ישיבת משנה לתכנון ובנייה תבע מס 1 · 22/12/2007

1

876649

ועדת משנה לתכנון ובניה מספר 2022/22 בתאריך 07/12/2022 - יג כסלו תשפ"ג

סוג דיון: התנגדויות

מס' התכנית בסדר היום: 1

זיהוי התכנית

מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ועדה מקומית

876649 לבן רונן הוק דורון ת. עמידה

רחוב, שכונה:

, תלפיות תלפיות, המתחם שבין הרחובות ודרך חברון ממזרח, רחוב התנופה מצפון ודרך בית לחם ממערב.

גוש חלקה מ חלקה עד בשלמות

30187 36

כן

30187 32

לא

30187 33

לא

30187 35

כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

מטרת התכנית- תוספת יח"ד ותוספת קומות ללא שינוי בזכויות הבניה או בגובה הבינוי המאושר בתכנית 98251 , כמפורט

1. הגדלת מספר יח"ד מ- 404 ל- 437 (תוספת של 33 יח"ד חדשות

שטח ממוצע של 101 מ"ר ליח"ד עיקרי + ממ"ד

2. הגדלת מספר הקומות ללא שינוי בגובה הבינוי- בתאי שטח 1 ,22- תוספת 2 קומות, מ-15 קומות ל- 17

קומות מעל מפלס כניסה קובעת, בתא שטח 3 תוספת 4 קומות מ- 31 ל- 35.

3. הגדלת תכסית הבניה בתא שטח 3 מ- 56% ל- 60%

4. שינוי זיקת ההנאה תת קרקעית למעבר רכב מתחת לשצ"פ, בדרום שטח התכנית

5. שינוי זיקת ההנאה בתא שטח 22 חיבור לרחוב התנופה

6. תוספת קומות בתת הקרקע

7. תוספת של 140 מ"ר שטחי ציבור בהפרשה בנויה

8. התרת חניה למגורים מתחת לחלק מהשצ"פ ויצירת חלוקה תלת מימדית בגין שטח חניה זה

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

02/02/2022

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62, א,א לחוק התכנון והבנייה הוועדה המקומית מחליטה להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

יש לקבל חוות דעת של תכנית אב לתחבורה לאור התכנית המקודמת בכבישים הסובבים לצורך שינוי תוואי הרכבת הקלה בצומת.

התכנית מציעה תוספת של 140 מ"ר עיקרי למאושר, בהתאם לחוו"ד מדיניות תכנון השטח הציבורי עבור מועדון לקשיש יוגדל ל- 300 מ"ר עיקרי

2

876649

יש להוסיף בתקנון סעיף סטנדרטי של היטל השבחה.

לתקן את נספח הבינוי כך שחצרות גנ"י לא יחדרו לתחום השצ"פ בבניין הצפון מזרחי כמודגם במפלס השצ"פ בנספח הבינוי וכפי שתואם עם מחלקת התכנון.

יותר ניוד שטחי מסחר בין מגרשים – יש להציג זאת בטבלה 5 בצורה ברורה

יותר ניוד שטחי בניה תת קרקעים בין תאי שטחי השונים בתת בקרקע בלבד בהיקף של עד עשרה אחוז.

התכנית תקבע כשינוי בלבד לתכנית המאושרת כל יתר ההוראות שאינן נוגעות לשינויים שהוגדרו, ימשיכו לחול, כמו הוראות איחוד וחלוקה.

יש לתאם את התכנית עם אגף מבני ציבור כתנאי למתן היתר בניה

התכנית תקצה חניה על פי תקן לכל שימושי הציבור.

יש להבהיר במסמכי התכנית את נושא השטחים הפרטים מתחת לשצ"פ בתיאום עם מחלקת נכסים. להשלים חוו"ד נכסים, תושי"ה, מידע תכנוני והטמעת הנחיותיהם במסמכי התכנית.

יש לערוך את התוכנית ע"פ הערות המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות בעירייה.

החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י

סעיף 86 ד' לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובמגרשים המצרניים, לגוש 30187 חלקות 34 ,32 ,37 ,39

בשים לב לכך שמדוברבתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה 1965.

מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט

תיאור חדש להתנגדויות

3

876649

התוכנית הופקדה בתאריך 22/08/2022 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 22/10/2022 .

לתוכנית הוגשו התנגדות אחת :

התנגדות מספר 1 :עידו לקס בשם שירותי בריאות כללית

עיקרי ההתנגדויות:

1. מטרת ההתנגדות היא לשמור על סטטוס קוו הקיים בשטח שנים רבות ועל זיקת

ההנאה לאורך רחוב התנופה ולהבטיח כ ילא תיגרם כל פגיעה לשביל הגישה המוביל למרפאה אשר פגיעה ו ו/ או חסימה שלו תגרום הלכה למעשה פגיעה דרמטית לתפקוד המרפאה הן מבחינת נגישות המרפאה לבעלי מוגבלויות והן מבחינת תפעול ותפקוד השוטף של המרפאה

2. מבוקש לשנות את זיקת ההנאה מזיקת הנאה להולכי רגל לזיקת הנאה לרכבלצורך

שימור הכניסה הקיימת שנים רבות.

3. מבקשים לקבוע כי תנאי למתן היתר בניה יהיה שנירה על הדרך גישה לכל ירכב כולל

בתקופת העבודות.

4. התכנית המופקדת גוזלת שטח ציבורי ירוק ופתוח אשר ממוקם בסמיכות למרפאה

לטובת הקמת מדרכה מרוצפת.

5. יש לקבוע בהוראות שהשטח ישאר כשטח ציבורי פתוח ולא שטח מרוצף הן מסיבה

אקולוגית והן מסיבה בריאותית .

6. לגינות ירוקות בין הבניינים יש ערך שלא יסולא בפז במיוחד לצד מרפאה לבריאות

הנפש , ההפרדה והשקט שהגינה תקרין על חדרי הטיפולים היא חיונית.

בשלב הפקדת התכנית היא נקבעה כטענה אישור שר מהנימוקים הבאים:

1. התכנית נמצאת על ציר רק"ל המאפשרת בנייה של עד 30 קומות

2. תוספת הקומות המוצעות בתכנית בהתאם למדיניות הוועדה לאורך צירי רק"ל צריכה

להציע עירוב שימושים הכוללים ייעוד לא למגורים או התאמה לתקן 21 .

התכנית המופקדת כולל את ההוראות הבאות

1. הגדלת מספר יח"ד מ- 404 ל- 437 (תוספת של 33 יח"ד חדשות

שטח ממוצע של 101 מ"ר ליח"ד עיקרי + ממ"ד

2. הגדלת מספר הקומות ללא שינוי בגובה הבינוי- בתאי שטח 1 ,22- תוספת 2 קומות, מ-15 קומות

ל- 17 קומות מעל מפלס כניסה קובעת, בתא שטח 3 תוספת 4 קומות מ- 31 ל- 35 .

3. הגדלת תכסית הבניה בתא שטח 3 מ- 56% ל- 60%

4. שינוי זיקת ההנאה תת קרקעית למעבר רכב מתחת לשצ"פ, בדרום שטח התכנית

5. שינוי זיקת ההנאה בתא שטח 22 חיבור לרחוב התנופה

6. תוספת קומות בתת הקרקע

7. תוספת של 140 מ"ר שטחי ציבור בהפרשה בנויה

8. התרת חניה למגורים מתחת לחלק מהשצ"פ ויצירת חלוקה תלת מימדית בגין שטח חניה זה

4

876649

3. עוד יצוין כי משמעות כניסה ויציאה של רכבי פריקה וטעינה מדרך חברון היא הפרעה

תנועתית לנתיב זה הן להולכי רגל והן לתנועת הרכבים. זאת במיוחד בשל קרבתו של המתחם לצומת מרומזר, מעבר חציה ותחנת רק"ל. כן יצוין כי כניסה מדרך חברון תפגע ברציפות החזית המסחרית ובהליכתיות בדרך חברון בכלל.

4. יש לציין כי תכנית 1101-0098251 הציע פתרון לפינוי אשפה מכיוון דרך בית לחם, וזאת

בתוך מרתפי החניה ולא ברור למה הוצע פתרון מסוג, כאשר יש גישה מוטורית מרחוב דרך בית לחם.

לאחר מכן התקבל מייל מלשכת התכנון כי ניתן להמשיך עם הדיונים בתכנית למתן תוקף.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לדחות את ההתנגדות ולתת תוקף לתכנית

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה ממליצים לוועד

המקומית לדחות את ההתנגדויות מהנימוקים הבאים:

1. לדחות את ההתנגדות בעניין שמבוקש לשנות את זיקת ההנאה מזיקת הנאה להולכי רגל לזיקת הנאה

לרכב לצורך שימור הכניסה הקיימת שנים רבות- הכניסה הקיימת אינה סטטוטורית והיא התאפשרה רק מכיוון שבמגרש הפרטי הסמוך לתכנית היה מגרש חניה לרכבים, לא ניתן במסגרת תכנית התחדשות עירונית לשמור ע למעבר זה לרכבים שהוא חוצה את המדרכה ואת השצ"פ המוביל דרומה לשטח הציבורי הפתוח ולמבני ציבור.

2. לדחות את ההתנגדות בעניין שמבקשים לקבוע כי תנאי למתן היתר בניה יהיה שמ ירה על הדרך גישה

לכלי רכב כולל בתקופת העבודות, כאמור בסעיף 1 לא ניתן לשמור על במעבר הקיים לרכב

3. לדחות את ההתנגדות בעניין שהתכנית המופקדת גוזלת שטח ציבורי ירוק ופתוח אשר ממוקם בסמיכות

למרפאה לטובת הקמת מדרכה מרוצפת- ייעוד השטח הוא שטח ציבורי פתוח והוא מיועד כשביל להולכי רגל, הפיתוח הססופי של שטח זה יהיה במסגרת הית ר הבניה.

4. לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית

1

993139

ועדת משנה לתכנון ובניה מספר 2022/22 בתאריך 07/12/2022 - יג כסלו תשפ"ג

סוג דיון: הפקדה

מס' התכנית בסדר היום: 2

זיהוי התכנית

מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ועדה מחוזית

993139 טרביקן עסקים רכס אליעזר ת. עמידה 20/10/2022 רחוב, שכונה

שד ש"י עגנון 20 , גבעת הורדים

גוש חלקה מ חלקה עד בשלמות

30006 132 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 6 תשריט 3

התכנית מציעההריסת חלק ממרכז מסחרי והקמת בניין לשימושים מעורבים הכולל דיור להשכרה, מסחר,

תעסוקה ושטחים למוסדות ציבור, מעל מסחר חד קומתי קיים, להלן:

1. שינוי בייעודי הקרקע משטח בייעוד אזור מגורים 1 לשטח בייעוד מגורים ומסחר

2. הוראות בגין הריסת חלקו הדרומי של מרכז המסחרי הקיים

3. הוראות בינוי בגין קומת מסחר בבינוי מצרני לרצועת המסחר הקיימת

4. הוראות בינוי בגין 8 קומות לטובת יח"ד להשכרה– סה"כ 175 .

5. קביעת מס' קומות ל9 מכל חתך

6. קביעת שטחי בנייה ל

1. מגורים 9400 מ"ר שטח עיקרי ו– 4300 מ"ר שטח שירות מעל הכניסה הקובעת

2. מבנים ומוסדות ציבור: 195 מ"ר שטח עיקרי ו– 25 מ"ר שטח שירות מעל הכניסה הקובעת

3. מסחר 1820 מ"ר שטח עיקרי ו– 175 מ"ר שטח שירות מעל הכניסה הקובעת 300 מ"ר שטח עיקרי ו

– 100 מ"ר שטח שירות מתחת לכניסה קובעת

4. חניון 6550 מ"ר שטח שירות מתחת לכניסה הקובעת

5. קביעת הוראות לנושא החנייה – ירידה ברמפה בחזית דרומית–

1. השארת קומת חנייה בחלקה הצפוני של החלקה והשלמת קומת החנייה תחת המסחר החדש

2. תוספת 3 קומות חנייה חדשות– בחתך: 2 קומות מעל פני הקרקע ו2 קומות תת"ק

3. קביעת הוראות לנושא פריקה וטעינה בחלק הדרומי של המבנה המסחרי

4. קביעת קווי בנייןמרביים עיליים ותחתיים.

5. קביעת השימושים המותרים בשטח התכנית

6. קביעת הוראות בינוי ותנאים למתן הוראות בנייה

7. קביעת הוראות בגין מבנים / גדרות / קירות להריסה

8. קביעת הוראות בגין עצים בוגרים לשימור

9. קביעת הוראות לפתרונות מיגון (ממ"ק

10. קביעת שלבי ביצועלעבודות הבניה להקמת הבינוי.

11. קביעת הוראות בגין סטייה ניכרת

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה מ"ר –

מרבי מעל

לקרקע

הערות

אחוזי בנייה מרבים מ"ר %

מגורים ומסחר 175 3249.04 100 1,750 מגורים– 421% מבנים ומוסדות ציבור–

6.7%

2

993139

מסחר– 70.6%

תיאור המצב הקיים

קומת מסחר חד קומתי לשימושי סופר, בנק ובית מרקחת.

בחלקו הדרומי של המבנה מתחם לפריקה וטעינה. ירידה ברמפה לחזית אחורית לחנייה בשטח מפולש תחת המבנה המסחרי (62 מקומות חנייה) ושטחמקלט / מחסן.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

תכנית 4384 משנת 1993 אשר ייעדה את החלקה לאזור מגורים 1. ת.ש35 .84% בניה מרבים, בינוי עד 3 קומות. התכנית אישרה תכנית מדידה לצרכי רישום

תכנית 1739א משנת 1978 אשר ייעדה את החלקה לאזור מגורים 1 . ת.ש5. אזור מגורים 1. התכנית אישרה מסחר חד קומתי. כמו כן, אושר תוספת קומה מתחת למפלס הרחוב מעל חומת חניון תת"ק.

היתרים:

1978/0714.00 לטובת מבנה מבחרי בן קומה אחת. הופק היתר בנייה 1978/0714.01 לטובת שינויים במרכז מסחרי. הופק היתר בנייה 1978/0714.02 לטובת שינויים במרכז מסחרי. הופק היתר בנייה 1978/0714.03 לטובת שינויים בשימוש הבנק במרכז מסחרי. הופק היתר בנייה התייחסות למבנים ואתרים לשימור

ל"ר

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

1. ייעוד לפי תכנית המתאר– אזור מגורים עירוני.

2. התייחסות לתבנית הבנייה– בינוי עד 8 קומות 280-320 אחוזי בנייה

3. תכנית שכונתית– תכנת אב לשכונת רסקו. מגורים מסחר ותעסוקה. מתחם B – פיתוח מתון. מוקד 4

– ש"י עגנון 20. מס' תא שטח 678. גודל מגרש 3266. קווי בנין 3 קדמי 3 צידי 5 אחורי. אחוזי בנייה תכסית, גובה בינוי ומס 'יח"ד יקבעו במסגרת הכנת תכנית מפורטת.

4. תקןחנייה עירוני – גבוה.

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ 1 /30 תואם

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 3 תואם

אחרת – ל"ר

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י

תדריך ההקצאות

מוצע בתכנית הערות

שצ"פ לא

מבני ציבור לא

עתודות / אחר לא

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

הרשות הארצית

לכבאות והצלה

לא התקבל

המחלקה לאיכות

הסביבה

הערות המחלקה לתכנית מס' 993139 – בינוי להשכרה במרכז מסחרי ש"י עגנון

1. כללי

2. התכנית הינה תכניתלהריסה חלקית של מרכז מסחרי קיים בן שתי קומות ברחוב ש"י

עגנון, העמקת החניון בחלק הדרומי של המבנה ותוספת שמונה קומות לטובת דיור 3

993139

להשכרה

3. התכנית מוקפת בשלוש חזיתות בשטח בייעוד קרקע למבנים ציבוריים

4. התייחסות לתכנית המוצעת

5. המחלקה מבקשת לצמצם קו בנייןתחתי בחזית הדרום-מערבית בהתאם לסימון קו

הבניין העילי ועל פי התכנון המוצג בתכנית הבינוי. זאת, על מנת למנוע פגיעה בשורשי העצים המסומנים לשימור לאורך חזית זו - עצים מס' 10 ,11 ,12 ,15 ,17 ,19 ,20 ,21 ,22 , 23 ,24 - הממוקמים בתחום הבינוי או בצמוד לקו הבניין המסומן.

6. המחלקה מבקשת כי שטח החצר התפעולית יתוכנן כשטח מקורה לצמצום מטרדי רעש

וריח למגורים המתוכננים בשטח התכנית ולשימושים הרגישים הקיימים בסביבתה.

7. התכנית המוצעת כוללת בינוי עד לגובה 9 קומות, אך נספח הבינוי מציג תוספת

אופציונלית של 4 קומות באגף הדרומי. אם התב"ע תשתנה במהלך הדיון בהפקדתה ותכלול 11 קומות ומעלה מעל למפלס הכניסה הקובעת, נבקש כי תנאי להפקדה יהיה הכנת מסמך מיקרו-אקלים על פי הנחיות המחלקה וקבלת אישור המחלקה לאיכות הסביבה.

8. תכנית הבינוי מציגה דחסנית בקומת הכניסה במיקום החורג מקווי הבניין העיליים –

נבקש לתקן.

9. התייחסות להוראות התכנית

10. המחלקה מבקשת שיקבעו בהוראות התכנית ההנחיות הבאות

11. מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ מהחניון יהיה מעל גג המבנה

12. לא תותר השמעת מוסיקה וכריזה מחוץ לכותלי בתיהעסק ובמרחב הציבורי.

13. במבנה יתוכננו פירים ייעודיים לתיעול פליטות זיהום האוויר מהשטחים המסחריים

לגג הבניין הכוללים מערכות מסננים או פתרון שווה ערך למניעת מטרדי ריח אשר יאושר על ידי המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים.

14. במבנה יוקצה מקום והכנה למפריד שמנים במוצאי הביוב של שטחי המסחר.

15. במבנה יתוכנן שטח תפעולי מקורה עבור שימושי המסחר, ובו ירוכזו כלל שימושי

הפריקה והטעינה, אצירת אשפה, מחזור ועוד.

16. מערכות האוורור והמיזוג של המסחר יהיו בקומת החניון. לא תותר הצבת מערכות

רועשות ופולטות מזהמים כגון אוורור וכדומה בחזיתות.

17. תנאי להיתר בניה הינו הגשת דו"ח אקוסטי לשלב הקבע לאישור המחלקה לאיכות

הסביבה בעירייה.

אגף תברואה

לא התקבל

אגף נכסי עיריה

מונה תדפיס הוראות 6 מונה תדפיס תשריט

תכנית להקמת מבנה מגורים להשכרה(לתקופה של 20 שנה), תעסוקה והפרשות ציבוריות ע"ג מרכז מסחרי קיים ומיושן.נראה כי זו הזדמנות לחדש המרכז המסחרי.

סוג ההפרשות המבונות, היקפם ומיקומם יהא בהתאם לחוו"ד מחלקת מדיניות התכנון.

בהתאמה יש לתאם מול הנכסים סעיפים נדרשים להבטחת רישומם ע"ש העיריה.

חברת חשמל

לישראל

לא התקבל

אגף רישוי

ופיקוח - מח'

המידע התכנוני

לא התקבל

אגף לשיפור פני

העיר אגף שפ"ע -

המח' לתחזוקת

כבישים ומדרכות

לא התקבל

אגף תכנון העיר -

המח' למדיניות

התכנון

חוות דעת מחלקת מדיניות התכנון- תכנית מס' 993139 , ש"י עגנון 20 ,שכונת רסקו מונה תשריט מס' 3 מונה הוראות מס 6

1. מיקום התכנית המוצעת ממוקמת ברחוב ש"י עגנון 20. גוש 30006 חלקה 132

שטח התכנית כ- 3.24 דונם

2. מצב סטטוטורי בתחום התכנית המוצעת חלות התכניות הבאות:

1739 א' מגורים 1 .

4

993139

במדיניותהתכנונית: תכנית אב לשכונת רסקו, מוקד מס' 4, יעוד מגורים מסחר ותעסוקה.

תיאור התכנית: התכנית במתווה התחדשות עירונית , דיור להשכרה מעל קומת

מסחר. שינוי יעוד למגורים ומסחר ממגורים. והקמת בניין חדש אשר המופע הכולל שלו בחתך מירבי הינו 9 קומות מעל הקרקע 4 תת קרקעיות עבור חנייה ומחסנים ) חזית אחורית של הבניין מציגה 2 קומות חניה בחלקה מעל הקרקע מס' יח"ד - 195 להשכרה לטווח 20 שנים , שטחי מסחר 2,120 מ"ר שטח למבני ציבור 195 מ"ר בקומה 1 מעל המסחר סה"כ שטחי הבניה למגורים 9,400 מ"ר

המלצות המחלקה למדיניות התכנון:

האזור הנ"ל בתהליכי התחדשות עירונית (פינוי בינוי ותמ"א 38) במסגרתו כבר כיום 1500 יח"ד המתווספות בצנרות התכנון לשכונת רסקו החזויה לגדול ל -

5000 יח"ד. אתגרי השכונה המתחדשת הינם מחסורים בשטחי שצ"פ וכיתות לימוד. לאור נתוני התכנית והפרוגרמה לשכונת רסקו, יוקצה שטח תפילה לקהילה באולם רב תכליתי המשמש הן צרכי דת והן צרכי קהילה בשטח כולל של 500 מ"ר

1. שטח מבונה זה מיקומו בבניין יתוכנן ויאושר על ידי מחלקת מבני ציבור ויתואם

מולו.

2. בהוראות התכנית יש לציין שלביות ביצוע טרם אישור טופס 4 ,ביצוע כל המטלות

הציבוריות בתכנית ולשביעות רצון אגף מבני ציבור.

אדריכל העיר

בינוי ואדריכלות

1. בתחום התכנית קיים כיום מרכז מסחרי בן קומה אחת המפנה חזית מסחרית

לרחוב ש"י עגנון עם קומת חניה תת קרקעית בחלקה המפנה חזית פתוחה כלפי הבינוי הקיים של מבני הציבור המקיפים אותו ממערב. הבקשה מציעה הריסה חלקית בלבד של המרכז המסחרי הקיים ובכך מפספסת הזדמנות לטיוב הבינוי וליצירת התחברות סביבתית מיטבית יותר. יש להציע חלופה להריסת כל המבנה הקיים ולהטמיע בה את הנ"ל

1. הטמנת החניון במלואו בתת הקרקע ללא מופע על קרקעי (לשום חזית) או

מופע מינימאלי בלבד כלפי חזית מערבית ולבחון נסיגה של קו הבינוי כלפי חזית זו על מנת לאפשר דירוג מגונן הפונה למערך מבני הציבור הקיים של חוות הנוער הציוני.

2. יש לנצל את הבינוי בכדי להתגבר על הפרש המפלסים בין חזית מזרחית

לש"י עגנון לחזית מערבית. מומלץ להציע את הקומה התת קרקעית הראשונה ביחס ל רחוב ש"י עגנון כקומה ציבורית בהפרשה מבונה/תעסוקה. הקומה נצפית והנה על קרקעית ביחס למבנים הקיימים ממערב. יש כמובן לדאוג לכניסה ראשית מיטבית ונגישה ישירות ממפלס הרחוב לקומה תחתונה זו.

3. יש לבחון חלופה של הפרדת מסות הבינוי בין קומת מסד מסחרית לבין

קומות המגורים ולייצר שטח גג משמעותי מעל קומת המסד לטובת פעילויות ציבוריות ו/או גינה משותפת לדיירי הפרוייקט.

2. בהמשך לאמור לעיל ובמקרה שיוחלט שלא להרוס את המבנה הקיים במלואו -

תיקבע בתוכנית החובה להטמעת הבינוי הנותר בתוך המסה והעיצוב האדריכלי של הבינוי החדש, כך שמופע הבינו י האדריכלי והשפה העיצובית יהיו רציפים והרמוניים על כל החזיתות.

3. על התכנון להציע מדרכה רציפה ציבורית ברוחב שלא יפחת מ 3.5 מ' לאורך כל

החזית המסחרית. ככל שלא ניתן להשיג רוחב זה באמצעות שינויים בהסדרי התנועה והחניה ברחוב (כדוג' הטמעת חניות בתת הקרקע ו/או חניה במקביל וכד')- הרי שיש להשיג את חזית הבינוי לטובת הרחבת זכות הדרך. ניתן בנוסף להציע ארקדה לאורך החזית המסחרית כאשר מפלס הקרקע שלה ייקבע בזיקת הנאה

4. גובה קומת המסחר יוגבה ל 5.25 מ' ברוטו בהתאם להנחיות מרחביות. ניתן

לאפשר קומות גלריה פנימיות בתוך כל יחידת מסחר. מעל קומה זו יש להוסיף קומה טכנית לכל המערכות שתהווה גם הפרדה בין המסחר למגורים שמעל.

5. יש לחייב כי כל יחידות המסחר יכללו כניסה נגישה ישירה מהמרחב הציבורי. ניתן

להרחיב יחידות מסחר אל מעל/מתחת לקרקע בתנאי שכל יחידה כאמור נגישה בכניסה במפלס הקרקע.

6. ההפרשות המבונ ות לצרכי ציבור ימוקמו עם כניסות ישירות איכותיות ממפלס

5

993139

הקרקע של המרחב הציבורי. יש להשלים תיאומים בנושא מול מח' מדיניות תכנון תנועה

1. יש לבחון צרוף חלק מחלקה 133 בייעוד מבנה ציבור וחלק מחלקה 124 בייעוד

שפ"פ בגבולה הצפוני של התכנית על מנת לייצר מעבר ציבורי -עיר וני רחב ונגיש ממפלס רחוב ש"י עגנון למפלס הדרך/שביל/טיילת פנימי בתוך חוות הנוער הציוני ואל מערך מבני הציבור והשטחים הפתוחים ממערב (מדובר על הפרש גובה של כ-

14 מ' ומרחק אווירי של כ-90 מ'). שטח זה יפותח כמרחב ציבורי (בבעלות ובייעוד הכולל מדרגות ו/או אמצעי הנגשה מכאניים לגישור על הטופוגרפיה. שטח זה כולל בתוכו קבוצת עצים בוגרים מאוד משמעותית המהווה חלק מהאיכות הנופית של שכונת רסקו ויש לשמר עצים אלו. מסיבה זו- יש לשקול להרחיב הכניסה לשביל גם על חשבון הפינה הדרומית של חלקה 110 מצפון. ניתן להציע בינוי בקו 0 לכיוון מעבר ציבורי זה שיתפקד בפועל כמעין רחוב אנכי.

2. הכניסה לחניון וכן כל היבטי התפעול (פריקה, טעינה, אשפה וכו') יהיו כולם בתוך

מסת הבינוי ו/או תת קרקעיים ללא שום מופע לכיוון הרחוב (למעט פתח כניסה לחניון בחזית) וככל האפשר גם ללא מופע חזותי לחזיתות האחרות (דרום/מערב).

פיתוח

1. תנאי להפקדה יהיה הצגת חתכי פיתוח ובחינה של אופן השתלבות הבינוי

בטופוגרפיה המוצעת כמפורט לעיל, תוך צמצום קירות תמך ופיתוח ראוי בתיאום אדריכל העיר.

2. במסגרת התכנון תיאסר הקמת קירות תמך של יותר מ -3 מ' גובה. יש להימנע

בכלל מקירות תמך ככל הניתן.

3. יש להגביל תכסית תת"ק לטובת חילחול מי נגר. יש להשיג את קו הבינוי העילי

והתת קרקעי באופן שלא יפגעו עצים ראויים לשימור מעבר לגבול התוכנית (יש לבחון לעומק נקודתית מול כל העצים בהיקף ולשמור על מרחק 3 מ' מגזעי עצים לשימור). יש לשים לב שמספר עצים בתשריט מסומנים ל שימור בתוך תחום המגרש על שטח עם קו בניין תת קרקעי.

4. על מנת להבטיח ממשק פעיל ומיטבי עם המרחב הציבורי יקבע בהוראות התכנית

כי תיאסר הקמת גדרות בכל הממשקים בין השטחים הפרטיים לשטחים הציבוריים הפונים לרחוב ש"י עגנון לרבות כלפי יעוד דרך, שביל. תקבע סטייה ניכרת לנושא זה.

5. יש לקבוע חובת מינימום נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות

עץ בוגר אחד לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי במגרש. יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות, יושאר עומק אדמה איכותי של 1.5מ' לכל הפחות לנטיעת עץ בוגר (על גגות ניתן להסתפק ב-1 מ' לעצים ובחצי מ' לגינון

6. יש לבחון על גגות המבנים ועל חזיתות קומות המסחר הפונות לרחוב ש"י עגנון

אלמנטים של צמחיה, חיפוי , בתי גידול בתאום עם אדריכל העיר בשלב התכנון המפורט להיתר.

7. התכנון המפורט של הפיתוח יעשה מאמצים להשתלבות במראה הנופי הקיים

בשכונה עד רמת סוג צמחיה/עצים, פרטי גדרות/קירות לפיתוח וכו', כולל היתכנות למיחזור אבנים קיימות מהשטח במסגרת הפיתוח.

תשתיות

1. יש לקבוע חובה כי כל התשתיות בתחום הפרוייקט יהיו תת קרקעיות ככל הניתן

(אשפה, פריקה וטעינה, תשתיות חשמל וכו'). פירי איוורור למיניהם (חניה, מסחר וכו) ישולבו ככל הניתן בתוך מסת הבינוי ויעלו עד לגג המבנה. תיאסר הוצאת פירים ומיקום תשתיות עיליות (ברזי כבאות וכד') בתחום זיקות ההנאה ו/או בחזית למרחב ציבורי.

2. דחסנית אשפה המוצעת בתכנית זו יש להציע בתחום קווי הבנין

3. יש לתאם מול חח"י ולהטמיע במסגרת התכנון פתרונות השנאה גדולים מהנדרש

לפרויקט עצמו לטובת מענה לצרכי תשתיות החשמל הקיימות ו/או העתידיות במרחב (כולל ביטול שנאים על עמודים וכד' בקרבת הפרוייקט). בתוך כך יש לקחת בחשבון הספק לטעינת רכבים חשמליים. לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע ו/או משולב בתוך מבנה בלבד.

4. מצפון לתכנית ובתוך גבולות הבקשה קיימת תחנת השנאה חיצונית. על התכנון

להטמיע את צרכי ההשנאה של הפרוייקט עצמו ובנוסף מענה המאפשר ביטול תחנת ההשנאה הקיימת. תנאי לטופס 4 יהיה הריסת חדר שנאים קיים זה. אל תחום הבינוי המבוקש בתת הקרקע.

סטטוטוריקה

1. גג המבנה יעוצב ויטופל כחזית חמישית. יש להורות בהוראות התכנית על ריכוז

6

993139

כלל המערכות הטכניות על גג המבנה בשטח של עד 40% ולאפשר שטח משמעותי ונגיש לפיתוח גג המבנה כגג פעיל ומועיל (גג ירוק, כחול, חקלאי, קהילתי וכו')

ולאפשר מגוון פעילויות קהילתיות. בכל מקרה יש לשמור על גישה משותפת לכל הדיירים לחלק משטח הגג לטובת מערכות וכו'.

2. יש לקבוע הוראות לשלביות ביצוע להבטחת מימוש כל השימושים והשטחים

הציבוריים בד בבד עם פיתוח ובינוי השטחים הסחירים.

3. יש לשמור על גמישות סטטוטורית גבוהה ככל הניתן. יש לקבוע כי נספח הבינוי

מנחה בלבד למעט הנושאים החשובים שיקבעו כמחייבים (גובה, קווי בניין, מס'

קומות) וכי הנספח מדגים בלבד לנושאים העיצוביים.

4. תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניה יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי

מטעמו לבינוי, פיתוח ועיצוב אדריכלי.

5. תנאי להפקדת התוכנית יהא הטמעת מודל גושני במודל העיר ותנאי להיתר בניה

יהא הטמעת מודל מפורט במודל העיר ע"י מגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל.

6. הערות טכניות

1. חסרים סימוני הריסה בתשריט מוצע

אגף תושייה -

צוות בקרת תכנון

תנועה

לא התקבל

המחלקה

לנגישות

לא התקבל

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית התאמה לחזון העיר ניצול מירבי למבנה מסחרי חד קומתי לטובת יח"ד להשכרה

בינוי על פי מדיניות תכנית האב

אי הריסת כל המבנה המסחרי לטובת תכנון

מיטבי וראוי יותר

כלכלת היישוב/

הרשות:

מבנה לשימוש יח"ד להשכרה

השפעות חברתיות: פתרון נדל"ני יעיל

תשתיות ותחבורה: חנייה מוסדרת (ברובה) תחת קומת

המסחר

הישארות קיר תמך קיים בחזית אחורית ל 2

קומות חנייה מעל פני הקרקע

סביבה ונוף: שימור עצים לחזית רחוב וחזית

אחורית

חשש לפגיעה בעצים בחזית אחורית בשל

חפירת קומות חנייה בצמוד לקיר התמך

הקיים

אחר:

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. בהחלטת המחוזית בוטלו המוקדים לבחון אפשרות לקומת משרדים מכל המסחר

2. מאחר ומדובר על מגרש מסחרי המציע תוספת שימוש למגורים תקופת ההשכרה ליח"ד המוצעות

יהיו לצמיתות ולא 20 שנה כפי שמוצע בתכנית.

3. צרכי ציבור

1. יוקצה שטח תפילה לקהילהבאולם רב תכליתי המשמש הן צרכי דת והן צרכי קהילה בשטח כולל

של 500 מ"ר. שטח מבונה זה מיקומו בבניין יתוכנן ויאושר על ידי מחלקת מבני ציבור ויתואם מולו.

2. בהוראות התכנית יש לציין שלביות ביצוע טרם אישור טופס 4, ביצוע כל המטלות הציבוריות

בתכנית ולשביעות רצון אגף מבני ציבור.

3. ההפרשות המבונות לצרכי ציבור ימוקמו עם כניסות ישירות איכותיות ממפלס הקרקע של המרחב

7

993139

הציבורי. יש להשלים תיאומים בנושא מול מח' מדיניות תכנון

4. פיתוח ובינוי

1. בחזית אחורית לחלקה ישנו קיר תמך המפריד בין חלקת המסחר למבני הציבור הקיימים במפלס

התחתון לח לקה. על פי התכנון המוצע, קומת החנייה המפולשת מעל פני הקרקע נשארת ומתחתיה מוצעת חפירת קומות חנייה נוספות. מעבר לקיר התמך ישנם עצים המסומנים לשימור, יש לבחון אי פגיעה בעצים אלו בשל חפירת קומות החנייה בסמוך לקיר התמך, בתאום אגף שפ"ע – גננות. בהתאם לכך: יש להגביל תכסית תת"ק לטובת חילחול. במידת הצורך, יש להשיג את קו הבינוי העילי והתת קרקעי באופן שלא יפגעו עצים ראויים לשימור מעבר לגבול התוכנית (יש לבחון לעומק נקודתית מול כל העצים בהיקף ולשמור על מרחק 3 מ' מגזעי עצים לשימור). יש לשים לב שמספר עצים בתשריט מסומנים לשימור בתוך תחום המגרש על שטח עם קו בניין תת קרקעי.

2. יש לקבוע חובת מינימום נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד

לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי במגרש. יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות, יושאר עומק אדמה איכותי של 1.5מ' לכל הפחות לנטיעת עץ בוגר (על גגות ניתן להסתפק ב -1 מ' לעצים ובחצי מ' לגינון

3. במסגרת התכנון תיאסר הקמת קירות תמך של יותר מ-3 מ' גובה. יש להימנע בכלל מקירות תמך

ככל הניתן.

4. על התכנון להציע מדרכה רציפה ציבורית ברוחב שלא יפחת מ -3.5 מ' לאורך כל החזית

המסחרית. ככל שלא ניתן להשיג רוחב זה באמצעות שינויים בהסדרי התנועה והחניה ברחוב (כדוג' הטמעת חניות בתת הקרקע ו/או חניה במקביל וכד') - הרי שיש להשיג את חזית הבינוי לטובת הרחבת זכות הדרך. ניתן בנוסף להציע ארקדה לאורך החזית המסחרית כאשר מפלס הקרקע שלה ייקבע בזי קת הנאה.

5. גובה קומת המסחר יוגבה ל5.25 מ' ברוטו בהתאם להנחיות מרחביות. ניתן לאפשר קומות גלריה

פנימיות בתוך כל יחידת מסחר.

6. יש לחייב כי כל יחידות המסחר יכללו כניסה נגישה ישירה מהמרחב הציבורי. ניתן להרחיב

יחידות מסחר אל מעל/מתחת לקרקע בתנאי שכל יחידה כאמור נגישה בכניסה במפלס הקרקע.

7. התכנית משאירה את שטח הפריקה והטעינה הקיים היום. תכנון זה יוצר חזות לא ראוייה לחזות

רחוב והיצמדות למבנה החדש. על כן: הכניסה לחניון וכן כל היבטי התפעול (פריקה, טעינה, אשפה וכו') יהיו כולם בתוך מסת הבינוי ו/או תת קרקעיים ללא שום מופע לכ יוון הרחוב (למעט פתח כניסה לחניון בחזית) וככל האפשר גם ללא מופע חזותי לחזיתות האחרות (דרום/מערב).

8. יש להסיר מנספח הבינוי בחזית צפון מזרחית, בינוי עתידי בשלב ב' באגף הדרומי

9. תנאי להפקדה יהיה הצגת חתכי פיתוח ובחינה של אופן השתלבות הבינוי בטופוגרפיההמוצעת

כמפורט לעיל, תוך צמצום קירות תמך ופיתוח ראוי בתיאום אדריכל העיר.

10. על מנת להבטיח ממשק פעיל ומיטבי עם המרחב הציבורי יקבע בהוראות התכנית כי תיאסר

הקמת גדרות בכל הממשקים בין השטחים הפרטיים לשטחים הציבוריים הפונים לרחוב ש"י עגנון לרבות כלפי יעוד דרך, שביל. תקבע סטייה ניכרת לנושא זה.

11. יש לבחון על גגות המבנים ועל חזיתות קומות המסחר הפונות לרחוב ש"י עגנון אלמנטים של

צמחיה, חיפוי , בתי גידול בתאום עם אדריכל העיר בשלב התכנון המפורט להיתר.

12. התכנון המפורט של הפיתוח יראה השתלבות במראה הנופי הקיים בשכונה עד רמת סוג

צמחיה/עצים, פרטי גדרות/קירות לפיתוח וכו', כולל היתכנות למיחזור אבנים קיימות מהשטח במסגרת הפיתוח. יש לקבוע הוראות לשלביות ביצוע להבטחת מימוש כל השימושים והשטחים הציבוריים בד בבד עם פיתוח ובינוי השטחים הסחירים.

13. תשתיות

1. יש לקבוע חובה כי כל התשתיות בתחום הפרוייקט יהיו תת קרקעיות ככל הניתן (אשפה, פריקה

וטעינה, תשתיות חשמל וכו'). פירי איוורור למיניהם (חניה, מסחר וכו) ישולבו ככל הניתן בתוך מסת הבינוי ויעלו עד לגג המבנה. תיאסר הוצאת פירים ומיקום תשתיות עיליות (ברזי כבאות וכד') בתחום זיקות ההנאה ו/או בחזית למרחב ציבורי.

2. תכנית הבינוי מציגה דחסנית בקומת הכניסה במיקום החורג מקווי הבניין העיליים, יש לתקן

3. יש לתאם מול חח"י ולהטמיע במסגרת התכנון פתרונות השנאה גדולים מהנדרש לפרויקט עצמו

לטובת מענה לצרכי תשתיות החשמל הקיימות ו/או העתידיות במרחב (כולל ביטול שנאים על עמודים וכד' בקרבת הפרוייקט). בתוך כך יש לקחת בחשבון הספק לטעינת רכבים חשמליים. לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע ו/או משולב בתוך מבנה בלבד.

4. יש להוסיף בהוראות סעיף להכנת תשתיות להטענת רכב חשמלי כמפורט להלן:

8

993139

1. יבוצעו הכנות שיאפשרו העברת כל תשתיות החשמל הנדרשות לטעינת רכב חשמלי עבור

כל דיירי המבנה.

2. תכנון מערכות החשמל בבניין ייקח בחשבון גם את גודל החיב ור הנדרש לצורך הקמת

עמדות טעינת רכבים חשמליים לכל דיירי המבנה, לרבות חדרי השנאה. תכנון מערכות החשמל יבוצע על פי חוק החשמל ותקנותיו ועל פי כל דין.

3. התשתית תכלול בין היתר חללים, גומחות, מעברים, מובילים, השארת מקומות בלוחות

החשמל הראשיים ובלוחות חלוקה וכל הנדרש לאפשר חיבור פוטנציאלי לעמדות טעינה ללא צורך בעבודות בנאיות מכל סוג שהוא.

5. מצפון לתכנית ובתוך גבולות הבקשה קיימת תחנת השנאה חיצונית. על התכנון להטמיע את

צרכי ההשנאה של הפרוייקט עצמו ובנוסף מענה המאפשר ביטול תחנת ההשנאה הקיימת. תנאי לטופס 4 יהיה הריסת חדר שנאים קיים זה. אל תחום הבינוי המבוקש בתת הקרקע.

6. גג המבנה יעוצב ויטופל כחזית חמישית. יש להורות בהוראות התכנית על ריכוז כלל המערכות

הטכניות על גג המבנה בשטח של עד 40% ולאפשר שטח משמעותי ונגיש לפיתוח גג המבנה כגג פעיל ומועיל (גג ירוק, כחול, חקלאי, קהילתי וכו') ולאפשר מגוון פעילויות קהילתיות. בכל מקרה יש לשמור על גישה משותפת לכל הדיירים לחלק משטח הגג לטובת מערכות וכו'.

7. איכות סביבה

1. מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ מהחניון יהיה מעל גג המבנה

2. לא תותר השמעת מוסיקה וכריזה מחוץ לכותלי בתי העסק ובמרחב הציבורי

3. במבנה יתוכננו פירים ייעודיים לתיעול פליטות זיהום האוויר מהשטחים המסחריים לגג הבניין

הכוללים מערכות מסננים או פתרון שווה ערך למניעת מטרדי ריח אשר יאושר על ידי המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים.

4. במבנה יוקצה מקום והכנה למפריד שמנים במוצאי הביוב של שטחי המסחר.

5. מערכות האוורור והמיזוג של המסחר יהיו בקומת החניון. לא תותר הצבת מערכות רועשות

ופולטות מזהמים כגון אוורור וכדומה בחזיתות.

6. תנאי לפתיחת תיק היתר בניה הינו הגשת דו"ח אקוסטי לשלב הקבע לאישור המחלקה לאיכות

הסביבה בעירייה.

7. בנושא השטחים הציבורים המבנים יש לת אם מול אגף נכסים סעיפים נדרשים להבטחת

רישומם ע"ש העיריה.

8. תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניה יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לבינוי

פיתוח ועיצוב אדריכלי.

9. תנאי להפקדת התוכנית יהא הטמעת מודל גושני במודל העיר ותנאי להיתר בניה יהא הטמעת

מודל מפורט במודל העיר ע"י מגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל.

10. יש להוסיףסעיף חיזוק מבנים עפ"י תקן 413 : "היתר לתוספות הבנייה למבנה קיים מותנה

בבדיקה בדבר הצורך בחיזוק המבנה לפי הוראות תקן ישראלי ת"י 413 .

11. תנאי לטופס אכלוס הינו נטיעת שלושה עציםבוגרים לפחות כלפי הרחוב בתחום מגרשי המגורים

בתיאום עם אגף שפ"ע.

12. תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת והטמעת חוו"ד הבאות: כבאות והצלה, תברואה, חברת

חשמל, שפ"ע כבישים ומדרכות, מידע, , תוש"ה תנועה וחנייה, נגישות.

13. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש לשלוח דואר רשום למבני הציבור

הקיימים בחלקות המצרניות.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה 1965 .

מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

9

993139

הערות טכניות

הוראות תכנית:

סעיף 1.6 – יש להחליף יחס שינוי להחלפה

סעיף 1.8 – יש להסיר בעלי ענין פרטיים

יש לתקן סעיף 2.1 ו2.2 בהתאם

התכנית מציעה הריסת חלק ממרכז מסחרי והקמת בניין לשימושים מעורבים הכולל דיור להשכרה, מסחר,

תעסוקה ושטחים למוסדות ציבור, מעל מסחר חד קומתי קיים, להלן:

1. שינוי בייעודי הקרקע משטח בייעוד אזורמגורים 1 לשטח בייעוד מגורים ומסחר

2. הוראות בגין הריסת חלקו הדרומי של מרכז המסחרי הקיים

3. הוראות בינוי בגין קומת מסחר בבינוי מצרני לרצועת המסחר הקיימת

4. הוראות בינוי בגין 8 קומות לטובת יח"ד להשכרה– סה"כ 175 .

5. קביעת מס' קומות ל9 מכל חתך

6. קביעת שטחי בנייה ל

1. מגורים 9400 מ"ר שטח עיקרי ו– 4300 מ"ר שטח שירות מעל הכניסה הקובעת

2. מבנים ומוסדות ציבור 195 מ"ר שטח עיקרי ו– 25 מ"ר שטח שירות מעל הכניסה הקובעת

3. מסחר 1820 מ"ר שטח עיקרי ו– 175 מ"ר שטח שירות מעל הכניסה הקובעת 300 מ"ר שטח עיקרי ו–

100 מ"ר שטח שירות מתחת לכניסה קובעת.

4. חניון 6550 מ"ר שטח שירות מתחת לכניסה הקובעת

5. קביעת הוראות לנושא החנייה– ירידה ברמפה בחזית דרומית–

1. השארת קומת חנייה בחלקה הצפוני של החלקה והשלמת קומת החנייה תחת המסחר החדש

2. תוספת 3 קומות חנייה חדשות– בחתך: 2 קומות מעל פני הקרקע ו2 קומות תת"ק.

3. קביעת הוראות לנושא פריקה וטעינה בחלק הדרומי של המבנה המסחרי

4. קביעת קווי בניין מרביים עיליים ותחתיים

5. קביעת השימושים המותרים בשטח התכנית

6. קביעת הוראות בינוי ותנאים למתן הוראות בנייה

7. קביעת הוראות בגין מבנים / גדרות / קירות להריסה

8. קביעתהוראות בגין עצים בוגרים לשימור.

9. קביעת הוראות לפתרונות מיגון (ממ"ק

10. קביעת שלבי ביצוע לעבודות הבניה להקמת הבינוי

סעיף תנאי למתן היתר בנייה:

יש לתקן נוסח "תנאי למתן היתר בנייה" ל – "תנאי לפתיחת תיק להיתר".

תשריט מצב מוצע:

חסרים סימוני הריסה בתשריט מוצע

1

958694

עדת משנה לתכנון ובניה מספר 2022/22 בתאריך 07/12/2022 - יג כסלו תשפ"ג

סוג דיון: הפקדה

מס' התכנית בסדר היום: 3

זיהוי התכנית

מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ועדה מחוזית

958694 אפסילון הארזים בע"מ אלרואי רועי ת. עמידה 09/11/2022 רחוב, שכונה

הארזים 6 , בית הכרם

גוש חלקה בשלמות

30150 45 לא

30150 46 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 8_ 5

הריסת מבנה מגורים והקמת שני בניינים בני 14 קומותכדלקמן:

1. שינוי יעוד מאזור מגורים 1 לאזור מגורים ד ולשטח עם זיקת הנאה לציבור

2. קביעת סך שטחי בנייה הכוללים ל- 15,655 מ"ר מהם 8,265 מ"ר שטחים עיקריים מעל הכניסה הקובעת

1,000 שטחים עיקרים מתחת לכניסה הקובעת ו- 6,390 מ"ר שטחי שירות מתחת לכניסה הקובעת. בסה"כ מהווים שטחי הבנייה המירביים 435% בנייה מירביים

3. הגדלת מספר יח"ד מ- 23 ל- 70, גודל ממוצע של יח"ד132 מ"ר ללא ממ"ד- שטח מרבי 144 מ"ר

4. הגדלת מספר קומות מ- 3-4 ל- 13 קומות מגורים מעל 6 קומות חנייה ת"ק

5. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים להוצאת היתר בנייה

6. קביעתהוראות בגין בניין/גדרות להריסה

7. קביעת הוראות בגין עצים לעקירה

8. קביעת הוראות בגין שטח זיקת הנאה

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה מ"ר –

מרבי מעל

לקרקע

הערות

מ"ר %

מגורים ד 70 2129.76 93.35 9,265 493% בנייהמרביים.

חושב עפ"י יחס של 15%

שטחי שירות משטחים

עיקריים, כיוון שהם לא

נרשמו בהוראות התכנית

דרך מאושרת -- 55.36 2.43

דרך מוצעת -- 96.44 4.23

סה"כ 70 2282 100 9,265 התכנית אינה מציעה

שטחי שירות מעל

הכניסה הקובעת

תיאור המצב הקיים

2

958694

מבנה ותיק בן שלושה אגפים מחוברים. המבנה פונה בחזיתו לרחוב רחל המשוררת אך הוא נגיש גם מרחוב הארזים. המבנה בעל 3-4 קומות מעל קומת מקלטים קיימים עצים בוגרים רבים במתחם

הקו הכחול כולל גם שביל מפותח למעבר להולכי רגל אך הוא אינו מוגדר כך באופן סטטוטורי תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

מתאר 62- אזור מגורים 1 ,3 קומות 84% אחוזי בנייה מירביים

היתרים:

1957/0446, בנייה חדשה- היתר להקמת בניין הכולל 23 יח"ד בן 3-4 קומות מעל קומת מקלטים

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

ל"ר

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

1. ייעוד לפי תכנית המתאר- אזור מגורים עירוני

2. התייחסות לתבנית הבנייה- תכנית מתאר 2000, האזור הוא במרקם של בינוי עד 6 קומות

240% מירביים

3. תכנית שכונתית- תכנית מתאר 16000 לשכונת בית הכרם- מגורים ג', 8-12 קומות בבנייה

חדשה במגרשים מעל דונם, 320% בנייה מירביים

4. תקן חנייה עירוני- גבוה

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ 1 /30 תואם

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 כן

תמ"א 1 כן

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י

תדריך

ההקצאות

מוצע בתכנית הערות

שצ"פ כן לא קיימת חורשת עצים שממוקמת בפינתן

הרחובות ומהווה בפועל מרחב ציבורי

ומוצעת לשימור

מבני ציבור כן לא נדרש להפריש שטח מבונה לצרכי ציבור בגודל של כ- 250 מ"ר

עתודות / אחר לא תחום התכנית כולל מעבר ציבורי שמפותח עבור הולכי רגל אך אינו בייעוד

ציבורי

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

אגף תושייה -

צוות בקרת

תכנון תנועה

לא התקבל

הרשות הארצית

3

958694

לכבאות והצלה לא התקבל

אגף תברואה

לא התקבל

חברת חשמל

לישראל

לא התקבל

אגף רישוי

ופיקוח - מח'

המידע התכנוני

לא התקבל

אגף לשיפור פני

העיר אגף שפ"ע

- המח'

לתחזוקת

כבישים

ומדרכות

לא התקבל

אגף תכנון העיר

- המח' למדיניות

התכנון

1. מיקום התכנית: רחוב הארזים 6 בית הכרם . גוש/חלקה- 30150/45-46 .

שטח 2.28 דונם

2. מצב סטטוטורי: התכנית מבקשת לשנות את תכנית 62, וכפופה לתכנית 5166/ב

- מצב קיים: בשטח קיים מבנה מגורים בן 4 קומות עם 24 יח"ד . בחלקו המזרחי קיים שביל המחבר בין רחוב הארזים לרחל המשוררת, ובחלקו המערבי קיים שצ"פ. השביל והשצ"פ קיימים בפועל, ומופיעים בהיתר הבנייה, אך אינם מוסדרים סטטוטורית.

3. מצב מוצע

- שינוי ייעוד מאזור מגורים לאזור מגורים ד.

- הקמת שני מבני מגורים בני 14 קומות מעל 6 קומות חנייה תת קרקעיות - סה"כ מוצעות 70 יח"ד. תוספת של 46 יח"ד למצב הקיים

4. הערכת התכנית והמלצת המחלקה למדיניות התכנון

- שכונת בית הכרם צפויה לגדול בכאלפיים יח"ד בשנים הבאות לנוכח תהליכי התחדשות עירונית המתרחשים בשכונה כפי שעולה מנתונים שהתקבלו במחלקתנו מצוות תכנית אב, בנוסף להערכה ונתונים שהתקבלו ממחלקת תכנון עיר, לגבי תכניות להתחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38 או פינוי בינוי. כפועל יוצא מכך צרכי האוכלוסייה באזור יגדלו, ויש לתת על כך מענהבכל תכנית.

- מפרוגרמה לשכונת בית הכרם, אשר נמצאת בשלבי עדכון סופיים, עולה כי לאור צפי תוספות יח"ד העתידי, יש צורך, בין היתר, בשטחים לצרכי חברה ופנאי, קהילה ורווחה. לאור תוספת יח"ד המוצעת, תוספת שטחי הבנייה המבוקשים והמגבלות הקיימות בשטח התכנית, יש צורך להפריש שטח מבונה לצרכי ציבור בגודל של כ- 250 מ"ר

- שטח זה ישמש עבור צרכי חברה, קהילה ורווחה כגון טיפת חלב/מועדונית, בהתאם לצרכי השכונה. על השטח להיות בקומת הקרקע ועם כניסה נפרדת. יש לעגן בתקנון התכנית סעיף המפנה בעת מתן היתר הבנייה למחלקה למדיניות התכנון, שתקבע את השימוש הספציפי.

- יש לתאם את מיקום השטח הציבורי ואופי הבינוי מול המח' לתכנון מבני ציבור ולשביעות רצונם של מינהל קהילה.

- בנוסף לאמור לעיל, יש להסדיר סטטוטורית את השצ"פ והשביל הקיימים בשטח, וכפי שמופיעים בנספח הבינוי בתכנית המוצעת. יש לסמנם כשביל וכשצ"פ בהתאם. יובהר 4

958694

כי שטחים אלה אינם מהווים חלק ממניין ההפרשות הנדרשות בפרוייקט ואינם נחשבים כהפרשה ציבורית, שכן הם קיימים בשטח כיום.

- בכל הנוגע למדיניות החלה במקום, גובה המבנה המוצע, והוראות אדריכליות נוספות, יש לתאם מול המחלקה לתכנון עיר וצוות אדריכל העיר.

- נציין כי ייתכן וחוות הדעת תשתנה, לאור התקדמות הפרויקט בשל שיקולים מקצועיים, וביניהם שינוי במספר יחידות דיור, שטח התכנית, גודל משק בית, שנתון חינוך וכיוב'. נתונים אלו יובאו בחשבון עם התקדמות התכנון וגיבוש המלצת מהנדס העיר המלאה לתכנית.

אדריכל העיר

חוות דעת אדריכל העיר לתוכנית 958694

הריסה ובניה מחדש ברחוב הארזים 6 – ירושלים

רחוב רחל המשוררת הנו רחוב צר מאוד, לא תקני, ללא מוצא - אשר מתמודד היום עם עומסי תנועה גדולים וללא מדרכות. חובה לכלול במסגרת התוכנית פתרון מערכתי להסדרת רחוב רחל המשוררת הכולל הרחבת זכות הדרך וחיבור הדרך בפועל (תנועתית) לרחוב דגניה מצפון (דרך חלקות 105 ו-67) ליצירת רחוב אחד רציף (ניתן כי הוא יהיה חד סיטרי) שיתחבר לרחוב פרבשטיין מצפון ולרחוב הארזים מדרום. יצויין שעקרון זה הופיע כבר בתוכנית האב השכונתית 16000.

התכנית מוגשת במפגש הדרכים בין הרחובות הארזים ורחל המשוררת עם הפרש מפלסים של כ-8 מטרים בין הרחובות כשגאומטריית המגרש רחבה בצידה המזרחי וצרה במערבי. העמדת המבנה המוצע אינה מיטבית. ניתן ללמוד מהעמדת המבנה הקיים בתחום המגרש ולהציע חלופת בינוי המנצלת את תנאי המגרש והטופו גרפיה, מאפשרת יצירת שטחים פתוחים לטובת דיירי המבנה ואפשרות לחבר דרך בינוי ופיתוח שטח בין רחוב הארזים לרחל המשוררת. לאורך רחוב הארזים יש להציע בינוי רציף ומלווה רחוב ולייצר כניסות למבנים משני הרחובות.

בגבול המזרחי של התכנית קיים מעבר ציבורי רגלי מפותח עם מד רגות הידוע כ"מעלה משה הילמן", המאפשר חיבור בין רחוב רחל המשוררת לרחוב הארזים. יש לשמר את שביל המדרגות בתכנית דנן ולהציע אותו בתשריט התכנית כשביל בייעוד ובבעלות ציבורית. לא תותר חפירה או בינוי תת קרקעי מתחת לשביל זה. יש להרחיק את הבינוי המוצע 2 מטר לכל הפחות מהשביל.

בקצה המערבי של התכנית על צומת הרחובות הארזים ורחל המשוררת קיים שטח ובו נטוע מקבץ עצים בוגרים. השטח משמש בפועל כשצ"פ מקומי מפותח חלקית עם ספסלי ישיבה. יש להציע במסמכי התכנית שטח זה בייעוד שצ"פ אשר יהיה בבעלות ותחזוקה עירונית. יש לבחון הגדלת שטח זה לטובת ייעודו הציבורי.

ההפרשות המבונות לצרכי ציבור ימוקמו עם כניסות ישירות איכותיות ממפלס הקרקע של המרחב הציבורי. מומלץ לבחון חלופה הממקמת את ההפרשה המבונה בקצה המערבי של התכנית הפונה לשטח הפינתי הפתוח. יש להשלים תיאומים בנושא מול מח' מדיניות תכנון.

תיאסר הקמת גינות פרטיות בדפנות למרחב ציבורי בחזית הפונה לרחוב רחל המשוררת.

תיאסר הקמת חניות מתחת לשטחים ציבוריים (שביל מדרגות ממזרח והשטח הפתוח ממערב).

יש לקבוע כי כל מפלסי החניון יוצעו בתת הקרקע בלבד.

יש להגביל תכסית תת"ק לטובת חילחול מי נגר.

יש לשמור על גדרות אבן נמוכים (כ-60 ס"מ) על פי אופי הגדרות הקיים בשכונה ולהגביל גובה גדרות לסה"כ 1.2 מטר לכיוון מרחב ציבורי (גדרות אבן נמוכות כאופייני לעיר ההיסטורית ומעליה גדר קלה עד גובה כולל של 1.2 מ' כאמור

במסגרת התכנון תיאסר הקמת קירות תמך של יותר מ-3 מ' גובה. יש להימנע בכלל מקירות תמך ככל הניתן.

תנאי להפקדה יהיה הצגת חתכי פיתוח ובחינה של אופן השתלבות הבינוי בטופוגרפיה המוצעת תוך צמצום קירות תמך ופיתוח ראוי בתיאום אדריכל העיר.

יש להציע את רמפת הכניסה לחניון כחלק ממסת הבינוי או כמשטח מינימאלי מקורה ומגונן, פתוח לשמיים.

קיימת סתירה בהתייחסות לעצים בין המסמכים השונים. סקר עצים ותשריט מצב מוצע מסמנים 5

958694

עצים לשימור היכן שנספח התנועה מסמן חניון תת"ק ומיקום רמפה (עצים לשימור מס 22,25 .)

יש לסנכרן בין המסמכים ולייצר בהירות בנושא העצים כמו כן יש לאתר מקבצי עצים קיימים או פרטים בודדים אשר ניתן לשמר ולשלבם בתכנון העתידי כגון עץ מס' 28.

יש לקבוע חובת מינימום נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי במגרש. יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות, יושאר עומק אדמה איכותי של 1.5מ' לכל הפחות לנטיעת עץ בוגר (על גגות ניתן להסתפק ב-1 מ' לעצים ובחצי מ' לגינון

יש לקבוע חובה כי כל התשתיות בתחום הפרוייקט יהיו תת קרקעיות ככל הניתן (אשפה, פריקה וטעינה, תשתיות חשמל וכו'). פירי איוורור למיניהם ישולבו ככל הניתן בתוך מסת הבינוי ו/או יוטמעו בפרטי פיתוח וכד'. תיאסר הוצאת פירים ומיקום תשתיות עיליות (ברזי כבאות וכד')

בתחום זיקות ההנאה ו/או בחזית למרחב ציבורי.

יש לתאם מול חח"י ולהטמיע במסגרת התכנון פתרונות השנאה גדולים מהנדרש לפרויקט עצמו לטובת מענה לצר כי תשתיות החשמל הקיימות ו/או העתידיות במרחב (כולל ביטול שנאים על עמודים וכד' בקרבת הפרוייקט). בתוך כך יש לקחת בחשבון הספק לטעינת רכבים חשמליים. לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע ו/או משולב בתוך מבנה בלבד.

גגות כלל המבנים יעוצבו ויטופלו כחזית חמישית. יש להורות בהוראות התכנית על ריכוז כלל המערכות הטכניות על גגות המבנים בשטח של עד 40% (לכל גג בנפרד) ולאפשר שטח משמעותי ונגיש לפיתוח גגות המבנים כגגות פעילים ומועילים (גג ירוק, כחול, חקלאי, קהילתי וכו')

ולאפשר מגוון פעילויות קהילתיות. בכל מקרה יש לשמור על גישה משותפת לכל הדיירים לחלק משטח הגג לטובת מערכות וכו'.

יש לשמור על גמישות סטטוטורית גבוהה ככל הניתן. יש לקבוע כי נספח הבינוי מנחה בלבד למעט הנושאים החשובים שיקבעו כמחייבים (גובה, קווי בניין, מס' קומות) וכי הנספח מדגים בלבד לנושאים העיצוביים.

תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניה יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לבינוי, פיתוח ועיצוב אדריכלי.

העיצוב האדריכלי (מעקה, סוג אבן וחלונות), יהיה אחיד לכל מבנה, וייקבע על פי היתר הבניה הראשון שיינתן.

הערות טכניות:

מסמכי התכנית אינם קריאים גרפית ומקשים על הבנת התכנון וגבולות הבינוי המוצע. יש לשפר גרפיקה, לחזק סימון קירות מוצעים ופיתוח בקומת הקרקע.

חסרים סימוני חתכים בתכניות

חסר סימון צפון בכל התכניות

מתכנן

אזורי/שכונתי

לא התקבל

אגף שפ"ע - מח'

גננות-עצים

ותכנון

לא התקבל

מוריה -

התחדשות

עירונית

לא התקבל

המחלקה

לאיכות הסביבה

לא התקבל

התחדשות

עירונית

לא התקבל

המחלקה

לעבודה

לא התקבל

6

958694

קהילתית

אגף נכסי עירייה

הריסה ובנייה מחדש ברח' הארזים 6

מונה תדפיס הוראות 8 מונה תדפיס תשריט 5

התכנית כוללת הוראות איחוד ו/או חלוקה בהסכמת כל הבעלים בכל תחום התכנית/ בחלק מתחום התכנית.

בדיקת בעלויות ונכסים בתחום התכנית

גוש/ חלקה 30150/45 וגוש/ חלקה 30150/46 בעלות רישום פנקס בית משותף

הערות הנכסים:

בשל המלצת מחלקת תכנון העיר להפרשת 300 מ"ר עבור שצ"פ בחלקה המערבית של התכנית הפרשה לשביל בחלקה המזרחי ובשל המלצת מחלקת מדיניות התכנון להפרשה מבונה בהיקף של 250 מ"ר150 חצר . יצטרפו להוראות התכנית הסעיפים הבאים הסעיפים המפרטים את ההפרשות המבונות מיקומם והיקפם יופיעו פעמיים. פעם אחת תחת סעיף המגורים הכולל גם שימושים ציבוריים ופעם שניה תחת סעיף איחוד ו/או חלוקה.

תחת סעיף 4.1 מגורים יש לפרט גם השימושים הציבוריים (קהילה ו/או רווחה כגון טיפת חלב וכד'....בהתאם לשימוש שהוגדר ע"י מחלקת מדיניות התכנון).

בסעיף 4.1.1 לציין גם שימושים לצרכי ציבור

בסעיף 4.1.2 יש לפרט כדלקמן

1.בתא שטח מספר 250מ"ר אשר ישמש עבור( צרכי חברה קהילה ורווחה כגון טיפת חלב) בהתאם לצרכי השכונה לעת מתן היתר בניה בתיאום מול מחלקת מדיניות התכנון.

2. מיקוםהשטחים לצרכי ציבור והיקפם כמסומן בנספחי בינוי הנו מחייב. עם זאת יותרו התאמות

קלות במיקום ופריסה של השטחים הציבוריים במסגרת היתר הבניה.

3. השטחים הציבוריים ימוקמו ככל הניתן בקומת הקרקע, ובכל מקרה יהיו בעלי כניסה נפרדת

ועצמאית.

איחוד ו/או חלוקה

השטחים המיועדים בתכנית זו לצרכי הציבור וכלולים בחלוקה חדשה , לרבות השטחים הציבוריים המבונים בהתאם להוראות סעיף 4.1 יועברו לבעלות הרשות המקומית עפ"י החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו , ללא תמורה , כשהם פנויים מכל מבנה, גדר חפץ .

בעת רישום הבית המשותף, תיוחד הבעלות של הרשות המקומית לשטח המסומן בנספח הבינוי באות-250 מ"ר, ואשר בו מותר

שימוש לצרכי קהילה ורווחה בלבד. את בהתאם להוראות סעיף 4.1 .

יש להוסיף סעיף הפקעה כללי כמפורט מטה

הפקעה

לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית יר ושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

תחת תנאים למתן היתר בניה יופיע:

1. תנאי להיתר בניה יהא רישום תצ"ר/ אישור אגף הנכסים-(כאשר מדובר בשטח לא

מוסדר)

2. תנאי להיתר יהא תיאום מיקום השטח הציבורי הבנוי ואופי הבינוי שלו מול המחלקה

7

958694

לתכנון מבני ציבור, ובהתאם לפרט בסעיף 4.1 בהוראות התכנית

3. יש לציין בתנאים למתן היתר בנייה כי השטח הציבורי בתחום הבניין ייוחד לרשות

המקומית ויתוכנן כיחידה עצמאית בעלת כניסה נפרדת.

תחת שלבי ביצוע יופיע הסעיף הבא:

ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס 4 .

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית התאמה לחזון העיר ציפוף וניצול יעיל של הקרקע

כלכלת היישוב/

הרשות:

התחדשות מרקם עירוני ותוספת

יח"ד

השפעות חברתיות: התוכנית אינה קובעת הפרשות לצרכי

ציבור ואינה מסדירה את ייעודי הקרקע

הציבוריים שבתחומה

תשתיות ותחבורה:

סביבה ונוף:

אחר: מיגון יח"ד

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. יש לקבוע תא שטח בייעוד שצ"פ בפינה המערבית. תא שטח זה יכלול את חורשת העצים המערבית ולא

יפחת מ- 300 מ"ר.

2. יש לקבוע את המעבר להולכי רגל כתא שטח בייעוד שביל ציבורי. תא השטח יכלול את המעבר הקיים ולא

יפחת מ- 6 מטרים רוחב. יש לבטל את הסימון של קווי בניין בתא שטח זהלמה 6 מטר

3. יש לקבוע קווי בניין של 3 מטר מגבולות השצ"פ והשביל להולכי רגל

4. יש לצמצם את קוויהבניין לתחום ייעוד המגורים בלבד.

5. הוראות לעניין הפקעה ורישום שטחים ציבוריים נמצאות בפרק הערות טכניות

6. בהתאם לחוו"ד של מחלקת מדיניות התכנוןיש לקבוע הפרשת שטח מבונה לצרכי ציבור בגודל של כ-

250 מ"ר עם חצר צמודה בהיקף של כ -150 מ"ר. שטח זה ישמש עבור צרכי חברה, קהילה ורווחה כגון מרכז גיל רך/ טיפת חלב/ מועדונית, בהתאם לצרכי השכונה.

7. השטחהציבורי ימוקם בקומת הקרקע עם כניסה נגישה מהרחוב ונפרדת מהכניסה לבניין. החזית תופנה

לרחוב ולחצר. החצר תשמש לצורכי פעילות, שהיה והתכנסות בהתאם לשימוש הסופי שיקבע.

8. מיקום השטח המבונה ושימושו הספציפי ייקבע לעת פתיחת הבקשה להיתר הבנייה ובתיאום מול מחלקת

מדיניות התכנון ואגף מבני ציבור.

9. תנאי לפתיחת תיק היתר הוא אישור מטעם אגף שפ"ע ואדריכל העיר לתכנון ופיתוח השטחים הציבוריים

10. תנאי לפתיחת תיק היתר הוא אישור מטעם אגף מבני ציבור עבור השימוש, המיקום והתכנון של ההפרשה

לצורכי ציבור

8

958694

11. תנאי לטופס איכלוס הוא השלמת פיתוח השטחים הציבוריים לשביעות רצון אגף שפ"ע ואגף מבני ציבור

12. יש לכלול בתחום הקו הכחול את חלקות 45 ו- 46 במלואן ולהוסיף הוראות לעניין הפקעת הדרכים ע"ש

עיריית ירושלים

13. יש להבטיח רוחבמדרכות מזערי של 3.5 מ' לשימוש ראוי להולכי הרגל

14. תנאי לפתיחת תיק להיתר בנייה הוא אישור תצ"ר

15. התכנית מציעה דירות בגודל ממוצע של 132 מ"ר (לא כולל ממ"ד). על מנת ליצור תמהיל יח"ד, יש

לקבוע שגודל ממוצע של יח"ד יעמוד על 100 מ"ר+ ממ"ד.

16. בהמשך לסעיף הקודם, יש לבצעבדיקה שמאית בהתאם לתקן 21 ולצמצם את הבינוי ככל שיידרש

17. יש לקבוע תמהיל יח"ד כך שלפחות 20% מסך יח"ד יהיו בגודל של עד 80 מ"ר (כולל ממ"ד)

18. הסדרי תנועה ותכנית חניה יתואמו מול אגף תושי"ה כתנאי להפקדה וכן כתנאי לפתיחת תיק היתר בניה.

19. העמדת המבנה המוצע הכולל 4 דירותאינה מיטבית. תנאי לפתיחת תיק היתר יהיה תיאום עם אדריכל

העיר ובחינת חלופות נוספות המציעות בינוי רציף ומלווה רחוב לאורך רחוב הארזים עם כניסות למבנים משני הרחובות. כמו כן יתואם הפיתוח כלפי הרחוב ושימור עצים בוגרים המסומנים לכריתה ככל הניתן.

20. יש להימנע מהקמת קירות תמך ככל הניתן. במצב של הקמת קירות תמך, תיאסר הקמת קירות תמך של

יותר מ-3 מ' גובה

21. יש לקבוע קווי בניין לשני בניינים נפרדים וככול שמבקשים שלא לעשות זאת יש לקבוע שהמרחק מינמלי

בין הבניינים לא יפחת מ-9 מ

22. קומות החניה יהיו בתת הקרקע במלואן. לא תותר הבלטתן מעל מפלס הרחוב כלל, ותקבע לעניין זה סטיה

ניכרת.

23. יש לקבוע רצועת גינון עם נטיעות עצים לאורך הרחובות בין קו הבניין לרחובות בהיקף של לפחות עץ

בוגר אחד לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי במגרשבנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות, יושאר עומק אדמה איכותי של 1.5 מ' לכל הפחות לנטיעת עץ בוגר (על גגות ניתן להסתפק ב-1 מ' לעצים ובחצי מ' לגינון

24. גדרות היקפיות תהינה בגובה שלא יעלה על 1.2 מ' ממפלס המדרכה

25. גגות כלל המבנים יעוצבו ויטופלו כחזית חמישית. יש להורות בהוראות התכנית על ריכוז כלל המערכות

הטכניות על גגות המבנים בשטח של עד 40% (לכל גג בנפרד) ולאפשר שטח משמעותי ונגיש לפיתוח גגות המבנים כגגות פעילים ומועילים (כגון גג ירוק, כחול, חקלאי, קהילתי וכדומה) ולאפשר מגוון פעילויות קהילתיות. בכל מקרה יש לשמור על גישה משותפת לכל הדיירים לחלק משטח הגג לטובת המערכות הטכניות. תנאי למתן היתר בנייה יהיה תיאום לשביעות רצונה של המחלקה לאיכות הסביבה בנושאי אוורור, זיהום אוויר, מיקרו-אקלים, אקוסטיקה, חלחול מי נגר, רעש וחזית חמישית.

26. יקבע בהוראות כי הבניה תבוצע לפי לתקן 5281 לבנייה ירוקה באישור מעבדה מוסמכת

27. יקבע בהוראות התכנית כי מערכות ותשתיות מכניות וחשמליות תמוקמנה בקומות החניה. מבנה לשנאי

יותר במיקום אחר בתנאי שהוא טמון בקרקע או במיקום אחר במבנה, ולא במבנה נפרד, בתיאום עם מהנדס העיר.

28. בתכנית קומות החניה יש שטח רב ללא ניצול שנחפר ונבנה ללא צורך, והוא חודר לתחום הדרך והשביל.

יש לצמצם את שטחי קומות החניה למינימום הנדרש לחניות ע"פ התקן, על מנת למקסם שטח חילחול, נטיעות ושימור עצים.

29. כמו כן, יש להבטיח כי פיתוח רחוב הארזים במתחם זה, יהיה המשכי ובמפלס זהה למפלס הרחוב הקיים.

30. יש להציג פתרון פינוי אשפהבהתאם להנחיות מרחביות תנאי להיתר בניה יהיה אישור מחלקת תברואה.

31. יבוצעו הכנות שיאפשרו העברת כל תשתיות החשמל הנדרשות לטעינת רכב חשמלי עבור כל דיירי

המבנה.

32. תכנון מערכות החשמל בבניין ייקח בחשבון גם את גודל החיבור הנדרש לצורך הקמת עמדות טעינת

רכבים חשמליים לכל דיירי המבנה, לרבות חדרי השנאה. תכנון מערכות החשמל יבוצע על פי חוק החשמל ותקנותיו ועל פי כל דין.

33. התשתית תכלול בין היתר חללים, גומחות, מעברים, מובילים, השארת מקומות בלוחות החשמל הראשיים

ובלוחות חלוקה וכל הנדרש לאפשר חיבור פוטנציאלי לעמדות טעינה ללא צורך בעבודות בנאיות מכל סוג שהוא.

9

958694

34. העיצוב האדריכלי (מעקה, סוג אבן וחלונות), יהיה אחיד לכל מבנה, וייקבע על פי היתר הבניה הראשון

שיינתן.

35. תנאי לתעודת גמר יהיה נטיעת עצים לכל אורך גבולות המגרש כלפי כל המרחביםהציבוריים.

36. תנאי להפקדה הוא השלמת חוו"ד תושי"ה, סביבה, המחלקה לעבודה קהילתית ופקיד היערות העירוני

37. שליחת הודעות לכל בעלי העניין בחלקות המצרניותלשטח התכנית ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית.

38. בשים לב לכך שמדובר בתוכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנוןשל הוועדה, אך הנהנה

העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התוכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליו חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה 1965. מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים– קישור רישוי ופיקוח – המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

1. יש לסמן בתשריט מצב מוצע בינוי קיים להריסה

2. יש לתקן את גבול התשריט במצב מאושר כיוון שהוא שאינו תואם את גבול הקו הכחול של

מצב מוצע

3. יש להתאים בין מספר הקומות המוצע בנספח הבינוי לבין מספר הקומות המוצע בטבלה 5 .

כרגע מוצעים 13 קומות מעל הכניסה הקובעת בנספח הבינוי אך בטבלה 5 רשום כי מספר הקומות מעל קומת הכניסה הקובעת הוא 14

4. יש להציג בטבלה 5 בתקנון את שטחי השירות מעל הכניסה הקובעת

5. יש להציג חתכים בתוכניות קומה

6. יש להציג חתך רוחב ואורך עבור כל בניין ומבטים לכל החזיתות

7. יש לסמן להריסה את המבנים המיועדים להריסה

8. יש להוסיף סימון 'צפון' בכל תוכניות הקומה

9. א. . בשל המלצת מחלקת תכנון העיר להפרשת 300 מ"ר עבור שצ"פ בחלקה המערבית של התכנית

הפרשה לשביל בחלקה המזרחי ובשל המלצת מחלקת מדיניות התכנון להפרשה מבונה בהיקף של 250 מ"ר. יצטרפו להוראות התכנית הסעיפים הבאים

10. הסעיפים המפרטים את ההפרשות המבונות מיקומם והיקפםיופיעו פעמיים. פעם אחת תחת סעיף המגורים

הכולל גם שימושים ציבוריים ופעם שניה תחח סעיף איחוד ו/או חלוקה.

11. תחת סעיף 4.1 מגורים יש לפרט גם השימושים הציבוריים קהילה ו/או רווחה כגון טיפת חלב

וכד',,בהתאם לשימוש שהוגדר ע"י מחלקת מדיניות התכנון.

12. בסעיף 4.1.1 לציין גם שימושים לצרכי ציבור.

13. בסעיף 4.1.2 יש לפרט כדלקמן

14. 1.בתא שטח מספר 250מ"ר אשר ישמש עבור ( צרכי חברה, קהילה

ורווחה כגון טיפת חלב) בהתאם לצרכי השכונה.

15. 2. מיקום השטחים לצרכי ציבור והיקפם כמסומן בנספחי בינוי הנו מחייב. עם זאת יותרו התאמות קלות

במיקום ופריסה של השטחים הציבוריים במסגרת היתר הבניה.

16. 3. השטחים הציבוריים ימוקמו ככל הניתן בקומת הקרקע, ובכל מקרה יהיו בעלי כניסה נפרדת ועצמאית

17. איחוד ו/או חלוקה

18. השטחים המיועדים בתכנית זו לצרכי הציבור וכלולים בחלוקה חדשה , לרבות השטחים הציבוריים

המבונים בהתאם להוראות סעיף 4.1 יועברו לבעלות הרשות המקומית עפ"י החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו , ללא תמורה , כשהם פנויים מכל מבנה, גדר חפץ .

10

958694

19. בעת רישום הבית המשותף, תיוחד הבעלות של הרשות המקומית לשטח המסומן בנספח הבינוי באות

_של הבניין והיקפו כ-250 מ"ר, ואשר בו מותר שימוש לצרכי קהילה ורווחה בלבד. את בהתאם להוראות סעיף 4.1 .

20. יש להוסיף סעיף הפקעה כללי כמפורט מטה

21. הפקעה

22. לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את

השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

23. יש לציין בתנאים למתן היתר בנייה כי השטח הציבורי בתחום הבניין ייוחד לרשות המקומית ויתוכנן

כיחידה עצמאית בעלת כניסה נפרדת.

1

1079912

ועדת משנה לתכנון ובניה מספר 2022/22 בתאריך 07/12/2022 - יג כסלו תשפ"ג

סוג דיון: התנגדויות

מס' התכנית בסדר היום: 4

זיהוי התכנית

מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ועדה מחוזית

1079912 מפעל קליטה לעולים

חדשים בית חבד

זילברשטיין אהרן ת. עמידה 19/05/2022

רחוב, שכונה

, מקור ברוך התכנית ממוקמת בדופן הצפונית של רחוב יפו בסמוך לשוק.

גוש חלקה מ חלקה עד בשלמות

30072 5108

כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

הריסה של מבנה קיים לצורך הקמת חדש בן 10 קומות לשימושי מגוריםומוסדות כדלקמן:

1. שינוי ייעוד מדרך לעירוני מעורב

2. קביעת סך השטחים בתכנית ל- 3,023 מ"ר מתוכם 2,720 מ"ר שטח עיקרי ו- 303 מ"ר שטחי שירות

המהווים 898% בניה מרבי

3. הגדלת מס' קומות מ-1 ל- 10

4. קביעת מס' יח"ד ל- 40

5. קביעת קווי בניין מרביים חדשים

6. קביעת הוראות בגין שימורחלקי

7. קביעת הוראות לביטול דרך

8. קביעת הוראות בינוי, תנאים למתן היתר בניה ושלביות ביצוע

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

17/07/2022

החלטה

לאחר בחינת מסמכי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, סבורה הוועדה כי מדובר בתכנית ראויה התואמת את מדיניות התכנון למקום ומהווה תרומה להמשך פיתוח מרכז העיר. על כן מחליטה הוועדה להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. הבינוי תואם למדניות הועדה לציפוף לאורך צירי הרק"ל. הוועדה בחנה את

התכנית שבענייננו על רקע הבינוי הקיים בחלקה 24,172 הסמוכות ממזרח, ומצאה כי תכניות אלו יחדיו מהוות ציר עירוני אינטנסיבי ושלם לאורך ככר נבון והבינוי המוצע של 10 קומות הינו ראוי למקום

2. הוועדה תציין כי היא סבורה כי תוספת הקומות ראויה במיוחד במקרים בהם

מוצע בינוי הכולל שימושים בעל מאפיינים ציבוריים כפי שמוצע בתכנית שבענייננו :

מרכז תעסוקה יומי לאנשים עם מוגבלויות, ודיור להשכרה לצמיתות עבור אנשים עם מוגבלויות, חיילים, ועולים חדשים .

2

1079912

3. יקבע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין שלביות ביצוע, הוראות

השימור, שימושים וקווי בניין .

4. יוספו להוראות התכנית סעיפים בדבר הוראות שימורבתאום עם רפרנטית

השימור, הכל בתיאום עם לשכת התכנון.

5. עקרונות העיצוב האדריכלי של הבניה יקבעו כמחייבים בהוראות התכנית

6. השימוש לדירות להשכרה יהיה לצמיתות. הוראות המבטיחות זאת יתואמו

עם לשכת התכנון ויהיו מחייבות וכל סטייה מהן תהווה סטייה ניכרת.

7. בהתאם לתכנית 5166/ ב ומאחר והתכנית מציעה תוספת יח"ד קטנות, הועדה

פוטרת ממתן פתרון חניה.

8. יוסף להוראות התכנית סעיף בדבר תקן 413 ,

9. בהעדר תכסית הפנויה להחדרת מי נגר הועדה פוטרת מהוראות תמ"א34/ ב

4.

10. שלבי הביצוע יקבעו בהינף אחד.

11. תיקונים טכניים בתיאום לשכת התכנון

12. בהתאם למדיניות לשכת התכנון למרכז העיר, על מנת להבטיח את מימוש

התכנית בהקדם האפשרי, ייקבע כי פרק הזמן למימוש התכנית יהא 7 שנים מיום אישורה כדלקמן: פרק הזמן להוצאת היתרי בניה למימוש כלל הבינוי בתכנית יהי ה חמש שנים מיום מתן תוקף לתכנית. יובהר כי היתר חפירה בשטח התכנית לא יחשב כהיתר לעניין זה. ככל שלא תתחיל הבנייה מכוח התכנית בתוך פרק זמן של שש שנים מיום מתן התוקף לתכנית, ייעודי הקרקע המוצעים בתכנית יוותרו בעינם אך הזכויות מכוח התכנית תבוטלנה.

13. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אומנם תואמת את מדיניות

התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה

14. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובמגרשים המצרניים.

29/06/2022

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים

לאור השימושים המוצעים בבניין ולאור העובדה כי הדירות המוצעות גם הן מיועדות לדיור להשכרה לטווח ארוך לרבות לבעליי מוגבלויות, הוועדה סבורה כי אין צורך בהפרשה לצורכי ציבור נוספת שתעבור לעיריית ירושלים

יש לקבוע בהוראות התכנית כי כל הדירות המוצעות יהיו מיועדות לדיור להשכרה לטווח ארוך לרבות לבעליי מוגבלויות

יש להכין תצ"ר לתיקון שטח וגבולות מאחר וקיים פער ביו השטח המדוד 336 מ"ר לבין השטח הרשום 302 מ"ר

3

1079912

יש לסמן את החזית המזרחית לשימור בתשריט

הקיר הדרומי המשותף עם החלקה הסמוכה יבוטל לאורך כל הקומות

יש לבטל את ההערות מתחת לטבלה 5 ולקבוע שלא יותר ניוד שטחים בין שירות לעיקרי ו/או בין השימושים..

יש להציע ממ"ד לכל יח"ד במקום ממ"ק.

תנאי להיתר בניה יהא תיאום העיצוב האדריכלי מול אדריכל העיר ו/או מח' שימור.

יש לקבוע סטיה ניכרת על נושא השימור, מספר קומות וגובה המבנה

תנאי להפקדת התכנית יהא הטמעת מודל גושני של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי התכנית ועל חשבונם, בתיאום ובהנחיות מנהל בית המודל.

תנאי למתן היתר בניה, הוא הטמעת מודל מפורט של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל

להוסיף סעיף חיזוק מבנים עפ"י תקן 413: "היתר לתוספות הבנייה למבנה קיים מותנה בבדיקה בדבר הצורך בחיזוק המבנה לפי הוראות תקן ישראלי ת"י 413."

תנאי להפקדת התוכנית יהא השלמת חוות דעת של מחלקות הבאות איכות הסביבה, תברואה, חשמל, תכנית אב לתחבורה, והטמעתם במסמכי התכנית.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובמגרשים המצרניים, חלקות 107 , 109 בגוש 300 72 .

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה 1965.

מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

4

1079912

התוכנית הופקדה בתאריך 26/08/2022 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 26/10/2022 .

לתוכנית הוגשו התנגדויות:

התנגדות מספר 1 : עו"ד שרון אבני בשם בעלי הזכויות בחלקה 128 ממערב לתכנית

עיקרי ההתנגדויות:

1. התכנית שבנדון מוגשת ביחס לחלקה 108 שבגוש 30072 .המתנגדים הם בעלי זכויות

בחלקה 128 ,

הגובלת ממערב לשטח התכנית ובייעוד שצ"פ. בנוסף, המתנגדים מקדמים תכנית על מתחם אוהל שלמה השלם, ששטחו קצת מעל 5 דונם

2. לנוחות ההתמצאות, להלן צילום אוויר בתלת ממד מתוך מערכת 'אופק', אתר ה-GIS

של עיריית ירושלים שמראה את מתחם שכונת אוהל שלמה בשלמותו )ממערב – גובל בבניין קופת חולים מאוחדת, מדרום ברח' יפו, מצפון וממזרח ברח' דינוביץ):

3. תוספת הזכויות המוצעת בתכנית היא לפי מדיניות הבינוי לאורך צירי הרכבת הקלה

שאושרה באפריל 2019( להלן: "מדיניות רק"ל"(. זאת, למרות ששטח התכנית שבנדון לא גובל בציר הרכבת הקל

אלא נמצא בשורה שנייה של בניינים בספירה מהציר, ולמרות שהתכנית שבנדון כוללת מגרש אחד קטן בלבד.

4. לא זואף זו; התכנית שבנדון מאפשרת קווי בניין מקלים יותר מהמותר במדיניות

הרק"ל – 0 מ' בכל

החזיתות במקום בשתיים בלבד. מתוך טבלת הזכויות בתקנון התכנית:

5. המתנגדים יטענו שהתכנית שבנדון פוגעת בהם ובזכויותיהם, הן כגובלים והן כתושבים

מהסיבות הבאות:

6. התכנית מעניקה זכויותבניה בהיקף לא מבוטל ובקווי בניין המקלים ביותר למגרש

בודד מתוך

מתחם אוהל שלמה, שמיועד בעיקרו לשימור. מדובר בתכנית נקודתית על מגרש קטן ביותר, קצת תיאור חדש להתנגדויות

התכנית מציעה הריסה חלקית של המבנה הקיים תוך שימור של חלק ממנו והקמת מבנה של 10 קומות המיועד למגורים להשכרה לאוכלוסיות זכאים לסיוע ממשלתי בשכ"ד ושימושיים מוסדיים כגון מועדון קשישים ומרכז תעסוקה לאנשים עם מוגבלויות.

הבניין כולל 40 יחידות דיור

5

1079912

מעל 300 מ"ר, שמתעלמת מהמתחם כולו וקובעת זכויות שלא מתוך ראיה כוללת ותכנון שלם כל זאת ללא הצדקה אמיתית וללא שום אינדיקציה לכך שנבחנה חלופה כוללת למתחם גדול יותר.

7. לעומת מגישי התכנית, המתנגדים נמצאים בימים אלה בשלב מתקדם ביותר של תכנון

והחתמת בעלי

זכויות בשטח המתחם כולו. המתנגדים ובעלי זכויות נוספים כבר חתומים על הסכמות עם חברת תב"ע קפיטל, שמקדמת עבורם תכנית המבוססת על מדיניות רק"ל לצד שימור מבנים, תמהיל שימושים מגוון, ובעיקר - הסתכלות כוללת ורב-ממדית על שכונת אוהל שלמה בשלמותה, ומעניקה לציבור ולבעלי הזכויות מוצר תכנוני מיטבי. אישור התכנית שבנדון יוריד לטמיון את כל מאמציהם של המתנגדים ושותפיהם, יהרוס את האפשרות לקדם תכנון כולל מיטבי למתחם, יפגע בשימור המתחם ויביא לכך שהתכנית שיוכלו המתנגדים לקדם תהיה לקויה ומאולצת, אם בכלל תקודם.

8. התכנית מציעה בניה בקו אפס בכל החזיתות, דבר שמסכל ומכל מקום פוגע משמעותית

בכל תכנון

שיקודם על ידי המתנגדים ו/או בעלי זכויות אחרים. יצוין שלפי מדיניות רק"ל, בניה בקו אפס מחייבת הסכמת גובלים במקרה של חזיתות בקו אפס, דבר שלא ניתן במקרה דנן, וגם לא התבקש.

9. קיים פער של כ- 30 מ"ר בין שטח החלקות הכלולות בתכנית שרשום בטאבו, לבין

השטח המדוד

שמופיע במסמכי התכנית . בהתחשב בכך שהבניה במגרש עתידה להיות נפחית ובתכסית של 100 , השינוי באחוזי הבניה המירביים יכול להגיע למאות מטרים, דבר מהותי ביותר לאור העובדה שהבניין יעמוד על 10 קומות בקו אפס בכל החזיתות

10. התכנית שבנדון מהווה ביטול, הלכה למעשה, של הפקעה שנקבעה בתכנית מאושרת

1680 .

11. היא מחזירה שטח המיועד לדרך לידיים פרטיות ולמטרות רווח. כל זאת, בהליך של

תב"ע ולא בהליך

כדין לביטול ההפקעה, דבר שספק אם אפשר לבצע בנסיבות העניין. יש לזכור שמדיניות הרק"ל מעודדת הליכתיות וחיבור הרחובות שבקו השני והשלישי לרק"ל לציר הרק"ל. למרות זאת, התכנית שבנדון הופכת את השטח שיועד להרחבת דרך (לרבות מדרכה ) לשטח פרטי מבונה, וקובעת קווי בניין אפס שלא משאירים מקום למעברים ציבוריים ראויים. נוספת לכך העובדה שהרשות המקומית (כך לפי החלטת הועדה המקומית בדיון ההפקדה שקיימה ) לא מבקשת להפריש שטחים מבונים או שטחי קרקע לצרכי ציבור, שכן השימושים שיבוצעו במגרש הם ציבוריים במהותם. הגם שכך, הבעלות תיוותר בידיים פרטיות ולא ברור אם לרשות המקומית יהיה מעמד לקבוע או להתערב בהליך קבלת ההחלטות הנוגעות להקצאת השטחים הציבוריים, בחירת הגורמים שיפעילו אותם, פיקוח על מימוש המטרות הציבוריות בצורה אפקטיבית ועוד. התוצאה עשויה להיות אובדן שליטה על שטח שאמור היה להיות בידי הציבור, ללא פיצוי הולם ובלי שאפשר יהיה ל

[הטקסט קוצץ - הקובץ המלא זמין בקישור למקור]