ישיבת מועצה מס' 10 (ישיבה מן המנין לחודש ספטמבר) · א2. נספח ב' לכספים מס' 5

נספח לבקשה 2024-79-035

מחלקת השמאות העירונית והיטל השבחה

כ"ה תמוז תשפ"ד

31 יולי 2024

סימוכין: 2024-0321-171

אל: ועדת הארבעה

מאת: השמאית העירונית

הנדון: סדר יום ועדת הארבעה - נושאים של היטל השבחה ושמאות עירונית 04/08/2024

1. תועלות ציבוריות מהשבחה

בהתאם להנחיית היועמ"ש לעירייה, הפחתת רכיב עלות הקמת תועלות ציבוריות תובא כהפחתה בשומת ועדה כנגד קיומו של הסכם.

להלן הבקשות:

1.1 תיק היטל - 2021/07575.002 שם הפרויקט – פארן 1 חוצות ירושלים תב"ע- 901744 תיק בנין – 2022/0055.00

אומדן מלא התועלות הציבוריות:

רכיבים תבעיים , למועד קובע 08.12.2021 : מלא העלות 2,225,756.17 ₪ רכיב חוץ תבעי , למרץ :2021 מלא העלות 1,091,296 ₪ הכל כמפורט בבקשה.

היטל ההשבחה שולם וכעת נדרש החזר לרכיב התועלות ביום 31.12.23 שולם 12,763,085.49 ₪

1.2 תיק היטל - 2021/06466.002 שם הפרויקט- עוזיאל 50 תב"ע- 888701 תיק בנין- 2022/0309.00

אומדן מלא התועלות הציבוריות:

רכיבים תבעיים , למועד קובע 01/01/2022 : מלא העלות 403,700 ₪ רכיב חוץ תבעי , למועד הקובע: מלא העלות ₪283,397

הכל כמפורט בבקשה. לאחר אישור יבוצע תיקון שומה

1.3 תיק היטל- 2020/03235.001 שם הפרויקט- שערי משה תב"ע- 757534 דרישת שומה

ביום 16.1.2022 שולם 2,000,000 ₪ (בתיק דרישת השמה)

בתיק בנין 2021/0211.00 (ת.ה 2022/0707/0.001 שילם ב )11.1.23 87,381.18 ₪ אומדן מלא התועלות הציבוריות:

רכיבים תבעיים , למועד קובע 12.08.2020 : מלא העלות 402,636.6 ₪ הכל כמפורט בבקשה.

היטל ההשבחה שולם וכעת נדרש החזר לרכיב התועלות 1.4 תיק היטל -2023/08476.002 שם הפרויקט – בית ירושלמי נווה יעקב תב"ע- 1150788 תיק בנין – 2020/0195.02

אומדן מלא התועלות הציבוריות:

רכיבים תבעיים , למועד קובע 04.11.2023 : מלא העלות 1,566,500 ₪ הכל כמפורט בבקשה. לאחר אישור תופק שומה

התאריך אליו חושב סכום ההחזר	סכום להחזר	תאריך תשלום	סכום ששולם	סיבת ההחזר	שם המוטב	תיק היטל
29/07/24	2,194,885.48 ₪	15/11/2020	3,841,809.03 ₪	פשרה והחלטת ועדת ערר	קרסני ענבר ואח'	2020/01549.001	1
1/8/24	933,887.68 ₪	26/9/2023+11/12/2023	9,372,819.64 ₪	החלטת ועדת הערר	חלום ירושלמי	2005/02390.003	2
1/8/2024	כ 901,700 וכ 617,146	28/12/2023	12,763,085.49	ביצוע תועלות ע"פ הסכם	פארן חוצות היוצר	2021/07575.002	3

החזר כולל הפרשים ליום 29/7/2024	סכום ששולם ביום 15/11/2020	שומה מכרעת/ בימ"ש/ פשרה שקיבל תוקף החלטה	קרן שומה נגדית	קרן שומת ועדה	נישום	מס' ת.ה
2,194,885.48 ₪	3,841,809.03	2,000,000	1,095,883	3,811,532	קרסני ענבר	2020/01549.001

מחלקת השמאות העירונית והיטל השבחה

2. החזרים כספיים בסכומים של 500 אלף ומעלה

סכומי ההחזר המובאים בפני העדה הינם לתאריך הנקוב. ולעת ביצוע הוראת החזר מחייבים שערוך נוסף.

סכומי ההחזר המועברים ממערכת יעודי הקרקע למערכת הגזברות אינם ממשיכים לצבור שערוכים.

2.1 קרסני ענבר - בכפוף לאישור החלטת ועדת הערר.

מדובר בערר בנכס ברחוב הפלמ"ח 48 ירושלים, לגביו אושרה תכנית משביחה משנת 2017 המסמנת את הבנין הקיים להריסה, ומאפשרת בניית בנין בן 6 קומות. במהלך הליכי הכנתה והפקדתה של התכנית, אושרה במקרקעין בקשה להיתר מכח תמ"א 38 ותכנית ,10038 ולאחר אישור התכנית המשביחה, אושר היתר בניה משלים מכוחה.

במסגרת הערר הועלו טענות לפטור מכח סעיף (19ב)()10 וסעיף (19ג) לתוספת השלישית לחוק התו"ב.

ביום 9.7.23 ניתנה החלטה ועדת הערר.

באשר להיקף הפטור לתמ"א 38 – קבעה ועדת הערר שיש לראות את 2 ההיתרים כמהלך תכנוני אחד, שכן העובדה שבעל הזכויות ביקש לצמצם זמנים ולקדם תחילה היתר מכח הזכויות האפשריות, בעודו ממתין לאישור התכנית לתוספת הזכויות, לא צריכה לבוא לרעתו, לעומת מצב שבו היה מגיש את הבקשה במסגרת היתר אחד.

באשר לטענת הזכאות לפטור מותנה ל 2 דירות – נקבע שהעוררים 1 ו – ,2 אשר רכשו כל אחד זכויות במחצית דירה קיימת, זכאים לפטור מותנה מכח סעיף (19ג), וזאת על בסיס החלטת ביהמ"ש המחוזי בענין "איצר".

החזר כולל הפרשים ליום 1/8/24	סכום ששולם ביום 26/9/23 + 11/12/23	שומה מכרעת/ בימ"ש/ פשרה שקיבל תוקף החלטה	קרן שומה נגדית	קרן שומת ועדה	נישום	מס' ת.ה
933,887.68 ₪	9,372,819.64 ₪	7,592,438	0	8,353,129	חלום ירושלמי	2005/02390.003

מחלקת השמאות העירונית והיטל השבחה

לאחר קביעות אלו, התגלו מחלוקות בין הצדדים באשר לאופן יישום החלטת ועדת הערר. בהתאם לתחשיב הועדה המקומית, היטל ההשבחה הנובע מהחלטת ועדת הערר עומד על סך 2.26 מלש"ח, ללא זיכוי בפטור מכח סעיף (19ג).

מאחר והנושא העקרוני של פרשנות הוראת הפטור המותנה מכח סעיף (19ג) תלוי ועומד לדיון בביהמ"ש העליון בענין "איצר", וכן בענין אופן חישוב היטל ההשבחה לזכויות בבקשה להיתר שחלקן בגדר תמריצי תמ"א 38 וחלקן חייבות ניתנה החלטת ביהמ"ש המחוזי בענין "קבוצת הירדן", מעוניינים הצדדים להגיע להסכמה וודאות כבר בשלב זה באשר להיטל ההשבחה החל מכח החלטת ועדת הערר, ולייתר את המחלוקות.

לאור זאת הוסכם על הצדדים כי תחשיב היטל ההשבחה מכח החלטת ועדת הערר יעמוד על סך 2 מלש"ח למועד הקובע למימוש מלא.

מצ"ב תחשיב ההחזר הכספי + פרטי ח"ן והחלטת שמאי מכריע.

2.2 חלום ירושלמי

הליך שהחל בדרישת שומה ברח' ראובן בבקעה, בתב"ע 663641 למועד קובע .5/6/2021 המבנה שימש כבית אבות סיעודי בן 3 קומות, התב"ע החדשה מאפשרת להחזיר את היעוד למגורים ולהוסיף קומות נוספת.

על שומת הועדה הוגשה בקשה למינוי שמאי מכריע. לאחר מכן הוגש ערר על ידי הנישומים לועדת הערר.

הערר הוגש על שווי במצב הקודם, פוטנציאל תכנוני במצב הקודם, התעלמות משווי הבניין הקיים, גובה העלויות העודפות. וועדת הערר דחתה את רוב טענות הנישומים וקבעה כי השמאי המכריע יתקן את השומה לפי העקרונות שנקבעו בהחלטתה.

ועדת הערר נתנה תוקף כי סכום הקרן יעמוד על 7,592,438 ₪ במכר.

מחלקת השמאות העירונית והיטל השבחה

2.3 פארן – חוצות היוצר

בפני הועדה הובא הסכם לביצוע תועלות ציבוריות, סעיף 1.1 בסדר היום.

ככל ואושר כי התועלות יבואו בתחשיב ההשבחה והתועלות החוץ תבעיות יופחתו מהשובר, מצ"ב קובץ לחישוב ההחזר.

3. מצ"ב קובץ שומות מכריעות

מחלקת השמאות העירונית והיטל השבחה

04 אוגוסט 2024

כ"ט תמוז תשפ"ד

החלטת ועדת ארבעה מיום: 4.8.2024

משתתפים:

איציק לארי, מנכ"ל העירייה

עו"ד אלי מלכה, יועמ"ש

שמוליק זליגמן, גזבר העיריה

יואל אבן, מהנדס העיר

יהודה ארנד, עוזר בכיר למנכ"ל

עו"ד יניב טיאר, ראש צוות בכיר תכנון ובניה

קרן ג'רסי, השמאית העירונית

הראל מלק, סגן ממונה שמאות עירונית והיטל השבחה יסמין לוי, מנהלת תחום פרויקטים, שמאות עירונית

החלטת הועדה:

1. תועלות ציבוריות מהשבחה

מאשרים לביצוע החזר כספי בגין התועלות הציבוריות הקבועות בתכנית ואשר כלולות בהסכם, כמפורט בבקשות 1.1 / 1.2 / 1.3 / 1.4

ההחלטה וכתבי ההתחייבות יועברו לאישור ועדת כספים ומועצה.

בשומות הועדה ירשם כי החלטת ועדת הארבעה כפופה לאישור ועדת כספים ומועצה.

2. החזרים כספיים בסכומים של 500 אלף ומעלה

מאשרים את הבקשות 2.1 /2.2 / 2.3

אישור ועדת הארבעה	סכום עלות התועלות ציבוריות שאושר בועדת הארבעה		תאריך הסכם הפיתוח לביצוע		תב"ע	תיק היטל	מס' בקשה בסדר יום והחלטת ועדת ארבעה
			הפיתוח לביצוע התועלות
			התועלות הציבוריות
			הציבוריות
רכיבי עלות התועלות התבעיות יובאו כהפחתה בשומת הועדה. מחצית עלות רכיבים חוץ תבעיים יופחתו משובר ההשבחה הסכומים שאושרו בועדה הינם למועדים הנקובים	רכיבים תבעיים למועד קובע 8.12.2021= 2,225,756.17 ש"ח	12.2.2024			901744	2021/07575.002	1.1 פארן חוצות ירושלים
	רכיב חוץ תבעי למרץ 2021= 1,091,296 ש"ח
	רכיבים תבעיים למועד קובע 1.1.2022= 403,700 ש"ח	1.2.2024			888701	2021/06466.002	1.2 עוזיאל 50
	רכיב חוץ תבעי ל 1.1.2022= 283,397 ₪
	רכיבים תבעיים למועד קובע 12.8.2020= 402,636.6 ₪	31.1.2023			757534	2020/03235.001	1.3 שערי משה
	רכיבים תבעיים למועד קובע 4.11.2023= 1,566,500 ₪	10.6.2024			1150788	2023/08476.002	1.4 בית ירושלמי נווה יעקב

מחלקת השמאות העירונית והיטל השבחה

ג' אב תשפ"ד

7 אוגוסט 2024

סימוכין: 2024-0321-181

אל: וועדת הכספים

מאת: השמאית העירונית

הנדון: בקשה לועדת כספים ומועצה להפחתת תועלות ציבוריות מהשבחה בהתאם להחלטת ועדת ארבעה מיום 4.8.2024

בפני ועדת הארבעה שהתכנסה ביום 04.08.2024 הובא כי הועדה המקומית נדרשת להחלטה על קיזוז ועלות ציבוריות במספר שומות היטל השבחה.

בהתאם להחלטת ועדת הארבעה אושרה ההפחתת התועלות הציבוריות הקבועות בתבעות מושא השומות ואשר כלולות בהסכמי הפיתוח כמו כן אושר הפחתת מחצית עלות תועלות החוץ תבעיות משובר ההשבחה, כמפורט להלן.

החלטה וכתב ההתחייבות יועברו לאישור ועדת כספים ומועצה.

לאור האמור מובאת החלטת ועדת הארבעה וכתב ההתחייבות העקרוני לאישור ועדת כספים ומועצה.

ב ב ר כ ה ,

יסמין לוי

מנהלת תחום פרויקטים

שמאות עירונית והיטל השבחה

העתק: קרן ג'רסי, השמאית העירונית

מחלקת השמאות העירונית והיטל השבחה