ישיבת משנה לתכנון ובנייה תבע מס 8 · 21/04/2007

עיר: ירושלים
תאריך: 2007-04-21
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

פתח את קובץ ה-PDF באתר המקור

המסמך אינו מופיע עוד ברשימת הפרוטוקולים באתר הרשות (נבדק 2026-09-13). העותק הזה נשמר כאן כפי שפורסם.

901140

ועדת משנה לתכנון ובניה מספר 2021/8 בתאריך 07/04/2021 - כ"ה ניסן תשפ"א

סוג דיון: הפקדה

מס' התכנית בסדר היום: 6

זיהוי התכנית

מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ועדה מחוזית

901140 בנית יהודה אפשטיין רנדי ת. עמידה 31/01/2021 רחוב, שכונה

מתחם ה' בתכנית אב מתחם התחנה הישנה, דרך חברון 42, ירושלים

גוש חלקה מ חלקה עד בשלמות

30188 10 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 7_____6

מטרת התכנית–

הקמת מבנה מגורים עם חזית מסחרית לפנים המתחם (כיכר פנימית בזיקת הנאה לציבור) וחזית תעסוקה לרחוב דרך חברון, מגרש למבנים ומוסדות ציבור ושטח ציבורי פתוח.

עיקרי התכנית –

1. שינוי ייעודמאזור תעשיה, שטח למתקני נפט ודרך למגורים ד', מבנים ומוסדות ציבור ושטח ציבורי פתוח

ודרך.

2. קביעתתמהיל שימושים לפי שטחי בניה במגרש בייעוד מגורים תא שטח 100 :79% עבור מגורים 11%

עבור מסחר 10% עבור תעסוקה

3. קביעת סך השטחים בייעוד מגורים בתכנית ל- 10,375 מ"ר, מתוכם 8,560 מ"ר שטח עיקרי מעל הקרקע

ו- 1,815 מ"ר שטחי שרות מעל הקרקע. המהווים 344% בנייה מירביים

4. מתוך שטחים אלו, עבור מסחר-1,180 מ"ר- 1000 מ"ר עיקרי ו- 180 מ"ר שטח שרות

5. עבור תעסוקה–1,000 מ"ר- 900 מ"ר עיקרי ו-100 מ"ר שרות

6. עבור מגורים– 8,195 מ"ר- 6,660 מ"ר שטח עיקרי ו-1,699 מ"ר שטח שרות

7. קביעת מגרש עבור מבנים ומוסדות ציבור, תא שטח 101 בשטח של 1,445 מ"ר

8. קביעת סך השטחים בייעוד מבנים ומוסדות ציבור בתכנית ל-3,550 מ"ר, מתוכם 3,150 מ"ר שטח עיקרי

מעל הקרקע ו-400 מ"ר שטח שירות מעל הקרקע, המהווים 249% בנייה מירביים

9. קביעת מס' יח"ד ל- 76 יח"ד, שטח ממוצע ליח"ד (עיקרי+שרות- 101 מ"ר

10. קביעת מספר הקומות ל- 5-11 קומות מעל הקרקע

11. קביעת הוראות בדבר קווי בניין מירביים

901140

12. קביעת הוראות בדבר זיקת הנאה למעבר רגלי

13. קביעת חזית מסחרית כלפי זיקת הנאה למעבר רגלי כלפי פנים המתחם.

14. קביעת הוראות להריסת מבנים קיימים

15. קביעת תנאים למתן היתר בניה

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה מ"ר –

מרבי מעל

לקרקע

הערות

מ"ר %

דרך מאושרת 1,438 24

מבנים ומוסדות ציבור 1,427 23 3,550 249% בניה מרביים מגורים ד' 76 3,031 50 10,375 344% בניה מרביים שטח ציבורי פתוח 176 3

סה"כ 76 6,072 100 14,089

תיאור המצב הקיים

בחלקה קיימים חניונים ומבני תעשיה בין 1-2 קומות. קיים בדרוםהמגרש מבנה תעשיה גדול בן 2 קומות המבנים בחלקה משמשים עבור תעשיה קלה ומסחר.

על פי נספח השימור של תכנית האב למתחם התחנה מסומן מבנה "רשות הדואר" בתחום התכנית. אין די פירוט והוראות בנוגע למבנה ורמת שימורו בנספח השימור.

קיימים עצים רבים אשר אינם מסומנים בתשריט התכנית.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

1. תכנית 940 משנת 1960- התכנית ייעדה את השטח הצפוני ל- "שטח למתקני נפט מאושר", ואת השטח

הדרומי ל- "אזור תעשיה מוצע (שטח מיוחד להקמת בית הדפוס הממשלתי)". כאשר מטרת התכנית הינה הפיכת שטח מתקני נפט לאזור תעשיה להקמת בית דפוס "המדפיס הממשלתי". השטח יהווה אזור תעשיה ותחולנה על שטח זה כל ההוראות של תכנית המתאר לגבי אזור תעשיה.

2. תכנית 178129 קו כחול רכבת קלה בייעוד "דרך מאושרת" התכנית מפקיעה חלק מחלקה 10 ומסמנת

להריסה מספר מבנים באזור ההרחבה.

3. תכנית 682849 הגובל לתכנית זו ממערב. התכנית עברה תנאי סף נדונה בועדה המחוזית בפעם

האחרונה באוקטובר 2020 אך טרם הופקדה. מטרת התכנית הינה שינוי מערך ייעודי הקרקע המאושרים לשימושי מגורים, דיור מוגן, מסחר ומבנים ומוסדות ציבור וקביעת בינוי.

היתרים:

2003/0214.00 הקמת סככה

901140

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

חוו"ד מח' שימור 3.3.21

רקע היסטורי

החלקה ממוקמת בדרום-מזרח מתחם תחנת הרכבת ההיסטורית. מסילת הרכבת בין יפו וירושלים הוקמה ביוזמתו של היזם יוסף נבון שקנה את הזכיון מהממשלה התורכית בשנת 1888. בשל קשיים כלכליים, נאלץ נבון למכור את הזכיון לחברת בנייה צרפתית, אך הוא נשאר בחבר המנהלים. המסילה ומבניה הוקמו בשנת 1892. מבנה התחנה הינו בעל אגף מרכזי דו קומתי ושני אגפים צדדיים בעלי קומה אחת. העיצוב הושפע מהבנייה הטמפלרית. המבנה היה זהה בראשיתו לתחנה שבקצה הקו, ביפו. עם כיבוש הארץ בידי הבריטים, הוחלט לסגנן את מבנה התחנה ולשוות לה מראה אירופאי יותר ומקושט יותר. ב-1918 נוספו לו תוספות על הגג ובאגפים הצדדיים. הבריטים הוסיפו מבנים במתחם שמסביב לתחנה - מחסנים, תחנת כח, מכלי דלק, תחנת דלק, בית מכם, בית דואר ועוד. בסמוך הוקם גם מבנה המדפיס הממשלתי.

במתחם הנדון המכונה מתחם ה', יש מבנים שעל פי נספח השימור שהוגש אינם בעלי ערך שימורי. לפי אטלס ירושלים משנת 1973, חלק מהמבנים הוקמו בתקופה המנדטורית. לא ברור אם המבנים הקיימים הם המבנים המסומנים במפה. הוגש נספח שימור מתומצת ולא ניתן לברר את נושא שימור המבנים לעומק. על פי תיעוד שנערך עבור תכנית אב למתחם התחנה, 2 מבניםבמתחם ה' הינם היסטוריים.

רקע תכנוני

תכנית 940 – משנת 1960 – תכנית לאזור מתקני נפט ובניית המדפיס הממשלתי החדש ברחוב מרים החשמונאית.

תכנית 2587 משנת 1985 – הגדרת מבנה התחנה כאתר לשימור לאומי ושצ"פ תכנית 178129 – משנת 2018 - תכנית הקו הכחול. התכנית מרחיבה את דרך חברון על חשבון החלקה.

התכנית מסמנת להריסה כמה מבנים באזור ההרחבה.

307116 – משנת 2018 - תכנית למתחם התחנה– הנחיות תכנון, שימור, פיתוח ותחבורה.

תכניות בתהליך במתחם התחנה –

תכנית אב למתחם התחנה,

תכנית 682849 – אזור דרום מתחם התחנה

תכנית 415992 – אזור דרום-מערבי של מתחם התחנה.

התכנית המבוקשת – מבנה מגורים בן 10 קומות עם חזית מסחרית לכיוון רחוב דרך חברון. מבנה ציבורי 4

901140

ושצ"פ

המלצות –

התכנית מאושרת בתנאים הבאים:

1. הוגש נספח שימור מאד מתומצת הקובע כי המבנים בחלקה אינם ראויים לשימור וכיברובם אינם

היסטוריים. עם זאת, בתצ"א מ-1945 ובאטלס ירושלים מופיעים מבנים היסטוריים בחלקה שלא ברור אם הם עדיין קיימים או לא. לא נעשה תיעוד מספיק מפורט כדי לבחון זאת.

מכיוון שמבוקשת הריסה, יש להגיש תיעוד מפורט יותר המתייחס למבנים באופן מעמיק יותר וכולל מידע נרחב וברור יותר לגבי הקמתם ו/או הריסתם וצילומים היסטוריים ועכשוויים. הגשת התיעוד המפורט יהיה תנאי להפקדה. במידה ויתגלה כי המבנים ראויים לשימור, יש להחזיר לדיון בוועדת שימור.

2. התכנית המבוקשת מבוססת על תכנית האב שהוגשה למתחם התחנה. תכנית האב לא קיבלה

התייחסות מחלקת שימור. תכנית האב תיבדק. במידה ויהיו השגות על התכנון הכללי של מתחם התחנה מבחינת שימור הנוגעות למתחם ה', התכנית הנדונה תעלה לדיון נוסף בוועדת שימור.

החלטת ועדת שימור מס' 48 מיום 7.3.21

הוועדה מאשרת את הבקשה בכפוף לתנאים הבאים

1. הוגש נספח שימור מאד מתומצת הקובע כי המבנים בחלקה אינם ראויים לשימור וכי ברובם אינם

1. התכנית המבוקשת מבוססת על תכנית האב שהוגשה למתחם התחנה. תכנית האב לא קיבלה

2. לאור ערכיותו הגבוהה של מתחם התחנה הראשונה וחשיבתו הרבה לתולדות העיר, קובעת ועדת

השימור כי כחלק מפיתוח האתר, על חלקיו השונים, יש להכין תצוגה תיעודית של המתחם לרבות העורף הכלכלי תוך איזכור תולדות השטח והשימושים השונים שנעשו בו משך שנות פעילותו. יש להציב את התיעוד באופן שיהיה נגיש לציבור.

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

1. ייעוד לפי תכנית המתאר- מגורים ותיירות. בייעוד זה יותרו השימושים עפ"י תכניות שיאושרו בעתיד

ואשר יכללו את השימושים המותרים בסעיף אזור מגורים עירוני מוצע ומלונאות.

2. תקן חנייה עירוני- אזור מוטה תח"צ

3. תכנית אב למתחם התחנה- 44444- התכנית אומצה ע"י הוועדה המחוזית כמדיניות התכנון בתחומה

עפ"י דיון מיום 9.9.2019 .

1. מטרת תכנית האב הינה קביעתמדיניות תכנונית למתחם תחנת הרכבת הישנה בדגש על הגדרת שלד

ציבורי איכותי, פעיל, נגיש ומקושר לסביבתו, והגדרת היקפי ועקרונות בינוי במתחם באופן המשתלב בסביבה הקרובה ובעיר בכלל.

901140

2. הגדרות תכנית האב-

1. תמהיל-

1. תמהיל שטחי הבנייה העל קרקעיים המרביים, עיקרי+ שרות, בכל תכנית מפורטת יהא 65% למגורים

25% למלונאות 10% לשימושי מסחר הסעדה ומשרדים

* המחוזית קבעה כי תורחב הגמישות בתכנית האב בעניין אחוזי המלונאות ל- 25-45% מלונאות במסגרת התכנון המפורט ניתן יהיה לבחון המרה של שטחי המלונאות לטובת שטחי תעסוקה.

2. שימושי מלונאות ירוכזו במבנה, באגף נפרד או בקומות שלמות ולא יפוצלו. תנאי לאישור תכנית

מפורטת למלונאות יהיה אישור משרד התיירות על התאמת התכנית לתקנים פיזיים לתכנון וסיווג מתקני אכסון.

3. נפחי הבנייה-

1. תכסית בנייה ב- 5 קומות תהא 40-55% משטח המגרש

2. תכסית בקומות 6-10 תהיה עד 20% משטח המגרש- הבניה תחולק כך שטח מבנה בודד לא יעלה על

650 מ"ר

3. יחס לרחוב ולשצ"פ-

1. קווי בניין כלפיי הרחובות והשצ"פ יהיו מחייביםתכניות מפורטות תקבענה כי הבנייה תהיה רציפה

לאורך הרחוב. אחוז קו הבניין המחייב לא יפחת מ 60% מאורך המגרש

2. קווי הבניין כלפי רחובות ושצ"פים יהיו ככל הניתן קו בניין אפסבמידה וקווי הבניין כלפי רחובות

ושצ"פים לא יהיה בקו בניין אפס, יוגדר המרווח הקדמי בין חזית הבניין לגבול המגרש עם הרחוב/ שצ"פ, כחלל ציבורי המאפשר תנועת הולכי רגל.

3. קומת הקרקע תכלול חזית פעילה כלפי הרחוב ותהיה בנויה מחומרים שקופים ככלל ימוקמו בחלקן

הקדמי של קומות הקרקע שימושים ציבוריים: מסחר, הסעדה, משרדים לבעלי מקצועות חופשיים ו/או לקבלת קהל (ברחובות ללא סימון חזית מסחרית), או שימושים משותפים לדירות המגורים, למלונות או למשרדים כגון לוביים, חללים לרווחת הדיירים, מועדון דיירים, חדרי אוכל וכיו"ב).

התכנון ימנע ככל הניתן מהפניה של קירות אטומים, שטחים טכניים וחומות גבוהות לרחוב או לשצ"פ.

4. במקרים בהם קומת הקרקע, בחלקה או במלואה, הינה בנסיגה מקו בניין אפס, או במקרים בהם קו

הבניין אינו קו בניין אפס, מפלס הפיתוח במרווח הקדמי ימשיך את המדרכה ועיצובו יהיה המשכי ורציף לפיתוח הנופי של המרחב הציבורי הגובל. לא תותר במרווח הקדמי כל בנייה, לרבות מבני עזר, מתקנים טכניים, מחסומים, חומות, גדרות, רמפות וכיו"ב.

5. במידה ויהיו דירות מגורים בקומת הקרקע, הגינות מוצמדות להן תופנינה רק לאחורי או לצידי

המבנים. בכל מקרה לא יופנו גינות פרטיות לרחוב או לשצ"פ.

6. במגרשים משופעים המבנים ידורגו כךשהגישה אליהם תהיה ישירות מן הרחוב, ומפלסיהם יקבעו

קרוב ככל הניתן לקו הקרקע הטבעית. הפרשי מפלסים יבלעו במבנים, ויוקטן למינימום השימוש בקירות תומכים שאינם משולבים במבנה.

7. לא תותר חזרה על טיפוסי בינוי משוכפלים ויושם דגש על התאמת המבנה לאתר (כגון מגרשים

פינתיים, רחובות ראשיים, הפנייה לשצ"פ וכיו"ב)

8. מבנים ומוסדות ציבור-

1. שימושים של מוסדות חינוך, קהילה תרבות , רווחה ומסחר

2. המבנים יתוכננו ככל הניתן כמבנים קהילתיים רב תכליתיים/ שימושיים, הפתוחים לשימוש הציבור

בכל שעות היום למטרות ציבוריות מגוונות.

3. שימושים רגישים כגון גני ילדים לא יופנו לרחוב דרך חברון

4. הקף ופריסת שטחי הציבור מספקים מענה למוצע בתכנית האב. ככל שתוצע תכנית המגדילה את

מספר יחידות הדיור במתחם תכנון, מעבר לכמות המוצגת בנספח המתחמים, תחויב בהכנת בדיקה פרוגרמטית לצרכי ציבור, ובהבטחת המענה הנדרש לצרכים אלו.

5. מסחר-

1. חובה למקם מסחר או הסעדה בחזיתות המסומנות כחזית מסחרית ניתן למקם מסחר או משרדים

בשאר החזיתות.

2. המסחר וההסעדה ימוקמו בקומת הקרקע. במידה וישנם מספר מפלסי קרקע גובלים ימוקם המסחר

בהתאמה למפלסי הפיתוח הגובלים לחזית הרלוונטית.

3. תכניות מפורטות יגדירו אמצעים לחזיתות פעילות ושקופות כגון הגדרת אחוז מינימלי של זיגוג

בחזית, הגדרת רוחב חזית מירבי לחנות וכיוצ"ב.

4. תנועה וחניה-

1. תקן החניה יהיה על פי התקן התקף לעת מתן היתר בניהפרט לחניה למגורים שתחושב לפי חניה

אחת עבור כל יחידת דיור. המענה לדרישות החניה יינתן בתת הקרקע.

2. יש להימנע מכניסה לחניונים מדרך חברון.

3. בתכנית מפורטת ניתן לאשר מספר מקומות חניה תת-קרקעית העולים על התקן הדרוש, על מנת

לאפשר מענה על פי התקן למגרשים בהם אין אפשרות להקמת חניה תת קרקעית או לגישה לחניה זו.

סך מקומות החניה לא יעלה על הנדרש על פי התקן התקף לעת מתן היתר הבניה.

901140

4. ניתן להקים חניונים ציבוריים תת קרקעיים בייעודים ציבוריים כגון שצ"פ ומבנים ומוסדות ציבור וכן

בייעודים סחירים

5. חצרות משק לתפעול ותברואה יהיו בתת הקרקע.

6. תתאפשר חציית שצ"פ עבור כניסת רכב לתא שטח 6.

7. זיקת הנאה-

תכניות מפורטות יקבעו המיקום והתוואי המדויק של מעברי הולכי רגל בזיקות הנאה לציבור או באמצעים אחרים, המקשרים ומבטיחים מעבר חופשי לציבור דרך המגרש הפרט, בהתאם לסימונים בתשריט המוצע.

8. היקף הפקעה בכל מתחם לא יפחת מ- 35%.

9. תכניות מפורטות יכללו את הסעיפים הבאים בעניין נטיעות:

10. בתחום כל מגרש תחול חובת נטיעה של עץ בוגר אחד שקוטר הגזע שלו 3" לפחות עבור כל 50 מ"ר של

שטח מגרש פנוי. יינתן דגש על עצים מקומיים, בוגרים, רחבי צל ועל שילוב בין עצים גבוהים עם עצים נמוכים בעלי נוף רחב. סוג העץ יתאם למיקומו הספציפי תוך התחשבות בגודל השורשים והנוף, תשתיות קיימות וכו'. העצים יינטעו בהיקף המגרש/ החצר, במרחק של 50 ס"מ לפחות מגבול המגרש ו/או בחלק הפנימי של החצר במרחק של 6-8 מ' בין עץ לעץ. על פי רוב תהיה נטיעת עצים נשירים בכיוון צפון ודרום למבנים ואילו נטיעת עצים לא נשירים תהיה בכיוון מערב ומזרח למבנים.

11. לאורך כל המדרכות ואיי התנועה יינטעו עצים בעלי נפח עלווה גדול ומעוצבי גזע בקוטר b3" לפחות

ובמרחקים שבין 6-8 מ' בהתאם לסוג העץ.

שטח התכנית הנ"ל כולל שטחים מיועדים לבינוי, כמפורט:

מתחם ה' , 4.437 דונם

תא שטח 9 מגורים ומלונאות 2.897 דונם

12. אחוזי בניה כוללים של 350% ,5-10 קומות

13. סה"כ שטחי בינוי של 10,140 מ"ר על פי החלוקה הבאה

1. מגורים 6,591 מ"ר51 יח"ד

2. מלונאות 2,535 מ"ר40 חדרי מלון

3. מסחר 1,014 מ"ר

חלק מתא שטח 21 מבנים ומוסדות ציבור 1.35 דונם

4. אחוזי בניה כוללים של 250% ,5 קומות

5. סה"כ שטח בינוי של 3,375 מ"ר

6. צויין בתכנית כי חלק ממגרש 21 יהיה עבור 3 כיתות גן ובית כנסת

שצ"פ ודרכים 0.19 דונם. סה"כ הפקעה של 35%.

שימור-

קיים חוסר התאמה ודיוק בין נספח הבינוי של התכנית הנוכחית לבין נספח הבינוי של תכנית האב. יש לערוך התאמה ולקבל החלטת ועדת שימור מיום 07.03.21.

מתוך החלטת הוועדה המחוזית מיום 9.9.2019, בעניין תכנית האב השלד הציבורי-

7. כל תכנית מפורטת שתוגש תכלול מענה פרוגרמתי בתחומה, בהתאם לתוספת הפיתוח ומספר יחידות

הדיור המוצעות בה.

8. במסגרת התכנון המפורט ניתן יהיה לשנות את מיקוםההפרשות ליעוד מבנים ומוסדות ציבור, בכפוף

לשמירה על היקף ההפרשות הקבועות בתכנית האב

בינוי-

9. הבינוי וגובהו יבחנו בתכניות המפורטות בהתאם לעקרונות שנקבע בתכנית האב, בדגש על המרחב

הציבורי והקישוריות לרחובות הסובבים ולמעברים בתוך המתחמים עצמם, ועל בסיס בחינה מפורטת של הדמיות ובדיקות נצפות.

10. הרחבת הגמישות בתכנית האב בעניין אחוזי המלונאות ל- 25-45% מלונאות

11. בכל מקרה, אחוז השימושים למסחר, הסעדה ומשרדים לא יפחת מ 10%- כפי שמוצע בתכנית האב.

12. תמהיל יחידות הדיור יכלול 25% דירות קטנות ששטחן עד 80 מ"ר, וזאת על מנת לאפשר מגוון של

יחידות דיור הנותנות מענה למגוון סוגי אוכלוסייה

13. במסגרת תכניות מפורטות, תתאפשר הגדלת מספר יח"ד על ידי הקטנת שטח הדירות, ומתן

המענה הפרוגרמתי הדרוש, או לחילופין על ידי תוספת יח"ד קטנות מאוד שאינן דורשות מענה 7

901140

14. פרוגרמתי או חניה

15. כל תכנית שתקודם במתחם תציג חתכים שכוללים את נפחי הבינוי הקיימים מעבר לגבולות התכנית

והתייחסות לרקמה קיימת.

16. יקבע בהוראות תכנית האב כי במסגרת התכנון המפורט ניתן יהיה לבחון המרה של שטחי המלונאות

לטובת שטחי תעסוקה.

17. מתחם ג

בשטח המתחם קיימת תחנת דלק המטילה מגבלות בניה על שימושי מגורים ושימושים אחרים על פי תמ"א 18. ניתן להציע ניצול משופר למתחם על ידי העברת השצ"פ בתא שטח 37 אל סמוך לתחנת הדלק, כך שישמש אזור חיץ בין המגורים לתחנת התדלוק. יש לבטל את השטח המיועד למגורים ותיירות אשר מצוי בתוך רדיוס המגבלות של תחנת הדלק, ולקבוע במקומו מגרש בייעוד תעסוקה ומסחר לכל אורך חזית כלפי רחוב דרך בית לחם. (מתוך החלטה מיום 09.09.19 של הועדה המחוזית)

שימור-

18. במסגרת התכנון המפורט בכל מתחם יוגש תיק תיעוד אשר יכלול בחינה מפורטת של מלוא המבנים

הקיימים בשטח התכנית, והנחיות לשימורם.

תנועה ותחבורה-

19. למתחמים בהם לא קיימת גישה סטטוטורית, לפיה במסגרת התכנון המפורט תוסדר גישה לרכב

למגרשים ולחניונים, וכי התכנון המפורט יכלול את המעברים הציבורים ודרכי הגישה, לרבות זיקת הנאה למעבר, הכלולים בתכנית האב.

20. לקבוע בהוראות התכניות המפורטות הוראה בדבר תקן החניה לשימושי הקרקע המוצעים בהן. תקן

החניה למגורים לא יעלה על חניה אחת לכל יח"ד, וחצי חניה לכל יחידת דיור מוגן.

21. לשם הבטחת מקומות חניה לטובת כלל הציבור, תיקבענה במסגרת התכנון המפורט הוראות אשר

יבטיחו שמירה על היותן של החניות זמינות לשימוש כלל הציבור, וזאת למשל באמצעות מגבלות על הצמדת מקומות חניה (למעט עבור שימוש למגורים ודיור מוגן).

22. תקבע הוראה בדבר שילוב חנייה ציבורית בשטח התכנית בהיקף הזהה למצב הקיים (כ400- מקומות

חניה). זאת, לטובת אורחי מוסדות התרבות, המסחר, התעסוקה ונוסעי הרכבות, ובנוסף למאזן החניה המוצע בהוראות על פי תקן החניה. ייקבע בתכנית האב כי כל תכנית מפורטת תכלול את חלקה היחסי מהחניון הציבורי.

23. תינתן העדפה לאיגום החניה הציבורית עבור מספר מתחמים בתחומי תא שטח אחד, במסגרת

הסכמים בין בעלי הזכויות, זאת, על מנת לייעל את ניהול החניה הציבורית. המיקום המדויק של החניונים הציבוריים, הכניסות אליהם ושיטת התפעול, ייקבעו במסגרת קידום התכניות המפורטות או ההיתרים, לרבות הפרדה בינם לבין החניה המיועדת למגורים.

24. במסגרת התכנית המפורטת למתחם הצפוני- מזרחי, תיבחן אפשרות לכניסה ברכב מדרך חברון אל

שטח התכנית.

התייחסות לתכניות מפורטות המקודמות במתחם-

25. תכנית 415992 מתחם ג בתכנית האב. הקמת מרכז רב שימושי הכולל מגורים, מסחר, תעסוקה

ומלונאות שיהווה כניסה למתחם התחנה בשילוב מבנים לשימור, לצד תחנת תדלוק קיימת.

26. תכנית 653840 מתחם ב1-4) בתכנית האב. התכנית קובעת שלושה מתחמים ביעוד מגורים, מסחר

ותיירות, לפי עקרון של עירוב שימושים. התכנית מציעה מערך הפקעות בסך כולל של 35% משטח התכנית הכולל לצורכי ציבור בייעוד דרך מוצעת, שצ"פ, שביל ומבנים ומוסדות ציבור.

27. תכנית 682849 בבעלות רמ"י. התכנית משנה את מערך ייעודי הקרקע המאושרים לשימושי מגורים,

דיור מוגן, מסחר ומבנים ומוסדות ציבור וקובעת בהם בינוי. הבינוי המוצע בין 5 ל-10 קומות במסגרת תכניות מפורטות, תידרש התייחסות משרד התיירות, רכבת ישראל וצוות אב לתחבורה.

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ 1 /30 אזור פיתוח עירוני, אזור מוטה תח"צ

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35

תמ"א3

תמ"א18

תמ"א22

אחרת– תמ"א 15

901140

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י

תדריך ההקצאות

מוצע בתכנית הערות

שצ"פ

מבני ציבור

עתודות / אחר

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

מיקום הנכס: מתחם ה בתכנית אב מתחם התחנה הישנה, דרך חברון 42 , ירושלים

קואורדינטות:221355:629915 גוש 30188 חלקה 10

ת.ב2019/7270

בשטח שייעודו שטח מתקני נפט ודרך

1. בנו או הציבו מבנה יבילבשטח של כ- 90 מ"ר והכשירו אותו כחנות כמסומן בתרשים

בצבע אדום מקווקו ובמספרים 1-2-3-4-1 .

2. בנו קירות מעץ כמסומן בתרשים בצבע חום ובמספרים 4-5 ,10-11 .

3. התקינו ריצפת עץ בשטח של כ-45 מ"ר כמסומן בתרשים בצבע ירוק מקווקו ובמספרים

3-4-6-7-8-9-10-11-3 .

נחתם צו הריסה מנהלי ב-14.11.19, אולם זה לא בוצע

המלצתי:

לאור היקף העבירות איננו מתנגדים לתכנית.

הרשות הארצית

לכבאות והצלה

לא התקבל

המחלקה לאיכות

הסביבה

901140

1. כללי

2. התכנית מבקשת לבנות מבנה מגורים הכולל תעסוקה ועם חזית מסחרית בצורת 'ח

3. התכנית מציעה שצ"פים ושטח עבור מבנים ומוסדות ציבור

4. תנאי להפקדת התכנית

5. המחלקה מבקשת כי תנאי להפקדת התכנית יהיה מסמך סביבתי אשר יבחן את

ההשלכות של סביבת התכנית (התעשייה המאושרת והקיימת, כביש דרך חברון, רכבת מתוכננת וכו') על הבינוי המוצע.

6 .נספח ניקוז

7. למחלקה הוגש נספח ניקוז שנערך על ידי סוטובסקי מערכות אזרחיות בע"מ. להלן

הערות המחלקה לנספח:

8. המחלקה מקבלת את עקרונות נספח הניקוז ואת החישוב הנדרש והפנוי להשהיית הנגר

9. יש לקחת בחשבון את העלויות השוטפות של מצעי הגינון בכיכר העירונית (הפרטית)

שתחול על התושבים.

10. המחלקה מבקשת להטמיע בהוראות התכנית את העיקרון של הותרת שטחים על

הגגות (ובכיכר) בשטח של כ-725 מ"ר ובעובי שכבת טופ של כ-25 ס"מ. יש להותיר 60% משטח הגג פנוי עבור השהיית הנגר

11. בנספח נכתב כי התכנית משתרעת על קרקע חולית ברובה, אך הקרקע בירושלים אינה

חולית ויש לתקן.

12. על פי הgis העירוני התכנית יושבת על שכבת אקוויקלוד ולכן לא ניתן להחדיר את מי

הנגר. יש לבדוק ולתקן במידת הצורך.

13. הערות המחלקה לתכנית

14. במצב המאושר כיום, התכנית יושבת בשטח המיועד למתקני נפט ובצמידות לאזור

תעשייה. על פי תכנית האב של מתחם הרכבת עשוי האזור כולו לשנות את פניו ובמקביל מקודמות תכניות נוספות באזור. עם זאת ועד שתתממש תכנית האב כולה יש לקבוע שלביות ביצוע למימוש התכנית המוצעת על מנת למנוע מצב שבו מתגוררים תושבים בסמיכות למטרדי תעשייה שונים המצויים כיום.

15. הערות המחלקה הכוללות הוראות לתכנית

16. הנחיות למסחר

17. השימושים במסחר יהיו טעונים אישור מאת המחלקה לאיכות הסביבה בעירית

ירושלים ואישורה יהיה תנאי למתן היתר הבנייה.

18. תנאי עבור שימושי ההסעדה, יהיה הצגת פרשה טכנית, אישורה על ידי המחלקה

לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים והטמעת מסקנותיה בתכניות העסק. פרשה טכנית זו תעסוק בכלל השפעותיו הסביבתיות של בית האוכל ופתרונותיו לרבות רעש, איכות אוויר וריחות, פסולת מוצקה ומחזור, חזות וכד'. כמו כן, יקבע פיר ייעודי לפליטת פליטות זיהום 10

901140

האוויר לגג הבניין הכולל מערכת מסננים או פתרון שווה ערך למניעת מטרדי ריח אשר יאושר על ידי המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים.

19. היות והתכנית נמצאת בליבו של אזור מגורים, המחלקה מבקשת שייקבע בהוראות

התכנית כי לא תותר השמעת מוסיקה וכריזה מחוץ לכותלי בתי העסק ובמרחב הציבורי

20. היות והתכנית נמצאת בליבו של אזור מגורים, המחלקה מבקשת שייקבע בהוראות

התכנית כי לא תותר הוצאת כיסאות ושולחנות של המסחר אל רחבת זיקת ההנאה על מנת למנוע מטרדי רעש לתושבים המתגוררים מעל.

21. המחלקה מבקשת שיקבע בהוראות התכנית, כי מערכות האוורור והמיזוג של המסחר

יהיו בקומת החניון. לא תותר הצבת מערכות רועשות ופולטות מזהמים כגון אוורור וכדומה בחזיתות.

22. הנחיות לתעסוקה

23. המחלקה מבקשת שייקבע בהוראות התכנית כי לא יותר בשימושים המותרים באזור

התעסוקה, שימוש של אחסנה ושינוע של חומרים מסוכנים כהגדרתם בנספח א' וב' בחוזר מנכ"ל המשרד להגנת הסביבה לגבי מרחקי ההפרדה מתעשייה ממרץ 2014 או הנוסח המעודכן מעת לעת. ניתן יהיה לסטות מהוראה זו הכפוף לתיאום מראש עם המחלקה לאיכות הסביבה והצגת מסמך סביבתי לרבות סקר סיכונים במידת הצורך.

24. הנחיות לחדר שנאים

25. המחלקה מבקשת שייקבע בהוראות התכנית כי לא תותר הקמה של השנאי במבנה

נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע או טמון בחלקו בקיר תמך או בחלק של הבניין בתיאום מראש ובאישור מהנדס העיר או מי מטעמו ובתאום עם חברת החשמל .

26. הנחיות לבנייה ירוקה. המחלקה מבקשת שייקבע בהוראות התכנית כי

27. הבנייה תבוצע לפי תקן 5281 בנייה ירוקה

28. תנאי למתן היתר בנייה יהיה הצגת "אישור שלב א" ממכון התעדה מוסמך המספק

אסמכתאות עבור תקן 5281

29. הנחיות לחניון

30. המחלקה מבקשת שיקבע בהוראות התכנית כי מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ

מהחניון יהיה מעל גג המבנה.

31. תנאי למתן היתרבנייה

32. המחלקה מבקשת שיקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה/חפירה ראשון

יהיה הכנת נספח ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה לאיכות הסביבה.

33. הערות לתכנית על פי עקרונות תכנון עירוני בריא

34. מיקום השצ"פ המתוכנן בתא שטח 103 אמור להיות מפותח כשצ"פ אינטנסיבי לטובת

901140

התושבים. המחלקה סבורה כי מיקומו המוצע בסמוך לרכבת מתוכננת המייצרת מטרדים אינו מתאים ומבקשת לשקול מקום חלופי לטובת השצ"פ.

35. תכנית 682849 המקודמת בסמוך מציעה זיקת הנאה מצפון ומדרום לתכנית אשר

נקטעת בחלקה בשל התכנית. המחלקה מבקשת להמשיך את רצף זיקת ההנאה על מנת לאפשר הליכתיות במרחב באופן רצוף. על כן, יש הציע זיקת הנאה במערב תא שטח 100 (היכן שאין שצ"פ) ולהמשיך אותו אל החלק הקצר במערב תא שטח 101.

36. מתוך עיקרון להותיר בעיר את האוכלוסייה הצעירה ולשלב במתחם המגורים

אוכלוסיות שונות, המחלקה מציעה להקצות מס' יחידות דיור עבור דיור בר השגה הכולל דירות קטנות (כ-70 מ"ר) ו/או דירות להשכרה ארוכת טווח

אגף תברואה

לא התקבל

מחלקת שימור

על פי החלטת ועדת שימור מס' 48 מיום 07.03.21 יש למלא את התנאים הבאים–

28. הוגש נספח שימור מאוד מתומצת הקובע כי המבנים בחלקה אינם ראויים

לשימור וכי רובם אינם היסטוריים. עם זאת, בתצ"א מ-1945 ובאטלס ירושלים מופיעים מבנים היסטוריים בחלקה שלא ברור אם עדיין קיימים או לא. לא נעשה תיעוד מספיק מפורט לבחון זאת. מכיוון שמבוקשת הריסה, יש להגיש תיעוד מפורט יותר המתייחס למבנים באופן מעמיק יותר וכולל מידע נרחב וברור יותר לגבי הקמתם ו/או הריסתם וצילומים היסטוריים ועכשווים. הגשת התיעוד המפורט יהיה תנאי להפקדת התכנית. במידה ויתברר כי המבנים ראויים לשימור, יוחזר התיק לדיון חוזר בועדת שימור.

29. התכניתהמבוקשת מבוססת על תכנית האב שהוגשה למתחם התחנה. תכנית

האב לא קיבלה התייחסות מחלקת השימור. תכנית האב תיבדק. במידה ויהיו השגות על התכנון הכללי של מתח התחנה מבחינת שימור הנוגעות למתחם ה', התכנית הנדונה תעלה לדיון נוסף בועדת שימור.

30. לאור ערכיותו הגבוהה של מתחםהתחנה הראשונה וחשיבותו הרבה לתולדות

העיר, קובעת ועדת השימור כי כחלק מפיתוח האתר, על חלקיו השונים, יש להכין תצוגה תיעודית של המתחם לרבות העורף הכלכלי תוך איזכור תולדות השטח והשימושים השונים שנעשו בו משך שנות פעילותו. יש להציב את התיעוד באופן שיהיה נגיש לציבור.

אגף נכסי עיריה

חוו"ד זו מתייחסת למונה תדפיס הוראות 4 מונה תדפיס תשריט 3

1. יש לתאם מול צוות אב לתחבורה את החדירה לתחום גבול תכנית 178129.

2. לא ברור מה טיב תא שטח 2 המוקצה לשצ"פ. נראה כרצועת באפר ללא גישה. באם אינו

מתחבר לתאי שטח ירוקים סמוכים לוו יש ליעדו ביעוד פרטי ולא ציבורי.

3. יש לתאם ההפרשה למבנה ציבור עם האגף למבני ציבור

4. סעיפי הפקעה ורישום הוטמעו , כיאות

901140

חברת חשמל

לישראל

לא התקבל

רשות העתיקות -

אריכאולוג מרחב

י-ם

לא התקבל

אגף רישוי

ופיקוח - מח'

המידע התכנוני

לא התקבל

אדריכל העיר

מרחב ציבורי והממשק איתו

1. תנאי להפקדת התוכניות יהא השלמת תיאום מול רכבת ישראל וצתא"ל, ובכלל

זה תיאום לנושאים הבאים:

1. מפלסי הפיתוח והבינוי, בהתאמה למפלסים בסביבות התחנה

2. היקפי החניה הנדרשים לכל מגרש, אם בכלל (רצוי לפי תקן החניה

העתידי המופחת לאיזור עתיר תח"צ). ככל שייקבע צורך בחניון - הוא יהיה כמובן תת"ק בלבד ויש לתאם את מיקום הכניסה/ות ודרכי ההגעה אליו/הם.

3. הותרת שטח מדרכה ראוי בכל הממשקים עם רחובות בהיקף כל תוכנית

לטובת תנועת הולכי רגל משמעותית עתידית במרחב, וכן לטובת גמישות לתחנות אוטובוס, שבילי אופניים, מפרצי הורדה/העלאה ( Drop Off )

בהתאם לתוכנית הממשק התנועתית המתגבשת

2. במגרש הסחיר - כל מפלסי הקרקע לא ישמשו למגורים ויתוכננו עם חזית

עירונית פעילה, בדגש על חזיתות למרחב הציבורי

3. בתוכנית המקודמת ממערב, תוכנית מס 682849 מוצע רחוב פנימי שבין היתר

ישרת גם את הפרוייקט דנן. יש לקבוע שלביות ביצוע ביחס לתכנון מפורט והקמת הרחוב העתידי ממערב שלא כלול בתוכנית נוכחית. יש להסתנכרן עם התכנון המפורט של הפיתוח לרחוב זה כולל מפלסים. יש לסנכרן קו כחול בין התוכניות.

4. בהחלטת המחוזית בתוכנית 682849 הוחלט שתא שטח 35 שהוצע כשצ"פ ייצא

מגבולות התוכנית. תא שטח זה גובל מצפון עם התוכנית דנן. יש לבחון יצירת זכות דרך שם לטובת רחוב חדש מזרח -מערב מדרך חברון עד צומת בית לחם/פארק המסילה מצפון לתוכנית הנוכחית.

5. פריקה, טעינה, אשפה ותשתיות - כולם יהיו תת קרקעיים ככל הניתן עם

מינימום מופע על קרקעי. כניסה לחניון תהיה בתוך מסת המבנה ככל הניתן.

6. השינוי המוצע ביחס לתוכנית האב בנוגע למיקום המעבר המוצע מקובל. יש

לקבוע מימדים מינימליים לפסאז' זה (רוחב/גובה נטו). יש לבחון תוספת הנגשה מכנית לטובת קישוריות לתחנת הרק"ל בדרך חברון. יש לקבוע הוראות 13

901140

מתאימות כולל בשלביות הביצוע

7. זיקת ההנאה המוצעת למעבר ולכיכר מקובלים. יש לקבוע גמישות למיקום

למימדים ולשטח זיקת הנאה לטובת גמישות מסויימת לשלב התכנון המפורט להיתר. לגבי המעבר יש לשמור גמיש ות גבוהה במיקום המדוייק של המעבר בתנאי שיקשר בין דרך חברון לכיכר ולרחוב התחתון.

סטטוטוריקה

1. יש לשמור בתוכניות על גמישות סטטוטורית גדולה ככל הניתן- קווי בניין כמה

שיותר כלליים (יש לבחון קו בניין 0 בכל החזיתות לכיוון מרחב ציבורי, כולל במגרש לצרכי ציבור. יש לשמור על אפשרות לנסיגה - לקולונדה/ארקדה-

בחזיתות לרחוב התחתון, לכיכר ולדרך חברון), גמישות במפל סי פיתוח וכד'.

מפלסי בינוי ופיתוח רצוי להגדיר מילולית (מפלס קרקע מלווה רחוב, התאמה למפלסי פיתוח של רק"ל ורחוב עתידי) ולא לקבוע מפלסים מספריים.

2. מומלץ לא לסמן חזיתות מסחריות בתשריט אלא לקבוע הוראות מילוליות על

חובת חזית מסחרית לכיוון הכיכר. מוצע לשמור על גמישות לחזית מסחרית גם בקומת הקרקע לדרך חברון.

3. יש לבחון את תאי השטח מוצעים לשצ"פ במסגרת תוכנית נוכחית זו, בהסתכלות

רחבה יותר של תוכנית האב. במצב הסטטוטורי הנוכחי נראה לא הגיוני להפריש מגרשים אלה לשצ"פ לא יעיל/אפקטיבי.

4. לבחון החרגת שטח זכות דרך עם רק"ל של דרך חברון מגבול התוכנית.

5. נספחי הבינוי והתנועה ייקבעו כמנחים למעט נושאים נקודתיים שייקבעו

כמחייבים. הנספחים ייקבעו כמדגימים בלבד לנושאי עיצוב אדריכלי.

6. תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניה יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי

מטעמו לתכנון, בינוי, פיתוח ועיצוב אדריכלי, בדגש על התחברות מיטבית למרחב העירוני שבהיקף הפרוייקט הנקודתי.

יש להטמיע סעיפים לגבי מודל העיר (תנאי להפקדה מודל גושני ותנאי להיתר מודל מפורט)

תוכנית אב

לתחבורה

לא התקבל

אגף תושייה -

צוות בקרת תכנון

תנועה

לא התקבל

המחלקה

לנגישות

על התכנון המפורט לעמוד בהוראות כדלקמן:

- חוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות, התשנ"ח – 1998.

901140

- תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל- 1970, חלק ח1 –

בניין ציבורי חדש פרק א

- תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל - 1970, חלק ח1 -

נגישות בנייני מגורים פרק ב'.

- תקנות שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות (התאמות נגישות לשירות), התשע"ג-

2013.

- תקנות שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות (התאמת נגישות למקום ציבורי שאינו בניין), תשע"ד - 2013

- תקנות שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות (התאמותנגישות לאתר), תשס"ח-

2008

- תקן ישראלי 1918 חלקים 1 ,2 ,3.1 ,3.2 ,4 ,6 בהתאמה - תקן ישראלי 2481 חלק 70 (מעליות

אין התנגדות לתכנית המוצעת.

התכנית המוצעת מאושרת בתנאים הבאים:

- ייקבע בהוראות התכנית כי, לא יותר סימון חניה נגישה מחוץ לתחום תא השטח עבור

- (מגורים) ייקבע בהוראות התכנית כי, תתוכנן רחבת היערכות בשטח המשותף בסמוך אל הכניסות ליחידות הדיור המתוכננות באופן שיתאפשר תמרון לאדם המתנייד בכיסא גלגלים בכניסה ויציאה מהדירה, בהתאם לת"י 1918 חלק 3.1.

- (שצ"פ) ייקבע בהוראות התכנית כי, התכנון בשטח הציבורי הפתוח יכלול דרכי גישה וחניה מותאמים לאנשים עם מוגבלות (בשטח מעל 4 דונם) באופן שיאפשר לאנשים עם מוגבלות שימוש והנאה, בשילוב ויחד עם התכנון המוצע לכלל הציבור, החניה המותאמת תהיה בסמוך אל הכניסה אל השטח הציבורי הפתוח או בשטחו, בשיפוע מתון.

- ייקבע בהוראות התכנית כי, תנאי למתן היתר בניה יהא אישור מורשה נגישות מתו"ס כחוק.

- ייקבע בהוראות התכנית כי, תנאי למתן היתר בניה יהא הצגת פתרון להתגברות על הפרש גובה בין מפלס הרחוב לבין מפלס קומת המסחר, בתחום השטח הפרטי.

- ייקבע בהוראות התכנית כי, תנאי להיתר בנייה יהא הגשת תכנית התארגנות המכילה בתוכה דרכי גישה נגישות בתחום שטח העבודה לרבות הממשק עם הכניסות אל החלקות הגובלות בתחום העבודה. התכנית תאושר ע"י מנהל אגף אכיפה ושיטור עירוני במינהל תפעול.

- ייקבע במסמכי התכנית (נספח בינוי, נספח תנועה והוראות התכנית) מיקומן של עמדות החניה הנגישות המשויכות לאזור הציבורי (מסחר/מוסדות ציבור) ומיקומן של עמדות החניה הנגישות המשויכות לאזור הפרטי (מגורים) בחניון התת-קרקעי/העילי המוצע. המיקום כאמור, יהא מחייב.

901140

- יש להציע פתרון מפורט לדרך נגישה, בתחום המגרש, שהיא הדרך העיקרית המיועדת לשימוש הציבור, המובילה ממדרכה או משביל נגיש, אל הכניסה הראשית למבנה.

- יש להציע פתרון לדרך נגישה מכניסה ראשית לבניין אל פתחי יחידות הדיור ואל פתחי המעלית.

- יש להציע פתרון לפיר מעלית במידות 160/190 ס"מ לפחות, בהתאם לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל – 1970, חלק ח1 פרק ב - יש להציע פתרון למקומות חניה נגישים, בתחום תא השטח, בהתאם לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל – 1970, חלק ח1 פרק א'/פרק ב - בתחום הדרכים הקיימות והמוצעות במקומות בהם יתוכננו חניות בניצב אל הכביש, יש לוודא שרוחב המדרכה לא יקטן מ – 2.10 מ', על מנת לאפשר מעבר נגיש לאורך המדרכה.

- המדרכות המוצעות בשטח התכנית יכללו רצועת מדרכה נגישה ופנויה למעבר, ברוחב של 1.30 מ' נטו– הפתרון יתואם מול מחלקת צוות אדריכל ראשי.

- המעברים והמוצעים בשטח התכנית יתוכננו ברוחב 1.30 מ' נטו, לפחות, בהתאם לתקנות.

- יש להציע פתרון להבחנה בין הכניסה אל האזור הציבורי (מסחר/מבנה ציבור)

לבין הכניסה אל האזור הפרטי (מגורים).

- יש להציע פתרון למדרכה ברוחב של 2.50 מ' נטו, בסמוך אל הכניסה לשטחים המיועדים למבני ציבור, על מנת לאפשר לאדם המתנייד בכיסא גלגלים ירידה מרכב גבוה אל המדרכה.

אגף שפ"ע - מח'

גננות-עצים

ותכנון

לא התקבל

אגף תכנון העיר -

המח' למדיניות

התכנון

הנדון: חוות הדעת של המחלקה למדיניות התכנון לתב"ע 901140 – מתחם תכנון ה מתחם הרכבת (מתחם התחנה)

(חוות דעת זו מתייחסת לגרסה 7 של הוראות התכנית ולגרסה 6 של התשריט

1. מיקום: התכנית ממוקמת על ציר דרך חברון במתחם הרכבת / מתחם התחנה, והמווה

המשך טבעי של שכונת בקעה. גוש 30188 חלקה 10. שטח התכנית 6.073 דונם

2. מצב סטטוטורי: התכנית המוצעת מבקשת להחליף את התכניות 178129 ותכנית מתאר

62, תוך כפיפות לתכניות 5022 ,5166ב', ו-940.

3. התכנית המוצעת: התכנית מבקשת לשנות יעודי הקרקע המאושרים ממתקנים

הנדסיים, למגורים ד', מבנים ומוסדות ציבור ושטח ציבורי פתוח השטח. התכנית כוללת מבנה על דופן דרך חברון המוצע לשימושי מגורים עם חזית מסחרית, תעסוקה (על דופן דרך חברון) וחניון תת-קרקעי, הכולל 80 יח"ד. גובה הבינוי המוצע למגורים הינו 4 קומות ממפלס דרך חברון, ו-5 קומות ממפלס הרחוב הפנימי, ומעליו בינוי 6 קומות נוספות בנסיגה. סה"כ 10 קומות מעל מפלס דרך חברון. זכויות הבניה המוצעות בתכנית הם 626% בייעוד מגורים ד330% מגורים 65% מסחר 33% תעסוקה 222% חניון) ו-393% למגרש בייעוד מבנים ומוסדות ציבור, מתוכם 250% למבני ציבור ועוד 143% לחניון לשטחי ציבור גובה הבינוי למבנה הציבורי המוצע הינו 5 קומות מעל מפלס הכניסה הקובעת ועוד 3 16

901140

קומות מתחת למפלס הכניסה. תכסית הבניה הן לייעוד מגורים ד' והן לייעוד מבנים ומוסדות ציבור הינה 80%.

4. הערכת התכנית המוצעת

- המוצעת כעת מהווה חלק ממתחם הרכבת, עליו מקודמות 4 תב"עות, בהתאם לתכנית

האב למתחם התחנה: תב"ע 653840 (מתחםjvp ,)תב"ע415992, תב"ע682849 ותב"ע

901140 זו. תכנית האב אושרה לאחרונה בוועדה המחוזית

- יש להתאים את התכנית המוצעת לתכנית האב המאושרת למתחם התחנה ולהחלטת הוועדה המחוזית בעניינה מיום 9.09.2019, בכל הקשור לייעוד הקרקע למלונאות ומספר יחידות הדיור בתכנית המוצעת.

- התאמת התכנית 901140 לתכנית האב למתחם התחנה: התכנית המוצעת 901140 סותרת את הוראות תכנית האב למתחם התחנה בכל הקשור לייעודי הקרקע המוצעיםבה, מספר יחידות הדיור המוצעות ולזכויות הבניה. להלן ההשוואה בין הוראות תכנית האב לבין הוראות תכנית המתאר 901140 זו

הוראות בינוי

תכנית האב למתחם התחנה

תב"ע 901140

גודל מתחם ה

4.437 דונם

6.073 דונם

ייעודי הקרקע

מגורים ומלונאות – 2.897 דונם

מגורים ד' – 3.012 דונם

מוסדות ציבור – 1.35 דונם

מבנים ומוסדות ציבור – 1.445 דונם

שימושים בייעוד סחיר

מגורים, מלונאות, מסחר, הסעדה ומשרדים בקומת הקרקע ודיור מוגן

מגורים, מסחר, תעסוקה, ככר עירונית וחניה תת-קרקעית.

תמהיל שימושים

שטחי הבנייה העל-קרקעיים הכוללים (עיקרי + שרות) יעמדו על 65% לשימושי מגורים 25% לשימושי מלונאות, ו-10% לשימושי מסחר, הסעדה ומשרדים

901140

לא נקבע תמהיל כללי. זכויות הבניה מפורטים בטבלה 5.

זכויות בניה

מגורים ומלונאות – 350%

(סה"כ10,140 מ"ר

מגורים ד' – כ-626%

(סה"כ18,860 מ"ר

מוסדות ציבור: 250% (3,375 מ"ר

ב-5 קומות

מבנים ומוסדות ציבור:

מבני ציבור – 250% (3,550 מ"ר

חניון – 143% (2,000 מ"ר

תמהיל זכויות

לפי שימושים

(עיקרי + שרות)

מגורים – 51 יח"ד6,591 מ"ר

מגורים – 76 יח"ד12,350 מ"ר

מלונאות – 40 חדרים(2,535 מ"ר

תעסוקה – לא הוגדר (1,000 מ"ר

מסחר – 1,014 מ"ר

מסחר – 1,180 מ"ר

חניון – 6,700 מ"ר

נפחי בניה

ב-5 הקומות הראשונות יהיו בין 40%-55% נשטח המגרש

80% בכל ייעודי הקרקע

- הקומות 6-10 לא תעלה על 20% משטח המגרש. הבניה בקומות 6-10 תחולק כך ששטח מבנה בודד לא יעלה על 650 מ"ר

- תכנית האב למתחם התחנה קבעה סה"כ 611 יח"ד בחלוקה בין מתחמי התכנון השונים יחד עם זאת, התכניות המפורטות שקודמו למתחמים קבעו בכל תכנית מס' יח"ד גבוה יותר מזה 18

901140

שאושר בתכנית האב. בהנחה כי מתחם ד', שטרם גובשה עבורו תכנית מפורטת, יציע מס' יח"ד התום לתכנית האב (53 יח"ד), אזי סך כ"ל יח"ד במתחם התחנה / מתחם הרכבת יגיע לכדי 773 יח"ד

מתחם

בתכנית האב

מס' יח"ד

לפי תכנית האב

מס' תכנית

מפורטת מוצעת

מס' יח"ד בתכנית מפורטת מוצעת

מתחם א'

200

682849

200

מתחם ב

197

653840

291

מתחם ג

110

415992

153

מתחם ד

טרם קודמה תכנית מפורטת

פוטנציאל של 53 יח"ד

מתחם ה'

901140

סה"כ

611

773

אשר-על-כן, להלן פרוגרמה לצרכי ציבור לכל מתחם התחנה עבור 773 יח"ד, ופריסת

המענה לצרכי הציבור לפי מתחמי התכנון:

נתוני רקע לחישוב ביקוש

כל מתחם התחנה

יח"ד מוצעות בתכנית

773

גודל משק בית

3.0

אוכלוסייה

2,319 תושבים

גודל שנתון חינוך*

1.6%

מס' ילדים לשנתון חינוך

ביקוש לשטחי ציבור

היצע בתכניות

מעונות יום

(לפי 50% השמה

3 כיתות

תב"ע 901140 + תב"ע 682849 יפרישו יחד שטח המיועד למבני ציבור בגודל 1.6 דונם לשימושי חינוך, קהילה, חברה, רווחה ודת, לשם הקמת מעון יום (3 כיתות 4 כיתות גן בית כנסת (500 מ"ר) ושטח לקהילה וחברה

גני ילדים

901140

4 כיתות

בית-ספר יסודי

8 כיתות

תב"ע 653840 תא שטחc3 בגודל

3.0 דונם הופרש למבני ציבור עבור בית ספר (12 כיתות), ושטח לתרבות, חברה וקהילה שישולבו מעל בית הספר.

בית-ספר יסודי על-יסודי

8 כיתות

יינתן פתרון ברמה אזורית

תרבות וחברה

לכל מתחם התחנה נדרש שטח לתרבות, חברה ופנאי ברמה האזורית – ישולב בתחום תב"ע 653840 מעל שטח בית הספר

בית-כנסת

סה"כ שטח בנוי

500 מ"ר

תב"ע 901140 + תב"ע 682849 יפרישו יחד שטח המיועד למבני ציבור בגודל 1.6 דונם, שבו ישולב בעירוב שימושים בית כנסת בשטח בנוי כולל של 500 מ"ר , ומעליו שטח לקהילה וחברה, ולצידו גני ילדים ומעונות יום.

סה"כ שטח למרחב ציבורי פתוח - סף הבית (5 מ"ר לנפש

11.6 דונם

* גודל משק בית וגודל שנתון חינוך הינם נמוכים מאוד, אך גבוהים יותר מגודל משק בית ושנתון חינוך

האופייניים הקיימים באזור בקעה ומושבות (גודל משק בית 2.1, וגודל שנתון חינוך 1.3% מכלל האוכלוסייה

גודל משק בית ושנתון החינוך הנמוכים הינם פועל יוצא של סיכום על תמהיל גודל יח"ד קטנות. התכנית המוצעת כוללת כ-45% יח"ד קטנות: כ-20% יח"ד קטנות בגודל של 50 מ"ר ו-25% של יח"ד ב גודל שלא יעלה על 80 מ"ר

- תא שטח 101: שטח זה בגודל 1.445 דונם מיועד בתכנית המוצעת למבנים ומוסדו ציבור, ואמור להתחבר לתא שטח 21 בתב"ע682849 ששטחו 326 מ"ר, כדי לייצר שטח אחד שייועד למבנים ומוסדות ציבור, המהווה למעשה תא שטח 21 בתכנית האב. באחריות עורך התכנית לאחד את 2 תאי שטח אלה לתא שטח אחד מאוחד בתכנית 901140. הדבר תואם את החלטת הוועדה המחוזית להפקדת התכנית 682849. יש לעגן בסעיף השימושים בייעוד מבנים ומוסדות ציבור בהוראות התכנית שימושים ציבוריים לשימושי חינוך, קהילה, חברה, רווחה ודת, 21

901140

לשם הקמת מעון יום, גני ילדים, בית כנסת ושטח לקהילה וחברה. יש לשנות את הייעוד של תא שטח 103 משצ"פ מוצע שגודלו כ-190 מ"ר למבנים ומוסדות ציבור, ולאחד אותו עם תא שטח 101 המצרני לו לכדי תא שטח אחד. כלומר איחוד תא שטח 21 מתכנית 682849 עם תא שטח 103 ותא שטח 101 בתב"ע901140 זו לכדי שטח אחד המיועד למבנים ומוסדות ציבור ששטחו 1,961 מ"ר

שטח זה עומד על דופן דרך חברון. בשל הנחיות איכות הסביבה להגבלת מטרדי זיהום אוויר ורעש, המחלקה לאיכות הסביבה אינה מאפשרת העמדת מבני חינוך על דופן דרך חברון עם פתיחת פתחים או הפניית חצרות מבני חינוך לכיוון דרך חברון. אשר-על-כן, באחריות עורך התכנית לבצע בדיקת היתכנות בקנ"מ 1:250 לשטח זה, כך ש-2 קומות ברוחב 10 מ"ר יועדו לבית הכנסת 500 מ"ר שטח בנוי), ומעליו 3 קומות למבנה תרבות חברה וקהילה. מערבית לשטח בית הכנסת יהיה מעבר ציבורי ברוחב כ-3 מ', ומערבית לו מבנה שייועד ל-4 כיתות גן 130 מ"ר שטח בנוי 175 מ"ר שטח חצר), מעליו מעון יום בן 3 כיתות– 440 מ"ר שטח בנוי 305 מ"ר לחצרות (לכל כיתת מעון חצר צמודה ורציפה: חצר לכיתת תינוקות 60 מ"ר, חצר לכיתת פעוטות 110 מ"ר, חצר לכיתת ילדים 135 מ"ר). מעון יום כולל מטבח בישול, ובכך משרד הבריאות מחייב הנגשה מוטורית לשטח המעון. אשר-

על-כן, אנו ממליצים כי חלקה 9 בגוש 30188 המצרנית לתחום התכנית המוצעת 901140 תיכלל בגבולות התכנית המוצעת ותיועד לדרך מוצעת.

במסגרת דרישת ועדת השימור לתיעוד ראשוני של השטח, ובכפוף לאישור ועדת השימור כי בתחום השטח המיועד למבני ציבור אין מבנים הראויים לשימור, יש לסמן את כל המבנים בתחום תא שטח 101 להריסה

- יש להגדיר שימושים שיותרו לתעסוקה שאינה יוצרת מטרדים סביבתיים, כגון:

משרדים, מלונאות, מסחר, שירותים עסקיים ופיננסיים וכד', וזאת כדי להימנע ממטרדי זיהום אוויר ורעש, וכדי לעמוד בתקני בטיחות כפי שנקבעו ע"י משרד העבודה והרווחה.

- מרחב ציבורי פתוח (שצ"פ): שטח נדרש למרחב ציבורי פתוח – סף הבית (לפי 5 מ"ר לנפש) בכל מתחם התחנה הינו 11.6 דונם. התכנית לא כוללת הפרשה מספקת לשטחים פתוחים ברמת סף הבית. עבור 76 יח"ד יש צורך ב-1.14 דונם לטובת מרחב ציבורי פתוח, העדיפות בייעוד שצ"פ או כיכר הפתוחה לכלל הציבור. יש לעגן דרישה זו במסמכי התכנית.

5. המלצת המחלקה למדיניות התכנון: המחלקה למדיניות התכנון ממליצה לאשר את

התכנית המוצעת בתנאים הבאים:

- מתחם התחנה הינו מתחם חשוב מאוד ברמה העירונית, שתפקידו להוות מתחם תיירות, תרבות ופנאי. על-כן יש חשיבות בכך שהמתחם אכן ישמש לצרכים אלה. יש להתאים את התכנית המוצעת לתכנית האב המאושרת למתחם התחנה ולהחלטת הוועדה המחוזית בעניינה מיום 9.09.2019, בכל הקשור לייעוד הקרקע למלונאות/תיירות ומספר יחידות הדיור בתכנית המוצעת.

- יש להגדיר שימושים שיותרו לתעסוקה שלא יוצרים מטרדים סביבתיים, כגון:

מלונאות, מסחר, שירותים עסקיים ופיננסיים וכד', וזאת כדי להימנע ממטרדי זיהום אוויר ורעש, וכדי לעמוד בתקני בטיחות כפי שנקבעו ע"י משרד העבודה והרווחה.

- יש לאחד את תא שטח 101 עם תא שטח 103 בתב"ע901140 זו יחד עם תא שטח 21 מתכנית 682849 לכדי מגרש אחד המיועד למבנים ומוסדות ציבור ששטחו 1,961 מ"ר - תא שטח 101: בשל האיסור הסביבתי על העמדת מבני חינוך על דופן דרך חברון הפניית פתחים וחצרות מבני החינוך לכיוון דרך חברון, באחריות עורך התכנית להציג בדיקת היתכנות בקנ"מ 1:250 לתא שטח 101 המאוחד, כך שחלק מהמגרש הצמוד לדרך חברון ישמש למבנה תרבות, חברה וקהילה (3 קומות) ומעליו/מתחתיו ישולב בית כנסת ב-2 קומות 500 מ"ר שטח בנוי). מערבית למבנה זה יהיה מעבר ציבורי ברוחב כ-3 מ', ומערבית לו מבנה שייועד ל-4 כיתות גן 130 מ"ר שטח בנוי 175 מ"ר שטח חצר לכל כיתה), משולבים עם מעון יום בן 3 כיתות– 440 מ"ר שטח בנוי 305 מ"ר לחצרות (לכל כיתת מעון חצר צמודה ורציפה: חצר 22

901140

לכיתת תינוקות 60 מ"ר, חצר לכיתת פעוטות 110 מ"ר, חצר לכיתת ילדים 135 מ"ר). מעון יום כולל מטבח בישול, ובכך משרד הבריאות מחייב הנגשה מוטורית לשטח המעון. אשר-על-כן, אנו ממליצים כי חלקה 9 בגוש 30188 המצרנית לתחום התכנית המוצעת 901140 תיכלל בגבולות התכנית המוצעת ותיועד לדרך מוצעת.

- אין להכיל סעיף סטייה ניכרת לעניין קווי בניין ומפלסים בתא שטח המיועד למבני ציבור.

- במסגרת דרישת ועדת השימור לתיעוד ראשוני של השטח, ובכפוף לאישור ועדת השימור כי בתחום השטח המיועד למבני ציבור אין מבנים הראויים לשימור, יש לסמן את כל המבנים בתחום תא שטח 101 להריסה

- יש להטמיע בהוראות התכנית בסעיף תנאים למתן היתר בניה, לפיו תכנון השטחים למבני ציבור יתואמו עם מחלקת תכנון מבני ציבור בעיריית ירושלים.

- לאור העובדה כי בשטחים הסמוכים לתכנית המוצעת צפויה לעבור רכבת קלה ורכבת כבדה בתת הקרקע, יש לתאם תכנון המוצע עם צוות תכנית אב לתחבורה.

- יש להתאים את גובה הבינוי, מספר הקומות והתכסית בתכנית המוצעת להוראות תכנית האב ולנצפות לכיוון העיר העתיקה. תכסית הבינוי של 80% בתא שטח המיועד למגורים ד' אינה מקובלת. לפי הוראות תכנית האב התכסית ב-5 הקומות הראשונות תהיה 40%-55% משטח המגרש, ובקומות 6-10 התכסית תעמוד על 20% משטח המגרש. הבניה בקומות 6-10 תחולק כך ששטח מבנה בודד לא יעלה על 650 מ"ר

- באחריות עורך התכנית להטמיע בהוראות התכנית סעיפי הפקעה, חלוקה ורישום של

השטחים הציבוריים כדלקמן:

השטחים המיועדים לצרכי ציבור יופקעו ע"י הוועדה המקומית ללא תמורה, ויירשמו על שם הרשות המקומית בהתאם להוראות פרק ח' לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 ובכפוף לכל דין

מיד עם אישורה של תכנית זו, תוכן ע"י מגישי התכנית/ מגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם תכנית לצרכי רישום (תצ"ר), שתוגש בתוך שלושה חודשים מיום אישור תכנית זו, לאישור יו"ר הוועדה המקומית. לא הוגשה תכנית כאמור בסעיף ב' לעיל, רשאית הוועדה המקומית לגבות הוצאת הכנת התצ"ר והוצאות הרישום ממגישי הבקשה להיתר, כתנאי למתן היתר בניה ראשון בשטח.

השטחים המיועדים בתכנית זו לצרכי הציבור וכלולים בחלוקה החדשה, יועברו לבעלות הרשות המקומית עפ"י החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו, ללא תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה, גדר וחפץ.

- חוות דעת זו הינה חוות דעת ראשונית, שייתכן ותשתנה לאור התקדמות הפרויקט בשל שיקולים מקצועיים, וביניהם שינוי במספר יחידות דיור, גודל משק בית, שנתון חינוך וכיוב'.

נתונים אלו יובאו בחשבון עם התקדמות התכנון וגיבוש המלצת מהנדס העיר המלאה לתכנית

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית התאמה לחזון העיר

כלכלת היישוב/

הרשות:

השפעות חברתיות:

תשתיות ותחבורה:

901140

סביבה ונוף

אחר:

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. יש לקבוע יחס החלפה לתכנית 940 החלה בשטח ויחס כפיפות לתכנית 178129

2. גבולות התכנית וייעודי קרקע-

1. להגדיל את שטח התכנית באופן שיכלול את המגרש בייעוד מבנים ומוסדות ציבור כפי שנקבע

בתכנית האב במלואו ולקבוע בו זכויות בניה של 240% ב- 6 קומות ושימושים בהתאם לחוו"ד מח' מדיניות תכנון בכפוף לאישור מח' איכות הסביבה.

2. ההצעה בתכנית לשימושי תעסוקה במקום מלונאות מקובלת, ניתן לשמור על גמישות ולאר

שימוש למשרדים או מלונאות ולבחור את השימוש לעת היתר הבניה.

3. בהתאם לתכנית האב 25% משטחיח"ד יהיו בשטח של עד 80 מ"ר ו בנוסף כי 20 אחוז מכלל

יחידות הדיור יהיו עד שטח של 50 מ"ר

4. שינוי מיקום זיקת ההנאה למרכז המגרש בשונה מתכנית האב- מקובל, יש לקבוע בהוראות

התכנית כי המעבר יהיה ברוחב שלא יקטן מ-10 מ' ובגובה שלא יקטן מ- 8 מ' ויופנו אליו חלונות של הקומות הרלוונטיות, וזאת על מנת לייצר מעבר בטיחותי מציר הרק"ל

5. על פי סעיף 6.3 בתכנית האב חובה למקם מסחר או הסעדה בחזיתות המסומנות כחזית

מסחרית וניתן למקם מסחר או משרדים בשאר החזיתות. על כן, יש לקבוע קו לחזית מסחרית בהתאם לתכנית האב למתחם התחנה בחזית הפונה לרחוב דרך חברון לאורך ייעוד המגרשים המיועדים למגורים ומבנים ומוסדות ציבור בחלקו המערבי והצפוני. קו החזית המסחרית נקבע בתכנית האב למתחם בראיה ותכנון כולל למתחם והרחובות הסמוכים לו ולכן יש להיצמד לתכנון זה.

6. בתוכנית המקודמת ממערב, תוכנית מס 682849 מוצע רחוב פנימי שבין היתר ישרת כגישה עם

רכב גם את תכנית זו 901140 .יש לתאם את הכיבש המוצע בין שת י התכניות, יש לקבוע שלביות ביצוע ביחס לתכנון מפורט והקמת הרחוב העתידי ממערב שלא כלול בתוכנית נוכחית, תנאי להיתר יהיה הצגת פיתוח הדרך וחיבור עם הדרך עם המגרש והחניה התת קרקעית לאישור תושי"ה תנאי לטופס 4 יהיה ביצוע בפועל לשביעות רצון תושי"ה.

3. בינוי, תכסית, גובה וזכויות בניה

1. יש לשנות את תמהיל השימושים על פי תכנית האב למתחם. תמהיל שטחי הבנייה העל

קרקעיים המרביים, עיקרי+ שרות, בכל תכנית מפורטת במתחם התחנה יהא 65% למגורים 25% לתעסוקה/מלונאות, 10% לשימושי מסחר הסעדה ומשרדים

2. נספח הבינוי הקובע את מפלס ה- 0.00=754.00 כמחייב, אך ככל הנראה קיימת טעות מכיוון

שמפלס 754.00 מסומן בנספח חתכים כמפלס 1-. יש לערוך תיאום בין כל מסמכי התכנית ולציין את גובה המפלס המחייב גם בהוראות התכנית.

3. בהתאם לסעיף הנ"ל בנושא הכניסה הקובעת יש לבטל את הסעיף בהוראות התכנית המאפשר

גמישות במפלס זה ( סעיף 4.1.2(א3 ))

4. ייקבע בהוראות התכנית כי מפלס הכניסה לכל מבנה ובכל יהיה ממפלס הרחוב/ מרחב ציבורי

הסמוך לכניסה יקבע על כך סטיה נכרת, במקרה בו מדובר על בינוי בעל חזית ארוכה בטופוגרפיה משופעת יש לוודא כי יוצעו מספר כניסות שילוו את הטופוגרפיה וייצרו כניסה נגישה מהמרחב הציבורי אל המבנים מכל הכיוונים.

5. לצמצם את מספר הקומות כך שבכל חתך בינוי, ממפלס הקרקע הצמוד לו, יהיו 10 קומות

901140

בהתאם לפירוט ולדירוג כפי שקבעה תכנית האב למתחם התחנה

6. השטחים המוצעים שונים מאלו המופיעים בתכניתהאב, לרבות גודל תא השטח. יש לערוך

תיאום / מדידה ולוודא כי אכן אין סטיה משמעותית. יש להוסיף הערה בטבלה 5 כי שטחי הבניה המרביים מעל הקרקע יהיו 350% בנייה בלבד

7. תכסית הבינוי המוצעת חורגת מתכנית האביש להטמיע הוראות בינוי למגורים ותיירות על פי

תכנית האב לעניין נפח הבינוי כי תכסית הבניה ב-5 קומות ראשונות תהיה בין 40-55% משטח המגרש. תכסית הבניה בקומות 6-10 לא תהיה גדולה מ-20% משטח המגרש. הבניה בקומות אלו תחולק כך ששטח מבנה בודד לא יעלה על 650 מ"ר. (סעיף 4.1.2(ג) בתכנית האב) תכסית בניה בתת הקרקע תהא 80%.

8. לא יותרניוד שטחי מסחר/ תעסוקה או שטחים ציבוריים לטובת מגורים, ייקבע בהוראות

התכניות כי סטייה מהוראה זו תיחשב כסטייה ניכרת.

9. יש לקבוע בהוראות התכנית כי חזית מסחרית כפי שהינה מסומנת בתשריט מצב מוצע הינה

מחייבת וייקבע על כך סעיף סטייה נכרת

10. קומת הקרקע תכלול חזית פעילה כלפי הרחוב ותהיה בנויה מחומרים שקופים. ככלל ימוקמו

בחלקן הקדמי של קומות הקרקע שימושים ציבוריים: מסחר, הסעדה, משרדים לבעלי מקצועות חופשיים ו/או לקבלת קהל (ברחובות ללא סימון חזית מסחרית), או שימושים משותפים לדירות המגורים, למלונות או למשרדים כגון לוביים, חללים לרווחת הדיירים, מועדון דיירים, חדרי אוכל וכיו"ב). התכנון ימנע ככל הניתן מהפניה של קירות אטומים, שטחים טכניים וחומות גבוהות לרחוב או לשצ"פ.

11. יש לאסור מגורים בכל הקומות הפונות לשטחים הציבורים למעט כניסה ללובי מגורים-

השימושים בכל הקומות האלה יהיו מסחר/ משרדים / שימושים ציבורים .

12. יש להוסיף סעיף סטייה ניכרת לנושא מספר הקומות, גובה קומות, גובה אבסולוטי, הוראות

הריסה, קווי בניין ושימור (ככל שיהיו לאחר בדיקה) וזאת על מנת להבטיח שמירה על עקרונות הבינוי ועל פיתוח המרחב הציבורי בהתאם לתכנית האב, ולמניעת פגיעה במבנים לשימור.

13. גובה הגדרות סביב החלקה לא יעלה על 1.2 מ' כלפיי הרחוב וחלקות סמוכות ביחס למפלסי

הקק"ט.

14. בהתאם להחלטת הועדה המחוזית בעניין תכנית האב, יש להציג בחינה מפורטת לעניין מסת

וגובה הבינוי בדגש על המרחב הציבורי והקישוריות לרחובות הסובבים ולמעברים בתוך המתחמים עצמם, ועל בסיס בחינה של הדמיות ובדיקות נצפות.

15. יש לקבוע כי מרפסות זיז יוצעו בעומק של 2 מ' לכל היותר

16. יש לקבוע כי שטחי אחסנה יוצעו בתת הקרקע בלבד

4. קווי בניין –

1. קווי בניין כלפיי הרחובות והשצ"פ יהיו מחייביםתכניות מפורטות תקבענה כי הבנייה תהיה

רציפה לאורך הרחוב. אחוז קו הבניין המחייב לא יפחת מ 60% מאורך המגרש

5. שלביות ביצוע- יש לקבוע שלביות ביצוע בהינף אחד לכל תא שטח, תנאי להיתר בניה ראשון הוא הגשת

תכנית פיתוח לכל השטחים הציבוריים (דרכים, זיקות הנאה, שטחים פתוחים, למעט פארק במסילה המפותח), תנאי לטופס אכלוס יהא פיתוח בפועל.

6. שטחים לצרכי ציבור

1. תא שטח 101: בשל האיסור הסביבתי על העמדת מבני חינוך על דופן דרך חברון, הפניית פתחים

וחצרות מבני החינוך לכיוון דרך חברון, באחריות עורך התכנית להציג בדיקת היתכנות בקנ"מ 1:250 לתא שטח 101 המאוחד, כך שחלק מהמגרש הצמוד לדרך חברון ישמש למבנה תרבות, חברה וקהילה ( 3 קומות) ומעליו/מתחתיו ישולב בית כנסת ב -2 קומות 500 מ"ר שטח בנוי מערבית למבנה זה יהיה מעבר ציבורי ברוחב כ-3 מ', ומערבית לו מבנה שייועד ל-4 כיתות גן (130 מ"ר שטח בנוי 175 מ"ר שטח חצר לכל כיתה), משולבים עם מעון יום בן 3 כיתות– 440 מ"ר שטח בנוי 305 מ"ר לחצרות (לכל כיתת מעון חצר צמודה ורציפה: חצר לכיתת תינוקות 60 מ"ר, חצר לכיתת פעוטות 110 מ"ר, חצר לכיתת ילדים 135 מ"ר). מעון יום כולל מטבח בישול, ובכך משרד הבריאות מחייב הנגשה מוטורית לשטח המעון. בדיקת ההיתכנות והשימושים שיקבעו בשטח זה, יאושרו ע"י המחלקה לאיכות הסביבה ומח' מדיניות תכנון 25

901140

כתנאי להפקדת התכניתיש לתאם את התכנון עם התכנית המקודמת במקביל על ידי רשות מקרקעי ישראל וכוללת את אותו מגרש ציבורי.

2. אין להכיל סעיף סטייה ניכרת לעניין קווי בניין ומפלסים בתא שטחהמיועד למבני ציבור.

3. יש להטמיע בהוראות התכנית בסעיף תנאים למתן היתר בניה, לפיו תכנון השטחים למבני

ציבור יתואמו עם מחלקת תכנון מבני ציבור בעיריית ירושלים.

7. שימור–

1. על פי החלטת ועדת שימור מיום 07.03.21 יש למלא את התנאים הבאים לשביעות רצון מחלקת

שימור מבנים –

1. הוגש נספח שימור מאוד מתומצת הקובע כי המבנים בחלקה אינם ראויים לשימור וכי

רובם אינם היסטוריים. עם זאת, בתצ"א מ-1945 ובאטלס ירושלים מופיעים מבנים היסטוריים בחלקה שלא ברור אם עדיין קיימים או לא. לא נעשה תיעוד מספיק מפורט לבחון זאת. מכיוון שמבוקשת הריסה, יש להגיש תיעוד מפורט יותר המתייחס למבנים באופן מעמיק יותר וכולל מידע נרחב וברור יותר לגבי הקמתם ו/או הריסתם וצילומים היסטוריים ועכשווים. הגשת התיעוד המפורט יהיה תנאי להפקדת התכנית. במידה ויתברר כי המבנים ראויים לשימור, יוחזר התיק לדיון חוזר בועדת שימור.

8. עצים–

1. קיימים בתכנית עצים רבים וטרם נעשה סקר עצים. יש לערוך סקר עצים ולהטמיע את סקר

העצים בתשריט התכנית ובהוראות התכנית לשביעות רצון מחלקת שפ"ע.

2. יש להטמיע את סימון העצים בתשריט מצב מוצע

3. בשטח פתוח ללא בינוי כמו בשטח זיקות ההנאה או במרווח בין קווי הבניין יש לתכנן את

תקרת החניון התת קרקעי בעומק של לפחות 1 מ' כך שתתאפשר נטיעת עצים

4. בתחום כל מגרש תחול חובת נטיעה של עץ בוגר אחד שקוטר הגזע שלו 3" לפחות עבור כל 50

מ"ר של שטח מגרש פנוי. יינתן דגש על עצים מקומיים, בוגרים, רחבי צל ועל שילוב בין עצים גבוהים עם עצים נמוכים בעלי נוף רחב. סוג העץ יתאם למיקומו הספציפי תוך התחשבות בגודל השורשים והנוף, תשתיות קיימות וכו'. העצים יינטעו בהיקף המגרש/ החצר, במרחק של 50 ס"מ לפחות מגבול המגרש ו/או בחלק הפנימי של החצר במרחק של 6-8 מ' בין עץ לעץ. על פי רוב תהיה נטיעת עצים נשירים בכיוון צפון ודרום למבנים ואילו נטיעת עצים לא נשירים תהיה בכיוון מערב ומזרח למבנים.

5. לאורך כל המדרכות ואיי התנועה יינטעו עצים בעלי נפח עלווה גדול ומעוצבי גזע בקוטר

3"לפחות ובמרחקים שבין 6-8 מ' בהתאם לסוג העץ.

6. יש להוסיף להוראות התכנית כי תנאי להיתר בניה יהא הצגת פיתוח השטח לרבות נטיעת

עצים, במרחב הציבורי, בשטח זיקות ההנאה ובין מבנים כמפורט בסעיפים הקודמים, קביעת הוראות לשימור עצים במתחם ועצים גובלים למתחם המיועד לבינוי, לאישור אגף שפ"ע ובתאום עם אדריכל העיר.

7. תנאי להיתר יהא אישור אגף שפ"ע, תנאי לטופס 4 יהא נטיעת העצים חדשים והעתקת עצים

בפועל לאישור אגף שפ"ע.

9. תנועה-

10. תנאי להפקדת התוכניות יהא השלמת תיאום מול רכבת ישראל וצתא"ל, ובכלל זה תיאום לנושאים

הבאים:

1. מפלסי הפיתוח והבינוי, בהתאמה למפלסים בסביבות התחנה

2. היקפי החניה הנדרשים לכל מגרש, אם בכלל (רצוי לפי תקן החניההעתידי המופחת לאיזור

עתיר תח"צ). ככל שייקבע צורך בחניון- הוא יהיה כמובן תת"ק בלבד ויש לתאם את מיקום הכניסה/ות ודרכי ההגעה אליו/הם.

3. הותרת שטח מדרכה ראוי בכל הממשקים עם רחובות בהיקף כל תוכנית, לטובת תנועת הולכי

רגל משמעותית עתידית במרחב, וכן לטובת גמישות לתחנות אוטובוס, שבילי אופניים, מפרצי הורדה/העלאה (Drop Off) בהתאם לתוכנית הממשק התנועתית המתגבשת

4. להוסיף להוראות התכנית כי תנאי להיתר בניה יהא תאום הבקשה להיתר עם תכנית אב

לתחבורה ורכבת ישראל.

5. יש לקבוע בהוראות התכנית כי הגישה עם רכב לכל המגרשים בתכנית תהא מכביש הגישה

הפנימי, ממערב לחלקה נשוא התכנית וזאת במטרה להקטין את מספר הכניסות לחניונים.

6. תנאי להיתר בניה יהא הצגת הפתרון התנועתי בשטח התכנית, לאישור אגף תושי"ה

901140

7. יש להשלים את חוו"ד מח' דרכים ומחלקת תושי"ה הסדרי תנועה

8. יש לבדוק ולעדכן טבלת מאזן חניה

9. חניה תוצע בתת הקרקע במלואה לרבות שטח פריקה וטעינה עבור שימושי המסחר ועל כך

תכתב סטיה נכרת.

10. לקבוע הוראה בדבר תקן החניה לשימושי הקרקע המוצעים בהן, תקן החניה למגורים לא יעלה

על חניה אחת לכל יח"ד.

11. בהתאם להוראות תכנית האב, לשם הבטחת מקומות חניה לטובת כלל הציבור, תיקבענה

הוראות אשר יבטיחו שמירה על היותן של חניות זמינות לשימוש כלל הציבור, וזאת למשל באמצעות מגבלות על הצמדת מקומות חניה (למעט עבור שימוש למגורים).

12. בהתאם להוראות תכנית האב, שקבעה הוראה בדבר שילוב חנייה ציבורית בשטח התכנית

בהיקף הזהה למצב הקיים (כ-400 מקומות חניה בכל מתחם התחנה). זאת, לטובת אורחי מוסדות התרבות, המסחר, התעסוקה ונוסעי הרכבות, ובנוסף למאזן החניה המוצע בהוראות על פי תקן החניה. ייקבע בתכנית האב כי כל תכנית מפורטת תכלול את חלקה היחסי מהחניון הציבורי עפ"י החלק היחסי מהמתחם כולו בתאום עם אגף תושיה.

11. איכות הסביבה–

1. תנאי להפקדת התכנית יהיה מסמך סביבתי אשר יבחן את ההשלכות של סביבת התכנית

(התעשייה המאושרת והקיימת, כביש דרך חברון, רכבת מתוכננת וכו') על הבינוי המוצע.

2. יש להטמיע את ההערות לנספח הניקוז–

1. המחלקה מקבלת את עקרונות נספח הניקוז ואת החישוב הנדרש והפנוי להשהיית

הנגר.

2. יש לחשב את העלויות השוטפות של מצעי הגינון בכיכר העירונית(הפרטית) שתחול על

התושבים.

3. יש להטמיע בהוראות התכנית את העיקרון של הותרת שטחים על הגגות (ובכיכר

בשטח של כ-725 מ"ר ובעובי שכבת טופ של כ-25 ס"מ. יש להותיר 60% משטח הגג פנוי עבור השהיית הנגר.

4. בנספח נכתב כי התכנית משתרעת על קרקע חולית ברובה, אך הקרקע בירושליםאינה

חולית ויש לתקן.

5. על פי הgis העירוני התכנית יושבת על שכבת אקוויקלוד ולכן לא ניתן להחדיר את מי

הנגר. יש לבדוק ולתקן במידת הצורך.

3. השימושים במסחר יהיו טעונים אישור מאת המחלקה לאיכות הסביבה בעירית ירושלים

ואישורה יהיה תנאי למתן היתר הבנייה.

4. תנאי עבור שימושי ההסעדה, יהיה הצגת פרשה טכנית, אישורה על ידי המחלקה לאיכות

הסביבה בעיריית ירושלים והטמעת מסקנותיה בתכניות העסק. פרשה טכנית זו תעסוק בכלל השפעותיו הסביבתיות של בית האוכל ופתרונותיו לרבות רעש, איכות אוויר וריחות, פסולת מוצקה ומחזור, חזות וכד'. כמו כן, יקבע פיר ייעודי לפליטת פליטות זיהום האוויר לגג הבניין הכולל מערכת מסננים או פתרון שווה ערך למניעת מטרדי ריח אשר יאושר על ידי המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים.

5. היות והתכנית נמצאת בליבו של אזור מגורים, ייקבע בהוראות התכנית כי לא תותר השמעת

מוסיקה וכריזה מחוץ לכותלי בתי העסק ובמרחב הציבורי

6. היות והתכנית נמצאת בליבו של אזור מגורים, ייקבע בהוראות התכנית כי לא תותר הוצאת

כיסאות ושולחנות של המסחר אל רחבת זיקת ההנאה על מנת למנוע מטרדי רעש לתושבים המתגוררים מעל.

7. ייקבע בהוראות התכנית, כי מערכות האוורור והמיזוג של המסחר יהיו בקומת החניון. לא

901140

תותר הצבת מערכות רועשות ופולטות מזהמים כגון אוורור וכדומה בחזיתות

8. ייקבע בהוראות התכנית כי לא יותר בשימושים המותרים באזור התעסוקה, שימוש של אחסנה

ושינוע של חומרים מסוכנים כהגדרתם בנספח א' וב' בחוזר מנכ"ל המשרד להגנת הסביבה לגבי מרחקי ההפרדה מתעשייה ממרץ 2014 או הנוסח המעודכן מעת לעת. ניתן יהיה לסטות מהוראה זו הכפוף לתיאום מראש עם המחלקה לאיכות הסביבה והצגת מסמך סביבתי לרבות סקר סיכונים במידת הצורך

9. ייקבע בהוראות התכנית כי לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע

או טמון בחל קו בקיר תמך או בחלק של הבניין בתיאום מראש ובאישור מהנדס העיר או מי מטעמו ובתאום עם חברת החשמל

10. ייקבע בהוראות התכנית הנחיות לבניה ירוקה -

1. הבנייה תבוצע לפי תקן 5281 בנייה ירוקה

2. תנאי למתן היתר בנייה יהיה הצגת "אישור שלב א" ממכון התעדה מוסמך המספק

אסמכתאות עבור תקן 5281

11. המחלקה מבקשת שיקבע בהוראות התכנית כי מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ מהחניון

יהיה מעל גג המבנה.

12. ייקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה/חפירה ראשון יהיה הכנת נספח ביצוע

סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה לאיכות הסביבה.

12. יש להטמיע חוות דעתמחלקת נגישות.

13. יש להטמיע מודל גושניבבית המודל על פי הנחיות אדריכל העיר כתנאי להיתר בניה ראשון.

14. יש להוסיף בהוראות התכנית כי תתאפשר גישה חופשית לגג המבנה למתקנים המשותפים בו

15. פתרון האשפה יוצע בשטח המגרש בייעוד מגורים, תנאי להיתר בניה יהא תכנון פתרון אשפה ומיקומו

בתאום ואישור אגף תברואה ואדריכל העיר.

16. השלמת חוות דעת של מחלקות הבאות: הגיחון, חברת חשמל, רשות העתיקות, שפ"ע, דרכים, תברואה

17. שליחת הודעות אישיות לכל בעלי החלקות המצרניות לתכנית ולכל בעלי העניין בקרקע. בעת פרסום

דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובמגרשים המצרניים, גוש 30188 חלקות 9 ,11 ,27.

18. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה

העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות ע"פ סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

הערה: לידיעתך: אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה 1965.

מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור 'רישוי ופיתוח' – המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

1. סימון עצים בתחום התכנית

2. סימון חזית מסחרית בהתאם לתכנית האב

עורך חוות הדעת

שם

תפקיד

תאריך

חתימה

901140

ריכטר אריאל לירון יום שני 22 מרץ

2021