ישיבת שימור אתרים מס 71 · 22/03/2006

	ועדת שימור
ועדת שימור 06/03/2022 - ג אדר ב תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2022/71		מספר ועדה
4831		מספר תיק

	נתונים כלליים
אריאל 8 , רוממה נת ונים כלליים		כתובת
אנה לדיז'נסק י		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
1038579		מספר תכנית
תוספת קומות ויח"ד ברחוב אריאל 8 בשכונת רוממה בירושלים		מהות הבקשה
אדריכלית שלף צפ י		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	9	30075

- 1 -

רקע

רקע היסטורי ואדריכלי

המבנה הקיים הינו מבנה היסטורי לשימור שהוקם בשנת 1923 וידוע בכינויו 'בית יהודה יחזקאל', האתר מצוי בתחומה של העיר ההיסטורית, ובתחומו של הגרעין ההיסטורי של שכונת רוממה.מופיע ברשימת השימור העירונית כאתר מס'-.3764 כיום שוכן במבנה בית דין צדק ובית הוראה לדיני ממונות 'הישר והטוב'. פרופ' יהושע בן אריה מספר כי בעליו של הבית בשנת 1939 היה רופא העיניים ד"ר אלברט טיכו, ושמו של האדריכל המתכנן הינו א. באלוג. משעברה משפחת טיכו מהמקום נראה כי הוא שב / עבר לידי משפחת יחזקאל. בין דייריו הראשונים של המבנה היה יצחק יהודה יחזקאל (,)1863-1941 ששימש כסופר, מורה, מתורגמן ומזרחן נודע. יצחק יהודה יחזקאל הינו אחיו של א.ש.יהודה מבגדד, ובעל קשרי משפחה קרובים עם משפחתו של יהושע ילין ומשפחת ריבלין. על שמו של יצחק יהודה יחזקאל נקרא רחוב 'המזרחן' בשכונת תלפיות. כינוי זה דבק בו בשל מחקרו הנרחב אודות הפולקלור היהודי והערבי.

זהו בית מגורים בן קומה אחת, מתוכנן בסגנון ניאו-קלאסי, בעל איכויות בנייה גבוהות, פרטי אבן, מסגרות ועיטורים מוקפדים. המבנה השתמר בצורה שלמה, כמעט ללא שינויים, למעט תוספת מאוחרת הכוללת קומה מובלעת בתוך גג רעפים. יודגש כי המבנה המקורי נבנה עם גג שטוח.

המבנה ממוקם במרכז החלקה ובהיקפו חצר מגוננת ובה עץ בוגר ונאה.

שני מאפייניו הארכיטקטוניים הבולטים והחשובים של המבנה הם פורטיקו portico כניסה ומבנה המדרגות המונומנטלי הניבטים שניהם למרחוק. הכניסה הינה רפרזנטטיבית, מוגבהת מפני הרחוב, בעלת גמלון gable/pediment ,הנישא ע"ג צמדי עמודים. מבנה המדרגות ממוקם מיד בהמשכו של חדר המבוא והוא כולל מהלך מדרגות מעוגלות, אשר מקבלות ביטוי חיצוני בולט בייחודו ובאיכויותיו המרשימות.

מדרגות אלו הובילו אל מפלס הגג המקורי שהיה גג שטוח ושימש את בני הבית ואורחיהם כמרחב תיפקודי פעיל ואפקטיבי. שיטת הבנייה כוללת אבן חוץ ואבן פנים המייצרת קירות בעובי 60 ס"מ וחלל פנים מרשים המתנשא לכדי 4.30 מ'. בחזית המגרש כלפי רח' אריאל בנוייה גדר אבן ובה מעקה ברזל מקורי המיוצר בשיטת נפחות מסורתית. הגדר, המעקה והשער הינם רכיבים מקוריים שנשתמרו היטב.

השטח הבנוי הקיים כולל כ-340 מ"ר.

שטח המגרש הינו 0.469 דונם

המצב הסטטוטורי הקיים

האתר מצוי בתחום העיר ההיסטורית ומופיע ברשימת השימור העירונית תכנית 2267 – בייעוד מגורים ,2 תכנית בתוקף מיום 21.6.1985

- 2 -

בהוראותיה של תכנית 2267 מסומן האתר בתחומו של האיזור לשימור, ביחד עם כל 25 בתי הראשונים של רוממה, הסמוכים לכיכר אלנבי.

תכנית 1038579 זו נועדה להחליף את תכנית 2267 התקפה.

יש לציין כי במגרש הצמוד מצד מזרח לחלקה 9 שדנן, ברחוב אריאל 6 שוכן מבנה לשימור נוסף הידוע בשמו 'בית אברהם אביכזיר' שאף הוא היה בבעלות משפחת יחזקאל ונבנה ככל הנראה ע"י אותו אדריכל.

לשני המבנים מאפיינים ארכיטקטוניים דומים הכוללים אותו תכנון ניאו-קלאסי הכולל כניסה רפרזנטטיבית עם גמלון וצמדי עמודים, גג שטוח, פתחים מסוגננים ופרטי אבן מוקפדים. למבנה זה באריאל 6 אושרה תכנית 631911 (בתוקף מיום )11.9.2020 תכנית זו נדונה בוועדת השימור והיא כוללת 4 קומות מעל מרתף וגג שטוח. גובה קצה הגג- +16.58 =.841.27 מהות התכנית המוצעת

תוספת של 4 קומות + עליית גג ליצירת 14 יח"ד, קביעת בינוי בגובה 5 קומות מעל הקרקע, הכולל גג רעפים לשימושי מגורים וקומת מסד לשימושי שירות ואחסנה.

שינוי ייעוד מאיזור מגורים 2 מיוחד לאיזור מגורים ג'

סוג התכנית המוצעת- תכנית מתאר מקומית בסמכות מחוזית. תכנית שמכוחה ניתן להוציא היתרים ו/או הרשאות.

התכנית מציעה הרחבת קומת המרתף הקיימת מפלס -3.00 לשם הרחבת יח"ד קיימת ותוספת מחסנים, בנוסף מציעה התכנית תוספת של ארבע קומות מגורים חדשות במפלסים ,+4.30 ,+7.30 ,+10.30 +13.30 ושינויים במבנה המסומן לשימור.

גובה מדלפות הגג במבנה המוצע הינו 16.30 מ' ()839.15 מעל הכניסה הקובעת, שיא הגג +20.30 (.)843.15 סך שטחי הבנייה המוצעים כוללים - 1,495.5 מ"ר (%.)319 התכנית קיבלה אישור עמידה בתנאי סף ביום 18.1.2022 בהתייחס למונה תדפיס הוראות -5 ותשריט-3 המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 71

לאשר את התכנית ובתנאי כי תבוטל קומת הגג, יבוטל גג הרעפים, נפח הבינוי המוצע בדופן הצפונית לא יסתיר את מבנה המדרגות האליפטי, הבניין המוצע יכלול חמש קומות מעל המרתף, ויהא בעל גג שטוח.

יודגש כי ישנה חשיבות היסטורית+ ארכיטקטונית+ אורבנית לאישור תכנית שתותאם לזו שברחוב אריאל 6 ולהתייחסותה לרכיבי השימור הזהים הקיימים בשני המבנים.

תנאים נוספים יפורטו להלן:

1) נספח הבינוי

יש לתקן את נספח הבינוי כדלקמן

1. לעדכן התכניות ללא גג רעפים וללא קומת המגורים במפלס +16.30 כך שהגג יהא שטוח במפלס

839.15

2. לצמצם את נפח הבינוי של האגף הצפוני, כך שהמדרגות ההיסטוריות לא ייבלעו בתוך המבנה

3. לכתוב ע"ג החזית בתוספת החדשה – סוג סיתות האבן, לתקן כותרת חתך-1

2) הערות לסעיפי השימור בהוראות התכנית המוצעת

א) בפרק 4.1.2 ב' יש להשלים ולתקן הסעיפים כדלקמן:

1. בסעיף ב' 3 המתייחס לפתיחת פתחים חדשים בחזיתות ההיסטוריות- יש לציין כי לא תותר

פתיחת פתחים חדשים למעט אלו המסומנים בנספח הבינוי כפי שיאושר ע"י מח' שימור

- 3 -

2. בסעיף ב' 4 המתייחס לפירוק קירות נושאים - יש לציין כי לא יותר פירוק קירות היסטוריים

בבניין לשימור למעט פתיחת הפתחים החדשים כפי שמסומנים בנספח הבינוי, בכפוף לחוו"ד מהנדס שימור ובהתאם לאישור מח' שימור.

3. יש לנסח מחדש את סעיף ב'5 – לא תותר הריסת המבנה לשימור ולא יותר ביצוע פירוק והרכבה

של המבנה על רכיבי השימור המקוריים. במידה ויתחייב מטעמים תכנוניים ותפקודיים פירוק והרכבת המדרגות ההיסטוריות, העבודה תבוצע בליווי אדריכל שימור מלווה ובהתאם לתכנית שתכלול מפרט מדוייק של הנחיות ופרטים שיאושרו ע"י מח' שימור כתנאי למתן היתר בנייה.

4. יש לנסח מחדש את סעיף ב'6 – לעת הגשת בקשה להיתר בנייה יוטמע בהרמוניקה נספח פרטים

אדריכליים לשימור. על הנספח לכלול פרטים בקנ"מ 1:20 שיאושרו ע"י מח' שימור

5. יש להסיר את סעיף ב' 10 מפרק השימור בהוראות התכנית. אינו רלוונטי.

6. יש להסיר את סע' 13 בדבר מדרגות הפנים. התכנון יהא כפוף לנספח הבינוי כפי שיאושר.

7. יש להסיר את סע' ב' 14 אשר סותר את סע' ב' .8

יש להוסיף את הסעיפים הבאים:

8. לא תותר פגיעה באופיו האדריכלי של המבנה ההיסטורי, בסגנונו ובאלמנטים המקוריים שבו

ובפרטי הבניין הקיימים בו לרבות סוג האבן, פתחים, כתובות, תבליטים, סיתות, כיחול, סורגים, גדרות, תריסים ושערים. ובהתאם למסומן בנספח הבינוי.

9. לא יותר גג רעפים ולא יותרו חלונות 'קוקייה' בולטים ממישור הגג.

10. גדר האבן, השער והמעקים הקיימים בחזית המגרש כלפי רחוב אריאל הינם רכיבים היסטוריים

מקוריים לשימור. יש לסמן בתשריט, בנספח הבינוי ובהיתר הבנייה הנחייה המתייחסת לחובה לשמרם ולשקמם.

11. חיזוק מעטפת הבניין לטובת תוספות הבניה המוצעת מכוח תכנית זו יעשה כחיזוק פנימי בלבד.

לא יותר חיזוק חיצוני וכן לא יותר דיקוק הקירות או פירוק האבן.

12. לא תותר התקנת מערכות טכניות, צנרות ומערכות תשתית כלשהן על חזיתות הבניין או בצמוד

לו.

ב) בפרק 4.1.2 י' הכולל 'תנאים למתן היתר בנייה' יש להשלים ולתקן הסעיפים כדלקמן:

1. יש לנסח מחדש את סע' י' 9 – תנאי למתן היתר בנייה יהא אישור נספח פרטי שימור שיוטמע

בהרמוניקה ויאושר ע"י מח' שימור. הנספח יערך ע"י אדריכל שימור.

2. יש לנסח את סע' י' 2 מחדש באופן שיותאם לתכנית הספציפית שדנן ולהסיר ממנו פריטים

שאינם מן העניין. (לא רלוונטי= לכל מגרש?, העמדת בניינים?, קירות תומכים?,פרגולות?..).

יש להוסיף את הסעיפים הבאים:

3. תנאי למתן היתר בניה יהיה אישור תיק התיעוד ע"י מחלקת השימור.

4. יש למסור חוו"ד מהנדס שימור אודות יציבותו של המבנה לשימור ו/או הנחיות לחיזוקו, לרבות

הפתרונות ההנדסיים המתאימים לתוספת הבנייה החדשה. מסמך זה יהא מחייב אישור מח'

שימור כתנאי להיתר בנייה.

- 4 -

5. יש למסור טופס חתום בדבר מינוי אדריכל שימור מלווה

6. היתר הבנייה יהא כפוף לכתב התחייבות וערבות בנקאית שיימסרו למח' שימור. תוקף הערבות

הינה לשנתיים מינימום מיום מסירתה.

ג) תנאים שיירשמו בהיתר הבנייה:

1. יש לצרף לפרויקט זה אדריכל שימור מלווה שיפעל עפ"י הנחיות מחלקת השימור, טופס מינוי

חתום ע"י אדריכל השימור המלווה יימסר לרפרנט השימור.

2. תנאי למתן היתר בנייה יהא הגשת מפרט הנחיות לביצוע שימור ושיקום גדר האבן, השער

והמעקים הקיימים בחזית המגרש כלפי רחוב אריאל . אלו הם רכיבים היסטוריים מקוריים לשימור.

3. תנאי למתן היתר בנייה יהא הגשת תכניות הכוללות פרט שיתיר התקנת סורגים בפתחים של

הבנייה החדשה אך בחשפים בעומק של 20 ס"מ ע"מ שהסורג יהא שקוע מפני הקיר. יש להציג בשרטוט את תצורת הסורג כחלק מנספח הפרטים שיוגש. לא יהיה ניתן לבצע סורגים שבולטים מקו הקיר ולא סורגים משופעים.

4. תנאי למתן היתר בנייה יהא הגשת תכניות הכוללות פרטי אבן ובהם – אבני פינה, פרטי מזוזה

ומשקוף, אבני סף, קופינג, פרטי סיתות ומידות.

5. תנאי לתחילת עבודות חיפוי האבן החדשה יהא אישור האבן והסיתות ע"י מח' השימור.

6. במידה ויימצא בור מים או כל אלמנט היסטורי אחר במהלך העבודות באתר יש להפסיק את

העבודות מיידית ולדווח על כך למח' שימור.

7. היתר זה כפוף לכתב התחייבות וערבות בנקאית שיימסרו למחלקת השימור.

8. היתר זה כפוף לחו"ד הנדסית שימורית שאושרה במחלקת השימור.

9. תנאי לתחילת עבודות הבנייה באתר הינו אישור מחלקת השימור על מינוי אדריכל שימור.

10. הבינוי יבוצע על פי הפרטים בנספח השימור ובהתאם למסמכי התכנית. כל סטייה מהם תחייב

תיאום חוזר עם מחלקת השימור.

ד) תנאי למתן תעודת גמר: סעיפים אלו יש להוסיף

1. יש לטפל בקירות האבן הקיימים ולבצע ניקוי אבן: לא יאושר ניקיון אגרסיבי ע"י התזת חול או

מים. שיטת הניקיון שתאושר תהא בעזרת מברשות, מים וסבון רגיל בעבודה ידנית ולא מכאנית, ובאישור אדריכל השימור המלווה.

2. יש לבצע חידוש לכיחול הקיים ע"י פינוי ידני של חומרי כיחול ישנים וביצוע כיחול על בסיס סיד

– תערובת בגוון המקורי ובאישור אדריכל השימור המלווה.

3. השלמת עבודות שימור של כל רכיבי המבנה המקוריים: חלונות ודלתות מעץ וברזל, סורגים,

מעקות, פירזולים, תריסים וכד' בהתאם לנספח השימור האדריכלי שאושר ע"י מח' שימור.

4. יישום מפרט הנחיות וביצוע שימור ושיקום גדר האבן, השער והמעקים הקיימים בחזית המגרש

כלפי רחוב אריאל .

- 5 -

5. תנאי לשחרור ההתחייבות והערבות הבנקאית יהא קבלת אישור מח' שימור בכתב וביצוע הבנייה

והשימור כמתחייב.

אריאל 6 ()631911 תכנית מאושרת אריאל 8 ()1038579 מוצעת אריאל 8 – תכנית מוצעת

- 6 -

חזית דרומית- כלפי רחוב אריאל

הדמייה- חזית צפון-מערבית אריאל 8

אריאל 8 -חתך מוצע

נוכחים בדיון: אנה לדיז'נסקי- עורכת הבקשה

מוטי פרץ- יזם

החלטת ועדת שימור מס' 71

הוועדה מאשרת את התכנית ובתנאי כי תבוטל קומת הגג, יבוטל גג הרעפים, נפח הבינוי המוצע בדופן הצפונית לא יסתיר את מבנה המדרגות האליפטי, הבניין המוצע יכלול חמש קומות מעל המרתף, ויהא בעל גג שטוח.

- 7 -

יודגש כי ישנה חשיבות היסטורית+ ארכיטקטונית+ אורבנית לאישור תכנית שתותאם לזו שברחוב אריאל 6 ולהתייחסותה לרכיבי השימור הזהים הקיימים בשני המבנים.

תנאים נוספים יפורטו להלן:

מבוקש לפטור מחנייה מטעמי שימור.

1) נספח הבינוי

יש לתקן את נספח הבינוי כדלקמן

1. לעדכן התכניות ללא גג רעפים וללא קומת המגורים במפלס +16.30 כך שהגג יהא שטוח במפלס

839.15

2. לצמצם את נפח הבינוי של האגף הצפוני, כך שהמדרגות ההיסטוריות לא ייבלעו בתוך המבנה

3. לכתוב ע"ג החזית בתוספת החדשה – סוג סיתות האבן, לתקן כותרת חתך-1

2) הערות לסעיפי השימור בהוראות התכנית המוצעת

א) בפרק 4.1.2 ב' יש להשלים ולתקן הסעיפים כדלקמן:

1. בסעיף ב' 3 המתייחס לפתיחת פתחים חדשים בחזיתות ההיסטוריות- יש לציין כי לא תותר

פתיחת פתחים חדשים למעט אלו המסומנים בנספח הבינוי כפי שיאושר ע"י מח' שימור

2. בסעיף ב' 4 המתייחס לפירוק קירות נושאים - יש לציין כי לא יותר פירוק קירות היסטוריים

בבניין לשימור למעט פתיחת הפתחים החדשים כפי שמסומנים בנספח הבינוי, בכפוף לחוו"ד מהנדס שימור ובהתאם לאישור מח' שימור.

3. יש לנסח מחדש את סעיף ב'5 – לא תותר הריסת המבנה לשימור ולא יותר ביצוע פירוק והרכבה

של המבנה על רכיבי השימור המקוריים. במידה ויתחייב מטעמים תכנוניים ותפקודיים פירוק והרכבת המדרגות ההיסטוריות, העבודה תבוצע בליווי אדריכל שימור מלווה ובהתאם לתכנית שתכלול מפרט מדוייק של הנחיות ופרטים שיאושרו ע"י מח' שימור כתנאי למתן היתר בנייה.

4. יש לנסח מחדש את סעיף ב'6 – לעת הגשת בקשה להיתר בנייה יוטמע בהרמוניקה נספח פרטים

אדריכליים לשימור. על הנספח לכלול פרטים בקנ"מ 1:20 שיאושרו ע"י מח' שימור

5. יש להסיר את סעיף ב' 10 מפרק השימור בהוראות התכנית. אינו רלוונטי.

6. יש להסיר את סע' 13 בדבר מדרגות הפנים. התכנון יהא כפוף לנספח הבינוי כפי שיאושר.

7. יש להסיר את סע' ב' 14 אשר סותר את סע' ב' .8

יש להוסיף את הסעיפים הבאים:

8. לא תותר פגיעה באופיו האדריכלי של המבנה ההיסטורי, בסגנונו ובאלמנטים המקוריים שבו

ובפרטי הבניין הקיימים בו לרבות סוג האבן, פתחים, כתובות, תבליטים, סיתות, כיחול, סורגים, גדרות, תריסים ושערים. ובהתאם למסומן בנספח הבינוי.

9. לא יותר גג רעפים ולא יותרו חלונות 'קוקייה' בולטים ממישור הגג.

10. גדר האבן, השער והמעקים הקיימים בחזית המגרש כלפי רחוב אריאל הינם רכיבים היסטוריים

מקוריים לשימור. יש לסמן בתשריט, בנספח הבינוי ובהיתר הבנייה הנחייה המתייחסת לחובה לשמרם ולשקמם.

- 8 -

11. חיזוק מעטפת הבניין לטובת תוספות הבניה המוצעת מכוח תכנית זו יעשה כחיזוק פנימי בלבד.

לא יותר חיזוק חיצוני וכן לא יותר דיקוק הקירות או פירוק האבן.

12. לא תותר התקנת מערכות טכניות, צנרות ומערכות תשתית כלשהן על חזיתות הבניין או בצמוד

לו.

ב) בפרק 4.1.2 י' הכולל 'תנאים למתן היתר בנייה' יש להשלים ולתקן הסעיפים כדלקמן:

1. יש לנסח מחדש את סע' י' 9 – תנאי למתן היתר בנייה יהא אישור נספח פרטי שימור שיוטמע

בהרמוניקה ויאושר ע"י מח' שימור. הנספח יערך ע"י אדריכל שימור.

2. יש לנסח את סע' י' 2 מחדש באופן שיותאם לתכנית הספציפית שדנן ולהסיר ממנו פריטים

שאינם מן העניין. (לא רלוונטי= לכל מגרש?, העמדת בניינים?, קירות תומכים?,פרגולות?..).

יש להוסיף את הסעיפים הבאים:

3. תנאי למתן היתר בניה יהיה אישור תיק התיעוד ע"י מחלקת השימור.

4. יש למסור חוו"ד מהנדס שימור אודות יציבותו של המבנה לשימור ו/או הנחיות לחיזוקו, לרבות

הפתרונות ההנדסיים המתאימים לתוספת הבנייה החדשה. מסמך זה יהא מחייב אישור מח'

שימור כתנאי להיתר בנייה.

5. יש למסור טופס חתום בדבר מינוי אדריכל שימור מלווה

6. היתר הבנייה יהא כפוף לכתב התחייבות וערבות בנקאית שיימסרו למח' שימור. תוקף הערבות

הינה לשנתיים מינימום מיום מסירתה.

ג) תנאים שיירשמו בהיתר הבנייה:

1. יש לצרף לפרויקט זה אדריכל שימור מלווה שיפעל עפ"י הנחיות מחלקת השימור, טופס מינוי

חתום ע"י אדריכל השימור המלווה יימסר לרפרנט השימור.

2. תנאי למתן היתר בנייה יהא הגשת מפרט הנחיות לביצוע שימור ושיקום גדר האבן, השער

והמעקים הקיימים בחזית המגרש כלפי רחוב אריאל . אלו הם רכיבים היסטוריים מקוריים לשימור.

3. תנאי למתן היתר בנייה יהא הגשת תכניות הכוללות פרט שיתיר התקנת סורגים בפתחים של

הבנייה החדשה אך בחשפים בעומק של 20 ס"מ ע"מ שהסורג יהא שקוע מפני הקיר. יש להציג בשרטוט את תצורת הסורג כחלק מנספח הפרטים שיוגש. לא יהיה ניתן לבצע סורגים שבולטים מקו הקיר ולא סורגים משופעים.

4. תנאי למתן היתר בנייה יהא הגשת תכניות הכוללות פרטי אבן ובהם – אבני פינה, פרטי מזוזה

ומשקוף, אבני סף, קופינג, פרטי סיתות ומידות.

5. תנאי לתחילת עבודות חיפוי האבן החדשה יהא אישור האבן והסיתות ע"י מח' השימור.

6. במידה ויימצא בור מים או כל אלמנט היסטורי אחר במהלך העבודות באתר יש להפסיק את

העבודות מיידית ולדווח על כך למח' שימור.

7. היתר זה כפוף לכתב התחייבות וערבות בנקאית שיימסרו למחלקת השימור.

8. היתר זה כפוף לחו"ד הנדסית שימורית שאושרה במחלקת השימור.

- 9 -

9. תנאי לתחילת עבודות הבנייה באתר הינו אישור מחלקת השימור על מינוי אדריכל שימור.

10. הבינוי יבוצע על פי הפרטים בנספח השימור ובהתאם למסמכי התכנית. כל סטייה מהם תחייב

תיאום חוזר עם מחלקת השימור.

ד) תנאי למתן תעודת גמר: סעיפים אלו יש להוסיף

1. יש לטפל בקירות האבן הקיימים ולבצע ניקוי אבן: לא יאושר ניקיון אגרסיבי ע"י התזת חול או

מים. שיטת הניקיון שתאושר תהא בעזרת מברשות, מים וסבון רגיל בעבודה ידנית ולא מכאנית, ובאישור אדריכל השימור המלווה.

2. יש לבצע חידוש לכיחול הקיים ע"י פינוי ידני של חומרי כיחול ישנים וביצוע כיחול על בסיס סיד

– תערובת בגוון המקורי ובאישור אדריכל השימור המלווה.

3. השלמת עבודות שימור של כל רכיבי המבנה המקוריים: חלונות ודלתות מעץ וברזל, סורגים,

מעקות, פירזולים, תריסים וכד' בהתאם לנספח השימור האדריכלי שאושר ע"י מח' שימור.

4. יישום מפרט הנחיות וביצוע שימור ושיקום גדר האבן, השער והמעקים הקיימים בחזית המגרש

כלפי רחוב אריאל .

5. תנאי לשחרור ההתחייבות והערבות הבנקאית יהא קבלת אישור מח' שימור בכתב וביצוע הבנייה

והשימור כמתחייב.

	ועדת שימור
ועדת שימור 06/03/2022 - ג אדר ב תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2022/71		מספר ועדה
4795		מספר תיק

	נתונים כלליים
קאפח 9 , בית ישנרתאול ני ם כלליים		כתובת
אנה לדיז'נסק י		שם המבקש
תמ"א 38		סיבת הפניה
15517		מספר תכנית
הריסה ובנייה מחדש בהתאם לתכנים 10038		מהות הבקשה
הנדסא ית הלל לאה אדריכלות		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
לא	5250	30109

שטח הבקשה (מ"ר)	גוש וחלקה	כתובת	שכונה
225	30109/250	הרב יוסף קאפח 9	בית ישראל

- 10 -

חוו"ד מהנדס העיר לבקשה להיתר

תכנית בינוי מס' 15517

הריסה ובנייה מחדש בהתאם לתכנית 10038

רקע תכנוני

תיאור מצב קיים: מבנה ביעוד מגורים, בן 2.5 קומות. עפ"י היתר קיימות 3 דירות, אולם בפועל וגם

בתשריט בית משותף .5 נבנה בצמוד למבנה בחלקה .251 מאחר ומבנים נבנו בתקופות שונות, נראה כי לא קיימת תלות הנדסית (יש לקבל אישור מהנדס בעניין)

בחלקה לא קיימת חניה.

- 11 -

• מועד הקמת המבנה: עפ"י היתר מאושר מס' 1973/0747.00 נבנה לפני שנת .74 לפי תיק תיעוד המבנה נבנה בשנות ה30 מאוחרות של שנות ה.20

• הגדרות המבנה לפי תוכנית :10038

• המגרש נמצא בתחום העיר ההיסטורית

• הבניין הינו בניין היסטורי על פי הגדרתו בתכנית.

• הבניין אינו מבנה מגורים גדול על פי הגדרתו בתוכנית • הבניין לא מוגדר לשימור- לא בתב"ע ולא בכרטיסיות,ממורם ב- "מתחם לשימור"

• רקע סטטוטורי- תוכניות:

• תוכנית מתאר 62 משנת -1959 התוכנית מייעדת את המגרש לאזור מגורים ,4 היקף זכויות בניה %70 ב2 קומות, מרחק מינימלי מאמצע הדרך 7.5 מ', קווי בניין: קדמי צידיים- 3 מ', אחורי 5 מ'.

• תוכנית מס' 184523 משנת -2017 התוכנית מייעדת את המגרש לאזור מגורים חדש ,3 בניה עד 3 קומות ועליית גג, קווי בניין קדמי 4 מ', צידיים 3 מ', אחורי 5 מ'. 2-4 יח"ד. לא תותרנה נסיגות בבינוי ביחס למעטפת החיצונית.

תמהיל דירות- חלקה בגודל עד 299 מ"ר: 2-4 יח"ד.

מרחבים מוגנים- לא בחזית הקדמית של המבנה. לפחות %15 משטח החלקה יגונן ללא ריצוף כמן כן %70 מהשטח הפנוי בחזית המבנה הפונה לרחוב יגונן.

הערות	קווי בניי ן			קומות	זכויות בניה (מ"ר)
	ציד י	אחורי	קדמי		שירות	עיקר י
עפ"י תכנית 62	3	5	3	2	%70* 225=157.5
עפ"י תכנית 184523 שאושרה בשנת 2017	4	5	3	3 ועליית גג	10 מעל הקרקע 15 מתחת לקרקע	-135מעל הקרקע 30 מתחת לקרקע

- 12 -

קטע מתוך נספח בינוי תב"ע מס' 184523

היתרי בניה קודמים למבנה/ים:

• היתר מס' 1973/0747.00 – הרחבת מרפסת וסגירתה במסגרות אלומיניום עם שמשות.

• נתונים סטטוטוריים:

מ"ר	135 מעל הקרקע ועוד 30 מתחת, סה"כ 165	שחלה במקום	184523	שטחים עיקריים ע"פ תוכנית	A
מ"ר	157.5	שחלה במקום ושאושרה עד 1.1.1980	מיתר 62	שטחים עיקריים במגרש ע"פ תוכנית	A"
מ"ר	-	סך כל השטח העיקר י הקיים בהיתר במבנה להריסה			B
מ"ר	93	שטח עיקר י קומה טיפוסית קיימת בהיתר במבנה להריסה			C
יח"ד	3*	מספר יחידות דיור למגורים במבנה הקיים			D
מ"ר	-	שטח קומת עמודים מפולשת קיימת במבנה להריסה			E
יח"ד	1	מספר יחידות דיור למגורים בקומה טיפוסית קיימת			F

- 13 -

• מדיניות תכנונית: בכפוף לתב"ע מאושרת נחלאות דרום ניתן להציעה בניה עד 3 קומות ועליית גג ב%190 אחוזי בניה.

• תקן חנייה לפי 5166ב': תקן חניה גבוה

סל זכויות אפשרי מכוח 10038

על פי סעיף 4.1.2.2 ()1 בהוראות ,10038 במסלול הריסה ובניה מחדש, ניתן לאשר זכויות בניה עיקריות על פי החישוב הבא:

E 13*F C 13*D "A

שטח מס' יח"ד בקומה מס' יח"ד זכויות בניה

שטח

קיימות עיקריות מכח

עיקרי

טיפוסית

קומת

X 2.5X X תוכנית

בקומה

13 מ"ר שאושרה לפני

טיפוסית

עמודים 13 מ"ר

(הרחבות) (הרחבות) 1.1.1980

מפולשת

לחלופין, ככל שישנה תוכנית מפורטת בתוקף מלאחר ה-,1.1.1980 ניתן לקבל את זכויות הבניה שלה (,)A ובנוסף מס' יח"ד קיימות X 13 מ"ר עיקרי הרחבה ליחידה (D*)13 ושטח קומת עמודים מפולשת (.)E *בהרמוניקה שהוגשה, בנוסחה צוין כי קיימות 5 יח"ד. עפ"י היתר קיימות 3 דירות, אולם בפועל וגם בתשריט בית משותף .5 הנוסחה תעודכן בתנאי ויוכח כי 5 יח"ד הן היסטוריות.

461.5 =3*1)+13*(93+13*157.5+2.5 =D+E*F)+13*(C+13*+2.5''A שטחי השירות יחושבו ע"פ תקנות חישוב שטחים

הזכויות המבוקשות תואמות למותר על פי תמ"א .38 לאחר בדיקה עם בוחן הרישוי יקבע האם ניתן לממש גם את יתרת הזכויות המבוקשות לשטחי השירות בבקשה להיתר.

תיאור הבקשה

הבינוי המבוקש מכח התמ"א:

1. הריסת המבנה והקמתו מחדש לפי תקן 413 על פי סעיף .4.1.2.2

2. הבקשה מציעה הריסת מבנה בעל 3 קומות ובניית מבנה חדש בן 4 קומות מעל קומת מרתף וגג רעפים.

3. שטח עיקרי מבוקש 344.28 מ"ר ושטח מירבי מעל הקרקע 457.32 מ"ר, ועוד 118.68מתחת לקרקע. (עפ"י

תכנית מאושרת ניתן להציע שטח עיקרי מעל הקרקע 303.75 מ"ר ועוד 22.5 מ"ר שירות, סה"כ 326.25

מ"ר. מתחת לכניסה קובעת: שטח עיקרי 67.5 מ"ר ועוד 33.75 מ"ר שירות, סה"כ 101.25 מ"ר)

- 14 -

4. אחוזי בניה מירביים מוצעים %203.25 מעל הקרקע, ועוד %52.75 מתחת לקרקע. אחוזי בניה לפי

מדיניות %-190 פער %12.75 (29 מ"ר) מעל הקרקע

5. מוצעות סה"כ 8 יח"ד בפירוט הבא: 3 דופלקסים בקומות כניסה – מרתף וקומה ג'-ועליית גג, 2 יח"ד

בקומה ב'. שטח דירה ממוצע 52 מ"ר מירבי. כל יחידה כוללת ממ"ד.

6. הבינוי המבוקש בקווי בניין – 2 בכפוף לסעיף 4.1.2.2.7 2 מ' צידיים ו3 מ' קדמי. אחורי 0 הצמוד

למבנה שכן. לפי קווי בניין תמ"א, בשונה מקווי בניין תב"ע, חריגה בכ- 1מ' בכל החזיתות למעט חזית מזרחית צמודה למבנה שכן.

7. במסגרת התכנית לא מוצעות חניות. ע"פ דרישות התקן יש צורך ב-8 מקומות חניה עבור 8 יח"ד

בשטח מתחת ל95 מ"ר. במידה וקיימת הפחתה של %50 למבנה לשימור, יידרשו 4 מקומות חניה-

בכפוף לאישור מחלקת תושי"ה. מאחר ולא מוצע שימור לחלקי מבנה נראה כי לא ניתן לאשר הפחתה זו.

סה"כ שטחי שירות מבוקשים: 225.86 מ"ר.

יש לבדוק התאמת שטחי שירות ע"י בודק הרישוי.

התאמת הבקשה לתכנית 10038 ולמדיניות התכנון

1. התאמת השטחים המבוקשת ע"פ סעיף 4.1.2.2 (:)1 הבקשה תואמת את תוספת הזכויות האפשרית

מכוח תמא,2/38 והינה בסמכות הוועדה המקומית (בכפוף לבדיקת בוחן רישוי).

2. התאמת התוכנית למדיניות: התוכנית המוצעת חורגת ממדיניות המאפשרת בניה עד 3 קומות ע"ג קומת

מסד בכ-קומה, באחוזי בניה עליים בכ- %,12.75 ובאחוזי בניה מרביים בכ-%(66 %190%-256=%.)66

3. התאמת התכנית לקווי בניין: הבקשה תואמת את הוראות סעיף 4.1.2.2 לקווי בניין בבניינים המוצעים

לבניה והריסה מחדש ומציעה בינוי בקווי בנין קדמי 3 מ', צידיים 2 מ'. הבינוי מוצע בחריגה מקווי בניין מאושרים והמדיניות בכל החזיתות בכ- 1מ' למעט חזית אחורית.

4. התאמה להנחיות מרחביות: התכנית נבדקה על פי סעיף 6.6.2 לעניין עיצוב המבנה. באחריות בוחן

הרישוי לבדוק התאמת מיקום יחידות מיזוג אויר, מתקני אשפה, צוברי גז, ארונות למערכות תשתית ומסתורי כביסה.

5. השתלבות התכנון המוצע בחתך הרחוב ואופי המרקם הבנוי: הבקשה מציעה מבנה בן 4 קומות מעל

הקרקע וגג רעפים , כאשר במקטע הרחוב הזה קיימים מבנים בגבהים 2-3 קומות וגגות רעפים בחלקם, ובגובה ממוצע של 2.5 קומות (נתונים ע"פ .)GIS

6. עצים להעתקה/שימור: על פי סעיף 6.11 נדרש אישור עקרוני של מחלקת גננות. תנאי למתן היתר בניה

יהיה מתן הוראות לעניין סיווג עצים, ביצוע העתקה וקביעת הטיפולים בהם. החלקה כוללת עצים לשימור ויש להקפיד על הנחיות מתאימות לשימור לעת הבניה מול מחלקת שפ"ע. הערות נוספות להלן.

7. התאמה לתכניות מחוזיות וארציות: התכנית נבדקה ונמצא כי אינה עומדת בסתירה להוראות התמא"ות

והתמ"מ החלות במקום כפי שמפורט בסעיף .16.12.2

8. הסכמות שכנים: נתקבל העתק נסח טאבו (רישום מפנקס השטרות) מתאריך .27.10.2020 2 בעלים

בחלקה. %100 אחוזי הסכמה הוגשו.

- 15 -

חוות דעת מחלקות העירייה

1. חוו"ד שימור:

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 71

לאשר את הבקשה בכפוף לתנאים הבאים:

א. מתוך הוראות תב"ע מס' 184523 החלה במקום: "במבנים ללא ערך שימורי מבין

החלופות המוצעות בתוכנית 10038 עדיפה ההריסה" לאחר בחינת תיק התיעוד עולה כי נעשו תוספות בהיתר אשר פגעו בערכי השימור במבנה ואין ערכי שימור קיימים המצדיקים את שימורו לפיכך אין התנגדות להריסת המבנה.

ב. מחלקת השימור תומכת בחוו"ד מחלקת התכנון לעניין קוו בניין, יש להציע קו בניין

צידי בהתאם לתב"ע החלה, מתוך הוראות התוכנית: "חריגה מקווי בניין קדמי וצידי תהווה חריגה משמעותית מאופי המתחם".

ג. בהתאם להוראות התב"ע יש לשמור על גדר אבן מקורית קיימת כלפי הרחוב

האופיינית לאזור.

ד. עיצוב הבנייה החדשה יעשה בהתייחסות לאופי האזור ובהתאם לתוכנית החלה, יש

להציע מרפסות זיזיות בלבד, אין להציע קוקיות בגג המבנה הנוגדות את אופי האזור והתבע החלה, יש להצמד להנחיות נספח עקרונות עיצוב.

ה. תנאים למתן היתר:

• אישור מחלקת השימור לתיק תיעוד מלא.

• במידה ויידרש עקב תאום גורמים או אחר שינוי במרכיבי השימור יש להפנות לקבלת אישור שימור חוזר.

ו. תנאים שיירשמו בהיתר:

• תנאי לתחילת חיפוי אבן הבניה החדשה - אישור מחלקת השימור לאבן המוצעת להרכבה.

ז. תנאי לטופס :4

• אישור מחלקת השימור בכתב.

2. חוו"ד תושי"ה: תקן חנייה גבוה. הבקשה אינה מציעה חניה בחלקה. המבנה נמצא בתחום כופר חניה.

נדרשת חוו"ד

3. מהנדס תמ"א :38 בתנאי ויידרש שימור אלמנטים בכפוף לחוו"ד שימור, תדרש חוו"ד הנדסית.

חוות דעת הוועדה המחוזית יש להשלים

התייחסות הוועדה המחוזית לבניין להריסה בתחום העיר ההיסטורית לפי סעיף 4.1.2.2

ז. אישור חחי- יש להשלים

המלצת מהנדס העיר

חוות הדעת מתייחסת להרמוניקה חתומה מתאריך 15.12.2021 לאשר את הבקשה בכפוף לתנאים הבאים:

תלות הנדסית- עפ"י תיק התיעוד המבנה הצמוד למבנה הנשוא נבנה בשלב מאוחר יותר, על כן נראה כי לא קיימת תלות הנדסית וניתן לקדם בקשה זו בכפוף לאישור מהנדס תמ"א ובכפוף להערות

- 16 -

1. מדיניות- הבקשה חורגת מהמדיניות לנושא קומות בקומה, באחוזי בניה כוללים בכ-%,66 באחוזי

בניה על קרקעים בכ- %12.75 (כ-29 מ"ר) כמו כן בכל הקווי בניין בכ-1 מ', למעט קו בניין אחורי (במצב הנכנס בשטח 2 חלקות קיימים 2 מבנים צמודים).

פירוט שטחים: שטח עיקרי עילי מבוקש 314.04 מ"ר ושטח מירבי מעל הקרקע 457.32 מ"ר, ועוד 118.68 מ"ר

מתחת לקרקע.

עפ"י תכנית מאושרת ניתן להציע שטח עיקרי מעל הקרקע 303.75 מ"ר ועוד 22.5 מ"ר שירות, סה"כ 326.25

מ"ר. מתחת לכניסה קובעת: שטח עיקרי 67.5 מ"ר ועוד 33.75 מ"ר שירות, סה"כ 101.25 מ"ר). חריגה

בשטחים: מעל הקרקע- שטח עיקרי 10.29 מ"ר, שטח שירות 81.5 מ"ר, מתחת לקרקע שטח שירות 54.69 מ"ר (חשוב לציין כי חריגה מסה"כ שטחים מתחת לקרקה מהווה כ17.43 מ"ר)

עפ"י תכנית נחלאות דרום לא ניתן להציע בינוי חורג מהמדיניות. יש לצמצם חריגות בהתאם לסעיפים להלן.

2. תכנון

• מפלס הכניסה- מבנה המוצע מפולס לרחוב, הדבר מבורך מבחינת נגישות, אך מאחר וחסר מידע אל מפלסי קרקע בחלקות סמוכות, הנושא ייבדק לעומק לאחר השלמת הנדרש. יש לציין מפלסי קרקע בכל התכניות ובמיוחד במדידה.

• תמהיל הדירות- מוצעות 8 יח"ד. בכפוף לתב"ע ניתן להציע עד 4 יח"ד. מאחר ותכנית 10038 אינה מגדירה תמהיל הדירות מקובל בכפוף לפתרון חניה.

• מחסנים- הבקשה מציעה מחסנים בקומת מרתף כמספר יח"ד, סה"כ ,8 מקובל בכפוף למחלקת רישוי.

• גובה מבנה

מוצע בינוי חורג במס' קומות מהמדיניות בקומה 1 ובחזית צידית דרומית ב2 קומות באזור ה"קוקיה".

אינו מקובל, יש לצמצם שטחים אלו ולהציע גג רעפים במקום.

במצב הנכנס קומת כניסה הייתה גבוה יתר מהמפלס הרחוב בכ-1.5 מ' וגובה סופי של המבנה בין כ-11.50 מ' ל12.0 מ' מעל מפלס הרחוב. המבנה המוצע מפולס לרחוב, הדבר מאפשר תוספת קומה תוך פגיעה

מינימלית על נוף הנצפה: חריגה בגובה סופי בכ' 90 סמ' מגובה מבנה (בחלקה 79 )המאושר עפ"י היתר מס'

,2004/0042 חשוב להדגיש כי נשמר דירוג מבנים ביחס לקו קרקע ונשמר חתך הרחוב. ניתן לאשר חריגה זו בתנאי ויצומצמו שטחים באזור "קוקיה"

.

- 17 -

•

3. קווי בניין- התכנון המוצע חורג מקווי בניין מאושרים עפ"י תב"ע, תואם קווי בניין מכוח תכנית

.10038

• קוו בניין קדמי - שומר על הקו הבינוי ברחוב ועל כן מקובל.

• קו בניין צידי צפוני– החריגה אינה מקובלת (מרחק בין המבנים כ5 'מ) יש לצמצם עד קו תב"ע מאושרת, באופן זה ישמרו מרחקים סבירים בין הבניינים ויצומצם השטח החורג ביחס לתב"ע.

קו בניין דרומי- ניתן לאשר חריגה מקו בניין תב"ע מאחר ומרחק בין המבנים כ-6 מ'.

4. מרפסות/חצרות אנגליות- החל מקומה א' מוצעות מרפסות שרות הפונות כלפי רחוב. בכפוף

להוראות תב"ע מאושרת כלפי רחוב ניתן להציע אך ורק מרפסות זיז עוקבות בעומק עד 150 סמ'

בגמר בטון גלוי או גמר טיח מגוון, ו/או מסגרת פרופיל מתכת ומעקה מסגרות. יש לעדכן תכנון בהתאם.

• חצר אנגלית- חצרות אנגליות יהיו בגודל מינימלי ובכפוף להנחיות מרחביות.

בחזית צידית צפונית ליח"ד מס' 2 מוצעת חצר אנגלית באורך כ3.5 מ' ליד הכניסה לדירה. יש לצמצם את האורך של החצר לכ2.6 מ' וליד הכניס לדירה להציע גינון.

• בחזית דרומית צידית מוצעת חצר חפורה עד גבול המגרש בניגוד לתב"ע מאושרת המאפשרת חצרות אנגליות עד למרחק של 2 מ' מגבול המגרש. מאחר וחצר המוצעת אינה פוגעת בעצים ובנוסף מוצע גינון לאורך חזית זו וממילא אין לאזור זה גישה בקומת הקרקע, ניתן לאשר.

5. מרחבים מוגנים- מוצע פתרון מיגון לכל היח"ד בחזית אחורית. מקובל.

- 18 -

• חלון המרחב המוגן יהיה חלון נגרר לתוך כיס בלבד.

7. מעלית ומדרגות- מקובל

8. חזיתות- מקובל למעט מרפסות שירות הפונות כלפי רחוב.

9. גג- מוצע גג רעפים, הכולל "קוקיה", 3 כיוונים, מקובל תכנונית, למעט גריעה בחזית צידית עבור

מרפסת גג.

10. שימור- המבנה הקיים הינו היסטורי ממוקם במרקם לשימור, אינו מוגדר לשימור. יש לקבל חוו"ד

11. עצים- עפ"י תצלומים נראה כי לא קיימים עצים בתחום המגרש. מוצעים 4 עצים כלפי רחוב. יש

לסמנם עפ"י נוהל מבא"ת.

12. גדרות- הבקשה מציעה גדר פונה לרחוב בגובה עד 1.20 מ' ובאופי הקיים מקובל. יש להשלים פריסת

גדרות צידיים.

13. נגישות- מוצעת נגישות מלאה.

14. חניה- באזור תקן חניה גבוה. מוצעות 8 יח"ד בשטח עד 95 מ"ר נדרש 3 מקומות חניה לא הוצע

פתרון חניה בתחום המגרש קיים כופר חניה. יש לקבל חוו"ד תושי"ה

15. תברואה- מיקום מתקן אשפה מקובל, בכפוף לתיאום עם המחלקה לתברואה.

16. מיזוג אוויר, צוברי/בלוני גז, חשמל, מים ותקשורת/ברז כיבוי אש- יש להציג בתוכניות (ובפרט

בתוכנית פיתוח ותוכנית גג). המערכות הללו כולל הצנרות שלהן ימוקמו ככל הניתן בתוך מעטפת הבניין (בקומת מרתף/בחלל גג רעפים וכד') ולא ע"ג החזיתות. ניתן להציע מיקום התשתיות בשטח החלקה, בעדיפות לפתרון שלא נצפה מהרחוב ושלא "יושב" על גדר/גבול החלקה לרחוב. יש כמובן לקחת בחשבון נגישות פיזית לתחזוקה וכד' (מיקום עקרוני מומלץ הוא על גדרות פנימיות הניצבות לרחוב).

17. תוכנית פיתוח וניקוז מי נגר- הוצגה תוכנית פיתוח צבעונית ומפורטת על בסיס תוכנית מדידה לפי

סעיף 6.6.2 בהוראות תוכנית .10038 יש להציג פתרונות חילחול לפי סעיף .6.19 • יש להשלים תרשים המרא אחוז קרקע המיועדת לחילחול. לפחות %15 משטח החלקה יגונן ללא ריצוף.

18. תנאי להעברת התוכנית למח' רישוי- תוגש חלופה על בסיס חיזוק ותוספות ("חלופה 0") לבחינת מח'

תכנון עיר (לא נדרש רמת פירוט של היתר)

19. יש להציג הדמיות תנאי מעבר לרישוי.

20. בהדמיות/תוכניות/חתכים/חזיתות יש להציג הקשר עירוני רחב יותר (לפחות עד למבנה הבא מעבר

לרחוב הסמוך וכד')

21. בתחום מודל העיר: תנאי למתן היתר, יהא מודל מפורט של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי הבקשה

להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל

22. הסימונים הגרפיים המקובלים:

1. גבול חלקה- קו כחול עבה (כמו בתב"ע)

2. קירות קיימים- מילוי בצבע אפור

3. קירות חדשים- מילוי כחול (בטון) או ירוק (בלוקים)

4. הריסה- צהוב (לא בהיר מדי, שיהיה קריא)

5. שטחים המוצעים להכשרה מוקפים בקו אדום מרוסק

6. שטחים חדשים מוצעים כתוספת מוקפים בקו אדום רציף

7. רכיבים לשימור- מילוי/הטש בסגול בהיר

- 19 -

8. קו בניין תב"ע/תמ"א- קו מרוסק כמו בתב"ע (_._._.) באדום/ירוק בהיר. להוסיף הערת טקסט

צמודה (איזה סוג קו בניין זה) וקווי מידה של קווי הבניין

9. סימוני עצים כמו במבא"ת (שימור/עקירה/העתקה)- יש לסמן את כל העצים הקיימים בשטח

הבקשה

למעט התיקונים המצוינים לעיל התכנית מקובלת תכנונית וניתן לאשרה.

הערה:

חוות הדעת נכתבה עוד בטרם התקבלו חוות הדעת מאת הגורמים השונים, וייתכנו שינויים לאור קבלת התייחסותם.

נוכחים בדיון: אנה לדיז'נסקי- עורכת הבקשה

החלטת ועדת שימור מס' 71

הוועדה מאשרת את התכנית בהתאם לתנאים המפורטים:

א. מתוך הוראות תב"ע מס' 184523 החלה במקום: "במבנים ללא ערך שימורי מבין החלופות

המוצעות בתוכנית 10038 עדיפה ההריסה" לאחר בחינת תיק התיעוד עולה כי נעשו תוספות בהיתר אשר פגעו בערכי השימור במבנה ואין ערכי שימור קיימים המצדיקים את שימורו לפיכך אין התנגדות להריסת המבנה.

ב. מחלקת השימור תומכת בחוו"ד מחלקת התכנון לעניין קוו בניין, יש להציע קו בניין צידי בהתאם

לתב"ע החלה, מתוך הוראות התוכנית: "חריגה מקווי בניין קדמי וצידי תהווה חריגה משמעותית מאופי המתחם".

ג. בהתאם להוראות התב"ע יש לשמור על גדר אבן מקורית קיימת כלפי הרחוב האופיינית לאזור.

ד. עיצוב הבנייה החדשה יעשה בהתייחסות לאופי האזור ובהתאם לתוכנית החלה, יש להציע

מרפסות זיזיות בלבד, אין להציע קוקיות בגג המבנה הנוגדות את אופי האזור והתבע החלה, יש להצמד להנחיות נספח עקרונות עיצוב.

ה. תנאים למתן היתר:

• אישור מחלקת השימור לתיק תיעוד מלא.

• במידה ויידרש עקב תאום גורמים או אחר שינוי במרכיבי השימור יש להפנות לקבלת אישור שימור חוזר.

ו. תנאים שיירשמו בהיתר:

• תנאי לתחילת חיפוי אבן הבניה החדשה - אישור מחלקת השימור לאבן המוצעת להרכבה.

ז. תנאי לטופס :4

• אישור מחלקת השימור בכתב.

	ועדת שימור
ועדת שימור 06/03/2022 - ג אדר ב תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2022/71		מספר ועדה
4868		מספר תיק

	נתונים כלליים
פרי חדש 64 , זכרנותן ומנישםה כ לליים		כתובת
סבן לאה		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
1023035		מספר תכנית
תוספת קומות ויח"ד ברח' פרי חדש 64 ירושלים .		מהות הבקשה
הנדסא ית הלל לאה אדריכלות		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	4	30417

- 20 -

רקע

רקע היסטורי אדריכלי-

הבית הנדון הוקם בסוף שנות ה-20 או ראשית שנות ה-30 של המאה ה-20 בשכונת רוחמה שהיא אחת מתתי השכונות של זכרון משה. שכונת רוחמה הוקמה בתקופת המנדט הבריטי אך סגנונה אופייני לבנייה העות'מאנית בדומה לשכונות שקדמו לה באזור – זכרון משה, אחווה, יגיע כפיים וכרם. מבנה השכונה אופייני לצורת הבנייה העות'מנית – מערך רחובות מקבילים פרוסים ממזרח למערב במבנים טוריים בני קומה אחת או שתיים הבנויים כחומה כלפי הרחוב (בקו .)0 למבנים הטוריים חזית אחת ייצוגית ומושקעת. חזיתם האחורית של הבתים לעומת זאת אינה רשמית ואינה אחידה. בצדם האחורי של הבתים נבנו חצרות בהם התנהלו חיי היומיום ובהם נבנו במהלך השנים תוספות רבות. במהלך תקופת המנדט נוספה לבתים רבים קומה נוספת ובחצרות נבנו מדרגות שהובילו לקומות החדשות.

המבנה הנדון נבנה כחלק מבניה טורית על גבולה הצפוני של החלקה בקו אפס לרח' רש"י, הכניסה אל המבנה מגבולה הדרומי לכיוון רח' פרי חדש דרך חצר פנימית, הבנייה המקורית כללה 2 קומות וגג רעפים, בחזית צפונית ודרומית קומת קרקע קיימים 4 פתחים הכוללים דלת כניסה וצמד חלונות מקושתים ממוסגרים במסגרת אבן בולטת בעיבוד מוטבה, קיימים פרטי ברזל ומסגרות עץ מקוריות בפתחים ב2 החזיתות, עובי קירות המבנה כ-80 ס"מ, חזיתות המבנה מחופות אבן בעיבוד תלטיש ופרטי אבן מושקעים, בחזית דרומית גדר אבן מקורית ושער כניסה אופייני בעל קשת פנימית וחיצונית בחיפוי אבן.

עם השנים נבנו תוספת הכוללת בניה בזיז קומה א' המחופה טיח לכיוון רח' רש"י, חלק מן הפתחים נאטמו, לא נמצא היתר לבנית התוספת המאוחרת.

רקע תכנוני-

• תכנית מתאר 62 – משנת 1959 – אזור מגורים 4 – שתי קומות. %70 בניה.

• תכנית 2874 – משנת 1983 – אזור מגורים מיוחד. 2 קומות וגג רעפים. התב"ע מסמנת את האזור לשימור.

• תכנית 2874 א' משנת .1988

• תכנית 2874 ב' משנת 1995 – שימוש בגג למגורים.

• מדיניות גובה ע"פ תכנית אב מע"ר צפון – 4 קומות וגג רעפים בשימוש.

- 21 -

שימור –

• חזית לשימור ע"פ תב"ע :2874 "חזיתות לשימור לא תותר הריסתן בכל מקרה"

• המבנה מופיע ברשימת השימור העירונית אתר מס' .4368 התוכנית המוצעת-

שינוי יעוד הקרקע מאזור מגורים מיוחד לאזור מגורים ד'. תוספת בניה למגורים תוך הריסת המבנה הקיים למעט שמירה על חזית צפונית, תוספת קומות, קביעת סה"כ 6 יח"ד. קביעת קומות מרתף למחסנים וקביעת קווי בנין.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 71

לאשר את התוכנית בכפוף לתנאים הבאים:

1. תכסית וקוו בניין חזית דרומית -ע"פ התב"ע המקורית של השכונה יש להשאיר חצר פתוחה.

חצרות פתוחות הן חלק מהבניה ההיסטורית בשכונה. התוכנית המבוקשת אינה משאירה חצר ומציעה בינוי בקו אפס לחזית דרומית- יש להשאיר חצר פתוחה האופיינית לרחוב פרי חדש ולהיצמד לקוו בניין המאושר ע"פ תבע 2874 ובהתאם לבניה הקיימת ברחוב.

2. חזית דרומית היסטורית- מתוך תיק התיעוד עולה כי ישנם ערכי שימור בחזית כגון אבן בעיבוד

תלטיש, פתחים מקושתים, סורגים מקוריים, מדרגות אבן וכדו', יש לשלב אלמנטים אלו בבניה החדשה ולהציע את החזית לפירוק והרכבה.

3. גדר אבן ושער מקורי חזית דרומית-ראויה לשימור, בהמשך לסעיף 1 אין להציע בינוי מעליה, יש

לשמרה ולשקמה ככל שיידרש.

4. חזית צפונית לכיוון רח' רש"י מסומנת לשימור- ע"פ התבע החלה: "לא תותר הריסתן בכל מקרה"

יש להוסיף בהוראות השימור כי לא תותר הריסתה או כל פגיעה בה, יש להציע מיקום חילופי לחדר המדרגות המוצע בצמוד לחזית צפונית למניעת פגיעה או חסימה של פתחים היסטוריים.

5. יש להגיש חוו"ד מהנדס שימור למחלקת השימור לחפירה המוצעת תחת חזית לשימור ולחיזוקים

המוצעים.

6. גג רעפים-יש להציע גג רעפים דו שיפועי מלא על כל המבנה, תכנון ושיפוע הגג יוצע בהתאמה

לגגות המבנים הסמוכים כחלק מבניה טורית, אין להגביה את חדר המדרגות מעל גג הרעפים.

7. עיצוב חזיתות תוספת הבניה החדשה-ע"פ התב"ע החלה: " בכל מקרה של תוספת תותאם הקומה

הנוספת לקומה הראשונה מבחינת סוג האבן והגוון, צורת הפתחים, צורת הגג, סורגים וכדו'" יש להציע פתחים בפרופורציות ובמיקום תואם לפתחים הקיימים, יש להוסיף בהוראות התב"ע כי סוג האבן בתוספות החדשות תהיה כדוגמת הקיים במבנה, יש להציע פרט הפרדה בין הקיים לחדש, מרפסות המוצעות בחזית צפונית יש להציע במרחק מינימלי ממבנה צד שמאל הסמוך.

8. הוראות התוכנית יש לשנות ביחס בין התוכנית לתוכניות מאושרות קודמות-כי התוכנית תהיה

בכפיפות ביחס לתוכנית /2847ב

9. הוראות התוכנית- יש להוסיף הוראות שימור ולהוסיף תנאי למתן היתר - תיאום עם מח' שימור.

10. יש להוסיף תנאי למתן היתר - אדריכל שימור מלווה ותוכניות הנדסיות שיאושרו ע"י מהנדס

שימור.

11. יש להראות פתרון להסתרת תשתיות.

- 22 -

נוכחת בדיון: לאה סבן- עורכת הבקשה

החלטת ועדת שימור מס' 71

הוועדה מאשרת את התכנית בהתאם לתנאים המפורטים:

1. תכסית וקוו בניין חזית דרומית -ע"פ התב"ע המקורית של השכונה יש להשאיר חצר פתוחה.

חצרות פתוחות הן חלק מהבניה ההיסטורית בשכונה. התוכנית המבוקשת אינה משאירה חצר ומציעה בינוי בקו אפס לחזית דרומית- יש להשאיר חצר של 3 מ' האופיינית לרחוב פרי חדש בהתאם לבניה הקיימת ברחוב.

2. חזית דרומית היסטורית- מתוך תיק התיעוד עולה כי ישנם ערכי שימור בחזית כגון אבן בעיבוד

תלטיש, פתחים מקושתים, סורגים מקוריים, מדרגות אבן וכדו', יש לשלב אלמנטים אלו בבניה החדשה ולהציע את החזית לפירוק והרכבה. יתואם עם מח' השימור בשלב היתר.

3. חזית צפונית לכיוון רח' רש"י מסומנת לשימור- ע"פ התבע החלה: "לא תותר הריסתן בכל מקרה"

יש להוסיף בהוראות השימור כי לא תותר הריסתה או כל פגיעה בה, יש להציע מיקום חילופי לחדר המדרגות המוצע בצמוד לחזית צפונית למניעת פגיעה או חסימה של פתחים היסטוריים.

4. יש להגיש חוו"ד מהנדס שימור למחלקת השימור לחפירה המוצעת תחת חזית לשימור ולחיזוקים

המוצעים.

5. גג רעפים-יש להציע גג רעפים דו שיפועי מלא על כל המבנה, תכנון ושיפוע הגג יוצע בהתאמה

לגגות המבנים הסמוכים כחלק מבניה טורית, אין להגביה את חדר המדרגות מעל גג הרעפים.

6. עיצוב חזיתות תוספת הבניה החדשה-ע"פ התב"ע החלה: " בכל מקרה של תוספת תותאם הקומה

הנוספת לקומה הראשונה מבחינת סוג האבן והגוון, צורת הפתחים, צורת הגג, סורגים וכדו'" יש להציע פתחים בפרופורציות ובמיקום תואם לפתחים הקיימים, יש להוסיף בהוראות התב"ע כי סוג האבן בתוספות החדשות תהיה כדוגמת הקיים במבנה, יש להציע פרט הפרדה בין הקיים לחדש, מרפסות המוצעות בחזית צפונית יש להציע במרחק מינימלי ממבנה צד שמאל הסמוך.

7. הוראות התוכנית יש לשנות ביחס בין התוכנית לתוכניות מאושרות קודמות-כי התוכנית תהיה

בכפיפות ביחס לתוכנית /2874ב

8. הוראות התוכנית- להוסיף תנאי למתן היתר - תיאום עם מח' שימור.

9. יש להוסיף תנאי למתן היתר - אדריכל שימור מלווה ותוכניות הנדסיות שיאושרו ע"י מהנדס

שימור.

10. יש להראות פתרון להסתרת תשתיות.

11. אין לשנות את הוראות השימור של .2874

	ועדת שימור
ועדת שימור 06/03/2022 - ג אדר ב תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2022/71		מספר ועדה
4777		מספר תיק

	נתונים כלליים
ח.ד. שחר 10 , ביתנת הונכירםם כ לליים		כתובת
נתן אלדד		שם המבקש
תמ"א 38		סיבת הפניה
15586		מספר תכנית
הריסה ובנייה מחדש		מהות הבקשה
הנדסא ית יעקובוב אוסנת אדריכלות		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	67	30149

שטח הבקשה (מ"ר)	גוש וחלקה	כתובת	שכונה
543	30149/67	השחר 10	בית הכרם

- 23 -

חוו"ד מהנדס העיר לבקשה להיתר

תכנית בינוי מס' 15586

הריסה ובנייה מחדש בהתאם לתכנית 10038

רקע תכנוני

• תיאור מצב קיים: מבנה מגורים בעל גג רעפים. בין קומה אחת לכיוון רח' השחר ו 2 קומות לחזית אחורית. יח"ד .1 המבנה כלוא בין חלקות מגורים, ללא נגישות מוטורית. נגישות למבנה דרך זיקת הנאה ושביל בטופוגרפיה יורדת (המסומן בייעוד מגורים) מרח' השחר, המסתיימת במבוי סתום.

• מועד הקמת המבנה: שנת 1964 על פי היתר בנייה מקורי.

• הגדרות המבנה לפי תוכנית :10038

• המגרש הינו בתחום העיר ההיסטורית

• הבניין אינו בניין היסטורי על פי הגדרתו בתכנית • הבניין אינו מבנה מגורים גדול על פי הגדרתו בתוכנית • הבניין לא מוגדר לשימור- לא בתב"ע ולא בכרטיסיות

הערות	קווי בניי ן			קומות	זכויות בניה (מ"ר)
	ציד י	אחורי	קדמי		שירות	עיקר י
	4	5	6			271.5

מ"ר	---- -	שחלה במקום	------ -	שטחים עיקריים ע"פ תוכנית	A
מ"ר	272	שחלה במקום ושאושרה עד 1.1.1980	911	שטחים עיקריים במגרש ע"פ תוכנית	A"
מ"ר	141	סך כל השטח העיקר י הקיים בהיתר במבנה להריסה			B
מ"ר	141	שטח עיקר י קומה טיפוסית קיימת בהיתר במבנה להריסה			C
יח"ד	1	מספר יחידות דיור למגורים במבנה הקיים			D
מ"ר	60.79	שטח קומת עמודים מפולשת קיימת במבנה להריסה			E
יח"ד	1	מספר יחידות דיור למגורים בקומה טיפוסית קיימת			F

- 24 -

• רקע סטטוטורי- תוכניות:

• תוכנית 911 משנת 1961 אשר ייעדה את החלקה לאזורים מגורים .5 %50 בנייה מרבים בינוי עד 2 קומות.

• תוכנית 16000 בדיון בוועדה המחוזית ב- ,6.4.2021 הוחלט על הפסקת קידום תכנית 16000 כתכנית סטטוטורית במקומה קידום של מסמך מדיניות תכנון מעודכן לשכונה. נוכח החשיבות בקביעת עקרונות תכנון לשכונה, הוועדה המחוזית קבעה כי עקרונות תכנית האב לשכונה, אשר אומצו על ידי מליאת הוועדה ביום ,11.01.2011 ואשר היוו בסיס לקידומה של תכנית 16000 ומפורסמים באתר האינטרנט של הוועדה, ימשיכו לחול באזור, כמדיניות המנחה הגשת תכניות.

היתרי בניה קודמים למבנה/ים:

• 1961/0320.00 לטובת מבנה חדש. בן 2 קומות וגג רעפים. יח"ד אחת. הופק היתר בנייה.

• נתונים סטטוטוריים:

• מדיניות תכנונית: מדיניות 16000 אשר נגנזה, אך עדיין מהווה מדיניות האזור (ראה לעיל). בינוי עד 4 קומות , %130 בנייה מרבים.

• תקן חנייה לפי 5166ב': תקן חנייה גבוה.

סל זכויות אפשרי מכוח 10038

על פי סעיף 4.1.2.2 ()1 בהוראות ,10038 במסלול הריסה ובניה מחדש, ניתן לאשר זכויות בניה עיקריות על פי החישוב הבא:

730 60.79 + 13 + (1*13 + )141* 2.5 + 272 =D+E*F)+13*(C+13*+2.5''A שטחי השירות יחושבו ע"פ תקנות חישוב שטחים

הזכויות המבוקשות תואמות למותר על פי תמ"א .38 לאחר בדיקה עם בוחן הרישוי יקבע האם ניתן לממש גם את יתרת הזכויות המבוקשות לשטחי השירות בבקשה להיתר.

תיאור הבקשה

הבינוי המבוקש מכח התמ"א:

1. הריסת המבנה והקמתו מחדש לפי תקן 413 על פי סעיף .4.1.2.2

2. הבקשה מציעה הקמת מבנה מגורים בן 4 קומות מעל קומת מרתף. סה"כ 8 יח"ד חדשות.

- 25 -

3. שטח עיקרי מבוקש 661.80 מ"ר ושטח מירבי מעל הקרקע 785.04 מ"ר.

4. אחוזי בניה מירביים מוצעים %,144.56 אחוזי בניה לפי מדיניות %.130 %14.56 פער.

5. מוצעות סה"כ 8 יח"ד בפירוט הבא: שטח דירה נע בין 78 מ"ר ל – 94 מ"ר. שטח דירה ממוצע 87 מ"ר

מירבי. כל יחידה כוללת ממ"ד.

6. הבינוי המבוקש בקווי בניין – 2 מ' קדמי, 2 מ' אחורי, 3 מ' צידי.

7. במסגרת התכנית לא מוצעות חניות. ע"פ דרישות התקן יש צורך ב-8 מקומות חניה.

סה"כ שטחי שירות מבוקשים: 240.90 מ"ר.

יש לבדוק התאמת שטחי שירות ע"י בודק הרישוי.

התאמת הבקשה לתכנית 10038 ולמדיניות התכנון

1. התאמת השטחים המבוקשת ע"פ סעיף 4.1.2.2 (:)1 הבקשה המוגשת חורגת תואמת את תוספת הזכויות

האפשרית מכוח תמא.2/38

2. התאמת התוכנית למדיניות: התוכנית המוצעת חורגת מאחוזי הבנייה. פער של %14.56 בנייה מרבים.

3. התאמת התכנית לקווי בניין: הבקשה אינה תואמת את הוראות סעיף 4.1.2.2 לקווי בניין בבניינים

המוצעים לבניה והריסה מחדש. ראה פירוט בהמלצה.

4. התאמה להנחיות מרחביות: התכנית טרם נבדקה על פי סעיף 6.6.2 לעניין עיצוב המבנה. באחריות בוחן

הרישוי לבדוק התאמת מיקום יחידות מיזוג אויר, מתקני אשפה, צוברי גז, ארונות למערכות תשתית ומסתורי כביסה.

5. השתלבות התכנון המוצע בחתך הרחוב ואופי המרקם הבנוי: הבקשה מציעה מבנה בן 4 קומות , כאשר

במקטע הרחוב הזה קיימים מבנים מדורגים בני 4 – 5 קומות.

6. עצים להעתקה/שימור: על פי סעיף 6.11 נדרש אישור עקרוני של מחלקת גננות. תנאי למתן היתר בניה

יהיה מתן הוראות לעניין סיווג עצים, ביצוע העתקה וקביעת הטיפולים בהם. החלקה כוללת עצים לשימור ויש להקפיד על הנחיות מתאימות לשימור לעת הבניה מול מחלקת שפ"ע. עצים רבים בחלקה.

ראה הערה בהמלצה.

7. התאמה לתכניות מחוזיות וארציות: התכנית נבדקה ונמצא כי אינה עומדת בסתירה להוראות התמא"ות

והתמ"מ החלות במקום כפי שמפורט בסעיף .16.12.2

8. הסכמות שכנים: נתקבל העתק נסח טאבו מתאריך .24.10.21 בעל ענין אחד בחלקה. %100 הסכמה

הוגשו.

- 26 -

חוות דעת מחלקות העירייה

1. שימור:

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 71

שכונת "בית הכרם" הוקמה כ"שכונת גנים" והתאפיינה בחצרות וגינות גדולות וברחובות עטורי עצים. בתחום החלקה רואים שקיימים עצים רבים ובוגרים.

מהות הבקשה- הריסת מבנה קיים ובניית מבנה בן 4 קומות וקומת מרתף ובו 8 יח"ד.

הוגש סקר עצים, בו נראה כי עצים 1,2,6,10 מיועדים לעקירה ובעלי ערכיות בינונית. עצים מס' 1,2,6 נמצאים מחוץ לגבולות קווי הבניין, אינם מפריעים לתכנון המוצע ואין סיבה לעקירתם. ולכן, מחלקת השימור ממליצה לא לעקור את העצים הנ"ל.

תכנית פיתוח הכוללת את העצים לעקירה/העתקה:

2. תושי"ה: נדרש. למרות שאין נגישות מוטורית לחלקה.

3. מהנדס תמ"א :38 לא נדרש.

חוות דעת הוועדה המחוזית

התייחסות הוועדה המחוזית לבניין להריסה בתחום העיר ההיסטורית לפי סעיף 4.1.2.2 – נדרש.

המלצת מהנדס העיר

חוות הדעת מתייחסת להרמוניקה חתומה מתאריך 12.12.21 לאשר את הבקשה בכפוף לתנאים הבאים:

1. תכנון- הבקשה מציעה מבנה בן 4 קומות לכל חתך בהתאם לטופוגרפיה. תואם מדיניות, למעט קווי

בנין (ראה סעיף .)2 הבינוי מנצל בצורה מיטבית את תנאי המגרש. תכנון ראוי ומקובל.

2. קווי בניין- הבקשה אינה תואמת את קווי הבניין על פי תכנית .10038 בתאום מול מחלקת התכנון,

אושר לסמן 2 מ' קדמי, 2 מ' אחורי, 3 מ' צידי, זאת בשל תצורת גבולות החלקה החריגים. מקובל.

- 27 -

3. מרפסות- מרפסות עוקבות בחזיתות. מקובל.

4. מרחבים מוגנים- עמודות ממ"ד במיקום ראוי. מקובל.

5. מעלית ומדרגות- פיר מעלית ומדרגות במרכז הבינוי. מנגיש את כל הקומות. מקובל.

6. חזיתות- מופע ראוי לכל החזיתות. מקובל.

7. גג- יש לסמן מתקנים הנדסיים במפלס הגג.

8. שימור- מבנה בתחום העיר ההיסטורית של שכונת בית הכרם. נדרשת חוו"ד שימור.

9. עצים- על פי מפת המדידה ישנם עצים רבים בתחום החלקה. יש לסמן עצים במפת המדידה ובמפלס

הפיתוח. בהתאם לסימון יש להגיש סקר עצים או הטמעת תמונות העץ בהרמוניקה. על כל עץ המסומן לעקירה יש לסמן עץ חלופי לשתילה.

10. נגישות- גישת הולכי רגל מרחוב השחר, דרך השביל היורד בין החלקות, לתוך מבואת כניסה בתחום

החלקה ומשם ללובי. מקובל.

11. חניה- מדובר על חלקה כלואה ללא גישה מוטורית. נראה כי בכל הליך אחר, כלומר גם בתב"ע- לא

ניתן היה להציע פתרון של גישת רכב ועל כן מומלץ לתת פטור חנייה מלא. יש לקבל חוו"ד תושי"ה.

12. תברואה- יש להציג פתרון תברואה בתחום החלקה בהתאם להנחיות המרחביות, ככל הניתן. בתיאום

עם מחלקת תברואה

13. מיזוג אוויר, צוברי/בלוני גז, חשמל, מים ותקשורת/ברז כיבוי אש- יש להציג בתוכניות (ובפרט

בתוכנית פיתוח ותוכנית גג). המערכות הללו כולל הצנרות שלהן ימוקמו ככל הניתן בתוך מעטפת הבניין (בקומת מרתף/בחלל גג רעפים וכד') ולא ע"ג החזיתות. ניתן להציע מיקום התשתיות בשטח החלקה, בעדיפות לפתרון שלא נצפה מהרחוב ושלא "יושב" על גדר/גבול החלקה לרחוב. יש כמובן לקחת בחשבון נגישות פיזית לתחזוקה וכד' (מיקום עקרוני מומלץ הוא על גדרות פנימיות הניצבות לרחוב).

14. יש להציג מיקום גמל מים בנגישות פנימית בתחום החלקה.

15. תוכנית פיתוח וניקוז מי נגר- יש להציג תוכנית פיתוח צבעונית ומפורטת על בסיס תוכנית מדידה לפי

סעיף 6.6.2 בהוראות תוכנית .10038 יש להציג פתרונות חילחול לפי סעיף .6.19 במידה ולא ניתן להשאיר %50 משטח המגרש הפנוי מבינוי עבור חילחול- יש להציג פתרון חילחול אחר בתיאום המח'

לאיכות הסביבה, כתנאי להיתר בניה.

16. יש להציג הדמיות+ תמונות מצב קיים מוטמעות בתוך הגרמושקה

17. בהדמיות/תוכניות/חתכים/חזיתות יש להציג הקשר עירוני רחב יותר (לפחות עד למבנה הבא מעבר

לרחוב הסמוך וכד')

18. תנאי למעבר לרישוי, קבלת חוו"ד חברת חשמל.

19. בתחום מודל העיר: תנאי למתן היתר, יהא מודל מפורט של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי הבקשה

להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל.

למעט התיקונים המצוינים לעיל התכנית מקובלת תכנונית וניתן לאשרה.

הערה:

חוות הדעת נכתבה עוד בטרם התקבלו חוות הדעת מאת הגורמים השונים, וייתכנו שינויים לאור קבלת התייחסותם.

- 28 -

נוכח בדיון: נתן אלדד- עורך הבקשה

החלטת ועדת שימור מס' 71

מבוקש להתאים את התכנון לאופי השכונה.

הוגש סקר עצים, בו נראה כי עצים 1,2,6,10 מיועדים לעקירה ובעלי ערכיות בינונית. עצים מס' 1,2,6 נמצאים מחוץ לגבולות קווי הבניין, אינם מפריעים לתכנון המוצע ואין סיבה לעקירתם. ולכן, וועדת השימור ממליצה לא לעקור את העצים הנ"ל טרם בחינה מקיפה בתאום עם מחלקת תכנון.

	ועדת שימור
06/03/2022 - ג אדר ב תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2022/71		מספר ועדה
4773		מספר תיק

	נתונים כלליים
הרב מוהליבר שמנותאולנ י6ם , כמלולשייבם ה גרמנית		כתובת
טנוס יעקב		שם המבקש
בקשה להיתר בניה		סיבת הפניה
2021/0467.00		תיק רישו י
מבנה לקונסרבטוריון ה'סדנה '		מהות הבקשה
אדריכלית הלוי קארי ן		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	21	30012
כן	22	30012
כן	63	30012
כן	62	30012

- 29 -

רקע

רקע היסטורי ואדריכלי

מתחם מוזיאון הטבע ממוקם במושבה הגרמנית, פונה ממערב לרחוב שמואל מוהליבר ומדרום לרחוב המגיד. בשטח חלקות 19-20 מצוי מבנה היסטורי 'וילה דקאן' המשמש את מוזיאון הטבע וסביבו גן מוקף חומה המשמש את הגינה הקהילתית. חלקות 21-22 פנויית מבינוי ומשמשות כשטח חניה (לא מוסדרת).

רקע תכנוני

תכנית מתאר נקודתית 410282 החלה על האתר קיבלה תוקף בתאריך .26/01/19 מטרת התכנית תוספת שטחי בניה להקמת מבנה ציבור לחינוך, תרבות וקהילה, קונסרבטוריון ,אולם מופעים וחניון תת קרקעי בחלקות 21-22 להלן תא שטח 1 .

התכנית כוללת הוראות שימור מחייבות המפורטות בסעיף 6.9 עבור מבנה מוזיאון הטבע והגן, לרבות טראסות הגינה ואלמנטים נוספים היסטוריים כגון: מדרגות, גדרות, בורות מים וכד' המוגדרים 'מתחם לשימור' הכפוף להוראות תכנית 2097,2097א'.

נקבע כי במתחם המוגדר לשימור לא יותרו שינויים ו/או תוספת שטחים במסגרת תכנית זו .

גדר המסומנת בתשריט לשימור (חומה דרומית) הינה גדר היסטורית לשימור. לא תותר הריסת הגדר ו/או כל פגיעה בה למעט פתיחת פתח חדש.. לא תותר פגיעה בגדר הגובלת ברח' מוהליבר.

דיונים קודמים

תכנית 410282 נדונה בוועדת השימור שהתקיימה בתאריך .26/02/2017 מצורף קובץ החלטה -

הוועדה מאשרת את הבקשה בהתאם להמלצות מחלקת השימור המפורטות להלן:

1) התכנית המוצעת המעודכנת לתאריך 16/01/17 מציגה את שימור החומה ההיסטורית

המערבית של מתחם מוזיאון הטבע לאורך רחוב מוהליבר וזיקת הנאה ברוחב 2 מ' מקו החומה

- 30 -

כלפי השטח הפנימי של מתחם החצר ההיסטורית של מוזאון הטבע. ניתן לאשר את הבקשה במתכונתה זו. ממליצים לבחון חלופה ליצירת מדרחוב משולב של הולכי רגל ותנועה מתונה לאורך רחוב מוהליבר.

2) יש לסגת בקו הבניין התת קרקעי המוצע מקו קיר החומה ההיסטורית הדרומית של מתחם

מוזיאון הטבע המסומנת לשימור בתכנית זו או להציג תכנית הנדסית שימורית לנושא החומה ההיסטורית וחפירה מוצעת בקו מגרש - לאישור מהנדס השימור של המחלקה. תנאי למתן היתר חפירה יהא אישור התכנית ההנדסית המוצעת ע"י מהנדס השימור של המחלקה לשימור.

3) יש לבטל מערך רמפות מבוקש על שטח מתחם החצר ההיסטורית של מוזיאון הטבע ולהציע

חלופה בשטח החלקות הפנויות .21-22 ממליצים לבחון חלופה העוקבת אחרי קיר החומה ההיסטורית הדרומית המיועדת לשימור. ממליצים לאשר פריצה נקודתית מינימאלית בחומה היסטורית דרומית של מתחם מוזיאון הטבע לצורך מעבר מהמבנה החדש לשטח הגינה הקהילתית. יש לשחזר את הכניסה ההיסטורית והשערים בחומת האבן הדרומית שאינה מקורית והמיועדת למעבר זיקת ההנאה בתכנית המוצעת. יש להשלים בנספח תיאור חתך המציג במבט את קיר החזית הדרומית לשימור של מתחם המוזיאון, לתאר את השינויים המבוקשים והפיתוח המוצע לאורכו (חתך ב-ב בתיעוד) - לאישור מח' השימור.

5) יש להשלים תאום בקשה להסדרת קווי בנין של מבנים קיימים בשטח מתחם מוזיאון הטבע

עם המחלקה לתכנון העיר. ככל שיוצא שינוי ממשי כלשהו במבנה מוזיאון הטבע המוגדר מונומנט או במתחם החצר ההיסטורית של אתר לשימור, לרבות בקשה להנגשה/תוספת מעלית למבנה המוגדר מונומנט או קביעת הוראות הריסה למבנים קיימים או קביעת קווי בנין למבנים קיימים - יש לקבל חוות דעת ואישור מחלקת השימור לנושאים כתנאי לאישור התכנית.

בהתאם להוראות תכנית האב למושבות ותכנית המונומנטים לא יותר שינוי בצורתו החיצונית של מבנה לשימור.

6) הנחיות טכניות - יש להשלים בתשריט ובנספח סימון מבנה לשימור מוזיאון לטבע לפי

תכנית 2097א.

יש להשלים בתשריט ובנספח סימון הגדרות והשערים הקיימים לשימור כולל חלקי חומה אם שרדו בקו המגרש הצפוני והמזרחי (חסר תיעוד). יש להשלים בתשריט ובנספח סימון אלמנטים

מקוריים קיימים בתכנית הפיתוח: בורות מים ומערכת הניקוזים, טראסות אבן, מדרגות אבן,

ריצוף אבן. ייקבע בהוראות התכנית כי התכנית המוצעת אינה משנה את הוראות תכנית השימור מס' 2097א החלות על אתר לשימור בשטח התכנית.

יש לתקן את הוראות התכנית סעיף 6.3.5 בנושא חניה הקובע אפשרות לביצוע מקומות חניה בשטח אתר לשימור.

התכנית המוצעת

בקשה להיתר מס' 2021/0467.00 מהותו הקמת בנין חדש קונסרבטוריון הסדנה בתא שטח 1 חלקות .21-22 מדובר בבניה של שלב א' הקמת בנין הקונסרבטוריון עם חניה עילית, ללא אולם ולא חניון תת קרקעי שהוגדרו כשלב ב' בהתאם למתווה מהנדס העיר.

הבקשה טרם נדונה בוועדה מקומית/ר"ר.

חוות דעת זו מתייחסת להרמוניקה מקוונת מתאריך 23/11/21 מארכיב אופטי המחלקה לרישוי המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 71

לאשר את הבקשה להיתר בתנאים המפורטים

1. בהתאם לסעיף 6.1 ()2.26 תאום התכנון האדריכלי, עיצוב חזיתות הבנין החדש ופרטי הבניה הינו מול

- 31 -

אדריכל העיר.

2. יש לסמן בהרמוניקה (תרשים מדידה וכל השרטוטים) מרכיבי שימור בסגול (כולל מקרא): מבנה לשימור

וילה דקאן - אינו נכלל בבקשה, בורות מים לשימור - אינו נכלל בבקשה, גן לשימור הגינה הקהילתית, פרטי פיתוח מקוריים, חומה/גדר לשימור (במתחם כולו חלקות ,)19-22 עצים לשימור. וכן לסמן בהתאמה לתשריט בצבע תחום זיקת הנאה ותחום מעבר עם הנחיות מיוחדות.

3. יש להוסיף תכנית מגרש מצב קיים ולסמן את תחום החפירה המוצעת בצהוב כולל סימון בחתכים. יש

להבהיר בחתכים שינויים בהתייחס לקו קרקע קיים .מפלסי פיתוח בנספח הבינוי מחייבים תתאפשר גמישות עד 0.5 מ'.

4. יש להוסיף בהרמוניקה פריסה מצב קיים חומה דרומית לרח' המגיד וחומה מערבית לרח' מוהליבר

וסימון קו קרקע קיים שני צדי החומה וחתך מצב קיים קיר החומה.

יש להוסיף בהרמוניקה חתך מצב מוצע מבט מתא שטח 1 לחומה הדרומית הכולל התייחסות לשינוי מוצע קו קרקע קיים ושינויים בפתחים הקיימים חומה לשימור.

5. השטח המסומן בתשריט בפסים אלכסוניים בצבע שחור הוא שטח עם הוראות מיוחדות. בשטח זה

יותר מעבר חופשי להולכי רגל לכלל הציבור הן ככניסה לבניין והן כמעבר אל גינת מוזיאון הטבע דרך פתח חדש המוצע בחומה הדרומית. בהתייחס למיקום הפתח מצב מוצע ממליצים להסיט 2 מ' מערבה ביחס למסומן, כך שיהא ממוקם מול שביל כניסה הולכי רגל מוצע לבנין החדש מרח' המגיד. רוחב הפתח לא יהיה גדול מ 2 מ'.

6. נבקש לתכנן מעבר מרוצף לכל אורך החומה הדרומית לשימור, לרבות במקטע המתוכנן כשטח חניה

עילית, על מנת שייוצר מעבר חופשי נגיש בין זיקת ההנאה ממזרח עד רח' מוהליבר ממערב. יש להתייחס בתכנית הפיתוח לפרט ריצוף חוץ מוצע. יש להתייחס לפיתוח שביל זיקת ההנאה למעבר רגלי ולמעבר רכב חירום. להוסיף חתך מצב קיים ומוצע לאורך זיקת ההנאה .

7. כתנאי למתן היתר יוגש נספח שימור מחייב שיהא עורך ע"י אדריכל מומחה בשימור ותצורף להיתר

הבניה. הנספח ניתוח אדריכלי מצב קיים חומה דרומית לרח' המגיד וחומה מערבית לרח' מוהליבר הכולל סימון חלקי הבניה ההיסטורית בשונה מחלקי חומה שעברו שינויים (לדוגמא מקטע מזרחי חומה דרומית ושער נבנו מחדש) והנחיות מיוחדות לשיקום אדריכלי שימורי, תיקונים, השלמות וכל הנדרש עפ"י עקרון השבת המצב לקדמותו חומה לשימור וכן התייחסות בקנה מידה מפורט לפתחים חדשים בחומה דרומית וסגירת פתח קיים, כולל התייחסות לפרטים.

8. ייקבע בהיתר הבניה כי לא תותר התקנת מערכות כלשהן לאורך חומה המיועדת לשימור ו/או חזית

צפונית הבנין החדש.

9. כתנאי למתן היתר תוגש חו"ד הנדסית שימורית מחייבת שתהא ערוכה ע"י מהנדס מומחה בשימור

ותצורף להיתר הבניה . חוות הדעת ההנדסית שימורית תכלול תכנון הנדסי מפורט להבטחת שימור החומה בהתייחס לחפירה מבוקשת במרחק 1-3 מ' ותתייחס לשלבי הביצוע, הגנה וניטור, ייצוב הנדסי שימורי וכל הנדרש. חו"ד תתייחס למצב ההנדסי שימורי של החומה הקיימת לאורך רחוב המגיד -

מוהליבר ומתן הנחיות שיקום הנדסי שימורי ככל הנדרש .

10. כתנאי למתן היתר תוגש לאישור מחלקת נגישות ומחלקה לשימור תכנית פיתוח בקנה מידה מפורט

מתחם מוזיאון הטבע בהתייחס להנחיות המיוחדות בתכנית הקובעות כי מעבר המסומן בתא שטח 2 ישמש כמעבר הולכי רגל נגיש לכלל הציבור בתוואי הגינה הקיים . השביל יבוצע כמשורטט בנספח הבינוי כשביל רציף ברוחב שלא יפחת מ 2 מ'. יותרו שינוים בתוואי לצורך דיוק התוואי בכפוף לשמירה על נקודות החיבור מהשער המערבי של מוזיאון הטבע למיקום הפתח החדש במוצע בחומה ההיסטורית; כל התאמה לתקן נגישות ייעשה תוך שימור פיתוח השטח הקיים, ולא במקומו של פיתוח השטח ההיסטורי, ומבלי לפרק אלמנטים היסטוריים כמו מדרגות או טרסות בנויות.

- 32 -

11. כתנאי למתן היתר תוגש למחלקת קיימות ואיכות הסביבה תכנית מפורטת לשיקום הגן והגינה

הקהילתית אשר תבטיח את המשך תפקוד המערכות האקולוגיות של הגן. תכנית זו תכלול הנחיות לגבי פריצת הפתח בחומה ולמניעת הפגיעה בצמחייה הקיימת במהלך עבודות הפיתוח .

12. כתנאי למתן היתר יש להפקיד במחלקת השימור כתב התחייבות וערבות בנקאית להבטחת ביצוע

הוראות השימור בהיתר הבניה.

13. כתנאי למתן היתר יש להפקיד במחלקה לשימור כתב מינוי אדריכל שימור מלווה.

נוכחים בדיון: שרון סיטון ויעקב טנוס- עורכי הבקשה רועי סינגר

החלטת ועדת שימור מס' 71

הוועדה מאשרת את התכנית בהתאם לתנאים המפורטים:

1. בהתאם לסעיף 6.1 ()2.26 תאום התכנון האדריכלי, עיצוב חזיתות הבנין החדש ופרטי הבניה הינו מול

אדריכל העיר.

2. יש לסמן בהרמוניקה (תרשים מדידה וכל השרטוטים) מרכיבי שימור בסגול (כולל מקרא): מבנה לשימור

וילה דקאן - אינו נכלל בבקשה, בורות מים לשימור - אינו נכלל בבקשה, גן לשימור הגינה הקהילתית, פרטי פיתוח מקוריים, חומה/גדר לשימור (במתחם כולו חלקות ,)19-22 עצים לשימור. וכן לסמן בהתאמה לתשריט בצבע תחום זיקת הנאה ותחום מעבר עם הנחיות מיוחדות.

3. יש להוסיף תכנית מגרש מצב קיים ולסמן את תחום החפירה המוצעת בצהוב כולל סימון בחתכים. יש

להבהיר בחתכים שינויים בהתייחס לקו קרקע קיים .מפלסי פיתוח בנספח הבינוי מחייבים תתאפשר גמישות עד 0.5 מ'.

4. יש להוסיף בהרמוניקה פריסה מצב קיים חומה דרומית לרח' המגיד וחומה מערבית לרח' מוהליבר

וסימון קו קרקע קיים שני צדי החומה וחתך מצב קיים קיר החומה.

יש להוסיף בהרמוניקה חתך מצב מוצע מבט מתא שטח 1 לחומה הדרומית הכולל התייחסות לשינוי מוצע קו קרקע קיים ושינויים בפתחים הקיימים חומה לשימור.

5. השטח המסומן בתשריט בפסים אלכסוניים בצבע שחור הוא שטח עם הוראות מיוחדות. בשטח זה

יותר מעבר חופשי להולכי רגל לכלל הציבור הן ככניסה לבניין והן כמעבר אל גינת מוזיאון הטבע דרך פתח חדש המוצע בחומה הדרומית. בהתייחס למיקום הפתח מצב מוצע ממליצים להסיט 2 מ' מערבה ביחס למסומן, כך שיהא ממוקם מול שביל כניסה הולכי רגל מוצע לבנין החדש מרח' המגיד. רוחב הפתח לא יהיה גדול מ 2 מ'.

6. נבקש לתכנן מעבר מרוצף לכל אורך החומה הדרומית לשימור, לרבות במקטע המתוכנן כשטח חניה

עילית, על מנת שייוצר מעבר חופשי נגיש בין זיקת ההנאה ממזרח עד רח' מוהליבר ממערב. יש להתייחס בתכנית הפיתוח לפרט ריצוף חוץ מוצע. יש להתייחס לפיתוח שביל זיקת ההנאה למעבר רגלי ולמעבר רכב חירום. להוסיף חתך מצב קיים ומוצע לאורך זיקת ההנאה .

7. כתנאי למתן היתר יוגש נספח שימור מחייב שיהא עורך ע"י אדריכל מומחה בשימור ותצורף להיתר

הבניה. הנספח ניתוח אדריכלי מצב קיים חומה דרומית לרח' המגיד וחומה מערבית לרח' מוהליבר הכולל סימון חלקי הבניה ההיסטורית בשונה מחלקי חומה שעברו שינויים (לדוגמא מקטע מזרחי חומה דרומית ושער נבנו מחדש) והנחיות מיוחדות לשיקום אדריכלי שימורי, תיקונים, השלמות וכל הנדרש עפ"י עקרון השבת המצב לקדמותו חומה לשימור וכן התייחסות בקנה מידה מפורט לפתחים חדשים בחומה דרומית וסגירת פתח קיים, כולל התייחסות לפרטים.

8. ייקבע בהיתר הבניה כי לא תותר התקנת מערכות כלשהן לאורך חומה המיועדת לשימור ו/או חזית

- 33 -

צפונית הבנין החדש.

9. כתנאי למתן היתר תוגש חו"ד הנדסית שימורית מחייבת שתהא ערוכה ע"י מהנדס מומחה בשימור

ותצורף להיתר הבניה . חוות הדעת ההנדסית שימורית תכלול תכנון הנדסי מפורט להבטחת שימור החומה בהתייחס לחפירה מבוקשת במרחק 1-3 מ' ותתייחס לשלבי הביצוע, הגנה וניטור, ייצוב הנדסי שימורי וכל הנדרש. חו"ד תתייחס למצב ההנדסי שימורי של החומה הקיימת לאורך רחוב המגיד -

מוהליבר ומתן הנחיות שיקום הנדסי שימורי ככל הנדרש .

10. כתנאי למתן היתר תוגש לאישור מחלקת נגישות ומחלקה לשימור תכנית פיתוח בקנה מידה מפורט

מתחם מוזיאון הטבע בהתייחס להנחיות המיוחדות בתכנית הקובעות כי מעבר המסומן בתא שטח 2 ישמש כמעבר הולכי רגל נגיש לכלל הציבור בתוואי הגינה הקיים . השביל יבוצע כמשורטט בנספח הבינוי כשביל רציף ברוחב שלא יפחת מ 2 מ'. יותרו שינוים בתוואי לצורך דיוק התוואי בכפוף לשמירה על נקודות החיבור מהשער המערבי של מוזיאון הטבע למיקום הפתח החדש במוצע בחומה ההיסטורית; כל התאמה לתקן נגישות ייעשה תוך שימור פיתוח השטח הקיים, ולא במקומו של פיתוח השטח ההיסטורי, ומבלי לפרק אלמנטים היסטוריים כמו מדרגות או טרסות בנויות.

11. כתנאי למתן היתר תוגש למחלקת קיימות ואיכות הסביבה תכנית מפורטת לשיקום הגן והגינה

הקהילתית אשר תבטיח את המשך תפקוד המערכות האקולוגיות של הגן. תכנית זו תכלול הנחיות לגבי פריצת הפתח בחומה ולמניעת הפגיעה בצמחייה הקיימת במהלך עבודות הפיתוח .

12. כתנאי למתן היתר יש להפקיד במחלקת השימור כתב התחייבות וערבות בנקאית להבטחת ביצוע

הוראות השימור בהיתר הבניה.

13. כתנאי למתן היתר יש להפקיד במחלקה לשימור כתב מינוי אדריכל שימור מלווה.

	ועדת שימור
ועדת שימור 06/03/2022 - ג אדר ב תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2022/71		מספר ועדה
4799		מספר תיק

	נתונים כלליים
יפו 195 , רוממה נ תונים כלליים		כתובת
גורן דוריתה		שם המבקש
בקשה להיתר בניה		סיבת הפניה
2021/0470.00		תיק רישו י
עבודות הריסה ופיתוח שטח ציבור י		מהות הבקשה
אדריכלית הלוי קארי ן		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	235	30107
כן	233	30107
כן	221	30107
כן	19	30107
כן	253	30107

- 34 -

רקע

רקע היסטורי ואדריכלי

מתחם הרכב ממוקם בקצהו המערבי של רחוב יפו – הרחוב הראשי של העיר ההיסטורית שהתפתח מחוץ לחומות העיר העתיקה על תוואי דרך עתיקה שהובילה עד לעיר הנמל יפו.

האתר מהווה היום צומת דרכים ראשיות בה ממוקמות תחנות מרכזיות אוטובוסים ורכבת, היא המקום אליו נחשפים הבאים והיוצאים מהעיר. בסמיכות למתחם מקודם פרויקט מתחם J הכניסה העיר, הכולל הקדמת מע"ר עירוני חדש בבניה גבוהה ושימושים מעורבים.

המתחם ההיסטורי בנוי כבלוק עירוני בבניה טורית של תשע מבנים בגובה 2-3 קומות בנויים בקו מגרש 0 חזית צפונית מסחרית כלפי רחוב יפו ומעל קומות מגורים. המבנים הוקמו בשנות העשרים של המאה העשרים בסגנון בניה אקלקטי האופייני לתקופתם. חזית ראשית צפונית נבנתה תוך הקפדה של פרטי אבן בפתחים מסחריים, כניסות לחדרי המדרגות ודירות עליונות.

החזיתות האחוריות נבנו בהשקעה פחותה, בסגנון בניה פשוט ובגמר אבן בעיבוד תלטיש.

חזית צד המבנה המערבי בנויה אבן בעיבוד טובזה, כנראה מתוך כוונה להמשיך את רצף הבינוי.

מקבץ המבנים נטוש וניכרת בו בלייה. המתחם מגודר בחלקו האחורי הפונה למסילת הרק"ל, עם זאת מהווה רצף בינוי היסטורי כלפי יפו בעל ערכים אדריכליים ואורבניים ראויים לשימור.

רקע תכנוני

תכנית מתאר נקודתית 462176 החלה על האתר קיבלה תוקף בתאריך .24/03/21 מטרת התכנית שימור שישה מבנים במתחם הרכבה ההיסטורי לאורך רחוב יפו לרבות תוספת של 2 קומות מעל המבנים הקיימים ושיפוץ מבנה אחד (מבנה C בכתובת יפו 191 חלקה 212 תא שטח )4 ללא תוספות בניה, אשר יוקצה לטובת שימושים ציבוריים, והריסת שני מבנים (מבנים B,A בכתובת יפו 193-195 תא שטח )7 לטובת פיתוח כיכר עירונית רחבה; בדברי ההסבר לתכנית נכתב כי שני המבנים בחלקו המערבי של המתחם מיועדים להריסה במטרה לאפשר פיתוח כיכר עירונית גדולה, שתאפשר מרחב בטוח, נעים ומזמין להולכי הרגל ולמשתמשי התחבורה הציבורית.

- 35 -

דיונים קודמים

תכנית 462176 נדונה בוועדת השימור שהתקיימה בתאריך .20/01/2019 מצורף קובץ החלטה -

הוועדה סבורה כי יש מקום לשמר את כל מבני המתחם מטעמים היסטוריים כפי שפורטו בישיבה ובחומרי הרקע.

הוועדה מודעת לכך שבפני מוסדות התכנון יעמדו שיקולים נוספים כמו נושאי בטיחות אשר יתכן ויחייבו בסופו של יום הריסת מבנים מסוימים.

ככל שיחליטו מוסדות התכנון שאין מנוס מהריסת המבנים מטעמי בטיחות, פונה הוועדה בבקשה כי יהיה זה באופן המינימלי ביותר הנדרש.

הוועדה נתנה את דעתה על כך שבטווח הרחוק יתכן ויהיה צורך לבצע שינויים נוספים בהתאם להתפתחות האזור ובמידת הצורך תשוב ותדון הוועדה במתחם בהתאם להתפתחות.

הוועדה מאשרת את האפשרות לבצע תוספת שתי קומות מעל המבנים ההיסטוריים הכוללת בניה בחזיתות אחוריות (מלבד חזית אחורית של בניין (E והריסה של הפנים. היקף הריסת הפנים, ואופי הבניה יהיו בתאום עם מחלקת השימור ובכפוף לתיק תיעוד מפורט.

התכנית המוצעת

בקשה להיתר מס' 2021/0470.00 מהותו הריסה מלאה שני המבנים המערביים A ו B המצויים בכתובת יפו 193-195 (תא שטח )7 לטובת פיתוח כיכר ציבורית שתחבר את רחוב יפו מצפון למדרחוב הרכבת הקלה מדרום.

מדובר בבקשה להיתר בניה ראשון מכוח התכנית בהתאם לשלבי ביצוע המפורטים בסעיף 7.1 ()2 הבקשה טרם נדונה בוועדה מקומית/ר"ר.

חוות דעת זו מתייחסת להרמוניקה מקוונת מתאריך 21/12/21 מארכיב אופטי המחלקה לרישוי, נספח פירוק אבן חזית צפונית בנין A מתאריך 11/01/21 ותיק תיעוד מתחמי משלב התכנית.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 71

לדעת המחלקה לשימור יש לשמר את כל המבנים ההיסטוריים במתחם, כפי שנכתב בהמלצת המחלקה לוועדת השימור שהתקיימה בתאריך .20/01/19 מבין הנימוקים לדחייה יצוין כי המחלקה מתנגדת להריסת מבנים היסטוריים לטובת נטיעת עצים חדשים. בראיה שימורית אין להשוות את הערך וההשפעה של מבנה היסטורי ראוי במרחב העירוני הבנוי לעומת פיתוח כיכר עירונית.

בהתאם לתכנית התקפה ממליצים לאשר את הבקשה להיתר בתנאים המפורטים -

1. בהתאם לסעיפים 6.2 (,)2 6.3 (,)2 7.1 ()2 תאום תכנית פיתוח ועיצוב אדריכלי הכיכר הציבורית הינו

מול אדריכל העיר.

2. יש להוסיף במסמכי הבקשה תרשים מדידה מצב קיים הכולל סימון (בלוק) מבנים לשימור.

יש לסמן את המבנים במתחם בהתאם לתשריט (מס' סימול) ובהתאם לתיק התיעוד (.)A-K

3. בהתייחס לסעיפים 4.2.2 א' ,2.8 4.3.2 ב' החזית הצפונית של בנין A תפורק ותשומר לצורך שילובה

העתידי בחזית בנין C הפונה לכיון הכיכר. יש לעדכן מצב מוצע חזית צפונית - לפירוק.

4. לאחר בדיקה מפורטת של תיק התיעוד המתחמי וסיור באתר, יש לקבוע בנוסף את החזית הצפונית של

בנין B יפו 193 על כל פרטיה לפירוק - לצורך שילוב עתידי פרטי האבן והפרטים המיוחדים במסגרת הרחבת הבניה במתחם.

5. יש לתקן (חתך) חזית מערבית לאחר פירוק המציגה חומה בגובה 2 קומות עד קו מגרש דרומי.

- 36 -

יש להוסיף תיאור חזית מערבית מצב מוצע לאחר פירוק הכוללת התערבות אדריכלית הנדסית כולל השלמת חומה זמנית בהמשכיות לחומה קיימת.

בהתייחס לסעיף 6.1 ()2,4 יש להשלים התייחסות לתשתיות קיימות ע"ג חזית מערבית בנין A

6. כתנאי למתן היתר יוגש לאישור מחלקת השימור תיק תיעוד מלא לכל אחד משני המבנים A,B

המבוקשים להריסה מלאה. יובהר שמדובר בהוראה המעוגנת בסעיף סטיה ניכרת מתכנית.

7. כתנאי למתן היתר יוגש לאישור מחלקת השימור נספח שימור מעודכן שיכלול תיאור מצב קיים לפירוק

בנינים A,B הכולל התייחסות משלימה לפרטי בניה מיוחדים שניתנים לשימוש משני, לרבות פרטים מקוריים בפתחים המסחריים, מעקות מרפסות וחדרי מדרגות, סורגים ומדרגות אבן וכן התייחסות לממצאי תיק התיעוד היה ויימצאו בחללים הפנימיים אלמנטים הראויים לשימור.

נספח השימור יכלול רשימת הוראות להבטחת פירוק ואחסון נאות פרטי אבן ואלמנטים מיוחדים לשימור וכל הנדרש. ככל הניתן יש לקבוע הוראות לשימור הפרטים בתחום המגרש ולא מחוצה לו

8. כתנאי למתן היתר תוגש תכנית הנדסית שימורית שתהא ערוכה ע"י מהנדס מומחה בשימור. התכנית

ההנדסית תתייחס לאופן פירוק החזיתות צפוניות ואלמנטים מיוחדים המיועדים לשימור וכן הנחיות לביצוע הגנות טרם עבודות הריסה והבטחת שימור מבנה C צמוד קיר בית משותף, וכן התייחסות להתערבות בחזית מערבית מבנה C חיזוק וייצוב הנדסי שימורי זמני וכל הנדרש.

9. ייכתב בהיתר הבניה כי כל אלמנט היסטורי נוסף על המתועד שיימצא במקום בזמן עבודות ההריסה

ישומר, ויש לדווח עליו לאדריכל השימור המלווה ולמחלקת השימור והפיקוח בעירייה.

10. כתנאי למתן היתר יש להפקיד במחלקה לשימור כתב התחייבות וערבות בנקאית להבטחת ביצוע

פירוק ושמירה על פרטי האבן ופרטי הבניה המיוחדים בהתאם לנספח השימור עד לשילובם בתכנון העתידי של המבנים לשימור.

11. כתנאי למתן היתר יש להפקיד במחלקה לשימור כתב מינוי אדריכל שימור מלווה.

12. בהתייחס למפורט בסעיף 6.2 ()1 תאום תוספת הבניה מעל מבנים לשימור ותאום חזית מסחרית

קומת הקרקע ייעשה עת הגשת היתרים למבנים המסומנים לשימור (שלב .)3 וכן ייעשה בשלב הגשת היתרים למבנים לשימור תאום הרכבה מחדש של חזית מערבית בנין C הפונה לכיכר העירונית. יש להביא לידיעת הועדה סעיף 7.2 בעניין זמנים למימוש התכנית.

נוכחים בדיון: דרור לאופר- מנהל פרוייקט עדן

דוריתה גורן- עורכת הבקשה

דן בן עמרם- מנהל הפרוייקט

משה שפירא- אדריכל שימור

החלטת ועדת שימור מס' 71

הוועדה מאשרת את התכנית בהתאם לתנאים המפורטים:

1. בהתאם לסעיפים 6.2 (,)2 6.3 (,)2 7.1 ()2 תאום תכנית פיתוח ועיצוב אדריכלי הכיכר הציבורית הינו

מול אדריכל העיר.

2. יש להוסיף במסמכי הבקשה תרשים מדידה מצב קיים הכולל סימון (בלוק) מבנים לשימור.

יש לסמן את המבנים במתחם בהתאם לתשריט (מס' סימול) ובהתאם לתיק התיעוד (.)A-K

3. בהתייחס לסעיפים 4.2.2 א' ,2.8 4.3.2 ב' החזית הצפונית של בנין A תפורק ותשומר לצורך שילובה

העתידי בחזית בנין C הפונה לכיון הכיכר. יש לעדכן מצב מוצע חזית צפונית - לפירוק.

4. לאחר בדיקה מפורטת של תיק התיעוד המתחמי וסיור באתר, יש לקבוע בנוסף את החזית הצפונית של

בנין B יפו 193 על כל פרטיה לפירוק - לצורך שילוב עתידי פרטי האבן והפרטים המיוחדים במסגרת

- 37 -

הרחבת הבניה במתחם.

5. יש לתקן (חתך) חזית מערבית לאחר פירוק המציגה חומה בגובה 2 קומות עד קו מגרש דרומי.

יש להוסיף תיאור חזית מערבית מצב מוצע לאחר פירוק הכוללת התערבות אדריכלית הנדסית כולל השלמת חומה זמנית בהמשכיות לחומה קיימת.

בהתייחס לסעיף 6.1 ()2,4 יש להשלים התייחסות לתשתיות קיימות ע"ג חזית מערבית בנין A

6. כתנאי להוצאת היתר בנייה יוגש לאישור מחלקת השימור תיק תיעוד מלא לכל אחד משני המבנים

A,B המבוקשים להריסה מלאה. יובהר שמדובר בהוראה המעוגנת בסעיף סטיה ניכרת מתכנית.

7. כתנאי למתן היתר יוגש לאישור מחלקת השימור נספח שימור מעודכן שיכלול תיאור מצב קיים לפירוק

בנינים A,B הכולל התייחסות משלימה לפרטי בניה מיוחדים שניתנים לשימוש משני, לרבות פרטים מקוריים בפתחים המסחריים, מעקות מרפסות וחדרי מדרגות, סורגים ומדרגות אבן וכן התייחסות לממצאי תיק התיעוד היה ויימצאו בחללים הפנימיים אלמנטים הראויים לשימור.

נספח השימור יכלול רשימת הוראות להבטחת פירוק ואחסון נאות פרטי אבן ואלמנטים מיוחדים לשימור וכל הנדרש. ככל הניתן יש לקבוע הוראות לשימור הפרטים בתחום המגרש ולא מחוצה לו

8. כתנאי למתן היתר תוגש תכנית הנדסית שימורית שתהא ערוכה ע"י מהנדס מומחה בשימור. התכנית

ההנדסית תתייחס לאופן פירוק החזיתות צפוניות ואלמנטים מיוחדים המיועדים לשימור וכן הנחיות לביצוע הגנות טרם עבודות הריסה והבטחת שימור מבנה C צמוד קיר בית משותף, וכן התייחסות להתערבות בחזית מערבית מבנה C חיזוק וייצוב הנדסי שימורי זמני וכל הנדרש.

9. ייכתב בהיתר הבניה כי כל אלמנט היסטורי נוסף על המתועד שיימצא במקום בזמן עבודות ההריסה

ישומר, ויש לדווח עליו לאדריכל השימור המלווה ולמחלקת השימור והפיקוח בעירייה.

10. כתנאי למתן היתר יש להפקיד במחלקה לשימור כתב התחייבות וערבות בנקאית להבטחת ביצוע

פירוק ושמירה על פרטי האבן ופרטי הבניה המיוחדים בהתאם לנספח השימור עד לשילובם בתכנון העתידי של המבנים לשימור.

11. כתנאי למתן היתר יש להפקיד במחלקה לשימור כתב מינוי אדריכל שימור מלווה.

12. בהתייחס למפורט בסעיף 6.2 ()1 תאום תוספת הבניה מעל מבנים לשימור ותאום חזית מסחרית

קומת הקרקע ייעשה עת הגשת היתרים למבנים המסומנים לשימור (שלב .)3 וכן ייעשה בשלב הגשת היתרים למבנים לשימור תאום הרכבה מחדש של חזית מערבית בנין C הפונה לכיכר העירונית. יש להביא לידיעת הועדה סעיף 7.2 בעניין זמנים למימוש התכנית.