ישיבת משנה לתכנון ובנייה תבע מס 7 · 21/01/2006

1

675074

ועדת משנה לתכנון ובניה מספר 2021/7 בתאריך 06/01/2021 - כ"ב טבת תשפ"א

סוג דיון: הצטרפות העירייה להפקדה

מס' התכנית בסדר היום: 26

זיהוי התכנית

מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות:

675074 הועדה המקומית

ירושלים

סימון אבנר ועדה מחוזית

רחוב, שכונה:

שדרות משה דיין, פסגת זאב

גוש חלקה בשלמות

30613 199 לא

30613 238 לא

30613 274 לא

30613 276 לא

30613 248 לא

30613 270 לא

30613 219 לא

30613 243 לא

31338 102 לא

31338 103 לא

31338 7 לא

30630 74 לא

30613 279 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

שינויי ייעודי קרקע וקביעת הוראות בנייה על מנת לאפשר הקמת חניון, שטחי תעסוקה ומסחר, מבני ציבור ומגורים. בנוסף לכך, יצירת ככר פתוחה הצמודה לתחנת הרכבת הקלה.1. שינוי ייעוד שטחים מ"דרךמשולבת"

/ "שטח למבני ציבור" / "דרך" לשטחי "דרך ו/או טיפול נופי" / "מסחר, תחבורה, מבנים ומוסדות ציבור" / "מגורים, תעסוקה ותחבורה".

2. קביעת איזורי זיקות הנאה למערב ברכב ומעבר רגלי

3. קביעת הוראות בינוי להקמת חניון חנה וסע (כ-600 חניות), חניון ציבורי לצורכי מסחר תעסוקה ומבני ציבור

(כ-482 חניות) וחניון לצורך מגורים (כ-96 חניות) בהיקף של- 51,600 מ"ר

4. קביעת הוראות בינוי להקמת שטחי מסחר, תעסוקה, מבני ציבור ומגורים בהיקף של- 48,850 מ"ר. לרבות

קווי בניין מירביים, מס' קומות מירבי, גובה בנייה מירבי וכדומה.

5. קביעת הוראות בינוי לככר ציבורית.

6. קביעת הוראות לפיתוח השטח, לרבות הקמת קירות תומכים ונטיעת צמחייה

7. קביעת תנאים למתן היתר בנייה ושלבים לביצועים

8. קביעת הוראות בגין עצים לעקירה

9. קביעת הוראות בינוי של מעבר רגלי למתחם הכניסה לפארק זימרי

10. קביעת הוראות בעניין: איכות סביבה, גשר/מעבר עילי, מעבר תחתי, פיתוח תשתיות וטיפול בתשתיות

קיימות, פסולת בניין, מי נגר.

11. קיבעת הוראות טיפול בתחנת מישרים

2

675074

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

צוות בקרת

תכנון פיזי

התכנון הפיזי המוקדם מקובל בתנאים :

( לרוב הכבישים מדובר על כבישים לפי מצב קיים )

1. בתנאי אישור תכנון הסדרי תנועה

2. בתנאי קבלת מכתב תיאום תכנון מתכנית אב לתחבורה בעניין קו הרכבת הקלה העובר

ברחוב רח' משה דיין.

3. בתנאי הסדרת ייעודים סטטוטוריים לכל הדרכים הקיימים והמתוכננים הנכללים

בתכנית.

4. בעת הגשת בקשה להיתר יש להגיש תכנון פיזי מפורט לכל מערך הכבישים הנכללים

בתכנת כולל התחברויות עם מערכת הכבישים הקיימים.

חברת הגיחון

מח' המים

לא התקבל

חברת הגיחון -

מח' הביוב

והניקוז

לא התקבל

הרשות הארצית

לכבאות והצלה

לא התקבל

המחלקה

לאיכות הסביבה

לא התקבל

אגף נכסי עיריה

התכנית ללא הוראות איחוד וחלוקה.

התכנית איננה מפורטת

נכסי עירייה בתחום התכנית:

- נכס 7286 - שטח בייעוד בניין ציבורי, גוש/חלקה 30613/276, מגרש 1 בתכנית 5390 , השטח הופקע. החלק מהנכס בתחום התכנית– כ- 5.5 דונם - נכס 7845 חניון חנה וסע- גוש/חלקה :30613/243, דרך משולבת מגרש 7 מתכנית 5390 – הנכס נרשם ע"ש עירייה מהפקעה

- נכס מעליות ומעבר חניון חנה וסע - גוש/חלקה :30613/199, שטח בייעוד זכות דרך מגרש 13 בתכנית 3058 – חלק משדרות משה דיין. שטח מהנכס: כ- 1.450 דונםהנכס נרשם ע"ש מדינת ישראל.

- שדרות 4837 משה דיין- גוש/חלקה :31338/102, שטח בייעוד זכות דרך, תכנית 8000 מערכת הסעת המונים. חלק הנכס: כ- 2 דונם. הנכס נרשם ע"ש מדינת ישראל לאחר הסדר - נכס 8822 מרכז ללימודי אומנויות (שטח החניה– גוש/חלקה: 30613/238, חלק מהנכס: 1.952 דונם. הנכס הופקע ע"פ סעיף 19 טרם הוסדר רישומו המלא ע"ש עיריית ירושלים.

- נכס 8610 רחוב גל– גוש/חלקה: 30613/219, מגרש 611 תכנית 3343 חלק מהנכס בשטח: כ- 278 מ"ר. נכס מקרקעי ייעוד נרשם בבעלות מדינת ישראל. גוש/חלקה 30613/274 , מגרש 611 שטח בייעוד זכות דרך מתכנית 3343. חלק הנכס: כ- 510 מ"ר. זיקת הנאה נרשם בבעלות מדינת ישראל.

3

675074

חוות דעת נכסים

1. רישום– יש לערוך בגוף התשריט טבלת רישום החלקות.

2. סעיף 4.1 עירוני מעורב– תא השטח 10 יירשם ע"ש המדינה, מלבד מתקן תחנת

המישרים שיירשם ע"ש עיריית ירושלים ויועבר לתחזוקת מפעיל הרק"לה בסעיף קטן הוראות יש לפרט הנחיות לרישום תחנת המיישרים ע"ש עיריית ירושלים תוך ציון מיקומו ע"פ נספח הבינוי.

3. סעיף 4.2 דרך מוצעת– תאי שטח 1,4 יירשם ע"ש עיריית ירושלים

4. סעיף 4.3 דרך ו/או טיפול נופי– תאי השטח 2,3 יירשמו ע"ש עיריית ירושלים. בתחום

תאי השטח ייבנה חניון חנה וסע, בתחום החניון ייבנו חניות עבור מבני הציבור ע"פ תקן החנייה שייקבע לעת מתן היתר בנייה, יש לעגן זאת בשלביות ביצוע התכנית כך שיתאפשר.

לחניות עבור מבני הציבור תינתן זיקת שימוש קבועה.

5. סעיף 4.4 שביל– תא השטח 6 יירשם ע"ש עיריית ירושלים.

6. סעיף 4.5 מסילה מאושרת– תא השטח 5 יירשם ע"ש עיריית ירושלים

7. סעיף 4.6 מסחר תחבורה מבנים ומוסדות ציבור– תא השטח 12 יירשם ע"ש עיריית

ירושלים.

8. סעיף הפקעה– יש לעגן בהוראות התכנית סעיף הפקעה כמקובל.

חברת חשמל

לישראל

לא התקבל

רשות העתיקות

- אריכאולוג

מרחב י-ם

לא התקבל

אגף רישוי

ופיקוח - מח'

המידע התכנוני

מאשרת מפת המדידה הנושאת חתימתי מיום 13.12.2020.

יש לציין את כל החלקות כחלק מחלקה למעט חלקה 243 בגוש 30613.

כמו כן יש לתקן בכותרת את מספר התב"ע ל- 675074.

אגף לשיפור פני

העיר אגף שפ"ע

- המח'

לתחזוקת

כבישים

ומדרכות

לא התקבל

אגף תכנון העיר

- המח' למדיניות

התכנון

3. המצב המוצע

במסגרת התכנית מבוקשים: שינוי יעוד הקרקע והשימושים, הגדלה וקביעת שטחי בניה,

מספר קומות, שטחים למסחר, תעסוקה, יח"ד וחניון תת קרקעי בן כ – 600 מקומות כמפורט להלן.

-

- שינוי יעוד הקרקע: מ"שטח לבנייני ציבור" ל: "מסחר תחבורה מבנים ומוסדות ציבור"

ו"דרך מוצעת". מ"דרך משולבת" ל"דרך ו/או טיפול נופי" ו"עירוני מעורב". מ"שטח ספורט ונופש" ל"דרך מאושרת" עם "גשר מעבר עילי".

- תוספת שטחי בניה: תוספת 38,845 מ"ר שטחי בניה עיקריים לתעסוקה, מסחר מגורים, דיור מיוחד ומבני ציבור (לא כולל שטחים לחניון תת קרקעי).

- תעסוקה 2,370 מ"ר

4

675074

- מסחר 5,375 מ"ר

- מגורים 6700 מ"ר

- דיור מיוחד 24,400 מ"ר

- תוספת יח"ד: 70 יח"ד בתא שטח 10. ובתא שטח 12 - תוספת 288 יחידות דיור מיוחד: מעונות סטודנטים ו/או דיור בר השגה ו/או דיור מיוחד (ככל הנראה דירות להשכרה).

- תוספת קומות: הקמת מבנים בני 18 קומות מעל הכניסה, ובין 7-9 קומות חניה תת קרקעית.

במסגרת התכנית מבוקשת בתא שטח מספר 10 הקמה של בניין מגורים, מסחר ותעסוקה, בן 18 קומות מעל 7 קומות חניה תת קרקעיות. בתא שטח 12 הקמה של שלושה מבנים למסחר מעונות סטודנטים / דיור בר השגה / דיור מיוחד וגני ילדים, בני 18 קומות מעל 9 קומות חניה תת קרקעיות. התכנית מחייבת כי לפחות 20% מיח"ד יהיו עד 80 מ"ר. סה"כ מבוקשים 38,845 מ"ר שטחי בניה עיקריים לשימושים המפורטים לעיל.

4. פרוגרמה לצרכי ציבור לאוכלוסייה יהודית כללית

נתוני רקע לפרוגרמה

סה"כ יח"ד / נפשות

סה"כ יח"ד

70

גודל ממוצע למשק בית

3.6

סה"כ אוכלוסייה בתכנית

252

גודל שנתון לצרכי חינוך

2

מספר ילדים לשנתון

5

במצב המוצע בו מתוכננות 70 יח"ד יהיה ביקוש לכיתה אחת של גן ילדים 1 כיתה בי"ס יסודי, 1 כיתה בי"ס על יסודי 1 דונם מרחב פתוח ציבורי סמוך סף הבית. צרכים אשר לא יקבלו מענה בשטח התכנית, יקבלו מענה מחוץ לשטחה.

בנוסף, התכנית מציעה 288 יחידות דיור מיוחד– מעונות סטודנטים או דיור בר השגה או דיור מיוחד (ככל הנראה דירות להשכרה). ייעוד הדירות ייקבע לעת היתר הבניה. הביקוש לצרכי ציבור עשוי להשתנות בהתאם לאוכלוסיית היעד.

5. הערכת התכנית

- לשכונת פסגת זאב נערכת פרוגרמה בימים אלו. היום קיימות 12,258 יח"ד, ומספר התושבים עומד על כ- 43,819. על פי תחזית גידול אוכלוסייה עד לשנת 2040, אמורות להתווסף כ – 1,821 יח"ד. סה"כ צפויות כ– 14,079 יח"ד. מספר התושבים צפוי להגיע עד לכדי 50,684 5

675074

תושבים. בשכונה קיימת בעיקר אוכלוסייה יהודית כללית (ממלכתי וממלכתי דתי) המהווה 87% מתושבי השכונה בינהם אחוזים בודדים של אוכלוסייה ערבית. בנוסף, קיימת אוכלוסייה חרדית המהווה כ – 13% מתושבי השכונה. לפי התחזית לשנת 2040, צפוי שיעור האוכלוסייה החרדית לעלות ל – 15% מתושבי השכונה. הרמה הסוציואקונומית הממוצעת של התושבים בשכונה היא 5.86, המעיד על כך שמדובר בשכונה בה קיים ייצוג לאוכלוסיות מגוונות מבחינה כלכלית.

- על פי מנהל רשות הקליטה העירונית, שכונת פסגת זאב נמצאת בתהליך בניית תוכנית אסטרטגית עם רשות הקליטה לעידוד עלייה לשכונה. הנהלת השכונה והצוות המקצועי בה, מבקשים להביא עולים חדשים, על מנת לחזק את השכונה ולשלב מגוון רב תרבותי התורם לחיי הקהילה והחברה בשכונה. השכונה קלטה בעבר אלפי עולים בעיקר מחבר המדינות, וכיום פותחת הדלת ומנסה לעודד עלייה מארצות נוספות.

- התכנית ממוקמת בשדרות משה דיין, שהוא השדרה הראשית המחברת בין כל שלוחות השכונה, בחיבור בין פסגת זאב מרכז, מזרח וסמוך למערב. במיקום זה מרוכזת רוב הפעילות הכלכלית בשכונה. רחוב זה מתאפיין באזור זה בחזיתות מסחריות, שאינן מצליחות, ונמצא מול קניון הפסגה, שהוא המרכז המסחרי הראשי בשכונה. שדרת המסחר והקניון אינם מצליחים מסיבות רבות, בין היתר, מחסור בחניה, טופוגרפיה מאתגרת, מדרכות צרות, חזיתות מוזנחות.

התכנית עצמה מציעה תוספת של שטחים לתעסוקה (2,370 מ"ר) ומסחר 5,375 מ"ר), כיכר ציבורית וחניון שיהיה פתוח בחלקו לציבור. הוספת חניה וכיכר ציבורית עשויים לתרום להחייאת המתחם הקיים, יחד עם פעולות נוספות שיש לבצע.

בהמשך לאמור לעיל, שכונה אטרקטיבית מושפעת גם מאיכות והיקף הכלכלה המקומית.

המרכז המסחרי העיקרי, הקניון והחנויות בסביבתו, נועדו לספק את השירותים המסחריים והקהילתיים הדרושים בשכונה, תוך יצירת מוקד פעילות מסחרית ובילוי.

התכנית מוסיפה שטחים שיהוו פוטנציאל לתוספת של מקומות תעסוקה מגוונים, לעסקים קטנים ובינוניים, שיאפשרו תעסוקה לאוכלוסיות מגוונות - תעסוקת נשים בקרבת הבית, תעסוקה עצמאית – יזמות. כלכלה מקומית מאפשרת צריכה של שירותים ומוצרים בקרבת הבית לאוכלוסיות רבות יותר (אנשים עם מוגבלות, קשישים, אימהות, ילדים), מפחיתה גודש בכבישים, משאירה כסף מקומי בשכונה ומאפשרת התפתחות המרכז המסחרי בשכונה.

6.

- בהמשך לנ"ל, התכנית ממוקמת בסמוך למקבץ מוסדות ציבור, מרכז החיים של השכונה, הכולל: מתנ"ס, היכל תרבות, קאנטרי, מרכז ספורט, מועדון נוער, בתי ספר, גני ילדים ומעונות יום.

- התכנית ממוקמת על ציר התחבורה הראשי בשכונה, שדרות משה דיין, אשר משולב בו קו רק"ל, ונמצאת בסמוך לתחנת הרכבת הקלה, במיקום מאוד נגיש גם מבחינת תחבורה ציבורית – אוטובוסים. התכנית עצמה מציעה חניון עבור 600 מקומות חניה, אשר הגישה אליו תהיה מהרחוב התחתון, מכוון רחוב גל. הגישה לרכב פרטי, מהרחוב העליון, שדרות משה דיין, אינה נוחה ותתאפשר רק מכוון רחוב גל.

7. המלצת המחלקה למדיניות התכנון

המחלקה ממליצה לאשר את התכנית בכפוף לתנאים המפורטים להלן:

-

- התכנית מבקשת להוסיף 70 יח"ד בתא שטח 10 ועוד 288 יחידות לדיור מיוחד–

מעונות סטודנים / דיור בר השגה / דיור מיוחד (דירות להשכרה) בתא שטח 12. מבוקשים 38,845 מ"ר שטחי בניה עיקריים לשימושים: מגורים, מגורים מיוחד, תעסוקה ומסחר, מעבר למאושר. בתא שטח 12 מתוכנן חניון עבור 600 מקומות חניה, לשימוש ציבורי - בשל המיקום על ציר תחבורה ראשי, במקום נגיש מאוד מבחינת תחבורה ציבורית, אך מורכב יותר מבחינת עצירת רכב פרטי, בו לא ניתן לייצר מפרצי הורדה לשימושים כגני ילדים או מעונות יום, אנו רואים לנכון לשלב שימושים אשר הנגישות אליהם מבוססת על הליכה רגלית או 6

675074

תחבורה ציבורית

- לאור תוספת יח"ד המבוקשת בתא שטח 10, אנו מבקשים כי תינתן הפרשה לצרכי ציבור בקומת הכניסה של הבניין, שטח בנוי של כ – 400 מ"ר, עבור שימוש לקהילה / חברה רווחה, כגון: לשכת רווחה, מועדון רב תכליתי / מועדון לקשיש וכד'. יש לתכנן כניסה נפרדת לשימוש הציבורי מהמגורים. ניתן לשלב בחזית המזרחית של המבנה, כפי שמוצע בחו"ד אדריכל העיר. השימוש ייקבע לעת מתן היתר הבניה, ובתיאום מול המחלקה למדיניות התכנון. יש לעגן בהוראות התכנית תיאום התכנון בשלב הוצאת היתר בניה מול האגף למבני ציבור, והעברת השטח הבנוי לידי עיריית ירושלים כתנאי לטופס 4. השטח ייבנה עלידי היזם ועל חשבונו, ויועבר לבעלות עיריית ירושלים.

- אנו מבקשים כי יתווספו בתא שטח 12, במסגרת השימוש המוצע "דיור מיוחד שימושים נוספים - "דירות קלט לעולים", שיועברו לניהול מינהל קהילה, רשות הקליטה העירונית, ו"דירות לאנשים עם מוגבלות", בנוסף למעונות סטודנטים, דירות בר השגה ודיור מיוחד.

בהמשך לדבריו של מנהל רשות הקליטה העירונית המובאים לעיל, דיור קלט לעולים יכול להשתלב בצורה טובה בתוכנית האסטרטגית לעידוד הגעה של עולים לשכונה. דיור זה נותן מענה לצרכי העולים המגיעים לעיר כאשר אין להם פתרון דיור מוכן כמו: דירה שרכשו, או שכרו מבעוד מועד, או משפחה וחברים אצלם יכולים לגור במשך חודש ראשון עד שיסתדרו. דירת קלט נותנת מענה גם לאוכלוסייה של מועמדי עלייה הבאים לעיר בסיור הכנה- pilot trip - וכך יגורו בקהילה, יכירו אותה, יתחברו לעולים ותיקים ואף יתארחו אצלם שישי – שבת. פעילות שתחבר אותם היטב לשכונה ולקהילה.

-

- בנוסף, אנו מבקשים כי יתווספו שימושים בתא שטח 12, לקהילה וחברה בשטח של כ – 200 מ"ר, בשימוש המוצע לתעסוקה או מסחר עבור: האב לתעסוקה, או מועדון רב תכליתי וכד'. שטחים אשר יתואמו מול המחלקה למדיניות התכנון לעת מתן היתר בניה, ויועברו לידי עיריית ירושלים.

- אנו מבקשים כי תשולב הוראה בתקנון התכנית, כי לעת היתר בניה, יידרש לתאם את השימושים הציבוריים והפרשות לצרכי ציבור, מול המחלקה למדיניות התכנון, בהתאם לשימוש הדירות שיקבע בשימוש "דיור מיוחד". מכיוון שלא ניתן לאמוד את הביקוש לצרכי ציבור בלי ידיעה אילו דירות יתוכננו – מעונות סטודנטים, דיור מיוחד או דיור בר השגה או דיור להשכרה וכד'. לאוכלוסיות שונות ישנו ביקוש לצרכי ציבור שונים, סטודנטים או הגיל השלישי, או אוכלוסייה כללית.

- לאור שטחי המסחר המוצעים בתכנית, אנו מבקשים כי יוגדר בהוראות התכנית כי שטח יחידה של תא מסחר לא יעבור 400 מ"ר, זאת כדי לאפשר כניסה של עסקים קטנים ובינוניים בחזית המסחרית במתחם. בנוסף, יש לאפשר גמישות בקביעת השימושים למסחר – באופן שניתן יהיה להמיר שטחי מסחר לתעסוקה.

- בשל המיקום המרכזי של התכנית, בסמוך למוסדות ציבור קיימים, צרכי ציבור אשר לא מקבלים מענה בתחום התכנית, יקבלו מענה מחוץ לשטח התכנית במגרשים המאושרים לצרכי ציבור.

תוכנית אב

לתחבורה

לא התקבל

מנהלת הרכבת

הקלה

לא התקבל

המחלקה

לנגישות

על התכנון המפורט לעמוד בהוראות כדלקמן:

- חוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות, התשנ"ח – 1998 .

- תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל- 1970, חלק ח1 –

7

675074

בניין ציבורי חדש פרק א

- תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל - 1970, חלק ח1 -

נגישות בנייני מגורים פרק ב

- תקנות שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות (התאמות נגישות לשירות), התשע"ג-2013.

- תקנות שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות (התאמת נגישות למקום ציבורי שאינו בניין), תשע"ד - 2013.

- תקן ישראלי 1918 חלקים 1 ,2 ,3.1 ,3.2 ,4 ,6 בהתאמה - תקן ישראלי 2481 חלק 70 (מעליות

- תקן ישראל 1918 חלק 5.1 נגישות הסביבה הבנויה: יחידת אכסון מיוחדת

התכנית המוצעת מאושרת בתנאים הבאים:

- ייקבע בהוראות התכנית כי, לא יותר סימון חניה נגישה מחוץ לתחום תא השטח עבור מגורים תעסוקה ותחבורה ועבור מסחר תחבורה ומבנים ומוסדות ציבור בעת הליך להוצאת היתר בנייה.

- ייקבע בהוראות התכנית כי, תתוכנן רחבת היערכות בשטח המשותף בסמוך אל הכניסות ליחידות הדיור המתוכננות באופן שיתאפשר תמרון לאדם המתנייד בכיסא גלגלים בכניסה ויציאה מהדירה, בהתאם לת"י 1918 חלק 3.1.

- ייקבע בהוראות התכנית כי, התכנון בשטח הציבורי הפתוח יכלול דרכי גישה וחניה מותאמים לאנשים עם מוגבלות, באופן שיאפשר לאנשים עם מוגבלות שימוש והנאה, בשילוב ויחד עם התכנון המוצע לכלל הציבור, החניה המותאמת תהיה בסמוך אל הכניסה אל השטח הציבורי הפתו ח או בשטחו, בשיפוע מתון.

- ייקבע בהוראות התכנית כי, תנאי למתן היתר בניה יהא אישור מורשה נגישות מתו"ס כחוק.

- ייקבע בהוראות התכנית כי, תנאי למתן היתר בניה יהא הצגת פתרון לדרך נגישה ברוחב 130 ס"מ (נטו) אל פתח מרחב מוגן מוסדי, בהתאם לתקנות ההתגוננות האזרחית.

- ייקבע בהוראות התכנית כי, תנאי למתן היתר בניה יהא הצגת פתרון להתגברות על הפרש גובה בין מפלס הרחוב לבין מפלס קומת המסחר, בתחום השטח הפרטי.

- ייקבע בהוראות התכנית כי, תנאי למתן היתר בניה יהא הצגת פתרון ליחידות אחסון מיוחדות, בהתאם לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל – 1970, חלק ח1 פרק א

- יש להציע פתרון מפורט לדרך נגישה, בתחום המגרש, שהיא הדרך העיקרית המיועדת לשימוש הציבור, המובילה ממדרכה או משביל נגיש, אל הכניסות הראשיות לבניינים המוצעים.

- יש להציע פתרון למקומות חניה נגישים, בתחום שטח התכנית, בהתאם לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל – 1970, חלק ח1 פרק א' וחלק ח1 פרק ב בהתאמה.

- כל המדרכות המוצעות בשטח התכנית יכללו רצועת מדרכה נגישה ופנויה למעבר, ברוחב של 1.30 מ' נטו

- כל המעברים המוצעים בשטח התכנית יתוכננו ברוחב 1.30 מ' נטו, לפחות, בהתאם לתקנות.

- יש לתכנן בסמוך אל הכניסה לשטחים המיועדים למבני ציבור מדרכה ברוחב של 2.50 מ' נטו, על מנת לאפשר לאדם המתנייד בכיסא גלגלים ירידה מרכב גבוה אל המדרכה אגף שפ"ע - מח'

גננות-עצים

ותכנון

לא התקבל

אגף תברואה

לאגף התברואה אין התנגדות לפרויקט הנ"ל.

8

675074

היות ומדובר במבנים רבי קומות יש צורך בשוט אשפה

האגף דורש שאופן פינוי האשפה יעשה באופן פנאומטי שתרכז את האשפה בנקודה מרכזית אחת.

בשלב קבלת היתר הבניה יש צורך בפגישה נוספת על מנת לקבוע מיקום וגודל מתקן האשפה .

בשלב קבלת ההיתר יש להכין דו"ח של כמיות אשפה עתידיות .

אגף מבני ציבור-

המחל' לתכנון

מבני ציבור

ההערות מתייחסות לתדפיס הוראות מס' 12 שהופק ביום 19/08/20.

1. התקנון אינו מגדיר את גודל השטח המיועד למבני ציבור. יש לרשום את שטחו בתקנון

בתיאום עם דרישת האגף למדיניות תכנון.

2. בתקנון רשום גני ילדים. אם גני ילדים הם חלק מדרישת מדיניות תכנון יש להראות את

דרך הגישה אליהם, מיקומם ומיקום חצרותיהם. בכל מקרה השימוש יהיה בהתאם לחוו"ד מדיניות תכנון.

3. יש להראות בנספח הבינוי את מיקום השטח הציבורי בהתאם לשטחו ולבדוק היתכנות

והתאמה לשימוש שנקבע.

4. יש להוסיף בתקנון כי השטח למבני ציבור יבנה ע"י היזם עד לרמת גמר

5. תנאי להיתר בנייה יהיה אישור השטח למבנים ומוסדות ציבור ע"י אגף מבני ציבור

6. תנאי לטופס 4 ותעודת גמר יהיה רישום השטחים למבני ציבור ע"ש עיריית ירושלים

ומסירת השטח לעירייה.

אדריכל העיר

1. המופע המוצע של החניון לכיוון מזרח הטיילת הוא של קיר תמך גבוה. מבוקש לבחון

דירוגים של מסת החניון כדי לרכך את המופע. יש לשמור על גמישות סטטוטורית מסויימת לנושא כולל אפשרות לקומה תת"ק נוספת להשלמת היקפי החניה הנגרעים בשל הדירוגים.

2. החזית המסחרית האחורית המוצעת (בחזית המזרחית של המבנים במפלס הכיכר/רחוב

לא הגיונית עירונית וגם כנראה לא תצליח מסחרית (כי אין שם רחוב). מוצע למקם בחללים אלו צורכי ציבור (ולא שטח סחיר) בהיקף ובשימושים שייקבעו ע"י מח' מדיניות תכנון.

3. יש לבחון חיבור עירונילמבנה המינה"ק הקיים בסמוך לתחום התוכנית

4. יש לשמור על גמישות סטטוטורית גדולה ככל הניתן מבלי לפגוע בעקרונות החשובים של

גובה, קווי בניין/מרחקים בין מבנים וכד'.

5. יש לקבוע כי נספחי הבינוי והפיתוח מנחים בלבד, וכי העיצוב האדריכלי שבהם הוא

מדגים.

6. תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניה ראשון מכח תוכנית זו יהא אישור של תוכנית

פיתוח ובינוי לכל השטחים הלא סחירים (ז"א למעט המגדלים). הפיתוח יתואם בעיקר

לנושאים הבאים:

7. מפגש רח' גל והכניסה המזרחית לחניון + גשר הולכי רגל

8. מופע חזית החניון מזרחה לוואדי (כוללדירוגים ועיצוב הקירות בהמשך להערה לעיל)

9. עיצוב הכיכר העליונה במפלס הרק"ל, כולל לנושאי קירוי/הצללה

10. החיבור בין מפלס הכיכר למפלס הטיילת לכיוון וואדי נחל זימרי. מוצע לאפשר

סטטוטורית יצירת אמצעי הנגשה מכנים במיקום זה (מעליות/דרגנועים וכד')

אגף רישוי

ופיקוח - המח'

להיטלי השבחה

תיק ח"ד: 2020/0021

לא ניתנה התייחסות שמאי ועדה, יחד עם זאת ודאי שנדרש טיפול במישור הנכסי, סגירת הסכם מול רמ"י והמבצע בפועל של החניון.

כך שכאשר רמ"י ישווקו, תהיה וודאות מה שייך לעירייה בשכבות, האם הכל של רמ"י?

מה מחיר הוויתור על שטחי העירייה והפיצוי שניתן לה (האם בהסכמי הגג?).

9

675074

מכיוון שאין כתב שיפוי, הרי שחשיפה ל-197 חלה על הוועדה המקומית בלבד ויש להביאה בחשבון במו"מ וההסכם בין רמ"י.

אגף תושייה -

צוות בקרת

תכנון תנועה

19.05.2020

להלן הערות ראשוניות בלבד

1. יש להראות תכנית תנועה מפורטות יותר בכל הכניסות לפרויקט, כולל תכנון צמתים.

2. כניסה משד' משה דיין: נתיב כניסה לחניון קצר מאוד, אין מקום להשתזרות

3. נדרש תכנון מפורט יותר של שני צמתים בכניסה מרחוב גל כולל תכנון נתיבים לפניה

שמאלה או פתרונות אחרים.

4. נא לרשום בכל כניסה לחניון כמה כלי רכב נכנסים בכניסה ולאיזה חניון נכנסים מכל

כניסה. יש להראות מעברים בין החניונים.

5. נדרשת התייחסות תנועתית מפורטת לתפקוד רחוב גל, כאשר לאורך רחוב גל מתוכניים

מספר פרויקטים גדולים כמו ואדי זימרי ואחרים.

6. מציעה להרחיב את קו הכחול של התכנית ולהסדיר סטטוטורית צומת רחמילביץ' –

רחוב גל

7. האם נדרש בה''ת

כללי:

8. יש לשפר את הגרפיקה: רקע מדידה לא מובן. מקובל להראות מצב קיים בצבע אפור

חלש, לא מובן האם מדרכות הצבועות בצבע חול הם קיימות או מוצעות? ואחרת.

9. יש לסמן אתזכויות הדרך

10. חסרים חתכים טיפוסיים

11. חסרים מידות

12. חסר מקרא: (לא רק מקרא של חניה

04.06.2020

13. נדרש לקחת לתוך קו הכחול של הפרויקט קטע רחוב גל מהחתך 101 עד לצומת עם

רחמילביץ' ולהציע פתרון לשיפור התנועה ברחוב כולל הרחבת הרחוב אם יידרש

14. נדרש לתכנן צומת מרומזר או מעגל תנועה בכניסה מרכזית לחניון מרחוב גל, לתכנן

נתיבים נפרדים לפניות ימינה ושמאלה

15. יש לתכנן פס הפרדה רצוף לאורך רחוב רחמילביץ מהצומת עם שד' משה דיין עד למעגל

בכניסה לחניון. יש לתכנן חניה בזווית בצד הדרומי של רחוב רחמילביץ' בקטע זה.

02/08/2020

להלן התייחסות לנספח שהועבר (ללא תאריך עדכון

16. לא ברור מה ההבדל בין שתי נספחי תנועה. איזה נספח הוא נספח עיקרי. יש להגדיר

שם ברור לכל נספח, לירשום תאריך עדכון

17. כניסה ממשה דיין

- לא ברור לאיזה מפלס נכנסים

- האם מובטח גובה מספק מתחת לרכבת כדי להבטיח פתרון הנדסי לביצוע כניסה זאת ללא הפרעה לתנועת הרכבות

- בחלופה המוצעת אין מספיק מקום להשתזרות ביציאה מהמנהרה בין פניה שמאלה ונסיעה ישר. מי שיוצא מהמנהרה וממשיך ישר אין לו אפשרות להשתלב בתנועה. אורך הנתיב לפניה שמאלה הוא רק 15 מ

- יש לבדוק פיצול מנהרות, אולי כניסה ממקום אחד של החניון ויציאה ממקום אחר של החניון או כל פתרון אחר

- לגבי כניסה לחניון: יש לתת עדיפות לנוסעים ישר. מי שצריך לסטות מהתנועה זו אלו 10

675074

שנכנסים לחניון ולא אחרת

- יש להראות חיבורים בין רמפות לחניה

- יש לסמן מקומות בידוק.

18. כניסה מרחמילביץ

- יש לוודא חתך תקני מול תחנת אוטובוס

- יש לתכנן נתיבים 3.25 ולהרחיב מדרכות

19. יש לוודא שיפוע תקני בכניסות מרחוב גל ולסמן ע''ג התכנית

20. יש להרחיב נתיבים בתוך דרכי גישה לחניון במקום הסיבובים

21. נתיב נסיעה בתוך החניון 2.50 הוא צר מאוד במיוחד שזה משמש למעברים לחניה

תפעולית וכד'.

22. מעגל המתוכנן ברחוב גל לא מתאים לתנועת אוטובוסים, בנוסף אין בו הסטה מספקת

נדרש לשפר את גיאומטריה של המעגל

23. עפ''י פיצול נסיעות מוצע, נראה חוסר איזון בין הכניסה ממשה דיין לבין כניסה מרחוב

גל.

24. נדרש להגיש בדיקת קיבולת במעגל ברחוב גל.

25. נא להגיש נספח תנועה חתום ע''י מהנדס תנועה/כבישים רשוי

26.08.20

להלן התייחסות לנספח מעודכן בתאריך 19.08.2020

26. ביקשנו לתת שמות לנספחים. שני הנספחים שהועברו הם נספח תנועה כפי שרשום על

גביהם. באף אחד לא כתוב נספח פיזי. מקובל לכתוב גיליון 1 מתוך 2, גיליון 2 מתוך 2 וכותרת שונה

27. תכנית הוגשה ללא קנ''מ, רשום 1:500 אך זה לא נכון. קשה לבדוק תכנית שכזו

28. מידות וגבהים לא קריאים ולא מתאימים לקנ''מ שתוכנית הודפסה

29. כניסה ממשה דיין: מפני שמוצע לבטל פניה שמאלה לרחוב צבי לבנון, נא לבדוק

התכנות לפניה שמאלה לרחוב אברהם לכטמן מעל הפרדה המפלסית המוצעת

30. נדרש להראות חתך לאורך של הרמפה בקשת הפנימית כולל סימון של הרכבת

31. חתכים טיפוסיים בנספח שהועבר לא קריאים

32. מעבר בין הרמפות: במצב החיתוך צריך לרשום לאיזה מפלס מגיעה הרפמה ולרשום

את גובה המפלס.

33. חניון במגרש 03 מתוכנן עם מעברים חד סטריים ברוחב 4.5 מ' ובמצב כזה לא ניתן

לתכנן חניה בניצב.

34. יש להראות קירות בתוך החניונים בקו עבה כדי להדגיש את הפרשי הגובה

35. האם החניון המסומן בירוק הוא מהווה מעבר בין הקומות. לא מובןמהתכנית. אם כן,

למה הוא מתוכנן בקצה של התכנית, כאשר כניסה עיקרית לחניון כפי שהוסבר במכתב שלכם היא מרחוב גל. עדיף לתכנן מעבר בין הקומות סמוך יותר לכניסה ויציאה מרחוב גל.

36. למי מיועדת כניסה משד' משה דיין? ציבורי או פרטי

לסיכום:

חלק מהערות תוקנו, וחלק לא

תוכנית קשה לקריא ולא מובנות

כדי ליעיל את תהליך הבדיקה של תכנית, מציעה לזמן פגישת זום ולהסביר את התכניות.

08/09/2020

להלן הערות לנספח התנועה

11

675074

37. נדרש לבדוק חלופה שכוללת מעבר בין הקומות בחניון חנה וסע בקטע של "ידית

הפטיש"

38. נא לבדוק התכנות לפניה שמאלה לרחוב אברהם לכטמן כפי שביקשנו בהערות

הקודמות

39. יש להראות מפלס כניסה משד' משה דיין בקנ''מ גדול יותר ולהראות מערך בקרה

בכניסה לחניה

40. נא לחשוב על אפשרות מעבר פיזי בין חניון למסחר ב"פטיש" לבין קומות חניון חנה וסע

41. הערות נוספות לגבי רוחבמעברים ורוחב תאי חניה

12.10.2020

סיכום של מנהל אגף: לא ניתן להמליץ חיובית על התכנית ללא הפרדה מוחלטת בין החניון

חנה וסע וחנינים אחרים כבר בשלב תב''ע

ובנוסף נדרשת כניסה ישרה אל חניון חנה וסע מרחוב רחמילביץ

תיאור להצטרפות העירייה כמגישה בהפקדה

מוצע בזאת לאשר לועדה המקומית ירושלים להיות מגישת התכנית, על מנת לאפשר את קידום חניון החנה-וסע הסמוך לתחנת הרכבת הקלה במרכז פסגת זאב.

לאור מחלוקות לגבי הבינוי שמוצע מעל החניון, התכנית תכלול בשלב זה את החניון של החנה-וסע בלבד.

יש להדגיש כי הוצאת היתר לחניון החנה-וסע הינו תנאי להוצאת היתרי בניה לתוכניות האינפלים של משרד השיכון שאושרו במספר מקומות ברחבי השכונה.

על כן, תכנית זו מובאת לאישור הועדה המקומית, על מנת לאשר את הגשת התכנית.

המלצת מהנדס העיר

לאשר לעיריית ירושלים להצטרף כמגישה

הוועדה המקומית מחליטה להיות מגישת התכנית, לצורך קידום חניון החנה-וסע הסמוך לתחנת הרכבת הקלה במרכז פסגת זאב.

לאור מחלוקות לגבי הבינוי שמוצע מעל החניון, התכנית תכלול בשלב זה את החניון של החנה-וסע בלבד.

עורך חוות הדעת

שם

תפקיד

תאריך

חתימה

לוריא רביד יום רביעי 30

דצמבר 2020