ישיבת מכרזים מס 39 · 21/01/2005

1035

1036

1037

1038

1039

1040

1041

1042

1043

1044

1045

1046

1047

1048

1049

1050

1051

1052

1053

1054

1055

1056

1057

1058

1059

1060

1061

1062

1063

1064

1065

1066

1067

1068

1069

1070

1071

1072

1073

1074

1075

1076

1077

1078

1079

1080

1081

1082

1083

1084

1085

1086

1087

21 באוקטובר, 2020

ג' בחשון, תשפ"א

מספרנו : שו – 527.2

לכבוד

מר אלי מלכא

היועץ המשפטי – עירית ירושלים

ירושלים במייל

א.נ.;

הנדון : מתחם בית מזי"א - התייחסות להערות השמאיות שצוינו בחוות דעתו של עו"ד אבי

ליכט מיום 9.9.2020 וחוות דעתו של השמאי דני כודדי מיום 25.8.2020

1. כללי :

לבקשתך הנני מתכבד להגיש את התייחסותי לטענות והערות השמאיות המועלות בחוות דעתו של עו"ד ליכט.

למותר לציין שהטענה המקדמית אותה מציין עו"ד ליכט בחוות דעתו, כאילו נפלו בהכנת השומה מספר רב של טעויות הינה חסרת בסיס כפי שיובהר להלן.

בטרם אתייחס לכל אחת מההערות/ טענות עפ"י סדר הופעתן בחוות דעתו של עו"ד ליכט, אציין בקליפת אגוז שעולה בברור ששומת כודדי ( להלן "שומת היזם" ) מוטה כלפי מטה ונשענת על נתונים ועובדות שגויות הן של הוראות התכנית והן של הוראות המכרז ביחס לדמי השכירות המפוקחים, יעוד ושימוש במקרקעין.

2. להלן התייחסותנו לטענות המועלות בחוות דעתו של עו"ד ליכט עפ"י סדר הופעתן:

2.1 טענה: סעיף 147 ( א ) הדירות מיועדות לשימוש כמגורי סטודנטים לצמיתות :

2.1.1 תשובה: הטענה אינה נכונה – השימוש הסטטוטורי הינו מגורים.

הוראות תכנית 101-0063933 ברורות ומדברות בעד עצמן.

יעוד המקרקעין הינו מגורים והדבר מוזכר לכל אורך הוראות התכנית, החל בדברי הפתיחה וכלה בהוראותיה ובדגש על טבלה 5 שהינה המחייבת גם במקרה של

סתירה עם הוראות כלליות אחרות בתכנית.

התכנית הנדונה נערכה עפ"י נוהל מבא"ת ולו היו מייעדים את הדירות כולן או חלקן למגורי סטודנטים לצמיתות בלבד, אזי בטבלה מס' ,5 תחת עמודה של "שימוש" היה אמור להיות מצוין שימוש "למגורים מיוחד " ולא כפי שנכתב "מגורים".

לצורך שימוש המקרקעין כמגורי סטודנטים בלבד, ע"פ הוראות מבא"ת יש להגדיר את היעוד או השימושים במקום כ"מגורים מיוחד" כמצוין מטה.

1088

למען הנוחות להלן הוראות טבלה 5 מתקנון התכנית ( ההוראות המחייבות ) של "בית מזיא" :

2.1.2 אמת בדבריו שבהוראות התכנית בסעיף 4.3 (8 ) צוין מגורי סטודנטים אולם לא נזכרת כל מילה לענין השכרת הדירות לסטודנטים, הדברים שצוינו אינם מדויקים בלשון המעטה להלן ציטוט הסעיף בהוראות התכנית:

עמוד 2 מתוך 7

1089

יתרה מכך, מעיון בשימושים המותרים בסעיף 4.3.1 לתקנון עולה כי בין השימושים המפורטים לא מופיע ייעוד "מגורים מיוחד" אלא מגורים.

זאת ועוד, לו הדברים היו מחייבים / כוונת הוראות התכנית שיתקיימו מגורי סטודנטים בלבד, יש להניח שהייתה הוראת סטייה ניכרת ביחס לנ"ל, דבר שאינו מאוזכר ולו ברמז תחת הוראות סטייה ניכרת בתקנון התכנית.

2.1.3 למעלה מן הצורך, ניתן לראות גם בראיה לאחור של הליכי אישורה של התכנית שלא הייתה כל כוונה סטטוטורית ליעד המקרקעין למגורים לסטודנטים ו/או להשכרה בלבד כפי שנטען בשומת כודדי ובחוות דעתו של עו"ד ליכט.

בענין זה יפה עמדתה של לשכת התכנון מיום 24.7.2014 כמובא להלן :

2.1.2 הוראות המכרז ( בהתאם למסמכים שהובאו בפניי ) :

א. ראשית אציין כי על אף שבשומת היזם מוזכר מס' פעמים שהדירות הקטנות

יושכרו למטרת מגורי סטודנטים ( לדוגמא ראה סעיפים 5.2 ו - 7.6 לשומתו )

בפועל אין כלל אזכור למגורי סטודנטים במסמכי המכרז.

ב. למעשה, לא ברורה מקור ההוראה המחייבת כנטען בשומת כודדי לענין מגורי

סטודנטים.

ג. כל שהוגדר במסמכי המכרז זה ש- 40 יח"ד בשטח שלא יעלה על 45 מ"ר כל

אחת תושכרנה על ידי היזם לזכאים.

ראה ההגדרות להלן מחוברת המכרז :

עמוד 3 מתוך 7

1090

לאור האמור בהוראות התכנית והמכרז ברור כי יש לדחות את הטענות וההסברים ביחס

לשימוש המותר אליבא חוות הדעת של עו"ד ליכט.

די באמור לעיל לבדו, כדי לשמוט את הקרקע ביחס לטענות שהשומה אינה סבירה.

דווקא הנ"ל, ממחיש באופן מובהק עד כמה הניתוח שנערך כעולה מחוות דעתו של עו"ד

ליכט, לוקה בחסר וככזה ומדוע הגיעו לשווי קרקע נמוך וחסר בסיס עובדתי.

2.2 טענה: סעיף 147 ( ב ) רמת המחירים לשטחי המגורים גבוהים .. ולא הובאו הפחתה בגין מאפיינים היחודיים של הפרויקט הכולל 8 יח"ד בקומה ...כאשר חלק מהדירות כלואות:

תשובה : ההפך הוא הנכון! השווי בשומת כודדי נמוך מדי, ונובע מהעובדה שעסקאות ההשוואה אותן הוא מביא בחשבון הן לדירות גדולות המגלמות שוליות ביחס לדירות קטנות בפרויקט הנדון.

בעת שמבצעים תחשיב שווי השאיפה הינה להישען ככל הניתן על עיסקאות השוואה בעלות מאפיינים דומים ביחס לנכס הנשום על מנת לייתר הצורך בביצוע התאמות.

הגודל הממוצע של דירה בפרויקט הנדון הינו כ – 69 מ"ר.

מנגד, גודל דירה ממוצע בעסקאות ההשוואה במגדל TOWER - J אותן מצטט שמאי היזם הינו בשטח של כ – 117 מ"ר ( הפרש של %69.5 משטח דירה ממוצעת בפרויקט הנדון).

גודל דירה ממוצע בעסקאות ההשוואה ברחוב הרב אגן אותן מצטט שמאי היזם הינו בשטח של כ - 108 מ"ר ( הפרש של %56.5 משטח דירה ממוצעת בפרויקט הנדון)

השוליות הגדולה בעסקאות ההשוואה עליהן מתבסס השמאי מטעם היזם, מביאה לשווי מוטה כלפי מטה באופן ניכר!

סוגיית הצפיפות והעובדה שעשויות להיבנות גם 8 דירות בקומה נלקחה גם נלקחה בשומה שערכתי!

לו היו בוחנים במקצועיות וברצינות את מאפייני עיסקאות ההשוואה שצוינו בשומת אפיק כמצוין לדוגמא בסעיף 9.4.2 ( עיסקאות ברחוב אבן ישראל 1 ) הטענה הנטענת בעלמא שלא הובאה בחשבון הצפיפות לא הייתה נטענת, שכן בפרוקיט באבן ישראל 1 קיימות בין 6-8 יח"ד בקומה.

זאת ועוד יש להביא בחשבון שמחירי הדירות בפרויקט הנשום מגלמים גם חניה ומחסן

שתרומתם במרכז העיר גדולה.

2.3 טענה: סעיף 147 ( ג ) עלויות הבניה שנלקחו מתוך מחירון דקל וזאת למרות שיש לו מאפיינים יחודיים :

תשובה: ראשית, כמעט לכל פרויקט ישנם מאפיינים יחודיים וודאי לפרויקט הנדון ולכן סה"כ עלויות הבניה + נילוות שהובאו בחשבון במכלול הינם בשים לב למאפייני הפרויקט ומבטאים את יחודו בהיבט העלויות.

אין כל בעיה להישען על מחירון דקל – מחירון קביל וגם בו ישנה שונות ומחירים עלות מגוונים בשים לב למאפיינים שונים, קימות אפשרויות רבות בשים לה למאפייני הפרויקט אותו רוצים לתמחר.

זאת ועוד: עו"ד ליכט בחוות דעתו מהלל ומשבח את חוות הדעת שנערכה ע"י פז כלכלה

ללא הרף – המצגת ביחס לבדיקה של פז, מצגת זו הוצגה והובאה לידיעתי לראשונה רק לאחר שהשלמתי את חוות דעתי, ממנה עולה שהעלויות שהובאו הינן זהות - בחוות דעתי ( אפיק ) 102,206,000 ₪ ובמצגת של פז 102,507,000 ₪!

עמוד 2 מתוך 7

1091

2.2 טענה : סעיף 147 ( ד )בשומת אפיק אין כל התייחסות לסוגיית שיעורי התפוסה בפרויקט :

תשובה: טענה זו עובדתית איננה נכונה ושוב נטענת בעלמא!

בחישוב שווי הקרקע על פי החלופה המכרזית הובאה בחשבון הפחתה בגין שיעור תפוסה היכן שנדרש.

בעת חישוב אומדן התפוסה העתידי הובאו בחשבון מאפייניו היחודיים של הפרויקט, העובדה שחלק משטחי המגורים יושכרו בדמי שכירות הנמוכים ממחיר השוק וכן בין היתר העובדה שהפרויקט במיקום מרכזי ביותר, נגיש ואטרקטיבי.

בשומה לא קיים פירוט של כל רכיבי התחשיב ( בלתי אפשרי טכנית להכניסו ) שהינו רחב ומורכב אולם ניתנה התייחסות לכך בהחלט.

2.5 טענה : סעיף 147 ( ה ) בשומת אפיק אין כל התייחסות לרכיב המע"מ בגין מבני הציבור שימסר לעירית ירושלים עפ"י תנאי המכר ושבגינו לא ניתן להתקזז :

תשובה : עלות הבניה הישירה שנלקחה בחשבון ללא מע"מ לטובת השטח הציבורי בשומה גבוה והינו בסך 6,500 ₪/ מ"ר ( קרובה לעלות במצגת פז כלכלה שהוצגה לאחר הכנת השומה ).

יובהר שגם אם נקבל את עמדת עו"ד ליכט לפיה יש להוסיף מע"מ אזי עדיין היזם לא סופג את מלא העלות שכן ניתן לקזז תשומות גדולות יותר בעת שיחושב המס – ההשפעה נטו הינה קטנה משיעור המע"מ.

לחילופין, במידה והעלות לגמר תהא גבוהה מ – 6,500 ₪ / למ"ר והעמדה המוצגת לעיל לענין ניכוי תשומות לא תתקבל וכן בשים לב לעובדה שלא בוצע קיזוז בתחשיב שנערך ע"י הח"מ של אגרות והיטל פיתוח ( בוצע חיוב מלא של אגרות והיטלי פיתוח ללא קיזוז כלשהו ), ובהתעלם מסעיף הבצ"מ המשמעותי שנלקח בשיעור של %7 בסך 5,590,000 ₪....

סך רכיב המע"מ שלא נלקח בחשבון הינו בסכום גולמי של 812,000 ₪.

בוודאי שסכום זה אין בו כדי לשנות באופן מהותי את התחשיב והשפעתו ( בוצעה הרצה של התזרים ) הינה הקטנה של שווי הקרקע בשים לב לתנאי המכרז של פחות מ – %3 לכדי 27,000,000 ₪ במקום 27,800,000 ₪ ובחלופה של שווי שוק ( ללא הוראות המגבילות במכרז ) לסכום של 77,700,000 ₪ במקום 78,650,000ש"ח – פער זניח של %.1.2 2.2 טענה : סעיף 147 ( ו ) שיעור ההיוון של נכסי דיור להשכרה בשומת אפיק מנוגד לסקירה של השמאי הממשלתי הראשי :

תשובה: שוב נטענת טענה תוך התעלמות מעובדות וממאפייני המקרקעין הנשום שגם אליבא עו"ד ליכט מצויים במיקום מעולה ומבוקש.

הקווים המנחים של השמאי הממשלתי עמדו לפניי וגם נעשה בהם שימוש כפי שיוסבר להלן.

שיעור ההיוון לדיור להשכרה נגזר לפי שיעור של %70 משיעור ההיוון הראוי למשרדים בסביבה, ( כמצוין בקווים המנחים ).

לשיטתו של שמאי היזם שיעור ההיוון הראוי הינו %7.4 כפי שהתפרסם בסקירת השמאי הממשלתי למחצית השנייה של 2018 ואילו בשומת אפיק שיעור היוון שהובא בחשבון %.7.1

טעותו של שמאי היזם נובעת מכך שהוא אינו מתייחס לעובדה שהשיעור המוזכר בסקירת השמאי הממשלתי הוא ממוצע ארצי שאינו מביא בחשבון שונות הנובעת ממאפייני הנכס הנישום. להלן ציטוט מסקירת הקווים המנחים של השמאי הממשלתי האמורה:

עמוד 5 מתוך 7

1092

בשים לב למיקומו של הנכס במרכז העיר ירושלים, המהווה אזור מבוקש מאוד, ( גם לגישתו של עו"ד ליכט כעולה ממכתבו) יש לקבוע שיעור היוון נמוך מהממוצע הארצי.

לאור האמור, שיעור היוון של %7.1 הינו ראוי לנכס הנדון.

3. התייחסות תמציתית ביותר לכשלים בחוות דעת כודדי – מטעם חברת אביסרור משה ובניו

עבודות בנין ופיתוח בע"מ :

המבוא להלן הן נקודות נוספות/טענות אשר יסייעו בהבנה מדוע שומת כודדי הינה שגויה וחסרת יסוד בשים לב לחלופות השונות :

3.1 דמי שכירות שהובאו בחשבון הינם בלתי סבירים ונמוכים :

דמי השכירות שנלקחו בשומת כודדי הינם שגוים ואינם עולים בקנה אחד עם הוראות המכרז.

בתזרים שנערך על ידו נלקחים דמי שכירות מפוקחים בשיעור %80 מ - 70 ₪ , קרי 52 ₪

למ"ר במקום 70 ₪ !

להלן קטע רלוונטי בחוות דעת כודדי :

יודגש שדי בתיקון דמי השכירות לסך של 70 ₪/ מ"ר ( כפי שצריך להיות ) ללא הבאה

בחשבון שמותרת וסביר שתהיה העלאה לאורך השנים, יש באמור להגדיל שווי רכיב

הקרקע בלבד בכ – 2,000,000 ₪...!

כמו כן על פי הוראות המכרז, דמי השכירות יעודכנו רק כלפי מעלה מדי תקופה של כ – 3 שנים בהסתמך על בחינה שמאית ובהתאם למדד המחירים לצרכן.

3.2 שומת היזם איננה מחשבת את שווי הקרקע אלא את הרווח היזמי.

3.3 שומת היזם איננה כוללת תזרים אלא היוון הכנסות צפויות לפי שיעור היוון כולל.

צורת חישוב זו רגישה מאוד לשינויים ולכן השווי המתקבל בה הינו גס ואינו מתייחס לשלבי הבניה השונים או להנחיות המחויבות לפי חוברת המכרז.

3.2 נתונים רבים בשומת כודדי נקבעו באופן שרירותי, לדוגמא עלויות המימון נקבעו לפי %8 מסך העלויות ללא כל הסבר, זאת בניגוד לשומתנו הכוללת חישוב הוצאות המימון על פי תזרים ובהתייחס להון העצמי הנדרש.

3.5 אין התייחסות בשומת היזם לעליית דמי השכירות על פי עדכון דמי השכירות המפוקחים ומדד המחירים לצרכן על פי הוראות ההסכם.

עמוד 2 מתוך 7

1093

3.2 שומת היזם כוללת הפחתה בשיעור %10 מסך ההכנסות בגין אי סחירות למגורים וחניון.

דבר זה מהווה הפחתה כפולה שכן מגבלות ההשכרה לטווח ארוך מגולמות בשיעור ההיוון.

דבר זה יוצר הפחתה מלאכותית של כ - 5.2 מיליון ₪.

יתרה מכך לא ברור כיצד נקבע סכום זה.

3.7 הערה – בחישוב שווי הקרקע לפי נתוני שומת היזם תוך שינוי דמ"ש החודשיים המפוקחים לסך של - 70 ₪ כנדרש ע"פ הוראות המכרז וביטול ההפחתה הכפולה בגין אי סחירות מתקבל שווי קרקע כולל מס רכישה בסך של כ - 27,120,866 ₪.

התייחסות לחלופה מס' ,2 בשומת היזם (כודדי):

3.8 בחלופה זו אין להביא בחשבון את הדירות הקטנות כדירות להשכרה לצמיתות, יש להתייחס לכלל הדירות כדירות למכירה בשוק החופשי על פי השימוש הסטטוטורי שלהם, קרי מגורים, לא ברור על סמך מה החליט שהדירות מיועדות להשכרה לצמיתות בשעה שאין כל הוראה כזו, די בתיקון האמור כדי להביא לעליית שווי דרמטית בערך הקרקע.

3.9 מחירי המכירה של דירות המגורים בשומת כודדי מוטים כלפי מטה באופן משמעותי.

ראה הערותינו לעיל במענה למכתב ליכט.

3.10 נתוני השווי של המסחר נמוכים באופן בלתי סביר. לדוגמא ניתוח העסקה במגדלי - J TOWER אינה נכונה שכן בהתאמה לבעלות מלאה מתקבל שווי מ"ר בנוי של כ – 38,000 ₪.

השווי המצוטט בשומת כודדי הינו לשווי במושאע.

שווי מסחרי הפונה לרחוב בבניין כלל הינו כ - 35,000 ₪ למ"ר בעוד שעסקאות ההשוואה המצוטטות בשומת היזם הינן לחנויות פנימיות בבניין הממוקמות בקומות 2 ו – 5 ומשמשות לרוב כמשרדים- יוצר פער משמעותי בשווי.

3.11 נתוני השוואה מאזורים כגון קריית יובל, מלחה או פסגת זאב אינם ברי השוואה למרכז העיר המהווה אזור מבוקש, מרכזי ומהיותר יקרים בירושלים נכון למועד הקובע.

2. סיכום:

בשומת כודדי הנדונה, נראה כי ישנה נטייה בלתי מבוססת וחסרת יסוד, להיאחז כמוצא שלל

רב בתזה שגויה לפיה לכאורה חלק מהמקרקעין מיועדים סטטוטורית לשימוש כמגורי

סטודנטים לצמיתות.

אולם, ניתוח מקצועי ואובייקטיבי של כל העובדות לאשורן, מורה – בכל הנוגע לסוגיית אופי

המקרקעין, כי בהתאם להוראות התכנית והמכרז, הרי שאין בטענה זו ממש.

מלבד כשלים נוספים בשומה אשר צוינו לעיל, שומת היזם רצופה בהנחות משנה הנסמכות על

אותה תזה שגויה, ויחדיו יוצרות שומה מוטה כלפי מטה באופן ניכר.

עמוד 7 מתוך 7

	מסגרת תקציבית שנתית ללא מע"מ		מהות המכרז	מ ה		סוג המכרז	ס ה		מספר המכרז	מ ה	שם מכרז
			מהמהכותר ז			סהמוגכ רז			מהמסכפררז
שנתית ללא מע"מ 252,000		המכרז רכב			המכרז פומבי			המכרז 2016-125			מכרז פומבי מספר 141.2016 הקמה תפעול ותחזוקה של מערך כלי רכב שיתופי sharing Car בעיר ירושלים

משך ההתקשרות	מספר אפשרי של זוכים	אופן קביעת הזוכה	מועד פתיחת הצעות	מועד אחרון להגשת הצעות	מועד פרסום
2 שנים + אופציה ל -2 שנים נוספות	2	לפי מחיר בלבד	04/12/2016	08/11/2016	10/10/2016

	% הנחה	%		הסבר האומדן במילים	ה	אומדן			ת.אומדן	ת
0.00			מאתיים חמישים ושניים אלף ש"ח			252,000		22/08/2016

פער מהאומדן	ציון משוקלל	אחוז הנחה	סה"כ ההצעה	ניקוד איכות		עומד בתנאי	ע ב ס	המציע	ח.פ/ע.מ	דירוג
						עבתומנדא י סף
						בסתףנ אי
% 100.00			אפס ש"ח		כן			א.מ. סיטי קאר רכב שיתופי בע"מ	513894543	1
% 0.00			252,000.00 מאתיים חמישים ושניים אלף ש"ח		כן			א.מ. סיטי קאר רכב שיתופי בע"מ	513894543	2
% 0.33			252,840.00 מאתיים חמישים ושניים אלף ושמונה מאות וארבעים ש"ח		כן			קאר 2 גו בע"מ	514145036	3
% 67.00			420,840.00 ארבע מאות ועשרים אלף ושמונה מאות וארבעים ש"ח		כן			קאר 2 גו בע"מ	514145036	4

פער מהאומדן
פמעהרא ומדן

ציון משוקלל
צמישוןו קלל

ניקוד איכות
אנייקכוודת

החלטה	החלטה		ת.אישור ראש עיר	ת ר	ת.ועדה	מס.ועדה
			תרא.אשי שעיורר

1094

יום שלישי 26 ינואר 2021

י"ג שבט תשפ"א

טופס פניה לוועדת מכרזים

שם האגף: אגף חניה

דברי הסבר על המכרז והעבודה/שירות/טובין

הקמה תפעול ותחזוקה של מערך כלי רכב שיתופי sharing Car בעיר ירושלים

פרטי המציעים

הצעת החלטה בפני ועדת מכרזים

ועדת המכרזים העירונית בישיבה מס' 100 מיום 14.11.17 אישרה התקשרות העירייה הנדונה עם חברת קאר טו גו שתוקפה מיום 1.4.18 ועד ליום 31.3.20 וללא שום אופציה נוספת להארכה .

הועדה להארכת חוזים מיום 31.12.19 בהתאם להחלטת מנכ"ל מיוחדת אישרה הארכת החוזה עד ליום 31.7.20 לאור תקופת הקורונה לא קודם הטיפול בנושא ובהתייעצות עם הלשכה המשפטית אושרה בועדת המכרזים מס' 30 מיום 21.7.20 הארכה נוספת עד ליום 31.12.20 לצורך היערכות לפרסום מכרז חדש או לשם קבלת חוות דעת יועץ לספק יחיד .

האגף לשירותי חניה התקשר עם משרד יועצים להכנת מסמכי המכרז החדש הנמצא כעת בשלבי הכנה ומבקש את אישור הועדה לביצוע הארכה נוספת של ההתקשרות הקיימת עם חברת קאר טו גו עד ליום 31.3.21 או עד להתקשרות חדשה המוקדם מבניהם

החלטות ועדת המכרזים