ישיבת ביקורת מס' 19 - בנושא שכירת נכסים המשמשים לבתי ספר באגף לחינוך ערבי · דוח ביקורת מס' 19- שכירת נכסים המשמשים לבתי ספר באגף לחינוך הערבי

כ"ט בחשון תשפ"ו

20 בנובמבר 2025

סימוכין: 2025-103-955

דו"ח מישיבה מס' 19 של ועדת ביקורת

שהתקיימה ביום שני, י"ח בתמוז תשפ"ה ()14.7.2025

השתתפו: מר אלדד רבינוביץ, חבר מועצה ויו"ר ועדת ביקורת

נכחו: גב' עופרה ברכה, מבקרת העירייה

גב' ריטה לדיז'נסקי, מנהלת אגף נכסי העירייה

גב' תהילה אלחרט, ממונה על הקצאות וחוזים

גמיל שרקיה, ממונה על חינוך יסודי

גב' טליה הלל, ממונה על מערך נכסים למוסדות חינוך

מר עוויסאת מחמד, מנהל מחלקת חוזים

מר פאדי אבו טאעה, קצין בטיחות וחירום במוסדות חינוך במגזר הערבי

מר ינון נוימן, מנהל אגף לביקורת ובקרת יועצים

גב' אורטל אריה, מנהלת מחלקה בכירה לפיתוח תכנון ובקרה

עו"ד דני ליבמן, משנה ליועמ"ש לנושאים מיוחדים

עו"ד מוטי סטי, ראש צוות בכיר נכסים - ייעוץ וחקיקה

עו"ד רונן יאס, עוזר ראשי ליועמ"ש

גב' רחל ברנשטיין, עוזרת ראשית ליועמ"ש

רו"ח דוד קניאל, יועץ הביקורת

רו"ח יוסי ארנסט, יועץ הביקורת

מר צבי עבו, מזכיר ועדת ביקורת

על סדר היום:

דוח מבקרת העירייה בנושא: שכירת נכסים המשמשים לבתי ספר באגף לחינוך הערבי

פתיחת הדיון:

מר אלדד רבינוביץ, יו"ר הוועדה: אנחנו פותחים כעת את הדיונים בדוחות הביקורת של 2024

למניינם.

אנחנו פותחים את הדיונים בדוח מהחמורים שהובאו בפניי. בראש ובראשונה חומרתו נובעת ממה

שכתוב בו, כפי שנראה בדיון בהרחבה. לא פחות חמור, דוח כמעט זהה הוגש לוועדה בשנת .2020

הליקויים היו ולא תוקנו.

הרבה מאמצים וממון מושקעים בדוחות הביקורת לא ייתכן שהם נהפכים לאות מתה. לא ייתכן

שצריך לעשות דוח ביקורת מקביל אחרי מספר שנים, ומקבלים את אותם הממצאים. במידה שלא

יינתנו תשובות טובות לממצאים, המסקנות מוועדה זו יהיו חריפות בתקווה שייושמו בדחיפות.

גב' עופרה ברכה, מבקרת העירייה: מתסכל לראות דוח ביקורת חוזר באותו נושא מבלי שהממצאים

טופלו. הביקורת מודעת למצוקה במבני החינוך במזרח העיר, אך נדרשים צעדים ממשיים

ודרמטיים ליצירת תהליך מוסדר ונהלים ברורים.

דיון הוועדה:

פרק :1

המלצת המבקרת:

• לעגן בנוהל את הפעילות של אגפי העירייה בנושא שכירות מבנים. הנוהל יגדיר את תהליך

איתור הנכס, ניהול משא ומתן, מתכונת ההגדרה של פעולות הבינוי וההתאמות שעל המשכיר

לבצע, קבלת הנכס והאחריות למעקב אחרי קבלת האישורים הנדרשים וביצוע של התניות

הייעוץ המשפטי וסעיפי ההסכם עם המשכיר.

• הנוהל יגדיר בין היתר את התהליך והמדרג של קבלת ההחלטות במקרים חריגים כגון חוסרים

באישורים מסוימים ומיקום בעייתי של מבנה בית הספר.

תגובת המבוקר:

אין נוהל אך קיימת שיטת עבודה ידועה.

הממונה על נכסים לחינוך אחראי על בדיקת הנכס המוצע ודרישת ההתאמות, ואגף נכסים אחראי

על ההתקשרות עצמה. עם זאת, עולה שאין אחראי על מעקב עמידה בתנאים והתחייבויות לאחר

החתימה.

אגף נכסים לקח אחריות לכתיבת הנוהל עם הלשכה המשפטית. צפי לתיקוף שלו באוק' – נוב' .2025

המלצת ועדת ביקורת:

לקבל את המלצת המבקרת.

בנוסף אגף נכסים מתבקש לעגן בנוהל את החובה לקבלת אישור אגף נכסים לפני התקשרות של

מנח"י. הנוהל יועבר לעיון מבקרת העירייה ויו"ר הוועדה לביקורת עם השלמתו לפני העברתו

לתיקוף.

בתוך 30 ימים האגף לחינוך ערבי יעביר למבקרת וליו"ר ועדת ביקורת טבלה הכוללת את כל

המוסדות השכורים שבשימושם, תוך ציון של מספרי נכס, קיומם/ היעדרם של אישורי הבטיחות

השונים וטופסי .4

פרק :2

המלצת המבקרת:

• בתהליך העבודה שייקבע ויעוגן בנוהל עבודה יש להגדיר את הצמתים והממשקים בין אגף נכסי

העירייה לאגפים השונים במנח"י וליישם את הערות הביקורת בפרק זה.

• במסגרת טיפול הייעוץ המשפטי בתהליך העבודה, יש להגדיר לוחות זמנים, הנחיות ברורות

(ככל האפשר) לטיפול במקרים חריגים או סבוכים וכן הוראות ברורות בדבר מצב הנכס שיוחזר

בסיום ההסכם.

• לשפר את השימוש במערכת התפעולית כך שתתמוך בפועל בתהליך המעקב אחר קיום התנאים

שנקבעו בפרוטוקול קבלת הנכס ובהסכם שנחתם עם בעל הנכס.

תגובת המבוקר:

לייעוץ המשפטי יש רשימת חובה של מסמכים ואישורים שמהווים תנאי סף לפתיחת הליך

התקשרות לשכירת נכס. עם זאת כיום כ- %50 מהתלמידים תושבי ירושלים הזכאים לחינוך עירוני

לומדים במסגרות ממלכתיות בתוכנית הישראלית וכ-%50 במסגרות מוכש"ר ופטור. העירייה

מחזיקה בזכויות קבע במעט נכסים ונאלצת לשכור נכסים רבים.

העירייה רוצה להגדיל את האפשרות ללמוד במסגרות ממלכתיות בתוכנית הישראלית. עקב החוסר

הגדול במבנים ולחץ הזמנים לפתיחת שנת לימודים נוצר מצב שהצורך של העירייה גדול מההיצע

ומתקשים לעמוד בהנחיות.

הפיתרון הנדרש הוא פרוגרמה למבני חינוך במגזר הערבי ומימוש שטחי ציבור בהתאם לתב"ע

תקיפה, זה ימנע צורך להתפשר ולקיים התקשרויות מפוקפקות.

המלצת ועדת ביקורת:

לקבל את המלצות המבקרת.

בנוסף יש ליצור פרוגרמה לצורכי חינוך במזרח העיר, לרבות מלאי קיים ומלאי פוטנציאלי, היתכנות

למימוש, דרכי מימוש, עלויות ורווחים.

כחלק ממטרת ההעברת האוכלוסייה לחינוך ממלכתי ולא מסית נדרשת בקרה קפדנית להכשרת

המורים ולמניעה של הוראה בידי מורים שהוכשרו במוסדות המטפחים שנאת ישראל.

פרק :3

המלצת המבקרת:

• להגדיר בנוהל את המסמכים והאישורים שיש לקבל מהמשכירים בטרם קבלת הנכס

ולהנחות את בעלי התפקידים הרלוונטיים בעירייה להימנע לאלתר מקבלת נכס לפני

שיתקבלו טופס 4 ואישורי בטיחות רלוונטיים אחרים, כפי שיוגדר. במקרים שבהם הגורם

המתאים אישר חריגה והתניה, יש לוודא מעקב אחר ביצוע ההתניות וקבלת האישורים

שנדרשו.

• לבצע "יישור קו" רוחבי ולוודא שקיימים כל האישורים הנדרשים (תכנון בנייה ובטיחות)

עבור הנכסים השכורים, בהתאם לדרישות גורמי המקצוע.

• להקפיד לתעד את כל האישורים בתיקי הנכסים או במערכת ניהול הנכסים הייעודית באופן

המאפשר גישה מהירה ונתיב ביקורת זמין.

• במקרים שבהם שכר הדירה גבוה מהערכת השמאי, יש לקיים דיון בנושא בהשתתפות אגף

הנכסים, ראש מנח"י והגזברות. יש להעביר את ההחלטות המנומקות לאישור מנכ"ל

העירייה ולתעד בתיק הנכס את הנימוקים להחלטה ואת אישור המנכ"ל.

• לפעול לאיתור נכסים חלופיים למבנים עם חריגות בנייה. יש להימנע ככל האפשר משכירת

נכסים שבהם יש חריגות בנייה, ובמקרה הצורך לקבל אישורים משפטיים מיוחדים

לשכירת הנכס.

• להקפיד על טיפול שוטף לקבלת היתר לשימוש חורג בגין הנכסים הרלוונטיים ולבצע מעקב

תקופתי מובנה אחר סטטוס הטיפול.

תגובת המבוקר:

ההמלצות מקובלות.

בנוסף, בכל פעם שהשכירות עולה על %10 מעל להערכת השמאי, נדרש אישור של פורום נכסים

וההליך מתועד בפרוטוקול.

המלצת ועדת ביקורת:

לקבל את המלצות המבקרת, בנוסף, בתוך 30 ימים אגף נכסים יעביר טבלה עם מספרי הנכסים

שהשכירות שלהם עולה על %10 מעל הערכת השמאי למבקרת העירייה ועותק ממנה יועבר ליו"ר

ועדת הביקורת.

בתוך 30 ימים אגף חינוך ערבי יעביר למבקרת וליו"ר ועדת ביקורת טבלה הכוללת את המוסדות

השכורים שבשימושם שבהם יש חריגות בנייה או חסר אישור לשימוש חורג.

פרק :4

המלצת המבקרת:

• לבחון בכל בתי הספר (לפי הרלוונטיות) אם קיימים 19 האישורים הנדרשים בהתאם לחוזר

משרד החינוך ולהקפיד לבצע את בדיקות הבטיחות הנדרשות לפי התדירות שהוגדרה

בחוזר.

• לתעד באופן מסודר במערכת פטרולית את כלל האישורים המתקבלים מהבודקים השונים,

ובכלל זה לפרט את הליקויים שצוינו באישורים אלה. האחריות לוודא קבלת האישורים

הנדרשים (בהתאם לתדירות הנדרשת) תוטל על החברה החיצונית המבצעת את המבדק

השנתי.

• לרכז את כלל הליקויים הקיימים במוסדות החינוך כפי שעולה מדוחות הבטיחות השונים

ולכמת את עלות הטיפול בליקויים אלו. דוח כאמור יועבר לאישור הגורמים המתאימים

במנח"י כדי להקצות את משאבים הנדרשים לתיקון הליקויים לפי תעדוף שיוגדר בידי צוות

מקצועי.

• להזין במערכת פטרולית כל ליקוי שיתוקן במהלך השנה (יוזן בידי הגורם המבצע), תוך

תיעוד של תאריך התיקון ומהות התיקון, באופן המאפשר נתיב ביקורת והטלת אחריות.

• לתעד בעירייה את כל אישורי המוכנות השנתיים שעליהם חותם מהנדס הבטיחות כבסיס

לפתיחת בתי הספר בתחילת שנת הלימודים – באופן המאפשר איתור מהיר, מבלי להזדקק

לשליפת הנתונים מפורטל משרד החינוך.

תגובת המבוקר:

לא קיימים דיווחים חריגים על פציעות ממפגעים בטיחותיים, לא ניתן לדעת אם זה כיוון שאין

פציעות או כיוון שהן לא מדווחות.

מטפלים באופן שוטף בבעיות בטיחות, אבל רק בתוך בתי הספר עצמם ולא בסביבתם. קיים דוח

בטיחות שמקטלג את רמת ליקוי הבטיחות במספרים. -0 סכנת חיים וצריך טיפול מיידי. -1 מפגע

בטיחות עד רמת קטיעת אצבע, נדרש לטיפול בזמן סביר. -2 דורש טיפול.

המלצת ועדת ביקורת:

לקבל המלצות הביקורת.

בנוסף, בתוך 30 ימים אגף חינוך ערבי יעביר למבקרת וליו"ר ועדת ביקורת טבלה הכוללת פילוח של

ליקויי הבטיחות בבתי הספר ברמת בטיחות 0 ו- 1 ואת הצפי לטיפול בהם.

פרק :5

המלצת המבקרת:

• לעגן בנוהל את תהליך העבודה להחזרת מבנים במזרח העיר. הנוהל יבוסס על נוהג העבודה

הקיים בהתאם לסיכומים הפנימיים ויביא לידי ביטוי, בין היתר, את הערות הביקורת.

• במועד קבלת ההחלטה על החזרת נכס לבעלים יש להגדיר את מועד ההחזרה הצפוי,

בהתחשב בתקופת ההודעה מראש שנקבעה בחוזה ובתקופה הנדרשת לצורך פינוי הנכס

והבאתו למצב ראוי לשימוש.

• להגדיר גורם יחיד שיתכלל את כל תהליך החזרת הנכס, תוך תיאום בין כל הגורמים

הרלוונטיים, ובכלל זה יהיה אחראי לעמידה בלוח הזמנים שהוגדר להחזרת הנכס לבעלים

ולהפסקת תשלומי השכירות.

• להגדיר באופן אחיד בהסכמי השכירות כי הנכס יוחזר כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ ולהימנע

מניסוחים מעורפלים המותירים מרחב תמרון, אפשרות לפרשנות וכדומה בכל הקשור

למצב הנכס בעת החזרתו לבעלים.

• בטרם קבלת הנכס יש להקפיד לבצע בדיקות שיוודאו התאמת הנכס לשימוש כמוסד חינוך.

וכן להקפיד לקבל ולתעד את כל אישורי הבטיחות הנדרשים.

• לנקוט פעולות אכיפה וסנקציות נגד בעלי נכסים שאינם מבצעים את ההתאמות או את

תיקון הליקויים שהתחייבו לבצע במסגרת החוזה.

• לזרז ולייעל את תהליך איתור משתמש עירוני אחר לנכסים שהיו בשימוש מנח"י ועומדים

ריקים, במטרה למנוע תשלומים מיותרים של דמי שכירות.

• במקרה של נכס שיש בו ליקויים הנדסיים ואינו ראוי לשימוש בטוח במצבו הנוכחי, יש

לפנות לבעלים בדרישה לבצע או לממן את התיקון ולא לשלם שכר דירה עד לביצוע התיקון

כנדרש.

תגובת המבוקר:

בכל חידוש חוזה כדאי להוציא צוות שיראה את הנכס ומצבו ויוודא את כל הטפסים הנדרשים.

נדרש גם סייר שטח נוסף שיסייר בנכסים במזרח העיר, יכיר את הנכסים ויבדוק את מצבם

ותקינותם.

יש יתרון מובהק ששיפוץ הנכסים יבוצע בידי העירייה באמצעות הקבלנים שעובדים איתה

בשגרה ולא לאפשר לבעל הנכס לשפץ בעצמו במסגרת ההסכם, כך ניתן יהיה לוודא עמידה

בסטנדרטים הנדרשים בעניין בטיחות ותקינות הנכס ללימוד.

המלצת ועדת ביקורת:

לקבל את המלצת המבקרת.

בנוסף, יש להכין תוכנית אב למוסדות חינוך במזרח העיר ובמסגרתה לבחון את כל השטחים

החומים והאפשרות להשמישם.

בהתאם לזאת, יש לבחון לפני שכירות נכס במזרח העיר את אפשרות המיצוי של שטחי הציבור

באזורו, ובהתאם לכך להגדיר את תנאי ההסכם ומשכו באופן המינימאלי לצורך תכנון של שטח

למוסד בסמוך לו.

מומלץ למהנדס העיר להורות כי בכל תכנון עתידי במזרח העיר, בין אם פינוי בינוי בין אם תוכניות

אב או מפורטות יש לצופף את הבנייה ולהכפיל את שטחי הציבור למוסדות.

מוצע לשקול לקחת את אחריות לשיפוץ על העירייה, על מנת לוודא עמידה בסטנדרטים הנדרשים

בעניין בטיחות ותקינות הנכס ללימוד וכן לוודא שכל העבודות שהוגדרו ותומחרו אכן בוצעו.

צוות מטעם מנח"י נדרש לסייר בנכס בכל הארכה וחידוש חוזה לוודא את מצב תחזוקת הנכס ואת

קיומם של כל האישורים הנדרשים. לצורך כך מוצע לשקול הוספת סייר שטח לצוות מנח"י במזרח

העיר.

סיכום:

מר אלדד רבינוביץ, יו"ר הוועדה: ראשית יש לברך על דוח הביקורת החשוב ועל הדיון שהתפתח

בעקבותיו.

ישנה חשיבות רבה לפיתוח ולעידוד החינוך הממלכתי במזרח העיר והמעבר לתוכנית הלימוד

הישראלית. כך נפחית את ההסתה ונשפר את איכות החיים בירושלים. כחלק מהטיפול בהסתה

חשוב כמובן לטפל גם בהכשרת המורים ולמנוע ככל הניתן הוראה בידי מורים שהוכשרו במוסדות

המטפחים שנאת ישראל.

האחריות ליצירת מוסדות חינוך ממלכתיים מוטלת עלינו כעירייה, דרך המלך היא ניצול מיטבי

של השטחים הציבוריים, תכנון ובנייה. בפועל, מזרח העיר רוויה בבנייה לא חוקית ולא מסודרת.

זה קודם כל אחריות שלנו כעירייה, אחריות לתכנון בר קיימא ואחריות לפיקוח. עלינו להקצות

יותר ויותר שטחים ציבוריים, גם ירוקים וגם חומים, לטובת הציבור. כמובן שאת כל השטחים

החומים הקיימים אנחנו צריכים לנצל ולמצות עד תום.

אנחנו נמצאים במיטה חולה, היעדר אכיפה ותכנון גורם למצוקת מבנים שגורמת לנו לשכור מבנים

לא מתאימים ולא ראויים. את הבעיה צריך לפתור מלמעלה למטה. ראשית, עלינו לאפיין את כלל

השטחים למוסדות במזרח העיר, להבין מה הניצול המיטבי שלהם ומה השלבים הנדרשים לצורך

יישומם. בהתאם לאפיון אנו נדרשים ליישם אותם בפועל לצורכי מוסדות. רק כך נוכל לתת מענה

לעוד הרבה ילדים ורק כך נוכל לפתור את הבעיות הקריטיות של בטיחות.

עלתה טענה של מחסור בכיתות לימוד, לצערי לא הוצגה בפניי פרוגרמה שמאששת זאת. בהתאם

לטענה שעלתה, במוסדות הממלכתיים לומדים רק בכ-%50 מתלמידי מזרח העיר. אנו נדרשים לתת

מענה רחב יותר. בהתאם לזה בכל תכנון עתידי במזרח העיר, בין אם פינוי בינוי בין אם תוכניות

אב או מפורטות יש לצופף את אזורי הבנייה ולהכפיל את שטחי הציבור למוסדות, כמובן שלא על

חשבון השטחים הירוקים.

לסיום. במהלך הדיון עלו טענות לאי סדרים בנוגע לגובה השכירות ועלות השיפוצים. חלק מהטענות

היו על השולחן וחלקן נרמזו. אין ביכולת הוועדה להתייחס לדברים שלא הובאו במפורש בפניה

בצירוף ראיות, וטענות אלה צריך שייבדקו בידי גורמי המקצוע המתאימים בעירייה. הוועדה פונה

לייעוץ המשפטי לעירייה לבחון את הדברים לעומק ולטפל בהם בהתאם לנדרש.

אני מקבל את המלצות הדוח בהתאם למפורט לעיל, ממליץ למועצה לאמץ את מסקנות הוועדה.

טבלת הממצאים וההמלצות המצורפת, מהווה חלק בלתי נפרד מפרוטוקול הדיון.

הישיבה נעולה.

בברכה,

אלדד רבינוביץ

חבר מועצת העיר ירושלים

יו"ר ועדת ביקורת

פרק ארבעה עשר

שכירת נכסים המשמשים למוסדות

חינוך במזרח העיר

תוכן העניינים

תקציר // 823

מבוא // 829

פירוט הממצאים

פרק ראשון:

נוהלי עבודה // 833

פרק שני:

תהליך איתור וקבלה של נכסים שכורים // 835

פרק שלישי:

קיום מסמכים רלוונטיים בתיקי הנכסים // 841

פרק רביעי:

קיום של אישורי בטיחות ומבדקי בטיחות שנתיים // 852

פרק חמישי:

החזרת נכסים לבעלים // 861

סיכום // 871

שכירת נכסים המשמשים למוסדות חינוך במזרח העיר || 823

תקציר

רקע

חוק לימוד חובה, התש"ט-1949 קובע כי "קיום מוסדות חינוך רשמיים למתן חינוך חובה חינם לפי חוק זה לילדים ולנערים הגרים בתחום שיפוטה של רשות חינוך מקומית מסוימת, יהא מוטל על המדינה ועל אותה רשות חינוך מקומית במשותף".

כחלק ממערך החינוך בעיריית ירושלים, העירייה אחראית אף על המבנים שבהם פועלים בתי הספר.

לעירייה יש מחסור בכיתות לימוד, ובמטרה לתת מענה לצרכים, העירייה שוכרת מדי שנה מבנים שמשמשים ככיתות לימוד.

בעבר נערכו כמה ביקורות בנושא שכירת מבנים עבור מוסדות חינוך.

במסגרת דוח זה נערכה ביקורת בעניין היבטים מסוימים בקשר לשכירה והחזרה של מבנים המשמשים לכיתות לימוד באגף לחינוך ערבי.

עיקרי הממצאים

1. אין נוהל עירוני בנושא שכירת מבנים. היעדר נוהל הוא ליקוי המנוגד לכללי המבדק הפנימי

ואינו מאפשר תהליך עבודה סדור ואחיד והטלת אחריות.

מהבדיקות והבירורים שביצעה הביקורת, עולה כי היעדר הגדרה ברורה מיהם הגורמים האחראים על היבטים מגוונים הקשורים לתהליך שכירת המבנים גורם לכך שהאגפים השונים בעירייה מתנערים מאחריות. הם אף מטילים זה על זה את האחריות על הטיפול בקבלת האישורים הנדרשים להפעלת הנכס ובתיעוד האישורים. מצב זה פוגע ביעילות ובמועילות של התהליך ובאפשרות לבצע בקרה ופיקוח נאותים.

2. מערכת ניהול הנכסים המרכזית אמורה להיות שקופה לכלל האגפים הרלוונטיים, והם אמורים

לנהל באמצעותה את כל שלבי התהליך ולתעד בה את כל האישורים הנדרשים. אולם בפועל שימוש לא מיטבי במערכת מקשה את ניהול הנושא ואת הבקרה על קיום כל התהליכים הנדרשים בהתאם לרגולציות בנושא בטיחות מבני החינוך השכורים.

3. נוצר צוואר בקבוק בשלב קבלת חוות הדעת המשפטית כחלק מתהליך שכירת הנכסים.

התארכות הטיפול עלולה לעיתים לעכב את פתיחת שנת הלימודים ולמנוע את ביצוע ההתאמות הנדרשות לתיקון הליקויים. זה כשנה משתמשים במערכת ממוחשבת ובטופס מובנה לקבלה וניהול של המסמכים המעורבים בתהליך. ייתכן שהדבר יקצר וישפר את התהליך המשפטי.

824 || עיריית ירושלים – מבקרת העירייה – דוח שנתי 2024

4. בנכסים שבדקה הביקורת היו חסרים אישורים ומסמכים דוגמת אישור אכלוס (להלן: טופס )4

ואישורי בטיחות – שנדרשו גם על ידי הייעוץ המשפטי וגם במסגרת ההסכמים עם בעלי הנכסים. היעדר טופס 4 ואישורי בטיחות מהגורמים הרלוונטיים הוא הפרה של החוקים שהעירייה אמונה על אכיפתם. כמו כן ללא טופס 4 ואישורי בטיחות יש חשיפה מהותית לקיומם של ליקויי בטיחות וגובר הסיכון לפגיעה בשלום התלמידים.

5. התקשרויות העירייה עם בעלי נכסים שבהם יש חריגות בנייה עומדות בסתירה לפעילות

העירייה נגד חריגות בנייה.

6. בנכסים שנדגמו לא נמצא היתר לשימוש חורג, זאת למרות חוות הדעת ותכתובות בנושא

הקיימות בתיק הנכס.

7. במקרים מסוימים התגלו פערים מהותיים בין שכר הדירה שנקבע בהסכם לשכר הדירה

בהערכת השמאי, מבלי שנמצא לכך תיעוד תומך. בלא תיעוד לנסיבות החריגה מהערכת השמאי, אי-אפשר לאמת את תקינות שכר הדירה שנקבע.

8. אי-ביצוע ואי-תיעוד של אישורי בטיחות שונים ואישורי מוכנות המתחייבים בהתאם לחוזרי משרד

החינוך הם ליקוי שמשמעותו חשיפה מהותית לקיומם של ליקויי בטיחות ולפגיעה בשלומם של התלמידים.

9. ללא ריכוז נתונים, פיקוח ובקרה, וללא תוכנית עבודה לתיקון הליקויים העולים מדוחות

הבטיחות השונים, אין אפשרות לבצע תעדוף לטיפול בתיקון הליקויים.

10. חלוקת אחריות לא ברורה והגדרת תפקידים מעורפלת של כל אגף בתהליך החזרת נכס גורמות

לחוסר בהירות בכל הקשור לפעולות שיש לבצע בהחזרת נכס, גם בתוך העירייה וגם מול הבעלים. זהו ליקוי הגורם לעלויות מיותרות לעירייה, ובין היתר אף לתשלומים עבור נכסים שאין בהם שימוש עקב התארכות התהליכים והיעדר סנכרון בין הגורמים המטפלים בנושא.

11. אין אחידות ואין הגדרה ברורה בנוגע למצב הפיזי שבו יוחזר הנכס למשכיר. הדבר יוצר חילוקי

דעות עם בעל הנכס בעת החזרתו וגורם לעלויות משמעותיות לעירייה.

12. אי-נקיטה של סנקציות ופעולות אכיפה במשך שנות השכירות נגד בעלי נכסים שלא סיפקו את

האישורים הנדרשים ולא ביצעו התאמות שנדרשו לבצע במסגרת החוזה.

13. יש עיכובים משמעותיים בהליך איתור משתמש חלופי לנכסים שהיו בשימוש מינהל חינוך

(להלן: מנח"י) ועומדים ריקים מספר שנים, בלא שהעירייה משתמשת בהם. הדבר גורם לעלויות משמעותיות ומיותרות של תשלום דמי השכירות.

המלצות מרכזיות

1. לעגן בנוהל את הפעילות של אגפי העירייה בנושא שכירת מבנים. הנוהל יגדיר את תהליך

איתור הנכס, ניהול משא ומתן, מתכונת ההגדרה של פעולות הבינוי וההתאמות שעל המשכיר לבצע, קבלת הנכס והאחריות למעקב אחרי קבלת האישורים הנדרשים וביצוע של התניות הייעוץ המשפטי וסעיפי ההסכם עם המשכיר.

שכירת נכסים המשמשים למוסדות חינוך במזרח העיר || 825 הנוהל יגדיר בין היתר את התהליך והמדרג של קבלת ההחלטות במקרים חריגים כגון חוסרים באישורים מסוימים ומיקום בעייתי של מבנה בית הספר.

2. בתהליך העבודה שייקבע ויעוגן בנוהל עבודה יש להגדיר את הצמתים והממשקים בין אגף

נכסי העירייה (להלן: אגף הנכסים) לבין האגפים השונים במנח"י וליישם את הערות הביקורת בעניין זה.

3. במסגרת טיפול הייעוץ המשפטי בתהליך העבודה, יש להגדיר לוחות זמנים, הנחיות ברורות

(ככל האפשר) לטיפול במקרים חריגים או סבוכים וכן הוראות ברורות בדבר מצב הנכס שיוחזר בסיום ההסכם.

4. לשפר את השימוש במערכת התפעולית לניהול נכסים (ייעודי קרקע) כך שתתמוך בפועל

בתהליך המעקב אחר קיום התנאים שנקבעו בפרוטוקול קבלת הנכס ובהסכם שנחתם עם בעל הנכס.

5. להגדיר בנוהל את המסמכים והאישורים שיש לקבל מהמשכירים בטרם קבלת הנכס ולהנחות

את בעלי התפקידים הרלוונטיים בעירייה להימנע לאלתר מקבלת נכס לפני שיתקבלו טופס 4 ואישורי בטיחות רלוונטיים אחרים, כפי שיוגדר. במקרים שבהם הגורם המתאים אישר חריגה והתניה, יש לוודא מעקב אחר ביצוע ההתניות וקבלת האישורים שנדרשו.

6. להקפיד לתעד את כל האישורים בתיקי הנכסים או במערכת ניהול נכסים ייעודית, באופן

המאפשר נתיב ביקורת זמין.

7. במקרים שבהם שכר הדירה גבוה מהערכת השמאי, יש לקיים דיון בנושא בהשתתפות אגף

הנכסים, ראש מנח"י והגזברות. יש להעביר את ההחלטות המנומקות לאישור מנכ"ל העירייה ולתעד בתיק הנכס את הנימוקים להחלטה ואת אישור המנכ"ל.

8. לפעול לאיתור נכסים חלופיים למבנים עם חריגות בנייה. יש להימנע ככל האפשר משכירת

נכסים שיש בהם חריגות בנייה, ובמקרה הצורך לקבל אישורים משפטיים מיוחדים לשכירת הנכס.

9. להקפיד על טיפול שוטף לקבלת היתר לשימוש חורג בגין הנכסים הרלוונטיים ולבצע מעקב

תקופתי מובנה אחר סטטוס הטיפול.

10. לבחון בכל בתי הספר (לפי הרלוונטיות) אם קיימים 19 האישורים הנדרשים בהתאם לחוזר

משרד החינוך ולהקפיד לבצע את בדיקות הבטיחות הנדרשות לפי התדירות שהוגדרה בחוזר.

11. לתעד באופן מסודר במערכת "פטרולית" (ניהול בטיחות) את כלל האישורים המתקבלים

מהבודקים השונים, ובכלל זה לפרט את הליקויים שצוינו באישורים אלה. האחריות לוודא קבלת האישורים הנדרשים (בהתאם לתדירות הנדרשת) תוטל על החברה החיצונית המבצעת את המבדק השנתי.

12. לרכז את כלל הליקויים הקיימים במוסדות החינוך כפי שעולה מדוחות הבטיחות השונים ולכמת

את עלות הטיפול בליקויים אלו. דוח כאמור יועבר לאישור הגורמים המתאימים במנח"י כדי להקצות את המשאבים הנדרשים לתיקון הליקויים לפי תעדוף שיוגדר בידי צוות מקצועי.

826 || עיריית ירושלים – מבקרת העירייה – דוח שנתי 2024

13. לעגן בנוהל את תהליך העבודה להחזרת מבנים במזרח העיר. הנוהל יבוסס על נוהג העבודה

הקיים בהתאם לסיכומים הפנימיים ויביא לידי ביטוי, בין היתר, את הערות הביקורת בדוח זה.

14. להגדיר גורם שיתכלל את כל תהליך החזרת הנכס, תוך תיאום בין כל הגורמים הרלוונטיים,

ובכלל זה יהיה אחראי לעמידה בלוח זמנים שהוגדר להחזרת הנכס לבעלים ולהפסקת תשלומי השכירות.

15. להגדיר באופן אחיד בהסכמי השכירות כי הנכס יוחזר כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ ולהימנע

מניסוחים מעורפלים המותירים מרחב תמרון, אפשרות לפרשנות וכדומה בכל הקשור למצב הנכס בעת החזרתו לבעלים.

16. לנקוט פעולות אכיפה וסנקציות נגד בעלי נכסים שאינם מבצעים את ההתאמות או את תיקון

הליקויים שהתחייבו לבצע במסגרת החוזה.

17. לזרז ולייעל את התהליך לאיתור משתמש עירוני אחר לנכסים שהיו בשימוש מנח"י ועומדים

ריקים, במטרה למנוע תשלומים מיותרים של דמי שכירות.

18. במקרה של נכס שיש בו ליקויים הנדסיים ואינו ראוי לשימוש בטוח במצבו הנוכחי, יש לפנות

לבעלים בדרישה לבצע או לממן את התיקון ולא לשלם שכר דירה עד לביצוע התיקון כנדרש.

תמצית זו אינה כוללת את כל הממצאים שעלו וגם אינה מוסרת את כל ההמלצות והפרטים המופעים בגוף הדוח. לקבלת מידע זה יש לקרוא את הדוח המפורט.

תגובת המבוקרים

אגף לתפעול ופיתוח מבני חינוך במנח"י

גיבוש נוהל תהליכי עבודה וממשקי עבודה בתהליך שכירת נכסים ובתהליך החזרתם בתום תקופת השכירות הוא באחריות אגף הנכסים.

ההנחיות לקבלת אישור בטיחות וחתימה על קבלת מבנה חדש הן באחריות מחלקת בטיחות במנח"י. נכון להיום קיימים כלל אישורי הבטיחות הנדרשים במבנים אלו. מחלקת בטיחות פועלת ככל האפשר לקבלת אישורים. בשנת 2024 גובשה תוכנית חומש רב-שנתית המציגה פערי בטיחות במוסדות חינוך ותוכנית עבודה מוצעת.

ההמלצה להקפיד על תיעוד אישורים בתיקי הנכסים מקובלת. נבקש לאפשר קבלת אישור וגישה למערכת ארכיב אופטי לממונה על מערך נכסים למוסדות חינוך במנח"י ולמהנדסת קבלת מבנים במנח"י.

מערכת הפטרולית מרכזת את דוחות הבטיחות ואישורי הבטיחות הנדרשים בכל מוסד. בודק חיצוני המבצע סקר בטיחות במוסד מציין בדוח הבטיחות אילו אישורים נדרשים. קיימים פערים גדולים בתחום הבטיחות במוסדות חינוך. בשנת 2024 גובשה תוכנית לטיפול בליקויים הממתינה לתקציב.

שכירת נכסים המשמשים למוסדות חינוך במזרח העיר || 827 ההמלצות בנוגע לעדכונים שוטפים של תיקון ליקויי בטיחות ותיעוד אישורי המוכנות השנתיים מקובלות.

אגף הנכסים

תהליכי העבודה מעוגנים במערכת התפעולית ויעודכנו לאחר אישור הנוהל. במערכת התפעולית מתועדים כל המסמכים והאישורים הנדרשים טרם קבלת מבנה. פעולות אכיפה וסנקציות נגד בעלי נכסים שאינם מבצעים את הנדרש מהם יש לעגן במסגרת ההסכם.

במקרים שבהם קיימת חריגה מסכום השומה בעת קבלת נכס, הנושא מועבר לאישור פורום נכסים בראשות מנכ"ל.

בעת החזרת נכסים פועלים בהתאם להסכם עם בעל הנכס. מועד ההחזרה הצפוי נקבע בהתחשב בתקופת ההודעה מראש שהוגדרה בהסכם, ובהתאם לתקופה הנדרשת לפינוי הנכס והבאתו למצב ראוי לשימוש. האגף מבצע את תהליך החזרת הנכס לבקשת האגף המשתמש.

מינהל היועץ המשפטי

צוות נכסים במינהל היועץ המשפטי הכין בעבר, בשיתוף עם עו"ד חיצוני, מסמך המפרט אילו מסמכים נדרש להמציא לצורך ביצוע בדיקות קנייניות משפטיות – כדי לקצר את לוחות הזמנים למתן חוות הדעת. כיוון שמועברות פניות לקבלת חוות דעת משפטית קניינית קודם שהושלמה הדרישה הטכנית להמצאת מסמכים, העיכוב במתן חוות הדעת נובע מכך שהיועץ המשפטי נאלץ לעסוק בהיבט הטכני של דרישה להשלמת מסמכים. אנו סבורים כי כיום ביצוע בדיקה מקדמית בנוגע למצב הרישוי והתכנון של הנכס, עוד בשלב קבלת ההצעות, יחסוך את הצורך לבצע בדיקות קנייניות מורכבות בנוגע לנכסים שלגביהם יימצא כי מצב הרישוי ממילא אינו מאפשר את שכירתם.

אנו סבורים כי הנוסח הקיים כיום בחוזים חדשים הוא ברור. בעת הארכת חוזים, יש קושי משפטי לבצע שינויים בניסוח המקורי. על אגף הנכסים לנהל משא ומתן עם המשכיר על שינוי בהסכמה של הנוסח המקורי.

התייחסות הביקורת

על פי תגובת המבוקרים, לא ברור כיצד התקבלו ארבעת הנכסים שבדקה הביקורת, כמפורט בפרק שלישי, ללא קבלת טופסי 4 ואישורי בטיחות.

למרות קיומה של מערכת ארכיב אופטי, בפועל לא קיבלנו את האישורים שביקשנו. יש להקפיד לתעד בפועל את כל האישורים במערכת התפעולית.

יש לתעד בתיק הנכס את הנימוקים להחלטות ואת אישור המנכ"ל.

כפי שצוין בגוף הדוח, בפועל לא כל הליקויים באישורי הבטיחות משתקפים במערכת הפטרולית.

828 || עיריית ירושלים – מבקרת העירייה – דוח שנתי 2024

סיכום

עקב מחסור בכיתות לימוד, בעיקר באגף לחינוך ערבי, העירייה שוכרת מבנים כדי שישמשו כבתי ספר. כחלק מההתקשרות עם המשכירים, מבוצעות בנכסים התאמות בנייה (לעיתים משמעותיות)

טרם כניסת התלמידים.

במקרים רבים מדובר בנכסים שלהם היתר שימוש למגורים בלבד, ללא היתר שימוש למוסד חינוכי, או במבנים עם חריגות בנייה. עקב כך יש חשיבות מהותית לקבלה מסודרת של האישורים הנדרשים, במטרה לשמור על בטיחות התלמידים.

מבדיקת הביקורת עולה כי אין נוהל בנושא תהליך איתור נכסים ושכירתם, לרבות אופן קבלת הנכס ואופן קבלת האישורים הנדרשים ותיעודם. עוד עולה כי בפועל יש חוסרים משמעותיים באישורים שונים.

כמו כן, למרות התניות של הייעוץ המשפטי ולמרות התניות ברורות בהסכמים עם המשכירים, לא בוצע מעקב אחר קיום ההתניות ויישומן.

אומנם הביקורת התבססה על מדגם מצומצם, אך נראה שהממצאים משקפים את המציאות ומלמדים כי לא חל שיפור משמעותי במצב ממועד הביקורת הקודמת בנושא, שנערכה בשנת .2020 נוסף על כך עולה כי אין נוהל בנושא החזרת הנכס לבעלים בסיום השכירות, וכיום יש אי-אחידות והגדרה מעורפלת באשר למצב הפיזי שבו יש להשיב את הנכס.

עוד עולה מהביקורת כי קיימים ליקויים בביצוע, בתיעוד ובפיקוח בכל הקשור לעריכת בדיקות בטיחות מגוונות הנדרשות בהתאם לחוזרים של משרד החינוך. כמו כן אין נתונים לגבי מצב הטיפול בליקויים שעלו מהדוחות השונים ולגבי עלויות תיקון הליקויים.

על העירייה להפיק לקחים ולתקן את הליקויים שהועלו בדוח זה, למען בטיחותם של המשתמשים בנכסים ושמירה על כספי ציבור.

שכירת נכסים המשמשים למוסדות חינוך במזרח העיר || 829

מבוא

סעיף (7ב) לחוק לימוד חובה, התש"ט-,1949 קובע כי "קיום מוסדות חינוך רשמיים למתן חינוך חובה חינם לפי חוק זה לילדים ולנערים הגרים בתחום שיפוטה של רשות חינוך מקומית מסוימת, יהא מוטל על המדינה ועל אותה רשות חינוך מקומית במשותף".

מערכת החינוך בעיר מורכבת מחינוך כללי (ממלכתי וממלכתי דתי), חינוך חרדי וחינוך ערבי.

להלן פירוט התפלגות מוסדות, כיתות ותלמידים לפי מגזרים בשנת הלימודים תשפ"ד:

לוח :1 נתוני מערכת החינוך בירושלים לשנת תשפ"ד לפי מגזרים

מגזר מספר מוסדות מספר כיתות מספר תלמידים

חינוך כללי 815 2,803 61,866

חינוך חרדי 1,710 3,627 89,050

חינוך ערבי 1,022 3,296 82,560

סך הכול 3,547 9,726 233,476

לעירייה יש מחסור בכיתות לימוד, ובמטרה לתת מענה לצרכים העירייה שוכרת מדי שנה מבנים לשם הפעלת מוסדות חינוך.

המבנים השכורים הם בדרך כלל בייעוד למגורים, וכדי להתאימם לשמש כמוסדות חינוך העירייה דורשת מבעלי הנכסים לבצע שינויים והתאמות.

בעבר הוגשו מספר דוחות ביקורת בנושא שכירת מבנים עבור מוסדות חינוך.

במסגרת דוח זה בוצע מעקב אחר תיקון ליקויים בהיבטים מסוימים הקשורים לתהליכי עבודה, למסמכים ולאישורים נדרשים בגין מבנים שכורים המשמשים לכיתות לימוד באגף לחינוך ערבי.

להלן נתונים על היקף הוצאות שכירות עבור בתי ספר וגני ילדים באגף לחינוך ערבי לשנים 2022–

,2023 לפי נתוני התקציב הרגיל לשנת :2023

לוח :2 היקף הוצאות שכירות באגף לחינוך ערבי בשנים 2022–2023

2023 2022

פרטים (אלפי ש"ח) (אלפי ש"ח)

בתי ספר יסודיים 46,607 44,874

גני ילדים – חובה 4,861 4,850

830 || עיריית ירושלים – מבקרת העירייה – דוח שנתי 2024

מטרות הבדיקה

לבחון היבטים מסוימים בתהליך שכירת הנכסים וקבלתם על ידי נציגי העירייה, זאת בעקבות דוחות ביקורת קודמים בנושא. להלן כמה מההיבטים שנבחנו:

• קיום אישורים נדרשים (אישורי בטיחות, אישור קונסטרוקציה וכדומה).

• ביצוע הנחיות שנקבעו בחוות הדעת המשפטיות ומעקב אחר ביצוע ההנחיות.

• התאמת המחיר שנקבע בהסכם לשמאות (אם קיימת).

היקף הבדיקה

הביקורת סקרה מסמכים מתוך ארבעה תיקי נכסים שכורים המשמשים לבתי ספר במזרח העיר.

נבדקו מסמכים בארבעה תיקי נכסים, ובכלל זה: חוות דעת משפטיות, הסכמי שכר דירה (להלן:

שכ"ד), שמאויות, פרוטוקולי קבלת נכס, אישורים שונים וכדומה.

כמו כן קוימו פגישות, שיחות ובירורים עם גורמים רלוונטיים.

דוחות קודמים בנושא

דוח מבקרת העירייה לשנת: 2022 "שכירת מבנים עבור גני ילדים".

דוח מבקרת העירייה לשנת: 2020 "שכירת מבנים עבור מוסדות חינוך במזרח העיר".

דוח מבקרת העירייה לשנת: 2015 "אכלוס מוסדות חינוך במבנים ניידים ובדירות שכורות".

תקופת הביקורת

הביקורת נערכה בחודשים יולי 2023 – מאי .2024

פירוט הממצאים

שכירת נכסים המשמשים למוסדות חינוך במזרח העיר || 833

פרק ראשון

נוהל עבודה

נכון למועד הביקורת, לא קיים בעירייה נוהל עבודה בנושא שכירת מבנים, המגדיר את תהליך שכירת הנכסים, לרבות: פרסום קול קורא לציבור, קבלת ההצעות ובחינתן, בחירת ההצעה הזוכה, תהליך גיבוש של רשימת ההתאמות שבעל הנכס נדרש לבצע ומתכונת הגשתן לבעל הנכס, ניהול משא ומתן עם הזוכה, חתימת חוזה, מסמכים ואישורים נדרשים ותהליך קבלת הנכס.

הרחבה בגין נושאים נוספים שיש לעגן במסגרת הנוהל והמלצות בדבר חלוקת האחריות בין הגורמים – ראו בפרק שני להלן.

בהיעדר נוהל, שוררת אי-בהירות מיהם הגורמים האחראים לביצוע התהליכים השונים, ובכלל זה וידוא של קיום האישורים הנדרשים ואופן תיעודם בתיק הנכס.

כפי שיפורט להלן, היעדר נוהל ואי-הגדרת הגורמים האחראים על קבלה ותיעוד של האישורים הנדרשים הם בין הגורמים לכך שקיים חוסר משמעותי באישורים קריטיים לצורך פתיחת בית ספר.

במהלך הבדיקה מסר לביקורת הממונה על הקצאות וחוזים באגף נכסי העירייה (להלן: אגף הנכסים) כי נוהל בנושא נמצא בתהליך גיבוש.

בהקשר זה יצוין כי בדוח ביקורת בנושא "שכירת מבנים עבור מוסדות חינוך במזרח העיר", שנכלל בדוח לשנת ,2020 נכתב שלא קיים נוהל בנושא. הומלץ אז לגבש נוהל עירוני בנושא שכירת מבנים.

תאריך היעד שהוגדר לביצוע היה .1.1.2022

כאמור, עד למועד סיום הביקורת (מאי )2024 טרם גובש נוהל בנושא.

היעדר נוהל עירוני בנושא שכירת מבנים הוא ליקוי המנוגד לכללי המבדק הפנימי ואף מונע תהליך עבודה סדור ואחיד והטלת אחריות.

מבדיקת הביקורת עולה כי היעדר הגדרה ברורה מיהם הגורמים האחראים על היבטים מגוונים הקשורים לתהליך שכירת המבנים גורם לאגפים בעירייה להתנער מאחריות ולהטיל זה על זה את האחריות לטיפול בקבלת האישורים הנדרשים לשם הפעלת הנכס ובתיעוד האישורים.

הדבר אף פוגע ביעילות ובמועילות התהליך, ובבקרה ובפיקוח עליו.

834 || עיריית ירושלים – מבקרת העירייה – דוח שנתי 2024 לעגן בנוהל את הפעילות של אגפי העירייה בנושא שכירות מבנים. הנוהל יגדיר את תהליך איתור הנכס, ניהול משא ומתן, מתכונת ההגדרה של פעולות הבינוי וההתאמות שעל המשכיר לבצע, קבלת הנכס והאחריות למעקב אחרי קבלת האישורים הנדרשים וביצוע של התניות הייעוץ המשפטי וסעיפי ההסכם עם המשכיר.

הנוהל יגדיר בין היתר את התהליך והמדרג של קבלת ההחלטות במקרים חריגים כגון חוסרים באישורים מסוימים ומיקום בעייתי של מבנה בית הספר.

תגובת המבוקרים

אגף לתפעול ופיתוח מבני חינוך במינהל חינוך

גיבוש הנוהל באחריות אגף הנכסים.

אגף הנכסים

קיים נוהל עבודה סדור. נוהל שכירויות בשלבים מתקדמים לאישורו.

שכירת נכסים המשמשים למוסדות חינוך במזרח העיר || 835

פרק שני

תהליך איתור וקבלה של נכסים שכורים

כפי שצוין בפרק ראשון לעיל, אין נוהל בנושא תהליך שכירת מבנים.

הביקורת בחנה ומיפתה את תהליך העבודה כפי שמבוצע בפועל, החל משלב האיתור עד לשלב קבלת הנכס השכור.

בגין חלק משלבי התהליך, הגורמים הרלוונטיים בעירייה כפי שיפורט להלן, ציינו מספר הערות שיישומן ייעל את התהליך. כמו כן הביקורת ביצעה בדיקה מדגמית לקיום אישורים שונים ואופן תיעודם. לדעת הביקורת, כחלק מגיבוש נוהל העבודה יש להביא בחשבון את ההערות הללו.

מאגף הנכסים ואגף לתפעול ופיתוח מבני חינוך במנח"י נמסר לביקורת כי תהליך שכירת הנכסים מעוגן במערכת התפעולית לניהול נכסים הנגישה לעובדי אגף הנכסים ולעובדי מנח"י הרלוונטיים.

המערכת כוללת מערכת שמ"ש (שלב מוליד שלב) – המאפשרת את ניהול התהליך, קביעת המועדים לביצוע כל שלב, קביעת האחראי לביצוע, האפשרות לצירוף מסמך בכל שלב, שמירת מסמכים מרובים לרכיב האופטי והפקת שאילתות לכל שלב ולכל מועד. בפועל, וכפי שיורחב בהמשך, נמצא שלא מתבצע מעקב ממוחשב אחר מילוי התנאים שנקבעו בפרוטוקול קבלת הנכס ובהסכם החתום.

836 || עיריית ירושלים – מבקרת העירייה – דוח שנתי 2024

תרשים :1 תיאור סכמטי של תהליך שכירת נכסים על ידי העירייה

שכירת נכסים המשמשים למוסדות חינוך במזרח העיר || 837 להלן הערות הביקורת לגבי שלבים מסוימים בתהליך העבודה:

סיור מקדים בנכסים

כאמור, טרם ההחלטה על בחירת הנכס, מתבצע סיור בשטח במטרה לבחון אם הנכס מתאים לצורכי התלמידים ומהן התאמות הבינוי שיידרש לבצע בעל הנכס.

לביקורת נמסר שאין רשימה קבועה של בעלי התפקידים הנדרשים להשתתף בסיור המקדים. כמו כן לא מוגדר מיהם הגורמים שיקבלו את פרוטוקול הסיור והערות הצוות שסייר בשטח.

לדעת הביקורת, בכל סיור נדרשים להשתתף נציגי הגורמים שלהלן:

• בטיחות

• חירום וביטחון

• בדק בית

• תקשוב

• נגישות

• האגף לחינוך ערבי

• אגף הנכסים

הביקורת סוברת שבסיום הסיור יש לשמור עותק מפרוטוקול הסיור באגף הנכסים ואצל מנהלת אגף לתפעול ופיתוח מבני חינוך במנח"י, האחראית על שכירת נכסים.

התאמות בינוי לביצוע בידי בעל הנכס

בהתאם לנתוני המבנה (כפי שעולה מסיור הנכסים), המחלקה לבדק בית במנח"י מעבירה לאגף הנכסים רשימת התאמות בינוי שנדרשות למבנה כדי שיעמוד בדרישות של בטיחות, פדגוגיה, תקשוב וכדומה. לרשימה מצורף אומדן כספי של עלויות ההתאמות במטרה לסייע לאגף הנכסים בניהול המשא ומתן עם בעל הנכס. כמו כן אמורים לצרף את רשימת האישורים שעל בעל הנכס להגיש.

לביקורת נמסר שפעמים רבות בעלי הנכסים מעסיקים קבלנים שאינם רשומים או שמבצעים את העבודות ברמה מקצועית נמוכה. לעיתים בעל הנכס מבצע בעצמו או באמצעות בני משפחתו את עבודות הבינוי כדי לחסוך בעלויות.

הביקורת קיבלה מדגם הסכמים שנחתמו עם משכירים, ומבדיקתם עלה שאין בהסכמים התייחסות לאיכות הבנייה או לסיווגים ולאישורים הנדרשים מהקבלנים המבצעים.

838 || עיריית ירושלים – מבקרת העירייה – דוח שנתי 2024 בשל כך, נמסר לביקורת, במקרים רבים מתגלים בשלב מאוחר יותר ליקויים משמעותיים (כגון נזילות) שעקב אי-בהירות וחילוקי דעות אם בעל הנכס או העירייה אחראים לתיקון הליקוי – הליקויים מתוקנים בידי המחלקה לבדק בית, על חשבון העירייה.

יתרה מזו, לעיתים תכופות עקב לחץ הזמנים (בין היתר בגלל עיכובים בהעברת חוות הדעת המשפטית) מפרטי ההתאמות הנדרשות מועברים לבעלי הנכסים באיחור. וכפועל יוצא מכך בעל הנכס לא מסיים את עבודות הבינוי טרם פתיחת שנת הלימודים ומסירת הנכס לעירייה. במקרים אלו מהנדסת קבלת המבנה מציינת בפרוטוקול שקבלתו מותנית בסיום ביצוע הבינוי כנדרש.

לדברי מהנדסת קבלת מבנים והממונה על תכנון וביצוע פרויקטים, שניהם במנח"י, לא בכל הנכסים מתבצע מעקב מסודר אחר עמידה בתנאי פרוטוקול קבלת המבנה.

לדעת הביקורת, על אגף הנכסים לבצע מעקב ממוחשב אחר השלמת כל הנדרש בהתאם לפרוטוקול קבלת הנכס. כמו כן על האגף להיות מעורב אף בתיקון ליקויים שוטפים שמתגלים לאחר קבלת הנכס ולעמוד על כך שבעל הנכס יתקן את הליקויים בהתאם לתנאי ההסכם.

חוות דעת משפטית

על רקע המצב התכנוני והמשפטי במגזר הערבי, קיימות חריגות בנייה, בעיות זיהוי הבעלות בנכס וסוגיות משפטיות מורכבות אחרות.

לביקורת נמסר כי צוואר הבקבוק העיקרי בתהליך שכירת הנכס הוא בהמתנה לקבלת חוות הדעת המשפטית.

העיכוב הזה דוחה את חתימת ההסכם עם בעל הנכס, וכך ביצוע התאמות הבינוי מתחיל זמן קצר לפני תחילת שנת הלימודים. לכן במקרים רבים עבודות הבינוי לא מסתיימות לפני פתיחת השנה.

לעיתים קורה שתלמידים כבר נרשמים לבית הספר החדש עוד טרם קבלת חוות הדעת המשפטית.

מורכבות הנושאים גורמת להימשכות תהליך מתן חוות הדעת המשפטית ולעיכוב בחתימת ההסכם ובביצוע ההתאמות הנדרשות.

נאמר לביקורת שכדי לפשט את התהליך, האגף המשפטי נותן לעיתים אישור מיוחד לוויתור על אישור אכלוס (להלן: טופס )4 ואישור לשימוש חורג למוסדות חינוך בשכונות מסוימות דוגמת מחנה הפליטים שועפט וכפר עקב.

ראש צוות בכיר לנכסים במינהל היועץ המשפטי מסר לביקורת שהבעיה המשפטית העיקרית במזרח העיר היא חוסר במסמכים נאותים המעידים על הבעלות בנכס. לדבריו, בשנה וחצי האחרונות החלו להשתמש ברשימת תיוג (צ'ק ליסט) שגובשה בהתייעצות עם עורך דין חיצוני ומפרטת את כלל המסמכים הנדרשים כבר משלב פרסום הקול קורא. כמו כן משתמשים במערכת ממוחשבת לניהול בעלויות ולתהליך קליטת חוזה. התוכנה מתממשקת למערכת הנכסים של העירייה, ובעת פתיחת משימה במערכת הנכסים – נפתחת משימה גם במערכת המשפטית. אולם לעת עתה הגדרות התוכנה אינן מאפשרות הפקה של חתכים, שאילתות ודוחות מצב.

שכירת נכסים המשמשים למוסדות חינוך במזרח העיר || 839

גיבוש הסכמי שכירות עם בעלי נכסים, מעקב אחר עמידה בתנאיהם והארכת ההסכמים

במקרים מסוימים, כחלק מהסכם שנחתם עם בעל הנכס, נכתב שיש לבצע התאמות, לתקן ליקויים ולקבל אישורים כגון טופס 4 והיתרי בנייה.

לדברי הגורמים העוסקים בכך במנח"י וכן לדעת הביקורת, מבחינה ארגונית-מערכתית על אגף הנכסים לעקוב אחר קיום תנאי ההסכם עם בעל הנכס, שכן ההסכמים אינם מועברים בדרך כלל לידי מנח"י.

כפי שיפורט בפרק רביעי להלן, ממדגם שבחנה הביקורת עלה שלא מבוצע מעקב אחר קיום תנאי ההסכם.

כמו כן מסרו הגורמים במנח"י כי בעת הארכת חוזה לא מועברת למחלקת בטיחות במנח"י ולמחלקה לבדק בית בקשה לקבל את אישורן להארכה אם אין ליקויים או התאמות שלא בוצעו. זאת למרות שמועד הארכת הסכם הוא הזדמנות לחייב את בעל הנכס לתקן ליקויים וכדומה.

קצין בטיחות וחירום במוסדות חינוך במגזר הערבי במחלקת בטיחות במנח"י (להלן: מהנדס הבטיחות) ציין שלעיתים בעת החזרת נכס לבעלים העירייה מבצעת תיקונים משמעותיים כגון טיפול באבנים משתלבות, זאת למרות שבתקופת השימוש בנכס לא טופל הליקוי עקב בעיות תקציב.

1. חלוקת אחריות לא ברורה ואי-הגדרת תפקידו של כל אגף בתהליך שכירת נכס גורמות

לחוסר שקיפות במצב הטיפול בנכס ופוגעות במעקב אחר ביצוע השלבים בתהליך קבלת הנכס וביצוע התאמות הבנייה בנכס.

2. התארכות הטיפול המשפטי טרם אישור הסכם השכירות מעכבת את פתיחת שנת

הלימודים כסדרה ומונעת את ביצוע ההתאמות ותיקון הליקויים כראוי טרם פתיחתה.

3. אין במערכת התפעולית מעקב ממוחשב אחר מילוי תנאי שכירת הנכסים שנקבעו

בפרוטוקול קבלת הנכס ובהסכם שנחתם עם בעל הנכס.

1. בתהליך העבודה שייקבע ויעוגן בנוהל עבודה יש להגדיר את הצמתים והממשקים בין

אגף הנכסים לאגפים השונים במנח"י וליישם את הערות הביקורת בפרק זה.

2. במסגרת טיפול הייעוץ המשפטי בתהליך העבודה, יש להגדיר לוחות זמנים, הנחיות

ברורות (ככל האפשר) לטיפול במקרים חריגים או סבוכים וכן הוראות ברורות בדבר מצב הנכס שיוחזר בסיום ההסכם.

3. לשפר את השימוש במערכת התפעולית כך שתתמוך בפועל בתהליך המעקב אחר קיום

התנאים שנקבעו בפרוטוקול קבלת הנכס ובהסכם שנחתם עם בעל הנכס.

840 || עיריית ירושלים – מבקרת העירייה – דוח שנתי 2024

תגובת המבוקרים

אגף לתפעול ופיתוח מבני חינוך במנח"י

המלצה :1 באחריות אגף הנכסים יחד עם גורמים רלוונטיים במנח"י.

אגף הנכסים

המלצה :1 תהליך העבודה מעוגן במערכת התפעולית, והוא יעודכן לאחר אישור הנוהל.

מינהל היועץ המשפטי

המלצה :2 צוות נכסים במינהל היועץ המשפטי הכין בעבר, בשיתוף עם עו"ד חיצוני, מסמך המפרט אילו מסמכים יש להמציא לצורך ביצוע בדיקות קנייניות משפטיות – כדי לקצר את לוחות הזמנים למתן חוות הדעת. כיוון שמועברות פניות לקבלת חוות דעת משפטית קניינית קודם שהושלמה הדרישה הטכנית להמצאת מסמכים, העיכוב במתן חוות הדעת נובע מכך שהיועץ המשפטי נאלץ לעסוק בהיבט הטכני של דרישה להשלמת מסמכים. אנו סבורים כי כיום ביצוע בדיקה מקדמית בנוגע למצב הרישוי והתכנון של הנכס, עוד בשלב קבלת ההצעות, יחסוך את הצורך לבצע בדיקות קנייניות מורכבות בנוגע לנכסים שלגביהם יימצא כי מצב הרישוי ממילא אינו מאפשר את שכירתם.

שכירת נכסים המשמשים למוסדות חינוך במזרח העיר || 841

פרק שלישי

קיום מסמכים רלוונטיים בתיקי הנכסים

במסגרת הביקורת נסקרו המסמכים הקיימים בארבעה תיקי נכסים שכורים המשמשים כבתי ספר באגף לחינוך ערבי. מדובר במסמכים הקשורים לאופן קבלת הנכס וכן אישורי בטיחות שנדרשו בעת חתימת ההסכם עם המשכיר ושהיה מצופה, כפי שיורחב להלן, כי יתקבלו ויתועדו בתיקי הנכסים באופן המאפשר איתור מהיר.

יצוין כי אין שיטת עבודה סדורה בנושא או רשימת תיוג המגדירה את המסמכים ואת האישורים שיש לקבל בטרם קבלת הנכס ואת אופן תיעוד האישורים השונים. קיימים מסמכים שבשל אופי הפעילות, מצופה שיתקבלו מהמשכיר ויתועדו בתיק הנכס (טופס ,4 אישור בטיחות, אישור כיבוי אש, אישור קונסטרוקציה וכיוצא בזה).

כמו כן עולה כי לעיתים בעל הנכס מעביר לעירייה אישורים של גורמים שאינם מאושרים בידי הרשויות הישראליות ואינם כתובים בנוסח המקובל.

מסקירת המסמכים אף עלו ממצאים שונים בקשר לביצוע שומה לנכס וסבירות דמי השכירות.

לדברי מנהל מחלקת חוזים באגף הנכסים ולדברי מהנדסי מנח"י בטרם קבלת הנכס, אנשי המקצוע מטעם מנח"י בודקים שהנכס מתאים לדרישות ושקיימים האישורים הנדרשים. במידת הצורך הם מוציאים דוח המפרט את החוסרים. כן נמסר כי בעת הכנת פרוטוקול מסירת הנכס, מהנדסי מנח"י בודקים שהתקבלו האישורים הרלוונטיים.

מנהל מחלקת חוזים באגף הנכסים מסר כי קבלת האישורים הנדרשים ותיעודם הם באחריות מנח"י וכי יש מקרים שהאישורים נשארים במנח"י ולא מועברים כלל לאגף הנכסים.

לדברי הממונה על הקצאות וחוזים באגף הנכסים, בשנים האחרונות החל האגף באיסוף האישורים.

לדבריו, קיום פרוטוקול מסירה חתום בידי מנח"י מספק מבחינתם.

כמו כן צוין כי לאנשי מנח"י אין כלל גישה למערכת המתעדת את האישורים באגף הנכסים.

כאמור, במסגרת הביקורת נסקרו המסמכים בארבעה תיקי נכסים שכורים המשמשים כבתי ספר באגף לחינוך ערבי. מדובר בתיקיות ממוחשבות מתוך מערכת ייעודי קרקע – נכסים ומתוך ספריות הנכסים של מהנדסי הבטיחות ומהנדסי קבלת מבנים במנח"י.

מבדיקת הביקורת עולה כי חסרים מסמכים רבים שהיה מצופה כי יתקבלו ויתועדו בתיקי הנכסים באופן המאפשר איתור מהיר.

בגין שלושה נכסים שעלו במדגם, מהנדס הבטיחות מסר לביקורת כי המסמכים נשמרו במחשבו של המהנדס שקיבל אותם וכי אי-אפשר כיום לקבל מידע היסטורי שכן מהנדס קבלת המבנה ומהנדס הבטיחות שקיבלו את המבנה יצאו לפנסיה, ולכן אין ברשותו מסמכים לנכסים אלו. לגבי נכס נוסף שנבדק במדגם, מהנדס הבטיחות במנח"י מסר כי מהנדסת קבלת המבנה סירבה לקבל אותו ולכן לא חתמה על פרוטוקול קבלת המבנה, אלא גורמים אחרים חתמו על קבלתו.

842 || עיריית ירושלים – מבקרת העירייה – דוח שנתי 2024 כפי שיפורט להלן, פרוטוקול הקבלה בגין נכס זה אכן נחתם בידי מנהלת האגף לחינוך ערבי ולא בידי מהנדסי מנח"י. מהנדס הבטיחות מסר כי בנכס זה סירבה מהנדסת קבלת מבנה לאשר את קבלת הנכס עקב מצבו הפיזי והבטיחותי. לפיכך הורה מנהל מנח"י למחלקה לבדק בית לתקן את הליקויים הקריטיים על חשבון העירייה במשך הלילה, ולבסוף הוא נתן אישור מוכנות בפורטל משרד החינוך.

למותר לציין כי האישורים הרלוונטיים טרם קבלת הנכס אמורים להימצא בתיקי הנכסים המנוהלים באגף הנכסים או מנח"י, ללא קשר להמשך כהונתו של המהנדס המסוים שקיבל את המבנה.

תיעוד מסמכים בסיסיים בעת קבלת נכס במחשב אישי של עובד במקום תיעוד במערכת מידע עירונית, הנגישה לגורמים נוספים, הוא ליקוי המנוגד לכללי המבדק הפנימי.

כפי שיורחב להלן, במהלך הביקורת ועקב בקשת הביקורת, העביר אגף הנכסים אישורים חדשים (שהופקו בדיעבד בחודשים אוגוסט – ספטמבר )2023 הקשורים לבתי הספר שנדגמו. יודגש כי מדובר באישורים ובבדיקות שביצעו יועצים שאינם מורשים על ידי משרד החינוך ושהזמין בעל הנכס לאחר הערות הביקורת בסוף שנת .2023

יובהר כי המצאת האישורים הנ"ל לאחרונה אינה מספקת ואינה מסבירה מדוע אישורים ומסמכים אלו לא התקבלו במועד שכירת הנכסים המדוברים. אף האישורים החדשים שהתקבלו הם לקוניים ומציינים באופן כללי שנבדקו אישורים, אך אינם יכולים להיחשב אישור בטיחות כולל לנכס.

מהאמור לעיל עולה שקיימת אי-בהירות בין אגפי העירייה בנוגע לחלוקת האחריות על הפיקוח והמעקב בנושאים של קבלת נכסים, קבלת אישורי בטיחות ותיעודם, מעקב אחר החלטות היועץ המשפטי וקיום תנאי הסכמי השכירות.

שכירת נכסים המשמשים למוסדות חינוך במזרח העיר || 843

לוח :3 ריכוז הממצאים – קיום מסמכים במדגם תיקי הנכסים שנבדקו

נכס מספר נכס מספר נכס מספר נכס מספר

10939 9253 9255 9769

בי"ס אל אמג'אד בי"ס מכין אטורי בי"ס אום בי"ס אשבאל

שם המסמך בשועפט בנות אבו תור טובא אלקודס יסודי

קיים טופס 4 משנת

.2015 אין טופס 4

טופס 4

לאחר עבודות בינוי

שבוצעו בשנת .2018

אישור מהנדס

קונסטרוקציה

אישור מהנדס בטיחות

אישור לתקינות אישור לתקינות

כיבוי אש ציוד כיבוי אש מערכת גילוי אש

בלבד. בלבד.

נחתם בכפוף

להשלמת

פרוטוקול מסירה

הליקויים, ללא

פירוט הליקויים.

הסכם שכ"ד

קיימת שמאות

משנת ,2015 אולם

בחינת סבירות סכום שכ"ד ששולם

שכ"ד שנקבע בהסכם בפועל חורג משכ"ד

שהוערך במסגרת

השמאות.

פירוט ונתונים נוספים א ב ג ד

פירוט ונתונים נוספים:

נכס 10939 – בית ספר אל אמג'אד בשועפט

בהצעה משנת ,2021 שהוצגה במסגרת המענה לקול קורא, ציין המציע שכ"ד של 1,000,000 ש"ח לשנה.

לאחר משא ומתן, שכה"ד הופחת לסך 700,000 ש"ח. ב-18.12.2021 השמאי א"א ערך שומה לנכס.

במסגרת השמאות הושווה הנכס למשרדים בהר חוצבים, והשמאי קבע שכ"ד של 59,000 ש"ח לחודש (708,000 ש"ח לשנה).

844 || עיריית ירושלים – מבקרת העירייה – דוח שנתי 2024 בהתכתבות בדואר אלקטרוני משנת ,2022 שנמצאה בתיק הנכס, ציין מנהל מחלקת חוזים באגף הנכסים כי לא נמצאו היתר בנייה וטופס .4

פרוטוקול קבלת נכס נחתם ב-1.8.2022 בידי מנהלת האגף לחינוך ערבי, בכפוף להשלמת כל הליקויים. אולם בטופס לא פורטו הליקויים שיש לתקן, ובתיק הנכס לא נמצא תיעוד לתיקון ליקויים כלשהם.

כאמור לעיל, מההסברים שהתקבלו עולה כי מהנדסת הבטיחות במחלקת בטיחות, שהייתה האחראית על האגף לחינוך ערבי, סירבה לחתום על קבלת הנכס עקב מצבו הפיזי והבטיחותי, ועל כן מנהלת האגף לחינוך ערבי חתמה על פרוטוקול קבלת הנכס.

בתיק הנכס יש חוות דעת משפטית מ-2.8.2022 (יום לאחר מסירת הנכס), ובה מצוין כך:

• במנח"י יוודאו קיומו של פרוטוקול בחירת הנכס, אשר טרם התקבל.

• קיימות בעיות משפטיות בנוגע לזכויות בבעלות על הנכס.

• אישור להיבטי רישוי ניתן בכפוף לאישורי קונסטרוקציה, בטיחות וכיבוי אש.

בסעיף 10 לחוות הדעת המשפטית צוין כי אישור ראש התביעה להיבטי רישוי בכפוף לאישורים הנ"ל.

יתרה מזו, מנהל מנח"י אישר בהודעת דואר אלקטרוני מ-11.8.2022 להתחיל בהחתמת החוזה בכפוף לאישורי בטיחות. באותה הודעה צוין גם שהיעדר האישורים לא ימנע את סבב החתימות, וזאת לאחר שמנהל מחלקת חוזים באגף הנכסים מסר ב-9.8.2022 שיתקבלו כל האישורים (קונסטרוקציה, בטיחות ועוד) בטרם מסירת המפתחות. כן ציין מנהל מחלקת חוזים שקיים דוח על יציבות המבנה.

לפי פרוטוקול קבלת הנכס, המבנה התקבל בפועל ב-,1.8.2022 בטרם שליחת הודעות הדואר האלקטרוני הללו. לא ברור מדוע בוצעה קבלת הנכס בטרם קבלת אישורי הבטיחות ומדוע נחתם החוזה בפועל חרף היעדר האישורים.

בפני הביקורת הוצג קובץ אישורים חתומים עבור בית הספר המדובר (דואר אלקטרוני מ-,)30.8.2022 ובהם:

• אישור מהנדס למדרגות חירום מפלדה.

• בדיקת תקינות חשמל.

• בדיקת תקינות ציוד כיבוי אש (גלגלונים).

אולם, הן מעיון בתיק הנכס והן מסקירת החומרים שקיבלה הביקורת, לא נמצאו אישורים

נוספים שנדרשו בחוות הדעת המשפטית ובהודעתו של מנהל מנח"י: אישורי

קונסטרוקציה, אישורי רשויות כיבוי אש ואישורי בטיחות.

מכיוון שכאמור אין רשימה מוגדרת של מסמכים ואישורים שיש לקבל בטרם קבלת הנכס, הביקורת בדקה עם מהנדס מהו האישור הנדרש בתחום כיבוי אש. מהבדיקה עלה כי יש צורך באישור בטיחות מלא, כולל אישור מרשות הכבאות וההצלה, על עמידה בכל דרישות כיבוי האש במקום.

שכירת נכסים המשמשים למוסדות חינוך במזרח העיר || 845 בעקבות הערות הביקורת, התקבלו חוות דעת הנדסית מ-9.8.2023 בנוגע לתקינות המבנה מבחינת קונסטרוקציה ואישור בטיחות מבנה מ-.26.9.2023 יודגש כי מדובר באישורים חדשים ולא באישורים שהיו בעת קבלת המבנה בשנת .2022

נכס 9253 – בית ספר מכין אטורי לבנות באבו תור

שמאויות

בשנת 2014 ביקש בעל הנכס שכ"ד שנתי בסך 2 מיליון ש"ח.

בהמשך, בחודש נובמבר ,2014 בעל הנכס הפחית את הסכום שדרש לשכ"ד שנתי בסך 1.6 מיליון

ש"ח.

בחודש ינואר 2015 השמאי ד"ד ערך שמאות וקבע שכ"ד בסך 93,000 ש"ח לחודש (כ-1.1 מיליון

ש"ח לשנה).

השמאי ציין כי השימוש המתוכנן הוא בניגוד להיתרים ולתב"ע.

בפועל, שכה"ד שנקבע כהכנה לדיון בוועדת הכספים וכן שכה"ד שאושר לשנה הראשונה הסתכם

ב-1.7 מיליון ש"ח (כולל שיפוץ).

לא נמצא בתיק הנכס תיעוד לפער המשמעותי בין דמי השכירות שנקבעו בהסכם (1.7 מיליון ש"ח לשנה הראשונה ו-1.45 מיליון ש"ח לאחר מכן) ובין דמי השכירות שנקבעו בשמאות משנת 2015 (1.1 מיליון ש"ח לשנה). כמו כן לא נמצא בתיק הסבר להחלטה להתקשר עם בעל הנכס על אף הפער הגדול. ממצאים דומים בנושא זה כבר עלו בדוח ביקורת משנת 2020 בנושא "שכירת מבנים עבור מוסדות חינוך במזרח העיר". במהלך הביקורת הנוכחית הממונה על הקצאות וחוזים באגף הנכסים מסרה לביקורת כי למרות הפער, לעיתים יש יתרונות לנכס מסוים וכי במקרים של פער, מבקשים את אישורם של ראש מנח"י ומנכ"ל העירייה. גם בדוח משנת 2020 צוין שלא היה תיעוד מספק להחלטות ואישורים.

במהלך הביקורת הנוכחית נערך בירור לפשר הפער בין השמאות משנת 2015 ובין שכה"ד שאושר.

לאחר הבירור, הממונה על הקצאות וחוזים באגף הנכסים העביר לביקורת שמאות משנת 2020 התומכת בסכומים.

בהתאם לשומה הכוללת הזו, שערך לנכס השמאי א"א ב-6.9.2020 (שומה הכוללת דירה נוספת שלא הייתה קיימת לפני כן, כפי שיפורט להלן), הערכת שכ"ד היא 1.6 מיליון ש"ח לשנה. אולם לא התקבל הסבר לפער בין שכה"ד שנקבע בשנת 2015 לבין השמאות מאותה תקופה.

הסכמים ואישורים שונים

בתיק יש חוות דעת משפטית מיולי ,2015 שאישרה לחתום על הסכם לשנה אחת בלבד, בתנאי שבסוף השנה הראשונה יתקבל טופס ,4 ואז העירייה תאריך את ההסכם. בפועל, עד מועד סיום הביקורת טרם התקבל טופס .4

846 || עיריית ירושלים – מבקרת העירייה – דוח שנתי 2024 עוד צוין בחוות הדעת המשפטית שדמי השכירות לשנה הראשונה יעמדו על 1.7 מיליון ש"ח, ולאחר מכן על 1.45 מיליון ש"ח. כמו כן צוין כי מחצית שכה"ד השנתי ישולם במועד מסירת החזקה, בכפוף לקבלת אישורי בטיחות.

ביולי 2015 נחתם חוזה לשנה, בכפוף לקבלת טופס 4 ואישורי בטיחות. בהתאם לחוזה, בשנה הראשונה ישולם סך 1.7 מיליון ש"ח ולאחר מכן 1.45 מיליון.

לפי פרוטוקול קבלת הנכס מספטמבר ,2015 קבלת הנכס אושרה בכפוף לאישורים סופיים של כיבוי אש, חיבור למוני חשמל ואישור בודק מוסמך, מדרגות חירום ומהנדס מבנים (להלן:

קונסטרוקטור). אך קיימים רק אישור משנת 2015 של הקונסטרוקטור ע"ז בדבר יציבות המבנה וכן אישור כיבוי אש. יתר האישורים (טופס 4 ואישורי בטיחות) לא נמצאים בתיק.

לדברי מנהל מחלקת חוזים באגף הנכסים, כל האישורים הנדרשים אמורים להימצא במנח"י.

מתוספת להסכם, שנחתמה עם המשכיר בשנת 2018 בגין דירה נוספת במבנה, עולה שהעירייה לא השתמשה עד אז בחלק מהנכס (דירה נוספת במבנה), ולכן לא שילמה עבורו. סוכם על תשלום שכ"ד נוסף בסך 84,000 ש"ח לשנה בגין הדירה הנוספת והתניה לקבלת טופס 4 לאחר הבינוי בדירה.

בפרוטוקול מסירת הדירה הנוספת צוין שקבלת הנכס כפופה לבדיקת חשמל. אך בפועל אין בתיק תיעוד לבדיקת חשמל.

קיים תצהיר של מהנדס מספטמבר ,2020 שבו מתוארת ההתקדמות בהכנה לטופס .4 אולם בפועל, אין בתיק טופס .4

בשנת 2021 החלה העירייה בתהליך הארכת ההסכם לשכירת הנכס.

מהמסמכים בתיק הנכס עולה כי בהודעת דואר אלקטרוני מ-14.3.2021 אישר סגן היועץ המשפטי לחתום על הארכת ההסכם, לאור קבלת אישור כיבוי אש.

יצוין כי אישור כיבוי אש משנת 2021 אינו בתיק, אך אישור קונסטרוקטור נמצא בתיק.

בתיק נמצאה חוות דעת משפטית מ-,15.3.2021 שבה צוין כי למבנה אין טופס 4 וכי החוזה יוארך לשנה אחת בלבד, עד אוגוסט .2021 כן צוין שנכון לאותו מועד קיימים אישורי כיבוי אש ואישור מהנדס.

בהודעת דואר אלקטרוני נוספת, מ-,14.6.2021 ציין היועץ המשפטי כי ניתנו אישורים מכיבוי אש ומיועץ בטיחות מטעם העירייה (בפועל האישור אינו נמצא בתיק).

כן עולה מהמסמכים שהנהלת העירייה סיירה במקום במהלך שנת 2021 במטרה למצוא פתרון להכשרת הבניין, למרות שחסרים חלק מהאישורים. הפיקוח התנגד מכיוון שקיימות בנכס חריגות בנייה רבות.

בסוף התהליך, ב-25.3.2021 הוארך הסכם השכירות ונקבע שכ"ד בסך 1.534 מיליון ש"ח לשנה +מע"מ (עבור נכס הבסיס + הדירה הנוספת).

כל האמור לעיל מלמד כי בקרב דרגים שונים בעירייה הייתה מודעות לבעייתיות בקבלת אישורים שונים הנדרשים למבנה.

שכירת נכסים המשמשים למוסדות חינוך במזרח העיר || 847 אולם כאמור עד למועד סיום הביקורת טרם התקבלו טופס 4 ואישור בטיחות.

נכס 9255 – בית ספר אום טובא

ב-6.8.2015 נחתם הסכם שכירות עם א"ל בע"מ, ולפיו דמי השכירות יסתכמו ב-375,000 ש"ח לשנה + מע"מ. ההסכם נחתם בכפוף לעבודות בנייה, לקבלת טופס 4 טרם המסירה ולקבלת כ-12

אישורי בטיחות נוספים.

בחומרים שהתקבלו אין תיעוד לביצוע עבודות הבנייה, לקבלת טופס 4 ולאישורי הבטיחות הנדרשים.

לדברי מנהל מחלקת חוזים באגף הנכסים, בעבר לא היה נדרש לקבל טופס 4 ולכן לא בוצע מעקב אחר קבלת טופס .4

בעקבות הביקורת, הממונה על הקצאות וחוזים באגף הנכסים מסר כי בעת קבלת הנכס מהנדס מטעם מנח"י ציין את החוסרים, וככל הנראה חל עיכוב בקבלת טופס 4 בשל היעדר אישור כיבוי אש. כן הוא ציין שבהתאם לחלוקת העבודה בין האגפים, תפקיד מנח"י לוודא המשך עמידה בתנאים ההנדסיים וקיום טופס .4

לעומת זאת, מנהלת האגף לחינוך ערבי במנח"י ציינה כי האחריות לקבלת האישורים ומעקב אחר קיומם ותיעודם היא באחריות אגף הנכסים.

בבקשה להעלאת הנושא לדיון בוועדת הכספים צוין שכ"ד בסך 750,000 ש"ח לשנה, אך כאמור לעיל, בהסכם סוכם על שכ"ד בסך 375,000 ש"ח לשנה.

לביקורת לא ברור מה פשר הפער. כמו כן אין בתיק תיעוד לביצוע שמאות. לדברי מנהל מחלקת חוזים באגף הנכסים, נוהל ביצוע שמאות החל בתקופה מאוחרת יותר (בשנים 2016–.)2017 יצוין כי בבדיקת נכס מספר 9253 (בית ספר אטורי לבנות באבו תור) נמצא שבוצעה שמאות כבר בשנת .2015 אי לכך לא ברור מדוע לנכס זה לא נערכה שמאות.

קיים פרוטוקול קבלת נכס מ-,30.8.2015 ולפיו קבלת הנכס אושרה בכפוף לאישור כיבוי אש

ובודק חשמל.

בפועל, אין בתיק הנכס אישורי כיבוי אש ובדיקת חשמל כנדרש. נמצא אישור לבדיקת מערכת גילוי אש בלבד.

כמו כן בחוות הדעת המשפטית שצורפה להסכם צוין כי מחצית שכר הדירה תשולם במועד מסירת הנכס, בכפוף לטופס ,4 ומחצית שנייה תשולם ב-,31.1.2016 בכפוף לתעודת גמר.

אך בפועל, במועד הביקורת אין בתיק הנכס טופס 4 ואף אין תעודת גמר.

בשנת 2017 התקיימה פגישה עם היועץ המשפטי בקשר לטיפול בבקשה להיתר בנייה במבנה.

בפרוטוקול הישיבה צוין כי לא נראה שיתקבל היתר לקומה השנייה במבנה, ונקבע כי יש לבדוק בהסכם אם המשכיר התחייב לקבל היתר לקומה שנייה.

848 || עיריית ירושלים – מבקרת העירייה – דוח שנתי 2024 לאור הערות הביקורת, הועבר אישור קונסטרוקטור חדש ועדכני מ-,3.9.2023 אולם האישור המקורי טרם התקבל.

נכס 9769 – בית ספר יסודי אשבאל אלקודס

בין ההתכתבויות שנמצאו בתיק, קיימת בקשה של מנח"י ליועץ המשפטי מ-13.6.2018 להכנת חוזה לשכירת הנכס. היועץ המשפטי ציין כי הייעוד בהיתר הבנייה הוא למגורים בלבד, ולכן יש לקבל היתר למוסדות חינוך. היועץ המשפטי קבע שכיוון שמדובר בשימוש חורג בלבד, ומאחר שיש מחסור במוסדות חינוך במגזר הערבי – אפשר לאשר.

בתיק הנכס נמצאו תעודת גמר לבניין מ-16.6.2015 וכן טופס 4 מאותו תאריך, המתייחסים למגורים.

בהתאם לשומה של השמאי א"א משנת ,2018 דמי שכירות ראויים הם בסך 122,000 ש"ח לחודש (1.46 מיליון ש"ח לשנה). בהסכם צוין כי שכ"ד שנתי יסתכם ב-1.5 מיליון ש"ח. בחוות דעת משפטית צוין שיש חריגה של %2.5 מהשומה.

ב-6.6.2018 נחתם ההסכם. בהתאם להסכם, יש לבצע עבודות בינוי ולקבל טופס 4 לבינוי עד

מועד המסירה.

אולם בפועל לא נמצא בתיק טופס 4 משנת 2018 (לאחר ביצוע עבודות ההתאמה). כאמור, קיים טופס 4 (למגורים) משנת 2015 בלבד.

פרוטוקול קבלת הנכס מ-30.8.2018 נחתם בכפוף למספר תנאים.

בפרוטוקול צוין שכבר קיים טופס .4 כמו כן נכתב בפרוטוקול כי נדרשים: אישור בודק חשמל מוסמך עד ספטמבר ,2018 אישור של חברת החשמל, אישור קונסטרוקטור למדרגות חירום ודרישות נוספות בתחום הבינוי.

בפועל אין בתיק הנכס אישורי קונסטרוקטור ואישורי חשמל משנת .2018 בעקבות הערות הביקורת, גם עבור נכס זה הועבר אישור מהנדס מ-31.8.2023 בדבר תקינות הקונסטרוקציה בנכס. אך, כאמור לעיל, המצאת אישור משנת 2023 אינה תחליף להמצאת האישורים הנדרשים ב"זמן אמת".

היתר לשימוש חורג במבני בתי ספר

על פי תיקון 43 לחוק התכנון והבנייה, שימוש חורג מוגדר כשימוש למטרה שלא הותרה לפי כל תוכנית או תקנה אחרת בקרקע או בבניין.

קיימים שני סוגים של שימוש חורג שבגינם ניתן לקבל היתר:

• שימוש חורג מתוכנית בניין עיר (תב"ע) – מצב שבו השימוש שונה מהשימוש המותר בתוכנית החלה במקום.

• שימוש החורג מהיתר – מצב שבו השימוש שונה מזה שעבורו ניתן ההיתר.

שכירת נכסים המשמשים למוסדות חינוך במזרח העיר || 849 הגורם המוסמך לאשר את השימוש החורג ואת פרק הזמן שהאישור תקף, הוא הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

סעיפים 149-146 בחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה–1965 – עוסקים בנושא מתן היתר לשימוש חורג.

על פי האמור בסעיפים אלו, היתר לשימוש חורג מתוכנית יינתן לתקופה מוגבלת מראש והוועדה המקומית לא תתיר שימוש חורג ולא תיתן הקלה ולא תאשר בתשריט חלוקת קרקע או סטייה מתוכנית, אלא לאחר שנתמלאו אלה: פורסמה, על חשבון המבקש, בעיתון הודעה המפרטת את מהות הבקשה להקלה או להתרת שימוש חורג או לאישור תשריט חלוקת קרקע בסטייה מתוכנית והקובעת כי התנגדויות לבקשה כאמור יוגשו תוך 15 ימים ממועד הפרסום לפי פסקה זו.

על פי סעיף 244 (א) לחוק התכנון והבנייה, המבצע עבודה אסורה על פי היתר שאינו תואם תוכנית, דינו – מאסר שנתיים או קנס. על פי סעיף (ב) מי שעושה שימוש אסור על פי היתר שאינו תואם תוכנית דינו – מאסר שנתיים או קנס, וכן קנס נוסף על עבירה נמשכת לכל יום שבו נמשכה העבירה.

במדגם הנכסים שבדקה הביקורת נמצא כי:

• בית ספר אשבאל אלקודס (מס' נכס )9769 – מתכתובת מייל מ-15.6.2018 עולה, כי אושר ע"י היועץ המשפטי לשכור את המבנה. בהתאם להנחייתו, על מנח"י להתחיל בהליך קבלת היתר לשימוש חורג ע"י העירייה.

• בית ספר אל אמג'אד (מס' נכס )10939 – מתכתובות מייל משנת 2022 עולה, כי ייעוד הנכס הוא מגורים וכי על מנח"י לדאוג להיתר לשימוש חורג.

• בית ספר אום טובא (מס' נכס )9255 – על פי מייל משנת 2017 עולה, כי הנכס המדובר נדון בפגישה משנת 2017 בעניין "סטטוס שימושים חורגים בתי ספר מנח"י במזרח ירושלים" שבה השתתפו מספר גורמים עירוניים ובין היתר נציגי אגף הנכסים, הייעוץ המשפטי ומהנדס חיצוני.

בהתאם לתכתובות המייל נראה, כי למרות תזכורות הנושא לא טופל.

• בית ספר אטורי בנות (מס' נכס )9253 – קיימות תכתובות מייל משנת 2021 שבהן דובר על הצורך בפתיחת הליך לשימוש חורג בנכס. בנוסף, בחוות הדעת המשפטית שצורפה לחוזה צוין, כי על האגף המשתמש לפתוח באופן מיידי בהליך הוצאה של היתר לשימוש חורג.

בפועל, בכל תיקי הנכסים לא נמצאו היתרים לשימוש חורג או תיעוד המעיד כי הנכס נמצא בתהליך הפקת היתר לשימור חורג.

לדברי הממונה על מערך הנכסים של מוסדות חינוך במנח"י בגין כל מבנה חדש ששוכרים מאז שהיא נכנסה לתפקיד (כשנתיים) מבוצע תהליך קבלת היתר לשימוש חורג. תהליך הביצוע הוא באחריות אדריכל חיצוני שנשכר ע"י העירייה.

לדבריה, אין לה מידע לגבי נכסים שנשכרו לפני כניסתה לתפקיד.

מדוח המפרט את סטטוס הבקשות להיתר לשימוש חורג בגין 15 נכסים (רובם במערב העיר).

שהועבר לביקורת עולה כי, רק בגין בית ספר אחד (במערב העיר) הופק היתר לשימוש חורג. יודגש כי ארבעת הנכסים שצוינו לעיל, אינם מופיעים בדוח הסטטוס הנ"ל.

יצויין כי סוגיית השימוש החורג עלתה אף בדוחות ביקורת קודמים.

850 || עיריית ירושלים – מבקרת העירייה – דוח שנתי 2024

1. חוסרים באישורי אכלוס (טופסי )4 ובאישורי בטיחות מהגורמים המוסמכים הם הפרה של

החוקים שהעירייה אמונה על אכיפתם. כמו כן ללא טופס 4 ואישורי בטיחות קיימת חשיפה מהותית לקיומם של ליקויי בטיחות וגובר הסיכון לפגיעה בשלום התלמידים.

2. התקשרויות העירייה עם בעלי נכסים שבהם יש חריגות בנייה עומדות בסתירה לפעילות

העירייה נגד עבירות בתחום התכנון והבנייה.

3. התקשרויות העירייה עם בעלי נכסים שבהם לא קיים אישור לשימוש חורג והיעדר טיפול

בהסדרת הנושא, הוא בניגוד לחוק התכנון והבנייה.

4. במקרים מסוימים התגלו פערים מהותיים בין שכ"ד שנקבע בהסכם לבין שכ"ד בהערכת

השמאי, מבלי שנמצא לכך תיעוד תומך. בלא תיעוד לנסיבות החריגה מהערכת השמאי, אי-אפשר לאמת את תקינות שכר הדירה שנקבע.

1. להגדיר בנוהל את המסמכים והאישורים שיש לקבל מהמשכירים בטרם קבלת הנכס

ולהנחות את בעלי התפקידים הרלוונטיים בעירייה להימנע לאלתר מקבלת נכס לפני שיתקבלו טופס 4 ואישורי בטיחות רלוונטיים אחרים, כפי שיוגדר. במקרים שבהם הגורם המתאים אישר חריגה והתניה, יש לוודא מעקב אחר ביצוע ההתניות וקבלת האישורים שנדרשו.

2. לבצע "יישור קו" רוחבי ולוודא שקיימים כל האישורים הנדרשים (תכנון ובנייה ובטיחות)

עבור הנכסים השכורים, בהתאם לדרישות גורמי המקצוע.

3. להקפיד לתעד את כל האישורים בתיקי הנכסים או במערכת ניהול הנכסים הייעודית

באופן המאפשר גישה מהירה ונתיב ביקורת זמין.

4. במקרים שבהם שכר הדירה גבוה מהערכת השמאי, יש לקיים דיון בנושא בהשתתפות

אגף הנכסים, ראש מנח"י והגזברות. יש להעביר את ההחלטות המנומקות לאישור מנכ"ל העירייה ולתעד בתיק הנכס את הנימוקים להחלטה ואת אישור המנכ"ל.

5. לפעול לאיתור נכסים חלופיים למבנים עם חריגות בנייה. יש להימנע ככל האפשר

משכירת נכסים שבהם יש חריגות בנייה, ובמקרה הצורך לקבל אישורים משפטיים מיוחדים לשכירת הנכס.

6. להקפיד על טיפול שוטף לקבלת היתר לשימוש חורג בגין הנכסים הרלוונטיים ולבצע

מעקב תקופתי מובנה אחר סטטוס הטיפול.

שכירת נכסים המשמשים למוסדות חינוך במזרח העיר || 851

תגובת המבוקרים

אגף הנכסים

המלצה :1 תהליך העבודה המעוגן במערכת התפעולית כולל את המסמכים והאישורים הנדרשים טרם קבלת מבנה, ובלעדיהם אי-אפשר להתקדם להכנת הסכם ולקבלת הנכס. מודגש לעניין היתר בנייה כי לגבי מבנים שלא נמצא להם היתר בנייה, האגף פונה לקבלת אישור מהיועץ המשפטי.

המלצה :3 המערכת התפעולית כוללת מערכת ארכיב אופטי המאפשר שמירת כל מסמך.

המלצה :4 במקרים שבהם קיימת חריגה מסכום השומה, הנושא מובא לאישור פורום נכסים בראשות מנכ"ל העירייה.

המלצה :5 ההמלצה מבוצעת בפועל.

אגף לתפעול ופיתוח מבני חינוך במנח"י

המלצה :1

• הנוהל הוא באחריות אגף הנכסים.

• מחלקת הבטיחות במנח"י מעבירה הנחיות לגבי האישורים הנדרשים.

• מבנים ללא היתר בנייה – אגף הנכסים פונה לייעוץ המשפטי לקבלת אישור.

• המוסמך לחתום על קבלת מבנה חדש הוא מהנדס קבלת מבנים בלבד. נוסף לכך מהנדס בטיחות מנחה לעניין אישורים נדרשים וליקויי בטיחות.

המלצה :2 נכון להיום קיימים כלל אישורי הבטיחות הנדרשים במבנים אלו.

המלצה :3 ההמלצה מקובלת. נבקש לאפשר קבלת גישה למערכת ארכיב אופטי שבמערכת התפעולית – לממונה על שכירויות ולמהנדסת קבלת מבנים במנח"י.

המלצה :4 באחריות אגף הנכסים.

התייחסות הביקורת

המלצה :1 יש לעגן את האמור בהמלצה בנוהל שכירת נכסים. על פי תגובת המבוקרים, לא ברור כיצד התקבלו ארבעת הנכסים שנבדקו במסגרת ביקורת זו ללא קבלת טופסי 4 ואישורי בטיחות.

המלצה :3 למרות קיומה של מערכת ארכיב אופטי, בפועל הביקורת לא קיבלה את האישורים שביקשה. יש להקפיד לתעד בפועל את כל האישורים במערכת התפעולית.

המלצה :4 יש לתעד בתיק הנכס את הנימוקים להחלטה ואת אישור המנכ"ל.

852 || עיריית ירושלים – מבקרת העירייה – דוח שנתי 2024

פרק רביעי

קיום של אישורי בטיחות

ומבדקי בטיחות שנתיים

להלן מספר קווים מנחים הנוגעים למסמכים ולאישורים הנדרשים למבני חינוך:

• על פי סעיף 145 (א)()2 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-,1965 לא יעשה אדם אחד מאלה ולא יתחיל לעשותו אלא לאחר שנתנה לו רשות הרישוי המקומית היתר לכך, ולא יעשה אותו אלא

בהתאם לתנאי ההיתר: הקמתו של בניין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבניין

קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה.

• חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-,1965 פרק ה': סעיפים 146–149 עוסקים בנושא מתן היתר לשימוש חורג.

• תקנה 5 לתקנות התכנון והבנייה (אישורים למתן שירותי חשמל, מים, טלפון), התשמ"א-,1981 קובעת כי אישור לאספקת חשמל, מים או חיבור טלפון לבניין יהיה לפי טופס .4 • בהתאם לחוק, מבני חינוך המוקמים במבנים שכורים שייעודם שונה (מגורים, משרדים, מסחר וכדומה) טעונים היתר לשימוש חורג. בסמכות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לתת היתר לשימוש חורג אשר מוגבל בזמן.

• הוראת נציב כבאות ,523 סידורי בטיחות אש במוסדות חינוך, מרכזת דרישות בנושא בטיחות האש במוסדות החינוך.

• תקנות התכנון והבנייה, בקשה להיתר, תנאיו ואגרות, התש"ל-:1970 תקנה 11א קובעת כי יש להגיש נספח תיאור האמצעים לבטיחות אש, הכולל בין היתר דרכי מוצא מן הבניין תוך פירוט כל מרכיביהן.

• תקנות שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות (התאמות נגישות במוסד חינוך קיים), התשע"א-,2011 כוללות הנחיות לעניין נגישות מוסדות חינוך.

• הוראת קבע מס' 0143 של משרד החינוך בנושא "ניהול שגרת הבטיחות בבית הספר".

להלן עיקרי התפקידים של הרשויות המקומיות להבטחת הבטיחות במוסדות החינוך, על פי הנחיות משרד החינוך בהוראת קבע מס' :0143

• לדאוג לתקינות של המבנים, המקלטים, המתקנים, החצרות, הגדרות והשערים הכלולים בשטח המוסד החינוכי ושל דרכי הגישה אליו, לרבות חניות, תחנות הסעה והסדרי תעבורה אחרים.

• לוודא שמוסדות החינוך שבתחום הרשות, על מתקניהם, ייבנו בהתאם למפרטי הבטיחות שפרסם משרד החינוך, ובכפיפות לכל דין החל על הרשות המקומית בנושא )כגון חוק התכנון והבנייה ותקנותיו).

שכירת נכסים המשמשים למוסדות חינוך במזרח העיר || 853 • לתכנן באופן שוטף בדק בית, שיפוצים ותיקונים בטיחותיים במוסדות החינוך שבבעלות הרשות המקומית, ולדאוג לביצועם בחופשות ובפגרת הקיץ. כמו כן מוטלת על הרשות אחריות שוטפת להבטחת התקינות והבטיחות של המבנים שבבעלותה באופן רציף וסדיר.

• להפעיל בעדיפות עליונה וללא דיחוי את שירותי הרשות, כגון שירותי תחזוקה ובדק בית, שירותי תברואה ושירותי הנדסה, כדי לתקן או להסיר מפגעים העלולים לגרום לתאונות במוסדות החינוך.

• לגבש וליישם תוכנית לסילוק מפגעים ולביצוע פעולות מתקנות במבנים, בתשתיות, בחצרות ובמתקנים במוסד החינוך ובסביבתו המיידית.

• הכנת המוסד החינוכי לקראת פתיחת שנת הלימודים.

ביצוע מבדקי בטיחות שנתיים

בהתאם לחוזר מנכ"ל משרד החינוך מס' ,0143 על הרשות לערוך אחת לשנה מבדקי בטיחות במוסדות חינוך. הבדיקה מתבצעת בהתאם ל"רשימה מנחה לעריכת מבדקי בטיחות במוסדות חינוך" (להלן: "רשימה מנחה"), המפורסמת בידי משרד החינוך וכוללת מספר מרכיבים. להלן עיקריה:

• ריכוז בדיקות בטיחות במוסדות חינוך – בדיקות תקופתיות למתקנים ומערכות על ידי גורמים מקצועיים.

• בדיקה חזותית של הסביבה החיצונית של המוסד – לאיתור מפגעי בטיחות בקרבת המוסד, כגון: רעש, קווי מתח, דרכי גישה שאינן בטוחות.

• בדיקה חזותית של חצר המוסד – לאיתור מפגעי בטיחות בתשתית החצר, ארגון החצר, שבילים, מדרגות, גדרות, שערים, מתקני משחקים וספורט וכיוצא בזה.

• היערכות למצב חירום – קיום ציוד חירום דוגמת מטפי כיבוי אש, ציוד עזרה ראשונה, מכשיר החייאה, דרכי מילוט.

• אלמנטים וחומרים במבנה – מפגעים קבועים וניידים, חלונות וסורגים, דלתות, מעקים, מגיני אצבעות, מסעדי יד וכיוצא בזה.

• תכולת הכיתות וארגון הכיתות – שולחנות ופרטי ריהוט, כלים חשמליים, תמונות, קישוטים, ארונות, צעצועים, אחסון חומרי ניקוי וכיוצא בזה.

יצוין כי עורך מבדקי בטיחות במוסדות חינוך נדרש להיות בעל הסמכה ייעודית מטעם

משרד החינוך ומכון התקנים ובעל תעודת בוגר קורס "עורכי מבדק בטיחות במוסדות

חינוך".

854 || עיריית ירושלים – מבקרת העירייה – דוח שנתי 2024 ביצוע המבדק השנתי כולל שתי פעולות עיקריות:

1. בדיקה חזותית – בדיקה חזותית של המוסד החינוכי לאיתור מפגעים וליקויים בטיחותיים.

ממונה הבטיחות העירוני עורך את הבדיקות החזותיות בכל מוסדות החינוך בעיר, מדי שנה, מחודש פברואר ועד חודש יולי.

2. קיום בדיקות בטיחות תקופתיות ואישורים נדרשים בתוקף – בחוקים ובתקנות שונות

הוגדרו: רשימת אישורי הבטיחות הנדרשים בתחומים מגוונים, התכיפות של עריכת בדיקות הבטיחות וכן הגורמים המוסמכים לתת את האישורים. מדובר בכ-19 אישורים שונים, ובהם לדוגמה: אישור יציבות מבנים – אחת לחמש שנים על ידי קונסטרוקטור, אישור תקינות מערכת חשמל – אחת לחמש שנים על ידי חשמלאי בודק, מוכנות ותקינות ציוד כיבוי אש – אחת לשנה, אישור יציבות עצים וענפים – אחת לשנה על ידי אגרונום או גוזם עצים מוסמך.

על עורך מבדקי הבטיחות לציין בדוחות המבדק, עבור כל מפגע שנמצא, את קדימות הטיפול בו בהתאם לרמת המסוכנות ובהתאם לתרחיש אירוע בטיחות פוטנציאלי שעלול להתרחש בעטיו.

להלן סדר הקדימויות בהתאם לרשימה המנחה:

• קדימות 0 (אפס): מתייחסת למפגע חמור במיוחד (סכנת חיים), המחייב סגירה מיידית של המקום/האתר במוסד החינוך ואיסור השימוש בו עד להשלמת הטיפול במפגע וקבלת הודעה ממהנדס הבטיחות ברשות על המשך שימוש.

• קדימות :1 מתייחסת למפגע בטיחותי אשר קיומו מחייב הסרתו המיידית.

• קדימות :2 מתייחסת לליקוי בטיחותי המחייב טיפול של הרשות המקומית בתוכנית עבודה סדורה.

במקרה שקיימים ליקויים במוסד חינוך, מהנדס הבטיחות לא פותח את שנת הלימודים במוסד או מגדר ותוחם את הליקוי.

לדברי מהנדס בטיחות מנח"י, הבדיקות מבוצעות בעיקר בידי יועצים חיצוניים. כמו כן מבוצעת בדיקה חזותית שנתית על ידי חברה חיצונית שזכתה במכרזים שפרסמה העירייה.

מבדיקת הביקורת עולה כי נציג החברה החיצונית מתחבר מרחוק לתוכנת "פטרולית", שבאמצעותה מנוהלת מערכת הבטיחות בנכסי העירייה, ומעדכן בה את ממצאי בדיקתו החזותית.

מערכת זו אף מתריעה בעת פקיעת אישור מסוים לבית ספר מסוים.

לאחר קבלת תוצאות הבדיקות השנתיות מהחברה החיצונית, מהנדס הבטיחות של מנח"י מאשר בפורטל משרד החינוך מוכנות לכל בתי הספר שתחת אחריותו.

הביקורת ביקשה לקבל עבור ארבעת הנכסים השכורים – שבהם התמקד הפרק השלישי לעיל – את אישורי הבטיחות הקיימים בתיק הבטיחות של כל נכס לשנים 2018–2023 (בהתאם לדרישות החוק וחוזר משרד החינוך). כמו כן ביקשה הביקורת לקבל את אישורי המוכנות שנחתמו בידי מהנדס הבטיחות בפורטל משרד החינוך עבור שנים אלה.

שכירת נכסים המשמשים למוסדות חינוך במזרח העיר || 855 נוסף לכך ביקשה הביקורת את תוצאות המבדקים שערכה החברה החיצונית, שעל בסיסן מאשר מהנדס הבטיחות את מוכנות בית הספר בפורטל משרד החינוך.

לוח :4 ריכוז ממצאים – אישורי בטיחות למדגם הנכסים שנבדקו

בית ספר

בית ספר אום טובא

תדירות אשבאל בית ספר בית ספר

המבדק אלקודס אל אמג'אד יסודי אטורי בנות

סוג האישור הנדרש סמל 617019 סמל 353458 סמל 118042 סמל 148239

מספר נכס 9769 10939 9255 (*) 9253

אישורי מוכנות שנתי לא התקבל לא התקבל לא התקבל לא התקבל

למשרד החינוך

סיכום בדיקה שנתי 2.9.2020 לא התקבל 26.7.2022 20.10.2020 חזותית שנתית 1.7.2021 27.5.2023 לא התקבלו

(ממערכת 12.7.2022 אישורים

פטרולית) (לא התקבל לאחר שנת

עבור )2023 2020

אישור אגרונום שנתי 15.11.2022 8.5.2023 15.5.2023 לא התקבל טיפול בציוד כיבוי שנתי לא התקבל לא התקבל 10.6.2019 יולי 2019 אש

אישור יציבות במקרה שבו 16.9.2023 29.8.2023 12.6.2023 לא התקבל נצפו כשלים

בטיחות מתקני שנתי לא התקבל לא התקבל 2.8.2023 לא התקבל ספורט

תקינות מערכת אחת ל-5 31.8.2023 29.8.2022 14.3.2019 4.3.2019 חשמל שנים

סקר בטיחות עצים שנתי 15.11.2022 לא התקבל לא התקבל לא התקבל )*( כפי שיפורט בפרק חמישי להלן, נכס זה פנוי מאוגוסט 2019 ושולם עבורו שכ"ד למשכיר. למרות שהנכס פנוי, בוצעו בו בדיקות בטיחות שונות וכן מבדק שנתי.

מהלוח לעיל עולה שחסרים מספר אישורים, שחלקם נדרשים בתדירות שנתית, וכן חסרים סיכומי מבדקים חזותיים שנתיים מתוכנת פטרולית. יוזכר כי אישורי המוכנות שעליהם חותם מהנדס הבטיחות של העירייה בפורטל משרד החינוך מבוססים על המבדקים השנתיים של החברה החיצונית. אולם כאמור בחלק מבתי הספר ובחלק מהשנים חסרות התוצאות של מבדקים אלו!

במקרים הללו לא ברור מה הבסיס לאישורי המוכנות השנתיים של מהנדס הבטיחות.

מהנדס בטיחות מנח"י מסר כי בבית ספר אל אמג'אד נערך שיפוץ, ובתקופת השיפוץ החברה החיצונית לא ביצעה בו מבדק. לדבריו, כדי לחתום על אישור המוכנות למשרד החינוך לאחר השיפוץ, הוא ביצע בעצמו מבדק, אולם בפטרולית אין תיעוד למבדק שביצע. כך או כך, ההסבר על אודות השיפוץ אינו מנמק מדוע לא מתועדים בפטרולית מבדקים מהשנים שלפני השיפוץ.

856 || עיריית ירושלים – מבקרת העירייה – דוח שנתי 2024 אומנם חלק מהאישורים הם חמש שנתיים (מערכת חשמל ועוד), אולם אישורים אחרים (ובהם אישור אגרונום ואישור טיפול בציוד כיבוי אש) הם אישורים שנתיים, ואפשר להבחין שבפועל בחלק מבתי הספר או בחלק מהשנים הם חסרים.

בבירור שערכה הביקורת עם המנהל המקצועי של החברה החיצונית שמבצעת את המבדקים השנתיים, הוא ציין כי הבדיקות מבוצעות בהתאם לחוזר משרד החינוך. אולם לדבריו, החברה בודקת את האישורים הנדרשים בחוזר רק אם האישורים זמינים במוסד החינוכי. כמו כן הוא ציין כי אם קיימים ליקויים באישורי הבטיחות האחרים – בדיקה המבוצעת בידי עורכי מבדקים אחרים – דוגמת אישור יציבות של קונסטרוקטורים, החברה לא מציינת ליקויים אלה במערכת פטרולית כחלק מתוצאות המבדקים השנתיים שהיא עורכת. במצב המתואר אין למעשה בקרה על קבלת האישורים הנדרשים ועל הליקויים שאיתרו היועצים, והם אינם מעודכנים במערכת פטרולית.

המשמעות היא שליקויים שהעלו גורמי מקצוע שונים אינם משתקפים במערכת המידע.

אי-ריכוז הליקויים במערכת מידע אחת הוא ליקוי במבדק הפנימי. במצב כזה אף קשה

לבצע מעקב מובנה אחר תיקון הליקויים.

כמו כן הביקורת לא קיבלה את אישורי המוכנות של בתי הספר מפורטל משרד החינוך. התקבלה התכתבות של מהנדס הבטיחות עם משרד החינוך, וממנה עולה שקיימת תקלה במערכות המידע של המשרד ואי-אפשר להפיק העתק מאישורים אלו.

העובדה שאישורי המוכנות אינם מתועדים במערכת זמינה בעירייה היא ליקוי המנוגד

לכללי המבדק הפנימי. מדובר בתיעוד בסיסי שחייב להימצא בעירייה, ללא צורך להסתמך

על התיעוד וזמינות המידע במערכות של משרד החינוך.

ליקויי בטיחות ותיקונם

כאמור, המפגעים במוסדות החינוך מסווגים לשלוש דרגות: קדימות 0 מיוחסת למפגע מסכן חיים, קדימות 1 מחייבת טיפול מיידי, וקדימות 2 טיפול במסגרת תוכנית העבודה.

להלן פרטי ליקויים העולים מהמבדקים השנתיים ומאישורי הבטיחות שהתקבלו במהלך השנים האחרונות.

שכירת נכסים המשמשים למוסדות חינוך במזרח העיר || 857

לוח :5 פירוט ליקויים שעלו במבדקים השנתיים ובאישורי הבטיחות

מצב הטיפול

במועד

תאריך קדימות הביקורת

המבדק שם הדוח תחום תיאור המפגע מפגע (מאי )2024

בית ספר אשבאל אלקודס סמל ,617019 מספר נכס: 9769 2.9.2020 מבדקי חשמל שקעים לא תקניים, לא מוגנים 1 טופל בטיחות ונגישים לתלמידים

מפטרולית

2.9.2020 מבדקי מיקום אין מעקה בטיחות מול השער, אין 1 נפתחה קריאה בטיחות המוסד חנייה לאיסוף תלמידים ומעכב

מפטרולית תנועה

1.7.2021 מבדקי מיקום כניסה מהכביש ללא מעקה 1 נפתחה קריאה בטיחות המוסד במחלקת פניות

מפטרולית ציבור -205

5737741

1.7.2021 מבדקי מפגע חלון נפתח לחלל הפנימי, החלון 1 טופל בטיחות עם פינות חדות וכו'

מנח"י

מפטרולית

בית ספר אל אמג'אד סמל ,353458 מספר נכס: 10939 29.8.2023 אישור כיתות גופי תאורה אינם יציבים 1 טופל ויש אישור יציבות יציבות עד 2028

29.8.2023 אישור כיתות חלק מקיר הגבס הרוס 1 טופל ויש אישור יציבות יציבות עד 2028

בית ספר אום טובא יסודי סמל ,118042 מספר נכס: 9255 26.7.2022 מבדקי מפסקים שקעים ללא תריס / מגן פנימי 1 הבניין ננטש בטיחות ושקעים

מנח"י

מפטרולית

26.7.2022 מבדקי מדרגות מדרגות מחליקות, יש להוסיף פסים 1 הבניין ננטש בטיחות למניעת החלקה

מנח"י

מפטרולי

27.5.2023 מבדקי מפגעים דלת זכוכית וחלון שבורים 1 הבניין ננטש בטיחות קבועים

מנח"י וניידים

מפטרולית

858 || עיריית ירושלים – מבקרת העירייה – דוח שנתי 2024

מצב הטיפול

במועד

תאריך קדימות הביקורת

המבדק שם הדוח תחום תיאור המפגע מפגע (מאי )2024

27.5.2023 מבדקי רצפה יש צורך בפסים למניעת החלקות 1 הבניין ננטש בטיחות במדרגות

מנח"י

מפטרולית

27.5.2023 מבדקי חיווט וכבלי כבלים ללא תעלות, כבלים בהישג 1 הבניין ננטש בטיחות חשמל ידם של ילדים

מנח"י

מפטרולית

בית ספר אחמד סאמח סמל 662452

8.6.2023 אישור יציבות קיימת רטיבות בקירות של הכיתות, לא ידוע טופל ואין ליקויים יציבות ותקינות מבנים קיימים סדקים בקירות של ביה"ס, מסכני חיים, (לרבות מבנים שקעי חשמל וכבלים במגע קל עם המבנה יועבר יבילים) הילדים, ספסלים בחצר אינם לשיפוץ בקיץ

תקינים, אין שלטים בבניין

8.6.2023 אישור מעקים פנים המעקה אינו יציב לא ידוע טופל יציבות

לדברי מהנדס הבטיחות, הוא מבקש מהמחלקה לבדק בית אומדן לעלות תיקון הליקויים ובודק אם יש תקציב לתיקון הליקויים.

הביקורת ביקשה ממהנדס הבטיחות לקבל פירוט של כלל הטיפול בליקויים בקדימות "1" הקיימים בבתי הספר במזרח העיר (בבעלות העירייה או בשכירות). אולם המהנדס מסר שאי-אפשר לשלוף את הנתונים המדוברים והם אינם קיימים במערכת כדוח מרכז. כן הוא ציין כי אין לו תוכנית עבודה המפרטת את כל ליקויי הבטיחות בקדימות "1" או "2" בכלל בתי הספר ואת האומדן לתיקונם, וכי לא כל הליקויים מטופלים עקב "בעיות תקציב". יצוין כי בשל אי-קבלת הנתונים כדוח מרכז מהמערכת, אי-אפשר לכמת את עלויות התיקון.

לדברי מהנדס הבטיחות, תקציב תיקון ליקויי הבטיחות בבתי הספר במזרח העיר מסתכם ב-700,000 ש"ח בשנה בלבד, וזאת, לדבריו, בהתאם לסיכום בעל פה עם מנהל המחלקה. לא התקבל תיעוד להגדרת תקציב זה.

עוד ציין מהנדס הבטיחות כי אין תוכנית עבודה סדורה לטיפול בליקויים, והוא קובע את התעדוף לטיפול באופן שרירותי או בהתאם ללחצים מגורמים חיצוניים. כמו כן אם הליקוי עדיין קיים, במבדק השנתי בשנה שלאחר מכן ידווח על כך, כלומר במהלך השנה אין אינדיקציה במערכת המידע אם הליקוי תוקן. לדבריו גם במקרה שמפגע תוקן, לא מדווח על כך בפטרולית.

יצוין שבפועל לא כל הליקויים שעלו באישורי הבטיחות השתקפו גם בפטרולית. לדוגמה: בעניין בית הספר אל אמג'אד צוין באישור יציבות מ-29.8.2023 כי גופי התאורה אינם יציבים. אך מפגע זה לא דווח בפטרולית.

שכירת נכסים המשמשים למוסדות חינוך במזרח העיר || 859 במהלך הביקורת ביצעה מחלקת הבטיחות בדיקה טלפונית ובירורים לגבי מצב הטיפול בליקויים המפורטים בלוח לעיל.

הביקורת ביקשה לקבל את המועדים שבהם טופלו הליקויים האמורים, אולם הנתונים לא התקבלו עד מועד סיום הביקורת.

1. היעדר תיעוד של הדיון בתקציב המיועד לתיקון ליקויי בטיחות, של תוכנית עבודה לטיפול

בליקויי בטיחות, של המועדים שבהם טופל כל ליקוי ושל מבצע הטיפול – מנוגד לכללי מבדק פנימי בסיסיים.

2. אי-ביצוע ואי תיעוד של אישורי בטיחות שונים ואישורי מוכנות המתחייבים בהתאם לחוזרי

משרד החינוך הם ליקוי שמשמעותו חשיפה מהותית לקיומם של ליקויי בטיחות ולפגיעה בשלום התלמידים.

3. חוסרים בתיעוד זמין בעירייה של אישורי המוכנות שנחתמו בפורטל משרד החינוך בידי

מהנדס הבטיחות (של מנח"י) כבסיס לפתיחת בתי הספר מדי שנה וכן, עקב כך, הצורך לקבלם ממשרד החינוך – הם ליקוי משמעותי.

4. אין הגדרה ברורה של המטלות שהחברה החיצונית נדרשת לבצע בכל הקשור לבדיקת

אישורי בטיחות של יועצים מקצועיים ולעדכון במערכת פטרולית של הליקויים שהעלו היועצים. זהו ליקוי משמעותי.

5. ללא ריכוז נתונים, פיקוח ובקרה, וללא תוכנית עבודה לתיקון הליקויים העולים מדוחות

הבטיחות השונים, אין אפשרות לבצע תעדוף לטיפול בתיקון הליקויים.

1. לבחון בכל בתי הספר (לפי הרלוונטיות) אם קיימים 19 האישורים הנדרשים בהתאם לחוזר

משרד החינוך ולהקפיד לבצע את בדיקות הבטיחות הנדרשות לפי התדירות שהוגדרה בחוזר.

2. לתעד באופן מסודר במערכת פטרולית את כלל האישורים המתקבלים מהבודקים

השונים, ובכלל זה לפרט את הליקויים שצוינו באישורים אלה. האחריות לוודא קבלת האישורים הנדרשים (בהתאם לתדירות הנדרשת) תוטל על החברה החיצונית המבצעת את המבדק השנתי.

3. לרכז את כלל הליקויים הקיימים במוסדות החינוך כפי שעולה מדוחות הבטיחות השונים

ולכמת את עלות הטיפול בליקויים אלו. דוח כאמור יועבר לאישור הגורמים המתאימים במנח"י כדי להקצות את המשאבים הנדרשים לתיקון הליקויים לפי תעדוף שיוגדר בידי צוות מקצועי.

4. להזין במערכת פטרולית כל ליקוי שיתוקן במהלך השנה (יוזן בידי הגורם המבצע), תוך

תיעוד של תאריך התיקון ומהות התיקון, באופן המאפשר נתיב ביקורת והטלת אחריות.

860 || עיריית ירושלים – מבקרת העירייה – דוח שנתי 2024

5. לתעד בעירייה את כל אישורי המוכנות השנתיים שעליהם חותם מהנדס הבטיחות כבסיס

לפתיחת בתי הספר בתחילת שנת הלימודים – באופן המאפשר איתור מהיר, מבלי להזדקק לשליפת הנתונים מפורטל משרד החינוך.

תגובות המבוקרים

אגף לתפעול ופיתוח מבני חינוך במנח"י

המלצה :1 מחלקת הבטיחות פועלת ככל האפשר לקבלת אישורים. המחלקה מבצעת את הבדיקות שדורש משרד החינוך. בשנת 2024 גובשה תוכנית חומש רב-שנתית המציגה פערי בטיחות במוסדות חינוך ותוכנית עבודה מוצעת. נשמח להעבירה לעיון הביקורת.

המלצה :2 במערכת הפטרולית מרוכזים דוחות הבטיחות ואישורי הבטיחות הנדרשים בכל מוסד.

אם קיים ליקוי (למשל בהארקת חשמל), לא יתקבל אישור (של בודק חשמל במוסד). בודק חיצוני המבצע סקר בטיחות במוסד מציין בדוח בטיחות אילו אישורים נדרשים.

המלצה :3 קיימים פערים גדולים בתחום הבטיחות במוסדות חינוך עקב אי-טיפול במשך שנים.

בשנת 2024 גובשה תוכנית לטיפול בליקויי הבטיחות. התוכנית הוצגה להנהלת העירייה וממתינה לתקצוב.

המלצה :4 ההמלצה מקובלת.

המלצה :5 ההמלצה מקובלת. הדבר כבר מיושם במערב העיר, ונפעל ליישמו גם במזרח העיר.

התייחסות הביקורת

המלצה :2 כפי שצוין בגוף הדוח, בפועל לא כל הליקויים באישורי הבטיחות משתקפים בפטרולית.

שכירת נכסים המשמשים למוסדות חינוך במזרח העיר || 861

פרק חמישי

החזרת נכסים לבעלים

הביקורת בחנה היבטים שונים הקשורים בתהליך החזרת נכסים למשכירים בסיום חוזה.

כפי שצוין בפרק ראשון לעיל, אין נוהל בנושא תהליך שכירת מבנים. אין נוהל גם בנושא החזרת נכס למשכיר.

לביקורת הועבר סיכום פגישה מ-24.10.2021 בנושא החזרת מבנים שכורים במזרח העיר. במסגרת זו סוכמו מספר פעולות שיש לבצע בעת החזרת נכס.

כמו כן לאחרונה קבעו הממונה על הקצאות וחוזים באגף הנכסים ומנהלת אגף לתפעול ופיתוח מבני חינוך במנח"י (בהודעות דואר אלקטרוני ממאי )2024 מספר המלצות ודגשים לתהליך סדור ונכון.

להלן מספר דגשים שנקבעו בתכתובות האמורות:

• כחודש לפני החזרת הנכס, על המחלקה לבדק בית במנח"י ונציגי אגף הנכסים לערוך סיור במבנה כדי לקבל תמונה בנוגע למצבו הפיזי של הנכס והתאמתו להוראות החוזה.

• יש לוודא שהנכסים המוחזרים יהיו פנויים מכל אדם וחפץ בעת ההחזרה.

• המחלקה לבדק בית תבצע את ההכשרה הנדרשת לקראת החזרת הנכס, בהתאם למחויבות העירייה בזמן חתימת החוזה.

• יש להקפיד על צילום הנכס כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ, וכן לצלם את מוני החשמל והמים.

• יש לשלם את חשבונות החשמל והמים.

• יש מקרים שבהם קיימות מחלוקות עם הבעלים ויש צורך לנקוט הליך משפטי. כדי שהעירייה תוכל להתגונן כראוי, עליה להתנהל בהחזרת המבנה בהתאם לחוזה.

• לשם שמירה על כספי הציבור יש להודיע מבעוד מועד על החזרת נכס, באופן מסודר ובכתב, לאגף הנכסים ולמנהלת אגף לתפעול ופיתוח מבני חינוך במנח"י. כמו כן יש להיערך בהתאם.

• עדיף לבדוק את מצב הנכס מוקדם ככל האפשר לפני ההחזרה (שלושה חודשים ולא חודש) –

כדי שזמן ביצוע העבודות, אם יידרשו, לא יצריך תקופת שכירות נוספת.

• עם קבלת ההודעה על החזרת נכס יש לפנות לכלל אגפי העירייה ולעניין אותם בנכסים המתפנים, בהתאם לצרכים שלהם. לכן כדאי להודיע מוקדם ככל האפשר על היתכנות להחזרת נכס.

• בכל חוזה יש דרישות שונות למצב הנכס בעת החזרתו, בהתאם להסכמות שהתקבלו בעת חתימת החוזה. כמדיניות יש להעדיף להחזיר את הנכס כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ ובמצב טוב וראוי לשימוש (ללא התחייבות להשבת המצב לקדמותו וכדומה), ולכן יש לבדוק את הוראות החוזה. האחריות להתאמת המצב בפועל למצב החוזי מוטלת על האגף המשתמש.

862 || עיריית ירושלים – מבקרת העירייה – דוח שנתי 2024 • במקרים שמתגלעת מחלוקת עם הבעלים, נדרש לקבל חוות דעת מגורם מקצועי (מלווה בתיעוד) שיוכל להעיד בהליך משפטי, אם יתקיים. יש לפעול להשבת הנכס גם במקרים של מחלוקות.

ממדגם הסכמים שבדקה הביקורת עולה כי ההגדרה שנקבעה בהם למצב שבו יש להחזיר את הנכס היא: "מצב טוב וראוי לשימוש". אולם לביקורת נמסר כי לעיתים ההגדרה בהסכם היא "להחזיר לקדמותו". ההגדרות הללו אינן ברורות ואינן מפורטות דיין ועלולות לגרום לחילוקי דעות בעת החזרת נכס. ואכן, הממונה על תכנון וביצוע פרויקטים במנח"י ציין כי בעלי נכסים הגישו תביעות נגד העירייה מאחר שלטענתם על העירייה להחזיר את הנכס למצבו המקורי בייעוד מגורים.

מהנדס בטיחות במחלקת בטיחות במנח"י ציין כי לעיתים בעת החזרת נכס לבעלים מבצעים תיקונים משמעותיים בנכס כדי להביאו למצב טוב או ראוי לשימוש. למשל בוצע טיפול באבנים משתלבות למרות שבתקופה שהעירייה השתמשה בנכס כבית ספר ליקוי זה לא טופל עקב מגבלה תקציבית.

במסגרת הביקורת נבחן הליך החזרת אחד הנכסים שנדגמו – נכס שמספרו ,9255 בית הספר היסודי אום טובא (סמל מוסד .)118042

בהסכם השכירות עם בעלי הנכס צוין (סעיף 3ג') כי השוכרת רשאית לסיים את החוזה לפני תום תקופת השכירות, וזאת בהודעה של לפחות 90 יום מראש, והמשכירה תחזיר לשוכרת את ההפרשים עבור תקופת השכירות שלא נוצלה. כן נקבע בהסכם (סעיף )27 כי בתום תקופת השכירות, או בכל מקרה שבו מסתיימת תקופת השכירות, מתחייבת השוכרת לפנות את הנכס ולהחזירו כשהוא נקי מכל אדם וחפץ ובמצב טוב וראוי לשימוש.

בחינת השתלשלות האירועים הקשורים בהחזרת הנכס האמור מעלה מספר ליקויים ותמיהות הקשורים הן לתקופת השימוש בנכס בידי העירייה והן לתהליך ההחזרה. חלק מההערות נוגעות לבעייתיות שבהגדרת סעיף מצב הנכס בעת החזרתו, כמתואר לעיל.

שכירת נכסים המשמשים למוסדות חינוך במזרח העיר || 863 להלן השתלשלות האירועים על פני ציר הזמן, בהתאם למידע, לדיווחים ולתכתובות דואר אלקטרוני שקיבלה הביקורת ממנהלת האגף לחינוך ערבי במנח"י וממנהלת אגף לתפעול ופיתוח מבני חינוך במנח"י:

תרשים :2 הליך החזרת נכס 9255

להלן פירוט לתרשים הנ"ל:

א. דווח כי בית הספר אום טובא לבנים פעל בשלושה מבנים מפוצלים מאז הקמתו.

בספטמבר 2022 התקבל מבנה חדש של 24 כיתות לטובת בית הספר. אי לכך, בית הספר פינה בשנה זו שני מבנים שכורים:

• מבנה אחד (נכס מספר ,)9652 בבעלותו של ע"א, שימש להקמת בית ספר תיכון חדש לבנים עבור כיתות ט' + י' והוגדר כבית ספר צומח.

864 || עיריית ירושלים – מבקרת העירייה – דוח שנתי 2024 • המבנה השני (נכס מספר ,)9255 בבעלותו של א"א, הוחזק כדי שישופץ במהלך 2023 ויעמוד שוב לרשות בית הספר היסודי, עקב מצוקת כיתות במבנה החדש.

ב. עקב אילוצי תקציב השיפוץ לא בוצע, הוחלט להחזיר את המבנה, ונמסרה הודעה על כך לאגף

הנכסים בינואר .2024

הביקורת ביקשה לקבל את ההערכה התקציבית שבוצעה לצורך שיפוץ הנכס בשנת ,2023 אך נמסר כי לא בוצעה הערכה כזו.

כמו כן ביקשה הביקורת לקבל מידע כגון למי הוגשה בקשה לתקציב השיפוץ, ומתי נודע או הוחלט שאין תקציב לשיפוץ. בתשובה נמסר שעל פי התקציב שאושר לאגף ניתנה עדיפות לפרויקטים דחופים יותר לפתיחת השנה.

ג. מתכתובות דואר אלקטרוני שקיבלה הביקורת, עולה כי בינואר 2024 מנהל מחלקת חוזים

באגף הנכסים הנחה את ראש צוות בטיחות ועבודה מזרח העיר במחלקה לבדק בית, לבדוק את מצב הנכס, לקראת החזרתו לבעלים. במענה נמסר לו באותו חודש, ינואר ,2024 כי הנכס במצב טוב וראוי לשימוש וכי הוא יהיה פנוי מריהוט תוך מספר ימים.

ד. בפברואר 2024 שלח הבעלים לעירייה בדואר אלקטרוני דרישה לתיקון ליקויים שעלו מבדיקה

שערך במבנה, ואף צירף רשימת תיקוני נזקים שיש לבצע במבנה: צביעת הבניין, החלפת ארון במטבח, החלפה של דלתות כניסה ראשיות ודלתות פנים, החזרת ריצוף של הדירה והבניין למצבו הקודם, שיפוץ ותיקון מזגנים ונושאים נוספים שפורטו. יומיים לאחר קבלת ההודעה מהבעלים, פנתה הממונה על הקצאות וחוזים באגף הנכסים למספר גורמים וציינה שקיים מתווה להחזרת נכסים במנח"י בהתאם לסיכום פגישה שנערכה בעניין בשנת .2021 היא צירפה את סיכום הפגישה האמורה ואת מסקנותיה וציינה כי תאריך החזרת הנכס נקבע למרץ 2024 ויש להיערך עד אז.

עוד ציינה הממונה כי לטענת הבעלים הנכס אינו במצב ראוי, ואם תהיה מחלוקת עם הבעלים יש לקבל חוות דעת מהנדס להערכת העלויות לשיקום המבנה.

החל מפברואר 2024 נערכה העירייה להחזרת הנכס לבעלים. תאריך ההחזרה נקבע ל-.11.3.2024 המחלקה לבדק בית הכינה אומדן עלויות לשיפוץ שנדרש לערוך בנכס במטרה להחזירו לבעלים כמוסכם בחוזה לפי הבנתה. אומדן עלויות השיפוץ בנכס לפי חישוב הבעלים הוא 137,477 ש"ח. מנגד, אומדן עלויות השיפוץ לפי חישוב העירייה הוא 89,938 ש"ח. אומדן הבעלים גבוה בכ-%50 מאומדן העירייה. חלק מהפער נובע מוויכוח בין הצדדים בנוגע לתיקון

מיזוג האוויר ותיקון הריצוף. עד למועד סיום הביקורת לא התקבל תיעוד המבסס את

הערכות הצדדים.

הממונה על הקצאות וחוזים באגף הנכסים ציינה כי לדעתה הפער בין אומדן העלויות של הבעלים לזה של העירייה נובע מפרשנות שונה של הגדרת החזרת הנכס בהתאם להוראות

סעיף 27 לחוזה – "כשהוא פנוי ונקי מכל אדם וחפץ" ו"במצב טוב וראוי לשימוש". כפי

שהורחב לעיל, במקרים רבים אי-הבהירות בהגדרת ההסכם יוצרת נקודת מחלוקת בין העירייה לבין בעלי הנכס.

ה. ב-15.4.2024 ביקר הבעלים בנכס וסירב לקבלו. בדואר אלקטרוני ששלחה הממונה מאגף

הנכסים היא ציינה: "נפגשנו היום עם הבעלים – הוא מסרב לקבל את מפתחות הנכס

שכירת נכסים המשמשים למוסדות חינוך במזרח העיר || 865

ומתמיד בדרישתו לקבלת סך של 250,000 ש"ח עבור הכשרת הנכס – למצב טוב וראוי

לשימוש בהתאם להוראות החוזה".

עקב היעדר ההסכמות, סוכם בין הצדדים ששני קבלנים, אחד מטעם העירייה והשני מטעם הבעלים, יבחנו במשותף את רכיבי התיקונים הנדרשים בהתאם לחוזה ויגיעו להכרעות בעניין.

הממונה אף הדגישה בהודעתה כי יש להזדרז בבדיקה מכיוון שבכל חודש של עיכוב בהחזרת הנכס העירייה משלמת 31,250 ש"ח. לדבריה: "גם ככה בגלל ההודעה המאוחרת של

הפינוי והסכסוך המתמשך ספגנו הוצאה של מעל 120,000 ש"ח !!".

לבסוף המחלקה לבדק בית לא ביצעה את התיקונים כהכנה להשבת הנכס לבעלים, אלא נעשה ניסיון להשתמש במבנה עבור בית ספר אחר.

ו. דווח כי אגף הנכסים פנה לאגף לחינוך ערבי בתחילת מאי 2024 וביקש לבחון אופציה

להמשיך בשכירת המבנה. צוין שהבעלים מוכן לשאת בעלויות השיפוצים.

ז. מתכתובות דואר אלקטרוני שקיבלה הביקורת עולה כי ב-,9.5.2024 לבקשת מנהלת האגף

לחינוך ערבי, ביקרו בנכס מספר אנשי מקצוע מהעירייה במטרה לבחון את מצבו ולהגדיר את מפרט העבודות שנדרש הבעלים לבצע על חשבונו בטרם הארכת החוזה.

בעקבות הביקור, ב-12.5.2024 מהנדס הבטיחות העביר דרישות בטיחות כדלקמן:

• הוספת חדר מדרגות חירום לפי תוכנית קונסטרוקטור.

• התקנת מערכת כיבוי אש על ידי חברה מוסמכת.

• הנפקת אישורי בטיחות ואישורים המחויבים לפי חוזר מנכ"ל משרד החינוך (אישור בודק חשמל, אישור חזותי של חשמלאי, אישור יועץ בטיחות, אישור קונסטרוקטור ליציבות של אלמנטים שונים, אישור תקינות ציוד כיבוי אש, אישור אגרונום).

• טיפול במפגעי בטיחות שונים במבנה (צורפו תמונות):

- החלפת שער הכניסה והתקנת שער דו-כנפי.

- התקנת מסעדי יד בכל המבנה.

- החלפת הריצוף או הדבקת ריצוף חדש.

- התקנה של מגיני אצבעות, מחזירי שמן וסטופרים בכל הדלתות.

- התקנת מגבילי פתיחה לחלונות בשירותים.

- התקנת פסים נגד החלקה.

- התקנת מעקה בטיחות בגובה 2 מטר בחצר העליונה.

- התקנת מעקה בטיחות במקומות שונות למניעת כניסת התלמידים למקומות נסתרים.

כמו כן ממונה על תכנון וביצוע פרויקטים ציין שיש ליקויי נגישות ואין חצר למבנה.

866 || עיריית ירושלים – מבקרת העירייה – דוח שנתי 2024 רכז הנגישות במזרח העיר פירט בהודעת דואר אלקטרוני מ-,13.5.2024 בהמשך לסיור שערך, את הליקויים האלה:

אין כניסה נגישה

אין מעלית ואין פיר מעלית

אין תא שירותים נגיש ואין כיתות שמיעה.

המבנה קטן יחסית ולא מתאים לאנשים עם מוגבלות.

ח. בעקבות הממצאים ודרישות אנשי המקצוע מטעם העירייה, ב-19.5.2024 הנחתה מנהלת

האגף לחינוך ערבי את מנהל מחלקת חוזים באגף הנכסים להחזיר את המבנה לבעלים.

אולם נכון לתחילת יוני ,2024 הנכס טרם הוחזר בפועל עקב חילוקי דעות בין אגף הנכסים למחלקה לבדק בית בדבר זהות הגורם שעליו לנהל משא ומתן עם הבעלים. לביקורת נמסר כי בישיבה אצל מנהל מנח"י סוכם שייערך סיור משותף עם הבעלים ועם נציגים מהמחלקה לבדק בית ומאגף הנכסים במטרה להגיע לפשרה והסכמה בנוגע לתיקונים הנדרשים.

להלן ריכוז הליקויים והתהיות העולים מהשתלשלות האירועים המתוארת:

• במבחן התוצאה הנכס המדובר עמד ריק מחודש ספטמבר 2022 במשך כ-20 חודשים, כשהעירייה שילמה עבורו לבעל הנכס שכ"ד בהיקף של 439,000 ש"ח (כולל מע"מ) לשנה.

כלומר בתקופה שהמבנה עמד ריק שולמו לבעל הנכס כ-730,000 ש"ח בלא שהעירייה השתמשה בנכס.

למרות שבינואר 2024 החלו באגפים השונים לטפל בהחזרת הנכס, עד תחילת יוני 2024 הנכס טרם הוחזר.

• כאמור, לא בוצעה הערכה תקציבית לשיפוץ שתוכנן לשנת .2023 למותר לציין כי בהיעדר הערכה תקציבית (עובדה תמוהה כשלעצמה) וכשלא ידוע מיהם הגורמים שהחליטו כי אין תקציב לשיפוץ, אי-אפשר לבחון את הנאותות והשקיפות של תהליך קבלת ההחלטות בעניין.

יתרה מזו, ההחלטה הנטענת שלא לבצע שיפוץ על חשבון העירייה עקב היעדר תקציב התקבלה רק בינואר 2024 – 15 חודשים לאחר פינוי הנכס. במהלך התקופה הזו הנכס עמד ריק ושולם עבורו שכ"ד.

• אף על פי שהנכס עמד ריק, בשנת 2023 ביצעו יועצי בטיחות (הן מטעם חברה חיצונית המבצעת מבדק שנתי והן יועצים אחרים) בדיקות בנכס עבור אישורי בטיחות הנדרשים במבנים המשמשים כמוסדות לימוד. פירוט בנושא מובא בפרק רביעי לעיל.

• חרף בקשת הביקורת, לא התקבל תיעוד לביצוע סיור בנכס על ידי גורמי המקצוע השונים כבר בספטמבר 2022 – מועד פינוי בית הספר מהנכס.

לא סביר שבמועד פינוי המבנה, בספטמבר ,2022 לא סיירו בנכס אנשי מקצוע מטעם העירייה כדי לבחון מקדמית היתכנות, טכנית ותפעולית, להמשך שימוש בנכס. וזאת עוד טרם הניסיון לאתר מקור תקציבי לשיפוץ הנכס.

שכירת נכסים המשמשים למוסדות חינוך במזרח העיר || 867 • לכאורה נראה שהליקויים שציינו גורמי המקצוע לאחר ביקורם בנכס במאי 2024 הם ליקויים הקשורים במהות התאמת הנכס לשימוש כמוסד חינוך. גם העובדה שבסופו של יום הוחלט להחזיר את הנכס לבעלים מבלי להעביר את דרישות אנשי המקצוע לבעל הנכס, מדברת בעד עצמה.

כמו כן לכאורה עולה כי מרבית הליקויים שציינו אנשי המקצוע מטעם העירייה במאי 2024 הם ליקויים מבניים שהיו קיימים אף בשנים קודמות. לא ברור מדוע ליקויים אלו עלו רק בשלב בדיקת האפשרות לשימוש בנכס למטרה אחרת, לאחר שבית הספר אום טובא כבר סיים להשתמש בו.

עוד יצוין כי אף בהתאם לסעיף 14 להסכם השכירות, כבר בעת קבלת הנכס בשנת 2015 נדרש הבעלים לספק לעירייה אישורים על ביצוע בדיקות והתאמות הנוגעות בין היתר לנגישות ולהתקנת מעקות. מכיוון שהליקויים הללו דווחו לאחרונה בעת הדיונים על החזרת הנכס, נראה כי הפעולות הרלוונטיות לא בוצעו בזמן אמת וכי אישורים אלו לא התקבלו כנדרש מבעל הנכס בעת קבלתו בשנת 2015 (ראו עוד בפרק רביעי לעיל בכל הקשור לחוסר מסמכים בתיק הנכס וכן בפרק שני בנוגע למעקב אחר קיום תנאי ההסכמים עם המשכירים).

בצל כל אלה, לא ברור כיצד נמשכו ההתקשרות עם הבעלים והשכירות של הנכס לאורך שנים, מבלי שבעל הנכס נדרש להסדיר את הליקויים שצוינו ומבלי שננקטו נגדו פעולות אכיפה או סנקציות כלשהן.

• לביקורת נמסר שקיימים שלושה נכסים נוספים שעבורם העירייה משלמת דמי שכירות, אולם בפועל אין בהם שימוש זה מספר שנים. מסקירת כרטסות הנהלת חשבונות עבור הנכסים האלו עולה כי משולם שכ"ד בגינם עד למועד סיום הביקורת. להלן פרטים על אודות הנכסים הריקים:

לוח :6 ריכוז פרטי הנכסים הריקים

מועד פינוי הנכס

שם המוסד החינוכי סכום שכ"ד (בהתאם לדיווחים פרטים נוספים

ומיקומו מס' נכס לשנה שקיבלה הביקורת) והערות

אלקודס בנים 1940 כ-40,000$ שנת 2020 ()1

בשער הפרחים

אל מלהב בבית חנינא 2689 (חלק 1,950,000 ש"ח שנת 2022 ()2 מנכס )4199 לכל המבנה

אלזיתונה באבו תור 2201 80,000$ - ()3

פרטים נוספים:

()1 הנכס מושכר בשכירות מוגנת. מתכתובת שהתקבלה עולה שמנהל מחלקת חוזים באגף הנכסים ציין כי הנכס פנוי כארבע שנים. מאגף הנכסים נמסר שהנושא נדון מספר פעמים עם מנכ"ל העירייה, ואף נדון בפורום נכסים והוחלט להמשיך ולהחזיק בנכס.

הנכס הוצע לגורמים עירוניים ואחרים, אך הם לא היו מעוניינים להשתמש בו. לביקורת הועבר פרוטוקול של פורום נכסים, בהשתתפות מנכ"ל העירייה ממרץ ,2023 שבו הוחלט להמשיך לשכור את הנכס למרות שאין בו שימוש וכי על אגף הנכסים לאתר משתמש עירוני אחר לנכס.

868 || עיריית ירושלים – מבקרת העירייה – דוח שנתי 2024

מבלי להיכנס לשיקולי ההחלטות הניהוליות במקרה זה, במבחן התוצאה ברור

שאי-שימוש בנכס על ידי גורם כלשהו במשך מספר שנים גורם לבזבוז משאבים.

()2 גן הילדים הוא חלק ממבנה גדול שמספרו .4199 סכום שכר הדירה המצוין הוא עבור המבנה כולו. הנכס מושכר בשכירות מוגנת. הממונה על הקצאות וחוזים מסרה, שבהתאם לחוות דעת הנדסית מ-,15.5.2022 קיימים ליקויים משמעותיים בתקרת הנכס שחייבו פינוי מיידי של הגן. לפי הערכת מנח"י, עלות תיקון התקרה נאמדת בכ-1.5 מיליון ש"ח. צוין כי במנח"י ביקשו להחזיר את הנכס לבעלים, אולם על פי מדיניות העירייה הנכס לא הוחזר.

התקבל פרוטוקול של פורום נכסים בהשתתפות מנכ"ל העירייה ממרץ ,2023 שבו הוחלט להמשיך לשכור את הנכס וכי על אגף הנכסים לאתר משתמש עירוני אחר לנכס.

לא התקבל הסבר מדוע לא נדרש בעל הנכס לבצע את התיקון או לשלם

לעירייה בגינו, ומדוע ממשיכה העירייה לשלם שכ"ד מלא עבור נכס שבו ליקוי

בטיחותי משמעותי.

()3 ב-25.10.2022 הועבר הנכס לשימוש מחלקת רווחה. התקבל פרוטוקול העברה.

באוקטובר 2024 מסר הממונה על מערך פרויקטים במינהל לשירותי קהילה כי המבנה מצוי בשיפוץ עומק וכי בעוד כחודשיים הוא יאוכלס על ידי לשכת הרווחה. אין מידע על המועד שבו פונה בית הספר מהנכס.

1. חלוקת אחריות לא ברורה והגדרת תפקידים מעורפלת של כל יחידה בתהליך החזרת נכס

גורמות לחוסר בהירות בכל הקשור לפעולות שיש לבצע בהחזרת הנכס, הן בתוך העירייה והן מול הבעלים. זהו ליקוי הגורם לעלויות מיותרות לעירייה, כולל אף תשלומים עבור נכסים שאין בהם שימוש עקב התארכות התהליכים והיעדר סנכרון בין הגורמים המטפלים בנושא.

2. אין אחידות ואין הגדרה ברורה בנוגע למצב הפיזי שבו יוחזר הנכס למשכיר. מצב זה יוצר

חילוקי דעות עם בעל הנכס בעת החזרתו וגורם לעלויות משמעותיות לעירייה.

3. אי-נקיטה של סנקציות ופעולות אכיפה במשך שנות השכירות נגד בעלי נכסים שלא

סיפקו את האישורים הנדרשים ולא ביצעו התאמות שנדרשו לבצע במסגרת החוזה – היא ליקוי.

4. יש עיכובים משמעותיים בהליך איתור משתמש חלופי לנכסים שהיו בשימוש מנח"י

ועומדים ריקים מספר שנים, בלא שהעירייה משתמשת בהם. הדבר גורם לעלויות משמעותיות ומיותרות של תשלום דמי השכירות.

שכירת נכסים המשמשים למוסדות חינוך במזרח העיר || 869

1. לעגן בנוהל את תהליך העבודה להחזרת מבנים במזרח העיר. הנוהל יבוסס על נוהג

העבודה הקיים בהתאם לסיכומים הפנימיים ויביא לידי ביטוי, בין היתר, את הערות הביקורת.

2. במועד קבלת ההחלטה על החזרת נכס לבעלים יש להגדיר את מועד ההחזרה הצפוי,

בהתחשב בתקופת ההודעה מראש שנקבעה בחוזה ובתקופה הנדרשת לצורך פינוי הנכס והבאתו למצב ראוי לשימוש.

3. להגדיר גורם יחיד שיתכלל את כל תהליך החזרת הנכס, תוך תיאום בין כל הגורמים

הרלוונטיים, ובכלל זה יהיה אחראי לעמידה בלוח הזמנים שהוגדר להחזרת הנכס לבעלים ולהפסקת תשלומי השכירות.

4. להגדיר באופן אחיד בהסכמי השכירות כי הנכס יוחזר כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ

ולהימנע מניסוחים מעורפלים המותירים מרחב תמרון, אפשרות לפרשנות וכדומה בכל הקשור למצב הנכס בעת החזרתו לבעלים.

5. בטרם קבלת הנכס יש להקפיד לבצע בדיקות שיוודאו התאמת הנכס לשימוש כמוסד

חינוך. וכן להקפיד לקבל ולתעד את כל אישורי הבטיחות הנדרשים.

6. לנקוט פעולות אכיפה וסנקציות נגד בעלי נכסים שאינם מבצעים את ההתאמות או את

תיקון הליקויים שהתחייבו לבצע במסגרת החוזה.

7. לזרז ולייעל את תהליך איתור משתמש עירוני אחר לנכסים שהיו בשימוש מנח"י ועומדים

ריקים, במטרה למנוע תשלומים מיותרים של דמי שכירות.

8. במקרה של נכס שיש בו ליקויים הנדסיים ואינו ראוי לשימוש בטוח במצבו הנוכחי, יש

לפנות לבעלים בדרישה לבצע או לממן את התיקון ולא לשלם שכר דירה עד לביצוע התיקון כנדרש.

תגובות המבוקרים

אגף הנכסים

המלצה :1 בהחזרת נכסים יש לפעול בהתאם להוראות הסכם השכירות. המערכת התפעולית לניהול נכסים כוללת מערכת שמ"ש (שלב מוליד שלב).

המלצה :2 ההמלצה מבוצעת בשגרה.

המלצה :3 אגף הנכסים מבצע את תהליך ההחזרה לבקשת האגף המשתמש, וכן קיים גורם המתכלל את משימות האגף.

המלצה :4 ההמלצה מבוצעת. במקרים חריגים עולה בקשה שונה במסגרת המשא ומתן, ואז העניין נבחן ספציפית ובהתאם לצורך ולחלופות.

המלצה :6 יש לעגן במסגרת החוזה.

870 || עיריית ירושלים – מבקרת העירייה – דוח שנתי 2024

אגף לתפעול ופיתוח מבני חינוך במנח"י

המלצה :1 באחריות אגף הנכסים. נציין כי מנהלת האגף לחינוך ערבי נדרשת להודיע ללא דיחוי לאגף הנכסים ולממונה על שכירויות במנח"י על בקשתה להחזרת נכסים.

המלצה :5 מחלקת בטיחות מעבירה הנחיות נדרשות בהתאם לחוזר מנכ"ל משרד החינוך וכן פועלת לתיעוד אישורי בטיחות נדרשים.

המלצה :6 ההמלצה מקובלת. באחריות אגף הנכסים.

מינהל היועץ המשפטי

המלצה :4 אנו סבורים כי הנוסח הקיים כיום בחוזים חדשים הוא ברור. בעת הארכת חוזים יש קושי משפטי לבצע שינויים בניסוח המקורי. על אגף הנכסים לנהל משא ומתן עם המשכיר על שינוי בהסכמה של הנוסח המקורי.

שכירת נכסים המשמשים למוסדות חינוך במזרח העיר || 871

סיכום

עקב מחסור בכיתות לימוד, בעיקר באגף לחינוך ערבי, העירייה שוכרת מבנים כדי שישמשו כבתי ספר. כחלק מההתקשרות עם המשכירים, מבוצעות בנכסים התאמות בנייה (לעיתים משמעותיות)

טרם כניסת התלמידים.

במקרים רבים מדובר בנכסים שלהם היתר שימוש למגורים בלבד, ללא היתר שימוש למוסד חינוכי, או במבנים עם חריגות בנייה. עקב כך יש חשיבות מהותית לקבלה מסודרת של האישורים הנדרשים, במטרה לשמור על בטיחות התלמידים.

מבדיקת הביקורת עולה כי אין נוהל בנושא תהליך איתור נכסים ושכירתם, לרבות אופן קבלת הנכס ואופן קבלת האישורים הנדרשים ותיעודם. עוד עולה כי בפועל יש חוסרים משמעותיים באישורים שונים.

כמו כן, למרות התניות של הייעוץ המשפטי ולמרות התניות ברורות בהסכמים עם המשכירים, לא בוצע מעקב אחר קיום ההתניות ויישומן.

אומנם הביקורת התבססה על מדגם מצומצם, אך נראה שהממצאים משקפים את המציאות ומלמדים כי לא חל שיפור משמעותי במצב ממועד הביקורת הקודמת בנושא, שנערכה בשנת .2020 נוסף על כך עולה כי אין נוהל בנושא החזרת הנכס לבעלים בסיום השכירות, וכיום יש אי-אחידות והגדרה מעורפלת באשר למצב הפיזי שבו יש להשיב את הנכס.

עוד עולה מהביקורת כי קיימים ליקויים בביצוע, בתיעוד ובפיקוח בכל הקשור לעריכת בדיקות בטיחות מגוונות הנדרשות בהתאם לחוזרים של משרד החינוך. כמו כן אין נתונים לגבי מצב הטיפול בליקויים שעלו מהדוחות השונים ולגבי עלויות תיקון הליקויים.

על העירייה להפיק לקחים ולתקן את הליקויים שהועלו בדוח זה, למען בטיחותם של המשתמשים בנכסים ושמירה על כספי ציבור.