ישיבת משנה לתכנון ובנייה תבע מס 17 · 23/09/2006

עיר: ירושלים
תאריך: 2006-09-23
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

פתח את קובץ ה-PDF באתר המקור

המסמך אינו מופיע עוד ברשימת הפרוטוקולים באתר הרשות (נבדק 2026-09-13). העותק הזה נשמר כאן כפי שפורסם.

- 1 -

תאריך:30/8/2023

סדר יום לועדת משנה - תב"ע

מספר ועדה 2023/17

שתתקיים 06/09/2023 - כ אלול תשפ"ג

בתאריך

שעת דיון 09:30

מקום ועדה אולם הנהלה 2 – בניין ,1 קומה 6

על סדר היום:

9:30 הפקעה – 23/1185

10:00 תצ"רים – 11242,11874

מס' שעה תכנית שכונה סוג דיון מהות מבקש סמכות

1 11:00 1062744 רוממה התנגדויות שינויים בבינוי ועדה מקומית ובקווי בניין בשרי

ישראל 12

2 11:30 1117514 זכרון משה התנגדויות תוספת קומות, בנימין רוזנגרטן ועדה מקומית יח"ד ומרפסות

ברח פראג 4

3 12:00 657593 גבעת הפקדה סטריפ דרך . ועדה מחוזית המטוס חברון, ירושלים -

מתחם שימושים

מעורבים על ציר

רק"ל

4 14:00 1087741 בית הכרם הפקדה התחדשות ועדה מחוזית עירונית ברחוב

כרמון 14-18

5 14:30 1157445 בית הכרם הפקדה פינוי בינוי רחוב ועדה מחוזית כרמון 20

6 15:00 1039866 מרכז הפקדה שימור מבנה שטיצר נפתלי ועדה מחוזית העיר ובניית מגדל חדש

ברחוב יפו

7 16:00 1095660 א-סוואנה הפקדה פרויקט משולב- סני חורי ועדה מחוזית מלון ומגורים

8 17:00 995464 בית הכרם הפקדה תוספת קומות אבי דור ועדה מחוזית מלונאות, מגורים

ותעסוקה למלון

גני ירושלים

9 921213 תלפיות הפקדה מתחם שימושים ועדה מחוזית תעשיה מעורבים הכולל

מגורים ומסחר

10 961151 תלפיות הפקדה מבנה חדש יצחק מנור ועדה מחוזית תעשיה למסחר תעסוקה

ומגורים, לובינסקי

- 2 -

11 1062009 ג'בל התנגדויות הקמת בנין חדש עסאם הלסי ועדה מחוזית מוקאבר

12 1175918 גבעת הפקדה הריסת בנין קיים משה זלצמן ועדה מחוזית שאול והקמת בנין חדש

ברח' כנפי נשרים

13 1120690 קרית התנגדויות עין כרם הקטנה יחיאל פוטש ועדה מחוזית היובל

14 1004555 רמת תיקון החלטה פיצול והרחבת יהודה ועדה מקומית שלמה להפקדה יח"ד, הוספת גולדנברג

ממ"דים ומעלית

ברח' דרוק 82

15 1153048 גבעת הפקדה קביעת בינוי ועדה מקומית- ועדה מקומית המטוס להקמת שימושים עיריית ירושלים

ציבוריים בשטחים עיריית ירושלים

16 1131648 נוה יעקב תיקון החלטה תוספת מרפסות יעל קרשינסקי ועדה מקומית להפקדה והרחבות דיור

ברח' מאיר בלבן

,11,9,7,5 13

17 1096924 קרית הפקדה מנהרת גולומב - מקומית וועדה ועדה מחוזית היובל קוליץ

18 1145184 שרפת הצטרפות הקמת קומפלקס אכרם עבד ועדה מחוזית הועדה מגורים ודיור אלרחמן

המקומית מיוחד

בשלב הפקדה

19 1134816 אבו תור - הפקדה תוספת קומה אהרון דניאל ועדה מחוזית גבעת והרחבת יח"ד חנקין

חנניה ברחוב ישי 17

20 1221266 סנהדריה הפקדה הרחבת יח"ד מנוס שאול ועדה מקומית קיימות ברחוב המלך 63

שאול המלך 63 בע"מ

21 1224286 המושבה הפקדה אסא 8 אהרון ועדה מקומית היוונית זילברשטיין

22 1179589 בית חנינה הפקדה הכשרה ותוספת אחמד טהה ועדה מחוזית זכיות לבית קיים

23 1034537 קרית התנגדויות מתחם וורבורג עיריית ירושלים ועדה מחוזית היובל

24 1132232 חומת הפקדה תוספת בניה מאיר אלישר ועדה מחוזית שמואל במבנים של

קומפלקס הישיבה

הר המור

25 933317 גבעת רם התנגדויות פארק גב ים ועדה מחוזית העברית

26 1095330 תלפיות הפקדה מתחם רג'ואן - אמיר רג'ואן ועדה מחוזית תעשיה הסדנא-פייר קניג

27 980193 רוממה התנגדויות רוממה- רח' המ"ג ועדה מחוזית ורח' גדרה

28 869644 בית חנינה התנגדויות הגדלת זכויות ועדה מחוזית בניה למגרש

- 3 -

29 14295 גבעת תיקון טעות הוראות איחוד מנהל מקרקעי ועדה מקומית המטוס סופר וחלוקה ללא ישראל

הסכמה

30 1193531 תלפיות תיקון החלטה הסדנא 2 - מבנה דליה זרחיה ועדה מחוזית תעשיה להפקדה מגורים, תעסוקה

ומסחר

31 759589 בית וגן תיקון החלטה קווי בנין, רחוב אליהו גבאי ועדה מקומית להפקדה עוזיאל 26

32 1080944 נחלת הפקדה תוספת קומה מיכאל קאהן ועדה מחוזית אחים והרחבת בית קיים

,רח' טבריה

33 1243674 רוממה הצטרפות שינוי הוראות בינוי ועדה מקומית ועדה מחוזית הועדה לעניין שלביות רשות מקומית

המקומית ביצוע "רשות

בשלב הפקדה השידור"

34 1230291 עיר גנים הצטרפות התחדשות נעמה גברא ועדה מחוזית הועדה עירונית - רחוב

המקומית הנורית - מתחם

בשלב הפקדה ,6 אפריקה

35 1078476 גבעת הפקדה הריסת 2 מבנים מהנדסים בע"מ ועדה מחוזית הורדים קיימים והקמת 2 אלי יוחנן

בנינים חדשים,

דוד שמעוני

32,30 י-ם.

36 1037704 א-טור הפקדה תוספת זכויות ירושלים עיריית ועדה מקומית בניה להקמת

אולם ספורט ובי"ס

37 1173947 רמות הפקדה מירסקי 46 ועדה מחוזית

38 788687 הר נוף הפקדה הרחבת דירות שולמית שוורץ ועדה מקומית בבנין קיים ,רח'

ברנד 26

39 1211002 המושבה הפקדה הגבהת גג למבנה ועדה מקומית היוונית ברחוב עמק

רפאים 46

40 1224740 גבעת רם הפקדה מבנה משרדי אייל חיימובסקי ועדה מחוזית ממשלה ברחוב

וולפסון

41 1259126 אזור הפקדה שינוי קווי בניין, וועדה מקומית ועדה מקומית תעשיה אזור התעשיה

עטרות

42 1194356 שועפט הפקדה מתחם מגורים גמאל משני ועדה מחוזית חדש ושטח

למבנים ומוסדות

43 1217082 נחלאות הפקדה מבנה מגורים ועדה מקומית ברחוב מסילת

ישרים

44 803999 גבעת הפקדה מתחם ריגר רן פדרמן ועדה מחוזית שאול פדרמן, רח' כנפי

נשרים 22

- 4 -

45 1149640 אמריקן הפקדה הריסת בנין קיים יוסף סיאם ועדה מחוזית קולוני והצעת בנין חדש

- 5 -

ועדת משנה לתכנון ובניה מספר 2023/17 בתאריך 06/09/2023 - כ אלול תשפ"ג

סוג דיון: התנגדויות

מס' התכנית בסדר היום: 1

זיהוי התכנית

מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ת. עמידה:

1062744 פנינת שרי ישראל שוחט אוריה ועדה 28.04.22 בע"מ מקומית

רחוב, שכונה:

שרי ישראל 12 , רוממה

גוש חלקה בשלמות

30075 188 כן

30075 64 לא

30075 81 לא

30075 189 לא

30076 119 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר 17/05/2023 הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בגוש 30077 חלקה 143 רק הבניין הדרומי בחלקה, גוש 30075 חלקות 188,129 ו .80

יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטות מתאריך ימשיכו לחול.

החלטת הוועדה מתאריך 29/6/2022 בעניין רוחב מרפסת על דרך ישונה לרוחב מותר של 1.95 מטר במקום 1.5 מטר רק במרפסות שאושרו בתכנית בסמכות הועדה 18/01/2023

המחוזית, ביתר החזית יהיו מרפסות עד 1.5 מ' בתאום עם מחלקת התכנון.

מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם.

יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטות הקודמות ימשיכו לחול.

13/07/2022

- 6 -

יש סתירה בהחלטה בין שני סעיפים בעניין מרפסות סוכה יש לבטל את הסעיף הבא:

"התכנית מציעה להרחיב את שטחי המרפסות המוצעות בחזית האחורית ולהקטין את קו הבניין האחורי מ- 5 מטר ל -3.8 מטר, בניגוד למדיניות בינוי לאורך ציר רק"ל.

קווי הבניין יסומנו בהתאם למדיניות, ויכללו את המרפסות."

יש לבטל את הסעיף הבא מהחלטת הוועדה :

התכנית מבטלת חנייה שאושרה- בנספח הבינוי יש סימון למשרדים במפלס +816 כאשר בתכנית 854950 הוצגו מכפילי חנייה במיקום זה- לא ניתן לבטל את החניות שאושרו בתכנית 854950

במקומו יש לרשום את סעיף החניה מהתכנית המאושרת:

מספר מקומות החניה בתוכנית יקבעו לפי התקן הקבוע בטבלת החניה שבנספח התנועה ויבוצע או

ע"י תכנון חניות בתחום המגרש והמגרש הסמוך לו, או ע"י תשלום כופר חניה.

יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה ימשיכו לחול.

מאחר שהתכנית בסמכות הועדה המקומית לפי סעיף 62 א(א) לחוק התכנון והבניה, מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

ניתן לאשר את הקומה המוצעת, אך יש להסיג אותה ב- 3 מטר מגבול המגרש, כך שיוצגו 10 קומות בכל חתך.

התכנית מבקשת לבטל יעוד דרך מאושרת בהיקף של כ 25 מ"ר. אין לבטל יעוד זה ויש לסמנו כפי שסומן בתכנית המאושרת.

לאור העבובדה שמדובר בבניה נפחית על ציר רק"ל המאפשרת קווי בניין צידיים 29/06/2022 מצומצים של 3 מטר לכיוון מגרשי מגורים צמודים - לא יותרו מרפסות זיזיות לצפון ודרום, קו הבניין יהיה 3 מ' כולל מרפסות יש לקבוע בעניין זה סטיה ניכרת.

לכיוון הרחוב ניתן יהיה להבליט מרפסות מעבר לגבול המגרש ובעומק של עד 1.5 מ', לחזית אחורית יותר להבליט מרפסות עד 3 מ' מגבול המגרש ובעומק מרפסת של עד 2 מ'.

התכנית מציעה להרחיב את שטחי המרפסות המוצעות בחזית האחורית ולהקטין את קו הבניין האחורי מ- 5 מטר ל -3.8 מטר, בניגוד למדיניות בינוי לאורך ציר רק"ל. קווי הבניין יסומנו בהתאם למדיניות, ויכללו את המרפסות.

לא יותר להגדיל את המרפסות הקדמיות לאורך כל חזית הבניין מדובר בעיצוב שאינו - 7 -

מקובל ואינו אופייני - התכנית מבטלת חנייה שאושרה- בנספח הבינוי יש סימון למשרדים במפלס +816 כאשר בתכנית 854950 הוצגו מכפילי חנייה במיקום זה- לא ניתן לבטל את החניות שאושרו בתכנית 854950

יש לסמן בתשריט התכנית ובנספח הבינוי את המבנה המיועד להריסה השימושים הציבורים יהיו בהתאם לתכנית המאושרת מכיוון שלא ניתן לשנות שימוש ציבורי בסמכות הוועדה המקומית.

יש לציין בשימושים – מגורים, מסחר, מועדון דיירים/ בית כנסת וגן ילדים.

מיקום ההפרשה לצרכי ציבור והיקפה, כמסומן בנספח הבינוי מחייב וייוחד לרשות המקומית. עם זאת יותרו התאמות קלות במיקום ופריסה של השטחים הציבוריים במסגרת היתר הבניה ככל ויידרש, בתיאום עם אגף מבני ציבור.

יש להטמיע בהוראות התכנית סעיפים נדרשים להבטחת רישום שטחי הציבור ע"ש העיריה כמפורט מטה:

תחת סעיף .4.1 הוראות יש לפרט:

השטח הציבורי יהיה בעל כניסה נפרדת ועצמאית מיתר השימושים במבנה מיקום השטחים לצרכי ציבור והיקפם כמסומן בנספחי בינוי הנו מחייב. עם זאת יותרו התאמות קלות במיקום ופריסה של השטחים הציבוריים במסגרת היתר הבניה.

השטחים הציבוריים ימוקמו ככל הניתן בקומת הקרקע, ובכל מקרה יהיו בעלי כניסה נפרדת ועצמאית.

ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס 4 יש להוסיף להוראות התכנית, הסעיפים מטה בגין רישום השטח המבונה לצרכי ציבור:

רישום שטחים מבונים

תנאי למתן היתר בנייה יהא רישום הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין בדבר ייעוד השטחים הציבורים המבונים לפי תכנית זו לצורכי:גן ילדים מועדונית/ מועדון לקשיש ובדבר הוראה בנוגע לרישום השטח המבונה ע"ש הרשות המקומית, בהתאם למסומן בנספח הבינוי.

בעלות הרשות המקומית לשטחים המבונים כ"הפרשה מבונה" לציבור תיוחד לרשות המקומית בשטח המסומן כנספח הבינוי במסגרת רישום בית משותף תנאי לטופס אכלוס יהא מסירתם של השטחים המבונים לצרכי ציבור אשר בתחום התכנית ע"ש עיריית ירושלים.

השטחים המיועדים בתכנית זו לצורכי ציבור, יועברו לבעלות הרשות המקומית, ללא - 8 -

תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה גדר וחפץ ו/או שיעבוד.

תחת תנאים למתן היתר יוטמעו הסעיפים הבאים :

תנאי להיתר בנייה יהיה אישור אגף הנכסים בדבר השטח הציבורי.

תנאי להיתר יהא תיאום מיקום השטח הציבורי הבנוי ואופי הבינוי שלו מול המחלקה לתכנון מבני ציבור, ובהתאם לפרט בסעיף 4.3 בהוראות התכנית י ש לשנות נוסח סעיף הפקעה לנוסח מטה:

הפקעה

לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים המבונים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

שליחת הודעות אישיות לכל בעלי העניין בקרקע: בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית והחלקה, גוש 30077 חלקות ,80,129 ,143 ,196,195 194

התכנית תערך במחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות

בהתאם לסעיף 86 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה – ,1965 החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית, באם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אומנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה: לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח – המחלקה להיטל השבחה.

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית:

התכנית המופקדת מציעה שינוי בקווי בניין, תוספת קומה 11 מעל 10 קומות שמעל שתי קומות מתחת לכניסה - 9 -

הקובעת, ושינוי הוראות בינוי שנקבעו בתכנית 854950 ללא שינוי בזכויות בניה מאושרות בשרי ישראל .12

1. שינוי הוראות בינוי שנקבעו בתכנית 854950 ע"י הוספת קומה, שינוי מיקום מרפסות סוכה, ביטול

מכפילי חניה, שינוי מיקום גני ילדים ומועדון, הכל בהתאם לנספח הבינוי.

2. קביעת קווי בניין לבניה, כאמור.

התכנית הינה בסמכות הועדה המקומית.

התוכנית הופקדה בתאריך 25/05/2023 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 24/07/2023 .

לתוכנית הוגשה התנגדות אחת:

התנגדות מספר 1 :

מאת עו"ד חיים הבלין בשם תושבי בתי רובינשטיין ותושבי השכונה.

עיקרי ההתנגדויות:

1. במסגרת התכנית מוצע בינוי של 11 קומות, בשטח של פחות מדונם וחצי, שזה בניגוד

למדיניות הרק"ל. לאחר שמיעת ההתנגדויות לתכנית 854950 הוחלט כי גובה הקומות יהיה 10 קומות ולא .11 בנוסף לכך, זכויות הבניה בתכנית התקפה, לא תואמות את המדיניות הנפחית.

2. התכנית מציעה תוספת של 2 יח"ד מעל 80 מ"ר. בהתאם לסעיף 2.2 בתקנון התכנית,

מבוקש ביטול מכפלי חניה. ביטול תקן החניה יגרום לעומס חניה. התכנית מבטלת היתכנות ל- 11 מקומות חניה בתחום מגרש התכנית בפועל, כאשר גם חנית נכים כוללת בתוכה. דבר אשר יגרום לדיירים החדשים להחנות בחלקה 129 הסמוכה לשטח התכנית המופקדת.

אין בסמכות הועדה המקומית לשנות הוראות חניה אשר נקבעו בסמכות הוועדה המחוזית.

3. בתב"ע המאושרת נקבע כי הפריקה והטעינה לא תמוקם במגרש .129 כעת, בתכנית

המופקדת לא מופיעה החלטה זו וכתוצאה מכך יפרקו ויטענו בשטח החניון שלנו, שיפגע במעבר לרכב ולהולכי רגל בחניון השייך לנו. על כן, אין אנו מתנגדים לביטול סעיף זה.

בנוסף, אנו דורשים כי שיקבע מקום לפריקה וטעינה.

4. במסגרת התכנית הוקצתה זיקת הנאה למעבר לרכב ולהולכי רגל בלבד בשטח החניון

שלנו. הזאת הקניינית היא למעבר בלבד ולא לפריקה וטעינה. בפועל החניון שלנו יהפוך לתשתית החניה ולמעבר ל – 70 יח"ד ולמסחר ומשרדים. דבר אשר יגרום לעומס במעבר זיקת ההנאה ובחניון.

5. אגף התכנון בעירייה ומהנדס העיר קבעו, לא לאפשר שימוש "מסחר" בשל קשיים

תיפעולים והעדר פתרון לפריקה מהחזית האחורית. כתוצאה מכך ועפ"י החלטת סעיף ,20 המסחר יצומצם ל – 300 מ"ר, בפועל בתב"ע המאושרת מופיע כי שטח המסחר מתחת לכניסה הקובעת יהיה 585 מ"ר ומעל הכניסה הקובעת 300 מ"ר. 885 מ"ר סה"כ.

בתכנית המופקדת, שטחי המסחר יהיו על פי התכנית המאושרת.

6. התכנית המופקדת ישנם 70 יח"ד, שזה מינימום 250 ילדים, בנוסף למסחר ולמשרדים

וללא שום שטח ציבורי פתוח או בנוי לדיירים. אנו דורשים שבתוך שטח הבנין יוקצה מקום - 10 -

למשחקים בשטח בנוי כפי שמובא בתכנית ציר הרק"ל סעיף .32 אחרת החצר והחניון שלנו ישמש תשתית לילדי הבניין החדש.

בנוסף, לובי הבנין שלהם היה בתכנית המאושרת 44 מ"ר, כעת שטח הלובי 26 מ"ר.

כמו"כ ביטלו את חדר העגלות בתכנית המפוקדת ואף ביטלו את מקום הזבל שהיה גם הוא בתכנית המאושרת. כתוצאה מכך, ישימו את הזבל במקום הזבל בבניין שלנו.

7. פרסום תכנית במודעות הרחוב לא מובא כשצריך. וכל השינויים דלעיל שמבוקשים עתה

יפגעו בנו קשות וזאת אחרי שהועדה המחוזית שינתה את התכנית המאושרת וקיבלה חלק מדרישתנו.

8. התכנית מבטלת סעיף 7.2 להוראות התכנית התקפה ואשר נועדה ונקבעה ע"י הוועדה

המחוזית במטרה להבטיח שמימוש התכנית, יעשה בלוח זמנים מזורז.

9. אנו מבקשים להוסיף הוראת סטיה ניכרת בהוראות התכנית, כי לכל יח"ד תיצמד מרפסת

סוכה בגודל מינימום 3 מ"ר.

10. בסעיף 4.1.2 להוראות התכנית נקבע כי "מודגש בזאת כי נספח הבינוי הינה מנחה בלבד

למעט הנושאים הבאים שהינם מחייבים: מס' יח"ד מירבי, גובה בניה מירבי, מס' קומות מירבי, שטחי בניה מירביים וקווי בניה מירביים". לפי נוהל מבא"ת הוראות מחייבות אמורות להיות מוטמעות בהוראות התכנית ובטבלה 5 ולא להיות תלויים על נספחים הניתנים ללא מעקב אפקטיבי.

המלצת מהנדס העיר

לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה ממליצים לקבל חלק מההתגדויות ולתת תוקף לתכנית בשל הסיבות הבאות:

1. לקבל חלקית את ההתנגדות בנושא מספר הקומות בכל חתך- כדי לייצר 10 קומות בכל חתך יש

להציע נסיגה של 6 מטר בחזית לרחוב.

2. לדחות את ההתנגדות לעניין תוספת יח"ד - התכנית לא מציעה תוספת יח"ד חדשות, בטבלה 5

בהוראות התכנית מצוין כי יח"ד יהיו בהתאם למאושר בתכנית המאושרת .854950

3. לקבל את ההתנגדות בנושא ביטול מכפילי החניה ומקומות חניה וכי מקומות החניה והחניה

התפעולית יהיו בהתאם לתכנית המאושרת - התכנית מבטלת את מכפילי החניה שעל פי התכנית המאושרת וקובעת שמספר מקומות החניה בתכנית יקבע על פי התקן בטבלת מאזן החניה בנספח הבינוי, מקומות החניה יהיו בתחום תא שטח מספר 1 והשטח השכן לו, או ע"י תשלום כופר חניה.

יש לתקן כך שמספר מקומות החניה ייקבע בהתאם לתקן הנקבע בתכנית המאושרת, או על ע"י תכנון חניות בתחום המגרש והמגרש הסמוך לו, או ע"י תשלום כופר חניה. החניה התפעולית עבור המסחר לא תמוקם במגרש מס' .129

4. לדחות את ההתנגדות בנושא זיקת הנאה למעבר רכב -התכנית לא קובעת זיקת הנאה בשטח

התכנית ומחוצה לה.

5. לדחות את ההתנגדות בנושא היקף הבינוי למסחר ופריקה וטעינה - התכנית לא משנה את הוראות

התכנית המאושרת .854950

6. לדחות את ההתנגדות לכך שאין שטחים משותפים עבור הדיירים בבניין המוצע ולכך ששטח הלובי

הצטמצם - היקפי הבניה לא שונו בתכנית זו ביחס לתכנית המאושרת.

7. לדחות את ההתנגדות בנושא מימוש התכנית - סעיף 7.2 להוראות התכנית מגדיר זמן משוער

למימוש התכנית ואינו מחייב.

8. לדחות את ההתנגדות להוספת סטיה ניכרת כי לכל יח"ד תיצמד מרפסת סוכה בשטח עד 3 מ"ר - לא

- 11 -

נהוג לקבוע בהוראות התכנית הוראה מחייבת לעניין זה.

9. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין סעיף 4.1.2 להוראות התכנית כי נספח הבינוי מחייב לעניין מס'

יח"ד מירבי, גובה בניה מירבי, מס' קומות מירבי, שטחי בניה מירביים וקווי בניה מירביים - יש לתקן ל"נספח הבינוי מחייב לעניין מספר קומות, גובה הבינוי וקווי הבניין". מספר יחידות הדיור ושטחי הבניה יהיו בהתאם למפורט בטבלה 5 בהוראות התכנית.

10. לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

עדן אלחרר 28/08/23

- 12 -

ועדת משנה לתכנון ובניה מספר 2023/17 בתאריך 06/09/2023 - כ אלול תשפ"ג

סוג דיון: התנגדויות

מס' התכנית בסדר היום: 2

זיהוי התכנית

מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ת. עמידה:

1117514 רוז מגדלן קטורזה סטפן ועדה 31/10/2022

מקומית

רחוב, שכונה:

פראג יצחק 4 , זכרון משה

גוש חלקה בשלמות

30065 133 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

יותר תוספת מחסנים ושינויים במיקום החניה בהתאם לתכנית שהוצגה לוועדה בתיאום עם מחלקת התכנון .

יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה מתאריך 18/1/2023 ימשיכו לחול.

15/02/2023

18/01/2023

- 13 -

מקובלת החלופה שהוצגה בדיון של הרחבת הקומה השביעית הקיימת ותוספת קטנה בקומה השמינית – בקומה 7 מבוקש 144.40 מ"ר שטח עיקרי , ו- 12.00 מ"ר שטחי שירות בקומה 8 מבוקש 12.00 מ"ר שטח עיקרי _ וחדרי יציאה לגג .

העיצוב האדריכלי (מעקה, סוג אבן וחלונות), יהיה אחיד למבנה, וייקבע על פי היתר הבניה הראשון שיינתן.

לבצע עריכה של התכנית בתיאום עם המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות ולהטמיע תיקונים טכניים .

החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86 ד ' לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

לשלוח הודעות אישיות לכל בעליי העניין בחלקות המצרניות לתכנית ולכל בעלי העניין בשטח התכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

השלמת חוות דעת ועדכון התכנית במידת הצורך מהמחלקות השונות כפי שנדרשו אגף רישוי ופיקוח – מח' המידע התכנוני

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

07/12/2022

מאחר והתכנית בסמכות הוועדה המקומית לפי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבניה מחליטים לדחות את ההכרעה לצורך בחינת האפשרויות לתוספות מול מגיש התכנית

תיאור חדש להתנגדויות

התכנית עוסקת במגרש ברח' יצחק פראג ,4 זכרון משה, חלקה 133 בגוש 30065 - 14 -

התכנית החלה בשטח המגרש:

תיק תמ"א 38 הריסה ובניה מס' 15049 – הריסה ובנייה מחדש לבניין בן 6 קומות וקומה שביעית בנסיגה לרח' פראג ל- 33 יח"ד.

תכנית מס' 13236 משנת 2012 קבעה ייעוד של מגורים 2ג', הריסה של המבנה ובניית אחד חדש בן 5 קומות , 13 יח"ד סה"כ.

תאור מצב קיים:

קיים מבנה היסטורי בן 2.5 קומות.

התכנית מציעה:

השלמת קומה להרחבת יח"ד, תוספת קומה עבור תוספת יח"ד חדשה (34 יח"ד סה"כ) ותוספת מרפסות.

התכנית בסמכות הוועדה המקומית.

התוכנית הופקדה בתאריך 09/06/2023 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 08/08/2023 .

לתוכנית הוגשה התנגדות אחת:

התנגדות מספר 1 :

עו"ד יצחק כץ, ב"כ המבקשים. המתנגדים הינם בעלי הנכס וההתנגדות הינה התנגדות עצמית.

עיקרי ההתנגדויות:

התכנית הוגשה על ידי בעלי הנכס כתכנית בסמכות הוועדה המקומית (%)20 להוספת יח"ד, מרפסות סוכה וקומת חניה נוספת.

בהתאם לחוק ההסדרים שאושר זה לא מכבר הורחבו סמכויות הוועדה המקומית לתוספת שטחים.

בשל צורתו של המגרש ולאחר תכנון מפורט מבקשים המבקשים לצמצם כמות יח"ד מ- 34 ל- 22 ולשנות את מפת שטחי השירות.

דבר זה יוביל לניוד כ- 250 מ"ר משטחי שירות לשטח עיקרי דבר שבסמכות הוועדה המקומית לאשר לפי התיקון לחוק ההסדרים.

מדובר למעשה בשינוי פנימי בלבד שאינו פוגע בנראות הבניין ובתכסית הבינוי המאושר, השינוי הינו רק עבור שיפור תכנון פנים הדירות.

המבקשים יצרפו בהקדם תכנית מבוקשת להתנגדות עצמית זו.

המלצת מהנדס העיר

לדחות את ההתנגדות ולתת תוקף לתכנית

11. לדחות את ההתנגדות לעניין צמצום מס' יח"ד וניוד שטחי שירות לשטח עיקרי

- 15 -

יודגש כי עפ"י סעיף 62 א א 8 לחוק התכנון והבנייה בתכניות שבסמכות הוועדה המקומית ניתן להגדיל את מספר יחידות הדיור אך לא לצמצם אותם. מדובר על גריעה של 11 יחידות דיור מהמצב המאושר, דבר שלא ניתן לאשר בסמכות הוועדה המקומית.

12. לבסוף יצוין כי ממילא לא ברור כיצד ביטול שטח שירות של 11 יחידות הדיור שיצומצמו

מייצר 250 מ"ר עיקרי לטענת המתנגד.

13. לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

- 16 -

ועדת משנה לתכנון ובניה מספר 2023/17 בתאריך 06/09/2023 - כ אלול תשפ"ג

סוג דיון: הפקדה

מס' התכנית בסדר היום: 3

זיהוי התכנית

מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ת.עמידה:

657593 לוי יגאל ועדה 01/01/2023

מחוזית

רחוב, שכונה:

, גבעת המטוס דרך חברון, תלפיות, ירושלים

גוש חלקה בשלמות

30995 6 לא

30995 26 לא

30995 7 לא

30288 3 לא

30288 2 לא

30288 8 לא

30288 1 לא

30288 11 לא

30288 10 לא

30983 999 לא

30808 998 לא

30808 997 לא

30808 999 לא

30128 9 כן

30128 20 לא

30128 35 לא

30128 16 לא

31657 1 לא

30128 5 לא

30287 87 לא

30287 80 לא

30287 79 לא

30287 122 לא

30286 15 לא

30286 16 לא

30286 17 לא

30286 1 כן

30286 3 לא

30286 5 לא

30286 6 לא

- 17 -

30286 900 לא

30286 8 לא

30286 2 לא

30995 8 לא

30286 4 לא

31657 8 לא

31657 4 לא

31657 14 לא

31657 15 כן

31657 16 לא

30287 60 לא

30287 84 לא

30287 85 לא

30287 86 לא

30995 901 לא

30287 81 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 27 תשריט 24

14. פיתוח מתחם השער הדרומי של ירושלים - דרום תלפיות ועירוב שימושים שיכלול רובע

מלונאות, תעסוקה, מסחר, מגורים ושטחי ציבור במסגרת המדיניות לציפוף ועירוב שימושים לאורך ציר הרכבת הקלה.

15. שינויי ייעוד משטח ציבורי פתוח, שטח פרטי פתוח ודרך מאושרת, לשטח מלונאות, מסחר,

תעסוקה, מגורים , בנייני ציבור, שצפים ודרכים חדשות.

16. קביעת בינוי והוראות לבינוי ופיתוח השטח עפ"י נספח הבינוי.

17. קביעת גובה בניינים בגובה משתנה - עד 30 קומות

18. קביעת מספר יח"ד ל 3500 יחידות דיור.

19. המתחם הדרומי מיועד למתחם מלונאות הכולל 1300 חדרי מלון כולל 3 בניינים בגובה של 16 קומות.

20. הבינוי המוצע מציע שילוב של בניינים בגבהים משתנים של ,12 ,16 25 ו 30 קומות.

21. התכנית כוללת מספר אתרים ארכיאולוגים משמעותיים שמשולבים בתחום שצפים.

22. התכנית מציע תעסוקה בהיקף של כ 94000 מ"ר.

23. התכנית מציע המסחר בהיקף של כ 20000 מ"ר.

24. התכנית מציעה שטח לבנייני ציבור בהיקף של כ 58000 מ"ר.

25. התכנית מציעה שטחים עבור מגורים בהיקף של כ 370000 מ"ר עיקרי.

26. שטח ממוצע של יחידות דיור ( שונה בכל מגרש ) הוא כ 105 מ"ר עיקרי.

27. התכנית קובעת שלושה מגרשים לצורכי ציבור.

28. שטח התכנית כ 140 דונם ( כאשר במצב הנכנס כ 90 אחוז בייעודים ציבורים ) מתוכו

מוצעות הפרשות לצורכי ציבור בהיקף של כ 55 אחוז ו 45 אחוז שטחים סחירים.

29. קביעת קווי בניין מרביים.

30. קביעת הנחיות פיתוח ועיצוב אדריכלי לבינוי.

31. קביעת תנאים למתן היתר בנייה והיתר אכלוס.

32. קביעת שלבי ביצוע למימוש הפרויקט.

33. קביעת הוראות בדבר שימור ועקירת עצים.

- 18 -

לאחר הגשת התכנית ועמידה בתנאי סף בוועדה המחוזית נערכו שורת פגישות בעיריית ירושלים אם האגפים השונים ועם מהנדס העיר במטרה לייצר תכנית שתתייחס לנושאים רבים שעלו במסגרת חוות הדעת של המחלקות השונות , ביניהן מערך השטחים הפתוחים, מערכת הכבישים, מענה פרוגרמטי לצורכי ציבור , ארכיאולוגיה ושימור ועוד..

מסמכי התכנית שונו באופן מהותי ותוקנו על ידי מגישי התכנית.

עיקר השינויים לעומת התכנית שעמדה בתנאי סף הם :

1. הגדלת המענה לצרכי ציבור עבור שטחים פתוחים ושטחים לבנייני ציבור.

2. שיפור המרחב הציבורי בין היתר על ידי יצירת שביל הולכי רגל משמעותי שחוצה את המתחם

מצפון לדרום.

3. ביטול כביש שחצה מתחם ארכיאולוגי משמעותי.

4. שינוי ההעמדה של הבניינים בהתייחס לרשת הכבישים והמעברים המוצעים.

5. הגדלת מספר הקומות עד לגובה של 45 קומות במספר בניינים.

6. הקטנה של מתחם המלונאות תוך שמירה על היקפי חדרי המלון.

7. שיפור מערך הדרכים וייצירת חיבור לשכונת גבעת המטוס מצד אחד ולדרך חברון מצד שני.

8. התכנית מציעה מסחר ותעסוקה בהיקף של כ 150000 מ"ר.

9. התכנית מציעה שטח לבנייני ציבור בהיקף של כ 95000 מ"ר. מתוכם כ 73000 מ"ר במגרשים חומים ועד כ

20000 מ"ר בשטחים מבונים בייעוד של עירוני מעורב כולל שני בתי ספר בנויים במגרשים סחירים.

10. התכנית מציעה שטחים עבור מגורים בהיקף של כ 286000 מ"ר עיקרי.

11. התכנית מציעה שטחים עבור מלונאות בהיקף של כ 58500 מ"ר עיקרי.

12. שטח ממוצע של יחידות דיור ( שונה בכל מגרש ) הוא כ 81 מ"ר עיקרי

תיאור כמותי של המוצע בתכנית שעמדה בתנאי סף ( לא נערכה טבלה חדשה לחלופה החדשה )

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

דרך מאושרת 19175 .13.63

דרך מוצעת 29205 20.76

מבנים ומוסדות ציבור 14626 10.40 95000 משותף למגרשים רבים ולכן לא ניתן לחשב

מסחר ותיירות 1300 10392 7.39 כ 6000 כ 600 אחוז חדרי מלון

מגורים ומסחר ומבנים 3500 40161 28.55 כ 40000 כ 1000 אחוזי בניה לצורכי ציבור

סה"כ

תיאור המצב הקיים

רוב השטח ריק מבינוי

מבוצעות עבודות תשתיות נרחבות עבור הרחבת דרך חברון במסגרת עבודות של הרכבת הקלה ועבודות תשתית החוצות את המתחם במסגרת עבודות הפיתוח שך תכנית גבעת המטוס .14295 מדרום לכביש 10 קיים קומפלקס של בניינים נטוש לשימור/ אריכאולוגיה.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

- 19 -

התכניות המאושרות על השטח הם :

תכנית 178129 שאושרה בשנת 2018 לרכבת הקלה בדרך חברון- התכנית הציע הרחבה משמעותית של דרך חברון לכיוון מערב.

תכנית 2317 – תכנית המתאר של בית צפאפה שאושרה בשנת 1990 וקבעה את ייעוד רוב השטח בתחום התכנית לשטח ציבורי פתוח.

תכנית 5834א- שאושרה בשנת 2011 וקבעה הקמה של שכונה חדשה מתחם גבעת המטוס א- תוספת של כ 2500 יחידות דיור חדשות, מערך שלם של מרחב ציבורי חדש – מערכת דרכים חדשה, שטחים

לצורכי ציבור ושטחים לבנייני ציבור – בתחום התכנית דרכים, שטח פרטי פתוח וסימון של אתרי

עתיקות.- התכנית אושרה כתכנית מתארית בלבד.

תכנית 7474 שאושרה בשנת 2004 עבור תחנת דלק בחלק הצפוני של המתחם.

תכנית 3485 שאושרה בשנת 1986 וחלה על שתי תחנות הדלק בחלק הצפוני של המתחם.

בשנת 2005 קודמה תכנית 5834ד במסגרת תכנון כוללת לכל אזור גבעת המטוס שקודמה על יד רשות מקרקע ישראל, על פי החלטת הוועדה המחוזית התכנית פורקה ל 4 תכניות נפרדות 5834 א עד ד, תכנית 5834 ד הציעה תכנון של כל הרצועה המערבית על דרך חברון עבור מלונאות ושטחים פתוחים – התכנית כללה מספר מבני מלון

והיקף של 1081 חדרי מלון.

התכנית אושרה בוועדות התכנון ועל ההחלטה לאישורה הוגש ערר למועצה הארצית ועתירה מינהלית ורשות מקרקעי ישראל החליט לסגור את התכנית.

היתרים:

ל"ר

עבירות בניה:

ל"ר

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

תיאור המצב הקיים: התכנית המוצעת ממוקמת בשטח היסטורי וארכאולוגי חשוב על דרך חברון ההיסטורית

ובמרחב נופי היסטורי רב ערך, בתפר שבין בית לחם לירושלים על קו פרשת המים הארצית.

בתחום ובקרבת שטח התכנית המוצעת קיימים אתרים היסטוריים וארכיאולוגים חשובים הכוללים:

1. ח'רבת טאבליה (בתי מוסא עלמי)– חרבת טבליה שוכנת על גבעה בדרומה של ירושלים, בין בית צפפה

מצפון, לדיר טנטורה מדרום, ממזרח הגבעה ולרגליה עובר כביש ירושלים- בתי לחם המכונה דרך חברון. מדרום מזרח נשקף מנזר מר אליאס. בח'רבת טבליה שרדו מבנים היסטוריים בעלי קמרונות צולבים, עם פרטי אבן ועיטורים בפתחים, קולומבריום מפואר, שרידי מבנים ובורות מים מהתקופה העותמנית. מצב הבינוי אינו ברור מאחר ולא הוגש תיק תיעוד אך על פי סיור בשטח נראה כי חלק מהחללים שלמים וחלק אחר ניתן לשיקום (כלומר לא במצב של חורבות). בשטח זה קיימים עצים בוגרים רבים וטרסות נופיות הכוללות עצים וצמחיית ארץ ישראל הקדומה.

1. קבר הנזיר– קבר מהתקופה הביזנטית המאוחרת, מבנה עגול בעל אבני בניין גדולות ומרשימות, ובתוכו

שני תאים חצובים המחוברים ביניהם במסדרון מקוּוּרֶ ה בלוחות אבן. על רצפת אחד התאים התגלה שלד אדם כשהוא כבול בשלשלאות. סביבו נמצאו גם שברי זכוכית, סכין ואבזם חגורה. שלד האדם שהתגלה היה נזיר סגפן שככל הנראה התגורר במבנה.

- 20 -

2. מבנה כבשן הסיד- מבנה תנור היסטורי, נבנה בתקופה העותמנית. מבנה תנור ששימש לייצור סיד

באמצעות שריפת אבן גיר, ממוקם על דרך חברון דרומית לקבר הנזיר. מבנה כבשן הסיד נצפה מדרך חברון ומגבעת הארבעה באופן ניכר. מבנה מרובע מחופן אבן עם פתח מקושת להכנסת חומר תבערה בצידו המזרחי, גובהו 8 מ' וגודלו 6/7.5 מ'.

4. אמות המים הקדומות – אמות מים שהובילו מים מבריכות שלמה לירושלים- אמה עליונה, אמה תחתונה

ואמה שלישית. האמה התחתונה שימשה עד לראשית המאה ה20 ולכן היא תועדה ונחקרה רבות. האמה העליונה ככל הנראה פעלה במשך תקופה קצרה יותר והשתמרותה גרועה מזו של אמה התחתונה. בשנות ה90 נערכו חפירות לצורך הרחבת דרך חברון ונתגלו בהם קטעים של אמת המים העליונה לירושלים. עפ"י נספח השימור שהוגש נראה כי האמת העליונה עוברת בתחום התכנית המוצעת באמצע מתחם טבליה.

5. דרך חברון כדרך היסטורית קדומה ומרכזית- דרך חברון הינה אחת מכמה דרכים עתיקות אשר נסללו בסוף

המאה ה19 מירושלים לבית לחם, חברון.

אתרים ונקודות ציון חשובות בסמוך לשטח התכנית המוצעת:

1. שרידי כנסיית הקתיסמה-

הקתיסמה הייתה כנסייה ביזנטית חשובה, שציינה את המקום בו על פי האמונה הנוצרית נחה מריה, אם ישו על כיסא במהלך מסעה מנצרת לבית לחם.

הכנסייה הייתה ידועה מכתבי צליינים וכמרים בני התקופה, שהעידו על כנסייה גדולה בעלת תבנית מתומנת ייחודית, אולם מקום הימצאה נחשב לתעלומה במשך דורות. בשנת1992 נתגלו שרידי הקתיסמה סמוך לדרך חברון בין ירושלים לבית לחם, בעקבות עבודות הרחבת כביש. הכנסייה נחפרה ונחקרה היטב, והיא נחשבת לכנסייה הגדולה מסוגה שנתגלתה בישראל.

שרידיה של כנסיית הקתיסמה שוכנים על סלע האם בתוך מטע עצי זית לצד דרך חברון, סמוך לגבעת המטוס ממערב ולקיבוץ רמת רחל ממזרח. האתר הארכאולוגי כולל גם את שרידיו של מנזר שנבנה סמוך לכנסייה בתקופה הביזנטית, והוא משתרע על פני שטח של כדונם וחצי. בחלקו הדרומי של המטע ישנו מאגר מים פתוח.

הכנסייה, שגודלה הוא 52/43 מטרים, נבנתה במתכונת ייחודית של מתומן בעל שלושה מרחבים המשולבים זה בתוך זה. במרכז המרחב הפנימי ניצב סלע לא מודולרי, שייצג את ה"כיסא" עליו ישבה מרים, על פי המסורת הנוצרית. מרחב זה הוקף בתחילה בשורת אומנות מרובעות, ובשלב השני בשדרת עמודים. המרחב התיכון היווה מעין טבעת מסדרון היקפי, ששימש את באי הכנסייה כאמבולטוריום.

רצפות הכנסייה היו מעוטרות בשיש ובפסיפסים מרהיבים, שחלקם השתמרו בשלמותם. לאחרונה הוגשה/אושרה תכנית של הכנסייה לקירוי מבנה הקתיסמה וזאת לאור חשיבותו כאתר צלייני המושך מבקרים רבים.

2. מנזר מר אליאס- מנזר מר אליאס נמצא לצד דרך חברון ההיסטורית. המנזר נמצא למעשה במחצית הדרך בין

הגלעין ההיסטורי של בית לחם ובין העיר העתיקה, אולם מאז מלחמת ששת הימים הוא נמצא בתחום שיפוט העיר ירושלים. ראשיתו של המנזר כאתר לעולי רגל בתקופה הביזנטית. המקום נהרס בפלישה הפרסית בשנת ,614 שוקם ונהרס שוב ברעידת אדמה. המבנה הקיים הוא משנת 1160 (התקופה הצלבנית) ועבר שיפוצים במהלך השנים. המנזר שייך למסדר היווני-אורתודוקסי. המקום קרוי ע"ש אליאס, בישוף ירושלים, שנקבר כאן בשנת .1345 מסורת מאוחרת זיהתה כאן את מקום מנוחתו של אליהו הנביא, בבריחתו לסיני מפני איזבל.

3. גבעת הארבעה- בעורפו של מנזר מר אליאס נמצאת גבעת הארבעה, גבעה גבוהה יחסית הצופה לעבר בית

לחם, רמת רחל, שכונת חומת שמואל, הרודיון ומדבר יהודה. בין מלחמת העצמאות למלחמת ששת הימים שכן במקום מוצב צבאי ירדני. ב- 23 בספטמבר ,1956 ירה חייל ירדני ממוצב זה לעבר משתתפי כנס ארכיאולוגי שהתקיים ברמת רחל, והרג ארבעה מהמשתתפים (משתתף חמישי נפטר מפצעיו מאוחר יותר). לזכרם נקראת כיום הגבעה גבעת הארבעה. גבעת הארבעה מהווה נקודת תצפית חשובה לעבר תחום התכנית המוצעת ולכל - 21 -

העיר.

4. רמת רחל - אתר ארכיאולוגי מתקופת המקרא, קיים קשר ישיר וזיקת תצפית חשובה מאגן נחל רפאים ומצפה

יאיר לעבר התכנית המוצעת.

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

1. ייעוד לפי תכנית המתאר: יעוד מלונאות על כל החלק המזרחי של התכנית על ציר דרך חברון ,

אזור מגורים עירוני מוצע על החלק המערבי, חלק קטן בצפון התכנית בייעוד של אזור מגורים עירוני מוצע ותעסוקה.

2. התייחסות לתבנית הבנייה: כפוף לתכנית מפורטת

3. תכנית שכונתית: אין

4. שטח התכנית מצוי על ציר רכס ומדיניות רק"ל המאפשרת בנייה עד 30 קומות ובנייה מעורבת -שימושי

מגורים 75 אחוז ושימושים אחרים 25 אחוז משטחי הבניה.

5. תקן חנייה עירוני: על פי תכנית 5166ב

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

תואם

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 תואם

תמ"א 18 מבטל תחנו דלק קיימות בצפון התכנית.

אחרת

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ כן/לא/ל"ר

מבני ציבור כן/לא/ל"ר

עתודות / אחר כן/לא/ל"ר

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

לצורך מתן חוות דעת צוות בקרת תכנון פיזי :

1. יש להגיש נספח כבישים הכולל תכנון פיזי עבוד הדרכים המוצעות / או הרחבת הדרכים

כולל התחברויות עם מערכת הכבישים הסטטוטוריים והקיימים מסביב לתכנית.

צוות בקרת

2. התכנון הפיזי הנ"ל יהיה על סמך ובכפוף לתכנון הסדרי תנועה.

תכנון פיזי

3. התכנון הפיזי הנ"ל יתואם עם תכנון קו הרכבת הקלה העובר בדרך חברון , נדרש אישור

צוות תכנית אב לתחבורה.

4. התכנון הפיזי הנ"ל יתואם עם תכנון הכבישים הסופי של גבעת המטוס שקודם ע"י

משרד השיכון.

- 22 -

חברת הגיחון

לא התקבל

מח' המים

חברת הגיחון -

לא התקבל

מח' הביוב

והניקוז

הרשות הארצית

לא התקבל

לכבאות והצלה

16/01/2023

כ"ג/טבת/תשפ"ג

הערות ראשוניות של המחלקה לתכנית 657593 סטריפ דרך חברון

1. כללי

2. התכנית מבקשת להקים מתחם שימושים מעורבים לאורך ציר הרק"ל בדרך חברון.

3. התכנית מציעה ייעושים עבור מגורים, דרכים, מבנים ומוסדות ציבור, מסחר, שצ"פ

ותיירות.

4. התכנית חלה בתחום אתר הטבע: מתחם גבעת המטוס ובסמיכות לאתרי טבע עירוניים

רבים ונוספים.

5. ההתייחסות לנושא תימסר בהמשך.

6. הערות המחלקה מתייחסות למונה תדפיס תשריט 24 ולמונה הדפסה הוראות .27

7. דרישות המחלקה לתכנית

8. בפני המחלקה לא הוצגו חלופות תכנון ולא ידוע לנו עד כמה הנושא הסביבתי נלקח

בחשבון במערכת השיקולים של קביעת הייעודים והשימושים.

המחלקה .9 המחלקה מתנגדת לשימוש בית חולים כפי שמוצע בסעיף ,4.3.1 בית חולים מתפקד לאיכות הסביבה כתעשייה, אינו יעכול להיות בסמכיות למגורים ונדרשת לו התייחסות סביבתית מיוחדת.

10. התקבל מסמך סביבתי מאת אלון טופציק. להלן ממצאי המסמך והערות המחלקה

לגביו:

11. תחנות דלק

12. המסמך הציג שתי תחנות דלק קיימות מחוץ לתכנית- תחנה אחת במרחק של כ-40 מ'

מזרחית לתכנית ותחנה נוספת צמודה לתכנית מצפון. על פי המסמך יש להתייחס להגבלות לשימושים המותרים בהתאם לתמ"א .18

13. המחלקה מבקשת להציג בפניה בהקדם האפשרי, תשריט הכולל את שני הרדיוסים

(40מ' ו-80מ') הנדרשים לשמירת מרחק מתחנות הדלק.

14. איכות אוויר

15. מבחינה שנעכרה במסמך עולה כי ריכוזי המזמהים במפלס הקרקע הסמוכים לציר דרך

חברון הינם גבוליים. על כן, בהמלצת המסמך יש לבצע הפרדה בין הכביש לבין השימושים הסמוכים אליו.

16. בנספחי הבינוי מופיעות חזיתות מסחריות לכל אורך דרך חברון במפלס הקרקע

ובמפלס קומה ראשונה המייצרות את ההפרדה הנדרשת.

17. המחלקה מבקשת כי גם הקומה השלישית תהייה בשימוש של מסחר ו/או תעסוקה וכן

לחייב הנחייה זו בהוראות תכנית.

18. כמו כן, מבקשת המחלקה לייצר שדרה נטועה של עצים בין הכביש לבין התכנית

להפרדה אופקית ולספיחת פחמן.

19. מקור פליטה תחבורתי נוסף הינו חניון אגד בצפון התכנית. להשפעת החניון לא נערכב

כל בחינה מפורטת ולא הוצגו מגבלות על השימוש הציבורי הצמוד לחניון. יש להציג בהקדם וכתנאי להפקדת התכנית את משמעות והשפעת חניון האוטובוסים על התכנית.

- 23 -

ניתן לחילופין לקבוע כי תנאי למתן היתר בתאי השטח הסמוכים לחניון האוטובוסים יהיה פינוי החניון (כמתוכנן מתי שהוא..).

20. רעש

21. המסמך לא בחן כנדרש את נושא הרעש ורק ציין כי מפלסי הרעש צפויים להיות גבוהים

הן מהרעש בכביש דרך חברון לכל החזית המזרחית של התכנית והן מחניון אגד לחלק הצפוני של התכנית.

22. המחלקה לא מקבלת את חוסר הבחינה והעברת הטיפול במפגע לעת מתן היתרי בנייה.

יש לבחון כבר בשלב זה את משמעות הרעש ואת החיזויים הצפויים לשימושים הרגישים בתכנית. יש להציע פתרונות אדריכיליים אשר אינם מבוססים על מיגון אקוסטי דירתי אשר אינו מקל ואין לו שום משמעות עבור שצ"פים, מרחבים ציבוריים, חצרות מוסדות חינוך, אינו מאפשר פתיחת חלונות ועוד.

23. הדרישה כי השימושים הרגישים יעלו לגובה של שלוש קומות ויצירת באפר בדמות

שדרת עצים כפי שנכתב בסעיף איכות האוויר לעיל, בוודאי ישרת גם את הפחתת מפגעי הרעש. ייתכן כי ממצאי החיזוי אף יחמירו את דרישות המחלקה והשימושים הרגישים יתבקשו לעלות קומות נוספות או לא לייצר חזית לכיוון דרך חברון.

24. המסמך כלל לא התייחס לסוגיות הרעש שבתוך התכנית ועל עירוב השימושים היוצר

קונפליקט מובנה של שימושים רגישים למגורים ומבני ציבור ושל שימושים רועשים כגון מסחר, מלונאות, אולמות, בריכות שחיה וכדומה.

25. יש להשלים את הבחינה כתנאי להפקדת התכנית.

26. מיקרו-אקלים

27. המסמך לא בחן את נושאי הרוחות וההצללה ונכתב בו כי בדיקה מפורטת תתבצע

כתנאי להפקדת התכנית על בסיס תכנית בינוי מקודמת.

28. המחלקה מבקשת לבצע בדיקה זו בהקדם על מנת שמסקנות הבחינה המיקרו-

אקלימית יהיו פקטור בקבלת ההחלטה אם לבצע שינויים בבינוי בעקבות מסקנות לחריגות או דווקא להותיר את המגדלים המוצעים במקומם.

29. קרינה

30. המסמך מבקשת כי לעת מתן היתר הבנייה ייבדק האם קיימים קווי ומבני תשתית

בשטח התכנית.

31. המחלקה מבקשת ככל האפשר לבקש כבר בשלב זה את התנונים מחברת חשמל על מנת

לוודא האם נדרשות מגבלות בנייה כאלה ואחרות ובייחוד לאור העובדה כי במרחק של פחות מ300מ' מצפון-מערב לתכנית קיים תחמ"ש המוזן מקווי 161 תת קרקעיים.

32. זיהום קרקע

33. על פי המלצת המסמך יש לקבוע בהוראות התכנית כי לעת מתן היתר בנייה תתבצע

בדיקה מפורטת לבדיקת פוטנציאל למפגע זיהום קרקע מתחנות הדלק הסמוכיות לתכנית.

34. המסמך לא ערך כנדרש את פרק תיאור החלופות ואת פרק תיאור התכנית. יש להלשים

ולהגיש למחלקה לבחינה ואישור.

35. הערות המחלקה הכוללות הוראות לתכנית

36. השימושים במסחר יהיו טעונים אישור מאת המחלקה לאיכות הסביבה בעירית

ירושלים ואישורה יהיה תנאי למתן היתר הבנייה.

37. תנאי עבור שימושי המסחר, יהיה הצגת פרשה טכנית, אישורה על ידי המחלקה

לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים והטמעת מסקנותיה בתכניות העסק. פרשה טכנית זו תעסוק בכלל השפעותיו הסביבתיות של בית האוכל ופתרונותיו לרבות רעש, איכות אוויר וריחות, פסולת מוצקה ומחזור, חזות וכד'. כמו כן, יקבע פיר ייעודי לפליטת פליטות זיהום האוויר לגג הבניין הכולל מערכת מסננים או פתרון שווה ערך למניעת מטרדי ריח אשר יאושר על ידי המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים.

38. היות והתכנית נמצאת בליבו של אזור מגורים, המחלקה מבקשת שייקבע בהוראות

התכנית כי לא תותר השמעת מוסיקה וכריזה מחוץ לכותלי בתי העסק ובמרחב הציבורי.

39. המחלקה מבקשת שיקבע בהוראות התכנית, כי מערכות האוורור והמיזוג של המסחר

יהיו בקומת החניון.

40. המחלקה מבקשת שיקבע בהוראות התכנית כי מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ

מהחניונים יהיה מעל גג המבנה.

- 24 -

41. לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע או טמון בחלקו

בקיר תמך או בחלק של הבניין בתיאום מראש ובאישור מהנדס העיר או מי מטעמו ובתאום עם חברת החשמל.

42. יש לקבוע כי מיקום מתחם החומרים המסוכנים של הבריכה הציבורית יהיה במקום

המרוחק ממקורות ריכוז של הציבור, מיקום מתחם החומרים המסוכנים ימוקם במרחק שאינו עולה על 6 מ' מדרך גישה לרכב ביטחון ומיקום פתח פיר/ארובת האוורור של חלל הבריכה, יהיה מעל גג מבנה המגורים הגבוהה.

43. הערות המחלקה לתכנית

44. הבינוי מאפשר נראות ונצפות אל ומהמרחב הציבורי ושהייה של ילדים.

45. התכנית יוצרת מרחב קריא, ברור ונוח להתמצאות לכלל האוכלוסיה, כולל יצירת

מוקדים ומרחבים ייחודיים שהופכים לסימן היכר, נקודת ציון.

46. התכנית מאפשרת תמהיל מגורים המשלב אוכלוסיות מרקע מגוון ומקצה אחוז של

יח"ד בנות השגה.

47. תנאי למתן היתר בנייה

48. המחלקה מבקשת שיקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה/חפירה ראשון

יהיה הכנת נספח ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה לאיכות הסביבה. המסמך יכלול בין היתר התייחסות להיבטים הסביבתיים של עבודות החפירה והבנייה, חוות דעת לגבי ההיבטים הסביבתיים לרבות רעש ואיכות האוויר הצפויים למבני המגורים הקיימים והסמוכים לתכנית וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות. הערות המחלקה והאמצעים שיקבעו יוטמעו בתכניות הבקשה להיתר.

49. סיכום

50. יש להשלים את הבחינות הבאות בהקדם האפשרי וכתנאי להפקדת התכנית: השלמת

נושאי תחנות דלק, איכות אוויר, רעש, מיקרו אקלים.

51. יש להגיש נספח ביוב לבדיקה ואישור המלחקה כתנאי להפקדת התכנית.

בברכה,

יעל צור

אגף מבני ציבור-

לא התקבל

המחל' לתכנון

מבני ציבור

אגף תברואה

לא התקבל

תשריט 24 הוראות 27

1. המקרקעין אינם מוסדרים, ויש לערוך הסדר מקרקעין בהליך רישום הקרקע.

2. התכנית תיערך כתכנית איחוד וחלוקה לפי פרק ג סימן ז. שטחי הציבור יירשמו ע"ש

העירייה, ללא צורך בהליך הפקעה.

3. יש להעביר טבלת בעלויות וסטטוס רישום מוצע לבדיקת אגף נכסים. יש לוודא כי היקף

אגף נכסי עיריה שטח ציבורי בבעלות ציבורית במצב הנכנס נשמר במצב היוצא ביעוד ציבורי ולהירשם ע"ש הרשות המקומית כאשר הוא נקי מכל שימוש ומטרה אחרת (מפנים הקרקע ועד הרקיע) שכן הרשות המקומית לא יכולה להעביר זכויות במקרקעין. יש להבהיר במסמכי התכנית ולוודא כי היקף השטח הנכנס יוצא כשטח ציבורי נקי.

4. יש להימנע, ככל הניתן, מתכנון חניון פרטי תחת השצ"פ.

3. סוג, מיקום, והיקף ההפרשות לצרכי ציבור יהא בהתאם לחוו"ד מחלקת מדיניות

התכנון. בהתאמה יצטרפט להוראות התכנית הסעיפים מטה:

- 25 -

הסעיפים המפרטים את ההפרשות המבונות מיקומם והיקפם יופיעו פעמיים. פעם אחת תחת סעיף המגורים הכולל גם שימושים ציבוריים ופעם שניה תחח סעיף איחוד ו/או חלוקה.

סוג ההפרשות לצרכי ציבור, היקפם ומיקומם יהיו בהתאם לחוו"ד מחלקת מדיניות התכנון. בהתאם יש לערוך מסמכי התכנית כדלקמן:

תחת סעיף 4.1 הכותרת תכלול מגורים ומבנים ומוסדות ציבור בסעיף 4.1.1 יש לפרט השימושים הציבוריים (מגורים, גן ילדים, קהילה ו/או רווחה כגון טיפת חלב וכד'....בהתאם לשימוש שהוגדר ע"י מחלקת מדיניות התכנון).

בסעיף 4.1.2 יש לפרט כדלקמן:

.1בתא שטח מספר ___תבנה (כיתת גן )בהיקף __________ מ"ר שטח בנוי ושטח מינימלי לחצר צמודה ורציפה -_________מ"ר . בתא שטח מספר_______ ייבנה שטח בהיקף שלא יפחת מ170_______מ"ר אשר ישמש עבור( צרכי חברה, קהילה ורווחה כגון טיפת חלב) בהתאם לצרכי השכונה לעת מתן היתר בניה בתיאום מול מחלקת מדיניות התכנון.

2. מיקום השטחים לצרכי ציבור והיקפם כמסומן בנספחי בינוי הנו מחייב. עם זאת יותרו

התאמות קלות במיקום ופריסה של השטחים הציבוריים במסגרת היתר הבניה.

3. השטחים הציבוריים ימוקמו ככל הניתן בקומת הקרקע, ובכל מקרה יהיו בעלי כניסה

נפרדת ועצמאית.

איחוד ו/או חלוקה

השטחים המיועדים בתכנית זו לצרכי הציבור וכלולים בחלוקה חדשה , לרבות השטחים הציבוריים המבונים בהתאם להוראות סעיף 4.1 יועברו לבעלות הרשות המקומית עפ"י החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו , ללא תמורה , כשהם פנויים מכל מבנה , גדר חפץ .

בעת רישום הבית המשותף, תיוחד הבעלות של הרשות המקומית לשטח המסומן בנספח הבינוי באות _בצבע חום המצוי בקומה__________של הבניין והיקפו כ-______מ"ר, ואשר בו מותר שימוש ל_________בלבד. וכן השטח המסומן בנספח הבינוי באות _בצבע חום המצוי בקומה__________של הבניין והיקפו כ-______מ"ר, ואשר בו מותר שימוש לצרכי _______ בלבד. את בהתאם להוראות סעיף4.1 .

יש להוסיף סעיף הפקעה כללי כמפורט מטה:

הפקעה

לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

תחת תנאים למתן היתר בניה יופיע:

1. תנאי להיתר בניה יהא רישום תצ"ר/ אישור אגף הנכסים-(כאשר מדובר בשטח לא

מוסדר)

2. תנאי להיתר יהא תיאום מיקום השטח הציבורי הבנוי ואופי הבינוי שלו מול המחלקה

לתכנון מבני ציבור, ובהתאם לפרט בסעיף 4.1 בהוראות התכנית

3. יש לציין בתנאים למתן היתר בנייה כי השטח הציבורי בתחום הבניין ייוחד לרשות

המקומית ויתוכנן כיחידה עצמאית בעלת כניסה נפרדת.

תחת שלבי ביצוע יופיע הסעיף הבא:

- 26 -

ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס .4 חברת חשמל

לא התקבל

לישראל

רשות העתיקות

לא התקבל

- אריכאולוג

מרחב י-ם

אגף רישוי

לא התקבל

ופיקוח - מח'

המידע התכנוני

רשות הטבע

לא התקבל

והגנים

הלאומיים

אגף לשיפור פני

לא התקבל

העיר אגף שפ"ע

- המח'

לתחזוקת

כבישים

ומדרכות

אל: מר שלום כהן – ראש צוות תכנון אזורי, מחלקת תכנון העיר מאת: עופר אהרון מנהל המחלקה למדיניות התכנון

הנדון: חוות הדעת של המחלקה למדיניות התכנון לתב"ע 657593 – סטריפ דרך חברון

(עדכון)

)גרסה 27 של הוראות התכנית, וגרסה 24 של תשריט מצב מוצע(

אגף תכנון העיר

- המח' למדיניות.1 מיקום התכנית: התכנית ממוקמת על הדופן המערבית של דרך חברון, מזרחית לשכונת גבעת המטוס; גוש התכנון 30808 (לא מוסדר) חלקות 997-999; גוש 30983 (לא מוסדר) חלקה 99;

גוש 30995 (לא מוסדר) חלקות ,901 ,5006-5008 5026;

גוש 30128 (מוסדר) חלקות ,5 ,16 ,20 35 ותת-חלקה 9;

גוש 30286 (מוסדר) חלקות ,2-6 ,8 ,15-17 900 ותת-חלקה 1;

גוש 30287 (מוסדר) חלקות ,60 ,79-81 84-87 ו-122; גוש 30288 (מוסדר) חלקות ,1-3 ,8 10-11;

גוש 31657 (מוסדר) חלקות ,1 ,4 ,8 ,14 16 ותת-חלקה .15 שטח התכנית 140.677 דונם.

מצב סטטוטורי מאושר: התכנית המוצעת מציעה החלפת של תכנית מתאר 62 ותב"ע

- 27 -

,2317 תוך כפיפות לתכניות ,178129 5166ב', ללא שינוי ביחס לתכנית 5834א'.

3. תיאור התכנית: מדובר בתכנית שעיקרה הקמת מתחם חדש בעירוב שימושים על-דופן

דרך חברון (על ציר הקו הכחול של הרכבת הקלה). התכנית מציעה שינוי יעוד הקרקע משטח ציבורי פתוח לשימושים מעורבים למגורים מסחר ומבנים ומוסדות ציבור, מסחר ותיירות, מסחר תעסוקה ומבנים ומוסדות ציבור, שטח ציבורי פתוח, מבנים ומוסדות ציבור, דרך מאושרת, דרך מוצעת, דרך/מסילה לביטול וזיקת-הנאה למעבר להולכי רגל.

בשטח התכנית אין מבנים קיימים. התכנית מציעה הקמת 3,500 יחידות דיור חדשות.

גובה הבינוי המוצע הוא ,12 ,15 25 ו-30 קומות. בתחום התכנית ישנם אתרי עתיקות לשימור.

4. לאור הנחיית מהנדס העיר ומנהל האגף לתכנון העיר, התבקשנו להציג דרישה

פרוגרמטית המהווה פועל יוצא של שינוי ייעוד הקרקע ב"סטריפ" דרך חברון

משצ"פ ודרך במצב הנכנס לשטחים סחירים בעירוב שימושים בהינתן ההנחות

הבאות:

1. תמהיל : %40 שטחים סחירים (שבהם ישולבו גם מבני ציבור), %40 הפרשת קרקע

לצרכי ציבור (שצ"פ ומבני ציבור)+ %20 עירוב שימושים ציבורי ודיור להשכרה מעל השטחים הציבוריים.

2. דיור להשכרה יהיה חלק בלתי-נפרד מסך יחידות הדיור המוצעות בתכנית. והכוונה היתה

שמספרם יגיע לכ- 1,500 יח"ד.

3. בפרוגרמה יהיה מענה גם לחוסרים ברמת הרובע והאזור.

4. השטחים הינם ברוטו וכוללים גם דרכים, מתקני תשתית, מדרכות, מעברים וכיו"ב.

1. מכיוון שנקבעו מספר הנחות מגבילות, יש להתייחס למגבלות המשמעותיות ביותר.

מבחינתנו זה מספר יחידות הדיור, והאפשרות לתת לו מענה בתמהיל שנקבע , בהינתן חוסרים משמעותיים שזוהו ברמת הרובע.

2. פרוגרמה לשירותי ציבור הנגזרים מ-3,500 יח"ד המוצעות בתכנית* :

3. פרמטרים דמוגרפיים מצב מוצע

4. מס' יחידות דיור 3,500

5. גודל ממוצע של משק בית 3.8

6. סה"כ אוכלוסייה (מחושב) 13,300 תושבים

7. % שנתון חינוך %2.2

8. מספר ילדים לשנתון חינוך 293

9. ביקוש לשרותי ציבור ביקוש

10. (כיתות/דונם/מ"ר) שטח קרקעי נדרש

11. על פי "התדריך" מ"ר בנוי נדרש בהפרשה מבונה על פי "התדריך"

12. היצע

13. כיתות תקני אפשרי/דונם מוצע בתכנית הפער

14. (כיתות/דונם)

15. מעון יום 22 כיתות 7 דונם 3,080 מ"ר בנוי + 2,135 מ"ר לחצר 22 (בפועל

לא ניתן לדעת האם תקינים, ראה הערה) -

16. גני ילדים 29 כיתות 10 ד'

17. הפרשה מבונה לפי 130 מ"ר שטח בנוי + 175 מ"ר שטח חצר צמודה

18. 3,770 מ"ר שטח בנוי + 5,075 מ"ר לחצר 29 (בפועל לא תקניים, ראה הערה) -

19. בית-ספר יסודי 60 כיתות

20. 2 בתי"ס ל-24 כ' +

21. בי"ס 1 ל-12 כ'

22. 7.2 14.4 = 2 X

- 28 -

23. 5.4 5.4 = 1 X

24. סה"כ 19.8 דונם

25. 11,340

26. מ"ר בנוי

27. 9,000 מ"ר חצרות 18+18=36 כיתות -24 כיתות (7.2 דונם

28. 4,500 מ"ר בנוי+ 3,600 מ"ר חצרות)

29. *ראה הערות

30. בית-ספר על-יסודי 60 כיתות

31. 2 ביה"ס 30 כיתות

32. 12 24 = 2 X ד'

33. 16,400

34. מ"ר בנוי

35. 9,000 מ"ר חצרות 30 -30 כיתות (12 דונם

36. 8,200 מ"ר בנוי + 4,500 מ"ר חצרות)

37. *ראה הערות

38. בתי כנסת ומקווה

39. (%45 שומרת מסורת) 12 12 בתי כנסת לפי 300 מ"ר שטח בנוי כ"א בעירוב

שימושים. כ- 4,000 מ"ר בנוי 12 בתי כנסת + מקווה במגרש ציבורי נפרד בשילוב פונקציות מתאימות -

40. חברה, תרבות, ספורט מרכז תרבות, חברה (מתנ"ס) 3.0 דונם 4,000 0

-3.0 ד'

41. סה"כ שטח למבני ציבור 67.4 ד' 42,590 -45.1 ד'

42. מרחב ציבורי פתוח

43. סף הבית (5 מ"ר לנפש בהתחדשות עירונית) 66.5 דונם 28.6 -37.9 ד'

*הערות לטבלה כלליות:

א. היצע הכיתות המוצע בהפרשות מבונות, הינו הערכה של מגישי התכנית. לא ניתן לבחון את

היתכנותם ותקינותם, לאור העובדה כי המסמכים שהועברו לידנו הינם כלליים, ללא פירוט של השטחים והמידות הרלוונטיות, לרבות גודל חצר. מבחינתנו בפועל, בשל האמור לעיל, היצע גני ילדים ומעונות יום ושאר ההפרשות הבנויות אינו ברור. שטחי חצרות צריכים להיות מפורטים בתקנון ובנספחים. נדרשת בדיקה יסודית של המחלקה לתכנון מבני ציבור. יודגש כי עד

למועד כתיבת חוות דעת זו, המתכננים לא קיימו פגישות עבודה עם מנהלת המחלקה

לתכנון מבני ציבור לברור סוגיה זו (שטחים המיועדים למבני ציבור במגרשים נפרדים או

כחלק ממטלה ציבורית) כפי שסוכם ע"י מהנדס העיר . אי לכך לא ברור האם התכנית

נותנת מענה מספק לענין מבני הציבור. יש לעגן בתקנון התכנית סעיף, המתלה את מספר

יח"ד בפתרונות מוכחים למבני הציבור, ובאישור המחלקה למדיניות התכנון והאגף לתכנון

מבני ציבור.

ב. יצוין כי החישובים בוצעו לפי המדריך להקצאת שטחי ציבור, על פי דגם .C למרות שלא

מדובר במתחם להתחדשות, אלא מתחם חדש (דגם .)B

ג. בהתאם להנחיית מנהל האגף לתכנון העיר חושב הביקוש לשצ"פ בהתאם למפתח 3 מ"ר

לנפש ולא לפי 5 מ"ר לנפש כפי שמנחה המדריך להקצאת קרקע.

ד. יש להביא בחשבון כי בשטח התכנית נכללים עתיקות ושטחי ארכיאולוגיה. יש לוודא כי

מניין השטחים שיוקצו למבני ציבור ושטחים פתוחים לא יכלול שטחים אלו, אלה יהיו בנוסף, כדאי שבפועל ההקצאה האפקטיבית לשפ"צ /שב"צ לא תהיה נמוכה מהנחיות התדריך.

- 29 -

סיכום והמלצות:

1. כפי שציינו המגרשים המוצעים לבית ספר קטנים משמעותית מבחינת יחס כיתה לגודל מגרש. יש

להציג בדיקות היתכנות לכל מגרש הכולל שימושים ציבוריים (הן המגרשים החומים והן מגרשים בעירוב שימושים חום וסחיר) לכל שימושיו בהתאם לפרוגרמה בקנ"מ .1:500 בדיקות היתכנות יכללו תכנית וחתך + טבלה, עם חישוב שטח בנוי ושטח חצר בהפרדה לכל שימוש ציבורי. בדיקת היתכנות יתואמו במשותף עם המחלקה למדיניות התכנון, מנהלת מחלקת תכנון מבני ציבור ומטה בינוי כיתות לימוד במנח"י. לדוגמא תא השטח המוצע כשטח ציבורי נוסף עבור בית ספר מוצע כ-

42 כיתות ב-6 דונם, כאשר בית ספר מסדר גודל כזה נדרש לפחות 9 דונם, וגם זה לאחר צמצום משמעותי מאד של השטח. במידה והבדיקות יראו כי אין ייתכנות תכנונית למספר הכיתות כפי שצוין בפרוגרמה, יש להפחית את מספר יחידות הדיור, על פי קביעת מנהל המחלקה למדיניות התכנון כך שיינתן מענה פרוגרמתי לדרישות.

2. תא שטח 16 המיועד למבנים ומוסדות ציבור לבתי-ספר נמצא בטווח השפעה של תחנת דלק

קיימת. לכן חלק מהשטח לא ניתן לשימוש עבור בתי הספר ללא אישור המחלקה לאיכות הסביבה, או לחלופין תכנית שעיקרה פינוי תחנת דלק קיימת. יש להוסיף על גבי התשריט את רדיוס ההשפעה של תחנת הדלק. בנוסף לכך, תא שטח 19 אינו רגולרי ולא יאפשר פיתוח מיטבי של השטח לטובת בית ספר. יש להראות שטח חלופי לתא שטח .19

3. הפרשה מבונה למבני ציבור בקרקע לא מוסדרת הינה בעיתית למימוש, בשל העדר רישום

מקרקעין בשטח זה. על-כן, בגושים שאינם מוסדרים (גושים ,30808 30983 ו-)30995 לא ניתן לבצע הפקעה, בניגוד למה שמפורט בסעיפים (4.1.2ג), (4.2.2ג), (4.3.2ג) בהוראות התכנית.

לשם כך יש תחילה לבצע הסדרה ורישום בגושים אלה, ורק לאחר-מכן להציג הפרשה מבונה, או לחלופין לא להציג כלל הפרשה מבונה בגושים הנ"ל.

4. בהתאם לטבלה מעלה, וכמתן מענה לצרכים כלל עירוניים, יש להציג פתרון לשטח למרכז

תפעול ומשרדים עירוני בגודל 3 דונם.

5. יש להציג פתרון תכנוני להמשך הדרך של מגרש 709 בתב"ע ,14295 ובכך לחבר את מכלול

המגרים המיועדים למבני ציבור ,407 408 ו-409 לדרך חברון.

6. בהתאם להנחיית מנהל האגף לתכנון עיר, יש להציג ביקוש לשצ"פ בהתאם למפתח 3 מ"ר

לנפש. על פי המדריך להקצאת שטחים לצורכי ציבור, לפחות %80 מסך השטחים הפתוחים צריכים להיות תשתית ירוקה (כלומר שטח פתוח- שצ"פ אפקטיבי) ו- %20 מקסימום של תשתית קשיחה(כלומר כיכרות עירונית, שדרות, רחבה עירונית וכדומה). על פי הפרוגרמה

שהועברה לבחינתנו עולה כי היחס בין התשתית הירוקה לתשתית הקשיחה הוא שני

שליש ושליש, כלומר %33 תשתית קשיחה. כך שבפועל מוצע 2 מ"ר שצ"פ לנפש.

להערכתנו לאור העובדה שהשטח במצב המאושר כיום מיועד רובו ככולו לשטח ציבורי

פתוח, ובהינתן ההנחיה של מנהל האגף לתכנון עיר על הורדת המדד המקובל בתדריך

להקצאת שטחים מחמישה מטר לתושב לשלושה מטר לתושב, הרי שיש להראות

שלושה מטר לתושב אפקטיביים קרי לא כולל תשתית קשיחה. בנוסף יש להביא בחשבון

כי חלק מהשטחים אינם אפקטיביים ומשמשים מעברים ורצועת נוף.

7. ישנם 4 מבנים קיימים לשימור המוצעים לשחזור/העתקה בתחום דרך מוצעת ושצ"פ.

אחד מהם מהווה אתר עתיקות בנוי. נדרשת חוות דעת של רשות העתיקות ומחלקת

שימור.

8. יש לתאם הסכם פיתוח עם המחלקה לכלכלה אורבנית.

- 30 -

אדריכל העיר

לא התקבל

תוכנית אב

לא התקבל

לתחבורה

ראשוני ביותר:

1. נדרש לתכנן חיבור ברור יותר לכביש ללא מוצא המתוכנן בשכונת גבעת המטוס המשרת

מבני ציבור רבים

אגף תושייה -

2. יש להראות חיבור עתידי של כביש המרכזי אל דרך משא ברעם עד לרחוב משה ברעם

צוות בקרת עצמו

תכנון תנועה

3. יש לתת מספרים לכבישים מתוכננים

4. יש לרשום מספר חתכים לאורך הכבישים (אחרת לא ניתן להצביע על מקום המדויק

לצורך מתן הערות/הבהרות)

5. יש להציג חתכים טיפוסיים

המחלקה

אין התנגדות לתוכנית המוצעת.

לנגישות

אגף שפ"ע - מח'

לא התקבל

גננות-עצים

ותכנון

המחלקה לתכנון

לא התקבל

ופיתוח בר

קיימא

תיק ח"ד: -2021/18 חוו"ד השמאית מתבססת על תקנון מועד הפקה 2.2.2021 מונה תדפיס

,21 תשריט מנונה תדפיס .)19

7.1 מומלץ להבהיר את סוגיית פיתוח ומימוש הבניה במתחם התכנית מבחינת שלביות ביצוע סדר תכניות מפורטות בתחום התכנית וכדומה.

7.2 מומלץ שהעברת שטחי הציבור תעשה בדרך של איחוד וחלוקה והקצאה ולא כפי אגף רישוי

שמנוסח כיום שהינו יותר במתווה של הפקעה,

ופיקוח - המח' לכן מומלץ להגדיר שהשטחים של מבני הציבור יועברו וירשמו על שם עירית ירושלים לאחר הכנת תכנית איחוד וחלוקה הקצאה ואיזון.

להיטלי השבחה

7.3 הלכה למעשה נוכח הרקע הקניני הצורך בביצוע איחוד וחלוקה ותכנון מפורט התכנית במתכונתה בעלת מאפיינים של תכנית כוללנית.

7.4 יש לתת את הדעת להתאמת התכנון המוצע להוראות תמ"א 18 ובהקשר זה למרחק המינימלי האפשרי בין השטח לתחנת דלק לבין המגרש לבניה.

7.5 באופן כללי יש לשקול הרחקת הקו הכחול באזורים הסמוכים לאזור הבנוי הקיים על - 31 -

מנת ליצור חייץ פיזי וכן חייץ "משפטי" בין גבול התכנית לגבול האזור הבנוי בסביבה.

במקרה דנן נראה כי הדבר רלבנטי במיוחד לאזור הבנוי ממערב – חלקות שונות בבית צפאפה וגבעת המטוס.

7.6 לחייב את מגיש התכנית/בעלי הזכויות בהפקדת כתב שיפוי המשפה את עיריית ירושלים והועדה המקומית מכל בחינה.

7.7 יש לבצע תיקונים והגהות במסמכי התכנית:

קיימת סתירה בין מסמכי התכנית- המגרשים בתקנון אינם תואמים את מספרי המגרשים לפי ייעודי הקרקע בתשריט. לדוגמה: מגרשים 6 ו-7 אינם תואמים בתשריט ובתקנון.

מגרש 6 מיועד למגורים ומסחר בתקנון אך מופיע כשצ"פ בתשריט. מגרש 7 מוגדר פעם אחת מלונאות ומרכז מסחרי ופעם אחרת מיועד למגורים.

הערה: לאחר עמידה בתנאי סף, יש לבדוק שוב את התכנית ולעדכן את חוו"ד בהתאם למסמכים המעודכנים.

מהות: פיתוח מתחם סטריפ דרך חברון- דרום תלפיות והקמת מתחם שימושים מעורבים

לאורך ציר רק"ל שיכלול: מתחמי מלונאות עם כ-1300 חדרי מלון, מתחמי מגורים,

הפרשות ציבוריות בנויות, תעסוקה, מסחר, שטחים ציבוריים פתוחים, מבנים ומוסדות ציבור, במסגרת המדיניות לציפוף ועירוב שימושים לאורך ציר הרכבת הקלה.

התייחסות למבנים ואתרים לשימור:

עיר היסטורית מחוץ לעיר ההיסטורית

שימור סטטוטורי

רשימת השימור העירונית

מבנה היסטורי שרידי מבנים ומבנים היסטוריים, קולומבריום, מערות, בורות מים ,כבשן סיד וקבר נזיר.

תיאור מצב מוצע:

1. התכנית מבקשת להקים מתחם שימושים מעורבים לאורך ציר רק"ל בדרך חברון.

2. התכנית מציעה ייעודים עבור מגורים , דרכים, מבנים ומוסדות ציבור, מסחר,

שצ"פ ותיירות.

3. קביעת הנחיות לשימור מתחמי עתיקות.

4. קביעת גובה בניינים ל-,12 ,15 25 , 30 קומות.

5. קביעת הוראות בדבר שימור ועקירת עצים.

תיאור המצב הקיים: התכנית המוצעת ממוקמת בשטח היסטורי ואריכאולגי חשוב על דרך

חברון ההיסטורית ובמרחב נופי היסטורי רב ערך, בתפר שבין בית לחם לירושלים על קו אגף תכנון העיר

פרשת המים הארצית.

- מח' השימור בתחום ובקרבת שטח התכנית המוצעת קיימים אתרים היסטוריים וארכיאולוגים חשובים הכוללים:

1. ח'רבת טאבליה (בתי מוסא עלמי)– חרבת טבליה שוכנת על גבעה בדרומה של ירושלים,

בין בית צפפה מצפון, לדיר טנטורה מדרום, ממזרח הגבעה ולרגליה עובר כביש ירושלים-

בתי לחם המכונה דרך חברון. מדרום מזרח נשקף מנזר מר אליאס. בח'רבת טבליה שרדו מבנים היסטוריים בעלי קמרונות צולבים, עם פרטי אבן ועיטורים בפתחים, קולומבריום מפואר, שרידי מבנים ובורות מים מהתקופה העותמנית. מצב הבינוי אינו ברור מאחר ולא הוגש תיק תיעוד אך על פי סיור בשטח נראה כי חלק מהחללים שלמים וחלק אחר ניתן לשיקום (כלומר לא במצב של חורבות). בשטח זה קיימים עצים בוגרים רבים וטרסות נופיות הכוללות עצים וצמחיית ארץ ישראל הקדומה.

מפת היסטורית משנת 1943

2. קבר הנזיר– קבר מהתקופה הביזנטית המאוחרת, מבנה עגול בעל אבני בניין

גדולות ומרשימות, ובתוכו שני תאים חצובים המחוברים ביניהם במסדרון מקוּוּרֶ ה בלוחות אבן. על רצפת אחד התאים התגלה שלד אדם כשהוא כבול בשלשלאות. סביבו נמצאו גם שברי זכוכית, סכין ואבזם חגורה. שלד האדם שהתגלה היה נזיר סגפן שככל הנראה התגורר במבנה.

המבנה העגול מעל קבר הנזיר, מבט ממערב מבט על

- 32 -

3. מבנה כבשן הסיד- מבנה תנור היסטורי, נבנה בתקופה העותמנית. מבנה תנור

ששימש לייצור סיד באמצעות שריפת אבן גיר, ממוקם על דרך חברון דרומית לקבר הנזיר.

מבנה כבשן הסיד נצפה מדרך חברון ומגבעת הארבעה באופן ניכר. מבנה מרובע מחופן אבן עם פתח מקושת להכנסת חומר תבערה בצידו המזרחי, גובהו 8 מ' וגודלו 6/7.5 מ'.

4. אמות המים הקדומות – אמות מים שהובילו מים מבריכות שלמה לירושלים- אמה

עליונה, אמה תחתונה ואמה שלישית. האמה התחתונה שימשה עד לראשית המאה ה20 ולכן היא תועדה ונחקרה רבות. האמה העליונה ככל הנראה פעלה במשך תקופה קצרה יותר והשתמרותה גרועה מזו של אמה התחתונה. בשנות ה90 נערכו חפירות לצורך הרחבת דרך חברון ונתגלו בהם קטעים של אמת המים העליונה לירושלים. עפ"י נספח השימור שהוגש נראה כי האמת העליונה עוברת בתחום התכנית המוצעת באמצע מתחם טבליה.

5. דרך חברון כדרך היסטורית קדומה ומרכזית- דרך חברון הינה אחת מכמה דרכים

עתיקות אשר נסללו בסוף המאה ה19 מירושלים לבית לחם, חברון.

אתרים ונקודות ציון חשובות בסמוך לשטח התכנית המוצעת:

1. שרידי כנסיית הקתיסמה-

הכנסייה הייתה ידועה מכתבי צליינים וכמרים בני התקופה, שהעידו על כנסייה גדולה בעלת תבנית מתומנת ייחודית, אולם מקום הימצאה נחשב לתעלומה במשך דורות.

בשנת1992 נתגלו שרידי הקתיסמה סמוך לדרך חברון בין ירושלים לבית לחם, בעקבות עבודות הרחבת כביש. הכנסייה נחפרה ונחקרה היטב, והיא נחשבת לכנסייה הגדולה מסוגה שנתגלתה בישראל.

רצפות הכנסייה היו מעוטרות בשיש ובפסיפסים מרהיבים, שחלקם השתמרו בשלמותם.

לאחרונה הוגשה/אושרה תכנית של הכנסייה לקירוי מבנה הקתיסמה וזאת לאור חשיבותו כאתר צלייני המושך מבקרים רבים.

2. מנזר מר אליאס- מנזר מר אליאס נמצא לצד דרך חברון ההיסטורית. המנזר נמצא

למעשה במחצית הדרך בין הגלעין ההיסטורי של בית לחם ובין העיר העתיקה, אולם מאז מלחמת ששת הימים הוא נמצא בתחום שיפוט העיר ירושלים. ראשיתו של המנזר כאתר לעולי רגל בתקופה הביזנטית. המקום נהרס בפלישה הפרסית בשנת ,614 שוקם ונהרס שוב ברעידת אדמה. המבנה הקיים הוא משנת 1160 (התקופה הצלבנית) ועבר שיפוצים במהלך השנים. המנזר שייך למסדר היווני-אורתודוקסי. המקום קרוי ע"ש אליאס, בישוף ירושלים, שנקבר כאן בשנת .1345 מסורת מאוחרת זיהתה כאן את מקום מנוחתו של אליהו הנביא, בבריחתו לסיני מפני איזבל.

3. גבעת הארבעה- בעורפו של מנזר מר אליאס נמצאת גבעת הארבעה, גבעה גבוהה יחסית

הצופה לעבר בית לחם, רמת רחל, שכונת חומת שמואל, הרודיון ומדבר יהודה. בין מלחמת העצמאות למלחמת ששת הימים שכן במקום מוצב צבאי ירדני. ב- 23 בספטמבר ,1956 ירה חייל ירדני ממוצב זה לעבר משתתפי כנס ארכיאולוגי שהתקיים ברמת רחל, והרג ארבעה מהמשתתפים (משתתף חמישי נפטר מפצעיו מאוחר יותר). לזכרם נקראת כיום הגבעה גבעת הארבעה. גבעת הארבעה מהווה נקודת תצפית חשובה לעבר תחום התכנית המוצעת ולכל העיר.

4. רמת רחל - אתר ארכיאולוגי מתקופת המקרא, קיים קשר ישיר וזיקת תצפית חשובה

מאגן נחל רפאים ומצפה יאיר לעבר התכנית המוצעת.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית:

-2317 תכנית המתאר לשכונה. תוקף: -27/12/1990 שצ"פ+ דרך מוצעת/ הרחבת דרך.

5834א- גבעת המטוס- מתחם ממערב לדרך חברון- תוקף: -18/11/2011 שפ"פ ( תכנית זו - 33 -

חלה על חלק מן התכנית המוצעת).

9142א- דרך חברון- א.ארכ.קאטיסמה- תוקף: -26/02/2012 דרך מוצעת.

-178129 רכבת קלה ירושלים- הקו הכחול- תוקף: .01/09/2018 היתרים: לא נמצאו היתרים במערכת העירונית.

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות :

א. ייעוד לפי תכנית- שצ"פ ,דרך , שפ"פ

ב. תכנית שכונתית- אינו נכלל בתכנית אב בית צפפה.

ג. מדיניות ציר רק"ל בהתאם להחלטת וועדה מחוזית מיום -08.04.2019 מדיניות

רק"ל נפחית + מגדלים.

ועדת שימור:

המלצת מחלקת השימור מס': 101

לאשר את התכנית בתנאים הבאים:

חו"ד מתייחסת למסמכים מתוקנים שהתקבלו בתאריך .25/05/23 התכנית מציעה תוספת בינוי מאסיבית הכוללת מתחם שימושים מעורב- מגדלי מגורים, מסחר ומבני ציבור לאורך דרך חברון ההיסטורית. תחום התכנית המוצעת מצוי במרחב נופי היסטורי רב ערך בתפר שבין בית לחם לירושלים על קו פרשת המים.

בשטח התכנית ובקרבתה קיימים מבנים היסטוריים וארכיאולגיים בעלי שכבות של היסטוריה מתקופות שונות. לא נעשה תיעוד היסטורי לשטח התכנית, הוכן נספח שימור כללי אשר אינו כולל אינפורמציה אשר מאפשרת בחינה מדויקת של החללים / הקומות ואת סקירתם בראי ההיסטוריה.

1. חרבת טבליה- נעשה סיור בשטח המתחם בו קיימים מבנים מרשימים מהתקופה

העותמנית, חלק מהמבנים נמצאים במצב שימורי מלא או כמעט מלא מדובר במקבץ מבנים ייחודי. נדרש שיקום ושילוב המבנים ההיסטוריים במסגרת הפיתוח והתכנון המוצע. יתכן כי ניתן למצוא שימוש ציבורי למבנים אלו כגון מרכז מבקרים או הופעות .

א. תנאי להפקדת התכנית - הגשת תיקי תיעוד מלאים של כל המבנים ושרידי המבנים

במתחם.

שימור המבנים תכנון מלא והשמשתם לצורכי ציבור. התכנון ילווה עם מהנדס שימור ואדריכל שימור. מידע זה הינו בסיס לתכנון בשטח המתחם.

ב. יש לסמן את המבנים ושרידי המבנים בסימבול לשימור בתשריט ובנספח הבינוי בסגול

כמקובל. יש לכלול שימור נופי הכולל את הטרסות הנופיות עצים וצמחיה בשצ"פ.

ג. יש להסיט את הכיכר המוצעת אל מחוץ למתחם כך שיתרחק מן המבנים ההיסטוריים

וישמור על העצים הבוגרים.

ד. יש לתקן את הקו כחול כך שיכלול את כל המבנים של חרבת טבליה ורצועה סביבם

בתחום התכנית.

ה. יש לקבוע הוראות לשימור ותחזוק המקום:

- לא תותר הריסה /פירוק והרכבה של המבנים לשימור, שרידי המבנים או פרטים מקוריים שהוגדרו לשימור אלא רק בתיאום מחלקת שימור.

- תכנון, שחזור ותחזוק המבנים יעשה בתיאום מלא עם מחלקת השימור.

- לא תותר פגיעה באופיים האדריכלי, בסגנונו ובאלמנטים המקוריים שבו ובפרטי הבניין

הקיימים בו לרבות: סוג האבן, פתחים, כתובות, תבליטים, סיתות, כיחול, סורגים,

ריצופים, גדרות ושערים. כל סטייה מהוראות אלו תחשב סטייה ניכרת.

- מבנים אלו ישומרו ויתוחזקו ע"י מהנדס שימור ויהיו בליווי של אדריכל שימור משלב תכנון עד לביצוע וזאת בתיאום עם מחלקת השימור. המבנים יושמשו לצורכי ציבור הכל בהתאם לממצאי תיקי תיעוד שיוגשו.

- חיזוק מעטפת המבנים יעשה כחיזוק פנימי בלבד ע"י מהנדס שימור. לא יותר חיזוק חיצוני ולא יותר דיקוק הקירות או פירוק האבן.

- לא תותר התקנת מערכות טכניות או צנרות חיצוניות על חזיתות המיועדות לשימור.

- יוסרו תוספות המאוחרות שאינן חלק מן הבניה המקורית/ בהיתר.

- יש לקבוע את הוראות השימור כסטייה ניכרת.

יש להוסיף בתנאים למתן היתר:

אישור תיק תיעוד, מהנדס שימור, אדריכל שימור מלווה, ערבות בנקאית, נספח פרטים שיוכן ע"י אדריכל בעל ניסיון מוכח בשימור.

תנאים לטופס: 4

- ניקוי חזיתות על פי הנחיות מחלקת השימור, הסרת צנרות, מזגנים, חיווטים.

- שימור המבנים שהוגדרו לשימור ותיק תחזוקה.

2. עפ"י נספח השימור שהוגש, אמת המים העליונה עוברת באמצע מתחם טבליה

הממוקמת בשצ"פ. (יש לסמנה בתשריט ובנספחים, העבודות באתר יבוצעו תוך שמירה קפדנית על האמה. תנאי להפקדת התכנית תיעוד ושילוב אמת המים בתכנון המוצע.

- 34 -

(חשיפת חלק מן האמה ושילוט המסביר על האמה).

3. יש לסמן את העצים הבוגרים לשימור בתשריט.

4. יש לייצר מערך שצ"פ רציף המחבר בין כל האתרים היסטוריים/ ארכיאולגייים בתחום

התכנית. (כרגע נקטע על ידי שטח חום אשר לא ברור אם יוכל לאפשר מעבר רציף בעתיד).

5. יש לסמן בתשריט את האתרים החשובים בקרבת התכנית הכוללים את מנזר מר

אליאס, הקתיסמה, גבעת הארבעה. יש לייצר חיבור הכולל מעברים להולכי רגל בין האתרים ההיסטוריים בתכנית המוצעת לאתרים החשובים הנ"ל.

6. עפ"י מפות היסטוריות בתחום התכנית המוצעת קיימים בורות מים , מערות קבורה, לא

ידוע האם היסטוריים ו/או ארכיאולוגיים. לאחר סקירת תיק התיעוד שיוכן יוכרע אם וכיצד יש לשלבם בתכנון.

יש לתכנן את הבינוי בתת"ק תוך בחינה ודיוק מיקום של הבורות והמערות.

7. מבטים ונצפויות- כפי שנאמר לע"ל בקרבת התכנית קיימים נקודות תצפית חשובות

הכוללת בין היתר את גבעת הארבעה ורמת רחל מהם קיימים מבטים ייחודים לעיר. לאחר סיור בשטח נראה כי קיימת חשיבות רבה לשימור הנופי והמבטים מנקודות תצפית אלו אל תחום התכנית. ברור כי בעיר מתפתחת לא ניתן לשמור על התצפית לכל אורך דרך חברון שהינה ציר פרשת מים אך יחד עם זאת יש להציע מסדרונות נצפות רחבים יותר של לפחות 15 מ' בין המבנים אשר בחזית קבר הנזיר ובין המבנים בחזית מבני הציבור. יש לבחון ריכוז מבני הציבור בתא שטח 10 באופן שלא יחסום את המבט וזאת ע"מ לייצר תצפית רחבה יותר. יישום המלצה זו תאפשר הן בינוי אינטנסיבי תואם מדיניות ציר רק"ל והן הליכה איכותית לאורכו המאפשרת מבטים לעיר כולה.

8. בתכנון המוצע מתוכנן כביש על קצה קבר הנזיר יש להציע שצ"פ רחב יותר. התכנון

המוצע יתרחק מן האתרים ההיסטוריים.

9. טרסות נופיות ועצים- בתחום התכנית המוצעת קיימים טרסות נופיות ועצים בוגרים

רבים, יש לסמנם לשימור ולשלבם בתכנון המוצע.

10. יצויין כי חו"ד זאת נכתבה על סמך חומר דל שהוגש למחלקה השימור. נדרשת הכנת

תיק תיעוד מתחמי עבור כל תחום התכנית המוצעת והסביבה. יתכנו שינויים והנחיות נוספות עם השלמת תיקי התיעוד הנדרשים, ככל והמלצת המחלקה תעודכן על סמך הנתונים וימצאו מבנים /אלמנטים היסטוריים לשימור ביתר התכנית, יש לחזור ולדון בוועדת השימור טרם הדיון להפקדת התכנית.

החלטת ועדת שימור

תאריך 16/07/2023 - כז תמוז תשפ"ג

סוג דיון ועדה לשימור

מספר ועדה 2023/101

מספר תיק 5442

נתונים כלליים

כתובת (רחוב + שכונה) סטריפ דרך חברון

שם המבקש יגאל לוי

סיבת הפניה תב"ע

מספר תכנית 101-0657593

סמכות מחוזית

איש קשר במחלקת השימור הנדסאית אדריכלות חיה מרסיאנו החלטת ועדה

לאשר את התכנית בתנאים הבאים:

התכנית מציעה תוספת בינוי מאסיבית הכוללת מתחם שימושים מעורב- מגדלי מגורים, מסחר ומבני ציבור לאורך דרך חברון ההיסטורית. תחום התכנית המוצעת מצוי במרחב נופי היסטורי רב ערך בתפר שבין בית לחם לירושלים על קו פרשת המים.

בשטח התכנית ובקרבתה קיימים מבנים היסטוריים וארכיאולגיים בעלי שכבות של היסטוריה מתקופות שונות. לא נעשה תיעוד היסטורי לשטח התכנית, הוכן נספח שימור - 35 -

כללי אשר אינו כולל אינפורמציה אשר מאפשרת בחינה מדויקת של החללים/הקומות ואת סקירתם בראי ההיסטוריה.

1. חרבת טבליה- נעשה סיור בשטח המתחם בו קיימים מבנים מרשימים מהתקופה

א. תנאי להפקדת התכנית - הגשת תיקי תיעוד מלאים של כל המבנים ושרידי המבנים

במתחם.

ב. יש לסמן את המבנים ושרידי המבנים בסימבול לשימור בתשריט ובנספח הבינוי בסגול

כמקובל. יש לכלול שימור נופי הכולל את הטרסות הנופיות עצים וצמחיה בשצ"פ.

ג. יש להסיט את הכיכר המוצעת אל מחוץ למתחם כך שיתרחק מן המבנים ההיסטוריים

וישמור על העצים הבוגרים.

ד. יש לתקן את הקו כחול כך שיכלול את כל המבנים של חרבת טבליה ורצועה סביבם

בתחום התכנית.

ה. יש לקבוע הוראות לשימור ותחזוק המקום:

- לא תותר הריסה/פירוק והרכבה של המבנים לשימור, שרידי המבנים או פרטים מקוריים שהוגדרו לשימור אלא רק בתיאום מחלקת שימור.

- תכנון, שחזור ותחזוק המבנים יעשה בתיאום מלא עם מחלקת השימור.

- לא תותר פגיעה באופיים האדריכלי, בסגנונו ובאלמנטים המקוריים שבו ובפרטי הבניין

הקיימים בו לרבות: סוג האבן, פתחים, כתובות, תבליטים, סיתות, כיחול, סורגים,

ריצופים, גדרות ושערים. כל סטייה מהוראות אלו תחשב סטייה ניכרת.

- לא תותר התקנת מערכות טכניות או צנרות חיצוניות על חזיתות המיועדות לשימור.

- יוסרו תוספות המאוחרות שאינן חלק מן הבניה המקורית/ בהיתר.

- יש לקבוע את הוראות השימור כסטייה ניכרת.

יש להוסיף בתנאים למתן היתר:

ככל ויתגלו ממצאים חדשים הנוגעים לשימור בשלב הבניה או לפניה יש לחזור ולדון בבקשה בוועדת השימור בטרם יהרסו יועתקו ממצאים אלו.

על מנת לשמור על ממצאי שימור עתידיים שיתכן ואינם ידועים לנו וליזמים בשלב זה תתאפשר גמישות בקווי הבניין בכפוף לבחינת וועדות התכנון ומחלקת השימור לעת מתן היתרי בניה.

תנאים לטופס: 4

- ניקוי חזיתות על פי הנחיות מחלקת השימור, הסרת צנרות, מזגנים, חיווטים.

- שימור המבנים שהוגדרו לשימור ותיק תחזוקה.

2. עפ"י נספח השימור שהוגש, אמת המים העליונה עוברת באמצע מתחם טבליה

(חשיפת חלק מן האמה ושילוט המסביר על האמה).

3. יש לסמן את העצים הבוגרים לשימור בתשריט.

4. יש לייצר מערך שצ"פ רציף המחבר בין כל האתרים היסטוריים/ ארכיאולגייים בתחום

התכנית. (כרגע נקטע על ידי שטח חום אשר לא ברור אם יוכל לאפשר מעבר רציף בעתיד).

5. יש לסמן בתשריט את האתרים החשובים בקרבת התכנית הכוללים את מנזר מר

6. עפ"י מפות היסטוריות בתחום התכנית המוצעת קיימים בורות מים, מערות קבורה, לא

ידוע האם היסטוריים ו/או ארכיאולוגיים. לאחר סקירת תיק התיעוד שיוכן יוכרע אם וכיצד יש לשלבם בתכנון.

יש לתכנן את הבינוי בתת"ק תוך בחינה ודיוק מיקום של הבורות והמערות.

7. מבטים ונצפויות- כפי שנאמר לע"ל בקרבת התכנית קיימים נקודות תצפית חשובות

הכוללת בין היתר את גבעת הארבעה ורמת רחל מהם קיימים מבטים ייחודים לעיר. לאחר - 36 -

סיור בשטח נראה כי קיימת חשיבות רבה לשימור הנופי והמבטים מנקודות תצפית אלו אל תחום התכנית. ברור כי בעיר מתפתחת לא ניתן לשמור על התצפית לכל אורך דרך חברון שהינה ציר פרשת מים אך יחד עם זאת יש להציע מסדרונות נצפות רחבים יותר של לפחות 15 מ' בין המבנים אשר בחזית קבר הנזיר ובין המבנים בחזית מבני הציבור. יש לבחון ריכוז מבני הציבור בתא שטח 10 באופן שלא יחסום את המבט וזאת ע"מ לייצר תצפית רחבה יותר. יישום החלטה זו תאפשר הן בינוי אינטנסיבי תואם מדיניות ציר רק"ל והן הליכה איכותית לאורכו המאפשרת מבטים לעיר כולה.

8. בתכנון המוצע מתוכנן כביש על קצה קבר הנזיר יש להציע שצ"פ רחב יותר. התכנון

המוצע יתרחק מן האתרים ההיסטוריים.

9. טרסות נופיות ועצים- בתחום התכנית המוצעת קיימים טרסות נופיות ועצים בוגרים

רבים, יש לסמנם לשימור ולשלבם בתכנון המוצע.

10. נדרשת הכנת תיק תיעוד מתחמי מלא עבור כל תחום התכנית המוצעת והסביבה. יתכנו

שינויים והנחיות נוספות עם השלמת תיקי התיעוד הנדרשים, ככל והמלצת המחלקה תעודכן על סמך הנתונים וימצאו מבנים /אלמנטים היסטוריים לשימור ביתר התכנית, יתקיים דיון נוסף בוועדת השימור לאחר השלמת תיקי התיעוד המלאים.

.11שלביות- בהוראות התכנית סעיף 7.1 ישונה כך שיכלול שלביות מדורגת של פיתוח שימור ושיקום של השטחים הציבוריים בהתייחס לטופסי האכלוס.

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר הקמת שכונה חדשה הכוללת עירוב שימושים על ציר הרכבת הקלה

כלכלת היישוב/ תוספת משמעותית של יחידות דיור

הרשות:

השפעות חברתיות: קביעת 30 אחוז דירות להשכרה

תשתיות ותחבורה: חיבור של מערך דרכים הקושר את ייצירת צמתים נוספים על ציר דרך חברון

שכונת גבעת המטוס לכבישים ורכבת קלה

שמסביב ולרכבת הקלה

סביבה ונוף: ביטול שטחים נרחבים בייעוד של שטח ציבורי

פתוח

אחר: שימור אתרים ארכאולוגים שתחום

שצפים

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים :

1. מדובר על תכנית חשובה המציעה תכנון כולל לאזור גדול הנמצא על ציר ראשי של דרך חברון על ציר

רכבת קלה.

2. שנים רבות ניסו לקדם תכניות על מתחם זה במטרה להשלים את שכונת גבעת המטוס ולחבר אותה

מבחינה עירונית לדרך חברון, לרכבת הקלה ולעיר.

3. התכנית המוצעת מציעה השלמה של תכנית גבעת המטוס באינטנסיביות המתאימה לציר רכבת קלה

וציר ראשי תוך יצירת שלד ציבורי משמעותי המחבר את חלקי העיר ומשלים את התכנון במתחם.

- 37 -

4. במסגרת התיאומים הרבים שנעשו מול מחלקות העירייה השונות , התכנית שונתה באופן מהותי

והוגשו מסמכים חדשים ללא הגשה במערכת המבאת.

5. ההחלטה מתייחסת לחלופה שחדשה שהוגשה .

6. בכפוף להחלטות לעיל יש לתקן את כל מסמכי התכנית בהתאם לחלופה המתוקנת.

7. מדובר על תכנית בהיקף משמעותי וסביר להניח שלא כולה תיבנה בהינף אחד, התכנית מציעה

חלוקה למתחמים אין לכך ביטוי בתקנון התכנית, יש לקבוע הוראות בתקנון התכנית שיאפשרו הקמת התכנית בשלבים כאשר כל שלב יתן מענה למתחם שלם ומתוכנן תוך התייחסות להקמת דרכים ומען מענה פרוגרמטי לצורכי ציבור לכל מתחם.

8. מתחם ח:

9. המתחם שונה ביחס לתכנית שעמדה בתנאי סף והיא מייצרת שני מגרשים נפרדים לבנייני ציבור ,

מגרש אחד עבור מגורים ושטח ציבורי פתוח- יש לשנות את חלוקת ייעודי הקרקע בדומה לתכנית שעמדה בתנאי סף כך שתייצר מגרש גדול אחד לצורכי ציבור שיאפשר גמישות רבה יותר בתכנון של בנייני הציבור תוך שמירה על היקף השטח המיועד לבנייני ציבור ובהתייחס לחוות הדעת של המחלקה למדיניות תכנון .

10. השטח של בנייני הציבור ימוקם בחלק הצפוני תוך שמירה על המרחקים המותרים על פי תמ"א 18

מתחנת הדלק מצפון במגרש אגד.

11. התכנית תציע מגרש מגורים אחד כפי שמוצע עבור שני מגדלים בהיקף דומה לשטח שהוגש בחלק

הדרומי וביניהם יוצע שטח ציבורי פתוח משמעותי.

12. לאור החשיבות של ייצירת ציר תנועה לכיוון צפון שיתחבר לרחוב ברעם מצפון כדי לאפשר עוד כיוון

תנועה של השכונה שלא יפנה לדרך חברון ולאור תכנית השלד של הכבישים למתחם זה שהוגשה על ידי עיריית ירושלים יש להציע במסגרת המתחם או בחלק שממערב לו כביש חדש שיחבר את השכונה לכיוון כביש ברעם, הכביש יהיה כלול במסגרת התכנית.

13. לאור צירוף שטחים נוספים לתכנית שהם לא בבעלות מגישי התכנית והחשיבות של ייצירת חיבור זה

,הוועדה המקומית מחליטה להצטרף לתכנית כמגישת תכנית לצורך הסדרת המרחב הציבורי.

14. המתחם צמוד לשתי תחנות דלק הכלולות בתכנית ומוצעות להריסה , יש להוסיף בשלביות הביצוע כי

בניה במתחם זה תהיה כפופה לשמירה על מרחקים על פי תמ"א 18 וזאת עד להריסה בפועל של תחנות הדלק.

15. תנאי למתן היתר בניה למגרש העירוני המעורב יהיה הגשת תכנית פיתוח לשטח הציבורי הפתוח

המצוי במתחם ותנאי לטופס 4 יהיה גמר ביצוע הפיתוח לשביעות רצון של אגף שפ"ע.

16. מתחם ז :

17. במתחם קיימות שתי תחנות דלק פעילות ושני תאי שטח נפרדים לבניה ולכן יש לקבוע שלביות ביצוע

של בנייה במתחם או של בניה בהינף אחד או בניה בשני שלבים נפרשים של כל תא שטח ואז יש לשמור על המרחקים המותרים על פי תמ"א .18

18. תנאי למתן היתר בניה בכל המתחם יהיה עריכת בדיקות קרקע מול המחלקה לאיכות הסביבה.

19. תנאי למתן היתר בניה למגרש העירוני המעורב יהיה הגשת תכנית פיתוח לשטח הציבורי

הפתוח המצוי במתחם ותנאי לטופס 4 יהיה גמר ביצוע הפיתוח לשביעות רצון של אגף שפ"ע.

20. מתחם ו:

21. כל השטחים המופיעים בתשריט בייעוד של עירוני מעורב ומוצעים בנספח הבינוי כשטחים פרטים

בצבע ירוק בהיר, ישנו את ייעודם לשטח ציבורי פתוח כהרחבה לשטח הציבורי המוצע בתא שטח 23 , מדובר בשטחים נרחבים שאין כל נימוק תכנוני להשאיר אותם בייעוד פרטי בזמן שהתכנית חסרה בשטחים לצורכי ציבור.

22. השטחים המוצעים בזיקת הנאה בין דרך חברון לכביש האחורי החדש יסומנו בייעוד של שביל ציבורי

ולא בייעוד של זיקת הנאה לציבור – שטחים ציבורים במהותם צריכים להיות ציבורים ובבעלות הרשות - 38 -

המקומית.

23. תנאי למתן היתר בניה למגרש העירוני המעורב יהיה הגשת תכנית פיתוח לשטח הציבורי

הפתוח המצוי במתחם ותנאי לטופס 4 יהיה גמר ביצוע הפיתוח לשביעות רצון של אגף שפ"ע.

24. הכיכר המוצעת בתא שטח 32 בצמוד לשצ"פ המרכזי במגרש 500 חודרת לשטח עתיקות ומתקרבת

מאוד לבניינים הקיימים בשטח , יש לבטל את הכיכר המוצעת ולהתרחק ככול הניתן מהבניינים הקיימים בשטח.

25. מתחם ה ומתחם ד :

1. השטח המוצע כזיקת הנאה ומהווה ציר רגלי משמעותי מצפון לדרום יוצע בייעוד של שביל ציבורי ולא

בזיקת הנאה ויהווה פארק צירי משמעותי בשכונה, רוחב השביל יהיה לפחות 10 מטר.

2. השטחים המוצעים בזיקת הנאה על דרך חברון יסומנו בייעוד של דרך ולא בייעוד של זיקת הנאה

לציבור – שטחים ציבורים במהותם צריכים להיות ציבורים ובבעלות הרשות המקומית.

3. תנאי למתן היתר בניה למגרש העירוני המעורב יהיה הגשת תכנית פיתוח לשביל הציבורי

הפתוח המצוי במתחם ותנאי לטופס 4 יהיה גמר ביצוע הפיתוח לשביעות רצון של אגף שפ"ע.

במתחם ד מסומנים אתרים ארכאולוגים חלקם בייעוד של בנייני ציבור וחלקם בתחום הדרך יש להבהיר כיצד ניתן לבצע את הכביש ללא פגיעה באתרים הארכיאולוגים וכיצד זה משפיע על השטח לבנייני ציבור.

4. מתחם ג :

1. כל השטחים המופיעים בתשריט בייעוד של עירוני מעורב ומוצעים בנספח הבינוי כשטחים פרטים

בצבע ירוק בהיר, ישנו את ייעודם לשטח ציבורי פתוח כהרחבה לשטח הציבורי המוצע בתא שטח 30 , מדובר בשטחים נרחבים שאין כל נימוק תכנוני להשאיר אותם בייעוד פרטי בזמן שהתכנית חסרה בשטחים לצורכי ציבור.

2. רמפת הכניסה לחנייה מוצעת מחוץ לבניין בשונה מכל הכניסות האחרות יש להכניס אותה מתחת

לבניין כפי שמוצע ביתר הבניינים ולהחריב את השטח הציבורי על חשבון שטח זה.

3. השטח המוצע כזיקת הנאה ומהווה ציר רגלי משמעותי מצפון לדרום יוצע בייעוד של שביל ציבורי ולא

בזיקת הנאה ויהווה פארק צירי משמעותי בשכונה, רוחב השביל יהיה לפחות 10 מטר.

4. השטחים המוצעים בזיקת הנאה על דרך חברון יסומנו בייעוד של דרך ולא בייעוד של זיקת הנאה

לציבור – שטחים ציבורים במהותם צריכים להיות ציבורים ובבעלות הרשות המקומית.

5. תנאי למתן היתר בניה למגרש העירוני המעורב יהיה הגשת תכנית פיתוח לשביל הציבורי

הפתוח המצוי במתחם ותנאי לטופס 4 יהיה גמר ביצוע הפיתוח לשביעות רצון של אגף שפ"ע.

6. מתחם ב:

1. כל השטחים המופיעים בתשריט בייעוד של עירוני מעורב ומוצעים בנספח הבינוי כשטחים פרטים

2. השטח המוצע כזיקת הנאה ומהווה ציר רגלי משמעותי מצפון לדרום יוצע בייעוד של שביל ציבורי ולא

בזיקת הנאה ויהווה פארק צירי משמעותי בשכונה, רוחב השביל יהיה לפחות 10 מטר.

3. השטחים המוצעים בזיקת הנאה על דרך חברון יסומנו בייעוד של דרך ולא בייעוד של זיקת הנאה

לציבור – שטחים ציבורים במהותם צריכים להיות ציבורים ובבעלות הרשות המקומית.

4. תנאי למתן היתר בניה למגרש העירוני המעורב יהיה הגשת תכנית פיתוח לשביל הציבורי

הפתוח המצוי במתחם ותנאי לטופס 4 יהיה גמר ביצוע הפיתוח לשביעות רצון של אגף - 39 -

שפ"ע.

7. מתחם א:

1. ייעוד המגרשים יהיה מלונאות ולא עירוני מעורב, יש יתרון בריכוז שטחי המלונאות במגרשים

ספציפיים ולא לפזר אותם בכל המגרשים בתכנית.

2. השטח המוצע כזיקת הנאה ומהווה ציר רגלי משמעותי ממזרח למערב יוצע בייעוד של שביל ציבורי

ולא בזיקת הנאה – מגרש 27 ויהווה שביל משמעותי בכניסה לשכונה.

3. השטחים המוצעים בזיקת הנאה על דרך חברון יסומנו בייעוד של דרך ולא בייעוד של זיקת הנאה

לציבור – שטחים ציבורים במהותם צריכים להיות ציבורים ובבעלות הרשות המקומית.

4. תנאי למתן היתר בניה למגרש העירוני המעורב יהיה הגשת תכנית פיתוח לשביל הציבורי

הפתוח המצוי במתחם ותנאי לטופס 4 יהיה גמר ביצוע הפיתוח לשביעות רצון של אגף שפ"ע.

8. יש לקבל חוות דעת של תכנית אב לתחבורה לממשק של התכנית עם דרך חברון וציר הרכבת הקלה

והצורך בהרחבת הדרך לצורך הבטחה של מדרכה ברוחב של 3.5 מטר לפחות לכיוון דרך חברון.

9. חוות הדעת תתייחס גם להצעה העולה במסגרת הבה"ת שהוגש המתבסס על היקף גדול של נסיעות

בתחבורה ציבורית, יש לקבל נתונים לקבל הקיבולת של הרכבת הקלה בציר והיכולת להעמיס עליה את היקף יחידות הדיור המוצעות בתכנית בהתייחס לכלל התכניות המקודמות במתחם.

10. המרחק המינימלי בין כל הבניינים המוצעים יהיה 12 מטר לצורך שמירה על מרחקים סבירים בין

מגדלים המוצעים.

11. בכל המעברים הציבורים המוצעים בין דרך חברון לפנים השכונה יותר להתקין מתקנים מכניים

לגישור על הטופוגרפיה.

12. כל השטחים בקומות הקרקע יהיו שטחים ציבורים או שטחים מסחרים.

13. כל השטחים בקומת הקרקע הפונים לדרך חברון יהיו עבור חזית מסחרית פעילה ובחלוקה לחנויות

שלא יעלו על 200 מ"ר , הוראה זו תהיה מחייבת וסטייה ממנה תהיה סטייה ניכרת

14. חרבת טבליה- נעשה סיור בשטח המתחם בו קיימים מבנים מרשימים מהתקופה העותמנית, חלק

מהמבנים נמצאים במצב שימורי מלא או כמעט מלא מדובר במקבץ מבנים ייחודי. נדרש שיקום ושילוב המבנים ההיסטוריים במסגרת הפיתוח והתכנון המוצע. יתכן כי ניתן למצוא שימוש ציבורי למבנים אלו כגון מרכז מבקרים או הופעות או שימוש מסחרי תומך בשצ"פ.

15. תנאי להפקדת התכנית - הגשת תיקי תיעוד מלאים של כל המבנים ושרידי המבנים במתחם.

16. שימור המבנים תכנון מלא והשמשתם לצורכי ציבור. התכנון ילווה עם מהנדס שימור ואדריכל שימור.

מידע זה הינו בסיס לתכנון בשטח המתחם.

17. יש לסמן את המבנים ושרידי המבנים בסימבול לשימור בתשריט ובנספח הבינוי בסגול כמקובל. יש

לכלול שימור נופי הכולל את הטרסות הנופיות עצים וצמחיה בשצ"פ.

18. יש לתקן את הקו כחול כך שיכלול את כל המבנים של חרבת טבליה ורצועה סביבם בתחום התכנית.

19. יש לקבוע הוראות לשימור ותחזוקת המקום:

- לא תותר הריסה/פירוק והרכבה של המבנים לשימור, שרידי המבנים או פרטים מקוריים שהוגדרו לשימור אלא רק בתיאום מחלקת שימור.

- תכנון, שחזור ותחזוק המבנים יעשה בתיאום מלא עם מחלקת השימור.

- לא תותר פגיעה באופיים האדריכלי, בסגנונו ובאלמנטים המקוריים שבו ובפרטי הבניין

הקיימים בו לרבות: סוג האבן, פתחים, כתובות, תבליטים, סיתות, כיחול, סורגים, ריצופים,

גדרות ושערים. כל סטייה מהוראות אלו תחשב סטייה ניכרת.

- מבנים אלו ישומרו ויתוחזקו ע"י מהנדס שימור ויהיו בליווי של אדריכל שימור משלב תכנון עד - 40 -

לביצוע וזאת בתיאום עם מחלקת השימור. המבנים יושמשו לצורכי ציבור הכל בהתאם לממצאי תיקי תיעוד שיוגשו.

- לא תותר התקנת מערכות טכניות או צנרות חיצוניות על חזיתות המיועדות לשימור.

- יוסרו תוספות המאוחרות שאינן חלק מן הבניה המקורית/ בהיתר.

- יש לקבוע את הוראות השימור כסטייה ניכרת.

20. יש להוסיף בתנאים למתן היתר:

1. אישור תיק תיעוד, מהנדס שימור, אדריכל שימור מלווה, ערבות בנקאית, נספח פרטים

שיוכן ע"י אדריכל בעל ניסיון מוכח בשימור.

2. ככל ויתגלו ממצאים חדשים הנוגעים לשימור בשלב הבניה או לפניה יש לחזור ולדון

בבקשה בוועדת השימור בטרם יהרסו יועתקו ממצאים אלו.

3. על מנת לשמור על ממצאי שימור עתידיים שיתכן ואינם ידועים לנו וליזמים בשלב זה

תתאפשר גמישות בקווי הבניין בכפוף לבחינת וועדות התכנון ומחלקת השימור לעת מתן היתרי בניה.

21. תנאים לטופס :4

- ניקוי חזיתות על פי הנחיות מחלקת השימור, הסרת צנרות, מזגנים, חיווטים.

- שימור המבנים שהוגדרו לשימור ותיק תחזוקה.

22. עפ"י נספח השימור שהוגש, אמת המים העליונה עוברת באמצע מתחם טבליה הממוקמת בשצ"פ.

(יש לסמנה בתשריט ובנספחים, העבודות באתר יבוצעו תוך שמירה קפדנית על האמה. תנאי להפקדת התכנית תיעוד ושילוב אמת המים בתכנון המוצע. (חשיפת חלק מן האמה ושילוט המסביר על האמה).

23. יש לסמן את העצים הבוגרים לשימור בתשריט.

24. יש לייצר מערך שצ"פ רציף המחבר בין כל האתרים היסטוריים/ ארכיאולגייים בתחום התכנית. (כרגע

נקטע על ידי שטח חום אשר לא ברור אם יוכל לאפשר מעבר רציף בעתיד).

25. יש לסמן בתשריט את האתרים החשובים בקרבת התכנית הכוללים את מנזר מר אליאס, הקתיסמה,

גבעת הארבעה. יש לייצר חיבור הכולל מעברים להולכי רגל בין האתרים ההיסטוריים בתכנית המוצעת לאתרים החשובים הנ"ל.

26. עפ"י מפות היסטוריות בתחום התכנית המוצעת קיימים בורות מים, מערות קבורה, לא ידוע האם

היסטוריים ו/או ארכיאולוגיים. לאחר סקירת תיק התיעוד שיוכן יוכרע אם וכיצד יש לשלבם בתכנון.

27. יש לתכנן את הבינוי בתת"ק תוך בחינה ודיוק מיקום של הבורות והמערות.

28. בתכנון המוצע מתוכנן כביש על קצה קבר הנזיר יש להציע שצ"פ רחב יותר. התכנון המוצע יתרחק מן

האתרים ההיסטוריים.

29. טרסות נופיות ועצים- בתחום התכנית המוצעת קיימים טרסות נופיות ועצים בוגרים רבים, יש לסמנם

לשימור ולשלבם בתכנון המוצע.

30. נדרשת הכנת תיק תיעוד מתחמי מלא עבור כל תחום התכנית המוצעת והסביבה. יתכנו שינויים

והנחיות נוספות עם השלמת תיקי התיעוד הנדרשים, ככל והמלצת מחלקת השימור תעודכן על סמך הנתונים וימצאו מבנים /אלמנטים היסטוריים לשימור ביתר התכנית, יתקיים דיון נוסף בוועדת השימור לאחר השלמת תיקי התיעוד המלאים.

31. שלביות- בהוראות התכנית סעיף 7.1 ישונה כך שיכלול שלביות מדורגת של פיתוח שימור

ושיקום של השטחים הציבוריים בהתייחס לטופסי האכלוס.

32. לאור השינויים המשמעותיים במסמכי התכנית לא ניתנה חוות דעת סופית של המחלקה למדיניות

- 41 -

התכנון לתכנית המוצעת.

33. תנאי להפקדת התכנית יהיה המשך התיאום עם המחלקה למדיניות התכנון ואגף מבני ציבור הן

להיקף השטחים הכללים המוצעים לצורכי ציבור והן לחלוקה בין שטחי הציבור לשטחים המבונים..

34. הצרכים הציבורים הנגזרים מתוספת של 3500 יחידות דיור הם :

מעון יום 22 כיתות

גני ילדים 29 כיתות

בית-ספר יסודי 60 כיתות בתי"ס ל-24 כ' + בי"ס 1 ל-12 כ'

בתי כנסת ומקווה 12

4000 מ"א עבור חברה, תרבות, ספורט

35. המגרשים המוצעים לבית ספר קטנים משמעותית מבחינת יחס כיתה לגודל מגרש. יש להציג בדיקות

היתכנות לכל מגרש הכולל שימושים ציבוריים (הן המגרשים החומים והן מגרשים בעירוב שימושים חום וסחיר) לכל שימושיו בהתאם לפרוגרמה בקנ"מ .1:500 בדיקות היתכנות יכללו תכנית וחתך + טבלה, עם חישוב שטח בנוי ושטח חצר בהפרדה לכל שימוש ציבורי. בדיקת היתכנות יתואמו במשותף עם המחלקה למדיניות התכנון, מנהלת מחלקת תכנון מבני ציבור ומטה בינוי כיתות לימוד במנח"י. לדוגמא תא השטח המוצע כשטח ציבורי נוסף עבור בית ספר מוצע כ- 42 כיתות ב-6 דונם, כאשר בית ספר מסדר גודל כזה נדרש לפחות 9 דונם, וגם זה לאחר צמצום משמעותי מאד של השטח. במידה והבדיקות יראו כי אין ייתכנות תכנונית למספר הכיתות כפי שצוין בפרוגרמה, יש להפחית את מספר יחידות הדיור, על פי קביעת מנהל המחלקה למדיניות התכנון כך שיינתן מענה פרוגרמתי לדרישות.

36. הפרשה מבונה למבני ציבור בקרקע לא מוסדרת הינה בעיתית למימוש, בשל העדר רישום מקרקעין

בשטח זה. על-כן, בגושים שאינם מוסדרים (גושים ,30808 30983 ו-)30995 לא ניתן לבצע הפקעה, בניגוד למה שמפורט בסעיפים (4.1.2ג), (4.2.2ג), (4.3.2ג) בהוראות התכנית. לשם כך יש תחילה לבצע הסדרה ורישום בגושים אלה, ורק לאחר-מכן להציג הפרשה מבונה, או לחלופין לא להציג כלל הפרשה מבונה בגושים הנ"ל.

37. בהתאם לטבלה מעלה, וכמתן מענה לצרכים כלל עירוניים, יש להציג פתרון לשטח למרכז תפעול

ומשרדים עירוני בגודל 3 דונם.

38. מכיוון שמדובר על קרקע ריקה מבינוי ולאור הצורך בדירות להשכרה יש לקבוע כי 30 אחוז מהדירות

המוצעות יהי ועבור דירות לשכרה למשך 20 שנים לפחות .

39. לקבוע כי שטח ממוצע של כל יחידות הדיור יהיה 100 מ"ר מרבי.

40. לקבוע כי 20 אחוז מהדירות יהיו דירות בשטח של עד 55 מ"ר על פי הנחיות מנהל התכנון.

.41

42. הוראות מתאימות יוכנסו להוראות התכנית התיאום עם היועצת המשפטית של הוועדה.

43. לאור המורכבות של התכנית וגודלה תנאי למתן היתר בניה ראשון יהיה אישור תכנית בינוי לכל תחום

התכנית בתיאום עם מהנדס העיר או מי מטעמו.

44. יש להשלים את בדיקת הבה"ת והמסקנות שלו על ידי אגף תושיה.

45. מומלץ לבחון שני חיבורים תנועתיים נספים של התכנית למערכת הדרכים הסובבת אותה כדי לחלק

את התנועה לכיוונים שונים:

1. יש לבחון כתנאי לביצוע התכנית את סלילת כביש 10 הקיים מערבה עד חיבורו לכביש בגין וזאת כל

תוואי מאושר סטטוטורית.

2. יש לבחון חיבור של הכביש בתת הקרקע למנהרה המתוכננת מכביש נחל דרגה לכיוון בגין כדי לייצר

חיבור מהיר ליציאה או כניסה שירה לכביש בגין.

46. לבחון התנייה של ביצוע היקף יחידות הדיור בביצוע חיבור נוסף של השכונה לכיוון כביש בגין או כביש

ברעם.

- 42 -

47. התכנית כוללת הוראות של איחוד וחלוקה , יש לצרף לתכנית מסמכים בהתאם.

48. תקן החנייה יהיה בהתאם לתקן התקף לעת הוצאת היתר בניה + 10 אחוז תוספת לחניות אורחים.

49. הבנייה תבוצע בהתאם לתקן של בניה ירוקה ברמה של 3 כוכבים לפחות.

50. איכות אוויר

51. מבחינה שנערכה במסמך עולה כי ריכוזי המזמהים במפלס הקרקע הסמוכים לציר דרך חברון הינם

גבוליים. על כן, בהמלצת המסמך יש לבצע הפרדה בין הכביש לבין השימושים הסמוכים אליו.

52. בנספחי הבינוי מופיעות חזיתות מסחריות לכל אורך דרך חברון במפלס הקרקע ובמפלס קומה

ראשונה המייצרות את ההפרדה הנדרשת.

53. המחלקה לאיכות הסביבה מבקשת כי גם הקומה השלישית תהייה בשימוש של מסחר ו/או תעסוקה

וכן לחייב הנחייה זו בהוראות תכנית.

54. כמו כן, מבקשת המחלקה לייצר שדרה נטועה של עצים בין הכביש לבין התכנית להפרדה אופקית

ולספיחת פחמן.

55. מקור פליטה תחבורתי נוסף הינו חניון אגד בצפון התכנית. להשפעת החניון לא נערכה כל בחינה

מפורטת ולא הוצגו מגבלות על השימוש הציבורי הצמוד לחניון. יש להציג בהקדם וכתנאי להפקדת התכנית את משמעות והשפעת חניון האוטובוסים על התכנית. ניתן לחילופין לקבוע כי תנאי למתן היתר בתאי השטח הסמוכים לחניון האוטובוסים יהיה פינוי החניון .

56. רעש

57. המסמך לא בחן כנדרש את נושא הרעש ורק ציין כי מפלסי הרעש צפויים להיות גבוהים הן מהרעש

בכביש דרך חברון לכל החזית המזרחית של התכנית והן מחניון אגד לחלק הצפוני של התכנית.

58. המחלקה לאיכות הסביבה לא מקבלת את חוסר הבחינה והעברת הטיפול במפגע לעת מתן היתרי

בנייה. יש לבחון כבר בשלב זה את משמעות הרעש ואת החיזויים הצפויים לשימושים הרגישים בתכנית. יש להציע פתרונות אדריכליים אשר אינם מבוססים על מיגון אקוסטי דירתי אשר אינו מקל ואין לו שום משמעות עבור שצ"פים, מרחבים ציבוריים, חצרות מוסדות חינוך, אינו מאפשר פתיחת חלונות ועוד.

59. הדרישה כי השימושים הרגישים יעלו לגובה של שלוש קומות ויצירת באפר בדמות שדרת עצים כפי

שנכתב בסעיף איכות האוויר לעיל, בוודאי ישרת גם את הפחתת מפגעי הרעש. ייתכן כי ממצאי החיזוי אף יחמירו את דרישות המחלקה והשימושים הרגישים יתבקשו לעלות קומות נוספות או לא לייצר חזית לכיוון דרך חברון.

60. המסמך כלל לא התייחס לסוגיות הרעש שבתוך התכנית ועל עירוב השימושים היוצר קונפליקט

מובנה של שימושים רגישים למגורים ומבני ציבור ושל שימושים רועשים כגון מסחר, מלונאות, אולמות, בריכות שחיה וכדומה.

61. יש להשלים את הבחינה כתנאי להפקדת התכנית.

62. מיקרו-אקלים

63. המסמך לא בחן את נושאי הרוחות וההצללה ונכתב בו כי בדיקה מפורטת תתבצע כתנאי להפקדת

התכנית על בסיס תכנית בינוי מקודמת.

64. המחלקה מבקשת לבצע בדיקה זו בהקדם על מנת שמסקנות הבחינה המיקרו-אקלימית יהיו פקטור

בקבלת ההחלטה אם לבצע שינויים בבינוי בעקבות מסקנות לחריגות או דווקא להותיר את המגדלים המוצעים במקומם.

65. קרינה

66. לעת מתן היתר הבנייה ייבדק האם קיימים קווי ומבני תשתית בשטח התכנית.

67. המחלקה מבקשת ככל האפשר לבקש כבר בשלב זה את הנתונים מחברת חשמל על מנת לוודא האם

נדרשות מגבלות בנייה כאלה ואחרות ובייחוד לאור העובדה כי במרחק של פחות מ300מ' מצפון-

מערב לתכנית קיים תחמ"ש המוזן מקווי 161 תת קרקעיים.

- 43 -

68. זיהום קרקע

69. על פי המלצת המסמך יש לקבוע בהוראות התכנית כי לעת מתן היתר בנייה תתבצע בדיקה מפורטת

לבדיקת פוטנציאל למפגע זיהום קרקע מתחנות הדלק הסמוכות לתכנית.

70. המסמך לא ערך כנדרש את פרק תיאור החלופות ואת פרק תיאור התכנית. יש להשלים ולהגיש

למחלקה לבחינה ואישור.

71. השימושים במסחר יהיו טעונים אישור מאת המחלקה לאיכות הסביבה בעירית ירושלים ואישורה יהיה

תנאי למתן היתר הבנייה.

72. תנאי עבור שימושי המסחר, יהיה הצגת פרשה טכנית, אישורה על ידי המחלקה לאיכות הסביבה

בעיריית ירושלים והטמעת מסקנותיה בתכניות העסק. פרשה טכנית זו תעסוק בכלל השפעותיו הסביבתיות של בית האוכל ופתרונותיו לרבות רעש, איכות אוויר וריחות, פסולת מוצקה ומחזור, חזות וכד'. כמו כן, יקבע פיר ייעודי לפליטת פליטות זיהום האוויר לגג הבניין הכולל מערכת מסננים או פתרון שווה ערך למניעת מטרדי ריח אשר יאושר על ידי המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים.

73. .המחלקה מבקשת שיקבע בהוראות התכנית, כי מערכות האוורור והמיזוג של המסחר יהיו בקומת

החניון.

74. המחלקה מבקשת שיקבע בהוראות התכנית כי מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ מהחניונים

יתואם בשלב ההיתר מול המחלקה.

75. לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע או טמון בחלקו בקיר תמך או

בחלק של הבניין בתיאום מראש ובאישור מהנדס העיר או מי מטעמו ובתאום עם חברת החשמל.

76. יש לקבוע כי מיקום מתחם החומרים המסוכנים של הבריכה הציבורית יהיה במקום המרוחק

ממקורות ריכוז של הציבור, מיקום מתחם החומרים המסוכנים ימוקם במרחק שאינו עולה על 6 מ'

מדרך גישה לרכב ביטחון ומיקום פתח פיר/ארובת האוורור של חלל הבריכה, יהיה מעל גג מבנה המגורים הגבוהה.

77. תנאי למתן היתר בנייה/חפירה ראשון יהיה הכנת נספח ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה

לאיכות הסביבה. המסמך יכלול בין היתר התייחסות להיבטים הסביבתיים של עבודות החפירה והבנייה, חוות דעת לגבי ההיבטים הסביבתיים לרבות רעש ואיכות האוויר הצפויים למבני המגורים הקיימים והסמוכים לתכנית וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות. הערות המחלקה והאמצעים שיקבעו יוטמעו בתכניות הבקשה להיתר.

78. יש להשלים את הבחינות הבאות בהקדם האפשרי וכתנאי להפקדת התכנית: השלמת נושאי תחנות

דלק, איכות אוויר, רעש, מיקרו אקלים.

79. יש להגיש נספח ביוב לבדיקה ואישור המחלקה כתנאי להפקדת התכנית.

80. המקרקעין אינם מוסדרים, ויש לערוך הסדר מקרקעין בהליך רישום הקרקע.

81. התכנית תיערך כתכנית איחוד וחלוקה לפי פרק ג סימן ז. שטחי הציבור יירשמו ע"ש העירייה, ללא

צורך בהליך הפקעה.

82. יש להעביר טבלת בעלויות וסטטוס רישום מוצע לבדיקת אגף נכסים. יש לוודא כי היקף שטח ציבורי

בבעלות ציבורית במצב הנכנס נשמר במצב היוצא ביעוד ציבורי ולהירשם ע"ש הרשות המקומית כאשר הוא נקי מכל שימוש ומטרה אחרת (מפנים הקרקע ועד הרקיע) שכן הרשות המקומית לא יכולה להעביר זכויות במקרקעין. יש להבהיר במסמכי התכנית ולוודא כי היקף השטח הנכנס יוצא כשטח ציבורי נקי.

83. הסעיפים המפרטים את ההפרשות המבונות מיקומם והיקפם יופיעו פעמיים. פעם אחת תחת סעיף

המגורים הכולל גם שימושים ציבוריים ופעם שניה תחח סעיף איחוד ו/או חלוקה.

84. תחת סעיף 4.1 הכותרת תכלול מגורים ומבנים ומוסדות ציבור

85. בסעיף 4.1.1 יש לפרט השימושים הציבוריים (מגורים, גן ילדים, קהילה ו/או רווחה כגון טיפת חלב

וכד'....בהתאם לשימוש שהוגדר ע"י מחלקת מדיניות התכנון).

- 44 -

86. בסעיף 4.1.2 יש לפרט כדלקמן:

87. מיקום השטחים לצרכי ציבור והיקפם כמסומן בנספחי בינוי הנו מנחה, תנאי למתן היתר בניה יהיה

תיאום עם מחלקת נכסים ואגף מבני ציבור לעניין מיקום השטחים.

88. השטחים הציבוריים ימוקמו ככל הניתן בקומת הקרקע, ובכל מקרה יהיו בעלי כניסה נפרדת

ועצמאית.

89. איחוד ו/או חלוקה

90. השטחים המיועדים בתכנית זו לצרכי הציבור וכלולים בחלוקה חדשה , לרבות השטחים הציבוריים

המבונים בהתאם להוראות סעיף 4.1 יועברו לבעלות הרשות המקומית עפ"י החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו , ללא תמורה , כשהם פנויים מכל מבנה , גדר חפץ .

91. בעת רישום הבית המשותף, תיוחד הבעלות של הרשות המקומית לשטחים הציבוריים המבונים.

92. יש להוסיף סעיף הפקעה כללי כמפורט מטה:

93. לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את

השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

94. תחת תנאים למתן היתר בניה יופיע:

1. תנאי להיתר בניה יהא רישום תצ"ר/ אישור אגף הנכסים-(כאשר מדובר בשטח לא מוסדר)

2. תנאי להיתר יהא תיאום מיקום השטח הציבורי הבנוי ואופי הבינוי שלו מול המחלקה לתכנון

מבני ציבור, ובהתאם לפרט בסעיף 4.1 בהוראות התכנית

3. יש לציין בתנאים למתן היתר בנייה כי השטח הציבורי בתחום הבניין ייוחד לרשות המקומית

ויתוכנן כיחידה עצמאית בעלת כניסה נפרדת.

- 45 -

ועדת משנה לתכנון ובניה מספר 2023/17 בתאריך 06/09/2023 - כ אלול תשפ"ג

סוג דיון: הפקדה

מס' התכנית בסדר היום: 4

זיהוי התכנית

מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ת.עמידה:

1087741 .95 טרא התחדשות עירונית וינד מיכאל ועדה 15/12/2022

בע"מ מחוזית

96. רוטשטיין נדל"ן

התחדשות עירונית בע"מ

רחוב, שכונה:

כרמון מ. 14 , בית הכרם

גוש חלקה בשלמות

30147 88 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות __23__ תשריט 9 הריסת 3 מבנים קיימים הכוללים 66 יח"ד והקמת שלושה מבנים חדשים וחניון תת קרקעי באמצעות פינוי בינוי, כדלקמן:

6. שינוי יעוד מאזור מגורים 1 ליעוד אזור מגורים ד' ודרך מוצעת

7. קביעת סך שטחי הבנייה המירביים למגורים ל- 20,800 מ"ר מהם 14,375 מ"ר שטחים עיקריים שרות

מעל לכניסה ו-575 מ"ר עיקרי ו-300 מ"ר שרות מתחת

8. הגדלת סך מספר יח"ד מ- 66 יח"ד מאושרות ל- 185 יח"ד תוספת של 119 יח"ד (מכפיל )2.8

9. קביעת מספר הקומות מעל הכניסה הקובעת ל- 19 קומות בבניין אחד ו 6 קומות בשני בניינים

10. גודל ממוצע של יח"ד כולל ממ"ד 12 מ"ר - 93 מ"ר

11. קביעת הוראות להריסת שלושה מבני מגורים קיימים

12. קביעת הנחיות לעיצוב אדריכלי

13. קביעת הוראות בגין רישום בתלת מימד

14. קביעת הוראות הפקעה ורישום

15. קביעת הנחיות בדבר שמירה על עצים

16. קביעת הוראות לפיתוח השטח והנחיות סביבתיות

17. קביעת הוראות בדבר תנאים להוצאת היתר בניה

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

הקרקע

מגורים ד' 185 3,961 %83 20,500 %517 בנייה מירביים 13,450 מ"ר שטחי שירות

עבור חניון ת"ק

- 46 -

דרך מוצעת -- 809 %17 -- 2,750 מ"ר שטחי שרות

עבור חניון תת"ק ברישום

תלת מימדי

סה"כ 4,770 100

תיאור המצב הקיים

שלושה מבנים ותיקים משנות ה- 60 הכוללים 66 יח"ד. המבנים בנויים ב- 3 קומות מעל קומת עמודים בתצורה ייחודית. בין המבנים קיימים שטחי גינון משותפים. המתחם מאופיין בעצים בוגרים רבים

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

,1354 הפיכת שפ"צ למגורים , שפ"פ וב"צ (שחר כרמון), תכנית מאושרת משנת -1969 אזור מגורים 1 חדש, דרך מוצעת. הוראות לאזור מגורים 1 חדש הם בהתאם להוראות מתאר :62 %91 בנייה מירביים, עד 3 קומות היתרים:

,1958/0103 בנייה חדשה, היתר הופק בשנת -1958 היתר להקמת שלושה מבנים של 3 קומות הכוללים 66 יח"ד ו- 3 מחסנים

עבירות בניה:

לא נמצאו תיקי פיקוח במערכת העירונית

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

המתחם נמצא בתחום העיר ההיסטורית. ועדת השימור המליצה לאשר את הבקשה בתנאים:

18. הצגת חלופה תכנונית שבה יישמרו רוב העצים בגבולות החלקה

19. על מנת לשמור על מרקם השכונה ומורפולוגיית הבינוי, יש להפוך את תכנון המבנים כך שהמבנים

המוצעים בגובה 6 קומות ימוקמו בצד המערבי (צמוד לרחוב מעלות חנינא מזרחי) והמגדל ימוקם בצד המזרחי של המגרש.

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

20. ייעוד לפי תכנית המתאר- אזור מגורים עירוני

21. התייחסות לתבנית הבנייה- עד 8/12 קומות במגרשים מעל דונם

22. תכנית שכונתית- תכנית 16000 לשכונת בית הכרם, המהווה את מדיניות התכנון, קובעת במתחם זה

אזור מגורים ג' עם הנחיות מיוחדות (תא .)301 עפ"י ייעוד זה, ניתן להציע בנייה חדשה בגובה של 8-12

23. תקן חנייה עירוני- גבוה

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

תואם

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 תואם

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

- 47 -

שצ"פ כן לא

מבני ציבור כן לא על פי חוו"ד מדיניות התכנון, נדרשת הפרשת שטח קרקעי בגודל 500 מ"ר בייעוד

מבני ציבור והפרשה מבונה של שתי כיתות

גני ילדים

עתודות / אחר לא הרחבת רחוב

כרמון

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

הרשות הארצית

לכבאות והצלה לא התקבל

התכנית הינה תכנית לפינוי בינוי ברחוב כרמון.

לתכנית הוכן מסמך סביבתי כולל היבטי מיקרו אקלים על ידי חברת יוזמות וכן התקיימו פגישות להצגת התכנית למחלקה.

להלן התייחסות למסמך הסביבתי שהועבר. התיחסות משלימה ליתר מסמכי התכנית תועבר בהמשך.

1. רעש מדרך בגין -

2. המסמך הסביבתי מראה כי במצב החזוי לאחר ביצוע הקירוי אין צפי למטרדי רעש. נבקש

פירוט לגבי גרסת הדוח הסביבתי לקירוי בגין שנלקחה בחשבון לוודא כי מדובר בגרסה האחרונה ביותר וכי היא קיבלה אישור של המשרד להג"ס.

3. המסמך לא נותן מידע מספק בנוגע למפלסי הרעש במצב החזוי ללא הקירוי – אמנם

במבנה מגורים סמוך בקומת הקרקע נמדדו מפלסי רעש אשר עומדים בקריטריון, אולם זה המחלקה לאיכות לא מעיד על קולטים בקומות הגבוהות בתכנית המוצעת.

הסביבה .4 לצורך השלמת התמונה בתחום התכנית, יש להשלים חיזוי רעש לקולטים בתחום התכנית לרבות בקומות שונות במבנה רב הקומות המוצע ולהשוות לקריטריונים הרלוונטיים על פי המתודולוגיה לרעש מכבישים של המשרד להג"ס.

5. בהיבטי איכות אוויר מתחבורה מדרך בגין המסמך מפורט וטוב מאוד. נבקש פרטים לגבי

הגרסה של התסקיר לקירוי עליה התבסס הפרק.

6. לצד המטרדים הסביבתיים מדרך בגין, נבקש לפרט במסמך אם יש שינוי תחבורתי

ברחובות סביב הבניין. מה התוספת התחבורתית בשעות שיא ברחובות השכונה וההשפעה על איכות האוויר והרעש?

7. מהיבטי סקירת שימושי קרקע וייעודי קרקע המסמך מפורט וטוב מאוד. ניתן לדייק את

ההתייחסות לקו האדום הקיים ולהוסיף התייחסות לקו הירוק שעובר בסמיכות גבוהה גם כן לתכנית המוצעת (בגבעת רם אשר נגישה דרך שבילי הליכה וגישור קיים מעל בגין).

8. בחינת חלופות – התכנית מציגה שינוי מהותי ברחוב כרמון ועקירה של עצים רבים לטובת

הסדרת הדרך וחניות. לאור מדיניות עיריית ירושלים להיערכות והתמודדות עם משבר האקלים, נבקש בחינת חלופות – תכנוניות, טכנולוגיות ועוד – אשר יצמצמו את היקף העקירה ויאפשרו שמירה על העצים הבוגרים הקיימים שהם בעלי תרומה ייחודית לאופי - 48 -

השכונה, למיתון השפעות מיקרו-אקלימיות להולכי הרגל ברחוב, לבריאות ולרווחת התושבים.

9. בחינת החלופות המוצגת כוללת הפרשה לשצ"פ/שפ"פ, אולם להפרשה זו אין ייצוג

ביעודי הקרקע המוצעים בתחום התכנית. נבקש כי תשריט התכנית יכלול גם שטח לשצ"פ/שפ"פ על פי תבנית הבינוי הנבחרת.

10. הערות לנספח מיקרו אקלים - הצללות

11. הנספח לא ממדל כראוי את שטח מבני הציבור מצפון מזרח לתכנית המוצעת – מסומן

במודל כמבנה n5 כאשר בפועל ישנם מספר מבנים בשטח לגני ילדים ועוד, הכוללים חצרות לימודיות. נבקש סלדייק את מידול סביבת התכנית ולבחון השלכות מבחינת הצללה למבנים הקיימים ולחצרותיהם. ראו בצילומי מסך להלן את המבנים אשר מודלו לעומת תצלום אוויר של אזור התכנית.

12. המידול מציג חריגות משמעותיות מהקריטריונים לחשיפה לשמש עבור שני מבנים

מצפון לשטח התכנית – מבנה מגורים קיים ומבנה ציבורי. המבנה הציבורי אמנם לא מודל כראוי, כפי שצוין בסעיף א', אולם גם במבנים הקיימים בשטח ניתן להניח כי ימצאו חריגות.

13. נבקש בחינת חלופות בינוי ומשמעותן מבחינת הצללות על המבנים שאותרו בהם

חריגות.

14. נבקש לפרט במסקנות המסמך ובתקציר בתחילתו את כתובות המבנים בהם אותרה

חריגה.

15. מכיוון שהוראות התכנית אינן מחייבות לגבי קונטור המבנים בתחום התכנית וקובעות קו

בניין כללי בלבד, נבקש לגבש הנחיות כלליות לגבי הבינוי שיוטמעו בהוראות התכנית – כגון גובה מקסימלי, מרווחים בין המבנים, חיוב בעמידה בקריטריון וכדומה.

16. רוחות –

17. נבקש את תשומת ליבכם כי הנתונים מתוכנת energyplus אינם רלוונטיים – נתוני

התוכנה מתבססים על תחנת ניטור בעטרות שחדלה לפעול בשנת .2000 נבקש להתייחס לתחנה המטאורולוגית בגבעת רם בלבד. יש לעדכן את הבחינה בהתאם.

18. על פי הנתונים המוצגים במסמך, הנדרשים ככל הנראה בעדכון, לא צפויות חריגות

מהקריטריון של העירייה למטרדי רוח. בין המבנה רב הקומות למבנה המרקמי שכיחות הרוחות מעל 6 מ'/ש' עד היא %.15 ערך זה עומד בקריטריונים של המחלקה אולם מהווה ערך גבולי ביחס לקריטריונים הקבועים בתקן בנייה ירוקה ת"י .5281

19. מאחר ותבנית הבינוי אינה סופית, ומכיוון שנמצאו ערכים גבוליים בתחום התכנית,

נדרש להוסיף הנחיה בהוראות התכנית לגבי עריכת בדיקה חוזרת של רוחות וקבלת אישור המחלקה כתנאי להיתר בניה כדלקמן: תנאי למתן היתר בניה יהיה הצגת בחינת רוחות עדכנית לאישור המחלקה לאיכה"ס בעירייה, פירוט האמצעים במידת הצורך למיתון רוחות ללא עצים וצמחיה, ופירוט השינויים וההבדלים ביחס למוצג בנספח מיקרו-אקלים שהוכן במסגרת מסמכי התב"ע.

20. בניה ירוקה: המבנה רב הקומות נדרש לעמידה בתקן בנייה ירוקה. נבקש כי ייקבע

בהוראות התכנית כי מבנה עד 15 קומות יעמוד בציון 2 כוכבים לפחות ומבנה מעל 16 קומות יעמוד בתקן בציון 3 כוכבים לפחות.

אגף תברואה

לא התקבל

1. זכות הדרך מתב"ע 1354 המסומנת מצפון לחלקה 89 על חלקות פרטיות לא הופקעה וכן

אגף נכסי עיריה מסומנת בחלקה על בתים כך שהסבירות לביצוע מלוא ההפקעה נמוכה. לגבי הרחבת הדרך המוצעת בתוכנית בתחום חלקה ,88 היות ומוצע חניון פרטי תחתיו והיות ומדובר בדרך ללא מוצע שמשרתת בעיקר את באי הפרוייקט יש לסמנה כשטח עם זיקת הנאה לציבור.

- 49 -

2. סוג, מיקום והיקף הפרשות לצרכי ציבור יהיו בהתאם לחוו"ד שתימסר ע"י מחלקת

מדיניות התכנון, בהתאמה יתווספו להוראות התכנית הסעיפים מטה:

בסעיף 4.1 מגורים יש לציין גם את השימושים לצרכי ציבור.

בסעיף 4.1.2 יש לפרט כדלקמן:

בתא שטח מספר ___תבנה כיתת גן בהיקף _______ מ"ר שטח בנוי ושטח מינימלי לחצר צמודה ורציפה _______ מ"ר .) בתא שטח מספר_______ ייבנה שטח בהיקף שלא יפחת מ_______מ"ר אשר ישמש עבור צרכי חברה, קהילה ורווחה כגון : טיפת חלב בהתאם לצרכי השכונה לעת מתן היתר בניה בתיאום מול מחלקת מדיניות התכנון.

בהוראות התכנית בטבלה 5 יש לציין שטח בנוי לכל אחד מהשטחים הציבוריים, ובהערות לציין שטחי חצרות. בנספח הבינוי יש להציג את השטחים הציבוריים כאמור לעיל, תוך ציון

מפורש של השטחים הציבורים: גן הילדים, החצר ושטח לשימושי קהילה/רווחה.

2. מיקום השטחים לצרכי ציבור והיקפם כמסומן בנספחי בינוי הנו מחייב. עם זאת יותרו

התאמות קלות במיקום ופריסה של השטחים הציבוריים במסגרת היתר הבניה להפרשות המבונות יתוכננו כניסות נפרדות המנותקות מן השטחים המשותפים בבניינים.

במידה ומדובר בגן ילדים, חצר הגן תהא בהתאם לתקן הנדרש.

רישום שטחים מבונים

תנאי למתן היתר בנייה יהא רישום הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין בדבר ייעוד השטחים הציבורים המבונים לפי תכנית זו לצורכי: ___________ בהתאם לצרכי השכונה לעת מתן היתר בניה בתיאום מול מחלקת מדיניות התכנון. ובדבר הוראה בנוגע לרישום השטח המבונה ע"ש הרשות המקומית, בהתאם למסומן בנספח הבינוי.

השטחים המיועדים בתכנית זו לצורכי ציבור, יועברו לבעלות הרשות המקומית, ללא תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה גדר וחפץ ו/או שיעבוד.

יש להוסיף להוראות התכנית גם סעיף הפקעה כללי כדלקמן:

הפקעה

- 50 -

יש להוסיף להוראות התכנית סעיף תחת היתרי בניה כדלקמן:

א. תנאי למתן היתר בניה יהא אישור אגף הנכסים בגין ההפרשות המבונות.

ב. ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס .4

רשות העתיקות -

אריכאולוג מרחב לא התקבל

י-ם

אגף רישוי ופיקוח

- מח' המידע לא התקבל

התכנוני

וועדת שימור:

המלצת וועדת שימור מס': 92

לאשר את הבקשה בהתאם לתנאים המפורטים:

שכונת בית הכרם הינה שכונת גנים, תוכננה בתחילת שנות ה-20 ע"י אדריכל ריכארד קאופמן.

השכונה טובלת בירק והעצים הבוגרים הם חלק אינטגרלי מהמרקם השכונתי.

.1בתחום התכנית קיימים עצים רבים, רובם בוגרים בעלי ערכיות גבוהה (ע"פ סקר עצים שצורף לתכנית).

רובם המוחלט של העצים מוצע לעקירה לצורך:

א. הרחבת הדרך ותכנון חניות לאורך הרחוב.

ב. חפירה כמעט עד גבול המגרש לצורך הקמת חניון תת קרקעי והקמת ביסוס למבנים

המוצעים.

יש להציג חלופה תכנונית בה יישמרו רוב העצים בגבולות החלקה, לנושא זה ערך רב ברמת השכונה והעיר.

אגף תכנון העיר -

.2רוב המבנים באזור הינם בעלי 3-4 קומות, על מנת לשמור על מרקם השכונה ומורפולוגית מח' השימור

הבינוי יש להפוך את תכנון המבנים כך שהמבנים בעלי 6 קומות ימוקמו בצד המערבי (צמוד לרחוב מעלות חנינא מזרחי) והמגדל ימוקם בצד המזרחי של המגרש.

החלטת הוועדה

הוועדה מאשרת את הבקשה בהתאם לתנאים המפורטים:

שכונת בית הכרם הינה שכונת גנים, תוכננה בתחילת שנות ה-20 ע"י אדריכל ריכארד קאופמן.

השכונה טובלת בירק והעצים הבוגרים הם חלק אינטגרלי מהמרקם השכונתי.

.1בתחום התכנית קיימים עצים רבים, רובם בוגרים בעלי ערכיות גבוהה (ע"פ סקר עצים שצורף לתכנית).

רובם המוחלט של העצים מוצע לעקירה לצורך:

א. הרחבת הדרך ותכנון חניות לאורך הרחוב.

ב. חפירה כמעט עד גבול המגרש לצורך הקמת חניון תת קרקעי והקמת ביסוס למבנים

המוצעים.

יש לבחון חלופה תכנונית בה יישמרו רוב העצים בגבולות החלקה, לנושא זה ערך רב ברמת השכונה והעיר, לרבות בחינת חלופה/ות אשר תבטל את החניות הציבוריות או תציע אותן בתחום מגרש המגורים בתת הקרקע. חלופה זו תמנע עקירת עצים רבים המהווים את אופי - 51 -

השכונה ההיסטורית הירוקה.

.2רוב המבנים באזור הינם בעלי 3-4 קומות, על מנת לשמור על מרקם השכונה ומורפולוגית הבינוי יש להפוך את תכנון המבנים כך שהמבנים בעלי 6 קומות ימוקמו בצד המערבי (צמוד לרחוב מעלות חנינא מזרחי) והמגדל ימוקם בצד המזרחי של המגרש.

אגף לשיפור פני

העיר אגף שפ"ע לא התקבל

- המח' לתחזוקת

כבישים ומדרכות

התוכנית מציעה בינוי של שלושה מבנים סמוכים. שני מבנים בני 6 קומות ומגדל בן 19 קומות על קרקעיות. זאת על גבי חניון משותף עם כניסה יחידה ממערב. לצד תוכנית זו ממזרח מתוכנן מבנה נוסף בן 14 קומות על קרקעיות וחניון תת"ק.

בינוי ואדריכלות

3. תכנון שני פרוייקטים בהיקף כזה ובסמיכות אינו סביר תכנונית. הכלת שני

הפרוייקטים בגבול תוכנית אחד היה מאפשר בינוי טוב יותר בעיקר בנושא גישה לחניה אשר הייתה מתאפשרת מרחוב ח.ד השחר הנמוך ממפלס רחוב כרמון. יתרון נוסף ההוא צירוף שטח החניה העל קרקעית בקצה רחוב כרמון לכדי שימוש יעיל יותר בקרקע.

4. על אף כי נספח הבנוי אינו תקין (קובץ לא נפתח) נראה כי התוכנית מבקשת לתת

מענה לתקן החניה הנדרש על ידי שימוש בחניה בצידי רחוב כרמון והסביבה. אין זה סביר כי בפרוייקט חדש בהיקף כזה לא יינתן מענה לחניה אך ורק במסגרת הקו הכחול ובתת הקרקע בלבד. יש לעגן עקרונות אלו בהוראות התוכנית ואף לקבוע לכך סעיף סטייה ניכרת.

5. בנוסף נראה כי התוכנית מבקשת להסב שטח בייעוד שב"צ ממערב לכדי חניה על

אדריכל העיר

קרקעית. ברור כי מצב זה אינו סביר בעליל.

6. ההפרשות המבונות לצרכי ציבור ימוקמו עם כניסות ישירות איכותיות ממפלס

הקרקע של המרחב הציבורי. יש להשלים תיאומים בנושא מול מח' מדיניות תכנון.

7. לא תותר בשום אופן המרת שטח שירות לשטח עיקרי. יש לקבוע לכך סעיף סטייה

ניכרת.

8. יש להגדיל מרחק מינימלי בין המבנים של 10 מ' לפחות.

9. נראה כי בסביבה ישנו ריבוי של עצים בוגרים ומשמעותיים. על הבינוי להתחשב

ככל הניתן ולשמר עצים בגבולות המגרש לכל הפחות. יש לבחון כתנאי להפקדת התוכנית בתיאום המחלקה לאיכות הסביבה ומחלקת שפ"ע סימון מחודש של עצים לשימור.

10. לא יותרו חצרות פרטיות בקומות הקרקע.

תשתיות ופיתוח:

11. אין במסמכי התוכנית נספח פיתוח. תנאי להפקדת התוכנית יהיה אישור נספח

פיתוח לתוכנית הכולל גבהים, סימון כניסות לחניה, גישה למבנים, מדרכות, נטיעות וכד'.

12. יש לקבוע חובה כי כל התשתיות בתחום הפרוייקט יהיו תת קרקעיות (אשפה,

- 52 -

פריקה וטעינה, תשתיות חשמל וכו'). פירי איוורור למיניהם ישולבו במסת הבינוי ו/או יוטמעו בפרטי פיתוח וכד'. תיאסר הוצאת פירים ומיקום תשתיות עיליות (ברזי כבאות וכד') בתחום זיקות ההנאה ו/או בחזית למרחב ציבורי. חריגה מהנ"ל באישור מהנדס העיר או מי מטעמו טרם פתיחת תיק בקשה להיתר.

13. יש לקבוע חובת מינימום נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות

עץ בוגר אחד לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי על קרקעי במגרש. יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות, יושאר עומק אדמה איכותי (לפחות 1.5מ') שיאפשר התפתחות מלאה של העץ. יש לקבל אישור מחלקת שפ"ע לנושאי עצים.

14. לא תותר הקמה של שנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע

15. יש לתאם מול חח"י ולהטמיע במסגרת התכנון פתרונות השנאה גדולים מהנדרש

לפרויקט עצמו לטובת מענה לצרכי תשתיות החשמל הקיימות ו/או העתידיות במרחב (כולל ביטול שנאים על עמודים וכד' בקרבת הפרוייקט). בתוך כך יש לקחת בחשבון הספק לטעינת רכבים חשמליים ומערך השנאה תואם. לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע ו/או משולב בתוך מבנה בלבד.

16. לא תותר הקמת מתקנים בקו בניין .0 יש להסיר מהוראות התוכנית.

17. יש להסיר מהוראות התוכנית את סעיף .4.1ה.2 לעניין קמת חדרי שנאים על

קרקעיים.

18. במסגרת התכנון תיאסר הקמת קירות תמך של יותר מ-3 מ' גובה. הפרשי

הטופוגרפיה יטופלו על ידי הבינוי (חצרות במפלסי ביניים, מרפסות וכו') או הפיתוח.

יש להימנע בכלל מקירות תמך ככל הניתן.

19. יש להגביל גובה גדרות לסה"כ 1.2 מטר לכיוון מרחב ציבורי.

20. יש להגביל תכסית תת"ק לטובת חילחול מי נגר בתיאום המח' לאיכות הסביבה.

כללי:

21. מעקות המרפסות יהיו ממתכת בלבד ולא יותר שימוש במעקות זכוכית.

22. תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניה יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי

מטעמו לבינוי, פיתוח ועיצוב אדריכלי. על התכנון לעמוד בהנחיות המרחביות ו\או הנחיות עיצוב נוספות לעת מתן היתר בניה.

הערות גרפיות\טכניות

23. קווי הגובה ברקע אינם מתייחסים לגובה הקומות.

24. כתיקון כותרת בחניון -1

25. לציין קווי בניין בחתכים

26. להציג חזיתות

הערות ראשוניות בלבד :

אגף תושייה -

צוות בקרת תכנון .1 לא ברור על מה מתבסס חישוב טבלת המאזן , במתן הקלות ותכנון לפי תקן חניה חלקי תנועה בלבד למגורים , לאור ההערה בטבלת המאזן שהפרויקט על ציר רק"ל .

רחוב כרמון אינו ציר רק"ל או ציר תח"צ .

- 53 -

2. הפרויקט המוצע נשען על רחוב ללא מוצא ארוך כ-300 מ' , לתכנן כ -185 יח"ד חדשות

(בנוסף לבינוי קיים לאורכו ) בקצה רחוב ללא מוצא עלול לייצר בעיות תנועה במיוחד בשעות העומס.

3. התכנון מציע רוחב מיסעה 5.0 מ' עבור שני כיווני התנועה המנוגדים ללא הפרדה לאורך

כ-300 מ' , רוחב זה בעייתי מבחינה תנועתית.

יש לערוך בדיקה תנועתית לקיבולת הרחוב, לבדוק האם חתך הרחוב מתאים לאופן הבינוי המוצע ולהציע חלופות לשיפור גיאומטריה של הכביש.

4. מאחר ומדובר על רחוב ללא מוצא ארוך , יש להציג בקצה הרחוב רחבת סיבוב עבור רכב

su-9 לצורך פינוי האשפה .

5. יש להציג מדרכות רחבות בדופן הפרויקט , לנצל את הרחבת הדרך בקטע הפרויקט לא

פחות מ-3.0 מ'

6. יש להציג מעגל תנועה או סובה באמצע התוואי של הרחוב ללא מוצא על מנת לאפשר

סיבוב נח ובטיחותי בקטע הרחוב .

7. יש לספק את מקומות החניה בתחום המגרש . מקומות החניה ברחוב ישמשו את

האורחים ואת הסביבה המתגוררת כיום לאורך הרחוב

לא לספור את החניות ברחוב בתוך מאזן החניה .

8. יש להתייחס לתחבורה ציבורית , להציג את תחנות האוטובוס הקרובות לפרויקט , להציג

את המדרכות בדרך אליהן .

9. יש לבחון את רוחב המדרכות לאורך התוואי , לנסות ולהרחיב אותן היכן שיש אפשרות .

10. התכנון עבור החניות בניצב כל ש 0.75 מ' חודר לתוך המדרכות , אינו מקובל . המדרכות

מצומצמות ולא נכון לצמצם אותן עוד יותר ע"י חניות בניצב . להשאיר מדרכות פנויות להולכי הרגל!

11. יש להציג טבלת מאזן חניה מפורטת ,לציין בכל קומה מה מס' מקומות החניה , מה מס'

החניה הכפולה .

אגף שפ"ע - מח'

גננות-עצים לא התקבל

ותכנון

המחלקה לעבודה

קהילתית לא התקבל

התחדשות

עירונית לא התקבל

1. מיקום התכנית: רחוב כרמון 14-18 . גוש/חלקה- .30147/88

שטח: 4.7 דונם.

אגף תכנון העיר -

המח' למדיניות

2. מצב סטטוטורי: התכנית מבקשת להחליף את תכנית .1354

התכנון

- מצב קיים: בשטח קיימים שלושה מבני מגורים בני 4 קומות עם 66 יח"ד . בחלקה הגובלת ממזרח קיים שטח למבני ציבור המשמש לבית ספר. בשטח התכנית ישנם מספר רב של עצים, רובם בוגרים בעלי ערכיות גבוהה.

- 54 -

3. תיאור התכנית:

מדובר בתכנית שעיקרה "פינוי- בינוי" של 66 יח"ד קיימות בשלושה מבנים, והקמת מגדל מגורים בן 19 קומות, ושני מבני מגורים בני 6 קומות. סה"כ 185 יח"ד מוצעות. תוספת של 116 יח"ד. יחס פינוי- בינוי עומד על .1:2.8

מצב מוצע:

- שינוי ייעוד מאזור מגורים 1 לאזור מגורים ד ודרך מוצעת.

- הקמת 3 מבני מגורים- אחד בן 19 קומות ושניים בני 6 קומות, מתחת לחנייה תת קרקעית.

- סה"כ מוצעות 185 יח"ד. תוספת של 116 יח"ד למצב הקיים.

- לא מוצעות הפרשות לצרכי ציבור.

4. הערכת התכנית והמלצת המחלקה למדיניות התכנון:

- להערכתנו כיום, שכונת בית הכרם צפויה לגדול בכאלפיים יח"ד בשנים הבאות לנוכח תהליכי התחדשות עירונית המתרחשים בשכונה. כך עולה מנתונים שהתקבלו במחלקתנו מצוות תכנית אב, בנוסף להערכה ונתונים שהתקבלו ממחלקת תכנון עיר, לגבי תכניות להתחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38 או פינוי בינוי. זאת מבלי לכלול את תכנית קירוי בגין העתידה להוסיף כ-1,800 יח"ד, ונשענת פרוגרמתית על שכונת בית הכרם.

כפועל יוצא מכך צרכי האוכלוסייה באזור יגדלו, ויש לתת על כך מענה בכל תכנית.

- בשטח התכנית הנ"ל מצב המבנים במצב טוב וראוי, ואינו בהכרח מצריך התחדשות עירונית באופן המוצע. זאת ועוד, בחוות הדעת של אגף תושייה, צוין כי "פרויקט המוצע נשען על רחוב ללא מוצא ארוך כ-300 מ' , ולתכנן כ -185 יח"ד חדשות (בנוסף לבינוי קיים לאורכו) בקצה רחוב ללא מוצא עלול לייצר בעיות תנועה במיוחד בשעות העומס". כבר כיום מצב התנועה ברחוב בעייתי. לאור זאת יש לצרף את מבנה המגורים הנמצא בחלקה ,102 וליצור גישה לרכב מחלקה זו.

- מפרוגרמה לשכונת בית הכרם, אשר נמצאת בשלבי עדכון סופיים, עולה כי לאור צפי תוספות יח"ד העתידי, יש צורך, בין היתר, בשטחים לצרכי חינוך, חברה ופנאי, קהילה ורווחה. בהנחה שהתכנית תקודם במתכונתה הנוכחית, ולאור תוספת יח"ד המוצעת, תוספת שטחי הבנייה המבוקשים ואזור התכנית נדרשות הפרשות ציבוריות כדלקמן:

- הפרשת שטח קרקעי בגודל חצי דונם בייעוד מבני ציבור. שטח זה יינתן בחלקה המערבי של התכנית, בצמוד לשטח למבני ציבור הקיים ושבחלקו ריק מבינוי כיום (חלקה .)91 שטח זה ייועד לצרכי חינוך, חברה וקהילה וישמש לצורך הרחבה עתידית של בית הספר בשילוב שימושים ציבוריים נוספים במידת הצורך.

- בנוסף לכך, לאור תוספת יח"ד המוצעת, נדרשת הפרשה מבונה של שתי כיתות גני ילדים. כל כיתה בגודל 130 מ"ר עם חצר בגודל 175 מ"ר לכל כיתה. על חצרות גני הילדים להיות בחלקו הדרום מזרחי של הפרוייקט, באופן שיאפשר שמירה על העצים הבוגרים בשטח כך שיהיו חלק מהחצרות העתידיות.

- יש לתאם את מיקום השטח הציבורי ואופי הבינוי מול המח' לתכנון מבני ציבור ולשביעות רצונם של האגף/מחלקה הרלוונטית בעייריה.

- בכל הנוגע למדיניות החלה במקום, גובה המבנה המוצע, והוראות אדריכליות נוספות, יש לתאם מול המחלקה לתכנון עיר וצוות אדריכל העיר.

- יש לעגן בתקנון התכנית, סעיף פקיעת תוקף לתכנית. לאחר התייעצות עם אגף ייעוץ וחקיקה יש להוסיף בסעיף 7.2 -לאחר 7 שנים יבוטלו זכויות הבנייה מתוקף תב"ע זו ועל המגרש יחולו הוראות תכנית קודמת.

- נציין כי ייתכן וחוות הדעת תשתנה, לאור התקדמות הפרויקט בשל שיקולים - 55 -

מקצועיים, וביניהם שינוי במספר יחידות דיור, שטח התכנית, גודל משק בית, שנתון חינוך וכיוב'. נתונים אלו יובאו בחשבון עם התקדמות התכנון וגיבוש המלצת מהנדס העיר המלאה לתכנית.

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר התחדשות המרקם הותיק, תוספת

יח"ד

כלכלת היישוב/

הרשות:

השפעות חברתיות: התוכנית לא מציעה הפרשה ציבורית

מבונה/שטחים אחרים לטובת הציבור כמקובל

בפינוי בינוי

תשתיות ותחבורה: כניסה לחניון מרח' כרמון בלבד תייצר עומסים

תחבורתיים

סביבה ונוף: עקירה של 73 עצים בוגרים

אחר:

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

24. במקביל לתכנית זו מקודמת תוכנית 1157445 פינוי בינוי לבניין בכרמון 20 הסמוך ממזרח, אשר

ממוקם על רחוב השחר, רחוב חיצוני והיקפי לשכונה ההיסטורית. הרחוב יורד מתחת למפלס המבנה ומאפשר כניסה נוחה, שלא מתוך השכונה דרך רחוב כרמון הצר וללא מוצא. לפיכך יש להעביר את הכניסה לחניון מרח' ח.ד שחר מחלקה 102 תוך תיאום עם התכנית המקודמת בחלקה במקביל. באופן כזה שהכניסה לחניון התת קרקעי תהיה משותפת לשני הפרויקטים מרחוב ח.ד שחר ובכך למנוע את עומסי התנועה הצפויים ברחוב כרמון. בתיאום עם אגף תושי"ה.

25. לאור העבודה שהכניסה לפרוייקט דרך רחוב כרמון היא לא אפשרית יש לקבוע בהוראות התכנית

כי תנאי להיתר בניה לפרוייקט יהיה ביצוע הכניסה דרך התכנית המקבילה, הוראה זו תהיה מחייבת וסטיה ממנה תחשב כסטייה ניכרת.

26. ייקבע בהוראות התכנית כי לא תותר כניסה לחניה מרחוב כרמון , הוראה זו תהיה מחייבת וסטייה

תחשב כסטייה ניכרת.

27. במסגרת קידום התוכנית הוצעו מספר חלופות לבינוי, ולאור מאפייני הבינוי בשכונה בכלל ובמקום

זה בפרט, החלופה המתאימה ביותר היא חלופת בינוי הכוללת 3 מבנים בגובה 10 קומות כ"א.

זאת מכיוון שמגדל בשכונת בית הכרם אינו מתאים למרקם הקיים, ומאחר שמדובר ברחוב פנימי והמשכי לשכונה ההיסטורית, יש לבטל את המגדל המוצע ולהציע בינוי מרקמי. ולתקן את כל מסמכי התכנית בהתאם לחלופה זו.

28. בחלקות המצרניות לשטח התכנית ממזרח וממערב ישנם מגרשי חניה ביעוד דרך שאינם מנצלים

כראוי את משאב הקרקע. על מנת לטייב את השימוש בקרקע יש לכלול את החלקות ביעוד דרך הצמודות לתוכנית בקו הכחול של התוכנית: חלקה 51 וחלקה 100 ממזרח וחלקה 90 ממערב. יש - 56 -

לבטל את מגרשי החניה העיליים ולהעביר את החניות אל תת הקרקע במגרש המגורים. יש להציע מעגל תנועה/ פטיש בקצה רחוב כרמון בשטח מצומצם ככול הניתן, ורוחב דרך מספק עבור מיסעה ומדרכות, ולהותיר שטח זה ביעוד דרך. יתר השטח ישמש למקם את הבינוי באופן מיטבי על המגרש תוך שמירת מרחקים בתוך המגרש וכלפי הבינוי במגרשים המצרניים.

29. לאור תוספת השטחים הציבורים לתכנית לצורך תכנון יעיל יותר הוועדה המקומית תצטרף

כמגישת תכנית.

30. לאור תוספת השטח הציבורי לתכנית יש להציע שטח ציבורי בהיקף שווה או גדול יותר כשטח

עבור שטח ציבורי פתוח על הרחוב בנגישות טובה.

31. מבני המגורים ימוקמו קרוב ככל האפשר לכרמון 20 ממזרח, תוך שמירת המרחקים הנדרשים

ושמירה על מאזן שטחי הציבור שנוספים ממגרשי החניה (ללא קשר לשטח הרחבת הדרך ברחוב)

32. הרחבת הרחוב תהיה לכיוון דרום על חלקה 88 בלבד תוך הגדלת רוחב המדרכה ל-2.5 מ' מינימום,

ושילוב עצים בוגרים קיימים ככל הניתן בתחומה. יש לבטל חניות עליות המוצעות בחלקה 51 וחלקה 91 (יעוד מבני ציבור ). כאמור כל החניות לפרויקט יוצעו בתחום המגרש ובתת הקרקע ולפי תקן חניה. יש לעדכן נספח התנועה וסקר עצים בהתאם.

33. להגדיל את קו הבניין הכללי לתוכנית: קו בניין צידי ואחורי 5 מ' וקו בניין קדמי 3 מ', להגדיר

בהוראות התוכנית מרחק מינימלי בין המבנים ל- 10 מ'.

34. קוי הבניין יכללו את כל הבינוי לרבות המרפסות. לא תותר הבלטת מרפסות מעבר לקוי הבניין

ולגבול התכנית. למחוק סעיף 4.1.2 א סעיף קטן 12

35. יש לסמן הפרשה מבונה עפ"י חוו"ד מדיניות תכנון של 2 כתות גן בשטח 130 מ"ר כ"א וחצר

בשטח מינ' של 175 מ"ר לכל כיתה

36. על השטחים הציבורים להיות במקומות מיטביים ואיכותיים בקומות שמעל פני הקרקע, בנגישות

מלאה ועם כניסה נפרדת. תכנון ומיקום מבני הציבור יתואמו עם אגף מבני ציבור כתנאי לפתיחת תיק היתר בניה. תנאי לתעודת גמר יהיה רישום השטח ע"ש עיריית ירושלים במסגרת רישום בית משותף לשביעות רצון אגף מבני ציבור.

37. לאורך גבול מגרש ישנו מספר רב של עצים בוגרים בערכיות בינונית וגבוה המהווים רכיב חשוב

לאופי הירוק של השכונה, ותורמים לבידוד אקוסטי לכיוון מוסדות חינוך הסמוכים מדרום לתוכנית.

יש להרחיק קו בניין תת"ק בגבול הדרומי והצפוני של התוכנית למרחק מינימלי של 3 מ' מגזעי העצים ולשלבם בגינה המשותפת ללא בינוי בתת"ק. את העצים לאורך הגבול הצפוני של התוכנית לשלב בתחום המדרכה של הרחבת רחוב כרמון המוצעת.

38. יש להשאיר שטח לחלחול טבעי בעדיפות באזורים היכן שנמצאים עצים בוגרים וערכיים בשולי

המגרש, כך שניתן יהיה לשמרם, תוך צמצום וייעול שטח החניון בדגש על גבול דרומי וצפוני לפי סעיף קודם.

39. לקבוע בהוראות התכנית כי לא יותרו דירות גן בקומת הקרקע בחזיתות הפונות לשטחים ציבוריים,

יקבע לעניין זה סעיף סטיה ניכרת.

40. יש לקבוע בהוראות התוכנית איסור על הקמת גדרות בכל הממשקים של שטח פרטי עם מרחבים

ציבוריים.

41. הבינוי יהיה מלווה רחוב ובהתאם לטופוגרפיה קיימת ללא קירות תמך/ ומילוי ככל הניתן. דירוג

הקרקע יעשה עד 3 מ' גובה ובטיפול נופי המותיר שטח קרקע המאפשר נטיעות של עצים בוגרים.

42. תנאי לתעודת גמר יהיה נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד לכל

50 מ"ר פנוי מבינוי במגרש, בתיאום עם אגף שפ"ע. יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות, יוותר עומק אדמה איכותי של 1.5מ' לכל הפחות מתחת למפלס הפיתוח לנטיעת עץ בוגר וזאת על מנת להימנע משתילת עצים באדניות מוגבהות.

43. יש למקם את קומות החניה בתת הקרקע במלואן, ולתכנן בינוי בהתאם לטופוגרפיה, ללא מילוי

שיוצר קירות תמך.

- 57 -

44. יש לקבוע כי החניה, פריקה וטעינה, פתרונות אשפה ויתר המערכות ומתקנים טכניים ימוקמו

בתת הקרקע במלואן, בהתאם להנחיות המרחביות, לא תותר התקנת מערכות מכל סוג מעל פני הקרקע, ולא תותר הבלטה של קומות אלה מעל פני הקרקע, תקבע על כך סטיה נכרת.

45. יש למחוק סעיף 4.1 ה.ב לעניין חדרי שנאי על קרקעים

46. לא תותר הקמת מתקנים בקו בניין .0 יש להסיר מהוראות התוכנית.

47. יש לתאם מול חח"י ולהטמיע במסגרת התכנון פתרונות השנאה גדולים מהנדרש לפרויקט עצמו

לטובת מענה לצרכי תשתיות החשמל הקיימות ו/או העתידיות במרחב (כולל ביטול שנאים על עמודים וכד' בקרבת הפרוייקט). בתוך כך יש לקחת בחשבון הספק לטעינת רכבים חשמליים ומערך השנאה תואם. לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע ו/או משולב בתוך מבנה בלבד.

48. יש לצרף לתכנית את חדר השנאים הממוקם בחלקה 103 וממוקם מעל לקרקע ולהטמין אותו

בתת הקרקע בפרוייקט בתיאום עם חברת חשמל.

49. ככול והתכנית תציע רישום בתלת מימד, תנאי להפקדה יהיה תיאום עם מחלקת נכסים.

50. החניות שיובטלו מעל לקרקע יתווספו לחנייה מתחת לקרקע כחניון ציבורי , לצורך כך הם יחושבו

כשטחים עיקריים עבור חנייה ציבורית בהתאם לתקנות.

51. יש לתקן את סעיף 2.2 שמפורסם לציבור ולרשום בו בצורה ברורה את מטרות התכנית ולא

באמירות כלליות.

52. לשנות את סעיף 4.1.2.7 – מחסנים יוצעו בתת הקרקע בלבד וגודלם יהיו עד 20 מ"ר לדירה בלבד

53. לבטל את סעיף .4.1.2ב.-1 אין צורך בהגשת תכנית בינוי לאישור הוועדה המקומית , התכני

תתואם עם מהנדס העיר.

54. תנאי לפתיחת תיק היתר בניה יהיה הצגת תכנית בינוי ופיתוח לאישור אדריכל העיר, שפ"ע

ותושי"ה, התכנית תכלול נטיעות עצים מחייבות, דיוק מפלסים, העמדה, פתרונות חניה, פריקה וטעינה, תכנון מפורט של רמפת הכניסה לחניה, מפלסי כניסה למבנים.

55. מרפסות זיז יוצעו בעומק מרבי של 1.5 מ'.

56. יש לקבוע תמהיל דיור של לפחות %20 יח"ד שגודלן לא יעלה על 55 מ"ר (כולל ממ"ד) בהתאם

להנחיות מנהל התכנון.

57. לא תותר העברת שטחים מעיקרי לשרות ולהיפך יש למחוק סעיף א בהערות לטבלה 5

58. לא תותר תוספת שטחי שרות ליח"ד מעל הקרקע, יותרו מחסנים לפי מספר יח"ד בתת"ק בלבד.

יש למחוק סעיף ז בהערות לטבלה 5 ולתקן סעיף 4.1.2א סעיף קטן 7 בהתאם.

59. סעיף ח טבלה 5 לעניין שימוש במרחב מוגן קומת במקום דירתי יש למחוק את התוספת של 4 מ"ר

60. לעדכן מסמך סביבתי ונספח מיקרו אקלים בהתאם לחוו"ד מחלקת איכות סביבה ובהתאם לבינוי

החדש

61. תנאי לפתיחת תיק היתר בניה הוא אישור תצ"ר.

62. התכנית תקבע הוראה בדבר פקיעת תוקף התכנית של 7 שנים מיום אישורה, לצורך הבטחת

מימושה

63. השלמות חוו"ד של הגורמים הבאים: הרשות הארצית לכבאות והצלה, חברת הגיחון, אגף

תברואה, חח"י, רשות העתיקות, רשות העתיקות,המחלקה לנגישות, אגף שפ"ע, המחלקה ליבודה קהילתית, מינהלת להתחדשות עירונית, מחלקת היטל השבחה.

64. תנאי להיתר בניה יהיה מיפוי אזרחים וותיקים וקבלת חוות דעת של המחלקה לעבודה קהילתית.

65. תנאי להפקדה קבלת חוו"ד מחלקה לעבודה קהילתית.

66. תנאי לטופס אכלוס יהא מסירתם של השטחים המבונים לצרכי ציבור אשר בתחום התכנית ע"ש

עיריית ירושלים.

67. להוסיף הוראות לקרן תחזוקה ל- 10 שנים לפחות ככל ויקבע מגדל

68. שליחת הודעות אישיות לכל בעלי העניין בקרקע בשטח התכנית ובחלקות המצרניות: בעת פרסום

- 58 -

דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובחלקות המצרניות לתוכנית.

69. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך

הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות ע"פ סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה: לידיעתך: אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965

הערות טכניות

70. יש להציג חזיתות בנספח בינוי

71. לציין קווי בניין בחתכים וחזיתות

72. בסעיף 4.1.2 יש לפרט כדלקמן:

בתא שטח מספר __1_תבנה 2 כיתות גן בהיקף __130_____ מ"ר שטח בנוי ושטח מינימלי לחצר צמודה ורציפה ____175___ מ"ר, לכל כיתה.

בהוראות התכנית בטבלה 5 יש לציין שטח בנוי לכל אחד מהשטחים הציבוריים, ובהערות לציין שטחי חצרות.

בנספח הבינוי יש להציג את השטחים הציבוריים כאמור לעיל, תוך ציון מפורש של השטחים הציבורים: גן הילדים, החצר ושטח לשימושי קהילה/רווחה.

2. מיקום השטחים לצרכי ציבור והיקפם כמסומן בנספחי בינוי הנו מחייב. עם זאת יותרו התאמות קלות במיקום

ופריסה של השטחים הציבוריים במסגרת היתר הבניה

להפרשות המבונות יתוכננו כניסות נפרדות המנותקות מן השטחים המשותפים בבניינים. במידה ומדובר בגן ילדים, חצר הגן תהא בהתאם לתקן הנדרש.

רישום שטחים מבונים:

תנאי למתן היתר בנייה יהא רישום הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין בדבר ייעוד השטחים הציבורים המבונים לפי תכנית זו לצורכי: ______2 גנ"י_____ בהתאם לצרכי השכונה. לעת מתן היתר בניה בתיאום מול מחלקת מדיניות התכנון, ובדבר הוראה בנוגע לרישום השטח המבונה ע"ש הרשות המקומית, בהתאם למסומן בנספח הבינוי.

בעלות הרשות המקומית לשטחים המבונים כ"הפרשה מבונה" לציבור תיוחד לרשות המקומית בשטח המסומן כנספח הבינוי במסגרת רישום בית משותף

73. יש להוסיף להוראות התכנית גם סעיף הפקעה כללי כדלקמן:

הפקעה לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

74. יש להוסיף להוראות התכנית סעיף תחת היתרי בניה כדלקמן:

א. תנאי למתן היתר בניה יהא אישור אגף הנכסים בגין ההפרשות המבונות.

ב. ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס .4

- 59 -

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

מיכאל גניס

- 60 -

ועדת משנה לתכנון ובניה מספר 2023/17 בתאריך 06/09/2023 - כ אלול תשפ"ג

סוג דיון: הפקדה

מס' התכנית בסדר היום: 5

זיהוי התכנית

מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ת.עמידה:

1157445 קפיטל גולד התחדשות דלה פרגולה מיכל ועדה 17/07/2023

א.א בע"מ מחוזית

רחוב, שכונה:

כרמון מ. 20 , בית הכרם

גוש חלקה בשלמות

30147 102 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות ___6____ תשריט 4 התוכנית מציעה פינוי - הריסת בניין קיים בן 3 קומות ו-22 יח"ד והקצאת שני מבני מגורים כדלהלן:

75. שינוי יעוד מאזור מגורים 1 ליעוד אזור מגורים ד'

76. קביעת סך שטחי הבנייה המירביים ל- 22,376 מ"ר מהם שטחים למגורים: 6,418 מ"ר עיקרי ו-2540 מ"ר

שרות מעל לכניסה הקובעת ו-190 מ"ר עיקרי ו-8000 מ"ר שרות מתחת. למבנים ומוסדות ציבור 89 מ"ר עיקרי מעל הכניסה הקובעת ו-86 מ"ר עיקרי מתחת

77. הגדלת מספר יח"ד מ- 22 יח"ד ל- 55 עד 65 יח"ד (תוספת בין 38 ל- 43 יח"ד), מכפיל של 2.96 – 2.5

78. שטח עיקרי ממוצע לדירה הוא 110 מ"ר

79. קביעת הוראות בנוי ופיתוח

80. קביעת שלבי ביצוע למימוש התכנית

81. קביעת תנאים למתן היתר

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

מגורים ד 55-65 1528 100 9,148 %599 בניה. לא כולל הפרשה מבונה לצורכי

ציבור ושטחי שרות בתת"ק

סה"כ 1528 100 9,148

תיאור המצב הקיים

מבנה בו 4 קומות בחלקו הצפוני ו3 קומות על עמודים בחלקו הדרומי מוקף חצר עם עצים בוגרים רבים.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית