ישיבת משנה לתכנון ובנייה תבע מס 10 · 21/05/2005

עיר: ירושלים
תאריך: 2005-05-21
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

פתח את קובץ ה-PDF באתר המקור

המסמך אינו מופיע עוד ברשימת הפרוטוקולים באתר הרשות (נבדק 2026-09-13). העותק הזה נשמר כאן כפי שפורסם.

30008

ועדת משנה לתכנון ובניה מספר 2021/10 בתאריך 05/05/2021 - כ"ג אייר תשפ"א

סוג דיון: תכנית אב

מס' התכנית בסדר היום: 5

זיהוי התכנית

מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ועדה מחוזית

30008 עיריית ירושלים

האגף לתכנון העיר סוג תכנית תוכנית אב

רחוב, שכונה:

קרית היובל וקרית מנחם

עיקרי התכנית ומטרותיה

1. בדיקה פרוגרמטית במרחב תכנון-יובלים גנים "

2. בדיקת מערך השטחים הפתוחים, בחינה תנועתית וכן בקרה בנושאי תשתיות מים וביוב

3. התהליך הוצג ומקודם בתאום עם מינהלים הקהילתיים

בשנת 2015 אושרה תכנית האב ליובלים גנים(שכונות קרית יובל, עיר גנים, קרית מנחם )

סעיף 22 להחלטה קבע כי נושא הפרוגרמה טעוןבדיקה נוספת בתום ארבע שנים לאור מימושים בשנים אשר חלפו ממועד אישור תכנית האב

22. לקראת תום ארבע שנים מיום פרסומה של החלטה זו, יתקיים דיון עדכון ובקרה בתכנית האב. הועדה

המחוזית תבחן את מכלול הנתונים המתייחסים לתכניות שהוגשו במהלך תקופה זו ואת ההיבטים השונים המתייחסים למימוש הבינוי המוצע בתכנית האב, בהם היבטי תנועה, תשתית צרכי הציבור והשלד הציבורי ומופע הבינוי המצטבר. לאור הנתונים שייבחנו, תבחן הועדה גם את הצורך לערוך שינויים בתכנית האב.

הנחייה בנושא זה תנוסח בתיאום עם לשכת התכנון ותוטמע בחוברת ההנחיות.

בשנים שחלפו מאז אישורה של תכנית האב קודמו תכניות רבות במסלולי ההתחדשות העירונית.

עיריית ירושלים ערכה במהלך השנה האחרונה יחד עם מנהלת התחדשות עירונית עבודה פרוגרמתית מקיפה על מנת לעמוד בהחלטה לאישור תכנית האב .

יש לציין כי קידומן של תכניות התחדשות עירונית רבות נעצר עד לבחינת תוצאות הבדיקה הפרוגרמה החדשה .

1. תקציר ממצאיםבמצב עסקים כרגיל:

2. נגישות לשירותים ציבוריים: קיים מענה פוטנציאלי ל1800 יח"ד(מתוך צפי של 5570 לשנת יעד

2040)

3. חומש 1 (כ1200 יח"ד): חסר מענה נגיש ל5-7 כיתות גן ומעון באזור טהון

4. כדי לספק בסיס להמשך גידול יח"ד במרחבמעבר לעיל נדרשת הערכות ב 4 צירים

5. עירוב שימושים ציבוריים: פיתוח מוקדי שירות שכונתיים (אתגרים במעבר משלב רעיוני לשלב המעשי

6. שיפור ניידות רגלית פנים שכונתית וחיבור השכונה לרק"ל

7. זיהוי ויצירת עוגנים קהילתיים ומערך השטחים הפתוחים ויצירת חדשים

8. גיבוש הנחיות שישפרו את הממשק בין הבינוי למרחב הציבורי– ולאור אתגרים טופוגרפים

9. חומש 3: בכפוף ליישום ההערכות המתוארת בסעיף 2, ועל בסיס הנתונים וההמלצות של מחלקת מדיניות

תכנון ניתן יהיה לתת מענה לתוספת של עד כ 4000 יח"ד. לטובת תיקוף המספר ומתן מענה לגידול מעבר ל 4000 יח"ד. תידרש השלמת העבודה הפורגרמטית

30008

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

30/03/2015

רקע

1. תכנית האב יובלים גנים הנה תכנית אב לשכונות הנמצאות במרחב המנהלים

הקהילתיים יובלים וגנים, בשטח כולל של כ-6,400 ד', בדרום מערב העיר

2. בשלב הראשון בהכנת התכנית, שלב היעדים והפרוגרמה, בחנה התכנית את

אזורי מגורים ומצאי השטחים הפתוחים והשטחים המיועדים לצרכי ציבור בכלל המרחב הכלול בתחום התכנית וקבעה עקרונות כלליים לפיתוח האזור. חלק זה של התכנית הוצג בפני הועדה המחוזית ב- 8.11.11 וכלל מיפוי של מאפייני מתחמי המגורים השונים ומתווה כללי להתייחסות למתחמים השונים, מיפוי השטחים לצרכי ציבור בתחום התכנית, מיפוי מאפייני השטח הגיאוגרפיים והאחרים והתווית שלד ציבורי לשכונות קריית מנחם עיר גנים וקריית היובל.

3. כעת, מתמקדת התכנית בתכנון מפורט לשטח של כ-3,400 ד' הכולל את

השכונות קריית מנחם, עיר גנים וקריית היובל, המיועדות להתחדשות עירונית בתכנית מתאר 2000 וקובעת הנחיות תכנון מפורטות למרקמי המגורים, לפיתוח השלד הציבורי, לתשתית התנועה החנייה וצרכי הציבור.

4. תכנית האב נדונה בישיבת הועדה המחוזית מיום 8.12.2014. בדיון הוצגה

התכנית בפני הועדה, הוצגו עיקרי התכנון בהיבטים שונים, בהם השלד הציבורי, עקרונות התנועה, השלד הירוק והשטחים הפתוחים. כן הוצגו עקרונות התכנון בהתייחס למרקמי המגורים הקיימים, בהם שמירה על אופיים של מתחמי הבנייה הדלילה, קביעת עקרונות להתחדשות עירונית ולפינוי בינוי. כן הציגו נציגי המנהלים הקהילתיים שבתחום התכנית, את התייחסותם לתכנית.

5. הושמעו טענות נגד עקרונות התכנון שהוצגו, כנגד העובדה שהתכנית נערכה

ללא תסקיר חברתי וטענות שונות שאינן מתייחסות לתכנית, והנוגעות, בין השאר, לתכניות אחרות בסביבתה.

6. בתם הדיון החליטה הוועדה לשוב ולדון בתכנית וקבעה כיהמנהלים

הקהילתיים של יובלים וגנים רשאים להגיש תכנון חלופי לזה שהוצג, על בסיס המיפוי וסקר המצב הקיים שנערכו בשלב א' של התכנית, וזאת תוך התייחסות, בין

השאר, להיבטים הבאים:

א. עקרונות תכנון לפיתוח מרקמי המגורים ובכלל זה, היקפי הבנייה והצפיפות

המתאימים, ובכלל זה הצגת פתרונות למצבם של האזורים שהוגדרו כאדומים בשלב המיפוי.

ב. עקרונות לפיתוח המרחב הציבורי.

ג. התייחסות לצרכי ציבור ולמערכת השטחים הפתוחים.

ד. התייחסות לנושאים האחרים שהועלו ע"י נציגי המנהל הקהילתי.

7. בנוסף קבעה הועדה כי שינוי ייעודםשל שטחים ציבוריים פתוחים כגון ואדי

30008

היובל וואדי האזבסטונים, למגורים, אינו מקובל

8. המסמכים הוגשו ללשכת התכנון, להלן עיקרי השינויים המוצעים

· חלוקה ל- 11 מתחמים

· איחוד וצמצום מס' ההגדרות ל- 3 הגדרות עקרוניות: אדומים ( "מגרשים מרכבים מבחינה חברתית ופיסית, הדורשים טיפול יסודי ומקיף"), חומים (מגרשים לפיתוח מרקמי לפי הוראות המתחם) וכחולים ("שימור מגמות קיימות").

· ביטול אפשרות לניידות בין קטגוריות ולא ניתן, כמו בתכנית האב לשנות את ההגדרה בתנאים מסוימים.

· קביעת הוראות ספציפיות לכל מתחם בהתחשב בנתונים ייחודיים לו.

· קביעת עקרונות תכנוניים ספציפיים בהתייחס למאפייני הבינוי ולמרחב הציבורי בכל תת מתחם. (כגון חזית מסחרית בקומת הקרקע במתחם 1 או כריכת הפיתוח הציבורי במימוש הבינוי, שמירה על מעברים להלכי רגל במתחם 2 וכד

· שינויים עיקריים בהגדרות ובהנחיות המתייחסות למרקמי המגורים:

o אדומים: עמדת המנהלים הקהילתיים אינה מחייבת פינוי בינוי וקובעת כי יישקלו גם פתרונות אחרים המאפשרים טיפול בהם. בנוסף, קובעת מכפילי ציפוף מרביים של 2.5 /2 :1 וקובעת לבחון שימוש בשטחי ואדיות לצורךדילול הצפיפות, ביטול חלק מהבניינים שנכללים בקטגוריה זו בתכנית האב והוספת מתחמים נוספים.

o כחולים: ככלל לא שונה מתכנית האב, למעט שינויי קטגוריה נקודתיים וביטול אפשרות לתוספת יח"ד אחת בחלק הצפוני של קריית היובל.

o חומים: איחוד הכתומים והצהובים שבתכנית האב לקטגוריה אחת שמשמעותה ככלל בנייה מרקמית בשינויים קלים מתכנית האב.

· קביעת הנחיות לנקודות ומבטים לשימור כגון מבנה ערבי עתיק בפינת הרחובות בוליביה/ גולומב, המפלצת, הדסה הקטנה, אתר ארכיאולוגי בגבעת האנטנה וכד'

וכן למערכת שבילי אופניים.

· המלצה לעריכת בה"ת לכל מתחם שבו 100 יח"ד ומעלה, לקביעת שלביות ביצוע למימוש שטחי הציבור ביחס למימוש שטחי המגורים, לקידום תכנית מפורטת במגרשים ציבוריים, ולקביעת עקרונות חברתיים.

9. התכנית מובאת לדיון נוסף, בהמשך למסמכים שהוגשו

מהלך הדיון

1. הממונה על המחוז, הגב' דלית זילבר פתחה את הדיון.

2. נציגת לשכת התכנון פרטה את מסגרת הדיון. בדצמבר 2014 קיימה הועדה

דיון בתכנית האב יובלים גנים, העוסקת בשטח של כ-3,400 ד' בדרום- מערב ירושלים, שבתחומו מצויות השכונות קריית מנחם, קריית היובל ועיר גנים. מדובר בשטח נרחב ביותר ובשכונות המעלות סוגיות תכנון מרכבות, בעיקרן חידוש וציפוף המרקמים השכונתיים הקיימים, לצד שמירה על איכויות קיימות במרחב. התכנית הוכנה ע"י אדר' ענבל פלד, ולוותה בצוות היגוי רחב שכלל גם נציגות של המנהלים הקהילתיים.

30008

3. בדיון שהתקיים בדצמבר 2014, בו הוצגה התכנית בפני הועדה, העלו המנהלים

הקהילתיים ביקורת ותהיות רבות בהתייחס לנושאים שונים העולים מהתכנית ומהליכי התכנון באזור. לאור הנאמר החליטה הועדה כי המנהלים הקהילתיים של יובלים וגנים רשאים להגיש תכנון חלופי לזה שהוצג, על בסיס המיפוי וסקר המצב הקיים שנערכו בשלב א' של התכנית.

4. נציג המנהל הקהילתי יובלים, מר רפי דברה, הודה על ההזדמנות שניתנה

לתושבים והבהיר שאין למנהל הקהילתי טענות כלפי עורכת תכנית האב, ענבל פלד וכי תכנית האב שהוכנה על ידה, הנה תכנית טובה ואיכותית בבסיסה. מר דברה ציין כי תחושת התושבים הנה כי השתתפות המנהלים הקהילתיים בהליך התכנוני נעשתה מתוך אמונה ותום לב שהופנה, בסופו של דבר, נגדם וכי חלק מהתושבים עדיין מתנגד לתכנית האב ואף לתכנית שהוכנה ע"י המנהל הקהילתי.

5. מר דברה ציין כי התושבים עצמם היו מעוניינים בתכנית והביעו את

עמדותיהם בתקווה למנוע טעויות תכנוניות נוספות על אלה שכבר נעשו בעבר. צוין כי העבודה שנעשתה עניינית ומקצועית והודגש כי המנהל הקהילתי רואה חשיבות רבה גם בהיבטים החברתיים של התכנון ולא בפיסיים בלבד. מר דברה אמר, בעניין זה, כי נדרש סקר חברתי לשכונות דרום מערב העיר.

לסיכום נאמר כי מדובר בהליך של ניסוי ותהייה והוצע לבחון את התכנית בחינה מחודשת בתוך שנתיים ממועד אימוץ התכנית, במטרה לוודא שהתכנית אכן ממלאת את הציפיות.

6. הובהר כי התושבים מעוניינים בתכנית ישימה ואיכותית וכי אם יתקבלו

העקרונות המוצעים ע"י השכונה, תיווצר מדיניות נכונה בנושא ההתחדשות בשכונה.

מר דברה הוסיף ואמר כי יש למנוע עידוד מאסיבי של הליכי התחדשות באזורים 'קלים' וביקש לקבל את ההערות וההגבלות המוצעים על המרקמים העירוניים כדי לעודד את ההתחדשות במתחמים ה'אדומים' בהם יש לוודא הליך מעמיק של התחדשות עירונית.

7. המתכנן השכונתי של מנהל קהילתי יובלים, אדר' ייטב בוסירה, הציג במצגת

את תכנית המנהלים הקהילתיים, תוך פירוט העקרונות הכלליים שבו והשינויים מתכנית האב של אדר' פלד. ראשית הובהר כי תכנון המנהלים הקהילתיים נשען על תכנית האב ומציע בה שינויים. כן צוין כי תכנית המנהלים הקהילתיים נשענת על הנתונים שנבחנו בתכנית האב.

8. אדר' בוסירה הציג את העקרונות הכלליים של תכנית המנהלים הקהילתיים

בעיקרם חלוקת המרחב התחום בתכנית ל- 11 מתחמים בעלי אופי משותף וכן חלוקת משנה בתוך המתחמים וניסוח הנחיות ייחודיות למתחמים, בהתאם למאפיינים הייחודיים של כל מתחם. צוין כי תכנית המנהלים הקהילתיים נערכה כתגובה לתכנית האב וכי היא מציעה מסגרת פיסית וחברתית לבחינת תכניות במרחב יובלים גנים. צוין כי ככלל מוצע פיתוח אינטנסיבי- עירוני לאורך הצירים הראשיים, ופיתוח בעל אופי מרקמי בתוך המתחמים, וזאת להוציא מתחמים מורכבים מבחינה חברתית ופיזית, הדורשים טיפול יסודי ומקיף, שהנם המתחמים ה'אדומים' בתכנית האב ובתכנית המנהלים הקהילתיים .

9. הוצגו עיקרי השינויים מתכנית האב. ראשית צוין כי תכנית המנהלים מציעה

שינויים בהגדרה ובהיקף קטגוריות התכנון שהוצעה בתכנית האב. צוין בעניין זה כי תכנית המנהלים הקהילתיים מציעה שינוי בהגדרת המתחמים ה'אדומים' ובחינת חלופות תכנון בנוסף לפינוי-בינוי במתחמים האלה, הנדרשים לטיפול יסודי ומקיף, כפי שקבעה גם תכנית האב. עוד נמסר כי תכנית המנהלים מציעה איחוד של קטגוריות המתחמים הצהובים והכתומים בתכנית האב, לכדי קטגוריה אחת, 'כתומה', שבמהותה מציעה פיתוח מרקמי. צוין כי בהתייחס ל'מתחמים הכחולים', שהנם מתחמי 'עיר-גנים' שאינם מיועדים לפיתוח, לא מוצעים שינויים מתכנית האב.

10. צוין כי תכנית המנהלים הקהילתיים מציעהמספר שינויים נקודתיים

30008

בקטגוריות שנקבעו למתחמים שונים, בהם שינוי קטגוריית שורת המבנים ברחוב אורוגוואי מ'כחול' בתכנית האב ל'כתום' בתכנית המנהלים הקהילתיים, שינוי קטגוריית מתחם גולומב 23 מכתום לאדום, שינוי קטגוריית רחוב אברהם שרון מ'צהוב' לכחול, הוצאת הבניינים ברחוב ברזיל 26 - 28 ו- 102 - 107 מאדום לכתום ועוד.

11. בהתייחס לתשריט השלד הציבורי של תכנית האב, נמסר, כי מוצעים שינויים

קלים בשלד הציבורי המוצע בתכנית האב, וכן תוספת של מגרשים חומים וירוקים המיועדים לצרכי ציבור, בהם מוצע לקדם תכניות לייעול השטחים הציבוריים החיוניים להתחדשות. כן מוצעים מתחמים נוספים לפיתוח השלד הציבורי, בהם חיזוק רחוב אורוגוואי, טיילת לאורך רחוב גולומב ועוד מוצעים במסמך המנהלים הקהילתיים נקודות ואלמנטים במרחב התכנית, הראויים לשימור ומתווים להשקעות ציבוריות.

12. לבקשת הממונה על המחוז, צוינו חלק מהערכים המוצעים לשימור, בהם

נקודת התצפית בגן סימון בוליבר, בית ערבי ותיק ברחוב חיים חביב, נקודת תצפית מגן גורדון, שימור אופי הצמחייה ומגוון החי בואדיות, גן פינצ'לי, מתחם הדסה הקטנה ופסל המפלצת, רחבת מגדל המים ואתר הרוגם בקריית מנחם, ושימור רוח המקום במרכז המסחרי של קריית היובל.

13. צוין כי תכנית המנהלים מציעה כביש גישה חדש ברח' שטרן, שיישרת את

הציבור וגם יאפשר את עיבוי הבינוי ברחוב שטרן וכן פיתוח של אזור היכל הספורט ושינויים נקודתיים נוספים, בהם תוספת שבילים ומעברים פנימיים שונים המקשרים ומחברים בין חלקי השכונה ובינם לבין השלד הציבורי והשטחים הפתוחים.

14. הגב' רינת המתגוררת ברחוב גואטמלה 2, מסרה כי התושבים דורשים לשמר

את גן וילסון וגן פינצ'לי וכן את הגן ברחוב גורדון. אדר' בוסירה ציין בהקשר זה, כי גנים אלה אכן מסומנים כמתחמים לשימור וזאת נוסף לשבילים ומעברים המוצעים גם בתכנית האב.

15. לאחר הצגת העקרונות הכלליים, הציג אדר' בוסירה את המתחמים המוצעים

ואת אופי הפיתוח המתאים בהם כמפורט להלן:

16. במתחם 1 (וולטה עילית-אורוגוואי- גואטמלה) הודגשה החשיבות בשמירה של

רצף השטחים הציבוריים בלב המתחם, חיבורו למערך השבילים הקיים, יצירת בינוי אינטנסיבי יחסית בבינוי ובשימושים לאורך רחוב אורוגוואי וקישורו אל השדרה המרכזית וכן שמירה על התפתחות בעלת מאפיינים מרקמיים בתוככי המתחם, ברוח הנחיות תכנית המתאר 2000, תוך שמירה על גובה בינוי של 8 קומות, העלאת תכסית הבינוי, שמירה על הפרצלציה הקיימת והגבלת תוספת יחידות הדיור במתחם זה לכ-800 יחידות דיור, בהתייחס, בין היתר, ליכולת הנשיאה תחבורתית של האזור.

17. בתשובה לשאלות חברי הועדה עמליה אברמוביץ' ואברהם שקד בעניין זה

הובהר כי לשיטת המנהל הקהילתי, הפיתוח הסביר בהיקפו עומד על הכפלה של מספר יחידות הדיור הקיים ובפרישת ציפוף שונה בין המתחמים. צוין כי הגבלה זו נובעת מהתייחסות להיבטים איכותיים של הציפוף ולא להיבטים כלכליים ואחרים.

מר יוחנן ויצמן ציין כי הגבלת מכסת הציפוף במתחמים עלולה לסכל את הליכי ההתחדשות.

18. לשאלתהגב' עמליה אברמוביץ' בעניין זה, הושב כי תכנית המנהלים

הקהילתיים מציעה מספר יח"ד נמוך יותר ב-20-25% בכלל השכונה, אולם בעלות היתכנות גבוהה יותר.

19. צוין, לבקשת נציג עיריית ירושלים, אמנון ארבל, בהתייחס לבנייה המרקמית

במתחם זה ובמתחמים אחרים, כי לשיטת המנהל הקהילתי השמירה על גובה נמוך 6

30008

יחסית במתחמים המרקמיים, חשובה יותר מהקפדה על תכסית נמוכה ועל זכויות הבנייה שנקבעו בתכנית המתאר.

20. במתחם 2 (הציונות-אורוגואי-שטרן) הודגשה החשיבות בקידום כביש הגישה

החדש ברחוב שטרן, בשטח של כ-7 ד' בתוואי דרך קיימת, בשטח ואדי האזבסטונים. צוין כי מדובר בכביש שמקיף את כל רחוב שטרן. כן נמסר כי המנהל הקהילתי מציע בינוי בשטחי ואדי מופרים בואדי האזבסטונים, כאמצעי לוויסות הצפיפות בתכניות לפינוי בינוי ברחוב שטרן, שהנו מתחם אדום. הממונה על המחוז, דלית זילבר, ומהנדס העיר, שלמה אשכול, הביעו התנגדות נחרצת לבנייה בשטחי הוואדי בהקשר המוצע. צוין כי משמעות הקמת הכביש במקום הנה יצירת קירות תמך ופגיעה בשטחי ואדי נרחבים. חבר הועדה, אברהם שקד, שאל בהקשר זה, באם ניתן לקדם התחדשות עירונית אף ללא כביש הגישה המוצע.

21. בנוסף בהתייחס למתחם זה, הודגשה החשיבות ביצירת חיבורים ומעברים אל

הפארק הרובעי בואדי האזבסטונים. כן צוין כי על אף שמדובר במתחמים 'אדומים', ובבניינים הנדרשים לטיפול יסודי ומקיף ביותר, ניתן לשקול ברחוב זה גם הצעות תכנוניות אחרות ובתנאי שתחודשנה התשתיות הקיימת.

22. במתחם 3 (גולומב-שטרן-בוליביה) הוצע להוסיף את המתחם ברחוב בוליביה 1

לשלד הציבורי ולקדם תכנית מקיפה לכל מתחם היכל הספורט. להצעת הממונה על המחוז, דלית זילבר, לשקול שילוב מגדל דירות להשכרה במתחם זה, הושב כי מדובר בהצעה אפשרית.

23. נמסר כי במתחמים 4 (מתחם שיכוני עולים) ו-5 (מרכז מסחרי-טהון) לא

מוצעים שינויים מהותיים מתכנית האב. צוין כי הצעת המנהלים הקהילתיים מדגישה את החשיבות בשמירת המעברים אל הפארק הרובעי במתחם שיכוני העולים. בהתייחס לרחוב טהון, צוין כי מקודמות תכניות להתחדשות עירונית ברחוב, בהן מעורב גם המנהל הקהילתי. בהתייחס למתחם הדסה הקטנה צוין כי בקשת המנהל הקהילתי הנה לשמור על היקפי הבינוי שהוצעו בתכנית האב במתחם זה ולפתח את המימד התיירותי בו. בהתייחס למרכז המסחרי הודגשה החשיבות שבשימור הערכים הקיימים של המרכז, והאפשרות לבנייה אינטנסיבית בשוליים.

24. הגב' רינת דואק- סיקסק, מטעם התושבים, ציינה כי מתחם הדסה הקטנה

חשוב כריאה ירוקה, שכבר נפגעה כתוצאה מעבודות הרכבת הקלה.

25. בהתייחס למתחם 6 (הנטקה ואגן עין כרם), צוין, כי אגן עין כרם הנו מתחם

משמעותי ביותר לעתיד הרובע, במיקומו שבין ציר הרכבת הקלה לעין כרם. הודגשה החשיבות הרבה והדחיפות שבביצוע פינוי-בינוי ב- 7 הבניינים ברחוב אולסוונגר.

צוין כי לגבי מתחמים אלה נדרשת אחריות משולבת של כל גופי התכנון ושימוש בכל האמצעים האפשריים וכי לאור יכולת הספיגה המוגבלת בהיבט התחבורתי, והחשיבות הרבה שבטיפול בשבעת הבניינים האמורים, ניתן להשהות הליכי בינוי אינטנסיביים בשאר המתחם, שמצבם חמור פחות. בנוסף, נתבקש להוציא את מתחם כרמית מתחום תכנית האב.

26. חברת הועדה עמליה אברמוביץ' ציינה בהתייחס למתחם בבעלות המנהל

ששטחו כ- 25 ד', שנשקל לצרפו לשטח התכנית לפינוי בינוי ברחוב אולסוונגר בעקבות פסק דין שניתן בעניין זה, כי בית המשפט לא קבע שיש לצרף את עשרים וחמישה הדונמים האמורים לתכנית אולסוונגר אלא שצריך לייצר בם בינוי אינטנסיבי. הגב' אברמוביץ' ציינה כי אכן הרחוב מחויב בפינוי- בינוי, אולם יש למתן את הצפיפות הכרוכה בהליך זה באופן אחר. כן צוין כי את התכנון יש לפתור באמצעים תכנוניים ולא בהצעות המפנות לאמצעים חיצוניים. מהנדס העיר, מר שלמה אשכול הצטרף לדברים ואמר כי האחריות הציבורית מחייבת פתרון מקיף וכולל של התחדשות עירונית במתחם ללא הגבלות כגון אלה המוצעות שיסכלו את הסיכויים ליצירת פתרון אמתי במתחם הקשה.

27. הגב' דנה בזי, עובדת קהילתית במתחם, התייחסה לדברים ואמרה כי ההצעה

לפתרון שיכוני המצוקה בכל מחיר תכנוני, הנה חסרת אחריות וכי יש להתייחס 7

30008

לתושבי המתחם ולאיכות המרחב כולו בעת שקילת הפתרון המתאים. הגב' בזי אמרה כי לא ניתן לייצר פתרון תכנוני איכותי לכל המתחמים שסומנו כמתחמים אדומים בתכנית האב באזור זה, כי תכנון לבדו אינו מסוגל להתמודד עם הבעייתיות הגדולה במתחם זה וכי נדרשת הירתמות כלל הגופים ליצירת פתרון איכותי ואחראי.

28. אדר' רות להב בקשה להתייחס לבניין נופים המצוי במתחם. הגב' להב ציינה כי

בנופים חיים כ- 200 איש בכ- 150 יח' דיור, להם צרכי פיתוח. הגב' להב ביקשה לאפשר פיתוח במתחם זה ולאפשר בו התחדשות עירונית. הגב' עמליה אברמוביץ'

ציינה בעניין זה כי מדובר בבניין איכותי ביותר, שאין מקום לגעת בו.

29. יו"ר המנהל הקהילתי יובלים, מר רוני שרון, אמר כי על רשויות התכנון לקחת

אחריות על כל המתחמים ה'אדומים'. מר שרון אמר כי מצבם של אזורים אלה נובע ממחדל היסטורי שיש לפתור באמצעי שאינם ציפוף השכונה. לבקשת מר אמנון ארבל, הובהר כי עמדת המנהל הקהילתי הנה כי למעט הבניינים ברחוב קלנר ואולסוונגר, אין לאפשר פינוי בינוי באמצעות בנייה אינטנסיבית באזור אגן עין כרם.

בנוסף צוין כי ההגבלה מבוקשת בשלב זה וכי בעת בחינת התכנית, בעוד 4 שנים ניתן יהיה לשקול נושא זה מחדש, בהתייחס לפיתוח הכולל באזור, בפרויקטים של תמ"א 38, פיתוח תחבורתי וכד

30. אדר' בוסירה המשיך וסקר את ההתייחסות המפורטת למתחמים. נמסר כי

במתחם 7 (טבעת בורכוב-רבינוביץ'- זנגוויל) מוצע לבטל את סימון מתחם זנגוויל כמתחם אדום, וליישם את העקרונות הכלליים שהוצגו בהתייחס למרקמים הפנימיים בשכונות וזאת למעט הפיתוח האינטנסיבי לאורך ציר הרכבת ברחוב הנטקה. צוין כי בדומה למוצע במתחם 1, מוצע פיתוח במגרשים בודדים לפי הוראות תכנית מתאר 2000 למרקם מגורים עירוני וללא תוספת זכויות מהנחיות תכנית המתאר.

31. הוצע להגביל את האפשרות לאיחוד חלקות ולאפשר איחוד שתי חלקות בלבד

לצורך תכניות להתחדשות עירונית וזאת לאור העובדה שהפרצלציה הקיימת מהווה גורם משמעותי באופי האזור, וכן להגביל את גובה הבינוי ל- 8 קומות תוך אפשרות להגדלת התכסית. צוין כי בבנייני זנגוויל ניתן לאפשר גובה רב יותר לאור הסמיכות לוואדי היובל.

32. הובהר כי תת מתחם 4 אינו מיועד לפינוי בינוי וכי במתחם זה ניתן ליישם

פתרונות אחרים כגון תמ"א 38 וזאת לאור היותו מתחם פנימי שאינו מתאים לבנייה גבוהה. מר שלמה אשכול ציין בעניין זה כי פיתוח מתוקף תמ"א 38 אינו מאפשר מתן מענה לצרכי ציבור והקצאת מערך חנייה ראוי. לעניין זה הושב כי על אף בעייתיות זו, אין לפרוץ את מסגרת הגובה במתחמים פנימיים באופן הכרוך בתכניות לפינוי בינוי.

33. מר בוסירה ציין, בהתייחס לאזור קריית מנחם - עיר גנים, הכולל 4 מתחמים

בניהם מתחם הנורית ומתחמים נוספים, את החשיבות שבחיזוק הלב הציבורי של המתחם וחיזוק השלד הציבורי של השכונה. צוין כי מתחמים אלה מתאפיינים במגוון גדול של טיפולוגיות וסוגי בינוי, במתחמים אדומים משמעותיים ברחוב קולומביה והנורית ובמעבר קו הרכבת הקלה בשוליו. צוין כי גם במקרה זה מבוקשת הסבת שטחים פתוחים בואדי האזבסטונים לשטחי בנייה למגורים לטובת התחדשות עירונית במתחם הנורית.

34. נציג המנהל הקהילתי גנים, אלכס אוסטרובסקי ציין כי את הבינוי לאורך ציר

הדסה במצפה מנחם שבמתחם 8, מבוקש לסמן כמתחם עיר גנים על אף היותו לאורך ציר הרכבת הקלה. צוין כי מדובר במרקם איכותי שממילא קו הרכבת אינו מאפשר גישה ישירה אליו, במידה ויפותח כמתחם אינטנסיבי. מר שלמה אשכול ציין כי מדובר במדיניות כלל עירונית של פיתוח אינטנסיבי לאורך ציר הרכבת, הנכון במיוחד בהקשר זה, לאור הסמיכות למתחם אורה. לעניין זה הושב כי ניתן לשקול פיתוח אינטנסיבי במתחם זה, בתכנון כולל בשלב מאוחר יותר, לאחר ריפוי מתחמים שהטיפול בם דחוף יותר.

30008

35. מר שלמה אשכול ציין כי המתחם הציבורי ברחוב דהומיי מהווה פוטנציאל

גדול לפיתוח ציבורי במרחב שכונות עיר גנים וקריית מנחם וכי יש לקבוע הנחיות בינוי לגביו.

36. דוברים שונים העלו את סוגיית יכולת הספיגה של מערכת התנועה באזור

בהתייחס לכלל הפיתוח המוצע באזור. בעניין זה צוין כי נדרשים פתרונות תחבורתיים במקביל לפיתוח למגורים, נציג ועד עין כרם, יונתן שקד, ציין, כי אין להישען על כביש הגישה מעין כרם בעניין זה. אדר' בוסירה ציין כי חלוקת המרחב למתחמי תכנון נכונה גם במובן זה של יצירת אפשרות לבחינות מקומיות בנושא התחבורה ובנושאי תשתית אחרים כחלק מבחינת ישימות התכנון המוצע בהם.

37. הגבמזל אדרי המתגוררת ברחוב אורוגואי מעל 50 שנה, ציינה כי פיתוח

השכונות חשוב וחיוני אולם יש לוודא כי תשמרנה ריאות ירוקות וכי ישודרג המרחב הציבורי. הגב' רינת סקסק ציינה כי ההתחדשות העירונית מוצדקת במתחמים אדומים אולם אין לאפשר ציפוף משמעותי כל כך המשנה את המרקם הקיים לחלוטין, באזורים אחרים.

38. נציגי המנהלים הקהילתיים, המשיכו וציינו בהתייחס למתחמים 8-11, כי

עמדת המנהלים הקהילתיים הנה כי יש לשמור על הנחיות תכנית האב למתחמים שזוהו כמתחמי עיר גנים, המסומנים בכחול בתכנית האב, ולשמר את אופיים.

בהתייחס למתחם הנורית שהנו מתחם אדום, צוין כי גם במקרה זה מבוקש לצרף שטח מוואדי האזבסטונים וגם מהשטח שלאורך רחוב קוליץ' על מנת לצמצם את הצפיפות המתקבלת במתחמים האדומים. מר שלמה אשכול הביע את התנגדותו לדרך זו של מיתון הצפיפות במתחמי התחדשות עירונית.

39. חבר מועצת העיר וסגן ראש העיר, מר עפר ברקוביץ', ציין כי לא ניתן בכל

מקרה לפתור את המתחמים המרכבים הנדרשים לפינוי בינוי באופן תכנוני בלבד, כי צפיפות סבירה מהווה תנאי בסיסי לקיום איכות חיים במרקם העירוני וכי נדרש סיוע חיצוני של המדינה, או פעולה אחרת המאפשרת מיתון הצפיפות המתקבלת בתכנון הנעשה בראייה יזמית בלבד, כגון ניוד זכויות, במקרים אלה. אדר' בוסירה הצטרף לדברים וציין כי גם אם ניתן לייצר צפיפות גבוהה איכותית, באופן נקודתי, הרי שלא ניתן לפתרון בצפיפות כזו את כל מרחב הנורית. צוין כי מדובר בשטח ואדי מופר ושולי וכי ניתן לשנות את ייעודו למגורים לצורך זה.

40. הגב' דנה בזי הציגה את העקרונות החברתיים על פיהם מוצע לקדם תכניות

להתחדשות עירונית במרחב תכנית האב. ראשית צוין כי תהליכי התכנון צריכים להיות משתפים ושקופים וכי יש לייצר כלים שיאפשרו לקהילה להשתתף באופן מושכל בתהליך התכנוני. נאמר כי המלצות המנהל הקהילתי מדגישות את הצורך להגן על אוכלוסיות רגישות ופגיעות בהליכי התכנון - זקנים, מעוטי יכולת וקהילות פגיעות אחרות הנדרשות לתשומות חברתיות מיוחדות וצוין כי יש למנוע את דחיקת האוכלוסיות הותיקות מהשכונות, ובכלל זה אוכלוסייה חזקה המהווה את החוסן ואת האופי המיוחד של השכונות במרחב יובלים גנים.

41. הודגשה החשיבות שבשמירה על מרחב קהילתי וחברתי מגוון וביצירת כלים

לשמירה על מרכיבי הזהות המקומית ורוח המקום וזאת באמצעות שיתוף הקהילה הקיימת בתהליכי התכנון. צוין כי ההנחיות החברתיות מתאימות לאופן הפיתוח המוצע במתחמים, הבא לידי ביטוי בצבע בו הם מסומני בתכנית האב וכי ההנחיות המרכבות הן בהתייחס למתחמים ה'אדומים'. צוין כי במתחמים האדומים צריכה להיות מעורבות ציבורית עמוקה וצמודה והוצג עיקרון הליווי החברתי לתכניות, שיש לעשותו באמצעות עבודה קהילתית ובמימון גורמים הציבוריים ובליוויים.

42. הגב' גזי פירטה את עיקרי הליווי הקהילתי הנדרש וצינה כי מדובר בארגון

הקהילה, העברת המידע, אתור בעלי הצרכים המיוחדים ויצירת מענים לצרכים אלה בתכנון. בנוסף נדרשת עריכת תסקיר חברתי המאפיין את הצרכים החברתיים במתחם וקובע המלצות לגבי צרכים אלה בהתייחס לתכנון ולתהליך התכנון. צוין כי בעניין זה מתגבש בימים אלה נוהל עירוני, על פיו התסקיר החברתי ילווה ויתודרך 9

30008

על ידי הגורמים החברתיים בעיריית ירושלים

43. הגב' גזי ציינה כי העלויות החברתיות האמורות, צריכות להיות מגולמות

בחישוב הכלכלי הנעשה בהתאם לתקן 21 מראשית התהליך וכי תקציבים ציבוריים שונים צריכים להתייחס גם לעניין זה. צוינה החשיבות ביצירת תמהיל גדלי יח' דיור על מנת להבטיח מגוון אוכלוסיות מבחינה סוציו-אקונומית והמתאים למגוון מצבים משפחתיים וצוין בהקשר זה כי הריסת הבינוי הקיים תביא לחיסול מאגר הדירות הקטנות בתחום התכנית. צוין כי על מנת לייצר מאגר חדש של דירות קטנות, יש לקבוע בתכניות בתחום מרחב יובלים גנים כי לפחות 20% מהדירות תהיינה דירות קטנות ששטחן 50-75 מ"ר, בהתאם להמלצות הדו"ח החברתי ולנתוני התכנית האחרים. הוצעו מנגנונים לשמירת האוכלוסייה הקיימת בתחומי התכניות באמצעות מימון דמי האחזקה של הבניינים ל- 10 שנים ולטווח ארוך יותר וצוין כי יש לייצר גם מענה לדיירים להם מתאימה תמורה בדמות דירה קטנה יותר ויתרה בפיצוי כספי, שתאפשר הפרשה לדמי אחזקה לתקופה ארוכה או מעבר לדיור מוגן. בנוסף הוצע כי אוכלוסייה מבוגרת תוכל לקבל תמורה כספית בעבור הדירה הקיימת ולא דירת תמורה.

44. צוין כי ההתייחסות החברתית מתייחסת גם למאפייני בינוי שונים ולהשפעתם

על המרקם החברתי ובכלל זה לצפיפויות, לסוגי הבינוי ולגובה הבינוי. לסיכום נאמר כי יש להשקיע משאבים ציבוריים בניסיון להפחית את הצפיפויות ולאפשר גם בנייה מרקמית באזורי התחדשות עירונית.

45. לאחר הצגת המנהלים הקהילתיים, ברך מר עפר ברקוביץ' על הכנת התכנית

ואמר כי התכנית הנה תכנית דגל לתכניות להתחדשות עירונית. מר ברקוביץ' אמר כי מעורבות המנהל הקהילתי חיונית ביותר, באפשרה תכנון מתוך היכרות עמוקה עם השטח והתושבים וציין כי למרות הנאמר, לאור המרכבות הגדולה, במקרה זה מדובר בהליכים הנדרשים לשותפים נוספים. מר ברקוביץ' ציין כי הנושא החברתי שהוצג ע"י המנהל הקהילתי, חשוב מאין כמותו. עוד נאמר כי השטחים הירוקים מהווים נכס ומרכיב חשוב באיכות החיים של התושבים וכי נדרשים פתרונות וכלים להתמודדות עם תכניות להתחדשות עירונית, שאינם על חשבון איכות החיים של התושבים.

46. הגב' הדר מזרחי מרחוב אורוגואי אמרה כי מדובר בתהליך הדורש הפנמה

ועיכול של הציבור כמו גם רגולציה שתגן על הציבור ותאפשר לו להיות מסוגל להתמודד עם הסוגיות והקונפליקטים הכרוכים בהליכי ההתחדשות העירונית.

47. אדר' רות להב התייחסה לנושא הקהילתי ואמרה כי הנושאים שהועלו נכונים

אולם חלקים גדולים באוכלוסייה אינם אוכלוסייה מוחלשת או זקנה כפי שהוצג.

צוין כי התכניות צריכות להיות אטרקטיביות ליזמים על מנת שיבוצעו וכי מדובר ביצירת מלאי יחידות דיור נדרש ביותר. עוד צוין כי את הפתרונות יש לבחון ברזולוציה מקומית ולא כללית.

48. אדר' ייטב בוסירה חזר וסיכם את עיקרי הצעת המנהלים הקהילתיים והדגיש

כי עבודת המנהלים הקהילתיים נשענת על תכנית האב ואך מארגנת מחדש את חומריה. הודגש כי שאיפת המנהל הקהילתי הנה להגדיר איך ייראה המרחב ולא בהכרח להתמקד בהיבטים הכמותיים של התכנון. מר בוסירה אמר כי הצלחת התכניות נמדדת ביכולת להתאים את העקרונות הכלליים שהוצעו לצרכי השכונה האמתיים

49. מר רון חביליו ממנהל קהילתי יובלים ביקש להציע מנגנונים להורדת מכפלות

הבנייה וצמצום הציפוף בתכניות לפינוי-בינוי, בעיקרם מעורבות המדינה, צמצום ההיענות לדרישות הגורמים המעורבים, ניוד זכויות והתאמת הבינוי לתנאים הייחודיים של התכניות. מר חביליו אמר שתכניות איכותיות באזור אגן עין כרם יכולות להעלות את ערך הקרקע, מכיוון שהן מצויות בקרבה לאזור יוקרתי, ובאופן זה לצמצם את מכפלות הציפוף. מר חביליו הציג במצגת הדמיות לאגן עין כרם וציין כי כלל הבינוי המוצע באזור, הזוי ומהווה קטסטרופה אורבאנית וכי באזור קיים גודש תחבורתי. בנוסף נאמר כי הקשר בין עין כרם לרחוב אולסוונגר, הנו דו צדדי 10

30008

וכי מדובר בערבות הדדית

50. מר אלכס אוסטרובסקי הודה לצוות המקצועי של מנהל קהילתי יובלים

והדגיש כי מטרת העובדה שנעשתה הנה להציב גבולות להיקפי הבינוי באזור, על מנת לעמוד ביכולת הנשיאה של האזור.

51. לבסוף הציגו נציגי עיריית ירושלים את עמדת העירייה לתכנית. מר ארבל אמר

כי נערך הליך תכנוני יסודי, שנעשה בשיתוף המנהלים הקהילתיים וציין כי גם השלב הנוכחי נעשה בשיתוף פעולה בין המנהלים הקהילתיים, עיריית ירושלים ולשכת התכנון המחוזית. מר ארבל אמר כי התוצאה של עבודת המנהלים הקהילתיים ראויה ומפורטת, ומוסיפה לתכנית נדבך המאפשר להיעזר בו ולהטמיע את רובו. מר ארבל ציין כי ניתן לשלב בתכנית מנגנון של מעקב ובקרה שיאפשר בחינה של מימוש התכנית אחת ל-4 שנים או 1,500 יח"ד

52. מר ארבל הביע תמיכה ברעיון החלוקה למתחמים ולמאפיינים שהוצעו עי

המנהל הקהילתי. צוין כי איחוד המתחמים ה'כתומים' ו'הצהובים' המוצע אפשרי וזאת למרות הרציונל שבהפרדה בניהם וכי יש לוודא את כלכליות ההנחיות המוצעות במתחמים המיועדים לפיתוח מרקמי שכן הגבלת הצפיפות המוצעת בתכנית המנהלים, עשויה לסכל את היקפי הציפוף הנדרשים לכלכליות הפרויקטים.

53. מר ארבל הביע הסכמה למרבית השינויים המוצעים במתחמים ה'אדומים

וזאת למעט הוצאת הבניינים ברחוב ברזיל מקטגוריה זו. צוין בעניין זה, כי עדיפה קביעת שלביות שתוודא את ביצוע התחדשות המבנים ברחוב אולסוונגר תחילה, לאור הדחיפות בטיפול בהם, עליה אין חולק. עוד נאמר כי שינוי הקטגוריה של רחוב אברהם שרון מקובל וכי מרבית השינויים המוצעים בשלד הציבורי מקובלים. מר ארבל הביע תמיכה גם בהצעה לכביש ברחוב שטרן והתנגדות להצעה לבנייה למגורים בשטח הואדי. בנוסף הובעה הסכמה לעקרונות הפיתוח במרכז המסחרי של קריית היובל וצוין כי הדיון במתחם הדסה הקטנה אינו רלוונטי לאור התכנית המקודמת במתחם.

54. נמסר כי העירייה אינה תומכת בהצעה לא לאפשר פינוי בינוי ברחוב גורדון

ובמתחם מצפה אורה. בעניין זה ובעניין הגבלות אחרות שהוצעו על תקרת הציפוף במתחמים שונים, אמר מר ארבל כי תכנית האב אינה צריכה לעסוק בנושאים כלכליים אלא בתכנון המוצע. צוין כי מידת הציפוף צריכה להיקבע בהתאם לדוח השמאי וכי יש לבחון את התכנון המתאים בחלופות תכנון, בהתאם למדיניות ההתחדשות העירונית.

55. לסיכום נאמר כי ההבדלים בין תכנית האב לתכנית המנהלים הקהילתיים

אינם גדולים ולגבי הנושא החברתי נאמר כי יש ליישם את העקרונות החברתיים הכלליים המתגבשים בצוות ההתחדשות העירונית. לעניין זה ציינה יו"ר הועדה, דלית זילבר, כי ההכוונה בהתייחסות החברתית של המנהלים הקהילתיים הנה לייצר סל כלים שייבחן בתכניות מפורטות וכי הרעיון מקובל.

56. הממונה על המחוז סיכמה את הדיון, הודתה לנוכחים ושיבחה את נציגי

המנהלים הקהילתיים על העבודה שהוכנה.

57. לאחר שמיעת הדברים, התכנסה הועדה לדיון פנימי בו שקלה את ההצעות

שהועלו במסמך המנהלים הקהילתיים. בסופו של הדיון הפנימי קבלה הועדה

החלטה, כמפורט להלן.

החלטה

הועדה שמעה את נציגי המנהלים הקהילתיים, את מתכנני תכנית האב ואת עיריית ירושלים. ראשית תציין הועדה כי תכנית האב ממחישה באופן הולם את החזון השכונתי והעירוני שהותווה בראשית הכנתה של התכנית וזאת בהתייחס לכלל היבטי התכנית. הועדה סבורה כי תכנית האב מייצרת מסגרת תכנונית שלמה 11

30008

וכוללת ליצירת רובע עירוני איכותי ומוקד משיכה לאוכלוסייה צעירה ויצרנית בירושלים, תוך שמירה על רוח המקום ועל המרכיבים המשמעותיים בזהותו. על כן מחליטה הועדה לאמץ את תכנית האב וכן מחליטה הועדה כי התכנית תהווה מעתה את מדיניות התכנון לשכונות דרום מערב העיר, וזאת בכפוף לאמור להלן:

1. תכנית האב כפי שגובשה, מהווה ציון דרך חשוב המובא בפני הועדה בסופו של

הליך תכנוני מרכב, מעמיק ויסודי שהביא ליצירת מתווה איכותי להתחדשות השכונה וזאת באופן מקיף ושלם והמתייחס להיבטים רבים. הועדה מברכת על התכנית ומאמצת, בכפוף למפורט בהמשך, את עקרונות התכנון שנקבעו, בהם השלד הציבורי, העקרונות להבטחת מרחב ציבורי שכונתי איכותי המקושר למרחב העירוני, עקרונות הפיתוח הנובעים ממאפייני הבינוי הייחודיים לשכונה וכן המאפיינים הערכיים- חברתיים המובעים בה.

2. הועדה מברכת את המנהלים הקהילתיים על ההתייחסות המפורטת שהוגשה

בהתאם להחלטת הועדה מיום 8.12.14. הועדה סבורה כי עמדת המנהלים הקהילתיים, מייצגת את נקודת מבטם של תושבי השכונות שבתחום התכנית ועל כן מהווה נדבך חשוב ושכבה משלימה חיונית ליצירת תכנית המאזנת בין הצרכים והשאיפות של תושבים השכונה לאלה של העיר כולה.

3. הועדה בחנה את מסמכי תכנית האב. כן בחנה הועדה את הצעות המנהלים

הקהילתיים, את מידת ישימותן ואת מידת התאמתן למתווה הכולל של תכנית האב, לעקרונות התכנון למרקמי הבינוי ולשלד הציבורי, ולעקרונות הפיתוח שנקבעו והיא סבורה כי לרוב מדובר בהצעות שניתן לשלבן בתכנית כמפורט להלן.

ראשית, תתייחס הועדה לעקרונות הכלליים של תכנית האב ולשינויים שהוצעו

בעניינם ע"י המנהלים הקהילתיים:

4. הועדה קובעת כי מרחב תכנית האב יחולק, בהתאם להצעת המנהלים

הקהילתיים, ל-11 מתחמים וכי תוספנה הנחיות המתייחסות למתחמים באופן מפורט, בהתייחס לפיתוח מרקמי המגורים ולשלד הציבורי, כמפורט בהמשכה של

החלטה זו. הוועדה סבורה כי באופן זה ניתן יהיה להוסיף נדבך מפורט של

התייחסות מקומית לאזורים שונים בתחום התכנית, העולה בקנה אחד עם מטרת תכנית האב לייצר תכנון השומר על המאפיינים הייחודיים לשכונה. על כן קובעת הועדה כי תשריט החלוקה למתחמים יצורף כנספח לתכנית האב וכי ההנחיות המקומיות לכל מתחם, תצורפנה כנספח הנחיות למתחמים בחוברת ההנחיות של תכנית האב וזאת בתיאום עם לשכת התכנון ועיריית ירושלים.

5. הועדה קובעת כי הפיתוח המתאפשר במתחמי המגורים בתחום התכנית, יחולק

לשלוש קטגוריות: מתחמים אדומים הנדרשים לפתרון מעמיק של התחדשות

עירונית, מתחמים כתומים בהם תתאפשר בנייה והתחדשות עירונית בעלת אופי מרקמי, ומתחמים כחולים שהוגדרו ע"י תכנית האב כמתחמי עיר גנים אשר לרוב אינם מיועדים לציפוף. הועדה סבורה כי חלוקה זו, בנוסף לקביעת הנחיות מקומיות המתאימות למתחמים השונים, מאפשרת גיבוש עקרונות כלליים ברורים לצד התייחסות מקומית מפורטת למרקמים קיימים השונים זה מזה באופיים. תשריט המתחמים יתוקן בהתאם להחלטה זו ולשינויים המפורטים להלן.

6. בהקשר זה קובעת כי המרקמים ה'כתומים' והמרקמים ה'צהובים' שבתכנית

האב יאוחדו לקטגוריה אחת, המיועדת לפיתוח מרקמי בהתאם לכללי תכנית המתאר ולהנחיות המפורטות המתייחסות למתחמים השונים. ההנחיות לגבי קטגוריה זו, שתסומן בצבע כתום בתשריט המתחמים, תפורטנה בטבלת המתחמים שבחוברת ההנחיות של תכנית האב. הועדה סבורה כי איחוד הקטגוריות כאמור, תוך קביעת הנחיות ייחודיות לכל מתחם, מאפשר פיתוח המתייחס למרקם הקיים ולמאפייני האזורים השונים, תוך עמידה במסגרת תכנונית כוללת.

7. הועדה סבורה כי השוני בין קביעת הקטגוריות על פי סיווג סוגי המבנים, לבין

סיווג הנובע מהמרקם בו הם ממוקמים, אינו מהווה היפוך דרמטי של הבינוי המתאפשר בסופו של דבר, אלא מאפשר פיתוח התומך במאפייני המרקם הבנוי 12

30008

הקיים באמצעות קביעת מאפיינים המתאימים למתחמים השונים וצמצום הגמישות שאפשרה תכנית האב במתחמים הצהובים.

8. הועדה קובעת כי לעת עריכת המסמכים הסופית, תנוסחנה ההנחיות המפורטות

המתייחסות לבינוי במרקמים הכתומים במתחמים השונים, בתיאום עם לשכת התכנון ועיריית ירושלים, באופן המאפשר גמישות מספקת במרחב המרקמים, ללא פגיעה בעקרון המוצע ע"י המנהלים הקהילתיים כי הבנייה הגבוהה יותר תהיה בשולי המתחמים ולאורך הצירים הראשיים ואילו בתוך המתחמים, תהא הבנייה נמוכה יותר, כמפורט בסעיפי ההחלטה בהמשך. הועדה קובעת כי ההנחיות המפורטות למתחמים, תוספנה לטבלת ההנחיות שבחוברת ההנחיות שבתכנית האב.

9. הועדה קובעת כי הגדרת המתחמים ה'אדומיםבתכנית האב, תתוקן וייקבע

בטבלת ההנחיות שבתכנית האב כי מתחמים אלה מיועדים להתחדשות עירונית מעמיקה. כן ייקבע כי במתחמים אלה יישקל פתרון של פינוי בינוי, ויישקלו גם פתרונות אחרים. הועדה השתכנעה כי שינוי זה מאפשר להימנע מבינוי בצפיפות גבוהה מהמקובל, במקרים בהם אינו מחויב, ובהם קיים פתרון איכותי אחר להתחדשות הבינוי הקיים.

10. הועדה קובעת, בעניין זה, כי הבניינים ברחוב זנגוויל, הנטקה ופסח חברוני

ייגרעו מקטגוריית המתחמים האדומים. הועדה סבורה כי במקרים אלה לא מדובר בבינוי שמצבו ירוד באופן המחייב פינוי בינוי בכל מחיר, וזאת בשונה מהבניינים ברחוב אולסוונגר, והנורית.

11. הועדה שקלה את בקשת המנהלים הקהילתיים לא לאפשר פינוי בינוי ברחוב

ברזיל ולגרוע גם את הבניינים ברחוב זה מקטגוריית המתחמים ה"אדומים". לאחר דיון ארוך בנושא זה, החליטה הועדה לא לשנות את הקטגוריה במקרה זה. יצוין בטבלת ההנחיות שבתכנית האב, כי התכנון המתאים לבניינים שברחוב ברזיל ייבחן במסגרת תכנית מפורטת בהתייחס לכלל הנתונים בתחום התכנית ובסביבתה על בסיס היתכנותו מבחינת צפיפות ומבחינות אחרות ועל בסיס איכות התכנון המתקבל. בנוסף, קובעת הועדה כי הבניין ברחוב גולומב 23 יסומן בתשריט המתחמים כמתחם "אדום", המאפשר פינוי בינוי.

12. הועדה דוחה, בהקשר זה, את הדרישה לקבוע בתכנית האב את מספר הדירות

המרבי המתאפשר במתחמים אדומים המיועדים לפינוי בינוי וקובעת כי נושא זה ייבחן בתכניות מפורטות, בהתאם לנתוני האתר, לסביבתו ולשיקולים אחרים, כלכליים, חברתיים ושאלת התכנון הראוי באזור.

13. הועדה קובעת כי לא ייעשה שימוש בשטחי ואדיות ושטחים פתוחים לצורך

מיתון הצפיפות המתקבלת בתכניות לפינוי בינוי. הועדה שבה ומבהירה, כפי שעשתה בעבר, כי האפשרות לצופף את המרקם הקיים, נובעת בין היתר משמירה על תשתית ציבורית איכותית, הנבנית, במידה רבה, מהיקף ומאופי השטחים הפתוחים. הועדה תציין כי שטחי הוואדיות במרחב שכונות דרום מערב העיר מהווים מרכיב ייחודי ומשמעותי מאין כמותו במרחב זה, כפי שנקבע גם בתכנית האב. הועדה סבורה כי הפיכת שטחים ציבוריים פתוחים לשטחי מגורים כאמצעי לדילול הצפיפות המתקבלת בתכניות להתחדשות עירונית, אינה אמצעי שיש לנקוט בו וכי במקרים בהם הצפיפות המתקבלת בתכנון להתחדשות עירונית אינה ישימה, יידרשו פתרונות אחרים.

14. הועדה קובעת כי עריכת בה"ת, ככל שתידרש, תיערך בשלב התכנון המפורט ולא

תקבע חובת עריכת בה"ת כתנאי לפיתוח במתחמים שונים. הכנת תכנית האב לוותה בבחינה תחבורתית רחבה והועדה תציין כי ממילא מלווה כל תכנית משמעותית בבחינת היתכנות תחבורתית וביצירת פתרונות תחבורתיים בהתאם לנדרש במסגרת התכניות המפורטות, המייתרת קביעה כללית מהסוג המבוקש.

15. ייקבע בהנחיות לתכניות להתחדשות עירונית בקטגוריה המרקמית (הכתומה

כי תוגשנה חלופות בינוי לנפח הבינוי המוצע: חלופה המציגה בנייה גבוהה בתכסית מצומצמת וחלופה המציעה תכסית גבוהה וגובה מצומצם. החלופות תבחנה 13

30008

בהתייחס לאופי האזור ולאיכות התכנון המתקבל. בנוסף, לאור המורכבות הגדולה שבתכנון במתחמים מבונים קיימים, קובעת הועדה כי תתאפשר גם בחינה מתחמית של צפיפות הבינוי ולא נקודתית בלבד, בעת התכנון המפורט, וזאת בהתאם למדיניות התחדשות עירונית.

16. הועדה מאמצת את העדכון המוצע ע"י המנהלים הקהילתיים לשלד הציבורי

ובכלל זה הוספת פרויקטים לפרויקטים המחוללים של ציר הרכסים ושל השדרות הראשיות. בנוסף, מקבלת הועדה את הבקשה לתוספת מעברים פנימיים להלכי רגל בשכונה ואת הבקשה להוסיף מתווה עקרוני לשבילי אופניים בשכונה. הועדה סבורה כי התוספת כאמור, מאפשרת הרחבה של סל האפשרויות לייצר פיתוח איכותי של המרחב הציבורי בשכונה ועל כן קובעת הועדה כי תשריט השלד הציבורי יעודכן בתוספות המבוקשות. הועדה קובעת כי ככל שבאופן נקודתי תיווצר סתירה בין הצעת המנהלים הקהילתיים להנחיות תכנית האב, תוטמע ההצעה כחלופה בתכנית האב, בתיאום עם לשכת התכנון, החלופות תבחנה בעת התכנון המפורט.

17. ההמלצות החברתיות שהוגשו ע"י המנהלים הקהילתיים, תצורפנה אף הן

למסמכי תכנית האב כנספח, וזאת לאחר ניסוח ההנחיות כסל המלצות בנושאים החברתיים, בתיאום עם לשכת התכנון ועיריית ירושלים.

18. הועדה קובעת כי ככל שנדרשים שינויים סטטוטוריים לקידום השלד הציבורי

יש לשאוף לשילובם בתכניות מפורטות וזאת על מנת לקדם את הפיתוח הציבורי ויצירתה של תשתית ציבורית איכותית. הועדה קובעת כי רשימת ההמלצות הסטטוטוריות שהוצגה ע"י המנהלים הקהילתיים תוסף לחוברת ההנחיות של תכנית האב, תחת הכותרת: רשימת המלצות סטטוטוריות.

19. הועדה קובעת כי מתחם כרמית יוצא מתחום תכנית האב. מתחם כרמית לא

יהווה חלק מתכנית האב ותכנית האב לא תקבע הנחיות בעניינו.

20. כעת תתייחס הועדה לנושאים פרטניות במתחמים השונים

מתחם 1 (וולטה, אורוגואי, גואטמלה)

א. קטגוריית הבניינים בגדה המערבית של רחוב אורוגואי, תהיה כשל שאר

מתחם שיכוני העולים, 4 קומות ו-160% בנייה. סימון המתחם יהיה בהתאם לסימונו בתכנית האב, בקטגוריית מרקמי עיר גנים המסומנת בצבע כחול.

ב. ייקבע בחוברת ההנחיות כי תישמר הפרצלציה הקיימת באזורים הפנימיים

של המתחם וזאת הן בהתייחס לתצורת מגרשי המגורים והן בהתייחס לשמירה על גבולות השטח הציבורי הפנימי. יחד עם זאת, ייקבע כי תתאפשר גמישות מסוימת בהנחיה זו, על מנת לאפשר תכנון מיטבי באזורים אלה, אך זאת כל עוד יישמרו היקף ורצף השטחים הציבוריים הפנימי.

ג. הועדה דוחה את הדרישה לקבוע מס' יח"ד מרבי במתחם זה, כמו גם

במתחמים אחרים, בהם היא מבוקשת. הועדה סבורה כי היות שמדובר בנתון כללי, שלא נבחן על כלל ההיבטים, לא ניתן לקבע מכסה כמבוקש. יחד עם זאת, קובעת הועדה כי ייקבע בהנחיות תכנית האב כי בכל תכנית המוסיפה תוספת מעל 100 יח"ד, תבחן התכנית על רקע התכניות המשמעותיות האחרות שאושרו במתחם ובסביבתו וזאת הן בהתייחס לצרכים הציבוריים והן בהתייחס למערך התנועה והחנייה באזור.

ד. הועדה מאמצת את התוספת המוצעת לשלד הציבורי במתחם זה ובכלל זה

יצירת תוספת חנייה ציבורית ברחוב וולטה עילית. תשריט השלד הציבורי יעודכן בהתאם.

מתחם 2 (הציונות, אורוגואי, שטרן מרכז ומערב

30008

א ייקבע בהנחיות המתחם כי תיבחן האפשרות ליצירת כביש גישה הקושר בין ואדי האזבסטונים לבין מערכת הדרכים הסובבת, על חשבון שטח ואדי מופר בתחתית רחוב שטרן, במסגרת תכנית מפורטת וזאת בכפוף להקצאת שטח פתוח חילופי, ובתנאי שמדובר בדרך מקומית המשרתת את רחוב שטרן ולא בכביש חוצה לתנועה עוברת. הועדה סבורה כי כביש מקומי המייצר קישור כאמור ישפר את מערכת התנועה באזור כמו גם את האפשרות לייצר דופן בינוי פעילה כלפי הוואדי, החיונית להחייאת השטח הפתוח. הועדה סבורה כי במקרה זה ובמקרה זה בלבד, קיימת הצדקה לשינוי ייעוד שטחי השצ"פ לדרך וזאת הן לאור העובדה שמדובר בצורך ציבורי והן לאור התועלת שבדבר לשטח פתוח עצמו. ההיתכנות הקמת הדרך ללא פגיעה בערכי ואדי האזבסטונים, תישקל בתכנית מפורטת, תוך בחינת כלל ההשלכות.

ב. ייקבע בהנחיות המתחם כי ניתן יהיה לשקול פינוי בינוי במתחם הרופאים

שברחוב הציונות, וזאת בתכנון המתייחס למתחם בשלמותו בלבד ובבנייה מרקמית.

הועדה סבורה כי לאור איכותו של המתחם הקיים, מחויבת בו התייחסות כוללת וכי אין לאפשר בנייה אינטנסיבית יותר, לאור העובדה שבמתחם כבר אושרה תוספת יח"ד משמעותית.

ג. קטגוריית הבינוי של הבניין ברחוב גולומב 23 תהיה מתחם לפינוי בינוי

ותסומן בתכנית האב בצבע אדום.

ד. בהתייחס להצעת המנהלים הקהילתיים לאפשר תכסית בינוי בהיקף של 65%

במתחם זה ובמתחמים אחרים, ר' החלטת הועדה בס 15 להתייחסותה לעקרונות הכלליים.

ה. הועדה מאמצת את התוספת המוצעת לשלד הציבורי במתחם זה, בעיקרה

טיילת הנוף בשטרן והקישוריות אל הפארק הרובעי. תשריט השלד הציבורי יעודכן בהתאם.

מתחם 3 (גולומב, בוליביה, שטרן סביב ההיכל

א. הועדה מאמצת את תוספת הדגשים לשלד הציבורי המוצע: פיתוח שד' גולומב

והמרכז הקהילתי בהיכל הספורט בשטרן וכן הוספת המגרש ברחוב בוליביה 1 לרשימת הפרויקטים המחוללים של השדרה הציבורית. הועדה קובעת כי במסגרת תכנית מפורטת לפיתוח מתחם היכל הספורט, תיבחן גם האפשרות להוסיף דיור להשכרה במתחם.

ב. ייקבע בהנחיות המתחם כי פיתוח המתחמים הכתומים יהיה בבנייה מרקמית,

נמוכה יותר במרכזי המתחמים וגבוהה יותר לאורך השדרה המרכזית. תכנון להתחדשות עירונית במרקם זה, יישקל בכפוף לבחינת חלופות כאמור לעיל. טבלת הנחיות הבינוי תעודכן בהתאם.

מתחם 4 (שיכוני עולים

הועדה מאמצת את תוספת השבילים המוצעת לשלד הציבורי. תשריט השלד הציבורי יעודכן בהתאם, בתיאום עם לשכת התכנון.

מתחם 5 (המרכז הציבורי, טהון, הדסה הקטנה

א. ייקבע בחוברת ההנחיות כי פיתוח המרכז המסחרי יאפשר בנייה גבוהה

ואינטנסיבית בהיקף הרחבה המרכזית וכי השמירה על הרחבה הפתוחה תקבע כמרכיב מרכזי בכל פיתוח במתחם זה. בנוסף ייקבעו בחוברת ההנחיות, כעקרונות בסיס לפיתוח המתחם, שימור השבילים והמעברים במתחם זה, והפתיחה לרחוב אורוגואי. תשריט השלד הציבורי וחוברת ההנחיות יעודכנו בהתאם.

ב. ייקבע בחוברת ההנחיות כי בבינוי שבשולי הרחבה הפתוחה, ישולבו שימושים

30008

ציבוריים וכן ייקבע כי פיתוח במתחם זה, יציע תוספת מקומות חנייה. עוד ייקבע כי בהיקף הרחבה, תותר קומה מסחרית אחת בלבד, במפלס הרחבה, ומעליה תתאפשר קומת משרדים. הועדה תציין כי עקרונות אלה תומכים ככלל בעקרונות שנקבעו בתכנית האב. מסמכי התכנית יעודכנו בהתאם.

ג. ייקבע בחוברת ההנחיות כי השימושים הציבוריים לאורך רחוב טהון יהיו

שימושי תרבות ופנאי בעיקרם, וזאת מכיוון שמדובר בלב ליבו של השלד הציבורי השכונתי. יחד עם זאת, קובעת הועדה כי ניתן יהיה לשקול גם שימושים נדרשים אחרים במידת הצורך, באופן נקודתי ותוך ווידוא השמירה על אופי השימושים הציבוריים הכולל ברחוב, בהתאם לבקשה זו.

ד. תוספת השבילים המוצעת ע"י המנהלים הקהילתיים לשלד הציבורי, תוסף

לתשריט השלד הציבורי.

מתחם 6 (הנטקה ומטה, אגן עין כרם

א. הועדה קובעת כי בחינת הבינוי באגן עין כרם תיעשה בראייה כוללת

המתייחסת להיבטים החזותיים של אגן עין כרם, לסוגיות התנועה, הצפיפות, צרכי הציבור, הבינוי הקיים והמתוכנן ומופע הבינוי הכולל המצטבר באזור. הועדה קובעת כי כל בינוי במתחם זה ייבחן באופן הדומה לבחינת הבינוי המתאפשר בעיר ההיסטורית, בחתכי אורך רחבים, בהדמיות ובבחינות נצפות הכוללת את כלל הבינוי המתוכנן. בעניין זה דוחה הועדה את בקשת המנהלים הקהילתיים לחייב עריכת בה"ת לאגן עין כרם כולו לכל פרויקט שגדלו מעל 100 יח"ד ומפנה להחלטה בעניין זה בהתייחסותה לנושאים הכלליים, לעיל.

ב. הועדה ערה לסוגיית הצפיפות המתאפשרת באזור זה, וזאת בהתייחס

לרגישותו החזותית הרבה, כמו גם לאור ריבוי הבניינים הנדרשים להתחדשות עירונית במתחם זה. הועדה מחליטה בעניין זה, כי היקף יחידות הדיור המתאפשר בתכנית להתחדשות עירונית ברחובות אולסוונגר וקלנר, כמו גם באגן עין כרם כולו, ייבחן בתכנית מפורטת, שתשקול את מכלול ההיבטים המתייחסים לנושא ותיעשה תוך שיתוף התושבים.

ג. הועדה מחליטה כי קטגוריית הבינוי לבניינים שברחוב ברזיל לא תשונה מזו

שנקבעה בתכנית האב, וכי בניינים אלה יסומנו בתשריט המתחמים בצבע אדום וזאת על מנת לאפשר מגוון רחב של אפשרויות תכנוניות למתחם. יחד עם זאת, מחליטה הועדה כי הבינוי ייבחן במסגרת תכנון מפורט בהתייחס לבחינה כוללת כאמור בס' 11 בעקרונות הכלליים לעיל ובסעיפים הנוגעים למתחם 6 זה

ד. בשונה מהאמור, קטגוריית הבינוי לבניינים שסומנו כבניינים "אדומים"

בתכנית האב, ברחוב הנטקה ופסח חברוני, תשונה ותהפוך לקטגוריה מרקמית (כתומה) שבה מתאפשר פיתוח מרקמי, בכפוף להנחיות המתחם. הועדה סבורה כי מבנים אלה יכולים לעמוד בפתרונות שונים של התחדשות עירונית ואינם מחויבים בפינוי-בינוי. הועדה תציין בעניין זה, כי למרות האמור, הבניינים ברחוב הנטקה מיועדים בתכנית המתאר לבנייה אינטנסיבית לאורך קווי הרכבת הקלה וכי הבינוי במתחם זה ייבחן בראיית מכלול השיקולים בתכנית מפורטת.

ה. הועדה מקבלת את הצעת המנהלים הקהילתיים לשנות את הקטגוריה של

רחוב אברהם שרון ממרקם המיועד להתחדשות עירונית מרקמית (צהוב) למרקם עיר גנים (כחול). הועדה סבורה כי מדובר במתחם ייחודי, הדומה באופיו למרקמי עיר גנים האחרים ועל כן היא מקבלת את ההצעה. תשריט המתחמים יעודכן בהתאם.

מתחם 7 (טבעת בורוכוב רבינוביץ' זנגוויל

א. הועדה מאמצת את הצעות המנהל הקהילתי הנוגעות לשלד הציבורי, בעיקרן

חיזוק הקשרים אל מערב השכונה וואדי היובל. תשריט השלד הציבורי יעודכן 16

30008

בהתאם

ב. בתחום המרקמי במתחם זה, תתאפשר התחדשות עירונית השומרת על אופי

המרקם הקיים על פי הנחיות תכנית המתאר לאזור מגורים עירוני.

ג. גובה הבינוי ואחוזי הבנייה במתחמים הפנימיים, לא יעלו ככלל על 8 קומות ו-

320% בנייה בכפוף לנאמר בעניין זה בסעיפים 8 ו- 15 לעקרונות הכלליים. וזאת למעט מתחמים נקודתיים לאורך רח' הנטקה ושיכוני זנגוויל, בהם תבחן בנייה אינטנסיבית יותר. הועדה סבורה כי באופן זה תתאפשר ההבדלה והאיזון הנדרשים בין שימור מתחמי לבנייה אינטנסיבית באזור. טבלת הנחיות הבינוי תעודכן בהתאם לאמור.

מתחם 8 (סאלד, איסלנד, דהומיי, מקסיקו

א. ייקבע בחוברת ההנחיות כי יידרש תכנון כולל להתחדשות עירונית בתת מתחם

2. הועדה קובעת כי ההוראות הנוגעות לבנייה המרקמית במתחם זה תנוסחנה

בתיאום עם לשכת התכנון, באופן שיאפשר גמישות מסוימת תוך עמידה בעיקרון התכנון בראייה כוללת.

ב. המבנים שבמצפה מנחם, יצורפו לקטגוריה המרקמית (כתומה) ולא ייקבעו

כמרקם לשימור. תקבע בהנחיות הנחייה שתנוסח בתיאום עם לשכת התכנון ועיריית ירושלים שתקבע את הקריטריונים בהם יישקל ציפוף אינטנסיבי במתחם.

מתחם 9 (עיר גנים הנרד

תשריט השלד הציבורי וחוברת ההנחיות יעודכנו בהנחיות התומכות בחיזוק הציר היורד מלב השכונה אל הוואדי בהתאם להצעת המנהל הקהילתי.

מתחם 10 (הנורית קוסטה ריקה

א. ייקבע במסמכי תכנית האב, כי מתחם רחוב הנורית יידרש לחידוש עירוני

איכותי. בנוסף ייקבע, כי הבינוי במתחם זה ייבחן בתכניות מפורטות, בהתאם למדיניות ההתחדשות העירונית, תוך בחינת כלל ההיבטים התכנוניים, התנועתיים, היבטי התשתיות וצרכי הציבור. כן ייבחנו בתכנון המפורט מספר יחידות הדיור המרבי ונושא הצפיפות.

ב. הועדה שבה ומדגישה כי לא יותר צירוף שטחים פתוחים לתכניות לפינוי בינוי

ושינוי ייעודם למגורים על מנת למתן את צפיפות הבינוי בם. הועדה תציין כי לנושא זה פתרונות מגוונים, שיישקלו באת התכנון המפורט, במידה והצפיפות המוצעת, שאושרה בדוח הכלכלי, לא תהיה מקובלת מבחינה תכנונית.

ג. תשריט השלד הציבורי וחוברת ההנחיות יעודכנו בהתאם להצעת המנהלים

הקהילתיים לחזק את הקשרים בין השכונה לפארק האזבסטונים.

ד. יוסף בחוברת ההנחיות לתכנית האב כי תתאפשר בחינת בנייה אינטנסיבית על

גדת ואדי האזבסטונים, בשורת הבניינים שלאורך חלקו התחתון של רחוב קוסטה ריקה. הועדה סבורה כי בינוי אינטנסיבי בשולי הואדי אפשרי וכי יש לשקול אותו בכפוף לאיכות התכנון המתקבל, להיבטי התנועה והתשתיות ולשאר הפיתוח במתחם.

מתחם 11 (הסייפן, האביבית

א. תשריט השלד הציבורי וחוברת ההנחיות יעודכנו בהתאם לדגשים שבהצעת

המנהל הקהילתי במתחם זה.

30008

ב ייקבע בחוברת ההנחיות כי יתאפשר תכנון כולל להתחדשות עירונית במתחמים 6, ו-7 תוך הכללת מבנה המנהל הקהילתי בתכנון. מסמכי התכנית יעודכנו בהתאם.

21.הועדה מאמצת את תכנית האב וקובעת כי לאחר עריכת השינויים המפורטים לעיל, תשמש התכנית כמדיניות התכנון בתחום תכנית האב.

22. לקראת תום ארבע שנים מיום פרסומה של החלטה זו, יתקיים דיון עדכון ובקרה

בתכנית האב. הועדה המחוזית תבחן את מכלול הנתונים המתייחסים לתכניות שהוגשו במהלך תקופה זו ואת ההיבטים השונים המתייחסים למימוש הבינוי המוצע בתכנית האב, בהם היבטי תנועה, תשתית צרכי הציבור והשלד הציבורי ומופע הבינוי המצטבר. לאור הנתונים שייבחנו, תבחן הועדה גם את הצורך לערוך שינויים בתכנית האב. הנחייה בנושא זה תנוסח בתיאום עם לשכת התכנון ותוטמע בחוברת ההנחיות.

דלית זילבר, שירה תלמי, אברהם שקד, טליה שוסברגר, חמוטל עבודי, אילון ברנהרד, עמליה אברמוביץ, יוחנן ויצמן, עופר ברקוביץ, עומר ג'אבר, 08/12/2014

רקע

1. תכנית האב יובלים גנים הנה תכנית אב לשכונות הנמצאות במרחב המנהלים

הקהילתיים יובלים וגנים, בשטח כולל של כ-6400 ד', בדרום מערב העיר

2. בשלב הראשון בהכנת התכנית, שלב היעדיםוהפרוגרמה, בחנה התכנית את

3. כעת, מתמקדת התכנית בתכנון מפורט לשטח של כ-3,400 ד' הכולל את

4. להלן עקרי תכנית האב, כפי שגובשו בשיתוף המנהל הקהילתי

יצירת מרכז לרובע, קישור בין חלקי הרובע באמצעות שדרה עירונית ראשית המאפשרת פעילות ציבורית מסחרית ותרבותית, שזירת פרויקטים לאורך השדרה הציבורית, המהווים מנוף לפיתוחה, יצירת 'ציר הרכסים' כגורם מאחה בין השכונות ברובע וציר אינטנסיבי עירוני לאורך נתיב הרכבת הקלה בשד' הנטקה.

שדרוג מערכת התנועה, פתיחת פקקים וקביעת פעולות המאפשרות התאמה לקיבולת המתוכננת, בהן הגדלת היצע חנייה ציבורית והטמעת צירי הרכבת הקלה.

פיתוח מערכת השצ"פים: יצירת רצפים בין השטחים הפתוחים, פיתוח השטחים,

יצירת שטחים חדשים בקרית יובל צפון ובמתחמי בינוי חדשים, הגדלת היצע צרכי הציבו באמצעות ציפוף במגרשים קיימים.

מהלך דיון

1. הממונה על המחוז, הגב' דלית זילבר, פתחה את הדיון

2. נציגת לשכת התכנון סקרה את השתלשלות הכנת התכנית וצינה כי מדובר

בתכנית רחבת הקף המתייחסת לכ-6,400 ד' באזור דרום מערב ירושלים המתמקדת בשכונות המיועדות להתחדשות עירונית בתכנית מתאר 2000, בהן 18

30008

קריית מנחם, עיר גנים, וקריית היובל. צוין כי ייחודה של התכנית בכך שהיא מתבססת על זיהוי המאפיינים הייחודיים של המרחב.

3. צוין כי בשלב הראשון שהוצג בפני הועדה המחוזית ב-8.11.1, נערך מיפוי מקיף

של מצאי שטחי הציבור וכן אפיון מפורט ומדוקדק של מתחמי המגורים הקיימים, זאת במטרה לזהות את המאפיינים המעצבים את רוח המקום ולבסס עליהם את התכנון וכי עתה מובאת בפניי הועדה מדיניות התכנון וההתחדשות המוצעת למרקמי הבינוי השונים ועקרונות הפיתוח של השלד הציבורי לשכונה.

4. נציג עיריית ירושלים, מר עפר גריידינגר פתח ואמר כי עיריית ירושלים הכינה את

התכנית במסגרת של הכנת תכניות אב לשכונות מתוקף תכנית מתאר 2000. צוין כי התכנית הוכנה בשני שלבים, בשלב ראשון התוותה התכנית קווי התייחסות כלליים לשטח רחב ובשלב שני התמקדה בתכנון מפורט יותר של האזורים המיועדים להתחדשות עירונית בתכנית המתאר. הוסבר כי בהקשר זה, השלב השני מתמקד בפיתוח המוצע במרקמי המגורים, במרחב הציבורי ובשטחי הציבור. כן צוין כי התכנית הוצגה וועדה המקומית וכי המלצתה תוצג בהמשך.

5. נציגת הרל"י, יעל לב שני צינה כי התכנית קודמה בשיתוףמשרד הפנים, משרד

הבינוי והשיכון בר.מ.י בריכוז עירית ירושלים. צוין כי נערך מהלך רחב ומקיף וכי השלב הראשון בהכנת התכנית אושר וועדה לפני כשנתי וחצי.

6. אדר' ענבל פלד הציגה את צוות התכנון של התכנית- אדריכלי התכנית משרד פלד

אדריכלים, מנהלי הפרויקט חברת יעדים, יועצת הנוף ענת שדה, הפרוגרמטור זאב ברקאי, היועץ השמאי לתכנית רוני אפיק ויועץ התנועה מיכאל נקמן. לאחר מכן הוצגה התכנית במצגת.

7. ראשית, הוצג הרקע לתכנית. מרחב יובלים גנים נמצא בדרום מערב העיר

מתחמים רבים במרחב נבנו במהירות בבנייה זולה בשנות החמישים, אך לאחר 67 , מגמות הפיתוח העירוניות התמקדו באזורים אחרים ומצבו התדרדר. האזור סומן כאזור המיועד להתחדשות עירונית בתכנית מתאר 2000.

8. צוין כי מדובר באזור בעל מאפיינים ייחודיים, בהם מאפיינים נופיים, בעיקרם

מיקומו של המרחב בשולי העיר, והיותו גובל בשטחי נוף החודרים בואדיות אל מרכזי הבינוי כאצבעות ירוקות. צוין כי מאפיין זה הנו ייחודי בעיר ומהווה משאב נופי מהותי במרחב המתווה אפשרויות וקווי הפיתוח.

9. הוזכר כי התכנית הוכנה בשני שלבים, שלב הכנת מסמך היעדים והפרוגרמה

שנגעה לכל המרחב המוניציפאלי של המינהלים הקהילתיים יובלים וגנים והשלב השני המוצג, שהנו שלב הכנת תכנית שלד לשטח של כ 3400 דונם, המהווה את ליבת האזור, המתייחס לאזורים הוותיקים בתחום תכנית האב - קריית היובל וערי הגנים בקרית מנחם ומגדיר את אופן היישום של מדיניות תכנית המתאר להתחדשות עירונית במרחב זה.

10. לשאלת הממונה על המחוז, הדגישה אדר' פלד, כי צוות התכנון של התכנית,

לווה בועדת היגוי נרחבת שכללה ייצוג של התושבים ושל המנהלים הקהילתיים וכי נערך הליך נרחב וייחודי של שיתוף הציבור בהכנת התכנית.

11. הוצגו עיקרי החזון שגובש בבסיס הכנת התכנית, בעיקרו יצירת רובע עירוני

לאוכלוסיה כללית צעירה ויצרנית, שיהווה עוגן ומוקד משיכה כלל עירוני, המציע מגוון אפשרויות מגורים. איכויות קהילתיות, הזדמנויות תעסוקה, ונגישות גבוהה למוקדי תעסוקה עירוניים ומרחב ציבורי נגיש ושירותי חינוך וקהילה בסטנדרט גבוה וזאת לצד מתן המענה לצורך העירוני של בניה למגורים.

12. בנוסף צוינה החשיבות בטיפול במרקמי המגורים הישנים, תוך שמירה על

המאפיינים שלהם, יצירת מגורים ברמה גבוהה יותר וחיזוק המרחב הציבורי והאיכויות הקהילתיות הקיימות.

13. צוין כי התכנית בדקה את הצרכים הציבוריים בכל האזור, וקבעה תרחיש

לתוספת של כ- 5000-8000 יח"ד לשנת 2030, בהתייחס לאפשרויות מימוש במסגרות שונות בהן תכניות להתחדשות עירונית, התחדשות עירונית, פינוי בינוי, עיבוי, ותוספת יח"ד בתכניות מפורטות ובהיתרים מכוח תמ"א 38.

14. אד' פלד ציינה כי קידומן של יוזמות ציבוריות שכן אלה יהוו מנוף גם ליוזמות

פרטיות וכי השילוב בין יוזמות ציבוריות ופרטיות, הם אלו שיחוללו שינוי משמעותי.

15. חבר הועדה, אברהם שקד, ציין כי עין כרם כלולה בקו הכחול של התכנית אולם

התכנית אינה קובעת בהקשר זה כל התייחסות.

16. הוצגו השכונות הכלולות בתכנית האב, על רקע המבנה הטופוגרפי והמורפולוגי

של השטח. צוין כי המרחב כולו מבונה על וכי התכנית מתמקדת בשני רבדים. האחד השלד הציבורי והשני מרקמי המגורים השונים וכי השנים כרוכים זה בזה.

30008

בהתייחס לשלד הציבורי נאמר כי חשיבותו ביצירת ליבה למרחב וכן גשר ורציפות בין חלקי הרובע המנותקים זה מזה.

17. אדר' פלד התייחסה לנושא התחברותי וציינה כי התכנית איתרה צווארי בקבוק

בצמתים והציעה אמצעים לפתרונם. צוין כי נלקחה כנקודת מוצא מערכת תחבורה ציבורית משודרגת עם רכבת קלה להדסה וייתכן שאף קו רכבת קלה נוסף.

18. אדר' פלד התייחסה למערכת השטחים הפתוחים וציינה כי המיפוי העלה כי על

אף שבמרבית המרחב היקף השצ"פים מספק, קיים מחסור בשצ"פים מפותחים וחלק מהשצ"פים אינו אפקטיבי מסיבות שונות, בהן תנאים טופוגרפיים בעיתיים או נגישות לקויה. כן צוין כי קיימים נתקים במערכת השטחים הפתוחים.

19. בהתייחס לשטחים לצרכי ציבור נאמר כי ככלל מצאי השטחים המיועדים לצרכי

ציבור מספק אולם אינו מאפשר מתן מענה לצרכי הציבור שיידרשו עבור תוספת של 7,000 יח"ד

20. צוין כי תכנית האב קובעת את עין כרם ומלחה כאזורים לשימור הנדרשים

להכנת תכנית שימור וכי הטיפול באזורים אלה לא נעשה במסגרת תכנית האב. כן צוין כי אזורי התעסוקה בצומת אורה ובגט"י מלחה, הנם בעלי משמעות רבה לפיתוח המרחב ולהתחדשות העירונית המתוכננת.

20. הוצג מתווה השלד הציבורי בתכנית. צוין כי מיפוי המצב הקיים באזור העלה

צורך במרכז תרבותי-קהילתי-מסחרי לשכונה והביא ליצירת השדרה המרכזית, שחלקה האינטנסיבי ברחוב טהון, בין המרכז המסחרי של קריית היובל לבין גן המפלצת, עד לציר הפיתוח העירוני יותר במהותו לאורך קו הרכבת הקלה שברח'

הנרייטה סאלד. צוין כי תחילתה של השדרה המרכזית בכניסה לפארק דניה ומרכז הספורט ברחוב שטרן וכי בצידה האחר השדרה נמשכת אל תוך שכונות עיר גנים וקריית מנחם עד למרכז המסחרי והמרכז הקהילתי בדהומיי ולוואדי לבן.

21. הוצגו מיקומי פרויקטים לאורך השלד הציבורי, שתפקידם לחולל את פיתוח

השלד הציבורי ויפותחו מתוך המאפיינים הטיפוסיים של המרקמים הקיימים שלאורכו. כדוגמא לפרויקט מחולל צוין המרכז המסחרי של קריית היובל שמוצע לחזק את הכיכר הפנימית שלו לצד הוספת שימושי תעסוקה ומסחר אינטנסיבי בדפנותיו ופתיחתו גם לציר גולומב.

22. הוצג מרכיב נוסף של השלד הציבורי, שהנו ציר הרכסים, שהנו ציר שכונתי

בתוואי קו הרכס הטופוגרפי, המאפשר תנועת הלכי רגל נוחה, לאורכו מתוכנן רצף שבילים, שצ"פים ומוסדות ציבור היוצרים ציר הליכה רציף ונוח, המקשר את כל חלקי המרחב.

23. בנוסף צוין כי אף האצבעות הירוקות נחל מנחת, ואדי עין כרם, האסבסטונים

וואדי היובל, מהות חלק מהשלד הציבורי וכי התכנית רואה חשיבות עליונה בפיתוח הפארקים הרובעיים בואדיות אלה, במסגרת התכנית. ובפיתוח מערך הטיילות המקשר בין הואדיות לבין השדרה המרכזית וציר הנטקה-סאלד.

24. אדריכלית הנוףשל התכנית, ענת שדה, הרחיבה בעניין מערכת השטחים

הפתוחים ויצירת מערכת נגישה להלכי רגל לאורך ציר הרכסים. אדר' שדה והסבירה כי התכנית מציעה יצירת רציפות וקשירה של שצ"פים קיימים ומוצעים, שבילים ציבוריים ופרטיים וקישורם למערכת השטחים הפתוחים ההיקפיים והפארקים הרובעיים שבעמקים. הודגש הצורך בפיתוח וחיזוק השצ"פים הקיימים שמצבם מוזנח, בדומה לשצ"פים באזורים אחרים בעיר וכן צוין כי התכנית מציעה שילוב רחובות במערכת השטחים הפתוחים ככל הניתן, על ידי הרחבת מדרכות, נטיעת עצים ושיפור העיצוב.

25. נאמר כי יש להוסיף שטחים פתוחיםבתחומי תכניות חדשות וכי בפרויקטים של

התחדשות עירונית, הממוקמים באזורים טופוגרפים בעייתיים, הבינוי צריך לאפשר שצ"פים בטופוגרפיה סבירה.

26. נמסר כי בחינת מצב השטחים הפתוחים נעשתה במתחמים, תוך בחינת שטחים

שכונתיים ופארקים רובעיים וזאת על מנת לוודא כי ניתנים מענים לכל שכונה וכי באופן זה התכנית מציעה שטחים פתוחים מספקים בכל האזורים גם במימוש סולידי וגם במימוש אינטנסיבי.

27. אדר' פלד התייחסה למערך השטחים המיועדים למבני ציבור וצינה כי כיום

קיים עודף בשטחים חומים, אולם בראייה עתידית, צפוי חוסר מסוים.

28. הוסבר כי התכנית מציעה מענים במספר אופנים לצרכי הציבור: ניצול מיטבי של

שטחי המוסדות הקיימים, שמירת שטחים חומים גדולים ריקים קיימים במרחב לבתי ספר ומרכזים קהילתיים משמעותיים ומתן מענה לצרכים מקומיים כגון גני 20

30008

ילדים בשטחים חומים קטנים בתחומי תכניות חדשות. צוין כי התכנית מייצרת מענה לצרכים הנדרשים לשטחים גדולים בראיה אזורית כוללת ולא מקומית וצוינו מספר שטחים גדולים ריקים המיועדים לצרכי ציבור במרחב, בניהם ברמת דניה, בוואדי אסבסטונים, בכרמית.

29. יועץ התנועה, מר מיכאל נקמן הציג את ההיבטים התחבורתיים של התכנית

צוין כי נערכה בחינת השפעה תחבורתית מקיפה בהתייחס לשנת היעד 2030 וכי נכללו בבחינה הרכבת הקלה, כביש אורה משואה המצויים בביצוע והתחשבה בתוספת של כ- 9000 יחידות דיור באזור וכן באזור תעסוקה אורה

30. צוין כי נבחנו תרחישים שונים. תרחיש הכולל את כביש 39, תרחיש אינטנסיבי

ותרחיש הסולידי וכד'. נמסר כי על רקע כלל הנתונים, נבחנו רמות שירות שונות במרבית הצמתים וכי בכל התרחישים התקבלו רמות שרות מקובלות לפי מדריך משרד התחבורה, המאפשרות את הקיבולת האמורה.

31. צוינו שלשה צמתים בהם נמצאו כשלים-צומת גולומב-רמת שרת, גולומב-

בוליביה וצומת פנחס חברוני וסאלד ופורטו הפתרונות המוצעים בהם. נמסר כי בצומת גולומב-רמת שרת הוצע שיקוע של כביש גולומב ושיפורים בגיאומטריית הכביש, בצומת בוליביה גולומב הוצע פתרון פשוט הכרוך בעלות נמוכה שניתן לביצוע מיידי, וכי בצומת סאלד- פנחס חברוני נדרש פתרון מרכב יותר הכולל הוספת נתיבים וכי פיתוח במתחם תחנת הדלק בצומת זו, יכול לסייע בפתרון לצומת זו.

32. לשאלת דרור בקל, חבר הנהלת יובלים, בדבר התוספת המכסימלית שהרובע

יוכל לשאת מבחינה תחבורתית, הושב כי מדובר בהיקף של כ- 7,500 תוספת יחידות דיור המתייחסת להיקף אוכלוסייה עתידי של כ- 65,000 תושבים במרחב כולו. מר נקמן ציין בהקשר זה כי נבחנה תוספת יח"ד בהתחשב בממוצע של 3.8 נפש למשפחה, הגדול משמעותית מהממוצע הנבחן ע"י תכנית האב, שהנו 2.7 נפשות למשפחה.

33. חבר הועדה, מר אברהם שקד, ציין כי הוא מוטרד מכך שחלק מהצמתים

מגיעים בתרחיש הטוב ביותר, לרמת שירות שאינה גבוהה ומגיעים עד קצה גבול הקיבולת המתוכננת. כן נאמר כי ייתכן שכביש 39 ישפיע על התנועה באזור. מר נקמן השיב כי ביצוע כביש 39, לא צפוי להשפיע על האזור וציין גם כי קווי הרכבת ה'סגולים' שתכנונם עלה לאחרונה צפויים לשפר את המערך התחבורתי האזורי באופן משמעותי.

34. מר אמנון ארבל ציין בעניין זה כי מימוש יחידות הדיור צפוי להיעשות בהדרגה

וכי לאור מרכבות הליכי ההתחדשות, סביר כי המימוש יהיה חלקי. בנוסף נאמר כי במהלך השנים שיארך מימוש הבינוי המוצע, צפויים גם שינויים אחרים שישפיעו על ההתנהלות התנועתית במרחב.

35. דרור בקל, חבר הנהלת יובלים, ציין כי לצד 7,500 הדירות המתוכננות במסגרת

תכנית האב, צפויות יחידות דיור נוספות שלא נלקחו בחשבון בפרויקטים כגון דונה עין כרם, מורדות מלחה, מורדות משואה וכד' וכי תוספת יחידות הדיור האמתית עשויה להיות כפולה. הושב ע"י אדר' פלד בעניין זה, כי תוספת יחידות הדיור העולה מהפרויקטים שצוינו, נלקחה בחשבון בבחינה התחבורתית.

36. אדר' פלד המשיכה וסקרה את מערך המגורים המוצע וצינה כי מרקמי המגורים

תוכננו כך שיתייחסו לשלד הציבורי, יצרו חזית רחוב עירונית פעילה וישפרו את השלד הציבורי. צוין כי התכנית מדגישה את מגוון סוגי הדיור הייחודי המאפיין את השכונה וכי גם פרויקטי הבינוי החדשים נדרשים לשלב סוגי מרקמים שונים.

37. נאמר כי התכנית מבחינה בין סוגי המגורים הקיימים בשכונה ומחלקת אותם

למתחמי מגורים "כחולים" "צהובים" "כתומים" ו-"אדומים".

38. מתחמי המגורים הכחולים הם מרקמי עיר גנים, שהתכנית מציעה לשמר את

אופיים הנחשב כמוקד משיכה לאוכלוסייה חזקה בשכונה. מרקמי המגורים הכתומים הם מרקמי בינוי של שיכונים ובתים משותפים במצב סביר אשר ניתן לחדש אותם במסגרת הבינוי המתאפשר מכח תמ"א 38. מרקמים "צהובים" הם מרקמי שיכונים מרובי תוספות במצב פיסי טוב פחות מהמתחמים הכתומים, המיועדים לחידוש במסגרת הזכויות למרקם מגורים עירוני של תכנית מתאר 2000 בתוספת של 30% להיקף הזכויות המתאפשר בתכנית המתאר, במגרשים בודדים ומרקמי המגורים האדומים הם מתחמי שיכונים במצב קשה, שמוצע להם פתרון בהליך של פינוי בינוי בראייה מתחיית בתכנית.

39. הוסבר כי ניתן לאגד מגרשים ובאופן זה לשנות את מעמדם, כך איחוד מספר

מגרשים כתומים יכול לאפשר בהם זכויות של מגרשים צהובים, ואיחוד של מספר מגרשים צהובים יכול לאפשר בהם התייחסות כאל מתחמים אדומים. נציג 21

30008

התושבים, מייק לייטר, ציין בהקשר זה, כי נדרשת וודאות בהנחיות וכי האפשרות המוצעת בתכנית האב לשנות את ההתייחסות למרקמים בהתאם לגודל המתחם, פוגעת באפשרות לשמור על המאפיינים הייחודיים לכל שכונה.

40. הוצגה ההתייחסות מפורטת למתחמי 'עיר גנים', המסומנים כ 'כחולים' בתכנית

האב. צוין כי ככלל התכנית מציעה שימור מרקמים אלה, אך מציעה הנחיות שונות באזורים השונים בהם הממוקמים. בהתייחס לבניינים החד והדו משפחתיים בגדה המערבית של ואדי האסבסטונים, הרי שהתכנית מציעה את שימורם במצב הקיים.

במתחם המבנים הדו משפחתיים בקריית היובל, מוצעת תוספת של שתי יחידות דיור בכל מגרש, והגדלת זכויות הבניה ל- 75%, באופן המאפשר תוספת יח"ד קטנה נוספת עבור בן ממשיך, הורה מבוגר וכד'.

41. בגדה המזרחית של ואדי האסבסטונים מוצעת הגדלת זכויות עד ל-160% בארבע

קומות, ובמתחמים הדו קומתיים הטוריים, מוצעות הרחבות דיור ברוח התכניות התקפות, ללא תוספת יח"ד, לאור הרחובות הצרים שלאורכם הם ממוקמים והחשש מעומס תנועתי באזורים אלה. לאורך שד' סאלד, מוצעת בנייה אינטנסיבית במגדלים, המתאפשרת באיחוד חלקות, ומתאפשרת גם חלופה של פיתוח אינטנסיבי מצומצם של תוספת זכויות וקומות בבניינים הקיימים תוך פתיחת חזית פעילה לשד' סאלד.

42. הוצגו בפני הועדה דילמות שעמדו בפני ועדת ההיגוי. ראשית הוצגה הדילמה

המתייחסת לשאלת אופן הפיתוח במתחמים הכחולים, ובשאלת האפשרות לנצל באופן יעיל יותר מתחמים אלה, לאור הצפיפות הנמוכה הקיימת בהם והוצגה בחינת לשכת התכנון בעניין זה, המעלה את האפשרות להחריג את המבנים לאורך רח'

זנגויל, ורח' רבינוביץ וכן ברחוב הסייפן והאביבית, מהמתחמים הכחולים ולהפוך אותם למתחמים צהובים המאפשרים פיתוח בהיקפי מתחם מגורים עירוני בתכנית המתאר וכן לאפשר ציפוף במרקמי השימור במסגרת תכנית כוללת ולהפוך מתחם

[הטקסט קוצץ - הקובץ המלא זמין בקישור למקור]