ישיבת רשות רישוי מקומית מס' 44 · סדר יום מלא רשות רישוי.pdf

עיר: ירושלים
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: רשות רישוי מקומית
תאריך: 26/03/2016
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

פתח את קובץ ה-PDF באתר המקור

מסמכים נוספים באותה ישיבה: רשימת תיקים.pdf · פרוטוקול.pdf

- 1 -

סדר יום לועדה מתאריך - 16/03/2026 - כז אדר תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2026/15

מספר בקשה 2024/0508.01

מספר סידורי 1

נתונים כלליים

עבודות הריסה, בניה חדשה / בניין חדש, התחדשות עירונית

סוג בקשה

- פינוי בינוי

שימוש עיקרי מגורים, מגורים, בנין ציבורי, מסחר, שטח ציבורי פתוח

התחדשות עירונית ברחוב קוסטה ריקה 14-16 - הקמת

מהות בקשה מבנה חדש ל-117 יחידות דיור, מסחר, תעסוקה, מרפאות,

ומבני ציבור.

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש חברה הבית בגנים מקבוצת בית ירושלמי

עורך הבקשה אדריכל וייסבאום מטיאס

מתכנן השלד טרכטנברג גבריאל

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

קוסטה ריקה 14-16 , עיר גנים

גוש חלקה בשלמות

30439 61 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

986067 תחילת תוקף 03/10/2023

תאור הבקשה

בשכונת קריית מנחם רחוב קוסטה ריקה ,14-16 מבקשים במסגרת פרויקט התחדשות עירונית לפינוי בינוי.

פינוי והריסת מבנים קיימים ובניית מבנה חדש המשלב בינוי למגורים, מבני ציבור לגני ילדים וטיפת חלב, מסחר ופיתוח שצ"פ בתא שטח 2 על פי תב"ע .986067 המבנה בן 24 קומות מעל 6 קומות ת"ק משותפות, סה"כ 116 יח"ד.

במקום התקבל היתר לחפירת המגרש מתאריך ,30.09.2025 בתיק .2024/508 מסמכי התכנית:

במקום חלה תכנית בסמכות מחוזית 986067 אשר הופקדה מיום 30.08.2022 ותחילת תוקפה הינו מיום

- 2 -

13.09.2023

סעיף סטייה ניכרת 4.1.2 ד' לעניין: קווי בניין, מס' קומות, שימושים למבני ציבור, ניוד שטחים.

פרסום:

לא בוצע פרסום לבקשה במסגרת פתיחת התיק.

פירוט הבניה המוצעת:

קומה :-6

מוצעת קומה חלקית לאחסנה וחללים טכניים

קומה -:5-1

מוצעות 5 קומות חניון, אחסנה וחללים טכניים תת קרקעים המתפרשים על תא שטח 1 המיועד למגורים ומתחת לתא שטח 2 בייעוד שצ"פ.

תכנית קומת קרקע:

מוצעת חזית מסחרית ולובי כניסה למגורים מרחוב קוסטה ריקה, מוצע מועדון דיירים וחללים טכניים. חלקו הצפוני של המגרש הינו תת"ק בהתאם לטופוגרפיה ובו מוצע חדר טרפו.

תכנית קומת גלריה:

מוצעת קומה לטיפת חלב וגלריה לקומת המסחר, במפלס זה מוצעת הכניסה לחניון מהשצ"פ.

תכנית קומה: 1

מוצעות 3 יח"ד בקומה וגן ילדים עם חצר.

תכנית קומה: 2

מוצעות 4 יח"ד בקומה כאשר לאחת מהן מוצעת דיורית.

- 3 -

תכנית קומה: 3-6

מוצעות 6 יח"ד בקומה כאשר לאחת מהן מוצעת דיורית.

תכנית קומה: 7-13

מוצעות 6 יח"ד בקומה

תכנית קומה: 14-21

מוצעות 5 יח"ד בקומה

תכנית קומה: 22

מוצע מפלס תחתון ל- 3 דירות דופלקס.

תכנית קומה: 23

מוצעת גלריה לדירות – יש לתכנון גלריות בשטח %50 מגודל הקומה.

קומת גג:

מוצע גג בטון שטוח עם יציאה מחדר המדרגות וחדרים טכניים.

הגישה לקומות מגרעין המדרגות והמעליות המקשר בין כל קומות הבניין.

סה"כ 116 יח"ד

סטייה ניכרת:

הוראות התכנית בסעיף 4.1.2 ד' קובע סטייה ניכרת לעניין:

קווי בניין.

מס' קומות

שימושים

- 4 -

ניוד שטחים

להלן פירוט לסעיפים הנ"ל:

מיקום/קווי בניין - סטיה ניכרת

סעיף 4.1.2 ד' 1 " .קוי הבנין המפורטים בתשריט הינם מירביים, צמצום השטח שבין גבול המגרש לבין קו הבנין יחשב כסטיה ניכרת."

סעיף 4.1.2 ה קווי הבניין הינם בהתאם למסומן בתשריט קו בניין תת קרקעי הינו עבור קומת המסד ועבור השטחים שמתחת למפלס הכניסה הקובעת תותר הצבת מתקנים מתקנים טכניים מחוץ לקווי בניין בכפוף לאישור מהנדס העיר או מי מטעמו"

המוצע מבוקש בתחום קווי הבניין המותרים, קומות תת"ק מוצעות עד לקו בניין אפס מוצעת חצר לגן הילדים בגלריית קומת מסד עד לגבול המגרש- כמותר בקומת מסד.

מס' קומות- סטיה ניכרת

סעיף 4.1.2 ד' 2 " מספר הקומות המרבי כמצויין במסמכי התכנית הינו מחייב, כל סטייה ממנו תחשב כסטייה ניכרת"

ע"פ טבלה 5 מותר 21 קומות מעל הכניסה+ קומה בזכויות מותנות+ 2 קומות למבני ציבור ו6 קומות מתחת לכניסה

הערה 5 לטבלה- נמדד מעל קומת המסחר. לא כולל יציאת חדר מדרגות לגג וקומה טכנית מותרת תוספת קומה בזכויות מותנות- הערה 11 לטבלת השטחים- מעל 21 זכויות הבנייה בשורה זו הן "זכויות מותנות" שהקמתן תהיה מותנית בהקמת קרן תחזוקה, ומימושן יהיה בכפוף להנחיות המיוחדות המפורטות בסעיף 6.4.1 להוראות התכנית.

ע"פ נספח הבינוי מותר 23 קומות מעל הקרקע כולל קומת מסחר וקומת מגורים מותנית.

סעיף 4.1.2 א' " בתא שטח 1 תותר בניית מבנה אחד בן 21 קומות מגורים מעל קומות מסחר וכולל הפרשות המבונות".

מוצעת קומת מסחר עם גלריה ומעליה 22 קומות ובאזור מבני הציבור 23 קומות- כמותר.

שימושים- סטיה ניכרת

סעיף 4.1.2 ד' 3 " השימושים למבני הציבור והשטחים המסחריים בקומת הקרקע יהיו מחייבים, כל סטייה מהם תחשב כסטייה ניכרת"

סעיף 4.1.2 א' 4" בשטח המסומן בנספח הבינוי באות a בצבע חום המצוי במפלס +3.40 של הבניין והיקפו 250 מ"ר אשר יבנה על ידי היזם ברמת מעטפת יותר שימוש לטיפת חלב בלבד בשטח המסומן בנספח הבינוי באות b בצבע חום המצוי במפלס +6.90 של הבניין והיקפו 130 מ"ר אשר יבנה

- 5 -

על יד היזם ברמת מעטפת יותר שימוש לגן ילדים בלבד.

שטח זה מיועד גם להפקעה ויחולו עליו הוראות סעיף 6.9 להלן. הוראה זו הינה מחייבת וכל סטייה משימוש זה תהא סטייה ניכרת"

מוצעת טיפת חלב במפלס +2.90 בגב הקומה , מוצע שטח לגני ילדים במפלס +6.55 , התקבל אישור מח'

מבני ציבור לתכנון המוצע, הבינוי מוצע בפריסה שונה מהמוצג בנספח הבינוי.

סעיף 4.1.2 א' 5 " בחזית הצפונית במפלס הרחוב יחויבו שטחי מסחר ושטחי ציבור, בהתאם למופיע בנספח הבינוי ובהתאם לשטחים המצויינים בטבלה 5" מוצעת חזית מסחרית לכיוון רח' קוסטה ריקה- על חלקה של החזית בשונה מהמוצע בנספח הבינוי.

סעיף 4.1.2 א' 7 " יותר שינוי למיקום ההפרשות המבונות באישור מהנדס העיר או מי מטעמו"

התקבל אישור אד' העיר לתכנון המוצע.

ניוד שטחים- סטיה ניכרת

סעיף 4.1.2 ד' 4 "ניוד שטחי מסחר ו/או שטחים ציבוריים לטובת מגורים יחשב סטייה ניכרת" לא מוצע ניוד שטחים בין השימושים.

מרפסות

סעיף 4.1.2 א' 2 "יותרו מרפסות זיזיות הבולטות ממישור הבניין ומרפסות סוכה וזאת במסגרת כוללנית ואחידה הפתרון העיצובי של המרפסות הזיזיות יהא טעון אישור מהנדס העיר או מי מטעמו" מוצעות מרפסות זיז מקורות ולא מקורות בבקשה- התקבל אישור אד' העיר לתכנון.

סעיף 4.1.2 א' 3 " שטחי מרפסות מקורות עבור יח"ד יהיו בהתאם לעמודת שטחי מרפסות בטבלה 5 לא יותר ניוד שטחי מרפסות לשטחי שימושים אחרים בבניין".

דיורית

סעיף 4.1.2 א' 9 " תותר הכללת דיורית כהגדרתה בתוכנית זו, עד %20 ממספר יחידות הדיור בתוכנית.

הדיורית תיכלל בהיתר הבניה המקורי של יחידת הדיור" מוצעות 12 דיוריות לדירות בקומות 2-6 מותר 102 יח"ד ו- 5 יח"ד בזכויות מותנות- מוצע כמותר

גג

סעיף 4.1.2 ו' "הקולטים לדודי שמש יוצבו כחלק אינטגרלי מתכנון המעקה או הגג תותר הצבת גנרטור, מאגרי מים, מתקנים טכניים או כל חדר טכני אחר בגג המבנה הפתרון התכנוני לאמצעי הסתרת המתקנים טעון אישור מהנדס העיר או מי מטעמו" מוצעים קולטי שמש על הגג ומתקנים טכניים- התקבל אישור אד'

העיר לתכנון המוצע.

- 6 -

שצ"פ

סעיף 4.2.1 מגדיר שימושים מותרים בשצ"פ " מעל הקרקע: שטחים מגוננים מרוצפים, מדרגות פיתוח,מצללות ,מתקני משחקים ויציאות מילוט מהחניון

מתחת לקרקע: חניון תת קרקעי ,מחסנים ושטחים טכניים"

מוצע פיתוח שצ"פ במפלס הקרקע וכניסה לחניון תת"ק – בתת"ק מוצע חניון וחללים טכניים כמותר סעיף 4.2.2 א' " תותר יציאת מילוט מהחניון בתחום השצ"פ בהתאם לדרישות כיבוי אש"

גובה הבינוי

מותר ע"פ טבלה: 5 +80.4 מעל הכניסה הקובעת ובמימוש זכויות מותנות +83.90

הערה 4 לטבלת השטחים- תותר גמישות של 150 ס"מ בגובה המירבי של המבנה וכן במפלס ה 0.00 גובה זה לא כולל יציאת חדר מדרגות לגג וקומה טכנית..

ע"פ נספח הבינוי מותר: +83.90 ומעליו חדר גג עד גובה +90.90

מוצע: +828.10 פ.ב. המהווה גובה +84.60 (הגבהה של 70 ס"מ) ומעליו חדר גג עד לגובה +88.59 במסגרת הגמישות המותרת.

שטחי בניה

מגורים עיקרי ע"ק מותר (כולל זכויות מותנות): 9580 מ"ר מוצע: 9,580? מ"ר

מגורים שרות ע"ק מותר: 4540 מ"ר ע"ק מוצע: 4,545.8? מ"ר מתוכם 587.60 מ"ר שטחי הגדלת ממ"ד

נותרו: 581? מ"ר

הערה 1,9 לטבלת השטחים- פרויקט זה תוכנן לפי 12 מ"ר ממ"ד ליח"ד ככל ויופחת מספר יח"ד ו/או יוצע פתרון מיגון ע"י ממ"קים ניתן יהיה לנייד שטחים אלו לשטחים עיקריים.

מגורים שרות ת"ק מותר: 8,725 מ"ר מוצע: 7761.46 מ"ר נותרו: 963.54? מ"ר

הערה 2 לטבלת השטחים-שטח זה כולל מחסנים למסחר ולמגורים למסחר . שטחים אלו ניתנים למימוש גם במגרש התלת מימדי, בתת הקרקע של תא שטח 2 בהתאם להוראות סעיף .6.4 מבני ציבור עיקרי ע"ק מותר: 320 מ"ר מוצע: 316.78 מ"ר נותרו: 3.22מ"ר מבני ציבור שרות ע"ק מותר: 70 מ"ר מוצע: 75.78? מ"ר חריגה: 5.78? מ"

מסחר עיקרי ע"ק מותר: 265 מ"ר מוצע: 231.41 מ"ר נותרו: 33.59 מ"ר

הערה 13 לטבלת השטחים- תותר הקמת גלריה של עד %30 משטח הקומה בנוסף לשטחים המופיעים

- 7 -

בטבלה.

מסחר שרות ע"ק מותר: 10 מ"ר מוצע: 0 מ"ר

מרפסות מותר: 1284 מ"ר מוצע: 1667.36 מ"ר חריגה: 383.36 מ"ר

הערה 8 לטבלה- שטחים אלו הינם לפי 12 מ"ר ליח"ד עבור מרפסות מקורות, שטחי מרפסות זיזיות אינם כלולים בשטח זה והינם בנוסף על שטח זה.

מס' יח"ד

ע"פ טבלה 5 מותר 102 יח"ד+ 5 יח"ד בזכויות מותנות הערה 3 לטבלת השטחים- %20מיח"ד יהיו דירות ששטחן עד 80 מ"ר. תותר תוספת עד %10 יח"ד ללא שינוי בשטחים ללא צורך פרסום הקלה.- סה"כ מותר תוספת 10 יח"ד מוצע: 116 יח"ד - במסגרת המותר, יש להציג תמהיל שטחי יח"ד.

זכויות מותנות

סעיף 6.1 " הנחיות מיוחדות לזכויות "מותנות" למגורים:

.1מימוש זכויות הבניה ה"מותנות" המופיעות בטבלה ,5 נתון לבחירת מגיש הבקשה להיתר ומימושן אינו מחייב". מבוקש מימוש זכויות מותנות – יידרש לתאם ולהציג התחיביות כתנאי לקבל היתר מי נגר

סעיף 6.7 " פתרון מי נגר יתואם לעת מתן היתר בניה יתאפשר פתרון טכני ו/או באמצעים מכניים בתיאום עם יועץ ניקוז" יש להציג פתרון לחלחול מי נגר

זיקת הנאה למעבר רכב

סעיף 6.11 " השטח המסומן בתשריט עם זיקת הנאה למעבר ברכב הינו זיקה עבור כניסת כלי רכב, לרבות כלי רכב תפעוליים, למפלסי החניה"..

זיקות הנאה יש לסמן ע"ג תכנית הפיתוח בהתאם למוצע בתשריט.

מפלסי כניסה

- 8 -

ע"פ נספח הבינוי +743.50 = 0.00 מוצע +744.90 הפרש של 1.40 מ'

הערה 4 לטבלת השטחים- תותר גמישות של 150 ס"מ בגובה המירבי של המבנה וכן במפלס ה 0.00 גובה זה לא כולל יציאת חדר מדרגות לגג וקומה טכנית

מוצע במסגרת הגמישות המותרת.

מחסנים

מוצעים מחסנים בקומות התת"ק ובקומת הכניסה,

ככלל, הדרישה היא לתכנן מחסן עבור כל יח"ד, סה"כ 116 מחסנים כמספר יח"ד.

יש למספר מחסנים ולהציג תמהיל מחסנים המוכיח כי לכל דירה מתוכנן מחסן ולבטל מחסנים בע"ק, אין להציג מחסנים בשטח מעל 20 מ"ר.

שלביות ביצוע

סעיף 7.1

הבניה תבוצע בהינף אחד לא תותר בניה בשלבים -

תנאי להיתר בניה - הגשת תכנית פיתוח לשצ"פ ותכנון שטחי ציבור לאישור מהנדס העיר או מי מטעמו מתן היתר בניה לחלק המותנה - הצגת הסכם נאמנות

מתן טופס אכלוס- יהיה השלמת בנייה בפועל של השטחים הציבוריים המבונים ברמת מעטפת ופיתוח שצ"פ וכן פיתוח רצועת השטח שבתחום תא שטח 1 הסמוכה לקו הבניין הדרומי .

מת ן תעודת גמר לחלק המותנה - הצגת אישור מהנאמן על כך שקיבל שליטה בכספי הנאמנות בעלויות

התקבלה חתימת הבעלים "ע"י ייפוי כח- קובי לאון" במסגרת פתיחת התיק.

מידע קודם

מתאריך

בדיקת המלצה 01/03/2026

תכנונית : לאשר

את הבקשה

המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים בכפוף לשינויים

ובתנאים

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתיאו ר הבקשה- בתאום עם בוחן הרישוי.

חוות דעת תכנונית 25/02/2026

- 9 -

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

986067

תחילת תוקף:

03/10/2023

ייעוד הקרקע:

בשכונת קריית מנחם בפינת רחוב קוסטה ריקה ,14-16 מבקשים במסגרת פרויקט התחדשות עירונית לפינוי בינוי. פינוי והריסת מבנים קיימים ובניית מבנה חדש המשלב בינוי למגורים, מבני ציבור לגני ילדים וטיפת חלב, מסחר ופיתוח שצ"פ בתא שטח 2 על פי תב"ע .986067

המבנה בן 24 קומות מעל 6 קומות ת"ק משותפות, סה"כ 116 יח"ד.

במקום התקבל היתר לחפירת המגרש מתאריך ,30.09.2025 בתיק .2024/508

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התכנית ואין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים.

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

2 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 3 תשלום אגרת בניה

4 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

5 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 6 אישור פיקוד העורף הג"א

7 אישור שירותי הכבאות

8 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

9 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 10 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח 11 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

12 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

- 10 -

13 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 14 אישור משרד הבריאות

15 הגשת תכנית נטיעות לפיצוי נופי לשלמה דניאל – אגף שפ"ע 16 קבלת אישור הרשות להתחדשות עירונית

17 רישום תצ"ר ותמ"ר כתנאי לתעודת גמר

18 תצהיר חתום של עורך הבקשה

19 תצהיר חתום של מתכנן השלד

20 תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר 21 אישור המחלקה לנגישות לצורת החיבור של המגרש המיועד לבניה אל המרחב הציבורי 22 תנאי למתן היתר בניה לחלק המותנה יהא הצגת הסכם נאמנות הכולל תנאי יסוד להבטחת תחזוקה ארוכת טווח של המבנה

23 הצגת הסכם נאמנות, שמטרתה תחזוקה ארוכת טווח של המבנה, המבטיח העברת סכומי כסף לנציגות הבית המשותף מתוך קרן התחזוקה, מעת לעת במהלך חיי המבנה, לצורך ביצוע פעולות תחזוקה נדרשות

24 שיעור הכספים שיופקד בקרן התחזוקה יהיה 3.5 מיליון ש"ח סה"כ. תנאי בהליך הרישוי יהיה קביעת שיעור הכספים המדויק שיכתב בהסכם הנאמנות

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתיאו ר הבקשה- בתאום עם בוחן הרישוי.

- 11 -

סדר יום לועדה מתאריך - 16/03/2026 - כז אדר תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2026/15

מספר בקשה 2025/0342.01

מספר סידורי 2

נתונים כלליים

סוג בקשה חפירה ומילוי, עבודות הריסה

שימוש עיקרי מגורים, מגורים, בנין ציבורי, מסחר

התחדשות עירונית- פינוי בינוי, הריסה, חפירה, דיפון ושטח

מהות בקשה

התארגנות עבור 127 יח"ד.

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש זוכת השקעות בע"מ רמה

עורך הבקשה אדריכל ביטמן בעז

מתכנן השלד כהן ושות'''''''''''''''''''''' יצחק

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

דרך חברון 116 , תלפיות

גוש חלקה בשלמות

30187 83 לא

30187 82 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

935189 תחילת תוקף 02/12/2023

תאור הבקשה

בשכונת תלפיות, פינת רחובות דרך חברון 116 – המזרחן- דרך בית לחם , בתחום תאי שטח 1-2 על פי תב"ע .935189 מבקשים היתר לחפירה דיפון, ביסוס והריסה עבור בנייה עתידית במסגרת פרויקט התחדשות עירונית לפינוי בינוי- מבנה מגורים בן 29 קומות מגורים ע"ג מסד ציבורי ומסחרי וחמש קומות חניון סה"כ 127 יח"ד.

תיק הבניין נפתח ונבדק בבקרה מרחבית.

מסמכי התב"ע

תכנית 5689 הופקדה בתאריך 28.05.2023 ותחילת תוקפה מיום 25.10.2023 סעיף סטייה ניכרת 6.8 לעניין ניוד שטחים, מס' קומות, קווי בניין וחזית מסחרית

- 12 -

התכנית כוללת תקנון תשריט ונספחים.

פרסום

לא בוצע פרסום בהליך פתיחת התיק.

עומק החפירה

ע"פ טבלה 5 מותר 4 קומות מתחת לכניסה הקובעת

הערה 2 לטבלת השטחים – תותר תוספת קומות תת"ק עבור שטחי חנייה ואחסנה ע"פ נספח הבינוי מוצעות 4 קומות תת"ק עד למפלס -11.70 מוצעת חפירה בתא שטח 1 - עד מפלס -15.40 המהווה את קומה -5 תיקי הבניין טרם נבחנו וטרם התקבל אישור מח' הסדרי תנועה לתכנון קומות החניון ותמהיל מק"ח.

תנאי לקבלת היתר- אישור הסדרי תנועה לתיק הבניין.

מיקום/ קווי בניין

סעיף 6.8.2 "כל סטיה במספר הקומות, קוי הבניין והחזית המסחרית כפלי דרך חברון תיחשב סטיה ניכרת, על מנת להבטיח את מופע הבינוי המוצע ואת החזית במסחרית.

ע"פ תשריט הבינוי מוצע קו בניין תת"ק בקו בניין 0 החפירה והדיפון מוצעים עד לגבולות המגרש בקו בניין אפס- במסגרת המותר.

הריסה

הבינוי הקיים מוצע להריסה ע"ג תכנית הפיתוח בהתאם למוצע בתשריט.

רצפה ראשונה

לא מוצעת רצפה ראשונה בבקשה.

נפח החפירה

יש להציג נפח חפירה ע"ג הבקשה.

- 13 -

דיפון וכלונסאות

בבקשה מוצגים עוגנים וכלונסאות –העוגנים חודרים למגרש שכן -28 ולחלקות דרך, לא התקבלו הסכמות שכנים ולא בוצע יידוע הציבור מתיאום מול נציג הייזם יש לשנות שיטת דיפון ללא חדירת עוגנים למגרש השכן.

פרטים

בבקשה מוצגים פרטי דיפון וכלונסאות.

אישורים שהתקבלו

חוות דעת מח' דרכים

התקבל אישור מח' דרכים בתאריך 15.09.2025 .

חוות דעת מח' איכות הסביבה

התקבל אישור מח' איכות הסביבה מתאריך 17.08.2025 עצים – אישור מח' שפ"ע

טרם התקבל אישור מחלקת שפ"ע – יש לקבל אישור שפ"ע כתנאי לקבלת היתר בעלויות

התקבלה חתימת הבעלים "ב.י.א נכסים והשקעות" ע"ג הבקשה ע"י יפויי כח.

מידע קודם

מתאריך

בדיקת המלצה 01/03/2026

תכנונית : לאשר

את הבקשה

מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים.

בכפוף לשינויים

ובתנאים

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- הכל בתאום עם בוחן הרישוי .

- 14 -

חוות דעת תכנונית 23/02/2026

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

935189

תחילת תוקף:

02/12/2023

ייעוד הקרקע:

תיק הבניין נפתח ונבדק בבקרה מרחבית.

הבקשה תואמת להוראות התכנית ונספחיה פרט לקווי הבניין ואין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים.

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

2 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

3 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 4 תשלום אגרת בניה

5 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

6 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

7 אישור משרד הבריאות

8 תנאי העברת הבקשה לגורמים(באישור יואל) - חתימת אגף נכסים 9 תנאי להיתר יהיה לפתור את סוגיית הבינוי באזור התלת מימד ובתחום המגרש החום המופיע בהיתר המגדל .2025/342 הבינוי המוצג בהיתר זה עדיין בתאום תכנון.

10 מבני ציבור- הצגת תחום החפירה ואת הגדר הזמנית של אתר הבניה בתכנית ובחתך 11 מבני ציבור- תאום תכנון סופי מולנו

12 תצהיר חתום של עורך הבקשה

- 15 -

13 תצהיר חתום של מתכנן השלד

14 תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר 15 חוות דעת תוכנית אב לתחבורה

16 %100 חתימות בעלים

17 אישור בית המודל

18 הגשת כתב התחייבות לחדירת עוגנים לתחומי החלקות בבעלות העירייה 19 אישור סופי מטעם מחלקת דרכים בהתאם לחוות דעת בשלב בקרה מרחבית 20 רישום התצ"ר

21 אישור סופי מח' דרכים

22 אישור הסדרי תנועה לתיק הבניין 2025/342

23 אישור מח' שפ"ע

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים.

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- הכל בתאום עם בוחן הרישוי .

- 16 -

סדר יום לועדה מתאריך - 16/03/2026 - כז אדר תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2026/15

מספר בקשה 2025/0268.00

מספר סידורי 3

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש, חפירה ומילוי

שימוש עיקרי מגורים, מגורים, בנין ציבורי

בניין מגורים חדש וכיתת גן ילדים בקומת הקרקע - סה"כ 37

מהות בקשה

יחידות דיור

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש ברכת הארץ בע"מ ברכת הארץ בע"מ

עורך הבקשה אדריכל רכס אלי

מתכנן השלד מהנדס הילו משה

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

אביטל 8 , מקור חיים

גוש חלקה בשלמות

30130 26 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

0920 תחילת תוקף 12/01/1961

1054 תחילת תוקף 31/10/1968

1277243 תחילת תוקף 28/09/2024

1718 תחילת תוקף 08/12/1974

תאור הבקשה

2025/268

בשכונת מקור חיים רחוב אביטל 8 על פי תב"ע 1277243 מבקשים הקמת מבנה מגורים וגן ילדים, הבניין בן 9 קומות ע"ג 4 קומת תת"ק סה"כ 37 יח"ד.

מסמכי התכנית :

במקום חלה תב"ע מס' 1277243 אשר הופקדה ביום 19.06.2024 ואושרה ביום .11.09.2024 התכניות כוללות תשריט, תקנון ונספחים.

נספח בינוי מחייב לעניין מס ' קומות מעל הכניסה הקובעת.

- 17 -

פרסום:

לא פורסמו הקלות במסגרת פתיחת התיק.

פרוט הבניה המוצעת:

קומה -4 מוצעת קומה חלקית לאחסנה וחללים טכניים.

קומה ,-3 ,-2 -1 מוצעות קומות תת"ק לשימוש חניון, אחסנה וחללים טכניים, הכניסה לחניון מוצעת דרומית מזרחית למגרש מכיוון רח' אביטל בהתאם למוצע בנספח הבינוי.

קומת קרקע- בקומה זו מוצע לובי הכניסה לבניין מחזית מזרחית- מכיוון רח' אביטל ויח"ד אחת, בקומה מוצע חלל ציבורי לשימוש גן ילדים.

קומות 1-3 מוצעות 6 יח"ד בקומה.

קומות 4-5 מוצעות 5 יח"ד בקומה.

קומה 6 מוצעות 4 יח"ד בקומה.

קומה 7 מוצעות 4 יח"ד- דופלקס בקומה.

קומה -8מוצעת קומה עליונה לדירות דופלקס מקומה 7 .

קומה -9מוצעת קומת גג טכני .

הגישה לקומות מגרעין המדרגות והמעלית המקשר בין כל קומות הבניין.

סה"כ 37 יח"ד

סטיה ניכרת

בסעיף 6.3 קובע סטייה ניכרת לעניין

קווי בניין

מס' קומות

- 18 -

גובה הבניין

להלן פירוט לסעיפים הנ"ל:

מיקום / קווי בניין- סטיה ניכרת

סעיף 6.3.1 " .קוי הבנין המפורטים בתשריט הינם מירביים, צמצום השטח שבין גבול המגרש לבין קו הבנין יחשב כסטיה ניכרת"

סעיף .4.1.2 ד'

1. קווי הבניין הינם בהתאם מסומן בתשריט

2. קו הבניין התת קרקעי המסומן בתשריט הנו עבור שטחי הבניה הממוקמים מתחת למפלס

הכניסה הקובעת.

3. קו הבניין הרגיל הינו עבור שטחי הבניה שמעל מפלס הכניסה הקובעת.

4. תותר הצבת מתקנים טכניים מחוץ לקווי הבניין בכפוף לאישור מהנדס העיר או מי מטעמו

5. תותר הבלטת מרפסות עד 2 מ' מקו הבניין לצורך מרפסות סוכה במסגרת כוללנית ואחידה.

הבינוי מוצע בגבולות קווי הבניין המותרים פרט לחדר מוני מים אשר חורג מקו הבניין- יש לצמצם, מוצעת הבלטת מרפסות מקו בניין עד 2 מ'.

מס' קומות- סטיה ניכרת

סעיף 6.3.2 " מספר הקומות המרבי כמצויין במסמכי התכנית הינו מחייב, כל הגדלה שלו תחשב כסטייה ניכרת "

מותר על פי טבלה: 5 8 קומות מעל הכניסה הקובעת

הערה 2 לטבלת השטחים "לא כולל חדרי יציאה לגג".

הערה 6 לטבלת השטחים " כולל חדרי יציאה לגג".

סעיף 4.1.2 א' " תותר הקמת מבנה בן 8 קומות מעל מפלס הכניסה הקובעת ומעל קומות חנייה מתחת למפלס הכניסה הקובעת".

ע"פ נספח הבינוי מותר 8 קומות מעל הכניסה הקובעת ו4 קומות מתחת לכניסה הקובעת.

סעיף 4.1.2 א' 8 " תותר הצבת גנטור, מאגרי מים, מתקנים טכניים ו/או כל חדר טכני אחר בגג המבנה, הפתרון התכנוני לאמצעי הסתרת המתקנים טעון אישור מהנדס העיר או מי מטעמו. יותר שימוש בגג לחצרות לדירות. יותרו חדרי יציאה לחצרות הגג לדירות"

- 19 -

מוצעות 9 קומות ע"ק ומעליהם חדר גג- יש להתאים להוראות התכנית, ניתן להציע יציאה לחצר גג בגודל מינימלי 7-10 מ'.

הערה ב' לטבלת השטחים- ב. ניתן יהיה להוסיף קומות חניה ושטחי בניה תת קרקעיים לצורכי שירות במידה ויידרשו לעת הוצאת היתר הבניה ללא צורך בהליך נוסף או הקלה.

מוצעות 4 קומות תת"ק בהתאם למוצע בנספח הבינוי.

גובה הבניה

סעיף 6.3.3 " גובה המבנה המרבי כמצויין בטבלה 5 הינו מחייב, כל הגדלה שלו תחשב כסטייה ניכרת"

מותר ע"פ טבלה: 5 32 מ' מעל הכניסה הקובעת

סעיף 4.1.2 א' 5 " יותר שינוי של עד 2 מ' מהגבהים המצוינים בנספח הבינוי"

מוצע: +32 מ' מפלס גג ומעליו חדר גג עד לגובה 33.85 מ' - במסגרת המותר.

שטחי ציבור

סעיף 4.1.2 א' 2 " בשטח המסומן בנספח הבינוי באות a בצבע חום המצוי במפלס 0.00 והיקפו 128 מ"ר יבנה על יד היזם ברמת מעטפת יותר שימוש לגן ילדים בלבד, שטח זה מיועד גם להפקעה ויחולו עליו הוראות סעיף 6.5 להלן".

מוצע חלל לגן ילדים בקומת הכניסה בשטח 131 מ"ר , התקבל אישור מח' מבני ציבור לבקשה.

תכסית תת"ק

סעיף 4.1.2 א' 4 "תותר הקמת מרתף חניה בתכסית של עד %100 ובלבד שיוסדר פתרון למי הנגר. יותרו פתרונות מכניים" קומות תת"ק מוצעות בתכסית %,94 מוצעת פתרון הידראולי לחלחול מי נגר.

חדר שנאים

סעיף 4.1.2 א' 9 "תותר הקמת חדר שנאים בתחומי התוכנית עבור כלל הצרכנים בפרויקט." מוצע חדר שנאים בקומה .-1

מפלס הכניסה

סעיף 4.1.2 ב' 1 " מפלס הכניסה הקובעת ייקבע בהתאם למפלס הרחוב, יותר גמישות של עד 0.5 מ' בכפוף לאישור מהנדס העיר או מי מטעמו."

ע"פ נספח הבינוי מוצע 0.00= +723.75 מפלס הכניסה מוצע +724.00 , מפלס הרחוב הסמוך לכניסה לבניין-

+723.54 הגבהה של 0.46 מ' , התקבל אישור אד' העיר לתכנון המוצע- במסגרת המותר.

- 20 -

גדרות

סעיף 4.1.2 ב' 2 " גובה הגדרות סביב החלקה לא יעלה על 1.2 מ' כלפיי הרחוב וחלקות סמוכות ביחס למפלסי הקק"ט." יש להציג פריסת גדרות.

שלביות ביצוע- סטיה ניכרת

סעיף 4.1.2 ו' 3 "שלבי הביצוע המפורטים בסעיף 7.1 הינם מחייבם, שינוי השלביות יחשב כסטיה ניכרת"

סעיף 7.1 תותר הוצאת היתר בניה עבור כל תא שטח בנפרד, הבניה תבוצע בהינף אחד בכל תא שטח, לא תותר בניה בשלבים". בתיק זה מבוקש הבינוי בתא שטח 2 בלבד.

שטחי בניה

מגורים

עיקרי ע"ק מותר: 2300 מ"ר מוצע: 2,653.77 מ"ר חריגה: 353.77 מ"ר- יש לצמצם

שרות ע"ק מותר: 740 מ"ר מוצע: 936.61 מ"ר חריגה: 196.61 מ"ר- יילקח ע"ח יתרת שטח שירות תת"ק

שרות ת"ק מותר: 3400 מ"ר מוצע: 2758.61 מ"ר נותרו: 641.39 מ"ר

הערה 1 לטבלה- כולל אחסנה ושטחים טכניים.

מרפסות מותר: 444 מ"ר מוצע: 343.78 מ"ר נותרו: 100.22 מ"ר

עיקרי מבני ציבור מותר: 128 מ"ר מוצע: 113.38 מ"ר עיקרי + 18.44 שירות סה"כ- 131.82 מ"ר חריגה:

3.82 מ"ר

הערה א' לטבלת השטחים- ניתן יהיה לנייד שטחי שירות בין מעל למתחת הכניסה הקובעת ולהיפך בהתאם לבינוי הסופי ובלבד שסך כל השטחים ומספר הקומות לא יעבור את המפורט בטבלה זו.

הערה ד' לטבלת השטחי- ד. הפרויקט תוכנן לפי 12 מ"ר ממ"ד ליח"ד ככל ויופחתו מספר היח"ד ו/או יוצע פתרון ממ"קים ו/או יהיו שטחי שירות עודפים, ניתן יהיה לנייד שטחי שירות לשטחים עיקריים.

הערה 4 לטבלת השטחים- שטחי שירות עבור ההפרשה המבונה ילקחו מתוך שטח זה, שטח חצר הגן 175 מ"ר, שטח חצר מקורה יתווסף על המופיע בטבלה.

הערה 5 לטבלת השטחים- כולל שטח חצר מקורה.

מס' יח"ד

ע"פ טבלה 5 מותר: 37 יח"ד מוצע כמותר

- 21 -

מחסנים

יש למספר מחסנים ולהציע מחסן לכל יח"ד.

בעלויות

התקבלה חתימת החוכרים "ברכת הארץ בע"מ" במסגרת פתיחת התיק, יידרש להביא חתימת רמ"י כתנאי להוצאת היתר.

אישורים שהתקבלו

הסדרי תנועה

התקבל אישור מח' הסדרי תנועה מתאריך 28.09.2025 מח' דרכים

התקבל אישור מח' דרכים לדיון מתאריך 11.09.2025 אישור איכות הסביבה

התקבל אישור איכות הסביבה לדיון מתאריך 27.11.2025 אישור תברואה

התקבל אישור תברואה מתאריך 03.10.2025

אישור אדריכל העיר

התקבל אישור אדריכל העיר מתאריך 29.10.2025

אישור שפ"ע

- 22 -

התקבל אישור שפ"ע לדיון בתאריך 09.12.2025

אישור מבני ציבור

התקבל אישור מח' מבני ציבור לדיון בתאריך 29.10.2025 תנאי להיתר יהיה תיקון הערות על גבי תכנית ותאום תכנון פנים סופי מולנו. וחתימה על כתב התחייבות מול נכסים

מידע קודם

מתאריך

בדיקת המלצה 01/03/2026

תכנונית : לאשר

את הבקשה

המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים בכפוף לשינויים

ובתנאים.

ובתנאים

חריגה בקו בניין- יש לצמצם

חריגה בשטחי בניה- יש לצמצם

חדרי יציאה לגג יש להציע חדרים בגודל מינימלי

יש להציג פריסת גדרות

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- הכל בתאום עם בוחן הרישוי

חוות דעת תכנונית 22/02/2026

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

1718

תחילת תוקף:

08/12/1974

- 23 -

ייעוד הקרקע:

תיק הבניין תואם להוראות התכנית ונספחיה ואין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים.

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

4 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 5 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח 6 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 7 תשלום אגרת בניה

8 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

9 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

10 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

11 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 12 אישור משרד הבריאות

13 קבלת אישור מכון בקרה כי בוצעה בקרת תכן ותוצאות הבקרה תקינות, בצירוף דוח עורך בקשה כאמור בתקנה 52

14 אישור רמ"י

15 תנאי להעברת הבקשה לגורמים יהיה - אישור איכות הסביבה בהתאם לחות דעת שהתקבלה.

16 תצהיר חתום של עורך הבקשה

17 תצהיר חתום של מתכנן השלד

18 תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר 19 אישור סופי מח' איכה"ס

20 אישור סופי מח' שפ"ע

21 אישור סופי מח' דרכים

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

- 24 -

המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים.

חריגה בקו בניין- יש לצמצם

חריגה בשטחי בניה- יש לצמצם

חדרי יציאה לגג יש להציע חדרים בגודל מינימלי

יש להציג פריסת גדרות

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- הכל בתאום עם בוחן הרישוי

- 25 -

סדר יום לועדה מתאריך - 16/03/2026 - כז אדר תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2026/15

מספר בקשה 2015/0049.05

מספר סידורי 4

נתונים כלליים

סוג בקשה פיצול היתר

שימוש עיקרי מגורים, מגורים

מהות בקשה פיצול היתר לתיק מספר 2015/0049.04

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש מר רמת ויטנברג בע"מ יצחק

עורך הבקשה אדריכל מנדלקורן עמית

מתכנן השלד מהנדס פינקלשטיין חיים

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

חיי אדם 3 , מאה שערים

גוש חלקה בשלמות

30064 74 כן

30064 69 כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

878421 תחילת תוקף 11/09/2021

תאור הבקשה

בתאריך 03.12.2024 הופק היתר בניה בתיק 2015/49.4 בשכונת מאה שערים רחוב חיים אדם , חצר "הקדש ויטנברג" המכילה כיום 6 מבנים קיימים לשימור בבעלות ההקדש, ע"ג מגרש ,2 לבניינים 1 ו – 2 - לבקשת שינויים ותוספת של 15 יח"ד .

כעת מבקשים פיצול היתר, הפיצול נועד לכלול בשלב א' את ביצוע והשלמת בניית בניין 1 כדי לאפשר אכלוס טרם השלמת שני הבניינים.

שלב ב' ביצוע והשלמת בניית בניין .2

אישור מח' הפיקוח

התקבל אישור מח' הפיקוח לבקשה מתאריך .21.01.2026

- 26 -

שטחים:

טבלת השטחים פוצלה על פי שלבי הבניה- ללא תוספת שטחים.

שלביות הביצוע

על פי סעיף 7.1 :

תותר הוצאת היתר בניה לכל אחד מתאי השטח בנפרד

1. תותר בניה בשלבים כאשר של אחד מחמשת גושי הבינוי הניפרדים בנספח הבינוי ייבנה בשלמות.

2. היתר הבניה הראשון יכלול את החניה התת קרקעית בד בבד עם המבנה מעליו הפונה לרחוב חיי אדם.

– מוצע במסגרת בקשה זו

3. תנאי למתן היתר בניה אחרון במתחם הינו הגשת תוכנית לפיתוח השפ"פ בתא שטח מס' 1 לאישור אגף

שפ"ע בעיריית ירושלים.

4. תנאי למתן טופס 4 למבנה האחרון במתחם הינו השלמת הביצוע בפועל של פיתוח השפ"פ בתא שטח

מס' 1 לשביעות רצון מהנדס העיר ואגף שפ"ע בעיריית ירושלים.

מוצע בהתאם לשלביות המותרת.

מידע קודם

מתאריך

בדיקת המלצה 01/03/2026

תכנונית : לאשר

את הבקשה

מומלץ לאשר את הבקשה להיתר בכפוף לשינויים ובתנאים בכפוף לשינויים

ובתנאים

יש לציין במפורש ע"ג התכניות והחתכים את המבוקש בכל שלב.

חוות דעת תכנונית 22/02/2026

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

878421

תחילת תוקף:

11/09/2021

- 27 -

ייעוד הקרקע:

מבוקש פיצול היתר עבור היתר שהופק בתאריך 03.12.2024 בתיק 2015/49.4 בשכונת מאה שערים רחוב חיים אדם , חצר "הקדש ויטנברג" המכילה כיום 6 מבנים קיימים לשימור בבעלות ההקדש, ע"ג מגרש ,2 לבניינים 1 ו – 2 - לבקשת שינויים ותוספת של 15 יח"ד .

שלב ב' ביצוע והשלמת בניית בניין .2

אין מניעה לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 2 תשלום אגרת בניה

3 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

4 תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר 5 תצהיר חתום של עורך הבקשה

6 תצהיר חתום של מתכנן השלד

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

מומלץ לאשר את הבקשה להיתר בכפוף לשינויים ובתנאים יש לציין במפורש ע"ג התכניות והחתכים את המבוקש בכל שלב.

- 28 -

סדר יום לועדה מתאריך - 16/03/2026 - כז אדר תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2026/15

מספר בקשה 2020/0410.03

מספר סידורי 5

נתונים כלליים

סוג בקשה שינויים ללא תוספת שטחים, חפירה ומילוי

שימוש עיקרי בית מלון, בית מלון, מגורים + מסחר, בנין ציבורי

מהות בקשה העמקת חפירה ושינויים מבקשה מס''''2020/0410.00

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש מלון קדם ירושלים בע"מ איתן גבאי

עורך הבקשה אדריכל רותם אורי

מתכנן השלד אריה שגיא

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

זאב וילנאי 4 , קרית משה

גוש חלקה בשלמות

30155 83 לא

30155 81 לא

30155 79 כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

13549 תחילת תוקף 18/07/2015

198226 תחילת תוקף 15/10/2016

2949 תחילת תוקף 03/06/1982

2949ב תחילת תוקף 27/09/1996

549295 תחילת תוקף 08/06/2019

תאור הבקשה

בקריית האומה, רח' זאב וילנאי 4 בתחום תא שטח 1 על פי תב"ע .995464 מבקשים היתר להעמקת חפירה ושינויים למלון גני ירושלים - במקום התקבל היתר לחפירה בתיק 2020/410 והשטח חפור, כעת ניתן תוקף לתב"ע חדשה ומכוחה מוצעת העמקת החפירה, תיק הבניין לתוספת הביני טרם נפתח.

מסמכי התב"ע

תכנית 995464 הופקדה בתאריך 23.06.2024 ותחילת תוקפה מיום 01.11.2001

- 29 -

התכנית כוללת תקנון תשריט ונספחים.

פרסום

לא בוצע פרסום בהליך פתיחת התיק.

עומק החפירה

ע"פ טבלה 5 מותר 7 קומות תת"ק

ע"פ נספח הבינוי מותר 7 קומות תת"ק עד למפלס ,-24.71 +764.79 מוצעת חפירה עד מפלס +768.20 מתחת למלון הקיים

מתחת למבנה המשרדים החדש מוצעת חפירה עד מפלס 761.19 במסגרת המותר.

יש להציג ע"פ תכנית החפירה סימון מתאר לבינוי העתידי.

מיקום/ קווי בניין- סטיה ניכרת

סעיף 4.1.2 ה' 3 "קווי הבנין המפורטים בתשריט הינם מחייבים, צמצום השטח שבין גבול המגרש לבין קו הבניין יחשב כסטיה ניכרת".

סעיף 4.1.2 ז'

קווי הבניין המופיעים בנספח הבינוי ובתשריט הינם מחייבים ומסומנים כדלהלן

1. קו בניין עילי לקומות העליונות (מסומן בקו ושתי נקודות בצבע תכלת)

2. קו בניין תחתי/תת-קרקעי (שני קווים ונקודה בצבע אדום): קו בנין לכל בינוי מתחת למפלס הכניסה

3. . קו בנין עד גובה (801.60מסומן בקו נקודה בצבע אדום.

החפירה והדיפון מוצעים עד לגבולות המגרש בקו בניין אפס.

יש להציג קווי בניין ע"ג תכנית החפירה.

הריסה

המגרש פנוי מבינוי.

רצפה ראשונה

לא מוצעת רצפה ראשונה בבקשה.

- 30 -

נפח החפירה

יש לציין נפח חפירה

דיפון וכלונסאות

בבקשה מוצגים עוגנים וכלונסאות –העוגנים חודרים לחלקות דרך ולמגרש ספורט בבעלות רמ"י- יש לקבל אישור רמ"י לגבי חדירת עוגנים לחלקה 81 כתנאי לקבלת היתר.

פרטים

בבקשה מוצגים פרטי דיפון וכלונסאות.

אישורים שהתקבלו

חוות דעת מח' דרכים

התקבל אישור מח' דרכים בתאריך 09.11.2025 .

חוות דעת מח' איכות הסביבה

התקבל אישור מח' איכות הסביבה מתאריך 14.01.2026 עצים – אישור מח' שפ"ע

התקבל אישור מחלקת שפ"ע מתאריך 29.10.2025

בעלויות

התקבלה חתימת החוכרים "מלון קדם ירושלים בע"מ" ע"ג הבקשה ע"י יפויי כח, תנאי לקבלת היתר חתימת רמ"י כבעלים.

מידע קודם

מתאריך

בדיקת המלצה 01/03/2026

תכנונית : לאשר

- 31 -

את הבקשה

בכפוף לשינויים מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים.

ובתנאים

תנאי לקבלת היתר להגדלת והעמקת החפירה יהיה דיון בתיק הבניין לתוספת.

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- הכל בתאום עם בוחן הרישוי .

חוות דעת תכנונית 15/02/2026

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

549295

תחילת תוקף:

08/06/2019

ייעוד הקרקע:

בקריית האומה, רח' זאב וילנאי 4 בתחום תא שטח 1 על פי תב"ע .995464 מבקשים היתר להעמקת חפירה ושינויים למלון גני ירושלים - במקום התקבל היתר לחפירה בתיק 2020/410 והשטח חפור, כעת ניתן תוקף לתב"ע חדשה ומכוחה מוצעת העמקת החפירה תיק בניין לתוספת הבינוי טרם נפתח.

הבקשה תואמת להוראות התכנית ונספחיה ואין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים.

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 2 תשלום אגרת בניה

3 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

4 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

5 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

6 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

7 אישור משרד הבריאות

8 אישור רמ"י לגבי חלקה 81 או לחילופין אישור של ריטה לדניסקי מצ"ב באופטי 9 תצהיר חתום של עורך הבקשה

- 32 -

10 תצהיר חתום של מתכנן השלד

11 תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר 12 אישור סופי מח' דרכים

13 אישור רמי ומח' נכסים לחדירת עוגנים לתחומם

14 דיון בתיק הבניין לתוספת לבינוי המוצע לחפירה

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים.

תנאי לקבלת היתר להגדלת והעמקת החפירה יהיה דיון בתיק הבניין לתוספת.

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- הכל בתאום עם בוחן הרישוי .

- 33 -

סדר יום לועדה מתאריך - 16/03/2026 - כז אדר תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2026/15

מספר בקשה 2024/0014.00

מספר סידורי 6

נתונים כלליים

סוג בקשה תוספת בניה / הרחבה לבניין קיים

שימוש עיקרי מגורים, מגורים

הקמת בניין חדש הן 8 קומות ו 24 יחידות דיור מעל חלקי

מהות בקשה

מבנה לשימור על פי תכנית מספר 101-1040260

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש זלצמן פנחס

עורך הבקשה אדריכל ארד זאב

מתכנן השלד ניסים שלומי

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

בית וגן 48 , בית וגן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

1040260 תחילת תוקף 10/08/2023

1042 תחילת תוקף 20/09/1979

1155 תחילת תוקף 13/05/1965

תאור הבקשה

בשכונת בית וגן רחוב בית וגן ,48 מבקשים הקמת בניין חדש למגורים מעל מבנה לשימור על פי תב"ע .1040260

המבנה בן 8 קומות מעל 3 קומות ת"ק משותפות, סה"כ 24 יח"ד.

מסמכי התכנית:

במקום חלה תכנית בסמכות מחוזית 1040260 אשר הופקדה מיום 10.11.2022 ותחילת תוקפה הינו מיום 13.09.2023

- 34 -

סעיף סטייה ניכרת 4.1.2 ד' לעניין: קווי בניין, מס' קומות, סגירת מרפסת לשימור, הוראות שימור.

פרסום:

לא בוצע פרסום לבקשה במסגרת פתיחת התיק.

פירוט הבניה המוצעת:

קומה -:3-1

מוצעות 3 קומות חניון, אחסנה וחללים טכניים תת קרקעים.

תכנית קומת קרקע:

בקומה קיים מבנה לשימור, מוצע לובי הכניסה לבניין חזית צפונית כמוצע בנספח הבינוי ויח"ד אחת

תכנית קומה: 1-5

מוצעות 4 יח"ד בקומה.

תכנית קומה: 6

מוצעות 2 יח"ד בקומה.

תכנית קומה: 7

מוצעת דירת פנטהאוז בקומה.

קומת גג:

מוצע גג בטון שטוח עם יציאה מחדר המדרגות ואלמנטים טכניים.

הגישה לקומות מגרעין המדרגות והמעליות המקשר בין כל קומות הבניין.

- 35 -

סה"כ 24 יח"ד

סטייה ניכרת:

הוראות התכנית בסעיף 4.1.2 ד' קובע סטייה ניכרת לעניין:

קווי בניין.

מס' קומות

סגירת מרפסות

הוראות שימור

להלן פירוט לסעיפים הנ"ל:

מיקום/קווי בניין - סטיה ניכרת

סעיף 4.1.2 ד' 1 " . קווי הבניין כמפורט בתשריט הינם מחייבים. צמצום השטח שבין גבול המגרש לקו הבניין יחשב כסטייה ניכרת."

סעיף 4.12 ה' "קו בניין עילי כחול הוא קו בניין למרפסות זיז בלבד".

המוצע מבוקש בתחום קווי הבניין המותרים, פרט לחריגה בקומת קרקע- יש לצמצם.

מס' קומות- סטיה ניכרת

סעיף 4.1.2 ד' 2 " מספר הקומות כמצויין בנספח הבינוי הינו מחייב וכל תוספת קומות תיחשב כסטיה ניכרת"

ע"פ טבלה 5 מותר 7 קומות מעל הכניסה הקובעת וקומה אחת מתחת לכניסה.

ע"פ נספח הבינוי מותר קומה תת"ק ותוספת קומות למתקן חניה-

מוצעות 7 קומת מעל הכניסה הקובעת ו3 קומות תת"ק- בקומות -2 , -3 ניתן להציע פיר למתקן חניה בלבד יש לבטל חללים לאחסנה בקומות אלו.

מרפסות- סטיה ניכרת

סעיף 4.1.2 ד' 3 "תיאסר סגירה או אטימה של המרפסת ההיסטורית בחזית המגרש. כל סטיה מהוראה זו תיחשב כסטיה ניכרת" לא מוצעת סגירת מרפסות, יירשם כתנאי בהיתר סעיף 4.1.2 י' 2

- 36 -

א. על השטח המסומן למרפסות בטבלה 5 תחולנה ההוראות הבאות:

ב. המרפסות יכולות להיות מקורות ויכולות להיות מקורות חלקית באופן המאפשר שילוב

מרפסות סוכה, במסגרת כוללת אחידה.

ג. שטח המרפסות בדירה יכול להיות מחולק בין מספר י"חד בהתאם לתכנון אדריכלי.

ד. תאסר המרת השטחים המסומנים למרפסות בטבלה לשטחים אחרים בבניין. כמו כן יקבע

שכל המרפסות יוקמו בהינף אחד.

ה. לא יותר ניוד שטחי מרפסות לשטחים אחרים בבניין.

ו. שטחי המרפסות אינם ניתנים לסגירה במסגרת "סגירת מרפסות". במידה ומרפסת מוצעת לסגירה לא

ניתן להשתמש בשטחים אלו לשם כך.

ז. כל סטייה מהוראות אלו תחשב כסטייה ניכרת.

המרפסות מוצעות בעמודה כשחלק מהמרפסת משמש כמרפסת סוכה, לא מוצע ניוד שטחי מרפסות.

שימור- סטיה ניכרת

סעיף 4.1.2 ד' 4 " הוראות השימור בתכנית זו הינן מחייבות וכל חריגה וסטייה מהן תחשב כסטייה ניכרת.

סעיף 4.1.2 ב'

האלמנטים המסומנים לשימור בנספח הבינוי כוללים את החזית הראשית וחלק מחזיתות צידיות, המרפסת, הגינה והגדר ועליהם חלות ההוראות הבאות.

א) לא תותר הריסה מלאה או חלקית של הבנין לשימור מעבר למה שמותר בתכנית.

ב) בחלקי המבנה שסומנו לשימור לא תותר פגיעה באופיו האדריכלי ובפרטי בנין הקיימים בו

מהבניה המקורית, לרבות סוג האבן, פתחים, כתובות, תבליטים, סיתות, כיחול, סורגים, גדרות ושערים.

ג) יש להגיש תיק תיעוד מלא וסקר הנדסי כתנאי לפתיחת תיק להיתר בניה.

ד) תותר תוספת בניה לבנין לשימור בכפוף למפורט במסמכי תכנית זו.

ה) כחלק בלתי נפרד מהיתר הבניה, ינוקו חזיתות הבנין , יוסרו תוספות שאינן חלק מהבניה

המקורית, וכל מערכת התשתית תהיה בתוך הקירות או תת קרקעית.

ו) חומרי גמר והפתרון ההנדסי יתואמו עם מחלקת השימור בעיריית ירושלים לעת מתן היתר

בניה.

ז. גמישות: על אף האמור , תותר , באישור מהנדס העיר, פתיחת הגדר לצורך מעברים הנדרשים

- 37 -

לכניסות למערכות טכניות או אחרות על פי הנדרש( פינוי אשפה/ חדר טרפו/ אחר).

הבינוי לשימור מוצע בהתאם לתשריט, התקבל אישור מח' שימור לבקשה.

מי נגר

סעיף 4.1.2 ט' " היקף התכסית הפנויה להחדרת מי נגר לא יפחת מ %15 משטח המגרש על פי סעיף 23.3.1 בתמ"א " יש להציג תשריט חלחול מי נגר המציג עמידה בתנאי הסעיף.

חניה

סעיף 4.1.2 י"א "תקן החניה בתכנית יהא %50 מן התקן התקף לעת היתר הבניה. זאת בכפוף לשימור העצים בהתאם למצוין בתשריט ולשימור המוצע בתכנית"

התקבל אישור מח' הסדרי תנועה- עבור 24 יח"ד חדשות דרוש 12 מ"ח עפ"י תקן מופחת שימור.

מוצע 13 מ"ח בחניון תת"ק חלקם באמצעות מכפילים.

הריסה

סעיף 4.1.2 י"ב "תותר הריסת המבנה הקיים למעט הקירות והגדרות המוגדרים לשימור בתכנית זו" יש להציג את הבינוי הקיים להריסה ע"ג תכנית פיתוח.

גובה הבינוי

מותר ע"פ טבלה: 5 +29.2 מעל הכניסה הקובעת.

הערה 2 לטבלת השטחים-מעל לגובה זה יאושר מבנה מינימאלי ליציאה לגג, חדר מדרגות, מעלית, מתקנים טכניים ומעקה תקני בלבד.

ע"פ נספח הבינוי מותר: +31.60 חדר גג.

מוצע: +29.20 פ.ב. ומעליו חדר גג עד למפלס +31.94 יש להציע גובה מינימלי.

שטחי בניה

עיקרי ע"ק מותר 1675 מ"ר מוצע: 1692.72? מ"ר חריגה: 17.72 מ"ר

שרות ע"ק מותר: 510 מ"ר ע"ק מוצע: 563.06? מ"ר חריגה: 53.06 מ"ר

הערה 1 לטבלת השטחים- כולל ממד"ים.

שרות ת"ק מותר: 630 מ"ר מוצע: 648.63 מ"ר חריגה: 18.63 ? מ"ר

- 38 -

מרפסות מותר: 215 מ"ר מוצע: 165.50 מ"ר נותרו: 49.5 מ"ר

מס' יח"ד

ע"פ טבלה 5 מותר 24 יח"ד מוצע כמותר

תכסית

ע"פ טבלה 5 מותר %41 מתא השטח קומת הכניסה מוצעת בתכסית %32.90 במסגרת המותר.

מפלסי כניסה

ע"פ נספח הבינוי +823.90 = 0.00 מוצע כמותר.

מחסנים

מוצעים מחסנים בקומות התת"ק ובקומת הכניסה,

ככלל, הדרישה היא לתכנן מחסן עבור כל יח"ד, סה"כ 24 מחסנים כמספר יח"ד.

יש למספר מחסנים ולהציג תמהיל מחסנים המוכיח כי לכל דירה מתוכנן מחסן ולבטל מחסנים בע"ק.

שלביות ביצוע

סעיף 7.1 הבניה תבוצע בהינף אחד לא תותר בניה בשלבים בעלויות

התקבלה חתימת הבעלים "פסגת בית וגן ע"י פ. זלצמן" במסגרת פתיחת התיק.

אישורים שהתקבלו

הסדרי תנועה - חניה

התקבל אישור מח' הסדרי תנועה מתאריך 28.03.2024

- 39 -

מח' דרכים

התקבל אישור מח' דרכים מתאריך 02.02.2024

אישור איכות הסביבה

התקבל אישור איכות הסביבה מתאריך 19.01.2026

אישור תברואה

התקבל אישור תברואה מתאריך 22.05.2024

אישור אדריכל העיר

התקבל אישור אדריכל העיר לדיון מתאריך 02.04.2024 אישור שפ"ע

התקבל אישור מח' שפ"ע מתאריך 02.12.2025

אישור שימור

התקבל אישור מח' שימור מתאריך 07.05.2025

מידע קודם

מתאריך

בדיקת המלצה 10/03/2026

תכנונית : לאשר

את הבקשה

בכפוף לשינויים

ובתנאים

המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

- 40 -

חריגה ב קווי בניין קומת קרקע- יש לצמצם

קומות -2 , -3 ניתן להציע פיר למתקן חניה בלבד יש לבטל חללים לאחסנה בקומות אלו

יש להציג תשריט חלחול מי נג ר

יש להציג את הבינוי הקיים להריסה ע"ג תכנית פיתוח.

חדר גג יש להציע גובה מינימלי.

חריגות בשטחי בניה יש לצמצם

יש למספר מחסנים ו להציג תמהיל מחסנים המוכיח כי לכל דירה מתוכנן מחסן ולבטל מחסנים בע"ק.

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- בתאום עם בוחן הרישוי.

חוות דעת תכנונית 09/03/2026

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

1155

תחילת תוקף:

13/05/1965

ייעוד הקרקע:

בשכונת בית וגן רחוב בית וגן ,48 מבקשים הקמת בניין חדש למגורים מעל מבנה לשימור על פי תב"ע .1040260

המבנה בן 8 קומות מעל 3 קומות ת"ק משותפות, סה"כ 24 יח"ד.

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התכנית פרט לחריגות בגובה, מס' הקומות ושטחי בניה אשר יידרש להתאים להוראות התכנית ואין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים.

- 41 -

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 אישור פיקוד העורף הג"א

4 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 5 תשלום אגרת בניה

6 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

7 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

8 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

9 אישור שירותי הכבאות

10 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

11 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 12 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח 13 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 14 שפ"ע- .1 הגשת ערבות בנקאית בסך 112,456 ₪ עבור שימור העצים.

15 שפ"ע- .2 הגשת ערבות בנקאית נוספת בסך 16,264 ₪ עבור פיצוי נופי.

16 .3 הגשת תכנית נטיעות לשלמה דניאל

17 תצהיר חתום של עורך הבקשה

18 תצהיר חתום של מתכנן השלד

19 תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר 20 אישור סופי מח' שפ"ע

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים חריגה ב קווי בניין קומת קרקע- יש לצמצם

קומות -2 , -3 ניתן להציע פיר למתקן חניה בלבד יש לבטל חללים לאחסנה בקומות אלו יש להציג תשריט חלחול מי נג ר

יש להציג את הבינוי הקיים להריסה ע"ג תכנית פיתוח.

חדר גג יש להציע גובה מינימלי.

חריגות בשטחי בניה יש לצמצם

- 42 -

יש למספר מחסנים ו להציג תמהיל מחסנים המוכיח כי לכל דירה מתוכנן מחסן ולבטל מחסנים בע"ק.

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- בתאום עם בוחן הרישוי.

- 43 -

סדר יום לועדה מתאריך - 16/03/2026 - כז אדר תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2026/15

מספר בקשה 2025/0397.01

מספר סידורי 7

נתונים כלליים

סוג בקשה חפירה ומילוי

שימוש עיקרי מגורים + מסחר, מגורים, מסחר

הריסת קירות ומדרגות קיימים, חפירה, דיפון ויציקת רצפה

מהות בקשה ראשונה עבור חניון תת קרקעי לבינוי מבוקש בתיק

397/2025 עבור 56 יח"ד

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש גיי-גילת אלכסנדריון בע"מ

עורך הבקשה אדריכל אוסטרובסקי אלכסנדר

מתכנן השלד מהנדס גבאי אלעד

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

אלכסנדריון , גוננים שטח בין רחוב

אלכסנדריון לאלעזר בן יאיר

גוש חלקה בשלמות

30144 89 לא

30144 90 לא

30144 91 לא

30144 17 לא

30144 16 לא

30144 15 לא

30144 14 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

1854 תחילת תוקף 02/09/1973

2954א תחילת תוקף 29/04/1990

30144ג תחילת תוקף 16/07/1959

798306 תחילת תוקף 10/07/2023

תאור הבקשה

- 44 -

2025/397.1

בשכונת גוננים, פינת רחובות אלכסנדריון- קנאי הגליל- אלעזר בן יאיר , בתחום תאי שטח 1 ו-4 על פי תב"ע .798306 מבקשים היתר להריסת קירות ומדרגות קיימים, חפירה, דיפון ויציקת רצפה ראשונה עבור חניון תת קרקעי לבינוי מבוקש בתיק 397/2025 לבניית 2 בניני מגורים ומסחר בני 9 קומות מעל 3 קומות של חניון תת קרקעי משותף. סה"כ 56 יח"ד ופיתוח שצ"פ

תיק הבניין נפתח ונבדק בבקרה מרחבית.

מסמכי התב"ע

תכנית 798306 הופקדה בתאריך 26.08.2021 ותחילת תוקפה מיום 10.07.2023 סעיף סטייה ניכרת 6.4 לעניין מס' קומות, קווי בניין.

התכנית כוללת תקנון תשריט ונספחים.

פרסום

לא פורסמו הקלות במסגרת פתיחת התיק,

עומק החפירה

ע"פ טבלה 5 מותר 6 קומות מתחת לכניסה הקובעת עבור חניון ע"פ נספח הבינוי מוצעות 3 קומות תת"ק עד למפלס -11.66 =+700.34 מוצעת חפירה בתא שטח 1 - עד מפלס -696.38 המהווה את קומה -4 בתא שטח 4 מוצעת חפירה פתוחה במסגרת המותר

מיקום/ קווי בניין

סעיף 6.4.2 " קווי הבניין כפי שמופיעים בנספח הבינוי הינם מחייבים. צמצום השטח הפנוי בין קווי הבניין לגבול המגרש תיחשב כסטיה ניכרת."

ע"פ תשריט הבינוי מוצע קו בניין תת"ק בקו בניין 0 החפירה והדיפון מוצעים עד לגבולות המגרש בקו בניין אפס- במסגרת המותר מוצעות כלונסאות מעבר לקו הבניין- יש להתאים.

- 45 -

הריסה

סעיף 6.2

.1היתר בניה יינתן לפני ביצוע ההריסה בפועל של הבנינים/גדרות המסומנים בתשריט להריסה.

.2תנאי למימוש הזכויות בתא שטח אשר בו מצוין מבנה/גדר להריסה יהיה הריסת המבנה/הגדר.הבינוי הקיים מוצע להריסה ע"ג תכנית הפיתוח בהתאם למוצע בתשריט.

רצפה ראשונה

מוצעת רצפה ראשונה בבקשה מפלס +696.88= -13.50 המהווה קומה -4 - כמותר.

נפח החפירה

מוצע נפח חפירה 19,370 מ"ק

דיפון וכלונסאות

בבקשה מוצגים עוגנים וכלונסאות –העוגנים חודרים לחלקות דרך, יידרש לקבל אישור מח' נכסים ומח'

דרכים לחדירת העוגנים.

פרטים

בבקשה מוצגים פרטי דיפון וכלונסאות.

שלביות ביצוע

סעיף .7.1 תנאי למתן היתר אכלוס למבנה המגורים הראשון מכוח התכנית.

אישורים שהתקבלו

חוות דעת מח' דרכים

התקבל אישור מח' דרכים בתאריך 23.12.2025 .

- 46 -

חוות דעת מח' איכות הסביבה

התקבל אישור מח' איכות הסביבה מתאריך 22.12.2025 עצים – אישור מח' שפ"ע

התקבל אישור מחלקת שפ"ע מתאריך 11.02.2026

בעלויות

התקבלה חתימת החוכרים "גילת- אלכסנדיון" ע"ג הבקשה תנאי לקבלת היתר חתימת רמ"י כבעלים..

מידע קודם

מתאריך

בדיקת המלצה 10/03/2026

תכנונית : לאשר

את הבקשה

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים.

בכפוף לשינויים

ובתנאים

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתיאור הבקשה- בתאום עם בוחן הרישוי .

חוות דעת תכנונית 09/03/2026

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

798306

תחילת תוקף:

10/07/2023

ייעוד הקרקע:

בשכונת גוננים, פינת רחובות אלכסנדריון- קנאי הגליל- אלעזר

- 47 -

בן יאיר , בתחום תאי שטח 1 ו-4 על פי תב"ע .798306 מבקשים היתר להריסת קירות ומדרגות קיימים, חפירה, דיפון ויציקת רצפה ראשונה עבור חניון תת קרקעי לבינוי מבוקש בתיק 397/2025 לבניית 2 בניני מגורים ומסחר בני 9 קומות מעל 3 קומות של חניון תת קרקעי משותף. סה"כ 56 יח"ד ופיתוח שצ"פ

תיק הבניין נפתח ונבדק בבקרה מרחבית.

הבקשה תואמת להוראות התכנית ונספחיה ואין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים.

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

2 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

3 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 4 תשלום אגרת בניה

5 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

6 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

7 אישור משרד הבריאות

8 חתימה מול נכסים לגבי עוגנים זמניים שחודרים לחלקות עיריה 9 תצהיר חתום של עורך הבקשה

10 תצהיר חתום של מתכנן השלד

11 תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר 12 אישור סופי מח' שפ"ע

13 אישור סופי מח' דרכים

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים.

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתיאור הבקשה- בתאום עם בוחן

- 48 -

הרישוי .

- 49 -

סדר יום לועדה מתאריך - 16/03/2026 - כז אדר תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2026/15

מספר בקשה 2025/0118.00

מספר סידורי 8

נתונים כלליים

בניה חדשה / בניין חדש, ריצוף חצר ועבודות פיתוח, בניית

סוג בקשה

גדר

שימוש עיקרי מגורים + מסחר, מגורים, מסחר, בנין ציבורי

הקמת מבנה בן 8 קומות מעל מפלס הכניסה הקובעת ו -6

קומות מתחת מפלס הכניסה הקובעת הכולל 90 יח"ד, חזית

מהות בקשה

מסחרית במפלס הכניסה הקובעת, מבנה ציבורי, וחניה תת

קרקעית משותפת עם מגרש .2

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש עו"ד זהבי יואב

עורך הבקשה אדריכל שטרנשיין לארי

מתכנן השלד מהנדס קאהן יצחק

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

יעקב אלעזר 41 , רמות

גוש חלקה בשלמות

31267 9 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

981829 תחילת תוקף 02/03/2024

תאור הבקשה

בשכונת רמות בתחום הקאנטרי, ברחוב יעקב אלעזר 35 מבוקש בניין חדש ובו 2 כניסות ע"ג מגרשים 3+4 בן 8 קומות ע"ק ו-6 קומות ת"ק ובו 90 יח"ד, חזית מסחרית, שטחי ציבור וקומות חניון משותף עם מגרש 2 המבוקש בתיק .25/148.00

- 50 -

בקשה לחפירה, דיפון וביסוס מאושרת בתיק מס' 25/118.1 מיום 15.1.26 ונמצאת בשלב בקרת תכן ותשלומים,

טרם הופק היתר בניה.

מסמכי התכנית:

במקום חלה תכנית 981829 בסמכות מחוזית

אשר הפוקדה בתאריך 17.4.23

ותחילת תוקפה היה מיום 2.3.24

מסמכי התכנית כוללים הוראות ותשריט מחייבים – המבוקש הינו ע"ג מגרשים 3+4 סעיפי סטייה ניכרת לעניינים הבאים:

-סעיף 4.2 : קווי הבניין המרביים, גובה הבניין המרבי כמצוין בטבלה ,5 מספר הקומות המרבי כמצוין בטבלה .5

-סעיף (4.2ג) איחוד וחלוקה

ראה פירוט מטה תחת סעיף "סטייה ניכרת".

פרסום

לא בוצע פרסום בתיק

פירוט הבניה המוצעת:

קומות מרתף -4,-5

מוצעות קומות חניה ומחסנים משותפות לבניין המגורים ובניין המוסד החינוכי.

הקומות כוללות חדרי משאבות, מאגרי מים ו2 גרעיני מדרגות ומעליות על לקומת הכניסה.

כניסת רכבים דרך קומת הקרקע.

קומת מרתף -3

בצד הצפוני מתוכננת קומת מחסנים ובצד הדרומי מתוכננים גן ילדים ובית כנסת הכוללים 3 ממ"מים בהתאם לדרישה.

הכניסה לשטחי הציבור דרך גרם המדרגות היורד מהשצ"פ

- 51 -

גישה נוספת מרחוב יעקב אלעזר דרך קומת הקרקע ומדרגות הפיתוח. או דרך גרעיני המדרגות והמעליות מתוך הבניין.

קומת מרתף -2

מוצעת קומת מגורים הכוללת 3דירות לכל כניסה – סה"כ 6 דירות בקומה להן מתוכננים ממ"דים ומרפסות.

קומת מרתף -1

מוצעת קומת מגורים הכוללת 3דירות לכל כניסה – סה"כ 6 דירות בקומה להן מתוכננים ממ"דים ומרפסות.

יתר הקומה משמשת לשטחי שירות הכוללים: חדר טרפו וחדרי מונים.

קומת כניסה מפלס +0.00

כניסה ראשית דרך חזית צפונית מרח' יעקב אלעזר אל שטחי מסחר.

בין שטחי המסחר ישנו אזור מקורה המוביל אל מבואסת כניסה משותפת לשתי הכניסות ומשם אל לובי הבניינים.

הקומה כוללת חדרי עגלות, 3 דירות מגורים לכל כניסה – סה"כ 6 דירות בקומה.

בצידה המזרחי של החלקה מתוכנן שטחי שירות עבור חדרי אשפה ומכבש קרטונים לשימוש שטחי המסחר.

קומת גלריה – מסחר ואשפה

מוצעת קומת גלריה חלקית עבור שטח אחד וקומת גלריה לחדרי האשפה.

מוצעת גישה לקומת זו דרך גרמי המדרגות והמעליות המשותפים עבור הדיירים לחדרי האשפה .

קומה 1 עד קומה 5

מוצעת קומת מגורים הכוללת 6 יח"ד לכל בניין – סה"כ 12 יח"ד בקומה הכוללים ממ"דים ומרפסות זיז וגג.

קומה 6

מוצעת קומת מגורים הכוללת 4 יח"ד לכל בניין – סה"כ 8 יח"ד בקומה הכוללים ממ"דים ומרפסות זיז וגג.

קומה 7

- 52 -

מוצעת קומת פנטהאוז הכוללת 2 יח"ד לכל בניין – סה"כ 4 יח"ד בקומה הכוללים ממ"דים ומרפסות גג.

קומת גג

מוצע גג בטון שטוח עליו מונחים קולטי השמש ומתקני הגג עלייה לגג דרך גרעיני המדרגות והמעליות המשותפים.

סה"כ מוצעות 45 יח"ד בכל כניסה – 90 יח"ד סה"כ.

יש למספר את הכניסות לבניינים

יש למספר את המחסנים בסדר עולה ולתכנן מחסן לכל יח"ד יש לוודא כי כל שטחי המחסנים מוצעים כשטחי אחסנה ולא כשטח חניה.

סטייה ניכרת

בהתאם לסעיף 4.1.2

(א)מרפסות:

1. יתאפשר שילוב מרפסות מקורות ומקורות חלקית באופן המאפשר שילוב מרפסות סוכה,

במסגרת כוללת אחידה- המוצע תואם למותר התקבל אישור אד' העיר לתכנית.

2. לא תותר תוספת שטח העולה על 10 מ"ר שטח עיקרי עבור מרפסת מקורה, לכל דירה בממוצע.

ניתן יהיה להקצות לחלק מיח"ד מרפסת גדולה יותר, ולחלק מיח"ד מרפסת קטנה יותר.- יש להוכיח תמהיל שטחי מרפסות בהתאם לאמור

3. השטח העיקרי המיועד למרפסות, יוצג בעמודה נפרדת בטבלת השטחים ותיאסר המרת שטחים

אלה לשטחים אחרים בבניין. כמו כן ייקבע שכל המרפסות יוקמו בהינף אחד.- המוצע תואם למותר

4. לא יותר ניוד שטחי מרפסות לשטחים אחרים בבניין- המוצע תואם למותר

5. שטחי המרפסות אינם ניתנים לסגירה במסגרת "סגירת מרפסות".

6. כל סטייה מהוראות אלו תחשב כסטייה ניכרת מתכנית.

7. כל המרפסות יוקמו בהינף אחד - המוצע תואם למותר

(ב) בינוי:

1 היקפי הבינוי, מספר הקומות וקווי הבנין יהיו בהתאם למפורט בטבלה .5

- 53 -

2. חזית מסחרית:

א.חזית הבניין המסומנת בקו סגול היא חזית מסחרית . המוצע תואם למותר

ב. שימושי המסחר יהיו בקומת הקרקע.- המוצע תואם למותר

ג. שטחי המסחר בתאי שטח 3 ו-4 המופיעים בטבלה 5 הינם מחייבים. המוצע תואם למותר

3. שטחי ציבור המסומנים בנספח הבינוי בצבע סגול המצוי בקומה -3 של הבניין עבור שתי כיתות

גן והיקפו 260 מ"ר - 130 מ"ר לכל כיתה וחצר צמודה בשטח 175 מ"ר לכל כיתה ובית כנסת בשטח 250 מ"ר, יותרו לשימוש גני ילדים ובית כנסת בלבד. 2 גני הילדים יהיו בצמידות זה לזה.

שטח זה מהווה הפרשה ציבורית אשר תירשם על שם הרשות המקומית בהתאם לטבלת ההקצאה המצורפת לתכנית זו, ובהתאם להוראות סעיף 6.7 להלן.

יש להציג ע"ג התכנית את שטחי גן הילדים, ובית הכנסת בהתאם לאמור ואת החצרות המקורות להוסיף למניין השטחים המוצעים.

הוראה זו הינה מחייבת וכל סטייה משימוש זה תהא סטייה ניכרת.

4. הכניסות למסחר ולשטחי הציבור יהיו נפרדות ועצמאיות מהכניסות למגורים. המוצע תואם למותר

5. שטחי הציבור ייבנו בהינף אחד יחד עם מבני המגורים- המוצע תואם למותר

(ג) סטייה ניכרת

1 קווי הבניין המרביים המפורטים בתשריט הינם מחייבים, כל חריגה מהם תיחשב סטייה ניכרת- מוצע בינוי חורג מקווי הבניין, נדרש לצמצם

2. גובה הבניה המרבי, כמצוין בטבלה מס' ,5 הינו מחייב. כל תוספת גובה תחשב כסטייה ניכרת.

גובה מירבי מותר – 33מ'

גובה מוצע – 29.17מ2

עומד במותר

3. מספר הקומות המרבי המצוין בטבלה מס' 5 הינו מחייב וכל הגדלה שלו תחשב כסטייה ניכרת

בהתאם להערה ()1 בטבלה: סך הקומות לא יעלה על .8 חדר מדרגות ליציאה לגג כולל שטחים טכניים, שטחים אלו לא ייכללו במניין הקומות והגבהים.תותר הקמת גלריה עד %50 משטח קומת הקרקע למסחר מותר – 8 קומות ע"ק

5 קומות ת"ת

המוצע תואם למותר

- 54 -

4ניוד משטחים שאינם למגורים (לרבות מרפסות) לשטחי מגורים יהווה סטיה ניכרת.

בהתאם לסעיף 4.2 (ג)

תא שטח מס ' a1 מהווה הפרשה ציבורית אשר תירשם על שם הרשות המקומית, בהתאם לטבלת ההקצאה והאיזון המצורפת לתכנית זו, ובהתאם להוראות סעיף 6.7 (טעות סופר מדובר בסעיף )6.8 להלן . הוראה זו הינה מחייבת וכל סטייה משימוש זה תהא סטייה ניכרת .

תא שטח a 1 לא מבוקש במסגרת הבקשה.

מחסנים

-שטח המרתף ( שטחי שירות מתחת לכניסה הקובעת ) כולל מחסני דיירים בשטח של עד 8 מ " ר לדירה ועד 100 מ " ר ליחידה מסחרית .

מוצעים מחסנים בקומות המרתף

יש למספר את כל המחסנים המוצעים ולציין מחסנים כמספר יח"ד ולהציג תמהיל שטחי מחסנים בהתאם לאמור.

שטחי בנייה

-שטחי הבניה המפורטים בטבלה שלעיל כוללים את כל שטחי הבניה המירביים בתוכנית זו כולל מרחבים מוגנים ושטחי חניה ומחושבים בהתאם לתקנות התכנון והבניה .

-יותר ניוד בין שטחים עיקריים לשירות לפי שימוש לצורך גמישות תכנונית לעת היתר בניה והמרה בין שטחי ממ " ד לממ " ק , במקרה של המרת שטחי ממ " ד לשטחי ממ " ק תותר המרת שטחי הממ " ד לשטחים עיקריים .

-תותר המרה של עד %10 משטחי הבניה בשימוש מגורים / מגורים להשכרה לשימושי תעסוקה ומסחר .

- יותר איחוד של תאי שטח 3 ו - 4 לתא שטח מאוחד -יותר ניוד בין שטחי תאי שטח 3 ו - 4 בהיקף של עד %10 ובלבד שסך השטחים לשימושים השונים יישמר ותשמר החזית המסחרית .

-יותר ניוד בין שטחי תאי שטח a1 ו - b1 ובלבד שתשמר החזית המסחרית .

-תותר העברת שטחים עיקריים ושטחי שירות מעל הכניסה הקובעת אל מתחת לכניסה הקובעת ובתנאי שסך השטחים בכל תא שטח לא ישתנה .

-שטח המרתף ( שטחי שירות מתחת לכניסה הקובעת ) כולל מחסני דיירים בשטח של עד 8 מ " ר לדירה ועד 100 מ " ר ליחידה מסחרית .

-תותר תוספת קומה תת קרקעית ותוספת שטחי שרות תת קרקעיים לצורך מתן מענה לפתרון החניה לעת מתן היתר בניה.

- 55 -

מגורים – מגרשים 3+4

שטח עיקרי ע"ק מותר – 4,630 מ"ר

שטח עיקרי ע"ק מוצע- 4,665.59 מ"ר חורג בכ- 35.59 מ"ר שטח עיקרי ת"ק מותר – 1,050 מ"ר - נותרו 48 מ"ר שטח עיקרי ת"ק מוצע-1,002.04 מ"ר

שטחי שירות ע"ק מותר- 1,800 מ"ר

שטחי שירות ע"ק מוצע- 2,067 מ"ר חורג בכ- 267 מ"ר שטחי שירות ת"ק מותר- 6,575 מ"ר

שטחי שירות ת"ק מוצע- 10,255 מ"ר השטחים כוללים את שטחי השירות והחניות המותרים לשימוש מוסד פרטי המבוקש בתיק 25/148 לפיו: מותר שטחי שירות ת"ת של: 4,050מ"ר .

על כן השטחים המוצעים תואמים למותרים.

תותר תוספת קומה תת קרקעית ותוספת שטחי שרות תת קרקעיים לצורך מתן מענה לפתרון החניה לעת מתן היתר בניה.

תכנית החניה אושרה ע"י מחלקת תנועה – ראה פירוט אישורים מטה.

מתחת לטבלת השטחים מוצג ניוד שטח עיקרי מתחת לקרקע אל מעל וניוד שטחי מסחר לטובת שטחי שירות - בניגוד להוראות התכנית יש לעמוד בהוראות בהתאם למותר.

מסחר 3+4

שטח עיקרי ע"ק מותר – 600 מ"ר

שטח עיקרי ע"ק מוצע- 285.76 מ"ר נותרו – 314 מ"ר

- 56 -

שטחי מרפסות מגרשים 3+4

שטח מותר- 900 מ"ר

שטח מוצע – 739.47 מ"ר עומד במותר.

מרפסת זיז לא מקורה מוצע – 263.63 מ"ר

מרפסת גג לא מקורה מוצע – 444.77 מ"ר

הוראות בינוי

הנחיות מיוחדות

דיור להשכרה ארוכת טווח:

1. היקף השטחים למגורים בתכנית, מעבר להיקף של %320 מרבי למגורים (שהנם שטחי מגורים

"רגילים"), ייקבע לדיור להשכרה ארוכת טווח. על השטחים לדיור להשכרה ארוכת טווח יחולו הוראות התוספת השישית כאשר לפחות %25 מיחידות הדיור להשכרה ארוכת טווח (ששטחן הנו לפחות %20 משטח הדיור להשכרה ארוכת טווח) תהיינה יחידות להשכרה ארוכת טווח במחיר מופחת.

2. בתקופת ההשכרה לא ניתן יהיה למכור את הדירות להשכרה, באופן נפרד או במפוצל או

בחלקים, למעט אם מכירת הדירות הינה לעד 2 גורמים או חברות, ולשם ניהולם כמגורים להשכרה ארוכת טווח.

3. ההוראות בעניין זה יפקעו בתוך 5 שנים מיום אישור התכנית ככל ובניית יחידות הדיור בהישג

יד לא תמומש

יש להציג תמהיל דירות העומד במותר כאמור

סעיף 6.1 אדריכלות

הכניסה הקובעת לבניין תחשב לכל בניין בנפרד .

+0.00 מוצע – +655.11

+0.00 מותר – +656.00

- 57 -

פער של 0.89 מ' עומד במותר

ב. גובה הבניין המרבי יהא כמצוין בטבלה. מעל גובה זה תותר קומה מצומצמת לשטחים טכניים

ויציאה לגג ומעקה תקני .- המוצע תואם למותר פירוט בסעיפי סטייה ניכרת.

ג . הבניה תבוצע ברובה באבן טבעית מרובעת ומסותתת. יותר שילוב חלקי בבנייה של אבן

נסורה, מתכת וחומרים ברי קיימא בתיאום עם אדריכל העיר.- המוצע תואם למותר

ד. קולטי שמש על הגג בהתאם להנחיות מרחביות: המוצע תואם למותר

1. בגגות שטוחים יוצבו קולטים לדודי שמש כחלק אינטגרלי מתכנון הגג או המעקה.

2. הפתרון התכנוני טעון אישור מהנדס העיר. המוצע תואם למותר

ה. תכנית הפיתוח תכלול אמצעי הצללה תוך העדפה לשתילת עצים.

ו. גובה קירות תמך לא יעלה על 3 מטר. ככל ויידרש קיר תמך גבוה יותר, הקירות ידורגו תוך

שמירת מרחק של 1 מטר ביניהם, לפחות-יש להציג פריסת גדרות חניה

א. מספר מקומות החניה יהיה בהתאם לתקן התקף בעת הוצאת היתרי בניה. באישור מהנדס העיר ניתן

להקטין את תקן החניה למגורים עבור יח"ד גדולות עד 1:1.5 (1.5 חניות בממוצע לכל יח"ד). ב. ניתן יהיה למקם מחסומים בתחום החניון רק באופן הבא .1 :בכניסה למתחם החניות עבור המגורים .2 .בכניסה לחניון באופן המאפשר המתנת לפחות רכב אחד לפני המחסום בתחום המגרש .מחסום זה, אם יוקם, יאפשר כניסת כלל הציבור, בתשלום או ללא תשלום .ג. לכל תאי החניה תוכן תשתית לאפשרות הטענת רכבים חשמליים ד. לא תותר הצמדת חניות שאינן עבור המגורים בהתאם לתקן. כל החניות שאינן עבור המגורים יהיו חניות ציבוריות .ה. הפעלת החניות הציבוריות תהיה עפ"י הנחיות העירייה .ו. במגרשים ,a,12,3ו-4 תותקן לפחות מעלית אחת בממדים המאפשרים הסעת אופניים כך ששני גלגלי האופניים על רצפת המעלית

ז. לכל מגרש יוקצה חלל נפרד לחניית אופניים במרתף

התקבל אישור מחלקת תנועה -ראה פירוט אישורים מטה.

תכנית החניה המוצעת אינה תואמת לתכנית החניה המאושרת – נדרש להתאים בין התוכניות פריסת גדרות

גובה קירות תמך לא יעלה על 3 מטר. ככל ויידרש קיר תמך גבוה יותר, הקירות ידורגו תוך שמירת מרחק של 1 מטר ביניהם, לפחות .

יש להציג פריסת גדרות

ניהול מי נגר

א. יש להקצות בהתאם לנספח הניקוז אזורים לטיפול במי גשמים אשר יותקנו בהם מאגרי השהייה למי נגר

- 58 -

משטחי הגגות והפיתוח בנוסף לאזורי השהייה וחלחול בשטחים מגוננים. יעד הנפח לניהול הנגר העילי בתכנית לפי המחשבון הינו 85 מ"ק לפחות

ב. אין לחבר את מערכת הניקוז אל מערכת הביוב .ג. אין לחבר צמ"גים ישירות למערכת הניקוז ד. תנאי

למתן היתר בניה יהיה אישור הידרולוג לפתרון ניהול מי הנגר באמצעות דו"ח הידרולוגי המראה כי בתכנון מפורט של תאי השטח, הפיתוח והניקוז מאפשרים השהייה של מי הנגר העילי בשטחי המגרש כך שנפח הנגר היומי לטיפול יהיה בהתאם להנחיות תמ"א .1 ה. יש ליישם על לפחות %30 משטח כל גג "גג כחול" עם כושר איגום של לפחות 20 ליטר למ"ר

יש להציג פתרון מי נגר בהתאם להוראות התכנית

איחוד וחלוקה

א . התכנית כוללת הוראות איחוד וחלוקה לפי פרק ג ' לחוק התכנון והבנייה .

ב . מיד עם אישורה של תכנית זו , תוכן תכנית לצרכי רישום ( תצ " ר ) שתוגש בתוך שלושה

חודשים מיום אישור תכנית זו , לאישור יו " ר הוועדה המקומית .

ג . במידה ולא הוגשה תכנית כאמור בסעיף ב לעיל , רשאית הוועדה המקומית להכין התצ " ר

כתנאי למתן היתר בניה ראשון בשטח .

ד . השטחים המיועדים בתכנית זו לצרכי הציבור וכלולים בחלוקה החדשה , לרבות השטחים

הציבוריים המבונים בהתאם להוראות סעיף 4.1 ( ברמת המעטפת ), יועברו לבעלות הרשות המקומית עפ " י החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו , כשהם פנויים מכל מבנה , גדר וחפץ .

ה . בעת רישום הבית המשותף , תיוחד הבעלות של הרשות המקומית לשטח הציבורי המסומן

בנספח הבינוי בצבע סגול ומצוי בקומת -3 של הבניין עבור שתי כיתות גן בשטח 130 מ " ר לכל

כיתה וחצר צמודה בשטח 175 מ " ר לכל כיתה ובית כנסת בשטח 250 מ " ר , ואשר מותרים בו

השימושים לגני ילדים ובית כנסת בלבד . זאת בהתאם להוראות סעיף .4.1

ו . הבעלות בחלק / ים הציבוריים תועבר לידי הרשות המקומית לאחר ( או עם ) מתן תעודת

גמר

ובכפוף לכל דין , ותירשם במרשם ע " ש הרשות המקומית תנאי לקבלת ההיתר – רישום התצ"ר

זיקת הנאה

- 59 -

ככל שיבנה חניון משותף שישמש שני תאי שטח או יותר, תירשם זיקת הנאה בכל שטחי החניון , להולכי רגל וכלי רכב, לטובת כל תאי השטח אותם ישמש החניון

כאמור מבוקש חניון משותף לבנייני המגורים ולמוסד הפרטי המבוקש בתא שטח 2 על כן תרשם זיקת הנאה בהתאם לנכתב לעיל.

שלביות ביצוע

הבניה בתאי שטח a1 ו - b1 תבוצע ללא קשר לבינוי בתאי שטח 2-4 הבניה בתא שטח 2 - מוסדות פרטיים - תבוצע בהינף אחד הבניה בתאי שטח 3 ו-4 תבוצע בהינף אחד

המוצע תואם למותר.

אך מאחר והבקשה כוללת קומות ת"ק לחניות משותפות עם מגרש 2 בתיק 25/148.00 תנאי לקבלת היתר יהא – הפקת היתר בתיק 25/148.00 בהתאם לאמור.

תנאים להיתר בניה

בהתאם לסעיף 6.9

7 תנאי למתן היתר בניה לכל אחד מתאי השטח ביעוד מגורים יהיה היתר בניה לכלל היקף הבינוי בתא שטח מס' .2 .

8 תנאי לקבלת תעודת גמר לתאי השטח למגורים יהיה קבלת היתר אכלוס לכלל היקף הבינוי בתא שטח .

16 הצגת אמצעי הצללה בתכנית הפיתוח

17 רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין בדבר יעוד שטח בתחום בניין המגורים לצרכי ציבור , ובדבר הקצאת השטח הציבורי המבונה לטובת הרשות המקומית בהתאם לנספח האיחוד והחלוקה המצורף לתכנית זו , בקומה -3 של הבניין ( כמפורט בנספח הבינוי ) לצרכי ציבור . להערה יתלווה שרטוט המציג את מיקום ההפרשה הציבורית המבונה תנאים למתן היתר איכלוס

בהתאם לסעיף 6.11

א . שיקום השטח הפתוח מדרום לתכנית ותיקון כל נזק ושאריות עודפי עפר ופסולת בניין

שייגרמו על ידי התכנית . עבודות השיקום יבוצעו על פי הנחיית אקולוג .

ב . נטיעת עצים בוגרים בתחום המגרש בתאום אגף שפ " ע .

- 60 -

ג . הגשת מפת מדידה של האתר בו ניטע עץ החדש עבור כל כריתת עץ בוגר ובדיקת

העצים ,

חיוניותם וחיבורם למערכת השקיה ע " י אגף גננות צובר גז

לא מוצע צובר גז לבקשה

במעמד פתיחת התיק התקבל תצהיר מטעם מנהלי הפרויקט כי מוצע חימום ובישול בחשמל בלבד ללא שימוש בגז.

אישור זה נחתם ואושר ע"י מהנדס העיר ומנהל האגף מיום .23.7.25 אישורים שהתקבלו

איכות הסביבה- התקבל אישור מיום 18.1.26

ההרמוניקה שנבדקה היא ההרמוניקה שהוגשה לאיכות הסביבה בתאריך -07/01/2026ההרמונקה כוללת את תכנון האוורור, מנדפים וגנרטור.

יש לעדכן את ההרמוניקה המוצעת בהתאם לאישור איכות הסביבה – ההרמוניקה לדיון הינה מתאריך 22.12.25

שפ"ע – התקבל אישור בתאריך 9.11.25

סקר העצים אושר במסגרת תיק החפירה 2025/0118.01 שם יבוצעו התנאים והגשת הערבויות מלבד הגשת תכנית נטיעות שתבוצע בתיק זה ובתיק הבינוי השני 2025/0148 מהתב"ע - נטיעת עצים בוגרים בתחום המגרש

תברואה- התקבל אישור בתאריך 6.7.25

90יח"ד ומסחר

יש לתכנן 2 דחסניות 8 קו"ב ומהפרך לעגלות

יש לתכנן מכבש קרטונים למסחר ולמבני הציבור

אדריכל העיר – התקבל אישור בתאריך 31.7.25