ישיבת רשות רישוי מקומית מס' 48 · סדר יום מלא.pdf

עיר: ירושלים
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: רשות רישוי מקומית
תאריך: 26/06/2007
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

פתח את קובץ ה-PDF באתר המקור

מסמכים נוספים באותה ישיבה: רשימת תיקים.pdf · פרוטוקול.pdf

- 1 -

סדר יום לועדה מתאריך - 07/06/2026 - כב סיוון תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2026/72

מספר בקשה 2022/0314.01

מספר סידורי 1

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי מגורים + מסחר, מגורים, מסחר, בנין ציבורי

הקמת מבנה בן 30 קומות הכולל 159 יח"ד (מתוכן 60 יח"ד

מהות בקשה להשכרה), מעונות ומסחר מעל הקרקע. מבנה ציבור בתת

קרקע ו6 קומות מרתף

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש טובולסקי יזמות נדל"ן בע"מ ---

עורך הבקשה אדריכל פרוס קרלוס

מתכנן השלד כהאן יצחק

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

שדרות הרצל 69 , בית הכרם

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

1213818 תחילת תוקף 15/04/2024

תאור הבקשה

בשכונת בית הכרם, רחוב שד' הרצל, מתחם "פני העיר" בתחום תא שטח 1 על פי תב"ע .1213818 מבקשים היתר להקמת מגדל הכולל שימושים מעורבים של מסחר, מבני ציבור, מעונות סטודנטים ומגורים המבנה בן 30 קומות הכולל 159 יח"ד (מתוכן 60 יח"ד להשכרה), מעונות ומסחר מעל הקרקע, מבנה ציבור בתת קרקע ו6 קומות מרתף, במקום התקבל היתר ל4 קומות מרתף- מתאריך 02.03.2023 מסמכי התכנית :

תכנית 1213818 הופקדה בתאריך 03.12.2023 ותחילת תוקפה מיום 01.04.2024 התכנית כוללת תקנון תשריט ונספחים.

- 2 -

פרסום:

לא פורסמו הקלות במסגרת פתיחת התיק.

פרוט הבניה המוצעת:

קומת חניון -7 מוצעות קומת אחסנה חלקית

קומות חניון ,-6 -1 מוצעות קומות תת"ק לשימוש חניון, אחסנה וחללים טכניים, כניסה לחניון מוצע במפלס .-1

קומת אחסנה -3 מוצעות קומת אחסנה חלקית

קומת מבני ציבור -2 מוצע לובי כניסה למבנה ציבור ולבואי כניסה למגורים ממפלס בית הכרם , מוצעים חללים למבני ציבור וחללים טכניים בגב הקומה הקבור בקרקע.

קומת מבני ציבור -1 מוצע חלל למבני ציבור וחללים טכניים בגב הקומה הקבור בקרקע.

קומת קרקע -0.00 מוצע לובאי הכניסה למגורים ולמבני ציבור מכיוון רח' שד' הרצל וחללים למסחר.

קומה 1-4 מוצעות קומות עבור מעונות סטודנטים

קומה מפולשת- מוצע חדר כושר, מועדוני דיירים וחלל work .we קומות 6-17 מוצעות 8 יח"ד בקומה.

קומה 18-24 מוצעות 6 יח"ד בקומה.

קומה 25-28 מוצעות 4 יח"ד בקומה.

קומה 29 מוצעות 3 יח"ד בקומה.

קומה 30 מוצעות 2 יח"ד בקומה.

קומת גג מוצע גג בטון שטוח וחללים טכניים.

הגישה לקומות מגרעין המדרגות והמעלית המקשר בין כל קומות הבניין.

סה"כ 159 יח"ד

- 3 -

סטיה ניכרת

בסעיף 6.3 קובע סטייה ניכרת לעניין

מפלסי הכניסה

מס' קומות, הריסה וקווי בניין

דירות גן

ניוד שטחים

מרחק בין בניינים

מרפסות

ניוד שטחי מרפסות.

להלן פירוט לסעיפים הנ"ל- סעיף 6.3 " כל חריגה מההוראות בעניין המצוין מטה יחשבו סטיה ניכרת":

מפלס הכניסה- סטיה ניכרת

סעיף 6.3.1 " מפלסי הכניסה לשימושים במפלס רחוב הרצל יהיו במפלס המדרכה הצמודה."

במפלס הכניסה מרח' הרצל מוצעים חללים למסחר, מסחר מוצע כמלווה רחוב- כמותר.

מס' קומות- סטיה ניכרת

סעיף 6.3.2 " מספר הקומות, הוראות הריסה וקווי הבניין".

ע"פ טבלה 5 מותר 30 קומות מעל הכניסה הקובעת

הערה 3 לטבלת השטחים- לא כולל קומה מפולשת מעל המסד ולא כולל קומות טכניות מוצעות 30 קומות מעל הכניסה הקובעת וקומה מפולשת מעל מעונות הסטודנטים – קומה 6 , מוצעות קומה טכנית על הגג.

הערה ג' לטבלה- " לעת הגשת הבקשה להיתר בנייה תותר תוספת קומות תת-קרקעיות עבור שטחי חניה, אחסנה ומערכות מעבר למפורט בנספח הבינוי וזאת ללא צורך בהגשת תכנית חדשה. תוספת הקומות התת -

קרקעיות תהיה בכפוף לתקן החניה. שטחי הבניה של קומות תת-קרקעיות נוספות כאמור אינם נכללים בשטחי הבניה המפורטים בטבלה בסעיף 5 "זכויות והוראות בניה" והן יבואו בנוסף לה ללא צורך הגשת תכנית נוספת או הקלה" מוצעות 7 קומות לאחסנה וחנייה סעיף 4.1.2 א' 3 " יותרו קומות מתחת למפלס 0.00 עבור השימושים השונים וכן יותרו שטחי אחסנה,

- 4 -

מתקנים טכניים, חצר משק, פריקה וטעינה, פינוי אשפה וחניות כנדרש לפי תקן ושטחים נלווים לשימושים השונים .מעל מפלסי הגגות יותרו מבנים טכניים עד לגובה מירבי של 12 מטרים מעל מפלס הגג. תותר קומה טכנית מעל מפלס 0.00 בנוסף למספר הקומות המצויינות בסעיף זה. יותר מעקה בנוי בגגות המסתיר את כל המערכות .כמו כן קומת הניתוק בין מפלסי המגורים ליתר השימושים לא תבוא במניין הקומות או השטחים ובלבד שתהיה בגובה של לפחות 5 מטר" קומה מפולשת מוצעת בגובה 5.45 מ'.

סעיף 4.1.2 א' 10 " יותר בינוי של 30 קומות ממפלס רחוב הרצל, בנוסף לגובה זו יותרו קומות טכניות וקומה מפולשת מעל המסד כפי שהוצג, אשר יאפשר מרחב משותף לדיירי המבנה וברצף לגג המסד כגג ירוק" יש להציע את חצרות הקומה המפולשת כגג ירוק.

סעיף 4.1.2 א' 16 " בשטח המסומן בנספח הבינוי בצבע ירוק באות a ו -bהמצוי בקומות -1-,2 של הבניין בהתאמה, והיקפו כ-1,200 מ''ר יותר שימוש לצרכי ציבור בלבד".

סעיף 4.1.2 א' 8 "תותר גמישות במספר הקומות ובגובה המבנים לעת מתן היתר בניה. סה"כ שטחי הבינוי בהתאם לטבלה 5"

ע"פ נספח הבינוי מוצעות 2 קומות תת"ק למבני ציבור ו5 קומות חניה מוצעות 2 קומות למבני ציבור ו7 קומות לאחסנה וחניה- במסגרת הגמישות המותרת.

הריסה- סטיה ניכרת

סעיף 6.3.2 " מספר הקומות, הוראות הריסה וקווי הבניין".

לא מוצע בינוי להריסה ע"ג התשריט, מוצע להריסה הבינוי המאושר בהיתר לקומות החניון, הקומות טרם נבנו בשטח.

קווי בניין- סטיה ניכרת

סעיף 6.3.2 " מספר הקומות, הוראות הריסה וקווי הבניין".

סעיף 4.1.2 ה

קווי הבניין הינם בהתאם למסומן בתשריט

2. .קו בניין עילי הוא עבור בינוי קומות המסד מעל מפלס הכניסה הקובעת

3. .קו בניין המסומן בצבע כחול הוא עבור קומות המגדל

4. .קו בניין תת-קרקעי בהתאם למסומן בתשריט, הינו עבור שטחי הבנייה הממוקמים מתחת למפלס

הכניסה הקובעת

5. .תותר הבלטה של מרפסות מעבר לקוי בניין עד 1.5 מ

6. .'קונטור הבניינים בנספח הבינוי הינו מנחה בלבד. ניתן לשנותו בתחום קווי הבניין

7. .תותר הצבת מתקנים טכניים מחוץ לקווי הבניין בכפוף לאישור מהנדס העיר או מי מטעמו

סעיף 4.1.2 א' 7 " תותר הקמת מתקנים טכניים וחדר טרפו מחוץ לגבול המגרש במדרכה הסמוכה למבנים, או בשטח הציבורי בכפוף לאישור מהנדס העיר או מי מטעמו"

- 5 -

הבינוי מוצע בגבולות קווי הבניין והמגרש המותרים פרט למרפסות- מוצעת הבלטת מרפסות עד 1.55 מ'

והבלטת מרפסות מעבר לגבול המגרש מעל רח' שד' הרצל- יידרש לצמצם.

דירות גן- סטיה ניכרת

סעיף 6.3.3 "לא יותרו דירות גן בקומת הקרקע בחזיתות הפונות לציר הרק"ל ולכל מרחב המוגדר בזיקת הנאה" בקומת הקרקע מוצעים חללים למסחר, לא מוצעות דירות מגורים.

חזית מסחרית- סטיה ניכרת

סעיף 6.3.4 " לא יותר ניוד שטחי מסחר או שטחי תעסוקה או צורכי ציבור לטובת מגורים. שטחי מסחר מחייבים בקומת הקרקע בחזית הפונה לרחוב הרצל. יובהר כי לעת היתר הבניה תותר התאמה של מיקום שטחי המסחר לתצורת הבינוי הסופית ובהתאם לתכנון המפורט, כל עוד ישמר העיקרון של הפניית חזית פעילה כלפי שדרות הרצל"

לא מוצע ניוד שטחים, מוצעת חזית מסחרית כלפי רח' שד' הרצל וכניסות ללובאי מגורים ומבני ציבור בהתאם לפריסת השימושים המוצעת בנספח.

מרחק בין מגדלים- סטיה ניכרת

סעיף 6.3.5 "המרחק בין שני המגדלים (תכנית מספר 894451 ותכנית דנן) לא יקטן מ 25 מטר" הוצגה תכנית צל המציגה מרחק 25.5 מ' בין המגדלים.

מרפסות- סטיה ניכרת

סעיף 6.3.6 כל המרפסות יוקמו בהינף אחד- יירשם כתנאי בהיתר סעיף 6.3.7 תיאסר המרת שטח עיקרי למרפסות לשטחים אחרים בבניין- לא מוצע ניוד שטחי מרפסות.

סעיף 4.1.2 א' 13 " מרפסות ייבנו ככל הניתן אחת מעל השנייה ובקונטור אחיד, ובתחום קווי הבניין בהתאם לגמישות המותרת בסעיף .4ה..5 בהוראות תכנית זו" מוצעות עמודות מרפסות , מוצעות מרפסות בגבול המגרש אשר יידרש לצמצם.

סעיף 4.1.2 א' 14 " יותר פתרון עיצובי למרפסות באישור מהנדס העיר או מי מטעמו"

סעיף 4.1.2 א' 15 " יותר קירוי חלקי של מרפסות במסגרת כוללת אחידה לחזית"

התקבל אישור אד' העיר לתכנון המוצע

שימושים

סעיף 4.1.2 א' "בתא שטח 1 תותר הקמת מסחר, תעסוקה, מגורים, מעונות סטודנטים ומבני ציבור" מוצעים שימושים למסחר, מבנה ציבור מגורים ומעונות סטודנטים.

- 6 -

מפלס הכניסה

סעיף 4.1.2 א' 1 "מפלס הכניסה הקובעת של התכנית יקבע בהתאם לנספח הבינוי ומעל מפלס רחוב הרצל"

סעיף 4.1.2 א' 4 " מפלס הכניסה הקובעת יהיה בהתאם למופיע בנספח בינוי. תותר סטייה של עד 2 מ'

במידות המפלס הסופי"

מפלס הלובי משד' הרצל ע"פ נספח הבינוי- +789.68 מוצע 790.25 הפרש של 0.57 מ' – במסגרת הגמישות המותרת.

מפלס 0.00 מוצע- +790.75

גובה הבניין

סעיף 4.1.2 א' 3" מעל מפלסי הגגות יותרו מבנים טכנים עד לגובה מירבי של 12 מטרים מעל מפלס הגג תותר קומה טכנית מעל מפלס 0.00 בנוסף למספר הקומות המצויינות בסעיף זה. יותר מעקה בנוי בגגות המסתיר את כל המערכות.

ע"פ טבלה -5 הערה -2 בהתאם להוראות ונספח בינוי הערה ד' לטבלה 5 " ד. גובה המבנה מעל הכניסה הקובעת מתייחס לגובה רצפת הגג. מעל גובה זה תותר הקמת קומה טכנית הכוללת יציאות חדרי מדרגות לגג, חדרי מכונות, חדרי מעליות, חדרי משאבות, מאגרי מים, מעקה בהתאם לתקן ופתרון הסתרה למתקנים טכניים וכד' בהתאם להוראות תכנית זו, ותותר סטייה של 2 מטר בגובה הבניין. שטחי הבניה של הקומה הטכנית בגג אינם נכללים בשטחי הבניה המפורטים בטבלה בסעיף 5 " זכויות והוראות בניה" והם יבואו בנוסף לה ללא צורך בהגשת תכנית נוספת"

סעיף 4.1.2 א' 8 "תותר גמישות במספר הקומות ובגובה המבנים לעת מתן היתר בניה. סה"כ שטחי הבינוי בהתאם לטבלה 5"

בנספח הבינוי מותר גובה: 895.26 מפלס פ.ב. גג ומעליו קומת גג טכני.

מוצע +897.25 הפרש של 1.99 מ'- במסגרת הגמישות המותרת, ומעליו קומות גג טכני עד למפלס +905.45 , במסגרת המותר

אשפה

סעיף 4.1.2 א' 6 " פתרון פינוי אשפה יהיה לפי דרישות מחלקת שפ"ע בעיריית ירושלים, לעת מתן היתר הבניה"

סעיף 4.1.2 א' 11 " מתקנים טכניים ותשתיות לרבות אצירת אשפה ימוקמו ככל הניתן בתת הקרקע, באם ימוקמו מעל הקרקע יתוכננו בהתאם להנחיות המרחביות במרווחים הצדדיים עם גישה מהחזית לרחוב ,לא תותר התקנת מערכות בחזית המגרש, פתרונות לעיצוב החזית יוגשו במסגרת הבקשות להיתר ויציגו את שילובם בתכנון הבניין" מוצעים פתרונות אשפה בקומת חניון -1 בהתאם לדרישות מח' תברואה.

עוגנים

סעיף 4.1.2 א' 6 " תותר החדרת עוגנים לכלונסאות מתחת לשטחים ציבוריים הסמוכים לחלקה" לא מוצעים עוגנים בבקשה

- 7 -

תמהיל שימושים

סעיף 4.1.2 א' 6 " לפחות %25 מהשטחים ישמשו לשימושים שאינם מגורים, בהתאם למדיניות רק"ל,

יתאפשרו השימושים הבאים: מעונות סטודנטים / מלונאות / דיור מוגן / מסחר / תעסוקה" יש להציג

תמהיל המוכיח את התפלגות השטחים בהתאם לשימושים השונים חדר שנאים

סעיף 4.1.2 א' 12 "חדר השנאים יוקם כחלק מהבניין וימוקם בחניון בתת הקרקע תוך עדיפות לשמירת מרחק רב ככל האפשר משימושים ציבוריים. תנאי להיתר הבניה יהא תיאום מיקום חדר השנאים בהתאם לאמור עם המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים" מוצעים חדרי שנאים בתת"ק בקומה ,-2 התקבל אישור מח' איכה"ס.

מבני ציבור- סטיה ניכרת

סעיף 4.1.2 א' 16 " בשטח המסומן בנספח הבינוי בצבע ירוק באות a ו -bהמצוי בקומות -1-,2 של הבניין בהתאמה, והיקפו כ-1,200 מ''ר יותר שימוש לצרכי ציבור בלבד .שטח זה מיועד גם להפקעה ויחולו עליו הוראות סעיף 6.6 להלן .הוראה זו הינה מחייבת וכל סטייה משימוש זה תהא סטייה ניכרת .שימוש ציבורי זה ישתלב היטב באזור לאור מיקומו הנגיש והמרכזי של הפרויקט ואופי האוכלוסייה בסביבה. השטח הציבורי יאפשר פעילויות מגוונות לרווחת תושבי השכונה/צרכי מינהל קהילתי וכיו"ב. יקבע בהוראות התכנית כי תובטח כניסה לשטח הציבורי המבונה גם ממפלס רחוב הרצל בכניסה ייצוגית.

מוצע חלל לבני ציבור בקומות התת"ק -1 ו- -2 בהתאם למוצע בנספח הבינוי, מוצע לובי כניסה ממפלס -2 וממפלס הכניסה ברח' שד' הרצל.

עיקרי מבני ציבור מוצע 764.10 מ' שירות- 260.20 סה"כ- 1,024.3 מ"ר התקבל אישור מח' מבני ציבור לתכנון המוצע.

חניה

סעיף 4.1.2 ב'

1. תתאפשר כניסה משותפת לחניון עבור כל השימושים במבנה. מוצעת כניסה דרך מנהרה משותפת מחלקה

סמוכה בקומה .-2

2. בקומות התת-קרקע תותר הצבת מערכות משותפות, חדרים טכניים ומחסנים.

3. יותר שימוש במתקני חניה מכניים/מעלית רכב/חניון אוטומטי. מוצע חניון

4. תותר חניה מתחת לשצ"פ בחלקה הגובלת עפ"י הוראות 4555 א'. החניון מוצע בתחום המגרש.

עיצוב פיתוח ובינוי

- 8 -

סעיף 4.1.2 ד'

1. בתחום זיקת ההנאה תובטח קישוריות בין שדרות הרצל ובין השכונה ולהשגת מטרה זו

יתאפשר שימוש באמצעים מכנים. יש להציג זיקת הנאה ע"ג התכנית בהתאם למוצע בתשריט, מצעים מקומות ישיבה בתחום זיקת ההנאה.

2. לא יותרו גדרות מסביב לפרויקט בחזיתות הפונות לרחוב, לזיקת ההנאה הדרומית ולשצ"פ. מוצע כמותר

3. מעל גג החניון באזורים המיועדים לפיתוח יובטח מילוי של אדמת גן בעומק נקודתי של 1.5

מטר לפחות עבור נטיעת עצים. שטחים מגוננים יינטעו עצים בוגרים: עץ אחד לכל 50 מ''ר הפנוי מבינוי. יש להציג חתך המוכיח עמידה בתנאי הסעיף

4. לא תותר הצבת פילרים ושעוני מים כלפי המרחב הציבורי וכלפי זיקת ההנאה, אלא ניתן יהיה

להציב בחזיתות הניצבות בלבד מוצע צובר גז בתוואי זיקת ההנאה בתת"ק .

עיצוב פיתוח ובינוי

סעיף 4.1.2 ו'

1 לא תותר "סגירת חורף" או קירוי לילי עבור עסקים לאורך ציר הרק"ל אלא אם יוותר רוחב מדרכה מיזערי של 3.5 מ' מעבר לסגירת החורף. לא מוצעות סגירות הנחיות מנחות לעיצוב החזית המסחרית.

1. כל חזיתות החנויות בבניין, רכיבי השילוט, אמצעי ההצללה ותאורה יהיו בעלי עיצוב, חומרים

וגוונים אחידים.

2. שילוט והצללות יותקנו באופן כולל ואחיד בכל חזיתות המסחר. תותר חריגה בקווי בנייה

לצורך הצבת הצללות בחזית קומת הקרקע עד 2 מטר. המסחר מוצע בקו אפס כלפי רח' שד' הרצל.

דיור להשכרה

סעיף 4.1.2 ז'

.1תקופת ההשכרה: יחידות אלו תיקבענה כדירות בשימוש של "דירות להשכרה" לתקופה של 15 שנים לפחות. יח"ד אלו יחויבו בהשכרה של 15 שנים לפחות, מיום מתן טופס אכלוס ובתקופה זו לא יותר בהן שימוש של מגורים שלא בשכירות. יירשם כתנאי בהיתר .2המבנה יהיה בבעלות אחידה במשך תקופת ההשכרה. לא ניתן יהיה למכור את הדירות להשכרה, באופן נפרד או במפוצל או בחלקים, למעט אם מכירת היחידות האמורות והשטחים

- 9 -

המשותפים האמורים הינה לעד 3 גורמים או חברות, ולשם ניהולם כמגורים להשכרה. שימוש בדירות שלא בהתאם לסעיף זה יהווה סטייה ניכרת. יירשם הערת אזהרה

3. בחלוף תקופת ההשכרה, יותר ביחידות הדיור שימוש רגיל של מגורים, וכל ההוראות המיוחדות

לעניין "דיור להשכרה" יבוטלו

דיורית

סעיף 4.1.2 ז' 1 " תותר הכללת דיורית כהגדרתה בתכנית זו בעד %20 ממספר יחידות הדיור ובכפוף לכך שהשטח הכולל של הדיורית ושל יחידת הדיור העיקרית לא יקטן מ 115 מ"ר. הדיורית תיכלל בהיתר הבניה המקורי של יחידות הדיור" מוצעות 10 דיוריות בקומות העליונות.

מס' יח"ד

ע"פ טבלה 5 מותר: 90 יח"ד + 60 יח"ד להשכרה

הערה ו' לטבלת השטחים- תותר תוספת עד %10 יח"ד ללא שינוי בסך השטחים מוצעות 159 יח"ד 60 יח"ד להשכרה- ו99 יח"ד למגורים- הגדלה של 9 יח"ד במסגרת הגמישות המותרת.

מוצעות 38 יחידות למעונות סטודנטים

תמהיל יח"ד

הערה ט' לטבלת השטחים "לפחות %20 מיח"ד יהיו קטנות אשר שטחן לא יעלה על 80 מ"ר"

יש להציג תמהיל המוכיח עמידה בתנאי הסעיף

תכסית

הערה ט' לטבלת השטחים " תכסית קומה טיפוסית במגדל תקבע לעד 750 מ"ר" מוצעת תכסית של 740.26 מ"ר-ללא מרפסות- במסגרת המותר.

שטחי בניה

מגורים

עיקרי ע"ק מותר: 7821 מ"ר מוצע: 8215.70 מ"ר

- 10 -

הערה י"ג לטבלת השטחים- קומת הניתוק בין מפלסי המגורים ליתר השימושים לא תבוא במניין הקומות והשטחים. שטחים לקומה זו יהיו בנוסף לשטחים המופיעים בטבלה 5ללא צורך בהגשת תכנית נוספת או הקלה.

שטח עיקרי קומה מפולשת מוצע: 427.42 מ"ר סה"כ נותרו: 32.72 מ"ר

שרות ע"ק מותר: 2495 מ"ר

שרות ת"ק מותר: 10000 מ"ר

הערה 1 לטבלת השטחים- לרבות אחסנה, מעברים, מבואות וחדרי מדרגות,מערכות טכניות ושטחי שירות נלווים למגורים.

מגורים להשכרה

עיקרי ע"ק מותר: 3681 מ"ר מוצע: 3679.05 מ"ר נותרו: 1.95 מ"ר

שרות ע"ק מותר: 1305 מ"ר

שרות ת"ק מותר: 5100 מ"ר

הערה 6 לטבלת השטחים- לרבות אחסנה, מעברים, מבואות וחדרי מדרגות, מערכות טכניות ושטחי שירות הערה י"ב לטבלת השטחים- יותר ניוד של שטחי השירות בין השימושים השונים. ללא ניוד שטחים מתחת ל-0.00 למעל ה.-0.00 שטחי השירות מחושבים כשטח כולל.

סה"כ שירות ע"ק מותר למגורים: 3800 מ"ר מוצע: 5125.57 מ"ר הערה ד' לטבלת השטחים- שטחי הבניה של הקומה הטכנית בגג אינם נכללים בשטחי הבניה המפורטים בטבלה בסעיף " 5זכויות והוראות בניה" והם יבואו בנוסף לה ללא צורך בהגשת תכנית נוספת.

שירות טכני קומת גג מוצע- 1117.94 מ"ר חריגה: 207.63 מ"ר מסחר ותעסוקה

הערה ח' לטבלת השטחים- השטחים תחת שימוש: "מסחר ותעסוקה" כוללים מעונות סטודנטים ו\או מלונאות ו\או דיור מוגן ו\או מסחר ו\או תעסוקה ו\או מרפאות

עיקרי ע"ק מותר: 4245 מ"ר מוצע: 3697.34 מ"ר נותרו: 547.66 מ"ר

שרות ע"ק מותר: 855 מ"ר מוצע: 1180.26 מ"ר חריגה: 325.26 מ"ר- ילקח ע"ח יתרת שטח עיקרי

שרות ת"ק מותר: 8000 מ"ר

הערה 6 לטבלת השטחים- לרבות אחסנה, מעברים, מבואות וחדרי מדרגות, מערכות טכניות ושטחי שירות

- 11 -

מבני ציבור

עיקרי ת"ק מותר: 764 מ"ר מוצע: 764.10 מ"ר

שרות ת"ק מותר: 436 מ"ר

סה"כ שטחי שירות ת"ק מותר: 23,536 מ"ר מוצע: 10818.84 מ"ר.

מחסנים

מוצעים 159 מחסנים בקומות התת"ק כמס' יח"ד.

מימוש תכנית

סעיף 7.2 " פרק הזמן למימוש התכנית יהיה 5 שנים מיום פרסומה למתן תוקף, וכי לאחר פרק זמן זה יפקע תוקפה. כן יקבע בהוראות התכנית כי הוועדה המחוזית תהא רשאית להאריך מועד זה מנימוקים מיוחדים שירשמו" מתן תוקף התכנית מיום ,23.03.2024 ניתן להוציא היתר עד .2029 בעלויות

התקבלה חתימת החוכרים "טובולסקי יזמות נדלן" במסגרת פתיחת התיק, יידרש להביא חתימת רמ"י כתנאי להוצאת היתר.

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 31/05/2026

תכנונית : לאשר

את הבקשה

המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים בכפוף לשינויים

ובתנאים.

ובתנאים

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- בתאום עם בוחן הרישוי

חוות דעת תכנונית 31/05/2026

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

- 12 -

1213818

תחילת תוקף:

15/04/2024

ייעוד הקרקע:

תיק הבניין תואם להוראות התכנית ונספחיה ואין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים.

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 אישור פיקוד העורף הג"א

4 אישור שירותי הכבאות

5 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

6 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 7 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח 8 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 9 תשלום אגרת בניה

10 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

11 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

12 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

13 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 14 אישור משרד הבריאות

15 תצהיר חתום של עורך הבקשה

16 תצהיר חתום של מתכנן השלד

17 תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר

- 13 -

18 רישומה של התצ"ר

19 אישור צתא"ל

20 תנאי להיתר בניה ראשון בשטח- תכנון מפורט של דרך הגישה לשטח התכנית, התחברות לדרכים קיימות בגבולות שיקבעו בתאום ואישור אגף תושי"ה 21 תנאי לקבלת היתר בניה ראשון בשטח -2 הגשת תכנית פיתוח בתיאום מלא עם הפיתוח המוצע בתכנית 894451 המצרנית, בנושא מפלסי הפיתוח ומפלס המסחר עם פיתוח אחיד.

22 דיור להשכרה- יש לסמן יח"ד להשכרה ולרשום הערת אזהרה 23 חישוב מחצית אגרה עבור דירות להשכרה

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים.

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- בתאום עם בוחן הרישוי

- 14 -

סדר יום לועדה מתאריך - 07/06/2026 - כב סיוון תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2026/72

מספר בקשה 2024/0502.00

מספר סידורי 2

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי מגורים + מסחר, בנין ציבורי, מגורים + מסחר, משרדים

בניין חדש - מגורים+ מסחר+ בניין ציבור סה"כ 30 יחידת

מהות בקשה

דיור

שטח האתר 1299

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נוהל מוכתר

הכשרת עבירה לא

המבקש החזקות בע''''''''ם מסיק

עורך הבקשה אדריכל אבו חוסין אחמד

מתכנן השלד נתשה סאלח

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 1

כתובת האתר

אל מוטלה 2 , בית צפפה

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

2317 תחילת תוקף 27/12/1990

758243 תחילת תוקף 06/04/2021

תאור הבקשה

בשכונת בית צפפה רחוב אל מוטלה, מבקשים הריסת מבנה קיים והקמת בניין חדש למסחר תעסוקה ומגורים ומבנים ומוסדות ציבור, על פי תב"ע ,758243 בחלק מחלקות 1,2 בתא שטח .1 המבנה בן 10 קומות מעל 5 קומות חניון ת"ק משותפות, סה"כ 30 יח"ד.

מסמכי התכנית:

במקום חלה תכנית בסמכות מחוזית 758243 אשר הופקדה מיום 23.11.2020 ותחילת תוקפה הינו מיום .06.04.2021

סעיף סטייה ניכרת 4.1.2 ו' לעניין: קווי בניין, מס' קומות, ייעוד חזית קומת הקרקע, ניוד זכויות משטחים שאינם למגורים לרבות מרפסות, שלביות ביצוע.

נספח הבינוי מנחה.

- 15 -

פרסום:

לא בוצע פרסום לבקשה במסגרת פתיחת התיק.

פירוט הבניה המוצעת:

קומות 1 -:-5

מוצעות 5 קומות חניון, אחסנה ואחסנה למסחר וחללים טכניים תת קרקעים.

פירוט חניות: קומות ,-4 -5 חניות עבור מגורים בלבד, ו-19 מחסנים.

קומה -3 חניות עבור משרדים מגורים ומסחר וחדר אחסנה למסחר.

קומה -2 חניות עבור מסחר ושימוש ציבורי. וחדר אחסנה למסחר.

קומה -1 2 חניות נכה חניות אופנועים אופניים וחדר אחסנה למסחר.

תכנית קומת קרקע:

מוצעים 4 חללי מסחר 2 מתוכם מסחר למזון,

מוצעת חזית כניסה ראשית עם מדרגות למבנה מרח' הרוזמרין -רחוב בו מתוכנן קו רק"ל, בנוסף מתוכננות כניסות נגישות נפרדות לכל חלל מסחר ממפלס רח' הרוזמרין, מוצע ממ"מ מבואה מעלית וחדר המדרגות (המזרחי) לשימוש מסחר תעסוקה ומבני ציבור בלבד.

מוצעת כניסה נפרדת לבניין המגורים מרח' אל מוטלה, מבואה חדר מדרגות ומעליות למגורים בלבד.

מוצעות 2 חניות תפעוליות בשטח המגרש עם גישה מרח' אל מוטלה.

מוצעת כניסה לחניון תת"ק מרחוב אל מוטלה כמוצע בנספח בינוי.

תכנית קומה: 1

מוצעים 5 חללי תעסוקה (משרדים) וממ"ק.

מוצע חלל למבנה ציבור-מרפאה עם מבואה וממ"מ נפרד למרפאה.

תכנית קומות: 2-3

מוצעים 7 חללים לתעסוקה (משרדים) וממ"מ בכל קומה.

חדר המדרגות (מזרחי) והמעלית המשמשים למסחר תעסוקה מרפאה ומשרדים-מוצעים עד לקומה .3

תכנית קומות: 4-7

- 16 -

מוצעות 6 יח"ד למגורים ו-2 ממ"ק בכל קומה.

תכנית קומה: 8

מוצעות 6 יח"ד למגורים ו-2 ממ"ק בקומה.

5 מהדירות מהוות קומה תחתונה לדופלקס.

תכנית קומה: 9

מוצעת קומה עליונה ל-5 יח"ד מקומה ,8 ומחסן.

קומת גג:

מוצע גג בטון שטוח עם יציאה מגרעין חדר המדרגות וגנרטור חירום.

הגישה לקומת הגג היא מחדר המדרגות המערבי והמעליות המשמשים למגורים בלבד, ומקשרים בין כל קומות הבניין.

סה"כ 30 יח"ד

סטייה ניכרת:

הוראות התכנית בסעיף 4.1.2 ו' קובע סטייה ניכרת לעניין:

קווי בניין.

מס' קומות

קומת הקרקע בחזית המשיקה לציר הרק"ל תיועד למסחר/ תעסוקה.

ניוד זכויות משטחים שאינם למגורים לרבות מרפסות שלביות ביצוע.

להלן פירוט לסעיפים הנ"ל:

מיקום/קווי בניין - סטיה ניכרת

סעיף 4.1.2 ו' א " . קווי הבניין המפורטים בתשריט הינם מחייבים, צמצום השטח שבין גבול המגרש לבין קו הבניין יחשב כסטייה ניכרת."

- 17 -

המוצע מבוקש בתחום קווי הבניין המותרים, פרט לחריגה מגבול מגרש בכניסה לחניון בקומת הקרקע, התכנון מתייחס לגדר אבן קיימת בין החלקות מעבר לקו מגרש- יש לצמצם, אין לחרוג מקו המגרש, נדרש לאשר מול הסדרי תנועה את הכניסה לחניון.

יש לסמן קו בניין ת"ק בקומות התת"ק לבדיקת עמידת התכנית בסעיף זה.

מס' קומות- סטיה ניכרת

סעיף 4.1.2 ו' ב " מספר הקומות המירבי בתכנית זו הינו מחייב וכל הגדלה שלו תחשב כסטיה ניכרת.

סעיף .4.1.2 א תת סעיף 1 הוראות בינוי: "תותרנה הקמת בניין בן 10 קומות מעל 5 קומות תת"ק.

ע"פ טבלה 5 מותר 10 קומות מעל הכניסה הקובעת ו-5 קומות מתחת לכניסה.

ע"פ נספח הבינוי מותר 10 קומות מעל הכניסה הקובעת ו-5 קומות מתחת לכניסה.

מוצע 10 קומת מעל הכניסה הקובעת ו-5 קומות תת"ק- מוצע כמותר.

חזית קומת הקרקע- סטיה ניכרת

סעיף 4.1.2 ו' ג "קומת הקרקע בחזית המשיקה לציר הרק"ל תיועד לשימוש מסחר/תעסוקה הוראה זו הינה מחייבת ויוסף להוראות התכנית וכל שינוי בשימוש זה תחשב כסטיה נכרת."

מוצעת חזית מסחרית 4 חנויות כמופיע בנספח בינוי -מוצע כמותר.

ניוד זכויות- סטיה ניכרת

סעיף 4.1.2 ו' ד " לא יותר ניוד זכויות משטחים שאינם למגורים, לרבות מרפסות, לשטחי מגורים וכל סטיה מהוראה זו תיחשב סטיה נכרת"

נדרש לתקן טבלת חישוב שטחים לבדיקת עמידת התכנית בסעיף זה.

שלביות ביצוע- סטיה ניכרת

סעיף 4.1.2 ו' ה " שלביות ביצוע בסעיף 7.1 הינו מחייב וכל סטיה מהוראות אלו תיחשב סטיה נכרת"

חניה

סעיף 4.1.2 ה ".1 החניה תהיה בתחום שטח המגרש על פי התקן התקף בעת מתן היתר בניה-מוצע כמותר.

(אין לחרוג מקו המגרש-יש לצמצם, נדרש לאשר מול הסדרי תנועה את הכניסה לחניון, ראה סעיף קווי בניין)

2. מיקום החניה כמצוין בנספח הבינוי מנחה בלבד ויקבע בעת הוצאת היתר בנייה.

3. תנאי למתן היתר בניה הגשה ואישור תכנית חניה מפורטת בתוך המגרש כולל על ידי מהנדס העיר או מי

מטעמו ע"פ תקן תקף וע"פ מידות תקינות כולל חניות לאופניים ואופנועים.-יש להתאים את תכנון החניון לתכנית הסדרי תנועה מאושרת.

- 18 -

4. לפחות מעלית אחת תיהיה בממדים המאפשרים הסעת אופניים וזאת כדי שרוכבי האופניים יוכלו להגיע

לחניית האופניים לא דרך רצפת המכוניות-יש להוסיף/לרשום בתכנית מעלית לאופניים.

5. עיריית ירושלים או משרד התחבורה יוכלו לבטל את חיבור רחוב מוטלה לצומת הרחובות מוטלה/ טנטור

/ א-סאפא, מסיבות של בטיחות או תנועה, כך שגישת כלי הרכב לתכנית תיהיה מכיוון צפון מזרח בלבד (כניסה ויציאה)"-מוצע כמותר.

התקבל אישור מח' הסדרי תנועה- "עבור 29 יח"ד חדשות דרוש 50 מ"ח,13 מ"ח עבור 740 מ"ר מסחר+2 חניות תפעוליות, 9 מ"ח עבור 2300 מ"ר משרדים, 10 מ"ח עבור 200 מ"ר שימוש ציבורי-טיפת חלב סה"כ:

86 מ"ח+2 לחניה תפעולית."

מוצע מספר מ"ח בהתאם לדרישת הסדרי תנועה, תכנון החניון שונה מהתכנית המאושרת בהסדרי תנועה-

נדרש להתאים לתכנית המאושרת/ לאשר מחדש, ולשים לב שמתוכננות 30 יח"ד ולא .29 שימושים

ע"פ סעיף .4.1.2 א תת סעיף :3"השימושים בקומת קרקע המשיקה לציר רק"ל, יהיו למסחר ותעסוקה בלבד." -מוצעים 4 חללי מסחר -כמותר.

ע"פ טבלה 5 הערה ,1 וסעיף .4.1.2 א תת סעיף :4"תותרנה המרת עד %25 משימושי המגורים לשימושי מסחר/תעסוקה"-נדרש לתקן טבלת שטחים לבדיקת עמידות בסעיף זה.

רוחב מדרכה סמוכה

ע"פ סעיף .4.1.2 א תת סעיף :6 "גבולות הבניה ייקבעו כך שיובטח רוחב מדרכה של 3.5 מ' לפחות בחזית המשיקה לציר רק"ל"-בחלל מסחר ,2 רוחב המדרכה 3.40 יש לצמצם כך שיוותרו 3.5 מ' למדרכה.

ע"פ סעיף .4.1.2 א תת סעיף :7 "לא תותר "סגירת חורף" או קירוי לילי עבור עסקים לאורך ציר הרק"ל אלא אם יוותר רוחב מדרכה מיזערי של 3.5 מ' מעבר לסגירת חורף"-לא מוצע במסגרת תכנון הבקשה.

הריסה

סעיף 4.1.2 ד ".1 המבנה והגדרות המסומנים בצהוב מיועדים להריסה,

2. תנאי לתחילת עבודות הבניה בשטח יהא הריסתם בתיאום עם מחלקת הפיקוח על הבניה "

ע"פ סעיף: 6.5 "המבנים ו/או הגדרות המסומנים בצבע צהוב בתשריט התכנית מיועדים להריסה"

יש להציג את הבינוי הקיים להריסה ע"ג תכנית פיתוח (מופיע בקומת קרקע חלקי).

חשמל

סעיף 4.1.2 ז' " .1 תיאום עם חברת החשמל בדבר תכנון והקמת חדר שנאים ו/או חדר מיתוג.

2. לא תותר הקמת שנאי על עמוד.

3. שנאי ימוקם במבנה נפרד או בחלק של הבנין בתאום עם חברת החשמל."

- 19 -

אישור חברת חשמל לתכנון חדר החשמל בקומה -1 במפלס +763.65= .-2.88 מוצע חדר טכני חשמל בקומה -1 במפלס +776.50= -4.50 יש להתאים.

שטחי ציבור

פרוגרמה לשטחי ציבור

סעיף 4.1.2 י " .1 השטח המסומן בנספח הבינוי בצבע חום, בקומה 1 במפלס +4.50 של המבנה, שטח בהיקף של 200 מ"ר, מיועד לתחנה לבריאות המשפחה.

2. השטחים הציבוריים יבנו כאמור יבנו במלואם ובשלמות לרבות מעטפת הבניה הכוללת ציפוי אבן כדוגמת

הבניין, חלונות, סורגים, קירות בידוד טרמי וחיבור לתשתיות כחלק בלתי נפרד מהקמת הבניין.

3. שטחים אלה מיועדים להפקעה ויחולו עליהם הוראות סעיף 6.2 להלן (הפקעה לצורכי ציבור). השימוש

הציבורי בשטח מחייב וכל סטיה משימוש זה תהא סטיה נכרת.

5. תכנון השטחים הנ"ל והקמתם יהא בהתאם ובפיקוח האגף למבני ציבור בעיריית ירושלים.

מוצע כמותר, ראה חוות דעת מבני ציבור.

מסחר

ע"פ סעיף 4.1.2 יב:" .1 שימושים מסחריים בקומת הקרקע יהיה מחייב ובזיקה רציפה לרחוב.

2. תכנון פרטי החזית המסחרית, לרבות שילוט, יהיו בהתאם להנחיות המרחביות של עיריית ירושלים

ולהוראות חוק העזר לירושלים שילוט התש"מ -198ראה סעיף הנחיות מרחביות.

3. גובה קומת מסחר יהיה בהתאם להוראות המרחביות של עיריית ירושלים-ראה סעיף הנחיות מרחביות.

4. השימושים בקומה זו יהיו בכפוף לאישור מח' לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים.

5. פיתרון הבינוי יהיה יחייב הפרדה לכניסת הולכי רגל בין המסחר לשימושים השונים במבנה.

מוצע כמותר.

הנחיות מרחביות

ע"פ סעיף .4.1.2 ב תת סעיף :3"לא יבוצע שילוט על קירות חיצוניים אלא בהתאם להוראות חוק עזר לירושלים, שילוט התש"מ .1980

ע"פ סעיף .4.1.2 א תת סעיף :9"הבניה תבוצע בהתאם להנחיות המרחביות של עיריית ירושלים:

א. גובה קומת המסחר לא יעלה על 5 מ'.-יש להתאים בין התכנית לחתך לבדיקת עמידות בסעיף.

ב. גובה קומת מגורים, תעסוקה לא יעלה על 3.5 מ'.-מוצע כמותר.

ג. גובה גדרות סביב החלקה לא יעלה על 1.20 מ' למעט קירות תמך.-גדר קיימת בין החלקות בגובה 2.2-3.0

מ' גבוה מ 1.2מ' - יש לתקן.

גובה הבינוי

מותר ע"פ טבלה: 5 34.00 + מעל הכניסה הקובעת.

- 20 -

הערה 4 לטבלה :5 "מעל גובה זה יותר מעקה תקני, חד' מכונות וחד' יציאה לגג."

ע"פ סעיף .4.1.2 יג :" גמישות להיתר: יותר שינוי עד 1.00 מטר מהגובה המצוין בנספח הבינוי."

ע"פ נספח הבינוי מותר: +33.75 וחדר גג: +37.00

מוצע: +33.75 פ.ב. ומעליו חדר גג עד למפלס +36.25 ( +36.75 כולל מעקה גג.)-מוצע כמותר.

שטחי בניה

ע"פ סעיף 4.1.2 א תת סעיף 8 הוראות בינוי: "שטחי הבניה יכללו את כל השטחים הכוללים לרבות שטחי מרפסות מקורות"

ע"פ טבלה 5 הערה :2 "שטחי הבנייה כוללים את כל השטחים הכוללים לרבות מרפסות מקורות"

מרפסות יחושבו כשטח עיקרי גם אם הן לשירות.

ע"פ סעיף 4.1.2 א תת סעיף :5"%20 מיח"ד בשטח התכנית יהיו בשטח מירבי של 80 מ"ר כולל מרפסות וממ"ד.

ע"פ טבלה 5 הערה :3 %20 מיחידות הדיור יהיו קטנות בשטח של עד 80 מ'' -יש להציג תמהיל יח"ד המוכיח עמידה בתנאי הסעיף.

טבלה 5 אינה מאפשרת שטחים מתחת לכניסה הקובעת מלבד חניון. תוכננו 29 מחסנים ו-3 מחסני מסחר, בנספח הבינוי מופיעים 4 חדרי אחסנה בקומות --5-2 אחד בכל קומה.

בהתאם לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב-,2199 סעיף -10שינויים מותרים בחלוקת שטחי בנייה בשטח כולל: .1 רשות הרישוי רשאית להתיר שינוי בשטח שירות ממטרה אחת למטרה אחרת, ובלבד שסך כל השטח המבקשים לשנותו אינו עולה על 200 מ"ר/ %5 מכלל השטחים שנועדו בתכנית להיות שטחי שירות, .2אם נקבע בתכנית ששטח שירות פלוני ימוקם מתחת למפלס הכניסה הקובעת לא יהיה בשינוי כדי להעביר את מקומו מעל למפלס האמור-שטחי האחסנה והחניון מוצעים בתת"ק.

שטח המחסנים המבוקש: 523.19 מ"ר. מותר: 5200מ"ר*%5=260מ"ר, ולכן מותר 200 מ"ר-הנמוך מבינהם.

נדרש לצמצם את שטחי האחסנה כך שלא יעלו על 200 מ"ר, שטח זה כלול בתוך 5200 מ"ר של שטח השירות לחניון.

מסחר

עיקרי ע"ק מותר 880 מ"ר מוצע: 670.10 מ"ר נותרו: 209.90 מ"ר

שרות ע"ק מותר: 120 מ"ר מוצע: מ"ר נותר/חריגה: מ"ר- יש להציג טבלת שטחים מפורטת לשטחי

השירות.

תעסוקה:

עיקרי ע"ק מותר 2400 מ"ר מוצע: 2293.36? מ"ר נותרו: 106.64מ"ר

שרות ע"ק מותר: 600 מ"ר מוצע: ? מ"ר נותר/חריגה: מ"ר- יש להציג טבלת שטחים מפורטת לשטחי

השירות.

מגורים:

עיקרי ע"ק מותר: 5100 מ"ר מוצע: 4777.91 מ"ר נותרו: 322.09 מ"ר

- 21 -

שרות ע"ק מותר: 900 מ"ר מוצע: ? מ"ר נותר/חריגה: מ"ר- יש להציג טבלת שטחים מפורטת לשטחי

השירות.

מבנים ומוסדות ציבור:

עיקרי ע"ק מותר 200 מ"ר מוצע: 200.14? מ"ר יש לצמצם: 0.14 מ"ר.

חניון:

שירות ת"ק מותר 5200 מ"ר מוצע: 4172.32? מ"ר נותרו: 1,027.68 מ"ר נדרשת טבלה מפורטת לבחינת שטחי שירות בשטחי מסחר תעסוקה ומגורים מס' יח"ד

ע"פ טבלה 5 מותר 30 יח"ד - מוצע כמותר

תכסית

אין התייחסות לתכסית בטבלה .5

מפלסי כניסה

ע"פ סעיף 4.1.2 א תת סעיף :3" מפלס הכניסה למבנה יקבע בהתאם למפלס הדרך הסמוכה על מנת להבטיח נגישות לשימושים הציבוריים המיועדים בו -מוצע כמותר.

ע"פ נספח הבינוי +781.00 = 0.00 מוצע +781.00 = 0.00 -כמותר.

חללי מסחר 3,4 במפלס -1.40=+779.60 המפלס מוצע כמלווה רחוב.

גגות

ע"פ סעיף .4.1.2 יא "קולטי שמש בגגות:

1. בגגות שטוחים יוצבו קולטים לדודי שמש כחלק אינטגרלי מתכנון הגג או המעקה.

2. הפתרון התכנוני טעון אישור מהנדס העיר.

להנמיך מעקה גג לגובה 1.10 מ'.

יש להראות בתכנית מתקנים טכניים בגג.

מחסנים

אין הנחיה למחסנים בהוראות התכנית,

ע"פ הנספח בינוי מתוכננים 4 חדרי אחסנה בקומות -2 עד -,5 אחד בכל קומה.

- 22 -

ע"פ טבלה: 5 אין שטחי שירות/עקרי מתחת לכניסה הקובעת, מלבד חניון (שירות).

מוצעים מחסנים בקומות התת"ק .-1--5

בקומות -3,-2,-1 מוצעים חדרי אחסנה למסחר, אחד בכל קומה.

בקומות -2 עד -5 מוצעים 29 מחסנים.

מוצע מחסן נוסף בקומה 9 -אין לתכנן מחסנים בעל קרקע, יש לבטל/להעביר לתת"ק.

יש לצמצם את שטחי המחסנים בקומות החניון בהתאם להערה בסעיף שטחי בניה.

ניהול מי נגר

ע"פ סעיף: 6.1 ייתרו לפחות %20 שטחים חדירי מים מתוך שטח המגרש הכולל, במגמה לאפשר קליטת

כמות גדולה ככל הניתן של מי נגר עילי וחילחולם לתת הקרקע בתחומי המגרש. השטחים חדירי מים אפשר שיהיו מגוננים ומצופים בחומר חדיר (כגון: חצץ, חלוקים, וכד'). זאת לאחר בחינת הועדה כי העברת מי הנגר לשצ"פ סמוך או למתקן החדרה סמוך אינה ישימה.

מוצע %20.3 כמותר

שלביות ביצוע

סעיף 7.1 הבניה תבוצע בהינף אחד לא תותר בניה בשלבים בעלויות

התקבלה חתימת הבעלים "החזקות בע"מ מסיק" במסגרת פתיחת התיק.

אישורים שהתקבלו

הסדרי תנועה - חניה

התקבל אישור מח' הסדרי תנועה מתאריך 08.09.2025 אין התנגדות לתכנית מוצע 50 מ"ח ל29 יח"ד חדשות מוצע 13 מ"ח עבור 740 מ"ר מסחר + 2 מקומות לחניה תפעולית ו9 מ"ח עבור 2300 מ"ר משרדים ו10 מ"ח עבור 200 מ"ר שימוש ציבורי-טיפת חלב סה"כ מוצע 86 מ"ח כולל נכים + 2 מקומות לחניה תפעולית בכפוף לאישור המחלקה לבקרת תכנון פיזי תנאי לטופס 4 -

אישור רשות תמרור יועץ התנועה-אינג' מוחמד עמרו בתאל 08/09/2025 נדרש להתאים לתכנית הסדרי תנועה חתומה /לאשר מחדש מול מח' הסדרי תנועה.

מח' דרכים

התקבל אישור מח' דרכים מתאריך 03.09.2025

אין מניעה לקידום את התיק לדיון בוועדה בלבד בכפוף לאישור צוות בקרת תנועה

- 23 -

תנאי להוצאת היתר בניה- קבלת החלטת האגף הסופי .

תנאי לטופס -4בניית גדרות בגבולות חלקה חוקים .

אישור איכות הסביבה

התקבל אישור איכות הסביבה מתאריך 22.03.2026

ההיתר נבדק לפי ההרמוניקה שהוגשה במערכת איכות סביבה ונמצאת בארכיב מהתאריך 14/3/2026 , השינוי הינו הוספה והטמעת מערכות האוורור על גבי ההרמוניקה והצגת הפתחים להחדרת אוויר צח ושחרור עשן. ההיתר נבדק גם כן לפי מסמכי ההיתר שהוגשו במערכת איכות סביבה.

תנאים לטופס: 2 .1 הגשת תוכנית ניהול פסולת בניין ועודפי עפר. .2חתימת הקבלן על תנאי ההיתר של

הרשות לאיכות הסביבה.

הרמוניקה תואמת.

אישור תברואה

התקבל אישור תברואה מתאריך 11.12.2025

מגורים ומסחר, יש לתכנן דחסנית 10 קו"ב pottinger כתנאי לקבלת היתר יש להביא מכתב התחייבות לתפעול הדחסנית אישור אדריכל העיר

התקבל אישור אדריכל העיר לדיון מתאריך 04.01.2026 לאחר תאומים מול דניאל הבקשה מאושרת להיתר

נדרש ששלמה אמסלם יסרוק לארכיב את חוות דעת.

אישור שפ"ע

התקבל אישור מח' שפ"ע מתאריך 13.01.2026

אושר עם תנאים.

אישור מח' מאור

התקבל אישור מח' שפ"ע מתאריך 26.01.2026

מאושר לוועדה בלבד יש לאשר תוכניות במאור בשלב הליך היתר בניה לאחר חוות הדעת הנ"ל המערכת הקפיצה מחדש בתאריך -15.3.26ואין חוות דעת לתאריך זה.

אישור מבני ציבור

- 24 -

התקבל אישור מח' שימור מתאריך 10.03.2026

תנאי להיתר יהיה הפקדת ערבות בנקאית בהתאם לכתב התחייבות שייחתם במחלקת נכסים.

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 31/05/2026

תכנונית : לאשר

את הבקשה

המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים בכפוף לשינויים

ובתנאים

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- בתאום עם בוחן הרישוי.

חוות דעת תכנונית 31/05/2026

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

758243

תחילת תוקף:

06/04/2021

ייעוד הקרקע:

מדובר בבקשה בשכונת בית צפפה רחוב אל מוטלה, להריסת מבנה קיים והקמת בניין חדש למסחר, תעסוקה, מגורים ומבנים ומוסדות ציבור, על פי תב"ע .758243 בחלק מחלקות 1,2 בתא שטח .1

המבנה בן 10 קומות מעל 5 קומות חניון ת"ק משותפות, סה"כ 30 יח"ד.

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התכנית פרט לחריגה מקו המגרש - יש לצמצם, אין לחרוג מקו המגרש, נדרש להציג רמפת כניסה לחניה בתחום המגרש ולאשר מול הסדרי תנועה את הכניסה לחניון וכן נדרשת טבלת שטחים מעודכנת. בנוסף יש להסדיר ולצמצם את החריגה בשטחי האחסנה הת"ק.

אין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים.

- 25 -

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- בתאום עם בוחן הרישוי.

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

4 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 5 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח 6 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 7 תשלום אגרת בניה

8 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

9 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

10 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

11 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 12 אישור משרד הבריאות

13 קבלת אישור מכון בקרה כי בוצעה בקרת תכן ותוצאות הבקרה תקינות, בצירוף דוח עורך בקשה כאמור בתקנה 52

14 תצהיר חתום של עורך הבקשה

15 תצהיר חתום של מתכנן השלד

16 תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר 17 יש להביא מכתב התחייבות לתפעול הדחסנית (דרישת תברואה)

18 הפקדת ערבות בנקאית בהתאם לכתב התחייבות שייחתם במחלקת נכסים (דרישת מבני ציבור)

19 אישור סופי ממחלקת דרכים

20 הסדרת צומת הרחובות מוטלה/טנטור כך שרחוב מוטלה יהיה חד סטרי לכיוון צפון מזרח, ולא תתאפשר פניה מרחוב מוטלה אל צומת מוטלה/ טנטור/ א-סאפא כל זאת עפ"י תכניות הסדרי תנועה שיאושרו ע"י רשות התמרור המוסמכת.

21 אישור סופי ממחלקת המאור

22 רישום התצ''ר

23 תנאי לפני הפצה לגורמים אישור וחוות דעת כתובה מצוות אדריכל העיר 24 נטיעות לפיצוי נופי בשווי ערך עצים לכריתה (דרישת שפ"ע)

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- בתאום עם בוחן הרישוי.

- 26 -

- 27 -

סדר יום לועדה מתאריך - 07/06/2026 - כב סיוון תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2026/72

מספר בקשה 2024/0472.00

מספר סידורי 3

נתונים כלליים

בניה חדשה / בניין חדש, חפירה ומילוי, ריצוף חצר ועבודות

סוג בקשה

פיתוח

שימוש עיקרי מגורים, מגורים

בניה חדשה למבנה בן 4 קומות מעל 2 קומות ת"ק, סה"כ 16

מהות בקשה

יח"ד

שטח האתר 1397

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש מר עוויסאת עזמי

עורך הבקשה מהנדס קואסמי סחר

מתכנן השלד מהנדס אל קומבר מחמוד

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 1

כתובת האתר

הדרך האמריקאית סמטה 7 , ערב א-סואחרה

ירושלים - ערב סווחאה

גוש חלקה בשלמות

לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

903898 תחילת תוקף 06/05/2023

תאור הבקשה

בשכונת ערב א-סואחרה בקרבת רחוב הדרך האמריקאית סמטה ,7 מבקשים הקמת בניין חדש למגורים על פי תב"ע .903898

המבנה בן 4 קומות מעל 2 קומות ת"ק, סה"כ 16 יח"ד כאשר יחידה אחת מיועדת לגן ילדים.

מסמכי התכנית:

במקום חלה תכנית בסמכות מחוזית 903898 אשר הופקדה מיום 09.06.2022 ותחילת תוקפה הינו מיום 03.04.2023

סעיף סטייה ניכרת 4.1.2 ד' לעניין: קווי בניין ומס' קומות.

- 28 -

נספח הבינוי מחייב חלקית לעניין מס' קומות מירבי וקווי בניין.

פרסום:

לא בוצע פרסום לבקשה במסגרת פתיחת התיק.

פירוט הבניה המוצעת:

קומות :-2-1

מוצעות 2 קומות חניון, ו-2 יח"ד דיור בכל קומה, מבואה מעלית חדר מדרגות, חללים טכניים וחדרי אחסנה.

בקומה -2 מוצעת יציאה לחצר הבניין מהמדרגות, במפלס של -8.50=.+618.00 תכנית קומת קרקע:

מוצעות 3 יח"ד, גן ילדים, מבואה מעלית חדר מדרגות, וחללים טכניים.

בקומה זו מוצעות כניסות נפרדות לבניין ולגן הילדים וכניסה לחניון התת"ק.

הגישה לכלל השימושים המפורטים הינה מהרחוב הצפוני המתוכנן ע"י חברת פטר ליבוביץ.

תכנית קומה: 1

מוצעות 4 יח"ד מבואה מעלית, חדר מדרגות וחללים טכניים.

תכנית קומה: 2-3

מוצעות 2 יח"ד מבואה מעלית, חדר מדרגות וחללים טכניים.

בקומה 2 מוצעות יציאות מהמבואה לגגות הדרומיים, בחלק מהגג מוצעים אלמנטים טכניים.

קומת גג:

מוצע גג בטון שטוח עם יציאה מחדר המדרגות ואלמנטים טכניים.

הגישה לקומות מגרעין המדרגות והמעליות המקשר בין כל קומות הבניין.

סה"כ 16 יח"ד כאשר יחידה אחת מיועדת לגן ילדים.

- 29 -

סטייה ניכרת:

הוראות התכנית בסעיף 4.1.2 ד' קובע סטייה ניכרת לעניין:

קווי בניין.

מס' קומות

להלן פירוט לסעיפים הנ"ל:

מיקום/קווי בניין - סטיה ניכרת

ע"פ סעיף 4.1.2 ב' תת סעיף 1 "... קווי הבניין יהיו כמצוין בתשריט."

תת סעיף 3 " קו בניין תת קרקעי הוא עבור מרתפי חניה ומחסנים הממוקמים במלואם בתת הקרקע."

יש לסמן קווי בניין ע"ק ות"ק בתכנית לבדיקת עמידת התכנית בסעיף זה.

מס' קומות- סטיה ניכרת

סעיף 4.1.2 ב' 1 " .תותרנה הקמת בניין מגורים ושטח ציבורי חדש בן 4 קומות מעל שתי קומות חניה תת קרקעית בהתאם לנספח הבינוי (נספח מספר .2 קווי הבניין יהיו כמצוין בתשריט."

ע"פ טבלה: 5 מותר 4 קומות מעל הכניסה הקובעת ו-2 קומות מתחת לכניסה הקובעת.

ע"פ נספח הבינוי המחייב חלקית לעניין מס' קומות מירבי, מופיעות 3 קומות תת"ק, וגרם מדרגות היורד חצי קומה לחצר הבניין,

מוצעות 4 קומת מעל הכניסה הקובעת ו2 קומות תת"ק-כמותר.

שטח ציבורי

סעיף 4.1.2 ז': רישום שטחים ציבוריים

השטח המסומן בצבע ירוק בנספח הבינוי ומסומן באות (א) המצוי בקומה הכניסה ' (מפלס 0.00 בהיקף של כ -128 מ"ר לשימושים ציבוריים, לבריאות , רווחה וקהילה ובהתאם לצורכי השכונה . - מוצע כמותר.

ש טח זה מיועד להפקעה ויחולו עליו הוראות סעיף 6.2 להלן .

ל א יותר שינוי השימוש בשטח זה וסטיה מהוראה זו תהיה סטייה ניכרת .

ה שטח הציבורי יהיה עם כניסה נפרדת ונגישה . -מוצע כמותר.

מיקום השטח וצורתו הסופית תיתואם עם אגף מבני ציבור לעת הוצאת היתר בניה .

התקבל אישור מבני ציבור כולל התניות להיתר.

גן הילדים מוצע בגודל 128 מ"ר וחצר 175 מ"ר

סה"כ שטחי בניה לפי טבלה 5 הערה :1 "מתוכם 120 מ' לצרכי ציבור."

השטח המבוקש תואם להוראת התכנית כמותר.

- 30 -

מרפסות

אין סעיף בתב"ע או התייחסות בטבלה .5

מרפסות מוצעות יחושבו כשטח עיקרי

חניה

סעיף 4.1.2 ג' " מספר מקומות החניה יקבע בהתאם לתקן החניה החל לעת אישור הבקשה להיתר ,כל מקומות החנייה יהיו בקומות חנייה תת-קרקעיות במלואן" -מוצע כמותר.

ע"פ טבלה 5 הערה ברמת הטבלה:" שטחי החניה והמחסנים יהיו תת קרקעיים במלואם בלבד. לא יותר כל שימוש אחר בשטחים הקבועים בטבלה זו ובין שטחי חניה ומחסנים . כל סטיה מהוראה זו תחשב סטיה ניכרת".-מוצע כמותר.

התקבל אישור מח' הסדרי תנועה- עבור 15 יח"ד חדשות, דרוש 15 מ"ח עבור הדיירים ו-2 עבור מועדון שכונתי.

מוצע 15 מ"ח עבור מגורים ו-3 מ"ח עבור הגן ילדים וחניית אורחים בחניון תת"ק.

יש להתאים במדויק לתכנית הסדרי תנועה מאושרת-יעוד חניות.

גובה הבינוי

מותר ע"פ טבלה: 5 +13.60 מעל הכניסה הקובעת.

הערה 4 לטבלת השטחים- "מעל גובה זה יותר מעקה בגובה תקני וחדר מכונות/חדר יציאה לגג כמפורט בנספח הבינוי.."

ע"פ נספח הבינוי מותר: 13.60 + חדר גג.

מוצע :+13.60 פ.ב. ומעליו חדר גג עד למפלס -+16.95מוצע כמותר.

שטחי בניה

מגורים:

עיקרי ע"ק מותר 1295.85מ"ר מוצע: 1177.11? מ"ר נותרו: 118.74 מ"ר.

שרות ע"ק מותר: 226.66 מ"ר ע"ק מוצע: 212.88 ? מ"ר נותרו: 13.78 מ"ר

עיקרי ת"ק מותר 781.5 מ"ר מוצע: 732.21 ? מ"ר נותרו: 49.29 מ"ר

שרות ת"ק מותר: 1105.2 מ"ר מוצע: 953.40 מ"ר נותרו: 151.80 ? מ"ר

שטחי ציבור גן ילדים:

סה"כ שטח מבנה הציבור מותר: 128 מ"ר מוצע: 125.09 מ"ר-כמותר.

סעיף 4.1.2 ז' תת סעיף :1השטח המסומן בצבע ירוק בנספח הבינוי ומסומן באות (א) המצוי בקומה הכניסה ' (מפלס 0.00 בהיקף של כ -128 מ"ר לשימושים ציבוריים, לבריאות , רווחה וקהילה ובהתאם לצורכי השכונה.

סה"כ שטחי בניה לפי טבלה 5 הערה :1 "מתוכם 120 מ' לצרכי ציבור."

- 31 -

עיקרי מוצע: 112.79מ"ר . לאחר קיזוז משטח עיקרי ע"ק נותרו: 5.95 מ'

שרות מוצע: 12.30 ? מ"ר לאחר קיזוז משטח שירות ע"ק נותרו: 1.48 מ"ר.

מס' יח"ד

ע"פ טבלה 5 מותר 16 יח"ד מוצע כמותר

תכסית

ע"פ טבלה 5 מותר %41 מתא השטח, הערה :3" תכסית תת קרקעית עד %..80"

קומות ע"ק מוצעות בתכסית %40.38 -כמותר.

קומות ת"ק מוצעות בתכסית %54.72 -כמותר.

מפלסי כניסה

ע"פ נספח הבינוי +626.50 = 0.00 -מוצע כמותר.

גדרות

ע"פ סעיף הוראות בינוי 4.1.2 ב תת סעיף :5 "גובה קירות סביב המגרש לא יעלו על 1.2 מ.'"-יש להנמיך גדרות בחזית הכניסה שלא יעלו על 1.2 מ'.

ע"פ סעיף הוראות בינוי 4.1.2 ב תת סעיף :6 "גובה קירות תמך לא יעלו על 3.0 מ.'"-מוצע כמותר.

גגות

ע"פ סעיף .4.1.2 ו' "בגגות שטוחים יוצבו קולטים לדודי שמש כחלק אינטגרלי מתכנון הגג או המעקה.

הפתרון התכנוני טעון אישור מהנדס העיר."-מוצע כמותר.

נדרש לסנכרן בין חתך א-א לתכנית ולהציע חדר מדרגות מינימלי.

גגות במפלס +6.80 לסמן לשימוש הדיירים.

מחסנים

מוצעים 5 מחסנים בקומות התת"ק -.1-,2

יש למספר את 5 המחסנים ולחשב בחישוב שטחים(בקומה ,)-1גובה מחסנים לא יעלה על 2.2מ', נדרש להציג תמהיל מחסנים המוכיח כי לכל דירה מתוכנן מחסן.

שלביות ביצוע

- 32 -

סעיף 7.1 הבניה תבוצע בהינף אחד לא תותר בניה בשלבים.

בעלויות

התקבלה חתימת הבעלים עזמי עוויסאת במסגרת פתיחת התיק.

אישורים שהתקבלו

הסדרי תנועה - חניה

התקבל אישור מח' הסדרי תנועה מתאריך 11.20.2025 "אין התנגדות לתכנית. עבור 15 יח"ד חדשות ומועדון שכונתי דרוש 17 עפ"י התקן מוצע 19 מ"ח בגבול החלקה מיתוכם 2 חניות עבור אורחים. בכפוף לאישור מחלקת דרכים".

מח' דרכים

התקבל אישור מח' דרכים מתאריך 28.08.2025

אין מניעה לקידום את התיק לדיון בוועדה בלבד בכפוף לאישור צוות בקרת תנועה בהתאם לתיאום עם הגבהים של כביש אל גדיד שמתוכנן ע''י משרד פטר ליבוביץ ומיל סרוק במיל סרוק בארכיב אופטי של התיק תכנית סרוקה בארכיב אופטי של התיק מתאריך 28.08.2025 תנאי להוצאת היתר בניה- תיאום סופי עם ניהל פרויקט מצוות מוריה, אישור המחלקה הסופי .

אישור איכות הסביבה

התקבל אישור איכות הסביבה מתאריך 17.09.2025

מצורפת הרמוניקה מתוקנת בארכיב איכות הסביבה תחת קובץ "הרמוניקה מלאה ומפורטת" מתאריך 07/09/2025 המציגה פתרון אוורור טבעי ל2 מפלסי החניה באמצעות 3 חצרות אנגליות (שתתים בחזית הצפונית ואחת בחזית המערבית) תואם תכנית

אישור תברואה

התקבל אישור תברואה מתאריך 26.01.2025

16יח' דיור- 3x1100

אישור אדריכל העיר

התקבל אישור אדריכל העיר לדיון מתאריך 11.02.2025

- 33 -

הבקש מאושרת להיתר- 16 יח"ד. -גבל מוכבר- הדרך האמריקאית .7 חסרה חוות דעת סרוקה של אדריכל העיר בארכיב

אישור שפ"ע

התקבל אישור מח' שפ"ע מתאריך 28.05.2025

סקר העצים אושר ללא כל תנאי. אין עצים בוגרים בשטח.

יש להגיש תכנית סקר עצים משפ"ע.

אישור מאור

התקבל אישור מח' מאור מתאריך 06/01/2025

מבני ציבור

התקבל אישור אגף מבני ציבור מתאריך 10/03/2026

תנאי להיתר יהיה הפקדת ערבות בנקאית בהתאם לכתב התחייבות שייחתם בנכסים.

מידע קודם

מתאריך

בדיקת המלצה 31/05/2026

תכנונית : לאשר

את הבקשה

בכפוף לשינויים

ובתנאים

המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- בתאום עם בוחן הרישוי.

חוות דעת תכנונית 11/05/2026

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

903898

תחילת תוקף:

06/05/2023

- 34 -

ייעוד הקרקע:

בשכונת ערב א-סואחרה בקרבת רחוב הדרך האמריקאית סמטה ,7 מבקשים הקמת בניין חדש למגורים על פי תב"ע .903898

המבנה בן 4 קומות מעל 2 קומות ת"ק, סה"כ 16 יח"ד כאשר יחידה אחת מיועדת לגן ילדים.

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התכנית פרט לדרישת סימון קווי בניין ותיקונים אשר יידרש להתאים להוראות התכנית ואין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים.

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- בתאום עם בוחן הרישוי.

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

8 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

9 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

10 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

11 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 12 קבלת אישור מכון בקרה כי בוצעה בקרת תכן ותוצאות הבקרה תקינות, בצירוף דוח עורך בקשה כאמור בתקנה 52

13 תצהיר חתום של עורך הבקשה

14 תצהיר חתום של מתכנן השלד

15 תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר 16 הפקדת ערבות בנקאית בהתאם לכתב התחייבות שייחתם בנכסים (דרישת מבני ציבור)

17 רישום התצ"ר

18 תיאום סופי עם ניהל פרויקט מצוות מוריה(דרישת דרכים)

19 אישור סופי ממחלקת דרכים

20 הגשת תכנית פיתוח לדרך המאושרת מצפון מכביש סטטאטורי קיים עד לתחום מגרש המגורים כך שתתאפשר כניסה לחניה המוצעת

21 אישור אגף הנכסים בדבר השטח הציבורי

22 הקמת כביש הגישה מצפון למתחם המגורים , לא תתאפשר גישה למתחם דרך הציר הביטחוני מדרום

23 קביעת גובה הכביש הגובל

24 אישור נציג שר הביטחון בוועדה המחוזית, ולתאם הצבת עגורים ו/או מנופים להקמת

- 35 -

התוכנית מול מעהב"ט.

25 אישור סופי אדריכל העיר

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

- 36 -

סדר יום לועדה מתאריך - 07/06/2026 - כב סיוון תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2026/72

מספר בקשה 2024/0308.01

מספר סידורי 4

נתונים כלליים

סוג בקשה חפירה ומילוי

שימוש עיקרי מגורים, מגורים

מהות בקשה היתר חפירה ודיפון קירות עבור בניין מגורים 16 יח"ד

שטח האתר 614

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש חברה באמצעות יפוי כח לעוה"ד דר ליין בינוי ערים בע"מ

עורך הבקשה אדריכל כהן שנצר שרון

מתכנן השלד מהנדס ניסים שלמה

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

קורא הדורות 7 , תלפיות

גוש חלקה בשלמות

30115 126 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

1721 תחילת תוקף 25/11/1976

606079 תחילת תוקף 20/06/2020

תאור הבקשה

ברחוב קורא הדורות ,7 בשכונת תלפיות מבוקשת חפירה דיפון וביסוס במסגרת פרויקט לבינוי עבור בניין בן 5 קומות ו-16 יח"ד.

תיק בינוי מס' 2024/308.00 נמצא בשלב בקרה מרחבית.

מסמכי התכנית:

במקום חלה תכנית 606079 בסכמות מחוזית , אשר הופקדה בתאריך ,03.01.2019 תחילת תוקפה היה מיום .01.06.2020

סעיף סטיה נכרת לעניין גובה הבניה, מס' הקומות וקווי הבניין.

- 37 -

התכנית כוללת הוראות בינוי ותשריט מחייבים.

נספח הבינוי מחייב לעניין קווי בניין, מס' קומות וכגובה המבנה.

פרסום

לא בוצע פרסום בהליך פתיחת התיק.

עומק החפירה:

מותר: ע"פ טבלה 5 אין התייחסות לקומות התת"ק-ראה פירוט סעיף חניה.

ע"פ נספח הבינוי מוצעות 3 קומות תת"ק עד למפלס : -10.20 = +775.80 .

מוצע חפירה בתא שטח 1 עד למפלס +779.70 --7.30 המהווה את קומה .-2 מוצע העמקת חפירה באזור פיר מעלית הרכב: -+778.00 .-9.00 לפי סעיף .4.1.2 ב' בהוראות הבינוי:

חניה

1. החניה תהיה כולה תת קרקעית.

2. מס' מקומות החניה ומס' קומות החניה, יקבע בהתאם לתקן החניה התקף בעת מתן היתר

בניה.

בהתאם להערה 4 בטבלת הזכויות:

שטחי החניה והמחסנים יהיו תת קרקעיים במלואם בלבד. לא יותר כל שימוש אחר בשטחים הקבועים בטבלה זו ובין שטחי חניה ומחסנים. כל סטיה מהוראה זו תחשב סטיה ניכרת.

כיוון שבתב"ע בטבלה 5 לא נקבעו מס' הקומות התת"ק.

תיקי הבניין טרם נבחנו וטרם התקבל אישור מח' הסדרי תנועה לתכנון קומות החניון ותמהיל מק"ח.

תנאי להעברת הבקשה לגורמים-אישור הסדרי תנועה על תכנית התנועה בתיק הבינוי.

עומק החפירה יהיה תואם למס' הקומות שיקבעו בתכנית הסדרי תנועה המאושרת.

סעיפי סטייה ניכרת

בהתאם לסעיף 4.1.2 ג' בהוראות התכנית:

1. גובה הבניה ומספר הקומות המרביים בהתאם לטבלה 5 הינם מחייבים וכל סטיה מהם תיחשב

כסטיה ניכרת.

2. מס' קומות המירבי בתכנית זו הינו מחייב וכל הגדלה שלו תחשב כסטייה ניכרת בהתאם

לתקנות חוק התכנון והבניה.

3. קווי הבניין המצוינים בתשריט הינם מחייבים, צמצום המרווח בין קו הבניין לגבול המגרש,

יחשב כסטיה ניכרת.

- 38 -

הוראות סטייה ניכרת תיהנה רלוונטיות לתיק הבינוי החפירה מוצעת בתחום קווי הבניין המאושרים.

מיקום/קווי בניין -סטיה נכרת

ע"פ סעיף .4.1.2 א: ".1 קוי הבנין הנם בהתאם למפורט בתשריט.

2. קו בנין תת קרקעי הנו עבור שטחי הבניה הממוקמים במלואם מתחת לקרקע."

התקבל תיק מידע מס' 2024/5222.00 עם סימון קווי בניין בהתאם לתב"ע ,606079 החפירה מוצעת בתחום הקווי בניין הת"ק-כמותר.

רצפה ראשונה:

לא מוצעת רצפה ראשונה בבקשה.

נפח חפירה:

נפח חפירה מוצע- 3900/4040 מ"ק.-יש לבצע התאמה.

דיפון וכלונסאות

בבקשה מוצגים כלונסאות ללא חריגה מקווי מגרש.-מוצע כמותר.

פרטים

בבקשה מוצגים פרטי דיפון מסבך וכלונסאות.

שמירה על עצים בוגרים

ע"פ סעיף 4.2.1 ה':

העצים הבוגרים המסומנים בתשריט בסימונים של "עץ/קבוצת עצים לשימור", "עץ/ קבוצת עצים להעתקה", או"עץ/ קבוצת עצים לעקירה" יחולו ההוראות כפי שיקבע ברשיון לפי פקודת היערות וכן ההוראות הבאות (כולן או חלקן):

העצים הבוגרים כפי שהוגדרו בסעיף 83 ג' לחוק התכנון והבניה מסומנים בתשריט .

העצים המסומנים בתשריט לעיקרה ייעקרו ע"י מגישי הבקשה להיתר על פי כל דין, לקבלת חוות דעת פקיד היערות בהתאם לסעיף 83 ג' לחוק התכנון והבניה ואישור המחלקה לשיפור פני העיר .

ל א תותר כריתה או פגיעה בעץ/ קבוצת עצים המסומנים לשימור .

ת נאי למתן היתר בניה בתא שטח כאמור אישור הועדה המקומית לתכנית פיתוח השטח בקנה מידה כפי

- 39 -

שיקבע מהנדס הועדה המקומית, לרבות סימון רדיוס צמרת העת, ככל שידרש .

ת נאי למתן היתר בניה בתא שטח בו מסומן "עץ/ קבוצת עצים להעתקה" או "עץ/ קבוצת עצים לעקירה" -

קבלת רשיון לפי פקודת היערות .

ת נאי למתן היתר בניה בתא שטח בו מסומן "עץ/ קבוצת עצים להעתקה" או "עץ/ קבוצת עצים לעקירה" -

קבלת רשיון לפי פקודת היערות ונטיעת עץ/ קבוצת עצים חלופיים בתא שטח מס' 1 קו בניין מעץ לשימור יהיה 3 מ' לפחות מרדיוס צמרת העץ, או לפי הנחיות פקיד היערות .

ע"פ סעיף: 6.1

כ ל העצים הבוגרים כפי שהוגדרו בסעיף 83 ג' לחוק התכנון והבניה מסומנים בתשריט .

העצים המסומנים בתשריט לשימור, אסורה עקירתם או פגיעה בהם .

העצים המסומנים בתשריט לעקירה ייעקרו ע"י מגישי הבקשה להיתר על פי כל דין, לקבלת חוות דעת פקיד היערות בהתאם לסעיף 83 ג' לחוק התכנון והבניה ואישור המחלקה לשיפור פני העיר .

עצים המסומנים בתשריט להעתקה יועתקו ע"י מגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם, להנח ת דעת המחלקה לשיפור פני העיר .

התקבל אישור עם תנאים מטעם מח' שפ"ע מיום 13.4.26 ראה סעיף "אישורים שהתקבלו" מטה.

שלביות ביצוע:

בהתאם לסעיף 7.1 בתקנון התכנית-

היתר בניה – הבנייה תבוצע לא תותר בניה השלבים.

שלביות הביצוע תהיה תקפה לתיק הבינוי.

אישורים

חוות דעת מח' איכות הסביבה – אושר בתאריך 27.08.25 תכנית מאושרת בהתאם להרמוניקה הסרוקה במערכת הרישוי מתאריך 24/06/2025 תואם את הרמוניקה .a

חוות דעת מחלקת דרכים -אושר בתאריך 29.09.25

אין מניעה לידון את התיק לדיון בוועדה בלבד

תנאי להוצאת היתר בניה- הגשת אישורי מהנדס ויועץ קרקע לעניין יציבות כביש ומדרכה סמוכים ושמירה על תשתיות קיימות סמוכות. (נשלח נוסח במייל)

בקרה מרחבית אגף שפ"ע – אושר בתאריך 13.4.26

- 40 -

סקר העצים אושר.

תנאים להיתר:

.1הגשת ערבות בנקאית בסך 31,402 ש"ח עבור שימור העצים.

.2הגשת ערבות בנקאית נוספת בסך 39,074 ש"ח

.3בהיתר הבנייה - יש להגיש תכנית נטיעות לשלמה דניאל בשווי הפיצוי הנופי.

שימור – אושר בתאריך 06.05.2026

בעלויות

התקבלה חתימת הבעלים "חברת לדר ליין בינוי ער" ע"ג הבקשה ע"י ייפוי כוח.

מידע קודם

מתאריך

בדיקת המלצה 31/05/2026

תכנונית : לאשר

את הבקשה

בכללותה הבקשה תואמת את הוראות התוכנית

בכפוף לשינויים

אין מניעה לאשרה בכפוף לתיאור הבקשה ותיקונים ע"ג תכנית ובתנאים

a ובתנאים.

תנאי להעברת הבקשה לגורמים-אישור הסדרי תנועה על תכנית התנועה בתיק הבינוי.

חוות דעת תכנונית 11/05/2026

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

606079

תחילת תוקף:

20/06/2020

ייעוד הקרקע:

תיק בינוי מס' 2024/308.00 נמצא בשלב בקרה מרחבית.

בכללותה הבקשה תואמת את הוראות התוכנית

אין מניעה לאשרה בכפוף לתיקונים ע"ג תכנית a ותיאור הבקשה

- 41 -

תנאי להעברת הבקשה לגורמים-אישור הסדרי תנועה על תכנית התנועה בתיק הבינוי.

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

2 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

3 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 4 תשלום אגרת בניה

5 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

6 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

7 תצהיר חתום של עורך הבקשה

8 תצהיר חתום של מתכנן השלד

9 תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר 10 .1 הגשת ערבות בנקאית בסך 31,402 ש"ח עבור שימור העצים. .2 הגשת ערבות בנקאית נוספת בסך 39,074 ש"ח .3 בהיתר הבנייה - יש להגיש תכנית נטיעות לשלמה דניאל בשווי הפיצוי הנופי. (דרישת שפ"ע)

11 הגשת אישורי מהנדס ויועץ קרקע לעניין יציבות כביש ומדרכה סמוכים ושמירה על תשתיות קיימות סמוכות. (נשלח נוסח במייל) (דרישת דרכים)

12 אישור סופי ממחלקת דרכים

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

בכללותה הבקשה תואמת את הוראות התוכנית

אין מניעה לאשרה בכפוף לתיאור הבקשה ותיקונים ע"ג תכנית a ובתנאים.

תנאי להעברת הבקשה לגורמים-אישור הסדרי תנועה על תכנית התנועה בתיק הבינוי.

- 42 -

סדר יום לועדה מתאריך - 07/06/2026 - כב סיוון תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2026/72

מספר בקשה 2026/0051.00

מספר סידורי 5

נתונים כלליים

סוג בקשה חפירה ומילוי

שימוש עיקרי מגורים, מגורים

מהות בקשה חפירה ודיפון עבור בנין מגורים בן 16 יח"ד

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש פרז מרדכי

עורך הבקשה הנדסאי אדריכלות פרז מרדכי

מתכנן השלד כהאן יצחק

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

חירם 9 , רוממה

גוש חלקה בשלמות

30077 110 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

0028 תחילת תוקף 19/07/1957

2267 תחילת תוקף 21/06/1985

30077ג תחילת תוקף 16/07/1959

תאור הבקשה

בשכונת רוממה, רחוב חירם 9 בתא שטח 110 על פי תב"ע 30077ג. מבקשים היתר להריסה, חפירה ודיפון עבור בניין מגורים בן 16 יח"ד.

תיק הבניין טרם נפתח.

מסמכי התב"ע

במקום חלה תכנית- 30077ג'- תכנית מתאר 62

במקום מקודמת תכנית 101-1571736 בסטטוס תנאי סף.

- 43 -

פרסום

לא פורסמו הקלות במסגרת פתיחת התיק.

עומק החפירה

שטח המגרש- 169 מ"ר, השטח מיועד לתעשיה-מותר עבור שימוש למגורים %150 מוצעת חפירה 6 קומות בתת"ק עד למפלס ,+792.20 הבקשה מוצעת בהתאם לעומק מגרש סמוך בו התקבל היתר בתיק 2023/106 המיועד להצטרף לבקשה בתב"ע עתידית.

החפירה המבוקשת מוצעת בהתאם לתכנית המקודמת במקום- יש להמציא כתב התחייבות למילוי חוזר במידה והתכנית לא תאושר כמוצע או לחילופין לצמצם את עומק החפירה בהתאמה למגרש הסמוך.

מיקום/ קווי בניין

קווי בניין בהתאם להוראות תכנית המתאר ותיק המידע.

סעיף 8.8 " הקמת מוסך במרווח הקדמי תורשה בתנאי ששום חלק של המוסך לא יבלוט מעל פני הקרקע של המגרש ולא יגרע מהשטח הפנוי" קו בניין קדמי- עבור חניון מותר בקו בניין 0 החפירה המבוקשת מוצעת בהתאם לתכנית המקודמת במקום- יש להמציא כתב התחייבות למילוי חוזר במידה והתכנית לא תאושר כמוצע, ולסמן מילוי חוזר ע"ג התכנית.

רצפה ראשונה

לא מוצעת רצפה ראשונה בבקשה.

נפח החפירה

יש לציין נפח חפירה

הריסה

במקום קיים מבנה בן קומה אחת המוצע להריסה- התקבל אישור מח' שימור.

דיפון וכלונסאות

יש להציג שיטת דיפון לחפירת המגרש, הוצגה הצהרה כי לא מוצעת חדירת עוגנים לחלקות הפרטיות, עוגנים

- 44 -

החודרים לחלקות דרך יידרש לתאם מול מח' דרכים ונכסים.

פרטים

יש להציג פרטי דיפון.

בעלויות

התקבלה חתימת הבעלים "ע"י יפויי כח לעו"ד ישי נוימן" ע"ג הבקשה.

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 31/05/2026

תכנונית : לאשר

את הבקשה

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a בכפוף לשינויים

ובתיאור הבקשה- בתאום עם בוחן הרישוי .

ובתנאים

יש להמציא כתב התחייבות למילוי חוזר במידה והתכנית לא תאושר כמוצע או לחילופין לצמצם את עומק החפירה בהתאמה למגרש הסמוך.

חוות דעת תכנונית 31/05/2026

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

30077ג

תחילת תוקף:

16/07/1959

ייעוד הקרקע:

בשכונת רוממה, רחוב חירם 9 בתא שטח 110 על פי תב"ע 30077ג. מבקשים היתר להריסה חפירה ודיפון עבור בניין מגורים בן 16 יח"ד.

תיק הבניין טרם נפתח.

החפירה מוצעת בהתאם לתכנית המקודמת במקום- יש להמציא כתב התחייבות למילוי חוזר במידה והתכנית לא תאושר כמוצע או לחילופין לצמצם את עומק החפירה בהתאמה למגרש

- 45 -

הסמוך.

אין מניעה לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים.

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

2 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

3 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 4 תשלום אגרת בניה

5 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

6 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

7 קבלת אישור מכון בקרה כי בוצעה בקרת תכן ותוצאות הבקרה תקינות, בצירוף דוח עורך בקשה כאמור בתקנה 52

8 תצהיר חתום של עורך הבקשה

9 תצהיר חתום של מתכנן השלד

10 תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר 11 חתימת נכסים לגבי עוגנים החודרים לכבישים

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתיאור הבקשה- בתאום עם בוחן הרישוי .

- 46 -

סדר יום לועדה מתאריך - 07/06/2026 - כב סיוון תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2026/72

מספר בקשה 2013/0055.02

מספר סידורי 6

נתונים כלליים

סוג בקשה תוכנית שינויים

שימוש עיקרי מגורים, מגורים, בנין ציבורי

תוספת 19 יח"ד חדשות על המאושר בהיתר ושינוי בתכנון

מהות בקשה

ע"פ תבע חדשה

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש עו"ד עו"ד חנה שיף בשם בעלי הקרקע

עורך הבקשה אדריכל גידרון עמוס

מתכנן השלד מהנדס ניסים שלמה

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

הרב שלמה אלקבץ 5 , גבעת שאול

גוש חלקה בשלמות

30160 155 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

1190297 תחילת תוקף 01/02/2025

תאור הבקשה

בשכונת גבעת שאול, בין רחובות נג'ארה -8 אלקבץ, בתחום תא שטח 1 על פי תב"ע .1190297 מבקשים היתר לתוספת 19 יח"ד ושטח למבני ציבור עבור בית כנסת, במקום התקבל היתר לבניין מגורים בן 25 יח"ד וגני ילדים סה"כ 44 יח"ד.

מסמכי התכנית :

תכנית 1190297 הופקדה בתאריך 18.01.2024 ותחילת תוקפה מיום 15.12.2024 התכנית כוללת תקנון תשריט ונספחים.

- 47 -

פרסום:

לא פורסמו הקלות במסגרת פתיחת התיק.

פרוט הבניה המוצעת:

קומה ,-4 -5 מוצעת הגדלת קונטור קומות תת"ק קיימות בהיתר לשימוש חניון וחללים טכניים.

קומה -3 מוצעת קומה הכניסה מכיוון רח' אלקבץ בחזית הע"ק מוצעים גני ילדים ומבואת כניסה למגורים ובחזית האחורית הקבורה בקרקע מוצעים חללים לאחסנה.

קומה -2 מוצעות 6 יח"ד בקומה.

קומה -1 מוצעות 5 יח"ד בקומה וחלל לבית כנסת בגב הקומה הכניסה לבית הכנסת מוצעת באמצעות מדרגות גישה מרח' נג'ארה.

קומת קרקע- בקומה זאת מוצעת הכניסה הראשית לבניין ממפלס רח' נג'ארה מוצע לובי כניסה לבניין, 5 יח"ד בקומה וחלל לבית כנסת.

קומה א'-ב' מוצעות 6 יח"ד בקומה.

קומה ג'-ה' מוצעות 4 יח"ד בקומה.

קומה ו' מוצעות 2 יח"ד ו-2 קומות תחתונת לדירת דופלקס.

קומה ז' מוצעות הקומות העליונות לדירות הדופלקס.

קומת גג מוצע גג בטון שטוח וחללים טכניים.

הגישה לקומות מגרעין המדרגות והמעלית המקשר בין כל קומות הבניין.

- 48 -

סה"כ 44 יח"ד

סטיה ניכרת

סעיף 4.1.2 ט' קובע סטייה ניכרת לעניין

מס' קומות

קווי בניין

הריסה

שלביות ביצוע

סעיף 4.1.2 י"ג – השכרה לטווח רחוק

להלן פירוט לסעיפים הנ"ל

מס' קומות- סטיה ניכרת

סעיף 4.1.2 ט' א' " מספר הקומות המירבי כמצויין בנספח בסעיף 5 הינו מחייב וכל סטייה ממנו תחשב כסטייה ניכרת"

ע"פ טבלה 5 מותר 8 קומות מעל הכניסה הקובעת ו-6 קומות מתחת לכניסה הקובעת.

הערה 7 לטבלת השטחים-קומות מעל הכניסה הקובעת- ממפלס רחוב נג'ארה.

הערה 8 לטבלת השטחים- קומות מתחת לכניסה הקובעת - מתחת למפלס רחוב נג'ארה.

סעיף 4.1.2 ד' 1 " תותר בניית בניין מגורים חדש בן 10 קומות ועוד קומה בנסיגה מעל שלוש קומות חניה תת קרקעיות"

מוצעות 8 קומות מעל הכניסה הקובעת ו5 קומות מתחת לכניסה הקובעת- במסגרת המותר.

קווי בניין- סטיה ניכרת

סעיף 4.1.2 ט' ב' " קווי הבניין המפורטים בתשריט התכנית הינם מחייבים, צמצום השטח שבין גבול תא שטחמספר 1 לבין קו הבניין יחשב כסטייה ניכרת"

סעיף 4.1.2 י'

.1קווי הבניין המירביים יהיו כמצוין בתשריט בקו נקודה בצבע אדום.

.2קו נקודתיים לקו בניין עילי למרפסות.

- 49 -

.3שני קווים נקודה לקו בניין תת קרקעי.

.4קווי הבניין יאפשרו הבלטה של ארון הקודש בבתי הכנסת עד 1.5 מ' מעבר לקווי הבניין.

הבינוי מוצע במסגרת קווי הבניין המותרים, ארון קודש מוצע בהבלטה של 0.98 מ' בקומת קרקע ו-1 במסגרת המותר.

הריסה- סטיה ניכרת

סעיף 4.1.2 ט' ג' "סטיה מהוראות הסעיף המורה על הריסת הבינוי המסומן במסמכי התכנית להריסה תהא סטיה ניכרת." הבינוי הקיים נהרס במסגרת היתר חפירה- ע"פ תכנית המדידה המגרש פנוי מבינוי.

שלביות ביצוע- סטיה ניכרת

סעיף 4.1.2 ט' ד' "סטיה מהוראות סעיף שלביות ביצוע תהא סטיה ניכרת"

סעיף 7.1 " התכנית תבוצע בהינף אחד לא תותר בניה בשלבים"- יירשם כתנאי בהיתר בינוי ופיתוח

סעיף 4.1.2 ג' 1 ". החניה, פריקה וטעינה, פתרונות אשפה ויתר המערכות ומתקנים טכניים ימוקמו בחזיתות צידיות,בהתאם להנחיות המרחביות, לא תותר התקנת מערכות בחזיתות הפונות לרחובות". מתקנים טכניים וכניסה לחניות מוצעים בצידי המגרש פחי אשפה טמונים מוצעים ברחוב מעבר לגבול המגרש.

סעיף 4.1.2 ג' 2 "גובה ראש הקיר הבנוי בגדרות כלפי הרחוב לא יעלה על 120 ס"מ ממפלס הרחוב" יש להציג פריסת גדרות

סעיף 4.1.2 ג' 3 "הקמת קירות תמך הנצפות מהרחובות יעשה בדירוג הקרקע עד 3 מ' גובה ובטיפול נופי המותיר שטח קרקע המאפשר נטיעות , עם זאת ניתן לנצל את מפלסי הטופוגרפיה לשימושים עיקריים מתחת למפלס רחוב נג'ארה כמוצע בנספח בינוי" יש להציג פריסת גדרות מפלס הכניסה

סעיף 4.1.2 ג' 3 " הכניסה לבניין המגורים מרחוב נג'ארה תהא ישירות מהרחוב ותותאם לגובה המדרכה הסמוכה"

מוצע -0.00 793.80 כהמשך ישיר למפלס הרחוב ובהתאם לנספח הבינוי.

סעיף 4.1.2 ד' 2 " מפלס הכניסה הקובעת לבניין יהיה בגובה ממפלס רחוב העליון, לבניין המוצע תהיה שתי כניסות- אחת מהרחוב העליון והשנייה מהרחוב התחתון וזאת לשם הבטחת מעבר ישיר ונגיש להולכי רגל, כמפורט בנספח הבינוי". מוצע כמותר ובהתאם לנספח הבינוי.

מבני ציבור

- 50 -

סעיף 4.1.2 ד' 3 " בשטח המסומן בנספח הבינוי בקווים אלכסונים המצוי במפלס -10.40 של הבניין על פי נספח הבינוי תבנה כיתת גן או מעון יום או מרכז לגיל הרך בהיקף אשר לא יפחת מ 130 מ"ר שטח בנוי ושטח מינימלי לחצר צמודה ורציפה 95 מ"ר . וכיתת גן או מעון יום או מרכז לגיל הרך נוספת בהיקף אשר לא יפחת מ 130 מ"ר שטח בנוי ושטח מינימלי לחצר צמודה ורציפה 100 מ"ר"

3. בשטח המסומן בנספח הבינוי בקווים אלכסונים המצוי במפלס -7.00 של הבניין והיקפו כ -250 מ"ר יותר

ל -2 בתי כנסת לתפילה.

.4בתי הכנסת יהיו בתי כנסת פרטיים, ולא יהיו בכלל הפרשות מבונות לצורכי ציבור.

.5תותר הבלטת ארונות קודש עד 1.5 מ' מקו בניין.

.6הפרשות המבונות יתוכננו בכניסות נפרדות המנותקות מן השטחים המשותפים בבניינים.

מוצעים גני ילדים במפלס הכניסה מכיוון רח' אלקבץ כאשר לכל גן מוצעת כניסה נפרדת מחזית הבניין בהתאם למוצע בנספח הבינוי.

בית כנסת מוצע בקומת הכניסה מרח' נג'ארה ובקומה -1 מתוכננת כניסה נפרדת לבתי הכנסת.

התקבל אישור מח' מבני ציבור לתכנון המוצע.

גג

סעיף 4.1.2 ה' " בגגות שטוחים יוצבו קולטים לדודי שמש כחלק אינטגרלי מתכנון הגג או המעקה" מוצעים קולטים על גג הבניין, התקבל אישור אד' העיר לתכנון המוצע.

תמהיל יח"ד

סעיף 4.1.2 י"ג 1 " תמהיל הדיור יהיה לפחות %20 יח"ד שגודלן לא יעלה על 55 מ"ר(כולל ממ"ד) ". מוצעות 10 יח"ד קטנות, יש להציג תמהיל יח"ד המוכיח עמידה בתנאי הסעיף.

דיור להשכרה- סטיה ניכרת

סעיף 4.1.2 י"ג

1. 10הדירות הקטנות תיקבענה כדירות בשימוש של "דירות להשכרה" לתקופה של 15 שנים

לפחות. יח"ד אלו יחויבו בהשכרה של 15 שנים לפחות, מיום מתן טופס איכלוס, ובתקופה זו לא יותר בהן שימוש של מגורים שלא בשכירות.

..2

.3המבנה יהיה בבעלות היזמים במשך כל תקופת ההשכרה. לא ניתן יהיה למכור את הדירות להשכרה (לרבות שטחי חניה ומחסנים), באופן נפרד או במפוצל או בחלקים, בין במישרין ובין בעקיפין, למעט אם מכירת היחידות האמורות והשטחים המשותפים האמורים הינה לעד 2

- 51 -

גורמים או חברות, ולשם ניהולם כמגורים להשכרה. שימוש בדירות שלא בהתאם לסעיף זה יהווה סטיה ניכרת.

.4תנאי למתן היתר בניה יהיה רישום הערה לפי סעיף 27 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום)

תשע"ב 2011 , בדבר ייעוד הדירות להשכרה לתקופה המנויה בס"ק 1 לעיל מיום מתן טופס איכלוס.

.5תנאי למתן היתר בניה יהיה רישום הערת אזהרה בהתאם לחוק המקרקעין בדבר הימנעות מעשיית עסקה ביחידות הדיור המיועדות להשכרה ובשטחים המשמשים את יחידות הדיור להשכרה (לרבות השטחים המשותפים, החניות והמחסנים) לתקופה המנויה בס"ק 1 לעיל.

.6בכל תקופת ההשכרה ( 15 שנים לפחות), שטחי הבניין אשר יהיו בשימוש מגורים להשכרה, לרבות שטחי המחסנים והחניות, ינוהלו ע"י חברת ניהול ואחזקה עבור היזמים.

.7בחלוף תקופת ההשכרה, יותר ביחידות הדיור שימוש רגיל של מגורים, וכל ההוראות המיוחדות לעניין "דיור להשכרה" יבוטלו.

.8כל סטיה מהוראות סעיף זה תהווה סטיה ניכרת. יירשם כתנאי בהיתר ובהערת אזהרה.

דירות להשכרה- סטיה ניכרת

סעיף 4.1.2 י"ג 2 " מספר יחידות הדיור המרבי בתכנית זו הינו מחייב. כל הגדלה או צמצום תחשב כסטיה ניכרת"

ע"פ טבלה 5 מותר 44 יח"ד קיימות 25 יח"ד מוצע 19 יח"ד סה"כ 44 יח"ד מוצע כמותר הערה 5 לטבלת השטחים- מאושרות 25 יח"ד, מוצעות 19 יח"ד , 10 יח"ד יהיו להשכרה ל -15 שנים, סה"כ 44 יח"ד.

מי נגר

סעיף 4.1.2 י"ד " יותרו לפחות %15 שטחים חדירי מים מתוך שטח תא השטח הכולל, במגמה לאפשר קליטת כמות מים גדולה ככל הניתן של מי נגר עילי וחילחולם לתוך הקרקע בתחומי המגרש. השטחים חדירי המים אפשר שיהיו מגוננים או מצופים בחומר חדיר (כגון:חצץ וחלוקים)

יותרו פתרונות לחלחול טכני כחלופה לחלחול טבעי באישור מהנדס העיר או מי מטעמו". יש להציג סקיצת חלחול מי נגר.

שטחי בניה

מגורים

- 52 -

עיקרי ע"ק מותר: 3925 מ"ר מוצע: 3,398.29 מ"ר נותרו: 526.71 מ"ר

הערה 3 לטבלת השטחים- חושב לפי עובי קיר חיצוני 25 ס"מ.

עיקרי ת"ק מותר: 965 מ"ר מוצע: 967.63 מ"ר נותרו: 2.63 מ"ר

שרות ע"ק מותר: 535 מ"ר מוצע: 746.45 מ"ר חריגה: 211.45 מ"ר- יילקח ע" שטח עיקרי

שרות ת"ק מותר: 3000 מ"ר מוצע: 2,829.13 מ"ר נותרו: 170.87 מ"ר

הערה 4 לטבלת השטחים- שטחי החניה והמחסנים יהיו תת קרקעיים במלואם בלבד.

מבני דת

עיקרי ע"ק מותר: 250 מ"ר מוצע: 213.09מ"ר + 30.58 שירות נותרו: 6.33 מ"ר

הערה 1 לטבלת השטחים- 250 מ"ר לשני בתי הכנסת.

מבני ציבור- חינוך

עיקרי ע"ק מותר: 260 מ"ר מוצע: 226.54 מ"ר + 33.41 מ"ר שירות נותרו: 0.05 מ"ר

הערה 2 לטבלת השטחים- 260 מ"ר לשני גני הילדים או מעון יום או מרכז לגיל הרך ושטחי חצרות יהיו בהתאם לתקן.

מחסנים

מוצעים 44 מחסנים כמס' יח"ד בגב קומה -3 .

בעלויות

התקבלה חתימת עו"ד חנה שיף בשם בעלי הקרקע במסגרת פתיחת התיק.

מידע קודם

מתאריך

בדיקת המלצה 31/05/2026

תכנונית : לאשר

את הבקשה

המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים בכפוף לשינויים

ובתנאים.

ובתנאים

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a

- 53 -

ובתאור הבקשה- בתאום עם בוחן הרישוי

חוות דעת תכנונית 27/05/2026

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

1190297

תחילת תוקף:

01/02/2025

ייעוד הקרקע:

תיק הבניין תואם להוראות התכנית ונספחיה ואין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים.

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 אישור פיקוד העורף הג"א

4 אישור שירותי הכבאות

5 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

10 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

11 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

12 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

- 54 -

13 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 14 תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר 15 אישור משרד הבריאות

16 תצהיר חתום של עורך הבקשה

17 תצהיר חתום של מתכנן השלד

18 חתימה על כתב התחייבות מול מחלקת נכסים/כלכלה אורבנית והפקדת ערבות למבני ציבור ותיקון ההערות המסומנות ע"ג התוכנית (מבני ציבור)

19 אישור סופי אד' העיר

20 רישום הערת אזהרה בהתאם לחוק המקרקעין בדבר הימנעות מעשיית עסקה ביחידות הדיור המיועדות להשכרה ובשטחים המשמשים את יחידות הדיור להשכרה (לרבות השטחים המשותפים, החניות והמחסנים) לתקופה של 15 שנים לפחות 21 אישור מחלקת נכסים בדבר קבלת כתב התחייבות

22 חישוב מחצית אגרה עבור דירות להשכרה

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים.

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- בתאום עם בוחן הרישוי

- 55 -

סדר יום לועדה מתאריך - 07/06/2026 - כב סיוון תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2026/72

מספר בקשה 2024/0528.00

מספר סידורי 7

נתונים כלליים

עבודות הריסה, בניה חדשה / בניין חדש, ריצוף חצר ועבודות

סוג בקשה

פיתוח, חפירה ומילוי

מגורים + מסחר, מגורים, משרדים, מסחר, שטח ציבורי

שימוש עיקרי

פתוח, בנין ציבורי

התחדשות עירונית והקמת מבנה מגורים, מסחר, תעסוקה

מהות בקשה

וציבור. סה"כ 126 יח"ד כולל יח"ד להשכרה

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש לביא בשמעוני בע"מ

עורך הבקשה אדריכל אפשטיין רנדי

מתכנן השלד אנגל שמואל

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

דוד שמעוני 48 , גבעת הורדים

גוש חלקה בשלמות

30122 106 לא

30122 5 לא

30122 6 לא

30122 7 לא

30122 8 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

30122ג תחילת תוקף 16/07/1959

550541 תחילת תוקף 26/10/2024

תאור הבקשה

בשכונת גבעת הורדים, עפ"י תב"ע ,550541 במסגרת תכנית להתחדשות עירונית במתווה פינוי בינוי ברחוב דוד שמעוני 48 על רחוב הרצוג המרכזי, מבוקשת הקמת שני בניינים חדשים לשימושי מגורים, חזית מסחרית, תעסוקה, דיור להשכרה ומבנה ציבור.

- 56 -

הבניינים בני 18 קומות מעל 3 קומות תת"ק.

בקשה להריסה, חפירה, דיפון, ביסוס וקירות תמך. בתיק מס' -1.2024/0528.00 נמצאת בהליך להוצאת היתר.

מסמכי התכנית :

במקום חלה תכנית 550541 אשר תחילת תוקפה מתאריך .08/2023/16 התכנית כוללת תשריט, הוראות ונספחים – נספח הבינוי מחייב לעניין קוי בנין, מס' יח"ד, גובה בניין, ומספר קומות.

פרסום

במסגרת הבקשה לא פורסמו ההקלות.

פירוט הבניה המוצעת:

חניון- קומות -3 – -1

מוצעות 3 קומות חניון תת קרקעי הכוללות מקו"ח, חדרי מדרגות, מעליות וחדרים טכניים.

כניסה לחניון: מרחוב הרצוג בחזית המערבית.

קומת כניסה- מפלס 0.00

במפלס זה מוצעת הכניסה לבניין מרחוב הרצוג, אל קומת המסחר.

הקומה כוללת מרחבים מוגנים, חדרי אשפה, חדרי מדרגות ומעליות.

בנוסף, קומת הקרקע כוללת כניסה לרכבים תפעוליים וחניה לצורכי השטח הציבורי.

קומות 1-2

בקומה זו מוצעים שטחי תעסוקה – משרדים , מגורים – להשכרה לצמיתות, מחסנים, מאגרי מים, מעבר ציבורי , מבואות, חדרי מדרגות, מעליות, מבואות מרחבים מוגנים ומרפסות.

קומה 3

בקומה זו מוצעים שטחי תעסוקה – משרדים , מגורים – להשכרה לצמיתות, מחסנים, חדר שנאים, חדרי ביטחון וחירום, מעבר ציבורי , מבואות, חדרי מדרגות, מעליות, מרחבים מוגנים ומרפסות.

- 57 -

קומה :4

במפלס זה מוצעת הכניסה לבניין מרחוב דוד שמעוני/התקופה, אל מוסדות הציבור- ספריה ובית כנסת.

בנוסף קומה זו כוללת מועדוני דיירים, חדרי עגלות ואופניים, יח"ד למגורים, מעברים ציבורי, מבואות, חדרי מדרגות, מעליות מרחבים מוגנים ומרפסות.

קומות 5-17

בקומות אלו מוצעות יח"ד למגורים הכוללות מרחבים מוגנים, מרפסות, חדרי מדרגות, מבואות ומעליות.

קומת גג:

מוצעת יציאה מחדרי המדרגות לגג בטון שטוח, לרבות מאגרי מים וחדר משאבות- יש להציג ע"ג תכנית הגגות –שיפועים, חדר מדרגות, מפלסים, וקולטי שמש.

חניה

עפ"י סעיף .4.1.2 ב:

1. תותר בניית קומות חניה מתחת למפלס רחובות שמעוני/ התקופה, ובקומות תת קרקעיות ממפלס רחוב

הרצוג.

2. תקן החניה יהא התקן התקף לעת הוצאת היתר הבניה

3. יוקצו שטחי חניה לצורכי השטח הציבורי.

4. יוקצו שטחי חניה לצורכי המסחר.

5. יותרו 2 כניסות למתחם:

כניסה א': תשמש לרכבים תפעוליים (משאיות פריקה וטעינה ומשאיות פינוי אשפה) וכן כניסת רכבים

פרטיים לחניון התת קרקעי המוצע בתכנית פינוי בינוי 690856 טשרניחובסקי 68

כניסה ב': תשמש לרכבים פרטיים למגורים, למסחר ולמבני ציבור.

6. תהא הפרדה בין חניות המגורים לחניות המסחר/ התעסוקה/ מבני ציבור ע"י מחסום או אלמנט בין

חניות.

7. תובטח אפשרות מעבר לחניון התת קרקעי המוצע בתכנית פינוי בינוי 690856 טשרניחובסקי 68

8 .יוקצו כ-10 אחוז ממספר יח"ד לחניות אורחים .

9. במידת הצורך לעת מתן היתר בנייה, ניתן להוסיף קומות ושטחי שירות תת קרקעיים לטובת חניה

ומערכות טכניות מבלי שיחשב כסטייה ניכרת".

- 58 -

מוצעות 3 קומות חניון תת קרקעי הכוללות מקו"ח, חדרי מדרגות, מבואות וחדרים טכניים.

קומת הקרקע כוללת כניסה לרכבים תפעוליים וחניה לצורכי השטח הציבורי.

הכניסה למתחם כוללת שתי כניסות, מרחוב הרצוג בחזית המערבית:

כניסה א' - כניסה לרכבים תפעוליים+ מקו"ח לשטחים הציבוריים.

כניסה ב' – מקו"ח לרכבים פרטיים למגורים, ולצורכי ציבור.

התקבל אישור חניה מתאריך ,22/05/2025 לפיו: "אין התנגדות לתכנית. עבור 126 יח"ד חדשות ושטחי מסחר, משרדים בית כנסת וסיפרייה דרוש 151 מ"ח עפ"י התקן (אזור עתיר תח"צ) מוצע 137 מ"ח עבור המגורים מיתוכם 12 מ"ח לא משוייכות לדירות עבור אורחים ו- 4 חניות נכים ומוצע 20 מ"ח עבור השטחים הציבוריים מיתוכם 2 נכים סה"כ מוצע בתכנית: 157 מ"ח עפ"י תקן. בנוסף מוצע 2 מ"ח עבור רכב תפעולי.

מצורף אישור צת"ל. תכנית הסדרי תנועה חתומה מצורפת וסרוקה בארכיב. תנאי לטופס -4 אישור רשות תמרור לתכנית. "

-יש להציג תכנון זהה לתכנון שאושר ע"י מחלקת הסדרי תנועה, לרבות מספור מקו"ח, הצגת חניות לאופנועים, חניות נכים, ושיוך החניות לצורכי ציבור ולמסחר במלל.

כמו כן, יש להציג חישוב המראה כי %10 ממספר יח"ד מוקצים לחניות אורחים.

בנוסף, יש להציג הפרדה בין חניות המגורים לחניות המסחר/ ציבור ע"י מחסום/ אמצעי הפרדה אחר.

סטייה ניכרת

הוראות לשצ"פ-

הוראות בינוי (4.1.2 א) - כמפורט בסעיף הרלוונטי.

סטיה ניכרת, סעיף 4.1.2 ד:

".1 קווי הבניין, מספר קומות והחזית המסחרית כלפי רחוב הרצוג, המופיעים בתשריט ובתקנון התכנית הינם מחייבים..

.2לא יותר ניוד שטחי מסחר או שטחים ציבוריים לטובת מגורים. – כמפורט בסעיף שטחי בניה.

.3השצ"פ ישמש מעבר נגיש להולכי רגל בין רחובות שמעוני/ התקופה לרחוב הרצוג. תובטח הקמת מעליות ו/או דרגנועים ו/או מדרגות לשיפור הנגישות בין הרחובות."

- 59 -

הוראות למגורים מסחר ותעסוקה-

הוראות בינוי, סעיף 4.3 א:

"תנאי להגשת בקשה להיתר יהיה רישום הערת אזהרה בהתאם לחוק המקרקעין בדבר הימנעות מעשיית עסקה ביחידות הדיור המיועדות להשכרה והשטחים המשמשים את יחידות הדיור להשכרה (לרבות השטחים המשותפים, החניות והמחסנים) . כל סטיה מהוראות סעיף זה תהווה סטיה ניכרת מהוראות התכנית.."- יירשם כתנאי לקבלת היתר.

הוראות פיתוח, סעיף 4.3 ג:

"חזיתות המבנים במפלס הרחובות הרצוג ושמעוני/ התקופה יכללו אחד או יותר מבין השימושים הפעילים הבאים: מסחר/ תעסוקה/ כניסות למבני המגורים/ הפרשות מבונות לצרכי ציבור"-כנדרש.

"לא תותר הצמדה של שטחים לדירות בחזיתות הפונות לרחובות שמעוני/התקופה והרצוג"

סטיה ניכרת, סעיף 4.3 ד:

".1סטיה ניכרת לפי סעיף .4.1 ד'

2. יקבע כי לפחות 20 אחוז מסך יח"ד המוצעות יהיו בשטח מירבי של עד 75 מ"ר. (כמפורט בסעיף יח"ד)

3. בשטח המסומן בנספח הבינוי בצבע חום המצוי בקומה 4 של בניין b+a והיקפו כ-500 מ"ר יותר שימוש

עבור בית כנסת ותרבות וקהילה בלבד. שטח זה מהווה הפרשה ציבורית אשר תירשם על שם הרשות המקומית, בהתאם לטבלת ההקצאה והאיזון המצורפת לתכנית זו, ובהתאם להוראות סעיף 6.4 להלן..

(כמפורט סעיף שטחי בניה)

4. שטחי המסחר המירביים מעל מפלס רחובות שמעוני/ התקופה יהיו עד 250 מ"ר.." (כמפורט סעיף שטחי

בניה)

להלן פירוט לסעיפים הנ"ל:

1. קווי בניין- סטיה ניכרת:

התקבל תיק מידע מס' 24/6147.00 בו סומנו קווי בניין כאשר קו הבניין סומן באדום וקו הבניין התת"ק סומן בכחול.

קווי הבניין לא סומנו כראוי בתכניות.

לפיכך, לצורך בחינה סופית, יש לסמנם בהתאם לתשריט התכנית ועפ"י מחלקת מידע תיכנוני, כך שקווי הבניין יסומנו בצבע המתאים.

- 60 -

יש לוודא כי הבינוי המוצע אינו חורג מקווי הבניין המאושרים, וכי כל חריגה מקווי הבניין מהווה סטייה ניכרת.

2. מס' קומות- סטיה נכרת:

עפ"י טבלת זכויות והוראות בניה:

מס' הקומות המותר:

מעל הכניסה הקובעת- .18

מתחת לכניסה הקובעת- .4

מוצע:

מעל הכניסה הקובעת- .18

מתחת לכניסה הקובעת- .3

כמותר

3. חזית מסחרית- סטיה ניכרת:

עפ"י סעיף 4.3.1 -שימושים :

"במפלס :0 חזית מסחרית במפלס רחוב הרצוג, הינה מחייבת"-

מבדיקת התכניות עולה כי קומת הקרקע, מפלס 0.00± מתוכננת כקומה מסחרית בהתאם להוראות התכנית.

יש להוסיף סימון חץ צפון ע"ג כלל התכניות.

בנוסף, בתכנית הפיתוח יש להוסיף שמות רחובות הגובלים במתחם.

4. מעבר בין הרחובות- סטיה ניכרת:

"השצ"פ ישמש מעבר נגיש להולכי רגל בין רחובות שמעוני/ התקופה לרחוב הרצוג- תובטח הקמת מעליות ו/או דרגנועים ו/או מדרגות לשיפור הנגישות בין הרחובות."