ישיבת שימור אתרים מס 48 · 21/03/2007

	ועדת שימור
07/03/2021 - כוע"גד תא דשר יתמושרפ "א		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2021/48		מספר ועדה
4162		מספר תיק

	נתונים כלליים
שאול המלך 45 , סנתנהונדיםרי הכל ליים		כתובת
וקסלר חגית ברכה		שם המבקש
תמ"א 38		סיבת הפניה
15372		מספר תכנית
הריסה ובנייה מחדש בהתאם לתמ"א 38		מהות הבקשה
אדריכלית הלוי קארין		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	105	30106

- 1 -

רקע

רקע היסטורי ואדריכלי

האתר ממוקם בשכונת סנהדריה צפונית למע"ר החרדי והוא מבתיה הראשונים עת הקמת השכונה בשנת .1926 בשלב הראשון נבנה כמערך חדרים בבניה מסורתית של קירות אבן עבים, היום ממקום במפלס נמוך ממפלס הרחוב. בשלב השני נוספת קומה נוספת במפלס רחוב שאול המלך. בשלבים מאוחרים נוספות תוספות בניה מאולתרות לרבות עלית גג. הבניה והפרטים מתאפיינים בחומריות צנועה.

מצב השתמרות המבנה ירוד ונשמרו בו מעט פרטים מקוריים.

ניתוח הבנין בתיק התיעוד (לידיז'נסקי, )2019 מסכם כי "לבית אין סגנון אדריכלי כלשהו אלא מדובר בתכנון פונקציונאלי, אולם לאחר התבוננות בבית השכן מס' ,43 ניתן לומר שצורת הבית הינה אופיינית לבניה ההיסטורית בשכונה. מדובר בבתים קטנים ופשוטים.. למעשה שני הבתים הינם הבתים האחרונים מהבניה ההיסטורית בשכונה"

רקע תכנוני

1. המבנה מוגדר 'בנין היסטורי' בהתאם להגדרות תכנית ,10038 ממוקם בתחום אזור שימור – העיר

ההיסטורית.

2. תכנית מתאר 62 אזור מגורים 3

3. תכנית מתאר 1511 בתוקף מ 19/08/1971 קבעה הפקעה להרחבת דרך בחלק המגרש המזרחי.

התכנית המוצעת

בקשה מס' 15372 להיתר בניה מכוח תמ"א 2/38 להריסה של בנין היסטורי קיים תוך שימור חזיתות ובנייתו מחדש בהתאם להוראות תכנית מתאר מקומית .10038 המלצות מחלקת השימור לוועדת השימור מס' 48

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים והתנאים המפורטים

1. יש לקבוע הוראות לפירוק והרכבה של גדר אבן והוראות לשחזור חזית מזרחית קומת הקרקע בהתאמה

לתכנון המקורי לרבות מידות הפתחים, פרטי הדלתות וחיפוי טיח על מנת שישמר בתכנון הבנין החדש איזכור למבנה המקורי מראשית ההתיישבות היהודית בשכונת סנהדריה.

בחזית הבנין ייקבע שילוט היסטורי לתולדות השכונה והבית, לתאום מול המחלקה לשימור.

2. אין ענין בשימור חזית צד דרומית במפלס תחתון שאינה נצפת ואינה במצב פיסי ראוי לשימור.

- 2 -

נכחו בדיון:

וקסלר חגית

החלטת ועדת שימור מס' 48

הוועדה החליטה להוריד מסדר היום לשוב ולדון

	ועדת שימור
ועדת שימור 07/03/2021 - כ"ג אדר תשפ"א		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2021/48		מספר ועדה
4041		מספר תיק

	נתונים כלליים
בנימין מטודלה 10נת , ורניחםב יכהלל יים		כתובת
בר חיים איטה		שם המבקש
תמ"א 38		סיבת הפניה
15468		מספר תכנית
היתר בניה מכוח תמ"א 38/1		מהות הבקשה
אדריכלית הלוי קארין		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
לא	200	30025
לא	117	30025
לא	112	30025

- 3 -

רקע

רקע היסטורי ואדריכלי

האתר ממוקם במרכז שכונת רחביה ההיסטורית, חלקה פינתית הפונה לרחוב מטודלה ואפודי.

בתחום החלקה מצוי בנין מגורים משותף בן 4 קומות וגג שטוח שהוקם על ידי תושב ירושלים יצחק יעקב גליק, סבא רבה של איטה בר חיים ע"ב, עד לשנת 1939 תקופת המנדט הבריטי.

נבנה במקור בגובה 3 קומות ובשלב בניה שני נוספה קומה שלישית מכוח היתר בניה מאושר 1950/1028 בהתאמה מלאה לקומות הקיימות. המבנה מתוכנן בתכסית מלבנית, בנוי בסגנון הבניה הבינלאומי, בנסיגה אופיינית מקו מגרש בהתאם לעקרונות התכנון העירוני של רחביה כשכונת גנים ומוקף גינה התחומה בגדרות אבן.

המבנה בנוי צמוד קרקע, הכניסה הראשית ממוקמת במרכז בחזית הדרומית, מיוחדת בסיתות מעוגל של פרטי אבן המזוזות, ממנה מתוכנן מסדרון פנימי לחדר מדרגות משותף. חדר מדרגות בנוי פרטי מדרגות מוזאיקה ומעקה ברזל מוטות אופקי אופייני לתקופתו. בכל אחת מהקומות הטיפוסיות קיימות 2 יח"ד, סה"כ 8 יח"ד; המבנה נבנה בטכנולוגיה של אבן גב בטון, אבן חיצונית צהבהבה בעיבוד טובזה. עיצוב החזיתות סימטרי וחזרתי, הפתחים עקביים בפרופורציות רבועות ופרט קשת ישרה. ייחודו של המבנה בפרטי מרפסות המתוכננות בחזית דרומית ומרפסות מעוגלות בפינה הדרום מזרחית. חזית אחורית צפונית מחופה טיח בהיר וכן מרפסות חזית מערבית; המבנה נשמר במצבו המקורי ללא שינוים מהותיים, למעט הרחבת מרפסת קומה ב' חזית מזרחית וסגירת מרפסות. קיים פתרון חניה מאולתר 2 מקומות חניה חזית דרומית.

לפי סקר עצים בתיק התיעוד נטועים 13 עצים בוגרים בחלקה, יש לציין אקליפטוס וותיק בקו מגרש דרומי לרחוב מטודה, שורת 6 ברושים בוגרים לאורך קו מגרש צפוני (בתחום חלקה סמוכה), שורת 4 ברושים בוגרים לאורך קו המגרש המערבי וכן 2 ברושים וחרוב בוגרים בקו מגרש מזרחי לרחוב אפודי.

שטח המגרש 614 מ"ר.

רקע תכנוני

1. המבנה מוגדר 'בנין היסטורי' בהתאם להגדרות תכנית ,10038 ממוקם בתחום אזור שימור – העיר

ההיסטורית.

2. תכנית המתאר לשכונת רחביה 9988 – תכנית בתוקף מתאריך 25/08/2015

יעוד אזור מגורים ג', מספר קומות מרבי ,6 קומת הגג בנסיגה 2.5 מ', תכסית בניה מרבית %,42

- 4 -

קווי בנין קדמי 5 מ' צדי 4 מ', המבנה אינו נכלל ברשימת השימור של תכנית המתאר.

התכנית המוצעת

בקשה מס' 15468 להיתר בניה מכוח תמ"א 1/38 לחיזוק חיצוני בנין היסטורי קיים ותוספות בניה בהתאם להוראות תכנית מתאר מקומית .10038

התקבל סקר עצים מתאריך 07/06/20 לפיו מסומנים 4 עצים לכריתה.

יש להביא לידיעת הועדה שהרחבת הבניה בקומות הקיימות חורגת מקו בנין מאושר עפ"י ,9988 נובעת משיקולי תכנון ושימור עצים.

המלצות מחלקת השימור לוועדת השימור מס' 48

לאשר את הבקשה בכפוף להשלמות והתנאים המפורטים

1. יש להוסיף למסמכי ההרמוניקה שרטוט מצב קיים מאושר. יש להבהיר בתיאור מצב קיים שימושים

משותפים בחלק המבנה העורפי קומת הקרקע; יש לעדכן בתיאור מצב קיים ומוצע חזית דרומית פתח דלתות יציאה דו כנפי למרפסות. יש לצרף לגוף הבקשה הדמיות מייצגות.

2. יש לסמן לשימור בתכנית וחזית דרומית פרט אבן כניסה ראשית קומת קרקע חזית דרומית.

3. יש לסמן לשימור בתכניות ובחתכים פרטי מדרגות ומעקה חלל פנימי חדר מדרגות משותף הקומות

ההיסטוריות.

4. מצב מוצע אגף מערבי חזית דרומית לאחר הרחבה יש להתאים רוחב דלתות בהתאמה לקיים.

5. יש להציג להריסה ובניה מחדש מעקה אבן מרפסת דירה 1 קומת קרקע וכן להוסיף מרפסת בדירה 2

קומת קרקע בהתאמה למרפסות חדשות בקומות הטיפוסיות, ולעדכן חזית דרומית.

6. יש לקבוע עץ ברוש מס' 3 בסקר העצים לשימור שאין לגביו נימוקים ברורים לכריתה. יש להטמיע את

מסמך סקר העצים כולל רשימת עצים בגוף ההרמוניקה.

7. אין התנגדות להכשרת שתי מקומות חניה עילית בחזית דרומית שנפרצו בשלב מאוחר.

8. יש לשמור על חצר הקפת חזיתות ראשיות ללא חלוקה וגדרות פנימיים (לא ברור מצב מבוקש דירה 1

פינתית). יש למקם מערכות טכניות לאורך קו מגרש מערבי בהתאם להוראות תכנית .9988

9. יש לצרף למסמכי הבקשה פרט הנדסי מפורט להתערבות מוצעת במרפסת פינתיות.

10. כתנאי למתן היתר יוגש נספח פרטים לאישור מחלקת השימור. נספח הפרטים יכלול בין היתר סימון

פרטי בניה מקוריים קיימים לשימור, איפיון פרטי אבן החיזוק החצוני בהתאמה מלאה לפרטי באבן משלב

הבניה ההיסטורי: סוג, גוון, סיתות, גובה נדבכים, פרטי אבן פינה, כיחול ופרט פתח אופייני סידור אבנים

בקשת ישרה, וכן פרטי פיתוח שביל כניסה ראשי, גדרות אבן לשיקום ופרטי שערים, תאום מיקום מערכות, תיעוד פרט אבן ונגרות דלת כניסה ראשית קיים: שימור פרטי אבן ושחזור פרט דלת נגרות, תאום מפורט לשחזור מאפיינים מקוריים בחלל הפנים של חדר המדרגות המשותף, פרט חלון הדף דירתי חזיתות ראשיות שיהיה במידות אופייניות לבנין הקיים כולל חיפוי אבן בחלק השקוע, פרטי מרפסות קיימות וחדשות מעקה אבן ומעקה טיח מצב מוצע מפורט לרבות התייחסות לגובה תקני, שחזור/שימור פרטי פתחים, שימור סף מוזאיקה דלתות יציאה, שיחזור פרטי נגרות בהתאמה לפרטים מקוריים קיימים לרבות דלתות יציאה למרפסות ופרט תריס גלילה; פרטי בניה בקומות החדשות, וכל הנדרש.

11. כתנאי למתן היתר תוגש למחלקת השימור חו"ד יועץ מעליות המפרטת פרטי מעלית והתערבות בחדר

מדרגות קיים לשימור.

12. כתנאי למתן היתר יופקד כתב התחייבות וערבות בנקאית וכתב מינוי אדריכל שימור מלווה.

13. השלמות/הערות טכניות: יש להוסיף סכמה של תכסית הבנין הקיים ולאחר הרחבה; יש לסמן בבירור

הריסה מרפסות זיז אגף מערבי חזית דרומית והרחבת בניה מרפסת קומה א חזית מזרחית; יש לבטל חלון חזית מזרחית דירה 10 שאינו עפ"י יתר הקומות; יש לתקן בתכנית מפלס קומה ה'.

- 5 -

נכחו בדיון:

משה שפירא

איטה בר חיים

החלטת ועדת שימור מס' 48

הוועדה מאשרת את הבקשה בכפוף לתנאים הבאים:

1. יש להוסיף למסמכי ההרמוניקה שרטוט מצב קיים מאושר. יש להבהיר בתיאור מצב קיים שימושים

משותפים בחלק המבנה העורפי קומת הקרקע; יש לעדכן בתיאור מצב קיים ומוצע חזית דרומית פתח דלתות יציאה דו כנפי למרפסות. יש לצרף לגוף הבקשה הדמיות מייצגות.

2. יש לסמן לשימור בתכנית וחזית דרומית פרט אבן כניסה ראשית קומת קרקע חזית דרומית.

3. יש לסמן לשימור בתכניות ובחתכים פרטי מדרגות ומעקה חלל פנימי חדר מדרגות משותף הקומות

ההיסטוריות.

4. מצב מוצע אגף מערבי חזית דרומית לאחר הרחבה יש להתאים רוחב דלתות בהתאמה לקיים.

5. יש להציג להריסה ובניה מחדש מעקה אבן מרפסת דירה 1 קומת קרקע וכן להוסיף מרפסת בדירה 2

קומת קרקע בהתאמה למרפסות חדשות בקומות הטיפוסיות, ולעדכן חזית דרומית.

6. יש לקבוע עץ ברוש מס' 3 בסקר העצים לשימור שאין לגביו נימוקים ברורים לכריתה. יש להטמיע את

מסמך סקר העצים כולל רשימת עצים בגוף ההרמוניקה.

7. אין התנגדות להכשרת שתי מקומות חניה עילית בחזית דרומית שנפרצו בשלב מאוחר.

8. יש לשמור על חצר הקפת חזיתות ראשיות ללא חלוקה וגדרות פנימיים (לא ברור מצב מבוקש דירה 1

פינתית). יש למקם מערכות טכניות לאורך קו מגרש מערבי בהתאם להוראות תכנית .9988

9. יש לצרף למסמכי הבקשה פרט הנדסי מפורט להתערבות מוצעת במרפסת פינתיות.

10. כתנאי למתן היתר יוגש נספח פרטים לאישור מחלקת השימור. נספח הפרטים יכלול בין היתר סימון

פרטי בניה מקוריים קיימים לשימור, איפיון פרטי אבן החיזוק החצוני בהתאמה מלאה לפרטי באבן משלב

הבניה ההיסטורי: סוג, גוון, סיתות, גובה נדבכים, פרטי אבן פינה, כיחול ופרט פתח אופייני סידור אבנים

בקשת ישרה, וכן פרטי פיתוח שביל כניסה ראשי, גדרות אבן לשיקום ופרטי שערים, תאום מיקום מערכות, תיעוד פרט אבן ונגרות דלת כניסה ראשית קיים: שימור פרטי אבן ושחזור פרט דלת נגרות, תאום מפורט לשחזור מאפיינים מקוריים בחלל הפנים של חדר המדרגות המשותף, פרט חלון הדף דירתי חזיתות ראשיות שיהיה במידות אופייניות לבנין הקיים כולל חיפוי אבן בחלק השקוע, פרטי מרפסות קיימות וחדשות מעקה אבן ומעקה טיח מצב מוצע מפורט לרבות התייחסות לגובה תקני, שחזור/שימור פרטי פתחים, שימור סף מוזאיקה דלתות יציאה, שיחזור פרטי נגרות בהתאמה לפרטים מקוריים קיימים לרבות דלתות יציאה למרפסות ופרט תריס גלילה; פרטי בניה בקומות החדשות, וכל הנדרש.

11. כתנאי למתן היתר תוגש למחלקת השימור חו"ד יועץ מעליות המפרטת פרטי מעלית והתערבות בחדר

מדרגות קיים לשימור.

12. כתנאי למתן היתר יופקד כתב התחייבות וערבות בנקאית וכתב מינוי אדריכל שימור מלווה.

13. השלמות/הערות טכניות: יש להוסיף סכמה של תכסית הבנין הקיים ולאחר הרחבה; יש לסמן בבירור

הריסה מרפסות זיז אגף מערבי חזית דרומית והרחבת בניה מרפסת קומה א חזית מזרחית; יש לבטל חלון חזית מזרחית דירה 10 שאינו עפ"י יתר הקומות; יש לתקן בתכנית מפלס קומה ה'.

	ועדת שימור
ועדת שימור 07/03/2021 - כ"ג אדר תשפ"א		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2021/48		מספר ועדה
4378		מספר תיק

	נתונים כלליים
מתחם התחנה נתונים כלליים		כתובת
אפשטיין רנדי		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
901140		מספר תכנית
מבנה מגורים בן 10 קומות		מהות הבקשה
אדריכלית בן שמחון אביגיל		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	10	30188

- 6 -

רקע

רקע היסטורי אדריכלי

החלקה ממוקמת בדרום-מזרח מתחם תחנת הרכבת ההיסטורית. מסילת הרכבת בין יפו וירושלים הוקמה ביוזמתו של היזם יוסף נבון שקנה את הזכיון מהממשלה התורכית בשנת .1888 בשל קשיים כלכליים, נאלץ נבון למכור את הזכיון לחברת בנייה צרפתית, אך הוא נשאר בחבר המנהלים. המסילה ומבניה הוקמו בשנת .1892 מבנה התחנה הינו בעל אגף מרכזי דו קומתי ושני אגפים צדדיים בעלי קומה אחת.

העיצוב הושפע מהבנייה הטמפלרית. המבנה היה זהה בראשיתו לתחנה שבקצה הקו, ביפו. עם כיבוש הארץ בידי הבריטים, הוחלט לסגנן את מבנה התחנה ולשוות לה מראה אירופאי יותר ומקושט יותר. ב-

1918 נוספו לו תוספות על הגג ובאגפים הצדדיים. הבריטים הוסיפו מבנים במתחם שמסביב לתחנה -

מחסנים, תחנת כח, מכלי דלק, תחנת דלק, בית מכס, בית דואר ועוד. בסמוך הוקם גם מבנה המדפיס הממשלתי.

במתחם הנדון המכונה מתחם ה', יש מבנים שעל פי נספח השימור שהוגש אינם בעלי ערך שימורי. לפי אטלס ירושלים משנת ,1973 חלק מהמבנים הוקמו בתקופה המנדטורית. לא ברור אם המבנים הקיימים הם המבנים המסומנים במפה. הוגש נספח שימור מתומצת ולא ניתן לברר את נושא שימור המבנים לעומק. על פי תיעוד שנערך עבור תכנית אב למתחם התחנה, 2 מבנים במתחם ה' הינם היסטוריים.

הוגשו תכניות במתחם התחנה שלא קיבלו התייחסות מחלקת שימור. התכניות יבחנו תכנית 940 – משנת 1960 – תכנית לאזור מתקני נפט ובניית המדפיס הממשלתי החדש ברחוב מרים החשמונאית.

תכנית 2587 משנת 1985 – הגדרת מבנה התחנה כאתר לשימור לאומי ושצ"פ.

תכנית 178129 – משנת 2018 - תכנית הקו הכחול. התכנית מרחיבה את דרך חברון על חשבון החלקה.

התכנית מסמנת להריסה כמה מבנים באזור ההרחבה.

307116 – משנת 2018 - תכנית למתחם התחנה – הנחיות תכנון, שימור, פיתוח ותחבורה.

תכניות בתהליך במתחם התחנה –

תכנית אב למתחם התחנה

תכנית 682849 – אזור דרום מתחם התחנה.

תכנית 415992 – אזור דרום-מערבי של מתחם התחנה.

- 7 -

התכנית המוצעת

מבנה מגורים בן 10 קומות עם חזית מסחרית לכיוון רחוב דרך חברון. מבנה ציבורי ושצ"פ.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 48

התכנית מאושרת בתנאים הבאים:

1. הוגש נספח שימור מאד מתומצת הקובע כי המבנים בחלקה אינם ראויים לשימור וכי ברובם

אינם היסטוריים. עם זאת, בתצ"א מ-1945 ובאטלס ירושלים מופיעים מבנים היסטוריים בחלקה שלא ברור אם הם עדיין קיימים או לא. לא נעשה תיעוד מספיק מפורט כדי לבחון זאת.

מכיוון שמבוקשת הריסה, יש להגיש תיעוד מפורט יותר המתייחס למבנים באופן מעמיק יותר וכולל מידע נרחב וברור יותר לגבי הקמתם ו/או הריסתם וצילומים היסטוריים ועכשוויים. הגשת התיעוד המפורט יהיה תנאי להפקדה. במידה ויתגלה כי המבנים ראויים לשימור, יש להחזיר לדיון בוועדת שימור.

2. התכנית המבוקשת מבוססת על תכנית האב שהוגשה למתחם התחנה. תכנית האב לא קיבלה

התייחסות מחלקת שימור. תכנית האב תיבדק. במידה ויהיו השגות על התכנון הכללי של מתחם התחנה מבחינת שימור הנוגעות למתחם ה', התכנית הנדונה תעלה לדיון נוסף בוועדת שימור.

נכחו בדיון:

אפשטיין רנדי

שרי מרק

החלטת ועדת שימור מס' 48

הוועדה מאשרת את הבקשה בכפוף לתנאים הבאים:

1. הוגש נספח שימור מאד מתומצת הקובע כי המבנים בחלקה אינם ראויים לשימור וכי ברובם אינם

היסטוריים. עם זאת, בתצ"א מ-1945 ובאטלס ירושלים מופיעים מבנים היסטוריים בחלקה שלא ברור אם הם עדיין קיימים או לא. לא נעשה תיעוד מספיק מפורט כדי לבחון זאת.

מכיוון שמבוקשת הריסה, יש להגיש תיעוד מפורט יותר המתייחס למבנים באופן מעמיק יותר וכולל מידע נרחב וברור יותר לגבי הקמתם ו/או הריסתם וצילומים היסטוריים ועכשוויים. הגשת התיעוד המפורט יהיה תנאי להפקדה. במידה ויתגלה כי המבנים ראויים לשימור, יש להחזיר לדיון בוועדת שימור.

2. התכנית המבוקשת מבוססת על תכנית האב שהוגשה למתחם התחנה. תכנית האב לא קיבלה

התייחסות מחלקת שימור. תכנית האב תיבדק. במידה ויהיו השגות על התכנון הכללי של מתחם התחנה מבחינת שימור הנוגעות למתחם ה', התכנית הנדונה תעלה לדיון נוסף בוועדת שימור.

3. לאור ערכיותו הגבוהה של מתחם התחנה הראשונה וחשיבתו הרבה לתולדות העיר, קובעת ועדת

השימור כי כחלק מפיתוח האתר, על חלקיו השונים, יש להכין תצוגה תיעודית של המתחם לרבות העורף הכלכלי תוך איזכור תולדות השטח והשימושים השונים שנעשו בו משך שנות פעילותו. יש להציב את התיעוד באופן שיהיה נגיש לציבור.

	סדר יום ועדת שימור
סדר יום ועדת שימור 07/03/2021 - כ"ג אדר תשפ"א		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2021/48		מספר ועדה
4379		מספר תיק

	נתונים כלליים
אגריפס 50 , מרכזנ תהועניירם כלליים		כתובת
כסיף מרדכי יעקב		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
704973		מספר תכנית
תוספת קומות למבני המגורים, תוספת יח"ד ושטחי בניה נלווים למגורים ושינוי קווי הבניין		מהות הבקשה
אדריכלית בן שמחון אביגיל		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
לא	5447	30074
כן	5441	30074
לא	5442	30074

- 8 -

רקע

רקע היסטורי אדריכלי

בניין כי"ח הוקם על ידי אגודת כל ישראל חברים שנוסדה בשנת 1840 בפריס ומטרתה הקמת מוסדות חינוך מקצועיים עבור יהדות התפוצות כמו גם הישוב הישן, מוסדות שישלבו לימודי קודש ולמידת מקצוע. בארץ, הקימה האגודה את מקווה ישראל ואת בית הספר אליאנס שעל מגרשו הוקם מרכז כלל. בית הספר כי"ח הינו האחרון שנותר מהמבנים במתחם.

הבניין המדובר, אשר נבנה בין השנים ,1880-1899 נבנה בטכנולוגיה מתקדמת לתקופתו העושה שימוש נרחב בקורות פלדה (מיני קמרונות), הבניין שימש עד 100 תלמידים והיה מוקף חצר נרחבת ומגוננת ומבני עזר רבים שאינם קיימים עוד. את בית הספר ניהל נסים בכר ובשנת 1883 החל אליעזר בן יהודה ללמד עברית בבית הספר. בית הספר היווה נקודת מפנה בחינוך בארץ ישראל בשל היותו מודרני ולא כפוף לפיקוח רבני ירושלים.

רקע תכנוני

תב"ע 2097 – משנת 1989 - תכנית המונומנטים. אתר מס' 88 תב"ע 2097א' – משנת 1989 - תכנית המונומנטים, עדכון.

תב"ע 4412א' – משנת 2002 – שייעדה את המבנה למלונאות ותוספת זכויות במגרש.

תב"ע 4412ב' משנת 2002 – איחוד וחלוקה

תב"ע 301929 – אושרה בשנת .2017 תב"ע לשני מגדלים במתחם כי"ח, חניה תת קרקעית ושינויים בבניין כי"ח. התב"ע לא נדונה בוועדת שימור.

התקיים דיון בתאריך 29.6.2015 על תיאום תכנון לתב"ע 167130 שנגנזה. הוועדה קבעה בהחלטתה כי צריך להתקיים דיון נוסף עם הכנת מסמכי התכנית המלאים. לא התקיים דיון נוסף על תב"ע .167130 לא נפתח תיק במחלקת שימור לתב"ע 301929 ולא נערך דיון בוועדת שימור בעניינה.

היתר 2019/0588.00 – היתר להקמת פרוייקט כי"ח. היתר בתהליך. אושר בתנאים המחלקת שימור.

היתר 2019/0588.01 – היתר חפירה לפרטייקט כי"ח. היתר בתהליך.

שימור –

תכנית 2097 מגדירה את בניין כי"ח כמונומנט לשימור מס' .88 כרטסת השימור מס' 4002

תכנית 301929 אינה מבטלת את תכנית .2097

- 9 -

דיון בוועדת שימור -

1. וועדה מס' 25 – דיון בתכנית 167130 (נגנזה) מתאריך .29.6.2015

2. וועדה מס' 37 מתאריך 10.9.20 – דיון בהיתר 2019/0588.00

החלטת ועדת שימור מס' 37 מיום 10.9.21

בור המים – מדרום לבניין קיים בור מים גדול שלא תועד. בור המים הוא חלק בלתי נפרד מהבניין. ככל שימצא בור מים, יובא הדבר לידיעת מחלקת השימור שתחווה את דעתה האם לשמרו. כלל שלא תהיה הסכמה, יובא הדבר להתייחסות משפטית בוועדת השימור.

הוגש סקר הנדסי שימורי. יש להגיש חוו"ד של מהנדס שימור לתכנית ההנדסית המוצעת.

חוות הדעת תכלול התייחסות עקרונית לאפשרות של שימור בור המים. לאחר הגשת תיעוד בור המים לפני תחילת העבודות, תידרש השלמה לחוות דעת ההנדסית שתוגש למחלקת שימור ע"י מהנדס שימור. הגשת חוות דעת מהנדס שימור היא תנאי לתחילת עבודות. בחוות הדעת יפורטו אפשרויות שימור בור המים והבניין.

הוגש סקר עצים – מסמכי התב"ע כוללים עקירה של כל העצים במתחם. במתחם קיימים עצים בוגרים בעלי ערכיות גבוהה – אקליפטוסים וברושים בעיקר. נראה כי כמה עצים בגבול התכנית ניתנים אולי להצלה. יש לבחון אפשרויות אלה.

תיעוד – הוגש נספח עדכון והשלמה לתיק התיעוד שהוגש בשנת .2013 תיק התיעוד ייבדק.

תנאי להיתר יהיה אישור תיקי התיעוד.

הוגש סקר ציורים. יש להכין תכנית שחזור ושיקום צבע. יש לצרף את נספח שחזור ושיקום הצבע לנספח השימור שיצורפו להיתר הבניה.

הוגש עדכון נספח שימור. יש להוסיף גם תכניות.

גג – התב"ע מאפשרת את פירוק הגג והגבהתו. הוגש פרט גג מוצע בחתך – יש להציג גם בחזית כולל מידות. יש לשחזר את החדר בגג לכיוון החזית הצפונית (כיום נותר רק קיר בחזית עליו תבליט לוחות הברית). יש להראות פרט חיבור הגג וההגבהה עם החדר בגג. יש להוסיף לנספח לתיק התיעוד את הגג והחדר על הגג.

חשיפת מסד – יש להגיש תכנון מפורט בנספח השימור.

יש לסמן קירות בסגול לשימור בתכניות, חתכים וחזיתות.

וועדת שימור קודמת החליטה כי יוקדש חדר/פינה בו יוצגו תולדות הבניין ועוד לפי המפורט לעיל. יש לסמן מיקום בתכנית. יש להגיש תכנון כתנאי להיתר.

יש להציג תכנית פיתוח כולל שימור עצים, נטיעות וכד'.

יש להוסיף חזיתות לכיוון החנויות המוצעות במתחם בעורף חנויות שוק מחנה יהודה.

השלמות בתיק התיעוד - תיק התיעוד הוכן בשנת .2011 מאז עבר הבניין והמתחם שינויים.

לבקשתנו הוגש נספח עדכון לתיק התיעוד. יש להשלים את תיק התיעוד לפי הנחיות קודמות לתיק התיעוד מ-2011 והנחיות נוספות שיישלחו בהקדם.

תנאים למתן היתר בניה (לפני דיון בוועדה מקומית):

במידה ויידרש עקב תאום גורמים או אחר שינוי במרכיבי השימור יש להפנות לקבלת אישור שימור חוזר.

תנאים למתן היתר:

יש להגיש נספח פרטים לאישור מחלקת השימור שיצורף להיתר הבניהיש לצרף לפרויקט זה אדריכל שימור מלווה שיפעל עפ"י הנחיות טופס דרישות מחלקת השימור, טופס מינוי חתום ע"י אדריכל

יש לצרף לפרויקט זה מהנדס שימור מלווה שיפעל עפ"י הנחיות טופס דרישות מחלקת השימור, טופס מינוי חתום ע"י מהנדס

יש להגיש כתב התחייבות וערבות בנקאית למחלקת השימור, על הערבות להיות בתוקף לשנתיים מיום הגשת הערבות למחלקת השימור .

יש לקבל אישור לתיק התיעוד ממחלקת השימור.

יש להגיש למחלקת השימור חו"ד של מהנדס שימור לאישור מחלקת השימור. יש לסמן אלמנטים הנדסיים בתכנית האדריכלית בהתאמה לחו"ד ההנדסית השימורית המאושרת.

15. תנאים שיירשמו בהיתר הבניה:

1. יצורף אדריכל שימור מלווה שיפעל עפ"י הנחיות טופס דרישות מחלקת השימור, טופס

מינוי חתום ע"י אדריכל. לכל שלב בעבודות יוגש למחלקת שימור דו"ח ליווי שיסכם את השלב שנעשה ויפרט מהו השלב הבא. התקדמות לשלב הבא מותנית באישור דו"ח הליווי ע"י מחלקת השימור.

2. יצורף מהנדס שימור מלווה שיפעל עפ"י הנחיות טופס דרישות מחלקת השימור, טופס

מינוי חתום ע"י מהנדס.

3. הבנייה תבוצע עפ"י ההיתר והנחיות אדריכל מלווה החתום מהנדס השימור על טופס

דרישות מחלקת השימור. הטפסים לאדריכל ומהנדס יוחתמו בשלב קבלת טופס .2

- 10 -

4. היתר זה כפוף לכתב התחייבות וערבות בנקאית שנמסרו למחלקת השימור.

5. היתר זה כפוף לחו"ד הנדסית שימורית שאושרה במחלקת השימור.

16. תנאי לתחילת עבודות חפירה ובניה-

א. הצגת אישור מחלקת השימור על מינוי אדריכל שימור מלווה ומהנדס שימור.

ב. תיעוד בור המים באופן מלא, הגשת מסקנות התיעוד למחלקת השימור וקבלת אישור

לתוכניות המעודכנות (לאחר השינוי) ממחלקת השימור.

הערה: יצוין כי שימור בור המים ידרוש שינוי מקומי בבינוי התת קרקעי.

ג. תנאי לתחילת חיפוי אבן הבניה החדשה - אישור מחלקת השימור לאבן המוצעת להרכבה.

לא תותר:

א. הריסה או פירוק והרכבה של חזיתות המיועדות לשימור לרבות פרטי מסגרות ונפחות

מהבניה המקורית הקבועים בר פתחים.

ב. התקנת מערכות טכניות או צנרות חיצונית על חזיתות המיועדות לשימור.

ג. התקנת צנרות חיצוניות בחלל הפנימי המיועד לשימור.

הבינוי יבוצע על פי הפרטים המפורטים במסמכי התכנית וכל סטייה מהם תחייב תיאום עם מחלקת השימור.

תוספות ושינויים בחזיתות לשימור שאושרו ע"י מח' שימור יבוצעו באמצעות אבן היסטורית מפירוק.

בור המים יתועד כתנאי לתחילת העבודות. התיעוד יוגש למחלקת שימור. אם יוחלט ע"י מחלקת שימור לשמרו, יידרש היתר חדש והיתר זה לא יהיה בתוקף.

17. תנאי לקבלת טופס :2

לפני תחילת כל העבודות במתחם, יש לתעד את בור המים באופן מלא ולהגיש את המסקנות למחלקת שימור. אם יוחלט ע"י מחלקת שימור כי בור המים הינו בעל ערך ראוי לשימור, יידרש שינוי התכניות שהוגשו בהיתר הנדון והגשת תכניות להיתר בניה מתוקן/חדש במקומו הכולל את שימור בור המים ושינוי הבנייה התת קרקעית.

יש לצרף התחייבות אדריכל שימור מלווה להודיע למחלקת שימור על תחילת העבודות.

יש לצרף התחייבות מהנדס שימור מלווה להודיע למחלקת שימור על תחילת העבודות.

18. תנאי לטופס 4 ושחרור ערבות בנקאית:

אישור מחלקת השימור בכתב.

ניקוי חזיתות על פי הנחיות מחלקת השימור, הסרת צנרות, מזגנים, חיווטים.

התכנית המוצעת

מטרת התכנית היא שינוי הבינוי במתחם ע"י: תוספת קומות למבני המגורים, תוספת יח"ד ושטחי בניה נלווים למגורים ושינוי קווי הבנין למבני המגורים) תוספת 6 קומות מגורים וקומה טכנית לכל אחד ממגדלי המגורים (בנינים 1 ו-2 בתא שטח 2 ), כך שמס' הקומות המירבי יהיה 30 קומות + קומות טכניות,

באופן הבא: .1 במתחם מס' :1 6 קומות מבנה מרקמי + קומה טכנית משולבת בקומות הבנין + 24 קומות

מגורים + קומות טכניות מעל קומת המגורים האחרונה + מתקנים טכניים על הגג. .2 במתחם מס' :2 3 קומות מבנה מרקמי + קומה טכנית משולבת בקומות הבנין + 27 קומות מגורים + קומות טכניות מעל קומת המגורים האחרונה + מתקנים טכניים על הגג. ב) הגדלת מספר יחידות הדיור המירבי בעוד 118 יחידות דיור ובסה"כ עד 302 יח"ד. ג) הגדלת מס' היחידות המלונאיות המירבי מ- 70 ל- .100 ד) שינוי קווי הבניין בתא שטח 2 . ה) תוספת שטחי בניה לפי הפירוט הבא: .1 בתא שטח מס' :2 תוספת של 2550 מ"ר שטח עיקרי למגורים מעל הכניסה הקובעת. תוספת של 3,624 מ"ר שטח עיקרי למרפסות מקורות. תוספת של 8700 מ"ר שטח שירות מעל הכניסה הקובעת. .2 העברת 3200 מ"ר שטח עיקרי משימוש מסחרי לטובת

השימושים הבאים: העברת 3050 מ"ר למגורים. העברת 150 מ"ר לתעסוקה. .3 בתא שטח מס' :3 תוספת

של 93 מ"ר עיקרי. .4 מתחת לכניסה הקובעת: תוספת של 750 מ"ר שטח עיקרי לשימושי מסחר/אחסנה/תיירות/תעסוקה, על חשבון שטח שירות. ו) קביעת הוראות לעניין זיקות הנאה למעבר רגלי תוך שינוי מיקומן. ז) שינוי הוראות לענין שלבי ביצוע למימוש התכנית.

- 11 -

המלצות מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 48

התכנית מאושרת בתנאים הבאים:

1. יש לשמור על הבניין לשימור באופן מלא:

א. מבוקשים 2 פתחים חדשים גדולים ולא אופייניים בחזית המזרחית ו-2 פתחים זהים מולם

בחזית המערבית, לטובת מעברים רגליים בקומת הקרקע (במקור קומת המרתף) של בניין כי"ח. פתחים אלו פוגעים בחזיתות הבניין שהוגדר כמונומנט לשימור בתכנית ,2097 על פיה אין לפגוע בו. תב"ע 301929 אמנם מציגה בנספח הבינוי את הפתחים הללו אך מכיוון שהתב"ע לא קיבלה התייחסות מחלקת שימור בשלבי אישורה, יש לשקול את פתיחת הפתחים הללו מחדש. אין לאפשר הרס מקטעים מהחזית כמבוקש אלא למצוא פתרון אחר, מעודן יותר ומינימלי ששומר על החזיתות ועל הפתחים האופייניים לבניין. ניתן להציע פתח כניסה אחד בלבד בכל חזית בפרופורציה של פתח הכניסה המקורי בחזית צפונית. הפתח ימוקם במרכז החזית ויהווה הרחבה לפתח הקיים (יש לציין שבנספח השימור שהוגש למחלקת שימור עם היתר 2019/0588.00 לא מופיעה הריסת המקטעים).

יש לשנות בהתאם את סעיף 6.1 / 5 בהוראות התכנית.

ב. מבוקשים 4 פתחים גדולים בקירות הפנים המקיפים את החלל המרכזי בקומת הקרקע.

הקירות הם לשימור כחלק ממונומנט המסומן לשימור בתב"ע 2097 והם חלק מהתכנון המקורי וחלק מהקונסטרוקציה של הבניין. יש לצמצם את מספר הפתחים ואת גודלם.

פתיחת הקירות המבוקשת פוגעת במרכיב תכנוני מהותי של הבניין הכולל קירות פנימיים לכיוון החלל המרכזי. הקירות הם קירות אבן דו פניים ובהם פתחים מקוריים המקשרים בין החלל המרכזי לחללים המקיפים אותו. יש לסמן את הקירות סביב החלל המרכזי והפטיו לשימור בתכניות ובחתכים. יש לתקן את סעיף 6.1/8 בהתאם.

ג. הקמת גרעינים קונסטרוקטיביים ומעליות - אין לפגוע בתקרות המקוריות בכל הקומות פרט

להתקנת מעליות. יש לתקן את סעיף 6.1/11 ולכלול אי פגיעה בתקרות ובקירות הפטיו והחלל המרכזי.

2. חפירה מתחת למבנה לשימור – סעיף 4.2 / 8 ; 6.1 / .12 מדרום למבנה לשימור מסומן במפות

היסטוריות בור מים – ע"פ חוו"ד של המשנה ליועץ המשפטי של עיריית ירושלים, עו"ד דני ליבמן, בור המים הינו לשימור כחלק ממונומנט לשימור המסומן בתכנית .2097 לאחר החלטת וועדת שימור מס' 37 נעשה סקר ראשוני באמצעים שאינם כוללים חפירה. ממצאיו הם שככל הנראה לא נשמר בור המים מדרום לבניין כי"ח. במידה ויתגלו אלמנטים אדריכליים בעלי ערך שימורי כגון בור מים במהלך עבודות החפירה, יש לדווח למחלקת שימור לצורך בחינת הממצאים. אם יוחלט שהם בעלי ערך שימורי, יש לשמרם. יש לציין הוראה זאת בהוראות השימור של התכנית ולתקן את הסעיפים הנ"ל.

3. אלמנטים לשימור במתחם - גדרות והרס חנויות הפונות לרחוב אגריפס. לא הוצג תיעוד מספק

של החנויות והגדרות ולכן לא ניתן להתייחס לאפשרות לא לשמרם. הגדרות – יש להציע פירוק והרכבה של הגדרות ושלושה שערים. יש לבטל או לשנות את סעיף .6.2

4. הגג – עיצוב תוספת הגובה וגג הרעפים של הבניין לשימור תואמו עם מחלקת שימור בהיתר. יש

לשנות את הגג בהתאם.

5. יש לסמן בסגול את המבנים לשימור.

6. גגות החנויות – באזור השוק קיים מסמך מדיניות שאושר כהנחיה מרחבית על פיו גגות השוק

יהיו גגות רעפים. המסמך מתייחס גם לעיצוב החזיתות. יש לשנות את גגות החנויות ועיצובם בהתאם למסמך.

7. תנאים למתן היתר: תנאים למתן היתר: נספח שימור, חוו"ד מהנדס שימור, אדריכל שימור

מלווה, מהנדס שימור מלווה, כתב התחייבות וערבות בנקאית. תנאי לטופס 4 של המגדלים יהיה שימור בפועל של המבנים לשימור במתחם.

- 12 -

נכחו בדיון:

רינה שגיא

אורי פדן

יענקי פשקוס

החלטת ועדת שימור מס' 48

לבקשת מהנדס העיר מר יואל אבן

הוחלט להוריד מסדר היום לשוב ולדון.

	ועדת שימור
ועדת שימור 07/03/2021 - כ"ג אדר תשפ"א		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2021/48		מספר ועדה
4164		מספר תיק

	נתונים כלליים
האר"י 17 , רחביהנת ונים כלליים		כתובת
בלצקי דוד		שם המבקש
תמ"א 38		סיבת הפניה
15444		מספר תכנית
הריסת בניין קיים ובניית בניין בין 6 קומות מעל קומות ומרתף		מהות הבקשה
אדריכלית הלוי קארין		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	128	30026

- 13 -

רקע

רקע היסטורי ואדריכלי

האתר ממוקם בשכונת קרית שמואל מדרום לרחביה. מדובר בחלקה פינתית לרח' האר"י ורוטנברג החולקת קיר בית משותף עם מגרש סמוך ממזרח. הבנין המצוי בחלקה נבנה בשנות השלושים של המאה העשרים, כבית מגורים פרטי , מבנה אבן בן קומה אחת מקורה גג רעפים, תוכנן בשתי מסות חופפות ומוקף גינה. נשמר בצורתו החיצונית המקורית ללא פרטים מיוחדים. שטח חלקה 264 מ"ר.

רקע תכנוני

1. המבנה מוגדר 'בנין היסטורי' בהתאם להגדרות תכנית ,10038 ממוקם בתחום אזור שימור – העיר

ההיסטורית.

2. תכנית המתאר לשכונת רחביה 9988 – תכנית בתוקף מתאריך 25/08/2015

יעוד אזור מגורים ג', מספר קומות מרבי ,6 קומת הגג בנסיגה 2.5 מ', תכסית בניה מרבית %,42 קווי בנין קדמי דרומי ומערבי 5 מ' קו בנין צפוני צדי 4 מ', המבנה אינו נכלל ברשימת השימור של תכנית המתאר.

התכנית המוצעת

בקשה מס' 15444 להיתר בניה מכוח תמ"א 2/38 להריסה בנין היסטורי קיים ובניה חדשה תחתיו בהתאם להוראות תכנית מתאר מקומית .10038

התקבל סקר עצים מתאריך 26/04/20 לפיו מסומנים 3 עצים לכריתה.

התקבלה חוות דעת מתכננת המחוז מתאריך 15/10/20 מצורפת.

המלצות מחלקת השימור לוועדת השימור מס' 48

לאשר את הבקשה בכפוף לתנאים המפורטים

1. מאחר וקיים קושי בשימור חזיתות קומת קרקע הבניה ההיסטוריות (התאמה חלקית לקו בנין מאושר)

ייקבע שיוגש כתנאי למתן היתר נספח פירוק והרכבה של פרטי אבן וסורגים הבנין הקיים.

הנספח יהא ערוך ע"י אדריכל מומחה בשימור ויכלול בין היתר תיאור חזיתות מצב קיים לפירוק, מספור האבנים בהיקף הפתחים, הנחיות מיוחדות לפירוק האבנים, אחסון ומפרט להרכבה מחדש בחזיתות ראשיות קומת הקרקע של הבנין החדש, וכן הנחיות מיוחדות לשיקום הפרטים המקוריים.

2. יש להתאים את עיצוב חזיתות הבנין החדש למאפייני סידור הפתחים בחזית קומת הקרקע המיועדת

- 14 -

להרכבה מחדש, ולהתאים את פרטי האבן והפרטים בבניה החדשה להוראות העיצוב בתכנית המתאר לרחביה. לתאום מול המחלקה לתכנון העיר

נכחו בדיון:

דניאל מישורי

החלטת ועדת שימור מס' 48

הוועדה משארת את הבקשה בכפוף לתנאים הבאים:

1. מאחר וקיים קושי בשימור חזיתות קומת קרקע הבניה ההיסטוריות (התאמה חלקית לקו בנין מאושר)

ייקבע שיוגש כתנאי למתן היתר נספח פירוק והרכבה של פרטי אבן וסורגים הבנין הקיים.

הנספח יהא ערוך ע"י אדריכל מומחה בשימור ויכלול בין היתר תיאור חזיתות מצב קיים לפירוק, מספור האבנים בהיקף הפתחים, הנחיות מיוחדות לפירוק האבנים, אחסון ומפרט להרכבה מחדש בחזיתות ראשיות קומת הקרקע של הבנין החדש, וכן הנחיות מיוחדות לשיקום הפרטים המקוריים.

2. יש להתאים את עיצוב חזיתות הבנין החדש למאפייני סידור הפתחים בחזית קומת הקרקע המיועדת