ישיבת שימור אתרים מס 69 · 22/02/2006

	סדר יום ועדת שימור
סדר יום ועדת שימור 06/02/2022 - ה אדר א תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2022/69		מספר ועדה
4260		מספר תיק

	נתונים כלליים
א -טור נתונים כלליים		כתובת
מילסון ארד סלמה , אבי בן גור		שם המבקש
אישור בתנאים		סיבת הפניה
30018		מספר תכנית
תכנית אב לשכונת א - טור		מהות הבקשה
אדריכלית ב ן -אמוץ יובל דנה		איש קשר

- 1 -

רקע היסטורי-

שכונות א- טור משתרעת על מדרונות הר הזיתים.

ההר, המתנשא לגובה של כ- 100 מ' מעל אפיק הקדרון, צופה ממעל על ירושלים העתיקה ואתריה.

החל מתקופת הברזל ועד ימינו שימש ההר כמקום קבורה וכמרכז גידול זיתים, שעיצבו את נופו והעניקו לו את שמו.

הר הזיתים בעל חשיבות דתית ופולחנית לשלוש הדתות המונותאיסטיות ונבנו בו החל מהמאה ה- 6 כנסיות ומנזרים.

הכנסיות הקיימות כיום נבנו במחצית השניה של המאה ה-19 לציון אירועים מרכזיים בחיי ישו.

עדויות לקיומו של הכפר א- טור, שפירושו "ההר" בארמית, קיימות ברשימות מס עות'מניות מהמאה ה-

.16

הכפר הוקם ככל הנראה במאה ה- 15 על חורבותיו של כפר חקלאי מהתקופה הרומית בשם "בית פאגי"

"בית התאנים" בארמית.

השם המקורי של השכונה היה "טור אל זיתון"- הר הזיתים, אבל קוצר ל "א- טור"- ההר.

יש המכנים את השכונה "גבל אל זייתון" או "טור זיתא "- כל השמות מצביעים על קיומם של מטעי זיתים כל ההר.

הכפר התפתח בתקופת המנדט הבריטי ובתקופה הירדנית כמובלעת מנותקת מהעיר ומחוץ לגבולותיה המוניציפליים. החל מ- 1967 נכלל הכפר בתחום השיפוט של ירושלים.

במרחב זה מתגוררים 25.000 תושבים מרבית תושבי הכפר מוסלמים, מחולקים לחמולות ביניהן ותיקות ממייסדות הכפר, מיעוטם נוצרים ותושבי המתחמים הכנסייתיים.

רקע אדריכלי-

תיק התיעוד המתחמי מאפיין 4 טיפולוגיות בינוי של הבניה הפרטית מחוץ לחומות:

.1בניה כפרית- המבנה הכפרי הינו בית ליוואן, בית חצר, מבנה כפרי בעל גג שטוח ותקרה מקומרת.

.2בתי אחוזה- וילות עירוניות המרחיקות עצמן מגבול המגרש. נבנו לרוב בחלקה גדולה, מוקפות גן מטופח. מאפייני הבניה מהווים שילוב בין סגנונות בניה מקומית: בתי הליוואן (חצר) ובתי ריוואק (אכסדרה) עם השפעות אירופאיות. מרכיב הגודל והקישוטיות נקבעו על פי מעמד הבעלים.

.3ארמונות- בתי ארמון בדומה למבני האחוזות הציגו מפגש בין הבניה המסורתית והבניה האירופאית.

מבנים אלו היו מפוארים ביותר וייחודם העיקרי ממבני בתי האחוזה היה באופן העמדה במגרש.

הארמונות מוקמו בעומק המגרש והוקפו בחומות. גינה רחבה ובמרכזה שביל כניסה קידמו אל הבית.

.4סגנון בינלאומי- מאפיין את רוב המבנים שנבנו בתקופת המנדט הבריטי. הסגנון הבינלאומי הערבי כולל את מרבית מאפייני הסגנון הבינלאומי בתוספת מרכיבים אשר לרוב אינם מוכרים מהבניה היהודית המקבילה כדוגמת שערי חצר, דלתות כניסה וסורגים מסוגננים, אנטנת רדיו דמוית מגדל אייפל על חדר

- 2 -

המדרגות, בחזית הקדמית כני אבן עם תורן לדגל, משקופים מזוזות ופתחי חלונות מעוצבים בפרטי אבן מסוגננים. בבתים רבים יש מרפסות מקורות סגורות על ידי ריבועי זכוכית במסגרת מתכת.

בתיק התיעוד המתחמי מתחם התכנון מחולק לשלושה תתי מתחמים:

1. א-טור -שכונת מגורים- בינוי צפוף של בנייני דירות עד 4 קומות בין דרכים צרות עם שיפועים

חזקים.

" באזור גלעין הכפר ההיסטורי בא-טור מופיעים מספר סוגי מבנים המשקפים שלבים שונים בהתפתחותו.

ניתן לאפיין את הבינוי באזור זה כבינוי כפרי עם השפעות עירוניות מאוחרות.

סוף המאה ה- 19 טכנולוגיות בינוי כפרי-הביתהכפריהמסורתיבנויאבן.שיטתקירויבאבןמתאימה לאזורההרבומצויהאבןגירבשפע.אבניהשדה,המצויותבהרבכמויותבלתימוגבלת,שימשו כאבני קמרון ומילוי .הקמרון – קמרון חביתי קמרון צלב, קמרון צלב כיפתי - נבנה על גבי תבנית ענק בעלת צורה כיפתית הכוללת ענפים, שיחים קש ותבן. קירות הבית בנויים אבן, עוביים הוא כמטר אחד הקיר החיצוני והפנימי ניבנו אבן והרווח שביניהם מולא דבש, שהיא תערובת של אבני גוויל קטנות .2 וחומרי מליטה, שהוכנה מחומרי בנייה מקומיים. אלמנטים אופיינים: פנדנטיבה, סיתות אבן, נישות שובך, חלון כפול (שובאכ מג'וז), חלון משולש (טריפור). אבני משקוף, קשת שטוחה, קשת רומית, נישת מצעים, נישת איחסון, נישת אח. (עמ' 147 )

תחילת המאה ה- 20 השפעות טכנולוגיות עירוניות תחילת כניסה של אלמנטים עירוניים לבינוי הכפרי הבתים שנבנו בתקופה זו שומרים על המהות של הבית המסורתי, גם בשלב בו מגיעים אמצעים טכנולוגיים חדשים בבניה. ב- 1892 נבנית מסילת הברזל מיפו לירושלים וקורות הפלדה (ה"ריילסים )נכנסות לשימוש גם בבניין. באותה תקופה מגיעים גם רעפים אדומים ומתחיל שימוש נרחב גם בהם לקירוי .הבתים הנבנים בטכנולוגיה חדישה זו משתנים במספר דברים: תחושת החלל שלהם אחרת, במקום הקמרון – הגג שטוח, ובמקום חלל אחד גבוה, ישנה הפרדה. עם התחלת השימוש בקורות ברזל ("ריילסים ) לקירוי נכנסו אל הבניה הכפרית אלמנטים חדשים אשר לא היו מוכרים כלל בתקופה י"מרפסת הנוף". מרפסת הכניסה אל הבית מוכרת מהבתים המוקדמים יותר ושם שימשה לצרכיי עבודות הבית, תלית בשר לאחר השחיטה, אחסון מוצרים וחפצים, עליה לגג וכד', אך כאן נכנס אלמנט חדש ,שהוא בעיקרו לצרכי פנאי והנאה .אלמנטים אופייניים מרפסות זיזיות, גגות רעפים, גגות יצוקים שטוחים תריסי פח, מרזבי פח, פרטי בניין מורכבים ומפוארים יותר מבעבר כמו דלתות כפולות, מדרגות וקונזוליות חיצוניות. (עמ' )148

.2א- סוואנה-שכונת מגורים פחות צפופה.

" הבינוי בשכונת א-סוואנה מתאפיין בסגנון בנייה אקלקטי ובאופי המזכיר את שכונות הגנים בירושלים, אשר היו נפוצים בישראל בעיקר בשנות ה-20 . הסגנון האקלקטי מתאפיין בשימוש בצורות ממספר רב של מקורות אר-נובו ואדריכלות מזרח-תיכונית עתיקה, בשילוב אדריכלות מערבית. המבנים האקלקטיים מתאפיינים בפרטי אבן מוקפדים ומורכבים ועושים שימוש בטקסטורות/סיתותים וסוגי אבן שונים במבנה אחד. בעיקר סיתות טובזה, תלתיש, מסמסם ועוד.

אופיינית היא ההדגשה של בליטות אבן אופקיות בחזית, פינות המבנה והגדרות, ושל חשפי הפתחים, וכן שינויים בסיתות וסוג האבן, למשל במעבר בין המסד למפלס הקרקע. לרוב גג שטוח. לעיתים ישנו מעקה דקורטיבי החצוב מאבן בראש הגג.

החלונות לרוב בסגנון רומי (חצי עיגול) או גותי. ובדרך כלל יש עיטור סביב החלון או אבן הראשה דקורטיבית. המבנים לעתים קרובות בעלי תריסי רפפות ממתכת עם צירים מעוגנים לאבן ללא משקוף, או תריסי רפפות עץ עם צירים מעוגנים לאבן ללא משקוף. אלמנטים דקורטיביים מאבן במעקות, מרפסות, עמודים וכו.'" (עמ' 149 תיק תיעוד)

"מלבד הסגנון האקלקטי, נראים גם מבני מגורים בסגנון הבינלאומי, בניגוד לסגנונות אדריכליים מסורתיים שאופיינו בשימוש קישוטיות בחזיתות, דוגל הסגנון הבינלאומי במאפיינים של פונקצוינאליזם ואוניברסליות. הסגנון התפתח באירופה בשנות ה- 30 ונתן מענה לבעיות החברתיות שלאחר מלחמת העולם הראשונה כגישת בנייה זולה ופשוטה. הסגנון מאופיין בצורה ואסתטיקה הנובעים מתוך השימוש במבנה. המוטיבים המובהקים למבנים הבינלאומיים מבחינה חיצונית הם: א-סימטריה- על- פי התפיסה המודרניסטית הבניין אמור להיות פונקציונאלי ולשרת את המתגורר בו, והסימטריה, לפי אדריכלי הבאוהאוס, משרתת את האדריכל ולא את המתגוררים במבנה. הגגות שטוחים, בניגוד לגגות רעפים, משופעים או קמורים. שימוש בחלונות ישרים בלבד (ללא קשתות) או בחלונות עגולים ולא אוקלוס או רוזטה קלאסיים. מאפיין נוסף הוא חלונות הסרט האופקיים וחלונות ה"מדחום האנכיים שאפיינו חדרי מדרגות. המרפסות, המאפיינות את הסגנון הבינלאומי בארץ בשונה מאירופה, עוצבו באופן מינימליסטי כ"גריעה מתוך מסת הבניין. בנוסף, נפוץ בסגנון הבינלאומי בארץ השימוש במרפסות פינתיות ומרפסות מעוגלות הפונות אל פינות הרחוב. כמו כן, בשל האקלים הים-תיכוני ישנו שימוש בקירות הצללה, קרניזים המקרים את המרפסות מפני השמש ופתחי אוורור שנועדו לאפשר משר רוח אל תוך המרפסת. "

(עמ' 150 תיק התיעוד)

3. מתחם מוסדות- לאורך רח' רבעה אל עדוויה ריכוז מוסדות ציבור וחנויות-

" ניתן להכליל ולומר שמוסדות הדת, כנסיות, מנזרים ומסגדים נפרסו לאורך דרך שמיוחס לה לכשעצמה

- 3 -

ערך דתי- תרבותי וגם אפשרה את הנגישות מהר הזיתים למקומות הקדושים שבעיר העתיקה. מוסדות הציבור, בתי החולים ובתי הספר הוקמו לאורך ציר תנועה ראשי, בקו הרכס שהנגיש אותם לאוכלוסייה רחבה ככל האפשר." (עמ' 133 תיק התיעוד)

בשכונה קיימים מתחמים דתיים רבים דוגמת כנסיות ומנזרים, המתקיימים כמתחמים אוטונומיים בעלי חזיתות אטומות כלפי רחובות השכונה.

התכנית המוצעת בראי השימור -

הגבולות הגאוגרפים של תחום התכנית: מצפון שטחי הגנים הלאומיים, האוניברסיטה העברית, אוגוסטה ויקטוריה והאוניברסיטה המורמונית ,ממערב אפיק נחל הקדרון, בית העלמין היהודי והשטחים הפתוחים, מדרום ציר הכנסיות והמנזרים ובית העלמין היהודי דרך ירחו וממזרח גבול העיר, חומת העוטף ומערכת הכבישים המזרחית.

את המתחם התכנון חוצים כבישים מאספים ראשיים: ציר רבעה אל עדוויה/מרטין בובר, ציר שיח'

ענבר/שמואל בן עדיה.

שטח תכנון שכונות א- טור רבתי בתוכנית האב הינו כ- 1800 דונם. השכונה כוללת מספר תתי שכונות, שהחלוקה אליהן אינה ברורה.

בנספח שימור 2 ב' מצוינות השכונות: א-טור , אל מנסוריה, א- סוואנה ,חלת אל עין , וא- שייאח'.

בתיק התיעוד המתחמי עמ' 12 מצוינות השכונות :אל- חרדוב, אל- שיח ענבר, ח'לת אל עין ובית פאג'י.

בעמ' 55 נוספו השכונות א- סוואנה, אל -דבה ואל סהל אל- ג'דיד. ובעמ' 138נוספו השכונות רואויע, סאניורה, קאע א-חארה, כילה

בתיקהתיעודהמתחמימחולקתחוםהתכניתלחמישהאזוריתכנון:

אזור מגורים להסדרה ופיתוח עתידי, אזור תכנון והסדרה, אזור מגורים עירוני , אזור ציבורי מוסדי ואזור מגורים בתחום האגן החזותי. (עמ' )139

בנספח השימור מחולק תחום התכנית ל -8 אזורים (ללא גבולות ברורים) ו- 7 מתחמים לשימור.

(באזורי תכנון: -6 פיתוח תעסוקתי,-7 חאלת אל עיין מזרח, -8 חאלת אל עיין מערב-לא צוינו מרקמים לשימור)

ברשימה סקירה של 120 מבנים לשימור לעומת חלוקה של 115 (?) בנספח שימור 2 ב' ע"פ בדירוג הבא :

שימור דרגה 1 – 11 מבני דת וציבור ברמת מונומנט.

שימור דרגה 2 – 35 מבנים.

שימור טנטטיבי (שאינו דירוג שימורי ) -69 מבנים רקע תכנוני-

התכניות החלות בתחום תכנית אב א-טור –

תכנית עמ /9 -תכנית מתאר מקומית -1970-1977 משלימה את תוכנית 62 ונשענת על הוראותיה. התכנית מגדירה את האגן החזותי של העיר העתיקה וקובעת את אפשרויות הפיתוח בו תוך שמירה על אופיו המיוחד ועל האתרים הדתיים והארכיאולוגיים בתחומו. עיקר שטח התוכנית יועד לשטחים פתוחים בהגדרות שונות. לאזורי הפיתוח נקבעה תבנית בינוי כפרית בעלת אחוזי בניה ותכסית נמוכים.

תכנית -2733 תכנית מתאר מקומית -1985 תכנית מתאר מקומית לשכונת א- טור בשטח של 3100 ד'.קובעת אזורי בינוי למגורים בעלי אופי כפרי עד 2 קומות ,אחוזי בניה נמוכים ובניה מרווחת ,שטח רב תכליתי לבנייני ציבור ואזור שמורת טבע.

- 4 -

תכנית /2733א - -1988 -תכנית משלימה לתכנית מקומית מס' 2733 לא-טור. שטחיה פרוסים על 39 ד'

ממזרח לרחוב א רבעה אל עדויה. התוכנית מתייחסת לגלעין הכפר ההיסטורי וכוללת הנחיות שימור מפורטות בהוראות התכנית ובתשריט המוצע. סעיף 9 כולל הנחיות מיוחדות לגלעין הכפר שמטרתן שימור אופי הבינוי של הגלעין ההיסטורי. ומגדירה לגביו את השימושים ואת אופי הבינוי העתידי תוך שמירה על קווי בניין קיימים ,גובה מירבי של 10 מ' , שמירה על גגות שטוחים וכיפתיים, איסור על בניית קומת עמודים מפולשת ובניה באבן טבעית מרובעת ומסותת.

תכנית 3085 - 1993 – תכנית החלה על המדרונות המזרחיים של הר הזיתים בהיקף של 1020 ד'. התכנית מהווה שינוי לתכנית מתאר עמ/9 ומתאימה את ייעוד השטחים לשימושים הקיימים בפועל בשטח.התכנית מרחיבה את תחום הבינוי של שכונת א-טור מזרחה תוך שמירה על הצביון הכפרי ונופי של התוכנית הקודמת.

תכנית -3092 1990 -תוכנית מפורטת לא- סוואנה. משנה את עמ' .9משתרעת על שטח של 500ד'. 500 יח'

דיור, שטחים למבני ציבור, נופש מלונאות וחזיתות מסחריות. מניחה את התשתית הסטטוטורית לגן לאומי "עמק צורים". כוללת מתחמים גדולים לאיחוד וחלוקה. כוללת הוראות שימור בהנחיות מפורטת בהוראות התכנית בלבד. סעיף י"ד במטרות התכנית מתייחס לשמירה על אופי הבינוי העירוני והנוף הטבעי בגבולות התכנית בהתאם להוראות האדריכליות והנופיות.סעיף 19 מתייחס לשטחי עתיקות.

תכנית 4752 - 1997

תכנית /4904א - 2002

תכנית /4585ב'

תמ"מ 1 שינוי 30 -תכנית מתאר מחוזית שאושרה ב- 2013 - התכנית ממליצה לשמור על תבניות הבניה בירושלים ,באזורים מיועדים לשימור בדגש על האגן החזותי של העיר העתיקה. בתחום האגן החזותי של העיר העתיקה מצוי חלקה המערבי של השכונה. בתחום זה מותרים כל השימושים המותרים אך תוך הקפדה על שימור אופיים החזותי, ההיסטורי האדריכלי והתרבותי, תחת בחינה של אופי הבינוי המוצע ביחס לסביבה הבנויה והטבעית תוך שמירה על אופי השטחים הצופים אל העיר העתיקה והנצפים ממנה.

תוכנית מתאר ירושלים 2000 –

לתוכנית שתי מטרות מרכזיות: מתן מענה לצרכי הפיתוח הצפויים בטווח התכנון ושמירה על המורשת

הבנויה, שטחים פתוחים וערכי טבע ומורשת.

התכנית מקדישה התייחסות מיוחדת לעיר העתיקה תוך הקפד על שימור ערכיהם התרבותיים ושמירת פרוזדורי תצפית לעיר העתיקה וממנה.

ע"פ תשריטי התכנית שכונות א- טור וא- סוואנה מוגדרות כאזור מגורים עירוני עטוף בשטחים פתוחים.

תכנית 2000 מגדירה את אזור האגן החזותי כאזור לשימור וקובעת מגבלות בניה באגן החזותי לעיר העתיקה ל-4 קומות.

המדרונות המערביים של הר הזיתים מצויים בתחום מתחם השימור של העיר העתיקה וסביבתה. כל תכנית מפורטת אשר תוגדר במתחם זה תכלול תיעוד והוראות לשימור (הערה- מידע המתבסס על פירוט בתיק התיעוד המתחמי)

- 5 -

המלצות מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 69

המחלקה לשימור ממליצה לאשר את התכנית המוגשת ובתנאי שיושלמו הערות חוזרות של מחלקת השימור ,האחרונות בהן מתאריך ה -6.1.2022 שעיקריהן:

1. השלמת פרטי רשימת השימור בשלמות וקביעת דירוג שימורי למבנים שנסקרו לשימור.

2. סימון אחיד בכל מסמכי התכנית למתחמי /אתרי השימור ולגרעין הכפר ההיסטורי .

3. תיקון הוראות התכנית – פרק שימור - ע"פ הערות.

4. עדכון תיק תיעוד מתחמי מ- 2016 בהתאמה למסמכי התכנית המעודכנים.

מצ"ב ההנחיות כפי שהועברו לעורכי התכנית במלואן:

" מסמכי התכנית כפי שהועברו למחלקת השימור בתאריך ה- ,18.11.2021 נידונו עם מנהלת מחלקת השימור, אדר' קאופמן תמר, והיועץ המשפטי למחלקה ,עו"ד ליבמן דני , להלן ההחלטות:

1. ריכוז רשימת מבנים /אתרים וכרטיסי אתר במסמך אחד-

במסמך התגובה להערות מחלקת השימור מתאריך 31/8/2021 נכתב כי "הוכן קובץ בשם "מסמך שימור מאוחד". במחלקת השימור התקבל רק "נספח שימור 2 ב-רשימת ודירוג המבנים" .יש להשלים או לתקן בנספח הנ"ל:

א. גוש /חלקה ברשימת מבנים לשימור ,1-5 ,8 ,,11 ,15 ,17-20 ,22-31 ,34 ,42-44 ,54-66 ,70-72 ,74-89 -93

,94 114-120

ב. להשלים אתרים , ,66 ,70 ,79 ,81 ,96 99 , ,114 120

ג. מבנים מס' 45-120 שהינם חלק הארי מתוך רשימת מבנים לשימור אינם מדורגים כמבוקש- "שימור

טנטטיבי " אינו דירוג שימורי הואיל וכל הרשימה כולה הינה ,למעשה, טנטטיבית

ד. להסיר את המשפט המקדים "כתובת/שם האתר המופיעים ברשימת השימור הינם הכתובת הידועה

לעורכי הסקר והינה מנחה בלבד להתמצאות, הזיהוי הקובע לגבי המבנים הינו קורדינאטיבי ו/או עפ"י גוש וחלקה בלבד"

ה. יש לצרף את כרטיסי האתר כמפורט בהנחיות שנשלחו בתאריך 31.8.2021 :

" לרכז את כל המבנים שנסקרו לשימור על-פי הדירוג שנקבע ברשימת מבנים אחת ואליה מצורפים כרטיסי אתר-

המסמך יכלול את כל המסמכים הנפרדים הבאים :

א. "כרטסת מבנים" מתאריך ה- ,29.12.2020הכוללת 11 מבנים

ב. "נספח שימור שימור 2 ב-רשימת ודירוג מבנים"

ג. כרטיסי אתר המוצגים ב- "סקירת מבנים דיגיטליים- טבלה מסכמת"

ד. יש להוסיף עמודת כתובת/שם אתר לצורך סינון ואיתור מהיר של תוכניות המוגשות בתחום תוכנית

האב

ה. בעמודת "ערך שימורי" יש לדרג את הדירוג השימורי כפי שנקבע."

.2סימון משתנה/לא אחיד לגרעין הכפר ההיסטורי -

הגם שסוכם לטענתכם מול נעה חדוות סימון "הנחיות מיוחדות נוספות בתשריט המוצע בהתאמה לגבולות המסומנים בתוכנית המאושרת ולנספח השימור", סימון זה כמעט ואינו נראה בתשריט המוצע, ואינו נכלל בהוראות התוכנית. למען הסר ספק, אתר/מתחם/ים לשימור יסומנו על פי הנחיות מחלקת

- 6 -

השימור ויהיו ברורים ככאלו.

המתחם המדובר עדיין מסומן בשמות השונים הבאים: "מרקם עירוני לשימור" בנספח השימור המוצע , "הנחיות מיוחדות נוספות" בתשריט המוצע, "גרעין הכפר " בתשריט המאושר, ו"גלעין הכפר"

בחוברת ההנחיות הנילוות .

יש לתאם עם מחלקת השימור שם, הגדרה והפנייה בהוראות התוכנית למתחם הלא ברור הנ"ל.

המתחם יסומן באופן ברור ובולט ובשם אחיד בכל מסמכי התוכנית, ויכלול הוראות מפורטות.

כל תאי השטח בגבול מתחם זה ייכללו בטבלת יעודי קרקע ותאי שטח בתוכנית בייעוד "אתר/מתחם לשימור" .

אי התאמות נוספות לנושא סימון המתחם:

א. נספח פירוט מתחם 3 19.10.2021 – אין קשר בין סימון המתחם "הנחיות מיוחדות נוספות" לבין

המסומן כ"גלעין הכפר" במפת "פירוט נוסף יש לפנות להוראות התוכנית"

ב. חוברת הנחיות נילוות 27.10.2021–עמ' -11 תשריט מצב מאושר - סימון גלעין הכפר המופיע במקרא

אינו מסומן על גבי המפה המצורפת

עמ' -15 לא ברור או מוגדר מהו "שטח היסטורי לשימור" המופיע במקרא המפה תשריט מצב מוצע עמ' 18-22 -מתחם 1 -א סוואנה –איך העובדה שמדובר ב"מרקם עירוני לשימור" מתיישבת עם הכתוב "תכסית ללא הגבלה בהמלצת יועצת השימור" ?

עמ' 23-28 - מתחם 2 מנסוריה סוואנה - כנ"ל

עמ' 28-33 -מתחם 3 גרעין הכפר - סימון מתחם 3 "גלעין הכפר" אינו בא לידי ביטוי בתשריט מוצע ובנספח השימור המוצע באופן המסומן בכל מפות החלוקה למתחמים ובהדמיית בינוי בעמ' .75 .3סימון לא ברור ולא אחיד למתחמי/אתרי שימור-

הערה חוזרת -בתשריט המוצע וכמו בזה שמתאריך ה- 13.4.2021 אין סימון חלקות ומבנים . חסר מתחם מס' .4

4. חסר נספח קומפילציה של אזורים/מתחמים/מבנים לשימור הכוללת חלוקה לשכונות ,תתי שכונות

התכנון המוצעים- לא ברור גבול השכונות ,מהן תתי השכונות והיחס בינן לבין מתחמי השימור המוצעים.

בתיק התיעוד המתחמי עמ' 12 מצוינות השכונות :אל- חרדוב, אל- שיח ענבר, ח'לת אל עין ובית פאג'י.

בעמ' 55 נוספו השכונות א- סוואנה, אל -דבה ואל סהל אל- ג'דיד;ובעמ' 138 נוספות השכונות: רואויע, סאניורה, קאע א-חארהו-כילה.

5. יתוקן בהוראות התכנית:

א. יש להשלים בכל השימושים הרלוונטים הוראות שימור או הפניה לסעיף -6שימור.

ב. להוסיף את כל תאי השטח הנמצאים תחת " הנחיות נוספות מיוחדות" ו"מרקם עירוני לשימור"

בייעוד "אתר/מתחם לשימור".

ג. פרק 6.2 שימור-הוראות שימור במבנים היסטוריים:

"סעיף .1 יש לשנות "תנאי לדיון במבנים המוגדרים כמבנה היסטורי על פי תכנית זו...יהיה חוות דעת מחלקת השימור בדבר השפעת התוספות המוצעות...".

ד. פרק 6.4 שימור דרגה -1משמעו שימור מחמיר שאינו כולל תוספות בנייה.

יש להסיר את החלקים המסומנים בקו להלן "חלקה ובה בניין/בניינים לשימור מחמיר הכולל תוספות בניה".

סעיף 3 "לא יותר שינוי בצורתו החיצונית של הבניין למעט התחברות לצורך תוספת בניה ...".

- 7 -

סעיף -4 להסיר בשלמות.

סעיף -5 להסיר בשלמות.

סעיף -7 להסיר בשלמות.

סעיף -8 להסיר את כל הטקסט המתחיל במילים "כולל: חומרי גמר..."ועד סוף הפיסקה.

סעיף 9 – להסיר בשלמות.

סעיף -11 יש להסיר את הטקסט לנושא פתרונות קונסטרוקטיביים שאינו רלוונטי למבנים לשימור שאינם בדרגה .1

6. פרק 4 -נבקש עדכון והשלמה לתיק התיעוד המתחמי בהתאמה למסמכי התוכנית המעודכנים

תיק התיעוד המתחמי מוגדר בהוראות התוכנית "הכנת תיק תיעוד שכונתי וכרטסת אתרים לשימור בהתאם להנחיות מחלקת השימור", ולא תוקן כלל על-פי ההנחיות מתאריך ה-:7.12.2020 לא סביר כי לתוכנית האב מצורף תיק תיעוד מתחמי חסר שאינו תואם את מסמכיה בכלל ,ואינו מכיל את האינפורמציה הקיימת בנספח השימור וברשימת האתרים/מבנים לשימור בפרט.

1. יש להשלים פרק שלם בתיק התיעוד של מבנים שנסקרו לשימור בפרק 9 סיכום הערכת האתר

והמלצות- מטרות ויעדי השימור סעיף 2 "יצירת רשימת אתרים ומבנים לשימור".

סומנו על גבי תצ"א באופן לא ברור ולא קריא 11 מבני ציבור(עמ' ,)159-161 וכן על גבי מפת תצ"אות מצורפות להתמצאות.

לא נסקרו האתרים המוסלמים בגבול התוכנית. עמ' -157חסרה מפה.

לא נסקרו האתרים היהודים בגבול התוכנית עמ' -158חסרה מפה.

.2יש לסמן ולמספר על-פי רשימה את המבנים כפי שנסקרו על-גבי מפת השכונות/תתי השכונות, על גבי מפת חלוקה למתחמי תכנון חדשים באופן קריא וברור.

3. יש להשלים חוברת כרטיסיות אתר לכל אחד מהמבנים שנסקרו לשימור.

4. יש לצרף תוכנית קומפילציה של תוכניות חלוקה לשכונות, תתי שכונות, מתחמי תכנון, עמ'

138,139+142 ומתחמים/מבנים לשימור.

קיימים פערים בין העובדות כפי שמוצגות בעמ' 12 לבין אלו המוצגות בעמ' :55 1800 דונם לעומת 2000 דונם שטח לתכנון .

קיימת אי בהירות בין תתי שכונות לבין חלוקות המשנה כפי שמוצגות על גבי המפה בעמ' 138 ומתחמי תכנון עמ' 142 ותוספת של תתי שכונות עמ' .138

קיימת אי התאמה בנושא שכונות ותתי שכונות: בתיק התיעוד המתחמי עמ' 12 מצוינות השכונות: אל-

חרדוב, אל- שיח ענבר, ח'לת אל עין ובית פאג'י. בעמ' 55 נוספו השכונות א- סוואנה, אל -דבה ואל סהל אל- ג'דיד, ובעמ' 138 השכונות רואויע,סאניורה, קאע א-חארה ו- כילה.

יש להבהיר מה הן השכונות העיקריות? מהן תתי השכונות? מהו היחס למתחמי השימור והתכנון המוצעים ?

143-146 הסבר דל שאינו מספק על מתחמי התכנון. יש להוסיף ליד תמונה מקרא התמצאות.

5. יש להשלים בפרק נתונים כלליים -מצב קיים:

א. עמ' -12יש לסמן שכונות ותתי שכונות וגבולות על גבי התצ"א, כולל גבולות מספרי תוכניות שחלות

במפות נפרדות ובקומפילציה.

יעודי קרקע מאושרים קווים כחולים-

עמ' 14 לא ברורים המספרים ,חסרים מקרא ומספר מילות הסבר על כל גוש .

יש להשלים באופן ברור חלוקה לגושים ולחלקות.

- 8 -

ב. יש להוסיף לחתכי השכונה חתכים שעוברים דרך פרוזדורי התצפית אל/ מ העיר העתיקה ולסמן על

גביהם מהן תוספות הבניה המוצעות במסגרת תוכנית זו והיחס בינן לבין העיר העתיקה(על פי סימון פרוזדורי תצפית עמ' .)141

ג. יש להעביר את כל צילומי הרחובות ותיאורי הנתיב הנמצאים בעמ' 24-35 לפרק תנועה ודרכים

ד. יש להשלים פרק המפרט את כל התוכניות החלות על השכונה-

יש לרכז את כל התוכניות החלות, ארציות, מחוזיות ונקודתיות שנמצאות באופן חלקי ובאופן מפוזר לכדי פרק אחד.

חלק מהתוכניות (/2733א,3092 ) מופיעות בעמ' ,20-23 תוכנית 2000 בעמ' ,36-40וחלק (תוכניות מוקדמות, מחוזיות, ארציות, מתאר מקומית) בעמ' 91 - 108 בפרק "סקר תוכניות בנין עיר היסטוריות".

תיאור תוכנית יכלול איור תשריט, מקרא מצורף ,הסבר מטרת התוכניות בשטח תוכנית האב המוגשת וצילום הוראות הנוגעות לשימור מתוך התוכנית.

יש להשלים תקציר עבור כל אחת מן התוכניות החלות המאושרות כולל תוכניות ,3085 2733 4904ו-/א .

.6יש להוסיף לפרק תיעוד צילומי מפת מיקום מבטי צילומים מצורפים עמ' .44-53 .7יש להשלים בפרק היסטוריה כרטוגרפית מיפוי מבנים היסטוריים על פי תקופות .

עדיף לרכז בפרק תצ"א/ מפה היסטורית ולצידה/אחריה את דברי ההסבר על התקופה השלטונית.

.8יש לרכז פרק צמחיה ושטחים ירוקים, יש לצרף מפות +מקרא עמ' .126-133 נדרשת מפת אם אחת הכוללת מקרא ופירוט של כל המתחמים הירוקים הסובבים את תוכנית האב (עמק צורים עמ' ,127 132 ), עמק השילוח מורדות הר הזיתים (עמ' ,)131 והנמצאים בתוכה (כרם א-טור עמ'

,128 עמ' 131 חורשת א-שייח) כולל גבול תחום תוכנית האב המוצעת.

.9יש להשלים פרק ניתוח ארכיטקטוני הכולל מבנים היסטוריים טיפוסיים –

מופיע כעמוד בודד בעמ' .52 מופיע כטיפולוגיית בנייה מחוץ לחומות עמ' .63מופיע כבינוי מהתקופה הירדנית וכולל 3 תמונות ללא מפת התמצאות מצורפת ללא מילות הסבר.

עמ' 133 לא בהקשרו -סגנון בנייה.

עמ' 135 -לא בהקשרו.

10. יש לציין מקור מפה/תשריט בפרק חלוקות משנה. עמ' -140,141 יש לצרף תוכנית קומפילציה של

תוכנית חלוקה לשכונות ,תתי שכונות ,מתחמי תכנון ואזורי/מתחמי/מבנים לשימור.

11. יש לעבות פרק ניתוח טכנולוגי , להשלים תמונות, מפת התמצאות, ופירוט דוגמאות מצולמות עם

מראה מקום.

.12יש להשלים פרק עבור ממצאי אתרי עתיקות- בפרק 9 סיכום הערכת האתר והמלצות- מטרות ויעדי השימור סעיף 4 "שילוב אתרי העתיקות והאתרים לשימור במסגרת התכנון הכולל"

נדרשת סקירת אתרים ברשימה ממוספרת ובמפת נספח מצורף.

מפת האתרים כפי שמופיעה בעמ' 178 אינה כוללת פירוט לגבי כל האתרים כפי שסומנו על גבי התצ"א.

.13יש להשלים הערכת אתר על פי האמנות המקובלות בשימור והמלצות בפרק הסיכום-

עמ' 154 אין קורלצייה בין המלל המתאר סימון מוסדות ציבוריים לשימור לבין נספח השימור המוצג (ללא כותרת) החסר סימון מבנים אלו. יש להרחיב בהסבר על שני הצירים ההיסטוריים וציר תהלוכת הדקלים המסורתי, תוך ציון ופירוט הערכים השימורים התרבותיים והארכיטקטוניים במקום.

עמ' -155 סימון אליפסה של "אזור מתחם בעלי קשר לעליה" מהו? וכיצד הוא מתייחס לסימונים קודמים שצוינו בנספחים המצורפים.

עמ' -157לא נסקרו האתרים המוסלמים בגבול התכונית. חסרה מפה.

עמ' -158לא נסקרו האתרים היהודים בגבול התוכנית . חסרה מפה.

- 9 -

עמ' 159-161 מחלקת השימור אינה יכולה להיעזר במפות תיירותיות סכמתיות ,בהן לא ברור מיקום מדויק של האתר.

	סדר יום ועדת שימור
סדר יום ועדת שימור 06/02/2022 - ה אדר א תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2022/69		מספר ועדה
4707		מספר תיק

	נתונים כלליים
דוסתאי 12 , מושנבתהו נגירםמ נכילתל י ים		כתובת
יצחק קטורזה, אמיר פרבר		שם המבקש
תמ"א 38		סיבת הפניה
15563		מספר תכנית
תאום תכנון לתמ"א 38		מהות הבקשה
אדריכלית הלוי קארי ן		איש קשר

- 10 -

רקע

רקע היסטורי ואדריכלי

האתר ממוקם בקצה הדרום מערבי של שכונת קטמון הישנה. בתחום החלקה מצוי מבנה מגורים בן 2 קומות וגג שטוח משנות השלושים של המאה העשרים. המבנה נבנה בסגנון הבניה המנדטורי האופייני לתקופתו, בטכנולוגית בניה של אבן גב בטון. המבנה ממוקם במפלס המוגבה ב 2 מ' ממפלס רחוב דוסתאי, כשלאורך קו המגרש בחזית הראשית בנויה גדר אבן המשמשת קיר תמך (לא ידועה שלביות בניה הגדר) . הגישה לבנין דרך מהלך מדרגות אבן מקוריות קיימות בצורת ר' ממפלס הרחוב. בקו החזית הראשית מצוי בנוסף מבנה שיתכן ושימש במקור חניה והוסב למחסן.

חזיתות המבנה נשמרו בשלמות לרבות פרטי אבן החזיתות בעיבוד תלטיש החזית הראשית וטובזה יתר החזיתות וכן פרטי אבן פינה, מרפסות וקשתות ישרות ופרטי מסגרות סורגים ונגרות.

בשלב בניה מאוחר נבנתה בחזית ראשית הרחבה של מרפסות המסתירה חלקית את חזיתות האבן המקוריות וכן נבנתה הרחבה בחלק המבנה האחורי לרבות מהלך מדרגות ומרפסות ומהלך מדרגות לחדר יציאה במפלס הגג (לא נמצאו היתרי בניה).

המבנה בנוי במרכז החלקה בנסיגה מגבולות המגרש, יתר החלקה פנויה ובה נטועים עצים בוגרים. סקר עצים מ16/01/21 סוקר 17 עצים בוגרים לרבות עצי פרי, תות ואורן משמעותי בחצר קדמית.

רקע תכנוני

1. הבנין אינו נכלל ברשימת השימור העירונית

2. תכנית מתאר 62 (אינה כוללת הוראות שימור) אזור מגורים 1

3. מסמך מדיניות מנחה תכנית האב למושבות: המבנה אינו מסומן בקטגוריה של מבנה לשימור.

אזור מגורים 3 עיבוי מרקם קיים

4. הבנין מוגדר 'בנין היסטורי' כהגדרתו בתכנית .10038 הבנין נכלל בתחום ה'עיר ההיסטורית' כהגדרתה

בתכנית 10038

5. לא נמצאו היתרי בניה.

התכנית המוצעת

בקשה להיתר מכוח תמ"א 2/38 תכנית 15563 להריסה מלאה מבנה היסטורי קיים ובניה מחדש מבנה מגורים בן 6 קומות מעל שתי קומת חניה תת קרקעית, וכריתת 14 עצים בתחום המגרש.

התקבלה המלצת המחלקה לתכנון העיר לפיה ניתן לאשר בתנאים את הבקשה המוצעת. חוות הדעת נכתבה בטרם התקבלו חוות הדעת מאת הגורמים וייתכנו שינויים לאור קבלת התייחסותם. סעיף 1 תכנון

- 11 -

"ככל שימצאו ערכים לשימור במבנה ההיסטורי ע"י מחלקת השימור נדרש יהיה לעשות תיאום תכנון מחדש". סעיף 8 שימור "נכתב טרם הפניה הבקשה למחלקת השימור. ולכן ייתכנו שינויים בהמלצה"

המלצות מחלקת השימור לוועדת השימור מס' 69

לדחות את הבקשה במתוכנת המוצעת של הריסה מלאה בנין היסטורי קיים שנמצא כבעל ערך אדריכלי ראוי לשימור. הריסה מלאה של הבנין ההיסטורי מהווה פגיעה באיכויות האדריכליות וההיסטוריות של המרקם הבנוי קטמון הישנה.

ככל שתוגש חלופה תכנונית להרחבת המבנה הקיים עפ"י סעיף 4.1.2.1 ()2 ז' או 4.1.2.2 ()5 יידרש שימור ושיקום חזיתות אבן הבנין ההיסטורי הקיים: חזית ראשית דרום מערבית וחזיתות הצד על פרטי הבניה המקוריים הקיימים, פירוק תוספות הבניה המאוחרות, וחיזוק פנימי חזיתות לשימור. וכן שימור מהלך מדרגות אבן חוץ ממפלס רחוב דותסאי וחצר קדמית המהווים מרכיב היסטורי של עיר גנים, בה נטוע עץ אורן משמעותי במרחב הציבורי; מחלקת השימור לא תתנגד להריסה של חללי הפנים ובנייתם מחדש (אותו חתך) וכן הרחבת בניה בחלק המגרש האחורי הצפון מערבי.

	סדר יום ועדת שימור
סדר יום ועדת שימור 06/02/2022 - ה אדר א תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2022/69		מספר ועדה
4814		מספר תיק

	נתונים כלליים
בן יהודה 42 , מרכנתז והנעיםיר כ לליים		כתובת
קטורזה יצחק		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
1016484		מספר תכנית
תוספת קומות לבנין לשימור ברחוב בן יהודה 42		מהות הבקשה
אדריכלית שלף צפ י		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
לא	13	30847
לא	5085	30043
כן	14	30847
לא	18	30847

- 12 -

רקע

רקע היסטורי ואדריכלי

האתר ממוקם במרכז העיר, בפאתי שכונת נחלאות. מדובר במבנה מנדטורי המתוארך לשנים ,1917-1948 החזיתות המקוריות שלמות ונראות במצב טוב. המבנה הינו חלק מהבנייה ההיסטורית שמחוץ לחומות.

משמש למגורים ולמסחר בקומת הרחוב. למבנה קיים גג שטוח, ובשל מיקומו במפגש שני רחובות ראשיים הינו בעל ניצפות גבוהה. החזיתות כלפי הרחוב בנויות בקו אפס על גבול המגרש, לאתר ערך היסטורי ואורבני חשוב כעדות למרקם העירוני בימי המנדט. המבנה מסומן לשימור והנחיות נוספות יינתנו רק לאחר קבלת תיק תיעוד.

המצב הסטטוטורי הקיים

א) מדובר באתר הממוקם ברחוב בן יהודה פינת מסילת ישרים בתחום העיר ההיסטורית, המבנה מופיע

ברשימת השימור העירונית כאתר מס'- 2787 (מס' ישן )3606 שאושר ע"י וועדת השימור.

שטח החלקה כולל 0.269 דונם

תאריך אישור עמידה בתנאי סף לשכת התכנון המחוזית 11.1.2022 מונה תדפיס גרסת תשריט-5 והוראות-

08

ב) תכנית 062 בתוקף מיום 16.7.1959

מהות התכנית המוצעת

תכנית זו מבקשת להוסיף קומות למבנה קיים המסומן ברשימת השימור העירונית. המבנה הנוכחי כולל ארבע קומות והתכנית מוסיפה לו 6 קומות כך שיהיו בו 10 קומות סה"כ.

התכנית מציעה שימור של חזיתות המבנה ותוספת קומות לשימושי מגורים ותיירות כמו כן התכנית מציעה להתיר הריסה חלקית של המבנה לשימור.

זוהי תכנית מפורטת בסמכות מחוזית, תכנית שמכוחה ניתן להוציא היתרים והרשאות.

- 13 -

חתך מוצע חזית מוצעת בתכנית 1016484

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס'-69

לדחות את התכנית במתכונת המוצעת עד למועד קבלת תיק תיעוד לאתר.

תיק שימור 4814 נפתח ביום 16.1.2022 לשם מתן חוו"ד שימור לתב"ע 101-1016484 המציעה תוספת קומות לבניין קיים לשימור. נמסרו פניות למתכנן עורך התכנית ביום 17/1 ושוב ביום 24/1 בבקשה להעביר תיק תיעוד שיאפשר מתן הנחיות שימור המבוססות על נתונים מתועדים ועובדות. תיק התיעוד טרם נתקבל חרף העובדה שזהו תנאי לעמידה בתנאי סף ודיון בתכנית. משכך, לעת עתה לא ניתן לדון בתיק זה.

תנאים לדיון בהפקדת התכנית:

עריכת תיק תיעוד לאתר ומתן הנחיות מח' שימור. לאחר העברת חוו"ד מח' שימור ידון התיק בוועדת השימור העירונית.

תנאים למתן היתר בנייה:

ייקבעו אך לאחר עריכת תיק תיעוד ולאחר דיון נוסף בוועדת השימור העירונית.

ירד מסדר היום

	סדר יום ועדת שימור
סדר יום ועדת שימור 06/02/2022 - ה אדר א תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2022/69		מספר ועדה
4564		מספר תיק

	נתונים כלליים
יעל 8 , גאולים - נבתקוענהי ם כלליים		כתובת
רוזנבלום צב י		שם המבקש
הוצאה מרשימת השימור העירונית		מהות הבקשה
הנדסאית נפתלי אלונה אדריכלות		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	42	30016

- 14 -

הבית ברחוב יעל ,8 בקעה.

רקע היסטורי אדריכלי והטעמים לבקשה

ראשית חשיבותו של הבית היא בפרטי האבן והנגרות המצויים בו המהווים דוגמא לבניה איכותית.

הבניה האקלקטית טרם זכתה למעמד לו זכתה אדריכלות הבין לאומית.

חידוש אדריכלי ראשון במעלה ששיק נקף לזכותו היה תכנון בית החלל המרכזי אותו חלל בתליתא קומי. בית החלל המרכזי המובהק נבנה כבלוק מלבני עם גג רעפים גבוה בן ארבעה שיפועים. הקומה הראשונה שימשה למסחר או לאחסון ומעליה קומת המגורים. במרכז החזית נמצא פתח המורכב משלושה שדות קשותים (טריפור) המציין את קצהו של האולם המרכזי המשתרע מחזית אל חזית ואשר סביבו סדורים החדרים והגישה אליהם היא דרכו. ייחודו של הבית הוא בכך שהוא מכיל בתוכו הן יחידות חלל מרכזי והן חללי שירות מודרניים המופרדים במסדרון זהו בעצם שיא תכנונו של בית חלל מרכזי מודרני. ייתכן וכל שורת הבניינים שנבנתה ע"י משפחת דיב יועדה להשכרה מתוך מחשבה על הבסיס הצבאי הבריטי הצמוד.

המבנה מאפיין שתי תקופות בניה: הראשונה סוף שנות ה-20 ותחילת שנות ה-.30 ככל הנראה נבנתה קומה בחיפוי אבן עם אכסדרת כניסה (ריוואק) לפי הטופולוגיה הכפרית . במהלך שנות ה-30 בעל הבית "בנה" בניה מלבני סיליקט מחופה בטיח ומפרטי חלונות אופייניים . תכנית הקומה העליונה אינה דומה לבתי חלל מרכזי ומזכירה בניה יוונית באזור המושבה הגרמנית בירושלים.

רקע תכנוני

המבנה ממוקם בגבולות העיר ההיסטורית כפי שנקבעו בתכנית מתאר .2000 תב"ע:

980 משנת 1963– אחוד וחלוקה מחדש- מגורים לקשישים.

-2256 שמור שכונה, נגנזה.

3770 משנת -1999 תכנית המתאר לשכונה, המגדירה כאזור מגורים 1 מיוחד.

3770א משנת -2016 בקעה- הכרזה על סעיפים ,77-78 נגנזה.

תתל/ 108 משנת 2020 -מסילת רכבת כבדה תת קרקעית בירושלים.

- 15 -

תכניות אב ומתאר שכונתיות:

30004 תכנית אב בקעה/גאולים, המגדירה כאזור מגורים 1 מיוחד.

תוכניות מחוזיות וארציות:

היתרים:

אתרים לשימור:

עבירות בניה:

מבנים מסוכנים:

הבקשה

מבקשים להסיר את המבנה ברחוב יעל 8 גוש 30016 חלקה 42 מרשימת האתרים לשימור שערוכה מכוח סעיף 12 לתוספת הרביעית לחוק התכנון והבניה.

ההצעה מוגשת לאישור ועדת השימור העירונית על רקע היתר 2021/0312 להריסת המבנה הקיים והקמת מבנה מגורים חדש בתחום קווי הבניין ע"פ תכנית מתאר .62

- 16 -

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 69

לאחר בחינת הבקשה אל מול תיק התיעוד, סיור בשטח וקווי הבניין המותרים ע"פ תכנית מאושרת נמצא כי ערכיו של המבנה הם באופן העמדתו במגרש והחצר המקיפה אותו המלאה בצמחיה ובעצים בוגרים.

המחלקה ממליצה לאשר את הסרת המבנה מרשימת השימור.

ואולם נבקש כי בתכנית המוצעת יישמרו ערכי השימור הקיימים בחצר הקדמית מבחינת תכסית הבינוי המוצע ושמירה על עצים בוגרים.

יש להציע תכנית בה תיסוג החזית הקדמית לפחות 10 מטרים מגבול המגרש ולא מציר הכביש.

- 17 -

	סדר יום ועדת שימור
סדר יום ועדת שימור 06/02/2022 - ה אדר א תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2022/69		מספר ועדה
4830		מספר תיק

	נתונים כלליים
אדוניהו הכהן 27 נ,ת בוונכיםרי םכ ל ליים		כתובת
אנה לדיג'נסק י		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
1042803		מספר תכנית
תוספת קומות ויח"ד ברחוב אדוניהו הכהן 27 בירושלים		מהות הבקשה
אדריכלית הלוי קארי ן		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	158	30084

- 18 -

רקע

רקע היסטורי ואדריכלי

שכונת הבוכרים נוסדה על יהודים יוצאי בוכרה בשנת .1890 השכונה הוקמה על קרקעות מרוחקת יחסית מהעיר העתיקה, המהוות היום את הקצה הצפון מערבי של תחום 'העיר ההיסטורית'.

השכונה תוכננה על תוואי רחובות מובהק של שתי וערב (גריד) ובה חלקות לבניה פרטית וחלקות למבני ציבור שכונתיים. תקנון השכונה קבע עקרונות בינוי אחידים לבניה באבן, גגות רעפים ועוד.

הבנין נושא הבקשה ממוקם בחלקה פינתית הפונה מצפון לרח' אדניהו הכהן וממערב לרח' פרחי.

מדובר בבנין מגורים בן שתי קומות וגג רעפים המתוארך לתקופה העות'מאנית היא שלב הבניה ההיסטורי של שכונת הבוכרים (,)1894-1914 נבנה אחרי .1905 הבנין הוא האחרון מבין שורה של שלושה מבני חצר היסטוריים הבנויים ברצף המהווים בלוק (גוש) בינוי היסטורי.

הבית נבנה באותו שלב עם המבנה הסמוך מדרום בפינת הרחובות חיים פרחי ורחובות הבוכרים על ידי מנשה משהיוף. שני הבתים חלקו במקור חצר פנימית שהיתה תחומה בחומת אבן ממערב.

מדובר במבנה חצר מונומנטלי הבנוי בצורת אופיינית לשכונות היהודיות שנבנו מחוץ לחומות: חזיתות הבנין העבות בנויות בקו בנין 0 כלפי הרחובות (קיר הבית כחומה) והכניסה היא דרך החצר הפנימית התחומה גדר אבן גבוהה.

חצר הבית רוצפה אבן טבעית ובה ניטעו עצים ובה נבנה בור מים תת קרקעי (נהרס בשנת .)2010 הבית בנוי בתכסית מלבנית מושלמת בין שני מפלסים, כאשר החזית הצפון מזרחית בנויה לגובה שתי קומות והחזית הדרום מערבית לחצר הפנימית בת קומה אחד בשל הפרשי מפלסים טבעי. נבנה בטכנולוגיית בניה של קיר אבן דו פני נושא תקרות רלסים שטוחות בקומות הקרקע ותקרות רביץ ומעליהם תקרת רעפים ארבע שיפועים. חזיתות המבנה נבנו בפרטי אבן איכותית בעיבוד תלטיש הן הקירות והן הפתחים שנשמרו בשלמות ובהם פרטי מסגרות ונגרות שנשמרו חלקית. החלל הפנימי תוכנן עפ"י בתכנית חלל מרכזי וחדרים מסודרים ובו הותקן ריצוף טראצו מצויר.

בשלב בניה היסטורי מנדטורי נוספת תוספת חדר בצמידות לחזית הדרומית בשטח החצר.

המבנה נשמר במצבו המקורי ללא תוספות ושינויים מהותיים למעט הרחבת בניה מאוחרת בצמידות לחזית צפון מזרחית קומת הקרקע (בניה ללא היתר בתחום הדרך). קיימת בליה טבעית ורמת תחזוקה נמוכה, בין היתר נאטמו חלק מהפתחים או הוחלפו הפרטים המקוריים, נעשו שינויים פנימיים, לא השתמרו רצפות מרפסות רלסים בחזית הצפונית. בור המים המקורי נהרס.

הערכת האתר בתיעוד מפרטת על הימצאות ערכים היסטוריים, אסתטיים, טכנולוגיים ואורבניים.

לא נמצאו היתרי בניה מאושרים. שטח החלקה 0.479 דונם.

- 19 -

רקע תכנוני

1. האתר נכלל ברשימת השימור (הישנה) מתחם לשימור שכונת הבוכרים.

2. תכנית מתאר שכונתית מס' 1358 בתוקף מתאריך 28/04/1974 יעוד אזור מגורים 3 מיוחד

המבנה הקיים מוגדר כ'בנין לשימור ושיקום'

3. תכנית מתאר שכונתית מס' 3276 בתוקף מתאריך 25/03/1990 יעוד אזור מגורים 3 מיוחד

המבנה הקיים מוגדר כ'בנין לשימור ושיקום'

4. החלטת הועדה המחוזית מתאריך 02/12/19 עדכון מדיניות התכנון בשכונת הבוכרים קובעת

תבנית בינוי לאורך צירים פנים שכונתיים עד 5 קומות.

מבני חצר: המדיניות מקנה חשיבות גבוהה לשמירה על מורפולוגית הבינוי ההיסטורית הקיימת של מבני

חצר. ייעשה מאמץ מרבי לשמירה על החצרות הקיימות. תותר בניה בשטח החצרות עבור גרמני מדרגות, מעליות ומרחבים מוגנים בלבד ותוך התערבות מזערית ככל הניתן בחצר.

התכנית המוצעת

בקשה לתכנית מתאר (נקודתית) בסמכות הועדה המחוזית מס' 1042803 עיקרי הוראות התכנית: .1 שינוי יעוד מאזור מגורים 3 מיוחד לאזור מגורים ד' .2 קביעת שטחי בניה בתחום בתכנית .3 קביעת בינוי בגובה 5 קומות וחלל גג רעפים לשימוש מעל הקרקע וקומה תת קרקעית לחניה ומחסנים .4 קביעת מס' יח"ד ל 13 יח"ד .5 קביעת קווי בנין .6 קביעת הוראות לגבי שטח למסחר .7 קביעת הוראות לבינוי ועיצוב אדריכלי

התכנית עמדה בתנאי סף בתאריך 18/01/22 משובצת לדיון בוועדה מקומית שתתקיים ב 16/02/22 * מבין הגורמים התקבלה המלצת המחלקה למדיניות תכנון ()25/01/22 לפיה יש להטמיע בתכנית הפרשה לצרכי ציבור לצרכי רווחה כגון דירה לאנשים עם מוגבלויות בהיקף 100 מ"ר שטח בנוי.

חוות הדעת מתייחסת למונה תדפיס הוראות_,5 גירסת תשריט_,4 נספח בינוי ופיתוח מ 05/12/21 המלצות מחלקת השימור לוועדת השימור מס' 69

לאשר את התכנית המוצעת בכפוף לשינויים מהותיים המפורטים להלן

1. אין לאשר תוספת בניה מבוקשת ארבע קומות מעל בנין לשימור ובשטח החצר ההיסטורית וכן תוספת

שתי קומות חניה תת קרקעיות בשטח חצר היסטורית הפוגעים בערכו של אתר לשימור.

מחלקת השימור לא תתנגד לתוספת שתי קומות מעל קונטור הבנין לשימור והתקנת גג רעפים בשימוש חוזר - ללא שימוש כקומה מובלעת, וכן מרפסות זיז עוקבות מרפסות לשימור (שחזור), וכן תוספת אגף חדש ככל שתהא מוצע בתחום בור המים שנהרס בחלק הדרום מזרחי של החצר, וניתוק בין האגפים למעט גרעין מדרגות ומעלית בנסיגה ככל הניתן מהחזית דרומית בנין לשימור ושמירה על החזית הדום מערבית לחצר הפנימית תוך פירוק הרחבה קיימת (משלבים מקודמים).

2. המחלקה ממליצה לפטור מן החובה להתקין מקומות חניה משיקולי שימור חצר היסטורית.

3. יש לתקן בנספח הבינוי תיאור אדריכלי בחלקה 159 הסמוכה מדרום: מוצג בינוי מאושר מכוח תכנית

נקודתית 7803 שאינו קיים בפועל ועלול להטעות.

4. יש לתקן בתשריט מצב מוצע קו בנין, קו בנין תת קרקעי, קו בנין עילי למרפסות ולתקן את הוראות

התכנית המוצעת בפרט טבלה .5

5. בהתייחס לסעיף 4.1.2 א' ()2 אין לאשר הריסה גורפת של החללים הפנימים ובנייתם מחדש כפי

שמסומן בנספח הבינוי (המנחה). יש להטמיע תיאור מצב מקורי קיים לשימור והריסת תוספות בניה מאוחרות ככל שקיימות בחללים הפנימיים שתי הקומות עפ"י עקרון השבת מצב לקדמותו.

- 20 -

6. יש לנסח מחדש סעיף 4.1.2 ג' ()1 כך שייקבע בהוראות השימור כי פרטי בניה מקוריים קיימים בבנין

לשימור מיועדים לשימור ושיקום וכן ייקבעו הוראות לשחזור פרטים חסרים בבנין לשימור וייקבע כי יתואמו פרטי הבניה החדשה, לתאום מפורט בשלב נספח פרטים כתנאי למתן היתר.

7. בהתייחס לשימוש מסחרי מבוקש בקומת הקרקע התחתונה יש לבטל פתח מסחרי חדש בחזית צפון

מזרחית, במקומו ניתן להרחיב פתח מאוחר קיים בקומת הקרקע חזית מערבית לרח' פרחי.

8. יש לשמור על מידות מקוריות של שתי מרפסות זיז חזית צפון מערבית המיועדות לשחזור.

9. עיצוב חזיתות תוספת הבניה מעל בנין לשימור תותאמנה לאופי הארכיטקטוני של בנין לשימור

מבחינת עיצוב, גודל ומיקום הפתחים ושמירה על מרפסות זיז עוקבות למרפסות זיז לשחזור.

10. יש להשלים התייחסות לפתרונות מיגון ככל שנדרשים בקומות הקיימות בקונטור בנין לשימור

11. ייקבע בהוראות התכנית כי תוספת הבניה תיבנה באבן טבעית מרובעת ומסותתת התואמת את הבנין

הקיים לרבות התאמה לסוג האבן, גוון האבן, פרטי העיבוד, גובה הנדבכים, כיחול וכו'.

12. גג הרעפים הקיים (בהנחה שמדובר בפרט חרסים מקוריים) מיועד לשימוש חוזר בבנין לשימור לרבות

קונס' עץ והתקנת פרטי רעפים ומזחלות במישור החזית עפ"י הפרטים המקוריים הקיימים.

13. יש לקבוע הוראות לשימור חומה ושערים לאורך קו מגרש מערבי ושחזור החלקים החסרים וכן בניה

מחדש של חומה בהמשכיות לאורך קו מגרש דרום מערבי.

14. תכנית הפיתוח של החצר הפנימית תשוחזר עפ"י המצב המקורי משוער שלב הבניה הראשון לרבות

ריצוף אבן, שימוש משני במדרגות אבן וקביעת הוראות מחייבות לנטיעות חדשות בחצר.

15. ייקבע בהוראות התכנית כי לא תותר הריסה ולא יותר פירוק והרכבה של בנין לשימור.

16. בהתייחס לסעיף 4.1.2 יא' חיזוק מבנים לפי תמ"א 38 ייקבע כי חיזוק בנין לשימור ככל שיידרש יהא

בהתאמה לטכנולוגיית הבניה ההיסטורית ובכפוף לסקר הנדסי מצב קיים מצומצם והגשת תכנית הנדסית שימורית שתהא ערוכה על ידי מהנדס מומחה בשימור כתנאי למתן היתר.

ככל שיידרש יותר ביצוע חיזוק/יסודות תוספת בניה חדשה בדפנות הפנימיות של בנין לשימור.

17. יש להוסיף בסעיף 7.1 שלבי ביצוע תנאי לתעודת גמר/אכלוס יהא קבלת אישור מח' השימור בגין

השלמת ביצוע הוראות השימור והשיקום בהיתר הבניה.

18. יש להוסיף סעיף סטיה ניכרת בגין הוראות השימור בתכנית.

19. תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניה ראשון בתחום החלקה יהא קבלת אישור מח' השימור.

20. תנאי למתן היתר יהא הפקדת כתב התחייבות וערבות בנקאית להבטחת ביצוע הוראות שימור

21. תנאי למתן היתר יהא הפקדת כתב מינוי אדריכל ומהנדס שימור מלווים.

22. ייכתב בהיתר כי העבודות יבוצעו על ידי קבלן מומחה בשימור.

23. תנאי להפקדת התכנית יהא קבלת אישור (חוזר) של ועדת השימור העירונית לתכנית מתוקנת.

	סדר יום ועדת שימור
סדר יום ועדת שימור 06/02/2022 - ה אדר א תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2022/69		מספר ועדה
4745		מספר תיק

	נתונים כלליים
עמוס 24 , כרם אנבתרוהנםי ם כלליים		כתובת
קליין אסתר		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
896266		מספר תכנית
הנדסא ית הלל לאה אדריכלות		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
לא	111	30082

- 21 -

רקע

רקע היסטורי אדריכלי-

הבית ברח' עמוס 24 ממוקם בשכונת כרם אברהם השכונה נקראת על שם חוה חקלאית בשם זה שהוקמה במקום ב-.1855 כ-70 שנה מאוחר יותר, ב-,1929 נוסדה שכונת המגורים 'כרם אברהם' ביוזמתו של יו"ר שכונת גאולה, זאב שפיגל עבור אוכלוסייה דתית מגוונת. השכונה תוכננה כשכונה מודרנית, בה רחובות מקבילים היוצרים מערך רשתי. לרחובות ניתנו שמות של נביאי ה"תרי עשר". המגרשים אורגנו לרוב בשתי שורות צמודות כשלכל מגרש חזית אחת לרחוב ושלוש חזיתות הפונות לבניינים סמוכים. המגרשים ברובם צרים ועמוקים ולאורכם נשתלו עצי ברוש. הבתים נבנו בגובה קומה אחת או שתיים במרכז המגרש ומעליהם גג רעפים בעל 4 שיפועים.

המבנה הנדון נבנה בסביבות שנת 1930 כבניין המשמש למגורים, בעל 2 קומות וקומה שלישית חלקית, צמוד קרקע על חלקה צרה. חזית ראשית מערבית פונה לרח' עמוס, שאר החזיתות פונות למבנים סמוכים, חזיתות המבנה חופו באבן בסיתות טובזה למעט חזית ראשית מערבית בה קיימת אבן בסיתות מוטבה, למבנה פרטי בניין ייחודיים בעלי ערך אדריכלי ואסתטי כמו חדר מדרגות פתוח בחזית צפונית, פרטי אבן ופרטי ברזל מקוריים. קיימים עצים בוגרים בחלקה, במבנה תוספות מאולתרות להן לא נמצאו היתרים, המבנה זהה למרבית מבני הרחוב אשר נבנו בסגנון מנדטורי פשוט, חשוב כחלק ממקרמה ההיסטורי והחברתי של השכונה.

כיום בקומת הקרקע ישנה חנות בחזית הרחוב המשמשת כמכולת.

רקע סטטוטורי-

שימור-המבנה מופיע ברשימת השימור כאתר מס' 3355 תוכנית מתאר 62 משנת -1959 התוכנית מייעדת את המגרש לאזור מגורים ,3 היקף זכויות בניה 90 %, 3 קומות, גובה מבנה 12.5 מ'. קווי בניין: קדמי וצידיים 3 מ', אחורי 5 מ'.

היתרי בניה קודמים למבנה:

2017/0487.00 היתר בהתוות – הרחבות לבניין קיים: ממ"דים ועוד קומה 1 מעל 2 קומות קיימות – יש לסגור את הבקשה.

מדיניות תכנונית: בכפוף למדיניות מע"ר צפון ניתן להציע בינוי עד 5 קומות תוך שימור מורפולוגית בינוי

קיימת. בהתאם למדיניות מהנדס העיר קווי בניין 3 מ' מכל צד.

- 22 -

מהות הבקשה-

בקשה לתמ"א 38/1 תוספת 2 קומות חדשות וקומת גג חלקית, תוספת שטח עיקרי וממ"דים תוך שימור 3 חזיתות המבנה הקיים.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' -69

לאשר את הבקשה בכפוף לתנאים הבאים:

1. אין לאשר הרחבת מרפסת היסטורית לשימור, בחזית ראשית, ניתן להציע תוספת מרפסת בקומה

מעל(עבור אותה דירה) מבלי לפגוע במרפסת קיימת.

2. חזית מערבית-יש להציג מצב משוחזר משוער, קומת קרקע-ניתן להגדיל את פתח החלון לדלת

עבור מסחר אך לא להרחיבו בכדי לשמור על פרופורציית פתחים סימטרית, כמו"כ יש להבהיר האם קיימת מעל הפתח כותרת אבנים מלבנית אלכסונית כמו לשאר הפתחים ההיסטוריים, במידה וכך יש לשחזרה/לשמרה, הערה טכנית: לבטל בחזית זו פתח אמצעי בקומת הקרקע אשר לא מסומן בתוכנית.

3. החזיתות ישמרו לכל גובהן ללא פירוק נדבכים.

4. חדר מחוזק קומה ב' המוצע בחזית ראשית לכיוון רח' עמוס, אינו מקובל, יש להציעו בחזית

צידית בהמשך לחדרים מחוזקים בשאר הקומות, בהתאם להנחיות מרחביות ולחוו"ד מחלקת תכנון.

5. עצים-ע"פ תיק התיעוד נראה כי משיני צידיה המערביים של החלקה קיימים עצי ברוש בוגרים

המאפיינים את שכונת כרם אברהם ומדגישים את הכניסה אל המבנה יש לסמנם בתוכנית פיתוח באדום לשימור.

6. הערה טכנית: יש לסנכרן בין מפלס +13.98 המוצע בתוכנית גג למפלס +14.50 המוצע בחתך

וחזית.

תנאי למתן היתר:

• יוגש נספח פרטים ע"י אדר' שימור הכולל: הוראות לשיקום וניקוי האבן ע"ג החזיתות, שיקום פרטי ברזל היסטוריים, פרט הגדלת פתח בחזית היסטורית, פרט הפרדה, פרט הרחבת פודסט היסטורי, פרט גדר היסטורית, פרטים לשימור קיימים וחסרים.

• יוגש חוו"ד מהנדס שימור לאישור מח' השימור לחיזוקים המוצעים, לפתרון הרחבת פודסט חדר המדרגות המייתר עמודים (באם יצועו ממ"דים/ממ"ק בקומת תת הקרקע בהתאם לחוו"ד מחלקת תכנון, יש להתייחס גם לעניין חפירה תחת חזיתות לשימור)

• יש להגיש כתב התחייבות וערבות בנקאית למחלקת השימור.

• יש לקבל אישור לתיק התיעוד ממחלקת השימור.

• הבנייה תבוצע עפ"י ההיתר והנחיות אדריכל מלווה החתום על טופס דרישות מחלקת השימור.

תנאים שיירשמו בהיתר הבניה:

• יש לצרף לפרויקט זה אדריכל שימור מלווה שיפעל עפ"י הנחיות טופס דרישות מחלקת השימור, טופס מינוי חתום ע"י אדריכל

- 23 -

• הבנייה תבוצע עפ"י ההיתר והנחיות אדריכל מלווה החתום על טופס דרישות מחלקת השימור.

הטופס יוחתם בשלב קבלת טופס .2

• היתר זה כפוף לכתב התחייבות וערבות בנקאית שנמסרו למחלקת השימור.

• היתר זה כפוף לחו"ד הנדסית שימורית שאושרה במחלקת השימור.

• תנאי לתחילת עבודות בניה- הצגת אישור מחלקת השימור על מינוי אדריכל שימור.

• תנאי לתחילת חיפוי אבן הבניה החדשה - אישור מחלקת השימור לאבן המוצעת להרכבה.

• לא תותר הריסה או פירוק והרכבה של חזיתות המיועדות לשימור לרבות פרטי מסגרות ונפחות מהבניה המקורית הקבועים בר פתחים.

• לא תותר התקנת מערכות טכניות או צנרות חיצונית על חזיתות המיועדות לשימור.

• הבינוי יבוצע על פי הפרטים המפורטים במסמכי התכנית וכל סטייה מהם תחייב תיאום עם מחלקת השימור.

• במידה וימצא בור מים או כל אלמנט היסטורי אחר יש להפסיק את העבודה מידית ולעדכן את מח' השימור בעיריית י-ם.

• תוספות ושינויים בחזיתות לשימור שאושרו ע"י מח' שימור יבוצעו באמצעות אבן היסטורית מפירוק.

תנאי לקבלת טופס 2

• יש לצרף התחייבות אדריכל שימור מלווה להודיע למחלקת שימור על תחילת העבודות.

תנאי לטופס גמר ושחרור ערבות בנקאית:

• אישור מחלקת השימור בכתב.

• ניקוי חזיתות על פי הנחיות מחלקת השימור, הסרת צנרות, מזגנים, חיווטים.

	סדר יום ועדת שימור
סדר יום ועדת שימור 06/02/2022 - ה אדר א תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2022/69		מספר ועדה
4791		מספר תיק

	נתונים כלליים
ר' ישראל נג'ארה נ5ת3ו נ, יגםב עכתלל שייםא ול		כתובת
זאב ארד		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
991992		מספר תכנית
תוספות בנייה ושימור ברחוב נג'ארה 35 - 37 שכונת גבעת שאול		מהות הבקשה
הנדסא ית הלל לאה אדריכלות		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	51	30168
כן	54	30168

- 24 -

רקע

רקע היסטורי אדריכלי-

האתר ברח' ר' ישראל נג'ארה ממוקם בשכונת ג. שאול, גבעת שאול הינה שכונה היסטורית במערב ירושלים וממוקמת על גבעה בצמוד לכניסה לעיר.

הרעיון של הקמת השכונה עלה כבר בשנת 1907 ועם הקמת 'חברת גבעת שאול' נרכשו קרקעות מערביי כפר דין יאסין.

שכונת גבעת שאול המקורית נחרבה בקרבות של הטורקים עם הבריטים במלחמת העולם הראשונה והוקמה מחדש בשנת .1919 הקמת השכונה הסמוכה קריית משה בשנות ה20 זירזה את התפתחותה של גבעת שאול כיוון שיצרה רצף של התיישבות יהודית.

בשנים הראשונות התיישבו בשכונה מעט אנשים, השכונה היתה מרוחקת ממרכז העיר ומוקפת כפרים ערביים (בניהם דיר יאסין וליפתא), דבר שהרתיע את המתיישבים לרכוש קרקע ולהתיישב שם. רק לאחר מלחמת יום העצמאות סופחה השכונה לירושלים יחד עם שכונת קריית משה.

במגרש הנידון קיימים 2 מבנים צמודים: מבנה מתחילת המאה ה-19 מטיפוס בית ליוואן, החזית המערבית הפונה לרח' ישראל נג'ארה מתוכננת בצורה סימטרית-פתח הכניסה במרכז וצמד חלונות קשתיים מכל צד, עם השנים אחד מצמידי החלונות נפרץ לפתח אחד גדול, למבנה תוספות אקראיות מצידו הצפוני והמזרחי, המבנה השני נבנה בין השנים ,1925-1935 בן קומה אחת וגג רעפים, חזיתו המערבית בעלת פתח

מקורי אחד: פתח מרכזי רחב בעל קשת, שאר הפתחים נפרצו עם השנים, החזית הדרומית הפונה למעבר

לרח' חיים ויטאל בעלת פתחים מלבניים מקוריים ומאוחרים, קירות המבנים עשויים אבן גב בטון, תקרת בטון ריילסים, קיימים תריסי ברזל מקוריים בפתחים ההיסטוריים. בצדו הצפוני מזרחי של המגרש ישנו בור מים עליו נבנתה תוספת קומה אשר חסמה את הגישה אליו.

רקע סטטוטורי-

• שימור- מופיע ברשימת השימור העירונית כאתר מס' .2139 כמו כן המבנה מסומן לשימור מסוג ב'-ע"פ תוכנית האב ג. שאול: "מבנה לשימור זמני-תנאי למתן היתר יהיה בחינת הצורך ברוחב סביר לדרך ובחינת הערכיות השימורית בתיאום מול מחלקת השימור"

• תוכנית 1003 משנת 1963 ייעדה את שטח בייעוד מגורים .2 • היתרים-לא נמצאו היתרי בנייה למבנה.

- 25 -

• תכנית שכונתית -תוכנית אב גבעת שאול קריית משה – אזור ב: במגרשים מעל 400 מ"ר, 180-200 %, עד 5 קומות. קו בנין צידי ,3 אחורי ,5 קדמי לפי קיים.

מהות הבקשה-

בקשה לתב"ע:

קביעת הוראות לשימור החזיתות ההיסטוריות המבנים הקיימים וקביעת הנחיות לתוספות בנייה בהתאם למדיניות התכנון לשכונה. שינוי יעוד הקרקע ממגורים 2 למגורים ג. קביעת הוראות לשימור חזיתות היסטוריות. קביעת הוראות לפרוק והזזת חזיתות היסטוריות מזכות דרך. קביעת קווי בניין עיליים ותת קרקעיים. קביעת מספר הקומות ל 6 וחצי קומות על קרקעיות ו 3 קומה תת קרקעיות. הוספת זכויות בנייה וקביעת הוראות לתוספות בנייה. קביעת תנאים למתן היתר בנייה. תכנון שטחים משותפים לכלל הדיירים. קביעת הוראות לפיתוח ותכנון השטחים המשותפים. קביעת הוראות להקמת מרפסות בחזית קדמית לרחוב. קביעת הוראות לרישום זכות דרך ומתן הוראות לחנייה תת קרקעית מתחתיה.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' -69

לאשר את הבקשה בכפוף לתנאים הבאים:

1. יש להשלים ולתקן את המידע הרב החסר בתיק תיעוד.

2. הוראות התוכנית-

• בסעיף 4.1.2 הוראות השימור, יש לתקן סעיף 7 ל:גג הרעפים יישמר במתכונתו המקורית, ייעשה מאמץ לשמרו ללא פירוק והרכבה מחדש, סעיף 10 יש להוסיף ל:תותר פתיחת פתחים במישור הגג.

• יש להוסיף:

• תנאי למתן היתר:

• יוגש נספח פרטים ע"י אדר' שימור.

• יוגש חוו"ד מהנדס שימור לאישור מח' השימור

• יש להגיש כתב התחייבות וערבות בנקאית למחלקת השימור.

• יש לקבל אישור לתיק התיעוד ממחלקת השימור.

• הבנייה תבוצע עפ"י ההיתר והנחיות אדריכל מלווה החתום על טופס דרישות מחלקת השימור.

• תנאים שיירשמו בהיתר הבניה:

• יש לצרף לפרויקט זה אדריכל שימור מלווה שיפעל עפ"י הנחיות טופס דרישות מחלקת השימור, טופס מינוי חתום ע"י אדריכל

• הבנייה תבוצע עפ"י ההיתר והנחיות אדריכל מלווה החתום על טופס דרישות מחלקת השימור.

הטופס יוחתם בשלב קבלת טופס .2

• היתר זה כפוף לכתב התחייבות וערבות בנקאית שנמסרו למחלקת השימור.

• היתר זה כפוף לחו"ד הנדסית שימורית שאושרה במחלקת השימור.

• תנאי לתחילת עבודות בניה- הצגת אישור מחלקת השימור על מינוי אדריכל שימור.

• תנאי לתחילת חיפוי אבן הבניה החדשה - אישור מחלקת השימור לאבן המוצעת להרכבה.

• לא תותר הריסה או פירוק והרכבה של חזיתות המיועדות לשימור לרבות פרטי מסגרות ונפחות מהבניה המקורית הקבועים בר פתחים.

- 26 -

• לא תותר התקנת מערכות טכניות או צנרות חיצונית על חזיתות המיועדות לשימור.

• הבינוי יבוצע על פי הפרטים המפורטים במסמכי התכנית וכל סטייה מהם תחייב תיאום עם מחלקת השימור.

• במידה וימצא בור מים או כל אלמנט היסטורי אחר יש להפסיק את העבודה מידית ולעדכן את מח' השימור בעיריית י-ם.

• תוספות ושינויים בחזיתות לשימור שאושרו ע"י מח' שימור יבוצעו באמצעות אבן היסטורית מפירוק.

• תנאי לקבלת טופס 2

• יש לצרף התחייבות אדריכל שימור מלווה להודיע למחלקת שימור על תחילת העבודות.

• תנאי לטופס גמר ושחרור ערבות בנקאית:

• אישור מחלקת השימור בכתב.

• ניקוי חזיתות על פי הנחיות מחלקת השימור, הסרת צנרות, מזגנים, חיווטים.

3. נספח בינוי-

• גג רעפים היסטורי-צורת הגג יישמר במצבו המקורי, יעשה מאמץ לשמרו ללא פירוק והרכבה, אין להתקין מעליו מערכות טכניות, אין להגביהה את חזיתות המבנה תחת הגג הקיים.

• חזיתות היסטוריות לשימור וחזיתות לפירוק והרכבה- יש להציג מצב משוחזר ללא פתחים מאוחרים. חזית דרומית יש להראות פתחים היסטוריים קיימים.

• בהתאם להנחיות מרחביות, אין להפנות ממד"ים כלפי חזית מערבית הפונה לרחוב.

	סדר יום ועדת שימור - דיון פנימ י
סדר יום ועדת שימור - דיון פנימ י 06/02/2022 - ה אדר א תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2022/69		מספר ועדה
4450		מספר תיק

	נתונים כלליים
רשבם 7 , מקור בנרתוךו ני ם כלליים		כתובת
יעקובוביץ יוטא		שם המבקש
תמ"א 38		סיבת הפניה
15525		מספר תכנית
תמ"א /38 תוספות בנייה		מהות הבקשה
הנדסאית הלוי נחמ י אדריכלות		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	5219	30069
כן	220	30069

שטח התוכנית (מ"ר)	גוש וחלקה	כתובת	שכונה
-219 187.65מ”ר -220 189.19מ"ר	30069/219-220	רשב"ם 7-9	מקור ברוך

- 27 -

חוו"ד מהנדס העיר לבקשה להיתר

תכנית בינוי מס' 15525

תוספות בניה בהתאם לתכנית 10038

רקע תכנוני

1. תיאור מצב קיים: 2 חלקות, עליהן בנוי בית אבן דו קומתי ובו סה"כ 4 יח"ד (לכל חלקה 2

קומות ובכל קומה יח"ד .)1 כיום חלקה צפונית מס' 220 (רשב"ם )9 משמשת בית כנסת.

2. מועד הקמת המבנה: עפ"י תיק תיעוד נבנה בין השנים 1927-1935

3. הגדרות המבנה לפי תוכנית :10038

• המגרש הנו בתחום העיר ההיסטורית

• הבניין הנו בניין היסטורי על פי הגדרתו בתכנית • הבניין אינו מבנה מגורים גדול על פי הגדרתו בתוכנית • הבניין לא מוגדר לשימור- לא בתב"ע ולא בכרטיסיות

4. רקע סטטוטורי- תוכניות:

• תוכנית מתאר 62 משנת -1959 התוכנית מייעדת את המגרש לאזור מגורים ,3 היקף זכויות בניה:

- חלקה ,219 168.9מ"ר

- חלקה ,220 170.3מ"ר,

בינוי ב-3 קומות, קווי בנין 3מ' קדמי, 3מ' צידי, 5 מ' אחורי.

היתרי בניה קודמים למבנה/ים:

• לא נמצאו היתרים קודמים

הערות	קווי בניי ן			קומות	זכויות בניה (מ"ר)
	ציד י	אחורי	קדמי		שירות	עיקר י
מתאר 62	3	5	3	3	-	חלקה ,219 168.9מ"ר חלקה ,220 170.3מ"ר

- 28 -

5. נתונים סטטוטוריים:

6. מדיניות תכנונית: מע"ר צפון מדיניות נפחית, בינוי עד 4 קומות.

7. תקן חנייה לפי 5166ב': תקן חניה נמוך

תוספת זכויות אפשרית מכוח ,10038 בהתאם לנתוני המגרש על פי סעיף 4.1.2.1 בהוראות ,10038 תוספות הבינוי המותרות הינן :

1. הרחבת יח"ד קיימות בסך 25 מ"ר, בסה"כ 100 מ"ר.

2. תוספת 1.5 קומות בקונטור המבנה המורחב עבור יח"ד חדשות ו/או הרחבת יח"ד קיימות.

3. שטחי שירות ע"פ תקנות חישוב שטחים.

4. קווי הבניין לפי 10038 לבניין לא יפחתו מ-3 מטרים לחזית קדמית, 2 מטרים בחזית אחורית ו-2 בחזיתות

הצידיות.

הזכויות המבוקשות תואמות למותר על פי תמ"א .38

לאחר בדיקה עם בוחן הרישוי יקבע האם ניתן לממש גם את יתרת הזכויות המבוקשות לשטחי השירות בבקשה להיתר.

תיאור הבקשה

1. תוספות מבוקשות מכוח :10038

.1.1 תוספת 1.5 קומות חדשות. סה"כ 4 קומות.

.1.2 תוספת שטח עיקרי וממ"דים בסך 97.82 מ"ר לשם הרחבת יח"ד קיימות בתחום קונטור המבנה הקיים.

.1.3 תוספת 4 יח"ד ב- 1.5 קומות הנוספות עפ"י הפירוט הבא: תוספת 2 יח"ד בקומה שלישית חדשה ועוד 2 יח"ד קטנות בחצי הקומה העליונה.

.1.4 שטח קומה אחרונה קיימת מורחבת 198.40 מ"ר מירבי .

.1.5 אחוזי בניה מירביים מוצעים %,186.82 מדיניות מע"ר צפון נפחית.

.1.6 הבקשה מציעה כניסה ממפלס דרך גרם מדרגות צידי ומעלית לכל חלקה.

.1.7 הבקשה לתוספת קומה חדשה מורחבת כולל ממ"ד ותוספת ומציעה שטח קומה חדשה מורחבת 196.03 מ"ר

.1.8 הבקשה אינה מציעה חניה כלל עבור המתחם. בהתאם לתקן החניה נדרשות סך של סה"כ 2 חניות חדשות

.1.9 תוספת 167.51 מ"ר שטחי שירות משותפים עבור מתקנים ומערכות טכניות ,אחסנה, חניה ,מבואות וחדרי מדרגות. באחריות בוחן רישוי לבדוק את התאמת שטחי השירות לתקנות חישוב שטחים.

- 29 -

.1.10הבקשה אינה מציעה מחסנים .

.1.11התכנית מציעה בקומות הטיפוסיות אשר מעל קומת הקרקע ממ"דים בשטח 113.4 (קיים וחדש)

מ"ר.

2. תוספות מבוקשות מכח תכניות מאושרות אחרות:

עורך הבקשה [הושמט] .

• מרפסות- מכח תקנות.

• מעליות- מכח תכנית 5022א'

התאמת הבקשה לתכנית 10038 ולמדיניות התכנון

1. התאמת השטחים המבוקשת ע"פ סעיף :4.1.2.1 הבקשה תואמת את תוספת הזכויות האפשרית מכוח

תמא/38 והינה בסמכות הוועדה המקומית.

2. התאמת התוכנית למדיניות: התוכנית המוצעת תואמת למדיניות מע"ר צפון, המגדירה בינוי נפחי לגובה

של 4 קומות.

3. התאמת התכנית לקווי בניין: הבקשה תואמת את הוראות סעיף 4.1.2.1.3 לקווי בניין.

4. התאמה להנחיות מרחביות: התכנית טרם נבדקה על פי סעיף 6.6.2 לעניין עיצוב המבנה. באחריות בוחן

הרישוי לבדוק התאמת מיקום יחידות מיזוג אויר, מתקני אשפה, צוברי גז, ארונות למערכות תשתית ומסתורי כביסה.

5. השתלבות התכנון המוצע בחתך הרחוב ואופי המרקם הבנוי: הבקשה מציעה מבנה בן 4 קומות , כאשר

במקטע הרחוב הזה קיימים מבנים בגבהים 2-4 קומות, ובגובה ממוצע של 2.5 קומות.

6. עצים להעתקה/שימור: על פי סעיף 6.11 נדרש אישור עקרוני של מחלקת גננות. תנאי למתן היתר בניה

יהיה מתן הוראות לעניין סיווג עצים, ביצוע העתקה וקביעת הטיפולים בהם. החלקה כוללת עצים לשימור ויש להקפיד על הנחיות מתאימות לשימור לעת הבניה מול מחלקת שפ"ע. הערות נוספות להלן.

7. התאמה לתכניות מחוזיות וארציות: התכנית נבדקה ונמצא כי אינה עומדת בסתירה להוראות התמא"ות

והתמ"מ החלות במקום כפי שמפורט בסעיף .16.12.2

8. הסכמות שכנים: נתקבל העתק נסח טאבו מתאריך .6/1/2021 2 בעלים בחלקה.%100 אחוזי הסכמה

הוגשו.

חוות דעת מחלקות העירייה

1. שימור:

בשטח החלקה קיים מבנה המתוארך בין השנים .1926-1937 במקור נבנה בן 2 קומות וגג רעפים.

ישנם עבירות בניה רבות בעיקר בחלקה 9 .חלקה מס 7 נשמרה כמעט בשלמותה.

המבנה אינו מוגדר לשימור ואין היתרים קודמים. וע"פ תיק תיעוד מתחמי לשכונת מקור-ברוך מומלץ לשמרו:

- 30 -

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 69

המחלקה מאשרת את התוכנית בתנאים:

-1 קומות וצורת הגג:

תוכנית מע"ר צפון מאפשרת בחלקה בינוי של עד 4 קומות וגג ללא הגבהה, צורת הגג המקורית של המבנה הינו גג רעפים מלא בעל 4 שיפועים, החולש על כל שטח הגג. התוכנית מציעה תוספת של 1.5 קומות עם גג חלקי שממשיך בצדדים מעל עמודות הממדי"ם, ויוצרים יחד גג שאינו מקובל תכנונית.

א. המלצת המחלקה לאפשר הרחבת בינוי של קומות מלאות: קומה ב' בלבד, או השלמת קומה ג'

לקומה מלאה, וגג מלא ללא הגבהה, במטרה לשמור על אופי שלמות גג הרעפים כפי שנבנה במקור, ולציין את אחוז שיפוע הגג.

ב. גגות הממדי"ם יתוכננו עם גג שטוח.

-2 חזיתות ומרפסות:

המבנה הינו בעל ערכים אדריכליים, כגון: פתחים מקוריים, מרפסות, מדרגות, פירזול ונגרות מהבניה המקורית. וחשוב לשמור עליהם כחלק ומהמרקם ההיסטורי של הרחוב והשכונה, ושמירה על סגנון הבניה שחל באותה תקופה.

א. נדרש לשחזר את החזיתות שנהרסו בעקבות בניה לא חוקית בחלקה 220 השייכת לרשב"ם ,9

השיחזור יעשה ע"י אדריכל שימור שיחשוף את ערכיו האדריכליים של המבנה, החשובים להשתלבותו בסביבה.

- 31 -

ב. יש לשמור ולשחזר את המרפסות ההיסטוריות בחזית הראשית הפונה לרחוב רשב"ם, אין להאריך

או להעמיק מרפסות אלו. מרפסות חדשות יהיו עוקבות למרפסות ההיסטוריות.

ג. הפתחים המקוריים וכלל האלמנטים המייחדים אותם, ישומרו בחזיתות צפונית, דרומית ומזרחית,

הניצפות מהרחוב.

ד. בחזית מערבית מתוכננת הריסת הקיר והרחבת בינוי כלפי החצר האחורית-מקובל.

ה. מרפסות פתוחות בפינות הצפ'-מז'/דר'-מז' ישמרו על פרופורציות מקוריות, ללא הריסה והרחבה

של החזית הגובלת איתן.

-3 מדרגות ומעלית בחזיתות הצד(צפונית ודרומית):

א. הוצגה חלופה תכנונית אשר שומרת על ערכי החזיתות המקוריות :שמירת פתחים מקוריים,

ושמירה

על הפודסט של המרפסות ההיסטוריות, ע"י הצמדת המעלית והמדרגות לעמודת הממ"ד-מקובל.

ב. מדרגות חיצוניות יעלו עד קומה ב' בלבד. מעבר לכך, במידת הצורך, יתוכנן המשך מהלך המדרגות

בתוך קונטור המבנה בלבד.

-4ע"פ תיק תיעוד יש 2 עצים בוגרים בשם "מכנף נאה" ששרדו ויש לשמרם .

נא לסמן אותם לשימור, ולהראות בתוכנית שמירה על מרחק של 3 מ' לפחות מהעצים.

-5 יש להציג פריסת גדר כלפי רחוב רשב"ם, עם ציון מפלסים וחומרים.

-6 יש לתקן ולהטמיע בתוכנית את הסעיפים בהמלצת מהנדס העיר הנוגעים לשימור:

סעיפים: 1,6,7,8,16

-7 להראות חיזוקים פנימיים, ולאחר גיבוש התוכנית נבקש חו"ד מהנדס שימור.

-8 לסמן בסגול את הבניה המקורית בכל התוכניות בהתאמה.

2. תושי"ה:

3. מהנדס תמ"א :38

המלצת מהנדס העיר

חוות הדעת מתייחסת להרמוניקה חתומה מתאריך 8/8/2021

- 32 -

לאשר את הבקשה בכפוף לתנאים הבאים:

1. תכנון-

• הבקשה, העוסקת בשתי חלקות נפרדות, מציעה תוספת קומה וחצי בלבד לכל חלקה בנפרד כאשר חצי הקומה העליונה מוצעת בצידן המערבי של החלקות ומציעות מרפסת גג רחבה לכיוון רחוב רשב"ם. יש להגיש חלופה לבחינה המראה את תוספת חצי הקומה בחזית הקדמית לרחוב רשב"ם.

• יש להציג תכנית פיתוח צבעונית לקומת הקרקע ולהציע פיתוח, שבילי גישה למדרגות ומעלית וגינון בצידי החלקות ונטיעות.

• יש להרחיק רחבות מרוצפות 1.2מ' מינימלי מגבול המגרש בחזית הצפונית לרחוב רשב"ם ולייצר רצועת גינון כלפי הרחוב.

• יש להראות פרט מוגדל של כניסות ליח"ד בקומת הקרקע.

• יש להציע תכנון מפורט לכניסה לבית הכנסת ולשלל הפונקציות הנלוות לשימוש זה.

• יש להציע גדר אבן נמוכה עפ"י אופי קיים ברחוב רשב"ם ולפרט שערי כניסות לחלקות.

2. קווי בניין-

• מוצעים קווי בנין קדמי 3מ', צידי 2מ', אחורי 3מ'. מקובל.

• מוצעת חריגת ממ"דים, גרמי מדרגות ומעליות מקווי בנין לשתי החלקות. בהעדר חלופה מיטבית, ניתן לאשר עפ"י סעיף 15 לתמ"א .38

3. חניה-

• לא מוצעת חניה בפרויקט, עפ"י תקן חניה נמוך לאזור נדרשת תוספת של 2 חניות חדשות.

יש לקבל חו"ד מח' תוש"יה.

4. מרפסות-

• בקומה א' מוצעת הריסת מרפסת קיימת היסטורית ובניית מרפסות חדשות לרוחב החזית. יש לקבל אישור להריסת מרפסות מקוריות ממח' שימור. באם יתקבל אישור, יש לצמצם את שטחי המרפסות כך שיתחילו בנסיגה של לא פחות מ-60ס"מ מקצות הבינוי (ולא מקצה מרפסות צד מוצעות).

• מרפסות צד יש להציע עפ"י המצב המקורי בין 2 קירות בלבד עם חזית פתוחה לרחוב רשב"ם.

5. מרחבים מוגנים- מוצע מרחב מוגן לכל יח"ד בעמודות בחזית האחורית. מקובל בכפוף לאישור הג"א

למרחב מוגן מתאים לבית כנסת בק"ק, חלקה .220

6. מעלית ומדרגות- יש להציע מעליות עד למפלס יח"ד אחרונה בלבד ולצמצם למינימום את גובה

תקרת חלל מעלית. מומלץ להציע מעליות הידראוליות.

7. חזיתות-

• יש לייצר פרטי הפרדה בין בינוי היסטורי לחדש מוצע.

• חזית קדמית, מרפסות צד נראות כחלק מבינוי, יש לתקן ולהבהיר שמדובר במרפסת פתוחה.

8. גג- יש להראות מערכות טכניות (מזגנים, דודים וכו') בחלל הגג לרבות גישה ציבורית לכלל יח"ד.

9. שימור-

• יש לקבל חו"ד מח' שימור לרבות התייחסות להריסת קירות היסטוריים בחזית קדמית.

10. עצים- יש לפרט את מס' העצים וסוגם בחלקות לרבות צרוף תמונות להרמוניקה.

- 33 -

11. ניקוז מי נגר- יש לצרף סכמת פנוי בנוי לחלקות בליווי טבלה המפרטת אחוזי חילחול לכל חלקה

בנפרד.

12. נגישות- מוצעת מעלית לכל חלקה המנגישה את כלל יחידות הדיור. מקובל.

13. תברואה- יש להציג פתרון תברואה בתאום עם מח' תכנון ואגף תברואה.

14. חשמל- תנאי למעבר לרישוי- פניה לחברת החשמל לקבלת חוו"ד.

15. גמל מים- יש לציין מיקום גמל מים בניצב/בנסתר מחזית החלקה.

16. מיזוג אוויר, צוברי/בלוני גז, חשמל, מים ותקשורת/ברז כיבוי אש- יש להציג בתוכניות (ובפרט

בתוכנית פיתוח ותוכנית גג). המערכות הללו כולל הצנרות שלהן ימוקמו ככל הניתן בתוך מעטפת הבניין (בקומת מרתף/בחלל גג רעפים וכד') ולא ע"ג החזיתות. ניתן להציע מיקום התשתיות בשטח החלקה, בעדיפות לפתרון שלא נצפה מהרחוב ושלא "יושב" על גדר/גבול החלקה לרחוב. יש כמובן לקחת בחשבון נגישות פיזית לתחזוקה וכד' (מיקום עקרוני מומלץ הוא על גדרות פנימיות הניצבות לרחוב).

17. תוכנית פיתוח וניקוז מי נגר- יש להציג תוכנית פיתוח צבעונית ומפורטת על בסיס תוכנית מדידה לפי

סעיף 6.6.2 בהוראות תוכנית .10038 יש להציג פתרונות חילחול לפי סעיף .6.19 במידה ולא ניתן להשאיר %50 משטח המגרש הפנוי מבינוי עבור חילחול- יש להציג פתרון חילחול אחר בתיאום המח'

לאיכות הסביבה, כתנאי להיתר בניה.

18. יש להציג הדמיות+ תמונות מצב קיים מוטמעות בתוך הגרמושקה

19. בהדמיות/תוכניות/חתכים/חזיתות יש להציג הקשר עירוני רחב יותר (לפחות עד למבנה הבא מעבר

לרחוב הסמוך וכד')

20. תנאי להתחלת עבודות בשטח המגרש יהיה פירוק כל עבירות הבניה ואישור מחלקת פיקוח על הבניה

לנושא.

21. תנאי להתחלת העבודות על הקומות החדשות יהיה סיום העבודות (חיזוק והרחבות) בקומות הקיימות

ואישור מחלקת פיקוח על הבניה לנושא.

22. בתחום מודל העיר: תנאי למתן היתר, יהא מודל מפורט של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי הבקשה

להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל

23. הערות טכניות/שרטוטיות:

• יש להציג גבהים אבסולוטיים (ביחס לפני הים) וגם יחסיים בתוכניות/חתכים/חזיתות • יש להציג קווי בניין תב"ע + תמ"א + גבול מגרש בכל השרטוטים (תוכניות/חתכים/חזיתות/תוכנית מדידה).

• יש להציג מספור הדירות וציון שטח כל דירה. בדירות קיימות מורחבות יש לציין שטח דירה קיים ושטח היקף ההרחבה הכולל לאותה הדירה.

• יש להוסיף טבלה המפרטת עבור כל יח"ד קיימת/חדשה את היקף שטחים עיקריים/שירות קיימים/חדשים

• יש להציג את חיזוק הקירות הקיימים/המוצעים לשימור

24. הסימונים הגרפיים המקובלים:

• גבול חלקה- קו כחול עבה (כמו בתב"ע)

• קירות קיימים- מילוי בצבע אפור

• קירות חדשים- מילוי כחול (בטון) או ירוק (בלוקים)

• הריסה- צהוב (לא בהיר מדי, שיהיה קריא)

• שטחים המוצעים להכשרה מוקפים בקו אדום מרוסק

	החלטה	ה		תאריך דיו ן	ת
הוועדה מאשרת את התכנית בהתאם לתנאים המפורטים: .1 קומות וצורת הגג : הוועדה דורשת שתוגש תכנית צל להשלמת הקומה. מאושרת חצי קומה לכיוון הרחוב. תנאי להיתר בנייה הגשת התבע. .2 חזיתות ומרפסות: המבנה הינו בעל ערכים אדריכליים, כגון: פתחים מקוריים, מרפסות, מדרגות, פירזול ונגרות מהבניה המקורית. וחשוב לשמור עליהם כחלק ומהמרקם ההיסטורי של הרחוב והשכונה, ושמירה על סגנון הבניה שחל באותה תקופה . יוחלט לאחר סיור. א. נדרש לשחזר את החזיתות שנהרסו בעקבות בניה לא חוקית בחלקה 220 השייכת לרשב"ם ,9 השיחזור יעשה ע"י אדריכל שימור שיחשוף את ערכיו האדריכליים של המבנה, החשובים להשתלבותו בסביבה ובתנאי שייעשה מאמץ לשמר את בית הכנסת במתכונתו מול המחלקות . ב. תבדק האפשרות לשמר או לשחזר את המרפסות ההיסטוריות בחזית הראשית הפונה לרחוב רשב"ם, בלי להאריך או להעמיק מרפסות אלו וללא פגיעה בשטחים הבלתי מקוריים. ג. הפתחים המקוריים וכלל האלמנטים המייחדים אותם, ישומרו בחזיתות צפונית, דרומית ומזרחית, הניצפות מהרחוב. ד. בחזית מערבית מתוכננת הריסת הקיר והרחבת בינוי כלפי החצר האחורית- מקובל. 3 -העץ בחזית ישומר . -4 יש להציג פריסת גדר כלפי רחוב רשב"ם, עם ציון מפלסים וחומרים.			09/01/2022

- 34 -

• שטחים חדשים מוצעים כתוספת מוקפים בקו אדום רציף • רכיבים לשימור- מילוי/הטש בסגול בהיר

• קו בניין תב"ע/תמ"א- קו מרוסק כמו בתב"ע (_._._.) באדום/ירוק בהיר. להוסיף הערת טקסט צמודה (איזה סוג קו בניין זה) וקווי מידה של קווי הבניין • סימוני עצים כמו במבא"ת (שימור/עקירה/העתקה)- יש לסמן את כל העצים הקיימים בשטח הבקשה

למעט התיקונים המצוינים לעיל התכנית מקובלת תכנונית וניתן לאשרה.

הערה:

חוות הדעת נכתבה עוד בטרם התקבלו חוות הדעת מאת הגורמים השונים, וייתכנו שינויים לאור קבלת התייחסותם.

• תנאי למעבר לרישוי: צרוף תיק קווי בנין לתיק

החלטות קודמות בוועדות שימור

-5 יש לתקן ולהטמיע בתוכנית את הסעיפים בהמלצת מהנדס העיר הנוגעים לשימור: סעיפים: 1,6,7,8,16 -6 להראות חיזוקים פנימיים, ולאחר גיבוש התוכנית נבקש חו"ד מהנדס שימור. -7 לסמן בסגול את הבניה המקורית בכל התוכניות בהתאמה . .8 תוספות הבניה ידגישו את ההבדל מהבניה הישנה.

הוועדה מאשרת את התכנית בהתאם לתנאים המפורטים: .1 קומות וצורת הגג : תוכנית מע"ר צפון מאפשרת בחלקה בינוי של עד 4 קומות וגג ללא הגבהה, צורת הגג המקורית של המבנה הינו גג רעפים מלא בעל 4 שיפועים, החולש על כל שטח הגג. התוכנית מציעה תוספת של 1.5 קומות עם גג חלקי שממשיך בצדדים מעל עמודות הממדי"ם , המלצת הוועדה לאפשר להגיש תכנית שתשלים את הבינוי: קומה ב' בלבד, או השלמת קומה ג' לקומה מלאה, במטרה לשמור על אופי שלמות גג הרעפים כפי שנבנה במקור, ולציין את אחוז שיפוע הגג. .2 חזיתות ומרפסות: המבנה הינו בעל ערכים אדריכליים, כגון: פתחים מקוריים, מרפסות, מדרגות, פירזול ונגרות מהבניה המקורית. וחשוב לשמור עליהם כחלק ומהמרקם ההיסטורי של הרחוב והשכונה, ושמירה על סגנון הבניה שחל באותה תקופה . א. נדרש לשחזר את החזיתות שנהרסו בעקבות בניה לא חוקית בחלקה 220 השייכת לרשב"ם ,9 השיחזור יעשה ע"י אדריכל שימור שיחשוף את ערכיו האדריכליים של המבנה, החשובים להשתלבותו בסביבה ובתנאי שייעשה מאמץ לשמר את בית הכנסת במתכונתו. ב. תבדק האפשרות לשמר או לשחזר את המרפסות ההיסטוריות בחזית הראשית הפונה לרחוב רשב"ם, בלי להאריך או להעמיק מרפסות אלו וללא פגיעה בשטחים הבלתי מקוריים. ג. הפתחים המקוריים וכלל האלמנטים המייחדים אותם, ישומרו בחזיתות צפונית, דרומית ומזרחית, הניצפות מהרחוב. ד. בחזית מערבית מתוכננת הריסת הקיר והרחבת בינוי כלפי החצר האחורית- מקובל. 3 -ע"פ תיק תיעוד יש 2 עצים בוגרים בשם "מכנף נאה" ששרדו ויש לשמרם . נא לסמן אותם לשימור, ולהראות בתוכנית שמירה על מרחק של 3 מ' לפחות מהעצים. -4 יש להציג פריסת גדר כלפי רחוב רשב"ם, עם ציון מפלסים וחומרים. -5 יש לתקן ולהטמיע בתוכנית את הסעיפים בהמלצת מהנדס העיר הנוגעים לשימור: סעיפים: 1,6,7,8,16 -6 להראות חיזוקים פנימיים, ולאחר גיבוש התוכנית נבקש חו"ד מהנדס שימור. -7 לסמן בסגול את הבניה המקורית בכל התוכניות בהתאמה .

28/11/2021

- 35 -

- 36 -

8. תוספות הבניה ידגישו את ההבדל מהבניה הישנה.