ישיבת משנה לתכנון ובנייה תבע מס 10 · 21/05/2005

1

927426

ועדת משנה לתכנון ובניה מספר 2021/10 בתאריך 05/05/2021 - כ"ג אייר תשפ"א

סוג דיון: הפקדה

מס' התכנית בסדר היום: 25

זיהוי התכנית

מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ועדה מחוזית

927426 אגמי אורן ת. עמידה 15/03/2021

רחוב, שכונה

אגריפס 121 , מחנה יהודה

גוש חלקה מ חלקה עד בשלמות

30045 5240

כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 4 תשריט 1

הריסת בינוי, והקמת בינוי חדש כדלקמן

1. שינויי ייעוד ממגורים מיוחד למגורים ד

2. קביעת סך השטחים בתכנית ל- 675 מ"ר מתוכם 502 מ"ר שטח עיקרי, ו- 173 מ"ר שטחי שירות המהווים

440.6% בניה מרבי

3. קביעת מס' יח"ד ל- 9

4. הגדלת מס' קומות מ- 3 ל-7

5. קביעת קווי בניין מרביים חדשים

6. קביעתהוראות בינוי, ותנאים למתן היתר בניה

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה מ"ר –

מרבי מעל

לקרקע

הערות

מ"ר %

מגורים ד' 9 153.2 100 675

סה"כ 153.2 100

תיאור המצב הקיים

מבנה בן שתי קומות משנות ה- 30 לשימור. קיימת מסעדה במבנה

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

תכנית 4579 משנת 1999- מייעדת את שטח המגרש לאזור מגורים מיוחד 160% בניה 3 קומות סימנה את המבנה הדרומי להריסה (נשאר 5 מ' מקו הבניין לקו מגרש בחלק האחורי) וקבעה את ביטול הדרך.

התכנית כוללת הוראות שימור לחזיתות אבן ופתחים בבניה המקורית הפונים לרחוב או לשטח ציבורי.

2

927426

תכנית 1006 משנת 1964- תכנית פרצלציה. מייעדת את המגרש למסחרי והריסת המבנים לטובת הרחבת הדרך.

היתרים:

לא תועדו עפ"י המערכת העירונית

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

מבנה לשימור לפי תב"ע 4579

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

1. ייעוד לפי תכנית המתאר – אזור מגורים עירוני

2. התייחסות לתבנית הבנייה - אזור מגורים לשימור לפי תכנית מפורטת

3. תכנית שכונתית - במקטע שבין רחוב ניסים בכר ועד רחוב עובדיה סומך בינוי של 5 קומות בהתאם לקווי

בניין מאושרים בחלקה.

4. תקן חנייה עירוני – תקן גבוה 1:1

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות- תמ"מ 1 /30 מרכז מטרופוליני, אזור מוטה תחבורה ציבורית, אזור פיתוח עירוני, תואם לתמ"מ30/1 התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 3

תמ"א18

תמ"א22

אחרת– תמ"א 15

מענהפרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י

תדריך

ההקצאות

מוצע בתכנית הערות

שצ"פ

מבני ציבור

עתודות / אחר

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

הרשות הארצית

לכבאות והצלה

לא התקבל

המחלקה

לאיכות הסביבה

05/04/2021

כ"ג/ניסן/תשפ"א

הערות המחלקה לתכנית 927426 תוספת זכויות, רח' אגריפס 121

1. הערות המחלקה הכוללות הוראות לתכנית

2. הנחיות למסחר

3. השימושים במסחר יהיו טעונים אישור מאת המחלקה לאיכות הסביבה בעירית

3

927426

ירושלים ואישורה יהיה תנאי למתן היתר הבנייה

4. המחלקה מבקשתשייקבע בהוראות התכנית כי המסחר יציג פרשה טכנית שתאושר על

ידי המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים והטמעת מסקנותיה בתכניות העסק.

פרשה טכנית זו תעסוק בכלל השפעותיו הסביבתיות של בית האוכל ופתרונותיו לרבות רעש, איכות אוויר וריחות, פסולת מוצקה ומחזור, חזות וכד'. כמו כן, יקבע פיר ייעודי לפליטת פליטות זיהום האוויר לגג הבניין הכולל מערכת מסננים או פתרון שווה ערך למניעת מטרדי ריח אשר יאושר על ידי המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים.

5. היות והתכנית נמצאת בליבו של אזור מגורים, המחלקה מבקשת שייקבע בהוראות

התכנית כי לא תותר השמעת מוסיקה וכריזה מחוץ לכותלי בתי העסק ובמרחב הציבורי.

6. המחלקה מבקשת שיקבע בהוראות התכנית, כי מערכות האוורור והמיזוג של המסחר

יהיו בקומת הגג ויכללו מערכות הסתרה ומניעת רעש. לא תותר הצבת מערכות רועשות ופולטות מזהמים כגון אוורור וכדומה בחזיתות.

7. הנחיות לבנייה ירוקה

8. המחלקה מבקשת שייקבע בהוראות התכנית כי הבנייה תבוצע לפי תקן 5281 בנייה

ירוקה.

9. המחלקה מבקשת שיקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה לעמידה בתקן

5281 יהיה אישור מעבדה מוסמכת לתקן 5281.

10. הנחיות להיתר בנייה

11. המחלקה מבקשת שיקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה/הריסה ראשון

יהיה הכנת נספח ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה לאיכות הסביבה. המסמך יכלול בין היתר התייחסות להיבטים הסביבתיים של עבודות ההריסה והבנייה, חוות דעת לגבי ההיבטים הסביבתיים לרבות רעש ואיכות האוויר הצפויים למבנים הקיימים והסמוכים לתכנית וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות. הערות המחלקה והאמצעים שיקבעו יוטמעו בתכניות הבקשה להיתר.

אגף תברואה

שיטת פינוי האשפה באמצעות דחסניות (נקודת ריכוז)

בשלב קבלת ההיתר יש להסדיר תשלום עבור "כופר אשפה"

(השתתפות לעיריית ירושלים על בניית נקודות הריכוז חברת חשמל

לישראל

לא התקבל

רשות העתיקות

- אריכאולוג

מרחב י-ם

לא התקבל

אגף רישוי

ופיקוח - מח'

המידע התכנוני

לא התקבל

אגף תכנון העיר

- מח' השימור

החלטת ועדת שימור מס' 50

1. קומת המרתף ובור המים בדרום החלקה. יש לתעדם ולמדוד אותם. לא ברור אם בור

המים ממוקם בקומת המרתף או מתחתיה.

במידה ויתברר שבור המים הינו בעל ערך שימורי, יש לשמרו ולשלבו בתכניות. כך גם לגבי קומת המרתף כולה.

2. תיעוד– תיק התיעוד חסר. אין שלביות בניה, אין כלל התייחסות לקומת המרתף, אין

תיעוד של בור המים, אין מספיק צילומים, אין מספיק רקע היסטורי על הבניין ועוד. יש להשלים עפ"י טופס ש-3.

3. גובה– אין המלצה להגבהת הגג. מדיניות מתכננת המחוז היא לאפשר 5 קומות לכיוון

4

927426

אגריפס

4. יש לשמור על החזיתות לכל גובהן– יש להתחיל את מפלס קומה ב' החדשה נדבך אחד

מעל המבוקש.

5. עיצוב הגג– יש לתכנו את המרפסת בנסיגה של 1.10 מ

6. מרחבים מוגנים–עיצוב יתואם עם מחלקת השימור.

7. יש לציין בהוראות התכנית ובנספח הבינוי שהפינה הצפון-מערבית שנפגעה, תשוחזר

באבן ובעיצוב זהה למקור.

8. יש לנטוע עצים בחצר (אלא אם כן יוחלט לשמר את בור המים ומיקומו לא יאפשר

נטיעות).

9. יש לסמן את המבנה לשימור בתשריט

10. יש לסמן להריסה את אטימת הפתח בקומה א

11. יש להגיש את נספח הבינוי בקנ"מ 1:100 שיהיה קריא

12. יש לציין שימור הפרטים בתקנון– פרטי אבן, מעקות ברזל, תריסים, סורגים, נגרות

מקורית.

13. מבוקשת חו"ד אדר' העיר

רקע היסטורי

המבנה הכלול בבקשה נבנה כחלק משכונת נווה שלום ברחוב אגריפס פינת רחוב גזר.

השכונה נוסדה בסוף המאה ה-19 ורוב תושביה השתייכו לקהילה שעלתה מפרס. הבית נבנה בשנות ה-30 של המאה ה- 20 לשימוש מסחרי ומגורים. התכנית כוללת רק את המחצית המערבית של המבנה. במקום פועלת כיום סטקיית חצות. בחלקה קיים בור מים בחצר האחורית הפונה לרחוב אילת. לא תועד.

החזית לרחוב אגריפס הממוקמת בקו 0, מעוצבת בסגנון אקלקטי ומחופה באבן מלאה בגוון צהוב-וורוד. החזית כוללת 2 פתחים מסחריים מעוטרים בקשת שטוחה מסוגננת ואבני פינה מאבנים לבנות בעיבוד מוטבה. בקומה א' 2 צמדי פתחים מעוטרים בסגנון זהה הכוללים פתחי יציאה למרפסת במרכז (אחד מהפתחים נאטם) ו-2 חלונות בצדדים. החלק המזרחי של הבניין (חלקה 241. אינה נכללת בבקשה) זהה למערבי מלבד הפתחים בקומת הקרקע המשמשים כחלונות ולא כפתחים מסחריים.

עם השנים (החל משנות ה-70) נוספו תוספות בקומת הקרקע ונהרסו חלקים מהחזית המערבית והחזית הדרומית –

א. ממערב למבנה לכיוון רחוב גזר נבנתה תוספת בקומת הקרקע והמרתף ותוספת

חלקית בקומה א'. הקיר ההיסטורי נשאר בחלקו בקומת הקרקע. בקומה א' נשמר הקיר המערבי המקורי. קיר קומת המרתף לא תועד.

ב. מדרום למבנה נבנתה תוספת עד קו 0 לכיוון רחוב אילת- בקומת המרתף ובקומת

הקרקע. בקומה א' נבנתה תוספת חלקית. הקיר הדרומי ההיסטורי שרד בחלקים מצומצמים.

רקע תכנוני

תכנית 1006 משנת 1964 – תכנית פרצלציה. מייעדת את האזור למסחרי והריסת המבנים לטובת הרחבת הדרך.

תכנית 4579 משנת 1999 – התכנית מגדירה את האזור כאזור מגורים מיוחד 160% בניה תכסית בניה 80% .3 קומות. התכנית כוללת הוראות שימור לחזיתות אבן ופתחים בבניה המקורית הפונים לרחוב או לשטח ציבורי.

מדיניות גובה מחלקת תכנון – 5 קומות (מתאריך 12.8.18.)

אין היתרים

שימור – תב"ע 4579 קובעת לשימור את חזיתות מבני האבן המקוריים של השכונה 5

927426

הפונים למרחב הציבורי

מהות הבקשה

תוספת זכויות בנייה למגרש בכתובת אגריפס 121

א) תוספת זכויות בניה. ב) קביעת הוראות להריסת המבנה הקיים במגרש. ג) תוספת

קומות וגובה למבנה. ד) קביעת הוראות לשימור חזית צפונית של המבנה הקיים במגרש. ה)

קביעת הוראות לבינוי ועיצוב אדריכלי.

אגף לשיפור פני

העיר אגף שפ"ע

- המח'

לתחזוקת

כבישים

ומדרכות

אגריפס 121

מדובר ב9 יח"ד

אין לנו התנגדות לתכנית המוצעת.

1. יש לפתח מעבר ציבורי לשביעות רצונו של האגף

2. תנאי למתן היתר בניה אישור מיועץ נגישות חתום,יועץ ניקוז של הגיחון, מהנדס תכן

חתום על האספלט.

3. יש לשקם מדרכה ,כביש וכל התשתיות אשר יפגעו כתוצאה

מעבודות הבניה לשביעות רצונו של האגף.

4. יש להגיש סקר עצים ונספח מעודכן לפני מתן היתר בניה

(במידה והעצים רחוקים מהחלקה 3מ' לפחות אין צורך

5. תנאי למתן טופס 4 בצוע הנ"ל בפועל

אגף תכנון העיר

- המח' למדיניות

התכנון

22.3.21

אל: אדר' מריא יונס– תכנון העיר

מאת: אדר' מיכל כרמלי כהן – מתכננת ערים

הנדון: חוות דעת מחלקת מדיניות התכנון- תכנית מס' 927426 ,תוספת זכויות בניה ברחוב אגריפס 121.

התכנית התבקשה בחוו"ד המחלקה למדיניות התכנון

מונה תשריט 1, מונה תדפיס הוראות התכנית 4.

1. מיקום: התכנית המוצעת ממוקמת בפינת רחוב אגריפס וגזר בשכונת מחנה יהודה. גוש

30045, חלקה 240. שטח התכנית 0.153 דונם

2. מצב סטטוטורי: בתחום התכנית המוצעת חלות התכניות הבאות:4579 מגורים מיוחד

מבנה לשימור.

3. תיאור התכנית: שינוי יעוד ממגורים מיוחד למגורים ג', קומת הקרקע תשמש למסחר

תוספת 5 קומות על 2 הקיימות. תוספת יח"ד סה"כ9 יח"ד

4. המלצות המחלקה למדיניות התכנון

- נתוני התכנית גודלה המזערי של החלקה המבונה, לא נוכל לבקש הפרשה איכותית עבור הצרכים העירוניים.

ב ב ר כ ה,

6

927426

מיכל כרמלי כהן

אגף תושייה -

צוות בקרת

תכנון תנועה

1. יש להגיש טבלת דרישת חניה

2. בתכנית לא מוצע פתרון חניה

3. בסביבה נמצא מספר קרנות חניה וניתן לשלםכופר חניה

התובע העירוני

תוכנית מס' – תב"ע 927426

מיקום הנכס: אגריפס 121, מחנה יהודה , ירושלים; קואורדינטות 220090:632415 גוש

30045 חלקה 5240

מבדיקה במערכות העירוניות עולה כי לא אותרו תיקי עבירות בניה

המלצתנו:

נוכח האמור, איננו מתנגדים לאישור התכנית.

ליז כהן, עו"ד

נציג/ת היועץ המשפטי לממשלה

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית התאמה לחזון העיר ציפוף- תוספת של יח"ד חריגה מהמדיניות כלכלת היישוב/

הרשות:

השפעות חברתיות:

תשתיות ותחבורה: אין מענה לחניה

סביבה ונוף: בינוי ללא היתר על שטח ציבורי, ובקו אפס

לחלקה שכנה

אחר:

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. עפ"י המדיניות של ציר אגריפס שאושרה בוועדה המחוזית מתאריך 12/8/18, במקטע שבין רח

ניסים בכר ועד רחוב עובדיה סומך ניתן לבחון בינוי של 5 קומות בהתאם לקווי בניין מאושרים בחלקה על כן, יש לצמצם את מס' הקומות וקו הבניין המוצעים בהתאם. קו הבניין יסומן בהתאם למצב המאושר של תכנית 4579 .

2. יש לסמן את הבינוי הדרומי החורג מקו הבניין ובנוי על קו אפס לשכנים להריסה

7

927426

3. לסמן להריסה את הבינוי החורג לתוךהשטח בייעוד מעבר ציבורי להולכי רגל, כולל המדרגות.

4. לקבוע תנאי למתןהיתר בניה יהא הריסה בפועל של כל עבירות הבניה שנזכרו לעיל.

5. לקבוע בהוראות שקומת הקרקע תשמש למסחר ולסמן בתשריט חזית מסחרית

6. לפרט את השטחים בטבלה 5 בהתאם לסעיף הנ"ל

7. לקבוע שקומת המרתף תשמש רק לצרכי שירות או כהרחבה של המסעדה שבקומת הקרקע

8. לקבוע סעיף של סטיה ניכרת לנושא ההריסה, קו הבניין, מס' קומות וגובה הבניה.

9. יש לבחון תמהיל מגוון יותר ליח"ד במקום שכל הדירות יהיו קטנות

10. יש להשלים את החוסרים שהתבקשו בוועדת שימור

11. תנאי להפקדה, אישור התכנית, ומתן היתר בניה יהא אישור של מח' שימור

12. תנאי למתן היתר בניה יהא תשלום כופר חניה בהתאם לחוו"ד אגף תושייה

13. תנאי למתן היתר בניה יהא אישור של אגף תושייה

14. להטמיע המלצה של מח' איכות הסביבה

15. תנאי להפקדת התכנית, והיתר בניה יהא אישור של מח' איכות הסביבה

16. תנאי להפקדת התכנית יהא הטמעת הערות מח' שפ"ע מדרכות וכבישים

17. בהתאם לחוו"ד של מח' תברואה, יש להסדיר תשלום עבור "כופר אשפה" בשלב קבלת ההיתר

18. תנאי להפקדת התוכנית יהיה השלמת חוות דעת: כבאות, חשמל, עתיקות, מידע תכנוני והטמעתם במסמכי

התכנית.

19. במקום סעיף 6.3, לקבוע שהיתר לתוספות הבנייה למבנה קיים מותנה בבדיקה בדבר הצורך בחיזוק המבנה לפי

הוראות תקן ישראלי ת"י 413

20. יתוסף סעיף בהוראות התכנית כדלהלן- תנאי למתן היתר בניה, הוא הטמעת מודל מפורט של הפרוייקט במודל

העיר ע"י מגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל

21. רישום תצ"ר בשטח התכנית יהא תנאי למתן היתר בניה.

22. לשלוח הודעות אישיות לכל בעלי הזכויות בתחום התכנית ובחלקות מצרניות מס' 227,241 בגוש 30045 .

23. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה אך הנהנה העיקרי

ממני צפוי להיות מגיש התכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה 1965 .

מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.