ישיבת משנה לתכנון ובנייה תבע מס 17 · 23/09/2006
המסמך אינו מופיע עוד ברשימת הפרוטוקולים באתר הרשות (נבדק 2026-09-13). העותק הזה נשמר כאן כפי שפורסם.
לכבוד 4 ביולי 2023
גב' שירה תלמי באבאי, כב' יו"ר
הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז ירושלים
רחוב שלומציון המלכה 1
ירושלים
בהגשה מקוונת
ג.נ.,
הנדון: התנגדות לתוכנית מס' -101-0933317 'פארק גב ים העברית ירושלים'
בשם מרשותינו, חברת גב ים לקרקעות בע"מ והאוניברסיטה העברית (להלן בהתאמה – "גב ים",
"האוניברסיטה" וביחד: "בעלות הזכויות"), יזמות ומגישות תוכנית 101-0933317 'פארק גב ים העברית
ירושלים' (להלן: "התוכנית"/"התוכנית החדשה"), מוגשת בזה התנגדות עצמית לרכיב אחד בלבד בתוכנית,
הנוגע למגבלות 'חומרים מסוכנים' חסרות תקדים בחומרתן שהוטלו על פי סעיף 6.5.6ב' לתקנון התוכנית
בכלל שטח תוכנית. מגבלה שמקורה בדרישת המשרד לאיכות הסביבה ערב הפקדת התוכנית, הסוטה
מהמקובל בעניין זה, וככל שתיוותר חלילה על כנה תסכל את האפשרות לעשות שימוש במקרקעי התוכנית
על פי ייעודם התקף. כך ממש. חלף זאת מציעות בעלות הזכויות מגבלה מידתית ומאוזנת, העומדת בכל
הכללים לעניין זה, הכל כמפורט להלן.
התנגדות זו נתמכת בתצהירה של אדריכלית שלומית יצחקי המשמשת כאדריכלית חברת גב ים – נספח א'
המצ"ב.
להתנגדות זו מצורפת חוות דעת מקצועיות התומכות במכלל הטענות המקצועיות, כדלקמן-
נספח ב' המצ"ב - חוות דעתו של אלדד שרוני הנדסה סביבתית.
נספח ג' המצ"ב - חוות דעתה של ד"ר נעמי סיני המשמשת כיועצת של בעלות הזכויות לעניין חומרים
מסוכנים ומעבדות.
פתח דבר
על הפרויקט
1. הקמת הפארק והתוכנית, מיוזמתן של האוניברסיטה וגב ים, הרשות לפיתוח ירושלים (להלן: "הרל"י")
משתרעת בתחומו של פארק העסקים והתעשייה הידוע כ'פארק גב ים העברית', הממוקם באזור
המערבי של קמפוס האוניברסיטה העברית גבעת רם.
2. זהו קמפוס היי-טק-אקדמיה הראשון בירושלים, פרויקט חדשני ופורץ דרך שעתיד למצב את ירושלים
כמרכז המחקר והפיתוח המוביל במדינה נבנה בימים אלה ממש, ומספר חברות היי טק כבר שכרו בו
שטחים משמעותיים ועתידות לקבוע בו את משכנן. הפרויקט נשען על שני אדנים משמעותיים –
• המוניטין והידע העצומים של האוניברסיטה העברית, הלא היא האוניברסיטה הראשונה בישראל,
הנמנית על 100 האוניברסיטאות המובילות בעולם, ומובילה במחקר בישראל;
• המומחיות של גב ים שהוקמה לפני למעלה מ-90 שנה והנה חברת הנדל"ן המניב המובילה והגדולה
בישראל. לגב ים יכולת ומוניטין מובילים בהקמת קמפוסים איכותיים בכל רחבי ישראל,
המאוכלסים על ידי חברות ההיי-טק המובילות בעולם כולו (אפל ומיקרוסופט כדוגמה בלבד). לגב
ים מיומנות ייחודית גם בהקמת פארקים תעשייתיים בשילוב עם מוסדות אקדמיים.
3. הדמיות הפרויקט הכולל את מגדל מס' 4 על פי התוכנית החדשה–
4. המתחם שיבנה בשלבים יכלול עם אישורה של התוכנית כ-270,000 מ"ר ויספק מקומות עבודה לכ-10,000
עובדים.
5. יודגש כי בין החברות השוכרות שטחים בפרויקט ישנן חברות אשר מחקר ופיתוח מהווים חלק אינהרנטי
בפעילותן ולצורך כך הן נדרשות להחזיק מעבדות פעילות. כך, בין היתר, חברת התרופות Merck אשר
NRG
שכרה כ-2000 מ"ר בבניין מס' 2 הנבנה בימים אלה, וחברת העוסקת בפיתוח אנרגיה ירוקה ממימן
אשר שכרה 450 מ"ר בבניין מס' .2
6. מבט על והעבודות המבוצעות-
7. שיתוף הפעולה עם האוניברסיטה העברית יאפשר שילוב של חוקרים בכירים, סטודנטים ובוגרים
בפעילות המחקר ופיתוח בפארק. החברות שישכנו בו ייהנו מהון אנושי גדול ואיכותי ומתשתיות המחקר
המתקדמות בישראל המצויות באוניברסיטה העברית.
2
8. בשטח הפרויקט, חלות תוכניות קודמות- התוכנית הראשית – תוכנית מס' ,6394 אשר ייעדה את המתחם
לתעשיית היי-טק, ותוכנית .101-0721050 בימים אלה, בונה גב ים שלושה בנייני מבנים בפרויקט בייעוד
תעשייה עתירת ידע על פי השימושים המותרים בתוכנית 6394 התקפה ועל פי תוכנית .101-0721050
9. התוכנית החדשה מוסיפה, לצד שימושי תעשיית ההיי-טק שהותרו על פי התוכניות התקפות, שימושים
נוספים בעלי מאפיינים דומים במהותם. כמו כן התוכנית מציעה בחלקם הדרומי של מקרקעי הפרויקט,
הקמת מגדל בגובה של עד 35 קומות מעל הכניסה הקובעת ועד 7 קומות מתחת לכניסה הקובעת (לעיל
ולהלן: "המגדל" או "מגדל מס' 4").
תמצית ההתנגדות
.10עניינה של התנגדות זו, מיוחד להוראה אחת ויחידה בתקנון התוכנית המופקדת, בעניין מגבלת כמות של
חומרים מסוכנים בתחום התוכנית.
.11בסעיף .6.5.6ב' לתקנון התוכנית נקבע, על פי דרישת המשרד לאיכות הסביבה מיום ,01/04/2023 כך-
"לא יותרו שימושים הכוללים החזקת חומרים מסוכנים המנויים בנספח א'
של חוזר מנכ"ל מדיניות מרחקי הפרדה - גרסה ראשונה מיולי 2011 מלבד
בכמות של עד 100 ק"ג בלבד."
.12מדובר בהוראה חריגה וחסרת תקדים, המטילה מגבלה דרמטית על השימושים המותרים בפארק (כבר
היום!) באופן שיסכל את היכולת של חברות היי-טק להשתמש בו למטרות לשמן נועד הפארק, ואם זה
המצב מה הועילו חכמים בתקנתם?
.13חשוב מכך – כפי שעולה בבירור מחוות הדעת המקצועיות נספחים ב' וג' המצ"ב, מדובר במגבלה שאינה
חיונית וניתן להגשים את המטרות לשמן נקבעה בדרכים קיצוניות פחות.
.14הצעת בעלות הזכויות הינה כי סעיף 6.5.6ב' יימחק ובמקומו יירשם –
"בכל מקרה של החזקת יותר מ- 100 ק"ג חומרים דליקים או רעילים, במעבדה
כלשהי, תידרש החברה לנקיטת אמצעי מיגון מתואמים ומאושרים, המבטיחים כי
השפעת תרחישי קיצון לא תחרוג מתחום המבנים בהם מאוחסן החומ"ס."
.15לחלופין בלבד מוצע כי סעיף 6.5.6 ב' יתוקן וינוסח כדלקמן-
"אחסון ושימוש בחומ"ס על פי תקנות חומ"ס ו-"הוראות מנכ"ל לנושא מרחקי
הפרדה", כפי שעודכן בשנת .2020 עסקים שיבקשו לאחסן חומ"ס מעל הכמות
המוגדרת ברשימת "סיווג ופטור" – יידרשו להרצת תרחישי סיכון, סקר סיכונים
וקבלת אישור רשויות לאחסון ואמצעי מיגון בהתאם.
תיאסר אחזקת חומ"ס בכמות העולה על 100 ק"ג, בשטח המצוי במרחק נמוך מ-50
מטרים ממבנה מס' ,4 אלא בכפוף להוראות כל דין."
.16הקדמנו אחרית לראשית, ונשוב עתה אל הדברים כסדרם.
רקע תכנוני ותוכניות קודמות
.17בתחום הקו הכחול של התוכנית המופקדת חלות ממספר תוכניות שהוראותיהן רלוונטיות לענייננו
ויפורטו בקצרה להלן.
תוכנית 62 (פורסמה ברשומות ,16/07/1959 י.פ. )687
.18על פי תוכנית המתאר לירושלים מס' 62 (להלן: "תוכנית 62") יועדו המקרקעין ל'איזור מגורים 5', עבור
שימושי מגורים, בנייני ציבור, משרדים, חנויות, בתי הבראה, מלון ועוד.
3
4985
התוכנית הראשית - תוכנית 6394 (פורסמה ברשומות ,09/05/2001 י.פ. )
.19במהלך שנות ה-,90 ביקשה עירית ירושלים לפעול לפיתוח ולחיזוק העיר ירושלים, ולשם כך ביקשה לעודד
הגעתן של חברות היי-טק עתירות ידע לעיר.
.20על מנת לקדם מטרה זו, ביקשה עיריית ירושלים, באמצעות הרל"י השותפה גם כיום בהקמת הפרויקט,
לשנות את ייעודם של מקרקעין של האוניברסיטה מייעוד מגורים לייעוד מבני ציבור מיוחדים, למטרת
הקמת פארק טכנולוגי לטובת פעילות של חברות הזנק, שתשולב בפעילות המחקר והמדע המבוצעת
בקמפוס גבעת רם, תוך ניצול הידע, ההון האנושי והתשתיות הפיזיות של האוניברסיטה.
.21בהתאם לאמור, הוכנה וקודמה על ידי הרל"י והאוניברסיטה תוכנית מספר 6394 לשינוי ייעוד המקרקעין
בתחומה מאזור מגורים 5 לשטח לייעוד תעשיה עבור 'מבני ציבור מיוחדים למחקר ופיתוח טכנולוגי
ותעשייה עתירת ידע'. כך הוגדר בין מטרותיה "קביעת בינוי להקמת 4 בניינים במגרש חדש מס' 10 בני
6-7 קומות מעל 4 קומות חניה, לשם הקמת מרכז טכנולוגי עתיר מדע בזיקה לאוניברסיטה..."
.22בהתאם לתקנונה של תוכנית ,6394 יועדו חלק מהמקרקעין שעליהם עתידה לחול התוכנית המופקדת
לשטח למבני ציבור מיוחדים למחקר ופיתוח טכנולוגי ותעשיה עתירת ידע בו הותרו השימושים הבאים-
"השימושים המותרים בשטח זה יהיו בהתאם להוראות תכנית
המתאר לגבי אזור תעשייה ובכפוף למגבלות שייקבעו להלן:
תותרנה תעשיות "חממה", תעשיות היי-טק מתחילות המבוססות על
מחקר ופיתוח בסביבה אוניברסיטאית ומחייבת זיקה לאוניברסיטה
וכן מכוני הוראה במקצועות הטכנולוגיה.
..."
.23מטרתה של תוכנית 6394 העולה בקנה אחד עם מטרתה של התוכנית החדשה דנן הינה הקמת פארק
לתעשיית היי-טק הכרוכה במחקר ופיתוח לעידוד חדשנות טכנולוגית. לא יעלה על הדעת לסכל כוונה זו
במסגרת התוכנית החדשה.
תוכנית 101-0721050 "מתחם הוג'יטק-שינוי הבנוי המאושר בתכנית ,6394 גבעת רם,
ירושלים" (פורסמה ברשומות ,23/08/2020 י.פ. )9056
.24תוכנית זו, שקודמה במשותף ע"י האוניברסיטה והרל"י, הנה תוכנית בסמכות הוועדה המקומית
שאושרה קרוב ל-20 שנה לאחר אישור תוכנית ,6394 שמטרתה הייתה עדכון מאפייני הבינוי שנקבעו
בתוכנית 6394 ביחס למפלסים, גבהים, מספר מבנים והתכסית.
.25שינויים אלו התבקשו כדי להתאים את פארק ההיי-טק (שכונה 'הוג'יטק') לצרכיה העדכניים של
האוניברסיטה העברית ולצרכי חברות ההיי-טק שעתידות היום לאכלס את המתחם, וכן כדי להתאים
את המתחם למגמת הצפיפות העדכנית בעיר, ולשינויים בסביבת פארק ההיי-טק, כגון מדיניות העצמת
הזכויות לאורך צירי הרק"ל ופעילות הרק"ל ועוד.
.26תוכנית זו אינה משנה את יתר הוראותיה של תוכנית 6394 לעניין ייעודי הקרקע והשימושים המותרים.
עיקרי הוראות התוכנית החדשה
.27התוכנית החדשה הינה שלב נוסף במימוש חזונה של תוכנית .6394
.28במסגרת התוכנית ישונה ייעוד המקרקעין משטח ל"מבני ציבור מיוחד למחקר ופיתוח טכנולוגי ותעשייה
עתירת ידע" לשטח בייעוד תעסוקה, ויוגדרו שימושים לתעסוקה, מסחר, שימושי אחסנה וחניה. כמו כן
נקבעו הוראות בינוי למגדל ,4 תוספת זכויות בניה, תוספת גובה וקומות למגדל עד 35 קומות מעל הכניסה
הקובעת ועד 7 קומות מתחת הכניסה הקובעת כולל חזית פעילה מלווה לרחוב.
.29בייעוד הקרקע תחת הכותרת "תעסוקה" נקבעו השימושים המפורטים להלן:
4
"א. תעשיה עתירת ידע לסוגיה, תעשיית תוכנה, תעשיות רפואיות, מכוני
מחקר ופיתוח, שירותי מידע ותקשורת, חוות שרתים, מעבדות, מרכז כנסים,
משרדים וכן שימושים נלווים לתעשייה עתירת ידע.
ב. תעשייה קלה, תעשיה ומלאכה שאין בהם מטרדים סביבתיים.
ג. מסחר לסוגיו לרבות מסעדות, בתי קפה, מזנונים, קפטריות, אולמות
תצוגה, אולמות כנסים אירועים, שרותי דואר ובנק וכיו"ב.
ד. שירותי רפואה ומרפאות.
ה. מכוני הוראה, מתקני לימוד והשכלה.
ו. אחסון מלונאי, מעונות סטודנטים.
ז. שטחי רווחה לעובדים כגון: בתי תפילה, חדר כושר, בריכת שחייה וכיו"ב.
ח. שטחים תפעוליים, שטחי לוגיסטיקה, מחסנים, חדרים ומתקנים טכניים,
מלתחות לעובדים.
ט. חניונים לרבות חניון ציבורי, תחנות לטעינת רכב חשמלי, אחסון רכבים,
תחנת מוניות, מתקנים
לשטיפת מכוניות, מכירה והשכרה של כלי רכב.
י. מתקנים סולאריים / פוטו וולטאים.
יא. שטחים מבונים לצורכי ציבור לשימוש משרדי עירייה ראשיים.
יב. יותרו שימושים של תעסוקה ומעבדות המחזיקות בחומרים מסוכנים
למעט במגדל שבאזור הדרומי, בכפוף לתנאים המפורטים בסעיף 6.5 בתכנית
זו."
.30התוכנית מציעה זכויות בניה עיקריות בהיקף 82,140 מ"ר מעל מפלס הכניסה הקובעת ו-25,000 מ"ר
עיקרי מתחת למפלס הכניסה הקובעת. כמו כן, מוצעות זכויות למסחר בהיקף 3,000 מ"ר מעל הכניסה
הקובעת ו-4,100 מ"ר מתחת למפלס הכניסה הקובעת וכן שטחים למבנים ומוסדות ציבור בהיקף 1,500
מ"ר (ברוטו) מעל מפלס הכניסה הקובעת. זכויות אלה נוספות לזכויות הקיימות על פי התוכניות
התקפות.
.31בדיונים בהפקדת התוכנית שהתקיימו ביום 04/07/2022 וביום 30/10/2022 התייחסה הוועדה המחוזית
הנכבדה לחשיבות הפרויקט ולאופיו, וציינה כי העצמת המתחם באמצעות תוספת בינוי וזכויות בנייה
לשימושים של תעשייה עתירת ידע תסייע בפיתוח הכלכלי של העיר, תוך יצירת ממשק בין הפעילות
היזמית והטכנולוגית והפעילות האקדמית, וכי קיימת הצדקה תכנונית להעצמת הבינוי במתחם.
התיאום עם המשרד לאיכות הסביבה שנדרש כתנאי להפקדת התוכנית החדשה
.32בהחלטת ההפקדה נקבע כי "תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועצת הסביבה של
לשכת התכנון, ותיקון מסמכי התוכנית בהתאם להוראותיה".
.33מיד עם קבלתה של החלטת ההפקדה החלו בעלות הזכויות בתיאומים ממושכים מול נציגי היחידה
הסביבתית בעירייה ועם הצוות המקצועי בלשכת התכנון המחוזית, ביחס להוראות התוכנית בנושאי
סביבה.
.34בחודשים אוקטובר-נובמבר 2022 הועברו נספחי התוכנית לבדיקת העירייה והוועדה מחוזית, ובחודש
דצמבר 2022 התקבלו הערות למסמכים.
.35לאחר בחינת מכלול ההיבטים הסביבתיים הוחלט על ידי היזם לבטל את ייעוד גני ילדים בפרויקט, וכן
למקם את שימושי המלונאות ומעונות סטודנטים אך ורק במגדל המתוכנן בפרויקט (מגדל ,)4 ובאופן
משלים, לאסור על מיקום חומרים מסוכנים במגדל זה.
.36כל זאת, מתוך רצון לשמירה על בטיחות מלאה מחד ומאידך, כדי לאפשר את השימוש העיקרי לו מיועד
הפרויקט – מעבדות, מחקר, פיתוח ודומיו בשלושת הבניינים שבבניה.
5
.37לאחר חודשים של תיאום התקבלו בידי בעלות הזכויות הערות העירייה מיום ,28/02/2023 ובהן בקשה
לתיקון הוראות רבות בתוכנית. ביחס לחומרים מסוכנים, התבקש תיקון הוראות התוכנית כדלקמן:
(א) לא יותרו שימושים הכוללים החזקת חומרים מסוכנים הנדרשים בבדיקת מרחקי הפרדה
בכמות העולה על המותר על פי מסמך "חוזר מנכ"ל מדיניות מרחקי הפרדה במקורות
סיכון נייחים, מאי 2020" ועדכוניו מעת לעת (להלן: "חוזר מנכ"ל המשרד להג"ס"). חריג
לכך צובר גפ"מ מוטמן ולאחר ביצוע סקר מרחקי הפרדה על פי הנחיות המשרד להג"ס
וחומרי הדברה כמפורט בהמשך.
(ב) החזקת חומרים מסוכנים המנויים בנספח א' של חוזר מנכ"ל מדיניות מרחקי הפרדה-
גרסה ראשונה מיולי 2011 – בכמות של מעל 100 ק"ג תותר אך ורק תוך שמירה על מרחק
הפרדה של 50 מ' מרצפטור ציבורי."
.38ואולם, בשלב מאוחר יותר עודכנה הדרישה ונוסף סעיף 6.5.6ב' בנוסחו כפי שהופקד, ושאליו מתייחסת
התנגדות זו.
.39למותר לציין את הפתעתן הרבה של בעלות הזכויות מהחלת סעיף 6.5.6ב', המהווה מגבלה גורפת
ודרסטית, שהוכתבה לחברה בניגוד לתיאום הממושך שערכו מול הגורמים המקצועיים בעירייה ובלשכת
התכנון המחוזית.
טעמי ההתנגדות
ההוראה המגבילה-
.40סעיף 6.5.6ב' (להלן "ההוראה המגבילה"), קובע את הבאות-
"לא יותרו שימושים הכוללים החזקת חומרים מסוכנים המנויים בנספח א' של
חוזר מנכ"ל מדיניות מרחקי הפרדה – גרסה ראשונה מיולי 2011 מלבד בכמות
של עד 100 ק"ג".
.41על פי לשונה כוללת ההוראה המגבילה את התנאים הבאים –
• איסור על שימושים הכוללים החזקת חומרים המפורטים בנספח א' לחוזר המנכ"ל בנוסחו המקורי
שבוטל, בכל מרחק שהוא מרצפטורים ציבוריים, זאת למעט כמות של 100 ק"ג.
• ההוראה המגבילה אינה כוללת תניית גמישות המאפשרת לחרוג הימנה אפילו באישור של המשרד
לאיכות הסביבה.
.42הווה אומר, ההוראה המגבילה מטילה איסור גורף איסור על פעילויות מחקר ופיתוח, הנדרשות לכמויות
של חומרים מסוכנים מעל 100 ק"ג, תוך שלילה מוחלטת של פתרונות ואמצעים המוכרים במסמכי חוזר
המנכ"ל עצמו, ובהם קביעת מרחקי הפרדה ובניית תרחישי ייחוס.
.43נדון בנושאים לפי סידרם.
הקושי המעשי בהוראה המגבילה
.44נתחיל ונאמר בפשטות - ההוראה המגבילה, האוסרת על החזקת חומרים מסוכנים המנויים בנספח א'
מלבד בכמות של -100 ק"ג, לא תאפשר את מימוש הפרויקט כפי שהחזון העומד בבסיסו.
.45מהות הפרויקט ותכליתו העיקרית היא הקמת פארק היי-טק אשר חייב לכלול מעצם הגדרתו, מעבדות
לצורכי מחקר ופיתוח, ובהן מעבדות ותעשיות עתירות ידע העושות שימוש בחומרים מסוכנים בהיקף
העולה על 100 ק"ג.
.46שימוש בחומרים מסוכנים הינו שימוש אינהרנטי בתעשייה עתירת ידע. על כן, אין זה סביר כי יד אחת
של מוסד התכנון תאשר את שימוש התעשייה עתירת ידע ואף תעצימו ובה בעת, היד השנייה תפגע ביכולת
לממש שימוש זה בשל ההוראה המגבילה.
6
.47נזכיר, כי השימוש לתעשיית היי טק הותר כבר בתוכנית 6394 משנת 2001 ובמובן זה, התוכנית המופקדת
לא שינתה את המצב התכנוני התקף בנוגע לשימושים לתעשיית היי-טק.
.48כפי שנורה להלן, השימושים שהוספו בתוכנית החדשה אינם מחייבים את החמרת הדרישות לעניין
מרחקים.
אין הצדקה לדרישה המגבילה ואין מקום להפניה לנספח א' בחוזר המנכ"ל שבוטל
.49הדרישה המגבילה מתבססת לכאורה על נספח א' לחוזר המנכ"ל משנת .2011
.50בנספח א' שבוטל נקבע כך –
"ממקורות סיכון המכילים חומרים מסוכנים המנויים בנספח זה, בכמות
של מעל 100 ק"ג בתהליך, יישמר תמיד מרחק ההפרדה של 50 מטרים.
ויודגש – כי במקרים אלה אין לנתח תרחיש ייחוס".
.51במסגרת הדרישה המגבילה צועד המשרד לאיכות הסביבה צעד אחד קדימה בקובעו כי לגבי החומרים
האמורים בנספח א' לא ניתן יהיה לאחסנם בכמות העולה על 100 ק"ג אף אם יישמר המרחק האמור.
דהיינו, איסור גורף. דרישה זו לא ניתן לקבל.
.52כפי שמציינת ד"ר נעמי סיני בחוות דעתה-
".7 בהוראות מנכ"ל לנושא מרחקי הפרדה", כפי שעודכן בשנת 2020 , הוסר
נספח א' שכלל איסור מגבלת מרחק עד 100 ק"ג לחומרים מסוכנים. כלומר
– כבר ב- 2020 הוסק, שהסעיף הנ"ל אינו רלוונטי. לא סביר בעיני להפנות
לנספח שבוטל ולהטיל מכוחו מגבלה כה מחמירה ובלתי מוצדקת מבחינה
מקצועית."
.53ביטולו של נספח א'-
.54בחוזר המנכ"ל כפי שתוקן בשנת 2020 צוינו במפורט הטעמים לביטולו של נספח א'. כך עולה מחוזר
המנכ"ל כי "במהלך השנים האחרונות, כתוצאה מיישום המדיניות, חל שיפור משמעותי ברמת הבטיחות
לסביבה ולציבור בישראל. זאת בשל התקנת אמצעי בטיחות, שיפור טכנולוגיות, הקטנת כמויות של
חומרים מסוכנים ואף שימוש בחומרים בעלי סיכון נמוך יותר לסביבה ולציבור במקום חומרים אחרים
שהיו מסוכנים יותר". שיפורים אלה הביאו להקטנת מרחקי ההפרדה הנדרשים ממקורות סיכון.
.55עוד מצוין בחוזר המנכ"ל כך-
"המדיניות המובאת להלן עוסקת במרחקי הפרדה בין מקורות סיכון נייחים
לבין האוכלוסייה. זאת, תוך פירוט אופן קביעת מרחקי ההפרדה הראויים
במצב תכנון ובמצב קיים, כפי שהם מוגדרים במדיניות. קביעת מרחקי
ההפרדה נעשית לצורך הגנה על בריאות הציבור ועל הסביבה מאירועי
חומרים מסוכנים בשגרה, תוך התחשבות בצורכי הפיתוח וניסיון למזער
את המגבלות על שימושי קרקע בהינתן משאבי קרקע מוגבלים."
.56המדיניות המוצגת בחוזר המנכ"ל מכירה אפוא באיזון הנדרש בין הצורך למזער את הסיכון לבין
החשיבות לאפשר קיומן של פעילויות בעלות חשיבות למשק הכרוכות בשימוש בחומרים מסוכנים. הכל
תוך שמירה על רמה גבוהה של הגנה על הסביבה ובריאות הציבור.
.57מדיניות זו יפה שבעתיים מקום בו מדובר בפארק תעשיות עתירת ידע שהקמתו הותרה בתוכנית לפני
למעלה מ-20 שנה והוא מצוי בביצוע.
דרישה חסרת תקדים מוחלטת וללא סעיף גמישות
.58פגם נוסף בהוראה המגבילה המצוין בחוות דעתה של דר' נעמי סיני הוא היות הדרישה חסרת תקדים,
שאינה מוכרת לה ממוסדות מחקר אחרים, ואינה כוללת כל סעיף גמישות של שיקול דעת.
7
.59ממשק השימושים בפארק אינו מצדיק החמרה כאמור.
.60מדובר בפארק תעשיות עתירות ידע כאשר השימושים המכילים רצפטורים ציבוריים כלולים אך ורק
במגדל אשר בו נאסרה כליל על פי תקנון התוכנית אחזקת חומרים מסוכנים.
אמצעי מיגון
.61אלדד שרוני מציין בחוות דעתו את העובדה כי הפארק כולל "יעודים לתעשיות היי טק, מחקר ופיתוח,
בהן כח אדם מקצועי ומיומן, רמת תפעול ואחזקה גבוהים, נוהלי בטיחות וסביבה מאד מוקפדים."
.62ד"ר סיני מפרטת בחוות דעתה את אמצעי המיגון המשמעותיים שיתחייבו במקרה של אחזקת חומרים
מסוכנים אשר מעניקים הגנה מלאה ומבטיחים שאין כל צורך בהוראה המגבילה. כלשונה של ד"ר סיני-
".2 הפרויקט עתיד לאכלס מספר רב של מעבדות פיתוח, שבכל אחת מהן ליטרים
בודדים של חומרים מסוכנים בשימוש שוטף, ועד כמה עשרות ליטרים באחסון.
3. החומרים במלאי יוחזקו בארונות עמידים לאש מחצית השעה לפחות, ובאתרים
שונים / קומות שונות בבניין.
4. בהתחשב במה שנאמר לעיל, תרחיש של פריצת חומר נוזלי דליק או רעיל, בכמות
של ליטרים בודדים, בנקודה מסוימת במעבדה כלשהי, לא יעבור מרחק סיכון של
10 מטרים, בהתאם לתרחישים רבים שהרצתי באמצעות תוכנת אלוהה,
המעודכנת ביותר.
5. אין הגיון להתייחס לכל הבניין, כאילו הוא מחזיק חומרים מסוכנים במרוכז. לא
יהיה מחסן כימיקלים מרוכז במבנים, אלא כל חברה תהיה אחראית על מלאי
החומרים שלה. בהתאם לכך, הסבירות לטווח סיכון גדול מכ- 10 מטרים, במקרה
של תרחיש, זניחה.
6. כל חברה המבקשת להתקבל, ממלאת שאלון ובו היא מפרטת את כמויות וסוגי
החומרים שהיא מבקשת להשתמש בהם ואת אופן האחסון והשימוש בהם. באופן
כזה, ניתן לשלוט בכמויות ובתרחישים הקשורים בחומרים מסוכנים אלה ולא
לאפשר כמויות חומרים מסוכנים העלולות להביא סיכון כלשהו לרצפטורים
ציבוריים בסביבה."
לסיכום עד כאן
.63הותרת ההוראה המגבילה על כנה בנוסחה על פי התוכנית המופקדת לא תאפשר את מימוש הבניה
והפיתוח בפארק גב ים העברית, ומכאן שאין אפשרות להותירה על כנה.
.64לפארק חשיבות עצומה לא רק לבעלות הזכויות בשטח התוכנית אלא לעיר, למחוז ולמדינה. ולפיכך
תתבקש הוועדה הנכבדה לתקן את הסעיף כמפורט להלן.
נוסח מוצע
.65בקשתן הראשית של בעלות הזכויות הינה כי יבוטל סעיף 6.5.6ב' וכי במקומו יירשם, כמוצע בחוות דעתה
של ד" סיני –
".8 בכל מקרה של החזקת יותר מ- 100 ק"ג חומרים דליקים או רעילים, במעבדה
כלשהי, תידרש החברה לנקיטת אמצעי מיגון מתואמים ומאושרים, המבטיחים כי
השפעת תרחישי קיצון לא תחרוג מתחום המבנים בהם מאוחסן החומ"ס."
.66לחלופין בלבד ניתן לתקן את נוסחו של הסעיף כמוצע בחוות דעתו של היועץ הסביבתי לפרויקט, מר אלדד
שרוני, כך:
"(א) איחסון ושימוש בחומ"ס על פי תקנות חומ"ס ו- "הוראות מנכ"ל לנושא
מרחקי הפרדה", כפי שעודכן בשנת .2020
8
(ב) כל עסק שיבקש לאחסן חומ"ס מעל הכמות המוגדרת ברשימת "סיווג ופטור"
– יידרש להרצת תרחישי סיכון, סקר סיכונים וקבלת אישור רשויות לאיחסון
ואמצעי מיגון בהתאם.
(ג) ייקבע בתוכנית איזור ()Zoning במרחק 50 מטר ממבנה מספר 4 (המגדל בו
רצפטורים ציבוריים – מלונאות ומעונות) בו תאסר אחזקת חומ"ס כמוגדר
ב"נספח א' להוראות מנכ"ל" – מעל 100 ק"ג."
.67מצ"ב כנספח ד' תשריט התוכנית עליו מסומן גבול של 50 מ' ממגדל מס' 4 המוצע בתוכנית המופקדת.
.68נוכח כל האמור לעיל, יבקשו בעלות הזכויות לתקן את תקנון התוכנית ולהסיר את המגבלה בדבר כמות
החומרים המסוכנים כנוסחה בסעיף 6.5.6ב' המופקד.
.69לחלופין, תתבקש הוועדה לקבוע כי מגבלה זו תצומצם כך שייקבע כי המגבלה תחול רק בשטח המצוי
במרחק 50 מטרים ממגדל מס' 4 המוצע בתוכנית זו.
.70נודה על זימוננו לדיון בהתנגדויות.
______________________ ______________________
טלי סלטון ישועה, עו"ד שילה הרשקוביץ, עו"ד
פישר (.Co & )FBC
באי כוח בעלות הזכויות
9
רשימת נספחים
מס' תיאור
נספח א' תצהירה של אדריכלית שלומית יצחקי המשמשת כאדריכלית חברת גב ים
נספח ב' חוות דעתו של אלדד שרוני הנדסה סביבתית
נספח ג' חוות דעתה של ד"ר נעמי סיני המשמשת כיועצת של בעלות הזכויות לעניין חומרים מסוכנים ומעבדות
נספח ד' תשריט התוכנית עליו מסומן גבול של 50 מ' מהמגדל מס' 4 המוצע בתוכנית המופקדת
נספח א'
תצהירה של אדריכלית שלומית
יצחקי המשמשת כאדריכלית
חברת גב ים
נספח ב'
חוות דעתו של אלדד שרוני
הנדסה סביבתית
נספח ג'
חוות דעתה של ד"ר נעמי סיני
המשמשת כיועצת של בעלות
הזכויות לעניין חומרים
מסוכנים ומעבדות
לכבוד:
שלומית יצחקי, 2.7.2023
גב ים, פרויקט פרק העברית
הנדון : ירושלים – פארק העברית – תוכנית מספר 101-093317
חוות דעת – חומרים מסוכנים בפרויקט
א. רקע:
במסגרת הגשת התוכניות לפרויקט, במסמך הוראות התוכנית, מאפריל ,2023 פרק 6.5 , סעיף 6 -
חומרים מסוכנים, נכתב: "לא יותרו שימושים הכוללים החזקה של חומרים מסוכנים המנויים בנספח
א' להוראות מנכ"ל למרחקי הפרדה מרצפטורים ציבוריים, מיולי ,2011 מלבד בכמות של עד 100 ק"ג
בלבד".
דרישה זו אינה מעשית ואינה הגיונית הן בהיבט של ייעודי הפרויקט והן בהיבט של השפעה על
רצפטורים ציבוריים הן במגדל 4 .
חוות דעת זו באה להשלים את חוות הדעת הסביבתית שהוגשה על ידי אלדד שרוני.
הכותבת היא בעלת PhD בכימיה, יועצת בטיחות, בריאות וסביבה מעל 25 שנה, שעיקר תחומי הייעוץ
שלה הם חומרים מסוכנים, מעבדות ומפעלי הי טק. כ"כ משמשת כיועצת של יזמיות התוכנית לעניין
חומרים מסוכנים ומעבדות.
ב. להלן פירוט הטיעונים לבקשה לביטול הסעיף הנ"ל:
1. השימוש העיקרי לו מיועד הפרויקט – מעבדות, מחקר, פיתוח, חלקם תוך שימוש בחומרים
וגורמים מסוכנים, בדומה לקיים באוניברסיטאות ומוסדות מחקר ברחבי המדינה. לא ידוע לי על
מגבלה דומה שהוטלה על מוסד מחקר כלשהו בירושלים.
2. הפרויקט עתיד לאכלס מספר רב של מעבדות פיתוח, שבכל אחת מהן ליטרים בודדים של חומרים
מסוכנים בשימוש שוטף, ועד כמה עשרות ליטרים באחסון.
3. החומרים במלאי יוחזקו בארונות עמידים לאש מחצית השעה לפחות, ובאתרים שונים / קומות
שונות בבניין.
4. בהתחשב במה שנאמר לעיל, תרחיש של פריצת חומר נוזלי דליק או רעיל, בכמות של ליטרים
בודדים, בנקודה מסוימת במעבדה כלשהי, לא יעבור מרחק סיכון של 10 מטרים, בהתאם
לתרחישים רבים שהרצתי באמצעות תוכנת אלוהה, המעודכנת ביותר.
5. אין הגיון להתייחס לכל הבניין, כאילו הוא מחזיק חומרים מסוכנים במרוכז. לא יהיה מחסן
כימיקלים מרוכז במבנים, אלא כל חברה תהיה אחראית על מלאי החומרים שלה. בהתאם לכך,
הסבירות לטווח סיכון גדול מכ- 10 מטרים, במקרה של תרחיש, זניחה.
6. כל חברה המבקשת להתקבל, ממלאת שאלון ובו היא מפרטת את כמויות וסוגי החומרים שהיא
מבקשת להשתמש בהם ואת אופן האחסון והשימוש בהם. באופן כזה, ניתן לשלוט בכמויות
1
טלפון נייד 054-7861577 .Tel Mobile טלפון 02-5330381 .Tel פקס. 02-5332288 .Fax
סעדיה גאון ,8 ת.ד. ,2232 מבשרת ציון 90805 Zion Mevasseret ,8 Gaon Saadia gmail.com@naomi.sinai :e-mail
ובתרחישים הקשורים בחומרים מסוכנים אלה ולא לאפשר כמויות חומרים מסוכנים העלולות
להביא סיכון כלשהו לרצפטורים ציבוריים בסביבה.
7. ב- "הוראות מנכ"ל לנושא מרחקי הפרדה", כפי שעודכן בשנת 2020 , הוסר נספח א' שכלל איסור
מגבלת מרחק עד 100 ק"ג לחומרים מסוכנים. כלומר – כבר ב- 2020 הוסק, שהסעיף הנ"ל אינו
רלוונטי. לא סביר בעיני להפנות לנספח שבוטל ולהטיל מכוחו מגבלה כה מחמירה ובלתי מוצדקת
מבחינה מקצועית,
8. בהתאם לכך, מוצע, להוריד את הסעיף הנ"ל. אפשר, במקומו, לכתוב, שבכל מקרה של החזקת
יותר מ- 100 ק"ג חומרים דליקים או רעילים, במעבדה כלשהי, תידרש החברה לנקיטת אמצעי
מיגון מתואמים ומאושרים, המבטיחים כי השפעת תרחישי קיצון לא תחרוג מתחום המבנים בהם
מאוחסן החומ"ס.
בברכה
ד"ר נעמי סיני,
2
טלפון נייד 054-7861577 .Tel Mobile טלפון 02-5330381 .Tel פקס. 02-5332288 .Fax
סעדיה גאון ,8 ת.ד. ,2232 מבשרת ציון 90805 Zion Mevasseret ,8 Gaon Saadia gmail.com@naomi.sinai :e-mail
נספח ד'
תשריט התוכנית עליו מסומן
גבול של 50 מ' מהמגדל מס' 4
המוצע בתוכנית המופקדת
764.12
764.04 ןווחחק
.2.4799ן4624ון.76וו573ח6ו4ח7ק7ח.4ח3ק.887..593888.7867236י55י77נבב5467692.5.7075.5730965.777595.675573..75727678.875757757575.4.578.7.6.785477875917575868.8.3.1.7825222ן377.7ו8505ו.795ח.6.2ח60677ק762.71516.7852775.66822..15767725656777571..5.5567899787..31.4765368 7587.7443344..5681 773345.73.5.823875734.37734.49 73743.733.5041.730394.74734355..7734735.71 733.51 733.66737.13733.77733743373..3587.7503.13186.881 3377843733..337.455360..985079233.91733.76333.63ן.7754ו340ו..73574ח4333ח2ק.937.5233434.774843.3733233.7ה77353473...315כ7377333.68כ.7275ב5523.786523.733.717562.36ח30837733.34.31.0.3.7ו397034.7173434.47.07ח02..4.32ו77777333373344.4.34...30002 51.537736.15739.4667.737735.13736.17737.76739.42734.92734.962.71377735.4354.719.8370734.92734736.9218.5.3758.7376747336.9717347.7.637324.67.73362.4467727375.32237.573332.47638.227.378357.292..787970337373323.8.7125872.3237.372432.7.2..67757927473157738322.3777063.3212..377277123362.27.803..72933624882.5..27754.071737938322.720.7.732.693776823307322.7327233.244.7860..44.0817.026.72373372.787320.702677362.77397.22736.237773.2.815771347.2237.37574323.272..*********.7353723.732.82042673..2.7187757787732733332.3733272....43337.33533728.29321.220.80.3817870977332.27.79839337277.2333.777437232.229.284.313..77762.824582262377.33.5271.3372483432.23..2987.6467398773233.72287..3732.75853721.8527.3337805.237722.833.332124.7.73973233.72723.34.23729338.3267.13.235737572367.37723343.22..72279378..93363528.5252759..313289.43117732.7643732.5932.7783223.5472.312..50757793723.4217.3970773322..2277213.7362327..7239.28.77775832.460732.76737273.52.03522.58732.477773737323.260.23.357.8873740232..2356.77839.973372.30426.88227.732.777372.854 755.25
755.41
755.28
44.237
24.237
732.60 732.48
יינבב 732.26
775566..2903 755.06 755.24 736.58 773322..1199 732.37 755.20755.18 732.34
756.44
755.16 732.26 732.25
754.80 755.18 755.78 731.97 7732.2432.21731.97 775544..9802 755.16 755.31 .56 61.237 732.15
55.35755.33
732.09
756.36 755.97356.28 55..2034 31.237 00.237 731.85 731.97731.847371.381.195731.72 732.04 755.85 755.81 67054.76 97.137 49.137
755.43 732.46
755.26
754.95 754.57 731.87
754.32 73
753.37253.79573.88 731.96
752.81
732.02
50.26
732.55
732.49
88
751.42 751.48 732.90 732.64
751.24
750.87
750.00
749.65 750.41
74779.44699..57606 9.85
750.70
749.54
750.37 7475.550.3074477.4686.78446.74498.9777445.6.31967476.4197.94162.61 747.33 732.17332.46 745.45
745.45
CB2174507.03
741.91 741.10
742.90
743.49
740.54 742.97
739.67 739.55 742.74
739.53
740.31
738.99
740.19 777444212...558078 7470.491.172472.367437.4545.67 738.10 737.95 738.13
739.18 יינבב
736.95
הדוביביחטב
92.237
732.18 732.28732.13 732.32
732.15732.00 732.23
732.03
13.237
732.40732.55 732.37732.22 732.35
732.45
731.87531.72
21.237 69.137732.12
764.42 762.9186.16779.06766.16739.503.63767718.06776.166742.36773.55.616754.23673.53052.3.326677280.3677607.681776.6662734..64935.31805.06798.0677747.0676600.16737.16723..03.26678.716749760.6046.826700.16473.98267432.367.16.2677063.2588.1636.37678703.726673.762.44070663.524167.267.63.83.3675574763.77264.1376746.43.121 7373.331.812 77333.3.1096 733.48733.477337.3743327353..59.633732.7927777333333.33...90194393 77733327.3373..933340.24.84572 732.477733.0132.7763733.30.34732.927 732.75372.66 760.27 760.24 11.067 760.11 61.06790.067 02.06722.067 95.957 44.95765.957 759.39 54.95753.957 74.957 04.957 48.857 17.85708.857 758.66 96.85716.857 67.857 31.857 49.75720.857 757.90 39.75778.757 59.75759.757 73.757 02.75753.757 757.13 22.75731.757 52.75762.757 17.657 35.657
61.657 00.657 21.65721.657
58.557 07.557 67.557
755.63
755.79
755.75535.52 755.74
755.64
755.91 755.71 755.85
732.35
756.01 755.84 755.98
756.17 756.00756.03 756.08756.12 756.13756.16 732.77 732.57732.71 732.46 732.60732.5732.587732.44 732.64
756.28 756.15 756.29756.2 732.79 732.61732.75 732.48 732.60732.44 732.61 732.38732.48732.37 7372.4832.58732.54732.41
732.49
7756.45067.5461.68 756.24756.26 756.32756.32 732.66 732.49732.63 732.35 732.42732.3732.361732.24732.38732.23 756.20 756.33
756.27 756.38 732.29
756.61756.67 756.387567.56.715577565.676.7568.752 756.5977556.63.442775566..754476.53876.4536767.55075776556..663.94455.77575655.6.438068.8756275.6.282.695747975566..5697156.52756.55 756.26756.36756.17156.467567.562.665 732.44732.30732.28 732.24732.1177332.2.3098732.24732.22 7372.311.295 732.267732.023723.11732.20.47382.00732.06732.003731.78361.86 756.14
.755.62755 732.08 731.93732.07 731.78 731.79731.65 731.83 7
7
5
.756 755.87 65.39
7
3
5
0
6.24
756.6755 7576.546.445
7
6
5
.
6
7
.
1
7
7
0
576.567
7
.7
5
7
6
9
756.7.984756.97566.87757.00 756.67 77555.5.7365 755.19 731.70 731.76351.59731.4473 73703.13.123731.68731.73 729.34727.74 7
1
3
.5
1
0
.50
754.23 754.40 754.58754.77 731.99 731.82731.94 731.65 754.25 7547.5144.08
756.62 77556.6.0276 77555.5.5649 755.09755.34 753.19 752.737573.502.391 732.08 731.91732.04 731.77 731.87731.7731.759731.62 732.34 732.18732.31 732.00 732.05731.731.949731.098731.85 727.70 732.13
727.50
732.63
732.4
732.52
1
732.89 732.68732.82 732.52 732.38
750.04750.22 750.04749.87 733.67 733.45733.58 733.29 7733.4133.14733.27733.13 727.61 733.67
733.68733.85
67.557
758.14758.15
758.727587.5588.25
7758.91
75
5
8.70
.8
7
9
58.6
7
5
058.91
759.19
759.57
759.1
75
79
9
5
.
9
5
.6
9
.761 759.29 759.59 0
7
1
.60
5
83
762.14
763.06
764.37 7607.69174.763624.3.6024 761.8762.866762.67762.72763.71462.73762.86 767600.78.00760.82 759.60759.14 75795.96.17569.551759.61 759.5775795.95.657 760.21
757.65
86.657 756.50 85.65715.657
31.657 755.98 31.65740.657
38.557 755.70 7775555.55..578208.5574207.557
5.61ר5בב7ו
755.65
755.82 755.76
י5וח5ה7
7
.
55.76
5
755.67
8
755.65
755.79 755.78
755.90755.91 755.86 755.71 755.85755.75 755.89 756.00 755.88 756.03755.94
756.13 7576.515.399 756.17 732.57
732.53
732.51
756.26 756.14 756.2756.17 8י7ו.ח5ה75
755.62 732.47
756.25
756.37
756.37 756.25 756.27756.18
1
56.41
756.30 732.26
7567.7956.7856.436756.7556.559756.72 756.48756.65756.43756.40756.41756.6715756.636.66 756.47 756.39 756.27 773372723..3111.10.09759 731.54
756.83 756.58 756.02 755.53 731.72
756.94757.03756.98757.12 756.91 731.63
756.23 755.69 755.24 754.55 731.58 730.71
731.63
2 730.75
753.18 753.17 753.28753.57753.1675735.30.147753.31 731.68 730.54 731.75
732.04
752.46752.27752.13 752.39
752.08 751.92 751.98
732.32
732.66
751.01
750.97 750.76 750.91750.76
750.17 750.01
749.76 733.09
749.54 749.58 749.65749.51
733.57
737.82
58.557
760.79662.10
77.857
74.857
18.757 49.13790.237 20.237
35.757 731.90
731.85
92.757
89.657
758.76 731.79
54.65786.657 49.137 19.13787.137 68.137731.718.137256.137 12.657 10.237 48.13789.137 49.137731.09.1378347.137 89.55741.657 77331.1.897.137951731.90731.75
732.15 732.05731.8731.976
731.98
732.11
732.33 732.35 732.33773322..2732.22309
732.73392.38 732.37
755.88
732.35
755.98
756.08 732.62 732.60 732.46732.732.4337
756.15756.21 756.19 77332.2.5413
756.24
756.4256.33
756.47
756.51
756.61
755.92 754.97 754.45
754.17
753.73
753.44
752.99
752.72
752.23 752.21
751.73
751.37
751.18
750.50
750.60
750.03 749.70
749.41
748.91
78.137
731.81
66.137
731.97 731.71 732.14
732.04 29.137
732.20 732.10
732.25732.24732.24
732.26
732.46 732.30
31.237
757.46
66.657757.11
757.21 756.39
757.60 756.53
757.92 756.47 43.237
08.657
46.657 12.657
759.12
760.05
03.957 13.857
20.957 12.857
68.857 17.757
67.757 78.657
756.9496.757
756.83 756.33
18.557
756.48
757.01
75756.747.25 755.87
757.64 756.64755.96
757.89 756.69756.08
756.23756.90757.61757.13
757.35
757.73
757.22
15.757 20.75763.657
72.657755.94
הבהןבביובורבב הביובורבב הבןב ויקבחק ויקבחק
759.09 75.857
11.85704.857
09.857 48.75742.857
22.27597.757
88.757 49.657756.57
756.24
756.9517.757
756.92
756.89 756.3078.557
757.56 756.24
757.46 756.34
757.93 756.55
758.12
757.68 756.69756.54
756.91
קחבקיו
.(755 )(758.76 רבנחו 2ח.1ח.חכנבהב764 )(736.81 חטובי)(734.51וזן )28ח.(736 ידחיקדחק והטכה)ח9בקב6ח.ו5ח3ן7חח(בי(94.437ד)חק)(733.69 ור)ח(73(5(.772338(5734.).436).363)3 וטוהרבח ורח ידח)קי8ד0ח.ק(73(734.06)4 טןהמינבבזכחכבמ ן21ח7ן3ממ0ד25.9מ.חח.וו9233חקק37ו2.3ק7377 ןחןד732.58732.63ןחמוןדידחק )4ר601ב.נ3.6ח72ו()(737.91)(7378.934 דןחן62.237 ה.יזן ב.ד
732.43ווחק732.39ווחק
וו
טופבין.חו `בבהבבבחבןבי
חי
בח`
הטוכבבוה.ןד
75.137 דןחן
574331.A8X9
732.01ןחןד
`חביחיבןבחבבבהבב`וו
טופבין.חו 574342.A4X5
732.03ןחןד
545AX
732.65
478500.29A3R החחמ 732.99
ן
ו
במ
בבו
חנביוהבדבבבביו
במבחיב
מ
בוק
הבב`וו
ב
בב
ןבח
יב
יח
חב
`
דן.הו דן.הו דן.הו חטוביוזן וברחמ וברחמ יובט מ5הובורוחמי6קמבוהב.ר.בחה2חומו663ח.7372וויקבה.ב מהווחבורוחמבור16חימ45ק3ב5ה723.22..2ב-3ו7Lב2ורמ1Aב7חמהמור.R5הבחו.2רמ2חו3חו1מ73ח7ו748ב25...7ב2מב.23.3מ.77מ73חובבנמר1בחה3מו.2חו73מהווחיוקבה6מ.7הב.ו2חמ3ו707ה7362.9בו.2ח.ומ73ווברחמברחמויקבה.מבןבבבןבמ חבנב 1ו1ברחמ.3חב3ניב.7החבנהבה.הבןה+הבהבןבןבבברהבהקןבב 1773585.6K5D דן.הו
732.50
י.ה
732.22
ב.מ
ב.ה
בקיו
ב.ה
בקיו
5775351.D9K0
754.943M
676534.40D5K 5453DK 731.61
בבןהה
.6ב..6מ764הןד מ ב כיבהבוה.ןד מ 71.367מ.ב. .ב.מ .ב.מ
ביכ
דן.הובה
דן.הובמכוטה
ב.חההבקחדי .ב.מ
דן.הובמכוטה
.ב.מ
דן.הובמכוטה
בבןהה
ב.חה
ביכ
וח.ןיבפוטדן.הובה
הבקחדי
בבןהה
דן.הובמכוטה
ידחקבההח.ב
הטוכמבוה.ןד
הטוכמבוה.ןד
ההןבב ידחקבההח.ב
כיבהבוה.ןד 732.63
הטוכמבוה.ןד ב.מ )(732.98
ידחקבההח.ב כיבהבוה.ןד
732.38
ב.מ
ורחמ ורחמ 1.96ב.3מ7
ורחמ
ורחמ
)(732.87 )(731.30
ב.מ
731.67731.48
ןחןדק
ורחמ כיבהבוה.ןד
ורחמ
)(731.24
מ.וחדחיחה מ.ו )(733.14
ב.מ
732.24
)(734.65
)(731.32
733.86ב.מ
ןזי.מ05.237
762.50 744.93
05ב..3מ76 ידחקה.ידוחקחהובהוהמביוזן הכחקבחוחןחחב ה.ידוחק
ידחק
וטהב 05.067 ה.ידוחק
ידחק
ההןבב ה.ידוחק
מ.יזן764.07
ןחדוב25 ןהבהוןבביבדחק ידחק 8X6חב.Aנ3ח4ק2786 .ו.ה ה.ו. 760.77מ.יזןוח.ןיבפוט דן.הובהביכה.ו. ה.ו.Rמ477690.94A9 ה.ידוחק 167 י.ה והמבנבןחז היד.יחקדוחק ח..וב6ו5בה.9ב5ן7בחמ 733.90 734.07 05.337 734.31
734.11 72.437
732.39ווחק 734.16ונדנב 734.19
ה.ו.
ה.ו.
733.50
ןזי.מ33.857
05.957
ה
.ו.
760ההןבב 337
733
732.50
וה.ןד ורחמ732
05.267 05.167
567 764.50 761 ה.ו. ה.ו. 732.50
957 כיבהבוה.ןד
05.267 05.067 בבןהה 10AA ה.ו. 731.84
758.50 וה.ןד ב.מ
05.367 762 ב.מ ה.ו.
367 760 71516.A1A5ה.ו. ןזי.מ 57.557 וה.ןד ה.ו. 574311.37A6F 731.95ה.ו.מ.יזן 758 05.757
759.50
761761.50
765
ב.מ
05.567 467 957 ה.נ ןחןדק ורחמ
ב.מ
ה
764.50 ההןבב71535.A8A7 .8Rו.478505.07A 732.50 ביכ ב.מ 731.50
דן.הובה
.ו.ה וה.ןד
758.50
05.067
05.26705.367
732
367 762 760 758 ב.מ
ה.ו.
759.50 957
761.50 761
765
764 .755.97מ.יהזןוברבחמודב .ו.ה477495560661..2K11Y33MK .ו.ה ורחמ 732.50 758.50
ה. מ
מ
ןי.
758.50 ההןבב .756
7.50 .
760.50 759 75905.857 ה 732 731.50
730.50
מ .ו.הןד756.29 574312.25A7F
762 ההןבב
725876165.1A63.X4X34
767161.50 957 מ.ב 731 137
05.267
05.957067 758.50 757.75508 ורחמ .ומ.ה8מ4870516A.6R Y62Kמ.4795063 .ו.המ מ.י9ז5ן.756ב.מ756.39 )(756.74 730731 757 מ .ו.ה6.71ב7.5מ 729.50
7561.497X מ .ו.ה 731.50 731
.ו..5ה754
מ
0
757 ב. 827
)(754.11 727.50 727 726.50 726
ק מ.יזן731.89
7
ד
5
חן
2
.61ן
ב.מ752.56
ה7חו.5ב754
)(752.87
.ו.ה
.ו.ה
478500.29A3R
04ן.0חן5ד7ק 749.87ןחןדק
750.36ב.מ
)(750.26
.ו.ה
בבןהה
הבו
הבו
ונבבבוה.ןד
וטהב
בבןהה
764.15 )9ה.7ן3ד2(.07867כ65ח.פ7627 761.12
כחוכו
המןק
המןק וכוחכ
94כ.9חפ75 69כ.ח9פ701.9575
761.79
2.6I3L762.51רב6ה7ר487וב5ק.ב.9.62ב2ב..7.5606568מ776776066.4227.4 762.72660.52 16.26755.167 760.62 760.23 43.067
ח.והמ 760.23 21.067
49.95769.957 759.96
760.02
760.19 7670.610.108 58.95739.957
760.12
ה.ו
764.95 הןבבק 776600..3281 700.06760.11
וחוהבבהיחכב
760.91
765.20 765.35 764.82
765.82
51.667 4.46.11010764.87ן66י7ח7דדוחקה0ה34ו.2ח6ו7הבבהיחכב 757.77 766.30 91.667
43.667
766.24 757.06
759.29
766.16766.05 רהובב
וחוהבבהיחכב 86כ.ח7פ75
758.26
97.567
04.567
00.567 )(732.98
וחוהבבהיחכב
7.56 758.24 731.49731.13
759.88 731.08
מ.הבק757.59757.71758.18 מ מ.יזןמ.וחדחיחה756.61756.67 756.82 732.02 730.97 730.81730.62730.53 730.73
728.12
731.11
.07856.88ב75.77מ756.87556.7ורחמ 755.17 731.23 729.34727.74 754.59
756.45
753.47454.21
727.70 726.64
753.20 752.14
59כ.ח5פ72
727.50
750.94
727.61
752.29 749.77
רהובב
69.467
757
ב
.9
ה
77
ט
5
ו
759 8.90
ק
.
ח
5
ו
7
ה.יד
759.1 759.59
7
3
60.56761.67
2
61.61
763.12
2ז5ב1מ77767661611...176.936872228.33760.467776662.24..45359777662.2.9998776633..0 03.067
760
760.32
.1
760.22
בב3
0.3י6ד7בחבק
נ
31.16773.067760.36קבהה2
23.067
87.957
40.067
00.06כו
ו
7ו
כ
ח
760.07
7כ
ו
7
5
7ח
6
כ
9
ב
ב7
6
07
.6
ה
7
0
ה9
.
ב7
60
7
06
.
9
כ
6
כ
0
ה0
1
6
.0
ה
0
ה5
.
כ80
5
.
.
3
ב
0
ה.5
4
1
5
ה
43
הכ
62.067
82.067
760.2762.067
82.067
760.36 43.067
64.957
99.957
75
7
ב
9
6
.
ה
7
9
06
כ
8
.5
ה
0
7
.30
6
3
0.1
76
5
1.11
760.20
760.10
760.3892.067
ו
ק
כ
ב
ו
ן
ח
י
כ
.067מ.52כ
42.067
760.19
760.35 760.08760.32760.247670.67106.902.71941.067 22.957 81.06722.06761.067 77.857
760.29 12.067 759.12
760.19
760.05
760 761.48 760.72ההןבב
7
.
6
9פ47
0
כפ6ח
.
0ח
3
כ.
9
44760.52760.63
76 733.03 733.06
77
0
55
.
99
2
..
8
869676
7
1חפ
6
7כ.
1
27606
.
1
2
1פ.
1
985כ.0ח
762
7
.78
6
670
2
36
.
.
9
34
3
.714
7
673פ
6
64כח
3
.4
763.85
1
.
.
3
032
9
ההןבב
763.67
765.06 4.0763.545ה6ב7י1ה62.8ו7מ-החקי.חבק760.97861.65776611..884936.267 762.54 760.95 732.75
761.87
7 732.51732.74
7
5
5
7
ה
95פ
9
.9ח
.ח
6כ
4ו
.75
י
8
9
.761 2י1ו.ח0ה96
7
2
6
0
7
1
6
.5
1
9
.45
76
7
2
6
.
2
4
.
3
70
60.367
72.367
7
7
6
6
4
4
.5
.0
1
2
5.29זב6מ7 24.467
03.56771.567 5.32זב6מ7 683י.16ו.6ח1ה767 .24י0ו6ח7ה 3י3ו.ח9ה75 732.59 .3י9ו5ח7ה י8ו1ח.ה732
7
0
.60
ה
0
7
6
.8י9ו5ח
ה
3
.1י6ו7ח
ה
0
ח7
7
.0י3ו6ח7ה .26י1ו6
ה
7
י4ו6ח7
.90י14ו06ח7ה.
765.8507.567 765.53 .73י3ו06ח7ה.9י2ו336ח47ה.2י.2י2ו6ו6ח7הח7ה .7071י.1יו60חו76ה8ח7ה.5י0ו86ח7ה.5י9ו435ח7ה07י..וי08חו65הח77ה 732.14 י5ו3י1ח.הו23ח.3ה7372 .93י2ו6ח7ה .37י1ו6ח7ה .73י8ו5ח7ה 1יו2ח.ה732.71342 765.27
.87765.6776166.0X8י94ו67ח7.5ה79.6203י.L4ויI368חו672הח.7ה3י6ו27חה.4י62ו6י40ח7ה2ו31.6ח.הי.61י1ו76ו6ח70ה0ח7ה.98י.0י0ו6ו67ח7חה17ה7ה.י0ו6ח7ה519י.י93וו5.5ח8הח74ה.5י78ו5ח7ה 73723.24.359 73723.2.2248 ה
ו6ח
7ח
0
ו
י
י6
.7
0
ה86
.
5
3
ו1ח
3
.י2ו36ח7הי.4
ה
2
ח
5
יו
ה
7
ח7
6
ו6
4
י4
.
.
3
7
8
12.667 8
81.667 762.0 1י8ו.9חה75 732.27 732.30
ה
3
יוח
763.93 1.70642.18י6וח7ה 8.63י5ו7חה
.81י9ו5ח7ה 732.41
83.667 יו5חה52.7י76ו.7ח1ה758.50759.77560.7756 732.32 760.247776 434כ9.9ח.פ77557 7.33כ5ח757.01פ7 732.58 7
661
6
פ.1
0
58ח.2
.
3כ.
8
64
3
ח1.37י5776612..9
95כ.ח4פ76
7
7
6
6
1
7
6
6
6
6.43
7
.
.
76
3
6
3
.3
X
3
1
4
766.14766.02 10765.17י39ו..3ח3ה7117616י.9י2ו.ו1ח46החי676הו1.7חה63י78ו.ח0ה716י0ו.ח0ה62י73ו.9חה75 י2ו7ח.ה77557.77.858684 757.25 7327.3428.55 732.21 757.60 732.24 2י8ו.ח1ה73
7
757.64
57.90
7627.6751.05 761.18
7
7
6
76
5
765
.4
.652
6
.5.47177
765.90
760.97
731.68
1776י0ו.1חה761.2746י8ו1ח.ה9760י18ו3י.ח.9ה88וי575חוה7.7ח8ה757.927757.895 732.27532.44 7
62
6
.ה71
2
8ו66ח.
.
24
4
.0י
5
765.21 יו0חה5
08.567
26.56667
.567
כחפ
64.978144.56762752.567.X37ה7ביב0וי39בוה8י.ח3הב.וק62ח2ה76י178וי.22חוה.6ח2ה47967י.9י1ו3וח6י.הח71וה69חה6980.75יי798וו..9ח9חהה455י27817ייו.63ווח..9ה0ח9ח8י5הה54ו7.75ח87ה556י72ו57..617ח87ה75 7372.3721.3322.029 77331.1.5772361.75 ה
הה8
ח
חח.
ו
ו4ו
7י
7י8י
ה5
ה5
8
7
ח
8
ו
ח
.
5ו.
י6
9י7
4
6ו37ח7ה.2
7
0הי
6
ח
ה
ו.
0
5
ח
י
ו.
4
7
7
6י
6יח76הו.1חה6
7
72ו
6
י
ה
.
2
0
.ח
7
ו
7
4
6
י
ה
8
3
7
ו.7ח
6
3
ה
י6
4
3ה9
ו.ח
.ח
0
7ו
9י
10.56798.467 2י
י9ו5ח7ה 731.66
.91
67.467
8.67יו5ח7ה זבמ
77.46776.467 6י5ו.8חה75 732.28
7650 הטוחחמביוזן יוח3ה759.7 757.73 732.15 731.76 731.18
4י9ו.ח9ה75 1י87וי48.0חו.ה558חיה.75ו78ח5ה7 731.03 1.25יו6ח7ה 2י8ו.ח9ה75י9ו43חיה.9ו8.8ח5ה775 ההןבב יוחה 730.99 732.07
730.86
י3ו.1חה76
260.2778261.53י.767661ו.9759.86חה7758.5758.6075י759.25ב..92ה757ההןבנבה.8530ק7כ7854י08כ9ח.35.6פו7ח.8פכ.9ח15ה089ח5.57.1פ756.78756.72756.717577655.66..778775486.84775775.5687..97090758.137576.972755778ורחמ756.59756.72 7370.37413.77123.511.576360.797376313.12.47.784303313.1.9827 730.67793300..8836 731.54
הןד
757.15הןד
757.29וה.ןד
731.10
731.41 728.28
757.05 727.54
726.80 725.43
755.92 727.57
755.84 י6ו7ח.ה754 727.59
757.56
וה.ןד 757.39 727.58
727.67
755.49
ה
75
וח
6
י
757.14 .30
757.09
756.95
ידחקבההח.ב
727.47
754.34
756.67
756.87756.74ב.מ756.99
כחוכו 756.45
752.95 727.61 726.18
756.27
753.46 727.61 726.45
755.21 727.60
726.66
15.757
759.89 759.09
77661.0.6504 760.7660.424 93.957
09.857
50.957
88.757
17.757
756.92
756.89
)(759.31
759.20
)(762.80)761.7077676622..3.530442(763.09 757.56 757.46
757.93
758.12
72604.A3A764 762.90 761.32 759.72
.29
8
757.68
2257כ..ח99פ82.17658.777557.95354כ7577.52חפ 756.91756.9975758.705.03758.31757587..1166 757.25
+89.278
+87.998
+61.797
+67.887
+83.677
+61.797
+61.797
+87.919
5
0
m
לכבוד 4 ביולי 2023
גב' שירה תלמי באבאי, כב' יו"ר
הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז ירושלים
רחוב שלומציון המלכה 1
ירושלים
בהגשה מקוונת
ג.נ.,
הנדון: התנגדות לתוכנית מס' -101-0933317 'פארק גב ים העברית ירושלים'
בשם מרשותינו, חברת גב ים לקרקעות בע"מ והאוניברסיטה העברית (להלן בהתאמה – "גב ים",
"האוניברסיטה" וביחד: "בעלות הזכויות"), יזמות ומגישות תוכנית 101-0933317 'פארק גב ים העברית
ירושלים' (להלן: "התוכנית"/"התוכנית החדשה"), מוגשת בזה התנגדות עצמית לרכיב אחד בלבד בתוכנית,
הנוגע למגבלות 'חומרים מסוכנים' חסרות תקדים בחומרתן שהוטלו על פי סעיף 6.5.6ב' לתקנון התוכנית
בכלל שטח תוכנית. מגבלה שמקורה בדרישת המשרד לאיכות הסביבה ערב הפקדת התוכנית, הסוטה
מהמקובל בעניין זה, וככל שתיוותר חלילה על כנה תסכל את האפשרות לעשות שימוש במקרקעי התוכנית
על פי ייעודם התקף. כך ממש. חלף זאת מציעות בעלות הזכויות מגבלה מידתית ומאוזנת, העומדת בכל
הכללים לעניין זה, הכל כמפורט להלן.
התנגדות זו נתמכת בתצהירה של אדריכלית שלומית יצחקי המשמשת כאדריכלית חברת גב ים – נספח א'
המצ"ב.
להתנגדות זו מצורפת חוות דעת מקצועיות התומכות במכלל הטענות המקצועיות, כדלקמן-
נספח ב' המצ"ב - חוות דעתו של אלדד שרוני הנדסה סביבתית.
נספח ג' המצ"ב - חוות דעתה של ד"ר נעמי סיני המשמשת כיועצת של בעלות הזכויות לעניין חומרים
מסוכנים ומעבדות.
פתח דבר
על הפרויקט
1. הקמת הפארק והתוכנית, מיוזמתן של האוניברסיטה וגב ים, הרשות לפיתוח ירושלים (להלן: "הרל"י")
משתרעת בתחומו של פארק העסקים והתעשייה הידוע כ'פארק גב ים העברית', הממוקם באזור
המערבי של קמפוס האוניברסיטה העברית גבעת רם.
2. זהו קמפוס היי-טק-אקדמיה הראשון בירושלים, פרויקט חדשני ופורץ דרך שעתיד למצב את ירושלים
כמרכז המחקר והפיתוח המוביל במדינה נבנה בימים אלה ממש, ומספר חברות היי טק כבר שכרו בו
שטחים משמעותיים ועתידות לקבוע בו את משכנן. הפרויקט נשען על שני אדנים משמעותיים –
• המוניטין והידע העצומים של האוניברסיטה העברית, הלא היא האוניברסיטה הראשונה בישראל,
הנמנית על 100 האוניברסיטאות המובילות בעולם, ומובילה במחקר בישראל;
• המומחיות של גב ים שהוקמה לפני למעלה מ-90 שנה והנה חברת הנדל"ן המניב המובילה והגדולה
בישראל. לגב ים יכולת ומוניטין מובילים בהקמת קמפוסים איכותיים בכל רחבי ישראל,
המאוכלסים על ידי חברות ההיי-טק המובילות בעולם כולו (אפל ומיקרוסופט כדוגמה בלבד). לגב
ים מיומנות ייחודית גם בהקמת פארקים תעשייתיים בשילוב עם מוסדות אקדמיים.
3. הדמיות הפרויקט הכולל את מגדל מס' 4 על פי התוכנית החדשה–
4. המתחם שיבנה בשלבים יכלול עם אישורה של התוכנית כ-270,000 מ"ר ויספק מקומות עבודה לכ-10,000
עובדים.
5. יודגש כי בין החברות השוכרות שטחים בפרויקט ישנן חברות אשר מחקר ופיתוח מהווים חלק אינהרנטי
בפעילותן ולצורך כך הן נדרשות להחזיק מעבדות פעילות. כך, בין היתר, חברת התרופות Merck אשר
NRG
שכרה כ-2000 מ"ר בבניין מס' 2 הנבנה בימים אלה, וחברת העוסקת בפיתוח אנרגיה ירוקה ממימן
אשר שכרה 450 מ"ר בבניין מס' .2
6. מבט על והעבודות המבוצעות-
7. שיתוף הפעולה עם האוניברסיטה העברית יאפשר שילוב של חוקרים בכירים, סטודנטים ובוגרים
בפעילות המחקר ופיתוח בפארק. החברות שישכנו בו ייהנו מהון אנושי גדול ואיכותי ומתשתיות המחקר
המתקדמות בישראל המצויות באוניברסיטה העברית.
2
8. בשטח הפרויקט, חלות תוכניות קודמות- התוכנית הראשית – תוכנית מס' ,6394 אשר ייעדה את המתחם
לתעשיית היי-טק, ותוכנית .101-0721050 בימים אלה, בונה גב ים שלושה בנייני מבנים בפרויקט בייעוד
תעשייה עתירת ידע על פי השימושים המותרים בתוכנית 6394 התקפה ועל פי תוכנית .101-0721050
9. התוכנית החדשה מוסיפה, לצד שימושי תעשיית ההיי-טק שהותרו על פי התוכניות התקפות, שימושים
נוספים בעלי מאפיינים דומים במהותם. כמו כן התוכנית מציעה בחלקם הדרומי של מקרקעי הפרויקט,
הקמת מגדל בגובה של עד 35 קומות מעל הכניסה הקובעת ועד 7 קומות מתחת לכניסה הקובעת (לעיל
ולהלן: "המגדל" או "מגדל מס' 4").
תמצית ההתנגדות
.10עניינה של התנגדות זו, מיוחד להוראה אחת ויחידה בתקנון התוכנית המופקדת, בעניין מגבלת כמות של
חומרים מסוכנים בתחום התוכנית.
.11בסעיף .6.5.6ב' לתקנון התוכנית נקבע, על פי דרישת המשרד לאיכות הסביבה מיום ,01/04/2023 כך-
"לא יותרו שימושים הכוללים החזקת חומרים מסוכנים המנויים בנספח א'
של חוזר מנכ"ל מדיניות מרחקי הפרדה - גרסה ראשונה מיולי 2011 מלבד
בכמות של עד 100 ק"ג בלבד."
.12מדובר בהוראה חריגה וחסרת תקדים, המטילה מגבלה דרמטית על השימושים המותרים בפארק (כבר
היום!) באופן שיסכל את היכולת של חברות היי-טק להשתמש בו למטרות לשמן נועד הפארק, ואם זה
המצב מה הועילו חכמים בתקנתם?
.13חשוב מכך – כפי שעולה בבירור מחוות הדעת המקצועיות נספחים ב' וג' המצ"ב, מדובר במגבלה שאינה
חיונית וניתן להגשים את המטרות לשמן נקבעה בדרכים קיצוניות פחות.
.14הצעת בעלות הזכויות הינה כי סעיף 6.5.6ב' יימחק ובמקומו יירשם –
"בכל מקרה של החזקת יותר מ- 100 ק"ג חומרים דליקים או רעילים, במעבדה
כלשהי, תידרש החברה לנקיטת אמצעי מיגון מתואמים ומאושרים, המבטיחים כי
השפעת תרחישי קיצון לא תחרוג מתחום המבנים בהם מאוחסן החומ"ס."
.15לחלופין בלבד מוצע כי סעיף 6.5.6 ב' יתוקן וינוסח כדלקמן-
"אחסון ושימוש בחומ"ס על פי תקנות חומ"ס ו-"הוראות מנכ"ל לנושא מרחקי
הפרדה", כפי שעודכן בשנת .2020 עסקים שיבקשו לאחסן חומ"ס מעל הכמות
המוגדרת ברשימת "סיווג ופטור" – יידרשו להרצת תרחישי סיכון, סקר סיכונים
וקבלת אישור רשויות לאחסון ואמצעי מיגון בהתאם.
תיאסר אחזקת חומ"ס בכמות העולה על 100 ק"ג, בשטח המצוי במרחק נמוך מ-50
מטרים ממבנה מס' ,4 אלא בכפוף להוראות כל דין."
.16הקדמנו אחרית לראשית, ונשוב עתה אל הדברים כסדרם.
רקע תכנוני ותוכניות קודמות
.17בתחום הקו הכחול של התוכנית המופקדת חלות ממספר תוכניות שהוראותיהן רלוונטיות לענייננו
ויפורטו בקצרה להלן.
תוכנית 62 (פורסמה ברשומות ,16/07/1959 י.פ. )687
.18על פי תוכנית המתאר לירושלים מס' 62 (להלן: "תוכנית 62") יועדו המקרקעין ל'איזור מגורים 5', עבור
שימושי מגורים, בנייני ציבור, משרדים, חנויות, בתי הבראה, מלון ועוד.
3
4985
התוכנית הראשית - תוכנית 6394 (פורסמה ברשומות ,09/05/2001 י.פ. )
.19במהלך שנות ה-,90 ביקשה עירית ירושלים לפעול לפיתוח ולחיזוק העיר ירושלים, ולשם כך ביקשה לעודד
הגעתן של חברות היי-טק עתירות ידע לעיר.
.20על מנת לקדם מטרה זו, ביקשה עיריית ירושלים, באמצעות הרל"י השותפה גם כיום בהקמת הפרויקט,
לשנות את ייעודם של מקרקעין של האוניברסיטה מייעוד מגורים לייעוד מבני ציבור מיוחדים, למטרת
הקמת פארק טכנולוגי לטובת פעילות של חברות הזנק, שתשולב בפעילות המחקר והמדע המבוצעת
בקמפוס גבעת רם, תוך ניצול הידע, ההון האנושי והתשתיות הפיזיות של האוניברסיטה.
.21בהתאם לאמור, הוכנה וקודמה על ידי הרל"י והאוניברסיטה תוכנית מספר 6394 לשינוי ייעוד המקרקעין
בתחומה מאזור מגורים 5 לשטח לייעוד תעשיה עבור 'מבני ציבור מיוחדים למחקר ופיתוח טכנולוגי
ותעשייה עתירת ידע'. כך הוגדר בין מטרותיה "קביעת בינוי להקמת 4 בניינים במגרש חדש מס' 10 בני
6-7 קומות מעל 4 קומות חניה, לשם הקמת מרכז טכנולוגי עתיר מדע בזיקה לאוניברסיטה..."
.22בהתאם לתקנונה של תוכנית ,6394 יועדו חלק מהמקרקעין שעליהם עתידה לחול התוכנית המופקדת
לשטח למבני ציבור מיוחדים למחקר ופיתוח טכנולוגי ותעשיה עתירת ידע בו הותרו השימושים הבאים-
"השימושים המותרים בשטח זה יהיו בהתאם להוראות תכנית
המתאר לגבי אזור תעשייה ובכפוף למגבלות שייקבעו להלן:
תותרנה תעשיות "חממה", תעשיות היי-טק מתחילות המבוססות על
מחקר ופיתוח בסביבה אוניברסיטאית ומחייבת זיקה לאוניברסיטה
וכן מכוני הוראה במקצועות הטכנולוגיה.
..."
.23מטרתה של תוכנית 6394 העולה בקנה אחד עם מטרתה של התוכנית החדשה דנן הינה הקמת פארק
לתעשיית היי-טק הכרוכה במחקר ופיתוח לעידוד חדשנות טכנולוגית. לא יעלה על הדעת לסכל כוונה זו
במסגרת התוכנית החדשה.
תוכנית 101-0721050 "מתחם הוג'יטק-שינוי הבנוי המאושר בתכנית ,6394 גבעת רם,
ירושלים" (פורסמה ברשומות ,23/08/2020 י.פ. )9056
.24תוכנית זו, שקודמה במשותף ע"י האוניברסיטה והרל"י, הנה תוכנית בסמכות הוועדה המקומית
שאושרה קרוב ל-20 שנה לאחר אישור תוכנית ,6394 שמטרתה הייתה עדכון מאפייני הבינוי שנקבעו
בתוכנית 6394 ביחס למפלסים, גבהים, מספר מבנים והתכסית.
.25שינויים אלו התבקשו כדי להתאים את פארק ההיי-טק (שכונה 'הוג'יטק') לצרכיה העדכניים של
האוניברסיטה העברית ולצרכי חברות ההיי-טק שעתידות היום לאכלס את המתחם, וכן כדי להתאים
את המתחם למגמת הצפיפות העדכנית בעיר, ולשינויים בסביבת פארק ההיי-טק, כגון מדיניות העצמת
הזכויות לאורך צירי הרק"ל ופעילות הרק"ל ועוד.
.26תוכנית זו אינה משנה את יתר הוראותיה של תוכנית 6394 לעניין ייעודי הקרקע והשימושים המותרים.
עיקרי הוראות התוכנית החדשה
.27התוכנית החדשה הינה שלב נוסף במימוש חזונה של תוכנית .6394
.28במסגרת התוכנית ישונה ייעוד המקרקעין משטח ל"מבני ציבור מיוחד למחקר ופיתוח טכנולוגי ותעשייה
עתירת ידע" לשטח בייעוד תעסוקה, ויוגדרו שימושים לתעסוקה, מסחר, שימושי אחסנה וחניה. כמו כן
נקבעו הוראות בינוי למגדל ,4 תוספת זכויות בניה, תוספת גובה וקומות למגדל עד 35 קומות מעל הכניסה
הקובעת ועד 7 קומות מתחת הכניסה הקובעת כולל חזית פעילה מלווה לרחוב.
.29בייעוד הקרקע תחת הכותרת "תעסוקה" נקבעו השימושים המפורטים להלן:
4
"א. תעשיה עתירת ידע לסוגיה, תעשיית תוכנה, תעשיות רפואיות, מכוני
מחקר ופיתוח, שירותי מידע ותקשורת, חוות שרתים, מעבדות, מרכז כנסים,
משרדים וכן שימושים נלווים לתעשייה עתירת ידע.
ב. תעשייה קלה, תעשיה ומלאכה שאין בהם מטרדים סביבתיים.
ג. מסחר לסוגיו לרבות מסעדות, בתי קפה, מזנונים, קפטריות, אולמות
תצוגה, אולמות כנסים אירועים, שרותי דואר ובנק וכיו"ב.
ד. שירותי רפואה ומרפאות.
ה. מכוני הוראה, מתקני לימוד והשכלה.
ו. אחסון מלונאי, מעונות סטודנטים.
ז. שטחי רווחה לעובדים כגון: בתי תפילה, חדר כושר, בריכת שחייה וכיו"ב.
ח. שטחים תפעוליים, שטחי לוגיסטיקה, מחסנים, חדרים ומתקנים טכניים,
מלתחות לעובדים.
ט. חניונים לרבות חניון ציבורי, תחנות לטעינת רכב חשמלי, אחסון רכבים,
תחנת מוניות, מתקנים
לשטיפת מכוניות, מכירה והשכרה של כלי רכב.
י. מתקנים סולאריים / פוטו וולטאים.
יא. שטחים מבונים לצורכי ציבור לשימוש משרדי עירייה ראשיים.
יב. יותרו שימושים של תעסוקה ומעבדות המחזיקות בחומרים מסוכנים
למעט במגדל שבאזור הדרומי, בכפוף לתנאים המפורטים בסעיף 6.5 בתכנית
זו."
.30התוכנית מציעה זכויות בניה עיקריות בהיקף 82,140 מ"ר מעל מפלס הכניסה הקובעת ו-25,000 מ"ר
עיקרי מתחת למפלס הכניסה הקובעת. כמו כן, מוצעות זכויות למסחר בהיקף 3,000 מ"ר מעל הכניסה
הקובעת ו-4,100 מ"ר מתחת למפלס הכניסה הקובעת וכן שטחים למבנים ומוסדות ציבור בהיקף 1,500
מ"ר (ברוטו) מעל מפלס הכניסה הקובעת. זכויות אלה נוספות לזכויות הקיימות על פי התוכניות
התקפות.
.31בדיונים בהפקדת התוכנית שהתקיימו ביום 04/07/2022 וביום 30/10/2022 התייחסה הוועדה המחוזית
הנכבדה לחשיבות הפרויקט ולאופיו, וציינה כי העצמת המתחם באמצעות תוספת בינוי וזכויות בנייה
לשימושים של תעשייה עתירת ידע תסייע בפיתוח הכלכלי של העיר, תוך יצירת ממשק בין הפעילות
היזמית והטכנולוגית והפעילות האקדמית, וכי קיימת הצדקה תכנונית להעצמת הבינוי במתחם.
התיאום עם המשרד לאיכות הסביבה שנדרש כתנאי להפקדת התוכנית החדשה
.32בהחלטת ההפקדה נקבע כי "תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועצת הסביבה של
לשכת התכנון, ותיקון מסמכי התוכנית בהתאם להוראותיה".
.33מיד עם קבלתה של החלטת ההפקדה החלו בעלות הזכויות בתיאומים ממושכים מול נציגי היחידה
הסביבתית בעירייה ועם הצוות המקצועי בלשכת התכנון המחוזית, ביחס להוראות התוכנית בנושאי
סביבה.
.34בחודשים אוקטובר-נובמבר 2022 הועברו נספחי התוכנית לבדיקת העירייה והוועדה מחוזית, ובחודש
דצמבר 2022 התקבלו הערות למסמכים.
.35לאחר בחינת מכלול ההיבטים הסביבתיים הוחלט על ידי היזם לבטל את ייעוד גני ילדים בפרויקט, וכן
למקם את שימושי המלונאות ומעונות סטודנטים אך ורק במגדל המתוכנן בפרויקט (מגדל ,)4 ובאופן
משלים, לאסור על מיקום חומרים מסוכנים במגדל זה.
.36כל זאת, מתוך רצון לשמירה על בטיחות מלאה מחד ומאידך, כדי לאפשר את השימוש העיקרי לו מיועד
הפרויקט – מעבדות, מחקר, פיתוח ודומיו בשלושת הבניינים שבבניה.
5
.37לאחר חודשים של תיאום התקבלו בידי בעלות הזכויות הערות העירייה מיום ,28/02/2023 ובהן בקשה
לתיקון הוראות רבות בתוכנית. ביחס לחומרים מסוכנים, התבקש תיקון הוראות התוכנית כדלקמן:
(א) לא יותרו שימושים הכוללים החזקת חומרים מסוכנים הנדרשים בבדיקת מרחקי הפרדה
בכמות העולה על המותר על פי מסמך "חוזר מנכ"ל מדיניות מרחקי הפרדה במקורות
סיכון נייחים, מאי 2020" ועדכוניו מעת לעת (להלן: "חוזר מנכ"ל המשרד להג"ס"). חריג
לכך צובר גפ"מ מוטמן ולאחר ביצוע סקר מרחקי הפרדה על פי הנחיות המשרד להג"ס
וחומרי הדברה כמפורט בהמשך.
(ב) החזקת חומרים מסוכנים המנויים בנספח א' של חוזר מנכ"ל מדיניות מרחקי הפרדה-
גרסה ראשונה מיולי 2011 – בכמות של מעל 100 ק"ג תותר אך ורק תוך שמירה על מרחק
הפרדה של 50 מ' מרצפטור ציבורי."
.38ואולם, בשלב מאוחר יותר עודכנה הדרישה ונוסף סעיף 6.5.6ב' בנוסחו כפי שהופקד, ושאליו מתייחסת
התנגדות זו.
.39למותר לציין את הפתעתן הרבה של בעלות הזכויות מהחלת סעיף 6.5.6ב', המהווה מגבלה גורפת
ודרסטית, שהוכתבה לחברה בניגוד לתיאום הממושך שערכו מול הגורמים המקצועיים בעירייה ובלשכת
התכנון המחוזית.
טעמי ההתנגדות
ההוראה המגבילה-
.40סעיף 6.5.6ב' (להלן "ההוראה המגבילה"), קובע את הבאות-
"לא יותרו שימושים הכוללים החזקת חומרים מסוכנים המנויים בנספח א' של
חוזר מנכ"ל מדיניות מרחקי הפרדה – גרסה ראשונה מיולי 2011 מלבד בכמות
של עד 100 ק"ג".
.41על פי לשונה כוללת ההוראה המגבילה את התנאים הבאים –
• איסור על שימושים הכוללים החזקת חומרים המפורטים בנספח א' לחוזר המנכ"ל בנוסחו המקורי
שבוטל, בכל מרחק שהוא מרצפטורים ציבוריים, זאת למעט כמות של 100 ק"ג.
• ההוראה המגבילה אינה כוללת תניית גמישות המאפשרת לחרוג הימנה אפילו באישור של המשרד
לאיכות הסביבה.
.42הווה אומר, ההוראה המגבילה מטילה איסור גורף איסור על פעילויות מחקר ופיתוח, הנדרשות לכמויות
של חומרים מסוכנים מעל 100 ק"ג, תוך שלילה מוחלטת של פתרונות ואמצעים המוכרים במסמכי חוזר
המנכ"ל עצמו, ובהם קביעת מרחקי הפרדה ובניית תרחישי ייחוס.
.43נדון בנושאים לפי סידרם.
הקושי המעשי בהוראה המגבילה
.44נתחיל ונאמר בפשטות - ההוראה המגבילה, האוסרת על החזקת חומרים מסוכנים המנויים בנספח א'
מלבד בכמות של -100 ק"ג, לא תאפשר את מימוש הפרויקט כפי שהחזון העומד בבסיסו.
.45מהות הפרויקט ותכליתו העיקרית היא הקמת פארק היי-טק אשר חייב לכלול מעצם הגדרתו, מעבדות
לצורכי מחקר ופיתוח, ובהן מעבדות ותעשיות עתירות ידע העושות שימוש בחומרים מסוכנים בהיקף
העולה על 100 ק"ג.
.46שימוש בחומרים מסוכנים הינו שימוש אינהרנטי בתעשייה עתירת ידע. על כן, אין זה סביר כי יד אחת
של מוסד התכנון תאשר את שימוש התעשייה עתירת ידע ואף תעצימו ובה בעת, היד השנייה תפגע ביכולת
לממש שימוש זה בשל ההוראה המגבילה.
6
.47נזכיר, כי השימוש לתעשיית היי טק הותר כבר בתוכנית 6394 משנת 2001 ובמובן זה, התוכנית המופקדת
לא שינתה את המצב התכנוני התקף בנוגע לשימושים לתעשיית היי-טק.
.48כפי שנורה להלן, השימושים שהוספו בתוכנית החדשה אינם מחייבים את החמרת הדרישות לעניין
מרחקים.
אין הצדקה לדרישה המגבילה ואין מקום להפניה לנספח א' בחוזר המנכ"ל שבוטל
.49הדרישה המגבילה מתבססת לכאורה על נספח א' לחוזר המנכ"ל משנת .2011
.50בנספח א' שבוטל נקבע כך –
"ממקורות סיכון המכילים חומרים מסוכנים המנויים בנספח זה, בכמות
של מעל 100 ק"ג בתהליך, יישמר תמיד מרחק ההפרדה של 50 מטרים.
ויודגש – כי במקרים אלה אין לנתח תרחיש ייחוס".
.51במסגרת הדרישה המגבילה צועד המשרד לאיכות הסביבה צעד אחד קדימה בקובעו כי לגבי החומרים
האמורים בנספח א' לא ניתן יהיה לאחסנם בכמות העולה על 100 ק"ג אף אם יישמר המרחק האמור.
דהיינו, איסור גורף. דרישה זו לא ניתן לקבל.
.52כפי שמציינת ד"ר נעמי סיני בחוות דעתה-
".7 בהוראות מנכ"ל לנושא מרחקי הפרדה", כפי שעודכן בשנת 2020 , הוסר
נספח א' שכלל איסור מגבלת מרחק עד 100 ק"ג לחומרים מסוכנים. כלומר
– כבר ב- 2020 הוסק, שהסעיף הנ"ל אינו רלוונטי. לא סביר בעיני להפנות
לנספח שבוטל ולהטיל מכוחו מגבלה כה מחמירה ובלתי מוצדקת מבחינה
מקצועית."
.53ביטולו של נספח א'-
.54בחוזר המנכ"ל כפי שתוקן בשנת 2020 צוינו במפורט הטעמים לביטולו של נספח א'. כך עולה מחוזר
המנכ"ל כי "במהלך השנים האחרונות, כתוצאה מיישום המדיניות, חל שיפור משמעותי ברמת הבטיחות
לסביבה ולציבור בישראל. זאת בשל התקנת אמצעי בטיחות, שיפור טכנולוגיות, הקטנת כמויות של
חומרים מסוכנים ואף שימוש בחומרים בעלי סיכון נמוך יותר לסביבה ולציבור במקום חומרים אחרים
שהיו מסוכנים יותר". שיפורים אלה הביאו להקטנת מרחקי ההפרדה הנדרשים ממקורות סיכון.
.55עוד מצוין בחוזר המנכ"ל כך-
"המדיניות המובאת להלן עוסקת במרחקי הפרדה בין מקורות סיכון נייחים
לבין האוכלוסייה. זאת, תוך פירוט אופן קביעת מרחקי ההפרדה הראויים
במצב תכנון ובמצב קיים, כפי שהם מוגדרים במדיניות. קביעת מרחקי
ההפרדה נעשית לצורך הגנה על בריאות הציבור ועל הסביבה מאירועי
חומרים מסוכנים בשגרה, תוך התחשבות בצורכי הפיתוח וניסיון למזער
את המגבלות על שימושי קרקע בהינתן משאבי קרקע מוגבלים."
.56המדיניות המוצגת בחוזר המנכ"ל מכירה אפוא באיזון הנדרש בין הצורך למזער את הסיכון לבין
החשיבות לאפשר קיומן של פעילויות בעלות חשיבות למשק הכרוכות בשימוש בחומרים מסוכנים. הכל
תוך שמירה על רמה גבוהה של הגנה על הסביבה ובריאות הציבור.
.57מדיניות זו יפה שבעתיים מקום בו מדובר בפארק תעשיות עתירת ידע שהקמתו הותרה בתוכנית לפני
למעלה מ-20 שנה והוא מצוי בביצוע.
דרישה חסרת תקדים מוחלטת וללא סעיף גמישות
.58פגם נוסף בהוראה המגבילה המצוין בחוות דעתה של דר' נעמי סיני הוא היות הדרישה חסרת תקדים,
שאינה מוכרת לה ממוסדות מחקר אחרים, ואינה כוללת כל סעיף גמישות של שיקול דעת.
7
.59ממשק השימושים בפארק אינו מצדיק החמרה כאמור.
.60מדובר בפארק תעשיות עתירות ידע כאשר השימושים המכילים רצפטורים ציבוריים כלולים אך ורק
במגדל אשר בו נאסרה כליל על פי תקנון התוכנית אחזקת חומרים מסוכנים.
אמצעי מיגון
.61אלדד שרוני מציין בחוות דעתו את העובדה כי הפארק כולל "יעודים לתעשיות היי טק, מחקר ופיתוח,
בהן כח אדם מקצועי ומיומן, רמת תפעול ואחזקה גבוהים, נוהלי בטיחות וסביבה מאד מוקפדים."
.62ד"ר סיני מפרטת בחוות דעתה את אמצעי המיגון המשמעותיים שיתחייבו במקרה של אחזקת חומרים
מסוכנים אשר מעניקים הגנה מלאה ומבטיחים שאין כל צורך בהוראה המגבילה. כלשונה של ד"ר סיני-
".2 הפרויקט עתיד לאכלס מספר רב של מעבדות פיתוח, שבכל אחת מהן ליטרים
בודדים של חומרים מסוכנים בשימוש שוטף, ועד כמה עשרות ליטרים באחסון.
3. החומרים במלאי יוחזקו בארונות עמידים לאש מחצית השעה לפחות, ובאתרים
שונים / קומות שונות בבניין.
4. בהתחשב במה שנאמר לעיל, תרחיש של פריצת חומר נוזלי דליק או רעיל, בכמות
של ליטרים בודדים, בנקודה מסוימת במעבדה כלשהי, לא יעבור מרחק סיכון של
10 מטרים, בהתאם לתרחישים רבים שהרצתי באמצעות תוכנת אלוהה,
המעודכנת ביותר.
5. אין הגיון להתייחס לכל הבניין, כאילו הוא מחזיק חומרים מסוכנים במרוכז. לא
יהיה מחסן כימיקלים מרוכז במבנים, אלא כל חברה תהיה אחראית על מלאי
החומרים שלה. בהתאם לכך, הסבירות לטווח סיכון גדול מכ- 10 מטרים, במקרה
של תרחיש, זניחה.
6. כל חברה המבקשת להתקבל, ממלאת שאלון ובו היא מפרטת את כמויות וסוגי
החומרים שהיא מבקשת להשתמש בהם ואת אופן האחסון והשימוש בהם. באופן
כזה, ניתן לשלוט בכמויות ובתרחישים הקשורים בחומרים מסוכנים אלה ולא
לאפשר כמויות חומרים מסוכנים העלולות להביא סיכון כלשהו לרצפטורים
ציבוריים בסביבה."
לסיכום עד כאן
.63הותרת ההוראה המגבילה על כנה בנוסחה על פי התוכנית המופקדת לא תאפשר את מימוש הבניה
והפיתוח בפארק גב ים העברית, ומכאן שאין אפשרות להותירה על כנה.
.64לפארק חשיבות עצומה לא רק לבעלות הזכויות בשטח התוכנית אלא לעיר, למחוז ולמדינה. ולפיכך
תתבקש הוועדה הנכבדה לתקן את הסעיף כמפורט להלן.
נוסח מוצע
.65בקשתן הראשית של בעלות הזכויות הינה כי יבוטל סעיף 6.5.6ב' וכי במקומו יירשם, כמוצע בחוות דעתה
של ד" סיני –
".8 בכל מקרה של החזקת יותר מ- 100 ק"ג חומרים דליקים או רעילים, במעבדה
כלשהי, תידרש החברה לנקיטת אמצעי מיגון מתואמים ומאושרים, המבטיחים כי
השפעת תרחישי קיצון לא תחרוג מתחום המבנים בהם מאוחסן החומ"ס."
.66לחלופין בלבד ניתן לתקן את נוסחו של הסעיף כמוצע בחוות דעתו של היועץ הסביבתי לפרויקט, מר אלדד
שרוני, כך:
"(א) איחסון ושימוש בחומ"ס על פי תקנות חומ"ס ו- "הוראות מנכ"ל לנושא
מרחקי הפרדה", כפי שעודכן בשנת .2020
8
(ב) כל עסק שיבקש לאחסן חומ"ס מעל הכמות המוגדרת ברשימת "סיווג ופטור"
– יידרש להרצת תרחישי סיכון, סקר סיכונים וקבלת אישור רשויות לאיחסון
ואמצעי מיגון בהתאם.
(ג) ייקבע בתוכנית איזור ()Zoning במרחק 50 מטר ממבנה מספר 4 (המגדל בו
רצפטורים ציבוריים – מלונאות ומעונות) בו תאסר אחזקת חומ"ס כמוגדר
ב"נספח א' להוראות מנכ"ל" – מעל 100 ק"ג."
.67מצ"ב כנספח ד' תשריט התוכנית עליו מסומן גבול של 50 מ' ממגדל מס' 4 המוצע בתוכנית המופקדת.
.68נוכח כל האמור לעיל, יבקשו בעלות הזכויות לתקן את תקנון התוכנית ולהסיר את המגבלה בדבר כמות
החומרים המסוכנים כנוסחה בסעיף 6.5.6ב' המופקד.
.69לחלופין, תתבקש הוועדה לקבוע כי מגבלה זו תצומצם כך שייקבע כי המגבלה תחול רק בשטח המצוי
במרחק 50 מטרים ממגדל מס' 4 המוצע בתוכנית זו.
.70נודה על זימוננו לדיון בהתנגדויות.
______________________ ______________________
טלי סלטון ישועה, עו"ד שילה הרשקוביץ, עו"ד
פישר (.Co & )FBC
באי כוח בעלות הזכויות
9
רשימת נספחים
מס' תיאור
נספח א' תצהירה של אדריכלית שלומית יצחקי המשמשת כאדריכלית חברת גב ים
נספח ב' חוות דעתו של אלדד שרוני הנדסה סביבתית
נספח ג' חוות דעתה של ד"ר נעמי סיני המשמשת כיועצת של בעלות הזכויות לעניין חומרים מסוכנים ומעבדות
נספח ד' תשריט התוכנית עליו מסומן גבול של 50 מ' מהמגדל מס' 4 המוצע בתוכנית המופקדת
נספח א'
תצהירה של אדריכלית שלומית
יצחקי המשמשת כאדריכלית
חברת גב ים
נספח ב'
חוות דעתו של אלדד שרוני
הנדסה סביבתית
נספח ג'
חוות דעתה של ד"ר נעמי סיני
המשמשת כיועצת של בעלות
הזכויות לעניין חומרים
מסוכנים ומעבדות
לכבוד:
שלומית יצחקי, 2.7.2023
גב ים, פרויקט פרק העברית
הנדון : ירושלים – פארק העברית – תוכנית מספר 101-093317
חוות דעת – חומרים מסוכנים בפרויקט
א. רקע:
במסגרת הגשת התוכניות לפרויקט, במסמך הוראות התוכנית, מאפריל ,2023 פרק 6.5 , סעיף 6 -
חומרים מסוכנים, נכתב: "לא יותרו שימושים הכוללים החזקה של חומרים מסוכנים המנויים בנספח
א' להוראות מנכ"ל למרחקי הפרדה מרצפטורים ציבוריים, מיולי ,2011 מלבד בכמות של עד 100 ק"ג
בלבד".
דרישה זו אינה מעשית ואינה הגיונית הן בהיבט של ייעודי הפרויקט והן בהיבט של השפעה על
רצפטורים ציבוריים הן במגדל 4 .
חוות דעת זו באה להשלים את חוות הדעת הסביבתית שהוגשה על ידי אלדד שרוני.
הכותבת היא בעלת PhD בכימיה, יועצת בטיחות, בריאות וסביבה מעל 25 שנה, שעיקר תחומי הייעוץ
שלה הם חומרים מסוכנים, מעבדות ומפעלי הי טק. כ"כ משמשת כיועצת של יזמיות התוכנית לעניין
חומרים מסוכנים ומעבדות.
ב. להלן פירוט הטיעונים לבקשה לביטול הסעיף הנ"ל:
1. השימוש העיקרי לו מיועד הפרויקט – מעבדות, מחקר, פיתוח, חלקם תוך שימוש בחומרים
וגורמים מסוכנים, בדומה לקיים באוניברסיטאות ומוסדות מחקר ברחבי המדינה. לא ידוע לי על
מגבלה דומה שהוטלה על מוסד מחקר כלשהו בירושלים.
2. הפרויקט עתיד לאכלס מספר רב של מעבדות פיתוח, שבכל אחת מהן ליטרים בודדים של חומרים
מסוכנים בשימוש שוטף, ועד כמה עשרות ליטרים באחסון.
3. החומרים במלאי יוחזקו בארונות עמידים לאש מחצית השעה לפחות, ובאתרים שונים / קומות
שונות בבניין.
4. בהתחשב במה שנאמר לעיל, תרחיש של פריצת חומר נוזלי דליק או רעיל, בכמות של ליטרים
בודדים, בנקודה מסוימת במעבדה כלשהי, לא יעבור מרחק סיכון של 10 מטרים, בהתאם
לתרחישים רבים שהרצתי באמצעות תוכנת אלוהה, המעודכנת ביותר.
5. אין הגיון להתייחס לכל הבניין, כאילו הוא מחזיק חומרים מסוכנים במרוכז. לא יהיה מחסן
כימיקלים מרוכז במבנים, אלא כל חברה תהיה אחראית על מלאי החומרים שלה. בהתאם לכך,
הסבירות לטווח סיכון גדול מכ- 10 מטרים, במקרה של תרחיש, זניחה.
6. כל חברה המבקשת להתקבל, ממלאת שאלון ובו היא מפרטת את כמויות וסוגי החומרים שהיא
מבקשת להשתמש בהם ואת אופן האחסון והשימוש בהם. באופן כזה, ניתן לשלוט בכמויות
1
טלפון נייד 054-7861577 .Tel Mobile טלפון 02-5330381 .Tel פקס. 02-5332288 .Fax
סעדיה גאון ,8 ת.ד. ,2232 מבשרת ציון 90805 Zion Mevasseret ,8 Gaon Saadia gmail.com@naomi.sinai :e-mail
ובתרחישים הקשורים בחומרים מסוכנים אלה ולא לאפשר כמויות חומרים מסוכנים העלולות
להביא סיכון כלשהו לרצפטורים ציבוריים בסביבה.
7. ב- "הוראות מנכ"ל לנושא מרחקי הפרדה", כפי שעודכן בשנת 2020 , הוסר נספח א' שכלל איסור
מגבלת מרחק עד 100 ק"ג לחומרים מסוכנים. כלומר – כבר ב- 2020 הוסק, שהסעיף הנ"ל אינו
רלוונטי. לא סביר בעיני להפנות לנספח שבוטל ולהטיל מכוחו מגבלה כה מחמירה ובלתי מוצדקת
מבחינה מקצועית,
8. בהתאם לכך, מוצע, להוריד את הסעיף הנ"ל. אפשר, במקומו, לכתוב, שבכל מקרה של החזקת
יותר מ- 100 ק"ג חומרים דליקים או רעילים, במעבדה כלשהי, תידרש החברה לנקיטת אמצעי
מיגון מתואמים ומאושרים, המבטיחים כי השפעת תרחישי קיצון לא תחרוג מתחום המבנים בהם
מאוחסן החומ"ס.
בברכה
ד"ר נעמי סיני,
2
טלפון נייד 054-7861577 .Tel Mobile טלפון 02-5330381 .Tel פקס. 02-5332288 .Fax
סעדיה גאון ,8 ת.ד. ,2232 מבשרת ציון 90805 Zion Mevasseret ,8 Gaon Saadia gmail.com@naomi.sinai :e-mail
נספח ד'
תשריט התוכנית עליו מסומן
גבול של 50 מ' מהמגדל מס' 4
המוצע בתוכנית המופקדת
764.12
764.04 ןווחחק
.2.4799ן4624ון.76וו573ח6ו4ח7ק7ח.4ח3ק.887..593888.7867236י55י77נבב5467692.5.7075.5730965.777595.675573..75727678.875757757575.4.578.7.6.785477875917575868.8.3.1.7825222ן377.7ו8505ו.795ח.6.2ח60677ק762.71516.7852775.66822..15767725656777571..5.5567899787..31.4765368 7587.7443344..5681 773345.73.5.823875734.37734.49 73743.733.5041.730394.74734355..7734735.71 733.51 733.66737.13733.77733743373..3587.7503.13186.881 3377843733..337.455360..985079233.91733.76333.63ן.7754ו340ו..73574ח4333ח2ק.937.5233434.774843.3733233.7ה77353473...315כ7377333.68כ.7275ב5523.786523.733.717562.36ח30837733.34.31.0.3.7ו397034.7173434.47.07ח02..4.32ו77777333373344.4.34...30002 51.537736.15739.4667.737735.13736.17737.76739.42734.92734.962.71377735.4354.719.8370734.92734736.9218.5.3758.7376747336.9717347.7.637324.67.73362.4467727375.32237.573332.47638.227.378357.292..787970337373323.8.7125872.3237.372432.7.2..67757927473157738322.3777063.3212..377277123362.27.803..72933624882.5..27754.071737938322.720.7.732.693776823307322.7327233.244.7860..44.0817.026.72373372.787320.702677362.77397.22736.237773.2.815771347.2237.37574323.272..*********.7353723.732.82042673..2.7187757787732733332.3733272....43337.33533728.29321.220.80.3817870977332.27.79839337277.2333.777437232.229.284.313..77762.824582262377.33.5271.3372483432.23..2987.6467398773233.72287..3732.75853721.8527.3337805.237722.833.332124.7.73973233.72723.34.23729338.3267.13.235737572367.37723343.22..72279378..93363528.5252759..313289.43117732.7643732.5932.7783223.5472.312..50757793723.4217.3970773322..2277213.7362327..7239.28.77775832.460732.76737273.52.03522.58732.477773737323.260.23.357.8873740232..2356.77839.973372.30426.88227.732.777372.854 755.25
755.41
755.28
44.237
24.237
732.60 732.48
יינבב 732.26
775566..2903 755.06 755.24 736.58 773322..1199 732.37 755.20755.18 732.34
756.44
755.16 732.26 732.25
754.80 755.18 755.78 731.97 7732.2432.21731.97 775544..9802 755.16 755.31 .56 61.237 732.15
55.35755.33
732.09
756.36 755.97356.28 55..2034 31.237 00.237 731.85 731.97731.847371.381.195731.72 732.04 755.85 755.81 67054.76 97.137 49.137
755.43 732.46
755.26
754.95 754.57 731.87
754.32 73
753.37253.79573.88 731.96
752.81
732.02
50.26
732.55
732.49
88
751.42 751.48 732.90 732.64
751.24
750.87
750.00
749.65 750.41
74779.44699..57606 9.85
750.70
749.54
750.37 7475.550.3074477.4686.78446.74498.9777445.6.31967476.4197.94162.61 747.33 732.17332.46 745.45
745.45
CB2174507.03
741.91 741.10
742.90
743.49
740.54 742.97
739.67 739.55 742.74
739.53
740.31
738.99
740.19 777444212...558078 7470.491.172472.367437.4545.67 738.10 737.95 738.13
739.18 יינבב
736.95
הדוביביחטב
92.237
732.18 732.28732.13 732.32
732.15732.00 732.23
732.03
13.237
732.40732.55 732.37732.22 732.35
732.45
731.87531.72
21.237 69.137732.12
764.42 762.9186.16779.06766.16739.503.63767718.06776.166742.36773.55.616754.23673.53052.3.326677280.3677607.681776.6662734..64935.31805.06798.0677747.0676600.16737.16723..03.26678.716749760.6046.826700.16473.98267432.367.16.2677063.2588.1636.37678703.726673.762.44070663.524167.267.63.83.3675574763.77264.1376746.43.121 7373.331.812 77333.3.1096 733.48733.477337.3743327353..59.633732.7927777333333.33...90194393 77733327.3373..933340.24.84572 732.477733.0132.7763733.30.34732.927 732.75372.66 760.27 760.24 11.067 760.11 61.06790.067 02.06722.067 95.957 44.95765.957 759.39 54.95753.957 74.957 04.957 48.857 17.85708.857 758.66 96.85716.857 67.857 31.857 49.75720.857 757.90 39.75778.757 59.75759.757 73.757 02.75753.757 757.13 22.75731.757 52.75762.757 17.657 35.657
61.657 00.657 21.65721.657
58.557 07.557 67.557
755.63
755.79
755.75535.52 755.74
755.64
755.91 755.71 755.85
732.35
756.01 755.84 755.98
756.17 756.00756.03 756.08756.12 756.13756.16 732.77 732.57732.71 732.46 732.60732.5732.587732.44 732.64
756.28 756.15 756.29756.2 732.79 732.61732.75 732.48 732.60732.44 732.61 732.38732.48732.37 7372.4832.58732.54732.41
732.49
7756.45067.5461.68 756.24756.26 756.32756.32 732.66 732.49732.63 732.35 732.42732.3732.361732.24732.38732.23 756.20 756.33
756.27 756.38 732.29
756.61756.67 756.387567.56.715577565.676.7568.752 756.5977556.63.442775566..754476.53876.4536767.55075776556..663.94455.77575655.6.438068.8756275.6.282.695747975566..5697156.52756.55 756.26756.36756.17156.467567.562.665 732.44732.30732.28 732.24732.1177332.2.3098732.24732.22 7372.311.295 732.267732.023723.11732.20.47382.00732.06732.003731.78361.86 756.14
.755.62755 732.08 731.93732.07 731.78 731.79731.65 731.83 7
7
5
.756 755.87 65.39
7
3
5
0
6.24
756.6755 7576.546.445
7
6
5
.
6
7
.
1
7
7
0
576.567
7
.7
5
7
6
9
756.7.984756.97566.87757.00 756.67 77555.5.7365 755.19 731.70 731.76351.59731.4473 73703.13.123731.68731.73 729.34727.74 7
1
3
.5
1
0
.50
754.23 754.40 754.58754.77 731.99 731.82731.94 731.65 754.25 7547.5144.08
756.62 77556.6.0276 77555.5.5649 755.09755.34 753.19 752.737573.502.391 732.08 731.91732.04 731.77 731.87731.7731.759731.62 732.34 732.18732.31 732.00 732.05731.731.949731.098731.85 727.70 732.13
727.50
732.63
732.4
732.52
1
732.89 732.68732.82 732.52 732.38
750.04750.22 750.04749.87 733.67 733.45733.58 733.29 7733.4133.14733.27733.13 727.61 733.67
733.68733.85
67.557
758.14758.15
758.727587.5588.25
7758.91
75
5
8.70
.8
7
9
58.6
7
5
058.91
759.19
759.57
759.1
75
79
9
5
.
9
5
.6
9
.761 759.29 759.59 0
7
1
.60
5
83
762.14
763.06
764.37 7607.69174.763624.3.6024 761.8762.866762.67762.72763.71462.73762.86 767600.78.00760.82 759.60759.14 75795.96.17569.551759.61 759.5775795.95.657 760.21
757.65
86.657 756.50 85.65715.657
31.657 755.98 31.65740.657
38.557 755.70 7775555.55..578208.5574207.557
5.61ר5בב7ו
755.65
755.82 755.76
י5וח5ה7
7
.
55.76
5
755.67
8
755.65
755.79 755.78
755.90755.91 755.86 755.71 755.85755.75 755.89 756.00 755.88 756.03755.94
756.13 7576.515.399 756.17 732.57
732.53
732.51
756.26 756.14 756.2756.17 8י7ו.ח5ה75
755.62 732.47
756.25
756.37
756.37 756.25 756.27756.18
1
56.41
756.30 732.26
7567.7956.7856.436756.7556.559756.72 756.48756.65756.43756.40756.41756.6715756.636.66 756.47 756.39 756.27 773372723..3111.10.09759 731.54
756.83 756.58 756.02 755.53 731.72
756.94757.03756.98757.12 756.91 731.63
756.23 755.69 755.24 754.55 731.58 730.71
731.63
2 730.75
753.18 753.17 753.28753.57753.1675735.30.147753.31 731.68 730.54 731.75
732.04
752.46752.27752.13 752.39
752.08 751.92 751.98
732.32
732.66
751.01
750.97 750.76 750.91750.76
750.17 750.01
749.76 733.09
749.54 749.58 749.65749.51
733.57
737.82
58.557
760.79662.10
77.857
74.857
18.757 49.13790.237 20.237
35.757 731.90
731.85
92.757
89.657
758.76 731.79
54.65786.657 49.137 19.13787.137 68.137731.718.137256.137 12.657 10.237 48.13789.137 49.137731.09.1378347.137 89.55741.657 77331.1.897.137951731.90731.75
732.15 732.05731.8731.976
731.98
732.11
732.33 732.35 732.33773322..2732.22309
732.73392.38 732.37
755.88
732.35
755.98
756.08 732.62 732.60 732.46732.732.4337
756.15756.21 756.19 77332.2.5413
756.24
756.4256.33
756.47
756.51
756.61
755.92 754.97 754.45
754.17
753.73
753.44
752.99
752.72
752.23 752.21
751.73
751.37
751.18
750.50
750.60
750.03 749.70
749.41
748.91
78.137
731.81
66.137
731.97 731.71 732.14
732.04 29.137
732.20 732.10
732.25732.24732.24
732.26
732.46 732.30
31.237
757.46
66.657757.11
757.21 756.39
757.60 756.53
757.92 756.47 43.237
08.657
46.657 12.657
759.12
760.05
03.957 13.857
20.957 12.857
68.857 17.757
67.757 78.657
756.9496.757
756.83 756.33
18.557
756.48
757.01
75756.747.25 755.87
757.64 756.64755.96
757.89 756.69756.08
756.23756.90757.61757.13
757.35
757.73
757.22
15.757 20.75763.657
72.657755.94
הבהןבביובורבב הביובורבב הבןב ויקבחק ויקבחק
759.09 75.857
11.85704.857
09.857 48.75742.857
22.27597.757
88.757 49.657756.57
756.24
756.9517.757
756.92
756.89 756.3078.557
757.56 756.24
757.46 756.34
757.93 756.55
758.12
757.68 756.69756.54
756.91
קחבקיו
.(755 )(758.76 רבנחו 2ח.1ח.חכנבהב764 )(736.81 חטובי)(734.51וזן )28ח.(736 ידחיקדחק והטכה)ח9בקב6ח.ו5ח3ן7חח(בי(94.437ד)חק)(733.69 ור)ח(73(5(.772338(5734.).436).363)3 וטוהרבח ורח ידח)קי8ד0ח.ק(73(734.06)4 טןהמינבבזכחכבמ ן21ח7ן3ממ0ד25.9מ.חח.וו9233חקק37ו2.3ק7377 ןחןד732.58732.63ןחמוןדידחק )4ר601ב.נ3.6ח72ו()(737.91)(7378.934 דןחן62.237 ה.יזן ב.ד
732.43ווחק732.39ווחק
וו
טופבין.חו `בבהבבבחבןבי
חי
בח`
הטוכבבוה.ןד
75.137 דןחן
574331.A8X9
732.01ןחןד
`חביחיבןבחבבבהבב`וו
טופבין.חו 574342.A4X5
732.03ןחןד
545AX
732.65
478500.29A3R החחמ 732.99
ן
ו
במ
בבו
חנביוהבדבבבביו
במבחיב
מ
בוק
הבב`וו
ב
בב
ןבח
יב
יח
חב
`
דן.הו דן.הו דן.הו חטוביוזן וברחמ וברחמ יובט מ5הובורוחמי6קמבוהב.ר.בחה2חומו663ח.7372וויקבה.ב מהווחבורוחמבור16חימ45ק3ב5ה723.22..2ב-3ו7Lב2ורמ1Aב7חמהמור.R5הבחו.2רמ2חו3חו1מ73ח7ו748ב25...7ב2מב.23.3מ.77מ73חובבנמר1בחה3מו.2חו73מהווחיוקבה6מ.7הב.ו2חמ3ו707ה7362.9בו.2ח.ומ73ווברחמברחמויקבה.מבןבבבןבמ חבנב 1ו1ברחמ.3חב3ניב.7החבנהבה.הבןה+הבהבןבןבבברהבהקןבב 1773585.6K5D דן.הו
732.50
י.ה
732.22
ב.מ
ב.ה
בקיו
ב.ה
בקיו
5775351.D9K0
754.943M
676534.40D5K 5453DK 731.61
בבןהה
.6ב..6מ764הןד מ ב כיבהבוה.ןד מ 71.367מ.ב. .ב.מ .ב.מ
ביכ
דן.הובה
דן.הובמכוטה
ב.חההבקחדי .ב.מ
דן.הובמכוטה
.ב.מ
דן.הובמכוטה
בבןהה
ב.חה
ביכ
וח.ןיבפוטדן.הובה
הבקחדי
בבןהה
דן.הובמכוטה
ידחקבההח.ב
הטוכמבוה.ןד
הטוכמבוה.ןד
ההןבב ידחקבההח.ב
כיבהבוה.ןד 732.63
הטוכמבוה.ןד ב.מ )(732.98
ידחקבההח.ב כיבהבוה.ןד
732.38
ב.מ
ורחמ ורחמ 1.96ב.3מ7
ורחמ
ורחמ
)(732.87 )(731.30
ב.מ
731.67731.48
ןחןדק
ורחמ כיבהבוה.ןד
ורחמ
)(731.24
מ.וחדחיחה מ.ו )(733.14
ב.מ
732.24
)(734.65
)(731.32
733.86ב.מ
ןזי.מ05.237
762.50 744.93
05ב..3מ76 ידחקה.ידוחקחהובהוהמביוזן הכחקבחוחןחחב ה.ידוחק
ידחק
וטהב 05.067 ה.ידוחק
ידחק
ההןבב ה.ידוחק
מ.יזן764.07
ןחדוב25 ןהבהוןבביבדחק ידחק 8X6חב.Aנ3ח4ק2786 .ו.ה ה.ו. 760.77מ.יזןוח.ןיבפוט דן.הובהביכה.ו. ה.ו.Rמ477690.94A9 ה.ידוחק 167 י.ה והמבנבןחז היד.יחקדוחק ח..וב6ו5בה.9ב5ן7בחמ 733.90 734.07 05.337 734.31
734.11 72.437
732.39ווחק 734.16ונדנב 734.19
ה.ו.
ה.ו.
733.50
ןזי.מ33.857
05.957
ה
.ו.
760ההןבב 337
733
732.50
וה.ןד ורחמ732
05.267 05.167
567 764.50 761 ה.ו. ה.ו. 732.50
957 כיבהבוה.ןד
05.267 05.067 בבןהה 10AA ה.ו. 731.84
758.50 וה.ןד ב.מ
05.367 762 ב.מ ה.ו.
367 760 71516.A1A5ה.ו. ןזי.מ 57.557 וה.ןד ה.ו. 574311.37A6F 731.95ה.ו.מ.יזן 758 05.757
759.50
761761.50
765
ב.מ
05.567 467 957 ה.נ ןחןדק ורחמ
ב.מ
ה
764.50 ההןבב71535.A8A7 .8Rו.478505.07A 732.50 ביכ ב.מ 731.50
דן.הובה
.ו.ה וה.ןד
758.50
05.067
05.26705.367
732
367 762 760 758 ב.מ
ה.ו.
759.50 957
761.50 761
765
764 .755.97מ.יהזןוברבחמודב .ו.ה477495560661..2K11Y33MK .ו.ה ורחמ 732.50 758.50
ה. מ
מ
ןי.
758.50 ההןבב .756
7.50 .
760.50 759 75905.857 ה 732 731.50
730.50
מ .ו.הןד756.29 574312.25A7F
762 ההןבב
725876165.1A63.X4X34
767161.50 957 מ.ב 731 137
05.267
05.957067 758.50 757.75508 ורחמ .ומ.ה8מ4870516A.6R Y62Kמ.4795063 .ו.המ מ.י9ז5ן.756ב.מ756.39 )(756.74 730731 757 מ .ו.ה6.71ב7.5מ 729.50
7561.497X מ .ו.ה 731.50 731
.ו..5ה754
מ
0
757 ב. 827
)(754.11 727.50 727 726.50 726
ק מ.יזן731.89
7
ד
5
חן
2
.61ן
ב.מ752.56
ה7חו.5ב754
)(752.87
.ו.ה
.ו.ה
478500.29A3R
04ן.0חן5ד7ק 749.87ןחןדק
750.36ב.מ
)(750.26
.ו.ה
בבןהה
הבו
הבו
ונבבבוה.ןד
וטהב
בבןהה
764.15 )9ה.7ן3ד2(.07867כ65ח.פ7627 761.12
כחוכו
המןק
המןק וכוחכ
94כ.9חפ75 69כ.ח9פ701.9575
761.79
2.6I3L762.51רב6ה7ר487וב5ק.ב.9.62ב2ב..7.5606568מ776776066.4227.4 762.72660.52 16.26755.167 760.62 760.23 43.067
ח.והמ 760.23 21.067
49.95769.957 759.96
760.02
760.19 7670.610.108 58.95739.957
760.12
ה.ו
764.95 הןבבק 776600..3281 700.06760.11
וחוהבבהיחכב
760.91
765.20 765.35 764.82
765.82
51.667 4.46.11010764.87ן66י7ח7דדוחקה0ה34ו.2ח6ו7הבבהיחכב 757.77 766.30 91.667
43.667
766.24 757.06
759.29
766.16766.05 רהובב
וחוהבבהיחכב 86כ.ח7פ75
758.26
97.567
04.567
00.567 )(732.98
וחוהבבהיחכב
7.56 758.24 731.49731.13
759.88 731.08
מ.הבק757.59757.71758.18 מ מ.יזןמ.וחדחיחה756.61756.67 756.82 732.02 730.97 730.81730.62730.53 730.73
728.12
731.11
.07856.88ב75.77מ756.87556.7ורחמ 755.17 731.23 729.34727.74 754.59
756.45
753.47454.21
727.70 726.64
753.20 752.14
59כ.ח5פ72
727.50
750.94
727.61
752.29 749.77
רהובב
69.467
757
ב
.9
ה
77
ט
5
ו
759 8.90
ק
.
ח
5
ו
7
ה.יד
759.1 759.59
7
3
60.56761.67
2
61.61
763.12
2ז5ב1מ77767661611...176.936872228.33760.467776662.24..45359777662.2.9998776633..0 03.067
760
760.32
.1
760.22
בב3
0.3י6ד7בחבק
נ
31.16773.067760.36קבהה2
23.067
87.957
40.067
00.06כו
ו
7ו
כ
ח
760.07
7כ
ו
7
5
7ח
6
כ
9
ב
ב7
6
07
.6
ה
7
0
ה9
.
ב7
60
7
06
.
9
כ
6
כ
0
ה0
1
6
.0
ה
0
ה5
.
כ80
5
.
.
3
ב
0
ה.5
4
1
5
ה
43
הכ
62.067
82.067
760.2762.067
82.067
760.36 43.067
64.957
99.957
75
7
ב
9
6
.
ה
7
9
06
כ
8
.5
ה
0
7
.30
6
3
0.1
76
5
1.11
760.20
760.10
760.3892.067
ו
ק
כ
ב
ו
ן
ח
י
כ
.067מ.52כ
42.067
760.19
760.35 760.08760.32760.247670.67106.902.71941.067 22.957 81.06722.06761.067 77.857
760.29 12.067 759.12
760.19
760.05
760 761.48 760.72ההןבב
7
.
6
9פ47
0
כפ6ח
.
0ח
3
כ.
9
44760.52760.63
76 733.03 733.06
77
0
55
.
99
2
..
8
869676
7
1חפ
6
7כ.
1
27606
.
1
2
1פ.
1
985כ.0ח
762
7
.78
6
670
2
36
.
.
9
34
3
.714
7
673פ
6
64כח
3
.4
763.85
1
.
.
3
032
9
ההןבב
763.67
765.06 4.0763.545ה6ב7י1ה62.8ו7מ-החקי.חבק760.97861.65776611..884936.267 762.54 760.95 732.75
761.87
7 732.51732.74
7
5
5
7
ה
95פ
9
.9ח
.ח
6כ
4ו
.75
י
8
9
.761 2י1ו.ח0ה96
7
2
6
0
7
1
6
.5
1
9
.45
76
7
2
6
.
2
4
.
3
70
60.367
72.367
7
7
6
6
4
4
.5
.0
1
2
5.29זב6מ7 24.467
03.56771.567 5.32זב6מ7 683י.16ו.6ח1ה767 .24י0ו6ח7ה 3י3ו.ח9ה75 732.59 .3י9ו5ח7ה י8ו1ח.ה732
7
0
.60
ה
0
7
6
.8י9ו5ח
ה
3
.1י6ו7ח
ה
0
ח7
7
.0י3ו6ח7ה .26י1ו6
ה
7
י4ו6ח7
.90י14ו06ח7ה.
765.8507.567 765.53 .73י3ו06ח7ה.9י2ו336ח47ה.2י.2י2ו6ו6ח7הח7ה .7071י.1יו60חו76ה8ח7ה.5י0ו86ח7ה.5י9ו435ח7ה07י..וי08חו65הח77ה 732.14 י5ו3י1ח.הו23ח.3ה7372 .93י2ו6ח7ה .37י1ו6ח7ה .73י8ו5ח7ה 1יו2ח.ה732.71342 765.27
.87765.6776166.0X8י94ו67ח7.5ה79.6203י.L4ויI368חו672הח.7ה3י6ו27חה.4י62ו6י40ח7ה2ו31.6ח.הי.61י1ו76ו6ח70ה0ח7ה.98י.0י0ו6ו67ח7חה17ה7ה.י0ו6ח7ה519י.י93וו5.5ח8הח74ה.5י78ו5ח7ה 73723.24.359 73723.2.2248 ה
ו6ח
7ח
0
ו
י
י6
.7
0
ה86
.
5
3
ו1ח
3
.י2ו36ח7הי.4
ה
2
ח
5
יו
ה
7
ח7
6
ו6
4
י4
.
.
3
7
8
12.667 8
81.667 762.0 1י8ו.9חה75 732.27 732.30
ה
3
יוח
763.93 1.70642.18י6וח7ה 8.63י5ו7חה
.81י9ו5ח7ה 732.41
83.667 יו5חה52.7י76ו.7ח1ה758.50759.77560.7756 732.32 760.247776 434כ9.9ח.פ77557 7.33כ5ח757.01פ7 732.58 7
661
6
פ.1
0
58ח.2
.
3כ.
8
64
3
ח1.37י5776612..9
95כ.ח4פ76
7
7
6
6
1
7
6
6
6
6.43
7
.
.
76
3
6
3
.3
X
3
1
4
766.14766.02 10765.17י39ו..3ח3ה7117616י.9י2ו.ו1ח46החי676הו1.7חה63י78ו.ח0ה716י0ו.ח0ה62י73ו.9חה75 י2ו7ח.ה77557.77.858684 757.25 7327.3428.55 732.21 757.60 732.24 2י8ו.ח1ה73
7
757.64
57.90
7627.6751.05 761.18
7
7
6
76
5
765
.4
.652
6
.5.47177
765.90
760.97
731.68
1776י0ו.1חה761.2746י8ו1ח.ה9760י18ו3י.ח.9ה88וי575חוה7.7ח8ה757.927757.895 732.27532.44 7
62
6
.ה71
2
8ו66ח.
.
24
4
.0י
5
765.21 יו0חה5
08.567
26.56667
.567
כחפ
64.978144.56762752.567.X37ה7ביב0וי39בוה8י.ח3הב.וק62ח2ה76י178וי.22חוה.6ח2ה47967י.9י1ו3וח6י.הח71וה69חה6980.75יי798וו..9ח9חהה455י27817ייו.63ווח..9ה0ח9ח8י5הה54ו7.75ח87ה556י72ו57..617ח87ה75 7372.3721.3322.029 77331.1.5772361.75 ה
הה8
ח
חח.
ו
ו4ו
7י
7י8י
ה5
ה5
8
7
ח
8
ו
ח
.
5ו.
י6
9י7
4
6ו37ח7ה.2
7
0הי
6
ח
ה
ו.
0
5
ח
י
ו.
4
7
7
6י
6יח76הו.1חה6
7
72ו
6
י
ה
.
2
0
.ח
7
ו
7
4
6
י
ה
8
3
7
ו.7ח
6
3
ה
י6
4
3ה9
ו.ח
.ח
0
7ו
9י
10.56798.467 2י
י9ו5ח7ה 731.66
.91
67.467
8.67יו5ח7ה זבמ
77.46776.467 6י5ו.8חה75 732.28
7650 הטוחחמביוזן יוח3ה759.7 757.73 732.15 731.76 731.18
4י9ו.ח9ה75 1י87וי48.0חו.ה558חיה.75ו78ח5ה7 731.03 1.25יו6ח7ה 2י8ו.ח9ה75י9ו43חיה.9ו8.8ח5ה775 ההןבב יוחה 730.99 732.07
730.86
י3ו.1חה76
260.2778261.53י.767661ו.9759.86חה7758.5758.6075י759.25ב..92ה757ההןבנבה.8530ק7כ7854י08כ9ח.35.6פו7ח.8פכ.9ח15ה089ח5.57.1פ756.78756.72756.717577655.66..778775486.84775775.5687..97090758.137576.972755778ורחמ756.59756.72 7370.37413.77123.511.576360.797376313.12.47.784303313.1.9827 730.67793300..8836 731.54
הןד
757.15הןד
757.29וה.ןד
731.10
731.41 728.28
757.05 727.54
726.80 725.43
755.92 727.57
755.84 י6ו7ח.ה754 727.59
757.56
וה.ןד 757.39 727.58
727.67
755.49
ה
75
וח
6
י
757.14 .30
757.09
756.95
ידחקבההח.ב
727.47
754.34
756.67
756.87756.74ב.מ756.99
כחוכו 756.45
752.95 727.61 726.18
756.27
753.46 727.61 726.45
755.21 727.60
726.66
15.757
759.89 759.09
77661.0.6504 760.7660.424 93.957
09.857
50.957
88.757
17.757
756.92
756.89
)(759.31
759.20
)(762.80)761.7077676622..3.530442(763.09 757.56 757.46
757.93
758.12
72604.A3A764 762.90 761.32 759.72
.29
8
757.68
2257כ..ח99פ82.17658.777557.95354כ7577.52חפ 756.91756.9975758.705.03758.31757587..1166 757.25
+89.278
+87.998
+61.797
+67.887
+83.677
+61.797
+61.797
+87.919