ישיבת משנה לתכנון ובנייה היתרים מס 9 · 22/04/2006

דיון בועדת המשנה	סוג דיון
2022/9	מספר ועדה
2021/0317.00	מספר בקשה
2021/0317.00 11	מספר בקשה מספר סידורי

בניה חדשה / בניין חדש, חפירה ומילוי	נתונים כלליים סוג בקשה
מגורים + מסחר	שימוש עיקר י
הקמת 4 מגדלי מגורים בעלי קומת מסד משותפת הכוללת חזית מסחרית ומרתף חניה - מגרשים 30 ו - 31 סה"כ 293 יחידות דיור	מהות בקשה
	שטח האתר
	שטח לחישוב זכויות
	סוג רישום בעלות
לא	הכשרת עבירה
חברה סלע איסתא נדל"ן ישראלי בע"מ	המבקש
אדריכל רוזנקיאר עודד	עורך הבקשה
מהנדס קרגולה טומי	מתכנן השלד
0	מספר מתנגדים
0	מספר שכנים שלא חתמ ו

בשלמות	חלקה	גוש
לא	3	30212
לא	3	30212

שטח	יעוד	תא שטח	ת.סטטוס	סטטוס	תבע
	שטח ציבורי פתוח	225	17/05/2016	תחילת תוקף	53751
3417	מגורים ד	30	17/05/2016	תחילת תוקף	53751
6877	מגורים ד	31	17/05/2016	תחילת תוקף	53751
	דרך מוצעת	601	17/05/2016	תחילת תוקף	53751
3417	מגורים ד	30	07/05/2021	תחילת תוקף	560110
6877	מגורים ד	31	07/05/2021	תחילת תוקף	560110

- 1 -

סדר יום לועדה מתאריך - 06/04/2022 - ה ניסן תשפ"ב

נתונים כלליים

כתובת האתר

אשר וינר 0 , ארנונה

תאור הבקשה

בשכונת ארנונה, במגרשים 30,31 על פי תב"ע 53751 מבוקש בנית 4 מגדלי מגורים ומסחר המבנים בני 21-24 קומות מעל 1-2 קומות חניון תת"ק משותפת. סה"כ 293 יח"ד במגרשים התקבלו היתרי חפירה בתיקים .2021/29-30

- 2 -

מסמכי התכנית :

במקום חלה תכנית 53751 אשר הופקדה מיום 30.09.2014 ותחילת תוקפה היה מיום 17.05.2016 התכנית כוללת תקנון, תשריט ונספחים.

יצוין כי ע"פ סעיף 6.9 "תוכן תכנית בינוי לכל שטח התכנית בקנ"מ 1:500" – אושרה תכנית בינוי ע"י אדריכל העיר ומהנדס העיר.

סעיף סטייה ניכרת לעניין: סעיף 6.13 לעניין גבהי בניה, סעיף 6.21 קובע סטייה ניכרת : שטחן של לפחות 60 יח"ד מתוך 1830 יח"ד יהיה 45 מ"ר ושטחן של %25 מהדירות הנותרות יהיה %75 לכל היותר, תכסית מבני המגורים המקסימלית כמפורט בטבלה 5 ובסעיף 6.2 , קווי הבניין ומס' המבנים כמפורט בסעיף .6.4.3 "מרחקים בין בניינים" וכן צמצום השטח שבין גבול המגרש לבין קוו הבניין, הוראות הפיתוח על פי סעיף ,6.8 שלביות הביצוע על פי סעיף ,7.1 הוראה לעניין גובה בנייה מרבי לתאי שטח 102,100,9,4,2,1 כמפורט בהערות לטבלה .5 במקום חלה תכנית נוספת- 560110 בסמכות מקומית אשר הופקדה ביום:06.11.2020 ותחילת

תוקפה ביום: -17.02.2021 תב"ע זו הוכנה לטובת שיפורים קלים בהוראות בינוי והגדלת שטחי בניה

ומהוה תיקון ועדכון לתב"ע .53751

פרסום:

בתאריך 19.9.2021 במסגרת פתיחת התיק פורסמה ההקלות הבאות:

תוספת %7 יח"ד במגרש 30 (85 במקום 80 יח"ד) - ניצול זכויות בניה תוספת %6 יח"ד במגרש 31 (208 במקום 198 יח"ד) - ניצול זכויות בניה תוספת 5 קומות במגרש 30 (26 קומות במקום )21 - ניצול זכויות בניה תוספת 3 קומות במגרש 31 (20 קומות במקום )17 - ניצול זכויות בניה תוספת גובה כך שיגלם את תוספת הקומות המבוקשת במגרש 30 (92.5 במקום )75 - תכנון מיטבי תוספת גובה כך שיגלם את תוספת הקומות המבוקשת במגרש 31 (71.5 מ במקום 61 מ) - תכנון מיטבי

הקלה בשטח לובי קטן מ 2 מ"ר ליח"ד - מייצר גדלי לובאים בלתי סבירים עקב כמות יח"ד במגדל.

פירוט הבניה המוצעת:

קומה -2

- 3 -

מוצעת קומת חניה ת"ק משותפת לכלל הבניינים כאשר הגישה לחניון הינה מהפורטל המוצע מתחת לשצ"פ צפונית למגרש.

קומה -1

בניין d – מוצע לובי כניסה, 3 יח"ד עם חצרות צמודות וחדרי אשפה. בניינים c,b,a מוצעת חניה ת"ק משותפת.

קומת קרקע

בניין a – בקומה מוצע לובי הכניסה לבניין, שטח למסחר וחללים טכניים בגב הקומה (החזית הפונה אל רחוב הנציב) מוצעת חניה ת"ק משותפת לבניינים.

בניין -b מוצע לובי הכניסה לבניין, ח. אשפה וחניון ת"ק בגב הקומה .

בניין -c מוצע לובי הבניין ח. אשפה ו-2 יח"ד .

בניין -d מוצעות 2 יח"ד עם מרפסות.

קומה 1

בניין a -הקומה מוצעת בשני מפלסים. מוצעת חזית מסחרית ו-2 מועדוני דיירים.

בניין -b מוצעות 4 יח"ד עם מרפסות.

בניין -c מוצעות 2 יח"ד עם מרפסות ומועדון דיירים.

בניין -d מוצעות 4 יח"ד עם מרפסות.

קומה 2

בניין a -מוצעים חללים כפולים לחזית המסחרית+ שטחי מסחר נוספים.

בניין -d,c,b מוצעות 4 יח"ד עם מרפסות בכל בניין.

קומה 3-15

בניין a,b,c,d - מוצעות 4 יח"ד עם מרפסות בכל בניין.

- 4 -

קומה 16

בניין .a,b,c מוצעות 4 יח"ד עם מרפסות בכל בניין.

בניין -d מוצעות 2 יח"ד עם מרפסות.

קומה 17

בניין a - מוצעות 4 יח"ד עם מרפסות.

בניין -d,c,b מוצעות 2 יח"ד עם מרפסות בכל בניין.

קומה 18

בניין a - מוצעות 4 יח"ד עם מרפסות.

בניין c,b - מוצעות 2 יח"ד עם מרפסות בכל בניין.

בניין -d מוצעת דירת פנטהאוז.

קומה 19

בניין a - מוצעות 4 יח"ד עם מרפסות.

בניין c,b - מוצעת דירת פנטהאוז בכל בניין.

בניין -d מוצע גג בטון שטוח עם יציאה מחדר המדרגות.

קומה 20

בניין a - מוצעות 4 יח"ד עם מרפסות.

בניין c,b - מוצע גג בטון שטוח עם יציאה מחדר המדרגות.

קומה 21-22

בניין a - מוצעות 4 יח"ד עם מרפסות.

- 5 -

קומה 23-24

בניין a - מוצעות 2 יח"ד עם מרפסות.

קומה 25

בניין a - מוצעת דירת פנטהאוז.

קומת גג

מוצע גג בטון שטוח עם יציאה מחדר המדרגות

הגישה לקומות מגרעין המדרגות והמעלית המקשר בין כל קומות הבניין.

סה"כ = 293 יח"ד מוצעות

סטייה ניכרת:

סעיף 6.21 קובע סטייה ניכרת לעניינים הבאים :

1. במסגרת תכנית בינוי לכלל השטח, כמפורט בסעיף 6.9 – "תנאים להכנת תכנית בינוי" יובטח

כי שטחן של לפחות 60 יח"ד מתוך 1830 יח"ד המוצעות בתכנית זו יהיה 45 מ"ר (שטח עיקרי + ממ"ד) לכל היותר. שטחן של %25 מהדירות הנותרות לכל הפחות, יהיה 75 מ"ר לכל היותר (שטח עיקרי+ ממ"ד) וכל חריגה מתמהיל זה תיחשב סטייה ניכרת"

2. תכסית מבני המגורים המקסימלית ע"פ המפורט בטבלה 5 בסעיף 6.2 "אדריכלות" סעיף קטן

1 "תכסית הבינוי" הינה מחייבת וכל הגדלה של מ"ר עבור בניין תחשב סטייה ניכרת

3. קווי הבניין ומספר המבנים כמפורט בסעיף 6.4 "קווי הבניין" בסעיפים 1 ו-2 וכן המרחק בין

המבנים כמפורט בסעיף .6.4.3 "מרחקים בין בניינים" הינם מחייבים. כל צמצום השטח שבין גבול המגרש לבין כל קו הבניין ו/או צמצום המרחקים בין המבנים ו/או שינוי מספר המבנים יחשבו סטיה ניכרת מתכנית

4. הוראות הפיתוח ע"פ סעיף 6.8 הינן מחייבות וכל סטיה מהן תיחשב סטיה ניכרת

5. שלביות הביצוע ע"פ סעיף 7.1 הינה מחייבת וכל סטייה מהן תיחשב סטיה ניכרת

6. הוראה לעניין גובה בניה מרבי לתאי שטח ,102 ,100 ,9 ,4 ,2 1 כמפורט בהערות לטבלה 5

- 6 -

הינה מחייבת וכל סטייה תיחשב סטייה ניכרת

בנוסף,

הערה 1.1 מתחת לטבלה 5 המתייחסת לשטחי המרפסות מהווה סטייה ניכרת הערה 1.2 בהערות מתחת לטבלה לעניין קולונדה וסטיו הערה 1.3 מתחת לטבלה לגבי שטחי שירות ת"ק וניודם.

בתב"ע 560110 מצוינים סעיפי סטיה נכרת נוספים לעניין:

7. -שטחי מרפסות כמפורט בסעיף 6.5.1.1

8. -שטחי קולונדה כמפורט בסעיף 6.5.1.2

9. -שטחי שרות הת"ק וניודם

להלן פירוט לנושאים המהווים סטייה ניכרת:

תמהיל יח"ד – סטייה ניכרת

סעיף 6.1.1 תמהיל:

א. כל מבנה יכיל בתוכו תמהיל יח"ד בהתאם למפורט להלן:

- תתוכנן יח"ד אחת לפחות, בשטח שלא יעלה על 45 מ"ר הכוללים את השטח העיקרי+ ממ"ד.

-כ %25 מיתרת יח"ד בכל בניין יהיו בשטח מרבי של 75 מ"ר (עיקרי+ ממ"ד)

- יותרו שינויים בתמהיל לבניין ובלבד שישמר התמהיל במסגרת תא השטח.

סעיף 6.21.1 להוראות התכנית: "במסגרת תכנית בינוי לכלל השטח, כמפורט בסעיף 6.9 – "תנאים להכנת תכנית בינוי" יובטח כי שטחן של לפחות 60 יח"ד מתוך 1830 יח"ד המוצעות בתכנית זו יהיה 45 מ"ר (שטח עיקרי + ממ"ד) לכל היותר. שטחן של %25 מהדירות הנותרות לכל הפחות, יהיה 75 מ"ר לכל היותר (שטח עיקרי+ ממ"ד) וכל חריגה מתמהיל זה תיחשב סטייה ניכרת"

· 60 יח"ד מתוך 1830 יח"ד = %3.27 ממספר יח"ד בתכנית יהיה 45 מ"ר שטח עיקרי + ממ"ד · בבקשה מותרות מגרש -30 80 יח"ד מגרש -31 198 יח"ד סה"כ 278 יח"ד –=9 יח"ד יהיו 45 מ"ר.

· שטחן של %25 מהדירות הנותרות לכל הפחות, יהיה 75 מ"ר לכל היותר (שטח עיקרי+ ממ"ד).

- 7 -

מתוך 284 יח"ד %25 תהיינה דירות בגודל של 75 מ"ר =71 יח"ד יש להציג תמהיל המוכיח עמידה בתנאי הסעיף.

תכסית- סטייה ניכרת

סעיף 6.21.2 : "תכסית מבני המגורים המקסימלית ע"פ המפורט בטבלה 5 בסעיף 6.2 "אדריכלות"

סעיף קטן 1 "תכסית הבינוי" הינה מחייבת וכל הגדלה של מ"ר עבור בניין תחשב סטייה ניכרת".

סעיף 6.2.1 : "תכסית הבינוי : בקומות המסד על פי הגדרתן בתכנית זו לא תעלה תכסית הבניה על %85 משטח המגרש, בכפוף ליתר הגבלות התכנית"

מותר שטח מגרש: 30 3417 מ"ר * %85 = 2904.45 מ"ר. מוצע בקומת המסד: 2683.99מ"ר –

כמותר

מותר שטח מגרש: 31 6877 מ"ר * %85 = 5845.45 מ"ר. מוצע בקומת המסד: 5424.52 מ"ר –

כמותר

סעיף 6.6.5.2 בתב"ע 560110 " תכסית המרתפים שבתחום תאי שטח מס' 30 ו- 31 תחושב במשותף וכחטיבת קרקע אחת".

סעיף 6.2.1.2 : "בקומות שאינן חלק ממסד הבניין תקבע התכסית בהתאם לפירוט הבא (בבניין אחד):

על פי המוצג בנספח מס' 3 הטיפוס של מגרשים 30+31 הינו k – 006 מ"ר בתוספת %15 מותר 690 מ"ר

שטח קומה מרבית מגרש 30 מגיע ל 627.42 - מוצע כמותר.

שטח קומה מרבית מגרש 31 מגיע ל 560.04 - מוצע כמותר.

סעיף :6.2.1.3 "פרישת טיפוסי הבינוי ומספר המבנים בתאי השטח מפורטים בנספח קווי הבניין (מס'

3) מדובר בטיפוס .b

סעיף :6.2.1.4 "שטח התכסית המצוין לעיל כולל את כל שטחי הבניה המקוריים בקומה וכן מרפסות מקורות. השטח אינו כולל גגות ומרפסות גג שאין מקורות".

סעיף 5 מתחת לטבלה: "בכל תאי שטח שלא נקבעה להם תכסית בטבלה 5 יחולו הוראות בנושא כמפורט בפרק 6.2 אדריכלות".

ע"פ תכנית 5600110 סעיף 6.1 ב. התכסית הכוללת במגרשים לא תעלה ביותר מ- %15 על המפורט בסעיף 6.2 סעיף קטן 1.5 בתכנית .53751

ע"פ תכנית 5600110 סעיף 6.1 ד' "ניתן להקים מרתפים בתחום המגרש- במגרש עולה מתחת למפלס הכניסה הקובעת ובמגרש יורד מתחת לקומת המסד התחתונה המרתפים יהיו בתכבית של על %100 וישמשו לשטחי שירות תת קרקעים בלבד" מוצעות 2 קומות מרתף תת"ק מתחת לקומות המסד, הקומות מוצעות בתכסית של עד %78.87 במסגרת המותר.

- 8 -

קווי בניין, מס' מבנים ומרחק בין הבניינים- סטייה ניכרת סעיף 6.21.3 : "קווי הבניין ומספר המבנים כמפורט בסעיף 6.4 "קווי הבניין" בסעיפים 1 ו-2 וכן המרחק בין המבנים כמפורט בסעיף .6.4.3 "מרחקים בין בניינים" הינם מחייבים. כל צמצום השטח שבין גבול המגרש לבין כל קו הבניין ו/או צמצום המרחקים בין המבנים ו/או שינוי מספר המבנים יחשבו סטייה ניכרת מתכנית"

סעיף 6.2.12 ו' "קו בנין 0 לקומות החניון, כלפי הרחוב, יותר רק כשהוא תת קרקעי במלואו."

לסעיף .ו.6.1 שבתב"ע :560110 "ניתן יהיה להקים מרתפי חניה משותפים/ מחוברים לשני המגרשים מצרניים בהסכמת הבעלים. במקרים אלו תרשם זיקת הנאה בין המגרשים בכל השטחים הדרושים לכניסה ולמעבר כלי רכב"

מוצע מרתף חניה משותף לכלל הבניינים, הבניין מוצע בתחום קווי הבניין המותרים פרט למרפסות החורגות מקו בניין קדמי- יש לצמצם

על פי סעיף .6.4.3 – מרחקים בין בניינים:

במגרשים שמותרים בהם יותר מבניין אחד יהיו המרחקים המזעריים בין הבניינים 7 מ' או קיר משותף כמפורט בנספח הבינוי והפיתוח.

תותר חריגה מקומית מהוראה זו ועד מרחק מזערי של 6 מ', משיקולים תכנוניים הנובעים מצורת המגרש, - באישור מהנדס העיר."

מוצע מרחק מינימלי בין בניינים : 20 מ'

קוו בניין מחייב לרחוב – בסעיף 6.4.2א' "בכל שטח התכנית יהיה קוו הבניין לרחוב מחייב. חזית הבניין תוצמד לקוו הבנייה לרחוב, לפחות ב-%50 מאורכה".

ב. "במסגרת תכנית הבינוי כמפורט בסעיף 6.9 ומבלי לסתור את האמור בסעיף .6.4.1 מותר יהיה

לקבוע קווי בניה נוספים כקווי בניה מחייבים, או לדרוש תאום בין חזיתות של בנינים סמוכים שאינן פונות לרחוב , וכן לקבוע הוראות נוספות שיבטיחו את האיכות החזותית של הבניינים ואת רווחת תושביהם"

סעיף 6.2 ב' בתב"ע 560110 "במקרים בהם המגרש מתעגל אין חובת הצמדות מלאה לאורך הקשת, וניתן לקבוע מס' נקודות השקה בין חזית הבניין וקו הבניין המעוגל באישור מהנדס העיר".

המגרש הינו מתעגל ומוצעות מס' נקודות השקה פרט לבניין b שלא נושק לקו הבניין כלל- בעניין זה מובא להכרעת הוועדה, התקבל אישור אד' העיר.

מס' הבניינים-

ע"פ סעיף 6.4 .1א' "מספר הבניינים במגרש יהיה כמפורט בנספח קווי בניין לא יותר שינוי ממספר מבנים זה.

תב"ע 560110 מעדכנת סעיף זה כדלהלן: "יותר שינוי במס' המבנים במגרש, ובלבד שישמר סך

- 9 -

התכסית הע"ק המותרת במגרש, במקרה של שינוי במס' המבנים ידרשו לתנאים מסוימים לשביעות רצונו של מהנדס העיר... סט יה מהוראה זו מהווה סטיה נכרת"-

ע"פ נספח קווי בניין מוצע:

מגרש -30 בניין -1 מוצע כמותר

מגרש -31 3 בניינים- מוצע כמותר

הוראות הפיתוח: מפלס ה-,0.00 קירות תמך, גדרות, חצרות- סטייה ניכרת

סעיף 6.21.4 קובע סטייה ניכרת להוראות הפיתוח ע"פ סעיף 6.8 סעיף 6.8 : סעיפים :1-5

1. גבהים ומפלסים:

עפ"י תב"ע 560110

א. "מפלס הכניסה הקובעת למבנה לא יעלה על 1.2 מ' ממפלס הרחוב בסמוך למבנה"

מפלס ה-0.00 המוצע בניין :a-c +766.50

מפלס ה-0.00 המוצע בניין :d +762.40

מוצעת רחבת כניסה בהתאם לטופגרפיה במקום כך שהרחבה מוצעת במפלס הכניסה לבניינים בהתאמה.

2. שטחים מגוננים ונטיעות:

א. "לפחות %15 משטח מגרשי הבניה יגונן ויטופח כשטח ירוק" –

יש להציג חישוב המוכיח כי %15 משטח המגרש מגונן.

ב. "בתחום כל המגרשים תחול חובת נטיעה של 1 עץ בוגר שקוטר הגזע שלו "3 לפחות עבור כל 50

מ"ר של שטח מגרש פנוי.

התקבל אישור שפ"ע

ג. סוגי העצים המאושרים לנטיעה הינם על פי נספח 12 – איכות הסביבה- סקר טבע עירוני.

התקבל אישור שפ"ע

- 10 -

3. חצרות פרטיות

א. במגרשי המגורים תותקן ככל האפשר לכל דירות הגן (צמודות הקרקע) חצר פרטית במפלס

הדירה, אשר תוצמד בלעדית לדירה ותשמש לגינון ו/או למרפסת גן לא מקורה – בדירות קומת קרקע-

מוצעות חצרות פרטיות.

ב. החצר תהיה מוקפת גדר בנויה, קיר תמך או כיוצ"ב - מוצעות גדרות.

ג. במגרשים משופעים ניתן להתקין דירות גן במספר מפלסים שונים, אשר אליהן יוצמדו חצרות

פרטיות במפלס הדירה מוצעות גינות עבור יח"ד שבקומות הקרקע- כנדרש.

4. גדרות וקירות תמך

א. "קירות מגרשים הפונים לשטחים ציבוריים יהיו בגמר אבן משני צידיהם עד לגובה של 1.2 מ'

מעל מפלס הרחוב. מעל גובה זה תותקן גדר חיה. במקרים של שיפועי רחוב חריגים תותר הגבהת הגדר באישור מהנדס העיר." – יש להוכיח עמידה בהוראה זו ולהציג כי הגדרות הסמוכים מגיעים לגובה של 1.2 מ' ממפלס הרחוב ולהציג פריסת גדרות .

ב. "קירות תמך יהיו בגמר אבן טבעית מסותתת וגובהם המרבי יהיה 3.5 מ'. במקרה של שיפועי

קרקע גדולים יותקנו קירות תמך מדורגים אשר המרחק ביניהם לא יפחת מ – 1.5 מ' . חריגה מהוראה זו תעשה באישור מהנדס הוועדה בעת מתן היתר הבניה בכפוף להנחיות ביסוס" יש להוכיח עמידה בתנאי הסעיף.

ג. "סוג האבן, צורת הסיתות פרטי הגדר הקלה וגובהה יהיו על פי תכנית הבינוי" – התקבל אישור

אדריכל העיר לבקשה

ד. "קירות תמך בגבול המגרש הפונים למפלסים נמוכים יותר ממפלס המגרש יותקנו עד לגובה

שיידרש על ידי מהנדס העיר כדי למנוע שפכי עפר ודרדרת. במסגרת היתר הבניה הוועדה המקומית תקבע תנאים להבטחת ביצוע קירות התמך כנדרש." התקבל אישור אדריכל העיר לבקשה תנאי למתן היתר הגשת תצהיר מהנדס להבטחת ביצוע קירות תמך בגבולות המגרש הפונים למפלסים נמוכים למניעת שפכי עפר ודרדרת

שלביות הביצוע- סטייה ניכרת

סעיף 6.21.5 קובע סטייה ניכרת לעניין שלביות הביצוע: "שלביות הביצוע ע"פ סעיף 7.1 הינה מחייבת וכל סטייה מהן תיחשב סטיה ניכרת"

סעיף 7.1 קובע שלביות הביצוע למתן היתר בניה ראשון ל-750 יח"ד והמסחר, היתר בניה ראשון למגרש מס' 6 הופק בתאריך: 05.10.2021 מס' שלב

- 11 -

תיאור שלב

התנייה

1

שלב 1 – תנועה

מתן היתר בניה ראשון ל-750 יח"ד והמסחר

- השלמת ביצוע עבודות צומת הכניסה לשכונה מרחוב וינר במתכונת שלב א' כמפורט בנספח התנועה

- שלב זה יכלול את החיבור המזרחי של התכנית (המשך כביש מס' )5 לכביש הקיים (רח' גרשון אבנר)

יירשם כתנאי לקבלת היתר

2

שלב 2 – תנועה

מתן היתר בניה ראשון מעל-750 יח"ד

- השלמת שדרוג צומת הכניסה במתכונת שלב ב' כמפורט בנספח התנועה (או ע"פ בדיקה מעודכנת לאותה עת) השלמת החיבור המזרחי של התכנית לכביש גרשון אבנר 3

שלב 3 – תנועה

מתן היתר בניה ראשון מעל-1000 יח"ד

- הוצאת היתר או הרשאה עבור הפרדה מפלסית בצומת דרך חברון/ רח' אשר וינר 4

שלב 1 – שימור האמה . הגשת היתר בניה ראשון למגרשי מגורים - קביעת שלביות לפיתוח ושימור האמה בשטח התכנית במקביל לפיתוח ובניה בשטח, בתיאום עם רשות העתיקות.

- יירשם כתנאי לקבלת היתר

5

שלב 1 – צרכי ציבור. תכנית בינוי כאמור בסעיף 6.9 - במסגרת תכנית הבינוי, הכוללת תכנית שלביות ביצוע ואישורה ע"י מהנדס העיר או מי מטעמו המפרטת:

- 12 -

1. חלוקה למתחמי בינוי למגורים

2. כל מתחם בינוי יכלול שצ"פים, כיכרות עירוניות, מבני ציבור דרכים שבילים וכיוצ"ב המותנים

בפיתוח בד בבד עם המגרושים בכל מתחם ומתחם

הוגשה תכנית בינוי למתחם.

6

שלב 2 – צרכי ציבור. תנאי למתן היתרי בניה ראשון בכל מתחם מגורים - מתן היתרי בניה ותכניות פיתוח לצרכי הציבור במתחם כפי שנקבע בתכניות השלביות יירשם כתנאי לקבלת היתר

7

שלב 3 – צרכי ציבור. תנאי למתן טופס 4 לבנייני מגורים במתחם - טופס 4 לצרכי ציבור במתחם כפי שנקבע בתכנית השלביות - יירשם כתנאי לטופס 4

8

שלב 4 – צרכי ציבור. היתר בניה ראשון מעבר ל – 750 יח"ד - ביצוע בפועל של מגרשי הספורט המאושרים בתכנית 7984 וקבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לכך

9

חיבור למערכת הביוב שלב 1 –. תנאי למתן היתר בניה ראשון - מתן היתר בניה למתקן קדם לטיהור שפכים ומתקן ויסות באתר מתקן טיפול הקדם של שפכי הקדרון, אשר כולל מט"ש זמני לטיפול בשפכי שכונת מורדות ארנונה. יירשם כתנאי לקבלת היתר 10

חיבור למערכת הביוב שלב 2 –. תנאי לתחילת עבודות ביצוע מבני המגורים בתחום התכנית - קבלת הצהרה חתומה מטעם מנכ"ל חברת הגיחון לפיה החלו עבודות להקמת המט"ש הזמני לטיפול בשפכי שכונת מורדות ארנונה במסגרת מתקן קדם לטיהור שפכים ומתקן ויסות באתר מתקן טיפול הקדם של שפכי הקדרון בהתאם להיתר בניה שניתן - יירשם כתנאי לטופס 4

11

- 13 -

חיבור למערכת הביוב- שלב -3 תנאי למתן טופס 4 לבנייני מגורים במתחם - תחילת הפעלת המט"ש הזמני לטיפול בשפכי שכונת מורדות ארנונה במתקן קדם לטיהור שפכים ומתקן ויסות.

קולונדה- סטייה ניכרת

עפ"י סעיף 6.5.1.2 בתב"ע :560110 " שטחי הקולונדה עם זיקת מעבר לציבור יחושבו בנוסף לשטחים המצוינים בטבלה .5 עד לשטח של 120 מ"ר (שטחי שרות). לא יותר ניוד שטחי קולונדות לשטחים אחרים. כל סטיה מהוראה זו תחשב כסטייה נכרת"- מוצעת קולונדה מקורה בשטח של 345.26 מ"ר

סעיף :.6.2.2 "עומק הקולונדה בין מישור החזית הפנימי יהיה 4 מ' וישמר בה מעבר נקי שלא יפחת מ3.3 מ'"- מוצעת קולונדה בעומק של 4 מ' עם מעבר נקי של 50.3 מ'

"גובה הקולונדה לא יפחת מ 4 מ', אלא אם מתחייב כך באופן נקודתי בשל שיפועי הקרקע"- גובה קולונדה מינימום מוצע- 4.55 מ' כמותר.

"פני רצפת הקולונדה יתוכננו במשולב ובמתואם עם פני הרחוב הסמוך לה ובהמשך רציף בתאום עם מהנדס העיר ויהיו נגישים ע"פ החוק"- מוצע בהמשך רציף לרחוב מרפסות

שטחי הבניה המפורטים בטבלה 5 אינם כוללים את שטחי המרפסות והקולנדות.

הערה 1.1 בתב"ע 5600110 מהווה סטייה ניכרת :

" תותר תוספת של 14 מ"ר עיקרי ליח"ד עבור מרפסת ובלבד שמרפסת זו תהיה כחלק ממערכת מרפסות זיזיות עוקבות במלואן בחזית המבנה הפונה לרחוב או חלק ממערכת מרפסות זיזיות שאינן עוקבות בתכנון כולל של הבניין, הכל בתיאום עם מהנדס העיר ".

לא תותר מרפסות שאינן עוקבות בחזית המבנה, למעט שטחי גגות ומרפסות גג הנוצרים כתוצאה מנסיגה בהתאם להוראות התכנית "קו בניין בנסיגה" (סעיף 6.4 בהוראות ונספח )3 ואשר לא יחושבו במסגרת שטחי הבניה

לא יותר ניוד שטחי מרפסות לשטחים אחרים או בין יח"ד אחת לשנייה, אלא אם יח"ד אלה ממוקמות ב-3 הקומות העליונות של הבניין ובתנאי ששטח מרפסת לא יפחת מ-12 מ"ר ליח"ד. כמו כן שטחים אלו אינם ניתנים לסגירה במסגרת "סגירת מרפסות" וכן במידה ומרפסת מוצעת לסגירה לא ניתן להשתמש בשטחים אלו לשם כך . כל סטייה מהערה 1.1 זו תיחשב סטייה ניכרת "

.4.1.2א'.:1 "יותקנו מרפסות כמפורט בהערות לטבלה 5"

סעיף 6.2 ה' בתב"ע 5600110 " בחזיתות שאינן פונות לרחוב תותר הקמת מרפסות זיז לא מקורות בן בניין המיטיב ב- 1.0 מ' לכל היותר מקו הבניין המאושר בתא השטח, ובלבד שהמרפסות כאמור

- 14 -

תכללנה בתכנון כולל ואחיד של הבניין.

הוצג תמהיל מרפסות המציג שטח מקסימלי למרפסת- 41 מ"ר.

שטח מרפסות זיז מוצע: מגרש -30 1144.72 מ"ר

מגרש -31 2764.08 מ"ר

מוצעות מרפסות בין 3 קירות- יש לחשבם בשטח עיקרי.

מוצעות מרפסות החורגות מקו בניין- יש להציע מרפסות בתחום קווי בניין המותרים מס' יח"ד

ע"פ טבלה 5

מגרש -30 מותר: 80 יח"ד מוצע: 85 יח"ד

מגרש -30 מותר: 198 יח"ד מוצע: 208 יח"ד

פורסמה הקלה לתוספת %7 יח"ד במגרש 30 (85 במקום 80 יח"ד) - ניצול זכויות בניה תוספת %6 יח"ד במגרש 31 (208 במקום 198 יח"ד) - ניצול זכויות בניה- מוצע כמותר מס' קומות

מותר מגרש: 30 21 מעל הכניסה הקובעת ו - 2 מתחת לכניסה הקובעת.

מותר מגרש: 31 17 מעל הכניסה הקובעת ו - 2 מתחת לכניסה הקובעת.

מוצע בניין: a 24 קומות מעל הכניסה הקובעת ו-3 מתחת לכניסה הקובעת.

בניין :b 19 קומות מעל הכניסה הקובעת ו-3 מתחת לכניסה הקובעת.

בניין :c 19 קומות מעל הכניסה הקובעת ו-2 מתחת לכניסה הקובעת.

בניין :d 20 קומות מעל הכניסה הקובעת ו-2 מתחת לכניסה הקובעת.

פורסמה הקלה לתוספת 5 קומות במגרש 30 (26 קומות במקום )21 - ניצול זכויות בניה תוספת 3 קומות במגרש 31 (20 קומות במקום )17 - ניצול זכויות בניה -מוצע כמותר.

הערה 1 לטבלה בתב"ע :5600110 חלות הגבלות גובה מירבי כמפורט בהערה מספר 3.7 לטבלה

- 15 -

הערה 3.7 לטבלת השטחים: במגרשים המצוינים בטבלה עם הערה ( )8 תחול מגבלת גובה מירבי על

פי המפורט להלן: תא שטח 1,2,4 – +782

בהערה 1.6 מתחת לטבלת השטחים :5 "תתאפשר תוספת של קומת מגורים נוספת מתחת לכניסה הקובעת, ללא שינוי בסך שטחי הבניה".- לא מוצעת קומת מגורים נוספת בהערה 3.6 מתחת לטבלת השטחים :5 "תותר התקנת מרתפים לצורכי חניה ושטחי שירות משותפים , מתחת למסד כהגדרתו בתכנית זו ועד 3 קומות, במסגרת שטחי השרות המותרים בתכנית".- מוצעת קומה חניה ת"ק נוספת.

הערה 3.2 מתחת לטבלה: "מספר הקומות מעל לכניסה הקובעת אינו כולל מתקנים טכניים". מוצעת יציאה לגג מחדר מדרגות.

סעיף 6.5 ()1.7 בתב"ע 5600110 "תתאפשר תוספת של עד 3 קומות תת קרקעיות מתחת לקומת המסד, בהן יותרו שימושי שירות בלבד תוספת קומות אלו תתבצע ללא הגדלת שטחי הבניה המפורטים בתכנית.

סעיף 6.6 ()3.5 בתב"ע 5600110 ניתן יהיה להוסיף משיקולי טופוגרפיה קומות מגורים נוספות מתחת למפלס הכניסה הקובעת במסגרת שטחי הבניה למגורים ויתר הוראות התכנית.

גובה הבניה

מוצע בניין a +82.70 המהווה מפלס +849.20

ע"פ נספח הבינוי מוצע גובה +735.00

בניין b +64.81 המהווה מפלס +831.31

בניין c +63.97 המהווה מפלס +830.47

בניין d +58.37 המהווה מפלס +824.87

פורסמה הקלה לתוספת גובה כך שיגלם את תוספת הקומות המבוקשת במגרש 30 (92.5 במקום )75 - תכנון מיטבי

תוספת גובה כך שיגלם את תוספת הקומות המבוקשת במגרש 31 (71.5 מ במקום 61 מ) - תכנון מיטבי מוצע במסגרת המותר

סעיף .6.1ז. שבתכנית :560110

-"גובה מרבי של קומת הכניסה לבניין מגורים לא יעלה על 6.5 מ' ברוטו ובלבד שלא תפוצל ל-2 קומות"-

-"גובה יתר קומות מגורים לא יעלה על 3.5 מ' ברוטו לקומה. וכל חריגה מגובה זה יהווה סטיה ניכרת מתוכנית".

גובה קומות הכניסה המוצעות- 5.77 מ' -במסגרת המותר.

- 16 -

גובה קומות המגורים המוצעות- 2.71 מ' -במסגרת המותר.

חניה

סעיף 6.1 ו' בתכנית :560110

"ניתן יהיה להקים מרתפי חניה משותפים/ מחוברים לשני מגרשים מצרניים בהסכמת הבעלים.

במקרים אלו תרשם זיקת הנאה בין המגרשים בכל השטחים הדרושים לכניסה ולמעבר כלי רכב".

מוצעת חניה משותפת לשני המגרשים- כמותר.

סעיף 4.5.2 ב' " בתא שטח מס' 225 , תותקן דרך תת קרקעית במלואה לכלי רכב מתחת לשצ"פ ברוחב שלא יפחת מ- 7 מ' כמסומן בנספח הבינוי (מס' )2 לצורך כניסת רכב למגרשים סביב השצ"פ בתאי שטח מספר 30,31 תחום הדרך יירשם כזיקת הנאה כמפורט בסעיף 6.16 "זיקת הנאה"

מוצע פורטל חניה מתחת למגרש ,225 ברוחב 6.40 מ' יש להציג כזיקת הנאה ולהתאים לרוחב מינ' 7 מ'.

2. גבולות זיקת ההנאה תקבע בתכנית בינוי כמפורט בסעיף 6.9

3. בתאי שטח מס' 225 ו -206 יתאפשר מעבר רכב חירום ותפעול לטובת המגרשים הסמוכים"

דיור להשכרה

.4.1.2א'.:5 "%10 מיחידות הדיור הן יחידות לצרכי השכרה וזאת לתקופה שלא תפחת מ-10 שנים"

הוגשה בקשה למגרש בו מוצעות 183 יח"ד המיועדות להשכרה, המקיים הוראה זו.

חשמל

.4.1.2א':4 "חדרי השנאים יהיו תת קרקעיים במלואם".

ע"פ אישור חברת חשמל- נדרש מהפונה 2 מבנה/ חדר(ים) לתחנת טרנספורמציה/ חדר מיתוג.

מוצעים 2 חדר חשמל בקומות הת"ק

שטחי הבנייה

שטחי בניה למגורים מגרש 30

עיקרי ע"ק מותר: 8000 מ"ר מוצע: 8507.84 מ"ר חריגה: 507.84 מ"ר

- 17 -

שרות ע"ק מותר: 3200 מ"ר ע"ק מוצע: 3556.72 מ"ר חריגה: 356.72 מ"ר חריגה תלקח ע"ח שטחי

שירות ת"ק

עיקרי ת"ק מותר: 500 מ"ר מוצע: 0 מ"ר יתרת שטחים תלקח לטובת חריגה בשטח עיקרי ע"ק נותרה

חריגה 7.84 מ"ר עיקרי ע"ק חריגה תלקח משטחי בניה עודפים במגרש .31 הערה 2 לטבלה: שטחים משותפים לרווחת דיירי הבניין: מבואות, מועדון דיירים וכיו"ב.

שרות ת"ק מותר: 6400 מ"ר מוצע: 5868.44 מ"ר נותרו: 531.56 מ"ר לאחר קיזוז חריגה משטח

שירות ע"ק נותרו 174.84 מ"ר שירות ת"ק.

שטחי בניה למגורים מגרש 31

עיקרי ע"ק מותר: 19800 מ"ר מוצע: 20100.94 מ"ר חריגה: 300.94 מ"ר

שרות ע"ק מותר: 7920 מ"ר ע"ק מוצע: 8491.38 מ"ר חריגה: 571.38 מ"ר

עיקרי ת"ק מותר: 1500 מ"ר מוצע: 0 מ"ר לאחר קיזוז חריגה משטח עיקרי ע"ק נותרו 1199.06 מ"ר

לאחר קיזוז חריגה משטחי עיקרי במגרש 30 נותרו 1191.22 מ"ר הערה 2 לטבלה: שטחים משותפים לרווחת דיירי הבניין: מבואות, מועדון דיירים וכיו"ב.

שרות ת"ק מותר: 15840 מ"ר מוצע: 10221.97 מ"ר נותרו: 5618.03 מ"ר לאחר קיזוז חריגה משטח

שירות ע"ק נותרו 5046.65 מ"ר שירות ת"ק.

שטחי בניה למסחר מגרש 30

עיקרי ע"ק מותר: 900 מ"ר מוצע: 891.42 מ"ר נותרו: 8.58 מ"ר

שרות ע"ק מותר: 360 מ"ר ע"ק מוצע: 938.37 מ"ר חריגה: 578.37 מ"ר מתוכם 120 מ"ר שטחי

קולונדות סה"כ נותרה חריגה 458.37 מ"ר

שרות ת"ק מותר: 1800 מ"ר ע"ק מוצע: 1228.55 מ"ר נותרו: 571.45 מ"ר לאחר קיזוז חריגה בשטחי

שירות ע"ק נותרו 120 מ"ר שרות ת"ק

הערה 1.5 : תותר העברת שטחי בנייה עיקריים ושטחי שירות מעל מפלס הכניסה הקובעת אל מתחת למפלס זה.

- 18 -

הערה 1.3 מתחת לטבלה : "השטחים המפורטים בטבלה כשטחי שירות מתחת למפלס הכניסה הקובעת לבניין מיועדים לחנייה, מבנים ומתקנים לצרכי תפעול הבניין וכיוצ"ב. התקנתם תותר בקומות המסד (ע"פ הגדרות תכנית זו) ובמרתפים. לא תותר העברת שטחים אלו לקומות אחרות במבנה.

סטיה מהוראה זו תיחשב סטיה ניכרת

סעיף 5.1.2.6 שבתב"ע :560110 "שטחי הקולונדה (סטיו) עם זיקת מעבר לציבור יחשבו בנוסף לשטחים המצוינים בטבלה לעיל עד לשטח 120 מ"ר(שטחי שירות) לא יותר ניוד שטחי קולונדות לשטחים אחרים.

כל סטיה מהערה זו תחשב כסטיה ניכרת.

סעיף 6.6.3 שבתב"ע :560110 "תותר העברת יח"ד בין תאי השטח באותו מתחם פיתוח... ללא שינוי מסך שטחי הבניה של מתחם הפיתוח".

סעיף 6.6.6.1 גמישות בתב"ע 560110 "מפאת תנאי הטופוגרפיה תותר העברת שטחים עיקריים ושטחי שירות בין הקומות מעל מפלס הכניסה ומתחת למפלס הכניסה בכפוף להערה 3.5 בעניין מס'

הקומות והערה 1 לטבלה .5

סעיף 6.5.1.11 בתב"ע 560110 "יתאפשר ניוד של שטחי שירות בקומות המסד והמרתפים שבתא שטח מ' 30 בין המגורים והמסחר"

סעיף 6.5.1.12 בתב"ע 560110 " לעת מתן היתר הבניה ניתן יהיה לנייד עד 700 מ"ר שטחים עיקריים, המיועדים לשטחים משותפים לרווחת דיירי הבניינים בתאי שטח מס' 30 ו 31 (כמצויין בהערה מס' 2 בטבלת שטחי הבניה )5 מתא שטח 31 לתא שטח מס' .30 סעיף 6.6.6.3 בתב"ע 560110 " תותר העברת יחידות דיור בין תאי שטח באותו מתחם פיתוח (כפי שיקבע בתכנית בינוי) ועד לשיעור של %10 מתא השטח המקבל ללא שינוי מסך שטחי הבניה של מתחם הפיתוח.- מוצע ניוד שטחים ממגרש 31 למגרש .30 מסחר

מוצעת חזית מסחרית

סעיף 6.1 ז' בתב"ע 560110 "גובה חזית מסחרית ברחוב משופע לא יעלה על 6.3 מ' ובתנאי שרצפת החנויות בקומת המסחר תלווה את מפלס המדרכה הצמוד אליהם." מוצע גובה 7.20 מ' – בנושא זה מובא להכרעת הוועדה.

- 19 -

מסד

מגרש -30 טיפוס -kמגדל כולל חזית מסחרית .

מגרש -31 טיפוס *-kמגדל .

סעיף 1.9ה' הגדרות בתכנית- מסד יורד- חלק מבניין יורד המצוי מתחת למפלס הכניסה הקובעת, ואשר מתוכננים בו מגורים ו/או חניונים ושטחי שירות.

סעיף 6.4.4 קומת המסד

במסד יורד (ע"פ הגדרות תכנית זו):

א. תותר הצמדת קומת המסד לקו הרחוב ובלבד שלא יחרוג בגובה הרחוב.

ב. תותר הצמדת קומת המסד בין המבנים זה לזה בהתאם לנספח קווי הבניין.

ג. במרווחים שבין הבניינים, תחויב נסיגה של קומת המסד בעומק שלא יפחת מ-8 מ' מהגבול האחורי

של תא שטח. בהתאם לנספח קווי בניין (מס' .3 נסיגה זו מחויבת וכל צמצום נסיגה זו יחשב כסטייה ניכרת מתכנית.

לא מוצע חיבור בין הבניינים בקומת המסד

מבואות

סעיף .6.1.2א': "תותקן מבואה משותפת לכל בניין מגורים בשטח שלא יפחת מ-2 מ"ר ליח"ד.

בניין a - 85 יח"ד * 2 = 170 מ"ר מוצעות מבואה בגודל של כ-115 מ"ר בניין b - 69 יח"ד * 2 = 138 מ"ר מוצעות מבואה בגודל של כ-118 מ"ר בניין -c 69 יח"ד * 2 = 138 מ"ר מוצעות מבואה בגודל של כ-130 מ"ר בניין -d 70 יח"ד * 2 = 140 מ"ר מוצעות מבואה בגודל של כ-95 מ"ר פורסמה הקלה בשטח לובי קטן מ 2 מ"ר ליח"ד - מייצר גדלי לובאים בלתי סבירים עקב כמות יח"ד במגדל.

מחסנים

המחסנים מוצעים בקומות החניון הת"ק.

ככלל יש לתכנן מחסן לכל יח"ד- יש להציג תמהיל המוכיח כי לכל דירה מוצע מחסן.

- 20 -

בקומות הע"ק מוצעים חללים לשימוש מחסני שירות משותפים לצורך אחזקת הבניין- בחללים אלו תעשה הנמכת תקרה לגובה 2.20מ'

זיקת הנאה

סעיף .4.2.2 ב' " בתא שטח מס' 30 , כמסומן בתשריט יינתן מעבר הולכי רגל, אשר יפותח כשביל מרוצף לטובת כלל הציבור ברוחב שלא יפחת מ -3 מ' ויירשם כזיקת הנאה כמפורט בסעיף 6.16 "זיקת הנאה"

יש להציג זיקת הנאה ע"ג תכנית הפיתוח

גינה משותפת

סעיף .6.1.2ב': "תותקן גינה משותפת לכל בניין מגורים בשטח שלא יפחת מ-30 מ"ר למבנה".

יש להציג גינות משותפות לבניינים ולציין את שטחם.

ממ"ד

סעיף 6.2.3א' : חלונות ממ"ד: לא יותקן חלון ממ"ד בחזית הבניין אלא אם הותקן מנגנון הזזה נסתר לכנף ההדף". –מוצעים חלונות ממ"ד בחזית בניין a - יש להציג מנגנון הזזה נסתר לכנף ההדף.

חומרי גמר

סעיף 6.2.4 קובע הוראות לעניין חומרי גמר ועל שילובם בתכנית הבינוי התקבל אישור אד' העיר לבקשה.

מסתורי כביסה במגרשי המגורים

סעיף 6.2.5 קובע הוראות לעניין מסתורי כביסה בבנייני המגורים :

"לכל יח"ד יהיה פתרון לתליית כביסה לייבוש" – מוצע כמותר תב"ע 560110 מעדכנת סעיף זה לפיו- "לכל יח"ד יהיה פתרון לתליית כביסה לייבוש למעט יח"ד ששטחן אינו עולה על 45 מ"ר"

ב. "מסתורי הכביסה ישולבו בחזיתות הבניין" – מוצע כמותר

- 21 -

ג. "המסתורים יבנו מחומרים קשיחים ועמידים לאורך זמן"

ד. "הפנייתם של המסתורים תהיה לחזית צידית או אחורית" – מוצעים מסתורים בחזית צדית.

מזגנים

סעיף 6.2.6 קובע הוראות לעניין מזגנים, בסעיף ד:

"פתרון למתקני המיזוג יהיה חלק מהבקשה להיתר הבניה". – מוצג במסתורי הכביסה יחידות עיבוי כמותר

יש לעמוד בכל הוראות סעיף .6.2.6

קולטי שמש על הגג

סעיף 6.2.7 קולטי שמש על הגג

בגגות שטוחים יוצבו קולטים לדודי שמש כחלק אינטגרלי מתכנון הגג או המעקה - מוצעים קולטי שמש על הגג.

צנרת מרזבים ומתקני תשתית

יש לעמוד בכל הוראות סעיף 6.2.8

גגות

סעיף 6.3.11 – גגות : יש לעמוד בכל הוראות הסעיף

א. גמר גגות שטוחים יהיה בריצוף או אגרגט בגוון שיאושר ע"י מהנדס העיר או מי מטעמו או נטיעת

צמחייה – יש להציג ריצוף גג.

בתי גידול אינטגרליים בחניונים

סעיף :6.2.12 מרתפים וקומות חניה :

סעיף ב': "בגלל תנאי הטופוגרפיה הייחודיים לא יוגבל גובה קומת המרתף ובלבד שישמש כשטח שירות, למערכות טכניות תשתיות קורות קונסטרוקציה וכו'

סעיף ג': "במגרשים בהם המרתף/החניונים התת קרקעיים מגיעים עד גבול המגרש יוכנו בתי גידול אינטגרליים במבנה גג/המרתף חניון תת קרקעי. נפח בית הגידול לעץ לא יפחת מ-2 מ"ק ועומקו לא יפחת מ-1 מ'. – יש להציג בתי גידול אינטגרליים בהתאם להוראות הסעיף.

- 22 -

נסיגות ודירוג מבנים

סעיף 6.4ג' : "במרווחים שבין הבניינים תחויב נסיגה של קומות המסד בעומק מינימלי של 8 מ' מהגבול הקדמי (הפונה לרחוב) של תא שטח, בהתאם לנספח קווי הבניין (מס' )3 נסיגה זו מחויבת וכל צמצום נסיגה זו ייחשב כסטיה ניכרת מתכנית.".

לא מוצע חיבור הבניינים בקומת המסד

סעיף 6.4.5 : "דירוג מבנים:

א. בתאי שטח בהם מסומן "קו בנין בנסיגה" בנספח קווי הבניין (מס' )3 חובה על חזית הבניין

לסגת לפחות פעם אחת בכל הקומות שמעל לקומה השישית (ממפלס הרחוב)

ע"פ נספח קווי בניין נדרשת נסיגה מחזית קדמית בקומה 9-7 באורך 3 מ'.

ב. עומק נסיגה לא יפחת מ – 2.5 מ' או מהמסומן בנספח קווי הבניין (מס' ,)3 המחמיר מביניהם.

ג. במסגרת תכנית בינוי, כמפורט בסעיף 6.9 ניתן יהיה לקבוע הוראות נוספות בעניין מאפייני

הדירוג , מהנדס העיר ראשי להתיק שינויים בדרוג משיקולי תכנון ובלבד שנשמרו עקרונות התכנית ומטרותיה, וזאת למעט הנושאים שנקבעו כמחייבים.

לא מסומן קו בניין בנסיגה בטיפוס .k

חדרי אשפה

מוצעים חדרי אשפה בקומות הכניסה

התקבל אישור תברואה מתאריך 7.3.2022

חלוקה ו/ או רישום

סעיף 6.24.1 מיד עם אישורה של תכנית זו יוכן תשריט חלוקה לצרכי רישום

2. תנאי למתן היתר בניה יהא אישור תשריט חלוקה ע"י הועדה המקומית.

אישורים שהתקבלו

הסדרי תנועה - חניה

- 23 -

התקבל אישור מח' תנועה מתאריך .16.1.2022

אין התנגדות לתכנית

עבור מגורים+ מסחר במגרשים 30 ו- 31 עפ"י תקן דרוש 490 מ"ח מוצע בתכנית 512 מ"ח (22 חניות עודפות)

מוצע 2 מ"ח תפעוליות בתחום הרחוב עפ"י התב"ע.

תכנית תנועה מאושרת מצורפת בסוף התכנית

השלביות ביצוע עפ"י סעיף 7.1 בתב"ע .53751

מח' דרכים

התקבל אישור מח' דרכים מתאריך 20.1.2022

אין מניעה לקידום התיק, יש לשמור על יציבות הכבישים הקיימים הגובלים במגרשים בהתאם להנחיות יועץ קרקע וקונסטרוקטור, דרכי הגישה לחניונים ומפלסי הכניסה וההתחברויות הינם בהתאם לתכנון הפיזי - המתכנן משרד אמאב- ההתייחסות בכפוף :

1. חוות הדעת הינה עבור כבישים אשר נמצאים בתוך תוואי זכות דרך כגון כב' מס' 5 +7 מלבד

רמפות- מכיוון ורמפות בדיקתם נערכה בבקרת תכנון הסדרי התנועה.

2. התכנון הפיזי הינו בהסתמך על תכנון הסדרי תנועה המאושר ע"י אגף תושי"ה מתאריך

16.12.2021 .התכנון של כבישים כניסות לחניונים ותכנון רמפות נושא תנועתי שנבדק במסגרת אישור תכנון תנועה , כגון כבישים מס+2 .3+4

3. בכפוף לאישור אגף שפ"ע עבור כבישים שנמצאים באזור בייעוד שצ"פ כגון כביש מס' .5

4. בכפוף לפתרון "בכל הכניסות לחניונים" פתרון ניקוז ואישורו מול הגיחון : כגון ניקוז כביש מס'

5. בכפוף לתיאומי תכנון / ביצוע מול : חברת - שלם - ניהול הפרויקטים לנושא התחברויות עם כבישי

מורדות ארנונה - חב' הגיחון ( הניקוז ) - ומול אגף שיפור פני העיר ( כבישים ב שצ"פ)

6. בכפוף לדווח יועץ מבנה כבישים בעניין פרטי מבנה הכבישים.

אישור שפ"ע

התקבל אישור שפ"ע מתאריך 18.1.22

אישור איכות הסביבה

	מתאריך
המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים	30/03/2022	הכנת המלצה תכנונית מובא להכרעת הועדה

- 24 -

התקבל אישור איכות הסביבה מתאריך 21.3.22

אישור תברואה

התקבל אישור תברואה מתאריך 7.3.22

אישור אדריכל העיר

התקבל אישור אדריכל העיר מתאריך 13.1.22

אישור ניהול פרויקט שלם וליווי יזמים

התקבל אישור רחל הורביץ לבקשה אישורה מתאריך 3.12.2020 יש לעמוד בכל ההוראות המפורטות בסיכום פגישת ישיבת ליווי.

בעלויות

החלקה בבעלות רמ"י, התקבלה חתימת המבקשים, חוכרי הנכס- "סלע איסתא נדל"ן ישראלי בע"מ"

יש לקבל חתימת רמ"י כתנאי להיתר.

מידע קודם

יש להציג חישוב המוכיח כי %15 משטח המגרש מגונן . מוצעות מרפסות בין 3 קירות- יש לחשבם בשטח עיקרי . מוצעות מרפסות החורגות מקו בניין- יש להציע מרפסות בתחום קווי בניין המותרים פורטל חניה מתחת למגרש ,225 ברוחב 6.40 מ' יש להציג כזיקת הנאה ולהתאים לרוחב מינ' 7 מ' . יש להציג תמהיל המוכיח כי לכל דירה מוצע מחסן . יש להציג זיקת הנאה ע"ג תכנית הפיתוח יש להציג גינות משותפות לבניינים ולציין את שטחם . מוצעים חלונות ממ"ד בחזית בניין a - יש להציג מנגנון הזזה נסתר לכנף ההדף . יש להציג ריצוף גג . יש להציג בתי גידול אינטגרליים בהתאם להוראות הסעיף . יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- הכל בתאום עם בוחן הרישו י
המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים יש להציג חישוב המוכיח כי %15 משטח המגרש מגונן . מוצעות מרפסות בין 3 קירות- יש לחשבם בשטח עיקרי . מוצעות מרפסות החורגות מקו בניין- יש להציע מרפסות בתחום קווי בניין המותר ים פורטל חניה מתחת למגרש ,225 ברוחב 6.40 מ' יש להציג כזיקת הנאה ולהתאים לרוחב מינ' 7 מ' . יש להציג תמהיל המוכיח כי לכל דירה מוצע מחסן . יש להציג זיקת הנאה ע"ג תכנית הפיתוח יש להציג גינות משותפות לבניינים ולציין את שטחם . מוצעים חלונות ממ"ד בחזית בניין a - יש להציג מנגנון	30/03/2022	בדיקת המלצה תכנונית מובא להכרעת הועדה

- 25 -

הזזה נסתר לכנף ההדף . יש להציג ריצוף גג . יש להציג בתי גידול אינטגרליים בהתאם להוראות הסעיף . יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- הכל בתאום עם בוחן הרישו י
חוות דעת תכנונית מדובר בבקשה ל-4 בניינים חדשים בני 21-24 קומות מעל 1-2 קומ ות חניו ן תת"ק משותפות סה"כ 293 יח"ד ושטח למסחר, בשכונת ארנונה במגרש 30/31 על פי תב"ע 53751 במגרשים התקבלו היתרי חפירה בתיקים 2021/29-30 . לבקשה פורסמה הקלה לתוספת יח"ד, תוספת קומות, תוספת גובה, הקטנת שטחי לובאים . בכללותה הבקשה תואמת להוראות התכנית פרט למרפסות החורגות מקו בניין קדמי בבניין dהמהווה סטיה ניכרת ע"פ הוראות התכנית. סוגיה זו נבחנה משפטית מס' פעמים ואף התקבלו פסיקות של וועדת ערר לפיהן לא ניתן לחרוג מקווי בניין עבור מרפסות כאשר התכנית קובעת את קו הבניין כסטיה ניכרת. בעניין חזית מחייבת לרחוב, וגובה חזית מסחרי- מובא להכרעת הוועדה. לאור זאת שאין מגרשים גובלים המיועדים לבינוי/ למגורים ולאור הנסיבות המיוחדות של תיק זה, המלצת הצוות המקצועי היא לפתור מפרסום משלים. הוועדה תכיר בהקלות שפורסמו גם להקלות בעניין : גובה חזית מסחרית- מבוקשת חזית מסחרית לאורך רח' משופע שגובהה נע בין 5.65 ל- .7.20 ע"פ הוראות התכנית גובה חזית מסחרית ברחוב משופע לא יעלה על 6.3 מ'. קו בניין מחייב לרחוב- ע"פ הוראות התכנית "במקרים בהם המגרש מתעגל אין חובת הצמדות מלאה לאורך הקשת, וניתן לקבוע מס' נקודות השקה בין חזית הבניין וקו הבניין המעוגל באישור מהנדס העיר". לא מוצעת נקודות השקה בבנין b .	30/03/2022	חוות דעת תכנונית

- 26 -

- 27 -

חוות דעת תכנונית 29/03/2022

חוות דעת תכנונית

מדובר בבקשה ל-4 בניינים חדשים בני 21-24 קומות מעל 1-2 קומות חניון תת"ק משותפות סה"כ 293 יח"ד ושטח למסחר, בשכונת ארנונה במגרש 30/31 על פי תב"ע 53751 במגרשים התקבלו היתרי חפירה בתיקים .2021/29-30 לבקשה פורסמה הקלה לתוספת יח"ד, תוספת קומות,

תוספת גובה, הקטנת שטחי לובאים.

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התכנית פרט למרפסות החורגות מקו בניין קדמי בבניין dהמהווה סטיה ניכרת ע"פ הוראות התכנית. סוגיה זו נבחנה משפטית מס' פעמים ואף התקבלו פסיקות של וועדת ערר לפיהן לא ניתן לחרוג מקווי בניין עבור מרפסות כאשר התכנית קובעת את קו הבניין כסטיה ניכרת.

בעניין חזית מחייבת לרחוב, וגובה חזית מסחרי- מובא להכרעת הוועדה.

לאור זאת שאין מגרשים גובלים המיועדים לבינוי/ למגורים ולאור הנסיבות המיוחדות של תיק זה, המלצת הצוות המקצועי היא לפתור מפרסום משלים. הוועדה תכיר בהקלות שפורסמו גם להקלות בעניין : גובה חזית מסחרית- מבוקשת חזית מסחרית לאורך רח' משופע שגובהה נע בין 5.65 ל- .7.20 ע"פ הוראות התכנית גובה חזית מסחרית ברחוב משופע לא יעלה על 6.3 מ'. קו בניין מחייב לרחוב- ע"פ הוראות התכנית "במקרים בהם המגרש מתעגל אין חובת הצמדות מלאה לאורך הקשת, וניתן לקבוע מס' נקודות השקה בין חזית הבניין וקו הבניין המעוגל באישור מהנדס העיר". לא מוצעת נקודות השקה בבנין b .
המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים יש להציג חישוב המוכיח כי %15 משטח המגרש מגונן . מוצעות מרפסות בין 3 קירות- יש לחשבם בשטח עיקרי . מוצעות מרפסות החורגות מקו בניין- יש להציע מרפסות בתחום קווי בניין המותרים	29/03/2022	הכנת המלצה תכנונית מובא להכרעת הועדה

- 28 -

פורטל חניה מתחת למגרש ,225 ברוחב 6.40 מ' יש להציג כזיקת הנאה ולהתאים לרוחב מינ' 7 מ' . יש להציג תמהיל המוכיח כי לכל דירה מוצע מחסן . יש להציג זיקת הנאה ע"ג תכנית הפיתוח יש להציג גינות משותפות לבניינים ולציין את שטחם . מוצעים חלונות ממ"ד בחזית בניין a - יש להציג מנגנון הזזה נסתר לכנף ההדף . יש להציג ריצוף גג . יש להציג בתי גידול אינטגרליים בהתאם להוראות הסעיף . יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- הכל בתאום עם בוחן הרישו י
המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים יש להציג חישוב המוכיח כי %15 משטח המגרש מגונן . מוצעות מרפסות בין 3 קירות- יש לחשבם בשטח עיקרי . מוצעות מרפסות החורגות מקו בניין- יש להציע מרפסות בתחום קווי בניין המותרים פורטל חניה מתחת למגרש ,225 ברוחב 6.40 מ' יש להציג כזיקת הנאה ולהתאים לרוחב מינ' 7 מ' . יש להציג תמהיל המוכיח כי לכל דירה מוצע מחסן . יש להציג זיקת הנאה ע"ג תכנית הפיתוח יש להציג גינות משותפות לבניינים ולציין את שטחם . מוצעים חלונות ממ"ד בחזית בניין a - יש להציג מנגנון הזזה נסתר לכנף ההדף . יש להציג ריצוף גג . יש להציג בתי גידול אינטגרליים בהתאם להוראות הסעיף .	29/03/2022	בדיקת המלצה תכנונית מובא להכרעת הועדה

- 29 -

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- הכל בתאום עם בוחן הרישו י
תוספת %7 יח"ד במגרש 30 (85 במקום 80 יח"ד) - ניצול זכויות בניה תוספת %6 יח"ד במגרש 31 (208 במקום 198 יח"ד) - ניצול זכויות בניה תוספת 5 קומות במגרש 30 (26 קומות במקום )21 - ניצול זכויות בניה תוספת 3 קומות במגרש 31 (20 קומות במקום )17 - ניצול זכויות בניה תוספת גובה כך שיגלם את תוספת הקומות המבוקשת במגרש 30 (92.5 במקום )75 - תכנון מיטב י תוספת גובה כך שיגלם את תוספת הקומות המבוקשת במגרש 31 (71.5 מ במקום 61 מ) - תכנון מיטב י הקלה בשטח לובי קטן מ 2 מ"ר ליח"ד - מייצר גדלי לובאים בלתי סבירים עקב כמות יח"ד במגדל -	05/10/2021	השלמת פרסום לפי סעיף 149 לחוק
תוספת %7 יח"ד במגרש 30 (85 במקום 80 יח"ד) - ניצול זכויות בניה תוספת %6 יח"ד במגרש 31 (208 במקום 198 יח"ד) - ניצול זכויות בניה תוספת 5 קומות במגרש 30 (26 קומות במקום )21 - ניצול זכויות בניה תוספת 3 קומות במגרש 31 (20 קומות במקום )17 - ניצול זכויות בניה תוספת גובה כך שיגלם את תוספת הקומות המבוקשת במגרש 30 (92.5 במקום )75 - תכנון מיטב י תוספת גובה כך שיגלם את תוספת הקומות המבוקשת במגרש 31 (71.5 מ במקום 61 מ) - תכנון מיטב י הקלה בשטח לובי קטן מ 2 מ"ר ליח"ד - מייצר גדלי לובאים בלתי סבירים עקב כמות יח"ד במגדל -	12/07/2021	הכנת נוסח פרסום

- 30 -

בוצע	תנאים לקבלת היתר
	רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעי ן
	אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה
	אישור פיקוד העורף הג"א
	אישור שירותי הכבאות - 7788070110
	אישור משרד הבריאות
	חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה
	אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת
	אישור בטיחות זמני ע"י המחלקה להסדרי תנועה. תוכנית ארגון אתר
	חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - בקרה מרחבית
	3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות
	תשלום אגרת בניה
	הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים
	חוות דעת/תשלום חברת הגיחו ן
	אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה
	הטמעה וסימון שוחות ביוב על גבי ההרמוניקה
	תנאי לקבלת היתר הוא אישור אגף הנכסים למעבר רכב בשטח הציבורי (מגרשים 225 ו - )601

- 31 -

תנאים – באם תאושר הבקשה

המלצת האגף

מובא להכרעת הועדה

המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים יש להציג חישוב המוכיח כי %15 משטח המגרש מגונן.

מוצעות מרפסות בין 3 קירות- יש לחשבם בשטח עיקרי.

מוצעות מרפסות החורגות מקו בניין- יש להציע מרפסות בתחום קווי בניין המותרים פורטל חניה מתחת למגרש ,225 ברוחב 6.40 מ' יש להציג כזיקת הנאה ולהתאים לרוחב מינ' 7 מ'.

יש להציג תמהיל המוכיח כי לכל דירה מוצע מחסן.

יש להציג זיקת הנאה ע"ג תכנית הפיתוח

יש להציג גינות משותפות לבניינים ולציין את שטחם .

מוצעים חלונות ממ"ד בחזית בניין a - יש להציג מנגנון הזזה נסתר לכנף ההדף .

יש להציג ריצוף גג.

יש להציג בתי גידול אינטגרליים בהתאם להוראות הסעיף.

- 32 -

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- הכל בתאום עם בוחן הרישוי

דיון בועדת המשנה	סוג דיון
2022/9	מספר ועדה
2021/0152.00	מספר בקשה
2021/0152.00 12	מספר בקשה מספר סידורי

בניה חדשה / בניין חדש	נתונים כלליים סוג בקשה
מגורים + מסחר	שימוש עיקר י
הקמת 4 בנייני מגורים חדשים מעל קומת מסד מסחרי מגרש 24 - סה"כ 98 יח"ד	מהות בקשה
	שטח האתר
	שטח לחישוב זכויות
	סוג רישום בעלות
לא	הכשרת עבירה
חברה א.מ ישראל מגורים פיתוח בע"מ	המבקש
אדריכל לוי יגאל	עורך הבקשה
כהאן יצחק שלמה	מתכנן השלד
0	מספר מתנגדים
0	מספר שכנים שלא חתמ ו

בשלמות	חלקה	גוש
כן	2	30212

שטח	יעוד	תא שטח	ת.סטטוס	סטטוס	תבע
3633	מגורים	24	17/05/2016	תחילת תוקף	53751

- 33 -

סדר יום לועדה מתאריך - 06/04/2022 - ה ניסן תשפ"ב

נתונים כלליים

כתובת האתר

אשר וינר 0 , רמות רחל, ארנונה החדשה

תאור הבקשה

בשכונת ארנונה, במגרש מס' 24 על פי תב"עות 53751 ו-560110 מבקשים בנית 4 בנינים בני 8 קומות מגורים מעל 4 קומות ת"ק למגורים וחניה, בקומת הקרקע מוצע שטח למסחר, סה"כ 98 יח"ד.

מסמכי התכנית :

במקום חלות 2 תב"עות:

תב"ע 53751 בסמכות מחוזית אשר הופקדה בתאריך: 30.09.2014 ותחילת תוקפה מיום:

.02.05.2016

ותב"ע- 560110 בסמכות מקומית אשר הופקדה ביום:06.11.2020 ותחילת תוקפה ביום:-17.02.2021 תב"ע זו הוכנה לטובת שיפורים קלים בתכנון ומהוה תיקון ועדכון לתב"ע .53751

- 34 -

לתכנית 53751 הוכנה תכנית בינוי כללית שנדרשה על פי סעיף -6.9 ואושרה ע"י מהנדס העיר ואדריכל העיר.

פרסום:

במסגרת הבקשה פורסמה ההקלה הבאה:

"בקשת הקלה לתוספת 16 יח"ד- סה"כ מבוקש 96 יח"ד"

עד תום מועד להגשת התנגדויות – לא הוגשו התנגדויות.

פירוט הבניה המוצעת:

קומות -4,-3,-2,-1

מוצעות 4 קומות חניה הכוללות חדרים טכניים, ו4 גרמי מדרגות עם מעלית, הכניסה לחניון מכיוון צפון , מהכביש העליון, ממפלס קומת הכניסה.

בחלק הדרומי הפונה למגרש 23 מוצעות 2 יח"ד בקומה ב-3 מהבניינים שבמגרש.

קומת כניסה- מפלס 0.00

במפלס זה מוצעת הכניסה לבניינים מחזית צפונית וכן, מוצעות 3 יח"ד בכל בניין למעט בבניין מס' 9 בה מוצעת יח"ד אחת בקומה.

בנוסף, מוצע שטח למסחר עם כניסה חיצונית, צפונית.

קומות 1-8

בקומות אלו מוצעות 3 יח"ד בקומה בכל בניין. כאשר בקומה ,7 מוצעות 2 בקומה ובקומה 8 מוצעת יח"ד אחת בקומה.

- 35 -

סה"כ: 98 יח"ד ב-4 הבניינים

סטייה ניכרת:

סעיף 6.21 שבתב"ע 53751 קובע סטייה ניכרת לעניינים הבאים :

במסגרת תכנית בינוי לכלל השטח, כמפורט בסעיף 6.9 – "תנאים להכנת תכנית בינוי" יובטח כי שטחן של לפחות 60 יח"ד מתוך 1830 יח"ד המוצעות בתכנית זו יהיה 45 מ"ר (שטח עיקרי + ממ"ד) לכל היותר. שטחן של %25 מהדירות הנותרות לכל הפחות, יהיה 75 מ"ר לכל היותר (שטח עיקרי+ ממ"ד)

וכל חריגה מתמהיל זה תיחשב סטייה ניכרת"

תכסית מבני המגורים המקסימלית ע"פ המפורט בטבלה 5 ו בסעיף 6.2 "אדריכלות" סעיף קטן 1 "תכסית הבינוי" הינה מחייבת וכל הגדלה של מ"ר עבור בניין תחשב סטייה ניכרת קווי הבניין ומספר המבנים כמפורט בסעיף 6.4 "קווי הבניין" בסעיפים 1 ו-2 וכן המרחק בין המבנים כמפורט בסעיף .6.4.3 "מרחקים בין בניינים" הינם מחייבים. כל צמצום השטח שבין גבול המגרש לבין כל קו הבניין ו/או צמצום המרחקים בין המבנים ו/או שינוי מספר המבנים יחשבו סטיה ניכרת מת ו כנית הוראות הפיתוח ע"פ סעיף 6.8 הינן מחייבות וכל סטיה מהן תיחשב סטיה ניכרת שלביות הביצוע ע"פ סעיף 7.1 הינה מחייבת וכל סטייה מהן תיחשב סטיה ניכרת הוראה לעניין גובה בניה מרבי לתאי שטח ,102 ,100 ,9 ,4 ,2 1 כמפורט בהערות לטבלה 5 הינה מחייבת וכל סטייה תיחשב סטייה ניכרת - לא רלוונטי לבקשה בתב"ע 560110 מצוינים סעיפי סטיה נכרת נוספים לעניין:

-שטחי מרפסות כמפורט בסעיף 6.5.1.1

-שטחי קולונדה כמפורט בסעיף 6.5.1.2 - לא רלוונטי לבקשה -שטחי שרות הת"ק וניודם

להלן פירוט לנושאים המהווים סטייה ניכרת:

1. תמהיל יח"ד – סטייה ניכרת

סעיף 6.21.1 להוראות התוכנית: "במסגרת תכנית בינוי לכלל השטח, כמפורט בסעיף 6.9 – "תנאים להכנת תכנית בינוי" יובטח כי שטחן של לפחות 60 יח"ד מתוך 1830 יח"ד המוצעות בתכנית זו יהיה 45 מ"ר (שטח עיקרי + ממ"ד) לכל היותר. שטחן של %25 מהדירות הנותרות לכל הפחות, יהיה 75

- 36 -

מ"ר לכל היותר (שטח עיקרי+ ממ"ד) וכל חריגה מתמהיל זה תיחשב סטייה ניכרת"

60 יח"ד מתוך 1830 יח"ד = %3.27 ממספר יח"ד בפרויקט יהיה 45 מ"ר (שטח עיקרי + ממ"ד)

במגרש 24 מותר- 80 יח"ד – %3.27= 3 יח"ד יהיו בשטח של עד 45 מ"ר.

שטחן של %25 מהדירות הנותרות לכל הפחות, יהיה 75 מ"ר לכל היותר (שטח עיקרי+ ממ"ד)

מתוך 77 יח"ד %25 תהיינה דירות בגודל של 75 מ"ר לכל היותר %25 מתוך 77 יח"ד = 19 יח"ד.

יש להציג תמהיל המוכיח עמידה בסעיף זה.

הוראות נוספות לעניין תמהיל בסעיף 6.1.1

החישוב בוצע עפ"י יח"ד המותר עפ"י תב"ע ולא עפ"י יח"ד המבוקשות.

2. תכסית: - סטייה ניכרת

סעיף 6.21.2 : "תכסית מבני המגורים המקסימלית ע"פ המפורט בטבלה 5 בסעיף 6.2 "אדריכלות"

סעיף קטן 1 "תכסית הבינוי" הינה מחייבת וכל הגדלה של מ"ר עבור בניין תחשב סטייה ניכרת"

סעיף 6.2.1 : "תכסית הבינוי : בקומות המסד על פי הגדרתן בתכנית זו לא תעלה תכסית הבניה של %85 משטח המגרש, בכפוף ליתר הגבלות התכנית"

מותר: שטח המגרש: 3633 מ"ר * %85 = 3088.05 מ"ר. מוצע בקומת המסד: 2949.96 מ"ר-

כמותר.

סעיף 6.2.1.2 : "בקומות שאינן חלק ממסד הבניין תקבע התכסית בהתאם לפירוט הבא:

סעיף :6.2.1.3 "פרישת טיפוסי הבינוי ומספר המבנים בתאי השטח מפורטים בנספח קווי הבניין (מס'

.)3

על פי המוצג בנספח מס' 3 הטיפוס של מגרש 24 הינו a– 400 מ"ר, מותר 4 בניינים במגרש 24 -4x400=,1600

שטח קומה מרבית מגיע ל- 1345.25 מ"ר סה"כ ל-4 הבניינים- כמותר.

סעיף :6.2.1.4 "שטח התכסית כולל את כל שטחי הבניה המקוריים בקומה וכן מרפסות מקורות.

השטח אינו כולל גגות ומרפסות גג שאין מקורות."

סעיף 5 מתחת לטבלה: בכל תאי שטח שלא נקבעה להם תכסית בטבלה 5 יחולו הוראות בנושא כמפורט בפרק 6.2 "אדריכלות"

- 37 -

3. קוו בניין , מס' מבנים ומרחק בין הבניינים:

סעיף 6.21.3 : "קווי הבניין ומספר המבנים כמפורט בסעיף 6.4 "קווי הבניין" בסעיפים 1 ו-2 וכן המרחק בין המבנים כמפורט בסעיף .6.4.3 "מרחקים בין בניינים" הינם מחייבים. כל צמצום השטח שבין גבול המגרש לבין כל קו הבניין ו/או צמצום המרחקים בין המבנים ו/או שינוי מספר המבנים יחשבו סטייה ניכרת מתכנית"-

קווי בניין:

בקומות החניון הבניה מוצעת מעבר לקווי הבניין ועד לגבול המגרש עפ"י סעיף .6.12ו שבתב"ע :560110 "קו בניין 0 לקומות החניון, כלפי הרחוב, יותר רק ככל שהוא תת קרקעי במלואו"- קומת החניון מוצעת ת"ק במלואה- אין מניעה לאשר.

מס' בניינים במגרש:

ע"פ סעיף -6.4.1 "מס' הבניינים במגרש יהיה כמפורט בנספח מס' 3".

במגרש -24 מותר: 4 בניינים

מוצעים: 4 בניינים- כמותר

מרחקים בין בניינים- על פי סעיף :.6.4.3

במגרשים שמותרים בהם יותר מבניין אחד יהיו המרחקים המזעריים בין הבניינים 7 מ' או קיר משותף כמפורט בנספח הבינוי והפיתוח.

תב"ע 560110 מעדכנת סעיף זה בסעיף .6.2 לפיו: "במסד יורד תותר הצמדת קומות המסד בין המבנים זה לזה בהתאם לנספח קווי הבניין...."- מוצע מרחק של 7 מ' בין הבניינים למעט בין בניינים 6 ו-7 ו-8,9 בהם מוצעים שטחי מסחר המחברים בין שני הבניינים- מוצע כמותר בהתאם לסעיף הנ"ל עפ"י סעיף .6.4.2 -קוו בניין מחייב לרחוב:

"בכל שטח התוכנית יהיה קוו הבניין לרחוב מחייב. חזית הבניין תוצמד לקוו הבנייה לרחוב, לפחות ב-

%50 מאורכה".

בתב"ע 560110 עודכן סעיף זה לפיו: "במקרים בהם המגרש מתעגל אין חובת היצמדות מלאה לאורך הקשת וניתן לקבוע מס' נקודות השקה בין חזית הבניין וקו הבניין המעוגל, באישור מהנדס העיר"-

אין הצמדות של %50 לקו הבניין המחייב לרח', מדובר במגרש מתעגל, אין חובת הצמדות מלאה-

התקבל אישור אדריכל העיר לתוכנית- אין מניעה לאשר.

- 38 -

.4הוראות הפיתוח: מפלס ה-,0.00 קירות תמך, גדרות, חצרות – סטייה ניכרת סעיף 6.21.4 קובע סטייה ניכרת להוראות הפיתוח ע"פ סעיף 6.8 סעיף 6.8 : סעיפים 1-4 :

גבהים ומפלסים:

עפ"י תב"ע 560110

"מפלס הכניסה הקובעת למבנה לא יעלה על 1.2 מ' ממפלס הרחוב בסמוך למבנה"

מפלס ה-0.00 המוצע בבניין :6 718.3

מפלס המדרכה הסמוך: 717.62 -כמותר

מפלס ה-0.00 המוצע בבניין 7 : 716.20

מפלס המדרכה הסמוך: -716.00 כמותר

מפלס ה-0.00 המוצע בבניין :8 714.3

מפלס המדרכה הסמוך: 713.80 -כמותר

מפלס ה-0.00 המוצע בבניין 9 : 712.10

מפלס המדרכה הסמוך: -712.00 כמותר

שטחים מגוננים ונטיעות:

"לפחות %15 משטח מגרשי הבניה יגונן ויטופח כשטח ירוק" –

יש להציג חישוב המוכיח כי %15 משטח המגרש מגונן.

"בתחום כל המגרשים תחול חובת נטיעה של 1 עץ בוגר שקוטר הגזע שלו "3 לפחות עבור כל 50 מ"ר של שטח מגרש פנוי.

התקבל אישור מחלקת שפ"ע לתוכנית תוך התייחסות לסעיף הנ"ל סוגי העצים המאושרים לנטיעה הינם על פי נספח 12 – איכות הסביבה- סקר טבע עירוני.

חצרות פרטיות

במגרשי המגורים תותקן ככל האפשר לכל דירות הגן (צמודות הקרקע) חצר פרטית במפלס הדירה, אשר תוצמד בלעדית לדירה ותשמש לגינון ו/או למרפסת גן לא מקורה החצר תהיה מוקפת גדר בנויה, קיר תמך או כיוצ"ב.

- 39 -

במגרשים משופעים ניתן להתקין דירות גן במספר מפלסים שונים, אשר אליהן יוצמדו חצרות פרטיות במפלס הדירה- – מוצעות גינות עבור יח"ד שבקומות הקרקע- כנדרש.

גדרות וקירות תמך

"קירות מגרשים הפונים לשטחים ציבוריים יהיו בגמר אבן משני צידיהם עד לגובה של 1.2 מ' מעל מפלס הרחוב. מעל גובה זה תותקן גדר חיה. במקרים של שיפועי רחוב חריגים תותר הגבהת הגדר באישור מהנדס העיר." – יש להוכיח עמידה בהוראה זו ולהציג כי הגדרות הסמוכים מגיעים לגובה של 1.2 מ' ממפלס הרחוב .

"קירות תמך יהיו בגמר אבן טבעית מסותתת וגובהם המרבי יהיה 3.5 מ'. במקרה של שיפועי קרקע גדולים יותקנו קירות תמך מדורגים אשר המרחק ביניהם לא יפחת מ – 1.5 מ' . חריגה מהוראה זו תעשה באישור מהנדס הוועדה בעת מתן היתר הבניה בכפוף להנחיות ביסוס"

"סוג האבן, צורת הסיתות פרטי הגדר הקלה וגובהה יהיו על פי תכנית הבינוי" – יש לתאם מול אדריכל העיר ולוודא עמידה בהוראה

"קירות תמך בגבול המגרש הפונים למפלסים נמוכים יותר ממפלס המגרש יותקנו עד לגובה שיידרש על ידי מהנדס העיר כדי למנוע שפכי עפר ודרדרת. במסגרת היתר הבניה הוועדה המקומית תקבע תנאים להבטחת ביצוע קירות התמך כנדרש."

נסיגות ודירוג מבנים וקו בניין מחייב לרחוב סעיף 6.4ג' : "במרווחים שבין הבניינים תחויב נסיגה של קומות המסד בעומק מינימלי של 8 מ' מהגבול הקדמי (הפונה לרחוב) של תא שטח, בהתאם לנספח קווי הבניין (מס' )3 נסיגה זו מחויבת וכל צמצום נסיגה זו ייחשב כסטיה ניכרת מתכנית." בתב"ע 560110 עודכן סעיף זה לפיו: "במקרים שבהם מתחייב מאילוצי תכנון ניתן יהיה לצמצם את עומק הנסיגה ל-3 מ'....- מוצעת נסיגה של 3.6 מ' מגבול המגרש- כמותר.

סעיף 6.4.5 : דירוג מבנים:

"בתאי שטח בהם מסומן "קו בניין בנסיגה" בנספח קווי הבניין חובה על חזית הבניין לסגת פעם אחת בכל הקומות שמעל הקומה השישית" – מוצעת נסיגה מקומה שביעית- כנדרש

5. שלביות הביצוע– סטייה ניכרת- פרוט בהמשך

7. מרפסות:

שטחי הבניה המפורטים בטבלה 5 אינם כוללים את שטחי המרפסות והקולנדות.

הערה 1.1 בתב"ע 5600110 מהווה סטייה ניכרת :

" תותר תוספת של 14 מ"ר עיקרי ליח"ד עבור מרפסת ובלבד שמרפסת זו תהיה כחלק ממערכת מרפסות זיזיות עוקבות במלואן בחזית המבנה הפונה לרחוב או חלק ממערכת מרפסות זיזיות שאינן עוקבות בתכנון כולל של הבניין, הכל בתיאום עם מהנדס העיר".

- 40 -

לא תותר מרפסות שאינן עוקבות בחזית המבנה, למעט שטחי גגות ומרפסות גג הנוצרים כתוצאה מנסיגה בהתאם להוראות התכנית "קו בניין בנסיגה" (סעיף 6.4 בהוראות ונספח )3 ואשר לא יחושבו במסגרת שטחי הבניה

לא יותר ניוד שטחי מרפסות לשטחים אחרים או בין יח"ד אחת לשנייה, אלא אם יח"ד אלה ממוקמות ב-3 הקומות העליונות של הבניין ובתנאי ששטח מרפסת לא יפחת מ-12 מ"ר ליח"ד. כמו כן שטחים אלו אינם ניתנים לסגירה במסגרת "סגירת מרפסות" וכן במידה ומרפסת מוצעת לסגירה לא ניתן להשתמש בשטחים אלו לשם כך . כל סטייה מהערה 1.1 זו תיחשב סטייה ניכרת "

המרפסות הזיזיות המוצעות בבקשה עוקבות אחת מעל השנייה- כנדרש בקומה 7 מוצעות מרפסות זיז בשטח של מעל 14 מ"ר סה"כ ליח"ד, ניתן לניד שטח מרפסות ב-3 הקומות האחרונות של הבניין- יש להציג תמהיל מרפסות המציג שטח מרפסות מוצע לכל דירה קיימות מרפסות זיז אשר חושבו בבקשה כמרפסות גג וכן להיפך- יש להציג כראוי.

8. קולונדה:

לא מוצעת קולונדה בבקשה.

חניה

מוצעות 4 קומות חניון

הכניסה לקומות החניון מוצעת מכביש עליון מהצד הצפוני של המגרש בקומות אלו מוצעות מקו"ח חדרים טכניים ומחסנים

התקבל אישור מחלקת הסדרי תנועה לפיו: "אין התנגדות לתכנית עבור מגורים+ מסחר במגרש 24 מוצע עפ"י תקן 145 מ"ח, שינויים בכביש מתכנית מאושרת ע"י האגף מתואם מול מול רחל הורביץ מחברת מוריה (מצורף), תנאי להיתר בניה בהתאם לשלביות הביצוע עפ"י תב"ע 153751 סעיף -.7.1 ,1 תנאי לטופס -4 אישור רשות התמרור".

אין התאמה בין תוכנית מוצעת לתוכנית מאושרת ע"י מחלקת הסדרי תנועה- יש להתאים שטח למסחר

תב"ע 560110 מאפשרת תוספת שטח למסחר במגרש 24 בכפוף לאישור מהנדס העיר או מי מטעמו כי התוספת נדרשת לטובת הבטחת חזית מסחרית רציפה למרחב הציבורי ובתנאי כי שטחים אלו

- 41 -

ישמשו למסחר בלבד.

מוצע שטח למסחר עם חזית מסחרית, הכניסה לשטח זה חיצונית ואינה קשורה לכניסה למגורים-

התקבל אישור אדריכל העיר לתוכנית.

שטחי הבנייה – המוצגים ע"י עורך הבקשה

מגורים:

שטח עיקרי

ע"ק מותר: 7500 מ"ר מוצע: 6250.91 מ"ר – נותרו: 1249 מ"ר

ת"ק מותר: 500 מוצע: 938.23 מ"ר- חריגה של 438.23 מ"ר

שטחי שירות

ע"ק מותר: 3000 מ"ר ע"ק מוצע: 2138.56 מ"ר- נותרו: 861.44 מ"ר

ת"ק מותר: 6400 מ"ר מוצע: 7917.59 מ"ר - חריגה של 1517.59 מ"ר

מסחר:

עיקרי ע"ק מותר: 210 מ"ר מוצע: 210 מ"ר- כמותר

שרות ע"ק מותר: 90 מ"ר מוצע: 51.86 מ"ר- נותרו: 38.14 מ"ר

עפ"י הערה 1.5 לטבלת השטחים: "תותר העברת שטחי בנייה עיקריים ושטחי שירות מעל מפלס הכניסה הקובעת אל מתחת למפלס זה".

סה"כ נותרו שטחים ע"ק: 2148.58 מ"ר

סה"כ שטח ת"ק חורג: 1955.82 מ"ר

סה"כ שטח נותר: 192.76 מ"ר

- 42 -

הערה 1.3 מתחת לטבלה : "השטחים המפורטים בטבלה כשטחי שירות מתחת למפלס הכניסה הקובעת לבניין מיועדים לחנייה, מבנים ומתקנים לצרכי תפעול הבניין וכיוצ"ב. התקנתם תותר בקומות המסד (ע"פ הגדרות תכנית זו) ובמרתפים. לא תותר העברת שטחים אלו לקומות אחרות במבנה.

סטיה מהוראה זו תיחשב סטיה ניכרת

מס' יח"ד

ע"פ טבלה 5 מותר: 80 יח"ד מוצע: 98 יח"ד

פורסמה הקלה לתוספת יח"ד

תוספת זו הינה מעל ה-%20 המותרים לתוספת יח"ד-

עפ"י סעיף: 6.6.6.3 "תותר העברת יח"ד בין תאי שטח באותו מתחם פיתוח ועד לשיעור של %10

מתא השטח המקבל ללא שינוי מסך שטחי הבניה של מתחם הפיתוח"- מבקשים לנייד 2 יח"ד ממגרש 23 הקיים באותו מתחם פיתוח- אין מניעה לאשר בכפוף לעמידה בשטחים מותרים.

מס' קומות

מותר: 9 מעל הכניסה הקובעת ו –2 מתחת לכניסה הקובעת מוצע: 8 קומות מעל הכניסה הקובעת ו- 4 מתחת לכניסה הקובעת כאשר 3 קומות מיועדות למגורים ו-

1 לחניון.

בהערות לטבלה 5 שבתב"ע 53751 מצוין כי :

-"מס' הקומות מתחת למפלס כניסה הקובעת מתייחס לסך הקומות המותרות עבור התקנת יח"ד"

-"ניתן להוסיף משיקולי טופוגרפיה קומות מגורים נוספות מתחת למפלס הכניסה הקובעת במסגרת שטחי הבניה למגורים ויתר הוראות התוכנית"

- "תותר התקנת מרתפים לצורכי חניה ושטחי שרות משותפים, מתחת למסד כהגדרתו בתוכנית זו ועד 3 קומות, במסגרת שטחי השרות המותרים בתוכנית"

על כן, אין מניעה לאשר את מס' הקומות המוצעות בבקשה.

- 43 -

גובה הבניה

גובה בניינים מוצע- -743.1 736.92

על פי נספח הבינוי למגרש 24 גובה הבניינים נע בין 752.7-747 מ' – מוצע כמותר גבהי בניה -סעיף .6.1ז. שבתכנית :560110

-"גובה מרבי של קומת הכניסה לבניין מגורים לא יעלה על 6.5 מ' ברוטו ובלבד שלא תפוצל ל-2 קומות"-

-"גובה יתר קומות מגורים לא יעלה על 3.5 מ' ברוטו לקומה. וכל חריגה מגובה זה יהווה סטיה ניכרת מתוכנית".

גובה הכניסה מוצע – 2.75 מ'

גובה קומות המגורים המוצעות – 2.75 מ' – כמותר

דיור להשכרה

.4.1.2א'.:5 "%10 מיחידות הדיור הן יחידות לצרכי השכרה וזאת לתקופה שלא תפחת מ-10 שנים"

הוגשה בקשה למגרש בו מוצעות 183 יח"ד המיועדות להשכרה, המקיים הוראה זו.

חשמל

.4.1.2א':4 "חדרי השנאים יהיו תת קרקעיים במלואם"- מוצע במפלס -3.10 -כנדרש זיקת הנאה

במגרש 24 לא קיים שטח לזיקת הנאה

מבואות

סעיף .6.1.2א': "תותקן מבואה משותפת לכל בניין מגורים בשטח שלא יפחת מ-2 מ"ר ליח"ד.

בבניין 6 מוצעות 27 יח"ד, נדרש- x27 2 מ"ר= 54 מ"ר שטח מבואה, מוצע: 50 מ"ר- יש לתקן בבניין 7 מוצעות 27 יח"ד, נדרש- x27 2 מ"ר= 54 מ"ר שטח מבואה, מוצע: 55 מ"ר- כמותר

- 44 -

בבניין 8 מוצעות 25 יח"ד, נדרש- x25 2 מ"ר= 50 מ"ר שטח מבואה, מוצע: 50 מ"ר- כמותר בבניין 9 מוצעות 19 יח"ד, נדרש- 19 x 2 מ"ר= 38 מ"ר שטח מבואה, מוצע: 38 מ"ר- כמותר גינה משותפת

סעיף .6.1.2ב': "תותקן גינה משותפת לכל בניין מגורים בשטח שלא יפחת מ-30 מ"ר למבנה".

-אין עמידה בסעיף זה, יש להציג כנדרש

חלונות ממ"ד

סעיף 6.2.3א' : חלונות ממ"ד: לא יותקן חלון ממ"ד בחזית הבניין אלא אם הותקן מנגנון הזזה נסתר לכנף ההדף". –חלונות הממ"ד מוצעים בחזיתות הצדיות.

חומרי גמר

סעיף 6.2.4 קובע הוראות לעניין חומרי גמר ועל שילובם בתכנית הבינוי יש לעמוד בכל הוראות הסעיף ולקבל אישור אדריכל העיר לנ"ל.

מחסנים

מוצעים 90 מחסנים ל-98 יח"ד סה"כ בארבעת הבניינים, ככלל יש לתכנן מחסם לכל יח"ד.

מסתורי כביסה במגרשי המגורים

סעיף 6.2.5 קובע הוראות לעניין מסתורי כביסה בבנייני המגורים :

"לכל יח"ד יהיה פתרון לתליית כביסה לייבוש",

תב"ע 560110 מעדכנת סעיף זה לפיו- "לכל יח"ד יהיה פתרון לתליית כביסה לייבוש למעט יח"ד ששטחן אינו עולה על 45 מ"ר"

"מסתורי הכביסה ישולבו בחזיתות הבניין"

"המסתורים יבנו מחומרים קשיחים ועמידים לאורך זמן".

"הפנייתם של המסתורים תהיה לחזית צידית או אחורית" מוצעים מסתורים בחזיתות צדיות לכל יח"ד- כנדרש

- 45 -

מזגנים

סעיף 6.2.6 קובע הוראות לעניין מזגנים, בסעיף ד:

"פתרון למתקני המיזוג יהיה חלק מהבקשה להיתר הבניה" – לא מוצג פתרון למתקני המיזוג- יש להוסיף

קולטי שמש על הגג

מוצגים קולטים על הגג כחלק מהבקשה- התקבל אישור אדריכל העיר לתכנית צנרת מרזבים ומתקני תשתית

יש לעמוד בכל הוראות סעיף 6.2.8

בתי גידול אינטגרליים בחניונים

סעיף :6.2.12 מרתפים וקומות חניה :

סעיף ב': "בגלל תנאי הטופוגרפיה הייחודיים לא יוגבל גובה קומת המרתף ובלבד שישמש כשטח שירות, למערכות טכניות תשתיות קורות קונסטרוקציה וכו סעיף ג': "במגרשים בהם המרתף/החניונים התת קרקעיים מגיעים עד גבול המגרש יוכנו בתי גידול אינטגרליים במבנה גג/המרתף חניון תת קרקעי. נפח בית הגידול לעץ לא יפחת מ-2 מ"ק ועומקו לא יפחת מ-1 מ'. – יש להציג בתי גידול אינטגרליים בהתאם להוראות הסעיף.

צוברי גז

מוצע צובר גז במגרש ,23

התקבל אישור יועץ גז וחברת פזגז

יידרש אישור כיבוי אש לצובר הגז

אישור מעבדה לצובר הגז

חדרי אשפה

מוצעים חדרי אשפה לכל בניין עם גישה חיצונית , אופן פינוי האשפה נעשה דרך השביל הראשי עם דלתות יציאה.

- 46 -

התקבל אישור מחלקת תברואה לתוכנית.

שלביות הביצוע- סטיה נכרת:

סעיף 6.21.5 קובע סטייה ניכרת לעניין שלביות הביצוע: "שלביות הביצוע ע"פ סעיף 7.1 הינה מחייבת וכל סטייה מהן תיחשב סטיה ניכרת"

סעיף 7.1 קובע שלביות הביצוע למתן היתר בניה ראשון ל-750 יח"ד והמסחר- היתר בניה ראשון למגרש מס' 6 הופק בתאריך: 05.10.2021

1. שלב 1 – תנועה

מתן היתר בניה ראשון ל-750 יח"ד והמסחר - - השלמת ביצוע עבודות צומת הכניסה לשכונה מרחוב וינר במתכונת שלב א' כמפורט בנספח התנועה

- שלב זה יכלול את החיבור המזרחי של התכנית (המשך כביש מס' )5 לכביש הקיים (רח' גרשון אבנר)-יירשם כתנאי לקבלת היתר

2. שלב 2 – תנועה

מתן היתר בניה ראשון מעל-750 יח"ד- השלמת שדרוג צומת הכניסה במתכונת שלב ב' כמפורט בנספח התנועה (או ע"פ בדיקה מעודכנת לאותה עת) השלמת החיבור המזרחי של התכנית לכביש גרשון אבנר

3. שלב 3 – תנועה

מתן היתר בניה ראשון מעל-1000 יח"ד- הוצאת היתר או הרשאה עבור הפרדה מפלסית בצומת דרך חברון/ רח' אשר וינר

4. שלב 1 – שימור האמה . הגשת היתר בניה ראשון למגרשי מגורים- - קביעת שלביות לפיתוח

ושימור האמה בשטח התכנית במקביל לפיתוח ובניה בשטח, בתיאום עם רשות העתיקות.-יירשם כתנאי לקבלת היתר

5. שלב 1 – צרכי ציבור. תכנית בינוי כאמור בסעיף -6.9 - במסגרת תכנית הבינוי, הכוללת תכנית

שלביות ביצוע ואישורה ע"י מהנדס העיר או מי מטעמו המפרטת:

1. חלוקה למתחמי בינוי למגורים

2. כל מתחם בינוי יכלול שצ"פים, כיכרות עירוניות, מבני ציבור דרכים שבילים וכיוצ"ב המותנים בפיתוח

בד בבד עם המגרושים בכל מתחם ומתחם-הוגשה תכנית בינוי למתחם

6. שלב 2 – צרכי ציבור. תנאי למתן היתרי בניה ראשון בכל מתחם מגורים- מתן היתרי בניה ותכניות

פיתוח לצרכי הציבור במתחם כפי שנקבע בתכניות השלביות-יירשם כתנאי לקבלת היתר .7שלב 3 – צרכי ציבור. תנאי למתן טופס 4 לבנייני מגורים במתחם- - טופס 4 לצרכי ציבור במתחם כפי שנקבע בתכנית השלביות-יירשם כתנאי לטופס 4

8. שלב 4 – צרכי ציבור. היתר בניה ראשון מעבר ל – 750 יח"ד- - ביצוע בפועל של מגרשי הספורט

- 47 -

המאושרים בתכנית 7984 וקבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לכך

9. חיבור למערכת הביוב שלב 1 –. תנאי למתן היתר בניה ראשון- - מתן היתר בניה למתקן קדם

לטיהור שפכים ומתקן ויסות באתר מתקן טיפול הקדם של שפכי הקדרון, אשר כולל מט"ש זמני לטיפול בשפכי שכונת מורדות ארנונה. יירשם כתנאי לקבלת היתר

10. חיבור למערכת הביוב שלב 2 –. תנאי לתחילת עבודות ביצוע מבני המגורים בתחום התכנית- -

קבלת הצהרה חתומה מטעם מנכ"ל חברת הגיחון לפיה החלו עבודות להקמת המט"ש הזמני לטיפול בשפכי שכונת מורדות ארנונה במסגרת מתקן קדם לטיהור שפכים ומתקן ויסות באתר מתקן טיפול הקדם של שפכי הקדרון בהתאם להיתר בניה שניתן- יירשם כתנאי לטופס 4

11. חיבור למערכת הביוב- שלב -3 תנאי למתן טופס 4 לבנייני מגורים במתחם- תחילת הפעלת

המט"ש הזמני לטיפול בשפכי שכונת מורדות ארנונה במתקן קדם לטיהור שפכים ומתקן ויסות.

אישורים שהוגשו במסגרת פתיחת התיק

תנועה

בתאריך 26.01.2022 התקבל אישור מחלקת הסדרי תנועה לפיו: "אין התנגדות לתכנית עבור מגורים+ מסחר במגרש 24 מוצע עפ"י תקן 145 מ"ח, שינויים בכביש מתכנית מאושרת ע"י האגף מתואם מול מול רחל הורביץ מחברת מוריה (מצורף), תנאי להיתר בניה בהתאם לשלביות הביצוע עפ"י תב"ע 153751 סעיף ,1-.7.1 תנאי לטופס -4 אישור רשות התמרור"- יש להתאים תוכנית חניה מוצעת לתוכנית מאושרת ע"י מחלקת הסדרי תנועה.

אישור אדריכל העיר:

התקבל אישור אדריכל העיר בתאריך: 24.01.2022

אישור מחלקת דרכים:

התקבל בתאריך: 19.01.2022 לפיו: מגרש 24 - אין מניעה לקידום התיק לדיון , מפלסי הכניסות אל

המבנים והחניונים יותאמו עם מפלסי מערכת הדרכים ש בביצוע ע"י משרד השיכון. חוות הדעת בהתאם לתנאים בתיק קודם מספר 2021/0152.01 , בכפוף ובהסתמך על : א .המכתב של חברת ניהול הפרויקט בעניין תיאום תכנון וביצוע מערכת הדרכים ,בכפוף לתיאום התשתיות הקיימות בדרכי הגישה מול גורמי התשתיות במסגרת תיק תאום תשתיות שמספרו 806273.003 . חוות הדעת הינה בתנאי ובכפוף לאישור בקרת תכנון תנועה

אישור מחלקת שפ"ע:

	מתאריך
מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים · יש לתקן תכניות בהתאם לתכנית a ולתאור הבקשה בתאום עם בוחן רישו י	29/03/2022	בדיקת המלצה תכנונית לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים
מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים · יש לתקן תכניות בהתאם לתכנית a ולתאור הבקשה בתאום עם בוחן רישו י	16/03/2022	הכנת המלצה תכנונית לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים
חוות דעת תכנונית מדובר בבקשה לבנית 4 בנינים בני 8 קומות מגורים מעל 4 קומות ת"ק המשלבים שטחי מסחר, בשכונת ארנונה, במגרש מס' 24 על פי תב"עות 53751 ו-,560110 סה"כ 98 יח"ד	16/03/2022	חוות דעת תכנונית

- 48 -

התקבל אישור מחלקת שפ"ע בתאריך: 19.12.2021 לפיו- התקבל אישור מחברת מנעד, החברה המפתחת של השטחים הציבוריים במורדות ארנונה, לחיבור השטחים של הפרוייקט עם השטחים הציבוריים.

אישור מחלקת תברואה:

התקבל בתאריך: 13.12.2021

אישור איכות הסביבה:

התקבל אישור בתאריך: 11.01.2022

בעלויות

החלקה בבעלות רמ"י, התקבלה הרמוניקה חתומה ע"י המבקשים, חוכרי הנכס- "א.מ. ישראל מגורים ופיתוח בע"מ"- תנאי למתן היתר יהיה חתימת רמ"י ע"ג ההרמוניקה.

מידע קודם

במסגרת הבקשה פורסמה הקלה לתוספת יח"ד בכללותה הבקשה תואמת להוראות התכנית ואין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים. יש לתקן תכניות בהתאם לתכנית a ולתאור הבקשה בתאום עם בוחן רישו י
בקשת הקלה לתוספת 16 יח"ד - סה"כ מבוקש 96 יח"ד -	14/09/2021	השלמת פרסום לפי סעיף 149 לחוק
בקשת הקלה לתוספת 16 יח"ד - סה"כ מבוקש 96 יח"ד -	26/04/2021	הכנת נוסח פרסום

בוצע	תנאים לקבלת היתר
	רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעי ן
	אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה
	אישור פיקוד העורף הג"א
	אישור שירותי הכבאות - 7788070110
	אישור משרד הבריאות
	חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה
	אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת
	אישור בטיחות זמני ע"י המחלקה להסדרי תנועה. תוכנית ארגון אתר
	חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - בקרה מרחבית
	3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות
	תשלום אגרת בניה
	הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים
	חוות דעת/תשלום חברת הגיחו ן
	אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה
	הטמעה וסימון שוחות ביוב על גבי ההרמוניקה
	לשים לב שההיתר יוצא על חלקה חדשה
	חתימת רמ"י על הבקשה
	יש לבדוק תנאים הרשומים בשלביות הביצוע

- 49 -

תנאים – באם תאושר הבקשה

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

· יש לתקן תכניות בהתאם לתכנית a ולתאור הבקשה בתאום עם בוחן רישוי

- 50 -

דיון נוסף בועדה - הוגשו תוכניות מתוקנות	סוג דיון
2022/9	מספר ועדה
2018/0436.00	מספר בקשה
2018/0436.00 13	מספר בקשה מספר סידורי

בניה חדשה / בניין חדש	נתונים כלליים סוג בקשה
מגורים	שימוש עיקר י
הקמת 3 בנייני מגורים חדשים ( סה"כ 62 יח"ד )	מהות בקשה
2235	שטח האתר
	שטח לחישוב זכויות
	סוג רישום בעלות
לא	הכשרת עבירה
אבו חדיר אבראהים	המבקש
דודסון שמואל	עורך הבקשה
גולאני נביל	מתכנן השלד
0	מספר מתנגדים
1	מספר שכנים שלא חתמ ו

בשלמות	חלקה	גוש
לא	5053	30543
לא	5054	30543

שטח	יעוד	תא שטח	ת.סטטוס	סטטוס	תבע
674	מגורים ד	1	31/12/2016	תחילת תוקף	297960
717	מגורים ד	2	31/12/2016	תחילת תוקף	297960
844	מגורים ד	3	31/12/2016	תחילת תוקף	297960

- 51 -

סדר יום לועדה מתאריך - 06/04/2022 - ה ניסן תשפ"ב

נתונים כלליים

כתובת האתר

, שועפט שועפט .

תאור הבקשה

דיון חוזר בעקבות שינוי במיקום הגנרטור

מהות הבקשה המוצעת:

בשכונת שועפט תכנית 297960 מתחם למגורים ומבני ציבור תאי שטח ,1 ,2 ,3 במגרש המיועד למגורים ד'.

קיימת במתחם בקשה 17/1061 למגורים (בתא שטח מס' )4 שנדונה בוועדת משנה מתאריך 26.06.18 , ולפני הפקת היתר.(הושלמו רוב התנאים).

קיים תצ"ר מס' 993/2017 כשירה לרישום מתאריך: .17/07/2017

- 52 -

טרם דיון נבחנו בקשות a ו-b ונדרש לפרסם טרם דיון, פורסמה ההקלה:

"תוספת יח"ד לבנין מס' ,5 24 יח"ד במקום 22יח"ד - יעילות תכנונית"

תום מועד התנגדויות בתאריך: ,10.11.2020 לא התקבלו התנגדויות.

כעת הבקשה מובאת לדיון,

מבוקשים 3 בנייני מגורים, הכוללים 4 קומות ת"ק לחניה ומחסנים משולב עם יח"ד, וכ-8 קומות עיליות.

סה"כ: 62 יח"ד.

מבוקשים 4 קומות ת"ק עד גבולות החלקה ובהם מוצע: חניות, מחסנים, חללים ללא ייעוד , גרעיני חדרי מדרגות ומעליות. בקומות הת"ק משולבים מגורים.

בקומות העליות מוצגים 3 מבני מגורים.

בנין 2 עם 18 יח"ד.

בנין 3 עם 20 יח"ד.

בנין 5 עם 24 יח"ד.

סה"כ: 62 יח"ד.

תב"ע שחלה:

- במקום חלה תכנית בסמכות מחוזית 297960 אשר הופקדה מיום 04.10.2016 ותחילת תוקפה היה מיום .31.12.2016

התוכנית כוללת תשריט - מחייב, הוראות תכנית - מחייב, בינוי – מחייב חלקית לעניין: מס' קומות, גובה בנין, קווי בניין.

- 53 -

כל מסמכי התכנית מהווים חלק בלתי נפרד ממנה, משלימים זה את זה ויקראו כמקשה אחת. במקרה של סתירה בין המסמכים המחייבים לבין המנחים יגברו המסמכים המחייבים. במקרה של סתירה בין המסמכים המחייבים לבין עצמם תגברנה ההוראות על התשריטים.

- תכנית 297960 מבטלת את תכנית המתאר 62 ואת תכנית במ//3457א.

סעיף סטייה ניכרת:

- לפי הוראות התכנית סעיף (4.1.2ג): כל חריגה,

בגובה הבניה המרבי,

מס' קומות מרבי,

קווי הבניין המפורטים בתשריט, צמצום השטח שבין גבול המגרש לבין קו הבניין, סטייה מהוראות סעיף שלביות הביצוע,

ניוד שטחי מרפסות לשימושים אחרים,

- הינם מחייבים וכל סטייה מהם מהווה סטייה ניכרת בהתאם לתקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת)

התשס"ב .2002

1. אשור חניה:

מבוקשים בתאי שטח ,1 ,2 3 שלושה מבני מגורים סה"כ 66 יח"ד.

הכניסה לחניה: מחיבור הכביש לתא שטח הוא מרח' ראשי ואדי אל ח'לף אל דרך עתידית חדשה

המקשרת את תאי שטח ,1 ,2 ,3 וממנה מעבר זיקת הנאה לרכב דרך תא שטח 3 לתא מס' .4 מיקום הכניסה המוצע תואם למיקום בנספח הבינוי, כנדרש.

התקבל אישור חניה מתאריך: 23.01.2019 ונרשמו ההערות:

אין התנגדות לתכנית לדיון בלבד.

עבור 3 בניינים של 66 יח"ד מוצע 81 מקומות חניה.

תנאי להיתר – קבלת אישור הסדרי תנועה נוסף לאחר אישור תכנון דרך גישה במחלקת דרכים.

- 54 -

אישור מחלקת דרכים: על גבי הבקשה התקבלה התייחסות של מחלקת דרכים מתאריך: 23.12.18 ונרשמו ההערות:

- כביש סטטוטורי לא קיים.

- מפלס כניסה לפי תכנון תב"ע 279960 מאושר עקרונית.

- יש לקבל אישור מח' דרכים סופי.

2. אשור אדריכל עיר:

- התקבל אישור אדריכל העיר מתאריך: 12.12.19 ונרשמו ההערות:

מאושר לדיון בוועדה.

3. מיקום:

- הוגשו קווי בניין בתיק מס' 2017/6290.00 מתאריך: 19.11.17 קווי הבניין סומנו עפ"י תכנית .297960

קו בנין מסומן באדום, קו בניין ת"ק מסומן בכחול.

קווי הבניין סומנו עפ"י תצ"ר מס' 993/2017 כשירה לרישום מתאריך: .17/07/2017 - תנאי למתן היתר אישור ממחלקת המידע על רישום התצ"ר.

קווי בניין

קו בניין תת"ק – בכל הבניינים הבינוי הת"ק בתחום קווי הבנין – כנדרש.

קו בניין עילי –

מבוקשים מבנים לתאי אשפה בחזית מערבית לכל שלושת המבנים שהם חורגים מעבר לקו בנין, על פי התקנות ניתן לאשר כך שהגובה לא יעלה על 1.50מ', ב

- 55 -

מוצע גדר בגובה של 1.4 מ'- כמותר

בבניין מס' 3 – במפלס -10.20 בחזית מזרחית צפונית מבוקש מאגר מים אשר חורג מקווי הבניין, ניתן מאגר מים עפ"י התקנות בניה במרווחים סעיף )6(4.09 כאשר גובהו יהיה עד 1.50מ'.

- מוצע כמותר.

שאר הבינוי העילי בכל הבניינים בתחום קווי הבניין – כנדרש.

4. גובה:

בניינים 2 ו-:3

מותר: גובה המבנה מעל הכניסה הקובעת: 20.40מ',

בנין מס' ,2 מוצע:

גובה המבנה מעל הכניסה הקובעת:

בחתך מסוים בבניין מוצג מפלס הגובה: ,+20.40 הגובה תואם לנספח, גובה לחדר מכונות / חדר יציאה לגג: ,+23.40 הגובה תואם לנספח, בנין מס' ,3 מוצע:

גובה המבנה מעל הכניסה הקובעת:

בחתך מסוים בבניין מוצג מפלס הגובה: ,+20.40 הגובה תואם לנספח, גובה לחדר מכונות / חדר יציאה לגג: ,+23.40 הגובה תואם לנספח,

בנין מס': 5

מותר: גובה המבנה מעל הכניסה הקובעת: 27.20מ',

גובה המבנה מעל הכניסה הקובעת מוצע:

- 56 -

בחתך מסוים בבניין מוצג מפלס הגובה: ,+24.40 הגובה כמותר, גובה לחדר מכונות / חדר יציאה לגג: ,+27.40 הגובה המוצע פחות מהגובה המוצע, כנדרש.

מפלס ה-: 0.00

בנין מס': 2 מוצג בנספח: 000=,779.80 מוצע: 000=779.80 , כנדרש.

בנין מס': 3 מוצג בנספח: 000=,776.40 מוצע: 000=,776.40 כנדרש.

בנין מס': 5 מוצג בנספח: 000=,776.00 מוצע: 000=,776.00 כנדרש.

5. מס' קומות:

בניינים 2 ו-:3

מותר: מעל הכניסה הקובעת: 6 קומות, מתחת למפלס קומת הכניסה הקובעת: 4 קומות.

מוצע: מעל הכניסה הקובעת: 6 קומות, מתחת למפלס קומת הכניסה הקובעת: 4 קומות, כנדרש.

בנין מס': 5

מותר: מעל הכניסה הקובעת: 8 קומות, מתחת למפלס קומת הכניסה הקובעת: 4 קומות.

מוצע: מעל הכניסה הקובעת: 8 קומות, מתחת למפלס קומת הכניסה הקובעת: 4 קומות, כנדרש.

6. מס' יח"ד:

בניינים 2 ו-:3

- מותר: 21 יח"ד, מוצע: בניין 2 : 18 יח"ד, כמותר.

בניין 3 : 20 יח"ד, כמותר.

בנין :5

- מותר: 22 יח"ד, מוצע: בניין 2 : 24 יח"ד, מס' יח"ד חורג מהמותר, אין הנחיה מחייבת בהוראות התכנית לעניין מס' יח"ד,

- 57 -

פורסמה ההקלה: "תוספת יח"ד לבנין מס' ,5 24 יח"ד במקום 22יח"ד - יעילות תכנונית".

ניתן לאשר את מס' יח"ד המוצעות.

7. שטחי בניה:

- לפי הוראות התכנית שטחי הבניה המפורטים בטבלה בסעיף 5 יכללו את כל שטחי הבניה המרביים בתכנית זו ומחושבים לפי תקנות התכנון ובניה. לרבות שטחי חניה ומרחבים מוגנים.

בנין מס': 2

שטח עיקרי :

- שטח מעל הכניסה הקובעת מותר: 1328.0 מ"ר, מוצע: 1133.70 מ"ר, נותר: 194.30 מ"ר.

- שטח מתחת לכניסה הקובעת מותר: 430 מ"ר, מוצע: 369.83 מ"ר, נותר: 60.17 מ"ר.

שטח שרות :

- שטח מעל הכניסה הקובעת מותר: 332.0 מ"ר, מוצע: 297.67 מ"ר, נותר: 34.33 מ"ר.

- שטח מתחת לכניסה הקובעת מותר: 874.0 מ"ר, מוצע: 700.39 מ"ר, נותר: 173.61 מ"ר

בנין מס': 3

שטח עיקרי :

- שטח מעל הכניסה הקובעת מותר: 1489.0 מ"ר, מוצע: 1283.31 מ"ר, נותר: 205.69 מ"ר - שטח מתחת לכניסה הקובעת מותר: 357.0 מ"ר, מוצע: 353.85 מ"ר, נותר: 3.15 מ"ר שטח שרות :

- שטח מעל הכניסה הקובעת מותר: 344.0 מ"ר, מוצע: 339.71 מ"ר, נותר: 4.29 מ"ר

- 58 -

- שטח מתחת לכניסה הקובעת מותר: 1310.0 מ"ר, מוצע: 1308.55 מ"ר, נותר: 1.45 מ"ר

בנין מס': 5

שטח עיקרי :

- שטח מעל הכניסה הקובעת מותר: 2237.0 מ"ר, מוצע: 2022.11 מ"ר, נותר: 214.90 מ"ר.

שטח שרות :

- שטח מעל הכניסה הקובעת מותר: 454.0 מ"ר, מוצע: 432.01 מ"ר, נותר: 21.99 מ"ר.

- שטח מתחת לכניסה הקובעת מותר: 3068.0 מ"ר, מוצע: 2998.73 מ"ר, נותר: 69.27 מ"ר.

מרפסות:

- במקום חלה תכנית בסמכות מחוזית 297960 אשר הופקדה מיום 04.10.2016 ותחילת תוקפה היה מיום .31.12.2016

- לפי הוראות התכנית סעיף (4.1.2א) הוראות בינוי סעיפים א' עד ז' קובע הוראות בינוי לנושא המרפסות.

בנין מס': 2

- בנספח הבינוי מוצגות מרפסות המוצע בבניין מס' 2 בשונה מנספח, הנספח אינו מחייב לעניין מיקום המרפסות בחזיתות, התקבל אישור אדריכל העיר.

- התכנית כוללת שטחי מרפסות בנוסף לשטח העיקרי בשטח של: 210.0 מ"ר, מוצע: 107.71 מ"ר, נותר: 102.29 מ"ר,

בנין מס': 3

- בנספח הבינוי מוצגות מרפסות המוצע בבניין מס' 3 בשונה מנספח, הנספח אינו מחייב לעניין מיקום

- 59 -

המרפסות בחזיתות, התקבל אישור אדריכל העיר.

- התכנית כוללת שטחי מרפסות בנוסף לשטח העיקרי בשטח של: 210.0 מ"ר, מוצע: 96.94 מ"ר, נותר: 113.06 מ"ר,

בנין מס': 5

- בנספח הבינוי מוצגות מרפסות המוצע בבניין מס' 5 בשונה מנספח, הנספח אינו מחייב לעניין מיקום המרפסות בחזיתות, התקבל אישור אדריכל העיר.

- התכנית כוללת שטחי מרפסות בנוסף לשטח העיקרי בשטח של: 220.0 מ"ר, מוצע: 206.28 מ"ר, נותר: 13.72 מ"ר,

----------------

שטחי בניה הפניה לגורמים:

- לפי הוראות התכנית שטחי הבניה המפורטים בטבלה בסעיף 5 יכללו את כל שטחי הבניה המרביים בתכנית זו ומחושבים לפי תקנות התכנון ובניה. לרבות שטחי חניה ומרחבים מוגנים.

בנין מס': 2

שטח עיקרי :

- שטח מעל הכניסה הקובעת מותר: 1328.0 מ"ר, מוצע: 1152.69 מ"ר, נותר: 175.31 מ"ר.

- שטח מתחת לכניסה הקובעת מותר: 430 מ"ר, מוצע: 365.11 מ"ר, נותר: 64.89 מ"ר.

שטח שרות :

- 60 -

- שטח מעל הכניסה הקובעת מותר: 332.0 מ"ר, מוצע: 308.88 מ"ר, נותר: 23.12 מ"ר.

- שטח מתחת לכניסה הקובעת מותר: 874.0 מ"ר, מוצע: 700.42 מ"ר, נותר: 173.58 מ"ר

בנין מס': 3

שטח עיקרי :

- שטח מעל הכניסה הקובעת מותר: 1489.0 מ"ר, מוצע: 1291.80 מ"ר, נותר: 197.20 מ"ר - שטח מתחת לכניסה הקובעת מותר: 357.0 מ"ר, מוצע: 340.95 מ"ר, נותר: 16.05 מ"ר שטח שרות :

- שטח מעל הכניסה הקובעת מותר: 344.0 מ"ר, מוצע: 343.68 מ"ר, נותר: 0.32 מ"ר - שטח מתחת לכניסה הקובעת מותר: 1310.0 מ"ר, מוצע: 1294.47 מ"ר, נותר: 15.53 מ"ר

בנין מס': 5

שטח עיקרי :

- שטח מעל הכניסה הקובעת מותר: 2237.0 מ"ר, מוצע: 2035.09 מ"ר, נותר: 201.91 מ"ר.

שטח שרות :

- שטח מעל הכניסה הקובעת מותר: 454.0 מ"ר, מוצע: 446.05 מ"ר, נותר: 7.95 מ"ר.

- שטח מתחת לכניסה הקובעת מותר: 3068.0 מ"ר, מוצע: 2998.01 מ"ר, נותר: 69.99 מ"ר.

מרפסות:

בנין מס': 2