם ברחובות צרים. יש להיצמד להמלצת מחלקת תכנון
העיר בנושא הגבוה (8 קומות) - בהתאם להמלצת מחלקת תכנון. בנוסף, הפרופורציה בין החלק הקיים לחלק המוצע יוצרת מבנה המגמד את המבנה לשימור. הנמכת המבנה תשפר במעט את המראה המתקבל.
2. חזיתות לשימור – יש לסמן את הקירות החיצוניים הפונים לרחוב החבצלת ולרחוב הורקנוס בסגול -
בתכניות, בחתכים ובחזיתות.
3. עיצוב התוספת - מוצע מבנה מאסיבי מעל מבנה קיים לשימור. גם אם יופחתו מספר הקומות,
עדיין יש צורך לטפל בעיצוב, אפילו באופן סכמטי. קיימות שלוש בעיות מרכזיות מבחינה עיצובית הנובעות כולן מהבחירה בעיצוב מודגש של קווים אנכיים:
א. כתוצאה מהקווים האנכיים וטשטוש חלוקת הקומות נוצרת אשליה של מבנה גבוה עוד יותר.
ב. הקווים האנכיים ללא איזון של קווים אופקיים, יוצרים מראה לא מעודן ולא נכון מבחינת
קומפוזיציה אדריכלית המנותק מהאיזון העדין בבניין הקיים.
ג. הקומות החדשות הנראות כגוש אחד מעל הקיים אינו רצוי מבחינה אדריכלית. נחוצה שבירה
אופקית של עיצוב התוספת כך שיווצר פס המעוצב באופן שונה בקומות שמעל המבנה לשימור, מה שידגיש את המבנה לשימור ויאזן את העיצוב. ניתן לראות דוגמא בהיתר שאושר לאחרונה בבניין הסמוך בחלקות ,5 .6
יש לעבוד על העיצוב עם אדריכל העיר בתיאום מחלקת שימור.
4. המעברים הפתוחים בדרום החלקה - אין להבליטם מעבר לקונטור הבניין בחזית לרחוב
הורקנוס.
5. תכנון חצר פנימית הוא חיובי ומשקף את הרעיון המקורי בבניין. יש לתקן את מפלסי החצר, הם
לא עקביים. יש לציין ע"ג המרפסות כי יותקנו המעקות המקוריים מהמרפסות בחצר הפנימית.
שאר המעקות יותאמו בעיצובם.
6. תשריט -
א. אין להשתמש בסימבול בניין להריסה אלא בסימבול לשימור. הבניין מוגדר לשימור בכרטסת
השימור. כל קיר יבחן לגופו עם הגשת ההיתר. בתכנית לא סומנו קירות להריסה בצהוב ואין מספיק מידע בתיק התיעוד. לא ניתן להתייחס לעניין הריסת הבניין המלאה בשלב זה ולפיכך אין לסמן בתשריט הריסה בשל היותו מחייב.
ב. יש לסמן קו בניין עילי לפי המרפסות הקיימות. ניתן לשקול שחזור המרפסות שנהרסו בפינה
העגולה. שחזור המרפסות הפינתיות מותנה בחקירה עמוקה יותר של המצב המקורי לפני הפגיעה בבניין ע"י מכונית התופת.
- 21 -
7. הוראות התכנית -
א. סעיף .4.1.2ו' - הוראות שימור. יש להוסיף לרשימת הפרטים לשימור: מעקות מתכת,
קונזולות אבן, תריסי מתכת, תריסי חנויות מקוריים.
ב. יש לציין שימוש מחדש במעקות מתכת מקוריים במרפסות הפנימיות בקומות
ההיסטוריות.
ג. יש לציין כי לא יותר דיקוק קירות החזיתות לשימור.
ד. יש לסייג את סעיף התרת הריסת המבנה הפנימי. על פניו נראה כי החזיתות הפונות
לחצר אינן בעלות ערך שימורי אך יתכן ובבדיקה מעמיקה לקראת ההיתר ולאחר השלמת מידע בתיק התיעוד ובתכניות, ימצאו אלמנטים בעלי ערך שימורי כגון תקרות, קירות, פרטי בניין וכו'. לפיכך יש לסייג כי תנאי להיתר הוא השלמת תיק התיעוד ואישורו ע"י מחלקת שימור והגשת חוו"ד מהנדס שימור וכי במידה וימצאו אלמנטים ראויים לשימור בפנים המבנה ויוחלט ע"י מחלקת שימור כי יש לשמרם, ידרש לשמרם ולשלבם בתכנית המוצעת.
ה. תנאים להיתר – אישור תיק התיעוד, חוו"ד מהנדס שימור, אדריכל שימור מלווה, כתב
התחייבות וערבות בנקאית למחלקת שימור.
ו. יש לציין כי במידה וימצא בור מים, יש להודיע למחלקת שימור ולקבל הנחיות לשימורו.
תכנית קומת המרתף תשתנה בהתאם.
| סדר יום ועדת שימור | |||
|---|---|---|---|
| סדר יום ועדת שימור 05/01/2020 - ח' בטבת תש"פ | תאריך | ||
| ועדה לשימור | סוג דיון | ||
| 2020/23 | מספר ועדה | ||
| 3884 | מספר תיק |
| נתונים כלליים | |||
|---|---|---|---|
| יפו 65 , מרכז העינרתו נים כלליים | כתובת | ||
| ארדיטי מיקו חיי | שם המבקש | ||
| הגשת תוכנית בניין עיר | סיבת הפניה | ||
| 744193 | מספר תכנית | ||
| תוספת 4 קומות חדשות וקומת יציאה לגג על המבנה הקיים | מהות הבקשה | ||
| מספר תיק תיעוד | |||
| אדריכלית בן שמחון אביגיל | איש קשר |
| בשלמות | חלקה | גוש |
|---|---|---|
| כן | 5015 | 30074 |
| כן | 5016 | 30074 |
- 22 -
רקע
רקע הסטורי אדריכלי
הבניין הכלול בבקשה ממוקם ברחוב יפו 65א' במרכז העיר, בשכונת אבן ישראל ההיסטורית, השכונה היהודית הראשונה שנבנתה באזור בשנת 1875 (והחמישית מחוץ לחומות). הקרקעות נרכשו ע"י חברת אבן ישראל לצורך מכירה לאנשים פרטיים. החברה קבעה תקנון ברור לגבי זכויות וחובות התושבים. השכונה ממוקמת בין הרחובות יפו, אבן ישראל, אגריפס ומשיח בורוכוף. זו שכונת חצר אופיינית הכוללת חצר גדולה במרכזה המוקפת בתים טוריים היוצרים כעין חומה היקפית בקו 0 לרחובות החיצוניים. הכניסה לבתי המגורים היא דרך החצר. אל החצר היו 2 כניסות. אחת מיפו והשניה מאגריפס. השכונה נשמרה במצב טוב. היא כוללת כיום חנויות, מגורים ותעשייה זעירה, בעיקר נגריות. בתקופת המנדט חלו שינויים בשכונה – הפיכת חזיתות קומת הקרקע למסחריות. השכונה הפכה משכונת חצר המתכנסת פנימה לשכונה המפנה חזיתותיה גם החוצה. במקביל השתנה אופי תושביה עם עזיבתם של תושבים מבוססים לטובת מיעוטי יכולת.
המבנים הנדונים מהווים את הדופן המזרחית של שכונת אבן ישראל. וכוללים 5 מבנים ע"ג 3 חלקות. המבנים נבנו בטווח הזמן שבין 1875 לסוף המאה ה-19 כחלק מבניית המתחם כולו בסגנון אופייני לבניה העות'מאנית.
המבנים נשתמרו ללא הרבה שינויים ביחס למצבם המקורי. בחלקה הצפונית נבנה מבנה בן 2 קומות וגג רעפים הבנוי לכל אורך המגרש. בכל אחד משני המגרשים האחרים, 2 בתים וביניהם חצר קטנה משותפת. במגרש האמצעי 2 הבתים בני קומה אחת וגג שטוח, בחלקה הדרומית 2 קומות וגג רעפים. פנים המבנים כולל קמרונות צולבים, קירות אבן דו פניים, ריצופי אבן מקוריים, מדרגות היסטוריות ופרטים מקוריים רבים נוספים.
רקע תכנוני
תכנית מתאר 62 משנת 1959
תב"ע 4847 לשימור שכונת אבן ישראל משנת 2004 – תב"ע הקובעת את שימור השכונה. התב"ע קובעת מספר קומות מקסימלי, הוראות שימור מפורטות, מבטלת את הפקעת הדרך ברחוב יפו, קובעת שטחים עם זיקת הנאה לציבור ועוד. התב"ע קובעת תוספת קומה אחת וגג רעפים על המבנים ברח' יפו 65א. סה"כ 3 קומות.
כרטסת השימור – 2737 בכרטסת החדשה
השכונה כולה מסומנת בכרטסת השימור הישנה.
- 23 -
להלן החלטת וועדה מקומית שדנה בתכנית 744193 הנדונה בתאריך :25.12.19 להמליץלוועדההמחוזיתלהפקידאתהתכניתבתנאיםהבאים:
עלמנתלשמורעלאופיהשכונהההיסטוריתתותרתוספתשלשתיקומותבלבדעלהקיים,ישלצמצםאת מספרהקומותל-4סה"כעלמנתלהתאיםאתהבינוילסביבתוולשמורעלאופיהבנייההקיימתההיסטורית.
החיבורהמוצעביןשניהמבניםהמתקיימיםבחלקותנפרדות–חלקות15ו-16בגוש30074באמצעותפריצת פתחיםעלמנתלאפשרמעבריםבגבול0משותףנראהנכוןוראויתכנונית,עלכןהתכניתצריכהלכלולהוראות שלאיחודוחלוקה.ישלעדכןאתמסמכיהתכניתבהתאם.
איןלהציעאתהכניסהלמבנהבאמצעותהרמפהוהמדרגותבייעודמאושרשלשצ"פ,עלכןישלבטלםולהציע אתהכניסהמהחצרהדרומיתההיסטוריתאשרתשוחזר.
מדרגותחיצוניות–ישלשחזראתהמדרגותהמקוריותבחזיתהצפונית.איןלעלותעםמדרגותחיצוניות חדשותלקומהב'.
לסמןלהריסהאתהתוספותהמאוחרותוהבינויהמוצעהבנויותבחצרהפנימיתההיסטוריתהדרומית,מאחר ומדוברעלחצרפנימיתאשרהינהאחדהמאפייניםוהמרכיביםהחשוביםשלשכונתאבןישראלההיסטורית מהתקופההעות'מאנית.חצרזותשמשככניסהלמלון.החצרהפנימיתהאמצעיתעלאףהיותהחצרמקורית תשמשעוברמדרגותומעליתמאחרוזהוהפתרוןהמיטבילמעברביןהקומות.
ניתןלבחוןחפירהתתקרקעיתעבורהממ"ק
ישלתאםאתהתכנוןהמוצעמולמח'שימורלרבותחזיתותוחצרותפנימיות.
תנאילהיתרבניהיהאאישורשלמח'שימור
לקבועאתקוהבנייןבהתאםלקונטורהבנייןהקיים.
להטמיעהערותאדריכלהעירבכלמסמכיהתכניתלהטמיעהערותהמחלקהלאיכותהסביבהבכלמסמכי התכנית
לקבועבניהבהינףאחדבשלביותהביצוע.
לקבועסעיפיסטייהניכרתלענייןקוהבניין,מס'הקומותוגובההבנייה.
תנאילהיתרבניהיהארישוםתצ"רבשטחהתכנית.
בכלבנייןהעיצובהאדריכלי(מעקה,סוגאבןוחלונות),יהיהאחידלכלמבנה,וייקבעעלפיהיתרהבניההראשון שיינתן,בתאוםמח'שימור.
במקוםסעיף6.4חיזוקמבנים,תמ"א,38ישלקבועסעיף-חיזוקמבניםעפ"יתקן:413"היתרלתוספותהבנייה למבנהקייםמותנהבבדיקהבדברהצורךבחיזוקהמבנהלפיהוראותתקןישראלית"י413".-
להשליםחוותדעתשלהמחלקותהבאות:,הרל"ימלונאותותיירות,מידעתכנוני,חשמל,תברואה,כבאות, חברתגיחוןמח'המיםומח'הביובוהניקוזוהטמעתםבמסמכיהתכנית.
תנאילהפקדתהתכניתיהאהטמעתמודלגושנישלהפרוייקטבמודלהעירע"ימגישיהתכניתועלחשבונם, בתיאוםובהנחיותמנהלביתהמודל.
תנאילמתןהיתרבניה,הואהטמעתמודלמפורטשלהפרוייקטבמודלהעירע"ימגישיהבקשהלהיתרועל חשבונם,בתיאוםובהנחיתמנהלביתהמודל
בעתפרסוםדברהפקדתהתכנית,ובנוסףלדרישותהחוק,ישלמסורהודעותבדברהפקדתהתכניתבאמצעות הנחתהודעותבתיבותהדוארשלהבנייניםהקיימיםבשטחהתכניתובמגרשיםהמצרניים.
בשיםלבלכךשמדוברבתכניתנקודתית,אשראומנםתואמתאתמדיניותהתכנוןשלהוועדה,אךהנהנה העיקריממנהצפוילהיותמגישהתכנית,הועדהמחליטהלבקשכתבשיפויכנגדתביעותעלפיסעיף197לחוק התכנוןוהבנייה.
- 24 -
התכנית המוצעת
הקמת מלון בוטיק הכולל שימור הקומות הקיימות ותוספת 4 קומות חדשות וקומת יציאה לגג המבנה הקיים המהווה קומה חלקית. התכנית שואפת ליישר קו עם תכנית שאושרה בשכונת חצר הסמוכה לאבן ישראל.
המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 23
התכנית מאושרת בתנאים הבאים:
1. הפחתת גובה המבנה המבוקש –
א. התכנית המבוקשת שומרת עקרונית על הבניין לשימור. עם זאת, היא מבקשת לשנות באופן מהותי
את התכנית השכונתית השימורית המאושרת. לפי התכנית השכונתית של אבן ישראל, על הבניינים בחלקות הנדונות מותר להוסיף קומה אחת. בתכנית מבוקשות 4 קומות נוספות. מספר הקומות אינו משתלב עם התכנית השכונתית המאושרת. לאחרונה אושרו במסגרת בקשות לתמ"א 38 חריגות של קומה אחת מהתב"ע המאושרת. לפיכך, חוות דעתנו היא שאין לאפשר תוספת של יותר מ-2 קומות חדשות.
ב. בהסבר לתב"ע נאמר כי מבוקש "יישור קו" עם החלק המזרחי של שכונת אבן ישראל בה אישרו 6
קומות ואף 8 בחלק ממנה. לא ניתן להשוות בין החצר המזרחית למערבית. השכונה המערבית קדומה יותר (משנת .)1875 זו שכונת אבן ישראל המקורית. החצר המרכזית שבה מרשימה, גדולה ושמורה.
הגבהת המבנים המבוקשת תהווה תקדים להגבהת כל בתי השכונה, ותשנה את אופיה הייחודי של שכונת החצר ההיסטורית המהווה נדבך חשוב בתולדות העיר והיציאה מהחומות.
ג. חוות דעתנו לגבי גובה הקומות תואמת את חוו"ד מחלקת תכנון ואת החלטת וועדה מקומית מיום
.25.12.19
2. איחוד חלקות – איחוד חלקות מותנה בהוראות ברורות בתקנון לגבי שימור החזיתות המקוריות של
החלקות לרבות החזיתות הפונות לחצרות הפנימיות שבתוך החלקות. בנספח הבינוי יסומנו כל הקירות בסגול לשימור בתכניות, בחתכים ובחזיתות. קווי הבניין בתשריט יכללו את החזיתות הפנימיות לחצר הפנימית
3. תשריט – יש לסמן בסימבול לשימור.
4. הוראות התכנית –
א. הוראות בינוי – יש לבטל את סעיף ,4 5 בדבר שינויים בפתחים ובחלוקה הפנימית.
ב. הוראות שימור –
יש להוסיף סעיף בדבר שחזור פתחים ואלמנטים למצב המקורי.
יש לציין את שימור הפנים לרבות הקירות ללא דיקוק. יש לציין את שימור כל הקמרונות. יש לציין שימור חזיתות פנימיות לחצר הפנימית ואת שימור החצרות.
יש לציין שימור ריצוף האבן ופרטים מקוריים במבנה ובפיתוח.
ג. יש לבטל סעיף שינויים בקונסטרוקציית קירות המבנה. יש לציין כי תוגש תכנית קונסטרוקציה בתיאום
עם מהנדס שימור כתנאי למתן היתר. יש לציין כי התכנית ההנדסית לא תפגע בבניין לשימור.
ד. יש להוסיף סעיף כי הבקשה להיתר תוגש ע"י אדריכל בעל נסיון מוכח בשימור.
ה. תנאים למתן היתר- אדריכל שימור מלווה, חוו"ד מהנדס שימור, אישור תיק תיעוד, הגשת כתב התחייבות
וערבות בנקאית למחלקת שימור, צירוף נספח פרטים לשימור ולשחזור ופרטים חדשים.
5. נספח הבינוי –
א. כאמור, יש לסמן את כל הקירות, התקרות והחזיתות של הבניין המקורי בסגול לשימור.
- 25 -
ב. החזיתות המופיעות בנספח הבינוי אינן תואמות את החזיתות הקיימות. יש לשרטטן באופן ברור יותר
כולל שחזור פתחים מקוריים.
ג. מדרגות חיצוניות – יש לשחזר את המדרגות המקוריות בחזית הצפונית. אין לעלות עם מדרגות
חיצוניות חדשות לקומה ב'.
ד. כאמור, יש לשמור את כל הקמרונות. יש להראות אותם בחתכים נוספים.
ה. יש להציג חזיתות פנימיות הפונות לחצר.
| סדר יום ועדת שימור | |||
|---|---|---|---|
| סדר יום ועדת שימור 05/01/2020 - ח' בטבת תש"פ | תאריך | ||
| ועדה לשימור | סוג דיון | ||
| 2020/23 | מספר ועדה | ||
| 3240 | מספר תיק |
| נתונים כלליים | |||
|---|---|---|---|
| יותם ,7 המושבה נהתיוונוינםית כ לליים | כתובת | ||
| אפריל יצחק | שם המבקש | ||
| תמ"א 38 | סיבת הפניה | ||
| מספר תכנית | |||
| הריסת מבנה מגורים קיים ובניית מבנה מגורים חדש | מהות הבקשה | ||
| מספר תיק תיעוד | |||
| אדריכלית בן שמחון אביגיל | איש קשר |
| בשלמות | חלקה | גוש |
|---|---|---|
| לא | 41 | 30004 |
- 26 -
רקע
רקע הסטורי אדריכלי
האתר ממוקם בשטח השכונה ההיסטורית, המושבה היוונית, "שכונת עמק" אשר הוקמה בשלהי המאה ה – 19 לאורך תוואי הרכבת ואדמות הסחף הפוריות של ואדי נחל רפאים. המושבה היוונית הוקמה עבור העדה היוונית אורתודוכסית – ערבית. בשטח החלקה קיים שיכון בן 3 קומות מחופה טיח משנות ה-.50 בחלקה הנדונה 50 עצים. 14 בערכיות גבוהה, 30 עצים בערכיות בינונית ו-6 עצים בערכיות נמוכה. מתוך 50 עצים, מוצעים 30 לכריתה.
רקע תכנוני
האתר אינו נכלל בכרטסת השימור העירונית. האתר נכלל בשטח מתחם המסומן לשימור – המושבה היוונית.
המבנה אינו מוגדר 'מבנה היסטורי' כהגדרתו בתכנית 10038 המבנה מצוי בתחום 'העיר ההיסטורית' כהגדרתה בתכנית 10038 תכנית מתאר 62 משנת 1959 אזור מגורים 1
תכנית מס' 2787 : מושבה יוונית שימור השכונה משנת 1989 – התכנית מייעדת את המגרש ל – אזור 1 מיוחד, היקף זכויות בניה 3 קומות מעל קומת מרתף. קווי בניין 6 קדמי, 4 צדי ו-5 אחורי.
מדיניות תכנונית ע"פ תכנית אב למושבות ירושלים מס' – :30003 אזור מגורים 2 המאפשר על פי טור ב' %170 בניה, תכסית %.40 בניה ב – 5 קומות ובקווי בניין של קדמי לפי הקיים ברחוב, צידי 4 ואחורי .5
התכנית המוצעת
בקשה להיתר בניה מכוח תמ"א 38 להריסה ולבניה מחדש של 6.5 קומות. מוצעים %190 בניה של שטח עיקרי מעל הקרקע (חריגה של %.)20 מבוקש קו בניין קדמי ואחורי 3 מ', צדי 2 מ'. מוצעות 48 יח"ד. לכל דירה מוצע ממ"ד. מוצעת חניה תת קרקעית בתכסית של כ-%72
- 27 -
המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 23
התכנית מאושרת בתנאים הבאים:
1. עצים - יש לצמצם באופן משמעותי את עקירת העצים המוצעת בחלקה. עקירת עצים מאסיבית
כל כך כפי שמוצע אינה מקובלת מבחינה שימורית. החלקה כוללת מספר גדול מאד של עצים שרובם מוצעים לכריתה. פעולה כזו מנוגדת לעקרונות תכנית האב של המושבות ולערכי השימור של השכונה ההיסטורית שהעצים הם חלק בלתי נפרד ממנה.
א. בסקר העצים נסקרו 50 עצים בחלקה או בצמוד לה. 15 עצים בערכיות גבוהה, 3 מהם
מוצעים לעקירה. 30 עצים בערכיות בינונית, 17 מהם מוצעים לעקירה (5 מהם בערכיות 9 שהיא גבוהה). עצים כה רבים מוצעים לעקירה כדי לאפשר חפירה תת קרקעית לחניות.
החפירה המוצעת מגיעה עד גבול המגרש הצפוני וגבול המגרש המזרחי.
ב. העצים והגינות הם חלק בלתי נפרד מהמרקם לשימור. העצים הבוגרים הנטועים במגרשים,
מאפיינים את השכונה. גריעתם תפגע לא רק בחלקה כי אם גם במרחב הציבורי. לפיכך יש לצמצם את תכסית החפירה באופן משמעותי כך שלא תחרוג מקווי הבניין.
ג. יחס התכניות התקפות לעצים - לפי התב"ע התקפה ()2787 עצים בעלי ערך הם בעדיפות על
חניה (סעיף 9ט').
תכנית האב למושבות מגבילה את שטח החפירה התת קרקעית ומחייבת את שימור העצים (ראה פרק /4חניה): "תכנון חניות תת ועל קרקעיות יעשה תוך התחשבות מלאה בעצים בתחום המגרש. שינוי בקו בניין לא יבוא על חשבון עצים בוגרים, וישמור על רצועה ירוקה בינו לבין גבול המגרש הקדמי והצידי".
ד. יש להגיש תכנית פיתוח שתכלול נטיעות חדשות ומיקום חדש להעתקת עצים.
ה. ע"פ תכנית האב, יש לצרף תצ"א היסטוריות לסקר העצים (סעיף 5.2ב').
2. קווי הבניין – קווי הבניין המוצעים אינם תואמים למדיניות תכנונית ע"פ תכנית האב.
קו בניין קדמי – צריך להיות בהמשך למבנים האחרים ברחוב. המבנה המבוקש חורג מקו הבניין הרציף.
יש להראות 2-3 מבנים סמוכים מכל צד. קווי הבניין הצדדים אמורים להיות 4 מ' ע"פ תכנית המושבות ואחורי 5 מ'. קביעת קווי בניין אלו בתכנית האב נועדה לאפשר את שימור הגינות והעצים המהווה אלמנט חשוב ומשמעותי בשכונה.
3. גובה המבנה - ע"פ התב"ע אין לחרוג מ-3 קומות. לפי תכנית האב-.5 המבנה המבוקש חורג
בקומה וחצי מתכנית האב ואינו תואם למרקם. יש להתאים להנחיות מחלקת תכנון לעניין הגובה ואחוזי הבניה.
4. עיצוב – נראה כי החזית לרחוב קיבלה פחות מדי תשומת לב עיצובית. מוצגת חזית אטומה
לרחוב. יש להגיש חלופה נוספת שתשתלב בשפה של החזית הדרומית. יש להתאים להוראות תכנית האב.
5. לא הוצגו הדמיות.
6. אין התייחסות לגדרות. יש להשלים תכנון גדרות ושערים ולהציג תכנית פיתוח. יש להתאים את
התכנון להוראות תכנית האב.
7. תיעוד – ניתן פטור מהכנת תיק תיעוד מכיוון שהמבנה אינו היסטורי. עם זאת, ביקשנו תיעוד
צילומי מפורט יותר של החזיתות, חדרי המדרגות ומעט רקע היסטורי.. יש לכלול גם את סקר העצים ההיסטורי. יש להכין ולהגיש.
- 28 -
8. תנאי למתן היתר – הצגת אישור שפ"ע לתכנית בפני מחלקת שימור. יש לכלול תכנית לנטיעה
והעתקה של עצים.
9. תנאי שירשם בהיתר הבניה- הגשת דו"ח של אגרונום לפני ואחרי הטיפול בעצים.
10. תנאי לטופס 4 – אישור מחלקת השימור בכתב.
| סדר יום ועדת שימור | |||
|---|---|---|---|
| סדר יום ועדת שימור 05/01/2020 - ח' בטבת תש"פ | תאריך | ||
| ועדה לשימור | סוג דיון | ||
| 2020/23 | מספר ועדה | ||
| 3893 | מספר תיק |
| נתונים כלליים | |||
|---|---|---|---|
| דוד ילין 46 , זיכרנותן ומנשיםה כ לליים | כתובת | ||
| שוחט (קליגלר) אוריה | שם המבקש | ||
| הגשת תכנית בניין עיר | סיבת הפניה | ||
| 776930 | מספר תכנית | ||
| הרחבות, תוספת קומות וח"ד ברחוב דוד ילין 46 | מהות הבקשה | ||
| אדריכל בן שמחון אביגיל | איש קשר |
| בשלמות | חלקה | גוש |
|---|---|---|
| כן | 5033 | 30070 |
| לא | 5118 | 30071 |
- 29 -
רקע
רקע הסטורי אדריכלי
הבניין ברחוב דוד ילין 46 נבנה בסוף שנות ה-20 של המאה ה-20 בשכונת רוחמה (כיום חלק מזכרון משה).
שכונת רוחמה הוקמה והתפתחה בעקבות יוזמה מסחרית להקמת בתים פרטיים ומוסדות ציבור ולא ע"י אגודה או גוף ציבורי. השכונה תוכננה כהמשך לשכונת זכרון משה שממזרח לה. הבתים הראשונים נבנו לאורך רחוב דוד ילין באמצע שנות ה-.20 רוב הבתים עוצבו כבתים מפוארים ומעוטרים. רבים מהעיטורים כללו סמלים יהודיים ופסוקים. רבים מהתושבים החדשים השתייכו לעדה הבבלית.
המבנה הנדון נבנה בשני שלבים היסטוריים. בתחילה נבנה מבנה בן קומה אחת. בסביבות 1940 נוספה קומה שניה. לכל קומה אופי עיצובי שונה. קומת הקרקע כוללת תלתני פתחים (דלת במרכז וחלון מכל צד) המעוטרים במסגרות אבן. הקומה השניה כוללת פרטי אבן פשוטים יותר. ממערב, צמוד המבנה למבנה טורי של 3 חלקות נוספות המעוצבות בדומה לקומת הקרקע של המבנה הנדון. בשנות ה-90 נוספה לבניין קומה שלישית בהיתר.
עם זאת, הבניין בפועל שונה מההיתר שאושר. החזית האחורית של המבנה נהרסה כליל ובמקומה נבנה אגף חדש לכל הגובה, החזית המזרחית ההיסטורית נהרסה גם היא ברובה ובמקומה נבנה קיר חדש. בניה זו נעשתה באופן לא חוקי. החזית הדרומית הפונה לרחוב עברה גם היא שינויים אך הם הפיכים. עיקר השינוי הוא אטימת הפתחים או חלקם באבן.
רקע תכנוני
תכנית מתאר 62 – אזור מגורים .3
תכנית 4420 משנת 1996 המייעדת את המגרש לאזור מגורים 3 מיוחד וקבעה מס' קומות מירבי ל-3 ושימוש בחלל גג רעפים ללא תוספת יח"ד
היתרים:
2007/0830.00 הופק היתר בניה בשנת 2009 עבור הרחבת קומת מרתף לצורך מחסנים ויסוד ממ"ד, שינויים פנימיים בקומת קרקע וקומה א לצורך הקמת ממ"ד וחדר מדרגות, תוספת מרפסת בחזית צפונית קומה א , ותוספת קומה שלישית כולל מרפסת בחזית דרומית בעומק 1.2 מ' ורוחב 5 מ'. 4 יח"ד סה"כ.
01 - נדונה בוועדת משנה בשנת 2014 – לא הופק היתר בניה. הבקשה הייתה להרחבות בינוי בחזית צפונית מחוץ לקו בניין מאושר, תוספת 2 יח"ד ותוספת חלק קומה על הגג.
פיקוח:
2019/6760.00 נפתח תיק בפיקוח ב 09/2019 עבור עבירת בנייה – חפירה
- 30 -
רקע שימורי
בניין לשימור (נקבע בהיתר בניה )2007/0830.00
אתר לשימור מס' 3064 דוד ילין 48 זכרון משה
מתחם לשימור מס' 1603 מקור ברוך
התכנית המוצעת
תוספת קומה וגג רעפים, תוספת 2 יח"ד חדשות, מרפסות, מעלית, הכשרת עבירות בניה:
א. הכשרת הרחבת קומת מרתף בקו 0 לכל הכיוונים
ב. הכשרת תוספת בינוי בחזית אחורית – הרחבת קו בניין ל-3 מ' מגבול המגרש.
ג. הכשרת אטימת פתחים ופריצת פתחים בחזיתות לשימור
ד. הכשרת הגדלת מרפסות בחזית לרחוב - מרפסת בקומה ב והגדלת 2 מרפסות היסטוריות בקומה א'
ה. הכשרת סגירת פירי חדרי שירותים.
המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 23
התכנית מבקשת תוספת קומה וגג רעפים, יח"ד חדשות וקובעת קווי בניין חדשים. בנוסף, מבקשת התכנית להכשיר עבירות בניה שפגעו בבניין לשימור (מס' 3064 בכרטסת השימור).
התכנית מומלצת לדחייה ע"י מחלקת תכנון ואנו מצטרפים להמלצה זו מסיבות שימוריות:
1. אין לאשר הכשרת העבירות. הבניין לשימור עבר פגיעה קשה בחזיתות שלמות. חזית צפונית אחורית
נהרסה כולה לטובת תוספת לא חוקית לכל גובה הבניין, שני שליש מהחזית המזרחית ההיסטורית נהרסה בניגוד להיתר. בחזיתות שנותרו, נאטמו ושונו פתחים, נהרסו ונבנו מחדש מרפסות בחזית וכל זאת בניגוד להיתר שהגדיר את הבניין לשימור.
יש לבנות את כל החזיתות שנהרסו מחדש ובמקומם המקורי לפי שחזור מצב מקורי על פי מחקר שיערך ע"י אדריכל שימור (לא קיים בתיק התיעוד). בנוסף, יש לשחזר את הפתחים שנפגעו בחזיתות שנותרו, לפתוח את איטומיהם ולשחזר את המרפסות המקוריות במקומם ובעיצובם המקורי. לא ניתן לפתוח פתחים למרתף בחזית.
2. קווי הבניין המוצעים אינם מקובלים - קו הבניין האחורי מוצע לצורך הכשרת העבירה שכללה
הריסת קיר לשימור ובנייה חדשה. קו הבניין צריך להיות תואם למיקום הקיר המקורי. קו הבניין העילי גם הוא אינו מקובל בשל הכשרתו את המרפסות שנבנו על הריסות המרפסות המקוריות באופן שאינו תואם לבניין לשימור ולמרקם לשימור.
3. התכנית המוצעת כוללת גג רעפים שאינו מתקבל על הדעת מבחינה אדריכלית, שימורית ואסתטית.
מוצע יצור כלאיים המשלב בין גג רעפים לגג שטוח. מוצע גג שטוח במפלס הרכס של גג הרעפים כשתוחם אותו מעקה. זה לא ראוי ומעיד על חוסר הגיון אדריכלי בתכנון. כמובן שגם המדרגות העולות לגג השטוח בחלקו אינן מקובלות. יש לתכנן גג רעפים שלם שיתאים לגגות האופייניים למרקם לשימור. במקרה זה, ראוי לתכנן גג בעל 3 שיפועים שיתחבר למבנה הטורי שהוא חלק ממנו וזאת בהתאמה לתב"ע 4420 המאושרת הכוללת את המבנה הטורי כולו. מעל הפיר המקורי יש להשאיר פתח איוורור.
4. מרפסות - מוצעת הכשרת המרפסות שנבנו לאחר הריסת המרפסות ההיסטוריות. המרפסות
ההיסטוריות היו אלמנט אופייני בעיצוב הבתים ברחוב דוד ילין וגריעתם מהחזית והחלפתם במרפסות
- 31 -
אחרות ולא תואמות מהווה פגיעה לא רק בבניין כי אם גם ברחוב כולו. יש להציע שחזור המרפסות המקוריות. גם המרפסות המוצעות יעוצבו בסגנון ההיסטורי.
5. הוראות התכנית אינן כוללות כל התייחסות לשימור. מדובר על בניין לשימור ולפיכך לא ניתן לאשר
התעלמות שכזו בהוראות התכנית. ההוראות המפורטות לשימור הבניין צריכות לכלול:
א. הוראות לשחזור החזיתות שנהרסו ושחזור הפתחים והמרפסות בחזיתות שנותרו.
ב. הוראות בדבר הצנעת התשתיות בחלל הגג, בקירות, בפירים נסתרים או בתת הקרקע.
ג. הוראות להתאמתו של המבנה לתקן 413 באמצעות חיזוק פנימי שלא יפגע בחזיתות ובאלמנטים
לשימור.
ד. הכללת סעיף שההיתר יוגש ע"י אדריכל בעל נסיון מוכח בשימור.
ה. תנאים למתן היתר – אדריכל שימור, מהנדס שימור, אישור תיק תיעוד, נספח פרטים, כתב
התחייבות וערבות בנקאית.
ו. סעיף בדבר שימור בור מים או כל אלמנט היסטורי אחר בתת הקרקע במידה וימצאו ושינוי התכניות
עקב כך אם יידרש.
6. לא נערך כל תיאום עם מחלקת שימור. לא נפתח תיק ולא הוגשו מסמכים ע"י המתכננת על אף
שהופנתה לקבלת חוו"ד. חוסר שיתוף הפעולה ראוי לגינוי.
| סדר יום ועדת שימור | |||
|---|---|---|---|
| סדר יום ועדת שימור 05/01/2020 - ח' בטבת תש"פ | תאריך | ||
| ועדה לשימור | סוג דיון | ||
| 2020/23 | מספר ועדה | ||
| 3603 | מספר תיק |
| נתונים כלליים | |||
|---|---|---|---|
| שלמה המלך 7 , מנתמיולניאם כלליים | כתובת | ||
| כוכבי אירית | שם המבקש | ||
| הגשת תוכנית בניין עיר | סיבת הפניה | ||
| 591727 | מספר תכנית | ||
| תיאום תכנון הרחבת מלון ממילא, שימור מלא ותוספת 2 קומות | מהות הבקשה | ||
| אדריכלית הלוי קארין | איש קשר |
| בשלמות | חלקה | גוש |
|---|---|---|
| לא | 4 | 30831 |
- 32 -
רקע
רקע היסטורי אדריכלי
שכונת ממילא (ממילא =זה שבא מאלוהים) היא שכונה היסטורית הממוקמת בעמק שהוא המשכו של גיא בן הינום, למרגלות העיר העתיקה, על תוואי דרך היסטורית שהובילה לשער יפו.
השכונה נבנתה בצורה לא מתוכננת החל מסוף המאה ה19 ואילך עם היציאה מהחומות וכללה מבנים מעורבים למגורים, מסחר ומלאכה בסגנון בניה מקומי. בתקופת המנדט התפתחה השכונה כמרכז מסחרי ראשי, ועד לאיחוד ירושלים ב 1967 השכונה סבלה מהדרדרות פיסית הדרגתית.
משנות השבעים החל תהליך שיקום ופיתוח השכונה והפיכתה למרכז מסחר, מלונאות ומגורים.
התכנית המוצעת חלה על שני מבנים נפרדים בתחום שכונת ממילא כמפורט -
1. מבנה היסטורי בכתובת שלמה המלך ,7-9 הממוקם בין מלון ממליא למנזר סנט ונסן דה פול. מבנה
מגורים דו קומתי הבנוי מעל קומת מרתף בקו בנין 0 חזית ראשית לרחוב שלמה המלך.
המבנה נבנה במספר שלבי בניה היסטוריים, שלב הבניה המוקדם מתוארך לשנים 1866-1873 בניה ערבית מוקדמת של מבנה ליוואן, מראשוני הבתים שנבנו מחוץ לחומות העיר העתיקה. נבנתה קומת מרתף וקומת קרקע בבניה מסורתית של קירות אבן דו פני נושאים קמרונות.
בשלב הבניה המנדטורי 1911-1925 המבנה הורחב משני צדיו לרבות שטח חצר פנימית ונוספה תוספת קומת מגורים עליונה בטכנולוגית בניה של תקרות רלסים שטוחות.
המבנה מתוכנן עם דלת כניסה ראשית בחזית צפונית ובחזית הצד המערבית. קיימת גישה לקומת המחסנים מהחזית האחורית הדרומית ומתוך המבנה. האגף הצפון מזרחי של המבנה תחום בגדר גבוה התוחמת חצר פנימית מגוננת. החללים הפנימיים לרבות גרמי המדרגות נשמרו בשלמות.
השפה האדריכלית של המבנה מאופיינת ע"י כניסות מעוטרות בפרטי בניה באבן, עיצוב הפתחים, ופרטי הבניה: נגרות, מסגרות (תריסי ברזל וסורגים), ריצופים ועוד האופייניים לסגנון הבניה של הבניה העירונית העות'מאנית המקומית; במהלך שנות ה 80-90 פעלו במבנה משרדי רשות העתיקות. משמש היום חלקית למשרדים ואחסנה וחלקו נטוש.
2. מבנה היסטורי בכתובת שלמה המלך ,13 המכונה "המנזה" והממוקם בצמוד למלון ממילא. נבנה
בתקופה העות'מאנית כמבנה מגורים חד קומתי בבניה מסורתית של קירות אבן קו פני נושאים קמרונות.
במהלך העבודות על מתחם ממילא והסבתו לאזור מסחרי, נעשו במבנה ההיסטורי שינויים ותוספות לרבות הריסה של אגף צפוני מקורי של 3 קמרונות (1900~) ותוספת 2 קומות מעל המבנה המשמשות את
- 33 -
מלון ממילא.
קומת הקרקע במבנה ההיסטורי שופצה כקומה מפולשת פתוחה לציבור בהתאם להוראות התכנית - 'זכות מעבר חופשי לציבור במפלס דרך' ומשמשת מאז כמעבר ציבורי פתוח ומקורה מרח' שלמה המלך למדרחוב המסחרי של מתחם ממילא. במבנה נשמרו החללים המקוריים, פרטי אבן מעל דלת כניסה ראשית וציורי הקיר בתקרת הקמרונות.
שני המבנים הוקמו בתקופה העות'מאנית, הינם בתי אמידים היסטוריים שנשמרו מתקופת הבניה של ממילא ההיסטורית, מהווים דופן עירונית משמעותית לרחוב הראשי שלמה המלך מרכז העיר.
רקע תכנוני
המבנים נכללים בתחום הבינוי של העיר ההיסטורית – שכונת ממילא.
2909 – תכנית בתוקף משנת 1987
מבנה בכתובת שלמה המלך 7-9 מסומן כמגרש/בנין 16 בנספח בינוי מס' 4 'בנין לשימור מלא'
מבנה בכתובת שלמה המלך 13 מסומן כמגרש/בנין 13 הכולל 'זכות מעבר חופשי לציבור במפלס דרך'
2909 א' – תכנית תוקף משנת 1989
מבנה בכתובת שלמה המלך 7-9 מסומן כמגרש/בנין 12 – 'בנין קיים'
מבנה בכתובת שלמה המלך 13 מסומן כמגרש/בנין 13 הכולל 'זכות מעבר חופשי לציבור במפלס דרך'
2909 ג' – תכנית בתוקף משנת 2003
המבנה בכתובת שלמה המלך 7-9 מסומן כמגרש/בנין 12 – 'בנין קיים לשימור + בנין לשימור או לשחזור'
המבנה בכתובת שלמה המלך 13 מסומן כמגרש/בנין 13 'בנין לשימור או שחזור' הכולל שטח עם זכות מעבר לציבור
2909 ד' – תכנית בתוקף משנת 2007
המבנה בכתובת שלמה המלך 7-9 מסומן כמגרש/בנין 12 – ללא שינוי ע"ב נספח חזיתות המבנה בכתובת שלמה המלך13 מסומן כמגרש/בנין 13 – ללא שינוי ע"ב נספח חזיתות - בקשה להיתר בניה מכוח תמ"א 1/38 – תכנית בינוי 14714 עבור המבנה בכתובת שלמה המלך 7-9 הכוללת חיזוק פנימי של קמרונות לפי תקן 413 ותוספת קומה וחצי מעל המבנה עבור 4 יח"ד נגנזה בהתאם לחו"ד המחלקה המשפטית מאחר ונמצאה כסותרת את הוראות התכנית החלה. חו"ד המשפטית קבעה כי הוראות השימור שבתכנית 2909 ותכליתה, והוראות התכנית לחיזוק מבנים – הינו כי אישור תוספת בניה במבנים לשימור מלא בענייננו הנובעת מחיזוק המבנה, חייב להיעשות בדרך של אישור תכנית מתאר מפורטת.
- תכנית מפורטת בסמכות מחוזית מס' 410084 עבור המבנה בכתובת שלמה המלך 13 לביטול חלק מהשטח המוגדר עם זכות מעבר לציבור בשניים מתוך שלוש חדרים מקומרים במפלס 770.05 והשמשתם כשטח מסחרי פרטי תוך שמירה על מעבר ציבורי דרך החלל המרכזי, נגנזה בתאריך ,13/10/16 בטרם דיון להפקדה. נדונה בוועדת השימור מס' 47 מתאריך ,06/09/2016 להלן החלטה לאחר הצגת הדמיה של התכנית המבוקשת ע"י עורך התכנית ולאחר הצגת עמדת המחלקה לתכנון עיר המבהירה כי מדובר במעבר הפתוח כיום לציבור, בהתאם לתנאי תכנית המתחם המאושרת, שיש לשמור עליו ככזה במכלול הפעילות והתנועה במתחם, ובהמשך לנימוקי הוועדה בדיון הקודם בבקשה דומה, מחליטה וועדת השימור כי יש לדחות את הבקשה ולהשאיר את המצב הקיים כיום.
הממונה על השימור גב' תמר קאופמן מסתייגת מההחלטה ומבקשת להדגיש כי חשוב להשמיש מבנים לשימור, וכן ניתן לדון בנושא השימושים השונים שייעשו במקום באופן נפרד.
תכנית זהה מס' 214536 הוגשה שנה קודם בתאריך ,25/11/2014 ונגנזה לאחר החלטה לדחייה של הועדה המקומית מהנימוקים המפורטים -
מכיוון שהתכנית בסמכות הוועדה המקומית מחליטים לדחות את התכנית מהנימוקים הבאים:
1. מתחם ממילא עבר הליך תכנוני ומורכב לאורך השנים , לא נראה כי יש מקום להגשת תכניות
נוספות לשינויים במתחם זה.
2. מדובר במעבר פתוח למתחם ממילא. המעבר הינו במבנה היסטורי בעל איכויות אדריכליות ייחודיות
אשר משמש כמקום ציבורי מקורה אשר משמעותי למתחם .
בהתאם לכך, צמצום המעבר על ידי הוספת שימוש מסחרי יפגע בשימוש הציבורי ובערך המקום מבחינה עירונית ושימורית.
3. מוצע תוספת בית קפה ללא אפשרות אוורור נאותה.
4. זיקת ההנאה המוצעת כחלופה לשטח הנלקח הינו בגב המתחם ואינה מהווה חלופה ראויה לשטח
זיקת ההנאה המרכזית של מתחם המנזה.
התכנית נדונה בוועדת השימור העירונית מס' 17 שהמליצה לדחות את התכנית מהטעמים הבאים .1שינוי היעוד והוספת דוכנים תפגע באופיו המיוחד של בניין זה וההשקעה האדירה שהושמה בשימורו.
2. צמצום המעברים יגרום, מחד, לפגיעה בזרימת הולכי הרגל הרבים המשתמשים בחלל זה כמעבר או
מחסה בקיץ ובחורף והרווח מתוספת מזערית של שטחי מסחר על חשבון המעבר הציבורי, אינה מצדיקה את שינוי היעוד, מאידך.
- 34 -
3. אין שום הצדקה לוותר על שטחים המיועדים לציבור במיוחד כשטחי מעבר בעלי אופי שימורי ומיוחד
לשטחים מסחריים קטנים ובבעלות פרטית.
התכנית המוצעת
תכנית מפורטת בסמכות הועדה המחוזית מס' 101-0591727 בממילא מהותה תוספת קומות לבנין לשימור בכתובת שלמה המלך 7-9 ושינויים במעבר ציבורי בכתובת שלמה המלך .13 מטרות התכנית:
1. תוספת 2 קומות לבניין לשימור ברחוב שלמה המלך ,9-7 ירושלים.
2. הקמת חנויות לצדי המעבר הציבורי שבקומת הקרקע של בנין השער שברחוב שלמה המלך .13
עיקרי ההוראות:
1. מבלי לשנות את סה"כ הזכויות שבמתחם המסחרי שבממילא שבתכניות התקפות, תכנית זו תאפשר
תוספת של שתי קומות מעל לבניין לשימור ברחוב שלמה המלך מס' .7-9 סה"כ גובה הבניין יהיה 4 קומות מעל מפלס הרחוב.
2. מבלי לשנות את סה"כ הזכויות שבמתחם המסחרי שבממילא שבתכניות התקפות, תכנית זו תאפשר
פעילות מסחרית בקומת הקרקע של בנין השער שברחוב שלמה המלך 13 ( הידוע כבנין ה"מנזה" ) מבלי לפגוע במעבר הציבורי המחוייב בהוראות בתכנית 2909ג' התקפה ומבלי לפגוע בחזית לשימור המופיעה בתכנית 2909א' התקפה.
3. תכנית זו תקבע הוראות בינוי לקומות החדשות הנ"ל ולמסחר.
התכנית עמדה בתנאי סף בתאריך ,12/11/19 נדונה והומלצה להפקדה בתנאים בהחלטת הועדה המקומית מתאריך 25/12/19 להלן עיקר הסעיפים בהחלטה -
להמליץ לוועדה המחוזית לאשר את הבקשה בתנאים הבאים :
לא תותר סגירת שטח למסחר וצמצום זיקת ההנאה בתחום תא שטח ,2 שטח זה משמש כיום, לבד ממעבר, לשם התכנסות ומחסה מגשם ושמש של קבוצות תיירים ומטיילים. לפיכך הסבת השטח וצמצומו עלולה לפגוע בשימושים הציבורים הקיימים היום ולא נראה כי קיים מקום חליפי מתאים לשימושים אלו.
כן נראה כי שגם השטח המצומצם המוצע בתכנית עבור זיקת ההנאה, ישמש בפועל לטובת השטח המסחרי.
יש לציין כי אין מחסור בשטחי מסחר ובתי קפה בתחום התכנית וכי בעבר עלתה לדיון תכנית זהה ונדחתה על ידי הוועדה המקומית מאותם הטעמים.
תותר תוספת 2 קומות על הבניין הקיים בתחום תא שטח ,4 בתאום עם מחלקת שימור ובהתאם להחלטת ועדת שימור. השימוש יהיה לאיכסון מלונאי בלבד עם חזית מסחרית מחייבת בקומת הקרקע.
לא יותר שימוש למגורים בתא שטח זה.
יש לקבוע את שני הבניינים לשימור בהתאם לתכניות הקודמות בכל מסמכי התכנית.
יש להציע כניסה למלון דרך החצר וכן להוסיף הוראה כי החצר לא תקורה בסגירת חורף.
קו הבניין יהיה בהתאם לקונטור הבניין הקיים, נסיגות הבינוי המוצעות יבחנו לעת מתן היתר בניה מול מהנדס העיר או מי מטעמו.
יש לקבוע סעיף סטיה ניכרת לעניין גובה, מס' קומות וקו בנייין להטמיע חוות דעת אדריכל העיר למעט סעיפים 1 ו-.2 להטמיע חוות דעת המחלקה לאיכות הסביבה בכל מסמכי התכנית.
יש למלא נתונים בטבלא 5 ולבטל את כל התכניות הקודמות החלות בשטח.
להשלים חו"ד אגף רישוי ופיקוח - מח' המידע התכנוני.
להשלים חו"ד שימור לתכנית ולהטמיע את הערותיהם במסמכי התכנית.
בכל בניין העיצוב האדריכלי (מעקה, סוג אבן וחלונות), יהיה אחיד לכל מבנה, וייקבע על פי היתר הבניה הראשון שיינתן, בתאום מח' שימור.
יש לקבוע סעיף- חיזוק מבנים עפ"י תקן :413 "היתר לתוספות הבנייה למבנה קיים מותנה בבדיקה בדבר הצורך בחיזוק המבנה לפי הוראות תקן ישראלי ת"י 413"
- 35 -
המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 23
1. לדחות את הבקשה לצמצום שטח זיקת הנאה למעבר רגלי בקומת הקרקע המפולשת של מבנה קיים
בכתובת שלמה המלך 13 מאותם הנימוקים המפורטים בהמלצה לדחייה של המחלקה לתכנון העיר לדיון בוועדה המקומית. ככל שההמלצה תתקבל, יש לעדכן בהתאמה את תחום הקו הכחול של התכנית המוצעת ולהסיר את נספח 3 ממסמכי התכנית.
2. לאשר את הבקשה לתוספת בניה מעל מבנה היסטורי הכתובת שלמה המלך 7-9 שנמצאה ראויה
תכנונית, ובתנאי שיבוצע התנאים המפורטים להלן.
3. יש להשלים בתשריט מצב מאושר התייחסות להוראות שימור מכוח תכניות תקפות לעיל.
4. יש להוסיף בתשריט מצב מוצע סימול 'מבנה לשימור' למבנה בכתובת שלמה המלך .7-9
יש לבחון אם להרחיב את יעוד מוצע מסחרי לשימושים מעורבים הכללים מלונאות. יש לסמן שטח חצר ביעוד קרקע שטח פרטי פתוח.
5. על בנין לשימור יחולו ההוראות הבאות:
א. לא תותר הריסת בנין לשימור ולא פירוק ו/או הרכבה של חלקים בניין לשימור.
ב. לא יותר שינוי בצורתו החיצונית או הפנימית של המבנה למעט התחברות תוספת הבניה כמפורט.
ג. חזיתות המבנה והחללים הפנימיים מיועדים לשימור מלא לרבות שימור או שחזור פרטי הבניה.
ד. תנאי לדיון בוועדה עת הגשת בקשה להיתר תהא קבלת אישור מחלקת השימור לתכנית המוצעת.
ה. כתנאי לחו"ד מחלקת השימור יוגש סקר ציורי קיר שיהא ערוך ע"י מומחה בעל ניסיון מוכח בתיעוד
ושימור ציורי קיר; ציורי קיר בהנחה שיימצאו במבנה ייקבעו לשימור מלא.
ו. כתנאי לחו"ד מחלקת השימור יוגש סקר הנדסי שימורי מלא למבנה.
ז. כתנאי לחו"ד מח' השימור תוגש תכנית הנדסית שימורית שתהא ערוכה ע"י מהנדס מומחה בשימור
מבנים והמוכיחה התערבות הנדסית מינימלית לצורך חיזוק ונשיאה תוספת הבניה תוך שמירה על הסכמה הסטאטית והקפדה על התאמה לחומרי הבניה המקוריים של המבנה הקיים.
ח. כתנאי למתן היתר יוגש לאישור מחלקת השימור נספח פרטים מפורט הכולל רשימת פרטי בניה
לשימור ושיקום ו/או שחזור והמפרט כל התערבות בפרטים מקוריים. נספח הפרטים יכלול תאום לנושא שילוט.
ט. עבודות השימור והשיקום יבוצעו ע"י קבלן בעל ניסיון מוכח בשימור מבנים.
י. לא תותר בניה על גג בנין לשימור ולא תותר התקנת מערכות טכניות או תשתיות עליו.
יא. לא תותר התקנת מערכות טכניות או תשתיות ע"ג חזיתות המיועדות לשימור.
יב. יש להוסיף בהוראות התכנית סעיף סטיה ניכרת ביחס להוראות השימור.
יג. יש להוסיף בהוראות התכנית סעיף סטיה ניכרת לקו בנין בנסיגה הקומות החדשות.
6. התייחסות לנספח בינוי -
א. בהתייחס לנספחים 1-2 המציגים התערבות מבוקשת במבנה הקיים בכתובת שלמה המלך ,7-9 יש
להציג בצבע חלקי המבנה ההיסטוריים בצבע סגול לשימור וסמן כל שינוי מוצע בצבע שכן קמרונות המבוקשים לפירוק לא מסומנים בצהוב ובניה חדשה מוצעת מסומנת באפור כקיים.
ב. יש לסמן בתכנית קומת המרתף קמרונות חבית וצלב קיימים ולצמצם התערבות מוצעת כך שתשומר
ככל הניתן הבניה ההיסטורית. יש לעשות שימוש עיקרי ככל הניתן בחללי קומת המרתף המוצעים לשימוש טכני. יצוין כי הקומה ממוקמת במפלס הקרקע ביחס לחזית דרומית.
ג. יש לשמר את מהלכי המדרגות הפנימיים המקוריות במבנה.
ד. יש לצמצם את הבקשה למעלית פנימית אחת.
ו. יש לשמר את שטח החלל מרכזי המקורי הפנימי משלב הבניה הראשון במפלס קומת הקרקע והקומה
- 36 -
הראשונה.
ז. אין התנגדות לתוספת מהלך מדרגות חוץ בצמידות לחזית המערבית ושינוי פתח חלון לפתח דלת כניסה
ראשית כמבוקש.
ח. יש לתקן את תיאור החזית הדרומית הבנין הקיים ביחס למצב המקורי המשוער.
7. יש להסיר מהוראות התכנית סעיף 4.1.2 ג' ב' 4 לנושא שינויים פנימיים במגרש 12 כמפורט.
8. יש להשלים מידע חסר אם נדרש פתרון מיגון למבנה בכתובת שלמה המלך .7-9 לבדיקה מפורטת
| סדר יום ועדת שימור | |||
|---|---|---|---|
| סדר יום ועדת שימור 05/01/2020 - ח' בטבת תש"פ | תאריך | ||
| ועדה לשימור | סוג דיון | ||
| 2020/23 | מספר ועדה | ||
| 3892 | מספר תיק |
| נתונים כלליים | |||
|---|---|---|---|
| בנימין דישראלי 7נ1ת ,ו נטיםלב כילהל/יהימםוג רבים | כתובת | ||
| לוי יגאל | שם המבקש | ||
| הגשת תכנית בניין עיר | סיבת הפניה | ||
| 785964 | מספר תכנית | ||
| שינוי ייעוד ממוסד למגורים ושימור המבנה הקיים | מהות הבקשה | ||
| אדריכלית הלוי קארין | איש קשר |
| בשלמות | חלקה | גוש |
|---|---|---|
| לא | 70 | 30021 |
- 37 -
רקע
רקע היסטורי אדריכלי
האתר ממוקם בצומות הרחובות ד'ישראלי ולב העברי – שכונת טלביה מרכז העיר ההיסטורית. בשטח המגרש מצוי מבנה היסטורי בן 2-3 קומות מעל קומת מרתף. המבנה נבנה במקור כבית מגורים של מש'
תיאודורי – משפ' יוונית אורתודוקסית בתקופת המנדט הבריטי (ראשי התיבות של המשפחה חקוקים באבן ע"ג שער הכניסה הראשי הדרומי), בסגנון בניה אקלקטי האופייני לשכונת טלביה. הכניסה הראשית תוכננה ועודנה בחזית הדרומית ממנה נכנסים לחלל מרכזי פתוח (ליוואן) שמשני צדיו חדרים.
מהלך המדרגות הפנימי ממודם בחלק המבנה המערבי. המבנה תוכנן עם מגוון מרפסות זיז הן מבחינת הגודל והם העיצוב.
הבניה נעשה באבן טבעית בגוון אדמדמם, טכנולוגית הבניה אבן גב בטון, תקרות רלסים שטוחות.
נשמרה גדר אבן מקורית ושערי הכניסה המקוריים הבנויים בקו מגרש דרומי ומערבי.
המבנה נשמר במלואו חוץ ופנים לרבות מעטפת ותכנון הפנים המקורי ופרטי אבן החזיתות, ריצופים, מהלך מדרגות אבן ומעקות וכן פרטי מסגרות מרפסות, סורגים, מעקות וכן פרטי נגרות ופרטי מעקות טרומיים בבטון. בור מים מצוי מתחת לחלל המרכזי, פתח שאיבה בחזית הצפונית.
למבנה נוספו הרחבות בניה בצמידות לחזית הצד ובגג , נעשו מעט שינוים פנימיים ונסגרו מרפסות המבנה משמש משנות הששים ואילך כמרפאת חוץ של בית החולים לחולי נפש של קופ"ח כללית.
שטח המגרש 637 מ"ר. בשטח החצר נטועים 14 עצים בוגרים.
רקע תכנוני
1. המבנה נכלל ברשימת השימור העירונית המאושרת אתר מס' .1262
2. על האתר חלה תכנית מתאר מקומית מס' 3137 – תכנית בתוקף מתאריך 15/10/1989
המבנה מסומן בתשריט כ'בנין אופייני' יעוד הקרקע נקבע שטח למוסד.
על האתר חלות הוראות השימור המפורטות בסעיף 14 להלן -
(א) לא תותר הריסת בנין אופייני.
(ב) לא יותר שינוי בצורתו החיצונית של הבנין באופיו הארכיטקטוני לרבות סוג האבן, הפתחים, כתובות, תבליטים, סיתות, כיחול, סורגים מסורתיים האופייניים לתקופת הבניה, גדרות, שערים ועצים בוגרים.
(ג) כל תוספת בניה תבוצע בסגנון ובמרכיבים הזהים לבנין הקיים, דהיינו התאמה לסוג האבן ופרטים,
- 38 -
סוג גוון ופרטי אבן, פחים סורים וכו' ובהתאם לסעיף 9 (ב) לעיל.
3. תכנית האב למושבות – מהווה מסמך מדיניות ()2013
המבנה מסומן כמבנה לשימור בדרגה ב' אזור מגורים 1 – אזור ליבה גרעיני השכונות ההיסטוריות הוראות תכנית האב לתוספות בניה ובניה חדשה באזור ליבה מפנות לתכניות בנין עיר מאושרות.
תכנית מפורטת מס' 594200 נדונה להפקדה בועדה המחוזית בתאריך 27/01/19 להלן החלטה -
הוועדה, לאחר שבחנה את מסמכי התכנית ושמעה את עורכי התכנית ואת המלצת נציג העיריה מחליטה להפקיד את התכנית כמפורט להלן:
1. הוועדה, לאחר ששמעה את עורכי התכנית אשר הבהירו את הרקע להסבת המבנה ההיסטורי ששימש
למגורים למוסד בשנות ה-60 ולאחר שהובהר ע"י עורך התכנית כי ניתן פתרון חלופי מיטבי למוסד הקיים ולאחר שבחנה את מאפייני המבנה ההיסטורי השתכנעה כי שינוי יעוד המבנה למגורים ושימושו בהתאמה תאפשר את שימורו ושימושו המיטבי.
2. הועדה בחנה את התוספת המוצעת ביחס לעקרונות תכנית 3137 המהווה את המדיניות התכנונית
לאזורי הליבה בתכנית המושבות. תכנית 3137 קבעה כי אחוזי הבניה יהיו בהתאם לאזור מגורים -2 %90 בניה מירביים. שטחי המבנה הקיימים מהווים כ %115 בניה מירביים – כך שהבינוי המוצע חורג מאחוזי הבניה הקבועים בתכנית .3137
3. הועדה תציין כי המבנה הנידון הינו בעל איכות אדריכלית- שימורית גבוהה. בהתאם,
יוטמעו במסמכי התוכנית הערות של יועצת השימור בתאום עם לשכת התכנון בכלל זאת התייחסות לשימור פנים המבנה והחצר ההיסטורית:
· הסרת הבינוי הקיים במרפסות ה"ריוואק" ובחינת הצורך בשינויים הפנימיים המוצעים.
· מיקום מעלית הרכב המוצעת בחזית בהתייחס לרכיבים היסטוריים ולגדר לשימור.
4. פתרון למרחבים מוגנים בחלקים ההיסטוריים של המבנה יעשה באמצעות חדרים מחוזקים בלבד.
5. קווי הבניין יותאמו לקונטור המבנה לשימור. יקבע קו בניין תת קרקעי למעלית הרכב המוצעת.
6. לפחות % 50 משטח החלקה , שנמצא מחוץ לקווי הבניין המירביים העיליים, יהיה ללא בניה תת"ק,
ויאפשר חלחול. לחלופין תוכח הפניית מי הנגר להחדרה תת קרקעית.
7. בהתאם להוראות תכנית האב %30 מתכסית המגרש יגונן ללא ריצוף. יש להציג בפיתוח השטח
ולהטמיע בהוראות התכנית.
8. יקבע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין גובה הבינוי, מס' קומות, קווי בניין, נסיגות,
שימור.
9. תיקונים טכניים בתאום עם לשכת התכנון.
10. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך
הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 191 לחוק התכנון והבנייה.
11. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית
באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בתחום התכנית ובחלקות מצרניות.
הכול בהתאם להנחיות לשכת התכנון.
הערה: החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית ע"פ סעיף 86 ד'
לחוק התוה"ב אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.
התכנית נגנזה בתאריך 28/08/19 בגין אי-מילוי תנאים להפקדה.
יצוין כי לא נדונה בוועדה מקומית ולא בוועדת השימור העירונית.
התכנית המוצעת
תכנית מפורטת בסמכות הועדה המחוזית מס' 0785964 לשינוי ייעוד ממוסד למגורים ושימור המבנה הקיים. עיקרי הוראות התכנית להלן -
1. שינוי ייעוד הקרקע משטח למוסד למגורים.
2. קביעת הוראות לבינוי.
3. קביעת קווי בניין מירביים בהתאם למסומן בתשריט.
4. קביעת תנאים למתן היתרי בניה.
5. שימור המבנה היסטורי וקביעת הוראות שימור.
.6הוספת מעלית וקירות פנים
- 39 -
התכנית עמדה בתנאי סף בתאריך ,28/11/19 משובצת לדיון בוועדת משנה מקומית בתאריך .22/01/2020
המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 23
לאשר את התכנית המוצעת בכפוף להשלמות והתנאים המפורטים -
אין התנגדות לשינוי יעוד מבוקש ממוסד למגורים בהתאמה לשימוש המקורי של המבנה.
1. מבוקשת חפירה תת קרקעית בשטח החצר המזרחית עבור שלושה מכפילי חניה מוטמנים עוקבים
שלא ברור אם אפשריים תכנונית. יש לשקול פטור מחניה אחרת ניתן לאשר חפירה/חציבה נקודתית גם אם לעומק 6 מקומות חניה ככל שיבוצע עם מתקן מוטמן ללא בניה על קרקעית למעט גדר קלה. יש לעדכן בהתאמה קו בנין תת קרקעי בתשריט וסימול עצים סמוכים הנטועים על קו מגרש מזרחי.
2. יש להוסיף בנספח הבינוי פריסת גדרות ושערים מצב קיים לשימור. יש לסמן ככל שתבוקש פריצה
נקודתית מבוקשת עבור כניסה לחניה בגדר דרומית. יש לסמן בנספח הבינוי אלמנטים מקוריים קיימים לשימור בתכנית הפיתוח לרבות גדרות, שערים, מהלך מדרגות כניסה ראשית.
3. יש לשמור בתכנון המוצע על תכנית בית חלל מרכזי. אין התנגדות להתקנת מעלית פנימית
המבוקשת בחלל הפנימי ובלבד שתהא בגודל מינימאלי. יש להעביר חתך מוצע דרך הפיר המבוקש ולהציג התערבות מבוקשת בחלל הפנימי.
4. כתנאי לחו"ד מחלקת השימור עת הגשת היתר בניה יוגש סקר הנדסי למבנה הכולל התייחסות
מפורטת לתוספת מעלית פנימית בחלל הפנימי והנחיות הנדסיות שימוריות לתכנון מפורט.
5. חדר המדרגות ייקבע לשימור מלא לרבות פרטי הבניה המקוריים הקבועים בו. חדר יציאה לגג יבוצע
בהתאמה למהלך הקיים ובאותם חומרי הבניה המקוריים.
6. .7 יש להבהיר בתכנון קומת הקרקע את הכניסה הראשית המוצעת לחללים המשותפים. ככל הניתן
יש לשמור על התכנון המקורי.
8. יש להשלים כתנאי להפקדה מדידה של בור המים התת קרקעי ולעדכן את שרטוט נספח הבינוי.
9. ייקבע בהוראות התכנית כי תנאי לדיון בועדה/רשות רישוי יהא קבלת אישור מחלקת השימור
לתכנית המוצעת.
10. תנאי לתחילת עבודות יהא ביצוע ההריסות והפירוקים סגירת מרפסות כמסומן בנספח הבינוי.
11. פרטי הבניה המקוריים הקיימים מיועדים לשימור מלא ו/או שחזור בהתאמה למצב המקורי.
12. יש לתקן בהוראות התכנית סעיף ט' – נכתבו תנאים להיתר שאינם רלוונטיים לבקשה.
| סדר יום ועדת שימור | |||
|---|---|---|---|
| סדר יום ועדת שימור 05/01/2020 - ח' בטבת תש"פ | תאריך | ||
| ועדה לשימור | סוג דיון | ||
| 2020/23 | מספר ועדה | ||
| 3861 | מספר תיק |
| נתונים כלליים | |||
|---|---|---|---|
| בן סירא 6 , מרכזנ התעוניירם כלליים | כתובת | ||
| דר עמוס | שם המבקש | ||
| הגשת תוכנית בניין עיר | סיבת הפניה | ||
| 788604 | מספר תכנית | ||
| שינוי בבינוי בבית מלון ברח' בן סירא 6 | מהות הבקשה | ||
| מספר תיק תיעוד | |||
| אדריכלית הלוי קארין | איש קשר |
| בשלמות | חלקה | גוש |
|---|---|---|
| כן | 5238 | 30036 |
| כן | 5239 | 30036 |
- 40 -
רקע
רקע היסטורי אדריכלי
האתר ממוקם ברחוב בן-סירא, בחלק החבר את רחוב שלומציון המלכה לרחוב הלל ושטח בית הקברות ובריכת ממילא. בתחום החלקה מצוי מבנה מלון בביצוע המהווה בניה חדשה תוך שימור חלקי של חזיתות מבנה עות'מאני מהמאה ה 19 שהיה בנוי במקור ונהרס ברובו מכוח היתר בניה .2011/0496.00 בהתאם להיתר נשמרו חזית ראשית מזרחית וחזית הצד הצפונית שתי קומות.
נשמרה חלקית מקטע מערבי החזית הדרומית שתי קומות תוך פריצת פתח חדש בקומת הקרקע.
בסמיכות למבנה מדרום קיימת שטח דרך מאושרת המשמשת גינה ובה מבנה קבר מוסלמי עתיק.
בית המלון נבנה מכוח היתר הבניה המאושר 01 בגובה של 6 קומות מלאות וקומת גג חלקית.
רקע תכנוני
1. המבנה אינו נכלל ברשימת השימור העירונית.
2. המבנה ממוקם בתחום הבינוי של מרכז העיר ההיסטורית
3. היתר בניה מאושר מס' 2011/0496.00 מתאריך 05/08/2012 - הונפק מכוח תמ"א 38 להריסה של בניין
למעט 2 קירות, בניה חדשה ותוספת בניה. הבקשה נדונה בוועדת ערר מתאריך .22/09/12
4. תכנית נקודתית מאושרת מס' 168864 – בתוקף מתאריך 23/07/2016
נציין כי התכנית נדונה בדיון ועדת השימור מתאריך 13/05/2014 להלן פרוטוקול החלטה -
1) התכנון הנקודתי הינו חריג ביותר לסביבה ולבלוק העירוני בו הוא מוצע, ומהווה פגיע חמורה במרקם
השימור הקיים.
2) הבניין פוגע בבניינים הצמודים מצפון גם בהאפלתו עלייהם וגם במרקם הקיים.
3) הפתחים כלפי הבניין הצמוד פוגעים בבניין מבחינת חוקי התכנון והבניה ומהיבט תכנוני וקנייני.
4) תכנון מאסיבי שכזה המוצע בתכנית חייב להיות במסגרת תכנון הבלוק העירוני כולו, תוך הצגת
חתכי הרחובות והבניינים הסמוכים, ופריסת חזיתות.
5) התכנון המוצע ייצור תקדים של גובה, תכסית ואחוזים חריגים ועל כן חייבת התכנית להיבחן בהיבט
רחב על השפעותיה על הסביבה הקרובה ותכנונה העתידי.
6) תנאי להמשך טיפול בתכנית יהיה הגשה של תיק תיעוד מלא על המבנה למחלקת השימור.
התכנית קובעת הנחיות לשחזור חלל הפנים של קומת הקרקע לרבות ריצוף אבן ותקרת עץ.
4. היתר בניה מאושר מס' 2011/0496.01 מתאריך 12/12/2017 – היתר שינויים לתוספת קומות לבית מלון
קיים מכוח התכנית הנקודתית. הבקשה אושרה בתנאים בחו"ד מחלקת השימור.
5. היתר בניה בתהליך 2011/0496.02 – טרם נדון בוועדה/רשות רישוי. הבקשה נדחתה במחלקה לשימור
בתאריך 20/06/18 בנימוק שלא לאשר תוספת שני חדרים לאירוח מלונאי בשטח קומת הקרקע המיועדת
- 41 -
לשימוש מסחרי, בהתאם להוראות התכנית סעיף 4.1.2 א', ו'. תוספת חדרים פרטיים בקומת הקרקע מצמצמת משמעותית את השטח המסחרי ביחס למצב המאושר, חוסמת את הפתחים המקוריים בחזית הצפונית החיוניים לאופי החלל הפנימי ועל כן מהווה פגיעה בערכי השימור של המבנה; יש להביא לידיעת הועדה כי הבקשה כוללת הכשרת בניה שבוצעה בסטייה מהיתר מאושר בחזית צפונית קומת קרקע המסומנת כחזית לשימור בתכנית הנקודתית המאושרת, לרבות פרצה של פתח חדש בקיר האבן ושאינה מפורטת כנדרש במסמכי הבקשה."
5. תכנית נקודתית בסמכות מקומית מס' 681551 נגנזה לבקשת עורך הבקשה בתאריך 31/07/2019 לאחר
שאושרה להפקדה בהחלטה מתאריך .07/06/19 לא ניתנה חו"ד מח' השימור.
התכנית המוצעת
תכנית מתאר בסמכות מקומית מס' 788604 לשינוי בבינוי בבית מלון ברחוב בן סירא מהותה -
1) שינוי קווי בניין למרפסות ברוחב 0.5 מ' בחזית המלון ובחזית לרח' בן סירא לפי הקיים בקומות
בשימור. הבקשה היא להשלמת מרפסות שקבלו רישיון ולפי דרישת אדריכל העיר (מפורט בנספח הבינוי)
וככתוב בת.ב.ע הקודמת סעיף 4.1.2 סעיף משנה ורישיון בניה .11/496.01 )2 פרטי הבינוי וחזיתות המבנה יותאמו עם אדריכל העיר בתנאי לפתיחת תיק היתר הבניה, הוראה זו תהיה מחייבת וכל סטייה ממנה תחשב סטייה ניכרת. )3 תוספת מדרגות חרום לגג עליון לפי דרישת מכבי אש - מהנדס בטיחות ושינוי גובה נקודתית לפתרונות טכניים.
4) הגדלת מס' חדרי המלון- ללא תוספת שטח, מ-40 חדר ל- 46 חדר. תוספת זו אינה משנה את תכנון
הבנין, אינה משפיעה על החניה בבניין אשר אסורה בה.
התכנית חלה על חלקה 238 המיועדת לאכסון מלונאי וחלקה 239 ביעוד שטח ציבורי פתוח.
התכנית עמדה בתנאי סף בתאריך ,26/11/19 משובצת לדיון להפקדה בוועדת משנה מקומית בתאריך .22/01/2020
המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 23
לאשר את התכנית המוצעת בכפוף להשלמות והתנאים המפורטים -
1. אין לאשר תוספת חדרים מלונאיים ושטחי שירות המבוקשים במפלס קומת הקרקע אלא להתאים את
התכנית להיתר הבניה המאושר 01 והוראות התכנית המאושרת 168864 שקבעה שימוש מסחרי, שאת בהתאמה לחו"ד מח' השימור לבקשה מקבילה להיתר 02 – שטרם אושר.
יש להטמיע בנספח הבינוי תכנון מוצע המציג שחזור החלל הפנימי קומת הקרקע ככל הניתן – בהתאמה למצב המקורי בתיק התיעוד ,לרבות התייחסות להרכבה מחדש של פרטי ריצוף אבן ותקרות עץ כמפורט בתכנית המאושרת 168864 4.1 ה' 6 ובהיתר הבניה המאושר .01
2. בהתייחס לשינויים המבוקשים במרפסות חזית ראשית דרומית הבניה החדשה, יש להציג שיפור תכנוני
עיצוב הפתחים בקומה התחתונה באמצעות השלמה של חיפוי אבן במרווח הבנוי בין הפתחים במפלס קומת הקרקע לקומה א' וביטול חיפוי אבן נסורה במסד.
3. יש להציג תוספת מרפסת זיז בקומה ד' העוקבת מרפסות המאושרות בחזית ראשית מזרחית.
4. יש להשלים בנספח בינוי סימון חזיתות לשימור בסגול ותיעוד פרטי בניה מקוריים שנשמרו באתר:
פרטי אבן, פרטי סורגים חלונות קומת הקרקע חזית מזרחית וחזית צפונית, פרט מעקה ברזל מרפסת זיז קומה א' חזית מזרחית וכל הקיים.
4. יש להוסיף בנספח הבינוי תיאור פרטי בניה חסרים לשחזור בפתחים שנשמרו במקטע החזיתות
המקוריות, לרבות פרט תריס ברזל בחלון אטום קומה א' חזית דרומית ופרט נגרות דלת הכניסה הראשית חזית מזרחית קומת הקרקע.
- 42 -
5. יש להוסיף הוראות שימור בגין חזיתות ופרטי בניה לשימור ו/או שחזור המבנה ההיסטורי.
5. יש לקבוע בהוראות התכנית סעיף 4.1.2 ג' סטיה ניכרת לעניין הוראות השימור המפורטות.
6. יש לקבוע בהוראות התכנית סעיף 4.1.2 ג' סטיה ניכרת לעניין שימוש מסחרי בקומת הקרקע.
7. יש לקבוע בהוראות התכנית סעיף 6.1 תנאי למתן היתר בניה קבלת חו"ד ממחלקת השימור.
8. יש להסיר מתשריט המצב המוצע רוזטה מבנה לשימור, מדובר כמסומן בשתי חזיתות לשימור וחלל
קומת הקרקע המיועד לשחזור חלקי.
9. יש לסמן בתשריט המצב המוצע 'חזית מסחרית' קומת הקרקע.