ישיבת שימור אתרים מס 61 · 21/10/2017

	סדר יום ועדת שימור
סדר יום ועדת שימור 17/10/2021 - י"א חשון תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2021/61		מספר ועדה
4652		מספר תיק

	נתונים כלליים
החלוץ 26 , בית הנכתרוםנ ים כלליים		כתובת
המועצה לשימור אתרי מורשת		שם המבקש
רשימת השימור		סיבת הפניה
תוספת לרשימה תוכנית 16000 בית הכרם הכרזה על מבנה לשימור		מהות הבקשה
הנדסא ית הלל לאה אדריכלות		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
לא- מבנה צפוני בחלקה	26	30149

- 1 -

לבקשת יו"ר הוועדה מר יוחנן ויצמן בהתאם להחלטה מועדת שימור .60/2021 רקע היסטורי אדריכלי

זאב רבן היה ממקימי שכונת בית הכרם בירושלים, ביתו ברחוב החלוץ 26 היה מראשוני הבתים בשכונה. רבן נולד בשם ווֹלְף (זאב) רָ בִ יצְ קי בלודז' בשנת .1890 אביו, יחיאל רביצקי, יליד קאליש, היה רב חרדי ובילדותו למד רבן בחדר. אמו רייזל בסר באה ממשפחת סוחרים משכילית, ואביה לימד את רבן עברית. החל את לימודי האמנות בעירו, ובגיל 16 יצא ללמוד פיסול ועיטור אדריכלי דקורטיבי במוסדות שונים לאמנויות - תחילה למד במינכן (1906–.)1907 בהמשך השתלם בפריז בפיסול נאו-קלסי אצל אנטואן מרסייה (אנ'), עד ,1909 ובבריסל למד במשך שלוש שנים, עד .1911 כשסיים את לימודיו שב ללודז', ומשם המשיך לפריז. בהשפעת מנהל בית הספר לאמנות בירושלים "בצלאל, בית מדרש לאמנות ולמלאכות-אמנות", האמן בוריס שץ, שאותו פגש בפריז, עלה רבן לארץ ישראל בשנת 1912 ושימש כמורה ב"בצלאל" עד שנת .1929 בבצלאל לימד פיסול, ריקוע וחקיקה ולימים מונה למנהל הזמני של המוסד. החל מ-1914 ניהל את מחלקת המיקשה בבית הספר לאמנות. בין תלמידיו ב"בצלאל" נמנו ראובן רובין, נחום גוטמן, אביגדור סטימצקי ומרדכי אבניאל השתתף בשנת 1921 בתערוכה ההיסטורית שבה הציגו לראשונה בארץ ישראל אגודת אמנים עברית. תערוכה זו התקיימה במגדל דוד שבעיר העתיקה בירושלים, והייתה הראשונה מסדרת תערוכות שנתיות שנקראו "תערוכות אמני מגדל דוד". ב-1922 הקים בשיתוף עם האמן מאיר גור אריה "בית עבודה לאמנות אינדוסטריאלית" (קרי תעשייתית), שפעל עד לשנות ה-60 של המאה העשרים. בשנות העשרים והשלושים עסק רבות בעיצוב סמלים ותעודות לעסקים ומוסדות וכן בעיצוב פנים. אריחי קרמיקה שעיצב מעטרים חזיתות בתים רבים בתל אביב (כמו למשל, בית לדרברג). רבן עיטר ועיצב בתי כנסת בארץ ישראל ומחוץ לה ויצר להם ריהוט ותשמישי קדושה. בשנת 1931 עיצב את החלונות הצבעוניים בבית הכנסת הגדול בתל אביב. היה ממייסדי לשכת הבונים חופשיים "אלומה". היה ממקימי שכונת בית הכרם בירושלים.

ציוריו של רבן, חפצי החן שיצר, עיטוריו לספרים וכרזות פרסומת שעיצב, היו ברוח אסכולת ה-

"אר נובו" (Nouveau )Art שרווחה באירופה בסוף המאה התשע עשרה ובראשית המאה העשרים,

- 2 -

שהיה בה יסוד דקורטיבי חזק. כן שילב רבן ביצירותיו יסודות מזרחיים האופייניים לארץ ישראל וממוטיבים תנ"כיים ותיאר את נופי הארץ ואנשיה. יצירותיו מרובות הסמלים הוגדרו כ"סימבוליזם עברי". רבן נחשב אחד מיוצרי "סגנון בצלאל".

- 3 -

רקע תיכנוני

המבנה ממוקם בגבולות העיר ההיסטורית.

הבקשה המוצעת

בקשה להוסיף ולאשר את מבנה "בית זאב רבן" ברשימת השימור העירונית שערוכה מכוח סעיף 12 לתוספת הרביעית לחוק התכנון והבניה.

יש לציין כי אין התנגדות מבעלי הנכס.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 61

המחלקה לשימור ממליצה להוסיף ולאשר את בית זאב רבן ברשימת השימור העירונית שערוכה מכוח סעיף 12 לתוספת הרביעית לחוק התכנון והבניה שכן למבנה ערך היסטורי-תרבותי זאב רַ בָ ן היה צייר גרפיקאי ומעצב תעשייתי עברי. מאבות האמנות הארץ ישראלית בתקופת היישוב יצירותיו מרובות הסמלים הוגדרו כ"סימבוליזם עברי". רבן נחשב אחד מיוצרי "סגנון בצלאל".

והיה ממקימי שכונת בית הכרם, המבנה בו התגורר נקודת ציון חשובה בשכונה שהיה מבתיה הראשונים ולו ערך אורבני-מרקמי, המבנה ההיסטורי המקורי שרד כפי שהוא ולו ערך אדריכלי המתבטא בסגנון הבנייה האופייני לבתים ההיסטוריים בשכונת בית הכרם: מבנה דו קומתי עם גג רעפים בגימור טיח, מוסתר מהרחוב ע"י צמחיה אינטנסבית.

	סדר יום ועדת שימור
סדר יום ועדת שימור 17/10/2021 - י"א חשון תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2021/61		מספר ועדה
4632		מספר תיק

	נתונים כלליים
ג 'ורג ' אדם סמית נ3ת ,ו נהיםגב עכלהל הייצם רפ תית – גבעת שפירא		כתובת
אבו ליל נאסר		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
922617		מספר תכנית
בניה חדשה ותוספת קומות בגבעה הצרפתית		מהות הבקשה
הנדסא ית הלל לאה אדריכלות		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	22	7
כן	18	7

- 4 -

רקע

רקע היסטורי אדריכלי-

תוכנית 922617 המבוקשת, נמצאת ברח' ג'ורג' אדם סמית בשכונת הגבעה הצרפתית.

הגבעה הצרפתית ,בשמה הרשמי גבעת שפירא ,היא שכונה בצפון מזרח ירושלים ,שנוסדה בשנת .1971

בשכונה ישנה אוכלוסייה מגוונת, רב המשפחות יהודיות וכמה עשרות משפחות ערביות. חלק מהמשפחות הערביות גרות ברחוב ג'ורג' אדם סמית - רחוב שלפני מלחמת ששת הימים היה רחוב קטן בסמוך לשכונת שייח ג'ראח הערבית ובמהלך בניית שכונת הגבעה הצרפתית הוכלל בשטחה. הרחוב הוקם בשנת 1948 בידי משפחות פליטים מהכפר ליפתא ,על אדמה שבבעלותן במקום. במהלך העשור הראשון של המאה ה-21 ,הוכפל מספר הבניינים ברחוב זה בשל הגידול הטבעי באוכלוסייתו. חלק מהמשפחות הערביות עברו אל השכונה משכונות ערביות במזרח ירושלים וכן מהגליל.

רקע תיכנוני-

שימור-

המבנה אינו מסומן ברשימת השימור.

1. תב"ע-

2704א' משנת -1984אזור מגורים 4 מיוחד, %70 זכויות בניה.

שטח במטר מרובע	סוג תוכנית	שכונה	מספר
2630868.067565918	אב	גבעה צרפתית

מבקש	תאריך סטטוס	סטטוס רישו י	סוג	תאריך פתיחה	כתובת	מספר תיק
מבקש		סטטוס רישו י	סוג		כתובת	מספר תיק
	סטטוס			פתיחה
מחמד אבו ליל אחמד אבו ליל	23/02/1978 21/10/1990	הודפסה טיוטת היתר בניה התקבל תיק ורוד / מסמכים חתומים	תוספת בניה לדירות שינויים בבנין קיים	17/02/1976 21/10/1990

- 5 -

תכניות אב ומתאר שכונתיות

רישוי בניה

התוכנית המוצעת-

מתוך תיאור התוכנית מערכת התבע העירונית:

1. .1שינוי יעוד שטח מאזור מגורים 4 מיוחד למגורים ב.'

2. קביעת הבנויים הבאים בשטח:

א. הקמת בנין חדש למגורים בן 4 קומות מעל קומת חניה תת קרקעית.

ב. תוספת 2 קומות מעל בנין קיים בן 2 קומות חלקית לשם יצירת 2 יח"ד חדשות, תא

שטח מס' 2 (בינוי קיים בפועל).

3. קביעת מס' קומות מרביים.

4. קביעת שטחי בניה מרביים.

5. קביעת קווי בנין חדשים לבניה מוצעת.

6. קביעת הוראות בגין עצים לשימור ו/או להעתקה.

7. קביעת הוראות בגין מבנים וגדרות להריסה.

8. קביעת הוראות בינוי ופיתוח.

תצ"א מתוך ה-GIS

- 6 -

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 61

לאשר את הבקשה בכפוף לתנאים הבאים:

במחלקת השימור אין כל מידע צילומי/היסטורי /אדריכלי על המתחם. ע"כ אין למחלקת השימור אפשרות לחוות דעה על השינויים ותוספות הבינוי המוצעים למבנה ההיסטורי הקיים בתחום החלקה אשר נבנה עד לשנת 1967 (כולל).

1. לצורך בדיקת התוכנית המוצעת ומתן חוו"ד מחלקת השימור יש להגיש תיק

תיעוד שיערך ע"י אדריכל שימור מתוך רשימת אדריכלי השימור המופיעה באתר העירוני.

2. תשריט מוצע –

א. סימון המבנה ההיסטורי (כפי שיתועד בתיק התיעוד) כמבנה לשימור עם

רוזטה אדומה.

ב. יסומנו אלמנטים ייחודיים לשימור על פי תיק התיעוד כדוגמת גדרות, שערים

וכ"ו.

3. נספח בינוי- סימון המבנה ההיסטורי לשימור כמקובל וע"פ הנחיות מחלקת

השימור, כפי שיתנו לאחר הגשה ובדיקה של תיק התיעוד.

4. הגשת סקר עצים- בתחומי החלקות נצפו עצים בוגרים.

5. הוראות התוכנית-יש לקבוע הוראות שימור:

א. לא תותר הריסתו של הבניין ההיסטורי לשימור.

ב. לא תותר פגיעה באופיו האדריכלי, בסגנונו ובאלמנטים המקוריים שבו ובפרטי

הבניין הקיימים בו לרבות: סוג האבן ,פתחים ,כתובות, תבליטים, סיתות,

כיחול, סורגים, גדרות ושערים .כל סטייה מהוראות אלו תחשב סטייה ניכרת.

ג. שימור עצים בהתאם לסקר עצים.

ד. יש להוסיף תנאים למתן היתרי בניה:

• חלק בלתי נפרד מהיתר הבניה ינוקו חזיתות הבניין הקיים ההיסטורי ויוסרו מערכות

מיותרות כגון: מזגנים, חיווטים וכ"ו

• לא תותר התקנת מערכות טכניות או צנרות חיצוניות על חזיתות המיועדות לשימור.

• תנאי למתן היתר בניה יהיה אישור תיק התיעוד ע"י מחלקת השימור.

	סדר יום ועדת שימור
סדר יום ועדת שימור 17/10/2021 - י"א חשון תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2021/61		מספר ועדה
4635		מספר תיק

	נתונים כלליים
קארו יוסף 32 , בניתת וינשיםר אכלל ל יים		כתובת
שמואלי מיר י		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
946566		מספר תכנית
הרחבת מבנה מוסדי קיים ותוספת קומות ברחוב יוסף קארו ,32 בית		מהות הבקשה
הנדסא ית הלל לאה אדריכלות		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	7	30091

- 7 -

רקע

רקע היסטורי אדריכלי-

האתר נשוא הבקשה קיים בצפון שכונת בית ישראל ההיסטורית, ראשית השכונה בשנות ה-80 של המאה ה-,19 כשכונת לווין של מאה שערים. את התפתחות הבניה בצד הצפוני של רחוב יוסף קארו ניתן לראות בשלב מאוחר יותר, בשנות ה-20 המאוחרות/ תחילת שנות ה-,30 בין בתי הרחוב, שנבנו בתקופת המנדט, נבנה גם הבינוי הקיים בחלקה נשואת הבקשה, אותו ניתן לראות כחלק ממבנה טורי במפה משנת ,1934המבנים לאורך החזית הדרומית לכיוון רח' יוסף קארו נבנו בקו בניין אפס והגדירו את הרחוב באמצעות חזית בקו אחיד, בחזית הצפונית האחורית נותרה חצר פתוחה והיא כללה פרטי בניין פשוטים. נפחי הבינוי בחלקה קיימים ע"ג הפרשי קרקע גדולים של כ- קומה אחת בין צידה הדרומי (הגבוה) של החלקה לבין צידה הצפוני (הנמוך). בחלקה אין צמחייה ולא מידע על בור מים ע"פ תיק התיעוד. המבנה המקורי נבנה כמבנה דו קומתי וגג רעפים דו שיפועי, החזית הקדמית נשמרה למעט פתחים שנחסמו/נפרצו וחווטים ומערכות טכניות רבות המסתירות אותה. מסגרות הפתחים בקומת הכניסה נותרו בפתחי החלונות, לא נשמרו פרטי נגרות מקוריים, החזית מחופה אבן בעיבוד טובזה. החזית האחורית נבנתה מראש כפשוטה, הפתחים נבנו ללא דוגמא אחידה וללא מסגרות סביבן.

המבנה שימש במקור למגורים, בשנת 1994 אושרה תב"ע לשכונה אשר קבעה את השימוש למוסד ציבורי, עם השנים נעשו במבנה מספר תוספות ושיפוצים עבור השמשתו כבית ספר, פנים המבנה שופץ כולו.

תיאור מצב קיים: מבנה בן 3 קומות וגג רעפים מעל קומה תת קרקעית.

רקע תיכנוני-

1. שימור-המבנה ממוקם במתחם בית ישראל-מתחם לשימור.

2. תכנית מס' 4383 משנת 1994 –.ייעוד קרקע למוסד ציבורי.

- 8 -

3. מע"ר צפון מאושרת – בינוי עד 4 קומות + גג רעפים בשימוש – גובה הגבהת קירות

קומת הגג נקבע לגובה של 1.2 מעל רצפת עליית הגג ועד למדליפות.

4. היתרים-לא קיימים היתרי בניה בחלקה.

הבקשה המוצעת-

מתוך תיאור התוכנית מערכת התבע העירונית:

1. הרחבת מבנה מוסדי קיים ע"י תוספת שתי קומות תת קרקעיות ו2 קומות מעל הבניין

הקיים. סה"כ 4 קומות וגג רעפים מוגבה כלפי יוסף קארו ותוספת אגף בן 5 קומות כלפי חזית עורפית.

עיקרי הוראותיה:

2. הגדלת מספר קומות ממבנה בן 2 קומות מעל קומת מרתף למבנה בן 4.5 קומות וגג

רעפים עם מדליפות.

3. קביעת בינוי לתוספת כיתות, אולם כנסים, מחסני ציוד, ממ"מ, משרדים, חדרי

הנהלה ,חדר מורות וחדרי שרות וחצרות ומרפסת גג.

4. קביעת קווי בניה לתוספת הבניה כאמור .

5. קביעת תוספת שטחי בניה.

6. קביעת תנאים למתן היתר בניה.

7. קביעת שלבי ביצוע למימוש התוכנית.

8. קביעת הוראות לשימור חלקי החזיתות לשימור .

9. קביעת הוראות להריסת אלמנטים בנויים.

10. קביעת הוראות לבינוי ועיצוב אדריכלי.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 61

לאשר את הבקשה בכפוף לתנאים הבאים:

יש להוסיף בהוראות התוכנית סעיף 4.1.2 ב' את הסעיפים הבאים:

1. תותר תוספת בנייה לבניין לשימור בכפוף לאישור מחלקת השימור.

2. חיזוק מעטפת הבניין לטובת תוספות הבניה מכוח תכנית זו יעשה כחיזוק פנימי בלבד.

לא יותר חיזוק חיצוני ולא יותר דיקוק הקירות או פירוק האבן.

3. חלק בלתי נפרד מהיתר הבניה ינוקו חזיתות הבניין הקיים ההיסטורי, יוסרו תוספות

שאינן חלק מהבניה המקורית וכל מערכת התשתית תהיה בתוך הקירות או תת קרקעית או בחלל הגג.

4. יש לקבוע את הוראות השימור כסטייה ניכרת.

5. יש להוסיף תנאים למתן היתר בניה:

א. תנאי לתחילת עבודות בניה-הצגת אישור מחלקת השימור על מינוי אדריכל

שימור.

- 9 -

ב. הבניה תבוצע ע"פ ההיתר והנחיות אדריכל שימור מלווה החתום על טופס

דרישות מחלקת השימור. הטופס יוחתם בשלב קבלת טופס .2

ג. חיזוק מעטפת הבניין לטובת תוספות בניה מכוח תכנית זו יעשה כחיזוק פנימי

בלבד.

ד. לא יותר חיזוק חיצוני ולא יותר דיקוק הקירות או פירוק האבן.

ה. תנאי למתן היתר יהיה אישור מחלקת השימור לפתרון החיזוק שיוצע

בתוכנית.

ו. היתר זה כפוף לחו"ד הנדסית שימורית שאושרה במחלקת השימור.

ז. היתר זה כפוף לכתב התחייבות וערבות בנקאית שנמסרו למחלקת השימור.

ח. יש להגיש נספח פרטים לאישור מחלקת השימור שיצורף להיתר הבניה.

ט. הבינוי יבוצע על פי הפרטים המפורטים במסמכי התוכנית וכל סטייה מהם

תחייב תיאום עם מחלקת השימור.

י. חלק בלתי נפרד מהיתר הבניה ינוקו חזיתות הבניין הקיים ההיסטורי ויוסרו

מערכות מיותרות כגון: מזגנים, חווטים וכ"ו

יא. לא תותר התקנת מערכות טכניות או צנרות חיצוניות על חזיתות המיועדות לשימור.

יב. במידה וימצא בור מים או כל אלמנט היסטורי אחר יש להפסיק את העבודה מידית ולעדכן את מחלקת השימור בירושלים.

יג. במידה ויידרש עקב תיאום גורמים או אחר שינוי במרכיבי השימור, יש להפנות לקבלת אישור שימור חוזר.

יד. תנאי למתן היתר בניה יהיה אישור תיק התיעוד ע"י מחלקת השימור.

6. יש לשנות בנספח הבינוי את פרופורציית עיצוב הפתחים ולהתאימם ע"פ נספח

עקרונות עיצוב מס' 11 של התבע החלה.

	סדר יום ועדת שימור
סדר יום ועדת שימור 17/10/2021 - י"א חשון תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2021/61		מספר ועדה
4459		מספר תיק

	נתונים כלליים
ברוך רפפורט 29 ,נ תביותני םיש כרלאללי ים		כתובת
אפרת איל ן		שם המבקש
תמ"א 38		סיבת הפניה
15317		מספר תכנית
הריסה ובנייה מחדש עפ"י תמ"א 38/2		מהות הבקשה
הנדסאי הלל לאה אדריכלות		איש קשר

- 10 -

רקע

רקע היסטורי אדריכלי-

האתר נשוא הבקשה קיים בצפון שכונת בית ישראל ההיסטורית, ראשית השכונה בשנות ה-80 של המאה ה-,19 כשכונת לווין של מאה שערים. האתר ממוקם במרכז ההיסטורי של השכונה בה נבנו הבתים בעשור הראשון של המאה ה-,20 בתצ"א משנת 1918 ניתן לראות את הבינוי הקיים של המבנה עם כל בתי רחוב חיים עוזר.

הבית הינו חלק ממבנה טורי הבנוי על קו רחובות חיים עוזר-בו קיים נפח הבינוי וברוך רפפורט-

מכיוונו חצר גדולה(בחצר קיים בית חדש נוסף אשר אינו חלק מהנכס היום),הבית נבנה בשני שלבי בנייה עיקריים:

שלב א'- נראה מתצ"א משנת ,1918מבנה בן קומה אחת וגג רעפים דו שיפועי, במפה משנת 1922 נאה סימון בור מים מתחת לחצר. קומת הקרקע מאופיינת ע"פ טיפוס בניה העות'מאני: בעלת קירות אבן עבים בין 50-60 ס"מ (אבן חוץ ופנים), תקרת רלסים ופתחים העשויים כצמדי חלונות מאוחדים ע"י קשתות מקלות, הכניסה לבית מכיוון החצר.

שלב ב'-ע"פ מפה מדויקת משנת 1939 נראה גרם מדרגות לקומה א' והרחבה לכיוון החצר בגבול המערבי עבור מטבח וחדרי שירותים שלא תוכננו מראש. חזיתות הגרעין העיקרי של קומה א'

בנויות כהמשך לקומת הקרקע בקירות עבים אבן חוץ ופנים, חללים מקורים בתקרת רביץ, פתחים עשויים ללא איחוד ע"י קשתות מקלות, כניסה דרך מהלך מדרגות אבן ומרפסת זיז מכיוון החצר.

חזית הבית הראשית מכיוון רח' חיים עוזר בנויה מאבן מיזי בעיבוד תלטיש וכך גם פרטי הפתחים שנשמרו מקוריים. החזיתות הפונות אל החצר מכיוון רח' רפפורט מהוות הרחבת בניה אקראיות מחומרים שונים, אולם גרם המדרגות נשמר על כל פרטיו לרבות מעקה ברזל מקורי אשר נשמר גם במרפסת הזיז.

ע"פ תיק התיעוד לא נשמרו פרטי פנים ופיתוח מקוריים, ע"פ תשריט התב"ע החלה מסומנים 2 עצים לשימור בחלקה אשר אינם קיימים כיום, קיים בור מים בחצר אשר לא נעשה לו תיעוד.

- 11 -

תיאור מצב קיים: מבנה בן 2 קומות וגג רעפים דו שיפועי, בחזית הצפונית והדרומית קיימים

מפגעים וחווטים רבים ביניהם תשתיות חיצוניות, צבע ע"ג האבן, אטימת/הקטנת/הגדלת פתחים, תוספות מאוחרות וכדו'.

רקע תיכנוני-

1. תב"ע -4383אזור מגורים מיוחד,%155 בניה עד 3 קומות, על פי תקנון התוכנית -סעיף יב.

מבנים, חלקי מבנים ועצים לשימור: חזיתות אבן מהבניה המקורית כולל פתחים, דלתות וחלונות אופייניים הינם לשימור. השינוי היחיד המותר בהם הוא הנמכת הפתחים ב- 1-2 שורות אבן או הפיכת חלון לדלת (ללא הרחבתם).

2. מדניות מע"ר צפון מאושרת-בינוי עד 4 קומות וגג רעפים ללא הגבהה.

3. היתרים-לא נמצאו היתרים קודמים.

הבקשה המוצעת-

תוכנית במסלול תמ"א ,38/2 מוצע מבנה בשני אגפים, האחד מוצע בחלק הצפוני לכיוון רחוב חיים עוזר ומתבסס על מיקום המבנה המקורי והשני מוצע בחלק הדרומי של החלקה בקו אפס לכיוון רח' רפפורט.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 61

לאשר את התוכנית בכפוף לתנאים הבאים:

1. יש לשמור על עובי הקירות הקיים לשימור בכל מפלסיו ולהציע תוכנית

קונסטרוקציה ע"י מהנדס שימור, לצורך בניית הקומות החדשות.

2. חזית צפונית לכיוון רח' חיים עוזר-

א. אין לאפשר פתח דמי בקומת קרקע היסטורית-התוצאה המתקבלת אינה ראויה

בחזית לשימור, יש לפתוח את אטימת הפתחים בהתאם למצב המקורי. ע"פ

התב"ע החלה: חזיתות אבן מהבניה המקורית כולל פתחים הינם לשימור. השינוי

היחיד המותר בהם הוא הנמכת הפתחים ב- 1-2 שורות אבן או הפיכת חלון לדלת (ללא הרחבתם).

ב. ע"פ תיק התיעוד קיימים רלסים בקומה א' שהיוו חלק ממרפסת זיז שנהרסה יש

להציע שיחזור משוער של המרפסת ההיסטורית ,לציין ע"ג תוכנית ולהטמיע פרט בנספח הפרטים, המרפסות המוצעות מעליה יהיו אחידות בעיצבון.

ג. יש לשקם ולשחזר את החזית ע"י ניקוי האבן, שחזור פתחים, שיקום סורגים,

הסרת חווטים ותוספות שאינן מקוריות והתקנת אלמנטי חלונות חדשים בתיאום עם מחלקת השימור ובעזרת נספח שימור שיעשה ע"י אדריכל שימור ויוטמע בהרמוניקה. יש לשמור על כל נדבכי האבן בקירות המוצעים לשימור ולהוסיף את מפלס סיום הנדבכים במסמכי ההרמוניקה.

3. יש להשלים צילומים של בור המים הקיים ע"פ מדידה בחצר טרם הבקשה

להריסתו. התכנון המוצע באגף הדרומי יתואם ויאושר עם מחלקת השימור לאחר הבהרת ערכי בור המים.

- 12 -

4. מדרגות אבן חיצוניות המוצעות להריסה הינן אלמנט ראוי לשימור, גרם

המדרגות נשמר על כל פרטיו כולל קשת ומעקה ברזל מקורי, יש להעתיקן ולשלבן בתכנון המוצע לרבות המעקה המקורי.

5. אגף דרומי לכיוון רח' ברוך רפפורט-

מוצע אגף חדש בנפח ובגודל אשר אינו תואם את אופי הבינוי ברחוב ואינו מקובל, יש להבהיר קוו בניין המוצעים לאגף זה-לתאום מול מחלקת התכנון.

ע"פ הנחיות מרחביות לאזור היסטורי אין להפנות ממ"דים לחזית ראשית, להציג חלופה למיקום הממ"ד בחזית פנימית.

6. יש לסמן את כל הרכיבים ההיסטוריים, בכל מסמכי ההרמוניקה בסגול כמקובל.

תנאים למתן היתר בניה:

• יש להגיש נספח פרטים חדשים וחסרים לאישור מחלקת השימור.

• יש לצרף לפרויקט זה אדריכל שימור מלווה שיפעל עפ"י הנחיות טופס דרישות מחלקת השימור, טופס מינוי חתום ע"י אדריכל.

• יש להגיש כתב התחייבות וערבות בנקאית למחלקת השימור, על הערבות להיות בתוקף לשנתיים מיום הגשת הערבות למחלקת השימור .

• יש להגיש למחלקת השימור חו"ד של מהנדס שימור לאישור מחלקת השימור.

• תיעוד בור המים הקיים בחלקה.

תנאים שיירשמו בהיתר הבניה:

• יש לצרף לפרויקט זה אדריכל שימור מלווה שיפעל עפ"י הנחיות טופס דרישות מחלקת השימור, טופס מינוי חתום ע"י אדריכל

• הבנייה תבוצע עפ"י ההיתר והנחיות אדריכל מלווה החתום על טופס דרישות מחלקת השימור. הטופס יוחתם בשלב קבלת טופס .2

• היתר זה כפוף לכתב התחייבות וערבות בנקאית שנמסרו למחלקת השימור.

• היתר זה כפוף לחו"ד הנדסית שימורית שאושרה במחלקת השימור.

• תנאי לתחילת עבודות בניה- הצגת אישור מחלקת השימור על מינוי אדריכל שימור.

• תנאי לתחילת חיפוי אבן הבניה החדשה - אישור מחלקת השימור לאבן המוצעת להרכבה.

• לא תותר הריסה או פירוק והרכבה של חזיתות המיועדות לשימור לרבות פרטי מסגרות ונפחות מהבניה המקורית הקבועים בפתחים.

• לא תותר התקנת מערכות טכניות על חזיתות המיועדות לשימור.

- 13 -

• הבינוי יבוצע על פי הפרטים המפורטים במסמכי התוכנית וכל סטייה מהם תחייב תיאום עם מחלקת השימור.

• תוספות ושינויים בחזיתות לשימור שאושרו ע"י מח' שימור יבוצעו באמצעות אבן היסטורית מפירוק.

תנאי לקבלת טופס 2

• יש לצרף התחייבות אדריכל שימור מלווה להודיע למחלקת שימור על תחילת העבודות.

תנאי לטופס 4 ושחרור ערבות בנקאית:

• אישור מחלקת השימור בכתב.

• ניקוי חזיתות על פי הנחיות מחלקת השימור, הסרת צנרות, מזגנים, חיווטים.

	סדר יום ועדת שימור
סדר יום ועדת שימור 17/10/2021 - י"א חשון תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2021/61		מספר ועדה
4650		מספר תיק

	נתונים כלליים
יפו 61 , מרכז העינרת ו נים כלליים		כתובת
אוסטרובסקי אלכס		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
812057		מספר תכנית
תוספת 2 קומות , יפו ,61 מרכז העיר, ירושלים		מהות הבקשה
אדריכלית בן שמחון אביגיל		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	5509	30074

- 14 -

רקע

הבניין הכלול בבקשה ממוקם ברחוב יפו 61 בחלק המזרחי של שכונת אבן ישראל ההיסטורית-

השכונה היהודית הראשונה שנבנתה באזור בשנת 1866 (והחמישית מחוץ לחומות). הקרקעות נרכשו ע"י חברת אבן ישראל לצורך מכירה לאנשים פרטיים. החברה קבעה תקנון ברור לגבי זכויות וחובות התושבים. השכונה ממוקמת בין הרחובות יפו, אבן ישראל, אגריפס ומשיח בורוכוף. זו שכונת חצר אופיינית הכוללת 2 חצרות - חצר גדולה בחלק המערבי וחצר קטנה יותר ממזרח. החצרות ממוקמות במרכז ומוקפות בתים טוריים היוצרים כעין חומה היקפית בקו 0 לרחובות החיצוניים. אבן ישראל המערבית נבנתה בין 1866-1888 ואבן ישראל המזרחית נבנתה בין .1889-1910

השכונה נשמרה במצב טוב. היא כוללת חנויות, מגורים ותעשייה זעירה, בעיקר נגריות.

בתקופת המנדט חלו שינויים בשכונה – הפיכת חזיתות קומת הקרקע למסחריות. השכונה הפכה משכונת חצר המתכנסת פנימה לשכונה המפנה חזיתותיה גם החוצה. במקביל השתנה אופי תושביה עם עזיבתם של תושבים מבוססים לטובת מיעוטי יכולת.

המבנה הנדון ממוקם בשכונת החצר המזרחית של אבן ישראל. הוא נבנה בין .1889-1910 בשונה מהבתים בשכונת החצר המערבית שנבנו כמבני מגורים טוריים אופייניים לשכונות חצר עותומאניות, המבנים הפונים לרחוב יפו הממוקמים סביב החצר המזרחית הם מבנים שנבנו למסחר בקומת הקרקע ומגורים בקומה שמעל. המבנה היה שייך תחילה למשפחת הבנקאי חיים אהרן ולירו ובשנות ה-30 נמכר לסוחר הירקות אבא מזרחי שפתח במקום חנות סיטונאית שפעלה עד שנת .2000 המבנה ידוע כ"בית מזרחי". המבנה כולל 2 קומות. הקומה השניה וגג הרעפים נשרפו לפני שנים רבות (כנראה בשנות ה-)80 ולא שוקמו. סגנון המבנה מפואר ופרטי האבן שבו מושקעים. פרטי האבן שבקומה א' הם בסגנון קלאסי וכוללים גמלונים מעל פתחי החלונות הגדולים. החלונות מאורגנים ב-3 מקבצים. בכל מקבץ דלת יציאה למרפסת זיז. נשמרו

- 15 -

המרפסות ומעקה הברזל המפואר. בצילומים היסטוריים נראות 2 קוקיות מעוטרות בגג. הסגנון אינו שכיח בירושלים. קיים גם בשכונת הבוכרים.

רקע תכנוני

תכנית מתאר 62 משנת 1959

תב"ע 4847 לשימור שכונת אבן ישראל משנת 2004 – תב"ע הקובעת את שימור השכונה.

התב"ע קובעת מספר קומות מקסימלי, הוראות שימור מפורטות, מבטלת את הפקעת הדרך ברחוב יפו, קובעת שטחים עם זיקת הנאה לציבור ועוד. התב"ע קובעת תוספת של 3 קומות וגג רעפים מעל המבנה ביפו .61 סה"כ 4 קומות.

התב"ע סימנה את רצף החזיתות של מבני השכונה לשימור ללא הריסה וללא שינויים. התב"ע קבעה שימור בורות מים, ריצופים, ועצים בוגרים. אסורה הפגיעה בהם.

תכנית 223347 – משנת 2016 – שימור המבנה ותוספת 6 קומות חדשות וקומת מרתף. סה"כ 8 קומות ומרתף למסחר ומגורים. התכנית מגדירה את כל החזיתות לשימור וחלק מקירות הפנים.

היתר 2018/0352.00 לפי תב"ע 223347 – אושר ביוני .2021 שימור – מסומן לשימור בתב"ע ,4847 בתב"ע 223347 ובכרטסת השימור –.2739 התכנית המוצעת –

תוספת 2.5 קומות מעל 8 מאושרות. סה"כ 10 קומות וקומה חלקית עליונה וקומת מרתף.

שימוש – מסחר, מגורים ותעסוקה.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 61

התכנית מאושרת בתנאים הבאים:

1. תשריט – יש לסמן לשימור ברוזטה.

2. הוראות התכנית – התייחסות לבור המים. לפי עדויות של דיירים, מתחת למבנה קיים

בור מים. יש להוסיף סעיף שבמידה וימצא בור מים ויוחלט ע"י מחלקת שימור כי הוא בעל ערך לשימור, יש לשמרו. תנאי לתחילת עבודות יהיה הגשת דו"ח אדריכל שימור מלווה הכולל את תיעוד החצר ובור המים עם תחילת עבודות החפירה (התנאי הנ"ל מופיע גם בכתב ההתחייבות שהוגש למחלקת שימור עם אישור ההיתר, עליו חתום היזם).

3. הוראות – יש להתייחס לתב"ע השכונתית 4847 ולהגדיר את הוראות השימור ללא

שינוי כפי שמופיע בהוראות התכנית בתב"ע .223347

4. נספח בינוי – יש לתכנן נסיגה ב-3 חזיתות:

א. קדמית בהתאם למבנים מאושרים בסמוך.

ב. חזית אחורית - יש לתכנן נסיגה כלפי השצ"פ. מדובר על שטח פתוח מוקף במבנים

שאושרו או בתהליך אישור של 8-10 קומות. קירות בגובה רב יהפכו את החצר

- 16 -

ההיסטורית למעין פיר ולפיכך יש לתכנן נסיגה בקומות החדשות המוצעות גם בחזית האחורית.

ג. חזית צדית – פונה למעבר ציבורי שהינו סימטה צרה להולכי רגל בין שתי חלקות.

5. תנאים למתן היתר – הגשת פרטים לשימור ושיקום ע"י אדריכל שימור, אדריכל שימור

מלווה. תנאי לתחילת עבודות – בדיקה ותיעוד של בור המים והגשה למחלקת שימור.

	סדר יום ועדת שימור
סדר יום ועדת שימור 17/10/2021 - י"א חשון תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2021/61		מספר ועדה
4074		מספר תיק

	נתונים כלליים
קבוץ גלויות 3 , גנאתוולנייםם -כ בלקליעיהם		כתובת
פרי חמם		שם המבקש
תמ"א 38		סיבת הפניה
15318		מספר תכנית
הרחבות בנייה ותוספת 5.2 קומות מעל בנין בין 3 קומות		מהות הבקשה
אדריכלית בן שמחון אביגיל		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
לא	115	30001

- 17 -

רקע

רקע היסטורי

הבית ברחוב קיבוץ גלויות 3 ממוקם בשכונת בקעה. השכונה הוקמה בסוף המאה ה-19 ע"י אוכלוסיה ערבית מבית צפאפא וממלחה שעסקה בחקלאות. ארגון השכונה כגריד אינו נובע מתכנון אורבני אלא מחלוקה לחלקות חקלאיות מאורכות שהשתרעו בין דרך בית לחם לבין מסילת הרכבת. את החלקות הארוכות חילקו שבילי חמורים צרים. עם כניסת שלטון המנדט הבריטי, התפתחה השכונה כשכונת רווחה עירונית סביב 2 צירים מסחריים ראשיים – דרך חברון ודרך בית לחם. עם זאת, אופייה החקלאי של השכונה ניכר עד שנות ה-.50 הבניין ברחוב קיבוץ גלויות הוקם ע"י משרד השיכון בשנת 1967 באזור פנוי מבינוי ששימש במקורו כשטח חקלאי של משפחה ערבית אמידה. הקרקע המוארכת ממוקמת מאחורי שורת בתים כמעט זהים שהוקמה ע"י משפחת שוקרי דיב בשנות ה-30 של המאה ה-.20 אלו בתי חלל מרכזי בני קומה אחת וצורה ריבועית הכוללים אכסדרת עמודים מעוטרת בחזית.

מבנה השיכון הנדון נבנה בסגנון מודרניסטי סביב 4 חצרות פנימיות בצורת H כפול. החלקה כללה מבנה נוסף קטן יותר שנבנה בסגנון דומה שחזיתו פונה לרחוב דרך בית לחם. החלקה עברה פרצלציה ובמקום המבנה הקטן נבנה מבנה אחר. החזית הפונה לרחוב קיבוץ גלויות והחזית הנגדית לה כוללות פסי בטון אופקיים וחלונות סרט צרים הפונים לחצר הפנימית.

חיפוי המבנה נעשה באמצעות לוחות גרנוליט. עם השנים נוספו עמודות בצורת "שיניים" ע"פ תב"ע שאושרה ב-.1991

בחלקה עצים וגינון המשמרים את האופי ההיסטורי של השכונה ומעניקים לשכונה את צביונה הירוק. בדומה לגיוון בתצורות הבנייה, השתמרה בשכונה צמחייה מקורית אופיינית הקשורה באופייה גם לאופי האוכלוסייה שהתגוררה במבנים ולתרבותם.

החצר והמבנה מוגדרים לשימור בתכנית האב.

- 18 -

רקע סטטוטורי

תכניות –

תכנית מתאר 62 משנת 1959 – אזור מגורים 1 – %75 בניה ב-3 קומות.

תכנית 5/02/01 משנת 1967 – מייעדת את המגרש לאזור מגורים 3-4 קומות.

תכנית 2029ב' משנת 1991 – אזור מגורים מיוחד. %160 בניה – בעמודות לפי קווי בניין מסומנים היוצרים מעין שיניים.

תכנית 3770 משנת 1999 – אזור מגורים מיוחד לפי תכניות מאושרות החלות בשטח.

תכנית 8707 משנת 2003 – חלוקת המגרש לשניים.

תכנית 9929א' משנת 2009 – אזור מגורים ג'. לא ברור אם אושרה ומהו התקנון.

תכנית אב בקעה – תכנית שנועדה להוות תיקון לתכנית 3770 בשל עיוותים שנוצרו ביישום התכנית ובכוונת התב"ע המקורית ובשל בעיות תכנוניות שלא נצפו מראש. תכנית האב שואפת לנתח באופן מעמיק יותר את השכונה, לחלקה לתתי אזורים ולתת הגדרות ברורות יותר לבניה בכל אחד מתתי האזורים. גם הגדרות השימור של תכנית האב יותר ספציפיות. תכנית האב מגדירה את המבנה הנדון כמבנה לשימור באזור מגורים מיוחד במתחם בינוי B (תכניות מאושרות). החצר מוגדרת לשימור.

מדיניות מחלקת תכנון – מתחם B בתכנית האב – בינוי וזכויות בניה לפי תכניות מאושרות.

מספר קומות ייקבע לפי תכנית מפורטת

היתרי בניה – בין השנים .2000-2017 מומשו חלקית.

כרטסת השימור – מס' .2174 החצר מוגדרת גם היא לשימור. בתכנית האב.

מתוך הכרטסת –

האתר הנו חלק ממורשת הזיכרון של שכונת בקעה. בעל ערכים אדריכליים ותרבותיים, אשר ביחד עם שאר מבני הסביבה מהווים את המרקם המורשתי של שכונת בקעה.

חשיבותו נובעת הן בשל היותו חלק מסגנון התואם את תקופתו ומשקף את אופי החיים של תושבי השכונה על מגוון שייכותיהן והן בהיותו חלק מאנסמבל הסגנונות הקיים בשכונה, המהווה פסיפס עשיר של סגנונות ואופני בינוי, המשקפת את כל האינוונטר האדריכלי-סגנוני החל משלהי המאה ה -19 ועד למאה ה-20

יש חשיבות גדולה בשימור המבנה ותצורת העמדתו במגרש ויחסו לשטח הפתוח שסביבו ולרחובות כחלק משימור מורשתה ההיסטורית של השכונה.

תיאור הבקשה-

תוספות בניה מכח תכנית 10038 ותב"ע מאושרת. מבוקשת תוספת של 3 קומות מעל המבנה ועוד קומה מתחתיו באזור שהינו מפולש כיום. סה"כ 8 קומות. מבוקשות 32 יח"ד חדשות

- 19 -

בנוסף להרחבת 48 יח"ד קיימות. מוצעים ממ"דים ליח"ד הקיימות והחדשות בשטח כולל של קרוב ל-1000 מ"ר. מוצע מתקן חניה מתחת לגינה.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 61

התכנית מאושרת בתנאים הבאים:

1. תיעוד - לבקשתנו הוגש תיעוד מצומצם. יש להוסיף רקע סטטוטורי והיסטורי. יש

להוסיף צילומים ממוקדים של פרטי הבניין – לוחות הגרנוליט, פסי הבטון.

2. חצרות פנימיות – בחצרות מוצע בינוי כמעט מלא כך שמבנה ה-H הכפול יהפוך להיות

מלבן כמעט מבונה במלואו. החצרות הן חלק מהתכנון המקורי של השיכון ומאפשר ריבוי דירות תוך שמירה על איכות חיים הודות ל-2 כיווני אוויר לכל הפחות לכל דירה, כשפונקציות השירותים מופנות כלפי פנים והחזיתות נשארות נקיות. החצרות הפונות למזרח ומערב נתחמו ע"י קיר חזית פתוח באמצעות פתחים אופקיים מאורכים בכל אחת מהקומות.

לפיכך, יש לשמור על מאסה גדולה יותר של חללים לא מקורים.

3. חזית מערבית – החזיתות המערבית והמזרחית נשמרו ללא תוספות בניה וללא

שינויים מהותיים משלב הבניה המקורי. מטרת הקירות התוחמים את שתי החצרות הקיצוניות היא לשמור על נקיון צורני של השיכון וגם לשמור על נקיון מבחינה פונקציונלית עם הפניית פונקציות השירות לחצר הפנימית. יש לשמור את גוש החזית המערבית לרחוב באופן נאמן יותר למקור באמצעות:

א. הימנעות מבניה בצמוד לו ע"י השארת חצר לא מקורה (לפחות חצי מהחצר

הקיימת) על מנת שהקיר ישמור על אופיו הפתוח.

ב. שמירת הפתחים האופקיים ללא שינוי וללא איטומם.

ג. בניית קיר החיזוק החדש מאחורי הקיר המקורי בגוש הקדמי הפונה לרחוב

ושמירת הקיר המקורי כולל החיפוי הייחודי הקיים – לוחות הגרנוליט ופסי הבטון.

יש לשלב את חיפוי הגרנוליט ופסי הבטון בבינוי של הבניין כולו.

ד. נסיגה בקומות החדשות.

ה. עיצוב הקומות החדשות באופן שיתייחס לקיים בגיאומטריה מתאימה של

הפתחים. כרגע מוצעים פתחים בכל מיני גדלים וללא זיקה לתכנון המקורי.

ו. פתיחת פתחים בשני הצדדים של קיר החזית באופן שיתאים לפתחים האופקיים

הקיימים במרחק מהם ובאופן שישמור על חלוקת החזית ל-3 חלקים אנכיים.

ז. ביטול מסתורי המזגנים המוצעים בחזיתות. מדובר במפגע שמוצע ע"ג חזיתות

בניין שמתוכננת עבורו מעטפת חדשה ובינוי אגפים חדשים. לא ברור מדוע לא מוצע פתרון מוצנע (גם אם לא היה מדובר בבניין המסומן לשימור).

ח. סגירת קומת המרתף – יש להראות חזית של המבנה לכיוון הרחוב שישתלב בקיר

הקיים.

ט. יש למצוא פתרון אחר למבנה תשתיות שלא יהיה פרוס לכל אורך החזית כלפי

הרחוב.

י. מרפסות מוצעות אינן משתלבות עם החזית לשימור.

- 20 -

4. שימור החצר –

החצר מסומנת בתכנית האב לשימור ויש לדאוג לשימורה. לפיכך:

א. מוצעת עקירה מאסיבית של עצים. יש להציע חלופה פחות הרסנית. ישנם עצים

בעלי ערך גבוה המוצעים לעקירה ללא הצדקה תכנונית.

ב. בקומת המרתף מוצעות חצרות מונמכות פרטיות לדירות יזם בסמוך לעצים

ראויים לשימור. החצרות המבוקשות אינן מצדיקות עקירה של עצים כגון 2 עצי מכנף נאה בערכיות 13 או הדר לימון בערכיות 12 או תות לבן בערכיות 12 או יוקה פילית בערכיות 12 ועוד ועוד. כמו כן, עצים המסומנים לשימור קרובים לחצרות באופן שיסכן אותם ועל אף שסומנו לשימור סיכויי שימורם הינם נמוכים.

ג. שביל מתוכנן אינו מצדיק עקירה של צפצפה מכסיפה. ניתן להסיטו. כנ"ל בניית

חדר אשפה המוצע במקום עצי בוקיצה בחזית לרחוב. כך גם עץ מללויקה בערכיות 13 בחזית לרחוב המוצע לעקירה בסמוך לרחבת המתנה לרכב. ועוד כריתות שאינן מוצדקות.

ד. חצרות המונמכות ממפלס הקרקע הטבעי עבור חצרות פרטיות לדירות היזם

בקומת המרתף לא רק פוגעות בעצים כי אם מצמצמות את השטחים הפתוחים הציבוריים. החצרות המונמכות יפגעו בחצר שתתמלא במכשולים פיזיים וויזואליים כגון גדרות, פרגולות, סגירות ויש לבטלן.

ה. יש להציע נטיעות של עצים בוגרים.

5. תנאים למתן היתר – אדריכל שימור מלווה, נספח פרטים, השלמת תיעוד, כתב

התחייבות וערבות.

	סדר יום ועדת שימור
סדר יום ועדת שימור 17/10/2021 - י"א חשון תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2021/61		מספר ועדה
4628		מספר תיק

	נתונים כלליים
יואל משה סלומוןנ ת5ו2נ י,ם נ חכללתלי ישם ב עה		כתובת
זילברשטיין אהר ן		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
947671		מספר תכנית
אדריכלית בן שמחון אביגיל		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	5033	30035

- 21 -

רקע

רקע היסטורי

המבנה נבנה כחלק משכונת נחלת שבעה ההיסטורית. השכונה הוקמה ב-1869 והיתה השכונה היהודית השלישית שהוקמה מחוץ לחומות העיר העתיקה (קדמו לה משכנות שאננים ומחנה ישראל) והשכונה הראשונה על ציר הדרך ליפו. בין השבעה שיזמו את הקמת השכונה היו יואל משה סלומון, יוסף ריבלין, יהושע ילין ובנימין סלאנט. בשנת 1869 נחתם תקנון השכונה והיא חולקה ל-7 רצועות שוות. ריבלין היה הראשון שבנה את ביתו על ציר דרך יפו. מעבר לחלוקה הראשונית, נבנתה השכונה ללא תכנון מוקדם, באופן ספונטני לפי הצורך. הסימטאות הצרות, העדר התשתיות וסגנון הבנייה המשיכו את מסורת הבניה בעיר העתיקה. למרות היות השכונה יהודית, חלק מהמבנים נבנו ע"י ערבים נוצריים.

השכונה הלכה והדרדרה עד שבשנות ה-60 תוכננה להריסה לטובת בניית ה"סיטי" של ירושלים.

בשנות ה-,80 בעקבות לחץ ציבורי והתעוררות המודעות לשימור, החלו פעולות שימור, שיקום ושחזור השכונה ההיסטורית בתכנונו של האדריכל נחום מלצר. מאז ועד היום, מהווה השכונה אזור בילוי תוסס לאנשי העיר ולתיירים.

בחלקה מבנה מקורי בן 2 קומות וגג רעפים בן 2 שיפועים. בפינה הצפון-המזרחית נבנתה תוספת הנראית בתצ"א מ-.1918 למבנה 4 חזיתות הפונות למעברים ציבוריים: החזית הקדמית המערבית פונה לרחוב יואל משה סלומון, החזית האחורית פונה לסמטה הנקראת מעלות נחלת שבעה. החזית הצפונית פונה למבוא בנימין סלנט והחזית הדרומית פונה למבוא חיים הלוי קובנר.

רקע תכנוני

תכנית 0856 – משנת 1960 – הגדרת אזור מרכז העיר כשטח מסחרי, מגורים, דרכים. האזור מיועד להריסה.

- 22 -

תכנית 2422 – תכנית מתאר לנחלת שבעה משנת 1988 – מגדירה את האזור לשימור ואינה מאפשרת תוספות לבד ממקרים בודדים. התכנית אוסרת הריסה בכל שטחה. התכנית מאפשרת רק שיפוצים ושיפורים. בחלקות בהן נהרסו מבנים, נותנת התכנית הוראות שחזור בהתאם לבנייה המסורתית. בחלקה הנדונה התכנית אינה מאפשרת תוספות.

מדיניות מהנדס העיר – ללא חריגה מהתב"ע המאושרת.

שימור – המבנה מסומן לשימור מלא בתכנית ,2422 ללא תוספות וללא הריסה. קו הבניין כולל את תוספת הבניה ההיסטורית בצפון- מזרח החלקה. ע"ג תוספת הבניה מצוין גובה של 2 קומות שהוא הגובה הקיים.

השכונה כולה מסומנת בכרטסת השימור הישנה.

התכנית המבוקשת –

מוצעת הגבהת הגג ב-70 ס"מ ותוספת שטחים בקומת הגג עבור קומה חדשה, מוצעת הריסת פנים המבנה מלבד קמרונות קומת הקרקע, מוצעת הריסת חזית אחורית וגמלון הפונה למעלות נחלת שבעה, מוצעת חפירת קומת מרתף תת קרקעית.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 61

מחלקת שימור ממליצה לוועדת שימור לדחות את התכנית מהנימוקים הבאים:

1. חריגה מתכנית המתאר לשימור שכונת נחלת שבעה ההיסטורית אינה מקובלת:

מדובר בשכונה לשימור מהחשובות בעיר. השכונה היהודית השלישית שהוקמה בתהליך היציאה מהחומות בשנת .1869 נחלת שבעה הוקמה בסגנון ובטכנולוגיה עות'ומאניים ובאופן וורנקולארי ולא מתוכנן. בכך משמרת השכונה בסימטאותיה ובבבינוי שלה את אופיה של ירושלים העתיקה .השכונה מייצגת מהפך ביחס של עיריית ירושלים לנושא השימור בהובלת ראש עיריית ירושלים דאז מר טדי קולק. השכונה הפכה בשנות ה-80 משכונה מוזנחת המיועדת להריסה לאחת משכיות החמדה של העיר, המהווה מאז ועד היום אבן שואבת לתושבי העיר ולתיירים. השימור והשחזור שנעשו בשכונה לאחר אישורה של תכנית המתאר לשכונה, הפכו לדוגמא לשימור אופי אדריכלי לא רק של בתים בודדים אלא של מרקם שלם. מאז ועד היום, במשך 32 שנה, תכנית 2422 עדיין רלוונטית ועדיין מהווה מדיניות.

התכנית המוגשת מבקשת לפרוץ את תכנית המתאר לשכונה בדרישתה לתוספת מעל קיר הבניין הקיים ותוספת אגף ממזרח למבנה המקורי ובאותו גובה. לפי תכנית 2422 נקבע שאין להוסיף לו מאום. אין לפרוץ את תכנית המתאר של השכונה בשל חשיבותה לעיר.

2. תוספת נדבכי אבן מעל המבנה אינה מקובלת:

א. הגבהת הגג מחייבת תוספת שורות אבן חדשות. יש כאן פגיעה בשלמות המבנה

ובפרופורציות שלו.

ב. הגבהת הגג המבוקשת תחייב הריסת קמרון בקומה א'. הקמרון הינו בעל צורת טרפז

ומעוטר בעיטורי גבס בפינות.

3. הריסת חזית אחורית מקורית אינה מקובלת:

- 23 -

א. לפי הוראות תכנית 2422 לשימור השכונה "כל שטח התכנית הוא שטח לשיקום

ושימור. לא תותר הריסת מבנים בשטח התכנית, אלא יותרו רק שיפוצים ושיפורים".

בנספחי התכנית ניתן לראות שהבניין לשימור כפי שהוא ללא תוספות.

ב. יש לציין שבתיק התיעוד לא מתועד קיר החזית האחורי בצילומים אך לפי השרטוטים

נראה כי נשמר לחלוטין וחלק מהפתחים נאטמו. לפי צילום החזית ניתן לראות שגם הגמלון המקורי נשמר בשלמות. אם נהרסו חלקים מהחזית יש לשחזר אותה על פי הוראות התב"ע. יש לשקמה לאחר פירוק תוספות הבניה המאוחרות שנבנו ללא היתר ובאופן שאינו הולם את המבנה והשכונה.

4. הריסת פנים המבנה אינה מקובלת –

מוצעת הריסה של כל פנים המבנה מעל קומת הקרקע. קיימים אלמנטים רבים ראויים לשימור –

א. בקומה א' בחזית הפונה ליואל משה סלומון קיימת תקרה מקומרת בצורת טרפז

מקושטת בעיטורי גבס. לא ברור באיזה טכנולוגיה בנויה התקרה אך אין ספק שהיא בעלת ערך רב לשימור.

ב. במבנה נשמרו פרטי בניין כגון ריצופים מעוטרים, נישות מקושתות, פירזול.

ג. מרפסת.

5. חפירת מרתף אינה מקובלת –

ברוב הבתים בשכונה קיימים בורות מים מתחת לבתים או מתחת לחצרות. בחזית הצפונית קיימים 2 פתחים נמוכים שנאטמו. יתכן ושימשו ככניסה למרתף/בור מים. תב"ע 2422 מחייבת את שימור כל בורות המים בשכונה. במידה ויוכח שאין בור מים, הבקשה לתוספת קומת מרתף ופתרונות המיגון ישקלו מחדש.

6. הריסת המדרגות ההיסטוריות אינה מקובלת. המדרגות הן חלק בלתי נפרד מחזית דרומית

ומזרחית והינה חלק מהבניין לשימור.

7. הריסת מבנה בצפון מזרח החלקה אינה מקובלת –

המבנה ההיסטורי אמנם אינו חלק משלב הבניה הראשון אך הוא בעל ערך לשימור וכך קבעה גם תב"ע .2422 המבנה נראה בתצ"א ב-1918 ומכאן שנבנה לפני כן. לא קיים תיעוד מספק של המבנה. לא ברור מה נשמר בפנים ואיזו תקרה בנויה. יש לשמר את 3 חזיתות התוספת ולהשאיר אותה בגובה הקיים. במידה וקיימת תקרה בעלת ערך שימורי, יש לשמרה.

8. תוספת בניה חדשה בחזית מזרחית אינה מקובלת:

א. חריגה מקו הבניין השכונתי.

ב. הסתרה של חזית היסטורית מקורית.

ג. הריסת מדרגות מקוריות

ד. הריסת מבנה היסטורי משלב בניה ב'

ה. יצירת מבנה חדש הבנוי כמקשה אחת עם המבנה המקורי המשנה את הפרופורציות

של המבנה ההיסטורי ואת מראהו המקורי. ראו הדמיה.

ו. בינוי ע"ג חצר מקורית. במרקם צפוף, חשיבות שטח פתוח המוקף בסמטאות צרות

הינו חשוב במיוחד ואין לבטלו. חצרות אחוריות או חצרות פנימיות הן חלק מאופי השכונה. יש להציע ריצוף אבן וגינון.

	החלטה	ה		תאריך דיו ן	ת
התיק יידון בדיון פנימי בוועדה הבאה .				03/10/2021	1

- 24 -

ז. בנייה בתכסית של %100 אינה מקובלת במיוחד לא במרקם כה צפוף. בנייה כזו לא

מאפשרת אפילו מיקום למערכות.

9. במידה ותאושר התכנית או חלק ממנה:

א. יש לציין שימור פרטי אבן, תריסים, סורגים, תקרות. שיקום ושחזור פתחים שעברו

התערבות מאוחרת כגון הרחבה או אטימה, הסרת מפגעים.

ב. תכנית גגות – יש לתכנן גג שלם ללא גריעות, להצניע מזגנים בתוך הגג. ניתן

להשתמש ברעפי איוורור.

ג. אין להציג את התוספת כחלק מהמבנה החדש. יש להוסיף פרטי הפרדה.

ד. יש להשלים תיעוד קומת מרתף וקיר חזית אחורי.

ה. יש להציג חוו"ד מהנדס שימור.

ו. יש לציין שהבנייה תתבצע ע"י קבלן מומחה בשימור ותלווה ע"י מהנדס שימור

ואדריכל שימור.

ז. יש לסמן בסגול את כל האלמנטים לשימור.

החלטות קודמות בוועדות שימור

	סדר יום ועדת שימור
סדר יום ועדת שימור 17/10/2021 - י"א חשון תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2021/61		מספר ועדה
4631		מספר תיק

	נתונים כלליים
דוד ילין 25 , זכרונןת מושניםה כלליים		כתובת
שוחט (קליגלר) אוריה		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
995456		מספר תכנית
הפיכת מבנה מגורים למבנה ציבור ותוספת קומה ברח' דוד ילין ,5 זכרו ן		מהות הבקשה
הנדסאית נפתלי אלונה אדריכלות		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	5025	30066

- 25 -

רקע

רקע היסטורי ואדריכלי:

זיכרון משה נוסדה בשנת 1905 על ידי קבוצת משכילים ציוניים וביוזמת "קרן מזכרת השר משה מונטיפיורי". זאת כחלק מהקמת שכונות אחרות בעיר ובמסגרת מטרת הקרן להיטיב את מצב היהודים בארץ. שכונות אלו קרויות אף הן על שמו של משה מונטיפיורי שהקפיד על מתן כספים לסיוע ולא לנדבה- סיוע שהתבטא במתן הלוואות לטווח ארוך.

בין מקימי השכונה היו ר' יחיאל מיכל פינס, דוד ילין ועוד שהיוו יחד את חברת "זכרון משה".

יהושע בן אריה מונה את זכרון משה כשכונה הרביעית בירושלים הנקראת על שמו של משה מונטיפיורי, סה"כ חמש שכונות שהתרומה להקמתן ניתנה על ידי משה מונטיפיורי בתנאי שישאו את שמו.

אדמות השכונה נקנו כבר החל מ-1904 וחשיבותן בשל המיקום המיוחד שחיבר בין שני גושי העיר דאז רח' יפו ומאה שערים.

שטח השכונה כולה מנה כ-23 דונם, כאשר רבע ממנו יועד לדרכים ולרשות הרבים והיתרה חולקה ל-100 מגרשים המסווגים ע"פ טיבם ומחירם.

תושבי השכונה היו בעלי מלאכה, פקידים, מורים וסוחרים. כולם בני המעמד הבינוני והם יכלו לבחור את החלקה המתאימה ליכולתם. כך למעשה נוצרה החלוקה לזכרון משה א', ב', ג' וד'.

מתוך מייסדי השכונה ותושביה ניתן למנות את דוד ואיטה ילין שהתגוררו בבית ברחוב פרס פינת ישעיהו, וכן את יוסף מיוחס, אליעזר רוקח, ישעיהו פרס, אפרים כהן רייס (מנהל בית ספר למל), יוסף אלישר, הרופא ד"ר יוסף ירמנס ועוד.

בניגוד להפרדה שנעשתה בין שכונות "אוהל משה" הספרדית לבין "מזכרת משה" האשכנזית, ב"זכרון משה" התגוררו יחד אשכנזים וספרדים, בתוכם אף יהודים בוכרים וגורג'ים.

מבחינת אופייה הפיזי והרכבה החברתי מהווה השכונה לדעת רבים, את שכונת המשכילים המודרנית הראשונה בעיר, עוד קודם להקמת שכונת רחביה.

קרויאנקר מצטט את ישעיהו פרס בדברו על השכונה "מרבית המשפחות המשכילות השתכנו

- 26 -

בשכונה המודרנית הראשונה "זכרון משה", שבה ובסביבותיה הקרובות התרכזו רוב מוסדות החינוך והתרבות בזמן ההוא".

עם השנים הוזנחה השכונה, רבים מן הבתים נהרסו או נוספו להם קומות, וקרבתה לכיכר השבת מביאה להתחרדותה. מבנים נוספים בעלי עניין בשכונה הם בית הספר למל המשמש כיום תלמוד תורה חסידי, ובית דוד ילין המשמש כיום כבית אגודת ישראל.

השכונה בנויה משני חלקים, ביניהם מפריד מתחם ביה"ס למל, רחוב ישעיהו וקולנוע אדיסון.

זכרון משה א' משתרעת לאורך הרחובות פרס וישעיהו וכן על חלק מרחוב בליליוס ואילו זכרון משה ב' ג' וד' משתרעות על השטח הטרפזי שבין הרחובות פרי חדש, דוד ילין ומיכל פינס.

למעשה זכרון משה א' היא שכונה המשתרעת סביב רחוב לעומת ב' ג' ד' היושבות על גריד רחובות.

החלקות והבתים עצמם היו גדולים יותר מבשכונות הקיימות עד אז, וחלה הקפדה גדולה יותר בתקנות על המראה החיצוני של השכונה. על מנת לשמור על איכות החיים, אף נקבע כי חזיתות הבתים ייבנו רק מאבן מסותת היטב, סביב החלונות והפתחים, כמו גם בפינות הבתים-

חויבו לבנות באבני גזית בולטות מהקיר וכן "מראה פני כל אחד משני בתי כל זוג צריך שיהיה דומה לחברו בכל דבר".

במהלך השנים נוספו קומות לרוב הבתים החד קומתיים בשכונה, וכן נוספו הרחבות ותוספות בניה שונות במעברים ובחצרות, זאת באופן שינה את אופייה של השכונה אך עדיין נשמר בה ירק רב והיא אינה צפופה כמו השכונות הסמוכות אליה כיום.

המבנה הנידון:

המבנה הושלם ונבנה ככל הנראה בין השנים .1910-197 הוא נרשם בטאבו המנדטורי בשנת 1939 על משם של משפחת קטאן.

קטאן היה שמה של שושלת משפחתית נוצרית זעירה מבית לחם, אשר בבעלותה מספר מבני מסחר ומגורים בירושלים ובכלל ברחוב דוד ילין, בין השאר היו בבעלותם מבנים מס' 1 ו-3 שבאותו רחוב, מבין המשפחה בלט איברהים קטאן קבלן בניין ואיש עסקים.

על פי מפקד האוכלוסין מטעם הועד הלאומי משנת 1939 מתגלה שהתגוררו בבניין בשכירות

כמה נפשות: בין הנפקדים היו סיני ראובן ומשפחתו שהיה בעל המלון "סיני", ברנד אהרון-

רופא במקצועו וקרמר שלוש- פקיד בעיתון הארץ.

בשנת 1961 עבר רשות הנכס ל"אפוטרופוס לנכסי נפקדים", וכך נותר בידי רשות הפיתוח עד סוף אותה שנה.

ע"פ תיק בניין מס' 57/367 החל תהליך רכישת המבנה בידי ארגון "מפעל התורה למען הישיבות בארץ ישראל" התהליך הושלם ב-1961 עם קניית המבנה בשטר מכר.

בשנת 1957 הגיש הארגון בקשה בתכנונו של האדריכל י. קליינברגר להיתר בניה עבור הוספת קומה לבניין הקיים על מנת להרחיב פעילותו הרפואית בעזרת חדש רנטגן ומרכז רפואה מונעת כהוקרה לרב הראשי ליהדות בריטניה, ד"ר ישראל ברודי.

בקשה זו נדחתה בשל הנימוקים כי התכנון עולה על אחוזי הבניה הקיימים וכי אין מקום לחניית רופאים ורכבי חירום.

בשנת 1994 הועבר חוק בריאות ממלכתי ביוזמתו של השר חיים רמון דבר אשר גרם ככל

- 27 -

הנראה לסיום פעילותו של מוסד "מפעל התורה" במבנה.

רקע סטטוטורי ותכנוני:

.1תוכניות:

1. המבנה בעיר ההיסטורית אתר לשימור מס' 1318 במתחם לשימור .1563

2. התכנית הנוכחית מחליפה את תוכנית מתאר .62

3. תכנית אב מס' 30034 – מע"ר צפון, מסמך מדיניות: החלקה מסומנת בטורקיז תחום

באדום– המפרטת מדיניות גובה מרבי באתר – עד 4 קומות עם שימוש בחלל גג הרעפים (ניתנת הגבהה של מדלפות הגג במטר עשרים).

.2רישוי:

1957/0367.00 הופק ב-1957 שינויים בבנין קיים.

1957/0367.01 הופק ב-1962 התקנת מתקנים מיוחדים.

2015/0148.00 הופק ב-2021 תמ"א 38 תוספות.

.3שימור: אתר לשימור מס' 1318 במתחם לשימור 1563 הוגש תיק תיעוד במערכת תכנון זמין.

תיאור מצב קיים:

מבנה בעל 2 קומות המשמש למגורים.

אושרו עוד 2 קומות עם גג רעפים בהליך של תמא .38 התכנית המוצעת:

מטרת התוכנית: הפיכת מבנה מגורים למבנה ציבור ותוספת קומה ברח' דוד ילין ,5 זכרון משה.

עיקרי הוראות התוכנית:

2.2.1 שינוי במערך ייעודי הקרקע כמפורט להלן: מאזור מגורים 3 למבנים ומוסדות ציבור.

2.2.2 קביעת בינוי להרחבות, תוספת קומה ושינויים פנימיים בהתאם לנספח הבינוי.

2.2.3 שינוי קווי בניין וקביעת קווי בניין חדשים.

2.2.4 הגדלת שטחי הבניה.

2.2.5 קביעת שלבי ביצוע למימוש התכנית, כאמור.

2.2.6 קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 61

המחלקה ממליצה לאשר את התכנית בתנאים הבאים:

.1סימון המבנה לשימור בתשריט.

2. נספח הבינוי-

א. יש להראות בכל התכניות את המבנה לשימור בסגול.

ב. יש להראות את שלושת הקומות החדשות והתוספות למבנה כמבוקשות (לא ניתן להתייחס

לקומות ותוספות בניה שאושרו בתמ"א 38 כקיימות)

ג. יש להראות את גג המבנה כגג רעפים ע"פ מע"ר צפון הקובעת באזור זה מבנים בעלי 4

קומות וחלל גג רעפים מוגבה עד-1.2 מ' מעל רצפת הגג עד למדלפות ע"פ סעיף .4ב. "ברחובות

- 28 -

המרכזיים בשכונת זכרון משה, גובה הבינוי הינו עד 4 קומות וחלל גג רעפים בשימוש, וזאת מאחר והשכונה מתאפיינת ברחובות צרים ובסמטאות, בחלקות קטנות ובצפיפות גבוהה.

תבנית הבניה באזור זה מסומנת במקרא במפה בצבע טורקיז תחום בקו אדום."

ד. סימון מפלסים על פודסט המדרגות החיצוניות.

ה. הפתחים המוצעים בחזית מזרחית מרובים ולא נעשו בהפשטה/ בניגוד למבנה ההיסטורי. יש

לתכנן את הפתחים המוצעים בהתאם להנחיות מרחביות עמ' .54-58 .3בהוראות התכנית יש לקבוע הוראות שימור: לא תותר פגיעה באופיו האדריכלי, בסגנונו ובאלמנטים המקוריים שבו ובפרטי הבניין הקיימים בו לרבות: סוג האבן, פתחים, כתובות, תבליטים, סיתות, כיחול, סורגים, גדרות ושערים. כל סטיה מהוראות אלה תחשב סטיה ניכרת.

.4תנאים למתן היתר:

א. אישור תיק תיעוד.

ב. מינוי אדריכל שימור מלווה.

ג. נספח פרטים שיוגש ע"י אדריכל שימור.

ד. חוות דעת מהנדס שימור.

.5תנאי לטופס :4ניקוי חזיתות על פי הנחיות מחלקת השימור, הסרת צנרות, מזגנים, חיווטים.

	סדר יום ועדת שימור
סדר יום ועדת שימור 17/10/2021 - י"א חשון תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2021/61		מספר ועדה
4447		מספר תיק

	נתונים כלליים
מעלה השלום 10 נ,ת כופנירם ה כשלילליויחם - סילוא ן		כתובת
קינן וונסובר שושנה		שם המבקש
בקשה להיתר בניה		סיבת הפניה
2019/0604.00		תיק רישו י
בניית בית קפה בשטח פרט י		מהות הבקשה
אדריכלית שלף צפ י		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	5010	30126

- 29 -

רקע

תיאור התכנית המוצעת

בקשה להיתר לבנייה חדשה עבור הקמת בית קפה בחלקה ששטחה 1,925 מ"ר ונמצאת במעלה המערבי של סילוואן/ שיפוליו המזרחיים של הר ציון.

מדובר במגרש ריק מבינוי, נטועים בו כיום כ-60 עצי זית צעירים והטופוגרפיה שלו מדורגת על פני מדרון ההר כלפי מזרח, עם הפרש גבהים של כ-5 מ' מקצה לקצה. פני הקרקע במערב +757 ובמזרח +752

קונטקסט והמירקם הקיים: מצפון למגרש ישנה חלקה ריקה ודרך גישה המובילה למתחם כנסיית

סנט פיטר גליקנטו. ממזרח נמצאת כנסיית סנט פיטר גליקנטו (לרבות מנזר ואתר ארכיאולוגי)

שמהווה מונומנט לשימור בתכנית .2097 מדרום נמצא בית קברות נוצרי לטיני-קתולי וממערב-

מכלול המונומנטים ואתרי הר ציון.

מצב סטטוטורי

תכנית עמ/9 בתוקף מ31.3.1977 בייעוד שטח פתוח ציבורי+שטח שמור לחפירות ארכיאולוגיות סע' 8.18.3

תת"ל/ 86 רכבל לעיר העתיקה בתוקף מיום 22.1.2019 סימון החלקה בתכנית עמ/9

- 30 -

תת"ל/ 86 רכבל לעיר העתיקה

תכניות נוספות:

עמ/22 התווית דרך המחברת בין דרך חברון להר ציון ולשער האשפות, תכ' בתוקף מ23.3.1972 עמ/6 גן לאומי סביב חומות ירושלים העתיקה בתוקף 6.8.1970 2097 אתרים לשימור במרחב התכנון המקומי, בתוקף 16.1.1989 2097א' אתרים לשימור חובת הגשת תב"ע מפורטת לתוספות, בתוקף 13.12.1990 תיאומים ואישורים שהתקבלו

1. הרל"י/הממונה על אגן העיר העתיקה 23.8.2018 עם תנאים שיותרו 2 כניסות בלבד לאתר

מרחוב מעלה השלום, אחת צפונית להולכי רגל והשנייה דרומית לכלי רכב.

2. וות"ל/מינהל התכנון 26.8.2018 עם תנאים כנ"ל בדבר 2 כניסות בלבד לאתר מרחוב מעלה

השלום, אחת צפונית להולכי רגל והשנייה דרומית לכלי רכב. וכן איסור נטיעות בתחום קו הרכבל/ תת"ל 86

- 31 -

3. רע"ת/ מ"מ ארכיאולוג מחוז ירושלים 23.2.2021 אישור עקרוני בלבד ומחוייבות היזם לבצע את

העבודות באתר בליווי פיקוח צמוד של רע"ת, כולל חובת ביצוע ביסוס על יסוד רץ ומילוי, ללא כל עיגון לסלע האם שנמצא בעומק של 1.5-2.5 מ'.

המבנה המוצע

מבנה דוק קומתי עשוי קונסטרוקציה של עמודי פלדה בגובה 4.4 מ' (חזית מערבית) ו- 7.05 מ'

(חזית מזרחית) עם מעטפת של קירות זכוכית וגג שטוח עם ציפוי אבץ במפלס 761.70 כאשר מפלס רחוב מעלה השלום בחזית המגרש +758 סך שטח המבנה 150 מ"ר, קומת המסחר העיקרית נמצאת במפלס +757.00 ומפלס נוסף ובו חזית מסחרית ושירותים במפלס +754.10 המבנה המבוקש ממוקם ברביע המזרחי של המגרש, מרוחק מרחוב מעלה השלום ומגבולות המגרש הצפוניים והדרומיים.

תכנית הקומות: -,2.85 ,0.00 +4.40

- 32 -

חתכים וחזיתות

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 61

לאשר את הבקשה בתנאים שירשמו כתנאי להיתר כדלקמן:

1) תותר התקנת שני שערים לכניסה לאתר. השער הצפוני במיקום השער הקיים ברוחב של 3 מ'

ושער דרומי שישמש כניסת כלי רכב, אף הוא ברוחב 3 מ'.

2) גדרות האבן הקיימות בכל ארבע דפנות המגרש ישומרו ולא תותר כל פגיעה בהם, למעט שני

הפתחים בסע' 1 דלעיל. אין לבצע עבודות עפר/פיתוח במרחק שיקטן מ-3 מ' מגדרות האבן הללו.

לא יותר שינוי במפלס הקרקע (מילוי/חפירה) בסמוך לגדרות האבן עד למרחק של 3 מ' מהן.

3) השימושים המותרים הינם לבית קפה בלבד. לא יותרו שימושי 'ספורט ושעשועים' כאמור בסע'

8.18.2 בהוראות תב"ע עמ/9 למניעת פגיעה כלשהי במונומנטים ובבתי הקברות הגובלים באתר זה.

4) תנאי למתן היתר בנייה יהא הטמעת פרישה של חזית גדר האבן בדופן המערבית של המגרש

כלפי רחוב מעלה השלום לרבות סימון הפתח הצפוני (הקיים) והפתח הדרומי (המוצע) ופרטי השערים וגדרות הברזל המתוכננים לאישור מח' שימור. יצויין בתכנית כי לא תותר הריסת גדר האבן ולא יאושרו פתחים נוספים בה.

5) חל איסור להצבת ו/או התקנת אלמנטים/מערכות/מתקנים/ותשתיות כלשהן על גג המבנה.

למניעת פגיעה נופית במרחב הר ציון ובמרקם האגן הקדוש.

	החלטה	ה		תאריך דיו ן	ת
החלטות וועדת שימור מס' 55 : לאשר את הבקשה בתנאים שירשמו כתנאי להיתר כדלקמן: )1 תותר התקנת שני שערים לכניסה לאתר. השער הצפוני במיקום השער הקיים ברוחב של 3 מ' ושער דרומי שישמש כניסת כלי רכב, אף הוא ברוחב 3 מ'. )2 גדרות האבן הקיימות בכל ארבע דפנות המגרש ישומרו ולא תותר כל פגיעה בהם, למעט שני הפתחים בסע' 1 דלעיל. אין לבצע עבודות עפר/פיתוח במרחק שיקטן מ -3 מ' מגדרות האבן הללו. לא יותר שינוי במפלס הקרקע (מילוי/חפירה) בסמוך לגדרות האבן עד למרחק של 3 מ' מהן . )3 השימוש ים המותרים הינם לבית קפה בלבד. לא יותרו שימושי 'ספורט ושעשועים' כאמור בסע' 8.18.2 בהוראות תב"ע עמ/9 למניעת פגיעה כלשהי במונומנטים ובבתי הקברות הגובלים באתר זה . )4 תנאי למתן היתר בנייה יהא הטמעת פרישה של חזית גדר האבן בדופן המערבית של המגרש כלפי רחוב מעלה השלום לרבות סימון הפתח הצפוני (הקיים) והפתח הדרומי (המוצע) ופרטי השערים וגדרות הברזל המתוכננים לאישור מח' שימור. יצויין בתכנית כי לא תותר הריסת גדר האבן ולא יאושרו פתחים נוספים בה. )5 חל איסור להצבת ו/או התקנת אלמנטים/מערכות/מתקנים/ותשתיות כלשהן על גג המבנה. למניעת פגיעה נופית במרחב הר ציון ובמרקם האגן הקדוש . מבחינה משפטית בשטח ציבורי פתוח ניתן לתכנן בית קפה ולמרות זאת, מגישת הבקשה, שושנה קינן, תשלים את הנושאים הבאים : - סקר עצים - חתכי אורך ורוחב כולל הכביש - תוכנית פיתוח מלאה כולל הסדרת נגישות רק לאחר השלמת הנ"ל התיק יחזור לדיון פנימי .			20/06/2021

- 33 -

החלטות קודמות בוועדות שימור

	סדר יום ועדת שימור
סדר יום ועדת שימור 17/10/2021 - י"א חשון תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2021/61		מספר ועדה
,4398 4433		מספר תיק

	נתונים כלליים
הלני המלכה 1-23נ2ת, ומנירםכ זכ הללעיייר ם		כתובת
יואל פייגי ן - עורך הבקשה שפירא משה חיים - אדריכל שימור		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר מס' 945782 , בקשה להיתר בניה מס' 2021/0208.00		סיבת הפניה
מלון הלני המלכה		מהות הבקשה
אדריכלית הלוי קארי ן		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	5125	30052
כן	5079	30052
כן	5078	30052
כן	5080	30052

- 34 -

רקע

רקע היסטורי ואדריכלי

מתחם רשות השידור לשעבר ממוקם צפונית למגרש הרוסים בחלקה הפונה מדרום לסמטת הלני המלכה, ממזרח לדרך שבטי ישראל וממערב לרחוב פטרושקה, גוש 30025 חלקות .78,79,80,125 המתחם כולל מקבץ מבנים היסטוריים במצב השתמרות נדיר מהתקופה העות'מאנית ואילך להלן בנין מס' 3 מהווה בית מגורים כפרי מוקדם אופייני לתקופה העות'מאנית הממוקם בשטח החלקה הפנימי, בנוי מקבץ חדרים חד קומתיים הבנויים ברצף, בניה של קירות אבן נושאים קמרונות צולבים מעל חללים תת קרקעיים ששימשו מאגר מים.

בנין מס' 6 ומבנה נוסף מס' )9 מכלול בן קומה-שלוש קומות הבנוי קירות אבן נושאים קמרונות אופייני למסורת הבניה באבן, מקורה חלקית גגות רעפים המתוכנן במקביל לרחוב שבטי ישראל.

בנין מס' 2 קומת הקרקע נבנה כבית אמידים בסוף המאה ה ,19 כחלק מרקם הבניה העירוני היסטורי של שכונת מוסררה עת היציאה מחומות העיר העתיקה, מבנה מטיפוס בית חלל מרכזי בעל פרטי אבן מיוחדים. הפתחים בקומת הקרקע מתאפיינים בעיצוב של קשתות מחודדות.

למבנה בור מים תת קרקעי בנוי בטכנולוגית בניה מסורתית הממוקם בשטח החצר הפנימית.

בתקופת המנדט הבריטי נוספה למבנה קומה וחצי בסגנון הבניה המודרני. הגישה תוכננה באמצעות מהלך מדרגות חיצוני ומרפסת כניסה דרומית הבנויה לכל אורך החזית.

בנין מס' 7 ארמון המלכה האתיופית הקיסרית טאיתו בטול, אשת קיסר אתיופיה מלניק השני, נבנה ב 1903 כחלק מהתפתחות הבניה הנוצרית בירושלים סוף המאה ה 19 תחילת המאה ה.20 מדובר במבנה ייחודי הבנוי בסגנון ניאו-קלאסי המוגדר מונמנט מכוח תכנית שימור מקומית .2097 המבנה בעל חזיתות אבן מונומנטאליות בהן נשמרו פרטים מקוריים. בחזית הראשית הדרומית נשמר מהלך מדרגות ומעקות אבן ייחודי המוביל לחלל הכניסה המרכזי במפלס קומת הקרקע העליונה, במרכזו מצוי פרט קשת אבן פנימית ייחודי.

המבנה שימש תקופה כבית המושל התורכי נאזים ביי, בהמשך כביה"ס אוולינה דה רוטשילד.

תרשים התמצאות
מבנה מס' 1 גו"ח 30025/78 הלני המלכה 21 אתר מס' 4170,4171 ברשימת השימור העירונית
מבנה מס' 2 גו"ח 30025/80 הלני המלכה 21
מבנה מס' 3 גו"ח 30025/79
מבנה מס' 6 גו"ח 30025/125 שבטי ישראל 23 אתר מס' 4173 ברשימת השימור העירונית
מבנה מס' 7 גו"ח 30025/125 הלני המלכה 23 אתר מס' 4172 ברשימת השימור העירונית
מבנה מס' 13 גו"ח 30025/125 הלני המלכה 23

- 35 -

בנוסף נבנה מבנה שומר המסומן כבנין מס 13 בחלק הדרומי של החצר הקדמית למבנה המונומנט.

בנין מס' 1 נבנו בשנות השלושים תקופת המנדט הבריטי. מדובר בצמד מבני מגורים הבנויים מעל קומת קרקע מסחרית, מבנה בקו בנין 0 לסמטת הלני המלכה פינת פטרושקה.

האתר תחום גדרות אבן מקוריים משלבי הבניה השונים לרבות פרטי שערים.

החל משנת 1937 שימש המתחם כולו (למעט מבנה מס' )6 את רשות השידור המנדטורית והחל משנת 1948 ועד 2017 שימש כבית רשות השידור הישראלית – קול ישראל מירושלים בתקופה הישראלית נוספו בשטח החצרות בין הבניינים מבנים מאוחרים וכן נבנו תוספות מעל/ לצד המבנים ההיסטוריים וכן שינויים פנימיים. עם זאת המבנים נשמרו בשלמות על פרטי האבן בסיכום הערכת האתר תיק התיעוד המתחמי (שפירא )2021 נכתב כי "מדובר במרקם בעל חשיבות בשל איכויות אדריכליות יוצאות דופן המצויות במבנה (ארמון טאיתו) ובמתחם אשר בכללותו השתמר בצורה מופלאה ובו סגנונות בניה מגוונים מאמצע המאה ה 19 ועד לאמצע המאה ה 20"

עפ"י סקר עצים מתאריך 22/09/20 נסקרו במתחם 38 עצים בוגרים מהם 9 עצים בערכיות גבוהה.

- 36 -

רקע תכנוני

1. המבנים נכללים ברשימת השימור העירונית שהוכנה מתוקף התוספת הרביעית לחוק התוה"ב.

2. מבנה קול ישראל לשעבר – מבנה ארמון הקיסרית האתיופית טאיתו (מס' 7 בתרשים) מוגדר

מונמנט לשימור מתוקף תכנית השימור העירונית 2097 (בתוקף מתאריך )16/01/1989 אתר מס' 64 עליו חלות הוראות השימור המפורטות בתכנית; תכנית מס' 2097 א' (בתוקף מתאריך )13/12/1990

3. תכנית מפורטת מס' 2239 בתוקף מתאריך 22/08/1985

מטרת התכנית א. ביטול חלוקה קיימת וקביעת חלוקה חדשה ב. קביעת קו בנין לבניה נוספת בשטח בין שני בניינים קיימים; לא קיימות הוראות שימור

4. תכנית מפורטת מס' 2239 א' בתוקף מתאריך 20/01/1994

מטרת התכנית א. תיקון גבולות של חלקות 79 ו 125 בגוש ,30052 על ידי איחוד וחלוקה מחדש. ב.

שינוי קווי בנין וקביעת קווי בנין חדשים בהתאם לבנין הקיים בשטח; לא קיימות הוראות שימור התכנית המוצעת

1. בקשה להיתר בניה מס' 2021/0208.00 מהותה הריסה ו/או פירוק גדרות, פרטים ומבנים קיימים,

שינויים בתכנית הפיתוח, חפירה בשטח החצר הפנימית, דיפון וחיזוק מבנים קיימים.

טרם נדונה בוועדת התכנון.

2. תכנית מתאר מקומית מס' 945782 מהותה הקמת מתחם מלונאי ייחודי בן כ 140 חדרי אירוח.

עיקרי הוראות התכנית: א. שינוי ייעוד ממגורים למלונאות (אכסון מלונאי) ב. קביעת זכויות בניה

ג. קביעת השימושים המותרים ד. תוספת גובה ומספר קומות ה. קביעת הוראות בינוי והוראות

עיצוב אדריכלי ו. קביעת קווי בנין ז. קביעת תנאים למתן היתר בניה ח. קביעת הוראות שימור וקביעת הוראות להריסה מבנים ט. קביעת הוראות לפי סעיף 23 לתמ"א 38 התכנית נדונה בוועדה מחוזית להפקדה בתאריך .08/08/21 עמדה בתנאי סף בתאריך .10/08/21 משובצת להפקדה בוועדה המקומית שתתקיים בתאריך .09/10/21 חו"ד מתייחס למונה תדפיס הוראות_,7 מונה תדפיס תשריט_,7 נספח בינוי מתאריך 09/02/21 המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 61

לאשר את הבקשה להיתר בניה מס' 2021/0208.00 בכפוף לתנאים המפורטים

1. אין התנגדות להריסה של חלקי בנין אשר נוספו לבניינים המקוריים וכן הריסה מלאה בניינים

מאוחרים מס' .4,5,8,10,11,12,14

2. יש להסיר מן ההיתר בקשה לחיזוק בניינים היסטוריים קיימים בשלב נוכחי של היתר להריסת

תוספות מאוחרות, חפירה ודיפון שאינה ממהות הבקשה והמחייבת בדיקה מעמיקה כל בנין לגופו (לדוגמא תיאור חתך 4-4 בנין מס' 1 מציג מצב מוצע מבנה בן 4 קומות שאינו ממהות הבקשה).

יש להסיר מן הבקשה תיאור מצב מוצע מקווקו תוספות בניה מוצעות במסגרת תכנית שבתהליך.

3. לא תותר הריסת מבנה היסטורי מס' 13 המהווה חלק ממתחם המונומנט, כבית שומר היסטורי.

4. אין התנגדות לחפירה מוצעת בשטח החצר הפנימית ובלבד שיצומצם היקף החפירה בהתייחס

להוראות שימור בנין מס' 13 לעיל. לעדכן חתכים מצב מוצע .2,3

5. לא יותר פירוק והרכבה מחדש של מהלך מדרגות חיצוניות חזית ראשית דרומית בנין מס' .7

- 37 -

ככל שמצבו ההנדסי שימורי של מהלך המדרגות החיצוניות מחייב התערבות בשלב נוכחי של היתר החפירה, תוגש חו"ד מהנדס שימור להתערבות הנדסית שימורית לאישור מחלקת השימור.

6. לא יותר פירוק והרכבה מחדש של גדר אבן היסטורית דרומית לסמטת הלני המלכה. לעדכן

חתך מצב מוצע .2

7. לא תותר הריסה של גדר אבן היסטורית בקו מגרש מערבי לרחוב פטרושקה.

8. לא יותר פירוק מקטע גדר אבן היסטורית בקו מגרש מזרחי לרחוב שבטי ישראל אלא מקטע

נקודתי נדרש לצורך מעבר כלי רכב. בשלב היתר הבניה יתואם שחזור חלקי בניה מאוחרים הגדר.

9. יש להשלים מצב קיים משוער חזית פנימית מערבית בנין מס' 7 או מצב מוצע לאחר פירוק

בהתייחס לתוספת בניה מאוחרת המבוקשת להריסה מלאה הבנויה בצמידות.

10. אין התנגדות לפירוק מהלך מדרגות אבן ומעקה ברזל מקורי קיים הממוקם בשטח החצר

הפנימית והמוביל למרפסת כניסה קומה א' בנין מס' 2 שלב הבניה המנדטורי ובלבד שיצורף להיתר הבניה נספח פירוק שיהא ערוך ע"י אדריכל שימור המפרט את אופן הפירוק והאחסון.

ייקבע בהיתר הבניה כי ייעשה שימוש משני בפרטי המדרגות והמעקות בשלב היתר בניה חדשה תכנון חדש מהלך מדרגות למרפסת זיז המשמשת מסדרון פתוח כניסה למפלס קומה א' לשימור.

11. אין לאשר הריסה של מהלך מדרגות חוץ מקורי הממוקם בפינה הצפון מזרחית של בנין מס' .1

12. יש לעדכן במסמכי הבקשה בור מים תת קרקעי בנין מס' 2 לשימור, לדייק במיקום בור המים

לשימור במפלס תת קרקע ומפלס גג הבור כולל פתח שאיבה לשימור. לעדכן חתך 4 ולהוסיף חתך נקודתי הכולל תיאור תקרת קמרון הבור לשימור.

13. ייכתב בהיתר הבניה כי לא תותר הריסה של פרטי בניה מקוריים ולא תותר פגיעה כלשהיא

בהם, אלא אם ניתנה לך התייחסות במסמכי ההיתר. פעולה שלא לפי האמור תהווה עבודה ללא אישור על כל המשתמע מכך.

14. יש לערוך את מסמכי הבקשה כך שיכלול תיאור מבנים לשימור בסגול וחלקי מבנה להריסה

ו/או פירוק - ברצף (אין צורך בנספח שימור נפרד). יש להבהיר כל התערבות מוצעת בבניינים הקיימים ולקבל אישור לכל שינוי מבוקש באתר לשימור (לדוגמא סימון הריסה קומה עליונה מאוחרת בנין )2

15. כתנאי למתן היתר יש להגיש נספח פרטים לשימור שיהא עורך ע"י אדריכל מומחה בשימור

והכולל (א) סימון פרטי בניה מקוריים קיימים בתכנית הפיתוח לרבות פרטי מדרגות חוץ וריצוף חוץ וההתערבות המוצעת (ב) סימון פרטי בניה מקוריים קיימים בכל המבנים במתחם לרבות פרטי בניה במעטפת המבנים ופרטי בניה בחללים הפנימיים (ד) התייחסות מפורטת לפרטי בניה מקוריים קיימים המבוקשים לפירוק (ג) הנחיות מיוחדות לעניין שימור והגנה עת עבודות הבניה וכל הנדרש.

16. יש לצרף למסמכי ההיתר הנחיות מיוחדות לפירוקים, הגנות וייצוב הנדסי שימורי והנחיות

מיוחדות לפני ובעת ביצוע חפירה בשטח החצר הפנימית, הכל בהתאם להנחיות מהנדס שימור.

לאשר את התכנית המוצעת מס' 945782 בכפוף לתנאים המפורטים

17. יש לערוך את נספח הבינוי לתכנית כך שיכלול התייחסות מפורטת למרכיבי השימור בתכנית.

יש לוודא שמסומנים בניינים ופרטים לשימור וכי מפורט כל שינוי ככל שמבוקש במרכיבי הבניה המקורית. יש לוודא שחתכים יסמנו יציגו בצורה ברורה תקרות הבניה ההיסטורית (בנין מס' )2 וכן להבהיר שינויים בתכנית הפיתוח.

- 38 -

18. אין לאשר קו בנין גורף עפ"י קו מגרש כמפורט בתשריט מצב מוצע העלול לאפשר בניה

במרווחים בין הבניינים ההיסטוריים אלא יש לקבוע קו בנין בהתאמה לקונטור הבניינים ההיסטוריים בניינים ,1,2 קו לבניה חדשה תת"ק החצר הפנימית, קו בנין על קרקעי האגף המערבי.

19. קו בנין מוצע האגף המערבי לבניה חדשה ישמור על מרחק - הפרדה בין בניינים ביחס

לחזיתות הבניינים לשימור הסמוכים לו, בנין מס' 1 מדרום ובנין מס' 2 ממזרח. מעברים מוצעים ככל שנדרשים בין בניינים משיקולי תכנון יתוכננו במידות מינימאליות.

20. יש לבטל הוראות בגין הריסת מבנים קיימים המקודמים במקביל בהיתר הבניה לעיל.

1. אין לאשר כאמור הריסה מלאה בנין .13 אין לאשר תוספת מבנה מעלית וחדר מדרגות בן 4

קומות באותו המיקום המהווה פגיעה בנצפות מבנה המונומנט ובחזית הצד של בנין מס' .1

21. יש להשלים בתשריט מצב מוצע סימון מבנה היסטורי מס' 9 לשימור וסימון גדרות, שערים

וחצרות לשימור.

22. יש לצרף לצוות התכנון אדריכל מומחה בשימור לצורך עריכה מחדש של נספח הבינוי.

23. יש לבטל סעיף מס' 4.1.2 א' (ב) בהוראות התכנית.

24. יש לקבוע הוראות סטיה ניכרת לנושא שימור וגובה מרבי.

25. בנין מס' 1

25.1 אין התנגדות לקביעת חזית מסחרית לאורך קו מגרש דרומי בנין מס' 1 למעט שימוש מסחרי בחלל המרכזי קומת הקרקע המהווה כניסה מקורה מקורית. פתחים מסחריים ישוחזרו עפ"י המצב המקורי משוער. יש לסמן לפירוק סגירה מאוחרת בכל אחד מהפתחים המסחריים ושחזור דלתות.

יש לבחון אפשרות שימוש חלל לובי המלון בסמיכות למעבר מקורה המוביל לחצר הפנימית.

25.2 יש לסמן לשימור מהלך מדרגות חוץ בפינה הצפון מזרחית וכן מהלך מדרגות פנימי מקורי ממפלס קומה ב' וכל פרט מקורי קיים שיימצא.

25.3 יש לסמן לשימור מרפסות הבניה ההיסטורית קומה א' על פרטי הבניה המקוריים הקיימים.

26. בנין מס' 2

26.1 יש לצמצם את גובה תוספת הבניה החדשה עד 6 קומות בהתייחס למיקום הפנימי של הבנין.

26.2 יש לשמור על תכנית מקורית קומת הקרקע חלל מרכזי רצף קמרונות ללא חלוקת משנה.

26.3 יש לסמן בשרטוט האדריכלי כל קמרונות קומת הקרקע בתכנית וחתכים.

26.4 יש לשמור על מרפסת כניסה דרומית קומה א' ומבואת כניסה מקורה פתוחה שלב הבניה המנדטורי לרבות שימור פרט נגרות מקורי דלת הכניסה הראשית.

26.5 מרפסת כניסה לאורך החזית הדרומית תשומר או תשוחזר בהתאם לשיקול הנדסי שימורי

27. בנין מס' 7

27.1 אין לאשר פירוק מהלך מדרגות חיצוניות חזית ראשית דרומית. ואין לאפשר יצירת מעבר הולכי רגל בחלקו התחתון של גרם המדרגות לשימור המהווה פגיעה בערכי השימור של הבנין.

27.2 אין התנגדות להנמכת מפלס הפיתוח האגף המערבי לאחר פירוק תוספות מאוחרות. יש להבהיר שינויים בחזיתות דרומית ומערבית, האם מוצעים פתחים חדשים, השלמת אבן וכד'.

27.3 יש להבהיר מצב מוצע התחברות חיצונית לבנין באמצעות גשר חזית מערבית לוודא שאינו מהווה פגיעה בערכי השימור של מבנה מונמנט.

27.4 אין לאשר מיקום מוצע מעלית פנימית במרכז החלל המרכזי של המבנה המהווה שינוי פנימי שיש בו לגרום לשינוי באופי של אתר לשימור. יש לבחון חלופות למיקום מעלית פנימית שאינה מהווה פגיעה בערכי שימור הפנים של הבנין או חלופה למעלית חיצונית בצמידות לחזיתות הצד.

- 39 -

27.5 תיקבע לשימור פרט קשת אבן במרכז החלל הפנימי.

27.6 אין לאשר פיצול חלל מרכזי דרומי הפונה לשלושה מרפסות היסטוריות במפלס קומה ב'.

27.8 אין לאשר פירוק של מהלך מדרגות היסטוריות ממפלס קומה ב' לקומת הגג המהווה שינוי פנימי שיש בו לגרום לשינוי באופי אתר לשימור.

27.9 התכנית מציגה תוספת בבניה קלה מעל גג המבנה בגובה מצטבר 5 מ' המהווה פגיעה בערכו של הבנין לשימור. אין התנגדות להשמשת קומת הגג העליון כמרפסת פתוחה ובלבד שלא תיבנה תוספת בניה המהווה שינוי בצורתו החיצונית של אתר לשימור. יש להשלים פרט הגבהה מעקה אבן לגובה תקני.

27.10 יש להשלים מידע חסר אודות מיקום ומאפייניו הפיסיים של בור מים תת"ק מבנה מונומנט.

28. חצרות לשימור

.28.1 אין לאשר תוספת בניה חדשה על קרקעית עבור בריכת שחיה בשטח החצר הפנימית בין בניינים 1-2 המהווה פגיעה בערכי השימור של חצר פנימית והחוסמת את חזיתות בניינים לשימור.

28.2 יש לקבוע הוראות בגין שימור חצר פנימית בין מבנה מס' 1 מדרום ומבנה מס' 2 מצפון.

יש להשלים תכנית פיתוח לחצר הפנימית בסגנון ומרכיבים אופיינים למתחם ההיסטורי לרבות ריצוף אבן חוץ ונטיעות וכן שמירה על פתח שאיבה בור המים התת קרקעי קיים. החצר תאפשר מעביר רציף ומבטים פתוחים בניינים היסטוריים .1-2 יש להוסיף חתכים בתחום החצר הפנימית.

החצר תתוכנן במפלס רציף שמאפשר חיבור בין הכניסה הראשית בנין 1 למבנה היסטורי מס' .2 28.3 יש לקבוע הוראות בגין שימור חצר קדמית מבנה מס' 7 המהווה חזית ראשית של המונומנט.

יש להשלים תכנית פיתוח לחצר הקדמית בסגנון ומרכיבים אופיינים למתחם ההיסטורי לרבות שמירה על כניסה ראשית משער מקורי קיים למבנה בגדר היסטורי דרומית ושמירה על ציר הסימטריה מהכניסה הראשית לגרם המדרגות המונומנטאלי של המונומט.

28.4 תנאי למתן היתר בניה יהא הגשת מיפוי-תיעוד חצרות הכולל סימון כל פרטי הפיתוח המקוריים קיימים לרבות מדרגות חוץ, ריצופי חוץ וכד' והנחיות לפירוק ושמירה או הגנות ככל הנדרש.

28.5 יש לקבוע הנחיות לנטיעות חדשות בתחום החצרות עפ"י תכנית פיתוח מפורטת לאישור.

יינטעו עצים אופיינים למתחם ההיסטורי כדוגמת ברושים, אורנים ועצים ארץ ישראליים.

29. בנין מערבי חדש

.29.1 יש לצמצם את גובה הבינוי המוצע של האגף המערבי החדש עד 4 קומות, בהתאמה לגובה מוצע בנין 1 הפונה לסמטה הלני המלכה, בהתייחס למיקומו על קו מגרש 0 מערבי כלפי רחוב/סמטת פטרושקה - רוחב דרך/מדרכה נתון 3.5מ'.

.29.2 ייקבע בהוראות התכנית כי תנאי לפתיחת תיק יהא קבלת אישור אדריכל העיר לבניה החדשה.

30. גדרות ושערים לשימור

30.1 לא תותר הריסה ו/או פירוק של חלקי גדרות הבניה ההיסטורית. גדרות אבן ושערים ייקבעו לשימור ושיקום בהתאמה למצב המקורי משוער.

30.2 יש להטמיע במסמכי הבקשה להיתר ובנספח הבינוי לתכנית פריסת גדרות לשימור.

30.3 יש לעדכן מיקום רחבת כיבוי אש בפינה הדרום מזרחית המתחם כך שלא תיפגע גדר דרומית.

31. יש להטמיע בתשריט מצב מאושר סימון מבנה לשימור מכוח תכנת 2097 הלני המלכה .23

	החלטה	ה		תאריך דיו ן	ת
התיק יידון בוועדה הבאה. היתר החפירה מאושר עד סעיף 16 כולל- למעט סעיפים ,3 ,4 ,6 ,7 -11 בכפוף לתוצאות סיור וחו"ד משפטית.			03/10/2021

- 40 -

32. יש להטמיע בתקנון התכנית את הוראות השימור התקפות הרלוונטיות מכוח תכנית .2097

33. לא תותר הריסה ו/או פירוק וכל שינוי במראה בניינים המיועדים לשימור מס' 1,2,3,6,7,9,13

למעט התחברות תוספת הבניה.

34. לא יותר שינוי פנימי בבניינים המיועדים לשימור שיש בו לגרום לשינוי באופי אתר לשימור.

35. פרטי בניה מקוריים קיימים מיועדים לשימור ושיקום. פרטים חסרים או פרטים שמצב

השתמרותם אינו מאפשר שימור ישוחזרו ע"ב מצב מקורי משוער.

36. שימור ושיקום מעטפת הבניינים המיועדים לשימור תעשה ע"ב המצב המקורי משוער לרבות

עבודות אבן חזיתות החוץ, שיקום והשלמות פרטי סורגים ומעקות, שימור ושיקום או שחזור פרטי נגרות וכל הנדרש.

37. שימור ושיקום החללים הפנימיים בבניינים המיועדים לשימור ייעשה ע"ב המצב המקורי

משוער לרבות שחזור פרטי ריצופים, פרטי גמר קירות הפנים.

38. עבודות השימור ושיקום פרטי האבן ייעשה ע"י משמר מוכר בעל ניסיון וידע בעבודות אבן.

39. סעיף ,2.2 סעיף 4.1.2 ב' (ב) להבהיר שמדובר בתוספת בניה מאוחרות.

40. סעיף 6.3 חיזוק מבנים לפי תמ"א 38 וסעיף 6.4 ה' יש לנסח מחדש לעניין חיזוק הנדסי שימורי

בניינים היסטוריים קיימים המיועדים לשימור שנבנו בטכנולוגיית בניה מסורתיות.

41. ייקבע בהוראות התכנית כי לא תותר התקנת מערכות טכניות ע"ג גדרות ו/או חזיתות לשימור

42. מיקום מערכות טכניות בנין המלון יתוכננו במיקום שאינו מהווה פגיעה בערכי השימור.

43. תנאי לפתיחת תיק רישוי יהא קבלת אישור מחלקת השימור להיתר הבניה המוצע.

44. ייקבע בהוראות התכנית כי שילוט יבוצע בתיאום ואישור מחלקת השימור.

45. יש להטמיע בשלבי ביצוע תנאי למתן תעודת גמר השלמת ביצוע הוראות השימור בהיתר.

46. תנאי להפקדת התכנית יהא קבלת אישור וועדת השימור למסמכי התכנית המתוקנת. יש לקבל

חו"ד לכל התערבות מוצעת בבניינים לשימור.

החלטות קודמות בוועדות שימור