ישיבת שימור אתרים מס 26 · 20/02/2016

עיר: ירושלים
תאריך: 2016-02-20
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

המסמך אינו מופיע עוד ברשימת הפרוטוקולים באתר הרשות (נבדק 2026-09-17). העותק הזה נשמר כאן כפי שפורסם.

	סדר יום ועדת שימור
סדר יום ועדת שימור 16/02/2020 - כ"א שבט תש"פ		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2020/26		מספר ועדה
3949		מספר תיק

	נתונים כלליים
דרך שועפאט ,3 שנתועופניטם כלליים		כתובת
טויל בשיר		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
646109		מספר תכנית
הרחבת בנייה ותוספת 4 קומות חדשות מעל בניין קיים		מהות הבקשה
אדריכלית בן-אמוץ יובל דנה		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
לא	5041	30548
לא	5042	30548

- 1 -

רקע

רקע היסטורי אדריכלי

שכונת שועפט הוקמה בתקופת השלטון הבריטי לאורך הציר הראשי של 'דרך שועפט' מדרום לשכונת בית חנינא. ראשית השכונה כשכונת מגורים על הדרך הראשית ההיסטורית המחברת בין ירושלים לראמללה והיא בעלת צביון עירוני מובהק ומעמד סוציו אקונומי בינוני-גבוה.

בעוד גלעין הכפר שועפט מתאפיין בבניה כפרית מסורתית באזור צפוף, הבניה בשכונות החדשות מתאפיינת בבניה דלילה למגורים לאורך ציר ראשי מרכזי ויוצרת תבנית עירונית של 'בנית סרט', ובה וילות עירוניות ומודרניות ובתי מגורים שונים.

רקע תכנוני

שימור

המבנה נמצא במרקם היסטורי לאורך דרך שועפט (נספח שימור גיליון 3 תכנית אב בית חנינא-שועפט)

בתחום הבינוי ההיסטורי עד 1967 ונראה בתצ"א מ1967 מצ"ב.

המבנה מסומן כמבנה מקורי לבדיקה.

הבית נראה כוילה עירונית מהסוג שבנו משפחות אמידות בתקופה הירדנית ובעל סממנים מובהקים של מבנה סימטרי עם כניסה במרכז חזית מפוארת ומושקעת.

תב"ע ותוכניות אב

.1תב"ע 3458 א'-תכנית מתאר חדשה לבית חנינא 1997 -יעוד הקרקע מוגדר כאזור מסחרי מיוחד ודרך.

בינוי עד 4 קומות, %100 אחוזי בניה, %45 תכסית.

2. תבע 3000ב' –תכנית המתאר לצפון ירושלים -1997 מייעדת מגרשים הגדולים מדונם עד %250 בנייה,

עד 8 קומות מעל הקרקע תכסית %45 .יבחן צורך בהפקעה של %20 עבור שטח ציבורי פתוח.

.3תכנית אב לבית חנינא שועפט בתהליך- שטח התכנית סומן כאזור בינוי היסטורי עד 1967 והמבנה סומן כמבנה מקורי לבדיקה. ,1מגורים ע"פ מדיניות ביניים קיימת בשילוב עם שימושים מעורבים.

.4תב" ע 8000 - פרויקט מערכת הסעה המונית לירושלים 13.4.2004

- 2 -

.5תב"ע -6840 שינוי קווי בניין 2.6.2004

.6תב"ע -8136 הכשרת בניה והגדלת אחוזי בניה 18.10.2014 היתרים

1. היתר מקורי למבנה ההיסטורי שנראה בתצ"א מ- 1967 לא נמצא.

.2היתר -2001/0432.00בניה חדשה-הופק היתר בניה 1.10.2003 – בניין חדש בן 4 קומות מעל קומת חניה תת קרקעית ו-5 חנויות מסחריות במפלס הרחוב.

3 .היתר 2009/0249.00– בניה חדשה-הופק היתר בניה 24.6.2015 -תוספת 2 קומות מעל מבנה קיים בן 2 קומות ומבנה חדש בן 4 קומות מעל 3 קומות חניה תת קרקעיות .

התכנית המוצעת

הוגשה תב"ע 646109 מוצע תוספת אגף מסחרי לכיוון דרך שועפט בצמוד לחזית המבנה ההיסטורי, תוספת 4 קומות חדשות מעל בניין קיים בן 2 קומות ו 3 קומות חניה תת קרקעיות.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 26

למחלקת השימור אין התנגדות לתוספת הקומות המוצעת מעל המבנה הקיים משנת 2003 חוות דעת מחלקת שימור מתייחסת אך ורק לתוספת הבינוי המוצעת בצמוד למבנה ההיסטורי.

המחלקה לשימור מתנגדת לתוספת המסחרית המוצעת בצמידות לחזית המבנה ההיסטורי .

התוספת המוצעת חוסמת את דלת הכניסה הראשית בכניסה למבנה ולחלל חדר המדרגות הראשי וחוסמת חלון בחדר במבנה המקורי ,שזה מקור האוויר והאור היחיד שלו.

המבנה נמצא במרקם היסטורי לאורך דרך שועפט (נספח שימור גיליון 3 תכנית אב בית חנינא-שועפט)

בתחום הבינוי ההיסטורי עד 1967 ונראה בתצ"א מ1967 מצ"ב.

המבנה מסומן כמבנה מקורי לבדיקה.

יש לתקן במסמכי התכנית המוגשת:

.1הגשת תיק תיעוד ראשוני שיערך ע"י אדריכל שימור מתוך הרשימה המפורסמת באתר העירייה.

.2תשריט-סימון המבנה בתשריט מצב קיים ומוצע כמבנה לשימור עם רוזטה כולל הערה שמדובר רק על הקומות ההיסטוריות.

להתאים את קו הבניין בהתאמה לקונטור הבניין הקיים.

3. נספח בינוי- סימון הבניין הקיים לשימור כולל פרטי אבן, פתחים, גדרות, שערים, סורגים ותריסי פח

מקוריים

.4הוראות התכנית-יש לקבוע הוראות שימור:

א. לא תותר הריסתו של הבניין ההיסטורי לשימור.

ב. לא תותר פגיעה באופיו האדריכלי, בסגנונו ובאלמנטים המקוריים שבו ובפרטי הבניין הקיימים בו

לרבות: סוג האבן ,פתחים ,כתובות, תבליטים, סיתות, כיחול, סורגים, גדרות ושערים .כל סטייה מהוראות אלו תחשב סטייה ניכרת.

ג .במקרה של תוספת לבניין: תותר תוספת בנייה לבניין לשימור בכפוף לאישור מחלקת השימור.

- 3 -

ד. תנאי לקבלת היתר בניה לתוספות הבינוי כאמור יהיה בתיאום ופיקוח מלא של אדריכל בעל ניסיון

מוכח בתחום השימור.

ה. חלק בלתי נפרד מהיתר הבניה ינוקו חזיתות הבניין הקיים ההיסטורי, יוסרו תוספות שאינן חלק

מהבניה המקורית וכל מערכת התשתית תהיה בתוך הקירות או תת קרקעית או בחלל הגג.

ו. יש לקבוע את הוראות השימור כסטייה ניכרת.

במידה והתוספת המוצעת תאושר כמבוקש ובניגוד לחוות דעת מחלקת השימור ירשמו תנאים למתן היתר בניה :

המחלקה לשימור סבורה כי יש לנתק את התוספת המסחרית המוצעת ולהרחיקה מחזית המבנה ההיסטורי . מדובר במגרש גדול והמבנה ההיסטורי ממוקם במרחק רב מגבול המגרש, כך שיש די והותר שטח להרחקה משמעותית.

התוספת המסחרית בעלת קומה אחת, המוצעת צריכה להתרחק ככל האפשר מחזית הכניסה של המבנה ההיסטורי באופן שהחזית הסימטרית תהיה נצפית ומאווררת תוך שימור המבנה הקיים ובכפוף ל:

.1אישור תיק התיעוד ע"י מחלקת השימור.

.2תנאי לתחילת עבודות בניה-הצגת אישור מחלקת השימור על מינוי אדריכל שימור.

.3הבניה תבוצע ע"פ ההיתר והנחיות אדריכל שימור מלווה החתום על טופס דרישות מחלקת השימור.

הטופס יוחתם בשלב קבלת טופס .2

.4חיזוק מעטפת הבניין לטובת תוספות בניה מכוח תכנית זו יעשה כחיזוק פנימי בלבד.

לא יותר חיזוק חיצוני ולא יותר דיקוק הקירות או פירוק האבן.

תנאי למתן היתר יהיה אישור מחלקת השימור לפתרון החיזוק המוצע בתכנית זו.

.5היתר זה כפוף לחו"ד הנדסית שימורית שאושרה במחלקת השימור.

.6היתר זה כפוף לכתב התחייבות וערבות בנקאית שנמסרו למחלקת השימור.

.7יש להגיש נספח פרטים לאישור מחלקת השימור שיצורף להיתר הבניה.

.8הבינוי יבוצע על פי הפרטים המפורטים במסמכי התכנית וכל סטייה מהם תחייב תיאום עם מחלקת השימור.

.9חלק בלתי נפרד מהיתר הבניה ינוקו חזיתות הבניין הקיים ההיסטורי ויוסרו מערכות מיותרות כגון:

מזגנים, חיווטים וכ"ו

.10תנאי לתחילת חיפוי האבן החדשה-אישור אדריכל השימור לאבן המוצעת להרכבה.

.11במידה וימצא בור מים או כל אלמנט היסטורי אחר יש להפסיק את העבודה מידית ולעדכן את מחלקת השימור בירושלים.

.12תוספות ושינויים בחזיתות לשימור שאושרו ע"י מחלקת השימור יבוצעו באמצעות אבן היסטורית מפירוק.

.13במידה ויידרש עקב תיאום גורמים או אחר שינוי במרכיבי השימור, יש להפנות לקבלת אישור שימור חוזר.

	סדר יום ועדת שימור
סדר יום ועדת שימור 16/02/2020 - כ"א שבט תש"פ		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2020/26		מספר ועדה
3950		מספר תיק

	נתונים כלליים
עמק התימנים, עינןת כונריםם כלליים		כתובת
רונאל אילה		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
685958		מספר תכנית
		מהות הבקשה
		מספר תיק תיעוד
אדריכלית בן-אמוץ יובל דנה		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
לא	2	30349
לא	1	30349
לא	4	31343
לא	7	31343
לא	1	31343
לא	21	31343
לא	1	30856
לא	6	30856
לא	2	30856
לא	4	30856
לא	3	30856
כן	5	30856
לא	3	30854
לא	2	30855

- 4 -

רקע

רקע הסטורי אדריכלי

הכפר עין כרם שוכן בפאתיה הדרום מערביים של ירושלים. במקום קיים רצף של יישוב חקלאי של למעלה מ- 3000 שנה. אזור עין כרם היה מיושב החל מתקופת הברונזה ( מאה 15 לפני הספירה) ברצף עד ימינו.

חשיבותה של עין כרם היא ברצף היישובי, באופייה החקלאי, בנוף התנ"כי הייחודי ובהיותה מקום מקודש לנצרות ואתר צליינות.

על פי מסורות נוצריות מהמאה ה- 4 וה- 5 ,עין כרם הוא מקום הולדתו של יוחנן המטביל. בתקופה הביזנטית הוקמו במקום כנסיות הקשורות בשמו של יוחנן המטביל ובני משפחתו .

אופי היישוב בעין כרם היה חקלאי מראשיתו של היישוב ועד לנטישת הכפר הערבי שבו, במהלך מלחמת העצמאות. בבתי הכפר יושבו עולים חדשים ונשמר אופיו המקורי.

בעין כרם קיימים עדיין שרידים רבים המעידים על הפעילות החקלאית והחיים במקום החל מטראסות חקלאיות עתיקות, דרך גתות, בתי בד, בורות מים, קברים, וצמחיה בוגרת פורחת.

- 5 -

כל אלו הם עדות לרצף היסטורי, תרבותי, אדריכלי וייחודם וחשיבותם מובילה למהלך הכללתם ברשימת אתרי מורשת של אונסקו.

רקע תכנוני

שימור

תב"ע ותוכניות אב

.1תב"ע -2610תכנית מתאר לשכונה 23.5.1985

2. תבע5999 –תכנית מתאר מפורטת ליער ירושלים.

.3תכנית אב יובלים-גנים -30008

במרוצת השנים הוגשו תכניות נקודתיות שהסדירו סטטוטורית חלק מהמבנים הקיימים בהתאם להוראות הבינוי שנקבעו בתכנית המאושרת הראשית- .2610 .4עבירות בניה- יש 10 תיקי פיקוח פתוחים מתוכם עבור 1 הופקה טיוטת כתב אישום ,ועבור 2 צו הריסה שיפוטי.

התכנית המוצעת

הוגשה תב"ע 685958 לצורך הסדרת מגרשים ברחוב עמק התימנים.

התכנית מציעה סימון קווי מגרש שרירותיים שאינם מתייחסים לטרסות החקלאיות העתיקות לשימור, סימון שרירותי של קווי בניין שאינו מתייחס למבנים ההיסטוריים שחלקם מסומנים לשימור (נספח מס' )2 מסמנת מבנים להריסה וקובעת דרכים חדשות חלקן ללא יעד וללא מוצא.

חוות דעת מחלקת שימור תואמת את חוות דעת מחלקת תכנון לנושא קווי בניין, מבנים לשימור, מבנים מוצעים להריסה, טרסות חקלאיות וצמחיה לשימור ושבילים מוצעים (מצ"ב נספח .)1 המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 26

.1תשריט מוצע-סימון המבנים לשימור ברוזטה כמקובל .2קווי הבינין יסומנו סביב קונטור המבנים הקיימים- מיקום תוספת ממ"ד יהיה בתיאום ובאישור מחלקת השימור.

המבנים הקיימים בשטח התכנית סומנו ברובם כמבנים לשימור וכוללים כבר כיום תוספות והרחבות רובן ללא היתר. קביעת קווי בניין חדשים עבור מבנים היסטוריים באופן שרירותי יכולה לייצר אפשרות לתוספות/בליטות עד כדי בליעת המבנה ההיסטורי ושינוי המבנה הפיזי ההיסטורי של שכונת עין כרם.

.3סימון השטח בין קו בנין לקו מגרש כאתר טבע עירוני ולא כמגורים- סימון שטח החלקות כ'איזור למגורים' כמוצע יאפשר הריסת טרסות קיימות בניגוד להחלטת וועדת שימור מס' 42 מתאריך ה-

24.5.2016 לנושא שימורן:

"וועדת השימור העירונית רואה חשיבות רבה לשימור נופי תרבות החקלאות ההררית העתיקה (נוף הטראסות) של ירושלים והרי יהודה.

נופי הטראסות הינם שריד חשוב וחלק ממערך החקלאות העתיקה, אשר חלקים מהם נמצאים בתחום שטח השיפוט של עיריית ירושלים. למרחב הטראסות ערך נופי, תרבותי, היסטורי ולאומי.

- 6 -

על כן הוועדה רואה חשיבות רבה לשימורם של נופים אלה מבחינה היסטורית, נופית וסביבתית, ושילובם במערך התכנון העירוני.

הוועדה מבקשת כי בכל תכנית שתקודם תינתן ההתייחסות הראויה לחשיבות נופים אלה, לשימורם, שיקומם ושילובם במידת האפשר בתכנון.

כמו כן, הוועדה מבקשת לקדם סקר מקיף ולקבוע כללים לשילוב, שימור ושיקום נופי הטראסות בתכניות בתחום התכנון של העיר ירושלים. לאחר הסקר, יובאו הטרסות אשר יוצעו לשימור, לבחינה בפני וועדת השימור העירונית, זאת לפי האמור בתוספת הרביעית של חוק התכנון והבנייה התשכ"ו."

אזור עמק התימנים, בשונה מגרעין הכפר, מתאפיין בבניה צנועה שמהווה כיום חלק אינטגרלי מהשטח החקלאי והטרסות העתיקות הקיימות.

3. יש להציג הוכחה כי כל המבנים המסומנים להריסה אינם היסטוריים.

.4הוראות התכנית-

א. יש לשנות את יחס התכנית המוצעת לתכניות מאושרות שחלות על המבנים שבתחום התכנית-

לכפיפות

ב. יש לקבוע הוראות שימור:

א. לא תותר הריסתו של הבניין ההיסטורי לשימור.

ב. לא תותר פגיעה באופיו האדריכלי, בסגנונו ובאלמנטים המקוריים שבו ובפרטי הבניין הקיימים בו

ג .במקרה של תוספת לבניין: תותר תוספת בנייה לבניין לשימור בכפוף לאישור מחלקת השימור.

ד. תנאי לקבלת היתר בניה לתוספות הבינוי כאמור יהיה בתיאום ופיקוח מלא של אדריכל בעל ניסיון

מוכח בתחום השימור.

ה. חלק בלתי נפרד מהיתר הבניה ינוקו חזיתות הבניין הקיים ההיסטורי, יוסרו תוספות שאינן חלק

מהבניה המקורית וכל מערכת התשתית תהיה בתוך הקירות או תת קרקעית או בחלל הגג.

ו. יש לקבוע את הוראות השימור כסטייה ניכרת.

.5יש להגיש תיק תיעוד מתחמי ע"י אדריכל שימור מתוך הרשימה שבאתר העירייה.

6. יש לצרף יועץ שימור להכנת התכנית המוצעת

.7יש לצרף נספח בינוי מפורט ובו יסומנו לשימור טרסות וצמחיה קיימת בצירוף סקר עצים מלא, המבנה ההיסטורי הקיים לשימור כולל פרטי אבן ,פתחים, גדרות, שערים, סורגים ותריסי פח מקוריים. כל אלו יסומנו ע"ג מדידה עדכנית חתומה ע"י מודד מוסמך.

.8תנאים למתן היתרי בניה:

.1תכנית מדידה בה יסומנו קווי הבינין עם מידות המרווחים מגבולות המגרש וסימון עצים וטרסות לשימור.

.2סקר עצים מלא כולל חוברת שלמה על ידי אגרונום מוסמך.

.3הגשת תיק תיעוד למבנה המוגדר לשימור לאישור מחלקת השימור. תיק התיעוד יכתב ויערך ע"י אדריכל שימור מתוך הרשימה המפורסמת באתר העירייה.

.4תנאי לתחילת עבודות בניה-הצגת אישור מחלקת השימור על מינוי אדריכל שימור.

- 7 -

.5הבניה תבוצע ע"פ ההיתר והנחיות אדריכל שימור מלווה החתום על טופס דרישות מחלקת השימור.

הטופס יוחתם בשלב קבלת טופס .2

.6חיזוק מעטפת הבניין לטובת תוספות בניה מכוח תכנית זו יעשה כחיזוק פנימי בלבד.

לא יותר חיזוק חיצוני ולא יותר דיקוק הקירות או פירוק האבן.

תנאי למתן היתר יהיה אישור מחלקת השימור לפתרון החיזוק המוצע בתכנית זו.

.7היתר זה כפוף לחו"ד הנדסית שימורית שאושרה במחלקת השימור.

.8היתר זה כפוף לכתב התחייבות וערבות בנקאית שנמסרו למחלקת השימור.

.9יש להגיש נספח פרטים לאישור מחלקת השימור שיצורף להיתר הבניה.

.10הבינוי יבוצע על פי הפרטים המפורטים במסמכי התכנית וכל סטייה מהם תחייב תיאום עם מחלקת השימור.

.11חלק בלתי נפרד מהיתר הבניה ינוקו חזיתות הבניין הקיים ההיסטורי ויוסרו מערכות מיותרות כגון:

מזגנים, חיווטים וכ"ו

.12תנאי לתחילת חיפוי האבן החדשה-אישור אדריכל השימור לאבן המוצעת להרכבה.

.13במידה וימצא בור מים או כל אלמנט היסטורי אחר יש להפסיק את העבודה מידית ולעדכן את מחלקת השימור בירושלים.

.14תוספות ושינויים בחזיתות לשימור שאושרו ע"י מחלקת השימור יבוצעו באמצעות אבן היסטורית מפירוק.

.15במידה ויידרש עקב תיאום גורמים או אחר שינוי במרכיבי השימור, יש להפנות לקבלת אישור שימור חוזר.

	סדר יום ועדת שימור
סדר יום ועדת שימור 16/02/2020 - כ"א שבט תש"פ		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2020/26		מספר ועדה
1336		מספר תיק

	נתונים כלליים
הנביאים 44 נתונים כלליים		כתובת
הוק דורון		שם המבקש
בקשה להיתר בניה		סיבת הפניה
2015/0198.00		תיק רישוי
הריסת מבנה עזר קיימים, בניית שני מבני מגורים חדשים הכוללים 78 יח"ד 2 יח"ד בבניין לשימור		מהות הבקשה
		מספר תיק תיעוד
אדריכלית אדר' אביגיל בן שמחון		איש קשר

- 8 -

רקע

רקע היסטורי אדריכלי

המתחם ברחוב הנביאים 44 הממוקם בפינת סימטת אדלר מכונה מתחם מע"צ על שם תפקודו כחלק ממחלקת העבודות הציבוריות הבריטית ולאחר מכן מע"צ הישראלית. כנראה ושימש בתפקיד דומה עוד בתקופת השלטון העות'מאני. במתחם היו מספר מבנים לשימור, מתוכם נשמר רק המבנה שבמרכזו, המכונה בניין ,A המהווה חלק מסיפורו של רחוב הנביאים. רחוב הנביאים, שנסלל ואוכלס בשלהי המאה ה-,19 כחלק מהיציאה מהחומות כולל בתוכו פניני אדריכלות שמקורן בתרבויות ודתות שונות. לאורכו נבנו בתקופה זו קונסוליות, בית חולים, מוסדות חינוך, מוסדות דת ובתי מגורים מפוארים. הוא אחד המתחמים ההיסטוריים החשובים הקיימים בירושלים ומהווה אבן דרך ייחודית בהתפתחות העיר. מבחינה אורבנית, הרחוב מתאפיין במבני חצר הכוללים חומת אבן גבוהה, גינת בוסתן ובמרכזה בית.

בניין A נבנה לקראת סוף המאה ה-19 וסגנונו דומה למבנים הטמפלרים. על פי תיק התיעוד, יתכן ושימש כבית ספר לילדי המושבה הגרמנית או אכסניה. המבנה כולל קירות דו פניים וקמרונות צולבים מעל כל אחד מהחדרים בקומת הקרקע. בקומה השניה נבנו תקרות רביץ מתחת לגג הרעפים. מאחורי המבנה נבנתה תוספת, מתחילת המאה ה-.20 המבנה מסומן לשימור בתב"ע, בכרטסת הישנה ובכרטסת החדשה.

לאחר תחילת עבודות החפירה במתחם התגלו 3 חללים תת קרקעיים. בור מים בסמוך למבנה A מדרום לו, בור מים נוסף בצפון החלקה ומבנה תת קרקעי ייחודי במזרח החלקה בצמוד לחומה הפונה לרחוב אדלר. מבנה תת קרקעי זה זה הוא מבנה צר וארוך וכולל גומחה מעוגלת (אפסיס). יתכן וזהו לא בור מים.

2 בורות מים נהרסו ע"י היזמים. בור המים הסמוך למבנה A נותר.

רקע תכנוני

1959 - מוגדר כאזור מגורים 2 מיוחד עפ"י תכנית המתאר .62 תב"ע 4836 משנת 1999 לשימור שכונת החבשים, שקבעה הנחיות שימוריות ועקרונות לתוספות בניה לרחוב. התב"ע מגדירה את המבנה לשימור ומאפשרת תוספת של קומה אחת ללא שינויים בחזיתות ובחללים פנימיים.

תכנית 67470 משנת 2015 – התכנית קובעת את המבנה הנדון לשימור לרבות חזיתות וקירות וחללים פנימיים. בסעיף 4.1.2ב' כתוב שאין לפגוע בבורות מים אם קיימים.

דיונים בוועדת שימור בתכנית:

12.11.12

- 9 -

.1התכנית המוצעת אינה מקובלת מבחינת אופי החזיתות ופרטי הבניה המוצעים בה. והתייחסותה למבנים ההיסטוריים ולמתחם כולו.

.2ממליצים על דחיית התוכנית במתכונתה זו ודורשים להציג תכנית חדשה שתציג שיקום המבנים ההרוסים תוך שילוב קירות קיימים בבניה החדשה וכן שמירת האופי המרקמי של המתחם כפי שהיה תוך השבת עצים בוגרים .

ועדת השימור ממליצה על ביטול הפקעה קיימת ברח' אדלר, יש לבדוק באופן מעמיק האם ניתן לעשות זאת.

.3עניין החניה התת קרקעית יאורגן בעזרת מחסניות חניה בכדי לחסוך בתכסית חפירה תת קרקעית .4הגדר הסוגרת על המתחם תישמר .ניתן במקרה של שיחזור מתואם עם יחידת השימור לשמור על קוו הבניין 0 כפי שהיו ובתאום יחידת השימור.

.5יש להגיש תכנית אחרת המתואמת עם מח' השימור .ניתן לשקול המלצה למתן הקלות בזכויות הבנייה מול ביצוע מטלות שימור.

.6יש להגיש תיק תיעוד מעודכן על פי דרישות מחלקת השימור .

.7יש לבדוק היתכנות צירוף המבנה לשימור מצפון לתכנית כמטלה ציבורית ולשקמו.

.8יש לתאם את התכנית החדשה עם מח' תכנון העיר.

היתר –

2015/0198.00 – אושר בשנת 2018 ללא עמידה בתנאים הרבים להיתר שניתנו ע"י מחלקת השימור.

לאחר שנמצאו בורות המים במתחם והסתבר שהחלו העבודות ללא תיאום סופי עם מחלקת שימור, הוצא צו הפסקת עבודה לצורך עמידה בתנאי שימור ולצורך מתן הנחיות לשימור בורות המים.

למרות זאת נהרסו 2 בורות מים. כיום קיים בור מים אחד בצמוד למבנה לשימור.

חשוב לציין שהמבנה לשימור A אינו כלול בהיתר וגם לא החומה הפונה לרחוב אדלר.

רקע שימורי – מסומן בתב"ע 4836 לשימור, מסומן בתב"ע 67470 לשימור, מסומן בכרטסת הישנה ובכרטסת החדשה מס' 4410

התוכנית המוצעת

בקשת היזם להרוס את בור המים הצמוד לבניין .A הבקשה לא הוגשה כהיתר שינויים כי אם בפנייה במייל. הבקשה מובאת לוועדת שימור לצורך החלטה בעקבות מידע שלא הונח לפניה או לפני הוועדות השונות עם הגשת התב"ע וההיתר.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 26

שימור בור המים בהתאם להוראת התב"ע, סעיף 4.1.2 ב..2 מבדיקת היועץ המשפטי לוועדת השימור עולה כי הוראות אלו מחייבות. להלן חוות הדעת של עו"ד דני

ליבמן שנשלחה בתאריך: 28.1.2020

1. הואילוהנושאנדוןבעברבוועדתשימורצריךלקייםשובדיוןדחוףבוועדתשימור

ואחרכךבוועדההמקומית.להזמיןאתבעליההיתר.

2. לפיתקנוןהתכנית67470המצורף,סעיף4.1.2ב.2–הרילגביהבנייןלשימורבענייננו"לאתותר

כלפגיעהבאופיוהאדריכלילרבות...ובבורותהמים,אםקיימים".

סעיףזהגוברעלההוראותוהתשריטבתכניתהמתאר(ועלההיתרשניתןבהתאם)המאפשרבינוי מחסניםוממ"דיםבשטחהצמודלבנייןלשימור,שכעתמתבררשישבובורמיםראויוחשובלשימור.

- 10 -

.3לכןועדתשימורצריכהלדעתילהמליץלוועדההמקומיתלתקןאתההיתרולמצואלממ"דיםמקום אחר.בבורהמיםאפשרלהשתמשלאחסנה.

לפיכך, יש להגיש היתר לשימור בור המים.

ההיתר יוגש כמקובל ויעמוד בכל תנאי השימור הנדרשים להיתר .2015/198.00 התכנית תתוכנן ע"י מהנדס שימור והביצוע ילווה על ידיו באופן צמוד.

יש לעדכן את תיק התיעוד בממצאים.

יש להציג אישור מרשות העתיקות שהשטח נבדק ואושר.

	סדר יום ועדת שימור
סדר יום ועדת שימור 16/02/2020 - כ"א שבט תש"פ		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2020/26		מספר ועדה
3809		מספר תיק

	נתונים כלליים
אגריפס 123 , מחננתה וינהיםוד כהל ליים		כתובת
קטורזה יצחק		שם המבקש
תמ"א 38		סיבת הפניה
הריסת בניין ובניית בנין חדש תוך שימור חזיתות במסגרת תמ"א 2/38		מהות הבקשה
		מספר תיק תיעוד
אדריכלית בן שמחון אביגיל		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
לא	5225	30045
לא	5053	30045

- 11 -

רקע

רקע היסטורי אדריכלי

המבנים הכלולים בבקשה שייכים לשכונת נווה שלום בנחלאות. השכונה נוסדה ככל הנראה בסוף המאה ה-19 ותושביה השתייכו לקהילה שעלתה מפרס. שני הבתים נבנו בשנות ה-30 של המאה ה- .20 הבית ברחוב אגריפס 123 הממוקם בפינת רחוב גזר, שימש למגורי משפחה שעלתה משיראז וכלל מפעל יציקה (בין השאר נוצקה במפעל מרגמת הדוידקה) בקומת הקרקע. בהמשך פעל בית קפה כליפא ומשנת 1970 פועלת במקום סטקיית חצות. בתחילת שנות ה-70 נבנה ללא היתר מחסן ממזרח למבנה ההיסטורי מחופה באבן פראית ותוספות נוספו עם השנים גם ממערב. בחלקה שני בורות מים שלדברי בת המשפחה, שימשו את כל השכנים במלחמת העצמאות.

באגריפס 125 החזית לרחוב כוללת שני מישורים, הקדמי בקו .0 החזית מעוצבת בסגנון אקלקטי ומחופה באבן מלאה בגוון צהוב-וורוד. החזית כוללת 2 פתחים מסחריים מעוטרים בקשת שטוחה מסוגננת ואבני פינה מאבנים לבנות בעיבוד מוטבה. ממזרח לחזית יש כניסה לחצר דרך שער ברזל מקורי בעל עיטורי מגני דוד. החזית המזרחית הפונה לחצר כוללת אבן בעיבוד טובזה. בחלקה האחורי של החלקה נבנה מבנה נוסף פשוט יותר. עם השנים נוספו תוספות לא מסודרות ללא היתר אך החזית הקדמית נותרה ללא שינוי. המבנה משמש את מאפיית חבה.

רקע תכנוני

תכנית 1006 משנת 1964 – תכנית פרצלציה. מייעדת את האזור למסחרי והריסת המבנים לטובת הרחבת הדרך.

תכנית 4579 משנת 1999 – התכנית מגדירה את האזור כאזור מגורים מיוחד. %160 בניה, תכסית בניה %.80 3 קומות. התכנית כוללת הוראות שימור לחזיתות אבן ופתחים בבניה המקורית הפונים לרחוב או לשטח ציבורי.

מדיניות גובה מחלקת תכנון – 5 קומות (מתאריך .)12.8.18 אין היתרים.

- 12 -

שימור – תב"ע 4579 קובעת לשימור את חזיתות מבני האבן המקוריים של השכונה הפונים למרחב הציבורי.

כרטסת השימור ,4034 4041

התכנית המוצעת

בינוי מכח התמ"א להריסה ובניה. הבקשה מציעה מבנה בן 5 קומות וגג רעפים כלפי רחוב אגריפס ו-6 קומות לחזית האחורית. הבינוי מוצע כגוש אחד על שטח של 2 החלקות כולל הרווחים ביניהם, תוך שימור חלקי של החזיתות הקיימות לכיוון רחוב אגריפס. כל שאר חלקי המבנה מוצעים להריסה.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 26

מחלקת שימור ממליצה לוועדה לדחות את הבקשה כפי שהוגשה בשל חוסר שיתוף פעולה של המתכנן עם כל המלצות מחלקת שימור ובשל התעלמות מערכי השימור הקיימים בשני המבנים המהווים חלק משכונת נחלאות ההיסטורית. מחלקת שימור ממליצה על הכנת חלופה אחרת:

1. התכנית כוללת 2 חלקות היסטוריות בכל אחת מהן בניין היסטורי. חזית הבניין המוצע הוא גוש

אחד המתפרש על 2 החלקות בקו 0 ומשבץ בתוכו את 2 החזיתות ההיסטוריות בקומת הקרקע כקישוט. התוצאה חוטאת לשימור המרקם ולשימור הבניינים בחלקות. יש להתייחס לכל מבנה בנפרד ולשמור על שני המבנים כשני מבנים נפרדים וביניהם חצר.

2. התכנית מפרשת את התב"ע באופן שגוי הבקשה מציעה בינוי ברווח בין המבנים בגובה של 5

קומות ובחזית לכיוון גזר אגף בן 4 קומות. התב"ע אמנם מתייחסת לרווחים בין החלקות כשטח המותר לבניה אך בחתך התב"ע (בנספח )1 ניתן לראות בפירוש שהמבנים בשתי החלקות נפרדים ושהמבנה ברווח בין שתי החלקות הוא נמוך - זהו גג שטוח של מבנה בן קומה אחת כלפי רחוב אגריפס והוא למעשה מעין הכשרה של תוספות הבניה שנבנו ללא היתר - הוא אינו אמור להיות בעל מאסה כמו המבנים משני צדיו. כך גם מבנה התוספת הפונה לגזר המופיע בחתך הוא למעשה הכשרה של התוספת שנבנתה בגובה של קומה אחת.

3. התכנית המוצעת אינה שומרת באופן מספק על הבניינים ההיסטוריים:

א. הבקשה אינה מתייחסת להוראות שימור בתב"ע – סעיף 15י"ג – חזיתות אבן ופתחים בבניה

המקורית הפונים לרחוב או לשטח ציבורי הנם לשימור. בנספח מס' 1 של התב"ע מופיעה החזית לרחוב גזר לשימור כולל פתחים לשימור. הוראות השימור בתב"ע הינן מחייבות.

ב. החזיתות הצדדיות והאחוריות הן בעלות ערך שימורי ויש לשמור עליהן עד כמה שניתן,

בעיקר על החזיתות הנצפות מהמרחבים הציבוריים כפי שמורה התב"ע (מרחוב אגריפס וגזר).

לפיכך יש לשמור גם על החזית לרחוב גזר המסומנת כאמור לשימור ועל החזיתות הנצפות מהרחובות כולל חזית מזרחית הניצבת לרחוב אגריפס 125 וחזית אחורית של אגריפס 123 הניצבת לרחוב גזר, לפחות גוש חזית הקרוב לרחוב לרבות המדרגות ההיסטוריות והמרפסת.

ג. התוספת המוצעת מעבר למבנה המקורי הפונה לרחוב גזר מסתירה את חזית הבניין המקורי.

המבנה המוצע הוא כביכול "מבנה קל" אך הוא כולל 4 קומות. תוספת כזו אינה מתאימה לכוונת התב"ע שאיפשרה הכשרת מחסן קטן בחזית זו במפלס הרחוב. לטובת שימור החזית באופן ראוי, מומלץ לוותר לגמרי על התוספת (המותרת בתב"ע באופן חלקי) ובכל מקרה לא לחרוג מהמותר ע"פ התב"ע.

- 13 -

ד. התכנית הופכת את החזיתות ההיסטוריות בחזית רחוב אגריפס למנותקות מההקשר המקורי

שלהן כשהתוצאה אינה ראויה ואינה שימורית.

ה. החזית לרחוב אגריפס 125 מוצעת להעתקה בחלקה. העתקת החזית היסטורית שהוקמה

בנסיגה לקו 0 אינה מקובלת. יש לשמור את חזית הבניין כפי שנבנתה לרבות פרטי האבן.

העתקת החזית המוצעת לא רק תפגע במבנה ההיסטורי כי אם גם תגרום לפגיעה באבני הפינה המעוטרות. חזיתות הפונות לרחוב הן לשימור ללא שינויים ע"פ התב"ע.

ו. החזיתות המוצעות לשימור בתכנית המוצעת אינן מופיעות לכל גובהן. החזיתות הן לשימור

מלא לכל הגובה.

ז. החזית האחורית מוצגת לא נכון. קומת המרתף היא על קרקעית בשונה ממה שמוצג

בתכניות, חתכים וחזיתות. יש להתייחס לקומה זו שהיא היסטורית וראויה לשימור לפחות בחלק הקרוב לרחוב.

4. יש לשמור על הגדר ההיסטורית והשער ההיסטורי בין שני המבנים. הגדר מופיעה בחתך התב"ע

לשימור (נספח .)1

5. עיצוב התוספת – אינו מתאים להוראות התב"ע, לפיהן העיצוב של התוספות יהיה בהתאם לאופי

השכונה. חלק מהחזיתות המוצעות הן קירות מסך שאינן אופייניים לשכונה.

6. אין למקם ממ"דים ומרפסות שירות בחזיתות לרחוב.

7. בחצר 2 בורות מים היסטוריים. אמנם הם יצוקים בטון ובעלי תקרה שטוחה אך יש לשמרם בשל

הסיפור הייחודי של בורות המים בירושלים. בתכנית המבוקשת לא מוצע לשמרם. יש לסמנם את מיקומם ע"ג תכנית הפיתוח וקומת המרתף. נראה כי ניתן לשלבם עם הבינוי המבוקש ולהשתמש בהם.

8. לא הוצגו חתכי רחוב והצגת 2 מבנים מכל צד לפחות של המבנה המבוקש.

9. אם יוחלט לא לקבל את המלצות מחלקת השימור ולאשר את הבקשה, להלן תנאים להיתר:

• יש להגיש נספח פרטים לשימור ופרטים חדשים לאישור מחלקת השימור.

יש להוסיף פרטי הפרדה.

• יש להגיש כתב התחייבות וערבות בנקאית למחלקת השימור.

• יש לקבל אישור לתיקי התיעוד ממחלקת השימור.

• יש להגיש למחלקת השימור חו"ד של מהנדס לאישור מחלקת השימור.

יש להגיש סקר עצים

	סדר יום ועדת שימור
סדר יום ועדת שימור 16/02/2020 - כ"א שבט תש"פ		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2020/26		מספר ועדה
3940		מספר תיק

	נתונים כלליים
מלכי ישראל , כרםנת אונביםרה כםלל יים		כתובת
שפירא משה חיים		שם המבקש
בקשה להיתר בניה		סיבת הפניה
2018/0539.00		תיק רישוי
		מספר תכנית
2 מרתפי חניה עם מחסנים + חדרים טכניים, עבור מתחם שנלר שלב ב'		מהות הבקשה
		מספר תיק תיעוד
אדריכלית בן שמחון אביגיל		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	117	30082

- 14 -

רקע

רקע הסטורי אדריכלי

מתחם שנלר – נוסד ע"י האב יוהן לודוויג שנלר בשנת 1860 כבית היתומים הסורי. שנלר, כומר פרוטסטנטי גרמני, יזם בניית מוסד חינוכי עבור ילדים נוצרים שהציל מפרעות שקיימו הדרוזים בלבנון.

שנלר דגל בחינוך דתי ומקצועי והפך את המקום למוסד חינוכי מהמעלה הראשונה בו התחנכו גם נוצרים מקומיים. במתחם נבנו מספר מבנים בעלי ערך היסטורי וארכיטקטוני רב: בניין מנהלה מרכזי, מעון עוורים, סדנאות מלאכה, אורוות ועוד. סגנון המבנים הוא אירופאי-גרמני. המבנה המרכזי תוכנן ע"י האדריכל קונרד שיק. במבנה מגדל פעמונים. בשנת 1939 עם פרוץ מלחמת העולם השניה, גורשו הגרמנים והמתחם הפך לבסיס צבאי של הבריטים. לאחר קום המדינה שימש המתחם כמחנה צה"ל.

כיום משמש חלק מהמתחם לפרוייקטים חדשים למגורים. המבנים ההיסטוריים מוגדרים כמונומנטים לשימור.

במתחם סומנו 8 מבנים לשימור: המבנה הראשי של בית היתומים עובר שיפוץ הנדסי ומתוכנן בו מוזיאון קהילות ישראל, מעון השוליות שבימים אלו מתכננים את שיפוצו, מעון העוורים, בית האינספקטור, מעון הבנות, בית הצריח והבית האדום.

המתחם הוקף בחומה לכל אורך רחוב מלכי ישראל ולכיוון רחוב פלדמן. רוב החומה פורקה במסגרת עבודות על הפרוייקטים שאושרו בשנלר – פרוייקט מרום ירושלים ואחוזת שנלר. החומה משולבת בקיר הקדמי של פרוייקט אחוזת שנלר לאחר שהעתקתה אושרה בתב"ע. הכניסה הראשית נבנתה מחדש.

החומה הפונה לרחוב מלכי ישראל אושרה להעתקה בתב"ע 2447ג'. בתב"ע מופיע פתח אחד בחומה.

מספר פרוייקטים בבניה – מרום ירושלים, אחוזת שנלר.

רקע תכנוני

תכנית 2097 – הגדרת המתחם כמונומנט לשימור.

תב"ע 2447ב' – משנת 2005 – התב"ע מאפשרת את העתקת החומה כ-5 מ' צפונה. לפי התב"ע, סעיף ,10 תנאי למתן היתר יהיה עיצוב החזית לכיוון רחוב מלכי ישראל תוך התייחסות והתחשבות מירבית בחומה לשימור. יש הוראה להגיש את ההיתר בקנ"מ .1:50

- 15 -

בסעיף ,11 יש התייחסות גם לפתיחת פתחים בחומה מעבר לפתח שאושר בתב"ע (3 פתחים בסה"כ), שלכל שינוי נדרש אישור מהנדס העיר.

היתרים שאושרו:

פרוייקט מרום ירושלים:

2011/871.00

2011/871.01

2011/871.02

2011/871.03

פרוויקט אחוזת שנלר –

20145/275.01

2016/859.00

2016/621.00

2016/621.01 – היתר הכולל תכנית צל לכל החומה להעתקה. ההיתר כולל פרטים והנחיות להעתקה.

2016/859.00

2016/860.00

2016/861.00

קיימים 12 היתרים נוספים בתהליך. היתרים לבניינים חדשים והיתרי שינויים. התקיימו דיונים בוועדה מקומית או ברשות רישוי.

סיכום ישיבה אצל מהנדס העיר – 18.5.16

קירלשימור

.7הדרוגהקייםבחזיתמלכיישראלביחדעםהחזיתלשימורמאושר,כאשרהחזית לשימורבולטתביחסלמישורהקייםהחדשכ-30ס"מ.

.8הקירלשימורימוקםמעברלגבולהמגרשיםשלהיזמיםכפיהמופיעבתב"עויבנה בתחוםהדרךהעירוני.

.9החזיתלשימורבמבנההמוצעע"יהאדריכליםו"במדרגות"לאורךהרחובמאושר.

כניסהלמתחםאחוזתשנלר

.10הוצגובפנימהנדסהעירשתיהכניסותהקיימותלמתחםאחוזתשנלר,כאשר כניסהאחתהינהבחלקהמזרחישעלרחובמלכיישראלוהשניהבצדהמערבי בצמודלביתהאינספקטורדרךהשצ"פאשרבאחריותהפרויקטהשכןבמתחםשנלר.

דיון בוועדת שימור 23.5.16

החלטה:

וועדת השימור, לאחר ששמעה את עדכונו של אדר' אורי פדן, יועץ השימור מטעם עיריית ירושלים במתחם שנלר, מבקשת שכל דיון בהתרים לפיתוח חלקים של מתחם שנלר, הכוללים בנייה מעליה, שינויים בגדר, כגון פתיחת פתחים ואלמנטים נוספים יגיעו לבחינה ודיון בוועדת השימור.

התכנית המוצעת

בניינים חדשים במגרש 2 - שלב ב' בפרוייקט אחוזת שנלר הכוללים את העתקת החומה והצמדתה לחזיתות הבניינים. בתכניות מוצעים 4 שערים בחומה המועתקת בחזית לרחוב מלכי ישראל: מוצעים 2 פתחים רחבים לכניסת רכבים לחניון – במרכז הפרוייקט ןממזרח לו (שערים ,2 ,)4 פתח לכניסה ציבורית (שער )3 ופתח קיים לכניסה זמנית לפרוייקט (שער )1 הממוקם מול מרכז בניין B שכבר בנוי.

	דעהוחתל טשהימ ור	עהד	ווע	התחאלטריוךת דקיווןדמ ות בו	הת
החלטת ועדת שימור מס' 25 יש לקיים תאום עם מחלקת השימור בהתאם להוראות התב"ע. העתקת חומה מקורית לכל גובהה המקורי. יש להגיש תיעוד ומדידה. לשוב ולדון בוועדת שימור.			02/02/2020

- 16 -

ההיתרים הרלוונטיים לחומה המבוקשים בשלב זה:

2018/536.00 – חניות ומרתפים.

29/5/19 – החלטת וועדה מקומית -ישלקבלאישורמח'שימורסופילחומההפונהלכווןמלכיישראל ולפריצותהמוצעותבה...

בשלבזה,מבקשיםאתכללהמסחרפנימיכנדרשעפ"יהסיכומים,פרטל-2חנויותהמבוקשותבחזית הקדמית,מעברלחומההקיימתלשימורוללאגישהישירהמהרחוב.נושאזהמובאלהכרעתהוועדה...

עלפיסיכוםישיבהמיום02.10.14אצלמהנדסהעירבהשתתפותהיזמים,והצוותהמקצועישלאגף התכנוןואגףהרישוי:העירייהמסכימהלשילובקומהמסחריתבחזיתהפונהלכווןרחובמלכיישראל,על פיהוראותתכניתהמתארלירושלים,ובכפוףלעמידהבתקןהחניההרלוונטילשטחיהמסחר..."

בהתאםלסיכומיםקודמיםנקבע,כישטחיהמסחריופנולחזיתהפנימית תנאילאישורהפתחהמוצעבחומהלשימורעבורגישהלמסחר,יהיהאישוריחידתהשימור.

2018/535.00 – בניין D

החלטתוועדתמשנהמתאריך29.5.19לגביהחומה–

ישלהציגאתמיקוםהחומההנוכחיהפונהלכווןמלכיישראללביטולואתמיקומההחדשכמבוקש.–יש לקבלאישורמחלקתהשימורהחתוםע"גההגשההמציגהאתהפתרוןכנ"ל.

ישלסמןאתמיקוםהחומהבתיאוםעםאדריכלהעירכ"קירלהעתקהושיחזור"

2018/537.00 – בניין 3A

החלטות ועדת משנה מיום 29.5.19

יידרשלתכנןאתפתרוןרחבותכיבויאשבאופןשלאייגרעהרצףשלנטיעתהעציםברחוב.

יידרשאישוראדריכלהעירלכניסותלמבניםהמצוינותמהרחוב.

ישלסמןאתמיקוםהחומהבתיאוםעםאדריכלהעירכ"קירלהעתקהושיחזור"

לאמוצגותגדרותע"גההגשה,ישלהציגפריסתגדרותעלגביההגשה.

החלטות קודמות בוועדות שימור

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 26

לאשר את הבקשה בתנאים הבאים:

1. כל ההיתרים הנ"ל נדונו בוועדה מקומית והופנו למחלקת שימור לצורך אישור. למרות זאת, פנו

המבקשים למחלקת שימור על מנת לקבל פטור. יש להפנות כל היתר רלוונטי לחומה או היתר בסמיכות לבניין לשימור למחלקת שימור.

2. יש לתקן את הבקשות:

א. דרושה הטמעת חזית החומה והוראות השימור של החומה בהיתרים הרלוונטיים.

- 17 -

ב. יש להציג את פריסת החומה בקנ"מ 1:50 כנדרש בתב"ע ופרטים.

ג. בתכניות המוגשות ממפלס 0.00 ומעלה, לא מוצגות הקומות שמתחת הפונות לרחוב מלכי

ישראל והחומה. יש להציג חזיתות כמקובל כולל הקומות התחתונות. יש להציג בתכניות מפלס 0.00 את רחוב מלכי ישראל והכניסות בקו מבט.

ד. יש להוסיף חתכים דרך החומה בכל מקטע.

3. תכנית הצל שאושרה בהיתר 2016/621.1 אינה מתקיימת באופן מדויק. לבקשתנו הוצגה תכנית

קומפילציה לחזית החומה כולה.

מעיון בתכניות עולה כי שער מס' 1 בהיתר המאושר, הכולל את העמודים המועתקים הינו שער זמני. אין סיבה להותיר שער דמי במיקום זה. ניתן להעתיק חלק מהחומה למקטע זה ולהעתיק את העמודים המקוריים לשער אחר. מומלץ להעתיק לשער 3 המהווה כניסה ציבורית. העמודים לא יוצמדו לקיר מאחוריהם אלא יעמדו כאלמנט חופשי המחובר לחומה באופן דומה לחיבור המקורי. בנוסף, העמודים לא הועתקו באופן מדויק. חסר בהם פס אבן לבנה מתחת לכותרת. יש לשחזר חלק זה באופן מדויק. יש להציג פרטים.

4. שער A – אושר בהיתר 2016/621.1 אך מוצע בפריסה החדשה בתכנון מעט שונה הכולל 3 עמודי

שער ו-2 שערי ברזל. יש להסביר מה נחיצות השערים. במידה ולא מתוכננים בפועל כניסות, יש לשחזר את החומה גם במקטע זה. במידה והכניסות נחוצות, יש להציג עוד חלופה לתכנונו -

שער אחד עם 2 עמודים משני צדיו.

5. שער כניסה חדשה למסחר – המיקום המוצע קרוב מאד לשער .3 יש לבחון אפשרות להיכנס

משער 3 על מנת לצמצם את מספר הפתחים בחומה.

6. גובה החומה – יש להשאיר את הגובה המקורי עד כמה שניתן.

7. יש לציין כי אין התייחסות באף אחד מההיתרים שהוגשו עד כה לפרוייקט, פתרון לחומה שמול

בית האינספקטור (הוחלט שמקטע זה יהיה באחריות פרוייקט אחוזת שנלר בהחלטת מהנדס העיר מתאריך .)25.10.15 באחריות פרוייקט אחוזת שנלר להציג פתרון ראוי. יש להגיש היתר עבור העתקת החומה באזור זה בהיתר נפרד.

8. תנאים להיתר – אדריכל שימור מלווה, ערבות בנקאית, נספח פרטים.

	סדר יום ועדת שימור
סדר יום ועדת שימור 16/02/2020 - כ"א שבט תש"פ		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2020/26		מספר ועדה
3795		מספר תיק

	נתונים כלליים
שבזי 16 , נחלת אנחתיוםנים כלליים		כתובת
ביטמן - בן צור, בועז - אלון		שם המבקש
תמ"א 38		סיבת הפניה
15200		מספר תכנית
תוספת קומה וחצי וקומת מרתף לבניין לשימור בעל 2 קומות וגג רעפים		מהות הבקשה
הנדס' בן הרוש רבקה מורן אדריכלות		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
לא	5135	30109

- 18 -

רקע

רקע היסטורי ואדריכלי-

האתר ברח' הרב שלום שבזי 16 ממוקם בשכונת זיכרון אחים הנמצאת בפינה הצפון מערבית של נחלאות.

השכונה הוקמה בימי המנדט הבריטי יחד עם שכונות היסטוריות נוספות- נחלת אחים, נווה בצלאל וזיכרון יעקב.

אזור זה מאופיין במגוון עשיר של עדות ותרבויות, חיבור בין ישן וחדש, בין מסחר ומגורים ואת השלבים השונים אשר נבנו במהלך השנים, החל מסוף המאה ה19 ועד לסוף שנות ה40 של המאה ה20 .

שכונת זיכרון אחים הוקמה ב1929 ובהמשך סופחה לשכונת נחלת אחים.

בשכונה סמטאות ורחובות המיוחדים לה ונופה נשקף מן השטח הפתוח בקרית הלאום.

המבנה בנוי בחלקה .135

ממזרח- חלקה ,223 ממערב- חלקה 134 מצפון- חלקות 256 + 267/3 ומדרום- חזית לרחוב שבזי.

עפ"י תיק התיעוד, המבנה נבנה במספר שלבים.

תחילה בשנות ה 20 של המאה 20 נבנה בית דו- קומתי עם גג רעפים בסגנון אקלקטי פשוט. במהלך שנות ה 30 נבנתה תוספת אחורית מטיח ונסגרה המרפסת לאורך החזית המערבית בסגירת זכוכית.

במהלך שנות ה 40 הורחב המבנה לכיוון דרום ובשנות ה 60 נבנה מבנה טיח נוסף באזור הדרומי של החלקה.

במפת SOP משנת 1937 ניתן להבחין שקיים גוש בינוי קטן מהקיים היום בפינה הדרום מזרחית של המגרש וסימון להימצאות בור מים בחצר המגרש. על פי מפת הגושים המנדטורית קיים סימון זהה למפת הsop עם זאת עפ"י מפת ואן ליר משנת 1967 ניתן לראות כי מדובר בתוספת של מבנה והינו בעל שלושה פתחים רחבים וגדולים ואינו זהה בגודלו ובצורתו למבנה המופיע במפות ההיסטוריות.

כיום קיים מבנה מטויח בפינה זו על קו 0 כלפי דרום ומזרח.

תיק התיעוד מתאר כי קירות הבית החיצוניים נבנו בטכנולוגיית בניה ירושלמית (בטון+ גב אבן) וכי קירות אלה הם קירות נושאים. הבית מקורה בתקרת ריילסים ובטון.

יש לציין כי על פי עובי הקירות המופיעים בקומת הקרקע של תכניות המדידה בתיק התיעוד נראה כי מדובר בקירות דבש ולא קירות בטון. כמו כן בחלקו המערבי של המבנה קיים 'חלל אטום' בקומת הקרקע אשר לא ניתן לתעדו בשלב זה וידרש תיעוד בהמשך על מנת להבין מה יש בחלל זה.

במבנה נשמרו חלונות ודלתות, ריצוף מקורי בשלושה אזורים שונים בתוך הבית.

	עדות שימור החלטה	ע	ווע	החלטות קודמות בו תאריך דיון	ה ת
החלטת ועדת שימור מס' 23 ניתן לאשר את הבקשה בכפוף לתנאים הבאים- .1 בתיק התיעוד מופיע אזור בתכנית קומת הקרקע ומוגדר "חלל אטום". מאחר ומוצע בינוי וחפירה באזורים אלה, אשר עלולים לפגוע באלמנטים היסטוריים, יש לתעדם ולהתאים את התכנון המוצע לתיעוד בכפוף לאישור מחלקת השימור. יש לסמן את כל קונטור החלל האטום על פי מידותיו המצוינים בתיק התיעוד. .2 קווי הבניין ייבחנו משפטית במחלקת התכנון. .3 הטמעת תכנית הנדסית וחוות דעת מהנדס שימור המורשה על ידי מחלקת שימור מבנים לצורך אישור מחלקת שימור. .4 ניתן להעתיק את החזית המערבית בתאום עם מחלקת תכנון. .5 פרטים נדרשים לאישור מחלקת שימור: פרט חיבור בין הקיר ההיסטורי לתוספת החדשה, פרט מעקה מרפסת ופריסה של החלונות החדשים המוצעים וכל פרט הנדרש על פי תכנית דרום נחלאות. .6 מראה חלונות הממ"ד המוצעים יותאמו ככל הניתן למראה הפתחים הקיימים בחזיתו המקוריות. .7 יש לצמצם את אורכן של החצרות האנגליות ולהציע גינון במקום. .8 יש לפרט חומרי גמר על גבי החזיתות. .9 יש לצבוע בגוון סגול בהיר את מרכיבי השימור בתכנית, בחתכים ובחזיתות.			05/01/2020
החלטת ועדת שימור מס' 20 הוועדה, לאחר ששמעה את חוות הדעת של מחלקת התכנון ומחלקת השימור ואת אדריכל התכנית, מחליטה לשוב ולדון בחלופות תכנון למגרש.			24/11/2019

- 19 -

בחלקה לא קיימים עצים בוגרים.

בתיק שהוזמן מהארכיב ההיסטורי של עיריית ירושלים נמצאו תכתובות ושרטוטים בנוגע לגדר ולמבנה המטויח הקיים על קו 0 מדרום ומזרח.

מעיון במסמכי התיק (וכפי שנראה במפה משנת )1937 נראה כי יתכן והיה קיים מבנה עזר ששימש כמחסן בפינת החלקה אם כי לא מדובר במבנה בעל שתי קומות מלבני עם מרפסת גג. עם זאת קיימת תכתובת לגבי הרס של בור מים שקיים בחלקה ובניית גדר בגובה 1.50 מ' וזאת בניגוד לדרישות מהנדס העיר דאז. כתב אישום בגין עבירות אלה הוגש ומתועד בתיק. עבירות בניה אלה בוצעו במהלך שנות החמישים וזאת כדי להשמיש את השטח כמוסך או כחניה לבעל הבית אשר היה נהגו של שר החינוך והתרבות.

רקע תכנוני-

גו"ח .30109/135

• האתר בתחום העיר ההיסטורית.

• המבנה הינו היסטורי על פי הגדרתו בתכנית .10038 • הבניין מוגדר לשימור בכרטסת השימור העירונית, אתר מספר .1970 • על האתר חלה תכנית נחלאות דרום 184523 בתוקף משנת 2017 ומייעדת את המגרש לאזור מגורים חדש 3 %190 בניה (עיקרי + שירות) בניה עד 3 קומות וגג רעפים בשימוש. המבנה מסומן לשימור-

דרגת שימור .3

היתרי בנייה- קיים רישום של שתי בקשות להיתרי בניה (1949/1548.00 + )1949/1548.01 שעיקרם תוספת בניה לדירות ובניית גדר מעל גובה 1.5 מטרים. לא נמצא היתר.

החלטות קודמות בוועדות שימור

- 20 -

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 26

המשך דיון בנוגע לסעיף 2 בהחלטת ועדת שימור מס' 23 לאחר שנמסר המידע אודות מבנה העזר הממוקם בקו 0 בפינת החלקה מחלקת השימור הסבירה את המלצתה בדיון שהתקיים בוועדת השימור בתאריך 5/1/20 והוחלט כי קווי הבניין ייבחנו משפטית במחלקת התכנון.

מצורפים בזאת חוות דעתו המשפטית של עו"ד דני ליבמן, המשנה ליועמ"ש לעירייה לנושאים מיוחדים מיום 12.1.20 ותגובתו של עו"ד עודד הכהן מטעם היזם מיום .30.1.20 מחלקת השימור סבורה כי המבנה המדובר אינו מייצג ערך היסטורי, אדריכלי או חברתי, נבנה בעבירה, מסתיר את החזית הקדמית של המבנה ההיסטורי, אינו תורם ומנוגד במראהו למבנה ההיסטורי המקורי ואינו תואם לקוי הבניין של התכנית החלה במקום ולכן ממליצה לא לאשר את הבינוי המוצע.

להלן תנאים לאישור הבקשה אשר מצטרפים להמלצתנו הקודמת מיום 5.1.20 .

תנאים למתן היתר בניה:

• יש לצרף לפרויקט זה אדריכל שימור מלווה שיפעל עפ"י הנחיות טופס דרישות מחלקת השימור, טופס מינוי חתום ע"י אדריכל.

• יש להגיש כתב התחייבות וערבות בנקאית למחלקת השימור, על הערבות להיות בתוקף לשנתיים מיום הגשת הערבות למחלקת השימור .

• יש לקבל אישור לתיק התיעוד ממחלקת השימור.

תנאים שיירשמו בהיתר הבניה:

• הבנייה תבוצע עפ"י ההיתר והנחיות אדריכל מלווה החתום על טופס דרישות מחלקת השימור.

הטופס יוחתם בשלב קבלת טופס .2

• היתר זה כפוף לכתב התחייבות וערבות בנקאית שנמסרו למחלקת השימור.

• היתר זה כפוף לחו"ד הנדסית שימורית שאושרה במחלקת השימור.

• השלמת תיעוד של האזור המוגדר "חלל אטום" בקומת הקרקע ואישור מחלקת השימור לתכנון המוצע באזור זה.

• תנאי לתחילת עבודות בניה-

1. הצגת אישור מחלקת השימור על מינוי אדריכל שימור.

2. תיעוד בור המים בחלקה וקבלת הנחיות לשימור הבור ממחלקת השימור.

• תנאי לתחילת חיפוי אבן הבניה החדשה - אישור מחלקת השימור לאבן המוצעת להרכבה.

• לא תותר הריסה או פירוק והרכבה של חזיתות המיועדות לשימור לרבות פרטי מסגרות ונפחות מהבניה המקורית הקבועים בר פתחים.

• לא תותר התקנת מערכות טכניות או צנרות חיצונית על חזיתות המיועדות לשימור.

• הבינוי יבוצע על פי הפרטים המפורטים במסמכי התכנית וכל סטייה מהם תחייב תיאום עם מחלקת השימור.

• תוספות ושינויים בחזיתות לשימור שאושרו ע"י מחלקת השימור יבוצעו באמצעות אבן היסטורית מפירוק.

- 21 -

תנאי לקבלת טופס 2

• יש לצרף התחייבות אדריכל שימור מלווה ולהודיע למחלקת שימור על תחילת העבודות.

תנאי לתעודת גמר ושחרור ערבות בנקאית:

• אישור מחלקת השימור בכתב.

• ניקוי חזיתות על פי הנחיות מחלקת השימור, הסרת צנרות, מזגנים וחיווטים.

	סדר יום ועדת שימור
סדר יום ועדת שימור 16/02/2020 - כ"א שבט תש"פ		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2020/26		מספר ועדה
3824		מספר תיק

	נתונים כלליים
חיל נשים 6 , קטמנתוןו נהיםיש כנהלל יים		כתובת
בר יובל		שם המבקש
תמ"א 38		סיבת הפניה
חיזוק מבנה ותוספת קומות במסגרת תמ"א 38		מהות הבקשה
		מספר תיק תיעוד
אדריכלית הלוי קארין		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
לא	0	0
לא	42	30006

- 22 -

רקע

רקע היסטורי אדריכלי

האתר ממוקם במתחם ההיסטורי של שכונת קטמון הישנה, שכונה שנבנתה ע"י ערבים אמידים במהלך תקופת המנדט הבריטי על שטחי קרקעות שהיו בבעלות הכנסייה האורתודוכסית היוונית. בתחום החלקה קיים מבנה מגורים משותף בן 3 קומות וגג שטוח מעל קומת מרתף חלקית, נבנה בשנות השביעים מכוח היתר בניה מס' .1971/0751.00 ממזרח לחלקה נושאת הבקשה ממוקם בית כנסת שכונתי (חלקה ביעוד מוסד), וממערב לו בנין היסטורי אופייני; המבנה הקיים אופייני לתקופה הישראלית המוקדמת – בנוי בתכנון סימטרי עם מרפסות פתוחות מקורות משני צדי בחזית הראשית, בניה בבטון מחופה אבן בעיבוד טובזה. במרכז החזית הראשית קיימים פרטי אבן איכותיים בחזית חדר המדרגות, קיים אלמנט ייחודי של מרפסות משולשות בחזיתות הצד, משלב הבניה המקורי. המבנה נבנה בהתאם לקווי הבנין המותרים וסביבו שטח היקפי פתוח. בגינה הקדמית נקבעו בהיתר מקומות חניה לדירות. קיימים שני עצים בוגרים בתחום החלקה.

שטח המגרש 552 מ"ר, לא כולל שטח דרך מאושרת 32 מ"ר בחזית דרומית, 6 יח"ד קיימות.

רקע תכנוני

1. האתר אינו נכלל ברשימת השימור העירונית ואינו מוגדר בנין היסטורי בהתאם להגדרות תכנית .10038

2. האתר נכלל בתחום הבינוי של העיר ההיסטורית כהגדרתה בתכנית .10038

3. תכנית מאושרות -

א. מתאר 62

ב. 2047 תכנית בתוקף משנת .1974/5

התכנית הפקיעה לאורך החזית הדרומית שטח לייעוד דרך מוצעת או הרחבת דרך.

* החלקה נושאת הבקשה מסומנת ללא בינוי בתשריט התכנית המאושרת מתאריך .1974/5

ג. 2878 תכנית בתוקף משנת .1989 יעוד קרקע אזור מגורים מיוחד, %75 ב 3 קומות מעל קומת מרתף.

המבנה אינו מסומן כבניין אופייני. קו בנין 6 מ' חזית ראשית, 4 מ' צדי, 5 מ' אחורי.

4. תכנית אב למושבות – מהווה מסמך מדיניות. התכנית אינה מסמנת את המבנה הקיים לשימור. יעוד

קרקע: אזור מגורים 2 – שימור מרקמי ותוספת מתונה. טור ב' 5 קומות מרבי, 16.5 מ' גובה מרבי, %135 זכויות בניה מעל הקרקע, %33 תכסית מותרת, קו בנין קדמי לפי הקיים ברחוב, 4 מ' צדי, 5 מ' אחורי

5. היתרים מאושרים -

- 23 -

א. היתר בניה 1971/0751.00 לבניה חדשה (הונפק בשנת )1973 – היתר שמכוחו נבנה הבנין הקיים

ב. היתר שינויים 1971/0751.01 (הונפק בשנת )1976

* קיים תיק מידע מתאריך 17/02/19 להיתר מכוח תמ"א 38 בקשה מס' 2019/5143 * נקלטה תכנית מפורטת מס' 741934 (טרם עמדה בתנאי סף) לתוספת 130 מ"ר והמרת שטחי שירות בקומת מרתף לשטח עיקרי. התכנית קובעת ייעוד מגורים ב' והוראות בינוי מפורטות.

התכנית המוצעת

בקשה מס' 15312 להיתר בניה מכוח תכנית מקומית 10038 לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, מהותה חיזוק מבנה ותוספות בניה כמפורט: חיזוק חיצוני הבנין הקיים, תוספת מעלית חיצונית בצמידות לחזית דרומית ראשית, הפיכת מרפסות מקורות חזית ראשית לשטח עיקרי הדירה ותוספת מרפסות זיז בחזית ראשית, הרחבת בניה בחזיתות הצד והאחורית. עמודות ממ"דים בחזית אחורית, מבוקשות בהקלה עד למרחק 1.6 מ' מגבול מגרש.

וכן תוספת בניה קומה ד' מורחבת מלאה וקומה ה' חלקית (מציגה קומה חלקית שעתידה להיבנות לאחר אישור התכנית הנקודתית המוצעת לעיל). חדר מדרגות מוצע עד למפלס .+19.19 התכנית מציגה הרחבה של קומת המרתף לשימוש מחסנים והשמשה של חלקה הקדמי המזרחי עבור 1 יח"ד מוצעת לרבות שינוי מפלס הפנים ושינוי מפלס הפיתוח בחצר המזרחית.

התכנית מציגה מערך מכפילי חניה מוטמנים לעומק 13 מ' בחצר, סה"כ מוצעים 14 מקומות חניה.

שטח הבניה הכולל המבוקש 1341 מ"ר שהם %230 משטח המגרש. מוצעות 5 יח"ד חדשות.

התקבלה חו"ד ראשונית מהמחלקה לתכנון העיר מתאריך 29/10/19 להלן

1. תכנון- התוכנית המוצעת תואמת למדיניות תוכנית אב המושבות המאפשרת באיזור זה בינוי עד 5

קומות . במסגרת הבקשה מוצע תוספת של 1.5 קומות וסה"כ בינוי של 4.5 קומות. ובנוסף מבוקשת תב"ע - להשלמה של הקומה החלקית והמרת שטח שירות לעקרי ותוספת יח"ד בקומת המרתף.

הבקשה במסגרת התב"ע חורגת בחצי קומה מהמדיניות ומציעה 5.5 קומות בחתך כלפי רחוב.

2. קומת המרתף - דירה מס' 1 מבוקשת במסגרת תב"ע עתידית, מוצעת חפירה של חצר וחשיפת

הקומה מעל הקרקע. וכן המרה של שטחי שירות לעקרי- תוספת יח"ד זו מהווה חריגה במס' קומות עפ"י מדיניות בחצי קומה על כן לא מקובלת על מח' התכנון.

3. חניה- יש להציג פתרון חניה בעזרת מכפילים- לא ניתן להקטין את מס' מקומות החניה הקיימים,

יש להראות מיקום חניה ליח"ד עפ"י התב"ע המבוקשת.

הבקשה מציעה 5 מקומות חניה בעוד שבהיתר המאושר קיימות 6 חניות- לא ניתן לבטל מקומות חניה שבהיתר.

4. גובה קומה טכנית לגג תהיה עד 2.20 מ'.

5. ביח"ד החדשה המבוקשת במסגרת התב"ע- יש להראות גובה מיני' של 2.5 מ'.

6. יש להראות שככל שלא תאושר תב"ע- היח"ד בקומה החלקית יהיו עד 80 מ"ר.

7. מרפסות- לא ניתן להציע מרפסות בחזית אחורית בדירות החדשות מעבר לקווי התמ"א (מקודמת

תב"ע תקנונית לשינוי קווי בניין למרפסות עפ"י קווי התמ"א ולכן לא ניתן לעבור למח' הרישוי עד לאישור התב"ע) או לסמן את המרפסות בהתאם לתב"ע מאושרת.

8. יש לשמור על גובה הגדר עפ"י הקיים.

9. גג- יש להראות מתקנים על הגג בנסיגה מקסימלית מהחזית לרחוב.

10. שימור-טרם נתקבל חוו"ד מח' שימור.

11. להשלים דף מידע עם קווי בניין.

- 24 -

12. עצים- אין עצים בוגרים בתחום המגרש. יש להציע שתילה של עצים בוגרים חדשים על כל 100 מ"ר

הפנוי מבינוי שתילה של עץ אחד חדש לפחות- בכפוף לאישור מח' שפ"ע.

13. ניקוז מי נגר- תכנון %50 משטח הלא מבונה כשטח חלחול וגינון עפ"י סעיף 6.19 בתוכנית 10038 .

14. תברואה ומערכות טכניות- יש למקם את ביתן אשפה והמערכות הטכניות על הגדר בצמוד לגבול

חלקה שכנה.

15. יש להראות פתרון למסתורי כביסה.

16. יש להציג חתכי רחוב בעיר ההיסטורית

17. תוכנית פיתוח-יש לסמן הפקעה בגרפיקה בולטת.

יש להציג את מפלסי הקרקע בתוכנית הפיתוח.

18. לא ניתן להציע מרפסת מוגבהת כפי שמוצג עבור דירה מס' .3 יש להציג פיתוח שטח הכולל דירוג

הגיוני.

19. נגישות- הדירות החדשות ממשיכות תוואי קיים של מדרגות בתוך דירה. המעלית אינה מהווה

פתרון נגישות מלא לבניין. לא ניתן להנגיש את המבנה בצורה מלאה מכיוון שהמבנה בנוי בחצאי קומות- מקובל על מח' התכנון.

ניתן להציג חלופה המפלסת את הקומות החדשות כך שתהיה ללא מדרגות פנים.

20. יש להטמיע בבקשה תמונות מצב קיים והדמיות מצב מוצע עם הקשר עירוני רחב וכן חסר

בהדמיות פירוט חומרים.

21. יש להציג בחתכים ובחזיתות בינוי גובל וכן מפלסי פיתוח וגבהים מעבר לגבול התוכנית.

22. "היתר לתוספות הבנייה למבנה קיים מותנה בבדיקה בדבר הצורך בחיזוק המבנה לפי הוראות תקן

ישראלי ת"י 413",

23. תנאי לתחילת עבודות במגרש הינו הריסת כל עבירות הבניה בפועל ואישור מח' הפיקוח.

24. תנאי להתחלת העבודה על הקומות החדשות הינו סיום העבודות והחיזוק של הקומות הקיימות

בהתאם לסעיף 7.1 הנוגע לשלבי ביצוע בהוראות .10038

25. הערות טכניות/שרטוטיות: יש להציג ציון שטח כל דירה

הבקשה טרם נדונה בוועדות התכנון.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 26

לאשר את התכנית המוצעת בכפוף להשלמות ותיקונים להלן -

1. אין התנגדות לחיזוק חיצוני והרחבות הבניה המבוקשת במבנה מגורים קיים שאינו היסטורי

המבוקשים מכוח תכנית .10038

2. יש לסמן לפירוק גדר קיימת בשטח ההפקעה ומצב מוצע גדר בגבול קו מגרש דרומי. יש להוסיף פריסת

גדרות מצב מוצע למסמכי ההרמוניקה. יש לפרט ככל הניתן מיקום מערכות בית משותף. יש להציג מיקום מוני מים שלא ע"ג חזית ראשית. חדר אשפה אינו יחרוג מקונטור חזית ראשית.

יש להציג פיתוח מצב מוצע של החצר הקדמית לרחוב חיל נשים לרבות פרטי ריצוף, הסדרת שביל אל הכניסה הראשית ופרט מוצע מכפילי חניה מוטמנים ללא בינוי כלשהו על קרקעי. לא תותר התקנת מכפיל בסמוך לכניסה הראשית של המבנה, אלא בצדי החצר בלבד. יש להוסיף בתכנית הפיתוח נטיעות חדשות בשטח החצר הקדמית, בכפוף לאילוצים התכנוניים של חניה מוצעת.

3. יש להציג שיפור תכנוני לעיצוב החזית הראשית הדרומית, תוך צמצום ממדי החלונות המוצעים עבור

מעלית והמגורים ותכנון קיר צדי התוחם מרפסות זיז מוצעות בהשאלה מהעיצוב הקיים.

יש להוסיף לתכנון מבואת כניסה ראשית במפלס קומת הקרקע המוצעת לצד המעלית.

4. יש לבחון הריסה ובניה מחדש של חדר המדרגות במסגרת התכנית המוצעת, שכן תוספת המעלית

במצב המוצע אינה נותנת מענה נגישות לקומות, כמו כן תהווה גרעין חיזוק למבנה.

- 25 -

5. יש לשמור על גובה קומות טיפוסי בתוספת הבניה המוצעת מעל הבנין הקיים.

6. דירה בקומת מרתף אינה מאושרת בהתאם לחו"ד המחלקה לתכנון העיר שכן מהווה חריגה לגובה מרבי

בהתאם למסמך תכנית האב. ככל שתאושר בוועדה המקומית יש לסגת בחפירה המוצעת עבור חצר אנגלית למרחק __ מקו מגרש צפוני.

7. יש לסמן בכל החזיתות והחתכים בהרמוניקה קו קרקע קיים בהבחנה מקו קרקע מוצע.

8. כתנאי למתן היתר יוגש למבנה נספח פרטים בהתאם לעקרונות העיצוב סעיף 6 בתכנית האב. יש

להוסיף בהערה מיוחדת פרטי החיפוי המוצע. להוסיף שרטוט מבנים סמוכים בחזית ראשית.

	סדר יום ועדת שימור
סדר יום ועדת שימור 16/02/2020 - כ"א שבט תש"פ		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2020/26		מספר ועדה
3866		מספר תיק

	נתונים כלליים
יהושע בן גמלא 4נ1ת ,ו נקיטםמ כולן להיייםשנ ה		כתובת
אפרת אילן		שם המבקש
תמ"א 38		סיבת הפניה
לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה		מהות הבקשה
		מספר תיק תיעוד
אדריכלית הלוי קארין		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
לא	50	30004

- 26 -

רקע

רקע היסטורי אדריכלי

האתר ממוקם במתחם ההיסטורי של שכונת קטמון הישנה, שכונה שנבנתה ע"י ערבים אמידים במהלך תקופת המנדט הבריטי על שטחי קרקעות שהיו בבעלות הכנסייה האורתודוכסית היוונית. בתחום החלקה קיים מבנה שיכון שנבנה בין השנים 1948-1956 לפי מפת התפתחות השטח הבינוי באטלס ירושלים (הוכן ע"י המחלקה לגיאוגרפיה של האונ' העברית). המבנה בנוי בתכסית מלבנית האופיינית למבנה שיכון במידות 50 מ' אורך X 8 מ' רוחב, אחד מתוך 4 מבנים זהים הקיימים בחלקות הסמוכות 47,48,49,50 גוש .30004 הבנין נושא הבקשה ממוקם בחלקה הדרומית ביותר, פונה מדרום לרח' ריש לכיש, מצדו המזרחי לרח' ר' חייא, מצדו המערבי לרח' יהושע בן גמלא.

המבנה נבנה במקור ועודנו בגובה 3 קומות וגג שטוח. עיצוב המבנה פשוט ותכליתי, ללא פרטי בניה מיוחדים. סידור הפתחים ומרפסות הזיז מתוכננות בצורה חזרתית, 3 חדרי המדרגות תוכננו פתוחים והכניסה אליהם במפלס קומת הקרקע, ללא גדרות. המבנה מחופה בגמר טיח בגוון בהיר.

נציין כי נספח C1 לתכנית האב למושבות, תיק תיעוד מתחמי לקטמון הישנה, מתייחס מפורשות לסגנון המודרניסטי של השיכון הציבורי כדוגמת מבנה זה כאחד משלושה סגנונות בניה המאפיינים את השכונה.

המבנה שמר חלקית על צורתו המקורית, נעשו שינויים נקודתיים לרבות סגירת מרפסות וכו'. לאגף המערבי נבנתה הרחבת בניה מכוח תכנית 4044 בקשה 2007.507.00-01 בשטח החלקה נטועים 15 עצים בוגרים מהם אורנים וברושים, מרביתם בעלי ערכיות בינונית, לפי סקר עצים מתאריך .06/12/18 * בתרשים מדידה בו מסומנים 28 עצים. לא קיימת חניה מוסדרת.

שטח המגרש 1465 מ"ר.

רקע תכנוני

1. האתר אינו נכלל ברשימת השימור העירונית ואינו מוגדר בנין היסטורי בהתאם להגדרות תכנית .10038

2. האתר מוגדר 'שיכון ציבורי' כהגדרתו בתכנית 10038 ככתוב "מבנים מתוקפת השיכון הציבורי, שנבנו

בין שנת 1948 לשנת ,1970 שתצורת הבינוי שלהם אופקית והם בעלי מספר כניסות"

הוראות התכנית סעיף 6.5.10 קובעות כי תנאי לדיון יהיה מתן הנחיות לבינוי רואי במבנים אלה ע"י יחידת השימור אשר תוודא כי לאורך חזיתות המבנה הארוכות יהיה בינוי בקו אחיד לאורך החזית ושמירה על אופיו האדריכל של המבנה וחו"ד של אגף תכנון העיר.

2. האתר נכלל בתחום הבינוי של העיר ההיסטורית כהגדרתה בתכנית .10038

- 27 -

3. תכנית מפורטת מס' 4044 - בתוקף משנת .1991

התכנית חלה על מקבץ חלקות סמוכות 47,48,49,50 בגוש ,30004 מהותה שינוי יעוד לאזור מגורים מיוחד, קביעת בינוי והוראות בניה לתוספות בניה (סטנדרטיות) בהתאם לנספחי הבינוי, הגדרת אחוזי בניה, קביעת קווי בנין חדשים לתוספת בניה.

* נספח הבינוי לתכנית 4044 המהווה חלק בלתי נפרד ממסמכי התכנית מצורף כנספח לחו"ד זו

4. תכנית אב למושבות – מהווה מסמך מדיניות. התכנית אינה מסמנת את המבנה הקיים לשימור. יעוד

קרקע: אזור מגורים 3 – עיבוי מרקם קיים. %215 זכויות בניה, %45 תכסית, גובה מבנה 19.5 מ' , 6 קומות מרבי, קו בנין קדמי לפי הקיים ברחוב, צדי 4 מ', אחורי 5 מ'.

תשריט תכנית האב מסמנת שביל הולכי רגל לאורך קו המגרש הצפוני המחבר את רחוב יהושע בן גמלא ממערב ורחוב ר' חייא ממזרח עד לפארק בית אלישבע.

התכנית המוצעת

בקשה מס' 15258 להיתר בניה מכוח תכנית מקומית 10038 לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, מהותה חיזוק מבנה ותוספות בניה בחלק המבנה הקיים, למעט האגף המערבי, כמפורט:

חיזוק חיצוני מבנה קיים בקונטור המוצע הכולל חפירה של קומת מרתף חדשה בקונטור הקומה המורחבת עבור מחסנים, הריסה ובניה מחדש של מהלך מדרגות פנימי והתקנת מעלית פנימית, שינויים פנימיים מהותיים בדירות הקיימות לרבות שינויים במפלס הפנים והרחבת בניה. עמודת הממ"דים מוצעת בחזית צפונית עד לקו בנין מכוח תמ"א. התכנית מציגה תוספת קומה וחצי בהתאם לתכנית מבנה מגורים שאינו גדול, קומה רביעית מורחבת חדשה וקומה חמישית חלקית.

מוצעת חפירה של החצר הצפונית והתקנת מערך מכפילי חניה מוטמנים עבור 8 חניות וחניה עלית בחזית צד המזרחית. מערכות בית משותף אשפה וגז מוצעות בשטח החצר הקדמית בצורה תת קרקעית מוטמנת.

קיימות 12 יח"ד, מוצעות 8 יח"ד חדשות.

התקבלה חו"ד ראשונית מהמחלקה לתכנון העיר מתאריך 29/12/19 להלן

26. תכנון- התוכנית מציעה תוספת של קומה וחצי תואמת למדיניות תוכנית אב המושבות הן בגובה והן במס'

קומות.

הבקשה מציגה שינויים עתידיים במסגרת תב"ע חדשה שתוצע בין השאר מדובר בתוספת של לפחות 3 יח"ד בקומת הקרקע. מאחר שאין מדובר בקומת עמודים במצב הקיים לא ניתן לייצר תוספת יח"ד בקומה זו. עם זאת, מאחר שהמתחם אינו מספק מספיק חניות עבור כל יח"ד במסגרת מסלול התמ"א תידרשנה תוספת חניות. ראה סעיף 13 להלן.

• מוצעות נסיגות בשתי הקומות החדשות לטובת מרפסות סוכה והשלמת שטחים אלה בקומה החלקית.

• דירה מס' -19 חדשה – מוצעת נסיגה במרפסת בשטח של 13 מ"ר והשלמת השטחים בקומה החלקית החדשה.

• יש לצמצם את שטח ההרחבות בתמורה לשטח שהתווסף כתוצאה מביטול ח. מדרגות או להציע פירי אוורור למטבחים בשטח זה.

27. קווי בניין- עפ"י תב"ע – תוכנית הרחבות למעט שינויים תזוזות קלות המטיבות עם התכנון.

28. מרפסות- עפ"י תב"ע – תוכנית הרחבות למעט שינויים ותזוזות קלות המטיבות עם התכנון.

29. מעלית ומדרגות- מוצע חדר מדרגות חדש ונגיש מחוץ לקווי בניין (במעלית המזרחית)- מקובל על מח'

התכנון.

30. יש להשלים תיק קווי בניין .

31. חזיתות- יש לפרט יותר את החזיתות, להראות הצללות, חומרים של מסתורי כביסה ומזגנים וסימון כיון

פתיחת פתחים.

- 28 -

32. גג- יש להראות מקום למזגנים על הגג או במסתורי הכביסה בחזיתות ובתוכניות.

33. שימור-טרם נתקבל חוו"ד שימור

34. עצים- מוצעת עקירה של עצים מס' 7,9 בשטח חניון מתוכנן. יש לבחון פתרון חניה אשר מתרחק 3 מ' לפחות

(בכפוף להמלצת האגרונום) וכך שומר על עצים אלה. מוצעת שתילה חלופית היקפית סביב הבניין.

35. ניקוז מי נגר- יש להציע פיתוח שטח אשר ישאירו לפחת %50 כקרקע טבעית או מחומרים המאפשרים

המאפשרים חדירת מי נגר ונקז עפ"י סעיף 6.19 בתכנית . 10038 (להציג חישוב לעניין זה.)

36. חניה- הבקשה מציעה חניה עבור 2 הכניסות מתוך ה- 3 כניסות עליהם מבוקשת תמ"א :38 9 חניות חדשות

עבור יח"ד חדשות- המגרש מאפשר יותר חניות ממה שהוצע. במידה ותוצע תב"ע שאר החניות יהוו פתרון עבור הדירות מתוקף התב"ע. במידה ולא תוצע תב"ע – יש להציע את החניות הנ"ל לדירות מתוקף תמ"א. -

לא מקובל על מח' התכנון.

37. תברואה- להראות פתרון אשפה במגרש שלא פונה לרחוב.

38. מיזוג אוויר, צוברי/בלוני גז, חשמל, מים ותקשורת- באחריות בוחן הרישוי לבחון מיקום מערכות תשתית

אלו. המערכות הללו כולל הצנרות שלהן ימוקמו ככל הניתן בתוך מעטפת הבניין (בקומת מרתף/בחלל גג רעפים וכד') ולא ע"ג החזית. ניתן להציע מיקום התשתיות בשטח החלקה, בעדיפות לפתרון שלא נצפה מהרחוב ושלא "יושב" על גדר/גבול החלקה לרחוב. יש כמובן לקחת בחשבון נגישות פיזית לתחזוקה וכד'.

39. תוכנית פיתוח- להראות תוכנית פיתוח מלאה כולל חצר אחורית.

• אין להצמיד חצרות כלפי רחוב.

• יש לשמור על גישה היקפית מסביב לבניין ללא הצמדות.

• יש לראות גדר חדשה בתחום החלקה בצבע אדום, לסמן להריסה גדר מחוץ לתחום החלקה.

• בנוסף יש להראות שטח מגונן בחזית לרחוב עם שתילה של עצים המצניעים את החניות בחזית.

40. הדמיות- יש להציג הדמיות עם הקשר עירוני רחב כמו כן יש להציג תמונות מזויות שונות נוספות כתנאי

למעבר לרישוי.

41. יש להציג חתכי רחוב בעיר ההיסטורית

42. "היתר לתוספות הבנייה למבנה קיים מותנה בבדיקה בדבר הצורך בחיזוק המבנה לפי הוראות תקן ישראלי

ת"י 413",

43. תנאי לתחילת עבודות במגרש הינו הריסת כל עבירות הבניה בפועל ואישור מח' הפיקוח.

44. תנאי להתחלת העבודה על הקומות החדשות הינו סיום העבודות והחיזוק של הקומות הקיימות בהתאם לסעיף

7.1 הנוגע לשלבי ביצוע בהוראות .10038

45. הערות טכניות/שרטוטיות:

• יש להציג קווי בניין תב"ע + תמ"א בכל השרטוטים • יש לתקן סימון קווי בניין תב"ע כלפי חזית קדמית.

• יש לפרט את יח"ד החדשות על גג הבניין.

46. בתחום מודל העיר: תנאי למתן היתר, יהא מודל מפורט של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי הבקשה להיתר

ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל

47. חשמל- תנאי להעברה לרישוי הינו פניה לחב' החשמל.

למעט התיקונים המצוינים לעיל התכנית מקובלת תכנונית וניתן לאשרה.

*יש להבהיר כי חו"ד זו מתייחסת לתכניות מתוקנות מתאריך 05/02/20 כך שטרם עודכנה חו"ד המחלקה לתכנון העיר.

הבקשה טרם נדונה בוועדות התכנון.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 26

לאשר את התכנית המוצעת בכפוף להשלמות ותיקונים להלן –

1. צורתו של המבנה הקיים, במתכונתו המקורית – המלבנית, העמדתו במגרש והשטח הפתוח המקיף

אותו - הנטוע עצים, מאפיינים את הבניה הישראלית המוקדמת עת הקמת המדינה.

בהתאם לכך תואמה תכנית מתוקנת המציגה בינוי בנפח מלבני ללא מרווחים בין העמודות בחזית

- 29 -

הראשית הדרומית והכוללת התקנת מעלית בחלל הפנימי. שתי הכניסות למבנה נקבעו באותו המיקום הקיים, כאשר שביל הכניסה הינו ישיר מקו המגרש הדרומי למבואה המשותפת. להמשך בדיקה של המח'

לתכנון העיר

2. יש להתאים את עיצוב הכניסות הראשיות, ממדי מרפסות הזיז המוצעות והפתחים בחזית הראשית

לנספח הבינוי בתכנית .4044 אין לאשר מרפסות שאינן עוקבות בחזית דרומית ומזרחית.

יש להוסיף הערה מיוחדת ע"ג חזיתות בהתאם להוראות הבינוי בתכנית סעיף 10 ו' לפיו תוספות הבניה יבנו באבן תלטיש. כתנאי למתן היתר בניה יוגש נספח פרטים לאישור מחלקת השימור.

* הוראה זו אינה תואמת את עקרונות עיצוב תכנית האב סעיף 6 ד' המחנה לשמור גמר טיח קיים.

3. יש להעביר את סקר העצים המלא לעיון המחלקה לשימור. יש להבהיר פער בין רשימת העצים שנסקרו

ובין סימון העצים בתרשים המדידה. יש לקבל חו"ד מח' שפ"ע בשלבי התכנון המוקדם.

4. יש לסמן שביל הולכי רגל לאורך קו המגרש הצפוני כפי שסומן בתשריט תכנית האב. נבהיר שאין

מדובר בזיקת הנאה אלא סימון עקרוני שייקבע אם וכאשר תוגש תכנית מפורטת בחלקה.

5. יש לשקול אפשרות לפטור חלקי של מקומות חניה מוצעים על מנת לשמו ככל הניתן על חצר פתוחה

ועצים משמעותיים בשטח החצר הצפונית בין בניינים בהתייחס לתכנית החניה המוצעת. להמשך תואם מפורט מול המחלקה לתכנון העיר.

* נציין סעיף 10 י' בתכנית 4044 לפיו לא יפגעו עצים קיימים מעבר לנדרש לצורך ההרחבות עצמן.

6. יש לסמן בתכנית הפיתוח, בחזיתות ובחתכים מפלס קיים ומוצע בהבחנה להבין אם מוצע שינוי/ קו

קרקע קיים ומוצע. ייקבע כי מפלס החצרות המקיפות את המבנה יישמר ולא יותרו חצרות אנגליות לצורך אוורור/תאורה למחסנים תת קרקעיים מוצעים. כניסות חזית ראשית מוצעות במפלס הרחוב הסמוך, יש לבטל רמפות ולשמור על זיקה ישירה מהרחוב למבואות.

יש להוסיף מצב מוצע פריסת גדרות, רצוי לשמור על מצב קיים ללא גדרות ככל שמתאפשר.

7. יש להוסיף נטיעות חדשות בשטח חצר הקדמית ופרטי פיתוח לפי עקרונות עיצוב תכנית האב.

8. יש לסמן לא נכלל בבקשה בחלק המבנה המערבי הקיים, כמבוקש.

	סדר יום ועדת שימור
סדר יום ועדת שימור 16/02/2020 - כ"א שבט תש"פ		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2020/26		מספר ועדה
3941		מספר תיק

	נתונים כלליים
המלך גו'רג' 47 , מנתרכונזי םהע כילרל יים		כתובת
פייגן יהודה		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
666669		מספר תכנית
להקמת מיזם למלונאות ולמגורים		מהות הבקשה
אדריכל הלוי קארין		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	5038	30037
כן	5111	30037
לא	5036	30037
לא	5112	30037
לא	5035	30037
לא	5026	30037
לא	4	30803

- 30 -

רקע

רקע היסטורי אדריכלי

האתר ממוקם בצומת הרחובות המלך ג'ורג' ואבידע, על ציר עירוני ראשי, ברכס המשקיף על גן העצמאות. בתחום החלקה היה בנוי בית סולל בונה לשעבר, מבנה משרדים מודרני שנבנה בין השנים .1957-67 בקו מגרש דרומי קיים מבנה מגורים היסטורי שנבנה ע"י משפחות ערביות נוצריות בסוף התקופה העות'מאנית. אתר בביצוע

רקע תכנוני

1. תכנית מפורטת מס' 14253 – בתוקף משנת 2014 להקמת 2 בניינים חדשים למלונאות ומגורים.

התכנית קבעה לשימור את החזית המערבית של בית סולל בונה הפונה אל רחוב המלך ג'ורג'.

חלקו הצפוני של מבנה קיים בתא שטח 4 הנכלל בגבול התכנית המאושרת סומן כמבנה לשימור.

* התכנית נדונה בוועדת השימור העירונית מס' 113 מתאריך 13/07/11

2. תכנית מפורטת מס' 403907 – בתוקף משנת 2019 לאיחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים

3. בקשה להיתר הריסה, חפירה ודיפון עבור הקמת 2 מבנים למגורים ומלונות מס' 2015/0464.00 הונפק

בתאריך .25/05/16 * לבקשה ניתן אישור מחלקת השימור בתאריך .31/08/15 התכנית מציגה פירוק והרכבה של חזית דרום מערבית ומקטע 1 מ' חזיתות הצד ושחזור גגון בטון.

4. בקשה להיתר בניה חדשה מס' 2015/0464.01 הונפק בתאריך .25/02/19 * לבקשה ניתן אישור מחלקת

השימור בתאריך .08/03/18

התכנית המוצעת

תכנית מפורטת בסמכות הועדה המחוזית מס' 666669 להקמת מיזם למלונאות ולמגורים.

עיקרי הוראות התכנית (מתוך מסמכי תכנית שעמדו בתנאי סף מתאריך )08/12/19 להלן -

1. תוספת קומה, שטחי בניה עבור מרפסות מקורות למגורים ולמלונאות.

2. תוספת שטחי בניה עבור מרפסות מקורות למגורים ולמלונאות.

- 31 -

3. תוספת קומה תת קרקעית שביעית חלקית ללא תוספת שטחי בניה.

4. שינוי מיקום החזיתות המסחריות.

5. קביעת הוראות גמישות במיקום ובמפלסים של שטח זיקת הנאה לציבור.

6. העברת שטחים המיועדים למסחר מתחת למפלס הכניסה אל מעל למפלס הכניסה.

7. תוספת שימושים מלונאים בקומה הטכנית במפלס הגג ללא תוספת שטחי בניה.

8. שינוי הוראות בינוי ועיצוב לצורך קירוי רחבת הכניסה בין מבנה המגורים למבנה המלונאות.

9. שינוי מפלס הכניסה הקובעת.

10. תוספת של עד 1 מ' גובה לבניין המגורים.

11. קביעת הוראות בנושא איחוד דירות.

* הוראות התכנית מפרטת בסעיף 4.1 ו' בגין שימור כמפורט "החזית המערבית של בניין סולל בונה ישומר לכל גובהו ורוחבו כולל הגגון המיוחד. לשם כך יפקיד היזם ערבות בידי עיריית ירושלים לשם הבטחת ביצוע השימור."

התכנית עמדה בתנאי סף בתאריך .17/12/2019 הועדה המקומית החליטה בישיבתה מתאריך 22/01/20 על הפקדתה של התכנית שבנדון בכפוף לביצוע תנאים. להלן נוסח ההחלטה -

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

זיקת ההנאה המוצעת במפלס -11.25 אינה נגישה לכלל הציבור, יש להדגים בנספח הבינוי מעבר ישיר מרח' אבידע אל החללים הציבוריים במפלס -4.25 ולקבל הבהרה למה הם משמשים.

יש להחזיר את זיקת ההנאה בצפון מערב החלקה המהווה כניסה ללובי המלון באופן זהה למצב המאושר.

לא יחול כל שינוי בהוראות השימור, העיצוב האדריכלי והוראות הבינוי מהתכנית המאושרת .14253

לקבל את הנחיות של מח' שימור ולהטמיען בהוראות התכנית, יש לקבוע סעיף סטייה ניכרת לנושא השימור. תנאי להיתר בניה יהא אישור מח' שימור לתכנון המוצע.

להטמיע חוו"ד של אדריכל העיר במסמכי התכנית.

לסמן את הקומה השביעית בנספח הבינוי כמוצעת.

יש להתאים את נספח הבינוי לטבלה ,5 מספר הקומות וגובה הבניין הינו מחייב, יש למחוק את הערה ()3 בטבלה .5

יש לציין את השימושים והמפלסים של הקומות בתכניות ובחתכים בנספח הבינוי.

בכל בניין העיצוב האדריכלי (מעקה, סוג אבן וחלונות), יהיה אחיד לכל מבנה ,וייקבע על פי היתר הבניה הראשון שיינתן.

תנאי להפקדת התכנית יהא הטמעת מודל גושני של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי התכנית ועל חשבונם, בתיאום ובהנחיות מנהל בית המודל.

תנאי למתן היתר בניה, הוא הטמעת מודל מפורט של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל לקבוע סעיף- חיזוק מבנים עפ"י תקן :413 "היתר לתוספות הבנייה למבנה קיים מותנה בבדיקה בדבר הצורך בחיזוק המבנה לפי הוראות תקן ישראלי ת"י 413".-

השלמת חוות דעת של מחלקות הבאות: מידע תכנוני, שימור, תכנית אב לתחבורה ,והרל"י מלונאות, והטמעתם במסמכי התכנית.

לשלוח הודעות אישיות לכל בעלי הזכויות בתחום התכנית, ובמגרשים המצרניים.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 26

1. במסמכי התכנית שעמדו בתנאי סף חסר מידע או שקיים מידע שגוי: תשריט מצב מאושר

חסר מצב מאושר לעניין קווי בנין, זיקת ההנאה למעבר רגלי, חזית מסחרית, הוראות שימור. לא ברור מקור הסימון של תא שטח 3 ביעוד דרך; תשריט מצב מוצע ונספח הבינוי כנ"ל, מציגים מידע חלקי ולעניינינו חסרים לגמרי הוראות שימור בתוקף;

- 32 -

נציין שלא נמצא בארכיב הרישוי עותק היתר הבניה המאושר 2015/0464.01 ומשכך לא ניתן היה להשוות את נספח הבינוי למצב רישוי מאושר.

2. יש לעדכן את מסמכי התכנית תשריט, נספח והוראות בהתאמה למצב הרישויי מאושר דהיינו

סימון 'קודקוד' מבנה היסטורי קיים בקו מגרש דרומי (תא שטח )4 לשימור וסימון חזית מערבית בית סולל בונה לשעבר לשחזור כפי שנקבעה בהיתר הבניה המאושר. תנאי להפקדת התכנית יהא אישור מחלקת השימור.

יש להוסיף להוראות התכנית סעיף 6.7 בתכנית המאושרת 14253 שקבע כי "לפי בקשת מהנדס העיר, יוכן מודל לבניין סולל בונה והוא יוצב בלובי הבנין ביחס עם איזכור למתכנן המבנה אדריכל טרוסטלר".

	סדר יום ועדת שימור
סדר יום ועדת שימור 16/02/2020 - כ"א שבט תש"פ		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2020/26		מספר ועדה
3942		מספר תיק

	נתונים כלליים
דוד המלך/ לינקולנןת ונים כלליים		כתובת
פייגן יהודה		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
779546		מספר תכנית
הקמת בנין חדש למלונאות ומגורים		מהות הבקשה
		מספר תיק תיעוד
אדריכל הלוי קארין		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
לא	5136	30028
לא	5135	30028

- 33 -

רקע

רקע היסטורי אדריכלי

הבקשה ממוקמת בחלקו הצפוני של מתחם 'כתר דוד' שנבנה בחלקו האחורי-מערבי של בנין ימק"א –

מהמבנים ההיסטוריים המפוארים שנבנו בתקופת המנדט הבריטי בירושלים, מבנה המוגדר מונמנט בתכנית השימור המקומית.

גבול התכנית המוצעת ממוקם ב'חצי עיגול' חלקות 135,139 לא בשלמות – הפונה לרחוב לינקולן.

האתר משמש כניסה לחניה תת קרקעית, הגג לא בשימוש. קיימת גדר היקפית שאינה היסטורית.

מחוץ לפינה הדרום מזרחית של גבול התכנית, בכתובת לינקולן ,3 קיים בנין היסטורי בן שתי קומות שנבנה בין השנים ,1926-1937 ככל הנראה באותו שלב הבניה של מבנה ימק"א הראשי.

רקע תכנוני

1. תכנית מתאר 62 קבעה את החלקה ביעוד "שטח פרטי פתוח"

2. תכנית לקביעת אתרים לשימור מס' 2097 – בתוקף משנת 1989 ותיקון 2097 א' משנת .1990

3. תכנית מפורטת מס' 4715 – תכנית בתוקף משנת 1996 ותיקוניה/שינוייה

בנין היסטורי בכתובת לינקולן 3 מסומן להריסה בתשריט מצב מוצע וחלות עליו הוראות המפורטות בסעיף 19 לעניין בנין, גדרות ומדרגות להריסה.

4715 ב' – תכנית בתוקף משנת 2003

4715 ג' – תכנית בתוקף משנת 2006

4715 ד' – תכנית בתוקף משנת 2008

4715 ה' – תכנית בתוקף משנת 2009

* תכנית מפורטת בתהליך מס' 783506 לתוספת זכויות בניה למגורים בחלקו הדרומי של 'כתר דוד' חלקה 134 - עמדה בתנאי סף, הומלצה לאישור בתנאים בהחלטת ועדת השימור מ .02/02/20

- 34 -

התכנית המוצעת

תכנית מפורטת בסמכות הועדה המחוזית מס' 779546 להקמת בנין חדש למלונאות ומגורים בחלקו הצפוני של פרויקט כתר דוד מעל מגרש החניה הקיים. עיקרי הוראות התכנית כמפורט -

1. שילוב היעודים הקיימים בתא שטח 1 ממלונאות ומבנה ציבור ומגורים ד' ליעוד אחד של מגורים

ותיירות משולב.

2. קביעת עקרונות בינוי.

3. שינוי קווי בניין וקביעת קווי בניין חדשים.

4. הגדלת שטחי הבניה למלונאות בתחום תא שטח .1

5. הגדרת שטחי המגורים בתא שטח 1 הינה בסה"כ 3000 מ"ר שטחים עיקריים, זכויות בניה לשטחים אלו

הם מזכויות הבניה הבלתי מנוצלות במגרש 6 והיתרה מכח תכנית זו.

התכנית טרם עמדה בתנאי סף.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 26

להמליץ לועדה המקומית לאשר את התכנית המוצעת בכפוף להשלמות והשינויים המפורטים -

1. יש להרחיב את הקו הכחול של התכנית כך שיכלול מבנה היסטורי קיים בכתובת לינקולן 3 ולבטל

הוראות הקובעות את הבנין ההיסטורי להריסה. יש לסמן מבנה קיים ברוזטה לשימור.

* יש לציין כי תשריט מצב מאושר חסר מידע לעניין ההריסה שנקבעה בתכנית ,4715 אומנם ממוקם בתא שטח הגובל מחוץ לקו הכחול של התכנית המוצעת.

2. ייקבע בהוראות התכנית כי תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניה מכוח התכנית יהא הגשת תיק תיעוד

מלא לבניין הקיים בכתובת לינקולן 3 וקבלת אישור מחלקת השמור לתיק התיעוד.

3. ייקבע בהוראות התכנית כי תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניה מכוח התכנית יהא הגשת נספח

שימור ושיקום למבנה הקיים שיצורף להיתר הבניה או היתר מקביל, במסגרתו יתואמו עבודות שימור ושיקום הבנין ההיסטורי ושינויים ככל שיידרש ע"ב עיקרון החזרת מצב לקדמותו קרי מצב מקורי משוער. עבודות השימור והשיקום יתייחסו להיבטי פיתוח, חזיתות וחלל פנימי.

4. יש להוסיף בהוראות התכנית הוראות בגין שימור בנין היסטורי קיים בכתובת לינקולן 3 וקביעת

הגבלות בגין שלבי ביצוע הבניה החדשה ביחס לשימור ושיקום הבנין ההיסטורי.

5. יש לסמן בנוסף במסמכי התכנית המוצעת מבנה היסטורי ימק"א הסמוך לגבול התכנית – מבנה

מונמנט לשימור: סימון מבנה לשמור בתשריט מצב מוצע ותיאור אדריכלי מצב קיים המבנה בתכניות,

חזיתות, חתכים של נספח הבינוי. יש להוסיף במסמכי התכנית הוראה בגין הבטחת שימור מבנה ימק"א הממוקם במגרש הגובל מדרום-מזרח התכנית המוצעת.

6. יש לקבל חו"ד אדריכל העיר לבניה החדשה. יש להוסיף לנספח הבינוי חתכים, חזיתות וגדרות.