ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 8 · סדר יום לוועדה

	סדר יום לועדת משנה - תב"ע
2024/8		מספר ועדה
07/08/2024 - ג אב תשפ"ד		שתתקיים בתאריך
09:30		שעת דיון
אולם הנהלה 2 – בניין ,1 קומה 6		מקום ועדה

	סמכות			מבקש			מהות			סוג דיון			שכונה			תכנית			שעה			מס'
ועדה מחוזית	ועדה מחוזית		אזורים	אזורים		מורדות הר נוף	מורדות הר נוף			הצטרפות		הר נוף	הר נוף		1203728	1203728		11:00	11:00		1	1
										הועדה
										המקומית
										בשלב הפקדה
ועדה מחוזית			עיריית ירושלים				שינוי יעוד משטח			הצטרפות		בית חנינה			879379						2
							נוף פתוח למגורים			הועדה
							ובית קברות .בית			המקומית
							חנינה ירושלים			בשלב הפקדה
ועדה מחוזית			אגף תכנון עיר			מתחם ציבורי בין בר-יוחאי לדב יוסף, הקטמונים	מתחם ציבורי בין			הצטרפות		גוננים			1261510						3
							בר-יוחאי לדב יוסף,			הועדה
							הקטמונים			המקומית
										בשלב הפקדה
ועדה מחוזית			אזורים				התחדשות עירונית -		הפקדה	הפקדה		גוננים			1151901						4
							יצחק שדה 5-7
ועדה מקומית			אבראהים יונאן				הרחבת בינוי		הפקדה			בית צפפה			1278902						5
							ותוספת קומה לבנין
							קיים,שכ בית
							צפפה,ירושלים
ועדה מחוזית			מקסיקו ישראל				צביה ויצחק -800		הפקדה			גילה			1082809						6
							התחדשות עירונית,
							גילה
ועדה מקומית			אלכסנדר שטיינבך				תוספות בניה לשם		הפקדה			רמות			1291202						7
							הרחבת יח"ד
							קיימות ברח
							מורגנטאו ,411
ועדה מקומית			אורן מזרח י				הגדלת שטחי בניה		הפקדה			שערי חסד			1307818						8
							ותוספת קומות ברח
							כורזין 24 ירושלים
ועדה מקומית			משה פחאם				תוספת דירות		הפקדה			גבעת המבתר			1230390						9
							בקומה חדשה
							והרחבות יח"ד
							קיימות במעלות
							דפנה, ירושלים

- 1 -

תאריך:31/7/2024

\

על סדר היום:

תצ"ר גבעת הורדים טשרניחובסקי 48

תביעת פיצויים תכנית 31496

הפקעה 23/1356 בית צפפה הפקעה 23/1352

ועדה מקומית	אביגיל צבר י				תוספת בניה ברחוב		הפקדה		גבעת		1259159		10
					שרירא גאון 2				שאול
ועדה מחוזית	אנקווה				הרחבת יח"ד מס 9		הפקדה	בית הכרם	בית		1310291		11
					ברח שלמה צמח				הכרם
					,15 בית הכרם,
ועדה מחוזית	פנינת הנביאים				שימור מבנה		הפקדה	מרכז העיר			61531		12
					אכסניית בנימין,
					שינוי בקווי בניין
					ותוספת שטחי בנייה
ועדה מחוזית	רגאי סלימאן				הקמת בנינים		הפקדה	בית חנינה			1322684		13
					חדשים למסחר
					ומגורים בשכ בית
					חנינה-ירושלים
ועדה מחוזית	שלום גרבייה			רחוב יפו ,93 95	רחוב יפו ,93 95		הפקדה		מרכז		1204643		14
									העיר
ועדה מקומית	אבישי צייאדה				הרח"ד, תוספת		הפקדה	קרית היובל	קרית		1135102		15
					קומות ויחידות דיור				היובל
					ברחוב גורדון ,4
					ירושלים
ועדה מחוזית		אגף מבני		מתחם הגימנסיה העברית	מתחם הגימנסיה		הפקדה	רחביה			1214279		16
		ציבור - עיריית			העברית
		ירושלי גוף
		ציבור י
ועדה מחוזית	הודה עליאן	הודה עליאן			תוספת בנייה מעל		הפקדה	בית צפפה			1219211		17
					בניינים קיימים
					והקמת בניינים
					חדשים בשכ' בית
					צפפא
ועדה מקומית	איריס בליליוס				בליליוס - הכניסה		הפקדה	מקור ברוך			1288190		18
					לעיר, תוספת
					שטחים למתחם
ועדה מקומית	יעקב קאהן				פיצול יח"ד עבור		הפקדה	שמואל הנביא			1216803		19
					דירה מספר 37
					ברח שמואל הנביא
					101 ירושלים
ועדה מקומית	קרסו נדל"ן				קולומביה- הוספת		הפקדה		קרית		1301258		20
					שטחים לגן ילדים				מנחם
ועדה מקומית	תולדות ישורו ן				שינוי קו בניין, אור		הפקדה	רמות	רמות		1328822		21
					שרגא 2
ועדה מחוזית	ניקולאי גליקמ ן				מרכז תחבורה		הפקדה	עטרות			1173640		22
					עטרות - מתקני
					תשתית לתפעול
					תחבורה ציבורית
ועדה מקומית	בע"מ א. פ. ארנונה				תוספת שטחים		הפקדה	ארנונה			1317205		23
					ובינוי לבניין מגורים
					מאושר ברחוב קורא
					הדורות 13
ועדה מקומית		אורית			הרחבת יח"ד,		הפקדה		גבעת		1319045		24
		אייזיקוביץ			הוספת ממ"דים				מרדכי

- 2 -

					והגבהת גג רעפים
					ברחוב אביעד 12 .
ועדה מחוזית		ק.ד.י. מקור		מקור חיים 56	מקור חיים 56		הפקדה				מקור		1335298		25
		חיים									חיים
ועדה מקומית	מרים קופליק	מרים קופליק			הרחבת יח"ד		הפקדה			כרם אברהם	כרם		1297423		26
					הגדלת ותוספת						אברהם
					מרפסות וארקדה
					למסחר, רח מלאכי
					4 ירושלים
ועדה מחוזית	מחמד עיד עוד				מבנה מגורים ושצ"פ		הפקדה			בית חנינה			1321389		27
					, בית חנינה ,
					ירושלים
ועדה מחוזית	אנגלאינווסט				התחדשות עירונית		הפקדה			קרית היובל			1187269		28
					רחוב בוליביה ,5-7
					ירושלים
ועדה מחוזית		התחדשות			התחדשות עירונית		הפקדה			קטמון הישנה			1185578		29
		חזקיהו בע"מ			ברחוב חזקיהו
		אפסילון			המלך 39-45
ועדה מקומית	דוד גנץ	דוד גנץ			תוספת קומה		התנגדויות			סנהדריה			1239078		30
					עליונה ותוספות
					בניה לשם הרחבות
					יח"ד קיימות בלוי
					37
ועדה מחוזית		ועדת הכורדים		הכשרת מבנה קיים בשכ ראס אלעמוד	הכשרת מבנה קיים		התנגדויות			גבעת שאול			1159300		31
		בית הכנסת			בשכ ראס אלעמוד
		מגן אברהם
ועדה מקומית	אלדד חיים	אלדד חיים			תכנית בינוי בית		תכנית בינוי			רמת שלמה			471ב		32
					כנסת ברחוב
					בוקסבוים
ועדה מקומית		האגף לתכנון		שדרוג וקירוי בריכת ציפור י	שדרוג וקירוי בריכת		תכנית בינוי			עין כרם			485ב		33
		העיר עיריית			ציפור י
		ירושלים
ועדה מקומית	אגף מבני דת עיריית ירושלים	אגף מבני דת			תוספת שימושים		תיקון החלטה להפקדה			מנחת			1241611		34
		עיריית			וזכויות למקווה
		ירושלים			טהרה - מלחה,
					ירושלים
ועדה מקומית		רחמים בן			תוספת בניה ברחוב			תיקון החלטה		תל-ארזה			1235860		35
		שלום שמיאן			מחניים ,10 ירושלים			להפקדה
ועדה מקומית	שלמה ידידיה נקי	שלמה ידידיה			תיקון לתכנית מס'		תיקון החלטה להפקדה	תיקון החלטה		נוה יעקב			1238633		36
		נקי			מק/6743 ברחוב			להפקדה
					אשר גולאק
ועדה מחוזית	נחמה קנר				רח' הדף היומי 1			תיקון החלטה		רמות			1106178		37
					רמות, ירושלים			להתנגדויות
ועדה מקומית	ירושלים				הרחבת דרך חברון		תיקון החלטה להתנגדויות	תיקון החלטה		תלפיות			1024272		38
					בצמתים: התנופה,			להתנגדויות
					אשר וינר ושמואל
					מאיר, ירושלים

- 3 -

	פירטי תוכנית
1203728		מספר התכנית:
הצטרפות הועדה המקומית בשלב הפקדה		סוג דיון:
אזורים, הר נוף החדשה, אבו יחיאח, נופי הר נוף		מגיש התכנית:
פרחי יוסי		עורך התכנית:
ועדה מחוזית		סמכות:
טרם		תאריך עמידה:
, הר נוף התכנית נמצאת מדרום-מזרח לשכונת הר נוף בשטח מתקן פי גלילות. מצפון נמצאת שכונת הר נוף, מצפון מזרח נמצא אזור התעשיה גבעת שאול. מדרום נמצא פארק ומחלף רבידה.		כתובת

	בשלמות			חלקה		גוש
	כן			55		30265
	כן			121		30264
	כן			162		30264
	לא			122		30264
	לא			164		30264
	כן			160		30264
	לא			171		30264
	לא			8		30347
	לא			19		30347
	לא			3		30347
	לא			7		30347
	כן			18		30347
	כן			2		30347
	לא			20		30332
	לא			27		30332
	לא			1		30344
	לא			10		30344
	לא			2		30344
	כן			56		30265
	לא			121		30265
	לא			119		30265
	לא			133		30265
	לא			80		30265
	לא			129		30265
	כן			53		30265
	לא			112		30265
	כן			54		30265

- 4 -

מספר סידורי: 1

	לא			137	30265
	לא			113	30265
	לא			81	30265
	לא			127	30265
	כן			128	30265
	לא			126	30265
	כן			76	30265
	כן			71	30265
	לא			79	30265
	כן			59	30265
	כן			61	30265
	כן			57	30265
	כן			60	30265
	כן			58	30265
	לא			195	30262
	לא			122	30265

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק
לא התקבל	התובע העירונ י
לא התקבל	חברת הגיחון
	מח' המים
לא התקבל	חברת הגיחון -
	מח' הביוב
	והניקוז
לא התקבל	הרשות הארצית

- 5 -

עיקרי התכנית ומטרותיה

פינוי מתקן הדלק פי גלילות והקמת שכונה חדשה במורדות המזרחיים של הר נוף

1. שינוי ייעודי הקרקע המאושרים.

2. קביעת מגרשים להקמת בנייני מגורים עבור כ- 1,900 יח"ד, מתוכן %20 יח"ד קטנות, לרבות שימושי

מסחר והקצאות ציבוריות מבונות.

3. קביעת מגרשים לצרכי ציבור - מבני ציבור ושצ"פים.

4. קביעת הוראות בדבר שימושים, קווי בנין, גובה הבינוי ושטחי בניה עיקרי ושירות.

5. קביעת הנחיות לפיתוח הרחובות, השצ"פים והמרחביים הציבוריים.

6. קביעת תנאים והוראות למתן היתרי בניה.

7. קביעת הוראות לאיחוד וחלוקה.

		לכבאות והצלה
לא התקבל		המחלקה
		לאיכות הסביבה
לא התקבל		אגף מבני ציבור-
		המחל' לתכנון
		מבני ציבור
לא התקבל	אגף תברואה
לא התקבל	אגף נכסי עיריה
לא התקבל		חברת חשמל
		לישראל
לא התקבל		רשות העתיקות
		- אריכאולוג
		מרחב י-ם
לא התקבל		אגף רישוי
		ופיקוח - מחלקת
		המידע התכנוני
לא התקבל		אגף תכנון העיר
		- מחלקת
		השימור
לא התקבל		אגף לשיפור פני
		העיר אגף שפ"ע
		- המח'
		לתחזוקת
		כבישים
		ומדרכות
לא התקבל		אגף תכנון העיר
		- המחלקה
		למדיניות התכנון
לא התקבל	אדריכל העיר
לא התקבל		אגף תושייה -
		צוות בקרת
		תכנון תנועה
לא התקבל		אגף רישוי
		ופיקוח - המח'
		להיטלי השבחה
לא התקבל		מתכנן
		אזורי/שכונתי
לא התקבל	האגף למבני דת
לא התקבל	אגף חינוך חרד י
		המחלקה

- 6 -

לא התקבל		לנגישות
לא התקבל		אגף שפ"ע - מח'
		גננות-עצים
		ותכנון
לא התקבל		אגף רישוי
		ופיקוח – מח'
		מיפוי ומדידות

	תיאור להצטרפות הועדה המקומית
מדובר בתכנית המציעה פינוי של מתקן פי גלילות ומייצרת מסגרת תכנונית להקמת שכונת מגורים חדשה הכוללת 1900 יחידות דיור ושלד ציבויר חדש לתמיכה בשכונה החדשה. התכנית כוללת שטחים ציבוריים ומציעה חילופי קרקע על מנת לשפר את המרחב הציבורי ואת התכנון על כן, תכנית זו מובאת לאישור הועדה המקומית על מנת לאשר את הצטרפותה כמגישה לתכנית.

- 7 -

המלצת מהנדס העיר

לאשר לועדה המקומית להצטרף כמגישה

הוועדה המקומית מחליטה להצטרף כמגישה לתכנית על מנת לייצר תכנון איכותי וחילופי קרקע כמוצע.

	פירטי תוכנית
879379		מספר התכנית:
הצטרפות הועדה המקומית בשלב הפקדה		סוג דיון:
עיריית ירושלים		מגיש התכנית:
טויל בשיר		עורך התכנית:
ועדה מחוזית		סמכות:
טרם		תאריך עמידה:
שעאבאן, בית חנינה		כתובת

	בשלמות			חלקה		גוש
	כן			123		30615
	כן			122		30615
	כן			121		30615
	לא			101		30615
	לא			100		30615
	לא			116		30615
	לא			181		30615
	לא			255		30615
	כן			129		30615
	כן			1129		30615
	כן			932		30615
	לא			120		30615
	כן			127		30615
	לא			99		30615
	כן			124		30615
	כן			128		30615
	כן			938		30615
	לא			175		30615
	כן			944		30615
	לא			174		30615
	לא			88		30615
	לא			87		30615
	לא			86		30615
	לא			92		30615
	לא			91		30615
	לא			132		30615
	לא			131		30615
	לא			179		30615
	לא			182		30615
	לא			176		30615

- 8 -

מספר סידורי: 2

	לא			130	30615
	כן			125	30615
	כן			126	30615
	לא			98	30615
	לא			90	30615

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק
לא התקבל	התובע העירוני
לא התקבל	חברת הגיחון מח'

- 9 -

עיקרי התכנית ומטרותיה

מטרת התכנית:

מתחם חדש בצפון מערב שועפט, למגורים, מבני ציבור, שטחים ציבוריים פתוחים, התוויית דרכים והקמה של בית קברות.

הוראות התכנית:

1. שינוי במערך ייעודי הקרקע הבאים כדלקמן:

2. שינוי יעוד משטח נוף פתוח ודרך ו/או טיפול נופי ל: מגורים ג, מבנים ומוסדות ציבור לחינוך, מבנים

ומוסדות ציבור לדת, שטח ציבורי פתוח, דרך מוצעת, דרך משולבת, דרך ו/או טיפול נופי ובית קברות.

3. קביעת מגרש ביעוד לבית קברות.

4. קביעת מגרשים לצרכי ציבור לחינוך ודת, שימושים וזכויות והוראות בניה.

5. קביעת מגרשים לשטחים ציבוריים פתוחים והוראות לפיתוחם.

6. קביעת התווייה של דרכים חדשות וחיבור לדרכים קיימות.

7. קביעת מס' יח''ד ל- 590 יח''ד.

8. קביעת קווי בניין.

9. קביעת מספר קומות ל- 8 קומות.

10. קביעת הוראות בגין חזית מסחרית.

11. קביעת תנאים והוראות למתן היתר בניה .

12. קביעת הוראות בגין הריסה.

13. קביעת הוראות בגין עצים להעתקה .

14. קביעת שלבי הביצוע למימוש התוכנית.

		המים
לא התקבל		חברת הגיחון -
		מח' הביוב
		והניקוז
לא התקבל		הרשות הארצית
		לכבאות והצלה
מונה תדפיס הוראות 3 מונה תדפיס תשריט 3 יש לקבוע פגישה עם אגף הנכסים, הלשכה המשפטית, כלכלה אורבנית לצורך בחינת עריכת התכנית במתווה המוצע מטה: .1 יש לערוך התכנית כתכנית איחוד וחלוקה לפי פרק ד עם נספח חלוקה. בו יצויין כי חלקות המגורים יירשמו ע"ש הבעלים, שטחי הציבור יירשמו ע"ש עיריית ירושלים ושטח בית הקברות יירשם ע"ש הווקפ. .2 יש לערוך הסכם טרום תב"עי מול אגף הנכסים לעניין הסדרת רישום השטח בהתאם לסעיף 1 לעיל. .3 יש להסדיר את נושא פיתוח הכבישים מול היחידה לכלכלה אורבנית. .4 יש להוסיף להוראות התכנית סעיף הפקעה כדלקמן: הפקעה " השטחים המיועדים לצרכי ציבור, יופקעו ע"י הוועדה המקומית ויירשמו על שם הרשות המקומית בהתאם לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-,1965 ובכפוף לכל דין.	אגף נכסי עיריה
לא התקבל		חברת חשמל
		לישראל
לא התקבל		רשות העתיקות -
		אריכאולוג מרחב
		י-ם
לא התקבל		אגף רישוי ופיקוח
		- מחלקת המידע
		התכנוני
לא התקבל		אגף תכנון העיר -
		מחלקת השימור
לא התקבל		המחלקה לתכנון
		ופיתוח בר קיימא
התכנית במסלול יזמים נדרש להעביר למחלקה את דוח הכדאיות הכלכלית והעתק מלא של התכנית לצורך קבלת התייחסות	אגף רישוי ופיקוח - המח' להיטלי השבחה
		המחלקה

אגף רישוי ופיקוח
- המח' להיטלי
השבחה

- 10 -

אין התנגדות לתכנית המוצעת. יש להוסיף להוראות התכנית סעיפים כלהן: 4.1 מגורים ג': יש להוסיף להוראות התכנית סעיף לעניין תכנון רחבת היערכות בשטח המשותף בסמוך אל הכניסות ליחידות הדיור המתוכננות, באופן שיתאפשר תמרון לאדם המתנייד בכיסא גלגלים בכניסה ויציאה מהדירה, בהתאם לת"י 1918 חלק .3.1 4.2 מבנים ומוסדות ציבור, 4.3 מבנים ומוסדות ציבור לחינוך: יש לתכנן בסמוך אל הכניסה לשטחים המיועדים למבני ציבור מדרכה ברוחב של 2.50 מ' לפחות, על מנת לאפשר לאדם המתנייד בכיסא גלגלים ירידה מרכב גבוה אל המדרכה. 4.4 שטח ציבורי פתוח, 4.7 שביל: התכנון יכלול דרכי גישה, שבילים וחניה מותאמים לאנשים עם מוגבלות, באופן שיאפשר לאנשים עם מוגבלות שימוש והנאה, בסמוך ויחד עם התכנון המוצע לכלל הציבור. החניה המותאמת תהיה בסמוך אל הכניסה אל השטח הציבורי הפתוח או בשטחו, ובשיפוע מתון. 4.5 דרך מוצעת, 4.6 דרך ו/או טיפול נופי: כל המדרכות הקיימות והמוצעות בשטח התכנית יכללו רצועת מדרכה נגישה ופנויה למעבר, ברוחב של 1.30מ' לפחות.	לנגישות
בחנתי את התכנית. במקום נסקרו 97 עצים בוגרים. 55 עצים נקבעו לעקירה. 16 עצים נקבעו לשימור 26 עצים להעתקה. ההעתקה תתבצע בתחומי המגרש לשימור העצים והצלחת ההעתקה יפקיד היזם 100,000 ש"ח במהלך היתר הבניה יגיש בקשה מסודרת לכריתה והעתקה. בדיקת הנושא בשטח בתום הבניה יהיה תנאי לטופס 4	אגף שפ"ע - מח' גננות -עצים ותכנון
לא התקבל		אגף לשיפור פני
		העיר אגף שפ"ע
		- המח' לתחזוקת
		כבישים ומדרכות
הנדון: התייחסות ראשונית לתוכנית 879379 – בית חנינה מונה תדפיס: הוראות ,3 תשריט 4	אגף תכנון העיר - המחלקה למדיניות התכנון

- 11 -

- 12 -

1. מיקום התכנית: שעאבאן, בית חנינה. גוש ,30615 חלקה: -121

.129,932,938,944,1129 חלקות בחלקן:,86-88,90-92,98-101 ,116 ,120 ,130-132 ,174-176 ,179 ,181 ,182 ,255 ,920 ,922 ,931 .933,937 שטח: 75 דונם.

2. מצב סטטורי: התכנית מבקשת לשנות תכניות: /3000ב, תוכנית ,13456 ותכנית מתאר

62 לירושלים.

- מצב מאושר: ברוב שטח התכנית חלה תכנית 3000ב, תכנית המתאר של צפון ירושלים, המייעדת את רוב השטח ל"שטח נוף פתוח". חלק קטן בצפון תחום התכנית מיועד לדרך ו/או טיפול נופי ע"פ תב"ע 13456 וחלק קטן בצדה הצפון מזרחי מיועד ע"פ תב"ע 7158ב לאזור מגורים 1 מיוחד.

- מצב קיים: בשטח קיימים מספר מבנים, בעיקר בחלקו הדרומי, מדרום לרח' אל הודא.

3. המצב המוצע:

במסגרת התכנית מבוקשים שינויי יעוד, תוספת שטחי בניה, תוספת מספר קומות ותוספת יח"ד כמפורט להלן.

- שינוי יעוד הקרקע: מ"שטח נוף פתוח" ל: "בית קברות", "דרך מוצעת", "מבנים ומוסדות ציבור", "מבנים ומסדות ציבור לדת", מגורים ג'", ו"שטח ציבורי פתוח".

- תוספת שטחי בניה: 70,500 מ"ר שטחי בניה עיקריים למגורים (לא כולל שטחי מרפסות).

- תוספת יח"ד: 591 יח"ד.

- תוספת קומות: 8 קומות מעל קומת כניסה

- תוספת שטחי ציבור:

- מבנים ומוסדות ציבור- 3,939.19

- מבנים ומוסדות ציבור לדת- 2,866.38

- שטח ציבורי פתוח- 6,625.6

- בית קברות- 17,990.18

- דרכים- 14,485.87

4. ביקוש לצרכי ציבור הנובע מתוספת יח"ד המוצעת:

מדובר בתוספת של 591 יח"ד, ותוספת – 70,500 מ"ר שטחים עיקריים למגורים.

להלן הביקוש כתוצאה מתוספת יח"ד בתכנית:

פרוגרמה לצרכי ציבור לאוכלוסייה ערבית:

נתוני רקע לפרוגרמה

סה"כ יח"ד / נפשות

סה"כ יח"ד

- 13 -

591

גודל ממוצע למשק בית

4.7

סה"כ אוכלוסייה בתכנית

2,778

גודל שנתון לצרכי חינוך

2.3

מספר ילדים לשנתון

64

- מעון יום – 5 כיתות. מעון יום נבנה במקבצים של שלוש כיתות ויותר. מקבץ 3 כיתות 440 מ"ר בנוי + 305 מ"ר חצר צמודה. למקבץ 5 כיתות כ – 690 מ"ר בנוי + כ 575 מ"ר חצר צמודה. נדרש 1 דונם עבור מקבץ 5 כיתות.

- גן ילדים – 6 כיתות. כיתת גן ילדים 130 מ"ר בנוי + חצר צמודה 175 מ"ר, לכל כיתה. ניתן לשלב במבני מגורים. או לחילופין, להפריש קרקע 2 דונם.

- בי"ס יסודי – 14 כיתות. בי"ס נבנה במקבצים של 12 כיתות ויותר. עבור בי"ס 12 כיתות נדרש מגרש בשטח של כ – 2.5 דונם.

- בי"ס על יסודי – 14 כיתות. בי"ס נבנה במקבצים של 30 כיתות ויותר. עבור בי"ס 30 כיתות נדרש מגרש בשטח של כ – 6.1 דונם מינימום.

- מרפאה שכונתית – 280 מ"ר בנוי. מרפאה קטנה. לשילוב בשטח סחיר או במגרש חום.

- מרכז תרבות / מתנ"ס – אגף בבי"ס.

- מועדון נוער – מועדון קטן 250 מ"ר בנוי. נדרש מגרש בשטח 0.5 דונם בסמוך לשצ"פ.

- מגרש רזרבה – 0.8 דונם.

- מרחב ציבורי ירוק – 9 דונם.

5. מאזן קרקע לצרכי ציבור:

לפי טבלה 3.2 – טבלת השטחים בהוראות התכנית.

-

- במצב הנכנס – 73,900 מ"ר קרקע מאושרת ביעוד ציבורי של "שטח נוף פתוח"

שמהווים %100 משטח התכנית.

-

- במצב היוצא – סה"כ קרקע למבני ציבור 45,907.15 מ"ר, שמהווים %62.13 משטח התכנית עבור:

- מבנים ומוסדות ציבור- 3,939.19 (מהווים %5.33 משטח התוכנית) - מבנים ומוסדות ציבור לדת - 2,866.38 (מהווים %3.88 משטח התוכנית) - שטח ציבורי פתוח- 6,625.6 (מהווים %8.97 משטח התוכנית) - בית קברות - 17,990.18 (מהווים 24.35 משטח התוכנית) - דרכים - 14,485.87 (מהווים %19.6 משטח התוכנית) .6 מדיניות להפרשה בקרקע לצרכי ציבור: - %40 הפרשה משטח נוף פתוח – במצב המאושר 70,500 מ"ר ביעוד "שטח נוף פתוח". %40 הם 28,200 מ"ר. - יש להוסיף להוראות התוכנית טבלה 3.2 במצב הנכנס את שטח של דרך/ טיפול נופי. - הקרקע שמופרשת לצרכי ציבור – דרכים, שצ"פ, שטח למבנים ומוסדות ציבור, בית קברות וחניון – מתאימה למדיניות . .7 המלצה ראשונית של המחלקה למדיניות התכנון: מיקום צורה וגודל השטחים, שטחי בניה לצרכי ציבור: - שצ"פ- יש להסב שצ"פ בת"ש 109 ליעוד "דרך ו/או טיפול נופי". - שטחי בניה למגרשים המיועדים למבני ציבור – לא מפורט בטבלה 5 בהוראות התכנית. לא ברור מהן זכויות הבניה המוצעות. בתאי שטח ביעוד למבנים ומוסדות ציבור במגרשים מעל 2 דונם יש לקבוע %360 אחוזי בניה עד 8 קומות. במגרשים קטנים יותר – %240 אחוזי בניה עד 6 קומות. - - שטח לבית קברות – מדובר בשימוש שהוא כלל עירוני וצורך ציבורי במחסור עבור האוכלוסייה הערבית המוסלמית. - שטח למסגד – מדובר בשימוש ציבורי. עם זאת, המגרש לא יועבר לידי העירייה. יעוד ושימושים לצרכי ציבור: - - יש לשנות את יעוד הקרקע במגרש המיועד לצרכי ציבור ל –" מבנים ומוסדות ציבור". לא לפרט – חינוך. יש לציין את השימושים כמפורט להלן. - שימושים בתא שטח למבנים ומוסדות ציבור 103 - חינוך, קהילה, רווחה, חברה תרבות ופנאי. - יש לקבוע שימושים בכל תאי השטח המיועדים לצרכי ציבור – שצ"פ (לקבוע זכויות בניה למתקן הנדסי אם מצוין), בית קברות (האם צריך מבנה? אם כן, יש לקבוע זכויות בניה לגביו). - יש להוסיף להוראות התכנית סעיף הפקעה. מדובר בהתייחסות ראשונית בלבד. חו"ד המחלקה תינתן לאחר עדכון התכנית ותתייחס גם לבחינה של הפרוגרמה לשכונה ומחסור קיים בשירותי ציבור באזורים סמוכים.

בשלב קבלת התיק יש צורך בפגישה נוספת כדי לקבוע גודל ומיקום של המתקן

אגף תברואה

- 14 -

	המחלקה לאיכות הסביבה
	אגף מבני ציבור- המחל' לתכנון מבני ציבור
	אדריכל העיר
תוכנית מס' 879379 בית חנינא-שינוי יעוד מנוף פתוח למגורים ובית קברות מוצע תכנון להרחבת שכונה הכוללת מערכת דרכים המחלקת את האזור למגרשים לפיתוח. מוצעים שני נספחי תנועה בכדי לאפשר פתרון כאשר התוכנית מתחברת לכביש מתוכנן מצפון מערב וכאשר אינה מתחברת לכביש זה אין התנגדות לתכנית בתנאים הבאים: -1 תנאי להיתר בניה הוא הגשת תכנית הסדרי תנועה מפורטת לדרכי גישה למתחם בגבולות שיקבעו ע''י אגף תושי''ה -2 בכפוף לאישור צוות בקרה פיזי -2 תנאי להיתר בניה הוא הגשת תכנית חניה מפורטת עפ''י תקן התקף ועפ''י מידות תקניות -3 נספח תנועה הוא מנחה בלבד (יועץ תנועה - א .א. כבישים ותנועה)	אגף תושייה - צוות בקרת תכנון תנועה
- חוות הדעת לעניין בקרת תכנון פיזי לתכנית התב"ע: - תאריך חוות הדעת : .11/09/2023 בהמשך לפגישה שהתקיימה בתאריך 11/09 אצל הממונה. - מס' התכנית : 101-0879379 : תכנית ל שינוי יעוד משטח נוף פתוח ל בית קברות ולמגורים בבית חנינא. - שכונה : בית חנינא , אלאשקריה - רחוב : אל הודא. - שם האדריכל : טויל בשיר. - מתכנן הכבישים : אחמד אבו ניע - משרד : א א תנועה וכבישים. - חוות הדעת מתייחסת לנספחי הכבישים שנמסרו למחלקה בתאריך 11.9.2023 : יש להוסיף נספח זה עם סט תכנית התב"ע. - באחריות האדריכל מגיש התכנית , באחריות המודד המוסמך ובאחריות מתכנן	צוות בקרת תכנון פיזי

המחלקה לאיכות
הסביבה

אגף מבני ציבור-
המחל' לתכנון
מבני ציבור

- 15 -

	תיאור להצטרפות הועדה המקומית
מוצע בזאת לצרף את הוועדה המקומית כמגישה לתכנית, זאת במטרה לאפשר את קידום התכנית שמהותה הרחבה של שכונת שועפט והקמת בית קברות. התכנית קובעת היקפי בניה למגורים , מבני ציבור, שטחים ציבוריים פתוחים והתוויית דרכים חדשות . על פי בדיקת בעלויות בשטח התכנית על ידי לשכת התכון המחוזית עולה כי קיימות הסכמות של 50 אחוז משטח התכנית. על כן, תכנית זו מובאת לאישור הועדה המקומית על מנת לאשר את הצטרפותה כמגישה לתכנית.

- 16 -

התנועה והכבישים: לבדוק היטב ולהתאים את גבולות המגרשים הסמוכות לדרכים

הסטטוטוריות עם גבולות זכות הדרך בהתאם לתכניות התב"ע המאושרות : ולהתאים תשריטי ונספחי התכנית בהתאם.

- להלן חו"ד בעניין הפיזי : באופן עקרוני אין מניעה לקידום התכנית בתנאים :

1. מפלסי הכניסות של חניוני המבנים במגרשים המוצעים בתכנית יתואמו בהתאם לתכנון

הכבישים הפיזי.

2. בעת הגשת בקשות להיתרי בנייה על סמך התכנית הזו : על היזמים והבעלים להגיש

תכנון פיזי מפורט ולאשרו באגף תושי"ה.

3. בעת הגשת בקשות להיתרי בנייה על סמך התכנית הזו : על היזמים והבעלים לתאם מול

אגף תושי"ה את נושא ביצוע דרכי הגישה.

4. בכפוף לאישור תכנון הסדרי התנועה.

המלצת מהנדס העיר

לאשר לועדה המקומית להצטרף כמגישה

הוועדה המקומית מחליטה להצטרף כמגישה לתכנית מהסיבות הבאות:

1. הוועדה המקומית מחליטה להצטרף כמגישה לתכנית על מנת לאפשר את קידום התכנית הכוללת

מענה לבית קברות בצפון העיר וזאת תוך כדי הרחבת השכונה על קרקעות של אותם בעלי קרקע בתחום התכנית .

פירטי תוכנית
1261510	מספר התכנית:
הצטרפות הועדה המקומית בשלב הפקדה	סוג דיון:
עיריית ירושלים	מגיש התכנית:
כהן מירון	עורך התכנית:
ועדה מחוזית	סמכות:
טרם עמידה בתנאי סף	תאריך עמידה:
בר יוחאי 5 , גוננים	כתובת

	בשלמות			חלקה		גוש
	לא			15		30200
	לא			14		30200
	לא			19		30200
	לא			16		30200
	לא			13		30200
	לא			21		30200
	לא			22		30200
	לא			40		30200
	לא			23		30200
	לא			17		30200
	לא			20		30200
	לא			36		30200
	לא			34		30200

- 17 -

מספר סידורי: 3

עיקרי התכנית ומטרותיה

מטרת התכנית לאפשר הקמת מרכז רובעי חדש בלב אזור המיועד להתחדשות עירונית בקטמונים ח'-ט'.

במתחם קיימים כיום מוסדות ציבור מסוגים שונים. חלקם מיושנים. התכנית מציעה הרחבת הייעודים הקיימים ותוסיף שימושים וזכויות בנייה כדי ליצור מרכז רובעי חדש הנשען בין השאר על הרכבת הקלה.

המרכז החדש יענה על צרכי הציבור המתרחבים ברובעים הסמוכים תוך יצירת מוקד עירוני פעיל ונגיש. הכפלה של מספר כיתות הלימוד ושימושים ציבוריים נוספים היא מענה לתוספת יח"ד משמעותית בהתחדשות עירונית בסביבה ומיצוי הפוטנציאל של המתחם, תוך מיצוב השכונה המתחדשת כאיכותית ולשפר את רמת החיים של תושביה.

התכנית תפתח חזית פעילה ונגישה עבור השכונה לעבר מרכזי תחבורה ציבורית ובעיקר לרק"ל תוך עידוד הליכתיות, עירוב שימושים ויצירת מתחם פעיל לאורך כל שעות היום שיהווה אבן שואבת לאוכלוסיות הצורכות מבני חינוך, שירותי דת, מסחר, תרבות, פנאי וספורט וכן דיור בר השגה.

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק
לא התקבל	התובע העירוני
לא התקבל		צוות בקרת תכנון
		פיזי
לא התקבל		הרשות הארצית
		לכבאות והצלה
לא התקבל		המחלקה לאיכות
		הסביבה
לא התקבל		אגף מבני ציבור-
		המחל' לתכנון
		מבני ציבור
לא התקבל		מנח"י- המחלקה
		לתכנון עירוני
		פיזי
מונה תדפיס הוראות 9 מונה תדפיס תשריט 8 מתחם ציבורי בין רחוב בר יוסי לדב יוסף, הקטמונים- "מתחם הקנגורו" התכנית מקודמת ביוזמה עירונית הערות הנכסים על התכנית לכלול סעיף הפקעה סטנדרטי. הערות: נבדק ונמצא כי קיים סעיף הפקעה, כנדרש.	אגף נכסי עיריה

- 18 -

1. שינוי יעוד משטח פתוח לשטח למבנים ומוסדות ציבור, שטח לשביל, דרך ולשטחים פתוחים ומבנים

ומוסדות ציבור.

2. שינוי יעוד משטח למבנה ציבור לדרך, לשטח פתוח ולשטח לכיכר עירונית.

3. קביעת בינוי להקמת השימושים המוצעים, בהתאם לנספח הבינוי.

4. קביעת שטחי הבניה המרביים בתאי השטח שבתכנית.

5. קביעת קווי בניין המרביים בתאי השטח שבתכנית, לרבות קו בניין אפס.

6. קביעת מספר הקומות המרבי בתאי השטח שבתכנית ל 6 קומות בבניה המרקמית ועד 30 קומות במגדלים.

7. קביעת הוראות בינוי ופיתוח.

8. קביעת תנאים למתן היתרי בניה בשטח ושלבים לביצוע העבודה..

.9קביעת הוראות בגין מבנים, גדרות ומדרכות להריסה.

.10קביעת הוראות בגין עצים לשימור או לעקירה.

11. קביעת חזיתות מסחריות.

לא התקבל		חברת חשמל
		לישראל
לא התקבל		רשות העתיקות -
		אריכאולוג מרחב
		י-ם
הנדון: חו"ד תכנית מס' 1261510 – רח' בר יוחאי ,5 גוננים כללי - מדובר בתכנית המבקשת הקמת מרכז רובעי חדש בלב אזור המיועד להתחדשות עירונית בקטמונים ח' -ט'. התכנית מבקשת לשנות יעוד משצ"פ, מבנים ומוסדות ציבור ודרך מוצעת שנקבעו בתכניות ,1599 ,511923 178129 ותכנית מתאר 62 לשביל, שטחים פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור, כיכר עירונית, דרך מוצעת שצ"פ ומבנים ומוסדות ציבור. התכנית חלה על חלק מחלקות 13-17,19-23,34,36,40 בגוש 30200 מדובר בגוש מוסדר. חלקות 13-14,17 רשומות כבית משותף. יש לתקן בתקנון: איחוד וחלוקה: יש להשמיט מהתכנית את הוראות איחוד וחלוקה, אין לציין בתכנית הפנייה לחלוקה באמצעות פרק ד' היות ומדובר בהליך הניתן כזכות לבעל קרקע האם לאחד או לחלק חלקה הנמצאת בבעלותו במידה ותכנית אינה קובעת הוראות חלוקה, הליך פרצלציה לפי פרק ד' אינו מכח תכנית. במידה ותכנית זו מעוניינת לקבוע הוראות חלוקה הן יהיו רק באמצעות הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 ובמקרה כזה יש להשמיט את הוראות ההפקעה שבתקנון היות ומדובר בשני הליכי רישום שונים. בדיקה מול מפת גוש ותצ"ר: - בגוש 30200 קיימת מפת גוש סופית מתאריך 27.09.2004 בה נקבעו גבולות חלקות .13-17,19-23 - בחלקות 34,36,40 קיימת תצ"ר מס' אליפסה 740/2006 הרשומה מתאריך .22.05.2008 - בהתאם לתכנית 511923 הוכנה תצ"ר מס' אליפסה 3073/2021 הכשרה לרישום מתאריך .10/2022 יש לתקן את קבצי gvul ו parcel בהתאם להנחיות הבאות: - יש לדייק את הגבול המזרחי של תא שטח 401 בהתאם לגבולה המזרחי של חלקה 20 – שקו הגבול של הקו הכחול ישב במדויק על קו הגבול שבין נק' 626 לנק' 571 שבמפת גוש .30200 יש לתקן את הקו הכחול בהתאם לתצ"ר :3073/2021 - יש לדייק את קו הגבול המשותף לתאי שטח 503 ו 505 שיישבו במדויק על קו הגבול שבין נק' 34 לנק' 33 וקו הגבול מנק' 30 לנק' 29 שבתצ"ר. - יש לדייק את שאר גבולות תא שטח 505 שהקו הכחול ישב במדויק על קו הגבול שבין נק' 29 לנק' 28 ומנק' 28 לנק' 21 שבתצ"ר. - יש לדייק את הגבול הצפוני של תא שטח 400 שהקו הכחול ישב במדויוק על קו הגבו שבין נק' 28 לנק' 36 שבתצ"ר. - יש לדייק את הגבול הצפון מזרחי של תא שטח 403 שהקו הכחול ישב במדויק על קו הגבול שבין נק' 35 לנק' 36 ומנק' 36 לנק' 38 שבתצ"ר.	אגף רישוי ופיקוח - מחלקת המידע התכנוני

- 19 -

יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות לעיל ולהגיש לבדיקה חוזרת. בנוסף, בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 – "חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט מוצע חתום דיגיטלית ע"י מודד מוסמך אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת.
לא התקבל		אגף לשיפור פני
		העיר אגף שפ"ע -
		המח' לתחזוקת
		כבישים ומדרכות
לא התקבל		אגף תכנון העיר -
		המחלקה
		למדיניות התכנון
לא התקבל	אדריכל העיר
לא התקבל		תוכנית אב
		לתחבורה
- הכניסה מהמרחב הציבורי אל השימושים השונים במתחם, תהא כניסה נגישה. - תנאי למתן היתר בנייה יהא הגשת תכנית התארגנות המכילה בתוכה דרכי גישה נגישות בתחום שטח העבודה לרבות הממשק עם הכניסות אל החלקות הגובלות בתחום העבודה. התוכנית תאושר ע"י מנהל אגף אכיפה ושיטור עירוני במינהל תפעול. - לאורכה של הדרך המוצעת, תהא מדרכה רציפה.	המחלקה לנגישות
לא התקבל		אגף שפ"ע - מח'
		גננות-עצים
		ותכנון
שיטת הפינוי באמצעות מוטמנים. בשלב קבלת ההיתר יש צורך בפגישה נוספת לקביעת כמות המוטמנים ומיקומם יש לתכנן מבנה עבור הנפה בגודל של 150 מטר	אגף תברואה
.1 יש לנקות שכבות שלא רלוונטיות לנספח התנועה .2 יש לסמן באופן ברור את הקו הכחול של התכנית בכל המפלסים המוצגים בנספח. .3 אין לסמן קווים צבעוניים וסימבולים שונים ללא הסבר במקרא. .4 יש להוסיף חתכי רוחב של הרחובות הכלולים בנספח, עם רישום ברור לאיזה קטע רחוב החתך מתייחס .5 יש לסמן את זכויות הדרך באופן ברור הערות ראשוניות לנספח התנועה: .6 נדרשת תאום עם צתא''ל .7 צוות תכנון קטמונים ח' ט' ופת ממליץ לתכנן כניסה נוספת לשכונה מרחוב דב יוסף. יש להגיש תכנון ברור של צומת הכניסה, להגדיר יעודי קרקע בהתאם ולתאם עם צתא''ל .8 נדרשת התייחסות ותאום עם תכניות התחדשות עירונית הסמוכות .9 נדרשת בדיקת תפקוד הצמתים הקרובים למתחם והצעות לשיפורם בהתאם לתחזיות התנועה הצפויות. .10 חסרה טבלת מאזן חניה. לא מובן מה השימושים המוצעים במתחם.	אגף תושייה - צוות בקרת תכנון תנועה

אגף תושייה -
צוות בקרת תכנון
תנועה

	תיאור להצטרפות הועדה המקומית
התכנית מציעה הסדרת מבני ציבור ותוספת זכויות בשטחים חומים ובנוסף מציעה תועלות ציבוריות כגון דיור בר השגה ומעונות סטודנטים. על כן, תכנית זו מובאת לאישור הועדה המקומית על מנת לאשר את הצטרפותה כמגישה לתכנית.

- 20 -

- 21 -

המלצת מהנדס העיר

לאשר לועדה המקומית להצטרף כמגישה

הוועדה המקומית מחליטה להיות מגישה לתכנית על מנת לאפשר מסגרת תכנון והסדרת מבני ציבור בשטח התכנית.

פירטי תוכנית
1151901	מספר התכנית:
הפקדה	סוג דיון:
חברת "אזורים" והוועדה המקומית ירושלים	מגיש התכנית:
ביטמן בועז	עורך התכנית:
ועדה מחוזית	סמכות:
09/07/2024	תאריך עמידה:
שדה יצחק 5 , גוננים	כתובת

	בשלמות			חלקה		גוש
	לא			85		30169
	כן			62		30169
	כן			108		30169
	לא			123		30169
	כן			117		30169
	כן			124		30169
	לא			125		30169
	לא			32		30200

עיקרי התכנית ומטרותיה
חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 21 תשריט 12

- 22 -

מספר סידורי: 4

התכנית מציעה הריסת מתחם מבני מגורים והקמת מגדל מגורים מעל קומות מסד לשימושים מעורבים ומבנה ציבור, להלן:

1. שינוי ייעוד משטח ציבורי פתוח, מגורים מיוחד ודרך מאושרת לשטח למגורים, מבנים ומוסדות

ציבור ושטח ציבורי פתוח.

2. קביעת הוראות להריסת מבנים קיימים.

3. קביעת הוראות למגדל מגורים בן 30 קומות מעל קומת מסחר לחזית רח' יצחק שדה.

4. קביעת הוראות להפרשות מבונות לצרכי ציבור לחזית רח' בר יוחאי.

5. קביעת הוראות למבנה ציבור בן קומה וחצי בסמיכות למגדל המגורים המוצע.

6. הסדרת שטחי שצ"פ לחזית רחוב בר יוחאי וחזית מזרחית.

7. הוראות בגין הרחבת דרך לחזית רחוב יצחק שדה ופינת הרחובות יצחק שדה ובר יוחאי.

8. הוראות בגין חנייה – כניסה ברמפה מחזית רח' בר יוחאי לירידה לקומות תת"ק.

9. קביעת יח"ד חדשות – כ – 148 (מכפיל .)3.7 מדובר על תוספת של 108 יח"ד.

10. קביעת שטחי בנייה ל – 32810 מ"ר מתוכם:

ת.ש :1

א. מגורים: 14800 מ"ר שטח עיקרי ו – 4440 מ"ר שטחי שירות מעל הכניסה הקובעת. 10000

מ"ר שטחי שירות מתחת לכניסה הקובעת.

ב. מסחר: 600 מ"ר שטח עיקרי מעל הכניסה הקובעת.

ג. מבנים ומוסדות ציבור: 300 מ"ר שטח עיקרי ו – 100 מ"ר שטחי שירות מתחת לכניסה

הקובעת.

ת.ש :3 מבנים ומוסדות ציבור: 2056 מ"ר שטח עיקרי ו – 514 מ"ר שטחי שירות מעל הכניסה הקובעת.

11. קביעת הנחיות לעקירה/ שימור/ העתקה לעצים בוגרים הקיימים בשטח התכנית.

12. קביעת הנחיות בעניין חלחול מי נגר.

13. קביעת קווי בניין.

14. קביעת הוראות לבינוי ופיתוח.

15. קביעת הוראות בגין איחוד וחלוקה.

שטח יח"ד ממוצעת: 100 מ"ר

צפיפות בינוי של כ-33 יח"ד לדונם ברוטו וכ-85 יח"ד לדונם נטו.

תיאור כמותי של המוצע בתכנית
הערות			היקפי בניה		שטח המגרשים ביעוד		מס' יח"ד	יעוד הקרקע
			מ"ר –
					%	מ"ר
			מרבי מעל
			לקרקע
					13.88	621.76		דרך מוצעת
%240 בניה מרבים		2570			23.94	1071.92		מבנים ומוסדות ציבור
מגורים: %1110 מסחר: %34.62 מבנים ומוסדות ציבור: %17.31		מגורים: 19240 מסחר: 600			38.71	1733.48	148	מגורים
					23.47	1051.08		שטח ציבורי פתוח
					100	4478.23		סה"כ
תיאור המצב הקיים
בשטח קיים מבנה טורי בגובה 3 קומות הכולל 24 יח"ד ומבנה נוסף בן 4 קומות הכולל 16 יח"ד, סה"כ ישנן במתחם 40 יח"ד. במקום ישנו שצ"פ מפותח בגודל שטח 2,050 מ"ר וישנו בית כנסת פעיל בהקצאה עירונית (מס' נכס )4380 אשר ממוקם בצמוד לבניין ברח' יצחק שדה .7 לחזית רחוב בר יוחאי מקלט ציבורי (מס' נכס )4892
	תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית
שטח התוכנית מיועד לאזור מגורים מיוחד לפי תב"ע 3220 – התכנית אישרה תוספות והרחבות. שטח התכנית מיועד לאזור מגורים מיוחד ושצ"פ לפי תב"ע 5179 – התכנית אישרה הרחבות וגובה בנייה במירבי. כמו כן, התכנית אישרה הרחבות דרך לחזית רח' בר יוחאי ויצחק שדה.
היתרים: ל"ר – מיועד להתחדשות עירונית
עבירות בניה: ל"ר – מיועד להתחדשות עירונית
	התייחסות למבנים ואתרים לשימור
ל"ר
התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות
א. ייעוד לפי תכנית מתאר 2000 – אזור מגורים. ב. תכנית שכונתית – תכנית אב קטמונים ח – ט. מתחם המיועד להתחדשות עירונית על פי החלטת הוועדה המחוזית מתאריך 10.6.19 א. בינוי בקו בנין קדמי 0 על מנת להגדיר את הממשק בין הבינוי לרחוב. ב. יצירת מעברים ושטחים משותפים לדיירים בכל המתחם. ג. שילוב שטחי מסחר, תעסוקה ושטח ציבורי בקומת הקרקע. ד. מרווחים בין בניינים בגובה עד 12 קומות לא יפחתו מ 6 מ' ובין בניינים גבוהים יותר לא יפחתו מ 8 מ'. ה. תכסית בינוי עד %.60 מס' המבנים בכל מתחם, גובהם וקווי הבנין המוצעים יהיו מנחים

- 23 -

ויבחנו באופן מפורט לעת הגשת תכנית. ג. תקן חנייה עירוני – בינוני.
התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30
תואם
התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות
תואם							תמ"א 35
תואם							תמ"א 1
ל"ר							אחרת
מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור	מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור
הערות		מוצע בתכנית		נדרש עפ"י		שימוש
				תדריך ההקצאות
ראה הרחבה בחוו"ד מדיניות תכנון מטה		כן	כן				שצ"פ
		כן	כן				מבני ציבור
			ל"ר				עתודות / אחר

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק
לא התקבל	התובע העירוני
לא התקבל		צוות בקרת תכנון
		פיזי
לא התקבל		המחלקה לאיכות
		הסביבה
לא התקבל		אגף מבני ציבור-
		המחל' לתכנון
		מבני ציבור
לא התקבל	אגף תברואה
מונה תדפיס הוראות 23 מונה תדפיס תשריט 22 התחדשות עירונית יצחק שדה 5-7 בדיקת בעלויות ונכסים בתחום התכנית גוש/ חלקה 30169/62 רישום בית משותף. גוש/ חלקה30169/117 רישום בית משותף. גוש/ חלקה 30169/108 העתק רישום מפנקס הזכויות, מתאריך ,17/06/2024 חלוקה בבעלות רשות הפיתוח, בשלמות, שטח החלקה 40 מ"ר. גוש/ חלקה 30169/124 העתק רישום פנקס הזכויות, מיום ,24/02/2009 איחוד, בעלות עירית ירושלים, בשלמות, שטח החלקה 285 מ"ר.נכס 4380 שצ"פ ובי"כ חבצלת השרון. גוש/ חלקה 30169/85 העתק רישום פנקס הזכויות, מיום ,27/6/2017 תיקון בעלות לאחר הסדר, בבעלות עיריה, בשלמות, שטח החלקה 3,183 מ"ר, בתחום התכנית כ37.25 מ"ר.מדוד ע"ג .gis גוש/ חלקה 30169/123 העתק רישום פנקס הזכויות, מיום ,24/02/2009 איחוד, בעלות עירית ירושלים, בשלמות, שטח החלקה 2,317 מ"ר.מספר נכס 11939 מ"ר. בתחום התכנית כ1,706 מ"ר.מדוד ע"ג .gis גוש/ חלקה 30169/125 העתק רישום פנקס הזכויות, מיום ,24/02/2009 איחוד, בעלות עירית ירושלים, בשלמות, שטח החלקה 146 מ"ר.בתחום התכנית כ 136 מ"ר.מדוד ע"ג .gis גוש/ חלקה 30200/42 לשעבר גוש/ חלקה 30200/32 העתק רישום פנקס הזכויות,, מיום ,28/06/2021 חלוקה, בבעלות עיריה, בשלמות, שטח החלקה 9,032 מ"ר, בתחום התכנית 294 מ"ר.מדוד ע"ג .gis ע"פ סעיף 3.2 בהוראות התכנית היקף שטח ציבורי במצב מאושר הנו 2,493.35 מ"ר ובמצב מוצע *2744.76 מ"ר. *מוצע תלת מימד בחלק ניכק מהשטח הציבורי. היקף שטח בבעלות עירונית במצב נכנס כ 2458.25 מ"ר.מדוד ע"ג .gis הערות הנכסים .1יש לאבחן בין 2 מקרים	אגף נכסי עיריה

- 24 -

- היקף שטח ציבורי בבעלות ציבורית במצב הנכנס צריך לצאת במצב היוצא ביעוד ציבורי ולהירשם ע"ש הרשות המקומית כאשר הוא נקי מכל שימוש ומטרה אחרת (מפנים הקרקע ועד הרקיע) שכן הרשות המקומית לא יכולה להעביר זכויות במקרקעין. יש להבהיר במסמכי התכנית ולוודא כי היקף השטח הנכנס יוצא כשטח ציבורי נקי. - תוספת שטחים כהפרשה ציבורית בקרקע אשר יכולה להירשם בתלת מימד וצריכה להופיע בטבלת האיחוד וחלוקה כשטחים ציבוריים ומלווה בהסכם כשטחים סחירים בתת הקרקע( מתחת לקו ומעל לקו). כאמור לא ניתן ל"מכור" (רישום תלת מימדי הנו מכירה בשכבות) תת קרקע ציבורי לשימוש פרטי (חניות, מרפסות, מחסנים, מתקנים וכו) היקף השטח הציבורי בבעלות עיריה יחזור במלואו ללא בינוי בתת הקרקע או מעליו. בכדי להבהיר במסמכי התכנית כי אין גריעת שטח במגרש ביעוד הציבורי יש לחלק את המגרש החדש ביעוד ציבורי בו מוצע תלת מימד, לשני מגרשים, ולסכום את השטח הנקי שחוזר לעיריה ללא בינוי מסחרי בתת הקרקע. .2 כאמור בסעיף 1 לעיל, אין לאפשר בינוי בתת הקרקע של השטח הציבורי או מעלין (מרפסות וכד) , בסעיף 4.2.1 יש לציין כי הביוי בשטח הציבורי ישרת את היעוד הציבורי בלבד. יש להשמיט אפשרות שימוש לחניה ומחסנים פרטיים בתת הקרקע של השצ"פ (סעיף 4.3.1 ) ככל ומדובר בהיקף השטח אשר בבעלות עירונית. .3שטח בי"כ יוחזר בתחום התכנית, בהתאם למדיניות אגף הנכסים, יש לחתום על הסכם טרום תבע" מול האגף לפיתוח עירוני ועסקי באישור הגזברות. .4 . יש לשנות נוסח סעיף רישום 6.4.2 בדבר הפקעה שטחי הציבור וכן ולציין כי שטחי הציבור ייחודו לעיריה ויירשמו ע"ש העיריה במסגרת הוראות האיחוד וחלוקה. כמו כן יש להוסיף סעיף הפקעה בנוסח מטה: הפקעה לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית. .5 סוג/ היקף ומיקום הפרשות לצרכי ציבור יהא בהתאם לחוו"ד שתימסר ע"י מחלקת מדיניות התכנון. יש לבחון האם ניתן לאפשר תוספת %10 ליח"ד כפי שמופיע תחת הטבלה בסעיף 5 בהוראות התכנית.
לא התקבל		חברת חשמל
		לישראל
לא התקבל		רשות העתיקות -
		אריכאולוג מרחב
		י-ם
הנדון: חו"ד תכנית מס' 1151901 - רח' יצחק שדה ,5-7 גוננים כללי - מדובר בתכנית התחדשות עירונית במתווה של פינוי בינוי, התכנית מבקשת לשנות יעוד מדרך, שצ"פ ומגורים מיוחד שנקבעו בתכניות ,320 5179 לדרך מוצעת, מבנים ומוסדות ציבור, מגורים ושצ"פ. התכנית חלה על החלקות הבאות: גוש 30169 – חלקות 62,108,117,124 וחלק מחלקות .85,123,125 גוש 30200 - חלק מחלקה .42 מדובר בגושים מוסדרים וחלקות 62 ו117 בגוש 30169 רשומות כבית משותף.	אגף רישוי ופיקוח - מחלקת המידע התכנוני

- 25 -

- 26 -

יש להכניס את ההוראות הבאות בפרק 4 ס4.3 לתקנון בכל הנוגע למגרש התלת ממדי:

- תא שטח 2 כולל מגרש תלת ממדי מספר ,a2 בהתאם לסימון בתשריט התכנית ובנספח התלת מימד. יעוד המגרש התלת מימדי יהיה

למגורים/חניון/תעסוקה/תיירות/תחבורה (לבחור לפי העניין) ויותרו בו השימושים עבור....

יש לערוך את התכנית כתכנית לאיחוד ו/או חלוקה ללא הסכמה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 , יש להשמיט את ס' 6.4.2 ובמקומו לצרף את ההוראות הבאות תחת פרק 6 לתקנון:

איחוד וחלוקה:

- תכנית זו כוללת הוראות איחוד וחלוקה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-.1965

- השטחים הכלולים בתכנית זו, המיועדים לאיחוד וחלוקה כמסומן בתשריט, יאוחדו ו/או יחולקו מחדש בהתאם לתשריט ולטבלת ההקצאה ואיזון המהווים חלק מתכנית זו. - במקרה זה יש לסמן בתשריט המוצע את תא שטח 1 המיועד לאיחוד וחלוקה.

יש לצרף לתכנית נספח איחוד וחלוקה מחייב הכולל טבלת הקצאה ואיזון הערוכה ע"י שמאי וזאת בהתאם להוראות תקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), תשס"ט-

.2009

השטחים המוקצים של תאי השטח בטבלת ההקצאה וכן בטבלה 5 לתקנון יוקצו ביחס לשטח הרשום ולא המדוד!

תלת ממד:

- התכנית כוללת הוראות לרישום חלקה תלת ממדית בהתאם להוראות הדין בתחום תא הקרקע של תא שטח מס' 2 כפי שמסומן בתשריט ובנספח התלת ממד מחייב.

- תותר סטייה מהמידות הקבועות בנספח התלת ממדי במימד הגובה ()z בטווח של עד 2מ' בכפוף לשמירה על נפח מגרש התלת ממד כמפורט בנספח התלת ממד.

רישום החלקה התלת ממדית יעשה ע"י טבלת הקצאה ולכן בטבלת ההקצאה יש לציין כי הנפח הסופי יקבע במעמד תמ"ר הכשרה לרישום וכי הנפח הרשום הוא במקורב ולא מחייב, בטבלת ההקצאה יש לציין את יעוד מגרש התלת ממד ולא היעוד של המגרשי הראשי ממנו הוא נגרע.

תנאים בהליך הרישוי:

- תנאי למתן היתר בנייה יהיה רישום התצ"ר.

- תנאי למתן טופס /4 תעודת גמר יהיה רישום התמ"ר.

לידיעה – ללא המצאת תצ"ר הכשרה לרישום לא יהיה ניתן לקבל תיק מידע להיתר בעת הגשת בקשה להיתר.

הפקעות לצרכי ציבור

- השטחים המיועדים לצרכי ציבור בתאי שטח 2,3,4 יופקעו על ידי הוועדה המקומית וירשמו על שם הרשות המקומית בהתאם להוראות הדין.

בדיקה מול מפת גוש ותצ"ר:

גוש :30169

- בגוש 30169 קיימת מפת גוש סופית הקבעה את גבולות חלקות 62 ו.85 - בחלקה 108 קיימת תצ"ר מס' אליפסה 702/1997 הרשומה מתאריך .29.06.2004 - בחלקות 117,123-125 קיימת תצ"ר מס' אליפסה ה752/2008 הרשומה מתאריך .01.03.2009

- בתחום חלקה 123 קיימת תצ"ר מס' אליפסה 3267/2023 הכשרה לרישום מתאריך ,03/2024 הגבול המזרחי של הקו הכחול תואם לגבול המזרחי של חלקה ארעית []5 מתצ"ר זו. גוש :30200 - בחלקה 42 קיימת תצ"ר מס' אליפסה 8/2019 הרשומה מתאריך .05.07.2021 יש לתקן את קובץ parcel וכן התשריטים בהתאם להנחיות הבאות: - יש לתקן בגוש 30200 את מס' חלקה 32 ל,42 היות וחלקה 32 בוטלה בתצ"ר .8/2019 - בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 – "חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט מוצע עדכני לאחר התיקונים חתום דיגיטלית ע"י מודד מוסמך אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת. יש לתקן את טבלת הגושים וחלקות שבס' 1.5.5 לתקנון ובהתאם שבתשריט המוצע: יש להשמיט את חלקה 32 מגוש 30200 ובמקומה לרשום את חלקה .42 יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות לעיל ולהגיש לבדיקה חוזרת.
לא התקבל		אגף לשיפור פני
		העיר אגף שפ"ע -
		המח' לתחזוקת
		כבישים ומדרכות
[חוות דעת זו מתייחסת לגרסת הוראות 21 מתאריך 9.06.2024 ולגרסת תשריט מוצע 12 מתאריך ]22.01.2024 .1 המקום: קטמונים ח-ט, בניין ברח' יצחק שדה 5 מצפון ורח' בר יוחאי מדרום. גוש ,30169 חלקות בשלמותן ,62,108,117,124 חלקות בחלקן .85,123,125 גוש 30200 בחלקה .32 שטח התכנית 4.478 דונם. .2 מצב סטטוטורי: שטח התוכנית מיועד לאזור מגורים מיוחד לפי תב"ע 3220 תא שטח ,62 ולפי תב"ע 5179 תא שטח 7 (1,984.91 מ"ר), שטח ציבורי פתוח לפי תב"ע 5179 תא שטח 3,4 (2,050.44 מ"ר) ודרך מאושרת לפי תב"ע 5179 תא שטח 5,6 (442.91 מ"ר). בשטח קיים מבנה תורי בגובה 3 קומות הכולל 24 יח"ד ומבנה נוסף בן 4 קומות הכולל 16 יח"ד, סה"כ ישנן במתחם 40 יח"ד. במקום ישנו שצ"פ מפותח בגודל שטח 2,050 מ"ר וישנו בית כנסת פעיל בהקצאה עירונית (מספר נכנס (,4380 אשר ממוקם בצמוד לבניין ברח' יצחק שדה .7 ברחוב פת יעבור קו רק"ל. .3 מצב מוצע: מדובר בתכנית להתחדשות עירונית המציעה שינוי בייעודי הקרקע למגורים, מבנים ומוסדות ציבור, שטח ציבורי פתוח ודרך מוצעת. - מוצעת הריסת המבנים הקיימים והקמת מבנה חדש בן 30 קומות מעל כניסה קובעת מכיוון רח' יצחק שדה ו-6 קומות תת קרקעיות. - תא שטח 1 כולל בניין לשימושים של מגורים, חזית מסחרית, תעסוקה ומבנים ומוסדות ציבור. סה"כ מוצעות 148 יח"ד, תוספת של 108 יח"ד. צפיפות בינוי של כ-33 יח"ד לדונם. - תא שטח 3 כולל בניין המיועד למבנים ומוסדות ציבור בגובה 5 קומות מעל כניסה קובעת. - תא שטח 2 מיועד לשצ"פ בגודל 1,051 מ"ר. - סך השטח הכולל המוצע הוא 32,810 מ"ר, מתוכו שטח מרבי בסך 22,710 מ"ר, ושטח עיקרי בסך 17,756מ"ר, מתוכם 14,800 מ"ר למגורים ו-2,356 מ"ר למבני ציבור. - בתא שטח 1 סך השטח הכולל 30,240 מ"ר, מתוכו שטח מרבי בסך 20,140 מ"ר ושטח עיקרי בסך 15,700 מ"ר, מתוכם 14,800 מ"ר למגורים, 600 מ"ר למסחר ו -300 מ"ר למבני ציבור. - בתא שטח 3 סך השטח הכולל 2,570 מ"ר ושטח עיקרי בסך 2,056 מ"ר מיועד למבנים ומוסדות ציבור. .4 הערכת התכנית:	אגף תכנון העיר - המחלקה למדיניות התכנון

אגף תכנון העיר -
המחלקה
למדיניות התכנון

- 27 -

.5 בשטח התוכנית ישנו שצ"פ מפותח בגודל של יותר משני דונם, התכנית מציעה לשנות את יעודי הקרקע כך שיהיה שטח שצ"פ בגודל דונם ושטח חום בגודל של כדונם. בנוסף ישנו בית כנסת פעיל בהקצאה עירונית. .6 שכונת קטמונים ח' -ט' הוגדרה כשכונה להתחדשות עירונית. על פי בחינה שערכנו בנוגע לקידום תוכניות בשכונה עולה כי נכון להיום מקודמות 5364 יח"ד חדשות ב- %75 מימוש. על פי הפרוגרמה שהוכנה לתכנית האב היה צפי של 4800 יח"ד ב- %75 מימוש. .7 עיריית ירושלים והאגף לתכנון העיר, רואים חשיבות רבה בתהליכי התחדשות עירונית ובבנייה חדשה כמנוף לשיפור איכות החיים מחד, וציפוף המרקם העירוני הבנוי מאידך, תוך טיוב השטחים. לנוכח לתהליכי התחדשות עירונית המתרחשים באזור בכלל ובאזור רחוב זה בפרט צרכי האוכלוסייה באזור יגדלו ויש לתת על כך מענה בכל תכנית. .8 מפרוגרמה לשכונה אשר הוכנה במחלקתנו, עולה כי באזור זה של השכונה, יש צורך במענה בין היתר עבור גני ילדים, מעון יום, שטחים ציבוריים פתוחים וזה לצד צרכי ציבור נוספים. כפי שציינו, באזור התכנית בפרט, נמצאות בהליכי תכנון מתקדמים מס' תכניות לפינוי בינוי ובאזור צפויה תוספת ניכרת של יח"ד. .9 על השצ"פ בתא שטח 2 בחלקו הצפון מזרחי להיות מונגש להולכי רגל, השטח מתחבר עם השצ"פ בתכנית 855668 הסמוכה. יש לתאם עם תב"ע זו בנושא פיתוח השצ"פ ולתאם עם צוות אדריכל העיר את נושא זה. יש להוסיף סעיף בתקנון התכנית, לפיו פיתוחו של השצ"פ יעשה על ידי היזם ועל חשבונו במסגרת הסכם טרום תב"ע, בתאום עם אגף שפ"ע והאגף לפיתוח אסטרטגי ולאחר קבלת הנחיות פיתוח עבורו. .10 בשצ"פ אשר ממוקם מעל מפלסים תת קרקעים יש להשאיר עומק קרקע מספק לשורשי עצים וצמחייה. עומק מינימלי של מטר וחצי. .11 התוכנית מציעה הפרשה מבונה של מבני ציבור בתא שטח .1 על פי טבלה 5 מציעים 300 מ"ר עיקרי ועוד 100 מ"ר שרות ובנספח בינוי שטח זה מחלוק לשנים עם לובי המפריד ביניהם. יש לאחד את השטחים ככה שיהיו כשטח אחד עיקרי ורציף עם כניסות נפרדות ונגישות. .12 לאור נתוני התכנית, ובהתאם לפרוגרמה וצרכי השכונה נדרשות הפרשות ציבוריות מבונות וכדלקמן: - ההפרשה המבונה בתא שטח 1 תוקצה לבית כנסת בשטח בגודל של 450 מ"ר (במקום בית הכנסת הקיים שעתיד להיהרס). יש להבטיח כניסה נפרדת מהמגורים. - בתא שטח 3 המיועד למבנים ומוסדות ציבור השימושים הציבוריים יוגדרו עבור צריך חינוך/חברה/קהילה/תרבות וכו', וישמשו עבור מעון יום בן 3 כיתות בגודל 441 מ"ר (147 מ"ר בנוי לכיתה) וחצרות בשטח 305 מ"ר, שתי כיתות גני ילדים בגודל 130 מ"ר לכיתה ו-200 מ"ר לחצר לכיתה. בנוסף לכך, פונקציות ציבוריות נוספות ימוקמו בקומות מעל. יש להבטיח גישה מרחוב יצחק שדה ומרחוב בר יוחאי ולנצל את הטופוגרפיה במגרש. .13 ישנו בית כנסת פעיל הממוקם בשטח התוכנית, אשר הינו נכס בבעלות עיריית ירושלים (מספר נכנס (.4380 על היזם לדאוג לפתרון ביניים לבית הכנסת בדומה לתוכניות דומות בסביבה בתיאום עם קהילת בית הכנסת ועם מר יצחק הנאו מנהל מנהלת מבני דת. .14 יש להסיר מטבלה 5 את הערה ()2 אשר אומרת: "שתותר הגדלה של %10 במס' יח"ד עבור %20 יח"ד דיור קטנות עד 55 מ"ר ללא תוספת שטחים". כמו כן, לדאוג שיהיה תמהיל של דירות קטנות וגדולות. .15 יש להסיר מטבלה 5 את ההוראות: א ו-ב. לא יותר לניוד שטחים. .16 יש לתאם את המיקום והבינוי של השטח הציבורי וההפרשות המבונות מול המח' לתכנון מבני ציבור ומול האגפים הרלוונטיים. .17 בכל הנוגע למדיניות החלה במקום, גובה המבנה המוצע, והוראות אדריכליות נוספות, יש לתאם מול המחלקה לתכנון עיר וצוות אדריכל העיר. .18 נציין כי ייתכן וחוות הדעת תשתנה, לאור התקדמות הפרויקט בשל שיקולים מקצועיים, וביניהם שינוי במספר יחידות דיור, שטח התכנית, גודל משק בית, שנתון חינוך וכיוב'. נתונים אלו יובאו בחשבון עם התקדמות התכנון וגיבוש המלצת מהנדס העיר המלאה לתכנית.
לא התקבל	אדריכל העיר
1151901 להלן הערות ראשוניות לתכנית:	אגף תושייה - צוות בקרת תכנון תנועה

אגף תושייה -
צוות בקרת תכנון
תנועה

- 28 -

.1 יש להגיש נספח תנועה על רקע מצב קיים (מדידה) שיכלול גם קטע מערבי שר רחוב סן מרטין, רחוב בר יוחאי וכביש המחבר ביניהם .2 יש לסמן את זכויות הדרך מדויק יותר עפ''י התבע''ות באיזור. .3 כניסה למתחם מתוך הצומת לא מקובלת. יש להציג חלופה אחרת. .4 יש להציג פתרון מפרצי הורדה/העלאה עבור מבני ציבור
לא התקבל		אגף רישוי
		ופיקוח - המח'
		להיטלי השבחה
לא התקבל		המחלקה
		לנגישות
לא התקבל		אגף שפ"ע - מח'
		גננות-עצים
		ותכנון
לא התקבל		המחלקה לעבודה
		קהילתית
לא התקבל		האגף לחרום
		וביטחון
לא התקבל		הרל"י – מינהלת
		להתחדשות
		עירונית
בתחום התכנית בית כנסת קיים ופעיל (מקלט, נכס עירוני )4380 בצמוד ליצחק שדה .7 יתן לאשר את התכנית בתנאים. תנאים אלו הינם קשיחים, וללא החלטה הכוללת תנאים אלו במלואם וכן חיוב / התחייבות היזם למילוי התנאים כולם, אנו מתנגדים בנחרצות לאישור התכנית. תנאים לאישור התכנית: לחוו"ד זו מס' היבטים. .1 הריסת בית כנסת קיים. .2 מתן מענה למתפללים בזמן הבנייה. .3 בית כנסת במקום בית הכנסת שנהרס. ובפירוט: .1 לא ניתן להרוס בית כנסת קיים ושמיש (הלכתית ומעשית) ללא הקמת בית כנסת אחר במקומו באופן מושלם עוד טרם הריסת בית הכנסת הקיים, תנאי להריסת בית כנסת הוא השלמת בנייה (כולל טופס 4 ואכלוס בפועל) של בית כנסת חילופי (זמני או קבוע). .2 היות ומדובר בבית כנסת פעיל, יש צורך במענה הולם למתפללים בכל שלב (מעבר לחובה ההלכתית שלא הורסים בית כנסת עד להקמת אחר במקומו), ולשם כך יש לצרף להליך זה הידברות והסכמות עם הקהילה המשתמשת ובמעורבות העירייה. .3 בית כנסת זמני ו/או קבוע ידרש להיבנות בכללים כפי שיסוכמו ויחתמו במסמך מחייב מול העירייה, כולל לדוגמא: מיקומו, גודלו (על בסיס מס' מושבים קיים אך בהתאמה לתקנים עדכניים לכל מרכיבי הבניין) , מימון הבנייה ע"י היזמים, סטנדרט הבנייה, רמת הגימור, שלביות מול קידום המגורים, תנאים להיתר ולטופס 4 למגורים (כחלק מתנאי תכנית התב"ע) רישום בעלות ע"ש העירייה ועוד. כללי: להסכם בניית בית כנסת במקום בית הכנסת להריסה ישנם תנאים נוספים רבים.	האגף למבני דת

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים
החסרונות העיקריים של התכנית	היתרונות העיקריים של התכנית
	פרוייקט התחדשות עירונית		התאמה לחזון העיר
מבנה ציבורי לא ממצה את מירב הקומות הפרשות מבונות במס' חללים מפוזרים ללא סיבה תכנונית	מבנה ציבורי בתא שטח נפרד מסחר מוצע לחזית רח' יצחק שדה	כלכלת היישוב/ הרשות:	כלכלת היישוב/
			הרשות:
הריסת בית כנסת ציבורי, ללא התייחסות			השפעות חברתיות:

- 29 -

למקום חלופי / ארעי
	חנייה מוסדרת בתת הקרקע	תשתיות ותחבורה:
	הסדרת שצ"פ ומעבר בהתייחס לתכנית המאושרת המצרנית	סביבה ונוף:
אין התייחסות למקלט הציבורי לחזית רח' בר יוחאי		אחר:

החלטה

תאריך דיון

הוועדה המקומית מחליטה להצטרף כמגישה לתכנית לטובת הסדרת ייעודי הקרקע הציבוריים בשטח התכנית. הצטרפות הוועדה אינה מחליפה את היקף ההסכמות הנדרש על פי התקנות בתחום המגרש הפרטי. הוועדה מבהירה כי בהעדר חתימות כאמור החלטת הוועדה וההחלטה להצטרפות להגשת התכנית בטלה תנאי לחתימה בפועל על הפקדת התכנית יהיה תצהיר של עו"ד כי קיימות החתימות הנדרשות בהתאם לתקנות. תנאי להפקדה יהיה קבלת הסכמות של בעלי הקרקע בתחום התכנית בהתאם לתקנות , יובהר כי הצטרפות הוועדה המקומית היא לאור העובדה שהתכנית כוללת שטחים בבעלות עירונית ולא במקום הסכמת בעלים, ככול ולא יוגשו הסכמות כאמור החלטת הוועדה המקומית בעניין ההצטרפות מבוטלת.

29/05/2024

- 30 -

החלטות קודמות

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. הוועדה המקומית מברכת על קידום התכנית המציעה התחדשות עירונית של המבנים הקיימים

תוך בניית מגדל מגורים בן 30 קומות הכולל חזית מסחרית והפרשה מבונה לצרכי ציבור. כמו כן, התכנית מציעה שיפור של המרחב הציבורי לרבות יצירת שטח למבני ציבור וכן שטח ציבורי פתוח כלפי רח' בר יוחאי. להלן הערות ותנאים להפקדת התכנית:

2. יש לבחון את תקן 21 המוגש לתכנית על ידי השמאי של הוועדה המחוזית ובמידת הצורך לצמצם

את זכויות הבניה ויחידות הדיור המוצעים בהתאם.

3. יש להציע מרחק של 8 מ' לפחות בין מגדל המגורים למבנה הציבור. על מנת לשמר מרחק ראוי.

4. התכנית אינה מתייחסת להריסת בית כנסת ציבורי (מס' נכס .)4380 בהתאם לחוו"ד מבני דת:

א. לא ניתן להרוס בית כנסת קיים ושמיש (הלכתית ומעשית) ללא הקמת בית כנסת אחר

במקומו באופן מושלם עוד טרם הריסת בית הכנסת הקיים, תנאי להריסת בית כנסת הוא השלמת בנייה (כולל טופס 4 ואכלוס בפועל) של בית כנסת חילופי (זמני או קבוע).

ב. היות ומדובר בבית כנסת פעיל, יש צורך במענה הולם למתפללים בכל שלב (מעבר לחובה

ההלכתית שלא הורסים בית כנסת עד להקמת אחר במקומו), ולשם כך יש לצרף להליך זה הידברות והסכמות עם הקהילה המשתמשת ובמעורבות העירייה.

ג. בית כנסת זמני ו/או קבוע יידרש להיבנות בכללים כפי שיסוכמו ויחתמו במסמך מחייב מול

העירייה, כולל לדוגמא: מיקומו, גודלו (על בסיס מס' מושבים קיים אך בהתאמה לתקנים עדכניים לכל מרכיבי הבניין) , מימון הבנייה ע"י היזמים, סטנדרט הבנייה, רמת הגימור, שלביות מול קידום המגורים, תנאים להיתר ולטופס 4 למגורים (כחלק מתנאי תכנית התב"ע) רישום בעלות ע"ש העירייה ועוד.

5. התכנית אינה מתייחסת למקלט הציבורי (מס' נכס )4892 המצוי לחזית רחוב בר יוחאי (חציו

מצוי בתחום החלקה וחציו בייעוד דרך מחוץ לגבול התכנית). כמו כן, מוצעת ירידה לרמפת חנייה על חשבון המקלט. יש לקבל בהתאם את התייחסות ואישור אגף חירום ובטחון ואגף נכסים.

6. התכנית אינה מתייחסת לתכנית מאושרת 855668 בחלקה המצרנית ממזרח. בהתאם לכך, יש

לתקן תשריט מצב מאושר ולהראות בינוי גובל מאושר בחתכים בנספח הבינוי.

פרוגרמה וצרכי ציבור

7. התוכנית מציעה הפרשה מבונה של מבני ציבור בתא שטח .1 בנספח הבינוי שטח זה מחולק

.14 20 אחוז מיחידות הדיור יהיו בשטח של 55 מ"ר בהתאם להנחיה בתמ"א -35 שטח ממוצע של
יחידות הדיור יקטן בהתאם לכ 100 מ"ר ממוצע , ככול והדוח השמאי יצריך תוספת יחידות דיור
לאור שינויים אלה התכנית תתוקן בהתאם.
.15 תבוטל האפשרות לתוספת של 10 אחוז ביחידות הדיור – התכנית צריכה לקבוע באופן מפורש
בהתאם לדוח השמאי את היקף יחידות הדיור המבוקש בתכנית.
.16 הכניסות למבנים תהיינה בגישה ישירה מהמרחב הציבורי באופן רציף, המשכי, ללא גדרות וללא
מכשולים.
.17 חצרות\גינות אשר מוצעים על גגות בנויים יזכו לעומק אדמה של לפחות 1.5 מ' לשם נטיעות
ושתילות ראויות.
.18 מפלסי הקומות המוצעות במפלסי המרחב הציבורי יוצע בהתאם למפלס המדרכה הסמוכה או
מפלס המרחב הציבורי הסמוך. תותר גמישות של עד 0.5 מ' בכפוף לאישור מהנדס העיר או
מטעמו.
.19 תיאסר הקמת גינות פרטיות בדפנות למרחב ציבורי ו/או לזיקות הנאה.
.20 בתחום מגרש המגורים גגות כלל המבנים יעוצבו ויטופלו כחזית חמישית. יש להורות בהוראות
התכנית על ריכוז כלל המערכות הטכניות על גגות המבנים ולאפשר שטח משמעותי ונגיש לפיתוח
גגות המבנים כגגות פעילים ומועילים (גג ירוק, כחול, חקלאי, קהילתי וכו') המאפשרים מגוון
פעילויות קהילתיות. בכל מקרה, יש לשמור על גישה משותפת לכל הדיירים לחלק משטח הגג
לטובת מערכות וכו'.
.21 יש לקבוע חובה כי כל התשתיות בתחום הפרוייקט יהיו תת קרקעיות (אשפה, פריקה וטעינה,
תשתיות חשמל וכו'). פירי איוורור למיניהם ישולבו במסת הבינוי ו/או יוטמעו בפרטי פיתוח וכד'.
תיאסר הוצאת פירים ומיקום תשתיות עיליות (ברזי כבאות וכד') בתחום זיקות ההנאה ו/או
בחזית למרחב ציבורי. חריגה מהנ"ל באישור מהנדס העיר או מי מטעמו טרם פתיחת תיק בקשה
להיתר. לעניין זה יש לבטל את האפשרות להתקנת חדרי שנאים על גגות – בתת הקרקע בלבד
ולא בתחום השצ"פ.
.22 יש לתאם מול חח"י ולהטמיע במסגרת התכנון פתרונות השנאה גדולים מהנדרש לפרויקט עצמו
לטובת מענה לצרכי תשתיות החשמל הקיימות ו/או העתידיות במרחב (כולל ביטול שנאים על
עמודים וכד' בקרבת הפרוייקט). בתוך כך, יש לקחת בחשבון הספק לטעינת רכבים חשמליים
ומערך השנאה תואם.
.23 כאמור לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע ו/או משולב בתוך
מבנה בלבד.
.24 התוכנית מציגה פתרון פינוי אשפה בפירצה לחזית רח' יצחק שדה בסמיכות לשטחי המסחר.
בתיאום מול אגף תברואה ומח' תכנון, תנאי להפקדת התוכנית תהיה הוכחת היתכנות לפינוי
אשפה בתת הקרקע לרבות שיפוע רמפת הכניסה לחניון וגובה החניון שיתאים לפינוי אשפה.
.25 במסגרת התכנון תיאסר הקמת קירות תמך של יותר מ-3 מ' גובה. הפרשי הטופוגרפיה יטופלו על
ידי הבינוי (חצרות במפלסי ביניים, מרפסות וכו') או הפיתוח. יש להימנע בכלל מקירות תמך ככל
הניתן.
.26 יש להגביל תכסית תת"ק לטובת חילחול מי נגר בתיאום מחלקת איכות הסביבה.
.27 יש לקבוע כי תותר קומת טכנית אחת בגג המגדל ובגובה מינימלי לצורך הסתרת המערכות
הטכניות.
.28 תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניה יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לבינוי,

- 31 -

לשנים עם לובי וחללים טכנים המפרידים ביניהם. בתיאום עם מח' תכנון מבני ציבור, יש לאחד את השטחים כך שיהיו כשטח אחד עיקרי ורציף עם כניסות נפרדות ונגישות.

8. לאור נתוני התכנית, ובהתאם לפרוגרמה וצרכי השכונה נדרשות הפרשות ציבוריות מבונות להלן:

9. ההפרשה המבונה בתא שטח 1 תוקצה לבית כנסת בשטח בגודל של 450 מ"ר (במקום בית הכנסת

הקיים שעתיד להיהרס – ראה לעיל). יש להבטיח כניסה נפרדת מהמגורים.

10. בתא שטח 3 המיועד למבנים ומוסדות ציבור, כאמור, יש להציג בינוי עד 6 קומות %240 מרבים.

השימושים הציבוריים יוגדרו עבור צריך חינוך/חברה/קהילה/תרבות וכו', וישמשו עבור מעון יום בן 3 כיתות בגודל 441 מ"ר (147 מ"ר בנוי לכיתה) וחצרות בשטח 305 מ"ר, שתי כיתות גני ילדים בגודל 130 מ"ר לכיתה ו-200 מ"ר לחצר לכיתה. בנוסף לכך, פונקציות ציבוריות נוספות ימוקמו בקומות מעל. יש להבטיח גישה מרחוב יצחק שדה ומרחוב בר יוחאי ולנצל את הטופוגרפיה במגרש. קו הבניין יסומן במרחק של 3 מ' ממגרש המגורים וקו בניין אפס ליתר החזיתות.

11. בשטח התוכנית ישנו שצ"פ מפותח בגודל של יותר משני דונם, התכנית מציעה לשנות את יעודי

הקרקע כך שיהיה שטח שצ"פ בגודל דונם ושטח חום בגודל של כדונם.

12. על השצ"פ בתא שטח 2 בחלקו הצפון מזרחי להיות מונגש להולכי רגל, השטח מתחבר עם השצ"פ

בתכנית 855668 הסמוכה. יש לתאם עם תב"ע זו בנושא פיתוח השצ"פ.

13. יש לתאם את המיקום והבינוי של השטח הציבורי וההפרשות המבונות מול המח' לתכנון מבני

ציבור ומול האגפים הרלוונטיים.

בינוי ופיתוח

פיתוח ועיצוב אדריכלי. על התכנון לעמוד בהנחיות המרחביות ו\או הנחיות עיצוב נוספות לעת
מתן היתר בניה.

.33 יש לייצר מדרכה ברוחב של 3.5 מטר בהתאם למדיניות בייעוד הרחבת הדרך בחזית רח' יצחק
שדה ורח' בר יוחאי.
.34 מפלסי החניון כולם יהיו בתת הקרקע ללא מופע של שטחי שירות\חניון כלפי החזיתות.
.35 הכניסה לחניון תהיה בתוך המסה הבנויה ולא כפורטל פתוח.

- 32 -

עצים:

29. התכנית מחליפה ומסדירה את שטחי השצ"פ בתחום התכנית ומרחיבה דרך. השינוי המוצע גורם

לעקירת העצים בשטח התכנית. בתאום אגף שפ"ע גננות, יש לשתול עצים בוגרים באופן משמעותי כפיצוי על העצים המוצעים לעקירה. בחלקים של השצ"פ אשר ממוקם מעל מפלסים תת קרקעים יש להשאיר עומק קרקע מספק לשורשי עצים וצמחייה. עומק מינימלי של מטר וחצי.

30. נדרש לבצע נטיעות של עצים בוגרים בכל 50 מ"ר פנוי מבינוי.

תנועה וחנייה

31. יש להשלים ולקבל חוו"ד סופית בתאום מול אגף תושי"ה תוך התייחסות לכניסה לחניון מחזית

רחוב בר יוחאי על חשבון שטח המקלט הציבורי הקיים וחתך רחובות יצחק שדה ובר יוחאי.

32. מאחר ושטח התכנית נמצא במרחק של כ- 190 מ' מציר הרק"ל עבור השימוש למגורים ניתן

לאפשר את הפחתת תקן החניה ליחס של 1:1 ללא קשר לגודל יח"ד. יחד עם זאת, יש להציע תוספת של מקומות חנייה לאורחים בתחום החניון בהיקף של %10 מסך יח"ד.

36. יש להגיש נספח תנועה על רקע מצב קיים (מדידה) שיכלול גם קטע מערבי שר רחוב סן מרטין,

רחוב בר יוחאי וכביש המחבר ביניהם.

37. יש לסמן את זכויות הדרך מדויק יותר עפ''י התבע''ות באיזור.

38. יש להציג פתרון מפרצי הורדה/העלאה עבור מבני ציבור.

נכסים ורישום

39. היקף שטח ציבורי בבעלות ציבורית במצב הנכנס צריך לצאת במצב היוצא ביעוד ציבורי

ולהירשם ע"ש הרשות המקומית כאשר הוא נקי מכל שימוש ומטרה אחרת (מפנים הקרקע ועד הרקיע) שכן הרשות המקומית לא יכולה להעביר זכויות במקרקעין. יש להבהיר במסמכי התכנית ולוודא כי היקף השטח הנכנס יוצא כשטח ציבורי נקי.

40. תוספת שטחים כהפרשה ציבורית בקרקע אשר יכולה להירשם בתלת מימד וצריכה להופיע

בטבלת האיחוד וחלוקה כשטחים ציבוריים ומלווה בהסכם כשטחים סחירים בתת הקרקע( מתחת לקו ומעל לקו).

41. היקף השטח הציבורי בבעלות עיריה יחזור במלואו ללא בינוי בתת הקרקע או מעליו. בכדי

להבהיר במסמכי התכנית כי אין גריעת שטח במגרש ביעוד הציבורי יש לחלק את המגרש החדש ביעוד ציבורי בו מוצע תלת מימד, לשני מגרשים, ולסכום את השטח הנקי שחוזר לעיריה ללא בינוי מסחרי בתת הקרקע.

42. אין לאפשר בינוי בתת הקרקע של השטח הציבורי או מעליו (מרפסות וכד') , בסעיף 4.2.1 יש

לציין כי הבינוי בשטח הציבורי ישרת את היעוד הציבורי בלבד. יש להשמיט אפשרות שימוש לחניה ומחסנים פרטיים בתת הקרקע של השצ"פ (סעיף 4.3.1 ) ככל ומדובר בהיקף השטח אשר בבעלות עירונית.

43. תנאי להפקדת התכנית יהא קבלת אישור אגף נכסים.

44. יש לשנות נוסח סעיף רישום 6.4.2 בדבר הפקעה שטחי הציבור וכן ולציין כי שטחי הציבור ייחודו

לעיריה ויירשמו ע"ש העיריה במסגרת הוראות האיחוד וחלוקה.

45. יש להוסיף סעיף הפקעה בנוסח מטה: לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים,

רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

איכות סביבה: יש לקבל חוו"ד איכות סביבה בהתאם לדו"ח הסביבתי שהוגש.

כללי:

46. לאחר אישור התכנית יהיה ניתן להגיש בקשות לממ"דים עבור יח"ד הקיימות בהתאם לתקנות

כל זאת עד להריסת המבנים הקיימים ובניית המבנים החדשים.

47. לא יותר ניוד משטחי בנייה שאינם למגורים לשטחי מגורים.

48. לא יותר ניוד משטחי בנייה מתחת לכניסה הקובעת למעל הכניסה הקובעת.

49. לא יותר ניוד שטחים משטחי שירות לעיקרי לרבות שטחי שירות עבור מרפסות זיז לשטח עיקרי.

50. שלביות ביצוע:

א. מגדל המגורים יבוצע בהינף אחד.

ב. תנאי למתן היתר בנייה למגורים יהא אישור תכנית פיתוח מפורטת לשצ"פ על ידי אגף שפ"ע

ואדריכל העיר.

ג. תנאי לאכלוס יהיה תיאום ההפרשות המבונות לצרכי ציבור בתיאום עם האגף למבני ציבור.

ד. תנאי לטופס אכלוס ביצוע בפועל של ההפרשות המבונות לצרכי ציבור וכן פיתוח השצ"פ.

51. תנאי למתן היתר בניה יהא תיאום ואישור התכנון המפורט עם המחלקה לנגישות, לשם הבטחת

- 33 -

הנגישות במרחב הציבורי.

52. יש להוסיף סעיף בעניין קרן תחזוקה למשך 10 שנים כפי שמקובל בתכניות פינוי בינוי בעיר.

ולהוסיף זכויות מותנות עבור תחזוקה לטווח ארוך בכפוף לבחינה השמאית.

53. תנאי להיתר בניה יהיה מיפוי אזרחים וותיקים וקבלת חוות דעת של המחלקה לעבודה

קהילתית.

54. תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלה והטמעת חוו"ד הבאות: מידע (חוו"ד עדכנית) איכות סביבה,

אדריכל העיר, נגישות, המחלקה לעבודה קהילתית, צוות בקרה תכנון פיזי, כבאות והצלה, מבני ציבור, תברואה, חברת חשמל, רשות עתיקות, שפ"ע כבישים ומדרכות, היטלי השבחה, שפ"ע עצים וגננות, הרל"י התחדשות עירונית, אגף לחרום ובטחון.

55. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת

התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובמגרשים המצרניים.

56. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך

הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

הוראות התכנית:

1. בתיאום עם תושי"ה, יש לקבוע שימושים והוראות פיתוח בסעיף 4.4 עבור ייעוד הדרך המוצעת.

2. יש לקבוע הוראות לקבוע שימושים והוראות פיתוח בסעיף 4.3 עבור ייעוד השצ"פ.

3. יחס החלפה לתכנית מתאר 62 ויחס כפיפות לתכנית 5166ב'.

מידע:

הנדון: חו"ד תכנית מס' 1151901 - רח' יצחק שדה ,5-7 גוננים יש להכניס את ההוראות הבאות בפרק 4 ס4.3 לתקנון בכל הנוגע למגרש התלת ממדי:

- תא שטח 2 כולל מגרש תלת ממדי מספר ,a2 בהתאם לסימון בתשריט התכנית ובנספח התלת מימד.

יעוד המגרש התלת מימדי יהיה למגורים/חניון/תעסוקה/תיירות/תחבורה (לבחור לפי העניין) ויותרו בו השימושים עבור.

יש לערוך את התכנית כתכנית לאיחוד ו/או חלוקה ללא הסכמה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 , יש להשמיט את ס' 6.4.2 ובמקומו לצרף את ההוראות הבאות תחת פרק 6 לתקנון:

איחוד וחלוקה:

- תכנית זו כוללת הוראות איחוד וחלוקה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-

.1965

- השטחים הכלולים בתכנית זו, המיועדים לאיחוד וחלוקה כמסומן בתשריט, יאוחדו ו/או יחולקו מחדש בהתאם לתשריט ולטבלת ההקצאה ואיזון המהווים חלק מתכנית זו. - במקרה זה יש לסמן בתשריט המוצע את תא שטח 1 המיועד לאיחוד וחלוקה.

יש לצרף לתכנית נספח איחוד וחלוקה מחייב הכולל טבלת הקצאה ואיזון הערוכה ע"י שמאי וזאת בהתאם להוראות תקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), תשס"ט-.2009 השטחים המוקצים של תאי השטח בטבלת ההקצאה וכן בטבלה 5 לתקנון יוקצו ביחס לשטח הרשום ולא המדוד.

תלת ממד:

- התכנית כוללת הוראות לרישום חלקה תלת ממדית בהתאם להוראות הדין בתחום תא הקרקע של תא שטח מס' 2 כפי שמסומן בתשריט ובנספח התלת ממד מחייב.

- תותר סטייה מהמידות הקבועות בנספח התלת ממדי במימד הגובה ()z בטווח של עד 2מ' בכפוף - 34 -

לשמירה על נפח מגרש התלת ממד כמפורט בנספח התלת ממד.

רישום החלקה התלת ממדית יעשה ע"י טבלת הקצאה ולכן בטבלת ההקצאה יש לציין כי הנפח הסופי יקבע במעמד תמ"ר הכשרה לרישום וכי הנפח הרשום הוא במקורב ולא מחייב, בטבלת ההקצאה יש לציין את יעוד מגרש התלת ממד ולא היעוד של המגרשי הראשי ממנו הוא נגרע.

תנאים בהליך הרישוי:

- תנאי למתן היתר בנייה יהיה רישום התצ"ר.

- תנאי למתן טופס /4 תעודת גמר יהיה רישום התמ"ר.

לידיעה – ללא המצאת תצ"ר הכשרה לרישום לא יהיה ניתן לקבל תיק מידע להיתר בעת הגשת בקשה להיתר.

יש לתקן את טבלת הגושים וחלקות שבס' 1.5.5 לתקנון ובהתאם שבתשריט המוצע:

- יש להשמיט את חלקה 32 מגוש 30200 ובמקומה לרשום את חלקה .42 יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות לעיל ולהגיש לבדיקה חוזרת.

	פירטי תוכנית
1278902		מספר התכנית:
הפקדה		סוג דיון:
יונאן אבראהים		מגיש התכנית:
טויל בשיר		עורך התכנית:
ועדה מקומית		סמכות:
27/6/24		תאריך עמידה:
איסלייב , בית צפפה ירושלים		כתובת

	בשלמות			חלקה		גוש
	לא			1		31334

עיקרי התכנית ומטרותיה
חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 6 תשריט 5

	תיאור כמותי של המוצע בתכנית
הערות	הערות		היקפי בניה		שטח המגרשים ביעוד		מס' יח"ד	יעוד הקרקע	יעוד הקרקע
			מ"ר –
					%	מ"ר
			מרבי מעל
			לקרקע
%225 בנייה מרביים		2859.16			100	1270.68	19	מגורים ג'
	תיאור המצב הקיים
במגרש קיים אתר בנייה בפועל. 2 מבני מגורים בבנייה. התכנית מתייחסת למבנה מגורים אחד מבין השניים - בן 6 קומות מעל חנייה עילית (משותף ל 2 הבניינים בחלקה) . סה"כ 17 יח"ד מאושרות בהיתר בבניין
	תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית
תכנית 13379 משנת 2012 אשר ייעדה את החלקה לאזורים מגורים ג'. התכנית חילקה את החלקה ל 2 תאי שטח. התכנית דנן מתייחסת למבנה בת.ש .1 בינוי עד 6 קומות מעל חנייה עילית (קיר תמך לרחוב). סה"כ 18 יח"ד.
היתרים: 2013/0346.00 לטובת הקמת 2 מבני מגורים בני 6 קומות מעל חניון עילי משותף. מבנה 1 - 17 יח"ד. מבנה 2 - 11 יח"ד. הופק היתר בנייה. 2013/0346.01 לטובת חפירה ומילוי במגרש המיועד לבינוי 2 מבני מגורים בני 6 קומות. נדונה בוועדת ערר. 2013/0346.02 חידוש היתר לטובת היתר בנייה .2013/0346.00

- 35 -

מספר סידורי: 5

התכנית מציעה הרחבת יח"ד קיימת, השלמת קומה ותוספת קומה לטובת יח"ד חדשות (ללא תוספת שטחים)

להלן:

1. תוספת קומה שביעית חלקית

2. הרחבת יח"ד 16 במפלס קומה .6

3. השלמת קומת גג ותוספת קומה לטובת 2 יח"ד חדשות.

4. קביעת שטחי בנייה ל – 3756.45 מ"ר. מתוכם 2351.78 מ"ר שטח עיקרי ו – 507.38 מ"ר שטח שירות

מעל הכניסה הקובעת. 897.29 מ"ר שטח שירות מתחת לכניסה הקובעת.

5. הגדלת מספר יח"ד מאושרות בהיתר מ-17 יח"ד ל 19 יח"ד.

6. קביעת שלבי ביצוע למימוש התכנית.

7. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה .

2013/0346.03 הרחבת יח"ד 16 במפלס קומה ה'. הפיכת מרפסת גג לשטח עיקרי. בקשה בהליך.
עבירות בניה: הרחבת יח"ד 16 בקומה .6 בניית רוב הקירות של קומה 7 ללא גג על פי היתר מרפסת גג. בפועל בנוי כשטח עיקרי.
	התייחסות למבנים ואתרים לשימור
ל"ר.
התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות
ד. ייעוד לפי תכנית המתאר – אזור מגורים עירוני. ה. תכנית שכונתית – תכנית אב בית צפפה. בינוי עד 5 קומות. %180 בנייה מרבים. ו. תכנית מאושרת 13379 – בינוי עד 6 קומות בת.ש .1 18 יח"ד. %233 בנייה מרבים. ז. תקן חנייה עירוני – בינוני.
התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30
תואם
התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות
תואם							תמ"א 35
תואם							תמ"א 1
ל"ר							אחרת
מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור	מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור
הערות		מוצע בתכנית		נדרש עפ"י		שימוש
				תדריך ההקצאות
מענה פרוגרמתי לתוספת יח"ד יינתן ברמת השכונה		לא	כן			שצ"פ
		לא	כן				מבני ציבור
							עתודות / אחר

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק
לא התקבל	התובע העירוני
החווד לעניין תכנון פיזי לדרכים בלבד: המגרש גובל בשני כבישים קיימים : הכניסות לפי המצב הקיים - חל על המגרש תיק היתר מס' 2013/0346.02 - לעניין תכנון פיזי : אין מניעה עקרונית לקידום התכנית בתנאים: .1 בכפוף לקבלת אישור בקרת תכנון תנועה. .2 יש לבדוק את גבולות המגרש בייחס לגבולות זכות הדרך ו לתוואי השביל - למצה הסטטוטורי לדרכים הגובלים-	צוות בקרת תכנון פיזי
הנדון: חו"ד תכנית מס' 1278902 - שכ' בית צפפה כללי - מדובר בתכנית המבקשת הרחבת מבנה קיים ותוספת קומה. התכנית חלה על חלק מחלקה 1 בגוש ,31334 מדובר בגוש לא מוסדר ולו רישום בספר ודף.	אגף רישוי ופיקוח - מחלקת המידע התכנוני

- 36 -

היות ותכנית 13379 לא קבעה הוראות איחוד ו/או חלוקה יש לערוך את התכנית כתכנית לאיחוד ו/או חלוקה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 ולצרף את ההוראות הבאות תחת פרק 6 לתקנון: איחוד וחלוקה: - תכנית זו כוללת הוראות איחוד וחלוקה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-.1965 - במידה ומדובר באיחוד וחלוקה בהסכמה הנוסח יהיה כדלקמן: "השטחים הכלולים בתכנית זו יאוחדו ו/או יחולקו מחדש בהתאם לתשריט ולטבלת ההקצאה המהווים חלק מתכנית זו." - במידה ומדובר באיחוד וחלוקה ללא הסכמה הנוסח יהיה כדלקמן: "השטחים הכלולים בתכנית זו יאוחדו ו/או יחולקו מחדש בהתאם לתשריט ולטבלת ההקצאה ואיזון המהווים חלק מתכנית זו." יש לצרף לתכנית נספח איחוד וחלוקה מחייב הכולל טבלת הקצאה החתומה ע"י כל הבעלים במידה והתכנית מוגדרת כאיחוד ו/או חלוקה בהסכמת הבעלים, במידה והינה מוגדרת כאיחוד ו/או חלוקה ללא הסכמת הבעלים יהיה צורך לצרף טבלת הקצאה ואיזון הערוכה ע"י שמאי וזאת בהתאם להוראות תקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), תשס"ט-.2009 השטחים המוקצים של תאי השטח בטבלת ההקצאה וכן בטבלה 5 לתקנון יוקצו ביחס לשטח הרשום ולא המדוד! תנאים בהליך הרישוי: - תנאי למתן היתר בנייה יהיה רישום התצ"ר. לידיעה - ללא המצאת תצ"ר הכשרה לרישום לא יהיה ניתן לקבל תיק מידע להיתר בעת הגשת בקשה להיתר. בדיקה מול תצ"ר: - בחלקה 1 קיימת תצ"ר רשומה מס' אליפסה .568/1980 - בהתאם לתכנית 13379 הוכנה תצ"ר מס' אליפסה 1421/2012 הכשרה לרישום מתאריך .13.06.2013 מבדיקה שנעשתה גבולות החלקה ון הקו הכחול תואמים לתצ"רים הנ"ל. בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 – "חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט מוצע עדכני לאחר התיקונים חתום דיגיטלית ע"י מודד מוסמך אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת. יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות לעיל ולהגיש לבדיקה חוזרת.
לא התקבל		אגף תושייה -
		צוות בקרת תכנון
		תנועה

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים
החסרונות העיקריים של התכנית	היתרונות העיקריים של התכנית
חריגה בגובה מתכנית האב	תוספת יח"ד חדשות		התאמה לחזון העיר
	--		כלכלת היישוב/
			הרשות:
	--		השפעות חברתיות:
חניון עילי (לא תת"ק) יוצר קיר תמך לחזית רחוב	חניון מוסדר משותף ל 2 המבנים בחלקה.	תשתיות ותחבורה:	תשתיות ותחבורה:
			סביבה ונוף:

- 37 -

- 38 -

אחר: חריגות בנייה בפועל – ללא היתר

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

מאחר והתכנית הינה בסמכות הוועדה המקומית עפ"י סעיף 62 (א) א לחוק התכנון והבניה, ממליצים על הפקדת התכנית בתנאים הבאים:

1. הוועדה רואה בחומרה כי בוצעו בשטח עבירות בנייה משמעותיות הכוללות השלמת קומה שישית

ותחילת בנייה של קומה שביעית וזאת ללא היתרים ובחלקם בניגוד לתכנית המאושרת – יחד עם זאת היות והתכנית מסדירה את כלל הבינוי ניתן לקדם את הבקשה.

2. ניתן לקבל את החריגה המוצעת בגובה מהנימוקים הבאים:

א. התכנית ממצה את יתרת זכויות הבנייה שלא מוצו במסגרת התב"ע המאושרת.

ב. שטחי הבניה יצומצמו בהתאם לתכנית המאושרת בלבד ללא תוספת זכויות כלל מעל לקרקע.

ג. בשל הפרשי טופוגרפיה, מדובר במופע של 5 קומות למגרש מצרני מדרום.

ד. בשל מיקומו של המגרש בסמיכות לשכונת גילה (בשולי שכונת בית צפפה).

3. בתאום מול עורכי התכנית, התכנית אינה מוסיפה או מקטינה שטחים. טבלה 5 בהוראות התכנית

מציגה כביכול הקטנת שטחים מהתכנית המאושרת. בהתאם לכך, יש להציג בדיוק את השטחים המאושרים במסגרת תכנית 13379 בטבלה 5 המוצעת בתכנית ולתקן את המסמכים בהתאם.

4. נספח הבינוי מציג הרחבת יח"ד 16 במפלס קומה ה', בשטח המופיע בהיתר מאושר כמרפסת גג. בפועל

ההרחבה קיימת ובמקביל הוגשה בקשה להיתר 2013/0346.03 לשטח ההרחבה (ההיתר עדיין לא אושר)

בהתאם לכך יש לסמן שטח זה בסימון הכשרה.

5. יש להציג את הבינוי בנספח הבינוי בדיוק כפי שמופיע בהיתר מאושר 2013/0346.00 , בדגש על מפלס

קומה ה'.

6. להשלים חוות דעת תושי"ה לעניין החניה המוצעת. פתרון החנייה ליח"ד החדשות יוצעו בתחום החניון

הבנוי במגרש ולפי תקן.

7. לערוך את התוכנית ע"פ הערות המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות בעירייה.

8. תנאי להפקדת התכנית קבלת והטמעת חוו"ד תושי"ה, מידע (חוו"ד עדכנית).

9. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית

לבעלי העניין בתחום התכנית ובעלי העניין במגרשים המצרניים.

10. החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86 ד' לחוק

התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

11. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה

העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

הוראות התכנית:

התכנית המאושרת הינה 13379 אשר קבעה את החלקה לאזור מגורים ג'. יש לתקן את אחוזי הבנייה המאושרים בהתאם.

סעיף 4.1.2 סעיף א – יש להסיר ס"ק ג סעיף 1 לנושא עמודת המרפסות בטבלה .5 אין עמודה כזאת בטבלה.

בסעיף ,1.6 יש לקבוע יחס של כפיפות לתכנית 5166ב'.

בנספח הבינוי, יש לסמן בינוי מוצע וקיים להכשרה בתיאום עם מח' תכנון עיר.

- 39 -

יש לתקן בנספח הבינוי, כותרת מפלס קומה ז' – מדובר בקומה ו'.

מידע:

היות ותכנית 13379 לא קבעה הוראות איחוד ו/או חלוקה, יש לערוך את התכנית כתכנית לאיחוד ו/או חלוקה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 ולצרף את ההוראות הבאות תחת פרק 6 לתקנון:

איחוד וחלוקה:

- תכנית זו כוללת הוראות איחוד וחלוקה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-

.1965

- במידה ומדובר באיחוד וחלוקה בהסכמה הנוסח יהיה כדלקמן: "השטחים הכלולים בתכנית זו יאוחדו ו/או יחולקו מחדש בהתאם לתשריט ולטבלת ההקצאה המהווים חלק מתכנית זו."

- במידה ומדובר באיחוד וחלוקה ללא הסכמה הנוסח יהיה כדלקמן: "השטחים הכלולים בתכנית זו יאוחדו ו/או יחולקו מחדש בהתאם לתשריט ולטבלת ההקצאה ואיזון המהווים חלק מתכנית זו."

יש לצרף לתכנית נספח איחוד וחלוקה מחייב הכולל טבלת הקצאה החתומה ע"י כל הבעלים במידה והתכנית מוגדרת כאיחוד ו/או חלוקה בהסכמת הבעלים, במידה והינה מוגדרת כאיחוד ו/או חלוקה ללא הסכמת הבעלים יהיה צורך לצרף טבלת הקצאה ואיזון הערוכה ע"י שמאי וזאת בהתאם להוראות תקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), תשס"ט-.2009

השטחים המוקצים של תאי השטח בטבלת ההקצאה וכן בטבלה 5 לתקנון יוקצו ביחס לשטח הרשום ולא המדוד.

תנאים בהליך הרישוי:

- תנאי למתן היתר בנייה יהיה רישום התצ"ר.

יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות לעיל ולהגיש לבדיקה חוזרת של מח' מידע תכנוני.

	פירטי תוכנית
1082809		מספר התכנית:
הפקדה		סוג דיון:
מקסיקו ישראל בע"מ		מגיש התכנית:
פייגין יואל		עורך התכנית:
ועדה מחוזית		סמכות:
23/01/2024		תאריך עמידה:
"מרכז מסחרי" בין רחובות צביה ויצחק ,800השליו והלשם שכ' גילה, ירושלים.		כתובת

	בשלמות			חלקה		גוש
	כן			4		28052
	כן			74		28052
	כן			3		28052
	כן			81		28052

	עיקרי התכנית ומטרותיה
	חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 14 תשריט 8

- 40 -

מספר סידורי: 6

מטרת התוכנית:

התחדשות עירונית במתחם "מרכז מסחרי גילה" ע"י פינוי קומפלקס הכולל 4 מבנים בני 5 קומות המכילים 32 יח"ד למגורים ושטח של כ-3,030 מ"ר לשימוש מסחרי עבור חנויות, משרדים, קופות חולים ובנק ובינוי של 5 מגדלים בני 35 קומות המכילים 660 יח"ד למגורים, שטחים לצרכי ציבור, מסחר ותעסוקה.

עיקרי הוראותיה:

1. שינוי ייעודי הקרקע מ-אזור מסחרי ושטח ציבורי פתוח לייעודים הבאים: מגורים מסחר ותעסוקה, מבנים

ומוסדות ציבור, שטח ציבורי פתוח ודרך מוצעת.

2. קביעת הוראות בינוי, זכויות ושטחי בניה, סה"כ היקף השטחים המוצע הינו 153,300 מ"ר כוללים.

להלן פירוט שטחי הבניה ע"פ השימושים:

• עבור מגורים - 69,300 מ"ר עיקרי ו-26,400 מ"ר שירות מעל הכניסה הקובעת.

• עבור מסחר ותעסוקה -5,700 מ"ר עיקרי ו-1,500 מ"ר שירות מעל ומתחת הכניסה הקובעת.

• עבור מבנים ומוסדות ציבור-320 מ"ר עיקרי ו-80 מ"ר מעל הכניסה הקובעת.

• עבור חניון-50,000 מ"ר שירות מתחת לכניסה הקובעת.

	תיאור כמותי של המוצע בתכנית
הערות	הערות		היקפי בניה			שטח המגרשים ביעוד				מס' יח"ד	יעוד הקרקע	יעוד הקרקע
			מ"ר –		%	%	מ"ר	מ"ר
			מרבי מעל
			לקרקע
כ-%1,268 בנייה מרביים. * שטחי השרות עבור מסחר ותעסוקה מוצעים בשטח כולל של 1,500 מ"ר ללא הפרדה בין מעל ל- מתחת הכניסה הקובעת ומחושבים בטבלה זו כשטחים מעל הכניסה הקובעת.		סה"כ מגורים מסחר ותעסוקה*: 103,300 מ"ר מתוכם עבור מגורים: 95,700 מ"ר מסחר ותעסוקה*: 7,200 מ"ר מבנים ומוסדות ציבור: 400 מ"ר			65.46		8,143.49			660	מגורים, מסחר ותעסוקה
					8.17		1,015.82				מבנים ומוסדות ציבור
**שטח המסחר מחושב גם בייעוד מגורים מסחר ותעסוקה מאחר ומוצע שטח כולל ללא הפרדה בין		מסחר: 5,700 מ"ר**			25.51		3,173.57				שטח ציבורי פתוח

- 41 -

3. קביעת מספר הקומות ל-35 קומות ב-5 מגדלים.

4. קביעת מס' יח"ד ל-,660 תוספת של 628 יח"ד חדשות, מכפיל של 20.6 .( בהתעלם מזכויות בנייה

קיימות למסחר ומשרדים הקיימים במתחם – המרכז המסחרי הישן של השכונה הכולל 2,898מ"ר

5. קביעת הוראות לשילוב של עד 528 דיוריות ביחידות הדיור.

6. שינוי קווי בניין וקביעת קוויי בניין חדשים.

7. קביעת השימושים המותרים בכל ייעוד.

8. קביעת הוראות איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים.

9. קביעת הוראות לתכנון ורישום שטח תלת ממדי.

10. קביעת הוראות בדבר הריסת מבנים קיימים.

11. קביעת תנאים למתן היתרי בניה, הוראות שימור מי נגר עילי ותנאים לאכלוס בשטח.

12. קביעת הוראות פיתוח.

13. קביעת שלבי הביצוע למימוש התכנית.

שטח יח"ד ממוצעת בתוכנית הינו כ-117 מ"ר כולל ממ"ד.

צפיפות בינוי של כ-81 יח"ד נטו לדונם

הייעודים. בשל הפרשי המפלסים מוצע שטח מסחרי תחת שטח בייעוד שצ"פ.
			0.86	106.99		דרך מוצעת
		103,300 מ"ר	100	12,439.87		סה"כ
	תיאור המצב הקיים
"מרכז מסחרי גילה", קומפלקס הכולל 4 מבנים בני 4 קומות כאשר קומת הקרקע משמשת למסחר, משרדים, קופת חולים ובנק ומעליה 3 קומות למגורים המכילות סה"כ 32 יח"ד, הכניסה אל הקומפלקס אינה נגישה ונעשית דרך מדרגות קיימות בפיתוח מרח' צביה ויצחק.
	תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית
תוכניות 2415 משנת -1979 מייעדת את המתחם לאזור מסחרי ושצ"פ. תוכנית 1905 משנת -1977מייעדת את המתחם לאזור מסחרי ושצ"פ.
היתרים: ל"ר, הבינוי הקיים בשטח התוכנית מוצע להריסה.
	התייחסות למבנים ואתרים לשימור
ל"ר
	התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות
ח. ייעוד לפי תכנית המתאר-אזור מגורים עירוני ט. התייחסות לתבנית הבנייה- בינוי עד 6 קומות. יצוין כי בתוכנית מתאר 2000 נקבע כי בתוכניות להתחדשות עירונית לא יחולו הוראות סעיף 5 בנושא זכויות והוראות הבנייה, אלא היקף הבניה והוראות הבניה יקבעו בהתאם לגודל המגרש, היקף הפינוי ושיקולים תכנוניים נוספים. י. מדיניות הבינוי לאורך צירי הרכבת הקלה מאפשרת אחוזי בניה של עד %1200 לאחר הפקעת %40 מהמגרש, ועד 30 קומות בקו רכס. יא. תכנית אב גילה- התכנית נמצאת בסמוך לציר מרכזי שיש לחזקו. יב. התוכנית נמצאת בתחום תוכנית שלד שהוכנה לבלוק אפטאון/לב גילה, אשר הציעה ממזרח התוכנית הנדונה עיבוי השטח החום הקיים לצורך מתן מענה לצרכי ציבור ויצירת כביש ממזרח למערב לטובת קישוריות בין רח' הצבר לרח' השליו . יג. תקן חנייה עירוני-גבוה ע"פ תוכנית 5166 ב'.
	התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30
תואם אזור פיתוח עירוני
	התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות
תואם							תמ"א 35
תואם							תמ"א 1

- 42 -

ל"ר							תמ"א 18
							אחרת
	מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור
הערות	הערות	מוצע בתכנית		נדרש עפ"י		שימוש	שימוש
				תדריך ההקצאות
ראה חוו"ד מח' מדניות התכנון מטה		כן					שצ"פ
		כן					מבני ציבור
							עתודות / אחר

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק
לא התקבל	התובע העירוני
לא התקבל		אגף לשיפור פני
		העיר אגף שפ"ע
		- המח' לתחזוקת
		כבישים ומדרכות
לא התקבל		אגף מבני ציבור-
		המחל' לתכנון
		מבני ציבור
מונה תדפיס הוראות 14 מונה תדפיס תשריט 8 צביה ויצחק -800 התחדשות עירונית גילה בדיקת בעלויות ונכסים בתחום התכנית גוש/ חלקה 28052/3 העתק רישום פנקס בתים משותפים, גוש/ חלקה 28052/4 חלוקה, מדינה, בשלמות שטח החלקה 31 מ"ר הערות הנכסים .1 סוג, היקף ומיקום הפרשות לצרכי ציבור יהא בהתאם לחוו"ד שתימסר ע"י מחלקת מדיניות התכנון. .2 ההפרשות המבונות יירשמו ע" הרשום המקומית במסגרת רישום הבית המשתף. 3 יש להוסיף סעיף הפקעה כללי כמפורט מטה: הפקעה לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן	אגף נכסי עיריה

- 43 -

לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.
תיק חווד דעת שמאים 2024/17 שכונת גילה רחוב צביה ויצחק -800 התחדשות עירונית	אגף רישוי ופיקוח - המח' להיטלי השבחה
הנדון: חו"ד תכנית מס' 1082809 – רח' צביה ויצחק ,800 גילה כללי - מדובר בתכנית להתחדשות עירונית של פינוי ובינוי, התכנית מבקשת לשנות יעוד מאזור מסחרי ושצ"פ למגורים, מסחר ותעסוקה, מבנים ומוסדות ציבור, שצ"פ ודרך מוצעת. התכנית חלקה חלקות 3-4 בגוש ,28052 מדובר בגוש שומה וחלקה 3 רשומה כבית משותף. יש לערוך את התכנית כתכנית לאיחוד ו/או חלוקה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-.1965 יש לתקן בתקנון: - התכנית קובעת הוראות תלת ממד אך לפי ס' 64א לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב-2011 רישום חלקה תלת ממדית תרשם במקרקעין מוסדרים בלבד. היות וגוש 28052 הינו גוש שומה לא ניתן יהיה בהמשך לרשום את החלקה התלת ממדית, לכן אין להגדיר את תכנית זו כתכנית הקובעת הוראות תלת ממד ויש להשמיט את ההוראות הנוגעות לתלת ממד משום שאינן ברות ביצוע. - יש למצוא פתרון רישומי/תכנוני אחר לעניין החניות מתחת לשטחים הציבוריים. - לפי הוראות המבא"ת תא שטח לא יכול לכלול גם הוראות של הפקעה וגם איחוד וחלוקה היות והרישום במקרה של איחוד וחלוקה נעשה ע"י טבלת הקצאה ולא בהליך של הפקעה. יש לבדוק עם אגף נכסים האם יש הפקעה בתאי השטח המיועדים לצרכי ציבור, במידה ואגף נכסים יקבע כי יש להפקיע שטחים אלו יהיה צורך לערוך את התכנית כאיחוד ו/או חלוקה על חלק מתחום התכנית, התאים שיופקעו יצוינו ספציפית בתקנון שמיועדים להפקעה. במקרה בו הרישום יתבצע ע"י הפרשה ללא תמורה לא ניתן לבצע רישום זה מכח פרק ח' לחוק התכנון והבנייה אלא ע"י טבלת הקצאה, במקרה זה התכנית תוגדר כתכנית לאיחוד ו/או חלוקה בכל תחום התכנית וסעיף ההפקעה בתקנון ימחק. יש להוסיף לתקנון: איחוד וחלוקה: - במידה והתכנית תכלול גם שטחים להפקעה הנוסח בס' 2 בפרק 6.11 יהיה כדלקמן: "השטחים הכלולים בתכנית זו, המיועדים לאיחוד וחלוקה כמסומן בתשריט, יאוחדו ויחולקו מחדש בהתאם לתשריט ולטבלת האיזון והקצאה המהווים חלק מתכנית זו". - במקרה זה יש לסמן בתשריט המוצע את השטחים המיועדים לאיחוד וחלוקה. - יש להשמיט בס' 2 בפרק 6.11 לתקנון את המשפט "כניסתה לתוקף של החלוקה החדשה יהיה עם הגשת בקשה להיתר בניה ראשון. בשטח שאינו כלול במתחם איחוד וחלוקה תוקפה של החלוקה החדשה יהיה מיידי."	אגף רישוי ופיקוח - מחלקת המידע התכנוני

אגף רישוי ופיקוח
- המח' להיטלי
השבחה

אגף רישוי ופיקוח
- מחלקת המידע
התכנוני

- 44 -

יש לצרף לתכנית נספח איחוד וחלוקה מחייב הכולל טבלת הקצאה ואיזון הערוכה ע"י שמאי וזאת בהתאם להוראות תקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), תשס"ט-.2009 לידיעה – ללא הוספת הוראות פרק ג' והכנת טבלת הקצאה לא יהיה ניתן בהמשך לרשום את התצ"ר. תנאים בהליך הרישוי: - תנאי למתן היתר בנייה יהיה רישום התצ"ר. לידיעה - ללא המצאת תצ"ר הכשרה לרישום לא יהיה ניתן לקבל תיק מידע להיתר בעת הגשת בקשה להיתר. בדיקה מול תצ"ר: - בחלקות 3-4 קיימת תצ"ר מס' אליפסה 539/1985 הרשומה מתאריך .25.01.1987 - בחלקות 73-75,80-81 הגובלות צפונית, צפון מזרחית ומערבית לחלקה 3 קיימת תצ"ר מס' אליפסה 510/2007 הרשומה מתאריך .28.08.2012 מבדיקה שנעשתה גבולות החלקות וכן הקו הכחול תואמים לתצ"רים הנ"ל. במתכונת הנוכחית לא ניתן לאשר את התכנית היות ואינה ניתנת לרישום.
לא התקבל		אגף שפ"ע - מח'
		גננות -עצים
		ותכנון
לא התקבל	אגף תברואה
מדובר על נספח תנועה ראשוני בלבד לא ניתן להתקדם ולהוציא חוו''ד לתב''ע. חסרה התייחסות לנושאים רבים כמו הצגת הסדרי תנועה ברחובות הגובלים למתחם, הצגת פתרונות תחבורתיים למתחם שכולל מגורים, מבני חינוך ומסחר, בדיקת קיבות ותפקוד צמתים והצגת פתרונות בהתאם, מסלולי הליכה, שבילי אופניים, תכנון מדרכות, הסדרת צומת כניסה למתחם, מפרצי הורדה/העלאה עבור מבני חינוך וכד'. חסרים מידות, חסרים חתכים טיפוסיים נדרשת הסדרה סטטוטורית של דרך גישה למגרש נדרש תאום עם פרוייקטים הסמוכים למתחם יש לערוך נספח תנועה עפ''י הפורמט המקובל ולהעביר להתייחסות האגף.	אגף תושייה - צוות בקרת תכנון תנועה
		אדריכל העיר

אגף תושייה -
צוות בקרת תכנון
תנועה

- 45 -

- 46 -

פרויקט התחדשות עירונית גילה (מרכז מסחרי צביה ויצחק) - ירושלים התוכנית מציעה הריסה של מתחם מסחר ומגורים בן 5 קומות ובו 32 יח"ד, 30 חנויות, קופ"ח ובנק, ומציעה במקומם הקמה של 5 מגדלים בני 35 קומות שיכללו כ-660 יח"ד ושטחי מסחר, תעסוקה והפרשות מבונות לצרכי ציבור. התכנית מפרישה כ-1 דונם למבנים ומוסדות ציבור וכ-3 דונם לשצ"פ לטובת חיבור בין רח' צביה ויצחק לרח' השליו.

1. תנאי להפקדה: להציג חלופה של תכנון השצ"פ במפלס רחוב צביה ויצחק, ללא שמירת

ההגבהה הקיימת כיום, אשר מפרידה את המתחם מהרחובות הקיימים ומנתקת אותו מהם.

הרחוב הפנימי המקורה שמוצע כיום במפלס רחוב לשם, מעין "קניון" מקורה אינו מומלץ ואינו מסייע לתנועתיות במרחב.

2. תנאי להפקדה: תיאום הפיתוח והממשק של התכנית עם המגרש המצרני מצפון, פרויקט

אפ-טאון, תוך דגש על קישוריות, בצורה רציפה עד למפלס הרכבת הקלה ברח' צביה ויצחק.

3. יש לייצר חזיתות מסחריות רציפות ככל שניתן בחזית לצומת הרחובות לשם וצביה ויצחק

וכן במפלס הרחוב הפנימי הפונה לשצ"פ – במפלס הרחוב – ללא הפרדות מפלסיות, תוך דגש על הצללה, נטיעות עצים ופיתוח שטח המעודד שהייה במתחם.

4. החניה תהיה תת קרקעית במלואה על פי התקן התקף לאזור. תקן חניה יהיה בהתאם

למדיניות ציר רק"ל- מינימלית ככל האפשר.

5. יש להקפיד על יישום כל השטחים החומים שיועדו מראש למגרש זה בצורה רציפה בחלק

המערבי של המגרש ללא צמצום השטח או פירוקו למנות נפרדים במגרש. תנאי להפקדת התוכנית יהא הצגת מגרש חום מאוחד ולשביעות רצון מחלקת מדיניות התכנון ותכנון העיר.

6. בסקר עצים שנעשה לתכנית נספרו עצים בעלי ערכיות גבוהה, יש לאתר מקבצי עצים

קיימים ועצים בודדים בעלי ערכיות גבוהה וגבוהה מאוד לשמרם ולשלבם בתכנון ככל הניתן לרבות תכנון קווי הבניין התת קרקעיים לחניון.

7. יש לקבוע חובת מינימום נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרשים לבינוי בהיקף של לפחות

עץ בוגר אחד לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי במגרש (כולל עצים קיימים לשימור). יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות, יושאר עומק אדמה איכותי של 1.5מ' לכל הפחות לנטיעת עץ בוגר. על גגות הבניינים (גג ירוק) ניתן להסתפק ב-1 מ'

לעצים ובחצי מ' לגינון.

8. רשת הליכתיות ומרחב ציבורי

9. יש לייצר רציפות של השצ"פ ממזרח למערב וכן לרחוב צביה ויצחק.

10. רוחב שבילים ציבוריים לא יפחת מ-6 מטרים.

11. יש לאפשר בהוראות התכנית אמצעי הנגשה מכניים במעברים אלו בכדי לגשר באופן

נגיש על הפרשי הטופוגרפיה לכיוון הרק"ל.

12. יש להראות השתלבות מערך ההליכה בתכנית לרבות חיבורים נגישים (רגליים ומכניים)

עם הבינוי הקיים ומפלסי הקרקע שלו מדרום לתכנית.

13. ההפרשות המבונות לצרכי ציבור ימוקמו עם כניסות ישירות איכותיות ממפלס הקרקע

של המרחב הציבורי.

- 47 -

14. יש לקבוע חובת כניסות עיקריות נוספות לכל הבניינים מהחזיתות הדרומיות שלהן לכיוון

רח' השליו ובמפלס המשיק בכל מבנה.

15. יש לחייב כי כל יחידות המסחר יכללו כניסה נגישה ישירה מהמרחב הציבורי ו/או מזיקת

ההנאה. ניתן להרחיב יחידות מסחר אל מעל/מתחת לקרקע בתנאי שכל יחידה כאמור נגישה בכניסה במפלס הקרקע.

16. יש לאפשר חזית מסחרית מיטבית ולקבוע בהוראות התכנית כי לא יותר מיקום ממ"דים

בקטעי החזית הפונים אל כיכר או רחוב

17. קומת המסחר תותאם להנחיות המרחביות למסחר , כולל גובה קומה מקסימאלית

למסחר.

18. יקבע כי לא תותר "סגירת חורף" או קירוי לילי עבור עסקים לאורך ציר הרק"ל אלא אם

יוותר רוחב מדרכה מיזערי של 3.5 מ' מעבר לסגירת החורף.

19. תיאסר הקמת גינות פרטיות בדפנות למרחב ציבורי ו/או לזיקות הנאה. במפגש של

חצרות גני ילדים עם המרחב הציבורי כלפי שצ"פ יקבע כי יש לשמור על רצועת גינון (באפר)

שלא יפחת מ1.2 מ'.

20. תנאי להפקדה יהיה הצגת חתכי פיתוח ובחינה של אופן השתלבות הבינוי בטופוגרפיה

המוצעת תוך צמצום קירות תמך ופיתוח ראוי בתיאום אדריכל העיר.

21. במסגרת התכנון תיאסר הקמת קירות תמך של יותר מ-3 מ' גובה. יש להימנע בכלל

מקירות תמך ככל הניתן.

22. יש לקבוע חובה כי כל התשתיות בתחום הפרוייקט יהיו תת קרקעיות ככל הניתן

(אשפה, פריקה וטעינה, תשתיות חשמל וכו'). פירי אוורור למיניהם לרבות אוורור חניונים ישולבו ככל הניתן בתוך מסת הבינוי ועד לגג המבנה, יבחנו נקודתית פתרונות להטמעה בפרטי הפיתוח וכד'. תיאסר הוצאת פירים ומיקום תשתיות עיליות (ברזי כבאות וכד') בתחום זיקות ההנאה ו/או בחזית למרחב ציבורי.

23. יש לתאם מול חח"י ולהטמיע במסגרת התכנון פתרונות השנאה גדולים מהנדרש

לפרויקט עצמו לטובת מענה לצרכי תשתיות החשמל הקיימות ו/או העתידיות במרחב (כולל ביטול שנאים על עמודים וכד' בקרבת הפרוייקט). בתוך כך יש לקחת בחשבון הספק לטעינת רכבים חשמליים. לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע ו/או משולב בתוך מבנה בלבד.

24. גגות המבנים יעוצבו ויטופלו כחזית חמישית. יש לחייב בהוראות התכנית שטח

משמעותי ונגיש לפיתוח גגות החניונים כגגות ירוקים, יצירת גינות גג בעלות עומק שתילה כמפורט לעיל. יש לאפשר על גגות המבנים התקנת אמצעים לייצור אנרגיה מתחדשת/סולארית. בכל מקרה יש לשמור על גישה משותפת לכל הדיירים לחלק משטח הגג לטובת מערכות וכו'.

25. יש לקבוע הוראות לשלביות ביצוע להבטחת מימוש השטחים כלל השימושים והשטחים

הציבוריים בד בבד עם פיתוח ובינוי השטחים הסחירים. יש לבחון התכנות לבינוי פינוי בינוי.

26. יש לשמור על גמישות סטטוטורית גבוהה ככל הניתן. יש לקבוע כי נספח הבינוי מנחה

בלבד למעט הנושאים החשובים שיקבעו כמחייבים (גובה, קווי בניין, מס' קומות ומיקום

עקרוני של בינוי למגדלים) וכי הנספח מדגים בלבד לנושאים העיצוביים. .27 בשל גודלה ומורכבותה של התוכנית, ולאור השינויים המשמעותיים במבוקשים במסגרת חוו"ד זו- תנאי להפקדת התוכנית (או לכל הפחות תנאי להיתר בניה ראשון) יהא אישור אדריכל העיר לתוכנית בינוי ופיתוח לכל שטח התוכנית בקנ"מ 1:500 אשר יכלול עקרונות לעיצוב אדריכלי, פירוט של הבינוי המוצע בקומת הקרקע ובכלל זאת ציון שטחי ומפלסי פיתוח, מיקום מבואת הכניסות למבנים ולפונקציות הציבוריות, מיקום שטחי המסחר וחלוקתם, ציון מפלסי החנויות בהתאם למפלס רחוב מרגלית, מיקום כניסה לחניון ומיקום השטחים הטכניים. .28 תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניה יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לבינוי, פיתוח ועיצוב אדריכלי. .29 מסמכי התכנית חסרים חזיתות ובעיקר חזית צפונית רוחבית לכל אורך רחוב צביה ויצחק, חזית מזרחית לרחוב לשם וחזית אורכית דרומית לאורך רחוב שליו. .30 עיצוב הבניינים יהיה בהתאם למדיניות אדריכל העיר לבנייה באבן למגדלים בירושלים.

.1 כללי .2 התכנית מבקשת להרוס מתחם קיים של מגורים ומסחר ולבנות 5 מגדלים למגורים הכוללים חזית מסחרית והפרשה מבונה וכן להפריש שטח עבור בית ספר ושצ"פ.. .3 הערות המחלקה מתייחסות למונה תדפיס תשריט 8 ולמונה תדפיס הוראות .14 .4 תנאי להפקדת התכנית .5 יש להגיש סקר פוטנציאל ייצור אנרגיה מהגגות ומחזיתות המגדלים. .6 יש להשלים במסמך הסביבתי את נושא הרעש בהתאם למפורט בסעיף 4.3.2 .7 יש להגיש נספח ניהול מי נגר בהתאם למפורט בסעיף 5 .8 התקבל מסמך סביבתי מאת חב' יוזמות. להלן ממצאי המסמך והערות המחלקה לגביו. .9 בחינת חלופות .10 הנספח הסביבתי הציג את החלופות והדגיש את התועלות של חלופה 1 הנבחרת. על פי המסמך, אחת התועלת הסביבתיות היא יצירת שצ"פ גדול ומרכזי המהווה ייתרון לחלחול מי גשם על פני קרקע אטימה. אך התכנית מציעה בינוי של חנייה תת קרקעית מתחת לשצ"פ וכך לא מתקיימת שום תועלת של חלחול. יתר על כן, בפרמטרים סביבתיים אחרים שנבחנו, כגון מיקרו-אקלים עולה כי השצ"פ חשוף למפגעי רוחות וכי קיימת בו הצללה מרובה בעונת החורף באופן שאינו עומד בקריטריון. .11 בבחינת השפעות התכנית על הסביבה נכתב במסמך כי שטח התכנית בנוי כיום וכי יישום התכנית לא צפוי להגדיל את מקדם הנגר וספיקות הנגר. טענה זו אינה נכונה כיון שבשטח התכנית היום קיימים שטחים טבעיים והתכנית המוצעת מבנה את כל שטח התכנית ואינה מותירה מקום לחלול טבעי. .12 רעש .13 התכנית מציגה את הבחינה שנערכה לקו הירוק במסגרת תסקיר השפעה על הסביבה ואת הקולטן המוצב ברח' צביה ויצחק אשר על פי החיזוי מראה כי לא צפויה חריגה מהקריטריון. על כן, מסיק המסמך, אין צורך בכתיבת דוח אקוסטי לתכנית. .14 המחלקה לא מקבלת את ההנחה של המסמך ומבקשת לערוך חיזוי אקוסטי לתכנית

המחלקה לאיכות הסביבה

- 48 -

- 49 -

אשר עלולה להיות מושפעת גם מהקרבה לצומת הרחובות לשם וצביה ויצחק. וכן לבחון את ההשפעה על מבני הציבור בהפרשה המתוכננת למגורים אשר התקן שלה מחמיר יותר.

15. איכות אוויר

16. המחלקה מקבלת את תוצאות ניתוח המודל שנערכו במסגרת התסקיר לרק"ל המציגות

כי איכות האוויר לא תיפגע.

17. מיקרו-אקלים הצללות

18. על פי בדיקת המסמך עולה כי גגות המבנים ברחוב צביה ויצחק 7-17 אינם עומדים

בקרטריון החשיפה לשמש הן מצד הקרינה הנמוכה והן מצד שעות שמש המועטות על הגג.

גג מבנה צביה ויצחק 2-4 נחשף לשעות שמש באופן החורג מקריטריון השעות, אך מקבל קרינה מספקת. ישנם גגות נוספים החווים הרעה של המצב המוצע לעומת המצב הקיים אך עדיין מקבלים חשיפה של מעל 4 שעות שמש בגג.

19. מבדיקת החזיתות הדרומיות עולה כי המבנים בצביה ויצחק 7-17 אינם עומדים

בקרטריון החשיפה לשמש הן מצד הקרינה הנמוכה והן מצד שעות שמש המועטות. חזיתות

המבנים הדרומיות במבנים הבאים: ליש ,1-4 הסנונית ,21 צביה ויצחק ,6-16 כרפס ,3-7

צאלים ,7-15 צאלים ,1-5 צאלים ,3-9 יפה רום ,1 צביה ויצחק 2-4 ומבנה ציבור קריית ג'ק ד.ויילר חווים הרעה של מעל %20 בשעות החשיפה לשמש לעומת המצב הקיים, אך המסמך לא מפרט את מספר השעות והאם על אף אותה הרעה עדיין מתקיימים 4 שעות חשיפה לשמש בחזיתות הדרומיות.

20. בתוך התכנית גג מבנה מס' 7 המיועד למסחר וגם מבנה ציבור, חזיתות דרומית נבדקו

רק בהיבט של חשיפה לקרינה ולא של שעות שמש ונמצאו מעט חזיתות שאינן עומדות בתקן.

21. השטח הפתוח בתוך התכנית אינו עומד בתקן.

22. מיקרו-אקלים רוחות

23. על פי בדיקת המסמך קיימת הגברת רוחות לא נוחות ואף לא בטוחות בשטח התכנית

בסביבות המבנים, במעבר בין המגורים לבין בית הספר ובשצ"פ.

24. המסמך לא בחן את הגגות המרקמים אשר בנספח הבינוי מסומנים כגגות ירוקים ואשר

המחלקה ממליצה לאפשר בהם שימוש. יש לבחון את השפעת הרוחות גם על אותם גגות.

25. יש להטמיע בהוראות התכנית דרישה לחזור על בדיקת הרוחות לעת מתן היתר בנייה

והתקנת אמצעים אדריכליים מבונים למיתון הרוח.

26. נגר

27. לתכנית לא הוגש נספח ניהול נגר כנדרש בהתאם להנחיות תמ"א ,1/8 אלא תשריט

המציג את מיקומי ההשהיה, החלחול וכיוון הזרימה.

28. בתשריט מוצגים שטחי גינון מחלחל אשר בפועל בנספח הבינוי מוצגת בהם חנייה תת-

קרקעית ולא ניתן לאפשר בהם חלחול מי נגר.

29. יש להגיש נספח בהתאם להנחיות ובהתאם לנספחי התכנית העדכנים.

30. הערות המחלקה הכוללות הוראות לתכנית

31. יש לקבוע בהוראות התכנית כי מבנה הציבור יידרש לעמוד בתקן של 2 כוכבים לבנייה

ירוקה, המגדלים הגבוהים מעל 30 קומות יחויבו בעמידה של 4-5 כוכבים לתקן ושאר המבנים בתכניות יחויבו בעמידה ב3 כוכבים לתקן בנייה ירוקה

32. יש לקבוע בהוראות התכנית כי הדרוג האנרגטי המזערי למבנה מגורים, משרדים, או

אכסון מלונאי חדש יהיה .b ליחידת דיור בבניין מגורים חדש יהיה c .

33. יש לקבוע בהוראות התכנית כי כלל הגגות בתכנית: הגגות הציבוריים, הגגות המרקמיים

והגגות העליונים במבנים, יהיו גגות מועילים ושימשו עובר גגות חיים/ירוקים/כחולים - להשהיית מי נגר, פוטו-וולטאים, עבור שימושים קהילתיים וציבוריים וכו' בתכסית מינימאלית של %70 ובעומק שתילה של 30 ס"מ עבור גגות חיים וירוקים. .34 סקר אנרגיה .35 בהתאם לממצאי סקר האנרגיה שיוגשו לקראת הפקדת התכנית, יש לקבוע כי התכנת תחויב ביצירת %25 אנרגיה מפוטנציאל היצור. .36 כיוון שהתכנית סמוכה לציר רק"ל, מבקשת המחלקה לקבוע בהוראות התכנית כי תקן החנייה במבני המגורים יהיה בתקן של רכב אחד ליחידת דיור וכן שתקן החנייה למשרדים יפחת עד למינימום ההכרחי. .37 השימושים במסחר יהיו טעונים אישור מאת המחלקה ואישורה יהיה תנאי למתן היתר הבנייה. .38 תנאי עבור שימושי המסחר, יהיה הצגת פרשה טכנית, אישורה על ידי המחלקה לתכנון ופיתוח בר קיימא בעיריית ירושלים והטמעת מסקנותיה בתכניות העסק. פרשה טכנית זו תעסוק בכלל השפעותיו הסביבתיות של בית האוכל ופתרונותיו לרבות רעש, איכות אוויר וריחות, פסולת מוצקה ומחזור, חזות וכד'. כמו כן, יקבע פיר ייעודי לפליטת פליטות זיהום האוויר לגג הבניין הכולל מערכת מסננים או פתרון שווה ערך למניעת מטרדי ריח אשר יאושר על ידי המחלקה לתכנון ופיתוח בר קיימא בעיריית ירושלים. .39 היות והתכנית נמצאת בליבו של אזור מגורים, יש לקבוע בהוראות התכנית כי לא תותר השמעת מוסיקה וכריזה מחוץ לכותלי בתי העסק ובמרחב הציבורי. .40 יש לקבוע בהוראות התכנית, כי מערכות האוורור והמיזוג של המסחר יהיו בקומת החניון. לא תותר הצבת מערכות רועשות ופולטות מזהמים כגון אוורור וכדומה בחזיתות. .41 יש לקבוע בהוראות התכנית כי מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ מהחניון יהיה מעל גג המבנה. הגג העליון או ג טכני בגובה. .42 תנאי למתן היתר בנייה .43 יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה/חפירה ראשון יהיה הכנת נספח ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה. המסמך יכלול בין היתר התייחסות להיבטים הסביבתיים של עבודות החפירה והבנייה, חוות דעת לגבי ההיבטים הסביבתיים לרבות רעש ואיכות האוויר הצפויים למבני המגורים הקיימים והסמוכים לתכנית וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות. הערות המחלקה והאמצעים שיקבעו יוטמעו בתכניות הבקשה להיתר. .44 יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה יהיה הצגת תכנית הנדסית המציגה את האמצעים לאיסוף מי הנגר והחדרתם לתת -הקרקע ו/או השהייתם בנפח מתאים בתחום התכנית בליווי נספח הידרולוגי להנחת דעת המחלקה ואגף שפ"ע.
- לאורכו של רחוב השליו, תהא מדרכה רציפה. - יש להציע פתרון מפורט להנגשת השדרה המרכזית. - יש להציע פתרון מכני אחר במקום הדרגנוע המוצע. - ייקבע בהוראות התוכנית כי, הכניסה מהמרחב הציבורי אל השימושים השונים בבניין, תהא כניסה נגישה.	המחלקה לנגישות
לא התקבל		המחלקה לעבודה
		קהילתית
לא התקבל		הרשות הארצית
		לכבאות והצלה
לא התקבל		חברת הגיחון -
		מח' הביוב

- 50 -

		והניקוז
לא התקבל		חברת הגיחון מח'
		המים
לא התקבל		חברת חשמל
		לישראל
לא התקבל		צוות בקרת תכנון
		פיזי
לא התקבל		רשות העתיקות -
		אריכאולוג מרחב
		י-ם
לא התקבל		תוכנית אב
		לתחבורה
[ חוו"ד זו מתייחסת לגרסת הוראות 14 מתאריך 31.10.2023 ולגרסת תשריט מוצע 8 מתאריך 15.10.2023 ] .1 המקום: גילה, מתחם בין רח' צביה ויצחק מצפון, רח' לשם ממזרח, ורח' השליו מדרום וממערב. גוש 28052 חלקה .3-4 שטח התכנית 12.439 דונם. .2 מצב סטטוטורי: שטח התכנית מיועד ע"פ תכנית 2415 לאזור מסחרי (11,996 מ"ר) ולשצ"פ (443 מ"ר). בשטח קיימים מבנה בן 5 קומות הכולל מרכז מסחרי ומגורים, 32 יח"ד, 30 חנויות, וכן קופת חולים ובנק. .3 מצב מוצע: מדובר בתכנית להתחדשות עירונית המציעה שינוי בייעודי הקרקע לייעודים הבאים: מגורים, מסחר ותעסוקה - תאי שטח 1 ו-2 בשטח כולל בסך 8,142 מ"ר (תא שטח 1 בשטח 5,230 מ"ר ותא שטח 2 בשטח 2,912 מ"ר); שצ"פ - תא שטח 3 בשטח 3,173 מ"ר; מבנים ומוסדות ציבור - תא שטח 4 בשטח 1,016 מ"ר; ודרך מוצעת - תאי שטח 5 ו-6 בשטח כולל בסך 107 מ"ר. מוצעת הריסת המבנים הקיימים והקמת חמישה מגדלים בני 35 קומות: שניים בחזית רח' לשם ושלושה בחזית רח' השליו, אשר נקבע כמפלס .0.0 סה"כ מוצעות 660 יח"ד – 360 יח"ד בתא שטח 1 ו-300 יח"ד בת"ש .2 מתקבלת צפיפות בינוי של 81 יח"ד לדונם. כמו כן יותרו עד 528 דיוריות. מוצעת חזית מסחרית כלפי רח' צביה ויצחק, רח' לשם ורח' השליו. בייעוד מגורים, מסחר ותעסוקה ייכללו שימושים נלווים לרווחת הדיירים כגון מועדון דיירים, בריכות שחייה וכיו"ב.	אגף תכנון העיר - המחלקה למדיניות התכנון

- 51 -

- 52 -

סך השטח הבנוי הכולל המוצע בייעוד מגורים, מסחר ותעסוקה הוא 95,300 מ"ר, מתוכו שטח עיקרי בסך 69,300 מ"ר, מתוכם מוצע שטח עיקרי בסך 5,700 מ"ר למסחר ותעסוקה (כולל בתא שטח 3 המיועד לשצ"פ).

מוצע שטח ציבורי בנוי בסך 400 מ"ר, מהם 320 מ"ר שטח עיקרי.

בתא שטח 4 המיועד למבנים ומוסדות ציבור מוצעים שימושים לחינוך, תרבות, ספורט, דת, שירותי קהילה, רווחה, בריאות, פנאי ונופש.

4. הערכת התכנית:

.5

6. בהנחת גודל משק בית ממוצע של 3.8 נפשות, בתחום התכנית הכולל 660 יח"ד צפויים

להתגורר 2,508 תושבים.

לפי שנתון חינוך בגודל %2.2 (55 ילדים לשנתון) צפוי ביקוש לשימושים הבאים:

-

4 כיתות מעון יום - נדרש אשכול הכולל 4 כיתות. השטח הנדרש הוא 147 מ"ר בנוי ל-3 כיתות הראשונות ו-125 מ"ר לכתה נוספת. סה"כ 566 מ"ר בנוי. שטח החצרות הנדרש הוא 415 מ"ר. יש להבטיח כניסה נפרדת מהמגורים ונגישות מלאה למטבח בישול עצמי.

-

6 כיתות גן ילדים - שטח בנוי 130 מ"ר לכל כיתה - סה"כ 780 מ"ר בנוי, וכן חצר בשטח 175 מ"ר לכל כיתה – 1,050 מ"ר חצרות סה"כ.

-

12 כיתות בי"ס יסודי.

-

12 כיתות בי"ס על-יסודי.

-

נדרשים שני בתי כנסת בשטח 400 מ"ר כ"א.

-

שצ"פ - עבור שצ"פ שכונתי (לפי מדד של 2.4 מ"ר לנפש) נדרש שטח של 6 דונם.

.7

8. בסעיף 4.1.1 ד' מצוין שהשימוש הציבורי ייקבע בתיאום עם מח' מדיניות תכנון ואילו

בסעיף 4.1.2 ג' מצוין שהשימוש בו יהיה לבתי כנסת. כאמור לצורך מענה ליח"ד המוצעות בתכנית, נדרשים אשכול מעונות יום הכולל 4 כיתות, 6 כיתות גני ילדים ושני בתי כנסת. יש להציג הקצאת שטחים ציבוריים בנויים עבור השימושים הנ"ל, באופן מפורט, לאישור האגף למבני ציבור ומנח"י. לחלופין ניתן להציע מגרש נוסף בייעוד מבנים ומוסדות ציבור בגודל של כ-1 דונם ובו ניתן יהיה לשלב חלק מהשימושים הנ"ל, במקום בהקצאה מבונה, כגון את אשכול מעונות היום.

9. כמו כן יש להציג בבנייני המגורים שטח בנוי עבור שני בתי כנסת בגודל 400 מ"ר כ"א.

ניתן לשקול את הקמתם במסגרת השטח הבנוי של מבני המגורים, ללא הפקעתם עבור - 53 -

עיריית ירושלים, כך שיהיו בבעלותם ושימושם של הדיירים בפרויקט המוצע, ובלבד שיתווסף סעיף בתקנון המדגיש כי שטחם יירשם כשטח משותף של כל דיירי הבניין וישמש כשטח לתפילה ו/או התכנסות הדיירים. במידה ויוחלט להפריש מגרש ציבורי נוסף בשטח של דונם, אחד מבתי הכנסת יכול להשתלב בו מעל מעונות היום.

10. התכנית מייצרת צורך ב-12 כיתות בי"ס יסודי ו-12 כיתות בי"ס על-יסודי. המענה

לכיתות בי"ס על-יסודי הנדרשות יינתן מחוץ לתחום התכנית. אולם המענה לכיתות בי"ס היסודי הנדרשות צריך להינתן במסגרת התכנית. לאור זאת, נדרש להגדיל את תא שטח 4 המיועד למבנים ומוסדות ציבור לשטח בסך 3 דונם. יש לשקול להרחיב את שטח התכנית מערבה כך שתכלול את חלקות 74 ו-.81 בנוסף יש ליישר את הגבול המזרחי של תא שטח 4 כדי לייצר שטח רגולרי תוך הגדלתו כאמור ל-3 דונם.

11. לא ברור מנספח הבינוי מה הגובה של המפלסים התת-קרקעיים הכוללים חניון,

מחסנים, מסחר ותעסוקה המוצעים מתחת לשצ"פ. יש לדאוג שעומק הקרקע יהיה מספק עבור עצים בוגרים. מעבר לכך לא ברור מדוע שטחי שירות כה נרחבים של מגרש סחיר צריכים להימצא מתחת לשצ"פ ולייעוד של מבני ציבור. יש לשאוף לאפשר עוד קומות ת"ק בשטח המגרש הסחיר. יש לקבל בנושא זה התייחסות והנחייה מצוות אדריכל העיר.

12. גם בתא שטח 3 המיועד לשצ"פ וגם בתא שטח 4 המיועד למבנים ומוסדות ציבור

מוצעים בין השימושים גם מתקנים הנדסיים. אם מדובר במתקנים עבור מבני המגורים הם צריכים להימצא בתחום המגרש הסחיר. כך גם בנוגע לשימושים שונים לשירות המגורים אשר מוצעים בתת הקרקע בשצ"פ ובמגרש למבני ציבור. גם בעניין זה יש לקבל הנחיות מצוות אדריכל העיר.

13. הבינוי המפורט של השטחים הציבוריים יתואם לעת הגשת הבקשה להיתר בנייה מול

המחלקה לתכנון מבני ציבור והאגפים הרלוונטיים - מנח"י ומבני דת. בין השאר יש להציג כניסה נפרדת לשטחים הציבוריים ולהנגיש אותם. לפי הנחיות משרד הרווחה, בנוסף לכניסה הנפרדת למעון היום, יש להציג כניסה נפרדת למטבח בישול של המעון (במידה והוא מוצע בהקצאה מבונה). במידת הצורך יותקנו מעל חלק משטחי החצרות של מוסדות החינוך רשתות, או אלמנטים אחרים להצללה ולהגנה.

14. יש לפרט בהוראות התכנית את השטחים המוצעים לשימושים הציבוריים המבונים –

שטח בנוי וחצרות (כמפורט בסעיף 4.1 לעיל), ולהציג אותם בנספח הבינוי, גם אם המיקום שלהם לא מחייב לתכנון המפורט הסופי אשר יאושר ע"י המח' לתכנון מבני ציבור.

15. יש לשקול למקם את שטחי הציבור המבונים בקומת הקרקע בחזית הדרומית הפונה

לרח' השליו, זאת בהתאם לסכמה העקרונית של הבלוק לפיה שטחי ציבור מבונים ימוקמו בחזיתות הפונות לצירי התנועה החוצים את הבלוק ממזרח למערב ומצפון לדרום.

16. עוד יש לציין בתנאים למתן היתר בנייה כי השטח הציבורי בתחום הבניין ייוחד לרשות

המקומית ויתוכנן כיחידה עצמאית בעלת כניסה נפרדת. תנאי להיתר בנייה יהיה אישור אגף הנכסים בדבר השטח הציבורי.

17. יש לעגן סעיף הפקעה לפיו "השטחים המיועדים לצרכי ציבור יופקעו ע"י הרשות

המקומית ויירשמו על שם הרשות המקומית בהתאם להוראות פרק ח' ובכפוף לכל דין".

18. התכנית כוללת הקצאת שטחים בנויים לשימוש ציבורי ולפיכך יש לחתום על הסכם

טרום תב"ע אשר יגדיר את התנאים לבניית שטחים אלה והעברתם לבעלות העירייה.

19. יש לקבוע תנאים לפיתוח השצ"פ המוצע ע"י היזם, לפי מפרט שיתקבל מאגף שפ"ע וכן

כיצד תתבצע התחזוקה שלו.

20. התכנית מציעה 5 מגדלים של 35 קומות וזאת במיקום הגבוה ביותר בירושלים, וכן

בסמוך למתחם "אפטאון" אשר מקודמת גם בו תכנית למגדלים. חשוב לבחון את ההשלכות של הבינוי המוצע על משטר הרוחות, בייחוד במרחב הציבורי הפתוח שנמצא בשטח שבין הפרויקט המתוכנן לבין פרויקט "אפטאון". בהקשר זה יש גם להבהיר כיצד מתוכנן ומעוצב המרחב הציבורי במעבר בין רח' צביה ויצחק לבין רח' השליו שמדרום, אשר כנזכר לעיל, אמור לשמש כציר תנועה חשוב המקשר בין שטחים ציבוריים.

	מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים
	החסרונות העיקריים של התכנית			היתרונות העיקריים של התכנית
מכפיל יח"ד גובה וחריג משמעותית ביחס לתוכניות המקודמות בסביבה. הבינוי ברובו אינו יושב במפלס הרחוב הראשי ובכך משמר מצב של מתחם המנותק מהרצף האורבני.			התוכנית מאפשרת שימוש בקרקע מחדש והגדלת היצע יח"ד בשכונה			התאמה לחזון העיר	התאמה לחזון העיר
			מוצעים שטחי מסחר ותעסוקה משמעותיים				כלכלת היישוב/
							הרשות:
			מוצעים שטחי ציבורי לטובת תושביי השכונה			השפעות חברתיות:	השפעות חברתיות:
לא מוצעת הסדרת מערכת הדרכים בהתאם למוצע בתכנית השלד						תשתיות ותחבורה:
קיים חוסר תיאום בין התכנית המצרנית המקודמת במתחם האפטאון						סביבה ונוף:
							אחר:

- 54 -

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התוכנית בתנאים הבאים:

1. התוכנית מוצעת במתחם מרכז מסחרי גילה אשר במצבו הנוכחי אינו מממש את מלוא הפוטנציאל

כמוקד עירוני אטרקטיבי, אחד מהגורמים העיקריים לחוסר האטרקטיביות של המתחם הקיים הוא

היותו מנותק מהמרקם העירוני: המתחם מתוכנן בהפרש גובה משמעותי ממפלס הרחוב הראשי

כאשר הכניסה המרכזית אליו היא באמצעות מדרגות מרח' צביה ויצחק, כמו"כ המתחם ממוקם ברובו בקו שני מהרחוב הראשי, בעוד שבקו ראשון לרחוב צביה ויצחק במגרש המצרני מצפון למתחם הנדון, קיים בור ריק מבינוי השייך לפרויקט אפטאון ללא קישוריות בינו לבין המתחם ובכך נוצר מתחם סגור ברובו המייצר חיץ וניתוק בינו לסביבה.

2. ההתחדשות עירונית המוצעת במתחם הינה הזדמנות לשיפור המרחב ליצירת רצף אורבני פעיל,

חיוני ,אטרקטיבי ואינטגרלי עם השכונה. לאור זאת, בתוכנית הנדונה, תאום ותכנון מפלסי כניסות המבנים, מעברים, כיכרות וחזיתות פעילות שישבו על מפלס רחוב צביה ויצחק הינו קריטי לשיפור המרחב, קידום התוכנית בהעדר ודאות תכנונית למגרש המצרני של פרויקט אפטאון הממוקם על - 55 -

הרחוב, משמר מצב תיכנוני לא אפקטיבי ומנותק מסביבתו. לאור זאת, תנאי להפקדת התוכנית יהיה תאום פיתוח הממשק עם צוות התכנון של המגרש המצרני מצפון "פרויקט אפטאון" תוך מתן פתרון אופטימלי לקישוריות המתחם בצורה רציפה עם רח' צביה ויצחק והצגת חלופה לתכנון המוצע לאישור מול מהנדס העיר או מי מטעמו. החלופה העדיפה היא תכנון מפלס הכניסות למבני המגורים במפלס רח' צביה ויצחק תוך ביטול קומת המסד המוצעת לשטחי מסחר וחניה, תכנון השצ"פ במפלס הרחוב וטיפול בטופוגרפיה באמצעות הבניינים .

3. התכנית מציעה היקפי בנייה של 5700 מ"ר למסחר ותעסוקה שרובם המכריע אינו נגיש מכיוון

הרכבת הקלה ומוצע בצורה שאינה מיטבית, יש לשנות את המיקום של כל השטחים האלה,(ואף ניתן להגדיל אותם לאור מיקום המרכזי של השכונה ולהוסיף קומות של תעסוקה ) אך בהפניה ברורה ובנגישת מלאה לרכבת הקלה ולציר הראשי ובתכנון איכותי.

4. התכנית מציעה תוספת משמעותית מאוד של יחידות דיור, מכפיל יח"ד והשטחים גבוה משמעותית

לתוכניות בהתחדשות עירונית בכלל ולתוכניות מקודמות בסביבה זו, המתחם הוא אומנם מתחם ייחודי הכולל היקפי מסחר משמעותיים שהתכנית מציעה להרוס והחישוב השמאי שונה במקרים כאלה , אך יחד עם זאת מדובר על היקפים מאוד משמעותיים של בינוי למגורים יש לבחון את תקן 21 המוגש לתוכנית על ידי השמאית של הוועדה המחוזית ולצמצם משמעותית את היקפי הבינוי המוצעים בהתאם.

5. בשל תוספת יח"ד המשמעותית הצפויה בשכונה והתוספת המשמעותית המוצעת בתכנית זו,

בהתאם לחוו"ד מח' מדניות התכנון נדרש לייצר שטח עבור 12 כיתות בי"ס יסודי בגודל של 3 דונם, יש להגדיל את השטח החום המוצע בעוד 2 דונם. בהתאם לזאת, יש להרחיב את הקו הכחול של התוכנית מגבולה המערבי ולכלול את חלקות 74+81 שיגדילו את השטח החום המוצע בעוד כ-1 דונם, לשם כך הוועדה המקומית מחליטה להצטרף כמגישה לתוכנית. כמו"כ, תא שטח 4 המוצע לצרכי ציבור יוגדל מצדו המזרחי בעוד 1 דונם נוסף תוך ביטול מגדל מגורים אחד כך שסך השטח החום יעמוד על 3 דונם כנדרש. השטח יורחב בצורה רגולרית בקו ישר ללא שבירות, יש לקבוע אחוזי בנייה של %240 ב-6 קומות, קווי הבניין למבנה יקבעו ל-3 מ' כלפי מבני המגורים ו-0 כלפי ייעוד ציבורי, השימושים במגרש יקבעו לחינוך, , קהילה ותרבות.

6. כפי שנקבע בעקרונות התכנון שנעשו לבלוק כולו, יש לייצר דרך ממזרח(רח' הלשם) למערב(רח'

השליו) מגבולה הדרומי של התוכנית, לשם כך, יש להרחיב את הקו הכחול של התוכנית ולכלול את חלקות 6+7 המאושרות לייעוד חניה פרטי ולקבוע אותם בייעוד דרך. רוחב הכביש לא יפחת מ-12 מ'. יש לתכנן בכביש זה מפרצי העלאה והורדה לשימוש ביה"ס בתאום מול מח' תוש"יה. כמו"כ, יש לכלול את חלקה 5 ולהסדיר את תוואי הכביש הקיים לדרך רציפה וישירה ללא פיתולים או שבירות חדות.

.17 תיאסר הקמת גינות פרטיות בדפנות למרחב ציבורי ו/או לזיקות הנאה. במפגש של חצרות גני
ילדים עם המרחב הציבורי כלפי שצ"פ יקבע כי יש לשמור על רצועת גינון (באפר) שלא יפחת מ1.2
מ'.

- 56 -

7. בהמשך לסעיף הכללת חלקות 6+7 בתחום התוכנית, החלקות הנ"ל משמשות לחניה פרטית עבור

המבנים המצרניים מדרום לתוכנית, יש לתת מתן פתרון חניה חילופי למבנים אלו בתחום התוכנית ולקבוע כי במידה ובמבנים אלו תקודם תוכנית להתחדשות עירונית התוכנית הראשונה שתאושר תיתן מענה לחניה חילופית בתחומה.

8. בהתאם לנוהל מנהל התכנון, יש לקבוע כי מספר הדיוריות שיתאפשר בתוכנית יהיה %20 מסך יח"ד

המוצעות, ולא 528 דיוריות כפי שמוצע בהוראות טבלה 5 סעיף ח .

9. שטח ממוצע של יחידות דיור מוצע גבוה ביחס למקובל בעיר ועומד על 117 מ"ר יש לשנות את

התמהיל המוצע ולקבוע כי שטח ממוצע של כל יחידות הדיור יעמוד על 100 מ"ר מרבי וכי 20 אחוז מהדירות יהיה בשטח של עד 55 מ"ר – הדוח השמאי יתוקן בהתאם כך ובמידת הצורך יפחתו שטחי הבניה כוללים בהתאם לכך.

בינוי ופיתוח:

10. קווי הבניין יסומנו כקו בניין אפס כלפי רח' השליו, 3 מ' צידי, קו הבניין הפנימי כלפי רח' צביה

ויצחק יקבע לאחר תיאום התוכנית עם פרויקט אפטאון מול מהנדס העיר או מי מטעמו, המרחק בין המגדלים לא יפחת מ-20 מ'.

11. יודגש כי המפלסים של הקומות הנושקות למרחב הציבורי יוצעו בהתאם למפלס המרחב הציבורי

הסמוך- תותר גמישות של עד 0.5 מ' בכפוף לאישור מהנדס העיר או מטעמו. בהתאם לצורך מפלס הכניסה הקובעת ילווה את מפלס הרחוב/שצ"פ בהתאם להפרשי הטופוגרפיה.

12. יש להראות השתלבות מערך ההליכה בתכנית לרבות חיבורים נגישים (רגליים ומכניים) עם הבינוי

הקיים ומפלסי הקרקע שלו מדרום לתכנית.

13. יש לאפשר בהוראות התכנית אמצעי הנגשה מכניים במעברים ציבוריים בכדי לגשר באופן נגיש על

הפרשי הטופוגרפיה לכיוון הרק"ל.

14. על הבינוי לגשר על הפרשי הטופוגרפיה בצורה המיטבית. יש להימנע ככל הניתן מקירות תמך ו/או

דפנות אטומות במפלסי הקרקע- קירות תמך יוגבלו לגובה של 3 מ' וגדרות לגובה של 1.2 מ'.

15. יש לייצר חזיתות מסחריות רציפות ככל שניתן בחזית לצומת הרחובות לשם וצביה ויצחק וכן

במפלס הרחוב הפנימי הפונה לשצ"פ – במפלס הרחוב – ללא הפרדות מפלסיות, תוך דגש על הצללה, נטיעות עצים ופיתוח שטח המעודד שהייה במתחם.

16. גובה קומה מסחרית יהא בהתאם להנחיות מרחביות.

18. לקבוע בהוראות התכנית כי לא יותר מיקום ממ"דים בקטעי החזית הפונים אל כיכר או רחוב.

.20 יש למקם את שטחי הציבור המבונים בקומת הקרקע בחזית הדרומית הפונה לרח' השליו, זאת בהתאם
לסכמה העקרונית של הבלוק לפיה שטחי ציבור מבונים ימוקמו בחזיתות הפונות לצירי התנועה החוצים
את הבלוק ממזרח למערב ומצפון לדרום.

- 57 -

19. בבניין חדש אין הצדקה להקמת ממ"קים ויש להציע עבור כל יח"ד מרחב מוגן דירתי אי לכך יש

לבטל בהוראות טבלה 5 את סעיף ז המאפשר הקמת ממק"ים והפיכת שטחי הממ"ד המוצעים לשטחים עיקריים.

פרוגרמה וצרכי ציבור:

21. בהתאם לחוות דעת מח' מדניות התכנון, יש להקצות במגרשי המגורים שטחים ציבוריים מבונים ע"פ

הפירוט הבא:

22. 4 כיתות מעון יום - נדרש אשכול הכולל 4 כיתות. השטח הנדרש הוא 147 מ"ר בנוי ל-3 כיתות

הראשונות ו-125 מ"ר לכתה נוספת. סה"כ 566 מ"ר בנוי. שטח החצרות הנדרש הוא 415 מ"ר. יש להבטיח כניסה נפרדת מהמגורים ונגישות מלאה למטבח בישול עצמי.

23. 6 כיתות גן ילדים - שטח בנוי 130 מ"ר לכל כיתה - סה"כ 780 מ"ר בנוי, וכן חצר בשטח 175 מ"ר

לכל כיתה – 1,050 מ"ר חצרות סה"כ.

24. שטח בנוי עבור שני בתי כנסת בגודל 400 מ"ר כ"א וסה"כ 800 מ"ר.

25. הבינוי המפורט של השטחים הציבוריים יתואם לעת הגשת הבקשה להיתר בנייה מול המחלקה

לתכנון מבני ציבור והאגפים הרלוונטיים - מנח"י ומבני דת. בין השאר יש להציג כניסה נפרדת לשטחים הציבוריים ולהנגיש אותם. לפי הנחיות משרד הרווחה, בנוסף לכניסה הנפרדת למעון היום, יש להציג כניסה נפרדת למטבח בישול של המעון (במידה והוא מוצע בהקצאה מבונה). במידת הצורך יותקנו מעל חלק משטחי החצרות של מוסדות החינוך רשתות, או אלמנטים אחרים להצללה ולהגנה.

26. יש לפרט בהוראות התכנית את השטחים המוצעים לשימושים הציבוריים המבונים – שטח בנוי

וחצרות (כמפורט בסעיף 4.1 לעיל), ולהציג אותם בנספח הבינוי, גם אם המיקום שלהם לא מחייב לתכנון המפורט הסופי אשר יאושר ע"י המח' לתכנון מבני ציבור.

27. ההפרשות המבונות לצרכי ציבור ימוקמו עם כניסות ישירות איכותיות ממפלס הקרקע של המרחב

הציבורי.

איכות הסביבה:

28. בהתאם לחוו"ד מח' איכות הסביבה יש לתקן את מסמכי התוכנית על פי הפירוט הבא:

29. יש לקבוע בהוראות התכנית כי מבנה הציבור יידרש לעמוד בתקן של 2 כוכבים לבנייה ירוקה,

המגדלים הגבוהים מעל 30 קומות יחויבו בעמידה של 4-5 כוכבים לתקן ושאר המבנים בתכניות יחויבו בעמידה ב3 כוכבים לתקן בנייה ירוקה.

- 58 -

30. יש לקבוע בהוראות התכנית כי הדרוג האנרגטי המזערי למבנה מגורים, משרדים, או אכסון מלונאי

חדש יהיה .B ליחידת דיור בבניין מגורים חדש יהיה C .

31. יש לקבוע בהוראות התכנית כי כלל הגגות בתכנית: הגגות הציבוריים, הגגות המרקמיים והגגות

העליונים במבנים, יהיו גגות מועילים ושימשו עובר גגות חיים/ירוקים/כחולים- להשהיית מי נגר, פוטו-וולטאים, עבור שימושים קהילתיים וציבוריים וכו' בתכסית מינימאלית של %70 ובעומק שתילה של 30 ס"מ עבור גגות חיים וירוקים.

32. יש לקבוע כי התכנת תחויב ביצירת %25 אנרגיה מפוטנציאל היצור בהתאם לממצאי סקר האנרגיה

שיוגשו לקראת הפקדת התכנית .

33. תנאי להפקדת התוכנית יהיה הגשת סקר פוטנציאל ייצור אנרגיה מהגגות ומחזיתות המגדלים.

34. כתנאי להפקדת התוכנית יש להשלים את המסמך הסביבתי לעניין הרוחות, הרעש וההצללות ואת

נספח ניהול מי נגר בתיאום מול מח' איכות הסביבה ולתקן את מסמכי התוכנית בהתאם להנחיות מח' איכות הסביבה.

35. תנאי להפקדת התוכנית יהיה תיקון נספח הבינוי בתיאום מול מח' איכות הסביבה.

36. יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה/חפירה ראשון יהיה הכנת נספח ביצוע

סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה. המסמך יכלול בין היתר התייחסות להיבטים הסביבתיים של עבודות החפירה והבנייה, חוות דעת לגבי ההיבטים הסביבתיים לרבות רעש ואיכות האוויר הצפויים למבני המגורים הקיימים והסמוכים לתכנית וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות. הערות המחלקה והאמצעים שיקבעו יוטמעו בתכניות הבקשה להיתר.

37. יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה יהיה הצגת תכנית הנדסית המציגה את

האמצעים לאיסוף מי הנגר והחדרתם לתת-הקרקע ו/או השהייתם בנפח מתאים בתחום התכנית בליווי נספח הידרולוגי להנחת דעת המחלקה ואגף שפ"ע.

תנועה וחניה:

38. יש לתאם ולקבל את אישור אגף תושי"ה לנושא הגישה אל החנייה. במסגרת התיאום נדרש לוודא

רוחב מדרכה של 3.5 מ' לפחות.

39. במסגרת התיאום מול תושי"ה, נדרש להציע מפרצי הורדה והעלאה לגני הילדים ומעונות היום.

40. פתרונות החנייה יוצעו בתת הקרקע בלבד.

41. יש לבחון פתרונות פריקה וטעינה למסחר ולהוכיח התכנות לכך כתנאי להפקדת התכנית למען הסר

ספק פתרונות פריקה וטעינה יהיו בתת הקרקע בלבד.

42. לאור הקירבה לציר הרק"ל, ניתן לאפשר הפחתה בתקן החנייה עבור המגורים ליחס של 1:1 ללא

קשר לגודל יח"ד. יחד עם זאת, בתחום מגרשי המגורים, יש לקבוע הקמה של חנייה נוספת בהיקף של %10 מסך יח"ד לטובת חניות אורחים אשר לא יוצמדו ליח"ד. עבור יתר השימושים פתרונות - 59 -

החנייה יוצעו בהתאם לתקן.

עצים:

43. ככל הניתן, יש להגביל תכסית תת"ק לטובת חילחול מי נגר ונטיעות עצים ישירות לאדמה.

44. יש לקבוע חובת מינימום נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד לכל

50 מ"ר פנוי מבינוי במגרש.

45. יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות, יושאר עומק אדמה איכותי

של 1.5 מ' לכל הפחות לנטיעת עץ בוגר (על גגות ניתן להסתפק ב-1 מ' לעצים ובחצי מ' לגינון).

46. יקבע בהוראות התוכנית כי על כל עץ בוגר המוצע לכריתה יוצע פיצוי נופי בתיאום מול מח' גננות.

תשתיות:

47. יש לקבוע חובה כי כל התשתיות בתחום הפרויקט יהיו תת קרקעיות ככל הניתן (אשפה, פריקה

וטעינה, תשתיות חשמל וכו'). פירי אוורור למיניהם ישולבו ככל הניתן בתוך מסת הבינוי ו/או יוטמעו בפרטי פיתוח וכד'. תיאסר הוצאת פירים ומיקום תשתיות עיליות (ברזי כבאות וכד') בתחום זיקות ההנאה ו/או בחזית למרחב ציבורי.

48. יש לתאם מול חח"י ולהטמיע במסגרת התכנון פתרונות השנאה גדולים מהנדרש לפרויקט עצמו

לטובת מענה לצרכי תשתיות החשמל הקיימות ו/או העתידיות במרחב (כולל ביטול שנאים על עמודים וכד' בקרבת הפרוייקט). בתוך כך יש לקחת בחשבון הספק לטעינת רכבים חשמליים ומערך השנאה תואם. לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע ו/או משולב בתוך מבנה בלבד.

49. יקבע בהוראות התוכנית כי לא תותרנה פליטות אל המרחב ציבורי.

50. יש להציג בשלב התב"ע פתרון עקרוני לנושאי אוורור חניונים תת קרקעיים בעדיפות לפתרונות

מנדוף המוטמעת בתוך מסת המבנה עד לגג המבנה, באישור מח' איכות הסביבה ואדריכל העיר.

כללי:

51. לאחר אישור התוכנית ועד למימושה ניתן יהיה להגיש בקשות להיתרי בנייה להוספת ממ"דים

למבנים הקיימים בהתאם לתקנות פיקוד העורף .

52. יש לבטל בסעיף .4.1.1ב את השימושים של בנקים בתי קפה ובתי מרקחת ולהותיר שימוש של

מסחר בלבד כמו"כ יש לבטל את השימושים משרדים קליניקות מרפאות וכיוצ"ב ולהשאיר שימוש של תעסוקה בלבד.

53. בסעיף ,4.4.1 יש לבטל את השימושים המוצעים בתחום הדרך ולהשאיר שימוש לדרך בלבד.

54. תנאי להפקדת התכנית יהא קבלת אישור אגף נכסים.

- 60 -

55. שלביות ביצוע:

א. מבני המגורים יבוצעו בהינף אחד.

ב. בסעיף 7.1 בהוראות התכנית, יש לקבוע כי תנאי להיתר בנייה למגורים יהא אישור תכנית פיתוח

מפורטת לשצ"פ וכן לדרכים המוצעות. תנאי

ג. יש לקבוע כי תנאי לטופס אכלוס מבני המגורים יהיה ביצוע פיתוח השצ"פ וסיום פיתוח הדרכים

המוצעות וכן ביצוע בפועל של ההפרשות המבונות.

56. יש לערוך התכנית כתוכנית איחוד וחלוקה לפי פרק ג סימן ז. שטחי הציבור, לרבות ההפרשות

המבונות יירשמו ע"ש הרשות המקומית במסגרת הוראות האיחוד וחלוקה.

57. יש להוסיף סעיף הפקעה כללי כמפורט: לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים,

רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

58. יש לשמור על גמישות סטטוטורית גבוהה ככל הניתן. יש לקבוע כי נספח הבינוי מנחה בלבד למעט

הנושאים החשובים שיקבעו כמחייבים (גובה, קווי בניין, מס' קומות ומיקום עקרוני של בינוי למגדלים) וכי הנספח מדגים בלבד לנושאים העיצוביים.

59. בשל גודלה ומורכבותה של התוכנית, ולאור השינויים המשמעותיים במבוקשים במסגרת חוו"ד זו-

תנאי להפקדת התוכנית יהא אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לתוכנית בינוי ופיתוח לכל שטח התוכנית בקנ"מ 1:500 אשר יכלול עקרונות לעיצוב אדריכלי, פירוט של הבינוי המוצע בקומת הקרקע ובכלל זאת ציון שטחי ומפלסי פיתוח, מיקום מבואת הכניסות למבנים ולפונקציות הציבוריות, מיקום שטחי המסחר וחלוקתם, ציון מפלסי החנויות בהתאם למפלס רחוב מרגלית, מיקום כניסה לחניון ומיקום השטחים הטכניים.

60. יש להוסיף סעיפי סטייה ניכרת בנושא גובה הבינוי, מס' קומות וקווי בניין.

61. ייקבע בהוראות התוכנית כי, הכניסה מהמרחב הציבורי אל השימושים השונים בבניין, תהא כניסה

נגישה.

62. תנאי להפקדה יהיה קבלת חוות דעת של המחלקה לעבודה קהילתית.

63. תנאי להיתר בניה יהיה מיפוי אזרחים וותיקים וקבלת חוות דעת של המחלקה לעבודה קהילתית.

64. לא יותר ניוד משטחי בנייה שאינם למגורים לשטחי מגורים.

65. לא יותר ניוד משטחי בנייה מתחת לכניסה הקובעת למעל הכניסה הקובעת.

66. לא יותר ניוד שטחים משטחי שירות לעיקרי לרבות שטחי שירות עבור מרפסות זיז לשטח עיקרי.

67. תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת והטמעת חוו"ד הבאות: צוות בקרת תכנון פיזי, כבאות, מבני

ציבור, תברואה, חברת חשמל, שפ"ע מדרכות וכבישים, תכנית אב לתחבורה, תושי"ה תנועה, שפ"ע עצים גננות.