ישיבת משנה לתכנון ובנייה תבע מס 1 · 22/12/2007
המסמך אינו מופיע עוד ברשימת הפרוטוקולים באתר הרשות (נבדק 2026-09-13). העותק הזה נשמר כאן כפי שפורסם.
1
1070911
ועדת משנה לתכנון ובניה מספר 2022/22 בתאריך 07/12/2022 - יג כסלו תשפ"ג
סוג דיון: הצטרפות הועדה המקומית בשלב הפקדה
מס' התכנית בסדר היום: 16
זיהוי התכנית
מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ועדה מחוזית
1070911 א.ב.נ.ר אבןישראל
רזידנס
אללו ניסים ת. עמידה
רחוב, שכונה:
המלך גורג 31 , מרכז העיר
גוש חלקה מ חלקה עד בשלמות
30037 5161
לא
30037 5092
לא
30037 5163
כן
30037 5080
לא
30037 5105
כן
30037 5164
כן
30037 5159
לא
30037 5165
לא
30037 5005
לא
30037 5082
כן
30037 5060
לא
30037 5065
לא
30037 5091
כן
עיקרי התכנית ומטרותיה
תיאור התכנית:
התכנית ממוקמת במתחם חסבון, גובלת מדרום ברחוב מאיר שחם וגן עצמאות וממערב ברחוב המלך ג'ורג'.
שטח התכנית הינו כ- 8.5 דונם
מטרת התכנית הינה להריסת מבנה קיים ובניית מבנה חדש הכולל מגדל בייעוד של עירוני מעורב.
כמו כן, שינויי ייעודי הקרקע במתחם הנמצא בין הרחובות המלך ג'ורג' ממערב, רחוב מבוא המתמיד ממזרח ומאיר שחם וגן העצמאות מדרום על מנת לפתח את המרחב הציבורי הפתוח במתחם ולשמר את המבנים ההיסטוריים הקיימים במתחם ולייעדם למסחר, תעסוקה ומבנים ומוסדות ציבור. התכנית מבקשת כמו כן להסיט את רחוב מאיר שחם דרומה.
עיקרי התכנית ומטרותיה כדלקמן:
1. שינוי ייעודמ- דרך מאושרת, אזור מגורים 2 מיוחדאזור מסחרי, עירוני מעורב, חניה ל- שצ"פ, דרך
2
1070911
משולבת, עירוני מעורב, מסחר, תעסוקה ומבנים ומוסדות ציבור
2. קביעת סך השטחיםבתא שטח A3 ו- B3 בנייןE, (גודל מגרש- 1407מ"ר) ל- 26,045 מ"ר מתוכם
18,545 מ"ר שטח עיקרי (פלוס 950 מ"ר בתת הקרקע) ו- 6,550 מ"ר שטחי שירות המהווים 1,318% בניה מרבי
3. קביעת מס' קומותבתא שטח A3 ו- B3 ל- 38
4. קביעת מס' יח"ד בתא שטח A3 ו- B3 ל- 155
5. קביעת הוראות בדבר איחוד וחלוקה
6. קבעת הוראות בדבר חלקות תלת מימדיות
7. קביעת הוראות שימור מבנים
8. קביעת זיקת הנאה
9. קביעת הוראות בינוי, תנאים למתן היתר בניה ושלביות ביצוע
חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק
התובע העירוני
לא התקבל
צוות בקרת
תכנון פיזי
לא התקבל
חברת הגיחון
מח' המים
לא התקבל
חברת הגיחון -
מח' הביוב
והניקוז
לא התקבל
הרשות הארצית
לכבאות והצלה
לא התקבל
המחלקה
לאיכות הסביבה
לא התקבל
אגף מבני ציבור-
המחל' לתכנון
מבני ציבור
לא התקבל
אגף תברואה
לא התקבל
אגף נכסי עיריה
לא התקבל
חברת חשמל
לישראל
לא התקבל
רשות העתיקות
- אריכאולוג
מרחב י-ם
לא התקבל
אגף רישוי
ופיקוח - מח'
המידע התכנוני
לא התקבל
אגף תכנון העיר
- מח' השימור
לא התקבל
אגף לשיפור פני
לא התקבל
3
1070911
העיר אגף שפ"ע
- המח'
לתחזוקת
כבישים
ומדרכות
אגף תכנון העיר
- המח' למדיניות
התכנון
לא התקבל
אדריכל העיר
לא התקבל
תוכנית אב
לתחבורה
לא התקבל
אגף תושייה -
צוות בקרת
תכנון תנועה
לא התקבל
אגף רישוי
ופיקוח - המח'
להיטלי השבחה
לא התקבל
המחלקה
לנגישות
לא התקבל
אגף שפ"ע - מח'
גננות-עצים
ותכנון
לא התקבל
תיאור להצטרפות העירייה כמגישה בהפקדה
מוצע בזאת לצרף את הוועדה המקומית כמגישת תכנית על מנת לבטל מקטע משטח הדרך המאושרת של רחוב מאיר שחם הקיים בפועל, הסטתו דרומה על חשבון שטח בייעוד ציבורי של שצ"פ, זאת לאור חשיבות התכנית המוצעת לפינוי בינוי של מבנה ישן, ושינוי פניו של מתחם המהווה כחצר אחורית מוזנחת המשמשת כחניה בפועל, תוך יצירת מתחם איכותי של בניה חדשה אינטנסיבית, מרובת שימושים ופיתוח המרחב הציבורי בין המבנים, הדבר אשר יתרום להחייאת ופיתוח המקום בפרט ואת מרכז העיר בכלל.
על כן, תכנית זו מובאת לאישור הועדה המקומית על מנת לאשר את צירוף הוועדה המקומית כמגישה לתכנית.
המלצת מהנדס העיר
לעיריית ירושלים להצטרף כמגישה לאשר
הוועדה המקומית מחליטה להצטרף כמגישת התכנית על מנת להסדיר מבחינה סטטוטורית את הסטת הרחוב בתכנית דנן לצורך קידום התכנית של התחדשות עירונית. הכל בכפוף להמשך תאום התכנית מול מהנדס העיר טרם הבאתה לדיון להפקדה בוועדה המקומית.
1
1103571
ועדת משנה לתכנון ובניה מספר 2022/22 בתאריך 07/12/2022 - יג כסלו תשפ"ג
סוג דיון: הפקדה
מס' התכנית בסדר היום: 17
זיהוי התכנית
מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ועדה מקומית
1103571 געאביס עאדל יונס חאזם ת. עמידה 7.11.22 רחוב, שכונה
רח' טבליא בית צפפה
גוש חלקה מ חלקה עד בשלמות
30286 34 כן
עיקרי התכנית ומטרותיה
חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 3 תשריט 4
התכנית מציעה תוספת שטחי חנייה בתת הקרקע, הגדלת שטחי מסחר ושינוי בינוי על פי המאושר בתכנית 691667, להלן
1. הוראות בינוי בגין תוספת קומת תת"ק לחנייה מהמאושר
2. הוראות בינוי בגין שינוי קונטור ותוספת חנייה ב2 קומות התת"ק המאושרות
3. הוראות בגין ביטול כניסה לחנייה במפלס קומת חנייה 3- על פי המאושר ותכנון כניסה ברמפה חדשה
במפלס קומת מרתף 1- על פי נפסח הבינוי
4. הוראות בינוי בגין שינוי מיקום שטחי ההפרשה המבונה(גן ילדים/ מעונות יום) המאושרת והצרחת
יח"ד 1 בבנין 2 לבנין 1 על פי המופיע בנספח הבינוי
5. הוראות בגין הגדלת שטחי מסחר מאושרים במפלס קומת קרקע
6. הוראות בגין שינוי קונטור שלושת מבני המגורים המאושרים
7. קביעת שטחי בנייה ל– 12,307.08 מתוכם
8. מבנים ומוסדות ציבור לחינוך 440 מר שטח עיקרי מתחת לכניסה הקובעת.
9. מגורים 4039.18 מ"ר שטח עיקרי ו– 1112.88 מ"ר שטח שירות מעל הכניסה הקובעת 102.42 מ"ר
שטח עיקרי ו – 6062.6 מ"ר שטח שירות מתחת לכניסה הקובעת
10. מסחר 550 מ"ר שטח עיקרי מעל הכניסה הקובעת
11. הוראות בגין שינוי קווי בנין
12. קביעת תנאים למתן היתר בניה ופיתוח השטח.
תיאור כמותי של המוצע בתכנית
יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה מ"ר –
מרבי מעל
לקרקע
הערות
מ"ר %
דרך מאושרת 1676.42 40.79
מגורים ג 47 2433.38 59.21 5702.06 מגורים 216% בנייה מרבים
מסחר: 22% בנייה מרבים
סה"כ 4109.79 100
תיאור המצב הקיים
חלקה ריקה מבינוי. על פי התצ"א במערכת העירונית החלקה מחולקת ל – 2. משמשת לחניון אוטובוסים מוניות ולאחסנת חומרי בנין.
תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית
2
1103571
תכנית 691667 משנת 2021 אשר ייעדה את החלקה למגורים ג' ודרך מוצעת. התכנית אישרה הקמת שלושה בנייני מגורים מתוכם 2 בניינים בני 6 קומות ובנין אחד בן חמש קומות. סה"כ47 יח"ד מעל קומת מסחר. כמו כן, התכנית אישרה הרחבת דרך בחזית דרומית לחלקה.
תכנית 211730 משנת 2015 אשר הציעה הקמת מבנה מגורים עם מסחר. התכנית נדחתה בשל אי הסדרת דרך סטטוטורית לנגישות החלקה.
תכנית 528661 משנת 2018 אשר הציעה הקמת מבנה מגורים עם מסחר. התכנית נגנזה בשל אי עמידה בתנאי סף.
היתרים:
2012/0402.00 לטובת בניית גדר גבוהה מ1.5 מ'. הופק היתר בנייה 2012/0402.01 לטובת שימוש חורג ממגורים למסחר. הקמת משרד בחלקה. אושר פרסום. לא הופק היתר בנייה.
2016/1111.00 לטובת בניית גדר גבוהה מ1.5 מ'. הבקשה נסגרה התייחסות למבנים ואתרים לשימור
ל"ר
התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות
1. ייעוד לפי תכנית המתאר– אזור מגורים עירוני.
2. התייחסות לתבנית הבנייה– בינוי עד 8 קומות 280-320 אחוזי בנייה
3. תכנית שכונתית- ע"פ תכנית האב לבית צפפא המהווה מדיניות באזור זה: בחלקה ניתן לבנות 240%
ב-6 קומות.
4. תקן חנייה עירוני – גבוה.
התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ 1 /30 תואם
התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות
תמ"א 35 תואם
תמ"א 3 תואם
אחרת – תמ"א 15 ל"ר
מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור
שימוש נדרש עפ"י
תדריך ההקצאות
מוצע בתכנית הערות
שצ"פ לא
מבני ציבור מוצע הפרשה לגן ילדים על פי תכנית מאושרת 691667
עתודות / אחר לא
חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק
אגף רישוי
ופיקוח - מח'
המידע התכנוני
לא התקבל
אגף תושייה -
צוות בקרת תכנון
תנועה
לא התקבל
מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים
היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית התאמה לחזון העיר בינוי על מדיניות תכנית האב הפחתת שטחי מגורים מהתכנית המאושרת כלכלת היישוב/
הרשות:
שינוי מיקום הפרשה מבונה מעל הכניסה
הקובעת כמאושר למתחת הכניסה הקובעת
השפעות חברתיות:
תשתיות ותחבורה: חנייה בתת הקרקע ושיפור רמפת
החנייה מהמאושר
3
1103571
סביבה ונוף
אחר: תיקון ושיפור נספח הבינוי המאושר
בתכנית 691667
המלצתמהנדס העיר
להפקיד את התכנית בתנאים
מאחר והתכנית הינה בסמכות הוועדה המקומית עפ"י סעיף 62 (א) א לחוק התכנון והבניה, ממליצים על הפקדת
התכנית בתנאים הבאים:
1. התכנית המוצעת מפחיתה בשטחי המגורים המאושרים בתכנית התקפה. לא תותר הפחתה בשטחי
המגורים מהמאושר. יש לתקן.
2. התכנית מציעה שינוי מיקום ההפרשה המבונה מעל הכניסה הקובעת אל מתחת לכניסה הקובעת. יותר
שינוי מיקום ההפרשה המבונה ומיקומי החצרות באישור אגף מבני ציבור. תנאי זה ייקבע כתנאי לפתיחת תיק היתר.
3. הכניסה הקובעת תקבע על מפלס הרחוב לפי תכנית פיתוח הרחובשתתואם בשלב היתר.
4. פתרון החנייה יוצע בתת הקרקע, בתחום המגרש בלבד ועפ"י תקן.
5. בשל שינוי בינוי בתוך גבולות התכנית המאושרת במגרש ריק , אין צורך בנספח בינוי. יש להסיר את
נספח הבינוי ממסמכי התכנית ומסעיף 1.6 .
6. יש להטמיע בהוראות התכנית סעיף חיזוק מבנים עפ"י תקן 413 : "היתר לתוספות הבנייה למבנה קיים
מותנה בבדיקה בדבר הצורך בחיזוק המבנה לפי הוראות תקן ישראלי ת"י 413 .
7. להוסיף סעיףהכנת תשתיות להטענת רכב חשמלי
1. יבוצעו הכנות שיאפשרו העברת כל תשתיות החשמל הנדרשות לטעינת רכב חשמלי עבור כל דיירי
המבנה.
2. תכנון מערכות החשמל בבניין ייקח בחשבון גם את גודל החיבור הנדרש לצורך הקמת עמדות טעינת
רכבים חשמליים לכל דיירי המבנה, לרבות חדרי השנאה. תכנון מערכות החשמל יבוצע על פי חוק החשמל ותקנותיו ועל פי כל דין.
3. התשתית תכלול בין היתר חללים, גומחות, מעברים, מובילים, השארת מקומות בלוחות החשמל
הראשיים ובלוחות חלוקה וכל הנדרש לאפשר חיבור פוטנציאלי לעמדות טעינה ללא צורך בעבודות בנאיות מכל סוג שהוא.
4. תנאי להפקדת התכנית קבלת חוו"ד מחלקת מידע.
5. לערוך את התוכנית ע"פ הערות המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות בעירייה
6. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית
באמצעות דואר רשום לבעלי הענין בחלקות המצרניות.
7. החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86 ד' לחוק
התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.
8. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה
העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה
הערה:
לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה 1965 .
מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.
הערות טכניות
יש להטמיע את הסעיפים הרלוונטיים מהתכנית המאושרת הקודמת ומסגרת התכנית בנדון לרבות הסעיפים הרלוונטיים בנושא השטחים הציבוריים.
1
1048826
ועדת משנה לתכנון ובניה מספר 2022/22 בתאריך 07/12/2022 - יג כסלו תשפ"ג
סוג דיון: הפקדה
מס' התכנית בסדר היום: 18
זיהוי התכנית
מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ועדה מקומית
1048826 י.ש. דר נכסים בע"מ שוהט אוריה ת. עמידה 29.8.2022 רחוב, שכונה
תורה מציון 15 , רוממה
גוש חלקה בשלמות
30077 205 כן
30077 206 כן
עיקרי התכנית ומטרותיה
חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת: הוראות 19__ 11
הוספת מרפסות סוכה כדקלמן
1. שינוי קווי בניין וקביעת קווי בניין חדשים
2. ביטול איסור על בניית מרפסות זיז
3. ביטול הוראה מחייבת עבור קווי בניין עיליים לצורך מרפסות זיז וסוכה
4. ביטול סטייה ניכרת להבלטת מרפסות מחוץ לקווי בניין
5. קביעת גודל ממוצע של 15 מ"ר עבור מרפסת סוכה או מרפסת מקורה
6. ביטולהוראת סטייה ניכרת בנוגע לצמצום השטח שבין גבול המגרש לקו הבניין וצמצום המרחקים שבין
הבניינים
7. תוספת קווי בניין תת קרקעיים כיוון שבתכנית המאושרת לא נקבעו
8. הוספת שטחי שירות בתת הקרקע
9. הוראות לעניין הצבת מתקנים בשטח פרטי פתוח
10. קביעת שלביות ביצוע
תיאור כמותי של המוצע בתכנית
יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה מ"ר –
מרבי מעל
לקרקע
הערות
מ"ר %
מגורים ג' 308 9,539 100 41,350 433% בנייה מירביים שטח פרטי פתוח 0 691 100 0
סה"כ 308 10,230
תיאור המצב הקיים
הבינוי הקיים נהרס
תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית
2
1048826
3614 ,מגדל המים וסביבתו רחובות תובל ותורה מציון, מאושרת משנת 1989- התכנית משנה את ייעוד מגרש 206 של התכנית המוצעת משטח בייעוד אזור תעשייה לשטח למוסדהתכנית קובעת כי יש לאשר תכנית מפורטת לתא שטח זה לצורך הוצאת היתר
6087, מתחם רשות השידור, מאושרת משנת 2013- התכנית קובעת הוראות להריסת מתחם השידור והקמת 308 יח"ד ב- 4 מבנים, שצ"פ, מבנים ומוסדות ציבור ודרכים
תכנית בינוי 374ב- אושרה בהתאם לתכנית 6087
היתרים
2021/0072 ,עבודות הריסה, היתר הופק בשנת 2021- היתר להריסת מתחם רשות השידור
2021/0072.01 ,חפירה ומילוי, בניית קיר תומך/מגן, היתר הופק בשנת 2022- בקשה לחפירה ודיפון עבור 212 יחד
2021/0072.04, בנייה חדשה, היתר אושר בועדה בתנאים בתאריך 22.6.22- בקשה להקמת 212 יח"ד במגרש 101, ההיתר טרם הופק
התייחסות למבנים ואתרים לשימור
ל"ר
התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות
1. ייעוד לפי תכנית המתאר- אזור מגורים עירוני
2. התייחסות לתבנית הבנייה- אזור למגורים , לפי תוכנית כוללת
3. תכנית שכונתית- תכנית האב לאזור התעשייה רוממה
4. תקן חנייה עירוני – בינוני
התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ 1 /30 תואם
התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות
תמ"א 35 תואם
תמ"א 1 תואם
מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור
שימוש נדרש עפ"י
תדריך
ההקצאות
מוצע בתכנית הערות
שצ"פ ל"ר ל"ר
מבני ציבור ל"ר ל"ר
עתודות / אחר ל"ר ל"ר
חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק
מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים
היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית התאמה לחזון העיר מתן מענה לצרכי האוכלוסיה במקום
3
1048826
כלכלת היישוב
הרשות:
השפעות חברתיות:
תשתיות ותחבורה:
סביבה ונוף:
אחר:
המלצת מהנדס העיר
להפקיד את התכנית בתנאים
מאחר והתוכנית בסמכות הוועדה המקומית לפי סעיף 62 א (א) לחוק התכנון והבניה, ממליצים להפקיד
את התוכנית בתנאים הבאים:
1. מאחר שע"פ הסכם החכירה לא מורשים החוכרים להגיש תכנית, הועדה המקומית מחליטה
להיות מגישת התכנית לצורך התאמת הבינוי לאוכלוסייה המתגוררת בו.
2. התכנית מציעה תוספת מרפסות סוכה ליח"ד בקומות התחתונות שלא תוכננה עבורן מרפסת
סוכה. יש לתקן את סעיף 4.1.2 (א) בהתאם
3. קווי הבניין יסומנו כמו במצב המאושר פרט למקומות בהם מוצעות מרפסות.
4. יש לסמן אתהמרחק בין קו הבניין של המרפסות לגבול המגרש.
5. להסיר מטבלה 5 עמודת שטחי מרפסות ולהוסיף סעיף בהוראות המאפשר את תוספת
המרפסות.
6. לקבוע יחס שינוי לתכנית 6087 המאושרת. כל הוראות התכנית המאושרת ימשיכו לחול פרט
להוראות החדשות הנקבעות בתכנית המוצעת. לאור האמור סעיפי הביטול לסעיפים בתכנית המאושרת הם מיותרים, ויש להסירם מהתקנון.
7. ישלמלא את כל הנתונים בטבלה 5 כנדרש.
8. יש להוציאאת ת"ש 700 המיועד לשפ"פ משטח התכנית, שכן אינו רלוונטי לתכנית שמטרתה
תוספת מרפסות.
9. תנאי לתעודת גמר יהיה נטיעת עצים לכל אורך החזיתות הפונות למגרשים הציבוריים
והמעברים, בתיאום עם אגף שפ"ע.
10. התכנית תערך במחלקת בקרת תכניות ממוחשבות.
11. שליחת הודעות לכל בעלי העניין בחלקות המצרניותלשטח התכנית ולכל בעלי העניין שבשטח
התוכנית.
12. בהתאם לסעיף 86 לחוקהתכנון והבניה תשכ"ה – 1965, החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה
חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית, באם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.
13. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אומנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה
אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה
הערה: לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה 1965. מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח – המחלקה להיטל השבחה.
1
848440
ועדת משנה לתכנון ובניה מספר 2022/22 בתאריך 07/12/2022 - יג כסלו תשפ"ג
סוג דיון: הפקדה
מס' התכנית בסדר היום: 19
זיהוי התכנית
מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ועדה
מחוזית
848440 עיריית ירושלים כהן ארי ת. עמידה 13/11/2022 רחוב, שכונה
שכונת מעלות דפנה, רחובות פיתוחי חותם, שמעון הצדיק וקרל נטר
גוש חלקה מ חלקה עד בשלמות
30097 5008
לא
31315 4
לא
30100 142
לא
30102 196
לא
30100 133
לא
30100 138
לא
30100 150
כן
30100 135
לא
30100 198
לא
30100 84
לא
30100 72
לא
30100 196
לא
30100 149
כן
30100 83
לא
31405 2
לא
31331 3
לא
31318 1
לא
30102 112
כן
31318 2
לא
31318 3
לא
30102 181
לא
30102 195
לא
30102 198
לא
30102 197
לא
30102 234
לא
30102 245
לא
30102 187
לא
2
848440
30102 188
לא
30102 124
לא
30102 94
לא
30102 189
לא
30102 242
לא
30102 18
לא
30102 206
לא
30102 204
לא
30102 249
לא
30102 236
לא
30102 243
כן
30102 247
לא
30102 250
לא
30102 53
לא
30102 153
לא
30102 152
לא
30102 122
כן
30102 199
כן
30102 149
לא
30102 200
לא
30102 172
לא
30102 238
לא
30102 166
לא
עיקרי התכנית ומטרותיה
חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 11 תשריט 9
מטרת התכנית
יצירת מסגרת תכנונית להתווית ה"קו התכלת" של הרכבת הקלה, במקטע שמעון הצדיק וקרל נטר, שהינו חלק ממערכת הסעת המונים מסילתית בירושלים. בין היתר מציעה התכנית הקמת מתקנים הנדסיים לשימוש הקו וחניונים המשרתים את משתמשי הרכבת הקלה.
עיקרי הוראותיה:
1. קביעת הוראות לרצועת מתע"ן שבה ניתן יהיה להקים מסילותלרכבת קלה, לרבות מתקנים
ותשתיות הדרושים להפעלתה, וכן כל עבודה נוספת נדרשת לשם הקמת, הפעלת ותחזוקת המתע"ן.
2. קביעת מיקום להקמת תחנות על קרקעיות לרכבת קלה ("מסופי מתע"ן" בתכנית זו
3. קביעת הוראות ותנאים לבינוי ופיתוח שיאפשרו, לפי העניין, מתן היתרי בניה, הרשאותאו
3
848440
הודעה לתחילת עבודות להקמת המסילות, התחנות וכל המתקנים הנדרשים להקמה ולתפעול הרכבת הקלה.
4. קביעת הוראות לשמירה על הסביבה ולצמצום מפגעים סביבתיים ובטיחותיים, לרבות בשלב
הקמת המתע"ן ומתקניה.
5. קביעת הוראות שיאפשרו גמישות לשינויים בתנוחת המסילה ומתקניה בתוך השטח שנועד
לרצועת המתע"ן.
6. קביעת הוראות שיאפשרו גמישות לשינויים במיקום התחנות
7. קביעת הוראות לעניין הפקעתן של קרקעות לצרכי ציבור
8. קביעת הוראות בדבר עצים לשימור, העתקה וכריתה
9. קביעת הוראות בעניין שימור, העתקה והריסת מבנים וגדרות
10. קביעת תנאים למתן היתרי בניה.
11. קביעת שלבים לביצוע התכנית.
12. הרחבת דרכים כמסומן בתשריט, וקביעת יעודי קרקע ל'דרך מוצעת.
13. קביעת הוראות לזיקת הנאה.
תיאור כמותי של המוצע בתכנית
יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה מ"ר –
מרביים
הערות
מ"ר %
דרך ו/או טיפול נופי 156.44 0.33
דרך מאושרת 18,940.7
4
39.57
דרך מוצעת 8,795.44 18.38 440
חניון 3,874.41 8.09 2450
יעוד עפ"י תכנית מאושרת
אחרת
4,487.81 9.38
מגבלות בניה ופיתוח 6,451.97 13.48
שביל 304.2 0.64
שטח ציבורי פתוח 4,855.06 10.14 545
סה"כ 47,866.0
8
100
תיאור המצב הקיים
מקטע דרך קיימת ומאושרת בין צומת הרחובות שמואל הנביא פינת פיתוחי חותם לבין צומת הרחובות קרל נטר ושלמה זלמן, ומוצעת הפקעה ממגרשים המיועדים כיום למגורים ולשצ"פים.
תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית
תכנית 1439א תכנית מתאר לשכונה משנת 1976 .
היתרים
לא קיימים היתרים למקטע המוצע.
התייחסות למבנים ואתרים לשימור
שטח התכנית מחוץ לתחום העיר ההיסטורית .
התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות 4
848440
1. ייעוד לפי תכנית המתאר 2000 – אזור מגורים עירוני
2. התייחסות לתבנית הבנייה – ל"ר לתכנית המוצעת.
3. תכנית שכונתית – ללא תכנית אב לשכונה.
4. תקן חנייה עירוני – תקן נמוך 1:1 .
התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות- תמ"מ 1 /30 אזור מוטה תחבורה ציבורית
אזור פיתוח עירוני
התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות
תמ"א 35 תואם
תמ"א 3 תואם
תמ"א 18 תואם
תמ"א 1 תואם
אחרת – תמ"א 15 תואם
מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור
שימוש נדרש עפ"י
תדריך
ההקצאות
מוצע בתכנית הערות
שצ"פ נדרש התכנית מציעה החלפת
שטחים עבור חלק
מהשטחים הירוקים
הקיימים ושומרת על יתר
השטחים הירוקים הקיימים
על תוואי הדרך. סה"כ
התכנית מציעה פחות
מהשטחים הירוקים
המאושרים , אך מאחר
ומדובר בפרויקט עם
תרומה ציבורית גדולה,
מקובל.
מבני ציבור לא נדרש לא מוצע
עתודות / אחר
חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק
התובע העירוני
לא התקבל
חברת הגיחון
מח' המים
לא התקבל
חברת הגיחון -
מח' הביוב
והניקוז
לא התקבל
הרשות הארצית
לכבאות והצלה
לא התקבל
המחלקה
5
848440
לאיכות הסביבה 1. כללי
1. התכנית מציעה שתי חלופות לקוהתכלת של הרכבת הקלה: חלופת שמעון
הצדיק וחלופת קרל נטר. המחלקה ממליצה על חלופת שמעון הצדיק, על אף היתרון בחלופת קרל נטר אשר מתחברת להאב התחבורתי המתוכנן בגבעת התחמושת, כיון שחלופת קרל נטר עוברת בתוך רחוב שכונתי ומייצרת מטרדי רעש ורעידות ואילו בשמעון הצדיק מדובר בחתך רחוב בינונוי-רחב והתכנית אינה מחייבת שינויים בהסדרי התנועה הקיימים בשטחה ואינה גורמת להסטות תנועה, בניגוד לחלופת קרל נטר המייצרת רחוב חד-סטרי לתנועת כלי רכב ומשנה את הסדרי התנועה. כמו כן, המרחק של תחנת הרכבת בחלופת שמעון הצדיק אשר ממשיכה לרחוב קלרמון גאנו, קרובה מאוד להאב בגבעת התחמושת.
2. הערות מחוז ירושלים של המשרד להגנת הסביבה מקובלות ומאושרת על ידי
המחלקה.
2. הערות המחלקה לחלופת קרל נטר
1. חניוני קרל נטר
1. חלק מהפתחים יוצאים לרחוב קרל נטר במפלס הולכי רגל בצמוד
למדרכה. תכנון זה עלול להפריע לילדים. המחלקה מבקשת כי הפתחים יופנו מעל לגובה הראש – 2 מ' ומעלה
2. המחלקה מבקשת כילא יופנו פתחי אוורור נוספים בחזיתות
הדרומיות לכיוון הגינות המתוכננות.
2. המחלקה מבקשת לבחון אפשרות לקירוי המפלס העליון ופיתוחו כגג ירוק
ושטחי משחק ופנאי לתושבים. הדבר ימזער מטרדי רעש וזיהום אוויר לבניין בקרל נטר 19 ויאפשר ניצול מקסימלי של השטח לטובת התושבים
3. המחלקה מבקשת כי תיעשה הכנה לעמדות טעינה בחניונים. היקף עמדות
הטעינה יתואם מול מהנדס העיר או מי מטעמו. לצורך הקמת העמדות, יש לבדוק כבר כעת בשלב התבע אם נדרש שטח לשנאים/ארונות חשמל וכדומה ולמקמם במרחק העומד במגבלות החשיפה לקרינה בלתי מייננת לפי הנחיות המשרד להג"ס.
4. כחלק ממבנה החניון הצפוני מתוכנן חדר השנאה. חדר זה נועד להחליף את
החדרים הקיימים בשטח ולא ישמש לתפעול הרכבת.
5. אקוסטיקה ורעידות
1. הניתוח שבוצע ומסקנותיו מקובלים על המחלקה. יש לציין כי על פי
החתך בתשריט 3.3, הפרשי הגבהים בין הקולטיםR1 ו- R3 לחניונים הסמוכים אליהם גדולים מהמצוין בטבלה מספר 4.2, דבר העשוי לשפר את המצב החזוי ולהוריד את מפלסי הרעש החזויים נמצאו חריגות מקריטריון הרעש לרכבת בשני מבני מגורים, האחד בכתובת ארץ חפץ 79 והשני בכתובתשמעון הצדיק 28. יש לציין כי החריגה בקולט בכתובת שמעון הצדיק 28, הינה נמוכה ביותר ונמצאה רק באחת משתי שיטות חישוב שבוצעו בתסקיר.
2. המלצת התסקיר הינה לתת מיגון דירתי במבנה בכתובת ארץ חפץ 79 .
3. נמצאה עלייה שולית של כ- dBA 1 במפלסי הרעש החזויים מתנועת
כלי רכב במבנה בכתובת ארץ חפץ 26 עד 44. העלייה נמצאה הן בשעת שיא בוקר והן בשעת שיא לילה. עליה זו נובעת מהסטת רחוב ארץ חפץ והעברתו בסמיכות למבנה ביחס למצב הקיים. מפלסי הרעש החזויים בקולט זה בשעת שיא בוקר חורגים מהקריטריון לרעש הן בחלופת האפס (dBA 64.6) והן במצב המוצעdBA 65.7). בשעת שיא לילה אין חריגה מהקריטריון.
4. נמצאו חריגות מהקריטריונים לרעש ורעידות משנה בקולטים רבים
לאורך התוואי. המלצת התסקיר הינה שילוב רפידות לאורך המקטע 6
848440
על מנת לצמצם את המטרד הצפוי
5. המחלקה תומכת בשילוב רפידות לאורך כל הרחוב כי זהו רחוב
שכונתי.
6. מאחר ורעש ורעידות משנה עוברים דרך התשתית הסלעית, נבקש
להשלים חישוב מפלסי הרעש לרעידות ורעש משנה למבנים הסמוכים למנהרה.
7. רעש מתחנת נוסעים– יש להציב קיר אקוסטי ליד בית הספר בקרל
נטר בדומה לקיר האקוסטי ליד רנה קסין.
6. מיסעת הדרך עולה על מבנה בכתובת קרל נטר 30 – יש לצמצם
7. תכנית 101-0476713 העוסקת בהרחבת ת"ת "ויאמר יצחק", מדרום מזרח
לצומת קרל נטר-שמעון הצדיק .
1. יש לבחון האם הרחבת זכות הדרך לטובת שילוב הרק"ל פוגעת
ביכולת מימוש של התכנית להרחבת מוסדות החינוך (לא ברור מהתסקיר).
8. איכות אוויר
1. הניתוח שבוצע ומסקנותיו מקובלים על המחלקה. ראו הערות לעיל
לגבי מיקום פתחי האוורור במרחב הציבורי.
3. הערות המחלקה לחלופת שמעון הצדיק
1. לא צפויים חריגות מהקריטריונים לרעש מהרכבת.
2. צפויה עליה במפלסי הרעש מתנועת כלי רכב, וזאת עקב קירוב המיסעה לבתים
יש לבחון האם נדרש מיגון אקוסטי לבתי המגורים ומוסדות הציבור שכלי הרכב מתקרבים אליהם.
3. צפויות חריגות מהקריטריונים לרעידות ורעש משנה בקולט אחד בסמוך לעיקול
המסילה בצומת שמעון הצדיק/בר לב ויידרש שילוב רפידות במבנה המסילה לשיכוך בשלב התכנון המפורט לאינפרא 2 .
4. מאחר ורעש ורעידות משנה עוברים דרך התשתית הסלעית, נבקש להשלים
חישוב מפלסי הרעש לרעידות ורעש משנה למבנים הסמוכים למנהרה.
אגף תברואה
לא התקבל
אגף נכסי עיריה
מונה תדפיס הוראות 11 מונה תדפיס תשריט 9
יש לשנות נוסח סעיף 6.21 לנוסח הפקעה סטנדרטי כדלקמן 1 .
הפקעה
" השטחים המיועדים לצרכי ציבור, יופקעו ע"י הוועדה המקומית ויירשמו על שם הרשות המקומית בהתאם לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965, ובכפוף לכל דין
2. ישלצמצם קו כחול בהתאם לחלופה 1
חברת חשמל
לישראל
לא התקבל
רשות העתיקות
- אריכאולוג
מרחב י-ם
לא התקבל
אגף רישוי
ופיקוח - מח'
המידע התכנוני
לא התקבל
7
848440
אגף לשיפור פני
העיר אגף שפ"ע
- המח'
לתחזוקת
כבישים
ומדרכות
לא התקבל
אדריכל העיר
מתקנים הנדסיים:
טרם הוצאת היתר יש לקבל אישור אדריכל העיר לתכנון המתקנים ההנדסיים ככל שימצא שנאי על עמוד יש להטמינו.
גבולות התכנית :
יש להרחיב את גבולות התכנית באופן שיכללו את הביסוס של הקירות מבלי שיגרע רוחב המדרכה המתוכננת
ככל שהגשר או פיתוח מצרני אחר נכנס לשטח בייעוד מבנה ציבור, יש לקבל אישור אגף מבני ציבור.
יש להשתמש בטרמינולוגיה של פיתוח ושדרוג המרחב הציבורי ולא של 'שיקום':
סעיף 6.1 – להוסיף שתכנית הפיתוח תובא לאישור אדריכל העיר סעיף 6.22 – תכניתפיתוח תובא לאישור אדריכל העיר ושפ"ע.
אגף רישוי
ופיקוח - המח'
להיטלי השבחה
לא התקבל
מתכנן
אזורי/שכונתי
לא התקבל
אגף שפ"ע - מח'
גננות-עצים
ותכנון
לא התקבל
מוריה -
התחדשות
עירונית
לא התקבל
אגף תושייה -
צוות בקרת
תכנון תנועה
רק''ל קו תכלת
להלן התייחסות לתכנית מעודכנת מתאריך 05.09.22
1. סימון זכויות דרךלא ברור . נא להגדיש. (קו עבה)
2. צומת שמעון הצדיק– ארץ חפץ:
- יש לוודא המשכיות נתיבים מכיוון ארץ חפץ לכיוון המערב.
- נא לרשום מה רוחב המדרכה הצפונית, יש לתכנן מדרכה רחבה. יש להרחיב את זכות הדרך בהתאם
- נתיב פניה שמאלה לרחוב (ללא שם) קצר מאוד
- יש להגיש חלופה להסדרת מעגל תנועה בצומת
3. (הערה 4 מתאריך 4.08.22)מרחק בין הצמתים. כפי שרשמת בתגובת, מרחק בין הצמתים
8
848440
הוא 65 מ', אבל מדובר על המרחק בין צירי הצמתים. למעשה המרחק הוא קטן יותר. אורך נתיב לפניה שמאלה למרגש חניה הוא קצר מאוד. יש להציע חלופות נוספות להסדרת הצומת. לתכנן צומת עם הזרועות בזווית ישרה יותר. יש להציג חלופה עם מעגל תנועה
4. (הערה 8) תחנת אוטובוסים בצומת שמעון הצדיק– קרל נטר, יש לתכנן תחנת
אוטובוסים במפרץ
5. רוחב נתיבים (הערה מס 16) לא מקובל. יש לתכנן נתיבים ברוחב תקני 4/4.5 מ' עפ''י
הנחיות.
6. (הערה 5) מדרכות. לא סומנו מדרכות ברחובות הסמוכים
7. יש להציג הסדרי תנועה ברחובות הסמוכים לציר קר''ל(כניסות למגרשים). להציג זכויות
הדרך. להשלים מידות. לתכנן מדרכות רחבות.
8. תעבירו בבקשה תשריטים (מצב קיים ומוצע
מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים
היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית התאמה לחזון העיר הקו התכלת הינו חלק ממערך הסעת המונים העירוני המתוכנן בעיר,
ומחבר בין הקו הכחול של הרכבת
הקלה לקו האדום ויוצר קו המשכי
ורציף בין שכונות הדרום ומאפשר
גיוון במסלולי נסיעה של קווים
עתידיים.
כלכלת היישוב/
הרשות:
מערכת הסעת המונים המוצעת
תורמת ומשפרת את הרקמה
העירונית, להעלאת איכות החיים
בעיר ומצמצת מטרדים סביבתיים
הנובעים מעומסי תחבורה.
השפעות חברתיות:
תשתיות ותחבורה: התכנית מציעה הרחבת תוואי קטע
לטובת הרכבת הקלה, חניונים לצידי
הקו לטובת משתשי הקו התכלת
1. תנועת רכב פרטי תהיה חד-סטרית
ותצומצם לנתיב אחד בלבד.
2. נוצר ניתוק משטח בית הספר
סביבה ונוף: לאורך ציר הקו התכלת קיים מס'
מצומצם של עצים לעקירה והעתקה
לטובת הרחבת הדרך, התכנית
מציעה שתילת עצים חלופיים רבים
ביחס לעקירה.
לחלופת קרל נטר ישנן השלכות סביבתיות
ויידרשו פתרונות בהתאם לתסקיר.
אחר:
החלטות קודמות
תאריך דיון החלטה
09/11/2022 הוועדה המקומית מחליטהלהיות מגישת התכנית- רק"ל הקו התכלת, על מנת לאפשר את קידומה.
06/12/2021
החלטה
1. בהמשך להחלטת הוועדה מיום 25.11.2021, הוועדה דנה בהצעת ההנחיות
שהועברה על ידי המשרד להגנת הסביבה לעריכת פרקים ג-ה לתסקיר, הכוללת התייחסות לשתי חלופות, חלופת קרל נטר וחלופת שמעון הצדיק.
2. הוועדה מחליטה לאשר את הצעת ההנחיות בהתאם להמלצת המשרד להגנת
הסביבה.
3. הוועדה פונה למגישי התכנית להשלים את עריכת התסקיר בהתאם להנחיות
9
848440
שניתנו, תוך התייחסות לשתי החלופות, בהקדם ובהתאם למועדים הקבועים בתקנות.
10/11/2021
חברים שנכחו: עמיר שקד- יו"ר, שירה תלמי באבאי, אבי בן צור, מתן נחום/לירון
דין, יעקב הלפרין, חיים כהן, דורון לביא, טל קאופמן, אילון ברנהרד, זהבה סדן, עמליה אברומוביץ.
החלטה:
לאחר בחינת פרקים א-ב של תסקיר ההשפעה על הסביבה וחוות הדעת של המשרד להגנת הסביבה, ולאחר קיום דיון פומבי במהלכו הוצגה המלצת צוות התכנון
לקידום חלופת קרל נטר, הוועדה מחליטה כמפורט להלן:
1. הוועדה תציין כי התכנית המוצעת, אשר מטרתה לייצר חיבור בין הקו הכחול
והקו הירוק של הרכבת הקלה, תוך יצירת קו המשכי ורציף בין שכונות דרום העיר (שכונות תלפיות וגוננים) ובין שכונת הגבעה הצרפתית והר הצופים (לרבות האוניברסיטה ובית החולים) היא תכנית בעלת חשיבות. הוועדה התרשמה כי תוואי הקו התכלת ישפר את מערכת הסעת ההמונים העירונית, באמצעות יצירת אפשרות לנסיעה רציפה בין מוקדים עירוניים משמעותיים, ותוך צמצום המעברים בין אמצעי תחבורה שונים. הוועדה תציין כי התכנית מהווה מימוש של מדיניות הוועדה בדבר חיזוק התחבורה הציבורית והתוויית צירי מערכת תחבורה עתירת נוסעים באזורים בעלי פוטנציאל לעיבוי ופיתוח עירוני ובאזורים המתאימים ליצירת מרחב ציבורי פעיל.
2. הוועדה בחנה את שלוש החלופות אשר נבחנו במסגרת פרקים א-ב לתסקיר, הן
חלופת שמעון הצדיק, חלופת קרל נטר, וחלופת קרל נטר -מח"ל. יוער כי חלופת שמעון הצדיק היא החלופה המסומנת בתמ"מ 29/1, אך בהתאם להוראות התמ"מ בסמכות הוועדה לאשר תוואי שלא סומן בתמ"מ.
3. בהתאם למסקנות פרקים א-ב לתסקיר ההשפעה על הסביבה, ובהתאם לחוות
הדעת של המשרד להגנת הסביבה, חלופת קרל נטר, אשר הומלצה על ידי צוות התכנון, כוללת יתרונות בהיבטים אורבניים אך נמצאה בשלב זה נחותה מבחינה סביבתית ביחס לחלופת שמעון הצדיק.
4. נוכח האמור, ועל מנת שבפני הוועדה תהיה תשתית עובדתית מפורטת יותר לשם
קבלת החלטה בעניין החלופה המועדפת, ובהתחשב בכך שמדובר בתוואי קצר יחסית, הוועדה מחליטה כי פרקים ג-ה לתסקיר יערכו הן בהתייחס לחלופת שמעון הצדיק והן בהתייחס לחלופת קרל נטר.
5. בהמשך לכך, הוועדה פונה למשרדלהגנת הסביבה בבקשה להכנת הצעה להנחיות
לעריכת פרקים ג -ה בתסקיר ההשפעה על הסביבה, בהתייחס לשתי החלופות האמורות.
6. הצעת ההנחיות תועבר ללשכת התכנון בהקדם האפשרי ובהתאם להוראות
התקנות, ותובא לדיון בפני הוועדה.
13/07/2021
חברים שנכחו: עמיר שקד- יו"ר, שירה תלמי באבאי, אבי בן צור/ אסף שגיא, דורון
לביא, אברהם שקד/ לירון דין/ מתן נחום, יוחנן וייצמן, קיריל פקטה, עמליה אברמוביץ, אילון ברנהרד, שחר אלוני, ציון גזל, אבישי בר אושר.
החלטה:
הוועדה תשוב ותדון בנושא בדיון פנימי לשם קבלת החלטה בדבר החלופה המועדפת ובקשה להצעה להנחיות לעריכת פרקים ג-ה בהתאם לחלופה שתיבחר.
המלצת מהנדס העיר
להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים
להמליץ לועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:
10
848440
1. גבול התכנית
1. התכנית מציעה שתי חלופות להעברת הקו התכלת של הרכבת הקלה. במעמד הדיון
בוועדה המקומית להצטרפות העירייה כמגישה, נושא החלופות נבחן והוחלט לקדם את החלופה הראשונה של קרל נטר, על אף נחיתותה מבחינת רוחב כביש, מורכבות, וההשלכות הסביבתיות שלה, וזאת בשל שיקולי התחברות למערכת המסילות המתוכננת ללא העמסת מורכבות נוספת על צומת בר-לב/ שרגאי/ קלרמון גאנו, ובשל השירות הנגיש שחלופת קרל נטר מספקת לאוכלוסיית השכונה. לאור האמור יש להציג את מסמכי התכנית כך שיכללו את החלופה הראשונה בלבד, בהתאם לצמצם את הקו הכחול כך שלא יכלול את החלופה השנייה.
2. יש להרחיב את גבולות התכנית באופן שיכללו את הביסוס של הקירות מבלי שיגרע רוחב המדרכה
המתוכננת.
3. תנועה – יש לתקן את מסמכי התכנית בתיאום עם אגף תושי"ה כדלקמן:
1. בטיחות בצומת שמעון הצדיק/ קרל נטר לאור נקודת החיבור במפלסים בין הרכבת
(שמגיעה ממנהרה) לבין מפלס הקרקע.
2. נתיב תנועת כלי רכב רחב דיו שיאפשר עקיפת רכב תקוע וכד
3. גישה לפריקה וטעינה לשטח בית הספר
4. סימון זכות הדרך אינו ברור. יש לסמן בבירור את זכות הדרך (בקו עבה).
5. צומת שמעון הצדיק
1. יש לוודא המשכיות נתיבים מכיוון ארץ חפץ לכיוון המערב
2. יש לציין רוחב המדרכה הצפונית, יש לתכנן מדרכה רחבה. יש להרחיב את זכות הדרך
בהתאם.
3. נתיב פניה שמאלה לרחוב (ללא שם) קצר מאוד יש להציע פתרון .
4. יש להגיש חלופה להסדרת מעגל תנועה בצומת.
5. מרחק בין הצמתים - מרחק בין הצמתים הוא 65 מ', אבל מדובר על המרחק בין צירי
הצמתים. למעשה המרחק הוא קטן יותר. אורך נתיב לפניה שמאלה למגרש חניה הוא קצר מאוד. יש להציע חלופות נוספות להסדרת הצומת. לתכנן צומת עם הזרועות בזווית ישרה יותר. יש להציג חלופה עם מעגל תנועה.
6. תחנת אוטובוסים בצומת שמעון הצדיק- קרל נטר - יש לתכנן תחנת אוטובוס במפרץ.
7. נתיבים - רוחב הנתיבים אינו מקובל. יש לתכנן נתיבים ברוחב תקני של 4/4.5 מ' עפ"י
החניות.
8. מדרכות – לא סומנו מדרכות ברחובות הסמוכים.
9. יש להציג הסדרי תנועה ברחובות הסמוכים לציר רק"ל (כניסות למגרשים). להציג זכויות
הדרך . להשלים מידות. לתכנן מדרכות רחבות.
10. חניונים
1. בחניונים מוצעים פתחים המופנים לכיווןלרחוב קרל נטר במפלס הולכי רגל בצמוד למדרכה. יש
לתכנן את הפתחים מעל לגובה הראש – 2 מ.
2. מוצעיםחניונים בשני מפלסים ממזרח לקרל נטר. יש לשקול הטמעת החניונים בתת
הקרקע ככל הניתן ולפתח את גגות החניונים כגג ירוק ושטחי משחק ופנאי לתושבים.
הדבר ימזער מטרדי רעש וזיהום אוויר לבנ יינים הסמוכים ויאפשר ניצול מקסימלי של השטח לטובת התושבים.
3. יש לתכנןהכנה לעמדות טעינה בחניונים. היקף עמדות הטעינה יתואם מול מהנדס העיר או מי מטעמו.
לצורך הקמת העמדות, יש לבדוק כבר כעת בשלב התבע אם נדרש שטח לשנאים/ארונות חשמל וכדומה ולמקמם במרחק העומד במגבלות החשיפה לקרינה בלתי מייננת לפי הנחיות המשרד להג"ס.
4. כחלק ממבנה החניון הצפוני מתוכנן חדר השנאה. חדר זה נועד להחליף את החדרים הקיימים בשטח
11
848440
ולא ישמש לתפעול הרכבת.
5. איכות הסביבה - אקוסטיקה ורעידות:
1. הניתוח שבוצע ומסקנותיו מקובלים. יש לציין כי על פי החתך בתשריט 3.3, הפרשי הגבהים בין
הקולטים R1 ו- R3 לחניונים הסמוכים אליהם גדולים מהמצוין בטבלה מספר 4.2, דבר העשוי לשפר את המצב החזוי ולהוריד את מפלסי הרעש החזויים נמצאו חריגות מקריטריון הרעש לרכבת בשני מבנ י מגורים, האחד בכתובת ארץ חפץ 79 והשני בכתובתשמעון הצדיק 28. יש לציין כי החריגה בקולט בכתובת שמעון הצדיק 28, הינה נמוכה ביותר ונמצאה רק באחת משתי שיטות חישוב שבוצעו בתסקיר
2. המלצת התסקיר הינה לתת מיגון דירתי במבנה בכתובת ארץ חפץ 79.
3. נמצאו חריגות מהקריטריונים לרעש ורעידות משנה בקולטים רבים לאורך התוואי. המלצת התסקיר
הינה שילוב רפידות לאורך המקטע על מנת לצמצם את המטרד הצפוי.
4. מאחר ורעש ורעידות משנה עוברים דרך התשתית הסלעיתיש להשלים חישוב מפלסי הרעש לרעידות
ורעש משנה למבנים הסמוכים למנהרה.
5. רעש מתחנת נוסעים– יש להציב קיר אקוסטי ליד בית הספר בקרל נטר בדומה לקיר האקוסטי ליד
רנה קסין.
6. מיסעת הדרך עולה על מבנה בכתובת קרל נטר 30 – יש לצמצם.
7. תכנית 101-0476713 העוסקת בהרחבת ת"ת "ויאמר יצחק", מדרום מזרח לצומת קרל נטר-שמעון
הצדיק. יש לבחון האם הרחבת זכות הדרך לטובת שילוב הרק"ל פוגעת ביכולת מימוש של התכנית להרחבת מוסדות החינוך (לא ברור מהתסקיר).
8. גשר להולכי רגל– מעל רחוב קרל נטר סמוך לצומת רחוב מח"ל קיים גשר/ מעבר עילי
להולכי רגל אשר ממשיך את שלד השבילים הפנימי ממזרח ומוביל לשצ"פ ממערב.
1. בהוראות התכנית ירשם כי במהלך ביצוע העבודות ישמר הגשר/ המעבר העילי לטובת
הולכי רגל ככל הניתן.
2. בהנחה והגשר מיועד לפירוק והרכבה מחדש , ירשם בהוראות התכנית כי תנאי לטופס 4
יהיה השלמת הגשר
3. תכנון מפורט של הגשר אשר יותאם לצרכים החדשים של השכונה יהיה בשלב היתר בניה
.
4. יש להסיר סעיף 6.2 ה. להוראות התכנית אשר מאפשר קירוי גשרים למעבר הולכי רגל
בקירוי קל.
5. ככל שהגשר להולכי רגל או כל פיתוח מצרני אחר יכנס לתחום שטח ביעוד מבני ציבור, יש לקבל
אישור אגף מבני ציבור.
6. שטחי בניה – מצוינים בתכנית שטחי בניה, יש להבהיר עבור מה הם ולבחון את היקפם.
7. עצים – התכנית מציעה עקירה/ העתקה ושתילת עצים חדשים. למפת הסקר יש לצרף, דף
מידע המפרט ערכיות כל עץ המוצע לעקירה / העתקה.
8. מתקנים הנדסיים – תנאי לקבלת ההיתר יהיה אישור צוות אדריכל עיר לתכנון המתקנים
ההנדסיים. ככל שימצא שנאי על עמוד יש להטמיעו.
9. גדרות - לאורך תוואי הרחובות, קיימים גדרות אופייניים אותם נדרש להרוס לטובת
הרחבת הדרך. הקמת הגדרות תהיה בהתאם לגדרות האופייניות לשכונה.
10. הערות טכניות:
1. בנספח החתכים יש לציין ליד כל חתך מס' חתך, חזית, רחוב
2. במסמכי התכנית לציין בבירור את תחום המעבר התת קרקעי של הרכבת
3. בהוראות התכנית סעיף(6.1) יש להשתמש בטרמינולוגיה של פיתוח ושדרוג המרחב
הציבורי ולא של "שיקום".
4. בהוראות התכנית ירשם כי תנאי לקבלת ההיתר יהיה אישור תכנית הפיתוח ע"י צוות
אדריכל עיר ואגף שפ"ע.
5. בהוראות התכנית ירשם כי תנאי לקבלת ההיתר בכל השלבים הכוללים תכנון אדריכלי יש
12
848440
להגיש סט תכניות לאישור מהנדס עיר ומי מטעמו לבינוי , לפיתוח ולעיצוב אדריכלי
6. בסעיף 6.22א להוראות התכנית יש להוסיף הצגת פריסת קירות לתשריט בקנ"מ1:500 .
7. יש לשנות נוסח סעיף 6.21 לנוסח הפקעה סטנדרטי כדלקמן: הפקעה - " השטחים המיועדים לצרכי
ציבור, יופקעו ע"י הוועדה המקומית ויירשמו על שם הרשות המקומית בהתאם לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965, ובכפוף לכל דין".
8. חוו"ד גורמים - יש להשלים חוו"ד המחלקות הבאות: גיחון, כיבוי אש, תברואה, חב' חשמל,
רשות עתיקות, מידע תכנוני, שפ"ע תחזוקה וגננות.
9. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר
הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובמגרשים המצרניים.
1
1117159
ועדת משנה לתכנון ובניה מספר 2022/22 בתאריך 07/12/2022 - יג כסלו תשפ"ג
סוג דיון: הפקדה
מס' התכנית בסדר היום: 20
זיהוי התכנית
מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ועדה מחוזית
1117159 יוסף דיב אבו גנאם מוחמד ת. עמידה 07/11/2022 רחוב, שכונה
שדרות דב יוסף , בית צפפה -ירושלים.
גוש חלקה מ חלקה עד בשלמות
30278 106 כן
עיקרי התכנית ומטרותיה
חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 2 תשריט 2
התכנית מציעה תוספת קומות ל2 מבני מגוריםקיימים והקמת מבנה מגורים חדש, להלן:
1. שינוי יעוד הקרקע מאזור מגורים 5 מיוחד למגורים ד
2. הוראות בינוי בגין הקמת מבנה מגורים חדש בן 8 קומות בחזית מזרחית של החלקה
3. קביעת 16 יח"ד במבנה המגורים החדש 2 יח"ד בכל קומה
4. הוראות בינוי בגין תוספת 2 קומות על 2 מבני מגורים בחלקה (תוספת 2 קומות על כל מבנה) סה"כ4
קומות כל מבנה
5. תוספת 4 יח"ד בכל מבנה מגורים קיים. סה"כ8 יח"ד בכל מבנה
6. הוראות בגין חנייה. למבנה החדש 2 קומות תת"ק
7. ירידה ברמפה בהמשכיות לנגישות החנייה בחזית מערבית
8. תכנון חנייה עילית 8 מ"ח) לטובת מבנה המגורים הקיימים
9. קביעת שטחי בנייה ל– 6,700 מ"ר, מתוכם
10. בנין 1 :1140 מ"ר שטח עיקרי ו– 100 מ"ר שטח שירות מעל הכניסה הקובעת 1240 מ"ר שטח
עיקרי ו – 310 מ"ר שטח שירות מתחת לכניסה הקובעת
11. בנין 2 :1140 מ"ר שטח עיקרי ו– 100 מ"ר שטח שירות מעל הכניסה הקובעת 1240 מ"ר
שטח עיקרי ו – 310 מ"ר שטח שירות מתחת לכניסה הקובעת
12. בנין 3 :2200 מ"ר שטח עיקרי ו-200 מ"ר שטח שירות מעל הכניסה הקובעת 2400 מ"ר
שטח עיקריי ו – 1200 מ"ר שטח שירות מתחת לכניסה הקובעת
13. קביעת קווי בנייןהמרביים.
14. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח
15. קביעת הוראות לעצים בוגרים להעתקה
תיאור כמותי של המוצע בתכנית
יעוד
הקרקע
מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה
מ"ר –
מרבי מעל
לקרקע
הערות
אחוזי בנייה מרבים מ"ר %
מגורים ד' 32
(16 במבנה החדש ו
16 ב2 מבנים
קיימים)
2081.41 100 4580 ת.ש1 – 119%
ת.ש2 – 119%
ת.ש3 – 231%
תיאור המצב הקיים
חלקת מגורים בין שדרת דב יסף לשכונת בית צפפה. 2 מבני מגורים בן 2 קומות כל אחד מעל קומה מפולשת לכניסה לחנייה (6 מקומות חנייה) ומחסנים 4 יח"ד כל מבנה. כניסה לחלקה דרך כביש קיים בחזית מערבית 2
1117159
לחלקה. אין גישה לא רגלית ולא מוטורית משדרות דב יוסף בשל טופוגרפיה (כביש דב יוסף, בטופוגרפיה עולה מעל מפלס חלקת המגורים).
תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית
3365 משנת 1992 אשר ייעדה את החלקה לאזור מגורים 5. ת.ש18 .50% בנייה , בינוי עד 2 קומות. בחלקות מעל 1000 מ"ר, הוצאת היתרי בנייה תהיה על פי תכנית חלוקה לפי פרק ד' או הגשת תכנית בינוי 152694 משנת 2019. התכנית הציעה הקמת מבנה מגורים בן 18 קומות 16 יח"ד. התכנתי נגנזה בשל תכנון המבנה ללא הקשר תכנוני לשאר החלקה הגדולה.
337618, 730937 משנת 2016 ו2021 התכנית הציעה בדיוק כתכנית 152694. נגנזה בשל אי עמידה התנאי סף
היתרים:
2012/192.00 – לטובת הקמת 2 מבני מגורים 2 קומות מעל קומה מפולשת 12 מ"ח6 מ"ח בכל מבנה) לחנייה ומחסנים. כל מבנה בן 4 יח"ד. הופק היתר בנייה
התייחסות למבנים ואתרים לשימור
ל"ר
התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות
1. ייעוד לפי תכנית המתאר– אזור מגורים עירוני
2. התייחסות לתבנית הבנייה–
3. תכנית שכונתית– תכנית אב לבית צפאפא, בינוי עד 6 קומות 240% בנייה מרביים
4. מדיניות רק"ל (הקו הירוק). בנייה נפחית עד 10 קומות 9 קומות מעל קומת מסחר) בחלקות עד דונם
וחצי.
5. תקן חנייה עירוני - בינוני
התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ 1 /30 תואם
התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות
תמ"א 35 תואם
תמ"א 3 תואם
אחרת –
תמ"א 15
ל"ר
מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור
שימוש נדרש עפ"י תדריך
ההקצאות
מוצע בתכנית הערות
שצ"פ לא
מבני ציבור לא הפרשה ציבורית מבונה – ראה חוו"ד מדיניות תכנון
עתודות /
אחר
לא
חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק
הרשות הארצית
לכבאות והצלה
לא התקבל
חברת חשמל
לישראל
לא התקבל
רשות העתיקות -
אריכאולוג מרחב
י-ם
לא התקבל
אגף רישוי
ופיקוח - מח'
המידע התכנוני
לא התקבל
אגף לשיפור פני
העיר אגף שפ"ע -
המח' לתחזוקת
כבישים ומדרכות
לא התקבל
אגף תושייה -
3
1117159
צוות בקרתתכנון
תנועה
לא התקבל
אגף שפ"ע - מח'
גננות-עצים
ותכנון
לא התקבל
אגף תברואה
לא התקבל
אגף תכנון העיר -
המח' למדיניות
התכנון
[2 ולגרסת תשריט 2 מתאריך 19.7.2022 ]
1. המקום: בית צפפא, אזור א-דהרה, גוש 30278 חלקה 106. שטחהתכנית 2.081 דונם
2. מצב סטטוטורי: תכנית 3365 מייעדת את השטח למגורים 5 (50% בנייה). לפי המצב
המאושר ניתן לבנות 10 יח"ד ו-1,040.5 מ"ר עיקרי
בשטח התכנית קיימים שני מבנים בני 2 קומות מעל קומה ת"ק, בכל אחד 4 יח"ד. החלק המזרחי של השטח נותר ריק מבינוי.
3. מצב מוצע
- שינוי יעוד לאזור מגורים ד' – תא שטח 1 בגודל 2,081 מ"ר - תוספת 2 קומות מעל המבנים הקיימים והגעה ל-4 קומות מגורים מעל קומה ת"ק. בכל אחד מהמבנים מוצעות 8 יח"ד
- הקמת בניין חדש בן 8 קומות למגורים מעל 2 קומות ת"ק, הכולל 16 יח"ד - סה"כ מוצעת תוספת 22 יח"ד על המאושר והגעה ל-32 יח"ד במגרש. צפיפות הבינוי המתקבלת היא 15 יח"ד לדונם
- מוצע שטח כולל בסך 6,700 מ"ר, מתוכם 4,480 מ"ר שטח עיקרי 215% בנייה תוספת שטח עיקרי בסך 3,439.5 מ"ר
4. הערכת התכנית
5. מפרוגרמה שנערכה עבור בית צפפאעולה כי המחסור העיקרי בשכונה הוא בתחום
מעונות היום ושצ"פים. אולם בתכנית זו, בשל מיקומה ואופייה, אין אפשרות להפריש שטח עבור מגרש לשצ"פ, ולא ניתן להקצות שטח מספק עבור אשכול מעונות יום הדורש שטח בנוי בסך 440 מ"ר, כיוון שעבור התוספת המוצעת ביח"ד ושטח עיקרי, נדרשת הקצאת שטח ציבורי בגודל 240 מ"ר
6. לאור האמור לעיל, אנו ממליצים כי יוקצה שטח בנוי בגודל של 240 מ"ר לשימושי מינהל
קהילה ורווחה, כגון מועדונית לגיל הרך, מרכז הורים וילדים וכיו"ב.
7. בינוי השטח הציבורי ומיקומו יתואמו מול המח' לתכנון מבני ציבור כתנאי למתןהיתר
בנייה. השטח הציבורי יבוצע ע"י היזם ויועבר לבעלות עיריית ירושלים כתנאי למתן טופס 4.
8. יש לציין בתנאים למתן היתר בנייה כי השטח הציבורי בתחום הבניין ייוחד לרשות
המקומית ויתוכנן כיחידה עצמאית בעלת כניסה נפרדת, ורצוי עם חצר קטנה. תנאי להיתר בנייה יהיה אישור אגף הנכסים בדבר השטח הציבורי.
9. יש לעגן סעיף הפקעה לפיו "השטחים המיועדים לצרכי ציבור יופקעו ע"י הרשות
המקומית ויירשמו על שם הרשות המקומית בהתאם להוראות פרק ח' ובכפוף לכל דין".
תוכנית אב
לתחבורה
לא התקבל
מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים
היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית התאמה לחזון העיר פיתוח שאר החלקה בתכנון מבנה מגורים
חריגה ממדיניות תכנית האב ואי מימוש
זכויות מלאות על פי מדיניות רק"ל
כלכלת היישוב/
הרשות:
השפעות חברתיות:
4
1117159
תשתיות ותחבורה פתרון חנייה עילי על חשבון שטחי גינון ופיתוח
סביבה ונוף: העתקת עצים רבים
אחר:
המלצת מהנדס העיר
להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים
להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:
1. יש לבחון חלופת תכנון למיצוי מלא לבנייה נפחית עד 10 קומותעל פי מדיניות ציר הרק"ל בשדרות
דב יוסף. בהתאם לכך:
2. בין חלקת נשוא הבקשה לציר הרק"ל בשדרות דב יוסף, ישנם 2 חלקות בייעוד טיפול נופי וייעוד
דרך. יש להרחיב את גבול התכנית עד לקו 0 לציר הרק"ל ולתכנן מבנהמגורים עד 10 קומות. קומת מסחר במפלס קרקע ו -עד 9 קומות מגורים. על מנת להתגבר על הפרשי הטופוגרפיה בין מפלס חלקת המגורים למפלס שדרות דב יוסף, יש לתכנן מילוי עפר לטובת יישור הקרקע בין ציר הרק"ל למבנה המגורים המוצע וזאת על מנת ליצור נגישות ישירה במפלס הקרקע, ומשם ירידה באמצעי מכני למפלס תחתון אחורי כך שתיווצר גישה נגישה מדב יוסף לחלקה. יש לתאם נושא זה מול אגף תושי"ה ותכנית אב לתחבורה. במידת הצורך, ניתן להרחיב את הקו הכחול של התכנית והוועדה המקומית תצטרף כמגישה לשם כך.( בדומה לתכנית מספר 635599 )
3. יש להציג את המשמעויות של החיבור בין הרחוב לחלקה מבחינת קירות התמך שמתקבלים כלפי
צפון ודרום ואיך ניתן לטפל בהם בצורה מיטבית. קירות תמך יוצעו עד לגובה של 3 מ' בתחום המגרש וכלפי מגרשים שכנים.
4. יש לעדכן חוו"ד מחלקת מדיניות תכנון בהתאם להגדלת זכויות הבנייה וגובה הבינוי בהתאם
למדיניות רק"ל.
5. יש לעדכן את פתרון החנייה בהתאם לציר רק"ל בתאום אגף תושי"ה.
6. יש לעדכן את רשימת חוו"ד הנדרשות, בתאום מול מחלקת תכנון
7. באם חלופת מדיניות ציר רק"ללא תוקדם, יש לצמצם גובה בינוי וזכויות בנייה למבנה המגורים
החדש על פי תכנית האב של בית צפאפה ולאפשר בינוי הכולל 6 קומות ו 240% אחוזי בנייה.
8. הנגישות למבנה המגורים החדש אינה ברורה. נראה בחזית מזרחית שביל הולכי רגל ללא קישוריות
לפיתוח שטח, בשטח בין חלקת המגורים לטופוגרפיה משדרות דב יוסף. יש לתכנן הנגשה ראויה מחלקת המגורים הקיימת בפועל, ע"י שביל בחזית צפונית לחלקה לתחום שטח המגורים למבנה החדש המוצע.
9. בשל תוספת יח"ד במבנים הקיימים, התכנית מציעה חניות עיליות על חשבון שטחי פיתוח וגינון
הנגישות המוטורית מתכוננת ברמפה נוספת בחזית צפונית. לא מקובל. יש להציע פתרונות חנייה בקומות התת"ק של המבנה החדש המוצע. בשטח המתייתר להציע שטחי גינון, פיתוח וחילחול.
בהתאם ל כך, הנגישות המוטורית תתוכנן אך ורק בחזית דרומית ברמפה שתשרת את כל מבני המגורים בחלקה.
10. רמפת הרכבים בחזית דרומית ברוחב 2.85 מ'. רמפה זו היא דו כיוונית לרכבים נכנסים ויוצאים
יש לבחון תקינות רוחב הרמפה בתאום עם אגף תושי"ה. ככל שיתברר שלא ניתן להציע גישה לרכב בשל רוחב הצר של הרמפה, ניתן יהיה לבחון גישה לרכב גם מהחלק הצפוני של המגרש. יש לתאם נושא זה מול אגף תושי"ה. ובמידת הצורך לצמצם את יחידות הדיור בהתאם
11. יש להטמיע בהוראות התכנית סעיף הכנת תשתיות להטענת רכב חשמלי
1. יבוצעו הכנות שיאפשרו העברת כל תשתיות החשמל הנדרשות לטעינת רכב חשמלי עבור כל דיירי
המבנה.
2. תכנון מערכות החשמל בבניין ייקח בחשבון גם את גודל החיבור הנדרש לצורך הקמת עמדות
טעינת רכבים חשמליים לכל דיירי המבנה, לרבות חדרי השנאה. תכנון מערכות החשמל יבוצע על פי חוק החשמל ותקנותיו ועל פי כל דין.
3. התשתית תכלול בין היתר חללים, גומחות, מעברים, מובילים, השארת מקומות בלוחות החשמל
הראשיים ובלוחות חלוקה וכל הנדרש לאפשר חיבור פוטנציאלי לעמדות טעינה ללא צורך בעבודות בנאיות מכל סוג שהוא.
4. בהתאם לחוו"ד מדיניות תכנון יש להקצות שטח במבנה המגורים החדש בגודל של 240 מ"ר
לשימושי מינהל קהילה ורווחה, כגון מועדונית לגיל הרך, מרכז הורים וילדים וכיו"ב.
5
1117159
יש לציין כי היקף ההפרשה לצורכי ציבור יתואם עם המחלקה למדיניות תכנון לאחר בחירת החלופה בהתאם להצעות בהחלטה.
5. בינוי השטח הציבורי ומיקומו יתואמו מול המח' לתכנון מבני ציבור כתנאי ל פתיחת תיק היתר
בנייה. השטח הציבורי יבוצע ע"י היזם ויועבר לבעלות עיריית ירושלים כתנאי למתן טופס 4 .
6. יש לציין בתנאים לפתיחת תיק היתר בנייה כי השטח הציבורי בתחום הבניין ייוחד לרשות
המקומית ויתוכנן כיחידה עצמאית בעלת כניסה נפרדת, ורצוי עם חצר קטנה. תנאי להיתר בנייה יהיה אישור אגף הנכסים בדבר השטח הציבורי.
7. יש לעגן סעיף הפקעה לפיו "השטחים המיועדים לצרכי ציבור יופקעו ע"י הרשות המקומית
ויירשמו על שם הרשות המקומית בהתאם להוראות פרק ח' ובכפוף לכל דין".
8. התכנית מציעה העתקת עציםיש להציע נטיעות חדשות בתחום החלקה. תנאי לתעודת גמר יהיה
לפחות נטיעת 3 עצים בוגרים בתחום החלקה.
9. גובה הגדרות סביב החלקה לא יעלה על 1.2 מ
10. העיצוב האדריכלי (מעקה, סוג אבן וחלונות), יהיה אחיד לכל מבנה, וייקבע על פי היתר הבניה
הראשון שיינתן.
11. יש להוסיףסעיף חיזוק מבנים עפ"י תקן 413 : "היתר לתוספות הבנייה למבנה קיים מותנה
בבדיקה בדבר הצורך בחיזוק המבנה לפי הוראות תקן ישראלי ת"י 413 .
12. באם התכנית תקודם על פי מדיניות רק"ל, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת והטמעת חוו"ד
כבאות והצלה, חברת חשמל, רשות עתיקות, מידע, שפ"ע כבישים ומדרכות, תושי"ה תנועה וחנייה, שפ"ע עצים – גננות, תברואה , שפ"ע כבישים ומדרכות, תכנית אב לתחבורה.
13. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית
באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של החלקות המצרניות. בשטח ללא בינוי ע"י דואר רשום לבעלי הענין. לחלקות מצרניות עם בינוי, ע"י הנחת הודעות. כמו כן, הנחת הודעות למבנה המגורים הקיימים בחלקה.
14. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך
הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה
הערה:
לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה 1965 .
מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים - קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.
הערות טכניות
הוראות תכנית:
15. בהוראות התכנית, טבלה 5 מציגה שטחים עיקריים מתחת לכניסה הקובעת הן למבנה המגורים
החדש והן למבנים הקיימים. על פי נספח הבינוי מתחת לכניסה הקובעת מוצעים רק שטחי שירות.
יש לתקן.
במספח הבינוי:
1. יש לציין עמודות ממ"ד במבנה המגורים החדש
2. יש להציג מתקנים הנדסיים בקומת הגג של המבנה החדש והמבנים הקיימים
יש לתקן סעיף 2.1 ו2.2 בהתאם
התכנית מציעה תוספת קומות ל 2 מבני מגורים קיימים והקמת מבנה מגורים חדש, להלן
1. שינוי יעוד הקרקע מאזור מגורים 5 מיוחד למגורים ד
2. הוראות בינוי בגין הקמת מבנה מגורים חדש בן 8 קומות בחזית מזרחית של החלקה
3. קביעת 16 יח"ד במבנה המגורים החדש 2 יח"ד בכל קומה
4. הוראות בינוי בגין תוספת 2 קומות על 2 מבני מגורים בחלקה (תוספת 2 קומות על כל מבנה סה"כ
4 קומות כל מבנה
5. תוספת 4 יח"ד בכל מבנה מגורים קיים. סה"כ8 יח"ד בכל מבנה
6. הוראות בגין חנייה. למבנה החדש 2 קומות תת"ק
7. ירידה ברמפה בהמשכיות לנגישות החנייה בחזית מערבית
8. תכנון חנייה עילית 8 מ"ח) לטובת מבנה המגורים הקיימים
9. קביעת שטחי בנייה ל– 6,700 מ"ר, מתוכם
6
1117159
10. בנין 1 :1140 מ"ר שטח עיקרי ו– 100 מ"ר שטח שירות מעל הכניסה הקובעת 1240 מ"ר שטח
עיקרי ו – 310 מ"ר שטח שירות מתחת לכניסה הקובעת
11. בנין 2 :1140 מ"ר שטח עיקרי ו– 100 מ"ר שטח שירות מעל הכניסה הקובעת 1240 מ"ר שטח
עיקרי ו – 310 מ"ר שטח שירותמתחת לכניסה הקובעת.
12. בנין 3 :2200 מ"ר שטח עיקרי ו-200 מ"ר שטח שירות מעל הכניסה הקובעת 2400 מ"ר שטח
עיקריי ו – 1200 מ"ר שטח שירות מתחת לכניסה הקובעת
13. קביעת קווי בניין המרביים
14. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח
15. קביעת הוראות לעצים בוגרים להעתקה.
1
1057868
ועדת משנה לתכנון ובניה מספר 2022/22 בתאריך 07/12/2022 - יג כסלו תשפ"ג
סוג דיון: הפקדה
מס' התכנית בסדר היום: 21
זיהוי התכנית
מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ועדה מחוזית
1057868 בדר מוחמד יונס מאיכל ת. עמידה 08/11/2022 רחוב, שכונה
בית חנינא ממערב לאזור התעשייה עטרות.
גוש חלקה מ חלקה עד בשלמות
30605 5122 לא
30605 5112 לא
עיקרי התכנית ומטרותיה
חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 2 תשריט 2
מטרת התכנית
הריסת סככות, ו הקמת 2 בניינים בני 8 קומות, עם חזית מסחרית, סה"כ מוצעות 30 יח"ד כמו כן, התכנית מציעה שטח לשצ"פ.
עיקרי הוראות התכנית:
1.שינוי יעוד קרקע מאזור מגורים 1 מיוחד למגורים ד' ושטח ציבורי פתוח 2.קביעת שטחי בנייה בשטח התכנית ל3,360 מ"ר (מגורים– 2549 מ"רעיקרי, ו 648 מ"ר שירות. מסחר– 235 מ"ר עיקרי, ו18 מ"ר שירות בהתאם לנספח בינוי.
3.קביעת קווי בניין חדשים 4 מטר מגבול מגרש בכל החזיתות, ו8 מטר בין שני הבניינים המבוקשים 4.הגדלת מס' יח"ד מ- 10 יח"ד6 יח"ד לדונם, ובנוסף תוספת יח"ד לכל 200 מ"ר נוספיםל-30 יח"ד 5.הגדלת מס' הקומות מ-3 ל-8 קומות מעל שלוש קומות חניה תת קרקעיות 6.קביעת הוראות בגין מבנה וגדרות להריסה
7.קביעת הוראות בגין הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה 8.קביעת שלבי ביצוע למימוש התכנית
9. קביעת הוראות בגין חזית מסחרית
תיאור כמותי של המוצע בתכנית
יעוד הקרקע מס'
יח"ד
שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה מ"ר –
מרבי מעל לקרקע
הערות
מ"ר %
מגורים ד' 30 1380.81 80.01 3,450 מ"רמתוכם:
3,197 מ"ר למגורים
ו-253 מ"ר למסחר
כ-250% בנייה
מרביים
שטח ציבורי פתוח 345.09 19.99 -
סה"כ 30 1725.9 100 3,450
תיאור המצב הקיים
2
1057868
בתחום המגרש קיימות סככות שככל הנראה משמשות לאחסון ומכונאות.
תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית
תכנית 7462א- משנת 2007, תוכנית זו חלה בשטח התכנית אשר ייעדה את השטח לאזור מגורים 1 מיוחד (75% בנייה עיקרי 6 יח"ד לדונם, ותוספת יח"ד על 200 מ"ר נוספים, עד 3 קומות
תכנית 887224 – התכנית הוגשה בשנת 2020 והטיפול בתכנית הסתיים בשל אי עמידה בתנאי הפקדת התכנית.
התכנית הנ"ל מציעה תכנון בהיקף בינוי דומה לתכנית בנדון.
היתרים:
לא נמצאו היתרים במערכת המקומית.
התייחסות למבנים ואתרים לשימור
ל"ר
התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות
1. ייעוד לפי תכנית המתאר 2000, השטח סומן כאזור מגורים עירוני, עד 6 קומות
2. תכנית אב בית חנינה שועפט, מייעדת את השטחלמגורים ד', במגרש של בין 1 ל2 דונם, עד 250% בניה
למגורים, עם הפרשה של 20% לצורכי ציבור, מספר קומות מירבי- 8 מעל הקרקע.
3. תקן חנייה עירוני: בינוני.
התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ 1 /30 תואם שטח התכנית נמצא באוזר מגבלות שדה תעופה.
התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות
תמ"א 35 תואם
תמ"א 1 תואם
מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור
שימוש נדרש עפ"י
תדריך
ההקצאות
מוצע בתכנית הערות
שצ"פ כן ראה פירוט מטה בחוות דעת מח' מדיניות
תכנון
מבני ציבור לא
עתודות / אחר מסחר
מאחר והתכנון אינו השתנה באופן מהותי ביחס לתכנית הקודמת מס' 887224, להלן חוות הדעת
שהתקבלו לתכנון המוצע שהתקבלו בשתי גרסאות של התכנון:
חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק
התובע העירוני
לא התקבל
הרשות הארצית
לכבאות והצלה
לא התקבל
אגף תברואה
לא התקבל
חברת חשמל
לישראל
לא התקבל
אגף תכנון העיר -
המח' למדיניות
התכנון
הנדון: חוות דעת המחלקה למדיניות התכנון לתכנית 887224 – בית חנינה
גרסת מבא"ת: 15.10.20, מונה תדפיס: הוראות 5, תשריט 5
3
1057868
1. מיקום התכנית: בית חנינה, סמטהסמוכה לדרך ביר נבאללה. גוש 30605, חלק
מחלקות: 122,112. שטח 1.726 דונם
2. מצב סטטורי: התכנית מבקשת לשנות תכניות 7462א ותכנית המתאר לירושלים מס
62.
- מצב מאושר: "אזור מגורים 1 מיוחד", בהתאם לתכנית 7462א
שטחי הבניה העיקריים המותרים 75% שטחים עיקריים מעל הקרקע, שהם 1,295 מ"ר עיקרי מעל הקרקע למגורים. 6 יח"ד לדונם ותוספת יח"ד אחת על כל 200 מ"ר במגרשים שהם מעל 1 דונם, שהן 10 יח"ד בתכנית. מותר להקים מבנים בני 3 קומות
3.
- מצב קיים: בשטח התכנית ישנו חלק ממבנה קיים בחלקה סמוכה
4. המצב המוצע
במסגרת התכנית מבוקש להקים מבנה חדש למגורים ומסחר, תוך שינוי יעוד, תוספת שטחי בניה, מספר קומות ויח"ד. התכנית מפרישה קרקע לצרכי ציבור עבור שטח ציבורי פתוח, כמפורט להלן.
-
- שינוי יעוד הקרקע: מ"אזור מגורים 1 מיוחד" ל: "מגורים ד" ו"שטח ציבורי פתוח".
- תוספת שטחי בניה: כ- 1,489.5 מ"ר שטחי בניה עיקריים למגורים ומסחר (מגורים – 1,254.50 מ"ר, מסחר– 235 מ"ר
- תוספת יח"ד: 20 יח"ד
- תוספת קומות: 5 קומות מעל הבניין
במסגרת התכנית מבוקשת הקמה של שני מבני מגורים חדשים בני 8 קומות מעל 2 קומות חניה ומחסנים תת קרקעיות, עבור 30 יח"ד, ב– 2,549 מ"ר שטחי בניה עיקריים למגורים ומסחר. מוצעת הפרשה של קרקע לצרכי ציבור, עבור "שטח ציבורי פתוח" בשטח של 345 מ"ר, המהווה כ- 20% משטח התכנית
5. פרוגרמה לצרכי ציבור לאוכלוסייה ערבית
במצב המוצע בו מתוכננת תוספת של 20 יח"ד, איןסף כניסה לצרכי ציבור. צרכי הציבור אשר לא יקבלו מענה בתחום התכנית, יקבלו מענה מחוץ לשטח התכנית.
6. הערכת התכנית
- לשכונת בית חנינה נערכה תכנית אב ובמסגרתה גובשה פרוגרמה. על פי תחזית גידול אוכלוסייה עד לשנת 2035, מספר יח"ד אמור להכפיל עצמו, מספר התושבים יגדל בשליש וצפוי להגיע עד לכדי 99,600 תושבים, והביקוש לשירותי ציבור יגדל באופן משמעותי. בעתיד צפוי מחסור למגרשים לצרכי חינוך, ובעיקר מגרשים גדולים לבתי ספר על יסודיים, מגרשים למעונות יום ומגרשים לשטחים ציבוריים פתוחים.
- התכנית מציעה 235 מ"ר עבור חזית מסחרית בקומת הקרקע. שטח התכנית נמצא במרחק אווירי של כ – 100- 130 מ' מקניון רמי לוי עטרות ותכנית 103994, בה
מאושרים שטחי מסחר בחזית מסחרית ובמשולב בשטחי תעסוקה, הנמצאות על דרך ביר
נבאללה, מצפון מזרח לשטח התכנית. באזור זה מאושרות או בתהליכי אישור ותכנון מאות יח"ד חדשות (למשל: 103994 – 400 יח"ד451740 בהפקדה– 160 יח"ד). הוספת מסחר מקומי, בתכנית המוצעת, תאפשר הוספת עסקים קטנים, ותעסוקה לאוכלוסיות מגוונות.
- מיקום החזית המסחרית סמוך לשצ"פ, אך אינו סמוך אל הדרך המאושרת בצד המזרחי של התכנית. מיקום זה מאפשר עירוב שימושים אשר תורם לאיכות והצלחת המסחר, עם זאת, מנותק מהדרך, ומחניה ופריקה וטעינה.
- בהמשך לנ"ל, יש להציג חניה, פריקה וטעינה עבור החזית המסחרית המוצעת, ולוודא שהשימושים המסחריים לא יהוו מטרד עבור יח"ד המתוכננות בפרויקט. יש לקבל חו"ד אגף תושי"ה לעניין החניה והפריקה, וחו"ד המחלקה לאיכות הסביבה לעניין החזית המסחרית.
- על פי המדיניות לאזור בית חנינה במגרשים ששטחם בין 1-2 דונם, יש להפריש 4
1057868
קרקע בשטח של 20% עבור שטח ציבורי פתוח, שהם 345 מ"ר בתכנית זו - בהמשך לאמור לעיל, המגרש המוצע לשצ"פ נמצא בצמוד אל הדרך הסטטוטורית בחלק המזרחי של התכנית, וצורתו רגולרית.
- ממערב לשטח התכנית דרך מאושרת שאינה סלולה בפועל. דרך זו מהווה גישה אל שטח התכנית ואל השצ"פ המוצע בתכנית. יש לוודא כי דרך זו תבוצע, כתנאי למתן טופס 4. יש לקבל חו"ד אגף תושי"ה לתכנית
7. המלצת המחלקהלמדיניות התכנון:
המחלקה ממליצה לאשר את התכנית בכפוף לתנאים המפורטים להלן:
- התכנית מבקשת להוסיף 20 יח"ד מעבר למאושר. במסגרת התכנית מוצעת הפרשה של קרקע בשיעור של 20% משטח התכנית עבור "שטח ציבורי פתוח". מיקום השצ"פ בסמוך אל הדרך המאושרת וצורתו רגולרית.
- הפרשה זו תואמת את המדיניות והצרכים שעולים מהפרוגרמה לבית חנינה, ולאור המחסור הצפוי בשטחים פתוחים ציבוריים בעתיד באזור.
- ברדיוס של עד 500 מ' משטח התכנית מאושרים ו/ או קיימים מספר מגרשים למבני ציבור, לבית ספר, גני ילדים מעון יום, מרכז לשירותי רווחה, תרבות וספריה ושימושים נוספים. צרכי ציבור אשר לא מקבלים מענה בתחום התכנית יקבלו מענה מחוץ לתחומה.
- יש להוסיף להוראות התכנית כי תנאי להיתר בניה ראשון בשטח התכנית יהיה אישור תכנית פיתוח של השטח הציבורי הפתוח מול מחלקת הגננות באגף שפ"ע. תנאי לטופס אכלוס יהיה גמר פיתוח השצ"פ לשביעות רצון מחלקת הגננות ורישום השטחים הציבוריים ע"ש עיריית ירושלים.
המחלקה
לנגישות
על התכנון המפורט לעמוד בהוראות כדלקמן:
- חוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות, התשנ"ח – 1998.
- תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל- 1970, חלק ח1 –
בניין ציבורי חדש פרק א
- תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל - 1970, חלק ח1 -
נגישות בנייני מגורים פרק ב
- תקנות שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות (התאמת נגישות למקום ציבורי שאינו בניין), תשע"ד - 2013 .
- תקן ישראלי 1918 חלקים 1 ,2 ,3.1 ,3.2 ,4 ,6 בהתאמה - תקן ישראלי 2481 חלק 70 (מעליות
התכנית המוצעת מאושרת בתנאים הבאים:
- ייקבע בהוראות התכנית כי, לא יותר סימון חניה נגישה מחוץ לתחום תא השטח עבור מגורים ד' והשימושים בו בעת הליך להוצאת היתר בנייה.
- ייקבע בהוראות התכנית כי, התכנון בשטח הציבורי הפתוח יכלול דרכי גישה וחניה מותאמים לאנשים עם מוגבלות (בשטח מעל 4 דונם) באופן שיאפשר לאנשים עם מוגבלות שימוש והנאה, בשילוב ויחד עם התכנון המוצע לכלל הציבור, החניה המותאמת תהיה בסמוך אל הכניסה אל השטח הציבורי הפתוח או בשטחו, בשיפוע מתון.
- ייקבע בהוראות התכנית כי, תנאי למתן היתר בניה יהא אישור מורשה נגישות מתו"ס כחוק.
- ייקבע בהוראות התכנית כי, תנאי למתן היתר בניה יהא הצגת פתרון להתגברות על הפרש גובה בין מפלס הרחוב לבין מפלס קומת המסחר, בתחום השטח הפרטי.
- ייקבע במסמכי התכנית (נספח בינוי, נספח תנועה והוראות התכנית) מיקומן של עמדות החניה הנגישות המשויכות לאזור הציבורי (מסחר) ומיקומן של עמדות החניה הנגישות המשויכות לאזור הפרטי (מגורים) בחניון התת-קרקעי המוצע. המיקום כאמור, יהא מחייב.
- יש להציע פתרון לדרך נגישה מכניסה ראשית לבניין אל פתחי יחידות הדיור ואל פתחי המעלית.
- יש להציע פתרון לפיר מעלית במידות 160/190 ס"מ לפחות, בהתאם לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל – 1970, חלק ח1 פרק ב 5
1057868
- יש להציע פתרון למקומות חניה נגישים, בתחום תא השטח, בהתאם לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל – 1970, חלק ח1 פרק א' וחלק ח1 פרק ב' בהתאמה
- יש להציע פתרון להבחנה בין הכניסה אל האזור הציבורי (מסחר) לבין הכניסה אל האזור הפרטי (מגורים).
יחידת ממג באגף
בתכנון
הנדון: חוות דעת של יחידת ה-gis לתכנית מס 887224
הקמת בנין מגורים חדש ושטח ציבור פתוח בשכונת בית חנינא
להלן חוות הדעת:
תכנית 887224 חודרת בחלקה המזרחי לתוך תוואי של דרך מאושרת לפי תב"ע
מאושרת 7462א, בשכבת ייעודי הקרקע של העירייה ומייעד את חלק מאת הדרך
המאושרת לשטח ציבורי פתוח. שכבת ייעודי הקרקע תואמת את תשריט 7462א שינוי יעוד קרקע בחלקה של תוואי הדרך המאושרת לשטח ציבורי פתוח דורש אישר מצוות תכנון העיר וכל עוד שהוא מקובל על צוות תכנון העיר אז אין לנו התנגדות לאשירה.
רשות העתיקות -
אריכאולוג מרחב
י-ם
לא התקבל
אגף נכסי עיריה
חוו"ד זו מתייחסת למונה תדפיס הוראות 5 ומונה תדפיס תשריט
1. התכנית חודרת לתחום יעוד דרך מאושרת ממזרח.שינוי יעוד מדרך לשצ"פ ומגורים
כפוף לאישור תושי"ה בדבר אי נחיצות הדרך ולחתימה על כתב התחייבות בגין שינוי שטח הדרך למגורים עם אגף הנכסים כתנאי להפקדת התכנית.
2. בהתאם לחוו"ד מדיניות התכניון יופרש שטח של 20% מתוך יעוד המגורים עבור
השצ"פ(ולא ע"ח הדרך המאושרת).
3. יש להוסיף להוראות התכנית סעיף הפקעה
הפקעה: שטחים המיועדים לצורכי ציבור כהגדרתם ב 188(ב) מיועדים להפקעה כשהם פנויים מכל מבנה גדר וחפץ.
המחלקה לאיכות
הסביבה
04/11/2020
י"ז/חשון/תשפ"א
הערות המחלקה לתכנית 887224 הקמת 2 בניינים בני 2 קומות, בית חנינא
1. כללי
2. התכנית מבקשת להקים שני בנינים בני 8 קומות למגורים הכוללים חזית מסחרית
והפרשה ציבורית לשצ"פ
3. הערות המחלקה ותנאי להפקדת התכנית
4. התכנית המוצעת קרובה לאזור התעשייה עטרות ועל כן יש לערוך מסמך סביבתי מקיף
ולהגיש לבדיקה ואישור המחלקה כתנאי להפקדת התכנית
5. המסמך צריך לכלול סקירה של כלל השימושים השונים הסמוכים לתכנית, בחינת
השפעת זיהום אוויר על התכנית ממפעלי התעשייה ומהכביש הסמוך, סקר ריחות ממקורות בעלי פוטנציאל למפגעי ריחות כגון מפעל פעיל ומפעל גרינט, סקר סיכונים ממפעל שמש לבלוני חמצן וכדומה.
6. הערות המחלקה הכוללות הוראות לתכנית
7. הנחיות למסחר
8. השימושים במסחר יהיו טעונים אישור מאת המחלקה לאיכות הסביבה בעירית
ירושלים ואישורה יהיה תנאי למתן היתר הבנייה.
6
1057868
9. עבור כלל השימושים המסחריים, יקבע פיר ייעודי לפליטת פליטות זיהום האוויר לגג
הבניין המסחרי הכולל מערכת מסננים או פתרון שווה ערך למניעת מטרדי ריח אשר יאושר על ידי המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים.
10. היות והתכנית נמצאת בליבו של אזור מגורים, המחלקה מבקשת שייקבע בהוראות
התכנית כי לא תותר השמעת מוסיקה וכריזה מחוץ לכותלי בתי העסק ובמרחב הציבורי.
11. המחלקה מבקשת שיקבע בהוראות התכנית, כי מערכות האוורור והמיזוג של המסחר
יהיו בקומת החניון. לא תותר הצבת מערכות רועשות ופולטות מזהמים כגון אוורור וכדומה בחזיתות.
12. הנחיות לחניון
13. המחלקה מבקשת שיקבע בהוראות התכנית כי מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ
מהחניון יהיה מעל גג המבנה.
14. תנאי למתן היתר בנייה
15. המחלקה מבקשת שיקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה/חפירה ראשון
יהיה הכנת נספח ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה לאיכות הסביבה. המסמך יכלול בין היתר התייחסות להיבטים הסביבתיים של עבודות החפירה והבנייה, חוות דעת לגבי ההיבטים הסביבתיים לרבות רעש ואיכות האוויר הצפויים למבני המגורים הקיימים והסמוכים לתכנית וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנ ות. הערות המחלקה והאמצעים שיקבעו יוטמעו בתכניות הבקשה להיתר.
16. המחלקה מבקשת שייקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה יהיה הצגת
תכנית הנדסית המציגה את האמצעים לאיסוף מי הנגר והחדרתם לתת -הקרקע ו/או השהייתם בנפח מתאים בתחום התכנית
אגף רישוי
ופיקוח - מח'
המידע התכנוני
לא התקבל
אגף לשיפור פני
העיר אגף שפ"ע -
המח' לתחזוקת
כבישים ומדרכות
לא התקבל
אגף תושייה -
צוות בקרת תכנון
תנועה
לא התקבל
מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים
היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית התאמה לחזון העיר 1.התכנית תואמת למדיניות התכנון לכל הפרמטרים.
2. עומדת במדיניות קווי הבניין, אחוזי
הבניה וגובה הקומות.
כלכלת היישוב/
הרשות:
התוכנית מציעה מסחר בשטח כולל של
235 מ"ר עיקרי
השפעות חברתיות: מוצעת הפרשה לצרכי ציבור עבור שצ"פ
תשתיות ותחבורה: התוכנית מציאה 3 מפלסי חנייה ת"ק לא מוצגת דרך גישה לשטח התכנית. וכן לא
קיים פתרון לחנייה תפעולית למסחר.
סביבה ונוף: התוכנית מציעה שצ"פ בגודל של 345
מ"ר, כ - 20% משטח התוכנית , ובכן
מספר הקומות תואם למדיניות.
תכנון ועיצוב המבנה המוצע אינו אופייני
לשכונה לעת עתה
אחר:
7
1057868
המלצת מהנדס העיר
להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים
להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:
1. על מנת לאפשר התרחבות של השצ"פ כלפי צפון בתכנית עתידית ככל שתוגש, ללא מעבר שחוצץ
ביניהם כפי שמוצע בתכנית, יש למקם את השצ"פ בחלק הצפוני של התכנית. את מעבר להולכי הרגל ניתן להציע בצמוד לרמפה המובילה לחנייה הת"ק.
2. מוצעים 2 מבנים עם 2 דירות בקומה, מדובר עלבינוי שאינו מנצל את הקרקע באופן מיטבי.
נדרשת בחינה של איחוד 2 הבניינים לבניין אחד עם 4 דירות בקומה, בניין אחד יצמצם את שטחי השרות הכפולים הכוללים גרעינים כפ
[הטקסט קוצץ - הקובץ המלא זמין בקישור למקור]