ישיבת שימור אתרים מס 46 · 21/02/2007

עיר: ירושלים
תאריך: 2007-02-21
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

המסמך אינו מופיע עוד ברשימת הפרוטוקולים באתר הרשות (נבדק 2026-09-17). העותק הזה נשמר כאן כפי שפורסם.

	ועדת שימור
ועדת שימור 07/02/2021 - כ"ה שבט תשפ"א		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2021/46		מספר ועדה
4330		מספר תיק

	נתונים כלליים
אל ג'דיד , ערב א-נסתוואניחםר הכל ליים		כתובת
שקיראת אמג'ד		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
859470		מספר תכנית
הריסת בניין קיים ובניה מחדש		מהות הבקשה
אדריכלית בן-אמוץ יובל דנה		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	1002	31242
כן	1001	31247

- 1 -

רקע

רקע היסטורי אדריכלי-

שכונת ג'בל מוקבר היא כפר הנמצא בדרום מזרח ירושלים, מיסודם של בני השבט הבדואי הסוואחרה.

הכפר נחשב מבחינה מוניציפלית כאחת משכונות העיר.

פירוש שמה של השכונה הוא "הר האדירים" שהוא שמו הערבי של ההר עליו שוכן ארמון הנציב. בשל הוואדיות המקיפות אותה, זכתה השכונה גם לכינוי הערבי אלוואדיה.

שכונת ג'בל מוקבר קשורה לשלוש הדתות המונותאיסטיות. עבור היהודים זהו ההר בו נפרד אברהם מנעריו בדרכו להר המוריה לעקוד את בנו יצחק. עבור הנוצרים ניצב על הר זה ביתו של הכהן הגדול , כיפא, בו החליטה מועצת הסנהדרין להסגיר את ישו לרומאים על מנת שיצלבוהו. ואילו עבור המוסלמים זהו המקום אליו הגיע בשנת 640 לספירה, הכובש המוסלמי עומר איבן אל- חאטב ומפסגת רכס זה ראה לראשונה את ירושלים במלוא תפארתה.

השכונה התפתחה לא כמרקם בנוי שהתפשט בעקביות מתוך גרעין מרכזי אחד, אלא כאזור כפרי סמוך לעיר עם התפתחות בלתי רציפה עם מספר אזורי פיתוח משניים. הפיתוח התרחש בצורה איטית לאורך זמן היות ומדובר בהתיישבות בדואית של שבטים שהפכו מסמי- נומאדיים לשבטים בעלי יישובי קבע.

רקע תכנוני-

שימור-

במערכת ה- GIS העירונית נצפה מבנה היסטורי בן שתי קומות ,בעל גג דו כיפתי( 2 כיפות) המעיד על הימצאותם של קמרונות פנימיים משמעותיים.

אין למחלקת השימור כל מידע אדריכלי והיסטורי אודותיו.

שטח במטר מרובע	סוג תוכנית	שכונה	מספר
1537055.3289794922	אב	ערב א סוואחרה

- 2 -

תב"ע –

.1תב"ע 2683 א'- 1פיתוח ובינוי בסוואחרה אל גרביה, שינוי תכנית מתאר ללא חלוקה,1996–יעוד אזור מגורים .6 עד 2 קומות, %37.5 עיקרי משטח המגרש נטו, שהם 300 מ"ר שטח עיקרי. מותרות 3 יח"ד .

תכניות אב ומתאר שכונתיות

נבדק נספח שימור מוצע ותחום החלקה המבוקשת נמצא מחוץ לגבולות התוכנית.

תוכניות מחוזיות וארציות

שם שכבה שם שם תוכנית סוג תוכנית סטטוס

תממ 1_30 - ייעודי ,2334 ,3931 תמ"מ מופקדת, החלטות ולנת"ע מצפה אזור פיתוח ירושלים -

קרקע נפתוח ורמת רחל עירוני

עבירות בניה

מספר תיק תאריך פתיחה סוג סטטוס תאריך סטטוס סוג עבירה 2017/3161.00 11/01/2017 עבירה נפתח תיק פיקוח 11/01/2017 עבירת בניה 2017/3162.00 11/01/2017 עבירה נפתח תיק פיקוח 11/01/2017 עבירת בניה 2017/3163.00 11/01/2017 עבירה נפתח תיק פיקוח 11/01/2017 עבירת בניה 2017/3171.00 11/01/2017 עבירה נפתח תיק פיקוח 24/01/2017 עבירת בניה היתרים

1. היתר מקורי לא נמצא

התכנית המוצעת

תכנית 859470 , אל גדיד סמטה 5 ערב א סוואחרה , גו"ח 31242/1002 , 31247/1001 ,מציעה הריסת מבנה היסטורי בן שתי קומות עם קמרונות, הקיים בתחום החלקה והריסת מבנה קיים בן שתי קומות, הצמוד אליו ממזרח ,הבנוי ללא היתר והקמת בניין חדש בין 4 קומות מעל שתי קומות חניה תת קרקעיות, תוך בקשה לשינוי קווי בניין וייעוד.

צוין במערכת התב"ע העירונית בתיאור התכנית כי :

"התכנית נמצאת בחלקה בגבל אלמוקבר ירושלים לפי תכנית 2683א החלקה נמצאת ביועד מגורים ,6 התכנית מציעה הריסת הבניין הקיים שחלק ממנו בנוי ללא היתר בניה ומציעה בניין חדש 4 קומות סה'כ 12 יח''ד. קיים הליך משפטי בתחילתו (עדין אין דיון בבית משפט) יזמי התכנית הינם הבעלים".

- 3 -

המלצות מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 46

במערכת ה- GIS העירונית נצפה מבנה, הנראה בן שתי קומות בעל גג דו כיפתי( 2 כיפות) המעיד על הימצאותם של קמרונות פנימיים משמעותיים.

המבנה ההיסטורי ,הנראה כראוי לשימור, תופס חלק קטן בלבד ,בקצה הצפון מערבי מתוך תחום חלקה גדולה של 0.757 דונם.

קיימת אפשרות להריסת המבנה הצמוד אליו ממזרח בן שתי קומות ,הבנוי ללא היתר וללא ערך שימורי ותוספת בינוי משמעותית וזאת מבלי להרוס מבנה היסטורי בן שתי קומות עם קמרונות וגג דו כיפתי, הקיים בתחום החלקה.

המחלקה לשימור ממליצה לדחות את התוכנית המתוארת במצב קיים במערכת התב"ע העירונית:

"מצב קיים:

קיים מבנה לשימור ובצמוד אליו מבנה בן 2 קומות, ביעוד קרקע אזור מגורים .6"

וזאת עד שישלים המבקש את הנחיות מחלקת השימור כפי שנשלחו בתאריך ה- 19.1.2021 :

" לצורך בחינה ראשונית של ערכיו השימורים, יש להעביר למחלקת השימור צילומים הכוללים:

1. צילום כל חזיתות המבנה- כל חזית תצולם בשלמותה. הצילומים יועברו למחלקת השימור כקובץ

דיגיטלי וכהדפסה. כל חזית על דף A4 צבעוני

.2צילומי פנים המבנה-צילומי הפנים יכללו מראה רצפות, תקרות ומבטים לעבר פתחים חיצוניים.

הצילומים ילוו בתוכניות קומה הכוללות מקרא וסימון מבטי הצילום מבפנים ומבחוץ.

.3אם ידוע על רקע היסטורי ו/או אדריכלי הנוגעים למבנה ,בבקשה להעבירם למחלקת השימור במידה ולא יתקבל מענה עד לתאריך ה- 26.1.2021 , תעלה התכנית לדחייה לוועדת השימור.

במידה ויושלם המבוקש ותיווכח המחלקה לשימור כי למבנה ערך שימורי , תתנגד המחלקה לשימור להריסתו ועורך הבקשה יתבקש:

1. הגשת תיק תיעוד שיערך ע"י אדריכל שימור מתוך הרשימה כפי שמופיעה באתר העירוני- היקפו

ותכולתו של תיק התיעוד יקבעו לאחר בחינת החומר הראשוני , אותו התבקש עורך התוכנית להעביר למחלקת השימור.

2. להציע חלופה תכנונית המשמרת את המבנה הקיים.

3. תשריט-סימון המבנה בתשריט מצב קיים ומוצע כמבנה לשימור עם רוזטה.

4. נספח בינוי- סימון הבניין הקיים לשימור כמקובל וע"פ הנחיות מחלקת השימור.

5. הגשת סקר עצים- בתחומי החלקה נצפו עצים בוגרים .

6. הוראות התכנית- יש לקבוע הוראות שימור:

א. לא תותר הריסתו של הבניין ההיסטורי לשימור.

- 4 -

ב. לא תותר פגיעה באופיו האדריכלי, בסגנונו ובאלמנטים המקוריים שבו ובפרטי הבניין הקיימים בו

לרבות: סוג האבן ,פתחים ,כתובות, תבליטים, סיתות, כיחול, סורגים, גדרות ושערים .כל סטייה מהוראות אלו תחשב סטייה ניכרת.

ג .במקרה של תוספת לבניין: תותר תוספת בנייה לבניין לשימור בכפוף לאישור מחלקת השימור.

ד. חיזוק מעטפת הבנין לטובת תוספות הבניה מכוח תכנית זו יעשה כחיזוק פנימי בלבד. לא יותר חיזוק

חיצוני ולא יותר דיקוק הקירות או פירוק האבן.

ה. תנאי לקבלת היתר בניה לתוספות הבינוי כאמור יהיה בתיאום ופיקוח מלא של אדריכל בעל ניסיון

מוכח בתחום השימור.

ה. חלק בלתי נפרד מהיתר הבניה ינוקו חזיתות הבניין הקיים ההיסטורי, יוסרו תוספות שאינן חלק

מהבניה המקורית וכל מערכת התשתית תהיה בתוך הקירות או תת קרקעית או בחלל הגג.

ו .הגדר/השער/האלמנטים המסומנים בוורוד בתשריט ובנספחי הבינוי מיועדי/ים לשימור ואסורה הריסתם ו/או כל פגיעה בהם.

ז. שימור עצים בהתאם לסקר עצים.

ח. יש לקבוע את הוראות השימור כסטייה ניכרת.

יש להוסיף תנאים למתן היתרי בניה:

1. תנאי לתחילת עבודות בניה-הצגת אישור מחלקת השימור על מינוי אדריכל שימור.

2. הבניה תבוצע ע"פ ההיתר והנחיות אדריכל שימור מלווה החתום על טופס דרישות מחלקת השימור.

הטופס יוחתם בשלב קבלת טופס .2

3. חיזוק מעטפת הבניין לטובת תוספות בניה מכוח תכנית זו יעשה כחיזוק פנימי בלבד.

לא יותר חיזוק חיצוני ולא יותר דיקוק הקירות או פירוק האבן.

תנאי למתן היתר יהיה אישור מחלקת השימור לפתרון החיזוק שיוצע בתוכנית.

4. היתר זה כפוף לחו"ד הנדסית שימורית שאושרה במחלקת השימור.

5. היתר זה כפוף לכתב התחייבות וערבות בנקאית שנמסרו למחלקת השימור.

6. יש להגיש נספח פרטים לאישור מחלקת השימור שיצורף להיתר הבניה.

7. הבינוי יבוצע על פי הפרטים המפורטים במסמכי התוכנית וכל סטייה מהם תחייב תיאום עם מחלקת

השימור.

8. חלק בלתי נפרד מהיתר הבניה ינוקו חזיתות הבניין הקיים ההיסטורי ויוסרו מערכות מיותרות כגון:

מזגנים, חיווטים וכ"ו

9. לא תותר התקנת מערכות טכניות או צנרות חיצוניות על חזיתות המיועדות לשימור.

.10לא תותר התקנת צנרות חיצוניות בחלל הפנימי המיועד לשימור.

11. תוספות ושינויים בחזיתות לשימור שאושרו ע"י מח' שימור יבוצעו באמצעות אבן היסטורית מפירוק.

12. תנאי לתחילת חיפוי אבן הבניה החדשה-אישור אדריכל השימור המלווה.

13. במידה וימצא בור מים או כל אלמנט היסטורי אחר יש להפסיק את העבודה מידית ולעדכן את

מחלקת השימור בירושלים.

14. במידה ויידרש עקב תיאום גורמים או אחר שינוי במרכיבי השימור, יש להפנות לקבלת אישור שימור

חוזר.

15. תנאי למתן היתר בניה יהיה אישור תיק התיעוד ע"י מחלקת השימור.

- 5 -

נכחו בדיון

טוויל באשיר

החלטת ועדת שימור מס' 46

המבנה ההיסטורי ,הנראה כראוי לשימור, תופס חלק קטן בלבד ,בקצה הצפון מערבי מתוך תחום חלקה גדולה של 0.757 דונם.

הוועדה מחליטה לאשר את התכנית בכפוף לאמור להלן:

בתאום עם היזם המבנה הישן יוטמע תוך בדיקת היתכנות של הזזת הכביש לטובת השארת הבניין הישן בשלמותו.

המחלקה לשימור לא הצליחה לבדוק את התוכנית המתוארת במצב קיים במערכת התב"ע העירונית:

"מצב קיים:

מדובר במבנה ישן ובצמוד אליו מבנה בן 2 קומות, ביעוד קרקע אזור מגורים .6"

המבקש לא השלים את הנחיות מחלקת השימור כפי שנשלחו בתאריך ה- 19.1.2021 :

" לצורך בחינה ראשונית של ערכיו השימורים, יש להעביר למחלקת השימור צילומים הכוללים:

1. צילום כל חזיתות המבנה- כל חזית תצולם בשלמותה. הצילומים יועברו למחלקת השימור כקובץ

דיגיטלי וכהדפסה. כל חזית על דף A4 צבעוני

.2צילומי פנים המבנה-צילומי הפנים יכללו מראה רצפות, תקרות ומבטים לעבר פתחים חיצוניים.

הצילומים ילוו בתוכניות קומה הכוללות מקרא וסימון מבטי הצילום מבפנים ומבחוץ.

.3אם ידוע על רקע היסטורי ו/או אדריכלי הנוגעים למבנה ,בבקשה להעבירם למחלקת השימור במידה ויושלם המבוקש ותיווכח המחלקה לשימור כי למבנה ערך שימורי , תתנגד המחלקה לשימור להריסתו ועורך הבקשה יתבקש:

1. הגשת תיק תיעוד שיערך ע"י אדריכל שימור מתוך הרשימה כפי שמופיעה באתר העירוני- היקפו

ותכולתו של תיק התיעוד יקבעו לאחר בחינת החומר הראשוני , אותו התבקש עורך התוכנית להעביר למחלקת השימור.

2. להציע חלופה תכנונית המשמרת את המבנה הקיים.

3. תשריט-סימון המבנה בתשריט מצב קיים ומוצע כמבנה לשימור עם רוזטה.

- 6 -

4. נספח בינוי- סימון הבניין הקיים לשימור כמקובל וע"פ הנחיות מחלקת השימור.

5. הגשת סקר עצים- בתחומי החלקה נצפו עצים בוגרים .

6. הוראות התכנית- יש לקבוע הוראות שימור:

א. לא תותר הריסתו של הבניין ההיסטורי לשימור.

ב. לא תותר פגיעה באופיו האדריכלי, בסגנונו ובאלמנטים המקוריים שבו ובפרטי הבניין הקיימים בו

ג .במקרה של תוספת לבניין: תותר תוספת בנייה לבניין לשימור בכפוף לאישור מחלקת השימור.

ד. חיזוק מעטפת הבנין לטובת תוספות הבניה מכוח תכנית זו יעשה כחיזוק פנימי בלבד.

ה. תנאי לקבלת היתר בניה לתוספות הבינוי כאמור יהיה בתיאום ופיקוח מלא של אדריכל בעל ניסיון

מוכח בתחום השימור.

ה. חלק בלתי נפרד מהיתר הבניה ינוקו חזיתות הבניין הקיים ההיסטורי, יוסרו תוספות שאינן חלק

מהבניה המקורית וכל מערכת התשתית תהיה בתוך הקירות או תת קרקעית או בחלל הגג.

ו .הגדר/השער/האלמנטים המסומנים בוורוד בתשריט ובנספחי הבינוי מיועדי/ים לשימור ואסורה הריסתם ו/או כל פגיעה בהם.

ז. שימור עצים בהתאם לסקר עצים.

ח. יש לקבוע את הוראות השימור כסטייה ניכרת.

במהלך הדיון התברר כי המבנה המדובר נמצא בחלקו בייעוד דרך ולכן צריך לבדוק האם ניתן לשמרו.

יש להוסיף תנאים למתן היתרי בניה:

1. תנאי לתחילת עבודות בניה-הצגת אישור מחלקת השימור על מינוי אדריכל שימור.

2. הבניה תבוצע ע"פ ההיתר והנחיות אדריכל שימור מלווה החתום על טופס דרישות מחלקת השימור.

הטופס יוחתם בשלב קבלת טופס .2

3. חיזוק חזית מעטפת הבניין לטובת תוספות בניה מכוח תכנית זו יעשה כחיזוק פנימי בלבד.

ולא יותר בה חיזוק חיצוני.

תנאי למתן היתר יהיה אישור מחלקת השימור לפתרון החיזוק שיוצע בתוכנית.

4. היתר זה כפוף לחו"ד הנדסית שימורית שאושרה במחלקת השימור.

5. היתר זה כפוף לכתב התחייבות וערבות בנקאית שנמסרו למחלקת השימור.

6. יש להגיש נספח פרטים לאישור מחלקת השימור שיצורף להיתר הבניה.

7. הבינוי יבוצע על פי הפרטים המפורטים במסמכי התוכנית וכל סטייה מהם תחייב תיאום עם מחלקת

השימור.

8. חלק בלתי נפרד מהיתר הבניה ינוקו חזיתות הבניין הקיים ההיסטורי ויוסרו מערכות מיותרות כגון:

מזגנים, חיווטים וכ"ו

9. לא תותר התקנת מערכות טכניות או צנרות חיצוניות על חזיתות המיועדות לשימור.

.10לא תותר התקנת צנרות חיצוניות בחלל הפנימי המיועד לשימור.

11. תוספות ושינויים בחזיתות לשימור שאושרו ע"י מח' שימור יבוצעו באמצעות אבן היסטורית מפירוק.

12. תנאי לתחילת חיפוי אבן הבניה החדשה-אישור אדריכל השימור המלווה.

13. במידה וימצא בור מים או כל אלמנט היסטורי אחר יש להפסיק את העבודה מידית ולעדכן את

מחלקת השימור בירושלים.

- 7 -

14. במידה ויידרש עקב תיאום גורמים או אחר שינוי במרכיבי השימור, יש להפנות לקבלת אישור שימור

חוזר.

15. תנאי למתן היתר בניה יהיה אישור תיק התיעוד ע"י מחלקת השימור.

	ועדת שימור
ועדת שימור 07/02/2021 - כ"ה שבט תשפ"א		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2021/46		מספר ועדה
4342		מספר תיק

	נתונים כלליים
הע"ח 20 , מורשהנת ונים כלליים		כתובת
קטורזה יצחק		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
891598		מספר תכנית
שינוי בקו בניין		מהות הבקשה
אדריכלית בן שמחון אביגיל		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	5067	30053

- 8 -

רקע

רקע היסטורי

בית שטרויס ברחוב הע"ח 20 הינו חלק מהליבה של שכונת מוסררה ההיסטורית. השכונה נבנתה במאה ה-

19 ע"י תושבים ערבים בני המעמד הגבוה שהגיעו מירדן והקימו בה בתי מידות. עם פרוץ מלחמת העצמאות, עזבו תושבי השכונה הערבים את בתיהם וממזרח לה נקבע הקו העירוני שחילק את העיר בין ירדן למדינת ישראל. לאחר קום המדינה שוכנו בשכונה עולים חדשים שסבלו מירי צלפים ירדנים לאורך השנים עד מלחמת ששת הימים אז אוחדה העיר. בשנים אלו נבנו שיכונים גדולים שאכלסו את העולים.

בית שטרויס נבנה בשנת 1900 והוא אחד הבניינים הבודדים שנבנו ע"י יהודים בשכונת מוסררה ההיסטורית. המבנה הוקם ע"י שמואל שטרויס (,)1847-1904 נדבן יהודי גדול מגרמניה, שהיה מקורב ל"סבא מקלם" מראשי תנועת המוסר. שטרויס נידב כסף לטובת הקמת מגורים עבור 30 דירות למשפחות רבנים מאנשי תנועת המוסר, בית כנסת ובית המדרש "אור חדש".

בית שטרויס היה ידוע כמקום למתבודדים ולכאלו שגזרו על עצמם תענית דיבור והגיעו לשהות במקום בעיקר בימים נוראים. למרתף/בור המים בחצר שטרויס נקשרו סיפורים רבים בדבר סגולותיו הנסיות.

בקטע מעיתון "מעריב" מ-1952 מפורטים כמה מהסיפורים של "מרתף הנסים" כפי שכינו אותו – ריפוי חולים, החזרת מאור עיניים, מפגש עם אליהו הנביא, עדויות על שהות צדיק מל"ו צדיקים וישועות נוספות שזכו להם השוהים במרתף.

המבנה הוא בית חצר דו קומתי עם גג רעפים. כנראה היה מורכב תחילה משני מבנים טוריים ארוכים (כנראה לפני ששטרויס קנה את השטח) שאוחדו ע"י תוספת ובניית קומה שניה כבר ב-.1900 בקומת הקרקע הקירות הם דו-פניים והקירוי הוא של קמרונות צולבים, כך גם בקומת המרתף ובור המים. קירות בור המים חצובים בסלע. הקומה השניה היתה מקורה בתקרת עץ מתחת לגג הרעפים.

הבניין נשמר ברובו אך נוספו לו תוספות ללא היתר – בית כנסת בצריף בחזית לרחוב הע"ח, תוספת לבית כנסת בחלל הפנימי של המבנה, ותוספות בחזית האחורית. פינת הקומה השניה וגג העץ המקורי של הקומה השנייה, התמוטטו בשל פגיעה במלחמת השחרור. הפינה הושלמה באופן גרוע ונוצקה תקרת בטון.

לאחרונה הוחלף הגג והוגבה.

רקע סטטוטורי

תכנית 62 משנת .1959

תכנית 2902 משנת 1984 – הגדרת האזור למוסד.

- 9 -

תכנית 3662 משנת 1989 – מוגדר כאזור למוסד ומגורים ארעיים לשימוש המוסד. קווי הבניין נקבעו לפי הבניין הקיים. התב"ע מסמנת אגף חדש מצפון לבניין ובצמוד אליו. התב"ע מגבילה את הגובה ל-15 מ'

ממפלס המדרכה – 4 קומות כולל קומת גג מוגבהת והמרתף. התב"ע מציינת הוראות עיצוב לתוספת האגף.

היתרים –

1958/589.00 – משנת 1958 - הפיכת 2 חלונות בחזית לפתח ובניית גדר.

2018/0372.00 – תיק היתר שנפתח ב-2018 למבנה חדש למוסד בצמוד למבנה לשימור. ההיתר טרם אושר.

ניתנה חוו"ד מחלקת שימור.

עבירות בניה – כ-30 תיקי עבירה.

רקע שימורי

כרטסת השימור –

מס' 3629 בכרטסת הישנה.

מס' 1380 בכרטסת החדשה. מוגדר לשימור מחמיר למבנה וחצרותיו.

מס' 3896 בכרטסת החדשה מ-.2017 מוגדר לשימור מחמיר למבנה וחצרותיו.

התכנית מוצעת

שינוי בקו בניו תת קרקעי עבור קומת חניה.1 שינוי בקווי בנין מאושרים וקביעת קווי בנין תת קרקעיים חדשים.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 46

התכנית מומלצת לאישור בכפוף לתנאים הבאים:

1. יש לצמצם את קו הבניין התת קרקעי באופן משמעותי. החפירה המוצעת תפגע קשות בבניין

ההיסטורי מכיוון שמתחת לקומת הקרקע המוגבהת קיימת קומת מרתף (הקומה אינה מופיעה בכלל בתיק התיעוד ובמסמכי התכנית). קומת המרתף של הבניין הינה קומה יוצאת דופן בחשיבותה. הקומה כוללת חללים החצובים בחלקם בסלע ומקורים בקמרונות (ראו במצגת המצורפת). מפלס הקומה הוא פחות או יותר במפלס הרחוב. קומת המרתף חשובה לא רק בשל ערכיה האדריכליים כי אם גם בשל ערכיה התרבותיים וההיסטוריים. קומת המרתף מפורסמת בשל אגדות רבות על סגולותיה הנסיות כפי שמפורט בקטע מעיתון מעריב משנת .1952 כונתה "מרתף הנסים" בפי העם. כמו כן, קומת המרתף שימשה את אנשי תנועת המוסר בהתבודדותם.

מכיוון שקומת המרתף לא סומנה בתיק התיעוד ובמסמכי התכנית, לא ברור איפה קו המתאר שלה. יתכן שהיא גם מתחת לחצר הקדמית המוגבהת מהרחוב וגם מתחת לחצר האחורית שעל חלקה מסומן בור מים במפות היסטוריות.

לפיכך יש להוציא את הבניין לשימור מתחום החפירה, את החצר הקדמית וחלק מהחצר האחורית.

ניתן לאשר חפירה מתחת לאזור החדש כולו ומתחת לחלק מהחצר האחורית כל עוד אין פגיעה בבור המים ובעצי הוושינגטוניה.

2. יש למדוד את קומת המרתף ולסמן אותה בתיק התיעוד בחתכים ובתיעוד הצילומי.

3. יש לסמן את קומת המרתף במסמכי התכנית ולציין מפלסים קיימים. קומת הקרקע במפלס 0.00

היא במפלס מוגבה מהרחוב. יש להציג חתכים.

- 10 -

4. העצים המסומנים לשימור – אין היתכנות לשימורם אם תהיה חפירה תחתיהם. יש לבטל חפירה

מתחת לעצים. יש להראות סקר עצים לצורך מתן חוו"ד לעצים המבוקשים לעקירה.

5. יש לסמן את הבניין לשימור בתשריט.

6. יש להוסיף הוראות שימור למבנים ההיסטוריים כך שהאלמנטים ההיסטוריים יהיו לשימור מלא

לרבות הקירות והתקרות, החצרות, פרטי הבניין, בור המים, המרתף, המדרגות, גדרות, עצים, ריצופים, פירזול ועוד פרטים מקוריים ככל שימצאו. יש לכלול הוראות להגנה על המבנה לשימור.

יש לכלול הוראות לשחזור אלמנטים שנפגעו ע"י הבנייה הלא חוקית.

7. יש לקבל אישור לחפירה מרשות העתיקות ולהציג למחלקת שימור כתנאי להיתר.

8. יש להוסיף תנאים להיתר – תכנית הנדסיות מאושרות ע"י מהנדס שימור שיוגשו לבחינת מחלקת

השימור, אישור תיק תיעוד (שיכלול את השינויים שנעשו לאחרונה), אדריכל שימור מלווה, מהנדס שימור מלווה, התקנת מערכת ניטור והגנות על הבניין לשימור.

נכחו בדיון

עמיר פרבר

החלטת ועדת שימור מס' 46

הוועדה מ\אשרת את הבקשה בכפוף לתנאים הבאים:

1. יש לצמצם את קו הבניין התת קרקעי באופן משמעותי. החפירה המוצעת תפגע קשות בבניין

לפיכך יש להוציא את הבניין לשימור מתחום החפירה, את החצר הקדמית וחלק מהחצר האחורית.

ניתן לאשר חפירה מתחת לאזור החדש כולו ומתחת לחלק מהחצר האחורית כל עוד אין פגיעה בבור המים ובעצי הוושינגטוניה.

2. העצים המסומנים לשימור – אין היתכנות לשימורם אם תהיה חפירה תחתיהם. יש לבטל חפירה

מתחת לעצים. יש להראות סקר עצים לצורך מתן חוו"ד לעצים המבוקשים לעקירה.

3. יש לסמן את הבניין לשימור בתשריט.

4. יש להוסיף הוראות שימור למבנים ההיסטוריים כך שהאלמנטים ההיסטוריים יהיו לשימור מלא

יש לכלול הוראות לשחזור אלמנטים שנפגעו ע"י הבנייה הלא חוקית.

5. יש לקבל אישור לחפירה מרשות העתיקות ולהציג למחלקת שימור כתנאי להיתר.

6. יש להוסיף תנאים להיתר – תכנית הנדסיות מאושרות ע"י מהנדס שימור שיוגשו לבחינת מחלקת

	ועדת שימור
ועדת שימור 07/02/2021 - כ"ה שבט תשפ"א		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2021/46		מספר ועדה
4132		מספר תיק

	נתונים כלליים
האשכול ,1 מחנהנ יתהוונדיםה כ לליים		כתובת
אפרת אילן/ אסתי קליין		שם המבקש
תמ"א 38		סיבת הפניה
15374		מספר תכנית
תוספת 2 קומות חדשות, מכח תמ"א 38		מהות הבקשה
אדריכלית בן שמחון אביגיל		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
לא	86	30073

- 11 -

רקע

רקע היסטורי אדריכלי

הבניין ברחוב האשכול 1 פינת רחוב מחנה יהודה 22 הוא מבנה היסטורי ברחובו הראשי של שוק מחנה יהודה. השוק שנבנה בראשית המאה ה-,20 מהווה בשנים האחרונות אבן שואבת לא רק לתושבי העיר כי אם גם לתיירים מהארץ ומהעולם כולו. הרחוב הראשי של השוק כולל מבנים היסטוריים שתוחמים אותו ונותנים לו את האופי הייחודי שלו. מצדו המזרחי מבני חנויות בני קומה אחת בטורים הניצבים לרחוב מחנה יהודה ומצדו המערבי מבני דירות בני 2 או 3 קומות. בקומת הקרקע קומה מסחרית. המבנה הנדון נבנה בסביבות 1930 יחד עם המבנים האחרים בצד המערבי של רח' מחנה יהודה.

תולדות השוק –

השוק החל להתגבש בסוף המאה ה-19 כשוק מאולתר ע"י פלאחים ערבים מהכפרים הסמוכים, במגרש פנוי בבעלות משפחת ולירו. עם הזמן החלו להתווסף סככות, דוכני עץ ופחונים.

בתחילה נקרא שוק ולירו. בהמשך שונה שמו לשוק מחנה יהודה על-שם השכונה הסמוכה.

הבריטים קבעו כללים נוקשים לגבי השוק: בניית חזית אבן אחידה לכל החנויות, גודל אחיד של 16 מ"ר, מיקום חלונות סימטרי, שערי ברזל מתקפלים, מרזבים זהים ועוד. הבריטים ראו בשוק מתחם חשוב לפרנסת אנשי העיר. מושל העיר, רונלד סטורס שאף להסדיר את השוק ותשתיותיו. הוא מינה את צ'ארלס רוברט אשבי לתכנן שוק בסגנון אוריינטלי. התכנית נגנזה מסיבות תקציביות.

שוק הקבע נבנה בשלושה שלבים עיקריים:

שלב א' - הקמת שוק הקבע הראשון - רח' האגס והתפוח – 1924 ועד העיר ליהודי ירושלים נתן הלוואות לרכישת קרקע ממשפחת ולירו, עליה הוקמו 4 שורות של חנויות בשני רחובות צרים. חלק מבעלי החנויות בנו קומה שניה עבור מגורים (ביניהם משפחת בנאי). הגגות קורו ברעפים.

שלב ב' - הקמת חנויות הקבע של מתחם ישיבת עץ חיים – יוזמה של פרנסי הישיבה. שורת החנויות תוחמת את המתחם ממערב. נבנה מבנה טורי של חנויות בקומה אחת עם גג רעפים. מעל פתחי החנויות נקבעו שלטי הקדש (המוסתרים כיום ע"י הגג).

שלב ג' -

1930 – ייסוד שוק הלוואה וחסכון.

1931 – הקמת השוק העיראקי. המבנה הנדון נבנה בסמוך לו.

- 12 -

רקע תכנוני

תכנית מתאר 62 משנת 1959 – אזור מסחרי – 150 אחוזי בניה ב-3 קומות.

תכנית 1006 משנת 1964 – אזור מסחרי – 150 אחוזי בניה ב-3 קומות.

התכנית המוצעת

תוספות מכח 10038 – תוספת 2 קומות חדשות לבניין הקיים – סה"כ 4 קומות לכיוון רחוב מחנה יהודה ו-5 קומות לכיוון רחוב האשכול והסימטה ממערב (בשל הטופוגרפיה). בנוסף מבוקשות הרחבות יח"ד קיימות בתחום קונטור המבנה הקיים, תוספת מרפסות ומחסנים והרחבת קומת המרתף.

המלצות מחלקת השימור לוועדת שימור מס' 46

התכנית מאושרת בתנאים הבאים -

1. גובה - מוצעת תוספת של 2 קומות חדשות וגג רעפים מעל מבנה היסטורי לשימור. ע"פ התב"ע

מותר 3 קומות (%.)150 אין התנגדות ל-3 קומות מלאות וגג רעפים בחזית לרחוב מחנה יהודה ו-4 קומות בחזית לרחוב האשכול. באזור נחלאות ומחנה יהודה המדיניות היא לא לחרוג מהתב"ע (מלבד הרחובות אגריפס ויפו). קומה רביעית אינה קיימת כיום לאורך רחוב מחנה יהודה ולפיכך זהו תקדים שאין לקבלו. יש להוריד קומה.

2. חיזוקים - יש לפנות למהנדס שימור לצורך קבלת חוו"ד לחיזוק המבנה . החיזוקים המוצעים

אינם נראים סבירים. מהנדס השימור יתייחס גם לחפירה מתחת לאגף המזרחי. חוו"ד תתואם עם מהנדסי תמ"א .38

3. חזיתות –

א. גובה החזיתות ישמר לכל הגובה הקיים. יש לשמור 4 נדבכים מעל הפתחים של קומה א'

בחזית לרחוב מחנה יהודה ו-. מרפסת קומה ב' בחזית לרחוב מחנה יהודה תהיה במיקום הריילסים הקיים.

ב. יש להציג מדידה של החזיתות. הן נראות לא מדויקות.

ג. פתחים חדשים - יש לשמור על הפרופורציה של החלונות בקומות המוצעות בהתאם לקיים.

חלונות חדרים מחוזקים - כנ"ל. יש להציג פרטים.

ד. מרפסות - מקובלות. הפתחים המוצעים בחזית מערבית לא מסתדרים עם המעקה של

המרפסת. יש לבטל את החלון הצמוד לדלת (משמאל) או להזיזו. יש להזיז גם את חלונות הממ"דים שלא יתנגשו עם המעקה . יש להוסיף פרטים.

ה. יש להיעזר באדריכל השימור בעיצוב החזית.

ו. יש להראות בניינים סמוכים - 2 לפחות מכל כיוון. בחזיתות וגם בתכניות ובחתכים. מדובר

במרקם צפוף וחשוב להראות כיצד המבנה משתלב ברקמה לשימור.

4. הגג המוצע - מקובל. עם זאת, יבחן שוב לאחר שיתווספו הבניינים השכנים בתכנית הגגות,

בחזיתות ובחתכים.

5. המדרגות - יש לציין שחדר המדרגות הוא לשימור כולל מדרגות האבן והמעקה.

6. יש להראות בצהוב את המבוקש להריסה - מופיעים מעט סימונים צהובים בהירים מאד.

7. תכנית פיתוח - יש להראות את פיתוח הרחבה הפונה לרח' האשכול ולציין שיקום מדרגות ,

ריצוף וגדר. כל אלו לא מקבלים ביטוי בתכנית שהוגשה על אף שהם חלק בלתי נפרד מהמגרש.

יש להתייעץ עם אדריכלית השימור.

8. יש להגיש נספח פרטים שיוכן ע"י אדריכל שימור. יש לכלול מרפסות ומעקות, פתחים, דלת ברזל

לשימור, תריסים, סורגים (כדוגמת הסורג שנשמר), תריסי חנויות, שחזור דלת הכניסה לבניין,

- 13 -

חדר מדרגות. קצה גג ומרזב, חלונות חדשים (עץ או בלגי), מרפסות חדשות, גדר, חלונות ממ"ד, פרט הפרדה.

9. חתך ב-ב -- רחוב מחנה יהודה נרשם בצד הלא נכון.

10. יש לציין כי בקשתנו לתיקון התכנית לא נענתה כלל ולכן היא מוגשת באופן שאינו מספק ברמתו.

11. תיק התיעוד – אישורו יהיה תנאי להיתר.

12. יש לצרף אדריכל שימור מלווה.

נכחו בדיון

אסתי קליין

החלטת ועד שימור מס' 46

הוועדה מחליטה להוריד מסדר היום

לשוב ולדון בעוד שתי ועדות

	ועדת שימור
ועדת שימור 07/02/2021 - כ"ה שבט תשפ"א		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2021/46		מספר ועדה
4182		מספר תיק

	נתונים כלליים
הרב ברודי 3 , קרניתיתו נשיםמ וכאלללי ים		כתובת
אביטל דין		שם המבקש
תמ"א 38		סיבת הפניה
15462		מספר תכנית
תמ"א 38 תוספות		מהות הבקשה
אדריכלית הלוי קארין		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
לא	59	30024

שטח התוכנית (מ"ר)	גוש וחלקה	כתובת	שכונה
738	30024/59	ברודי 3	קרית שמואל

- 14 -

חוו"ד מהנדס העיר לבקשה להיתר

תכנית בינוי מס' 15462

תוספות בניה בהתאם לתכנית 10038

רקע תכנוני

הערות	קווי בניין			קומות	זכויות בניה (מ"ר)
	צידי	אחורי	קדמי		שירות	עיקרי
תכנית 9988	4	5	6	5	כ-1247 מ"ר עיקרי ושרות

- 15 -

1. תיאור מצב קיים: מבנה בן 3 קומות למגורים מעל קומת עמודים. 2 יח"ד בכל קומה, סה"כ 6 יח"ד

2. מועד הקמת המבנה: 1968 עפ"י היתר מקורי

3. הגדרות המבנה לפי תוכנית :10038

• המגרש הנו בתחום העיר ההיסטורית

• הבניין אינו בניין היסטורי על פי הגדרתו בתכנית • הבניין אינו מבנה מגורים גדול על פי הגדרתו בתוכנית (מצטרף לטשרניחובסקי 3א' /5א')

• הבניין לא מוגדר לשימור- לא בתב"ע ולא בכרטיסיות

4. רקע סטטוטורי- תוכניות:

• תוכנית מתאר 62 משנת -1959 התוכנית מייעדת את המגרש לאזור מגורים ,2 היקף זכויות בניה %120 ב-3 קומות

• תוכנית מס' 9988 משנת -2015 התוכנית מייעדת את המגרש למגורים (אזור מגורים חדש ב'), היקף זכויות בניה %,169.66 בינוי בחמש קומות.

היתרי בניה קודמים למבנה/ים:

• קיים היתר שינויים למבנה קיים משנת 1970 אך לא נמצאו מסמכים.

5. נתונים סטטוטוריים:

6. מדיניות תכנונית: החלקה נכללת בתכנית 9988 לשכונת רחביה בתחום העיר ההיסטורית.

לפי תכנית ,9988 אזור מגורים ב' עד 5 קומות, כ-%169.66 בניה (עיקרי + שירות), תכסית עד %.42 המבנה אינו מסומן לשימור.

לפי סעיף (4.1.2.1ה')(()1א') קווי בניין לפי תכנית רחביה הינם 6 מ' כלפי חזית קדמית, 5 מ' כלפי חזית אחורית ו-4 מ' כלפי חזיתות צידיות.

7. תקן חנייה לפי 5166ב': תקן חניה גבוה.

תוספת זכויות אפשרית מכוח ,10038 בהתאם לנתוני המגרש

על פי סעיף 4.1.2.1 בהוראות ,10038 תוספות הבינוי המותרות הינן :

1. הרחבת יח"ד קיימות בסך 25 מ"ר, בסה"כ 150 מ"ר.

2. תוספת 1.5 קומות בקונטור המבנה המורחב עבור יח"ד חדשות ו/או הרחבת יח"ד קיימות. (ניתן

יהיה לקבל השלמת חצי הקומה לקומה מלאה בהתחברות למבנן יחד עם שני מבנים ברחוב טשרניחובסקי 3א', 5א').

3. סגירה חלקית ומילוי קומה מפולשת לטובת מחסנים.

4. שימוש במרפסות שירות קיימות מקורות בקונטור המבנה כשטח עיקרי

5. שטחי שירות ע"פ תקנות חישוב שטחים.

6. קווי הבניין לפי 10038 לא יפחתו מ-3 מ' לחזית הקדמית והאחורית, ו-2 מ' לחזית הצידית ממגרש

המגורים.

הזכויות המבוקשות תואמות למותר על פי תמ"א .38

- 16 -

לאחר בדיקה עם בוחן הרישוי יקבע האם ניתן לממש גם את יתרת הזכויות המבוקשות לשטחי השירות בבקשה להיתר.

תיאור הבקשה

1. תוספות מבוקשות מכוח :10038

.1.1 תוספת 2 קומות חדשות. סה"כ 6 קומות (כולל קומת העמודים)

.1.2 תוספת שטח עיקרי וממ"דים בסך 149.81 מ"ר לשם הרחבת יח"ד קיימות בתחום קונטור המבנה הקיים.

.1.3 סגירת חלקית של קומת עמודים עבור מחסנים.

.1.4 תוספת 4 יחידות חדשות ב-2 קומות הנוספות

.1.5 שטח קומה אחרונה קיימת מורחבת 292.11 מ"ר מירבי .

.1.6 אחוזי בניה מירביים מוצעים %,231.73 אחוזי בניה לפי מדיניות %-169.66 פער %.62.07 .1.7 הבקשה מציעה כניסה ממפלס הכניסה המקורית שבקומת העמודים.

.1.8 הבקשה לתוספת קומה חדשה מורחבת כולל ממ"ד ותוספת ומציעה שטח קומה חדשה מורחבת 266.01 מ"ר

.1.9 עפ"י היתר מקורי קיימות בחלקה 6 חניות. הבקשה גורעת חניה אחת ואינה מציעה חניה חדשה .בהתאם לתקן החניה נדרשת תוספת של 6 חניות בעבור 4 יח"ד חדשות (2 יח"ד עד 95 מ"ר ו2 יח"ד מעל 95 מ"ר ) בתוספת ל- 6 חניות קיימות בסה"כ 12 חניות.

.1.10תוספת 233.4 מ"ר שטחי שירות משותפים עבור מתקנים ומערכות טכניות ,אחסנה, חניה ,מבואות וחדרי מדרגות. באחריות בוחן רישוי לבדוק את התאמת שטחי השירות לתקנות חישוב שטחים.

.1.11התכנית מציעה הסבת שטחי שירות שאין בהם צורך כגון מקלט וחדר הסקה לטובת מחסנים.

סעיף 4.1.2.1 סעיף קטן 1ב' לפי תכנית .10038

.1.12התכנית מציעה הסבת שטח מרפסות קיימות בין 3 קירות לשטח עיקרי.

.1.13התכנית מציעה בקומות הטיפוסיות אשר מעל קומת הקרקע ממ"דים בשטח (121.77קיים וחדש) מ"ר

2. תוספות מבוקשות מכח תכניות מאושרות אחרות:

- תוספת מעלית מתוקף תכנית 5022א'.

- תוספת מרפסות מכוח תכנית .9988

התאמת הבקשה לתכנית 10038 ולמדיניות התכנון

1. התאמת השטחים המבוקשת ע"פ סעיף :4.1.2.1 הבקשה אינה תואמת את תוספת הזכויות האפשרית

מכוח תמא/38 והינה בסמכות הוועדה המקומית למעט חריגה של 1.14 מ"ר.

2. התאמת התוכנית למדיניות: התוכנית המוצעת חורגת ממדיניות ,9988 המאפשרת בינוי של עד חמש

קומות. הבקשה מציעה 6 קומות.

3. התאמת התכנית לקווי בניין: הבקשה תואמת את הוראות סעיף .4.1.2.1.3 ומציעה קווי בניין קדמי

אחורי 3מ' וצידי 2מ'. יצוין כי מבוקשת חריגה מקו בניין תמ"א כלפי החזית האחורית ובנייה במרחק של כחצי מטר בגין תוספת ממ"דים.

4. התאמה להנחיות מרחביות: התכנית טרם נבדקה על פי סעיף 6.6.2 לעניין עיצוב המבנה. באחריות

בוחן הרישוי לבדוק התאמת מיקום יחידות מיזוג אויר, מתקני אשפה, צוברי גז, ארונות למערכות תשתית ומסתורי כביסה.

5. השתלבות התכנון המוצע בחתך הרחוב ואופי המרקם הבנוי: הבקשה מציעה מבנה בן 6 קומות ,

כאשר במקטע הרחוב הזה קיימים מבנים בגבהים 3-6 קומות, ובגובה ממוצע של 4.5 קומות.

6. עצים להעתקה/שימור: על פי סעיף 6.11 נדרש אישור עקרוני של מחלקת גננות. תנאי למתן היתר

בניה יהיה מתן הוראות לעניין סיווג עצים, ביצוע העתקה וקביעת הטיפולים בהם. החלקה כוללת עצים לשימור ויש להקפיד על הנחיות מתאימות לשימור לעת הבניה מול מחלקת שפ"ע. הערות נוספות להלן.

7. התאמה לתכניות מחוזיות וארציות: התכנית נבדקה ונמצא כי אינה עומדת בסתירה להוראות

התמא"ות והתמ"מ החלות במקום כפי שמפורט בסעיף .16.12.2

- 17 -

8. הסכמות שכנים: נתקבל העתק נסח טאבו מתאריך .23/8/2020 6 בעלים בחלקה. %66.6 אחוזי

הסכמה הוגשו.

חוות דעת מחלקות העירייה

1. שימור: אין עניין שימורי.

2. תושי"ה:

3. מהנדס תמ"א :38

חו"ד מהנדס העיר לבקשה להיתר, תכנית בינוי מס' 15462

רחוב הרב ברודי -3 ירושלים

חיזוק ותוספות בנייה בהתאם לתכנית 10038

חו"ד הנדסית

חוות דעת הנדסית (מהנדסים אריאל בבג'נוב, איתי שרעבי ודייגו פרסובסקי – משרד ירון-שמעוני-

שחם) מתאריך :21.10.2020

1. חוות הדעת מתבססת על הממצאים הבאים:

̵ תכנית הגשה נכונה לתאריך .13.08.20

̵ תכניות קונסטרוקציה עקרוניות שהוכנו ע"י המהנדס שלומי ניסים נכונה לתאריך .25.08.20 ̵ דו"ח בדיקת מבנה מס' 1332457 :"שחזור אלמנטים קונסטרוקטיביים " של חברת SYSTEM מעבדות מתקדמות בע"מ מתאריך .16.08.20

̵ דו"ח בדיקת מבנה מס' 1332457-S :"מיפוי ברזל זיון בקירות המבנה" של חברת SYSTEM מעבדות מתקדמות בע"מ מתאריך .16.08.20

̵ דו"ח ביסוס מס' 208393 של המהנדס יובל רימון (אגסי רימון הנדסת קרקע וביסוס) מתאריך .16.08.20

̵ דו"ח חישוב דינמי למבנה המחוזק שנערך ע"י המהנדס שלומי ניסים בחודש אוגוסט 2020 ̵ הצהרת המהנדס – נספח .1

̵ דו"ח מצב קונסטרוקטיבי של המבנה הקיים– נספח .2 ̵ טבלת נתונים הנדסיים לחישוב הדינמי – נספח .3 ̵ אישור מתכנן השלד – נספח .4

2. תיאור המבנה הקיים:

מדובר במבנה בעל שלוש קומות על קומת קרקע מפולשת למחצה (סה"כ ארבע קומות). עפ"י הצהרת המהנדס הבניין הוקם בשנות השבעים של המאה הקודמת.

שלד המבנה מורכב מתקרת צלעות המתוחה בכיוון אחד מעל קומת הקרקע. העובי הכולל של תקרה זאת הינו 21 ס"מ (15+6=.)D התקרות העליונות הן תקרות צלעות מתוחות בשני כיוונים בעובי כולל של 24 ס"מ (17+7=.)D

התקרות נשענות על קורות סמויות, ואלו על עמודים מבטון מזויין פנימיים וגם עמודים המשולבים גם בקירות החיצוניים. קירות מעטפת בנויים מבטון לא מזויין בעל גב של אבן (קיר ירושלמי).

בקומת הקרקע קיים מקלט שהוסב לאזור מחסנים. התקרה והרצפה של המקלט הינן תקרות מקשיות והקירות הינם מבטון מזויין, עפ"י הדרישות בתקופה שהמבנה הוקם.

שטחו הינו כ- 1,060 מ"ר.

לפי חישוב שערך המתכנן על פי ת"י 413 חלק ,3 ניתן להסיק כי המבנה אינו עמיד לכוחות סיסמיים בסבירות גבוהה.

לאור עובדות אלו, ולאור העובדה שבבניין תוכנן ובוצע לפני הכניסה לתוקף של התקינה לעמידות מבנים ברעידות אדמה, ניתן להסיק כי הבניין דורש חיזוק קונסטרוקטיבי בפני כוחות סיסמיים לפי דרישות התכנית .10038

- 18 -

3. תיאור מבנה המחוזק והמורחב:

המבנה יחוזק ע"י תוספת של שני פירי ממדים: אחד בחזית הדרומית בקיצה המערבי, השני בחזית המזרחית, בקה הדרומי. כמו כן, תהיה הרחבות בצד הדרומי של המבנה בעלות קירות חיצוניים מבטון מזויין.

המבנה יחוזק גם ע"י הצמדת קירות בטון מזויין חדשים לקירות המעטפת הקיימים. בקומת הקרקע, הקירות שיחוזקו הם אלה שעוטפים את חצי הקומה הסגורה. העמודים בחזית המפולשת, יחוזקו גם הם. בקומות העליונות, החיזוק יועתק לקירות המעטפת של הקומה. בשל העתקת מקום החיזוק, תקרת קומת הקרקע על האזור המפולש, תחוזק ע"י קורות תחתונות במטרה ליצור דיאפרגמה שתדע להעביר כוחות אופקיים. פיר המדרגות יחוזק ע"י תוספת של ארבעה עמודים מבטון מזויין. התקרה הקיימת האחרונה תחוזק ע"י השלמת יציקה בעובי של 8 ס"מ. בחזית הדרומית קירות המעטפת הקיימים יוםרצו במטרה לחבר את אזור המגורים החדש לאזור המכורים הקיים. קירות נושאים אלה יוחלפו ע"י מערכות מסגרתיות מפלדה.

המבנה יורחב ע"י האלמנטים שתוארו לעיל בקומות הקיימות. בנוסף, המבנה יורחב ע"י תוספת של שתי קומות על כל שטח הקומות המקוריות. התקרות החדשות הבן תקרות צלעות דו-קרומיות המתוחות בשני כיוונים. העובי הכולל של תקרות אלו הינו 40 ס"מ (8+24+8=.)D התקרות תשענה על אלמנטים חדשים או על אלמנטים מחוזקים. לא תהיה העמסה על אלמנטים אנכיים קיימים שלא חוזקו.

בקומות הקיימות ייבנו מרפסות זיזיות חדשות מורכבות מקורות פלדה המחוברות לשלד החדש בצלעות שתוכננו לשם כך.

שטח המבנה החדש הינו כ- 1,750 מ"ר.

מאחר וקשיחות קירות גזירה של הבנייה החדשה גבוהה מקשיחות קירות הקיימים, ניתן להגדיר את אופן החיזוק המתוכנן בתור "שדרוג הנדסי מלא" של המבנה.

4. שתית הקרקע וביסוס:

באתר נערכו סיורים וסקר גיאולוגי.

שתית הקרקע מורכבת מסלעי דולומיט קשים השייכים לתצורות "ורדים".

קיימת באתר פעולה קראסטית, המתבטאת בהופעת חללים או מערות תת-קרקעיות וסדקים עקב פעולת מים תת-קרקעיים.

על שכבת הסלע קיימת שכבת אדמה חרסיתית מעורבת עם צרורות. עובי שכבה זאת 1.0 מ' עד 2.0 מ', ואף יותר.

הנחת העבודה היא שהביסוס הקיים הינו ביסוס רדוד. יש לאשש הנחה זאת עם תחילת העבודות.

יסודות המבנה החדש מתוכננים בשיטת ביסוס רדוד ע"י יסודות עוברים ובודדים בהתאם להנחיות יועץ הקרקע אינג' יובל רימון. לא תהיה חפירה מתחת למפלס התחתית של היסודות הקיימים, אלא באישורו והנחייתו של יועץ הקרקע.

5. אנליזה דינמית

עפ"י החישובים הדינמיים שהוצגו והוכנו ע"י מתכנן השלד המהנדס שלומי ניסים (חישוב של גוש יחיד בין תפרים), עקרונות התכנון המוצע עומדים בדרישות התקנים 413 חלק 1 וחלק .3 עפ"י תוצאות חישוב שהוצגו:

א. לא נתגלו חריגים בדרישות התקן בהקשר לקומות חלשות.

ב. לא נתגלו חריגים בדרישות התקן בהקשר לקומות גמישות.

ג. לא נתגלו חריגים בדרישות התקן בהקשר להסתות האופקיות .

- 19 -

ד. לא נתגלו חריגים בדרישות התקן בהקשר למקדמי כושר העווי.

6. תכניות

לא נמצאו אי התאמות מהותיות בין תכניות קונסטרוקציה לתכניות אדריכלות.

7. הערות:

חוות דעת הנדסית זו מתייחסת לעקרונות התכנון לעמידות ברעידות אדמה בהתאם לת"י 413 על חלקיו. חוות הדעת ההנדסית אינה בוחנת את התכנון המפורט בפרויקט לרבות זיון אלמנטי הבטון אם קיימים בתכניות. הנ"ל באחריות המתכנן.

8. התניות להיתר:

א. יש לפנות את דיירי המבנה בזמן ביצוע העבודות בדירות הרלוונטיות.

ב. יש לפנות זמנית את דיירי הבניין לפני מועד יציקת ה"טופינג" על התקרה הקיימת

העליונה, ולפני יציקת התקרה הראשונה החדשה, משך התקופה בה יורכבו רגלי\מגדלי תמיכות בקומות הקיימות. משך פינוי הדיירים לא יפחת מ- 3 ימים ממועד היציקה. על המתכנן לאשר פירוק התמיכות.

ג. על היזם לנקוט בכל האמצעים הנדרשים לבטיחות דיירי הבניין בזמן ביצוע העבודות,

בפרט שחלק מהעבודות יבוצעו מתוך הדירות.

ד. עבודות החיזוק במפלסי המבנה הקיים יושלמו ויאושרו טרם תחילת העבודות לביצוע

התוספת מעל למבנה. הודעה בדבר השלמת עבודות החיזוק במפלסי המבנה הקיים בחתימת בעל ההיתר ומתכנן השלד תימסר למחלקה לפיקוח הבנייה לפני ביצוע תוספות מעל למבנה.

ה. המחלקה לפיקוח על הבנייה תאשר את השלמת החיזוקים במפלסי המבנה הקיים.

ו. הוחל בביצוע תוספת בנייה על גבי מבנה קיים טרם התקבלו מבעל ההיתר, ממתכנן

השלד וממחלקת הפיקוח על הבנייה אישורים על השלמת החיזוק, יפקע ההיתר ותוספת הבנייה תיחשב כעבודה ללא היתר העלולה לסכן את יציבות המבנה.

9. סיכום:

מבדיקתי עולה כי עקרונות התכנון המוצע תואמים את דרישות ת"י 413 על חלקיו. לכן, אין כל מניעה מבחינתנו מלקדם תיק זה במחלקת הרישוי, בהתבסס על נתוני התכנון, רישום הערות וביצוע עדכונים בתכניות עפ"י סעיף ,8 כתנאי להיתר.

המלצת מהנדס העיר

חוות הדעת מתייחסת להרמוניקה דיגיטאלית לא חתומה מתאריך 30/11/2020 לאשר את הבקשה בכפוף לתנאים הבאים:

- התכנון המוצע חורג מתכנית מתאר 9988 בנושאים הבאים:

• מספר קומות- הבקשה חורגת בקומה ומציעה בינוי של 6 קומות • אחוזי הבניה- חריגה בפער של כ-%62 בנייה מאחוזי הבנייה המאושרים.

• קווי בניין- מוצעת חריגה מקווי בניין עפ"י 9988 , עם זאת קווי הבניין תואמים להגדרות תכנית .10038

• נסיגות בבינוי - לא מוצעות נסיגות לקומה חמישית כלפי החזית הקדמית והאחורית בהתאם לנדרש בתכנית 9988 . כאמור מוצעת גם קומה שישית ללא נסיגות.

מאחר והבינוי מוצע במסגרת תוספות לבניין קיים, לא ניתן לעמוד בהוראות 9988 וליישם תמ"א.

יצוין כי החריגות המוצעות מקובלות תכנונית. על מנת לאפשר את קידום התמ"א, ניתן לאשר את הבקשה בתנאי להצגת פתרון החניה. יחד עם זאת, יודגש כי על הבקשה לעמוד בכל התנאים שנקבעו בתכנית ,9988 מלבד החריגות המצוינות לעיל.

- 20 -

1. תכנון-

• עפ"י הוראות 10038 ניתן להוסיף ע"ג המבנה הקיים תוספת של קומה וחצי והשלמת חצי הקומה בהתחברות למבנן. מוצעת התחברות לשני מבנים ברחוב טשרניחובסקי 3א', 5א'.

מקובל.

• יש לתקן חוסר תאום בין תכניות לטבלת השטחים לעניין 0.00± . יש לתקן את טבלת השטחים כך שמפלס 0.00± יקבע בכניסה למבנה מהקומה המפולשת. אין שטחים בתת הקרקע לפרויקט זה.

• שטחי שירות מרפסות קיימות ההופכות לעיקרי יש להכניס תחת הרובריקה "שטח שירות שהפך לעיקרי".

• יש לסמן בתכנית שני גרמי מדרגות להריסה בחזית לרחוב ברודי בצמוד לגדר אבן המוצעת להריסה.. יש להוסיף כיתוב על מדרגות חדשות מוצעות.

2. קווי בניין-

• יש להראות במסמכים קווי בנין עפ"י 9988

• מוצעים ממ"דים בגודל מינימלי בחריגה מקו בנין תמ"א 38 מאחר והבינוי מוצע במסגרת תוספות לבניין קיים, לא ניתן לעמוד בהוראות 9988 וליישם תמ"א. החריגה המוצעת מקובלת תכנונית.

3. חניה-

• בהתאם לתקן החניה נדרשת תוספת של 6 חניות בעבור 4 יח"ד חדשות עפ"י הפירוט הבא:

2 יח"ד עד 95 מ"ר (יח"ד עד 45 מ"ר אינן פטורות מחניה באזור זה אלא רק באזור המע"ר)

ו2 יח"ד מעל 95 מ"ר. זאת בתוספת ל- 6 חניות ליח"ד הקיימות בסה"כ 12 חניות.

• עפ"י היתר מקורי קיימות בחלקה 6 חניות, התכנית המוגשת מראה 5 חניות בלבד.

• יש להציע תוספת של 7 חניות נוספות. ניתן להציע מתקנים מכפילי/משלשי חניה. יש לבחון את האפשרות לבחון את חניה מס' 5 המוצעת בבקשה זו למשליש חניה.

• הבקשה מצטרפת לשתי בקשות נוספות ברחוב טשרניחובסקי 3א', 5א' ומציעה בהן מתקן חניה של 18 חניות .

• תנאי מעבר לרישוי הנו הצגת מתקן החניה המדובר בתוספת טבלת מאזן חניה המפרטת את החניות השונות לכל מבנה.

4. פיתוח שטח-

• בחתכים וחזיתות יש להראות ק.ק.ט.

• יש להציג פריסת גדרות עם הפניה לגדר המפורטת בתכנית.

• מוצעת הריסת גדר קיימת, יש להציע גדר חדשה באופי הגדר הקיימת (2-3 שורות אבן עם קופינג) ולצרף פרט.

5. מרפסות-

• הבקשה מציעה ביטול המרפסות בחזית מערבית וצמצום המרפסות בחזית מזרחית.

מקובל.

6. מרחבים מוגנים- מוצע ממ"ד לכל יח"ד, מקובל.

7. מעלית ומדרגות- יש להראות פרט מעלית בחלל המדרגות לרבות מידות מפורטות.

8. חזיתות וחתכים-

• יש להראות בחזיתות מבנים סמוכים.

• בחזית מערבית מוצעת "שן בטון" היוצרת נישה לאורך המבנה ובה מוצע חיפוי בגוון עץ.

החיפוי המוצע אינו תואם את אופי האזור. יש להציע חלופות.

• יש להוסיף מידות גובה בחתכים.

9. גג- עפ"י הנחיות מרחביות, יש לצמצם את גובה פנים חדר העליה לגג מחלל המדרגות ל2.2 מ'

וגובה חיצוני מקסימלי של 2.5מ'.

10. שימור- יש לקבל חו"ד מח' שימור למבנה.

11. עצים-

• סקר העצים שהוגש קיימים 12 עצים בתחום החלקה, מוצעים 6 עצים לכריתה בתחום החלקה וכריתת עץ נוסף מסוג אזדרכת מצויה (עץ מס' )8 מחוץ לתחומי החלקה.

- 21 -

• יש לקבל אישור מח' גננות לכריתת העץ מחוץ לחלקה.

• יש להציע חלופה המשמרת את עץ מס' 10 מסוג שסק יפני בכניסה לבנין .

12. ניקוז מי נגר- יש לצרף להרמוניקה סכמת פנוי/בנוי לרבות רחבות מרוצפות בק"ק ולהראות בטבלה

אחוזי חילחול מוצעים.

13. נגישות- מוצעת מעלית מקומת הקרקע ולכן כל יח"ד במבנה נגישות. מקובל

14. תברואה- מיקום פח אשפה מוצע מקובל.

15. גמל מים- מיקום גמל מים מקובל

16. חשמל- תנאי למעבר לרישוי- פניה לחברת החשמל לקבלת חוו"ד.

17. מיזוג אוויר, צוברי/בלוני גז, חשמל, מים ותקשורת/ברז כיבוי אש- יש להציג בתוכניות (ובפרט

בתוכנית פיתוח ותוכנית גג). המערכות הללו כולל הצנרות שלהן ימוקמו ככל הניתן בתוך מעטפת הבניין (בקומת מרתף/בחלל גג רעפים וכד') ולא ע"ג החזיתות. ניתן להציע מיקום התשתיות בשטח החלקה, בעדיפות לפתרון שלא נצפה מהרחוב ושלא "יושב" על גדר/גבול החלקה לרחוב. יש כמובן לקחת בחשבון נגישות פיזית לתחזוקה וכד' (מיקום עקרוני מומלץ הוא על גדרות פנימיות הניצבות לרחוב).

18. תוכנית פיתוח וניקוז מי נגר- יש להציג תוכנית פיתוח צבעונית ומפורטת על בסיס תוכנית מדידה

לפי סעיף 6.6.2 בהוראות תוכנית .10038 יש להציג פתרונות חילחול לפי סעיף .6.19 במידה ולא ניתן להשאיר %50 משטח המגרש הפנוי מבינוי עבור חילחול- יש להציג פתרון חילחול אחר בתיאום המח' לאיכות הסביבה, כתנאי להיתר בניה.

19. יש להציג הדמיות+ תמונות מצב קיים מוטמעות בתוך הגרמושקה

20. בהדמיות/תוכניות/חתכים/חזיתות יש להציג הקשר עירוני רחב יותר (לפחות עד למבנה הבא מעבר

לרחוב הסמוך וכד')

21. תנאי להתחלת עבודות בשטח המגרש יהיה פירוק כל עבירות הבניה ואישור מחלקת פיקוח על הבניה

לנושא.

22. תנאי להתחלת העבודות על הקומות החדשות יהיה סיום העבודות (חיזוק והרחבות) בקומות

הקיימות ואישור מחלקת פיקוח על הבניה לנושא.

23. בתחום מודל העיר: תנאי למתן היתר, יהא מודל מפורט של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי הבקשה

להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל

24. הערות טכניות/שרטוטיות:

• יש להציג גבהים אבסולוטיים (ביחס לפני הים) וגם יחסיים בתוכניות/חתכים/חזיתות • יש להציג קווי בניין תב"ע + תמ"א + גבול מגרש בכל השרטוטים (תוכניות/חתכים/חזיתות/תוכנית מדידה).

• יש להציג מספור הדירות וציון שטח כל דירה. בדירות קיימות מורחבות יש לציין שטח דירה קיים ושטח היקף ההרחבה הכולל לאותה הדירה.

• יש להוסיף טבלה המפרטת עבור כל יח"ד קיימת/חדשה את היקף שטחים עיקריים/שירות קיימים/חדשים

25. הסימונים הגרפיים המקובלים:

• גבול חלקה- קו כחול עבה (כמו בתב"ע)

• קירות קיימים- מילוי בצבע אפור

• קירות חדשים- מילוי כחול (בטון) או ירוק (בלוקים)

• הריסה- צהוב (לא בהיר מדי, שיהיה קריא)

• שטחים המוצעים להכשרה מוקפים בקו אדום מרוסק

• שטחים חדשים מוצעים כתוספת מוקפים בקו אדום רציף • רכיבים לשימור- מילוי/הטש בסגול בהיר

• קו בניין תב"ע/תמ"א- קו מרוסק כמו בתב"ע (_._._.) באדום/ירוק בהיר. להוסיף הערת טקסט צמודה (איזה סוג קו בניין זה) וקווי מידה של קווי הבניין • סימוני עצים כמו במבא"ת (שימור/עקירה/העתקה)- יש לסמן את כל העצים הקיימים בשטח הבקשה

למעט התיקונים המצוינים לעיל התכנית מקובלת תכנונית וניתן לאשרה.

- 22 -

הערה:

חוות הדעת נכתבה עוד בטרם התקבלו חוות הדעת מאת הגורמים השונים, וייתכנו שינויים לאור קבלת התייחסותם.

• תנאי למעבר לרישוי: צרוף תיק קווי בנין לתיק

החלטת ועדת שימור מס' 46

אין עניין שימורי

	ועדת שימור
ועדת שימור 07/02/2021 - כ"ה שבט תשפ"א		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2021/46		מספר ועדה
4253		מספר תיק

	נתונים כלליים
הישיבה 10 , גאולנהתו נים כלליים		כתובת
לב - צנעני מרים		שם המבקש
תמ"א 38		סיבת הפניה
15351		מספר תכנית
תמ"א 38 - תוספות		מהות הבקשה
אדריכלית הלוי קארין		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	5164	30081

שטח התוכנית (מ"ר)	גוש וחלקה	כתובת	שכונה
2867	30081/164	הישיבה 10	גאולה

- 23 -

חוו"ד מהנדס העיר לבקשה להיתר

תכנית בינוי מס' 15351

תוספות בניה בהתאם לתכנית 10038

רקע תכנוני

1. תיאור מצב קיים: קיים מבנה בן 3 קומות מגורים כלפי רחוב הישיבה, כשקומת הקרקע

לכיוון זה הינה מפולשת ומשמשת לחניה עבור המגורים. המבנה בן 4 קומות כלפי רחוב יחזקאל, כשקומת הקרקע (עם גלריה) משמשת למסחר. סה"כ 20 יח"ד. 15 חניות מסומנות עבור המגורים וX חניות עבור המסחר. ברחוב ירמיהו –הפקעה בחזית לפי תכנית .2341 במדידה לא מופיע מידע בעניין. תצ"ר : מספר תיק 10886 משנת 2020

2. מועד הקמת המבנה: ??? יש להציג הוכחה כי מבנה זה הוקם בהיתר שניתן לפני .1.1.1980

בארכיב האופטי סרוק היתר מספר 1976/0551.00 שניתן בתאריך .20.1.1980

הערות	קווי בניין			קומות	זכויות בניה (מ"ר)
	צידי	אחורי	קדמי		שירות	עיקרי
%93 משטח המגרש נטו			0	3 מעל מסחר לכיוון יחזקאל 3 מעל מפולשת לכיוון הישיבה		2000

- 24 -

3. הגדרות המבנה לפי תוכנית :10038

• המגרש הינו בתחום העיר ההיסטורית

• הבניין אינו בניין היסטורי על פי הגדרתו בתכנית • הבניין הינו מבנה מגורים גדול על פי הגדרתו בתוכנית • הבניין לא מוגדר לשימור- לא בתב"ע ולא בכרטיסיות

4. רקע סטטוטורי:

• תוכנית מס' 2431 משנת :1979 תכנית לאיחוד וחלוקה. התוכנית מייעדת את המגרש המערבי למגורים 3 עם חזית מסחרית לכיוון יחזקאל, והמגרש המזרחי להפקעה עבור הרחבת רחוב יחזקאל. היקף זכויות בניה %.93 עד 3 קומות מעל חזית מסחרית ליחזקאל ו3 קומות מעל קומת עמודים לרחוב הישיבה. חניות בקומת העמודים. קו בנין 0 כלפי יחזקאל.

• תוכנית מס' 2431א משנת -1989 שמטרתה התאמת גבולות ושטחים מדויקים שנקבעו בתכנית 2431 וכפופה לה.

5. נתונים סטטוטוריים: יש להגיש תיק קווי בניין

6. מדיניות תכנונית: מע"ר צפון: 6 קומות וחזית מסחרית בחלק הפונה לרחוב יחזקאל, עד 5 קומות

בחלק הפונה לרחוב הישיבה. חזית מסחרית כלפי רחוב יחזקאל. אין התייחסות לאחוזי בניה.

- 25 -

7. תקן חנייה לפי 5166ב': תקן חניה מע"ר: יח"ד עד 45 פטורות מחניה. ומעל 45 מקום חניה 1 עבור 3

יח"ד.

ב. תוספת זכויות אפשרית מכוח ,10038 בהתאם לנתוני המגרש

על פי סעיף 4.1.2.1 בהוראות ,10038 תוספות הבינוי המותרות הינן :

1. הרחבת יח"ד קיימות בסך 25 מ"ר, בסה"כ 20*25=500 מ"ר.

2. תוספת 2 קומות בקונטור המבנה המורחב עבור יח"ד חדשות ו/או הרחבת יח"ד קיימות.

3. סגירה ומילוי קומה מפולשת.

4. שימוש במרפסות שירות קיימות מקורות בקונטור המבנה כשטח עיקרי

5. שטחי שירות ע"פ תקנות חישוב שטחים.

6. קווי הבניין לפי 10038 לבניין לא יפחתו מ2 מטרים לחזית קדמית, 3 מטרים בחזית אחורית ו2

בחזיתות הצידיות. במקרה זה מדובר בחלקה הממוקמת בין שני רחובות ולפיכך לא מוגדרת חזית אחורית.

הזכויות המבוקשות תואמות למותר על פי תמ"א .38

לאחר בדיקה עם בוחן הרישוי יקבע האם ניתן לממש גם את יתרת הזכויות המבוקשות לשטחי השירות בבקשה להיתר.

תיאור הבקשה

2. תוספות מבוקשות מכוח :10038

.2.1 תוספת 2 קומות חדשות. (השלמת קומה 3 ותוספת קומה מלאה וקומה בנסיגה ) סה"כ 5 קומות לחזית הישיבה ו6 קומות כשהתחתונה המסחרית גבוהה לכיוון יחזקאל.

.2.2 תוספת שטח עיקרי וממ"דים בסך 307 מ"ר לשם הרחבת יח"ד קיימות בתחום קונטור המבנה הקיים.

.2.3 לא מוצעת סגירת קומת עמודים עבור יחידות חדשות. הקומה המפולשת מוצעת כחניה כפי הקיים.

.2.4 תוספת 0 יחידות חדשות בקומת העמודים ועוד 33 יח"ד ב2 קומות הנוספות .2.5 שטח קומה אחרונה קיימת מורחבת 1037-121-28=898 מ"ר מירבי . קומה טיפוסית קיימת מורחבת: 1041 מ"ר.

.2.6 אחוזי בניה מירביים מוצעים %208 אחוזי בניה לפי מדיניות אין התייחסות לאחוזי הבניה. אין פער

.2.7 הבקשה מציעה כניסה ממפלס 0.00=.793.49 אין שינוי לקיים

- 26 -

.2.8 הבקשה לתוספת קומה חדשה מורחבת כולל ממ"ד ותוספת ומציעה שטח קומה חדשה מורחבת 988.14 מ"ר. סה"כ שטח תוספת הקומות: 2068 מ"ר .2.9 הבקשה מציעה תוספת חניה עבור כל המתחם שלא בהתאם לתקן החניה סה"כ תוספת של 2 חניות (מכפיל). תוך שינוי מיקום של שתי חניות קיימות.

.2.10תוספת 150.81 מ"ר שטחי שירות משותפים עבור מתקנים ומערכות טכניות ,אחסנה, חניה ,מבואות וחדרי מדרגות. באחריות בוחן רישוי לבדוק את התאמת שטחי השירות לתקנות חישוב שטחים.

.2.11התכנית אינה מציעה הסבת שטחי שירות שאין בהם צורך כגון מקלט וחדר הסקה לטובת מחסנים. סעיף 4.1.2.1 סעיף קטן 1ב' לפי תכנית .10038 הדבר אפשרי ככל שיבוקש .2.12הבקשה אינה מציעה מחסנים בקומות המרתף כמספר יחידות הדיור . הדבר אפשרי ככל שיבוקש.

.2.13התכנית מציעה בקומות הטיפוסיות אשר מעל קומת הקרקע ממ"דים בשטח 614 (קיים וחדש)

מ"ר

3. תוספות מבוקשות מכח תכניות מאושרות אחרות:

האדריכל הצהיר כי הוא אינו מציע תוספות מכח תכניות אחרות .

התאמת הבקשה לתכנית 10038 ולמדיניות התכנון

1. התאמת השטחים המבוקשת ע"פ סעיף :4.1.2.1 הבקשה תואמת את תוספת הזכויות האפשרית

מכוח תמא/38 והינה בסמכות הוועדה המקומית.

2. התאמת התוכנית למדיניות: התוכנית המוצעת תואמת למדיניות מע"ר צפון לעניין מספר

הקומות. יש לציין כי קומת המסחר הקיימת לכיוון רחוב יחזקאל היא קומה גבוהה הכוללת גלריה.

3. התאמת התכנית לקווי בניין: הבקשה תואמת את הוראות סעיף 4.1.2.1.3 לקווי בניין. התכנית

אינה חורגת ממדיניות קווי הבניה לשכונה על פי מדיניות התכנון. הבקשה מציעה קו בניין 2 לכל הכיוונים (2 קדמיות, 2 צידיות, ללא חזית אחורית).

4. התאמה להנחיות מרחביות: התכנית טרם נבדקה על פי סעיף 6.6.2 לעניין עיצוב המבנה.

באחריות בוחן הרישוי לבדוק התאמת מיקום יחידות מיזוג אויר, מתקני אשפה, צוברי גז, ארונות למערכות תשתית ומסתורי כביסה.

5. השתלבות התכנון המוצע בחתך הרחוב ואופי המרקם הבנוי: הבקשה מציעה מבנה בן 5-6 קומות

, כאשר במקטע הרחוב הזה קיימים מבנים בגבהים 2-3-4 קומות, ובגובה ממוצע של 4 קומות (נתונים ע"פ .)GIS

6. עצים להעתקה/שימור: על פי סעיף 6.11 נדרש אישור עקרוני של מחלקת גננות. תנאי למתן

היתר בניה יהיה מתן הוראות לעניין סיווג עצים, ביצוע העתקה וקביעת הטיפולים בהם. החלקה כוללת עצים לשימור ויש להקפיד על הנחיות מתאימות לשימור לעת הבניה מול מחלקת שפ"ע.

הערות נוספות להלן.

7. התאמה לתכניות מחוזיות וארציות: התכנית נבדקה ונמצא כי אינה עומדת בסתירה להוראות

התמא"ות והתמ"מ החלות במקום כפי שמפורט בסעיף .16.12.2 (הבקשה נמצאת בתחום תמ"מ 30_1 קווי: מסילת ברזל ואזור מוטה תח"צ)

8. הסכמות שכנים: נתקבל העתק נסח טאבו מתאריך ????. ??? בעלים בחלקה.

%66.7 אחוזי הסכמה הוגשו.

חוות דעת מחלקות העירייה

1. שימור:

מדובר בבנין חריג במרכז המע"ר החרדי המוקף בניינים היסטוריים, ממוקם בשטח 2.867 דונם הכולל שתי חלקות לאחר שעברו איחוד וחלוקה מכוח תכנית 2413 (אושרה ב .)1979 בחלקה הפונה לרחוב יחזקאל היתה בנויה משנת 1935 מחלבת תנובה שהועברה לרוממה.

לטענת עורכת הבקשה מדובר במבנה שקיים מלפני ,1978 שחלקו נהרס ורובו הושלם לאחר .1980
	יצורף תצלום אויר או מדידה משנת 1978 שבה נראה קונטור המבנה הקיים כתנאי לקידום
		הבקשה.

- 27 -

הבנין הקיים נבנה עפ"י היתר 1976/0551 והינו בן 3 קומות מגורים מעל 2 קומות מסחר.

הבקשה נבחנה בפורום תכנון/שימור עם מהנדס העיר 21/01/21 ונקבע שאין עניין שימורי.

2. תושי"ה: נדרש

3. מהנדס:נדרש

המלצת מהנדס העיר

חוות הדעת מתייחסת להרמוניקה לא חתומה מתאריך 27.7.2020 לאשר את הבקשה בכפוף לתנאים הבאים:

1. לא ברור באיזה תאריך ניתן ההיתר המקורי למבנה. יש להציג הוכחה לשנת בניה מלפני

1.1.1980

2. תכנון-הבקשה מציעה את התוספות המקסימליות האפשריות מבחינה תכנונית בשל האתגרים

הקיימים בחלקה. מאחר שקיים מסחר בקומת הקרקע בחלק המזרחי- לא ניתן להציע תוספות מעבר לחדר מחוזק עבור חלק מן הדירות הצפון-מערביות והדרום-מערביות. מקובל

3. מספר יחידות דיור- הבקשה מציעה תוספת של 33 יח"ד על 20 יח"ד הקיימות. נראה שמדובר

בתוספת גדולה המייצרת עומס רב על הרחוב, השכונה והאזור. בהשוואה לקומה קיימת של 7 יח"ד, הבקשה מציעה בקומות החדשות יותר מכפול יח"ד. אמנם מדובר באזור המע"ר בו המדיניות היא לעודד יצירת יח"ד קטנות, אך עם זאת, יש להציע תוספת מאוזנת של יח"ד ביחס למרכיב החניה, היח"ד הקיימות ולעומס על האזור. יש להמשיך ולבחון נושא זה גם בהתאם לחוו"ד תושי"ה.

4. קווי בניין- הבקשה מציגה קווי בנין 2 לכל הכיוונים וקדמי לכיון יחזקאל 0 לאחר ההפקעה.

החלקה ממוקמת בין שני רחובות ועל כן 2 חזיתות נחשבות בה כ'קדמי' האחת בעלת חזית מסחרית לכיוון יחזקאל והאחת בעלת לובי כניסה למגורים מכיוון רחוב הישיבה. מקובל.

הבקשה מציעה חריגות מקוי הבניין הללו עבור ממ"דים וחדרים מחוזקים. אף עד לגבול המגרש.

יש להגיש תיק קווי בניין.

החדר המחוזק הדרומי, אשר בקומת הקרקע משמש כלובי מוצע עד לכמה סנטימטרים מגבול המגרש, מתקרב למבנה קיים בחלקה הדרומית, עד למרחק נקודתי של 2.4 מ' מהבניין השכן. יש להציג תמונות של המבנה הקיים מדרום ואת פתחיו. ובכל מקרה, לא יכוונו פתחים מוצעים כלפי ובקרבה למבנה הקיים בחלקה הסמוכה.

5. מדידה- המדידה המוצגת אינה מכילה את המידע הדרוש כגון גוש חלקה, הפקעה, שטח החלקה

וכו. יש להשלים.

6. מרפסות- לאחר תיאום שנעשה, תוקן. המרפסות המוצעות מקובלות.

7. מרחבים מוגנים- הבקשה מציעה פתרון מיגון עבור כל יחידות הדיור מלבד יח"ד מספר 2 שבה

לובי הכניסה אינו מאפשר עבורה ממ"ד. אמנם לא ניתן להציע הרחבה של שטח עיקרי לדירה אשר לא מוצע עבורה פתרון מיגון. אולם הבקשה מציעה תוספת של שטח פחות מ12 מ"ר ולכן באישור הג"א ניתן לאשר.

עבור דירה מספר 18 מוצעים שני ממ"דים. יש לתקן.

לא מוצע כל פתרון מיגון עבור קומות המסחר. מאחר שלא מוצעת הרחבה- מקובל.

8. מעלית ומדרגות-הבקשה מציעה תוספת מעליות לגרמי המדרגות הקיימים. מעלית דרומית

חיצונית ובחריגה מקו בנין, מעלית באגף האמצעי ע"ח שטחי דירות שמוחזרים במיקום אחר, ומעלית באגף הצפוני, בתחום החצר הפנימית. מקובל

9. חזיתות- יש להציג פירוט עד ומעבר לגבול המגרש. כמו כן יש להציג בינוי גובל.

10. גג- הבקשה מציעה גג שטוח (נסיגה בחזית לכיוון רחוב הישיבה). מקובל. יש להציג מערכות

ע"ג הגג כך שלא יפנו לחזיתות הרחובות ככל הניתן.

11. שימור- הבקשה מוגשת על חלקה הממוקמת בעיר ההיסטורית. נדרש חוו"ד שימור. אין מדובר

במבנה היסטורי.

- 28 -

יש להציג חתכי אורך בעיר ההיסטורית.

12. מחסנים- הבקשה אינה מציעה שטחי מחסנים. ניתן להציע הסבת שטחי שירות שהתייתרו כגון

חדר הסקה וכו' למחסנים וכן ניתן להציע שטחי מחסנים בבסיסי הממ"דים שאינם בתחום החניה.

13. הכשרה- הבקשה מציגה שטחים 'להכשרה' עבור יחידות דיור קיימות (למשל דירה מס' .7 לא

ניתן להציע הכשרת עבירות במסגרת תמ"א .38 יש לסמן להריסה. ניתן להציע שטחים לבניה במסגרת השטחים המותרים.

14. שטחים- יש לבדוק בשנית את נושא הסבת שטחי שירות לעיקרי. הטבלה אינה מציגה את

המוצע בתכנית. למשל בדירה מספר .7

15. עצים- לא ברור באם קיימים עצים, המדידה אינה מציגה עצים בוגרים בתוך גבולות החלקה

אולם בתצלום האויר נראה כי קיים לפחות אחד. יש להבהיר ולסמן לשימור אף עצים הממוקמים בצמוד לגבול החלקה המערבי.

16. ניקוז מי נגר- עפ"י תוכנית 10038 סעיף 6.19 החדרת מי נגר – יש לשמור על %20 משטח

הקרקע טבעית או כיסוי המאפשר חילחול.

17. נגישות- מוצעת נגישות מלאה לכל הדירות. מקובל

18. חניה-הבקשה מציעה עבור חניות המגורים- שינוי של 2 מקומות חניה מאושרים בהיתר

ומציעה תוספת של 2 מקומות חניה (מכפילים).

יש להציג אזור המתנה למכפילים בתוך גבולות החלקה.

בכיוון חזית יחזקאל קיימות חניות למסחר. לא מוצע שינוי. עם זאת, מוצג 'לא כלול בהיתר' ע"ג חניות באזור זה. לא ברור הסימון מכיוון שמוצגים קירות יורדים. אין אפשרות לפגיעה בחניות מבלי לכלול את השטח. יש להבהיר.

יש להציג מאזן חניה

יש לקבל חוו"ד תושי"ה

19. תברואה- מוצע פתרון בחלק הדרום-מערבי של החלקה באופן שתואם את ההנחיות

המרחביות. מקובל

20. מיזוג אוויר, צוברי/בלוני גז, חשמל, מים ותקשורת- באחריות בוחן הרישוי לבחון מיקום

מערכות תשתית אלו. המערכות הללו כולל הצנרות שלהן ימוקמו ככל הניתן בתוך מעטפת הבניין (בקומת מרתף/בחלל גג רעפים וכד') ולא ע"ג החזית. ניתן להציע מיקום התשתיות בשטח החלקה, בעדיפות לפתרון שלא נצפה מהרחוב ושלא "יושב" על גדר/גבול החלקה לרחוב. יש כמובן לקחת בחשבון נגישות פיזית לתחזוקה וכד'.

21. תוכנית פיתוח- יש להציג סימון עצים קיימים ונטיעות חדשות ע"ג התכנית. יש להראות

בתוכנית הפיתוח פתרון תשתית חשמל ומים, צוברי גז וכן יש להציג תכנית פיתוח כפי שמפורט בתכנית 10038 ופריסת גדרות.

22. יש להציג הדמיות בהרמוניקה. ההדמיות יציגו הקשר עירוני רחב.

23. חשמל- תנאי למעבר לרישוי יהיה קבלת חוו"ד חברת החשמל בדבר הצורך בחדר מיתוג.

24. הערות טכניות/שרטוטיות:

• בתכניות יש להציג את גבול המגרש בשלמותו

• יש להוסיף גבהים אבסולוטיים (ביחס לפני הים)

• יש להציג קווי בניין תב"ע + תמ"א בכל השרטוטים • יש להציג מספור הדירות וציון שטח כל דירה. בדירות קיימות מורחבות יש לציין שטח דירה קיים ושטח היקף ההרחבה הכולל לאותה הדירה.

• יש להוסיף טבלה המפרטת עבור כל יח"ד קיימת/חדשה את היקף שטחים עיקריים/שירות קיימים/חדשים

25. "היתר לתוספות הבנייה למבנה קיים מותנה בבדיקה בדבר הצורך בחיזוק המבנה לפי הוראות

תקן ישראלי ת"י 413",

26. תנאי להתחלת עבודות בשטח המגרש יהיה פירוק כל עבירות הבניה ואישור מחלקת פיקוח על

הבניה לנושא.

27. תנאי להתחלת העבודות על הקומות החדשות יהיה סיום העבודות (חיזוק והרחבות) בקומות

הקיימות ואישור מחלקת פיקוח על הבניה לנושא.

28. בתחום מודל העיר: תנאי למתן היתר, יהא מודל מפורט של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי

הבקשה להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל

- 29 -

למעט התיקונים המצוינים לעיל התכנית מקובלת תכנונית וניתן לאשרה.

הערה:

חוות הדעת נכתבה עוד בטרם התקבלו חוות הדעת מאת הגורמים השונים, וייתכנו שינויים לאור קבלת התייחסותם.

- 30 -

החלטת ועדת שימור מס' 46

אין עניין שימורי