ישיבת רשות רישוי מקומית מס' 52 · סדר יום מלא.pdf

עיר: ירושלים
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: רשות רישוי מקומית
תאריך: 26/08/2018
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

פתח את קובץ ה-PDF באתר המקור

מסמכים נוספים באותה ישיבה: רשימת תיקים.pdf

- 1 -

סדר יום לועדה מתאריך - 18/08/2026 - ה אלול תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2026/90

מספר בקשה 2025/0194.00

מספר סידורי 1

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי מגורים, מגורים

מוצע הקמת שני בניינים חדשים 8 קומות מעל 3 קומות חניה

מהות בקשה

לשם 24 יח"ד

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות ועדת בעלויות

הכשרת עבירה לא

המבקש מר אסקאפי חלוי

עורך הבקשה אדריכל טויל בשיר

מתכנן השלד מהנדס הנדי שריף

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 9

כתובת האתר

אל הודא סמטה 8 1 , בית חנינה

גוש חלקה בשלמות

30615 119 לא

30615 120 לא

30615 118 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

1255405 תחילת תוקף 03/08/2024

7159ב תחילת תוקף 04/01/2014

תאור הבקשה

בשכונת בית חנינא, עפ"י תצ"ר 1953/2024 חלקות 1 ו-100 ובהתאם לתכנית 1255405 מבוקשת הקמת שני בנייני מגורים בני 8 קומות מעל 3 קומות מרתף הכוללים יחד 24 יח"ד.

מסמכי התכנית :

במקום חלה תכנית מס' ,1255405 אשר הופקדה מיום 10/12/2023 ותחילת תוקפה מיום 10/12/2023 התכנית כוללת תשריט, תקנון ונספחי בינוי.

- 2 -

פרסום:

בוצע משלוח הודעות לפני תקנה .36

חניה:

בהתאם לסעיף 4.1.2 ב

"1 מספר מקומות החניה יקבע על פי התקן התקף לעת מתן היתר בניה 2 החניה תהיה תת קרקעיות"

במסגרת הבקשה, מוצעות שלוש קומות תת"ק הכוללות 32 מקו"ח.

הכניסה לחניון מתוכננת מהחזית המזרחית.

התקבל אישור מהמחלקה להסדרי תנועה ביום 30/11/2025 , לפיו:

" אין התנגדות לתכנית מוצע 32 מ"ח עבור 24 יח"ד חדשות סה"כ 34 מ"ח כולל נכים בכפוף לאישור המחלקה לבקרת תכנון פיזי תנאי לטופס 4 - אישור רשות תמרור יועץ תנועה - אינג' אחמד אבו ניע בתאל 19/04/2026

מבדיקת הבקשה עולה כי תכנון קומת מינוס 3 אינו תואם את התכנון שאושר במחלקת הסדרי תנועה.

לפיכך, יש להציג תכנון חניה התואם את אישור מחלקת הסדרי תנועה, לרבות התאמת מס' מקו"ח, מספורם והצגת חניית נכים כנדרש.

ככל שבוצעו שינויים בתכנון החניון עקב הוספת חדר חשמל או כל שינוי אחר, יש לבצע תיאום מול מחלקת הסדרי תנועה ולהמציא אישור מעודכן כתנאי להעברת התיק לגורמים.

סטיה נכרת:

עפ"י הוראות התכנית, סעיף 4.1.2 ג:

".1 מספר הקומות המירבי כמצוין המסמכי התכנית הינו מחייב ..

- 3 -

2. קו הבניין המסומן בתשריט הינו מחייב..

3. סעיף 7.1 שלביות ביצוע ..

4. מפלסי הכניסה הקובעת למבנה יהיו במפלס המדרכה הצמודה ולא יעלה עד 50 ס''מ לכל היותר ממנה

5. סטיה מהוראות סעיף 4.1.2 (ב)(()2מרפסות)תחשב כסטיה נכרת."

ראי/ה התייחסות לסעיפי סטייה ניכרת כמפורט בסעיפים הרלוונטיים: מס' קומות, קווי בניין, שלביות ביצוע, הוראות פיתוח ומרפסות.

קווי בניין- סטיה ניכרת

הבחינה נערכה לפי תיק מידע מס' 2024/6645.00 מיום 12/12/2024 ע"י המחלקה למידע תכנוני.

עפ"י מחלקת מידע תכנוני:

"קווי הבנין סומנו עפ''י תכנית מספר 1255405

קו הבנין מסומן באדום

"קו הבנין המסומן בכחול הוא קו בניין תחתי/ תת קרקעי"

מבדיקת הבקשה עולה כי קווי הבניין אינם מסומנים בתכניות ולכן לא ניתן לבצע בחינה סופית.

לפיכך, יש להציג את קווי בניין העיליים והתת קרקעיים בהתאם למותר.

(מבדיקה ראשונית נראה כי לא קיימת חריגה מקווי הבניין.)

מספר קומות-סטיה ניכרת

עפ"י טבלת זכויות והוראות בניה-

מס' קומות מעל הכניסה הקובעת: 8

מתחת לכניסה הקובעת: 3

- 4 -

הבקשה מציעה הקמת שני בנייני מגורים בני 8 קומות מעל הקרקע ו- 3 קומות מתחת לקרקע כנדרש.

גבהים

אין הנחייה לעניין הגובה המירבי לבנייה בהוראות התכנית.

במסגרת הבקשה מוצעת הקמת שני בניינים בני 8 קומות, כאשר גובה טיפוסי לקומה הינו 3.06 מ' וזאת בהתאם לנספח הבינוי.

גובה רצפת הגג העליונה המוצע בבניין מס' 1 הינו 21.42 מ'

ואילו גובה רצפת הגג העליונה המוצע בבניין מס' 2 הינו 24.28 מ'.

מאחר והתכנית אינה קובעת מגבלת גובה מירבי, לא נמצאה חריגה מהוראות התכנית לעניין הגבהים.

מספר יח"ד

עפ"י טבלת זכויות והוראות בניה-

מספר יח"ד מותר: 24

הבקשה מציעה 24 יח"ד כנדרש.

תכסית

עפ"י טבלת זכויות והוראות בניה-

תכסית מרבית: %45 מתא שטח.

בהערה לטבלה -5

" ()1 תכסית תת קרקעית .%80 "

לבחינה סופית, יש להציג חישוב תכסית ע"ג ההרמוניקה.

- 5 -

שטחי בניה:

עפ"י טבלת זכויות והוראות בניה:

מעל הכניסה הקובעת

שטח עיקרי מותר- 2,064 מ"ר.

שטח שירת מותר- 443 מ"ר.

מתחת לכניסה הקובעת

שטח עיקרי מותר- 200 מ"ר.

שטח שירת מותר- 2,200 מ"ר.

שטח עיקרי מותר למרפסות - 240 מ"ר.

עפ"י הבקשה המוצעת:

מעל הכניסה הקובעת

שטח עיקרי מוצע- 2,016.45 מ"ר- כנדרש .

שטח שירות מוצע- 418.89 מ"ר- כנדרש .

מתחת לכניסה הקובעת

שטח עיקרי מוצע- 178.2 מ"ר- כנדרש.

שטח שירות מוצע- 2,066.49 מ"ר- כנדרש .

שטח עיקרי מוצע למרפסות - 223.60 מ"ר- כנדרש .

- 6 -

מחסנים

מבדיקת הבקשה עולה כי מוצעות 10 יחידות אחסנה בלבד, בעוד שהבקשה כוללת 24 יח"ד.

בהתאם למדיניות האגף, יש לתכנן מחסנים בהתאם למס' יחידות הדיור ולשייך כל מחסן לדירה.

הוראות פיתוח- סטיה ניכרת לעניין מפלס הכניסה הקובעת בהתאם לסעיף 4.1.2 ב:

"1 מפלס הכניסה הקובעת לא יעלה על חצי מטר ממפלס המדרכה

3. גדרות סביב החלקה לא יעלה על 1.2 מ' בהתאם לקרקע הסמוכה

4. גובה קירות תמך לא יעלה על 3 מ' מהקרקע הסמוכה, באם קירות תמך גבוהים מכך יש להציע הפרדה

לשתילת צמחיה, בעומק של 1.5 מ' לפחות"

כמו כן, בהתאם לסעיף סטיה ניכרת" מפלסי הכניסה הקובעת למבנה יהיו במפלס המדרכה הצמודה ולא יעלה עד 50 ס''מ לכל היותר ממנה"

מבדיקת נספח הבינוי ומפת המדידה עולה כי מפלס המדרכה הינו .747.78 מפלס הכניסה הקובעת -748.00 בהתאם למותר.

עם זאת, מבדיקת הבקשה עולה כי מתוכננים קירות תמך וגדרות החורגים מהגובה המותר (כמסומן בהרמוניקה)-לפיכך, יש לתכנן בהתאם.

מרפסות- סטיה ניכרת

בהתאם לסעיף 4.1.2 ב:

-2מרפסות-

א- שטחים עיקריים עבור מרפסות מקורות בהתאם לטבלה .5 ב-שטח מרפסת מקורה לא תעלה על 10 מ''ר ליחדת דיור ג-לא יותר ניוד שטחי מרפסות לשטחים אחרים בבניין ד- מידת העומק של מרפסות לא תהיה גדולה ממידת הרוחב שלה .

- 7 -

ה-שטחי המרפסות אינם ניתנים לסגירת במסגרת ''סגירת מרפסות ''במידה ומרפסות מוצעות לסגירה לא ניתן להשתמש בשטחים אלו לשם כך .

במסגרת הבקשה לא מוצע ניוד שטחי מרפסות לשטחים אחרים בבניין ולא מוצעת סגירה, כמו כן מידת עומק המרפסת אינה גדולה ממידת הרוחב שלה- כנדרש.

*לבחינת שטחי המרפסות, יש להציג טבלה מפורטת ע"ג ההרמוניקה של שטחי המרפסות ביחס לכל דירה, כך ששטח המרפסת לא יעלה על 10 מ"ר לדירה אחת.

עיצוב אדריכלי

בהתאם לסעיף 4.1.2 ד:

" הבניה תבוצע באבן טבעית מרובעת ומסותתת. הבניה באבן נסורה חלקה שאיננה מסותתת אסורה" –

תוכנן כנדרש.

התקבל אישור אדריכלית העיר מיום ,18/06/2026 לפיו:

"הבקשה בגרסתה הנוכחית מומלצת לדיון בתנאים הבאים:

תנאים להוצאת היתר בנייה:

אישור אדריכל העיר לעיצוב אדריכלי ופיתוח נופי בהתאם להערות שלהלן:

הערות תכנוניות:

תנאי להוצאת היתר בניה תהא תוכנית פיתוח מפורטת הכוללת התייחסות לנושאים הבאים:

נטיעת עצים במרחב התוכנית בגבול התוכנית ובמדרכה, כולל סימונם של עצים קיימים ואופן הבטחת שמירתם.

יש לתכנן ספסלי ישיבה קבועים בתיאום עם אדריכלית המרחב הציבורי ומחלקת שפ"ע יש להבטיח שרצועת הדופן העשויה אבן טבעית תהיה המשכית לאבן הטבעית הקיימת וזהה לה .

מיקום רחבת כיבוי אש בניצב למדרכה ולא במקביל בכפוף להוראות י. בטיחות וכב"א.

פתחי איוורור באזור חדר האשפה הפונה אל חזית הרחוב תוסתר ככל שניתן, יוצע אוורור הפונה לרמפה בלעדית .

- 8 -

הערות תכנוניות

בינוי

יש למטב את מראה החזית וליישר את הפתחים בכל החזיתות ובעיקר לזו הפונה לרחוב ,לפיכך יבחנו חלופות ברוח האילוסטרציה הבאה:

מפגש עם הקרקע/פיתוח

יש לבטל את פתח חדר האשפה כך שלא יפנה אל הרחוב יש להעביר את רחבת ההיערכות לכיבוי אש לאזור רמפת הכניסה כמובא באיור מטה, וזאת כדי להבטיח פיזור נטיעות מקסימלי של עצים, הכל בכפוף לי. תנועה ו-י. בטיחות יש להציע יותר נטיעות של עצים בגבול התוכנית ובמדרכה המצרנית לתוכנית - בתיאום עם מח' שפ"ע, יש לציין בצורה ברורה את מיקומי העצים הקיימים במקום ולהבטיח שמירתם המלאה באמצעות תוכנית פיתוח מעודכנת ומפורטת

יש לסמן את העצים לשימור על גבי מפלס הקרקע ובתוכנית העמדה יש לציין את אופן שילובם על גבי מצע הפיתוח (ערוגת גינון, משטח לא מרוצף, גריעה בריצוף וכו')

באחריות המתכנן לעדכן אם נדרש חדר שנאים/חדר מיתוג חח"י- לפיכך יש להראות את הפתחים ואופן שילובם בתוכנית הקרקע כל שלא יפנו למרחב הציבורי ויהיו סמויות ככל שניתן , על חדר החשמל להיות בתת הקרקע באופן מלא .

הוראות כלליות לעניין הפיתוח:

יש להתייחס לחיבור מערכות עירוניות והשקתן לרחוב (פינוי אשפה, חח"י, תקשורת, מים , גז וכו') , יש לתכנן את המערכות באופן שהעמדתן לא פונה ישירות לרחוב, יש לשלב את המערכות בפריסות הגדר הפנימיות והחיצוניות .

ע"פ ההנחיות המרחביות חובה להציע נטיעות חדשות בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד לכל 50 מ"ר פנויים מבינוי בתחום המגרש גם בחצרות פרטיות, עדיפות כלפי רחוב. יש להציג סכמה המחשבת שטח זה (דהיינו כל השטח החשוף לשמים בתחום המגרש הפרטי, לא כולל שטחי ארקדה/פסאז' וכד'). יש להציג היקף נטיעות חדשות בהתאם להנחיה זאת ולחישוב שיוצג .

הכניסה לחניון תהיה עם אבן עליה לרכב באבן השפה ושמירת מפלס מדרכה רציף עם סימון מינימלי של חצית רכבים (עמודים/שינוי בריצוף)- הכל בהתאם להנחיות המרחביות ומדריך תכנון רחובות.

פרטי חזית

- 9 -

יש לציין חומרי גמר וסוג סיתות אבן ע"ג שרטוט חזיתות המבנה והגדרות בחלקה.

יש לתכנן פתרון למסתורי כביסה ומזגנים מוצעים בהתאם למופיע בהנחיות המרחביות.

גג המבנה

הוראות כלליות

יש לפרט מתקנים טכניים מוצעים, ואופן הסתרתם באמצעות מעקה אינטגרלי או אחר בהתאם למופיע בהנחיות המרחביות

חומרים:

הוראות כלליות:

קירותיהם החיצוניים ועמודיהם של הבניינים יצופו אבן טבעית מרובעת מסותת בעיבוד תלטיש, מסמסם או טובזה, בנויה בשורות אופקיות. כיחול המשקים בין האבנים יהיה בהיר מגוון האבן או בגוון האבן .

אבני הכרכוב (קופינג) של מרפסות, גגות ומעקות בנויים יהיו מאבן טבעית מסותתת בעובי 5 ס"מ לכל הפחות, לחילופין יש להציע פרט קופינג אחר ולתארו יש להציג פרטים אדריכליים טיפוסיים, מקטע חזית מוגדלת טיפוסית.

זכוכית

הוראות כלליות:

יש לפרט מאפיינים ולעמוד בעקרונות כדלהלן:

מעבר אור -()tl מינימום %,50 רפלקטיביות -()rle מקסימום %,20 מעבר אנרגיה/חום -()te מקסימום %25 גוון זכוכית ניטרלי ככל האפשר (על בסיס אפור), בהתאמה/השתלבות לגווני רכיבי החזית האטומים ניתן לשלב הדפסים קרמיים/פוטווולטאים/אחר על משטחי זכוכית לטובת הפחתת אור ואנרגיה. ככל שמשולבים הדפסים שכאלה יש למקמם מעל גובה עין של המשתמשים בכל קומה.

אלומיניום/פרזול

הוראות כלליות:

יש להציג פרטים עקרוניים.

- 10 -

הערות למח' רישוי

שטח שירות עבור חדר אשפה צוין בתוכנית כאזור לשטח עיקרי ולא לאזור שירות מעל פני הקרקע.

תנאים לאכלוס/טופס 4

אישור אדריכל העיר לכל רכיבי השילוט והתאורה על חזיתות המבנים ו/או בפיתוח מסמך זה אינו מהווה אישור סופי .

יש לוודא התאמת אישור אדריכל העיר זה לתוכניות שיאושרו ע"י כלל הגורמים לחוו"ד, ובעיקר: נגישות, כבאות, שפ"ע, תברואה, תושי"ה, חשמל והג"א.

ככל שיבוצעו שינויים תכנוניים משמעותיים ביחס לגרסה המאושרת בחוות דעת זו-

יש לחזור ולקבל אישור אדריכל העיר לשינויים."

קולטי שמש על הגג

בהתאם לסעיף 4.1.2 ה:

" בגגות שטוחים יוצבו קולטים לדודי שמש כחלק אינטגרלי מתכנון הגג או המעקה"

יש להציג מס' קולטים בהתאם למס' יחידות הדיור.

ניהול מי נגר

בהתאם לסעיף 4.1.2 ח:

"ייותרו לפחות %20 שטחים חדירי מים מתוך שטח המגרש הכולל, במגמה לאפשר קליטת כמות גדולה ככל הניתן של מי נגר עילי וחילחולם לתת הקרקע בתחומי המגרש. השטחים חדירי מים אפשר שיהיו מגוננים או מצופים בחומר חדיר (כגון: חצץ וחלוקים)"

- 11 -

יש להציג חישוב מי נגר ע"ג ההרמוניקה בהתאם לדרישות התכנית.

שצ"פ

בהתאם לסעיף 4.2.2 הוראות פיתוח:

" .1 השצ''פ יתוכנן ויבוצע עפ''י הנחיות האגף לשיפור פני העיר.

2. תנאי למתן היתר בניה יהיה אישור תוכנית לפיתוח השצ''פ ממחלקת הגננות באגף שפ''ע בעיריית

ירושלים"

התקבל אישור אגף שפ"ע מיום ,25/05/2026 לפיו :

" תנאי למתן היתר בניה יהיה אישור תוכנית לפיתוח השצ''פ ממחלקת הגננות באגף שפ''ע בעיריית ירושלים"

שלביות הביצוע - סטיה נכרת:

בהתאם לסעיף: 7.1

שלב מס' 1 -הבניה תבוצע בהינף אחד לא תותר בניה בשלבים שלב מס' -2 טופס תעודת גמר -יהא סיום פיתוח השצ''פ שבתחום התכנית שלב מס'-3 תעודת גמר- יהיה נטיעת עצים בוגרים בתחום המגרש בתיאום עם אגף שפ''ע כעת מבוקש מימוש שלב מס' 1 כנדרש.

תנאים טרם דיון:

איכות הסביבה

התקבל אישור מיום ,29/06/2026 לפיו:

" ההיתר נבדק על פי ההרמוניקה שהוגשה ברשות לאיכות הסביבה ונמצאת בארכיב מהתאריך 28/6/2026 , השינוי הינו הוספת פתחי האוורור לחניון ומערכת האוורור הכוללת פליטה לגג המבנה בנוסף, ההיתר נבדק על פי מסמכי ההיתר שהוגש במערכת איכות הסביבה.

- 12 -

תנאי לטופס 2 יהיה חתימת הקבלן על תנאי ההיתר של הרשות לאיכות הסביבה."

אגף שפ"ע:

התקבל אישור מיום 26/05/2026

מחלקת תברואה

התקבל אישור מיום ,09/06/2026 לפיו:

" 24 יח"ד

יש לתכנן 4 פחים בנפח 1000 ליטר "

הסדרי תנועה

התקבל אישור מיום 19/04/2026

מחלקת דרכים

התקבל אישור מיום ,30/04/2026 לפיו:

"אין התנגדות בכפוף לאישור צוות בקרת תכנון תנועה כניסה לחניון מהכביש קיים

תנאי לטופס 4 הינו בניית גדרות בגבולות חילקה חוקיים, השלמת המדרכה הקיימת עד גבול החלקה, ביצוע כל דרישות של מחלקת תנועה "

אדריכלית העיר

התקבל אישור אדריכלית העיר מיום .18/06/2026

מחלקת המאור

התקבל אישור מיום ,10/06/2026 לפיו: "מאושר עקרונית לוועדה יש לאשר תוכניות מול מחלקת המאור בשלב היתר הבניה"

מימוש התכנית

- 13 -

"זמן משוער למימוש התכנית 10 שנים מיום אישורה"

בעלויות

התקבלה הרמוניקה חתומה ע"י המבקש, בעל הזכות בנכס.

מידע קודם

מתאריך

בדיקת המלצה 10/08/2026

תכנונית : לאשר

את הבקשה

מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים כמפורט בכפוף לשינויים

בתיאור הבקשה

ובתנאים

יש לתקן תוכניות בהתאם לתכנית a ולמפורט בתיאור הבקשה חוות דעת תכנונית 16/07/2026

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

4 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 5 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח 6 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 7 תשלום אגרת בניה

8 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

9 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

10 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

11 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 12 קבלת אישור מכון בקרה כי בוצעה בקרת תכן ותוצאות הבקרה תקינות, בצירוף דוח כאמור בתקנה 52

13 יש להפנות את היזם לחתימה על כתב התחייבות לאוחנה ענבל מנהלת תחום מיפוי והסדר מקרקעין מח' בקרת תכנון אגף הנכסים כתנאי להוצאת היתר בניה.

14 תצהיר חתום של עורך הבקשה

15 תצהיר חתום של מתכנן השלד

16 תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר 17 אישור סופי מאדריכלית העיר לעיצוב אדריכלי ופיתוח בהתאם להערות התכנוניות.

18 בדיקה מול מחלקת מידע ומיפוי באם ניתן לרשום את התצ"ר ) תצ"ר 1954/2024 מחלקת את חלקה ארעית ][204 בתצ"ר (740/2012

19 אישור פקיד ההסדר ואישור אגף הנכסים

- 14 -

20 אישור תוכנית לפיתוח השצ''פ ממחלקת הגננות באגף שפ''ע בעיריית ירושלים 21 אישור סופי של מחלקת המאור

22 קביעת גובה הכביש הגובל

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים כמפורט בתיאור הבקשה יש לתקן תוכניות בהתאם לתכנית a ולמפורט בתיאור הבקשה

- 15 -

סדר יום לועדה מתאריך - 18/08/2026 - ה אלול תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2026/90

מספר בקשה 2025/0302.01

מספר סידורי 2

נתונים כלליים

סוג בקשה חפירה ומילוי, עבודות הריסה

שימוש עיקרי מגורים + מסחר, מגורים, בנין ציבורי, מסחר, דרכים/תחנות

הריסת מבנה קיים, עבודות חפירה ודיפון עבור בניין חדש

מהות בקשה

הכולל מסחר ומבנה ציבור - סה"כ 94 יחידות דיור

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש חברה בית הכרם גארדן בע"מ פיני עזרא

עורך הבקשה אדריכל מילוסלבסקי גיא

מתכנן השלד מהנדס צדיק רימון

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

חיים ליב זוטא 3 , בית הכרם

גוש חלקה בשלמות

30150 222 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

1013911 תחילת תוקף 04/11/2023

30150ג תחילת תוקף 16/07/1959

תאור הבקשה

בשכונת בית הכרם, ברחוב זוטא 3 בהתאם לתכנית מס' ,1013911 מבוקשת הריסת מבנה קיים, חפירה ודיפון עבור בניית מבנה מגורים ,הכולל שטחי מסחר וציבור.

תיק בינוי מס' -2025/302.0 נמצא בשלב הכנה לדיון בוועדה.

מסמכי התכנית :

במקום חלה תכנית 1013911 אשר תחילת תוקפה מיום .10/09/2023 התכנית כוללת תשריט, הוראות ונספחים .

- 16 -

פרסום

הבקשה לא יצאה לפרסום/ יידוע.

קווי בניין

התקבל תיק מידע מס' 2023/7258.00 לפיו:

קו הבניין מסומן באדום, קו הבניין התת"ק מסומן בכחול וקו הבניין העילי מסומן בירוק.

עומק החפירה

עפ"י טבלת זכויות והוראות בניה:

מס' הקומות המותר מתחת לכניסה הקובעת- .4

בהוראות לטבלה: 5 "ד. לעת הגשת הבקשה להיתר בניה תותר תוספת קומות תת קרקעיות עבור שטחי

חניה, אחסנה ומערכות מעבר למפורט בנספח הבינוי וזאת ללא צורך בהגשת תכנית חדשה"..

עפ"י נספח הבינוי, העומק המותר עבור הקומות התת"ק הינו: +769.39 המהווה את קומה .-4 מס' הקומות המוצע מתחת לכניסה הקובעת- .3

מבדיקת אישור מחלקת הסדרי תנועה במסגרת תיק הבינוי ()25/302.00 עולה כי אושרו 3 קומות תת"ק, כאשר המפלס הנמוך המאושר הוא +772.00 .

במסגרת הבקשה מבוקשת העמקת חפירה בהתאם למותר, כאשר מפלס החפירה בעומק של .+770.25 רצפה ראשונה

לא מוצעת רצפה ראשונה במסגרת הבקשה.

נפח חפירה

נפח החפירה- 11,001.35 מ"ק.

- 17 -

דיפון

מבדיקת הבקשה עולה כי בתכנית החפירה והדיפון הוצגו כלונסאות, וכן שיטת דיפון הכוללת תמיכות פלדה, רשת דרדרת ומסמרי סלע.

בתצהיר הימצאות העוגנים שנשלח ע"י עורך הבקשה, נכתב כי:

" מצהיר שלא מתוכננים ולא יבצעו עוגני קרקע לתמיכה אופקית של קירות הדיפון במרתף המתוכנן שבנדון"

כמו כן, מבדיקת הבקשה עולה כי שורות הכלונסאות בחזית הדרומית המהוות חלק ממערכת הדיפון חורגות מגבולות המגרש ונמצאות בתחום תא שטח 2 – המיועד לדרך ולא נכלל בתחום החפירה, ומהווה גבול רמפת כניסה לחניון.

לפיכך, יש להבהיר ולתכנן את מערכת הדיפון בגבולות המגרש, בתיאום עם בוחנת הרישוי.

בנוסף, יש להציג ולפרט את בתכנית את שיטת הדיפון המוצעת בכל חזיתות החפירה, לרבות אופן התמיכה והייצוב ולוודא התאמה מלאה בין התכנית לחתכים.

הריסה

במגרש קיים מבנה המסומן להריסה בתשריט התכנית.

יש להציג תכנית הריסה בהתאם.

פרטים

יש להציג.

שלביות ביצוע

שלב ראשון-הבניה תבוצע בהינף אחד- לא תותר בניה בשלבים.

שלב שני- תנאי לדיון בהיתר תיאום ואישור אדריכל העיר לעיצוב המבנה.

- 18 -

שלב שלישי- אישור תכנון מפורט לפיתוח השביל ושטח הרחבת הדרך בתיאום עם אגף תוש"יה ואגף שפ"ע.

שלב רביעי- תנאי למתן טופס אכלוס- השלמת בניית השטחים הציבוריים המבונים ברמת המעטפת.

שלב חמישי- תנאי לאכלוס- פיתוח הדרך והשביל בפועל.

בעלויות

התקבלה חתימת המבקשים "בית הכרם גארדן בע"מ" כנדרש.

אישורים שהתקבלו

איכות הסביבה

התקבל אישור מיום ,29/04/206 לפיו:

" תכנית מאושרת בהתאם להרמוניקה הסרוקה במערכת הרישוי מתאריך 31/12/2025 תנאים לטופס 2\ תחילת עבודות :

הצגת היתר המשרד להגנת הסביבה לביצוע עבודות פירוק ופינוי אסבסט.

גידור השטחים לשימור בגדר זמנית על פי המפורט לפני תחילת העבודות וסיור עם המחלקה לאיכות סביבה"

אגף שפ"ע

התקבל אישור מתאריך ,16/07/2026 לפיו:

"סקר העצים אושר.

תנאים להיתר:

הגשת תכנית נטיעות בשווי הפיצוי הנופי לשלמה דניאל – 34,071 ₪ הגשת ערבות בנקאית עבור שימור, העתקה ונטיעה חלופית ו/או התחייבות לפיצוי נופי הכל בהתאם לאישור תכנית הנטיעות."

- 19 -

מחלקת דרכים:

התקבל אישור מחלקת דרכים מיום 29/03/2026 לפיו:

" הבקשה לחפירה משוחררת לדיון בועדה בלבד.

מתוייקים בארכיב האופטי של הבקשה אישורי יועץ קרקע ומהנדס.

להיתר סופי של חפירה נדרש:

להגיש כתב התחייבות + ערבות בנקאית על סך 30,000 ₪ עבור ביצוע החפירה של 3 הקומות והדיפון וכל מה שנדרש להליך הזה, התכתבנו על כך רבות .

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 10/08/2026

תכנונית : לאשר

את הבקשה

מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים כמפורט בכפוף לשינויים

בתיאור הבקשה

ובתנאים

יש לתקן תוכניות בהתאם לתכנית a ולמפורט בתיאור הבקשה.

חוות דעת תכנונית 10/08/2026

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

1013911

תחילת תוקף:

ייעוד הקרקע:

בשכונת בית הכרם, ברחוב זוטא 3 בהתאם לתכנית מס'

,1013911 מבוקשת הריסת מבנה קיים, חפירה ודיפון עבור בניית מבנה מגורים ,הכולל שטחי מסחר וציבור.

תיק בינוי מס' -2025/302.0 נמצא בשלב הכנה לדיון בוועדה.

מסמכי התכנית :

- 20 -

במקום חלה תכנית 1013911 אשר תחילת תוקפה מיום

.10/09/2023

התכנית כוללת תשריט, הוראות ונספחים .

פרסום

הבקשה לא יצאה לפרסום/ יידוע.

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התכנית ולנספחיה.

אין מניעה לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים כמפורט בתיאור הבקשה.

יש לתקן תוכניות בהתאם לתכנית a

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

2 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

3 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 4 תשלום אגרת בניה

5 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

6 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

7 תצהיר חתום של עורך הבקשה

8 תצהיר חתום של מתכנן השלד

9 תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר 10 אישור משרד הבריאות

11 .1 הגשת תכנית נטיעות בשווי הפיצוי הנופי לשלמה דניאל – 34,071 ₪ .2 הגשת ערבות בנקאית עבור שימור, העתקה ונטיעה חלופית ו/או התחייבות לפיצוי נופי הכל בהתאם לאישור תכנית הנטיעות.

12 אישור סופי ממחלקת הדרכים- הגשת כתב התייבות+ ערבות בנקאית על סך 30,000 ₪ עבור ביצוע החפירה של 3 הקומות והדיפון וכל מה שנדרש להליך הזה, התכתבנו על כך רבות.

13 יש לעמוד בתנאי תכנית 1207158 להחדרת עוגנים זמניים 14 אישור בית המודל

15 אישור צתא"ל

16 100 אחוז הסכמות בעלים

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

- 21 -

מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים כמפורט בתיאור הבקשה יש לתקן תוכניות בהתאם לתכנית a ולמפורט בתיאור הבקשה.

- 22 -

סדר יום לועדה מתאריך - 18/08/2026 - ה אלול תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2026/90

מספר בקשה 2024/0015.01

מספר סידורי 3

נתונים כלליים

סוג בקשה חפירה ומילוי

שימוש עיקרי תעשייה מלאכה והחסנה, תעשייה מלאכה והחסנה

מהות בקשה חפירה ודיפון וקירות תומכים לצורך הקמת מבנה לתעשיה

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש חברה יקבי ירושלים אגודה חקלאית שיתופית בע"מ

עורך הבקשה אדריכל כהן שנצר שרון

מתכנן השלד מהנדס בורושנסקי אנטולי

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

מפעלות , אזור תעשיה עטרות דופן דרומית

של רחוב מפעלות

גוש חלקה בשלמות

31298 38 כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

5435 תחילת תוקף 01/05/2001

תאור הבקשה

באזור תעשיה עטרות ברחוב מפעלות, מבוקשת חפירה ודיפון עבור מבנה תעשייה חדש-"יקבי ירושלים אגודה חקלאית", בעל 3 מפלסים.

המוצע מבוקש בגוש 31298 חלקה 38 תא שטח 6 ע"פ תב"ע .5435 תיק בינוי בשלב הכנת המלצה- .2024/15

מסמכי התכנית:

במקום חלות תכניות:

- 23 -

1259126 אשר תחילת תוקפה מתאריך .20/05/2024

מטרת התכנית: התרת קו בניין אפס במגרשים המיועדים לתעשייה באזור התעשייה עטרות, לצורך הקמת

מיסעה/רמפה שתאפשר נגישות של כלי רכב לכל קומות הבניין.

5435 אשר תחילת תוקפה מתאריך .16/04/2001

מטרת התכנית: שינוי במערך ייעודי קרקע לתעשייה - אזו"ת עטרות.

פרסום:

בוצע פרסום לעניין חדירת עוגנים זמניים לחלקות הגובלות בגוש 31298 חלקה 50 וחלקה 36 לא הוגשו התנגדויות במסגרת הבקשה.

בבקשה מוצגים עוגנים החודרים לחלקה -50 תנאי לקבלת היתר חתימה על הצהרה לגבי עוגנים מול נכסים.

מיקום/קווי בניין

ע"פ תב"ע 1259126 סעיף 4.1.2 א' :" בשינוי לקווי הבניין המאושרים בתכניות התקפות, במגרשים המיועדים לתעשייה בתחום תכנית זו מס' ,101-1259126 יותרו קווי בניין מירביים אפס לצורך הקמת מסעה/רמפה בלבד, שתאפשר נגישות של כלי רכב לקומות הבניין במגרש, בכפוף לתנאים ולמגבלות הבאים:

1. המיסעה/ רמפה תתוכנן ותיבנה עבור בניין בן שתי קומות ומעלה לפחות.

2. תתאפשר הקמת המיסעה/ הרמפה בשתי חזיתות סמוכות של הבניין, לכל היותר.

.3תנאי לפתיחת תיק היתר יהא תאום תכנון ומיקום המיסעה/ הרמפה ועיצוב חזיתות הבניין עם אדריכל העיר."

ע"פ סעיף 4.1.2 ב':" מוגש בזאת כי כל הוראות התכניות התקפות שבתחום תכנית זו מס' ,101-1259126 שלא שונו במפורש בתכנית זו, ממשיכות לחול ללא שינוי."

החפירה והדיפון מוצעים בגבול המגרש כמותר.

עומק החפירה:

בהתאם לסעיף 9 ,תכנית :5435

3. "מפלסי הפיתוח במגרשים המיועדים לתעשייה ובשטחי הדרכים יהיו כמפורט בנספח 1

תותר סטיה בשיעור מירבי של 1.5 מ' מהמפלסים כאמור במידה שיהיה שינוי במפלסי הדרכים.."

מבדיקת נספח הבינוי עולה כי מותרות 2 קומות מתחת לפני הקרקע, ללא התייחסות למפלס האבסולוטי.

מבדיקת אישור מחלקת הסדרי תנועה במסגרת תיק הבינוי עולה כי אושרו 2 קומות תת"ק, כאשר המפלס הנמוך המאושר הוא +744.19

מבדיקת הבקשה עולה כי מפלסי קומות החניון תואמים את התכנית שאושרה במחלקת הסדרי תנועה

- 24 -

עפ"י תכנית החפירה, מפלס החפירה המוצע הוא +743.90 מ' , כך שמוצעת העמקת חפירה של 0.29 מ' –

בהתאם למותר.

רצפה ראשונה:

לא מוצעת רצפה ראשונה בבקשה.

נפח חפירה:

נפח חפירה מוצע 20.440 מ"ק.

דיפון וכלונסאות

בבקשה מוצג קיר דיפון וכלונסאות-יש להציג עוגנים ע"ג התכנית.

פרטים

יש להציג בבקשה פרטי דיפון כלונסאות ועוגנים.

שלביות ביצוע:

שלב ראשון-ביצוע בפועל פיתוח בכל שטח התכנית.

שלב שני- קבלת היתרים להקמת בנייני התעשיה בכל מגרש.

בעלויות

הבעלים רמ"י, נדרשת חתימת הבעלים על טופס -1 תנאי להיתר נדרשת חתימת רמ"י.

אישורים

חוות דעת מח' איכות הסביבה – אושר בתאריך 25/06/2026 "תכנית מאושרת בהתאם להרמוניקה הסרוקה במערכת הרישוי מתאריך 11/05/2026 תנאים לטופס 2\ תחילת עבודות: הצגת אישור nfa לקרקעות מזוהמות מטעם המשרד להגנת הסביבה."

- 25 -

חוות דעת מחלקת דרכים -אושר בתאריך 20.05.2026

"תיק אושר לדיון בלבד על סמך כתב התחייבות עבור עוגנים זמניים ומכתבי יועץ קרקע ומהנדס קונסטרוקטור סרוק בארכיב אופטי של תיק בתאריך 6.07.2026 תנאי להוצאת היתר בניה הינו הפקדת הערבות הבנקאית "

בקרה מרחבית אגף שפ"ע – אושר בתאריך 13.05.2026

מידע קודם

מתאריך

בדיקת המלצה 10/08/2026

תכנונית : לאשר

את הבקשה

המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים בכפוף לשינויים

ולתנאים.

ובתנאים

יש להציג עוגנים ע"ג התכנית.

יש להציג פרטי כלונסאות ועוגנים.

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתיאו ר בקשה- הכל בתאום עם בוחן הרישוי.

חוות דעת תכנונית 14/07/2026

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

2 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

3 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 4 תשלום אגרת בניה

5 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

6 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

7 קבלת אישור מכון בקרה כי בוצעה בקרת תכן ותוצאות הבקרה תקינות, בצירוף דוח כאמור בתקנה 52

8 תצהיר חתום של עורך הבקשה

9 תצהיר חתום של מתכנן השלד

10 תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר 11 אישור שירותי הכבאות

12 אישור משרד הבריאות

13 הפקדת הערבות הבנקאית (דרישת מחלקת דרכים)

14 הגשת כתב התחייבות לעוגנים זמניים

15 אישור רמ"י ע"ג טופס 1

16 יש לעמוד בתנאים שנקבעו בתכנית העוגנים 1207158

- 26 -

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ולתנאים.

יש להציג עוגנים ע"ג התכנית.

יש להציג פרטי כלונסאות ועוגנים.

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתיאו ר בקשה- הכל בתאום עם בוחן הרישוי.

- 27 -

סדר יום לועדה מתאריך - 18/08/2026 - ה אלול תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2026/90

מספר בקשה 2025/0424.00

מספר סידורי 4

נתונים כלליים

עבודות הריסה, בניה חדשה / בניין חדש, התחדשות עירונית

סוג בקשה

- פינוי בינוי

שימוש עיקרי מגורים, מגורים, בנין ציבורי, מסחר, דרכים/תחנות

הקמת בניין חדש למטרת מגורים, מסחר ומבני ציבור

מהות בקשה במסגרת תכנית להתחדשות עירונית במתווה פינוי בינוי

סה"כ 193 יח"ד

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

עומר את תנופה באחלמה בע"מ עומר את תנופה באחלמה

המבקש

בע"מ

עורך הבקשה אדריכל מורשטיין שגיא

מתכנן השלד קרגולה טומי

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 43

כתובת האתר

אחלמה 5 , גילה

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

1197102 תחילת תוקף 21/09/2024

תאור הבקשה

בשכונת גילה, עפ"י תב"ע ,1197102 במסגרת תכנית להתחדשות עירונית במתווה פינוי בינוי ברחוב אחלמה ,5 מבוקשת הריסת בניין קיים ובניית בניין חדש למגורים- סה"כ 193 יח"ד, שטחי מסחר ושטחים ציבוריים לטובת גני ילדים וחצרות. סה"כ 40 קומות מעל 8 קומות תת"ק.

בקשה להריסה, חפירה ודיפון, בתיק מס' -2025/424.1 נמצאת בהליך להוצאת היתר.

מסמכי התכנית :

- 28 -

במקום חלה תכנית 1197102 אשר תחילת תוקפה מתאריך .03/09/2024 התכנית כוללת תשריט, הוראות ונספחים .

פרסום

במסגרת הבקשה לא פורסמו ההקלות.

פירוט הבניה המוצעת:

חניון- קומות -8 – -2

מוצעות 7 קומות חניון תת קרקעי הכוללות מקו"ח, חדרי מדרגות, מעליות, חדרים טכניים ומחסנים.

קומה -1

מתוכנן שטח ציבורי עבור גני ילדים, חצר לשימוש גני הילדים, חדר דחסנים, חדרים טכניים, מבואות ומעליות.

כניסה לחניון: מרחוב האנפה בחזית הדרומית.

קומת כניסה- מפלס 0.00

במפלס זה מוצעת הכניסה לבניין מרחוב האחלמה, אל קומת המסחר.

הקומה כוללת מרחבים חדר עגלות, חדר אופניים, חדר גנרטור, מבואות, חדרי מדרגות, מעליות לובי כניסה, ויח"ד- דירה מס' .1 .

קומה 1

חלק מהקומה חלל כפול של הקומה התחתונה, מבואות, חדרי מדרגות, מעליות ושטח עיקרי "לרווחת הדיירים" .

קומות 2 והילך

בקומות אלו מוצעות יח"ד למגורים הכוללות מרחבים מוגנים, מרפסות, חדרי מדרגות, מבואות ומעליות.

- 29 -

קומת גג:

מוצעת יציאה מחדרי המדרגות לגג בטון שטוח, לרבות מאגרי מים וחדר משאבות- יש להציג ע"ג תכנית הגגות –שיפועים, וקולטי שמש.

בנוסף, יש להוסיף סימון חץ צפון ע"ג כלל התכניות.

ובתכנית הפיתוח יש להוסיף שמות רחובות הגובלים במתחם.

חניה

עפ"י סעיף .4.1.2 ג:

".1 תקן החניה יהיה 1:1 (מקום חניה לכל דירה) .

2. ניתן יהיה להתקין מעליות ומתקני חניה אוטומאטיים בהתאם לתקן הישראלי .

3. מיקום הכניסה לחניון ורמפות הכניסה יקבעו לעת מתן יתר הבניה

4. חניות אופניים יותקנו במחסני הדיירים הפרטיים או בהתאם לתוכנית תנועה שתאושר בשלב היתר

הבניה

5. יתאפשר חיבור לחניון בחלקות הסמוכות במידה ויוקם

6. חניות אורחים יקבלו מענה ברחוב האנפה"

מוצעות 7 קומות חניון תת קרקעי הכוללות מקו"ח, חדרי מדרגות, מחסנים, מבואות וחדרים טכניים.

הכניסה למתחם מקומה ,-1 בחזית הדרומית מרחוב האנפה.

התקבל אישור חניה מתאריך ,23/12/2025 לפיו:

"אין התנגדות לתוכנית

מוצע התחדשות עירונית רח' הענפה בשכונת גילה

לטובת 193 יח"ד חדשות, מסחר וגני ילדים מוצע 211 חניות חדשות לכלל השימושים ע"פ טבלת מאזן החניה בכפוף לאישור המחלקה לבקרת תכנון פיזי

תנאי לטופס -4 אישור רשות תמרור

נילי

- 30 -

23/12/2025"

מבדיקת הבקשה עולה כי מתוכננים 213 מקו"ח בעוד שעפ"י מחלקת הסדרי תנועה אושרו 211 מקו"ח-

לפיכך, יש להציג תכנון זהה לתכנון שאושר ע"י מחלקת הסדרי תנועה, לרבות מספור מקו"ח, הצגת חניות לאופנועים, אופניים, חניות נכים, ושיוך החניות לצורכי ציבור ולמסחר במלל.

בהתאם להוראות התכנית, תוכננו מקו"ח לאורחים ברחוב האנפה כנדרש .

סטייה ניכרת

בהתאם לסעיף 4.1.2 ד:

".1קוי הבניין המפורטים בתשריט לתכנית הינם מחייבים. צמצום השטח שבין גבול המגרש לבין קו הבניין הקדמי יחשב כסטיה ניכרת

2. סגירת מרפסות תחשב כסטיה ניכרת

3. מספר הקומות המירבי המופיע בנספח הבינוי הינו מחייב וכל סטיה ממנו יחשב כסטיה ניכרת

4. המיקום העקרוני של השימושים הציבוריים מחייב. שינוי במיקום זה יהווה סטיה ניכרת.

5. עקרונות הפיתוח מחייבים. סטיה מעקרונות אלו יחשב לסטיה ניכרת."

להלן פירוט לסעיפים הנ"ל:

1. קווי בניין- סטיה ניכרת

התקבל תיק מידע מס' 2024/7062.00 מיום 25/02/2025 לפיו:

"קווי הבניין מסומנים בצבע אדום,

קווי הבניין העיליים מסומנים בצבע בירוק"

יש לעדכן את הבקשה בהתאם (כמפורט בהרמוניקה)

בנוסף, עפ"י תשריט התכנית, קווי הבניין התת"ק חלים מרחוב האחלמה ומתחתיו (בהרמוניקה-קומת קרקע ומטה), ואילו קווי הבניין העיליים חלים מעל רחוב האחלמה (קומה 1 ומעלה)

- 31 -

מבדיקת הבקשה עולה כי קיימות חריגות מקווי הבניין, כמפורט להלן:

בקומה 1 קיימת חריגה מקווי הבניין בחזית הדרומית ( כמפורט בהרמוניקה b )

בקומות 1-2 קיימת חריגה מקו בניין בחזית הצפונית והמזרחית באזור המרפסת ואלמנט הקירוי.

לסיכום: יש לצמצם את הבינוי החורג ולוודא כי הבינוי המוצע עומד בקווי הבניין המאושרים, וכי כל חריגה מקווי הבניין מהווה סטייה ניכרת.

*יודגש כי תכנון קומה 1 בהתאם לנספח הבינוי, חתך 1-1 המציג חלל כפול וגובהו 6 מ' גובה.

2. סגירת מרפסות- סטיה ניכרת

מבדיקת הבקשה לא מתוכננות מרפסות סגורות.

3. מס' קומות- סטיה נכרת:

בהתאם לסעיף 4.1.2 א:

".1 לעת מתן היתר בנייה תותר תוספת של קומות תת קרקעיות לצרכי חנייה, אחסנה ושטחים טכניים, מעבר למפורט בתכנית זאת ללא צורך בהליך נוסף או הקלה. שטחי הבניה של קומות אלו יתוספו לשטחים המפורטים בטבלה 5 ויחשבו לחלק משטחי הבניה המותרים לפי תוכנית זו ללא צורך בהליכים נוספים או פרסום הקלה.

14. תותר הקמת קומות טכניות למגדל המגורים ללא צורך בהליך נוסף או הקלה. מיקום קומות אלו יקבע

לעת מתן היתר הבניה. שטח הקומות הטכניות יתווסף על השטחים המופיעים בטבלה 5 ללא צורך בהליכים נוספים או בהקלות."

עפ"י טבלת זכויות והוראות בניה-

מס' הקומות המותר מעל הכניסה הקובעת:

למגורים- 36 קומות.

בהערה לטבלה 5 ()4 " לא כולל חדר יציאה לגג המבנה. תותר תוספת של קומות טכניות במידת הצורך ללא

- 32 -

צורך בהליך נוסף, בהקלה או פרסום. הספירה מרחוב האחלמה"

למגורים, זכויות מותנות- 2 קומות.

בהערה לטבלה 5 ()9 "אם זכויות הבניה "המותנות" ימומשו יתווספו זכויות אלו על המופיע בטבלה"

מבדיקת הבקשה עולה כי מתוכננות ארבע קומות מעבר למותר בטבלה ,5 ככל ומתוכנן מימוש זכויות הבניה ה"מותנות", ניתן לאשר תוספת של שתי קומות מגורים נוספות, בכפוף להצגת הסכם נאמנות אשר יהווה כתנאי לקבלת היתר (כמפורט בסעיף הנחיות מיוחדות לזכויות מותנות) .

מס' הקומות המוצע מעל הכניסה הקובעת:

40 קומות, כאשר קומות 38-40 מוגדרות כקומות טכניות, אשר הקמתן מותרת לפי הוראות התכנית.

מס' הקומות המותר מתחת לכניסה הקובעת-

בהתאם לסעיף סטיה ניכרת:

"מספר הקומות המירבי המופיע בנספח הבינוי הינו מחייב.."

מבדיקת נספח הבינוי, מספר הקומות מתחת לפני הקרקע הינו 7 קומות.

מס' הקומות המוצע מתחת לכניסה הקובעת- 8 קומות – כנדרש וזאת בהתאם לסעיף 4.1.2א (.)1

3. המיקום העקרוני של השימושים הציבוריים מחייב - סטיה ניכרת:

עפ"י סעיף 4.1.2 א ()17

"בשטח המסומן בנספח הבינוי באות' a בצבע חום המצוי בקומת רחוב אנפה של הבניין והיקפו 260 -מ"ר (עיקרי + שירות) יותר שימוש לגני ילדים בלבד. בצמוד לשטח זה תתוכנן חצר בשטח של 350 מ"ר לשימוש גני הילדים .שטח זה מהווה הפרשה ציבורית אשר תירשם על שם הרשות המקומית, בהתאם לטבלת

- 33 -

ההקצאה והאיזון המצורפת לתכנית זו, ובהתאם להוראות סעיף 6.2 להלן." –

מבדיקת נספח הבינוי עולה כי במפלס רחוב האנפה מתוכנן שטח להפרשה ציבורית.

עפ"י הבקשה המוצעת, שטח זה מתוכנן ברחוב האנפה כנדרש ובהתאם למותר.

*שטחי הבניה יפורטו בהמשך בסעיף הרלוונטי.

".18 תנאי למתן היתר בניה יהיה רישום הערת הזהרה בלשכת רישום המקרקעין בדבר יעוד שטח בתחום בניין המגורים לצרכי ציבור, ובדבר הקצאת השטח הציבורי המבונה לטובת הרשות המקומית בהתאם לנספח האיחוד והחלוקה המצורף לתכנית זו. בקומת רחוב האנפה של הבניין (כמפורט בנספח הבינוי) לצרכי ציבור. להערה יתלווה שרטוט המציג את מיקום ההפרשה הציבורית המבונה" – יירשם כתנאי לקבלת היתר.

התקבל אישור מבני ציבור, לפיו:

"תנאים להיתר: תיקון הערות שנשלחו, עדכון נספח תנועה בהתאם לחניות שבהרמוניקה, הפקדת ערבות בהתאם לכתב התחייבות שיחתם" –

תנאי לקבלת היתר יהא אישור סופי של מבני ציבור.

4. עקרונות הפיתוח מחייבים -סטיה ניכרת

בהתאם לסעיף 4.1.2 א ()13

"מפלסי הפיתוח מנחים ותותר סטיה של עד 1 מטר מהם לעת מתן היתר הבניה ובלבד שהכניסות לשטחי המסחר יהיו ישירות מהמדרכה הסמוכה."

תוכנן כנדרש, בכפוף לאישור סופי של אדריכלית העיר.

גובה בניה:

עפ"י טבלת זכויות והוראות בניה:

הגובה המותר: 129 מ'.

- 34 -

בהערה לטבלה 5 (-)3 " מעל מפלס זה תותר הקמת מעקה גג בגובה תקני, יציאת מדרגות לגג המבנה ומתקנים טכניים אם ידרשו".

*הגובה המוצע: 119.61 מ'. כנדרש.

(גובה מעקה של גג המבנה- 130.31 מ'.)

*יודגש כי מפלס זה מהווה את מפלס הרצפה התחתון של קומת המגורים וכי מעליו מתוכננים מתקנים טכניים בהתאם למותר.

מס' יח"ד:

עפ"י טבלת זכויות והוראות בניה:

מס' יח"ד מותר למגורים: 165 יח"ד.

זכויות מותנות: 11 יח"ד.

סה"כ יח"ד בתכנית, בכפוף למימוש הזכויות המותנות:

165+11=176 יח"ד.

בהערה לטבלה 5 ()2 " %20 ( מיחידות הדיור יהיו בשטח של עד 55 מ"ר (כולל ממ"ד בהתאם לחוק המכר).

תותר תוספת של עד %10 יח"ד ללא תוספת שטחי בניה"

בהתאם לכך:

176*%10= 17.6 יח"ד

סה"כ מספר יח"ד מותר: 176+17=193 יח"ד.

עפ"י הבקשה המוצעת, מבוקש סה"כ 193 יח"ד, וניתן לאשר מס' זה בכפוף להצגת הסכם נאמנות.

לצורך בחינה סופית, יש לציין את מס' הדירות ע"ג התכניות בהרמוניקה וכן, להציג תמהיל יח"ד המוכיח

- 35 -

עמידה בדרישה כי %20 מיח"ד יהיו בשטח של עד 55 מ"ר.

בנוסף, יש להציג ריהוט בסיסי בכל התכניות המוצעות.

כמו כן, בהתאם לסעיף 4.1.2א ()15

" תותר הכללת דיורית כהגדרתה בתכנית זו עבור עד %20 ממספר יחידות הדיור בתכנית .הדיורית תיכלל בהיתר הבניה המקורי של יחידת הדיור ".

לפיכך, יש להבהיר האם הבקשה כוללת דיוריות ולהציג תמהיל דירות מלא הכולל פירוט סוגי יחידות הדיור, שטחן, מספרן, לרבות סימונן בתכניות, והוכחה לעמידה במגבלה של %20 מכלל יחידות הדיור.

שטחי בניה:

עפ"י טבלת זכויות והוראות בניה:

מעל הכניסה הקובעת

שטח עיקרי מותר

מגורים – 16250 מ"ר.

זכויות מותנות למגורים - 1023 מ"ר.

סה"כ: 17,273 מ"ר למגורים.

*בהערה לטבלה 5 ()8 " זכ ויות הבנייה בשורה זו הן "זכויות מותנות" שהקמת תהיה מותנית בהקמת קרן תחזוקה, ומימושן יהיה בכפוף להנחיות המיוחדות המפורטות בסעיף 6.1 להוראות התכנית "

מועדון דיירים - 200 מ"ר.

*בהערה לטבלה 5 ()8 " מיקומו המדויק של מועדון הדיירים יקבע לעת מתן היתר הבניה ויותר ניוד השטח אל מתחת לכניסה הקובעת . "

- 36 -

מסחר - 400 מ"ר.

שטח מרפסות (בנוסף לשטח העיקרי)

למגורים - 2268 מ"ר.

זכויות מותנות- 132 מ"ר.

*בהערה לטבלה 5 ()6 " יותרו מרפסות הגדולות מ-14 מ"ר על מנת לאפשר מרפסות סוכה וכל עוד תהיינה אלה מוסתרות במעטפת אחידה "

שטח שירות מותר

מגורים - 7430 מ"ר.

זכויות מותנות - 450 מ"ר.

מתחת לכניסה הקובעת

שטח עיקרי מותר

מבנים ומוסדות ציבור - 280 מ"ר.

שטח שירות מותר

מגורים – 10140 מ"ר.

*בהערה לטבלה 5 ()1 " תותר תוספת שטחי שירות תת קרקעיים ללא צורך בהליך נוסף\ בהקלה או פרסום "

- 37 -

מבנים ומוסדות ציבור - 60 מ"ר.

*בהערה לטבלה 5 ()7 " יותר ניוד משירות לעיקרי ולהפך שטחי חצרות מקורות יתווספו על המופיע בטבלה "

עפ"י הבקשה המוצעת:

מעל הכניסה הקובעת

שטח עיקרי מוצע-

מגורים – 17,058.09 מ"ר. (כולל שטח עיקרי למרחבים מוגנים ומועדון דיירים)

*יש לחשב את שטחי היציאה למרפסות כשטח עיקרי (כפי שסומן בהרמוניקה)

יתרת שטחים לניצול - 241.91 מ"ר ()17273-17058.09 מועדון דיירים - לצורך הוכחת עמידה בזכויות הבניה, יש להציג טבלה מפורטת הכוללת השוואה בין השטחים המותרים עפ"י התב"ע בין השטחים המוצעים בבקשה.

בנוסף, בהתאם להערה לטבלה 5 ()8 " מיקומו המדויק של מועדון הדיירים יקבע לעת מתן היתר הבניה ויותר ניוד השטח אל מתחת לכניסה הקובעת . " – יש לציין במלל ע"ג ההרמוניקה את מיקומו המוצע של מועדון הדיירים.

מסחר - 399.80 מ"ר. (מותר )400

שטח מרפסות- לא ניתן בשלב זה לבחון את שטחי המרפסות, מאחר ולא חושבו כנדרש.

לצורך בחינה סופית, יש לחשב את כלל המרפסות המקורות כשטח עיקרי (קוד כחול).

שטח שירות מוצע

- 38 -

מגורים - *8951.39 מ"ר. (מותר )7880

מדובר בחריגה של 1071.39 מ"ר.

*יודגש כי שטחי השירות כוללים ייעודים ושימושים נוספים, לפיכך יש להציג טבלה המפרטת את השטחים לפי השימושים השונים לבחינה סופית.

בהתאם להוראות לטבלה 5 (ו) – " ו. שטחי השירות מחושבים לפי פתרון של ממ"דים. יותר ניוד שטחים בין שירות לעיקרי ולהיפך בהתאם לפתרון המיגון הסופי ובהתאם למספר יח"ד הסופי שיוגש לעת מתן היתר בנייה ."

מאחר ונותרו שטחים עיקריים לניצול (בסך 241.91 מ"ר) ניתן לאפשר ניוד חלקי של השטחים.

עם זאת, לאחר הניוד נותרת חריגה בשטחי השירות:

1071.39-241.91= 829.48 מ"ר בחריגה .

לפיכך, יש לצמצם את שטחי השירות למותר.

מתחת לכניסה הקובעת

שטח עיקרי מוצע

מבנים ומוסדות ציבור - 316.44 מ"ר. (מותר )280

מדובר בחריגה של 36.44 מ"ר.

בהערה לטבלה 5 ()7 – " ()7 יותר ניוד משירות לעיקרי ולהפך שטחי חצרות מקורות יתווספו על המופיע בטבלה ."

בהתייחס לשטחיפ הציבוריים ולניוד האפשרי בין שטחי שירות לעיקרי בהתאם להוראות התכנית, לא ניתן בשלב זה לאשר את היקף השטח העיקרי המוצע.

לפיכך, יש להציג טבלת זכויות הכוללת פירוט של סך שטחי העקרי והשירות המאושרים למוסדות ציבור בתכנית, היקף השטחים שנוצלו בפועל, פירוט ניוד שבוצע בין שירות לעיקרי ככל ובוצע.

רק לאחר הצגת נתונים אלו ניתן יהיה לוודא כי לא קיימת חריגה בזכויות הבנייה.

- 39 -

שטח שירות מוצע

שטח שירות מוצע- 11950.84 מ"ר.

מדובר בחריגה של 1750.84 מ"ר.

*בהערה לטבלה 5 ()1 " תותר תוספת שטחי שירות תת קרקעיים ללא צורך בהליך נוסף\ בהקלה או פרסום "

כמו כן, בהתאם לסעיף הוראות בניה 4.1.2 א .1 :

" לעת מתן היתר בנייה תותר תוספת של קומות תת קרקעיות לצרכי חנייה, אחסנה ושטחים טכניים, מעבר למפורט בתכנית זאת ללא צורך בהליך נוסף או הקלה. שטחי הבניה של קומות אלו יתוספו לשטחים המפורטים בטבלה 5 ויחשבו לחלק משטחי הבניה המותרים לפי תוכנית זו ללא צורך בהליכים נוספים או פרסום הקלה ."

שטחי השירות כוללים קומות חניה תת"ק, חדרים טכניים (חשמל, מים וכו'..), מחסנים ושטחי שירות נלווים נוספים הנדרשים לצורך תפקוד הבניין ועמידה בדרישות תכנוניות.

השטחים מוצעים בהתאם להוראות התכנית, המאפשרת תוספת שטחי שירות תת קרקעיים.

לסיכום

לצורך הוכחת עמידה בזכויות הבניה, יש להציג טבלה מפורטת הכוללת השוואה בין השטחים המותרים עפ"י התב"ע לבין השטחים המוצעים בבקשה, לרבות התייחסות לכלל השימושים המפורטים בטבלה 5 והוספת עמודה של הערות ככל ונדרש.

הערות שטחים בהרמוניקה לתיקון-

מבדיקת התכניות עולה כי בכל התכניות חושבו שטחי המעבר כמעברים ציבוריים.

יודגש כי שטחי מעבר ציבוריים יכללו רק בסמיכות לשטח הציבורי המתוכנן ולא בקומות בהן לא מתוכנן שטח הציבורי – יש לבדוק ולחשב בהתאם.

בחלק מהתכניות קיימת סטייה של הרובוט- יש לתקן בהתאם.

- 40 -

יש לחשב את שטחי היציאה למרפסות כשטח עיקרי למגורים (קוד כתום).

קומה 1 – נדרש ביצוע חישוב שטחים מחדש בהתאם להערות בהרמוניקה יתר הערות וההתייחסויות לחישובי השטחים כמפורט בהרמוניקה a לא ניתן להשלים את בחינת השטחים עד לקבלת תיקון מלא של חישובי השטחים.

שטח ציבורי- סטיה ניכרת

בהתאם לסעיף 4.1.2 א. ()17 :

" בשטח המסומן בנספח הבינוי באות a ' בצבע חום המצוי בקומת רחוב אנפה של הבניין והיקפו - 260 מ"ר (עיקרי + שירות) יותר שימוש לגני ילדים בלבד. בצמוד לשטח זה תתוכנן חצר בשטח של 350 מ"ר לשימוש גני הילדים . שטח זה מהווה הפרשה ציבורית אשר תירשם על שם הרשות המקומית, בהתאם לטבלת ההקצאה והאיזון המצורפת לתכנית זו, ובהתאם להוראות סעיף 6.2 להלן .

הוראה זו הינה מחייבת וכל סטייה משימוש זה תהא סטייה ניכרת. יותר שינוי של הגיאומטריה הסופית ומיקומם של שטחים אלה בתיאום מול מהנדס העיר או מי מטעמו ובלבד שהשטח הכולל לא יפחת . "

*בהתאם לטבלה ,5 הוקצו לשטח זה זכויות בניה בהיקף של 280 מ"ר שטח עיקרי ו60 מ"ר שטחי שירות.

בבדיקת הבקשה עולה כי מוצע שטח עיקרי בהיקף של 316.44 מ"ר וחצר לשימוש גני הילדים בהיקף של 350.27 מ"ר.

מיקום גני הילדים בקומה -1 בהתאם לנספח הבינוי.

התייחסות לשטחי הבנייה כמפורט לעיל בסעיף שטחי בנייה.

התקבל אישור מבני ציבור מיום ,17/02/2026 לפיו :

" תנאים להיתר: תיקון הערות שנשלחו, עדכון נספח תנועה בהתאם לחניות שבהרמוניקה, הפקדת ערבות בהתאם לכתב התחייבות שיחתם "

- 41 -

מחסנים:

בקומות --8-1 מוצעות יחידות אחסנה.

גובה המחסנים המוצעים: 3.10 מ'.

*יש לתכנן את גובה המחסנים בהתאם למותר- 2.20 מ'.

** יש למספר את המחסנים ולשייך כל מחסן לדירה.

ניהול מי נגר

עפ"י סעיף 4.1.2 (ו):

" .1 תותר הקמת מרתף חניה בתכסית של %100 משטח הקרקע .

2. תנאי למתן היתר בנייה יהיה הצגת תכנית הנדסית המציגה את האמצעים לאיסוף מי הנגר והחדרתם

לתת-הקרקע ו/או השהייתם בנפח מתאים בתחום התכנית בליווי נספח הידרולוגי להנחת דעת המחלקה לאיכות הסביבה ואגף שפ"ע. יותרו פתרונות באמצעים מכאניים " - התקבלו אישורים מאגף שפ"ע ואיכות הסביבה (כמפורט מטה).

הנחיות מיוחדות לזכויות "מותנות" למגורים

בהתאם לסעיף: 6.1

" .1 :מימוש זכויות הבניה ה"מותנות" המופיעות בטבלה ,5 נתון לבחירת מגיש הבקשה להיתר ומימושן אינו מחייב

2. ככל שהבקשה להיתר תכלול את הזכויות ה"מותנות", בנייתן תבוצע בהינף אחד יחד עם יתר הזכויות

ה"מוקנות" בתכנית.

3. ככל שהבקשה להיתר לא תכלול את הזכויות ה"מותנות", יפקע תוקפן של זכויות אלה ולא ניתן יהיה

לממשן בשלב מאוחר יותר

4. לא יותר ניוד זכויות הבניה ה"מותנות" למגורים לשימושים אחרים

5. תנאי בהליך הרישוי לזכויות הבנייה "המותנות" למגורים יהיה הצגת הסכם נאמנות ,שמטרתה תחזוקה

ארוכת טווח של המבנה, המבטיח העברת סכומי כסף לנציגות הבית המשותף מתוך קרן התחזוקה, מעת לעת במהלך חיי המבנה, לצורך ביצוע פעולות תחזוקה נדרשות

6. שיעור הכספים שיופקד בקרן התחזוקה יהיה 8,009,206 ש"ח סה"כ. תנאי בהליך הרישוי יהיה קביעת

שיעור הכספים האמור בהסכם הנאמנות

7. תנאי לתעודת גמר בהליך רישוי הכולל זכויות בניה "מותנות" למגורים יהיה הצגת אישור מהנאמן על כך

- 42 -

שקיבל שליטה בכספי הנאמנות

יש להציג הסכם נאמנות כתנאי לקבלת היתר.

חלוקה/ רישום

עפ"י סעיף: 6.2

"בעת רישום הבית המשותף, תיוחד הבעלות של הרשות המקומית לשטח המסומן בנספח הבינוי באות a בצבע חום המצוי בקומת האנפה של הבניין והיקפו 260 מ''ר, ואשר בו מותר שימוש לגני ילדים בלבד. זאת בהתאם להוראות סעיף .4.1.2א.."

שלביות ביצוע

עפ"י סעיף 7.1 :

שלב מס': 1 היתר בניה- הבניה תבוצע בהינף אחד, למעט אפשרות לביצוע היתר חפירה מקדים

שלב מס': 2 היתר בניה ראשון- הגשה תכנית פיתוח לשטחים הצבורים שבתחום התכנית

שלב מס': 3 תנאי לאכלוס- בצוע שטחים מבונים ברמת מעטפת וביצוע שטחים ציבורים לשביעת מהנדס

העיר ובכפוף.

נראה כי מלוא זכויות הבניה נוצלו במסגרת הבקשה, ולכן אין מניעה לאשר את שלביות הביצוע.

יודגש כי קיים תיק להריסה, חפירה ודיפון המצוי בהליך רישוי ( )2025/424.01 בעלויות

המבקשים- "עומר תנופה בע"מ"

התקבלה הצהרה חתומה ע"י עורך דין רועי אלקלעי, כי כלל בעלי הזכויות במתחם חתמו לקידום הפרויקט.

אישורים שהתקבלו:

- 43 -

איכות הסביבה

התקבל אישור מיום ,21/04/2026 לפיו:

"בוחן איכות הסביבה

תנאי לאחר וועדה:

קרינה -נושא הקרינה מאושר אך ורק ע"פ האישור העקרוני שנשלח מחח"י ודוח הקרינה שנבדק ע"י אלכס גרצמן. עקב המלחמה ניתנה אפשרות הגשת אישור חח"י לאחר וועדה.

יש להגיש הרמוניקה חתומה ע"י חח"י עבור תכנון חדר השנאים בקומה -.2 לאחר וועדה, יש להגיש לבדיקת המחלקה הרמוניקה חתומה ע"י חברת חשמל עבור תכנון זה בלבד.

התיק נבדק ע"י ההרמוניקה שהוגשה בארכיב איכות הסביבה מתאריך .25/03/2026 בהרמוניקה שנבדקה התכנון השתנה ומרחקי חדר הטרפו וגני ילדים במרחקים תקינים - נבדק ע"י אלכס גרצמן.

בנוסף, פירי האוורור מוטמעים.

בניה ירוקה –מצורף אישור מעבדה מוסמכת לשלב מקדמי על סך 70 נקודות.

גנרטור -מתוכנן חדר גנרטור במפלס הקרקע הכולל מאצירה תקנית ומיכלי דלק, פליטת האגזוז לגג הגבוה ביותר במבנה.

מצורפת תכנית מפורטת כולל חתך המציג את פליטת האגזוז לגג.

מסחר -מתוכננים שטחי מסחר במפלס הקרקע - מוצגת תכנית מסחר הכוללת תכנון מנדפים העולים לגג המבנה ומיקום מפריד שומנים במפלס -.1

אקוסטיקה וקרינה

.1אני מאשר את חו"ד האקוסטית ובסייגים הבאים:

א .מאחר ובחו"ד חישוב עוצמות רעש בשלבי חפירה ודיפון לקוי, אנו דורשים תנאים הבאים : גובה גדר סביב כל האתר 4 מטר, גדר מפאנלים אקוסטיים עם כושר הפחתה 20 ,db תותר עבודה רק של מיקרופיילר אחד ועד 3 שעות במצטבר במהלך היום.

ב .ככל שיתקבלו תלונות על רעש , המדד הקובע יהיה לפי תקנות למניעת מפגעים (רעש בלתי סביר), התש"ן – ,1990 בתוספת של 20 (db)aבמרחק של 1 מ'''' מחוץ לחלון הפונה לאתר הבניה, בהתאם להנחיות המעודכנות של המשרד להגנת הסביבה.

ג .במידה ותתגלה חריגה מהוראות התקנות כאמור בסעיף א'''' לעיל על היזם יהיה לייצר פתרונות אקוסטיים באופן המאפשר עמידה בהוראות התקנות.

2. .2יש להכניס את חו"ד כחלק ממסמכי ההיתר.

3. .3יישום המלצות היועץ מהווה תנאי לקבלת ההיתר.

3. .4תכנית שנאים מאושרת בכפוף לתנאי היתר סוג .130

מאשר בהיבט האקוסטי

תעשיות איוורור וחומ"ס

אסבסט -הוצג סקר אסבסט חתום ע"י סוקר אסבסט מוסמך המעיד על קיום אסבסט במבנה. פירוק האסבסט ופינויו יבוצע ע"י קבלן בעל רישיון לעסוק באסבסט ובהתאם לדרישות עבודות אסבסט ולפני ביצוע עבודות ההריסה, הכל לפי דרישות חוק האסבסט. תנאי לתחילת עבודות (טופס )2 - הצגת היתר המשרד להגנת הסביבה לביצוע עבודות פירוק ופינוי אסבסט. תנאי לטופס 4 - הצגת הדוח המסכם שהוגש לאגף אסבסט ותעודות הטמנת אסבסט.

- 44 -

מיקרואקלים -דוח מיקרואקלים נערך לפי הנחיות הרשות. לא נמצאו מטרדי רוח בסביבת התכנית.

האלמנטים האדריכליים ששולבו במודל מהווים אלמנטים למיתון רוח . תכנית אלמנטים למיתון רוח מתאריך 15/3/26 מאושרת ומהווה תנאי בהיתר. קיומם של האלמנטים הללו הוא תנאי לקבלת טופס .4 איוורור חניון -בתכנון 7 קומות מרתף. כניסה ממפלס מינוס .1 כניסות אוויר צח לקומות החניון מתבצעות מ- 4 מוקדים. פירים 2 ו- 4 הם סבכות דריכה במפלס הפיתוח בשטח 5 מ"ר המובילות לפירים היורדים אל קומות החניון. פיר 1 בפינה הצפון-מערבית - גריל רפפה בשטח 5 מ"ר חזית מערבית המקושר אל פיר בשטח 3.5 מ"ר היורד אל קומות החניון. פיר 3 בפינה הדרום-מערבית - גריל רפפה בשטח 5 מ"ר הקבוע בדופן דרומית המקושר אל פיר בשטח 3 מ"ר היורד אל קומות החניון. הפירים הודגמו בתכניות ובהדמיות. שחרור עשן מבוצע באמצעות פיר העולה לגג המבנה (יניקות בחניון משני מוקדים). הודגם בתכנית גגות ובחתך.

התכנון הוטמע בהרמוניקה שהוגשה לרשות בתאריך .xxx מאושר ופרטיו מהווים תנאי בהיתר.

חוות דעת סביבתית -בשל קרבת העבודות למגורים קיימים ממערב (2 מטר בלבד) גובה הגדר ההקפית תהיה 4מטר חלקה. תותקן מערכת הרטבה משולבת בקצה העליון של הגדר הפונה לאתר. המערכת תהיה מחוברת למקור מים קבוע. הפעלת ההמטרה תעשה בכל זמן העבודות. עבודות כלונסאות יבוצעו בהרטבה רציפה או באמצעות חצאית מניעת אבק ופיזור רסס. יש לשמור על ניקיון המרחב הציבורי בכל עת.

תנאים שיירשמו בהיתר

העבודה תתבצע בהתאם להיתר לעבודות אסבסט מאת ממונה האסבסט במשרד להגנת הסביבה.

תנאים לטופס 4

מיקום פתחי אוורור מאולץ של החניון בהתאם לתכנון שאושר על ידי המחלקה הצגת אישורו של יועץ בנייה ירוקה של הפרויקט שכל המלצותיו בחוות הדעת בוצעו בפועל הצגת אישור יועץ מיזוג אוויר של הפרויקט שכל המלצות המחלקה על מערכות אוורור חניון תת קרקעי בוצעו בפועל

הצגת אישור יועץ קרינה של הפרויקט שכל המלצותיו בחות הדעת בוצעו בפועל ועוד הוכחות באמצעות מדידות בשטח

הצגת אישור מכון ההתעדה לשלב ב'' לעמידת המבנה לתקן 5281 יש לבצע סיור בשטח עם נציג המחלקה לאיכות הסביבה.

מיקום מנדף לגג המבנה + אישור יועץ לתכנון מפריד שומנים ומנדף ביצוע מדידות קרינה שמוכיחות עמידה בדרישות התקנות הצגת אישור על ביצוע מיגוני קרינה בהתאם לדוח חיזוי קרינה הצגת אישור יועץ אקוסטי בפרויקט שהמלצותיו בחו"ד בוצעו בפועל ביצוע מדידות רעש שמוכיחות עמידה בדרישות התקנות גנרטור-מיקום מאצרה לדלק תקנית

גנרטור- מיקום פתח אגזוז גנרטור בהתאם לתכנון שאושר לא פחות מ1 מטר אישור יועץ חשמל שהגנרטור בפרוייקט הוא בהתאם לתכנון שאושר ע"י הרשות

- 45 -

תנאים מיוחדים

תנאים לטופס 4

תנאי לטופס 4 - הצגת הדוח המסכם שהוגש לאגף אסבסט ותעודות הטמנת אסבסט.

תנאי לטופס 4 - קבלת אישור אדריכל לגבי יישום הפתרונות למיתון הרוח לפי התכנון שאושר ע"י הרשות והצגתן בסיור בשטח.

תנאים לטופס 2

תנאי לתחילת עבודות (טופס )2 - הצגת היתר המשרד להגנת הסביבה לביצוע עבודות פירוק ופינוי אסבסט תנאי לתחילת עבודות - הקמת הגדר ההקפית בגובה 4 מטר סביב האתר משולבת במערכת המטרה המחוברת למקור מים קבוע."

אגף שפ"ע

התקבל אישור מתאריך ,20/04/2026 לפיו:

"סקר העצים אושר.

תנאים להיתר:

הגשת ערבות בנקאית בסך 16,471 ₪ עבור שימור העצים.

הגשת ערבות בנקאית נוספת בסך 3,059 ₪ עבור פיצוי נופי.

הגשת תכנית נטיעות לשלמה דניאל.

ניתן אישור של מחלקת אחזקת כבישים ומדרכות ותוייק לארכיב.

תנאי להיתר בניה – להציג ולאשר מול שפע כבישים ומדרכות את המעבר הציבורי כולל חוברת פרטים מליאה - המשך טיפול מולם".

חוו"ד אגף תברואה

התקבל אישור מיום ,22/12/2025 לפיו:

"בניין של 40 קומות

190יח"ד, מסחר וגן ילדים

.1דחסנית 10 קו"ב עבור המגורים

דחסנית 23 קו"ב עבור המסחר והגן ילדים

כתנאי לקבלת היתר יש להביא אישור של חברת ניהול לתפעול הדחסנית

- 46 -

אישור מהנדס תנועה "

חוו"ד אדריכלית העיר

התקבל אישור מיום 12/02/2026 לפיו:

לאשר את הבקשה לדיון בוועדה המקומ הבקשה בגרסתה הנוכחית מומלצת לדיון בתנאים הבאים:

תנאים להוצאת היתר בניה

אישור אדריכלית העיר להופעת החזית המסחרית ולאפיונה לרבות מיקום חדר טרפו .

אישור אדריכלית העיר לעיצוב אדריכלי ופיתוח נופי .

הערות תכנוניות

פתח הכנסת ציוד לחדר טרפו ממוקם מתחת לפרגולה באלמנט קירוי קבוע יש לוודא ולאשר מול חברת החשמל כי שלביות הביצוע מאפשרת את הכנסת הטרפו טרם התקנת קירוי קבוע מעליו .

יש להשלים תיאום תכנון נופי בחזית המסחרית. יש להציג פיתרון לכניסות למסחר באופן שמלווה את הרחוב בשיפוע, ללא מדרגות נעלמות .

יש להשלים תיאום תכנון נופי במדרגות העולות בייעוד שביל .

על הבקשה לכלול את המדרגות הקיימות אשר יסומנו להריסה ויוצג תכנון המדרגות החדשות. כמו כן, נדרש פירוט אודות הגדר הבנויה הפונה אל החזית המערבית של המבנה .

ככלל, יש להשלים פריסת גדרות סביב לחלקה, לאישור אדריכלית העיר, בהתאם להנחיות מרחביות .

יש להציג תוכנית פיתוח מפורטת בקנה מידה 1:100 כולל את סימוני הפתחים והכניסות למבנה במפלסים השונים (גם בכניסה מרחוב האנפה) .

יש להבהיר את תפקוד השטח הפנימי שבכניסה לגני הילדים. האם השטח בשימוש גן הילדים או מאפשר מעבר זרים. יש לתאם את גודל הפתחים ואמצעי הסגירה בפתחים השונים. (אם הרחבה היא לשימוש פנימי של הגן כפטיו מקורה, יש להראות סגירה בשערים וחסימת מעבר זרים). באופן זה יש להתיחס לגודל הפתח בחזית באלמנט הרפפה .

יש לאשר עם את התכנון הנ"ל בגני הילדים עם מח' מבני ציבור – אדר' ענת קליינמן .

יש להבהיר בתכנית מה השימוש בשטח זה במפלס .+3.23 (מבואה/שטח לדיירים?)

יש לבחון היתכנות ולהציג בפרט קצה פינה כמסומן :

מפגש עם הקרקע/פיתוח

יש להתייחס לחיבור מערכות עירוניות והשקתן לרחוב. מיקום גמל מים לא ברור. יש להראות מיקום גמל מים, באופן שהעמדתו לא פונה ישירות לרחוב, ומשולב בפריסות הגדר הפנימיות והחיצוניות .

פינוי אשפה בדחסניות- יש לוודא כי לא נדרש שטח לפינוי זמני בעגלות .

כמו כן יש להבהיר מה פיתרון פינוי האשפה של גני הילדים .

- 47 -

מיקום העמודים בכניסה למבואת מגורים מרחוב האחלמה ממוקמים במרווח קטן מאוד מהקיר, יש לבחון האם ניתן להצמיד לקיר / לבלוע בתוך הקיר את העמוד .

יש לתאם ולהציג תכנון נופי לגינון המשותף לאזור הכניסה למגורים (ערוגות ושתילות) .

הוראות כלליות לעניין הפיתוח :

פרטי חזית

יש לציין חומרי גמר וסוג סיתות אבן ע"ג שרטוט חזיתות המבנה והגדרות בחלקה .

יש להציג פרט חזית עקרוני לעניין האלמנטים המיוחדים בפרויקט: חלונות, קצה מרפסות, פרט חזית טיפוסית עם חלון, פרט חזית במסתור לציוד/מערכות טכניות, לאורך החזית ובגגות, וקיר רפפה בחזית גנ"י.

הפרטים העקרוניים ו"קטע חזית מוגדלת" ישולבו בהרמוניקה .

תנאי להיתר בניה יהא אישור סופי של אדריכל העיר לתוכניות הבניין לרבות פרטי בניין, חומרי גמר, גוונים ועיצוב החזיתות .

יש להציג את פרט הרפפה בקומת הקרקע בגני ילדים המופיע בהדמיות, אך אינו מופיע בחזיתות. יש לשקול הגדלת פתחי האור של גני הילדים בחזית הדרומית. כמו כן על מנת שפני החזית יתקבלו בקו בנין ,0 יש לשקע את קיר המבנה בחזית הדרומית ומעליו יותקן אלמנט הרפפה. יש להציג את פרט החזית הכפולה בתכנית ובפריסה/חתך לאישור אדריכלית העיר .

יש לתכנן פתרון למסתורי כביסה ומזגנים מוצעים בהתאם למופיע בהנחיות המרחביות .

גג המבנה

הוראות כלליות

יש לפרט מתקנים טכניים מוצעים, ואופן הסתרתם באמצעות מעקה אינטגרלי או אחר בהתאם למופיע בהנחיות המרחביות

חומרים

הוראות כלליות :

קירותיהם החיצוניים ועמודיהם של הבניינים יצופו אבן טבעית מרובעת ומסותת בעיבוד תלטיש, מסמסם או טובזה, בנויה בשורות אופקיות. כיחול המשקים בין האבנים יהיה בהיר מגוון האבן או בגוון האבן .

ככל שבפרויקט ישנם פרטי מעקות ייחודיים למרפסות יש להציגם ולתארם בבחינת חומרים וגוונים .

יש להציג פרטים אדריכליים טיפוסיים, מקטע חזית מוגדלת טיפוסית .

זכוכית

הוראות כלליות :

יש לפרט מאפיינים ולעמוד בעקרונות כדלהלן :

מעבר אור (-)tl מינימום %,50 רפלקטיביות (-)rle מקסימום %,20 מעבר אנרגיה/חום (-)te מקסימום %25 גוון זכוכית ניטרלי ככל האפשר (על בסיס אפור), בהתאמה/השתלבות לגווני רכיבי החזית האטומים

- 48 -

ניתן לשלב הדפסים קרמיים/פוטווולטאים/אחר על משטחי זכוכית לטובת הפחתת אור ואנרגיה. ככל שמשולבים הדפסים שכאלה יש למקמם מעל גובה עין של המשתמשים בכל קומה .

אלומיניום/פרזול

הוראות כלליות :

גימור וצבע / מספר קטלוגי לאישור אדריכלית העיר .

יש להציג פרטים עקרוניים .

הערות טכניות/גרפיות/אחרות

יש לסמן מבנים שכנים וגובהם בכל היטלי התוכנית, יש לתאר גרפית את היחס לחלקות שכנות יש לסמן באופן ברור את קו החתך בחזיתות ובחתכים .

יש להוסיף לפחות 2 חתכים נוספים עקרוניים .

יש להציג בתכנית הפיתוח סימוני הריסה .

יש להטמיע בהרמוניקה הדמיות מ-3 כיוונים הכוללים את הסביבה המיידית .

הערות למח' רישוי

המבנה בשימוש מגורים, מסחר ומבנה ציבור. האחרונים לא מופיעים בתיאור הבקשה .

תנאים שייקבעו בהיתר הבניה

תנאי לתחילת עבודות בינוי יהא אישור סופי של אדריכלית העיר לתוכניות הבניין לרבות פרטי בניין, חומרי גמר, גוונים ועיצוב החזיתות .

יש לקבל את אישור אדריכלית העיר לתוכניות הפיתוח של המרחב הציבורי בתכנית .

טרם הזמנת חומרי חיפוי החזית יש לקבל אישור אדריכלית העיר לדוגמא ()mockup שתבוצע בשטח בגודל של לפחות 40 מ"ר, כולל דוגמת אבן, דוגמת זכוכית, גוון מסגרות (פתחים, מעקות וכו'

תנאים לאכלוס/טופס 4

אישור אדריכל העיר לכל רכיבי השילוט והתאורה על חזיתות המבנים ו/או בפיתוח .

מסמך זה אינו מהווה אישור סופי .

ככל שיבוצעו שינויים תכנוניים משמעותיים ביחס לגרסה המאושרת בחוות דעת זו -

יש לחזור ולקבל אישור אדריכל העיר לשינויים .

מחלקת הסדרי תנועה:

התקבל אישור חניה מתאריך 23/12/25 , לפיו:

- 49 -

אין התנגדות לתוכנית

מוצע התחדשות עירונית רח' הענפה בשכונת גילה

תנאי לטופס -4 אישור רשות תמרור

נילי

23/12/2025

מחלקת דרכים:

התקבל אישור מחלקת דרכים מיום 15/01/2026 לפיו:

" תיק להיתר חפירה ובינוי 2025/0424.00 במסגרת התחדשות עירונית.

משוחרר לדיון בועדה בלבד.

מבחינת חפירה – יש להעביר אלינו את 4 המסמכים עבור חפירה, דיפון וביצוע עוגנים זמניים: .1 אישור יועץ קרקע לעניין יציבות כביש ותשתיות סמוכות בזכות הדרך. .2 אישור מהנדס לעניין יציבות כביש ותשתיות סמוכות בזכות הדרך. .3 כתב התחייבות לביצוע עוגנים זמניים. מצ"ב נוסח. יש להדפיס ולמלא ידני ואז לסרוק ולהחזיר אליי. .4 ערבות בנקאית לביצוע עוגנים זמניים לתקופה של שנה, מוגשת בצמוד לכתב התחייבות בסעיף הקודם. מבחינה בינוי – .1 קיים קו ירוק של הרק"ל. יש להעביר אלינו אישור תיאום מול צחי ויטלזון. .2 תוואי שביל אופניים ברח' האחלמה. יש להעביר אלינו אישור תיאום מול סטיב קולקר לגבי תיק ת"ת .813057.00 .3 2 חזיתות קיימות ברח' אחלמה ורח' האנפה. מה בתחום הביצוע של הפרוייקט? תכנון של צתא"ל יש לסמן במונוכרום בלבד. יש להעביר תכנית תנועה מאושרת בתושי"ה ותנוחה ב dwfx על סמך תנועה מאושרת. בתנוחה יש לסמן גבולות ביצוע ושטחי ביצוע במדרכה ובכביש, פירוקים בצהוב, צירים ונק' וקווי גובה מתוכננים. להעביר חתכים לאורך ולרוחב ב .dwfx דו"ח תכן למבנה הכביש + פרט מבנה תכן הכביש חתום ע"י יועץ הקרקע מחבר הדו"ח. .4 צויין שקיים הסכם פיתוח. מה מספרו? השביל הסמוך שייך לתב"ע של המגרש ובאחריות היזם לכלול אותו בתכנית. הוא לא מופיע בהרמוניקה. יש לסמן בתכנית מבחינת ביצוע את ההשפעה בשביל המעבר להולכי רגל. תנאים לטופס 4 –

ביצוע לפי תכנון פיזי סופי מאושר במח' דרכים ושיחזור חלקה סמוכה לקדמותה לפי הנחיות אגף תושי"ה מח' דרכים ביצוע ואגף שפ"ע מח' אחזקה "

מחלקת המאור באגף שפ"ע

התקבל אישור מיום ,01/01/2026 לפיו:

" מאושר לוועדה תנאי להיתר תוכנית מאור חתומה"

מבני ציבור

התקבל אישור מיום 17/02/2026 .

- 50 -

מידע קודם

מתאריך

בדיקת המלצה 10/08/2026

תכנונית : לאשר

את הבקשה

מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים כמפורט בכפוף לשינויים

בתיאור הבקשה.

ובתנאים

כמו כן, יש לבצע תיקונים בהתאם לתכניות b+a

חוות דעת תכנונית 09/08/2026

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

1197102

תחילת תוקף:

21/09/2024

ייעוד הקרקע:

בקשה להריסה, חפירה ודיפון, בתיק מס' -2025/424.1 נמצאת בהליך להוצאת היתר.

מסמכי התכנית :

במקום חלה תכנית 1197102 אשר תחילת תוקפה מתאריך .03/09/2024

התכנית כוללת תשריט, הוראות ונספחים .

פרסום

במסגרת הבקשה לא פורסמו ההקלות.

- 51 -

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התכנית ולנספחיה.

אין מניעה לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים כמפורט בתיאור הבקשה

יש לתקן תוכניות בהתאם לתכניות a + b

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

2 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 3 תשלום אגרת בניה

4 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

5 תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר 6 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 7 אישור פיקוד העורף הג"א

8 אישור שירותי הכבאות

9 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

10 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 11 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח 12 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

13 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

14 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 15 אישור משרד הבריאות

16 אישור רמ"י לגבי חלקות 31 33 או לחילופין שחלקות אלו יעברו על שם עירית ירושלים 17 תצהיר חתום של עורך הבקשה

18 תצהיר חתום של מתכנן השלד

19 רישום התצ"ר

20 רישום הערת הזהרה בלשכת רישום המקרקעין בדבר יעוד שטח לצרכי ציבור (כמפורט בסעיף 4.1.2א )18

21 אישור סופי של מבני ציבור.

22 אישור סופי של אדריכלית העיר בהתאם להערות שנכתבו בחוו"ד.

23 אישור יועץ המעליות למספר המעליות וגודלן בהתאם להוראות התוספת השניה לתקנות התכנון והבניה

24 תאום מפקדת הג"א בדבר פתרון המיגון בשטח.

25 הצגת הסכם נאמנות.

26 אישור סופי מהרשות לאיכות הסביבה

27 .1 הגשת ערבות בנקאית בסך 16,471 ₪ עבור שימור העצים. .2 הגשת ערבות בנקאית נוספת בסך 3,059 ₪ עבור פיצוי נופי .3 הגשת תכנית נטיעות לשלמה דניאל.

28 "להציג ולאשר מול שפע כבישים ומדרכות את המעבר הציבורי כולל חוברת פרטים מליאה - המשך טיפול מולם."

29 יש להביא אישור של חברת ניהול לתפעול הדחסנית אישור מהנדס תנועה.

30 אישור סופי ממחלקת המאור.

- 52 -

31 אישור סופי ממחלקת הדרכים.

32 חתימת רמ"י

33 %100 חתימות בעלים

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים כמפורט בתיאור הבקשה.

כמו כן, יש לבצע תיקונים בהתאם לתכניות b+a

- 53 -

סדר יום לועדה מתאריך - 18/08/2026 - ה אלול תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2026/90

מספר בקשה 2025/0334.00

מספר סידורי 5

נתונים כלליים

סוג בקשה עבודות הריסה, בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי מוסד להשכלה גבוהה, בנין ציבורי

הקמת אגף חדש ביה"ס להנדסה ומדעי המחשב,

מהות בקשה

האוניברסיטה העברית, גבעת רם

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש האוניברסיטה העברית אילן מזרחי

עורך הבקשה אדריכל מולכו יואב

מתכנן השלד משולמי רון

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

שדרות מגנס 1 , גבעת רם

גוש חלקה בשלמות

30540 19 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

1079 תחילת תוקף 21/05/1964

1280668 תחילת תוקף 08/05/2025

30147ג תחילת תוקף 16/07/1959

4622 תחילת תוקף 13/09/2002

תאור הבקשה

בשכונת גבעת רם, בשד' מגנס 1 במתחם האוניברסיטה העברית מבקשים הריסת בינוי קיים והקמת אגף חדש -רביעי d עבור ביה"ס למדעי המחשב הכולל 7 קומות מעל מפלס +0.00 המתחבר לבינוי הקיים.

הבקשה כוללת קומות ת"ק טכניות עבור מערכות, הרחבת החניון התת קרקעי ויציאה לגג העליון.

במתחם האוניברסיטה קיימים 3 אגפים על קרקעיים בני 5 קומות כל אחד, האגפים מחוברים בתת הקרקע.

היתר בניה אחרון למתחם הופק בתאריך 26.5.25 בתיק .22/242.1

- 54 -

מסמכי התכנית:

במקום חלה תכנית מס' 1280668 בסמכות מקומית, אשר הופקדה בתאריך 20.11.2024 ואושרה בתאריך 23.4.2025 ותחילת תוקפה היה בתאריך: .8.5.2025

מסמכי התכנית כוללים: הוראות ותשריט מחייבים ונספחי בינוי מנחים למעט הנושאים המחייבים כמפורט

להלן:

גובה הבניה – מפורט מטה בסעיף סטיה ניכרת.

מספר הקומות- מפורט מטה בסעיף סטיה ניכרת.

קווי הבניין- מפורט מטה בסעיף סטיה ניכרת.

שטחי הבנייה - מפורט מטה בסעיף שטחי בניה.

וההוראות לעניין החזיתות עם ההוראות המיוחדות. מפורט מטה בסעיף הוראות מיוחדות.

סטייה ניכרת:

בהתאם לסעיף 4.1.2 ב בתקנון התכנית:

קווי בניין, גובה הבינוי ומספר הקומות, בכפוף למפורט בסעיף קטן א.3 .צמצום השטח שבין גבול המגרש לבין קו הבניין תיחשב כסטייה ניכרת.

להלן פירוט:

קווי בניין

הבחינה נערכה לפי תיק מידע מס' 2025/5676.00 מתאריך 29/04/2025 ע"י המחלקה למידע תכנוני.

קווי הבניין המפורטים בתשריט הינן מחייבים.

לאחר בדיקה מול מחלקת מידע תכנוני בתאריך 09/08/2026 בתיק המידע לא סומן קו הבניין כנדרש, לאחר בדיקת התשריט ע"ב סימן כנדרש את קווי הבניין.

המוצע תואם למותר.

גובה הבניה

מותר: כמפורט בנספחים מס' .1-3 גובה קיים- מפלס +801.30 , .+34.55 מוצע: מפלס ,+798.85 .+32.10 - עומד במותר.

מס' קומות

- 55 -

מעל הכניסה הקובעת:

מותר: .7

מוצע: 7 – עומד במותר.

מתחת לכניסה הקובעת:

מותר: .2

מוצע: 2 – עומד במותר.

פרסום:

במסגרת הבקשה לא פורסמו הקלות.

פרוט הבניה המוצעת:

קומה -2 במפלס -7.20

מוצע קומת מרתף עם חללים טכניים,

חיבור לחניון הקיים:

1. מוצעות מדרגות המתחברות לחניון הקיים ע"י פריצת מעבר לדלת מהצד המערבי.

2. גישה נוספת מוצעת פריצת מעבר לדלת לחדר המדרגות הקיים בצד המערבי.

מוצעות מעליות וחדר מדרגות באגף המתוכנן.

קומה -1 במפלס -4.20

מוצעת קומת חניון המתחברת לקומת חניון הקיים, וחללים טכניים.

קומה 1 (קרקע) במפלס 0.00

מוצעת כניסה לבניין מרחוב ברודצקי, וחיבור למבנה הקיים- אגף .c מוצע מבואות ומבואת ישיבה, חלל התכנסות/רווחת סטודנטים, חוות מחשבים עמדות עבודה וכתת לימוד, שירותי גברים ונשים ונכים, ממ"מ- חוות מחשבים, ושני ממ"מ נוספים לחדרי לימוד.

מוצעים חללים טכניים וחלל טכני תחת האודיטוריום, מעבר נגיש לבמה.

- 56 -

קומה 2 ()1 במפלס +3.85

מוצע אודיטוריום מרכזי עם חלל כפול, כיתות לימוד, עמדות עבודה, מבואות שירותים וחללים טכניים.

קומה 3 ()2 במפלס +7.70

מוצעת מבואת התכנסות, שני ממ"מ למשרדים, חדרי משרדים/ישיבות/זום/מעבדה, וחללי עבודה משותפים, מטבחון, שירותים מבואות מעליות וחללים טכניים.

מבנה קיים במפלס זה לא להריסה- ביתן 1 אגף קיים, מוצעת חלוקה שונה ושינויים בקירות החיצוניים.

מוצע מסדרון, מבואות ומטבחון בממ"מ, חדר הדפסה וחדרי משרד זוגי- מזכירות ותקציבים, מוצעות מדרגות מילוט במרווח ממרפסת הגג בקומה .4

מוצעות מדרגות מרחפות בפיר.

קומה 4 ()3 במפלס +11.90

מוצעת מבואת התכנסות, חדרי זום/מעבדה/משרדים/ישיבות, 2 ממ"מ למשרד פינת ישיבה מטבחון שירותים מבואות ומעלית.

מוצע יציאה למרפסת הגג ומדרגות מילוט למפלס קומה .3 גישה לקומה באמצעות מעליות, מוצעות מדרגות מרחפות בפיר.

מוצעות מדרגות מהאודיטוריום למפלס .+7.70

קומה 5 ()4 במפלס +16.10

מוצעת מבואה קומתית חדרי מעבדה/משרדים/ישיבות, 2 ממ"מ למשרד פינת ישיבה מטבחון שירותים מבואות חללים טכניים ומעליות, מוצעות מדרגות מרחפות בפיר.

מוצע חלל מעל מבנה האודיטוריום.

חניה

בהתאם לסעיף 4.1.2 ז' בתקנון התכנית:

ה חניה תהא על פי התקן התקף בעת מתן היתרי הבניה . .

2 פתרון החנייה יאפשר חנייה בתחומי הבניין, ו/או בסביבתו/במבנים סמוכים, על פי התקן התקף בעת מתן היתרי הבניה, וכמפורט בנספחים מס' 1 -.4

3 תותר גמישות במפלסי החנייה התת קרקעיים המופיעים בנספחי הבינוי 1-3 ובנספח התנועה נספח מס' 4 .

4 מודגש בזאת כי תכנון החנייה המפורט במסמכי התכנית הינו מנחה וייקבע באופן מפורט לעת מתן היתר בניה בתיאום עם אגף תושי"ה ובאישורו . .5 יותר אוורור קומות החנייה ישירות אל החוץ, בכפוף למפורט בסעיף .4.1.2 ט' 4 להלן .

- 57 -

התקבל אישור ממחלקת מהסדרי תנועה מיום -04/05/2026 "אין התנגדות לתכנית, עבור 2040 מ"ר אוניברסיטה דרוש 13 מ"ח ועבור 4212 מ"ר משרדים דרוש 15 מ"ח סה"כ דרוש 28 מ"ח מוצע סה"כ 32 מ"ח - 4 מ"ח עודפות בכפוף לאישור המחלקה לבקרת תכנון פיזי תנאי לטופס 4 - אישור רשות תמרור תנאי להיתר - אישור מחלקת הסדרי תנועה".

הבקשה המוצעת תואמת את אישור הסדרי התנועה.

יש להוסיף מידות לחניה המוצעות בהתאם לאישור הסדרי התנועה.

שימור

יש לעמוד בסעיף 4.1.2 ו' מתקנון התכנית.

התקבל אישור מחלקת שימור מיום .28/07/2026 (ראה פירוט אישורים מטה).

איכות הסביבה

יש לעמוד בסעיף 4.1.2 ט' מתקנון התכנית.

התקבל אישור מחלקת איכות הסביבה מיום .06/07/2026 (ראה פירוט אישורים מטה).

תכסית

ע"פ טבלה 5

מותר: %50 מתא שטח .

לא הוצג חישוב תכסית, כולל האגפים הקיימים יש להשלים ע"ג ההרמוניקה.

שטחי בניה

שטח עיקרי

מעל הכניסה הקובעת ע"פ טבלה :5

מותר: 20,710 מ"ר.

קיים: 314.73 מ"ר

מוצע: 5,889.57 מ"ר.

סה"כ: 6,204.30 מ"ר.- עומד במותר.

- 58 -

נותר למימוש: 14,505.07 מ"ר.

מתחת לכניסה הקובעת ע"פ טבלה :5

לא הוצג שטחים עיקריים מתחת לכניסה הקובעת.

שטחי שירות

מעל לכניסה הקובעת ע"פ טבלה :5

מותר: 3,383 מ"ר.

מוצע: 950.77 מ"ר.- עומד במותר.

נותר למימוש: 2,432.23 מ"ר.

מתחת לכניסה הקובעת ע"פ טבלה :5

מותר: 10,190 מ"ר.

קיים: 12 מ"ר.

מוצע: 3,631.58 מ"ר.- עומד במותר.

סה"כ: 3643.58 מ"ר

נותר למימוש: 6,546.42 מ"ר.

-יש להוסיף לחישוב השטחים את פיר המעלית פעם אחת בקומת המרתף.

- יש להוסיף לחישוב השטחים את אזור מעברים בין אגפים יש לחשב במניין השטחים.

-הוראות בינוי בנוסף, במפלס +4.00 מוצעת מרפסת גג ירוק , יש לחשב במניין השטחים כמרפסת גג לא מקורה.

הוראות בינוי

יש לעמוד בסעיף 4.1.2 ד' בתקנון התכנית:

- 59 -

הבניה תבוצע בחיפוי אבן טבעית מרובעת ומסותת, הבניה באבן נסורה חלקה שאיננה מסותתת אסורה נוסף על כך, יותר שימוש בחיפוי בחומרי בניה אחרים .- לא הוצג ע"ג ההרמוניקה סוג חיפוי האבן, נדרש להציג בהתאם לאישור אד' העיר.

גג המבנה יעוצב ויטופל כחזית חמישית למעט גג מבנה הכניסה ובו ירוכז כלל המערכות הטכניות של המבנה .- בחזית צפונית מוצעת מרפסת גג ירוק אך יש לחשב אותה במניין השטחי הבניה כמרפסת גג בנוסף, בגג המבנה מתוכנן כלל המערכות הטכניות כנדרש.

הבינוי יחויב בעמודה ב-4 כוכבים לתקן בניה ירוקה.- אישור מעבדה מוסמכת לבניה ירוקה התקבל בתאריך 10/09/2025

גובה המעקה הגג והקירות המסתירים את המערכות בגג לא יעלו על 5.4 מ'.- מוצע גובה של כ- 1.65 מ' עומד במותר.

קירות תמך של יותר מ-3 מ' אסורה, בחזית דרומית מוצע קיר תמך בגובה של כ- 3.63 מ' חורג מהמותר, יש לתכנן כנדרש ואופן המאפשר פיתוח ושתילה.

כנ"ל בחזית מערבית מוצע קיר תמך בגובה של כ- 3.83 מ' יש לתכנן כנדרש.

מבנה הכניסה- המעטפת העיקרית תהיה עשויה מזכוכית/פח אלומניום/ לוחות חיפוי או כל חיפוי אחר קל.

– לא הוצג ע"ג ההרמוניקה, נדרש להשלים בהתאם לאישור אדריכל העיר.

הוראות בינוי לביתן 1

יש לעמוד בסעיף 4.1.2 ה' בתקנון התכנית:

קטע החזית המזרחית הקיים של ביתן 1 ומסומן בנפסח מס' 1 בקו סגול מקווקו הינו לשחזור חזית מקורית שנהרסו ברובו, תוספת הבניה והקיר שנבנו ייהרסו כמסומן בתשריט להריסה... - יש להציג ע"ג ההרמוניקה את אזורי ההריסה של בנייןן 1 ובנוסף את החזית לשימור.

קטע החזית הדרומית הקיים של ביתן 1 ומסומן במסגרת סגולה רציפה מיועד לפירוק והרכבה / לשחזור , יפורק כמסומן בתשריט להריסה, ויורכב מחדש או ישוחזר עדיפות לשימוש באבן הפראית המקורית ובאותו עיקרון של סידור האבנים והעיצוב של הקיר המקורי... יש להציג כנדרש את אזור ההריסה, והחזית לשימור ע"ג ההרמוניקה.

תותר תוספת מעקות בטיחות היקפיים בגג ביתן 1 וכן הצבת מדרגות מילוט ממנו למפלס הקרקע לאור החזית הצפונית, וכן כל אלמנט בטיחות דרוש נוסף, כדי להבטיח אפשרות שימוש בגג זה והנגשתו לציבור.-

הוצג ע"ג ההרמוניקה גג ירוק ובנוסף תוכנן אזור מדרגות מילוט ומעקה גג היקפי תקני לאורך החזית הצפונית כנדרש.

קירות תמך, גדרות, ריצופי חוץ מסביב לביתן 1 יהיה כדוגמת המקור.

גג המבנה ביתן 1 ..., יהא בן קומה אחת על קרקעית.- עומד במותר .

הריסה

בהתאם לסעיף 4.1.2 י' בתקנון התכנית:

.1מבנה/ חלק ממבנה/ גדר מצללה/ סככה וכל אלמנט המסומן להריסה בתשריט בצבע צהוב מיועד להריסה, אפשר שייהרס, יצומצם, יבנה מחדש, יוותר כפי שקיים.

- 60 -

2. כל הריסה או הריסה חלקית תבוצע ע"י הבקשה להיתר ועל חשבונם, כחלק בלתי נפרד מביצוע עבודות

בשטח.

הבקשה כוללת הריסת בינוי קיים כנדרש.

ניהול מי נגר

ע"פ סעיף (.4.1.2 יב ) "תובטח תכסית פנויה של %20 לכל עומק הקרקע להחדרת מי נגר עילי...."

לא הוצג ע"ג ההרמוניקה חישוב מי נגר יש להציגו כנדרש.

מחסנים

במפלס -2 יש לפרט את ייעוד חללים טכניים בכל שטחי השירות המוצעים.

הנחיות מיוחדות

בהתאם לסעיף 4.1.2 יג' בתקנון התכנית:

סימון מהתשריט: הנחיות מיוחדות.

השטח המסומן בצמדי קווים אלכסוניים שחורים הינו שטח עם הנחיות מיוחדות וחלות על שטח זה ההוראות שנקבעו בתכנית 4622 לגבי שטח לבנייני ציבור עם הגבלות האוניברסיטה העברית.

יש להוסיף את סימון השטח בהתאם לתשריט להרמוניקה .

שלביות ביצוע

בהתאם לסעיף 7.1 בתקנון התכנית:

שלד ומעטפת הבינוי החיצוני אפשר שיבנו בהינף אחד או בשלבים, בתיאום עם מהנדס העיר או מי מטעמו ובאישורו לעת מתן היתר בניה- ללא הגבלה. – המוצע תואם למותר.

אישורים שהתקבלו

חוות דעת המחלקה לאיכות הסביבה – אושר מתאריך :6.7.26 תכנית מאושרת בהתאם להרמוניקה הסרוקה במערכת הרישוי מתאריך 10/09/2025 תנאים לטופס 2\ תחילת עבודות:

הצגת אישור nfa לקרקעות מזוהמות מטעם המשרד להגנת הסביבה.