ישיבת משנה לתכנון ובנייה היתרים מס 18 · 23/07/2005
המסמך אינו מופיע עוד ברשימת הפרוטוקולים באתר הרשות (נבדק 2026-09-13). העותק הזה נשמר כאן כפי שפורסם.
-1-
סדר יום לועדה מתאריך - 05/07/2023 - טז תמוז תשפ"ג
סוג דיון דיון בוועדת משנה לשמיעת התנגדויות
מספר ועדה 2020008
מספר בקשה 1283
מספר סידורי 1
נתונים כלליים
סוג בקשה בניית מרפסת, תוספת בניה / הרחבה לבניין קיים שימוש עיקרי מגורים
מהות בקשה תוספת בניה, הרחבה לבניין קיים
שטח האתר \ = -
שטח לחישוב זכויות 0
סוג רישום בעלות נסח טאבו
הכשרת עבירה לא
המבקש בוקובזה פטריק
עורך הבקשה מר קטורזה יצחק
מתכנן השלד גילבורד לאוניד
מספר מתנגדים 5
מספר שכנים שלא חתמו | 8
כתובת האתר
| זאב ז'בוטינסקי 42 , רחביה
גוש | חלקה בשלמות
6 | 92 כן
תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח
0-8 תחילת תוקף | 25/08/2015 46 מגורים
תאור הבקשה
היתרים קודמים בחלקה:
ע"פ נתוני המערכת היתר רלוונטי שהופק בחלקה הנידונה הינו:
- בתאריך 08.12.1988 הופק היתר בניה עבור תיק מס' 1988.601.00 עבור "תוספת בניה", בהיתר זה אושרו 71.81 מ"ר למניין שטחים עיקריים.
- בתאריך 27/05/2008 הופק היתר בניה עבור תיק מס' 1988.601.01 עבור "תוספת מעלית".
מהות הבקשה:
מדובר במבנה קיים לשימור בן 3 קומות המשמש למגורים, ברח' זאב ז'בוטינסקי בשכונת רחביה, גוש:
6 חלקה: 92.
מצב מוצע:
קומה ב', מפלס 6.90+:
מוצע עבור יח"ד מס' 7
שינויים פנימיים: מוצע הריסת קיר ובינוי קיר חדש ותוספת מדרגות פנימיות.
חזית צפונית -- מוצעת תוספת מרפסת זיז לא מקורה.
חזית דרומית -- מוצעת מרפסת זיז לא מקורה בהמשך למרפסת גג קיימת.
קומה ג' מפלס 10.40+:
מוצע תוספת קומה על הגג הכוללת מדרגות פנימיות.
פרסום הקלות:
במסגרת הבקשה הנידונה פורסמה ההקלה הבאה:
1. "מרפסת זיז בעומק 2.30 מעבר ל-1.5 המותרים".
תום מועד התנגדויות היה ביום 08.02.2022 ולפי נתוני המערכת התקבלו 5 התנגדויות.
בעלי עניין בנכס:
הבנייה מוצעת ע"ג חלקה מס' 92.
הליך פרסומי בוצע בתיק לפי 149 לחוק, בוצע באחריות ובמסגרת דסק שרות הלקוחות במעמד פתיחת התיק.
לפי נתוני המערכת לבקשה זו התקבלו 5 התנגדויות.
מידע קודם
מתאריך
בדיקת המלצה 2220203
תכנונית : לאשר
את הבקשה
בכפוף לשינויים
ובתנאים
לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים:
המלצת המחלקה לזמן את המתנגדים.
-3-
שטח בניה :
על עורך הבקשה להטמיע ע"ג ההרמוניקה פירוט חישוב
שטחים נכון תואם את בדיקת המחלקה ולחשב את
הפונקציות שחושבו כשטח קיים ומוצע בבקשה.
גבהים :
על עורך הבקשה לתקן את גובה הקומה המסומן ע"ג
1 ז [
ההרמוניקה ל-3.50 ברוטו ולא 3.90 מ'.
מרפסות זיז :
על עורך הבקשה להטמיע ע"ג ההרמוניקה פרט
קונסטרוקטיבי של מרפסות זיז המוצעות.
אישור שימור :
על עורך הבקשה להתאים את התכנית המוצעת לאישור מח'
השימור.
חוות דעת תכנונית :
על עורך הבקשה לתקן את הליקויים המסומנים ע"ג תכנית 8
התנגדויות :
* "הבקשה ליתר בניה אינה מתיישבת עם מצב הזכויות הקנייני בבניין".
- בחלוקה יחסית עורך הבקשה נדרש בתיקון החישוב, אך בסך הכללי עומד בשטח היחסי המותר לו.
לעניין בינוי בגג, מוצע בשטח כולל (ברוטו) של 30.34 מ"ר.
הבקשה להיתר אינה עומדת בתנאי סף".
- מוצע בינוי חלקי ע"ג הגג בהתאם למותר בתב"ע, אך הבינוי המוצע מבחינת מ"ר אינו תואם תקנון בית משותף
.4-
סעיף 2 בשטח של 26 מ"ר, יצוין כי לא מדובר על שטח נטו או ברוטו.
* מבקשי ההיתר אינם רשאים לספח את שטח הגג כמרפסת גג לדירתם".
- פרט לבינוי המוצע, עורך הבקשה אינו מציע מרפסת גג או שימוש בגג ואף נדרש ע"י הצוות המקצועי
לבטל וויטרינות המוצעות בחזית הדרומית ולהפוך לחלונות.
* הבקשה להיתר בניה מונעת ניצול מרבי של זכויות הבניה לפי 9988".
- עורך הבקשה מנצל את חלקו היחסי, אך אינו עומד במ"ר המותרים עפ"י תקנון בתים משותפים.
* "הבקשה להיתר בניה מונעת את חיזוק הבניין עפ"י תמ"א יי
8"
- בבדיקת המחלקה לעת כתיבת המלצה לא נראה כי נפתח תיק עבור תמ"א 38.
* "הבקשה להיתר מנוגדת להנחיות המרחביות ולפיכך אינה עומדת בתנאי סף".
- טענה זו מדוברת לבינוי בשטח משותף, עפ"י תקנון בתים משותפים סעיף 2 ניתן למבקש לבנות על הגג בשטח של 26 מ"ר ואף צוין מיקום הבינוי, בבקשה לא מוצע שימוש בהמשך הגג המשותף.
* "הבקשה להיתר פוגעת בבניין בכללות;".
- לא מובן באיזה פגיעה מדובר.
* "הבקשה תגרום לדירה שלנו חסימה של אור והצללה בשני הצדדים בהם מבקשים המבקשים לבנות מרפסות ותפגע
במרפסת הסוכה שלנו בחזית הבניין".
- מרפסות הזיז ניתנות עפ"י תבע, המרפסת המוצעת בחזית הצפונית צומצמה ע"י מחלקת השימור.
נראה כי מרפסות זיז יפגעו בבניית סוכה במרפסת מטה.
* "הפרסום היה מוטעה ומטעה בתוכנו כפי שפורסם".
- פורסמה הקלה אחת כאשר היה נדרש בפרסום 2 הקלות או להבהיר את ההקלה עבור 2 המרפסות.
לעניין הפרסום עצמו בבדיקת הצוות המקצועי נראה כי בוצע
-5-
פרסום תקין.
חוות דעת תכנונית | 21/05/2023
חוות דעת תכנונית
מס' תכנית שחלה בחלקה:
008
תחילת תוקף:
22 5
ייעוד הקרקע:
מגורים
התאמת הבניה המבוקשת לבניה המותרת עפ"י התכניות
הבאות:
* 9988 תחילת תוקף 25/08/2015, אזור מגורים ב'.
*תקנות התכנון והבניה.
סטייה ניכרת:
עפ"י סעיף 6.7 בתקנון תב"ע 9988:
בתכנית הנ"ל קיים סעיף סטייה ניכרת לעניינים הבאים:
"גובה בניה, מספר קומות המירבי, קווי בנין, ההוראות לעניין בנינים לשימור, הגדלת אחוזי התכסית, העתקת מבנים לשימור ואיסור ניוד שטחים עיקריים שאושרו לצורך חניות עודפות לשימושים אחרים, גובה מעקות לבריכות שחיה ומעקה הגג".
המוצע בבקשה אינו חורג מאחד הסעיפים הנ"ל.
נספח בינוי:
בתב"ע 9988: קיים מס' נספחי בינוי אשר רובם מחייבים, נספחים אלו עבור בינוי כללי ולא פרטני, המוצע בבקשה
-6-
לעניין:
מס' קומות - ראה סעיף מס' קומות.
עיצוב מרפסות -- ראה סעיף מרפסות/שימור.
גובה קומה -- ראה סעיף גובה קומה.
קווי בניין:
הבחינה נערכה עפ"י תיק קווי בניין שהוגש מיום
1 ע"י המח' למידע תכנוני ולא נמצאו חריגות
מקווי הבניין המאושרים.
שטח בניה:
שטח מרבי מותר עפ"י תב"ע: 185.76% משטח החלקה
(947 מ"ר), דהיינו: בסך של 1,751.95
שטח מרבי קיים: בסך של 1,052.48 מ"ר.
שטח עיקרי מוצע: בסך של 50.04 מ"ר.
חישוב:
8 (;קיים) + 50.04 (מוצע בבקשה) = 1,102.52 <
5, האומנם על פניו נראה כי המוצע עומד בסך
המותר, בבחינה מעמיקה נמצא כי עורך הבקשה אינו מחשב ואף מחסיר מס' פונקציות אשר נדרש לחשבם בכדי שיהא ניתן למצוא את שטח המותר לבנייה הייחסי.
בבדיקת המחלקה נמצא כי השטח היחסי לניצול הינו בסך של 86.78 מ"ר (ולא 103.30 מ"ר כפי שהראה עורך
הבקשה) -- על עורך הבקשה להטמיע ע"ג ההרמוניקה פירוט חישוב שטחים נכון תואם את בדיקת המחלקה ולחשב את הפונקציות שחושבו כשטח קיים ומוצע בבקשה.
מס' קומות:
מותר עפ"י תב"ע, סעיף 4.1.2.(ג)1: "5 קומות מעל מפלס הכניסה הקובעת, מס' הקומות בכל חתך של הבניין יהא בהתאם למס' הקומות שנקבע לאזור מגורים בו הוא ממקום"
מס' קומות קיים: 3 קומות כאשר קומה אחת הינו מתחת
-7-
לכניסה הקובעת והקומה ה-3 הינה בנויה בחציו של הבניין.
מוצע בבקשה: תוספת קומה אחת מעל הכניסה הקובעת.
חישוב:
3 (קיים) + 1 (מוצע מעל הכניסה הקובעת) = סה"כ 4 קומות בהתאם להוראות התב"ע - כמותר.
גבהים:
מותר עפ"י תבע 9988: סעיף 4.1.2(ח) "גובה מרצפה קומה ברוטו (מרצפה לרצפה) לא יעלה על 3.50 מטר", גובה הבינוי הינו נגזרת.
מוצע בבקשה: גובה קומה ברוטו בסך של 3.50 מ', גובה
הקומה המוצעת תואם את המותר -- על עורך הבקשה לתקן
את גובה הקומה המסומן ע"ג ההרמוניקה ל-3.50 ברוטו ולא ְ
0 מ'.
מרפסות זיז:
מותר לפי תבע: סעיף 4.1.2(יד)(9) הקמת מרפסות זיז בכל
חזיתות הבניין בכפוף להוראות הבאות:
"עומק מרבי של מרפסת זיז לא יעלה על 1.60 מטר".
"עומק מרפסת זיז בחזית צדית של הבניין לא תחרוג מ-60 ס"מ מעבר לקו בניין צדי מותר".
"מרפסת זיז בחזית קדמית או אחורית של הבניין לא תחרוג מ-1.60 מ'מעבר לקו בניין קדמי או אחורי מותר".
מוצע בבקשה:
חזית צפונית (אחורית) -- מוצעת תוספת מרפסת זיז לא מקורה בעומק של 2 מ', ברוחב של 9.85 מ' ובשטח של 0 מ"ר, מרפסת הנ"ל הינה בתוך קו הבניין, לעניין עומק המרפסת עפ"י הוראות התכנית מותר עומק של 1.60 מ'
ופורסמה הקלה בנדון - אין מניעה לאשר.
חזית דרומית (קדמית) -- מוצעת מרפסת זיז לא מקורה בהמשך למרפסת גג קיימת בעומק של 2.30 מ', ברוחב של 2 מ' ובשטח של 11.53 מ"ר, מרפסת הנ"ל הינה בתוך קו הבניין.
-8-
לעניין עומק המרפסת - עפ"י הוראות התכנית מותר עומק של 1.60 מ' ופורסמה הקלה בנדון - אין מניעה לאשר.
לעניין התחברות למרפסת גג קיימת - המוצע בקשה תואם את מדיניות המחלקה - אין מניעה לאשר.
פרט מרפסת - על עורך הבקשה להטמיע ע"ג ההרמוניקה פרט קונסטרוקטיבי של מרפסות זיז המוצעות.
אישור הסדרי תנועה:
לא רלוונטי.
אישור שימור:
התקבל אישור מחלקת השימור בתאריך 2023.05.17 ע"י אדר' קארין הלוי, התכנית אושראה בוועדת שימור מיום 2, תנאים שנדרשו הוטמעו במערכת, מבדיקת
התכנית נמצא כי התכנית המוצעת אינה תואמת במלואה את אישור מח' השימור - על עורך הבקשה להתאים את התכנית המוצעת לאישור מח' השימור.
תימוכין קניינים:
בבקשה הומצאו חתימות פוזיטיביות של בעלי הנכס ע"ג ההרמוניקה.
חוות דעת תכנונית:
המוצע בבקשה בכללו תואם את הוראות תכנית 9988 , בבקשה הנ"ל התקבל אישור מחלקת שימור וועדת שימור, עורך הבקשה נדרש בשינויים ובצמצום של השטח בגג
ובמרפסת המוצעת בחזית הצפונית ואף בתיקון חישוב השטחים המפורטים ע"ג ההרמוניקה - על עורך הבקשה לתקן את הליקויים המסומנים ע"ג תכניתת 8.
התנגדויות:
עפ"י נתוגי המערכת לבקשה הנ"ל התקבלו 5 התנגדויות.
.-
לטענת המתנגדים:
* "הבקשה ליתר בניה אינה מתיישבת עם מצב הזכויות הקנייני בבניין".
- בחלוקה יחסית עורך הבקשה נדרש בתיקון החישוב, אך בסך הכללי עומד בשטח היחסי המותר לו.
לעניין בינוי בגג, מוצע בשטח כולל (ברוטו) של 30.34 מ"ר.
* "הבקשה להיתר אינה עומדת בתנאי סף".
- מוצע בינוי חלקי ע"ג הגג בהתאם למוותר בתב"ע, אך הבינוי המוצע מבחינת מ"ר אינו תואם תקנון בית משותף סעיף 2 בשטח של 26 מ"ר, יצוין כי לא מדובר על שטח נטו או ברוטו.
* מבקשי ההיתר אינם רשאים לספח את שטח הגג כמרפסת גג לדירתם".
- פרט לבינוי המוצע, עורך הבקשה אינו מציע מרפסת גג או שימוש בגג ואף נדרש ע"י הצוות המקצועי לבטל וויטרינות המוצעות בחזית הדרומית ולהפוך לחלונות.
* הבקשה להיתר בניה מונעת ניצול מרבי של זכויות הבניה לפי 9988".
- עורך הבקשה מנצל את חלקו היחסי, אך אינו עומד במ"ר המותרים עפ"י תקנון בתים משותפים.
* "הבקשה להיתר בניה מונעת את חיזוק הבניין עפ"י תמ"א 8"
- בבדיקת המחלקה לעת כתיבת המלצה לא נראה כי נפתח תיק עבור תמ"א 38.
* "הבקשה להיתר מנוגדת להנחיות המרחביות ולפיכך אינה עומדת בתנאי סף".
- טענה זו מדוברת לבינוי בשטח משותף, עפ"י תקנון בתים משותפים סעיף 2 ניתן למבקש לבנות על הגג בשטח של 26 מ"ר ואף צוין מיקום הבינוי, בבקשה לא מוצע שימוש בהמשך הגג המשותף.
0%
הבקשה להיתר פוגעת בבניין בכללותו".
- לא מובן באיזה פגיעה מדובר.
>
הבקשה תגרום לדירה שלנו חסימה של אור והצללה בשני הצדדים בהם מבקשים המבקשים לבנות מרפסות ותפגע
- 10 -
במרפסת הסוכה שלנו בחזית הבניין".
- מרפסות הזיז ניתנות עפ"י תבע, המרפסת המוצעת בחזית הצפונית צומצמה ע"י מחלקת השימור.
נראה כי מרפסות זיז יפגעו בבניית סוכה במרפסת מטה.
* "הפרסום היה מוטעה ומטעה בתוכנו כפי שפורסם".
- פורסמה הקלה אחת כאשר היה נדרש בפרסום 2 הקלות או להבהיר את ההקלה עבור 2 המרפסות.
לעניין הפרסום עצמו בבדיקת הצוות המקצועי נראה כי בוצע פרסום תקין.
המלצת המחלקה לזמן את המתנגדים.
השלמת פרסום 2
לפי סעיף 149 מרפסת זיז בעומק 2.30 מעבר ל1.5 המותרים -
לחוק
תנאים -- באם תאושר הבקשה
תנאים לקבלת היתר
רישום הערה לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין
אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה
אישור פיקוד העורף הג"א
חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה
3 תכניות סופיות - לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות
תשלום אגרת בניה
הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות
הגורמים המאשרים
חוות דעת/תשלום חברת הגיחון
אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה
יש לצרף להרמוניקה פרט הנדסי למרפסות שיהא ערוך ע"י מהנדס שימור.
יש לקבל אישור לתיק תיעוד מקדים.
יש להגיש נספח פרטים למחלקת שימור שיצורף להיתר הבניה
יש להפקיד במחלקת השימור כתב התחייבות וערבות בנקאית להבטחת ביצוע הוראות
ההיתר.
המלצת האגף
לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים
בוצע
.11-
לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים:
המלצת המחלקה לזמן את המתנגדים.
שטח בניה :
על עורך הבקשה להטמיע ע"ג ההרמוניקה פירוט חישוב שטחים נכון תואם את בדיקת המחלקה ולחשב את הפונקציות שחושבו כשטח קיים ומוצע בבקשה.
גבהים :
על עורך הבקשה לתקן את גובה הקומה המסומן ע"ג ההרמוניקה ל-3.50 ברוטו ולא 3.90 מ'.
מרפסות זיז :
על עורך הבקשה להטמיע ע"ג ההרמוניקה פרט קונסטרוקטיבי של מרפסות זיז המוצעות.
אישור שימור :
על עורך הבקשה להתאים את התכנית המוצעת לאישור מח' השימור.
חוות דעת תכנונית :
על עורך הבקשה לתקן את הליקויים המסומנים ע"ג תכנית 8.
התנגדויות :
* ו
הבקשה ליתר בניה אינה מתיישבת עם מצב הזכויות הקנייני בבניין".
- בחלוקה יחסית עורך הבקשה נדרש בתיקון החישוב, אך בסך הכללי עומד בשטח היחסי המותר לו.
לעניין בינוי בגג, מוצע בשטח כולל (ברוטו) של 30.34 מ"ר.
זבקשה להיתר אינה עומדת בתנאי סף".
הבקשה ל ף"
- מוצע בינוי חלקי ע"ג הגג בהתאם למותר בתב"ע, אך הבינוי המוצע מבחינת מ"ר אינו תואם
-.2-
תקנון בית משותף סעיף 2 בשטח של 26 מ"ר, יצוין כי לא מדובר על שטח נטו או ברוטו.
* מבקשי ההיתר אינם רשאים לספח את שטח הגג כמרפסת גג לדירתם".
- פרט לבינוי המוצע, עורך הבקשה אינו מציע מרפסת גג או שימוש בגג ואף נדרש ע"י הצוות המקצועי
לבטל וויטרינות המוצעות בחזית הדרומית ולהפוך להלונות.
* הבקשה להיתר בניה מונעת ניצול מרבי של זכויות הבניה לפי 9988".
- עורך הבקשה מנצל את חלקו היחסי, אך אינו עומד במ"ר המותרים עפ"י תקנון בתים משותפים.
* "הבקשה להיתר בניה מונעת את חיזוק הבניין עפ"י תמ"א 38".
- בבדיקת המחלקה לעת כתיבת המלצה לא נראה כי נפתח תיק עבור תמ"א 38.
* "הבקשה להיתר מנוגדת להנחיות המרחביות ולפיכך אינה עומדת בתנאי סף".
- טענה זו מדוברת לבינוי בשטח משותף, עפ"י תקנון בתים משותפים סעיף 2 ניתן למבקש לבנות על הגג בשטח של 26 מ"ר ואף צוין מיקום הבינוי, בבקשה לא מוצע שימוש בהמשך הגג המשותף.
* "הבקשה להיתר פוגעת בבניין בכללותו".
- לא מובן באיזה פגיעה מדובר.
* "הבקשה תגרום לדירה שלנו חסימה של אור והצללה בשני הצדדים בהם מבקשים המבקשים לבנות מרפסות ותפגע במרפסת הסוכה שלנו בחזית הבניין".
- מרפסות הזיז ניתנות עפ"י תבע, המרפסת המוצעת בחזית הצפונית צומצמה ע"י מחלקת השימור.
נראה כי מרפסות זיז יפגעו בבניית סוכה במרפסת מטה.
* "הפרסום היה מוטעה ומטעה בתוכנו כפי שפורסם".
- פורסמה הקלה אחת כאשר היה נדרש בפרסום 2 הקלות או להבהיר את ההקלה עבור 2 המרפסות.
לעניין הפרסום עצמו בבדיקת הצוות המקצועי נראה כי בוצע פרסום תקין.
2 | ספ
תאריך: 06/02/2022
הגשה
23
6
עיריית ירושלים האגף לרישוי ופיקוח
המחלקה לרישוי בניה
כתב התנגדות לבקשה להיתר
בגייה
תיק:
1103
מספר
פרטי המתנגד
זהות המתנגד
סוג הזהות מספר זוזות שם התאגיד / הגוף
ול
תואר שם פרטי שם משפחה
חוה וגנר
כתובת המתנגד
יישוב שכונה רחוב
ירושלים רחביה זאב ז'בוטינסקי
מספר בית דירה תד
42
טלפון בכית טלפון נייד דואר אלקטרוני
0 01.11 8ו[ה00(2 וח הי
כתובת למשלוח תשובה מיקוד
פרטי בא כח המתנגד
מספר זהות שם
תואר דואר אלקטרוני
טלפון בבית טלפון נייד
כתובת למשלוח תשובה מיקוד
נתונים
א. ציין את מרחק דירת המתנגד ואת מיקומה ביחס לבנייה המבוקשת
דירת המתנגדת באותו בנין
[ווום. 4240081 0/181/20220206ע8/מ006ב/515 1156718/1ם//:16
6 2 2
בימוקי ההתנגדות
: הבקשה להיתר לא מתיישבת עם מצב הזכויות הקנייני. הגג
| הוא רכוש משותף ואין למבקשי ההיתר את ההסכמות
| הדרושות לבניה על הגג. הבקשה להיתר לא עומדת בתנאי
| סף, מבקשי ההיתר אינם רשאים לספח את הגג לדירתם.
הבקשה להיתר מונעת ניצול מירבי של זכויות הבניה האפשריות על פי תכנית 9988. הבקשה להיתר מונעת
מהמתנגדת להרחיב את דירתה. הבקשה להיתר מונעת חיזוק על פי תמ"א 38. הבקשה להיתר מנוגדת להנחיות
: המרחביות. הבקשה להיתר פוגעת בבנין בכללותו, כמפורט .בהתנגדות המצ"ב
23 [תזת. *********/41/20220206/מ6 זכ 0ת 55/3 019018/15מ//:116
בסייד
בי באדר א' התשפייב
3 בפברואר 2022
לכבוד
מחלקת רישוי הבנייה
והועדה המקומית לתכנון ובניה
עירית ירושלים
ככר ספרא 1
ירושלים 94141
ג.א.3.,
הנדון: התנגדות לבקשה להיתר מספר 1988/0601.03
ז'בוטינסקי 42, ירושלים, גוש 30026 חלקה 91
אני הח''מ - חוה וגנר, ת.ז. ********* (להלן - ''המתנגדת''), מתכבדת להגיש בזה התנגדות לבקשה להיתר בניה שבנדון.
הוועדה הנכבדה מתבקשת לדחות את הבקשה להיתר בניה הנ'יל.
ואלה נימוקי ההתנגדות :
1 המתנגדת היא בעלת דירה בקומה ב' בבית המשותף נשוא הבקשה ברח' ז'בוטינסקי 42 ירושלים, הבנוי על חלקה 92 בגוש 30026 (להלן - ''הבית המשותףי).
דירה המתנגדת היא הדירה הידועה כגוש 30026 חלקה 92 תת חלקה 6 (להלן - 'ידירת המתנגדת'י).
דירת המתנגדת מצויה באותו מפלט של דירת מבקשי ההיתר (בוקובוה פטריק סלמה ובוקובזה סופי דנה) (להלן - יימבקשי ההיתר.
נטח מרוכז של הבית המשותף מצורף ומסומן באות אי.
2 בפי שיפורט לתלן:
א. הבקשה להיתר בניה אינה מתיישבת עס מצב הזכויות הקנייני בבניין.
ב הבקשה להיתר אינה עומדת בתנאי סף.
ג. = מבקשי התיתר אינם רשאים לטפח את שטח הגג כמרפסת גג לדירתם,
ד הבקשה לתיתר בניה מונעת ניצול מירבי של זכויות הבניה על פי תכנית 9988.
ה הבקשה להיתר מונעת מהמתנגדת להרחיב את דירתה על גבי הגג המשותף.
ו הבקשה להיתר בניה מונעת את חיזוק הבנין על פי תמ'/א 38.
1 הבקשה להיתר מנוגדת להנחיות המרחביות ולפיכך היא אינה עומדת בתנאי הסף.
3
ת.
ט.
הבניה המתוכננת פוגעת בדירת המתנגדת, פוגעת באיכות החיים בדירה ופוגעות בערך הדירה.
הבקשה להיתר גורמת לפגיעה גם בבניין בכללותו.
הבקשה להיתר בניה אינה מתיישבת עם מצב הזכויות הקנייני בבניין:
א.
כאמור, הבנין הנדון רשום כבית משותף.
על פי מסמכי הבית המשותף, הגג שעליו מתוכננת הבניה וכן זכויות הבניה בחלקה הינט רכוש משותף של כל חדיירים.
על פי תקנון הבית המשותף, בעל דירה יכול לבנות על גג או מרפסת הצמודים לדירתו, בכפוף ליתר הוראות התקנון.
בסעיף 9 של התקנון נקבע כי כל גג שיווצר כתוצאה מהבניה הנוספת יהיה חלק מהרכוש המשותף.
בסעיף 10 של התקנון נקבע שאחוזי הבניה שלא היו ניתנים לניצול על ידי הבניה בגגות צמודים ו/או מרפסות צמודות, יהיו שייכים לכלל בעלי הדירות בבנין לפי חלקיהס ברכוש המשותף.
העתק תקנון הבית המשותף מצורף ומסומן באות ב'.
להשלמת האמור יצוין כי על פי סעיף 1 לתקנון, הבעלים של יחידה מס' 6 - דחיינו המתנגדת, רשאית להוסיף 75 מ"ר על שטחים הצמודים לדירתה. בפועל, המתנגדת ניצלה רק 55 מ"ר מתוכם. לפיכך זכויות בניה להוספת 20 מ"ר נוספים שייכות באופן בלעדי למתנגדת.
לפי סעיף 2 לתקנון, הבעלים של יחידה מס' 7 - דהיינו מבקשי ההיתר, רשאים להוסיף 26 מ"ר על שטחים הצמודיט לדירתם אולט הט כבר ניצלו והוסיפו בעבר לדירתט את כל השטח האמול.
הגג כלל לא צמוד לדירת מבקשי ההיתר. לפיכך, בהתאם לתקנון הבית המשותף, מבקשי החיתר אינם יכולים לבנות על הגג את התוספת לדירתט.
מכיוון שהגג הינו רכוש משותף השייך לכל הדיירים, מבקשי ההיתר אינם רשאים לבנות בגג ולהשתלט עליו ללא הסכמת יתר בעלי הדירות בבנין.
לפי סעיף 1?ב(א) לחוק המקרקעין, התשכייט - 1969 (להלן - ''חוק המקרקעיוי), נדרשת הטכמה של בעלי 3/4 מהדירות ש-2/3 מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהס על מנת להרחיב דירה על גבי רכוש משותף. אולט למבקשי התִיתר אין הרוב הנדרש לבניה על תגג המהווה רכוש משותף.
מבקשי החיתר לא צרפו את ההסכמות הדרושות לצורך הבניה בגג המשותף ואף לא להצמדת הגג וסיפותו לדירתם. גם המתנגדת אינה מסכימה לבניה של מבקשי ההיתר בגג ומתנגדת להצמדת הגג לדירת מבקשי החיתר.
מכיוון שהגג היגו רכוש משותף, מבקשי החיתר אינם רשאיט להשתלט עליו ולבנות עליו ללא הסכמת הרוב הנדרש של בעלי הדירות. לפיכך, די בכך כדי לדחות את הבקשה להיתר בניה.
לענין וה, ערר (י-ס) 1-316/10 עציון ברסלס נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה
ירושלים, (פורסם בנבו), שס נאמר:
ייעם זאת, במקרים בהם מבקש האזרח לנצל זכיות בניה מעבר לחלקו היחסי, רואים בכך מקרה שעל פני הדברים אין לאזרת די זכויות קניין, ומוסד התכנון רשאי שלא לדון בבקשה להיתר גופה"י.
כל עודי למבקשי ההיתר אין את הזכויות הקנייניות הנדרשות לבניה המבוקשת, הרי שכל הדיון בענייננו הינו תיאורטי בלבד ומיותר.
אס בקשה זאת תאושר, תוך התעלמות ממצב הזכויות הקנייני, הדבר יאל את המתנגדת ויתר הדיירים לנהל הליכים משפטיים כנגד מבקשי החיתר, לשמירה על זכויותיהם.
לעניין זה ניתן לציין את דבריה של ועדת הערר לתכנון ובניה בהחלטה מיום
0 בתיק ימ - 1-028,036/00 :
"אמנם ועדת ערר זו אינה דנה בהיבטים קניינים ואין זה מתפקידה לדון בכך, אך מאידך מתן היתר בגיה שלא בהסכמת הדיירים במקום בו ידוע שיש סכסוך קנייני, אינו מוסיף ליחסי השכנות שבין שאר הדיירים ועלול לחוביל אותם לסכסוך מתמשך בבתי משפט לצורך הוכחת זכויותיהם הקנייניות בעקבות בקשה להיתר
שכזו".
בפסיקתו של בית המשפט העליון בתיק עעיים 2832/09 הועדיה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' בני אליעזר בע''מ ואח', נאמר שלא ניתן לדון בהיבטים תכנוניים
ללא תימוכין קנייניים מתאימים, כדברי בית המשפט:
"אך כיון שעסקינן בנכס משותף שלניצולו השפעה על שווי המקרקעין -- גדרשת הסכמה (ברורה או למצער משתמעת) מצדם של יתר השותפים".
בהמשך...
"המשיבה מבקשת לכנות ברכוש המשותף..ולעשות . שימוש - בזכויות בניה משותפות ללא שיש בידה "תימוכין קנייניים" מתאימים. כפי שהוסבר, דיון בהיבטים תכנוניים של בקשה בלא תימוכין כאלה עלול להביא לדיוני סרק, ואולי אף - לאו דווקא במקרה דנא - לעידוד בניה בלתי-חוקית, ומשכך צודקות בסופו של יום המערערת והמדינה בעמדתן, כי מוסדות התכנון רשאים חיו לעכב את
הדיון בבקשת המשיבה עד להכרעה בסוגיות אלה. סבורני, כי עמדה זו מובילה גם לתוצאה רצויה של מעין "תמיכה הדדית" בין דיני הקניין לדיני התכגון
וחבנייה, אשר כשלעצמי אני רואה בה חשיבות, וכך נזדמן לי לומר בעבר "אך
4
פשיטא שחמצב הנכון והרצוי הוא כי שני המסלולים, חקנייני והתכנוני -- ילכו יחדיו, כי במהות לכך נועדו" (ראו רע"א 10165/06 כאטתירו נ' אטל (לא פורטם)
פסקה ז'; פרשת סטרולוביץ הנזכרת)".
לפיכך לא ניתן לדון בבקשה אשו במסגרתה מבקשים מבקשי ההיתר לבנות ולהשתלט על רכוש משותף וזכויות בגיה משותפות וכן על אחוזי בניה השייכים גם ליתר בעלי הזכויות בחלקת.
רְ המתנגדת מתנגדת לכל פגיעה בזכויותיה, לרבות-בזכויותיה הקנייניות.
על כן אין לאשר את הבקשה להיתר בניה המנוגדת למצב הקנייני בחלקה.
הבקשה להיתר אינה עומדת בתנאי סף:
כאמור, על פי הבקשה להיתר, מבקשי ההיתר מבקשים לבנות על הגג המשותף המהווה רכוש משותף, השייך לכל הדיירים.
אולט על פי הנחיות המחלקה המשפטית בעיריית ירושלים, כאשר מדובר בבניה על שטת גג משותף, נדרשת חתימה של 2/3 מבעלי הדירות בבניין על גבי ההרמוניקה של הבקשת להיתר וזאת כתנאי סף לפתיחת תיק רישוי.
לענין זה, סיכום ישיבה לענין רוב קנייני נדרש להליך רישוי מצורף ומסומן באות ג'.
כפי שניתן לראות, מבקשי ההיתר לא עמדו בתנאי הטף ולא החתימו 2/3 מבעלי הדירות על ההרמוניקה. הס אף לא צרפו הסכמות מ-2/3 של בעלי הדירות לבקשתם.
לפיכך, כלל לא היה מקום לפתוח את תיק הרישוי הנדון ובהתאם לכך יש לדחות את
הבקשה להיתר בניה על הסף:
מבקשי ההיתר אינם יכוליט להסתמך על תוספת של 26 מ"ר לדירתם הרשומה בתקנון הבית תמשותף.
ראשית, כאמור, מבקשי ההיתר כבר ניצלו תוספת זאת כאשר הס הרחיבו בעבר את דירתם בכ-26 מ'יר.
שנית, על פי התקנון, ניתן לבנות את אותם 26 מ"ר רק על מרפסת או גג הצמודים לדירת מבקשי החיתר אולם הגג עליו הס מבקשים לבנות כלל לא צמוד לדירתם.
שלישית, בניגוד לטענת מבקשי ההיתר, אותם 26 מ"ר הרשומים בתקנון אינם נטו אלא ברוטו. כידוע, לצורכי היתר בניה ואחווי הבניה, השטחים הנמדדים הם. משטתים ברוטו.
אולם מבקשי חהיתר מבקשים לבנות שטח גדול בהרבה משטח של 26 מ"ר. ואת מבלי לגרוע מהטענה שהם כבר ניצלו בעבר את אותם 26 מ"ר.
רביעית, גם אס היתה למבקשי ההיתר וכות לבנות 26 מ"ר, הרי שהם כבר מנצלים 19.70 מייר של שטח עיקרי מתוכם עבור המרפסת שהם מבקשים בחזית הצפונית.
כפי שניתן לראות בבקשה, מבקשים ההיתר מבקשים תוספת שטח עיקרי של 50.04 מ"ר וזאת על חשבון זכוותיהס של יתר בעלי הדירות. למבקשי ההיתר אין שום זכות לבנות 4 מ"ר כשטח עיקרי ואף לא למרפסת זיו של 11.53 מ"ר. מבקשי ההיתר אף לא קיבלו
את הסכמת יתר בעלי הדירות לבניה המבוקשת ואף אין לחס את הרוב הדרוש על פי חוק להרחבת דירתס.
מבקשי תהיתר אינם רשאים לספח את הגג כמרפסת גג לזירתם:
על פי מסמכי הבקשה להיתר, מבקשי ההיתר מתכוונים לרצף בשטח הגג ולספחו במרפסת גג לדירתם. גם ללא הריצוף ניתן לראות כי מתוכננות דלתות מהתוספת המבוקשת על הגג אל שטח הגג - דבר שיספח את הגג כמרפסת גג לדירת מבקשי ההיתר, תוך פגיעה בזכויותיהס של יתר בעלי הדירות בבנין.
באמור, הגג הינו רכוש משותף השייך לכל בעלי הדירות בבנין ובהתאם לכך כל בעלי הזכויות בבניין רשאים לעשות בגג שימוש סביר.
על כן אין לאפשר למבקשי החיתר לבנות על הגג ולספח את כל שאר הגג כמרפסת גג לדירתט.
יודגש כי לפי סעיף 62(א) לחוק המקרקעין, סיפוח הגג כבמרפסת גג והצמדתו לדירת מבקשי ההיתר דורש הסכמה של 100% מבעלי הדירות בבנין.
גס ריצוף חגג אף מביא למעשה לסיפוח הגג לדירת מבקשי ההיתר.
לענין זה, ראה החלטת המפקת על בתים משותפים בתיק (עכו) 48/06 רדק מגדלנה ני
רוזנברג זהבה, שם נאמר:
יישנית, ניסיון החיים מלמד, כי מקום שבו בונה בעל דירה משטח מרוצף בחצר משותפת, באופן שקיימת גישה ישירה מתוך דירתו אל אותו משטח, ומקרה אותה בפרגולה, נוטים בעלי הדירות האחרים לחשוב כי מדובר ברכושו הפרטי. מראית העין במקרה זה, הינה חזות הכל. גם אם יודיעו הנתבעים, כפי שאכן טענו בפני, שאין הם תובעים לעצמם זכות שימוש בלעדית במקום, ויתחייבו שלא למגוע מהתובעת שימוש במקום, יש להניח, כי היא לא תעשה שימוש במקום ללא קבלת רשותט של הנתבעים בכל פעם שתבקש לשבת במקום, וספק רב אם תעשה בו שימוש אף בהינתן רשות כזו, בשל תחושת אי הנעימות הכרוכה בדבר. התובעת או חליפיה (מי שישכרו את דירתה בעתיד, או ירכשו אותה ממנה), לא יוכלו לעשות שימוש, כבתוך שלהם, במשטתח המרוצף, אשר מן הסתם גם יטופח על ידי הנתבעים, ויכיל את חפציהם... המשמעות המעשית של בניית משטח בטון ופרגולה מעליו, הינה הצמדה בפועל של קטע החצר המרוצף, אל דירת הנתבעים. הצמדה שכזו, לא ניתן לבצע ללא הסכמת התובעת, שלה זכויות שוות בחצר. יי
על כן, מבלי לגרוע מיתר טענות המתנגדת, אין לאפשר למבקשי ההיתר לרצף את הגג ו/או לספחו כמרפטת גג לדירתם.
הבקשה להיתר בניה מונעת ניצול מירבי של זכויות תבניה על פי תכנית 9988:
על פי תכנית 9988 החלה על החלקה, החלקה מצויה באיזור מגורים חדש בי.
על פי סעיף 4.1.2(ג) להוראות תוכנית 9988, באזור מגורים חדש ב', ניתן לבנות 5 קומות מעל מפלט הכניטה הקובעתיי.
על פי סעיף 1(4.1.2) לחוראות תוכנית 9988, הקומה החמישית תיבנה בנסיגה מהחזית הקדמית בעומק שלא יפחת מ-2.5 מ"ר.
על פי סעיף 4.1.2(ד) להוראות תוכנית 9988, וכויות הבניה בחלקה הן 185.76%.
מכיוון ששטח החלקה הינו 947 מ"ר, טך השטחים שניתן לבנות בתלקה הינו כ-1,795.14
מייר, אשר מתוכן נוצלו כבר לפחות 1,052.48 מ"ר. מכאן שנותרו זכויות בניה לבנלית 6 מ"ר.
הואיל ושטח קומת הקרקע הינו כ-340 מ"ר, שטח קומה אי כ-327 מ"ר ושטח קומה בי כ-
4 מ"ר, הרי שעל פי תוכנית 9988, אין מניעה להשלים קומה רביעית מלאה על כל קונטור הבנין וכן להוסיף קומה חמישית עס נסיגה של 2.5 מטר בחזית אחת.
אולם על פי הבקשה להיתר, מבקשי ההיתר מתכנניט להרחיב את דירתם על הגג המשותף ולהפוך את שאר הגג כמרפסת גג לדירתם, באופן שימנע לחלוטין את מימוש מלוא זכויות הבניה על פי תב''ע 9988. דהיינו, יתר בעלי הדירות בבנין לא יוכלו לפעול להשלים את כל הקומה הרביעית ולהוסיף את הקומה החמישית על פי התב''ע הני'ל.
בכך לא תמומש הבניה על פי תב''ע 9988 וייגרם נזק רב למתנגדת וליתר בעלי הדירות בבנין.
גם מסיבה זאת אין לאשר את הבקשה להיתר בניה.
הבקשה להיתר מונעת מהמתנגדת להרחיב את דירתה על גבי הגג המשותף:
כמפורט לעיל, לפחות 20 מ"ר מזכויות הבניה בחלקה שייכים באופן בלעדי למתנגדת. כמו כן, למתנגדת חלק יחסי ביתר וכויות הבניה בחלקה.
אולם הבניה המתוכננת על ידי מבקשי ההיתר מונעת מהמבקשת לנצל את אחוזי הבניה שלה ולהרחיב את דירתה על גבי הגג שמעל דירתה.
על פי מסמכי הבקשה, מבקשי ההיתר מתכנניט פתחים לכיוון שטח הגג שמעל דירת המתנגדת. פתחתים אלה יפריעו לבניית תוספת בנייה בגג שמעל דירת המתנגדת, הואיל וחס יגרמו להיזק ראיה ולפגיעה בפרטיות בהרחבה של דירת המתנגדת.
הבקשה להיתר בניה מונעת את חיזוק הבנין על פי תמ''/א 38:
הבנין הנדון הינו בנין ישן שנבנה בשנות החמישיט.
לענין וה יצוין כי הבית המשותף נרשם ביום 3.2.1955.
לפיכך הבנין וכאי לחיזוק לפי הוראות תמיא 38.
מתן היתר בניה לבניה החדשה שמתכננים מבקשי ההיתר על הגג, יפגע בעמידתו של הבנין בתנאי הסף לצורך הזכאות לחיזוק המבנה על פי תמ''א 38 ואף ימנע כל אפשרות למימוש בניה על פי
תמ''א 38.
גם מסיבה זאת, אין להתיר את הבקשה להיתר בניה.
0
.1
הבקשה להיתר מנוגדת להנחיות המרחביות ולפיכך היא אינה עומדת בתנאי הסף:
לפי תקנה 30 לתקנות התכנון והבניה (רישוי בניה), תשע"ו - 2016, הבקשה להיתר תיערך, בין היתר, לפי ההנחיות המרחביות.
בהנחיות המרחביות של הועדה המקומית לתכנון ובניה בירושלים נקבע שלא תתאפשר יציאה לגג משותף מהדירות הממוקמות בקומות העליונות. וו
כאמור, גג הבנין הינו רכוש משותף השייך לכל בעלי הדירות.
אולם כפי שניתן לראות בבקשה להיתר הבניה, בניגוד להנחיות המרחביות, מבקשי החיתר יצרו יציאות מהתוספת המתוכננת לדירתם אל הגג המשותף. יתר על כן, מבטשי ההיתר אף מתכוונים לספח את הגג המשותף כמרפסת גג לדירתם.
לאור האמור, הבקשה להיתר בניה אינה עומדת בתנאי הסף של תקנה 30 הניל ודי בכך כדי לדחות את הבקשה להיתר.
הבניה המתוכננת פוגעת בדירת המתנגדת, פוגעת באיכות התיים בדירה ופוגעת בערך
חדירת:
א. ראשית, כאמור, הבניה המתוכננת פוגעת באפשרויות ההרחבה של דירת המתנגדת.
ב. סיפוחו של הגג המשותף לדירת מבקשי ההיתר ימנע מהמתנגדת לעשות שימוש בגג.
מלבד העובדה שהמתנגדת לא תוכל לעשות שימוש סביר בגג, היא אף תהיה מנועה להניח על הגג דוד שמש ומזגניס המצויים כיום על הגג וכן אנטנות.
ג. הבניה המתוכננת תגרוט להעלאת מפלס הרעש בדירתה של המתנגדת.
המתנגדת תסבול מרעשים שיגרמו דיירי דירת מבקשי ההיתר, כאשר הס יעשו שימוש בתוספת הבניה ובמרפסת הגג.
ד | הבניה המתוכננת, תפגע בפרטיות בדירת המתנגדת ותגרוס לה להיוק ראיה.
כפי שניתן לראות בתשריטים, גג המבנה מצוי מעל כל החלונות של דירת המתנגדת.
כתוצאה מכך, דיירי דירת מבקשי ההיתר שיעשו שימוש בהרחבה של דירתם על הגג וכן בגג באמצעות היציאות לגג שהם מתכננים, יוכלו לשמוע את כל המתרחש בדירת המתנגדת, להאצין לשיחות בדירה ובכך תיגרס פגיעה חמורה בפרטיותם של כל השוהיט בדירת המתנגדת.
יתר על כן, הגג האמור צופה אל 2 המרפסות של דירת המתנגדת. מהגג האמור ניתן לצפות בקלות בכל המתרחש במרפסות דירתה של המתנגדת. על כן, הפיכתו של הגג למרפסת גג יגרום להיוק ראיה חמור לשוחיס בדירת המתנגדת, הס יחיו מוגבלים בשימוש במרפסות הדירה מהחשש להיזק ראיה.
גם מסיבה ואת אין לאשר את התוכנית.
ה | לאור הפגיעות נייל שנגרמות למתנגדת ולדירתה, כולל מניעת האפשרות להרתיב את הדירה על ידי בניה בגג, כמובן שתגרס ירידת ערך לדירת המתנגדת.
92
.3
4
5
6
7
הבקשה להיתר גורמת לפגיעה גס בבניין בכללותו:
מניעה האפשרות ליישום תכנית 9988, פוגעת בכלל בעלי הדירות בבנין.
מניעת האפשרות לבניה על פי תמ'יא 38 פוגעת בכל בעלי הדירות בבניין.
בנית ההרחבה לדירת מבקשי ההיתר על הגג המשותף וסיפוח הגג לדירתם, פוגעים בוכויותיהס של כל בעלי הדירות בבניין.
העדר האפשרות להשתמש בגג פוגע בזכויותיהס של כל בעלי הדירות בבניין.
לא ברור מהבקשה כיצד תישמר הגישה של המתנגדת ושל יתר בעלי הדירות לגג המשותף של הבניין ולגג החדש שמתכננים מבקשי ההיתר.
הבניה המבוקשת תגרום לצפיפות הדיור בבנין, לעומס על תשתיות הבנין ולפגיעה באיכות החלים.
התועלת שתצמח למבקשי ההיתר מתוספת הבניה וסיפוח הגג, אינה מצדיקה את הפגיעת בוכויות המתנגדת.
יפים לעניין זה דברים שנכתבו בעי/א 281/61 שלוסר נ' פייצ, פייד טו 2329, בענין הכלל
הבסיטי כאשר מדובר בפגיעה בזכות קנין של הזולת :
ייאין אדם יכול לדרוש זכות הנאה כל שהיא מרכושו של הזולת רק מפני שנוח לו הדבר, או מפני שהוא זקוק לזה ולזולת אין הרבר גורם כל נזק שהוא - אפילו מצבו הקשה של האדם הזה עשוי לעורר אהדה אליו מצד בני אדם. אין לזהות שיקולים מוסריים עם שיקולים שביושר במשמעות המשפטית, דבר התלוי ברצונו חטוב של הזולת אין לכפות עליו "רצון טוב" זה על ידי החלת שיקולים שביושר. עוד לא שמענו על הלכה מעין זו.".
המתנגזית מתנגדת לכל פגיעה בזכויותיה, לרבות בזכויותיה הקנייניות ולרבות ביחט לכל חלקי הבקשה להיתר בניה.
המתנגדת שומרת על כל טענותיה וזכויותיה הן בקשר להתנגדות זאת והן בקשר לכל ענין וזכות אחרת הנוגעים לחלקה הנדונה וכנגד כל אדם ו/או גוף.
ההתנגדות נתמכת במסמכים שצורפו.
לאור האמור מתבקשת הוועדה הנכבדה לדחות את הבקשה להיתר בניה.
הוועדה הנכבדה מתבקשת להזמין את המתנגדת לדיון בהתנגדות, להשמעת מלוא נימוקי ההתנגדות.
המתנגדת
₪ משרד המעופטים הדעות לרישום זהסדר זכויות מקרקעין תאריך 121 0 ו / 0 ₪ ו ו ו"ב כסלו תשפ"ב
יי 3 ג( | 6 0 תדו , בה --<-1, 409-205 3522(1. 403 שעה: 12:54 54
נסח מס' 2004
לשכת רישום מקרקעין: ירושלים
העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים
נסח זה איגו כולל את כל פרטי הרישום
גוש: 30026 חלקה 92
הרכוש המשותף
| הערות: תיק רושם הקרקעות ירושלים מס' 41/55 ש"י 1 .
תת חלקה 1
שטת במ"ה
00
\ מכר | גרצברג היילי אן דרכון ********* | בשלמות | 2221 8
תת חלקה 2
10 קרע"
[ מכר | אידלמן ארטור (תז | ********* בשלמות 2/1851
תת הלקה 3
1/890[
מכר פלטקה פטר דרכון 123%
| פלטקה אירגה דרכון
90,
ו מכר
| מכר
9/1 12
3986201410 |27
עמוד 1 מתוך 3
הדעות לדיעשום והסדר זצויזת מקרקעין
1
-1ב31 2-3[ 9-29 ו0ב59) \85/ 0
תאריך
₪ משרד המעופטים
7 0
6
נרון
0
גסח מס'
לשכת רישום מקרקעין: ירושלים
העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים
נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום
גוש: 30026
חלקה: 92
|
משכנתה | בנק הפועלים בע"מ 18 ,2(
דרגה: | ראשונה
תת חלקה 5
צוואה | הלפרן רונית (תז 8
מכר ל
********* 007
12
'מכר | הלפרן-ויס דפנה תיז
| מכר | ויס אריאל [תז
משכנתה | בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ | |חברה ,520022856 | בשלמות
|הערות: 9 כולל ת"ח 5.9 7
ידרגה: | ראשונה
02
7723/2012/1 |
111
י"ב כסלו תשפ"ב
שעה: 12:54
2004
| 21794/2009/1
ול
1/0
2+ | בשלמות
| וגנר חוה יתז
דרכון צרפתי
מש
מכר בוקובזה סופי דנה 10
| 6
מכר | בוקובזה פטריק סלמה :דרכון צרפתי
משכנתה | בנק מזרחי טפחות בע"מ
2002
"דרגה: ראשונה
31833/2018/1 |
| בשלמות |31833/2018/2
1
עמוד 2 מתוך 3
/ ו 0
ג | 10 ₪1 להוא 3 3 48-29 39301 היא י"ב כסלו תשפ"ב
4 משרד המעופטים הדעות לדישום והסדר זכויות מקרקעין תאריך 1121 0 שעה: 12:54
נסח מס" 200004
לשכת רישום מקרקעין: ירושלים
העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים
נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום
גוש: 30026 | חלקה: 92
תת הלקה 8
במ"ר
0 |
מכר :דרכון 0
מכר | ודרטן 97 0-07 |288791:ק >
תת חלקה 9
| הלפרן רונית | 00003638
= |הלפרןויס דפנה = ו | |*********
משכנתה בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ | |חברה 20
דרגה: | ראשונה | הערות: = כולל ת"ח 5,9
תת חלקה 10
| רישום בעלות לאחר הסדר | רשות הפתוח 1 | | בשלמות :22905
נסח חתום בחתימה אלקטרונית מאושרת מהווה מקור כל עוד הוא נשמר באופן אלקטרוני כאמור בחוק חתימה אלקטרונית, תשס"א - 2001
שולמה אגרה
עמוד 3 מתוך 3
ב
ושח 1 רן
7 בהאש לאמור בפעיטים ו8 !-₪4 להוק, אנו קובשיש נ' בער היטידה 6.00 בבית שו יהיה רשאי להוטיף בלבנוו שטה שד 75 ממ"ד נוטפים שך בד גג או קרפטת הצקודים לוירתו, ע1 לבבוד הדות מ*צונייק בל הבית, ורצודך זה [בבב\לות הדרוש ?שט כך יכיה רשאי לנצך את אהווי הגגיה הקיימים או ישיהיו בעתיו. \
+. בהתאם לאנור בטעי) פוש וש |-62 להוק, אנו הובעים ני בעד היהידה מע. 7
/ 4 המשותף יהי וטאו להוטיף ולבנות שטת של 28 מ"ר נושמים על כל גגב
- או מרפטת הצמודיש לדירהו עד לבבוד ההידות ההיצוניים של סבנ'ן, "צלצורר
יז ונגנולות הזרוש 0 נך היה דשאי לנב 7 את אהן/י הבגיה הקיימים או שיהיו בעהיד.. \
התא לאמור בסצ*( 9 ים 1 |-62 לחוק אנו קוּבַעִיָט) מבני לפגוע באמוד לעיר ובכטוף לאמור בעעיעים 4 \-1 דשיל, ב* בטלי כל אהת ההיהידות בבית
המשותף יהיך רפאים: [להוטיף ורבגות על 7 גג או מדפסת הצמודים לזירהם,
% עך לגבול הקידות קחיצו וט שד הבית, ולצורך,וה ובגבולות הורוש רמם בר
ללו 5 היו דשאיט לנצל יאה (אחווי הב[יה ה[ותדיס לאחר ניבוי אהוזי הבניה הזרוטים 7 ביצוע הבניה הנוברת בפעיפים ו ו-2 העיר.
6 | צר בגית באנוור לעיר לא והיה בַעַל .בל אריו ההיהצידוה בבי 0 ההשותף ווק דרכות או להפכמה של בצלי היהחיוות האהרות או של האטיעה הבלדות.
5 בשצי להיחידות הא יפריעו לבל בעד 'הידה אשר יבקש לנָצד את וכויות הבניה < בא 5 לעיץ, 0 ואפטרו דו בבש את הבניה תור שימושיגם בהלקיס של הדבום * המשוהף לשם העמדה מיגומיש, תמיכות, שמודיט, אתסנת חמרי* בניה או משבר, 4378 שבד ש'מוש באניור יהיה מָביר | רגר ולא יגרוט נו ליהידות אמרות
"או להנאה 180 לוו 0% : :
7 ,בל בגוה באמור תהיה בדמה נאותה ובהתמשב באופי הבנין, תבוצע כרציפוה
)הקחרה, לדא הצפטקות ובהריצות מירנית.
"בל" בעל "היוה אשר יבְנָה בניה נוספת בלשה*,כאמור נהשנם זה, יהיה אמראי בצעריתי דבל בק או פג'עה שי+גרמי בהשך לבג'ת. 1% % אזרון,. לרבוש המשותף 18 לכל צד שלישי) > ישפה את בעדי הוחידות האחדות עד 3 ןוה או יבל הבועה צר שדיטי באמור..
0
7 בל | בער ויד אשר..יבנה בי נופמ בלטהי באמור נתשכט והן יאיה זכאי שג "תבית משותף גי - את 7130 שביצע, ללא בווך
ימר מ איחיצות - |הסכמהם ניתנה כזה מראש לבל
ול > ה20 מהם שו
₪ אה כאמו
7
. 9
2 עפ הבג יר עדיוצ'י |
גל גגות אן קירוק הוצוניים שיווצרו
טג זה,יישוגה המכנה שד ולכוט המשותף על-
בוצעה |
בוצטה בניה. גוספה בהוא
ירי הספת הפע שנ 1!ה -באמור, בן ישוג המוגה של הישידה שבה , מפָשי שנבנה באמור: |
כתוצאה מהבניה הנוספת כאמור בהטבם
*תין הל מהרבוש הו
ישלא יה'ף ניתנים %)'צוד ושל זי תוסטה בגיה על גגות או
מרפט ות באֶמַוד לעיר, יהי הלק מוקרכוש המשותף ויהיר שיובים לבל בעלי
"יוות בָבִיה המשותף, אם לתל + בהבוש המשותף.
[מל'שתירהינין הודאות תקצנן וה לבין
תקבענה הוראות הקנון וה, 3 םת :
וראות התקנון המצוי -
נהתאט' לת גה 7ל לחש ות המקהקטי הוד יוריפוט\, תשפל-196%, אוו
צו.
-- מבקשיט בוו ידַאשָר את התקנע| הנפר להורות על דישומו. , 7 7 \ ְ
חברת. ית > 0%
וה ברו זגתצפ .0 בת ,
(0.7 6 ) .6 ₪05
סוט 6
"060 4 השם שו 0 .וסט 6 סאשטם
* שש .תס [6 סשט 00 02/0 06,וסם
* .0 אםו 0 ו סז 56 2 טג 0005
0-5
של
ו שוזה לחקת
8 | הוה חיסוםפטחקן:אואיל = בירהט
תיקון:
0 במר>, 2019
סימוכין: 2017-0149-39
סיכום ישיבה שהתקיימה ביום 48/04/2017
בנושא; וב קנייני נדרש הלקיד רישוי
השתתפו: מר אופיר מאי
מר יואל שבת
עו"ד אירנה טויב
עו"ד אוהד דהאן
מנהל אגף רישוי ופיקוח
ממונה על המחלקה לרישוי בניה
לשכה משפטית
לשכה משפטית
לאור פניות ממחלקת הרישוי נמצא צורך לרענן ולחדד את מסמך ההנחיות שהוצא בעבר ע"י עו"ד הדר מנצורי לגבי רוב
קנייני נדרש כתנאי סף לפתיתת תִיק רישוי כדלקמן:
1 *תוספת יח"ד לבניין באמצעות תוספת בנייה.-
בלי הקלה - נדרשת חתימה של 2/3 מבעלי הזכויות בבניין על גבי ההרמוניקה. לכל שאר חדייריס- משלוח הודעות.
עם הקלה - נדרשת חתימה של 100% מבעלי הזכויות בבניין על גבי ההרמוניקה. [כקבוע בתקנה 2(9) לחוק התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית)).
2 *תוטפת מעלית -
נדרשת חתימה של 2/3 מבעלי הזכויות על גבי ההרמוניקה בבניין או בכניסה שאותה תשרת המעלית [בבניין מרובה כניסות]. לגבי שאר הדיירים- משלוח הודעות כמקובל במקרים של צמצום פרסום.
3 יבנייה על שטח גג משותף או חצר משותפת [למעט ממיידים] -
נדרשת חתימה של 2/3 מבעלי הזכויות על גבי ההרמוניקה בבניין או בכניסה נשוא הבקשה [בבניין מרובה כניסות). לגבי שאר הדיירים משלוח הודעות כמקובל במקרים של צמצום פרסום.
4. *תוספת ממ'יד בשטת משותף -
נדרשת חתימה של 1/3 מבעלי הזכויות בבנלין על גבי ההרמוניקה, אשר מהונים 2/3 מבעלי הזכויות של העמודה.
לכל שאר חדיירים- משלוח הודעות. ההרמוניקה צריכה לכלול תכנית צל ליתר הדיירים בבניין.
5. בקשות במגרשים בהם ישנו ריבוי בעלים-
נדרשת חתימה של אחד הבעלים הרשומים לפחות, וכל שאר הבעלים משלוח הודעות כמקובל.
6. בקשות מכוח תמ''א 38, תמייא 1 [תוספות. והרחבות בניה עד 25 מ"ר ותוספת קומות על בניין קיים]-
נדרשת חתימה של 2/3 מבעלי הזכויות בחלקה על גבי ההרמוניקה. לכל שאר הדיירים- משלוח הודעות ופרסום.
7 בקשות מכוח תמ''א 38, תמיא 2 [הריטה ובניה מחדש]-
נדרשת חתימה של 80% מבעלי הזכויות בחלקה על גבי ההרמוניקה. לכל שאר הדיירים- משלוח הודעות ופרטום.
*הערה חשובה: מקום בו הבקשה תואמת במדויק לנספח בינוי- הין צורד בחתימות פוזיטיביות של בעלי הזכויות.
רשם : אופיר מאי / עדכון: מיטל שניאור
העתק : למשתתפים
מינהל תכנזן ותשותיות - האגף לדישוי ופיקוח
סופ 506 3 קהוחס 0ס] - הבמוב קח!חחמו | .2424 51 1-1 19 ב, !1ב ג 4- 2א-א 5211-מ 4343109 כיכר ספרא 21 ת,ד 775 ידושלים 91007 טל 02-6297689/3 פקס 02-6242557 7 א 02-6297658/4 |16 ,91007 779,187053|6 .0.8.ת ,1 8ז5008 8ז/58 ו 14-40 50 לט פד |44204 42 1491007 02-6297689/4 30 02-0245897 השח 05316 61 [. א שש
2[ ספ
תאריך: 06/02/2022
הגשה
3
7
עיריית ירושלים האגף לרישוי ופיקוח
המחלקה לרישוי בניה
כתב התנגדות לבקשה להיתר
בנייה
1988/0601 .03
מספר
פרטי המתנגד
זהות המתנגד
סוג הזהות מספר זהות שם התאגיד / הגוף
18
תואר שם פרטי שם משפחה
היילי אן גרצברג
כתובת המתנגד
יישוב שכונה רחוב
ירושלים רחביה זאב ז'בוטינסקי
מספר בית דירה תד
42
טלפון בבית טלפון נייד דואר אלקטרוני
5" 1'ו105600510067.00
כתובת למשלוח תשובה מיקוד
פרטי בא כח המתנגד
מספר זהות שם
תואר דואר אלקטרוני
טלפון בבית טלפון נייד
כתובת למשלוח תשובה + מיקוד
בתונים
א. ציין את מרחק דירת המתנגד ואת מיקומה ביחס לבנייה המבוקשת
דירת המתנגדת באותו בנין
]ות 113324208 8160181/20220206/ת6 זכ 5/0 5619/0510 ם//:16
8 22
בימוקי ההתנגדות
| הבקשה להיתר לא מתיישבת עם מצב הזכויות הקנייני. הגג
| הוא רכוש משותף ואין למבקשי ההיתר את ההסכמות
| הדרושות לבניה על הגג. הבקשה להיתר לא עומדת בתנאל
: סף, מבקשי ההיתר אינם רשאים לספח את הגג לדירתם.
| הבקשה להיתר מונעת ניצול מירבי של זכויות הבניה האפשריות על פי תכנית 9988. הבקשה להיתר מונעת
חיזוק על פי תמ"א 38. הבקשה להיתר מנוגדת להנחיות
| המרחביות. הבקשה להיתר פוגעת בבנין בכללותו, כמפורט
|.בהתנגדות המצ"ב.
223 [מות. 113324208 200/881/20220206/מ0016ם 55/6 1505/18 ה//:16
בסייד
לכבוד
בי באדר א' התשפייב
3 בפברואר ?202
מחלקת רישוי הבנייה
והועדה המקומית לתכנון ובניה
עירית ירושלים
ככר ספרא 1
ירושלים 94141
ג.א.ני,
הנדון: התנגדות לבקשה להיתר מספר 1988/0601.03
ז'בוטינטקי 42, ירושלים, גוש 30026 חלקה 92
אני הח''מ גרצברג היילי אן, דרכון *********, (להלן -- ייהמתנגדת'יי), מתכבדת להגיש בזה התנגדות לבקשה להיתר בניה שבנדון.
הוועדה הנכבדה מתבקשת לדחות את הבקשה להיתר בניה הני'ל, שהגישו בוקובזה פטריק טלמה ובוקובזה טופי דנה (להלן -- יימבקשי ההיתריי).
ואלה נימוקי ההתנגדות :
1 המתנגדת היא בעלת דירה הידועה כתת הלקה 1 (להלן - דירת המתנגדת'') בבית המשותף נשוא הבקשה ברח' ז'בוטינסקי 42 ירושלים, הבנוי על חלקה 92 בגוש 30026 (להלן -- הבית המשותף").
נסח מרוכז של הבית המשותף מצורף ומסומן באות א'.
2 | בספי שיפורט להלן:
א.
ב.
-
הבקשה להיתר בניה אינה מתיישבת עם מצב הזכויות הקנייני בבניין.
הבקשה להיתר אינה עומדת בתנאי סף.
מבקשי ההיתר אינט רשאים לספח את שטת הגג כמרפסת גג לדירתם.
הבקשה להיתר בניה מונעת ניצול מירבי של זכויות הבניה על פי תכנית 9988.
הבקשה להיתר בניה מונעת את חיווק הבנין על פי תמ''א 38.
הבקשה להיתר מנוגדת להנחיות המרחביות ולפיכך היא אינה עומדת בתנאי הסף.
הבקשה להיתר גורמת לפגיעה גם בבניין בכללותו.
3 הבקשה להיתר בניה אינה מתיישבת עם מצב הזכויות הקנייני בבניין:
א.
באמור, הבנין הנדון רשום כבית משותף.
על פי מסמכי הבית המשותף, הגג שעליו מתוכננת הבניה וכן זכויות הבניה בחלקה הינם רכוש משותף של כל הדיירים.
על פי תקנון הבית המשותף, בעל דירה יכול לבנות על גג או מרפסת הצמודיט לדירתו, בכפוף ליתר הוראות התקנון.
בסעיף 9 של התקנון נקבע כי כל גג שיווצר כתוצאה מהבניה הנוספת יהיה חלק מהרכוש המשותף.
בטעיף 10 של התקנון נקבע שאחוזי הבניה שלא היו ניתנים לניצול על ידי הבניה בגגות צמודים ו/או מרפסות צמודות, יהיו שייכים לכלל בעלי הדירות בבנין לפי חלקיהט ברכוש המשותף.
העתק תקנון הבית המשותף מצורף ומסומן באות ב'.
הגג כלל לא צמוד לדירת מבקשי ההיתר. לפיכך, בהתאם לתקנון הבית המשותף;
מבקשלי ההיתר אינם יכולים לבנות על הגג את התוספת לדירתם.
מכיוון שהגג הינו רכוש משותף השייך לכל הדיירים, מבקשי ההיתר אינם רשאים לבנות בגג ולהשתלט עליו ללא הסכמת יתר בעלי הדירות בבנין.
לפי סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין, התשכייט - 1969 (להלן -- ייחוק המקרקעיןי), נדרשת הסכמה של בעלי 3/4 מהדירות ש-2/3 מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהט על מנת להרחיב דירה על גבי רכוש משותף. אולם למבקשי ההיתר אין הרוב הנדרש לבניה על הגג המהווה רכוש משותף.
מבקשי ההיתר לא צרפו את ההסכמות הדרושות לצורך הבניה בגג המשותף ואף לא להצמדת הגג וסיפוחו לדירתס. גסם המתנגדת אינה מסכימה לבניה של מבקשי ההיתר בגג ומתנגדת להצמדת הגג לדירת מבקשי ההיתר.
מכיוון שהגג הינו רכוש משותף, מבקשי ההיתר אינם רשאיט להשתלט עליו ולבנות עליו ללא הטכמת הרוב הנדרש של בעלי הדירות. לפיכך, די בכך כדי לדחות את הבקשה להיתר בניה.
לענין זה, ערר (י-ם) 1-316/10 עציון ברסלם נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה
ירושלים, (פורסם בנבו), שס נאמר:
ייעם זאת, במקרים בהם מבקש האזרח לנצל זכיות בגיה מעבר לחלקו היחסי, רואים בכך מקרה שעל פני הדברים אין לאזרח די זכויות קניין, ומוסד התכנון רשאי שלא לדון בבקשה להיתר גופה'י.
כל עוד למבקשי ההיתר אין את הזכויות הקנייניות הנדרשות לבניה המבוקשת, הרי שכל הדיון בענייננו הינו תיאורטי בלבד ומיותר.
אם תכנית זאת תאושר, תוך התעלמות ממצב הזכויות הקנייני, הדבר יאלץ את המתנגדת לנהל הליכים משפטיים כנגד מבקשי ההיתר, לשמירה על זכויותיה.
לעניין וה ניתן לציין את דבריה של ועדת הערר לתכנון ובניה בהחלטה מיום
0 בתיק ימ - 1-028,036/00 :
"אמנם ועדת ערר זו אינה דנה בהיבטים קניינים ואין זה מתפקידה לדון בכך, אך מאידך מתן היתר בניה שלא בהסכמת הדיירים במקום בו ירוע שיש סכסוך קנייני, אינו מוסיף ליחסי השכנות שבין שאר הדיירים ועלול להוביל אותם לטכטוך מתמשך בבתי משפט לצורך הוכחת זכויותיהם הקנייניות בעקבות בקשה להיתר שכזו".
בפסיקתו של בית המשפט העליון בתיק עעיים 2832/09 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' בני אליעזר בע''מ ואח', נאמר שלא ניתן לדון בהיבטים תכנוניים
ללא תימוכין קניינייס מתאימים, כדברי בית המשפט:
"אך כיון שעסקינן בנכס משותף שלניצולו השפעה על שווי המקרקעין -- נדרשת הסכמה (ברורה או למצער משתמעת) מצדם של יתר חשותפים".
בהמשך...
"המשיבה מבקשת לבנות ברכוש המשותף ולעשות שימוש בזכויות בניה משותפות ללא שיש בירה "תימוכין קנייניים" מתאימים. כפי שהוסבר, דיון בחיבטים תכנוניים של בקשה בלא תימוכין כאלח עלול להביא לדיוני סרק, ואולי אף - לאו דווקא במקרח דגא - לעידוד בניה בלתי-חוקית, ומשכך צודקות בסופו של יום המערערת והמדינה בעמדתן, כי מוסדות התכנון רשאים היו לעכב את
הדיון בבקשת חמשיבה עד להכרעח בסוגיות אלה. טבורני, כי עמדח זו מובילה
גם לתוצאה רצויה של מעין "תמיכה הדרית" בין דיני חקניין לדיגי התכנון
והבנייה, אשר כשלעצמי אני רואה בה חשיבות, וכך נזדמן לי לומר בעבר "אך פשיטא שהמצב הנכון והרצוי הוא כי שני המסלולים, הקנייני והתכנוני - ילכו יחדיו, כי במחות לכך נועדו" (ראו רע"א 10165/06 כאסתירו נ' אטל (לא פורסם)
פסקה ז'; פרשת סטרולוביץ הנזכרת)".
לפיכך לא ניתן לדוו בבקשה אשר במסגרתה מבקשים מבקשי ההיתר לבנות ולהשתלט על רכוש משותף זכויות בניה משותפות וכן על אחוזי בניה השייכיט גם ליתר בעלי הזכויות בחלקה.
ה המתנגדת מתנגדת לכל פגיעה בזכויותיה, לרבות בזכויותיה הקנייניות.
על כן אין לאשר את הבקשה להיתר בניה המנוגדת למצב הקנייני בחלקה.
הבקשה להיתר אינה עומדת בתנאי סף:
כאמור, על פי הבקשה להיתר, מבקשי ההיתר מבקשים לבנות על הגג המשותף המהווה רכוש משותף, השייך לכל חדיירים.
אולם על פי הנחיות המחלקה המשפטית בעיריית ירושלים, כאשר מדובר בבניה על שטת גג משותף, נדרשת חתימה של 2/3 מבעלי הדירות בבניין על גבי ההרמוניקה של הבקשת להיתר וזאת כתנאי סף לפתיחת תיק רישוי.
לענין זה, סיכום ישיבה לענין רוב קנייני נדרש להליך רישוי מצורף ומסומן באות ג'.
כפי שניתן לראות, מבקשי ההיתר לא עמדו בתנאי הסף ולא החתימו 2/3 מבעלי הדירות על ההרמוניקה. הם אף לא צרפו הסכמות מ-2/3 של בעלי הדירות לבקשתם.
לפיכך, בלל לא היה מקום לפתוח את תיק הרישוי הנדון ובהתאם לכך יש לדחות את הבקשה להיתר בניה על הסף.
מבקשי ההיתר אינם יכולים להסתמך על תוטפת של 26 מ''ר לדירתם הרשומה בתקנון הבית המשותף.
ראשית, מבקשי ההיתר כבר ניצלו תוספת ואת כאשר הס הרחיבו בעבר את דירתט בכ-26 מייר.
שנית, על פי התקנון, ניתן לבנות את אותם 26 מ"ר רק על מרפסת או גג הצמודים לדירת מבקשי ההיתר אולם הגג עליו הס מבקשים לבנות כלל לא צמוד לדירתם.
שלישית, בניגוד לטענת מבקשי ההיתר, אותם 26 מ"ר הרשומים בתקנון אינם נטו אלא ברוטו. כידוע, לצורכי היתר בניה ואחוזי הבניה, השטחים הנמדדים הס השטחים ברוטו.
אולם מבקשי ההיתר מבקשים לבנות שטח גדול בהרבה משטח של 26 מ"ר. ואת מבלי לגרוע מהטענה שהם כבר ניצלו בעבר את אותם 26 מ"ר.
רביעית, גם אם היתה למבקשי החיתר זכות לבנות 26 מ"ר, הרי שהם כבר מנצליט 19.70 מייר של שטח עיקרי מתוכם עבור המרפסת שהט מבקשים בחזית הצפונית.
כפי שניתן לראות בבקשה, מבקשים ההיתר מבקשים תוספת שטח עיקרי של 50.04 מ''ר וזאת על חשבון וכויותיהם של יתר בעלי הדירות. למבקשי ההיתר אין שום וכות לבנות 6 מ"ר כשטח עיקרי ואף לא למרפסת זיז של 11.53 מ"ר. מבקשי ההיתר אף לא קיבלו את הסכמת יתר בעלי הדירות לבניה המבוקשת ואף אין להם את הרוב הדרוש על פי חוק להרחבת דירתס.
מבקשי ההיתר אינם רשאים לספה את הגג כמרפטת גג לדירתם:
על פי מסמכי הבקשה להיתו, מבקשי ההיתר מתכוונים לרצף בשטת הגג ולספחו כמרפסת גג לדירתם. גם ללא הריצוף ניתן לראות כי מתוכננות דלתות מהתוספת המבוקשת על הגג אל שטת הגג - דבר שיטפה את הגג כמרפטת גג לדירת מבקשי ההיתר, תוך פגיעה בזכויותיהם של יתר בעלי הדירות בבנין.
אולם כאמור, הגג הינו רכוש משותף השייך לכל בעלי הדירות בבנין ובהתאם לכך כל בעלי הזכויות בבניין רשאים לעשות בגג שימוש סביר.
על כן אין לאפשר למבקשי ההיתר לבנות על הגג ולטפח את כל שאר הגג כמרפסת גג לדירתם.
יודגש כי לפי סעיף 62(א) לחוק המקרקעין, טיפוח הגג כמרפטת גג והצמדתו לדירת מבקשי ההיתר דורש הסכמה של 100% מבעלי הדירות בבנין.
גם ריצוף הגג מביא למעשה לסיפוח הגג לדירת מבקשי ההיתר.
לענין וה, ראה החלטת המפקת על בתים משותפים בתיק (עכו) 48/06 רדק מגדלנה נ'
רוזנברג זהבה, שס נאמר:
יישנית, ניסיון החיים מלמד, כי מקום שבו בוגה בעל דירה משטח מווצף בחצר משותפת, באופן שקיימת גישה ישירה מתוך דירתו אל אותו משטח, ומקרה אותה בפרגולח, נוטים בעלי הדירות האחרים לחשוב כי מדובר ברכושו הפרטי, מראית חעין במקרה זה, הינה חזות הכל. גם אם יודיעו הנתבעים, כפי שאכן טענו בפני, שאין הם תובעים לעצמם זכות שימוש בלעדית במקום, ויתחייבו שלא למנוע מהתובעת שימוש במקום, יש לחניח, כי היא לא תעשה שימוש במקום ללא קבלת רשותם של הנתבעים בכל פעם שתבקש לשבת במקום, וספק רב אם תעשה בו שימוש אף בהינתן רשות כזו, בשל תחושת אי הנעימות הכרוכה בדבר. התובעת או חליפיח (מי שישכרו את דירתה בעתיד, או ירכשו אותה ממנה), לא יוכלו לעשות שימוש, כבתוך שלהם, במשטח המרוצף, אשר מן הסתם גם יטופח על ידי הנתבעים, ויכיל את חפציהם... המשמעות המעשית של בניית משטח בטון ופרגולח מעליו, הינה הצמדה בפועל של קטע החצר המרוצף, אל דירת הנתבעים. הצמדה שכזו, לא ניתן לבצע ללא הסכמת התובעת, שלה זכויות שוות בחצר. יי
על כן, מבלי לגרוע מיתר טענות המתנגדת, אין לאפשר למבקשי ההיתר לרצף את הגג ו/או לטפחו כמרפסת גג לדירתם.
הבקשה להיתר בניה מונעת ניצול מירבי של זכויות הבניה על פי תכנית 9988:
על פי תכנית 9988 החלה על החלקה, החלקה מצויה באיזור מגורים חדש בי.
על פי סעיף 4.1.2(ג) להוראות תוכנית 9988, באזור מגורים חדש ב', ניתן לבנות *'5 קומות מעל מפלט הכניסה הקובעת'.
.10
.1
על פי סעיף 04.1.2) להוראות תוכנית 9988, הקומה החמישית תיבנה בנטיגה מהחוית הקדמית בעומק שלא יפחת מ-2.5 מ"ר.
על פי סעיף 4.1.2(ד) להוראות תוכנית 9988, וכויות הבניה בחלקה הן 185.76%.
מכיוון ששטח החלקה הינו 947 מ"ר, סך השטחים שניתן לבנות בחלקה חינו כ-1,795.14 מייר, אשר מתוכן נוצלו כבר לפחות 1,052.48 מ"ר. מכאן שנותרו זכויות בניח לבניית 6 מ"ר.
הואיל ושטח קומת הקרקע הינו כ-340 מ"ר, שטח קומח אי כ-327 מ"ר ושטח קומה ב' כ-
4 מ"ר, הרי שעל פי תוכנית 9988, אין מניעה להשלים קומה רביעית מלאה על כל קונטור הבנין וכן להוסיף קומה חמישית עם נסיגה של 2.5 מטר בחזית אחת.
אולם על פי הבקשה להיתר, מבקשי ההיתר מתכננים להרחיב את דירתם על הגג המשותף ולהפוך את שאר הגג כמרפסת גג לדירתם, באופן שימנע לחלוטין את מימוש מלוא זכויות הבניה על פי תב''ע 9988. דהיינו, יתר בעלי הדירות בבנין לא יובלו לפעול להשלים את כל הקומה הרביעית ולהוסיף את הקומה החמישית על פי התבייע הנייל.
בכך לא תמומש הבניה על פי תב'/ע 9988 וייגרם נזק רב למתנגדת.
גם מסיבה זאת אין לאשר את הבקשה להיתר בניה.
הבקשה להיתר בניה מונעת את חיזוק הבנין על פי תמ''א 38:
הבנין הנדון הינו בנין ישן שנבנה בשנות החמישים.
לענין וה יצוין כי הבית המשותף נרשם ביום 3.2.1955.
לפיכך הבנין וכאי לחיזוק לפי הוראות תמייא 38.
מתן היתר בניה לבניה החדשה שמתכננים מבקשי ההיתר על הגג, יפגע בעמידתו של הבנין בתנאי הסף לצורך הזכאות לחיזוק המבנה על פי תמי'א 38 ואף ימנע כל אפשרות למימוש בניה על פי תמיא 38.
גם מסיבה זאת, אין להתיר את הבקשה להיתר בניה.
הבקשה להיתר מנוגדת להנחיות המרחביות ולפיכך היא אינה עומדת בתנאי הסף:
לפי תקנה 30 לתקנות התכנון והבניה (רישוי בניה), תשע"ו - 2016, הבקשה להיתר תיערך, בין היתר, לפי ההנחיות המרחביות.
בהנחיות המרחביות של הועדה המקומית לתכנון ובניה בירושלים נקבע שלא תתאפשר יציאה לגג משותף מהדירות הממוקמות בקומות העליונות.
כאמור, גג הבנין הינו רכוש משותף השייך לכל בעלי הדירות.
אולם כפי שניתן לראות בבקשה להיתר הבניה, בניגוד להנחיות המרחביות, מבקשי ההיתר יצרו יציאות מהתוספת המתוכננת לדירתס אל הגג המשותף. יתר על כן, מבקשי ההיתר אף מתכוונים לספת את הגג המשותף כמרפטת גג לדירתם.
לאור האמור, הבקשה להיתר בניה אינה עומדת בתנאי הסף של תקנה 30 הנייל ודי בכך כדי לדחות את הבקשה להיתר.
הבניה המתוכננת מונעת מהמתנגדת את זכויותיה להשתמש בגג, לרבות להניח עליו דודי שמש ומזגנים שמונחים כיום על הגג.
לא ברור מהבקשה כיצד תישמר הגישה של המתנגדת לגג המשותף של הבניין ולגג החדש שמתכננים מבקשי ההיתר.
.2
.3
4
.5
.6
17
הבניה המבוקשת תגרום לצפיפות הדיור בבנין, לעומס על תשתיות הבנין ולפגיעה באיכות החלים.
התועלת שתצמח למבקשי ההיתר מתוטפת הבניה וסיפוח הגג, אינה מצדיקה את הפגיעה בזכויות המתנגדת.
יפים לעניין וה דברים שנכתבו בעייא 281/61 שלוטר נ' כיץ, פייד טו 2329, בענין חכלל
הבסיסי כאשר מדובר בפגיעה בזכות קנין של הזולת :
"אין אדם יכול לדרוש זכות הנאח כל שהיא מרכושו של הזולת רק מפני שנוח לו הדבר, או מפני שהוא זקוק לזח ולזולת אין הדבר גורם כל נזק שהוא -- אפילו מצבו הקשה של האדם חזה עשוי לעורר אהדה אליו מצד בני אדם. אין לזהות שיקולים מוסריים עם שיקולים שביושר במשמעות המשפטית, דבר התלוי ברצונו הטוב של הזולת אין לכפות עליו "רצון טוב" זה על ידי החלת שיקולים שביושר. עוד לא שמענו על הלכה מעין זר.".
המתנגדת מתנגדת לכל פגיעה בזכויותיה, לרבות בזכויותיה הקנייניות ולרבות ביחס לכל חלקי הבקשה להיתר בניה.
המתנגדת שומרת על כל טענותיה ווכויותיה הן בקשר להתנגדות ואת והן בקשר לכל ענין וזכות אחרת הנוגעים לחלקה הנדונה וכנגד כל אדם ו/או גוף.
ההתנגדות נתמכת במטמכים שצורפו.
לאור האמור מתבקשת הוועדה הנכבדה לדחות את הבקשה להיתר בניה.
הוועדה הנכבדה מתבקשת להזמין את המתנגדת לדיון בהתנגדות, להשמעת מלוא נימוקי ההתנגדות.
גרצברג היי
חתימת המתנ
מערד המעופטים הרגוות לרישום והטדר זכויות מקרקעין תאריך 111 | ווווויי ד 0 1 י"ב כסלו תשפ"ב
3 שג ו ד 0 ו -11 --<-[, 28--********* |פא\ 0 שעה: 12:54 ה 154
נסח מס 2004
לשכת רישום מקרקעין: ירושלים
העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים
נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום
גוש: 30026 | חלקה: 92
יריית ירושלים
| הערות: תיק רושם הקרקעות ירושלים מס' 41/55 ש"י
תת חלקה 1
שסח במ"ה
[2 מכר | גרצברג היילי אן דרכון | ********* בשלמות 22364/2013/1
10
0 דה ,11173 הק למשחה להקה המדקהה קקטה המקה להלה ההק | מכר | אידלמן ארטור (תז | ********* | בשלמות | 2667/1985/1
מכר פלטקה פטר דרכון 12 8629/1983
4" -יי-[[ ו 1 ב
תת חלקה 4
חלק ברכוש המשותף/;
10 0/0
| ראשונה
מכר | טלמור עדי 18 :1,241
[ממ 0007070707 !למור שרה " ********* | 3986/2014/1
עמוד 1 מתוך 3
משדד המעופטים הרעוות לריעשום זהסדר זכויות מקרקעין תאריך 1+ 0 ו 0 0
| 6 וט -1ב61 2--<,|> 29-.419 05921 |[בו 32 י"ב כסלו תשפ"ב שעה: 12:54
נסח מס" 2004
לשכת רישום מקרקעין: ירושלים
העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים
נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום
גוש: 30026 | חלקה: 92
| משכנתה בנק הפועלים בע"מ חברה ,20118 בשלמות |986/2014/2
| ודרגה: | ראשונה
תת חלקה 5
צוואה | !הלפרן רונית ת.ז 8 ₪ 1
4 [הלפרן- ₪ 8
2 דהה "79201777
21794/2009/1 |
-
2
חקי בלכב תאו =
משכנתה בנק דיסקונט למשכנתאות בע" 'מ |הברה 006" | בשלמות |7723/2012/1
דרגה: | ראשונה הערות: | כולל ת"ח 5.9"
תת הלקה 6
[: מכר | וגנר חוה [תז 2008 | בשלמות 88
תת חלקה 7
ב
הד הלחתהה בע 2ל151ת = החסה
10 1/2 31833/2018/1
|דרמן צרפתי (130266916 79 7 1/2| 9 31838/2018/1 >
מכר
מכר
| משכנתה | בנק מזרחי טפחות בע"מ חברה | בשלמות -%92 175
ידרגה: | ראשונה |
עמוד 2 מתוך 3
0-0 " הדששות לרישום זו כויז .
\ משרד המעופט ם הרעוות לרישום והמדר וכרות מקרקצין תאריך 12 / 3 ג[ 8 -3121 1-0, 49-28 !(392) |3\כ 2 י"ב קל חש ב
שעה: 54:
גסח מס" 2004
לשכת רישום מקרקעין: ירושלים
העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים
נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום
גוש: 30026 חלקה:92
מכר דרכון
מכר | דרכון
תת חלקה 9
100
(371 12 00003638,
|081704498 7 1/47 ל |
תת 2
צוואת
| הלפרן-ויס דפנה
| מכר | ויס אריאל ותז
משכנתה | בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ | |חברה 520022866 בשלמות
דרגה: | ראשונה | הערות: | כולל ת"ח 5,9
תת חלקה 10
100 |קרקע
| רישום בעלות לאחר הסדר | רשות הפתוח
; בשלמות .200966
נסחז חתום בחתימה אלקטרונית מאושרת מהווה מקור כל עוד הווא נשמר באופן אלקטרוני כאמור בחוק חתימה אלקטרונית, תשס"א - 2001
שולמה אגרה
עמוד 3 מתוך 3