ישיבת משנה לתכנון ובנייה - היתרים מס' 13 · סדר יום חלק א' - שוטף

עיר: ירושלים
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: משנה לתכנון ובנייה - היתרים
תאריך: 17/07/2024
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

דיון בועדת המשנה	סוג דיון
2024/13	מספר ועדה
2023/0205.01	מספר בקשה
2023/0205.01 7	מספר בקשה מספר סידורי

בניה חדשה / בניין חדש	נתונים כלליים סוג בקשה
מגורים + מסחר, מגורים + מסחר, גן ילדים	שימוש עיקר י
2 בניני מגורים, מסחר ו-2 גנ"י, 26 קומות מעל 5 קומות חניה משותפת. סה"כ 216 יח"ד	מהות בקשה
	שטח האתר
	שטח לחישוב זכויות
נסח טאב ו	סוג רישום בעלות
לא	הכשרת עבירה
חברה גיא ודורון לוי הנדסה בניה והשקעות בע"מ	המבקש
אדריכל אוסטרובסקי אלכס	עורך הבקשה
מהנדס אהרון דניאל	מתכנן השלד
1	מספר מתנגדים
0	מספר שכנים שלא חתמ ו

בשלמות	חלקה	גוש
כן	228	30415
כן	229	30415

שטח	יעוד	תא שטח	ת.סטטוס	סטטוס	תבע
1289	מגורים ד	1	29/07/2017	תחילת תוקף	334334
1568	מגורים ד	2	29/07/2017	תחילת תוקף	334334
			04/02/1988	תחילת תוקף	5/08/14
			04/02/1988	תחילת תוקף	5/08/14

- 1 -

סדר יום לועדה מתאריך - 17/07/2024 - יא תמוז תשפ"ד

נתונים כלליים

כתובת האתר

שטרן אברהם ,29 31 , קרית היובל

תאור הבקשה

בשכונת קריית היובל, ברחוב שטרן, במגרשים 1 ו-2 על פי תב"ע 334334 , במסגרת פרוייקט התחדשות עירונית לפינוי בינוי מבקשים הריסת מבנים קיימים ובניית 2 בניינים חדשים בני 26 קומות מעל 5 קומות חניון ת"ק

בבניינים משולבים שטחי מסחר וגני ילדים, סה"כ 216 יח"ד.

בשלב זה לא מבוקשת בנית הבניין שבמגרש .3

בקשה להריסת המבנים הקיימים, חפירה ודיפון מבוקשים בתיק 23/205 אשר אושר בוועדה בתאריך:

.30.08.23

- 2 -

מסמכי התכנית :

במקום חלה תכנית 334334 אשר הופקדה בתאריך 22.11.2016 ותחילת תוקף בתאריך 29.07.2017

התכנית כוללת תשריט, הוראות ונספחים נספח הבינוי מחייב לעניין קווי בניין, מס' קומות וגובה בניה מירבית (למעט גמישות)

פרסום

במסגרת הבקשה פורסמו ההקלות הבאות:

1. הקלה מסעיף (.4.1.2א) 8 גודל דירה ממוצעת יהיה 90-95 מ"ר שטח עיקרי ושטח דירות קטנות

יהיה 60-70 מ"ר במקום 100-110 מ"ר ו-40-60 מ"ר בהתאמה.

2. הגדלת שטחי אחסנה מעבר ל-10 מ"ר המותרים בתכנית בסעיף 2 להערות של טבלה ,5 וזאת ל-

20 מ"ר לניצול שטחי השירות המרביים המותרים

3. הקלה מהראות טבלה בסעיף 5 הערה מס' 9 בדבר הגדלת שטח מרפסת זיז מעבר ל-12 מ"ר

המותרים ועד ל-14 מ"ר במסגרת השטחים שהוקצו למרפסות

4. העברת שטחים עיקריים של מגורים מעל הכניסה הקובעת בשיעור של 225.0 מ"ר למתחת לכניסה

הקובעת בתא שטח .2

5. העברת שטחים עיקריים של מבנים ומוסדות ציבור מעל הכניסה הקובעת בשיעור של 20.52 מ"ר

למתחת לכניסה הקובעת בתא שטח .2

תום מועד להגשת התנגדויות: -12.12.2023 הוגשה התנגדות אחת.

פירוט הבניה המוצעת:

חניון:

מוצעות 5 קומות חניון תת קרקעי המשותף למגרשים 1 ו-.2 קומות החניון כוללות מקו"ח, מחסנים וחדרים טכניים, הגישה לקומה מ-2 גרמי מדרגות פנימיים ומעליות

כניסה לחניון: מתוכננות 2 כניסות לחניון מכיוון רח' יעקב גאוני אל חניון עליון וחניון תחתון.

קומות -5 - -1

קומות אלו מוצעים קבורים בחלקם המערבי שם מוצעים שטחי חניה ואחסנה

- 3 -

בחלקו המזרחי של הקומות מוצעים יח"ד.

בקומה -5 מוצעות הכניסות לבניינים מרח' יעקב גאוני אל לובי ראשי וכן, מוצע גן ילדים.

קומת כניסה- מפלס 0.00

במפלס זה מוצעות הכניסות לבניינים מרחוב שטרן, אל לובי ראשי הכולל חדר מדרגות משותף עם מעלית ו-3 יח"ד בכל בניין.

בנוסף, בקומה זו אף מוצע גן ילדים ושטח למסחר בחזית מערבית עם גישה חיצונית מכיוון רחוב שטרן קומות :2-21

בקומות אלו מוצעות יח"ד כאשר כל יח"ד מוצעת מרפסת וממ"ד סה"כ :216 יח"ד ב2 הבניינים.

קומת גג:

מוצעת יציאה מחדר המדרגות לגג בטון שטוח בו מתוכננים מאגר מים, חדר משאבות וקולטי שמש.

חניון / אישור מח' חניה:

סעיף .4.1.2ג קובע הוראות לעניין חניה:

1. מקומות החניה יהיו עפ"י תקן חניה לעת מתן קבלת היתר בנייה

2. בשלב היתר הבניה ניתן יהיה לקבוע את מתווה החניון כשני חניונים או כחניון אחד.

3. רחבת סיבוב המתוכננת בנספח התנועה בדרום התכנית תבוטל כאשר תוסדר בפועל רחבת סיבוב

אחרת, בהמשך הרחוב.

4. תנאי להוצאת היתר בניה של כל מרתף חניה יהיה הכנת בדיקת משולשי ראות בין המרתף לרחוב

ויישום מסקנות הבדיקה בתכנון הכולל".

מוצעות 5 קומות חניון תת קרקעי המשותף למגרשים 1 ו-2 בלבד.

קומות החניון כוללות מקו"ח, מחסנים וחדרים טכניים, הגישה לקומה מ-2 גרמי מדרגות פנימיים ומעליות

- 4 -

כניסה לחניון: מתוכננות 2 כניסות לחניון מכיוון רח' יעקב גאוני אל חניון עליון וחניון תחתון.

התקבל אישור חניה מתאריך 28.02.2024 לפיו: "אין התנגדות לתוכנית, מוצע חניון משותף לפרויקט פינוי בינוי של 2 בניניים ובניית 2 מגדלים במקום הכוללים מסחר וגן ילדים מוצע 254 חניות לטובת 216 יח"ד מוצע 2 חניות עבור מסחר מוצע 4 חניות עבור מעון יום מוצע 7 חניות נכים לכלל השימושים מוצע 4 מפרצי הורדה לאורך רח' אברהם שטרן לטובת גני הילדים ומשם מעלית עצמאית מקשרת בין מפלסי הגן. תוכנית הסדרי התנועה של רח' גאוני מאושרת וחתומה- סרוקה במערכת בכפוף לאישור מחלקת דרכים תנאי לתופס -4 אישור רשות תמרור"

סטייה ניכרת

סעיף .4.1.2ה קובע הוראות סטייה ניכרת לעניין:

1. קווי בניין

2. גובה בניה

3. מס' קומות

4. מפלסי הפיתוח

להלן פירוט לסעיפים הנ"ל:

1. קווי בניין- סטיה ניכרת:

התקבל תיק מידע מס' 2022/5115 בו סומנו קווי בניין כאשר קו הבניין סומן באדום, קו הבניין הת"ק סומן בכחול וקו הבניין העילי סומן בירוק

הבניה מוצעת בתחום קווי הבניין- כמותר

נראה כי קו הבניין מתייחס לקומות המסד- יש לסמן את קווי הבניין בקומות אלו ולוודא כי הבניה מוצעת בתחום המותר.

2. גובה מבנים- סטיה נכרת:

(הגובה נמדד מרח' גאוני, אינו כולל מבנה יציאה לגג ומעקה תקני- עפ"י הערות לטבלה )5 מגרש -1

מותר: 90.65 מ'

- 5 -

מוצע: 89.81 מ'- כמותר

מגרש -2

מותר: 90.65 מ' (מרח' גאוני, אינו כולל מבנה יציאה לגג ומעקה תקני)

מוצע: 90.45 מ'- כמותר

3. מס' קומות- סטיה נכרת:

מותר- 23 קומות ע"ק ו-7 קומות ת"ק (מתוכם 5 קומות משמשות לשטחים עיקריים)

מוצע: 21 קומות ע"ק ו-10 קומות ת"ק כאשר 5 מתוכם משמשות גם לשטחים עיקריים- מוצעות 3 קומות חניון נוספות, עפ"י סעיף .4.1.2א.:4 "לעת מתן היתר בניה תותר תוספת קומה ת"ק לצרכי חניה, אחסנה ושטחי טכניים מעבר למפורט בתכנית זאת ללא צורך בהגשת תכנית חדשה. תוספת הקומה הת"ק תהיה בכפוף לתקן חניה התקף במועד מתן היתר הבנייה".- מוצעות 3 קומות ת"ק נוספות על המותר, יש לפרסם הקלה מתאימה, מובא להכרעת ועדה באם להכיר בפרסום שנעשה גם לעניין זה.

יש להציג תוכנית צל לקומות החניון הת"ק של מגרש 3 ע"מ לוודא היתכנות בניית החניון בשטחים המותרים הנותרים

מפלסי הפיתוח- סטיה נכרת:

עפ"י סעיף .4.1.2ה.:4 "מפלסי הפיתוח ומפלסי הכניסה לבניינים המופיעים בנספח הבינוי יהיו מחייבים וכל סטיה מהם תחשב כסטייה נכרת"

ובסעיף .4.1.2א.2 ו-:.1 "מפלסי הכניסה הקובעת לכל אחד מהמבנים מסומן בנספח הפיתוח, יותר שינוי של עד 1 מ' מהגובה המצוין בנספח הבינוי".

מפלס :0.00

מגרש -1

מותר: 0.00=724.20

מוצע: 0.00=-724.37 כמותר

מגרש -2

מותר: 0.00=725.5

- 6 -

מוצע: 0.00= -725.89 כמותר

שאר מפלסי הפיתוח מוצעים בהפרש של עד 1 מ' מהמצוין בנספח הבינוי מס' יח"ד:

מותר: במגרש -1 105 יח"ד ובמגרש -2 104 יח"ד

מוצע: 108 יח"ד בכל מגרש- אין מניעה לאשר בכפוף להערה 3 לטבלה 5 בה מצוין כי: "תותר חלוקה שונה של יח"ד בין המבנים ובלבד שסך יח"ד לא יעלה על 320"- אם כך, לבניין 3 נותרו 98 יח"ד לניצול (ועד-104 יח"ד בהקלה).

עפ"י סעיף .4.1.2א.:8 "גודל דירה ממוצעת יהיה 100-110 מ"ר, שטח עיקרי. תמהיל הדירות המוצע יכלול 30 דירות קטנות בשטח של 40-60 מ"ר, דירות אלה תהיינה ב10 הקומות הראשונות מעל קומת הטיילת ברחוב שטרן, בכל בניין"- פורסמה ההקלה הבאה- " הקלה מסעיף (.4.1.2א) 8 גודל דירה ממוצעת יהיה 90-95 מ"ר שטח עיקרי ושטח דירות קטנות יהיה 60-70 מ"ר במקום 100-110 מ"ר ו-

40-60 מ"ר בהתאמה".

שטחי בניה

מגרש -1

מגורים:

עיקרי ע"ק- מותר: 9132.7 מ"ר מוצע: 8700.58 מ"ר- נותרו: 432.12 מ"ר

עיקרי ת"ק- מותר: 1426.4 מ"ר מוצע: 1268.02 מ"ר- נותרו: 158.38 מ"ר

שרות ע"ק- מותר: 2740.9 מ"ר מוצע: 2616.09 מ"ר- נותרו: 124.81 מ"ר

שרות ת"ק- מותר: 435.2 מ"ר מוצע: 570.70 מ"ר- חריגה של:135.5 מ"ר- יילקחו מיתרת שטחים

עיקריים ת"ק, סה"כ שטחים עיקריים ת"ק נותרים: 22.88 מ"ר מסחר:

עיקרי ע"ק- מותר: 124 מ"ר מוצע: 112.74 מ"ר- נותרו: 11.26 מ"ר

מגרש -2

מגורים:

עיקרי ע"ק- מותר: 9132.6 מ"ר מוצע: 8570.62 מ"ר- נותרו: 561.98 מ"ר

- 7 -

עיקרי ת"ק- מותר: 1377.4 מ"ר מוצע: 1412.63 מ"ר- חריגה של 35.23 מ"ר- יילקח מיתרת

שטחים עיקריים ע"ק-

שרות ע"ק- מותר: 2740.8 מ"ר מוצע: 2831.47 מ"ר- חריגה של: 90.67 מ"ר- יילקח מיתרת

שטחים עיקריים ע"ק,

שרות ת"ק- מותר: 423.2 מ"ר מוצע: 577.34 מ"ר- חריגה של:154.14 מ"ר- יילקח מיתרת שטחים

עיקריים ע"ק,

סה"כ נותר לניצול- 281.94 מ"ר שטחים עיקריים ע"ק, פורסמה הקלה לניוד שטחים עיקריים מעל הקרקע אל מתחת לקרקע.

מבנים ומוסדות ציבור:

עיקרי ע"ק- מותר: 168 מ"ר מוצע: 147.47 מ"ר- נותרו: 20.53 מ"ר

(כולל מעבר לטובת הציבור מרח' שטרן לרח' גאוני)

עיקרי ת"ק- מותר: 130 מ"ר מוצע: 150.52 מ"ר- חריגה של:20.52 מ"ר- יילקחו מיתרת שטחים

עיקריים ע"ק, פורסמה הקלה מתאימה,

חניון: (מתייחס לכל המגרשים )1-3

שרות ת"ק מותר: 16975 מ"ר מוצע: 14669.06 מ"ר- נותרו: 2305.04 מ"ר

מבני ציבור

עפ"י סעיף 4.1.1ט.: "בבניין 2 ייבנו 260 מ"ר שטח ציבורי לטובת עיריית ירושלים לשימוש גני ילדים.

הכניסה אל הגנים תהיה נגישה לנכים ונפרדת מן המגורים זאת בתאום ובאישור המחלקה למבני ציבור. לכל כיתת גן תצורף חצר בשטח של 170 מ"ר. כמו כן, יתוכנן מעבר ציבורי בשטח של 38 מ"ר.

שטחים ציבוריים אלה יועברו לטובת עיריית ירושלים וירשמו על שמה, כל זה לפי המסומן בנספח הבינוי בצבע כתום במפלסים 0.00 ו- 16.00 (קומה )-5 -"

בבקשה מוצעים 2 גני ילדים בבניין ,2 בשטח של כ-150 מ"ר וחצר בשטח של 170 מ"ר לפחות, גן אחד מוצע במפלס -17 (קומה )-5 עם כניסה מרחוב גאוני ואחד ממפלס ה-0.00 עם כניסה מרח'

שטרן, בהתאם למורה בנספח הבינוי, וכן, מוצעת מעלית המחברת בין שניהם,

פורסמה ההקלה הבאה: " העברת שטחים עיקריים של מבנים ומוסדות ציבור מעל הכניסה הקובעת

בשיעור של 20.52 מ"ר למתחת לכניסה הקובעת בתא שטח .2"

התקבל אישור עקרוני מאגף מבני ציבור לתוכנית לדיון בוועדה, עם הערות לתיקון אשר יבוצעו כתנאי להעברה לגורמים.

- 8 -

,תנאי להיתר יהיה אישור סופי של מחלקת מבני ציבור לתכנון הפנים וכן, חתימה על כתב התחייבות.

מסחר:

סעיף .4.1.1ט"ו. קובע הוראות לעניין שטח המסחר כדלהלן:

.1שטחי המסחר יוגבלו ל 250 מ"ר

2. שטחי המסחר יוגבלו לקומת מפלס הכניסה הקובעת מרח' שטרן

3. תאסר חזית מסחרית אטומה

4. כל חזיתות החנויות, רכיבי השילוט וההצללה יהיו בעלי עיצוב חומרים וגוונים אחידים

5. לא תותר הקמה ושימוש עסקים משמיעי מוזיקה רועת כגון מועדונים האמורים לעבוד בשעת לילה

מאוחרת.

6. תותר הקמת בית קפה ועוד....

שטח המסחר מוצע בהתאם לנספח הבינוי, לכיוון רח' שטרן ובשטח של 112 מ"ר.

זיקת הנאה:

סעיף .4.1.2י"ב. קובע הוראות לזיקת ההנאה:

.1"השטח המסומן בתשריט כשטח עם זיקת הנאה למעבר רגלי הינו ללא מגבלה כלשהי

2. זיקת ההנאה למעבר רגלי הינה מעל פני הפיתוח הסופיים בלבד

3. בתוך הבניין האמצעי תהיה זיקת הנאה למעבר רגלי ממונע המחבר בין רח' שטרן למפלס הפארק,

כמסומן בנספח הבינוי".

השטח המסומן לזיקת ההנאה מתוכנן בהתאם לנדרש ומוצג בהתאם לנספח הבינוי, מרפסות

בסעיף .4.1.2א. מציין הוראות לעניין מרפסות כדלהלן:

.1כל המרפסות בבניין יוקמו בהינף אחד

2. תיאסר סגירת השטחים המיועדים למרפסות בתכנית זו בכל צורה שהיא

- 9 -

3. תותר הקמת מרפסות סוכה בחזיתות הבניינים הניצבות לרח' שטרן בלבד מקומה 6 ועד לקומה 12

מעל רח' גאוני"

ובהערה 9 לטבלה :5 "שטח מרפסת זיז לא יעלה על 12 מ"ר ליח"ד אחת"-

מוצעות מרפסות לכל יח"ד בשטח של עד 14 מ"ר ליח"ד. פורסמה ההקלה הבאה:" הקלה מהראות טבלה בסעיף 5 הערה מס' 9 בדבר הגדלת שטח מרפסת זיז מעבר ל-12 מ"ר המותרים ועד ל-14 מ"ר במסגרת השטחים שהוקצו למרפסות"

שטח מרפסות מותר במגרש -1 1260 מ"ר- מוצע: 1153.28 נותרו: 106.72 מ"ר במגרש -2 1248 מ"ר- מוצע: 165.46 מ"ר נותרו: 94.54 מ"ר מוצעות מרפסות בין 3 קירות- יש לחשבן במניין שטחים עיקריים מחסנים:

בהערה 2 לטבלה 5 מצוין כי: "שטחי אחסנה מעל ומתחת לקרקע בהיקף של עד 10 מ"ר ליח"ד כלולים בשטחי השרות המצוינים בטבלה"-

פורסמה ההקלה הבאה: " הגדלת שטחי אחסנה מעבר ל-10 מ"ר המותרים בתכנית בסעיף 2 להערות

של טבלה ,5 וזאת ל-20 מ"ר לניצול שטחי השירות המרביים המותרים".

מוצעים 217 מחסנים עבור 216 יח"ד- ככלל יש לתכנן מחסן אחד לכל יח"ד.

גובה מחסן לא יעלה על 2.20 מ'

הוראות פיתוח שונות:

עפ"י סעיף .4.1.2א.:.10 "גובה הגדרות הבנויות לא יעלה על 1.20 מ' ביחס למדרכה הסמוכה. מעל גובה זה יותר מעקה קל או גדר חיה"- הוצגה פריסת גדות- התואמת לדרישות הסעיף שלביות ביצוע

על פי סעיף 7.1 להוראות התכנית הקובע הוראות שלביות ביצוע:

.1הריסת מבנה קיים בחלקה 228

- 10 -

2. מתן היתר אכלוס לבניין -1 השלמת הדרך בקטע המקביל לחלקה בתא שטח 4 ו-5 לרבות השטח

עם זיקת ההנאה

3. הריסת מבנה קיים בחלקה 229

4. מתן היתר אכלוס לבניין -2 השלמת הדרך בקטע המקביל לו בתא שטח 4 ו-5 ולרבות השטח עם

זיקת ההנאה וכן השלמת בניית השטח הציבורי

5. הריסת מבנה קיים בחלקה 230

6. מתן היתר איכלוס לבניין -3 השלמת הדרך בקטע המקביל לו בתא שטח 4 ו-5 לרבות השטח עם

זיקת ההנאה והשלמת פיתוח הטיילת

7. ניתן יהיה להרוס ולבנות כל אחד מהמבנים בנפרד בכל סדר שיבחר ללא מחויבות לסדר הכרונולוגי

של השלבים הקודמים המתוארים תוך כדי ביצוע החלק הרלבנטי מכביש הגישה עד לבניין וביצוע חניה ת"ק המשרתת את הבניין בלבד או שני בניינים או שלשה בניינים".

בעלויות

החלקה בבעלות קק"ל , ובעלים פרטיים- התקבלה הרמוניקה חתומה ע"י "גיא ודורון לוי" המבקשים, וכן, חתימת "קדמת היובל- מרום גנים" ע"י יופי כח של הבעלים.

אישורים שהתקבלו:

אדריכל העיר:

התקבל אישור אדריכל העיר מתאריך ,13.12.2023 נרשמו תנאים לקבלת היתר ותנאים שירשמו בהיתר

מחלקת הסדרי תנועה:

איכות הסביבה:

	מתאריך
בנוסף, מובא להכרעת ועדה באם להכיר בפרסום שנעשה גם לעניין 3 קומות ת"ק המוצעות בנוסף למותר עפ"י תב"ע, לאחר שהוועדה תקבל את החלטתה בנושאים הנ"ל, הבקשה תואמת להוראות התכנית למעט ההקלות שפורסמו ומומלץ לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים יש לתקן תוכניות בהתאם להערות שבתכנית a ולמפורט בתאור הבקשה	09/07/2024	הכנת המלצה תכנונית : מובא להכרעת הועדה האם לזמן את המתנגדים
חוות דעת תכנונית בשכונת קריית היובל, ברחוב שטרן , במגרשים 1 ו-2 על פי תב"ע 334334 , במסגרת פרוייקט התחדשות עירונית לפינוי בינוי מבקשים הריסת מבנים קיימים ובניית 2 בניינים חדשים	09/07/2024	חוות דעת תכנונית

- 11 -

התקבל אישור מחלקת איכות הסביבה בתאריך: ,30.05.2024 נרשמו תנאים לקבלת היתר ובהיתר מחלקת דרכים:

התקבל אישור מחלקת דרכים מתאריך: 11.03.2024 לפיו: " אין מניעה לקידום את התיק לדיון בוועדה בלבד על סמך תכנון פיזי מאושר עבור כביש גאוני סרוק בארכיב אופטי של התיק מתאריך 11.03.2024 , תנאי להוצאת הי תר- החלטת האגף הסופי בנושא ביצוע דרך הגיש מחלקת תברואה:

התקבל אישור מחלקת תברואה בתאריך: 27/12/2023

מחלקת שפ"ע:

התקבל אישור מחלקת שפ"ע בתאריך: 25.12.203

מימוש התכנית:

זמן למימוש התכנית הינו 10 שנים מיום כניסתה של התכנית לתוקף, אישורה של התוכנית ביום- 16.11.2019

מידע קודם

בני 26 קומות מעל 5 קומות חניון ת"ק בבניינים משולבים שטחי מסחר וגני ילדים, סה"כ 216 יח"ד . בשלב זה לא מבוקשת בנית הבניין שבמגרש .3 בקשה להריסת המבנים הקיימים, חפירה ודיפון מבוקשים בתיק 23/205 אשר אושר בוועדה בתאריך: .30.08.23 במסגרת הבקשה פורסמו ההקלות הבאות: .1 הקלה מסעיף (.4.1.2א) 8 גודל דירה ממוצעת יהיה -90 95 מ"ר שטח עיקרי ושטח דירות קטנות יהיה 60-70 מ"ר במקום 100-110 מ"ר ו-40-60 מ"ר בהתאמה. .2 הגדלת שטחי אחסנה מעבר ל-10 מ"ר המותרים בתכנית בסעיף 2 להערות של טבלה ,5 וזאת ל-20 מ"ר לניצול שטחי השירות המרביים המותרים .3 הקלה מהראות טבלה בסעיף 5 הערה מס' 9 בדבר הגדלת שטח מרפסת זיז מעבר ל-12 מ"ר המותרים ועד ל- 14 מ"ר במסגרת השטחים שהוקצו למרפסות .4 העברת שטחים עיקריים של מגורים מעל הכניסה הקובעת בשיעור של 225.0 מ"ר למתחת לכניסה הקובעת בתא שטח .2 .5 העברת שטחים עיקריים של מבנים ומוסדות ציבור מעל הכניסה הקובעת בשיעור של 20.52 מ"ר למתחת לכניסה הקובעת בתא שטח .2 תום מועד להגשת התנגדויות: -12.12.2023 הוגשה התנגדות אחת. המתנגדת טוענת כי דירות התמורה מתוכננות שלא עפ"י ההסכם עם הדירים והתוכנית שונה ממה שהוצגה ואושרה ע"י הדיירים בכללותה הבקשה תואמת להוראות התכנית ונספחיה למעט ההקלות שפורסמו ולמעט תוספת קומות ת"ק אשר ניתן לאשר בכפוף לפירסום הקלה, מובא להכרעת ועדה באם להכיר בהקלות שפורסמו גם לעניין זה. יש לתקן תוכניות בהתאם לתכנית a ולמפורט ב תאור הבקשה
.1 הקלה מסעיף (.4.1.2א) 8 גודל דירה ממוצעת יהיה -90 95 מ"ר שטח עיקרי ושטח דירות קטנות יהיה 60-70 מ"ר	21/11/2023	השלמת פרסום לפי סעיף 149 לחוק

- 12 -

בוצע	תנאים לקבלת היתר
	רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעי ן	1
	אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה	2
	אישור פיקוד העורף הג"א	3
	אישור שירותי הכבאות	4
	אישור משרד הבריאות	5
כן	חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה	6
	אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת	7
	חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - בקרה מרחבית	8
	3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות	9
	תשלום אגרת בניה	10
	הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים	11
	חוות דעת/תשלום חברת הגיחו ן	12
	אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה	13
	אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפ ו	14
	רישום תצ"ר	15
	תכנון פנים בתאום עם מחלקת מבני ציבור	16
	חתימה על כתב התחייבות מול מחלקת נכסים	17
	אישור אדריכל העיר סופ י	18
	מילוי תנאים אשר נרשמו ע"י מחלקת איכות הסביבה	19
	יש לאשר תוכניות תאורה במחלקת המאור	20
	החלטת מחלקת דרכים סופי בנושא ביצוע דרך הגישה	21
	%100 חתימות	22

- 13 -

במקום 100-110 מ"ר ו-40-60 מ"ר בהתאמה.

2. הגדלת שטחי אחסנה מעבר ל-10 מ"ר המותרים בתכנית

בסעיף 2 להערות של טבלה ,5 וזאת ל-20 מ"ר לניצול שטחי השירות המרביים המותרים

3. הקלה מהראות טבלה בסעיף 5 הערה מס' 9 בדבר

הגדלת שטח מרפסת זיז מעבר ל-12 מ"ר המותרים ועד ל-

14 מ"ר במסגרת השטחים שהוקצו למרפסות

4. העברת שטחים עיקריים של מגורים מעל הכניסה

הקובעת בשיעור של 225.0 מ"ר למתחת לכניסה הקובעת בתא שטח .2

5. העברת שטחים עיקריים של מבנים ומוסדות ציבור מעל

הכניסה הקובעת בשיעור של 20.52 מ"ר למתחת לכניסה הקובעת בתא שטח .2

תנאים – באם תאושר הבקשה

המלצת האגף

מובא להכרעת הועדה האם לזמן את המתנגדים

- 14 -

בנוסף, מובא להכרעת ועדה באם להכיר בפרסום שנעשה גם לעניין 3 קומות ת"ק המוצעות בנוסף למותר עפ"י תב"ע,

לאחר שהוועדה תקבל את החלטתה בנושאים הנ"ל, הבקשה תואמת להוראות התכנית למעט ההקלות שפורסמו ומומלץ לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים יש לתקן תוכניות בהתאם להערות שבתכנית a ולמפורט בתאור הבקשה

דיון בועדת המשנה	סוג דיון
2024/13	מספר ועדה
2017/0884.00	מספר בקשה
2017/0884.00 8	מספר בקשה מספר סידורי

בניה חדשה / בניין חדש	נתונים כלליים סוג בקשה
מגורים	שימוש עיקר י
פרויקט מגורים "אלמסאר" למורים, בניין בן 8 ק' מעל 2 ק' שירות, 40 יח"ד .	מהות בקשה
1958	שטח האתר
	שטח לחישוב זכויות
	סוג רישום בעלות
לא	הכשרת עבירה
גברת קאסם אריג אבראהים	המבקש
אדריכל אבו חוסין אחמד	עורך הבקשה
מהנדס סלאח נתשה	מתכנן השלד
1	מספר מתנגדים
0	מספר שכנים שלא חתמ ו

בשלמות	חלקה	גוש
כן	75	30609
כן	82	30609
כן	86	30609

שטח	יעוד	תא שטח	ת.סטטוס	סטטוס	תבע
1940	מגורים ג	1	13/06/2015	תחילת תוקף	77453

- 15 -

סדר יום לועדה מתאריך - 17/07/2024 - יא תמוז תשפ"ד

נתונים כלליים

כתובת האתר

דרך חיזמה 1 , בית חנינה

תאור הבקשה

דיון נוסף לסגירת התיק – חוות דעת בהמשך

רקע לבקשה:

מדובר בפרויקט מגורים אלמסאר, הנמצא לאורך כביש 20 בשכונת בית חנינה.

התכנית במקום קובעת שינוי ייעוד מגורים, קובעת בינוי עבור בניין חדש, שטחי בניה, קווי בניין, וכו'.

בשטח לא קיימים מבנים. המגיש הינו תאגיד ללא מטרות רווח עבור עמותה המאגדת כ-40 מורים עבור דיור נאות לעמותה.

- 16 -

מהות הבקשה המוצעת:

בשכונת בית חנינה בגוש 30609 חלקה 10 ,תכנית 77453 תא שטח 1 לשטח המיועד למגורים ג'.

קיים תצ"ר מס' 1164/2015 כשירה לרישום מתאריך: .29/11/2015 מבוקש בניית מבנה חדש לפרויקט מגורים "אלמסאר" למורים, בניין בן 8 ק' מעל 2 ק' שירות, סה"כ:

40 יח"ד.

- הוגשה תכנית a אשר נבחנה והועברו הערות לתיקונה, כעת הוגשה תכנית b לבחינה.

להלן פירוט מפלסי המבנים:

- קומת מרתף -2 במפלס -5.50 = 772.50 מוצעים 30 חניות, 22 מחסנים, חדרים טכניים , 3 גרעיני חדרי מדרגות ראשיים ומעליות.

- קומת מרתף -1 במפלס -2.75 = 775.25 מוצעים 22 חניות, רמפת כניסה לחניון מחזית מזרחית, 18 מחסנים, חדרים טכניים, 3 גרעיני חדרי מדרגות ראשיים ומעליות.

- קומת כניסה במפלס 0.00 = 778.00 המבנה הוא בניין מורכב עם 3 כניסות ראשיות עם מדרגות ומעלית. מוצעים סה"כ בקומה 5 יח"ד עם יציאות למרפסות.

פיתוח: בפינה הדרומית מערבית מוצע פיתוח שצ"פ לגינה ציבורית עם מתקני שעשועים לילדים, גינון, וכד'.

מוצע מעבר פרגולה המחבר בין 3 כניסות למבני המגורים.

בחלקו המזרחי של החלקה מוצע הריסת גדר לשער כניסה מהרח' מקסימום צייאג המחבר לכניסה למבנה המגורים.

בפינה המזרחית דרומית מהרח' מקסימום צייאג מוצע כניסה לחניון הת"ק.

- קומות במפלסים ,+3.12 ,+6.24 ,+9.36 ,+12.48 ,+15.60 ,+18.72 ,+21.84 מוצעים בכל קומה 5 יח"ד עם יציאות למרפסות זיז, סה"כ: 35 יח"ד.

- תכנית יציאה לקומת הגג במפלס +24.96=802.96 מוצע יציאה לגג מ-3 גרעיני המדרגות הראשיים, מתקנים טכניים, דודי שמש וקולטים.

- תכנית קומת גג במפלס +27.46 מוצע יציאה לגג מ-2 גרעיני המדרגות הראשיים, ודודי שמש.

במסגרת הבקשה לא צוינו הקלות, התקבלה תכנית חתומה בפתיחת הבקשה חתומה ע"י כל בעלי

- 17 -

הנכס. (40 בעלי הנכס)

תב"ע שחלה:

- תב"ע שחלה במקום 77453 תכנית הופקדה: 30.09.14 ותחילת תוקפה 13.06.15 למגורים ג.

התוכנית כוללת תשריט – מחייב (גיליון מס' ,)1 הוראות התכנית- מחייב, ונספח – מחייב חלקית, לעניין: מס' קומות וגובה מרבי, מס' יח"ד מרבי.

במקרה של סתירה בין המסמכים המחייבים לבין המנחים יגברו המסמכים המחייבים.

במקרה של סתירה בין המסמכים המחייבים לבין עצמם תגברנה ההוראות על התשריטים.

- תכנית 77453 מבטלת את: תכנית המתאר ,62 ותכנית /7155א.

1. סעיף סטייה ניכרת:

- לפי הוראות התכנית סעיף (4.1.2יא):

· כל חריגה במס' הקומות כמצוין בנספח הבינוי (נספח מס' ,)1 · חריגה בגובה הבניה המרבי כמצוין בנספח הבינוי (נספח מס' ,)1 · חריגה במס' יח"ד המרבי,

· קווי הבניין המפורטים בתשריט , וכל צמצום השטח שבין גבול המגרש לבין קו הבניין, · פיתוח השצ"פ בתא שטח ,101

כל ההוראות הינם מחייבים וכל סטייה מהם מהווה סטייה ניכרת בהתאם לתקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת) התשס"ב .2002

לפי הוראות התכנית סעיף (4.1.2ד)(:)3" מיקום הכניסה והיציאה לחניון כמצוין בנספח בינוי הינו מחייב, כל שינוי לכך מהווה סטייה ניכרת"

- 18 -

2. אשור חניה:

התקבל אישור חניה מתאריך: 22.03.2018 ונרשמו ההערות:

- תכנית חניה מקובלת.

עבור 40 יח"ד מוצע 54 מ"ח.(1חניה 1 עודפת).

- תנאי להיתר - אישור מח' דרכים להתחברות לכביש.

- הבקשה המוצעת תואמת את אישור החניה,

בוטלה החניה העודפת, כנדרש.

התאמה לנספח:

- בנספח בינוי הכניסה לחניון מרח' מקסימוס צאייג, הכניסה המוצעת לחניון תואמת את המיקום עפ"י נספח הבינוי, כנדרש.

3. אשור אדריכל עיר:

- התקבל אישור אדריכל העיר מתאריך ,04.03.18 ונרשמו ההערות:

אין התנגדות לפתיחת תיק, יש להשלים הערות שנשלחו במייל כתנאי ראשון להפצה לגורמים.

- יש להטמיע את כל ההערות של אדריכל העיר בבקשה ולקבל אישור סופי של אדריכל העיר כתנאי לפני הפניה לגורמים.

4. מיקום:

בתכנית קווי הבניין שאושרו בתיק מס' 2017/5194 שורטטו קווי בניין לפי תכנית .77453 קו בניין מסומן באדום, וקו בניין ת"ק בכחול.

קו בניין תת קרקעי:

- 19 -

- בקומת מרתף במפלסים ,-5.50 -2.75 המוצע כפי שמוצג בתחום קווי הבניין הת"ק, כמותר.

קווי בניין:

- המבנה המוצע בכל הקומות - בתחום קווי הבניין, כמותר.

5. מס' קומות:

- לפי הוראות התכנית סעיף 5 בטבלה:

מותר: מעל הכניסה הקובעת: 8 קומות , מתחת לקומת הכניסה הקובעת: 2 קומות .

מוצע: מעל הכניסה הקובעת: 8 קומות , כמותר.

מתחת למפלס קומת הכניסה הקובעת 2 קומות, כמותר.

6. גובה:

- מותר: ,+24.96 מעל גובה זה תותר תוספת מבנה יציאה לגג וחדר מתקנים טכניים ומעקה גג תקני בלבד עד גובה +28.33=,806.33 גובה הבניה המרבי לא יעלה על 811.0מ' מעל פני הים.(הערות לטבלה מס' 5 הערה מס' .)3

- גובה מוצע: +24.96 = 802.96 , כמותר.

- מעל גובה זה תותר תוספת מבנה יציאה לגג וחדר מתקנים טכניים מוצע:

27.66=,805.66 כמותר.

- גובה מעקה גג מוצע: +26.11= 804.11 , בגובה: 1.15מ' , כמותר.

מפלס ה-: 0.00

- לפי הוראות התכנית סעיף (4.1.2א)(:)1" מפלס הכניסה הקובעת מפלס ה-,0.00 הינו 778.00 כמצוין בנספח הבינוי."

- 20 -

- בבקשה שהוגשה מוצע גובה: 0.00= ,778.00 כנדרש.

7. מס' יח"ד:

- מותר: 40 יח"ד, מוצע: 40 יח"ד, כמותר.

8. שטחי בניה:

שטח עיקרי:

- שטח מעל הכניסה הקובעת מותר: 5387.63 מ"ר, מוצע: 5260.21 מ"ר,

שטח שנותר: 127.42 מ"ר, כמותר.

שטח שרות:

- שטח מעל הכניסה הקובעת מותר: 782.80 מ"ר, מוצע: 842.63 מ"ר, שטח חורג: 59.83 מ"ר.

- שטח מתחת לכניסה הקובעת מותר: 3035.60 מ"ר, מוצע: 2840.69 מ"ר,

שטח שנותר: 194.91 מ"ר.

- ניתן להשתמש בשטח עיקרי על קרקעי שנותר 127.42 מ"ר לשטח שרות על קרקעי שחורג: 59.83 מ"ר, ז"א: 127.42 – 59.83 = 67.59 מ"ר שטח על קרקעי עיקרי שנותר.

- יש להטמיע את ההערה להנ"ל על שימוש השטחים כתנאי למתן היתר.

קיזוז קירות:

- בבקשה המוצעת ע"ב מציג עובי קיר 35.0 ס"מ, לא מבוקשים קיזוזי קירות.

שטח למרפסות:

- 21 -

- במקום חלה תכנית 77453 שהופקדה 30.09.14 ותחילת תוקפה ,13.06.15 חוק תכנון ובניה למרפסות תקף עד לתאריך ינואר .2010 לפיכך חלה עליה תב"ע מס' 101-0253286 שהיא תקפה בין התאריכים .1.1.10-30.12.13 תכנית שהפקדתה היה לאחר 31.012.13 הכוללת נספח בינוי המציג מרפסות אך אינו מקצה שטחים ניתן לקבל תוספת של מרפסות שאינן מקורות ובלבד ששטח המרפסת בכללותה לא תעלה על 14.0 מ"ר ליח"ד, והממוצע של כלל המרפסות לא יגדל מ-12.0 מ"ר לכל יח"ד בבניין.

- בנספח בינוי מוצגות מרפסות אך בטבלה מס' 5 לא מוקצים שטחים למרפסות.

המרפסות המוצעות בבקשה אינן תואמות נספח, לא פורסמה על כך הקלה.

והמרפסות כולן מחושבות בשטחים העיקריים.

- יש להציג טבלת מאזן מרפסות העומדות בשטח של 12.0 מ"ר.

מחסנים:

- לפי הוראות התכנית סעיף 4.1.2 (א)(:)2" גודל המחסנים הינו מ-8.0 מ"ר עד 15.0 מ"ר ליח"ד בהתאם לגודלה".

- בבקשה שהוגשה מוצעים מחסנים בקומות הת"ק. שטחי המחסנים אינם מפורטים.

- צורפה טבלת מאזן מחסנים, גודל מחסן 7.39 מ"ר, כנדרש.

פרגולה:

- לפי תקנות תכנון ובניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים) התשנ"ב-1992 סעיף (4י)(:)2" שטחה המצללה - 50 מ"ר או על ¼ משטח החצר, הגג, המרפסת או מרפסת הגג, הכל לפי הגדול יותר."

- בבקשה שהוגשה מוצעת פרגולה בשטח של 133.24 מ"ר משטח החצר.

- הפרגולה המוצעת חורגת מקו בניין אחורי דרומי,

- 22 -

- לפי הוראות התכנית סעיף (4.1.2יא)(,)4 קווי הבניין המפורטים בתשריט הינם מחייבים, וכל צמצום השטח שבין גבול המגרש לבין קו הבניין, כל חריגה מהם מהווה סטייה ניכרת מתכנית.

- לפי תקנות תכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית) התשס"ב-2002 סעיף (4א)(()1ט):

"הקמת בנין או חלק מבניין במידות העולות על אלה הקבועות בפרט 4.09 בתוספת השנייה לתקנות תכנון ובניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) התש"ל -1970 ...."

- לפי תקנות תכנון ובניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) התש"ל -1970 :)12(4.09 " מצללה הבולטת מעבר לקו הבניין עד %40 אל תוך המרווח ובלבד שהיא בנויה מחומרים קלים כגון עץ, מתכת או פלסטיק"

- הפרגולה המוצעת מבוקשת ממתכת, העומק המותר :

4.00 * %40 = 1.60מ'.

- העומק המוצע: 2.10מ', יש לצמצם את העומק כנדרש. (ראה תכנית הערות )b --------------------------

שטחי בניה הפניה לגורמים:

שטח עיקרי:

- שטח מעל הכניסה הקובעת מותר: 5387.63 מ"ר, מוצע: 5260.21 מ"ר,

שטח שנותר: 127.42 מ"ר, כמותר. (שטח הכולל מרפסות בשטחים העיקריים)

שטח שרות:

- שטח מעל הכניסה הקובעת מותר: 782.80 מ"ר, מוצע: 709.39 מ"ר, ( 837.27 – 127.88 פרגולות= )709.39 שטח שנותר: 73.41מ"ר, - שטח מתחת לכניסה הקובעת מותר: 3035.60 מ"ר, מוצע: 2840.69 מ"ר,

שטח שנותר: 194.91 מ"ר.

- 23 -

--------------------------------

תכסית:

- לפי הוראות התכנית טבלה מס' 5 לפי הערה מס' 2 לטבלה :" תכסית הבניה הת"ק %80 משטח המגרש."

תכסית ת"ק מותרת: %.80 ז"א: 1958.0 * %80 = 1566.40 מ"ר.

מוצע: %65.17 שהם סה"כ בניה 1275.94 מ"ר, כמותר.

- לפי טבלה מס' 5 תכסית מותרת: %45 , ז"א: 1958.0 * %45 = 881.10 מ"ר.

מוצע: %44.92 שהם סה"כ בניה 879.44 מ"ר, כמותר.

מי נגר:

- לפי הוראות התכנית סעיף 6.2 סעיפים ,1 :2" יותרו לפחות %20 שטחים חדירי מים מתוך שטח המגרש הכולל. במגמה לאפשר קליטת כמות גדולה ככל הניתן של מי נגר עילי וחילחולם לתת הקרקע בתחומי המגרש. השטחים חדירי מים אפשר שיהיו מגוננים או מצופים בחומר חדיר (כגון: חצץ, וחלוקים).

מי נגר עילי יופנו לשטח ציבורי פתוח (תא שטח ,)101 לצורך השקיה, החדרה והעשרת מי תהום..."

- יש להציג חישוב של %20 מהשטחים בפיתוח הם חדרי מים לפי הוראות התכנית בסעיף .6.2 - ותנאי למתן היתר יש לקבל את אישור איכות הסביבה.

10. נושא עיצובי:

א. חזות הבניין:

- לפי הוראות התכנית סעיף 4.1.2 (ח)(:)1" תיאום התכנון והעיצוב האדריכלי של הבניין עם מהנדס הוועדה המקומית ו/או מי מטעמו."

- לפי הוראות התכנית סעיף 4.1.2 (ג):" הבניה תבוצע באבן טבעית מרובעת ומסותתת. הבניה באבן נסורה חלקה שאיננה מסותתת אסורה."

- התקבל אישור אדריכל העיר עקרוני לדיון.

- 24 -

- תנאי ראשון טרם הפניה לגורמים יש לקבל אישור סופי של אדריכל העיר.

ב. פיתוח שטח:

- לפי הוראות התכנית סעיף 4.1.2 (ח)(:)2" הגשת תכנית פיתוח שטח לכל מגרש בק"מ ,1:100 לאישור מהנדס הוועדה המקומית ו/או מי מטעמו. התכנית תכלול את האלמנטים שיידרשו."

- התקבל אישור אדריכל העיר עקרוני לדיון.

- בבקשה שהוגשה מוצג תכנית פיתוח שטח בק"מ 1:100 , נדרש להשלים מפלסי קרקע, מפלסי גדרות, פירוט גמר וחומרים.

- תנאי ראשון טרם הפניה לגורמים יש לקבל אישור סופי של אדריכל העיר.

- יש להגיש פריסת גדרות.

ג. מרפסות:

- בנספח בינוי מוצגות מרפסות, המרפסות המוצעות בבקשה אינן תואמות נספח, לא פורסמה על כך הקלה.

- התקבל אישור אדריכל העיר עקרוני לדיון.

- תנאי ראשון טרם הפניה לגורמים יש לקבל אישור אדריכל העיר לנושא המרפסות.

- יש להשלים בכל המרפסות פתרון לשיפועים וניקוזים.

- יש להציג פרט מרפסת ומעקה בק"מ: .1:25

ד. מחסנים:

- בבקשה שהוגשה מוצגים 40 יח"ד, מתוכננים: 40 מחסנים , כנדרש.

לפי נספח בינוי מוצגים מחסנים בגובה של 2.75מ' נספח לעניין זה מנחה, לפי הנחיות המחלקה גובה מחסן הינו 2.20מ', גבהי המחסנים 2.20מ', כנדרש.

ה. תכנון גג:

- לפי הוראות התכנית סעיף 4.1.2 (ז):

- 25 -

".1 בגגות שטוחים יוצבו קולטים לדודי שמש כחלק אינטגרלי מתכנון הגג או המעקה.

2. הפתרון התכנוני טעון אישור מה"ע."

- בבקשה המוצעת מוצגים מיקום לתכנון לדודים וקולטים, ומעבים, ל- 40 יח"ד.

- יש לקבל אישור אדריכל העיר.

ו. הריסה:

- לפי הוראות התכנית סעיף :6.7" הגדרות המסומנות בתשריט ובנספח הבינוי מיועדים להריסה."

- בבקשה המוצעת מסומנים הגדרות לפי תשריט, כנדרש.

בנוסף מבוקשת הריסה בגדר בחלק המזרחי של החלקה עבור יצירת שער כניסה.

- תנאי ראשון לתחילת הבניה הריסה ופינוי כל המוצע בצבע צהוב להריסה. תנאי שירשם בהיתר.

ז. שצ"פ:

- לפי הוראות התכנית סעיף (4.2.2א)(:)2"פיתוח השטח יבוצע בתאום עם מה"ע ו/או מי מטעמו."

- לפי הוראות התכנית סעיף (4.1.2יא)(:)5"פיתוח השצ"פ בתא שטח 101 הינו מחייב וסטייה ממנו תחשב כסטיה ניכרת בהתאם לתקנות חוק התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), התשס"ב-.2002"

- לפי הוראות התכנית סעיף 7.1 שלבי ביצוע (:)2" תנאי למתן היתר בניה – תיאום פיתוח השצ"פ להנחת דעת מה"ע או מי מטעמו".

- לפי הוראות התכנית סעיף (4.1.2ח)(:)4"תנאי למתן היתר בניה יהא תיאום פיתוח השצ"פ עם האגף לשיפור פני העיר (שפ"ע) בעיריית ירושלים."

- בבקשה המוצעת מוצג שטח ציבורי פתוח בחלקו הדרומי של החלקה.

- תנאי למתן היתר בניה: אישור מחלקת שפ"ע, ואישור מה"ע או מי מטעמו.

ח. שביל:

- לפי הוראות התכנית סעיף 4.3.2 שביל סעיפים 1עד :4 בחלקו הדרומי של החלקה מוצג עפ"י תשריט שביל ציבורי להולכי רגל, רוחבו יהיה כפי שמצוין

- 26 -

בתשריט התכנית, בנספח הבינוי רוחבו כ- 3.50מ', לא תותר כניסת כלי רכב לתחום השביל, ותנאי למתן היתר בניה יהא קבלת אישור ע"י אגף תושי"ה על תכנית מפורטת לפיתוח השביל.

- בבקשה המוצעת מוצג שביל ציבורי פתוח רוחבו כ-4.00מ'.

- יש להציג תכנית מפורטת לפיתוח השביל וקבלת אישור אגף תושי"ה.

ט. תנאים כללים להיתר:

- לפי הוראות התכנית סעיף 4.1.2 (ח)(:)6"תנאי למתן היתר בניה יהא תיאום עם רשות התעופה האזרחית בגין שדה תעופה עטרות."

- תנאי למתן היתר בניה: תיאום עם רשות התעופה האזרחית בגין שדה תעופה עטרות.

- לפי הוראות התכנית סעיף 4.1.2 (ח)(:)12"תנאי למתן היתר בניה יהא תיאום עניין הגישה מכביש 20 ונושא המרחק מהכביש, פתרון דירתי מרעש, מניעת גז ראדון וזאת עם אגף תושי"ה והמחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים."

- תנאי למתן היתר בניה: אישור אגף תושי"ה והמחלקה לאיכות הסביבה.

11. שלבי ביצוע:

- לפי הוראות התכנית סעיף :7.1

1. הבניה תבוצע בהינף אחד – לא תותר בניה בשלבים.

2. תנאי להיתר בניה – תיאום פיתוח השצ"פ להנחת דעת מה"ע או מי מטעמו.

3. תנאי למתן ט' אכלוס – השלמת פיתוח השצ"פ להנחת דעת מה"ע או מי מטעמו.

12. מימוש תכנית:

- זמן משוער למימוש התכנית 10 שנים מיום אישורה מתאריך: .13.06.15

13. התנגדויות:

- לא התקבלו התנגדויות.

	מתאריך
לאור השיהוי הרב יש לסגור את הבקשה.	09/07/2024	הכנת המלצה תכנונית : לסגור את תיק הבנין
חוות דעת תכנונית מס' תכנית שחלה בחלקה: 77453 תחילת תוקף : 13/06/2015 ייעוד הקרקע : מגורים ג	09/07/2024	חוות דעת תכנונית

- 27 -

14. אישורים:

- תקבל אישור חניה מתאריך: ,22.03.2018 הבקשה המוצעת תואמת את אישור החניה.

- התקבל אישור אדריכל העיר מתאריך ,04.03.18 יש להטמיע את כל ההערות של אדריכל העיר בבקשה ולקבל אישור אדריכל העיר כתנאי לפני הפניה לגורמים.

- בעלויות:

במסגרת הבקשה לא צוינו הקלות, התקבלה תכנית חתומה בפתיחת הבקשה חתומה ע"י כל בעלי הנכס. (40 בעלי הנכס).

13. חסרים גרפיים בהרמוניקה:

- יש לתקן את התכנית עפ"י ההערות המסומנות בתכנית .b

מידע קודם

- 28 -

מדובר בבקשה לפרוייקט מגורים "אלמסאר" למורים - הקמת בנין בן 8 קומות מעל 2 קומות שירות – 40 יח"ד.

הבקשה מובאת לדיון בוועדה לשם סגירת התיק וזאת לאור השיהוי הרב וחוסר הטיפול של עורכי הבקשה בבקשה.

רקע לדיון:

ועדת הערר נתנה את החלטתה בבקשה זו ביום

12/06/2022 וקבעה :

"לאחר שטענות הצדדים נשמעו בפני ועדת הערר ולנוכח הערות ועדת הערר כפי שפורטו לעיל

במהלך הדיון הערר ימחק, בהסכמת העוררים, בהתאם

להחלטתנו להלן

1. העוררים באמצעות עו"ד ספדי יגישו לוועדת הבעלויות

מסמכים התומכים בזכויותיהם בחלקה 75 ובחלקה 82 וזאת בתוך שבעה ימים.

2. ועדת הבעלויות תתכנס לדון במסמכים אלה תוך 14 ימים

מיום קבלתם.

..3 . ועדת הבעלויות תיתן בהחלטתה העדכנית התייחסות לקביעתה הקודמת בעניין מושא הערר מיום 22.8.2016

4. . בנסיבות אלו, יתאפשר לעוררים להגיש בקשה להיתר

מתוקנת לאחר שתאושר זיקתם לקרקע לגבי הבעלויות

כאשר הבינוי יוצג על חלקות 75 ו- 82 בלבד שתפורסם הקלה מנספח הבינוי כפי שנקבע בתכנית התקפה .77453

5. . ככל והעוררים והמשיב 2 יגיעו להסכמות ביניהם

בהתייחס לבינוי בחלקה 86 , או הסכמות חוזיות אחרות, לא יהיה צורך בתיקון הבקשה להיתר. במסגרת הדיון

בפנינו, הובהר על ידי הדרג המקצועי כי הבינוי, כפי שמוצע, תואם את הוראות התכנית התקפה ולא תהיה מניעה לאשר את הבקשה בתנאים כפי שייקבעו על ידי

הוועדה המקומית בעת הוצאת ההיתר

6. נסיבות אלו הערר נמחק ולא יושתו הוצאות על מי

מהצדדים."

בהחלטתה קבעה וועדת הערר מועדים לענין הבעלויות (סעיפים 1 ו – .)2 המבקשים לא עמדו בלוחות הזמנים ופרק הזמן שחלף מהחלטת ועדת הערר ועד ליום הדיון בוועדת

בעלויות ארך זמן רב . לאחר בדיקה, העיכוב נבע מכך שהמבקשים לא עמדו בהמצאת מלא המסמכים הנדרשים לצורך דיון בוועדת הבעלויות ורק כשנה לאחר ההחלטת וועדת הערר ביום ,4/06/2023 התקבלה החלטת ועדת בעלויות . עוד קבעה וועדת הערר בהחלטתה לגבי תיקון התכנית והחרגת ההבינוי המוצע בחלקה 86 (סעיפים 4 ו – ,)5 במידה ולא תתקבל הסכמת בעלי חלקה זו. חלפה כחצי שנה נוספת מאז אישור הבקשה בועדת הבעלויות ורק ביום 24/12/2023 ביקשו המבקשים לפתוח את הבקשה לצורך תיקון התכנית בהתאם להחלטת ועדת הערר לשם גריעת חלקה 86 מהבקשה. לאחרונה, ביום ,24/05/2024 שוב שיהוי של כחמישה חודשים , פנו ה מבקשים להחזיר את הבקשה המתוקנת אך הבקשה נסגרה אוטומטית ע"י המערכת. המבקשים פנו למחלקה לפתיחת המערכת וזאת על מנת לאפשר להם העלאת התכנית המתוקנת. לאור השיהוי הרב וחוסר הטיפול של עורכי הבקשה בבקשה, הבקשה מובאת לסגירה.
לאחר שטענות הצדדים נשמעו בפני ועדת הערר ולנוכח הערות ועדת הערר כפי שפורטו לעיל במהלך הדיון הערר ימחק, בהסכמת העוררים, בהתאם להחלטתנו להל ן .1 העוררים באמצעות עו"ד ספדי יגישו לוועדת הבעלויות מסמכים התומכים בזכויותיהם בחלקה 75 ובחלקה 82 וזאת בתוך שבעה ימים. .2 ועדת הבעלויות תתכנס לדון במסמכים אלה תוך 14 ימים מיום קבלתם . ..3 . ועדת הבעלויות תיתן בהחלטתה העדכנית התייחסות לקביעתה הקודמת בעניין מושא הערר מיום 22.8.2016 .4 . בנסיבות אלו, יתאפשר לעוררים להגיש בקשה להיתר מתוקנת לאחר שתאושר זיקתם לקרקע לגבי הבעלויות כאשר הבינוי יוצג על חלקות 75 ו- 82 בלבד שתפורסם	12/06/2022	החלטת ועדת ערר : לדחות במתכונת המוצעת

- 29 -

הקלה מנספח הבינוי כפי שנקבע בתכנית התקפה .77453 .5 . ככל והעוררים והמשיב 2 יגיעו להסכמות ביניהם בהתייחס לבינוי בחלקה 86 , או הסכמות חוזיות אחרות, לא יהיה צורך בתיקון הבקשה להיתר. במסגרת הדיון בפנינו, הובהר על ידי הדרג המקצועי כי הבינוי, כפי שמוצע, תואם את הוראות התכנית התקפה ולא תהיה מניעה לאשר את הבקשה בתנאים כפי שייקבעו על יד י הוועדה המקומית בעת הוצאת ההיתר .6 . בנסיבות אלו הערר נמחק ולא יושתו הוצאות על מי מהצדדים .
עד להמצאת מסמכים המעידים על זיקת המבקשים לקרקע. תוקף החלטה 90 יום לצורך הגשת תוכנית מתוקנת ץ	12/01/2022	דיון בועדת משנה : לדחות במתכונת המוצעת
עד להמצאת מסמכים המעידים על זיקת המבקשים לקרקע.	04/01/2022	בדיקת המלצה תכנונית : לדחות במתכונת המוצעת
בתאריך 03.11.2021 הוחלט בוועדת משנה כי יש להחזיר את הבקשה לדיון חוזר בוועדת בעלויות לבדיקת זיקת המבקשים יחד עם יועמ"ש לוועדה מקומית . בתאריך 21.12.2021 התקיים דיון בוועדת בעליות אך עד למועד הדיון לא התקבל חומר מעו"ד ספדי בנושא. לאור זאת הוחלט עם אופיר מאי, עו"ד מיכאלי, עו"ד נרגסי ואני פירו כי ההמלצה לוועדת המשנה היא לדחות את הבקשה במתכונת שהוגשה, עד להמצאת מסמכים המעידים על זיקת המבקשים לקרקע. בנוסף, התקבלה התנגדות של בעלי חלקה 86 הכלולה בבקשה אשר אמורים היו לקבל עפ"י תב"ע 3457א' תמורה במגרש חדש במסגרת תכנית 7156 א', תוכנית זאת התבטלה ועל כן, חלקה 86 נותרה ללא פיצוי . החלטת היועצ"מ עו"ד יניב טיאר מתאריך 28.06.2020 היא שלא לאפשר בניה על חלקה 86 ולהחריגה מההיתר .	26/12/2021	חוות דעת תכנונית
לבדיקה מקצועית של הבעלות ע" י וועדת בעליות - בשל הצורך בבדיקה מעמיקה של בדיקת זיקת המבקשים לקרקע תוך 30 יום . הבדיקה תעשה גם בשיתוף עו"ד אילנית מיכאל - יוע"ש לאור הסוגיות שעולו .	03/11/2021	דיון בועדת משנה : לדחות את ההכרעה
לקבלת החלטה	27/10/2021	הכנת המלצה תכנונית : מובא להכרעת הועדה

- 30 -

בהמשך לדיון בוועדת משנה מיום 12/05/21 אשר בה הוחלט לדחות את ההכרעה וזאת על מנת לאפשר לצדדים להגיע להסכמות ולהגישן לוועדה . כמו כן נקבע - הצדדים ישיבו עם עו"ד יניב טיאור , אמי ארבל ומח' הנכסים על מנת להגיע למתווה. לאחר קבלת המתווה והסכמתו על ידי הצדדים הבקשה תובא לדיון פנימ י	27/10/2021	חוות דעת תכנונית
לאחר שהוועדה שמעה את הצדדים החליטה לדחות את ההכרעה בבקשה ל 30 יום על מנת לאפשר לצדדים להגיע להסכמות ולהגישן לוועדה. הצדדים ישיבו עם עו"ד יניב טיאור , אמי ארבל ומח' הנכסים על מנת להגיע למתווה. לאחר קבלת המתווה והסכמתו על ידי הצדדים הבקשה תובא לדיון פנימ י	12/05/2021	דיון בועדת משנה : לדחות את ההכרעה
.	07/04/2021	בדיקת המלצה תכנונית : מובא להכרעת הועדה
בעקבות החלטת וועדת הערר מיום 17.3.2021 לפיה : .1נוכח נימוקי הבקשה , בפרט העובדה שעל הוועדה המקומית להכריע בהתנגדות שהוגשה בנסיבות המפורטות בסעיפים 3 ו- 3 להודעה . הדיון בבקשה יושב בחוזר לשולחנה של הועדה המקומית . .2 הוועדה המקומית תדון בבקשה בהקדם האפשרי ולא יאוחר משישים ימים ממועד קבלת החלטה זו . .3 בשלב זה המדובר בערר מוקדים והוא נמחק . .4 על החלטה חדשה של הוועדה המקומית קיימת זכות ערר בהתאם לדין . הבקשה מוחזרת לדיון בוועדה המקומית על מנת לקבל החלטה סופית.	04/04/2021	חוות דעת תכנונית
.1נוכח נימוקי הבקשה , בפרט העובדה שעל הוועדה המקומית להכריע בהתנגדות שהוגשה בנסיבות המפורטות בסעיפים 3 ו- 3 להודעה . הדיון בבקשה יושב בחוזר לשולחנה של הועדה המקומית .	17/03/2021	החלטת ועדת ערר : להעביר לועדת המשנה

- 31 -

.2 הוועדה המקומית תדון בבקשה בהקדם האפשרי ולא יאוחר משישים ימים ממועד קבלת החלטה זה . .3 בשלב זה המדובר בערר מוקדים והוא נמחק . .4 על החלטה חדשה של הוועדה המקומית קיימת זכות ערר בהתאם לדין . ראה החלטת ועודת הערר בארכיב האופטי
הוועדה החליטה להתלות באופן זמני את החלטת רשות הרישוי מיום 1.8.2018 וזאת למשך 30 יום . לאחר שהוועדה בחנה את הנושא, הוועדה מחליטה על סמך חוות הדעת המשפטיות שניתנו בתיק, כי אין בסמכותה לדון בטענות הקנייניות . על הצדדים לפנות לערכאות המוסמכות. הוועדה מחליטה להתלות באופן זמני את החלטת הוועדה מיום 1.8.2018 וזאת עד לבירור נושא הפיצויים בין הצדדים . לאחר שתוצג הסכמה בין הצדדים כאמור, הבקשה תובא לדיון נוסף בוועדה לקבלת החלטה.	04/08/2020	דיון בועדת משנה : לבטל החלטת רשות רישו י
לאור הנסיבות המתוארות, הבקשה מובאת לביטול החלטה, וזאת עד להסדרת הנושאים הקנייניים והתכנוניים עם בעלי חלקה 86 שהינה חלק מהמגרש נשוא הבקשה להיתר.	27/07/2020	בדיקת המלצה תכנונית : לבטל החלטת רשות רישו י
מהות הבקשה המוצעת: בתאריך: 01.08.18 אושרה ברשות הרישוי בקשה לפרויקט מגורים "אלמסאר" למורים, בניין בן 8 ק' מעל 2 ק' שירות, 40 יח"ד. הושלמו רוב התנאים למתן היתר. בתאריך ,5.2.2020 התקבל מכתב התנגדות ע"י עו"ד עמאד שוקרי, המייצג את יורשי המנוח שהיה הבעלים הרשום בגוש 30609 חלקה .86 (חלקה בתחום מגרש מספר 1 נשוא בקשה זו) להלן תמצית ההתנגדות: .1 למתנגדים נודע במקרה כי הוגשה בקשה להיתר נשוא תיק זה 17/884 מבלי שפורסמה עפ"י תקנה 36.3 .2 למתנגדים יש זכויות בחלקה להיתר בניה נשוא בקשה זו, הבקשה פוגעת בזכויותיהם הקנייניות והתכנוניות של המתנגדים. .3 הבקשה הוגשה מכוח תכנית 7155א' שכביכול ניידה את שטחי המגרש שמבקשי ההיתר טוענים לבעלותו, תוך מתן הבטחה שבעלי חלקה 86 יקבלו מגרש תמורה במקום אחר. ואכן במסגרת תכנית 7156א' ניתנה תמורה במגרש 86א'.	18/06/2020	חוות דעת תכנונית

- 32 -

- 33 -

אך בדיעבד תכנית 7156א' נגנזה וכך המתנגדים לא קיבלו כל מגרש תמורת מגרשם/חלקתם.

4. מהסיבות האמורות - אישור הבקשה 17/884 אינו יכול

להתקיים בנסיבות אלה ללא הסכמת המתנגדים ולאור

העובדה שהתכניות והמגרשים קשורים אחד בשני ולא ניתן לנתק בניהם.

5. אישור הבקשה יגרום לאי צדק ולקיפוח המתנגדים בצורה

בלתי הפיכה

לאור האמור מבקשים לקבל את ההתנגדות ולדחות את

הבקשה.

תגובת המחלקה:

בעת פתיחת התיק התקבל אישור וועדת בית חניה ללא התייחסות לבעלות על חלקה ,86 התייעצנו משפטית עם עו"ד אירנה טויב בנוגע למשלוח הודעות לבעלי חלקה זו לפי תקנה 36 ולהלן חוות דעתה מיום :21.8.2018 (ראה ארכיב אופטי)

"במסגרת תכנית 7155 א' בוצע איחוד וחלוקה (תכנוני)

לחלקות שבתחום התוכנית לרבות חלקות ,75 ,82 ו86 בגוש ,30609 כאשר חלקות 75 ו-82 קבלו מגרשי תמורה ,2000 ,2001 ,2003 ,2004 ואילו חלקה 86 קיבלה מגרש תמורה .2006 על כן ככל שהבניה מבוקשת בתחום מגרשי התמורה של חלקות 75 ו/או ,82 אף אם בחלוקה לחלקות הבינוי הוא בתחום חלקה ,86 אין צורך באישורי בעלות עבור החלקה דנן"

בנוסף, עם קבלת ההתנגדות, בהתייעצות שקיימנו עם אופיר מאי, אמי ארבל ועו"ד יניב טיאר, סוכם כי לאור נסיבות המקרה נחזיר את הבקשה להיתר לדיון בוועדה המקומית.

(ראה בארכיב האופטי מכתב של אופיר לעו"ד עמאד שוקרי מיום .)24.2.2020

להלן חוות דעת משפטית מעו"ד יניב טיאר וע"ד מירב הירש מיום 29.6.2020 (ראה ארכיב אופטי):

" מאחר ותכנית 7156א נגנזה, ולא ניתן הפיצוי כפי שנקבע בתכנית 7155א, לא ניתן לממש את הוראות תכנית 77453 ביחס לחלקה .86

ההצעה של אמי לצמצום התוכנית כך שמגרש 86 יוחרג מהתוכנית, מקובלת עלינו.

אך עם זאת, יש לבחון האם הבניה המוצעת בצמוד למגרש 86 אינה פוגעת בבעלי המגרש. בזמן קידום תכנית 77453 בעלי מגרש 86 לא התנגדו לתכנית משום שהוצע להם

מגרש חלופי שהיה מקובל עליהם.

יתכן שבמידה ולא היה מוצע המגרש החלופי הייתה להם

התנגדות לבניה המוצעת בתכנית ,77453 ונקודה זו יש לבדוק. אבקש לציין כי תכנית 7156א נגנזה בשנת 2014 כשנה לפני שאושרה תכנית .77453 אני מניחה שבעלי המגרש לא ידעו על גניזת תכנית 7156א שאחרת אם ידעו, היו מתנגדים לתכנית 77453 משום שלא ניתן להם פיצוי מלא על החלקה שנלקחה מהם" "ההמלצה שלנו היא שלא לאפשר בניה על חלקה 86 הואיל ובעלי החלק,. לא קיבלו פיצוי כמור בתכנית לאחר שבוטלה". לאור הנסיבות המתוארות, הבקשה מובאת לביטול החלטה, וזאת עד להסדרת הנושאים הקנייניים והתכנוניים עם בעלי חלקה 86 שהינה חלק מהמגרש נשוא הבקשה להיתר.
.1 אשור אדריכל עיר : - יש להטמיע את כל ההערות של אדריכל העיר בבקשה ולקבל אישור סופי של אדריכל העיר כתנאי לפני הפניה לגורמים . .2 שטחי בניה : - יש להטמיע את ההערה להלן על שימוש השטחים כתנאי למתן היתר. - הערה: ניתן להשתמש בשטח עיקרי על קרקעי שנותר 127.42 מ"ר לשטח שרות על קרקעי שחורג: 59.83 מ"ר, ז"א: 127.42 – 59.83 = 67.59 מ"ר שטח על קרקעי עיקרי שנותר. שטח למרפסות: - יש להציג טבלת מאזן מרפסות העומדות בשטח של 12.0 מ"ר. פרגולה : - יש לצמצם את עומק הפרגולה עד 1.60מ' . מי נגר : - יש להציג חישוב של %20 מהשטחים בפיתוח הם חדרי מים לפי הוראות התכנית בסעיף 6.2 . - ותנאי למתן היתר יש לקבל את אישור איכות הסביבה. .3 נושא עיצובי :	01/08/2018	דיון ברשות הרישוי : לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

- 34 -

- 35 -

א. חזות הבניין:

- תנאי ראשון טרם הפניה לגורמים יש לקבל אישור סופי של אדריכל העיר.

ב. פיתוח שטח:

- תנאי ראשון טרם הפניה לגורמים יש לקבל אישור סופי של אדריכל העיר.

- יש להגיש פריסת גדרות.

ג. מרפסות:

- תנאי ראשון טרם הפניה לגורמים יש לקבל אישור אדריכל העיר לנושא המרפסות.

- יש להשלים בכל המרפסות פתרון לשיפועים וניקוזים.

- יש להציג פרט מרפסת ומעקה בק"מ: .1:25

ד. תכנון גג:

- יש לקבל אישור אדריכל העיר.

ה. הריסה:

- תנאי ראשון לתחילת הבניה הריסה ופינוי כל המוצע בצבע צהוב להריסה. תנאי שירשם בהיתר.

ו. שצ"פ:

- תנאי למתן היתר בניה: אישור מחלקת שפ"ע, ואישור מה"ע או מי מטעמו.

ז. שביל:

- יש להציג תכנית מפורטת לפיתוח השביל וקבלת אישור אגף תושי"ה.

ח. תנאים כללים להיתר:

- תנאי למתן היתר בניה: תיאום עם רשות התעופה

האזרחית בגין שדה תעופה עטרות.

- תנאי למתן היתר בניה: אישור אגף תושי"ה והמחלקה לאיכות הסביבה.

4. חסרים גרפיים בהרמוניקה:

- יש לתקן את התכנית עפ"י ההערות המסומנות בתכנית b .
.1 אשור אדריכל עיר : - יש להטמיע את כל ההערות של אדריכל העיר בבקשה ולקבל אישור סופי של אדריכל העיר כתנאי לפני הפניה לגורמים . .2 שטחי בניה : - יש להטמיע את ההערה להלן על שימוש השטחים כתנאי למתן היתר. - הערה: ניתן להשתמש בשטח עיקרי על קרקעי שנותר 127.42 מ"ר לשטח שרות על קרקעי שחורג: 59.83 מ"ר, ז"א: 127.42 – 59.83 = 67.59 מ"ר שטח על קרקעי עיקרי שנותר. שטח למרפסות: - יש להציג טבלת מאזן מרפסות העומדות בשטח של 12.0 מ"ר. פרגולה : - יש לצמצם את עומק הפרגולה עד 1.60מ' . מי נגר : - יש להציג חישוב של %20 מהשטחים בפיתוח הם חדרי מים לפי הוראות התכנית בסעיף 6.2 . - ותנאי למתן היתר יש לקבל את אישור איכות הסביבה. .3 נושא עיצובי : א. חזות הבניין : - תנאי ראשון טרם הפניה לגורמים יש לקבל אישור סופי של אדריכל העיר . ב. פיתוח שטח : - תנאי ראשון טרם הפניה לגורמים יש לקבל אישור סופי של אדריכל העיר . - יש להגיש פריסת גדרות . ג. מרפסות :	19/07/2018	בדיקת המלצה תכנונית : לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

- 36 -

- תנאי ראשון טרם הפניה לגורמים יש לקבל אישור אדריכל העיר לנושא המרפסות. - יש להשלים בכל המרפסות פתרון לשיפועים וניקוזים. - יש להציג פרט מרפסת ומעקה בק"מ: 1:25 . ד. תכנון גג : - יש לקבל אישור אדריכל העיר. ה. הריסה: - תנאי ראשון לתחילת הבניה הריסה ופינוי כל המוצע בצבע צהוב להריסה. תנאי שירשם בהיתר. ו. שצ"פ : - תנאי למתן היתר בניה: אישור מחלקת שפ"ע, ואישור מה"ע או מי מטעמו . ז. שביל: - יש להציג תכנית מפורטת לפיתוח השביל וקבלת אישור אגף תושי"ה. ח. תנאים כללים להיתר: - תנאי למתן היתר בניה: תיאום עם רשות התעופה האזרחית בגין שדה תעופה עטרות . - תנאי למתן היתר בניה: אישור אגף תושי"ה והמחלקה לאיכות הסביבה. .4 חסרים גרפיים בהרמוניקה: - יש לתקן את התכנית עפ"י ההערות המסומנות בתכנית b .
רקע לבקשה: מדובר בפרויקט מגורים אלמסאר, הנמצא לאורך כביש 20 בשכונת בית חנינה. התכנית במקום קובעת שינוי ייעוד מגורים, קובעת בינוי עבור בניין חדש, שטחי בניה, קווי בניין, וכו' . בשטח לא קיימים מבנים. המגיש הינו תאגיד ללא מטרות רווח עבור עמותה המאגדת כ-40 מורים עבור דיור נאות לעמותה.	16/07/2018	חוות דעת תכנונית

- 37 -

בוצע	תנאים לקבלת היתר
	רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעי ן	1
	אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה	2
	אישור פיקוד העורף הג"א	3
כן	אישור שירותי הכבאות	4
כן	חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה	5
	מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413	6
כן	חוות דעת אגף תברואה - בקרה מרחבית	7
	בקרה מרחבית אגף שפ"ע - בקרה מרחבית	8
כן	אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת	9
כן	תנאי לתחילת עבודות: הצגת אישור בטיחות זמני ע"י המחלקה להסדרי תנועה. תוכנית ארגון אתר	10
	חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - בקרה מרחבית	11
כן	אישור רשות העתיקות	12
כן	אישור בזק או חברת תקשורת אחרת בעלת רישיון מאת שר התקשורת למתן שירותי טלפו ן	13
	3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות	14
כן	אישור חברת החשמל	15
	סימון מבנה זמני למשך הבניה על גבי תכנית המגרש	16
	תשלום אגרת בניה	17
	הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים	18
כן	חוות דעת היחידה לאיכות הסביבה - בקרה מרחבית	19
	חוות דעת מחלקת המאור באגף שפ"ע - בקרה מרחבית	20
כן	חוות דעת/תשלום חברת הגיחו ן	21
כן	חוות דעת מחלקת הדרכים - בקרה מרחבית	22
כן	אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה	23
	הגשת/הצגת/צילום תעודת הנדסאי/אדריכל/מהנדס בתוקף	24
כן	תנאי לדיון בועדה ברור לגבי חלקה 86	25
	אישור מחלקת שפ"ע, ואישור מה"ע או מי מטעמו על השצ"פ	26
	הצגת תכנית מפורטת לפיתוח השביל וקבלת אישור אגף תושי"ה.	27

- 38 -

מהות הבקשה המוצעת:

בשכונת בית חנינה בגוש 30609 חלקה 10 ,תכנית 77453 תא שטח 1 לשטח המיועד למגורים ג'. קיים תצ"ר מס'

1164/2015 כשירה לרישום מתאריך: .29/11/2015

מבוקש בניית מבנה חדש לפרויקט מגורים "אלמסאר"

למורים, בניין בן 8 ק' מעל 2 ק' שירות, סה"כ: 40 יח"ד.

- אין מניעה מלאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים, נדרש להגיש אישור אדריכל העיר סופי להפניה לגורמים.

- ותיקונים גרפיים בתכנית הערות b .

תנאים – באם תאושר הבקשה

	אישור אגף תושי"ה והמחלקה לאיכות הסביבה לפי הוראות התכנית סעיף 4.1.2 (ח)()12	28
	קבלת אישור רישום התצ"ר ממחלקת המידע.	29
	חוות דעת אדריכל העיר/בקרה מרחבית	30
	הגשת 3 תכניות סופיות מתוקנות עפ"י סיכום פגישה מתאריך 26.02.19	31
	אישור אד' העיר לנושאים: עיצוב חזותי, פיתוח שטח, מרפסות, פתרון תכנוני לגג ופרגולות .	32
כן	אישור אד' העיר כתנאי ראשון טרם העברה לגורמים	33
	ב - 3 תכניות סופיות יש להציג כל קומה בנפרד (לא קומה טיפוסית)	34
	לא להוציא היתר מאחר והתקבלה התנגדות בנושא זכויות קנייניות	35

- 39 -

המלצת האגף

לסגור את תיק הבנין

לאור השיהוי הרב יש לסגור את הבקשה.

דיון בועדת המשנה	סוג דיון
2024/13	מספר ועדה
2015/0280.02	מספר בקשה
2015/0280.02 9	מספר בקשה מספר סידורי

עבודות הריסה, בניה חדשה / בניין חדש, תוספת יח"ד באמצעות תוספת בניה	נתונים כלליים סוג בקשה
מגורים	שימוש עיקר י
הריסת מבנה מלבד חזיתות לשימור והריסת 3 יח"ד קיימות ובניית 8 יח"ד חדשות.	מהות בקשה
	שטח האתר
	שטח לחישוב זכויות
נסח טאב ו	סוג רישום בעלות
לא	הכשרת עבירה
מר מימון ניסים חי	המבקש
שקולניק אמיר	עורך הבקשה
מהנדס שפר דן	מתכנן השלד
0	מספר מתנגדים
0	מספר שכנים שלא חתמ ו

בשלמות	חלקה	גוש
לא	99	30045

שטח	יעוד	תא שטח	ת.סטטוס	סטטוס	תבע
	אזור מגורים 3	99	16/07/1959	תחילת תוקף	30045ג
	אזור מגורים מיוחד	99	22/09/1997	תחילת תוקף	3839

- 40 -

סדר יום לועדה מתאריך - 17/07/2024 - יא תמוז תשפ"ד

נתונים כלליים

כתובת האתר

רמה 12 , מחנה יהודה

תאור הבקשה

נתוני מספרי היתרים קודמים בחלקה:

עפ"י נתוני המערכת, בחלקה הנידונה לא הופקו היתרי בנייה.

מהות הבקשה:

הבקשה מוצעת ברחוב רמה ,12 שבשכונת מחנה יהודה. גוש: 30045 , חלקה: .99 מדובר במבנה מגורים קיים, בן קומה אחת מעל קומת מרתף.

	מתאריך
לאשר בכפוף לשינויים ובתנאים: שלביות ביצוע : על עורך הבקשה להקצות ולסמן שטח הערכות כפי דרישת סעיף 10 י"ב. קווי בניי ן:	25/06/2024	הכנת המלצה תכנונית : לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

- 41 -

במסגרת הבקשה מוצעת תוספות הבאות:

הריסת המבנה הקיים תוך שמירה על קיר לשימור בחזית מזרחית.

הקמת מבנה חדש עבור 8 יח"ד, בן שלוש קומות מעל קומת מרתף וחלל גג רעפים.

במסגרת הבקשה צוינו ההקלות הבאות:

1. "הקלה בדבר הגבהת מדלפות הגג בכ- 0.5 מ' מחזית שפונה לרחוב מזרחית ומערבית".

2. "הקלה בדבר דירות קטנות מ- 65 מ"ר ".

3. "הקלה בדבר הגבהת מדלפות הגג בכ- 1.20 – 1.30 מ' בחזית הפונה לחצר פנימית".

4. "הקלה בדבר בנייה בקיר משותף לחלקה צמודה ללא הסכמת בעלים".

תום מועד הגשת התנגדויות: .2022/12/25 עפ"י נתוני המערכת, לבקשה לא התקבלו התנגדויות.

בעלי העניין בנכס:

הבנייה מוצעת ע"ג חלקה מס' ,99 הגובלת בקירות משותפים עם חלקות 98 ו -.100 פרסום הבקשה לפי 149 לחוק, בוצע ע"י דסק רישוי במעמד פתיחת התיק.

מידע קודם

- 42 -

על עורך הבקשה להסיר מרפסות זיז מוצעות לחזית מזרחית וכן לחזית מערבית.

שטחי בניה:

שטח עיקרי:

על עורך הבקשה:

- להראות תכנית גגות הכולל חלל כפול כאשר כל הקומה עומדת ב-%50 היכן שאין רצפה (עפ"י סימון נספח, ראה סימון בתכנית .)b

- יש למנות שטח הגג לשימוש במניין שטח שירות הניתן מעבר לזכויות עפ"י הוראות התכנית.

- להעביר חתך נקודתי כמסומן בתכנית .b

- לחשב את שטח המבואה בחזית הדרומית מערבית במניין שטח עיקרי מוצע וכמפורט בתכנית .b

שטח שירות:

- שטח מדרגות חיצוניות שהחלל שמתחתן אינו סגור - על עורך הבקשה לחשב את כל שטח המדרגות החיצוניות למניין שטח שירות לצורך תשלום אגרות (מעבר לזכויות הבנייה).

- מקלט או מרחב מוגן בהתאם לתקנות הג"א: על עורך הבקשה לצמצם את שטח הממדים לכדיי 9 מ"ר נטו.

- שטח חללי גג – על עורך הבקשה:

להראות תכנית גגות הכולל חלל כפול כאשר כל הקומה עומדת ב-%50 היכן שאין רצפה (עפ"י סימון נספח, ראה סימון בתכנית .)b

- יש למנות שטח הגג לשימוש במניין שטח שירות הניתן מעבר לזכויות עפ"י הוראות התכנית.

- להעביר חתך נקודתי כמסומן בתכנית .b

מחסנים:

על עורך הבקשה:

- 43 -

- לצמצם את שטחי המחסנים לכדי %8 מהשטח המותר

כולל ממדים, דהיינו לשטח של 30.60 מ"ר.

- להסיר את חישוב המחסנים מהממדים המוצעים שכן יש לחשבם במניין עיקרי (דבר המהווה סטייה ניכרת לעניין מס'

קומות).

- להראות חלוקה יחסית של המחסנים ליח"ד המוצעות.

מספר קומות:

על עורך הבקשה:

- להראות תכנית גגות הכולל חלל כפול כאשר כל הקומה עומדת ב-%50 היכן שאין רצפה (עפ"י סימון נספח, ראה סימון בתכנית .)b

- יש למנות שטח הגג לשימוש במניין שטח שירות הניתן מעבר לזכויות עפ"י הוראות התכנית.

- להעביר חתך נקודתי כמסומן בתכנית .b

תכסית בניה:

על עורך הבקשה להציג חישוב של תכסית הבניה בקומת הקרקע, ע"מ לוודא שהמוצע תואם למותר, ככל וימצא שחורג מסך של 161.60 מ"ר עורך הבקשה נדרש בצמצום התכסית שכן מעוגן בסטייה ניכרת.

אישור הסדרי תנועה:

ביום 26.03.2023 התקבלה דחייה לתכנית ע"י שעיו גאולה "לדחות את הבקשה, נדרשת תכנית מתוקנת", בפגישה

שהתקיימה עם מנהל האגף נמצא כי בתיק קודם

2015/280.00 שולמו כופר חניה אך לא הומצאו בבקשה זו למחלקת הסדרי תנועה, על כן הוחלט - תנאי להיתר בניה יהא המצאת אישור תשלום כופר החינה למחלקת הסדרי תנועה וקבלת אישור סופי מהם.

אישור איכות הסביבה:

ביום 28.03.2023 התקבלה דחייה אוטומטית ע"י המערכת

מאחר ובמועדם לא הוגש ו מסמכים נדרשים, בפגישה שהתקיימה עם מנהל האגף הוחלט – על עורך הבקשה להמציא תנאי איכות הסביבה כתנאי להפניה לגורמים. חו"ד אדריכלית : - עפ"י סעיף 10 א' לתקנון התכנית: "בקשות להיתר תוגשנה ע"י אדריכל רשום בלבד" – על עורך הבקשה לשנות את עורך הבקשה לאדריכל רשום . - מרפסת הזיז המוצעת לחזית מזרחית הינה חדשה לכל דבר ועניין – מאחר ומהווה סטייה ניכרת מהוראות תכנית, לא ניתן לאשרה ויש להסירה מהבקשה. - עפ"י סעיף 11 יט' לתקנון התכנית: "יותר בצוע "קוקיות" בגג, אך לא ביותר מ – %30 מאורך החזית. ראה נספח 2" – עפ"י בדיקת המחלקה נראה כי בחלק מהמקומות חורג מהמותר – על עורך הבקשה להטמיע חישוב לשם הוכחה ועמידה בסעיף זה . הערות גרפיות : יש לבצע תיקונים כפי המסומן ע"ג הרמוניקה .b
חוות דעת תכנונית מס' תכנית שחלה בחלקה: 3839 תחילת תוקף : 22/09/1997 ייעוד הקרקע : אזור מגורים מיוחד דברי הסבר:	25/06/2024	חוות דעת תכנונית

- 44 -

- 45 -

- התיק שובץ לדיון בוועדת משנה מיום 07.06.2023 ובה הוחלט להוריד את התיק מסדר היום לבקשת עורך הבקשה.

- התיק נידון בוועדת משנה מיום 12.09.2023 ובה הוחלט:

"לדחות במתכונת המוצעת, מאחר והיו חריגות מסך שטחי בניה המותרים, נדרש בהקלה מנספח הבינוי, קומת הגג שונה מנספח הבינוי, דחיית מחלקת איכות הסביבה והסדרי תנועה".

- המבקש פנה לוועדת ערר, טרם דיון בערר הוחלט ע"י מנהל האגף כי יש להחזיר את התיק לבחינת הצוות

המקצועי.

- התקיימה פגישה של הצוות המקצועי בה נכחו: מנהל אגף הרישוי, ראש צוות ערר, בוחן התיק וראש צוות האזור בה עברו על הסעיפים ונתנה ההנחיה להביא את התיק לאישור בכפוף לשינויים עפ"י חו"ד וההמלצה המפורט:

התאמת הבניה המבוקשת לבניה המותרת עפ"י התכניות הבאות:

- תכנית 3839 תחילת תוקף .1997/09/22

- תכנית מתאר 62'.

- תקנות התכנון והבניה.

סטייה ניכרת:

עפ"י סעיף (10יא): "נקבע בזאת ... כי הבינוי שעפ"י התכנית ממצה את אפשרויות מתן ההקלות בגבול סטייה בלתי ניכרת למעט המקרים הבאים...()4 הוועדה המקומית באישור הוועדה המחוזית תהא רשאית להתיר שינויים ארכיטקטוניים ובלבד שלא תהיינה חריגות ממגבלת מס' הקומות, אחוזי הבניה, תכסית הבניה, וקווי הבניין."

יובהר: עפ"י חו"ד של יועמ"ש הוועדה הגברת אילנית מיכאלי - חל סעיף סטייה ניכרת לעניין מס' הקומות, אחוזי הבניה, תכסית הבניה, וקווי הבניין.

- 46 -

נספח בינוי:

התכנית החלה בחלקה הנידונה כוללת 2 נספחי בינוי:

נספח בינוי מנחה המציג את כיוון הגגות, קנ"מ .1:250 נספח עקרונות עיצוב, מחייב.

- הבקשה מוצעת בשונה מנספח הגגות, האומנם לא

פורסמה הקלה ייעודית לעניין המתייחס לכיוון הגגות כנדרש עפ"י החלטת וועדת ערר אך פורסמו מספר הקלות (3

במספר) לעניין הגג, כך שניתן להבין מההקלות שפורסמו גם לבינוי גג בשונה מנספח.

- מוצע בינוי בחלל גג הרעפים הנוצר – בשונה מנספח בינוי מחייב. המוצע אינו עומד בהנחיות "גלריה" כך שהדבר יוצר אף קומה חדשה, השונה מהמותר - (ראה סעיף מס' קומות ושטחי בניה).

שלביות ביצוע:

התכנית החלה בחלקה הנידונה כוללת סעיף שלביות ביצוע (10 י"ב): "כתנאי למתן היתר בנייה יש להגדיר את הערכות הקבלן בשטח על ידי קביעת אתר הבנייה, מיקום ריכוז חומרי הבנייה והכלים וגידור השטח. יש לקבוע בהיתר הבנייה הוראות לפנוי וניקוי השטח עם גמר ביצוע עבודות הבנייה" -

על עורך הבקשה להקצות ולסמן שטח הערכות כפי דרישת סעיף 10 י"ב.

קווי בניין:

הבחינה נערכה עפ"י תיק קווי בניין שהוגש מיום

2022/05/29 ע"י המח 'למידע תכנוני.

להלן ממצאי הבדיקה:

המוצע מבוקש בתוך תחום קווי הבניין המאושרים למעט מרפסות זיז החורגות מקו בניין מזרחי ומערבי בשיעור של עד 1.2 מטר, חריגת המרפסות מבוקשת בהתאם לסעיף 11 י"ז: "תותר בניית מרפסות זיזיות בעומק של עד 1.2 מטר כמצוין בנספחים באופי הבנייה הקיים אך לא כהמשך לגג שטוח ולא מעל השטח הציבורי". לאור הדברים דלעיל לא ניתן לאשר את מרפסות הזיז המוצעות הגם ומהוות סטייה ניכרת מקווי בניין ומהוראות התכנית - על עורך הבקשה להסיר מרפסות זיז מוצעות לחזית מזרחית וכן לחזית מערבית.

- 47 -

שטחי בניה:

סעיף 9 ה' ()2,3 אחוזי הבניה העיקריים המרביים, כוללים את כל שטחי הבניה שבתחום מעטפת הבניין מלבד שטחי שירות שיפורטו מטה בתת סעיף "שטחי שירות":

שטח עיקרי:

ש. עיקרי מותר: %140 משטח החלקה, היינו: 206 *%140

= 288.40 מ"ר.

ש. עיקרי מוצע בבקשה: עיקרי בשטח של 338.64 מ"ר >

288.40 מ"ר.

המוצע חורג מהמותר בשטח של 50.24 מ"ר דבר המהווה סטייה ניכרת מהוראות תכנית ומהווה סטיה ניכרת.

על מנת שקומת הרעפים/חללי גג לא תחושב במניין זכויות הבניה ולא תהווה סטיה ניכרת מהוראות התכנית עורך הבקשה נדרש בביצוע תיקונים כמפורט – על עורך הבקשה:

- להראות תכנית גגות הכולל חלל כפול כאשר כל הקומה עומדת ב-%50 היכן שאין רצפה (עפ"י סימון נספח, ראה סימון בתכנית .)b

- יש למנות שטח הגג לשימוש במניין שטח שירות הניתן מעבר לזכויות עפ"י הוראות התכנית.

- להעביר חתך נקודתי כמסומן בתכנית .b

- לחשב את שטח המבואה בחזית הדרומית מערבית במניין שטח עיקרי מוצע וכמפורט בתכנית .b

שטח שירות:

ש. שירות מוצע: בסך של 193.28 מ"ר.

ש. שירות מותר: עפ"י סעיף 9 ה' ()3 שטח מרתף תת קרקעי

אשר גובהו אינו עולה על 2.20 מ' ושתקרתו אינו גבוהה מפני הדרך ביותר מ-1.00 מ', עבור:

-בורות מים – אין בבקשה.

- מרפסות זיז – מוצע כשטח מרפסות זיז.

- שטח מדרגות חיצוניות שהחלל שמתחתן אינו סגור - על עורך הבקשה לחשב את כל שטח המדרגות החיצוניות למניין

- 48 -

שטח שירות לצורך תשלום אגרות (מעבר לזכויות הבנייה).

- מקלט או מרחב מוגן בהתאם לתקנות הג"א: מוצעים ממ"דים בשטח של 9.00 מ"ר + עובי קירות, בבחינת

הבקשה נמצא כי הממדים המוצעים גדולים יוצר מ-9 מ"ר נטו על חשבון שטחים למחסנים – על עורך הבקשה לצמצם את שטח הממדים לכיד 9 מ"ר נטו.

- שטח חללי גג – על עורך הבקשה:

להראות תכנית גגות הכולל חלל כפול כאשר כל הקומה עומדת ב-%50 היכן שאין רצפה (עפ"י סימון נספח, ראה סימון בתכנית .)b

- יש למנות שטח הגג לשימוש במניין שטח שירות הניתן מעבר לזכויות עפ"י הוראות התכנית.

- להעביר חתך נקודתי כמסומן בתכנית .b

מחסנים:

מחסנים מותר: מאחר והתכנית החלה בחלקה הינה לאחר

שנת 89 עם נגיעה בשטחי בניה, שטחי שירות למחסנים מעבר למותר בגובה של 2.20 מ', שטח המותר למחסנים (מעבר לזכויות הבניה) עבור מחסנים הינו %8 מסך השטח המותר הכולל ממדים, דהיינו השטח המותר למחסנים הינו בסך של 30.60 מ"ר.

מוצע בבקשה: מחסנים בשטח של 99.11 מ"ר כאשר חלקם

מחושב על השטח הנותר ממ"דים מוצעים, מכאן כי ישנה חריגה של 68.51 מ"ר למניין שטחי שירות – על עורך הבקשה:

- לצמצם את שטחי המחסנים לכדי %8 מהשטח המותר

כולל ממדים, דהיינו לשטח של 30.60 מ"ר.

- להסיר את חישוב המחסנים מהממדים המוצעים שכן יש לחשבם במניין עיקרי (דבר המהווה סטייה ניכרת לעניין מס'

קומות).

- להראות חלוקה יחסית של המחסנים ליח"ד המוצעות.

מספר קומות:

מס' קומות מותר: עפ"י תקנון תכנית מותר 2 קומות כולל

קומת גג רעפים, (עפ"י נספח מספר 1 גיליון מספר )2

- 49 -

מס' קומות מוצע: מרתף + 2 קומות + חלל גג רעפים כקומה

מלאה – בבדיקת הבקשה נמצא כי קומת גג הרעפים אינה עומדת בהנחיות "גלריה" ובשונה מנספח הבינוי.

חל גג הרעפים יוצר קומה שלישית, חריגה ממספר קומות המהווים סטייה ניכרת מהוראות תכנית – על עורך הבקשה:

- להראות תכנית גגות הכולל חלל כפול כאשר כל הקומה עומדת ב-%50 היכן שאין רצפה (עפ"י סימון נספח, ראה סימון בתכנית .)b

- יש למנות שטח הגג לשימוש במניין שטח שירות הניתן מעבר לזכויות עפ"י הוראות התכנית.

- להעביר חתך נקודתי כמסומן בתכנית .b

גבהים:

בפרמטר זה תהיה התייחסות (ככל שמפרטת התכנית)

לגבהיי קומה, גבהים לעניין רום הגג, שיא הגג, מדלפות הגג וצורת הגג.

גובה המדלפות לא יעלה על 2.00 מ' עד לתחילת גג הרעפים בחלק הגובל עם שטח ציבורי.

פורסמה הקלה בדבר הגבהת מדלפות בכ- 0.5 מטר.

גובה המדלפות לא יעלה על 3.00 מ' עד לתחילת גג הרעפים בחלק הפונה לחצר הפנימית .מבוקשת הגבהת המדלפות ב-

1.20-1.30 מ'. פורסמה לנידון הקלה.

גובה מרבי מרצפת הקומה השנייה ועד לשיא הגג לא יעלה על 6.00 מ' – כמוצע בבקשה.

מספר יח"ד:

מותר עפ"י תכנית: אין הגבלה של מס' יח"ד עפ"י התכנית

החלה בחלקה, אך עפ"י סעיף :)4,5(10 "גודל דירה מזערי יהיה 35 מ"ר. במקרים בהם ישנה תוספת יח"ד שטח

הדירות הממוצע יהיה 65 מ"ר."

מוצע בבקשה: 8 יח"ד כאשר חישוב הממוצע (הוטמע

בהרמוניקה) עומד על 53.5 מ"ר, לנידון פורסמה הקלה – אין מניעה לאשר.

- 50 -

תכסית בניה:

מותר עפ"י תכנית: עפ"י סעיף 9 ה' תכסית הבניה המותרת

בחלקה %.80 דהיינו: 206*%80 = 161.60 מ"ר.

תכסית מוצעת: עורך הבקשה אינו מראה חישוב תכסית

מפורט ע"ג ההרמוניקה, בחישוב גס נראה כח התכסית הינה בשטח של כ-174 מ"ר - על עורך הבקשה להציג חישוב של תכסית הבניה בקומת הקרקע, ע"מ לוודא שהמוצע תואם למותר, ככל וימצא שחורג מסך של 161.60 מ"ר עורך הבקשה נדרש בצמצום התכסית שכן מעוגן בסטייה ניכרת.

אישור הסדרי תנועה:

ביום 26.03.2023 התקבלה דחייה לתכנית ע"י שעיו גאולה "לדחות את הבקשה, נדרשת תכנית מתוקנת", בפגישה

שהתקיימה עם מנהל האגף נמצא כי בתיק קודם

אישור איכות הסביבה:

ביום 28.03.2023 התקבלה דחייה אוטומטית ע"י המערכת מאחר ובמועדם לא הוגשו מסמכים נדרשים, בפגישה

שהתקיימה עם מנהל האגף הוחלט – על עורך הבקשה

להמציא תנאי איכות הסביבה כתנאי להפניה לגורמים.

אישור שימור:

ביום 30.04.2023 התקבל אישור מחלקת שימור בתנאים ע"י יהונתן צחור. (שמור בארכיב אופטי)

תנאים הוספו במערכת.

חו"ד אדריכלית:

- עפ"י סעיף 10 א' לתקנון התכנית: "בקשות להיתר תוגשנה ע"י אדריכל רשום בלבד" – על עורך הבקשה לשנות את

עורך הבקשה לאדריכל רשום . - עפ"י סעיף 10 י"א ()1 לתקנון התכנית: "הוועדה המקומית תוכל לאשר מתן היתרי בנייה מיוחדים הקשורים בשיקום מרפסות פתוחות, או סגורות, בתנאי שהיתר הבנייה הוא לצורך תיקון מרפסות קיימות ומקוריות בלבד, גם אם המרפסות ניבנו מחוץ לקווי הבניין המאושרים, או קווי בניין המוצעים, או מעל לדרך ציבורית". בהתייעצות עם הצוות המקצועי של המחלקה הוחלט כי: - מרפסת הזיז המוצעת לחזית מזרחית הינה חדשה לכל דבר ועניין – מאחר ומהווה סטייה ניכרת מהוראות תכנית, לא ניתן לאשרה ויש להסירה מהבקשה. מרפסת הזיז המוצעת ל"שיפוץ" בחזית מערבית – יהיה ניתן לאשרה בכפוף לאישור מחלקת שימור שכן כפי שצוין ע"י עורך הבקשה, מדובר בשיקום מרפסת מקורית . - עפ"י סעיף 11 יט' לתקנון התכנית:"יותר בצוע "קוקיות" בגג, אך לא ביותר מ – %30 מאורך החזית. ראה נספח 2" – עפ"י בדיקת המחלקה נראה כי בחלק מהמקומות חורג מהמותר – על עורך הבקשה להטמיע חישוב לשם הוכחה ועמידה בסעיף זה . הערות גרפיות : יש לבצע תיקונים כפי המסומן ע"ג הרמוניקה .b התנגדויות : עפ"י נתוני המערכת, לבקשה לא התקבלו התנגדויות .
	12/09/2023	דיון בועדת משנה : לדחות במתכונת המוצעת

- 51 -

- 52 -

לדחות במתכונת המוצעת:

נספח בינוי:

על עורך הבקשה לפרסם הקלה בדבר בינוי גג בשונה

מנספח.

- מוצע בינוי בחלל גג הרעפים הנוצר – בשונה מנספח בינוי מחייב. המוצע אינו עומד בהנחיות "גלריה" כך שהדבר יוצר אף קומה חדשה, השונה מהמותר (הרחבה: ראה סעיף

מספר קומות).

שלביות ביצוע:

על עורך הבקשה להקצות ולסמן שטח הערכות כפי דרישת סעיף 10 י"ב.

קווי בניין:

על עורך הבקשה להסיר מרפסות זיז מוצעות לחזית מזרחית וכן לחזית מערבית.

שטחי בניה:

שטח עיקרי:

מוצע בבקשה עיקרי בשטח של 338.64 מ"ר. המוצע חורג מהמותר בשטח של 50.24 מ"ר דבר המהווה סטייה ניכרת מהוראות תכנית. על עורך הבקשה לצמצם לשטח המותר.

בבדיקת המחלקה נמצא כי עורך הבקשה אינו מחשב את מבואת הכניסה (חזית דרומית)למניין השטחים המותרים. על עורך הבקשה להכליל שטח זה למניין שטח עיקרי מותר.

שטחי שירות:

במידה ויידרש עורך הבקשה בצמצום יח"ד/ שטחים ולאחר תיקון התכנית – ממ"דים יבחנו בשנית.

מחסנים:

בבדיקת הצוות המקצועי עבור %8 שטח מחסנים מעבר

לזכויות הבנייה, נמצא כי המותר עומד על סך של 30.60 מ"ר, אותם נדרש עורך הבקשה לחלק בצורה יחסית ליח"ד.

מכאן כי ישנה חריגה של 68.51 מ"ר למניין שטחי שירות –

כאמור מהווה סטייה ניכרת מתקנות. על עורך הבקשה לצמצם שטח מחסנים לכדי שטח של 30.6 מ"ר, בחלוקה יחסית לשטח יח"ד.

- 53 -

יובהר כי השטח המותר להקמת מחסנים (%)8 הינו נגזרת של השטח המותר בנוסף לממ"דים מעבר לזכויות. עת תיקון תכנית בכל צמצום שטח ממ"ד, כנגזרת מכך, יפחת שטח המחסנים המותרים.

מספר קומות:

מס' הקומות מוצע: מרתף + 2 קומות + חלל גג רעפים

כקומה מלאה – בבדיקת הבקשה נמצא כי קומת גג הרעפים אינה עומדת בהנחיות "גלריה" ובשונה מנספח הבינוי.

חל גג הרעפים יוצר קומה שלישית – חריגה ממספר קומות המהווים סטייה ניכרת מהוראות תכנית.

על עורך הבקשה להראות את חלל גג הרעפים כגלריה

ולעמוד בהנחיות לעניין זה (הנחיות גלריה).

מספר יחידות דיור:

בכל שינוי אשר עורך הבקשה יידרש לבצע בהרמוניקה המתוקנת תהא השלכה על ממוצע שטח יח"ד שבגינן יידרש עורך הבקשה בחישוב ממוצע מחודש.

תכסית בניה:

על עורך הבקשה להציג חישוב של תכסית הבניה בקומת הקרקע, ע"מ לוודא שהמוצע תואם למותר.

אישור הסדרי תנועה:

ביום 26.03.2023 התקבלה דחייה לתכנית ע"י שעיו גאולה.

" לדחות את הבקשה. נדרשת תכנית מתוקנת."

טרם דיון חוזר, ימציא עורך הבקשה אישור מחלקת הסדרי תנועה.

אישור איכות הסביבה:

ביום 28.03.2023 התקבלה דחייה אוטומטית ע"י המערכת מאחר ובמועדם לא הוגשו מסמכים נדרשים.

כתנאי לשם דיון חוזר, ימציא עורך הבקשה אישור מחלקת שימור.

חו"ד אדריכלית:

עפ"י סעיף 10 א' לתקנון התכנית:"בקשות להיתר תוגשנה ע"י אדריכל רשום בלבד".

עפ"י סעיף 10 י"א ()1 לתקנון התכנית:"הוועדה המקומית תוכל לאשר מתן היתרי בנייה מיוחדים הקשורים בשיקום מרפסות פתוחות, או סגורות, בתנאי שהיתר הבנייה הוא לצורך תיקון מרפסות קיימות ומקוריות בלבד, גם אם המרפסות ניבנו מחוץ לקווי הבניין המאושרים, או קווי בניין המוצעים, או מעל לדרך ציבורית". בהתייעצ ו ת עם הצוות המקצועי של המחלקה הוחלט כי: מרפסת הזיז המוצעת לחזית מזרחית הינה חדשה לכל דבר ועניין – מאחר ומהווה סטייה ניכרת מהוראות תכנית, לא ניתן לאשרה ויש להסירה מהבקשה. מרפסת הזיז המוצעת ל"שיפוץ" בחזית מערבית – יהיה ניתן לאשרה בכפוף לאישור מחלקת שימור שכן כפי שצוין ע"י עורך הבקשה, מדובר בשיקום מרפסת מקורית . עפ"י סעיף 11 יט' לתקנון התכנית:"יותר בצוע "קוקיות" בגג, אך לא ביותר מ – %30 מאורך החזית. ראה נספח 2" – עפ"י בדיקת המחלקה נראה כי בחלק מהמקומות חורג מהמותר. יש להטמיע חישוב לשם הוכחה ועמידה בסעיף זה. הערות גרפיות : יש לבצע תיקונים כפי המסומן ע"ג הרמוניקה .a תוקף החלטת וועדה היינו ל- 90 יום לצורך הגשת תוכנית מפורטת.
מומלץ לדחות את הבקשה במתכונת המוצעת: נספח בינוי : על עורך הבקשה לפרסם הקלה בדבר בינוי גג בשונה מנספח. - מוצע בינוי בחלל גג הרעפים הנוצר – בשונה מנספח בינוי מחייב. המוצע אינו עומד בהנחיות "גלריה" כך שהדבר יוצר אף קומה חדשה, השונה מהמותר (הרחבה: ראה סעיף מספר קומות). שלביות ביצוע : על עורך הבקשה להקצות ולסמן שטח הערכות כפי דרישת	03/09/2023	הכנת המלצה תכנונית : לדחות במתכונת המוצעת

- 54 -

- 55 -

סעיף 10 י"ב.

קווי בניין:

על עורך הבקשה להסיר מרפסות זיז מוצעות לחזית מזרחית וכן לחזית מערבית.

שטחי בניה:

שטח עיקרי:

שטחי שירות:

במידה ויידרש עורך הבקשה בצמצום יח"ד/ שטחים ולאחר תיקון התכנית – ממ"דים יבחנו בשנית.

מחסנים:

בבדיקת הצוות המקצועי עבור %8 שטח מחסנים מעבר

לזכויות הבנייה, נמצא כי המותר עומד על סך של 30.60 מ"ר, אותם נדרש עורך הבקשה לחלק בצורה יחסית ליח"ד.

מכאן כי ישנה חריגה של 68.51 מ"ר למניין שטחי שירות –

כאמור מהווה סטייה ניכרת מתקנות. על עורך הבקשה לצמצם שטח מחסנים לכדי שטח של 30.6 מ"ר, בחלוקה יחסית לשטח יח"ד.

מספר קומות:

- 56 -

מס' הקומות מוצע: מרתף + 2 קומות + חלל גג רעפים

כקומה מלאה – בבדיקת הבקשה נמצא כי קומת גג הרעפים אינה עומדת בהנחיות "גלריה" ובשונה מנספח הבינוי.

חל גג הרעפים יוצר קומה שלישית – חריגה ממספר קומות המהווים סטייה ניכרת מהוראות תכנית.

על עורך הבקשה להראות את חלל גג הרעפים כגלריה

ולעמוד בהנחיות לעניין זה (הנחיות גלריה).

מספר יחידות דיור:

תכסית בניה:

על עורך הבקשה להציג חישוב של תכסית הבניה בקומת הקרקע, ע"מ לוודא שהמוצע תואם למותר.

אישור הסדרי תנועה:

ביום 26.03.2023 התקבלה דחייה לתכנית ע"י שעיו גאולה.

" לדחות את הבקשה. נדרשת תכנית מתוקנת."

טרם דיון חוזר, ימציא עורך הבקשה אישור מחלקת הסדרי תנועה.

אישור איכות הסביבה:

ביום 28.03.2023 התקבלה דחייה אוטומטית ע"י המערכת מאחר ובמועדם לא הוגשו מסמכים נדרשים.

כתנאי לשם דיון חוזר, ימציא עורך הבקשה אישור מחלקת שימור.

חו"ד אדריכלית:

עפ"י סעיף 10 א' לתקנון התכנית:"בקשות להיתר תוגשנה ע"י אדריכל רשום בלבד". עפ"י סעיף 10 י"א ()1 לתקנון התכנית:"הוועדה המקומית תוכל לאשר מתן היתרי בנייה מיוחדים הקשורים בשיקום מרפסות פתוחות, או סגורות, בתנאי שהיתר הבנייה הוא לצורך תיקון מרפסות קיימות ומקוריות בלבד, גם אם המרפסות ניבנו מחוץ לקווי הבניין המאושרים, או קווי בניין המוצעים, או מעל לדרך ציבורית". בהתייעצ ו ת עם הצוות המקצועי של המחלקה הוחלט כי: מרפסת הזיז המוצעת לחזית מזרחית הינה חדשה לכל דבר ועניין – מאחר ומהווה סטייה ניכרת מהוראות תכנית, לא ניתן לאשרה ויש להסירה מהבקשה. מרפסת הזיז המוצעת ל"שיפוץ" בחזית מערבית – יהיה ניתן לאשרה בכפוף לאישור מחלקת שימור שכן כפי שצוין ע"י עורך הבקשה, מדובר בשיקום מרפסת מקורית . עפ"י סעיף 11 יט' לתקנון התכנית:"יותר בצוע "קוקיות" בגג, אך לא ביותר מ – %30 מאורך החזית. ראה נספח 2" – עפ"י בדיקת המחלקה נראה כי בחלק מהמקומות חורג מהמותר. יש להטמיע חישוב לשם הוכחה ועמידה בסעיף זה. הערות גרפיות : יש לבצע תיקונים כפי המסומן ע"ג הרמוניקה .a
חוות דעת תכנונית מס' תכנית שחלה בחלקה: 3839 תחילת תוקף : 22/09/1997 ייעוד הקרקע : אזור מגורים מיוחד התאמת הבניה המבוקשת לבניה המותרת עפ"י התכניות	03/09/2023	חוות דעת תכנונית

- 57 -

- 58 -

הבאות:

- תכנית 3839 תחילת תוקף .1997/09/22

- תקנות התכנון והבניה.

סטייה ניכרת:

נספח בינוי:

התכנית החלה בחלקה הנידונה כוללת 2 נספחי בינוי:

נספח בינוי מנחה המציג את כיוון הגגות. קנ"מ .1:250 נספח עקרונות עיצוב, מחייב.

- הבקשה מוצעת בשונה מנספח הגגות. לא פורסמה הקלה לעניין המתייחס לכיוון הגגות ועפ"י החלטת וועדת ערר: גם כאשר מדובר בנספח מנחה לעניין זה נדרש בפרסום הקלה ספציפית. על עורך הבקשה לפרסם הקלה בדבר בינוי גג בשונה מנספח.

מספר קומות).

שלביות ביצוע:

- 59 -

הוראות לפנוי וניקוי השטח עם גמר ביצוע עבודות הבנייה".

על עורך הבקשה להקצות ולסמן שטח הערכות כפי דרישת סעיף 10 י"ב.

קווי בניין:

הבחינה נערכה עפ"י תיק קווי בניין שהוגש מיום

2022/05/29 ע"י המח' למידע תכנוני.

להלן ממצאי הבדיקה:

המוצע מבוקש בתוך תחום קווי הבניין המאושרים למעט מרפסות זיז החורגות מקו בניין מזרחי ומערבי בשיעור של עד 1.2 מטר. חריגת המרפסות מבוקשת בהתאם לסעיף 11 י"ז: "תותר בניית מרפסות זיזיות בעומק של עד 1.2 מטר כמצוין בנספחים באופי הבנייה הקיים אך לא כהמשך לגג שטוח ולא מעל השטח הציבורי". לאור הדברים דלעיל לא ניתן לאשר את מרפסות הזיז המוצעות הגם ומהוות סטייה ניכרת מקווי בניין ומהוראות התכנית.

על עורך הבקשה להסיר מרפסות זיז מוצעות לחזית מזרחית וכן לחזית מערבית.

שטחי בניה:

סעיף 9 ה' ()2,3 אחוזי הבניה העיקריים המרביים, כוללים את כל שטחי הבניה שבתחום מעטפת הבניין מלבד שטחי השירות שיפורטו להלן:

שטח עיקרי:

מותר: %140 משטח החלקה, היינו: 206*%140=4.288

מ"ר

שטחי שירות:

- 60 -

מותר: עפ"י סעיף 9 ה' ()3

שטח מרתף תת קרקעי אשר גובהו אינו עולה על 2.20 מ'

ושתקרת ו אינ ו גבוהה מפני הדרך ביותר מ-1.00 מ' –

כמוצע בבקשה. מדובר בשטחי שירות בסך של 193.28

מ"ר.

שטח מדרגות חיצוניות שהחלל שמתחתן אינו סגור: על עורך הבקשה לחשב את כל שטח המדרגות החיצוניות למניין שטח שירות לצורך תשלום אגרות(מתקבל מעבר לזכויות הבנייה).

מקלט או מרחב מוגן בהתאם לתקנות הג"א: מוצעים ממ"דים בשטח של 9.00 מ"ר + עובי קירות. סה"כ: 17.94 מ"ר.

במידה ויידרש עורך הבקשה בצמצום יח"ד/ שטחים ולאחר תיקון התכנית – ממ"דים יבחנו בשנית.

מחסנים:

מוצעים בבקשה מחסנים בשטח של 99.11 מ"ר.

בבדיקת הצוות המקצועי עבור %8 שטח מחסנים מעבר

לזכויות הבנייה, נמצא כי המותר עומד על סך של 30.60 מ"ר, אותם נדרש עורך הבקשה לחלק בצורה יחסית ליח"ד.

מכאן כי ישנה חריגה של 68.51 מ"ר למניין שטחי שירות –

כאמור מהווה סטייה ניכרת מתקנות. על עורך הבקשה לצמצם שטח מחסנים לכדי שטח של 30.6 מ"ר, בחלוקה יחסית לשטח יח"ד.

מספר קומות:

עפ"י תקנון תכנית מותר 2 קומות כולל קומת גג רעפים.(עפ"י נספח מספר 1 גליון מספר )2

מס' הקומות מוצע: מרתף + 2 קומות + חלל גג רעפים

כקומה מלאה – בבדיקת הבקשה נמצא כי קומת גג הרעפים אינה עומדת בהנחיות "גלריה" ובשונה מנספח הבינוי.

חל גג הרעפים יוצר קומה שלישית – חריגה ממספר קומות המהווים סטייה ניכרת מהוראות תכנית.