ישיבת משנה לתכנון ובנייה תבע מס 1 · 22/12/2007

עיר: ירושלים
תאריך: 2007-12-22
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

פתח את קובץ ה-PDF באתר המקור

המסמך אינו מופיע עוד ברשימת הפרוטוקולים באתר הרשות (נבדק 2026-09-13). העותק הזה נשמר כאן כפי שפורסם.

24 אוקטובר 2022

מס 27215053Ref No.

לכבוד

ה י לתכנון ולבניחוזית עדה המ ווה

ירושלים מחוז

באמצעות דוא"ל

נכבדיי,

הנדון:מספר תוכנית התנגדות ל 1079912-101 אוהל שלמה 4 ח"פ תב"ע קפיטל בע"ממ.ק. חברת , יימרש בשם 516433067 לרחוב ובעלי הזכויות במקרקעין הסמוכים אוהל שלמה 4(" מצ"ב העל פי הרשימה השמית המתנגדים , , מוגשת בזאת התנגדות לתוכנית שבנדון")

בהתאם לסעיף 100-לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה1965 "(החוק").

[1] עותק הרשימה השמית של בעלי הזכויות מצורפתכנספח 1 להתנגדות זו

א. פתח דבר

1. תוכנית מספר התנגדות זו מוגשת כנגד 101-1079912 אוהל שלמה 4 מתאר נקודתית כנית ות. מדובר ב

הידועים כגוש שמטרתה היחידה היא להקים במקרקעין 30072 חלקה 108, מבנה בן 10 קומות ובו 40". מחנה יהודה"דינוביץ ואוהל שלמה מצפון לתחנת הרכבת קלה ,רחובות גיטליח"ד, בתחום שבין - כל זה, בשטח בן כ300 מטרים בלבד(תכונה מעתה: " התוכנית הנקודתית").

2. קע המצב העובדתי והמשפטי, כמו גם ייחודו של מתחם אוהל שלמה ונסיבות נוספות שיוצגו להלן על ר

פגיעה קשה –ויגרום לתוצאה אחת לא יהא זה מופרך לומר שאישור התוכנית יהווה בכייה לדורות –

בכל אפשרות לפיתוחו, תכנונו ושדרוגו של מתחם אוהל שלמה כמכלול.

3. ייחודי, המצוי בחלק המכונה 'העיר ההיסטורית' בירושלים. זהו מתחם אוהל שלמה הוא מתחם

התייחסות ב"יראת כבוד"; ותוך מתחם שפיתוחו ושדרוגו צריכים להיעשות במשנה זהירות;

.להיבטים רבים ונרחבים

–בראש ובראשונה כמקשה אחת יחדזהו מתחם שיש לפתח את כולו . רק כך ניתן יהא לשמור על בו, על הארכיטקטורה הייחודית שבו; על מדיניות השימור החלה עליו; ש, על אופן הבינוי וייחודיות - , כגון החצר הגדולה הנמצאת במרכזו. רק תכנון כוללניאותו על האלמנטים הייחודים המרכיבים מתחמי יאפשר בד בבד לשמירה על מאפייניו הייחודיים, גם לשדרגו ולפתחו, כך שיתאים לעת יוכל להיות מותאם לשימושים הרבים שניתן לעשות שבמתחם שכזה. המודרנית, ו

4. דברים אלה אינם נאמרים בעלמא. כפי שיוצג בהמשך, דברים ברוח זו נאמרו מפורשות גם על ידי

מחלקת השימור בעיריית ירושלים, וכן על ידי גורמי תכנון אחרים. למעשה, הכל יודעים ומכירים 1

- 2 -

את שמצד אחד יש לפתח ירים את הפוטנציאל הרב הגלום בו; הכל יודעים ומכבחשיבות המתחם לעת המודרנית; ומצד שני יש לפעול בשקדנות לשמירה על אופיו, ייחודיותו המתחם ולהתאימו לפעול בהתאם לדין, ובהתאם יש –. כן ברור כי בעת פיתוחו של המתחם או כל חלק ממנו ומאפיינו חם.חלים על המת ה לקווי המדיניות התכנונית

5. עולה בקנה ה, אשר איננקודתיתהתוכנית המתחם קטע מהלמרות כל האמור לעיל, מקודמת ב ,והנה

משיותמשבעלי הזכויות שבו, ועל עלעבור המתחם כולו, אבן נגףהווה אישורה יאחד עם הדין, ואשר .

6. התוכנית הנקודתית מלאה בפגמים, והיא עתידה לפגוע פגיעה קשה (לשון עדינה) להלן, יפורט כפי ש

בכל אפשרות לפיתוח ולשדרוג עתידי של המתחם:

א. הנקודתית התוכנית נוגדת את הדין וכן את המדיניות התכנונית הראויה, בהיותה תוכנית

נקודתית ולא מתחמיתיות תכנונית ראויה, . קידומה של תוכנית נקודתית מנוגד לדין וכן למדינ במסגרתה תכנון מתחמי עדיף על נקודתי, בוודאי במקום המהווה מתחם בעל מאפיינים ייחודיים;

ב. התוכנית הנקודתית לא רק שנוגדת מדיניות תכנונית ראויה אלא שהיא גם אינה מאפשרת את

מימושה של המדיניות. אישורה של התוכנית הנקודתית פירושה פגיעה קשה בכל אפשרות לפיתוח עתידי של המתחם בכללותו ;

ג. . אף בחלק קטן מאוד מהמתחם מכוח התוכנית הנקודתית עתיד להתבצע בינוי בהיקף מאסיבי

על פי כן, אין בתוכנית הנקודתית כל התייחסות לשטחי ציבור או לתשתיות המתחייבים כתוצאה מתוכנית שכזוכנית . נהפוך הוא. התוכנית מבטלת שטח שיועד לדרך (מכוח תו 1680 )

והופכת אותו לזכויות בנייה פרטיות

ד. התוכנית נוגדת את מדיניות מע"ר צפון החלה על מתחם אוהל שלמההתוכנית הנקודתית –

מציגה בינוי של בניין בן 10 קומות, כאשר על פי מדיניות מע"ר צפון, יש לבנות לכל היותר מבנה בן 3 וק או הצדקה לסטייה ממדיניות זו, ואף קומות. התוכנית הנקודתית אינה מציגה כל נימ אינה מפצה על כך בדרך כלשהי;

ה. התוכנית הנקודתית נוגדת את מדיניות הבנייה שלאורך הרק"להתוכנית אינה עולה בקנה –

אחד עם מטרות מדיניות הבנייה לאורך הרק"ל, שתכליותיה הן, בין היתר, ביכורם של הולכי לפני המשתמשים ברכב הפרטי, והקצאת מרחב הרגל ומשתמשים התחבורה הציבורית ע ציבורי בעל שימושים מגוונים לרווחתם. כאמור, התוכנית הנקודתית מבקשת לצמצם את מרחב הדרך, תוך פגיעה ברווחת הולכי הרגל ומשתמשי התחבורה הציבורית, על ידי ביטול של ת התוכנית את משאב הדרך חלק מהשטח המיועד לדרך, והפיכו לייעוד 'עירוני מעורב'. בכך גוזל ממשתמשיה. לכך יש להוסיף כי בתוכנית הנקודתית השימושים הציבוריים דלים; ואין כל אין להתפלא שכן ךתכנון ושיפור של המרחב הציבורי בדמות חנויות, מסחר וכדומה. על כ התוכנית מוגבלת מלכתחילה בשל היותה נקודתית ומצומצמת.

ו. התוכנית הנקודתית נותק מכל הקשר סביבתימקודמת במ ומציעה בינוי אגואיסטי שפוגע

. אחד הביטויים הצורמים לכך הוא סמוכים אנושות באפשרויות הפיתוח של המקרקעין ה גע ולפתיחת חלונות בכל ארבע החזיתות של הבניין, באופן הפ התכנון המבוקש במסגרתה 2

- 3 -

חלקות –אנושות בחלקות הצמודות למקרקעי התוכנית הנקודתית 107- ו109 יפגע ש מה בעתיד. ולפתח מקרקעין אלו ביכולת לחדש בוודאי

7. תכנונית ראויה הרבה יותר, אלטרנטיבה שיש משוםהתוכנית הנקודתית אינו נדרש ולו גם קידום

ם אלוימיבהמקודמת -כ( ים במתחם אוהל שלמה. תב"ע קפיטל, בשיתוף עם בעלי זכויות רב 60 מרחבית ומעמיקה של המתחם כולו. תוכנית , כוללתבראייה -תוכנית מתחמית מקדמים ,)מהמתחם זו תוביל לפיתוח אזורי נרחב ומיטבי; תממש את עקרון העל בדמות ניצול יעיל של המקרקעין; תבטא במתחם זכויותהבעלי כלל בצורה טובה יותר את מדיניות השימור הקיימת באזור; ותאפשר ל . שכונהליהנות מפיתוח ה וסביבתו

8. מתחמי זה לבוא אל אוויר העולם, ועל מנת למצות את הפוטנציאל -על מנת לאפשר לתכנון כוללני

. את קידומה של התוכנית הנקודתיתולבטל לעצור נדרש תחילה –הרב הגלום במתחם אוהל שלמה מצב של פיתוח חלקי וחסר של המקרקעין שבאזור התוכנית, אשר יסכל כל אפשרות יימנע רק כך עתידית לפיתוח מלא ומעמיק של המתחם.

9. אשר על כן, מתבקשת הוועדה הנכבדה להורות על ביטולה של התכנית הנקודתית המופקדת ולתמוך

בקידום תכנון מרחבי כולל.

קור אלא אם נכתב במפורש אחרת.כלל ההדגשות אינן במ נעמוד על הדברים להלן.

ב. רקע עובדתי

ב.1. והמתחם מקרקעין תיאור ה

10. המקרקעין מושא התנגדות זו, מצויים בכתובת אהל שלמה 4- בשטח של כבירושלים 300מ"ר בלבד

כגוש גם ידועים ו30072, חלקה 108 "(המקרקעיןאו " " המבנה). "

11. בן על המקרקעין קיים כיום בניין 3-קומות וכ 250 המהווה חלק מבנייה טורית מ"ר בנויים בלבד

. ארוכה

12. המצוי בגוש "אוהל שלמה"חלק ממתחם והם מהווים ,אינם מוסדרים המקרקעין 30072 חלקות 146

,145 ,144 ,143 ,128 ,127 ,126 ,125 ,124 ,109 ,108 ,107 ,106 ,105 ,102 ,100 ,99 בשטח כולל של 5,085 ("מ"רהמתחם. הן מתחם אוהל שלמה והן חלק משכונת 'מקור ברוך' בירושלים המתחם הוא ").

לשימור. ' העיר ההיסטוריתשטח המכונה 'בתחומי מצויים שכונת 'מקור ברוך'

13. " הוקם סביב השנים אוהל שלמה "מתחם 1910-1890 בנוי , עוד בזמן התקופה העות'מאנית. המתחם

במטרה למקסם את ניצול הקרקע, , ציבורית משותפתהמקיפה חצר צרה וארוכה ה 'טורית'י בניכולו ב ר המתחם אוית(ראו פנימית המפרידה בין החצר הציבורית ליחידת הדיור גינהכאשר כל חלקה פונה ל מחודש נובמבר התיעוד יבתיק 2011 ומחודש מאי 2022.)

- 4 -

14. ואילו (המקרקעין מוקפים בירוק, בתוך מתחם אוהל שלמה כולולהמחשה, ראו את מיקום המקרקעין

:המתחם כולו מוקף אדום)

15. יזם הפועל מטעם בעלי – 'תב"ע קפיטל'וכן חברת ,המתנגדים הם בעלי זכויות במתחם אוהל שלמה

הזכויות במתחם "אוהל שלמה" כולו: גוש 30072 חלקות מס 146 ,145 ,144 ,143 ,128 ,127 ,126 ,125 ,124 ,109 ,108 ,107 ,106 ,105 ,102 ,100 ,99 בשטח כולל של 5,085(" מ"רהמתחם. כמפורט להלן, ")

המתנגדים מבקשים לקדם תוכנית מתחמית להתחדשות עירונית כוללת, יסודית ומקיפה במתחם אוהל שלמה כולו.

16. ומהווים חלק אינטגרלי ,ליבו של מתחם אוהל שלמה כולו-נקל לראות כי המקרקעין מצויים בלב

ממנו.

17. חלקות מתחם ב בבעלי הזכויות בר כיום, כנציין ש100 ,102 ,109 ,127 ,128 ,144-ו143 בשטח כולל שהן

-של כ 2,926- ומהוות כמ"ר 60%ליזם תב"ע תכנוני ב הסכמהחתמו על כתמשטח המתחם כולו .יסודיתו ה כוללתיירא ב שיקודם במתחם אוהל שלמה קפיטל, מתוך רצון לקדם תכנון מתחמי ב.2. והמתחם מדיניות השימור ותיקי התיעוד של המקרקעין

18. ה לאורך יכחלק מתהליך היציאה מהחומות והבני תהעות'מאניבתקופה הוקם מתחם "אוהל שלמה

בעל ערכים אדריכליים ותרבותיים גבוהים ומהווה חלק הוא מתחםהרח' יפו שהוביל מחוץ לעיר.

המורשת ההיסטורית הייחודית של הבניה בירושלים לאורך תקופותיה מהמרקם הסביבתי ושימור השונים והתפתחותה.

19. במסגרת תוכנית 2000 כפי שהייתה העיר תוכנית המתאר לירושלים, סומנה העיר ההיסטורית

ירושלים בסיום המנדט הבריטי. סימון העיר ההיסטורית נעשה במטרה לשמר את המבנה הייחודי של באורבניות הייחודית לעיר , אשר באים לידי ביטוי שבה והתרבותיים העיר על הרבדים ההיסטוריים ירושלים.

20. מתחם "אוהל שלמה"כאמור צריך קידום תוכניות בו ן, על כ. הוא חלק מתחומי העיר ההיסטורית

. מבדיקה שבוצעה נמצאו שני תיקי תיעוד הנוגעים למתחם כולו בכפוף לתיקי תיעוד להיעשות ובמקרקעין.

- 5 -

21. , תיק תיעוד שהוכן לשכונת מקור ברוך בשנת האחד 2011, יש לשים לב זה על פי המלצות תיק תיעוד

שייחודיותם ה במתחם אוהל שלמה, כמו המבנבעיקר לשימורם של המבנים מהתקופה העות'מאנית . בתכנון ונדירותם חורגים מההקשר המקורי, ויש לתת לכך ביטוי

ראו עמ' ההמלצות מתוך תיק השימור:

22. בחודש מאי הספציפי המתחם אוהל שלמה תיק תיעוד שנערך למבנה , השני 2022, כחלק מקידום

באופן הבא (ראו עמ' שבמקרקעין התוכנית מושא התנגדות זו, מתואר המבנה 48 לתיק התיעוד

23. ם (מודולים) היה בנוי משלוש יחידות מגורי במקרקעין המבנהש היאתיעוד מסקנת עורך תיק ה

וההמלצה היא: " בסיסיות כמעט זהות, מלא של המבנה".המלצות ימסרו כחלק מסקר ראו מתוך

תיק התיעוד (עמ' 51:)

- 6 -

24. התוכנית . משמעות הדברים היא שבפועלסקר מלא של המבנה מעולם לא נעשה/פורסם ככל הידוע לנו

אין כל המלצות המופקדת מקודמת ומבקשת להעצים את זכויות הבניה במבנה באופן מסיבי, שעה ש . לשימור המבנהלמדיניות השימור הנוהגת של עיריית ירושלים. לא יעלה על הדעת דבר זה מנוגד נה בעל אופי ייחודי ונדיר בהעדר המלצות מתאימות לשימורולקדם תכנון של מב.

ב.3. על המתחם והמקרקעין ומסמכי המדיניות החליםת והתוכני תוכנית 1680 הרחבת רח' יפו

25. כאמור, המתחם והמקרקעין נבנו עוד בתקופה עות'מאנית והוקמו עוד טרם עידן רישיונות הבניה

והיתרים. התוכנית החלה על המתחם היא תוכנית מס' 1680 הרחבת רח' יפו, שאושרה למתן תוקף ביום 1.6.1972 "(תוכנית 1680)".

26. תוכנית ב1680 עד היום, דרך ראשית, כאשר נקבעו שטחים המיועדים להרחבת רח' יפו המהווה

הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים:להפקעה על ידי בתוכנית שטחים אלו יועדו

27. במסגרת תוכנית 1680 את לייעוד "דרך", ראו התכנית המופקדת מושא , יועד רוב שטח המקרקעין

תוכנית תשריט הרלוונטי מתוך קטע ה1680:(החלק המסומן בכתוב הוא החלק שבייעוד דרך

תוכנית 8000 ומדיניות הבינוי בסמוך לציר הרק"ל

28. תוכנית 8000 התווית הרכבת הקלה, שאושרה למתן תוקף ביום 26.2.2004, משיקה למקרקעין

משמעות הדבר היא כי המקרקעין והמתחם כולו משיקים לציר הרכבת וכוללת בתוכה חלק מהמתחם.

הקלה בירושלים.

- 7 -

29. תוכנית של ראו תשריט 8000 הכולל את החצר המרכזית מתוך מתחם "אוהל שלמה" (המתחם כולו

בריבוע אדום):מסומן

30. , מתחם אוהל שלמה "יושב"בתשריט לעיל כפי שניתן לראות , כאשר החצר ממש על ציר הרכבת הקלה

המרכזית במתחם מיועדת לטובת מעבר ציבורי להולכי רגל.

31. לאורך צירי הרק"ל, שהתקבלה על ידי הוועדה המחוזית ירושלים ביום על פי מדיניות הבינוי 8.4.2019

ועודכנה ביום 15.7.2019 "(רק"ללאורך ה מדיניות הבינוי , בתוכניות המקודמות במגרשים ")

הסמוכים לציר הרק"ל, יש לשאוף לשילוב מעברים להולכי רגל שיאפשרו נגישות וקישוריות בין ואת יעילות התחבורה 'ההליכתיות' על מנת להגביר את . זאת,הרכבת הקלה לשכונות המגורים

כלשון ההחלטה: הציבורית. ו

"בינוי:

2. בכל תכנית תשאף הוועדה לשלב מעברים להולכי רגל בין ציר הרק"ל אל תוך השכונה

בהתחשב במיקומו של המגרש ובאופן העמדת הבינוי. שילוב זה יעשה באמצעות הפקעה או איחוד וחלוקה, ובמקרים בהם הדבר לא אפשרי, על ידי קביעת זיקת הנאה ל מנת להגדיל את הנגישות מכיוון השכונה אל צירי הרק"ל בתחום המגרש. זאת ע ובדגש על מעברים הסמוכים לתחנות."

[2 ] צ"ב , מתקציר החלטת המדיניות לבינוי לאורך ציר הרק"למעותקכנספח 2 להתנגדות זו

32. הרק"ל, ניתן למצוא בסעיף ביטוי נוסף לתכליות שאותה אמורה לקדם מדיניות הבינוי לאורך 7

: כך הקובע זו למדיניות

להבטחת איכות קומת הקרקע בתכנית ומפגש הבינוי עם הרחוב, תכלול כל תכנית "

נספח בינוי ובו פירוט של הבינוי המוצע בקומת הקרקע, ובכלל זאת ציון שטחי ומפלסי המסחר/תעסוקה/שטח ציבורי, פיתוח, מיקום מבואת הכניסה למבנה, מיקום שטחי ציון מפלסי חנויות בהתאמה למפלס הרחוב, מיקום הכניסה לחניון ומיקום השטחים הטכניים."

33. ליצור מרחב , בין היתר, היא ,מדיניות הבינוי לאורך הרק"לתכליתה של כי , ניתן לראותמן המקובץ

הולכי הרגל ומשתמשי התחבורה הציבורית. , והמתעדף את מגווניםציבוריים שימושים הכוללציבורי

34. הולמת כלל ועיקר את ניכר שהיא אינה, עיון במסמכי התוכנית הנקודתית כבר עתה יצוין, כי מ

התוכנית הנקודתית לא כך למשל, . ת התכליות שהיא מבקשת לקדםוא מדיניות הבינוי לאורך הרק"ל 7

- 8 -

הציבורי במתחם לטובת הולכי הרגל ומשתמשי רק שלא מוסיפה ומרחיבה את השימוש במרחב שבו אין התחבורה הציבורית אלא שהיא מבטלת קטע מדרך, ומחליפה אותו בייעוד עירוני מעורב ( ). אפשרות ליצור דרך כלשהי

35. תוכנית ואין הדבר מפתיע, בשל היותההתוכנית הנקודתית אף אינה מציגה מגוון שימושים ציבוריים

מסגרת התוכנית הנקודתית, ניכר כי השימושים הציבוריים דלים, וניכר כי הם בנקודתית ותו לא.

בתוכנית –אינם עולים בקנה אחד עם השימושים שמבקשת מדיניות הבנייה לאורך הרק"ל לקדם .או מסחר הנקודתית אין כל חנויות

36. ידי ל המתחמית המקודמת עהתוכנית –יצוין, כי באופן הפוך לחלוטין מהתוכנית הנקודתית

במלואההמתנגדים, לוקחת בחשבון את מדיניות הבינוי לאורך הרק"ל, ומיישמת אותה .

37. משמרת מצד אחד את המבנים ההיסטוריים והייחודים הקיימים המתחמית התוכניתלמשל, כך

במתחם, ומצד שני מוסיפה מגוון רחב של שימושים לטובת ולרווחת הציבור כולו. המדובר בשימושים לשמור על המבנים –מבקשת לשלב ישן וחדש מסוג מלונאות, מסחר, חנויות ועוד. התוכנית המתחמית אותו למרכז ךהמתחם, ובד בבד להפיח בו רוח חיים, ולהפוועל הארכיטקטורה ההיסטורית של מודרני ונגיש, המושך אליו קהל רחב.

מדיניות מע"ר צפון

38. התחדשות עירונית, תוך שמירה על לתוכניות של קידום הנועדה להתוות את אופן מדיניות מע"ר צפון

ובשה על סמך עקרונות הבינוי גמע"ר צפון בירושלים. מדיניות זו אזורסטורי הייחודי של י המרקם הה ועקרונות השימור של תוכנית מתאר ,סטוריתיבעיר הה 2000 הוועדה מדיניות זו אומצה על ידי יום החלטתה מהמחוזית ב20.12.2016 "(מדיניות מע"ר צפון .")

[3] עותק החלטת הוועדה המחוזית מיום 20.12.2016צ"ב , מכנספח 3 להתנגדות זו

(סעיף גובה הבינוי נקבע במתחם כך 4:)למדיניות .ג

- 9 -

וכן, בסעיף 5 למדיניות נקבע כך

39. , המסמנת אותם בגובה תשריט המתחם והמקרקעין מתוך מדיניות מע"ר צפון לשם המחשה, להלן

יה עד יבנ 3: (הסימון בצבע כתום) קומות בלבד

40. צפון היא כפולה:מסקנה העולה ממדיניות מע"ר ה ראשיתיהיה 'אוהל שלמה', , במקרקעין ובמתחם

הבינוי בגובה 3 יה יכולה להיות אך ורק בכפוף יקומות בלבד. חריגה ממדיניות זו והעצמת זכויות הבנ הפרשות לצרכי אינה כוללת המופקדת ו, התוכנית הנקודתיתנלתוספת שימושים ציבוריים. בעניינ ציבור כלל ועיקר. יעוד הקרקע בתחום התכנית הוא עירוני מעורב קרי יעוד פרטי לחלוטין.

41. ,שניתדרך שנועדה להפקעה על פי מבטלת ו ןעודם של המקרקעיי יאת כנית המופקדת משנה והת

תוכנית 1680 מיטבי לפיתוח תכל אפשרות עתידי התוכנית מסכלת . גם בכך, כמו גם בהיבטים אחרים של מתחם "אוהל שלמה" , שיאפשר התייחסות לצרכי ציבור ולשימושים נדרשים באופן כולל ומיטבי על כך יפורט בהמשך. לטובת הציבור כולו.

ג. המופקדת התוכנית הנקודתית

42. (" הוגשה על ידי תאגיד בשם 'מפעל קליטה לעולים חדשים על ידי כולל חב"ד' התוכנית הנקודתיתיזם

התוכניתתא שטח המצוי בגוש במקודמת הנקודתית התוכנית כאמור, . ")30072, חלקה 108. תא שטח בירושלים. ' מקור ברוך'משכונת שהוא חלק, אוהל שלמה ממתחםמהווה חלק והוא מוסדר זה אינו

43. נקודתיתתוכנית התוכנית היא עיון במסמכי התוכנית מלמד, כיולא תוכנית זו, מסגרתב .מתחמית

מבנה בן ורק אך מתוכנן 10- קומות על שטח של כ300( מטרים 0.336 ללא כל פיתוח ,דונם ליתר דיוק . של יתר תאי השטח הסמוכים לתחום הקו הכחול של התוכנית, ולמעשה של מתחם אוהל שלמה כולו על פי הוראות התוכנית הנקודתית, מטרתה היא קביעת הוראות לפינוי ולהריסה של מבנה קיים, ה חדש (כאמור, בן ובניית מבנ 10 קומות) למטרות מגורים ומוסדות 9

- 10 -

44. כפי שניתן לראות בנקל, התוכנית הנקודתית מקודמת רק באזור הסמן הכחול, כאשר מתחם אוהל

לא - שלמה משתרע על כל השטח המסומן במסגרת צהובה. ביתרת השטח של מתחם אוהל שלמה ככל שישנן, , התשתיות המשותפותומתעלמת לחלוטין מיתר המבנה הטורי מטפלת התוכנית נקודתית תוכניתמדובר הלכה למעשה ב פוטנציאל הבניה העתידית של יתר המבנה והמתחם ועוד.

מתעלמת מהמאפיינים הייחודים של מתחם אוהל שלמה, ומהוראות הבינוי שבנוסף כאמור צרה, והשימור במקום, כמפורט להלן.

45. התוכנית אם תאושר – המצורפת להתנגדות זו ת אדריכלית חוות דעכפי שעולה מוכפי שיוצג להלן

הנקודתית, .תכנונו ופיתוחו של מתחם אוהל שלמהבאפשרות אנושהפגיעה תיגרם

ד. המתנגדים התוכנית המתחמית המקודמת על ידי -האלטרנטיבה התכנונית הראויה

46. יחד עם בעלי הזכויות במתחם התנגדות זו, מקדמת תב"ע קפיטל מושא הנקודתיתלתוכנית במקביל

קרי, על גוש ולוכ אוהל שלמה המשתרעת על מתחםתוכנית אוהל שלמה 30072, חלקות 146 ,145 ,144 ,143 ,128 ,127 ,126 ,125 ,124 ,109 ,108 ,107 ,106 ,105 ,102 ,100 ,99 בשטח כולל של 5,085מ"ר ("התוכנית המתחמית .")

47. ; מדיניות השימור של עיריית ירושליםאת כוללת תכנון כוללני ומקיף, המשלב בתוכו תוכנית זו

, המתחם כולופיתוח מיטבי של ל כוללת הוראותהיא ; ו הייחודי וועל מרקמ המתחם ןשמירה על צביו זו. התנגדותמושא הנקודתית עליו מקודמת התוכנית תא השטח לרבות

48. הם; חידוש מרכיבים מקוריים מתאפיינת בשימור המבנים ושיקום החזיתות של התוכנית המתחמית

מביאה לידי ביטוי התוכנית המתחמית ושחזור טיפולוגית הבינוי המקורית של המתחם. ;של המתחם תוכנית מתאר את המצב הסטטוטורי הקיים, ולוקחת בחשבון הן את 2000 שטרם הופקדה , על אף ; וכן את מדיניות אולם ידוע כי היא מהווה מקור לכינונה של מדיניות תכנונית ראויה בעיר ירושלים הבנייה לאורך קו הרק"ל, הנמצא ברחוב יפו הסמוך למתחם אוהל שלמה.

49. :שלכך למ

א. מציגה חלופה הכוללת בנייה מרקמית, וכן חלופה המשלבת בנייה מרקמית המתחמית התוכנית

סעיף בהתאם להוראות , ובנייה גבוהה 9.1 תמצית החלטה בדבר עדכון למסמך המכונה 10

- 11 -

מיום 'מדיניות הבינוי לאורך צירי רק"ל8.4.2019 ובהתאם להבהרה מיום 15.7.2019 "(תמצית בינוי הרק"ל");

ב. לטובת יצירת ממשק פעיל לאורך הרחוב, תוך הרת קומת מסד רחב צהתוכנית המתחמית יו

, שימת דגש על שימושים מעורבים, ושילוב שימושים ציבוריים או מסחריים בקומות הראשונות בהתאם לסעיף 9.4; לתמצית בינוי הרק"ל

ג. תחשב בתוספת נערכת בחינה של צרכי הציבור הנדרשים, בה ,במסגרת התוכנית המתחמית

הזכויות המוצעת בתוכנית, לשם מתן מענה ציבורי בתחומה בהתאם לצרכים;

ד. ית קובעת שימושים בקומת הקרקע כלפי ציר הרק"ל למטרות מסחר, מהתוכנית המתח

תעסוקה ושימושים ציבוריים נוספים.

ה. עיקרי ההתנגדות

50. המהווה אישורה של התוכנית הנקודתית הוא מתכון להרס מתחם אוהל שלמה, - נתחיל מהסוף

מתחם בעל מיקום אסטרטגי ייחודי, הנמצא על ציר רחוב יפו, והמצוי, כאמור, בתוך גבולות האזור המכונה 'העיר ההיסטורית'מדובר במתחם בעל פוטנציאל תכנוני אדיר, שיכול להיטיב עם העיר .

ם בכלל, ועם המשתמשים במקום ובדרך בפרט. תהא זו בכייה לדורות אם תאושר תוכנית ירושלי , ונקודתית, כאשר ברקע ישנה תוכנית מתחמית הלוקחת בחשבון את כלל האספקטים לשם טיפוח וחידושו של מתחם אוהל שלמה, לרבות המקרקעין מושא התנגדות זו. ופיתוח

51. , הן בבניין הקיים לפגוע הן במתחם אוהל שלמה כולוה עתיד תאושר התוכנית הנקודתית, היא אם

: הוראות תכנון המהוות דין מחייבבניגוד לו כיום על המקרקעין,

א. כל אפשרות לבצע פיתוח כוללני של מתחם אוהל שלמה, פגע משמעותיתהתוכנית הנקודתית ת

ובכך תפגע אנושות במתחם אוהל שלמה, בפוטנציאל הגלום בו ובמאפייניו הייחודיים. העיר ירושלים תאבד רבות מערכה של פיסת קרקע נדירה וחשובה זו עקב כך;

ב. תוכנית הפקעה המתוכננת מכוח התוכנית הנקודתית פוגעת ב 1680ל תמורה על מבלי לתת כ

כך, ובכך פוגעת במרחב הציבורי של מתחם אוהל שלמה כולו, בדגש על יכולת התנועה של הולכי רגל, אופניים ומשתמשי דרך נוספים. פגיעה זו מתעצמת נוכח היות המקרקעין סמוכים לרחוב הרכבת הקלה; עוברתיפו המהווה ציר תנועה מרכזי, בו

ג. אחד עם מדיניות השימור הנוגעת הן למקרקעין והן התוכנית הנקודתית אינה עולה בקנה

למתחם אוהל שלמה בכללותו. בין היתר, התוכנית אינה מיישמת את הוראות תיקי התיעוד הנוגעים למקרקעין;

ד. התוכנית יוזמי בכלל זה, . התוכנית הנקודתית אינה עולה בקנה אחד עם מדיניות מע"ר צפון

לבצע בינוי בגובה של מבקשיםהנקודתית 10 צפון, גובה קומות, כאשר על פי מדיניות מע"ר הבינוי במתחם אוהל שלמה, באזור בו מיועדת להתממש התוכנית הנקודתית, עומד על 3 קומות בניגוד לתוכנית המתחמית, התוכנית הנקודתית לא מציגה כל נימוק מדוע יש לאשר בלבד.

גם תוכנית הנקודתית אף לא מציגה הבינוי גבוה ומאסיבי שכזה. התוכנית הנקודתית, במסגרת 11

- 12 -

בתמורה לאישורה של בנייה מאסיבית המנוגדת "פיצוי" לטובת הציבור והסביבה בכללותה ; למדיניות מע"ר צפון

ה. בכלל זה, . התוכנית הנקודתית אינה עולה בקנה אחד עם מדיניות הבנייה בסמוך לקו הרק"ל

אינה וומשתמשי תחבורה ציבורית; התוכנית הנקודתית אינה מקדמת העדפה של הולכי רגל הכולל מגוון שימושים ציבוריים.מכשירה מרחב ציבורי . האמורותמהפגיעות ואחת בהרחבה כל אחת להלן נציג ה.1. באופן כוללני ומיטבישלמה מתחם אוהל של ובאפשרות פיתוח הנקודתית פוגעתהתוכנית

52. , המבקשת לתכנן תא ומצומצמת , מוגבלתכי מדובר בתוכנית נקודתית מלמד עיון בהוראות התוכנית

שטח בגודל של 0.336-דונם בלבד (כ300, להרוס בנין בן מטר 3 ולבנות בו יחידות דיור, –קומות ובו מגדל בן 10 ובו קומות 40. הא ותו לא –יחידות דיור

53. מאות אחוזים. למרות זאת, אין בתוכנית יה מאסיבית במיוחד הכוללת תוספת זכויות של ימדובר בבנ

כלל השימושים הכרוכים בתוספת זכויות מאסיבית כזו:הנקודתית שום התייחסות ל שטחי ציבור, תשתיות, תנועה וכיו"ב.

54. התוכנית הנקודתית מבטלת יעוד דרך קודם שנקבע במקרקעין עוד בתוכנית נהפוך הוא 1680 הופכת

בלי שתינתן לכך כל תמורה.ה פרטיות, מי אותה לזכויות בני

55. תוכנית נקודתית, כשמה כן היא, היא תוכנית בעלת שדה ראייה תכנוני מוגבל ביותר, אשר אינה

לוקחת בחשבון היבטי תכנון רבים להם עשויה להיות השפעה מכרעת על הסביבה בה היא מקודמת.

– ב בו מצויה התוכנית תכנון נקודתי שכזה עלול להוות פגיעה קשה הן בתכנון הכוללני של המרח אוהל שלמה בירושלים; והן למנוע קידומם של תכנוניים מתחמיים, בהם נעשית מתחםבמקרה זה חשיבה רחבה ארוכת טווח ומעמיקה בהרבה, המאפשרת מצד אחד לפתח את האזור, ומצד שני לשמור על מאפייניו הייחודיים.

56. תכנון להעדיף ויש ן לקדם תוכנית נקודתית שכזו, אי – על פי מדיניות התכנון העכשווית, כמו גם הדין

כוללני ומקיף על פניו.

57. את מירב אמות המידה המתכלללבכר פרויקט רחב כלל יסוד בתחום התכנון והבנייה, הוא כי יש

: ת. לשון אחרתכנון נקודתי המתמקד בתא שטח בודד, על פני פיתוח מתחמי אמיתיהנדרשות לביצוע מתחמי המאפשר לחדש את הסביבה העירונית בשלל היבטים, ובהרמוניה, על פני יש להעדיף תכנון לאי, וללא מסגרת ט לאי על טבניין בודד, המוביל בתורו (לכל היותר) להתחדשות נקודתית, של הקמה תכנונית כוללת.

58. יב, דין מחי הןויובהר, מושכלות יסוד אלה בדבר העדפת התכנון המתחמי על פני ה"שיפוץ" הנקודתי

תפיסה עכשווית הרווחת בקרב גורמים בכירים בצמרת התכנון הישראלית. לעניין זה המקפל בתוכו עוסקים במצבי "התנגשות" השונים, ומשפט מספר הכרעות והתבטאויות של גורמי תכנון להלן נציין : יה רחבה וכוללתית בעלות ראומתחמי לבין תוכניותכניות נקודתיות ובין ת (1)כי יש טעם רב בהעדפת תכנון כולל למִתווה פיתוחו של מושב, על נקל, דעת לנבון , פרי אישורן של תכניות נקודתיות הממוקדות בקידום פני מלאכה של טלאי על טלאי 12

- 13 -

עניינו של היחיד. אף אין צורך להכביר מילים על חשיבותו של צדק חלוקתי, בהינתן "שב. משאב מוגבל של יחידות דיור הניתנות להקצאה במו עע"מ (8909/13 ישעיהו הרמלין נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז מרכז (נבו 04.03.2015) )

(2 )"עמדת מינהל התכנון הינה, שיש לתת עדיפות לחידוש של אזורים עירוניים ותיקים אשר נעשות בראייה כוללת ומערכתית מבלי באמצעות תכניות להתחדשות עירונית, תוך התייחסות לכלל צורכי הציבור הנדרשים ותוך שיתופו לפגוע במרקם העירוני, המלא".

(מתוך פרוטוקול ישיבה מספר 625 מיום 5.3.2019 של המועצה הארצית לתכנון ולבניה (3 )"48 תכנון נכון של הפיתוח צריך . האם ניתן להגיש תכנית פיתוח למגרש יחיד להיעשות בראיה רחבה של שטח המשתרע על פני מספר רחובות ומגרשים ולא לגבי ידי . תכנון מפורט של פתוח לתא שטח, כפי שנעשה במקרה זה על מגרש בודד בלבד התשתיות הוועדה המקומית ברחוב הלגונה, מאפשר תכנון ראוי ונכון יותר של "הנדרשות לשכונה. לכן, לא ניתן לדעתנו להסתפק בתכנון פיתוח לתא שטח בודד.

ערר (חי') (1574-08-20 בוזגלו שלמה וסילבי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חדרה (פורסם בנבו, 27.1.2021))

(4) ". ר' בג"ץ פני תכנון נקודתי-היא שיש להעדיף, באופן עקרוני, תכנון כולל, על הלכה 189/74 בעניין מיכאל ברונו נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, ירושלים, פ"מ כט 1 )

492 ,496-497 (1975) ובג"ץ1636/92 בעניין העמותה לשמירת איכות החיים והסביבה אביב, פ"ד מז( -ה, מחוז תל נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניי 5 )573 ,587 (1993), וכן עע"מ 8909/13." בעניין ישעיהו

]...[

תכנון כולל כאשר עוסקים בתכנון סביבה עירונית מאפשר ניצול מיטבי של השטח . במסגרת תכנון כולל לשטח העירוני, שכן הוא מייצר ארגון מושכל של המרחב העירוני הפיתוח המתאים באזור בטווח העתידי, נוכח אפשרויות העירוני נבחן מהו היקף התכנון של התשתיות הנדרשות ונוכח איתורם של

תכנון כולל מאפשר תיאום בין הפיתוח של שטחים פתוחים בהיקף הנדרש המקובל.

העיר לבין הקמת תשתיות שאמורות לשרת את הפיתוח העירוני, כגון דרכים, קווי מים בור ועוד. תכנון כולל, מאפשר ראייה כוללת ורחבה, המאפשרת חשמל וביוב, מוסדות צי . באופן זה שיקולים שקלול של מכלול אינטרסים, החורגים מגבולות המגרש הפרטני רחבים הם המובילים את התכנון ולא מצרף של הכרעות תכנוניות נקודתיות הם ות על צרכים הקובעים את העתיד התכנוני של העיר. תכנון כולל מאפשר לתכלל ולענ "עתידיים כוללניים, ובאופן זה משרת טוב יותר את הפרט יפו) - תכנון ובנייה תל אביב -ערר (ועדות ערר (5457/15 רותם שני יזמות ובניה בע"מ נ הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים(נבו 05.08.2018)

- 14 -

59. נית המקודמת על ידי תב"ע קפיטל יש להעדיף את התוכ –מבחינת דין מחייב ומדיניות ציבורית ראויה

מאשר את התוכנית מושא התנגדות זו. כפי שהוצג לעיל, תוכניתה של תב"ע קפיטל היא תוכנית של התוכנית של תב"ע קפיטל הוא , המציגה תכנון לכלל מתחם אוהל שלמה. ביכורה ומקיפהכוללנית שישנה החלטו לשמרו ולשמור על הן הדין החל, והן מדיניות תכנונית ראויה, ודאי במתחם היסטורי מאפייניו הייחודיים.

60. שקודמה לדחות את הפקדת התוכנית הנקודתית. תוכנית אשר על כן, מתבקשת הוועדה הנכבדה

עשויה לסכל התחדשות מיטבית ועדיפה של בראיה צרה, אגואיסטית וללא כל הקשר סביבתי והיא . וזאת בניגוד לדין ובניגוד למדיניות המתחם כולו ה.2. שלמה הל ולבצע תכנון ופיתוח מקיפים של מתחם אאישור התוכנית יאיין את האפשרות

61. , תוך התחשבות שלמהכאמור, תב"ע קפיטל מקדמת תוכנית לתכנון כוללני ומקיף של מתחם אוהל

במאפייניו הייחודים של המתחם, ותוך שמירה על הוראות התכנון והשימור הייחודיות לו.

62. , תוך השקעת משאבים בעירייה םעם הגורמים הרלוונטיי בשיתוף מתבצעתמלאכת התכנון האמורה

על ידי גורמי התכנון שיאושרכלול תכנון איכותי ת המתנגדיםשל םכניתו תרבים, על מנת להבטיח כי .בתוך זמן קצר ככל הניתן

63. באופן המיטבי מתחם ההאפשרות לבצע תכנון כוללני של אם תאושר התוכנית, תתאייןואולם

הנוכחית ו, ודאי לא במתכונתביותרויסב נזקים כבדים , שלמהבמתחם אוהל יפגע אנושות . מצב זה ; לאפשרות לפתח אותו, ולהעלות את קרנו; ליכולת השימוש בו, כמו גם ליכולת לנראות המתחם . דייםלשמר אותו כאתר היסטורי בעל מאפיינים ייחו

64. בזה נפנה לאמור בהקשרסעיף 24.3 הדעת האדריכלית המצורפת להתנגדות זו ומהווה חלק לחוות

בקו בניין כיום הבנייה במתחם מאופיינת ד ממנה. בתמצית נציין, כי רבלתי נפ 0 בשתי הדפנות והפניית . בתכנון זה חזית עם פתחים לשטחים המשותפים ולרחובות. ואולם, התכנון בתוכנית הנקודתית שונה הרי שהדבר פוגע אנושות גם בחלקות . באופן זה,כל ארבע החזיתות של הבנייןבחלונות נקבע כי יהיו הסמוכות: חלקות 107-ו109. הדבר ישפיע גם על חלקה , כך שהן לא תוכלנה להתחדש 106 ודה , הצמ לחלקה 107 , ובעצם מהווה יחידה בניינית אחת עם חלקה זו

65. אישור התוכנית הנקודתית פוגע קשות באינטרס הציבורי, ותוצאותיו אינן טובות לא –הווה אומר

.חלק נרחב מהמתחם כולורק לתא השטח הספציפי בו מקודמת התוכנית אלא ל

66. נראה שהמצב הבעייתי, בלשון המעטה, והלא רצוי של קידום תוכנית נקודתית, לא נעלם מעיניהם של

לא בכדי הביעה מחלקת השימור בעיריית ירושלים תרעומת בעיריית ירושלים. הגורמים המקצועיים ו חוות דעת למהנדס העיר, ואשר הובאה במסגרת שנתנה העמדעל קידומה של התוכנית, במסגרת מיום בנוגע לתוכנית הנקודתית 12.9.2022 .

- 15 -

67. תוכנית:וכך כותבת מחלקת השימור של העירייה, במסגרת הצגת עמדתה המתנגדת לקידום ה

האורבני, –"התוצאות של תב"עות נקודתיות אלה הינה הרסנית בכל קנה מידה האדריכלי, ההיסטורי והשימורי. אישור תב"ע נקודתית ללא מחשבה כוללת יהווה בכיה לדורות. גם אם נעשו טעויות תכנוניות קודם לכן, יש לעצור ולחשוב מחדש לאור התוצאות

[4 ] מיום ירושלים העתק מחוות דעת מהנדס העיר 12.9.2022 מצ"בכנספח 4 להתנגדות זו

68. כפי שהוצג לעיל, עמדתה זו של מחלקת השימור של העירייה, תואמת את הדין ואת מדיניות התכנון

. העכשווית, המבכרת תכנון כוללני אל מול תכנון נקודתי וצר כמוצע בתוכנית

69. תפגע ממשית ש אשר על כן, גם מטעם זה מתבקשת הוועדה הנכבדה לדחות את התוכנית הנקודתית

של המתחם כולו להתחדשות עתידית. באפשרות

ה.3. מע"ר צפון החלה על מתחם אוהל שלמה נוגדת את מדיניות הנקודתית התוכנית

70. בניין בן להקיםמבקשת התוכניתכאמור 10 אוהל שלמה, תוך הריסת המבנה בליבו של מתחםקומות

התכנון של העירייה תכנון זה פוגע במרקם הבינוי השכונתי, והוא נוגד את מדיניות הקיים בתא השטח.

המכונה מע"ר צפון פרק ב' בבהרחבה מדיניות זו הוצגה , אשר חלה, בין היתר, במתחם אוהל משה.

לעיל.

71. י התוכנית אינה עומדת בהוראות מדיניות זו. עיון במסמך המדיניות שאישר את מע"ר צפון מלמד, כ

במסגרת מסמך החלטות מישיבת מליאת הוועדה המחוזית מס' כך, 2016018 מיום 20.12.2016 "(החלטת האישור, נקבע:")

במסגרת המדיניות ישנה חשיבות גבוהה לשמירת מורפולוגיית הבינוי ההיסטורית "

במגרשים קטנים באופן יחסי, ובקווי בניין מרקמיים. המע"ר מאופיין הקיימת. איזור למבנים תבוא לידי ביטוי בתוספת גובה, בהתאם למפה עיקר תוספות הבינוי ." המצורפת

72. סעיף ב בהתאם, נקבע 4 כי ברחובות הפנימיים שהוא הסעיף העוסק בגובה הבנייה, להחלטת האישור

שבאזור מע"ר צפון, גובה הבינוי יהיה עד 4 מהוראה זו, הוחרגהעם זאת, שכונת מקור ברוך קומות ונקבע לגביה בסעיף 4(ג) להחלטת האישור, כי

גובה הבינוי ברחובות הפנימיים במע"ר הינו עד "4 תבנית הבניה מסומנת (קומות

וזאת למעט המתחמים הבאים: ), במקרא במפה בצבע טורקיז

]...[

נקבע מדרג גובה שנע בין דרום שכונת מקור ברוך בסמיכות לרחוב יפו, בו 2 קומות וחלל גג רעפים בשימוש ועד 3 קומות וחלל גג רעפים בשימוש, וזאת מאחר שמדובר באזור .המתאפיין בסמטאות צרות מאד

גובה הבינוי יהיה עד –תבניה הבניה המסומנת במקרא בצבע כתום 3.קומות הבינוי יהיה עד גובה –תבנית הבניה המסומנת במקרא בצבע צהוב 2."קומות 15

- 16 -

73. מהווה חלק משכונת מקור ברוך, מותר לבנות שכאמור באזור מתחם שלמה, – הווה אומר 3-2 קומות

מבקשת לבנות בניין בן הנקודתית , בעוד שהתוכנית בלבד 10-בעל לא פחות מ קומות 40 יח"ד

74. צפוןאת מדיניות מע"ר באופן חזיתיעל כן, הוראות התוכנית נוגדותיצוין כי גם מהנדס העיר, על אף .

. במתכונתה כיוםהמלצתו לאשר את התוכנית, הביע הסתייגות מפורשת מבינוי המוצע בתוכנית במסגרת חוות דעתו מיום 12.9.2022, כתב מהנדס העיר מפורשות "התכנית מציעה חריגה מהותית בבינוי מהמדיניות של מע"ר צפון החלה על המגרש ומייעדת אותו לבינוי של עד 3ת

על כן מס' הקומות יצומצם ל 3"קומות וגג רעפים לא מוגבה(סעיף 1. לחוות הדעת

75. משלוש קומות, אולם אין הגבוהכי גם התוכנית המתחמית מציעה בינוי למען שלמות התמונה יובהר

הוראות סעיף התוכנית המתחמית עולה בקנה אחד עם הנדון דומה לראיה. 5 מדיניות מע"ר למסמך בינוי והיקפי בנייה, על מנת לעודד הוספת תוספות של . כאמור, סעיף זה מאפשר אשר הוצג לעילצפון שימושים ציבורים. עיון במאפייני התוכנית המתחמית מלמד כי היא בהחלט עתידה להוסיף שימושים , ומכאן )שימושים מסחריים שוניםווריים שונים (כגון: מלונאות, שימושים ציב ציבוריים בהיקף נרחב לתוכנית הנקודתית, היא עולה בקנה אחד עם מדיניות מע"ר צפון. שבניגוד

76. בנוסף, אם מסתכלים על תכונית מתאר 2000 כעל תוכנית המהווה מעין השראה תכנונית (שכן כאמור

כמוצע בתוכנית המתחמית מתאפשר גם התוכנית טרם הופקדה) הרי שלפי הוראותיה, בינוי גבוה עולה על שכן שטח התוכנית המתחמי במתחם אוהל שלמה, 1.5. באופן זה וכמוצע בתוכנית דונם שמצד אחד מגדיל את כמות יחידות באופן לשלב בינוי גבוה עם נמוך ניתן יהיה המתחמית שתוצג, י מתחם אוהל שלמה על הבתים משמר את מאפיינ הדיור המצויות במתחם אוהל שלמה, אולם בד בבד המתאימים לעת משדרג את המתחם ומאפשר בו שימושים ציבוריים רבים כמו גםהמצויים בו, המודרנית.

77. אשר על כן, התוכנית הנקודתית מנוגדת מכל וכל למדיניות מע"ר צפון. חריגה זו היא גם ברמה

בינוי החותר תחת מטרות מדיניות – הפורמלית (בינוי גבוה מהבינוי המותר), אך גם ברמה המהותית מע"ר צפון ותכליתה. לפיכך על הוועדה הנכבדה לדחות את התוכנית הנקודתית.

ה.4. ואינה מתייחסת להיבטי שימור נוגדת למדיניות השימור של עיריית ירושליםמהנקודתית התוכנית סביבתיים ומתחמיים

78. אב ירושלים תוכניתבמסגרת 1968 שלושה מתחמים בהם ישנה "רגישות" שימור מיוחדת: ו, נקבע

העיר ההיסטורית, העיר פנימית והעיר המכונסת.

79. – חלק מהעיר ההיסטורית ועל כן מהווה, כאמור,מתחם אוהל שלמה, לרבות השטח מושא התוכנית

.ות שימור מיוחדתבעל רגיש התוכנית מבקשת לבצע תכנון באזור המוגדר כמתחם לשימור

80. על פי כפי שהוצג לעיל, בהתאם וסעיף 2 למדיניות מע"ר צפון, קידום תוכנית במתחם אוהל שלמה,

קבלת הנחיות מיועץ שימור עירוני או מוועדת השימור העירונית. דורש

81. כי התוכנית אינה עומדת במדיניות שימור זו.מלמד הנקודתית עיון בהוראות התוכנית ואולם

הנקודתית התוכניתאינה. לא מיועץ שימור ולא מוועדת השימור העירונית –כוללת הנחיות כלשהן 16

- 17 -

82. גם כותב תיק התיעוד עצמו, לא מוסר המלצות כלשהן בנוגע לשימור המבנה. כל שנכתב הוא: למעשה

"המלצות ימסרו כחלק מסקר מלא של המבנה".באזור בו יש לבצע שימור, ולתת ואולם, בכך לא די.

כך דגש מיוחד, לא ניתן לקבל מצב בו התוכנית הנקודתית מקודמת ללא המלצות של יועץ או וועדת על שימור, ושגם בתיק התיעוד אין המלצות כלשהן.

לשים עליה דגש, ככל הנראה מתוך הבנה וידיעה א, ולאת סוגיית השימור "ניכר כי יש ניסיון "לטאטא מקבל את הטיפול הראוי במסגרת התוכנית. של מקדמי התוכנית הנקודתית, שהיבט זה לא

83. .במתכונת זו יודגש, כי הוועדה הנכבדה דחתה בעבר תוכניות אשר הוגשו כך קרה למשל בהליך

קידומה של תוכנית 101-0405571 במסגרת ישיבתה של ועדת בנין מגורים חדש בית ישראל ירושלים משנה נקודתית מס' 2016018 מיום 18.12.2016, כאשר ה הוועדה הנכבד לדחות את התוכניתהחליט נימוקי הדחייה, נכתב: בין

הוועדה התרשמה כי ראוי וניתן היה להציע פתרון שימורי למבנה ההיסטורי בתחום"

כנית, כביטוי אותנטי לתקופתו דווקא בשל פשטותו, ובכל מקרה אין להביא לוועדהוהת מחלקת השימור של עירית הצעה להריסת מבנה היסטורי ללא חוות דעת של ירושלים."

84. : המדובר על קיר זאת ועוד, על פי הוראות התוכנית הנקודתית, מה שנותר לשימור הוא דל ביותר

אחורי ועל שני חדרים פנימיים בלבד. על פי עיף ס16 לחוות הדעת האדריכליתכי התוכנית עולה, מגוון מאפיינים הקיימים בבניין העומד על המקרקעין. אם תאושר הנקודתית תוביל להרס של התוכנית הנקודתית, יוותרו אך קיר אחורי אחד ושני חדרים לשימור, כאשר הצפי הוא שברמה גבוהה של ודאות, גם את אלמנטים אלו לא ניתן יהיה לשמר.

יכלית כי אין זה סביר שאותו קיר אחורי המיועד לשימור, יוכל כך למשל, נכתב בחוות הדעת האדר לשאת עליו חזית של בניין בן 10 גם אותו קיר ושני סייהר קומות. לפיכך, סביר כי בסופו של דבר החדרים הנותרים לשימור על פי התוכנית הנקודתית.

85. במתחם אוהל שלמה, אל מול הדגש הרב שמושם על מדיניות השימורלעיל אם מסתכלים על האמור

המהווה חלק מה'עיר ההיסטורית', הרי שאינן אלא להסיק כי היבט זה לא זוכה להתייחסות ראויה למעשה, היבט השימור זו כה להתייחסות דלה במיוחד.במסגרת התוכנית הנקודתית.

86. ראיה המחזקת מאוד את העמדה שהובאה לעיל, היא עמדתה של מחלקת השימור בעיריית ירושלים

אשר הובאה, כאמור, במסגרת חוות דעת של מהנדס העירייה מיום 12.9.2022 מחלקת השימור בעמדתה דחתה. כעניין של מדיניות נקודתיות לתוכניות אף הביעה את התנגדותה , ואת התוכנית

87. בניגוד למדיניות ;לפיכך, יש לדחות את התוכנית הנקודתית שקודמה בהעדר המלצות לשימור

לצרכי השימור של שכונת אוהל שלמה ההיסטורית. ; ובניגוד השימור ה.5. יעוד "דרך"על חשבון הנקודתית מקודמתהתוכנית לטובת הציבור

88. הוראות תוכנית 1680 חלקה קובעות, כי 108, תשמש בחלקה הנקודתית , החלקה מושא התוכנית

לייעוד דרך.

- 18 -

89. , נקבע כי יחסי הכפיפות בין התוכנית לבין תוכנית הנקודתית במסגרת הוראות התוכנית 1680, יהיו

חלקה החלק מיחסי החלפה קרי, 108'עירוני כולה לייעוד והחלקה תהפוךבייעוד דרך, להיות וסיףילא מעורב'.

90. הנקודתית (מימין), לצד תשריט תוכנית להלן תשריט התוכנית 1680 השטח הממחיש את (משמאל

עד לדרך וביטולו בתוכנית מושא ערר זה: שהיה מיו

91. (מבנה ורודהוהאלכסונים האדומים, שבחלקם גולשים לתוך המסגרת ה ם הקוויכפי שניתן להבחין

והן ,השטח שנמצא הן בתוך המסגרת הוורודהאם כן, 'דרך/מסילה לביטול'. בייעוד: , הםלשימור)

שמצוי כיום בייעוד דרך, ושעתיד להפוך לייעוד 'עירוני שעליו יש קווים אלכסונים אדומים, הוא השטח מעורב' אם תאושר התוכנית.

92. במקרקעין פרטייעוד במסגרת התוכנית ישנו ויתור על שטח לצורכי ציבור לטובת –הווה אומר

. בנקל. כלל הוא שוויתור שכזה אין לעשות בבעלות פרטית . העובדה שלא נסללה במקום דרך ממועד אישור תוכנית שטח ציבורי נועד להגשים אינטרס ציבורי 1680 אינה מורידה בכהוא זה את החשיבות שבשמירה על השטח הציבורי, שכן שטח זה מאפשר פיתוח עתידי לצורכי ציבור.

93. על פי תוכנית דרך האזור המסומן בייעוד משנה תוקף, שעה שכיום ליד מסקנה זו מקבלת 1680 מצוי

. יהא זה אפוא אך הגיוני כי בסמוך לקו הרק"ל ייוותר ירושליםהעיר קו הרק"ל של רחוב יפו, בו עובר בין יתרה נגישות , ואשר יאפשר משטח המיועד להולכי רגללהנות ו יוכל הציבור שטח בייעוד דרך, ב ה . רכבת הקלהה רחוב יפו וקו מתחם אוהל שלמה ובכלל, לבין

94. אשר על כן, יש לדחות את התוכנית הנקודתיתהמבטלת ותחת ללא כל תמורה חלופית, ייעוד ציבורי

לצרכי ציבור הוענקו זכויות זאת, קובעת העצמת זכויות מאסיבית לטובת זכויות בניה פרטיות (כאשר בניה בשיעור מצומצם ממש).

95. ה אחד עם מדיניות הבינוי שנקבעה בסמוך קו רק"ל, לא זו אף זו, התוכנית הנקודתית אינה עולה בקנ

כפי שיובהר להלן.

ה.6. התוכנית הנקודתית אינה עולה בקנה אחד עם מדיניות הבנייה בסמוך לקו רק"ל

96. תוכנית מכוח כפי שהוצג לעיל 8000 החצר המשותפת במתחם "אוהל שלמה" מיועדת למעבר ציבורי

להולכי רגל.

- 19 -

97. בתוכניות המקודמות במגרשים הסמוכים לציר הרק"ל, נוי לאורך הרק"ל,מדיניות הביעל פי כמו כן

יש לשאוף לשילוב מעברים להולכי רגל שיאפשרו נגישות וקישוריות בין כגון התוכנית הנקודתית, הרכבת הקלה לשכונות המגורים. זאת, על מנת להגביר את 'ההליכתיות' ואת יעילות התחבורה הציבורית.

סעיף וכלשון 2:החלטהל

לשלב מעברים להולכי רגל בין ציר הרק"ל אל תוך השכונהבכל תכנית תשאף הוועדה "

בהתחשב במיקומו של המגרש ובאופן העמדת הבינוי. שילוב זה יעשה באמצעות איחוד וחלוקה, ובמקרים בהם הדבר לא אפשרי, על ידי קביעת זיקת הנאה הפקעה או דיל את הנגישות מכיוון השכונה אל צירי הרק"ל זאת על מנת להג בתחום המגרש.

" הסמוכים לתחנות ובדגש על מעברים

כן ראו למשל את שנקבע בסעיף 4ל: למדיניות הבינוי לאורך הרק במתחמים בהם קיימים מעברים להולכי רגל כאמור, בייעוד ציבורי או בייעוד פרטי, "

."תשקול את שימור המעברים, הרחבתם וחיזוקם הוועדה

98. אין אפשרות שבו על רקע הוראות אלו, מובן כי ביטולה של הדרך, והחלפתה בייעוד עירוני מעורב

) אינה עולה בקנה אחד עם המדיניות התכנונית הרצויה והמחייבת של שטח המצוי ליצור דרך כלשהי בקרבת קו רק"ל.

99. התוכנית הנקודתית תוביל לצמצום המרחב הציבורי; לצמצום המרחב לשימושם של הולכי הרגל

התוכנית הנקודתית סותרת את המגמה –רוכבי האופניים; ומשתמשי דרך נוספים. הווה אומר דיניות הבינוי לאורך הרק"ל לבכר. מבקשת מש

100. אשר אינו זוכה לכל התייחסות במסגרת התוכנית הנקודתית, הוא הצורך בהוספת היבט נוסף שימושים ציבוריים.

101. סעיף 7 למדיניות הבינוי לאורך הרק"ל קובע כך להבטחת איכות קומת הקרקע בתכנית ומפגש הבינוי עם הרחוב, תכלול כל תכנית "

ובו פירוט של הבינוי המוצע בקומת הקרקע, ובכלל זאת ציון שטחי ומפלסי נספח בינוי מבואת הכניסה למבנה, מיקום שטחי המסחר/תעסוקה/שטח ציבורי, פיתוח, מיקום בהתאמה למפלס הרחוב, מיקום הכניסה לחניון ומיקום השטחים ציון מפלסי חנויות ."הטכניים

102. יצוין, כי מהאופן בו מנוסח סעיף ראשית 7 עולה ברורות כי ישנה כוונה לקדם כמו גם מתוכנו, הנ"ל פירוט בינוי מוצע בקומת קרקע, ציון מיקום שטחי מסחר תעסוקה תוכניות כוללניות ולא נקודתיות.

בעיקר לתוכניות כוללניות, ולא לתוכניות נקודתיות. על כן, גם ם , הם אלמנטים אשר אופיינייוכו'

מבחינה זו התוכנית הכוללנית מתאימה הרבה יותר מאשר התוכנית הנקודתית.

103. אמנם התוכנית הנקודתית מציגה מספר מצומצם של שימושים ציבוריים, אולם בכך אין די. ,שנית עולים בקנה אחד עם השימושים כי הם אינםהשימושים המוצגים בתוכנית הנקודתית דלים, וניכר שמבקשת מדיניות הבנייה לאורך הרק"ל לקדם. בתוכנית הנקודתית אין כל חנויות, מסחר או כל 19

- 20 -

התוכנית גם אינה כוללת את גודלם של השטחים הציבוריים, והיא קהילתיים אחרים. שימושים מספקת באזכורם בלבד, מבלי לתת עליהם כל פרטים נוספים.

104. קשר זה יצוין, כי גם מחלקת מדיניות התכנון בעיריית ירושלים, במסגרת עמדתה שהובאה בה במסגרת חוות דעת המהנדס מיום 12.9.2022, המליצהאף היאלדחות עקב את התוכנית הנקודתית ם אם יוחלט לאשר את התוכנית, המתכונת בנוסף, ציינה מחלקה זו, כי ג .חריגה ממדיניות מע"ר צפון , ויש לעבות את מספר השימושים הציבוריים (ר' סעיף ת שלה אינה יכולה לעמודהנוכחי 4 להמלצת מחלקת מדיניות התכנון במסגרת חוות דעת מהנדס העיר).

105. להוסיף הרק"ל, ישהבנייה לאורך מכוח מדיניות יהוועדה הנכבדה ציינה לא פעם בהחלטותיה, כ לאפשר באזורים אלו במידה יתרה התניידות של ולעבות שימושים בסמיכות לאזור הרק"ל, כמו גם (ועדות מחוזיות תכנון ובניה ירושלים) הולכי רגל ומשתמשי תחבורה ציבורית. כך למשל במסגרת 2022056 /ועדת משנה להתנגדויות נ(נבו 09.08.2022 -תוכנית , בהקשר לכך נקבע 0848796-101 פינוי בינוי לבניין בן 10 הנטקה קומות ברח 32-30:ושלים, יר הוועדה תציין כי התכנית קודמה בהתאם לעקרונות מדיניות הבינוי לאורך צירי "

הרק"ל, אשר אומצה על ידי מליאת הוועדה המחוזית בשנת 2016 ובשנת 2019 ואשר לאורך צירי מערכת הרכבת הקלה. מדיניות ועירוב השימושים לציפוף הבינוי מכוונת ראוי לכוון עוצמות פיתוח גבוהות לאורך צירים המחשבה התכנונית לפיה זו מבוססת על התניידות במרחב העירוני שלא באמצעות הרכב הפרטי, ותוך ייעול אלה, המאפשרים ".התחבורה הציבורית השימוש במערכת

106. ית וכוללנית, הנותנת מענה שלם ומלא להיבטים אלו, ואשר ברי כי תוכנית מתחמ ל רקע דברים אלה, ע מיישמת את מדיניות הבינוי לאורך הרק"ל, טובה עשרות מונים מתוכנית נקודתית שיכולתה התוכנית הנקודתית כפי שהוצג לעיל, בפועל מלכתחילה ליישם מדיניות זו היא מאוד מוגבלת. בנוסף, לאורך הרק"ל. כך הוא למשל בכל הנוגע להקמת מבנה על בקנה אחד עם מדיניות הבינוי אינה עולה דרך, באופן שמוביל להצרת הדרך ולציפוף המרחב הציבורי. חשבון 107. אשר על כן, מתבקשת הוועדה הנכבדה לדחות את התוכנית הנקודתית המקודמת בניגוד למדיניות הבינוי לאורך צירי הרק"ל.

ו. סיכום

108. ההתנגדות על כל חלקיה. אשר על כן, מבוקש לקבל את 109. להתנגדות זו מצורפת חוות דעת אדריכלית המהווה חלק בלתי נפרד ממנה [5 ] מצ"ב ,אדריכליתהעתק מחוות דעתכנספח 5 להתנגדות זו 110. מר ינון מגזימוף, יזם התוכנית המתחמית. ו של התנגדות זו נתמכת בתצהיר

בכבוד רב,

אורי קידר, עו"ד צביה זיכרמן, עו"ד שהם קרן, עו"ד

משרד עורכי דין ,תדמור לוי ושות'ארנון

תוכן עניינים

עמ'שם הנספח מס'

24 רשימת בעלי הזכויות 1

29 תקציר החלטת מדיניות לבינוי לאורך ציר הרק"ל 2 37 מדיניות מע"ר צפון - החלטת ועדה מחוזית מיום 3 42 חוו"ד מהנדס העיר 4

50 חוות דעת אדריכלית 5

נספח

רשימת בעלי הזכויות

עמ

נספח

תקציר החלטת מדיניות לבינוי

לאורך ציר הרק"ל

עמ

מדיניות הבינוי לאורך צירי רק"לעדכון חלטה בדבר התמצית 15.07.19

)המלאה מצויה באתר האינטרנט של מנהל התכנון ההחלטה

1. גובה ונפח הבינוי יקבע כדלקמן

גודל מגרש עד 1.5 דונם מדיניות נפחית מעל 1.5 דונם מעל 1.5 דונם על קו רכס גובה עד 10 קומות עד 18 קומות עד 30 קומות

קווי בניין 0 קדמי כלפי ציר הרק"ל

0-3 קדמי כלפי רחוב ניצב לציר הרק"ל

3 צדדי

5 אחורי

לפי תכנית מפורטת לפי תכנית מפורטת

תכסית עד השטח הכלוא בקווי הבניין שטח קומה טיפוסית מגדל עד 600 מ"ר

שטח קומה טיפוסית

מגדל עד 600 מ"ר

*ראה הערה בסעיף 19.6

אחוזי בניה בהתאם לנפח הבינוי המתקבל. בכל

תכנית תקבע חלוקה לשטח עיקרי

ושטחי שירות בהתאם למאפייני הבינוי

המוצע.

עד 720% עד 1200% לאחר הפקעה

של 40% משטח המגרש

עבור צרכי ציבור

בינוי:

2. בכל תכנית תשאף הוועדה לשלב מעברים להולכי רגל בין ציר הרק"ל אל תוך השכונה

בהתחשב במיקומו של המגרש ובאופן העמדת הבינוי. שילוב זה יעשה באמצעות הפקעה או איחוד וחלוקה, ובמקרים בהם הדבר לא אפשרי, על ידי קביעת זיקת הנאה בתחום המגרש.

כיוון השכונה אל צירי הרק"ל ובדגש על מעברים זאת על מנת להגדיל את הנגישות מ הסמוכים לתחנות.

3. ככל הנדרש יכללו המעברים שילוב של אמצעים מכניים כדוגמת דרגנועים, מסועים וכו' וזאת

על מנת להקל על נגישות הולכי הרגל מן השכונות ואל ציר הרק"ל ובדגש אל התחנות לאורכו.

4. רגל כאמור, בייעוד ציבורי או בייעוד פרטי, הוועדה במתחמים בהם קיימים מעברים להולכי

תשקול את שימור המעברים, הרחבתם וחיזוקם.

5. מפת הרקע המצורפת למדיניות זו תכלול גם סימון של איתור מעברים חדשים מומלצים או

מעברים קיימים בעלי חשיבות, וזאת בהתאם להערות המנהלים הקהילתיים.

6. מבנים חדשים לאורך הציר יחויבו ביצירת כניסה להולכי רגל מכיוון ציר הרק"ל. תתאפשר

הסדרת כניסות מכיוונים נוספים.

7. להבטחת איכות קומת הקרקע בתכנית ומפגש הבינוי עם הרחוב, תכלול כל תכנית נספח בינוי

יתוח, מיקום ובו פירוט של הבינוי המוצע בקומת הקרקע, ובכלל זאת ציון שטחי ומפלסי פ מבואת הכניסה למבנה, מיקום שטחי המסחר/תעסוקה/שטח ציבורי, ציון מפלסי חנויות בהתאמה למפלס הרחוב, מיקום הכניסה לחניון ומיקום השטחים הטכניים.

8. דונם

8.1. הסכמת בעלי הזכויות בחלקה הסמוכה שאליה מבוקש קו , בכפוף ל 0 .

8.2. במגרשים בעלי תצורה מלבנית מובהקת (כדוגמת חלקות חקלאיות במקור), אשר רוחב החלקה מהצד האחד מצרני לציר הרק"ל ומהצד השני מצרני לרחוב בשכונה, תשקול הוועדה חלוקת הבינוי לשני מבנים, כאשר על המבנה הקרוב לשכונה תחול מגבלת הגובה בהתאם לתכנית האב של השכונה.

8.3. בכל תכנית יבחן שילוב מרפסות פנימיות (היינו מרפסות מקורות שאינן בולטות מעבר למישור החזית) בחזית הפונה לרק"ל.

8.4. במגרשים בהם מפלס המגרש בחלק האחורי נמוך ממפלס המגרש כלפי ציר הרק"ל ("מגרש יורד") ייווספו הקומות הנמוכות ממפלס הרק"ל לנפח הבינוי האפשרי בחלקה.

9. דונם

9.1. בכל תכנית שתוגש בהתאם למדיניות, תיבחן גם חלופה הכוללת בנייה מרקמית וכן חלופה המשלבת בניה מרקמית ובניה גבוהה, ככל שחלופות אלו אפשריות.

9.2. גובה הבינוי יישקל גם בהתייחס למאפייני האוכלוסייה בשכונה 9.3. בו מכלל שטח המגרש, ולא על בסיס בתכנית הכוללת מספר מבנים, זכויות הבניה יחוש חלוקת שטח התכנית למגרשים בהתאם למספר המבנים המוצעים בה.

9.4. בכל תכנית תישקל חובת הקמת קומת/קומות מסד רחב לטובת יצירת ממשק פעיל לאורך הרחוב, בדגש על שימושים מעורבים ושילוב שימושים ציבוריים ו/או מסחריים בקומות וקווי הבניין של קומות המסד תיעשה על בסיס ראייה כוללת של הראשונות. קביעת גובה הרחוב. מאפייני הבינוי של קומות המסד ייקבעו בכפוף לבחינת חזית רחוב וחתכי אורך ורוחב מקצה רחוב ועד קצהו וכן בהתייחס לחוו"ד מהנדס העיר / אדריכל העיר.

9.5. הוא מסחרי או ציבורי.לכיוון הרק"ל במידה והשימוש 9.6. קומות) ככל

שיוכח שניתן לממש את זכויות הבניה במגרש באופן מיטבי תוך הגדלת שטח הקומה ומשיקולים של הגדלת מספר יח"ד בכל קומה. במבנים שאינם למגורים, תשקול הוועדה מה משיקולים של ישימות השימושים המבוקשים בשטח הקומה הנתון. הגדלת שטח הקו הגדלת שטח הקומה כאמור תיבחן גם בהתייחס למופע האדריכלי המוצע של המבנה.

9.7. ככל שתצורת הבינוי המוצעת במגרש תאפשר זאת הוועדה תשקול שילוב ארקדה בחזית רך הרחוב. בהוראות הפונה לרק"ל וזאת לצורך יצירת מרחב מוצל ונוח אקלימית לאו 30

התכנית יקבעו הוראות להבטחת איכות חלל הארקדה על בסיס הנחיות מרחביות ותיאסר סגירתה בכל צורה ואופן.

9.8. במגרשים ברחוב בר לב ומגרשי מעונות האוניברסיטה העברית בהר הצופים המצויים תכלול תכנית

מפורטת בחינה של ניצפות הבינוי.

קווי הבניין:

10. מטרים

בקטע המשיק לחלקה. ככל שנדרשת הרחבת זכות הדרך לצורך זה על חשבון מגרש המגורים יעשה הדבר באמצעות הפקעה או הוראות לאיחוד וחלוקה, וככל שהדבר אינו אפשרי, על ידי ועדה.קביעת זיקת הנאה בתחום מגרש המגורים בהתאם לשיקול דעת הו

11. על מנת להבטיח מרחב שימוש ראוי להולכי הרגל לאורך המדרכות ייקבע בכל תכנית יחס של

"תנאים להצבת פרגודים לבתי אוכל" וייקבע כי לא תותר "סגירת חורף" או קירוי לילי עבור עסקים לאורך ציר הרק"ל אלא אם יוותר רוחב מדרכה מיזערי של סגירת החורף.מ' מעבר ל

שימושים:

12. בכל תכנית תיערך בחינה של צרכי הציבור הנדרשים בהתחשב בתוספת הזכויות המוצעת

בתכנית לשם מתן מענה ציבורי בתחומה בהתאם לצרכים. בהתאם לצורך תיבחן הפרשה לצרכי ציבור אשר יכולה להשתרע על יותר מקומה אחת בכפוף לבחינה בתכנית מפורטת.

13. תשקול הוועדה שילוב דיור מוגן, מעונות סטודנטים, שטח מלונאי ושטחי בכל תכנית

תעסוקה.

14. שטחים עבור הפרשה מבונה לצרכי ציבור יהיו בנוסף לשטחים מכוח המדיניות ולא יבואו

במניין השימושים הנדרשים שאינם למגורים בהתאם למדיניות. הוראה זו אינה מתייחסת שהמדיניות המוצעת מציעה בהם בינוי נפחי. דונם, מאחר

15. מ"ר

16. השימושים בקומת הקרקע כלפי ציר הרק"ל יהיו למסחר/תעסוקה/שימושים ציבוריים

ומבואות. לא יותרו דירות גן בקומת הקרקע בחזיתות הפונות לציר הרק"ל.

17. רכזיותם ונגישותם של המגרשים לאורך צירי הרק"ל תתאפשר המרת שטחי מגורים בשל מ

לשטחים למשרדים בהיקף שיקבע על ידי הוועדה בכל תכנית.

18. הוועדה תשקול האפשרות להפנות את שימושי המסחר/תעסוקה/שימושים ציבוריים גם כלפי

פנים השכונה.

19. ייחסות למיקום ציר הרק"ל ביחס בקביעת השימושים בקומת הקרקע הוועדה תשקול גם הת

לגבולות השכונה ולרחובות הראשיים בה.

20. כל תכנית תכלול הוראות בדבר הגבלת גודל חנויות והגבלת רוחב חזית מרבי של חנות, וזאת

על מנת להבטיח את האופי השכונתי של המסחר וכן את אופייה הפעיל והמגוון של החזית.

21. טח ציבורי במפלס הרחוב כדוגמת כיכר, גינה ציבורית, בכל תכנית תיבחן האפשרות להציע ש

שטח בזיקת הנאה במקום או בנוסף להפרשה מבונה לצרכי ציבור.

22. בכל תכנית תשקול הוועדה אפשרות לקבוע שטח פתוח או בנוי אשר יהיה מיועד לשימוש כל

ם בבניין דיירי המבנה ולא יוצמד לדירה כלשהי. ניתן יהיה להשתמש לצורך זה בשטחים מבוני כגון קומת ביניים ושימוש בשטח הגג כחזית חמישית (גג ירוק) בכפוף להנחיות המשרד להגנת הסביבה לעניין זה. כן ייקבעו בכל תכנית שטחים מזעריים למבואת כניסה, חדרי עגלות וכו'.

23. במקרים בהם יוכח באופן ייחודי כי נדרשת הפרשה מבונה לצרכי ציבור בהיקף משמעותי

שהנו שווה ערך להפרשת קרקע לצרכי ציבור, כדוגמת בית ספר, וכן במידה ויוכח כי ביותר, הפרשה מבונה משמעותית כאמור הנה אפשרית, ניתן יהיה לשלב בבינוי הפרשה מבונה במקום הפרשת קרקע לצרכי ציבור.

24. לפחות משטחי הבנייה מעל לקרקע בכל מתחם (ולא

רח מכל בניין) יהיו עבור שימושים שאינם למגורים כדוגמת תעסוקה משרדים, מלונאות, בהכ דיור מוגן, מעונות.

25. , בשל חשיבות חיזוק המע"ר תשאף הועדה דונם בתחום המע"ר

לטובת

כמו כן תינתן עדיפות לשטחי תעסוקה על פני סוגים אחרים של עירוב שימוש התעסוקה.

. יחד עם זאת קובעת הוועדה כי כל תכנית תבחן לגופה

26. זכויות הבניה /שטחי הבניה כוללים את כל השטחים המרבים לרבות שטחי מרפסות מקורות

27. למגורים לשטחים למגורים וייקבע בהוראות התכניות לא יותר ניוד זכויות משטחים שאינם

כי סטייה מהוראה זו תיחשב כסטייה ניכרת.

תחולה ומפת הרקע:

28. מטרת מדיניות זו היא לעודד התחדשות עירונית ויצירת מרחב ציבורי ראוי לאורך צירי

ות זו הרק"ל תוך מתן מענה לצרכים פרוגרמטיים ויצירת חזית עירונית פעילה. לפיכך מדיני מכוונת להריסת המבנים הקיימים ובניית חדשים תחתם. עם זאת, תשקול הוועדה החלת המדיניות גם במקרים של הרחבות ותוספות למבנה בכפוף ליישום המדיניות בדבר שילוב חזית מסחרית/תעסוקה וצרכי ציבור במבנה, הרחבת מדרכה, יצירת מעברים לציר הרק"ל של המבנה הקיים ובשיקולים הנדסיים, אדריכליים, שימוריים וכו' ובתוך התחשבות במצבו וכו'.

29. תחולת המדיניות תהא במגרשים מצרניים לציר הרק"ל ובהתאם למפה המצורפת להחלטה זו

כדלהלן (להלן "מפת הרקע"):

29.1. תכנית האב גוברת: בקטעים אלה לא תחול מדיניות הרק"ל -סימון בצבע ירוק בהיר אלא הוראות תכנית האב או המדיניות החלה על האזור.

29.2. 10

קומות. בשיקול דעת הוועדה יותר איחוד חלקות בקטעים אלה במקרים בהם צורת קצב בינוי החלקות אינה מיטבית וזאת על מנת להסדיר תכנון מיטבי תוך שמירה על התואם את קצב הבינוי בשכונה או ברחוב.

29.3. מדיניות רק"ל נפחית + מגדלים: בקטעים אלה תחול מדיניות -סימון בצבע אדום הרק"ל במלואה. יותר איחוד חלקות ליצירת מתחמים המתאימים לבניה גבוהה.

29.4. יניות מקטעים בהם נערכת בחינה תכנונית ואשר טרם נקבעה מד –סימון בצבע ירוק כהה ביחס להם.

30. הוועדה תשקול החלת המדיניות גם במקרים בהם המגרש המיועד לפיתוח אינו מצרני לציר

הרק"ל, כאשר בין המגרש ובין ציר הרק"ל קיים מגרש המיועד לייעוד ציבורי (כגון: שצ"פ, מוסדות ציבור, דרך, פיתוח נופי). ניתן לשקול אפשרות זו גם במתכונת של תכנית המציעה צרחה" של מגרשים."ה

31. הוועדה תשקול החלת המדיניות גם בהתייחס למגרשים שאינם מצרניים לציר הרק"ל בפינות

רחובות וצמתים לאורך הרק"ל ולחילופין בכפוף ליצירת פתרונות הקשורים בהפרשה לצרכי ציבור, חניה, מעברים וחיבורים של הולכי רגל לשכונות. אפשרות זו תבחן באופן מיוחד ים הסמוכים לתחנות הרק"ל.במגרש

32. מפת הרקע תעודכן כדלקמן

32.1. המפה תכלול גם רחובות וציון שמות הרחובות וכן ציון קווי הרכס 32.2.

32.3.

32.4. על הדופן המזרחית של דרך חברון בתחום תכנית האב לשכונת ארנונה תחול -דרך חברון מדיניות תכנית האב ארנונה המגדירה דופן זו להתחדשות עירונית יחד עם מדיניות רק"ל נפחית.

32.5. ביחס לקטע יובהר כי מדיניות רק"ל נפחית + מגדלים. -רחוב יפו ממתחם בנין ומערבה מאחר ומרבית קטעי הרחוב האמור , נין ומערבה עד רחוב הטוריםמתחם ברחוב יפו מ מאופיינת בבינוי היסטורי, הדרך הראויה למימוש המדיניות בקטעים אלו לבחינת הוועדה תהיה באמצעות שמירה ככל הניתן על הבינוי הקיים והראוי לשימור במצבו הנוכחי, תוך ות או בעומק החלקה וכו'מימוש הזכויות בבינוי מגדלי נקודתי בפינות רחוב 32.6. מדיניות רק"ל נפחית + מגדלים. -רחוב המלך ג'ורג' מצומת האיקסים ודרומה 32.7. לסמן התוואי המאושר של הרק"ל ולסמן כתכנית אב גוברת למעט -עמק רפאים המגרשים המצרניים לצומת עמק רפאים/אלעזר המודעי/פייר קניג.

32.8. -דופן הדרומית בקטע שבין צומת רחוב אליש לעדכן למדיניות רק"ל נפחית ב -דב יוסף תוחיד ועד לרחוב הרוזמרין.

32.9. מצומת עמק רפאים ועד רחוב רבקה מדינות רק"ל נפחית+מגדלים. מעבר –פייר קניג לזאת לפי מדיניות תכנית האב.

32.10. גדה צפונית לפי מדיניות רק"ל+מגדלים, גדה דרומית לפי תכנית אב. –רחוב רבקה 32.11. ית אבלפי תכנ –מתחם התחנה

32.12. מדיניות רק"ל נפחית + מגדלים. -כביש הברך עד לצומת אורנים 32.13. מדיניות רק"ל נפחית + מגדלים -קריית משה 32.14. תכנית אב גוברת –אזה"ת גבעת שאול

32.15. יש להסיר את סימון המדיניות מתוואי הדרך היורדת לעין כרם ומן החלק הנושק להר הרצל.

חניה:

33. ככל שניתן, תתאפשר כניסה לחניונים מכיוון ציר הרק"ל בכפוף לאישור ותיאום עם צוות

תכנית אב לתחבורה.

34. בכל תכנית תשקול הוועדה את הנושאים הבאים

34.1. חניות ליח"ד

גם לאופי השכונה, האוכלוסייה ודפוסי ללא תלות בגודלה. צמצום התקן יעשה בהתייחס השימוש ברכב הפרטי.

34.2. מ"ר. עם זאת, פטור

מיח"ד הקטנות בכל מגרש, או בממוצע מתחמי

במקרה של הקטנת תקן מ"ר

מהחניות לכל היותר

34.3. שיתוף חניונים בין מגרשים שכנים לצורך ייעול תפעול החניון ועל מנת להימנע מריבוי כניסות רכב מציר הרק"ל.

34.4. רת חיוב שימוש בחניון אוטומטי או אמצעים טכניים אחרים במגרשים שגודלם או תצו המגרש אינה מאפשרת יצירת חניון סטנדרטי.

34.5. תוספת בניה על בניינים קיימים בהם קיימת חניה תת קרקעית, לא תחייב הוספת חניה גם אם תקן החניה הממוצע של הבינוי הקיים והבינוי המוצע יהיה קטן מהתקן הקיים.

עצמו עם זאת, במקרים מסוימים, ובהתבסס על שיקולי תכנון ותחבורה במגרש ובסביבתו, יהיה בסמכות הוועדה לדרוש הסדרת חניה עפ"י התקן, זאת באמצעות מתקני חניה מכניים, או פתרונות אחרים בתחום המגרש.

34.6. החלת תקן חניה מקל גם על המגרשים בשורה שניה ביחס לרחוב בו מצוי ציר הרק"ל 34.7. תקן החניה לאופניים ואופנועים יהיה לפי תקן החניה הארצי 34.8. מקומות החניה לנכים יהיה בנוסף לחניות שבתקן, ויחושב לפי תקן החניה למצב מספר ללא מתע"ן.

35. בהקשר זה הוועדה קוראת לעיריית ירושלים לפעול לקידום ויישום מדיניות מנגנון קרן חניה

שונות:

36. יובהר כי הבינוי בהתאם למדיניות זו, לרבות היקף הזכויות המרבי, נתון לשיקול דעת

הוועדה, בהתייחס למאפיינים הייחודים של כל מגרש והבינוי הקיים בו (במקרה שלא מדובר בתכנית המציעה הריסה ובניה מחדש).

37. בכל תכנית תקבע הוראה בדבר פקיעת תוקף התכנית בהתאם לגודל ומורכבות התכנית. זאת

על מנת לקדם את מימוש התכנית, את פיתוח המרחב הציבורי וחידוש הרחוב.

38. במגרשים הכוללים מבנה לשימור או עצים לשימור תשקול הוועדה חלופות בינוי שונות

למימוש המדיניות.

39. כל תכנית מפורטת הכוללת בניה גבוהה תועבר להתייחסות הרשות לתעופה אזרחית ומשרד

הביטחון לעניין גובה הבנייה.

40. ספת זכויות במגרשים בהם לאור השינוי במדיניות, הוועדה קובעת כי ניתן יהיה לשקול גם תו

אושרו תכניות לאחרונה וטרם קביעת המדיניות נשוא דיון זה.

41. הוועדה קוראת לעיריית ירושלים לערוך עדכון של הפרוגרמות השכונתיות לצרכי ציבור

בהתאם לתוספת יח"ד הצפויה מכוח מדיניות זו.

42. הוועדה קוראת לעיריית ירושלים לבחון דרכים לקידום מנגנון להבטחת תחזוקה נאותה של

בניינים גבוהים בירושלים.

43. המדיניות המעודכנת בהתאם להחלטה זו ומפת הרקע לתחולת המדיניות יפורסמו באתר

מנהל התכנון ובאתר עיריית ירושלים.

44. בדבר

מדיניות הרק"ל

נספח

מדיניות מע"ר צפון - החלטת ועדה

מחוזית מיום

עמ

מדינת ישראל

משרד האוצר – מינהל מחוז ירושלים

לשכת התכנון המחוזית

מסמך החלטות מישיבת מליאת הוועדה המחוזית מס' 2016018 שהתקיימה ביום שלישי , כ' כסלו תשע"ז 20.12.2016 בשעה 15:09 באולם הישיבות של הוועדה המחוזית

מדיניות מע"ר צפון

הוחלט:

הוועדה מברכת על גיבושה של מדיניות התכנון לאזור מע"ר צפון. הוועדה התרשמה כי המדיניות המוצעת מייצרת מתווה מאוזן, המאפשר שמירה על המרקם ההיסטורי הקיים בצד תוספות בנייה והתחדשות עירונית.

הוועדה תציין כי המדיניות המוצעת עוקבת אחר עקרונות הבינוי בעיר ההיסטורית, כפי שנקבעו בתכנית המתאר 2000 .וניתוח תבנית הבנייה נעשה תוך שימוש בכלים של חתך רחוב ותיקי תיעוד.

במהלך הדיון שהתקיים ב - 29/11/2016 הוצגו המלצות הוועדה המקומית למסמך המדיניות והוצגה עמדת לשכת התכנון לגביהם. הוועדה המחוזית הכריעה בנושאים שעלו לדיון, ותיאור המדיניות הבא לידי ביטוי במפת המדיניות המעודכנת, מבטאים את ההחלטה והעקרונות שנקבעו בדיון.

לאור האמור לעיל, מחליטה הוועדה לאמץ את המדיניות אשר לאורה תיבחנה תכניות נקודתיות שתוגשנה באזור, וזאת בהתאם לעקרונות המפורטים להלן: יוער כי בכל מקרה בו קיימת סתירה

בין ההנחיות הכתובות ובין התשריט המצורף, יגבר האמור בתשריט:

1. תוספת בינוי תוך שמירה על מורפולוגיית הבינוי הקיימת:

במסגרת המדיניות ישנה חשיבות גבוהה לשמירת מורפולוגיית הבינוי ההיסטורית הקיימת. איזור המע"ר מאופיין במגרשים קטנים באופן יחסי, ובקווי בניין מרקמיים. עיקר תוספות הבינוי למבנים תבוא לידי ביטוי בתוספת גובה, בהתאם למפה המצורפת.

עם זאת, מעבר לתוספת הגובה, ככל שניתן, במגבלות קווי הבניין, מאפש רת המדיניות מתן הרחבות למבנים הקיימים תוך כדי מתן עדיפות לתוספות אשר מאפשרות גם את חיזוק המבנים הקיימים והנגשתם (עמודת ממ"ד ופיר מעליות).

במסגרת תכניות נקודתיות תבחן האפשרות לתוספות מאוזנות אלו. במידה וימצא כי קווי הבניין מאפשרים זאת, יש לכוון את תוספות הבינוי לחזיתות האחוריות והצדיות וזאת מאחר שחלק גדול של המבנים באזור מתאפיינים בערכי שימור ברמות שונות ועל מנת שלא לפגוע בערכים אלה.

2. שימור:

מרבית המבנים בתחום מע"ר צפון מאופיינים ברמות שונות של ערכים שימורי ים. תוכנית שתוגשנה צריכות להיות מלוו ת בתיק תיעוד או תיק קדם תיעוד במסגרתו יבחנו ערכי השימור במגרש. תכניות אלו צריכות לקבל הנחיות מיועץ שימור של הועדה או מועדת השימור העירונית.

מסמכי התכנית יאמצו הנחיות מחייבות לנושאים שימוריים ביניהם, הנחיה לגבי אופי הבינו י 37

מדינת ישראל

משרד האוצר – מינהל מחוז ירושלים

לשכת התכנון המחוזית

רחוב שלומציון המלכה 1 ירושלים 91010 ת.ד1091 טלפון 6290203- 02 פקס 6290293 – 02 אתר המשרדwww.pnim.gov.il דואר אלקטרוני: jer-tichnun @moin.gov.il

מסמך החלטות ועדת מליאה מיום 20.12.16

אשר יתווסף למגרש צמחייה בוגרת, גדרות, פירוק תוספות מאוחרות, טיפול והסדרת חזיתות ועוד.

3. תנועה וחנייה:

איזור מע"ר צפון מאופיין ברמת מינוע נמוכה, ונשען בחלקו הגדול על צירי רק"ל. תקן החניה לאיזור על פי תכנית 5166/ ב הינו תקן מופחת. יש לעשות מאמץ תכנוני כי גם במקרים בהם תתווסף חניה לתחום המגרש, לא יהיה בה כדי לפגוע בערכי השימור, הגדרות, ובצמחיה הבוגרת בתחום התכנית.

4. תבנית גובה הבניה:

א. צירים ראשיים

• מסמך המדיניות מסמן את הצירים הראשיים, הכוללים את רחוב יחזקאל, רחוב שטראוס/ישעיהו, ורחוב מלכי ישראל/מאה שערים. בצי רים אלה תבנית הבניה הינה אינטנסיבית באופן יחסי, מאפשרת בינוי בגובה של עד 6 קומות וכן חזית מסחרית הוועדה קובעת כי ברחוב מלכי ישראל תותר חזית מסחרית לכיוון צפון עד לרחוב חגי על שתי דפנותיו, ולכיוון דרום לתוך רחוב יעקב מאיר. תבנית הבניה באזור זה מסומנת במקרא בצבע ורוד.

במגרשים בהם תותר תוספת בינוי עד 6 קומות יעשה מאמץ לייצר חזיתות אחידות בתכנון כולל עד כמה שניתן.

• רחוב מאה שערים – גובה הבינוי ברחוב מאה שערים יהיה עד 4 קומות וחלל גג רעפים בשימוש, וזאת על אף מרכזיותו של הרחוב ומאחר שהוא מאופיין בחתך צר וצפוף. תבנית הבניה באזור זה מסומנת במקרא במפה בצבע טורקיז תחום בקו אדום.

• קצה שכונת בית ישראל על גדות ציר רחוב שמואל הנביא - גובה הבינוי יהיה עד 6 קומות, וזאת לאור מרכזיותו של הרחוב והיותו ציר המחבר בין כביש מספר 1 וצומת בר אילן. תבנית הבניה באזור זה מסומנת במקרא בצבע ורוד.

ב. צירים פנים שכונתיים

• בצירים הפנים שכונתיים בשכונת מקור ברוך, הכוללים את רחוב הטורים, יהודה המכבי, חשמונאים, בר גיורא, רש"י, תחכמוני ואלעזר המכבי, גובה הבינוי הינו עד 5 קומות וזאת בשל חתך הרחוב שהינו רחב ומאפשר בינוי אינטנסיבי באופן יחסי. תבנית הבניה באזור זה מסומנת במקרא במפה בצבע כחול.

• ברחובות המרכזיים בשכונת זכרון משה, גובה הבינוי הינו עד 4 קומות וחלל גג רעפים בשימוש, וזאת מאחר והשכונה מתאפיינת ברחובות צרים ובסמטאות, בחלקות קטנות 38

מדינת ישראל

משרד האוצר – מינהל מחוז ירושלים

לשכת התכנון המחוזית

רחוב שלומציון המלכה 1 ירושלים 91010 ת.ד1091 טלפון 6290203- 02 פקס 6290293 – 02 אתר המשרדwww.pnim.gov.il דואר אלקטרוני: jer-tichnun @moin.gov.il

מסמך החלטות ועדת מליאה מיום 20.12.16

ובצפיפות גבוהה תבנית הבניה באזור זה מסומנת במקרא במפה בצבע טורקיז תחום בקו אדום.

• ברחובות המרכזיים בשכונת בית ישראל, הכוללים את רחוב יוסף קארו ורחוב בית ישראל, גובה הבינוי הינו עד 4 קומות וחלל גג רעפים בשימושתבנית הבניה באזור זה מסומנת במקרא במפה בצבע טורקיז תחום בקו אדום.

ביתר הרחובות בשכונת בית ישראל - גובה הבינוי הינו עד 4 קומותתבנית הבניה באזור זה מסומנת במקרא במפה בצבע טורקיז.

• בשכונת מאה שערים, בצירים הפנים שכונתיים ברחוב אברהם סלונים, גובה הבינוי הינו עד 4 קומות וחלל גג רעפים בשימוש - תבנית הבניה באזור זה מסומנת במקרא במפה בצבע טורקיז תחום בקו אדום.

• ברחוב דבורה הנביאה וברחוב הרב סלנט, גובה הבינוי הינו עד 5 קומות- תבנית הבניה באזור זה מסומנת במקרא במפה בצבע כחול.

ג. רחובות פנימיים

גובה הבינוי ברחובות הפנימיים במע"ר הינו עד 4 קומות (תבנית הבניה מסומנת

במקרא במפה בצבע טורקיז), וזאת למעט המתחמים הבאים:

• שכונת כרם אברהם , בה גובה הבינוי הינו עד 5 קומות, וזאת מאחר ש מדובר בשכונה המתאפיינת בבינוי שאינו בקו בניין אפס, המוקף בגינות וברחובות רחבים. תבנית הבניה באזור זה מסומנת במקרא במפה בצבע כחול.

• דרום שכונת מקור ברוך בסמיכות לרחוב יפו, בו נקבע מדרג גובה שנע בין 2 קומות וחלל גג רעפים בשימוש ועד 3 קומות וחלל גג רעפים בשימוש, וזאת מאחר שמדובר באזור המתאפיין בסמטאות צרות מאד.

תבניה הבניה המסומנת במקרא בצבע כתום – גובה הבינוי יהיה עד 3 קומות תבנית הבניה המסומנת במקרא בצבע צהוב – גובה הבינוי יהיה עד 2 קומות באזורים בהם תותר תוספת גג רעפים בשימוש יסומן הפוליגון בקו אדום תחום.

ד. רחוב יפו

תבנית הבינוי לאורך רחוב יפו תקבע על בסיס בחינה כוללת של רחוב יפו כציר מרכזי כלל עירוני, בדגש על שימושים וייעודי קרקע. החלקות לאורך רחוב יפו מסומנות במקרא במשבצת עם קווים אדומים.

להלן פירוט לסימונים נוספים המופיעים במפה:

מדינת ישראל

משרד האוצר – מינהל מחוז ירושלים

לשכת התכנון המחוזית

רחוב שלומציון המלכה 1 ירושלים 91010 ת.ד1091 טלפון 6290203- 02 פקס 6290293 – 02 אתר המשרדwww.pnim.gov.il דואר אלקטרוני: jer-tichnun @moin.gov.il

מסמך החלטות ועדת מליאה מיום 20.12.16

• השטח המסומן במקרא בקווים כתומים אלכסונים , משמעותו כי תבנית הבניה הינה בהתאם לתכניות מאושרות.

• מתחמים לתכנון כולל – השטחים המסומנים במקרא בקווים סגולים אלכסוניים , משמעותם כי תבנית הבניה הינה שטח למתחם לתכנון כולל בהתייחסות מיוחדת ובראייה מתחמית כוללת.

• גג רעפים בשימוש: תבנית הבניה המסומנת במקרא התחום בצבע אדום מתירה תוספת גג רעפ ים בשימוש. תחילת שיפוע גג הרעפים בשימוש יהיה בגובה של עד 1.20 מ' מעל ריצפת עליית הגג ועד למדלפות. במבנים המוקפים בקו אדום בהם לא קיים גג רעפים במקור, ועל פי תיק התיעוד ואופי הבינוי הקיים במגרש, לא נכון להוסיף עליו גג רעפים בשימוש, תתאפשר תוספת קומה בנסיגה, במקום תוספת קומת גג הרעפים בשימוש.

• במתחמים המסומנים בקו סגול תתאפשר חזית מסחרית.

5. חיזוק מבנים יחס לתכנית 10038 וייעוד ציבורי

• הוועדה מבהירה כי עקרונות הבינוי המפורטים במדיניות משקפים את מדיניות הוועדה לאזורים אלה. בהתאם לכך, תכניות המקודמות באזור תיבחנה לאור עקרונות המדיניות.

• בתכניות אשר יציעו ייעוד ציבורי ניתן יהיה לבחון תוספת מידתית של זכויות והיקפי בינוי, על מנת לעודד הוספת שימושים ציבוריים ומתן מענה לצרכי הציבור הנובעים מתוספת הפיתוח.

• בקשות להיתרים לפי תכנית 10038, חייבות להתייחס אל המדיניות ולהתאים לה ככל הניתן.

נספח

חוו"ד מהנדס העיר

עמ

נספח

חוות דעת אדריכלית

עמ

LSAאדריכלים בע"מ. לזרוביץ ץ גרשון ש15, קומה 1, תל א

[הטקסט קוצץ - הקובץ המלא זמין בקישור למקור]