ישיבת משנה לתכנון ובנייה תבע מס 17 · 23/09/2006
המסמך אינו מופיע עוד ברשימת הפרוטוקולים באתר הרשות (נבדק 2026-09-13). העותק הזה נשמר כאן כפי שפורסם.
ירושלים, 25 יולי 2023
לכבוד
הוועדה המחוזית לתכנון ובניה - מחוז ירושלים
מרח' שלומציון המלכה 1
ירושלים 94146
א. ג. נ.,
הנידון: כתב התנגדות לתכנית מס' 101-0980193
(רוממה- רח' המ"ג ורח' גדרה)
בהתאם לסעיף 100 ובהתאם לסעיף 103א לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965 (להלן – החוק) ובהתאם לתקנות התכנון והבניה (סדרי נוהל בהתנגדויות לתכנית, סמכויות חוקר וסדרי עבודתו), תשמ"ט-1989 (להלן –
התקנות), מתכבדים בזאת הח"מ (להלן –המתנגדים), להגיש התנגדות1 (להלן – ההתנגדות) מטעמם לתכנית שבכותרת (להלן – התכנית), מן הטעמים והנימוקים המפורטים להלן.
א. מענם של המתנגדים
1. מענם של המתנגדים לצורך התנגדות זו הינו, כמצוין ליד חתימתם מטה.2
ואלו הם נימוקי ההתנגדות:
ב. עניינם של המתנגדים בקרקע, בבניין או בפרט תכנוני אחר שהתכנית נוגעת בהם
2. עמותת "ירושלים שקופה" (להלן – העמותה) הינה ארגון המייצג עניין ציבורי ואת עניינים של תושבי
השכונה ושל חברי העמותה שחלקם גם תושבי השכונה וגרים ממש בסמיכות לשטח התכנית ואשר אינם מסוגלים להתמודד עם גל של תכניות הצפים כל יום בשכונה עקב הרפורמה התכנונית של אימוץ קידום תכנון נקודתי על פני ובהעדר תכנון כולל באופן שיטתי ו/או הם נפגעים אשר מפחדים לריב את ריבם בעקבות הלחץ הציבורי מטעם יזמים. העמותה פעילה מאוד בשכונה שבה נמצאת שטח התכנית וכל זמן שמוסדות התכנון נותנים מעמד בפני מוסדות התכנון למנהלים הקהילתיים שלא התקיימו בהם בחירות דמוקרטיות, אין הצדקה לא לתת מעמד זהה לעמותה.
3. הרב נתן קרמר גר בדירה בבעלותו אשר ממוקם במרחק אווירי של כ-650 מ"ר ממיקום שטח התכנית
ובאותה שכונה ובאותו גזרה של המנהל הקהילתי של מיקום שטח התכנית ובתוך טווח מרחק הליכה למבנים ציבוריים שונים שנקבע במדריך להקצאות שטחים לצרכי ציבור - אוגוסט .2018
4. כמו כן יש עניין לכלל המתנגדים בקרקע, בבניין ובפרטים תכנוניים של התכנית בשל הפגיעה החמורה
בשלטון החוק ובין היתר בעקבות שהתכנית אינה תואמת תכניות תמ"א 1 (פרק המים), נוגדת תקנות 1 כלל ההדגשות אינן במקור, אלא אם ציון אחרת ע"י הח"מ. נספחים המצורפים לכתב ההתנגדות, מהווים חלק בלתי נפרד מההתנגדות.
2 היות שיש מוסדות תכנון אשר עומדים על שלהם, ומחשבים מבחינתם החלטות, זימונים לדיון, הודעות וכיוצ"ב (להלן – התכתבויות) שנשלחו על ידם באמצעות דוא"ל חלף "דואר רשום", כהמצאה בהתאם להוראות הדין, וזאת על אף שמתנגדים הללו לא קבלו התכתבויות הללו בפועל ועל אף שאין למוסדות תכנון הללו מנגנון כלשהו לברר אם אכן התכתבויות הללו הומצאו בפועל לידי המתנגדים (קרי: אישור מסירה וקבלה של דואר אלקטרוני), לפיכך בנסיבות הללו וכדי למנוע טעויות ושיבושים בקבלת התכתבויות ממוסדות התכנון, הרי אין למתנגדים ברירה אחרת, אלא לעמוד על כך, כי קבלת התכתבויות ממוסדות התכנון יהיה בדואר רשום, כנדרש לפי הוראות הדין בעניין (בין היתר סעיף 48ב(א) לחוק).
כמו"כ בהתאם לתקנה )2(3 לתקנות התכנון והבנייה (משלוח הודעות והחלטות בדרך מקוונת), תשע"ז-,2016 מודיעים המתנגדים בזאת מראש, כי גם במידה שמי מהמתנגדים או מי מטעמם שלחו או יישלחו בעתיד פניה מקוונת למוסד התכנון בעניין התכנית, המתנגדים הללו עדיין אינם מוותרים על החובה שנקבעה בהוראות הדין (ככל שנקבעה), כי יש לשלוח את ההודעה או ההחלטה בדואר רשום.
כתובת דוא"ל שנשלחה ממנה כל תכתובת, אינה כתובת רשמית, כדי לקבל תכתובות בחוזר, אלא אם התקבל אישור בכתב ומראש לשם כך.
עמוד 1 מתוך 8
התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), תשמ"ג-1983 ביחס לחניה) ולא הונחה בפני הוועדה את התשתית הרלוונטית והעדכנית כדי לקבל החלטה ראויה וסבירה לאישור הפקדת התכנית, כפי שפורט באריכות בהתנגדות זו.
ג. האופן בו פוגעת התכנית בעניינם של המתנגדים
5. אימוץ התנגדויות בדרך של הפניה – כדי לחסוך בזמן היקר של הוועדות הנכבדות או בשל החוקר
להתנגדויות שמינוי בעקבות מחסור במשאבים ובמזמן בוועדות הנכבדות, מאמצים המתנגדים בהתנגדות זו על דרך הפניה את עיקרוני הטיעונים והנימוקים המפורטים בכתב התנגדות נושא תאריך 25.7.2023 שהוגש לתכנית על ידי המנהל הקהילתי רוממה (ע"ר) (להלן – התנגדות המנהל) בשינויים המחייבים ובהסתייגויות המפורטות בהתנגדות זו.
6. המנהליים הקהילתיים מורכבים מנציגי עיריית ירושלים באופן כזו ואחר, ואינם ממונים או נבחרים על
ידי הציבור לכן הם אינם מביעים עמדות בשם הציבור. האמור נכון במיוחד לאחר פסק דין בעת"מ
(מינהליים י-ם) 31334-06-22 העמותה הקהילתית גבעת מרדכי, ירושלים נ' ד"ר בלהה כהנא
בדימוס (נבו .)30.06.2023 זאת ועוד, הם מהווים למעשה גיס החמישי של עיריית ירושלים ולא גוף א-פוליטי וניטרלי, וממילא מזהמים את הליך התנגדות כאילו שהם מייצגים את עמדת הציבור כביכול!
7. בהתאם לפס"ד בעת"מ 51000-10-22 ובהתאם לפס"ד אשר התקבל בהסכמת הצדדים בעת"מ
34560-06-21 "אין למנהל הקהילתי רוממה (ע"ר) זכות עמידה לתכנית".
8. יודגש שהפניה היא להתנגדות שהוגש והוקלט, ללא קשר אם התנגדויות הללו לא תתקבל בשל העדר
זכות עמידה או בשל משיכתה או בשל כל עילה אחרת.
9. כמו כן, על אף ההפניה, אין לראות בהפניה האמורה כהסכמה מטעם המתנגדים למעמד של המנהלים
הקהילתיים.
10. המתנגדים שומרים על זכותם להגיש למוסדות התכנון בכל עת עד מתן החלטה בהתנגדויות, לוח
השמטות להסתייגויות של טיעונים ונימוקים המפורטים בהתנגדות האמורה.
11. שטחים עיקרים למרפסות – בנוסף לנקודות המצוינות בעניין היקפי שטחים של התכנית בהתנגדות
המנהל, ישנה בתכנית תוספת של 1,000 מ"ר של שטחיים עיקריים בטור למרפסות בטבלה 5 מעבר ל-12 מ"ר המקסימום לכל דירה.
12. התכנית מקודמת בכלל ריק תכנוני ובהעדר תכנון סטטוטורי – התכנית מגדילה את ההיקפי ופרמטרי
הבניה בחלל ריק תכנוני ושלא על בסיס תשתית עובדתית ראויה ומבלי שמסד הנתונים הרלוונטיים והנדרשים כדי לקבל הכרעה בהפקדת התכנית היו מונחים בפני הגורמים הרלוונטיים והמוסמכים שקבלו ההחלטות בקשר להפקדת התכנית.
13. תכנון סטטוטורי כולל לעיר ולמצער לשכונה אשר לוקח בחשבון את כל ההשפעות של תכניות מפורטות
ונקודתיות כולל תשתיות עירוניות, שטחים ציבוריים פתוחים ומבונים, תחבורה ותח"צ, שימור וכו',מהווים בסיס לתשתית עובדתית, במיוחד, עת שבתכנית אינה מעוגנת מענה הולם וראויה לכל האמור ואף לא לכל הצרכים הציבורים הנדרשים ליח"ד שינבעו ממימוש התכנית ועת שבשכונת רוממה יש מחסור ידועה בתשתיות הציבוריות הפתוחות והמבונות.3 יודגש, כי שטח התכנית נושקת את גבולות תכנית אב רוממה, אך לא נמצא בגבולותיה, כך שאפילו הפרוגרמות לצורכי ציבור של רוממה, אינה כוללת שטח התכנית ואין בעצם מסמך פרוגרמות אחרות לשכונה בה ממוקם שטח התכנית בפועל.
3 כי בתכנית אב רוממה אין שלד ישים לשטחים ציבוריים בכלל, שטחי חום בנחל צופים שהוצע בתכנית, טרם הופשרו לפיתוח, ושטחי ירוק בשטח של הגיחון, לא אושר בסוף לפיתוח, כן לא בוצעו הבדיקות הנדרשות לפי ההחלטה בתכנית אב רוממה, כגון בדיקות תחבורתיות, ובדיקות תקופתיות על ההתקדמויות של הפיתוח של השטחים לצרכים ציבוריים.
עמוד 2 מתוך 8
14. בפועל בנושא של שטחיים ציבוריים הוועדה המחוזית קבעה באינספור ההחלטות שהגורם המקצועי
לשם כך (ההיקף השטחים ואיזה שימושים ציבוריים נדרשים לצרכים של התכנית) הינה "המחלקה למדיניות תכנון" בעיריית ירושלים, לעיתים היא החליטה שהגורם המקצועי לשם כך הינה "הוועדה המקומית"4 אומנם, ראשית, הוועדה המחוזית אינה מקבלת תמיד עמדתם ולפעמים מפחיתה ממה שנקבעה על ידי המחלקה האמורה, ולעיתים היא מוסיפה שטחים; שנית, עמדת עיריית ירושלים בעת"מ (מינהליים י-ם) 48037-04-13 יעל עשור נ' עירית ירושלים (פורסם בנבו, )20.8.2014 (פס' )12
הייתה כי "המשיבה דחתה את טענת העותרת באשר להיעדר הפרוגרמה. המשיבה טענה כי קיים
קושי רב בהכנת פרוגרמה לעיר ירושלים עקב מורכבותה של העיר, גודלה וצרכיה המשתנים של
האוכלוסיות הרבות והמגוונות המתגוררות בה. בשל טעמים אלו אין למשיבה היכולת לערוך
פרוגרמות קונקרטיות ועדכניות לכלל השכונות בעיר ובשטחים הציבוריים. עם זאת, טענה, אין
משמעות האמור כי לא נבחנו צרכי הציבור בשכונות השונות ביחס למגרשים הפנויים והמיועדים
לאותם צרכים. המשיבה רואה בתכנית המתאר שלה כפרוגרמה כללית ומנחה גם לעניין הקצאת
מקרקעין. מעבר לכך, טענה המשיבה, כי לפני כל דיון, ועדת ההקצאות מקבלת חוות דעת ספציפית
מעודכנת ומפורטת מהמחלקה לתכנון עיר במינהל ההנדסה לגבי כל הקצאה העומדת על סדר
היום". עמדתה של עיריית ירושלים בעניין מקבלת משנה תוקף לנוכח התשובה שהח"מ קבל במסגרת בקשה לפי חוק חופש המידע המצ"ב ומסומן כנספח .1 מכל האמור יוצא כי הוועדה המחוזית זורקת את האחריות על עיריית ירושלים והאחרונה זורקת את זה בחזרה על תכנית המתאר (קרי: הוועדה המחוזית) ובפועל אין כללי אצבע או כל סדר בעניין.
15. מכל מקום, ממילא בתכנית דנן הוועדה הפקידה התכנית מבלי שהתכנית עומדת בצרכים שנקבעו
בתדריכים הממשלתיים לצורך כך ואף לא בהתאם לחוו"ד המחלקה למדיניות התכנון עצמה.
16. קידום ואישור תכניות נקודתית בהעדר תכנון כולל סטטוטורי נוגד את כל עקרונות התכנון והבניה הן
הפן התכנוני והן הפן המשפטי ובין היתר סימן ח' שבפרק ג' (סולם העדיפויות של תכניות), פוגע בין היתר בעיקרון השוויון והשקיפות, בחלוקת העושר ובעיקרון הצדק החלוקתי, ואינה עומדת באמות המידה שנקבע בחוו"ד של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (אזרחי) בדימוס עו"ד ארז קמיניץ מיום 19.10.2021 בעניין "מסמכי מדיניות במוסדות התכנון בהליכי תכנון ורישוי", אשר מוסדות התכנון כפופים אליה.
17. ראו טיעונים בעניין באופן רחב בפרק ו' לכתב התנגדות שהוגשו על ידי עמותת "ירושלים שקופה" ועל
ידי הרב נתן קרמר ואח' לתכנית מס' 101-0897934 (שינוי הוראות בינוי שנקבעו בתכנית ,5351 רחוב שרי ישראל, ירושלים) (פורסם באתר האינטרנט של מנהל התכנון).
18. שימור – שטח התכנית ממוקם בשכונת ליפתא ההיסטורית5 ולפיכך היא כפופה להוראות והנחיות
שבסעיף 5.2.3 לתמ"מ 1/30 (מדיניות השימור בירושלים), כן היא כפופה למדיניות השימור בתכנית מתאר מקומי ,2000 אומנם בתכנית אין התייחסות כלשהי בעניין, כן מדיון בוועדה אינה עולה שהתקיים דיון בעניין, וזאת למרות כי בתחום התכנית ישנו קבוצת בניינים הראויים לשימור אשר חשוב להקפיד על שימורו עבור מורשת הבנויה והטבעית של העיר, בשל יחידותם, חשיבותם ערכתם ההיסטורית, לאומית, תיירותיות, תרבותית, חברתית ואדריכלית. האמור נכון במיוחד לנוכח הערות ועדת שימור העירוני לתכנית.
19. התכנית מחליפה תכנית התקפה6 הכוללת הוראות שימור, ולכן התכנית מהווה תכנית לשימור בהתאם
לתוספת הרביעית שבחוק, אשר סמכותה לאשרה כאשר מגישת התכנית הינה גורם פרטי, הינה אך ורק על ידי הוועדה המקומית בלבד.7
4 תכנית /101-0454181עת"מ .39189-03-19
5 ראו סגמנט 1 בסוף ההתנגדות לקטע מתשריט תמ"מ .1/30 6 סעיף 1.6 להוראות התכנית.
7 ראו התנגדות של עמותת "ירושלים שקופה" ושל הרב נתן קרמר לתכנית 101-025198 (בית היתומים הספרדי – יפו )91 (פורסם באתר האינטרנט של מנהל התכנון), להסבר רחב בעניין.
עמוד 3 מתוך 8
20. זיהום מי תהום – התכנית אינה עומדת בהוראות תמ"א 1 פרק המים ולא בהוראות תמ"מ ,1/30 שכן
שטח התכנית נמצא באזורים המסומנים כ"אזור רגישות להחדרת מי נגר עילי" וכ"שטח בעל חשיבות גבוה להחדרה והעשרה של מי תהום" בתשריט תמ"א 81 ובאזור המסומן כ"אזור רגישות להחדרת מי נגר עילי" בתשריט תמ"מ ,1/30 והפקדת התכנית לא עמדה בדרישות המפורטות בהוראות תכניות האמורות ביחס לשטחים הממוקמים באזורים האמורים.
21. חניה – הוראות התכנית המוסיפה 20 מקומות חניה מיותרות ובחלל ריק (לעומת ה-6 מקומות חניה
המיוחדות לשטח מסיום ואשר נשאב מתכנית התקפה), נוגדת תקנה (2א) לתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), תשמ"ג-.1983
22. הפרשות שטח רצפות לצ"צ והתניה לאכלוס את פיתוח שטחים מחוץ לשטח התכנית – לפי התכנית
יש התניה לשלב אכלוס להפרשות שטחים מבונים ופיתוח שטחים מחוץ לקו הכחול של התכנית, אשר למעשה יוצא שיזם התכנית מוחזק כבן ערובה כאשר הוא לקראת סיום הבניה מכוח התכנית ומשמעותו הוא כי היזם אולץ לממן ההפרשות והפיתוח וכד' ואין מקור סמכות לדרישה להקצאת שטחי רצפות לטובת הציבור במבנה פרטי, כי האמור נוגד את עקרון חוקיות המינהל ואת כללי הדין והמינהל התקין בעניינים אלה העקרונות השוויון ומהווה התקשרות פסולה עם יזם התכנית וממילא בלתי חוקית ובלתי אכיף. ראו והשווא לעניין זה את הלכת דירת יוקרה (ע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' ראש עיריית יבנה, מר צבי גוב-ארי (נבו ))27.06.2011 אשר חודשה ואושררה לאחרונה בע"א 4183/20 דינה יציב
ו-99 אח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה "גני תקוה" (נבו .)16.11.2022
23. אין היתכנות על הפיתוח כאשר אין הרשאה מבעלי הקרקע (אשר בבעלות המדינה)נ
24. הקיוסק ועוד שימושים מסחריים שנקבעו בתכנית בשטחים הציבוריים לא מופיעים ברשימה סגורה של
סעיף 188 לחוק לכן לא ניתן להפקיע שטחים הללו לפי הוראות הדין.
25. העדר פרסום – ראו טיעונים בעניין פגמים כללים בפרסום תכניות במחוז ירושלים המפורטים בפרק ט'
לכתב התנגדות שהוגשו על ידי עמותת "ירושלים שקופה" ועל ידי הרב נתן קרמר ואח' לתכנית מס'
101-0897934 (שינוי הוראות בינוי שנקבעו בתכנית ,5351 רחוב שרי ישראל, ירושלים) (פורסם באתר האינטרנט של מנהל התכנון).
26. העדר סמכות לוועדה אחר מועד לסיום טיפול בתכנית – התכנית עברה את תנאי סף ביום ,3.5.2022
בהתאם לסעיף 109א(ב) לחוק, סיום טיפול של התכנית חייב להיות בתוך 18 חודשים, ז"א שאחר 3.11.2023 אין לוועדה סמכות להמשיך הטיפול בתכנית כולל קבלת ההחלטה בהתנגדויות או ההחלטות אחרות מבלי לקבל את האישורים הנדרשים לפי סעיף האמור. ראו בעניין זה ספר דיני תכנון והבניה ()2015 מאת המלומדים שרית דנה ושלום זינגר על הסיבות, הנימוקים והרציונל לכך וכי מדובר בסנקציה וממילא בהוראה המחייבת ומעכבת.
ד. סיכום ואחרית דבר
27. לאור כל המקבץ בהתנגדות זו, מבקשים המתנגדים מהוועדה לקבל החלטה לדחות את השינויים
המוצעים בתכנית ושהתנגדנו אליהם, להוסיף הוראות במסמכי התכנית שבקשנו בהתנגדות זו ולהורות על תיקון מסמכי התכנית בהתאם.
28. יהא זה מן הדין ומן הצדק לקבל את ההתנגדות במלואה.
29. הוועדה הנכבדה מתבקשת להזמין את המתנגדים לדיון פרונטלי בהתנגדות, ולאפשר לה להשמעת
מלוא נימוק ההתנגדות מתנגדים ו/או מנציגיהם ו/או מב"כ מטעמה.
8 ראו סגמנט 2 בסוף התנגדות זו לקטע מתשריט תמ"א .1 עמוד 4 מתוך 8
30. ההתנגדות נתמכת במסמכים שצורפו ושיצורפו בעתיד.
31. לתמיכת האמור בכתב התנגדות זו, מצורף תצהירים של המתנגדים, המאמתים את העובדות שעליהן
מסתמכים המתנגדים.
32. נשמרת בכך זכויות המתנגדים להוסיף טיעונים להתנגדותם ו/או להשלים נימוקים לרבות הגשת והצגת
חוו"ד מקצועית וכמו"כ לפרט ולנמק טיעוני התנגדותם לעת הדיונים, הן בקשר להתנגדות זו והן בקשר לכל עניין וזכות אחרת הנוגעים לחלקות הנדונה וכנגד כל אדם ו/או גוף הן באופן מוסדי והם באופן אישי, לרבות לפתוח בהליכים אזרחיים כנגד כל הגורמים הרלוונטיים האחראים לאשר את התכנית אשר כולל (אך לא למעט) פתיחת הליך על הפרת חובת חקוקה ועוד עוולות בהתאם לפקודות הנזיקין. ראו והשווה בעניין ע"א 119/86 קני בתים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, מו()5 727 ()1992 ועוד וכן לפנות לגורמים הרלוונטיים והמוסמכים לשם כך (כולל אלה שנקבעו בתוספת ראשונה א'
ובתוספת ראשונה א' שבחוק המים, תשי"ט-)1959 לפתוח בהליכים פלילים כנגד כל הגורמים הרלוונטיים האחראים להפרות סעיף 20ד(א) לחוק המים, תשי"ט-9)1959 במסגרת ההליכים לאישור התכנית.
בכבוד רב,
הרב נתן קרמר
שמאי מקרקעין מוסמך
(בארה"ב, מס. רישיון )45868-46
בשם עמותת "ירושלים שקופה" ובשמו
רחוב תכלת מרדכי ,8/23 ירושלים
העתק:
הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים
מככר ספרא 1
ירושלים 94141
9 ודוק, החשש לזיהום מי תהום, אינו דבר של מה בכך והמתנגדת מפנה את תשומות לב של הגורמים הרלוונטיים האחראים לקידום ולאישור התכנית לסעיפים הרלוונטיים שבחוק בעניין כדלהלן.
סעיף 20ב(א) (בסימן א)1 לחוק המים, תשי"ט-1959 (להלן - חוק המים) קובע איסור זיהום מים וקובע כי "חייב אדם להימנע מכל פעולה המזהמת מים או עלולה לגרום לזיהום מים, במישרין או בעקיפין, מיד או לאחר זמן; ואין נפקא מינה אם היה מקור המים מזוהם לפני אותה פעולה ואם לאו".
להלן בסעיף 20כא(א) לחוק המים נקבע העונשים לכל מי שעובר על הוראה מהוראות סימן א1 כדלהלן:
"העובר על הוראה מהוראות סימן א,1 דינו – מאסר שנה או קנס 392,000 שקלים חדשים, ואם היתה העבירה נמשכת – מאסר שבעה
ימים או קנס נוסף של 25,900 שקלים חדשים לכל יום שבו נמשכה העבירה לאחר שקיבל התראה בכתב ממי שהשר לאיכות הסביבה
הסמיכו לענין זה, ובהתאם למועד שנקבע בהתראה".
סעיף 20כב לחוק המים אף קובע אחריות נושאי משרה בתאגיד כדלהלן:
"נעברה עבירה לפי סעיף 20כא בידי תאגיד, ייאשם גם כל אדם אשר בשעת ביצוע העבירה היה מנהל, שותף, למעט שותף מוגבל, או
עובד בכיר באותו תאגיד, האחראי לענין הנדון, אם לא הוכיח שהעבירה נעברה שלא בידיעתו ושנקט את כל האמצעים הסבירים כדי
למנוע או להפסיק את העבירה".
סעיף 68 לחוק סדר הדין הפלילי [נוסח משולב], תשמ"ב-1982 שניתן להגיש קובלנה פלילית על העובר על סימן א1 לחוק המים.
סימן סעיף 20כה(א)(ג) לחוק המים קובע רשימה סגורה של גופים ציבוריים הרשאים להגיש קובלנה פלילית בעניין.
עמוד 5 מתוך 8
עמוד 6 מתוך 8
סגמנט 1
סגמנט 2
עמוד 7 מתוך 8
נספח 1
עמוד 8 מתוך 8
בס"ד
25 ביוני, 2023
ו' בתמוז, תשפ"ג
לכבוד,
גואל חי מיכל כהן, רלי חיים
ועדת משנה להתנגדויות, ארכיבאי לשכת תכנון מחוזית מזכירת הוועדה המקומית הוועדה המחוזית לתו"ב ירושלים הוועדה המקומית לתו"ב ירושלים בדוא"ל: GoelHay@iplan.gov.il ;comichal@jerusalem.muni.il chracheli@jerusalem.muni.il
שלום רב,
הנדון: התנגדות לתכנית 101-0980193 רוממה – רח' המ"ג ורח' גדרה
סימוכין: מכתבנו לקראת דיון להפקדה 12.7.2022
1. בהמשך להפקדת התכנית שבסימוכין, הרינו להגיש התנגדות זו לתכנית שבנדון.
2. להלן עיקרי טענותינו והסתייגויותינו שעלו מתושבי השכונה במהלך מפגש שיתוף הציבור, שהוצגו גם במסגרת
תהליך הדיונים להפקדה ושאף נשלחו לגורמי המקצוע בעיריית ירושלים ובלשכת התכנון לפני הדיונים להפקדה.
3. יצויין כי מחד, התייחסויות המינה"ק לקראת הדיון להפקדה הביאו לשיפורים מסויימים בתכנית ובעיקרם
עיגון חובת פיתוח המרחב הציבורי – הן של המגרש המיועד למבני הציבור והן למערך השבילים, המעברים והמקטע של טיילת רוממה שנדרש לפיתוח במסגרת התכנית המאושרת.
4. לצערנו הליכים ופניות אלו, שנועדו גם לסייע ליזם, לגורמי המקצוע באגף תכנון ולוועדות התכנון בהבנת מאפייני
המרחב והצרכים של הקהילה ולתרום לטיוב התכנון, לא הביאו לשינויים המתבקשים בתכנית בכדי שתהווה תכנית שתתרום לשכונה ולמרחב והיא אף צפויה לייצר מטרדים ועל-כן אנו מתנגדים לתכנית ומבקשים לדחותה מהטעמים הבאים:
5. אי-התאמת הבינוי לסביבה ואי-התאמה למדיניות התכנון
א. נפחי הבינוי המבוקשים חריגים בסביבה ואינם תואמי מדיניות –
1. ודאות תכנונית ומדיניות תכנונית – בתכנית זו (וכן בתכניות אחרות המקודמות בוועדה) יש
הפרדה מלאכותית בין בינוי למגורים ובינוי "זכויות סחירות" לבין בינוי לצרכי ציבור (הפרשה מבונה). התוצאה היא יצירת מכלול של תכניות ואי אחידות בהיבט "תכנון נפחי" מסודר ובעיקר כאשר יש הפרשי טופוגרפיה משמעותיים.
2. היות וניתן לקבוע כניסה קובעת באופנים שונים בתכניות שונות מתקבל בינוי לא אחיד בראיה
כוללת. בהקשר זה אפשר לראות את התכניות השונות שאושרו ברח' גדרה/המ"ג באזור הנדון כאשר בכל אחת מהם יש התייחסות אחרת.
3. לא ברור מקור המדיניות שעליו הסתמכה הוועדה בכדי לקבוע את היקף הבינוי והגובה
המוצעים. הבינוי המוצע חורג מהיקפי הבינוי שהוגדרו במסמכי מדיניות
• החלטת הועדה המחוזית להפקדה מה- 31.7.2022 (ראו גם להלן) – עד %450 מירבי למגורים מעל המ"ג ובנוסף לשטחים למסחר – כלומר אף יותר מכך (ובאופן משמעותי נוכח הפרשי הטופוגרפיה המשמעותיים)! לא ברור מקור המדיניות להנחיית הוועדה
לחריגה משמעותית ממדיניות תכנית המתאר ירושלים .2000
• לפי תכנית מתאר 2000 – אזור עירוני מגורים, ולפי נספח 1 תבנית הבניה עד 6 קומות.
מעל 1 דונם אפשר לחרוג ל- 8 קומות ועד %320 שטח בניה מירבי ומשיקולים מיוחדים אפשר עד 12 קומותללאתוספתזכויות. יצוין כי השטח המוצע למגורים במגרש העליון
אף קטן מדונם. התכנית מציעה היקפי בינוי החורגים ממסגרת מדיניות זו באופן
משמעותי (ראו ס"ק ה' בסעיף זה להלן).
א. לפי הגדרות תכנית מתאר 2000 – שטח בניה מירבי הינו כלל שטחי הבניה
למעט מחסנים תת קרקעיים וחניות.
ב. בחישוב נפחי הבינוי המירביים למגרשים למגורים:
• סה"כ שטחים עיקריים (למסחר ומגורים) – 14,009 מ"ר • סה"כ שטחי שירות – 1,197 מ"ר – כולל שטחי שירות מתחת לכניסה הקובעת שלא כוללים התוספות להלן:
- 1 -
מינהל קהילתי ע"ש גרוס רוממה / כתובת. רח' זיכרון יעקב 5 ירושלים / טל. 02-5302703 / פקס. 02-5376830 /
אגף אורבני: טל. 02-5302708 / מייל. gmail.com@urban.romema
אגף קהילתי: טל. 02-5302722 / מייל. gmail.com@kehilati.romema
בס"ד
1. הערה 1 לטבלה מאפשרת תוספת זכויות לשטחי שירות עבור חניון,
אחסנה ושטחים טכניים בתת-הקרקע בהיקף עצום של 13,000 מ"ר (לא נלקח בחשבון בחישוב להלן)
2. לפי הוראה א' הכללית לטבלה ניתן להעביר שטחים עיקריים ושטחי
שירות מעל הכניסה הקובעת אל מתחת לכניסה הקובעת ולהפך.
המשמעות היא שבפועל לכאורה ניתן לבנות כ- 30,000 מ"ר כאשר
יש גמישות רבה בניוד שטחים.
• סה"כ שטחי בנייה מירביים – 17,306 מ"ר
• גודל מגרש(ים) – 2298 מ"ר (אין פירוק לפי תאי השטח 1 ו- 2 כך שיתאפשר להבין את נפחי הבינוי בכל מגרש למגורים בנפרד).
• אחוזי בניה – %753 – שהינם בבחינת חריגה משמעותית ממסמכי
והנחיות המדיניות השונות של הוועדה.
ג. הגובה המבוקש – 12 ו- 11 קומות מעל רחובות המ"ג וגדרה בהתאמה הינו
בחריגה משמעותית מהמדיניות הנ"ל, ממדיניות תכנית האב רוממה ומהקיים בסביבה כפי שיפורט בהמשך.
• לפי סע' 6.7 ס"ק 1 לתכנית מתאר 2000 בנושא הוראות לתבנית הבניה
– חישוב הקומות ימנה ממפלס הרחוב שממנו הגישה לבניין. מקום בו קיימת גישה לבניין משני רחובות במפלסים שונים ימנה מספר הקומות מכל אחד מהם בנפרד. ס"ק 3 מתייחס לבנייה מדורגת וקובע כי מספר הקומות מעל למפלס הרחוב העליון לא יעלה על מספר הקומות המותר באותו הרחוב על פי נספח 1 – תבנית הבניה.
• סיעפים אלו נועדו להגדיר היחס למפלסי הפיתוח שנובע מהמנעד הטופוגרפי בעיר.
• תכנית האב רוממה קבעה אף היא בינוי בהיקפים פחותים בהרבה ועקרון דירוג טופוגרפי ונותנה עקרונות תכנוניים ראויים וברורים.
א. תכנית האב כללה במקור את החלקה הדרום מערבית המיועדת למגורים.
ב. עם זאת, לפי החלטת הוועדה המחוזית מה- 13.6.2006 בעת אישור תכנית
האב – הוחלט להחריג את השטח שממזרח לרח' המ"ג ונקבע כי:
ג. לאור כך שלא הוגדרה מדיניות כוללת לשטחים שממערב לרח' המ"ג ולטובת
הבנת "התמונה הכוללת" של מדיניות הפיתוח במרחב זה, נערכה השוואה של התכניות שאושרו במרחב זה כפי שיפורט בהמשך ההתנגדות.
ד. אחוזי בניה – תכנית האב קבעה בינוי של עד %320 - כולל מסחר ברחובות
המרכזיים בשכונה (בדגש ירמיהו) ובמגרשים הגדולים באזור התעשייה
שמעל 2 דונם! התכנית הנדונה מבקשת יותר מפי 2 מהזכויות המירביות
המתוכננות בלב אזור התעשייה!
ה. מספר הקומות המירבי בלב אזור התעשיה יהיה עד 11 קומות במגרשים
גדולים שמעל 3 דונם, עד 10 קומות במגרשים שמעל 2 דונם ועד 8 קומות במגרשים שמעל 1 דונם. כאשר מספר הקומות יחושב בהתאם לתנאי כל מגרש: ממפלס הרחוב הגובל או מפני הקרקע הסופיים במגרש או בסמוך לו – בתיאום עם לשכת התכנון. ובנוסף מספר הקומות ייקבע לפי החלק הגבוה של המגרש ודירוג ככל הניתן לכיוון החלק הנמוך.
ו. מספר הקומות המצוין לפי נספח 1 לתכנית האב (נספח הבינוי המנחה) כולל
את החלקה הנ"ל וקבעה בו בינוי של עד 8 קומות (מסומן באדום).
- 2 -
מינהל קהילתי ע"ש גרוס רוממה / כתובת. רח' זיכרון יעקב 5 ירושלים / טל. 02-5302703 / פקס. 02-5376830 /
אגף אורבני: טל. 02-5302708 / מייל. gmail.com@urban.romema
אגף קהילתי: טל. 02-5302722 / מייל. gmail.com@kehilati.romema
בס"ד
ז. מספר הקומות המבוקש גבוה מכל אחד מהקריטריונים המפורטים בתכנית
האב ובפרט כאשר מדובר בשטחי המגרשים המוצעים בנפרד ובמיקום
שאינו ראשי מרכזי.
ח. יצויין כי נוכח החרגת האזור ממדיניות תכנית האב, ומתוך ניתוח התכניות
שאושרו במרחב עולה כי ככל הנראה למרחב זה ההתייחסות היתה שמרנית
יותר מאשר זו של תכנית האב נוכח זכויות הבניה המוקטנות וגובה המבנים
שאושרו.
• באין מדיניות מוגדרת וברורה למרחב, נוצר כאוס תכנוני הנעדר ראיה והיערכות כוללים לבינוי ופיתוח ורבות נדון נושא זה אצל מבקר המדינה והערכאות הרלוונטיות – תוצאתו בין השאר – לחץ יזמי, בינוי ופיתוח בהיקפים ניכרים, היעדר מענים לצרכי הציבור ובפרט בשכונת רוממה (אזור תכנית האב) שבה מראש המדיניות עסקה במתן מענה ל-
%50 מהצרכים בלבד!
4. היקפי הבינוי המוצעים חורגים מהחלטת הוועדה המחוזית עצמה
• עיקרי + שירות למגורים מעל הכניסה הקובעת = %458 (לא כולל המסחר!). היקפי
המסחר כ- %25 נוספים. סה"כ %483 מעל רח' המ"ג.
• יצוין כי ההחלטה על התייחסות לכל שטח התכנית כמתחם אחד בעייתית וחריגה ביחס
למרחב שבו קודמו תכניות נפרדות שהתייחסו למיקום המגרשים ביחס לרחוב הסמוך
(המ"ג או גדרה).
• לצערנו אין הפרדה ואפשרות לחישוב זכויות הבניה לפי תאי השטח השונים בתכנית
המיועדים למגורים. אנו מבקשים לקבוע בינוי מדורג שיתייחס למפלסי הרחובות
הסמוכים כך שיתאפשר הפירוט בטבלה 5 ביחס לשטחי המגרשים המוצעים
במפלסים השונים.
5. היקפי הבינוי ומספר הקומות חורגים גם מחוו"ד מה"ע להפקדה מיום 7.7.2022 שטענה כי
התכנית אינה תואמת את תכנית האב, אופי השכונה והמיקום.
- 3 -
מינהל קהילתי ע"ש גרוס רוממה / כתובת. רח' זיכרון יעקב 5 ירושלים / טל. 02-5302703 / פקס. 02-5376830 /
אגף אורבני: טל. 02-5302708 / מייל. gmail.com@urban.romema
אגף קהילתי: טל. 02-5302722 / מייל. gmail.com@kehilati.romema
בס"ד
• צוין כי התכנית נמצאת בשטח ריק מבינוי, ללא מגבלות תכנוניות, בעל נצפות גדולה כלפי הכניסה לעיר ומוגבלות תנועתית משמעותית בהיותו נסמך של רח' גדרה שהינו רחוב צר מאוד וללא מוצא.
• הודגש גם כי שכונת רוממה סובלת ממצוקה בשטחי ציבור וכי התכנית מכפילה את המספר יח"ד ומשלשת את שטחי הבניה ללא מענה ראוי לצורכי ציבור.
• התכנית נדרשה לעיקרי התיקונים כדלקמן הנוגעים לסעיף זה:
א. צמצום שטחי הבניה ל- %400 בלבד (מתוכם %260 מאושרים על-פי תכנית 14016
ובנוסף %140 מירביים מעל הקרקע בעבור דיור להשכרה לצמיתות (ראו גם להלן).
ב. קביעת מספר קומות מקסימאלי ל- 10 קומות ממפלס הכניסה הקובעת (כולל
הגדרת גובה קומה טיפוסית וגובה קומת המסחר)
ג. כמו-כן ניתנו הנחיות הנוגעות לתכסית בניה וקווי בניין, מרחק בין מבנים, תמהיל
יח"ד ועוד (ראו גם להלן).
ב. גובה הבינוי המוצע חורג באופן משמעותי מהקיים והמתוכנן בסביבה
1. בתכנית מבוקש בינוי כדלקמן:
• הבניין על רח' המ"ג – בינוי של 12 קומות מעל המ"ג, 43 מ' גובה ועד 838 מ' מעפ"י.
• הבניינים על רח' גדרה – בינוי של 11 קומות מעל גדרה, 40 מ' גובה ועד 828.2 מעפ"י.
2. הבינוי המבוקש חריג בגובהו ביחס לסביבה:
• הן מהגובה הנהוג ברחוב המ"ג - בינוי של כ- 3 קומות מעל מפלס המ"ג בשכונה הותיקה מ- 19 ועד 43 ובינוי של אפילו פחות מכך שמדרום לכניסה לרח' גדרה העליון);
• הן מגובה הבינוי החדש ברח' המ"ג –
א. המ"ג 15 – בינוי חדש לפי תב"ע 12572א – 6 קומות מעל המ"ג כשהאחרונה
בנסיגה כ- 20 מ' מעל המ"ג ועד 815.56 מ' מעפ"י;
ב. המ"ג 11 – בינוי חדש בבנייה לפי תב"ע 101-0060210 – עד 7 קומות (6 לכיוון רח'
המ"ג ו- 6 לכיוון רח' גדרה כ- 20 מ' מעל המ"ג ועד כ- 817 מ' מעפ"י.
• והן מהגובה של הבינוי החדש לאורך רח' גדרה עליון
א. גדרה 20-22 – לפי תב"ע 13094 – 4 קומות מעל רח' גדרה כ- 14 מ' מעל גדרה כ-
806 מ' מעפ"י
ב. גדרה 18 – לפי תב"ע 101-0097915 – 4 קומות מעל גדרה כ- 12.25 מ' מעל גדרה
כ- 806 מ' מעפ"י
- 4 -
מינהל קהילתי ע"ש גרוס רוממה / כתובת. רח' זיכרון יעקב 5 ירושלים / טל. 02-5302703 / פקס. 02-5376830 /
אגף אורבני: טל. 02-5302708 / מייל. gmail.com@urban.romema
אגף קהילתי: טל. 02-5302722 / מייל. gmail.com@kehilati.romema
בס"ד
• המחשת הבינוי החריג מתוך קובץ ההמחשה של התכנית:
- 5 -
מינהל קהילתי ע"ש גרוס רוממה / כתובת. רח' זיכרון יעקב 5 ירושלים / טל. 02-5302703 / פקס. 02-5376830 /
אגף אורבני: טל. 02-5302708 / מייל. gmail.com@urban.romema
אגף קהילתי: טל. 02-5302722 / מייל. gmail.com@kehilati.romema
בס"ד
3. היקפי הבניה חריגים ביחס למאושר ולקיים בסביבה
• כאמור לעיל, היקפי הבניה המבוקשים בתכנית עומדים על %753 מירבי, %458 ביחס לרח' המ"ג (הכניסה הקובעת לכל המבנים במתחם).
• לצערנו אין הבחנה בין תאי השטח השונים שמאפשרת לקחת את הטופוגרפיה והבינוי בכל מתחם בחשבון לפי המפלסים הקובעים הרלוונטיים לו. היקפי הבניה מתייחסים לרח' המ"ג ככניסה הקובעת בעוד וקיימים הפרשים טופוגרפיים משמעותיים מאוד בין רח' המ"ג וגדרה העומדים על כ- 8 מ' בין הרחובות. נבקש לציין גם את ההפרש שבין רח'
גדרה לבין הטיילת בכדי להדגיש את ההשפעה הנופית המשמעותית על מופע הכניסה לעיר – הפרש של כ- 10-13 מ' נוספים.
ג. צפיפות מספר יח"ד חריג ביחס לשטח ולאזור –
1. הצפיפות המוצעת בתכנית עומדת על 52.2 יח"ד/דונם נטו (מתוך השטחים המיועדים למגורים)
ו- 36.32 יח"ד/דונם ברוטו (כלל שטח התכנית).
2. צפיפות זו חריגה ביחס למאפייני המתחם והמגרשים לנקבע בתכנית המתאר הארצית תמ"א
/35 4 – צפיפות מינ' 20 יח"ד/דונם במתחם רגיל בדגם ,1 צפיפות מינ' 30 יח"ד/דונם במתחם אינטנסיבי, כפל הצפיפות המאושרת במתחם חריג. יצוין כי לפי הוראות סע' 12.2.1 ()1 לתמ"א השינוי מחיל את הוראותיו על תכנית מפורטת למגורים המוסיפה יותר מ- 100 יח"ד וכן כי:
• סע' 12.2.1 (4ב) – צפיפות הנטו תחול על מגרשים בייעוד מגורים ועל מגרשים ביעוד מעורב הכולל שימוש למגורים ותחושב לפי ערכי "מתחם רגיל" אלא אם קבע מוסד תכנון בתכנית כי מדובר במתחם אינטנסיבי או במתחם חריג.
• סע' 12.2.1 (4ו) – במקרים חריגים תתאפשר צפיפות של מתחם חריג אף אם המתחם אינו עומד בהגדרת מתחם חריג ובלבד שהתקבל אישור המועצה הארצית.
3. צפיפות זו חריגה גם בהתייחס לצפיפות המירבית שהוגדרה בתכנית האב לאזור התעשייה
רוממה (להלן בעבור הרחובות האינטנסיביים ביותר) – עד 20 יח"ד/דונם בגודל מגרש עד 1 דונם, עד 25 יח"ד/דונם במגרשים בגודל 1-2 דונם, עד 27 יח"ד/דונם במגרשים שבין 2-3 דונם.
4. צפיפות זו חריגה ביחס לתכניות הסמוכות:
• המ"ג 15 – תב"ע 12572א – 24.36 יח"ד/דונם נטו • המ"ג 11 – תב"ע 101-0060210 – 19.5 יח"ד/דונם נטו • גדרה 20-22 – תב"ע 103094 – 20.36 יח"ד/דונם נטו (במגרשים האינטנסיביים ולא בבניין לשימור)
• גדרה 18 – לפי תב"ע 101-0097915 – 22.38 יח"ד/דונם נטו
- 6 -
מינהל קהילתי ע"ש גרוס רוממה / כתובת. רח' זיכרון יעקב 5 ירושלים / טל. 02-5302703 / פקס. 02-5376830 /
אגף אורבני: טל. 02-5302708 / מייל. gmail.com@urban.romema
אגף קהילתי: טל. 02-5302722 / מייל. gmail.com@kehilati.romema
בס"ד
ד. להלן טבלה מסכמת המציגה את המבוקש ביחס לקיים ולמאושר בסביבה:
- 7 -
מינהל קהילתי ע"ש גרוס רוממה / כתובת. רח' זיכרון יעקב 5 ירושלים / טל. 02-5302703 / פקס. 02-5376830 /
אגף אורבני: טל. 02-5302708 / מייל. gmail.com@urban.romema
אגף קהילתי: טל. 02-5302722 / מייל. gmail.com@kehilati.romema
בס"ד
6. הפרשות ומענים לצרכי ציבור
א. רקע – חוסרים קיימים במרחב:
1. כפי האמור בחוו"ד מהנדס העיר וכפי שהועלה בבדיקות הפרוגרמטיות לאזור תכנית האב
רוממה (האחרונה מ- )2021 – האזור סובל מחוסרים גדולים במענים לצרכי ציבור הנובעים בין היתר מהחלטת הוועדה המחוזית בגין תכנית האב.
2. להלן דברי אדר' תכנית האב מתוך תמליל דיון ישיבת ועדת תכנון עירוני מה- 10.11.2009 (עמ'
:)32
ב. החלטת הוועדה המחוזית מה- 31.7.2023 בדבר מענים נוספים לצרכי ציבור לא הוטמעה במסמכי
התכנית:
1. זכויות הבניה לפי 14016 – 400 מ"ר גנ"י (+ 300 מ"ר חצרות) ששולבו במבנה המגורים העליון
ו- 300 מ"ר לבי"כ (במגרש לשב"צ בגבולותיו המאושרים) – סה"כ 700 מ"ר בנוי + 300 מ"ר
חצרות.
2. התכנית מציעה מגרש למבני ציבור (תא שטח )5 בגודל 255 מ"ר בלבד! שבו זכויות הבניה
עומדות על סה"כ 1,000 מ"ר (800 עיקרי + 200 שירות). השטחים המוצעים במגרש 5 לא
יכולים לתת מענה לגני-ילדים שכן אינם מאפשרים שטחי חצר כנדרש.
3. ביחס למאושר בתכנית 14016 אין פתרונות לטובת הקמת גני ילדים ואף אלו שהיו קיימים
נגרעים בפועל.
4. יאוזכר כי זכויות הבניה למבני ציבור לפי גרסת התכנית שנדונה להפקדה היו – סה"כ 1500
מ"ר (1250 עיקרי + 250 שירות). נראה כי לכאורה הזכויות המוצעות כפתרונות למבני ציבור אף הוקטנו.
5. השימושים המפורטים למבנה הציבור לא תוקנו בהתאם להחלטת הוועדה ואף הורחבו לכלול
בתי כנסיות ומקווה באופן מפורט.
6. לסיכום, אין עמידה בהחלטת הוועדה לתוספת שטחים לצרכי ציבור בנוסף לשטחים
הציבוריים שאושרו!
ג. התעלמות מהתייחסות חוו"ד מהנדס העיר לנושא צרכי הציבור:
1. חוו"ד נכסי העירייה (משולבת בחוו"ד מה"ע – עסקה בצורך בהפרשת שטחים נוספים
כפתרונות לשטחים ששולבו בתב"ע 14016 (גנ"י + חצרות).
2. חוו"ד זו גם ציינה כי "התכנית יוצרת העמסה על שטחי הציבור בלא לתת מענה מספק להעמסה
זו. סוג, מיקום והיקף הפשרות לצרכי ציבור יהא בהתאם לחוו"ד מדיניות התכנון."
3. חוו"ד מה"ע דרשה כי התכנית תשלב הפרשה מבונה לצרכי ציבור במגרש המגורים שעל רח'
המ"ג (בשטחים איכותיים עם אור ואוויר ראוי), בהיקף שלא יפחת מאלו שבתכנית המאושרת וכי תנאי להפקדה יהיה תיאום השטחים עם האגף למבני ציבור.
4. מעבר להפרשה המבונה המאושרת, נדרשו בחוו"ד מה"ע גם חוו"ד המח' למדיניות התכנון על
תוספת יח"ד המבוקשת והשטחים המוצעים כתוספת בתכנית והטמעת חוו"ד המח' באמצעות שטחי ציבור נוספים בהפרשה מבונה שיוטמעו בתכנית בתיאום ואישור האגף למבני ציבור כתנאי להפקדה.
- 8 -
מינהל קהילתי ע"ש גרוס רוממה / כתובת. רח' זיכרון יעקב 5 ירושלים / טל. 02-5302703 / פקס. 02-5376830 /
אגף אורבני: טל. 02-5302708 / מייל. gmail.com@urban.romema
אגף קהילתי: טל. 02-5302722 / מייל. gmail.com@kehilati.romema
בס"ד
5. לצערנו לקראת הדיון להפקדה לא נערכה עיריית ירושלים עם חוו"ד המח' למדיניות התכנון
לתוספות המבוקשות.
6. המלצת הוועדה המקומית להפקדה מה- 13.7.2022 היתה:
7. דרישות אלו, שנועדו להבטיח מענים ראויים לצרכי הציבור לא זכו להתייחסות הוועדה
המחוזית ונראה כי חלה התעלמות מהיבטי היקף השטחים, מיקומם, נוחות הגישה אליהם
ובדיקת היתכנות בסיסית לשטחי החצרות הנדרשים למוסדות חינוך.
ד. צרכי הציבור כתוצאה מתוספת 56 יח"ד המבוקשת:
1. בחישוב מוערך המתייחס לתוספת יח"ד המבוקשות בלבד נדרשים:
• מעונות יום – 1 כיתות
• גנ"י – 1 כיתות
• בי"ס יסודי+על-יסודי – 6 כיתות
• שטחים שכונתיים נוספים (מרפאה, בי"כ, שירותי קהילה שונים) – לפחות כ- 200 מ"ר.
• שטח פתוח נוסף – 1 דונם.
7. מעברים וגישות
א. התכנית מציעה שלל מעברים, גשרים וגישות לשטחי הציבור הבנויים והפתוחים.
ב. בשטח קיימים מספר מעברים חשובים כדלקמן:
1. רצף הליכה לאורך רח' גדרה, מחלקו התחתון (גדרה 2 עד )8 ועד חלקו העליון (תחום התכנית
וכן גדרה )16-24 (מסומן בירוק).
2. "טיילת רוממה" – מייצרת רצף מתחת למבנים שברחובות גדרה ועד מענה שמחה. תכניות
לקידום חיבור הטיילת שאמורה לייצר רצף מהכניסה לעיר ומתחת לכלל שכונת רוממה מקודמות כיום על-ידי אדר' העיר ורה"ע ויאפשרו לציבור לנצל את המשאב הנופי ושטחי הציבור (מסומן בכחול)
3. מעברים קיימים ומוצעים שמאפשרים גישה בין מפלס המ"ג, מפלס גדרה ומפלס הטיילת
(מסומנים בורוד).
- 9 -
מינהל קהילתי ע"ש גרוס רוממה / כתובת. רח' זיכרון יעקב 5 ירושלים / טל. 02-5302703 / פקס. 02-5376830 /
אגף אורבני: טל. 02-5302708 / מייל. gmail.com@urban.romema
אגף קהילתי: טל. 02-5302722 / מייל. gmail.com@kehilati.romema
בס"ד
ג. המעבר לאורך רחוב גדרה
1. מדובר ברצף מעבר משמעותי ונדרש בשכונה.
2. לא בכדי במסגרת הפיתוח של רח' גדרה עליון, הושקעו משאבים רבים באופן זמני לטובת
הנגשת המעבר כאמור גם בעבור בעלי מוגבלויות (מסומן לעיל בצהוב).
3. מפלס רח' גדרה המוצע (תא שטח )8 שהוסב לשטח דרך, נמצא במפלס +788.20 ואשר גבוה
ממפלס שביל גדרה התחתון בסמוך לגדרה 8 (כ- )+785 – הפרש של כ- 3 מ'.
4. נספח הבינוי והוראות התכנית אינם כוללים פיתוח המציג חיבור נדרש זה ובפרט חיבור נגיש.
זאת ועוד, נספח הבינוי מציג סט מדרגות כאשר זה נתמך בקיר תמך כלפי המשך המעבר ולכאורה ניתוק הרצף האמור.
5. מבוקש לשלב בהוראות התכנית הנחיות לשימור רצף מעבר נגיש זה ולשלב רצף זה בנספח
הבינוי תוך מציאת הפתרונות התכנוניים הנדרשים ליצירתו.
ד. המעבר מרח' המ"ג וגדרה לטיילת רוממה
1. המעבר הקיים כיום אינו נגיש.
2. המעברים המוצעים בנספח הבינוי אינם נגישים.
3. המעבר המוצע (לכאורה) דרך תא שטח 5 (מבנה הציבור) ואשר נגיש לכאורה (באמצעות מעלית
ציבורית) אינו מוגדר בבירור בדגש היציאה שלו למפלס הטיילת (ראו גם בס"ק ה' להלן).
4. מבוקש לבחון האפשרות לקידום הנגשה בין המפלסים באמצעות התכנית – דבר שישמש את
הציבור הרב לרבות הנגשה לעגלות הילדים הרבות בשכונה ובעלי מוגבלויות.
ה. המעבר המוצע בגשר למבני הציבור
1. מדובר במעבר על-גבי גשר ארוך ומורכב.
2. חוו"ד מה"ע התייחסה לבעייתיות בגישה המבוססת למבנה הציבור באמצעות גשר זה כדלקמן:
3. בנוסף, המעברים הנוספים המוצעים בתכנית (נספח הבינוי המנחה) לא מציגים גישה ומבהירים
את הגישה אל מבנה הציבור במפלסי הקרקע השונים:
• לא מסומנת בהם גישה ממפלס השביל שבצמוד לגדרה 8 (מפלס רח' גדרה תחתון) –
מסומנים מדרגות קיימים המובילים אל מתחת למפלס זה (מסומן באדום)
• לא מסומנת בהם גישה ישירה למפלס הטיילת – בניגוד לסע' 4 להחלטת הוועדה המחוזית (מסומן בצהוב גישה לשטחים הפתוחים) ולא ברור האם נבחנה היתכנות לגישה נגישה מהטיילת העיקרית:
• החלטת המחוזית הנ"ל הוטמעה בסעיף 6.13 כסעיף סטיה ניכרת והיות וחלה לכאורה גם על תא שטח ,5 משמעותה הוא צורך בזכויות נוספות מתחת לכניסה הקובעת וחללים פוטנציאליים להשמשה לרווחת הציבור (אולמות וכיוצ"ב) שייתכן ואינם מפורטים בטבלה 5 ועל-כן ייתכן ופוגעים בהיתכנות למימוש מבנה הציבור.
- 10 -
מינהל קהילתי ע"ש גרוס רוממה / כתובת. רח' זיכרון יעקב 5 ירושלים / טל. 02-5302703 / פקס. 02-5376830 /
אגף אורבני: טל. 02-5302708 / מייל. gmail.com@urban.romema
אגף קהילתי: טל. 02-5302722 / מייל. gmail.com@kehilati.romema
בס"ד
• מבוקש להציג תכנית בינוי למבנה הציבור כולל הצגת היתכנות גישות נגישות ממפלסי
הרחובות הסמוכים והטיילת כתנאי לאישור התכנית.
ו. המעבר הקיים בגוש 30234 חלקות 89 ו- .140
1. התכנית מעתיקה מעבר ציבורי מאושר (בתרש"צ 5/03/02 ובתכנית ,)14016 קיים ושמיש העובר
בין המגרש הפרטי של היזם לבין בניין המ"ג .19
2. למרות חוו"ד מה"ע והמלצת הוועדה המקומית שאין לבטל מעבר זה ואף יש לשקול להרחיבו,
אין כל התייחסות לכך במסגרת החלטת הוועדה המחוזית.
3. המעבר משמש גם לגישה ליחידות דיור בבניין המ"ג .19
4. ביטול המעבר באמצעות צירופו לתא השטח למגורים, בצירוף סימון קו בנין תחתי בגבול
המגרש כלפי המ"ג 19 והצעת בינוי מתחת למפלס הקובע (המ"ג) לטובת שטחי התמרון לחניות, חניות ומסחר כמסומן בנספח הבינוי – יביאו לשלילת אפשרות המעבר והגישה לחלק מדיירי המ"ג 19 ואל הבניין בגדרה 8 וכן לבינוי חריג של קיר תמך משמעותי בגבול המגרש וכלפי חלונות דיירי המ"ג 19 שמתחת למפלס המ"ג באופן שאינו סביר והיות והבניין במ"ג 19 נמצא במרחק של כ- 2 מ' מגבול המגרש.
8. פגיעה בפוטנציאל למתקני משחק ופעילות לאורך טיילת רוממה
א. בשכונה מחסור חמור בשטחים ציבוריים פתוחים.
ב. בתכנית הפיתוח שהוכנה לאורך הטיילת שהוכנה ב- 2015 על-ידי אדר' נוף יעקב עומר (לפי תכניות 13094
ו- )14016 כתנאי להיתר בניה ואשר אושרה על-ידי מחלקת גננות, הוגדרו 3 משטחי מצעים למשחק ופעילות בתחום התכנית הנדונה כדלקמן – שטח 1 – 73 מ"ר, שטח 2 – 90 מ"ר, שטח 3 – 215 מ"ר (סה"כ 378 מ"ר):
ג. שטחים אלו נדרשים לציבור בשכונה כאוויר לנשימה.
ד. נספח הבינוי והפיתוח של התכנית המוצעת מציעה שטח של כ- 50-70 מ"ר בלבד לשטחי משחק ומבטל את
שטחי המשחק 1 ו- 2 הנ"ל.
ה. אנו מתנגדים לביטול האפשרות למימוש שטחי פנאי ומשחק לתושבי השכונה שכה נדרשים.
9. מסחר מוצע
א. שילוב מסחר ומגורים במפלס המ"ג ובמפלס גדרה וכן שטחים מסחריים המשולבים על-גג מבנה הציבור
אינם מקובלים.
ב. התכנית מציעה היקף שטחים גדול יחסית עם מגוון שימושים אפשריים – מסחר, משרדים, תעסוקה
ומרפאות.
ג. למרות שבמסגרת ההצגה הציבורית לפני הדיונים להפקדה הועלו בהקשר זה התייחסויות רבות של
הציבור, לסוג השימושים והיקפם אלו לא קיבלו התייחסות במסגרת החלטות הוועדה המחוזית להפקדה.
ד. שילוב המסחר/תעסוקה במיקום זה עשויות לייצר בעיות במגוון היבטים כדלקמן:
- 11 -
מינהל קהילתי ע"ש גרוס רוממה / כתובת. רח' זיכרון יעקב 5 ירושלים / טל. 02-5302703 / פקס. 02-5376830 /
אגף אורבני: טל. 02-5302708 / מייל. gmail.com@urban.romema
אגף קהילתי: טל. 02-5302722 / מייל. gmail.com@kehilati.romema
בס"ד
1. מוקד מסחר חדש בלב שכונת המגורים ושלא לצורך או עם תועלת משמעותית הנובעת
מהמיקום, מיקום בסמוך לצומת בעייתי ועמוס גם כך.
2. היעדר פתרונות מתואמים למפלס המסחר – פריקה/טעינה, פסולת. יצוין כי רח' גדרה משופע
מאוד והפתרונות הנ"ל לבנייני המגורים מתבצעים לפי הנחיות אגף תברואה ברח' המ"ג.
3. אי התאמה לאופי הקהילתי המתנגד ל"תרבות הצריכה".
4. מטרדים הנוגעים לאופי המסחר – עסקי הסעדה ומזון, לרבות בית הקפה המוצע על-מבנה
הציבור עשויים לייצר מטרדים סביבתיים כדוגמת רעש וריחות בסביבת המגורים הצפופה.
ה. מבוקש לבטל את המסחר המוצע ולכל הפחות לקבוע הגבלות לגביי אופי המסחר האמור כך שלא יהווה
מטרד כאמור בחוו"ד מה"ע לעניין שילוב הוראות ותנאים נדרשים מול המח' לאיכה"ס בעיריית
ירושלים.
ו. בנספח הבינוי לתכנית שולב קיוסק לאורך הטיילת. כאמור לעיל. עם זאת, לקיוסק מוצע זה (שנמצא מחוץ
לגבולות התכנית) לא הוגדרו זכויות בניה ועל-כן הוא אינו בר מימוש. זאת ועוד, יצירת קיוסק שכזה עשוי אף להביא למטרדים בסמוך למבני המגורים ובפרט כאשר אפשרויות פריקה/טעינה וטיפול בפסולת מוגבלים מאוד. חשש נוסף נובע מהחלטת הוועדה המחוזית כי עקרונות הפיתוח של השצ"פ יהיו מחייבים וכל סטייה מהם תהיה סטייה ניכרת.
ז. מבוקש לבטל את האיזכור לקיוסק בטיילת רוממה מנספחי הפיתוח שהם בבחינת מצג שווא.
10. חניה וחניה סחירה
א. התכנית המאושרת קבעה חובת התקנת חניה מעבר לתקן – 6 מקומות חניה למגרש 50 ו- 5 מקומות חניה
לאורחים. הדבר מאוזכר בסע' 28 ו – 29 לחוו"ד מה"ע תוך בקשה להתייחס לכך במסגרת הוראות והתכנית ואף לקבוע זאת כסטיה ניכרת.
ב. בסע' 6.3 נכללה התייחסות ל- 6 מקומות החניה הנדרשים למגרש הסמוך (חלקה 379 – לפי הרישום
המעודכן). לא ניתנה התייחסות לחניות אורחים נוספות.
ג. הוראות התכנית לא כוללות סע' לחובת ביצוע החניה הנ"ל באמצעות עיגונן בסטיה ניכרת. כמו-כן, לא
שולבה הוראה בגין רישום הזכויות בחניות אלו לטובת בעלי הזכויות במגרש האמור.
ד. מבוקש לקבוע את היקפי החניה הנ"ל ועיגונן בסטיה ניכרת לרבות חובת רישום הזכויות כאמור לעיל,
לטובת מתן מענה הולם להסדרים שנקבעו בתכנית המאושרת ועל-מנת להבטיח מימוש הזכויות
האמורות.
ה. בנוסף לנ"ל, שולבה בסע' (6.3ה) הוראה לפיה ניתן יהיה להקים 20 חניות לשימוש בניינים נוספים אשר לא
ניתן להקים בהם חניה וזאת בהתאם להחלטת יזם התכנית, לפי שיקול דעתו וכי התמורה בגין החניות הנוספות תהיה בהתאם להסדר קניני בין בעלי הזכויות.
ו. מדובר בעצם בזכויות בניה נוספות ו"מטלה" בעבור יזם כאשר אין תכנית קונקרטית שמדוברת. זאת ועוד,
מתן אפשרות לזכויות שכירות נוספות לחניה הינה בניגוד למדיניות לצמצום השימוש ברכב הפרטי ותוך הגדרת מענים פוטנציאליים לכאורה דרך רחוב צר, משופע ושאינו מתאים לשמש כפתרון מרחבי כלשהו לנושא חניה. באם קיימות תכניות כלשהן להתחדשות, יש לפרטן באופן מובהק וברור לרבות הטיפול בנושא הזכויות ושיוכן למתחם מוגדר. במידה והמדובר ברח' גדרה תחתון ,2-8 מוצע לדרוש פתרון תנועתי שיחבר בין שני חלקי הרחוב ויאפשר זיקת הנאה למעבר כלי רכב והולכי רגל באופן שיאפשר חיבור ראוי של המעבר לאורך רחוב המ"ג המוזכר בסע' 7ג' לעיל.
ז. שילוב הוראה שכזו היא בגדר רתימת העגלה לפני הסוסים. תכניות התחדשות, ראוי שייתנו מענה
במסגרת תחום התכנון שלהן ותכנון כוללני מרחבי ולא על-בסיס תכנון נקודתי. אנו דורשים ביטול סע'
(6.3ה).
11. דיור להשכרה
א. התכנית קובעת הוראות בגין דיור להשכרה ל- 15 שנה בלבד (הוראה ה' לטבלה )5 המתייחסות לרבע
מתוספת יח"ד "ביחס לתכנית התקפה" – קרי %25 מתוך 56 הנוספות היח"ד = 14 יח"ד.
ב. החלטת הוועדה המחוזית מה- 31.7.2023 בדבר דיור להשכרה לא הוטמעה כראוי במסמכי התכנית:
1. החלטת הוועדה נוגעת ליחס שבין היקף יחידות הדיור להשכרה לכלל היח"ד המוצעות
בתכנית. רבע מ- 120 הינו 30 יח"ד ולא .14
- 12 -
מינהל קהילתי ע"ש גרוס רוממה / כתובת. רח' זיכרון יעקב 5 ירושלים / טל. 02-5302703 / פקס. 02-5376830 /
אגף אורבני: טל. 02-5302708 / מייל. gmail.com@urban.romema
אגף קהילתי: טל. 02-5302722 / מייל. gmail.com@kehilati.romema
בס"ד
2. לא ברור מהיכן נוספו הוראות התכנית הנוגעות ל"רבע מתוספת יח"ד ביחס לתכנית התקפה"
ובניגוד להחלטת הוועדה.
ג. התעלמות מהתייחסות חוו"ד מהנדס העיר לנושא הדיור להשכרה:
1. תמיכת מה"ע בהיקפי הבינוי הנוספים המבוקשים (עד %)400 היתה בהתניית תוספת הזכויות
בהנחה ומדובר בהשכרה לצמיתות.
2. לא בלבד שהחליטה הוועדה המחוזית על קביעת היקף מצומצם יותר של יח"ד להשכרה, באופן
שאינו קשור בתוספת הזכויות המבוקשת בתכנית, אלא נקבע כי יחידות אלו יהיה להשכרה מוגבלת ולאחר מכן יהיו יחידות דיור עצמאיות שיוכלו להימכר בשוק החופשי.
ד. לסיכום, מבוקש כי ייקבע בהחלטת הוועדה אודות היקף השטחים שיוקצו לנושא דיור להשכרה מתוך
סך שטחי הבניה בתכנית, מספר יחידות הדיור ותמהילן.
12. לסיכום,
א. אנו מבקשים מחברי הוועדה הנכבדים להורות על ביטול התכנית בשל:
1. אי התאמת נפחי והיקפי הבינוי המבוקשים למדיניות התכנון הכוללת לפי תכנית מתאר
ירושלים ,2000 תכנית האב לאזור התעשייה והיעדר מסמכים אחרים המגדירים את מדיניות התכנון הכוללני למרחב זה.
2. אי התאמת נפחי והיקפי הבינוי להחלטת הוועדה המחוזית עצמה.
3. אי התאמת נפחי והיקפי הבינוי, הגובה וצפיפויות המגורים למסמכי המדיניות ולסביבת
התכנית.
4. אי מתן מענה מספק לצרכי הציבור הנוספים מהתכנית ואף צמצום המענים שניתנו בתכנית
המאושרת וביחס לתכנית המופקדת.
5. אי הטמעת החלטת הוועדה המחוזית לתוספת שטחים נוספים לאלו המאושרים.
6. התעלמות מחוו"ד מהנדס העיר לגביי התכנית והמורכבות שלה. בסופו של דבר, עיריית
ירושלים היא האמונה על אחזקה והפעלת המרחב הציבורי ושטחי הציבור ולכל הפחות יש להתייחס לחוו"ד מהנדס העיר ברצינות ובעומק שבה הן מוגשות. בעוד ובוועדה המחוזית מטפל בתכנית רפרנט אחד, בעיריית ירושלים בעלי תפקיד רבים האמונים על בדיקת התכניות וגיבוש חוו"ד כוללת.
7. קטיעת רצף מסודר ונגיש להולכי רגל – לאורך רח' גדרה.
8. פגיעה בפוטנציאל המענה למתקני משחק ופעילות לאורך טיילת רוממה.
9. שילוב של מסחר במיקום בעייתי ותוך גרימת נזק, מטרדים והפרעות לתנועה לתושבי השכונה
והאזור.
ב. לחלופין, ובאם לא נדחית התכנית, נבקש לכל הפחות כי הוועדה תורה על:
1. גיבוש מדיניות כוללת לרח' גדרה עליון.
2. על צמצום היקפי זכויות הבניה, גובה הבינוי המירבי ומספר הקומות ממפלסי הרחובות המ"ג
וגדרה והתאמתם לבינוי בסביבה כמפורט במסמך זה, חוו"ד מה"ע ו/או למדיניות הכוללת הנ"ל. להלן עיקרי הסוגיות שהועלו במסמך זה:
• הפרדה בין תאי השטח 1 ו- 2 לטובת חישובי שטחים והגדרה מפורטת של תנאי הפיתוח • בינוי מדורג לפי החזית לרחובות הרלוונטיים – עד 6 קומות בחזית לרח' המ"ג ו- 4 קומות בחזית לרח' גדרה.
• הפחתת היקף יחידות הדיור והתאמתם לצפיפות נטו למתחם רגיל לפי תמ"א /35 4 ו/או אישור למתחם חריג במוסדות התכנון הרלוונטיים.
• צמצום היקפי הבניה ל- %320 לכל היותר (מירבי לא כולל שטחים בתת-הקרקע ומתחת למפלס הרחוב התחתון הסמוך למגרש) התואמים את הבינוי באזור, כאשר %60 הנוספים לזכויות המאושרות ישמשו למענה לצרכי ציבור בהתאם לפרוגרמה לצ"צ והיתרה שלהם לטובת דיור בהשכרה לצמיתות.
3. על הכנת פרוגרמה ציבורית לתכנית ולתוספת הזכויות המתבקשות מכוחה תוך הצגת המענים
הנדרשים בתחום התכנית.
4. על הבטחת נגישות ראויה ממפלסי גישות הולכי הרגל לשטחים המיועדים לשטחי ציבור –
בהפרשה מבונה ובמגרש המיועד לכך (תא שטח )5 שלא רק ממפלס רח' המ"ג ובאמצעות הגשר.
- 13 -
מינהל קהילתי ע"ש גרוס רוממה / כתובת. רח' זיכרון יעקב 5 ירושלים / טל. 02-5302703 / פקס. 02-5376830 /
אגף אורבני: טל. 02-5302708 / מייל. gmail.com@urban.romema
אגף קהילתי: טל. 02-5302722 / מייל. gmail.com@kehilati.romema
בס"ד
5. הבטחת רצף הליכה נגיש לאורך רחוב גדרה – מחלקו התחתון ועד חלקו העליון כדרישה
מחייבת בסטיה ניכרת.
6. בחינת האפשרות לקידום הנגשה בין המפלסים של התכנית – המ"ג, גדרה, טיילת – והטמעת
מכלול המעברים כולל חיבורם למפלס הטיילת התחתונה באופן ברור במסמכי התכנית.
7. השלמת תכנית בינוי עקרונית למבנה הציבור שתכלול הצגת חיבור נגיש למפלסי רח' גדרה
והטיילת.
8. מניעת ביטול המעבר הקיים בגוש 30234 חלקות 89 ו- .140
9. מתן פתרונות מספקים במסגרת תכנית הפיתוח לשטחי משחק לילדים בהיקף שלא יפחת מ-
500 מ"ר.
10. ביטול המסחר המוצע או צמצומו המשמעותי לרבות הטמעת הוראות בגין אופי המסחר (ללא
ממכר מזון), מניעת מטרדים ותיאום מול הגורמים הרלוונטיים לשלב ההיתר.
11. ביטול האפשרות לביצוע חניה סדירה מעבר לתקן החניה הנדרש וקביעת ביצוע ורישום החניות
המאושרות בתכנית 14016 (למגרש סמוך וחניות אורחים) בסטיה ניכרת.
12. במידה ומשולב דיור בהשכרה – קביעת היקף השטחים, מספר יחידות הדירות ותמהיל הגודל
שלהן באופן ברור ומפורט.
13. לאור כל השינויים המבוקשים, לענ"ד נדרש גם פרסום חוזר בדומה לסע' 149 ולמשך זמן
שיאפשר לימוד תכנית מורכבת והגשת התייחסות מסודרת.
בברכה,
דוד הייקושלר
יו"ר הועדה הפיזית
מינהל קהילתי רוממה
העתקים:
שירה תלמי, יו"ר הוועדה המחוזית ירושלים
דן קינן, מתכנן הוועדה המחוזית ירושלים
שי רדישקביץ – רפרנט, לשכת תכנון מחוז ירושלים
אליעזר ראוכברגר, ס. ומ"מ רה"ע ויו"ר הוועדה המקומית לתו"ב רועי לביא, מנהל אגף תכנון
אמנון ארבל – ס. מנהל אגף תכנון ומנהל המחלקה לתכנון עיר הלה בכר – ס. מנהלת המח' לתכנון עיר
עדי פרי, מתכננת רובע אלונים
עופר אהרון – מנהל המח' למדיניות התכנון
הנהלה, מינה"ק רוממה
חברי הוועדה הפיזית, מינה"ק רוממה
מרגלית אייכן, מנהל מינה"ק רוממה
- 14 -
מינהל קהילתי ע"ש גרוס רוממה / כתובת. רח' זיכרון יעקב 5 ירושלים / טל. 02-5302703 / פקס. 02-5376830 /
אגף אורבני: טל. 02-5302708 / מייל. gmail.com@urban.romema
אגף קהילתי: טל. 02-5302722 / מייל. gmail.com@kehilati.romema