ישיבת שימור אתרים מס 86 · 22/12/2005

עיר: ירושלים
תאריך: 2005-12-22
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

המסמך אינו מופיע עוד ברשימת הפרוטוקולים באתר הרשות (נבדק 2026-09-17). העותק הזה נשמר כאן כפי שפורסם.

	סדר יום ועדת שימור - דיון פנימ י
סדר יום ועדת שימור - דיון פנימ י 05/12/2022 - יא כסלו תשפ"ג		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2022/86		מספר וועדה
4664		מספר תיק שימור

	נתונים כלליים
בר גיורא 5 נ, תמוקניוםר בכרלולך יי ם		כתובת (רחוב + שכונה )
מנדלקורן עמית		שם המבקש
תמ"א 38		סיבת הפניה
15546		מספר תכנית
הנדסאית נפתלי אלונה		איש קשר במחלקת השימור

בשלמות	חלקה	גוש
כן	5062	30069

שטח הבקשה (מ"ר)	גוש וחלקה	כתובת	שכונה
378	30069/62	בר גיורא 5	מקור ברוך

הערות	קווי בניי ן			קומות	זכויות בניה (מ"ר)
	ציד י	אחורי	קדמי		שירות	עיקר י
מתאר 62	3	5	3	3	-	340.2

חוו"ד מהנדס העיר לבקשה להיתר

תכנית בינוי מס' 15546

הריסה ובנייה מחדש בהתאם לתכנית 10038

רקע תכנוני

1. תיאור מצב קיים: בית אבן בצורת "ח", בן שתי קומות וגג רעפים רב שיפועי,

2. מועד הקמת המבנה: עפ"י תיק תיעוד סוף שנות ה-20 תחילת 30

3. הגדרות המבנה לפי תוכנית :10038

• המגרש הנו בתחום העיר ההיסטורית

• הבניין הנו בניין היסטורי על פי הגדרתו בתכנית • הבניין אינו מבנה מגורים גדול על פי הגדרתו בתוכנית • הבניין לא מוגדר לשימור- לא בתב"ע ולא בכרטיסיות

4. רקע סטטוטורי- תוכניות:

• תוכנית מתאר 62 משנת -1959 התוכנית מייעדת את המגרש לאזור מגורים ,3 היקף זכויות בניה %,90 בינוי ב-

3 קומות.

היתרי בניה קודמים למבנה/ים:

• לא נמצאו היתרים קודמים

5. נתונים סטטוטוריים:

6. מדיניות תכנונית: מע"ר צפון , מדיניות נפחית, בינוי עד 5 קומות.

מ"ר	340	שחלה במקום	מתאר 62	שטחים עיקריים ע"פ תוכנית	A
מ"ר	340	שחלה במקום ושאושרה עד 1.1.1980	מתאר 62	שטחים עיקריים במגרש ע"פ תוכנית	A"
מ"ר	-	סך כל השטח העיקר י הקיים בהיתר במבנה להריסה			B
מ"ר	187	שטח עיקר י קומה טיפוסית קיימת בהיתר במבנה להריסה			C
יח"ד	6	מספר יחידות דיור למגורים במבנה הקיים			D
מ"ר	-	שטח קומת עמודים מפולשת קיימת במבנה להריסה			E
יח"ד	3	מספר יחידות דיור למגורים בקומה טיפוסית קיימת			F

7. תקן חנייה לפי 5166ב': תקן חניה נמוך.

סל זכויות אפשרי מכוח 10038

על פי סעיף 4.1.2.2 ()1 בהוראות ,10038 במסלול הריסה ובניה מחדש, ניתן לאשר זכויות בניה עיקריות על פי החישוב הבא:

E 13*F C 13*D "A

שטח מס' יח"ד בקומה מס' יח"ד זכויות בניה

שטח

טיפוסית קיימות עיקריות מכח

קומת עיקרי

X 2.5X X תוכנית

בקומה

13 מ"ר שאושרה לפני

טיפוסית

עמודים 13 מ"ר

(הרחבות) (הרחבות) 1.1.1980

מפולשת

לחלופין, ככל שישנה תוכנית מפורטת בתוקף מלאחר ה-,1.1.1980 ניתן לקבל את זכויות הבניה שלה (,)A ובנוסף מס'

יח"ד קיימות X 13 מ"ר עיקרי הרחבה ליחידה (D*)13 ושטח קומת עמודים מפולשת (.)E 983מ"ר =6*3)+13*(187+13*+2.5'340 =D+E*F)+13*(C+13*+2.5''A שטחי השירות יחושבו ע"פ תקנות חישוב שטחים

הזכויות המבוקשות תואמות למותר על פי תמ"א .38 לאחר בדיקה עם בוחן הרישוי יקבע האם ניתן לממש גם את יתרת הזכויות המבוקשות לשטחי השירות בבקשה להיתר.

תיאור הבקשה

הבינוי המבוקש מכח התמ"א:

1. הריסת המבנה והקמתו מחדש לפי תקן 413 על פי סעיף .4.1.2.2

2. הבקשה מציעה הריסה חלקית של המבנה הקיים, חפירת קומה תת קרקעית למחסנים, תוספת 3 קומות למגורים

וחדר יציאה לגג המהווה קומה שישית,

3. שטח עיקרי מבוקש 673.51מ"ר ושטח מירבי מעל הקרקע 984.40מ"ר.

4. אחוזי בניה מירביים מוצעים %.313.23 מדיניות בניה נפחית עפ"י מע"ר צפון.

5. מוצעות סה"כ 20 יח"ד בפירוט הבא: 4 יח"ד לקומה. שטח דירה ממוצע 47 מ"ר מירבי. כל יחידה כוללת ממ"ד.

	עדות שימור החלטה	ווע	החלטות קודמות בו תאריך דיו ן	ה ת
הוועדה מאשרת את התכנית בהתאם לתנאים המפורטים: .1 מוצע ממ"ד כלפי חזית בר גיורא . תנאי לאישור הממ"ד בחזית זו הינו שימור החזית ההיסטורית. .2 מרפסות- צמצום מרפסות מוצעות והקטנת עומק מרפסות מוצעות כדוגמת המרפסות האופייניות לאזור סעיף 3 בהמלצת מחלקת תכנון עיר : "מרפסות - במסלול הריסה ובניה לא ניתן להציע מרפסות חדשות מחוץ לקווי הבניין, אא"כ הן המשכיות ועוקבות למרפסות מקוריות הנשארות מטעמי שימור. יש לצמצם מרפסות מוצעות . ניתן להציע בחזית צפונית לרחוב בר גיורא מרפסות באופי ועומק מרפסות קיימות ברחוב בלבד."		06/11/2022

6. הבינוי המבוקש בקווי בניין – קדמי לרחוב בר גיורא 3 מ', קו 0 צידי לרחוב רשב"ם, צידי מזרחי 2 מ', בינוי

עפ"י קונטור מבנה היסטורי וקו בנין אחורי דרומי 3מ'.

7. במסגרת התכנית לא מוצעות חניות. ע"פ דרישות התקן יש צורך ב-10 מקומות חניה .

סה"כ שטחי שירות מבוקשים: 510.53 מ"ר.

יש לבדוק התאמת שטחי שירות ע"י בודק הרישוי.

התאמת הבקשה לתכנית 10038 ולמדיניות התכנון

1. התאמת השטחים המבוקשת ע"פ סעיף 4.1.2.2 (:)1 הבקשה המוגשת תואמת את תוספת הזכויות האפשרית

מכוח תמא,2/38 והינה בסמכות הוועדה המקומית (בכפוף לבדיקת בוחן רישוי).

2. התאמת התוכנית למדיניות: התוכנית המוצעת תואמת את מדיניות "מע"ר צפון" במס' הקומות.

3. התאמת התכנית לקווי בניין: התכנית אינה חורגת ממדיניות קווי הבניה לשכונה על פי מדיניות התכנון ולמעשה

ממשיכה את קונטור המבנה ההיסטורי. ניתן לבקש קו בניין צידי 0 לרחוב בהקלה מצומת לצומת ע"פ סעיף 15 לתמ"א 38 הארצית.

4. התאמה להנחיות מרחביות: התכנית טרם נבדקה על פי סעיף 6.6.2 לעניין עיצוב המבנה. באחריות בוחן הרישוי

לבדוק התאמת מיקום יחידות מיזוג אויר, מתקני אשפה, צוברי גז, ארונות למערכות תשתית ומסתורי כביסה.

5. השתלבות התכנון המוצע בחתך הרחוב ואופי המרקם הבנוי: הבקשה מציעה מבנה בן 5 קומות , כאשר במקטע

הרחוב הזה קיימים מבנים בגבהים 2-5 קומות, ובגובה ממוצע של 3 קומות.

6. עצים להעתקה/שימור: על פי סעיף 6.11 נדרש אישור עקרוני של מחלקת גננות. תנאי למתן היתר בניה יהיה

מתן הוראות לעניין סיווג עצים, ביצוע העתקה וקביעת הטיפולים בהם. הערות נוספות להלן.

7. התאמה לתכניות מחוזיות וארציות: התכנית נבדקה ונמצא כי אינה עומדת בסתירה להוראות התמא"ות והתמ"מ

החלות במקום כפי שמפורט בסעיף .16.12.2

8. הסכמות שכנים: נתקבל העתק נסח טאבו מתאריך .3/3/2021 קיימות 7 תתי חלקות, כולן בבעלות אחת.. %100

אחוזי הסכמה הוגשו.

חוות דעת מחלקות העירייה

1. שימור:

החלטות קודמות בוועדות שימור

	.3 הגג- תכנון גג רעפים מלא כדוגמת המקור סעיף 1 בהמלצת מחלקת תכנון עיר : "תכנון- -יש לבטל את מבנה המדרגות המוצע על גג המבנה במפלס +16.50 ומהווה חריגה ממדיניות מע"ר צפון, ולהציע במקומו גג רעפים מלא כדוגמת הגג הקיים...."
	יש לקבוע סיור במקום לחברי הוועדה ולהביא לדיון פנימי בוועדה הבאה .		23/10/2022	2
	המבנה הנידון נמצא על קרן הרחובות בר גיורא ורשב"ם, חזית צפונית פונה לרחוב בר גיורא . הבית נבנה בשלב בניה עיקרי אחד בתחילת שנות ה-,30 והינו בן 2 קומות וגג רעפים רב שיפועי. הבית בנוי בצורת "ח" סביב פטיו קטן, שסביבו מרפסת זיז המשמשת לכניסה לדירות בקומה א'. מכיוון מזרח יש גרם מדרגות אבן שמוביל למרפסת הכניסה. מרבית פרטי גמר ופרטי פנים נשמרו במצב מצוין, כגון: סורגים, תריסים, מעקות, פרטי נגרות פנים וריצופי בטון מצויירים. המבנה לא מוגדר לשימור, אך מופיע כאתר לשימור מס' 3050 . וועדת השימור תומכת בחו"ד מהנדס העיר בסעיפים הנוגעים לשימור להלן : סעיפים 2,4,6,9 . ובנוסף, ממליצה המחלקה: א.חלונות הממדי"ם המוצעים יושבים על חלונות קיימים לשימור הפונים לחזיתות הראשיות . יש לבחון חלופה למיקומם כך שישיקו רק לחזית אחת. ב. יש להראות בתכנון המוצע שמירה על גובה של הקומות הקיימות. ע"מ לשמור על שורות האבן ופרטי הפתחים ההיסטוריים בחזיתות . ג. ע"פ התוכנית שהוגשה שומרים על מעטפת המבנה החיצונית. יש להבהיר כתנאי להיתר ע"י מהנדס שימור כיצד מתוכננת הבניה והחפירה באתר ,תוך שמירה על החזיתות . ד. מאושרת החלופה כפי שהוצגה בתאום עם תכנון עיר . ה. פרט הפרדה: בחזית לרח' רשב"ם, מתחת לגג המקורי קיים פס הממסגר את שתי הקומות הראשונות. פרט זה יישמר ויהווה פרט הפרדה בין הקומות ההיסטוריות לחדשות. יש להציג פתרון לחיבור הפס לפרט הפרדה חדש בחזיתות הצמודות . ו. במבנה אלמנטים מקוריים מיוחדים שחשוב לשומרם ולשלבם כחלק מהבינוי החדש. דלתות וחלונות, תריסים, סורגים ומעקות המבנה המקורי ישומרו ככל הניתן. הפתחים החדשים בקומות ההיסטוריות יעוצבו בהתאם לקיים, באותם חומרים ובאותם הצבעים. יוחלפו דלתות וחלונות בחזיתות הבניין ההיסטורי שאינם	12/12/2021

מקוריים. נא לציין ע"ג התכנית ולהציג פרטים לשימור ופרטים חדשים כולל פירוט חומר וצבע.

דלתות הפנים וריצופי השטיח יפורקו , ישומרו וישולבו בבניין החדש. בתאום עם אדריכל שימור.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 86 נשארת כפי שהייתה בוועדה מס' :85 בעקבות שינוי בתכנית וצמצום מספר יחידות הדיור לקומה (כרגע מוצעות 5 יח"ד במקום )20 המחלקה מציעה לבחון בשנית את הסעיפים הבאים:

1. הממד"ים- על הממד"ים להופיע בחזית אחורית בלבד.

אושרו ממד"ים בחזיתות ראשיות עקב מספר יח"ד בקומה, כעת מוצעת יח"ד אחת בקומה ואין הצדקה לפגוע בחזית בעלת ערכי שימור כאשר יש מקום חלופי הנותן מענה עבור חדר מוגן ואינו פוגע בחזית ראשית נצפית.

2. מרפסות- צמצום מרפסות מוצעות והקטנת עומק מרפסות מוצעות כדוגמת המרפסות האופייניות

לאזור סעיף 3 בהמלצת מחלקת תכנון עיר:

"מרפסות - במסלול הריסה ובניה לא ניתן להציע מרפסות חדשות מחוץ לקווי הבניין, אא"כ הן המשכיות ועוקבות למרפסות מקוריות הנשארות מטעמי שימור. יש לצמצם מרפסות מוצעות.

- ניתן להציע בחזית צפונית לרחוב בר גיורא מרפסות באופי ועומק מרפסות קיימות ברחוב בלבד."

3. הגג- תכנון גג רעפים מלא כדוגמת המקור סעיף 1 בהמלצת מחלקת תכנון עיר:

"תכנון-

-יש לבטל את מבנה המדרגות המוצע על גג המבנה במפלס +16.50 ומהווה חריגה ממדיניות מע"ר צפון, ולהציע במקומו גג רעפים מלא כדוגמת הגג הקיים...."

2. תושי"ה:

3. מהנדס תמ"א :38

חו"ד מהנדס העיר לבקשה להיתר, תכנית בינוי מס' 15546 רחוב בר גיורא ,5 ירושלים

חיזוק ותוספות בנייה בהתאם לתכנית 10038

חו"ד הנדסית

חוות דעת הנדסית (מהנדסים אריאל בבג'נוב, איתי שרעבי ודייגו פרסובסקי – משרד ירון-שמעוני-שחם) מתאריך :23.09.2021

1. חוות הדעת מתבססת על הממצאים הבאים:

- תכנית הגשה מתאריך 20.06.2021

- תכנית הגשה מתאריך 07.06.2021

- תכניות קונסטרוקציה עקרוניות שהוכנו ע"י המהנדס שלומי ניסים מתאריך .08.06.20 6

- דו"ח בדיקת מבנה מס' 594291 של חברת סיסטם מעבדות מתקדמות בע"מ מתאריך 24.05.2016 שחזור אלמנטים קונסטרוקטיביים.

- דו"ח המלצות ראשוניות לביסוס של משרד מכטה- גאוטכניקה בע"מ , מס' ,1001-02 מתאריך .29.05.2016

- דו"ח חישוב דינמי למבנה המחוזק שהוכן ע"י המהנדס שלומי ניסים.

- הצהרת המהנדס – נספח .1

- דו"ח מצב קונסטרוקטיבי של המבנה הקיים והחדש – נספח .2 - טבלת נתונים הנדסיים לחישוב הדינמי – נספח .3 - אישור מתכנן השלד – נספח .4

2. תיאור מבנה קיים: מדובר בבניין דו קומתי ללא מרתף.

ע"פ"י הצהרת המהנדס הבניין נבנה בשנות השלושים של המאה העשרים, שטח המבנה הקיים הינו כ-380 מ"ר.

עפ"י דו"ח בדיקות לא הורסות, קירות המבנה עשויים קירות בטון ללא זיון, תקרות המבנה עשויות כתקרות רלסים.

3. עפ"י ממצאי בדיקות מעבדה המצביעים על העובדה שמערכת ההקשחה של המבנה לכוחות אופקיים אינה

משיכה (קירות המבנה ללא זיון) ולאור העובדה שהבניין נבנה בתקופה לפני פרסום התקינה לעמידות מבנים ברעידת אדמה, ניתן להסיק כי הבניין דורש חיזוק קונסטרוקטיבי בפני כוחות סיסמיים לפי דרישות התכנית .10038

4. תיאור מבנה המחוזק: החיזוק המוצע כולל הריסת כלל הרצפות והתקרות של הבניין הקיים תוך שמירה על

קירות החזית, המיועדים לשימור, בזמן הפירוק. עטיפת חזיתות הבניין בקירות בטון מזוין מהצד הפנימי ובניית חמש קומות מגורים חדשות, מעל קומת מרתף המיועדת למחסנים. תוספת של ארבע עמודות ממ"דים, ופיר מעלית. שטח המבנה החדש כ-1,360 מ"ר.

מאחר וקשיחות קירות גזירה של תוספת הבנייה גבוהה מקשיחות קירות הקיימים, ניתן להגדיר את אופן החיזוק המתוכנן בתור "שדרוג הנדסי מלא" של המבנה.

הסכימה הקונסטרוקטיבית לכוחות רעידות אדמה תתקבל ע"י קירות המעטפת החדשים והמחוזקים, קירות הממ"דים, וקירות פיר המעלית, ללא העמסה על עמודים/קירות הקיימים.

קירות ההקשחה רציפים לכל גובה המבנה.

עפ"י התכנון, ישנם ארבעה שלבים לפירוק התקרות הרצפות עבודות חיזוק וחפירה לקומה תת קרקעית.

פירוק תקרת קומת הקרקע תבוצע לפני התקנת פרופילי הפלדה התומכים קירות לשימור. לקראת התכנון המפורט יש לבחון יציבות הקירות ללא תקרה קיימת, ולבדוק אופציה להתקין פרופילי הפלדה לפני פירוק התקרה, או לפרק התקרה בשלביות תוך כדי החיזוק. בנוסף ממליצים להשלים שלב ביניים בין שלב 3 לשלב 4 של תמיכת אנכית של הקירות לפני ביצוע החפירה, והשלמת הנחיות לביצוע החפירה בשלבים. הודעה נמסרה למהנדס במייל בתאריך .23/09/2021

עפ"י התכנון התקרות החדשות מתוכננות בשיטות קונבנציונליות מבטון מזויין כתקרות מקשיות בעובי 20 ס"מ.

עפ"י התכנון, קירות לשימור יחוזקו על ידי קירות ועמודים חדשים מבטון, לקראת התכנון המפורט יש להוסיף פרטי חיבור ושלביות ביצוע. הודעה נמסרה למהנדס במייל בתאריך .23/09/2021 7

5. יסודות למבנה החדש מתוכננים בשיטת ביסוס רדוד ע"י רפסודות בהתאם להנחיות יועץ הביסוס מכטה

גאוטכניקה. הדו"ח מתבסס על סקר גיאולוגי שכלל ביקור באתר, בדיקת מחשופים ומיפוי גיאולוגי. השלמת הסקר תעשה לאחר חשיפת יסודות קיימים. דו"ח הביסוס הינו ראשוני ולא תקף, נדרש להשלים הבדיקות וקבלת דו"ח קרקע מעודכן. הודעה נמסרה למהנדס במייל בתאריך .23/09/2021 באתר צפוי להופיע סלע דולומיט. יועץ הביסוס מנחה לחשוף היסודות על מנת לדעת מהי שיטת הביסוס הקיימת ולאתר את גג השתית הסלעית.

קיימת פעולה קראסטית, המתבטאת בחללים תת קרקעיים, מערות וסדקים וגם שקעים פתוחים על פני השטח. יועץ הביסוס מנחה לקידוח דרילים לאיתור חללים.

עפ"י התכנון, יסודות המבנה החדש ייבנו במפלסים שונים. יועץ הביסוס מנחה להעמיק יסודות קיימים. יש לתכנן את שלביות הביצוע לקראת התכנון המפורט תוך שמירה על יציבות יסודות קיימים ואלמנטים לשימור, יש לקבל את אישור יועץ הביסוס לתכנון.

עפ"י התכנון, תבוצע חפירה חופשית לקומה תת קרקעית. יועץ הביסוס מנחה על שיפועי חפירה מותרים.

לקראת התכנון המפורט יש לבחון שיטת חפירה זו בהתייחס לגבולות המגרש, מבנים וכבישים שכנים ויציבות יסודות קיימים. יש לקבל את אישור יועץ הביסוס לתכנון.

הודעה נמסרה למהנדס במייל בתאריך .23/09/2021

6. עפ"י החישובים הדינמיים שהוצגו והוכנו ע"י מתכנן השלד המהנדס שלומי ניסים, עקרונות התכנון המוצע

עומדים בדרישות התקנים 413 חלק 1 וחלק .3

עפ"י תוצאות חישוב שהוצגו:

א. לא נתגלו חריגים בדרישות התקן בהקשר לקומות חלשות.

ב. לא נתגלו חריגים בדרישות התקן בהקשר לקומות גמישות.

ג. לא נתגלו חריגים בדרישות התקן בהקשר להסתות האופקיות .

ד. לא נתגלו חריגים בדרישות התקן בהקשר למקדמי כושר העווי.

7. נתגלו אי התאמות בין תכניות קונסטרוקציה לאדריכלות.

אי התאמה בקונטור קומה תת קרקעית, תכנית הקונסטרוקציה מתייחסת לנסיגה בקירות המרתף תכנית האדריכל מתייחס לקירות המרתף צמודים לקירות המעטפת הקיימים.

בתוכניות אדריכלות מופיעות מרפסות אשר אינן מופיעות בתכניות קונסטרוקציה.

אי התאמה בקירות בטון פנימיים בבניין בין אדריכלות לקונסטרוקציה.

יש להוסיף תכנית קונסטרוקציה עבור תקרת המעלית וחדרי המדרגות.

8. חוות דעת הנדסית זו מתייחסת לעקרונות התכנון לעמידות ברעידות אדמה בהתאם לת"י 413 על חלקיו.

חוות הדעת ההנדסית אינה בוחנת את התכנון המפורט בפרויקט לרבות זיון אלמנטי הבטון אם קיימים בתכניות. הנ"ל באחריות המתכנן.

9. התניות להיתר:

- יש לפנות את דיירי הבניין טרם תחילת העבודות במבנה ועד לאחר השלמת הבינוי, קבלת טופס 4 ותעודות גמר.

10. לסיכום, מבדיקתי עולה כי עקרונות התכנון המוצע עונים לדרישות ת"י .413 לפי כך, המלצתי היא לקדם

את פתיחת התיק להיתר בהתבסס על נתוני התכנון המוצע ולשלב הערות המצוינות בסעיף 9 כתנאי להיתר.

חוות דעת הוועדה המחוזית

התייחסות הוועדה המחוזית לבניין להריסה בתחום העיר ההיסטורית לפי סעיף 4.1.2.2 המלצת מהנדס העיר

חוות הדעת מתייחסת להרמוניקה חתומה מתאריך 2/9/2021 לאשר את הבקשה בכפוף לתנאים הבאים:

1. תכנון-

• יש לבטל את מבנה המדרגות המוצע על גג המבנה במפלס +16.50 ומהווה חריגה ממדיניות מע"ר צפון, ולהציע במקומו גג רעפים מלא כדוגמת הגג הקיים.

• בחזית קדמית לרחוב רשב"ם יש להציע הריסה לגדר דרומית ובנית גדר נמוכה כדוגמת הגדר הצפונית לחזית זו.

• יש להציג פריסת גדרות.

• יש להציע רצועת גינון בשביל הכניסה למבנה עד לפתח הגדר בחזית צפונית לרחוב בר גיורא.

2. קווי בניין-

• מוצע קו בנין קדמי לרחוב בר גיורא 3 מ', קו 0 צידי לרחוב רשב"ם עפ"י סעיף 15 לתמ"א ,38 צידי מזרחי 2 מ', בינוי עפ"י קונטור מבנה היסטורי וקו בנין אחורי דרומי 3מ'. מקובל.

• בחזית מזרחית יש לצמצם קיר ממ"ד צפוני הנבנה במקום קיר מצופה טיח להריסה כך שיכנס במלואו אל קווי הבניין.

3. מרפסות-

• במסלול הריסה ובניה לא ניתן להציע מרפסות חדשות מחוץ לקווי הבניין, אא"כ הן המשכיות ועוקבות למרפסות מקוריות הנשארות מטעמי שימור. יש לצמצם מרפסות מוצעות.

• ניתן להציע בחזית צפונית לרחוב בר גיורא מרפסות באופי ועומק מרפסות קיימות ברחוב בלבד.

• יש לבטל עמודי ברזל אנכיים המוצעים בין מרפסות חדשות מוצעות.

• יש לבטל קורות אופקיות במרפסות ולהשאיר נסיגות וסורגים כפי שהם.

4. מרחבים מוגנים-

• מוצע ממ"ד לכל יח"ד. מקובל בכפוף לאישור הג"א.

• יש לצרף פרט חלון ממ"ד בהתחברות לקיר היסטורי לשימור.

5. מעלית ומדרגות- מוצע גרם מדרגות חיצוני העוטף מעלית. מקובל, יש לשקול הקטנת המעלית לטובת הרחבת

חצר פנימית.

6. חזיתות-

• יש לצרף פרט מוגדל להפרדה בין מבנה קיים לתוספת.

7. גג-

• כאמור בסעיף 1 לעיל, יש לבטל את מבנה המדרגות על הגג ולהציע גג רעפים מלא כדוגמת הגג הקיים.

• יש להראות מיקום מערכות טכניות (מזגנים, דודים וכו') על גג המבנה ולהראות גישה חופשית לכלל דיירי המבנה.

8. שימור- יש לקבל חו"ד מח' שימור

9. עצים- לא מוצעת התייחסות לשישה עצי עלה (עפ"י תיק תיעוד הנמצאים בחלקה) יש לסמן את העצים

בתכנית, לפרט את סוגם לרבות תיעוד מצולם ולקבוע האם מוצעים לשימור/ העתקה / כריתה.

10. נגישות- בתוספת 6 יח"ד ומעלה יש לקבל חו"ד מח' נגישות.

11. חניה- עפ"י תקן נמוך לאזור יש צורך ב-10 חניות. ניתן להציע מכפילי חניה בחצר הדרומית עם כניסה מרח'

רשב"ם

12. תברואה- יש להציע מיקום לאצירה ופינוי אשפה. בתאום עם מח' תכנון ומח' תברואה.

13. גמל מים- יש להראות מיקום גמל מים בחלקה.

14. חברת החשמל- יש לקבל חו"ד ח"ח כתנאי למעבר לרישוי

15. מיזוג אוויר, צוברי/בלוני גז, חשמל, מים ותקשורת/ברז כיבוי אש- יש להציג בתוכניות (ובפרט בתוכנית פיתוח

ותוכנית גג). המערכות הללו כולל הצנרות שלהן ימוקמו ככל הניתן בתוך מעטפת הבניין (בקומת מרתף/בחלל גג רעפים וכד') ולא ע"ג החזיתות. ניתן להציע מיקום התשתיות בשטח החלקה, בעדיפות לפתרון שלא נצפה מהרחוב ושלא "יושב" על גדר/גבול החלקה לרחוב. יש כמובן לקחת בחשבון נגישות פיזית לתחזוקה וכד'

(מיקום עקרוני מומלץ הוא על גדרות פנימיות הניצבות לרחוב).

16. תוכנית פיתוח וניקוז מי נגר- יש להציג תוכנית פיתוח צבעונית ומפורטת על בסיס תוכנית מדידה לפי סעיף

6.6.2 בהוראות תוכנית .10038 יש להציג פתרונות חילחול לפי סעיף .6.19 במידה ולא ניתן להשאיר %50 משטח המגרש הפנוי מבינוי עבור חילחול- יש להציג פתרון חילחול אחר בתיאום המח' לאיכות הסביבה, כתנאי להיתר בניה.

17. ניתן להגיש בקשה לפי תמ"א :38/1 תנאי להעברת התוכנית למח' רישוי- תוגש חלופה על בסיס חיזוק

ותוספות ("חלופה 0") לבחינת מח' תכנון עיר (לא נדרש רמת פירוט של היתר)

18. יש להציג הדמיות+ תמונות מצב קיים מוטמעות בתוך הגרמושקה

19. בהדמיות/תוכניות/חתכים/חזיתות יש להציג הקשר עירוני רחב יותר (לפחות עד למבנה הבא מעבר לרחוב

הסמוך וכד')

20. בתחום מודל העיר: תנאי למתן היתר, יהא מודל מפורט של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי הבקשה להיתר

ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל

21. הערות טכניות/שרטוטיות:

• יש להציג גבהים אבסולוטיים (ביחס לפני הים) וגם יחסיים בתוכניות/חתכים/חזיתות • יש להציג קווי בניין תב"ע + תמ"א + גבול מגרש בכל השרטוטים (תוכניות/חתכים/חזיתות/תוכנית מדידה).

• יש להציג מספור הדירות וציון שטח כל דירה.

• יש להציג את חיזוק הקירות הקיימים/המוצעים לשימור

22. הסימונים הגרפיים המקובלים:

• גבול חלקה- קו כחול עבה (כמו בתב"ע)

• קירות קיימים- מילוי בצבע אפור

• קירות חדשים- מילוי כחול (בטון) או ירוק (בלוקים)

• הריסה- צהוב (לא בהיר מדי, שיהיה קריא)

• שטחים המוצעים להכשרה מוקפים בקו אדום מרוסק

• שטחים חדשים מוצעים כתוספת מוקפים בקו אדום רציף 10

• רכיבים לשימור- מילוי/הטש בסגול בהיר

• קו בניין תב"ע/תמ"א- קו מרוסק כמו בתב"ע (_._._.) באדום/ירוק בהיר. להוסיף הערת טקסט צמודה (איזה סוג קו בניין זה) וקווי מידה של קווי הבניין • סימוני עצים כמו במבא"ת (שימור/עקירה/העתקה)- יש לסמן את כל העצים הקיימים בשטח הבקשה למעט התיקונים המצוינים לעיל התכנית מקובלת תכנונית וניתן לאשרה.

הערה:

חוות הדעת נכתבה עוד בטרם התקבלו חוות הדעת מאת הגורמים השונים, וייתכנו שינויים לאור קבלת התייחסותם.

	סדר יום ועדת שימור
סדר יום ועדת שימור 05/12/2022 - יא כסלו תשפ"ג		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2022/86		מספר ועדה
5266		מספר תיק

נתונים כלליים
עבד א רחמאן דג'אנתניו נ י,ם ב יכתל לחיינםי נה	כתובת
מוהנד עומר	שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר	סיבת הפניה
1085109	מספר תכנית
וועדה מחוזית	סמכות
הנדסאית נפתלי אלונה	איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
לא	5002	30610

עיקרי התכנית ומטרותיה:
מוצע: הריסת המבנה הקיים והקמת מעביקנהר יח הדתשכ נביןת 7 ו מקוטמרוותת.יה :
התייחסות למבנים ואתרים לשימור :
מחוץ לעיר ההיסטורית	ור : עיר היסטורית	התייחסות למבנים ואתרים לשימו
		שימור סטטוטורי
		כרטסת
		מבנן מיוחד
•		לא מסומן
תיאור המצב הקיים: מבנה בשכונת בית חנינא בן קומה אחת משנות ה -,70 נבנה בסגנון מנדטורי, למבנה פרטי פתחים בעלי קשת שטוחה, שילוב של סוגי אבן בעיבודים שונים היוצרים חזית מרהיבה שלא בהתאם לאופי הבניה באותה תקופה .
תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית : 762708 - תכנית תקנונית לבית חנינא שועפט 219543 - תכנית אב לבית חנינא שועפט
היתרים: 1974/0075.00 - בניה חדשה בניין חדש
חוות דעת זו מתייחסת למונה תדפיס הוראות 7 ומונה תדפיס תשריט 5 נספח בינוי מתאריך 09.05.22
וועדת שימור:
המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 6וו8עד ת שימור: לאחר בחינה ובדיקה מקיפה נמצא כי המבנה אינו היסטורי בהגדרתו אך מבדיקה ב-GIS ומתיעוד צילומי ש התקבל מעורך התכנית עולה כי יש ערכים רבים למבנה: גדר נמוכה, פרטי אבן מיוחדים בעיבודים וגדלים שונים ותריסי ברזל בחלק מהפתחים. ניכר כי המבנה נבנה באופן מוקפד ובדומה לסגנון ואיכות המבנים שסומנו לשימור ו/או בדיקה בתכנית האב לבית חנינא על אף שנבנה בתקופה מעט מאוחרת יותר. המחלקה אינה מתנגדת לבינוי חדש בתחום החלקה המותאם למדיניות התכנון תוך שמירת המבנה

הקיים והצעת חלופה תכנונית שתכלול בינוי חדש בחלק האחורי של החלקה המנותק מן המבנה הקיים.

אישור התכנית בתנאים:

.1הצגת חלופה תכנונית השומרת על המבנה הקיים, רצוי בשימוש ציבורי וריכוז יתר הזכויות בחלק האחורי של המגרש.

.2סימון המבנה והגדר בנספח הבינוי בסגול.

3. בהוראות התכנית ייקבעו הוראות שימור הבאות:

א. לא תותר הריסתו של הבניין המסומן לשימור בנספח הבינוי.

ב. לא תותר פגיעה באופיו האדריכלי, בסגנונו ובאלמנטים המקוריים שבו ובפרטי הבניין

הקיימים בו לרבות: סוג האבן ,פתחים ,כתובות, תבליטים, סיתות, כיחול, סורגים וגדרות.

ג. חלק בלתי נפרד מהיתר הבניה ינוקו חזיתות הבניין הקיים ויוסרו מערכות מיותרות כגון:

מזגנים, חיווטים וכ"ו.

	סדר יום ועדת שימור
סדר יום ועדת שימור 05/12/2022 - יא כסלו תשפ"ג		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2022/86		מספר וועדה
5268		מספר תיק שימור

	נתונים כלליים
דוד המלך נ2ת1ו נשיםכ וכנתלל היימם ע רבים (המוגרבים )		כתובת (רחוב + שכונה )
אדריכל יהודה פרג		שם המבקש
תב"ע		סיבת הפניה
1033588		מספר תכנית
וועדה מחוזית		סמכות
אדריכל ית קארי ן הלו י		איש קשר במחלקת השימור

בשלמות	חלקה	גוש
לא (עפ"י תיק מידע תכנוני 2022/6812 )	33	30036


מטרת התכנית: הגדלת זכויות בניה למגוריםע יוקתרויס הפתתכ קניותמ וותמ טמרעולת י2ה ק: ו מות בניין היסטורי ברחוב דוד המלך 12 ירושלים . התכנית עמדה בתנאי סף בתאריך 02/11/22 משובצת לדיון בוועדת משנה מקומית בתאריך 01/01/23
התייחסות למבנים ואתרים לשימור :
מחוץ לעיר ההיסטורית	עיר היסטורית
	תכנית מתאר 3135 א' לשכונת המוגרבים התכנית קבעה בסעיף 9 א כי כל שטח התכנית הוא שטח לשיקום ושימור שבו אסורה הריסה של מבנים מקוריים. וכן נכתב כי היתר בניה יותנה בהריסת כל תוספות בניה ארעיות ובנייתן מחדש בהתאם לאופי המקורי של הבנין. כל בניה חדשה חייבת להתאים לאופי הבניה המקורי הקיים בשכונה, ברחוב ובבניין הקיים .	שימור סטטוטורי
	מתחם לשימור שכונת המערבים. אתר מס 3373 (כתובת האתר בדף אתר לשימור: דוד המלך 10 )	רשימת שימור עירונית
תיאור המצב הקיים : מבנה חצר עירוני מהבתים המוקדמים שנבנו בשכונת המערבים עת היציאה מהחומות במאה ה.19 המבנה מורכב משני מפלסים הבנויים שלושה חדרים בנויים בטכנולוגיית בניה מסורתית של קירות אבן נושאים קמרונות צולבים וביניהם מעברים וחצר פנימית בחלק הצפון מערבי בה מצוי בור מים חצוב תת קרקע י מקורה תקרת קמרון חבית. בשלב בניה מאוחר נוספה בניה בשטח החצר הפנימית. לא ברור אם מדובר במבנה חצר עצמאי או כחלק מרצף בינוי עם חלקות סמוכות מצפון/מערב. חזית ראשית לרחוב דוד המלך בנויה כחזית אבן אטומה ובה פתחים אופייניים למבנה חצר מופנם. הכניסה למבנה מתאפשרת ממעבר היסטורי לאורך חזית צפונית דרך חלקה פרטית (ביעוד מגורים). המבנה גובל מדרום במעבר ציבורי להולכי רגל המחבר בין רח' דוד המלך ושטח ציבורי פתוח כיכר פנימית

המערבים (רוחב המעבר הקיים 2.7 מ'). ממערב קיים מבנה מגורים צמוד קיר בית משותף. לא נשמרו פרטי בניה מקוריים בחללים הפנימיים. לא נשמר מהלך המדרגות לקומה העליונה (בחצר ) שטח החלקה 0.128 דונם
תיאור המצב המוצע : שימור בנין היסטורי שתי הקומות התחתונות ותוספת בניה חדשה 7 קומות מלאות וקומת גג בנסיגה 6 יחידות דיור. קו בנין מוצע 0 תואם קו מגרש (תכסית בינוי מלאה).
תכניות מאושרות קודמות בשטח התכנית : תכנית מתאר שכונתית 3135 א' בתוקף מתאריך 06/05/1993 יעוד מאושר אזור מגורים 2 מיוחד קו הבנין מאושר 0 ארבע חזיתות תואם קו מגרש. מספר קומות מרבי 2 קומות וגג רעפים בשימוש. חזית מזרחית לרחוב דוד המלך מסומנת כחזית מסחרית .
היתר י בניה מאושרים קודמים : היתר מס' 59291 לשינויים סניטריים והנמכת מפלס תיק בנין 2007/417
חוות דעת זו מתייחסת למונה תדפיס הוראות_3 מספר גירסת תשריט_2 נספח בינוי שהתקבל בתאריך 23/12/21 ותיק תיעוד מקדים מתאריך 03/04/22
	וועדת שימור:
המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 86 לאשר את הבקשה בהתאם לתנאים המפורטים : .1 גובה הבינוי המוצע חריג הן ביחס לגודל החלקה והמבנה הקיים הן ביחס למבנים השכנים לו (מוצג רקע מבנים שלא אושר בוועדות התכנון. יש לצמצם את מספר הקומות בתיאום מחלקת התכנו ן .2 יש לקבוע קו בנין צפוני בהתאמה לקונטור הבנין הקיים קומת הקרקע ללא בניה בזיז כמבוקש, על מנת שישמר מרווח מקורי קיים מעבר היסטורי לאורך חזית צפונית חלקה 31 . .3 יש לקבוע במסמכי התכנית חזית מזרחית מסחרית לאורך רחוב דוד המלך. שני חדרים מקומרים בקומת הקרקע התחתונה הפונים לרחוב דוד המלך יוגדרו כשטחים מסחריים ומהם תתוכנן גישה לבור המים התת קרקעי . יש לאפיין בהוראות התכנית שימוש מסחרי רצו י מסעדה/בית קפה וכד'. תותר פריצת פתח דלת כניסה חדשה ברוחב נגיש מינימאלי בחזית מזרחית קומת קרקע המבנה לשימור (בחלק הצפוני הנמוך ביחס למפלס הרחוב על מנת שלא ייפגע קמרון מעל) כניסה למסחר ובתיאום מחלקת שימור. .4 שני חדרים מקומרים בקומת הקרקע העליונה הפונים לרחוב דוד המלך יוגדרו כשטחים לשימוש ציבורי (בקשת היזם עבור בית כנסת). יש לתאם מול המחלקה למדיניות תכנון. .5 יש לקבוע במסמכי התכנית כניסה חדשה למגורים ולבית הכנסת מחזית דרומית קומת הקרקע המבנה לשימור הפונה למעבר ציבורי להולכי רגל דרך חלל קמרון דרום מערבי שישמש חלל מבואה. תותר הרחבת פתח חלון קיים לדלת כניסה חדשה ברוחב נגיש מינימאלי חזית דרומית קומת הקרקע תוך גריעה מינימאלית מתקרת קמרון קומת הקרקע העליונה המבנה לשימור בתיאום המחלקה לשימור .6 אין התנגדות למיקום מוצע גרעין מדרגות ומעלית הבניה החדשה בחלק הצפון מערבי של החלקה במקור שטח החצר ובלבד שייעשה תכנון הנדסי מפורט לשמירה על חלל תת קרקעי בור מים חצוב. יש להשלים בנספח הבינוי תכנון מפורט מהלך מדרגות מבנה מגורים גבוה, מעלית וחדרים מוגנים מרוכזים ככל הניתן על מנת שישמר קמרון משני בקומת הקרקע התחתונה (במקור שטח מקורה פתוח לחצר).

מעל קמרונות המבנה לשימור יותרו עמודים בודדים ללא קירות הקשחה מבטון.

כחלק מהתכנון ההנדסי המפורט יפורק קונס' חיזוק פלדה קיים מעל מעבר בצמוד לחזית צפונית.

7. התייחסות להוראות התכנית-

יש לעדכן בדברי ההסבר לתכנית מס' אתר רשימת השימור (החדשה) .3373 יש להוסיף לטבלה 1.7 מסמכי התכנית מסמך רקע תיק תיעוד מקדים.

יש להוסיף להוראות השימור המפורטות בסעיף 4.1.2 ג' להלן לא תותר הריסה ו/או פירוק והרכבה של מבנה לשימור. לא יותר שינוי בחזיתות אבן המבנה למעט פריצת פתחים כאמור. החזית הצפונית תשוקם בהתאמה למצב המקורי משוער. לא תותר חלוקה פנימית של חללים מקומרים המבנה לשימור. חללים מקומרים המבנה לשימור ישומרו במלואם לרבות שיקום אבן חיצונית ושיקום אבן פנימית, פרטי גמר טיח סיד וכל הנדרש.

לא תותר התקנת מערכות טכניות תשתיות צנרות מעבים וכיוצ"ב ע"ג חזיתות מבנה לשימור.

עבודות השימור ייעשו ע"י קבלן בעל ניסיון בשימור מבנים ובפיקוח אדריכל ומהנדס שימור.

תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניה במחלקה לרישוי יהא קבלת אישור מחלקת השימור.

8. תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניה במחלקה לרישוי יהא הגשת סקר הנדסי שימורי שיהא ערוך ע"י

מהנדס בעל ניסיון בשימור מבנים ובדיקות הנדסיות שיידרשו עבור המבנה לשימור.

9. התכנון ההנדסי שימורי למבנה ייעשה בליווי ועפ"י הנחיות מהנדס בעל ניסיון בשימור מבנים.

10. התייחסות לנספח בינוי-

יש להציג פריסת רחוב דוד המלך בנפרד מרחוב דוד בן שמעון בינוי קיים מאושר ללא תכנית צל. חלקה 167 לסמן בקרוס ע"ג תיאור החזית - מצב מאושר עפ"י תכנית נקודתית תקפה.

יש להוסיף תכנית בור מים תת קרקעי מצב קיים משוער בהתייחס לתיאור בחתך א-א.

יש לסמן קירות אבן המבנה לשימור בצבע סגול בתכניות חזיתות חתכים.

11. התייחסות לתיק תיעוד-

יש לעדכן תיאור אדריכלי מצב קיים בתיק התיעוד להשלים מדידה בור מים תת קרקעי קיים.

יש להשלים תיאור אדריכלי מצב מקורי משוער בתיק התיעוד.

12. יש לעדכן מצב מאושר עפ"י תכנית מתאר תקפה 3135 א' בתשריט/נספח מצב מאושר.

	סדר יום ועדת שימור
סדר יום ועדת שימור 05/12/2022 - יא כסלו תשפ"ג		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2022/86		מספר וועדה
5147		מספר תיק שימור

	נתונים כלליים
הטייסים 20נ ת, רונחיבםי הכ ל ליים		כתובת (רחוב + שכונה )
נתן אלדד		שם המבקש
תמ"א 38		סיבת הפניה
15591		מספר תכנית
בניית תוספת בהתאם לתמ"א 38 ותכנית 10038 - חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה		מהות הבקשה
הנדסא ית מרסיאנו חיה אושרת		איש קשר במחלקת השימור

בשלמות	חלקה	גוש
כן	69	30121

שטח התוכנית (מ"ר)	גוש וחלקה	כתובת	שכונה
715 כולל הפקעה הפקעה כ52 מ"ר שטח לאחר הפקעה כ663 מ"ר	30121/69	הטייסים 20	גבעת הוורדים

חוו"ד מהנדס העיר לבקשה להיתר

תכנית בינוי מס' 15591

תוספות בניה בהתאם לתכנית 10038

א. רקע תכנוני

1. תיאור מצב קיים: מבנה ביעוד מגורים מדורג בן 3 קומות וקומת מרתף חלקית למחסנים וחניה הכוללת 6

מקומות חניה. 6 יח"ד. עפ"י היתר מאושר ניתן לראות כי בתחום המגרש קיים בור מיים. קיימת הפקעה בשטח כ-52 מ"ר.

2. מועד הקמת המבנה: 1968 עפ"י היתר מאושר מס' 1968/0666.00

3. הגדרות המבנה לפי תוכנית :10038

הערות	קווי בניי ן			קומות	זכויות בניה (מ"ר)
	ציד י	אחורי	קדמי		שירות	עיקר י
עפ"י תכנית 62	4	5	6	3	663*%75=497.25

• המגרש מצוי בתחום העיר ההיסטורית

• הבניין אינו בניין היסטורי על פי הגדרתו בתכנית • הבניין אינו מבנה מגורים גדול על פי הגדרתו בתוכנית • שטח יח"ד קיימות כ- 100 מ"ר

• הבניין לא מוגדר לשימור- לא בתב"ע ולא בכרטסת

4. רקע סטטוטורי:

• תוכנית מס' 62 משנת 1959 - התוכנית מייעדת את המגרש לאזור מגורים 1 ומתייחסת לשטח לפני ההפקעה כ- 715 מ"ר. היקף זכויות בניה קומות %75 ב3 קומות. קווי בניין קדמי 6 מ' ( או מרחק מינימלי מאמצע הדרך 10 מ'), צדדי 4 מ', אחורי 5 מ'.

• תוכנית מס' 11165 א' משנת 1965 – כפופה לתכנית ,62 הרחבת דרכים

5. נתונים סטטוטוריים:

הערה: הזכויות מחושבות לפי שטח חלקה לאחר ההפקעה (נטו)

הזכויות יעודכנו בשנית ככל שיוגש תיק קווי בנין שיוכיח אחרת.

מדיניות תכנונית: עפ"י תכנית אב רסקו המבנה ממוקם במתחם בינוי A הכלול בתוך "עיר היסטורית"- במתחם

זה תשמר תבנית הבנייה הקיימת ויתאפשר פיתוח מוגבל.

המבנה מוגדר ביעוד מגורים. באזור ניתן להציע בינוי עד 6 קומות ב%.240

קווי בניין: קדמי וצידיים 3 מ', אחורי 5 מ'.

ממד"ים ככל הניתן לא יפנו לחזית קדמית.

גובה קומה חדשה 3.20 מ'. החלטת הוועדה מה21.06.21 מאמצת את המתווה המוצע בתכנית אב.

תקן חנייה לפי 5166ב': תקן חניה גבוה

1:1 בדירות מתחת ל-95 מ"ר

1:2 ביח"ד מעל ל- 95 מ"ר.

ב. תוספת זכויות אפשרית מכוח ,10038 בהתאם לנתוני המגרש

על פי סעיף 4.1.2.1 בהוראות ,10038 תוספות הבינוי המותרות הינן :

1. הרחבת יח"ד קיימות בסך 25 מ"ר, בסה"כ 25 מ"ר*6=150 מ"ר.

2. תוספת 1.5 קומות בקונטור המבנה המורחב עבור יח"ד חדשות בשטח 301*1.5 קומות= 452 מ"ר, חצי קומה

151 מ"ר.

3. בקומה חלקית אחרונה נדרש להציע 2 יח"ד בשטח עד 80 מ"ר (עיקרי+ שירות)

4. שטחי שירות ע"פ תקנות חישוב שטחים.

5. קווי הבניין לפי 10038 בתחום עיר היסטורית לבניין לא יפחתו מ-3 מטרים לחזית קדמית, 3 מטרים בחזית

אחורית ו-2 בחזיתות הצידיות.

ג. תיאור הבקשה

1. תוספות מבוקשות מכוח :10038

.1.1 תוספת 1.5 קומות חדשות. כלפי רחוב הטייסים 5 קומות ו6 קומות כלפי הצד העורפי של החלקה.

.1.2 תוספת שטח עיקרי וממ"דים בסך 151.5 מ"ר לשם הרחבת יח"ד קיימות בתחום קונטור המבנה הקיים.

שטחי מרפסות שירות נכללו בחישוב שטח עיקרי בתוך שטחים של ה25 מ"ר.

.1.3 תוספת 4 יחידות חדשות ב1.5 קומות הנוספות.

.1.4 שטח יח"ד חדשות נע בין 86 מ"ר ל-126 מ"ר.

.1.5 שטח קומה אחרונה קיימת מורחבת 301 מ"ר מירבי .

.1.6 הבקשה מציעה כניסה ממפלס 0.00= 776.59 מ' בהתאם לקיים.

.1.7 הבקשה לתוספת קומה חדשה מורחבת כולל ממ"ד ותוספת ומציעה שטח קומה חדשה מורחבת 257 מ"ר (הקומה החדשה קטנה יותר מקומה אחרונה קיימת לטובת מרפסות גג), שטח קומה אחרונה מוצעת ,181 סה"כ שטחים עבור 1.5 קומות 438 מ"ר.

.1.8 הבקשה אינה מציעה חניות חדשות. עפ"י תקן יש דרישה ב6 מקומות חניה עבור 4 יח"ד בנוסף ל6 מקומות חניה קיימת, סה"כ 12חניות.

.1.9 תוספת 67 מ"ר שטחי שירות משותפים עבור מתקנים ומערכות טכניות ,אחסנה, חניה ,מבואות וחדרי מדרגות. באחריות בוחן רישוי לבדוק את התאמת שטחי השירות לתקנות חישוב שטחים.

.1.10התכנית מציעה הסבת שטחי שירות שאין בהם צורך כגון חדר הסקה לטובת מחסן. סעיף 4.1.2.1 סעיף קטן 1ב' לפי תכנית .10038

.1.11הבקשה מציעה 5 מחסנים חדשים בנוסף ל5 מחסנים קיימים, סה"כ 10 מחסנים בקומות המרתף עבור 10 יח"ד

.1.12התכנית מציעה בקומות הטיפוסיות אשר מעל קומת הקרקע ממ"דים בשטח (120.85קיים וחדש) מ"ר

2. תוספות מבוקשות מכח תכניות מאושרות אחרות:

תוספת מעלית

תוספת מרפסות

תוספת 3 מחסנים בשטחים מתחת להרחבות ועוד 2 מחסנים הנוצרים מחלוקת שטח שירות קיים.

ד. התאמת הבקשה לתכנית 10038 ולמדיניות התכנון

1. התאמת השטחים המבוקשת ע"פ סעיף :4.1.2.1 הבקשה תואמת את תוספת הזכויות האפשרית מכוח תמא/38

והינה בסמכות הוועדה המקומית.

2. התאמת התוכנית למדיניות: התוכנית המוצעת 6 קומות ב-%331 אחוזי בניה ללא שטחי ממד"ים. תואמת

מדיניות.

3. התאמת התכנית לקווי בניין: הבקשה תואמת את הוראות סעיף 4.1.2.1.3 לקווי בניין. התכנית חורג ממדיניות

קווי הבניה לשכונה על פי מדיניות התכנון המאפשרת קוו בניין קדמי וצידי 3 מ', אחורי 5 מ'- בחזית קדמית בכ-

1 מ', בחזית צידית דרומית בכ-1 מ' ובחזית אחורית בכ-1.5 מ'- עבור עמודת הממ"דים ומרפסות.

4. התאמה להנחיות מרחביות: התכנית נבדקה על פי סעיף 6.6.2 לעניין עיצוב המבנה. באחריות בוחן הרישוי לבדוק

התאמת מיקום יחידות מיזוג אויר, מתקני אשפה, צוברי גז, ארונות למערכות תשתית ומסתורי כביסה.

5. השתלבות התכנון המוצע בחתך הרחוב ואופי המרקם הבנוי: הבקשה מציעה מבנה בן 6 קומות , כאשר במקטע

הרחוב הזה קיימים מבנים בגבהים 3-4 קומות, ובגובה ממוצע של 4 קומות (נתונים ע"פ .)GIS חשוב לציין כי תכנית אב רסקו מאפשרת באזור בניה עד 6 קומות למגרשים בשטח עד דונם ו8 קומות במגרשים בשטח מעל דונם.

6. עצים להעתקה/שימור: על פי סעיף 6.11 נדרש אישור עקרוני של מחלקת גננות. תנאי למתן היתר בניה יהיה

מתן הוראות לעניין סיווג עצים, ביצוע העתקה וקביעת הטיפולים בהם. החלקה כוללת עצים לשימור ויש להקפיד על הנחיות מתאימות לשימור לעת הבניה מול מחלקת שפ"ע. הערות נוספות להלן.

7. התאמה לתכניות מחוזיות וארציות: התכנית נבדקה ונמצא כי אינה עומדת בסתירה להוראות התמא"ות והתמ"מ

החלות במקום כפי שמפורט בסעיף 16.12.2 למעט חריגה עבור שטחים עיקריים.

8. הסכמות שכנים: נתקבל העתק נסח טאבו מתאריך 04.10.21 הכולל 6 בעלים בחלקה מתוכם חתמו ,5 סה"כ %.83

ה. חוות דעת מחלקות העירייה

1. שימור: המבנה ממוקם בתחום עיר היסטורית, אינו היסטורי ואינו מסומן לשימור. – נדרש

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' :86

המבנה ממוקם בשכונה רסקו – גבעת הורדים, ממוקם בתחום העיר ההיסטורית. אינו מבנה היסטורי, מועד הקמת המבנה 1968 עפ"י היתר בניה. המבנה אופייני לסוף שנות ה60 בעל מרפסות אופייניות.

מבנה מגורים בן 3 קומות מעל קומת עמודים מפולשת חלקית ,מחסנים ומקלט. בתחום ובגבולות החלקה קיימים עצים רבים.

המבנה מוגדר בתכנית אב רסקו – מתחם תכנון A אזור מגורים א'- 6 קומות, %240 בינוי.

אין התנגדות לבקשה להיתר בניה מכוח תמ"א 38/1 לחיזוק ותוספות בניה לבנין הקיים בכפוף לתנאים הבאים:

1. עיצוב חזיתות- מחלקת השימור תומכת בסעיף 4 להמלצת מהנדס העיר.

2. עצים- הוגש סקר עצים חלקי, ללא מפת מדידה עם מספור העצים.

עפ"י סקר עצים מתאריך 04.05.2021 קיימים 8 עצים בוגרים בתחום החלקה. יש לסמן את העצים בתכנית הפיתוח ולמספרם עפ"י הסקר. יש לתכנן את הבינוי המוצע כולל הגדר המוצעת תוך התחשבות מלאה בעצים.

יש להתייחס לפרק 6.3-6.6 לתכנית אב רסקו לעניין שימור הצמחיה הקיימת ונטישה עצים חדשים.

3. גדרות- חסר פריסת גדרות- יש להשלים , גדרות מוצעות יהיו בהתאם לגובה ומחומר האופייני

למקום.

4. חומרי גמר- חומרי בניה יהיו בהתאם לחומרים האופייניים לרוח המקום.

נתונים להחלטת הוועדה
מס תמ''א 15591
תמ''א 38-1			סוג הבקשה
30121/69			גוש/חלקה
הטייסים 20			כתובת	כ
כפיר בלישה			הוגשה תכנית חניה ע"י יועץ תנועה
6			מס' יח"ד קיים בבניי ן
6			מס' מקומות חניה ע"פ היתר בניה אחרו ן
4			תוספת יח"ד מבוקשת
6			מס' מקומות חניה דרוש עבור התוספת
12			סה"כ דרוש עבור קיים ותוספת
6			סה"כ מוצע בתכנית	ס
6			מס' מקומות חניה חסרים
-		מס' חניות שניתן להוסיף במגרש
-
-			חניון עם קרן חניה באזור כן/לא
-			מס' מקומות חניה שנדרש לשלם קרן חניה
להחלטת וועדה	1	המלצה:
מוצע תוספת 4 יח"ד חדשות במסגרת תמ"א
מוצע תוספת 4 יח"ד חדשות במסגרת תמ"א 38-1
דרוש 6 מ"ח עפ"י התקן .

2. תושי"ה:

	מאושר בהיתר 1968/0666.00 6 מ"ח עבור	2
	מהדאיורשותר בההקייתימרו ת0 1968/0666.0 6 מ"ח עבור
	לא מוצעות חניות חדשות בגבולות התכנית
	לא קיים קרן חנייה באיזור
	גיל י
	31.8.22

3. מהנדס:- נדרש

אישור חח"י

ו. המלצת מהנדס העיר

חוות הדעת מתייחסת להרמוניקה דיגיטלית מתאריך 28.08.2022

1. מדיניות- בינוי המוצע תואם מדיניות המאפשרת בינוי עד 6 קומות ב%,240לנושא קומות, תכסית בניה (מוצעת

%43 עפ"י מדיניות ניתן להציע עד %.)45 חורג בקווי בנין: קו בנין מזרחי מוצעת חריגה עבור ממ"ד וקו בניין צידי צפוני (קווי בניין עפ"י מדיניות קדמי וצידיים 3 מ', אחורי 5 מ'). וקווי בניין צידי דרומי בכ1 מ' בצד העורפי של החלקה ואחורי בכ1.5 מ' עבור עמודת הממ"דים ומרפסות.

לאור חשיבות המימוש תמ"א 38/1 ניתן לאשר בקשה זו בכפוף להערות להלן:

1. תכנון

• בקומה חלקית מוצעות יח"ד בשטח העולות על 80 מ"ר: כ86 מ"ר, בניגוד להוראות תמ"א 38 המאפשרות להציע יח"ד בשטח עד 80 מ"ר. מקובל, בכפוף למחלקת רישוי.

• הרחבות ליח"ד קיימות:

יש לצמצם שטח תוספות ל25 מ"ר ברוטו כולל קירות ולעדכן טבלת שטחים בהתאם, לא בסמכות וועדה לאשר תוספת שטחים החורגים מ25 מ"ר.

2. עפ"י סעיף 4.1.2.1.6 ד' הבינוי בקומה החלקית ייסוג ב3 מ' לפחות מחזית הבניין הקדמית בתחום העיר

ההיסטורית ואזורי שימור. מוצעת נסיגה פרט לעמודת הממ"דים. מיקום הממ"דים מקובל, מאחר וניתן לקבל בהקלה ממ"דים עד קו בניין 0 ומאחר ואין הצדקה לסתום פתחים קיימים בבניין על ידי הזזת עמודת הממ"דים.

3. מעלית ומדרגות- מוצע פיר מעלית במרווח בין מדרגות קיימות ובנגישות חלקית. נראה כי לא ניתן להציע תא

מעלית תיקנית. יש לקבל פטור בסמכות הנציבה או להציע חלופה נוספת למיקום פיר מעלית.

4. חזיתות- חזית מזרחית מקובלת, שאר חזיתות אינן מקובלות לעניין עיצוב חיפויים. יש להציע פתרון עיצובי

אחיד לכל החזיתות ובהתאם להנחיות מרחביות: ראה/י דוגמה:

• בחזית דרומית בקיר ממ"ד לא מוצע חיפוי אבן. נראה כי טעות, יש להציע חיפוי אבן בהתאם לשאר החזיתות.

5. גג- יש להציע חומרי גמר הגג בהתאם להנחיות מרחביות. כגון: גג מגונן/ריצוף בגוון בהיר/ חצץ לבן/יריעות

איטום לבנות או מצופות בשכבת גמר בהירה - לא יותר ציפוי הגג במבנה חדש ביריעות איטום שחורות.

6. פרגולות- מוצעות פרגולות בקומות החדשות שאינן עוקבות. אינו מקובל תכנונית. בקומה ד' יש להסיר את

הפרגולה המוצעת ליח"ד ,10 או להפך להשלים ליח"ד .9 כל הפרגלות יהיו בעלי הביטוי עיצובי אחיד לכל המעטפת של הבניין.

7. שימור- יש להתאים את העיצוב להוראות התכנית אב רסקו.

• עצים- הוגש סקר עצים חלקי. יש להשלים מפת מדידה המפרטת מיקום עצים קימיים + הנחיות יועץ נופי.

• מוצעים 2 עצים חדשים במרחק פחות מ3 מ' מהבינוי. אינו מקובל, יש להציע עצים בוגרים במרחקים לפחות 3 מ' מהבינוי בעדיפות כלפי רחוב.

8. ניקוז מי נגר- יש להציע פיתוח שטח אשר ישאירו לפחות %50 כקרקע טבעית או מחומרים המאפשרים

המאפשרים חדירת מי נגר ונקז עפ"י סעיף 6.19 בתכנית . 10038 (להציג חישוב לעניין זה.)

9. חניה- עפ"י תקן יש דרישה ב6 מקומות חניה בנוסף ל6 מקומות חניה קיימים, סה"כ .12 הבקשה אינה מציעה

חניה. בכפוף לחוו"ד מחלקת תושי"ה לא ניתן להציע מקומות חניה בהתאם לתקן, הנ"ל להחלטת הוועדה.

10. תברואה- הוצע פתרון לגומחת אשפה במאונך לרמפה רכבית ובצמוד למרפסת יח"ד .2 יש להצמיד את הגומחת

אשפה לקיר חזית ולקצר את המרפסת המוצעת בהתאם., בכפוף לאישור מחלקת תברואה.

• יש להראות גומחת אשפה ע"ג חזית מזרחית וצפונית.

11. מיזוג אוויר, צוברי/בלוני גז, חשמל, מים ותקשורת- באחריות בוחן הרישוי לבחון מיקום מערכות תשתית אלו.

המערכות הללו כולל הצנרות שלהן ימוקמו ככל הניתן בתוך מעטפת הבניין (בקומת מרתף/בחלל גג רעפים וכד') ולא ע"ג החזית. ניתן להציע מיקום התשתיות בשטח החלקה, בעדיפות לפתרון שלא נצפה מהרחוב ושלא "יושב" על גדר/גבול החלקה לרחוב. יש כמובן לקחת בחשבון נגישות פיזית לתחזוקה וכד'.

12. גדרות- ע"ג פריסת גדרות יש לציין קו קרקע קיימת.

• על מנת להבטיח שמירת עצים בחזית צפונית, יש לשמר גדר קיימת.

13. תוכנית פיתוח וניקוז מי נגר- יש להציג תוכנית פיתוח צבעונית ומפורטת על בסיס תוכנית מדידה לפי סעיף

14. כתנאי מעבר תיק לרישוי יש להציג הדמיות + סביבה !!!

15. בהדמיות/תוכניות/חתכים/חזיתות יש להציג הקשר עירוני רחב יותר (לפחות עד למבנה הבא מעבר לרחוב

הסמוך וכד') !!!

16. תנאי להתחלת עבודות בשטח המגרש יהיה פירוק כל עבירות הבניה ואישור מחלקת פיקוח על הבניה לנושא.

17. תנאי להתחלת העבודות על הקומות החדשות יהיה סיום העבודות (חיזוק והרחבות) בקומות הקיימות ואישור

מחלקת פיקוח על הבניה לנושא.

18. תנאי מעבר תיק לרישוי- יש להציג הדמיות מ- 4 החזיתות המראות הקשר עירוני רחב.

19. הערות טכניות/שרטוטיות:

20. בתחום מודל העיר: תנאי למתן היתר, יהא מודל מפורט של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי הבקשה להיתר

ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל

21. הסימונים הגרפיים המקובלים:

• גבול חלקה- קו כחול עבה (כמו בתב"ע)

• קירות קיימים- מילוי בצבע אפור

• קירות חדשים- מילוי כחול (בטון) או ירוק (בלוקים)

• הריסה- צהוב (לא בהיר מדי, שיהיה קריא)

• שטחים המוצעים להכשרה מוקפים בקו אדום מרוסק

• שטחים חדשים מוצעים כתוספת מוקפים בקו אדום רציף • רכיבים לשימור- מילוי/הטש בסגול בהיר

22. למעט התיקונים המצוינים לעיל התכנית מקובלת תכנונית וניתן לאשרה

למעט התיקונים המצוינים לעיל התכנית מקובלת תכנונית וניתן לאשרה.

הערה:

חוות הדעת נכתבה עוד בטרם התקבלו חוות הדעת מאת הגורמים השונים, וייתכנו שינויים לאור קבלת התייחסותם.

כתבה: אדר' ילנה קוסה

	סדר יום ועדת שימור
סדר יום ועדת שימור 05/12/2022 - יא כסלו תשפ"ג		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2022/86		מספר וועדה
4704		מספר תיק שימור

	נתונים כלליים
נילי 11 , גבענתתו נהיוםר דכילם לי ים		כתובת (רחוב + שכונה )
דלה פרגולה מיכל		שם המבקש
תמ"א 38		סיבת הפניה
15520		מספר תכנית
הנדסא ית מרסיאנו חיה		איש קשר במחלקת השימור

בשלמות	חלקה	גוש
כן	115	30121

שטח ה בקשה (מ"ר )	גוש וחלקה	כתובת	שכונה
1104 לאחר הפקעה	30121/115	ניל"י 11	רסקו

חוו"ד מהנדס העיר לבקשה להיתר

תכנית בינוי מס' 15520

הריסה ובנייה מחדש בהתאם לתכנית 10038

רקע תכנוני

1. תיאור מצב קיים: מבנה ביעוד מגורים, בן 4 קומות ו13 יח"ד. כולל קומה מפולשת חלקית הפונה לרחוב נילי, 2

גרמי מדרגות. בשנת 98 נוספו הרחבות למבנה מקורי כגון שטחים עיקריים ובשלב מאוחר יותר נוספו מרפסות.

בתחום החלקה קיימים עצים רבים. בחלקה לא קיימת חניה.

2. מועד הקמת המבנה: בכפוף לתשריט תב"ע מס' 1165 משנת ,65 נראה כי היה קיים כבר.

קטע מתשריט תב"ע מס' 1165

3. הגדרות המבנה לפי תוכנית :10038

• המגרש נמצא בתחום העיר ההיסטורית

• הבניין נראה כי אינו ( במערכת לא קיים היתר מקורי, עפ"י סוג בניה כי אינו היסטורי) בניין היסטורי על פי הגדרתו בתכנית. יש להגיש הוכחה לשנת בניה ולהוכיח כי המבנה אינו היסטורי.

• הבניין אינו מבנה מגורים גדול על פי הגדרתו בתוכנית- קיימות 13 יח"ד • הבניין לא מוגדר לשימור- לא בתב"ע ולא בכרטיסיות

4. רקע סטטוטורי- תוכניות:

• תוכנית מתאר 62 משנת -1959 התוכנית מייעדת את המגרש לאזור מגורים ,1 אחוזי בניה %84 ועוד %0.9 תוספת לכל 100 מ"ר במגרש הגדול מדונם. 3 קומות- גובה מקסימלי 12.5 מ' ממפלס הרחוב. קווי בניין: מרחק מינימלי מאמצע הדרך 10 מ', חזיתי 6 מ', צדדי 5 מ', אחורי 7 מ'.

• תוכנית מס' 1165 משנת -1965 הרחבת דרכים כללית בשכונה, כפופה לתכנית .62 • תוכנית מס' 1165 א' משנת -1970 הרחבת דרכים כללית בשכונה ,שינוי לתכנית מפורטת.

• תכנית מס' 1236 משנת -1965 הרחבת רחוב נילי, כפופה לתכנית .62 • תכנית מס' 3963 משנת -1990 שינוי מס' 42/88 לתכנית המתאר המקומית לירושלים. התוכנית מייעדת את המגרש לאזור מגורים מיוחד, קובעת קווי בניין לתוספות בניה. קובעת עצים לשימור.

				תאריך
סטטוס מימוש	תאריך סטטוס	סטטוס רישו י	סוג		מספר תיק
				פתיחה
מומש חלקית	10/06/1991	הופק -הוצא היתר בניה	תוספת בניה / הרחבה לבניין קיים	18/11/1990	1990/1004.00
מומש חלקית	20/12/1998	הופק -הוצא היתר בניה	תוספת בניה לדירות	13/09/1998	1990/1004.01
מומש חלקית	13/11/2013	הופק -הוצא היתר בניה	בניית מרפסת	16/12/2012	1990/1004.02

תכנית מס' 5489 משנת -1998 ביטול תוספת הבניה המאושרת בחזית הצפונית של הבניין, לדירה הקיימת בקומה ג' של הבניין באגפו המערבי, וקביעת הוראות בדבר תוספת קומה מעל הדירה כאמור, לשם הרחבתה. הגדלת מס' הקומות המירבי באגפו המערבי של הבניין מ3 קומות ל-4 קומות.

התוכנית מייעדת את המגרש לאזור מגורים מיוחד, כפופה לתכנית 3963 למעט הוראות העומדות בסתירה. שטח החלקה לאחר הפקעה 1092 מ"ר.

קטע תשריט

היתרי בניה קודמים למבנה/ים:

הערות	קווי בניי ן			קומות	זכויות בניה (מ"ר)
	ציד י	אחורי	קדמי		שירות	עיקר י
עפ"י תכנית 62	5	7	6	3	841

מ"ר	1159.46	שחלה במקום	עפ"י תב"ע 3963 ו5489	שטחים עיקריים ע"פ תוכנית	A
מ"ר	937.29*	שחלה במקום ושאושרה עד 1.1.1980	תכנית מתאר 62	שטחים עיקריים במגרש ע"פ תוכנית	A"

5. נתונים סטטוטוריים:

מדיניות תכנונית: תכנית אב רסקו מייעדת את המגרש לאזור מגורים א' במתחם בינוי A

הכלול בתוך " העיר ההיסטורית". במתחם זה תשמר תבנית הבנייה הקיימת ויתאפשר פיתוח מוגבל.

לפי מסמך החלטות הועדה המחוזית מתאריך 21.6.2021 אחוזי בניה כוללים %240 ב6 קומות. קווי בניין: אחורי 5 מ', שאר קווי בניין 3 מ'.

תכסית הבניה עלית לא תעלה על %,45 תת קרקעית מקסימלית %80 .

גובה קומה 3.20 מ' ברוטו, גובה קומת כניסה עד 4 מ'.

מפלס הכניסה למבנה יהיה במפלס המדרכה לכניסה או בהפרש של 50 ס"מ לכל היותר.

תמהיל הדירות:

%20 מסך כל יחידות הדיור החדשות ) בתוספת קומות או בבנייה חדשה( יהיו בגודל שלא יעלה על 75 מ"ר עיקרי + ממ"ד

ישמרו עצים בוגרים בתחום התכנית בהתאם להוראות פקיד היערות.

1. תקן חנייה לפי 5166ב': תקן חניה גבוה

סל זכויות אפשרי מכוח 10038

על פי סעיף 4.1.2.2 ()1 בהוראות ,10038 במסלול הריסה ובניה מחדש, ניתן לאשר זכויות בניה עיקריות על פי החישוב הבא:

E 13*F C 13*D "A

שטח מס' יח"ד בקומה מס' יח"ד זכויות בניה

שטח

קיימות עיקריות מכח

עיקרי

טיפוסית

קומת

X 2.5X X תוכנית

בקומה

13 מ"ר שאושרה לפני

טיפוסית

עמודים 13 מ"ר

(הרחבות) (הרחבות) 1.1.1980

מפולשת

לחלופין, ככל שישנה תוכנית מפורטת בתוקף מלאחר ה-,1.1.1980 ניתן לקבל את זכויות הבניה שלה (,)A ובנוסף מס'

יח"ד קיימות X 13 מ"ר עיקרי הרחבה ליחידה (D*)13 ושטח קומת עמודים מפולשת (.)E

מ"ר	1016.51**	סך כל השטח העיקר י הקיים בהיתר במבנה להריסה	B
מ"ר	286.7	שטח עיקר י קומה טיפוסית קיימת בהיתר במבנה להריסה	C
יח"ד	13	מספר יחידות דיור למגורים במבנה הקיים	D
מ"ר	53.70	שטח קומת עמודים מפולשת קיימת במבנה להריסה	E
יח"ד	4	מספר יחידות דיור למגורים בקומה טיפוסית קיימת	F

בהיתר 1990/1004.02 מוצעות מרפסות בלבד ללא תוספת שטחים. הטבלת שטחים ריקה בהיתר זה, ועל כן חישוב השטחים חושב עפ"י היתר מס' .1990/1004.01 ולפי קומה טיפוסית הרשומה ככותרת למפלס .+3.10 ** עפ"י היתר מס' 1990/1004.01 משנת -1998 שטח בנוי שווה ל1016.51 מ"ר .

מאחר ושטח בנוי עפ"י היתר מאושר עולה על שטח שניתן להציע עפ"י תב"ע מאושרת החישוב נעשה עפ"י נוסחה .B

*יש להשלים תיק קווי בנין. החישוב נעשה לפי מגורים 1 במגרשים הגדולים מדונם (לאחר ההפקעה). כלומר %0.9+84 לכל 100 מ"ר.

חישוב שטחים קיימים - קטעים מתוך היתר מאושר מס' 1990/1004.01 2085.68 13+53.70*4)+13*(286.7+13*1016.51+2.5 =D+E*F)+13*(C+13*+2.5''B 29

שטחי השירות יחושבו ע"פ תקנות חישוב שטחים

תיאור הבקשה

הבינוי המבוקש מכח התמ"א:

1. הריסת המבנה והקמתו מחדש לפי תקן 413 על פי סעיף .4.1.2.2

2. הבקשה מציעה הריסת מבנה בן 4 קומות ו15 יח"ד, ובניית מבנה חדש בעל 6/7 קומות ע"ג 2 קומות חניה תת

קרקעיות.

3. שטח עיקרי מבוקש 2085.68 מ"ר ושטח מירבי מעל הקרקע 2649.54 מ"ר.

4. אחוזי בניה מירביים מוצעים %441 מעל ומתחת לקרקע, אחוזי בניה ללא חניה תת קרקעית ומחסנים כ-254

%, אחוזי בניה לפי מדיניות %,240 פער כ-%14

5. מוצעות סה"כ 26 יח"ד בפירוט הבא: דירת גן בקומת המסד, 2 יח"ד בקומת כניסה, 5 יח"ד בקומה טיפוסית ו2

יח"ד בקומה אחרונה. שטח דירה ממוצע 86 מ"ר מירבי. כל יחידה כוללת ממ"ד.

6. הבינוי המבוקש בקווי בניין – קדמי 4 מ' למעט מרפסות, אחורי וצידי 3 מ'.

7. במסגרת התכנית מוצעות 42 חניות בחניון תת קרקעי. ע"פ דרישות התקן יש צורך ב-40 מקומות חניה.

סה"כ שטחי שירות מבוקשים: 2649.54 מ"ר מעל הקרקע ועוד 2210.30 מ"ר מתחת לקרקע, סה"כ 4859.84 מ"ר.

יש לבדוק התאמת שטחי שירות ע"י בודק הרישוי.

התאמת הבקשה לתכנית 10038 ולמדיניות התכנון

1. התאמת השטחים המבוקשת ע"פ סעיף 4.1.2.2 (:)1 הבקשה תואמת תוספת הזכויות האפשרית מכוח תמא 2/38

לנושא שטחים עיקריים, והינה בסמכות הוועדה המקומית (בכפוף לבדיקת בוחן רישוי) למעט חריגה.

2. התאמת התוכנית למדיניות: תוכנית המוצעת תואמת מדיניות תכנית אב רסקו המאפשרת בניה עד 6 קומות

לנושא קומות, תכסית בניה עלית ותת קרקעית. חורגת באחוזי בניה מרביים בכ-%.14

3. התאמת התכנית לקווי בניין: הבקשה אינה תואמת את הוראות סעיף 4.1.2.2 לקווי בניין בבניינים המוצעים

לבניה והריסה מחדש בקו בניין קדמי עבור מרפסות. התכנית אינה חורגת ממדיניות קווי הבניה לשכונה על פי מדיניות התכנון בחזית קדמית וחזיתות צידיות, חורגת במעט בחזית אחורית בכ-54 ס"מ.

4. התאמה להנחיות מרחביות: התכנית נבדקה על פי סעיף 6.6.2 לעניין עיצוב המבנה. באחריות בוחן הרישוי לבדוק

התאמת מיקום יחידות מיזוג אויר, מתקני אשפה, צוברי גז, ארונות למערכות תשתית ומסתורי כביסה.

5. השתלבות התכנון המוצע בחתך הרחוב ואופי המרקם הבנוי: הבקשה מציעה מבנה בן 6 קומות , כאשר במקטע

הרחוב הזה קיימים מבנים בגבהים 3-5 קומות, ובגובה ממוצע של 4 קומות (נתונים ע"פ View .)Street

6. עצים להעתקה/שימור: על פי סעיף 6.11 נדרש אישור עקרוני של מחלקת גננות. תנאי למתן היתר בניה יהיה

7. התאמה לתכניות מחוזיות וארציות: התכנית נבדקה ונמצא כי אינה עומדת בסתירה להוראות התמא"ות והתמ"מ

החלות במקום כפי שמפורט בסעיף .16.12.2

8. הסכמות שכנים: נתקבל העתק נסח טאבו מתאריך .28.12.2020 בעלים בחלקה 11 בעלי החלקות חתמו מתוך

ה,13 %84 אחוזי הסכמה הוגשו.

חוות דעת מחלקות העירייה

1. שימור: נדרש

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 86

המבנה הנידון ממוקם בשכונה רסקו – גבעת הורדים, מסומן ברשימת השימור- אתר מס'

2884 ממוקם בתחום העיר ההיסטורית. נבנה בין השנים .1948-1967 מבנה שיכון אופייני לסוף שנות ה,50 מבנה טיח הכולל שתי כניסות, במקורו 3 -4 קומות .

בשנות ה90 עבר הרחבות בניה- בכניסה א' תוספת אגף צפוני מחופה אבן ובכניסה ב' –

תוספת קומה להרחבת אחת הדירות העליונות. בתחום ובגבולות החלקה קיימים עצים בוגרים רבים.

המבנה מוגדר בתכנית אב רסקו – מתחם תכנון A -עיר היסטורית , אזור מגורים א'- 6 קומות, %240 בינוי.

התכנית המוצעת מבקשה הריסה מלאה של מבנה לשימור ובנית מבנה מגורים בן 6 קומות ו3 קומות חניה בתת"ק.

מחלקת השימור ממליצה לאשר את התכנית בתנאים הבאים:

1. יש להגיש תיק תיעוד שיערך ע"י אדריכל שימור מתוך הרשימה העירונית. תנאי למתן

היתר יהיה אישורו.

2. עצים- "שכונת רסקו מאופיינת בצמחייה עשירה ועבותה שהתבססה לאורך עשרות שנים

והיא מהווה חלק בלתי נפרד מאופייה, רווחת תושביה, סיפורה ההיסטורי ומהטבע העירוני בירושלים." (מתוך תכנית אב רסקו)

התכנית המוצעת מבקשת לעקור את רוב העצים בתחום החלקה ביניהם עצים המסומנים לשימור בתכניות 3963 ו.5489 עפ"י סקר העצים מתאריך 30.07.20 – קיימים 35 עצים בתחום ובגבולות החלקה הראויים לשימור מתוכם מוצעים לעקירה 27 עצים.

יש לתכנן את הבינוי ולצמצם את תכסית החניה בתת"ק תוך התחשבות מלאים בעצים בדגש על עצים בחזית הראשית.

יש להתייחס לפרק 6.3-6.6 לתכנית אב רסקו לעניין שימור הצמחיה הקיימת ונטיעת עצים חדשים.

3. מעלית רכב ותברואה - מחלקת השימור תומכת בסעיפים 11 ו13 להמלצת מהנדס העיר.

4. גדרות- מוצעים גדרות גבוהות ביחס לקיים ברחוב. גדרות מוצעות יהיו בהתאם לגובה

ומחומר האופייני למקום.

5. חומרי גמר- חומרי גמר יהיו בהתאם לחומרים האופייניים לרוח המקום. יש לכתוב ע"ג

החזית את החומרים.

2. תושי"ה: נדרש

3. מהנדס תמ"א :38 נדרש אישור כי המבנה הקיים לא חוזק עפ"י תא"י 413

חוות דעת הוועדה המחוזית- יש להשלים

התייחסות הוועדה המחוזית לבניין להריסה בתחום העיר ההיסטורית לפי סעיף 4.1.2.2 31

המלצת מהנדס העיר

חוות הדעת מתייחסת להרמוניקה חתומה מתאריך 04.08.2021 לאשר את הבקשה בכפוף לתנאים הבאים:

מדיניות- תוכנית המוצעת תואמת מדיניות תכנית אב רסקו המאפשרת בניה עד 6 קומות לנושא קומות, תכסית בניה עלית ותת קרקעית. חורגת באחוזי בניה מרביים מעל הקרקע בכ-%14 ומקו בניין אחורי בכ-54 סמ'.

• תנאי מעבר תיק לרישוי השלמת תיק קווי בניין.

1. תכנון

• גובה קומה טיפוסית מוצעת שווה ל3.50 מ' ברוטו. בכפוף למדיניות גובה קומה חדשה לא יעלה על 3.20 מ'

ברוטו וגובה קומת כניסה לא יעלה על 4 מ' ברוטו, מחישוב ל6 קומות עולה כי גובה סופי של המבנה מעל ה0.00 לא יעלה על 20 מ'. יש לצמצם את הגובה מבנה מוצע בכ-1.10 מ'.

• מוצעת כניסה מוגבהת בכ-0.88 מ' ממפלס הרחוב. מאחר ומדובר באזור שאינו מאופיין בכניסות מוגבהות של המבנים ותכנית אב קובעת כי מפלס הכניסה למבנה יהיה במפלס המדרכה או בהפרש של 50 ס"מ לכל היתר, יש לפלס את קומת כניסה עם מדרכה סמוכה ולבטל את רמפת גישה ללובי המבנה המצריכה בניית קיר שעולה על 3 מ' מעל המפלס של חלקה סמוכה .88 • בחזית צפונית מוצע בינוי בזיז מעל כניסה משנית ללובי המבנה, המאפשרת להציע פתח לכניסת אוויר צח למחסנים מוצנע ולא פונה לרחוב, מקובל תכנונית.

2. קווי בניין- מוצע בינוי בתוך קווי בניין תמ"א למעט מרפסות בחזית קדמית. מקובל, למעט מרפסות. ראה/י

סעיף מרפסות.

3. מרפסות- בחזית קדמית מוצעות מרפסות סוכה החורגות מקוו בניין תמ"א, תואמות קו בניין קדמי עפ"י

מדיניות. במסלול הריסה ובניה לא ניתן להציע מרפסות חדשות מחוץ לקווי הבניין של תמ"א. על מנת לאשר מרפסות אלו ניתן להגיש תב"ע לשינוי קווי בניין.

• בחזית דרומית במפלס +3.48 מוצעת מרפסת זיז. לא ניתן להציע מרפסות בודדות, יש לבטלה.

• בחזית קדמית מוצעות מרפסות סוכה בתוך גריד בנוי. יש לחשב את השטח בין 3 קירות כי שטח עיקרי (למשל במפלס ):+3.50

4. מרחבים מוגנים- מוצעים ממ"דים לכל היח"ד. בקומת הקרקע מוצעות 3 יח"ד לעומת 5 יח"ד המוצעות בקומות

הטיפוסיות, נראה כי קירות הממ"דים יורדים כ%,50 מקובל בכפוף לאישור רשות מוסמכת.

5. מעלית ומדרגות-פנימיות מקובל

6. חזיתות- יש לציין גמרים

7. גג-מקובל

8. שימור- המבנה ממוקם בתחום עיר היסטורית, אינו היסטורי. יש לקבל חוו"ד מחלקת שימור.

9. עצים- עפ"י סקר עצים מה- 02.08.2020 קיימים 47 עצים בשטח החלקה ומחוץ לחלקה. עצים מס' 26 ו25

בתחום החלקה מסומנים לשימור, 23 עצים בתחום החלקה מוצעים לעקירה ועוד 4 עצים בתחום ההפקעה (כל העצים מוצעים לעקירה). לא מוצע פיצוי נופי. אינו מקובל.

עפ"י תב"ע מאושרת עצים מס' 19,18,17,45,35 מסומנים לשימור. חניון מתוכנן לא מאפשר שמירת עצים בתחום החלקה, אינו מקובל.

יש להציג חלופה לפתרון חניה תת קרקעי בצורה שיאפשר שמירה על העצים הפונים כלפי רחוב ועצים מס'

.23,19,18 כמו כן יש להציע פיצוי נופי ולציין מיקום עצים חדשים במגרש וכן להציג חישוב שטח המגרש הפנוי לנטיעת עצים ביחס למס' העצים המוצע.

• ככלל כל חפירה ו/או שנוי במפלס עבודה כלשהיא אחרת בשטח יעשו במרחק העולה על 3 מ' מהיקף הגזעי העצים המיועדים לשימור. ע"ג תכנית פיתוח יש לסמן רדיוס 3 מ' מגזעי העצים המסומנים לשימור.

10. נגישות- מוצעת נגישות לכל היח"ד ע"י מעלית, מקובל.

• נגישות למבנה בעזרת רמפה המובילה מרחוב נילי. אינו מקובל תכנונית, ראה/י סעיף תכנון בעניין מפלס הכניסה למבנה.

11. חניה

הבקשה מציעה מעלית רכב בנויה בצמוד למבנה בנסיגה מחזית קדמית – רחוב לינקולן כ-5 מ' ובגובה מבנה כ-4.80 מ' מעל פני הקרקע. הנושא נבחן במחלקת התכנון ועלתה סוגיה של נראות המבנה של מעלית הרכב בחזית הקדמית, מחוץ לקווי בניין. מעלית רכב חיצונית בצמידות למבנה יוצרת מראה חריג כלפי הרחוב כמו כן, לא ניתן להציעה מעלית רכב מחוץ לקווי בניין. יש להציג חלופה למעלון רכב ללא מבנה בנוי או להכניס את המעלית רכב לתוך קונטור המבנה.

12. גדרות- יש לשמור על אופי הגדרות הקיימים כלפי הרחוב. יש להציע פתחים מינימליים בגדר עבור כניסה

להולכי הרגל ועבור כניסה לרכב.

• מאחר והמבנה המוצע אינו מפולס לרחוב, הוגבה גדר מוצעת לרחוב, אינו מקובל תכנונית. יש לשמור על אופי הגדרות הקיימים כלפי הרחוב. בעניין מפלס המבנה ראה סעיף "תכנון".

כמו כן, נראה כי תוכננו מערכות טכניות בגדר הפונות כלפי רחוב. על גבי תכנית מוסד באזור סומן פיר לקבלים. יש לבהיר את הנושא.

קטע מתוך תכנית קומת מסד

• בפריסת גדרות יש להציג התחברות לגדר קיימת בחלקות גובלות.

13. תברואה- מוצע חדר אשפה מחוץ לקווי בניין. אינו מקובל. מדובר בבניה חדשה יש להציע חדר אשפה ויתר

המערכות בתוך קונטור המבנה בהתאם להנחיות המרחביות.

14. תחנת השנאים- תנאי מעבר תיק לרישוי קבלת חוו"ד מחברת החשמל לעניין הצורך בשנאי ומיקומו.

15. מיזוג אוויר, צוברי/בלוני גז, חשמל, מים ותקשורת/ברז כיבוי אש- כלל כל המערכות הללו כולל הצנרות שלהן

ימוקמו ככל הניתן בתוך מעטפת הבניין (בקומת מרתף/בחלל גג רעפים וכד') ולא ע"ג החזיתות. ניתן להציע מיקום התשתיות בשטח החלקה, בעדיפות לפתרון שלא נצפה מהרחוב ושלא "יושב" על גדר/גבול החלקה לרחוב. יש כמובן לקחת בחשבון נגישות פיזית לתחזוקה וכד' (מיקום עקרוני מומלץ הוא על גדרות פנימיות הניצבות לרחוב).

• הוצג מיקום לבלוני גז במקביל לשביל גישה שאינו פונה לרחוב. מקובל.

• הוצגה נישה למיקום מד מים במקביל למעלית רכב ואינה פונה לרחוב. מקובל.

16. תוכנית פיתוח וניקוז מי נגר- הוצגה תוכנית פיתוח צבעונית ומפורטת על בסיס תוכנית מדידה לפי סעיף 6.6.2

בהוראות תוכנית 10038 (בהרמוניקה מסומנת כתכנית קרקע). יש להציג פתרונות חילחול לפי סעיף .6.19 במידה ולא ניתן להשאיר %50 משטח המגרש הפנוי מבינוי עבור חילחול- יש להציג פתרון חילחול אחר בתיאום המח' לאיכות הסביבה, כתנאי להיתר בניה.

• בכפוף לתכנית מס' 5489 בחלקה קיימת הפקעה, יש לסמנה ע"ג תכנית קומת קרקע.

17. רחבת כיבוי אש - במידה ונדרשת רחבת כיבוי אש יש למקמה תוך פגיעה מינימלית במרחב הציבורי הסמוך,

לשם כך יש להעדיף רחבת כיבוי אש ברחוב בתחום המיסעה בלבד. במידה וזה לא ניתן, רחבת כיבוי תמוקם בחפיפה לכניסה לחניון, בנוסף לא תותר עקירה של עצים קיימים ברחוב לצורך מיקום רחבת כיבוי אש.

18. מנתוני המגרש עולה כי ניתן להגיש בקשה לפי תמ"א :38/1 הוגשה חלופה -0 מאחר ובחלופה זו לא ניתן להציע

פתרון חניה ותכנון מיטבי להרחבות ליח"ד קיימות, חלופה במסלול 38/2 מועדפת.

19. בהדמיות/תוכניות/חתכים/חזיתות יש להציג הקשר עירוני רחב יותר (לפחות עד למבנה הבא מעבר לרחוב

הסמוך וכד')

20. בתחום מודל העיר: תנאי למתן היתר, יהא מודל מפורט של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי הבקשה להיתר

ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל

21. הערות טכניות/שרטוטיות:

• יש להציג בסימון צהוב את המבנה להריסה בתכניות ובחתכים.

• ע"ג חתכים וחזיתות יש להציג קו קרקע טבעי

• יש להציג גבהים אבסולוטיים (ביחס לפני הים) וגם יחסיים בתוכניות/חתכים/חזיתות 34

• יש להציג מספור הדירות וציון שטח כל דירה.

• יש להציג את חיזוק הקירות הקיימים/המוצעים לשימור • יש להציג מידות וגובה "בקנ"מ מתאים" לתכניות

22. הסימונים הגרפיים המקובלים:

• גבול חלקה- קו כחול עבה (כמו בתב"ע)

• קירות קיימים- מילוי בצבע אפור

• קירות חדשים- מילוי כחול (בטון) או ירוק (בלוקים)

• הריסה- צהוב (לא בהיר מדי, שיהיה קריא)

• שטחים המוצעים להכשרה מוקפים בקו אדום מרוסק

• שטחים חדשים מוצעים כתוספת מוקפים בקו אדום רציף • רכיבים לשימור- מילוי/הטש בסגול בהיר

הערה:

חוות הדעת נכתבה עוד בטרם התקבלו חוות הדעת מאת הגורמים השונים, וייתכנו שינויים לאור קבלת התייחסותם.

	סדר יום ועדת שימור
סדר יום ועדת שימור 05/12/2022 - יא כסלו תשפ"ג		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2022/86		מספר וועדה
5074		מספר תיק שימור

	נתונים כלליים
צפת 17 , נחלאות נת ונים כלליים		כתובת
אורן נירה		שם המבקש
תמ"א 38		סיבת הפניה
15658		מספר תכנית
תמ"א 38		מהות הבקשה
אדריכלית בן שמחון אביגיל		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	5027	30109

שטח ה בקשה (מ"ר )	גוש וחלקה	כתובת	שכונה
230	30109/27	צפת 17 (15 עפ"י (GIS	נחלאות

חוו"ד מהנדס העיר לבקשה להיתר

תכנית בינוי מס' 15658

הריסה ובנייה מחדש בהתאם לתכנית 10038

רקע תכנוני

1. תיאור מצב קיים: מבנה ביעוד מגורים בן 2 קומות ע"ג קומת מסד הניפצת מהרחוב צפת+גג רעפים חלקית.

כולל 2 חזיתות לרחובות: צפת ושפרעם. ככל הנראה קיימות 5 יח"ד (עפ"י תיק תיעוד ניתן לראות כי קיימות 3 יח"ד) יש לבהיר את הנושא תמהיל יח"ד היסטוריות. המבנה הינו חלק ממבנה טורי אשר נבנה כולו בהינף אחד ומהווה חלק אינטגרלי מרקמת הבניה הטיפוסית בשכונת נחלת אחים.

2. מועד הקמת המבנה: עפ"י תיק תיעוד משנות ה-30

הערות	קווי בניי ן			קומות	זכויות בניה (מ"ר)
	ציד י	אחורי	קדמי		שירות	עיקר י
עפ"י תכנית 3510 משנת 1990	עפ"י תשריט	0	4	2 קומות ועוד קומת גג בשימוש	230*%70=161

3. הגדרות המבנה לפי תוכנית :10038

• המגרש נמצא בתחום העיר ההיסטורית

• הבניין הינו בניין היסטורי על פי הגדרתו בתכנית • הבניין אנו מבנה מגורים גדול על פי הגדרתו בתוכנית • הבניין מוגד לשימור 3 בתב"ע ולא בכרטיסיות

4. רקע סטטוטורי- תוכניות:

• תוכנית מס' 3510 משנת -1990 התוכנית מייעדת את המגרש לאזור מגורים מיוחד, ניתן להציע בניה עד 2 קומות + גג רעפים בשימוש ב%.70 קומת מסד שממפלס תקרתה גבוה ב1.5 מ' ממפלס הרחוב יחשב כקומת מגורים, 2 יח"ד. לא תותר בניה על עמודים. לא ניתן להציע מרפסות זיזיות, לא ניתן לסגור מרפסות בחזית דרומית, בחזית צפונית ניתן להציע סגירת מרפסת. ניתן להציע חניה עלית מגוננת ולא מאספלט.

קטע תשריט תב"ע 3510 קטע נספח בינוי תב"ע 3510

• תוכנית מס' 184523 משנת-2017 התוכנית מייעדת את המגרש לייעוד לפי תכנית אחרת (תב"ע מס' )1035 ומסמנת את המבנה לשימור 3 תוך שימור חזית קדמית הפונה לרחוב שפרעם.

היתרי בניה קודמים למבנה/ים:

• היתר מס' 542/02 משנת -2005 בניית גלריה עבור אכסנה. לא ברור אם מומש

5. נתונים סטטוטוריים:

מ"ר	70* 230=161	שחלה במקום	3510 משנת 19990	שטחים עיקריים ע"פ תוכנית	A
מ"ר	70* 230=161	שחלה במקום ושאושרה עד 1.1.1980	עפ"י תכנית 62	שטחים עיקריים במגרש ע"פ תוכנית	A"
מ"ר	-	סך כל השטח העיקר י הקיים בהיתר במבנה להריסה			B
מ"ר	89*	שטח עיקר י קומה טיפוסית קיימת בהיתר במבנה להריסה			C
יח"ד	3**	מספר יחידות דיור למגורים במבנה הקיים			D
מ"ר	-	שטח קומת עמודים מפולשת קיימת במבנה להריסה			E
יח"ד	1	מספר יחידות דיור למגורים בקומה טיפוסית קיימת			F

1. מדיניות תכנונית: המדיניות הינה בהתאם לתב"ע החלה על המגרש ,3510 ניתן להציע עד 2 קומות ע"ג

קומת מסד+ גג רעפים בשימוש, קווי בניין צידיים עפ"י תשריט, קדמי 4 מ', קדמי משני 0 מ' לרחוב שפרעם.

2. תקן חנייה לפי 5166ב': תקן חניה גבוה 2:1

סל זכויות אפשרי מכוח 10038

על פי סעיף 4.1.2.2 ()1 בהוראות ,10038 במסלול הריסה ובניה מחדש, ניתן לאשר זכויות בניה עיקריות על פי החישוב הבא:

E 13*F C 13*D "A

שטח מס' יח"ד בקומה מס' יח"ד זכויות בניה

שטח

טיפוסית קיימות עיקריות מכח

קומת עיקרי

X 2.5X X תוכנית

בקומה

13 מ"ר שאושרה לפני

טיפוסית

עמודים 13 מ"ר

(הרחבות) (הרחבות) 1.1.1980

מפולשת

לחלופין, ככל שישנה תוכנית מפורטת בתוקף מלאחר ה-,1.1.1980 ניתן לקבל את זכויות הבניה שלה (,)A ובנוסף מס'

יח"ד קיימות X 13 מ"ר עיקרי הרחבה ליחידה (D*)13 ושטח קומת עמודים מפולשת (.)E *שטח קומה טיפוסית חושב ידני- יש לצרף תרשים חישוב שטחים קיימים.

** לפי טענת אורחת בקשה במבנה קיימות 5 יח"ד. עפ"י תיק תיעוד נראה אשר קיימו 3 יח"ד. יש לבהיר את הנושא תמהיל יח"ד היסטוריות.

שטח עיקרי המוצע (440 מ"ר) אינו עולה על שטח אשר חושב בסל זכויות עפ"י 3 יח"ד. על כן לא קיימת משמעות להוכחת תמהיל הדירות לעניין 5 יח"ד וניתן לבחון את הסל זכויות גם לפי 3 יח"ד.

455 3*1)+13*161+2.5(89+13 =D+E*F)+13*(C+13*+2.5''A תיאור הבקשה

הבינוי המבוקש מכח התמ"א:

1. הריסת המבנה והקמתו מחדש לפי תקן 413 על פי סעיף .4.1.2.2

2. הבקשה מציעה הריסת המבנה היסטורי תוך שימור חזית דרומית חלקית מחזית מערבית ובניית מבנה חדש בעל

2 קומות ע"ג קומת מסד ועליית גג, כמו כן מוצעת קומה תת קרקעית המשמשת לחניה ושטחי שירות וממ"ד.

3. שטח עיקרי מבוקש 441 מ"ר ושטח מירבי מעל הקרקע 524 מ"ר.

4. אחוזי בניה מירביים מוצעים %,174.52 אחוזי בניה מעל הקרקע %147 . המדיניות היא נפחית , ניתן להציע 2

קומות ע"ג קומת מסד וגג רעפים בשימוש.

5. מוצעות סה"כ יח"ד 1 ב3 קומות. שטח יח"ד 524 מ"ר.

6. הבינוי המבוקש בקווי בניין – קדמי משני לרחוב צפת 4 מ', קדמי לרחוב שפרעם וצידי מערבי בהתאם לקווי

בניין מאושרים התואמים לקונטור מבנה קיים.

7. במסגרת התכנית מוצעות חניה 1 תת קרקעית. ע"פ דרישות התקן יש צורך ב-2 מקומות חניה עבור יח"ד

בשטח מעל 95 מ"ר.

סה"כ שטחי שירות מבוקשים: 82.64 מ"ר.

יש לבדוק התאמת שטחי שירות ע"י בודק הרישוי.

התאמת הבקשה לתכנית 10038 ולמדיניות התכנון

1. התאמת השטחים המבוקשת ע"פ סעיף 4.1.2.2 (:)1 הבקשה המוגשת תואמת את תוספת הזכויות האפשרית

מכוח תמא ,2/38 והינה בסמכות הוועדה המקומית ל(בכפוף לבדיקת בוחן רישוי).

2. התאמת התוכנית למדיניות: התוכנית המוצעת חורגת ממדיניות לנושא גובה הבניין: מוצע גג רעפים מוגבה

בכ1.50 מ'ממפלס הרצפה עליונה, בכפוף לתב"ע ניתן להציע גג בשימוש לא מוגבה בשיפוע %.30%-22

3. התאמת התכנית לקווי בניין: הבקשה תואמת את הוראות סעיף 4.1.2.2 לקווי בניין בבניינים המוצעים לבניה

והריסה מחדש, מאחר והם תואמים לחלוטין לקווי הבניין המאושרים לחלקה.

4. התאמה להנחיות מרחביות: התכנית נבדקה על פי סעיף 6.6.2 לעניין עיצוב המבנה. באחריות בוחן הרישוי לבדוק

התאמת מיקום יחידות מיזוג אויר, מתקני אשפה, צוברי גז, ארונות למערכות תשתית ומסתורי כביסה.

5. השתלבות התכנון המוצע בחתך הרחוב ואופי המרקם הבנוי: הבקשה מציעה מבנה בן 3 קומות וגג מוגבה, כאשר

במקטע הרחוב הזה קיימים מבנים בגבהים 2/3 קומות, ובגובה ממוצע של 2 קומות גג רעפים (נתונים ע"פ .)GIS

6. עצים להעתקה/שימור: על פי סעיף 6.11 נדרש אישור עקרוני של מחלקת גננות. תנאי למתן היתר בניה יהיה

7. התאמה לתכניות מחוזיות וארציות: התכנית נבדקה ונמצא כי אינה עומדת בסתירה להוראות התמא"ות והתמ"מ

החלות במקום כפי שמפורט בסעיף .16.12.2

8. הסכמות שכנים: נתקבל העתק נסח טאבו מתאריך ????. ??? בעלים בחלקה. ????% אחוזי הסכמה הוגשו.

חוות דעת מחלקות העירייה

1. שימור: מבנה היסטורי. עפ"י תכנית שחלה על האזור מסומן לשימור .3 הבקשה מציעה הריסת חזית

קדמית משנית לרחוב צפת ושמירת חזית צידית וקדמית לרחוב שפרעם תוך שינוי בפתחים -נדרש.

רקע היסטורי

הבית ברח' צפת 17נבנה כחלק משכונת נחלת אחים. השכונה נוסדה בשנת 1924 ע"י עולים מתימן בשיפולים שממערב לקו פרשת המים. גבולות השכונה הן רחוב אוסישקין ממזרח ולוד ממערב, רחוב טבריה ושבזי מצפון ונרקיס מדרום. השכונה תוכננה במתכונת של רחובות אורתוגונליים במדרון. לאורך הסימטאות היורדות ממזרח למערב, נבנו מבנים טוריים בני קומה או שתיים וגגות רעפים כשחזית המבנים הצפוניים היא בקו 0 ובחזית הדרומית ממוקמות חצרות. רחובותיה של השכונה נקראים ברובם על שם ערים ויישובים בארץ: צפת, טבריה, ציפורי, שפרעם ועוד.

נחלת אחים היא אחת השכונות הדרומיות בנחלאות. שכונות הנחלאות התפתחו כרונולוגית מצפון לדרום החל מהמחצית השניה של המאה ה-.19 עם השנים הלכו השכונות והוזנחו עד שבשנות ה-80 הוקם פרוייקט "לב העיר" לטובת שיקום 32 (ל"ב) השכונות המהוות יחד את ה"נחלאות". מאז, עוברת השכונה תהליך ג'נטריפיקציה.

הבית הנדון נבנה ככל הנראה בשנות ה-30 של המאה ה-.20 המבנה בן 2 קומות וגג רעפים בעל 3 שיפועים. למבנה 3 חזיתות מחופות אבן - חזית בקו 0 לכיוון רחוב שפרעם, חזית צד הכוללת מדרגות, חזית אחורית וחצר לכיוון רחוב צפת. באופן לא אופייני לשכונה, קיימת חצר גם ממערב למבנה. בחזית לרחוב צפת נוספו תוספות מאוחרות, חלקן היסטוריות. במבנה הנדון נותרו פרטים מקוריים רבים –

פרטי אבן מיוחדים, חלונות, תריסי פח, סורגים, מדרגות ומעקות, גדרות ועמודי שער.

בחצר המערבית קיים עצים ושיחים. לא ברור מה ערכם.

רקע תכנוני –

תכניות –

תכנית מס' 62 – 1959 – אזור מגורים :4 %70 בניה ב-2 קומות.

תכנית 3510 – משנת 1990 – אזור מגורים מיוחד. בניה עד 2 קומות וגג רעפים בשימוש, עד 2 יח"ד.

תכנית דרום נחלאות – 184523 משנת 2017 - התוכנית מייעדת את המגרש לפי תכנית אחרת (.)3510 מסמנת את המבנה בדרגת שימור 3 וקובעת כי קווי הבניין יותאמו לחזיתות לשימור. לפי תכנית דרום נחלאות, כל החזיתות המקוריות הן לשימור ללא שינויים (פרט לשינויים מזעריים שיוכח שהם נדרשים מבחינה פונקציונאלית). התכנית מוסיפה הוראות שימור מפורטות.

היתרים- היתר מס' 02/542 משנת 2005 - בניית גלריה עבור אכסנה. לא ברור אם מומש שימור- המבנה מסומן לשימור 3 בתכנית דרום נחלאות. בתכנית 3510 הקודמת לה, סומנה רק חזית דרומית לשימור.

תיאור הבקשה- מוצעת הריסה ובניה במסגרת תמ"א 38 תוך שימור 2 חזיתות. הבקשה מציעה מבנה בן 3 קומות וגג רעפים מוגבה לכיוון רחוב צפת (שהם 2 קומות וגג רעפים מוגבה לכיוון שפרעם). מוצעת יח"ד אחת.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 86

הבקשה שהופנתה לגורמים שונתה בהתאם לבקשת מחלקת השימור לטובת שימור מיטבי למבנה. חוות הדעת מתייחסת לבקשה מתוקנת מתאריך .23.11.2022

החזית הצפונית הפונה לרחוב צפת, עברה שינויים רבים ואיכותה הנוכחית אינה מצדיקה את שימורה.

לפיכך קווי הבניין בחזית זו נקבעו על פי חזית קומת המסד המקורית הבולטת מחזית האבן בקומות שמעליה. חזית קומת המסד תואמת את קו הבניין לפי תכנית 3510 (4 מ').

עם זאת, 2 החזיתות האחרות – הדרומית והמערבית צריכות להישמר כראוי בהתאם להוראות תכנית דרום נחלאות המחייבת שימור כל החזיתות ללא שינויים, פרט לשינויים מזעריים שיוכח כי הם נדרשים מבחינה פונקציונאלית. .

הבקשה מאושרת בתנאים הבאים –

חזיתות –

יש לסמן חזיתות לשימור בסגול.

1. חזית מערבית - יש לשמרה באופן מלא:

א. יש לשמור על המדרגות המקוריות הכוללות מדרגות אבן באיכות גבוהה ומעקה מקורי

מפורזל. גרמי המדרגות החיצוניים הם מאפיין שכיח בנחלאות ויש לשמרם כחלק משימור החזית ואופי השכונה. המדרגות נצפות באופן מיוחד בשל המרווח בין הבניינים.

ב. שימור הפתחים - יש לשמור את הפתחים המקוריים ללא העתקתם בקומה א' וב'.

מעל הפתחים בכל קומה קיים פרט אבן ייחודי הבנוי כשורה רציפה המסמנת באבן מוגבהת את מרכז כל אחד מהפתחים. כל שינוי באחד הפתחים ישנה מערך זה.

ג. שימור קומת המסד – יש לשמר את חזית הקומה כולל הבליטה לכיוון רחוב צפת.

בקומת המסד קיימים פתחים מקוריים אך ברמת השתמרות נמוכה. מכיוון שמוצעת כניסה למבנה בקומת המסד, ניתן להרחיב פתח אחד או שניים לטובת הפונקציה הנדרשת.

ד. יש לסמן פרט הפרדה אנכי שקוע בין האגף החדש הצפוני לחזית המקורית.

2. חזית צפונית לרחוב צפת – חזית לרחוב צפת תישמר באופן חלקי:

א. יש לשמר את חזית קומת המסד הבולטת לכיוון רחוב צפת ופרטיה. ניתן לשקול שחזור

המרפסת והמעקה המקוריים (נציין שע"פ התב"ע אין לבנות מרפסות זיז חדשות).

ב. יש לתכנן מרפסת גג שקועה כך שפתח המרפסת יהיה פתח בגג באורך של שליש

מהחזית. חזית גג הרעפים כלפי הרחוב תהיה שלמה ורציפה.

3. חזית דרומית לכיוון רחוב שפרעם –

א. יש לשחזר את המרפסת שפורקה בשל סכנה באופן מלא כולל זיז צר ומעקה.

ב. יש להציע פרט לספי הדלתות בקומת הקרקע על מנת שלא ירחפו באוויר.

פיתוח –

1. חצרות – יש לשמור על מפלסי החצרות המקוריים. אם קיימים עצים בעלי ערך יש

לשמרם. אם לא, יש להראות נטיעות חדשות. יש לשמור את ריצוף האבן לצורך שימוש מחדש.

חצר במפלס רחוב שפרעם – יש לשמרה ללא גריעות עבור חצר אנגלית. הגריעה תפגע בחצר, בכניסה מהרחוב ובמדרגות

2. גדרות –

א. בחזית לרחוב שפרעם יש לשמר את הגדר ועמוד השער ללא שינויים.

ב. בחזית לרחוב צפת קיימת גדר היסטורית ובה 2 פתחים. הפתח המערבי כולל 2

עמודי שער וכותרות מקוריות. הפתח מוביל לחצר. הפתח המזרחי צמוד לחלקה השכנה ותחום מצדו האחד בעמוד עם כותרת. מהפתח המזרחי נכנסים למדרגות העולות לקומת הקרקע (המוגדרת בתכנית כקומה א'). הגדר במקטע המזרחי נבנתה כחומה המשמשת כקיר של תוספת בניה (אולי היסטורית אך משלב בניה מאוחר). מבוקשת כניסה לחניה בחצר המבנה באמצעות מתקן תוך הריסת החלק המערבי של הגדר שנשמר היטב והינו בעל ערך שימורי. הגדרות של המבנה מיועדת לשימור לפי תכנית דרום נחלאות. אם תידרש הריסת הגדר לצורך הבנייה, יש לפרק ולהרכיב דווקא את המקטע המזרחי שערכו השימורי נמוך יותר. יש למצוא פתרון חניה אחר. אין להציב תשתיות מחוץ לגדרות בחזיתות לרחוב.

הגג –

א. מוצעת קומת גג מוגבהת. לפי התב"ע 3510 לא ניתן להגביה את הגג. עם זאת,

במקטע של החזית המערבית נראה כי הגובה המקורי של הקיר כלל בחלקו הגבהה.

כמו כן, המבנה הצמוד ממזרח גבוה יותר (בשל הטופוגרפיה). לפיכך, ניתן לאשר את הגבהת הגג כמבוקש (כמטר).

ב. לבקשתנו תוכנן גג 3 שיפועים. לפי תכנית 3510 מותר גג בעל "אמבטיה" במרכזו

לטובת מערכות ושימוש. לפי הוראות התב"ע, הגגות מהצדדים צריכים להיות באורך של 3 מ' לכל הפחות. יש להרחיב את מקטעי גגות הרעפים בהתאם.

ג. המרפסת השקועה בגג תשמור על רצף של מדלפות הגג והמרזבים בחזיתות.

קומת מרתף – מאושרת .ככל וימצא בור מים יש להביא את הנושא לידיעת מחלקת השימור פרטים – נשמרו הרבה פרטים מקוריים. יש לסמנם לשימור.

לא ברור אם נשמרו ריצופים. אם נשמרו ריצופים מעוטרים במצב איכותי, יש לעשות בהם שימוש מחדש.

יש לצרף נספח פרטים כתנאי להיתר.

תיק תיעוד – יש להשלים. נדרש תיק תיעוד מלא. בתיק התיעוד שהוגש חסר מידע בגינו לא ניתן להבין את כל סוגיות השימור הנוגעות למבנה. חלק מההשלמות ידרשו בשלב זה.

תנאים להיתר – נספח פרטים, חו"ד מהנדס שימור, כתב התחייבות וערבות, אדריכל שימור מלווה, אישור תיק תיעוד.

2. תושי"ה: בתחום המגרש מוצע מקום חניה -1 נדרש

3. מהנדס תמ"א :38 מוצע שימור חזיתות- נדרש

אישור חח"י- יש להשלים

חוות דעת הוועדה המחוזית- יש להשלים

התייחסות הוועדה המחוזית לבניין להריסה בתחום העיר ההיסטורית לפי סעיף 4.1.2.2 המלצת מהנדס העיר

חוות הדעת מתייחסת להרמוניקה חתומה מתאריך 04.04.2021 לאשר את הבקשה בכפוף לתנאים הבאים:

בבחינה של מגמות התכנון באזור, חתכי רחוב והתכניות המאושרות בחלקות המיצרניות נמצא כי נתוני הבקשה אינם מהווים חריגה משמעותית ביחס למדיניות וכי ניתן לאשרן לאור חשיבות מימושה של תמ"א 38 בכפוף להערות כדלהלן:

מדיניות- התוכנית המוצעת חורגת ממדיניות לנושאים הבאים:

גובה המבנה- מוצע גג רעפים מוגבה בכ1.50 מ'ממפלס הרצפה עליונה, מעל החזיתות לשימור. מקובל כל עוד גובה קומת גג יצומצם ל3 מ' ברוטו וישמר דירוג בבינוי האופייני לחתך הרחוב. ראה/י סקיצה מצ"ב. בכפוף לחוו"ד מחלקת שימור.

שימור- שינוי בגודל הפתחים בחזית צידית המוצעת לשימור והריסת מדרגות חיצוניות- אינו מקובל ראה סעיף "שימור" כדלהלן.

1. תכנון

• ע"ג תכניות וחתכים יש להציג את המבנה להריסה.

1. קווי בניין- תנאי עברת תיק לרישוי השלמת קווי בניין וקו מגרש ע"ג התכניות. נא לשים לב כי לא ניתן להציע

בינוי חורג מקווי הבניין המאושרים בכפוף לתב"ע.

• בינוי תואם קווי בניין מאושרים, מקובל.

• מרפסות- במסלול הריסה ובניה לא ניתן להציע מרפסות חדשות מחוץ לקווי הבניין, אא"כ הן המשכיות ועוקבות למרפסות מקוריות הנשארות מטעמי שימור. בחזית צפונית מוצעת מרפסת זיז. בכפוף להוראות תב"ע מס' 3510 לא ניתן להציע מרפסות זיז, יש לבטל.

2. מרחבים מוגנים- מוצע מרחב מוגן בתת הקרקע ללא אוורור טבעי. במידה ויידרש אוור יוצע חצר אנגלית

במידות מינימליות הנדרשות בחזית מידית, בכפוף לאישור הג"א.

3. מעלית ומדרגות- הבקשה מציעה חדר מדרגות פנימי ומעלית עבור יח"ד .1 מקובל.

4. חזיתות

• ע"ג חזיתות ותכניות יש לסמן את האלמנטים המוצעים לשימור בחץ' סגול.

• יש לציין גמרים

• יש לצרף פרט ניתוק בין קיים לחדש

5. גג- מוצע גג רעפים מוגבה בכ-1.5 מ' בניגוד להוראות תב"ע המאפשרת גג רעפים לא מוגבה בשיפוע %.30%-22

אינו מקובל ראה סעיף מדינית , תת סעיף גובה המבנה.

6. שימור- מוצע שימור חזית צידית מערבית תוך שינוי גודל פתחים והריסת מדרגות קיימות. אינו מקובל, מאחר

ובתב"ע מאושרת המבנה מסומן לשימור 3 אשר אינו מאפשר שינוי בחזיתות או אלמנטים אדריכליים שזוהו לשימור למעט שינויים מזערים אשר כורח פונקציונלי, נראה כי ניתן להציע תכנון פנים תואם למערך פתחים קיימים. בנוסף נראה כי קיים ערך שימורי למדרגות חיצוניות הצמודות לחזית- אך מאחר ומדובר ביח"ד ביח"ד 1 עם גישה בין הקומות בעזרת מדרגות ומעלית פנימיים יש לשקול האם לשמר מדרגות חיצוניות - בכפוף לחוו"ד מחלקת שימור.

• יש להציע חיזוק פנימי לחזיתות המיועדות לשימור.

• חזית לרחוב צפת הכוללת הרחבות שאינן מקוריות מוצעת להריסה. עפ"י תב"ע מאושרת החזית אינה מסומנת לשימור כמו כן קו בניין 4 מ' המאפשר תוספת בינוי באזור. מקובל בכפוף לחוו"ד מחלקת שימור.

• בתיק תיעוד יש להשלים: שלבי ביצוע, כמו כן יש לקבל התייחסות לעניין קורות הבולטות ככל הנראה עבור מרפסת זיז בחזית קדמית משנית הפונה לרחוב צפניה.

7. עצים- עפ"י מדידה ותצ"א נראה כי בתחום המגרש קיימים עצים. יש לציין בתיק תיעוד ולצרף צילומים.

8. נגישות- על מנת להבהיר את הנושאה נגישות. יש להשלים תכנית פיתוח +מפלסי פיתוח וסימון שבילים.

9. חניה- מוצעת חניה 1 עבור יח"ד 1 בתת הקרקע מחוץ לקווי בניין וקונטור המבנה בגישה בעזרת מעלית רכב.

התכנון המוצע מצריך ביטול חניה 1 ברחוב. על כן אינו מקובל. עפ"י תקן נדרש 2 מקומות חניה. יש להוסיף מקום חניה נוסף בכפוף לחוו"ד מחלקת תושי"ה.

• לפני העברה לגורמים, יש להשלים מאזן חניה.

10. תברואה- יש להציע פתרון למיקום אשפה. נישות אשפה או חדר אשפה לא יפנו ישירות אל הרחוב וימוקם

באופן מוצנע בטופוגרפיה ובקירות הפיתוח. ניתן להציע גומחת אשפה ליד המדרגות פיתוח המוצעות. פתח גישה יפנה לפודסת המדרגות ולא לרחוב צפת.

11. גדרות- בחזית צפונית הפונה לרחוב צפת מוצעת גדר בגובה בין 120-180 מ"ר שלא באופי גדר קיימת. אינו

מקובל. יש להציע בהתאם ובאופי לקיים ובהתאם להנחיות תב"ע מאושרת החלה על האזור.

12. מיזוג אוויר, צוברי/בלוני גז, חשמל, מים ותקשורת/ברז כיבוי אש- יש להציג בתוכניות (ובפרט בתוכנית פיתוח

ותוכנית גג). המערכות הללו כולל הצנרות שלהן ימוקמו ככל הניתן בתוך מעטפת הבניין (בקומת מרתף/בחלל 44

גג רעפים וכד') ולא ע"ג החזיתות. ניתן להציע מיקום התשתיות בשטח החלקה, בעדיפות לפתרון שלא נצפה מהרחוב ושלא "יושב" על גדר/גבול החלקה לרחוב. יש כמובן לקחת בחשבון נגישות פיזית לתחזוקה וכד'

(מיקום עקרוני מומלץ הוא על גדרות פנימיות הניצבות לרחוב).

• מוצע מונה מים הפונה כלפי רחוב. אינו מקובל. יש להציע במאונך וגדר הצידית.

13. תוכנית פיתוח וניקוז מי נגר- יש להציג תוכנית פיתוח צבעונית ומפורטת על בסיס תוכנית מדידה לפי סעיף

• יש להציג תרשימם לאחוז חילחול.

• יש להציג רצועת גינון +עצים בוגרים כלפי רחוב שפרעם.

14. מדובר במבנה שעל פי תב"ע מאושרת ניתן להציעה בגובה עד 2.5 קומות ניתן להגיש בקשה לפי תמ"א :38/1

תנאי להעברת התוכנית למח' רישוי- תוגש חלופה על בסיס חיזוק ותוספות ("חלופה 0") לבחינת מח' תכנון עיר (לא נדרש רמת פירוט של היתר)

15. יש להציג הדמיות+ תמונות מצב קיים מוטמעות בתוך הגרמושקה

16. בהדמיות/תוכניות/חתכים/חזיתות יש להציג הקשר עירוני רחב יותר (לפחות עד למבנה הבא מעבר לרחוב

הסמוך וכד')

17. בתחום מודל העיר: תנאי למתן היתר, יהא מודל מפורט של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי הבקשה להיתר

ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל

18. הערות טכניות/שרטוטיות:

• בחתכים וחזיתות יש לציין קו קרקע טבעי.

• יש להציג מספור הדירות וציון שטח כל דירה.

• יש להציג את חיזוק הקירות הקיימים/המוצעים לשימור

19. הסימונים הגרפיים המקובלים:

• גבול חלקה- קו כחול עבה (כמו בתב"ע)

• קירות קיימים- מילוי בצבע אפור

• קירות חדשים- מילוי כחול (בטון) או ירוק (בלוקים)

• הריסה- צהוב (לא בהיר מדי, שיהיה קריא)

• שטחים המוצעים להכשרה מוקפים בקו אדום מרוסק

• שטחים חדשים מוצעים כתוספת מוקפים בקו אדום רציף • רכיבים לשימור- מילוי/הטש בסגול בהיר

למעט התיקונים המצוינים לעיל התכנית מקובלת תכנונית וניתן לאשרה.

הערה:

חוות הדעת נכתבה עוד בטרם התקבלו חוות הדעת מאת הגורמים השונים, וייתכנו שינויים לאור קבלת התייחסותם.

כתבה: אדר' ילנה קוסה

	סדר יום ועדת שימור
סדר יום ועדת שימור 05/12/2022 - יא כסלו תשפ"ג		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2022/86		מספר ועדה
4697		מספר תיק

	נתונים כלליים
א זהרה 16 , באב נאת -וזנהיםרה כל ליים		כתובת
אדר' שמוליק דוידסו ן		שם המבקש
תיאום תכנו ן		סיבת הפניה
15314		מספר תכנית
תוספת 2 קומות ע"ג מבנה לשימור		מהות הבקשה
אדריכלית שלף צפ י		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	5036	30056

שטח התוכנית (מ"ר )	גוש וחלקה	כתובת	שכונה
582	30056/36	א-זהרה 16	באב א זהרה

חוו"ד מהנדס העיר לבקשה להיתר

תכנית בינוי מס' 15314

תוספות בניה בהתאם לתכנית 10038

רקע תכנוני

1. תיאור מצב קיים: מבנה בן 2 קומות וגג רעפים, נבנה בשני שלבים עיקריים: בשנות ה-20 המאה ה-20 נבנה

הגרעין הראשוני של קומת קרקע: חללים מסודרים בצורת "ר", עד שנות 45 בוצעו הרחבות נוספות. הבית נבנה כבית מגורים ומשמש למגורים היום. עפ"י תב"ע מס' 413302 קיימות 3 יח"ד.

2. מועד הקמת המבנה: מבנה מקורי מראשית שנות ה-20 של מאה ה-20 עפ"י תיק תיעוד מה-31.01.2017

3. הגדרות המבנה לפי תוכנית :10038

• המגרש הינו בתחום העיר ההיסטורית

• הבניין הינו בניין היסטורי על פי הגדרתו בתכנית • הבניין אינו מבנה מגורים גדול על פי הגדרתו בתוכנית • הבניין מוגדר לשימור- בתב"ע ובכרטסת מס' 805

4. רקע סטטוטורי- תוכניות:

• תוכנית מס' 413302 משנת -2017 התוכנית מייעדת את המגרש לעירוני מעורב (מסחר, תעסוקה ותיירות),אחוזי בניה %,327 תוספת 2 קומות וגג רעפים בשימוש, 3 יח"ד. המבנה מסומן לשימור. מכפיל חניה בתחומי המגרש. תכנית זו במטלת את התכנית .62

קטעים מתשריט/מנספח בינוי תב"ע מס' 413302

הערות	קווי בניי ן			קומות	זכויות בניה (מ"ר)
	ציד י	אחורי	קדמי		שירות	עיקר י
עפ"י תכנית מס' 413302	עפ"י טבלה מצ"ב מטה			+4גג רעפים בשימוש	עפ"י טבלה מצ"ב מטה	עפ"י טבלה מצ"ב מטה

היתרי בניה קודמים למבנה/ים:

5. נתונים סטטוטוריים:

6. מדיניות תכנונית: מע"ר מזרך מגדירה את האזור כאזור עירוני מעורב חדש 2 במרקם עירוני שמור. המבנה

מסומן לשימור 3 תוך מימוש זכויות הבניה באזור.

7. תקן חנייה לפי 5166ב': תקן חניה מרכז העיר

תוספת זכויות אפשרית מכוח ,10038 בהתאם לנתוני המגרש על פי סעיף 4.1.2.1 בהוראות ,10038 תוספות הבינוי המותרות הינן :

1. הרחבת יח"ד קיימות בסך 25 מ"ר, בסה"כ 75 מ"ר.

2. תוספת 2 קומות בקונטור המבנה המורחב עבור יח"ד חדשות ו/או הרחבת יח"ד קיימות.

3. שימוש במרפסות שירות קיימות מקורות בקונטור המבנה כשטח עיקרי

4. שטחי שירות ע"פ תקנות חישוב שטחים.

5. קווי הבניין לפי 10038 לבניין לא יפחתו מ-3 מטרים לחזית קדמית, 3 מטרים בחזית אחורית ו-2 בחזיתות הצידיות.

לתוספת 2 קומות קווי בניין יהיו בהתאם לסעיף .4.1.2.1ז'- חלופות א'-ג'

הזכויות המבוקשות תואמות למותר על פי תמ"א .38

לאחר בדיקה עם בוחן הרישוי יקבע האם ניתן לממש גם את יתרת הזכויות המבוקשות לשטחי השירות בבקשה להיתר.

תיאור הבקשה

1. תוספות מבוקשות מכוח :10038

.1.1 תוספת 2 קומות חדשות במבנה היסטורי . סה"כ 4 קומות וגג רעפים בשימוש. שטח קומת גג בשימוש מבוקש עפ"י תב"ע מס' .413302

.1.2 תוספת שטח עיקרי וממ"דים בסך 0 מ"ר לשם הרחבת יח"ד קיימות בתחום קונטור המבנה הקיים.

.1.3 תוספת 4 יחידות חדשות ב-2 קומות הנוספות מכוח תמ"א ועוד תוספת 2 יח"ד בקומה אחרונה מכוח תב"ע מס' .413302

.1.4 שטח קומה אחרונה קיימת מורחבת 302.51 מ"ר מירבי .

.1.5 אחוזי בניה מירביים מוצעים %,289.61 אחוזי בניה לפי מדיניות %-185 פער %.104.61 .1.6 הבקשה מציעה כניסה ממפלס רחוב 767.12

.1.7 הבקשה לתוספת קומה חדשה מורחבת כולל ממ"ד ותוספת ומציעה שטח קומה חדשה קומה ב'302.51 מ"ר, שטח קומה חדשה טיפוסית 333.13 מ"ר.

.1.8 מספר יח"ד קטנות נדרשות בקומה החלקית-[עיגול כלפי מעלה] (לפי סעיף .4.1.2.1.6ז'): X יח"ד.

.1.9 הבקשה אינה מציעה חניה עבור כל המתחם בהתאם לתקן החניה סה"כ ??? חניות 50

.1.10תוספת ??? מ"ר שטחי שירות משותפים עבור מתקנים ומערכות טכניות ,אחסנה, חניה ,מבואות וחדרי מדרגות. באחריות בוחן רישוי לבדוק את התאמת שטחי השירות לתקנות חישוב שטחים.

.1.11התכנית מציעה הסבת שטחי שירות שאין בהם צורך כגון מקלט וחדר הסקה לטובת מחסנים. סעיף 4.1.2.1 סעיף קטן 1ב' לפי תכנית .10038

.1.12הבקשה מציעה מחסנים בקומות המרתף כמספר יחידות הדיור .1.13התכנית מציעה בקומות הטיפוסיות אשר מעל קומת הקרקע ממ"דים בשטח ??? (קיים וחדש) מ"ר

2. תוספות מבוקשות מכח תכניות מאושרות אחרות:

האדריכל הצהיר כי הוא אינו מציע תוספות מכח תכניות אחרות .

התאמת הבקשה לתכנית 10038 ולמדיניות התכנון

1. התאמת השטחים המבוקשת ע"פ סעיף :4.1.2.1 הבקשה תואמת את תוספת הזכויות האפשרית מכוח תמא/38

והינה בסמכות הוועדה המקומית .

2. התאמת התוכנית למדיניות: התוכנית המוצעת אינה חורגת ממדיניות לנושא קומות, הן בגובה/מס' קומות, והן

באחוזי הבנייה.

3. התאמת התכנית לקווי בניין: הבקשה תואמת את הוראות סעיף 4.1.2.1.3 לקווי בניין. התכנית אינה חורגת

ממדיניות קווי הבניה לשכונה על פי מדיניות התכנון. ניתן לבקש קו בניין קדמי 0 לרחוב בהקלה מצומת לצומת ע"פ מרבית המבנים במקטע רחוב זה. קו בניין צידי 0 ע"פ סעיף 15 לתמ"א ,38 באישור מהנדס העיר, ומאחר ומדובר במבנה קיים במרקם המאופיין בבינוי כזה.

4. התאמה להנחיות מרחביות: התכנית טרם נבדקה על פי סעיף 6.6.2 לעניין עיצוב המבנה. באחריות בוחן הרישוי

לבדוק התאמת מיקום יחידות מיזוג אויר, מתקני אשפה, צוברי גז, ארונות למערכות תשתית ומסתורי כביסה.

5. השתלבות התכנון המוצע בחתך הרחוב ואופי המרקם הבנוי: הבקשה מציעה מבנה בן 4 קומות + קומת גג

רעפים בשימוש, כאשר במקטע הרחוב הזה קיימים מבנים בגבהים 5-3 קומות, ובגובה ממוצע של 3 קומות (נתונים ע"פ .)GIS

6. עצים להעתקה/שימור: על פי סעיף 6.11 נדרש אישור עקרוני של מחלקת גננות. תנאי למתן היתר בניה יהיה

7. התאמה לתכניות מחוזיות וארציות: התכנית נבדקה ונמצא כי אינה עומדת בסתירה להוראות התמא"ות והתמ"מ

החלות במקום כפי שמפורט בסעיף .16.12.2

8. הסכמות שכנים: נתקבל העתק נסח טאבו מתאריך ????. 1 בעלים בחלקה.100 % אחוזי הסכמה הוגשו. התקבל

תצהיר מוכתר מה.16/7/2019

חוות דעת מחלקות העירייה

1. שימור:

המלצות מח' שימור לוועדת שימור מס' :86

לאשר את הבקשה בהתאם לתנאים המפורטים:

1. תנאים למתן היתר בנייה

א. התכנון המוצע תואם מול מחלקת השימור ומקובל -במידה ובשלב הרישוי יוצע שינוי, הריסה, הריסה

חלקית, או כל שינוי פיזי פנים וחוץ הנוגע למבנה ההיסטורי הבקשה תחזור לקבלת אישור מחלקת השימור.

ב. יש למנות אדריכל שימור מלווה שיפעל עפ"י הנחיות מח' שימור, יערוך מפרט הנחיות לטיפול ברכיבי

השימור וידווח בדו"חות המתחייבים על שלבי הבנייה כנדרש.

ג. יש להשלים תיק התיעוד עפ"י הנחיות מח' שימור ולקבל אישור.

2. תנאים שיירשמו בהיתר הבנייה

א. הבניין המסומן בסגול בתכנית הינו מבנה קמרונות לשימור. לא תותר הריסתו ו/או פגיעה באופיו

האדריכלי, סגנונו, האלמנטים המקוריים שבו ובפרטי הבניין הקיימים בו לרבות- סוג האבן, הסיתות, הכיחול, כתובות, ריצופי פנים, רכיבי מתכת, נפחות ופרטי האבן המקוריים.

ב. יש להטמיע בהרמוניקה את נספח פרטי השימור שיערוך אדריכל השימור המלווה/משמר מומחה, וכן את

מסקנות והנחיות מהנדס השימור שבחן את התכנון ההנדסי בהיבט השימורי למניעת פגיעה בקמרונות וברכיבי השימור.

ג. הבנייה תבוצע בהתאם למפרטים והנחיות אדריכל שימור מלווה או משמר מומחה, כנדרש בטופס מינוי

חתום ע"י אדריכל השימור המלווה שיפעל עפ"י הנחיות מח' שימור כמתחייב.

ד. הבנייה והחיזוקים ההנדסיים יהיו פנימיים ובהתאם להנחיות מהנדס השימור. המלצות ומסקנות

מהנדס השימור יוטמעו בהרמוניקה.

ה. כל עבודת בנייה/חפירה או שינוי מפלס פני הקרקע יהיו במרחק של 3 מ' מפני הגזע ובליווי אגרונום

מומחה.

ו. היתר זה כפוף לכתב התחייבות וערבות בנקאית למחלקת השימור. על הערבות להיות בתוקף לשנתיים

מיום הגשתה למח' שימור.

ז. לא תותר התקנת צנרת ו/או מערכות תשתית כלשהן ע"ג החזיתות לשימור.

ח. במידה וייגרם נזק בלתי צפוי לאלמנטים היסטוריים לשימור יש להפסיק מייד את העבודה באתר ולדווח

על כך למח' השימור בעירייה.

.3תנאי לקבלת טופס 2

יש להגיש דו"חות ליווי של אדריכל השימור המלווה את האתר באופן סדיר כמתחייב. יש להודיע למח' שימור על תחילת העבודות ועל כל שלב כנדרש.

4. תנאי לטופס 4 תעודת גמר ושחרור הערבות הבנקאית

אישור מח' שימור בכתב.

אישור מח' שימור על השלמת ביצוע עב' השימור כנדרש בתכנית ובמפרטים. השלמת הטיפול בחזיתות וברכיבי השימור בהתאם למפרט אדריכל השימור / המשמר.

5. הערות ותיקונים נוספים

בוצע תיאום חוזר ()24.11.22 לעניין מיקום העמוד המערבי בחלל הכניסה הדרומי בקומת הקרקע, וכן מיקום העמוד הסמוך לחלון בכניסה הצפונית. הנ"ל מהווה פגיעה ארכיטקטונית מרחבית בהתייחס לחלל הקמרונות ובהתייחס לחלון. סוכם כי התכנון יעודכן עם הסטה קלה של שני עמודים אלו עד מועד העברה לרישוי.

נתונים להחלטת הוועדה
תמ"א 38/1		סוג הבקשה
30056/36		גוש/חלקה
א זהרא 16		כתובת
כן – חב' ירד ן		הוגשה תכנית חניה ע"י יועץ תנועה
מסחר ומשרדים		מס' יח"ד קיים בבני ן
0		מס' מקומות חניה ע"פ היתר בניה אחרו ן
6		תוספת יח"ד מבוקשת
לאחר הנחה של שימור – 3 מקומות חניה		מס' מקומות חניה דרוש עבור התוספת
3		סה"כ דרוש עבור קיים ותוספת
0		סה"כ מוצע בתכנית
3		מס' מקומות חניה חסרים
0	רגיל	מס' חניות שניתן להוסיף במגרש
3	ע"י מתקנים
לא		חניון עם קרן חניה באזור כן/לא
0		מס' מקומות חניה שנדרש לשלם קרן חניה
מתנגדת לתכנית המוצעת. סומנו חניות ברחוב שממילא קיימים ובתפוסה מלאה. ניתן לתכנן כניסה בצד מערבי של החלקה והחניות בחלק אחורי/דרומי		המלצה

2. תושי"ה:

3. מהנדס תמ"א :38 יש להשלים

המלצת מהנדס העיר

חוות הדעת מתייחסת להרמוניקה חתומה מתאריך 28/07/2019 לאשר את הבקשה בכפוף לתנאים הבאים:

לא ניתן לקדם תמ"א ולהעביר לגורמים ללא הצגה של חיזוק המבנה וכן פתרונות מיגון שהם מהות התמ"א!

1. תכנון

• מאחר והבקשה אינה מציעה נסיגה ב3 מ' מגבול המגרש בהתאם לתמ"א סעיף 4.1.2.1 לא ניתן לקבל תוספת של 2 קומות למבנה היסטורי, למרות זאת ניתן לקבל תוספת קומות מכוח תב"ע מאושרת.

• מהתיק תיעוד מה-31.01.17 עולה כי בחזית הקדמית בצד המערבי קיימת תוספת בניה (חנות ספרים) ככל הנראה מאוחרת ללא היתר. יש להראות את התוספת בתכניות ולסמנה להריסה.

• מאחר ומדובר במבנה היסטורי המסומן לשימור יש להציע שדרוג הנדסי מלא בחיזוק פנימי שאינו פוגע בחזות המבנה.

• בחישוב שטחים השטח של קומה ב' מסומן כשטח קיים ובתב"ע מסומן כחדש. עפ"י תיק תיעוד שהוגש לא ניתן להבין האם הקומה זו – קומת גג הייתה בשימוש לכן יש לעדכן את החישוב בהתאם לתב"ע מאושרת ולא עפ"י תיק תיעוד.

2. חניה- למרות שתב"ע מאושרת מאפשרת חניה בתחומי המגרש בהתאם לנספח מס'1 (מול כניסה לחדר

מדרגות המוצע) הבקשה אינה מציעה חניה בתחום החלקה. עפ"י תקן יש דרישה ל3 מקומות חניה בהתאם לדרישה מחלקת תושי"ה להצעת חניה בחלקה נבדקו 3 חלופות ,אך אינן מתאפשרות. כל החלופות מצריכות ביטול כ-2 מקומות חניה ציבוריות ברחוב ושינוי בתכנון תוך פגיעה באופיו ובאלמנטים המקוריים של המבנה לרבות החצר ועצים המסומנים לשימור. לאור העובדות האלו יש לשקול פטור מחניה. ראה חלופות:

חלופה א -חניה עלית עבור 2 מקומות: מיקום החניות העיליות מבטל חניות ברחוב, יצריך הזזה של חדר המדרגות, המעלית והממ"ק וכן יצריך תמרון ויציאה ברוורס. וכן עקירת שני עצים.

חלופה ב – משליש חניה בחלקה בחצר האחורית. מיקום המכפילים מבטל חניות ברחוב ומצריך יציאה ברוורס. וכן עקירת שני עצים.

חלופה ג – מכפילי חניה בחלקה. מיקום המכפילים מבטל חניות ברחוב ומצריך יציאה ברוורס. מיקום המדרגות והממ"ק יפגעו בערכי השימור. עקירת עץ אחד לפחות.

3. מרפסות- הבקשה מציעה מרפסת זיזית בקומה ב' ליח"ד 2 בצעד המערבי שאינה תואמת תב"ע

מאושרת מס' .413302 יש לבטל את המרפסת.

4. מרחבים מוגנים - הבקשה אינה מציעה פתרון מיגון לא בקומות הקיימות ולא בקומות החדשות. אינו

בקובל.

יש להציג פטור או פתרון מיגון חלופי לקומות קיימות בשימוש משרדים ומסחר: ניתן להציע חדרים מחוזקים בקומות הקיימות או ממ"ק בקומת מרתף .-1 שטח המרחבים המוגנים בתוספות לא יפחת מהנדרש על פי דין לשימושים העיקריים במבנה.

• בקומות חדשות המיועדות למגורים יש להציג חדרים מחוזקים, בהתאם לתב"ע מס' .413302

5. מעלית ומדרגות- בקשה מציעה בחזית הצידית –מערבית תוספת אגף הכולל מדרגות ופיר מעלית

שאינם תואמים לתב"ע מאושרת לנושא גודל ומיקום. מיקום גרם מדרגות מקובל, מיקום פיר מעלת אינו מקובל.

על מנת לייצר פגיעה מינימלית לפתחים קיימים במבנה לשימור יש לצמצם את הפודסט בין מדרגות למעלית לרוחב מינימלי הנדרש עפ"י תקן. יש להזיז את המעלית בהתאם למסומן ע"ג תכניות.

• בקומת קרקע יש לבטל את השטח למעבר הנוצר בין המבנה למעלית. יש לייצר קיר המשיכי לקיר המעלית.

6. חזיתות- בקומות חדשות ב'-ד' הבקשה מציעה בניה בזיז בחזית האחורית ונסיגה זוויתית בחזית

הקדמית:

בהתאם להנחיות מרחביות לא תבלוט קומה חדשה מעבר להיקף של הקומה שמתחתיה בנוסף בניה זו אינה אופיינית לשכונה ולמבנה ויש לבטלה. ניתן להציע מרפסת מעל מרפסת קיימת בהתאם לנספח בינוי תב"ע מס'

.413302 התכנון פנים יישונה בהתאם.

בחזית הקדמית התכנון המוצע אינו מקובל. יש להציע קומות חדשות בהתאם לקו חזית הקיימת או לחילופין יש להציע בניה בהתאם לנספח בינוי תב"ע מאושרת

7. גג- לא הוצגו מתקנים טכניים כגון מז"א, גנרטור, מפוחים וכו'. יש להקפיד על תכנון מערכות מיזוג

האוויר והחשמל כך שהמתקנים הטכניים יוצבו בחלל הגג המשופע באזורים לא מקורים או עם פתחי אוורור ככל שידרש לפי התקנות. אין לחרוג מקונטור הגג המשופע עם מתקנים טכניים המותקנים בחלל הגג העליון.

• למרות שהמבנה היסטורי ומוצע גג רעפים בהתאם לגג קיים ותואם, נכון יותר תכנוני להציע גג שטוח מאחר וחתך והרחוב מאופיין בגגות שטוחים. יש לקבל חוו"ד שימור לעניין זה. מצ"ב תצלום רחוב א-

זהרא.

8. שימור

9. עצים

10. ניקוז מי נגר- יש להשלים תרשים

11. נגישות- מקובל

12. תברואה- יש להציג מיקום לפח אשפה.

13. מיזוג אוויר, צוברי/בלוני גז, חשמל, מים ותקשורת/ברז כיבוי אש- יש להציג בתוכניות (ובפרט

בתוכנית פיתוח ותוכנית גג). המערכות הללו כולל הצנרות שלהן ימוקמו ככל הניתן בתוך מעטפת הבניין (בקומת מרתף/בחלל גג רעפים וכד') ולא ע"ג החזיתות. ניתן להציע מיקום התשתיות בשטח 57

החלקה, בעדיפות לפתרון שלא נצפה מהרחוב ושלא "יושב" על גדר/גבול החלקה לרחוב. יש כמובן לקחת בחשבון נגישות פיזית לתחזוקה וכד' (מיקום עקרוני מומלץ הוא על גדרות פנימיות הניצבות לרחוב).

14. תוכנית פיתוח וניקוז מי נגר- יש להציג תוכנית פיתוח צבעונית ומפורטת על בסיס תוכנית מדידה לפי

סעיף 6.6.2 בהוראות תוכנית .10038 יש להציג פתרונות חילחול לפי סעיף .6.19 במידה ולא ניתן להשאיר %50 משטח המגרש הפנוי מבינוי עבור חילחול- יש להציג פתרון חילחול אחר בתיאום המח'

לאיכות הסביבה, כתנאי להיתר בניה.

15. יש להציג הדמיות+ תמונות מצב קיים מוטמעות בתוך הגרמושקה

16. בהדמיות/תוכניות/חתכים/חזיתות יש להציג הקשר עירוני רחב יותר (לפחות עד למבנה הבא מעבר

לרחוב הסמוך וכד')

17. תנאי להתחלת עבודות בשטח המגרש יהיה פירוק כל עבירות הבניה ואישור מחלקת פיקוח על הבניה

לנושא.

18. תנאי להתחלת העבודות על הקומות החדשות יהיה סיום העבודות (חיזוק והרחבות) בקומות הקיימות

ואישור מחלקת פיקוח על הבניה לנושא.

19. בתחום מודל העיר: תנאי למתן היתר, יהא מודל מפורט של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי הבקשה

להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל

20. יש להשלים את המיידע בתיק תיעוד כמו: קומה שמתחת לגג רעפים במידה וקיימת, חזיתות מ4 כיוונים

כו'.

21. הערות טכניות/שרטוטיות:

• יש להציג מספור הדירות וציון שטח כל דירה. בדירות קיימות מורחבות יש לציין שטח דירה קיים ושטח היקף ההרחבה הכולל לאותה הדירה.

• יש להוסיף טבלה המפרטת עבור כל יח"ד קיימת/חדשה את היקף שטחים עיקריים/שירות קיימים/חדשים • יש להציג את חיזוק הקירות הקיימים/המוצעים לשימור • יש להשלים מדידה: מפלסים וכו'

• יש להשלים חזית מזרחית ומערבית בחלקים שאינם צמודים למבנים.

22. הסימונים הגרפיים המקובלים:

• גבול חלקה- קו כחול עבה (כמו בתב"ע)

• קירות קיימים- מילוי בצבע אפור

• קירות חדשים- מילוי כחול (בטון) או ירוק (בלוקים)

• הריסה- צהוב (לא בהיר מדי, שיהיה קריא)

• שטחים המוצעים להכשרה מוקפים בקו אדום מרוסק

• שטחים חדשים מוצעים כתוספת מוקפים בקו אדום רציף • רכיבים לשימור- מילוי/הטש בסגול בהיר

הערה:

חוות הדעת נכתבה עוד בטרם התקבלו חוות הדעת מאת הגורמים השונים, וייתכנו שינויים לאור קבלת התייחסותם.

	סדר יום ועדת שימור
סדר יום ועדת שימור 05/12/2022 - יא כסלו תשפ"ג		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2022/86		מספר וועדה
5241		מספר תיק שימור

	נתונים כלליים
יונה ,7 שכונתנ תכורנםים א כבלרלהייםם		כתובת (רחוב + שכונה )
אוריה שוחט		שם המבקש
תב"ע		סיבת הפניה
1090380		מספר תכנית
וועדה מחוזית		סמכות
הנדסאיתאלונה נפתל י		איש קשר במחלקת השימור

בשלמות	חלקה	גוש
	68	30081

	עיקרי התכנית ומטרותיה:
(מהות: ) עיקרי התכנית ומטרותיה:
התייחסות למבנים ואתרים לשימור :
מחוץ לעיר ההיסטורית		ורע :יר היסטורית	ה תייחסות למבנים ואתרים לשימו
			שימור סטטוטורי
			כרטסת
			מבנן מיוחד
		•	היסטורי
			לא מסומן
תיאור מילולי: מדובר במבנה היסטורי משנות ה-30 (ע"פ מפות היסטוריות) הבינוי נעשה ב -2 שלבים (שנות ה -20 ושנות ה-30 בקירוב )
תיאור המצב הקיים: מבנה בן שתי קומות בעל גג רעפים ושתי חזיתות הפונות לרחובות- יונה ומלאכי, בוצעו סגירות מחומרים קלים שאינם בהיתר לכיוון רחוב מלאכי .
תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית: 30081ג -מיתאר 62 לגוש 30081
היתרים: לא קיימים היתרים
חו"ד זו מתייחסת למונה תדפיס הוראות 6 ומונה תדפיס תשריט 3 נספח בינוי מתאריך 20.07.22
	וועדת שימור:
וועדת שימור: המלצת וועדת שימור מס' :86 לאשר את הבקשה בהתאם לתנאים המפורטים: .1 סימון המבנה בסגול לשימור. .2 חזית מזרחית לרחוב יונה : א. יש לפתוח פתחים שנאטמו/ נאטמו חלקית. ב. אין מרפסת היסטורית במבנה אך באזור זה קיימת מרפסות רבות הפונות לחזית זו כלפי הרחוב יש להציע מרפסות עוקבות בלבד.

3. חזית מערבית לרחוב מיכה:

א. יש להראות נסיגה בבינוי בתוספת המוצעת מכיוון דרום עבור שמירה על חצר, שביל גישה

למבנה ושני עצים בוגרים המצויים בתחום החלקה ומוצעים לעקירה. באיזור זה קיים מחסור בצמחיה ועצים ולכן יש לשקול כל עקירת עץ בהקפדה יתרה.

ב. קיימת גדר בכניסה למבנה מחזית מערבית יש להראות את הגדר הקלה להריסה ולהציע גדר

אופיינית ע"פ הנחיות מרחביות לעיר ההיסטורית.

4. הוראות התכנית:

א. תיקון בסעיף 4.1.2 ה' 7 לעניין החיזוק החיצוני ופרוק חזיתות:חיזוק מעטפת הבנין בחזית

מזרחית ודרומית לטובת תוספות הבניה מכוח תכנית זו יעשה כחיזוק פנימי בלבד. לא יותר חיזוק חיצוני ולא יותר דיקוק הקירות או פירוק האבן.

ב. הוספת תנאי למתן היתר: הגשת נספח פרטים שיכלול פרט הפרדה, פרטי פתחים, מעקות,

סורגים, קצה גג רעפים וכו' וייערך ע"י אדריכל בעל נסיון בתחום השימור.

ג. תוספת סעיף לניקוי החזיתות, "כחלק מעבודות ההיתר ינוקו חזיתות הבניין ההיסטורי".