ישיבת משנה לתכנון ובנייה תבע מס 1 · 22/12/2007

לכבוד 26.10.2022 שירה תלמי באבאי

יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז ירושלים

חברי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, מחוז ירושלים

והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים

התנגדות מינהל קהילתי 'גנים' לתכנית פינוי בינוי רח' קוסטה ריקה 16-14 (תכנית מספר 8606790-101)

תכנית פינוי בינויקוסטה ריקה 14-16 מציעה פינוי של 25 יח"ד ובינוי של 102 יח"ד במגדל של 22 קומות בתא שטח של כ -1.6 דונם. בכניסה ממפלס רחוב קוסטה ריקה מציעה התכנית מסחר בחזית הקדמית של המגדל, גן ילדים בגודל כ-300 מר בחזית האחורית ושצ"פ בגודל כ-500 מ"ר ממנו יש מעבר לגן הילדים ולמדרגות העולות לטיפת החלב בגודל 250 מ"רשנמצאת בקומה השנייה של המגדל. התכנית נמצאת ממול לתכנית פינוי בינו קוסטה ריקה 25-37 ויושבת למרגלות תכנית פינוי בינוי הנורית. מצד אחד שלה מבוצעת כיום תמ"א 38 ומצידה השינוי הוספת קומות למבנה מסחרי קטן בקוסטה ריקה 12 .

המינהל הקהילתי מבקש בהתנגדות זו להתייחס למספר נקודות בתכנית הדורשות טיפול ושיפור:

1. סנכרון עם תכנית אב יובלים גנים והתאמת התכנית לשלד הציבורי המתהווה

א. קיימות תכניות גדולות רבות מסביב למתחם, תכנית ה נורית עם תוספת של כ -1,500

יח"ד, תכנית קוסטה ריקה 25-37 עם תוספת של כ -500 יח"ד ותכנית פל"א נדל"ן עם תוספת של כ-320 יח"ד. כל זה אינו כולל תוספות של עשרות יח"ד בתכניות תמ 38 שונים ובתוכניות פינוי בינוי נוספות בעיר גנים ג' שנמצאים בשלבים ראשוניים. כל אלו יחד מייצרים ציפוף ברמה לא סבירה בתא שטח קטן מאוד בעל שיפועים מאוד גבוהים. דבר כזה לא נשמע גם ברמה העולמית. המשך אישור תכניות כאלו ללא עצירה ובחינת התכנון הכולל בעייתית ותייצר שכונה באיכות נמוכה מאוד ממנה יעזבו רוב אלו המתגוררים בה היום עם סכנה ממשית להפיכה לסלאמס. יש לעצור את התקדמות התכנון של תכנית זו ותכניות הדומות לה ולבחון אותן מחדש בראי הכלל שכונתי וכלל עירוני לטווח הארוך.

ב. בתאריך 13.7.2021 הוועדה המחוזית החליטה במסגרת עדכון תכנית אב יובלים -גנים

לקדם את מיפוי השלד הציבורי של מרחב יובלים גנים ובניית פרוגרמה עתידית לתכנונו.

זאת תהווה הנחיה לתכניות הבינוי בשכונות יובלים גנים ותסייע לייצר מרחב ציבורי מקיים ויעיל שתספק את הצרכים של כלל התושבים בהינתן הצפיפות הצפויה. כל תב"ע באשר היא תהיה חייבת לעמוד בהנחיות הפרוגרמה הזו ולהתייחס אליה בהוראות התכנית שלה. מיפוי הפרו גרמה עדיין בהתהוות אך לוקח בחשבון את התכניות המקודמות במרחב כגון התכנית הנ"ל. במסגרת החלטה זו הוקצבו 8 חודשים לעבודה על השלד הציבורי אך היא עודנה בהתהוות וטרם אושרה. המינהל הקהילתי מבקש להתייחס בהוראות התכנית לתכנית אב יובלים גנים ולציין במפורש כי תנאי להו צאת היתרי הבנייה יהיה התאמה להנחיות שלבי הביצוע של מיפוי השלד הציבורי בתכנית

האב החדשה כאשר היא תוצג במלואה ותאושר. אין לקדם את התכנית ולהוציא היתר בניה עד לאישור הסופי וסיום עבודת המיפוי.

2. נקודות מרכזיות

א. בימים אלו מופקדת תכנית לעיבוי מבנה המסחר בקוסטה ריקה 12 (101-0986380), מבנה

הצמוד לשטח התכנית. במקביל התכנון הנוכחי לא מיטבי בגלל המגבלות בשטח. קידום תכניות בעלות ציפוף מבנים גבוה על שטח קטן ומוגבל הצמודות אחת לשניה ללא סנכרון וללא חשיבה רחבה מזיק למרחב הציבורי ולמפגש המבנים עם הרחוב באופן אורבני נכון.

תהליך דומה קורה כיום במספר מתחמים לא מבוטל בשטחי יובלים -גנים. יש לוודא שמתקיים סנכרון ושיתוף פעולה בין שתי התכניות. איחוד תכניות אלו יאפשר חלוקה יותר יעילה של השטחים, סיפוק צרכים ציבוריים נאותים ויצירת דופן מתואמת ופעילה לכיוון קוסטה ריקה באיכות המקיימת שלד ציבורי ברמה אורבנית גבוהה.

ב. כיום מספר יח"ד עומד על 102 עם מכפיל גבוה של 1:4. יש לבחון מחדש את ערך הקרקע

ולצמצם את מספר יחידות הדיור כדי להקל על הציפוף המשמעותי הצפוי בשכונה ולהפיץ את תוצאות הבדיקה השמאית המעודכנת.

ג. יש להוסיף הנחייה כי כל חריגה, כולל שלביות ביצוע, מיקום שטחי מסחר וציבור,

ומספר יחידות הדיור תיחשב לסטייה ניכרת בהוראות התכנית.

3. תנועה

א. יש להראות בנספח התנועה את הסדרי התנועה ומפרצי ההעלאה והורדה ל גן הילדים .

אין להסתמך על המפרץ חניה הנמצא לצד מבנה המסחר קוסטה ריקה 12 שכן בתכנונו נוספים עוד 4 קומותמסחר והוא יהיה עמוס ברכבים.

I. יש להראות כיצד הכניסה לחנייה התת קרקעיתמתואמת תנועתית עם החניה של מבנה המסחר המתוכנן בקוסטה ריקה 12.

ב. לאור הציפוף ותוספת הרכבים הצפויה יש לייצר בחינת התכנות תחבורתית מעודכנת

שכוללת את תוספת האוכלוסייה במתחם זה ובמתחמים המתוכננים סביב לה והשפעתם על רחוב קוסטה ריקה והצמתים הסובבים לה בשכונה.

I. יש להתנות את ביצוע תכנית זו בסלילת כביש קוסטה ריקה -קוליץ הצמוד לעמק האסבסטונים.

ג. תקן חניה מצומצם- נספח התנועה נותן תקן חניה מצומצם של 1:1 למרות שלא מתוכננת

מערכת הסעת המונים סמוכה ועתיד להיות מחסור רציני בחניות בכל האזור סביב התכנית לאור הציפוף בשכונה. המינהל הקהילתי מבקש להרחיב את תקן החניה התת קרקעית ולספק פיתרון חלקי לבעיה העתידית שתיווצר.

4. השלד הציבורי

א. חזית גן הילדים - כיתות גן מחויבות לקבל חדירה ישירה של אור שמש ובנספח הבינוי

הנוכחי החזית של כיתת הגן הפונה לשצ"פ חלקית בלבד (בגלל המדרגות לחניון ולטיפת החלב) ולא מספקת את אור השמש הישיר הנדרש לכיתת גן. יש לתקן את תכנון זה ולוודא כי לגן הילדים נכנסת אור שמש ישירה לפחות מחזית אחת שלמה.

ב. חצר גן הילדים - כפי שנראה בתמונה המצורפת בנספח הבינוי חצר גן הילדים מקורה

ברובו מתחת לקומות המגורים של המגדל וכלוא בין המגדל לקיר תמך גבוה. מצב זה אינו מאפשר חווית חוץ נאותה לילדי הגן אותה החצר אמורה לשרת . במצבה הנוכחי החצר חשוכה ואינה מתאימה לחינוך ילדים צעירים. יש למצוא פתרון למחדל תכנוני זה ולתכנן חצר עם קירוי מינימלי מהמגדל, כולל נסיגה של הדירות מלמעלה כדי לא לסכן את הילדים בנפילת חפצים.

ג. מעבר ציבורי - התכנית צמודה למעבר ציבורי השייך לתכנית פינוי בינוי הנורית,

תמ"ל/2020. יש להראות כיצד התכנית מאפשרת כניסה נגישה והפתוחה למעבר זה ותואמת לתכנון החיבור בין קוסטה ריקה לרחוב הנורית שמעליו.

ד. פתיחת השצ"פ לרחוב- השצ"פ נמצא בהפרש גובה מהמדרכה ולפי נספח הבינוי נוצרים

קירות תמך בינו לבין הרחוב ו מונגש במעבר מדרגות צר . יש לייצר הנחיות לפתוח את השצ"פ ולוודא כי הוא פתוח ונגיש לכל אורך המפגש שלו עם הרחוב (עם רמפה ומדרגות רחבות עירוניות).

5. בנייה במגדלים

א. התכנית מציעה הריסה של 25 יח"ד ובנייה שלמגדל עם 102 יח"ד (מכפיל של כ-1:4) ב-21

קומות.

ב. יש למצוא פתרון פרקטי עירוני לתחזוקה פנים מגדלית כדי ליצור וודאות לרמת איכות

חיים גבוהה במגדל וכדי לוודא שהמגדל לא יהפוך בטווח הארוך לסלאמס. רעיון מקורי לכך הוא בהפיכת התחזוקה הפנימית של המגדל לחלק מאחריותה של העירייה. מכיוון שהצפיפות המתוכננת בכל מגדל זהה לצפיפותו של רחוב "סטנדרטי" שלם, ומכיוון שהעירייה היא האחראית על השטחים הציבוריים ברחוב, יש לבחון את הגדרת המעברים הפנימיים במגדל- המעליות והמסדרונות- כמרחב ציבורי פתוח, על כל המשתמע מכך.

ג. יש לעגן בהוראות התכנית הנחיות ליזמים לסיוע לתושבים בתחזוקת המגדל בטווח

הארוך כגון סיוע בהקמת קרן חיסכון ומודלים שונים לשימורה (דוגמה מתכנית פל"א נדל"ן- שכירות במספר דירות המספקת חלק משמעותי מהכסף הנדרש לקרן חיסכון זו).

כמו כן, יש לשלב בהוראות התכנית הנחיות למתן סיוע ברמת העבודה הקהילתית לחיזוק ולטיפוח נציגויות חזקות ומגובשות במגדל.

6. סוגיות אורבניות נוספות

א. סעיף 5 בהוראות התכנית

I. שטחי השרות של מוסדות הציבור כבר מחושבים בתוך השטחים העיקריים שלה יש לתקן זאת בטבלה (לשלב את 320 ו-70 ל-380 מ"ר תחת שטח עיקרי של מבנים ומוסדות ציבור) ולהסיר את טיפת החלב וגן הילדים מההערה ברמת הטבלה בה כתוב כי יותר הניוד של שטחי השרות בין השימושים השונים.

II. יש להוריד את החלק בסעיף (2) בהערות בטבלה בה כתוב כי "יותר ניוד שטחי המחסנים מתחת למפלס ה -0.00 אל מעל זאת כדי שמתכנן התכנית יישאר מחויב להנחיות המדויקות של השימושים בטבלה 5. על בקשה לניוד שטחים לקרות רק בתהליך בקשה להקלה בהיתר עם פרסום בהתאם.

ד. יש לתקן את נספח הבינוי כך שיראה את

שמות הרחובות הסמוכים ולהוסיף מקרא

מפה.

ה. יש לשים את חדר הדחסנית בפינה

הדרום-מזרחית של המגדל. חדר הדחסנית

נמצא כיום בחזית המגדל במרכז בין שני

שטחי המסחר. יש להזיזו כדי לאחד את

שני שטחי המסחר ולייצר חזית ברמה

אורבנית טובה (כמצורף בתמונה).

ו. נספח סביבתי למדידת רוחות וצל- באתר התכנון הזמין לא נמצאו נספחים סביבתיים.

התכנית מציעה מגדל גבוה בצמידות למגדלים גבוהים המתוכננים בנורית וממול בקוסטה ריקה 25-37 ולכןיש לייצר ולהציג מסמך המודד את משטר הרוחות וההצללה, כיצד המגדל החדש משפיע על הרוחות והצל בשכונה וכיצד התכנית מציעה להפחית את ההשפעות האלו.

ז. גגות ירוקים- יש להכניס להוראות התכנית הנחיה ליצירת גג פתוח מעל מגדל המגורים

ומוסדות הציבור עם גינות עירוניות ומרחב נגיש המתאים לפעילות תושבים.

ח. תמהיל דירות מגוון- כדי לוודא שימור של אוכלוסייה מגוונת במתחם יש להנחות תמהיל

יח"ד מגוון עם אחוז גבוה יותר של דירות קטנות לצד דירות בינוניות וגדולות.

ט. נראות וניצול קירות תמך- יש לוודא כי יש בתכנית הנחיות לעיצוב קירות התמך, בייחוד

אלו שצמודים לחצר הגן, כך שישמרו על נראות נאותה ונעימה מבחינה אורבנית ואדריכלית ללא יצירת חומות גבוהים הפוגעים בחווית הילדים והנהנים מהשצ"פ.

7. הנחיות לתקופת הבנייה

א. תכנית פינוי בינוי זו תתפתח ותיבנה בקרבת בתים הקיימים בשכונה. לכן, יש לקדם

את מירב האמצעים להפחתת הפגיעה בתושבים בתקופת הבנייה. יש לתאם את מיקום והקמת אתרי ההתארגנות והסדרי התנועה סביב אתר הבנייה עם התושבים והמינהל הקהילתי.

ב. יש לאסור חניית משאיות בשכונות המגורים והקמת אתרי התארגנות בסמוך

לשכונות המגורים. יש לנסח זאת כחלק מהוראות שלבי הבנייה בתכנית.

ג. עבודות הבנייה המאסיביות ישפיעו באופן ישיר על תושבי השכונה ויגרמו לירידה

ברמת איכות החיים לאורך תקופת הבנייה עם רעש תמידי ואבק. יש להקים מחסומים אקוסטיים ומחסומים למניעת אבק עבור הדיירים והמבנים ברחוב הנורית וקוסטה ריקה הסמוכים.

המינהל הקהילתי הציג בעמדה זו את טענותיו המרכזיות ושומר לעצמו את הזכות להוסיף הערות והשגות נוספות לאחר הפקדת התכנית.

בברכה,

מינהל קהילתי גנים

עותקים:

פייגי גרטנר, ממונה ועדות, לשכת תכנון מחוז ירושלים מיכל כהן, מנהלת הוועדה המקומית, ירושלים

אמי ארבל, סגן מנהל אגף תכנון העיר, עיריית ירושלים רביד לוריא, ראש צוות התכנון, עיריית ירושלים

ליאור שלם, מתכנן רובע מערב ירושלים

רוני סילפן, מנהל מינהל קהילתי גנים

נאוה זקן, יו"ר ההנהלה, מינהל קהילתי גנים

יובל שיפריס, יו"ר הוועדה הפיזית, מינהל קהילתי גנים חברי וועדה פיזית, מינהל קהילתי גנים