ישיבת משנה לתכנון ובנייה היתרים מס 7 · 23/03/2005

עיר: ירושלים
תאריך: 2005-03-23
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

פתח את קובץ ה-PDF באתר המקור

המסמך אינו מופיע עוד ברשימת הפרוטוקולים באתר הרשות (נבדק 2026-09-13). העותק הזה נשמר כאן כפי שפורסם.

- 1 -

סדר יום לועדה מתאריך - 05/03/2023 - יב אדר תשפ"ג

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2023/7

מספר בקשה 2021/0425.00

מספר סידורי 9

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי מגורים + מסחר

מהות בקשה בנין חדש מגורים 71 ח"ד ומסחר

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות

הכשרת עבירה לא

המבקש חברה מעלות קדם בע"מ שלומי שילו

עורך הבקשה אדריכל רכס אלי

מתכנן השלד מהנדס גוטמן יעקב

מספר מתנגדים 11

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

0 , ארנונה מורדות ארנונה מגרש מס' 14

גוש חלקה בשלמות

30212 2 כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

53751 תחילת תוקף 17/05/2016 14 מגורים 2156

תאור הבקשה

בשכונת ארנונה, במגרש 14 על פי תב"ע 53751 מבוקש בנית בניין מגורים ומסחר המבנה בן 10 קומות מעל 4 קומות חניון תת"ק. סה"כ 71 יח"ד

מסמכי התכנית :

במקום חלה תכנית 53751 אשר הופקדה מיום 30.09.2014 ותחילת תוקפה היה מיום 17.05.2016 התכנית כוללת תקנון, תשריט ונספחים.

- 2 -

יצוין כי ע"פ סעיף 6.9 "תוכן תכנית בינוי לכל שטח התכנית בקנ"מ 1:500" – אושרה תכנית בינוי ע"י אדריכל העיר ומהנדס העיר.

סעיף סטייה ניכרת לעניין: סעיף 6.13 לעניין גבהי בניה, סעיף 6.21 קובע סטייה ניכרת : שטחן של לפחות 60 יח"ד מתוך 1830 יח"ד יהיה 45 מ"ר ושטחן של %25 מהדירות הנותרות יהיה %75 לכל היותר, תכסית מבני המגורים המקסימלית כמפורט בטבלה 5 ובסעיף 6.2 , קווי הבניין ומס' המבנים כמפורט בסעיף .6.4.3 "מרחקים בין בניינים" וכן צמצום השטח שבין גבול המגרש לבין קוו הבניין, הוראות הפיתוח על פי סעיף ,6.8 שלביות הביצוע על פי סעיף ,7.1 הוראה לעניין גובה בנייה מרבי לתאי שטח 102,100,9,4,2,1 כמפורט בהערות לטבלה .5 במקום חלה תכנית נוספת- 560110 בסמכות מקומית אשר הופקדה ביום:06.11.2020 ותחילת

תוקפה ביום: -17.02.2021 תב"ע זו הוכנה לטובת שיפורים קלים בהוראות בינוי והגדלת שטחי בניה

ומהוה תיקון ועדכון לתב"ע .53751

פרסום:

בתאריך 17.8.2022 במסגרת פתיחת התיק פורסמו ההקלות הבאות:

תוספת 6 יח"ד (%)9 - לפי תקנות שבס עד %20

תוספת 1 קומה לדירות דופלקס - לצורך השלמת מימוש זכויות הקיימות עד תום מועד להגשת התנגדויות התקבלו 11 התנגדויות- ראה חו"ד.

פירוט הבניה המוצעת:

קומת חניה -3

מוצעת קומה חלקית לחניה ת"ק וחללים טכניים

קומת חניה -2 , -1

מוצעת קומת חניה ת"ק וחללים טכניים

קומה 0

מוצעת קומת חניה ואחסנה ת"ק כאשר חלקה הקדמי של הקומה הינו ע"ק ובו מוצעת רמפת הכניסה לחניון מחזית דרומית בהתאם למוצע בנספח הבינוי- החלק הע"ק מוצע בתכניות קומת כניסה.

- 3 -

קומת כניסה

בקומה מוצע לובי הכניסה לבניין- לאזור המגורים, לבניין מוצעת חזית מסחרית.

קומה 1

בקומה מוצעות 5 יח"ד עם מרפסות, כאשר בגב הקומה הקבור בקרקע- מוצעים שטחי אחסנה, מוצע חלל גדול כמעבר לשטחי המחסנים- לא נדרש מעבר ברוחב כ- 6 מ' יש לצמצם.

קומה 2-4

בכל קומה מוצעות 7 יח"ד עם מרפסות

קומה 5-8

בכל קומה מוצעות 9 יח"ד עם מרפסות

קומה 9

בקומה מוצעות 9 יח"ד עם מרפסות כאשר 2 יח"ד מהוות קומה ראשונה לדירות דופלקס קומה 10

מוצעת הקומה השניה לשתי דירות הדופלקס

בחלקה הדרומי של הקומה מוצע גג בטון שטוח עם יציאה מחדר המדרגות.

הגישה לקומות מגרעין המדרגות והמעלית המקשר בין כל קומות הבניין.

סה"כ = 71 יח"ד מוצעות.

סטייה ניכרת:

- 4 -

סעיף 6.21 קובע סטייה ניכרת לעניינים הבאים :

1. במסגרת תכנית בינוי לכלל השטח, כמפורט בסעיף 6.9 – "תנאים להכנת תכנית בינוי" יובטח כי

שטחן של לפחות 60 יח"ד מתוך 1830 יח"ד המוצעות בתכנית זו יהיה 45 מ"ר (שטח עיקרי + ממ"ד)

לכל היותר. שטחן של %25 מהדירות הנותרות לכל הפחות, יהיה 75 מ"ר לכל היותר (שטח עיקרי+ ממ"ד) וכל חריגה מתמהיל זה תיחשב סטייה ניכרת"

2. תכסית מבני המגורים המקסימלית ע"פ המפורט בטבלה 5 בסעיף 6.2 "אדריכלות" סעיף קטן 1

"תכסית הבינוי" הינה מחייבת וכל הגדלה של מ"ר עבור בניין תחשב סטייה ניכרת

3. קווי הבניין ומספר המבנים כמפורט בסעיף 6.4 "קווי הבניין" בסעיפים 1 ו-2 וכן המרחק בין המבנים

כמפורט בסעיף .6.4.3 "מרחקים בין בניינים" הינם מחייבים. כל צמצום השטח שבין גבול המגרש לבין כל קו הבניין ו/או צמצום המרחקים בין המבנים ו/או שינוי מספר המבנים יחשבו סטיה ניכרת מתכנית

4. הוראות הפיתוח ע"פ סעיף 6.8 הינן מחייבות וכל סטיה מהן תיחשב סטיה ניכרת

5. שלביות הביצוע ע"פ סעיף 7.1 הינה מחייבת וכל סטייה מהן תיחשב סטיה ניכרת

6. הוראה לעניין גובה בניה מרבי לתאי שטח ,102 ,100 ,9 ,4 ,2 1 כמפורט בהערות לטבלה 5 הינה

מחייבת וכל סטייה תיחשב סטייה ניכרת

בנוסף,

הערה 1.1 מתחת לטבלה 5 המתייחסת לשטחי המרפסות מהווה סטייה ניכרת הערה 1.2 בהערות מתחת לטבלה לעניין קולונדה וסטיו הערה 1.3 מתחת לטבלה לגבי שטחי שירות ת"ק וניודם.

בתב"ע 560110 מצוינים סעיפי סטיה נכרת נוספים לעניין:

7. -שטחי מרפסות כמפורט בסעיף 6.5.1.1

8. -שטחי קולונדה כמפורט בסעיף 6.5.1.2

9. -שטחי שרות הת"ק וניודם

להלן פירוט לנושאים המהווים סטייה ניכרת:

תמהיל יח"ד – סטייה ניכרת

- 5 -

סעיף 6.1.1 תמהיל:

א. כל מבנה יכיל בתוכו תמהיל יח"ד בהתאם למפורט להלן:

- תתוכנן יח"ד אחת לפחות, בשטח שלא יעלה על 45 מ"ר הכוללים את השטח העיקרי+ ממ"ד.

-כ %25 מיתרת יח"ד בכל בניין יהיו בשטח מרבי של 75 מ"ר (עיקרי+ ממ"ד)

- יותרו שינויים בתמהיל לבניין ובלבד שישמר התמהיל במסגרת תא השטח.

סעיף 6.21.1 להוראות התכנית: "במסגרת תכנית בינוי לכלל השטח, כמפורט בסעיף 6.9 – "תנאים להכנת תכנית בינוי" יובטח כי שטחן של לפחות 60 יח"ד מתוך 1830 יח"ד המוצעות בתכנית זו יהיה 45 מ"ר (שטח עיקרי + ממ"ד) לכל היותר. שטחן של %25 מהדירות הנותרות לכל הפחות, יהיה 75 מ"ר לכל היותר (שטח עיקרי+ ממ"ד) וכל חריגה מתמהיל זה תיחשב סטייה ניכרת"

· 60 יח"ד מתוך 1830 יח"ד = %3.27 ממספר יח"ד בתכנית יהיה 45 מ"ר שטח עיקרי + ממ"ד · בבקשה מותרות מגרש -14 65 יח"ד =2 יח"ד יהיו 45 מ"ר.

· שטחן של %25 מהדירות הנותרות לכל הפחות, יהיה 75 מ"ר לכל היותר (שטח עיקרי+ ממ"ד).

מתוך 69 יח"ד %25 תהיינה דירות בגודל של 75 מ"ר =17 יח"ד יש להציג תמהיל המוכיח עמידה בתנאי הסעיף.

תכסית- סטייה ניכרת

סעיף 6.21.2 : "תכסית מבני המגורים המקסימלית ע"פ המפורט בטבלה 5 בסעיף 6.2 "אדריכלות"

סעיף קטן 1 "תכסית הבינוי" הינה מחייבת וכל הגדלה של מ"ר עבור בניין תחשב סטייה ניכרת".

סעיף 6.2.1 : "תכסית הבינוי : בקומות המסד על פי הגדרתן בתכנית זו לא תעלה תכסית הבניה על %85 משטח המגרש, בכפוף ליתר הגבלות התכנית"

מותר שטח מגרש: 14 2156 מ"ר * %90 = 1940.4 מ"ר. מוצע בקומת המסד: 1467.33 מ"ר –

כמותר

סעיף 6.2.1.2 : "בקומות שאינן חלק ממסד הבניין תקבע התכסית בהתאם לפירוט הבא (בבניין אחד):

על פי המוצג בנספח מס' 3 הטיפוס של מגרש 14 הינו j –ע"פ טבלה -5 %90 - מוצע כמותר.

סעיף :6.2.1.3 "פרישת טיפוסי הבינוי ומספר המבנים בתאי השטח מפורטים בנספח קווי הבניין (מס'

3) מדובר בטיפוס .j

סעיף :6.2.1.4 "שטח התכסית המצוין לעיל כולל את כל שטחי הבניה המקוריים בקומה וכן מרפסות מקורות. השטח אינו כולל גגות ומרפסות גג שאין מקורות".

סעיף 5 מתחת לטבלה: "בכל תאי שטח שלא נקבעה להם תכסית בטבלה 5 יחולו הוראות בנושא כמפורט בפרק 6.2 אדריכלות".

- 6 -

ע"פ תכנית 5600110 סעיף 6.1 ב. התכסית הכוללת במגרשים לא תעלה ביותר מ- %15 על המפורט בסעיף 6.2 סעיף קטן 1.5 בתכנית .53751

ע"פ תכנית 5600110 סעיף 6.1 ד' "ניתן להקים מרתפים בתחום המגרש- במגרש עולה מתחת למפלס הכניסה הקובעת ובמגרש יורד מתחת לקומת המסד התחתונה המרתפים יהיו בתכסית של על %100 וישמשו לשטחי שירות תת קרקעים בלבד" מוצעות 3 קומות מרתף תת"ק מתחת לקומות המסד, הקומות מוצעות בתכסית של עד %81.62 במסגרת המותר.

קווי בניין, מס' מבנים ומרחק בין הבניינים- סטייה ניכרת סעיף 6.21.3 : "קווי הבניין ומספר המבנים כמפורט בסעיף 6.4 "קווי הבניין" בסעיפים 1 ו-2 וכן המרחק בין המבנים כמפורט בסעיף .6.4.3 "מרחקים בין בניינים" הינם מחייבים. כל צמצום השטח שבין גבול המגרש לבין כל קו הבניין ו/או צמצום המרחקים בין המבנים ו/או שינוי מספר המבנים יחשבו סטייה ניכרת מתכנית"

סעיף 6.2.12 ו' "קו בנין 0 לקומות החניון, כלפי הרחוב, יותר רק כשהוא תת קרקעי במלואו."

לסעיף .ו.6.1 שבתב"ע :560110 "ניתן יהיה להקים מרתפי חניה משותפים/ מחוברים לשני המגרשים מצרניים בהסכמת הבעלים. במקרים אלו תרשם זיקת הנאה בין המגרשים בכל השטחים הדרושים לכניסה ולמעבר כלי רכב"

הבניין מוצע בתחום קווי הבניין המותרים- קו בניין אפס.

קוו בניין מחייב לרחוב – בסעיף 6.4.2א' "בכל שטח התכנית יהיה קוו הבניין לרחוב מחייב. חזית הבניין תוצמד לקוו הבנייה לרחוב, לפחות ב-%50 מאורכה".

ב. "במסגרת תכנית הבינוי כמפורט בסעיף 6.9 ומבלי לסתור את האמור בסעיף .6.4.1 מותר יהיה

לקבוע קווי בניה נוספים כקווי בניה מחייבים, או לדרוש תאום בין חזיתות של בנינים סמוכים שאינן פונות לרחוב , וכן לקבוע הוראות נוספות שיבטיחו את האיכות החזותית של הבניינים ואת רווחת תושביהם"

סעיף 6.2 ב' בתב"ע 560110 "במקרים בהם המגרש מתעגל אין חובת הצמדות מלאה לאורך הקשת, וניתן לקבוע מס' נקודות השקה בין חזית הבניין וקו הבניין המעוגל באישור מהנדס העיר".

הבניין מוצע בקו בניין אפס, מדובר במגרש מתעגל והתקבל אישור אד' העיר- מוצע כמותר.

מס' הבניינים-

ע"פ סעיף 6.4 .1א' "מספר הבניינים במגרש יהיה כמפורט בנספח קווי בניין לא יותר שינוי ממספר מבנים זה.

תב"ע 560110 מעדכנת סעיף זה כדלהלן: "יותר שינוי במס' המבנים במגרש, ובלבד שישמר סך התכסית הע"ק המותרת במגרש, במקרה של שינוי במס' המבנים ידרשו לתנאים מסוימים לשביעות רצונו של מהנדס העיר... סט יה מהוראה זו מהווה סטיה נכרת"-

ע"פ נספח קווי בניין מוצע בניין אחד במגרש- מוצע כמותר

- 7 -

הוראות הפיתוח: מפלס ה-,0.00 קירות תמך, גדרות, חצרות- סטייה ניכרת

סעיף 6.21.4 קובע סטייה ניכרת להוראות הפיתוח ע"פ סעיף 6.8 סעיף 6.8 : סעיפים :1-5

1. גבהים ומפלסים:

עפ"י תב"ע 560110

א. "מפלס הכניסה הקובעת למבנה לא יעלה על 1.2 מ' ממפלס הרחוב בסמוך למבנה"

מפלס ה-0.00 המוצע ,+726.05 מפלס הרחוב הסמוך לכניסה הינו ,+725.76 מוצע בהתאם לטופוגרפיה ולמותר.

2. שטחים מגוננים ונטיעות:

א. "לפחות %15 משטח מגרשי הבניה יגונן ויטופח כשטח ירוק" –

יש להציג חישוב המוכיח כי %15 משטח המגרש מגונן.

ב. "בתחום כל המגרשים תחול חובת נטיעה של 1 עץ בוגר שקוטר הגזע שלו "3 לפחות עבור כל 50

מ"ר של שטח מגרש פנוי.

התקבל אישור שפ"ע

ג. סוגי העצים המאושרים לנטיעה הינם על פי נספח 12 – איכות הסביבה- סקר טבע עירוני.

התקבל אישור שפ"ע

3. חצרות פרטיות

א. במגרשי המגורים תותקן ככל האפשר לכל דירות הגן (צמודות הקרקע) חצר פרטית במפלס הדירה,

אשר תוצמד בלעדית לדירה ותשמש לגינון ו/או למרפסת גן לא מקורה – בדירות קומה -1 מוצעות חצרות פרטיות.

ב. החצר תהיה מוקפת גדר בנויה, קיר תמך או כיוצ"ב - מוצעות גדרות.

ג. במגרשים משופעים ניתן להתקין דירות גן במספר מפלסים שונים, אשר אליהן יוצמדו חצרות

פרטיות במפלס הדירה.

4. גדרות וקירות תמך

- 8 -

א. "קירות מגרשים הפונים לשטחים ציבוריים יהיו בגמר אבן משני צידיהם עד לגובה של 1.2 מ' מעל

מפלס הרחוב. מעל גובה זה תותקן גדר חיה. במקרים של שיפועי רחוב חריגים תותר הגבהת הגדר באישור מהנדס העיר." – יש להוכיח עמידה בהוראה זו ולהציג כי הגדרות הסמוכים מגיעים לגובה של 1.2 מ' ממפלס הרחוב ולהציג פריסת גדרות .

ב. "קירות תמך יהיו בגמר אבן טבעית מסותתת וגובהם המרבי יהיה 3.5 מ'. במקרה של שיפועי קרקע

גדולים יותקנו קירות תמך מדורגים אשר המרחק ביניהם לא יפחת מ – 1.5 מ' . חריגה מהוראה זו תעשה באישור מהנדס הוועדה בעת מתן היתר הבניה בכפוף להנחיות ביסוס" יש להוכיח עמידה בתנאי הסעיף.

ג. "סוג האבן, צורת הסיתות פרטי הגדר הקלה וגובהה יהיו על פי תכנית הבינוי" – התקבל אישור

אדריכל העיר לבקשה

ד. "קירות תמך בגבול המגרש הפונים למפלסים נמוכים יותר ממפלס המגרש יותקנו עד לגובה שיידרש

על ידי מהנדס העיר כדי למנוע שפכי עפר ודרדרת. במסגרת היתר הבניה הוועדה המקומית תקבע תנאים להבטחת ביצוע קירות התמך כנדרש." התקבל אישור אדריכל העיר לבקשה תנאי למתן היתר הגשת תצהיר מהנדס להבטחת ביצוע קירות תמך בגבולות המגרש הפונים למפלסים נמוכים למניעת שפכי עפר ודרדרת

שלביות הביצוע- סטייה ניכרת

סעיף 6.21.5 קובע סטייה ניכרת לעניין שלביות הביצוע: "שלביות הביצוע ע"פ סעיף 7.1 הינה מחייבת וכל סטייה מהן תיחשב סטיה ניכרת"

סעיף 7.1 קובע שלביות הביצוע למתן היתר בניה ראשון ל-750 יח"ד והמסחר, היתר בניה ראשון למגרש מס' 6 הופק בתאריך: 05.10.2021 קולונדה- סטייה ניכרת

עפ"י סעיף 6.5.1.2 בתב"ע :560110 " שטחי הקולונדה עם זיקת מעבר לציבור יחושבו בנוסף לשטחים המצוינים בטבלה .5 עד לשטח של 120 מ"ר (שטחי שרות). לא יותר ניוד שטחי קולונדות לשטחים אחרים. כל סטיה מהוראה זו תחשב כסטייה נכרת"- לא מוצעת קולונדה בבקשה, הבינוי מוצע בקו בניין אפס.

מרפסות

- 9 -

שטחי הבניה המפורטים בטבלה 5 אינם כוללים את שטחי המרפסות והקולנדות.

הערה 1.1 בתב"ע 5600110 מהווה סטייה ניכרת :

" תותר תוספת של 14 מ"ר עיקרי ליח"ד עבור מרפסת ובלבד שמרפסת זו תהיה כחלק ממערכת מרפסות זיזיות עוקבות במלואן בחזית המבנה הפונה לרחוב או חלק ממערכת מרפסות זיזיות שאינן עוקבות בתכנון כולל של הבניין, הכל בתיאום עם מהנדס העיר ".

לא תותר מרפסות שאינן עוקבות בחזית המבנה, למעט שטחי גגות ומרפסות גג הנוצרים כתוצאה מנסיגה בהתאם להוראות התכנית "קו בניין בנסיגה" (סעיף 6.4 בהוראות ונספח )3 ואשר לא יחושבו במסגרת שטחי הבניה

לא יותר ניוד שטחי מרפסות לשטחים אחרים או בין יח"ד אחת לשנייה, אלא אם יח"ד אלה ממוקמות ב-3 הקומות העליונות של הבניין ובתנאי ששטח מרפסת לא יפחת מ-12 מ"ר ליח"ד. כמו כן שטחים אלו אינם ניתנים לסגירה במסגרת "סגירת מרפסות" וכן במידה ומרפסת מוצעת לסגירה לא ניתן להשתמש בשטחים אלו לשם כך . כל סטייה מהערה 1.1 זו תיחשב סטייה ניכרת "

.4.1.2א'.:1 "יותקנו מרפסות כמפורט בהערות לטבלה 5"

סעיף 6.2 ה' בתב"ע 5600110 " בחזיתות שאינן פונות לרחוב תותר הקמת מרפסות זיז לא מקורות בן בניין המיטיב ב- 1.0 מ' לכל היותר מקו הבניין המאושר בתא השטח, ובלבד שהמרפסות כאמור תכללנה בתכנון כולל ואחיד של הבניין.

יש להציג תמהיל מרפסות המציג שטח מקסימלי למרפסת- 41 מ"ר.

שטח מרפסות זיז מוצע: 790.6 מ"ר

מוצעות מרפסות בין 3 קירות- יש לחשבם בשטח עיקרי.

מס' יח"ד

ע"פ טבלה 5

מותר: 65 יח"ד מוצע: 71 יח"ד

פורסמה הקלה לתוספת 6 יח"ד (%)9 - לפי תקנות שבס עד %-20 מוצע כמותר מס' קומות

מותר ע"פ טבלה: 5 9 מעל הכניסה הקובעת ו - 0 מתחת לכניסה הקובעת.

מוצע: 10 קומות מעל הכניסה הקובעת ו-3 מתחת לכניסה הקובעת.

- 10 -

פורסמה הקלה לתוספת 1 קומה לדירות דופלקס - לצורך השלמת מימוש זכויות הקיימות - ניצול זכויות בניה

בהערה 1.6 מתחת לטבלת השטחים :5 "תתאפשר תוספת של קומת מגורים נוספת מתחת לכניסה הקובעת, ללא שינוי בסך שטחי הבניה".- לא מוצעת קומת מגורים נוספת בהערה 3.6 מתחת לטבלת השטחים :5 "תותר התקנת מרתפים לצורכי חניה ושטחי שירות משותפים , מתחת למסד כהגדרתו בתכנית זו ועד 3 קומות, במסגרת שטחי השרות המותרים בתכנית".- מוצעות 3 קומות חניה ת"ק נוספות, בהתאם לתקן החניה הנדרש.

הערה 3.2 מתחת לטבלה: "מספר הקומות מעל לכניסה הקובעת אינו כולל מתקנים טכניים". מוצעת יציאה לגג מחדר מדרגות.

סעיף 6.5 ()1.7 בתב"ע 5600110 "תתאפשר תוספת של עד 3 קומות תת קרקעיות מתחת לקומת המסד, בהן יותרו שימושי שירות בלבד תוספת קומות אלו תתבצע ללא הגדלת שטחי הבניה המפורטים בתכנית.

סעיף 6.6 ()3.5 בתב"ע 5600110 ניתן יהיה להוסיף משיקולי טופוגרפיה קומות מגורים נוספות מתחת למפלס הכניסה הקובעת במסגרת שטחי הבניה למגורים ויתר הוראות התכנית.

גובה הבניה

מוצע +34.32 המהווה מפלס +760.61

ע"פ נספח הבינוי מוצע גובה ,+758.00 המהווה קומה ,8 במסגרת הבקשה פורסמה הקלה לתוספת קומה- ובכללותה תוספת גובה- מוצע במסגרת המותר

סעיף .6.1ז. שבתכנית :560110

-"גובה מרבי של קומת הכניסה לבניין מגורים לא יעלה על 6.5 מ' ברוטו ובלבד שלא תפוצל ל-2 קומות"-

-"גובה יתר קומות מגורים לא יעלה על 3.5 מ' ברוטו לקומה. וכל חריגה מגובה זה יהווה סטיה ניכרת מתוכנית".

גובה קומות הכניסה המוצעות- 6.24 מ' -במסגרת המותר, הקומה כוללת גלריה למעברים.

גובה קומות המגורים המוצעות- 3.12 מ' -במסגרת המותר.

דיור להשכרה

.4.1.2א'.:5 "%10 מיחידות הדיור הן יחידות לצרכי השכרה וזאת לתקופה שלא תפחת מ-10 שנים"

הוגשה בקשה למגרש בו מוצעות 183 יח"ד המיועדות להשכרה, המקיים הוראה זו.

- 11 -

חשמל

.4.1.2א':4 "חדרי השנאים יהיו תת קרקעיים במלואם".

ע"פ אישור חברת חשמל- נדרש מהפונה מבנה/ חדר(ים) לתחנת טרנספורמציה/ חדר מיתוג עבור 1 שנאים.

מוצע חדר חשמל בקומת החניה הת"ק.

שטחי הבנייה

שטחי בניה למגורים

עיקרי ע"ק מותר: 4875 מ"ר מוצע: 4803.57 מ"ר נותרו: 71.43 מ"ר

שרות ע"ק מותר: 1625 מ"ר מוצע: 1879.19 מ"ר חריגה: 254.19 מ"ר -חריגה תצומצם ע"ח יתרת

שטח עיקרי ע"ק- נותרה חריגה 182.76 מ"ר- יש לצמצם

שרות ת"ק מותר: 5200 מ"ר מוצע: 5325.08 מ"ר חריגה: 125.08 מ"ר -יש לצמצם

שטחי בניה למסחר עיקרי ע"ק מותר: 200 מ"ר מוצע: 199.69 מ"ר נותרו: 0.31 מ"ר

שרות ע"ק מותר: 80 מ"ר מוצע: 79.82 מ"ר נותרו: 0.18 מ"ר

שרות ת"ק מותר: 400 מ"ר מוצע: 129.89 מ"ר נותרו: 270.11 מ"ר

הערה 1.5 : תותר העברת שטחי בנייה עיקריים ושטחי שירות מעל מפלס הכניסה הקובעת אל מתחת למפלס זה.

הערה 1.3 מתחת לטבלה : "השטחים המפורטים בטבלה כשטחי שירות מתחת למפלס הכניסה הקובעת לבניין מיועדים לחנייה, מבנים ומתקנים לצרכי תפעול הבניין וכיוצ"ב. התקנתם תותר בקומות המסד (ע"פ הגדרות תכנית זו) ובמרתפים. לא תותר העברת שטחים אלו לקומות אחרות במבנה.

סטיה מהוראה זו תיחשב סטיה ניכרת

סעיף 5.1.2.6 שבתב"ע :560110 "שטחי הקולונדה (סטיו) עם זיקת מעבר לציבור יחשבו בנוסף לשטחים המצוינים בטבלה לעיל עד לשטח 120 מ"ר(שטחי שירות) לא יותר ניוד שטחי קולונדות

- 12 -

לשטחים אחרים.

כל סטיה מהערה זו תחשב כסטיה ניכרת.

סעיף 6.6.3 שבתב"ע :560110 "תותר העברת יח"ד בין תאי השטח באותו מתחם פיתוח... ללא שינוי מסך שטחי הבניה של מתחם הפיתוח".

סעיף 6.6.6.1 גמישות בתב"ע 560110 "מפאת תנאי הטופוגרפיה תותר העברת שטחים עיקריים ושטחי שירות בין הקומות מעל מפלס הכניסה ומתחת למפלס הכניסה בכפוף להערה 3.5 בעניין מס'

הקומות והערה 1 לטבלה .5

סעיף 6.5.1.11 בתב"ע 560110 "יתאפשר ניוד של שטחי שירות בקומות המסד והמרתפים שבתא שטח מ' 30 בין המגורים והמסחר"

מסחר

מוצעת חזית מסחרית

סעיף 6.1 ז' בתב"ע 560110 "גובה חזית מסחרית ברחוב משופע לא יעלה על 6.3 מ' ובתנאי שרצפת החנויות בקומת המסחר תלווה את מפלס המדרכה הצמוד אליהם." מוצע גובה מקסימלי של 5.91 מ'

– במסגרת המותר.

מסד

מגרש -14 טיפוס -jבינוי מיוחד במורד האמה, כולל חזית מסחרית .

סעיף 1.9ה' הגדרות בתכנית- מסד יורד- חלק מבניין יורד המצוי מתחת למפלס הכניסה הקובעת, ואשר מתוכננים בו מגורים ו/או חניונים ושטחי שירות.

סעיף 6.4.4 קומת המסד

במסד יורד (ע"פ הגדרות תכנית זו):

א. תותר הצמדת קומת המסד לקו הרחוב ובלבד שלא יחרוג בגובה הרחוב.

ב. תותר הצמדת קומת המסד בין המבנים זה לזה בהתאם לנספח קווי הבניין.

ג. במרווחים שבין הבניינים, תחויב נסיגה של קומת המסד בעומק שלא יפחת מ-8 מ' מהגבול האחורי

של תא שטח. בהתאם לנספח קווי בניין (מס' .3 נסיגה זו מחויבת וכל צמצום נסיגה זו יחשב כסטייה ניכרת מתכנית.

- 13 -

מוצע בניין אחד במגרש, הקומות התת"ק מוצעות בקו בניין אפס בהתאם לקווי הבניין המותרים.

מבואות

סעיף .6.1.2א': "תותקן מבואה משותפת לכל בניין מגורים בשטח שלא יפחת מ-2 מ"ר ליח"ד.

71 יח"ד * 2 = 142 מ"ר מוצעת מבואה בגודל של כ-100 מ"ר יש להציג לובי בהתאם לנדרש ולהציג תרשים המוכיח עמידה בתנאי הסעיף.

מחסנים

המחסנים מוצעים בקומות החניון הת"ק ובגב הקומות הע"ק הקבור בקרקע והחשוף מע"ק.

מוצעים 43 מחסנים, ככלל יש לתכנן מחסן לכל יח"ד- יש להציג תמהיל המוכיח כי לכל דירה מוצע מחסן.

אין לתכנן מחסנים ע"ק.

בשטחי אחסנה המוצעים בקומות הע"ק- תעשה הנמכת תקרה לגובה 2.20מ' וקיר בטון מפריד 20 ס"מ בין האחסנה למגורים.

גינה משותפת

סעיף .6.1.2ב': "תותקן גינה משותפת לכל בניין מגורים בשטח שלא יפחת מ-30 מ"ר למבנה".

יש להציג גינות משותפות לבניינים ולציין את שטחם.

ממ"ד

סעיף 6.2.3א' : חלונות ממ"ד: לא יותקן חלון ממ"ד בחזית הבניין אלא אם הותקן מנגנון הזזה נסתר לכנף ההדף". –מוצעים חלונות ממ"ד בחזית הבניין - יש להציג מנגנון הזזה נסתר לכנף ההדף.

חומרי גמר

סעיף 6.2.4 קובע הוראות לעניין חומרי גמר ועל שילובם בתכנית הבינוי התקבל אישור אד' העיר לבקשה.

- 14 -

מסתורי כביסה במגרשי המגורים

סעיף 6.2.5 קובע הוראות לעניין מסתורי כביסה בבנייני המגורים :

"לכל יח"ד יהיה פתרון לתליית כביסה לייבוש" – מוצע כמותר תב"ע 560110 מעדכנת סעיף זה לפיו- "לכל יח"ד יהיה פתרון לתליית כביסה לייבוש למעט יח"ד ששטחן אינו עולה על 45 מ"ר"

ב. "מסתורי הכביסה ישולבו בחזיתות הבניין" – מוצע כמותר

ג. "המסתורים יבנו מחומרים קשיחים ועמידים לאורך זמן"

ד. "הפנייתם של המסתורים תהיה לחזית צידית או אחורית" – המגרש הינו פינתי, מסתורי הכביסה

מוצעים בחזיתות השונות בהתאם למיקום יח"ד, התקבל אישור אד' העיר.

מזגנים

סעיף 6.2.6 קובע הוראות לעניין מזגנים, בסעיף ד:

"פתרון למתקני המיזוג יהיה חלק מהבקשה להיתר הבניה". – מוצג במסתורי הכביסה יחידות עיבוי כמותר

יש לעמוד בכל הוראות סעיף .6.2.6

קולטי שמש על הגג

סעיף 6.2.7 קולטי שמש על הגג

בגגות שטוחים יוצבו קולטים לדודי שמש כחלק אינטגרלי מתכנון הגג או המעקה - מוצעים קולטי שמש על הגג.

צנרת מרזבים ומתקני תשתית

יש לעמוד בכל הוראות סעיף 6.2.8

גגות

סעיף 6.3.11 – גגות : יש לעמוד בכל הוראות הסעיף

א. גמר גגות שטוחים יהיה בריצוף או אגרגט בגוון שיאושר ע"י מהנדס העיר או מי מטעמו או נטיעת

צמחייה – יש להציג ריצוף/ אגרגט בגג הבניין.

- 15 -

בתי גידול אינטגרליים בחניונים

סעיף :6.2.12 מרתפים וקומות חניה :

סעיף ב': "בגלל תנאי הטופוגרפיה הייחודיים לא יוגבל גובה קומת המרתף ובלבד שישמש כשטח שירות, למערכות טכניות תשתיות קורות קונסטרוקציה וכו'

סעיף ג': "במגרשים בהם המרתף/החניונים התת קרקעיים מגיעים עד גבול המגרש יוכנו בתי גידול אינטגרליים במבנה גג/המרתף חניון תת קרקעי. נפח בית הגידול לעץ לא יפחת מ-2 מ"ק ועומקו לא יפחת מ-1 מ'. – יש להציג בתי גידול אינטגרליים בהתאם להוראות הסעיף.

נסיגות ודירוג מבנים

סעיף 6.4ג' : "במרווחים שבין הבניינים תחויב נסיגה של קומות המסד בעומק מינימלי של 8 מ' מהגבול הקדמי (הפונה לרחוב) של תא שטח, בהתאם לנספח קווי הבניין (מס' )3 נסיגה זו מחויבת וכל צמצום נסיגה זו ייחשב כסטיה ניכרת מתכנית.".

מוצע בניין אחד במגרש.

סעיף 6.4.5 : "דירוג מבנים:

א. בתאי שטח בהם מסומן "קו בנין בנסיגה" בנספח קווי הבניין (מס' )3 חובה על חזית הבניין לסגת

לפחות פעם אחת בכל הקומות שמעל לקומה השישית (ממפלס הרחוב)

ע"פ נספח קווי בניין נדרשת נסיגה מחזית קדמית בקומה 9-7 באורך 3 מ'.

ב. עומק נסיגה לא יפחת מ – 2.5 מ' או מהמסומן בנספח קווי הבניין (מס' ,)3 המחמיר מביניהם.

ג. במסגרת תכנית בינוי, כמפורט בסעיף 6.9 ניתן יהיה לקבוע הוראות נוספות בעניין מאפייני הדירוג ,

מהנדס העיר ראשי להתיק שינויים בדרוג משיקולי תכנון ובלבד שנשמרו עקרונות התכנית ומטרותיה, וזאת למעט הנושאים שנקבעו כמחייבים.

לא מסומן קו בניין בנסיגה בטיפוס .j

חדרי אשפה

מוצעים חדרי אשפה בקומות הקרקע, התקבל אישור תברואה חלוקה ו/ או רישום

- 16 -

סעיף 6.24.1 מיד עם אישורה של תכנית זו יוכן תשריט חלוקה לצרכי רישום

2. תנאי למתן היתר בניה יהא אישור תשריט חלוקה ע"י הועדה המקומית.

אישורים שהתקבלו

הסדרי תנועה - חניה

התקבל אישור מח' תנועה מתאריך .21.12.2022

אין התנגדות לתכנית.

עבור 71 יח"ד+ מחסר דרש 81 מ"ח עפ"י התקן

מוצע 84 מ"ח (מיתוכם 3 חניות נכים)

מצורף אישור מתכנני הכביש לשינויים המוצעים בתכנית בכפוף לאישור מחלקת דרכים.

תנאים להיתר על פי שלביות ביצוע שבתב"ע 53751

תנאי לטופס -4 אישור רשות תמרור לתכנית

מח' דרכים

התקבל אישור מח' דרכים מתאריך 24.10.2022

אישור שפ"ע

התקבל אישור שפ"ע מתאריך 29.8.2022

אישור איכות הסביבה

התקבל אישור איכות הסביבה מתאריך 22.1.2023

אישור תברואה

התקבל אישור תברואה מתאריך 12.12.2022

- 17 -

אישור אדריכל העיר

התקבל אישור אדריכל העיר מתאריך 24.10.2022

אישור ניהול פרויקט שלם וליווי יזמים

התקבל אישור רחל הורביץ לבקשה אישורה מתאריך 7.7.2021 יש לעמוד בכל ההוראות המפורטות בסיכום פגישת ישיבת ליווי.

בעלויות

החלקה בבעלות רמ"י, התקבלה חתימת המבקשים, חוכרי הנכס- "מעלות קדם בע"מ שלומי שילו" יש לקבל חתימת רמ"י כתנאי להיתר.

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 14/02/2023

תכנונית : מובא

להכרעת הועדה

האם לזמן את מובא להכרעת הוועדה באם לזמן את המתנגדים המתנגדים

יש להציג תמהיל המוכיח עמידה בתנאי תמהיל יח"ד .

יש להציג חישוב המוכיח כי %15 משטח המגרש מגונן.

יש להציג כי הגדרות מגיעים לגובה של 1.2 מ' ממפלס הרחוב ולהציג פריסת גדרות .

יש להציג תמהיל מרפסות המציג שטח מקסימלי למרפסת-

1 4 מ"ר.

מוצעות מרפסות בין 3 קירות- יש לחשבם בשטח עיקרי.

יש להציג לובי בהתאם לנדרש ולהציג תרשים המוכיח עמידה בתנאי הסעיף.

יש להציג תמהיל המוכיח כי לכל דירה מוצע מחסן.

אין לתכנן מחסנים ע"ק.

יש להציג גינות משותפות לבניינים ולציין את שטחם .

חריגות בשטחי בניה- יש לצמצם

- 18 -

יש להציג גינות משותפות לבניינים ולציין את שטחם .

מוצעים חלונות ממ"ד בחזית הבניין - יש להציג מנגנון הזזה נסתר לכנף ההדף .

יש להציג ריצוף גג.

יש להציג בתי גידול אינטגרליים בהתאם להוראות הסעיף.

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- בתאום עם בוחן הרישוי

חוות דעת תכנונית 14/02/2023

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

53751

תחילת תוקף:

17/05/2016

ייעוד הקרקע:

מגורים

מדובר בבקשה לבניין חדש בן 10 קומות מעל 3 קומות חניון תת"ק סה"כ 71 יח"ד ושטח למסחר, בשכונת ארנונה במגרש 14 על פי תב"ע 53751

לבקשה פורסמו הקלות לתוספת יח"ד ותוספת קומה.

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התכנית ואין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים

לבקשה הוגשו התנגדויות בשם 11 דיירי הבניין זוכי מחיר למשתכן בעניין:

הגדלת מס' יח"ד הגורמת לצפיפות, מחסור בחניה, הקטנת דירות, הפחתת ערך דירות כתוצאה מתכנון לקוי- 9 יח"ד בקומה, עיכוב במסירת הדירות.

- 19 -

התייחסות המחלקה- תוספת יח"ד מוצעת כמותר, הבקשה נבחנה ע"י המחלקות השונות ומוצעים פתרונות ע"פ התקן הנדרש לחניה, הבקשה מוצעת בהתאם לתמהיל יח"ד

הנדרש בתקנון התכנית.

השלמת פרסום 23/08/2022

לפי סעיף 149 תוספת 6 יח"ד (%)9 - לפי תקנות שבס עד %20 לחוק תוספת 1 קומה לדירות דופלקס - לצורך השלמת מימוש זכויות הקיימות

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

רישום הערה לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין

אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

אישור פיקוד העורף הג"א

אישור שירותי הכבאות - 7788070110

אישור משרד הבריאות

חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת אישור בטיחות זמני ע"י המחלקה להסדרי תנועה. תוכנית ארגון אתר חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - בקרה מרחבית

3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות תשלום אגרת בניה

הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

הטמעה וסימון שוחות ביוב על גבי ההרמוניקה

אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו הגשת תצהיר מהנדס להבטחת ביצוע קירות תמך בגבולות המגרש הפונים למפלסים נמוכים למניעת שפכי עפר ודרדרת

המלצת האגף

מובא להכרעת הועדה האם לזמן את המתנגדים

מובא להכרעת הוועדה באם לזמן את המתנגדים

יש להציג תמהיל המוכיח עמידה בתנאי תמהיל יח"ד .

יש להציג חישוב המוכיח כי %15 משטח המגרש מגונן.

יש להציג כי הגדרות מגיעים לגובה של 1.2 מ' ממפלס הרחוב ולהציג פריסת גדרות .

יש להציג תמהיל מרפסות המציג שטח מקסימלי למרפסת- 1 4 מ"ר.

- 20 -

מוצעות מרפסות בין 3 קירות- יש לחשבם בשטח עיקרי.

יש להציג לובי בהתאם לנדרש ולהציג תרשים המוכיח עמידה בתנאי הסעיף.

יש להציג תמהיל המוכיח כי לכל דירה מוצע מחסן.

אין לתכנן מחסנים ע"ק.

יש להציג גינות משותפות לבניינים ולציין את שטחם .

חריגות בשטחי בניה- יש לצמצם

יש להציג גינות משותפות לבניינים ולציין את שטחם .

מוצעים חלונות ממ"ד בחזית הבניין - יש להציג מנגנון הזזה נסתר לכנף ההדף .

יש להציג ריצוף גג.

יש להציג בתי גידול אינטגרליים בהתאם להוראות הסעיף.

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- בתאום עם בוחן הרישוי

- 21 -

סדר יום לועדה מתאריך - 05/03/2023 - יב אדר תשפ"ג

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2023/7

מספר בקשה 2021/0112.00

מספר סידורי 10

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש, עבודות הריסה

שימוש עיקרי מגורים + מסחר

הריסת מבנה קיים, הקמת מבנה חדש בן 7 קומות ו-22 יח"ד

מהות בקשה

עם מסחר בקומת הקרקע.

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות

הכשרת עבירה לא

המבקש אדריכל יצחק שדה א.ד.ח בע"מ

עורך הבקשה טל שלום

מתכנן השלד מהנדס שפר דן

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 3

כתובת האתר

שדה יצחק 4 , גוננים

גוש חלקה בשלמות

30169 53 כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

13568 תחילת תוקף 15/05/2013 1 מגורים ג2 800

תאור הבקשה

ברחוב יצחק שדה שבשכונת גונן, במגרש 1 עפ"י תב"ע ,13568 מבקשים הריסת מבנים קטנים הקיימים בחלקה (מגורים ומסחר) והקמת מבנה חדש למגורים בן 7 קומות מעל 2 קומות חניון ת"ק המשלב מסחר בקומת הקרקע, סה"כ 22 יח"ד.

נספחי תב"ע:

במקום חלה תכנית 13568 אשר הופקדה ביום 20.01.2012 ותחילת תוקפה ביום 30.04.2013

התב"ע כוללת: תקנון, תשריט ונספח בינוי מחייב לעניין גובה הבניין, מס' קומות, קווי בניין, מס' יח"ד

ונסיגה בקומה העליונה.

- 22 -

פרסום הקלות

במסגרת הבקשה פורסמו ההקלות הבאות:

-"ניוד שטחי שירות ממתחת לקרקע אל מעל הקרקע - לשימוש בלובאים ולצורך יצירת בינוי טוב יותר.

להתאים את התכנית לנספח הבינוי. בתב"ע אין מספיק שטחי שירות עבור תכנון הלובאים".

-"שינוי בדירוג קו הנסיגה של המבנה בקומות העליונות - בשל הצורך בהמשך קירות הממ"ד לכל גובה המבנה ובכל הדירות"

תום מועד להגשת התנגדויות: -17.05.2022 לא הוגשו התנגדויות

פרוט הבקשה:

קומות חניה ,-2 :-1

מוצעות 2 קומות חניון ת"ק בהן מוצעות מקו"ח הכוללות מעלית רכב, מחסנים וחדרים טכניים.

הכניסה לחניון מתוכננת מחזית דרומית, מרח' יצחק שדה בעזרת מעלית הרכב קומת כניסה-מסחר ומחסנים, מפלס :0.00

בקומה זו מוצעים שטחי מסחר עם כניסה מחזית דרומית, מכיוון רח' יצחק שדה וכן, מוצעת הכניסה לבניין.

בחלק הצפוני של הקומה מוצעים מחסנים וחדר אשפה

קומות :1-6

בקומות אלו מוצעות יח"ד כאשר בקומות 1-5 מוצעות 4 יח"ד עם מרפסת וממ"ד ובקומה 6 מוצעות 2 יח"ד בלבד.

קומת גג:

מוצע גג טכני עם יציאה מחדר המדרגות. בגג מוצגים קולטים ומזגנים.

סה"כ מוצעות 22 יח"ד בבניין

- 23 -

חניה

סעיף 9.4.1 קובע הוראות לעניין החניה כדלהלן:

-מקומות החניה הנדרשים עפ"י התקן יבוצעו בתחום המגרש בלבד -החניה תהיה עפ"י התקן התקף בעת מתן היתרי בניה אך לא פחות מהמוצע במסמכי התכנית -ניתן להתקין מתקני חניה עפ"י תקן ישראלי

-תנאי למתן היתר בניה- הגשת תכנון מפורט של החניון הת"ק לרבות תכנון מערך החניה, מערך פריקה והטעינה, הסדרי הכניסה והיציאה אליו וממנו, לאישור מהנדס הועדה המקומית או מי מטעמו מוצעות 2 קומות חניון ת"ק במלואן. הכניסה לחניון מוצעת דרך מעלית רכב בהתאם לנספח הבינוי.

בתאריך 15.08.2022 התקבל אישור מחלקת הסדרי תנועה לתכנית לפיו: " אין התנגדות לתכנית.

עבור 22 יח"ד חדשות+ שטחי מסחר מוצע 27 מ"ח עפ"י התקן כולל 1 מ"ח לרכב נכה רגיל .

מיקום תחנת אוטבוס אושרה ע"י המרכז המטרופולני לתנועה ותחב"צ (מצורף)

תנאי להיתר- הגשת כתב התחייבות להתקנת ותחזוקת מתקן רכב אוטומטי עפ"י ת"י .

תנאי למתן טופס -4 אישור רשות תמרור לתכנית "

סטייה ניכרת

סעיף .21.4.1 קובע הוראות סטיה ניכרת לעניינים הבאים:

1. קווי בניין

2. מס' יח"ד

3. גובה בניין ומס' קומות

להלן פרוט לנושאים הנ"ל:

קווי בניין/ מיקום- סטייה נכרת:

- 24 -

התקבל תיק מידע מס' 2018/6571 הכולל מפה עם סימון קווי בניין, קו הבניין סומן באדום, קו בניין הת"ק סומן בכחול וחזית מסחרית מסומנת בסגול.

חדר השנאים מתוכנן בת"ק מחוץ לקווי הבניין- אין מניעה לאשר קיימת בניה המוצעת מעבר לתחום קווי הבניין- יש לתקן בהתאם למסומן בהרמוניקה יש לסמן בתוכניות את קווי הבניין כמסומן בתיק המידע.

מס' יח"ד- סטיה נכרת:

מותר: 22 יח"ד

מוצע: 22 יח"ד- כמותר

גובה הבנייה - סטיה ניכרת:

מותר: 25.07 מ'

מוצע: +25.07 -כמותר

בהערה לטבלה 5 מצוין כי: "הגובה כולל את החדר הטכני".

מס' קומות- סטיה נכרת:

מותר עפ"י טבלה: 5 7 קומות מעל כניסה קובעת ו-2 קומות מתחת

מוצע: 7 קומות מעל הכניסה הקובעת ו-2 קומות ת"ק- כמותר

מפלס ה-: 0.00

עפ"י נספח בינוי: 699.80=0.00

מוצע: 699.80=-0.00 כמותר

חזית מסחרית:

- 25 -

עפ"י סעיף: 4.1.15 " החזית המסומנת בקו סגול בתשריט הינה חזית מסחרית ותותר בשטח לעשות

שימוש להקמת חנות ו/או משרד"- מוצע שטח מחסר בתחום המסומן כחזית מסחרית הוראות בינוי נוספות:

עפ"י סעיף .4.1.2ז.: "הקומה העליונה תיבנה בנסיגה כמסומן בנספח הבינוי"- לא מוצעת נסיגה כמצוין בנספח הבינוי אלא רק בנסיגה חלקית,

פורסמה ההקלה הבאה: "שינוי בדירוג קו הנסיגה של המבנה בקומות העליונות - בשל הצורך בהמשך

קירות הממ"ד לכל גובה המבנה ובכל הדירות"

הריסה:

עפ"י סעיף: 4.1.7 "המבנים והגדרות המסומנים בצבע צהוב מיועדים להריסה ויהרסו כתנאי להוצאת

היתר בניה או חפירה ראשון בתחום התכנית ע"י מגיש הבקשה להיתר"- יירשם כתנאי להיתר שטחי בניה - המוצגים ע"י עורך הבקשה:

עיקרי:

ע"ק מותר: 1860.20 מ"ר ע"ק מוצע: 1910.25 מ"ר חריגה של: 50.05 מ"ר

שירות:

ע"ק מותר: 379.66 מ"ר ע"ק מוצע: 786.86 מ"ר חריגה של:407.2 מ"ר

ת"ק מותר: 1642.12 מ"ר ת"ק מוצע: 1155.67 מ"ר נותרו: 486.45 מ"ר

פורסמה הקלה לניוד שטחי שרות ת"ק לע"ק-

על כן, נותרו 79.25 מ"ר שטח שרות ת"ק.

קיימת חריגה של 50.05 מ"ר שטח עיקרי ע"ק- יש לצמצם בהתאם למותר תכסית:

- 26 -

מותר: %50 תכסית משטח המגרש

מוצע: מוצעת תכסית של %-64 יש לצמצם

מרפסות:

מוצעות מרפסות זיז מקורות ושאינן מקורות עד לשטח של 10 מ"ר לכל יח"ד, כאשר ל-20 יח"ד מוצעות מרפסות סוכה ול-2 הנותרות מוצעות חצרות.

מוצעות מרפסות בין 3 קירות המחושבות במניין השטחים העיקריים.

מחסנים:

מוצעים 21 מחסנים ת"ק עבור 22 יח"ד, ו-5 מחסנים לשטחי המסחר, ככלל יש לתכנן מחסן לכל יח"ד כל הניתן

יש לוודא כי גובה מחסן לא יעלה על 2.20 מ'

שלביות הביצוע-

עפ"י סעיף: 7.1 "הריסת הבניינים הקיימים, הבניה תבוצע בהינף אחד"-

הריסת הבניינים תהווה תנאי לקבלת היתר ולגבי בנית הבניין החדש בהינף אחד-עומדים בדרישה מימוש התכנית:

זמן לביצוע התוכנית- 10 שנים מיום אישורה-זמן אישורה של התוכנית: 30.04.2013 אישורים:

אדריכל העיר

התקבל אישור אדריכל העיר מתאריך: .09.08.2022

- 27 -

איכות הסביבה:

התקבל אישור מחלקת איכות הסביבה בתאריך: 01.02.2023 הסדרי תנועה:

בתאריך 15.08.2022 התקבל אישור מחלקת הסדרי תנועה לתכנית לפיו: " א ין התנגדות לתכנית .

עבור 22 יח"ד חדשות+ שטחי מסחר מוצע 27 מ"ח עפ"י התקן כולל 1 מ"ח לרכב נכה רגיל .

מיקום תחנת אוטבוס אושרה ע"י המרכז המטרופולני לתנועה ותחב"צ (מצורף)

תנאי להיתר- הגשת כתב התחייבות להתקנת ותחזוקת מתקן רכב אוטומטי עפ"י ת"י .

תנאי למתן טופס -4 אישור רשות תמרור לתכנית " .

מחלקת תברואה:

התקבל אישור מחלקת תברואה מתאריך: 15.08.202 לפיו:" יש לתכנן 2 פחים מוטמנים לאחר תיאום תשתיות"

מחלקת דרכים:

התקבל אישור מחלקת דרכים מתאריך: 17.08.2022 לפיו: " שוחרר לפני דיון .

תנאי להיתר בניה הינו הנפקת אישור של קונסטרוקטור ויועץ קרקע לכך שאין סכנת קריסת קרקע ואין חשש לפגיעה בתשתיות לאורך הקיר דיפון .

תנאי לטופס 4 הינו ביצוע כל דרישות מחלקת הסדרי תנועה ובכפוף לאישורה .

מחלקת שפ"ע:

בתאריך: 10.10.2021 התקבל אישור מחלקת שפ"ע לפיו: " הוגשה ערבות בנקאית על סך 50,000 ₪ בעבור

שימור העצים ופיצוי נופי (פיצוי נופי 2,520 ₪)

בעלויות

התקבלה תוכנית חתומה ע"י המבקש, "חברת יצחק שדה א.ד.ח בע"מ" החלקה בבעלות מנהל מקרקעי ישראל,

- 28 -

תנאי להיתר- חתימת רמ"י על התוכנית

מידע קודם

מתאריך

בדיקת המלצה 19/02/2023

תכנונית : לאשר

את הבקשה

בכפוף לשינויים אין מניעה לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים ובתנאים

יש לתקן תוכניות בהתאם למפורט בתאור הבקשה ולהערות הרשומות בתוכנית .a

חוות דעת תכנונית 16/02/2023

חוות דעת תכנונית

במסגרת הבקשה פורסמו ההקלות הבאות:

-"ניוד שטחי שירות ממתחת לקרקע אל מעל הקרקע -

לשימוש בלובאים ולצורך יצירת בינוי טוב יותר. להתאים את התכנית לנספח הבינוי. בתב"ע אין מספיק שטחי שירות עבור תכנון הלובאים".

-"שינוי בדירוג קו הנסיגה של המבנה בקומות העליונות -

בשל הצורך בהמשך קירות הממ"ד לכל גובה המבנה ובכל הדירות"

תום מועד להגשת התנגדויות: -17.05.2022 לא הוגשו

התנגדויות

הבקשה בכללותה תואמת את הוראות התכנית למעט

ההקלות שפורסמו,

לאחר תיקון התוכניות בהתאם למפורט בתאור הבקשה אין

- 29 -

מניעה לאשר את הבקשה בתנאים.

הכנת נוסח פרסום 06/04/2022

ניוד שטחי שירות ממתחת לקרקע אל מעל הקרקע - לשימוש בלובאים ולצורך ייצירת בינוי טוב יותר. להתאים את התכנית לנספח הבינוי. בתב"ע אין מספיק שטחי שירות עבור תכנון הלובאים.

שינוי בדירוג קו הנסיגה של המבנה בקומות העליונות - בשל הצורך בהמשך קירות הממ"ד לכל גובה המבנה ובכל

הדירות

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

רישום הערה לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין

אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

אישור פיקוד העורף הג"א

אישור שירותי הכבאות - 7788070110

אישור משרד הבריאות

3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות תשלום אגרת בניה

הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

הטמעה וסימון שוחות ביוב על גבי ההרמוניקה

אישור רמי

חוזה חכירה מעודכן בתוקף לשלושת הבעלים

הריסת המבנים והגדרות המיועדים להריסה

הנפקת אישור של קונסטרוקטור ויועץ קרקע לכך שאין סכנת קריסת קרקע ואין חשש לפגיעה בתשתיות לאורך הקיר דיפון

ברור דרישת מחלקת תברואה בדבר הטמנת פחים

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

אין מניעה לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים יש לתקן תוכניות בהתאם למפורט בתאור הבקשה ולהערות הרשומות בתוכנית .a

- 30 -

- 31 -

סדר יום לועדה מתאריך - 05/03/2023 - יב אדר תשפ"ג

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2023/7

מספר בקשה 1976/0659.01

מספר סידורי 11

נתונים כלליים

סוג בקשה בניית מרפסת, ממ"ד, תוספת בניה / הרחבה לבניין קיים

שימוש עיקרי מגורים

מהות בקשה תוספת בניה ע"פ תב"ע, תוספת מרפסת ותוספת ממ"ד.

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש אפרת נוימן אפרת נוימן

עורך הבקשה פירו גבי

מתכנן השלד מר חסידים הרצל

מספר מתנגדים 4

מספר שכנים שלא חתמו 15

כתובת האתר

רמבן 40 , רחביה

גוש חלקה בשלמות

30038 129 כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

9988 תחילת תוקף 25/08/2015 22 מגורים

תאור הבקשה

היתרים קודמים:

ע"פ נתוני המערכת היתרי בניה שהופקו בחלקה הנידונה - בתאריך 11/04/1949 הינו להיתר בניה בת.ב. 1949/300.00 עבור "בניה חדשה/ בניין חדש ", בהיתר זה אושרו 1043.25 מ"ר למניין שטחים עיקריים.

- בתאריך 27/07/1976 הינו להיתר בניה בת.ב. 1976/659.00 עבור "תכנית לבנה מקלט " בהיתר זה אושרו 23.86 מ"ר למניין שטחי שרות.

מהות הבקשה:

- 32 -

מוצע בבקשה בניין מגורים בן 4 קומות מעל קומת מרתף המשמש למגורים, הכניסה לבניין מרחוב רמב"ן 40 בשכונת רחביה גוש: 30038 חלקה: .129

מצב מוצע:

חזית דרומית:

- בקומת מרתף במפלס :-1.48 הרחבה לדירה קיימת מקומה מעל מפלס +1.05 הכוללת ח. מחוזק.

- בקומת קרקע במפלס :+0.00 הרחבה לדירה קיימת ותוספת מרפסת זיז מקורה.

פרסום הקלות:

במסגרת הבקשה הנידונה לא פורסמו הקלות.

לבקשה הנידונה התקבלו 3 התנגדויות.

בעלי עניין בנכס:

הבנייה מוצעת ע"ג חלקה מס' .129

הליף פרסומי בוצע בתיק לפי תקנה ,36 בוצע באחריות ובמסגרת דסק שרות הלקוחות במעמד פתיחת התיק.

על פי נתוני המערכת לבקשה זו התקבלו 3 התנגדויות.

מידע קודם

מתאריך

בדיקת המלצה 15/02/2023

תכנונית : לדחות

במתכונת המוצעת

לדחות במתכונת המוצעת:

הבקשה מובאת לדחייה במתכונת המוצעת היות ובבחינה נוספת בהתאם להחלטת וועדת ערר עפ"י תב"ע 10663א'

מוצע בבקשה בינוי תואם ברובו את הנספח אך מוצעת דלת

- 33 -

יציאה לחצר משותפת בשונה מנספח אך לא נמצאו הסכמות שכנים על בינוי בשטח משותף וכן ממרפסת מקורה אשר לא מחושבת כנדרש הגם שיש חוסר התאמה לאישור ממחלקת השימור כמו"כ תיק המידע אינו מעודכן היות וניתן עפ"י תב"ע 9988 וכן לא התקבל אישור רשות העתיקות.

המלצת המחלקת היא לא לזמן את המתנגדים היות

והבקשה מובאת לדחייה במתכונת.

קווי בניין :

על עורך הבקשה להמציא תיק מידע מעודכן לתב"ע

הרלוונטית שמספרה 10633א'.

שטחי בניה :

(ראה סעיף מרפסות)

מרפסת זיז :

חזית דרומית, בקומת קרקע במפלס :+0.00 על עורך

הבקשה לחשב את המרפסת כעיקרי ולוודא עמידה בשטחים המותרים.

תימוכין קנינים:

על עורך הבקשה להמציא 2/3 חתימות שכנים כנדרש

עתיקות:

על עורך הבקשה להמציא אישור רשות העתיקות לבקשה המוצעת.

- 34 -

אישור שימור :

על עורך הבקשה להתאים את הפתחים המוצעים לאישור מחלקת השימור כנדרש במפלס -1.48

חוות דעת אדריכלית :

על עורך הבקשה לבצע תיקונים גרפים המופיעים בתכנית .a התנגדויות :

עפ"י נתוני המערכת התקבלו 3 התנגדויות.

להלן עיקרי טענות המתנגד:

"- מבקש היתר רוצה לבנות ולהשתמש באחוזי הבניה

השייכים לכלל הדירות.

- וכן בעלי הדירות לא נתנו פיצויים על הזכויות שהם לוקחים - היתר כזה פוגע מאוד בסיכויים להתקדם לתמ"א 38 ,וכן יכול להפוך את התמ"א ללא כדאיות."

התיק נבחן בהתאם להחלטת וועדת ערר לבחון עפ"י תיק 10663א שאכן ממצה את זכויות תב"ע .9988

- הבניין לשימור ואין לפגוע בצורתו המקורית

התקבל אישור שימור כנדרש.

- תהליך הבנייה יכול לפגוע באיתנות הבניה בעיקר בצד הבניין הפונה לכיוון רמב"ן.

ישנה הצהרת מהנדס כנדרש כאשר מצוין שלא נדרש

חיזוקים.

- ההיתר כולל ניכוס חלקים מהרכוש המשותף וביטול שביל המדרכה לבניין מרחוב רמב"ן.

המוצע בבקשה תואם ברובו את הנספח אך עורך הבקשה מציע דלת לחצר משותפת במקום חלון כאשר עורך הבקשה נדרש בהמצאת 2/3 חתימות לדלת המוצעת

- 35 -

המלצת המחלקת היא לא לזמן את המתנגדים היות

והבקשה מובאת לדחייה במתכונת.

חוות דעת תכנונית 14/02/2023

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

9988

תחילת תוקף:

25/08/2015

ייעוד הקרקע:

מגורים

דברי הסבר:

- בתאריך 03/11/2022 נידונה הבקשה ברשות רישוי ובה הוחלט לדחות את הבקשה במתכונת המוצעת.

" המוצע בבקשה תואם תב"ע נקודתית 10663א' אך עפ"י החלטת הלשכה המשפטית נדרש לבחון את הבקשה הנ"ל

עפ"י תב"ע 9988 וע"כ עורך הבקשה נדרש לצמצם את

השטחים לחלק היחסי שלו עפ"י המותר בתב"ע 9988

והפרש הנותר של השטחים מכוח תב"ע 10663א' , הגם שעורך הבקשה לא המציא תימוכין קניינים כנדרש לבניה ע"ג שטח משותף וכן יש להציג חישוב של תכסית הבניה

המותרת בנוסף לא הומצאו תנאים טרם דיון כנדרש"

- בתאריך 08/01/2023 התקבל ערר

- בתאריך 24/01/2023 התקבלה החלטת וועדת ערר

בהסכמת הוועדה המקומית למחוק את העער ולהחזיר

לבחינה חוזרת ע"י הוועדה המקומית עפ"י תב"ע 10663א' , להלן:

התאמת הבניה המבוקשת לבניה המותרת עפ"י התכניות הבאות:

- 36 -

10663א' תחילת תוקף 19/09/2012 .

9988 תחילת תוקף 25/08/2015

תקנות התכנון והבניה.

סטייה ניכרת:

קיימת לעניינים הבאים (עפ"י תב"ע 10633א'):

"גובה הבניה המירבי, מס' הקומות המירבי , גובה קומה מירבי , קווי בניין הינם מירביים ,מס' יח"ד הינם הוראות מחייבות וכל סטיה מהם תחשב כסטיה ניכרת"

נספח בינוי:

התוכנית החלה בחלקה הנידונה כוללת נספח בינוי מחייב חלקית לעניינים מס' יח"ד , גובה בניה,

קווי בניה,מס' קומות, גובה קומה דהיינו נספח מס' .1 (לפי תכנית 10633א')

המוצע בבקשה תואם ברובו את נספח הבינוי .

מוצע בבקשה /תואם את הנספח:

חזית דרומית:

- בקומת מרתף במפלס :-1.48 הרחבה לדירה קיימת

מקומה מעל מפלס +1.05 הכוללת ח. מחוזק.

- בקומת קרקע במפלס :+0.00 הרחבה לדירה קיימת

ותוספת .

מוצע בבקשה / לא תואם את הנספח:

חזית דרומית:

- בקומת מרתף במפלס :-1.48שינויים בפתחים.

- בקומת קרקע במפלס :+0.00 מרפסת זיז מקורה.

בבחינת הבקשה נמצא כי עורך הבקשה מציע מרפסת

בשונה מנספח בינוי אך הנספח אינו מחייב לעניין זה.

- 37 -

שלביות ביצוע:

עפ"י תב"ע 10633א' סעיף 7.1 :

"בהינף אחד לא תותר בניה בשלבים"

הבקשה המוצעת הבניה הינה בהינף אחד.

קווי בניין:

התקבל תיק קווי בניין שהוגש מיום שהוגש מיום

28/12/2020 ע"י המח' למידע תכנוני לפי תכנית 9988 .

אך בבחינת הבקשה נמצא כי התוכנית תואמת תב"ע

10663א' שתחילת תוקפה בתאריך 19/09/2012 תב"ע זו יצאה לפני תב"ע 9988 אך עפ"י הנחיות מחלקה שנגזרות מהחלטת וועדת ערר בתיק "ניתן לאפשר את הזכויות

שהוקנו בתכניות קודמות מאושרות על אף אם הן חורגות מהוראות ,9988 אך לא ניתן לאפשר הקלות בעניינים שפורטו. כלומר יש שהבקשות יהיו תואמות אותה תכנית (הקלות אחרות ניתן לאפשר בכפוף לאישור חזותי ושימורי ותינתן הדעת לחשיבותו השימוריות של הבניין)"

ולכן הבחינה נערכה עפ"י תב"ע 10633א' .

- על עורך הבקשה להמציא תיק מידע מעודכן לתב"ע

הרלוונטית שמספרה 10633א'.

שטחי בניה:

מותר עפ"י תב"ע (10663 א') :

ש. עיקרי:

מעל הכניסה הקובעת: בסך של 1617.5 מ"ר.

מתחת הכניסה הקובעת: בסך של 74.81 מ"ר.

כאשר עפ"י הנספח ניתן לראות שישנה טבלה מפורטת של שטחים עיקריים מוצעים:

ש. עיקרי מוצע עפ"י התב"ע:

מעל הכניסה הקובעת: בסך של 73.59 מ"ר.

- 38 -

מתחת הכניסה הקובעת: בסך של 74.81 מ"ר.

מוצע בבקשה:

ש. עיקרי מעל הכניסה הקובעת: בסך של 66.97 מ"ר <

73.29 מ"ר (המותר עפ"י תב"ע)

ש. עיקרי מתחת הכניסה הקובעת: בסך של 72.14 מ"ר <

74.81 מ"ר (המותר עפ"י תב"ע)

הבקשה המוצעת תאומת את הנספח הבינוי בקונטור הבניה וכן ניתן לראות פירוט שטחים מוצעים עפ"י טבלה בנספח ונמצא כי עורך הבקשה עומד בשטחים המוצעים המותרים (ראה סעיף מרפסות)

מרפסת זיז:

מותר עפ"י תב"ע 10663א':

תותר הקמת מרפסת זיזיות בכל חזיתות הבניין ,בכפוף להוראות המפורטות להלן:

- עומק מירבי של מרפסת זיז לא יעלה על 1.60 מ'

- מרפסת זיז בחזית קדמית/ אחורית של הבניין לא תחרוג מ-1.60 מ' לקו בניין קדמי/ אחורי.

מוצע בבקשה:

חזית דרומית, בקומת קרקע במפלס :+0.00 מרפסת זיז מקורה בעומק של 1.25 מ' וברוחב של 9.50 מ' בשטח של 11.87 מ"ר בבחינת הבקשה ניתן לראות שישנו סעיף סטיה נכרת לקווי בניין אך ישנו סעיף עבור מרפסת זיז כך שהמרפסת המוצעת עומדת בהוראות התב"ע אך עורך

הבקשה מחשב את המנרפסת בשטחי מרפסות כאשר נדרש

לחשב מרפסת מקורה בשטח עיקרי – על עורך הבקשה

לחשב ת המרפסת כעיקרי ולוודא עמידה בשטחים המותרים.

תימוכין קנינים:

חזית דרומית:

- בקומת מרתף במפלס :-1.48 מוצע דלת יציאה לחצר

- 39 -

משותפת בשונה מנספח בינוי כאשר הנספח מנחה לעניין זה אך לא נמצאו הסכמות שכנים לשימוש בשטח משותף – על עורך הבקשה להמציא 2/3 חתימות שכנים כנדרש

בקרה הנדסית:

עפ"י הצהרת מהנדס לא נדרש בבקשה הנ"ל.

עתיקות:

מוצעת חפירה עבור התוספת המוצעת, בפתיחת התיק לא הומצא תנאי זה - על עורך הבקשה להמציא אישור רשות העתיקות לבקשה המוצעת.

אישור מחלקת הסדרי תנועה:

לא רלוונטי בבקשה זו.

אישור שימור:

התקבל אישור שימור בתאריך 06/09/2022 ע"י נחמה הלוי - בבחינת הבקשה נמצא כי המוצע בבקשה שונה מאישור מחלקת השימור לעניין הפתחים – על עורך הבקשה

להתאים את הפתחים המוצעים לאישור מחלקת השימור

כנדרש

חוות דעת אדריכלית:

בבחינה נוספת בהתאם להחלטת וועדת ערר עפ"י תב"ע 10663א' מוצע בבקשה בינוי תואם ברובו את הנספח אך מוצעת דלת יציאה לחצר משותפת בשונה מנספח אך לא נמצאו הסכמות שכנים על בינוי בשטח משותף וכן ממרפסת מקרוה אשר לאא מחושבת כנדרש הגם שיש חוסר התאמה לאישור ממחלקת השימור כמו"כ תיק המידע אינו מעודכן היות וניתן עפ"י תב"ע 9988 וכן לא התקבל אישור רשות העתיקות.

- על עורך הבקשה לבצע תיקונים גרפים המופיעים בתכנית .a

- 40 -

התנגדויות:

עפ"י נתוני המערכת התקבלו 3 התנגדויות.

להלן עיקרי טענות המתנגד:

"- מבקש היתר רוצה לבנות ולהשתמש באחוזי הבניה

השייכים לכלל הדירות.

התיק נבחן בהתאם להחלטת וועדת ערר לבחון עפ"י תיק 10663א שאכן ממצה את זכויות תב"ע .9988

- הבניין לשימור ואין לפגוע בצורתו המקורית

התקבל אישור שימור כנדרש.

- תהליך הבנייה יכול לפגוע באיתנות הבניה בעיקר בצד הבניין הפונה לכיוון רמב"ן.

ישנה הצהרת מהנדס כנדרש כאשר מצוין שלא נדרש

חיזוקים.

- ההיתר כולל ניכוס חלקים מהרכוש המשותף וביטול שביל המדרכה לבניין מרחוב רמב"ן.

המלצת המחלקת היא לא לזמן את המתנגדים היות

והבקשה מובאת לדחייה במתכונת.

החלטת ועדת ערר 24/01/2023

: להעביר לועדת .1 בהתאם להסמכת העוררת והוועדה המקומית הדיון המשנה בבקשה הושם בחוזר לבחינת הוועדה המקומית.

- 41 -

2. הערר נמחק.

דיון בועדת משנה 03/11/2022

: לדחות

במתכונת המוצעת

המוצע בבקשה תואם תב"ע נקודתית 10663א' אך עפ"י החלטת הלשכה המשפטית נדרש לבחון את הבקשה הנ"ל

עפ"י תב"ע 9988 וע"כ עורך הבקשה נדרש לצמצם את

השטחים לחלק היחסי שלו עפ"י המותר בתב"ע 9988

המותרת בנוסף לא הומצאו תנאים טרם דיון כנדרש.

קווי בניין:

התקבל תיק קווי בניין שהוגש מיום שהוגש מיום

28/12/2020 ע"י המח' למידע תכנוני לפי תכנית 9988 , אך בבחינת הבקשה נמצא כי התוכנית תואמת תב"ע 10633א'

שתחילת תוקפה בתאריך 19/09/2012 תב"ע זו יצאה לפני תב"ע 9988 וע"כ נשלחה ע"י המחלקת שאלה ללשכה

המשפטית באיזו תב"ע לבחון את התיק הנ"ל ולהלן

התשובה: התיק הנ"ל יבחן עפ"י תב"ע 9988 ולעניין שטחי הבניה לדעת היועץ המשפטי האיזון הנכון שחלוקת השטחים המוצעת ב-988 תיעשה באופן יחסי ושוויוני ביחס לכלל הדיירים בבניין(וכמובן אין מניעה משפטית ששכנים יחתמו על ויתור ,בפני עורך דין, לצורך הגדלת מכסת השטחים עבור הדייר לו הם מוותרים) אשר בהתאם לעמדה בעירונית כפי שהוצגה בפני וועדת ערר מספר 1033/18 המבקש יכול לקבל יתרה נוספת וקטנה של שטחים מכוח התוכנית

הנקודתית 10663א' (דהיינו לקבל את ההפרש בין 1717.76 ל-)1685.32 וכן נמצאו חריגות מקווי הבניין המאושרים עפ"י תב"ע 9988 כבניה המשכית בהתאם לקומות קיימות שמעל הקומה המוצעת. (ראה סעיף שטחי בניה )

שטחי בניה:

על עורך הבקשה להראות חישוב שטחים עבור כל הבניין ולהראות חישוב ידני המציג את חלוקת השטחים הנותרים לניצול מכול תב"ע 9988 לכלל הדיירים בשווה ולצמצם את השטחים כנדרש מלבד השטחים המותרים לניצול מכוח

תוכנית 10663א אשר עורך הבקשה יכול לקבל בנוסף לחלק היחסי שלו עפ"י תב"ע .9988

תכסית:

על עורך הבקשה להראות חישוב ע"ג ההרמוניקה ולוודא עמידה במותר

תימוכין קניינים:

- 42 -

על עורך הבקשה להמציא 2/3 חתימות מבעלי החלקה .

אישור עתיקות:

על עורך הבקשה להמציא אישור רשות העתיקות לבקשה המוצעת.

אישור שימור:

על עורך הבקשה להמציא אישור שימור כנדרש.

חוות דעת אדריכלית:

על עורך הבקשה לבצע תיקונים גרפים המופיעים בתכנית .a תוקף ההחלטה הינה ל 90 יום לצורך הגשת תכנית מתוקנת.

הכנת המלצה 29/09/2022

תכנונית : לדחות

במתכונת המוצעת

המלצת המחלקה היא לא לזמן את המתנגד היות והבקשה מובאת לדחייה במתכונת המוצעת.

המוצע בבקשה תואם תב"ע נקודתית 10663א' אך עפ"י החלטת הלשכה המשפטית נדרש לבחון את הבקשה הנ"ל

עפ"י תב"ע 9988 וע"כ עורך הבקשה נדרש לצמצם את

השטחים לחלק היחסי שלו עפ"י המותר בתב"ע 9988

המותרת בנוסף לא הומצאו תנאים טרם דיון כנדרש.

קווי בניין:

התקבל תיק קווי בניין שהוגש מיום שהוגש מיום

28/12/2020 ע"י המח' למידע תכנוני לפי תכנית 9988 .

אך בבחינת הבקשה נמצא כי התוכנית תואמת תב"ע

10633א' שתחילת תוקפה בתאריך 19/09/2012 תב"ע זו יצאה לפני תב"ע 9988 וע"כ נשלחה ע"י המחלקת שאלה ללשכה המשפטית באיזו תב"ע לבחון את התיק הנ"ל ולהלן התשובה: התיק הנ"ל יבחן עפ"י תב"ע 9988 ולעניין שטחי הבניה לדעת היועץ המשפטי האיזון הנכון שחלוקת השטחים המוצעת ב-988 תיעשה באופן יחסי ושוויוני ביחס לכלל הדיירים בבניין(וכמובן אין מניעה משפטית ששכנים יחתמו על ויתור ,בפני עורך דין, לצורך הגדלת מכסת השטחים עבור הדייר לו הם מוותרים) אשר בהתאם לעמדה בעירונית כפי

- 43 -

שהוצגה בפני וועדת ערר מספר 1033/18 המבקש יכול לקבל יתרה נוספת וקטנה של שטחים מכוח התוכנית

הנקודתית 10663א' (דהיינו לקבל את ההפרש בין 1717.76 ל-)1685.32 וכן נמצאו חריגות מקווי הבניין המאושרים עפ"י תב"ע 9988 כבניה המשכית בהתאם לקומות קיימות שמעל הקומה המוצעת.

(ראה סעיף שטחי בניה )

שטחי בניה:

- על עורך הבקשה להראות חישוב שטחים עבור כל הבניין ולהראות חישוב ידני המציג את חלוקת השטחים הנותרים לניצול מכול תב"ע 9988 לכלל הדיירים בשווה ולצמצם את השטחים כנדרש מלבד השטחים המותרים לניצול מכוח

תוכנית 10663א אשר עורך הבקשה יכול לקבל בנוסף לחלק היחסי שלו עפ"י תב"ע .9988

תכסית:

- על עורך הבקשה להראות חישוב ע"ג ההרמוניקה ולוודא עמידה במותר

תימוכין קניינים:

- על עורך הבקשה להמציא 2/3 חתימות מבעלי החלקה .

אישור עתיקות:

- על עורך הבקשה להמציא אישור רשות העתיקות לבקשה המוצעת.

אישור שימור:

- על עורך הבקשה להמציא אישור שימור כנדרש.

חוות דעת אדריכלית:

- 44 -

- על עורך הבקשה לבצע תיקונים גרפים המופיעים בתכנית .a

התנגדויות:

עפ"י נתוני המערכת התקבלו 3 התנגדויות.

להלן עיקרי טענות המתנגדים:

* "מבקש היתר רוצה לבנות ולהשתמש באחוזי הבניה

השייכים לכלל הדירות."

*" וכן בעלי הדירות לא נתנו פיצויים על הזכויות שהם לוקחים"

-עורך הבקשה נדרש לחשב את השטח הנותר עפ"י תב"ע 9988 ולחלקה בשווה לכלל הדיירים בבניין

* "היתר כזה פוגע מאוד בסיכויים להתקדם לתמ"א 38 ,וכן יכול להפוך את התמ"א ללא כדאיות "

- לא נאה כי נפתחה בקשה לתמא 38 בבניין זה.

*" הבניין לשימור ואין לפגוע בצורתו המקורי"

- עורך הבקשה נדרש להמציא אישור שימור כנדרש

* "תהליך הבנייה יכול לפגוע באיתנות הבניה בעיקר בצד הבניין הפונה לכיוון רמב"ן "

- בבקשה הנ"ל ישנו מהנדס מורשה

*" ההיתר כולל ניכוס חלקים מהרכוש המשותף וביטול שביל המדרכה לבניין מרחוב רמב"ן"

- עורך הבקשה נדרש להמציא תימוכין קניינים כנדרש המלצת המחלקה היא לא לזמן את המתנגד היות והבקשה מובאת לדחייה במתכונת המוצעת.

חוות דעת תכנונית 29/09/2022

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

- 45 -

9988

תחילת תוקף:

25/08/2015

ייעוד הקרקע:

מגורים

מספר נספח רלוונטי

תכניות כפופות:

האם התכנית כפופה לתכנית מתאר:

סטייה ניכרת:

קיימת לעניינים הבאים (עפ"י תב"ע :)9988

" גובה בניה מספר הקומות המירבי גובה קומה מירבי קווי בניין הוראות בניינים לשימור תכסית תבניה העתקת מבנים לשימור איסור ניוד שטחים עיקריים שאושרו לצורך חניות עודפות וכן גובה מעקות לבריכות".

נספח בינוי:

התוכנית החלה בחלקה הנידונה כוללת נספח בינוי מחייב דהיינו נספח מס' .3 (לפי תכנית )9988

המוצע בבקשה נוגע לנספח מס ' 3 לעניין מספר קומות ותואם את הנספח.

( המוצע בבקשה תואם את נספח הבינוי עבור תכונית 10663א אך עפ"י החלטת הלשכה המשפטית

הבקשה המוצעת תיבחן עפ"י תב"ע 9988 )

שלביות ביצוע:

בתוכנית הנ"ל אין סעיף שלביות ביצוע.

קווי בניין:

התקבל תיק קווי בניין שהוגש מיום שהוגש מיום

28/12/2020 ע"י המח' למידע תכנוני לפי תכנית 9988 .

- 46 -

אך בבחינת הבקשה נמצא כי התוכנית תואמת תב"ע

10633א' שתחילת תוקפה בתאריך 19/09/2012 תב"ע זו יצאה לפני תב"ע 9988 וע"כ נשלחה ע"י המחלקת שאלה ללשכה המשפטית באיזו תב"ע לבחון את התיק הנ"ל ולהלן התשובה: התיק הנ"ל יבחן עפ"י תב"ע 9988 ולעניין שטחי הבניה לדעת היועץ המשפטי האיזון הנכון שחלוקת השטחים המוצעת ב-988 תיעשה באופן יחסי ושוויוני ביחס לכלל הדיירים בבניין(וכמובן אין מניעה משפטית ששכנים יחתמו על ויתור ,בפני עורך דין, לצורך הגדלת מכסת השטחים עבור הדייר לו הם מוותים) אשר בהתאם לעמדה בעירונית כפי שהוצגה בפני וועדת ערר מספר 1033/18 המבקש יכול לקבל יתרה נוספת וקטנה של שטחים מכוח התוכנית

שטחי בניה:

מותר עפ"י תבע (:)9988 עפ"י חישוב אינטרפלציה בסך של %,182.00 דהיינו: %182.00 * 926 = 1685.32 מ"ר שטח מירבי (שירות ועיקרי).

מותר עפ"י תב"ע (10663 א') :

ש. עיקרי:

מעל הכניסה הקובעת: בסך של 1617.50 מ"ר

מתחת הכניסה הקובעת: בסך של 74.81 מ"ר

סה"כ: בסך של 1692.31 מ"ר

ש. שרות:

מעל הכניסה הקובעת: בסך של 7.38 מ"ר

מתחת הכניסה הקובעת: בסך של 17.07מ"ר

סה"כ: בסך של 24.45 מ"ר

חישוב:

1693.31 מ"ר (ש.עיקרי) + 24.45 מ"ר ( ש.שירות) = 1716.76 מ"ר סה"כ שטחי הבניה המותרים עפ"י תב"ע 10663א'

- 47 -

חישוב :

1716.76 (שטח מותר עפ"ע תב"ע 10663א' ) - 1685.32 מ"ר (שטח מותר עפ"י תב"ע )9988 = 31.44 מ"ר (שטח עודף מכוח תוכנית 10663א')

בבחינת הבקשה מול 2 התב"עות השונות ועפ"י החלטת הלשכה המשפטית ניתן לראות כי נדרש לבחון את הבקשה עפ"י סך השטחים המותרים עפ"י 9888 ולחלק לכלל

הדיירים בשווה וכן עורך הבקשה יכול לנצל את ההפרש הנותר לניצול מכוח התב"ע 10663א' בסך של 31.44 מ"ר –

תוכנית 10663א אשר עורך הבקשה יכול לקבל בנוסף לחלק היחסי שלו עפ"י תב"ע .9988

מרפסת זיז:

מותר עפ"י תב"ע: 9988

תותר הקמת מרפסת זיזיות בכל חזיתות הבניין ,בכפוף להוראות המפורטות להלן:

- עומק מירבי של מרפסת זיז לא יעלה על 1.60 מ'

- מרפסת זיז בחזית קדמית/ אחורית של הבניין לא תחרוג מ-1.60 מ' לקו בניין קדמי/ אחורי.

מוצע בבקשה:

חזית דרומית, בקומת קרקע במפלס :+0.00 מרפסת זיז מקורה בעומק של 1.25 מ' וברוחב של 9.50 מ' בשטח של 11.87 מ"ר החורגת מקוו בניין ב- 0.13 מ' .

מס' קומות:

מותר עפ"י הוראות: 5 קומות מעל הכניסה הקובעת

קיים : 4 קומות מעל הכניסה הקובעת

מוצע בבקשה: תוספת לקומה קיימת וקומה אחת נוספת

מתחת ל-0.00

- 48 -

חישוב:

4 קומות (קיים) + אחת קומה נוספת = 5 קומות , אומנם עפ"י הוראות התוכנית מותר 5 קומות מעל הכנסה הקובעת אך עפ"י נספח ניתן לבקש קומה חלקית מתחת ל-+0.00 המהווה 5 קומות לבניין

תכסית:

מותר עפ" התב"ע: %42 * 926 מ"ר (שטח החלקה) =

388.92 מ"ר

בבחינת הבקשה לא נמצא חישוב המציג עמידה בתכסית המותרת – על עורך הבקשה להראות חישוב ע"ג

ההרמוניקה ולוודא עמידה במותר

בקרה הנדסית:

עפ"י הצהרת מהנדס לא נדרש בבקשה הנ"ל.

תימוכין קניינים:

המוצע בבקשה הינו בניה ע"ג שטח משותף אך בבחינת הבקשה לא נמצאו חתימות השכנים כלל – על עורך הבקשה להמציא 2/3 חתימות מבעלי החלקה

עתיקות:

אישור מחלקת הסדרי תנועה:

לא רלוונטי בבקשה זו.

אישור שימור:

התקבלה דחיה אוטומטית ע"י המערכת בתאריך

- 49 -

20/06/2022 - על עורך הבקשה להמציא אישור שימור כנדרש.

חוות דעת אדריכלית:

המוצע בבקשה תואם תב"ע נקודתית 10663א' אך עפ"י החלטת הלשכה המשפטית נדרש לבחון את הבקשה הנ"ל

עפ"י תב"ע 9988 וע"כ עורך הבקשה נדרש לצמצם את

השטחים לחלק היחסי שלו עפ"י המותר בתב"ע 9988

המותרת בנוסף לא הומצאו תנאים טרם דיון כנדרש.

- על עורך הבקשה לבצע תיקונים גרפים המופיעים בתכנית .a

התנגדויות:

עפ"י נתוני המערכת התקבלו 3 התנגדויות.

להלן עיקרי טענות המתנגדים:

* "מבקש היתר רוצה לבנות ולהשתמש באחוזי הבניה

השייכים לכלל הדירות."

*" וכן בעלי הדירות לא נתנו פיצויים על הזכויות שהם לוקחים"

-עורך הבקשה נדרש לחשב את השטח הנותר עפ"י תב"ע 9988 ולחלקה בשווה לכלל הדיירים בבניין

* "היתר כזה פוגע מאוד בסיכויים להתקדם לתמ"א 38 ,וכן יכול להפוך את התמ"א ללא כדאיות "

- לא נאה כי נפתחה בקשה לתמא 38 בבניין זה.

*" הבניין לשימור ואין לפגוע בצורתו המקורי"

- עורך הבקשה נדרש להמציא אישור שימור כנדרש

* "תהליך הבנייה יכול לפגוע באיתנות הבניה בעיקר בצד הבניין הפונה לכיוון רמב"ן "

- בבקשה הנ"ל ישנו מהנדס מורשה

- 50 -

*" ההיתר כולל ניכוס חלקים מהרכוש המשותף וביטול שביל המדרכה לבניין מרחוב רמב"ן"

הכנת נוסח פרסום 02/08/2021

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

רישום הערה לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין

אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

אישור פיקוד העורף הג"א

חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות תשלום אגרת בניה

הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

המלצת האגף

לדחות במתכונת המוצעת

לדחות במתכונת המוצעת:

הבקשה מובאת לדחייה במתכונת המוצעת היות ובבחינה נוספת בהתאם להחלטת וועדת ערר עפ"י תב"ע 10663א' מוצע בבקשה בינוי תואם ברובו את הנספח אך מוצעת דלת יציאה לחצר משותפת בשונה מנספח אך לא נמצאו הסכמות שכנים על בינוי בשטח משותף וכן ממרפסת מקורה אשר לא מחושבת כנדרש הגם שיש חוסר התאמה לאישור ממחלקת השימור כמו"כ תיק המידע אינו מעודכן היות וניתן עפ"י תב"ע 9988 וכן לא התקבל אישור רשות העתיקות.

המלצת המחלקת היא לא לזמן את המתנגדים היות והבקשה מובאת לדחייה במתכונת.

- 51 -

קווי בניין :

על עורך הבקשה להמציא תיק מידע מעודכן לתב"ע הרלוונטית שמספרה 10633א'.

שטחי בניה :

(ראה סעיף מרפסות)

מרפסת זיז :

חזית דרומית, בקומת קרקע במפלס :+0.00 על עורך הבקשה לחשב את המרפסת כעיקרי ולוודא עמידה בשטחים המותרים.

תימוכין קנינים:

על עורך הבקשה להמציא 2/3 חתימות שכנים כנדרש

עתיקות:

על עורך הבקשה להמציא אישור רשות העתיקות לבקשה המוצעת.

אישור שימור :

על עורך הבקשה להתאים את הפתחים המוצעים לאישור מחלקת השימור כנדרש במפלס -1.48

חוות דעת אדריכלית :

על עורך הבקשה לבצע תיקונים גרפים המופיעים בתכנית .a

- 52 -

התנגדויות :

עפ"י נתוני המערכת התקבלו 3 התנגדויות.

להלן עיקרי טענות המתנגד:

"- מבקש היתר רוצה לבנות ולהשתמש באחוזי הבניה השייכים לכלל הדירות.

התיק נבחן בהתאם להחלטת וועדת ערר לבחון עפ"י תיק 10663א שאכן ממצה את זכויות תב"ע .9988

- הבניין לשימור ואין לפגוע בצורתו המקורית

התקבל אישור שימור כנדרש.

- תהליך הבנייה יכול לפגוע באיתנות הבניה בעיקר בצד הבניין הפונה לכיוון רמב"ן.

ישנה הצהרת מהנדס כנדרש כאשר מצוין שלא נדרש חיזוקים.

- ההיתר כולל ניכוס חלקים מהרכוש המשותף וביטול שביל המדרכה לבניין מרחוב רמב"ן.

המוצע בבקשה תואם ברובו את הנספח אך עורך הבקשה מציע דלת לחצר משותפת במקום חלון כאשר עורך הבקשה נדרש בהמצאת 2/3 חתימות לדלת המוצעת המלצת המחלקת היא לא לזמן את המתנגדים היות והבקשה מובאת לדחייה במתכונת.

- 53 -

סדר יום לועדה מתאריך - 05/03/2023 - יב אדר תשפ"ג

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2023/7

מספר בקשה 1992/0323.05

מספר סידורי 12

נתונים כלליים

סוג בקשה בניית מרפסת

שימוש עיקרי מגורים

מהות בקשה תוספת 2 מרפסות בקומה ג'

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות

הכשרת עבירה לא

המבקש מר גלנטי רונן

עורך הבקשה נורי אהרן רוני

מתכנן השלד דב קוזלובסקי

מספר מתנגדים 2

מספר שכנים שלא חתמו 7

כתובת האתר

יצחק טוניק 18 , פסגת זאב

גוש חלקה בשלמות

30689 61 כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

3603 תחילת תוקף 19/04/1991 1206 אזור מגורים כללי 2193 3603א תחילת תוקף 06/06/1991 1206 אזור מגורים כללי 3822

תאור הבקשה

נתוני מספרי היתרים קודמים בחלקה:

עפ"י נתוני המערכת, לא נמצא היתר בנייה שהופק לאחרונה.

מהות הבקשה:

הבקשה מוצעת ברחוב יצחק טוניק 18 , שבשכונת פסגת זאב. מדובר בבקשה בגוש: 30689 , חלקה:

מדובר במבנה קיים בן 4 קומות וגג רעפים, המשמש למגורים.

- 54 -

במסגרת הבקשה מוצעת תוספות הבאות:

במפלס +08.40 עבור יח"ד מספר 7 ו - 8 מוצעות מרפסות זיז לחזית צפונית, קדמית.

במסגרת הבקשה צוינו ההקלות הבאות:

" .1בניית מרפסות ברוחב 2.00 מ' במקום 1.50 מ." '

תום מועד הגשת התנגדויות: 03/01/2023 , התקבלו 2 התנגדויות חדשות.

בעלי העניין בנכס:

הבנייה מוצעת ע"ג חלקה מס' 61 . פרסום הבקשה לפי 149 לחוק, בוצע באחריות ובמסגרת דסק שירות הלקוחות במעמד פתיחת התיק.

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 06/02/2023

תכנונית : מובא

להכרעת הועדה

האם לזמן את

המתנגדים

מובא להכרעת הוועדה האם לזמן מתנגדים:

התיק מובא להכרעת הוועדה האם לזמן את המתנגדים

מאחר וחלק מטענותיהם אינם רלוונטיים, אך לטענות התכנוניות המלצת המחלקה לצמצם חלק מהמרפסת.

בחינה עיצובית:

חזית מזרחית ומערבית – על עורך הבקשה להזיז פתח המוצע מסלון ולהרחיבו עבור יציאה למרפסת זיז המוצעת כמופיע בתכנית .a

לעניין עומק המרפסות - עורך הבקשה נדרש בצמצום

הבליטה הראשונה כל שהמרפסת תהיינה בקו ישר לאורך החזית כמופיע בתכנית .a

ליקויים טכניים:

- 55 -

על עורך הבקשה לתקן את ההערות המסומנות ע"ג תכנית .a

התנגדויות:

* "מאחר ובהרמוניקה של העירייה הדירה המוצעת הייתה מס' 8 ואנחנו דירה ,13 מאחר שהבנו איפה בונים אנו מבינים כי מרפסת זו מעל דירתנו".

- ע"כ בבדיקת המחלקה נמצא כי ההתנגדויות שהוגשו האומנם באיחור רלוונטיות וע"כ מובאים לידיעת הוועדה.

* "המרפסת המבוקשת תצליל בצורה מאוד משמעותית שני חדרים בדירה".

- המלצת המחלקה לצמצם חלק מהמרפסת, כך שיישאר

למתנגדים לפחות ממחצית המרפסת שלהם.

* "היום יש לנו מרפסת סוכה מלאה, לאחר בניית המרפסות לא תהיה לנו יותר מרפסת סוכה מלאה".

- המלצת המחלקה לצמצם חלק מהמרפסת, כך שיישאר

למתנגדים לפחות ממחצית המרפסת שלהם.

*"ירידת ערך הדירה, יגרום לשוכרים שלנו לעזוב".

- מדובר בטענות קנייניות שאין בסמכות הוועדה לדון ומה גם שלא הומצא מסמך שמאי.

*"אני מתנגדת לבניה בגג שזה שטח משותף לכלל הדיירים, יפגע בתשתיות".

- בבקשה לא מוצע כלל בינוי ע"ג הגג אלא רק ב-2 מרפסות זיז לקומה ג' מפלס .+8.40

חוות דעת תכנונית 06/02/2023

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

3603א

תחילת תוקף:

- 56 -

06/06/1991

ייעוד הקרקע:

אזור מגורים כללי

דברי הסבר:

התיק הועלה לדיון בוועדת משנה ביום 31.01.2023 ובה הוחלט "להוציא הסעיף מסדר היום לצורך בדיקת

ההתנגדויות שהתקבלו טרם הדיון".

בבדיקת ראש הצוות את 2 ההתנגדויות שהוגשו נמצא כי ההתנגדויות שהוגשו רלוונטיות לבקשה, על כן בהכנת המלצה זו תינתן התייחסות המחלקה להתנגדויות שהוגשו.

התאמת הבניה המבוקשת לבניה המותרת עפ"י התכניות הבאות:

-תכנית 3603 א' תחילת תוקף 06/06/1991

-כפיפות לתכנית המתאר.

-תקנות התכנון והבניה.

סטייה ניכרת:

התכנית החלה בחלקה הנידונה אינה כוללת סעיפי סטייה ניכרת.

נספח בינוי:

התכנית החלה בחלקה הנידונה כוללת נספחי בינוי עקרוניים קנ"מ ,1:500 מחייבים.

מההקלה שפורסמה, ניתן להסיק כי מבוקשת בנייה בשונה מנספח – אין מניעה לאשר.

שלביות ביצוע:

התכנית החלה בחלקה הנידונה אינה כוללת סעיף שלביות

- 57 -

ביצוע.

קווי בניין:

הבחינה נערכה עפ"י תיק קווי בניין שהוגש מיום

24/04/2022 ע"י המח' למידע תכנוני.

להלן ממצאי הבדיקה:

מרפסות הזיז מבוקשות בתוך תחום קווי הבניין המאושרים.

מרפסות זיז:

שטח-

מותר: מרפסת זיז בשטח של עד 14 מ"ר לדירה בכפוף להוכחת ממוצע שטח מרפסות הזיז בבניין אינו עולה על 12 מ"ר.

מוצע: עבור יח"ד 7 ו -8 מבוקשות מרפסות זיז בשטח כולל של 22.68 מ"ר – היינו, עבור כל יח"ד מוצעת מרפסת זיז בשטח של 11.34 מ"ר, מאחר ומרפסות אינם עומדים בנוהל מחלקתי לעניין עיצובם יש להתאים את

המרפסות המוצעות ע פ"י דרישת הצוו המקצועי ובכך תהיינה נגזרת בהפחתת שטח למרפסות.

עומק–

מותר: ניתן לאשר מרפסת זיז בעומק של 1.5 מטר כאשר ניתן לאשר עומק של מעל 1.5 מ' בכפוף לפרסום הקלה.

מוצע: עבור יח"ד 7 ו -8 מבוקשות מרפסות זיז בעומק של 2.00 מטר – לנידון פורסמה הקלה כמתבקש.

בבחינת הבקשה נמצא כי המרפסות אינם עומדים בנוהל מחלקתי לעניין בינוי מרפסת זיז בנישות – על עורך הבקשה לצמצם את הבליטה הראשונה כמופיע בתכנית a מרווח–

מרפסות הזיז מבוקשות בתוך תחום קווי בניין מאושרים.

- 58 -

מספר קומות:

ללא שינוי במספר הקומות הקיימות.

בחינה עיצובית:

עפ"י נוהל מחלקתי, מרפסות מוצעות תהיינה לפחות שתי מרפסות עוקבות באותה החזית, אנכיות או אופקיות. המוצע עומד בנוהל המחלקה, לעניין הגשת מרפסות בצמדים.

לעניין עומק המרפסות:

עורך הבקשה נדרש בצמצום הבליטה הראשונה כל

שהמרפסת תהיינה בקו ישר לאורך החזית כמופיע בתכנית .a

לעניין פתחים:

אישור הסדרי תנועה:

אין במוצע דרישה לאישור מחלקת חנייה.

הערות גרפיות:

יש לבצע תיקונים כפי המסומן ע"ג תכנית .a

התנגדויות:

עפ"י נתוני המערכת לבקשה 2 התקבלו התנגדויות, לטענת המתנגדים:

- ע"כ בבדיקת המחלקה נמצא כי ההתנגדויות שהוגשו האומנם באיחור רלוונטיות וע"כ מובאים לידיעת הוועדה.

- 59 -

* "המרפסת המבוקשת תצליל בצורה מאוד משמעותית שני חדרים בדירה".

- המלצת המחלקה לצמצם חלק מהמרפסת, כך שיישאר

למתנגדים לפחות ממחצית המרפסת שלהם.

* "היום יש לנו מרפסת סוכה מלאה, לאחר בניית המרפסות לא תהיה לנו יותר מרפסת סוכה מלאה".

- המלצת המחלקה לצמצם חלק מהמרפסת, כך שיישאר

למתנגדים לפחות ממחצית המרפסת שלהם.

*"ירידת ערך הדירה, יגרום לשוכרים שלנו לעזוב".

- מדובר בטענות קנייניות שאין בסמכות הוועדה לדון ומה גם שלא הומצא מסמך שמאי.

*"אני מתנגדת לבניה בגג שזה שטח משותף לכלל הדיירים, יפגע בתשתיות".

- בבקשה לא מוצע כלל בינוי ע"ג הגג אלא רק ב-2 מרפסות זיז לקומה ג' מפלס .+8.40

המלצת המחלקה להביא את התיק להכרעת הוועדה לזימון המתנגדים.

דיון בועדת משנה 31/01/2023

: להוציא הסעיף להוציא הסעיף מסדר היום לצורך בדיקת ההתנגדויות מסדר היום שהתקבלו טרם הדיון

חוות דעת תכנונית 24/01/2023

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

3603א

- 60 -

תחילת תוקף:

06/06/1991

ייעוד הקרקע:

אזור מגורים כללי

התאמת הבניה המבוקשת לבניה המותרת עפ"י התכניות הבאות:

- תכנית 3603 א' תחילת תוקף .1991/06/06

- כפיפות לתכנית המתאר.

- תקנות התכנון והבניה.

סטייה ניכרת:

התכנית החלה בחלקה הנידונה אינה כוללת סעיפי סטייה ניכרת.

נספח בינוי:

התכנית החלה בחלקה הנידונה כוללת נספחי בינוי עקרוניים (קנ"מ )1:500 , מחייבים.

מההקלה שפורסמה, ניתן להסיק כי מבוקשת בנייה בשונה מנספח – אין מניעה לאשר.

שלביות ביצוע:

התכנית החלה בחלקה הנידונה אינה כוללת סעיף שלביות ביצוע.

קווי בניין:

הבחינה נערכה עפ"י תיק קווי בניין שהוגש מיום

2022/04/24 ע"י המח' למידע תכנוני.