ישיבת משנה לתכנון ובנייה היתרים מס 23 · 21/10/2006

עיר: ירושלים
תאריך: 2006-10-21
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

פתח את קובץ ה-PDF באתר המקור

המסמך אינו מופיע עוד ברשימת הפרוטוקולים באתר הרשות (נבדק 2026-09-13). העותק הזה נשמר כאן כפי שפורסם.

- 175 -

חו"ד מהלקת דרכים ‏ -- התקבל.

חו"ד מחלקת איכות הסביבה -- התקבל.

חו"ד מחלקת שפ"ע - התקבל.

חו"ד מחלקת תברואה - התקבל - יש להציג פתרון אשפה כפי שאושר ע"י מחלקת תברואה.

חו"ד וועדה מחוזית

התייחסות הוועדה המחוזית לבניין להריסה בתחום העיר ההיסטורית לפי סעיף 4.1.2.2

הועברה פניה לוועדה המחוזית כנדרש בתאריך 19.3.18 ולא התקבלה חזרה התייחסותם.

קווי בניין

קווי הבניין המותרים עפ"י תכנית 10038 הינם :

קו בניין קדמי חזיתות צפונית ודרומית - קו בניין 0 בהתאם להקלה שפורסמה.

קו בניין צידי -- חזיתות מזרחית ומערבית - קו בניין 0 מכוח סעיף 15 לתמ"א הארצית.

קו בניין 0 לכיוון רחוב דוד יליו - יש להוכיח ע"ג מפת מדידה כי רוב הבניינים בין שני צמתים ברחוב זה בנויים בקו 0 , במידה וכן - ניתן לאשר את הבינוי המוצע בחזית זו , במידה ולא - יש לצמצם את הבינוי בקומות החדשות לקו הבניין הקיים ברחוב זה.

קו בניין 0 לכיוון רחוב פינס - נראה כי לא קיימים בניינים הבנויים בקו בניין 0 ברחוב זה

ע"כ יש לצמצם את הבינוי בחזית זו בקומות החדשות לתחום קו הבניין המותר עפ"י תמ"א אלא אם כן יוכח אחרת לגבי שאר המבנים הקיימים ברחוב.

שטחי הבנייה המוצעים

השטחים המוצעים עומדים במסגרת השטחים המותרים

עפ"י תמ"א 38

מחסנים

ניתן לאשר בכפוף לתנאים הבאים:

1 יש להציג גובה מחסנים עד 2.20 מ' נטו

2 יש להציג שטח מחסנים עד 8% משטח מגורים

3 יש להתאים חישוב שטחים לתכנון המחסנים

4. ניתן להציג מחסנים נוספים בהתאם למספר יח"ד

- 176 -

המוצעות.

פיתוח שטח

1 יש להציע תכנית פיתוח מפורטת לפי סעיף 6.6.2

בהוראות תכנית 10038

2 יש להציג מיקום פתרון אשפה , פתרון גז , גמל מים ארונות תשתיות.

3 יש להוסיף מפלסי פיתוח נדרשים.

4 יש להציג שטח חלחול - 20% משטח הקרקע כנדרש

עפ"י סעיף 6.19 בתוכנית 10038

5 | יש להציע נטיעת לפחות עץ אחד בוגר במרכז החצר.

מרפסות זיז

1. מרפסות בחזית צפונית - מוצעות מרפסות זיז מעבר

לקווי הבניין עוקבות אחר מרפסות היסטורית קיימות - אין מניעה לאשר.

2 מרפסות / בליטות בחזית דרומית - מוצעות מעבר

לקווי הבניין המותרים - יש לבטלן.

3 מרפסות גג - ניתן לאשר.

יש להוסיף מפלסי מעקות מרפסות בחתכים ובחזיתות

תכנון - חו"ד מחלקת תכנון עיר

תכנית קומת המחסנים: החלק הצפוני המפרט את המחסנים

יופיע בתכנית קומת מרתף- מחסנים בנפרד. במקומה יופיעו דירות 4,3 והחנויות (מסחר). קומה זו תציג פיתוח שטח, מדידה, שמות רחובות, מפלסים, פיתוח וכו'.

קומת הקרקע - מוצעת מרפסת ציבורית למעבר, שאינה מובילה לדירה מסוימת ,יש לבטל מרפסת זו. (יופיע גם

בחזית המזרחית)

יש להציע תכנון ראוי כך שלא יוצעו חדרים שאינם מאווררים כיאות.

גג הבניין

31 יש להציג את כל המערכות הטכניות הנדרשות

(מנועי מיזוג , קולטים , דוודים) בחלל הגג כולל גישה

משותפת לכל הדיירים.

2 יש להוסיף מפלסים נדרשים.

חוות דעת תכנונית

2000

- 177 -

3 יש להוסיף שיפועים וניקוזים

4. יש לצמצם את גג הרעפים לתחום החלקה.

נדרש תיקון ליקויים גרפיים כמסומן ע"ג תוכנית 8 התנגדויות

התקבלו 7 התנגדויות מאת דיירי המבנים הסמוכים וכן מאת

דיירת מוגנת בבניין נשוא הבקשה , להן עיקרי ההתנגדויות :

4 דיירת מוגנת ומבוגרת :

א. | תכנון המוצע עקב הבניה המוצעת יפגע בתכנון הדירה

הקיימת ויקטין אותה.

ב הבניה המוצעת תגרום לפגיעה בכניסת אור אוויר

ושמש לדירה.

ג. המעלית המוצעת אינה מנגישה את דירתה באופן

מלא.

2 דיירי המבנים הסמוכים :

א. | הבניה המוצעת תגרום לחסימת אור , אוויר ושמש

לדירות המתנגדים.

ב. הבניה המוצעת תגרום לפגיעה בפרטיות המתנגדים.

ג. חשש ליציבות מבנה סמוך.

ד. | הבניה המוצעת ומספר רב של יח"ד תגרום לצפיפות

אוכלוסין.

ה. התנגדות לפתיחת חלונות בקו 0 לתוך חלקה סמוכה.

4 לא מוצג מתחם התארגנות בזמן הבניה.

1 לא מוצעת נסיגה כנדרש עפ"י תמ"א 38.

בקשה זו נידונה בוועדת משנה בתאריך 24/02/21

המלצת המחלקה היתה: לדחות את הבקשה עד להשלמת

אישור איכ"ס

החלטת הוועדה מיום זה היתה

"לזמן מבקשים ומתנגדים"

מאחר ובינתיים הושלם אישור איכ"ס

ע"כ הבקשה מוגשת לוועדה לדיון בוועדת התנגדויות.

להלן המלצת המחלקה:

- 178 -

חו"ד מח' הסדרי תנועה

התקבלה חו"ד ממח' הסדרי תנועה מתאריך 06/08/2020:

מדובר בהריסה ובניה מחדש בניין חדש ובו 19 יח"ד.

נדרש עפ"י התקן 9.5 מקומות חניה (לאחר הפחתה של % בעקבות השימור)

לא מוצע חניה בתחום החלקה

קיים באיזור חניון עם כופר חניה חניון השוק

המלצת מחלקת הסדרי תנועה היא : תשלום כופר חניה עבור 5 מקומות חניה .

תנאי לקבלת היתר בניה הינו אישור סוּפי של מחלקת הסדרי תנועה לביצוע התשלום.

המלצת מחלקת תכנון עיר לעניין החניה :

חניה- לא מוצעת חניה כלל. לא ניתן להציע חניה כלל בשל שימור חזיתות

בהיקף כמעט מלא של גבולות החלקה.

הבקשה מובאת להכרעת הוועדה באם לפטור מ 9.5

מקומות חניה

וכן דרישה לתשלום כופר חניה עבור 9.5 מקומות חניה.

חו"ד מח' השימור

התקבל אישור מח' השימור

הבקשה אושרה בתנאים אשר יהוו תנאים למתן היתר בניה ולמתן טופס 4

יש להציג ולוודא התאמה מלאה לבקשה.

חו"ד מחלקת דרכים - התקבל.

חו"ד מחלקת איכות הסביבה - התקבל.

חו"ד מחלקת שפ"ע - התקבל.

חו"ד מחלקת תברואה - התקבל - יש להציג פתרון אשפה כפי שאושר ע"י מחלקת תברואה.

חו"ד וועדה מחוזית

התייחסות הוועדה המחוזית לבניין להריסה בתחום העיר ההיסטורית לפי סעיף 4.1.2.2

הועברה פניה לוועדה המחוזית כנדרש בתאריך 19.3.18 ולא התקבלה חזרה התייחסותם.

קווי בניין

קווי הבניין המותרים עפ"י תכנית 10038 הינם :

- 179 -

קו בניין קדמי חזיתות צפונית ודרומית - קו בניין 0 בהתאם להקלה שפורסמה.

קו בניין צידי - חזיתות מזרחית ומערבית - קו בניין 0 מכוח סעיף 15 לתמ"א הארצית.

קו בניין 0 לכיוון רחוב דוד יליו - יש להוּכיח ע"ג מפת מדידה כי רוב הבניינים בין שני צמתים ברחוב זה בנויים בקו 0 , במידה וכן - ניתן לאשר את הבינוי המוצע בחזית זו , במידה ולא - יש לצמצם את הבינוי בקומות החדשות לקו הבניין הקיים ברחוב זה.

קו בניין 0 לכיוון רחוב פינס - נראה כי לא קיימים בניינים הבנויים בקו בניין 0 ברחוב זה

שטחי הבנייה המוצעים

השטחים המוצעים עומדים במסגרת השטחים המותרים

עפ"י תמ"א 38

מחסנים

ניתן לאשר בכפוף לתנאים הבאים:

31 יש להציג גובה מחסנים עד 2.20 מ' נטו

2 יש להציג שטח מחסנים עד 8% משטח מגורים

3 יש להתאים חישוב שטחים לתכנון המחסנים

4. ניתן להציג מחסנים נוספים בהתאם למספר יח"ד

המוצעות.

פיתוח שטת

1 יש להציע תכנית פיתוח מפורטת לפי סעיף 6.6.2

בהוראות תכנית 10038

2 יש להציג מיקום פתרון אשפה , פתרון גז , גמל מים ארונות תשתיות.

3 יש להוסיף מפלסי פיתוח נדרשים.

4. יש להציג שטח חלחול - 20% משטח הקרקע כנדרש

עפ"י סעיף 6.19 בתוכנית 10038

5 | יש להציע נטיעת לפחות עץ אחד בוגר במרכז החצר.

מרפסות זיז

1. מרפסות בחזית צפונית - מוצעות מרפסות זיז מעבר

לקווי הבניין עוקבות אחר מרפסות היסטורית קיימות - אין

- 180 -

מניעה לאשר.

2 מרפסות / בליטות בחזית דרומית - מוצעות מעבר

לקווי הבניין המותרים - יש לבטלן.

3 מרפסות גג - ניתן לאשר.

יש להוסיף מפלסי מעקות מרפסות בחתכים ובחזיתות

תכנון - חו"ד מחלקת תכנון עיר

תכנית קומת המחסנים: החלק הצפוני המפרט את המחסנים

קומת הקרקע - מוצעת מרפסת ציבורית למעבר, שאינה מובילה לדירה מסוימת ,יש לבטל מרפסת זו. (יופיע גם

בחזית המזרחית)

יש להציע תכנון ראוי כך שלא יוצעו חדרים שאינם מאווררים כיאות.

גג הבניין

1 יש להציג את כל המערכות הטכניות הנדרשות

(מנועי מיזוג , קולטים , דוודים) בחלל הגג כולל גישה משותפת לכל הדיירים.

2 יש להוסיף מפלסים נדרשים.

3 יש להוסיף שיפועים וניקוזים

4 יש לצמצם את גג הרעפים לתחום החלקה.

נדרש תיקון ליקויים גרפיים כמסומן ע"ג תוכנית 8 התנגדויות

התקבלו 7 התנגדויות מאת דיירי המבנים הסמוכים וכן מאת

דיירת מוגנת בבניין נשוא הבקשה , להן עיקרי ההתנגדויות :

1 דיירת מוגנת ומבוגרת :

א. | תכנון המוצע עקב הבניה המוצעת יפגע בתכנון הדירה

הקיימת ויקטין אותה.

ב. | הבניה המוצעת תגרום לפגיעה בכניסת אור אוויר

ושמש לדירה.

ג. המעלית המוצעת אינה מנגישה את דירתה באופן

דיון ועדת משנה

לזמן מבקשים

ומתנגדים בפני

הועדה

בהתנגדויות

בדיקת המלצה

תכנונית לדחות

במתכונת המוצעת

220220

("1

- 181 -

מלא.

2 דיירי המבנים הסמוכים :

א. | הבניה המוצעת תגרום לחסימת אור , אוויר ושמש

לדירות המתנגדים.

ב. | הבניה המוצעת תגרום לפגיעה בפרטיות המתנגדים.

ג. חשש ליציבות מבנה סמוך.

ד. | הבניה המוצעת ומספר רב של יח"ד תגרום לצפיפות

אוכלוסין.

ה התנגדות לפתיחת חלונות בקו 0 לתוך חלקה סמוכה.

4 לא מוצג מתחם התארגנות בזמן הבניה.

ז לא מוצעת נסיגה כנדרש עפ"י תמ"א 38.

על מועד הדיון תשלח הזמנה כנדרש.

לדחות את הבקשה במתכונת המוצעת עד להשלמת

אישור מחלקת איכות הסביבה.

להלן המלצת מחלקת הרישוי :

חו"ד מח' הסדרי תנועה

התקבלה חו"ד ממח' הסדרי תנועה מתאריך 06/08/2020:

מדובר בהריסה ובניה מחדש בניין חדש ובו 19 יח"ד.

נדרש עפ"י התקן 9.5 מקומות חניה (לאחר הפחתה של % בעקבות השימור)

לא מוצע חניה בתחום החלקה

קיים באיזור חניון עם כופר חניה חניון השוק

המלצת מחלקת הסדרי תנועה היא : תשלום כופר חניה עבור 5 מקומות חניה .

תנאי לקבלת היתר בניה הינו אישור סופי של מחלקת הסדרי תנועה לביצוע התשלום.

המלצת מחלקת תכנון עיר לעניין החניה :

חניה- לא מוצעת חניה כלל. לא ניתן להציע חניה כלל בשל שימור חזיתות

בהיקף כמעט מלא של גבולות החלקה.

- 182 -

הבקשה מובאת להכרעת הוועדה באם לפטור מ 9.5

מקומות חניה

וכן דרישה לתשלום כופר חניה עבור 9.5 מקומות חניה.

חו"ד מח' השימור

התקבל אישור מח' השימור

הבקשה אושרה בתנאים אשר יהוו תנאים למתן היתר בניה ולמתן טופס 4

יש להציג ולוודא התאמה מלאה לבקשה.

חו"ד מחלקת דרכים - התקבל.

חו"ד מחלקת איכות הסביבה - טרם התקבל.

חו"ד מחלקת שפ"ע - התקבל.

חו"ד מחלקת תברואה - התקבל - יש להציג פתרון אשפה כפי שאושר ע"י מחלקת תברואה.

חו"ד וועדה מחוזית

התייחסות הוועדה המחוזית לבניין להריסה בתחום העיר ההיסטורית לפי סעיף 4.1.2.2

הועברה פניה לוועדה המחוזית כנדרש בתאריך 19.3.18 ולא התקבלה חזרה התייחסותם.

קווי בניין

קווי הבניין המותרים עפ"י תכנית 10038 הינם :

קו בניין קדמי חזיתות צפונית ודרומית -- קו בניין 0 בהתאם להקלה שפורסמה.

קו בניין צידי - חזיתות מזרחית ומערבית - קו בניין 0 מכוח סעיף 15 לתמ"א הארצית.

קו בניין 0 לכיוון רחוב פינס - נראה כי לא קיימים בניינים הבנויים בקו בניין 0 ברחוב זה

שטחי הבנייה המוצעים

השטחים המוצעים עומדים במסגרת השטחים המותרים

עפ"י תמ"א 38

- 183 -

מחסנים

ניתן לאשר בכפוף לתנאים הבאים:

1 יש להציג גובה מחסנים עד 2.20 מ' נטו

2 יש להציג שטח מחסנים עד 8% משטח מגורים

3 יש להתאים חישוב שטחים לתכנון המחסנים

4 ניתן להציג מחסנים נוספים בהתאם למספר יח"ד

המוצעות.

פיתוח שטת

1 יש להציע תכנית פיתוח מפורטת לפי סעיף 6.6.2

בהוראות תכנית 10038

2 יש להציג מיקום פתרון אשפה , פתרון גז , גמל מים ארונות תשתיות.

3 יש להוסיף מפלסי פיתוח נדרשים.

4 יש להציג שטח חלחול - 20% משטח הקרקע כנדרש

עפ"י סעיף 6.19 בתוכנית 10038

5 | יש להציע נטיעת לפחות עץ אחד בוגר במרכז החצר.

מרפסות זיז

1. מרפסות בחזית צפונית - מוצעות מרפסות זיז מעבר

לקווי הבניין עוקבות אחר מרפסות היסטורית קיימות - אין מניעה לאשר.

2 מרפסות / בליטות בחזית דרומית -- מוצעות מעבר לקווי הבניין המותרים - יש לבטלן.

3 מרפסות גג - ניתן לאשר.

יש להוסיף מפלסי מעקות מרפסות בחתכים ובחזיתות

תכנון - חו"ד מחלקת תכנון עיר

תכנית קומת המחסנים: החלק הצפוני המפרט את המחסנים

קומת הקרקע - מוצעת מרפסת ציבורית למעבר, שאינה

מובילה לדירה מסוימת ,יש לבטל מרפסת זו. (יופיע גם בחזית המזרחית)

הכנת המלצה

("201

-184 -

יש להציע תכנון ראוי כך שלא יוצעו חדרים שאינם מאווררים כיאות.

גג הבניין

4 יש להציג את כל המערכות הטכניות הנדרשות

(מנועי מיזוג , קולטים , דוודים) בחלל הגג כולל גישה משותפת לכל הדיירים.

2 יש להוסיף מפלסים נדרשים.

3. יש להוסיף שיפועים וניקוזים

4. יש לצמצם את גג הרעפים לתחום החלקה.

נדרש תיקון ליקויים גרפיים כמסומן ע"ג תוכנית 8 התנגדויות

התקבלו 7 התנגדויות מאת דיירי המבנים הסמוכים וכן מאת

דיירת מוגנת בבניין נשוא הבקשה , להן עיקרי ההתנגדויות :

1 דיירת מוגנת ומבוגרת :

א. | תכון המוצע עקב הבניה המוצעת יפגע בתכנון הדירה

הקיימת ויקטין אותה.

ב. הבניה המוצעת תגרום לפגיעה בכניסת אור אוויר

ושמש לדירה.

ג. המעלית המוצעת אינה מנגישה את דירתה באופן

מלא.

2 דיירי המבנים הסמוכים :

א. | הבניה המוצעת תגרום לחסימת אור , אוויר ושמש

לדירות המתנגדים.

ב. | הבניה המוצעת תגרום לפגיעה בפרטיות המתנגדים.

ג. השש ליציבות מבנה סמוך.

ד | הבניה המוצעת ומספר רב של יח"ד תגרום לצפיפות אוכלוסין.

ה. התנגדות לפתיחת חלונות בקו 0 לתוך חלקה סמוכה.

4 לא מוצג מתחם התארגנות בזמן הבניה.

ז. לא מוצעת נסיגה כנדרש עפ"י תמ"א 38.

תכנונית לדחות

במתכונת המוצעת

- 185 -

לדחות את הבקשה במתכונת המוצעת עד להשלמת

אישור מחלקת איכות הסביבה.

להלן המלצת מחלקת הרישוי :

חו"ד מח' הסדרי תנועה

התקבלה חו"ד ממח' הסדרי תנועה מתאריך 06/08/2020:

מדובר בהריסה ובניה מחדש בניין חדש ובו 19 יח"ד,

נדרש עפ"י התקן 9.5 מקומות חניה (לאחר הפחתה של % בעקבות השימור)

לא מוצע חניה בתחום החלקה

קיים באיזור חניון עם כופר חניה חניון השוק

המלצת מחלקת הסדרי תנועה היא : תשלום כופר חניה עבור 5 מקומות חניה .

תנאי לקבלת היתר בניה הינו אישור סופי של מחלקת הסדרי תנועה לביצוע התשלום.

המלצת מחלקת תכנון עיר לעניין החניה :

חניה- לא מוצעת חניה כלל. לא ניתן להציע חניה כלל בשל שימור חזיתות

בהיקף כמעט מלא של גבולות החלקה.

הבקשה מובאת להכרעת הוועדה באם לפטור מ 9.5

מקומות חניה

וכן דרישה לתשלום כופר חניה עבור 9.5 מקומות חניה.

חו"ד מח' השימור

התקבל אישור מח' השימור

הבקשה אושרה בתנאים אשר יהוו תנאים למתן היתר בניה ולמתן טופס 4

יש להציג ולוודא התאמה מלאה לבקשה.

חו"ד מחלקת דרכים - התקבל.

חו"ד מחלקת איכות הסביבה - טרם התקבל.

חו"ד מחלקת שפ"ע - התקבל.

חו"ד מחלקת תברואה -- התקבל - יש להציג פתרון אשפה כפי שאושר ע"י מחלקת תברואה.

חו"ד וועדה מחוזית

התייחסות הוועדה המחוזית לבניין להריסה בתחום העיר ההיסטורית לפי סעיף 4.1.2.2

הועברה פניה לוועדה המחוזית כנדרש בתאריך 19.3.18 ולא התקבלה חזרה התייחסותם.

- 186 -

קווי בניין

קווי הבניין המותרים עפ"י תכנית 10038 הינם :

קו בניין קדמי חזיתות צפונית ודרומית - קו בניין 0 בהתאם להקלה שפורסמה.

קו בניין צידי - חזיתות מזרחית ומערבית - קו בניין 0 מכוח סעיף 15 לתמ"א הארצית.

קו בניין 0 לכיוון רחוב פינס - נראה כי לא קיימים בניינים הבנויים בקו בניין 0 ברחוב זה

שטחי הבנייה המוצעים

השטחים המוצעים עומדים במסגרת השטחים המותרים

עפ"י תמ"א 38

מחסנים

ניתן לאשר בכפוף לתנאים הבאים:

1 יש להציג גובה מחסנים עד 2.20 מ' נטו

2 יש להציג שטח מחסנים עד 8% משטח מגורים

3 יש להתאים חישוב שטחים לתכנון המחסנים

4. ניתן להציג מחסנים נוספים בהתאם למספר יח"ד

המוצעות.

פיתוח שטח

1 יש להציע תכנית פיתוח מפורטת לפי סעיף 6.6.2

בהוראות תכנית 10038

2 יש להציג מיקום פתרון אשפה , פתרון גז , גמל מים ארוגות תשתיות.

3 יש להוסיף מפלסי פיתוח נדרשים.

4 יש להציג שטח חלחול - 20% משטח הקרקע כנדרש

עפ"י סעיף 6.19 בתוכנית 10038

- 187 -

5 יש להציע נטיעת לפחות עץ אחד בוגר במרכז החצר.

מרפסות זיז

1. מרפסות בחזית צפונית - מוצעות מרפסות זיז מעבר

לקווי הבניין עוקבות אחר מרפסות היסטורית קיימות - אין מניעה לאשר.

2 מרפסות / בליטות בחזית דרומית -- מוצעות מעבר לקווי הבניין המותרים - יש לבטלן.

3 מרפסות גג - ניתן לאשר.

יש להוסיף מפלסי מעקות מרפסות בחתכים ובחזיתות

תכנון -- חו"ד מחלקת תכנון עיר

תכנית קומת המחסנים: החלק הצפוני המפרט את המחסנים

קומת הקרקע - מוצעת מרפסת ציבורית למעבר, שאינה מובילה לדירה מסוימת ,יש לבטל מרפסת זו. (יופיע גם בחזית המזרחית)

יש להציע תכנון ראוי כך שלא יוצעו חדרים שאינם מאווררים כיאות.

גג הבניין

31 יש להציג את כל המערכות הטכניות הנדרשות

(מנועי מיזוג , קולטים , דוודים) בחלל הגג כולל גישה משותפת לכל הדיירים.

2 יש להוסיף מפלסים נדרשים.

3 יש להוסיף שיפועים וניקוזים

4. יש לצמצם את גג הרעפים לתחום החלקה.

נדרש תיקון ליקויים גרפיים כמסומן ע"ג תוכנית 8 התנגדויות

התקבלו 7 התנגדויות מאת דיירי המבנים הסמוכים וכן מאת

דיירת מוגנת בבניין נשוא הבקשה , להן עיקרי ההתנגדויות :

1 דיירת מוגנת ומבוגרת :

א. | תכנון המוצע עקב הבניה המוצעת יפגע בתכנון הדירה

הקיימת ויקטין אותה.

חוות דעת תכנונית

- 188 -

ב. | הבניה המוצעת תגרום לפגיעה בכניסת אור אוויר

ושמש לדירה.

ג. המעלית המוצעת אינה מנגישה את דירתה באופן

מלא.

2 דיירי המבנים הסמוכים :

א. | הבניה המוצעת תגרום לחסימת אור , אוויר ושמש

לדירות המתנגדים.

ב. | הבניה המוצעת תגרום לפגיעה בפרטיות המתנגדים.

ג. חשש ליציבות מבנה סמוך.

ד. | הבניה המוצעת ומספר רב של יח"ד תגרום לצפיפות

אוכלוסין.

ה. התנגדות לפתיחת חלונות בקו 0 לתוך חלקה סמוכה.

4 לא מוצג מתחם התארגנות בזמן הבניה.

4 לא מוצעת נסיגה כנדרש עפ"י תמ"א 38.

דעת מחלקת תכנון עיר

התקבלה חו"ד מאת אדר' מרים פלדמן בשם מהנדס העיר

(15104) :

א. | רקע תכנוני

שכונה

כתובת

גוש וחלקה

שטח הבקשה (מ"ר)

זכרון משה

דוד ילין 21

+ָ 78

*חלקות 17 + 18 הסתיים הליך האיחוד בתצ"ר. השטח הוא לאחר איחוד לפי התצ"ר

- 189 -

תיאור מצב קיים: 2 מבנים- מבנה צפוני לרח' דוד ילין

בן 2 קומות, מסחר בחזית הקרקע. מבנה דרומי (חזית/חומה לרח' פינס) בן קומה אחת. סה"כ 7 יח"ד + חנויות ב2 המבנים (מבנה צפוני 2 יח"ד * 2 קומות, מבנה דרומי 3 יח"ד * 1 קומה)

מועד הקמת המבנה: שנות ה30 במאה ה20 (לפי תיק

תיעוד)

הגדרות המבנה לפי תוכנית 10038;

המגרש נמצא בתחום העיר ההיסטורית

הבניין הינו בניין היסטורי על פי הגדרתו בתכנית הבניין אינו מבנה מגורים גדול על פי הגדרתו בתוכנית

הבניין הקדמי/צפוני מוגדר לשימור- בכרטסת

אתרים לשימור

מספר תיק

שם

רחוב

שכונה

שימוש בהווה

יעוד בהווה

סטטוס

דוד ילין 21

זכרון משה

מסחר ומגורים

אתר נקלט למערכת

- 190 -

מתחמים לשימור

מספר תיק

שם

רחוב

שכונה

שימוש בהווה

יעוד בהווה

סטטוס

זכרון משה א'

זכרון משה

ניתוח והערכה אושר

4. וקע סטטוטורי:

תוכנית מתאר 62 משנת 1959- התוכנית מייעדת את

המגרש לאזור מגורים 3, היקף זכויות בניה 90% ב-3 קומות

5. נתונים סטטוטוריים:

זכויות בניה (מ"ר)

קומות

קווי בניין

הערות

עיקרי

שירות

קדמי

אחורי

- 191 -

צידי

5 מ"ר (90% מ395 מ"ר שטח מגרש לאחר תצ"ר)

6. | מדיניות תכנונית: 4 קומות + גג רעפים מוגבה לפי

מע"ר צפון

7 תקן חנייה לפי 5166ב': תקן חניה נמוך (1:1 לבניה חדשה)

ב. סל זכויות אפשרי מכוח 10038

על פי סעיף 4.1.2.2 (1) בהוראות 10038, במסלול הריסה ובניה מחדש,

ניתן לאשר זכויות בניה עיקריות על פי החישוב הבא:

מס' יח"ד בקומה טיפוסית

3 מ"ר (הרחבות)

שטח עיקרי בקומה טיפוסית

מס' יח"ד קיימות

3 מ"ר (הרחבות)

זכויות בניה עיקריות מכח תוכנית שאושרה לפני 1.1.1980

5 א

- 192 -

שטח קומת עמודים מפולשת

לחלופין, ככל שישנה תוכנית מפורטת בתוקף מלאחר ה-

0, ניתן לקבל את זכויות הבניה שלה (8), ובנוסף

מס' יח"ד קיימות 13 א מ"ר עיקרי הרחבה ליחידה (0*13)

ושטח קומת עמודים מפולשת (6).

שטחים עיקריים במגרש ע"פ תוכנית

מתאר 62

שחלה במקום ושאושרה עד 1.1.1980

מ"ר

שטח קומה טיפוסית קיימת בהיתר במבנה להריסה

מ"ר

מספר יחידות דיור למגורים במבנה הקיים

יח"ד

שטח קומת עמודים מפולשת קיימת במבנה להריסה

מ"ר

מספר יחידות דיור למגורים בקומה טיפוסית קיימת

- 193 -

יח"ד

*מחושב לפי סך שטח בנוי בקומת הקרקע

=7+0*13+)5*309+13( 5

=8"+2.5**- 68

שטחי השירות יחושבו ע"פ תקנות חישוב שטחים

הזכויות המבוקשות תואמות למותר על פי תמ"א 38. לאחר בדיקה עם בוחן הרישוי יקבע האם ניתן לממש גם את יתרת הזכויות המבוקשות לשטחי השירות בבקשה להיתר.

ג. תיאור הבקשה

הבינוי המבוקש מכח התמ"א:

1 הריסת המבנה והקמתו מחדש לפי תקן 413 על פי

סעיף 4.1.2.2.

2 הבקשה מציעה הריסת חלק ניכר מפנים המבנים,

באגף הצפוני מוצעת שמירה של רוב החזיתות וחלק מהפנים (קיים דייר מוגן בקומה א') ושמירת החזית הדרומית/קדמית ומזרחית/צידית באגף הדרומי (חלק מחומה היסטורית).

מוצעת הנמכת מפלס החצר הקיים בכ-1 מ' ושינוי ברצפת המבנה באגף הדרומי עם תוספת בינוי בקומות חדשות. בינוי חדש. סה"כ מוצע בינוי בן 4.5 קומות בכל אגף ביחס לרחובות דוד ילין ופינה, כאשר ביחס לחצר הפנימית

הגובה של האגף הדרומי יוצא 5.5 קומות אך שווה ערך בגובה אבסולוטי לאגף הצפוני (קומוּת קיימות היסטוריות באגף הצפוני מאוד גבוהות).

3 שטח עיקרי מבוקש 1,354.71 מ"ר ושטח מירבי מעל הקרקע 1,456.76 מ"ר.

4. | אחוזי בניה מירביים מוצעים 368%, אין הגדרת אחוזי

בניה לפי מדיניות מע"ר צפון

5. מוצעות סה"כ 19 יח"ד (+ מסחר בקומת הקרקע לרח'

דוד ילין) בפירוט הבא: 2 דירות במפלס החצר באגף הדרומי, 4 דירות בקומות קרקע + א', 5 דירות בקומה ב' ו-4 דירות דופלקס בקומות ג' וגג חלקי. שטח דירה ממוצע 84.1 מ"ר מירבי. כל יחידה כוללת ממ"ד.

-194 -

6. הבינוי המבוקש בקווי בניין - כל הבינוי מבוקש

בקונטור חזיתות לשימור למעט 2 חזיתות פנימיות חדשות.

7 במסגרת התכנית לא מוצעות חניות. ע"פ דרישות

התקן יש צורך ב-19 מקומות חניה (מחושב בהפחתה של % מטעמי שימור=10 מקומות חניה).

סה"כ שטחי שירות מבוקשים: 343.64 מ"ר.

יש לבדוק התאמת שטחי שירות ע"י בודק הרישוי.

ד. התאמת הבקשה לתכנית 10038 ולמדיניות התכנון

1 התאמת השטחים המבוקשת ע"פ סעיף 4.1.2.2 (1):

הבקשה המוגשת אינה חורגת מתוספת הזכויות האפשרית מכוח תמא 2/38, והינה בסמכות הוועדה המקומית (בכפוף לבדיקת בוחן רישוי).

2 התאמת התוכנית למדיניות: התוכנית המוצעת תואמת מדיניות מע"ר צפון לעניין מס' קומות.

3 התאמת התכנית לקווי בניין: הבקשה תואמת את

הוראות סעיף 4.1.2.2 לקווי בניין בבניינים המוצעים לבניה והריסה מחדש, מאחר והם תואמים לקווי הבניין המאושרים לחלקה. התכנית אינה חורגת ממדיניות קווי הבניה לשכונה על פי מדיניות התכנון ולמעשה ממשיכה את קונטור המבנה ההיסטורי. ניתן לבקש קו בניין קדמי 0 לרחוב בהקלה מצומת לצומת ע"פ מרבית המבנים במקטע רחוב זה. רלוונטי גם לקו בניין קדמי/דרומי שהחזית לשימור היא מקטע מחומה היסטורית ארוכה קיימת בקו 0. קו בניין צידי 0 ע"פ סעיף 15 לתמ"א 38, באישור מהנדס העיר, ומאחר ומדובר במבנה קיים במרקם המאופיין בבינוי כזה.

4. התאמה להנחיות מרחביות: התכנית נבדקה על פי

סעיף 6.6.2 לעניין עיצוב המבנה. באחריות בוחן הרישוי לבדוק התאמת מיקום יחידות מיזוג אויר, מתקני אשפה, צוברי גז, ארונות למערכות תשתית ומסתורי כביסה.

5. | השתלבות התכנון המוצע בחתך הרחוב ואופי המרקם

הבנוי: הבקשה מציעה מבנה בן 4 קומות + גג רעפים מוגבה, כאשר במקטע הרחוב הזה קיימים מבנים בגבהים 2-5

קומות, ובגובה ממוצע של 3.5 קומות (נתונים ע"פ תמונות).

6 עצים להעתקה/שימור: על פי סעיף 6.11 נדרש אישור עקרוני של מחלקת גננות. תנאי למתן היתר בניה יהיה מתן הוראות לעניין סיווג עצים, ביצוע העתקה וקביעת הטיפולים בהם. החלקה כוללת עצים לשימור ויש להקפיד על הנחיות מתאימות לשימור לעת הבניה מול מחלקת שפ"ע.

7 התאמה לתכניות מחוזיות וארציות: התכנית נבדקה. ‏ . |

- 195 -

ונמצא כי אינה עומדת בסתירה להוראות התמא"ות והתמ"מ החלות במקום כפי שמפורט בסעיף 16.12.2.

8 הסכמות שכנים: נתקבל העתק נסח טאבו מתאריך

7. 3 בעלים ב-2 החלקות. 100% אחוזי הסכמה

הוגשו.

ה. | חוות דעת מחלקות העירייה

1 | שימור:

2 תושי"ה:

8-. ממליצה לאשר את הבקשה בתנאי ביצוע תשלום

עבור 9.5 מקומות חניה בחניון השוק. לאחר ביצוע תשלום יש לקבל אישור נוסף.

סוג הבקשה

תמ"א 38/2

גוש/חלקה

10 8%

כתובת

דוד ילין 21

הוגשה תכנית חניה ע"י יועץ תנועה

לא

מס' יח"ד קיים בבנין

מס' מקומות חניה ע"פ היתר בניה אחרון

תוספת יח"ד מבוקשת

919

מס' מקומות חניה דרוש עבור התוספת

5 חניות (בניין לשימור)

סה"כ דרוש עבור קיים ותוספת

- 196 -

סה"כ מוצע בתכנית

מס' מקומות חניה חסרים

מס' חניות שניתן להוסיף במגרש

רגיל

ע"י מתקנים

חניון עם קרן חניה באזור כן/לא

כן-חניון השוק

מס' מקומות חניה שנדרש לשלם קרן חניה

המלצה

ממליצה לאשר את הבקשה בתנאי ביצוע תשלום עבור 9.5 מקומות חניה בחניון השוק. לאחר ביצוע תשלום יש לקבל אישור נוסף.

3 מהנדס תמ"א 38:

חוות דעת הנדסית מעודכנת (מהנדסים אריאל בבג'נוב, איתי שרעבי ודייגו פרסובסקי - משרד ירון-שמעוני-שחם) מתאריך

31 חוות הדעת מתבססת על הממצאים הבאים:

תכנית הגשה - מתאריך 02.04.19.

תכנית הגשה - מתאריך 03.09.18.

- תכניות קונסטרוקציה שהוכנו ע"י מהנדס מנחם

שטיין מתאריך 03.09.18, 23.12.18, 25.02.19,

9, 02.04.19 ומעודכנות מתאריך 02.07.19.

- 197 -

- דו"ח מיפוי למבנה, דו"ח מס' 01609, של חברת

ו5ח טכנולוגיות ניטור מתקדמות מהתאריך 01.07.18 ומעודכן מתאריך 02.07.19.

- דו"ח ביסוס מס' 206290 של אגסי רימון, מ-

- דו"ח חישוב דינמי שהוכ ע"י ומהנדס מנחם שטיי

[

- הצהרת המהנדס - נספח 1.

- דו"ח מצב קונסטרוקטיבי של המבנה הקיים והחדש

- נספח 2.

- טבלת נתונים הנדסיים לחישוב הדינמי - נספח 3.

- אישור מתכנן השלד - נספח 4.

2 תיאור מבנה קיים: מדובר בשני מבנים, האחד בן

קומת מגורים אחת והשני בעל שתי קומות מגורים.

שטח המבנה הקיים הינו כ-500 מ"ר, המבנה נבנה עפ"י הצהרת המהנדס בשנת 1930. עפ"י דו"ח מיפוי למבנה של חברת ווח קירות המבנה עשויים כקירות ירושלמים לא מזויינים, דבש. תקרות המבנה הנן תקרות פסים (רלסים).

המבנה מופרד מהמבנה השכן ע"י תפר. זוהו במבנה

התפוררות שכבות טיח ובטון ופרופילים קורוזיביים בתקרה.

3 עפ"י ממצאי בדיקות מעבדה המצביעים על העובדה

שמערכת ההקשחה של המבנה לכוחות אופקיים אינה

משיכה (קירות המבנה ללא זיון) ולאור העובדה שהבניין נבנה בתקופה לפני פרסום התקינה לעמידות מבנים ברעידת אדמה, ניתן להסיק כי הבניין דורש חיזוק קונסטרוקטיבי בפני כוחות סיסמיים לפי דרישות התכנית 10038.

לפי חישוב שערכתי לפי ת"י 413 חלק 3, אינדקס הסיסמי לבניין הקיים הינו 0.68 (מצ"ב חישוב סיסמי מקורב). מכיוון שערך האינדקס הסיסמי נמוך מ-0.9, ניתן להסיק עפ"י

ת"י 413 חלק 3 ,כי המבנה אינו עמיד לכוחות סיסמיים בסבירות גבוהה.

4. תיאור התכנון המוצע: התכנון המוצע כולל חיזוק

הקירות הקיימים בהיקף המבנה ע"י עטיפה קירות בטון מזוין מהצד הפנימי כנגד קירות לשימור, הוספת חמישה פירי ממ"דים לכל גובה הבניין.

שטח המבנה החדש כ- 1,500 מ"ר.

- 198 -

המבנה המחוזק כולל תוספת של שתים וחצי קומות, כאשר עפ"י התכנון הקומות הנוספות נשענות על מערכת קירות ועמודים חדשים וללא העמסה על עמודים\קירות הקיימים.

מאחר וקשיחות קירות גזירה של תוספת הבנייה גבוהה משמעותית מקשיחות קירות הקיימים, ניתן להגדיר את אופן החיזוק המתוכנן בתור "שדרוג הנדסי מלא" של המבנה.

עפ"י ממצאי בדיקות מעבדה נתגלה תפר בין המבנה הקיים למבנה השכן, התפר הקיים מתוכנן להישמר בקומות

הקיימות, ויורחב עד כ 10 ס"מ בקומות החדשות.

עפ"י התכנון, תקרות המבנה הקיימות תחוזקנה ע"י השלמות יציקת בטון מזוין בעובי 7 ס"מ, פרטי הביצוע לרבות תמיכת התקרות, ניקוי וריתוך פרטי זיון לקורות הפלדה הקיימות ופינוי הדיירים לפני תחילת העבודות.

תקרות הבניין מתוכננות בשיטות קונבנציונליות מבטון מזויין כתקרות מקשיות בעובי 20-25 ס"מ ותקרות צלעות בעובי 5 ס"מ.

עפ"י התכנון המוצע יבוצעו חיזוקים לקירות קיימים ולתקרות קיימות ע"י קונסטרוקציית פלדה. פרטים מפורטים בתכניות המהנדס, נדרש לבצע הגנה נגד אש לקונסטרוקציית הפלדה.

נמסרה הודעה למתכנן במייל בתאריך 08/07/19 ונכתבה הערה ע"ג התכנית.

עפ"י התכנון המוצע, התקרות הקיימות יתמכו בזמן העבודות במבנה, לא הוצגו עבודות טיפול בקורות הפלדה בתקרות הקיימות, על המתכנן לשקול לתכנן בשלב התכנון המפורט טיפול בקורות הרלסים אשר נתגלו קורוזיביים, נמסרה הודעה למתכנן במייל בתאריך 07/07/19 ונכתבה הערה ע"ג התכנית.

עפ"י התכנון המוצע, קירות הבטון אשר נוצקים כנגד קירות הקיימים המיועדים לשימור, יבוצעו מהצד הפנימי של המבנה, ויבוצעו בשלבים, המתכנן מגדיר בתכניתו את שלבי הביצוע.

5 | יסודות למבנה החדש מתוכננים בשיטת ביסוס רדוד ע"י יסודות עוברים, ורפסודות בהתאם להנחיות יועץ הקרקע אגסי רימון. דו"ח הקרקע מתבסס על סיורים, סקר גאולוגי, ומיפוי גיאולוגי. באתר צפוי להופיע סלעי גיר ודולומיט קשים תצורת ורדים מיזי אחמר, מתחת לשכבת כיסוי בהרכב חרסית מעורבת עם צרורות.

מתוכננת חפירה מתחת לביסוס קיים, החפירה תבוצע

בשלבים עפ"י הנחיות בתכניות המהנדס.

מתוכננת חפירה בצמוד למבנה השכן, עבור חפירה זו |

- 199 -

מתוכננים כלונסאות דיפון בצמוד למבנה השכן, שלבי הביצוע מפורטים בתכניות המהנדס.

6. | עפ"י החישובים הדינמיים שהוצגו והוכנו ע"י מתכנן

השלד המהנדס מנחם שטיין, עקרונות התכנון המוצע

עומדים בדרישות התקנים 413 הלק 1 וחלק 3.

עפ"י תוצאות חישוב שהוצגו:

א. | לא נתגלו חריגים בדרישות התקן בהקשר לקומות

חלשות.

ב. | לא נתגלו חריגים בדרישות התקן בהקשר לקומות

גמישות.

ג. לא נתגלו חריגים בדרישות התקן בהקשר להסתות

האופקיות .

ד. | לא נתגלו חריגים בדרישות התקן בהקשר למקדמי

כושר העווי.

7 נתגלו אי התאמות בין תכניות קונסטרוקציה

לאדריכלות, ההערות סומנו ע"ג התכניות ונשלח מייל למתכנן בתאריך 08/07/2019.

8 חוות דעת הנדסית זו מתייחסת לעקרונות התכנון

לעמידות ברעידות אדמה בהתאם לת"י 413 על חלקיו. חוות הדעת ההנדסית אינה בוחנת את התכנון המפורט בפרויקט לרבות זיון אלמנטי הבטון אם קיימים בתכניות. הנ"ל באחריות המתכנן.

9. התניות להיתר:

- יש לפנות את דיירי הבניין טרם תחילת העבודות

במבנה ועד לאחר השלמת הבינוי, קבלת טופס 4 ותעודות גמר.

0. לסיכום, מבדיקתי עולה כי עקרונות התכנון המוצע עונים

לדרישות ת"י 413. לפי כך, המלצתי היא לקדם את פתיחת התיק להיתר בהתבסס על נתוני התכנון המוצע ולשלב הערות המצוינות בסעיף 9 כתנאי להיתר.

ו חוות דעת הוועדה המחוזית

התייחסות הוועדה המחוזית לבניין להריסה בתחום העיר ההיסטורית לפי סעיף 4.1.2.2

הועברה פניה לוועדה המחוזית כנדרש בתאריך 19.3.18 ולא התקבלה חזרה התייחסותם.

- 200 -

ז המלצת מהנדס העיר

חוות הדעת מתייחסת להרמוניקה חתומה מתאריך 12.8.19

לאשר את הבקשה בכפוף לתנאים הבאים:

1 תכנון- התכנון מאושר בהתאם ל:

תכנית קומת המחסנים: החלק הצפוני המפרט את המחסנים

יופיע בתכנית קומת מרתף- מחסנים בנפרד. במקומה יופיעו דירות 4,3 והחנויות (מסחר). קומה זו תציג פיתוח שטח, מדידה, שמות רחובות, מפלסים, פיתוח וכו.

תכנית קומת הקרקע:

- עבור דירה מס' 5,6 מוצעת 'נישת חצר מקורה' אשר משמשת כחזית המספקת אוורור לדירות אלו. מאחר שיתר הפתחים לדירות אלה הם לכיוון דרום והינם פתחים

שימוריים מצומצמים בגדלם, ניתן לאפשר תכנון זה. חישוב השטחים ייבדק ע"י מחלקת הרישוי.

- בקומת הקרקע מוצעת מרפסת ציבורית למעבר,

שאינה מובילה לדירה מסויימת. יש לבטל מרפסת זו. (יופיע גם בחזית המזרחית)

תכנית קומה א:

- בדירה 8 מוצע חדר ללא חלון. יש להציע תכנון ראוי כך שלא יוצעו חדרים שאינם מאווררים כיאות.

תכנית קומה ג:

- כנ"ל בדירה 17

תכנית קומת גג:

- מוצעת מרפסת גג. ייבדק מול מחלקת הרישוי, לא

יחושב במניין השטחים (אינו מקורה).

2 קוי בניין- מאושר עקרונית- יש להוציא תיק קווי בניין לאור השלמת התצ"ר לאיחוד החלקות.

3 מרפסות- מוצעות בחזית קדמית/צפונית עוקבות

להיסטוריות, בחזית דרומית/קדמית מוצעות בליטות שאינן מוגדרות כמרפסות (לבדיקה ע"י רישוי מול התקנות) ומוצעות מרפסות פנימיות בחצר באמצעות נסיגות בבינוי ו/או מרפסות גישה לדירות מחדר המדרגות הפתוח. מקובל.

- בחזית המזרחית יש להציג את המרפסות במפלס

קומה ב וג כמוצעות. |

- 201 -

4 מרחבים מוגנים- מוצעים ממ"דים לכל הדירות.

5. מעלית ומדרגות- מקובל לאחר תיאום תכנוני.

6. חזיתות- חזית דרומית פנימית- יש להציג חלון/דלת

יציאה למרפסת בקומת הגג

7 גג- מוצע גג התואם להחלטת ועדת השימור.

8 שימור- מקובל. תואם להחלטת ועדת שימור.

9 עצים- לא קיימים עצים בשטח הבקשה. יש להציע

נטיעת לפחות עץ אחד בוגר במרכז החצר

0. נגישות- מוצעת נגישות למרבית הדירות באמצעות

רמפה בכניסה לחלקה (למפלס חצר מונמכת) + מעלית.

1. חניה- לא מוצעת חניה כלל. לא ניתן להציע חניה כלל

בשל שימור חזיתות בהיקף כמעט מלא של גבולות החלקה.

תנאי לאישור הבקשה יהיה ביצוע תשלום עבור 9.5 מקומות חניה בחניון השוק. לאחר ביצוע תשלום יש לקבל אישור נוסף ממחלקת תושי"ה.

2. הנדסה- יש לפנות את דיירי הבניין טרם תחילת

העבודות במבנה ועד לאחר השלמת הבינוי, קבלת טופס 4 ותעודות גמר.

3. תברואה- לא מוצג- יש להציג פתרון בתיאום מח'

תברואה.

4. מיזוג אוויר, צוברי/בלוני גז, חשמל, מים ותקשורת-

באחריות בוחן הרישוי לבחון מיקום מערכות תשתית אלו.

המערכות הללו כולל הצנרות שלהן ימוקמו ככל הניתן בתוך מעטפת הבניין (בקומת מרתף/בחלל גג רעפים וכד') ולא ע"ג החזית. ניתן להציע מיקום התשתיות בשטח החלקה,

בעדיפות לפתרון שלא נצפה מהרחוב ושלא "יושב" על גדר/גבול החלקה לרחוב. יש כמובן לקחת בחשבון נגישות פיזית לתחזוקה וכד'.

5. תוכנית פיתוח וניקוז מי נגר- יש להציג כולל לנושא גינון

ועצ/ים.

6. עד למועד הדיון תוגש חלופה על בסיס חיזוק ותוספות

("חלופה 0") לבחינת הוועדה (לא נדרש רמת פירוט של היתר)

7. יש להציג הדמיות + תמונות מצב קיים מוטעמות

בגרמושקה

- 202 -

8. הערות טכניות/שרטוטיות:

יש להציג הקשר סביבתי רחב יותר, בעיקר בחזיתות

והתכים

9. תנאי למתן היתר, יהא מודל מפורט של הפרוייקט במודל

העיר ע"י מגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל

למעט התיקונים המצוינים לעיל התכנית מקובלת תכנונית וניתן לאשרה.

חוות דעת מחלקת רישוי

[

מצב סטטוטורי:

במקום חלה תכנית המתאר 62 המייעדת את החלקה לאיזור מגורים 3.

הבקשה מוצעת במסגרת תמ"א 38 ותכנית 10038 לצורך חיזוק הבניין מפני רעידת אדמה.

חו"ד מח' הסדרי תנועה

התקבלה חו"ד ממח' הסדרי תנועה מתאריך 06/08/2020:

מדובר בהריסה ובניה מחדש בניין חדש ובו 19 יח"ד.

נדרש עפ"י התקן 9.5 מקומות חניה (לאחר הפחתה של % בעקבות השימור)

לא מוצע חניה בתחום החלקה

קיים באיזור חניון עם כופר חניה חניון השוק

המלצת מחלקת הסדרי תנועה היא : תשלום כופר חניה עבור 5 מקומות חניה .

תנאי לקבלת היתר בניה הינו אישור סופי של מחלקת הסדרי תנועה לביצוע התשלום.

המלצת מחלקת תכנון עיר לעניין החניה :

חניה- לא מוצעת חניה כלל. לא ניתן להציע חניה כלל בשל שימור חזיתות בהיקף כמעט מלא של גבולות החלקה.

הבקשה מובאת להכרעת הוועדה באם לפטור מ 9.5

מקומות חניה וכן דרישה לתשלום כופר חניה עבור 9.5 מקומות חניה.

חו"ד מח' השימור

התקבל אישור מח' השימור

יש להציג ולוודא התאמה מלאה לבקשה..

- 203 -

חו"ד מחלקת דרכים - התקבל.

חו"ד מחלקת איכות הסביבה - טרם התקבל.

חו"ד מחלקת שפ"ע -- התקבל.

חו"ד מחלקת תברואה - התקבל - יש להציג פתרון אשפה כפי שאושר ע"י מחלקת תברואה.

חו"ד וועדה מחוזית

התייחסות הוועדה המחוזית לבניין להריסה בתחום העיר ההיסטורית לפי סעיף 4.1.2.2

הועברה פניה לוועדה המחוזית כנדרש בתאריך 19.3.18 ולא התקבלה חזרה התייחסותם.

פרסום

פורסמו ההקלות הבאות:

מרפסות מעבר לגבול מגרש בשתי חזיתות קדמיות -

הריסת חלקי מבנה קיים בן 2 קומות והקמת בניין בן 4.5 קומות מעל קומת מחסנים בהתאם לתמ"א 38 ותכנית

8 - חיזוק הבניין מפני רעידת אדמה. -

קו בניין קידמי 0 לרחוב. - בהקלה מצומת לצומת ע"פ מרבית המבנים במקטע זה. רלוונטי גם לקו בניין קידמי/דרומי שהחזית לשימור היא מקטע מחומה היסטורית ארוכה קיימת בקו 0. קו בניין צידי 0 סעיף 15 לתמ"א 38 באישור מהנדס העיר, ומאחר ומדובר במבנה קיים במרקם המאופיין בבינוי.

תוספת 12 יח"ד בנוסף ל-7 יח"ד קיימות. סה"כ 19 יח"ד + מסחר בקומת קרקע. - בהתאם לתמ"א 38 ותכנית 10038.

קווי בניין

קווי הבניין המותרים עפ"י תכנית 10038 הינם :

קו בניין קדמי חזיתות צפונית ודרומית - קו בניין 0 בהתאם להקלה שפורסמה.

קו בניין צידי -- חזיתות מזרחית ומערבית - קו בניין 0 מכוח סעיף 15 לתמ"א הארצית.

קו בניין 0 לכיוון רחוב פינס - נראה כי לא קיימים בניינים הבנויים בקו בניין 0 ברחוב זה

ע"כ יש לצמצם את הבינוי בחזית זו בקומות החדשות לתחום

-204 -

קו הבניין המותר עפ"י תמ"א אלא אם כן יוכח אחרת לגבי שאר המבנים הקיימים ברחוב,

שטחי הבנייה המוצעים

שטחים עיקריים

שטח עיקרי מותר למימוש במבנה מכוח תמ"א 38

הינו 1,381.5 מ"ר.

השטח המוצע בבקשה הינו 1170 מ"ר .

כך שהשטחים המוצעים עומדים במסגרת השטחים

המותרים עפ"י תמ"א 38.

שטחי שירות

שטחי שירות מוצעים כמותר עפ"י התקנות שטחי מיגון, חדר מדרגות ,מבואות ומחסנים.

מחסנים

מוצעים 16 מחסנים ת"ק עבור 19 יח"ד בתוך תום קווי

הבניין המותרים , ניתן לאשר בכפוף לתנאים הבאים:

4 יש להציג גובה מחסנים עד 2.20 מ' נטוּ

2 יש להציג שטח מחסנים עד 8% משטח מגורים

3 יש להתאים חישוב שטחים לתכנון המחסנים

4 ניתן להציג מחסנים נוספים בהתאם למספר יח"ד

המוצעות.

פיתוח שטח

1 יש להציע תכנית פיתוח מפורטת לפי סעיף 6.6.2

בהוראות תכנית 10038

2 יש להציג מיקום פתרון אשפה , פתרון גז , גמל מים ארונות תשתיות.

3 יש להוסיף מפלסי פיתוח נדרשים.

4 יש להציג שטח חלחול - 20% משטח הקרקע כנדרש

עפ"י סעיף 6.19 בתוכנית 10038

5 יש להציע נטיעת לפחות עץ אחד בוגר במרכז החצר.

מרפסות זיז

1. מרפסות בחזית צפונית - מוצעות מרפסות זיז מעבר

לקווי הבניין עוקבות אחר מרפסות היסטורית קיימות - אין מניעה לאשר.

2 מרפסות / בליטות בחזית דרומית -- מוצעות מעבר לקווי הבניין המותרים - יש לבטלן.

- 205 -

3 מרפסות גג - ניתן לאשר.

יש להוסיף מפלסי מעקות מרפסות בחתכים ובחזיתות

תכנון - חו"ד מחלקת תכנון עיר

תכנית קומת המחסנים: החלק הצפוני המפרט את המחסנים

קומת הקרקע - מוצעת מרפסת ציבורית למעבר, שאינה מובילה לדירה מסוימת ,יש לבטל מרפסת זו. (יופיע גם בחזית המזרחית)

יש להציע תכנון ראוי כך שלא יוצעו חדרים שאינם מאווררים כיאות.

גג הבניין

1 יש להציג את כל המערכות הטכניות הנדרשות

(מנועי מיזוג , קולטים , דוודים) בחלל הגג כולל גישה משותפת לכל הדיירים.

2 יש להוסיף מפלסים נדרשים.

3 יש להוסיף שיפועים וניקוזים

4 יש לצמצם את גג הרעפים לתחום החלקה.

נדרש תיקון ליקויים גרפיים כמסומן ע"ג תוכנית 8 התנגדויות

התקבלו 7 התנגדויות מאת דיירי המבנים הסמוכים וכן מאת

דיירת מוגנת בבניין נשוא הבקשה , להן עיקרי ההתנגדויות :

31 דיירת מוגנת ומבוגרת :

א. | תכנון המוצע עקב הבניה המוצעת יפגע בתכנון הדירה

הקיימת ויקטין אותה.

ב | הבניה המוצעת תגרום לפגיעה בכניסת אור אוויר ושמש לדירה.

ג. המעלית המוצעת אינה מנגישה את דירתה באופן

מלא.

2. דיירי המבנים הסמוכים :

חוות דעת תכנונית

2221

- 206 -

א. | הבניה המוצעת תגרום לחסימת אור , אוויר ושמש

לדירות המתנגדים.

ב. | הבניה המוצעת תגרום לפגיעה בפרטיות המתנגדים.

ג. חשש ליציבות מבנה סמוך.

ד. | הבניה המוצעת ומספר רב של יח"ד תגרום לצפיפות

אוכלוסין.

ה. התנגדות לפתיחת חלונות בקו 0 לתוך חלקה סמוכה.

4 לא מוצג מתחם התארגנות בזמן הבניה.

ז לא מוצעת נסיגה כנדרש עפ"י תמ"א 88.

דעת מחלקת תכנון עיר

התקבלה חו"ד מאת אדר' מרים פלדמן בשם מהנדס העיר

(15104):

א. | רקע תכוני

שכונה

כתובת

גוש וחלקה

שטח הבקשה (מ"ר)

זכרון משה

דוד ילין 21

*חלקות 17 + 18 הסתיים הליך האיחוד בתצ"ר. השטח הוא לאחר איחוד לפי התצ"ר

1 תיאור מצב קיים: 2 מבנים- מבנה צפוני לרח' דוד ילין בן 2 קומות, מסחר בחזית הקרקע. מבנה דרומי (חזית/חומה לרח' פינס) בן קומה אחת. סה"כ 7 יח"ד + חנויות ב2 המבנים (מבנה צפוני 2 יח"ד * 2 קומות, מבנה דרומי 3 יח"ד * 1 קומה)

2 מועד הקמת המבנה: שנות ה30 במאה ה20 (לפי תיק תיעוד)

- 207 -

3 הגדרות המבנה לפי תוכנית 10038:

המגרש נמצא בתחום העיר ההיסטורית

הבניין הינו בניין היסטורי על פי הגדרתו בתכנית הבניין אינו מבנה מגורים גדול על פי הגדרתו בתוכנית הבניין הקדמי/צפוני מוגדר לשימור- בכרטסת

אתרים לשימור

מספר תיק

שם

רחוב

שכונה

שימוש בהווה

יעוד בהווה

סטטוס

דוד ילין 21

זכרון משה

מסחר ומגורים

אתר נקלט למערכת

מתחמים לשימור

מספר תיק

שם

רחוב

שכונה

- 208 -

שימוש בהווה

יעוד בהווה

סטטוס

זכרון משה א'

זכרון משה

ניתוח והערכה אושר

4. ורקע סטטוטורי:

תוכנית מתאר 62 משנת 1959- התוכנית מייעדת את

המגרש לאזור מגורים 3, היקף זכויות בניה 90% ב-3 קומות

5. נתונים סטטוטוריים:

זכויות בניה (מ"ר)

קומות

קווי בניין

הערות

עיקרי

שירות

קדמי

אחורי

צידי

5 מ"ר (90% מ395 מ"ר שטח מגרש לאחר תצ"ר)

- 209 -

6. מדניות תכנונית: 4 קומות + גג רעפים מוגבה לפי

מע"ר צפון

7 תקן חנייה לפי 5166ב': תקן חניה נמוך (1:1 לבניה חדשה)

ב. סל זכויות אפשרי מכוח 10038

על פי סעיף 4.1.2.2 (1) בהוראות 10038, במסלול הריסה ובניה מחדש,

ניתן לאשר זכויות בניה עיקריות על פי החישוב הבא:

מס' יח"ד בקומה טיפוסית

3 מ"ר (הרחבות)

שטח עיקרי בקומה טיפוסית

מס' יח"ד קיימות

3 מ"ר (הרחבות)

זכויות בניה עיקריות מכח תוכנית שאושרה לפני 1.1.1980

5 א

שטח קומת עמודים מפולשת

לחלופין, ככל שישנה תוכנית מפורטת בתוקף מלאחר ה-

0, ניתן לקבל את זכויות הבניה שלה (8), ובנוסף

מס' יח"ד קיימות 13 א מ"ר עיקרי הרחבה ליחידה (6*13)

- 210 -

ושטח קומת עמודים מפולשת (6).

שטחים עיקריים במגרש ע"פ תוכנית

מתאר 62

שחלה במקום ושאושרה עד 1.1.1980

מ"ר

שטח קומה טיפוסית קיימת בהיתר במבנה להריסה

מ"ר

מספר יחידות דיור למגורים במבנה הקיים

יח"ד

שטח קומת עמודים מפולשת קיימת במבנה להריסה

מר

מספר יחידות דיור למגורים בקומה טיפוסית קיימת

יח"ד

*מחושב לפי סך שטח בנוי בקומת הקרקע

- 211-

5+ 5*309+13(*355)+7+0*13=

13*0+6+(*2.5*)0+13+"8=

שטחי השירות יחושבו ע"פ תקנות חישוב שטחים

ג. תיאור הבקשה

הבינוי המבוקש מכח התמ"א:

1 הריסת המבנה והקמתו מחדש לפי תקן 413 על פי

סעיף 4.1.2.2.

2 הבקשה מציעה הריסת חלק ניכר מפנים המבנים,

הגובה של האגף הדרומי יוצא 5.5 קומות אך שווה ערך בגובה אבסולוטי לאגף הצפוני (קומות קיימות היסטוריות באגף הצפוני מאוד גבוהות).

3 שטח עיקרי מבוקש 1,354.71 מ"ר ושטח מירבי מעל הקרקע 1,456.76 מ"ר.

4. אחוזי בניה מירביים מוצעים 368%, אין הגדרת אחוזי

בניה לפי מדיניות מע"ר צפון

5 מוצעות סה"כ 19 יח"ד (+ מסחר בקומת הקרקע לרח'

6. הבינוי המבוקש בקווי בניין - כל הבינוי מבוקש

בקונטור חזיתות לשימור למעט 2 חזיתות פנימיות חדשות.

7 במסגרת התכנית לא מוצעות חניות. ע"פ דרישות

התקן יש צורך ב-19 מקומות חניה (מחושב בהפחתה של % מטעמי שימור=10 מקומות חניה).

סה"כ שטחי שירות מבוקשים: 343.64 מ"ר.

- 212 -

יש לבדוק התאמת שטחי שירות ע"י בודק הרישוי.

ד. התאמת הבקשה לתכנית 10038 ולמדיניות התכנון

1 התאמת השטחים המבוקשת ע"פ סעיף 4.1.2.2 (1):

2 התאמת התוכנית למדיניות: התוכנית המוצעת תואמת מדיניות מע"ר צפון לעניין מס' קומות.

3 התאמת התכנית לקווי בניין: הבקשה תואמת את

4. התאמה להנחיות מרחביות: התכנית נבדקה על פי

5 השתלבות התכנון המוצע בחתך הרחוב ואופי המרקם הבנוי: הבקשה מציעה מבנה בן 4 קומות + גג רעפים מוגבה, כאשר במקטע הרחוב הזה קיימים מבנים בגבהים 2-5

קומות, ובגובה ממוצע של 3.5 קומות (נתונים ע"פ תמונות).

7 התאמה לתכניות מחוזיות וארציות: התכנית נבדקה ונמצא כי אינה עומדת בסתירה להוראות התמא"ות והתמ"מ החלות במקום כפי שמפורט בסעיף 16.12.2.

8 הסכמות שכנים: נתקבל העתק נסח טאבו מתאריך

7 5 בעלים ב-2 החלקות. 100% אחוזי הסכמה

הוגשו.

ה. חוות דעת מחלקות העירייה

- 213 -

1 | שימור:

2 תושי"ה:

8-. ממליצה לאשר את הבקשה בתנאי ביצוע תשלום

עבור 9.5 מקומות חניה בחניון השוק. לאחר ביצוע תשלום יש לקבל אישור נוסף.

סוג הבקשה

תמ"א 38/2

גוש/חלקה

"|18

כתובת

דוד ילין 21

הוגשה תכנית חניה ע"י יועץ תנועה

לא

מס' יח"ד קיים בבנין

מס' מקומות חניה ע"פ היתר בניה אחרון

תוספת יח"ד מבוקשת

מס' מקומות חניה דרוש עבור התוספת

5 חניות (בניין לשימור)

סה"כ דרוש עבור קיים ותוספת

סה"כ מוצע בתכנית

מס' מקומות חניה חסרים

-214-

|15

מס' חניות שניתן להוסיף במגרש

רגיל

ע"י מתקנים

חניון עם קרן חניה באזור כן/לא

כן-חניון השוק

מס' מקומות חניה שנדרש לשלם קרן חניה

המלצה

ממליצה לאשר את הבקשה בתנאי ביצוע תשלום עבור 9.5 מקומות חניה בחניון השוק. לאחר ביצוע תשלום יש לקבל אישור נוסף.

3 מהנדס תמ"א 38:

חוות דעת הנדסית מעודכנת (מהנדסים אריאל בבג'נוב, איתי שרעבי ודייגו פרסובסקי - משרד ירון-שמעוני-שחם) מתאריך 9

1 חוות הדעת מתבססת על הממצאים הבאים:

- תכנית הגשה - מתאריך 02.04.19.

- תכנית הגשה - מתאריך 03.09.18.

- תכניות קונסטרוקציה שהוכנו ע"י מהנדס מנחם

שטיין מתאריך 03.09.18, 23.12.18, 25.02.19,

89, 02.04.19 ומעודכנות מתאריך 02.07.19.

- דו"ח מיפוי למבנה, דו"ח מס' 01609, של חברת

וח טכנולוגיות ניטור מתקדמות מהתאריך 01.07.18

ומעודכן מתאריך 02.07.19.

- דו"ח ביסוס מס' 206290 של אגסי רימון, מ-

- דו"ח חישוב דינמי שהוכן ע"י המהנדס מנחם שטיין