ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 3 · קובץ התנגדות 1072818 - חלק א

28/03/2024

'מבלי לפגוע בזכויות'

לכבוד:

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים

באמצעות האתר העירוני

א.ג.נ. שלום,

התנגדות לתכנית מס' 101-1072818

הנדון:

רחוב זכרון יעקב ,10 ירושלים

בשם מרשיי ה"ה שני זקן בר-און ת.ז. ,********* אמיר זקן ת.ז. ,********* אוריה זקן ת.ז.

,********* רויטל ירושלמי ת.ז. ********* ו - יקיר זקן ת.ז. ********* הנני מתכבד להגיש בזה את התנגדות מרשי לתכנית שבנדון, מהטעמים דלקמן.

** העתק ייפויי כוח מצ"ב כנספח 1

ואלה פרטי ונימוקי ההתנגדות

א. רקע והפן הקנייני

1. המקרקעין נשוא התכנית ידועים כגוש ,30234 חלקה 54 בכתובת זכרון יעקב ,10 שכונת

רוממה, ירושלים )להלן: "המקרקעין"(.

2. למרשיי קשר משפחתי בן עשרות רבות של שנים במקרקעין.

3. סביהם וסבתם של מרשיי, ה"ה שלום וחנה זקן היו בעלי הזכויות ו/או הזיקה בבית, בחצר

ובמבנה שמצוי כיום בבעלות מרשיי כפי שיתואר להלן, עשרות רבות של שנים עוד משנות החמישים המאוחרות למאה הקודמת והתגוררו בבית זה עד פטירתם בתחילת שנות האלפיים.

4. אביהם של מרשיי, המנוח מר יואל זקן, התגורר במקרקעין עד שנפטר בשנת .2021

5. כיום, מתגורר במבנה שברשות מרשיי ושממוקם על המקרקעין שבבעלותם מרשי מר אמיר

זקן.

6. מרשיי הנם יורשים בחלקים שווים של המנוח יואל זקן ת.ז. ********* שהיה בעל זכויות

החכירה ביחידת דיור בשטח 15 מ"ר במקרקעין, שידועה ברישומי רמ"י כתת חלקה 71 במקרקעין, לפי הסכם חכירה מהוון מול רשות מקרקעי ישראל.

- 1 -

7. יצוין, שתת חלקה 71 לפי הרישום ברישומי לשכת המקרקעין מתייחס גם לנכס שבבעלות

מרשיי וגם למקלט הציבורי.

8. הנכס שבבעלות מרשיי מתואר בנסח הרישום של תת חלקה 71 כ"דירה".

9. טרם עלה בידם של מרשיי לבצע פרצלציה כאמור, כך שברישומי לשכת רישום המקרקעין

לא משתקפים זכויות מרשיי כאמור.

** העתק הסכם חכירה מצ"ב כנספח 2

** העתק צו ירושה מצ"ב כנספח 3

** העתק נסח רישום לגבי תת חלקה 71 מצ"ב כנספח 4

ב. פגמים במסמכי התכנית

10. במסמכי התכנית נפלו פגמים מהותיים, כפי שיפורט מיד, כאשר עולה הרושם שלמרבה

הצער מדובר בפגמים מכוונים שנועדו לקפח את מרשיי ולנשלם מזכויותיהם ובעניין זה יורחב בפרק הבא, בין היתר לרקע האמור מיד.

11. כך, פרק 1.8 להוראות התכנית שנושא את הכותרת "בעלי עניין/ בעלי זכויות בקרקע"

מפרט רשימה שמית של עשרות דיירים ו/או בעלי זכויות במקרקעין, שממנה נעדרים, במפגיע שמות מרשיי.

12. במובן זה, הוראות התכנית, שמהווה מסמך מחייב, אינו משקף כלל את המציאות והוא

מסמך פגום.

13. יודגש, שאין מדובר בטעות סופר. בהמשך מסמך הוראות התכנית מופיעה הוראה מס' .4.1י

שהוראה זו דווקא כן מתייחסת למרשיי, כשהיא מטילה עליהם חובות לרבות הוצאות:

- 2 -

ג. הפגיעה המכוונת בזכויות מרשיי במסגרת התכנית ללא כל פיצוי

14. לפי המידע שמופיע באתר מנהל התכנון, התוכנית נשוא ההתנגדות שבנדון ניזומה והוגשה

על ידי אחד מבעלי הדירות בבניין שבמקרקעין.

15. התכנית מציעה הרחבות יח"ד קיימות בחזיתות צידיות, )חזית דרומית וצפונית( לשם

הרחבות יח"ד קיימות בחזיתות אלו.

16. התכנית מציעה תוספת קומה לשם הרחבות יח"ד עליונות.

17. ובאשר למרשיי - "התכנית מציעה אלמנטים חורגים להריסה".

18. לא זו בלבד, אלא שהוראות התכנית גם קובעות שלא יותרו תוספות של יחידות דיור בבניין

כאשר מספר יחידות הדיור המרבי בבניין יהיה 70 יחידות דיור, כאשר כיום המצב הקיים

לפי רישומי לשכת המקרקעין ובהתאם להסכם החכירה הנו שבמקרקעין ישנן 71 דירות.

19. היינו שלאחר ההריסה התכנית "נועלת" את מרשיי באופן שלא יוכלו להוסיף יחידת דיור

חלף זכותם לדירה לפי רישומי רשם המקרקעין ולפי הסכם החכירה מול רמ"י. כך נאמר

לעניין זה במסגרת סעיף .4.1.2ה. להוראות התכנית –

20. במילים אחרות, התכנית מציעה לשפר בצורה משמעותית ביותר את מצבם של כלל דיירי

הבניין ולהפלות את מרשיי כך שרכושם שהוקנה להם במסגרת הסכם חכירה מול רשות

מקרקעי ישראל – ייועד להריסה לפי התכנית ולא תהיה להם אפשרות אחרת לממש את זכותם במקרקעין.

- 3 -

ד. אין הכרח תכנוני בפרק הנוגע להריסת המבנה שבבעלות מרשיי; הוראה זו נכללה בתכנית אך

ורק כדי לפגוע בזכויות מרשיי ולנשלם מקניינם

21. המבנה שממוקם במקרקעין שבבעלות מרשיי מצוי מחוץ לבניין ובצדו ואין בקיומו כדי

לפגוע או להפריע לביצוע התכנית, כפי שהיא כיום.

22. להלן הקטע הרלוונטי מתשריט נספח הבינוי:

23. העובדה שאין הצדקה או הכרח תכנוניים בהריסת המבנה שבבעלות מרשיי נובעת מאליה

גם מן העובדה שבאותו הנספח קיימות תוספות בנייה ללא היתר שמיועדות להכשרה!

24. במובן זה, התכנית מובילה שוב למצב של אפלייה פוגענית כלפיי מרשיי.

25. מבלי לגרוע מכל האמור ומטעמי זהירות בלבד, יודגש שלפי בדיקה ראשונית שנעשתה על

ידי מרשיי אל מול אדריכל עלי חווארמה, קיימת אפשרות להכשיר גם את המבנה שבבעלותם ואולם יוזמי התכנית לא מעוניינים בכך. הם מעוניינים לקפח את מרשיי מטעמים מובנים.

** העתק חוות דעת אדריכלית לגבי תת חלקה 71 מצ"ב כנספח 5

- 4 -

ה. סיכום

26. לאור כל האמור, המתנגדים מתנגדים לתוכנית הן מטעמים קנייניים והן מהטעמים

התכנוניים שפורטו לעיל.

27. מרשיי מוכנים ואף מעוניינים להצטרף לתכנית שבנדון, תוך הסדרת ו/או הכשרת המבנה

שבבעלותם באופן שיתאים למדיניות התכנון והבינוי המוצעות ולכל הפחות וככל שיוזמי התכנית מתנגדים לכך אזי מבוקש שייקבע בתכנית הוראה לפיה איש מבעלי הזכויות ו/או מי מטעמיהם ו/או חליפיהם לא יתנגד לתכנית ובקשה להיתר שיוגשו על ידי מרשיי להכשרת המבנה שבבעלותם.

28. הוועדה הנכבדה תתבקש לקבל את ההתנגדות.

29. תצהיר מר אמיר זקן מצ"ב.

בכבוד רב ובברכה

גרשון קליינר, עו"ד

- 5 -

נספח :1 ייפוי כוח חתום 8 )עמודים 8 עד (9
נספח :2 הסכם חכירה תת חלקה 71 11 )עמודים 11 עד (14
נספח :3 צו ירושה 16 )עמודים 16 עד (16
נספח :4 נסח רשם מקרקעין תת חלקה 71 18 )עמודים 18 עד (19
נספח :5 חוות דעת 21 )עמודים 21 עד (26
נספח :6 תצהיר אמיר זקן 28 )עמודים 28 עד (28

תוכן הנספחים

)עמוד 1 מתוך (1

שם המסמך עמוד

מסמךזההוכןע"יעודכניתפלטינום-גרסה1.92

- 6 -

נספח :1

ייפוי כוח חתום

)עמודים 8 עד (9

מסמךזההוכןע"יעודכניתפלטינום-גרסה1.92

- 7 -

נספח 1

- 8 -

- 9 -

נספח :2

הסכם חכירה תת חלקה 71

)עמודים 11 עד (14

מסמךזההוכןע"יעודכניתפלטינום-גרסה1.92

- 10 -

נספח 2

- 11 -

- 12 -

- 13 -

- 14 -

נספח :3

צו ירושה

)עמודים 16 עד (16

מסמךזההוכןע"יעודכניתפלטינום-גרסה1.92

- 15 -

נספח 3
	נספח 3

- 16 -

נספח :4

נסח רשם מקרקעין תת חלקה 71

)עמודים 18 עד (19

מסמךזההוכןע"יעודכניתפלטינום-גרסה1.92

- 17 -

נספח 4

- 18 -

- 19 -

נספח :5

חוות דעת

)עמודים 21 עד (26

מסמךזההוכןע"יעודכניתפלטינום-גרסה1.92

- 20 -

התנגדות לתכנית תב"ע מספר 101-1072818
התנגדות לתכנית תב"ע מספר 101-1072818 קורדנטות : 219150,633575
קורדנטות : 219150,633575 גוש 30234 :חלקה 54 בשכונת רוממה ירושלים.
תת חלקה 71
תת חלקה 71 לכבוד : ועדה מקומית לתכנון ובניה ירושלים

אני החתום מטה אדר' עלי חוואמדה ,נתבקשתי ע"י עו"ד גרשון קליינר, לתת חוות דעתי המקצועית בעניין בדיקה לתכנית ולבחון, ולהציע מחדש לבחון סעיפים ועקרונות תכנון בתכנית 101-1072818 שפוגעת בזכויות
באדניי קההח תלתוםכ נמיתט הול אבחדרון', ע ולליה חצויועא ממחדדהש , לנתבבחקוןש סתעיי פעי"םי עועו"קדר גורנושתו ןת קכנלויןי נברת, כלנתיתת ח 8ו1ות28 ד7ע0ת1י- 1ה0מ1ק שצפועוגיתעת ב בענזיכיוןי ות המתנגדים משפחת זקן .
בהדמיתקנהגד ליתםכ מנישתפ וחלתבח זוקן,ן ו.להציע מחדש לבחון סעיפים ועקרונות תכנון בתכנית 101-1072818 שפוגעת בזכויות מיקום התכנית :

נספח 5

27 מרץ, 2024

חוות דעת מומחה

לכבוד : ועדה מקומית לתכנון ובניה ירושלים

מיקום התכנית: רחוב זיכרון יעקוב 10 ,ירושלים רוממה

אלו פרטים שלי :

אדר' עלי חוומדה ,ת.ז. ********* , אדריכל מספר רישיון 14475257 כתובת : רחוב אל מונזר 2 בית חנינה

משרד : חוואמדה אדריכלים והנדסת בניין

ואלה פרטי השכלתי

1. בשנת 1999 סיימתי תואר ראשון בארכיטקטורה באיסטנבול )תורכיה( בוגר אוניברסיטה Istanbul

)(ITU University .Technical

ואלה פרטי ניסיוני

2. ניסיון מקצועי התחיל משנת 2000 במשרדי אדריכלים ותכנון ערים .

3. קבלן ביצוע שנים 2008-2012 בנייני שלד ועבודת גמר בבניית מגורים ומבני ציבור מעל 40 יחידות

דיור לרבות בנייני ציבור כמו משרדים .

- 21 -

4. עיקר העיסוק ליווי הליכי היתרי בניה , הכנת תכניות תב"ע.

5. אני בעל משרד אדריכלים ) חוואמדה אדריכלים והנדסת בניין (המשרד הוקם בשנת ,2008 עיסוק

המשרד לתת שירות לתושבים, בכל הנוגע בתבע"ות וליווי הליכי היתרי בניה ומעקב בוועדות ,בנוסף מלווה בקשות להיתרי בניה.

הצהרה

הנני מצהיר כי חוות דעתי זאת נערכה על ידי, על סמך ידיעותיי והבנתי המקצועית .

חוות דעת זו ניתנה במקום עדות בבית משפט ואני מצהיר כי ידוע לי היטב שלעניין הוראות החוק הפלילי בדבר עדות שקר בבית משפט דין חוות דעת זו ,כאשר היא חתומה על ידי ,כדין עדות שנתתי בבית המשפט .

הנני מצהיר כי אין לי כל עניין אישי בנושא חוות הדעת ו/או מי מהצדדים וכי חוות הדעת נערכה לפי מיטב ידיעתי והכשרתי המקצועית ומתוך אמונה ,כי העובדות שהובאו בחוות הדעת הן אמת והמסקנות שקבעתי נכונות הן .

- 22 -

הקדמה : נתבקשתי ע"י עו"ד גרשון קליינר, לתת חוות דעתי המקצועית בעניין בדיקה לתכנית ולבחון, להציע
המקחדדשמה ל ב:ח נותןב סקעשיפתיים ע "ועי קערו"ונדו תגר תשכוןנ וקן לביתינכרנ,י תלת ת 8 ח81וו2ת7 0ד1ע-ת01י 1ה מ שקפצווגעעיתת בבזעכנויייוןת ב דחילקקה מלהתדכיניירתי םול בוגחםון ה, לשהכצוניהע מבחינת אחוזי בניה.
מבחינת אחוזי בניה.

חוות דעת זו הוכנה במטרה לבחון מחדש סעיפי עקרונות התכנית שפוגעת בזכויות המתנגדים בתכנית תב"ע

מספר 101-1072818

- 23 -

תיאור ומטרת התכנית והרקע להגשתה מסמכי התכנית ,תשריט הוראות ,נספחים	-1 -2 מ
--21 מתסיאמוכרי והמתטכרנתית ה ,תתכשנריתיט ו ההרורקאעו תלה ,גנסשפתחהים

וזו חוות דעתי :
וזו חוות דעתי :
לפי הוראות התכנית בעניין ההריסות כתוב בתקנון כך :

הצעתנו : ניתן להסב את מבנה המתנגדים ולהתאים אותו לבינוי המוצע בתחום גבול המגרש, צמוד לבניין
ההקצעייתםנ וב ת: ונךית קןו וליה בסניבין א שתיו צמעבונ הול פהימ מתדניגנדייוםת הולתהכתנואן ים אותו לבינוי המוצע בתחום גבול המגרש, צמוד לבניין
הקיים בתוך קווי בניין שיוצעו ולפי מדיניות התכנון הערה :
הערה : התכנית מציעה הריסה של המבנה של המתנגדים מצד אחד ומצד שני, הוספת בניה לדירות אחרות, היינו ניצול מקסימלי לדיירים בעוד זכויות המתנגד רק נפגעות מהתכנית.
מקסימלי לדיירים בעוד זכויות המתנגד רק נפגעות מהתכנית.
מדיניות תכנון שבמסגרתה מגדילים דירות של 70 בעלי הדירות האחרים במקרקעין ואילו היחידה הצנועה
שמדביהנ יהותמ תתנכגדנו ןמ תשגבומרסר גמריתועהד תמ גלדהילרייםסה ד יורללותא שכלל פ 0י7צו בי עאליינ הה דמידריונתיו תה אתחכנרויןם ר אבומיקה רוקהעיאין ב וואודילאוי הלאיח שידוהוי והניצתנ.ועה

בחוות דעתי הסתמכתי על :

-1 פירוט חריגות להריסה

- 24 -

הצעתנו: מימוש זכויות הבנייה של המתנגדים כאשר כאמור הבנייה תהא משולבת עם המצב הקיים והמצב
ההמצעוצתענ וב:מ מסימגרותש הזכתוכיונתית ה בבצניוירהה ששלל אהמ תתפנגגעד ציםור כניאתש ורמ כדאינמיתור. הבנייה תהא משולבת עם המצב הקיים והמצב
סיכום ומסקנות

-2 הבינוי שמופיע בנספח

סיכום ומסקנות

-1 התכנית מחייבת תיקון שישקף את זכויות המתנגדים באופן של הסבת הקרוון הקיים לבינוי שמשולב עם התכנית המוצעת.

-2 התכנית כפי שהיא כיום נוגדת לעקרונות בסיסיים של שמירה על קניין, הגנה על זכויות ושוויון בין הדיירים ופגיעה ישירה בזכויות המתנגד תוך התעלמות טוטלית מזכות משפחת זקן.

-3 המתנגד מוכן להצטרף לתכנית ו/או ליזום תב"ע חדשה, להתאים ולעצב בניה חדשה תוך יצירת קווי

- 25 -

בניין חדשים בחלקה -54שבתוכה נמצא הקרוון שיתאים לבניין הקיים.
בניין חדשים בחלקה -54שבתוכה נמצא הקרוון שיתאים לבניין הקיים. -4 מבחינה אדריכלית ניתן להכשיר ולהתאים לסביבה את המבנה הקיים כפי שהזכרתי לעיל.
-4 מבחינה אדריכלית ניתן להכשיר ולהתאים לסביבה את המבנה הקיים כפי שהזכרתי לעיל. -5 מבחינת חזות המבנה כולו, הקרוון לא פוגע כלל בחזות ובסביבת המבנה ומשתלב בזכות העצים הבוגרים.
המבבוחגירניתם .חזות המבנה כולו, הקרוון לא פוגע כלל בחזות ובסביבת המבנה ומשתלב בזכות העצים

בכבוד רב

אדר' חוואמדה עלי

- 26 -

נספח :6

תצהיר אמיר זקן

)עמודים 28 עד (28

מסמךזההוכןע"יעודכניתפלטינום-גרסה1.92

- 27 -

נספח 6

- 28 -