ישיבת שימור אתרים מס 60 · 21/09/2005

	סדר יום ועדת שימור
03/10/2021 - כ"ז תשרי תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2021/60		מספר ועדה
4627		מספר תיק

	נתונים כלליים
הרב יוסף גרשון הורוביץ 8 , מאה שערים		כתובת
קליין אסתר		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
941401		מספר תכנית
רפרנטית הלוי נחמ י		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	5035	30061

- 1 -

רקע

רקע היסטורי ואדריכלי:

הבית ברח' יוסף גרשון הורוביץ,8 נבנה כחלק מהשכונה ההיסטורית "עיר שלום" המכונה גם "בתי פרלמן"

הסמוכה למאה שערים. השכונה הוקמה בשנות ה-80 של המאה ה-19 ע"י קבוצה שהתארגנה בראשותו של הבנקאי יעקב פרוטיגר למטרות השקעה. השכונה כוללת מבנה טורי ארוך שבו בסה"כ כ-15 חלקות.

המבנים פנו בקו 0 לרחוב סלנט. בחזיתם הדרומית תוכננה חצר. ברוב החצרות מסומנים בורות מים במפות ההיסטוריות. מבנה השכונה אופייני לצורת הבנייה העות'מנית – מערך רחובות מקבילים פרוסים ממזרח למערב במבנים טוריים בני קומה אחת או שתיים הבנויים כחומה כלפי הרחוב. למבנים הטוריים חזית אחת ייצוגית ומושקעת. בצדם האחורי של הבתים נבנו חצרות בהם התנהלו חיי היומיום ובהם נבנו במהלך השנים תוספות רבות.

המבנה הנידון:

בשטח החלקה קיים מבנה מימי השלטון העותומני המשוייך בניה בין השנים .1887-1892 המבנה ההיסטורי שבחלקה הנדונה ע"פ תיק התיעוד נשמר במתכונתו המקורית לרבות פרטים מקוריים.

עם זאת נראה כי ישנן תוספות מאוחרות שנבנו ללא היתר לתוככי החצר ההיסטורית.

המבנה בן 2 קומות, עם גג רעפים, ובנוי כחלק ממבנה טורי, חזית ראשית צפונית פונה לרחוב סלונים וחזית דרומית פונה לכיוון הסימטה ממנה נכנסים לחצר.

ע"פ תיק התיעוד נראה כי בחצר היה קיים בור/משאבת מים. וישנם עץ/עצים.

רקע סטטוטורי ותכנוני:

.1תוכניות:

1. המבנה מוגדר בנין היסטורי בתחום העיר ההיסטורית ונכלל בשטח מתחם לשימור.

2. תוכנית מתאר .62 ייעוד הקרקע – מסחרי. בפועל מסחרי ומגורים.

3. תכנית אב מס' 30034 – מע"ר צפון, מסמך מדיניות המפרט גובה מרבי באתר – עד 4 קומות וגג

ללא שימוש בחלל הגג.

- 2 -

.2רישוי:

אין היתרים קודמים.

.3שימור:

מסומן כמתחם לשימור, ואתר לשימור מס' -1500בתי פרלמן.

יש תיק תיעוד.

תיאור מצב קיים:

מבנה בעל 2 קומות מלאות וחצר המשמש למגורים.

התכנית המוצעת:

תוכנית מתאר מקומית בסמכות מחוזית, לתוספת קומות, יח"ד חדשות, הרחבת יח"ד קיימות, שינויים פנימיים, מבוקש קו בנין 0 ל2 הצדדים.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 60

מחלקת השימור מאשרת את הבקשה בתנאים הבאים:

1. גובה- מבוקשות 4 קומות עם גג רעפים בשימוש.

מדיניות מע"ר צפון מאפשרת 4 קומות וגג ללא שימוש. מדובר במבנה השוכן לצד סימטה צרה מאוד ויש חשיבות לשמור על הגובה ולא לחרוג ממנו. לפיכך יש להציע בנספח הבינוי גג ללא שימוש.

2. צורת הגג – מוצעים 2 גגות בעלי גמלון לרחוב. יש להפנות שיפועים לרחובות לפי הנחיות

מרחביות מחלקת שימור עמ' .76 במבנה טורי, יש חשיבות לחיבורים בין החלקות ולכן הגג צריך להיות חלק מרצף.

המלצת המחלקה להראות חלופה תכנונית בכך שהחלק השטוח בגג יהיה מונמך לפחות ב 1.10 מ', או לחילופין להציע גג מלא ללא הגבהה כפי שנבנה במקור מעל הבינוי ההיסטורי ובתוספת החדשה להציע גג שטוח ללא הגבהה.

3. קו בניין אחורי – קו בניין 0 לכיוון רחוב יוסף גרשון הורוביץ אינו מקובל:

א. חלק ממאפייני המבנה הטורי ההיסטורי הוא בניית כעין חומה בקו 0 לרחוב מצד אחד והשארת

חצר אחורית המופנית לרחוב שבצד השני. גם בתכנון החדש, יש לשמור על הרציונל ההיסטורי.

ב. הרחוב האחורי הוא סמטה קטנה וצרה במיוחד. אם יאושר קו 0 משני הצדדים, הרחוב יהפוך לכעין

מנהרה שחומותיה בגובה 4 קומות. הרחוב ההיסטורי כלל חצרות משני צידיו ולכן העובדה שהוא צר לא היוותה בעיה מבחינת התחושה ברחוב.

ג. יש חשיבות רבה לחצרות מגוננים, בעיקר בשכונה בה לא נותרה הרבה צמחיה. החזרת הצמחיה

היא חלק משימור השכונה ההיסטורית ותרומה לאיכות החיים בשכונה.

לפיכך, יש לשמור על חצרות וגינון ולכן יש להרחיק את הבינוי לפחות 3 מ' מגבול המגרש.

- 3 -

יש לשמור על העץ תות כפי שמופיע בתיק תיעוד.

בנוסף, תיק התיעוד חסר ויש להשלים צילומים של החצר.

4. יש לשמור על כל נדבכי האבן בקיר לשימור בקומה א' כלפי החזית לרחוב סלנט. ולהגביה את

מפלס קומה ב'.

5. ממ"דים –

א. יש להפנות את הממד"ים לחצר הפנימית על מנת שלא יהיו חלונות ממ"ד בקו 0 לרחוב. סעיף זה

תומך בסעיף 3 כנ"ל.

ב. חלונות ממ"ד – יש לשמור על פרופורציות אופייניות לשכונה – חלונות מלבניים

6. כניסה למבנה – יש להתרחק מגבול החלקה על מנת לשמור על מסגרת לפתח. לפחות 30 ס"מ.

7. בור מים- לרב הבתים ברחוב יש בור מים בחצר. ע"פ תיק התיעוד נראה כי ישנו בור/משאבה בחצר. נא

לשלוח צילומים והבהרה מאדריכל השימור לעניין זה.

8. תיק התיעוד – חסר מידע וצילומים. יש להשלים צילום חזית פנימית דרומית בקומה א' הפונה

לחצר ע"מ לבחון את ערכיה.ולהוסיף חתך ג-ג מקביל לחתך ב-ב המראה חזית זו.

9. אין לדקק קירות גם קירות המיועדים להריסה בקומה א',ויש להראות חיזוקים פנימיים בלבד ע"מ

לא לפגוע בקירות לשימור ובקימרונות.

הוראות שימור

הוראות התכנית-

יש לקבוע הוראות שימור:

- 4 -

1. לא תותר הריסתו של הבניין ההיסטורי בקומת הקרקע, וישומרו חזיתות מקוריות כפי שמופיע בנספח

הבינוי.

2. לא תותר פגיעה באופיו האדריכלי, בסגנונו ובאלמנטים המקוריים שבו ובפרטי הבניין הקיימים בו

לרבות: סוג האבן ,פתחים ,כתובות, תבליטים, סיתות, כיחול, סורגים, גדרות ושערים .כל סטייה מהוראות אלו תחשב סטייה ניכרת.

3. במקרה של תוספת לבניין: תותר תוספת בנייה לבניין לשימור בכפוף למפורט בנספח הבינוי בתכנית זו.

4. חיזוק מעטפת הבנין לטובת תוספות הבניה מכוח תכנית זו יעשה כחיזוק פנימי בלבד. לא יותר חיזוק

חיצוני ולא יותר דיקוק הקירות או פירוק האבן.

5. תנאי לקבלת היתר בניה לתוספות הבינוי כאמור יהיה בתיאום ופיקוח מלא של אדריכל בעל ניסיון

מוכח בתחום השימור. נספח פרטים

6. הגדר/השער/האלמנטים המסומנים בורוד בתשריט ובנספחי הבינוי מיועדי/ים לשימור ואסורה

הריסתם ו/או כל פגיעה בהם.

7. יוסרו תוספות שאינן חלק מהבניה המקורית, וכל מערכת התשתית תהיה בתוך הקירות או תת

קרקעית.

8. חלק בלתי נפרד מהיתר הבניה ינוקו חזיתות הבניין הקיים ההיסטורי.

9. שימור עץ תות בקרבת החצר.

10. יש לקבוע את הוראות השימור כסטייה ניכרת.

תנאים שירשמו בהיתר הבניה:

1. תנאי למתן היתר בניה יהיה אישור תיק התיעוד ע"י מחלקת השימור.

2. תנאי למתן היתר יהיה אישור מחלקת השימור לפתרון החיזוק שיוצע בתכנית.

3. חלק בלתי נפרד מהיתר הבניה ינוקו חזיתות הבניין הקיים ההיסטורי.

4. יש להגיש נספח פרטים לאישור מחלקת השימור שיצורף להיתר הבניה.

5. הבניה תבוצע ע"פ ההיתר והנחיות אדריכל שימור מלווה החתום על טופס דרישות מחלקת השימור.

הטופס יוחתם בשלב קבלת טופס .2

6. היתר זה כפוף לחו"ד הנדסית שימורית לאישור מחלקת השימור.

7. לא תותר הריסה או פירוק והרכבה של חזיתות המיועדות לשימור לרבות פרטי מסגרות ונפחות

מהבניה המקורית.

8. לא תותר התקנת מערכות טכניות או צנרות חיצוניות על חזיתות המיועדות לשימור.

9. הבינוי יבוצע על פי הפרטים המפורטים במסמכי התכנית וכל סטייה מהם תחייב תיאום עם מחלקת

השימור.

10. במידה וימצא בור מים או כל אלמנט היסטורי אחר יש להפסיק את העבודה מיידית ולעדכן את

מחלקת השימור בירושלים.

	סדר יום ועדת שימור
03/10/2021 - כ"ז תשרי תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2021/60		מספר ועדה
4624		מספר תיק

	נתונים כלליים
נבון 14 , מקור ברוך		כתובת
שוחט (קליגלר) אוריה		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
938761		מספר תכנית
תוספת קומה ויח"ד ברח' נבון ,14 מקור ברוך, ירושלים .		מהות הבקשה
רפרנטית הלוי נחמ י		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	5060	30072

- 5 -

רקע

רקע היסטורי ואדריכלי:

שם השכונה "מקור ברוך" ייתכן שמבוסס על הפסוק מספר משלי (ה', י"ח): "יְהִ י-מְ קוֹרְ ךָךָ בָ רוּוּךְךְ", וייתכן שהוא על שם מייסדה, ברוך הירשנוף.

השכונה הוקמה ב-1925 על קרקעות השייכות לבית היתומים שנלר בהמשך לשכונת כרם הוותיקה יותר.

השטח נרכש על ידי קבוצת סוחרים וקבלנים פרטיים. בתחילה נבנו מבנים על גושי קרקע קטנים שנקנו משנלר בדומה לשכונת גאולה וכרם. ב-1926 נקנה שטח אדמה גדול והבנייה החלה על-פי תכנית כוללת ומסודרת. השכונה נבנתה בקצב מואץ כדי לאכלס פליטים יהודים מפרעות תרפ"ט שנמלטו מהעיר העתיקה ומטבח חברון. הוגשה תכנית מקיפה יותר הכוללת 207 חלקות המאורגנות בתבנית מודרנית של שתי-וערב עם רחובות "ישרים, כמידת זה כן מידת זה [כלומר, שווים ברחבם], נקיים ומסודרים"

ובתי מידות "יפים וממוספרים". רוב הבתים נבנו במרכז החלקה בצורת קופסא מקורה בגג רעפים בעל ארבעה שיפועים כשסביבם חצר. הבניינים כללו לרוב שתי קומות ובהן ארבע דירות. אל הקומה השנייה הגיעו באמצעות גרם מדרגות חיצוני שנבנה בחזית האחורית או צדית. החזית לרחוב מהודרת יותר; וכללה פרטי אבן מושקעים, חלונות מלבניים ומרפסות בעלות זיז דק ומעקה מתכת. האוכלוסיה שהתגוררה בשכונה החדשה היתה ממעמד בינוני אך הצפיפות היתה גבוהה למדי בשל היות השכונה מבוקשת.

לאחר קום המדינה אוכלסה השכונה על-ידי הפליטים היהודים משכונות מזרח העיר וקו התפר. השכונה החלה להתדרדר והפכה לשכונת עוני מוזנחת. משנות ה-60 הפכה השכונה לחרדית, דבר שהצריך תוספות בנייה כדי לשכן משפחות גדולות, תוספות שטשטשו את המבנה האלגנטי המקורי.

המבנה הנידון:

מבנה מגורים טורי, פריט אופייני לבניה של סוף המאה ה -19 וראשית המאה ה .20 חזית מערבית ראשית פונה לרחוב נבון וחזית מזרחית פונה לרחוב שד"ל.

במקור המבנה היה בן קומה אחת עם גג רעפים ובשנת 2015 קיבל היתר מכח תבע נקודתית לבנות קומה נוספת ומעליה קומת גג. בתוספת אגף חדש ומחסנים בצד המזרחי.

- 6 -

באגף המערבי בק"ק יש 2 חדרים עם קמרונות. ובה נשמרו פרטים מקוריים.

האתר בעל חשיבות אורבנית כחלק ממבנה טורי בשכונת מקור ברוך ההיסטורית.

רקע סטטוטורי ותכנוני:

.1תוכניות:

1. המבנה מוגדר בנין היסטורי בתחום העיר ההיסטורית ונכלל בשטח מתחם לשימור.

2. תוכנית מתאר .62

3. תבע נקודתית מאושרת 65797 משנת 2014 לבניית קומה א' מעל מבנה בן קומה אחת לשימור

שימוש בחלל הגג, ותוספת אגף חדש ומחסנים באגף המזרחי.

4. תכנית אב מס' 30034 – מע"ר צפון, מסמך מדיניות המפרט גובה מרבי באתר – עד 3 קומות וגג

רעפים בשימוש.

.2רישוי:

-2015/358.00 היתר מאושר מכח תבע 65797

.3שימור:

מסומן כמתחם לשימור, ואתר לשימור מס' .269

יש תיק תיעוד משנת .2012

תיאור מצב קיים:

מבנה בעל 2 קומות, בתוספת קומת גג ומחסנים, המשמש למגורים.

התכנית המוצעת:

תוכנית מפורטת לתוספת 2 יח"ד ע"י תוספת קומה, והכשרת מחסנים קיימים.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 60

מחלקת השימור מאשרת את הבקשה בתנאים הבאים:

-1מבוקשת תוספת קומה:

ע"פ מדיניות מע"ר צפון ניתן להציע 3 קומות וקומת גג רעפים בשימוש, כפי שהוגש.

-2מבוקש הכשרת מחסנים קיימים באגף המערבי:

המחסנים נבנו ללא היתר מתחת לקימרונות. לצורך אישור השימור יש לשלוח צילומים וחו"ד מאדריכל שימור לגבי הקימרונות ע"מ לוודא כי לא נפגעו.

-3נא לציין את שיפוע הגג שלא יעלה על 30 מעלות.

- 7 -

-4ע"פ התוכנית נראה כי מוצעים חלונות במישור הגג. נא לעדכן בהתאמה את שאר התוכניות.

-5נבקש לנסות להראות חלופה למתקנים הטכניים בתוך חלל הגג או במישור הגג, ע"מ לקבל גג מלא.

-6גובה סופי בטבלה 5 יהיה לאחר עידכון שיפוע הגג. ולהוסיף סעיף סטיה נכרת לעניין הגובה.

	סדר יום ועדת שימור
03/10/2021 - כ"ז תשרי תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2021/60		מספר ועדה
4609		מספר תיק

	נתונים כלליים
הלל 7 , מרכז העיר		כתובת
שוחט (קליגלר) אוריה		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
941732		מספר תכנית
תוספת קומות, יח"ד ושטחי מסחר ותעסוקה בבניין ברח' הלל ,7 ירושלים		מהות הבקשה
אדריכ לית שלף צפ י		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	5196	30049

- 8 -

רקע

רקע היסטורי ואדריכלי

הבניין נשוא התכנית הינו מבנה היסטורי שנבנה בשנות ה-20 של המאה ה-20 וממוקם בליבה של העיר ההיסטורית. האתר אינו מופיע בכרטסת השימור הישנה (סגול) ואולם מסומן לשימור בנקודה אדומה בסקר שנערך מאוחר יותר. מדובר בבית טורי עם חצר פתוחה במרכז. הבניין הינו בית פנימי ללא חזית לרחוב הלל. קיימות בו כיום ארבע קומות וקומת מרתף, הוא מהווה פינה של מתחם בתים סביב חצר פנימית והוא בנוי בקו אפס בצמוד למבנים הסמוכים לו ממזרח ומדרום. הבית משמש למגורים. הבנייה הינה בטון עם חזית אבן בחזית הדרומית ובחזית הצפונית/אחורית הקירות מטוייחים. סגנון הבנייה מודרני, עיצובו נקי ופשוט, בחזית חדר המדרגות בנוי רצף אנכי של חלונות צרים וארוכים, הכניסה מודגשת ע"י גגון בטון. הבית הקיים שומר עדיין על צורתו ההיסטורית המקורית.

שטח החלקה כ-450 מ"ר

בתיק התיעוד שנערך לאתר מודגש כי הוא ראוי וחשוב לשימור. מדובר באחד המבנים הראשונים של הרחוב, מבנה בעל ערכיות שימורית היסטורית, ארכיטקטונית, טכנולוגית ואורבנית.

המצב הסטטוטורי הקיים

תכנית 52555 בתוקף מיום 4.7.2015 הינה תב"ע שנועדה לאפשר תוספת 3 קומות חדשות על בניין קיים בן 4 קומות, לצורך בניית יח"ד חדשות במרכז העיר. סה"כ קומות מאושרות בתכנית זו- 7 קומות, בתמהיל הכולל מגורים, מסחר, משרדים ומרפאות. מס' יח"ד מירבי - ,16 גודל דירה לא יעלה על 45 מ"ר ליחידה.

- 9 -

התכנית סימנה 4 עצים בוגרים לשימור (תאנה, רימון, קלמנטינה ותפוז), אסורה עקירתם או כל פגיעה בהם. יצויין כי תב"ע 52555 הציעה תוספת לבניין הקיים, תוך שימור חדר המדרגות הקיים.

תכנית קומה קיימת – מתיק התיעוד תכנית קומה בתב"ע 52555 במסגרת הגשת תכנית בהליך של תמ"א 38 למבנה נמסרו הנחיות מח' שימור למבנה זה והתיק אף נדון בוועדת השימור העירונית ועדה מס'-4 ביום 5.3.2019 בהחלטת הוועדה נקבע כך:

1. יש לסמן חזיתות אבן הבניה ההיסטורית דרומית ומזרחית וחלל פנימי גרם המדרגות המקורי הקיים

לשימור בסגול וכן סימון פרטי בניה מקוריים קיימים לשימור.

יש לפרט במסמכי הבקשה הנחיות בנושא גמר תוספת הבניה מעל חזיתות ראשיות המבנה הקיים, אבן הבניה תהא אבן טבעית מרובעת ומסותתת כדוגמת האבן הקיימת מאותו סוג, גוון סיתות ופרטי כיחול או אחרת לאישור המחלקה לשימור.

2. תנאי למתן היתר בניה יהא הגשת נספח שימור. נספח השימור יכלול

א) הנחיות לשימור ושיקום גרם המדרגות המקורי הקיים מקומת הקרקע עד לקומה הרביעית לרבות

שחזור פרט דלת כניסה ראשית, אותה יש לסמן ככניסה ראשית בשימוש.

ב) שימור פרט בטון קרניז מעל הדלת, שיקום או שחזור חלונות ברזל, שימור ושיקום מדרגות

מוזאיקה ופרט מעקה והתאמתם לתקנים ככל שיידרש.

ג) פרטים בקנ"מ מפורט המציעים שינוי בחזיתות לשימור: הרחבת חלון לדלת המוצע בחזית

דרומית, פרט מרפסת זיז חדשה ופרט התאמת חלון מקורי קיים למידות חלון הדף המבוקש בקומה השלישית ופרט הרחבת חלון קומה ג' חזית דרומית גרם המדרגות המשותף.

ד) הנחיות מיוחדות להסרת התוספות המאוחרות מחזיתות המבנה ההיסטורי לרבות ניקוי אבנים

מקוריות, צנרות, מעבים וכיוצ"ב. לא תותר התקנת מערכות על חזיתות לשימור.

ה) פרטים חדשים המיועדים לשחזור בפתחים הקיימים בחזיתות לשימור לרבות פרטי נגרות חלונות

ודלתות ופרטי סורגים ככל שיידרשו.

ו) התייחסות לתכנית הפיתוח בשביל הולכי רגל דרומי מקורי קיים לרבות פירוק אדנית בבניה

חדשה על גבי חזית לשימור ושחזור פרטי ריצוף ככל שיידרש.

3. התכנית מציגה שימור חזיתות אבן וחלל גרם מדרגות משיקולים שימוריים וכן שימור חזיתות אחוריות

ותקרות/קירות משיקולים הנדסיים. מחלקת השימור לא תתנגד להריסה ובניה מחדש של חזיתות טיח

- 10 -

צפונית ומערבית הפונות לחצר הפנימית וכן הריסה של החללי הפנימי ככל שיוצע..

4. יש להגיש למחלקת השימור תכנית נטיעות חדשות לכל הפחות 5 עצים בוגרים בשטח החצרות.

5. תנאי למתן היתר יהא קבלת אישור לתיק התיעוד ממחלקת השימור.

6. תנאי למתן היתר יהא לצרף לפרויקט זה אדריכל שימור מלווה שיפעל עפ"י הנחיות טופס דרישות

מחלקת השימור.

7. תנאי למתן היתר יהא להגיש כתב התחייבות וערבות בנקאית למחלקת השימור.

מהות התכנית המוצעת

תכנית 101-0910141 מבקשת הריסה של המבנה הקיים והקמת בניין חדש בן 8 קומות עבור 30 יח"ד בתוספת קומת מרתף עבור בניית 16 מחסנים.

תכנית זו הינה בסמכות מחוזית ומכוחה ניתן להוציא היתרים ו/או הרשאות. התכנית מחליפה את תכנית 52555 שאושרה ולא מומשה עדיין.

בין השאר התכנית קובעת קווי בניין חדשים, הגדלת שטחי הבנייה, ומבקשת עקירת 2 עצים בוגרים שסומנו לשימור בתב"ע 52555 , סה"כ מתוכננת עקירת 5 עצים בוגרים בתכנית 910141 זו.

תכנית קומת קרקע וקומה א' – מצב מוצע בתכ' 941732

- 11 -

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 60

המלצת מח' שימור לוועדת שימור מס'- 60 הינה לדחות את התכנית במתכונתה הנוכחית.

התכנית כפי שמוגשת כעת מסמנת את המבנה ההיסטורי להריסה. אנו סבורים כי הריסתו של המבנה אינה ראוייה ולפיכך נבקש לבחון תכנון חלופי המשמר את רכיבי השימור החשובים שבאתר.

יש להטמיע בהוראות התכנית פרק הנחיות שימור ולהשלים את התנאים למתן היתר בנייה בתיאום עם מח' שימור, כמפורט בהחלטת ועדת השימור מיום .5.3.2019 יש לבטל את הסימון לעקירת העצים הבוגרים ולחייב נטיעת עצים בוגרים נוספים בחצר הקדמית והאחורית, בתיאום עם מח' שפ"ע.

	סדר יום ועדת שימור
03/10/2021 - כ"ז תשרי תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2021/60		מספר ועדה
4608		מספר תיק

	נתונים כלליים
יפו 55 , מרכז העיר		כתובת
ביקסו ן -בר דור אדריכלים		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
910141		מספר תכנית
תוספת שטחים וקומות לבניין ברחוב יפו 55 פינת המלך גורג' 2		מהות הבקשה
אדריכ לית שלף צפ י		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	5004	30074
לא	5087	30050

- 12 -

רקע

רקע היסטורי ואדריכלי

הבניין נשוא התכנית הינו בניין לשימור (אתר מס'-150 בכרטסת הישנה) הממוקם בלב ליבה של העיר ההיסטורית. המבנה מוגדר כמבנה היסטורי והקמתו מתוארכת לשנים .1926-1937 שטח החלקה כ-440 מ"ר וממוקמת בחזית 'צומת האיקסים' של הרחובות יפו/קינג ג'ורג'. בעבר שכנו כאן בית המרקחת ימפולינסקי וחנות הספרים זק. עוד שכנו בסמיכות לאתר מסעדת טרבלוס הנודעת , חנות הספרים של הוצ' קרית ספר ובית המסחר מעין-שטוב. על חזית המבנה קבוע לוח אבן המנציח את מעמד חנוכת רח'

המלך ג'ורג' ביום 9.12.1924 במעמד הנציב העליון סר הרברט סמואל, מושל ירושלים סר רונלד סטורס וראש העיר דאז- ראג'ב נששיבי.

המבנה הקיים הינו חד קומתי וכולל עליית גג וגג רעפים. הכניסה הראשית למבנה הינה מרחוב יפו.

הכניסה מובילה אל גרם מדרגות מונומנטלי שנבנה כהכנה לגישה לקומות נוספות שתוכננו בזמנו, אך לא נבנו מעולם. הבניין ערוך בצורת L ויש לו יציאה לחצר אחורית פרטית. שימושי המקום בעת הקמתו היו למסחר במפלס הרחוב/הקרקע ונותרו כך גם כיום. הבניין בעל חזיתות בקו אפס עם הרחוב וחזיתות בקו אפס עם שני המתחמים הבנויים בצמוד לו מצפון-מערב (חלקה )409 ומדרום (חלקה .)3 סגנון הבנייה אקלקטי האופייני לתק' המנדט הבריטי בירושלים.

הבניין הינו פינתי, נצפה ביותר, ובעל חשיבות אורבנית משמעותית המגדירה את פינת רח' המלך ג'ורג'

ומדגישה אותה.

רכיבי השימור הייחודיים ששרדו באתר הינם : חזיתות בעלות פרטי אבן מסוגננים, תושבות אבן למרפסות (שלא נעשה בהן שימוש בפועל), דלת יציאה לחצר האחורית, וכמובן- גרם המדרגות המעוגל.

התקרה עשוייה בטון וריילסים מפלדה, עם קורות בדגם הדומה בצורתו לפסי מסילת הרכבת.

- 13 -

מיקום האתר בקונטקסט הקיים - מבט מכיוון מזרח

המצב הסטטוטורי הקיים

תכנית 1680 בתוקף מיום 14.12.1972 תב"ע מפורטת להרחבת רחוב יפו, תכנית שבהוראותיה הנחייה להקמת ארקדה ברוחב 4 מ' בחלק הדרומי של רחוב יפו. תכנית 0910141 שדנן מבקשת להחליף תכ' זו.

מהות התכנית המוצעת

תכנית 101-0910141 מבקשת להרחיב את קומת הקרקע הקיימת על חשבון שטחי החצר האחורית, להוסיף 9 קומות חדשות מעל קומת הקרקע הקיימת (שיהיו סה"כ 10 קומות) עבור שימושי מסחר במפלס הרחוב ומגורים בקומות החדשות. (סה"כ 48 יח"ד חדשות).

התכנית הינה בסמכות מקומית, תכנית שמכוחה ניתן להוציא היתרים ו/או הרשאות.

התכנית המוצעת- סימון גרם המדרגות להריסה חתך – מצב מוצע

- 14 -

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 60

המלצת מח' שימור לועדת שימור מס'- 60 הינה לדחות את התכנית במתכונתה הנוכחית. התכנית כפי שמוגשת כעת מסמנת את מבנה המדרגות והחזיתות האחוריות של הבניין להריסה. אנו סבורים כי הריסת חדר המדרגות תפגום באופן משמעותי ומהותי בערכיו השימוריים של המבנה. נבקש לבחון תכנון חלופי המשמר את חדר המדרגות המהווה חלק בלתי נפרד מהמבנה ההיסטורי.

הוראות השימור בפרק 4.1.2 ב' וכל התנאים למתן היתר בנייה מכוחה של תכנית זו יתואמו עם מח'

שימור כתנאי לדיון בהפקדת התכנית.

יש לחייב נטיעת עצים בוגרים בחצר האחורית, בתיאום עם מח' שפ"ע.

	סדר יום ועדת שימור
03/10/2021 - כ"ז תשרי תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2021/60		מספר ועדה
4612		מספר תיק

	נתונים כלליים
נרקיס 33 , נחלת אחים		כתובת
קטורזה יצחק		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
993162		מספר תכנית
בניין מגורים חדש ברחוב נרקיס 33		מהות הבקשה
הנדסא ית הלל לאה אדריכלות		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	5088	30041
כן	5036	30041

- 15 -

רקע

רקע היסטורי אדריכלי-

האתר נשוא הבקשה ממוקם בתחום שכונת נווה בצלאל המורחבת, סמוך מאד לשכונת נחלת צדוק וכחלק משכונת נחלאות רבתי. נחלאות, כינוי לגוש של 32 שכונות ותיקות בלב ירושלים, שנבנו בין אמצע המאה ה- 19 לאמצע המאה ה-,20 רובן בנויות במתכונת שכונות החצר האופייניות לבנייה היהודית הקהילתית של אותה תקופה. הקרקע נקנתה חלקים חלקים מידי יושבי הכפר הערבי ליפתא, שבמערב ירושלים.

ע"פ תיק התיעוד, שערכה אדר' בתיה אלזס, הבניין הקיים בחלקה אינו היסטורי, מראשית שנות ה-,50 בן 4 קומות +קומת גג, מעל קומת תת"ק ,נבנה ב-3 שלבי בניה, חזיתות המבנה מחופות באבן בעיבוד טובזה. בין רחוב נרקיס(חזית צפונית) לרחוב ישראליס(חזית דרומית) קיים הפרש טופוגרפי של כ-3 מ'

(נרקיס הנמוך מבניהם). הכניסה למבנה היתה מרחוב נרקיס(כיום חסומה) והכניסה הראשית היא ממבוא יזהר(חזית מזרחית). החזית המזרחית הינה חזית רחוב הולכי רגל. למבנה חשיבות שכונתית בפני שקיימות בו 3 חזיתות נצפות. המבנה בעל ערך מרקמי בשכונה שנבנתה בהשפעת שכונות הגנים בירושלים.

רקע תכנוני-

1. תכנית מתאר :62 מייעדת אזור זה למגורים %4-70 סך שטחים 222 מ"ר עיקרי

2. במקום חלה תכנית מפורטת 4305 משנת :1992 הקובעת את ייעוד המגרש לאזור מגורים 2 מיוחד:

אחוזי בניה %,167 מס' קומות מירבי .5

3. מיד לאחר אישור התבע יצא היתר בניה לתוספת האמורה לעיל מספר היתר 92/706

4. תכנית 184523 לדרום נחלאות משנת :2017המבנה ממוקם במתחם לשימור, מסומן כאזור מוחרג

מתוכנית נחלאות-ייעוד ע"פ תכנית אחרת, מאחר וקיימת לו תכנית תקפה אשר ממצה את הפוטנציאל התכנוני שלו לפי חוו"ד מחלקת תכנון עיר.

.5למבנה הוגשה תכנית בהליך ת"מא 38 בשנת 2017 אשר נדחתה ע"י וועדת השימור ומחלקת תכנון עיר:

- 16 -

- 17 -

התוכנית המוצעת:

הריסת המבנה והקמת בניין חדש בן 7 קומות מרח' נרקיס ו6 קומות מרח' ישראליס 2 קומות חניה תת קרקעיות וקומה ת. קרקעית נוספת עבור בריכה, הרחבת קווי בניין ת. קרקעים לשצ"פ בקו אפס עבור שימוש חניה, שיפוץ ושיקום שצ"פ.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 60

לדחות את הבקשה מהנימוקים הבאים:

1. מספר הקומות המוצע חורג ממדיניות התכנון לשכונה ופוגע באופי ובמרקם הקיים, תכנית

184523 מאפשרת ברחוב זה מבנים בני 3-4 קומות בלבד.

2. קוו בניין אפס צידי אינו תואם את אופי הבינוי והמרקם בשכונה.

3. תכסית ונפח הבינוי חורגים מהמרקם בשכונה.

4. אופי החזיתות המוצעות יהיו תואמות לעקרונות עיצוב נספח 3 לתוכנית דרום נחלאות.

5. עצים- ע"פ מערכת ה-GIS ותשריט התוכנית לשכונה, נראה כי קיימים עצים בוגרים בשצ"פ אשר

לא סומנו בתוכנית, יש להשלים סקר עצים, ככל שיעלה מהסקר כי העצים הם לשימור-לא תתאפשר חפירה תחתיהם ובקרבתם על מנת להימנע מפגיעה בשורשיהם.

	סדר יום ועדת שימור
03/10/2021 - כ"ז תשרי תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2021/60		מספר ועדה
4555		מספר תיק

	נתונים כלליים
י. אלפסי 13 , רחביה		כתובת
רוזנבלום צב י		שם המבקש
בקשה להיתר בניה		סיבת הפניה
1988/0163.01		תיק רישוי
תוספת בנייה לפי תכנית 12692 - ו - 9988 וחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה		מהות הבקשה
אדריכ לית הלוי קארי ן		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	123	30025

- 18 -

רקע

רקע היסטורי ואדריכלי

הבנין ממוקם בכתובת אלפסי 13 רחביה, נכלל בשטח תכנית רחביה ב' שתוכננה ע"י האדריכלים הקר-

ילין כשכונת גנים. מבין עקרונות התכנון העירוני יש לציין תכסית בינוי מקסימלית %.30 בתחום המגרש מצוי בנין מגורים משותף בן 2 קומות מעל קומת מגורים תחתונה, סה"כ 3 קומות הנובע מהפרש מפלסים משמעותי של 3 מ' בין מפלס רחוב אלפסי מצפון לעומת מפלס החצר האחורית הדרומית.

הבנין נבנה בשנות השלושים בתכנון האדריכל ראובן אברם (אברמוביץ') שנמנה עם האדריכלים החשובים בירושלים בתוקפת השלטון הבריטי. מדובר במבנה בסגנון הבניה הבינלאומי-מקומי האופייני למרקם ההיסטורי של רחביה, בנוי בנסיגה מגבולות מגרש ומוקף חצר נטועה עצים.

המבנה תוכנן בצורת ח (הגריעה פונה לחזית דרומית אחורית), החזית הראשית מעוצבת בא-סימטריה ומתאפיינת בפרטי אבן פשוטים ומקופדים: הכניסה הראשית ממוקמת במפלס מוגבה שלוש מדרגות ממפלס הרחוב, פתח הכניסה מעוצב ומעליו בליטה המהווה גגון עם פרטי אבן משוננים התומך בליטה של אגף חדר המדרגות ומעליו פרטי חלונות קיפ עגולים אופיינים לסגנון. בצדי החזית תוכננו מרפסות בעלות פרטי מעקה אבן בנוי המשלימות את נפח הבינוי המלבני, מרפסות פינתיות לצד מזרח, מרפסת מעוגלת לצד מערב קומת הקרקע, מרוחקת מפתח הכניסה המשותף, מעליה מרפסת בקווים ישרים קומה א'. החזית בנויה שני מישורים אבן בעיבוד תלטיש.

חזיתות הצד מתוכננות ללא מרפסות, חלוקה סדורה של פתחים לדירות. חזית אחורית כוללת שתי עמודות מרפסות זיז וחלק פנימי שבו מוקמו חדרים רטובים.

הבנין בנוי בטכנולוגיה אופיינית לתקופתו של קונס' בטון תקרות רלסים יצוקות. קירות המבנה נבנו אבן מלאה (חד פני) חיצונית וגב בטון. מצטיין באיכות פרטי האבן הן מבחינת עיבוד ופרטים.

כאמור חזית ראשית ומקטע חזיתות הצד בנויות אן טבעית בגוון צהבהב בעיבוד תלטיש, חלק מחזיתות הצד בעיבוד טובזה והחזית האחורית מחופה טיח.

תוכננה גדר אבן נמוכה בגובה שני נדבכים בעיבוד טובזה לאורך קו מגרש צפוני החזית הראשית.

לאורך קו המגרש המערבי קיימת רמפה היורדת ממפלס הרחוב 779.6 למפלס הדרומי .776.6 בחלק הדרום מערבי של החלקה מצוי מבנה מחסן/ מבנה חניה, המופיע עוד במפות היסטוריות.

- 19 -

סיכום הערכת האתר מתוך תיק התיעוד מפרט ערכים אדריכליים: "הבית הוא בסגנון מנדטורי/ מודרניסטי. חזיתות המבנה בעלות פרטים מנדטוריים פשוטים המהווים התאמה של הסגנון הבינלאומי לאופי הבינוי הירושלמי. הבית מתאפיין בחזיתות, בפרטי אבן ובפתחים טיפוסיים לבנייה המנדטורית בארץ בשנות השלושים, קיים ערך לחזיתות ראשיות הפונות לרחובות"

המבנה נשמר בשלמות למעט מפגעים טבעיים של בלייה, שינויים פנימיים ותוספת מאוחרות. חדר היציאה במפלס קומת הגג ככל הנראה הורחב בשלב בניה מאוחר.

בשטח החצר נטועים 3 עצים, יש לציין 3 עצי אורן משמעותיים הנטועים בחצר הקדמית לרחוב אלפסי (אחד מהשלושה נטוע על קו מגרש מזרחי בתחום חלקה סמוכה). שטח המגרש 0.633 דונם.

רקע תכנוני

1. הבנין נכלל ברשימת השימור העירונית – אתר מס' .3427

2. על האתר חלה תכנית מתאר מפורטת (נקודתית) מס' 12693 בתוקף מתאריך 26/07/2012 להרחבת

דירה קיימת בקומה שלישית ותוספת דירה דו-מפלסית בקומה רביעית וחמישית.

התכנית כוללת הוראת שימור המפורטות בסעיף 4.1.2 כ' הקובעות כי לא תותר הריסת בנין זה. בבנין זה תותר תוספת בניה בהתאם להוראות הבינוי ופיתוח של תכנית זו ובלבד שלא יבוצעו שינויים כלל בחזיתות המקוריות הפונות לרחוב.

התכנית כוללת סימון בתשריט - עצים לשימור 2 עצי אורן ירושלים מס' 1,2 צד צפון שהוגדרו בחו"ד פקיד היערות לתכנית כ"עצים ייחודיים גדולים בעלי ערך גבוה". עץ זית (מס' )3 להעתקה.

3. תכנית המתאר לשכונת רחביה מס' 9988 בתוקף מתאריך .25/08/2015

יעוד קרקע מגורים חדש ב'. מספר הקומות המירבי יהא 5 קומות מעל מפלס הכניסה הקובעת. הקומה החמישית תיבנה בנסיגה מהחזית הקדמית לכל אורכה בעומק שלא יפחת מ 2.5 מ'.

הבנין נכלל ברשימת השימור של תכנית המתאר המפורטת בנספח מס' 2 של מסמכי התכנית אתר מס'

3885 בסיווג 'בנין לשימור הכולל אפשרות לתוספת בניה' עליו חלות הוראות השימור המפורטות בסעיף 6.1 א'.

התכנית המוצעת

בקשה להיתר בניה מס' 1988/0163.01 לתוספת בניה הכוללת חיזוק פנימי הבנין הקיים, הריסה ובניה מחדש של החזית הדרומית ומרפסות החזית הדרומית ובניה מחדש באותו מיקום כחזית מחופה אבן הכוללת תוספת עמודת ממ"דים בהתאם למיקום בתכנית הנקודתית, תוספת מעלית בחזית הצד המזרחית המיועדת לאגף המזרחי הבנין הקיים (לא מוצע פתרון נגישות לחלק הנבין המערבי), שינויים פנימיים מהותיים בחללי הפנים הדירות הקיימת לרבות הריסה ובניה מחדש של תקרת קומה א' וב' וכן תוספת בניה קומות ג'-ד' וקומת גג חלקית הבנויה בנסיגה בעומק 2.15 מ' מקונטור החזית הראשית בהתאם לתכנית הנקודתית; הבקשה מציעה חפירה של קומת תת קרקעית לצרכי חניה במפלס 755=-6.05 הכוללת מתקני חניה מוטמנים וקירוי החצר הדרומית.

הבקשה טרם נדונה בוועדת התכנון.

- 20 -

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 60

לאשר את התכנית בכפוף לתנאים המפורטים

1. בנין לשימור-

יש לסמן בתכניות האדריכליות חזיתות אבן הבניה ההיסטורית לרבות פרטי הפתחים, גגונים ומרפסות שנקבעו לשימור בהוראות התכנית בצבע סגול – לשימור ולצרף מקרא לתכניות, למעט חזית דרומית אחורית המיועדת להריסה ובניה מחדש. יש לוודא התאמה בין מידות הפתחים מצב קיים לעומת מצב מוצע ולתקן חוסר התאמה. יש לעדכן מדרגות הכניסה הראשית מצב קיים וקירוי במקווקו. אין התנגדות להפיכת חלונות לדלתות במפלס קומת קרקע תחתונה.

יש להשלים סימון פירוק תוספות בניה מאוחרות בתיאור חזיתות מצב קיים לרבות פירוק סגירת מרפסות, גגונים, סוככים, פרגולה כניסה ראשית, צנרות חיצוניות, מערכות מיזוג אויר חיצוני וכד'

2. חדר מדרגות לשימור-

יש לסמן בתכניות האדריכלות את חדר המדרגות ההיסטורי לשימור ושיקום. הרחבת חדר המדרגות למפלס קומת חניה תת קרקעית/הקומות העליונות מוצעת תהא בהתאמה לתכנון והפרטים המקוריים.

3. גדר צפונית לשימור-

יש להשלים פריסת גדר אבן ומעקה ברזל ושער כניסה חזית צפונית מצב קיים לשימור ושיקום לרבות תיאור מצב קיים גדר בחלקות הסמוכות. לא יותר שינוי באופי הגדר הקיימת למעט שיקום אדריכלי פרטי אבן ומעקות. אין לאשר מיקום מוצע מתקן אשפה במרכז החלקה אלא במיקום עפ"י התכנית הנקודתית בפינה הצפון מזרחית של החלקה.

4. תכנית פיתוח חצר קדמית-

יש להשלים תכנית פיתוח חצר קדמית התואמת את פרטי הפיתוח עפ"י מצב מקורי משוער. השלמת מעקה בטיחות לצד כניסה לרמפה בחלק המערבי תהא בפרטי מעקה בבניה קלה.

5. עצים לשימור-

יש להוסיף לתשריט סקר העצים המצורף להרמוניקה טבלה הכוללת מס' העץ וסוג העץ.

יש לעדכן את המלצות סקר העצים בהתאם להוראות התכנית כך שיסומן לשימור עץ מס' 2 אורן (מסומן לכריתה משיקולים תכנוניים, לא ברור אם מעודכן)

בהתאם להוראות התכנית הנקודתית מיועדים 2 עצי אורן בחצר צפונית לרחוב אלפסי לשימור.

בתשריט סקר העצים המצורף להרמוניקה מסומן בנוסף עץ אורן משמעותי מס' 3 הנטוע בקו מגרש מזרחי. יש לוודא התאמה מלאה בין המסומן בתשריט סקר העצים לעומת תכנית הפיתוח.

יש להטמיע בהרמוניקה חו"ד אגרונום הכוללת הנחיות הגנה על עצים לשימור עת עבודות הבניה.

סימון נטיעות חדשות נבקש לאפיין סוגי עצים אופיינים לנוף של רחביה: אורנים, ברוש מצוי.

6. חניה-

התכנית הנקודתית קבעה בסעיף 4.1.2 ז' כי "יינתן פטור מחניה עבור תוספות הבניה המוצעת בגין בנין לשימור" עוד קבעה התכנית סעיף סטיה ניכרת בגין הוראות השימור.

תכנית המתאר לרחביה מייחסת משמעות לשימור אופיה של שכונת הגנים במקביל לצורך בפתרונות חניה. הוראות ה תכנית בסעיף 4.1.2 ט' ()2 קובעות כי בחלקה בה קיים בניין תותר הקמת חניה חדשה בכפוף למגבלות הקבועות בתכנון למגבלות התכסית ומגבלות הנוגעות להיבטי שימור החצרות והצמחייה הקיימת; תת סעיף ה' קובע כי חניה תת קרקעית תותר רק במבנים שאינם לשימור ובמבנים בהם נדרש שימור גוש חזית בלבד, נוכח החשש כי מבנים שרמת השימור בהם היא מחמירה יותר, ייפגעו בשל חפירת חנייה תת קרקעית.

הבקשה מציגה 7 מקומות חניה בקומה תת קרקעית חדשה במפלס מוצע ,-6.05 שהגישה אליה מוצעת מרמפה לאורך קו מגרש מערבי. שני מכפילים מוצעים בחלק החצר הדרומית ומעליהם קירוי המהווה

- 21 -

מרפסת לקומת הקרקע התחתונה של הבנין (מפלס גובה יותר ב0.5 מ'), וחלק מהמכפילים בתחום קונטור הבנין.

יש להשלים מידע חסר במסמכי הבקשה לצורך הבדיקה התכנונית בפרט לעניין השינוי בתכנית הפיתוח של החצר הדרומית ביחס לחלקות הסמוכות (בין היתר קיים מבנה בקו 0 חלקה דרומית). יש להשלים בתכנית הפיתוח ובתיאור חזיתות/חתכים קו קרקע קיים וקו קרקע מוצע בנפרד כולל תיאור מצב קיים (מאושר) פיתוח בחלקות הסמוכות.

יש לבחון חלופות של תכנון המכפילים המוטמנים בתחום קונטור המבנה ולהימנע משינוי מפלס הפיתוח בחצר האחורית, ושמירה על שטח אדמה מגונן ביחס לחלקות הסמוכות מתחם עיר גנים.

7. אין עניין שימורי לעניין הסבת חדרי מחסנים קיימים באגף צפוני קומת המרתף לשימוש מגורים

כמפורט בהוראות התכנית סעיף כו' וכן לעניין תוספת מחסנים במפלס קומת חניה תת קרקעית חדשה ובלבד שתבוטל חצר אנגלית מוצעת בפינה הצפון מזרחית. מחסנים תת קרקעיים ככל שיתווספו לבניין יתוכננו ללא פתחים. לבדיקה מפורטת מול המחלקה לרישוי.

8. אין להרחיב את הבינוי במפלס קומת הקרקע התחתונה חזית הצד המערבית. השלמת בניה תבוצע

בהמשכיות לקונטור החזית הקיימת ובאותם פרטי בניה.

9. מרפסות תוספת הבניה-

התכנית הנקודתית קבעה קו בנין עילי למרפסות בהתאמה לקומות הקיימות בחזיתות ראשיות.

בהתאם להוראות המפורטות בסעיף 4.1.2 יד' 9 בתכנית המתאר הקובע כי תותר הקמת מרפסות זיזיות בכל חזיתות הבנין ממליצים להשלים משיקולי עיצוב חזיתות תוספת בניה מעל בנין לשימור מרפסות

בהתאמה לקומות הקיימות: תוספת מרפסת בחלק הפינתי הצפון מזרחי מפלס קומה ב' +6.72

בהתאמה למידות המרפסת בקומה הקיימת ותוספת מרפסת חזית צפונית; מרפסת צפון מזרחית חדשה מבוקשת במפלס קומה ג' +10.22 תהא ברוחב המרפסת בקומות הקיימות. וכן תוספת מרפסת בחזית צפונית כדוגמת הקיים. יש לבטל מרפסת חזית דרומית קומה ג'.

* יובהר שההנחיה תואמה עם עורך הבקשה וכי ידוע לו כי ייתכן ויידרש לפרסום הקלה וכיוצ"ב, הכל בהתאם להנחיות המחלקה לרישוי על הבניה ובהתאם להוראות התכנית.

10. עיצוב תוספת הבניה-

תוספת הבניה המהווה שלב בניה שני לבנין הקיים תיבנה עפ"י עקרונות הסגנון הבינלאומי האופייני לשכונת רחביה והתאמות לטכנולוגית ופרטי הבניה של ימינו, כך שתתאפשר הבחנה וויזואלית בין בנין מקורי ותוספות. הן באמצעות פרטי אבן, שימוש במישור נסוג מינימאלי, הפשטה או אחרת של צורת הפתחים תוספת הבניה. חיפוי תוספת הבניה תיבנה באבן טבעית מרובעת ומסותת כדוגמת הקיים או בהירה ועדינה ממנה. לתאום במסגרת נספח הפרטים.

11. הגג העליון יסומן כגג טכני משותף עבור מערכות טכניות כפי שנקבע בתכנית הנקודתית.

12. גובה הבינוי המירבי הינו לבדיקה מול המחלקה לרישוי לעניין חריגה בגובה מצטבר 1 מ'.

13. יש להשלים תכנית פיתוח מצב קיים ומוצע וסימון קו קרקע קיים ומוצע במסמכי הבקשה ותיאור

מצב קיים מאושר החלקות הסמוכות בכל השרטוטים. יש לשמור על אופי חצרות בית משותף מרקם שכונת גנים. גדרות המפרידות בין חצרות פרטיות תהיינה גדרות בבניה קלה בגובה מינימאלי, גדרות צמחיה ככל הניתן.

יש להשלים מצב מוצע גדרות בקו מגרש צדי ואחורי בגובה מינימאלי עפ"י הוראות התכנית.

14. הוראות התכנית קובעות כי לבקשה יצורף תיק תיעוד בהתאם להנחיות. כתנאי למתן היתר יש

להשלים מסמך תיק תיעוד מלא הכולל עדכון טיוטת תיק התיעוד שהוגש בשלב פתיחת תיק.

15. כתנאי למתן היתר יוגש נספח הפרטים לאישור מחלקת השימור שיהא ערוך ע"י אדריכל מומחה

בשימור ויצורף להיתר הבניה. נספח הפרטים יכלול בין היתר סימון ותיעוד הפרטים המקוריים הקיימים

- 22 -

בבנין והנחיות לשימור ושיקום הפרטים מצב מוצע לרבות פרטי האבן ופרטי גגונים בטון חזיתות לשימור, פרטי מדרגות הכניסה הראשית, פרטי אבן גגון מבואת הכניסה הראשית, פרט דלת הכניסה הראשית, פרטי מדרגות מוזאיקה ומעקה חדר המדרגות, פרטי חלונות חדר מדרגות קיפ עגול, פרטי סורגים, תריסים, פרט אבן קופינג גג עליון ככל שנשמרה והשלמות בחלקים החסרים לצורך התחברות/ניתוק חזיתות הבנין המקורי הקיים ביחס לתוספת הבניה.

נספח הפרטים יכלול פרטי נגרות חלונות ודלתות לשחזור בהתאמה לפרטים המקוריים. וכן פרטי מרפסות לשימור והתייחסות להתערבות הנדסית שימורית מוצעת, התייחסות לפרטי אבן וטיח, גובה מעקה עפ"י תקן בטיחות וכל הנדרש. וכן פרטי מרפסות חזית דרומית המיועדות לשחזור ופרטי מרפסות תוספת הבניה, וכן התייחסות לפרטי בניה חדשה לרבות פרטי אבן גמר תוספת הבניה החדשה, פרטי התחברות מעלית חיצונית צמוד לזחית הצד המערבית, פרטי פיתוח מעקות וריצוף חוץ אבן מחלחל, פרטי מרפסות כדוגמת הקיימות, פרטים בפתחים תוספת הבניה החדשה, פרט פרגולה בטון קומת הגג וכל הנדרש. לא תותר התקנת מערכות ע"ג גדר או חזיתות לשימור.

נספח הפרטים יכלול תאום מפורט מיקום מערכות תשתית בית משותף לרבות מים, חשמל וכן מערכות טכניות בגג הבנין מיזוג אויר, דוודים (מפנה להוראות התכנית הנקודתית).

16. כתנאי למתן היתר תוגש חו"ד של מהנדס מומחה בשימור מבנים שתכלול בין היתר התייחסות

מפורטת לכל מרכיבי השימור בבנין הקיים לרבות הבטחת ביצוע שימור חזיתות וחיזוקן הפנימי, מרפסות לשימור, חלל הפנים חדר המדרגות לשימור על כל פרטיו. התכנון ההנדסי המאושר יוטמע בתכנית האדריכלית במסמכי ההרמוניקה.

17. כתנאי למתן היתר תופקד במחלקה לשימור ערבות בנקאית להבטחת ביצוע הנחיות השימור.

18. עבודות הבניה יבוצעו בליווי אדריכל ומהנדס מומחים בשימור וכן בליווי אגרונום מוסמך.

	סדר יום ועדת שימור
03/10/2021 - כ"ז תשרי תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2021/60		מספר ועדה
,4398 4433		מספר תיקים

	נתונים כלליים
הלני המלכה ,21-23 מרכז העיר		כתובת
יואל פייגי ן - עורך הבקשה שפירא משה חיים - אדריכל שימור		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר מס' 945782 , בקשה להיתר בניה מס' 2021/0208.00		סיבת הפניה
מלון הלני המלכה		מהות הבקשה
אדריכ לית הלוי קארי ן		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	5125	30052
כן	5079	30052
כן	5078	30052
כן	5080	30052

- 23 -

רקע

רקע היסטורי ואדריכלי

מתחם רשות השידור לשעבר ממוקם צפונית למגרש הרוסים בחלקה הפונה מדרום לסמטת הלני המלכה, ממזרח לדרך שבטי ישראל וממערב לרחוב פטרושקה, גוש 30025 חלקות .78,79,80,125 המתחם כולל מקבץ מבנים היסטוריים במצב השתמרות נדיר מהתקופה העות'מאנית ואילך להלן בנין מס'

3 מהווה בית מגורים כפרי מוקדם אופייני לתקופה העות'מאנית הממוקם בשטח החלקה הפנימי, בנוי מקבץ חדרים חד קומתיים הבנויים ברצף, בניה של קירות אבן נושאים קמרונות צולבים מעל חללים תת קרקעיים ששימשו מאגר מים.

בנין מס' 6 ומבנה נוסף מס' )9 מכלול בן קומה-שלוש קומות הבנוי קירות אבן נושאים קמרונות אופייני למסורת הבניה באבן, מקורה חלקית גגות רעפים המתוכנן במקביל לרחוב שבטי ישראל.

בנין מס' 2 קומת הקרקע נבנה כבית אמידים בסוף המאה ה ,19 כחלק מרקם הבניה העירוני היסטורי של שכונת מוסררה עת היציאה מחומות העיר העתיקה, מבנה מטיפוס בית חלל מרכזי בעל פרטי אבן מיוחדים. הפתחים בקומת הקרקע מתאפיינים בעיצוב של קשתות מחודדות. למבנה בור מים תת קרקעי בנוי בטכנולוגית בניה מסורתית הממוקם בשטח החצר הפנימית.

בתקופת המנדט הבריטי נוספה למבנה קומה וחצי בסגנון הבניה המודרני. הגישה תוכננה באמצעות מהלך מדרגות חיצוני ומרפסת כניסה דרומית הבנויה לכל אורך החזית.

בנין מס' 7 ארמון המלכה האתיופית הקיסרית טאיתו בטול, אשת קיסר אתיופיה מלניק השני, נבנה ב 1903 כחלק מהתפתחות הבניה הנוצרית בירושלים סוף המאה ה 19 תחילת המאה ה.20 מדובר במבנה ייחודי הבנוי בסגנון ניאו-קלאסי המוגדר מונמנט מכוח תכנית שימור מקומית .2097 המבנה בעל חזיתות אבן מונומנטאליות בהן נשמרו פרטים מקוריים. בחזית הראשית הדרומית נשמר מהלך מדרגות ומעקות אבן ייחודי המוביל לחלל הכניסה המרכזי במפלס קומת הקרקע העליונה, במרכזו מצוי פרט קשת אבן פנימית ייחודי.

המבנה שימש תקופה כבית המושל התורכי נאזים ביי, בהמשך כביה"ס אוולינה דה רוטשילד.

בנוסף נבנה מבנה שומר המסומן כבנין מס 13 בחלק הדרומי של החצר הקדמית למבנה המונומנט.

בנין מס' 1 נבנו בשנות השלושים תקופת המנדט הבריטי. מדובר בצמד מבני מגורים הבנויים מעל קומת

תרשים התמצאות
מבנה מס' 1 גו"ח 30025/78 הלני המלכה 21 אתר מס' 4170,4171 ברשימת השימור העירונית
מבנה מס' 2 גו"ח 30025/80 הלני המלכה 21
מבנה מס' 3 גו"ח 30025/79
מבנה מס' 6 גו"ח 30025/125 שבטי ישראל 23 אתר מס' 4173 ברשימת השימור העירונית
מבנה מס' 7 גו"ח 30025/125 הלני המלכה 23 אתר מס' 4172 ברשימת השימור העירונית
מבנה מס' 13 גו"ח 30025/125 הלני המלכה 23

- 24 -

קרקע מסחרית, מבנה בקו בנין 0 לסמטת הלני המלכה פינת פטרושקה.

האתר תחום גדרות אבן מקוריים משלבי הבניה השונים לרבות פרטי שערים.

החל משנת 1937 שימש המתחם כולו (למעט מבנה מס' )6 את רשות השידור המנדטורית והחל משנת 1948 ועד 2017 שימש כבית רשות השידור הישראלית – קול ישראל מירושלים בתקופה הישראלית נוספו בשטח החצרות בין הבניינים מבנים מאוחרים וכן נבנו תוספות מעל/ לצד המבנים ההיסטוריים וכן שינויים פנימיים. עם זאת המבנים נשמרו בשלמות על פרטי האבן בסיכום הערכת האתר תיק התיעוד המתחמי (שפירא )2021 נכתב כי "מדובר במרקם בעל חשיבות בשל איכויות אדריכליות יוצאות דופן המצויות במבנה (ארמון טאיתו) ובמתחם אשר בכללותו השתמר בצורה מופלאה ובו סגנונות בניה מגוונים מאמצע המאה ה 19 ועד לאמצע המאה ה 20"

עפ"י סקר עצים מתאריך 22/09/20 נסקרו במתחם 38 עצים בוגרים מהם 9 עצים בערכיות גבוהה.

- 25 -

רקע תכנוני

1. המבנים נכללים ברשימת השימור העירונית שהוכנה מתוקף התוספת הרביעית לחוק התוה"ב.

2. מבנה קול ישראל לשעבר – מבנה ארמון הקיסרית האתיופית טאיתו (מס' 7 בתרשים) מוגדר מונמנט

לשימור מתוקף תכנית השימור העירונית 2097 (בתוקף מתאריך )16/01/1989 אתר מס' 64 עליו חלות הוראות השימור המפורטות בתכנית; תכנית מס' 2097 א' (בתוקף מתאריך )13/12/1990

3. תכנית מפורטת מס' 2239 בתוקף מתאריך 22/08/1985

מטרת התכנית א. ביטול חלוקה קיימת וקביעת חלוקה חדשה ב. קביעת קו בנין לבניה נוספת בשטח בין שני בניינים קיימים; לא קיימות הוראות שימור

4. תכנית מפורטת מס' 2239 א' בתוקף מתאריך 20/01/1994

מטרת התכנית א. תיקון גבולות של חלקות 79 ו 125 בגוש ,30052 על ידי איחוד וחלוקה מחדש. ב. שינוי קווי בנין וקביעת קווי בנין חדשים בהתאם לבנין הקיים בשטח; לא קיימות הוראות שימור התכנית המוצעת

1. בקשה להיתר בניה מס' 2021/0208.00 מהותה הריסה ו/או פירוק גדרות, פרטים ומבנים קיימים,

שינויים בתכנית הפיתוח, חפירה בשטח החצר הפנימית, דיפון וחיזוק מבנים קיימים.

טרם נדונה בוועדת התכנון.

2. תכנית מתאר מקומית מס' 945782 מהותה הקמת מתחם מלונאי ייחודי בן כ 140 חדרי אירוח.

עיקרי הוראות התכנית: א. שינוי ייעוד ממגורים למלונאות (אכסון מלונאי) ב. קביעת זכויות בניה ג.

קביעת השימושים המותרים ד. תוספת גובה ומספר קומות ה. קביעת הוראות בינוי והוראות עיצוב אדריכלי ו. קביעת קווי בנין ז. קביעת תנאים למתן היתר בניה ח. קביעת הוראות שימור וקביעת הוראות להריסה מבנים ט. קביעת הוראות לפי סעיף 23 לתמ"א 38 התכנית נדונה בוועדה מחוזית להפקדה בתאריך .08/08/21 עמדה בתנאי סף בתאריך .10/08/21 משובצת להפקדה בוועדה המקומית שתתקיים בתאריך .09/10/21 חו"ד מתייחס למונה תדפיס הוראות_,7 מונה תדפיס תשריט_,7 נספח בינוי מתאריך 09/02/21 המלצות מחלקת השימור לוועדת השימור מס' 60

לאשר את הבקשה להיתר בניה מס' 2021/0208.00 בכפוף לתנאים המפורטים

1. אין התנגדות להריסה של חלקי בנין אשר נוספו לבניינים המקוריים וכן הריסה מלאה בניינים מאוחרים

מס' .4,5,8,10,11,12,14

2. יש להסיר מן ההיתר בקשה לחיזוק בניינים היסטוריים קיימים בשלב נוכחי של היתר להריסת תוספות

מאוחרות, חפירה ודיפון שאינה ממהות הבקשה והמחייבת בדיקה מעמיקה כל בנין לגופו (לדוגמא תיאור חתך 4-4 בנין מס' 1 מציג מצב מוצע מבנה בן 4 קומות שאינו ממהות הבקשה).

יש להסיר מן הבקשה תיאור מצב מוצע מקווקו תוספות בניה מוצעות במסגרת תכנית שבתהליך.

3. לא תותר הריסת מבנה היסטורי מס' 13 המהווה חלק ממתחם המונומנט, כבית שומר היסטורי.

4. אין התנגדות לחפירה מוצעת בשטח החצר הפנימית ובלבד שיצומצם היקף החפירה בהתייחס להוראות

שימור בנין מס' 13 לעיל. לעדכן חתכים מצב מוצע .2,3

5. לא יותר פירוק והרכבה מחדש של מהלך מדרגות חיצוניות חזית ראשית דרומית בנין מס' .7

- 26 -

ככל שמצבו ההנדסי שימורי של מהלך המדרגות החיצוניות מחייב התערבות בשלב נוכחי של היתר החפירה, תוגש חו"ד מהנדס שימור להתערבות הנדסית שימורית לאישור מחלקת השימור.

6. לא יותר פירוק והרכבה מחדש של גדר אבן היסטורית דרומית לסמטת הלני המלכה. לעדכן חתך מצב

מוצע .2

7. לא תותר הריסה של גדר אבן היסטורית בקו מגרש מערבי לרחוב פטרושקה.

8. לא יותר פירוק מקטע גדר אבן היסטורית בקו מגרש מזרחי לרחוב שבטי ישראל אלא מקטע נקודתי

נדרש לצורך מעבר כלי רכב. בשלב היתר הבניה יתואם שחזור חלקי בניה מאוחרים הגדר.

9. יש להשלים מצב קיים משוער חזית פנימית מערבית בנין מס' 7 או מצב מוצע לאחר פירוק בהתייחס

לתוספת בניה מאוחרת המבוקשת להריסה מלאה הבנויה בצמידות.

10. אין התנגדות לפירוק מהלך מדרגות אבן ומעקה ברזל מקורי קיים הממוקם בשטח החצר הפנימית

והמוביל למרפסת כניסה קומה א' בנין מס' 2 שלב הבניה המנדטורי ובלבד שיצורף להיתר הבניה נספח פירוק שיהא ערוך ע"י אדריכל שימור המפרט את אופן הפירוק והאחסון.

ייקבע בהיתר הבניה כי ייעשה שימוש משני בפרטי המדרגות והמעקות בשלב היתר בניה חדשה תכנון חדש מהלך מדרגות למרפסת זיז המשמשת מסדרון פתוח כניסה למפלס קומה א' לשימור.

11. אין לאשר הריסה של מהלך מדרגות חוץ מקורי הממוקם בפינה הצפון מזרחית של בנין מס' .1

12. יש לעדכן במסמכי הבקשה בור מים תת קרקעי בנין מס' 2 לשימור, לדייק במיקום בור המים לשימור

במפלס תת קרקע ומפלס גג הבור כולל פתח שאיבה לשימור. לעדכן חתך 4 ולהוסיף חתך נקודתי הכולל תיאור תקרת קמרון הבור לשימור.

13. ייכתב בהיתר הבניה כי לא תותר הריסה של פרטי בניה מקוריים ולא תותר פגיעה כלשהיא בהם, אלא

אם ניתנה לך התייחסות במסמכי ההיתר. פעולה שלא לפי האמור תהווה עבודה ללא אישור על כל המשתמע מכך.

14. יש לערוך את מסמכי הבקשה כך שיכלול תיאור מבנים לשימור בסגול וחלקי מבנה להריסה ו/או

פירוק - ברצף (אין צורך בנספח שימור נפרד). יש להבהיר כל התערבות מוצעת בבניינים הקיימים ולקבל אישור לכל שינוי מבוקש באתר לשימור (לדוגמא סימון הריסה קומה עליונה מאוחרת בנין )2

15. כתנאי למתן היתר יש להגיש נספח פרטים לשימור שיהא עורך ע"י אדריכל מומחה בשימור והכולל

(א) סימון פרטי בניה מקוריים קיימים בתכנית הפיתוח לרבות פרטי מדרגות חוץ וריצוף חוץ וההתערבות המוצעת (ב) סימון פרטי בניה מקוריים קיימים בכל המבנים במתחם לרבות פרטי בניה במעטפת המבנים ופרטי בניה בחללים הפנימיים (ד) התייחסות מפורטת לפרטי בניה מקוריים קיימים המבוקשים לפירוק (ג) הנחיות מיוחדות לעניין שימור והגנה עת עבודות הבניה וכל הנדרש.

16. יש לצרף למסמכי ההיתר הנחיות מיוחדות לפירוקים, הגנות וייצוב הנדסי שימורי והנחיות מיוחדות

לפני ובעת ביצוע חפירה בשטח החצר הפנימית, הכל בהתאם להנחיות מהנדס שימור.

לאשר את התכנית המוצעת מס' 945782 בכפוף לתנאים המפורטים

17. יש לערוך את נספח הבינוי לתכנית כך שיכלול התייחסות מפורטת למרכיבי השימור בתכנית. יש

לוודא שמסומנים בניינים ופרטים לשימור וכי מפורט כל שינוי ככל שמבוקש במרכיבי הבניה המקורית.

יש לוודא שחתכים יסמנו יציגו בצורה ברורה תקרות הבניה ההיסטורית (בנין מס' )2 וכן להבהיר שינויים בתכנית הפיתוח.

18. אין לאשר קו בנין גורף עפ"י קו מגרש כמפורט בתשריט מצב מוצע העלול לאפשר בניה במרווחים בין

הבניינים ההיסטוריים אלא יש לקבוע קו בנין בהתאמה לקונטור הבניינים ההיסטוריים בניינים ,1,2 קו לבניה חדשה תת"ק החצר הפנימית, קו בנין על קרקעי האגף המערבי.

- 27 -

19. קו בנין מוצע האגף המערבי לבניה חדשה ישמור על מרחק - הפרדה בין בניינים ביחס לחזיתות

הבניינים לשימור הסמוכים לו, בנין מס' 1 מדרום ובנין מס' 2 ממזרח. מעברים מוצעים ככל שנדרשים בין בניינים משיקולי תכנון יתוכננו במידות מינימאליות.

20. יש לבטל הוראות בגין הריסת מבנים קיימים המקודמים במקביל בהיתר הבניה לעיל.

1. אין לאשר כאמור הריסה מלאה בנין .13 אין לאשר תוספת מבנה מעלית וחדר מדרגות בן 4 קומות

באותו המיקום המהווה פגיעה בנצפות מבנה המונומנט ובחזית הצד של בנין מס' .1

21. יש להשלים בתשריט מצב מוצע סימון מבנה היסטורי מס' 9 לשימור וסימון גדרות, שערים וחצרות

לשימור.

22. יש לצרף לצוות התכנון אדריכל מומחה בשימור לצורך עריכה מחדש של נספח הבינוי.

23. יש לבטל סעיף מס' 4.1.2 א' (ב) בהוראות התכנית.

24. יש לקבוע הוראות סטיה ניכרת לנושא שימור וגובה מרבי.

25. בנין מס' 1

25.1 אין התנגדות לקביעת חזית מסחרית לאורך קו מגרש דרומי בנין מס' 1 למעט שימוש מסחרי בחלל המרכזי קומת הקרקע המהווה כניסה מקורה מקורית. פתחים מסחריים ישוחזרו עפ"י המצב המקורי משוער. יש לסמן לפירוק סגירה מאוחרת בכל אחד מהפתחים המסחריים ושחזור דלתות.

יש לבחון אפשרות שימוש חלל לובי המלון בסמיכות למעבר מקורה המוביל לחצר הפנימית.

25.2 יש לסמן לשימור מהלך מדרגות חוץ בפינה הצפון מזרחית וכן מהלך מדרגות פנימי מקורי ממפלס קומה ב' וכל פרט מקורי קיים שיימצא.

25.3 יש לסמן לשימור מרפסות הבניה ההיסטורית קומה א' על פרטי הבניה המקוריים הקיימים.

26. בנין מס' 2

26.1 יש לצמצם את גובה תוספת הבניה החדשה עד 6 קומות בהתייחס למיקום הפנימי של הבנין.

26.2 יש לשמור על תכנית מקורית קומת הקרקע חלל מרכזי רצף קמרונות ללא חלוקת משנה.

26.3 יש לסמן בשרטוט האדריכלי כל קמרונות קומת הקרקע בתכנית וחתכים.

26.4 יש לשמור על מרפסת כניסה דרומית קומה א' ומבואת כניסה מקורה פתוחה שלב הבניה המנדטורי לרבות שימור פרט נגרות מקורי דלת הכניסה הראשית.

26.5 מרפסת כניסה לאורך החזית הדרומית תשומר או תשוחזר בהתאם לשיקול הנדסי שימורי

27. בנין מס' 7

27.1 אין לאשר פירוק מהלך מדרגות חיצוניות חזית ראשית דרומית. ואין לאפשר יצירת מעבר הולכי רגל בחלקו התחתון של גרם המדרגות לשימור המהווה פגיעה בערכי השימור של הבנין.

27.2 אין התנגדות להנמכת מפלס הפיתוח האגף המערבי לאחר פירוק תוספות מאוחרות. יש להבהיר שינויים בחזיתות דרומית ומערבית, האם מוצעים פתחים חדשים, השלמת אבן וכד'.

27.3 יש להבהיר מצב מוצע התחברות חיצונית לבנין באמצעות גשר חזית מערבית לוודא שאינו מהווה פגיעה בערכי השימור של מבנה מונמנט.

27.4 אין לאשר מיקום מוצע מעלית פנימית במרכז החלל המרכזי של המבנה המהווה שינוי פנימי שיש בו לגרום לשינוי באופי של אתר לשימור. יש לבחון חלופות למיקום מעלית פנימית שאינה מהווה פגיעה בערכי שימור הפנים של הבנין או חלופה למעלית חיצונית בצמידות לחזיתות הצד.

27.5 תיקבע לשימור פרט קשת אבן במרכז החלל הפנימי.

27.6 אין לאשר פיצול חלל מרכזי דרומי הפונה לשלושה מרפסות היסטוריות במפלס קומה ב'.

27.8 אין לאשר פירוק של מהלך מדרגות היסטוריות ממפלס קומה ב' לקומת הגג המהווה שינוי פנימי שיש בו לגרום לשינוי באופי אתר לשימור.

27.9 התכנית מציגה תוספת בבניה קלה מעל גג המבנה בגובה מצטבר 5 מ' המהווה פגיעה בערכו של

- 28 -

הבנין לשימור. אין התנגדות להשמשת קומת הגג העליון כמרפסת פתוחה ובלבד שלא תיבנה תוספת בניה המהווה שינוי בצורתו החיצונית של אתר לשימור. יש להשלים פרט הגבהה מעקה אבן לגובה תקני.

27.10 יש להשלים מידע חסר אודות מיקום ומאפייניו הפיסיים של בור מים תת"ק מבנה מונומנט.

28. חצרות לשימור

.28.1 אין לאשר תוספת בניה חדשה על קרקעית עבור בריכת שחיה בשטח החצר הפנימית בין בניינים 1-2 המהווה פגיעה בערכי השימור של חצר פנימית והחוסמת את חזיתות בניינים לשימור.

28.2 יש לקבוע הוראות בגין שימור חצר פנימית בין מבנה מס' 1 מדרום ומבנה מס' 2 מצפון.

יש להשלים תכנית פיתוח לחצר הפנימית בסגנון ומרכיבים אופיינים למתחם ההיסטורי לרבות ריצוף אבן חוץ ונטיעות וכן שמירה על פתח שאיבה בור המים התת קרקעי קיים. החצר תאפשר מעביר רציף ומבטים פתוחים בניינים היסטוריים .1-2 יש להוסיף חתכים בתחום החצר הפנימית.

החצר תתוכנן במפלס רציף שמאפשר חיבור בין הכניסה הראשית בנין 1 למבנה היסטורי מס' .2 28.3 יש לקבוע הוראות בגין שימור חצר קדמית מבנה מס' 7 המהווה חזית ראשית של המונומנט.

יש להשלים תכנית פיתוח לחצר הקדמית בסגנון ומרכיבים אופיינים למתחם ההיסטורי לרבות שמירה על כניסה ראשית משער מקורי קיים למבנה בגדר היסטורי דרומית ושמירה על ציר הסימטריה מהכניסה הראשית לגרם המדרגות המונומנטאלי של המונומט.

28.4 תנאי למתן היתר בניה יהא הגשת מיפוי-תיעוד חצרות הכולל סימון כל פרטי הפיתוח המקוריים קיימים לרבות מדרגות חוץ, ריצופי חוץ וכד' והנחיות לפירוק ושמירה או הגנות ככל הנדרש.

28.5 יש לקבוע הנחיות לנטיעות חדשות בתחום החצרות עפ"י תכנית פיתוח מפורטת לאישור. יינטעו עצים אופיינים למתחם ההיסטורי כדוגמת ברושים, אורנים ועצים ארץ ישראליים.

29. בנין מערבי חדש

.29.1 יש לצמצם את גובה הבינוי המוצע של האגף המערבי החדש עד 4 קומות, בהתאמה לגובה מוצע בנין 1 הפונה לסמטה הלני המלכה, בהתייחס למיקומו על קו מגרש 0 מערבי כלפי רחוב/סמטת פטרושקה - רוחב דרך/מדרכה נתון 3.5מ'.

.29.2 ייקבע בהוראות התכנית כי תנאי לפתיחת תיק יהא קבלת אישור אדריכל העיר לבניה החדשה.

30. גדרות ושערים לשימור

30.1 לא תותר הריסה ו/או פירוק של חלקי גדרות הבניה ההיסטורית. גדרות אבן ושערים ייקבעו לשימור ושיקום בהתאמה למצב המקורי משוער.

30.2 יש להטמיע במסמכי הבקשה להיתר ובנספח הבינוי לתכנית פריסת גדרות לשימור.

30.3 יש לעדכן מיקום רחבת כיבוי אש בפינה הדרום מזרחית המתחם כך שלא תיפגע גדר דרומית.

31. יש להטמיע בתשריט מצב מאושר סימון מבנה לשימור מכוח תכנת 2097 הלני המלכה .23

32. יש להטמיע בתקנון התכנית את הוראות השימור התקפות הרלוונטיות מכוח תכנית .2097

33. לא תותר הריסה ו/או פירוק וכל שינוי במראה בניינים המיועדים לשימור מס' 1,2,3,6,7,9,13 למעט

התחברות תוספת הבניה.

34. לא יותר שינוי פנימי בבניינים המיועדים לשימור שיש בו לגרום לשינוי באופי אתר לשימור.

35. פרטי בניה מקוריים קיימים מיועדים לשימור ושיקום. פרטים חסרים או פרטים שמצב השתמרותם

אינו מאפשר שימור ישוחזרו ע"ב מצב מקורי משוער.

36. שימור ושיקום מעטפת הבניינים המיועדים לשימור תעשה ע"ב המצב המקורי משוער לרבות עבודות

אבן חזיתות החוץ, שיקום והשלמות פרטי סורגים ומעקות, שימור ושיקום או שחזור פרטי נגרות וכל הנדרש.

37. שימור ושיקום החללים הפנימיים בבניינים המיועדים לשימור ייעשה ע"ב המצב המקורי משוער

לרבות שחזור פרטי ריצופים, פרטי גמר קירות הפנים.

- 29 -

38. עבודות השימור ושיקום פרטי האבן ייעשה ע"י משמר מוכר בעל ניסיון וידע בעבודות אבן.

39. סעיף ,2.2 סעיף 4.1.2 ב' (ב) להבהיר שמדובר בתוספת בניה מאוחרות.

40. סעיף 6.3 חיזוק מבנים לפי תמ"א 38 וסעיף 6.4 ה' יש לנסח מחדש לעניין חיזוק הנדסי שימורי

בניינים היסטוריים קיימים המיועדים לשימור שנבנו בטכנולוגיית בניה מסורתיות.

41. ייקבע בהוראות התכנית כי לא תותר התקנת מערכות טכניות ע"ג גדרות ו/או חזיתות לשימור

42. מיקום מערכות טכניות בנין המלון יתוכננו במיקום שאינו מהווה פגיעה בערכי השימור.

43. תנאי לפתיחת תיק רישוי יהא קבלת אישור מחלקת השימור להיתר הבניה המוצע.

44. ייקבע בהוראות התכנית כי שילוט יבוצע בתיאום ואישור מחלקת השימור.

45. יש להטמיע בשלבי ביצוע תנאי למתן תעודת גמר השלמת ביצוע הוראות השימור בהיתר.

46. תנאי להפקדת התכנית יהא קבלת אישור וועדת השימור למסמכי התכנית המתוקנת. יש לקבל חו"ד

לכל התערבות מוצעת בבניינים לשימור.

	סדר יום ועדת שימור
03/10/2021 - כ"ז תשרי תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2021/60		מספר ועדה
4446		מספר תיק

	נתונים כלליים
דרך חברון 15 , דרך חברו ן		כתובת
רובננקו לאה		שם המבקש
בקשה להיתר בניה		סיבת הפניה
2021/0147.00		תיק רישוי
בקשה להריסה, חפירה, דיפון, גידור ואירגון האתר .		מהות הבקשה
אדריכ לית שלף צפ י		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	228	30020
כן	229	30020
כן	227	30020

- 30 -

רקע

רקע היסטורי ואדריכלי

אתר הכולל מספר מבנים היסטוריים המסומנים לשימור בכרטסת הישנה. המתחם ממוקם בתחום העיר ההיסטורית, ברחוב דרך חברון על תוואי הדרך ההיסטורית המחברת בין העיר העתיקה של ירושלים, לבין בית לחם וחברון.

שטחו של המתחם משתרע על פני כ-13 דונם ומשמש את מלון הר ציון. האתר צופה אל גיא בן הינום, הר ציון, העיר העתיקה, הר הזיתים והרי מואב. מכלול מבני בית המלון נצפים מנקודות שונות ברחבי האגן הקדוש ונוכחותו המירקמית והאורבנית של המקום הינה עצומה. למבנים ההיסטוריים רכיבי שימור משמעותיים אשר מיועדים לטיפול במסגרת היתר 2021/147.01 המציע תוספת אגפים חדשים לבית המלון, כפי שאושרו בתב"ע 6875 + 6875א'

רקעהיסטורי: הקמת המבנה המקורי הראשון במתחם מתוארכת לשנת 1840 לערך, והוא מופיע במפה ההיסטורית של צ'ארלס וילסון משנת .1865 בעליו הראשונים של המבנה אינם ידועים אולם ידוע כי בעודו חדש יחסית הוא נרכש ע"י מסדר נוצרי פרוטסטנטי מאנגליה–מסדר סנט ג'ון שנוסד בשנת 1831 במטרה לסייע להגברת הבריאות והרווחה של חולים ברחבי העולם, באמצעות מוסדות מרפא וצדקה שהקים .

Jerusalem of John Saint of Hospital the of Order Venerable Most The הדוכס מקנט שהשתייך לאבירי המסדר ביקר בירושלים באמצע המאה ה-19 וביקש לפתוח בעיר בית חולים שיסייע ברפואת עיניים לתושבי העיר ועולי הרגל הפוקדים אותה. האתר נרכש ע"י המסדר בשנת 1882 והחל לשמש כבית חולים שהציע שירותי מרפא לחולים ללא הבדל דת גזע ומין.

בשנת 1894 בעקבות לחץ של חולים המבקשים טיפול רפואי הורחב המבנה בגוש המזרחי ונוספה קומה מעל האגף הדרומי. בימי מלחה"ע הראשונה ( 1914-1918 ) המקום הופקע ונלקח ע"י התורכים ובשנת 1927 ניזוק קשות ברעידת אדמה. בשנת 1930 שוקם המתחם והורחב עפ"י תכנית של האדריכל קליפורד הולידיי וחזר לתפקד כבי"ח. במהלך 1948 במלחמת העצמאות המקום שימש את לוחמי ההגנה שהתבצרו בו כדי להגן ממנו על השכונות היהודיות שמחוץ לחומות. בתום המלחמה האתר ננטש ופסק לתפקד כבי"ח (שבנתיים עבר לתפקד ממתחם חדש בתוככי העיר העתיקה). בשנת 1978 המבנה נרכש ע"י שאול איזנברג ובשנת 1982 הוסב לשמש כבית מלון, ונוספו לו אגפים חדשים. בשנת 1996 נרכש האתר ע"י שלמה אליהו ומרדכי שכטר ובוצע בו שיפוץ נוסף. במהלך 130 שנותיו עבר המתחם שינויים

- 31 -

רבים הן בייעודו והן בצורתו. נוספו לו נדבכים ואגפים חדשים, אשר לכולם ערך שימורי המהווה חלק בלתי נפרד מהמרקם ומסיפורו של המקום.

מבט אל האתר - כיום

המצב הסטטוטורי הקיים

תכ'2097 בתוקף מיום 16.1.1989 רשימת 110 אתרים ומונומנטים לשימור, האתר מופיע ברשימה כאתר מס'-.13 סע' 5 בהוראות התכנית מציין בין היתר כי: האתר יכלול את הבניין ואת האלמנטים האופייניים הקיימים במגרש כגון טרסות, גדרות, עצים ומבנים המלווים לבניין הראשי. לא תותר הריסה וכל שינוי במראהו של בניין המיועד לשימור. לא יותר שינוי בצורתו החיצונית של אתר לשימור או באופיו הארכיטקטוני.. מקום שתותר תוספת בנייה באתר שימור יותנה הדבר שהבניה תבוצע בסגנון ובמרכיבים זהים לבניין הקיים וכן בקיום הוראות השימור.

תכ'2097א' בתוקף מיום 13.12.1990 קביעת חובת אישור תכנית מפורטת בגין כל תוספת בנייה באתר לשימור.

תכ'6875 בתוקף מיום 23.6.2003 תכנית לקביעת בינוי לתוספות בנייה לשם הרחבת מלון הר ציון ע"י הקמת אגפים חדשים בני 2-6 קומות מעל 2-6 קומות תת קרקעיות. כמו כן- הקמת חניון תת קרקעי בן ארבע קומות, בריכת שחייה, בינוי ופיתוח האתר לשימושי מלונאות, מס' חדרי המלון יהא עד 400 חדרים. הנחיות השימור מפורטות בסעיף 9 י"א ובהן:

.1לא תותר הריסה ו/או כל שינוי אחר הפוגע באופי ובמראה החיצוני של הבניין המיועד לשימור.

.2תחוייב הריסה של חלקי בניין אשר נוספו לבניין המקורי והפוגעים באופי הבניין.

.3לא יותר שינוי באופיו הארכיטקטוני של בניין לשימור לרבות סוג האבן, כתובות, תבליטים, סיתות, כיחול, צבע, סורגים, שערים וכדומה.

.4לא יותר שינוי פנימי שיש בו לגרום לשינוי באופי הבניין ובמראהו החיצוני של הבניין.

.5למרות האמור לעיל תותר בנייה בהתאם לנספחי הבינוי וכמפורט להלן, הכל בתיאום עם מח' מהנדס העיר: תותר השלמת בנייה, שינויים והתאמת חזיתות (פתחים וחלונות)באגף E1 תותר תוספת שתי קומות תת קרקעיות בחלקן מתחת ובתוספת לאגף E1 ובאגף-ו, ותותר תוספת קומה חלקית באגף E4 כמפורט בסעיף 9א' 3-6 ובנספחים מס' 1-2 ובלבד שהבנייה תבוצע בסגנון ובמרכיבים שלא יפגעו באופי הבניין הקיים.

תכ' 6875א' בתוקף מיום 23.2.2011 תכנית מפורטת להרחבת מלון הר ציון ובה שינויים בהוראות הבינוי ובקווי הבניין שם התאמות לסטנדרטים של משרד התיירות.

יש לציין כי בהוראות תב"ע 6875א' נקבע כי נספח הבינוי

- 32 -

רישוי והיתרי בנייה :

תיק מס' 1967/126.00 תוספת בנייה לבניין קיים, היתר מאושר מיום 14.7.1968 תיק מס' 1971/986.02 תוספת בנייה למלון הר ציון, היתר מאושר מיום 16.11.1999 תיק מס' 1996/468.00 היתר בנייה לאנטנה סלולרית חב' סלקום מיום 13.8.1996 לבד מתיק שימור 4446 שנפתח ביום 4.5.2021 טרם נפתח תיק שימור לאתר זה, ואולם נערך תיק תיעוד מלא ע"י אדר' אייל זיו ב- 7/2005

מהות התכנית המוצעת

כעת מוגשות שתי בקשות להיתר בנייה,

2021/147.00 בקשה לעבודות הריסה, חפירה, מילוי ופיתוח השטח 2021/147.01 בקשה לתוספת אגף חדש מעל בניין קיים לשימור, עבור הרחבת המלון ל 344 חדרים

- 33 -

חזית מערבית וחזית מזרחית – מצב מתוכנן בהיתר 2021/147.01 תצ"א עם סימון המונומנטים בסביבה תכנית בינוי מוצע עפ"י תב"ע 6785א' (נספח מס'-)2 המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 60

לאשר את הבקשה.

א) תנאים שיירשמו כתנאי למתן היתר בתיק :2021/147.01

1. המבנים לשימור יסומנו בצבע סגול במסמכי התכנית (תכניות, חתכים וחזיתות). לא תותר הריסתם

או שינוי בצורתם החיצונית ו/או פגיעה באופיים האדריכלי ופרטי הבנייה הקיימים בהם, לרבות-סוג האבן, פתחים, כתובות, סיתות, כיחול, סורגים, גדרות וקמרונות וכל המפורט בסעיף 9 י"א בתב"ע .6875

2. לא יותר פירוק ו/או פירוק ובנייה מחדש של המבנים לשימור ו/או מרכיבי השימור האחרים

הקיימים באתר, למעט ביצוע עבודות חיזוק, שיקום ועיגון שיבוצעו בהנחיית מהנדס שימור, וכפי שיאושר ע"י מח' שימור.

3. יש להטמיע בהרמוניקה תכנית פיתוח החצרות ולסמן מפלסים, טרסות, שבילים, גינון ונטיעות

עצים.

4. תיאום עם מח' שימור ומח' תכנון עיר בכל הקשור לרכיבי השימור הקיימים באתר ולתכנון תוספות

- 34 -

הבנייה המבוקשות באגפים החדשים, לרבות- עיצוב החזיתות וכל המפורט בסעיפים 15-16 בהוראות תכ' 6875 (פרטי בניין בקנ"מ ,1:20 עיצוב הפתחים, פרטי מעקות, פרטי ריצוף גגות, פרטי חיבור בין בניינים קיימים לתוספות המוצעות וכדומה).

5. יש להגיש נספח פרטי שימור שיערך ע"י אדריכל שימור מוסמך. טופס מינוי אדריכל שימור מלווה

יימסר לרפרנט השימור. נספח השימור יוטמע בהרמוניקה ויאושר ע"י מח' שימור.

6. שימור עצי האורן הוותיקים הקיימים בשטח האתר, כמפורט בסע' 10 בהוראות תכ'-6875

7. יש למסור דו"ח מהנדס שימור הכולל הנחיות מפורטות לכל הקשור לחיזוק המבנים הקיימים, לרבות

תכנית מפורטת של אופן הטיפול ההנדסי בכל רכיבי השימור הקיימים באתר.

8. הפקדת ערבות בנקאית ע"י מגישי הבקשה להיתר לידי עיריית ירושלים לשם הבטחת ביצוע הוראות

השימור שנקבעו לבניין זה.

9. פירוק האנטנה הסלולרית שהותקנה על גג המבנה ומהווה מפגע ויזואלי במרחב האגן הקדוש

ובמרקם הסובב את האתר.

ב) הערות טכניות:

1. יש לסמן את המבנה לשימור בתכניות, בחזיתות ובחתכים בצבע סגול כמקובל.

2. נספח השימור האדריכלי יערך ע"י אדריכל שימור, יוטמע בהרמוניקה ויהא חלק בלתי נפרד ממנה.

3. יש להשלים בתכניות ובחזיתות סימון ברור המבהיר מהו הבינוי הקיים לשימור ומהו הבינוי החדש.

4. יש להציג הדמייה של הבינוי המוצע ואופן השתלבותו במרקם הקיים- בדגש על המבט מכיוון

מזרח, הר ציון והאגן הקדוש.

	סדר יום ועדת שימור
03/10/2021 - כ"ז תשרי תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2021/60		מספר ועדה
4568		מספר תיק

	נתונים כלליים
דניאל 0 , מורשה		כתובת
מילסון ארד סלמה		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
976472		מספר תכנית
אדריכ לית בן שמחון אביגיל		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
לא	5032	30053
לא	5037	30053
לא	5038	30053

- 35 -

רקע

בקשה לתב"ע הכוללת מבנה המבוקש להריסה ברחוב דניאל פינת הלני המלכה בשכונת מוסררה. המבנה סומן בכרטסת השימור מכיוון שנדרשת חקירה לגביו. זהו מבנה ציבורי בנוי בטון מחופה טיח בעל גג אסבסט. מחקירה ראשונית שנערכה ע"י עורכי התכנית, משרד ארד-סימון, נראה כי מדובר בצריף שאינו היסטורי אך אין מידע מספק בעניינו. למה שימש ואם היה בעל חשיבות שכונתית.

רחוב דניאל ורחוב הלני המלכה הינם חלק מהליבה של שכונת מוסררה ההיסטורית. השכונה נבנתה במאה ה-19 ע"י תושבים ערבים בני המעמד הגבוה שהגיעו מירדן והקימו בה בתי מידות. מספר בתים הוקמו ע"י אוכלוסיה יהודית. עם פרוץ מלחמת העצמאות, עזבו תושבי השכונה הערבים את בתיהם וממזרח לה נקבע הקו העירוני שחילק את העיר בין ירדן למדינת ישראל. לאחר קום המדינה שוכנו בשכונה עולים חדשים שסבלו מירי צלפים ירדנים לאורך השנים עד מלחמת ששת הימים אז נכבשה העיר המזרחית. בשנים אלו נבנו שיכונים גדולים שאכלסו את העולים.

רקע סטטוטורי

תכנית 3046 משנת 1983 – מוגדר בתשריט כשטח למוסד. בתקנון מפורט – 2 כתות מעון יום, תחנה לטיפול באם ובילד, מרפאת קופ"ח שכונתית ושטח מסחרי. בשטח מסומנים 3 עצים לשימור.

הוגדר כמבנה מסוכן ע"י המחלקה למבנים מסוכנים בעיריית ירושלים.

כרטסת השימור – מס' 3937 בכרטסת השימור. בכרטסת מוגדר "שימור מחמיר" אך נכתב "חשיבות המבנה חייבת להיבדק לפני החלטה עליו".

התכנית המבוקשת:

מבוקשת הריסת המבנה הקיים והקמת מבנה ציבורי חדש בן 4 קומות. מוצע שינוי שימוש ממוסד למבני ציבור - מבני חינוך, חברה וקהילה.

	עהדוחתל טשהימ ור מס 59 :	עה	ווע	התחאלטריוךת דקיווןדמ ות בו	הת
ירד מסדר היום. יעלה לוועדה הבאה שתתקיים ב3.10.21 .			05/09/2021

- 36 -

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' :60

התכנית מאושרת בתנאים הבאים:

1. הריסת המבנה –

המבנה הקיים בחלקה מבוקש להריסה. מדובר במבנה שאינו היסטורי על פי תיק התיעוד המקוצר שהוגש.

עם זאת, המבנה סומן לשימור בכרטסת השימור מס' .3937 בכרטיס השימור כתוב כי יש לבדוק את חשיבות האתר לשכונת מוסררה ואת ערכי המבנה באמצעות סקר ו/או תיק תיעוד. בשל כך, נדרש יותר מידע על המבנה ותיעוד מפורט יותר - מתי נבנה? למה שימש? האם יש לו ערך אדריכלי או שמא הוא משמעותי מבחינה חברתית בשכונה? דרושים צילומים גם מתוך המבנה וצילומים היסטוריים אם יש. יש לתעד את הגדרות. חלק מהגדרות הן היסטוריות.

טרם הוגש תיעוד מפורט כפי שנדרש. תנאי לאישור הבקשה יהיה הגשת תיק תיעוד ובחינת ערכיות השימור כנדרש.

אם אכן יסתבר שאין ערך לבניין, הוא ימחק מרשימת השימור לאחר אישור בוועדת שימור.

2. גדר –

יש לשמור על הגדר ההיסטורית לכיוון רחוב הלני המלכה ובפינת רחוב דניאל והלני .

3. עצים –

א. בתשריט תב"ע 3046 משנת 1983 סומנו 3 עצים לשימור בחלקה. עץ תאנה בגבול החלקה

המערבי שלא ברור אם קיים (לא מופיע בסקר העצים המעודכן), עץ בסמוך אליו (ככל הנראה זית אירופי המוצע לשימור) ואקליפטוס שערכיותו כיום היא ,13 המוצע לעקירה בתכנית הנוכחית (נמצא בשטח המבוקש לבינוי). יש לבחון אפשרות לשמר את עץ האקליפטוס ואם לא לנטוע עץ שווה ערך לו.

ב. מוצעת עקירה של מיש דרומי בערכיות גבוהה (.)15 נראה כי שימור עץ המיש הממוקם בגבול

החלקה אינו דורש שינויים גדולים בתכנית ולכן נבקש לשמרו. גם האגרונום הראשי המליץ על שימורו.

ג. מוצעת עקירה של מספר עצי אילנטוס בחלק הצפוני הקרוב לרחוב הלני המלכה. יש לנטוע

עצים במקומם על מנת לשמור את אופיו הירוק של המקטע הפונה לרח' הלני המלכה.

4. במידה וימצא בור מים או כל אלמנט היסטורי אחר יש להפסיק את העבודה מידית ולעדכן את

מח' השימור בעיריית י-ם. במידה ויוחלט על שימור הממצאים החדשים ידרש עדכון התכנית. יש להוסיף סעיף זה לתקנון.

החלטות קודמות בוועדות שימור מס :59

	סדר יום ועדת שימור
03/10/2021 - כ"ז תשרי תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2021/60		מספר ועדה
4622		מספר תיק

	נתונים כלליים
אגריפס 49 , מחנה יהודה		כתובת
זילברמן אלה		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
992677		מספר תכנית
תוספת 8 יח"ד חדשות		מהות הבקשה
אדריכ לית בן שמחון אביגיל		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	5071	30048

- 37 -

רקע

רקע היסטורי – אדריכלי

המבנה ממוקם בפינת הרחובות אגריפס ושומרון ונבנה כחלק משכונת "משכנות ישראל" ההיסטורית (המכונה היום "משכנות"). השכונה נוסדה בשנת .1876 בניית השכונה התבצעה במקביל לשכונה שהוקמה ממול – שכונת אבן ישראל. שתי השכונות הוקמו ע"י אגודות שיתופיות על קרקע שנקנתה ביחד. אבן ישראל היתה השכונה היקרה והיוקרתית יותר מבין השתיים. החלקות הוגרלו בין חברי האגודה ששילמו מחיר אחיד. הקרקע עליה הוקמו מעט מאוחר יותר השכונות אוהל משה ומזכרת משה שנקנתה גם היא ביחד עם שאר הקרקעות, שימשה כשדה חיטה.

כלפי הרחובות נבנו מבנים טוריים בקו 0 הבנויים כחומה. החזיתות האחוריות פנו אל חצרות.

כיום השכונה מהווה חלק משכונת נחלאות.

המבנה הנדון נבנה עם הקמת השכונה בשנות ה-70 של המאה ה-.19 המבנה בנוי בקו 0 לכיוון אגריפס ושומרון וכולל קומה אחת המחולקת בין שתי חנויות ומרתף (בור מים שנהרס). כלפי הרחוב האחורי –

רחוב בירב, היתה במקור חצר מוקפת חומה. כיום כל החלקה בנויה והחומה הפכה לקיר של המבנה.

החזית לאגריפס כללה במקור 2 צמדי חלונות מקושתים שהפכו עם השנים לשני פתחים מסחריים רחבים. מתחת למבנה היה בור מים גדול שלא נשמר. גם פנים המבנה לא נשמר.

רקע תכנוני

תכנית מתאר 62 משנת 1959 – אזור מגורים 3 – %90 ב-3 קומות תכנית מס' 3831 משנת 1992 – אזור מגורים מיוחד – במבנים לכיוון אגריפס מותר לבנות 2 קומות מעל הקיים לשימור ושימוש בקומת גג הרעפים. חזיתות המבנה מסומנות לשימור.

מדיניות מהנדס העיר בנחלאות – לא לחרוג מהתב"ע המאושרת. מהנדס העיר רואה חשיבות רבה לשמירת המרקם והבניה בשכונת נחלאות ולפיכך אין לחרוג מעבר לתכנית המאושרת.

מדיניות לשכת התכנון המחוזית ומהנדס העיר לגבי מספר קומות בגדה הדרומית של רחוב אגריפס – 5 קומות. לרחוב האחורי – 3 קומות. נדרשת נסיגה של 4 מ' לכיוון הרחוב האחורי.

- 38 -

אין היתרים קודמים.

שימור – מסומן בכרטסת הישנה ובכרטסת החדשה מס' 2717 אזור מוגדר לשימור בתב"ע .3831 חזיתות מסומנות לשימור בתב"ע .3831 תיאור הבקשה –

תכנית מתאר מקומית לתוספת 4 קומות חדשות וגג רעפים מעל קומה קיימת תוך שימור 2 חזיתות לרחוב אגריפס ורחוב שומרון. פנים המבנה מוצע להריסה. בסה"כ מבנה של 5 קומות וגג רעפים ומרתף.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 60

הבקשה מאושרת בתנאים הבאים:

1. קומת קרקע – יש לשמור חצר פתוחה בהתאם לקו הבניין המבוקש ובמפלס רחוב בירב. יש

לתכנן חצר עם גינון ונטיעת עצים. התב"ע השכונתית התקפה 3831 מחייבת השארת 20 אחוז חצר. ברחובות כה צרים, חצרות וגינון הם הכרחיים לטובת השכונה ולכן יש לחייב גם בתכנית המבוקשת. יש להתחשב בכך גם בחפירה מתחת למבנה שתאפשר מילוי שכבת אדמה גננית מספיק עבה לנטיעות.

2. גובה – לפי מדיניות לשכת התכנון המחוזית משנת ,2018 בצד הדרומי של רחוב אגריפס, מותר

לבנות 5 קומות. אנו ממליצים לוועדת שימור להתייחס למקטע שבין רחוב שילה לרחוב מסילת ישרים באופן רגיש יותר ולא לחרוג מ-4 קומות. מעל מבנים של המאה ה-19 שהינם בני קומה אחת או שתיים, אין זה סביר לאפשר בינוי נוסף של 4 או 3 קומות חדשות בשל פגיעה בערכי השימור:

א. פגיעה במרקם נמוך מהמאה ה-19 המיועד לשימור.

ב. פרופורציות לא מאוזנות בין הישן לחדש.

ג. חריגה מתב"ע תקפה לשימור השכונה ב-2 קומות.

ד. פער של 3 קומות בין מדיניות באגריפס למספר הקומות המאושר בפנים השכונה.

ה. במקטע שמול מתחם אבן ישראל שנוסד באותה שנה בה נוסדה שכונת משכנות (,)1876 יש

הגיון בשמירה על לא יותר מ- 4 קומות מכל צד.

ו. המבנה פונה לסימטה צרה ביותר. בנייה של 5 קומות לכיוון הסימטה תהפוך אותה לבלתי

נעימה למעבר ולשהות.

לפיכך, אנו ממליצים על בנייה של 4 קומות במקטע בכלל ובמבנה הנדון בפרט.

3. נספח בינוי:

א. אין להרוס קטעי קירות מקוריים ואין לדקק קירות מקוריים. הקירות עשויים אבן משני

הצדדים. דיקוקם יותיר קיר אבן אחד ויביא להרס קיר אבן פנימי, הרס מילוי הדבש ופגיעה במראה הפתחים. יש לציין גם בהוראות התכנית.

ב. שיקום חזית לאגריפס – יש לשקם את הפתחים המסחריים בהתאם להוראות תב"ע .3831

יש להוסיף סעיף גם להוראות התכנית.

- 39 -

ג. יש לשמור על הגדרות ולהשלים את המקטעים החסרים באבן זהה מפירוק.

ד. יש לסמן פתחים אטומים לפריצה ושיקום.

ה. חלונות ממ"ק – יש להתאים לפרופורציות האופייניות לשכונה.

ו. הגג- נראה שזווית השיפוע הפונה לרחוב שומרון גדולה מ-30 מעלות. יש להנמיך את גובה

רכס הגג ל-3.5 מ' ולהקטין את השיפוע . (לפי הוראות תב"ע בתוקף)

ז. יש לסמן קירות לשימור בסגול בנספח הבינוי.

4. הוראות התכנית –

א. יש לציין "כפיפות" לתב"ע השכונתית 3831 מבחינת הוראות שימור ועיצוב.

ב. נספח הבינוי – יש להגדירו כמנחה.

ג. יש להוסיף הוראות לאדריכל שימור מלווה, אישור תיק תיעוד, נספח פרטים שיוכן ע"י

אדריכל בעל נסיון מוכח בשימור.

	סדר יום ועדת שימור
03/10/2021 - כ"ז תשרי תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2021/60		מספר ועדה
4628		מספר תיק

	נתונים כלליים
יואל משה סלומון 25 , נחלת שבעה		כתובת
זילברשטיין אהר ן		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
947671		מספר תכנית
אדריכ לית בן שמחון אביגיל		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	5033	30035

- 40 -

רקע

רקע היסטורי

המבנה נבנה כחלק משכונת נחלת שבעה ההיסטורית. השכונה הוקמה ב-1869 והיתה השכונה היהודית השלישית שהוקמה מחוץ לחומות העיר העתיקה (קדמו לה משכנות שאננים ומחנה ישראל) והשכונה הראשונה על ציר הדרך ליפו. בין השבעה שיזמו את הקמת השכונה היו יואל משה סלומון, יוסף ריבלין, יהושע ילין ובנימין סלאנט. בשנת 1869 נחתם תקנון השכונה והיא חולקה ל-7 רצועות שוות. ריבלין היה הראשון שבנה את ביתו על ציר דרך יפו. מעבר לחלוקה הראשונית, נבנתה השכונה ללא תכנון מוקדם, באופן ספונטני לפי הצורך. הסימטאות הצרות, העדר התשתיות וסגנון הבנייה המשיכו את מסורת הבניה בעיר העתיקה. למרות היות השכונה יהודית, חלק מהמבנים נבנו ע"י ערבים נוצריים.

השכונה הלכה והדרדרה עד שבשנות ה-60 תוכננה להריסה לטובת בניית ה"סיטי" של ירושלים. בשנות ה-,80 בעקבות לחץ ציבורי והתעוררות המודעות לשימור, החלו פעולות שימור, שיקום ושחזור השכונה ההיסטורית בתכנונו של האדריכל נחום מלצר. מאז ועד היום, מהווה השכונה אזור בילוי תוסס לאנשי העיר ולתיירים.

בחלקה מבנה מקורי בן 2 קומות וגג רעפים בן 2 שיפועים. בפינה הצפון-המזרחית נבנתה תוספת הנראית בתצ"א מ-.1918 למבנה 4 חזיתות הפונות למעברים ציבוריים: החזית הקדמית המערבית פונה לרחוב יואל משה סלומון, החזית האחורית פונה לסמטה הנקראת מעלות נחלת שבעה. החזית הצפונית פונה למבוא בנימין סלנט והחזית הדרומית פונה למבוא חיים הלוי קובנר.

רקע תכנוני

תכנית 0856 – משנת 1960 – הגדרת אזור מרכז העיר כשטח מסחרי, מגורים, דרכים. האזור מיועד להריסה.

תכנית 2422 – תכנית מתאר לנחלת שבעה משנת 1988 – מגדירה את האזור לשימור ואינה מאפשרת תוספות לבד ממקרים בודדים. התכנית אוסרת הריסה בכל שטחה. התכנית מאפשרת רק שיפוצים ושיפורים. בחלקות בהן נהרסו מבנים, נותנת התכנית הוראות שחזור בהתאם לבנייה המסורתית.

בחלקה הנדונה התכנית אינה מאפשרת תוספות.

מדיניות מהנדס העיר – ללא חריגה מהתב"ע המאושרת.

- 41 -

שימור – המבנה מסומן לשימור מלא בתכנית ,2422 ללא תוספות וללא הריסה. קו הבניין כולל את תוספת הבניה ההיסטורית בצפון- מזרח החלקה. ע"ג תוספת הבניה מצוין גובה של 2 קומות שהוא הגובה הקיים.

השכונה כולה מסומנת בכרטסת השימור הישנה.

התכנית המבוקשת –

מוצעת הגבהת הגג ב-70 ס"מ ותוספת שטחים בקומת הגג עבור קומה חדשה, מוצעת הריסת פנים המבנה מלבד קמרונות קומת הקרקע, מוצעת הריסת חזית אחורית וגמלון הפונה למעלות נחלת שבעה, מוצעת חפירת קומת מרתף תת קרקעית.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 60

מחלקת שימור ממליצה לוועדת שימור לדחות את התכנית מהנימוקים הבאים:

1. חריגה מתכנית המתאר לשימור שכונת נחלת שבעה ההיסטורית אינה מקובלת:

מדובר בשכונה לשימור מהחשובות בעיר. השכונה היהודית השלישית שהוקמה בתהליך היציאה מהחומות בשנת .1869 נחלת שבעה הוקמה בסגנון ובטכנולוגיה עות'ומאניים ובאופן וורנקולארי ולא מתוכנן. בכך משמרת השכונה בסימטאותיה ובבבינוי שלה את אופיה של ירושלים העתיקה .השכונה מייצגת מהפך ביחס של עיריית ירושלים לנושא השימור בהובלת ראש עיריית ירושלים דאז מר טדי קולק. השכונה הפכה בשנות ה-80 משכונה מוזנחת המיועדת להריסה לאחת משכיות החמדה של העיר, המהווה מאז ועד היום אבן שואבת לתושבי העיר ולתיירים. השימור והשחזור שנעשו בשכונה לאחר אישורה של תכנית המתאר לשכונה, הפכו לדוגמא לשימור אופי אדריכלי לא רק של בתים בודדים אלא של מרקם שלם. מאז ועד היום, במשך 32 שנה, תכנית 2422 עדיין רלוונטית ועדיין מהווה מדיניות.

התכנית המוגשת מבקשת לפרוץ את תכנית המתאר לשכונה בדרישתה לתוספת מעל קיר הבניין הקיים ותוספת אגף ממזרח למבנה המקורי ובאותו גובה. לפי תכנית 2422 נקבע שאין להוסיף לו מאום. אין לפרוץ את תכנית המתאר של השכונה בשל חשיבותה לעיר.

2. תוספת נדבכי אבן מעל המבנה אינה מקובלת:

א. הגבהת הגג מחייבת תוספת שורות אבן חדשות. יש כאן פגיעה בשלמות המבנה

ובפרופורציות שלו.

ב. הגבהת הגג המבוקשת תחייב הריסת קמרון בקומה א'. הקמרון הינו בעל צורת טרפז ומעוטר

בעיטורי גבס בפינות.

3. הריסת חזית אחורית מקורית אינה מקובלת:

א. לפי הוראות תכנית 2422 לשימור השכונה "כל שטח התכנית הוא שטח לשיקום ושימור. לא

תותר הריסת מבנים בשטח התכנית, אלא יותרו רק שיפוצים ושיפורים". בנספחי התכנית ניתן לראות שהבניין לשימור כפי שהוא ללא תוספות.

ב. יש לציין שבתיק התיעוד לא מתועד קיר החזית האחורי בצילומים אך לפי השרטוטים נראה

כי נשמר לחלוטין וחלק מהפתחים נאטמו. לפי צילום החזית ניתן לראות שגם הגמלון המקורי נשמר בשלמות. אם נהרסו חלקים מהחזית יש לשחזר אותה על פי הוראות התב"ע.

יש לשקמה לאחר פירוק תוספות הבניה המאוחרות שנבנו ללא היתר ובאופן שאינו הולם את המבנה והשכונה.

4. הריסת פנים המבנה אינה מקובלת –

- 42 -

מוצעת הריסה של כל פנים המבנה מעל קומת הקרקע. קיימים אלמנטים רבים ראויים לשימור –

א. בקומה א' בחזית הפונה ליואל משה סלומון קיימת תקרה מקומרת בצורת טרפז מקושטת

בעיטורי גבס. לא ברור באיזה טכנולוגיה בנויה התקרה אך אין ספק שהיא בעלת ערך רב לשימור.

ב. במבנה נשמרו פרטי בניין כגון ריצופים מעוטרים, נישות מקושתות, פירזול.

ג. מרפסת.

5. חפירת מרתף אינה מקובלת –

ברוב הבתים בשכונה קיימים בורות מים מתחת לבתים או מתחת לחצרות. בחזית הצפונית קיימים 2 פתחים נמוכים שנאטמו. יתכן ושימשו ככניסה למרתף/בור מים. תב"ע 2422 מחייבת את שימור כל בורות המים בשכונה. במידה ויוכח שאין בור מים, הבקשה לתוספת קומת מרתף ופתרונות המיגון ישקלו מחדש.

6. הריסת המדרגות ההיסטוריות אינה מקובלת. המדרגות הן חלק בלתי נפרד מחזית דרומית

ומזרחית והינה חלק מהבניין לשימור.

7. הריסת מבנה בצפון מזרח החלקה אינה מקובלת –

המבנה ההיסטורי אמנם אינו חלק משלב הבניה הראשון אך הוא בעל ערך לשימור וכך קבעה גם תב"ע .2422 המבנה נראה בתצ"א ב-1918 ומכאן שנבנה לפני כן. לא קיים תיעוד מספק של המבנה. לא ברור מה נשמר בפנים ואיזו תקרה בנויה. יש לשמר את 3 חזיתות התוספת ולהשאיר אותה בגובה הקיים. במידה וקיימת תקרה בעלת ערך שימורי, יש לשמרה.

8. תוספת בניה חדשה בחזית מזרחית אינה מקובלת:

א. חריגה מקו הבניין השכונתי.

ב. הסתרה של חזית היסטורית מקורית.

ג. הריסת מדרגות מקוריות

ד. הריסת מבנה היסטורי משלב בניה ב'

ה. יצירת מבנה חדש הבנוי כמקשה אחת עם המבנה המקורי המשנה את הפרופורציות של

המבנה ההיסטורי ואת מראהו המקורי. ראו הדמיה.

ו. בינוי ע"ג חצר מקורית. במרקם צפוף, חשיבות שטח פתוח המוקף בסמטאות צרות הינו

חשוב במיוחד ואין לבטלו. חצרות אחוריות או חצרות פנימיות הן חלק מאופי השכונה. יש להציע ריצוף אבן וגינון.

ז. בנייה בתכסית של %100 אינה מקובלת במיוחד לא במרקם כה צפוף. בנייה כזו לא מאפשרת

אפילו מיקום למערכות.

9. במידה ותאושר התכנית או חלק ממנה:

א. יש לציין שימור פרטי אבן, תריסים, סורגים, תקרות. שיקום ושחזור פתחים שעברו

התערבות מאוחרת כגון הרחבה או אטימה, הסרת מפגעים.

ב. תכנית גגות – יש לתכנן גג שלם ללא גריעות, להצניע מזגנים בתוך הגג. ניתן להשתמש

ברעפי איוורור.

ג. אין להציג את התוספת כחלק מהמבנה החדש. יש להוסיף פרטי הפרדה.

ד. יש להשלים תיעוד קומת מרתף וקיר חזית אחורי.

ה. יש להציג חוו"ד מהנדס שימור.

ו. יש לציין שהבנייה תתבצע ע"י קבלן מומחה בשימור ותלווה ע"י מהנדס שימור ואדריכל

שימור.

ז. יש לסמן בסגול את כל האלמנטים לשימור.