ישיבת משנה לתכנון ובנייה תבע מס 10 · 21/05/2005

ירושלים

צבי אגמון

יואב הירש

אברם פורטן

דעואל פלאי

טל מישר

ישראל עטר

אבי שפרמן

הלה פלג

קירה לרנר

איילת גלעדי

רוני מונק

ברק נ. שוורץ

נועה וילינגר

מורן אומן

זאב גוטרייך

ישי מורלי

גיא אריאלי

ג'ואי לייטסטון

ליאור נגר

אלון סגינהור

שחר הינדי

אלנתן (אולי) בדל

ד"ר עדיאל זימרן

אילון למברגר

איתי ספראי

טליה שיין קלמנזון

הושע בנוביץ

חמי בן ברוך

תמר ברויאר

טהר בוכניק

משה פוקס

אמאני זבידה

שירה קאהן אלכסנדר

סימה גרנובסקי

אמתי למברגר

איתמר שליסל

תל -אביב

דן הכהן

אורי רוזנברג *

איל ד. מאמו

יונה גושן גוטשטיין

שיראל גוטמן עמירה

אהוד ארד

אמיר גודארד

גלית פליישר אברהמי

דרור סברנסקי

אורי שורק

דניאל סקל

רן שלום

ד״ר איתי הס

מתן מרידור

אסנת סרוסי פירסטטר

אשר זליגר

ישי נ. איציקוביץ

מיכאל מקייה

יפעת צפריר

גילי ברוקס- ורון

דן אדר

יונתן קהת

עינת שרקי

אדי אשכנזי

דנה חן

אסף דנציגר

סער רוסמן

תום כהנא

אליהו דהן

גלעד יניב

רם שחורי

רן פלדר

דנה פריד

רועי מיודובניק

ינון ברקת

יערה בן הרוש

נורית דרומי

מירב יונג

חנן סידור

מתי גולדברג

אביתר שדה

גל אוהב ציון

אורית סקופ דגן

זוהר ארדיסנט

בנימין שלו

נסי אנג'ל כץ

טלי אשד-אלומות

טל ברקת

מעיין מרים כהן

לירז כהנא

מתן דסקל

דניאל ארבל

אלעד רבין

דורין איפרגן

עדי זיו

אבינדב פרויס

אריאל קנובל

ליאור רווח

גל גולדנברג

עטר מור

גל קויתי

נדב מנקר

רבקה בסקין צפריר

דן סמולנסקי

איה דביר

לי חודק

אורן שטרית

צבי אודם

מאי כהן

רעות מדליון

איילה גרינברג

דרור פיזנטי

נופר בן משה

גילי ברטורא

טל לוי

דביר עוזיאל

אבנר מלכיס

באר -שבע

צפריר סלומון

מזל מרו

סידני, אוסטרליה

ד"ר דורון גולדברשט **

ג'רמי לוי ***

___________

איריס ציבולסקי- חביליו, יועצת

* מוסמך גם בניו-יורק

** מוסמך גם בישראל

*** מוסמך גם בניו- זילנד

ירושלים, ט"ז אייר תשפ"א

28 אפריל 2021

לכבוד

הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז ירושלים

ועדת המשנה להתנגדויות

רח' שלומציון המלכה 1

ירושלים

ועדה נכבדה,

הנדון: תכנית 7964507-101 "מתחם פזגז"

תגובה להתנגדויות לתכנית

בהתאם לתקנה 13(ב) לתקנות התכנון והבניה (סדרי נוהל בהתנגדויות לתכנית, סמכויות חוקר וסדרי עבודתו), התשמ"ט-1989 (להלן"תקנות ההתנגדויות" ), מתכבדים מגישי התכנית להגיש בזאת תגובה מטעמם להתנגדויות שהוגשו לתכנית 101-0779645 "מתחם פזגז" (להלן "התכנית המופקדת" או "התכנית").

כבר עתה ייאמר כי המדובר בתכנית טובה וראויה, התואמת את מדיניות הוועדה המחוזית, הן לבניה במרכז העיר והן לבניה לאורך צירי הרק"ל, וכי אין באיזה מהטענות של המתנגדים כדי למנוע את אישורה של התכנית.

כל הנספחים המצורפים לכתב התנגדות זה הינם חלק בלתי נפרד ממנו, וכל ההדגשות להלן הינן של הח"מ, אלא אם צוין אחרת. חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 ייקרא להלןחוק התכנון והבניה או החוק .

רקע

1. התכנית המופקדת חלה על מתחם בשטח של 3.387 דונם, בין הרחובות המלך ג'ורג', הלל ומבוא

המתמיד. חלקות 82 ו- 105, בשטח של 2,126 מ"ר, מצויות בבעלות מגישי התכנית (העתק רישום מפנקס השטרות מצ"ב כנספח א') .

2. התכנית מציעה הריסה, שחזור ושימור של הבניין ברחוב המלך ג'ורג' 29 וכן הריסת הבניין שממזרח

לו ברחוב מבוא המתמיד, והקמה של שני מבנים: אחד סמוך לרחוב המלך ג'ורג' בגובה של 10 קומות בייעוד מסחר ומשרדים (תא שטח 2 ); והשני ממזרח בגובה של 30 קומות בייעוד של מגוריםלהשכרה ותיירות, מסחר, משרדים וכן מבנים ומוסדות ציבור (תא שטח 1 ) .

2

3. עוד קובעת התכנית המופקדת שטחים פתוחים נרחבים והסדרת השטחים הפתוחים המוזנחים היום,

תוך יצירת זיקת הנאה רגלית משמעותית לציבור. בנוסף לכך נקבעו שטחים מבונים למבנים ומוסדות ציבור בתא שטח 1 בהיקף של 1,820 מ"ר להקמת מועדון קשישים, בית כנסת, גן ילדים וכיו"ב.

4. התכנית פורסמה להפקדה ברשומות על ידי הוועדה הנכבדה ביום 17.1.2021 והוגשו לה מספר

התנגדויות, על ידי דיירים המתגוררים בסמיכות לשטח התכנית ועל ידי המינהל הקהילתי "לב העיר" , וכן התנגדות עצמית של בעלי הזכויות בבניין מוצע B בתא שטח 2 .

מענה להתנגדויות

5. להלןתשובת מגישי התכנית לטענות העולות בהתנגדויות השונות שהוגשו, על פי חלוקה לנושאים,

כלהלן:

תכנון

6. לעניין הטענה כי בהתאם למדיניות הרק"ל יש להציג חלופה מרקמית, יושב כי נערכה ו הוצגה חלופה

שכזו בפני גורמי התכנון. התכנון המרקמי כפי שהוצג בפני גורמי התכנון מצ"ב כנספח ב'.

7. לעניין הטענה כי הבינויחורג מהחזית הקיימת ברחוב המלך ג'ורג', יושב כי הבינוי לאורך רחוב המלך

ג'ורג' הוא ישן מאוד הטעון חיזוק והעצמת זכויות. לאור מדיניות רק"ל צפוי כי לבסוף כל החזית של רחוב המלך ג'ורג' תעבור התחדשות ובניה לגובה, ואז תיווצר ודאי חזית אחידה. אין כל היגיון לשמר את הבניה ההסטורית הנמוכה כאשר יש צורך בחידושה וחיזוקה. כמו כן, הבניין הסמוך לבניין המתוכנן ברחוב המלך ג'ורג' כבר כיום בן 8 קומות, בעוד בבניין המתוכנן יהיו 10 קומותכאשר שתי הקומות העליונות הן בנסיגה ממפלס הרחוב. ראו הדמיה של הבינוי המתוכנן בחזית לרחוב המלך ג'ורג' (מתוך

נספח הבינוי) :

3

8. לעניין הטענה כי מדובר בתכנון נקודתי וכי יש לתכנן בינוי על כל המתחם, יושב כי התכנית חלה על

שטח משמעותי למרכז העיר (הרבה מעל דונם וחצי). שטח זה עומד בכלל התנאים שנקבעו על ידי מוסדות התכנון, ובמדיניות מרכז העיר וה רק"ל בפרט. אין מדובר בתכנון נקודתי אלא בתכנון על שטח משמעותי המאפשר את הבינוי המבוקש. אין כל מקום לדרוש מיזם להמתין שנים רבות עד שיצליח לשכנע ולהחתים עשרות בעלי זכויות נוספים במתחמים נוספים, וזאת בשעה שהתכנית המופקדת מתייחסת לשטח בנפח משמעותי העומד כאמור בפני עצמו בדרישות הוועדה.

9. לעניין הטענה לפיה הבניינים הסמוכים שמחוץ לשטח התכנית לא יוכלו לעבור חיזוק מכוח תמ"א 38

כתוצאה מאישור התכנית, יושב כי כל בנייני המתנגדים יכולים לעבור חיזוק והרחבה. מגישי התכנית בדקו ומצאו שהתכנית המופקדת לא תמנע מחלקות שכנות לבנות ולהתרחב בעתיד. הבניינים בסביבה מרוחקים די והותר מקו הבניין של הבניינים המוצעים על מנת שיוכלו לעבור אף הם חיזוק בעתיד .

שימושים

10. לעניין הטענה כי יש להוסיף שימוש למגורים עבור הבניין בתא שטח 2 (על רחוב המלך ג'ורג'), יושב

כי מגישי התכנית סבורים שיש לקבל את ההתנגדות לעניין זה, וכי יש מקום לאפשר שימושי מגורים גם בבניין זה על מנת ליצור עירוב שימושים ראוי בבניין הסמוך לציר הרק"ל.

11. לעניין הטענה כי יש לקבוע תמהיל דירות במגוון גדלים, יושב כיהוראה 4.2.2(ז) להוראות התכנית

המופקדת קובעת כי כל הדירות במבנה יוגדרו כ"דירות להשכרה" לתקופה של 15 שנים לפחות, כך

4

שמובטח כי התכנית תכלול דירות קטנות וגדולות. כמו כן, נספח הבינוי מציג תמהיל של דירות קטנות וגדולות (לשם כך אף נקבעו ממ"קים בקומות המגורים הטיפוסיות) . בנוסף, הותרת גמישות תכנונית לעת הוצאת היתר בניה תאפשר יצירת תמהיל דירות שיתאים לצורך התכנוני ולדרישות השוק באותה עת (לעניין החשיבות בהותרת גמישות למוסדות התכנון ראו למשל בע"א 1054/98 חוף הכרמל נ אדם טבע ודין).

היקפי הבניה

12. לעניין הטענה כי מבוקשות 32 קומות בחריגה ממדיניות רק"ל, יושב כיכקבוע בסעיף 5 להוראות

התכנית, בתא שטח 1 מוצעת בניה בגובה של עד 30 קומות עיליות. בנספח הבינוי ניתן לראות כי אכן מסומנות 30 קומות עיליות מעל הכניסה הקובעת בתוספת 2 קומות טכניות (קומה מס' 8 וקומת הגג), כנהוג בתכניות כאלו. וכן ראו מתוך החלטת ההפקדה מיום 27.4.2020 (סעיף 7" :)גובה הבינוי האמור תואם את מדיניות התכנון העירונית, וזאת הן בהתייחס למדיניות הוועדה לבינוי במגרשים גדולים לאורך צירי הרק"ל הממוקמים על צירי רכס והן בהתייחס לבינוי שאושר בסביבה בשנים האחרונות, והוועדה התרשמה כי מדובר בגובה בינוי המתאים לנתוני המגרש. יקבע בהוראות התכנית כי מעל גובה זה תותר קומה טכנית וכן קומה טכנית נוספת משולבת בקומות הבניין". כן ייאמר כי תכניות רבות בירושלים מאשרות 30 קומות ועוד 2 קומות טכניות (ראו למשל תכנית 553511 "מתחם ישיבת עץ חיים" שאושרה בשנת 2020 .)

13. לעניין הטענה כי לא ניתן לבנות לגובה בשטח הקטן מ- 3 דונם לפי תכנית 2000, יושב כיהתכנית

מציעה תכנון התואם מדיניות התכנון באזור מע"ר מרכז העיר בשילוב עם מדיניות הוועדה המחוזית לאורך צירי הרק"ל, לפיהם תחול המדיניות הכוללת בניה גבוהה במגרשים בגוד ל דונם וחצי ומעלה, לאורך צירי הרק"ל. וראו לעניין זה את שנקבע בהחלטת ההפקדה (סעיף 1" :)התכנית מציעה מימוש הלכה למעשה של מדיניות הוועדה המחוזית לבינוי לאורך צירי הרכבת הקלה משנת 2016 ושל העדכון שלה מחודש אפריל 2019 לפיו תחול המדיניות הכוללת בניה גבוהה במגרשים גדולים על רחוב המלך ג'ורג'. הוועדה תציין כי היא רואה חשיבות רבה במדיניות זו המכוונת לייצר ולחזק צירים אלו כשלד עירוני משמעותי אשר לאורכו בניה אינטנסיבית יותר ומעורבת שימושים. יצוין כי תחום התכנית מצוי בסמיכות רבה לשתי תחנות עתידיות של הרכבת הקלה, ובכך ניתן משנה תוקף לחשיבות התכנית המוצעת".

14. לעניין הטענה כי גובה הבינוי לא תואם למרקם הסביבה , יושב כי הוועדה המחוזית קבעה במדיניות

הרק"ל את גובה הבניה המתוכנן בסביבה, ומכאן ש"מרקם הסביבה" צפוי להשתנות, ולא רק בתכנית המופקדת. עוד ייאמר בעניין זה כי כבר נקבע בפסיקה לא אחת כי הגר בעיר צריך לצפות לשינויים

5

בסביבת מגוריו ראו לעניין זה בעת"מ (נצ ') 134/01 הרב אליעזר שלמה שיק נ ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה , הגליל המזרחי, פ" ד תשסב 266 (2002) :"אף תושב אינו יכול לצפות כי השכונה הקטנה והשקטה בה בחר לבנות את ביתו תישאר תמיד כך. ישנה התפתחות מתמדת. קיימים הרחבות , גידול ושינויים".

15. לעניין הטענה כי מבוקשת תוספת קומות תת קרקעיות בניגוד להחלטת הוועדה המחוזית, יושב כי

הוראת סעיף 4.2.2(א10) להוראות התכנית קובעת שתוספת הקומות התת קרקעיות תהיה בכפוף לתקן החניה התקף במועד מתן היתר הבניה. זאת בהתאם להחלטת הוועדה המחוזית (סעיף 23 )

שקבעה כי יוצעו מקומות חניה נוספים כנגד מקומות החניה המיועדים לביטול בתכנית. לא יוצעו מקומות חניה נוספים מעבר לתקן".

תנועה ות חבורה

התייחסות יועץ התנועה של התכנית להתנגדויות מצ"ב כנספח ג' .

כפי שמציין יועץ התנועה: בהתאם לספירות שבוצעו, תוספת התנועה של הפרויקט אינה צפויה

להשפיע באופן משמעותי על רמת השרות ברחובות בסביבה. הפרויקט ממוקם על ציר רק"ל מאושר כך שחלק משמעותי של התנועה בפרויקט תתבצע באמצעות תחבורה ציבורית, וכן חלק ניכר מהדירות הן קטנות וללא חניה. התנועה הצפויה ברחוב הגישה למתחם מהווה 66% מקיבולת הציר בלבד ביחס למדרכות הולכי הרגל, זכות הדרך הקיימת להולכי רגל מתכנית 1602 היא 3.5 מ', וכן הפרויקט כולל זיקת הנאה לצורך סלילת מדרכה. ביחס לגישה לחניות – אין מניעה, לאחר ביצוע התכנית, למעבר דרך חלקה 103 לחלקה 104. ביחס לחניות בתחום התכנית – היצע החניה המתוכנן בתחום התכנית לרכב פרטי (139 חניות) גדול מתקן החניה התקף לפי תכנית 5166/ב123 חניות). גני הילדים לא יביאו לעומסי תנועה בשעות הבוקר שכן עיקר התנועה אליהם תהיה רגלית וכן מתוכנן מפרץ הורדה.

16. לעניין הטענה בדבר דרכי גיש ה להולכי רגל, יושב כי מתוכננות מדרכות להולכי רגל בגישה למתחם,

הן מרחוב הלל והן מרחוב המלך ג'ורג'. זאת בהתאם למתווה בתכנית 1602 "שינוי ברחוב מבוא המתמיד" (פורסמה למתן תוקף בי"פ 1848 ביום 24.8.1972; להלן"תכנית 1602 " .)

17. לעניין הטענה בדבר עומסי תנועה, יושב כיתוספת התנועה של התכנית אינה צפויה להשפיע באופן

משמעותי על התנועה בסביבה. יודגש כי התכנית מצויה כאמור על ציר רק"ל, וכי כ- 40% מיחידות

6

הדיור צפויות להיות דירות קטנות ללא חניה, דבר שצפוי להפחית את נפחי התנועה וראו פירוט בעניין זה בהתייחסות יועץ התנועה.

18. לעניין הטענה כי הגישה מרחוב הלל לא מאפשרת מעבר רכב והולכי רגל, יושב כי בניגוד לנטען

בהתנגדויות אין מדובר במעבר ברוחב 3 מ, אלא במעבר של 7.8 מ', המחולק באופן הבא 3.6 מ מעבר הולכי רגל; 4.2 מ' מעבר לכלי רכבראו לעניין זה את תכנית 1602 .וכן ראו תמונות של המעבר המצ"ב כנספח ד'.

תשתיות

19. לעניין הטענה בדבר מצוקת חניה, יושב כי התכנית תתקין את מלוא החניה הנדרשת על פי תקן החניה

התקף לעת הוצאת היתר בניה, וכן תסדיר את החניה בחלקות הסמוכות.

20. לעניין הטענה הכללית בדבר העמסה על התשתיות, יושב כי מדובר בטענה כללית שיש לתמוך אותה

באמצעות חוות דעת. ברי כי מגישי התכנית יקימו תשתיות חדשות בתחום התכנית.

הכללת חלקות ללא הסכמת בעלים

21. לעניין הטענה כי הוכללובתכנית חלקות ללא הסכמת הבעלים ברחוב הלל 4 ו- 6 וכי ניתנה זיקת הנאה

ללא הפקעה , יושב כי התכנית הוגשה תחילה ללא חלקות אלו, והן צורפו לשטח התכנית שלא לבקשת מגישי התכנית, אלא לאור דרישת מהנדס העיר שקבע כי יש "להגדיל את הקו הכחול לכיוון צפון ולכלול את השטח הפתוח המיועד לחניה בחלקה 103 וזאת כדי לשפר את המרחב הציבורי, את פיתוח השטח ואת המעברים להולכי רגל סביב הבניין ולשפר את הנגישות מכיוון רחוב מבוא המתמיד לשפ"פ המוצע בתכנית" (ראו את המלצת מהנדס העיר מיום 30.4.2020 מתוך חוות הדעת לפי ס96א המצורפת למסמכי התכנית ב מערכת תכנון זמין , מצ"ב כנספח ה'). עיריית ירושלים אף הצטרפה לשם כך כמגישת התכנית. מגישי התכנית אף פנו בעניין זה לבעלי חלקות 103 ו- 104 על מנת לתאם את התכנון (ראו מכתב מטעם מגישי התכנית מצ"ב כנספח ו') , אך המתנגדים דחו את מגישי התכנית.

למגישי התכנית אין התנגדות להוצאת חלקות 103 ו- 104 משטח התכנית, ומותירהזאת לשיקול דעת הוועדה הנכבדה .

22. לעניין הטענה בדבר מניעת גישה לחניות הקיימות מאחורי הבניינים ברחוב הלל 4 ו- 6, יושב כיככל

ויוחלט להותיר את חלקות 103 ו- 104 בשטח התכנית, אזיהתכנית מאפשרת לדיירי רחוב הלל לעבור דרך חלקה 105 על מנת להגיע עם רכב לחניונים עתידיים שיקימו במגרשים שלהם. בשלב זה, כל עוד המתנגדים לא מקימים חניונים, אין כל מניעה להיכנס עם רכב לחלקה 103, וכן לאפשר, באמצעות

7

זיקת הנאה, מעבר מחלקה 103 לחלקה 104 – ראו לעניין זההמחשה ויזואלית מתוך התייחסות יועץ התנועה של התכנית (מסלול א' – הגישה המתאפשרת כיום; מסלול ב' – הגישה העתידית):

23. לעניין הטענה כי זיקת ההנאה הקיימת לא מופיעה בתכנית במלואה, יושב כיזיקת ההנאה הקיימת

היא בחלקה 105 בלבד (ראו את מסמך שטר זיקת ההנאה והתשריט שצורף לו, המצ"בכנספח ז').

התכנית קובעת מפורשות כי "תבוטל זיקת הנאה לטובת הציבור הקיימת בתחום חלקה 105" (סעיף 6.12.4 להוראות התכנית ובמקומו תיקבע זיקת הנאה תת קרקעית. יובהר בעניין זה כי אף לא אחד מן המתנגדים הוא בעל זכויות בחלקה 105, ואינו הנהנה מזיקת ההנאהזיקת ההנאה הקיימת היא תכנונית לטובת הציבור הרחב ("מדינת ישראל... משעבדת בזה לטובת הציבור, ע"י עיריית ירושלים בזיקת הנאה את רצועת הקרקע המסומנת... רשות מעבר לציבור אם ברגל ואם ברכב בשטח הקרקע"

– מתוך שטר זיקת ההנאה, נספח ז' לעיל) , ועתה, עם אישורה של התכנית המופקדת, תירשם זיקת הנאה חדשה, התואמת את התכנון החדש. יובהר כי זיקת ההנאה נקבעה לטובת הציבור על ידי עיריית ירושלים, והעירייה (מגישת התכנית), שהיא נציג הציבור לעניין זה, מחליטה כעת שזיקת ההנאה תשונה למעבר תת קרקעי ובהתאם לתכנון החדש .

שימור

24. לעניין הטענה כי יש להכין תיק תיעוד לאור הריסת המבנה לשימור, יושב כי הוכן תיק תיעוד על ידי

אדריכל השימור משה שפירא. תיק התיעוד נבדק ואושר על ידי מחלקת השימור בעיריית ירושלים

8

(החלטת ועדת השימור מיום 1.3.2020 ואישור מסירת תיק התיעוד מיום 26.4.2021 מצ"בכנספחים ח' ו - ט' ).

25. לעניין הטענה בדבר פגיעה בערכי שימור בסביבה, יושב כיבבדיקת האדריכל בתיק התיעוד עלה כי

למבנה ברחוב המלך ג'ורג' מספר ערכי שימור: אדריכלי, היסטורי, אורבני וטכנולוגי. לאור האמור נקבעה בתכנית המופקדת הוראה כי "קטע חזית בנין B הפונה לרחוב קינג ג'ורג' תהיה חזית לפרוק זהיר והרכבה מחדש כחלק משולב בחזית המבנה המוצע" (סעיף 6.10 להוראות התכנית עוד נקבע בהחלטת הוועדה המחוזית מיום 27.4.2020 (סעיף 8) כי תיאום עם מחלקת שימור יהא תנאי להיתר פגיעות בתקופת הבניה

26. לעניין הטענה בדבר סכנה למבנים הסמוכים ברחוב המלך ג'ורג', יושב כי נערכה בדיקת מהנדס ביחס

ליציבות המבנים הסמוכים. כמו כן בדיקות קונסטרוקטיביות יתבצעו לפני ובמהלך הבניה.

27. לעניין הטענה בדבר הפרעה לשכנים במהלך תקופת הבניה וכי יש לקבוע שלביות לצורך מניעת

הימשכות תקופת הבניה, יושב כי כל בניה מהווה הפרעה (ראו למשל בערר (י- ם) 235/03 נציגות הבית המשותף נ' ועדת המשנה לתכנון ובני ה ירושלים (נבו, 25.1.2004 )), וכי מגישי התכנית יעשו כל מאמץ על מנת לסיים את העבודות בזמן הקצר ביותר האפשרי. כמו כן, מגישי התכנית ערכו דו"ח לבחינת פוטנציאל מפגעי סביבה בשלבי ביצוע עבודות הדיפון וחפירה – חוו"ד סביבתית (דו"ח תו"פ יועצים והנדסה בע"מ מיום 18.2.2021). בדו"ח פורטו אמצעים לצמצום המטרדים בתקופת הבניה מכל מקום, נושא זה מוסדר בחוק ובתקנות למניעת מפגעים (רעש בלתי סביר), התש"ן- 1990 .

שטחים פתוחים

28. לעניין הטענה בדבר היעדר פרוגרמה לשצ"פים ובדבר הדאגה לטיפול בתאי השטח הפתוחים , יו בהר

ראשית כי התכנית אינה כוללת שצ"פים. תא שטח 3 מסומן כשטח פרטי פתוח והוא יפותח ויתוחזק על ידי היזם לרווחת הציבור (ראו סעיף 4.3.2(א1) להוראות התכנית). ביחס לתאי שטח 4 ו- 5, אזי שהם מסומנים כשטחי מסחר ללא זכויות בניה עיליות , וניתן יהיה להקים חניון בתת הקרקע, בהתאם לתקן החניה לעת מתן היתר בניה. גם ביחס לתאי שטח אלו, אף שאינם מסומנים כשטח פתוח, נקבע בהוראות התכנית (סעיף 4.1.2(א1) ) כי "השטח בתאי שטח 3,4,5 מעל מפלס י החניה התת קרקעיים יפותח ע"י היזם לרווחת הציבור . התכנון המפורט יכלול גינון ונטיעות, ריצוף, ריהוט ומערכות השקיה". עוד יודגש כי בחלק מן השטחים הפתוחים מסומנת זיקת הנאה למעבר רגלי. נקבע בהוראות התכנית (סעיף 6.12.2) כי "שטח זה יפותח כמעבר, רחבה, ככרות, פינותישיבה, אזורי גינון, על ידי

9

מגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם, בהתאם להנחיות עיריית ירושלים אחזקת השטח תהא באחריות בעלי הזכויות ועל חשבונם בלבד".

29. לעניין הטענה כי לא נקבע אופן פיתוח המתחםהציבורי , יושב כי הגשת תכנית פיתוח לאישור מהנדס

הוועדה המקומית מהווה תנאי למתן היתר בניה (סעיף 6.7.2 להוראות התכנית הפרשות ציבוריות

30. לעניין הטענות בעניין ההפרשות הציבוריות יושב כי היזם חתם על כתב התחייבות (מצ"ב כנספח י')

לפיו התחייב לבנות מבני ציבור ולשם כך נקבעו הפרשות משמעותיות: 4 מפלסים בשטח של כ- 2,000 מ"ר בשימושים של גני ילדים עם חצרות, טיפת חלב, מרכז הדרכה וייעוץ, קהילה ותרבות לספרייה לנוער, שלוחת מתנ"ס; ו למעלה מ- 1.6 דונם של שטחים פתוחים. שטחים אלו אף הוגדלו לאור המלצת מהנדס העיר (נספח ה' לעיל). ההפרשות המבונות והפרשות השטחים הפתוחים שוות ערך להוצאות בשווי של 50 מיליון ש"ח על מגישי התכניתעל פי כתב ה התחייבות, התחייבו היזמים לבנות ו לפתח את השטחים הציבוריים האמורים. בנוסף, מבני הציבור, וכיתות הגן בפרט (לרבות החצרות) , תואמו וקיבלו את אישורו של מר עודד לילינטל, מנהל המחלקה לתכנון מבנים ציבוריים בעירייה (מצ"ב כנספח י"א ). יוער כי בשל קביעת זיקת ההנאה הרגלית הנרחבת בתכנית לא ניתן להגדיל את שטח חצר הגן.

איכות הסביבה

31. לעניין הטענה בדבר היעדר תסקיר איכות הסביבה, יושב כי נערכו כאמור חוות דעת סביבתי ו ת

מפורטות (מצ"ב כנספחים י"ב-י"ד) ובה ן הוצגו המלצות לביצוע שיאפשרו צמצום של מטרדי הסביבה.

לאור חוות הדעת נקבעו מספר תנאים למתן היתר בניה, ובהם אישור המחלקה לאיכות הסביבה לשימושים מסחריים, הצגת אמצעים לבניה ירוקה לאישור מחלקת איכות הסביבה, תאום פתרונות מטרדי רוח, אישור מחלקת איכות הסביבה לפתרונות אקוסטיים, הכנת חוות דעת אקוסטית להפחתת רעש, ועוד (ראו סעיף 6.7, ס"ק7- 19 .)

32. לטענה כי הבניה המוצעת בתכנית תחסום למתנגדים את האור והאויר ותגרום להצללה– כאמור,

לתכנית נערכה חוות דעת סביבתית לבדיקת פוטנציאל ההצללה והסתרת קרני השמש הישירה וחוות דעת סביבתית, ונקבע בה: "אישור ובניית התכנית לא יגרום לכלל השפעה ניכרת ו/או חריגה ו/או בלתי מוכרת, וכי מידת תרומת התכנית בהיבט ההצללה תהיה מצומצמת, לסירוגין ולא ניכרת" (עמ' 39 , נספחי"ב).

10

בדומה לכך הוכן דו"ח לבחינת פוטנציאל הגברת רוחות הרקע והפרעה לתנאי נוחות אדם באמצעות מודל CFD (נספח י"ג). על פי דו"ח זה מימוש התכנית המופקדת לא יגרום לכלל הגברה משמעותית של רוחות הרקע, ומכאן שלא צפויה השפעה ניכרת על תנאי נוחות אדם בכל עונות השנה (עמוד 35 לחוות הדעת). כן נקבע בהוראות התכנית כי תאום פתרונות למניעת מטרדי רוח עם מחלקת איכות הסביבה של עיריית ירושלים יהא תנאי למתן היתר בניה (סעיף 6.7.9 להוראות התכנית המופקדת שתי חוות הדעת הללו אושרו על ידי יועץ הסביבה של הוועדה המחוזית בהתאם לקבוע בסעיף 26 להחלטת ההפקדה של התכנית מיום 27.4.2020 .

33. לעניין הטענה כי יש לשמר יותר עצים, יושב כיהוכן סקר עצים, ולאורו נקבעו הוראות מחמירות בנוגע

לשימור ולכריתת עצים (סעיף 6.5 להוראות התכנית). כן נקבע כי תנאי להיתר איכלוס יהיה נטיעת כמות עצים בוגרים בהתאם לדרישות מחלקת שפ"ע (סעיף 6.8.23 להוראות התכנית עוד ייאמר בעניין זה כי בשטח התכנית אין עצים איכותיים. כן מצ"ב סקר עצים שקיבל את אישור מחלקת שפ"ע כנספח ט"ו.

שונות

34. לעניין הטענות הכלליות בדבר מפגעי רעש, אוויר, ריח, אור ונוף כתוצאה מהבניה, יושב כי כפי שנאמר

לעיל, בסביבה עירונית לא ניתן לצפות שלא תהיה תוספת בניה ושהאור והנוף יישארו תמיד כפי שהיו.

35. לעניין הטענה כי ישנו פער בין המצב המאושר האמיתי לזה שמוצגבתשריט המצב המאושר, יושב כי

לעמדת מגישי התכנית אין סתירה בתשריט המצב המאושר ובכל אופן אין לדברים השלכות על המבוקש במסגרת התכנית המופקדת. מעבר לאמור ייאמר כי אין למגישי התכנית התנגדות לשינוי תשריט המצב המאושר ככל שהדבר יידרש.

36. לעניין הטענה כי בית קפה בתא שטח 5 לא מסומן בטבלת הזכויות ובנספח הבינוי, יושב כי אכן מוצע

להוסיף 125 מ"ר זכויות בטבלת הזכויות בסעיף 5 לטובת בית הקפה

סיכום

37. לאור האמור בתגובה זו מתבקשת הוועדה הנכבדה לדחות את ההתנגדויות, פרט להתנגדות הנוגעת

לשימושי המגורים בתא שטח 2, ולתת תוקף לתכנית המופקדת.

38. מגישי התכנית שומרים על זכותם להוסיף ולפרט את נימוקיהם בעת הדיון בהתנגדויות, לרבות

באמצעות חוות דעת.

11

39. מגישי התכנית מבקשים להיות מוזמנים לכל דיון שייערך בתכנית ובהתנגדויות, באמצעות הח"מ

40. לתמיכהבתגובה זו מצורף תצהיר מטעם מר דוד נחום רוזנברגר , בשם מגישי התכנית.

בכבוד רב ,

אברם פורטן, עו"ד חמי בן ברוך, עו"ד

העתק: הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים

המתנגדים