ישיבת רשות רישוי מקומית מס' 36 · סדר יום מלא.pdf

עיר: ירושלים
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: רשות רישוי מקומית
תאריך: 25/11/2016
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

פתח את קובץ ה-PDF באתר המקור

מסמכים נוספים באותה ישיבה: רשימת תיקים סדר יום.pdf · פרוטוקול.pdf

- 1 -

סדר יום לועדה מתאריך - 16/11/2025 - כה חשוון תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2025/146

מספר בקשה 2021/0051.02

מספר סידורי 1

נתונים כלליים

תוספת בניה / הרחבה לבניין קיים, עבודות הריסה,

סוג בקשה

התחדשות עירונית - פינוי בינוי

שימוש עיקרי מגורים, מגורים

היתר שינויים לתיק 21/51.00 תוספת שטחי שירות ת"ת

מהות בקשה ושטחים עיקריים, ביטול קומה 8 בבניין 3 והפחתת 6 יח"ד -

סה"כ 210 יח"ד.

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש אפריקה התחדשות עירונית בע"מ רונית אשד לוי

עורך הבקשה אדריכל שקד יונתן

מתכנן השלד כהאן יצחק

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

בוליביה 14 , קרית היובל

גוש חלקה בשלמות

30415 177 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

574178 תחילת תוקף 30/11/2019

תאור הבקשה

בקשת המשך לתיק 2021/0051.00 לתוספת חצי קומה לחניה בתת"ק ושינוי שטחי מרתף, שינוי שטחים בדירות תמורה והחסרת קומה טיפוסית אחת בבנין 3 לעמידה בתב"ע

מידע קודם

מתאריך

בדיקת המלצה 21/08/2025

תכנונית : לאשר

את הבקשה

בכפוף לשינויים

ובתנאים

המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

בהתאם לתיאור הבקשה ותכנית a .

- 2 -

- יש להציג תמהיל דירות מעודכן בהתאם לסעיף 4.1.2 א' 1 בתקנון התכנית- לאור הגדלת הדירות בקומה 7 בבניין .3 - יש למספר את כל המחסנים החדשים והמאושרים ולהוכיח כי מספר המחסנים אינו עולה על מספר יח"ד .210

- מספור יח"ד בבניין 3 אינו תואם את יח"ד המוצעות, יש לתקן בהתאם.

חוות דעת תכנונית 07/08/2025

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

574178

תחילת תוקף:

30/11/2019

ייעוד הקרקע:

בשכונת קריית יובל, בין רחובות בוליביה וגואטמאלה, מבקשים היתר שינויים להיתר מס' 119460 בתיק 21/51.00 שהופק בתאריך 31.3.24

עבור 3 מבנים הכוללים 216 יח"ד למגורים, שטחי מסחר ושטחים מבונים

- 3 -

במסגרת התחדשות עירונית לפינוי בינוי.

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התוכנית ונספחיה

ואין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים בהתאם לתיאור הבקשה ותכנית .a

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 אישור פיקוד העורף הג"א

4 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 5 תשלום אגרת בניה

6 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

7 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

8 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

9 אישור שירותי הכבאות

10 אישור משרד הבריאות

11 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

12 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 13 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח 14 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 15 אישור סופי מטעם מחלקת דרכים בהתאם לחוות דעת שהתקבלה

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים בהתאם לתיאור הבקשה ותכנית a .

- 4 -

- יש להציג תמהיל דירות מעודכן בהתאם לסעיף 4.1.2 א' 1 בתקנון התכנית- לאור הגדלת הדירות בקומה 7 בבניין .3

- יש למספר את כל המחסנים החדשים והמאושרים ולהוכיח כי מספר המחסנים אינו עולה על מספר יח"ד .210

- מספור יח"ד בבניין 3 אינו תואם את יח"ד המוצעות, יש לתקן בהתאם.

- 5 -

סדר יום לועדה מתאריך - 16/11/2025 - כה חשוון תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2025/146

מספר בקשה 2020/0614.02

מספר סידורי 2

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי מגורים, מגורים, מוסד, מסחר, בית תפילה, גן ילדים

תוספת מגדל של 23 קומות + 2 קומות טכניות עבור מגורים,

מהות בקשה

דיור מיוחד ובית כנסת מעל מסד מאושר בהיתר הקודם

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש פרדס אן.בי.אס בע"מ יהודה ברזון

עורך הבקשה אדריכל רוזנשיין מטיו אהר

מתכנן השלד מילר שי

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

גנרל פייר קניג 31 , תלפיות תעשיה

גוש חלקה בשלמות

30002 93 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

175232 תחילת תוקף 03/03/2018

תאור הבקשה

בשכונת תלפיות ברחוב פייר קניג ,31 מבקשים היתר לתוספת מגדל מגורים ע"ג בניין הקיים בהיתר בתיק 2020/614 בן 6 קומות מסד ע"ג 5 קומות תת"ק למגדל פרדס, לשימוש מסחר, משרדים ומוסד אקדמי על פי תב"ע 867317 מגרש 1 סה"כ 113 יח"ד.

מסמכי התכנית :

במקום חלה תכנית בסמכות מחוזית 867317 אשר הופקדה מיום 15.4.2022 ותחילת תוקפה הינו מיום 5.1.2023

סעיף סטייה ניכרת 4.1.2 ט"ז לעניינים הבאים: קווי בניין, גובה הבניה, מס' הקומות, תכסית קומת המסד, ניוד שטחים, מפלסי הכניסה.

- 6 -

נספח בינוי מחייב לעניין קווי בניין, גובה ומס' קומות.

פרסום

לא פורסמו הקלות במסגרת פתיחת התיק

פרוט הבניה המוצעת:

קומה 6

מוצעת קומה עבור מבני ציבור לשימוש בית כנסת.

קומה 7-10

מוצעות קומות לדיור מיוחד

קומה 11-28

מוצעות קומות למגורים

קומה 29-30

מוצעת קומה טכנית

קומה 31

מוצעת קומת הגג לבניין .

הגישה לקומות מגרעין המדרגות והמעלית המקשר בין כל קומות הבניין.

סה"כ 113 יח"ד

סטיה ניכרת

הוראות התכנית בסעיף 4.1.2 ט"ז קובע סטייה ניכרת לעניין:

.1קווי בניין

2. גובה הבניה

3. מס' הקומות

- 7 -

4. תכסית קומת המסד

5. ניוד שטחים

6. מפלסי כניסה.

להלן פירוט לסעיפים הנ"ל:

מיקום / קווי בניין- סטיה ניכרת- ללא שינוי מהיתר קודם גובה הבניה- סטיה ניכרת

סעיף 4.1.2 ט"ז 2 "גובה הבניה המרבי, כמצוין בטבלה מס' ,5 הינו מחייב. כל תוספת גובה תחשב כסטייה ניכרת"

ע"פ טבלה 5 הערה :1 גובה רצפת הגג של הקומה העליונה הינו 866.40+126.75 אבסלוטי. תותר סטיה של עד %3 . מעל לגובה זה יותר מעקה תקני וחדר טכני בלבד. בהתאם לנספח הבינוי.

מוצע: מפלס +862.00 מ' ומעליו חדרים טכניים עד לגובה +865.60 מ' -במסגרת המותר.

מס' קומות- סטיה ניכרת

סעיף 4.1.2 ט"ז 3 " מספר הקומות העילי המרבי המצוין בטבלה מס' 5 הינו מחייב וכל הגדלה שלו תחשב כסטייה ניכרת".

ע"פ טבלה 5 מותר: 30 קומות מעל הכניסה הקובעת מוצע: 7 קומות מעל הכניסה הקובעות, 5-6 קומות מתחת הכניסה הקובעת.

הערה ד' לטבלה " סה"כ קומות מעל מפלס הקרקע: 30 קומות. 6 קומות מסד, 24 קומות מגדל מעליו ועוד 2 קומות טכניות"

סעיף 4.1.2 א' 2

" תותר הקמת מבנה בן 30 קומות על-קרקעיות בהתאם לפירוט להלן:

א. ממפלס -01 עד וכולל מפלס 06 לשימושי מסחר, תעסוקה, מבנים ומוסדות ציבור, שימושים

נלויים למגורים, וטכני כמסומן בנספח הבינוי. קומות המסד קיימות בהיתר בתיק 2020/614 ובקומה 6 מוצעת קומה למבני ציבור.

ב.מפלס 07 עד מפלס 30 למגורים, שימושים נלויים למגורים, מעונות סטונטים / דיור מוגן/ מלונאות, ומבנים ומוסדות ציבור." מוצעות קומות למגורים סעיף 4.1.2 ה' 7 " תותר תוספת קומות חניה לפי הצורך על מנת לתת מענה לתקן החניה הנדרש."

- 8 -

קומות תת"ק קיימות בהיתר.

תכסית- סטיה ניכרת- ללא שינוי

ניוד שטחים- סטיה ניכרת

סעיף 4.1.2 ט"ז 5 "בכפוף להנחיות שבטבלה 5 יותר ניוד שטחים על-קרקעיים אל מתחת לקרקע. לא יותר ניוד שטחים תת-קרקעיים אל מעל הקרקע כל סטייה מהוראה זו תחשב סטייה ניכרת ".

סעיף 4.1.2 ט"ז 6 " לא יותר ניוד זכויות שאינן למגורים לשימושי מגורים. כל סטייה מהוראה זו תחשב סטייה ניכרת" לא מוצע ניוד שטחים

מפלסי הכניסה- סטיה ניכרת- ללא שינוי

שימושים

סעיף 4.1.1 מגדיר שימושים מותרים

מסחר בקומת הקרקע ובקומה שמעליה- בהתאם להגדרות סעיף 1.9 ללא שינוי מסחר המותר בקומת הקרקע - בהתאם להגדרות סעיף 1.9 ללא שינוי תעסוקה- בהתאם להגדרות סעיף 1.9 ללא שינוי

מבנים ומוסדות ציבור- ללא שינוי

דיור מיוחד ותיירות- מוצעות יח"ד לדיור מיוחד בקומות 7-10 דירות למגורים ו/או דירות להשכרה ושרותים נלווים למגורים, כגון: חדרים משותפים, חדרי ישיבות לדיירים, מטבחים משותפים, חדרי אוכל משותפים, אחסנה, מרחבים מוגנים קומתיים , בריכות שחייה, ספא, מועדונים לדיירים, בית כנסת, משרדי אחזקה וכיוצ"ב . מוצעות יח"ד למגורים בקומות 11-28 חניון מעברים ושטחי שירות מתחת לקרקע - ללא שינוי דיור מיוחד

סעיף 1.9 " ביועד זה יותרו שימושים כגון מעונות סטודנטים, מלונאות, ודיור מוגן, ושימושים נלווים כגון מועדון סטודנטים / אזורים משותפים, חדרי כושר, חדרי פעילות (מחשבים / סדנאות / חוגים וכו'), חדרי כביסה, משרדי ניהול, חדרי טיפול וכו.' מוצעות יח"ד בשימוש דיור מיוחד עבור הגיל השלישי – תרשם הערת אזהרה לשימוש זה

- 9 -

תמהיל יח"ד

הערה י"א לטבלה 5 " מספר הדירות הקטנות (עד 75 מ"ר פלדלת) שבמגורים (לא דיור מיוחד) יהיה לא פחות מ- %45 מסך יח"ד, ולא יותר מ %-60 מסך יח"ד." יש להציג תמהיל המוכיח עמידה בתנאי הסעיף תכסית קומת מגורים

הערה ג' לטבלה -5 שטח הרישוי המיירבי כולל מרפסות בקומות המגורים לא יעלה על 800 מ"ר.

קומת מגורים מקסימלית מוצעת בשטח 785.27 מ"ר כולל מרפסות שטחי ציבור

סעיף 4.1.2 ו' 4" במפלס 06 של המבנה יוקצה שטח עבור בית כנסת בשטח כולל של כ -250 מ"ר "

בשטחים אלו יותר שימוש ציבורי בלבד. שטחים אלו מיועדים להפקעה ע"י עיריית ירושלים " מוצע שטח לבית כנסת בקומה ,6 התקבל אישור מבני ציבור מתאריך .25.02.2025 מס' יח"ד

ע"פ טבלה 5 מותר: 114 יח"ד מוצע:113 יח"ד במסגרת המותר שטחי בניה

שטחי הבניה על פי טבלה :5

הערה ז' לטבלה "יותר ניוד שטחים בין עיקרי לשירות"

דיור מיוחד

עיקרי ע"ק מותר: 2353.58 מ"ר מוצע: 2125.44 מ"ר נותרו: 228.14 מ"ר

שרות ע"ק מותר: 325.16 מ"ר מוצע: 647.63 מ"ר חריגה: 322.47 מ"ר ילקח ע"ח יתרת שטח עיקרי נותרה

חריגה 94.33 מ"ר יילקח ע"ח יתרת שטחי "אחר".

מגורים

עיקרי ע"ק מותר: 11509.08 מ"ר מוצע: 730.68,9 מ"ר נותרו: 778.40,1 מ"ר

שרות ע"ק מותר: 1430.76 מ"ר מוצע: 3101.60 מ"ר חריגה: 1670.84 מ"ר- ילקח ע"ח יתרת שטח עיקרי

- 10 -

נותרו 107.56 מ"ר.

מוסדות ציבור

עיקרי ע"ק מותר: 1073.03 מ"ר קיים: 384.87 מ"ר מוצע: 261.02 מ"ר סה"כ: 645.89 מ"ר נותרו: 427.14

מ"ר

שרות ע"ק מותר: 68.76+264.66 מ"ר קיים: 341.81 מ"ר מוצע: 151.05 מ"ר סה"כ: 492.86 מ"ר חריגה:

159.44 מ"ר- יילקח ע"ח יתרת שטח עיקרי למוסדות ציבור.

אחר – הערה י' לטבלה "שטחים המוגדרים "אחר" בטבלה 5 ישמשו ליותר מיעוד אחד ויכללו שימושים כגון מעברים משותפים, אזורי פריקה וטעינה, חדרי אשפה, לובאים לכניסה, בריכה וכו'"

עיקרי ע"ק מותר: 227.03 מ"ר קיים: 225.81 מ"ר נותרו: 1.22 מ"ר

שרות ע"ק מותר: 1579.63 מ"ר קיים: 1161.99 מ"ר מוצע: 136.55 מ"ר סה"כ: 1298.54 מ"ר נותרו:

281.09 מ"ר

מתקנים הנדסיים-הערה 7 לטבלה 5 " שטחים אלו עבור קומות הטכניות על גג הבניין אינם כלולים באחוזי הבנייה המירביים".

שירות ע"ק מותר: 1220.96 מ"ר מוצע: 976.42 מ"ר נותרו: 224.54 מ"ר

מסחר- ללא שינוי

תעסוקה- ללא שינוי

חניון- ללא שינוי

שלביות ביצוע

סעיף 7.1.2 בינוי מגדל- "תנאי לאכלוס המגורים יהא קבלת טופס אכלוס לכלל שטחי התעסוקה, המסחר והשלמת ביצוע השטחים הציבוריים הפתוחים והבנויים בתכנית".- יירשם כתנאי בהיתר התקבל היתר לקומות המסד והחניון בהיתר זה מוצעות קומות המגורים.

בעלויות

התקבלה חתימת הבעלים "מכון פרדס לחינוך יהודי" על גבי הבקשה

- 11 -

אישורים שהתקבלו

אישור אדריכל העיר

התקבל אישור אדריכל העיר מתאריך 07.08.2024

הסדרי תנועה - חניה

התקבל אישור חניה מתאריך 21.07.2024

מח' דרכים

התקבל אישור מח' דרכים מתאריך 03.09.2024

אישור איכות הסביבה

התקבל אישור איכות הסביבה בתנאים מתאריך 17.09.2025 אישור תברואה

התקבל אישור תברואה מתאריך 12.09.2024

אישור מבני ציבור

התקבל אישור מבני ציבור מתאריך 25.02.2025

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 05/11/2025

תכנונית : לאשר

את הבקשה

מומלץ לאשר את הבקשה בתנאים

להיתר בניה

בתנאים

יש להטמיע טבלת איזון שטחי בניה ע"ג טופס 1

- 12 -

יש להציג תמהיל המוכיח עמידה בתנאי סעיף תמהיל יח"ד.

הערות בתיאור הבקשה בתיאום עם בוחנת הרישוי

רישום הערת אזהרה לשימושים השונים

חוות דעת תכנונית 05/11/2025

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

175232

תחילת תוקף:

03/03/2018

ייעוד הקרקע:

מדובר בבקשה לתוספת מגדל מגורים, מגורים מיוחד עבור הגיל השלישי ומבני ציבור לבית כנסת ע"ג מסד הקיים בהיתר בתיק 2020/614 בן 6 קומות ע"ג 5 קומות תת"ק למגדל פרדס בשכונת תלפיות ברחוב פייר קניג ,31 לשימוש מסחר, משרדים ותעסוקה על פי תב"ע 867317 מגרש 1 סה"כ 113 יח"ד

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התכנית ונספחיה ואין מניעה לאשרה בתנאים

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 אישור פיקוד העורף הג"א

4 אישור שירותי הכבאות

- 13 -

5 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

6 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 7 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח 8 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 9 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

10 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

11 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

12 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 13 אישור משרד הבריאות

14 תאום תכנון פנים סופי מול מבני ציבור

15 אישור צתא"ל

המלצת האגף

לאשר את הבקשה להיתר בניה בתנאים

מומלץ לאשר את הבקשה בתנאים

יש להטמיע טבלת איזון שטחי בניה ע"ג טופס 1

יש להציג תמהיל המוכיח עמידה בתנאי סעיף תמהיל יח"ד.

הערות בתיאור הבקשה בתיאום עם בוחנת הרישוי

רישום הערת אזהרה לשימושים השונים

- 14 -

סדר יום לועדה מתאריך - 16/11/2025 - כה חשוון תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2025/146

מספר בקשה 2020/0376.01

מספר סידורי 3

נתונים כלליים

תוספת בניה / הרחבה לבניין קיים, עבודות הריסה, בניה

סוג בקשה

חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי מגורים, מגורים, מסחר, שטח ציבורי פתוח

היתר שינויים הכולל תוספת שתי קומות ותוספת 11 יח"ד

מהות בקשה עבור הקמת מבנה מגורים הכולל סה"כ 79 יח"ד, קומת מסד

מסחרית וחניון תת קרקעי משותף במסגרת פינוי בינוי.

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש קרסו נדל"ן דן פרנס

עורך הבקשה אדריכל הוק דורון

מתכנן השלד קרגולה טומי

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 3

כתובת האתר

התנופה , תלפיות רחוב התנופה פינת דרך

בית לחם. חלקות ,1 3-11 לפי תצ"ר

גוש חלקה בשלמות

30187 33 כן

30187 32 כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

209593 תחילת תוקף 28/01/2017

876649 תחילת תוקף 25/03/2023

98251 תחילת תוקף 17/03/2018

תאור הבקשה

בשכונת תלפיות בפינת רחובות דרך חברון-התנופה ודרך בית לחם, מבקשים תוספת לבניין בתהליך התחדשות עירונית לפינוי בינוי במתחם 5 מבנים המשלבים בינוי למגורים, מסחר ושטח לשימוש ציבורי על פי תב"ע 876649

מבוקשת תוספת 2 קומות- 11 יח"ד לבניין ברח' התנופה תא שטח 22 בניין d בן 15 קומות , מעל 6 קומות

- 15 -

חניון ת"ק, קיימות 68 יח"ד סה"כ 79 יח"ד.

מסמכי התכנית:

במקום חלה תכנית בסמכות מחוזית 876649 אשר הופקדה מיום 22.08.2022 ותחילת תוקפה הינו מיום 23.02.2023

התכנית כפופה לתכנית בסמכות מחוזית 98251 אשר הופקדה מיום 27.07.2016 ותחילת תוקפה הינו מיום 27.02.2018

סעיף סטייה ניכרת 6.21 לעניינים הבאים: קווי בניין, מס' הקומות, זיקת הנאה פרסום:

בוצע משלוח הודעות לפי תקנה 36 לבעלים שלא חתמו.

עד תום מועד להגשת התנגדויות לא הוגשו התנגדויות.

פירוט הבניה המוצעת:

חניון:

מוצעת תוספת מק"ח בקומה -5 ותוספת מחסנים בקומות התת"ק תכנית קומת כניסה:

מוצעת תוספת שטחי מסחר.

תכנית קומה: 11-1

מוצעות תוספת מרפסות/ הגדלת מרפסות קיימות בהיתר.

תכנית קומה: 12

מוצעות תוספת 2 יח"ד בקומה, פיצול דירות קיימות והגדלת דירות קיימות סה"כ 6 יח"ד בקומה

תכנית קומה: 13

- 16 -

מוצעות תוספת 5 יח"ד

תכנית קומה: 14

מוצעות תוספת 2 יח"ד

הגישה לקומות מגרעין המדרגות והמעליות המקשר בין כל קומות הבניין.

תכנית גג:

מוצע גג בטון שטוח עם יציאה מחדר המדרגות וחדרים טכניים.

סה"כ תוספת 11 יח"ד

סטייה ניכרת:

הוראות התכנית בסעיף 4.1.2 ד' קובע סטייה ניכרת לעניין:

גובה הבניין ומס' קומות

מס' יח"ד

קווי בניין

זיקת הנאה בתא שטח 3

להלן פירוט לסעיפים הנ"ל:

גובה הבניה- סטיה ניכרת

סעיף 4.1.2' 1 " גובה הבניה המירבי ומס' הקומות המירבי, כמצוין בנספח מס' ,1 הינם מחייבים וכל סטיה מהם תחשב כסטיה ניכרת"

על פי נספח בינוי מותר 815.30 =54.50 המהווה חדר גג.

ע"פ טבלה 5 מותר 54 מ' מעל הכניסה הקובעת

מוצע מפלס עליון חדר גג – 54.54 מ' כמותר.

מס' קומות-סטיה ניכרת

- 17 -

סעיף 4.1.2 ד' 1 " גובה הבניה המירבי ומס' הקומות המירבי, כמצוין בנספח מס' ,1 הינם מחייבים וכל סטיה מהם תחשב כסטיה ניכרת"

על פי נספח בינוי מותר 14 קומות מעל הכניסה הקובעת ומעליהם חדר גג.

על פי טבלה 5

מותר 15 קומות מעל הכניסה הקובעת ו- 6 קומות מתחת לכניסה הקובעת.

הערה 2 לטבלה: ובנוסף קומת גג טכני.

מוצע 14 קומות מעל הכניסה הקובעת ו- 6 קומות מתחת לכניסה הקובעת- מוצע כמותר מס' יח"ד- סטיה ניכרת

סעיף 4.1.2 ד' 1 " מס' יחידות הדיור בתוכנית זו הינו מחייב וכל הגדלה שלו תחשב כסטיה ניכרת"

מותר על פי טבלה: 5 79 יח"ד. קיימות בהיתר 68 יח"ד מוצע 11 יח"ד סה"כ 79 יח"ד כמותר

מיקום/קווי בניין- סטיה ניכרת

סעיף 4.1.2 ד' 2" קוי הבנין המפורטים בתשריט התכנית הינם מחייבים. צמצום השטח שבין גבול המגרש לבין קו הבנין יחשב כסטיה ניכרת "

סעיף 4.1.2 א' 7 "תותר בליטה של עד 3 מ' עבור מרפסות, מעבר לקוי בנין עיליים אלה, לרבות מעל מעברים ציבוריים"

המוצע מבוקש בתחום קווי הבניין המותרים

תמהיל יח"ד

סעיף 4.1.2 א' 8"תותר הגדלה של מס' יחידות הדיור המירבי בתא שטח מס' 3 ביחס לתכנית המאושרת .98251

מס' יחידות הדיור המירבי בתא שטח 3 בבנין e יהיה סה"כ 190 יח"ד כמפורט בטבלה 5 להלן.

לפחות %20 מהדירות בתא שטח מס' 3 יהיו בשטח של עד 80 מ"ר עיקרי"

סעיף 4.2.2 א' 8תותר הגדלה של מס' יחידות הדיור המירבי בתאי שטח מס' 1 ו-22 כמפורט להלן וכמפורט בטבלה שבסעיף 5 להלן:

תא שטח מס 1 : בנין a - ל 84 יח"ד, בנין b - ל 84 יח"ד, תא שטח מס 22 : בנין d - ל 79 יח"ד. לפחות %20 מהדירות בכל אחד מתאי שטח מס' 1 ו- 22 יהיו בשטח של עד 80 מ"ר עיקרי.

יש להציג תמהיל המוכיח עמידה בתנאי הסעיף.

- 18 -

מסחר

1. יותרו שימושי מסחר לסוגיו לרבות בתי קפה, חנויות, בנקים, דואר, מרפאות, קליניקות, חדרי כושר,

סטודיו, שירותי קבלת קהל, מסחר קמעונאי וכיוצ"ב.

2. תותר הפניית השימושים המסחריים הללו כלפי השטח הפתוח הציבורי שבתא שטח מס' 4 שבתכנית

וכלפי השטחים עם זיקות ההנאה למעבר הולכי רגל שבתחום תא שטח מס' ,3 בנוסף למסחר שכלפי רח' דרך חברון.

3. שטח כל חנות שבמפלס הרחוב לא יעלה על 200 מ"ר.

4. הכניסות לשטחי המסחר תופרדנה מהכניסות למגורים

מוצעים חללים למסחר בקומת הכניסה כמותר

זיקת הנאה

סעיף 4.1.2 ו' 1 " יותר שינוי בתוואי זיקת ההנאה למעבר רגלי בתחום תא שטח מס' .3 כמסומן בתשריט בסימון של צמדי קווים מקבילים אלכסוניים אדומים וכמפורט בנספח מס' .1 זיקת הנאה מוצעת בהתאם לתשריט - תרשם הערת אזהרה לשינוי תוואי זיקת ההנאה נסיגת הבניין

סעיף 4.2.2 א' 4 " תותר נסיגה של לפחות 3 מ' באחת החזיתות או יותר של בנינים d,b,a בקומת המגורים העליונה בלבד, במקום בשתי הקומות העלינות, כמאושר בתכנית .98251 "

מוצעת נסיגת הבינוי של 4.50 מ' בקומה -14 מוצע כמותר מחסנים

תב"ע 98251 סעיף 4.2.1 א' בקומות המרתף יותרו שימושים לשטחי אחסנה עבור דיירי הבניין בשטח של עד 8 מ"ר לכל יח"ד.

מ וצעים מחסנים בקומות הת"ק יש להציג גובה מחסן לא עולה על 2.20 מ'

ככלל, הדרישה היא לתכנן מחסן עבור כל יח"ד, סה"כ 11 מחסנים כמספר יח"ד יש למספר מחסנים ו להציג תמהיל מחסנים המוכיח כי לכל דירה מתוכנן מחסן וששטחו לא עולה על 8 מ"ר.

שטחי הבנייה:

שטחי הבניה על פי טבלה :5

- 19 -

מגורים

עיקרי מגורים ע"ק מותר: 6350 מ"ר קיים: 5,464.6 מ"ר מוצע: 1,032.72 מ"ר סה"כ 6,497.32 מ"ר חריגה :

147.32 מ"ר

שרות ע"ק מותר: 2565 מ"ר קיים: 2348.74 מ"ר מוצע: 430.21 מ"ר סה"כ: 2778.95 מ"ר חריגה: 213.95

מ"ר

שרות מגורים ת"ק מותר: 300 מ"ר קיים: 1,080.3 מ"ר מוצע: 135.02 מ"ר סה"כ: 1,215.32 מ"ר חריגה:

915.32 מ"ר

מסחר ע"ק מותר: 350 מ"ר קיים: 284.06 מ"ר מוצע: 62.17 מ"ר סה"כ: 346.23 מ"ר נותרו:3.77 מ"ר

חניון ע"ק מותר: 300 מ"ר מוצע:0 מ"ר נותרו: 300 מ"ר

הערה 4 לטבלת השטחים- ראה סעיף 4.2.2 א' 8 לעיל וסעיף 6.1 להלן.- שטח עבור תוספת מק"ח לצרכי ציבור, לא תותר המרה של שטחים אלו לשימושים אחרים ולא יותר ימוש בשטחי בניה עיקריים נוספים אלו עבור שימושים אחרים בתכנית.

חניון ת"ק מותר: 4600 מ"ר קיים: 4363.70 מ"ר מוצע: 208.99 מ"ר סה"כ: 4,572.69 נותרו: 27.31 מ"ר

הערה ד' לטבלת שטחים: " יותר ניוד שטחי בניה תת"ק בין תאי שטח מס' 1,3,22 שבתכנית בתת"ק בלבד בהיקף של עד %10 , לעת מתן היתר בניה.

הערה ה' לטלת השטחים: "יותר ניוד שטחי בניה למגורים בין תאי השטח שבתכנית בהיקף שלא יעלה על %5 לעת מתן היתר בניה".

הערה מתכנית 98251 "שטחי השירות בכל תא שטח הינם לכל השימושים"

חריגה בשטחים תנוייד ע"ח יתרת שטחים ממגרשים שכנים.

2022/375.1

עיקרי מגורים ע"ק מותר: 18640 מ"ר קיים: 212.31,16 מ"ר מוצע: 1,852.59 מ"ר סה"כ 18064.90 מ"ר

נותרו : 575.10 מ"ר

שרות ע"ק מותר: 6980 מ"ר קיים: 5977.27 מ"ר מוצע: 1153.04 מ"ר סה"כ: 7130.31 מ"ר חריגה: 150.31

מ"ר

שרות מגורים ת"ק מותר: 1400 מ"ר קיים: 2,140.11 מ"ר מוצע: 607.652 מ"ר סה"כ: 2,747.76 מ"ר

חריגה: 1,347.76 מ"ר

חניון ת"ק מותר: 9660 מ"ר קיים: 8180.87 מ"ר מוצע: 917.51 מ"ר סה"כ: 9,098.38 נותרו: 561.62 מ"ר

2022/377.2

- 20 -

עיקרי מגורים ע"ק מותר: 14160 מ"ר קיים: 11,854.09 מ"ר מוצע: 2,112.43 מ"ר סה"כ 13,966.52 מ"ר

נותרו : 193.48 מ"ר – ילקח לטובת חריגה בתא שטח .22

שרות ע"ק מותר: 5225 מ"ר קיים: 4206.83 מ"ר מוצע: 806.18 מ"ר סה"כ: 5013.01 מ"ר נותרו: 211.99

מ"ר

שרות מגורים ת"ק מותר: 1880 מ"ר קיים: 2,342.57 מ"ר מוצע: 203.55 מ"ר סה"כ: 2,546.12 מ"ר חריגה:

666.12 מ"ר

חניון ת"ק מותר: 10425 מ"ר קיים: 7582.73 מ"ר מוצע: 758.77 מ"ר סה"כ: 8,341.5 נותרו: 2,083.5 מ"ר

מרפסות

טבלה 5 מקצה שטחים למרפסות בנוסף לשטח עיקרי מותר עבור בניין :d 1130 מ"ר קיים: 881.94 מ"ר מוצע: 197.79 מ"ר סה"כ: 1,079.73 נותרו: 850.27 מ"ר מסתורי מזגנים

98251תכנית סעיף 6.2 ב' לא תותר תליית מזגנים או מתקנים כלשהם באף חזית אלא אם ימוקמו בגומחה מוסתרת

מוצעים מסתורי מזגנים לדירות

שלביות ביצוע – ללא שינוי

בעלויות

התקבלה חתימת הבעלים "קרסו נדל"ן בע"מ" ע"י ייפוי כוח במסגרת פתיחת התיק.

אישורים שהתקבלו

הסדרי תנועה

התקבל אישור מח' הסדרי תנועה מתאריך 26.05.2025 מח' דרכים

- 21 -

התקבל אישור מח' דרכים מתאריך 06.08.2025

אישור איכות הסביבה

התקבל אישור איכות הסביבה מתאריך 20.03.2025

אישור תברואה

התקבל אישור תברואה מתאריך 02.09.2025

אישור אדריכל העיר

התקבל אישור אדריכל העיר בתנאים מתאריך 07.01.2025 אישור שפ"ע

התקבל אישור שפ"ע בתאריך 04.12.2024

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 05/11/2025

תכנונית : לאשר

את הבקשה

יש להציג תמהיל המוכיח עמידה בתנאי סעיף תמהיל יח"ד להיתר בניה

בתנאים

יש להטמיע טבלת איזון שטחים ע"ג טופס 1

הערות בתיאור הבקשה בתיאום עם בוחנת הרישוי

חוות דעת תכנונית 05/11/2025

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

98251

- 22 -

תחילת תוקף:

17/03/2018

ייעוד הקרקע:

מבקשים תוספת לבניין בתהליך התחדשות עירונית לפינוי בינוי במתחם 5 מבנים המשלבים בינוי למגורים, מסחר ושטח לשימוש ציבורי בשכונת תלפיות בפינת רחובות דרך חברון-

התנופה ודרך בית לחם, על פי תב"ע 876649

מבוקשת תוספת 2 קומות- 11 יח"ד לבניין ברח' התנופה תא שטח 22 בניין d בן 15 קומות, מעל 6 קומות חניון ת"ק, קיימות 68 יח"ד סה"כ 79 יח"ד.

הבקשה תואמת להוראות התכנית ונספחיה פרט לקווי הבניין ואין מניעה לאשרה בתנאים.

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 אישור פיקוד העורף הג"א

4 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 5 תשלום אגרת בניה

6 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

7 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

8 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

9 אישור שירותי הכבאות

10 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

11 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 12 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח 13 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 14 אישור משרד הבריאות

15 אישור תכנית אב לתחבורה

16 רישומה של התצ"ר

17 אישור המחלקה לבטיחות בדרכים על דרישה לכתובת 18 יש להביא מכתב התחייבות של חברת ניהול לתפעול הפחים (מח תברואה)

המלצת האגף

לאשר את הבקשה להיתר בניה בתנאים

- 23 -

יש להציג תמהיל המוכיח עמידה בתנאי סעיף תמהיל יח"ד יש להטמיע טבלת איזון שטחים ע"ג טופס 1

הערות בתיאור הבקשה בתיאום עם בוחנת הרישוי

- 24 -

סדר יום לועדה מתאריך - 16/11/2025 - כה חשוון תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2025/146

מספר בקשה 2024/0466.00

מספר סידורי 4

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש, ריצוף חצר ועבודות פיתוח

שימוש עיקרי מגורים + מסחר, מסחר, בתי אבות

בניין חדש בן 7 קומות מעל הקרקע ו-5 קומות תת-קרקעיות

מהות בקשה לדיור מוגן + מסחר ע''''פ תכנית f"101-1218999xv סה"כ

159 יח"ד

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש בניי בינה לגיל הזהב בע'''''''' בניי בינה לגיל הזהב בע''''''''

עורך הבקשה מולכו יעקב

מתכנן השלד כפיר חננאל

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

חנוך אלבק , תלפיות רחוב חנוך אלבק

גוש חלקה בשלמות

30300 9 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

1218999 תחילת תוקף 06/07/2024 1 מגורים מיוחד 3324

תאור הבקשה

ברחוב חנוך אלבק בשכונת תלפיות, במגרש 1 על פי תב"ע 1218999 מבקשים הקמת בניין עבור דיור מוגן קומת הקרקע הפונה לרחוב אלבג כוללת שטחי מסחר ותעסוקה, סה"כ 8 קומות מעל 4 קומות חניון , ובסה"כ 159 יחידות דיור מוגן.

נספחי תב"ע:

תב"ע 1218999 הופקדה בתאריך 15.10.2023 ותחילת תוקפה בתאריך 06.07.2024

התב"ע כוללת: תקנון , תשריט ונספח בינוי

- 25 -

פרסום

במסגרת הבקשה לא פורסמו הקלות.

להלן תיאור מפלסי המבנה:

קומות חניון 5—-2

מוצעות 4 קומות חניון הכוללות חניות, מחסנים וחדרים טכניים, הכניסה מתוכננת מחזית צפונית אל קומה .-2

קומה -1

קומה זו מוצעת קבורה בחלקה, בקומה זו מוצעות יח"ד לדיור מוגן, בריכת שחיה וחללים רב תכליתיים לשימוש דיירי המוסד.

קומת קרקע מפלס: 0.00

בקומה זו מוצעים שטחי תעסוקה ומסחר לכיוון רחוב חנוך אלבק.

בנוסף, מוצעת הכניסה הראשית למבנה אל מבואת כניסה וממנה מעבר ליחידות דיור וממ"מ.

קומות -1 :6

בקומות אלו מוצעות יח"ד וממ"ק

סה"כ: 159 יח"ד

גג:

בקומת הגג מוצע שטח טכני לשימוש המבנה, אזור ציבורי משותף ומרפסות גג השייכות לדירות בקומה .6 חניה:

התקבל אישור מחלקת הסדרי תנועה בתאריך: 15.12.2024 לפיו: "אין התנגדות לתכנית מוצע 85 מק"ח עבור דיור מוגן, מסחר ושימוש ציבורי - בהתאם לדרישת התקן בכפוף לאישור מחלקת תכנון פיזי תנאי לטופס 4 אישור רשות תמרור"

סעיף סטיה נכרת:

סעיף .4.1.2 ז קובע סעיפי סטיה נכרת לעניין:

קווי בניין

מס' קומות

גובה בניה

- 26 -

ניוד זכויות של שטחים שאינן לדיור מוגן לשימוש דיור מוגן.

המרת שטחי מרפסות משימוש דיור מוגן לשימושים אחרים בניית מרפסות בהינף אחד

השימושים במבנה

מפלסי הכניסות לחנויות ולשימושים האחרים להם הכניסה מהרחוב יהיו בהתאם למפלס המדרכה הצמודה או בהפרש ל עד 50 ס"מ לכל היותר.

.1מיקום / קווי בניין- סטיה נכרת:

התקבל תיק מידע מס' 2024/6152 בו סומנו קווי בניין, קו הבניין סומן באדום, קו הבניין העילי סומן בירוק וקו בניין הת"ק סומן בכחול- הבניה מוצעת בתחום קווי הבניין- כנדרש.

2. מס' קומות- סטיה נכרת:

מותר: 7 קומות מעל 5 קומות ת"ק

מוצע: 7 קומות מעל 5 קומות ת"ק- כמותר

3. גובה מבנה- סטיה נכרת:

מותר: 22.95 מ' מעל הכניסה הקובעת

מוצע: 22.80 מ' - כמותר

בהערה 3 לטבלה 5 מצוין כי: " בהתאם להנחיות לבניה במגרשים הסמוכים לשטח הדיפלומטי במתחם אלנבי, גובה הגג המירבי לא יעלה על 23.3 מטרים, ממפלס +768.50 מעל פני הים שהינו מפלס במרכז המגרש. גובה זה כולל את החריגה המותרת של מפלס הגג ב-1 מטר מעל גובה 21 מטר, ומתקנים על הגג כגון מעקות, חדרי יציאה לגג וכיוצא בזה, ובלבד שגובהם לא יעלה על 1.3 מטר ממפלס הגג"- 23.3 מ'- מעל 768.50 = +791.80

מוצע גובה מירבי אבסולוטי של- -+791.80 כמותר

4 ..5 ניוד שטחים ושטחי מרפסות:

ראה מטה- ב"חישוב שטחים"

6. בניית מרפסות בהינף אחד- סטיה נכרת:

עפ"י סעיף .4.1.2ז: " המרפסות בכל בניין יבנו בהינף אחד וכל סטיה מהוראה זו תחשב כסטייה ניכרת"

- 27 -

7. שימושים במבנה- סטיה נכרת:

עפ"י סעיף .4.1.2ז.ה: " השימושים המותרים יהיו דיור מוגן, מחלקה סיעודית, בית אבות, מסחר ותעסוקה, והפרשה מבונה לפעילות חברתית וכל שימוש אחר יהווה סטייה ניכרת"-

מבקשים שטחים לדיור מוגן, תעסוקה ומסחר והפרשה מבונה לצרכי ציבור.

.8מפלסי הכניסות- סטיה נכרת:

עפ"י סעיף .4.1.2ז.ו: " מפלסי הכניסה לכל חנות ולשימושים האחרים להם הכניסה מכיוון הרחוב, יהיו בהתאם למפלס המדרכה הצמודה או בהפרש של עד 50 ס"מ לכל היותר ממנה, וכל סטייה מהוראה זו תהווה סטייה ניכרת".

מפלסי הכניסות מוצעות בהפרש של עד 50 ס"מ ממפלס המדרכה הסמוכה- כמותר.

מס' יח"ד:

מותר: 170 יח"ד

מוצע: -159 כמותר

בהערה 2 לטבלה 5 מצוין כי- "תותר סטייה ממספר זה"

הפקעות לצרכי ציבור: יש לקבל אישור מחלקת מבני ציבור - התנאי נוסף במערכת

עפ"י סעיף .4.1.2ו:

1. בשטח המסומן בנספח הבינוי באות א' בצבע חום המצוי בקומה -1 של המבנה והיקפו כ- 150 מ''ר יותר

שימוש לפעילות חברתית בלבד. יותר שינוי במיקום השטח לקומה אחרת בבניין ובלבד שיתוכנן באופן רציף.

2. לעת מתן היתר הבניה תותר גמישות במיקום השטח הציבורי לצורך התאמה לתכנון המפורט לביצוע .

.3שטח זה מיועד גם להפקעה ויחולו עליו הוראות סעיף 6.2 להלן .

.4הוראה זו הינה מחייבת וכל סטייה משימוש זה תהא סטייה ניכרת.

מוצע שטח למבני ציבור בהיקף של 150 מ"ר בהתאם לנספח הבינוי- השטח ירשם ע"ש עיריית ירושלים שטחי בניה:

דיור מיוחד:

עיקרי ע"ק-

- 28 -

מותר: 13095 מ"ר מוצע: 10805.86 מ"ר- נותרו: 2289.14 מ"ר- 672.14 מ"ר יקוזזו לטובת שטחי שרות ע"ק חורגים, יוותרו- 1617 מ"ר

עיקרי ת"ק-

מותר: 2485 מ"ר מוצע: 1594.68 מ"ר- נותרו: 890.32 מ"ר שרות ע"ק-

מותר: 2029 מ"ר מוצע: 2701.07 מ"ר- חריגה של 672.07 מ"ר- יילקחו מיתרת שטחים עיקריים עודפים-

שרות ת"ק-

מותר: 8320 מ"ר מוצע: 6744.78 מ"ר- נותרו: 1575.22 מ"ר מסחר ותעסוקה:

עיקרי ע"ק-

מותר: 440 מ"ר מוצע: 495.46 מ"ר- חריגה של- 55.46 מ"ר- יש לצמצם מבני ציבור:

עיקרי ע"ק-

מותר: 150 מ"ר מוצע: השטח למבני ציבור חושב כשטח לדיור מוגן- יש לחשב בהתאם ולוודא עמידה בשטח המותר

מרפסות:

מותר: 2380 מ"ר

מוצע: 1556.78 מ"ר- כמותר

מפלס ה-0.00

מותר על פי נספח הבינוי: 767.55 מוצע: 767.70

אין מניעה לאשר בכפוף לסעיף .4.1.2י"ג בו מצוין כי" תותר גמישות במפלסי הקומות בתחום הבינוי ובלבד שלא תהיה חריגה ממפלס עליון מרבי

מרפסות:

מוצעות מפסות מקורות ושאינן מקורות בשטח של 1556.78 מ"ר כאשר מותר ע"פ תב"ע 2380 מ"ר-

- 29 -

עפ"י סעיף .4.1.2ז: " המרפסות בכל בניין יבנו בהינף אחד וכל סטיה מהוראה זו תחשב כסטייה ניכרת".

מוצעות מרפסות בין 3 קירות- יש לחשבן במניין שטחים עיקריים למגורים.

מחסנים

מוצעים מחסנים בקומות הת"ק,

גובה מחסן לא יעלה על 2.20 מ'

יש למספר מחסנים,

מי נגר:

סעיף .4.1.2י"ב: " תובטח תכסית פנויה של %15 לכל עומק הקרקע כדי לאפשר החדרת מי נגר עילי בתחום המגרש ,לחלופין ניתן יהיה להקטין התכסית הפנויה עד לכדי %10 שטחים חדירי מים משטח המגרש, אם יותקנו בתחומי המגרש מתקני החדרה, אשר יאפשרו קליטת מי הנגר העילי בתחומי המגרש בהיקף הנדרש."

יש להציג פתרון לחילחול מי נגר בהתאם לדרישות הסעיף זיקת הנאה:

סעיף .4.1.2י קובע הוראות לעניין זיקת הנאה כדלהלן:

"סימון מהתשריט: זכות מעבר

.1השטח המסומן בתשריט כשטח עם זיקת הנאה הינו ללא מגבלה כלשהי, ולהבטחת האמור לעיל תרשם הערת אזהרה בספרי המקרקעין כתנאי למתן היתר בניה בשטח .2שטח זה יפותח כזיקת הנאה, בהתאם להנחיות עיריית ירושלים ובפיקוחה, וכחלק בלתי נפרד מביצוע הבניה בשטח

3בשטח זיקת ההנאה יתאפשר גינון, הצבת שולחנות וכיסאות וכד'

4. תותר העברת תשתיות ציבוריות לרבות מערכת מים, חשמל השקיה וכו' בשטח זה, וכן גישה לטיפול,

תחזוקה והחלפה .

5. תותר ירידת אלמנטים קונסטרוקטיביים והנדסיים אחרים לקרקע (כגון עמודים לתמיכת לקומות

עליונות), בתחום זיקת ההנאה .

6 .השטח המסומן בתשריט כשטח עם זיקת הנאה הינו עבור זיקת הנאה בקומת הקרקע בלבד .מעל מפלס קומת הקרקע ומתחתיה לא יחולו הנחיות זיקת ההנאה מוצע כנדרש

- 30 -

שלבי ביצוע:

עפ"י סעיף: .7.1 "תותר הקמת הבינוי במתחם בשלבים- ללא התניות".

מימוש התכנית:

עפ"י סעיף: .7.2

"זמן למימוש התכנית הינו 7 שנים מיום כניסתה לתוקף .במידה ותוך 7 שנים לא יאושר היתר בניה בתחום התכנית, יפקעו זכויות הבניה המוקנות בתכנית דנן, וזכויות הבניה התקפות בתחום התכנית יהיו בהתאם למצב המאושר ערב כניסת תכנית זו לתוקף .היתר חפירה אינו מהווה היתר בנייה לצורך הנ"ל .הוועדה המחוזית רשאית להאריך את המועד לפקיעת תוקף התכנית .במידה ויאושר היתר בנייה אך לא יינתן מסיבה זו או אחרת, ובמידה ויינתן היתר בנייה אך לא ימומש בפרק הזמן הקבוע בדין כך שתוקפו יפקע, יפקעו אף אז זכויות הבניה המוקנות בתכנית דנן"

התכנית אושרה בתאריך: -06.07.2024 עד לתאריך: 06.07.2031

אישורים :

אישור אדריכל העיר:

התקבל אישור אדריכל העיר מתאריך 14.01.2025

אישור מחלקת הסדרי תנועה:

התקבל אישור מחלקת הסדרי תנועה בתאריך: 15.12.2024 אישור מחלקת דרכים:

התקבל בתאריך: 02.02.2025 נרשמו תנאים לקבלת היתר

איכות הסביבה:

התקבל אישור בתאריך: 15.09.2025

מחלקת תברואה:

התקבל בתאריך: 18.12.2024

אגף שפ"ע:

- 31 -

התקבל בתאריך: 04.12.204

בעלויות

החלקה בבעלות רמ"י, התקבלה חתימת המבקשים "בניי בינה לגיל הזהב בע"מ"" ע"ג ההרמוניקה.

תידרש חתימת רמ"י על 3 התכניות הסופיות כתנאי לקבלת היתר.

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 05/11/2025

תכנונית : לאשר

את הבקשה

מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

בכפוף לשינויים

ובתנאים

חוות דעת תכנונית 05/11/2025

חוות דעת תכנונית

במסגרת הבקשה לא פורסמו הקלות.

הבקשה בכללותה תואמת להוראות התוכנית ולנספחיה, אין מניעה מלאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

4 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 5 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח 6 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 7 תשלום אגרת בניה

8 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

9 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

10 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

11 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 12 אישור משרד הבריאות

13 קבלת אישור מכון בקרה כי בוצעה בקרת תכן ותוצאות הבקרה תקינות, בצירוף דוח עורך בקשה כאמור בתקנה 52

- 32 -

14 החלטת אגף דרכים הסופית בנושא ביצוע שינויים גיאומטריים לפי תכנית תנועה מאושרת מתאריך 05.12.2024

15 חתימת רמ"י על תוכניות סופיות

16 אישור מבני ציבור

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

- 33 -

סדר יום לועדה מתאריך - 16/11/2025 - כה חשוון תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2025/146

מספר בקשה 2023/0188.00

מספר סידורי 5

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי מגורים + מסחר

פינוי בינוי והקמת בניין מגורים + בית כנסת - מגרש מס'' 5

מהות בקשה

סה"כ 45 יח"ד

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות

הכשרת עבירה לא

אביסרור קשת הצלחה נדלןבעמ אביסרור קשת הצלחה

המבקש

נדלןבעמ

עורך הבקשה אדריכל איצקין איל

מתכנן השלד אילן ברק

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

ארץ חפץ , שמואל הנביא שמואל הנביא ,

ירושלים

גוש חלקה בשלמות

30102 271 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

484477 תחילת תוקף 06/04/2021

תאור הבקשה

בשכונת שמואל הנביא רחוב ארץ חפץ ,103-105 מבקשים במסגרת פרויקט התחדשות עירונית לפינוי בינוי וניצול משאב בקרקע. פינוי והריסת 3 מבנים קיימים ובניית 4 מבנים חדשים המשלבים בינוי למגורים, מסחר, מבני ציבור ושצ"פ על פי תב"ע .448877

סה"כ מבקשים 4 מבני מגורים חדשים בני 12 קומות, מעל 3 קומות ת"ק משותפות, סה"כ בכל המתחם 198 יח"ד

בתיק זה מבוקש בניין למגורים מסחר ובית כנסת בתא שטח 5 סה"כ 45 יח"ד.

שאר הבניינים במתחם מבוקשים בתיקים 2023/187 ו- .2023/189

- 34 -

מסמכי התכנית:

במקום חלה תכנית בסמכות מחוזית 484477 אשר הופקדה מיום 16.08.2020 ותחילת תוקפה הינו מיום 22.03.2021

סעיף סטייה ניכרת 6.9 לעניינים הבאים: שטחי בניה, קווי בניין, מס' קומות, גובה, מפלסי כניסה, שימושי שצ"פ, מסחר.

פרסום:

לא בוצע פרסום במסגרת פתיחת התיק.

פירוט הבניה המוצעת:

תכנית קומת קרקע:

מוצעת חזית מסחרית על פינת רחובות ארץ חפץ- מגן האלף, מוצע בית כנסת כאשר הגישה אליו היא חיצונית לבניין מכיוון רח' מגן האלף ומבואות כניסה למגורים.

מוצעות 2 יח"ד בקומה.

תכנית קומה: 1-10

מוצעות 4 יח"ד בכל קומה.

תכנית קומה: 11

מוצעות 3 יח"ד בקומה.

קומת גג:

מוצע גג בטון שטוח עם יציאה מחדר המדרגות וחדרים טכניים.

הגישה לקומות מגרעין המדרגות והמעליות המקשר בין כל קומות הבניין.

סה"כ 45 יח"ד

- 35 -

סטייה ניכרת:

הוראות התכנית בסעיף 6.9 קובע סטייה ניכרת לעניין:

שטחי בניה

קווי בניין

מס' קומות

גובה הבניה

מפלסי כניסה

שימושי שצ"פ

מיקום והיקף המסחר.

להלן פירוט לסעיפים הנ"ל:

שטחי בניה - סטיה ניכרת

סעיף 6.9.1 "היקף השטחים המרביים הינו מחייב,וכל תוספת מעבר לשטחים אלו תהווה סטייה ניכרת."

ע"פ טבלה 5 מגרש :5

מגורים

עיקרי ע"ק מותר: 5070 מ"ר מוצע: 4,429.65? מ"ר נותרו: 640.35 מ"ר

שרות ע"ק מותר: 1195 מ"ר ע"ק מוצע: 1298.05? מ"ר חריגה: 103.05? מ"ר- יילקח ע"ח יתרת שטח עיקרי

שרות ת"ק מותר: 290 מ"ר ע"ק מוצע: 0? מ"ר נותרו: 290? מ"ר

מבני ציבור

עיקרי ע"ק מותר: 125 מ"ר מוצע: 71.59? מ"ר נותרו: 53.41 מ"ר

עיקרי ת"ק מותר: 145 מ"ר ע"ק מוצע: 0? מ"ר נותרו: 145? מ"ר

מסחר

עיקרי ע"ק מותר: 238 מ"ר מוצע: 237.71? מ"ר נותרו: 0.29 מ"ר

קווי בניין - סטיה ניכרת

- 36 -

סעיף 6.9.2 " 2כל חריגה מקווי הבניין המרביים המסומנים בתשריט (למעט חריגה להקמת אלמנטי הצללה,הפחתת רוחות,אלמנטים עיצוביים בחזיתות וכן לבניית פרגולות בפיתוח השטח) יהווה סטייה ניכרת "

סעיף .4.3 ז

1. קוי הבניין יהיו עפ"י התשריט ונספח בינוי.

2. קווי הבניין המסומנים בתשריט ובנספח הבינוי הם מרביים.

3. תותר הבלטת מרפסות בקומות 1-12 מעבר לקווי הבניין בשיעור של עד 2 מ'. מוצע כמותר פרט לחריגות

מינוריות- יש להתאים

4. תותר בניית מרתפים בהתאם לקווי בניין תת קרקעיים בתכנית הבינוי ובתשריט.

5. קווי הבניין בחזיתות המסחריות/מבני ציבור יהיו 0 כלפי הרחוב, השצ"פ והחלקות הסמוכות. .6 קווי

הבניין כלפי השצ"פ יעמדו על 2 מטר. חזית מסחרית מוצעת בקו בניין אפס

7. קו בנין 0 כלפי השטח בייעוד מבנים ומוסדות ציבור עבור שימושים ציבוריים ומרפסות מעל.

8. המרחק בין החזיתות לא יקטן מ-8 מ'.(לא כולל מרפסות), במקרה שקיימת מרפסת מרחק לא יקטן מ-6

מ'. יש להציג תכנית כלל המגרשים במתחם המציג עמידה בתנאי הסעיף המוצע מבוקש בתחום קווי הבניין המותרים.

מס' קומות- סטיה ניכרת

סעיף 6.9.3 " כל חריגה מעבר למספר הקומות המירבי תחשב כסטייה ניכרת "

ע"פ טבלה 5 מותר 12 קומות מעל הכניסה הקובעת- מוצע כמותר גובה הבניין- סטיה ניכרת

סעיף 6.9.4 " כל חריגה מעבר לגובה הבניה המירבי יהווה סטייה ניכרת "

טבלה 5 – הערה -1 בהתאם לנספח הבינוי

ע"פ נספח הבינוי מותר גובה גג 40.59 מ' ומעליו חדר גג עד לגובה 41.89 מ' - מוצע 37.6 מ' ומעליו חדר גג בגובה 41.26 – במסגרת המותר

מפלסי כניסה- סטיה ניכרת

סעיף 6.9.5 "5מפלסי הכניסות לבנייני המגורים מהרחוב יהיו תואמים למפלסי הרחוב וביחס למפלסי זיקות ההנאה,עם גמישות מזערית בלבד. סטייה בעניין זה תהיה סטייה נכרת."

סעיף 4.3 א' 3 "מפלסי הכניסה הקובעת לכל אחד מהמבנים יהיו בהתאם למצוין בנספח הבינוי."

סעיף 4.3.2 א' 8 "מפלסי הכניסות לבנייני המגורים מהרחוב יהיו תואמים למפלסי הרחוב וביחס למפלסי

- 37 -

שצ"פ עם גמישות מזערית בלבד. יקבע בהוראות התכנית כי סטייה מההוראות בעניין זה תהיה סטייה ניכרת."

ע"פ נספח הבינוי מפלס הכניסה לבניין :5 +768.36 מוצע: +769.15 הפרש של 79 ס"מ, נספח הבינוי מנחה, יש להציג תכנון כוללני ביחס למפלסי השצ"פ ולהתאים את המפלס למותר.

שימושים בשצ"פ- סטיה ניכרת

סעיף 6.9.4 "בשטח השצ'פ יותרו ריצוף ,נטיעות ,ספסלים ומתקני משחקים בלבד לא יותרו ערוגות או גדרות שחוסמות או מצרות מעברים, סטייה בעניין זה תהיה סטייה נכרת" שטח השצ"פ מבוקש בתיק 2023/189 מסחר- סטיה ניכרת

סעיף 6.9.4 "שטחי מסחר ומיקומם יהא מחייב כניסה אליו יהא במפלס המדרכה הסמוכה והש"פ ללא חזיתות אטומים " מוצעת חזית מסחרית כאשר הכניסה לחללי המסחר הינה מהרחוב, יש להציג מפלסי פיתוח לקומת הכניסה המציגים כי המסחר מוצע כמלווה רחוב.

לובאי כניסה

סעיף .4.3.2 א' 2 " הכניסה למבואות מבני המגורים תהיה מהשטח הציבורי הפתוח" מוצעת כניסה מכיוון השצ"פ בהתאם למוצע בנספח הבינוי כמותר

גינות פרטיות

סעיף 4.3.2 א' 6 "היקף שטחי הגינון בגינות הפרטיות במפלס רחוב ארץ חפץ לפחות מ- %50 מהשטח הכולל של כל גינה" יש להציג תמהיל המוכיח עמידה בתנאי הסעיף.

עצים

סעיף 4.3.2 א' 7 " יובטח מילוי מזערי של 60-100 ס"מ אדמת גן מעל מפלס תקרת קומת החניון העליונה .

במקומות בהם תתוכנן נטיעת עצים בוגרים יובטח עומק מילוי של 140 ס"מ, במטרה לאפשר שתילת עצים בוגרים בתחום תאי השטח למגורים" מוצע מילוי מעל החניות בעובי 38 ס"מ- יש להציג מילוי מזערי כנדרש מחסנים

סעיף 4.3.2 א' 7 "מחסנים יבנו בתת קרקע" המחסנים מוצעים בתיק 2023/189 בחניון המשותף אלמנטים טכניים

סעיף 4.3.2 ב' 5 "לא תותר הצבת פילרים ,גמל מים,צוברי גז וכל אלמנט טכני אחר בחזיתות ראשיות,וכי יש למקם אלמנטים אלו בקירות ניצבים למרחב הציבורי בלבד" מוצע כמותר

- 38 -

גובה קומת כניסה

סעיף 4.3.2 ב' 6 "תאושר קומת כניסה/קומה עליונה בגובה של עד 490 ס"מ ברוטו" קומת הכניסה מוצעת בגובה 5.30 מ' עם הנמכת תקרה של 75 ס"מ- יש להתאים להוראות הסעיף.

מרפסות

סעיף 4.3.2 ב' 9 " מרפסות יוכלו להיות מקורות או מקורות חלקית באופן המאפשר שילוב מרפסת סוכה באלמנט אחיד" מוצעות מרפסות סוכות ומרפסות סוכה, התקבל אישור אד' העיר לעיצוב החזיתות.

סעיף 4.3.2 ב' 19 "לא ימוקמו מרפסות הפונות אלו לאלו,ובין מרפסת לבניין הסמוך יהיה לכל הפחות מרחק של 6 '.מ " יש להציג תשריט לכלל הבניינים המוכיח עמידה בתנאי הסעיף.

ממ"ד

סעיף 4.3.2 ב' 11 "חלונות ממ"ד יבנו כחלונות נגררים לתוך כיס נסתר או ע"פ כל הוראות אחרות שיאושרו ע"י פיקוד העורף" מוצעים חלונות כיס לחדרי ממ"ד מסתור מערכות

סעיף 4.3.2 ב' 12 "פתרונות החימום/קירור ו/או פתרונות סולריים יהיו חלק אינטגרלי מהמבנים" לא מוצעים מסתורי מיזוג לכלל הדירות- יש להציג פתרון חדרי עגלות

סעיף 4.3.2 ב' 13 " יוקצו שטחים לחדרי עגלות" מוצע חדר עגלות בקומת הכניסה .

חדר טראפו

סעיף 4.3.2 ב' 14 "חדרי טרנספורמציה ימוקמו בתת הקרקע ולא תותר הצבתם כלפי הרחוב או שצ"פ.- לא מוצע בבקשה זו

תמהיל יח"ד

סעיף 4.3.2 ב' 15 " לכל הפחות %20 מהדירות בפרויקט יהיו דירות ששטחן עד 70 מ"ר. זאת לאור מאפייני האוכלוסייה במקום". יש להציג תמהיל המוכיח עמידה בתנאי הסעיף ארקדה

- 39 -

סעיף 4.3.2 ב' 16 "לא יותרו ארקדות או מעברים מקוריים בחזית המסחרית הפונה לרחוב ארץ חפץ" חזית מסחרית מוצעת בקו בניין אפס לרחוב.

פריסת גדרות

סעיף 4.3.2 ב' 21 "גובה גדרות אבן סביב החלקות ובין חצרות פרטיות לייעודים ציבוריים לא יעלו 1.2 מ'.

.21לא יותרו קירות תמך או קירות אטומים שגובהם עולה על 1.5מ ". יש להציג פריסת גדרות חניית אופניים

סעיף 4.3.2 ב' 22" יוקצו שטחים במחסנים של דירות עבור חנית אופניים למגורים,חניות אופניים לשימושים ציבוריים יתכננו לפי תקן התקף בשצ"פ יש להציג חניות אופניים.

גג

סעיף 4.3.2 ג

1. גגות המבנים יהיו שטוחים.

2. ההתייחסות לגגות המבנים תהיה כאל שטח ייצוגי. .3 גובה מעקה בנוי יהיה ע"פ תקן.

4. הצבת מתקנים טכניים לרבות דודי מים, קולטי שמש, יחידות מ.א. וכו' תיעשה בצורה מסודרת ואחידה

בכל גגות המבנים.

5. פתרון המעליות במבנים יהיה כזה שאינו מצריך בניית חדר מכונות על גג המבנה.

.6תותר חדר יציאה לגג.

סעיף 4.6 ".7 בגגות שטוחים יוצבו קולטים לדודי שמש כחלק אינטגרלי מתכנון הגג או המעקה. בגגות משופעים יוצבו קולטים לדודי שמש כשהם צמודים לגג המשופע והדוודים יותקנו בתוך חלל הגג. הפתרון התכנוני טעון אישור מהנדס העיר. לא מוצעים קולטי שמש על הגג- יש להציג מוצע גג בטון שטוח ועליו מתקנים טכניים, לא מוצעים קולטי שמש, מוצע חדר יציאה לגג ובנוסף מאגרי מים, חדר משאבות וחדר מעליות. יש להציע פתרון למעלית ללא חדר גג.

הריסה

סעיף 4.3.2 ה " הבניין / חלק המבנה /הגדר/ המסומנים בתשריט ובנספח הבינוי בצהוב מיועדים להריסה, ובכלל זה כל הבינוי הקיים בחלקות קיימות ייהרס, כולל המעברים הציבוריים הקיימים" יש להציג את הבינוי הקיים להריסה ע"ג תכנית הפיתוח

מסחר

סעיף 4.3.2 ט

1. יותר שימוש כל שירותי המסחר הקמעונאי, משרדים , שירותים אישיים , מרפאות , בתי קפה מסעדות

- 40 -

ומזנונים , אימון גופני, בנקים מבנים ושטחים לחניה דרכים לתשתיות .

2. תיאסר חזית מסחרית אטומה. מוצעים חלונות גלריה לרחוב

3. כל חזיתות החנויות, רכיבי השילוט ואמצעי ההצללה יהיו בעלי עיצוב, חומרים וגוונים אחידים

4 לא תותר הקמה ושימוש עסקים משמיעי מוזיקה רועשת, כגון מועדונים וכו' האמורים לעבוד בשעות הערב המאוחרות ובלילה.

5. בעסקים מסוג בתי קפה ומסעדות תותר השמעת מוזיקת רקע שקטה בלבד. רישוי העסק יכלול הוראות

למניעת רעש מוזיקה מחוץ לכותלי העסק.

6. פעולות פריקה/טעינה של ספקים תבוצענה בהתאם לתקנות העירוניות. יש להציג חניות למסחר

.התקבל אישור אד' העיר ומח' איכה"ס לתכנון המוצע.

אדריכלות

סעיף 4.6

1 לא תותר בניית קומת עמודים או קומת מסד פתוח או קיר אטום לרחוב או לשטח ציבורי מוצע כמותר

2. קירות חוץ בחזיתות צדדיות ובחזיתות בקו בניין 0 מ', יטופלו כחזיתות קדמיות מבחינת חומרי הגמר גם

במידה ובאותו מגרש הבניינים אינם נבנים באותו הזמן.

3. מרפסות לא תבלטנה לתחום מיסעה, או תחום המיועד למעבר לרוכבי אופניים. מוצע במסגרת קווי הבניין

המותרים

סידורים לאנשים עם מוגבלויות

סעיף 6.10 תכנון רחבת היערכות בשטח המשותף בסמוך לכניסות ליחידות הדיור המתוכננות באופן שיתאפשר תמרון לאדם המתנייד בכיסא גלגלים בכניסה ויציאה מהדירה בהתאם לת"י יש לקבל אישור מורשה נגישות.

מעליות

סעיף 6.15"1מעלית אחד לפחות תהיה מותאמת בגודלה להורדת אופניים למחסנים שנמצאים בקומת המרתף" מתוכננת מעלית אחת המתאימה לאופניים.

שלביות ביצוע

סעיף 7.1 "תנאי להיתר בניה- הגשת תכנית פיתוח לשצ"פים והמדרכות הסמוכים לפרויקט ולשטחים ציבוריים מבוננים על פי עקרונות שבנספח בינוי ופיתוח- יירשם כתנאי לקבלת היתר תנאי לאכלוס- ביצוע בפועל פיתוח השצ"פים והמדרכות הסמוכים לפרויקט ובניה שטחים ציבוריים מבונים ברמת המעטפת- יירשם כתנאי בהיתר

- 41 -

בעלויות

התקבלה חתימת הבעלים ע"י ייפוי כח- מירה לוי במסגרת פתיחת התיק.

אישורים שהתקבלו

הסדרי תנועה - חניה

התקבל אישור מח' הסדרי תנועה מתאריך 14.08.2024 מח' דרכים

התקבל אישור מח' דרכים מתאריך 03.06.2024

אישור איכות הסביבה

התקבל אישור איכות הסביבה מתאריך 30.09.2025

אישור תברואה

התקבל אישור תברואה מתאריך 06.01.2025

אישור אדריכל העיר

התקבל אישור אדריכל העיר לדיון מתאריך 30.10.2025 יש לחזור לקבלת אישור סופי.

אישור שפ"ע

התקבל אישור מח' שפ"ע לדיון מתאריך 12.09.2025

יש לחזור לקבלת אישור סופי.

- 42 -

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 09/11/2025

תכנונית : לאשר

את הבקשה

המלצת האגףהיא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים בכפוף לשינויים

ובתנאים

יש להציג תכנון כוללני ביחס למפלסי השצ"פ ולהתאים את מפלס הכניסה במסגרת המותר .

יש להציג מפלסי פיתוח לקומת הכניסה המציגים כי המסחר מוצע כמלווה רחוב.

יש להציג תמהיל המוכיח עמידה בתנאי היקף שטחי הגינון יש להציע מילוי אדמה מזערי ע"ג חניונים כנדרש

קומת הכניסה יש להציע בגובה עד 4.9 מ' ברוטו

יש להציג תשריט לכלל הבניינים המוכיח כי המרפסות לא פונות אחת לשניה ונשמר מרחק של לפחות 6 מ'

לא מוצעים מסתורי מיזוג לכלל הדירות- יש להציג פתרון יש להציג תמהיל המוכיח כי לכל הפחות %20 מהדירות בפרויקט יהיו דירות ששטחן עד 70 מ " ר

יש להציג פריסת גדרות

יש להציג חניות אופניים

יש להציג קולטי שמש על הגג

יש להציג את הבינוי הקיים להריסה ע"ג תכנית הפיתוח.

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- בתאום עם בוחן הרישוי.

חוות דעת תכנונית 09/11/2025

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

484477

תחילת תוקף:

06/04/2021

- 43 -

ייעוד הקרקע:

סה"כ מבקשים 4 מבני מגורים חדשים בני 12 קומות, מעל 3 קומות ת"ק משותפות, סה"כ בכל המתחם 198 יח"ד

בתיק זה מבוקש בניין למגורים מסחר ובית כנסת בתא שטח 5 סה"כ 45 יח"ד.

שאר הבניינים במתחם מבוקשים בתיקים 2023/187 ו-

.2023/189

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התכנית פרט לחריגות במפלסי הכניסה וגובה קומה הכניסה אשר יידרש להתאים להוראות התכנית- ואין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים.

הכנת נוסח פרסום 27/04/2023

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 אישור פיקוד העורף הג"א

4 אישור שירותי הכבאות

5 אישור משרד הבריאות כן

6 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 7 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח 8 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 9 תשלום אגרת בניה

10 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

11 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

12 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

- 44 -

13 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 14 אישור מורשה נגישות בעיריית ירושלים

15 הגשת תכנית פיתוח לשצ"פים והמדרכות הסמוכים לפרויקט ולשטחים ציבוריים מבוננים על פי עקרונות שבנספח בינוי ופיתוח

16 אישור סופי מח' שפ"ע

17 אישור סופי אד' העיר

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

המלצת האגףהיא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים יש להציג תכנון כוללני ביחס למפלסי השצ"פ ולהתאים את מפלס הכניסה במסגרת המותר .

יש להציג מפלסי פיתוח לקומת הכניסה המציגים כי המסחר מוצע כמלווה רחוב.

יש להציג תמהיל המוכיח עמידה בתנאי היקף שטחי הגינון יש להציע מילוי אדמה מזערי ע"ג חניונים כנדרש

קומת הכניסה יש להציע בגובה עד 4.9 מ' ברוטו

יש להציג תשריט לכלל הבניינים המוכיח כי המרפסות לא פונות אחת לשניה ונשמר מרחק של לפחות 6 מ'

יש להציג פריסת גדרות

יש להציג חניות אופניים

יש להציג קולטי שמש על הגג

יש להציג את הבינוי הקיים להריסה ע"ג תכנית הפיתוח.

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- בתאום עם בוחן הרישוי.

- 45 -

סדר יום לועדה מתאריך - 16/11/2025 - כה חשוון תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2025/146

מספר בקשה 2023/0187.00

מספר סידורי 6

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי מגורים

פינוי בינוי והקמת 2 בנייני מגורים + מסחר + ספרייה + גן

מהות בקשה

ילדים - מגרש מס'' 1

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות

הכשרת עבירה לא

אביסרור קשת הצלחה נדלןבעמ אביסרור קשת הצלחה

המבקש

נדלןבעמ

עורך הבקשה אדריכל איצקין איל

מתכנן השלד ברק אילן

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

ארץ חפץ , שמואל הנביא שמואל הנביא ,

ירושלים

גוש חלקה בשלמות

30102 187 לא

30102 267 לא

30102 271 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

484477 תחילת תוקף 06/04/2021

תאור הבקשה

סה"כ מבקשים 4 מבני מגורים חדשים בני 12 קומות, מעל 3 קומות ת"ק משותפות, סה"כ בכל המתחם 198 יח"ד

בתיק זה מבוקש 2 בניינים למגורים ומסחר בתא שטח 1 סה"כ 88 יח"ד.

שאר הבניינים במתחם מבוקשים בתיקים 2023/188 ו- .2023/189

- 46 -

מסמכי התכנית:

במקום חלה תכנית בסמכות מחוזית 484477 אשר הופקדה מיום 16.08.2020 ותחילת תוקפה הינו מיום 22.03.2021

סעיף סטייה ניכרת 6.9 לעניינים הבאים: שטחי בניה, קווי בניין, מס' קומות, גובה, מפלסי כניסה, שימושי שצ"פ, מסחר.

פרסום:

לא בוצע פרסום במסגרת פתיחת התיק.

פירוט הבניה המוצעת:

תכנית קומת קרקע:

בניין -2 מוצעת חזית מסחרית על רחוב ארץ חפץ, לובי הכניסה למגורים ו- 2 יח"ד בקומה.

בניין -3 מוצע לובי הכניסה לבניין ו- 4 יח"ד.

תכנית קומה: 1

בניין -2 מוצעת 2 יח"ד בקומה.

בניין -3 מוצעת 2 יח"ד בקומה

תכנית קומה: 2-10

מוצעות 4 יח"ד בקומה בכל בניין.

תכנית קומה: 11

מוצעות 2 יח"ד בקומה בכל בניין.

קומת גג:

מוצע גג בטון שטוח עם יציאה מחדר המדרגות וחדרים טכניים.

- 47 -

הגישה לקומות מגרעין המדרגות והמעליות המקשר בין כל קומות הבניין.

סה"כ בניין -2 45 יח"ד בניין -3 43 יח"ד.

סטייה ניכרת:

הוראות התכנית בסעיף 6.9 קובע סטייה ניכרת לעניין:

שטחי בניה

קווי בניין

מס' קומות

גובה הבניה

מפלסי כניסה

שימושי שצ"פ

מיקום והיקף המסחר.

להלן פירוט לסעיפים הנ"ל:

שטחי בניה - סטיה ניכרת

סעיף 6.9.1 "היקף השטחים המרביים הינו מחייב,וכל תוספת מעבר לשטחים אלו תהווה סטייה ניכרת."

ע"פ טבלה 5 מגרש 1

בניין 2

מגורים

עיקרי ע"ק מותר: 2987 מ"ר מוצע: 2,514.79? מ"ר נותרו: 472.21 מ"ר

שרות ע"ק מותר: 1240 מ"ר ע"ק מוצע: 1216.05? מ"ר נותרו: 23.95? מ"ר

מסחר

עיקרי ע"ק מותר: 209 מ"ר מוצע: 184.34? מ"ר נותרו: 24.66 מ"ר

בניין 3

- 48 -

מגורים

עיקרי ע"ק מותר: 3760 מ"ר מוצע: 3,367.7? מ"ר נותרו: 392.3 מ"ר

שרות ע"ק מותר: 1357 מ"ר ע"ק מוצע: 1311.62? מ"ר נותרו: 45.38? מ"ר

שרות ת"ק מותר: 11950 מ"ר ע"ק מוצע: 0? מ"ר – מבוקש בתיק 2023-198

מבני ציבור

עיקרי ת"ק מותר: 704 מ"ר מוצע: 0? מ"ר - מבוקש בתיק 2023-198

קווי בניין - סטיה ניכרת

סעיף .4.3 ז

1. קוי הבניין יהיו עפ"י התשריט ונספח בינוי.

2. קווי הבניין המסומנים בתשריט ובנספח הבינוי הם מרביים.

3. תותר הבלטת מרפסות בקומות 1-12 מעבר לקווי הבניין בשיעור של עד 2 מ'. מוצע כמותר

4. תותר בניית מרתפים בהתאם לקווי בניין תת קרקעיים בתכנית הבינוי ובתשריט.

5. קווי הבניין בחזיתות המסחריות/מבני ציבור יהיו 0 כלפי הרחוב, השצ"פ והחלקות הסמוכות. .6 קווי

הבניין כלפי השצ"פ יעמדו על 2 מטר. חזית מסחרית מוצעת בקו בניין אפס

7. קו בנין 0 כלפי השטח בייעוד מבנים ומוסדות ציבור עבור שימושים ציבוריים ומרפסות מעל.

8. המרחק בין החזיתות לא יקטן מ-8 מ'.(לא כולל מרפסות), במקרה שקיימת מרפסת מרחק לא יקטן מ-6

מ'. יש להציג תכנית כלל המגרשים במתחם המציגה עמידה בתנאי הסעיף המוצע מבוקש בתחום קווי הבניין המותרים.

מס' קומות- סטיה ניכרת

סעיף 6.9.3 " כל חריגה מעבר למספר הקומות המירבי תחשב כסטייה ניכרת "

ע"פ טבלה 5 מותר 12 קומות מעל הכניסה הקובעת- מוצע כמותר גובה הבניין- סטיה ניכרת

סעיף 6.9.4 " כל חריגה מעבר לגובה הבניה המירבי יהווה סטייה ניכרת "

- 49 -

טבלה 5 – הערה -1 בהתאם לנספח הבינוי

ע"פ נספח הבינוי מותר

בניין 2 גובה גג 41.30 מ' ומעליו חדר גג עד לגובה 42.60 מ' - מוצע 37.65 מ' ומעליו חדר גג בגובה 41.46 –

במסגרת המותר

בניין 3 גובה גג 40.43 מ' ומעליו חדר גג עד לגובה 41.73 מ' - מוצע 37.65 מ' ומעליו חדר גג בגובה 41.46 –

במסגרת המותר

מפלסי כניסה- סטיה ניכרת

סעיף 4.3 א' 3 "מפלסי הכניסה הקובעת לכל אחד מהמבנים יהיו בהתאם למצוין בנספח הבינוי."

סעיף 4.3.2 א' 8 "מפלסי הכניסות לבנייני המגורים מהרחוב יהיו תואמים למפלסי הרחוב וביחס למפלסי שצ"פ עם גמישות מזערית בלבד. יקבע בהוראות התכנית כי סטייה מההוראות בעניין זה תהיה סטייה ניכרת."

ע"פ נספח הבינוי מפלס הכניסה לבניין :2 +768.92 מוצע: +768.79 הפרש של 13 ס"מ, ע"פ נספח הבינוי מפלס הכניסה לבניין :3 +769.80 מוצע: +769.14 הפרש של 66 ס"מ, נספח הבינוי מנחה, יש להציג תכנון כוללני ביחס למפלסי השצ"פ ולהתאים את המפלס למותר.

שימושים בשצ"פ- סטיה ניכרת

סעיף 6.9.4 "בשטח השצ'פ יותרו ריצוף ,נטיעות ,ספסלים ומתקני משחקים בלבד לא יותרו ערוגות או גדרות שחוסמות או מצרות מעברים, סטייה בעניין זה תהיה סטייה נכרת" פיתוח השצ"פ מבוקש בתיק 2023/189 מסחר- סטיה ניכרת

לובאי כניסה

גינות פרטיות

- 50 -

עצים

סעיף 4.3.2 א' 7 " יובטח מילוי מזערי של 60-100 ס"מ אדמת גן מעל מפלס תקרת קומת החניון העליונה .

סעיף 4.3.2 א' 7 "מחסנים יבנו בתת קרקע" המחסנים מוצעים בתיק 2023/189 בחניון המשותף אלמנטים טכניים

סעיף 4.3.2 ב' 5 "לא תותר הצבת פילרים ,גמל מים,צוברי גז וכל אלמנט טכני אחר בחזיתות ראשיות,וכי יש למקם אלמנטים אלו בקירות ניצבים למרחב הציבורי בלבד" מוצע כמותר גובה קומת כניסה

סעיף 4.3.2 ב' 6 "תאושר קומת כניסה/קומה עליונה בגובה של עד 490 ס"מ ברוטו" קומת הכניסה מוצעת בגובה 6.8 מ' - יש להתאים להוראות הסעיף.

מרפסות

סעיף 4.3.2 ב' 9 " מרפסות יוכלו להיות מקורות או מקורות חלקית באופן המאפשר שילוב מרפסת סוכה באלמנט אחיד" מוצעות מרפסות סוכות ומרפסות מקורות, התקבל אישור אד' העיר לעיצוב החזיתות.

ממ"ד

סעיף 4.3.2 ב' 12 "פתרונות החימום/קירור ו/או פתרונות סולריים יהיו חלק אינטגרלי מהמבנים" לא מוצעים מסתורי מיזוג לכלל הדירות- יש להציג פתרון

- 51 -

חדרי עגלות

סעיף 4.3.2 ב' 13 " יוקצו שטחים לחדרי עגלות" מוצע חדר עגלות בקומת הכניסה .

חדר טראפו

סעיף 4.3.2 ב' 14 "חדרי טרנספורמציה ימוקמו בתת הקרקע ולא תותר הצבתם כלפי הרחוב או שצ"פ.- לא מוצע בבקשה זו

תמהיל יח"ד

פריסת גדרות

סעיף 4.3.2 ב' 21 "גובה גדרות אבן סביב החלקות ובין חצרות פרטיות לייעודים ציבוריים לא יעלו 1.2 מ'.

.21לא יותרו קירות תמך או קירות אטומים שגובהם עולה על 1.5מ ". יש להציג פריסת גדרות.

חניית אופניים

גג

סעיף 4.3.2 ג

1. גגות המבנים יהיו שטוחים.

2. ההתייחסות לגגות המבנים תהיה כאל שטח ייצוגי. .3 גובה מעקה בנוי יהיה ע"פ תקן.

4. הצבת מתקנים טכניים לרבות דודי מים, קולטי שמש, יחידות מ.א. וכו' תיעשה בצורה מסודרת ואחידה

בכל גגות המבנים.

5. פתרון המעליות במבנים יהיה כזה שאינו מצריך בניית חדר מכונות על גג המבנה.

- 52 -

.6תותר חדר יציאה לגג.

סעיף 4.6 ".7 בגגות שטוחים יוצבו קולטים לדודי שמש כחלק אינטגרלי מתכנון הגג או המעקה. בגגות משופעים יוצבו קולטים לדודי שמש כשהם צמודים לגג המשופע והדוודים יותקנו בתוך חלל הגג. הפתרון התכנוני טעון אישור מהנדס העיר. מוצעים קולטי שמש על הגג מוצע גג בטון שטוח ועליו מתקנים טכניים וקולטי שמש, מוצע חדר יציאה לגג ובנוסף מאגרי מים, חדר משאבות ופיר מעליות. יש להציע פתרון למעלית ללא חדר גג.

הריסה

מסחר

סעיף 4.3.2 ט

1. יותר שימוש כל שירותי המסחר הקמעונאי, משרדים , שירותים אישיים , מרפאות , בתי קפה מסעדות

ומזנונים , אימון גופני, בנקים מבנים ושטחים לחניה דרכים לתשתיות .

2. תיאסר חזית מסחרית אטומה. מוצעים חלונות גלריה לרחוב

3. כל חזיתות החנויות, רכיבי השילוט ואמצעי ההצללה יהיו בעלי עיצוב, חומרים וגוונים אחידים

4 לא תותר הקמה ושימוש עסקים משמיעי מוזיקה רועשת, כגון מועדונים וכו' האמורים לעבוד בשעות הערב המאוחרות ובלילה.

5. בעסקים מסוג בתי קפה ומסעדות תותר השמעת מוזיקת רקע שקטה בלבד. רישוי העסק יכלול הוראות

למניעת רעש מוזיקה מחוץ לכותלי העסק.

6. פעולות פריקה/טעינה של ספקים תבוצענה בהתאם לתקנות העירוניות. יש להציג חניות למסחר

.התקבל אישור אד' העיר ומח' איכה"ס לתכנון המוצע.

מבני ציבור- סטיה ניכרת

סעיף 4.3.2 ב'

בשטח המסומן בנספח הבינוי באות a בצבע חום המצוי בקומה -2,-1 של בניין 3 והיקפו כ- 576 מ"ר יותר שימוש לספרייה בלבד.

בשטח המסומן בנספח הבינוי באות b בצבע חום המצוי בקומה -1 של בניין 3 והיקפו כ-128 מ"ר יותר שימוש ל גן ילדים בלבד.

שטח זה מהווה הפרשה ציבורית אשר תירשם על שם הרשות המקומית,בהתאם לטבלת ההקצאות והאיזון המצורפת לתכנית

- 53 -

זו,בהתאם לטבלת ההקצאה והאיזון המצורפת לתכנית זו,בהתאם להוראות סעיף 6.6 להלן. הוראה זו הינה מחייבת וכל סטייה משימוש זה תהא סטייה ניכרת"- מוצע בקומת החניון בתיק 2023/189 אדריכלות

סעיף 4.6

1 לא תותר בניית קומת עמודים או קומת מסד פתוח או קיר אטום לרחוב או לשטח ציבורי מוצע כמותר

2. קירות חוץ בחזיתות צדדיות ובחזיתות בקו בניין 0 מ', יטופלו כחזיתות קדמיות מבחינת חומרי הגמר גם

במידה ובאותו מגרש הבניינים אינם נבנים באותו הזמן.

3. מרפסות לא תבלטנה לתחום מיסעה, או תחום המיועד למעבר לרוכבי אופניים. מוצע במסגרת קווי הבניין

המותרים

סידורים לאנשים עם מוגבלויות

מעליות

שלביות ביצוע

בעלויות

התקבלה חתימת הבעלים ע"י ייפוי כח- מירה לוי במסגרת פתיחת התיק.

אישורים שהתקבלו

- 54 -

הסדרי תנועה - חניה

התקבל אישור מח' הסדרי תנועה מתאריך 14.08.2024 מח' דרכים

התקבל אישור מח' דרכים מתאריך 03.06.2024

אישור איכות הסביבה

התקבל אישור איכות הסביבה מתאריך 30.09.2025

אישור תברואה

התקבל אישור תברואה מתאריך 03.06.2024

אישור אדריכל העיר

התקבל אישור אדריכל העיר לדיון מתאריך 30.10.2025 יש לחזור לקבלת אישור סופי.

אישור שפ"ע

התקבל אישור מח' שפ"ע לדיון מתאריך 12.09.2025

יש לחזור לקבלת אישור סופי.

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 09/11/2025

תכנונית : לאשר

את הבקשה

המלצת האגף היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים בכפוף לשינויים

ובתנאים

יש להציג תכנון כוללני ביחס למפלסי השצ"פ ולהתאים את

- 55 -

מפלס הכניסה במסגרת ה מותר .

יש להציג מפלסי פיתוח לקומת הכניסה המציגים כי המסחר מוצע כמלווה רחוב.

יש להציג תמהיל המוכיח עמידה בתנאי היקף שטחי הגינון יש להצי ע מילוי אדמה מזערי ע"ג חניונים כנדרש

קומת הכניסה יש להציע בגובה עד 4.9 מ' ברוטו

יש להציג תשריט לכלל הבניינים המוכיח כי המרפסות לא פונות אחת לשניה ונשמר מרחק של לפחות 6 מ'

יש להציג פריסת גדרות

יש להציג חניות אופניים

יש להציג את הבינוי הקיים להריסה ע"ג תכנית הפיתוח.

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- בתאום עם בוחן הרישוי.

חוות דעת תכנונית 09/11/2025

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

484477

תחילת תוקף:

06/04/2021

ייעוד הקרקע:

סה"כ מבקשים 4 מבני מגורים חדשים בני 12 קומות, מעל 3 קומות ת"ק משותפות, סה"כ בכל המתחם 198 יח"ד

- 56 -

בתיק זה מבוקש 2 בניינים למגורים ומסחר בתא שטח 1 סה"כ 88 יח"ד.

שאר הבניינים במתחם מבוקשים בתיקים 2023/188 ו-

.2023/189

הכנת נוסח פרסום 27/04/2023

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 אישור פיקוד העורף הג"א

4 אישור שירותי הכבאות

5 אישור משרד הבריאות

10 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

11 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

12 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

13 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 14 תנאי להוצאת היתר בנייה אישור הסכם החכירה בוועדת הכספים. (מח' נכסים- מייל בארכיב)

15 אישור סופי אד' העיר

- 57 -

16 אישור סופי מח' שפ"ע

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

המלצת האגף היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים יש להציג תכנון כוללני ביחס למפלסי השצ"פ ולהתאים את מפלס הכניסה במסגרת ה מותר .

יש להציג מפלסי פיתוח לקומת הכניסה המציגים כי המסחר מוצע כמלווה רחוב.

יש להציג תמהיל המוכיח עמידה בתנאי היקף שטחי הגינון יש להצי ע מילוי אדמה מזערי ע"ג חניונים כנדרש

קומת הכניסה יש להציע בגובה עד 4.9 מ' ברוטו

יש להציג תשריט לכלל הבניינים המוכיח כי המרפסות לא פונות אחת לשניה ונשמר מרחק של לפחות 6 מ'

יש להציג פריסת גדרות

יש להציג חניות אופניים

יש להציג את הבינוי הקיים להריסה ע"ג תכנית הפיתוח.

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- בתאום עם בוחן הרישוי.

- 58 -

סדר יום לועדה מתאריך - 16/11/2025 - כה חשוון תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2025/146

מספר בקשה 2023/0189.00

מספר סידורי 7

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי מגורים

פינוי בינוי והקמת בניין מגורים+מסחר+4קומות מרתף-מגרש

מהות בקשה

מס'' ,2כולל שצ"פ מגרשים3,4,6

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות

הכשרת עבירה לא

אביסרור קשת הצלחה נדלןבעמ אביסרור קשת הצלחה

המבקש

נדלןבעמ

עורך הבקשה אדריכל איצקין איל

מתכנן השלד ברק אילן

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

ארץ חפץ , שמואל הנביא שמואל הנביא ,

ירושלים

גוש חלקה בשלמות

30102 268 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

484477 תחילת תוקף 06/04/2021

תאור הבקשה

סה"כ מבקשים 4 מבני מגורים חדשים בני 12 קומות, מעל 3 קומות ת"ק משותפות, סה"כ בכל המתחם 198 יח"ד

בתיק זה מבוקש בניין למגורים ומסחר בתא שטח ,2 קומות חניון תת"ק המשותפות לכלל הבניינים והשצ"פ במתחם סה"כ 65 יח"ד.

- 59 -

במקום מבוקשים שאר הבניינים במתחם מבוקשים בתיקים 2023/188 ו- .2023/189 מסמכי התכנית:

במקום חלה תכנית בסמכות מחוזית 484477 אשר הופקדה מיום 16.08.2020 ותחילת תוקפה הינו מיום 22.03.2021

סעיף סטייה ניכרת 6.9 לעניינים הבאים: שטחי בניה, קווי בניין, מס' קומות, גובה, מפלסי כניסה, שימושי שצ"פ, מסחר.

פרסום:

לא בוצע פרסום במסגרת פתיחת התיק.

פירוט הבניה המוצעת:

תכנית קומות חניון -:4-1

מוצעות קומות תת,ק לשימוש חניון, אחסנה וחללים טכניים בקומה -2 מתחת לבניין 3 מוצע שטח עבור ספריה עירונית בקומה -1 מוצעים חללים למבני ציבור- ספריה עירונית וגן ילדים תכנית קומת קרקע:

מוצעת חזית מסחרית על רחוב ארץ חפץ, לובי הכניסה למגורים ו- 3 יח"ד בקומה.

תכנית קומה: 1-10

מוצעות 6 יח"ד בקומה בכל בניין.

תכנית קומה: 11

מוצעות 4 יח"ד בקומה בכל בניין.

קומת גג:

- 60 -

מוצע גג בטון שטוח עם יציאה מחדר המדרגות וחדרים טכניים.

הגישה לקומות מגרעין המדרגות והמעליות המקשר בין כל קומות הבניין.

סה"כ 65 יח"ד.

סטייה ניכרת:

הוראות התכנית בסעיף 6.9 קובע סטייה ניכרת לעניין:

שטחי בניה

קווי בניין

מס' קומות

גובה הבניה

מפלסי כניסה

שימושי שצ"פ

מיקום והיקף המסחר.

להלן פירוט לסעיפים הנ"ל:

שטחי בניה - סטיה ניכרת

סעיף 6.9.1 "היקף השטחים המרביים הינו מחייב,וכל תוספת מעבר לשטחים אלו תהווה סטייה ניכרת."

ע"פ טבלה 5 מגרש 1

מגורים

עיקרי ע"ק מותר: 6218 מ"ר מוצע: 5,450.54 ? מ"ר נותרו: 767.46 מ"ר

שרות ע"ק מותר: 1676 מ"ר ע"ק מוצע: 1683.95? מ"ר נותרו: 7.95 ? מ"ר

מסחר

עיקרי ע"ק מותר: 453 מ"ר מוצע: 437.51? מ"ר נותרו: 15.49 מ"ר

קווי בניין - סטיה ניכרת