ישיבת רשות רישוי מקומית מס 1 · 24/01/2007

עיר: ירושלים
תאריך: 2007-01-24
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

המסמך אינו מופיע עוד ברשימת הפרוטוקולים באתר הרשות (נבדק 2026-09-17). העותק הזה נשמר כאן כפי שפורסם.

דיון ברשות רישוי	סוג דיון
2024/1	מספר ועדה
2023/0163.00	מספר בקשה
2023/0163.00 1	מספר בקשה מספר סידורי

בניה חדשה / בניין חדש, חפירה ומילוי	נתונים כלליים סוג בקשה
מגורים	שימוש עיקר י
בניית 2 בנייני מגורים- בניין 10 קומות A עם 59 יח"ד, בניין 14 קומות B עם 80 יח"ד - סה"כ 139 יח"ד	מהות בקשה
	שטח האתר
	שטח לחישוב זכויות
	סוג רישום בעלות
לא	הכשרת עבירה
אפי קפיטל בראל למשתכן אפי קפיטל בראל למשתכן	המבקש
אדריכל גולן אילן	עורך הבקשה
מהנדס מויאל שמעון	מתכנן השלד
0	מספר מתנגדים
0	מספר שכנים שלא חתמ ו

בשלמות	חלקה	גוש
לא	94	30287
לא	121	30287
לא	122	30287

שטח	יעוד	תא שטח	ת.סטטוס	סטטוס	תבע
			01/12/2014	תחילת תוקף	14295
			01/12/2014	תחילת תוקף	14295
			18/11/2011	תחילת תוקף	5834א
5026	מגורים ד	33	30/12/2022	תחילת תוקף	979336

- 1 -

סדר יום לועדה מתאריך - 07/01/2024 - כו טבת תשפ"ד

נתונים כלליים

כתובת האתר

, גבעת המטוס גבעת המטוס- מתחם -68478

מגרש 33

תאור הבקשה

בשכונת גבעת המטוס במגרשים מס' 35 ו-33 על פי תב"ע 979336 חדשה וכן על פי תב"ע 14295 מקורית

בתיק 23/162 – מגרש 35 : מבקשים הקמת 2 מבני מגורים: בניין 1 בן 14 קומות מעל 2 קומות ת"ק בן 80 יח"ד, בניין 2 בן 10 קומות ע"ק מעל 2 קומות ת"ק סה"כ 58 יח"ד, בבקשה בסה"כ מבוקשות 137 יח"ד

- 2 -

בתיק 23/163 – מגרש :33 מבקשים הקמת 2 מבני מגורים: בניין 1 בן 10 קומות מעל 2 קומות ת"ק בן 59 יח"ד, בניין 2 בן 14 קומות ע"ק מעל 2 קומות ת"ק סה"כ 80 יח"ד, בבקשה בסה"כ מבוקשות 139 יח"ד

סה"כ במתחם הכולל את מגרשים 33+35 : 277 יח"ד

במסגרת הבקשה מבקשים קומת חניון משותפת למגרשים 33 ו- 35 המוגשים בתיקים 23/162 ו –

23/163

מסמכי התכנית :

במקום חלות 2 תב"עות : תב"ע מקורית 14295 ותב"ע נוספת שחלה עליה 979336 – בסמכות מקומית.

תב"ע 979336 – הוספת שטחי בניה, קומות, קביעות הוראות פיתוח, התרת הבלטת גזוזטראות ועוד, לציין כי תב"ע זו נוצרה על מנת להשלים ליקויים אשר הקשו על מימוש תכנית המקורית 14295 תב"ע 14295 הופקדה בתאריך 28.12.2011 ותחילת תוקף בתאריך 01.12.2014 תב"ע 979336 הופקדה בתאריך 31.05.2022 ותחילת תוקף בתאריך 30.12.2022 סעיף סטייה ניכרת .4.1.2א,י"ב (בתב"ע :)14295 מס' הקומות המרבי וגובה הבניה, קווי הבניין, מפלס הכניסה הקובעת בהתאם לנספח ועם התרה של סטיה עד 1 מ'

סעיף 6.4.15 : תנאי למתן היתר בניה ראון בכל מתחם לבינוי ופיתוח יהיה הגשת תכנית בינוי ופיתוח בקנ"מ 1:250 לאישור הוועדה המקומית. – הוגשו נספחים בהתאם והבקשה תיבדק על פיהם נספחי הבינוי מחייבים לעניין: קווי בניין, מס' קומות מפלס ה-0.00 וגובה מרבי.

נערכה תכנית בינוי הבקשה נבדקה על פיה

תכנית בינוי ופיתוח

סעיף 6.4א'15 בתב"ע :14295 "תנאי למתן היתר בניה ראשון בכל מתחם לבינוי ופיתוח (ראה סעיף .4.1.2 י"ד לעיל) יהא הגשת תכנית בינוי ופיתוח בקנ"מ 1:250 לאישור הוועדה המקומית "

פרסום

לא בוצע הליך פרסום בפתיחת התיק

- 3 -

תיאור הבניה המוצעת

בתיק 23/162 – מגרש 35 :

קומת קרקע: הגישה אל הבניינים היא מתוך רחבת הפיתוח. בבניין 1 מוצעות 4 יח"ד בקומה וכן אזור

מחסנים, ליח"ד מוצעות גינות צמודות. כמו"כ מוצעות כניסות ממערב.

בבניין 2 מוצעות 5 יח"ד עם גינות, בנוסף מתוכננת גישה נוספת לבניין ממזרח מרתף -2 ו – :-1 מוצעת קומת חניה משותפת הכוללת מחסנים וחניות – הקומות ממשיכות גם למגרש 33 הסמוך

קומה :1-8 מוצעות 6 יח"ד בקומה בכל בניין – סה"כ 12 יח"ד עם מרפסות קומה :9 בניין :1 מוצעות 6 יח"ד בקומה עם מרפסות. בבניין 2 מוצעות 5 יח"ד בקומה עם מרפסות –

2 מתוך יח"ד הינן דירות דופלקס עם המשך בקומה 10 קומה :10 בניין :1 מוצעות 6 יח"ד עם מרפסות בניין :2 מצפון מוצע המשך ל-2 יח"ד דופלקס. שאר הגג מוצע גג בטון שטוח עם יציאה מחדר המדרגות.

קומה :11 בנין :1 מוצעות 6 יח"ד עם מרפסות

קומה :12 בנין :1 מוצעות 6 יח"ד עם מרפסות

קומה :13 בנין :1 מוצעות 4 יח"ד עם מרפסות

גג: מוצע גג בטון שטוח עם יציאה מחדר המדרגות

בתיק 23/163 – מגרש :33

קומת קרקע: הגישה אל הבניינים היא מתוך רחבת הפיתוח. בבניין 1 מוצעות 5 יח"ד בקומה, ליח"ד

מוצעות גינות צמודות. כמו"כ מוצעות כניסות ממערב.

בבניין 2 מוצעות 4 יח"ד עם גינות, הגישה מתוך רחפת הפיתוח בין הבניינים בנוסף מתוכננת גישה נוספת לבניין ממזרח

מרתף -2 ו – :-1 מוצעת קומת חניה משותפת הכוללת מחסנים וחניות – הקומות ממשיכות גם למגרש 35 הסמוך

קומה :1-9 מוצעות 6 יח"ד בקומה בכל בניין – סה"כ 12 יח"ד עם מרפסות קומה :10 בניין :2 מוצעות 6 יח"ד עם מרפסות בניין :1 מצפון מוצע המשך ל-2 יח"ד דופלקס. שאר הגג מוצע גג בטון שטוח עם יציאה מחדר המדרגות.

קומה :11 בנין :2 מוצעות 6 יח"ד עם מרפסות

קומה :12 בנין :2 מוצעות 6 יח"ד עם מרפסות

- 4 -

קומה :13 בנין :2 מוצעות 4 יח"ד עם מרפסות

גג: מוצע גג בטון שטוח עם יציאה מחדר המדרגות

סטייה ניכרת

בהתאם לתב"ע ,14295 סעיף .1.4.2א'(י"ב)

מס' הקומות

גובה הבניה

קווי הבניין

מפלס הכניסה הקובעת

להלן פירוט לנושאים המהווים סטייה ניכרת:

מס' הקומות – סטייה ניכרת

תב"ע 14295 סעיף .1.4.2א'(י"ב):1 "מס' הקומות המירבי וגובה הבניה המירבי בכל תא שטח, כמצוין בנספח מס' 1 הינם מחייבים וכל הגבהה שלהם תחשב כסטייה ניכרת כקבוע בתקנות"

מותר על פי טבלה 5 למגרש 33 ו-35 בתב"ע :979336 14 קומות מעל הכניסה הקובעת. ו -2 מתחת לכניסה הקובעת

מוצע במגרשים 33 ו- :35 בניין :1 14 קומות בניין :2 10 קומות - מתחת לכניסה הקובעת מוצע 2 קומות - כמותר

גובה הבניה – סטייה ניכרת

מותר למגרש 35 ו- 33 על פי תב"ע :979336 46.9 מ'

- 5 -

מוצע בניין: 1 +44.33 = 855.33 – מעל גובה זה ניתן לתכנן מעקה תיקני וחדר יציאה מהגג בלבד –

יידרש לתקן מוצע בניין: 2 +31.67 = 842.67 – במסגרת המותר

מוצע בניין: 1 +31.67 = 843.27 במסגרת המותר מוצע בניין :2 +44.33 = 855.93 – מעל גובה זה

ניתן לתכנן מעקה תיקני וחדר יציאה מהגג בלבד – יידרש לתקן מפלס הכניסה הקובעת – 0.00 – סטייה ניכרת

תב"ע 14295 סעיף .1.4.2א'(י"ב):3 "מפלס הכניסה הקובעת (מפלס )0.00 בכל תא שטח. המצוין בנספח מס' 1 הינו מחייב וכל הגבהה שלו (למעט התרת סטייה של עד 1 מ', ממנו לעת מתן היתר בניה) תחשב סטייה ניכרת.

סעיף .4.1.2א'ד: "מפלס ה-0.00 בכל אחד מתאי השטח יהא בהתאם למפורט בנספחים 1 ו-2 והינו מחייב. למרות האמור לעיל תותר סטייה של עד 1 מ' ממנו לעת מתן היתר בניה. במקרה שגובה מפלס הכביש הגובל המצוין בנספח 1 ישתנה לאור האמור לעיל , ישמר יחס הגבהים בין מפלס ה-0.00 לבין גובה הכביש המצויין בנספח מס' 1 כאמור.

מוצע במגרשים 33 ו - :35 811.60 מותר בנספח הבינוי: 811 – חריגה של 0.60 מ' – תותר סטייה של עד 1 מ' בהתאם לסעיף .4.1.2א'ד' המפורט לעיל.

מיקום קווי בניין – סטייה ניכרת

תב"ע 14295 סעיף .1.4.2א'(י"ב):2קווי הבניין המרביים המפורטים בתשריט ובנספח מס' 1 הינם מחייבים. צמצום השטח שבין גבול המגרש לבין קוו הבניין ייחשב סטייה ניכרת".

בתב"ע 979336 סעיף 6.1ה'(:)2 "פתרון החנייה יוצע בתת הקרקע באופן מלא. ניתן יהיה לתכנן את קומות החניה תוך ניצול הפרשי טופוגרפיה . במקרים אלו הפתרון התכנוני ייקבע עם מה"ע או מי מטעמו... באופן שלא יותר כלל מופע על קרקעי של החניון כלפי הרחוב, מלבד הכניסה לחניה".

בתב"ע 14295 סעיף .4.1.2ו': "יותרו קווי בניין מירביים תת קרקעיים אפס לצורך הקמת חנייה תת קרקעית, ובתנאי שקומת החניה כאמור, נמצאת מתחת למפלס הקרקע הסופי של תאי השטח המצרניים".

תב"ע 979336 סעיף 6.1 ד. קווי בנין: .1 קווי הבנין המירביים בכל אחד מתאי השטח שבתכנית יהיו כמסומן בתשריט בקו נקודה בצבע אדום .2 תותר הבלטת גזוזטראות מקו בניין קדמי ואחורי עד %40 מהמרווח או 2.0 מ' הקטן מביניהם. הבלטה זו לא תיחשב כשינוי קווי בניין או לצמצום המרווח. –

במגרשים 33 ו-35 המוצע בבקשה מתוכנן בתוך קווי הבניין המותרים, קומות החניה מוצעות עד גבול המגרש

- 6 -

מיקום המסחר

אין שטחי מסחר בבקשה

מס' מבנים

מגרש 35 ומגרש :33 בתב"ע 979336 כל מגרש היה מחולק ל-2 מגרשים כאשר בכל מגרש 2 בניינים. במסגרת בקשה זו מוצעים 2 בניינים (במקום )4 מכיוון שהאזור ללא תושבים ואין נפגעים משינוי זה ומאחר והנספח מנחה בלבד לעניין זה – אין מניעה לאשר

מס' יח"ד

תב"ע 14295 סעיף .4.1.2א'ג: "מס' יח"ד בכל אחד מתאי השטח יהא בהתאם למפורט בסעיף 5"

במגרש 35 בקשה :23/162 מוצע: 137 יח"ד מותר: 143 מוצע - (5 יח"ד שלא מומשו)

במגרש 33 בקשה :23/163 מוצע: 139 יח"ד מותר: 134 מוצע - (5 יח"ד עודפות – יילקח ממגרש )35

הערה ז' מתחת לטבלה 5 בתב"ע 979336 : "תותר, לעת מתן היתר בניה, ניוד שטחי בניה ו/או יח"ד בין תאי שטח סמוכים באותו מתחם , ובלבד שסך שטחי הבניה ו/או סך יחידות הדיור במתחם, כפי שנקבע בתכנית 14295 לא ישתנה."

תמהיל יח"ד

תב"ע 14295 סעיף .4.1.2א'ג: "יובטח לעת מתן היתר בניה כי גודלן של %20 מסך יח"ד בכל מתחם לא יעלה על 100 מ"ר מירבי ליח"ד במטרה לאפשר תמהיל מגוון של יח"ד".

יש להציג טבלת מאזן של גודל יח"ד ולהוכיח כי %20 מיח"ד אינן חורגות מ-100 מ"ר כנדרש מההוראה.

תכסית

תב"ע 14295 סעיף .4.1.2א'(ז'): "תכסית הבניה המרבית מעל הקרקע לא תעלה על %45 משטח תא השטח. תכסית הבניה המרבית התת קרקעית לא תעלה על %80 משטח תא השטח".

תב"ע 979336 סעיף 6.1ח: " תכסית הבנייה המירבית מעל הקרקע לא תעלה על %45 משטח תאי השטח. בשינוי למפורט בסעיף 4.1.2א.ז. שבהוראות תכנית מס' מק/,14295 תותר תכסית בניה מירבית תת-קרקעית עד %100 משטח תא השטח ובלבד שבתכסית תת-קרקעית העולה על %85

- 7 -

משטח תא השטח יוצג פתרון הידרולוגי להחדרת מי נגר בהתאם לתמ"א .34"

היות והתכסית עולה על %85 יש להציג דו"ח הידרולוג בהתאם חניה

החניה המוצעת בבקשה מבוקשת עבור מגרשים 33 ו- 35 בבקשות 23/162 ו- 23/163 הכניסה לחניה מוצעת דרומית מהרחוב ובין 2 הבניינים מוצעות 2 קומות חניה, הכניסה לחניה מוצעת מדרום – תואם לנספח הבינוי קומות החניה מוצעות בהתאם למותר

תב"ע 14295 סעיף .4.1.2א'(ח'):4 "החניה תהיה תת קרקעית בלבד. קומות החניה לא תבלוטנה מעל מפלס הקרקע של תאי השטח הסמוכים. אופציה נוספת לחניה מקורה שאינה תת קרקעית בחלק האחורי של המגרש.

תב"ע 14295 סעיף .4.1.2א'(ח'):5 "תותר תוספת של קומה לעת מתן היתר ובלבד שמס' מקומות החניה יהיה בהתאם לתקן התקף".

תב"ע 14295 סעיף .4.1.2א'(ח'):6 "תותר כניסה משותפת לחנייה תת קרקעית לכמה תאי שטח מצרניים בהסכמת בעלי הזכויות במקרקעין.

שטחי בניה

שטחי הבניה יחושבו לפי תב"ע 979336 אשר הגדילה את שטחי הבניה:

מגורים מותר למגרש: 35

עיקרי ע"ק מותר: 12,870 מ"ר שירות ע"ק מותר: 3145 מ"ר שירות ת"ק מותר: 3575 מ"ר

מגורים מותר למגרש: 33

עיקרי ע"ק מותר: 12067 מ"ר שירות ע"ק מותר: 3024 מ"ר שירות ת"ק מותר: 3350 מ"ר

הערה א' מתחת לטבלה בתב"ע :979336 "שטחי הבניה המפורטים בטבלה שלעיל כוללים את כל שטחי הבניה המירביים שבתחום מעטפת הבניה, למעט שטחי חניה תת-קרקעית"

הערה ב' מתחת לטבלה בתב"ע :979336 שטחי החניה יקבעו לעת מתן היתר הבניה בהתאם לתקן החניה שיהא תקף לעת מתן היתר הבניה בשטח.

- 8 -

הערה ו' מתחת לטבלה בתב"ע :979336 "תותר, לעת מתן היתר הבניה, העברת שטחי בניה משטחים מעל מפלס הכניסה הקובעת אל שטחים שמתחת למפלס הכניסה הקובעת ולהיפך, ובלבד שסך כל שטחי הבניה בתא השטח לא ישתנה."

הערה: לא ניתן לתכנן מרפסות שירות יש לבטל או לחשב בשטח עיקרי מגרש 35 – בקשה 23/162

עיקרי ע"ק מוצע: 12,446 מ"ר מותר: 12,870 מ"ר נותרו: 424 מ"ר – (יילקח עבור חריגה בשטח

עיקרי במגרש 33 סך של 409.85 מ"ר – יוותרו: 14.15 מ"ר)

שירות ע"ק: מוצע: 4528.50 מ"ר מותר: 3145 מ"ר חריגה: 1383.5 מ"ר – יילקח משטח שירות ת"ק

שירות ת"ק: מוצע ללא חניה: 929.49 מ"ר מותר: 3575 מ"ר נותרו: 2645.51 - יילקח 1383.5 מ"ר

משטח שירות ע"ק סה"כ יוותרו: 1262 מ"ר (כמו"כ יילקח 61.14 מ"ר עבור חריגה של שירות ע"ק במגרש ,33 סה"כ יוותרו 1200.86 מ"ר )

חניה מוצע: 6688.26 מ"ר - הערה ב. לטבלה: שטחי החניה יקבעו לעת מתן היתר הבניה בהתאם

לתקן החניה שיהא תקף לעת מתן היתר הבניה בשטח.

מגרש 33 – בקשה 23/163

עיקרי ע"ק מוצע: 12,476.85 מ"ר מותר: 12,067 מ"ר חריגה: 409.85 מ"ר – יילקח ממגרש 35

משטח עיקרי ע"ק.

שירות ע"ק: מוצע: 4532.10 מ"ר מותר: 3024 מ"ר חריגה: 1508 מ"ר – יילקח משטח שירות ת"ק סך

של 1569.14 מ"ר – תישאר חריגה של 61.14 מ"ר (יילקח מיתרת שירות ת"ק במגרש )35

שירות ת"ק: מוצע ללא חניה: 1780.86 מ"ר מותר: 3350 מ"ר נותרו: 1569.14 - יילקח עבור שירות

ע"ק.

חניה מוצע: 6226.29 מ"ר - הערה ב. לטבלה: שטחי החניה יקבעו לעת מתן היתר הבניה בהתאם

לתקן החניה שיהא תקף לעת מתן היתר הבניה בשטח.

מרפסות

- 9 -

מקורות:

23/162 – מגרש :35 מוצע: 1479.45 מ"ר /137 יח"ד – פחות מ-14 מ"ר.

23/163 – מגרש :33 מוצע: 1481.73 מ"ר /139 יח"ד – פחות מ-14 מ"ר.

מרפסות לא מקורות :

23/162 – מגרש :35 מוצע: 213.07 מ"ר

23/163 – מגרש :33 מוצע: 198.90 מ"ר

הערה ה' מתחת לטבלה בתב"ע 979336 קובע כי: "תותר לעת מתן היתר בניה תוספת שטחי בניה עבור

מרפסות זיז בהתאם לתקנות, קרי עד לשטח של 12 מ"ר בממוצע לדירה בבניין ולא יותר מ-14 מ"ר לדירה.

סעיף ה' מתחת לטבלה: "תותר, לעת מתן היתר הבניה, תוספת שטחי בניה עבור מרפסות זיז בהתאם לתקנות, קרי עד לשטח של 12 מ"ר בממוצע לדירה בבנין, ולא יותר מ-14 מ"ר לדירה."

מרפסות סוכה:

תב"ע 979336 סעיף 6.1י"ג: "לעת מתן היתר בניה, יתוכננו מרפסות סוכה בכל בנין מגורים שבתכנית באמצעות מרפסות זיז, מרפסות גג וחצרות, ובהיקף שלא יפחת מ-%20%-25 מסך יחידות הדיור שבבנין." – יידרש להציג תמהיל

מרווח בין בניינים

סעיף 4.1.2א'י"א6 בתב"ע 14295 : "במגרשים עם יותר מבניין אחד ישמר מרווח של 6 מ' לפחות בין הבניינים". – מוצע כמותר

זיקת הנאה

סעיף .4.1.2ב': זיקת הנאה: "השטח המסומן בתשריט בשלושה קווים אלכסוניים מקבילים בצבע אדום, הוא שטח עם זיקת הנאה למעבר ברכב לטובת תא שטח מס' 153 ללא מגבלה כלשהיא, ותירשם על כך הערת אזהרה בספרי המקרקעין ע"י מגישי הבקשה להיתר בניה בשטח תא שטח מס'

154 ועל חשבונם כתנאי למתן היתר בניה ראשון מבין תאי שטח מס' 153 ו.-154 שטח זה יפותח באופן שיובטח מעבר לרכב בהתאם להנחיות עיריית ירושלים וכחלק בלתי נפרד מביצוע הבניה בשטח."

- 10 -

לא רלוונטי לבקשה נוכחית, אין זיקת הנאה במגרש 35 ו-33 אשפה

תב"ע 979336 : סעיף 6.1ט': "אצירת אשפה תהיה בחדר בנוי בתחום קווי הבניין. במקרים מיוחדים בלבד ולאחר שהוכח שלא ניתן למקם את חדר האשפה כחלק מהבינוי, ניתן יהיה למקם חדר אשפה בגבול המגרש הצידי בכפוף לאישור מהנדס העיר או מי מטעמו. במקרה הנ"ל חדר האשפה ימוקם באופן מוצנע בטופוגרפיה ובקירות הפיתוח."

23/162 – מגרש :35 חדרי האשפה מוצעים בתוך המבנים: בבניין 2 בקומת הקרקע ובבניין 1 בקומה -1

23/163 – מגרש :33 חדרי האשפה מוצעים בתוך המבנים: בבניין 2 בקומת הקרקע ובבניין :1 פתרון האשפה מוצע במרווח הצידי – יידרש עמידה בסעיף 6.1ט' המפורט לעיל ולקבל אישור ספציפי עבור נושא זה מאדריכל העיר לעמידה בדרישה, כמו"כ, יידרש להוסיף פרט חדרי טרנספורמציה

תב"ע 979336 : סעיף 6.1י': "חדרי הטרנספורמציה יוצעו בתת הקרקע במבני המגורים שבתכנית.

במידה ויתברר, לעת מתן היתר הבניה, כי לא ניתן למקם חדר שנאים במגרש מגורים ספציפי, ניתן יהיה למקמו במגרשים בייעוד "שטח ציבורי פתוח" שאושרו בתכנית מק,/14295 בכפוף לקבלת הסכמה ואישור לכך ממהנדס העיר או מי מטעמו."

לא מוצע חדר טרנספורמציה

קירות תמך

תב"ע 979336 : סעיף 6.1ו': " גובה קירות תמך בין מגרשים באותו מתחם לא יעלה על 6.0 מ' ובתנאי שגובה הגדרות במגרשים באותו מתחם לא יעלה על 1.2 מ' כלפי הרחוב וכלפי מגרשים במתחמים סמוכים, ביחס למפלסי קק"ט." – יידרש להוסיף פריסת גדרות המוכיח עמידה בהוראה זו.

מחסנים

מוצעים מחסנים בקומות החניון הת"ק עבור מגרשים 33-35 – יש לתכנן מחסן לכל יחידת דיור ככל הניתן.

שלביות הביצוע

סעיף 6.4א'14 בתב"ע :14295 "תנאי למתן היתר בניה לכל %10 מהמגרשים הוא קבלת אישור

- 11 -

מעיריית ירושלים לפיו במקביל מתוכננים מיבני ציבור ושצ"פים הנותנים מענה לצרכי התושבים העתידיים להתגורר באותם מגרשים" – יידרש אישור מח' מדיניות התכנון סעיף 6.4א'14 בתב"ע :14295 "מתן היתר איכלוס לכל %10 מהמגרשים יותנה בהשלמת פיתוח השטחים המיועדים למבני ציבור ולשצ"פ באופן שיתן מענה לצרכי התושבים העתידיים להתגורר באותם המגרשים . בטרם מתן היתר איכלוס יינתן אישור בכתב ממהנדס העיר ירושלים בו יצוין כי קוימו הוראות התכנית בעניין זה". – תנאי למתן היתר איכלוס יהיה אישור מה"ע להוראה הנ"ל סעיף 6.4א'12 בתב"ע :14295הסכם פיתוח: "תנאי למתן היתר בניה ראשון במקרקעין בניהול מנהל מקרקעי ישראל יהא חתימת הסכם פיתוח עם עיריית ירושלים בתיאום ובפיקוח האגף למבני ציבור בעיריית ירושלים"

מי נגר

סעיף 6.10 בתב"ע :14295החדרת מי נגר לתת הקרקע "במתחמים הבנויי לפחות %50 משטח הקרקע שאינה מיועדת למיבנים – תישאר טבעית או השכיסוי בה ייעשה מחומרים המאפשרים חדירת נגר עילי לתוך הקרקע". – יש לעמוד בכל ההוראות המפורטות בהמשך הסעיף ולתת התייחסות לכך בבקשה להיתר ולהציג שרטוט המעיד על עמידה בנדרש כמו"כ יידרש לעמוד בתכסית המותרת אישורים שהתקבלו

חניה

התקבל אישור מח' חניה מתאריך 18.07.2023

אין התנגדות לתכנית לדיון בוועדה בלבד.

עבור 138 יח"ד במגרשים 35-36 דרוש 192 מ"ח עפ"י התקן.

מוצע 196 מ"ח (מיתוכם 4 נכים) בחניון תת"ק משותף למגרשים 33-36 –

תנאי להיתר בנייה- הגשת תכנית הסדרי תנועה מאושרת ע"י אגף תושי"ה.

תנאי לטופס -4 אישור רשות תמרור לתכנית.

תכנית הסדרי התנועה מתייחסת להיתרים:

2023/0162.00

2023/0163.00

- 12 -

איכות הסביבה

התקבל אישור איכות הסביבה מתאריך 18.12.2023

שפ"ע

2023/0162.00

התקבל אישור שפ"ע מתאריך: 31.07.2023

הסקר מאושר

שווי היטל כספי 577,7 ש"ח

פיתוח שצ"פ מבצאת חברת ערים

2023/0163.00

חברת ערים מפתחת שצ"פ בפרויקט. יזם קיבל אישור לצוות אדריכל העיר.

יש להגיש אישר מאדריכל הנוף לחיבורים לשטחים ציבורים.

סקר עצים מאושר:

יש להגיש תשלום היטל כספי על סך 7,577ש"ח (ישולם בתיק חפירה)

תברואה

התקבל אישור תברואה מתאריך 20.08.2023

מגרש 35

יש לתכנן 24 פחים בנפח 1000 ליטר

מכתב התחייבות בארכיב האופטי לחברת ני

מגרש 33

יש לתכנן 24 פחים בנפח 1000 ליטר

מכתב בארכיב האופטי- חברת ניהול לתפעול

- 13 -

אדריכל העיר

התקבל אישור מתאריך 16.08.2023 לתיק :23/162

הבקשה מאושרת לדיון ברשות רישוי

תנאים להוצאת היתר בניה

יש לקבל אישור איכ"ס לסוגיות השונות (אקוסטיקה, רוחות, הצללה, תקן בניה ירוקה חילחול מי נגר וכו')- ככל ויש היבטים הנוגעים לעיצוב אדריכלי בשונה ממה שמאושר ע"י אדריכל העיר- יש לחזור לאישור עדכני של אדריכל העיר

יש לקבל אישור אדריכל העיר לתכנית פיתוח מפורטת לרבות תכנון השטחים הפתוחים הציבוריים, וחיבורם לתשתית ההליכתית העירונית הקיימת והמתוכננת.

יש לקבל אישור אדריכל העיר לחזיתות מפורטות.

תנאים שייקבעו בהיתר הבניה

טרם הזמנת חומרי חיפוי החזית יש לקבל אישור אדריכל העיר לדוגמא ()mockup שתבוצע בשטח בגודל של לפחות 20 מ"ר, כולל דוגמת אבן, דוגמת זכוכית, גוון מסגרות (פתחים, מעקות וכו')

טרם הזמנת חומרי פיתוח שטחי החוץ יש לקבל אישור אדריכל העיר לדוגמא ()mockup שתבוצע בשטח בגודל של לפחות 20 מ"ר, כולל דוגמת ריצופים, ריהוט וכד'

ניתן לשנות את החלוקה הפנימית של יחידות המסחר מבלי לפגוע/לשנות את החזיתות והתאמה למפלסי הרחובות, תוך שמירה על עקרונות התב"ע .

תנאים לאיכלוס/טופס 4

אישור אדריכל העיר לכל רכיבי השילוט והתאורה על חזיתות המבנים ו/או בפיתוח השלמת פיתוח ובניית כל השטחים הציבוריים-השלמת השצ"פ, שבילים וכו' לאישור שפ"ע.

הערות תכנוניות טכניות לתיקון במסמכי ההגשה להיתר עיצוב אדריכלי

יש להציג תכנית עומקי שתילה עם אדמה גננית, המאפשרים לכל הפחות שתילת עץ 1 לכל 100 מ"ר לפי ההנחיות המרחביות. לא מאושר לתכנן את כל הגינות מהל המרתפים עם מילוי טוף.

- 14 -

אוורור מרתפים ושחרור עשן - תריסי האוורור לא יופנו לרחוב ולא לגבול מגרש כלפי מגרשים סמוכים .

לפרט חזית חמישית ולהציג חומרי גמר, מיקום מערכות טכניות , שיפוע הניקוז וכו .'כמו כן גגות הפנויים ממערכות טכניות יהיו גג ירוק/ כחול או גמר לבן.

יש לפרט ולהציע "טיפול"/עיצוב אדריכלי מיטבי לכל החלונות/פתחים בכל חזיתות המבנים באופן שלא יהיה מופע של חלונות קטנים בפרופורציות ריבועיות (כדוג' חלונות ממ"ד/שירותים וכד').

יש לפרט חומרי גמר בחזיתות לרבות סידור שורות האבן (לא בשיטת ברנוביץ'), גוונים וכיו"ב בהתאם להנחיות המרחביות ולהנחיות התכנון והעיצוב באבן.

חומרי גמר

אבן: חומר החיפוי העיקרי של הבניין יהיה באבן טבעית או מלאכותית בעלת מאפיינים "ירושלמיים"-

לא בהירה/לבנה/כהה מדי, לא הומוגנית מדי (בעלת גוונים/עורקים וכד'), בעיבוד/סיתות בדרגת מוסמסם ומעלה .יש להציג פרטים אדריכליים טיפוסיים.

זכוכית: יש לפרט מאפיינים ולעמוד בעקרונות כדלהלן-

מעבר אור -()tl מינימום %,50 רפלקטיביות -()rle מקסימום %,20 מעבר אנרגיה/חום -()te מקסימום %25

גוון זכוכית ניטרלי ככל האפשר (על בסיס אפור), בהתאמה/השתלבות לגווני רכיבי החזית האטומים ניתן לשלב הדפסים קרמיים/פוטווולטאים/אחר על משטחי זכוכית לטובת הפחתת אור ואנרגיה. ככל שמשולבים הדפסים שכאלה מומלץ למקמם מעל גובה עין של המשמתמשים בכל קומה אלומיניום/פרזול: גימור מט בלבד (לא מבריק). צבעים כהים. לציין צבע ומספר קטלוגי של צבע. להציג פרטים עקרוניים. כל המעקות יהיו ממתכת ולא מזכוכית (או מעקות בנויים בגג)

פיתוח

תוכנית פיתוח צבעונית חובה שתופיע בכל בקשה להיתר בניה וכחלק מסט התוכניות שבגוף הבקשה להיתר (גרמושקה). התוכנית תוצג במפלסים בהתאם לטופוגרפיה במשולב עם תוכניות מפלסי הקומות הרלוונטיים, דהיינו- כל מפלס במבנה המשיק לפני הקרקע יכיל את תוכנית הפיתוח במפלס הרלוונטי. במקרה של ריבוי מפלסי פיתוח - ניתן ורצוי להוסיף תוכנית פיתוח שתהווה קומפילציה של כל המפלסים.

התוכנית תפורט עד 10 מ' מעבר לגבול החלקה/בקשה (הצגת תכנון ו/או מצב קיים באפור ללא צביעה מעבר לקו הכחול), כולל: בניינים, דרכים, תשתיות, עצים, אבן שפה, עמודי חשמל/תאורה וכו'. ככל שמוצעים/מבוקשים שינויים בתחום שמעבר לקו הכחול (העתקת עמוד תאורה לדוג')- יש לציין זאת במפורש.

יש להציג בצורה ברורה בתוכניות הפיתוח את גבול הבינוי התת-קרקעי, וגבול הבינוי התת"ק המותיר עומקי שתילה בהתאם לתכנית ולהנחיות המרחביות. רצוי עומק נקודתי של 1.5 מ' ויותר לעצים. יש

- 15 -

להציג חישוב אחוזי גינון ופתרונות חילחול מי נגר. יש להציג סכמה של עומקי אדמה בתכנון הפיתוח.

יש להציג בתכנית הפיתוח מגרשים שכנים כולל סימון גבולותיהם וכניסות לחניות/מבנים, עצים לשימור.

יש להציג בתוכניות, חתכים ובחזיתות הקשר עירוני רחב יותר- לפחות 10 מ' מעבר לגבולות הפיתוח המוצע.

יש לסמן כל שינוי מוצע בתחום המרחב הציבורי- ביטול/שינוי של מתקני תשתית קיימים (עמודי חשמל/תאורה וכד') ו/או שינויים בגינון/עצים.

רחבות כבאות לא יסומנו על הקרקע אלא יכללו שילוט מינימלי בשטח בלבד. יש לסובב אותם כך שיהיו בניצב למדרכה לטובת שימור רצף עצים מקסימלי לאורך המדרכה. רצוי לבחון מיקום הרחבה המזרחית שברח' בר יוחאי (חזית דרומית) בצמוד לכניסה למעבר פסאז' כך שקיטוע רצף העצים ידגיש את מיקום הכניסה לפסאז' זה.

כניסה לחניון תהיה עם אבן עליה לרכב ושמירת מפלס מדרכה רציף עם סימון מינימלי של חצית רכבים (עמודונים/שינוי בריצוף)- הכל בהתאם למדריכי אדריכל העיר בנידון.

צומח

ע"פ ההנחיות המרחביות חובה להציע נטיעות חדשות בתחום המגרש הפרטי (דהיינו לא כולל שטח שצ"פ/דרך/שביל) בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד לכל 100 מ"ר פנויים מבינוי בתחום המגרש. יש להציג סכמה המחשבת שטח זה (דהיינו כל השטח החשוף לשמים בתחום המגרש הפרטי, לא כולל שטחי ארקדה/פסאז' וכד'). יש להציג היקף נטיעות חדשות בהתאם להנחיה זאת ולחישוב שיוצג.

תשתיות

יש להציג את כל מתקני התשתית הנדרשים- ברזי מים ראשיים, ברזי כבאות, ארון חשמל ראשי וכד'

ולוודא כי אינם פונים כלפי רחוב ומשולבים במסת המבנים או בקירות פיתוח בקירות.

יש להציג חתך מקומי מוגדל בכל התשתיות במישור הקרקע- צובר גז, פירי איוורור וכו.'

גדרות

יש להציג פריסת גדרות/קירות תמך מלאה +פרטים טיפוסיים היכן שלא נדרשים מעקות/גדרות אין להתקין כאלה, ויש לעשות מאמצים בתכנון לצמצם הצורך בגדרות ככל האפשר.

חיפוי הגדרות/קירות תמך יהיה דומה ככל הניתן לאופי הגדרות בסביבה, ולא אותו חומר חיפוי של הבניין. רצוי "למחזר" אבני חיפוי גדרות קיימים ו/או להשתמש באבנים שייחצבו בשטח לטובת חיפוי גדרות הפיתוח.

הערות טכניות

יש לבטל את סימוני ההכנה לבריכות. לא ניתן לאשר תכנון עתידי שלא קיים בהגשה זו. בריכות חדשות ככל שיתבקשו בהיתר יוגשו בבקשה זו באופן מפורט או בבקשה נפרדת.

- 16 -

יש להציג הדמיות מעודכנות כחלק ממסמכי ההגשה.

סימון חתכים בצורה ברורה בכל תנוחות התכניות.

בחתכים וחזיתות יש להראות את ההקשר העירוני רחב יותר לפחות עד למבנים סמוכים מוצעים או קיימים.

חוות הדעת לתיק: 23/163

הבקשה מאושרת לדיון ברשות רישוי

תנאים להוצאת היתר בניה

יש לקבל אישור אדריכל העיר לחזיתות מפורטות.

תנאים שייקבעו בהיתר הבניה

תנאים לאיכלוס/טופס 4

- 17 -

הערות תכנוניות טכניות לתיקון במסמכי ההגשה להיתר עיצוב אדריכלי

אוורור מרתפים ושחרור עשן - תריסי האוורור לא יופנו לרחוב ולא לגבול מגרש כלפי מגרשים סמוכים .

חומרי גמר

אבן: חומר החיפוי העיקרי של הבניין יהיה באבן טבעית או מלאכותית בעלת מאפיינים "ירושלמיים"-

זכוכית: יש לפרט מאפיינים ולעמוד בעקרונות כדלהלן-

מעבר אור -()tl מינימום %,50 רפלקטיביות -()rle מקסימום %,20 מעבר אנרגיה/חום -()te מקסימום %25

פיתוח

התוכנית תפורט עד 10 מ' מעבר לגבול החלקה/בקשה (הצגת תכנון ו/או מצב קיים באפור ללא צביעה

- 18 -

מעבר לקו הכחול), כולל: בניינים, דרכים, תשתיות, עצים, אבן שפה, עמודי חשמל/תאורה וכו'. ככל שמוצעים/מבוקשים שינויים בתחום שמעבר לקו הכחול (העתקת עמוד תאורה לדוג')- יש לציין זאת במפורש.

יש להציג בצורה ברורה בתוכניות הפיתוח את גבול הבינוי התת-קרקעי, וגבול הבינוי התת"ק המותיר עומקי שתילה בהתאם לתכנית ולהנחיות המרחביות. רצוי עומק נקודתי של 1.5 מ' ויותר לעצים. יש להציג חישוב אחוזי גינון ופתרונות חילחול מי נגר. יש להציג סכמה של עומקי אדמה בתכנון הפיתוח.

יש להציג בתכנית הפיתוח מגרשים שכנים כולל סימון גבולותיהם וכניסות לחניות/מבנים, עצים לשימור.

יש להציג בתוכניות, חתכים ובחזיתות הקשר עירוני רחב יותר- לפחות 10 מ' מעבר לגבולות הפיתוח המוצע.

צומח

תשתיות

יש להציג את כל מתקני התשתית הנדרשים- ברזי מים ראשיים, ברזי כבאות, ארון חשמל ראשי וכד'

ולוודא כי אינם פונים כלפי רחוב ומשולבים במסת המבנים או בקירות פיתוח בקירות.

יש להציג חתך מקומי מוגדל בכל התשתיות במישור הקרקע- צובר גז, פירי איוורור וכו.'

גדרות

חיפוי הגדרות/קירות תמך יהיה דומה ככל הניתן לאופי הגדרות בסביבה, ולא אותו חומר חיפוי של הבניין. רצוי "למחזר" אבני חיפוי גדרות קיימים ו/או להשתמש באבנים שייחצבו בשטח לטובת חיפוי

- 19 -

גדרות הפיתוח.

הערות טכניות

יש להציג הדמיות מעודכנות כחלק ממסמכי ההגשה.

סימון חתכים בצורה ברורה בכל תנוחות התכניות.

בחתכים וחזיתות יש להראות את ההקשר העירוני רחב יותר לפחות עד למבנים סמוכים מוצעים או קיימים.

יש לוודא התאמות לחו"ד אדריכל העיר זו לתוכניות שיאושרו ע"י כלל הגורמים לחוו"ד, ובעיקר: נגישות, כבאות, שפ"ע, תברואה, תושי"ה, חשמל והג"א.

אישור זה אינו מהווה אישור סופי להיתר -יש לחזור ולקבל אישור אדריכל העיר לשינויים.

אישור סופי יינתן רק לאחר הגשת הרמוניקה מתוקנת לפי כל ההערות לעיל.

יש לחזור ולקבל את אישורו של אדריכל העיר לחדר האשפה דרכים

התקבל אישור דרכים מתאריך: 01.08.2023

אין מניעה לקדם את התיק לדיון בוועדה בלבד על סמך אישור המתכנן ממשרד רעם במיל סרוק בארכיב אופטי של התיק מתאריך 01/08/2023

תנאי להוצאת היתר בנייה קבלת אישור מחלקת דרכים סופי תנאי לטופס -4

בנית גדרות בגבלות חלקה חוקית

מאור באגף שפ"ע

התקבל אישור מאור מתאריך 13.07.2023

מאושר לועדה, לצורך קבלת היתר בניה יש לאשר תוכניות תאורה במחלקת המאור.

	מתאריך
מומלץ לאשר בכפוף לשינויים ובתנאים ובכפוף להערות המפורטות בתיאור הבקשה ובהרמוניקה – הכל בתיאום עם בוחנת הרישוי . תיקון בהרמוניקה מאגר מים אין צורך לחשב בשטחי הבניה יש לבטל מרפסות שירות או לחילופין לחשבן בשטח עיקרי יש להיצמד להרמוניקה ולהערות בה ובתיאור הבקשה יש להציג את השטחים מעל התוכניות כל ההערות הרשומות על גבי התכניות בתיק 23/162 יתוקנו גם עבור תיק 23/163	01/01/2024	הכנת המלצה תכנונית : לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים
חוות דעת תכנונית	01/01/2024	חוות דעת תכנונית

- 20 -

תיקון בהרמוניקה

מאגר מים אין צורך לחשב בשטחי הבניה

לבטל מרפסות שירות

להיצמד להרמוניקה ולהערות

לשים את השטחים מעל התוכניות

כל ההערות הרשומות על גבי התכניות בתיק 23/162 יתוקנו גם עבור תיק 23/163

מידע קודם

מס' תכנית שחלה בחלקה: 979336 תחילת תוקף : 30/12/2022 ייעוד הקרקע : מגורים ד מדובר בבקשה בשכונת גבעת המטוס במגרש מס' 33 על פי תב"ע 979336 חדשה וכן על פי תב"ע 14295 מבקשים הקמת 2 מבני מגורים : בנין 1 (59 יח"ד) בן 10 קומות, בנין 2 (80 יח"ד) בן 14 קומות – מעל 2 קומות חניה משותפות למגרש 35 המוגש בבקשה 23/162 סה"כ: 139 יח"ד בכללותה הבקשה תואמת להוראות התכנית פרט לנושאים המפורטים בתיאור הבקשה אותם יידרש לתקן בתיאום עם בוחן הרישוי
תוספת קומה מעל 14 המותרות. סה"כ 15 קומות .	22/05/2023	הכנת נוסח פרסום

בוצע	תנאים לקבלת היתר
	רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעי ן	1
	אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה	2
	אישור פיקוד העורף הג"א	3
	אישור שירותי הכבאות - 7788070110	4
	אישור משרד הבריאות	5
	חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה	6
	אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת	7
	חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - בקרה מרחבית	8
	3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות	9

- 21 -

תנאים – באם תאושר הבקשה

	תשלום אגרת בניה	10
	הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים	11
	חוות דעת/תשלום חברת הגיחו ן	12
	אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה	13
	אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפ ו	14
	נסחי טאבו עדכניים לחלקות הרלונטיות	15
	תנאי לרישום התצ"ר (ביוזמה ובטיפול רמ"י) הוא תנאי להיתר הבניה(גבריאל. א. אופטי)	16
	הגשת תכנית הסדרי תנועה מאושרת ע"י אגף תושי"ה.	17
	תנאי להוצאת היתר בנייה קבלת אישור מחלקת דרכים סופ י	18
	יש לאשר תוכניות תאורה במחלקת המאור.	19
	אישור אדריכל העיר לאשפה במרווח	20

- 22 -

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

מומלץ לאשר בכפוף לשינויים ובתנאים ובכפוף להערות המפורטות בתיאור הבקשה ובהרמוניקה – הכל בתיאום עם בוחנת הרישוי.

תיקון בהרמוניקה

מאגר מים אין צורך לחשב בשטחי הבניה

יש לבטל מרפסות שירות או לחילופין לחשבן בשטח עיקרי יש להיצמד להרמוניקה ולהערות בה ובתיאור הבקשה

יש להציג את השטחים מעל התוכניות

כל ההערות הרשומות על גבי התכניות בתיק 23/162 יתוקנו גם עבור תיק 23/163

דיון ברשות רישוי	סוג דיון
2024/1	מספר ועדה
2023/0162.00	מספר בקשה
2023/0162.00 2	מספר בקשה מספר סידורי

בניה חדשה / בניין חדש, חפירה ומילוי	נתונים כלליים סוג בקשה
מגורים, מגורים	שימוש עיקר י
בניית 2 בנייני מגורים- בניין 10 קומות A עם 58 יח"ד, בניין 14 קומות B עם 80 יח"ד	מהות בקשה
	שטח האתר
	שטח לחישוב זכויות
נסח טאב ו	סוג רישום בעלות
לא	הכשרת עבירה
אפי קפיטל בראל למשתכן אפי קפיטל בראל למשתכן	המבקש
אדריכל גולן אילן	עורך הבקשה
מהנדס מויאל שמעון	מתכנן השלד
0	מספר מתנגדים
0	מספר שכנים שלא חתמ ו

בשלמות	חלקה	גוש
לא	93	30287
לא	92	30287
לא	91	30287
לא	122	30287
לא	2	31657
לא	3	31657
לא	4	31657
לא	5	31657

ת.סטטוס	סטטוס	תבע
01/12/2014	תחילת תוקף	14295
01/12/2014	תחילת תוקף	14295
18/11/2011	תחילת תוקף	5834א
30/12/2022	תחילת תוקף	979336

- 23 -

סדר יום לועדה מתאריך - 07/01/2024 - כו טבת תשפ"ד

נתונים כלליים

כתובת האתר

, גבעת המטוס גבעת המטוס- מתחם -68478

מגרש 35

תאור הבקשה

בשכונת גבעת המטוס במגרשים מס' 35 ו-33 על פי תב"ע 979336 חדשה וכן על פי תב"ע 14295 מקורית

- 24 -

בתיק 23/162 – מגרש 35 : מבקשים הקמת 2 מבני מגורים: בניין 1 בן 14 קומות מעל 2 קומות ת"ק בן 80 יח"ד, בניין 2 בן 10 קומות ע"ק מעל 2 קומות ת"ק סה"כ 58 יח"ד, בבקשה בסה"כ מבוקשות 138 יח"ד

סה"כ במתחם הכולל את מגרשים 33+35 : 277 יח"ד

במסגרת הבקשה מבקשים קומת חניון משותפת למגרשים 33 ו- 35 המוגשים בתיקים 23/162 ו –

23/163

מסמכי התכנית :

במקום חלות 2 תב"עות : תב"ע מקורית 14295 ותב"ע נוספת שחלה עליה 979336 – בסמכות מקומית.

נערכה תכנית בינוי הבקשה נבדקה על פיה

תכנית בינוי ופיתוח

פרסום

- 25 -

לא בוצע הליך פרסום בפתיחת התיק

תיאור הבניה המוצעת

בתיק 23/162 – מגרש 35 :

קומת קרקע: הגישה אל הבניינים היא מתוך רחבת הפיתוח. בבניין 1 מוצעות 4 יח"ד בקומה וכן אזור

מחסנים, ליח"ד מוצעות גינות צמודות. כמו"כ מוצעות כניסות ממערב.

קומה :11 בנין :1 מוצעות 6 יח"ד עם מרפסות

קומה :12 בנין :1 מוצעות 6 יח"ד עם מרפסות

קומה :13 בנין :1 מוצעות 4 יח"ד עם מרפסות

גג: מוצע גג בטון שטוח עם יציאה מחדר המדרגות

בתיק 23/163 – מגרש :33

קומת קרקע: הגישה אל הבניינים היא מתוך רחבת הפיתוח. בבניין 1 מוצעות 5 יח"ד בקומה, ליח"ד

מוצעות גינות צמודות. כמו"כ מוצעות כניסות ממערב.

בבניין 2 מוצעות 4 יח"ד עם גינות, הגישה מתוך רחפת הפיתוח בין הבניינים בנוסף מתוכננת גישה נוספת לבניין ממזרח

מרתף -2 ו – :-1 מוצעת קומת חניה משותפת הכוללת מחסנים וחניות – הקומות ממשיכות גם למגרש 35 הסמוך

- 26 -

קומה :11 בנין :2 מוצעות 6 יח"ד עם מרפסות

קומה :12 בנין :2 מוצעות 6 יח"ד עם מרפסות

קומה :13 בנין :2 מוצעות 4 יח"ד עם מרפסות

גג: מוצע גג בטון שטוח עם יציאה מחדר המדרגות

סטייה ניכרת

בהתאם לתב"ע ,14295 סעיף .1.4.2א'(י"ב)

מס' הקומות

גובה הבניה

קווי הבניין

מפלס הכניסה הקובעת

להלן פירוט לנושאים המהווים סטייה ניכרת:

מס' הקומות – סטייה ניכרת

מותר על פי טבלה 5 למגרש 33 ו-35 בתב"ע :979336 14 קומות מעל הכניסה הקובעת. ו -2 מתחת לכניסה הקובעת

מוצע במגרשים 33 ו- :35 בניין :1 14 קומות בניין :2 10 קומות - מתחת לכניסה הקובעת מוצע 2 קומות - כמותר

גובה הבניה – סטייה ניכרת

- 27 -

מותר למגרש 35 ו- 33 על פי תב"ע :979336 46.9 מ'

מוצע בניין: 1 +44.33 = 855.33 – מעל גובה זה ניתן לתכנן מעקה תיקני וחדר יציאה מהגג בלבד –

יידרש לתקן מוצע בניין: 2 +31.67 = 842.67 – במסגרת המותר

מוצע בניין: 1 +31.67 = 843.27 במסגרת המותר מוצע בניין :2 +44.33 = 855.93 – מעל גובה זה

ניתן לתכנן מעקה תיקני וחדר יציאה מהגג בלבד – יידרש לתקן מפלס הכניסה הקובעת – 0.00 – סטייה ניכרת

מיקום קווי בניין – סטייה ניכרת

במגרשים 33 ו-35 המוצע בבקשה מתוכנן בתוך קווי הבניין המותרים, קומות החניה מוצעות עד גבול

- 28 -

המגרש

מיקום המסחר

אין שטחי מסחר בבקשה

מס' מבנים

מס' יח"ד

תב"ע 14295 סעיף .4.1.2א'ג: "מס' יח"ד בכל אחד מתאי השטח יהא בהתאם למפורט בסעיף 5"

במגרש 35 בקשה :23/162 מוצע: 137 יח"ד מותר: 143 מוצע - (5 יח"ד שלא מומשו)

במגרש 33 בקשה :23/163 מוצע: 139 יח"ד מותר: 134 מוצע - (5 יח"ד עודפות – יילקח ממגרש )35

תמהיל יח"ד

יש להציג טבלת מאזן של גודל יח"ד ולהוכיח כי %20 מיח"ד אינן חורגות מ-100 מ"ר כנדרש מההוראה.

תכסית

- 29 -

היות והתכסית עולה על %85 יש להציג דו"ח הידרולוג בהתאם חניה

תב"ע 14295 סעיף .4.1.2א'(ח'):5 "תותר תוספת של קומה לעת מתן היתר ובלבד שמס' מקומות החניה יהיה בהתאם לתקן התקף".

תב"ע 14295 סעיף .4.1.2א'(ח'):6 "תותר כניסה משותפת לחנייה תת קרקעית לכמה תאי שטח מצרניים בהסכמת בעלי הזכויות במקרקעין.

שטחי בניה

שטחי הבניה יחושבו לפי תב"ע 979336 אשר הגדילה את שטחי הבניה:

מגורים מותר למגרש: 35

עיקרי ע"ק מותר: 12,870 מ"ר שירות ע"ק מותר: 3145 מ"ר שירות ת"ק מותר: 3575 מ"ר

מגורים מותר למגרש: 33

עיקרי ע"ק מותר: 12067 מ"ר שירות ע"ק מותר: 3024 מ"ר שירות ת"ק מותר: 3350 מ"ר

- 30 -

הערה: לא ניתן לתכנן מרפסות שירות יש לבטל או לחשב בשטח עיקרי מגרש 35 – בקשה 23/162

עיקרי ע"ק מוצע: 12,446 מ"ר מותר: 12,870 מ"ר נותרו: 424 מ"ר – (יילקח עבור חריגה בשטח

עיקרי במגרש 33 סך של 409.85 מ"ר – יוותרו: 14.15 מ"ר)

שירות ע"ק: מוצע: 4528.50 מ"ר מותר: 3145 מ"ר חריגה: 1383.5 מ"ר – יילקח משטח שירות ת"ק

שירות ת"ק: מוצע ללא חניה: 929.49 מ"ר מותר: 3575 מ"ר נותרו: 2645.51 - יילקח 1383.5 מ"ר

משטח שירות ע"ק סה"כ יוותרו: 1262 מ"ר (כמו"כ יילקח 61.14 מ"ר עבור חריגה של שירות ע"ק במגרש ,33 סה"כ יוותרו 1200.86 מ"ר )

חניה מוצע: 6688.26 מ"ר - הערה ב. לטבלה: שטחי החניה יקבעו לעת מתן היתר הבניה בהתאם

לתקן החניה שיהא תקף לעת מתן היתר הבניה בשטח.

מגרש 33 – בקשה 23/163

עיקרי ע"ק מוצע: 12,476.85 מ"ר מותר: 12,067 מ"ר חריגה: 409.85 מ"ר – יילקח ממגרש 35

משטח עיקרי ע"ק.

שירות ע"ק: מוצע: 4532.10 מ"ר מותר: 3024 מ"ר חריגה: 1508 מ"ר – יילקח משטח שירות ת"ק סך

של 1569.14 מ"ר – תישאר חריגה של 61.14 מ"ר (יילקח מיתרת שירות ת"ק במגרש )35

שירות ת"ק: מוצע ללא חניה: 1780.86 מ"ר מותר: 3350 מ"ר נותרו: 1569.14 - יילקח עבור שירות

ע"ק.

חניה מוצע: 6226.29 מ"ר - הערה ב. לטבלה: שטחי החניה יקבעו לעת מתן היתר הבניה בהתאם

לתקן החניה שיהא תקף לעת מתן היתר הבניה בשטח.

- 31 -

מרפסות

מקורות:

23/162 – מגרש :35 מוצע: 1479.45 מ"ר /137 יח"ד – פחות מ-14 מ"ר.

23/163 – מגרש :33 מוצע: 1481.73 מ"ר /139 יח"ד – פחות מ-14 מ"ר.

מרפסות לא מקורות :

23/162 – מגרש :35 מוצע: 213.07 מ"ר

23/163 – מגרש :33 מוצע: 198.90 מ"ר

הערה ה' מתחת לטבלה בתב"ע 979336 קובע כי: "תותר לעת מתן היתר בניה תוספת שטחי בניה עבור

מרפסות זיז בהתאם לתקנות, קרי עד לשטח של 12 מ"ר בממוצע לדירה בבניין ולא יותר מ-14 מ"ר לדירה.

מרפסות סוכה:

מרווח בין בניינים

סעיף 4.1.2א'י"א6 בתב"ע 14295 : "במגרשים עם יותר מבניין אחד ישמר מרווח של 6 מ' לפחות בין הבניינים". – מוצע כמותר

זיקת הנאה

- 32 -

לא רלוונטי לבקשה נוכחית, אין זיקת הנאה במגרש 35 ו-33 אשפה

23/162 – מגרש :35 חדרי האשפה מוצעים בתוך המבנים: בבניין 2 בקומת הקרקע ובבניין 1 בקומה -1

תב"ע 979336 : סעיף 6.1י': "חדרי הטרנספורמציה יוצעו בתת הקרקע במבני המגורים שבתכנית.

לא מוצע חדר טרנספורמציה

קירות תמך

מחסנים

מוצעים מחסנים בקומות החניון הת"ק עבור מגרשים 33-35 שלביות הביצוע

- 33 -

סעיף 6.4א'14 בתב"ע :14295 "תנאי למתן היתר בניה לכל %10 מהמגרשים הוא קבלת אישור מעיריית ירושלים לפיו במקביל מתוכננים מיבני ציבור ושצ"פים הנותנים מענה לצרכי התושבים העתידיים להתגורר באותם מגרשים" – יידרש אישור מח' מדיניות התכנון סעיף 6.4א'14 בתב"ע :14295 "מתן היתר איכלוס לכל %10 מהמגרשים יותנה בהשלמת פיתוח השטחים המיועדים למבני ציבור ולשצ"פ באופן שיתן מענה לצרכי התושבים העתידיים להתגורר באותם המגרשים . בטרם מתן היתר איכלוס יינתן אישור בכתב ממהנדס העיר ירושלים בו יצוין כי קוימו הוראות התכנית בעניין זה". – תנאי למתן היתר איכלוס יהיה אישור מה"ע להוראה הנ"ל סעיף 6.4א'12 בתב"ע :14295הסכם פיתוח: "תנאי למתן היתר בניה ראשון במקרקעין בניהול מנהל מקרקעי ישראל יהא חתימת הסכם פיתוח עם עיריית ירושלים בתיאום ובפיקוח האגף למבני ציבור בעיריית ירושלים"

מי נגר

חניה

התקבל אישור מח' חניה מתאריך 18.07.2023

אין התנגדות לתכנית לדיון בוועדה בלבד.

עבור 138 יח"ד במגרשים 35-36 דרוש 192 מ"ח עפ"י התקן.

מוצע 196 מ"ח (מיתוכם 4 נכים) בחניון תת"ק משותף למגרשים 33-36 –

תנאי להיתר בנייה- הגשת תכנית הסדרי תנועה מאושרת ע"י אגף תושי"ה.

תנאי לטופס -4 אישור רשות תמרור לתכנית.

תכנית הסדרי התנועה מתייחסת להיתרים:

- 34 -

2023/0162.00

2023/0163.00

איכות הסביבה

התקבל אישור איכות הסביבה מתאריך 18.12.2023

שפ"ע

2023/0162.00

התקבל אישור שפ"ע מתאריך: 31.07.2023

הסקר מאושר

שווי היטל כספי 577,7 ש"ח

פיתוח שצ"פ מבצאת חברת ערים

2023/0163.00

חברת ערים מפתחת שצ"פ בפרויקט. יזם קיבל אישור לצוות אדריכל העיר.

יש להגיש אישר מאדריכל הנוף לחיבורים לשטחים ציבורים.

סקר עצים מאושר:

יש להגיש תשלום היטל כספי על סך 7,577ש"ח (ישולם בתיק חפירה)

תברואה

התקבל אישור תברואה מתאריך 20.08.2023

מגרש 35

יש לתכנן 24 פחים בנפח 1000 ליטר

מכתב התחייבות בארכיב האופטי לחברת ני

מגרש 33

יש לתכנן 24 פחים בנפח 1000 ליטר

מכתב בארכיב האופטי- חברת ניהול לתפעול

- 35 -

אדריכל העיר

התקבל אישור מתאריך 16.08.2023 לתיק :23/162

הבקשה מאושרת לדיון ברשות רישוי

תנאים להוצאת היתר בניה

יש לקבל אישור אדריכל העיר לחזיתות מפורטות.

תנאים שייקבעו בהיתר הבניה

תנאים לאיכלוס/טופס 4

הערות תכנוניות טכניות לתיקון במסמכי ההגשה להיתר עיצוב אדריכלי

- 36 -

אוורור מרתפים ושחרור עשן - תריסי האוורור לא יופנו לרחוב ולא לגבול מגרש כלפי מגרשים סמוכים .

חומרי גמר

אבן: חומר החיפוי העיקרי של הבניין יהיה באבן טבעית או מלאכותית בעלת מאפיינים "ירושלמיים"-

זכוכית: יש לפרט מאפיינים ולעמוד בעקרונות כדלהלן-

מעבר אור -()tl מינימום %,50 רפלקטיביות -()rle מקסימום %,20 מעבר אנרגיה/חום -()te מקסימום %25

פיתוח

- 37 -

יש להציג בתכנית הפיתוח מגרשים שכנים כולל סימון גבולותיהם וכניסות לחניות/מבנים, עצים לשימור.

יש להציג בתוכניות, חתכים ובחזיתות הקשר עירוני רחב יותר- לפחות 10 מ' מעבר לגבולות הפיתוח המוצע.

צומח

תשתיות

יש להציג את כל מתקני התשתית הנדרשים- ברזי מים ראשיים, ברזי כבאות, ארון חשמל ראשי וכד'

ולוודא כי אינם פונים כלפי רחוב ומשולבים במסת המבנים או בקירות פיתוח בקירות.

יש להציג חתך מקומי מוגדל בכל התשתיות במישור הקרקע- צובר גז, פירי איוורור וכו.'

גדרות

הערות טכניות

- 38 -

יש להציג הדמיות מעודכנות כחלק ממסמכי ההגשה.

סימון חתכים בצורה ברורה בכל תנוחות התכניות.

בחתכים וחזיתות יש להראות את ההקשר העירוני רחב יותר לפחות עד למבנים סמוכים מוצעים או קיימים.

חוות הדעת לתיק: 23/163

הבקשה מאושרת לדיון ברשות רישוי

תנאים להוצאת היתר בניה

יש לקבל אישור אדריכל העיר לחזיתות מפורטות.

תנאים שייקבעו בהיתר הבניה

תנאים לאיכלוס/טופס 4

- 39 -

הערות תכנוניות טכניות לתיקון במסמכי ההגשה להיתר עיצוב אדריכלי

אוורור מרתפים ושחרור עשן - תריסי האוורור לא יופנו לרחוב ולא לגבול מגרש כלפי מגרשים סמוכים .

חומרי גמר

אבן: חומר החיפוי העיקרי של הבניין יהיה באבן טבעית או מלאכותית בעלת מאפיינים "ירושלמיים"-

זכוכית: יש לפרט מאפיינים ולעמוד בעקרונות כדלהלן-

מעבר אור -()tl מינימום %,50 רפלקטיביות -()rle מקסימום %,20 מעבר אנרגיה/חום -()te מקסימום %25

פיתוח

- 40 -

יש להציג בתכנית הפיתוח מגרשים שכנים כולל סימון גבולותיהם וכניסות לחניות/מבנים, עצים לשימור.

יש להציג בתוכניות, חתכים ובחזיתות הקשר עירוני רחב יותר- לפחות 10 מ' מעבר לגבולות הפיתוח המוצע.

צומח

תשתיות

יש להציג את כל מתקני התשתית הנדרשים- ברזי מים ראשיים, ברזי כבאות, ארון חשמל ראשי וכד'

ולוודא כי אינם פונים כלפי רחוב ומשולבים במסת המבנים או בקירות פיתוח בקירות.

יש להציג חתך מקומי מוגדל בכל התשתיות במישור הקרקע- צובר גז, פירי איוורור וכו.'

גדרות

- 41 -

הערות טכניות

יש להציג הדמיות מעודכנות כחלק ממסמכי ההגשה.

סימון חתכים בצורה ברורה בכל תנוחות התכניות.

בחתכים וחזיתות יש להראות את ההקשר העירוני רחב יותר לפחות עד למבנים סמוכים מוצעים או קיימים.

אישור זה אינו מהווה אישור סופי להיתר -יש לחזור ולקבל אישור אדריכל העיר לשינויים.

אישור סופי יינתן רק לאחר הגשת הרמוניקה מתוקנת לפי כל ההערות לעיל.

יש לחזור ולקבל את אישורו של אדריכל העיר לחדר האשפה דרכים

התקבל אישור דרכים מתאריך: 01.08.2023

תנאי להוצאת היתר בנייה קבלת אישור מחלקת דרכים סופי תנאי לטופס -4

בנית גדרות בגבלות חלקה חוקית

מאור באגף שפ"ע

התקבל אישור מאור מתאריך 13.07.2023

	מתאריך
מומלץ לאשר בכפוף לשינויים ובתנאים ובכפוף להערות המפורטות בתיאור הבקשה ובהרמוניקה תיקון בהרמוניקה מאגר מים אין צורך לחשב בשטחי הבניה יש לבטל מרפסות שירות או לחילופין לחשבן בשטח עיקרי יש להיצמד להרמוניקה ולהערות בה ובתיאור הבקשה יש להציג את השטחים מעל התוכניות כל ההערות הרשומות על גבי התכניות בתיק 23/162 יתוקנו גם עבור תיק 23/163	01/01/2024	הכנת המלצה תכנונית : לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים
חוות דעת תכנונית	01/01/2024	חוות דעת תכנונית

- 42 -

מאושר לועדה, לצורך קבלת היתר בניה יש לאשר תוכניות תאורה במחלקת המאור.

תיקון בהרמוניקה

מאגר מים אין צורך לחשב בשטחי הבניה

לבטל מרפסות שירות

להיצמד להרמוניקה ולהערות

לשים את השטחים מעל התוכניות

כל ההערות הרשומות על גבי התכניות בתיק 23/162 יתוקנו גם עבור תיק 23/163

מידע קודם

מס' תכנית שחלה בחלקה: 979336 תחילת תוקף : 30/12/2022 ייעוד הקרקע : מגורים ד מדובר בבקשה בשכונת גבעת המטוס במגרש מס' 35 על פי תב"ע 979336 חדשה וכן על פי תב"ע 14295 מבקשים הקמת 2 מבני מגורים : בנין 1 (80 יח"ד) בן 14 קומות, בנין 2 (58 יח"ד) בן 10 קומות – מעל 2 קומות חניה משותפות למגרש 33 המוגש בבקשה 23/163 סה"כ: 138 יח"ד בכללותה הבקשה תואמת להוראות התכנית פרט לנושאים המפורטים בתיאור הבקשה אותם יידרש לתקן בתיאום עם בוחן הרישוי
תוספת קומה מעל 14 המותרות. סה"כ 15 קומות .	22/05/2023	הכנת נוסח פרסום

בוצע	תנאים לקבלת היתר
	רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעי ן	1
	אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה	2
	אישור פיקוד העורף הג"א	3
	אישור שירותי הכבאות - 7788070110	4
	אישור משרד הבריאות	5
	חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה	6
כן	אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת	7
	חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - בקרה מרחבית	8
	3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות	9
	תשלום אגרת בניה	10
	הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים	11
	חוות דעת/תשלום חברת הגיחו ן	12
	אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה	13
	אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפ ו	14
	נסחי טאבו עדכניים לחלקות הרלונטיות	15
	תנאי לרישום התצ"ר (ביוזמה ובטיפול רמ"י) הוא תנאי להיתר הבניה(גבריאל. א. אופטי)	16

- 43 -

תנאים – באם תאושר הבקשה

	הגשת תכנית הסדרי תנועה מאושרת ע"י אגף תושי"ה.	17
	תנאי להוצאת היתר בנייה קבלת אישור מחלקת דרכים סופ י	18
	יש לאשר תוכניות תאורה במחלקת המאור.	19

- 44 -

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

מומלץ לאשר בכפוף לשינויים ובתנאים ובכפוף להערות המפורטות בתיאור הבקשה ובהרמוניקה

תיקון בהרמוניקה

מאגר מים אין צורך לחשב בשטחי הבניה

יש לבטל מרפסות שירות או לחילופין לחשבן בשטח עיקרי יש להיצמד להרמוניקה ולהערות בה ובתיאור הבקשה

יש להציג את השטחים מעל התוכניות

כל ההערות הרשומות על גבי התכניות בתיק 23/162 יתוקנו גם עבור תיק 23/163

דיון ברשות רישוי	סוג דיון
2024/1	מספר ועדה
1999/0775.06	מספר בקשה
1999/0775.06 3	מספר בקשה מספר סידורי

בנית מחסן/מחסנים, התקנת מעלית פנימית, ממ"ד, סגירת מרפסת (שרות) מקורה בחומרים קלים, תוספת בניה / הרחבה לבניין קיים	נתונים כלליים סוג בקשה
בנין ציבורי	שימוש עיקר י
הרחבת בית מרקחת קיים - תוספת ממ"מ, מעלית פנימית, קומה טכנית, מחסנים, סגירת מרפסת, בניין שרת ( )36	מהות בקשה
	שטח האתר
	שטח לחישוב זכויות
נסח טאב ו	סוג רישום בעלות
לא	הכשרת עבירה
הסתדרות מדיצינית הדסה הדסה	המבקש
אדריכל ספקטור ארתור	עורך הבקשה
סלע צבי	מתכנן השלד
0	מספר מתנגדים
0	מספר שכנים שלא חתמ ו

בשלמות	חלקה	גוש
כן	53	30391

שטח	יעוד	תא שטח	ת.סטטוס	סטטוס	תבע
1198.93	יעוד עפ"י תכנית מאושרת קודמת	628	29/11/2013	תחילת תוקף	13000
	מקום למוסד	7א	07/05/1992	תחילת תוקף	3931
5980	מקום למוסד	א	09/10/2003	תחילת תוקף	3931ג
39413	מקום למוסד	א	19/09/2007	תחילת תוקף	3931ד

- 45 -

סדר יום לועדה מתאריך - 07/01/2024 - כו טבת תשפ"ד

נתונים כלליים

כתובת האתר

עין כרם 0 , מרכז רפואי הדסה עין כרם

תאור הבקשה

במתחם בית החולים הדסה עין כרם, במבנה 36 מכון שרת מבקשים במסגרת קווי הבניין הרחבת בית מרקחת קיים דרומית למבנה שרת - תוספת ממ"מ, מעלית פנימית, קומה טכנית, מחסנים וסגירת מרפסת

מסמכי התכנית :

- 46 -

במקום חלה תכנית בסמכות מחוזית 3931ד' אשר הופקדה מיום 04.02.2003 ותחילת תוקפה היה מיום 09.10.03

התכנית כוללת תקנון, תשריט ונספחים.

תכניות ישנות

חישובי השטחים נעשו תוך התייחסות למצב המוצע בלבד.

בהערה ()1 לטבלה :5 "השטחים המפורטים בטבלה שלעיל אינם כוללים את שטחי הבנייה של הבניינים המאושרים קודם אישורה של תכנית מס' .3931" – בקשה זו כוללת את המוצע בלבד ואינה מתייחסת לשטח קיים, בהתאם למפורט בסעיף הנ"ל.

פרסום:

לא בוצע פרסום הקלה בהליך פתיחת התיק

פירוט הבניה המוצעת:

הקומות מוצעות כהמשך קומה קיימת.

בצדה המזרחי של הקומה מוצע חדר ממ"מ לכל הקומות מפלס -5.02=:673.88 מוצעת הרחבת קומת הייצור מוצע תכנון חדרי עבודה, חדרי ייצור, חדרי הלבשה ומבואה,

מפלס 0.00=:680.9 מוצעת הרחבת הקומה ותכנון חלל טכני מפלס +3.80=:682.90 מוצעת הרחבת קומת הסיטי, ותכנון מחסן ציטוטוקסיקה, חדר הממ"מ יהווה משרד קונסיגנציה

מפלס +7.60 = 686.70 : מוצעים חדרי רופא , ממערב מוצעת תוספת במבנה הקיים קווי בניין

המבוקש מוצע בתחום קווי הבניין המותרים

מס' קומות

ללא שינוי במספר הקומות – התוספת מוצעת כהמשך לקומות הקיימות

- 47 -

שטחי בניה: המוצגים ע"י עורך הבקשה:

עיקרי:

ע"ק מוצע: 285.11 מ"ר

ת"ק מוצע: 93.26 מ"ר

שירות

ע"ק מוצע: 49.10 מ"ר

ת"ק מותר: 175.68 מ"ר.

בהערות לטבלת השטחים:

()1 השטחים המפורטים בטבלה שלעיל אינם כוללים את שטחי הבנייה של הבניינים המאושרים קודם אישורה של תכנית מס' .3931

()2 תותר העברת שטחי בנייה בין בניינים הנמצאים בתחום אותו מגרש, ובלבד שלא תהא הגדלה של סך שטחי הבנייה באותו מגרש, בגובה הבנייה המרבי, בקווי הבניין העליים ובמס' הקומות המרביים המפורטים בכל בניין בתכנית מס' 3931ד' זו.

בהתאם להערה ()2 יש להציג טבלה כללית של כל השטח הכלול בתב"ע כולל העברות שטחים ולהוכיח עמידה במותר על פי הטבלה.

יש להציג טבלת שטחים מצטברים של היתרי בניה שניתנו מכח התכנית.

בהתאם לטבלה שהוצגה לענין תמהיל שטחי הבניה בהדסה ע"כ, להלן הנתונים:

מותר: עיקרי: 138,079 מ"ר מתוכם נוצלו עד כה: 105,198 מ"ר נותרו: 32,881 מ"ר מותר: שירות: 50,128 מ"ר מתוכם נוצלו עד כה: 47,498 מ"ר נותרו: 2630 מ"ר אישורים שהתקבלו

איכות הסביבה

	מתאריך
מומלץ לאשר את הבקשה בהתאם ובכפוף להצגת טבלת שטחי בניה – בתיאום עם בוחנת הרישוי . יש להציג טבלה כללית של כל השטח הכלול בתב"ע כולל העברות שטחים ולהוכיח עמידה במותר על פי הטבלה. יש להציג טבלת שטחים מצטברים של היתרי בניה שניתנו מכח התכנית.	01/01/2024	הכנת המלצה תכנונית : לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים
חוות דעת תכנונית	01/01/2024	חוות דעת תכנונית

- 48 -

התקבל בתאריך 21.12.2023

שפ"ע

התקבל בתאריך 15.06.2023

הסדרי תנועה

התקבל בתאריך 29.08.2023 : אין התנגדות לתכנית.

עבור בית מרקחת מוצע 1 מ"ח עפ"י תקן 5166ב. עפ"י טבלת מאזן חנייה מעודכנת קיים עודף חניות סה"כ נותרו 277 מ"ח עודפות.

אין התנגדות לתכנית

(חוות דעת מתאריך :23.07.2023

התכנית עורכת בהרחבת בית מרקחת קיים - תוספת ממ"מ, מעלית פנימית, מחסנים וסגירת מרפסת)

מידע קודם

מס' תכנית שחלה בחלקה: 3931ד תחילת תוקף : 19/09/2007 ייעוד הקרקע : מקום למוסד מבקשים במתחם בית החולים הדסה עין כרם, במבנה 36 מכון שרת במסגרת קווי הבניין הרחבת בית מרקחת קיים דרומית למבנה שרת - תוספת ממ"מ, מעלית פנימית, קומה טכנית, מחסנים וסגירת מרפסת בכללותה הבקשה תואמת להוראות התכנית, יידרש להציג טבלת תמהיל של שטחי הבניה ולהוכיח כי אכן קיים שטחי בניה בהתאם לתב"ע. אין מניעה לאשר את הבקשה בהתאם
	29/08/2022	הכנת נוסח פרסום

בוצע	תנאים לקבלת היתר
	רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעי ן	1
	אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה	2
	חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה	3
	3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות	4
	תשלום אגרת בניה	5
	הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות	6

- 49 -

תנאים – באם תאושר הבקשה

	הגורמים המאשרים
	חוות דעת/תשלום חברת הגיחו ן	7
	אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה	8
	אישור שירותי הכבאות - 7788070110	9
	אישור פיקוד העורף הג"א	10
	אישור משרד הבריאות	11

- 50 -

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

מומלץ לאשר את הבקשה בהתאם ובכפוף להצגת טבלת שטחי בניה – בתיאום עם בוחנת הרישוי.

יש להציג טבלה כללית של כל השטח הכלול בתב"ע כולל העברות שטחים ולהוכיח עמידה במותר על פי הטבלה.

יש להציג טבלת שטחים מצטברים של היתרי בניה שניתנו מכח התכנית.

דיון ברשות רישוי	סוג דיון
2024/1	מספר ועדה
2023/0248.00	מספר בקשה
2023/0248.00 4	מספר בקשה מספר סידורי

עבודות הריסה, בניה חדשה / בניין חדש	נתונים כלליים סוג בקשה
מגורים	שימוש עיקר י
הריסת מבנים קיימים והקמת מבנה חדש - עפ"י תב"ע 1032291 - סה"כ 22 יח"ד	מהות בקשה
	שטח האתר
	שטח לחישוב זכויות
נסח טאב ו	סוג רישום בעלות
לא	הכשרת עבירה
חברה קבוצת בית חדש בע"מ חאלד משהור	המבקש
אדריכל נאסר אלבר	עורך הבקשה
מהנדס קוזניצוב משה	מתכנן השלד
0	מספר מתנגדים
0	מספר שכנים שלא חתמ ו

בשלמות	חלקה	גוש
לא	25	30130

שטח	יעוד	תא שטח	ת.סטטוס	סטטוס	תבע
			07/01/2023	תחילת תוקף	1032291
908	מגורים ג	1	07/01/2023	תחילת תוקף	1032291

- 51 -

סדר יום לועדה מתאריך - 07/01/2024 - כו טבת תשפ"ד

נתונים כלליים

כתובת האתר

אביטל 6 , מקור חיים

תאור הבקשה

ברח' אביטל שבשכונת מקור חיים במגרש 1 עפ"י תב"ע 1032291 מבקשים הריסת מבנים קיימים והקמת בניין חדש למגורים בן 7 קומות מעל 2 קומות חניה ומחסנים, סה"כ מוצעות 22 יח"ד.

מסמכי התב"ע:

במקום חלה תב"ע מס' 1032291 אשר הופקדה בתאריך ,18.10.2022 ואושרה בתאריך 07.01.2023

התב"ע כוללת תקנון, תשריט ונספחים.

- 52 -

נספח הבינוי מחייב לעניין- קו בנין, מס' קומות, מס' יח"ד וגובה המבנה.

פירסום:

במסגרת הבקשה לא פורסמו הקלות.

פרוט הבקשה המוצעת:

קומות חניון- -2 --1

מוצעות 2 קומות חניה ת"ק הכוללות מקו"ח חניה, מחסנים, חדר מדרגות ומעלית ומחסנים הכניסה לחניון מחזית מזרחית מרחוב אביטל אל חניון .

קומת קרקע- מפלס: 0.00

בקומה זו מוצעת הכניסה לבניין מחזית מזרחית אל לובי כניסה עם חדר מדרגות ומעלית וכן, מוצעות 3 יח"ד בקומה

קומות א-ו

בקומות אלו מוצעות יח"ד, כאשר לכל יח"ד מוצע ממ"ד ומרפסת.

בקומות א-ד מוצעות 4 יח"ד, בקומה ה- 2 יח"ד ובקומה ו'- יח"ד אחת.

קומת גג:

מוצעת יציאה מחדר המדרגות לגג בו מוצגים קולטים סה"כ מוצעות 22 יח"ד בבניין

- 53 -

סטייה ניכרת:

סעיף .4.1.2ט. כולל הוראות סטיה נכרת לעניין:

1. קווי בניין,

2. גובה בניה

3. מס' קומות

4. כל שינוי בקומות הת"ק לא יחשב לסטיה נכרת

5. השטחים הציבוריים המבונים המסומנים בנספח הבינוי

.1קווי בניין-סטיה ניכרת:

התקבל תיק מידע מס' 22/7137 הכולל סימון קווי בניין עפ"י תב"ע ,1032291 קו הבניין סומן באדום וקו הבניין הת"ק סומן בכחול

הבניה מוצעת בתחום קווי הבניין- כמותר

.2גובה בניה- סטיה נכרת:

מותר: 26.4 מ'

מוצע: 26.4 מ'- גובה סופי- כמותר

3. מס' קומות- סטיה נכרת:

עפ"י סעיף .4.1.2ט: "מס' הקומות כמצוין בטבלה 5 הנו מרבי וכל סטייה (הגדלה) תחשב כסטייה ניכרת

ובסעיף קטן -4 אין באמור כדי לפגוע במס' ושטח קומות החניה, וכל שינוי בקומות התת- קרקעיות לא יחשב לסטייה ניכרת ולא יהיה טעון פרסום "הקלה".

מותר: 7 קומות ע"ק

מוצע: 7 קומות ע"ק ו-2 קומות ת"ק- כמותר

- 54 -

5. שטח למבני ציבור- סטיה נכרת:

עפ"י סעיף .4.1.2ט: השטחים הציבוריים המבונים המסומנים בנספח הבינוי ובהוראות סעיף ג' לעיל הינם מחייבים כל סטייה מהם תחשב סטייה נכרת."

ובסעיף .4.1.2ג.: " בשטח המסומן בנספח הבינוי בצבע חום המצוי בקומה 1 של הבניין תוקצה דירה בשטח בהיקף כ- 90 מ"ר עבור קלט עולים או דירת רווחה לבעלי מוגבלויות בלבד שטח זה מיועד להפקעה"- יח"ד המוצעת במיקום בו מסומן שטח לשטח ציבורי לא מסומנת כמיועדת לרווחה-יש לסמנה, התקבל אישור מחלקת מבני ציבור לבקשה לדיון בלבד, תנאי להעברה לגורמים יהיה תיקון תוכניות עפ"י דרישות מחלקת מבני ציבור.

חניה:

התקבל אישור מחלקת הסדרי תנועה לבקשה לפיו: "אין התנגדות לתכנית, עבור 22 יח"ד חדשות מוצע 25 מ"ח עפ"י התקן.

תנאי לטופס -4 אישור רשות התמרור לתכנית".

מס' יח"ד

מותר: 22 יח"ד (אחת מיועדת לציבור)

מוצע: 22 יח"ד- כמותר

עפ"י סעיף .4.1.2ב.: %25 מהדירות לפחות תהיינה דירות עד 95 מ"ר על מנת לפתוח את האזור לקהל מגוון כולל צעירים או משפחות צעירות."- יש להציג תמהיל המוכיח עמידה בסעיף זה מפלס ה .0 00

עפ"י נספח בינוי: 0.00=723.80

מוצע: 723.80

שטחי בניה:

מגורים:

שטח עיקרי- ע"ק- מותר: 1725.2 מ"ר מוצע: 1725.49 מ"ר- נותרו 0.29 מ"ר

שטחי שרות- ע"ק- מותר: 452.7 מ"ר מוצע: 440.38 מ"ר- נותרו: 12.32 מ"ר

- 55 -

שטחי שרות- ת"ק- מותר: 1266 מ"ר מוצע: 1259.50 מ"ר

מבנים ומוסדות ציבור:

שטח עיקרי- ע"ק- מותר: 78.5 מ"ר מוצע: 78.21 מ"ר- נותרו: 0.30 מ"ר

שטחי שרות- ע"ק- מותר: 11.5 מ"ר מוצע: 11.83 מ"ר חריגה של: 0.30 מ"ר

מרפסות:

(שטחי מרפסות מקורות בלבלד)

מותר: 170.22 מ"ר

מוצע: 170.22 מ"ר

יש לתקן חשוב שטחי מרפסות עפ"י ההערות שבהרמוניקה תכסית:

מותר: %47 משטח המגרש

מוצע: %-39.99 כמותר

הוראות פיתוח:

עפ"י סעיף .4.1.2ב.ה: "גובה גדרות חדשים סביב החלקה לא יעלה על 1.2 מ'"- יש להציג פריסת גדרות ולודא עמידה בגובה מותר

מרפסות:

מוצעות מרפסות בהתאם לנספח הבינוי

מחסנים:

מוצעים 15 מחסנים בקומות החניון הת"ק- ככלל, יש לתכנן מחסן לכל יח"ד מי נגר:

עפ"י סעיף: .6.3 "יותרו לפחות %15 שטחים חדירי מים מתוך שטח המגרש הכולל... יותרו פתרונות

לחלחול טכני כחלופה לחלחול טבעי ובמקרה כזה ניתן יהיה לצמצם את היקף הדטחים חדירי המים במגרש"- יש להציג פתרון לחלחול מי נגר

- 56 -

שלביות הביצוע:

עפ"י סעיף: .7.1 ".1הבניה תבוצע בהינף אחד"- בבקשה זו מבקשים לממש את כל הזכויות עפ"י

תב"ע- כנדרש

2. תנאי לאכלוס- השלמת בניית השטחים הציבוריים המבונים- יירשם בהיתר

מימוש התוכנית:

עפ"י סעיף: .7.2 "זמן משוער למימוש התכנית- עד 15 שנים מיום אישורה".

זמן אישור התוכנית הינו: ,07.01.2023 פקיעת תוקף בתאריך: 07.01.2038

אישורים שהתקבלו:

אשור אדריכל העיר:

התקבל אישור אדריכל העיר לתוכנית בתאריך 31.08.2023 לדיון בועדה בלבד, נרשמו תנאים לקבלת היתר ותנאים שיירשמו בהיתר.

מחלקת הסדרי תנועה:

בתאריך 18.09.2023 התקבל אישור מחלקת הסדרי תנועה על תוכנית החניה לפיו: "אין התנגדות לתכנית, עבור 22 יח"ד חדשות מוצע 25 מ"ח עפ"י התקן. תנאי לטופס -4 אישור רשות התמרור לתכנית".

אישור מחלקת דרכים:

בתאריך 15.09.2023 התקבל אישור מחלקת דרכים לפיו: הבקשה משוחררת לדיון בועדה בלבד, נרשמו תנאים לקבלת היתר

אישור איכות סביבה:

התקבל אישור איכות הסביבה בתאריך: 09.11.2023

אשור מחלקת תברואה:

התקבל אישור מחלקת תברואה בתאריך: 07.08.2023

	מתאריך
לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים הבאים ובתנאים כמפורט בתאור הבקשה ובתיאום עם בוחנת הרישוי . יש לתקן תכניות עפ"י ההערות שבתכנית .a	01/01/2024	הכנת המלצה תכנונית : לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים
חוות דעת תכנונית ברח' אביטל שבשכונת מקור חיים במגרש 1 עפ"י תב"ע 1032291 מבקשים הריסת מבנים קיימים והקמת בניין חדש למגורים	01/01/2024	חוות דעת תכנונית

- 57 -

אישור מחלקת שפ"ע:

התקבל אישור מחלקת שפ"ע בתאריך: 14.09.2023 ונרשמו תנאים לקבלת היתר אישור מחלקת מבני ציבור:

התקבל בתאריך: 18.12.2023 לפיו: "מאושר לדיון בוועדה עם הערות כתנאי להעברה לגורמים".

מחלקת שימור:

התקבל אישור מחלקת שימור בתאריך: 10.11.2023 לפיו: " בבקשה מוצעים הריסת מבנה היסטורי, מבנה עזר והקמת מבנה חדש בהתאם לתכנית נקודתית מאושרת מס' 1032291 יצויין כי התב"ע לא עברה במחלקת השימור.

המבנה היסטורי נראה במפה היסטורית משנת ,1939 יתכן שגם מבנה העזר היסטורי

תנאי למתן היתר: אישור תיק תיעוד שיעשה על ידי אדריכל שימור מתוך הרשימה העירונית .

בעלויות:

התקבלה הרמוניקה חתומה ע"י המבקשים- "קבוצת בית חדש בע"מ" בעלי הזכות בנכס

מידע קודם

בוצע	תנאים לקבלת היתר
	אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה	1
	3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות	2
	תשלום אגרת בניה	3
	הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים	4
	רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעי ן	5
	אישור פיקוד העורף הג"א	6
	אישור שירותי הכבאות - 7788070110	7
	אישור משרד הבריאות	8
	חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה	9
	אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת	10
	חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - בקרה מרחבית	11
	חוות דעת/תשלום חברת הגיחו ן	12
	אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה	13
	אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפ ו	14
	מילוי תנאים שנרשמו ע"י מחלקת שפ"ע	15
	אישור תיק תיעוד שיעשה על ידי אדריכל שימור מתוך הרשימה העירונית- בהתאם לבקשת מחלקת שימור	16
	מילוי תנאים שנרשמו ע"י מחלקת דרכים	17
	אישור אדריכל העיר סופ י	18

- 58 -

בן 7 קומות מעל 2 קומות חניה ומחסנים, סה"כ מוצעות 22 יח"ד.

הבקשה בכללותה תואמת את הוראות התוכנית

אין מניעה לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים.

תנאים – באם תאושר הבקשה

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים הבאים ובתנאים כמפורט בתאור הבקשה ובתיאום עם בוחנת הרישוי.

יש לתקן תכניות עפ"י ההערות שבתכנית .a

- 59 -

דיון ברשות רישוי	סוג דיון
2024/1	מספר ועדה
1993/0632.12	מספר בקשה
1993/0632.12 5	מספר בקשה מספר סידורי

ממ"ד, תוספת בניה / הרחבה לבניין קיים	נתונים כלליים סוג בקשה
מסחר	שימוש עיקר י
תוספת לבנין קים, ממ''''ק	מהות בקשה
	שטח האתר
	שטח לחישוב זכויות
	סוג רישום בעלות
לא	הכשרת עבירה
מר רחשה השקעות בע"מ	המבקש
אדריכל רזניק ברוך	עורך הבקשה
מהנדס בורושנסקי אנטולי	מתכנן השלד
0	מספר מתנגדים
50	מספר שכנים שלא חתמ ו

בשלמות	חלקה	גוש
כן	165	30075

ת.סטטוס	סטטוס	תבע
28/01/2017	תחילת תוקף	209593
04/11/2017	תחילת תוקף	284463
23/06/1994	תחילת תוקף	3429ג
29/12/2004	תחילת תוקף	8737
19/09/2007	תחילת תוקף	8737א
31/07/2010	תחילת תוקף	8737ב

- 60 -

סדר יום לועדה מתאריך - 07/01/2024 - כו טבת תשפ"ד

נתונים כלליים

כתובת האתר

יפו 216 , רוממה

תאור הבקשה

היתרים קודמים בחלקה:

ע"פ נתוני המערכת היתר רלוונטי שהופק בחלקה הנידונה הינו:

- בתאריך .29/09/2022היתה וועדה ל ת.ב. ", בהיתר זה מבוקש סה"כ 539.03 מ"ר למניין שטחים עיקריים ו- 73.07 מ"ר לשטחי שירות.

- בתאריך 14.04.2013 בת.ב 1993/632.10 ובה אושר "תוספת בניה", בהיתר זה אושרו סה"כ 231.40 מ"ר למניין שטחים עיקריים.