ישיבת שימור אתרים מס 54 · 21/06/2006

	סדר יום ועדת שימור
06/06/2021 - כ"ו סיון תשפ"א		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2021/54		מספר ועדה
4473		מספר תיק

	נתונים כלליים
דרך שועפאט , שועפט		כתובת
דויוסון שמואל		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
881128		מספר תכנית
הקמת בנין מגורים חדש שועפט ,ירושלים		מהות הבקשה
אדריכלית ב ן -אמוץ יובל דנה		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	5070	30551

- 1 -

רקע

רקע היסטורי אדריכלי-

המבנה המוצע להריסה בתכנית ,881128 נמצא על דרך שועפט גו"ח 30551/5070 בשועפט.

בשם שועפט נקראים:

.1שועפט' - גלעין הכפר הערבי הקדום הממוקם מערבית לדרך שועפט. בתי שכונת שועפט הוקמו מצפון, ממזרח מדרום לכפר ובמרחק מה ממנו, כך שגלעין הכפר עדיין מובחן בשטח.

.2שכונת שועפט - הוקמה בתקופת השלטון הבריטי לאורך הציר הראשי של 'דרך שועפט'. השכונה ממוקמת מדרום לשכונת בית חנינא.

.3מחנה הפליטים שועפט - ממוקם ממזרח לשכונה ונכלל בשטח המוניציפלי של ירושלים.

עד שנת 1917 השטח המבונה כלל את גלעין הכפר ההיסטורי שועפט. עד סוף שנות הארבעים של המאה ה 20 התרחב הבינוי והתפשט סביב הגלעין ההיסטורי, דרך הכניסה לכפר ובבינוי נקודתי לאורך דרך שועפט.

בתקופה המנדטורית ובעיקר בתקופה הירדנית ועד שנת 1967 התרחב הבינוי והתפרש לאורך ציר האורך הראשי ,דרך שכם, המכונה גם דרך רמאללה. דרך זו נקראת במקטע הכלול בבקשה 'דרך שועפט'.

בעוד גלעין הכפר שעפט מתאפיין בבניה כפרית מסורתית באזור צפוף ומוגדר, הבניה בשכונות החדשות מתאפיינת בבניה למגורים לאורך הציר הראשי המרכזי ויוצרת תבנית עירונית של 'בנית סרט'.

שטח במטר מרובע	סוג תוכנית	שכונה	מספר
6168020.18359375	אב	בית חנינא - שוואפט

- 2 -

ל 'בניית הסרט' לאורך דרך רמאללה ערך אורבני והיא דוגמא לדפוס בינוי המאפיין את התפתחות הבינוי לאורך הצירים הראשיים שיצאו מירושלים אל ערים מרכזיות נוספות. הבינוי לאורך דרך רמאללה (לצפון)

וכמותו הבינוי לאורך דרך חברון (לדרום) ולדרך יפו (למערב) מייצגים נדבך מרכזי בהתפתחות העיר ההיסטורית שמחוץ לחומות העיר העתיקה של ירושלים. ככאלה, חשיבותם התרבותית בכלל וחשיבותו של הבינוי לאורך ציר רמאללה גבוהה.

רקע תכנוני-

שימור-

המבנה מסומן בנספח שימור גיליון מס' 3 של תוכנית אב בית חנינא-שועפט 101-0219543 ב "אזור בינוי היסטורי עד 1948 (כולל).

תב"ע

1. תב"ע 3000ב' –תכנית המתאר לצפון ירושלים 1991 – מייעדת את החלקה לאזור מגורים

מעורבים במסחר .בניה עד 4 קומות.

2. תב"ע 3456 א' – תכנית מתאר חדשה-שועפט -1999 מייעדת את החלקה לאיזור מסחרי מיוחד

ודרך חדשה או קיימת..אחוזי בניה מירבים הם %150 משטח המגרש נטו.מספר קומות מירבי לא יעלה על 4 קומות למעט במגרשים שבהם יותרו אחוזי בניה של %120 ומעלה, שבהם תותר קומה חמישית בתנאי שהחזית תיבנה בנסיגה של 2 מ'.התכנית כוללת הוראות בניה מפורטות לחזית הפונה לדרך רמאללה.

3. תב"ע -3974 אחוד וחלוקה מחדש -2001 מייעדת את החלקה לאיזור מסחרי מיוחד ודרך

מאושרת. חלקי מבנה מסומנים להריסה .שטח הדרך המאושרת הוא 65 מ"ר שהם %4.4 משטח התכנית. יתר ההוראות החלות הן אלו שנקבעו בתכנית 3456 א' למעט הוראות מפורטות.

.4תב"ע 7515 – 2003 -נגנזה

תכניות אב ומתאר שכונתיות

תוכניות מחוזיות וארציות

שם שכבה שם שם תוכנית סוג תוכנית סטטוס

תממ 1_30 - ייעודי ,2334 ,3931 תמ"מ מופקדת, החלטות ולנת"ע מצפה אזור פיתוח ירושלים -

קרקע נפתוח ורמת רחל עירוני

תממ 1_30 -

/5166ב מוטה תח"צ -

מגבלות

תממ 1_30 - מגבלות שדה

עטרות תמ"מ 1 -

מגבלות תעופה

- 3 -

היתרים

1. היתר מקורי לא נמצא.

התכנית המוצעת-

מתוך תמצית מערכת התבע העירונית:

"הקמת בנין מגורים עם חזית מסחרית.א. שינוי יעוד מאזור מסחרי מיוחד לאזור מגורים ד' ודרך חדשה.

ב. קביעת יעוד הקרקע לאזור מגורים ד'. ג. קביעת מס' קומות מירביים ל-10 קומות מעל חניה תת

קרקעית. ד. קביעת שטחי הבנייה המרביים בתחום התכנית ה. קביעת הוראות בגין עצים להעתקה ולעקירה. ו. קביעת הוראות בגין מבנה וגדרות להריסה. ז. קביעת הוראות בנוי ופיתוח. ח. קביעת הוראות לחזית מסחרית. ט. קביעת תנאים למתן היתר בניה. י. קביעת קווי בנין חדשים. יא. קביעת מס' יח"ד הדיור ל-.58"

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 54

המחלקה לשימור ממליצה לדחות את התוכנית ,

וזאת עד שישלים המבקש את הנחיות מחלקת השימור הנדרשות לצורך מתן חוות דעת לגבי הריסת המבנה הנסקר כהיסטורי בנספח השימור של תכנית אב בית חנינא- שועפט.

אין בידי מחלקת השימור כל מידע היסטורי , אדריכלי ו/או אחר על המבנה המבוקש להריסה מלבד סימונו בנספח שימור גיליון 3 בתכנית האב בית חנינא- שועפט באזור בינוי היסטורי עד 1984 ובהופעתו במפות היסטוריות המוצגות בתיק התיעוד המתחמי של תכנית האב.

להלן הנחיות מחלקת השימור כפי שהועברו לעורך הבקשה בתאריך ה- 19.5.2021 והוטמעו במערכות העירוניות :

" תכנית ,881128דרך שועפט, גו"ח 30551/5070 ,מציעה להריסה מבנה ,שנסקר בנספח שימור 3 של תוכנית אב בית חנינא-שועפט 101-0219543 ב "אזור בינוי היסטורי עד 1948 (כולל)

למחלקת השימור אין אפשרות לאשר הריסת המבנה הקיים לפני שהוכח כי הוא אינו בעל ערך שימורי.

לצורך בחינה ראשונית של ערכיו השימוריים של המבנה, יש להעביר למחלקת השימור את המסמכים הבאים:

.1תצ"א מ- 1967 הכוללת את הגוש/חלקה הכלולים בבקשה.

.2צילום של כל חזיתות המבנה-

כל חזית תצולם בשלמותה. הצילומים יועברו למחלקת השימור כקובץ דיגיטלי וכהדפסה של כל חזית בנפרד על נייר צבעוני בגודל A4 .

- 4 -

3. צילומי פנים המבנה-

צילומי הפנים יכללו מראה רצפות ,תקרות ומבטים לעבר פתחים חיצוניים.

2 מבטים לפחות בכל חדר לכיוון הפתחים וצילום של גרם המדרגות.

הצילומים ילוו בתוכניות קומה הכוללות מקרא וסימון מבטי הצילום מבפנים ומבחוץ.

4. אם ידוע על רקע היסטורי ו/או אדריכלי הנוגעים למבנה ,בבקשה להעבירם למחלקת השימור.

5. במידה ולא יתקבל מענה ,תעלה התוכנית לדחייה לוועדת השימור.

במידה ויושלם המבוקש ותיווכח המחלקה לשימור כי למבנה ערך שימורי , תתנגד המחלקה לשימור להריסתו ועורך הבקשה יתבקש:

1. הגשת תיק תיעוד שיערך ע"י אדריכל שימור מתוך הרשימה כפי שמופיעה באתר העירוני- היקפו

ותכולתו של תיק התיעוד יקבעו לאחר בחינת החומר הראשוני , אותו התבקש עורך התוכנית להעביר למחלקת השימור.

.2להציע חלופה תכנונית המשמרת את המבנה ההיסטורי הקיים ומציעה להריסה תוספות מאוחרות .

3. תשריט-סימון המבנה בתשריט מצב קיים ומוצע כמבנה לשימור עם רוזטה.

4. נספח בינוי- סימון הבניין הקיים לשימור כמקובל וע"פ הנחיות מחלקת השימור.

6. הוראות התכנית- יקבעו הוראות שימור ע"פ הנחיות מחלקת השימור"

א. לא תותר הריסתו של הבניין ההיסטורי לשימור.

ב. לא תותר פגיעה באופיו האדריכלי, בסגנונו ובאלמנטים המקוריים שבו ובפרטי הבניין הקיימים

בו לרבות: סוג האבן ,פתחים ,כתובות, תבליטים, סיתות, כיחול, סורגים, גדרות ושערים .כל

סטייה מהוראות אלו תחשב סטייה ניכרת.

ג .במקרה של תוספת לבניין: תותר תוספת בנייה לבניין לשימור בכפוף לאישור מחלקת השימור.

ד. חיזוק מעטפת הבנין לטובת תוספות הבניה מכוח תכנית זו יעשה כחיזוק פנימי בלבד. לא יותר

חיזוק חיצוני ולא יותר דיקוק הקירות או פירוק האבן.

ה. תנאי לקבלת היתר בניה לתוספות הבינוי כאמור יהיה בתיאום ופיקוח מלא של אדריכל בעל

ניסיון מוכח בתחום השימור.

ו. חלק בלתי נפרד מהיתר הבניה ינוקו חזיתות הבניין הקיים ההיסטורי, יוסרו תוספות שאינן חלק

מהבניה המקורית וכל מערכת התשתית תהיה בתוך הקירות או תת קרקעית או בחלל הגג.

- 5 -

ז. הגדר/השער/האלמנטים המסומנים בוורוד בתשריט ובנספחי הבינוי מיועדי/ים לשימור ואסורה

הריסתם ו/או כל פגיעה בהם.

ח. יש לקבוע את הוראות השימור כסטייה ניכרת.

יש להוסיף תנאים למתן היתרי בניה:

.1תנאי לתחילת עבודות בניה-הצגת אישור מחלקת השימור על מינוי אדריכל שימור.

.2הבניה תבוצע ע"פ ההיתר והנחיות אדריכל שימור מלווה החתום על טופס דרישות מחלקת השימור. הטופס יוחתם בשלב קבלת טופס .2

.3חיזוק מעטפת הבניין לטובת תוספות בניה מכוח תכנית זו יעשה כחיזוק פנימי בלבד.

לא יותר חיזוק חיצוני ולא יותר דיקוק הקירות או פירוק האבן.

תנאי למתן היתר יהיה אישור מחלקת השימור לפתרון החיזוק שיוצע בתוכנית.

.4היתר זה כפוף לחו"ד הנדסית שימורית שאושרה במחלקת השימור.

.5היתר זה כפוף לכתב התחייבות וערבות בנקאית שנמסרו למחלקת השימור.

.6יש להגיש נספח פרטים לאישור מחלקת השימור שיצורף להיתר הבניה.

.7הבינוי יבוצע על פי הפרטים המפורטים במסמכי התוכנית וכל סטייה מהם תחייב תיאום עם מחלקת השימור.

.8חלק בלתי נפרד מהיתר הבניה ינוקו חזיתות הבניין הקיים ההיסטורי ויוסרו מערכות מיותרות כגון: מזגנים, חיווטים וכ"ו

9. לא תותר התקנת מערכות טכניות או צנרות חיצוניות על חזיתות המיועדות לשימור.

.10לא תותר התקנת צנרות חיצוניות בחלל הפנימי המיועד לשימור.

.11תוספות ושינויים בחזיתות לשימור שאושרו ע"י מח' שימור יבוצעו באמצעות אבן היסטורית מפירוק.

.12תנאי לתחילת חיפוי אבן הבניה החדשה-אישור אדריכל השימור המלווה.

.13במידה וימצא בור מים או כל אלמנט היסטורי אחר יש להפסיק את העבודה מידית ולעדכן את מחלקת השימור בירושלים.

.14במידה ויידרש עקב תיאום גורמים או אחר שינוי במרכיבי השימור, יש להפנות לקבלת אישור שימור חוזר.

- 6 -

.15תנאי למתן היתר בניה יהיה אישור תיק התיעוד ע"י מחלקת השימור.

	סדר יום ועדת שימור
06/06/2021 - כ"ו סיון תשפ"א		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2021/54		מספר ועדה
4466		מספר תיק

	נתונים כלליים
אל ח'לה , א -טור		כתובת
יונס חאז ן		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
945113		מספר תכנית
הגדלת קומות מעל בניין קיים רחוב ענטרה בן שדאד		מהות הבקשה
אדריכלית ב ן -אמוץ יובל דנה		איש קשר

- 7 -

רקע

רקע היסטורי אדריכלי-

המבנה המבוקש להריסה בתוכנית ,945113 ,נמצא ברחוב אל ח'לה בשכונת א- טור.

שכונות א- טור משתרעת על מדרונות הר הזיתים.

ההר, המתנשא לגובה של כ- 100 מ' מעל אפיק הקדרון, צופה ממעל על ירושלים העתיקה ואתריה.

החל מתקופת הברזל ועד ימינו שימש ההר כמקום קבורה וכמרכז גידול זיתים, שעיצבו את נופו והעניקו לו את שמו.

הר הזיתים בעל חשיבות דתית ופולחנית לשלוש הדתות המונותאיסטיות ונבנו בו החל מהמאה ה- 6 כנסיות ומנזרים.

הכנסיות הקיימות כיום נבנו במחצית השניה של המאה ה-19 לציון אירועים מרכזיים בחיי ישו.

עדויות לקיומו של הכפר א- טור, שפירושו "ההר" בארמית, קיימות ברשימות מס עות'מניות מהמאה ה-

.16

הכפר הוקם ככל הנראה במאה ה- 15 על חורבותיו של כפר חקלאי מהתקופה הרומית בשם "בית פאגי"

"בית התאנים" בארמית.

השם המקורי של השכונה היה "טור אל זיתון"- הר הזיתים, אבל קוצר ל "א- טור"- ההר.

יש המכנים את השכונה "גבל אל זייתון" או "טור זיתא "- כל השמות מצביעים על קיומם של מטעי זיתים כל ההר.

הכפר התפתח בתקופת המנדט הבריטי ובתקופה הירדנית כמובלעת מנותקת מהעיר ומחוץ לגבולותיה המוניציפליים. החל מ- 1967 נכלל הכפר בתחום השיפוט של ירושלים.

במרחב זה מתגוררים 25.000 תושבים מרבית תושבי הכפר מוסלמים, מחולקים לחמולות ביניהן ותיקות ממייסדות הכפר, מיעוטם נוצרים ותושבי המתחמים הכנסייתיים.

- 8 -

רקע תכנוני-

שימור-

המבנה מסומן ב"מרקם עירוני לשימור" בנספח השימור של תוכנית אב א- טור 101-0701037 בהכנה ובתב"ע 2733 החלה באזור גלעין הכפר.

תב"ע ותוכניות אב

1ת. ב"ע -2733תכנית המתאר לצפון השכונה -1985יעוד הקרקע מוגדר כאזור מגורים 5 וגלעין הכפר .

%50 אחוזי בניה משטח המגרש.

.2תכנית אב א- טור 101-0701037 בהכנה- שטח התכנית סומן ב "מרקם עירוני לשימור" בנספח השימור וחלות עליו הוראות שימור מפורטות.

תוכניות מחוזיות וארציות

שם שכבה שם שם תוכנית סוג תוכנית סטטוס

תממ 1_30 - ,2334 ,3931 תמ"מ מופקדת, החלטות ולנת"ע אזור פיתוח ירושלים -

ייעודי קרקע מצפה נפתוח ורמת רחל עירוני

היתרים

1. היתר מקורי לא נמצא.

התכנית המוצעת-

תמצית תיאור התכנית המוצעת 945113 מתוך מערכת התב"ע העירונית :

"הריסת בניין קיים והקמת בניין חדש בן 4 קומות בכל חתך, סה"כ 16 יח"ד..1שינוי ייעוד הקרקע מאזור מגורים 5 ומגלעין הכפר למגורים ב'. .2 קביעת קווי בניין חדשים למגרש. .3 קביעת הוראות בינוי לבניין חדש. .4 קביעת הוראות בגין מבנים וגדרות להריסה. .5 קביעת תנאים למתן היתר בניה. .6 קביעת שלבי ביצוע למימוש התכנית. .7 קביעת שטחי הבניה המירביים בתחום התכנית. .8 קביעת מס' קומות המירבי ל 4 קומות."

תיאור התכנית מערכת התב"ע:

"תיאור התכנית המוגשת והרקע להגשתה: .1המגרש ממוקם ברח' אל ח'לה בשכונת א-טור . .2במגרש קיים בניין מגורים שנבנה לפני ,1967 בנסף לתספות שנבנו אחר כך. .3התכנית מציעה הריסת הבינוי הקיים לשם הקמת בביין חדש. רקע תכנוני לתכנית : המגרש מוגדר כ"אזור מגורים 5 עפ"י תכנית ,2733 אחוזי הבניה המותרים לפי תכנית זו הינם %50 משטח המגרש. מעמדם של מגישי התכנית: .1 מגישי התכנית הם בעלי עניין הקרקע. .2 הקרקע בבעלות פרטית."

- 9 -

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 54

המחלקה לשימור ממליצה לאשר את התוכנית.

הוגש תיק תיעוד מקדים כמבוקש במבנים היסטוריים לצורך בחינת הערכים השימורים.

מחלקת השימור שוכנעה כי אין מדובר במבנה בעל ערכים ארכיטקטוניים ו/או היסטוריים ו/או תרבותיים יוצאי דופן המצדיקים את שימורו .

מתיק התיעוד עולה כי המבנה המבוקש להריסה הינו מבנה כפרי פשוט ,שנבנה ככל הנראה בשנות ה-

50/60 של המאה הקודמת בהתאמה לטופוגרפיה הקיימת ,כנגד המדרון.

המבנה המקורי ע"פ תיק התיעוד היה חדר אחד בעל קומה אחת הבנויה קירות אבן חד פני עם גב בטון ומעליו גג שטוח מבטון מזויין .עם התפתחות הבניה הכפרית נוספו קומה א' לכיוון ההר ותוספת בניה לכיוון המדרון.

3 שלבי הבניה הראשונים ניצפים בתצ"א מ1967/8 , אולם המבנה המקורי עבר שינויים רבים ונוספו לו ומעליו תוספות רבות ללא תכנון מוסדר וללא היתרים.

לא נצפו סממנים ייחודים בפנים המבנה כדוגמת ריצוף ,פרטי נגרות או מסגרות.

בתחום החלקה עצים בוגרים משמעותיים רבים .מחלקת השימור סבורה כי ראוי לשקול את שימורם ושילובם בתכנון החדש.

	סדר יום ועדת שימור
06/06/2021 - כ"ו סיון תשפ"א		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2021/54		מספר ועדה
4474		מספר תיק

	נתונים כלליים
אל היל סמטה 1 , ג'בל מוקאבר		כתובת
שקיר מעאז		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
815894		מספר תכנית
שינוי יעוד קרקע מ מגורים 6 ל מגורים ב		מהות הבקשה
אדריכל ית ב ן -אמוץ יובל דנה		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	1	31239

- 10 -

רקע

רקע היסטורי אדריכלי-

תכנית 815894 המבוקשת, נמצאת ברחוב אלהיל סמטה 1גו"ח 31239/1 בשכונת ג'בל מוקבר.

שכונת ג'בל מוקבר היא כפר הנמצא בדרום מזרח ירושלים, מיסודם של בני השבט הבדואי הסוואחרה.

הכפר נחשב מבחינה מוניציפלית כאחת משכונות העיר.

שכונת ג'בל מוקבר כוללת שלוש שכונות משנה :

.1חי עבידאת- על שם אחת ממשפחות שבט בדואי ,שהתיישבו במקום וחיות בו עד היום.

.2חרבת אחמד אס- סחורי – על שם מיסד השבט הבדואי אס- סוואחרה.

.3אל- פארוק- "הנבחר"- על שם הכובש המוסלמי איבן אל- חאטב.

שלוש השכונות ממוקמות על שלוחות הפונות לעיר העתיקה. בין ג'בל מוקבר לבין העיר העתיקה נמצאת סילואן, כאשר נחל קדרון וטיילת שרובר המשקיפה עליו, מהווים את הגבול הצפוני של השכונה. הגבול הדרומי- טיילת גולדמן בסמוך למטה האו"ם (ארמון הנציב, בעבר משכנו של הנציב העליון הבריטי).ממערב- שכונת תלפיות.

שכונת ג'בל מוקבר קשורה לשלוש הדתות המונותאיסטיות. עבור היהודים זהו ההר בו נפרד אברהם מנעריו בדרכו להר המוריה לעקוד את בנו יצחק. עבור הנוצרים ניצב על הר זה ביתו של הכהן הגדול , כיפא, בו החליטה מועצת הסנהדרין להסגיר את ישו לרומאים על מנת שיצלבוהו. ואילו עבור המוסלמים זהו המקום אליו הגיע בשנת 640 לספירה, הכובש המוסלמי עומר איבן אל- חאטב ומפסגת רכס זה ראה לראשונה את ירושלים במלוא תפארתה.

- 11 -

השכונה התפתחה לא כמרקם בנוי שהתפשט בעקביות מתוך גרעין מרכזי אחד, אלא כאזור כפרי סמוך לעיר עם התפתחות בלתי רציפה עם מספר אזורי פיתוח משניים. הפיתוח התרחש בצורה איטית לאורך זמן היות ומדובר בהתיישבות בדואית של שבטים שהפכו מסמי- נומאדיים לשבטים בעלי יישובי קבע.

רקע תכנוני-

שימור-

המבנה אינו מסומן בכרטסת השימור העירונית.

תב"ע

1ת. ב"ע2683א -תכנית פיתוח ובינוי בסווחרה אל גרביה -1996יעוד הקרקע מוגדר כאזור מגורים .6 %37.5 בניה עיקרי ב- 2 קומות.

תכניות אב ומתאר שכונתיות

מספר שכונה סוג תוכנית שטח במטר מרובע

30020 ג'בל מוכאבר אב

תוכניות מחוזיות וארציות

שם שכבה שם שם תוכנית סוג תוכנית סטטוס

תממ 1_30 - ייעודי ,2334 ,3931 תמ"מ מופקדת, החלטות ולנת"ע מצפה אזור פיתוח ירושלים -

קרקע נפתוח ורמת רחל עירוני

היתרים

1. היתר מקורי לא נמצא

התכנית המוצעת-

מתוך תיאור התכנית מערכת התבע העירונית:

הריסת בניינים קיימים ו הקמת בניין מגורים בן 4 קומות ו 8 יח"ד.

עיקרי הוראותיה:

-1 שינוי יעוד קרקע מ מגורים 6 ל מגורים ב, בשכונת גבל מוכבר. -2 קביעת קווי בניין חדשים. -3 קביעת שטחי בנייה מירביים. -4 קביעת מס' קומות ל 4 קומות. -5 קביעת מס' יח"ד ל 8 -6 קביעת הוראות בגין הריסת מבניים ו גדרות . -7 קביעת שלבי ביצוע למימוש תוכנית .

- 12 -

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 54

המחלקה לשימור ממליצה לדחות את התוכנית,

וזאת עד שישלים המבקש את הנחיות מחלקת השימור הנדרשות לצורך מתן חוות דעת לגבי הריסת המבנה המתואר במערכת התב"ע העירונית כמבנה בעל "חזיתות עם ערכים שימוריים".

אין בידי מחלקת השימור כל מידע היסטורי , אדריכלי ו/או אחר על המבנה המבוקש להריסה .

להלן הנחיות מחלקת השימור כפי שהועברו לעורך הבקשה בתאריך ה- 23.5.2021 והוטמעו במערכות העירוניות :

" תכנית ,815894רח אלהיל סמטה ,1 גו"ח /31239 חלקה 1 מציעה להריסה מבנה המתואר במערכת התב"ע העירונית כמבנה בעל "חזיתות עם ערכים שימוריים".

למחלקת השימור אין אפשרות לאשר הריסת המבנה הקיים לפני שהוכח כי הוא אינו בעל ערך שימורי.

לצורך בחינה ראשונית של ערכיו השימורים של המבנה, יש להעביר למחלקת השימור את המסמכים הבאים:

.1תצ"א מ- 1967 הכוללת את הגוש/חלקה הכלולים בבקשה.

.2צילום של כל חזיתות המבנה-

כל חזית תצולם בשלמותה. הצילומים יועברו למחלקת השימור כקובץ דיגיטלי וכהדפסה של כל חזית בנפרד על נייר צבעוני בגודל A4 .

3. צילומי פנים המבנה-

צילומי הפנים יכללו מראה רצפות ,תקרות ומבטים לעבר פתחים חיצוניים.

2 מבטים לפחות בכל חדר לכיוון הפתחים וצילום של גרם המדרגות.

הצילומים ילוו בתוכניות קומה הכוללות מקרא וסימון מבטי הצילום מבפנים ומבחוץ.

4. אם ידוע על רקע היסטורי ו/או אדריכלי הנוגעים למבנה ,בבקשה להעבירם למחלקת השימור.

5. במידה ולא יתקבל מענה ,תעלה התוכנית לדחייה לוועדת השימור.

במידה ויושלם המבוקש ותיווכח המחלקה לשימור כי למבנה ערך שימורי , תתנגד המחלקה לשימור להריסתו ועורך הבקשה יתבקש:

1. הגשת תיק תיעוד שיערך ע"י אדריכל שימור מתוך הרשימה כפי שמופיעה באתר העירוני- היקפו

ותכולתו של תיק התיעוד יקבעו לאחר בחינת החומר הראשוני , אותו התבקש עורך התוכנית להעביר למחלקת השימור.

- 13 -

.2להציע חלופה תכנונית המשמרת את המבנה ההיסטורי הקיים ומציעה להריסה תוספות מאוחרות .

3. תשריט-סימון המבנה בתשריט מצב קיים ומוצע כמבנה לשימור עם רוזטה.

4. נספח בינוי- סימון הבניין הקיים לשימור כמקובל וע"פ הנחיות מחלקת השימור.

5. הוראות התכנית- ייקבעו הוראות שימור ע"פ הנחיות מחלקת שימור. "

א. לא תותר הריסתו של הבניין ההיסטורי לשימור.

ב. לא תותר פגיעה באופיו האדריכלי, בסגנונו ובאלמנטים המקוריים שבו ובפרטי הבניין הקיימים בו

לרבות: סוג האבן ,פתחים ,כתובות, תבליטים, סיתות, כיחול, סורגים, גדרות ושערים .כל סטייה מהוראות אלו תחשב סטייה ניכרת.

ג .במקרה של תוספת לבניין: תותר תוספת בנייה לבניין לשימור בכפוף לאישור מחלקת השימור.

ד. חיזוק מעטפת הבנין לטובת תוספות הבניה מכוח תכנית זו יעשה כחיזוק פנימי בלבד. לא יותר חיזוק

חיצוני ולא יותר דיקוק הקירות או פירוק האבן.

ה. תנאי לקבלת היתר בניה לתוספות הבינוי כאמור יהיה בתיאום ופיקוח מלא של אדריכל בעל ניסיון

מוכח בתחום השימור.

ה. חלק בלתי נפרד מהיתר הבניה ינוקו חזיתות הבניין הקיים ההיסטורי, יוסרו תוספות שאינן חלק

מהבניה המקורית וכל מערכת התשתית תהיה בתוך הקירות או תת קרקעית או בחלל הגג.

ו .הגדר/השער/האלמנטים המסומנים בוורוד בתשריט ובנספחי הבינוי מיועדי/ים לשימור ואסורה הריסתם ו/או כל פגיעה בהם.

ז. שימור עצים בהתאם לסקר עצים.

ח. יש לקבוע את הוראות השימור כסטייה ניכרת.

יש להוסיף תנאים למתן היתרי בניה:

.1תנאי לתחילת עבודות בניה-הצגת אישור מחלקת השימור על מינוי אדריכל שימור.

.2הבניה תבוצע ע"פ ההיתר והנחיות אדריכל שימור מלווה החתום על טופס דרישות מחלקת השימור.

הטופס יוחתם בשלב קבלת טופס .2

.3חיזוק מעטפת הבניין לטובת תוספות בניה מכוח תכנית זו יעשה כחיזוק פנימי בלבד.

לא יותר חיזוק חיצוני ולא יותר דיקוק הקירות או פירוק האבן.

תנאי למתן היתר יהיה אישור מחלקת השימור לפתרון החיזוק שיוצע בתוכנית.

.4היתר זה כפוף לחו"ד הנדסית שימורית שאושרה במחלקת השימור.

- 14 -

.5היתר זה כפוף לכתב התחייבות וערבות בנקאית שנמסרו למחלקת השימור.

.6יש להגיש נספח פרטים לאישור מחלקת השימור שיצורף להיתר הבניה.

.7הבינוי יבוצע על פי הפרטים המפורטים במסמכי התוכנית וכל סטייה מהם תחייב תיאום עם מחלקת השימור.

.8חלק בלתי נפרד מהיתר הבניה ינוקו חזיתות הבניין הקיים ההיסטורי ויוסרו מערכות מיותרות כגון:

מזגנים, חיווטים וכ"ו

9. לא תותר התקנת מערכות טכניות או צנרות חיצוניות על חזיתות המיועדות לשימור.

.10לא תותר התקנת צנרות חיצוניות בחלל הפנימי המיועד לשימור.

.11תוספות ושינויים בחזיתות לשימור שאושרו ע"י מח' שימור יבוצעו באמצעות אבן היסטורית מפירוק.

.12תנאי לתחילת חיפוי אבן הבניה החדשה-אישור אדריכל השימור המלווה.

.13במידה וימצא בור מים או כל אלמנט היסטורי אחר יש להפסיק את העבודה מידית ולעדכן את מחלקת השימור בירושלים.

.14במידה ויידרש עקב תיאום גורמים או אחר שינוי במרכיבי השימור, יש להפנות לקבלת אישור שימור חוזר.

.15תנאי למתן היתר בניה יהיה אישור תיק התיעוד ע"י מחלקת השימור.

	סדר יום ועדת שימור
06/06/2021 - כ"ו סיון תשפ"א		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2021/54		מספר ועדה
4467		מספר תיק

	נתונים כלליים
רח' אל מאדרס , ראס אל עמוד		כתובת
אבו גנאם מחמד		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
919357		מספר תכנית
הריסת המבנה הקיים		מהות הבקשה
אדריכלית ב ן -אמוץ יובל דנה		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	5125	29989
לא	5124	29989
לא	5066	29987

- 15 -

רקע

רקע היסטורי אדריכלי-

המבנה המבוקש להריסה בתוכנית ,919357 ,נמצא ברחוב אל מאדרס בשכונת ראס אל עמוד.

ראס אל עמוד היא שכונה במזרח ירושלים ,השוכנת על מורדות הר הזיתים.

פירוש השם בעברית הוא "ראש העמוד" ,אך מקור השם אינו ידוע.

השכונה מופיעה במפת ירושלים משנת 1947 ובה מתועדים 20 מבנים.

בחפירות ארכיאולוגיות של רשות העתיקות התגלו שרידים במקום מהתקופה הכנענית התיכונה (1900-2200 לפנה"ס ) ומתקופת בית ראשון (מאות שביעית ושמינית לפנה"ס) וכן ממצאי קרמיקה זכוכית ,סורג שיש ושולחן עשוי אבן מהתקופה הביזנטית.

- 16 -

רקע תכנוני-

שימור-

המבנה אינו מסומן לשימור בכרטסת העירונית.

בחוברת נספח הנחיות לתוכנית אב ראס אל עמוד מס' ,30017 נמצא בסמיכות לבית אברהם ,המסומן לשימור, אשר לבניה בסמיכות אליו ניתנו ההנחיות המצ"ב.

תב"ע ותוכניות אב

1ת. ב"ע -2688תכנית המתאר לראס אל עמוד וואי קדום -1998יעוד הקרקע מוגדר כאזור מגורים 5 מיוחד ודרך כפרית. %50 אחוזי בניה משטח המגרש נטו.בכל מקרה לא יעלה שטח בניין אחד ע 550 מ"ר.

.2עמ/-9 העיר העתיקה וסביבתה -1977

שטח במטר מרובע	סוג תוכנית	שכונה	מספר
1679031.962600708	אב	ראס אל עמוד

- 17 -

תכניות אב ומתאר שכונתיות

תוכניות מחוזיות וארציות

שם שכבה שם שם תוכנית סוג תוכנית סטטוס

תממ 1_30 - ,2334 ,3931 תמ"מ מופקדת, החלטות ולנת"ע ירושלים אזור פיתוח עירוני -

ייעודי קרקע מצפה נפתוח ורמת רחל

תממ 1_30 - האגן החזותי של העיר

תמ"מ מופקדת -

מגבלות העתיקה

היתרים

1. היתר מקורי לא נמצא

התכנית המוצעת-

התכנית מציעה הריסת המבנה הקיים בתחום החלקה ,עקירת כל העצים הבוגרים הרבים בתחומה והקמת בניין חדש בן 4 קומות מעל קומת חניה ומחסנים תת קרקעית.

מתוך תמצית נתוני תב"ע, מערכת התב"ע העירונית:

הקמת בנין חדש למגורים בן 4 קומות. .1שינוי במערך יעודי קרקע כמפורט להלן:

א. מאזור מגורים 5 מיוחד למגורים ג'.

ב. מדרך כפרית לדרך משולבת.

2. הגדלת מספר קומות ומספר יח"ד מירבי.

.3קביעת שטחי בנייה מרביים בתחום התכנית .

.4קביעת הוראות בגין מבנה וגדרות להריסה.

.5קביעת קווי בנין חדשים .

.6קביעת הוראות בגין עצים להעתקה.

7. קביעת הוראות בינוי, פיתוח ותנאים למתן היתר בניה.

8. קביעת שלבי ביצוע למימוש התכנית.

- 18 -

.9קביעת הוראות הפקעה.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 54

המחלקה לשימור ממליצה לדחות את התוכנית ,

וזאת עד שישלים המבקש את הנחיות מחלקת השימור הנדרשות לצורך מתן חוות דעת לגבי הריסת המבנה .

להלן הנחיות מחלקת השימור כפי שהועברו לעורך הבקשה בתאריך ה- 19.5.2021 והוטמעו במערכות העירוניות :

"תכנית 919357 ,רח אל מדראס, גו"ח ,29987/5066 29989/5125 ,29989/5214 בראס אל עמוד, מציעה להריסה את המבנה שבתחומה.

למחלקת השימור אין אפשרות לאשר הריסת המבנה הקיים לפני שהוכח כי הוא אינו בעל ערך שימורי.

לצורך בחינה ראשונית של ערכיו השימוריים של המבנה, יש להעביר למחלקת השימור את המסמכים הבאים:

.1תצ"א מ- 1967 הכוללת את הגוש/חלקה הכלולים בבקשה.

.2צילום של כל חזיתות המבנה-

כל חזית תצולם בשלמותה. הצילומים יועברו למחלקת השימור כקובץ דיגיטלי וכהדפסה של כל חזית בנפרד על נייר צבעוני בגודל A4 .

3. צילומי פנים המבנה-

צילומי הפנים יכללו מראה רצפות ,תקרות ומבטים לעבר פתחים חיצוניים.

2 מבטים לפחות בכל חדר לכיוון הפתחים וצילום של גרם המדרגות.

הצילומים ילוו בתוכניות קומה הכוללות מקרא וסימון מבטי הצילום מבפנים ומבחוץ.

4. אם ידוע על רקע היסטורי ו/או אדריכלי הנוגעים למבנה ,בבקשה להעבירם למחלקת השימור.

5. במידה ולא יתקבל מענה ,תעלה התוכנית לדחייה לוועדת השימור.

במידה ויושלם המבוקש ותיווכח המחלקה לשימור כי למבנה ערך שימורי , תתנגד המחלקה לשימור להריסתו ועורך הבקשה יתבקש:

1. הגשת תיק תיעוד שיערך ע"י אדריכל שימור מתוך הרשימה כפי שמופיעה באתר העירוני- היקפו

ותכולתו של תיק התיעוד יקבעו לאחר בחינת החומר הראשוני , אותו התבקש עורך התוכנית להעביר למחלקת השימור.

- 19 -

.2להציע חלופה תכנונית המשמרת את המבנה ההיסטורי הקיים ומציעה להריסה תוספות מאוחרות .

3. תשריט-סימון המבנה בתשריט מצב קיים ומוצע כמבנה לשימור עם רוזטה.

4. נספח בינוי- סימון הבניין הקיים לשימור כמקובל וע"פ הנחיות מחלקת השימור.

.5הגשת סקר עצים- בתחומי החלקה נצפו עצים בוגרים רבים ,אשר כולם סומנו בתכנית המוצעת להעתקה.

6. הוראות התכנית- יש לקבוע הוראות שימור:

א. לא תותר הריסתו של הבניין ההיסטורי לשימור.

ב. לא תותר פגיעה באופיו האדריכלי, בסגנונו ובאלמנטים המקוריים שבו ובפרטי הבניין הקיימים בו

לרבות: סוג האבן ,פתחים ,כתובות, תבליטים, סיתות, כיחול, סורגים, גדרות ושערים .כל סטייה מהוראות אלו תחשב סטייה ניכרת.

ג .במקרה של תוספת לבניין: תותר תוספת בנייה לבניין לשימור בכפוף לאישור מחלקת השימור.

ד. חיזוק מעטפת הבנין לטובת תוספות הבניה מכוח תכנית זו יעשה כחיזוק פנימי בלבד. לא יותר חיזוק

חיצוני ולא יותר דיקוק הקירות או פירוק האבן.

ה. תנאי לקבלת היתר בניה לתוספות הבינוי כאמור יהיה בתיאום ופיקוח מלא של אדריכל בעל ניסיון

מוכח בתחום השימור.

ה. חלק בלתי נפרד מהיתר הבניה ינוקו חזיתות הבניין הקיים ההיסטורי, יוסרו תוספות שאינן חלק

מהבניה המקורית וכל מערכת התשתית תהיה בתוך הקירות או תת קרקעית או בחלל הגג.

ו .הגדר/השער/האלמנטים המסומנים בוורוד בתשריט ובנספחי הבינוי מיועדי/ים לשימור ואסורה הריסתם ו/או כל פגיעה בהם.

ז. שימור עצים בהתאם לסקר עצים.

ח. יש לקבוע את הוראות השימור כסטייה ניכרת.

יש להוסיף תנאים למתן היתרי בניה:

.1תנאי לתחילת עבודות בניה-הצגת אישור מחלקת השימור על מינוי אדריכל שימור.

.2הבניה תבוצע ע"פ ההיתר והנחיות אדריכל שימור מלווה החתום על טופס דרישות מחלקת השימור.

הטופס יוחתם בשלב קבלת טופס .2

.3חיזוק מעטפת הבניין לטובת תוספות בניה מכוח תכנית זו יעשה כחיזוק פנימי בלבד.

לא יותר חיזוק חיצוני ולא יותר דיקוק הקירות או פירוק האבן.

- 20 -

תנאי למתן היתר יהיה אישור מחלקת השימור לפתרון החיזוק שיוצע בתוכנית.

.4היתר זה כפוף לחו"ד הנדסית שימורית שאושרה במחלקת השימור.

.5היתר זה כפוף לכתב התחייבות וערבות בנקאית שנמסרו למחלקת השימור.

.6יש להגיש נספח פרטים לאישור מחלקת השימור שיצורף להיתר הבניה.

.7הבינוי יבוצע על פי הפרטים המפורטים במסמכי התוכנית וכל סטייה מהם תחייב תיאום עם מחלקת השימור.

.8חלק בלתי נפרד מהיתר הבניה ינוקו חזיתות הבניין הקיים ההיסטורי ויוסרו מערכות מיותרות כגון:

מזגנים, חיווטים וכ"ו

9. לא תותר התקנת מערכות טכניות או צנרות חיצוניות על חזיתות המיועדות לשימור.

.10לא תותר התקנת צנרות חיצוניות בחלל הפנימי המיועד לשימור.

.11תוספות ושינויים בחזיתות לשימור שאושרו ע"י מח' שימור יבוצעו באמצעות אבן היסטורית מפירוק.

.12תנאי לתחילת חיפוי אבן הבניה החדשה-אישור אדריכל השימור המלווה.

.13במידה וימצא בור מים או כל אלמנט היסטורי אחר יש להפסיק את העבודה מידית ולעדכן את מחלקת השימור בירושלים.

.14במידה ויידרש עקב תיאום גורמים או אחר שינוי במרכיבי השימור, יש להפנות לקבלת אישור שימור חוזר.

.15תנאי למתן היתר בניה יהיה אישור תיק התיעוד ע"י מחלקת השימור."

	סדר יום ועדת שימור
06/06/2021 - כ"ו סיון תשפ"א		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2021/54		מספר ועדה
4453		מספר תיק

	נתונים כלליים
רבנו גרשום 13 , בוכרים		כתובת
בלצקי דוד		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
940452		מספר תכנית
תוספת בניה ותוספת קומות בבניי ן		מהות הבקשה
אדריכלית הלוי קארי ן		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
לא	120	30085
כן	19	30085

- 21 -

רקע

רקע היסטורי ואדריכלי

האתר ממוקם בשכונת הבוכרים - מתחם היסטורי לשימור. מדובר בחלקה צרה ועמוקה, רוחב החלקה כלפי הרחוב קרוב ל 10 מ' ועומקה מעל 24 מ'. בתחום הצפוני של החלקה מצוי מבנה מסחר חד- קומתי מהמחצית הראשונה של המאה העשרים. המבנה בנוי צמוד קרקע על קו בנין 0 כלפי חזית ראשית צפונית לרחוב רבנו גרשום, צמוד קיר בית משותף עם הבניה בחלקות הסמוכות ממזרח וממערב. חזית ראשית בנויה אבן גזית וקבועים בה שני פתחים מסחריים, ככל הנראה מקוריים. בחלל הפנימי לא נשמרו ערכים אדריכליים. חזית אחורית המבנה בנויה אבן והיא משלב הבניה המקורי. החזית תוכננה אטומה למעט חלון יחיד ובו סורג מקורי קיים. לא ברור אם קיימת דלת יציאה לחצר האחורית. נציין שקיים הפרש מפלסים בין החלל הפנימי לחצר הפנימית של 1.6 מ' לפי חתך. מעל הבנין קיימת תוספת בניה ארעית מקורה גג רעפים דו שיפועי.

החצר אחורית תחומה גדר אבן, ובה נטועים 15 עצים בוגרים (עפ"י סקר עצים מתאריך 21/03/21 מדובר בעצים פולשניים). לאורך קו מגרש מערבי נשמרה חומת אבן משלבי הבניה ההיסטוריים, מופיעה באותו התוואי הקיים במפות המנדטוריות.

רקע תכנוני

1. הבנין נכלל ברשימת השימור העירונית שהוכנה מתוקף התוספת הרביעית לחוק התכנון והבניה אתר

מס' .937 ממוקם במתחם לשימור שכונת הבוכרים – העיר ההיסטורית.

2. על האתר חלה תכנית מתאר לשכונת הבוכרים מס' 1358 – תכנית בתוקף מתאריך .28/04/1974

3. על האתר חלה תכנית מתאר לשכונת הבוכרים מס' 3276 – תכנית בתוקף מתאריך .25/03/1990

עפ"י תכנית בינוי נספח מס' 1 החלקה ממוקם במתחם ה' להכנת תכניות מפורטות

4. מסמך מדיניות תכנון עדכני לשכונת הבוכרים – החלטת הועדה המחוזית מתאריך 02/12/19

ההחלטה קובעת גובה בינוי עד 5 קומות וחלל גג רעפים בשימוש בצירים פנים שכונתיים ראשיים

- 22 -

התכנית המוצעת

תכנית מתאר מקומית בסמכות ועדה מחוזית מס' 940452 להרחבת בניה, תוספת קומה תת קרקעית ותוספת קומות מעל הבניין. עיקרי ההוראות: .1 קביעת השימושים המותרים. .2 קביעת הוראות בניה:

א. תוספת בניה בקומת הכניסה הקיימת. ב. תוספת קומת מרתף חדשה לצורך שטחי שירות כגון מקלט

ומחסנים. ג. תוספת ארבע וחצי קומות חדשות מעל הבניין הקיים. ד. בניית מרפסות זיז בקומות החדשות בבניין. .3 שינוי קווי הבניין וקביעת קווי בניין מרביים. .4 קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח. .5 קביעת שלבי ביצוע למימוש התכנית. .6 קביעת הוראות בגין עצים לשימור ועקירה. .7 קביעת הוראות בגין מבנה לשימור.

שטח התכנית 0.1920 דונם

התכנית עמדה בתנאי סף בתאריך .05/05/21 משובצת לדיון בוועדה המקומית בתאריך .04/07/21 המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 54

לאשר את התכנית בכפוף לתנאים המפורטים -

1. יש לקבוע להריסה תקרת רלסים קיימת שאינה בעלת ערכים לשימור. יש לסמן הנמכה של מפלס

הפנים בהתאמה למפלס הרחוב. בהתאמה יש לקבוע לפירוק מדרגות קיימות על רוחב דרך.

2. יש לדייק בגובה החזית הראשית לשימור, למספר נדבכים של אבן עד אבן קצה בולטת לשימור. לסמן

בצהוב בניה מאוחרת קיימת. יש לוודא שתוספת הבניה אינה פוגעת בגובה הבנין לשימור, לוודא שמפלס תחתון מרפסת זיז מבוקשת אינו יהווה פגיעה בשלמות גובה חזית אבן לשימור.

3. יש להוסיף בנספח הבינוי חתך המציג חזית אבן היום כלפי חצר אחורית מוצעת כחזית פנימית וחתך

נקודתי ממפלס הרחוב דרך מעבר משותף.

4. נספח הבינוי מציג חלל מסחרי פנימי במפלס קומת הקרקע - לשיקול דעת המח' לתכנון העיר.

5. עיצוב חזית הבניה החדשה המתוארות בנספח הבינוי - מנחה. לתאום מפורט בשלב היתר בניה.

יש להציג מרפסות עוקבות בחזית ראשית. (הנספח הודפס לא בקנה מידה )1:100

6. ייקבע בהוראות התכנית כי חיזוק ויסודות הבניה החדשה ימוקמו בדפנות הפנימיות של קירות אבן

לשימור.

7. יש להשלים התייחסות למצב מוצע חומת אבן מקורית קיימת לאורך קו מגרש מערבי אם ניתן לשמר

אחרת להציג שימוש משני בחלק הבנין לשימור.

8. ייקבע בהוראות התכנית כי תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר במח' לרישוי יהא קבלת אישור מחלקת

השימור לבקשה.

9. ייקבע בהוראות התכנית כי לא תותר התקנת מערכות ע"ג חזית לשימור אלא בחללים פנימיים.

10. ייקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בניה יהא הגשת נספח פרטים שהיא ערוך על ידי אדריכל

מומחה בשימור לאישור מחלקת השימור. נספח הפרטים יצורף להיתר הבניה המאושר.

נספח הפרטים יכלול התייחסות בקנה מידה מפורט לבנין המיועד לשימור, הנחיות לשיקום פרטי אבן, תאום פרטי בניה חדשים לרבות פרטים בפתחים המסחריים שיהיו תואמים את המקוריים וכן ותאום עיצוב החלל הפנימי – ריצופים, קירות, תקרות והסדרה של שילוט מסחר בחלון עליון.

11. נספח העצים מסמן עץ מס' 16 אקליפטוס המקור 'לכריתה באישור בעל העץ' שכן נטוע מחוץ לתחום

החלקה נושאת הבקשה. לבדיקה מופרטת של המחלקה לגננות.

	סדר יום ועדת שימור
06/06/2021 - כ"ו סיון תשפ"א		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2021/54		מספר ועדה
4475		מספר תיק

	נתונים כלליים
מאה שערים 92 , מאה שערים		כתובת
שוחט (קליגלר) אוריה		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
876599		מספר תכנית
תוספת 2 קומות לבנין קיים רח' מאה שערים 92 ירושלים		מהות הבקשה
אדריכלית הלוי קארי ן		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	5105	30063
לא	5238	30063
לא	5236	30063

- 23 -

רקע

רקע היסטורי ואדריכלי

האתר ממוקם בחלקה המזרחי מאה שערים, מהשכונות היהודיות הראשונות שהוקמו במהלך תקופת השלטון העות'מאני מחוץ לחומות העיר העתיקה. תכנון השכונה המקורי נעשה על ידי האדריכל הגרמני תושב ירושלים קונארד שיק. העקרון התכנוני היה של שכונת חצר סגורה לצרכי הגנה. תכנית הבינוי כללה בניה היקפית של מאה בתים טוריים צרים וצמודים כחומה סביב חצר פנימית מרוצפת ופתוחה ובה בורות מים ומבני ציבור ורווחה כבתי כנסת, ישיבות, מקוואות, תנורים, בתי מדרש ובתי תמחוי. ההקמה החלה בשנת 1874 ונעשתה במספר שלבים עד 1882~.

הבתים המקוריים נבנו צמודים זה לזה על מגרשים טוריים צרים ומלבניים. הבנין נבנה בקצה החיצוני של המגרש כך שרצף בתי המגורים יצר חומת מגן חיצונית המשכית. הכניסה לבתים היתה מהחצר הפנימית המשותפת לחצר פרטית בה נבנה מטבח ושירותים. בשלבים מוקדמים הורחבה הבניה מעל הבניינים המקוריים ובשטח החצרות והבתים הפכו לבתים משותפים.

שש שערים שהיו ממוקמים בין קבוצות הבתים הטוריים ומהם במעברים-סמטאות למרכז השכונה היו נסגרים כל לילה. השערים הוסרו בפקודת השלטון התורכי בשנת .1915 השכונה הפכה למוקד סביבו התפתח היישוב היהודי מחוץ לחומות העיר עד תקופת המנדט.

החלקה נושאת הבקשה הינה חלקה טורית הפונה מצפון לרח' מאה שערים ומדרום לעין יעקב, מדובר בחלקה משלבי הבניה המוקדמים של שכונת מאה שערים המהווה דופן צפונית מקורית.

בתחום החלקה מצוי בנין מגורים בן 3 קומות הבנוי בתכסית מלאה. חלקו הצפוני מקורה רעפים.

לא קיים תיעוד ולא ניתן לפענח ע"ב צילומים בGIS אם קיימים מרכיבים של בניה היסטורית בחלק האגף ההיסטורי לרחוב מאה שערים. נראה שתוספת הבניה מעל קומת הקרקע באגף הצפוני חדשה וכן

- 24 -

הבניה הקיימת בחלק האגף לרח' עין יעקב.

רקע תכנוני

1. הבנין נכלל במתחם לשימור מאה שערים העיר ההיסטורית אתר מס' 1574 ברשימת השימור.

2. תוכנית מתאר 62

3. תוכנית מתאר נקודתית מס' 4773 בתוקף מתאריך .31/01/1996

התכנית קובעת בין היתר הוראות בינוי להרחבת חנות קיימת בקומת הקרקע, השלמת קומה שלישית (מהווה קומה ב' מעל קומת קרקע) וקירוי גג רעפים בהתאם לנספח בינוי. מס' קומות מרבי 3 קומות בהתאם לקיים בשטח. אין בתכנית או בנספחיה הוראות בגין שימור בנין קיים.

4. תכנית אב מע"ר צפון – מהווה מסמך מדיניות גובה בניה

עפ"י תשריט התכנית גובה בניה עד 4 קומות (כולל קומת הקרקע). אופי הגג יקבע בהתאם לגג הקיים.

חזית צפונית לרחוב מאה שערים מסומנת כחזית מסחרית.

בחלק הצפוני של החלקה מסומן גג רעפים בשימוש למגורים נקבע לגובה של 1.2 מ' מעל רצפה.

5. היתרים מאושרים (אינם סרוקים בארכיב האופטי ולכן לא נבדקו במסגרת חוות הדעת)

בקשה להיתר מס' 1985/0266.00 לתוספת/הרחבת בניה – הונפק בתאריך 21/09/86 בקשה להיתר מס' 1985/0266.01 לשינויים בבנין קיים – הונפק בתאריך 26/07/89 התכנית המוצעת

תכנית מתאר מקומית בסמכות ועדה מחוזית מס' 876599 לתוספת 2 קומות עבור 3 יח"ד חדשות. עיקרי ההוראות: שינוי ייעוד מאזור מסחרי מיוחד לאזור מגורים ומסחר. קביעת בינוי לתוספת 2 קומות עבור תוספת 3 יח"ד חדשות. קביעת קווי בנין לבניה, כאמור. קביעת שטחי הבניה המרביים בשטח. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח. קביעת הוראות לגבי מבנים וגדרות להריסה.

קביעת שלבי ביצוע למימוש התכנית; שטח התכנית 0.1490 דונם.

מקרא נספח הבינוי כולל להלן: .1 מאושר בתכנית 4773 וללא היתר בניה .2 תוספת בניה מוצעת

3. תוספת קיימת להכשרה .4 להריסה

מסמכי התכנית אינם כוללים תיק תיעוד מקדים. אין במסמכי התכנית התייחסות לעניין שימור.

התכנית עמדה בתנאי סף בתאריך 11/04/21 משובצת לדיון בוועדה המקומית בתאריך .10/06/21 המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 54

לאשר את התכנית בכפוף לתנאים המפורטים

1. יש לצמצם בקומה את תוספת הבניה מעל הבנין הקיים בהתאמה למסמך מדיניות מע"ר צפון דהיינו עד

4 קומות שני האגפים. להלן חתך מייצג מתכנית 4773 בהשוואה לנספח בינוי מוצע -

- 25 -

1. יש להציג בנספח הבינוי תיאור מצב קיים מאושר מבנים סמוכים החולקים קיר בית משותף.

1. כתנאי להפקדה תוגש חו"ד אדריכל מומחה בשימור לבניין הקיים הכוללת שרטוט מפורט מצב קיים

וניתוח שלביות הבניה. חוות הדעת תכלול המלצות לשימור ושיקום פרטי אבן מקוריים ככל שיימצאו בחזית ראשית קומת הקרקע למאה שערים, שהיא בעלת חשיבות במרחב הציבורי, וכן שיקום הפתח המסחרי הקיים ותאום הפרטים האדריכליים בהתאמה לאופיו של אתר לשימור.

בהתאם למסקנות חו"ד אדריכל השימור ייקבע אם נדרש להגיש תיק תיעוד כתנאי להפקדה.

בהתאם לחו"ד האדריכלית יש לעדכן את מסמכי התכנית לעניין 'חזית לשימור' והוראות שימור.

1. יש להשלים במסמכי התכנית התייחסות לגבי תיק פיקוח מס' 2021/5239.00 עניינו בניה על גג הבניין

ללא היתר, ככל שרלוונטי. יש להבהיר אם קיים תיק פיקוח לעניין מרפסת זיז הבנויה בחריגה מעל רוחב דרך מאה שערים ומיועדת להריסה חלקית.

1. יעוד הקרקע נקבע כיעוד משולב מגורים ומסחר. לבחון אם נדרש סימון חזית צפונית מסחרית.

1. ייקבע בהוראות התכנית כי תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר במח' לרישוי יהא קבלת אישור מחלקת

השימור לבקשה המוצעת.

1. ייקבע בהוראות התכנית כי לא תותר התקנת מערכות תשתית ו/או צנרות חיצוניות בבנין.

1. ייקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בניה יהא הגשת תכנית לשיפוץ חזיתות הבנין לאישור

מחלקת השימור הכוללת הסרת תוספות מאוחרות, הסדרת צנרות, שילוט וכל הנדרש.

תכנית השיפוץ תכלול התייחסות לשיקום פתח מסחרי קיים לרחוב מאה שערים, גם אם אינו נכלל בהיתר ושיפוץ החלל הפנימי קומת הקרקע המסחרית, וכן התייחסות לפרטי אבן בחזיתות ופרטי מרפסות זיז בכל המפלסים לצורך אחידות עיצובית, גם אם אינם נכללים בהיתר.

תכנית השיפוץ תכלול התייחסות למיקום מערכות טכניות וצנרות למיניהם שלא ע"ג חזיתות.

1. ייקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בניה יהא הגשת חוות דעת הנדסית ערוכה ע"י מהנדס

בנין מסמך המוכיחה כי ניתן לבנות את התוספת ע"ג הבנין הקיים ומציגה כל התערבות הנדסית מבוקשת בבנין הקיים. יש לסמן בבקשה אלמנטים הנדסיים עפ"י תכנון הנדסי מאושר.

1. ייקבע בהוראות התכנית כי תנאי לאכלוס ו/או תעודת גמר יהא ביצוע בפועל של שיפוץ חזיתות הבנין

וביצוע הוראות השימור שייקבעו בהיתר הבניה המאושר.

	סדר יום ועדת שימור
06/06/2021 - כ"ו סיון תשפ"א		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2021/54		מספר ועדה
4477		מספר תיק

	נתונים כלליים
הצפירה 20 , מושבה גרמנית/ קטמון הישנה		כתובת
קלפר ארז		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
934117		מספר תכנית
לתוספת בינו י		מהות הבקשה
אדריכלית הלוי קארי ן		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	24	30010

- 26 -

רקע

רקע היסטורי ואדריכלי

האתר ממוקם במתחם לשימור מושבה גרמנית/קטמון הישנה. מדובר במגרש ייחודי מעל 2 דונם.

בתחום הצפון מערבי של החלקה מצוי מבנה מגורים היסטורי חד קומתי מסוף התקופה העות'מאנית -

'בית המוכתאר' או וילה עומר אל מוחסאן דג'אני. המבנה בנוי בסגנון בניה מקומי אקלקטי המאפיין את בנית הרווחה הבורגנית ערבית בתקופתו, מבנה בטכנולוגית בניה מסורתית של קירות אבן נושאים קמרונות מצולבים הכולל חדר יציאה למפלס הגג. המבנה שמר על צורתו המקורית לרבות פרטי בניה מקוריים קיימים.

המבנה ההיסטורי משמש היה בעשרות השנים האחרונות בית כנסת וגן ילדים.

בשטח החצר הצפונית (על קו מגרש צפוני) קיים מבנה עזר בן קומה אחת משלבי בניה היסטורי.

בשטח החצר המערבית קיים בור מים תת קרקעי.

רקע תכנוני

1. הבנין נכלל ברשימת השימור העירונית שהוכנה מתוקף התוספת הרביעית לחוק התכנון והבניה אתר

מס' 3262 (כרטסת ישנה), 298 (חדשה). החלקה ממוקמת במתחם לשימור עיר היסטורית.

2. על האתר חלה תוכנית שימור למושבה היוונית מס' 2878 – תכנית בתוקף מתאריך .21/02/1994

הבנין ההיסטורי מסומן כ'בנין אופייני' וחלות עליו הוראות השימור המפורטות בסעיף 10 בתכנית.

3. האתר נכלל בתחום תכנית האב למושבות ()2015 – מהווה מסמך מדיניות מנחה

הבנין ההיסטורי מסומן כ'מבנה לשימור ב' חלקה ביעוד 'שימור מרקמי ותוספת מתונה'

4. בתחום החלקה אושרה בתנאים בהחלטת הועדה במחוזית מתאריך 27/05/18 תכנית בינוי 278ב'

(ישות תכנונית מספק ,)201802 בהתאם לסעיף 9 (ו') בתכנית המתאר התקפה הקובע כדלקמן:

- 27 -

"הבניה בחלקות ששטחן עולה על 1500 מ"ר תהיה על פי תכנית בינוי שתהא תואמת את אופי האזור, באשור הועדה המקומית ובהסכמת הועדה המחוזית."

5. היתר בניה מס' 115538 בקשה מס' 2016/1013.00 בתחום החלקה הונפק בתאריך 25/11/20

היתר הבניה התבסס על תכנית הבינוי מהותו תוספת 2 מבנים חדשים בני 3 קומות וגג רעפים ותוספת לבניין הקיים מעל 4 קומות חניה עבור 27 יח"ד.

היתר הבניה נדון ואושר בתנאים בהחלטת וועדת השימור העירונית מתאריך .17/02/19 ככל הידוע התחילה התארגנות בשטח לקראת תחילת עבודות, כולל כריתת עצים עפ"י היתר.

התכנית המוצעת

תכנית מתאר מקומית בסמכות ועדה מחוזית מס' 934117 לתוספת בינוי לשלושת המבנים הקיימים בחלקה כמפורט בנספח והגדלת מרפסות (מעבר ל-12 מ"ר, על חשבון שטחים עיקריים). עיקרי ההוראות: א. קביעת הוראות כמפורט בנספח, בחלקה נשוא הבקשה. ב. קביעת גובה בינוי. ג. קביעת זכויות בנייה. ד. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בנייה בשטח.

שטח התכנית 2.2230 דונם.

התכנית עמדה בתנאי סף בתאריך 02/05/21 ומשובצת לדיון בוועדה המקומית בתאריך .01/07/21 המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 54

לדחות את התכנית במתכונת המוצעת.

1. היתר הבניה המאושר מתאריך 25/11/20 המתבסס על תכנית הבינוי קבע הוראות לכריתת עצים

בוגרים בתחום החלקה, הוראות לחפירה-חציבה בעומק 3 קומות תת קרקעיות עד קו מגרש (למעט בחלק הבנין הצפון מערבי בו ממקום בור מים תת קרקעי) עבור 3 קומות תת קרקעיות, הוראות לתוספת בינוי של 2 קומות מעל הבנין לשימור וכן תוספת גרעין מדרגות ומעלית בצמוד לחלקו הצפוני של המבנה לשימור וכן תוספת שני אגפים חדשים בני 3 קומות וגג רעפים בשטח החלקה הפנויה.

האגפים החדשים נבנו עפ"י קו בנין דרומי 6 מ', מזרחי וצפוני 4 מ', מערבי 7.5-8 מ' (אגב שונה מהכתוב בפרוטוקול ההחלטה של הועדה המחוזית). מרווח בין בנין אופייני ואגפים חדשים נע בין 6 מ' ל 2 מ'.

תכסית הבינוי של האגף הדרום מערבי 14X12מ' בערך, אגף מזרחי 45X12 מ' בערך (לא כולל מרפסות זיז). מדובר אפוא בתכנית בינוי משמעותית במתחם לשימור מרקמי שעברה הליכי תכנון ורישוי ממצים בהתאם להוראות תכנית המתאר התקפה 2878 ואין הצדקה לאשר הרחבה ותוספת בניה שיש בה משום הכבדה של ממש על המצב המאושר בהיתר.

ככל שתקודם בחלקה תכנית נקודתית לתוספת זכויות בניה עמדת מחלקת השימור שיש לקבוע את הבנין ההיסטורי הקיים לשימור מלא דהיינו שימור ללא תוספת זכויות בניה (ניוד זכויות בתוך החלקה לאגפים החדשים) וקביעת הוראות שימור הבנין ההיסטורי בהתאם למצב המקורי משוער.

יש לתאם מול המח' לתכנון העיר/מדיניות תכנון הפרשות לצרכי ציבור בתחום הבנין לשימור.

הערות נוספות

2. אין לאשר תוספת 2 קומות מעבר למצב הבינוי המאושר בהיתר הבניה. נציין שהתכנית חורגת

מהותית מגובה הבינוי המרבי 16.5 מ' כפי שנקבע בהוראות מסמכי מדיניות תכנית האב למושבות.

3. אין לאשר הריסה מבוקשת של מבנה עזר בן קומה אחת הממוקם בקו מגרש צפוני לשימור ותכנון

מוצע גרעין חדר מדרגות ומעלית חדשה על קו 0 כלפי חלקה סמוכה מצפון. נציין שבמסגרת התאום של היתר הבניה תוכנן בהקפדה מהלך מדרגות חיצוני מקומת הקרקע לקומה א' כדי שלא יפגעו קמרונות

- 28 -

הבנין לשימור, ומקומה א' בתחום תוספת הבניה מעל הבנין לשימור.

4. אין התייחסות בנספח הבינוי התייחסות לעצים שנקבעו לשימור.

5. בהתייחס לשינויים המבוקשים בבניה החדשה מכוח היתר הבניה נציין שביטול מוצע גג הרעפים,

תוספת 2 קומות מלאות בתכסיות הבינוי המאושרות מהוות שינוי מהותי בקנה המידה ואופי הבינוי המאושר בהיתר.

6. אין לאשר הרחבה מבוקשת של מרפסות זיז לעומק מוצע 2-3 מ' שאינו תואם את אופי הבינוי

במתחם היסטורי. במיוחד יש להתייחס להאחדה מבוקשת של מרפסות זיז שני האגפים במפלס 6.4 קומה ב', המבטלת את העקרון התכנוני של הפרדה-ניתוק בין המבנים כלפי חזית ראשית דרומית לרחוב הצפירה.

7. אין התייחסות בנספח בינוי לפריסת גדרות.

8. הערות טכניות: תשריט מצב מוצע מציג מדידה לא עדכנית מתאריך 17/11/19; אין התייחסות

בתשריט לעצים (חלקם נכרתו וחלקם מיועדים לשימור); חסרה הבחנה בין קו בנין עילי ותת קרקעי ככל שמבוקש. נספח בינוי מציג מקרא שגוי, נכתב "בנין בבניה לפי היתר בניה 2009/572" - מדובר בהיתר 2016/1013.00; התכנית לא מציגות שינוים ביחס למצב בינוי מאושר בהיתר הבניה; נספח הבינוי מסמן קו בנין תת קרקעי שאינו מוגדר בתכנית;

	סדר יום ועדת שימור
06/06/2021 - כ"ו סיון תשפ"א		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2021/54		מספר ועדה
4267		מספר תיק

	נתונים כלליים
שד המאירי 5 , קרית משה		כתובת
פנט יצחק		שם המבקש
תמ"א 38		סיבת הפניה
15424		מספר תכנית
התוכנית מוצעת מכח תוכנית תמ"א 38-1 לצורך הרחבות דירות קיימות, ותוספת קומות		מהות הבקשה
רפרנטית הלוי נחמ י		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
לא	11	30153

שטח התוכנית (מ"ר)	גוש וחלקה	כתובת	שכונה
993	30153/118	שדרות המאירי 5	קרית משה

- 29 -

חוו"ד מהנדס העיר לבקשה להיתר

תכנית בינוי מס' 15424

תוספות בניה בהתאם לתכנית 10038

א. רקע תכנוני

הערות	קווי בניי ן			קומות	זכויות בניה (מ"ר)
	צידי	אחורי	קדמי		שירות	עיקרי
	4	5	6	4		%105.5

- 30 -

1. תיאור מצב קיים: מבנה בן 3-4 קומות וקומת מרתף 2 כניסות, ו-14 יח"ד וגג רעפים באגף הקדמי.

אין חניה במגרש.

2. מועד הקמת המבנה: 1940 אגף קדמי קומת קרקע ותוספת קומות ואגף אחורי מ-1961 עפ"י

תשריט בית משותף.

3. הגדרות המבנה לפי תוכנית :10038

• המגרש מצוי מחוץ העיר ההיסטורית

• הבניין הינו בניין היסטורי על פי הגדרתו בתכנית • הבניין הינו מבנה מגורים גדול על פי הגדרתו בתוכנית • שטח יח"ד קיימות 29-87 מ"ר

• הבניין לא מוגדר לשימור.

4. רקע סטטוטורי:

• תוכנית מס' 30153ג משנת -1959 התוכנית מייעדת את המגרש לאיזור מגורים ,2 היקף זכויות בניה %105.5 ב- 4 קומות.

• תוכנית מס' 1124א משנת -1975 התוכנית מייעדת הקלות בקוי בנין קדמי ע"י כביש הבטחון.

5. נתונים סטטוטוריים:

6. היתרי בניה: לא קיימים היתרי בניה במערכת.

- 31 -

7. מדיניות תכנונית: איזור מגורים ג (סגול) - במגרש מעל 400 מ"ר - %200-240 בניה מירבי %45

תכסית, 6 קומות כאשר הקומה השישית בנסיגה, קווי בניין: קדמי עפ"י הקיים, צידי 3 מ' ואחורי 5 מ'.

8. תקן חנייה לפי 5166ב': תקן חניה גבוה

1:1 בדירות מתחת ל-95 מ"ר

1:2 ביח"ד מעל ל- 95 מ"ר.

ב. תוספת זכויות אפשרית מכוח ,10038 בהתאם לנתוני המגרש

על פי סעיף 4.1.2.1 בהוראות ,10038 תוספות הבינוי המותרות הינן :

1. הרחבת 14 יח"ד קיימות בסך 25 מ"ר, בסה"כ 350 מ"ר.

2. תוספת 2.5 קומות בקונטור המבנה המורחב עבור יח"ד חדשות .

3. שטחי שירות ע"פ תקנות חישוב שטחים.

4. קווי הבניין לפי 10038 לבניין לא יפחתו מ-2 מטרים לחזית קדמית, 3 מטרים בחזית אחורית ו-2

בחזיתות הצידיות. למעט המבנה החד קומתי ההסטורי בקומת הקרקע.

הזכויות המבוקשות תואמות למותר על פי תמ"א .38 לאחר בדיקה עם בוחן הרישוי יקבע האם ניתן לממש גם את יתרת הזכויות המבוקשות לשטחי השירות בבקשה להיתר.

ג. תיאור הבקשה

1. תוספות מבוקשות מכוח :10038

.1.1 תוספת 2.5 קומות חדשות. סה"כ 5-6.5 קומות

.1.2 תוספת שטח עיקרי וממ"דים בסך 350 מ"ר לשם הרחבת יח"ד קיימות בתחום קונטור המבנה הקיים.

.1.3 תוספת 10 יחידות חדשות בקומות הנוספות.

.1.4 שטח יח"ד חדשות נע בין 70 מ"ר ל-126 מ"ר .

.1.5 שטח קומה אחרונה קיימת מורחבת 434.61 מ"ר מירבי .

.1.6 הבקשה מציעה כניסה ממפלס 0.00= .808.61

.1.7 הבקשה לתוספת קומה חדשה מורחבת כולל ממ"ד ותוספת ומציעה שטח קומה חדשה מורחבת 441.9 מ"ר.

.1.8 הבקשה מציעה חניה עבור כל המתחם בהתאם לתקן החניה סה"כ 34 ובנוסף 6 חניות עוקבות ובסך הכל 40 מקומות חניה חדשים

.1.9 תוספת 309.04 מ"ר שטחי שירות משותפים עבור מתקנים ומערכות טכניות ,אחסנה, חניה ,מבואות וחדרי מדרגות. באחריות בוחן רישוי לבדוק את התאמת שטחי השירות לתקנות חישוב שטחים.

.1.10התכנית מציעה הסבת שטחי שירות שאין בהם צורך כגון מקלט וחדר הסקה לטובת מחסנים.

סעיף 4.1.2.1 סעיף קטן 1ב' לפי תכנית .10038

.1.11הבקשה מציעה מחסנים בקומות המרתף כמספר יחידות הדיור

2. תוספות מבוקשות מכח תכניות מאושרות אחרות:

- 32 -

תוספת מעלית

תוספת מרפסות

תוספת מחסנים

ד. התאמת הבקשה לתכנית 10038 ולמדיניות התכנון

1. התאמת השטחים המבוקשת ע"פ סעיף :4.1.2.1 הבקשה תואמת את תוספת הזכויות האפשרית מכוח

תמא/38 והינה בסמכות הוועדה המקומית .

2. התאמת התוכנית למדיניות: התוכנית המוצעת של 6.5 קומות חורגת ממדיניות בחצי קומה.

3. התאמת התכנית לקווי בניין: הבקשה תואמת את הוראות סעיף 4.1.2.1.3 לקווי בניין. התכנית מציעה

קווי בניין עפ"י תמ"א: 2 מ' קדמי וצידי ו-3 מ' אחורי.

4. התאמה להנחיות מרחביות: התכנית נבדקה על פי סעיף 6.6.2 לעניין עיצוב המבנה. באחריות בוחן

הרישוי לבדוק התאמת מיקום יחידות מיזוג אויר, מתקני אשפה, צוברי גז, ארונות למערכות תשתית ומסתורי כביסה.-נשלחו הערות לאדריכל

5. השתלבות התכנון המוצע בחתך הרחוב ואופי המרקם הבנוי: הבקשה מציעה מבנה בן 6.5 קומות ,

כאשר במקטע הרחוב הזה קיימים מבנים בגבהים 3-6 קומות, ובגובה ממוצע של 4 קומות (נתונים ע"פ .)GIS

6. עצים להעתקה/שימור: על פי סעיף 6.11 נדרש אישור עקרוני של מחלקת גננות. תנאי למתן היתר

בניה יהיה מתן הוראות לעניין סיווג עצים, ביצוע העתקה וקביעת הטיפולים בהם. החלקה כוללת עצים לשימור ויש להקפיד על הנחיות מתאימות לשימור לעת הבניה מול מחלקת שפ"ע. הערות נוספות להלן. כל מוצעים העצים לעקירה במגרש מעט עץ אחד מתוכם 3 עצי ברוש בחזית צד לטובת מיסעה לחניה.

7. התאמה לתכניות מחוזיות וארציות: התכנית נבדקה ונמצא כי אינה עומדת בסתירה להוראות

התמא"ות והתמ"מ החלות במקום כפי שמפורט בסעיף .16.12.2 תממ 1_30 - ייעודי ,2334 ,3931 תמ"מ מופקדת, החלטות ולנת"ע מצפה אזור פיתוח ירושלים -

קרקע נפתוח ורמת רחל עירוני

8. הסכמות שכנים: נתקבל העתק נסח טאבו מתאריך .13.5.20 14 בעלים בחלקה. חתמו 10 שכנים שהם

%71 אחוזי הסכמה הוגשו.

ה. חוות דעת מחלקות העירייה

1. שימור: חלקו הסטורי.

2. תושי"ה:

3. מהנדס:

4. תוכנית אב לתחבורה: לא נדרש

ו. המלצת מהנדס העיר

חוות הדעת מתייחסת להרמוניקה חתומה מתאריך 15.10.20

- 33 -

בינוי המוצע של 5-6.5 קומות חורגת ממדיניות ע"פ תכנית אב בחצי קומה. החריגה המוצעת מקובלת תכנונית וניתן לקדמה.

מדובר במבנה הסטורי בקומת הקרקע באגף הקדמי. אגף המבנה ההסטורי והאגף האחורי מבחינה

תכנונית הם נפרדים: לכל אחד מהם יש לובי וח. מדרגות נפרד וכן קיר המשכי לכל הגובה המפריד את

האגפים. (יש לקבל חוו"ד מהנדס לעניין עצמאות כל אחד מהמבנים). יש להפריד את שני המבנים לעניין מספר קומות קווי בניין ופתרונות חיזוק (פנימי או חיצוני – יבחן לאחר קבל חוו"ד שימור).

1. תכנון- מאחר ואנחנו מחשיבים כל אחד מהמבנים כנפרד, המבנה ההסטורי יכול לקבל תוספת של

עד 2 קומות בתנאים מצטברים. ואילו המבנה האחורי יכול לקבל 2.5 קומות בתנאי שהוא יצטרף למבנה נוסף בעל מאפיינים דומים אשר יחדיו כולל המבנה לשימור יהוו מעל 20 יח"ד.

עפ"י תוכנית האב ניתן להציע בינוי עד 6 קומות כאשר נסיגה בקומה השישית.- לצמצם. יש להעביר את הזכויות לאגף האחורי כך שכל הקומה החלקית תהיה באגף האחורי.

• יש להרחיב חצר פנימית ב- 55 ס"מ כך שתהיה באורך של 5 מ' לפחות על מנת שניתן יהיה לאוורר אליה חדרי מגורים עפ"י תקן.

• לשמור על האופי של המרפסת הקדמית ההסטורית בקומת הקרקע עם מדרגות עליה משני הצדדים. ללא שינויים וללא תוספת פתחים.

לשמר את המרפסת הצידית והמדרגות ההסטוריים.

האדריכל טוען כי לא נשמרו המרפסות והמדרגות הנ"ל- לא ניתן להבין מהתמונות בהגשה.

- לבחינת מחלקת שימור.

לסמן כניסות לדירות.- ראה סעיף 2 להלן.

2. קווי בניין- יש להפריד לנושא קווי בניין את שני המבנים. אגף קדמי לסמן קווי בניין לפי מבנה

היסטורי. ואגף אחורי קווי בניין תמ"א.

3. יח"ד עד 80 מ"ר בשטח הקומה החלקית- מוצעות 2 יח"ד בשטח של 70 מ"ר. חסר 3 יח"ד עד 80

מ"ר.

4. מרפסות- יש לסמן בקו מבט/ במקווקו מרפסות מעל ומתחת בתוכניות. לתקן בחזית קדמית

הרחבת מרפסות קיימות.

מרפסת מוצעת של יח"ד 2 בחזית צד- ברוחב פחות מ- 50 ס"מ נטו לא מקובלת ולא ניתנת לשימוש.

5. מרחבים מוגנים-ממ"ד יח"ד מס' 1 וכו' יש לצמצם ל1.60 על מנת להרחיב את המעבר המשותף ל-

.1.60

6. מעלית ומדרגות-להזיז את המעלית מול פודסט ח. המדרגות הקיים.

7. חזיתות- להציג מרפסות דמה, סוכה (לא תואם תוכניות). לפרט פתחים חומרים, קק"ט, וכו'. חסר

מיקום מסתורי כביסה ומזגנים.

8. גג- קיים גג רעפים באגף הקדמי ומוצע גג שטוח- מקובל.

9. שימור- עפ"י תשריט בית משותף- חלקות משנה 1 ו- 2 הינן היסטוריות משנת .-1940 בנוסף ראה

הערה מס' 1 -יש לקבל חוו"ד מחלקת השימור לבקשה זו ולהגיש למחלקת התכנון והשימור תיק תיעוד מלא.

עפ"י תוכנית 10038 סעיף .1.9א – המבנה שכולל חזיתות שהן או חלק מהן נבנו לפני 14.5.48 נחשב מבנה הסטורי. במקרה זה מדובר במבנה הסטורי באגף הקדמי וכל חזיתות גלויות ומעליו ומאחוריו מבנה לא הסטורי.

10. עצים- עפ"י סקר עצים מוצעת עקירה של כל העצים בחלקה (למעט עץ אחד):

- 34 -

עצים 7-10 בחזית אחורית- עץ מס' 9 אורן ירושלים בוגר בעל ערך בינוני ומספר -7 בוקיצה נמוכה בעלת ערך בינוני- לסמן לשימור.

עצים 13-14,16בחזית צד-3 ברושים בוגרים בעלי ערך גבוה מוצעים לעקירה בשל מיסעה מוצעת לחניה בחזית האחורית.

עץ מס' -11 עץ תות לבן בעל ערך גבוה עפ"י חוו"ד אגרונום מדובר "בעץ המרשים ביותר בחלקה"-

מסומן לשימור אך מוצע בצמידות אליו מתקן חניה ולכן עתידו להעקר.

11. ניקוז מי נגר- יש להציע פיתוח שטח אשר ישאירו לפחת %50 כקרקע טבעית או מחומרים

המאפשרים חדירת מי נגר ונקז עפ"י סעיף 6.19 בתכנית . 10038 (להציג חישוב לעניין זה.) החישוב המוצע כולל ח. אשפה, וגמל מים - לתקן.

12. נגישות- מוצעת נגישות לכמחצית מהדירות הקיימות והחדשות- מקובל.

13. חניה- עפ"י סעיף 9 לעיל, נראה כי אין אפשרות ממשית לפתרון חניה במגרש מבלי לפגוע ב-4 עצים

בוגרים ובעלי ערך גבוה(3 ברושים ועץ תות "מרשים במיוחד"). יש לבחון חלופות וחניונים ציבוריים בסביבה מול מחלקת תוש"יה.

14. תברואה- מוצע פתרון אשפה. המיקום מקובל אך נראה כי גודל מתחם האשפה קטן ל- 24 יח"ד- יש

לקבל חוו"ד שפ"ע לעניין זה בטרם מעבר למחלקת הרישוי.

15. תמונות מצב קיים- לצרף תמונות המראות את כל חזיתות המבנה הקיים. (מוצגות תמונות חלקיות

בלבד).

16. מיזוג אוויר, צוברי/בלוני גז, חשמל, מים ותקשורת- באחריות בוחן הרישוי לבחון מיקום מערכות

תשתית אלו. המערכות הללו כולל הצנרות שלהן ימוקמו ככל הניתן בתוך מעטפת הבניין (בקומת מרתף/בחלל גג רעפים וכד') ולא ע"ג החזית. ניתן להציע מיקום התשתיות בשטח החלקה, בעדיפות לפתרון שלא נצפה מהרחוב ושלא "יושב" על גדר/גבול החלקה לרחוב. יש כמובן לקחת בחשבון נגישות פיזית לתחזוקה וכד'.- חסר.

17. תוכנית פיתוח-במידה ולא תתוכנן חניה במגרש. יש לסמן את העצים בעלי ערך לשימור. חסר

מיקום גז וחשמל.

18. יש להציג הדמיות מ- 4 החזיתות המראות הקשר עירוני רחב.

19. בתחום מודל העיר: תנאי למתן היתר, יהא מודל מפורט של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי הבקשה

להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל

20. חשמל- תנאי להעברה לרישוי הינו פניה לחב' החשמל.

למעט התיקונים המצוינים לעיל התכנית מקובלת תכנונית וניתן לאשרה.

הערה:

חוות הדעת נכתבה עוד בטרם התקבלו חוות הדעת מאת הגורמים השונים, וייתכנו שינויים לאור קבלת התייחסותם.

כתבה: אדר' אנה מרום

- 35 -

חו"ד שימור:

תכנית מספר 15424 , במסלול תמ"א 38-1

רחוב שד' המאירי ,5 שכונת קרית משה , גו"ח 30153/11 רקע היסטורי ואדריכלי:

תולדות השכונה קרית משה

השכונה הוקמה על שטחים שנרכשו מהכפר דיר יאסין הסמוך ב- 1924 , על ידי "אגודה הדדית – קרית משה". חלק מסכום הרכישה ניתן על ידי קרן מונטיפיורי וחלק על ידי האגודה עצמה. האגודה התחייבה לטפל בכל תשתיות השכונה וקיבלה הלוואה לצורך בניית 42 בתים. בעקבות התרומה הוחלט לקרוא לשכונה "קרית מונטיפיורי." תכנון השכונה המקורי היה של האדריכל ריכרד קאופמן וכלל 90 מגרשים לבניית בתים, בית כנסת וגן ציבורי. לאחר אישור התכנון המקורי, משרד הקר-ילין ערך מספר שינויים בתכנית הפרצלציה ותכנן גם מספר מבנים פרטיים בשכונה כמו גם את בית הכנסת המרכזי. בניית השכונה החלה ב- 1925 ונבנו בה 30 בתים, ועד לסוף המנדט הגיע מניין הבתים הפרטיים בשכונה ל- 63 .

משנת 1925 ועד סיפוחה של השכונה לירושלים ב-1949 תפקדה השכונה כישוב עצמאי מירושלים בכל הקשור לשירותי נקיון, בריאות, בטחון, תחבורה ואספקת מים וחשמל. עם זאת, השכונה נכללה בתחום הבניה של ירושלים ונזקקה לאישורי העירייה בתחום הבנייה. בהתאם לכך, חלה עליה ההוראה המנדטורית לבניית הבתים באבן. בתי המגורים הראשונים היו בעלי גגות רעפים ומרביתם בעלי קומה אחת בלבד.

השכונה זכתה בתשתיות מים וחשמל כבר מתחילתה, אולם מיקומה המרוחק יחסית במערב העיר הקשה על התחבורה הסדירה אליה. מאורעות תרפ"ט פגעו בתושבי השכונה וגרמו לקושי למשוך אליה דיירים ושוכרים חדשים, אולם התפתחות השכונה לא נעצרה. ב- 1931 התקיים טקס הנחת אבן הפינה לבניית בית הכנסת המרכזי של השכונה, בהשתתפותו של הרב הראשי הרב קוק. בית הכנסת, שתוכנן על ידי משרד הקר-ילין, היה גדול ומרשים ונבנה במקום הגבוה ביותר בשכונה. השכונה תפקדה עם ועד עצמאי אליו שילמה דמי ארנונה ולא לעיריית ירושלים, כמו כל שכונות מערב העיר, שסיפק להם שירותי ביטחון, ניקיון, מים, תחבורה ועוד. ב- 1937 ועד השכונה הוציא מסמך מסכם שכלל את כל בעלי הבתים בשכונה ושנת בניית בתיהם. במפקד 1939 נמנו 107 משפחות בשכונה, ב- 56 בתים, שאכלסו בחלקם שתי משפחות. במקור תושבי השכונה היו דתיים אולם עם הזמן האוכלוסייה החלה להיות מגוונת וכללה אוכלוסיות מסוגים שונים, אם כי היא שמרה על צביונה הדתי המקורי. כמו כן שמרה השכונה על צביון ירוק ושקט, כיאה לתכנונה כשכונת גנים, ונבנו בה רק חנויות קטנות ללא מרכז תעסוקה או תעשייה.

שמות הרחובות בשכונה נקראו על שם הרים ועמקים בארץ ישראל: רחוב יזרעאל, רחוב הלבנון, רחוב הכרמל ורחוב השרון. רחוב יזרעאל היה השדרה המרכזית שהסתיימה בבית הכנסת, כיום נקרא שדרות המאירי. רחוב הכרמל נקרא כיום רחוב השושנה, על שם שושנה פוליאקוב שתרמה תרומה לקרן מזכרת משה ולכן נקרא הרחוב על שמה. תחילה נקרא רחוב יזרעאל רחוב השושנה, אולם אחרי פטירת הרב המאירי, יושב ראש ועד השכונה, שהתגורר ברחוב יזרעאל, הוחלט להסב את שם הרחוב על שמו ורחוב הכרמל הפך לרחוב השושנה.

שכונת קרית משה-שכונת גנים:

תכניתו של קאופמן לשכונה (כמו גם לשכונות אחרות) הושפעה ישירות מרעיונות "עיר גנים" של אבנעזר הווארד. התכנית כללה כ-95 יחידות דיור מוקפות גינות ומופרדות ממוקדי הציבור.

מרקם עיר הגנים של קרית משה בעל רחובות רחבים, שופעים ירק, ולצדם מדרכות ומערכת שבילי הולכי רגל. מרקם עיר הגנים השתמר ברובו ועל כן ניתן להבחין בגדלי החלקות שנשמרו, ריבוי שטחי ירק בין

- 36 -

חלקה לחלקה ולאורך הרחוב ובתים שאינם בקו אפס של הרחוב. למרות שמרבית מבתיה המקוריים של השכונה נהרסו לטובת מבני מגורים בני 3-4 קומות, השכונה הצליחה לשמור על אופיה הירוק והפרברי.

מרבית הצמחייה והעצים היא בתחום החלקות.

העצים מגדירים את קווי החלקות. לרוב אלו עצי ברוש או אורן.

חלק ניכר מהצמחיה המקורית בשכונה נותרה ובכללה גם שורות הברושים לאורך שדרות המאירי. השדרה משמשת כציר להולכי רגל וכשטח ירוק ומוצלל לצד היותה ציר תנועה ראשי לכלי רכב. בכך היא מקיימת את ייעודה המקורי עד היום.

מתוך תיק מתחמי של קרת משה:

בתוך המרקם ההיסטורי של השכונה נותרו מספר עשרות של בתים כפריים ואקלקטיים. אמנם מרבית בתיה המקוריים נהרסו לטובת בתי דירות גדולים, אך הצביון של עיר הגנים בכל זאת הצליח להישאר ועל אופי זה יש לשמור.

ערך סביבתי - נופי

• צמחייה ותיקה מימיה הראשונים של השכונה.

• עצים המגדירים את גבולות המגרשים המקוריים.

• תרומה לנוף השכונתי והעירוני.

• תורם לרווחת ובריאות התושבים.

• הצמחייה תורמת למערכת האקולוגית ברמה השכונתית והאזורית בעיר.

• הצמחייה והמרחבים הציבוריים הפתוחים תורמים ומייצרים את הזהות של השכונה כשכונת גנים.

השכונה שבולטת בצמחיה הירוקה הבוגרת שלה, נשקפת מאזור הכניסה לירושלים ומשכונות אחרות כגון בית וגן ובית הכרם.

המבנה הנידון:

המבנה המתועד נבנה ב- 1926 , בגל הראשון של בניית הבתים בשכונה, כחלק משכונת קרית משה המקורית בתכנונו של ריכרד קאופמן.

- 37 -

הבית ברחוב שדרות המאירי 5 נבנה בכמה שלבים, בשלב הראשון נבנה בן קומה אחת משנות ה- 20 , עם גג רעפים, חזיתות המבנה בעלות הפרטים מנדטוריים פשוטים, המהווה שילוב והתאמה של הסגנון הבין לאומי, לאופי הבינוי הירושלמי.

.בשנת 1959 נספו 3 קומות למבנה הקיים, ואגף חדש בחלק האחורי.

.ניתן לראות באבן בסיתות טובזה המחופה בכל חזיתות המבנה, כולל חזית ראשית המבנה כולו במצב מעולה, מעברים מרוצפים ונגישים ו-2 חדרי המדרגות שלמים עם המעקה נותרו במתכונתם המקורית. לכל אגף חדר מדרגות נפרד.

בחלק מהדירות בבניין נותרו בפתחים פרטי נגרות מקוריים.

נשארו מספר תריסים וסורגי ברזל מקוריים בחזית מזרחית ודרומית בקומת הקרקע.

בחלקה קיימים עצים בוגרים, ו-2 בורות מים.

רקע סטטוטורי ותכנוני:

.1תוכניות: תוכנית מתאר -62 ייעוד הקרקע מגורים .2 .2רישוי:

.3שימור: המבנה מוגדר בנין היסטורי בתחום העיר ההיסטורית,נכלל בשטח מתחם לשימור מס' .1234 *הוגש תיק תיעוד

תיאור מצב קיים:

מבנה בעל 2 אגפים המשמש למגורים,אגף קידמי 4 קומות וגג רעפים, ואגף אחורי 3 קומות עם גג שטוח.

לכל אגף ח.מדרגות נפרד.

התכנית המוצעת:

התוכנית מוצעת מכח תוכנית תמ"א 38-1 לצורך הרחבות דירות קיימות, ותוספת קומות.

המלצת מחלקת שימור לועדת שימור מס' :54

המחלקה מאשרת את התוכנית בתנאים הבאים:

.1מבוקשים חיזוקים חיצוניים בכל היקף הבניה:

מחלקת השימור מתנגדת לביצוע חיזוקים חיצוניים במבנה, לפיכך יש להראות בתוכנית חיזוקים פנימיים ולצרף תוכנית קונסטרוקציה, ע"מ לא לפגוע בנראות חזות המבנים ההיסטוריים, המייחדים את סגנון הבניה החל באותה תקופה.

.2מס' קומות:

מוצעות 2.5 קומות לכיוון רחוב המאירי, מחלקת השימור תומכת בהמלצת מהנדס העיר האומר כי יש להציע תוספת 2 קומות באגף הקידמי ההיסטורי הפונה לרחוב, ולהציע 2.5 קומות כלפי האגף האחורי. כך שנפח הבניה יצטמצם כלפי הרחוב הראשי.

3. מוצעים מספר עצים לכריתה בשטח החלקה:

- 38 -

א.עצים מס' 13,14,16 הנמצאים בחזית צפונית בגבול החלקה, וע"פ סקר עצים הם מוגדרים "ברוש מצוי", מסומנים לכריתה עקב תכנון עתידי לחניה.

ע"פ תאום עם תכנון עיר,לא תתאפשר תכנון חניה ע"מ לשמור על השטח הפתוח סביב המבנה ולמנוע פגיעה ב-3 עצי הברוש, המאפיינים את תכנון שכונת הגנים ההיסטורית, וחשוב לשמרם.

ב. עצים מס' 7,8,9,10 הנמצאים בחזית מערבית, מסומנים לכריתה עקב תכנון הממדי"ם המוצעים.

יש להראות תכנון מחודש של הממדי"ם כך שישתלבו בתיכנון המוצע מבלי לפגוע בעצים אלו.

הנחיה זו תומכת בסעיף א',בה מתבטלת החניה, וכך נוצר יותר מרחב תיכנוני .

ג.יש לבטל את הסימון הצהוב של העצים ולסמנם באדום לשימור.

ד.יש להטמיע בהרמוניקה סקר עצים.

.4בחזית מזרחית מוצעת הרחבת 2 מרפסות היסטוריות בקומה ב'.

המרפסות הללו פונות לרחוב הראשי, ומעליהן יש מרפסות עוקבות בהתאמה.

הרחבת המרפסות אינה מקובלת. יש לשמור על קונטור המרפסות כפי שנבנו במקור ע"מ לשמור על הרצף ההיסטורי כלפי הרחוב הראשי, ולשמור על ייחודיות מרפסות הזיז הקטנות שמייחדות את הבינוי בשכונה.

.5בחזית צפונית מופיעים 2 בורות מים לא קטנים.

ע"פ תיק תיעוד נכתב כי הגישה לבורות חסומה ואינם ניתנים למדידה או תיעוד.

א.הבקשה הנוכחית מציעה הרחבות ממד"ים לכיוון חזית צפונית, יש להדגיש בהוראות התוכנית כי במידה ויחשפו בורות המים בזמן העבודות יש לעצור אות העבודות וליידע מיידית את מחלקת השימור.

ב.יש לסמן את בורות המים בהרמוניקה ע"פ השירטוט של תוכנית המדידה שמופיעה בתיק תיעוד.

.6שיפור ניראות המבנה ושיחזור אלמנטים בקומת הקרקע ההיסטורית הפונה לחזית מזרחית:

א. יש להסיר את הפרגולה וגדר הבמבוק,הנותנים טעם לפגם בחזית זו. במידה ומטרת הגדר למנוע היזק

ראיה מהעוברים והשבים יש להתאים את הגדר להנחיות המרחביות כפי שמופיעות בעמ' 92-94 בפרק:

"בניית גדר קידמית".

ב.מחלקת השימור תומכת בהמלצת מהנדס העיר כי יש לשמור על האופי של המרפסת הקדמית, עם מדרגות עליה משני הצדדים,ללא שינויים וללא תוספת פתחים. יש להראות צילומים מצב קיים, ובמידה ויידרש שיחזור-יש להראות בתוכנית.

*חזית מזרחית היסטורית ע"פ היתר ראשון:

ג. ע"פ התמונה הנ"ל נראה כי בחזית היו קיימים 3 חלונות ו-2 דלתות.

ע"פ תיק תיעוד הדלת הימנית מופיעה כיום כחלון. ובחלון הימני לא מופיע התריס ההיסטורי.

יש להחזיר את המצב לקדמותו כפי שנבנה במקור, ולבצע העתקה של התריס ע"פ הקיים בחלונות האחרים, ולהראות בהרמוניקה את שירטוט התריסים. להראות פרט ולציין הפניה לפרט.

- 39 -

7. בהמלצת מהנדס העיר בסעיף 1 נכתב כי יש להרחיב חצר פנימית ע"פ תקן. יש להראות בתכנון המוצע

את ביצוע ההנחיה ללא פגיעה בקירות הבינוי ההיסטורי הקיים.

8. יש לשמור על שלמות הגדר והשער ההיסטוריים בחזית החלקה ולסמנם בסגול לשימור. ואת כל

המערכות/המתקנים להכניס לתוך תחום החלקה שלא יישבו על הגדר הקידמית.

.9הערות טכניות:

א. יש להראות אלמנט הפרדה בין הבינוי הישן לחדש. להראות פרט ולציין הפניה לפרט.

ב. יש להראות סימוני הריסה בצהוב לכל המרפסות הסגורות בשטח החלקה.

ג. יש להראות ע"ג ההרמוניקה בסגול את כל הבינוי ההיסטורי בתוכניות חתכים ובחזיתות בהתאמה.

כולל חדרי מדרגות, ושירטוט הגדרות והמרפסות ההיסטוריות בקומת הקרקע בחתך ובמבט. וסימונם בסגול.

ד. יש לציין ע"ג מעקות המרפסות המוצעות " דוג' ע"פ הקיים", להראות פרט ולציין הפניה לפרט.

	סדר יום ועדת שימור
06/06/2021 - כ"ו סיון תשפ"א		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2021/54		מספר ועדה
4231		מספר תיק

	נתונים כלליים
יהודית 6 , מחנה יהודה		כתובת
לדיז'נסקי אנה		שם המבקש
תמ"א 38		סיבת הפניה
15432		מספר תכנית
הריסה ובנייה מחדש בהתאם לתכנית 10038		מהות הבקשה
אדריכלית בן שמחון אביגיל		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
לא	5058	30071

- 40 -

רקע

רקע הסטורי אדריכלי:

הבניין ברחוב יהודית 6 נבנה בסוף שנות ה-20 של המאה ה-20 בשכונת רוחמה (כיום חלק מזכרון משה ושכונת מחנה יהודה). שכונת רוחמה הוקמה והתפתחה בעקבות יוזמה מסחרית להקמת בתים פרטיים ומוסדות ציבור. השכונה תוכננה כהמשך לשכונת זכרון משה שממזרח לה. הבתים הראשונים נבנו לאורך רחוב דוד ילין באמצע שנות ה-.20 רוב הבתים עוצבו כבתים מפוארים ומעוטרים. רבים מהעיטורים כללו סמלים יהודיים ופסוקים. רבים מהתושבים החדשים השתייכו לעדה הבבלית.

המבנה ברחוב יהודית 6 מכונה "בית מנגופלי (או בטעות ואנגופלי)". הוא נבנה בשנת 1924 ע"י סעדיה וחיה שרה (לבית לומברוזו) מנגופלי. מדובר בזוג אמיד שהיגר מאוקראינה לארה"ב ובנה מספר בתים בארץ להשקעה. בנוסף לבית הנדון, בנו גם את בית המעלות המפורסם ברחוב קינג ג'ורג' פינת רחוב המעלות. בתחילה כלל המבנה ברחוב יהודית 6 קומה אחת מפוארת ומתחתיה מרתף ובור מים. לפי תכנון הפנים, יתכן והמבנה תוכנן כמבנה ציבורי. בראשית שנות ה-,30 עם ביקורם של הזוג בארץ, נבנתה קומה שניה בסגנון פשוט יותר. המבנה כלל דירות להשכרה. בסוף שנות ה-,40 הושכר המבנה לסוכנות היהודית שהפעילה במבנה את בית הספר "רוחמה" של זרם הפועל המזרחי. בשנת 2001 נבנתה קומה ב' בהיתר. כיום פועל במבנה בית הספר לבנות "ירים משה" ובקומות העליונות מגורים. החלקה כוללת חצר גדולה ללא בינוי בעורף המבנה. במבנה נותרו פרטי בניין מפוארים – פרטי אבן מיוחדים, דלתות ברזל מסוגננות, סורגים, נגרות, ויטראז'ים, ריצופים מעוטרים, מעקות ברזל וגדר אבן.

עיצוב המבנה ייחודי. פנים המבנה מזכיר את בית הספר תחכמוני וכולל חלל מרכזי תחום ע"י שורת קשתות בנויות אבן היוצרות חלוקה ל-3 חללים אורכיים.

רקע תכנוני:

תכנית מתאר 62 – אזור מגורים 3 (שימוש בפועל – מגורים ובית ספר).

- 41 -

היתרים:

1999/0367.00 משנת 2001 לתוספת קומה ב' ו-2 יח"ד נוספות. במסגרת ההיתר נבנו בחזית האחורית מדרגות חיצוניות לקומה ב'.

תכנית מע"ר צפון – עד 5 קומות. הגג יקבע לפי הגג המקורי.

עבירות בניה – נפתחו תיקי עבירה רבים.

רקע שימורי –

אתר לשימור מס' .4257

תיאור הבקשה:

בקשה להריסה ובניה מתוקף תמ"א 38 לפי תקן .413 הבקשה מציעה הריסה חלקית של הבניין תוך שימור 2 קומות והקמת מבנה חדש בחצר החלקה העורפית. שני המבנים כוללים 36 יח"ד מוצעות ו-12 חניות תת קרקעיות. מוצע חיבור המבנים מחוברים בגשרון.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 54

התכנית מאושרת בתנאים הבאים:

1. הריסת פנים הבניין – מוצעת חפירה מתחת לבניין והריסת תקרות.

א. יש להציג חוות דעת מהנדס שימור. אם קיימת בקומת הקרקע תקרת מיני קמרונות או

תקרת ריילסים ואבן, יש לשמרה.

ב. אין מידע לגבי קומת המרתף הכוללת בור מים וחלל מרתף. יש להציג תיעוד (צילומים

ומדידה) וחוו"ד מהנדס שימור. אין להרוס את קומת המרתף. במידה ויוכח כי קומת המרתף והתקרה אינם בעלי ערך לשימור, תיבחן ההריסה מחדש.

ג. חוו"ד ההנדסית שימורית תכלול התייחסות להיתכנות החפירה מתחת למבנה לשימור

ותתייחס לאופן החפירה המוצע והחיזוקים. יש להציג חוו"ד הנדסית שימורית כתנאי לאישור מחלקת שימור לפני דיון בוועדה מקומית.

2. שימור חזיתות -

א. מוצע שיקום 4 חזיתות לשימור באופן ראוי. יש לצרף פרטים.

ב. חזית לרחוב יהודית - בקומה א' - שחזור המרפסות - יש לפצל את המרפסות ל- 3 באופן

סימטרי. המרפסות המוצעות אינן מותאמות לסימטריה ההראלדית של הבניין והחלוקה הבסיסית ל-.3

ג. קומה ב' מאושרת בהיתר. יש לציין באופן ברור שהחיפוי והמרפסת יבנו מחדש. אין לתכנן

פרגולה במרפסת. אין לתכנן בכל המרפסות קיר המפריד בין הדירות שיגיע עד קצה המרפסת.

יש למצוא פתרון הפרדה עדין יותר.

ד. מוצעים שינויים בפתחים בקומה א'. קומה זו נבנתה בשנות ה-30 ובאופן פשוט ופחות

מאורגן. השינויים מקובלים.

3. שימור פנים המבנה-

א. המבנה ההיסטורי הינו ייחודי בתכנון ובעיצוב המקוריים של קומת הקרקע - בקומת הקרקע

קיימות 2 ארקדות המחלקות את החלל ל-3 חללי אורך. התכנית מציעה שימור של הארקדות אך חלק מהקשתות "נבלעות" בתוך הדירות. לבקשתנו, נעשה מאמץ להגדיל את הלובי באזור הכניסה הראשית מהרחוב על מנת שהארקדות ישמרו כאלמנט אדריכלי נוכח יותר באזור

- 42 -

הציבורי של הבניין. מומלץ לחשוף עוד קשת אחת שבתכנית העדכנית נמצאת בתחום דירה .3

ב. אין לדקק את קירות המבנה בקומת הקרקע. מדובר בקירות אבן דו-פניים. יש להתייחס

לחיזוקים המוצעים בחוו"ד מהנדס שימור.

4. מרחבים מוגנים –

א. שימור התקרות המבוקש מחייב בניית חדרים מחוזקים ולא ממ"דים. במידה וחוו"ד מהנדס

שימור תוכיח שהתקרות אינן בעלות ערך שימורי, תיבחן בניית ממ"דים.

ב. לדירות בקומת הקרקע מוצעים ממ"דים תת קרקעיים. לא הוצג מידע לגבי קומת המרתף.

יתכן והממ"דים המוצעים פוגעים בחללים היסטוריים. מומלץ לבנות לדירות בקומת הקרקע מקלט. הירידה למקלט תהיה דרך חדר המדרגות המשותף. כמו כן, איוורור הממ"דים באמצעות חצרות אנגליות פוגע בחזיתות לשימור ובגינה.

5. חצרות אנגליות – אין למקם בחזית לרחוב.

6. פרגולות - אין לתכנן פרגולות על מרפסות זיז.

7. פיתוח –

א. גדרות - יש לסמן גדרות לשימור מסביב לכל החלקה. יש לשמר מעקה מתכת מעל גדר האבן

בחזית. יש להוסיף תיעוד, פריסה ופרטים.

ב. עצים וגינון - בתצ"א עד שנת 2019 מופיעים 2 עצים בוגרים. אחד מהם במרכז המגרש גדול

וגבוה באופן במיוחד. בתצ"א של 2020 העצים לא קיימים. יש להפנות לטיפול שפ"ע ומחלקת פיקוח. העצים הינם היסטוריים והם חלק מהגינה המקורית של הבניין. במפה מ-,1936 1939 ובתצ"א מ-1945 נראים באותו מיקום 3 עצים. התכנית מציעה חפירה כמעט בכל שטח המגרש למעט חצר קדמית. יש להשאיר שטח בלתי חפור/בנוי לטובת גינה ונטיעת עצים בוגרים. בשל כך, אין לאפשר חפירה מחוץ לקו בניין. יש לנטוע עצים בוגרים שווי ערך לעצים שנכרתו כפיצוי ושטח גינון נוסף.

8. פרטים לשימור – בקומת הקרקע נשמרו פרטים רבים המוצעים לשימור ושיקום. יש להגיש נספח

פרטים – הכולל שימור ריצופי הבטון שיועתקו לחללים הציבוריים בבניין. יש לכלול בנספח פרטי אבן, דלתות ברזל, נגרות, ויטראז'ים, גדרות, מעקות, סורגים, ארקדות.

9. יש להראות מיקום תשתיות.

.10מבוקשת חפירה ברוב שטח החלקה. במידה וימצא בור מים או כל אלמנט היסטורי אחר יש להפסיק את העבודה מידית ולעדכן את מח' השימור בעיריית י-ם. אם יוחלט כי הממצאים הינם בעלי ערך שימורי, יידרש שימורם ושינוי התכניות.

.11תנאים למתן היתר בניה: אישור תיק תיעוד, נספח פרטים, חוו"ד מהנדס שימור (תנאי לדיון), כתב התחייבות וערבות בנקאית, אדריכל שימור מלווה.

	סדר יום ועדת שימור
06/06/2021 - כ"ו סיון תשפ"א		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2021/54		מספר ועדה
4407		מספר תיק

	נתונים כלליים
רבי עקיבא 16 , מרכז העיר		כתובת
לוי יגאל		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
947242		מספר תכנית
בניין חדש למגורים ומסחר ברחוב רבי עקיבא		מהות הבקשה
אדריכלית שלף צפ י		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	5054	30037

- 43 -

רקע

רקע היסטורי ואדריכלי

המבנה נשוא הבקשה נמצא במרכז העיר, בסמוך לגן העצמאות ולביה"ס הניסויי. בקצהו המזרחי של מתחם ובו ארבע חלקות הבנויות בין הרחובות רבי עקיבא -רבקה סטוינובסקי ומאיר שחם.

האתר ממוקם בתוך תחום העיר ההיסטורית, אך אינו מסומן כמבנה לשימור.

המבנה הקיים כיום באתר הינו בניין מגורים דו קומתי שנבנה בשנת ,1959 בנוי על מגרש פינתי שצורתו אינה רגולרית. במבנה ישנן כיום 4 יח"ד, מרתף (ובו מקלט, מחסן וחדר הסקה), מדרגות חיצוניות וגג שטוח.

הבית לא עבר כל שינוי חיצוני מאז הקמתו, מלבד תוספת מרפסת אחת בלבד שנבנתה בדגם המרפסות האחרות בבניין. הבית מוקף עצים וצמחייה שופעת.

במבנה קיימים ארבעה אלמנטים יחודיים שמהווים דוגמא אופיינית לאדריכלות שנות ה 60-70 של המאה ה-20 והם:

1. שוברי שמש יצוקים מאלמנט טרומי אנכי, המשמש להצללה וכסורג קבוע

- 44 -

2. אבן החיפוי של חזיתות הבניין הינה מסוג מיזי לבן בעיבוד טובזה. גובה הנדבכים הינו ייחודי כאן

ומידותיו כ-15 ס"מ בלבד. אחת לכמה אבנים בגובה ישנה אבן בגובה של שני נדבכים" פרט זה מייצר קומפוזיציה מיוחדת לחזיתות הבית, בדגם של 'ריצוף שטיח רומי'.

3. מרפסות - בחזית הדרומית ישנן מרפסות ייחודיות בעיצובן - המרפסת בנוייה בחצייה שקועה

ובחצייה בולט, באוריינטציה שאינה מקבילה לחזית עצמה"

4. מדרגות חיצוניות בנויות בצמוד לחזית הצפונית ומובילות אל הקומה העליונה.

- 45 -

אלמנטים נוספים שראוי לציין:

א) קיים באתר בור מים הממוקם בחצר הדרום-מערבית.

ב) קיימים באתר כיום 17 עצים בוגרים (מופו בסקר עצים ע"י אדיר אלוויס )1/2021 אשר כולם

מסומנים בתכנית המוצעת כעצים לכריתה. עץ אחד שנמצא מחוץ לתחום הקו הכחול של תכנית זו הינו עץ מייש דרומי שמסומן לשימור. בתכנית הפיתוח של המצב החדש מוצעים 8 עצים חדשים בלבד וללא פירוט.

המצב הסטטוטורי הקיים

1. תכנית 0856 בתוקף מיום 3.6.1960 בייעוד של איזור מגורים 5

2. תכנית מתאר 62 בתוקף מיום 16.7.1959

רישוי והיתרי בנייה:

בחלקה 54 שדנן הוגשה עד היום בקשה להיתר בנייה אחת בלבד ביום 15.6.1959 ע"י האדריכל א. לבני.

הבניין לא עבר כל שינוי חיצוני מאז הקמתו, מלבד תוספת מרפסת אחת שנבניתה בפרטים זהים לשאר המרפסות בבניין.

מהות התכנית המוצעת

תכנית מס' 947242 זו, הינה תכנית מתאר מקומית בסמכות הוועדה המחוזית. זוהי תכנית שמכוחה ניתן להוציא היתרים או הרשאות, ללא איחוד וחלוקה. שטח התכנית כולל 0.625 דונם התכנית מציעה בין היתר הריסה של המבנה קיים, הקמת מבנה חדש בעל 10 קומות, ארבע קומות חנייה תת קרקעית באמצעות מעלית חנייה. גובה כל קומה חדשה הינו 3.20 מ' ובקומת הקרקע 5.0 מ'.

השימושים המתוכננים כוללים מגורים ומסחר.

בחוו"ד המחלקה למדיניות התכנון התכנית קיבלה המלצה חיובית כחלק ממגמת הציפוף של מרכז העיר :-

" לפי הפרוגרמה של מרכז העיר חזוי גידול של מעל 5000 יח"ד. רחוב זה מאופיין בחזית הפונה בעורפה לגן העצמאות ולתכנית סמוכה מס' ,697292 בה אושרה ונבנית בימים אלו גלריה עירונית בקומת הקרקע של בניין המגורים במפלס הרחוב. כחלק מקונצפט עירוני, אשר יהווה מרכז תרבות ופעילות לאומנים יוצרים תכנית זו תקצה את השטח הבנוי בקומת הקרקע, שיהיו בו שימושים כגון: סדנאות אומנים, גלריה, בית קפה תרבות ותימסר ברמת גמר. השטח המוצע בתכנית בגודל 174 מ"ר יועבר לעיריית ירושלים ויהיה עבור תרבות וקהילה לפי ההנחיות הבסיסיות הבאות, יתר ההנחיות למפרט הפנים יהיו בשלב היתר בניה, יש לבצע הסכם טרום תב"ע עם היזם להפרשה בנויה זו למסירה עד רמת גמר ".

- 46 -

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 54

לאשר את הבקשה בתנאים:

1. הואיל ומדובר בבניין שאינו מוגדר כמבנה היסטורי, שנבנה בשנת 1959 ולנוכח תקדימים של

תכניות שאושרו בחלקות הסמוכות ( ראה תכנית 697292 בחלקה מס' -52 ) עבור בינוי חדש הכולל 10 קומות עם נפחי בנייה כמבוקש כאן, אנו סבורים כי ניתן לאשר את התכנית.

2. מבחינה שימורית ולצורך תיעוד הערכים היחודיים שקיימים בבניין, ובהם אלמנטים שמהווים

דוגמא אופיינית לאדריכלות שנות ה 60-70 של המאה ה-20 יידרש להשלים כתנאי למתן היתר בנייה תיק תיעוד מלא שיימסר לאישור מחלקת שימור.

3. יצויין כי מסמכי התכנית הינם נפחיים וסכימתיים ולא ניתן להתרשם מהבינוי המוצע המתוכנן

באתר, ואופן השתלבותו בקונטקסט הסובב.

	סדר יום ועדת שימור
06/06/2021 - כ"ו סיון תשפ"א		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2021/54		מספר ועדה
4415		מספר תיק

	נתונים כלליים
אבולעפיה 20 , מחנה יהודה		כתובת
לב - צנעני מרים		שם המבקש
תמ"א 38		סיבת הפניה
15458		מספר תכנית
תמ"א 38/2 המבקשת הריסה ובנייה		מהות הבקשה
אדריכלית שלף צפ י		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
לא	5113	30048

- 47 -

רקע

רקע היסטורי ואדריכלי

המבנה נשוא הבקשה נמצא בשכונת משכנות ישראל, השוכנת מדרום לרחוב אגריפס, באתר המכיל רכיבי שימור משמעותיים.

האתר ממוקם בתוך תחום העיר ההיסטורית, ובתוככי שכונה המיועדת 'לשיקום ולשימור' (3831 סע'

6ג').המבנה עצמו הינו מבנה היסטורי, הוא אינו מסומן לשימור בכרטסת, אולם החזית שלו כמו גם חזיתות כל שורת הבתים הבנויים כלפי רחוב שומרון הן חזיתות לשימור. יודגש בזאת כי "כל שטח התכנית מיועד לשימור" .."חזיתות המבנים המסומנות בקן אדום בתשריט הן חזיתות לשימור, לא יותרו שינויים או הריסה בחזיתות אלה" (סע' 14 בתכ' .)3831

תיאור הבניין הקיים כיום: -

בית בן שתי קומות וגג רעפים. בצידו הצפוני ח'-114 ובצידו הדרומי ח'-112 אשר בנויות בצמוד אליו עם קיר משותף בקו אפס. זוהי בנייה טורית כחלק מרצף של 14 בתים עם חזית משותפת בקו רציף, ועוד 9 בניינים רצופים בהמשך דרומה, מעבר לסימטת רבי אריה.

הבניין המקורי כולל חלל קמרונות צולבים,הוא נבנה בין השנים 1866-1888 ומתאים לסגנון הבנייה של שלהי תקופת השלטון העותמאני. כיום בנויות בקומת הקרקע שתי דירות סביב חצר פנימית פתוחה.

החזית כלפי רח' שומרון בנוייה מקיר אבן בעובי 80 ס"מ, האבן מסוג מיזי יהודי בעיבוד תלטיש. היא כוללת חלונות אבן קשתיים ובהם עיבוד וסיתות מקורי. מעל הפתחים בנוייה קשת מקלה עשוייה אבני מוקאדם צרות המונחות בצורה קשתית לשם חלוקת המשקל והעומס המבני.

בשנת 1987 כחלק מתיק רישוי 1987/019.00 נהרסו שתי האומנות המזרחיות שנשאו את מבנה הקמרון המקורי ונהרסה רצפת חלל הקמרון. התקרה והאומנות המערביות שרדו וקיימות במבנה.

- 48 -

המצב הסטטוטורי הקיים

3. תכנית 3831 בתוקף מיום 2.4.1992 בייעוד של איזור מגורים מיוחד עם הנחיות שימור

מפורטות.

4. תכנית מתאר 62 בתוקף מיום 16.7.1959 בייעוד של איזור מגורים 3

5. מדיניות התכנון עפ"י תכנית בינוי מתאר 2000 הינה 'איזור מגורים לשימור לפי תכניות

מפורטות.

רישוי והיתרי בנייה:

בחלקה שדנן הוגשה בעבר בקשה להיתר בניה מס' 1987/019.00 שנדונה בוועדת משנה לרישוי ביום 13.5.1987 ההחלטה היתה לאשר את הבקשה שכללה הריסה ובנייה 'בהתאם לדרישת היחידה לבניינים מסוכנים'. לא מצאנו היתר בנייה מאושר.

מהות התכנית המוצעת

תכנית מס' 15458 זו הינה במסלול תמ"א 38/2 המבקשת הריסה ובנייה. התכנית קיבלה אישור עמידה בתנאי סף לוועדה המקומית ביום 5.4.21

התכנית מציעה הקמת בניין בן שלוש קומות מעל קומת מרתף וגג רעפים באגף כלפי רחוב שומרון, וארבע קומות כלפי רחוב אבולעפיה. מעל הקומה העליונה מתוכנן גג רעפים ומסתור לדודי שמש.

מבוקשות סה"כ 7 יח"ד בשטח ממוצע של 35 מ"ר, כאשר לשתיים מהן ממ"ד בדירה ולשאר הדירות מקלט משותף. הבינוי המוצע הינו בקו אפס בכל החזיתות.

בחוו"ד אגף תכנון העיר צויין כי התכנית חורגת ממדיניות התכנון של תב"ע 3831 המלצתמחלקתהתכנוןהינהלצמצםאתהחריגותביחסלמדיניותהחלהבמקום:

• חריגהבאחוזיבניה-מוצע%318בניהמירבי.ניתןלהציעעד%150בניה-לצמצם.

• חריגהבמספרקומות-עפ"יתוכניתניתןלהציע2קומותוגגרעפיםמובלע,מוצעתחריגה בקומהוסה"כ3קומותוגגרעפיםמובלע.

• חריגהבגובהקומה-עפ"יתב"עגובהקומהחדשהמעלקומהלשימורלאיעלהעל2.75 כאשרמוצע2.85

• חריגהבתכסית-עפ"יתוכניתישלהשאיר%20חצרללאבינויהכוללמדרגות.מוצעת תכסיתשל%100בניה.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 54

לאשר את הבקשה בתנאים שיתאימו להנחיות שלמטה.

למבנה זה ערכים בעלי חשיבות סביבתית-אורבנית-אדריכלית-והיסטורית הוא חלק אינטגרלי ממרקם היסטורי ואותנטי של בנייה טורית רציפה והמשכית בעלת חזות, נפח ודגם בנייה אחיד הכולל חצר פנימית פתוחה. בתי האבן לאורך רחוב זה הינם דו קומתיים,דומים זה לזה,ולכולם אותן חזיתות עם פתח קטן בקומת הקרקע וצמד חלונות קשתיים עליונים.

למעט מפגעים ויזואליים מאוחרים שהותקנו ע"ג החזיתות (כבלים,מזגנים ותשתיות שונות) החזיתות המקוריות כמעט ולא השתנו מאז הקמתן לפני 140 שנים.

- 49 -

התייחסות מח' שימור לתכנית המבוקשת מתבססת על הוראות תב"ע 3831 (בתוקף מיום )2.4.1992 אשר בין מטרותיה העיקריות "קביעת הוראות לשיקום ושימור" של השכונות משכנות ישראל ו-סוכת שלום, וכן-"קביעת חזיתות לשימור" (סע' 6 ג'-ד' בתכ' .)3831

א. מספר הקומות וגובה הבניין

"מספר הקומות המירבי בכל בניין (למעט ברחוב אגריפס) לא יעלה על שתי קומות מגורים ומעליהן גג רעפים...ניתן להשתמש בחלל גג הרעפים למטרות מגורים" (סע' 10 א' 1 בהוראות).

בתכנית זו מבוקשות 4 קומות כלפי רחוב אבולעפיה ושלוש קומות כלפי רחוב שומרון.

ב. גובה הקומות- גובה קומת קרקע 0.00 חדשה באגף כלפי רח' אבולעפיה מבוקש 4.09 מ' גובה מרצפה

לתקרה. זאת בניגוד להנחיות התכנית שקבעה כי "גובה קומה חדשה שתיבנה על פי תכנית זו לא יעלה על 2.75 מ' מפני רצפה ועד פני התקרה". (סע' 10 א' .)3

ג. חצר,תכסית ועצים

"תכסית הבנייה המירבית בחלקה ...יש להשאיר חצר אחת פתוחה ללא קירוי בכל חלקה ששטחה עולה על 45 מ"ר.." (סע' 10 ג' .)1 בתכנית זו מבוקשת תכסית בנייה שאינה משאירה שטח לחצר ומציעה בינוי על %100 משטח החלקה.

- 50 -

המלצות מח' שימור כתנאי למתן היתר בניה-

.1להתאיםאתמספרהקומותוגובההבניין

בתכנית שדנן מוצע בניין שגובה מדלפות הגג שלו כלפי רחוב אבולעפיה הינו +9.30 מ'. משמע +2.40 מ'

מעל המותר. (גובה שיא הגג המבוקש הינו +10.94 מ'.) הנ"ל אינו מתיישב עם הוראות תכ' 3831 שקבעו כי – "גובה בניין חדש לא יעלה על 6.9 מ' ממפלס פני הקרקע הסופיים ועד למדלפות גג הרעפים" (סע' 10 א'

.)5

תכנית 15458 זו מציגה את מפלס הכניסה הקובעת שיהא 815.75 כאשר מפלס פני הרחוב בסמוך לכניסה הינו 813.36 משמע הפרש גבהים שהינו +2.39 מ'.

הפרש הגבהים בין רצפת המקלט 812.97 ופני הרחוב לצידו 813.44 קרי -47 ס"מ בלבד.

נזכיר כאן כי 'כניסה קובעת' כמשמעה בתקנות תו"ב – 'מפלס רצפתה אינו עולה על 1.20 מ' מעל פני הקרקע'. לפיכך יש לבטל קומה אחת כלפי רחוב אבולעפיה, או- להנמיך את מפלס רצפת המקלט ואת ה-

0.00 של קומת הקרקע, ולהנמיך את מפלס מדלפות הגג לגובה +6.90 מפני הרחוב כמפורט בתב"ע .3831 .2להתאיםאתגובההקומות

גובה קומת קרקע 0.00 חדשה באגף כלפי רח' אבולעפיה מבוקש 4.09 מ' גובה מרצפה לתקרה. זאת בניגוד להנחיות התכנית שקבעה כי "גובה קומה חדשה שתיבנה על פי תכנית זו לא יעלה על 2.75 מ' מפני רצפה ועד פני התקרה". (סע' 10 א' .)3 יש לתקן את התכנית המוצעת בהתאם.

.3לשמורעלההנחיותבדברהתכסיתוהחצר

תכסית הבנייה המבוקשת אינה משאירה שטח לחצר, על אף ההוראה המפורשת "יש להשאיר חצר אחת פתוחה ללא קירוי בכל חלקה ששטחה עולה על 45 מ"ר.." (סע' 10 ג' .)1 שטח החלקה שדנן כולל 83 מ"ר קרי מעל 71 מ"ר כמצויין בטבלה 10 ד' בהוראות, ולפיכך נדרשת חצר בשטח של %20 ותכסית מירבית של %80 מקסימום. שטח החצר הדרושה כאן הינו 16.6 מ"ר ובנוסף תידרש נטיעת עץ בוגר אחד בחצר.

4. הנחיות נוספות

- 51 -

4.1 . יש להשלים צילומי חזיתות והטמעת החזיתות הקיימות בכל מסמכי התכנית, בתכניות ובחתכים.

"הבקשה להיתר בנייה תכלול צילומים של חזיתות הבניינים בשתי החלקות המצרניות בכל צד של החלקה נשוא הבקשה להיתר, וכן את החזית המוצעת על רקע ארבע החזיתות הנ"ל.." (סע' 10 א' 4 בהוראות).

4.2 יש לקבל אישור לתיק התיעוד ע"י מח' שימור כתנאי להיתר בנייה 4.3 חיזוק פנימי של האגף המערבי עם מבנה הקמרון והחזית לשימור מחייבים תכנון ומפרט הנדסי שיערך ע"י מהנדס שימור. תכנון זה והנחיותיו יוטמעו בהרמוניקה.

4.4 תיקון חזית כלפי רח' אבולעפיה- חלונות ממ"ד עם תריס נגרר. כ"כ יש לסמן בכל התכניות והחתכים את האלמנטים הקיימים להריסה בצבע צהוב ברור וקריא.

4.5 יש להטמיע בהרמוניקה נספח פרטים של כל רכיבי השימור לאישור מחלקת השימור. בין היתר יידרש להציג פרט בקנ"מ 1:25 של החזית לשימור ברחוב שומרון על פרטיה ופתחיה הקיימים ולהוסיף הנחיות מילוליות על אופן הטיפול בקיר, בשימורו, בניקיונו, והסרת המפגעים שהותקנו עליו, ע"מ להבטיח את שימורו ושיקומו באופן מיטבי.

4.6 יש לצרף לפרויקט זה אדריכל שימור מלווה שיפעל עפ"י הנחיות מחלקת השימור, טופס מינוי חתום ע"י אדריכל השימור המלווה ימסר למחלקת שימור.

4.7 בבניין זה קיימת חזית לשימור ומבנה קמרון ולפיכך נדרשת חו"ד של מהנדס שימור לאישור מחלקת השימור. יש לסמן את האלמנטים ההנדסיים בתכנית האדריכלית בהתאמה לחו"ד ההנדסית השימורית המאושרת.

4.8 יש להגיש כתב התחייבות וערבות בנקאית למחלקת השימור, על הערבות להיות בתוקף לשנתיים מיום הגשת הערבות למחלקת השימור.

4.9 במידה וימצא בור מים או כל אלמנט היסטורי אחר יש להפסיק את העבודה מידית ולעדכן את הרפרנט המטפל בתיק זה במח' השימור בעיריית י-ם.

	סדר יום ועדת שימור
06/06/2021 - כ"ו סיון תשפ"א		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2021/54		מספר ועדה
4490		מספר תיק

	נתונים כלליים
הדקל 12 , מחנה יהודה		כתובת
קליין אסתר		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
939975		מספר תכנית
פרוייקט מגורים ומסחר ברח' אליהו מני, מחנה יהודה, ירושלים .		מהות הבקשה
הנדסאית נפתלי אלונה		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	43	30073

- 52 -

רקע

רקע היסטורי ואדריכלי:

שכונת בית יעקב היא שכונה קטנה בירושלים, נוסדה בשנת 1877 והיא התשיעית במניין השכונות היהודיות מחוץ לחומות העיר העתיקה השכונה נושקת לרחוב יפו ורחוב אבישר. כיום השכונה נבלעה ע"י שוק מחנה יהודה. שכונת בית יעקב היא האחרונה שנוסדה בירושלים לפני העלייה הראשונה.

מיקום היסטורי זה על התפר בין "היישוב הישן" לתחילת "היישוב החדש" וההתעוררות הציונית לא נעשה במכוון אבל מחדד את ההבדלים וקווי הדמיון בין זרמים אלו בתולדות יישוב ארץ ישראל בכלל וירושלים בפרט.

מפעל הקמת השכונות מחוץ לחומות העיר העתיקה בסוף המאה ה-19 התמקד והתאפיין בהרחבת תחומי "הישן" כלומר תהליך הדומה יותר לאבולוציה של גוף חי, ולא רק סוג חדש של אורגניזם עירוני.

דוגמה בולטת להשקפה זו ניתן לראות ביוסף ריבלין, מפעילי פלג "הפרושים" האשכנזי, בכתביו הוא מציין במפורש כי ייסוד השכונות מחוץ לחומות ירושלים הוא כחלק מתהליך גאולה.

ייסוד השכונה- תחילתה של השכונה בשנת תרל"ה ,1875 אז קנו חברי "הרחבת הבונים" את האדמה ותכננו להקים בה שבעים בתים. אולם קשיים כספיים מנעו מהם מלהתחיל בבניה, ורק שנתיים מאוחר יותר בשנת תרל"ז 1877 נמצא הפתרון. שלושה אנשים תרמו מכספם ומזמנם והם: רבי משה גראף, רבי יוסף ריבלין, רבי שמואל הומינר ור' יעקב בלומנטל אשר בנה בשכונה כמה ממוסדות הציבור: את המקוואות, את בורות המים ואת התנורים. בית יעקב נוסדה על ידי חברת משתכנים בהנהלת רבי משה גראף, אחד מהממונים ועסקני כולל הורדנא של עדת הפרושים האשכנזית וחבר הוועד של מאה שערים. כמו כן בין המייסדים נמנה גם יחיאל צבי צימרינסקי. השכונה נקראה בית יעקב על שם 70 הבתים שרצו המייסדים לבנות בה. עלל פי הפסוק: "כל הנפש לבית יעקב... שבעים"(בראשית מו, כז).

פנחס גרייבסקי מציין בספרו ספר היישוב מחוץ לחומת העיר תולדות השכונות ומייסדיהן מראשית היוסדן משנת הכת"ר עד היום (תרצ"ט) כי חלקת הקרקע עליה הוקמה השכונה היא בת 44,000 אמות מרובעות ונרכשה במחיר 500 נפולאונים זהב. את האדמה גאל מידי ערביי ליפתא ר' בן ציון לאון והוא

- 53 -

מכר את השטח בתחילה ל"הרחבת הבונים" שהחלו לבנות את השכונה שנתיים מאוחר יותר.

תכנית הבניה אופיינית לשכונות חצר ירושלמיות של אותם זמנים. חצר רחבת ידיים, במרכזה בור מים תת קרקעי ששימש לאספקת מים לתושבים. בשכונה מוסדות ציבוריים כגון בית מרחץ, מחסן לקמח, מאפיה, בית כנסת ותלמוד תורה, מסביב לחצר הוקמו בתים בדר"כ בני קומה אחת שכניסותיהם פונות לחצר המרכזית.

מבחינה טופוגרפית היתה זו השכונה הגבוהה ביותר מבין שכונות העיר בראשית המאה ה-,20 עובדה שהייתה בעלת חשיבות לקביעת מועדי היום ההלכתיים. למשל עבור חייא דוד הלוי שפיצר, שמדד משם את זמני זריחת השמש ושקיעתה לשם קביעת המועדים ההלכתיים בירושלים.

המבנה הנידון:

על פי מפת תיארוך בניה אטלס ירושלים 1973 נבנה בין השנים .1889-1910 המבנה היה בית משפחתי.

ככל הנראה בתקופת המנדט היה המקום חלק מהמרפאה שהייתה בשכונה וכללה מס' מבנים, לא נמצא בכתובים עליה כלום אך במפות סומן כ-HOSPITAL וכנראה שימש כטיפת חלב.

מבנה טיפת החלב היה שימושו של בית המגורים והמבנים שלידו אף על פי שנבנו כיחידת מגורים ולא נמצאו כל מאפיינים אדריכליים התואמים/ מרמזים לתפקודו זה.

לסיכום: הבית המתועד נבנה בראשית המאה ה-,20 כשלב הבינוי השני לשכונת החצר "בית יעקב". על ציר יפו למבנה פתח טריפור עשיר בכניסה מרחוב אלישר לשאר החזיתות לרחוב הם חסרי פרטים או שהפתחים נפגעו (חזית דרומית לרחוב הדקל).

המבנה הינו חלק מהחזית המסחרית של רחוב אגריפס וחלק מהדופן הצפונית של שכונת החצר "זכרון טוביה".

למבנה חשיבות היסטורית כחלק מהבינוי ההיסטורי לאורך רחוב יפו וכחלק מהבינוי של שכונות החצר בירושלים, בנוסף יושב על רצף מבני המסחר שלאורך רחוב הדקל והוא בעל נצפות עירונית בהיותו ממוקם אל מול חלקו הפתוח של שוק מחנה יהודה.

רקע סטטוטורי ותכנוני:

.1תוכניות:

המבנה מוגדר בנין היסטורי בתחום העיר ההיסטורית.

תוכנית מתאר -62 ייעוד הקרקע אזור מסחרי %150 בניה, מס' קומות .3 -4700 ע"פ סעיף .77-78

- 54 -

תכנית אב בית יעקב מס' 30015 המגדירה את המבנה לשימור מלא.

בנוסף רחוב אבישר הוגדר כאתר לשימור על ידי המועצה לשימור מבנים ואתרים.

.2רישוי: לא נמצאו היתרים קודמים.

.3שימור: מסומן לשימור בכרטסת הישנה מס' אתר .3593 תיאור מצב קיים:

מבנה בעל קומה אחת מעל קומת מרתף חלקית, המבנה שימש לטיפת חלב עד לשנת 2017 כיום חלק מהמבנה- חזית צפונית רחוב אבישר שופץ (ע"פ צילומי ה-GIS נראה נטוש), מצידו הדרומי רחוב הדקל קיימת חזית מסחרית ובית מגורים.

התכנית המוצעת:

מטרת התוכנית: בניית בניין חדש למסחר ולמגורים.

עיקרי הוראות התוכנית:

2.2.1 שינוי במערך ייעודי הקרקע כמפורט להלן: מאזור מסחרי למגורים ומסחר.

2.2.2 קביעת בינוי לתוספות בניה כמפורט להלן:

-קביעת בינוי עבור 10 קומות מעל הקרקע, בהתאם לנספח הבינוי.

-קביעת בינוי עבור 3 קומות תת קרקעיות עבור מסחר ומחסני, בהתאם לנספח בינוי.

-העתקת חזית קיימת לכיוון רחוב אבישר בהתאם לנספח הבינוי.

2.2.3 שינוי קווי הבניין וקביעת קווי בניין חדשים.

2.2.4 הגדלת שטחי הבניה בשטח.

2.2.5 קביעת שלבי ביצוע למימוש התכנית, כאמור.

2.2.6 קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 54

המחלקה מציעה לדחות את התכנית במתכונת המוצעת.

1. המבנה מוגדר לשימור בעל ערך היסטורי, אורבני וחברתי ע"כ ההמלצה היא להראות את המבנה

לשימור בתכניות ולשלבו עם הבינוי המוצע, ההמלצה ניתנה בתאום עם מחלקת תכנון עיר.

א. יש לסמן את המבנה והגדר (של החצר לכיוון רחוב אבישר) לשימור בתשריט.

ב. תיקון נספח הבינוי בהתאם לנ"ל.

2. ע"פ תצלומים מתיק התיעוד קיימים מפגעים רבים במבנה וסביבתו:

- 55 -

א. תקרת המבנה נהרסה בחלקה, יש לבצע שחזור של התקרה.

ב. בחזית מזרחית לרחוב אליהו מני ישנו קטע ללא חיפוי אבן, יש להשלים ע"י אבנים שיפורקו לצורך

פתחים בחזית מסחרית מוצעת.

ג. בחצר היסטורית מרחוב אבישר היתה קיימת גדר היסטורית מברזל המופיעה בתיק התיעוד ונעקרה- יש

לשחזר ע"פ תיק התיעוד.

ד. עץ ברוש בוגר שהיה בתחום החלקה נעקר-יש לשתול עץ בוגר חדש.

3. חזית דרומית פנימית (מתחת לגג הרעפים) תהיה גם היא לשימור ותיחשף במסגרת השטח המסחרי

בתאום עם מחלקת השימור.

4. הוראות השימור יעוגנו בסעיף סטייה ניכרת בתכנית.

.5תנאים למתן היתר בניה:

-צירוף אדריכל שימור מלווה שיפעל ע"פ הנחיות טופס דרישות מחלקת שימור, טופס מינוי חתום ע"י אדריכל.

- צירוף חו"ד מהנדס שימור המראה תמיכה למבנה ההיסטורי ומקום כניסה לחפירה עבור הקומות התת קרקעיות המוצעות.

-הצגת התוספת למבנה לשימור ע"פ הנחיות מרחביות עמ' .51-68 -הגשת כתב התחייבות וערבות בנקאית למחלקת שימור.

-אישור תיק התיעוד ע"י מחלקת שימור בעיריית ירושלים.

-הגשת נספח פרטים שייערך ע"י אדריכל שימור בהמשך להרמוניקה.

.6תנאי לטופס 4 ושחרור ערבות בנקאית:

.1אישור מחלקת השימור בכתב.

	סדר יום ועדת שימור
06/06/2021 - כ"ו סיון תשפ"א		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2021/54		מספר ועדה
4482		מספר תיק

	נתונים כלליים
גדרה 10 , רוממה		כתובת
לב - צנעני מרים		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
878306		מספר תכנית
פינוי והריסת מבנה קיים לטובת בנין מגורים חדש		מהות הבקשה
הנדסאית נפתלי אלונה		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
לא	20	30234

- 56 -

רקע

רקע היסטורי ואדריכלי:

רוממה היא שכונה במערב ירושלים הממוקמת בסמוך לכניסה לעיר ושוכנת כיום ברובה מאחורי מתחם התחנה המרכזית. רוממה נבנתה במקור כשכונת פאר יהודית בין כפרים ערביים, ונהוג לראות בה את השכונה הראשונה שנבנתה בירושלים בתקופת המנדט, והראשונה שתוכננה באופן מסודר כחלק מתכנית אב לבינוי העיר. בתי רוממה המקוריים נבלעים כיום ברוממה המורחבת ובאזור התעשייה רוממה, שהחלו להתפתח מצפון וממזרח לשכונה המקורית בשנות ה-50 של המאה העשרים.

חלקת הקרקע עלי השוכנת היום שכונת רוממה היתה בראשית המאה ה-20 גבעה חשופה בין שני

כפרים ערביים: ליפתא מצפון ושייח' באדר מדרום, גבעה זו עשתה היסטוריה במהלך מלחמת העולם

הראשונה כאשר בבוקר ה-9 בדצמבר 1917 טפסו עליה זוג סמלי מטבח מחיל החלוץ הבריטי ונתקלו בראש העיר המוסלמי של ירושלים, הלה מסר להם את כתב הכניעה ואת מפתחות העיר והסביר שבלילה הקודם ברחו הטורקים מירושלים. טקס הכניעה החפוז גובה בכמה טקסים נוספים, כשהחשוב מכולם התקיים יומיים לאחר מכן בנוכחות הפילדמרשל אדמונד אלנבי. לזכר האירוע הוקמה במקום לימים אנדרטת אבן צנועה המנציחה את הלוחמים הבריטים שנפלו על כיבוש הארץ, האנדרטה ניצבת עד היום בשכונת רוממה בלב כיכר אלנבי.

בניגוד לתכנון השכונתי הפשוט, הבתים הפרטיים ברוממה מרשימים מאוד בארכיטקטורה שלהם: כולם בנויים באבן בסגנון אוריינטלי עם תקרות גבוהות, עמודים מעוטרים וחצרות גדולות. כמו כן רובם נבנו בתחילה כמבנים חד קומתיים, אך במשך השנים נוספו להם קומות נוספות. גובהה הרם של הגבעה (829 מטרים מעל פני הים) הקנה לשכונה את שמה, הלקוח מן הפסוק בתהילים (פרק קי"ח) "ימין ד'

רוממה ימין ד' עשה חיל". גובה זה שיחק לטובתה כאשר החליטו הבריטים להקים בצמוד לה מגדל מים ובריכת אגירה גדולה.

- 57 -

המבנה הנידון:

מיקומו של המבנה בקצה הצפון מערבי של שכונת ליפתא עילית. המבנה בנוי בצורה ריבועית. המבנה בנוי בקומה אחת עם תקרת בטון שטוחה. על פי מפות משנת 1947-48 נראה המבנה בפעם הראשונה והוא משויך לסוף תקופת השלטון המנדטורי בארץ ישראל.

עובי קירות חוץ כ-40 עד 45 ס"מ וכולל הקמת קיר חוץ מאבן מיזי יהודי בעיבוד טובזה בשיטת אבן ויציקת גב בטון ובניית קיר פנימי מבלוק איזולציה.

המבנה הוא היחידי במגרש ולא בוצעו בו תוספות בניה במהלך השנים לאחר הקמתו.

המבנה שוכן בצידו המזרחי של המגרש ומסביבו חצר גדולה הכוללת עצי פרי.

הטרסות הקיימות בתחום המגרש אינן מקוריות ובנויות מסוגי אבנים שונים משולבים בטון.

במגרש לא נמצא בור מים.

רקע סטטוטורי ותכנוני:

.1תוכניות:

1. המבנה אנו מוגדר כמבנה היסטורי.

2. תוכנית מתאר -62 ייעוד הקרקע מגורים ...,%.. בניה,מס' קומות.

3. תבע תקפה 4168 שמהותה שינוי ייעוד למגורים 6 מיוחד, קביעת אחוזי בניה, קביעת קווי בניין,

קביעת הוראות בגין עצים לשימור וקביעת הוראות בגים מרפסת מדרגות וגדר להריסה.

.2רישוי: לא נמצאו היתרים קודמים.

.3שימור: המבנה אינו מסומן לשימור, הוגש תיק תיעוד.

תיאור מצב קיים:

מבנה בעל קומה אחת המשמש למגורים.

התכנית המוצעת:

מטרת התוכנית:

.1פינוי והריסת מבנה קיים לטובת בניין מגורים חדש ברחוב גדרה .10 עיקרי הוראות התוכנית:

.1שינוי ייעוד מאזור מגורים 6 מיוחד לאזור מגורים ג'.

.2קביעת השימושים המותרים.

.3קביעת מספר קומות מירבי למבנה.

.4שינוי קווי הבניין וקביעת קווי בניין מרביים.

.5קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

.6קביעת שלבי ביצוע למימוש התכנית.

- 58 -

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 54

המחלקה ממליצה לאשר את התכנית בתנאים הבאים:

.1סימון פירוק של חזיתות המבנה והרכבתם בקירות הפנים של לובי הכניסה בקומת הקרקע.

יש להוסיף כיתוב ע"ג נספח הבינוי "קיר לפירוק והרכבה".

2. עץ מס' 2 -הדר לימון המוצע לכריתה -יסומן להעתקה, ועץ מס' -4שקד מצוי המוצע לכריתה-יסומן

לשימור.

.3תנאי למתן היתר:

הגשת נספח פרטים לפירוק והרכבה של קירות המבנה והפתחים שיבוצע ע"י אדריכל שימור.

.4תנאים לטופס :2

מינוי אדריכל שימור מלווה.

סימון המבנה, פירוקו ואחסונו בפיקוח מלא של אדריכל שימור מלווה.

.5תנאי לטופס :4

אישור מחלקת השימור בכתב.