ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 5 · סדר יום מלא לועדת תבע ליום 5.3.25

	סדר יום לועדת משנה - תב"ע
2025/5		מספר ועדה
05/03/2025 - ה אדר תשפ"ה		שתתקיים בתאריך
09:30		שעת דיון
אולם הנהלה 2 – בניין ,1 קומה 6		מקום ועדה

	סמכות			מבקש			מהות			סוג דיון			שכונה			תכנית			שעה				מס'
ועדה מחוזית	ועדה מחוזית			א.ב.נ.ר אבן			התחדשות עירונית		דיון עקרונ י	דיון עקרונ י			מרכז		1070911	1070911		9:45		9:45		1	1
				ישראל רזידנס			חסבון						העיר
ועדה מחוזית			שלום שרייבר	שלום שרייבר			בניין חדש "מרכז		הפקדה			בוכרים	בוכרים		1345784							2
							חסידי סטריקוב" -
							רחובות הבוכרים
							32
ועדה מחוזית							נוף ציון ירושלים-		הפקדה			ערב א- סואחרה			1305804							3
							תוספת יחידות
							דיור ושטחים
ועדה מחוזית							נופי רחל- שכונת		הפקדה			אום טובא			1159920							4
							מגורים, ירושלים
ועדה מחוזית				רשות מקומית		הסדרת זכויות למגרש 16 במתחם חינוך	הסדרת זכויות		הפקדה			הר נוף			1156850							5
				באמצעות			למגרש 16
				חברת מוריה			במתחם חינוך
				מוריה
ועדה מקומית			אגף מבני דת עיריית ירושלים	אגף מבני דת		תוספת שני בתי כנסת ושימושים				הצטרפות		רמת שלמה			1274927							6
				עיריית						הועדה
				ירושלים						המקומית
										בשלב הפקדה
ועדה מחוזית				יצחק הנאו			הוספת שימושים		התנגדויות	התנגדויות		גאולה			659425							7
				מנהלת מבני			למגרש עבור
				דת			שנלר
ועדה מקומית				חיים ויקטור			תוספת מרפסות		הפקדה			בית וג ן			1372424							8
				דרויש			ברח' קאסוטו 18
ועדה מחוזית				עראב אבו			תוספת קומות		הפקדה				בית		1216993							9
				רמילה			ויח"ד						חנינה
ועדה מחוזית			ישראל חיים בן סימון	ישראל חיים בן			תוספת בניה		הפקדה			הולילנד	הולילנד		1360692							10
				סימון			ברחוב גדעון
							האוזנר 45
ועדה מקומית			מאיר בק				תכנית לקביעת		תיקון החלטה להפקדה			נוה יעקב			1277706							11
							זכויות בנייה
							בחלקה 31
ועדה מחוזית							תוספת בניה		התנגדויות				מרכז		888347							12
							למבנה קיים, 68						העיר

- 1 -

תאריך:26/2/2025

\

על סדר היום:

14:00 הפקעות: ,23/1362 23/1351

							יח"ד ומסחר, יפו
							188
	ועדה מקומית			גוף ציבור י			מתחם דנמרק			תכנית בינוי			גוננים			499ב						13
ועדה מקומית	ועדה מקומית		אילן מזרחי	אילן מזרחי			הקמת אגף חדש,		מתן תוקף לתכנית	מתן תוקף		גבעת רם	גבעת רם		1280668	1280668					14	14
							לביה"ס להנדסה			לתכנית
							האונ העברית
ועדה מחוזית							התחדשות עירונית		תיקון החלטה להפקדה			בית הכרם			1087741						15
							ברחוב כרמון -14
							18
ועדה מקומית			אוריה ליבוביץ				תוספת בניה לשם		תיקון החלטה להפקדה			רמות			1262161						16
							הרחבת יח"ד
							עליית הנוער 16
ועדה מחוזית			מוחמד לאפ י				תוספת בניה לבניין		הפקדה				בית		1385798						17
							מאושר						צפפה
ועדה מחוזית				אסמעיל			תוספת בנייה		התנגדויות				בית		1267764						18
				מוסטפה			למסחר ומגורים						חנינה
ועדה מחוזית							מבנה משולב עבור		הפקדה			תלפיות	תלפיות		1404987						19
							מוסדות ציבור
							ומשרדים קדושי
							סלוניקי
ועדה מקומית							תוספות בניה לבנין		תיקון החלטה להפקדה			בוכרים			1330075						20
							קיים רח הבוכרים
							27
ועדה מחוזית							רחוב טהון			תיקון החלטה			קרית		1108364						21
							התחדשות עירונית			להפקדה			היובל
ועדה מחוזית			שלום חיים				התחדשות עירונית		התנגדויות	התנגדויות			קרית		1258383						22
							הנורית 23-29						מנחם
ועדה מקומית			אהרון דב מנח"ח פוקס				מתחם בתי הספר		תכנית בינוי			נוה יעקב	נוה יעקב		477ב						23
							"תורת העמק"
							"הצנע לכת"
							ברחוב הרב זווי ן
ועדה מחוזית			ירושלים ועדה מקומית				הריסת מבנה קיים		הפקדה			רמת אשכול			1096874						24
							ובניית מבנה
							ציבורי במקומו, רח
							ים סוף 36
ועדה מחוזית			חנאן דאבאש				הכשרת חריגות		הפקדה				צור		1274018						25
							בניה למבנה קיים						באהר
ועדה מקומית				אשדר חברה		תוספת 75 יח"ד למתחם אפרסמון	תוספת 75 יח"ד		תיקון החלטה להפקדה			גילה	גילה		1261064						26
				לבניה בע"מ			למתחם אפרסמון
				אשדר חברה
ועדה מקומית			רון ארד	רון ארד			הרחבות דיור,		הפקדה			רמות			1346790						27
							משפט דרייפוס 2
ועדה מחוזית			נחמיה שינפלד				תוספת בנייה		הפקדה			שכונת החבשים			1402866						28
							ויח"ד רחוב
							הנביאים 44
ועדה מחוזית							דרך בית לחם		הפקדה				תלפיות		1360650						29
							150						תעשיה

- 2 -

	פירטי תוכנית
1070911		מספר התכנית:
דיון עקרוני		סוג דיון:
א.ב.נ.ר אבן ישראל רזידנס		מגיש התכנית:
אללו ניסים		עורך התכנית:
ועדה מחוזית		סמכות:
22/03/2023		תאריך עמידה:
המלך גורג 27 , מרכז העיר		כתובת

	בשלמות			חלקה עד			חלקה מ		גוש
	כן						161		30037
	לא						92		30037
	כן						30		30037
	כן						81		30037
	לא						106		30037
	לא						107		30037
	לא						159		30037
	כן						164		30037
	כן						165		30037
	לא						65		30037
	כן						91		30037
	כן						103		30037
	כן						80		30037
	לא						63		30037
	כן						104		30037
	כן						108		30037
	כן						49		30037
	לא						5		30037
	לא						115		30037
	כן						186		30037
	כן						114		30037
	כן						163		30037
	כן						188		30037

	עיקרי התכנית ומטרותיה
הקמת מתחם חדש מעורב שימושים במרכז העיר תוך הריסת מבנים קיימים, תוספת מבנים חדשים ופיתוח המרחב הציבורי כדלקמן:

- 3 -

מספר סידורי: 1

החלטה	תאריך דיו ן
התכנית ירדה מסדר היום	20/02/2025
	13/11/2024

- 4 -

1. שינויי ייעוד מ- עירוני מעורב, אזור מגורים 2 מיוחד, מסחר, אזור מסחרי, שצ"פ, זיקת

הנאה למעבר להולכי רגל, דרך לביטול, חניה על קרקעית ל: עירוני מעורב, מסחר תעסוקה ותיירות, מבנים ומוסדות ציבור, שצ"פ, דרך מוצעת, דרך משולבת ודרך מאושרת

2. קביעת סך השטחים בכל תא שטח:

3. תא שטח 1 מגורים מסחר ומלונאות – 65,203 מ"ר עיקרי

4. תא שטח 2 מגורים ומסחר – 3,008 מ"ר עיקרי

5. תא שטח 3 מגורים ומסחר – 2,250 מ"ר עיקרי

6. תא שטח 4 עירוני מעורב – 4183 מ"ר עיקרי

7. תא שטח 5 מגורים ומסחר – 3,823 מ"ר עיקרי

8. תא שטח 6 משרדים ומסחר – 3,159 מ"ר עיקרי

9. תא שטח 7 מסחר – 320 מ"ר עיקרי

10. תא שטח 8 מסחר ומשרדים – 58,586 מ"ר עיקרי

11. תא שטח 9 Aו- B – 89,190 מ"ר עיקרי

תאי שטח 10,12,13 – 856 מ"ר עיקרי

12. קביעת מס' יח"ד בבניינים E,H,K,L,M,F,G ל- 900

13. קביעת מס' קומות בכל תא שטח ל:

תא שטח 1 – 48 קומות

14. תא שטח 2 – 6 קומות

15. תא שטח 3 - 7 קומות

16. תא שטח 4 – 9 קומות

17. תא שטח 5 – 7 קומות

18. תא שטח 9 (רונדו) – 56 קומות

19. קביעת קווי בניין מרביים חדשים

20. איחוד וחלוקה

21. קביעת הוראות הריסה

22. קביעת הוראות שימור

קביעת הוראות בינוי, תנאים למתן היתר בניה ושלביות ביצוע

החלטות קודמות

לדחות את ההכרעה לצורך בחינת הנושאים הבאים: קבלת דוח שמאי מפורט מטעם עיריית ירושלים . בחינת נושא ביטול מגדל פז גז והעברתו לגן העצמאות . קבלת הדמיות של הפרויקט מנקודות משמעויות בעיר המציגות את הפרויקט – ההדמיות יוכנו על ידי עיריית ירושלים.
התכנית ירדה מסדר היום.	15/07/2024
הוועדה המקומית מחליטה להצטרף כמגישה לתכנית על מנת לאפשר את שיפור המרחב הציבורי במתחם והעברת מגדל אחד מחוץ למתחם. ההצטרפות לא תחליף את הצורך בעמידה בתקנות לעניין הסכמות נדרשות להגשת תכניות להתחדשות עירונית.	29/05/2024
הוועדה המקומית מחליטה להצטרף כמגישה לתכנית הרחבה יותר וזאת על מנת לתכנן את כל הבלוק בראיה רחבה, לשפר את הכניסות לחניונים ואת המרחב הציבורי בתנאים הבאים:	12/07/2023

- 5 -

הקו הכחול יצומצם ולא יכלול את רחוב הלל ולא יציע את ביטולו וכל מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם- ישנה חשיבות לשמירה על הרחוב הקיים ושדרת העצים הקיימת בו . המלצה זו היא בתיאום עם יזם התכנית. ההצטרפות לא תחליף את הצורך בעמידה בתקנות לעניין הסכמות נדרשות להגשת תכניות להתחדשות עירונית. ייערכו ישיבות תכנון ותאום התכנית מול מהנדס העיר טרם הבאתה לדיון להפקדה בוועדה המקומית.
הוועדה המקומית מחליטה להצטרף כמגישת התכנית על מנת להסדיר מבחינה סטטוטורית את הסטת הרחוב בתכנית דנן לצורך קידום התכנית של התחדשות עירונית. הכל בכפוף להמשך תאום התכנית מול מהנדס העיר טרם הבאתה לדיון להפקדה בוועדה המקומית.	07/12/2022

- 6 -

התוכנית הופקדה בתאריך וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך .

המלצת מהנדס העיר

לדחות את ההכרעה

מטרת הדיון היא להציג בפני הוועדה את דוח השמאי שהוכן לתכנית ולערוך בו דיון

	פירטי תוכנית
1345784		מספר התכנית:
הפקדה		סוג דיון:
שטוב שמשי		מגיש התכנית:
קטורזה יצחק		עורך התכנית:
ועדה מחוזית		סמכות:
04/02/2025		תאריך עמידה:
רחובות הבוכרים 32 , בוכרים		כתובת

	בשלמות			חלקה		גוש
	כן			166		30080

	עיקרי התכנית ומטרותיה
	חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות _______5 תשריט 5

	תיאור כמותי של המוצע בתכנית
הערות	הערות		היקפי בניה			שטח המגרשים ביעוד				מס' יח"ד	יעוד הקרקע	יעוד הקרקע
			מ"ר –		%	%	מ"ר	מ"ר
			מרבי מעל
			לקרקע
%747.2 בניה		2750			%100		368				מגורים, תעסוקה

- 7 -

מספר סידורי: 2

הריסת בנין קיים והקמת בניין חדש למגורים, תעסוקה ומבנים ומוסדות ציבור כמפורט:

1. שינוי ייעוד מאזור מגורים 3 לאזור מגורים תעסוקה ומבנים ומוסדות ציבור.

2. קביעת סך שטחי בניה בתוכנית ל-2750 מ"ר מתוכם 2250 מ"ר עקרי ו-500 מ"ר שירות ( מירבי)

3. קביעת שימושים לתעסוקה, מגורים ומבנים ומוסדות ציבור.

4. הגדלת גובה הבינוי מקומה אחת ל-12 קומות מעל הכניסה הקובעת.

5. הגדלת מספר יח"ד מ-2 ל- 30

6. קביעת קווי בניין

7. קביעת הוראות בינוי עבור המבנה החדש.

8. גודל ממוצע של יח"ד – (עיקרי בלבד)- 40 מ"ר+ ממ"ק קומתי.

9. קביעת תנאי להיתר

10. קביעת הוראות לגבי עצים.

11. קביעת שלבי ביצוע למימוש התוכנית.

12. קביעת הוראות הריסה, בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה.

						ומבנים ומסדות ציבור
		2750	%100	368	30	סה"כ
	תיאור המצב הקיים
מבנה היסטורי חד-קומתי וגג שטוח מעל קומת מרתף, שנבנה בסגנון מנדטורי פשוט בסוף שנות ה-.40 צמוד למבנה מצפון תוספת גדולה שלא בהיתר שפגעה קשות בחזית הצפונית .
	תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית
תכנית מאושרת בתוקף: 1358 ייעוד בתב"ע בתוקף: אזור מגורים 3 תכניות קודמות בשטח התכנית: :28.4.1974 תכנית מתאר 1974 אזור מגורים 3
היתרים: לא נמצאו היתרים במקום
עבירות בניה: 2018/6222.00 משנת -2028 עבירת בניה -נהרס ע"י העירייה.
	התייחסות למבנים ואתרים לשימור
התייחסות למבנים ואתרים לשימור: המבנה בעיר ההיסטורית, במתחם לשימור: -1563 זכרון משה שימור סטטוטורי: לא רשימת שימור: לא נכלל ברשימת שימור מבנה היסטורי: כן. שנת בניה 1938-1948 (מקור: אטלס ירושלים .1972 תיק תיעוד) : תיק תיעוד תיעוד מקדים (לאה סבן, יוני )2024
	התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות
א. ייעוד לפי תכנית המתאר 2000 – אזור מגורים עירונ י ב. התייחסות לתבנית הבנייה – אזור מגורים לשימור לפי תכניות מפורטות (עיר היסטורית). ג. תכנית שכונתית – מער צפון ביעוד מתחם לתכנון כולל בהתייחסות מיוחדת בראייה מתחמית. במע"ר צפון נקבעו על ציר בר אילן מתחמים במטרה לעודד בהם התחדשות עירונית. בחלקה המצרנית שאינה בתחום שיועד להתחדשות, המדיניות היא בינוי עד 5 קומות . ד . תקן חנייה עירוני – תקן נמוך 3:1 (מדובר בבנין חדש)
	התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30
תואם
	התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות
תואם							תמ"א 35
תואם							תמ"א 1

- 8 -

תואם							תמ"א 18
תואם							אחרת
	מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור
הערות	הערות	מוצע בתכנית		נדרש עפ"י		שימוש	שימוש
				תדריך ההקצאות
			ל"ר				שצ"פ
		מוצע בית מדרש במסגרת הבקשה				מבני ציבור	מבני ציבור
			ל"ר				עתודות / אחר

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק
לא התקבל	התובע העירונ י
לא התקבל		הרשות הארצית
		לכבאות והצלה
לא התקבל		המחלקה
		לאיכות הסביבה
לא התקבל	אגף תברואה
לא התקבל		חברת חשמל
		לישראל
לא התקבל		רשות העתיקות
		- אריכאולוג
		מרחב י-ם
הנדון: חו"ד תכנית מס' 1345784 – רח' רחובות הבוכרים ,32 בוכרים כללי - מדובר בתכנית המבקשת הריסת בנין קיים והקמת בניין חדש ולשנות יעוד מאזור מגורים 3 שנקבע בתכנית 1358 לאזור מגורים, תעסוקה ומבנים ומוסדות ציבור. התכנית חלה בחלקה 166 בגוש ,30080 מדובר בגוש מוסדר וחלקה זו רשומה כבית משותף. יש להוסיף לתקנון: הפקעות לצרכי ציבור השטחים המיועדים לצרכי ציבור, יופקעו על ידי הוועדה המקומית וירשמו על שם הרשות המקומית בהתאם להוראות הדין. בדיקה מול מפת גוש/תצ"ר: - בגוש 30800 קיימת מפת גוש סופית הקבעה את גבולות חלקה .166 מבדיקה שנעשתה גבולות החלקה וכן הקו הכחול תואמים לתוואי הגבולות שבמפת הגוש. בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 – "חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט חתום דיגיטלית ע"י מודד מוסמך אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת.	אגף רישוי ופיקוח - מחלקת המידע התכנוני

- 9 -

יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות לעיל ולהגיש לבדיקה חוזרת.
סדר יום ועדת שימור תאריך הועדה 16.2.25 סוג דיון ועדה לשימור מספר ועדה /2024 020 מספר תיק שימור 6994 נתונים כלליים כתובת רחובות הבוכרים ,32 הבוכרים שם המבקש מגישים: פנחס שטרן, שלום שרייבר, שמשי שטוב. עורכי בקשה: יצחק קטורזה סיבת הפניה תב"ע מספר תכנית 101-1345784 סמכות מחוזית איש קשר במח' שימור אדר' יהונתן צחור גוש חלקה בשלמות חלק מחלקה 30080	אגף תכנון העיר - מחלקת השימור

אגף תכנון העיר
- מחלקת
השימור

- 10 -

- 11 -

166

עיקרי התכנית ומטרותיה:

מהות הבקשה:

הריסת מבנה היסטורי חד-קומתי וגג שטוח מעל מרתף ובניית מבנה חדש בן 11 קומות למגורים (30 יח"ד קטנות 45 מ"ר) ו4 קומות תת"ק למוסדות

התייחסות למבנים ואתרים לשימור: המבנה בעיר ההיסטורית, במתחם לשימור: -1563

זכרון משה

שימור סטטוטורי

לא

רשימת שימור

לא נכלל ברשימת שימור

מבנה היסטורי

כן. שנת בניה 1938-1948 (מקור: אטלס ירושלים .1972 תיק תיעוד)

תיק תיעוד

תיעוד מקדים (לאה סבן, יוני )2024

התייחסות למסמכי התכנית שעמדה בתנאי סף (בדיקה תכנונית) ביום: 4.2.25 מצב מוצע:

מוצעת הריסת מבנה היסטורי חד-קומתי וגג שטוח מעל מרתף ובניית מבנה חדש בן 11 קומות למגורים (30 יח"ד קטנות 45 מ"ר) ו4 קומות תת"ק למוסדות מצב קיים:

מבנה היסטורי חד-קומתי וגג שטוח מעל קומת מרתף, שנבנה בסגנון מנדטורי פשוט בסוף שנות ה-.40 צמוד למבנה מצפון תוספת גדולה שלא בהיתר שפגעה קשות בחזית הצפונית.

הערכת משמעות האתר:

מבנה היסטורי מאוחר קיים המהווה חלק מהבינוי בקצה שכונת הבוכרים.

תכנית מאושרת בתוקף: 1358 ייעוד בתב"ע בתוקף: אזור מגורים 3

תכניות קודמות בשטח התכנית:

:28.4.1974 תכנית מתאר 1974 אזור מגורים 3

היתרים:

אין

מדיניות בנייה: מדיניות מע"ר צפון (.)30034 מס' קומות: מתחם לתכנון כולל בהתייחסות מיוחדת תיאום תכנון: לא בוצע תיאום מקדים. תיק שימור נפתח לאחר הפניה ממינהל התכנון חוו"ד מח' שימור לאשר את הבקשה בתנאים הבאים: - שימור: למבנה ההיסטורי ערכיות וחשיבות נמוכה וניתן להציע הריסתו כפי שמוצג בבקשה. - תיעוד: יש להשלים ולאשר תיק התיעוד. - שימוש חוזר באבנים מפירוק: יש להציג בתכנון מיקום האבן שתפורק מהמבנה ההיסטורי ותשולב במבנה החדש בשימוש חוזר בהתאם למדיניות העירונית לשימוש חוזר באבנים . - גובה בינוי: מוצע בינוי בגובה 11 קומות מעל 4 קומות תת"ק. יש להציע בינוי בגובה המתאים למדיניות האגף לתכנון העיר במקום זה. [התכנון במקום זה מייעדת את המתחם לתכנון כולל בהתייחסות מיוחדת המאפשרת בינוי שונה מהמקובל בשכונת הבוכרים ההיסטורית ( 5 קומות). מדובר במגרש בשטח 0.368 דונם, שאינו מצרני לציר רק"ל (רח' בר-אילן), ולכן אינו נכלל תחת מדיניות בניה לגובה סמוך לצירי רק"ל] - צמחיה בוגרת: סמוך לתחום התכנית בשטח המדרכה קיים עץ בוגר שיש להתייחס לשימורו .
לא התקבל		אגף לשיפור פני
		העיר אגף שפ"ע
		- המח'
		לתחזוקת
		כבישים
		ומדרכות
ירושלים, כ"ב שבט תשפ"ה 20 פברואר 2025 אל: אדר' אנה מרום, רפרנטית מחלקת תכנון העיר מאת: חניתה דפני קמיש, המחלקה למדיניות התכנון הנדון: חוות דעת לתכנית 1345784 בבוכרים (חוות דעת זו מתייחסת לגרסה 5 של הוראות התכנית, וגרסה 5 של תשריט מצב מוצע) .1 מיקום התכנית: התכנית ממוקמת בשכונת הבוכרים ברחוב רחובות הבוכרים ,32 גוש: 30080 חלקה .166 שטח התכנית: 0.356 דונם. .2 מצב סטטוטורי מאושר: בתחום התכנית המוצעת חלה תכנית 1358 אשר קבעה את היעוד ל"אזור מגורים 3". קיימות 2 יחידות דיור. שטחי הבנייה המאושרים כ- 320 מ"ר. תכנית האב קבעה באזור זה מתחם לתכנון כולל בהתייחסות מיוחדת בראייה מתחמית . .3 תיאור התכנית: התכנית מבקשת להרוס את הבניין הקיים ולהקים במקומו בניין חדש בין 11-12 קומות מעל הכניסה הקובעת ו- 4 קומות מתחת למפלס הכניסה הקובעת. מספר יחידות הדיור 30 (תוספת של 28 יח"ד). שטחי הבנייה המרביים המבוקשים: 3,150 מ"ר מתוכם 1,500 מ"ר שטחים עיקריים, מחציתם עבור בית כנסת/בית מדרש . .4 המלצות המחלקה למדיניות התכנון: המחלקה למדיניות התכנון ממליצה לאשר את התכנית המוצעת בכפוף לתנאים הבאים: א. על התכנית להציג תכנון כולל בהתאם להנחיות תכנית האב, ולכלול גם את חלקות 165	אגף תכנון העיר - המחלקה למדיניות התכנון

- 12 -

ו- 167 בגוש .30080 ללא הצגת תכנון כולל לשלושת החלקות, יש לצמצם את מספר הקומות לכ- 6-7 קומות ואת מספר יחידות הדיור בכ- %.50 ב. ככל ותוקדם תכנית מצומצמת כאמור לעיל , לא נבקש הפרשה לצרכי ציבור וזאת מהטעמים הבאים: -בעבר בוצעה הפקעה מהחלקה של כ- 43 מ"ר. -התכנית מציעה בית כנסת בשטח של 750 מ' . ג. בתשריט התכנית סומנה דרך כדרך מוצעת, אולם זו כבר אושרה בתכנית התקפה (תכנית )1358 ולפיכך יש לסמנה בצבע חול. ד. סעיף 4.1.1א סעיף קטן 8 בהוראות התכנית מאפשר ניוד של שטחים בין השימושים ובין השטחים שמעל ומתחת לקרקע. יש להשמיט סעיף זה. ה. סעיף 4.1.1א סעיף קטן 10 בהוראות התכנית מאפשר בינוי של מרפסות מעל הדרך. יש לבקש התייחסות אגף נכסים לסוגיה זו . ו. סעיף 5 הערה מספר 1 בהוראות התכנית מאפשרת תוספת שטחים עבור מיגון. כל השטחים המבוקשים יצויינו כבר כעת. ז. ייתכן וחוות הדעת תשתנה לאור התקדמות הפרויקט בשל שיקולים מקצועיים, עם התקדמות התכנון וגיבוש המלצת מהנדס העיר המלאה לתכנית. ב ב ר כ ה , חניתה דפני קמיש העתקים: אדר' ענבר וייס עברי – סגנית מהנדס העיר מר אמנון ארבל – סגן מנהל האגף לתכנון העיר וממונה על תכנון העיר מר עופר אהרון – ממונה על מדיניות התכנון, אגף תכנון העיר אדר' נטע לוי גולשטיין, ראש צוות, המחלקה לתכנון עיר
לא התקבל		אגף תושייה -
		צוות בקרת
		תכנון תנועה

	מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים
	החסרונות העיקריים של התכנית			היתרונות העיקריים של התכנית
חריגה משמעותית בגובה ממדיניות מע"ר צפו ן עדיפות לתכנון בהתייחסות ראייה מתחמית, הבקשה הוגשה כחלקה עצמאית ולא כחלק ממתחם						התאמה לחזון העיר	התאמה לחזון העיר
			מוצע מסחר בקומת הקרקע				כלכלת היישוב/
							הרשות:
מוצע בינוי בקו אפס ללא מסחר			תוספת בית מדרש				השפעות חברתיות:
לא מוצעים מקומות חניה עבור בית כנסת (למבקרים וחניית נכים)			קרבה לציר רק"ל			תשתיות ותחבורה:	תשתיות ותחבורה:
							סביבה ונוף:
							אחר:

- 13 -

- 14 -

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לועדה המחוזית להפקיד את התוכנית בתנאים הבאים:

1. התכנית מקודמת בשטח המוחרג משטח מדיניות מע''ר צפון ומיועד לתכנון כוללני, החרגת

שטחים מתכנית מע''ר נעשתה במטרה לתת מענה תכנוני לציר הרק''ל, הכולל הפרשות פרוגראמאטיות, חזית מסחרית, מדרכות רחבות וכיוב.

2. התכנית המוצעת ממוקמת על מגרש של 368 מ''ר שאינו מצרני לרק''ל ומציעה בינוי של 12

קומות. . להזכיר, בהתאם למדיניות מע"ר צפון גובה הבניין בשכונת בוכרים יהיה עד 5 קומות למעט חלקות המסומנות כמתחם לתכנון כולל עם התייחסות מיוחדת בראייה מתחמית, אשר בו נכלל המגרש. היות ולא מדובר כאן על המתחם כולו, אלא על מגרש בודד לא נכון תכנונית לאשר את הבינוי המוצע.

3. עם זאת, מאחר ומדובר במבנה עם שימושים ציבוריים (4 קומות בית מדרש תת''ק אמנם

ברובו), ניתן לאפשר חריגה של 2 קומות ביחס למדיניות מע''ר צפון וסה"כ לאפשר בינוי של 7 קומות- יש לצמצם מ- 12 קומות ל-7 קומות מעל הקרקע כולל בחזית האחורית.

4. קווי בניין- יש לצמצם את התכסית התת קרקעית מדרום מערב וממזרח בהתאם לתכסית

העילית לטובת חלחול מי נגר. אין הצדקה תכנונית להגיע לקו אפס כלפי חלקות מצרניות שלא לצורך תמרון חניה וכו. יש לאפשר בכל השטח הפנוי מבינוי מעל הקרקע (בהתאם לתכסית העילית) לאפשר חלחול.

5. יש לתכנן כניסה לבניין המגורים ללא רמפה או מדרגות – מדובר על בנין חדש ללא מגבלות

תכנוניות ולכן ראוי שהכניסה תהיה מלווה רחוב ולא מסורבת עם רמפות ומדרגות וכך תצמצם הפגיעה בחצר לפיתוח ואפשרות לשתילה של עצים בוגרים לאורך הכניסה לבניין.

6. מוצעת הגבהת קרקע בחזית האחורית בגובה של 3 מ' המייצר חומה של בינוי כלפי חלקה

מצרנית אחורית. מדובר על הגבהה לטובת בינוי בית מדרש בקו אפס כלפי 2 חלקות מצרניות מצפון מערב וכולל פתיחת פתחים כלפי חזיתות אלו בקו אפס – לא מקובל נדרש לצמצם לתחום קווי בניין עיליים.

.7

8. מרפסות – מוצעות מרפסות מחוץ לקו בניין של 3 מ', יש לצמצם/ לבטל מרפסות המוצעות

מחוץ לקו הבניין, למעט המרפסות לכיוון הרחוב וזאת כדי שלא לחרוג לכיוון חלקות מגורים אחרות.

- 15 -

9. אוורור קומת מרתף – מוצע אולם לקידושים כחלק מבית הכנסת, יש להציע פתרון אוורור עבור

האולם בתיאום עם מח' לאיכות הסביבה כתנאי למתן היתר בניה .

10. עצים- קיים עץ אחד בוגר במדרכה בחזית לרחוב- יש לסמנו לשימור. בנוסף להציע שתילה

משמעותית של לפחות 6 עצים בוגרים בחזיתות הצד בקרבה מירבית לרחוב.

11. שימור: למבנה ההיסטורי ערכיות וחשיבות נמוכה וניתן להציע הריסתו כפי שמוצג בבקשה.

12. תיעוד: יש להשלים ולאשר תיק התיעוד.

13. שימוש חוזר באבנים מפירוק: יש להציג בתכנון מיקום האבן שתפורק מהמבנה ההיסטורי

ותשולב במבנה החדש בשימוש חוזר בהתאם למדיניות העירונית לשימוש חוזר באבנים.

.

א. בתשריט התכנית סומנה דרך כדרך מוצעת, אולם זו כבר אושרה בתכנית התקפה (תכנית

)1358 ולפיכך יש לסמנה בצבע חול.

ב. סעיף 4.1.1א סעיף קטן 8 בהוראות התכנית מאפשר ניוד של שטחים בין השימושים

ובין השטחים שמעל ומתחת לקרקע. יש להשמיט סעיף זה.

14. גדרות – יש לציין גובה גדרות אשר לא יעלו על 1.20 מ'.

15. מתקנים טכניים ופתרון אשפה: בהתאם להנחיות מרחביות, פתרון אשפה יוצע בתחום הבינוי

המוצע ובתחום קווי בניין בלבד ולא בתחום הדרך, תנאי להיתר בניה יהא תכנון פתרון אשפה גודלו ומיקומו, בתאום ואישור אגף תברואה ואדריכל העיר.

16. מתקנים טכניים ככל שימוקמו מעל הקרקע יתוכננו בהתאם להנחיות המרחביות במרווחים

הצדדיים עם גישה מהחזית לרחוב, לא תותר התקנת מערכות בחזית המגרש, פתרונות לעיצוב החזית יוגשו במסגרת הבקשות להיתר ויציגו את שילובם בתכנון הבניין.

17. טבלה 5 – מצויין בהערות לטבלה שניתן יהיה להציע שטחים נוספים עבור מיגון – ככל שידרשו

עוד שטחים עבור מיגון הנ"ל יהיו בתחום קו הבניין בלבד מעל ומתחת לקרקע.

18. קומה ט ו- ' אין גישה בין היח"ד לממ"ק בנוסף יש להראות את התכנון של יח"ד אלו - לתקן.

19. חוו"ד גורמים-יש להשלים חוו"ד של המחלקות הבאות: גיחון, כיבוי אש, תברואה, חברת

חשמל, , שפ"ע (אחזקה, גננות). ולתקן את מסמכי התכנית בהתאם לנדרש ע"י הגורמים.

20. תחום מודל עיר: תנאי להפקדת התכנית יהא הטמעת מודל גושני של הפרויקט במודל העיר

ע"י מגישי התכנית ועל חשבונם, בתיאום ובהנחיות מנהל בית המודל.

21. שליחת הודעות אישיות לבעלי החלקות המצרניות לתכנית ולכל בעלי העניין בקרקע. בעת

פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובמגרשים המצרניים.

.22 בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות ע"פ סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. .23 הערה: לידיעתך: אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 .24 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור 'רישוי ופיקוח' – המחלקה להיטל השבחה. הערות טכניות .25 לתקן את מספר הקומות במסמכי התכנית ל- 7 קומות כאשר מצויין בהוראות 11 קומות ובפעל מוצע 12 קומות. .26 במפלס -1 (מפלס בית המדרש) מוצע בינוי בקו אפס מעל הקרקע כלפי חזית צפונית עם פתחים יש להראות את הפתחים גם בתוכניות .
עורך חוות הדעת
חתימה	תאריך	תפקיד	שם
	25.2.25	אדריכלית	מרום אנה

- 16 -

	פירטי תוכנית
1305804		מספר התכנית:
הפקדה		סוג דיון:
שמיני נכסים בע"מ		מגיש התכנית:
פייגין יואל		עורך התכנית:
ועדה מחוזית		סמכות:
06/01/2025		תאריך עמידה:
חיים קוברסקי , ערב א -סואחרה שכונת נוף ציון		כתובת

	בשלמות			חלקה		גוש
	כן			87		30926
	כן			95		30926
	לא			93		30926
	כן			89		30926
	לא			90		30926
	כן			99		30926
	כן			98		30926
	כן			81		30926
	לא			70		30926
	לא			97		30926
	כן			80		30926
	כן			82		30926
	כן			85		30926
	כן			71		30926
	כן			52		30926
	כן			72		30926
	לא			999		130877
	לא			999		31249
	לא			999		30877
	לא			92		30926
	כן			91		30926
	כן			83		30926
	כן			84		30926
	כן			86		30926

	עיקרי התכנית ומטרותיה
	חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 10 תשריט 9 .

- 17 -

מספר סידורי: 3

רקע

בשנת 1994 אושרה תכנית במ/ 4558 לבניית שכונת "נוף הזהב (נוף ציון)" במזרח העיר-ארמון הנציב.

התכנית המוצעת חולשת על האיזור המרכזי המיועד למגורים בלב התכנית ועל 2 חלקות המיועדות למבני ציבור.

התכנית דנן לשכונת "נוף ציון" מתבססת על תכנית 4558 ומציעה תוספת שטחי בינוי למגורים ויח"ד, תוספת ושינוי תוואי דרכים מאושרות והגדרת ייעודי הקרקע המאושרים עבור מסחר ספורט ונופש, תעסוקה, מבנים ומוסדות ציבור ושצ"פים בשטח של כ- 45 דונם בתאי השטח כדלהלן:

	תיאור כמותי של המוצע בתכנית
הערות	הערות		היקפי בניה		שטח המגרשים ביעוד		מס' יח"ד	יעוד הקרקע	יעוד הקרקע
			מ"ר –
					%	מ"ר
			מרבי מעל
			לקרקע
					7	3,154.53		דרך מאושרת
					19.07	8,596.97		דרך מוצעת
					9.56	4,310.17		מבנים ומוסדות ציבור
		50,865			36.28	16,357.04	380	מגורים
		7,400			11.85	5,342.14		מסחר ספורט ונופש
		11,360			16.24	7,321.86		שטח ציבורי פתוח
		69,625 מ"ר			%100	45,082.7	380	סה"כ
	תיאור המצב הקיים
במצב קיים רוב השטח ריק מבינוי כאשר בחלקו החלו בעבודות פיתוח, כמו כן קיים כביש בחלק הצפוני של התכנית.

- 18 -

1. שינוי יעודי הקרקע והגדרת מתחמי בינוי כולל התכליות והשימושים המותרים עבור מגורים,

מסחר ספורט ונופש, תעסוקה, מבנים ומוסדות ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים.

2. קביעת סך שטחי הבניה בתאי השטח בתכנית:

א. תאי שטח 1 ו-:2 ייעוד מגורים.

סה"כ 50,865 מ"ר. מתוכם 37,250 מ"ר עיקרי ו- 13,615 שירות, %310 בניה מירבי.

20,000 מ"ר שירות מתחת לכניסה הקובעת.

סה"כ 380 יח"ד- תוספת 200 יח"ד על 180 מאושרות.

ב. תא שטח :3 ייעוד מבנים ומוסדות ציבור.

סה"כ 8,420 מ"ר. מתוכם 7,200 מ"ר עיקרי ו- 1,220 מ"ר שירות, %158 בניה מירבי.

בינוי בגובה 2 קומות מעל הכניסה הקובעת ו- 2 קומות מתחת.

ג. תא שטח :22 ייעוד מבנים ומוסדות ציבור.

סה"כ 6,960 מ"ר. מתוכם 5,500 מ"ר עיקרי ו- 1,460 מ"ר שירות, %231 בניה מירבי.

בינוי בגובה 5 קומות מעל הכניסה הקובעת ללא קומות מרתף.

ד. תא שטח :24 ייעוד מבנים ומוסדות ציבור.

סה"כ 3,380 מ"ר. מתוכם 2,600 מ"ר עיקרי ו- 780 מ"ר שירות, %240 בניה מירבי.

בינוי בגובה 5 קומות מעל הכניסה הקובעת ללא קומות מרתף.

3. קביעת מס' יח"ד ל- 380 יח"ד, תוספת של 200 על המאושר.

4. קביעת תמהיל יחידות דיור והצגת שטח יח"ד ממוצעת ל- 100 מ"ר ללא ממ"ד.

5. קביעת מס' קומות מירבי ל 11-13 קומות.

6. קביעת קווי בניין מרביים חדשים.

7. קביעת זכויות בניה והוראות בניה, תכסיות, שטחי בניה מרביים, מספר קומות וגובה מרבי

לבינוי ע"פ הפירוט התאי השטח לעיל וכלל השימושים המותרים.

8. קביעת הוראות לאיחוד וחלוקה.

9. קביעת הוראות להפקעה.

10. קביעת הוראות לזיקות הנאה, מעבר להולכי רגל ודרכים.

11. קביעת הפרשות מבונות לצרכי ציבור.

12. קביעת דרכים חדשות והנחיות תנועה וחניה.

13. קביעת הוראות בינוי, תנאים למתן היתר בניה ושלביות ביצוע.

צפיפות: 24 יח"ד לדונם.

בחלק הדרומי של התכנית, ברחוב חיים קוברסקי, בחלק מתא שטח 22 - שטח חום, קיים מבנה גני ילדים וכן חדר טרנספורמציה.
	תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית
-4558 מלון ושכונת מגורים – נוף הזהב. תכנית חלוקה וייעודי קרקע לבינוי שכונת נוף הזהב, שנת .1994 -1144914 שינוי יעודי קרקע לסלילת כביש בשכ' גבל מוכבר, שנת .2024 2683א- תכנית מתאר לשכונת ערב-א-סוואאחרה, שנת .1996
היתרים: -2014/0521.00 בניה חדשה עבור מבנה ציבור, הופק היתר בניה בשנת .2015 -2016/0951.00 פיתוח שצ"פ, שנת .2017
עבירות בניה: לפי המערכת העירונית לא קיימות עבירות בנייה.
	התייחסות למבנים ואתרים לשימור
ל"ר
	התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות
ה. ייעוד לפי תכנית מתאר -2000 אזור מגורים עירוני, החלק המזרחי של התכנית נמצא בתחום אזור מגורים מוצע. התייחסות לתבנית הבנייה- בנייה עד 4 קומות. ו. תכנית שכונתית- לא קיימת תכנית אב. ז. תקן חנייה עירוני- נמוך ע"פ 5166ב'.
	התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30
תואם
	התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות
תואם							תמ"א 35
תואם							תמ"א 1
ל"ר							תמ"א 18
							אחרת
מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור
הערות		מוצע בתכנית		נדרש עפ"י		שימוש
				תדריך ההקצאות
ראה חוות דעת מדיניות תכנון מטה.		כן	כן				שצ"פ
		כן	כן				מבני ציבור
							עתודות / אחר

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק
לא התקבל	התובע העירוני
לא התקבל		הרשות הארצית
		לכבאות והצלה
לא התקבל		המחלקה לאיכות
		הסביבה
מצב סטטוטורי: התכנית התקפה במ/4558 מייעדת את השטח לבניית מגורים, מועדון ספורט ונופש, מסחר		אגף מבני ציבור-
		המחל' לתכנון

- 19 -

- 20 -

מבני ציבור ומבנים ומוסדות ציבור.

5. מצב מוצע: התכנית מציעה תוספת של כ- 200 יחידות דיור למגורים ותוספת שטחים

למגורים, למועדון

ספורט ונופש, למסחר ולמבנים ומוסדות ציבור לצורך פיתוח והרחבת שכונת נוף ציון.

6. שטחי בינוי: מגורים – 70,865 מ"ר עיקרי + שרות

מסחר, ספורט ונופש – 13,000 מ"ר עיקרי + שרות

מבנים ומוסדות ציבור – 8,900 מ"ר עיקרי + 2,460 מ"ר שרות = 11,360 מ"ר סה"כ

7. הערות המחלקה:

א. הערות כלליות-

1. יש לתאם תכנון מול אגף מבני ציבור.

ב. נספח בינוי-

1. יש לסמן את כל המבנים ומוסדות ציבור בצבע חום.

2. יש להקפיד על תכנון כניסות נפרדות לכל פונקציה.

3. יש לתכנן דרכי גישה נגישים אל השטחים הציבוריים ומיקום השטחים ברצף ראוי ונגיש

לשימוש התושבים

באזור. במידה והשטחים ממוקמים במבנה מגורים יש לתכנן כניסה נפרדת.

4. יש להציג התכנות של גודל החצרות הנדרש לפונקציות השונות.

5. יש לתכנן גובה קומה ראוי בהתייחס להנמכות תקרה וכו'.

6. יש לתכנן את ה מבנה במגרש 9 במיקום אחר ולא בדופן השכונה.

7. חדר הטרפו יבנה מחוץ למתחם של שטחי הציבור על מנת לנצל את תחום המגרש באופן

מיטבי ומרבי ויבנה

באזור אשר יוכל לשרת את יתר המבנים באזור.

8. בתא שטח 3 ב הפרשה מבונה מאחורי שטח הגנים נראה כשטח קבור, יש לי יצר שטח

ציבורי איכותי.

9. לפי החתך של תא 22 ו,-24 יש להרחיב את תא שטח 22 עד גבול התכנית.

10. יש להציג חתך מפורט ולא סכמטי בנספח הבינוי.

ג. הוראות התכנית-

1. סעיף 4.2.1 יש להוסיף לשימושים קהילה וספורט, מועדון נוער ומתנ"ס נכנס תחת

קהילה.

2. סעיף .4.2.2א. – יש להוסיף כי יהיה ניתן לגרוע או להוסיף כיתות או שימושים לפי

משפחות שימושים

מותרים.

3. סעיף .4.6.1 – אולם ספורט נכנס תחתת מבנים ומוסדות ציבור, יש להעביר לסעיף ,4.2.1

ולתקן בהתאם

בטבלת שטחים.

4. סעיף 4.6.2 יש להציג תחת סעיף 4.2 – מבנים ומוסדות ציבור )לא תחת סעיף 4.6 –

מסחר, ספורט ונופש(

5. טבלה 5 - שטחים:

- יש להוסיף שטחים לכל תאי השטח ,3 ,22 .24

- כל השטחים בתכנית יהיו עיקריים.

- יש להגדיל את כמות מספר הקומות מעל ומתחת לכניסה הקובעת.

- ביה"ס יהיה עד 7 קומות - ניתן לשנות את מיקום ה-00 מעל ומתחת ולא תהיה חריגה מעבר לכך.

- יש להוסיף להערות מתחת לטבלה, שטחי החצרות המקורות יינתנו בנוסף ולא יובאו במניין השטחים

של מבנה ציבור.

6. יש להוסיף סעיף: התחייבות לגמר מלא יהיה תנאי לתעודת גמר )טופס .(4

7. כתנאי להפקדת התכנית יש לתכנן מול אגף מבני ציבור.

ד. נספח תנועה-

1. יש להוסיף מפרצי הורדה והעלאת תלמידים.

2. יש לדאוג למתן פתרון חנייה נגיש עבור כל השימושים עפ"י תקן.

.3 יש לציין בצבע חום את מיקום החניות לטובת מבני הציבור.
לא התקבל	אגף תברואה
לא התקבל		מנח"י- המחלקה
		לתכנון עירוני
		פיזי
חוו"ד תוכנית מס' – 1305804 נוף ציון ירושלים- תוספת יחידות דיור ושטחים למגורים מונה תדפיס הוראות 8 מונה תדפיס תשריט 7 בדיקת בעליות ונכסים גוש 30926 חלקות ,70-72 ,88-91 ,93,97-99 52 – העתק רישום פנקס השטרות, בבעלות עירית ירושלים מכוח חלוקה. סה"כ שטחים בבעלות העיריה כ-16,724 מ"ר. גוש 30877 חלקות לא רשומות במגרשים ,41 ,23 ,43 22 ,tc58 ו-24 מכוח תוכנית .4558 סה"כ שטחים כ-5,091 מ"ר. נכסים 8347 - ש.פ.צ במגרש מספר 28 9919 - דרך חדשה ודרך קיימת 8290 - קרקע לבניין ציבורי (לשימוש גן ילדים) 8288 - 2 גני ילדים שטחים מצב קיים: מגרש 24 ביעוד שטח לבניין ציבור, שטח המגרש 1412.25 מ"ר. מגרש 22 ביעוד שטח לבניין ציבור, שטח המגרש 2941.57 מ"ר. מצב חדש: סה"כ שטחים ביעוד דרך 11,751.5 מ"ר. סה"כ שטחים ביעוד שצ"פ 7,321.86 מ"ר. סה"כ שטחים בייעוד מבנים ומוסדות ציבור 4,310.17 מ"ר. לא ניתן לקבוע במדויק את היקף הקרקע הציבורית מכיוון שהתוכנית כוללת חלקות ללא רישום בהם אין דרך לקבוע בעלות.	אגף נכסי עיריה

- 21 -

- 22 -

הערות הנכסים

1. יש לשנות את הוראות התכונית מאיחוד וחלוקה בהסכמה, לאיחוד וחלוקה שלא

בהסכמה.

2. לא ניתן לרשום איחוד וחלוקה בין חלקות בגוש שומה לבין חלקות בהן אין רישום כלל.

3. יש להגיש טבלאות איזון שיציגו את השטחים הציבוריים במצב הנכנס/יוצא לאישור

אגף נכסים.

4. יש לוודא שהיקף הקרקע העירונית לא קטנה במצב החדש, יש להוריד את החלקות הלא

רשומת מקו הכחול של התוכנית.

5. יש לקבל חוו"ד תושי"ה לשינוי במערך הכבישים.

6. יש לקבל חוו"ד המחלקה למדיניות תכנון להיקף ההפרשות בתוכנית, נראה שהפרשת

הקרקע הינה מינורית וזאת במידה ומשחשבים את הקרקע הלא רשומה כקרקע ציבורית.

7. יש להוסיף הראות רישום וסעיף הפקעה:

הפרשת קרקע + הפרשה מבונה לצרכי ציבור

הסעיפים המפרטים את ההפרשות המבונות מיקומם והיקפם יופיעו פעמיים. פעם אחת תחת סעיף המגורים הכולל גם שימושים ציבוריים ופעם שניה תחח סעיף איחוד ו/או חלוקה.

סוג ההפרשות לצרכי ציבור, היקפם ומיקומם יהיו בהתאם לחוו"ד מחלקת מדיניות התכנון. בהתאם יש לערוך מסמכי התכנית כדלקמן:

תחת סעיף 4.1 הכותרת תכלול מגורים ומבנים ומוסדות ציבור בסעיף 4.1.1 יש לפרט השימושים הציבוריים (מגורים, גן ילדים, קהילה ו/או רווחה כגון טיפת חלב וכד'....בהתאם לשימוש שהוגדר ע"י מחלקת מדיניות התכנון).

בסעיף 4.1.2 יש לפרט כדלקמן:

.8

.9

בתא שטח מספר ___תבנה (כיתת גן )בהיקף __________ מ"ר שטח בנוי ושטח מינימלי לחצר צמודה ורציפה -_________מ"ר . בתא שטח מספר_______ ייבנה שטח בהיקף שלא יפחת מ_______170מ"ר אשר ישמש עבור( צרכי חברה, קהילה ורווחה כגון טיפת חלב) בהתאם לצרכי השכונה לעת מתן היתר בניה בתיאום מול מחלקת מדיניות התכנון.

.10מיקום השטחים לצרכי ציבור והיקפם כמסומן בנספחי בינוי הנו מחייב. עם זאת יותרו התאמות קלות במיקום ופריסה של השטחים הציבוריים במסגרת היתר הבניה.

.11השטחים הציבוריים ימוקמו ככל הניתן בקומת הקרקע, ובכל מקרה יהיו בעלי כניסה נפרדת ועצמאית.

איחוד ו/או חלוקה

השטחים המיועדים בתכנית זו לצרכי הציבור וכלולים בחלוקה חדשה , לרבות השטחים הציבוריים המבונים בהתאם להוראות סעיף 4.1 יועברו לבעלות הרשות המקומית עפ"י החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו , ללא תמורה , כשהם פנויים מכל מבנה , גדר חפץ .

בעת רישום הבית המשותף, תיוחד הבעלות של הרשות המקומית לשטח המסומן בנספח הבינוי באות _בצבע חום המצוי בקומה__________של הבניין והיקפו כ-______מ"ר, ואשר בו מותר שימוש ל_________בלבד. וכן השטח המסומן בנספח הבינוי באות _בצבע

חום המצוי בקומה__________של הבניין והיקפו כ-______מ"ר, ואשר בו מותר שימוש לצרכי קהילה ורווחה בלבד. את בהתאם להוראות סעיף4.1 . יש להוסיף סעיף הפקעה כללי כמפורט מטה: הפקעה לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית. תחת תנאים למתן היתר בניה יופיע: .12 תנאי להיתר בניה יהא רישום תצ"ר/ אישור אגף הנכסים-(כאשר מדובר בשטח לא מוסדר) .13 תנאי להיתר יהא תיאום מיקום השטח הציבורי הבנוי ואופי הבינוי שלו מול המחלקה לתכנון מבני ציבור, ובהתאם לפרט בסעיף 4.1 בהוראות התכנית .14 יש לציין בתנאים למתן היתר בנייה כי השטח הציבורי בתחום הבניין ייוחד לרשות המקומית ויתוכנן כיחידה עצמאית בעלת כניסה נפרדת. תחת שלבי ביצוע יופיע הסעיף הבא: ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס .4
לא התקבל		חברת חשמל
		לישראל
לא התקבל		רשות העתיקות -
		אריכאולוג מרחב
		י-ם
הנדון: חו"ד תכנית מס' 1305804 – שכ' נוף ציון כללי - מדובר בתכנית לעיבוי שכונת נוף ציון על ידי הוספת יחידות דיור ותוספת שטחים למגורים, למועדון ספורט ונופש, למסחר ולמבנים ומוסדות ציבור. התכנית חלה על החלקות הבאות: בגוש שומה 30926 – חלקות 52,71-72,80-87,89,91,95,98-99 וחלק מחלקות -70,90,92 .93,97 בגוש לא מוסדר 31249 – חלקה פקטיבית 999 – לא נמצא רישום בשטח זה. בתחום הקו הכחול קיים מס' גוש חדש 30877 הנמצא כרגע בהליכי הסדר וכן גוש 130877 הינו פקטיבי – לא נמצא רישום בשטחים אלו. יש לערוך את התכנית כתכנית לאיחוד ו/או חלוקה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 ולצרף את ההוראות הבאות תחת פרק 6 לתקנון: איחוד וחלוקה: - תכנית זו כוללת הוראות איחוד וחלוקה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-.1965 - השטחים הכלולים בתכנית זו יאוחדו ו/או יחולקו מחדש בהתאם לתשריט ולטבלת ההקצאה המהווים חלק מתכנית זו. יש לצרף לתכנית נספח איחוד וחלוקה מחייב הכולל טבלת הקצאה החתומה ע"י כל הבעלים וזאת בהתאם להוראות תקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), תשס"ט-	אגף רישוי ופיקוח - מחלקת המידע התכנוני

אגף רישוי
ופיקוח - מחלקת
המידע התכנוני

- 23 -

.2009 השטחים המוקצים של תאי השטח בטבלת ההקצאה וכן בטבלה 5 לתקנון יוקצו ביחס לשטח הרשום ולא המדוד! תנאים בהליך הרישוי: - תנאי למתן היתר בנייה יהיה רישום התצ"ר. לידיעה – ללא המצאת תצ"ר הכשרה לרישום לא יהיה ניתן לקבל תיק מידע להיתר בעת הגשת בקשה להיתר. בדיקה מול תצ"ר: גוש :30926 - בחלקות 52,70-72 קיימת תצ"ר מס' אליפסה 1136/2012 הרשומה מתאריך .11.12.2013 - בחלקות 80-87,89-93,95,97-99 קיימת תצ"ר מס' אליפסה 2761/2019 הרשומה מתאריך .11.03.2021 גוש :30877 - בשטח הקו הכחול קיימת תצ"ר מס' אליפסה 615/2011 הכשרה לרישום מתאריך ,21.12.2011 תא שטח 24 תואם בגבולותיו הדרומים לגבולות חלקה ארעית []301 וגבולות תא שטח 22 תואם בגבולותיו לחלקה ארעית []22 מתצ"ר זו. יש לתקן את קבצי gvul ו plan וכן התשריט המוצע בהתאם להנחיות הבאות: גוש 30926 – יש לדייק את הקו הכחול שישב במדויק על קווי הגבול בהתאם לתצ"ר :1136/2012 - יש לדייק את קו הגבול הצפון מערבי של תא שטח 23 בחלקה 70 שישב במדויק על קו הגבול שבין נק' g65 לנק' g25 שבתצ"ר ושלא יחדור לגוש .30877 בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 – "חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט מוצע עדכני לאחר התיקונים חתום דיגיטלית ע"י מודד מוסמך אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת. יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות לעיל ולהגיש לבדיקה חוזרת.

תוספת יחידות דיור ושטחים למגורים. נוף ציון ג'אבל מוכבר. אנו מתנגדים לתכנית המוצעת. מדובר ב כ 380 יח"ד חדשות. 180 יח"ד מאושרות ולא בנויות. .1 אגף שפ"ע מבקש שטח להתאמת כמות הנפשות לפי מה שנקבע 3.8 נפשות אינו מקובל.

אגף לשיפור פני העיר אגף שפ"ע - המח' לתחזוקת כבישים ומדרכות

- 24 -

.2 לא נעשה שינוי במיקום השצ"פ כדי לקבל שצ"פ אינטנסיבי ומונגש על כל חלקיו.

[חוו"ד זו מתייחסת לגרסת הוראות 10 ולגרסת תשריט מוצע 9 מתאריך ]22.12.2024 .1 המקום :שטח מצפון למתחם הבנוי של שכונת "נוף ציון", בין רח' חיים קוברסקי לרח' אל טלב בגוש לא מוסדר .30877 שטח התכנית 45.007 דונם. .2 מצב סטטוטורי :על השטח חלה תכנית ,4558 לפיה השטח מיועד לאזור מגורים מיוחד – מגרשים 9-14 בשטח כולל בסך 16,357 מ"ר, שצ"פ – 7,394 מ"ר, שפ"פ -ספורט ונופש – 4,977 מ"ר, מבנים ומוסדות ציבור – מגרשים 22 ו-24 בשטח כולל בסך 4,310 מ"ר, דרכים – 11,588 מ"ר, מסחר – 365 מ"ר, ומתקן הנדסי – 91 מ"ר. לפי המצב המאושר ניתן לבנות 180 יח"ד בשטח עיקרי בסך 21,128 מ"ר. לגבי השטחים למבני ציבור – מגרש 22 בשטח של כ-2.9 דונם מיועד לבי"ס ובפועל בנויות בו שתי כיתות גן ילדים, ומגרש 24 בשטח של כ-1.4 מ"ר מיועד לגני ילדים. .3 מצב מוצע: התכנית המוצעת באה להוסיף זכויות ויח"ד בשלב ב' של מתחם נוף ציון, ובמקביל כוללת גם שטחים ציבוריים הסמוכים לשלב א' (מגרשים 22 ו-)24 על מנת לאפשר בהם תוספת זכויות ושימושים. מוצע שינוי ביעודי הקרקע למגורים – תאי שטח 1 ו -2 בשטח כולל בסך 16,357 מ"ר; מסחר, ספורט ונופש – תא שטח 3 בשטח 5,342 מ"ר; מבנים ומוסדות ציבור – תאי שטח 22 ו -24 בשטח כולל בסך 4,310 מ"ר; שצ"פ – תאי שטח ,5 7-13 בשטח כולל בסך 7,322 מ"ר; דרך מאושרת – תאי שטח 15-19 בשטח כולל בסך 3,154 מ"ר; דרך מוצעת – תאי שטח ,20 ,21 23 ו -25 בשטח כולל בסך 8,597 מ"ר. בתאי השטח המיועדים למגורים מוצע עדכון הוראות להקמת 11 בנייני מגורים חדשים בני 10-13 קומות – 7 בניינים בתא שטח 1 ו-4 בניינים בתא שטח .2 מוצעות סה"כ 380 יח"ד. צפיפות של 23 יח"ד לדונם. מוצע שטח כולל בסך 70,865 מ"ר, מהם שטח מרבי בסך 50,865 מ"ר (%311 בנייה), ושטח עיקרי בסך 37,250 מ"ר (%227 בנייה). בתא שטח 3 המיועד למסחר, ספורט ונופש מוצעים שימושי ספורט כגון מועדון כושר ובריאות, אולם ספורט, בריכת שחייה וכיו"ב, וכן מסחר כגון חנויות מסחר קמעונאי, מסעדות, בתי קפה, אולם שמחות, וכן שימושי תעסוקה כגון משרדים וקליניקות. מוצע שטח כולל בסך 13,000 מ"ר, מתוכו שטח מרבי בסך 7,400 מ"ר (%138 בנייה), ושטח עיקרי בסך 6,400 מ"ר (%120 בנייה). כמו כן מוצעות בתא שטח 3 הקצאות מבונות לשטחי ציבור – גני ילדים ובית כנסת. שטח בנוי – 520 מ"ר עבור גני ילדים (4 כיתות בשטח 130 מ"ר כ"א, עם חצרות צמודות 175 מ"ר לכ"א) ו-500 מ"ר לבתי כנסת. בתא שטח 22 מוצעים שימושים עבור בי"ס יסודי (12 כיתות) ושלוחת מתנ"ס / מועדון נוער. מוצע שטח בנוי מרבי בסך 6,960 מ"ר (%240 בנייה), ותותר בנייה עד גובה 5 קומות. בתא שטח 24 מוצעים שימושים עבור מעונות יום (5 כיתות) וגני ילדים (3 כיתות). מוצע שטח בנוי מרבי בסך 3,380 מ"ר (2405 בנייה), ותותר בנייה עד גובה 5 קומות. .4 הערכת התכנית : .1 התכנון המוצג בתכנית המוצעת לתוספת לשלב ב' של מתחם נוף ציון,

אגף תכנון העיר - המחלקה למדיניות התכנון

- 25 -

- 26 -

תואם מול המחלקה בהיבט הפרוגרמטי. לתכנון המוצע הוכנה ע"י המחלקה פרוגרמה ראשונית המתייחסת לצרכי הציבור במתחם נוף ציון כולו, כולל החלק הבנוי והנבנה בימים אלה של שלב א', וזאת כיוון שטרם נבנו כל שטחי הציבור הכלולים בו. לאור זאת התבקשו עורכי התכנית לכלול בתחומה את תאי שטח 22 ו-.24

2. הפרוגרמה הוכנה עבור 241 יח"ד הכלולות בשלב א' ובנוסף להן 380 יח"ד

המתוכננות בשלב ב' כמוצע בתכנית זו. כלומר סה"כ 621 יח"ד.

3. ההנחות הפרוגרמטיות במקרה זה הן גודל משק הבית בסך 4.5 נפשות,

וגודל שנתון חינוך בסך %.2.5 לאור זאת צפויה אוכלוסייה בסך 2,795 תושבים, ו-70 ילדים בשנתון.

4. עבור אוכלוסייה זו נדרשים צרכי הציבור הבאים:

• מעון יום - 5 כיתות.

• גן ילדים – 7 כיתות.

• בי"ס יסודי (א-ו) - 16 כיתות.

• בי"ס על-יסודי (ט-יב) - 16 כיתות.

נדרשים שני בתי כנסת בשטח בנוי בסך 500 מ"ר כ"א.

בשל היות השכונה מנותקת נדרשת שלוחת מתנ"ס/חוגים/מועדון נוער – 250 מ"ר בנוי.

שצ"פ שכונתי – לפי 3 מ"ר לנפש נדרש 8.4 דונם.

5. המענה המוצע לשירותי הציבור הנדרשים שלעיל:

מעונות יום: נדרשות 5 כיתות בשטח בנוי בסך 691 מ"ר וחצרות בשטח

כולל בסך 575 מ"ר. המעונות מוצעים להיבנות בתחום תא שטח .24

גני ילדים: נדרשות 7 כיתות, כ"א בשטח 130 מ"ר בנוי ו-175 מ"ר חצר.

מוצעות 3 כיתות בתחום תא שטח ,24 בשילוב עם מעונות היום, ובנוסף עוד 4 כיתות בהקצאות מבונות בתא שטח .3

נדרש לבצע בדיקת היתכנות לשילוב מעונות היום וגני הילדים המוצעים בתא שטח 24 מול המח' לתכנון מבני ציבור.

בי"ס יסודי: מוצע בתחום תא שטח .22 כיוון שכיום קיימות בשטח זה 2

כיתות גן פעילות, אין לפנות אותן לפני שניתן מענה לכיתות הגן במיקום אחר – בתא שטח 24 או כהקצאה מבונה בתא שטח .3

בי"ס על יסודי: יינתן מענה מחוץ לשכונה.

בתי כנסת: קיים כיום בית כנסת בשלב א' בתא שטח .23 בתכנית הנדונה

מוצע בית כנסת נוסף בשטח 500 מ"ר בתא שטח .3

שלוחת מתנ"ס / מועדון נוער מוצע משולב בתא שטח 22 לצד בית הספר, כאשר השצ"פ הסמוך בתא שטח 42 ישמש כשטח פתוח עבור המועדון.

שצ"פ: מוצעים תאי שטח לשצ"פ בשטח כולל בסך 7.3 דונם, בנוסף לשטחים המאושרים לשצ"פ במסגרת שלב א', אשר על פניו נותנים מענה מבחינת השטח. עם זאת יש לזכור כי מדובר בשטחים תלולים ביותר אשר מורכב לפתח אותם.

6. תאי השטח ,5 ,7 ,8 9 ו-13 המוצעים כשצ"פ הם צרים ומאורכים וכלל לא

ראויים להיחשב כשצ"פ.

7. התכנית מציעה בייעוד שצ"פ שימוש של מתקנים הנדסיים תת-קרקעיים.

אנו מתנגדים לכך שמתקנים אלה יהיו בתחום שצ"פ.

8. יש לתאם את תכנון ופיתוח השצ"פים בתכנית מול אגף שפ"ע. תיאום

פיתוח אחד השצ"פים יהווה תנאי להיתר בנייה ראשון מתוקף התכנית.

פיתוח שצ"פ בפועל יבוצע ע"י מגיש הבקשה להיתר בנייה כתנאי לקבלת טופס איכלוס.

9. הבינוי המפורט של השטחים הציבוריים המבונים יתואם לעת הגשת

הבקשה להיתר בנייה מול המחלקה לתכנון מבני ציבור והאגפים

הרלוונטיים – מנח"י, מינהל חברה ומבני דת. .10 עוד יש לציין בתנאים למתן היתר בנייה כי השטחים הציבוריים בתחום הבניינים ייוחדו לרשות המקומית ויתוכננו כיחידה עצמאית בעלת כניסה נפרדת ונגישה. תנאי להיתר בנייה יהיה אישור אגף הנכסים בדבר השטח הציבורי המוצע באותו תא שטח. .11 יש לעגן סעיף הפקעה לפיו "השטחים המיועדים לצרכי ציבור יופקעו ע"י הרשות המקומית ויירשמו על שם הרשות המקומית בהתאם להוראות פרק ח' ובכפוף לכל דין." .12 כיוון שהתכנית כוללת הקצאת שטחים בנויים לשימוש ציבורי, יש לחתום על הסכם טרום תב"ע אשר יגדיר את התנאים לבניית שטחים אלה והעברתם לחזקת העירייה.
לא התקבל	אדריכל העיר
תוכנית 1305804 מוצע תוספת של כ -200 יחידות דיור למגורים ותוספת שטחים למגורים, למועדון ספורט ונופש, למסחר ולמבנים ומוסדות ציבור לצורך פיתוח והרחבת שכונת נוף ציון אין התנגדות לתכנית בתנאים הבאים: -1 בכפוף לאישור צוות בקרה תכנון פיזי -2 תנאי להיתר בניה הוא הגשת תכנית הסדרי תנועה מפורטת לדרך גישה למגרש בגבולות שיקבעו ע''י אגף תושי''ה -3 תנאי להיתר בניה הוא הגשת תכנית חניה מפורטת בתוך המגרש עפ''י תקן התקף ועפ''י מידות תקניות -4 נספח תנועה הוא מנחה בלבד	אגף תושייה - צוות בקרת תכנון תנועה
לא התקבל		המחלקה
		לנגישות
לא התקבל		אגף שפ"ע - מח'
		גננות-עצים
		ותכנון
לא התקבל		מחלקת תועלות
		ציבוריות
29.7.2024 יועץ התנועה - קראוס חן - אנס שלום שרה, אנו במח' לבקרת תכנון פיזי צריכים תכנון פיזי לכבישים כדי להתייחס ! – תעבירו לאחר התיאום עם כל הכבישים המתוכננים מסביב למתחם- שלום שרה, בנוסף למייל הקודם , ובהמשך להנחיות הממונה : יש לתאם עם חברת מוריה - יוסי ויסלר	צוות בקרת תכנון פיזי

צוות בקרת תכנון
פיזי

- 27 -

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים
	החסרונות העיקריים של התכנית			היתרונות העיקריים של התכנית
			תוספת יח"ד				התאמה לחזון העיר
			תוספת מבני ציבור				כלכלת היישוב/
							הרשות:
							השפעות חברתיות:
			חנייה תת"ק ברובה				תשתיות ותחבורה:
							סביבה ונוף:
							אחר:

החלטה	תאריך דיון
הוועדה המקומית מחליטה להצטרף כמגישה לתכנית על מנת להסדיר את השטחים לבניית מבנים ומוסדות ציבור ולהעצמת זכויות בהם לטובת השכונה המתרחבת.	11/12/2024

- 28 -

מכותב - לשנות את צומת הכניסה לשכונה ולהרחיב זכות דרך לצורך כיכר, בברכה,

החלטות קודמות

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. קיימת סתירה ביחס להצגת מערכת הדרכים בחלק הצפון מערבי של התכנית בנדון לתכנית מס'

1144914 בדרך ג'בל מוכבר, נדרש לתאם את התכנון המוצע בנושא הנ"ל בין שתי התכניות בתיאום מול תושי"ה. יצוין כי ביחס לעקומה הקיימת בחלק הצפוני של התכנון בנדון המוצעת לביטול, עקומה זו מוצעת בתכנית מס' 1144914 כדרך וטיפול נופי.

2. התכנית המוצעת נמצאת בשטח משופע ומציעה קירות תמך רבים וגבוהים מהמקובל. כמו כן,

חלק מהחניות המוצעות כחניות תת"ק אינן בפועל תת קרקעיות כך שנוצר מופע של קירות גבוהים גם בשל התכנון ולא רק בעקבות הגישור על הטופוגרפיה-

א. יש להימנע מתכנון של קירות תמך, במגרשים משופעים המבנים ידורגו כך שהגישה

אליהם תהיה ישירות מן הרחוב, ומפלסיהם יקבעו קרוב ככל הניתן לקו הקרקע - 29 -

הטבעית.

ב. ככל וידרשו קירות תמך, יוצעו בגובה מקסימלי עד 3 מ' ובדירוג באופן שיאפשר נטיעות

ופיתוח.

ג. גובה גדרות במגרשי המגורים לא יעלה על 1.2 מ'.

ד. פתרונות החנייה יוצעו בתת הקרקע באופן מלא.

3. מגרשי המגורים מוצעים בשטח גדול ובקו אפס כללי, יש להציע חלוקה של תאי שטח נפרדים

בהתאם לבינוי המוצע. קווי הבניין יסומנו במרחק של 3 מ' כללי ומרחק בין מבנים יהא לפחות 8 מ'. מרפסות יוצעו בתחום קווי הבניין. תותר חנייה משותפת בין מגרשים גובלים.

פרוגרמה לצורכי ציבור:

4. בתאם לדרישות מחלקת מדיניות התכנון יש להציע במסגרת התכנית הפרשות למבני ציבור

כדלקמן:

א. נדרשות 5 כיתות מעונות יום בשטח בנוי בסך 691 מ"ר וחצרות בשטח כולל בסך 575

מ"ר. המעונות מוצעים להיבנות בתחום תא שטח .24

ב. נדרשות 7 כיתות גני ילדים, כ"א בשטח 130 מ"ר בנוי ו-175 מ"ר חצר. מוצעות 3 כיתות

בתחום תא שטח ,24 בשילוב עם מעונות היום, ובנוסף עוד 4 כיתות בהקצאות מבונות בתא שטח .3

ג. נדרש לבצע בדיקת היתכנות לשילוב מעונות היום וגני הילדים המוצעים בתא שטח 24

מול המח' לתכנון מבני ציבור.

ד. נדרש בית ספר יסודי המוצע בתחום תא שטח .22 כיוון שכיום קיימות בשטח זה 2

כיתות גן פעילות, אין לפנות אותן לפני שניתן מענה לכיתות הגן במיקום אחר – בתא שטח 24 או כהקצאה מבונה בתא שטח .3

ה. נדרשים 2 בתי כנסת בשטח של 500 מ"ר כ"א, אחד קיים כיום בית כנסת בשלב א' בתא

שטח .23 בתכנית הנדונה מוצע בית כנסת נוסף בשטח 500 מ"ר בתא שטח .3

ו. שלוחת מתנ"ס / מועדון נוער מוצע משולב בתא שטח 22 לצד בית הספר, כאשר השצ"פ

הסמוך בתא שטח 42 ישמש כשטח פתוח עבור המועדון.

ז. שצ"פ: התכנית כוללת מגרש פרטי בייעוד של שטח ספורט ונופש ומסחר בשטח של כ 5

דונם – יש לשנות את הייעוד של השטח לשטח ציבור פתוח ולאפשר בו שילוב של מסחר בהיקף של עד 300 מ"ר כשטח מסחרי תומך פארק.

ח. מאחר והשצ"פים מוצעים בטופוגרפיה תלולה, יש להציע תכנית פיתוח לשצ"פים

המוצעים כתנאי להפקדת התכנית תוך הפחתה של קירות תמך.

ט. תאי השטח ,5 ,7 ,8 9 ו-13 המוצעים כשצ"פ הם צרים ומאורכים וכלל לא ראויים

להיחשב, יש לבטל אותם ולקבוע את חלקם בייעוד דרך ( ,13 ,5 )8 ו בייעוד מגורים ( .)7,9

י. לצורך שיפור הנגישות, יש להציע רשת של מעברים להולכי רגל בין הרחובות המוצעים

בתכנית.

5. התכנית מציעה בייעוד שצ"פ שימוש של מתקנים הנדסיים תת-קרקעיים. דבר לא מקובל.

המתקנים הנ"ל יוצעו בתחום המגרשים הסחירים

6. הבינוי המפורט של השטחים הציבוריים המבונים יתואם לעת הגשת הבקשה להיתר בנייה מול

המחלקה לתכנון מבני ציבור והאגפים הרלוונטיים – מנח"י, מינהל חברה ומבני דת.

בינוי ופיתוח:

7. יש לקבוע כי מרפסות זיז יוצעו בעומק של 2 מ' לכל היותר ומרפסות מקורות יהיו בשטח של עד

12 מ"ר בממוצע ליח"ד. יש לתקן את מסמכי התכנית בהתאם.

8. גובה קומות המגורים יוצעו בגובה ברוטו של 3.3 מ'.

9. %20 מיח"ד יוצעו כיח"ד קטנות עד לשטח של 55 מ"ר.

10. תותר הצמדת דיוריות לכ- %20 ממספר הדירות המוצע, בהתאם לנוהל דיוריות בתכניות

חדשות של מינהל התכנון. יש לקבוע בהוראות התכנית כי שטח דיורית יהיה בין 25-50 מ"ד בלבד, הדיורית תתבסס על תשתית יח"ד המארחת, לרבות ממ"ד, חניה ונגישות, תכנון הדיוריות יקבע בהיתר הבניה. עוד יצוין בהוראות כי הדיורית אינה ניתנת לרישום במרשם המקרקעין בנפרד מיחידת הדיור, וכי בעת רישום החלוקה החדשה תרשם הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין.

- 30 -

11. מפלסי הכניסה למבנה יהיה במפלס המדרכה הסמוכה, תותר גמישות של עד 50 ס"מ בכפוף

לאישור מהנדס העיר או מי מטעמו.

12. יש לקבוע כי שטחי אחסנה יוצעו בתת הקרקע בלבד.

13. יוצע מחסן אחד בלבד ליח"ד, בשטח של עד %8 משטח יח"ד.

מבני ציבור:

14. יש להשלים את התיאום מול מח' תכנון מבני ציבור ולקבל את אישורם כתנאי להפקדת

התכנית, תוך התייחסות להערות להלן: בנספח הבינוי-

א. יש לסמן את כל המבנים ומוסדות ציבור בצבע חום.

ב. יש להקפיד על תכנון כניסות נפרדות לכל פונקציה.

ג. יש לתכנן דרכי גישה נגישים אל השטחים הציבוריים ומיקום השטחים ברצף ראוי ונגיש

לשימוש התושבים באזור. במידה והשטחים ממוקמים במבנה מגורים יש לתכנן כניסה נפרדת.

ד. יש להציג התכנות של גודל החצרות הנדרש לפונקציות השונות.

ה. יש לתכנן גובה קומה ראוי בהתייחס להנמכות תקרה וכו'.

ו. יש לתכנן את המבנה במגרש 9 במיקום אחר ולא בדופן השכונה.

ז. חדר הטרפו יבנה מחוץ למתחם של שטחי הציבור על מנת לנצל את תחום המגרש באופן

מיטבי ומרבי ויבנהבאזור אשר יוכל לשרת את יתר המבנים באזור.

ח. בתא שטח 3 בהפרשה מבונה מאחורי שטח הגנים נראה כשטח קבור, יש לי יצר שטח

ציבורי איכותי.

ט. לפי החתך של תא 22 ו-,24 יש להרחיב את תא שטח 22 עד גבול התכנית.

י. יש להציג חתך מפורט ולא סכמתי בנספח הבינוי.

15. יש לתקן את ההוראות התכנית -

א. סעיף 4.2.1 יש להוסיף לשימושים קהילה וספורט, מועדון נוער ומתנ"ס נכנס תחת

קהילה.

ב. סעיף .4.2.2א. – יש להוסיף כי יהיה ניתן לגרוע או להוסיף כיתות או שימושים לפי

משפחות שימושים מותרים.

ג. סעיף .4.6.1 – אולם ספורט נכנס תחת מבנים ומוסדות ציבור, יש להעביר לסעיף ,4.2.1

ולתקן בהתאם בטבלת שטחים.

ד. סעיף 4.6.2 יש להציג תחת סעיף 4.2 – מבנים ומוסדות ציבור (לא תחת סעיף 4.6 –

מסחר, ספורט ונופש)

ה. טבלה 5 - שטחים:

יש להוסיף שטחים לכל תאי השטח ,3 ,22 ..24

ו. כל השטחים בתכנית יהיו עיקריים.

ז. יש להגדיל את כמות מספר הקומות מעל ומתחת לכניסה הקובעת.

ח. ביה"ס יהיה עד 7 קומות - ניתן לשנות את מיקום ה-00 מעל ומתחת ולא תהיה חריגה

מעבר לכך.

ט. יש להוסיף להערות מתחת לטבלה, שטחי החצרות המקורות יינתנו בנוסף ולא יובאו

במניין השטחים

של מבנה ציבור.

16. יש להוסיף סעיף: התחייבות לגמר מלא של ההפרשות המבונות יהיה תנאי לתעודת גמר

(טופס .)4

נכסים:

17. יש לשנות את הוראות התכונית מאיחוד וחלוקה בהסכמה, לאיחוד וחלוקה שלא בהסכמה.

לא ניתן לרשום איחוד וחלוקה בין חלקות בגוש שומה לבין חלקות בהן אין רישום כלל.

18. יש להגיש טבלאות איזון שיציגו את השטחים הציבוריים במצב הנכנס/יוצא לאישור אגף

נכסים.

19. יש לוודא שהיקף הקרקע העירונית לא קטנה במצב החדש, יש להוריד את החלקות הלא

רשומת מקו הכחול של התוכנית.

20. יש לקבל חוו"ד תושי"ה לשינוי במערך הכבישים.

21. יש להוסיף הראות רישום וסעיף הפקעה: הפרשת קרקע + הפרשה מבונה לצרכי ציבור

- 31 -

22. הסעיפים המפרטים את ההפרשות המבונות מיקומם והיקפם יופיעו פעמיים. פעם אחת תחת

סעיף המגורים הכולל גם שימושים ציבוריים ופעם שניה תחח סעיף איחוד ו/או חלוקה.

23. סוג ההפרשות לצרכי ציבור, היקפם ומיקומם יהיו בהתאם לחוו"ד מחלקת מדיניות התכנון.

בהתאם יש לערוך מסמכי התכנית כדלקמן:

א. תחת סעיף 4.1 הכותרת תכלול מגורים ומבנים ומוסדות ציבור.

ב. בסעיף 4.1.1 יש לפרט השימושים הציבוריים (מגורים, גן ילדים, קהילה ו/או רווחה כגון

טיפת חלב וכד'....בהתאם לשימוש שהוגדר ע"י מחלקת מדיניות התכנון).

ג. בסעיף 4.1.2 יש לפרט את שטחי הציבור בתאי השטח השונים.

• מיקום השטחים לצרכי ציבור והיקפם כמסומן בנספחי בינוי הנו מחייב. עם זאת יותרו התאמות קלות במיקום ופריסה של השטחים הציבוריים במסגרת היתר הבניה.

• השטחים הציבוריים ימוקמו ככל הניתן בקומת הקרקע, ובכל מקרה יהיו בעלי כניסה נפרדת ועצמאית.

ד. איחוד ו/או חלוקה:

• השטחים המיועדים בתכנית זו לצרכי הציבור וכלולים בחלוקה חדשה , לרבות השטחים הציבוריים המבונים בהתאם להוראות סעיף 4.1 יועברו לבעלות הרשות המקומית עפ"י החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו , ללא תמורה , כשהם פנויים מכל מבנה , גדר חפץ .

• בעת רישום הבית המשותף, תיוחד הבעלות של הרשות המקומית לשטח הציבורים.

ה. יש להוסיף סעיף הפקעה כללי כמפורט מטה: לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם

עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

24. תחת תנאים למתן היתר בניה יופיע:

א. תנאי להיתר בניה יהא רישום תצ"ר/ אישור אגף הנכסים

ב. תנאי להיתר יהא תיאום מיקום השטח הציבורי הבנוי ואופי הבינוי שלו מול המחלקה

לתכנון מבני ציבור, ובהתאם לפרט בסעיף 4.1 בהוראות התכנית

ג. יש לציין בתנאים למתן היתר בנייה כי השטח הציבורי בתחום הבניין ייוחד לרשות

המקומית ויתוכנן כיחידה עצמאית בעלת כניסה נפרדת.

עצים:

25. יש לקבוע חובה לנטיעה של לפחות עץ בוגר אחד לכל 50 מ"ר שטח מגרש פנויים מבינוי על

קרקעי. בכל פיתוח מעל בינוי תת קרקעי של חניון וכד' יש לשמור על עומק אדמה ראוי לגינון של לפחות 0.5 מ' ונקודתית לעצים לפחות 1.5 מ', בתאום אגף שפ"ע.

תנועה וחנייה:

26. תנאי להיתר בניה יהיה הצגת תכניות לכל מערכת הכבישים הכלולה בתכנית ותנאי לטופס 4

יהיה השלמה בפועל של כל מערך הדרכים הכלו לבתכנית.

27. בכפוף לאישור צוות בקרה תכנון פיזי, תנאי להיתר בניה הוא הגשת תכנית הסדרי תנועה

מפורטת לדרך גישה למגרש בגבולות שיקבעו ע''י אגף תושי''ה.

28. תנאי להיתר בניה הוא הגשת תכנית חניה מפורטת בתוך המגרש עפ''י תקן התקף ועפ''י מידות

תקניות.

29. חניה תוצע בתת הקרקע במלואה לרבות שטח פריקה וטעינה עבור שימושי המסחר ועל כך

תכתב סטיה נכרת.

30. יש לקבוע הוראה בדבר תקן החניה לשימושי הקרקע המוצעים בהן, תקן החניה למגורים לא

יעלה על חניה אחת לכל יח"ד.

31. יש להשלים ולתקן הערות אגף תושי"ה ולקבל את אישור האגף כתנאי להפקדת התכנית.

32. יש להציג פתרון חניות העלאה והורדה לטובת השימושים הציבוריים המוצעים בתכנית.

33. יש לדאוג למתן פתרון חנייה נגיש עבור כל השימושים עפ"י תקן.

34. יש לציין בצבע חום את מיקום החניות לטובת מבני הציבור.

תשתיות:

35. בתיאום עם אגף תברואה, יש להציג את תהליך פינוי האשפה ולקבל את אישורם כחלק מהליך

- 32 -

הפקדת התכנית. פתרון האשפה יוצע במסת הבינוי. תנאי למתן היתר בנייה יהא אישור מחלקת תברואה. יש להטמיע בהוראות התכנית כי מתקנים טכניים ותשתיות לרבות אצירת אשפה ימוקמו ככל הניתן בתת הקרקע, באם ימוקמו מעל הקרקע יתוכננו בהתאם להנחיות המרחביות במרווחים הצדדיים עם גישה מהחזית לרחוב, לא תותר התקנת מערכות בחזית המגרש, פתרונות לעיצוב החזית יוגשו במסגרת הבקשות להיתר ויציגו את שילובם בתכנון הבניין.

36. ככל וידרשו חדרי שנאים, לא ימוקמו בשטחים הציבורים אלא בשילוב הבניה המוצעת למגורים

בתת הקרקע, לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד, תקבע על כך סעיף סטיה נכרת.

כללי:

37. תנאי למתן היתר בניה יהא תיאום ואישור התכנון המפורט עם המחלקה לנגישות, לשם

הבטחת הנגישות במרחב הציבורי.

38. יש להשלים חוו"ד איכות הסביבה ולקבל את אישור המחלקה כתנאי להפקדת התכנית.

39. יש לתקן מסמכי התכנית בהתאם לדרישות מחלקת מידע תכנוני ולקבל את אישור

המחלקה כתנאי להפקדת התכנית.

40. יש לקבוע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין גובה בינוי, קווי בניין ומס' קומות.

41. תנאי למתן היתר בניה יהא תיאום ואישור התכנון המפורט עם המחלקה לנגישות, לשם

הבטחת הנגישות במרחב הציבורי.

42. יש לקבוע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין גובה בינוי, קווי בניין ומס' קומות.

43. לא יותר ניוד משטחי בנייה שאינם למגורים לשטחי מגורים.

44. לא יותר ניוד משטחי בנייה מתחת לכניסה הקובעת למעל הכניסה הקובעת.

45. לא יותר ניוד שטחים משטחי שירות לעיקרי לרבות שטחי שירות עבור מרפסות זיז לשטח

עיקרי.

46. יש להטמיע סעיף שלביות ביצוע:

א. הבניה תבוצע בהינף אחד לא תותר בנייה בשלבים.

ב. תנאי לאכלוס יהיה השלמת ביצוע ההפרשות המבונות לצרכי ציבור בתיאום עם האגף

למבני ציבור.

ג. תנאי למתן היתר בניה יהיה הגשת תכנית פיתוח לכל השטחים הציבורים הפתוחים

המוצעים בתכנית ותנאי למתן טופס 4 יהיה השלמת הביצוע בפועל לשביעות רצון אגף שפ"ע.

47. גג המבנה יעוצב ויטופל כחזית חמישית. יש להורות בהוראות התוכנית על ריכוז כלל המערכות

על גג המבנה בשטח של עד %40 ולאפשר שטח משמעותי ונגיש לפיתוח גג המבנה כגג פעיל ומועיל ולאפשר פעילויות קהילתיות והתקנת אמצעים לייצור אנרגיה מתחדשת/סולארית. בכל מקרה יש לשמור על גישה משותפת לכל הדיירים לחלק משטח הגג לטובת מערכות וכו'.

48. השלמת חוו"ד המחלקות הנדרשות: מנח"י, מחלקת נגישות, מחלקת תועלות ציבוריות,

המחלקה לאיכות הסביבה, חח"י, שפ"ע גננות, תברואה, רשות העתיקות, כבאות, בהתאמה במסמכי התכנית את הנחיותיהם.

49. תנאי להיתר בניה יהא תאום הבינוי ותכנית הפיתוח עם מהנדס העיר.

50. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת

התכנית לבעלי העניין בתחום התכנית ולבעלי העניין המגרשים הסמוכים.

51. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך

הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח -

המחלקה להיטל השבחה.

זיהוי התכנית
ת.עמידה:	סמכות:	עורך התכנית:	מגיש התכנית:	מספר התכנית:
13.10.24	ועדה מחוזית	פייגין יואל	רגונס יהודה	1159920
רחוב, שכונה:
מתחם הממוקם מערבית משכונת הר חומה ומזרחית משכונת אום טובא – צור באהר.

	בשלמות			חלקה			גוש
	כן			402			31786
	כן			401			31786
	כן			36			31786
	כן			33			31786
	כן			3			31786
	כן			35			31786
	כן			34			31786
	כן			2			31786
	כן			1			31786
	כן			1202			31786
	כן			4602			31786
	כן			4601			31786
	כן			403			31786
	כן			57			31786
	כן			503			31786
	כן			45			31786
	כן			902			31786
	כן			28			31786
	כן			1201			31786
	כן			901			31786
	כן			60			31786
	כן			803			31786
	כן			802			31786
	כן			804			31786
	כן			603			31786
	כן			4402			31786
	כן			4401			31786
	כן			502			31786
	כן			501			31786
	כן			402			31786
	כן			43			31786
	כן			41			31786
	כן			39			31786
	כן			30			31786
	כן			902			31786
	כן			901			31786
	כן			602			31786
	כן			601			31786
	כן			1101			31786
	כן			1102			31786
	כן			42			31786
	כן			38			31786
	כן			31			31786
	כן			502			31786
	כן			501			31786
	כן			37			31786

- 33 -

מספר סידורי: 4

	כן			32			31786
	כן			1002			31786
	כן			1001			31786
	כן			604			31786
	כן			61			31786
	כן			605			31786
	כן			4903			31786
	כן			4902			31786
	כן			801			31786
	כן			4901			31786
	כן			1802			31786
	כן			1803			31786
	כן			1801			31786
	כן			602			31786
	כן			1901			31786
	כן			1902			31786
	כן			1701			31786
	כן			1702			31786
	כן			1703			31786
	כן			4801			31786
	כן			4802			31786
	כן			4803			31786
	כן			2002			31786
	כן			2001			31786
	כן			1602			31786
	כן			1603			31786
	כן			1601			31786
	כן			2102			31786
	כן			2101			31786
	כן			1502			31786
	כן			1501			31786
	כן			50			31786
	כן			4701			31786
	כן			4702			31786
	כן			51			31786
	כן			27			31786
	כן			201			31786
	כן			202			31786
	כן			26			31786
	כן			2201			31786
	כן			2202			31786
	כן			1402			31786
	כן			1401			31786
	כן			903			31786
	כן			25			31786
	כן			23			31786
	כן			601			31786
	כן			1302			31786
	כן			1301			31786
	כן			301			31786
	כן			302			31786
	כן			24			31786
	כן			606			31786
	כן			40			31786
	כן			29			31786
	כן			802			31786

- 34 -

	כן			703			31786
	כן			702			31786
	כן			701			31786
	כן			801			31786
	כן			401			31786

עיקרי התכנית ומטרותיה
חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 20 תשריט 14

תיאור כמותי של המוצע בתכנית
הערות	היקפי בניה מ"ר – מרבי מעל לקרקע	שטח המגרשים ביעוד		מס' יח"ד	יעוד הקרקע
		%	מ"ר
		0.80	218.43		דרך ו/או טיפול נופי
		1.19	324.53		דרך מאושרת
		9.63	2,632.76		דרך מוצעת
מגורים: %400 מסחר ומבנים ומוסדות ציבור: %26.40	מגורים: 91,000 מסחר ומבנים ומוסדות ציבור: 6000 סה"כ: 97000	82.09	22,442.74	650	מגורים ד'
		6.29	1,719.32		שטח ציבורי פתוח
		%100	27,337.77		סה"כ
תיאור המצב הקיים
שטח וואדי הררי בתחום שכונת צור באחר מדרום לקיבוץ רמת רחל ומצפון מזרח לשדרות שמואל מאיר, הכביש המוביל לשכונת הר חומה.

- 35 -

התכנית מציעה הקמת שכונת מגורים חדשה בין שכונת צור באהר – אום טובא לשכונת הר חומה, בשטח של 27 דונם, להלן:

1. שינוי ייעודי הקרקע מדרך מאושרת, מגורים ב', מגורים 5 מיוחד, שטח ללא תכנית מפורטת,

שצ"פ לייעודי קרקע לדרך ו/או טיפול נופי, דרך מאושרת, דרך מוצעת, מגורים ד', שצ"פ.

2. הוראות בגין הקמת מבני מגורים בהתאם לטופוגרפיה – 8 קומות מעל המפלס הכניסה הקובעת

לכל מבנה ו – 5 קומות מתחת למפלס הכניסה הקובעת.

3. יצירת 2 רחובות חוצים ויצירת 3 טרסות בינוי ל 3 שורות מבני מגורים.

4. קביעת 3,000 מ"ר לטובת שטחי מסחר ו – 3000 מ"ר לטובת מבני ציבור.

5. קביעת כ 650 יח"ד מוצעות.

6. קביעת 5 קומות תת"ק לחניונים תחת מבני המגורים – 2 כניסות מדרום מערב.

7. קביעת סך שטחי הבניה והייעודים בתכנית:

8. תא שטח :1 ייעוד מגורים ד'.

סה"כ 91,000 מ"ר. מתוכם 68,250 מ"ר עיקרי ו- 22,750 מ"ר שירות, %405 בניה מירבי.

17 מבנים בני 8 קומות מעל 5 קומות חניון.

25,000 מ"ר שטח חניון.

9. תא שטח :2 ייעוד שצ"פ בשטח 1.7 דונם.

10. תא שטח 3 ו-:4 ייעוד דרך מאושרת.

11. תאי שטח ,5 8 ו-:9 ייעוד דרך או טיפול נופי.

12. תא שטח 6 ו-:10 ייעוד דרך מוצעת.

13. קביעת תמהיל יח"ד והצגת שטח יח"ד ממוצע.

14. קביעת קווי בניין מירביים חדשים.

15. קביעת זכויות בניה והוראות בניה, תכסיות, שטחי בניה מירביים, מספר קומות וגובה מרבי

לבינוי ע"פ פירוט תאי השטח לעיל וכלל השימושים המותרים.

16. קביעת הוראות בינוי, תנאים למתן היתר בניה ושלביות ביצוע.

	תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית
2302א- תכנית מתאר מפורטת לצור באחר ואום טובא, שנת .1999 ייעוד אזור מגורים 5 מיוחד. %50 בנייה מירבים. בינוי עד 3 קומות.
היתרים: לא נמצאו היתרי בניה במערכת.
עבירות בניה: לא נמצאו עבירות בניה במערכת.
	התייחסות למבנים ואתרים לשימור
ל"ר
	התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות
ח. ייעוד לפי תכנית המתאר- איזור מגורים עירוני. ט. התייחסות לתבנית הבנייה- שטח מגורים 5 מיוחד ושצ"פ ע"פ 2302א. י. תכנית שכונתית- תכנית אב צור באהר ואום טובא. בשטח לתכנון מפורט מ 2302א', בו מתחייב תכנון של כל הפוליגון או לפחות 50 דונם ברמה מפורטת ושלד לכלל הפוליגון, תכנית האב של צור באהר קבעה ההפקעה בהיקף של %50 והיקף הבינוי המירבי בשטח הנותר למגורים: %400 (ללא בינוי גבוה).9 קומות. יא. תקן חנייה עירוני- נמוך.
התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30
איזור פ יתוח עירוני ע"פ תמ"מ .30/1
התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות
תואם.							תמ"א 35
תואם.							תמ"א 1
ל"ר							אחרת
מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור	מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור
הערות		מוצע בתכנית		נדרש עפ"י		שימוש
				תדריך ההקצאות
בהתאם חוו"ד מחלקת מדיניות התכנון.			כן				שצ"פ
			כן				מבני ציבור
			ל"ר				עתודות / אחר

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק
לא התקבל	התובע העירוני
לא התקבל		הרשות הארצית
		לכבאות והצלה
לא התקבל		המחלקה לאיכות
		הסביבה
לא התקבל		אגף מבני ציבור-
		המחל' לתכנון
		מבני ציבור
לא התקבל	אגף תברואה
בעניין התכנון הפיזי : אין מניעה עקרונית לקידום התכנית בהתאם לגרסת התכנון הפיזי מתאריך 21/11/2024 ובתנאים הבאים: .1 תנאי קבלת אישור לתכנון הסדרי תנועה. .2 יש לציין ש השיפוע המתוכנן מול הגישה בכביש 22 לפי התב"ע הוא %11 זה בהתאם לתכנון של תב"ע סמוכה. .3 יש להראות באופן ברור בתשריט המוצע את הרחבת דרך אל משאהר: הרחבת דרך בצבע אדום- .4 בעת הגשת בקשה להיתר הבנייה הראשון יש להגיש ולאשר תכנון פיזי מפורט על סמך תכנון הסדרי תנועה מאושרים באגף תושי"ה. .5 בעת הגשת בקשה להיתר הבנייה הראשון יש לתאם מול עיריית ירושלים את נושא ביצוע הכבישים.	מנח"י- המחלקה לתכנון עירוני פיזי

בעניין התכנון הפיזי : אין מניעה עקרונית לקידום התכנית בהתאם לגרסת התכנון הפיזי
מתאריך 21/11/2024 ובתנאים הבאים:

.1 תנאי קבלת אישור לתכנון הסדרי תנועה.
.2 יש לציין ש השיפוע המתוכנן מול הגישה בכביש 22 לפי התב"ע הוא %11 זה
בהתאם לתכנון של תב"ע סמוכה.
.3 יש להראות באופן ברור בתשריט המוצע את הרחבת דרך אל משאהר: הרחבת
דרך בצבע אדום-
.4 בעת הגשת בקשה להיתר הבנייה הראשון יש להגיש ולאשר תכנון פיזי מפורט על
סמך תכנון הסדרי תנועה מאושרים באגף תושי"ה.
.5 בעת הגשת בקשה להיתר הבנייה הראשון יש לתאם מול עיריית ירושלים את נושא
ביצוע הכבישים.

מנח"י- המחלקה
לתכנון עירוני
פיזי

- 36 -

לא התקבל	אגף נכסי עיריה
לא התקבל		חברת חשמל
		לישראל
לא התקבל		רשות העתיקות -
		אריכאולוג מרחב
		י-ם
כללי - מדובר בתכנית להקמת שכונת מגורים חדשה שתכלול כ -650 יחידות דיור, שטחי מסחר, שצ"פים ודרכים, מוסדות ציבור ועוד. התכנית חלה על חלקות 1-27,29-65,69-84,86-92,94-95,97,100-102,106 וחלק מחלקות 28,66-67,85,93,98-99 בגוש ,31786 מדובר בגוש מוסדר. יש לתקן בתקנון: בטבלה שבס' 1.5.5 יש לתקן את סוג הגוש מ'לא מוסדר' ל'מוסדר'. • יש לערוך את התכנית כתכנית לאיחוד ו/או חלוקה ללא הסכמה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 , יש לצרף את ההוראות הבאות תחת פרק 6 לתקנון: איחוד וחלוקה: • תכנית זו כוללת הוראות איחוד וחלוקה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-.1965 • השטחים הכלולים בתכנית זו יאוחדו ו/או יחולקו מחדש בהתאם לתשריט ולטבלת ההקצאה ואיזון המהווים חלק מתכנית זו. יש לצרף לתכנית נספח איחוד וחלוקה מחייב הכולל טבלת הקצאה ואיזון הערוכה ע"י שמאי וזאת בהתאם להוראות תקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), תשס"ט - .2009 השטחים המוקצים של תאי השטח בטבלת ההקצאה וכן בטבלה 5 לתקנון יוקצו ביחס לשטח הרשום ולא המדוד! יש לעדכן את בטבלאות ההקצאה כי הגוש מוסדר. תנאים בהליך הרישוי: • תנאי למתן היתר בנייה יהיה רישום התצ"ר. לידיעה – ללא המצאת תצ"ר הכשרה לרישום לא יהיה ניתן לקבל תיק מידע להיתר בעת הגשת בקשה להיתר. בדיקה מול מפת גוש: בגוש 31786 קיימת מפת גוש סופית מתאריך 31.03.2024 הקבעה את גבולות • חלקות .1-67,69-95,97-102,106 יש לתקן את קבצי המדידה ובהתאם את התשריט המוצע לפי ההנחיות הבאות: יש לדייק את הקו הכחול שישב במדויק על קווי הגבול בין נק' 261 עד לנק' 350 • שלא יחדור לחלקות 96 ו.107 • בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 – "חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט מוצע חתום דיגיטלית ע"י מודד מוסמך אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת. יש לתקן את טבלת הגושים וחלקות שבס' 1.5.5 לתקנון ובהתאם שבתשריט המוצע: יש להשמיט את חלקות 96 ו 107 היות ותכנית זו לא חלה עליה. • יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות לעיל ולהגיש לבדיקה חוזרת.	אגף רישוי ופיקוח - מח' המידע התכנוני
לא התקבל		אגף לשיפור פני
		העיר אגף שפ"ע -
		המח' לתחזוקת
		כבישים ומדרכות

י			כללי - מדובר בתכנית להקמת שכונת מגורים חדשה שתכלול כ -650 יחידות דיור, שטח
															מסחר, שצ"פים ודרכים, מוסדות ציבור ועוד.
			התכנית חלה על חלקות 1-27,29-65,69-84,86-92,94-95,97,100-102,106 וחלק מחלקות
												28,66-67,85,93,98-99 בגוש ,31786 מדובר בגוש מוסדר.
																							יש לתקן בתקנון:
								בטבלה שבס' 1.5.5 יש לתקן את סוג הגוש מ'לא מוסדר' ל'מוסדר'.																	•
	יש לערוך את התכנית כתכנית לאיחוד ו/או חלוקה ללא הסכמה לפי הוראות פרק ג סימן ז
		לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 , יש לצרף את ההוראות הבאות תחת פרק 6 לתקנון:
																								איחוד וחלוקה:
ן			תכנית זו כוללת הוראות איחוד וחלוקה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנו																						•
																		והבניה, תשכ"ה-.1965
					השטחים הכלולים בתכנית זו יאוחדו ו/או יחולקו מחדש בהתאם לתשריט																				•
											ולטבלת ההקצאה ואיזון המהווים חלק מתכנית זו.
			יש לצרף לתכנית נספח איחוד וחלוקה מחייב הכולל טבלת הקצאה ואיזון הערוכה ע"י
			שמאי וזאת בהתאם להוראות תקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), תשס"ט -
																										.2009
			השטחים המוקצים של תאי השטח בטבלת ההקצאה וכן בטבלה 5 לתקנון יוקצו ביחס
																			לשטח הרשום ולא המדוד!
														יש לעדכן את בטבלאות ההקצאה כי הגוש מוסדר.
																				תנאים בהליך הרישוי:
													תנאי למתן היתר בנייה יהיה רישום התצ"ר.												•
			לידיעה – ללא המצאת תצ"ר הכשרה לרישום לא יהיה ניתן לקבל תיק מידע להיתר בעת
																						הגשת בקשה להיתר.
																					בדיקה מול מפת גוש:
				בגוש 31786 קיימת מפת גוש סופית מתאריך 31.03.2024 הקבעה את גבולות																					•
																								חלקות
																	.1-67,69-95,97-102,106
						יש לתקן את קבצי המדידה ובהתאם את התשריט המוצע לפי ההנחיות הבאות:
			יש לדייק את הקו הכחול שישב במדויק על קווי הגבול בין נק' 261 עד לנק' 350																						•
																שלא יחדור לחלקות 96 ו.107
			בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 – "חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט מוצע																						•
							חתום דיגיטלית ע"י מודד מוסמך אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת.
				יש לתקן את טבלת הגושים וחלקות שבס' 1.5.5 לתקנון ובהתאם שבתשריט המוצע:
									יש להשמיט את חלקות 96 ו 107 היות ותכנית זו לא חלה עליה.																•
										יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות לעיל ולהגיש לבדיקה חוזרת.

- 37 -

[חוו"ד זו מתייחסת לגרסת הוראות 20 מתאריך 26.6.2024 ולגרסת תשריט מוצע 14
מתאריך ]4.6.2024
.1 המקום :שטח סמוך לכניסה המערבית לאום טובא ומדרום לרמת רחל, מצפון
לרח' אל משאהד. גוש לא מוסדר .31786 שטח התכנית 27.336 דונם.
.2 מצב סטטוטורי :על השטח חלה תכנית 2302א, לפיה השטח מיועד לאזור מגורים
5 מיוחד – 22,149 מ"ר; אזור מגורים ב' - 32 מ"ר; דרך – 2,937 מ"ר; נוף פתוח -
1,738 מ"ר; ושטח ללא ייעוד בתכנית מפורטת – 446 מ"ר .
.3 מצב מוצע:

	מטרת התכנית היא תכנון והקמת שכונה חדשה הכוללת מגורים, מסחר, שטחי ציבור
	מבונים, שצ"פ ודרכים.
	מוצע שינוי ביעודי הקרקע לאזור מגורים ד' – תא שטח 1 בשטח 22,443 מ"ר; שצ"פ –
	תא שטח 2 בשטח 1,719 מ"ר; דרך מאושרת – תאי שטח 3-4 בשטח כולל בסך 324
	מ"ר; דרך ו/או טיפול נופי – תאי שטח ,5 ,8 ו-9 בשטח כולל בסך 218 מ"ר; ודרך
	מוצעת – תאי שטח ,7 6 ו -10 בשטח כולל בסך 2,633 מ"ר .
	בייעוד מגורים ד' מוצעים בניינים בני 8 קומות מעל מפלס הכניסה הקובעת (משתנה
	בהתאם לטופוגרפיה של המגרש) ו-5 קומות מתחת לכניסה הקובעת (משתנה בהתאם
	לטופוגרפיה של המגרש).
	מוצעות סה"כ 650 יח"ד. צפיפות של 29 יח"ד לדונם.
	מוצע שטח כולל בסך 116,000 מ"ר, מהם שטח מרבי בסך 91,000 מ"ר (%405 בנייה),
	ושטח עיקרי בסך 68,250 מ"ר (%304 בנייה).
	בנוסף מוצע שטח למסחר בסך 3,000 מ"ר ושטח בנוי למבני ציבור בסך 3,000 מ"ר.
.4 הערכת התכנית :
.1 התכנית המוצעת מצויה בתחום תכנית האב של צור באחר (תב"ע ,)124412
במתחם תכנון 1 – אל משהאד ובמרקם בינוי עירוני. לפי סיכום דיון בין ראשי
לשכת התכנון המחוזית והאגף לתכנון העיר מתאריך 6.8.2018 בעניין מדרג זכויות
הבנייה בתכניות המוגשות בתחום תכנית האב של צור באחר, נקבע כי בתכניות
שיוגשו על פוליגון שלם לפי תכנית 2302א, יתאפשרו %400 בנייה מרביים
למגורים, בכפוף להפקעה של קרקע בסך %50 משטח התכנית ליעודים ציבוריים.
התכנית המוצעת חורגת מהגדרות אלה - שטח הקרקע המוצע בה ליעודים
ציבוריים מסתכם ב-4,895 מ"ר, שהם כ-%18 משטח התכנית, לעומת 22,443 מ"ר
בייעוד מגורים ד' שהם %82 משטח התכנית. לאור זאת, על פניו נדרש להגדיל את
שטח הקרקע להפקעה לסך של 13,669 מ"ר. בהתחשב בכך שניתן לקבל חלק
מהשטחים הציבוריים הנדרש בהקצאות מבונות, אנו מסכימים לאפשר הפקעה
של %40 בשטח קרקע, שהם 10,935 מ"ר, בעוד שאר השטח הציבורי להפקעה,
דהיינו 2,734 מ"ר, יינתן בשטחים מבונים במגרש המגורים. במקרה זה סך שטח
הקרקע למגורים יהיה 16,402 מ"ר.
.2 במידה ויצומצם שטח הקרקע למגורים ל-16,402 מ"ר כמפורט בסעיף הקודם,
צפויות להיכלל במתחם בחישוב גס כ-520 יח"ד. עם זאת, במסמכי התכנית
הנוכחיים שעמדו בתנאי סף מוצעות 650 יח"ד והפרוגרמה שלהלן מתייחסת לנתון
זה. ככל ויוגשו מסמכי תכנית מעודכנים מבחינת מס' יח"ד, תועבר פרוגרמה
מעודכנת בהתאם.
.3 ההנחות הפרוגרמטיות במקרה זה הן גודל משק הבית בסך 4.5 נפשות, וגודל
שנתון חינוך בסך %.2.5 לאור זאת במתחם המתוכנן הכולל 650 יח"ד צפויה
אוכלוסייה בסך 2,925 תושבים, ו-73 ילדים בשנתון.
.4 עבור אוכלוסייה זו נדרשים שירותי הציבור הבאים:
מעון יום - 5 כיתות. •
גן ילדים - 7 כיתות. •
• בי"ס יסודי (א-ו) - 16 כיתות .
בי"ס על-יסודי (ט-יב) - 16 כיתות. •
• בתי כנסת - נדרשים שני בתי כנסת בשטח בנוי בסך 500 מ"ר כ"א.
מקווה טהרה לנשים - נדרש לאור מיקומו המנותק של המתחם. •
• שלוחת מתנ"ס/אגף קהילתי/מועדון נוער – 300 מ"ר בנוי .
שצ"פ שכונתי - לפי 3 מ"ר לנפש נדרש כ-8.7 דונם. •

- 38 -

.5 כאמור לעיל, שטח הקרקע הנדרש להפרשה בתכנית הוא 10,935 מ"ר. בהתאם
לדרישות הפרוגרמטיות, השטח הנ"ל יחולק לייעודים הבאים:
שצ"פ: נדרש להגדיל את שטח השצ"פ ל -4,000 מ"ר, לעומת השטח המוצע o
בסך 1,719 מ"ר. מוצע לחלק את השטח לשני תאי שטח – תא שטח אחד
בגודל של כ -2.3 דונם ימוקם במרכז הפרויקט, בחלקו הצפוני, כאשר חלק
ממנו ימוקם בניצב לטופוגרפיה לצורך יצירת מעבר פתוח ונגיש בין הכיכר
מדרום לחלקו הצפוני של המתחם. תא שטח שני לשצ"פ בשטח 1.7 דונם
ימוקם כפי שמוצע תא שטח 2 בגרסה המוצעת.
o מבנים ומוסדות ציבור: בגרסה שעמדה בתנאי סף לא מוצע. נדרש שטח
בגודל 3,500 מ"ר. מתוכו תא שטח אחד בגודל 3,000 מ"ר (3 דונם) ישמש
לבי"ס יסודי הכולל שלוחת מתנ"ס / אגף קהילתי. יש למקם את השטח
בסמוך לדרך סטטוטורית הקיימת בחלקה הדרומי של התכנית, וכן
בסמוך למעבר המהווה חלק מהשצ"פ כפי שמוצע לעיל. תא שטח נוסף
למבנים ומוסדות ציבור בגודל 500 מ"ר ישמש לבית כנסת ומקווה. בתאי
השטח למבנים ומוסדות ציבור יש לקבוע %240 בנייה, ולאפשר קו בניין 0
כלפי שטחים ציבוריים כגון דרך ושצ"פ.
o דרכים: יתרת השטח, כלומר 3,435 מ"ר, לעומת השטח המוצע בסך 3,176
מ"ר.
.6 בהתאם למתואר בסעיף 1 בחוות הדעת, שטחי ציבור נוספים יוצעו בהקצאות
מבונות.

להלן פירוט המענה הנדרש בהקצאות מבונות לציבור:
מעונות יום: נדרשות 5 כיתות בשטח בנוי בסך 691 מ"ר וחצרות בשטח כולל
בסך 575 מ"ר. השטח הבנוי למעונות יום ייבנה באשכול אחד הכולל את כל 5
הכיתות והשטחים המשותפים הנדרשים. יש להבטיח כניסה נפרדת מהמגורים
ונגישות מלאה למטבח בישול עצמי.
גני ילדים: נדרשות 7 כיתות, כ"א בשטח 130 מ"ר בנוי ו-175 מ"ר חצר. סה"כ
910 מ"ר בנוי לכיתות ו-1,225 מ"ר חצרות.
בי"ס יסודי: יש להציע בתא שטח נפרד כמצוין בסעיף 5ב' לעיל.
בי"ס על יסודי: יינתן מענה מחוץ לשכונה.
בתי כנסת: בית כנסת אחד כאמור ימוקם בתא שטח נפרד בשילוב מקווה
טהרה. יש להקצות שטח לבית כנסת נוסף בשטח 500 מ"ר.

.7 הבינוי המוצע למסחר בהיקף של 3,000 מ"ר חריג מאוד ביחס למיקומו ולאופיו
של המתחם. יש לצמצם את השטח המוצע.
.8 התכנית מציעה בייעוד שצ"פ שימוש של מערכות תשתית, מתקנים טכניים
והנדסיים ומבני תשתית. אנו מתנגדים למיקום שימושים אלה בתחום שצ"פ. יש
להקצותם במגרש נפרד.
.9 יש לתאם את תכנון ופיתוח השצ"פים בתכנית מול אגף שפ"ע. תיאום פיתוח אחד
השצ"פים יהווה תנאי להיתר בנייה ראשון מתוקף התכנית. פיתוח כל השטחים
המיועדים לשצ"פ בפועל יבוצע ע"י מגיש הבקשה להיתר בנייה כתנאי לקבלת
טופס איכלוס.
.10 הבינוי המפורט של השטחים הציבוריים המבונים יתואם לעת הגשת הבקשה
להיתר בנייה מול המחלקה לתכנון מבני ציבור והאגפים הרלוונטיים – מנח"י, אגף
חברה ואגף מבני דת.
.11 במידה ולא יינתן מענה ראוי ותקני לסך מבני הציבור (מבחינת סך השטחים
הבנויים, גודל החצרות וכיו"ב), יופחת בהתאמה מספר יחידות הדיור. יש לקבל
אישור לכך הן מהמחלקה למדיניות התכנון והן מהמחלקה לתכנון מבני ציבור.
.12 עוד יש לציין בתנאים למתן היתר בנייה כי השטחים הציבוריים בתחום הבניינים
ייוחדו לרשות המקומית ויתוכננו כיחידה עצמאית בעלת כניסה נפרדת ונגישה.
תנאי להיתר בנייה יהיה אישור אגף הנכסים בדבר השטח הציבורי המוצע באותו
תא שטח.
.13 יש לעגן סעיף הפקעה לפיו "השטחים המיועדים לצרכי ציבור יופקעו ע"י הרשות
המקומית ויירשמו על שם הרשות המקומית בהתאם להוראות פרק ח' ובכפוף לכל
דין."
.14 כיוון שהתכנית כוללת הקצאת שטחים בנויים לשימוש ציבורי, יש לחתום על
הסכם טרום תב"ע אשר יגדיר את התנאים לבניית שטחים אלה והעברתם לחזקת
העירייה.
.15 שטח התכנית חודר בקצהו הצפוני לתחום שיפוט מועצה אזורית מטה יהודה, וכן
לשטח המיועד לאזור מגורים ב' לפי תכנית מפורטת .13504 יש לתקן זאת.

- 39 -

.16 יש לקבוע לתכנית סעיף "השמדה עצמית" לפיו יפוג תוקפה 7 שנים מיום אישורה, במידה ולא יאושר היתר בנייה מכוחה.
.התכנית אינה פוגעת בזכויות דרך או בתוואי רק"ל .אין לנו התנגדות עקרונית לתכנית נבקש לעדכן בתכנית את הנושאים הבאים יש להגדיר סטטוטורית שבילים ומעליות כשטח בזיקת הנאה לציבור בתשריט יעודי הקרקע ובתקנון. ככל והמעליות מתוכננות ב "סטנדרט עירוני" יש להשלים תאום מול אגף תושי"ה בנדו ן. יש להציג חיבורים אפשריים להולכי רגל: - חיבור הולכי רגל לשכונת אמת המים ולשירותי התח"צ שבה. - חיבור הולכי רגל ישיר יותר לצומת שמואל מאיר / .398 יש לבחון חלופות לשרות תחבורה ציבורית לשרות תושבי השכונה: - שירות עיקרי על בסיס תחנות קיימות בשמואל מאיר / משטרה. - הסדרת תחנות לשירות חולף (כיום קו )95 בכביש .398 - הסדרת כביש החיבור לאמת המים למעבר תח"צ. מעבר שירות לשכונת אמת המים דרך שירות חולף מהר חומה, דרך נופי רחל ואמת המים. - חלופה לא רצויה – כניסה של שירות מכביש 398 עד תחנה במעגל וחזרה. פגיעה בנוסעים ממשיכים. יש לבחון את הממשק של התכנית עם שבילי אופניים סמוכים: - הממשק עם תכנית האס לשבילי אופניים. - חיבור התכנית לשבילי אופניים שבתכנית אמת המים ובאזור הר חומה. .	תוכנית אב לתחבורה
לא התקבל		אגף תושייה -
		צוות בקרת תכנון
		תנועה
לא התקבל		אגף רישוי
		ופיקוח - המח'
		להיטלי השבחה
לא התקבל		מתכנן
		אזורי/שכונתי
לא התקבל	האגף למבני דת
לאורכם של הרחובות אל משהאד וכביש ,22 תהא מדרכה רציפה. • ייקבע בהוראות התוכנית כי, הכניסה מהמרחב הציבורי אל מפלס שטחי המסחר, • תתוכנן באופן המשכי למפלס הרחוב. הוראה זו תהייה מחייבת וסטייה ממנה תחשב כסטייה ניכרת. ייקבע בהוראות התוכנית כי, הנגשת המעברים הציבוריים תהא באמצעות אמצעי • מכני. הוראה זו תהייה מחייבת וסטייה ממנה תחשב כסטייה ניכרת.	המחלקה לנגישות
לא התקבל		אגף שפ"ע - מח'
		גננות-עצים
		ותכנון
התוכנית 1159920 מייעדת בחלקה הצפוני שטח "מגורים ד" על שטח המיועד ל"נוף פתוח" לפי תוכנית מאושרת 2302א. ניתן לאשר את התוכנית כל עוד העניין מקובל על מחלקת התכנון בעירייה.	יחידת ממג באגף בתכנון

.16 יש לקבוע לתכנית סעיף "השמדה עצמית" לפיו יפוג תוקפה 7 שנים מיום אישורה,
במידה ולא יאושר היתר בנייה מכוחה.

לאורכם של הרחובות אל משהאד וכביש ,22 תהא מדרכה רציפה. •
ייקבע בהוראות התוכנית כי, הכניסה מהמרחב הציבורי אל מפלס שטחי המסחר, •
תתוכנן באופן המשכי למפלס הרחוב. הוראה זו תהייה מחייבת וסטייה ממנה
תחשב כסטייה ניכרת.
ייקבע בהוראות התוכנית כי, הנגשת המעברים הציבוריים תהא באמצעות אמצעי •
מכני. הוראה זו תהייה מחייבת וסטייה ממנה תחשב כסטייה ניכרת.

המחלקה
לנגישות

התוכנית 1159920 מייעדת בחלקה הצפוני שטח "מגורים ד" על שטח המיועד ל"נוף פתוח"
לפי תוכנית מאושרת 2302א.
ניתן לאשר את התוכנית כל עוד העניין מקובל על מחלקת התכנון בעירייה.

יחידת ממג באגף
בתכנון

- 40 -

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים
החסרונות העיקריים של התכנית	היתרונות העיקריים של התכנית
חלופת תכנון בתא שטח אחד בלבד לייעוד מגורים וצרכי ציבור - היוצר שצ"פ לא רגולרי	מתחם תכנון לטובת שכונת מגורים חדשה בעירוב שצ"פ ומבני ציבור.	התאמה לחזון העיר
	שטחי מסחר		כלכלת היישוב/
			הרשות:
			השפעות חברתיות:
	חניון תת"ק מוסדרת תחת שטח השכונה	תשתיות ותחבורה:	תשתיות ותחבורה:
קודקוד הצפוני של שטח התכנית בתחום אזור חקלאי במסגרת תמ"מ 30/1		סביבה ונוף:
		אחר:

.2 שצ"פ: נדרש להגדיל את שטח השצ"פ ל-4,000 מ"ר, לעומת השטח המוצע בסך 1,719 מ"ר.
מוצע לחלק את השטח לשני תאי שטח – תא שטח אחד בגודל של כ-2.3 דונם ימוקם במרכז
הפרויקט, בחלקו הצפוני, כאשר חלק ממנו ימוקם בניצב לטופוגרפיה לצורך יצירת מעבר פתוח
ונגיש בין הכיכר מדרום לחלקו הצפוני של המתחם. תא שטח שני לשצ"פ בשטח 1.7 דונם
ימוקם כפי שמוצע תא שטח 2 בגרסה המוצעת.
.3 מבנים ומוסדות ציבור: נדרש שטח בגודל 3,500 מ"ר. מתוכו תא שטח אחד בגודל 3,000 מ"ר ( 3
דונם) ישמש לבי"ס יסודי הכולל שלוחת מתנ"ס / אגף קהילתי. יש למקם את השטח בסמוך
לדרך סטטוטורית הקיימת בחלקה הדרומי של התכנית, וכן בסמוך למעבר המהווה חלק
מהשצ"פ כפי שמוצע לעיל. תא שטח נוסף למבנים ומוסדות ציבור בגודל 500 מ"ר ישמש לבית
כנסת ומקווה. בתאי השטח למבנים ומוסדות ציבור יש לקבוע %240 בנייה, ולאפשר קו בניין 0
כלפי שטחים ציבוריים כגון דרך ושצ"פ.
.4 דרכים: יתרת השטח, כלומר 3,435 מ"ר, לעומת השטח המוצע בסך 3,176 מ"ר.
.5 שטחי ציבור נוספים יוצעו בהקצאות מבונות.
.6 להלן פירוט המענה הנדרש בהקצאות מבונות לציבור:
.7 מעונות יום: נדרשות 5 כיתות בשטח בנוי בסך 691 מ"ר וחצרות בשטח כולל בסך 575 מ"ר.
השטח הבנוי למעונות יום ייבנה באשכול אחד הכולל את כל 5 הכיתות והשטחים המשותפים
הנדרשים. יש להבטיח כניסה נפרדת מהמגורים ונגישות מלאה למטבח בישול עצמי.
.8 גני ילדים: נדרשות 7 כיתות, כ"א בשטח 130 מ"ר בנוי ו-175 מ"ר חצר. סה"כ 910 מ"ר בנוי
לכיתות ו-1,225 מ"ר חצרות.
.9 בי"ס יסודי: יש להציע בתא שטח נפרד כמצוין לעיל.
.10 בי"ס על יסודי: יינתן מענה מחוץ לשכונה.
.11 בתי כנסת: בית כנסת אחד כאמור ימוקם בתא שטח נפרד בשילוב מקווה טהרה. יש להקצות
שטח לבית כנסת נוסף בשטח 500 מ"ר.
.12 הבינוי המוצע למסחר בהיקף של 3,000 מ"ר חריג מאוד ביחס למיקומו ולאופיו של המתחם. יש
לצמצם את השטח המוצע למסחר מקומי בלבד
.13 התכנית מציעה בייעוד שצ"פ שימוש של מערכות תשתית, מתקנים טכניים והנדסיים ומבני
תשתית. יש להקצותם במגרש נפרד או להציע אותם בתחום מגרשי המגורים
.14 יש לתאם את תכנון ופיתוח השצ"פים בתכנית מול אגף שפ"ע. תיאום פיתוח אחד השצ"פים
יהווה תנאי להיתר בנייה ראשון מתוקף התכנית. פיתוח כל השטחים המיועדים לשצ"פ בפועל
יבוצע ע"י מגיש הבקשה להיתר בנייה כתנאי לקבלת טופס איכלוס.
.15 הבינוי המפורט של השטחים הציבוריים המבונים יתואם לעת הגשת הבקשה להיתר בנייה מול
המחלקה לתכנון מבני ציבור והאגפים הרלוונטיים – מנח"י, אגף חברה ואגף מבני דת.

- 41 -

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. בהתאם לחוות הדעת של המחלקה למדיניות תכנון יש להגדיל את היקף השטחים לצורכי

ציבור ל 40 אחוז משטח התכנית ובנוסף להציע הפרשות מבונות כדי לעמוד בפרוגראמה הנדרשת לצורכי ציבור.

.16 במידה ולא יינתן מענה ראוי ותקני לסך מבני הציבור (מבחינת סך השטחים הבנויים, גודל
החצרות וכיו"ב), יופחת בהתאמה מספר יחידות הדיור. יש לקבל אישור לכך הן מהמחלקה
למדיניות התכנון והן מהמחלקה לתכנון מבני ציבור.
.17 עוד יש לציין בתנאים למתן היתר בנייה כי השטחים הציבוריים בתחום הבניינים ייוחדו לרשות
המקומית ויתוכננו כיחידה עצמאית בעלת כניסה נפרדת ונגישה. תנאי להיתר בנייה יהיה
אישור אגף הנכסים בדבר השטח הציבורי המוצע באותו תא שטח.
.18 יש לעגן סעיף הפקעה לפיו "השטחים המיועדים לצרכי ציבור יופקעו ע"י הרשות המקומית
ויירשמו על שם הרשות המקומית בהתאם להוראות פרק ח' ובכפוף לכל דין ."

.23 ייקבע בהוראות התוכנית כי, הכניסה מהמרחב הציבורי אל מפלס שטחי המסחר, תתוכנן
באופן המשכי למפלס הרחוב. הוראה זו תהייה מחייבת וסטייה ממנה תחשב כסטייה ניכרת.

.35 לאורכם של הרחובות אל משהאד וכביש ,22 תהא מדרכה רציפה.
כללי:
.36 יש לקבוע לתכנית סעיף "השמדה עצמית" לפיו יפוג תוקפה 7 שנים מיום אישורה, במידה ולא
יאושר היתר בנייה מכוחה.
.37 יש להימנע מקירות תמך מעל 3 מטר. באם יש צורך, יתוכננו בדירוג ורצועות גינון לעידון מופע
הבינוי.

- 42 -

19. נדרשת בחינה מול רשות העתיקות ביחס לאמת המים בחלק הצפוני של התכנית. ככל שאמת

המים אכן עוברת בחלק הצפון מערבי של התכנית, יש לסמנה בייעוד שצ"פ ולהציע פיתוח שטח המשכי למערכת השטחים הציבוריים המוצעים בתכנית.

20. שטח התכנית ממוקם באתר טבע עירוני. יש לתאם נושא זה מול מחלקת איכות סביבה ולקבל

חוות דעתם כתנאי להפקדת התכנית.

21. יש לבחון צמצום גבול צפוני של שטח התכנית ביחס לתמ"מ 1/30 המצוי בתחום אזור חקלאי/

נוף כפרי פתוח. מדובר בשטח מינורי מאוד כ 20 מ"ר בלבד בקודקוד צפון התכנית.

22. יש לציין בהוראות התכנית כי השטח המסחרי הפונה לכיכר ולדרך הדרומית יהווה מסחר בקנה

מידה שכונתי בהיקף של כ-1000 מ"ר ולא 3000 מ"ר כפי שמוצע. ניתן להציע בשטחי המסחר שטחים עבור תעסוקה.

תנועה וחנייה:

24. החניון יוצע בתת הקרקע באופן מלא. נושא החנייה והתנועה בשלושת הכניסות והיציאות

לחניון יתואם מול אגף תושי"ה כתנאי להפקדת התכנית.

25. יש לקבוע תקן חנייה גבוה בהתאם לסמיכות לשכונת הר חומה, בה נקבע תקן חנייה גבוה

בהתאם לתכנית 5166ב'.

26. יש להגדיר סטטוטורית שבילים ומעליות כשטח בזיקת הנאה לציבור בתשריט ובתקנון.

27. יש להציג חיבורים אפשריים להולכי רגל: חיבור הולכי רגל לשכונת אמת המים ולשירותי

התח"צ שבה וחיבור הולכי רגל ישיר יותר לצומת שמואל מאיר / .398

28. יש לבחון חלופות לשרות תחבורה ציבורית לשרות תושבי השכונה:

29. שירות עיקרי על בסיס תחנות קיימות בשדרות שמואל מאיר.

30. הסדרת תחנות לשירות חולף (כיום קו )95 בכביש .398

31. הסדרת כביש החיבור לאמת המים למעבר תח"צ. מעבר שירות לשכונת אמת המים דרך שירות

חולף מהר חומה, דרך השכונה המוצעת ואמת המים.

32. יש לבחון את הממשק של התכנית עם שבילי אופניים סמוכים:

33. הממשק עם תכנית האס לשבילי אופניים.

34. חיבור התכנית לשבילי אופניים שבתכנית אמת המים ובאזור שכונת הר חומה.

38. העיצוב האדריכלי (מעקה, סוג אבן וחלונות), יהיה אחיד לכל מבנה, וייקבע על פי היתר הבניה

הראשון שיינתן.

39. יש לקבוע חובה לנטיעה של לפחות עץ בוגר אחד לכל 50 מ"ר שטח מגרש פנויים מבינוי על

קרקעי. בכל פיתוח מעל בינוי תת קרקעי של חניון וכד' יש לשמור על עומק אדמה ראוי לגינון של לפחות 0.5 מ' ונקודתית לעצים לפחות 1.5 מ', בתאום אגף שפ"ע.

40. תנאי למתן היתר בניה יהא תיאום ואישור התכנון המפורט עם המחלקה לנגישות, לשם

הבטחת הנגישות במרחב הציבורי.

41. יש להשלים חוו"ד איכות הסביבה ולקבל את אישור המחלקה כתנאי להפקדת התכנית.

42. יש לתקן מסמכי התכנית בהתאם לדרישות מחלקת מידע תכנוני ולקבל את אישור

המחלקה כתנאי להפקדת התכנית.

43. יש לקבוע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין גובה בינוי, קווי בניין ומס' קומות.

44. תנאי למתן היתר בניה יהא תיאום ואישור התכנון המפורט עם המחלקה לנגישות, לשם

הבטחת הנגישות במרחב הציבורי.

45. לא יותר ניוד משטחי בנייה שאינם למגורים לשטחי מגורים.

46. לא יותר ניוד משטחי בנייה מתחת לכניסה הקובעת למעל הכניסה הקובעת.

47. לא יותר ניוד שטחים משטחי שירות לעיקרי לרבות שטחי שירות עבור מרפסות זיז לשטח

עיקרי.

															יש לתקן בתקנון:
						בטבלה שבס' 1.5.5 יש לתקן את סוג הגוש מ'לא מוסדר' ל'מוסדר'.												.3
יש לערוך את התכנית כתכנית לאיחוד ו/או חלוקה ללא הסכמה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון
						והבניה, תשכ"ה-1965 , יש לצרף את ההוראות הבאות תחת פרק 6 לתקנון:
																איחוד וחלוקה:
			תכנית זו כוללת הוראות איחוד וחלוקה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה,															.4
														תשכ"ה-.1965
	השטחים הכלולים בתכנית זו יאוחדו ו/או יחולקו מחדש בהתאם לתשריט ולטבלת ההקצאה																	.5
												ואיזון המהווים חלק מתכנית זו.
		יש לצרף לתכנית נספח איחוד וחלוקה מחייב הכולל טבלת הקצאה ואיזון הערוכה ע"י שמאי וזאת
					בהתאם להוראות תקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), תשס"ט-.2009
	השטחים המוקצים של תאי השטח בטבלת ההקצאה וכן בטבלה 5 לתקנון יוקצו ביחס לשטח הרשום
																	ולא המדוד!
											יש לעדכן את בטבלאות ההקצאה כי הגוש מוסדר.
														תנאים בהליך הרישוי:
										תנאי למתן היתר בנייה יהיה רישום התצ"ר.								.6
					יש לתקן את קבצי המדידה ובהתאם את התשריט המוצע לפי ההנחיות הבאות:
		יש לדייק את הקו הכחול שישב במדויק על קווי הגבול בין נק' 261 עד לנק' 350 שלא יחדור																.7
													לחלקות 96 ו.107
בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 – "חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט מוצע חתום דיגיטלית																		.8
									ע"י מודד מוסמך אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת.
				יש לתקן את טבלת הגושים וחלקות שבס' 1.5.5 לתקנון ובהתאם שבתשריט המוצע:
							יש להשמיט את חלקות 96 ו 107 היות ותכנית זו לא חלה עליה.											.9
								יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות לעיל ולהגיש לבדיקה חוזרת.

- 43 -

48. יש להטמיע סעיף שלביות ביצוע:

49. הבניה תבוצע בהינף אחד לא תותר בנייה בשלבים.

50. תנאי לאכלוס יהיה השלמת ביצוע ההפרשות המבונות לצרכי ציבור בתיאום עם האגף למבני

ציבור.

51. תנאי למתן היתר בניה יהיה הגשת תכנית פיתוח לכל השטחים הציבורים הפתוחים המוצעים

בתכנית ותנאי למתן טופס 4 יהיה השלמת הביצוע בפועל לשביעות רצון אגף שפ"ע.

52. תנאי להפקדת התכנית: מכבאות והצלה, איכות סביבה, מבני ציבור, תברואה, נכסים, חברת

חשמל, עתיקות, שפ"ע כבישים ומדרכות, שפ"ע עצים גננות, תושי"ה תנועה וחנייה, היטלי השבחה, מבני דת, מידע (בהתאם לתיקונים).

53. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת

התכנית באמצעות שליחת הודעות בדואר רשום לבעלי הענין בחלקות המצרניות ובעלי ענין של שטח התכנית.

54. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה,

אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

הוראות תכנית:

1. יש להסיר בהערות תחת טבלה 5 – וועדה מקומית תהיה רשאית...

2. שלביות ביצוע: יש להסיר "ניתן יהיה להגיש היתר בנייה נפרד עבור מרתפים".

מידע ורישום

	פירטי תוכנית
1156850		מספר התכנית:
הפקדה		סוג דיון:
מוריה רשות מקומית באמצעות חברת מוריה		מגיש התכנית:
בן חמו שחר		עורך התכנית:
ועדה מחוזית		סמכות:
12/02/25		תאריך עמידה:
הרב אבן דנן , הר נוף		כתובת

	בשלמות			חלקה		גוש
	לא			32		30350
	כן			31		30350

עיקרי התכנית ומטרותיה
חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות ____ ___12 תשריט 10

	תיאור כמותי של המוצע בתכנית
הערות	הערות		היקפי בניה		שטח המגרשים ביעוד		מס' יח"ד	יעוד הקרקע	יעוד הקרקע
			מ"ר –
					%	מ"ר
			מרבי מעל
			לקרקע
%220 בניה כוללים		32,405			82	14,748		מבנים ומוסדות ציבור
					18	3,278		שצ"פ
					100	18,026		סה"כ
תיאור המצב הקיים
שטח ריק במורדות הדרומיים של שכונת הר נוף מתחת לבי"ס קיים ברחוב אבן דנן לכיוון נחל רבידה ודרך יער המובילה מאזור תעשיה גבעת שאול לבית זית. בשטח מספר רב של עצים בוגרים, שומרה בור מים . כמו כן לפי תצ"א נראה במקום התחלה של בניה- קיר בטון בגובה 12 מ' לכיוון דרום
	תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית
תוכנית בינוי 354ב משנת 2020 314708 משנת 2015 תוכנית לרשת חלוקת גז טבעי מתחנת בית זית גובלת בחלק הדרומי של החלקה

- 44 -

מספר סידורי: 5

תוכנית הקובעת בינוי עבור מבני ציבור חדשים כדלהלן:

1. קביעת שטחי בניה כוללים עבור מבנים ומוסדות ציבור לחינוך בסך 32,405 מ"ר

2. קביעת מספר קומות ל- 6קומות מעל הכניסה הקובעת ו- 5 מתחת

3. קביעת שטח לשצ"פ

4. קביעת הוראות בינוי ופיתוח

5. קביעת קווי בניין

6. קביעת תנאים למתן היתר בניה

7. קביעת שלביות ביצוע

3325א משנת 1989 תיקון טעות ברשימת חלקות 3325משנת 1987 קובעת מגרש חדש מס' 16 ביעוד שטח לבנייני ציבור להקמת בית ספר וגן ילדים על שטח זה חלות הוראות של תוכנית מתאר לשב"צים, בניה בשטח תהיה באשור ועדה מקומית ובהסכמת מחוזית ממערב בנוסף התוכנית מסמנת ממערב מגרש ביעוד שמורת טבע ומצפון שביל המחבר בין רחוב אבן דנן לשמורת הטבע 3288 משנת 1984 קובעת במקום שטח לתכנון עתידי – תנאי להפקדת תוכנית לפרוט יעודי קרקע במרום הוא הקצאה של 16.8 דונם לבית ספר וגנן ילדים ומגרשים לבנה ביתך . מצפון שטח לבנייני ציבור וממזרח שטח ביעוד שמורת טבע 0966ג משנת 1980 לשכונת הר נוף קובעת במקום מגורים ב ושב"צ עבור בי"ס , גן ילדים ושצ"פ 0966ב משנת 1977 לשכונת הר נוף שטח לבנייני ציבור
היתרים: 2020/0619 נפתח תיק רישוי 2020/0619.01 2020/0764 2020/0616 2020/0002 2019/0545 2019/0379
עבירות בניה: 2011/06514 בניה ללא היתר – תיק נסגר
	התייחסות למבנים ואתרים לשימור
לפי תצלום אוויר בשטח התוכנית ישנו מבנה אבן מרובע ובורות מים
התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות
יב. ייעוד לפי תכנית המתאר- אזור מגורים עירוני הגובל מדרום ומזרח בשטח ביעוד פארק גן ציבורי יג. התייחסות לתבנית הבנייה- לא לציפוף יד. תכנית שכונתית- טו. תקן חנייה עירוני- תקן בינוני
טז.
התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30
גובל ביער נטע אדם
התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות
תואם							תמ"א 35
תואם							תמ"א 1
ל"ר							תמ"א 18
							אחרת
מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור	מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור
הערות		מוצע בתכנית		נדרש עפ"י		שימוש
				תדריך ההקצאות
חלק מהשצ"פ מסומן על דרך יער		מוצע שצ"פ בשטח 3.2 דונם	כן			שצ"פ
		מספר רב של מבני ציבור ב-%220 בניה				מבני ציבור

- 45 -

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק
לא התקבל		הרשות הארצית
		לכבאות והצלה
.1 כללי .1 התכנית מבקשת להסדיר זכויות למגרש 16 במתחם חינוך רח' אבן דנן .2 הערות המחלקה מתייחסות למונה תדפיס תשריט 8 ולמונה הדפסה 10 של הוראות התכנית .3 לאחר מס' סבבים במיילים של בקשות להשלמות, נערכה לבקשנו פגישת תיאום עם צוות התכנון ב03/02 ובה נמסרו הערות וחוסרים להשלמה והתייחסות ב04/02 נשלחו למחלקה השלמות, אך עדיין ישנם חוסרים. .4 המחלקה סבורה כי לצורך המשך קידום התכנית יש להגיש את ההשלמות והתיקונים הנדרשים, לרבות תיקונים בתשריט ובנספחי התכנית, המפורטים להלן, לאישור המחלקה. .5 חוות דעת מלאה תוגש לקראת דיון בהפקדת התכנית. מסמך זה מפרט דגשים עיקריים לדיון בהצטרפות העירייה כמגישה לתכנית. .6 במקביל לקידום התב"ע הוגשו בשטח התכנית 2 היתרים מכוח התב"ע המאושרת. לבדיקתנו ולאור הפגישה שנערכה, ניכר כי לא נערך תיאום מלא בין התכנון המוצע לבין ההיתרים. ההערות לתכנית מתייחסות לתב"ע בלבד. .2 הערות כלליות .1 להלן הערות ראשוניות למסמכים שהוגשו: .1 הוראות .1 יש לקבוע את המסמך הסביבתי וסקר הטבע כמסמכים מנחים בהוראות התכנית .2 תשריט .1 יש לתקן את קו הבניין שמופיע בייעוד השצ"פ ולצמצם אותו לייעוד הבינוי החום. .2 יש להרחיב את הרצועה הירוקה העוטפת את התכנית בדרום-מערב עבור רצועת תשתיות נדרשת (כפי שמוצג בנספח הניקוז) וכן שתאפשר את ביצוע עבודות הפיתוח למגרשים ללא חריגה מהקו הכחול. .3 תא שטח 2 המיועד לשצ"פ מציג בנספח הפיתוח מס' שימושים שונים: פיתוח אינטנסיבי, פיתוח אקסטנסיבי וחדר שנאים. לשימושים השונים ישנן הנחיות והגבלות שונות. המחלקה מבקשת לבחון שינוי ייעוד עבור השטח המתוכנן לשנאי לייעוד למתקן הנדסי. כמו כן, לבחון תת חלוקה או סימון להנחיות מיוחדות לאזור האקסטנסיבי לשם שמירה על התשתית הטבעית. .3 מסמך סביבתי .1 על פי המסמך ובדיקת הקרינה, הבינוי מרוחק באופן מספק מקו מתח 161 .4 סקר טבע עירוני .1 יש להטמיע את הנחיות הסקר בהוראות התכנית .2 הערות והשלמות לסקר יימסרו במסגרת חוות הדעת המלאה (שתוגש בהמשך) .5 נספח ניהול נגר .1 יש להציג אמצעים לניהול נגר בתוך תחום התכנית, בדגש על השטחים הפתוחים. .2 יש לחשב את הנגר המגיע מהמעלה (מחוץ לגבול תכנית).	המחלקה לאיכות הסביבה

.1 כללי
.1 התכנית מבקשת להסדיר זכויות למגרש 16 במתחם חינוך רח' אבן דנן
.2 הערות המחלקה מתייחסות למונה תדפיס תשריט 8 ולמונה הדפסה 10
של הוראות התכנית
.3 לאחר מס' סבבים במיילים של בקשות להשלמות, נערכה לבקשנו פגישת
תיאום עם צוות התכנון ב03/02 ובה נמסרו הערות וחוסרים להשלמה
והתייחסות ב04/02 נשלחו למחלקה השלמות, אך עדיין ישנם חוסרים.
.4 המחלקה סבורה כי לצורך המשך קידום התכנית יש להגיש את ההשלמות
והתיקונים הנדרשים, לרבות תיקונים בתשריט ובנספחי התכנית,
המפורטים להלן, לאישור המחלקה.
.5 חוות דעת מלאה תוגש לקראת דיון בהפקדת התכנית. מסמך זה מפרט
דגשים עיקריים לדיון בהצטרפות העירייה כמגישה לתכנית.
.6 במקביל לקידום התב"ע הוגשו בשטח התכנית 2 היתרים מכוח התב"ע
המאושרת. לבדיקתנו ולאור הפגישה שנערכה, ניכר כי לא נערך תיאום
מלא בין התכנון המוצע לבין ההיתרים. ההערות לתכנית מתייחסות
לתב"ע בלבד.
.2 הערות כלליות
.1 להלן הערות ראשוניות למסמכים שהוגשו:
.1 הוראות
.1 יש לקבוע את המסמך הסביבתי וסקר הטבע כמסמכים
מנחים בהוראות התכנית
.2 תשריט
.1 יש לתקן את קו הבניין שמופיע בייעוד השצ"פ ולצמצם
אותו לייעוד הבינוי החום.
.2 יש להרחיב את הרצועה הירוקה העוטפת את התכנית
בדרום-מערב עבור רצועת תשתיות נדרשת (כפי שמוצג
בנספח הניקוז) וכן שתאפשר את ביצוע עבודות הפיתוח
למגרשים ללא חריגה מהקו הכחול.
.3 תא שטח 2 המיועד לשצ"פ מציג בנספח הפיתוח מס'
שימושים שונים: פיתוח אינטנסיבי, פיתוח אקסטנסיבי
וחדר שנאים. לשימושים השונים ישנן הנחיות והגבלות
שונות. המחלקה מבקשת לבחון שינוי ייעוד עבור השטח
המתוכנן לשנאי לייעוד למתקן הנדסי. כמו כן, לבחון תת
חלוקה או סימון להנחיות מיוחדות לאזור האקסטנסיבי
לשם שמירה על התשתית הטבעית.
.3 מסמך סביבתי
.1 על פי המסמך ובדיקת הקרינה, הבינוי מרוחק באופן
מספק מקו מתח 161
.4 סקר טבע עירוני
.1 יש להטמיע את הנחיות הסקר בהוראות התכנית
.2 הערות והשלמות לסקר יימסרו במסגרת חוות הדעת
המלאה (שתוגש בהמשך)
.5 נספח ניהול נגר
.1 יש להציג אמצעים לניהול נגר בתוך תחום התכנית, בדגש
על השטחים הפתוחים.
.2 יש לחשב את הנגר המגיע מהמעלה (מחוץ לגבול תכנית).

המחלקה לאיכות
הסביבה

- 46 -

עתודות / אחר

.3 יש להציג מספר מוצאים של הנגר מהתכנית אל השטח הפתוח למניעת סחף קרקע והתחתרות. .6 ביוב .1 הוגש נספח ביוב המציג את החיבור לתשתית ביוב קיימת 2 . סקר עצים .1 על פי מסמך סקר העצים התכנית מציעה כריתה של 240 עצים המהווים %85 מהעצים הקיימים בשטח התכנית. .2 יש לבדוק האם הסקר עדכני ביחס לתשריט העצים שתוקן. .3 יש להוסיף התייחסות להיקף הכריתה הנדרש בשל הקרבה ליער ויצירת רצועת חייץ על פי הנחיות כיבוי אש . .3 יש לערוך תיאום מול קק"ל למסמכי התכנית.
.1 מיקום: הרב אבן דנן בשכונת הר -נוף. גוש/חלקה: 30350/31,32 .2 שטח התכנית: 18.026 דונם. .3 בעלי עניין: מגיש התכנית – רשות מקומית – עיריית ירושלים עורך התכנית – שחר בן -חמו – שחר אדריכלים .4 מצב סטטוטורי: בתכנית זו חלה תכנית מתאר ,62 לאחר מכן תכנית 3325 אשר קבעה שינוי ייעודי קרקע משטח שמורת טבע לתכנון מפורט לשטח למוסדות ומבני ציבור. תכנית 4850 ביטלה את התנאי של הסכמת הוועדה המחוזית שאושר בתכנית .3325 כיום השטח ריק מבינוי. .5 מצב מוצע: הסדרת זכויות במתחם אבן דנן – הגדרת כמות מבני ציבור לחינוך במתחם. .6 שטחי בינוי: 32,405 מ"ר עיקרי + שירות. .7 הערות המחלקה: - נספח בינוי - - יש להציג תוכנית פיתוח שטח המכילה את הבינוי באופן ברור. בנוסף, יש להציג דרכי גישה אל המבנים, חצי כניסה אל המבנים וחצרות עבור כל מבנה . - נספח הבינוי הינו מנחה בלבד ועל כן אין צורך לפרט (בחתכים) את הפונקציות המתוכננות. - יש לדאוג למתן פתרון חנייה נגיש עבור כל השימושים עפ"י תקן. - יש להציג היתכנות לחצרות עפ"י תקן. - יש להציג סימון חתכים של הבינוי ומספורם באופן ברור על גבי התכניות - הוראות התכנית- - נא להוסיף סעיף עבור מתן חנייה עפ"י תקן. - טבלה 5 – שטחים: יש להגדיל את כמות מספר הקומות מעל ומתחת לכניסה הקובעת על מנת לאפשר גמישות. - נספח תנועה- - במאזן חנייה, הוצאו פחות חניות מהנדרש – ראה בנספח בינוי: נדרש ,122 מוצע 107 – נא להציג הסבר.	אגף מבני ציבור- המחל' לתכנון מבני ציבור
		אגף נכסי עיריה

.3 יש להציג מספר מוצאים של הנגר מהתכנית אל השטח
הפתוח למניעת סחף קרקע והתחתרות.
.6 ביוב
.1 הוגש נספח ביוב המציג את החיבור לתשתית ביוב קיימת
2 . סקר עצים
.1 על פי מסמך סקר העצים התכנית מציעה כריתה של 240 עצים
המהווים %85 מהעצים הקיימים בשטח התכנית.
.2 יש לבדוק האם הסקר עדכני ביחס לתשריט העצים שתוקן.
.3 יש להוסיף התייחסות להיקף הכריתה הנדרש בשל הקרבה ליער
ויצירת רצועת חייץ על פי הנחיות כיבוי אש .
.3 יש לערוך תיאום מול קק"ל למסמכי התכנית.

- 47 -

מונה תדפיס הוראות 9 מונה תדפיס תשריט 9 מתחם אבן דנן שצ"פ ומבני ציבור גוש/ חלקה 30350/31 נכס ,6311 מגרש 16 למבני ציבור, בבעלות עיריה, בשלמות, שטח החלקה 17,612 מ"ר גוש/ חלקה 30350/32 תיקון בעלות לאחר הסדר, עיריה, בשלמות, שטח החלקה 7,853 מ"ר. הערות הנכסים ככל והתכנית תואמת את חוו"ד מדיניות תכנון, מבני ציבור, שפ"ע ותושי"ה התכנית מקובלת.

הנדון: חו"ד תכנית מס' 1156850 – מתחם חינוך אבן דנן, הר נוף כללי - מדובר בתכנית המבקשת הסדרת זכויות למגרש 16 בתכנית ,3325 התכנית מבקשת לשנות יעוד לחלק מהמגרש ממבנים ומוסדות ציבור לשצ"פ. התכנית חלה על חלקה 31 וחלק מחלקה 32 בגוש ,30350 מודבר בגוש מוסדר. יש לצרף נסחי טאבו עדכניים על החלקות הנ"ל. יש לערוך את התכנית כתכנית לאיחוד ו/או חלוקה בהסכמת הבעלים לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-.1965 יש לתקן/להוסיף לתקנון: - ­יש להשמיט את הוראות תת פרק 6.8 מהתקנון היות ושתי החלקות כבר נמצאות בבעלות העירייה ואין מה להפקיע. יש להשמיט את הוראות תת פרק 6.4 ובמקומם להכניס את ההוראות הבאות לעניין איחוד וחלוקה: איחוד וחלוקה: - תכנית זו כוללת הוראות איחוד וחלוקה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-.1965 - השטחים הכלולים בתכנית זו יאוחדו ו/או יחולקו מחדש בהתאם לתשריט ולטבלת ההקצאה המהווים חלק מתכנית זו. יש לצרף לתכנית נספח איחוד וחלוקה מחייב הכולל טבלת הקצאה החתומה ע"י כל הבעלים וזאת בהתאם להוראות תקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), תשס"ט- .2009 לידיעה – ללא הוספת הוראות פרק ג' והכנת טבלת הקצאה לא יהיה ניתן בהמשך לרשום את התצ"ר, השטחים בטבלת ההקצאה יוקצו ביחס לשטח הרשום ולא המדוד. תנאים בהליך הרישוי: - תנאי למתן היתר בנייה יהיה רישום התצ"ר. לידיעה - ללא המצאת תצ"ר הכשרה לרישום לא יהיה ניתן לקבל תיק מידע להיתר בעת הגשת בקשה להיתר. בדיקה מול מפת גוש:

אגף רישוי ופיקוח - מחלקת המידע התכנוני

אגף רישוי
ופיקוח - מחלקת
המידע התכנוני

- 48 -

- בגוש 30350 קיימת מפת גוש סופית מתאריך 22.06.1989 הקבעה את גבולות חלקות .31-32 מבדיקה שנעשתה גבולות החלקות וכן הקו הכחול תואמים בתוואי לגבולות החלקות במפת הגוש. - לפי נוהל מבא"ת על מפת המדידה להיות בתוקף של עד שנה לעת מסירת התכנית לבדיקת תנאי סף, מפת המדידה שהוגשה נערכה 12.09.2022 לכן יש לצרף תצהיר מודד לעניין עדכניות מפת המדידה. - בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 – "חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט מוצע עדכני חתום דיגיטלית ע"י מודד מוסמך אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת. יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות לעיל ולהגיש לבדיקה חוזרת.
הנדון: חוות דעת מחלקת מדיניות התכנון לתכנית -1156850 הסדרת זכויות בנייה למגרש 16 ברחוב אבן דנן, הר נוף חוות דעת זו מתייחסת למונה תדפיס הוראות: 8 .1 מיקום התכנית: מגרש ,16 רחוב אבן דנן, הר נוף- בייעוד שטחים למבני ציבור .2 גוש/חלקה .30350/31,32 .3 שטח: כ- 18 דונם. .4 מצב סטטורי: תכנית זו משנה את תכנית ,3325 והינה כפופה לתכנית .4850 - מצב קיים: השטח ריק מבינוי. .5 מצב מוצע: - הסדרת זכויות למגרש 16 המיועד למבני ציבור. - הגדרת כמות מבני הציבור לחינוך במתחם. קביעת אחוזי בנייה ל-%.180 - יצירת שצ"פ בגודל של כ-3 דונם בחלקו הצפון מזרחי של השטח. .6 הערכת התכנית והמלצת המחלקה למדיניות התכנון: - התכנית הנ"ל, והשימושים הציבוריים המוצעים בה (מבני חינוך) תואמו עם מחלקת מדיניות התכנון. - בסמוך לשטח התכנית ישנם מספר מוסדות ציבור ( חלקם בייעוד מגורים), והגישה למגרש כיום היא בעייתית. בדיונים שנערכו בהקשר של מגרש זה בוועדת ההקצאות, נשמעו תלונות ודאגות של תושבים מהסביבה בעניין בטיחות הילדים והתנועה בכביש הסמוך. לכן, חוות דעתנו כפופה לבדיקה תנועתית מקיפה שתיערך על ידי אגף תושייה. - יש להוסיף בתב"ע סעיף לפיו השטחים הפתוחים בבתי הספר יהיו פתוחים לרווחת תושבי השכונה אחה"צ. כמו כן, יש להראות גישה נגישה וברורה לשצ"פ המוצע, כך שיוכל לשמש לרווחת תושבי הסביבה. - בכל הנוגע למדיניות החלה במקום, גובה המבנה המוצע, והוראות אדריכליות נוספות, יש לתאם מול המחלקה לתכנון עיר וצוות אדריכל העיר. - תכנית זו הינה משמעותית ועתידה לתת מענה הולם לצרכי האוכלוסייה בשכונה ואף ברמה הכלל עירונית. לאור זאת ובכפוף לאמור לעיל אנו תומכים בתכנית המוצעת וממליצים לאשרה.	אגף תכנון העיר - המחלקה למדיניות התכנון
לא התקבל	אדריכל העיר

אגף תכנון העיר -
המחלקה
למדיניות התכנון

- 49 -

הערות ראשוניות : .1 נספח התנועה אינו מציג זכויות הדרך לא עבור הרחוב החדש המוצע בנספח התנועה ולא עבור דרך היער הקיימת שעוברת בתוך תחום הקו הכחול . .2 יש להציג את דרך היער בצורה ברורה , להציג את הסדר התנועה הקיים כיום , לא ניתן להתעלם מדרך היער מאחר והינה חוצה את תחום התוכנית ועוברת בתוך הקו הכחול . .3 לא ברור מדוד יעוד הקרקע עבור הדרך החדשה אינו מסומן בתשריט כדרך מוצעת . .4 יש להציג מקומות חניה במרחק סביר מהמתחם , לא ניתן לסמן מקומות חניה במרחק שעולה לדוגמא על 250 מ' מהשימושים המוצעים . .5 מקומות חניה 44-51 בתחום שטח מעגל התנועה , אינם תקניים , להעתיקן למיקום חלופי . .6 יש להציג את המדרכות בצורה ברורה , לסמן את רצועת ההליכה ב hatch צבעוני ברור ורציף . .7 חסק מקרא , חסר רוזטות , יש להשלים. .8 לא ברור מה מסמנים העיגולים הצבעוניים בנספח התנועה , יש לציין במקרא מה הכוונה לעיגולים אלה . .9 יש להציע חלופות לצומת כניסה למתחם מרחוב אבן דנאן

אגף תושייה - צוות בקרת תכנון תנועה

יער ירושלים משמש כשער הכניסה המערבי לעיר ירושלים, מפריד בין העיר ופרבריה לבין הישובים שממערב לה ואין כמוהו להמחיש את הכתוב: "יְרוּשָׁ לם ַ͏ִ הָׁ ׁ ר ַ͏ִ ים סָׁ ׁ ב יַ͏ִ ב לָׁׁ הּ" )תהלים קכ"ב, ה'(. יער ירושלים מהווה עבור תושבי העיר ואורחיה מקום לפעילויות מגוונות של פנאי ונופש. התכנית המוצעת צמודת דופן ליער ירושלים, הן ממזרח והן מדרום. לאור חשיבותו וערכיותו הגבוהים של יער ירושלים אליו צמודה התכנית – קק"ל מבקשת להתייחס לנושאים הבאים בתכנון המוצע : הוראות תכנית: א .סעיף 4.1.2 ס"ק ד', בתנאים למתן היתר בניה נבקש להוסיף: תנאי למתן היתר חפירה/בניה ראשון יהיה תיאום עם קק"ל בנושא הטיפול בנגר במוצא התכנית אל יער ירושלים. ב .בסעיף 4.2.2 שצ"פ, הוראות – נבקש להוסיף: ד. 1 – הוראה לאיסור פגיעה בעצים לטובת מתקנים הנדסיים. ד. 2 – כל השטחים הירוקים בתכנית ו/או שטחי הגינון יהיו נמוכים משטחי הריצוף כך שיהיו "מותרמי מים" מהריצוף. ג .סעיף 6.3 , ניהול מי נגר – ישנם מספר נושאים הנדרשים לתיקון ו/או תוספת: ה. 1 – בפתיח הסעיף נבקש לתקן ל: ...לפחות %15-20 משטח הקרקע במקום %10כפי שנכתב בהוראות. ה. 2 – בס"ק 2 נבקש למחוק: "חמרה חולית" ותחת זאת לכתוב: "קולוביום )(Colluvium כולל אבן גסה ." ה. 3 – נבקש להוסיף סעיף: "לכל אורך הקו הנמוך בתכנית יש לתכנן קירות נגר ע"פ פרט 'קיר נגר קק"ל' בתיאום עם קק"ל ." ה. 4 – נבקש להוסיף סעיף: "בתכנית התנועה יש לתכנן את הכיכר ע"פ 'פרט כיכר משוקעת קק"ל' בתיאום עם קק"ל. ה. 5 – נבקש להוסיף סעיף: "תעלות הניקוז בתחום התכנית יתוכננו ע"פ 'פרט תעלות ניקוז - בקלש קק"ל' בתיאום עם קק"ל. ד .נבקש להוסיף סעיף: "שיקום סביבתי – יש לתאם עם קק"ל את תכנית השיקום לסביבה

קק"ל

אגף תושייה -
צוות בקרת תכנון
תנועה

- 50 -

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים
החסרונות העיקריים של התכנית	היתרונות העיקריים של התכנית
שטח לא מופר של יער ועתיקות בקצה שכונה	ניצול זכויות בניה בשב"צ		התאמה לחזון העיר
			כלכלת היישוב/
			הרשות:
			השפעות חברתיות:
		תשתיות ותחבורה:	תשתיות ותחבורה:
בשטח התוכנית מספר של עצים בוגרים שטח זה מהווה חיבור השכונה ליער ירושלים		סביבה ונוף:
		אחר:

- 51 -

החופפת את גבול התכנית וגבול יער ירושלים. "

ישנם נושאים נוספים דוגמת קהל וקהילה, קווי חיץ ועוד ונבקש כי המתכננים יפעלו לקיום מפגש בו יציגו את

התכנית על פרטיה וכך תוכל להתקבל התייחסות מלאה וראויה.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים"

1. התוכנית באה לנצל באופן מיטבי את התכנון בחלקה ולהגדיל אחוזי בניה בהתאם עבור

שימושים מעורבים ומספר מתחמים לבנייני ציבור.

2. התוכנית מציעה תא שטח מס' 1 עבור מבני ציבור ותא שטח מס ' 2 עבור שצ"פ . יש לחלק

את תא שטח 2 באופן הבא: החלק בפינה דרום מזרחית המוצע כשצ"פ בנספח בינוי יישאר כתא שטח מס' 2 ויתר השטח לאורך הגבול הדרומי של התוכנית הכולל בפועל חלק מדרך יער) יסומן כתא שטח נפרד ביעוד יער נטע אדם כמו ייעוד הקרקע שמדרומו.

3. יש לבטל את קו בניין בתחום תא שטח 2 ביעוד שצ"פ . קו בניין כולל מידות לגבול תא שטח

יסומן בתא שטח 1 בלבד .

4. במקום טופוגרפיה תלולה, יש לקבוע בהראות התוכנית כי הבינוי יהיה מלווה טופוגרפיה עם

הגבלת גובה קירות תמך עד 3 מ' ולנצל קומות מעל לקרקע לשימושים פעילים ולא קומות מילוי.

5. התוכנית מסמנת מתקן איסוף קרטונים בתחום המדרכה הצפונית. יש לשמור על מדרכות

רצופות ללא מכשולים. מתקנים טכניים, פחי אשפה וכד' ימוקמו מחוץ לקו מדרכה במיקום מוצנע וישולבו בפיתוח הכולל של התוכנית.

6. בשטח התוכנית נמצאים מספר בורות מים ומבנה אבן היסטורי יש לקבל חוו"ד מחלקת

שימור ורשות עתיקות

7. יש לאפשר קיום מעבר לאורך הדופן המזרחית של התוכנית באופן שיחבר בין השצ"פ המוצע

במדרון התחתון לאזור מגורים במעלה השכונה ברחובות אבן דנן וחיי טייב בשיתוף פעולה עם קק"ל והמנהל השכונתי.

8. התוכנית מסמנת חדר טרנספורמציה עילי בתחום שצ"פ בתא שטח 2 , יש לבדוק תיכנון חדר

טרנפורמציה בקיר תמך באופן שישתלב בפיתוח ללא בינוי מעל הקרקע. יש לסמן בתשריט

במקום מתקן הנדסי .9 יש להוסיף בתב"ע סעיף לפיו השטחים הפתוחים בבתי הספר יהיו פתוחים לרווחת תושבי השכונה אחה"צ. כמו כן, יש להראות גישה נגישה וברורה לשצ"פ המוצע, כך שיוכל לשמש לרווחת תושבי הסביבה. .10 יש לערוך את התכנית כתכנית לאיחוד ו/או חלוקה בהסכמת הבעלים לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-.1965 בהתאם לחוו"ד מחלקת מידע תכנוני .11 יש לקבוע את המסמך הסביבתי וסקר הטבע כמסמכים מנחים בהוראות התכנית .12 יש להטמיעה הנחיות סקר טבע עירוני בהוראות התוכנית בתיאום המחלקה לאיכות הסביבה .13 יש לתקן נספח מי נגר בהתאם לחוו"ד של המחלקה לאיכות הסביבה .14 יש לקבל הנחיות כיבוי אש לעניין הקירבה ליער ורצועת חייץ באם נדרשת .15 יש לקבוע כי תנאי להיתר חפירה / בניה ראשון יהיה תיאם עם קק"ל .16 יש להגדיל אחוזי קרקע המאפשרת חילחול ל-%20 בשטחים שאינן מבונים , יש לתקן סעיף 6.3 בהתאם .17 לתקן סעיף 6.3.2 החומרים יתואמו בשלב היתר הבניה .18 בחלק הנמוך של התוכנית בגבול עם יעוד יער נטע אדם יתוכננו קירות נגר בתיאום קק"ל .19 שליחת הודעות אישיות לכל בעלי העניין בקרקע בשטח התכנית ובחלקות המצרניות : בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובחלקות המצרניות לתוכנית. הערות טכניות .20 יש להצפין את תוכנית הבינוי ולסמן חתכים
עורך חוות הדעת
חתימה	תאריך	תפקיד	שם
			ג ניס מיכאל

- 52 -

	פירטי תוכנית
1274927		מספר התכנית:
הצטרפות הועדה המקומית בשלב הפקדה		סוג דיון:
ועדה מקומית, אגף מבני דת, עיריית ירושלים		מגיש התכנית:
אלרואי רועי		עורך התכנית:
ועדה מקומית		סמכות:
		תאריך עמידה:
חזון אי"ש 31 , רמת שלמה		כתובת

	בשלמות			חלקה	גוש
	כן			8	30562

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק
הנדון: חוות דעת לתב"ע 1274927 מבנה ציבור ברמת שלמה .1 מיקום: מפגש הרחובות האדמו"ר מלובוויטש וחזון ציון. בגוש ,30562 חלקה 8 .2 שטח התכנית: 1.25 דונם .3 בעלי עניין: מגיש התכנית - עיריית ירושלים עורך התכנית - אדריכל רועי אלרואי .4 מצב סטטוטורי: מבנה קיים בן קומה אחת המשמש לטיפת חלב, הקרקע מיועדת לשטחי	אגף מבני ציבור- המחל' לתכנון מבני ציבור

- 53 -

מספר סידורי: 6

עיקרי התכנית ומטרותיה

תוספת 4 קומות מעל מבנה עירוני, רחוב חזון אי"ש, רמת שלמה:

1. קביעת בינוי לשם תוספת 5 קומות מעל מבנה קיים לשם תוספת שימושים ציבוריים, בהתאם לנספח

הבינוי.

2. הגדלת שטחי הבנייה וקביעתם ל 3,000 מ"ר כוללים. מתוכם, 2700 מ"ר שטחים עיקריים ו- 300 מ"ר

שטחי שירות, הכל מעל מפלס הכניסה הקובעת.

3. הגדלת מספר הקומות ל- 5 קומות מעל הכניסה הקובעת וקומה אחת מתחת לכניסה הקובעת.

4. תוספת שימושים של בתי כנסת, קהילה, חברה ורווחה, ספריה, מועדון, חינוך כגון שפ"ח.

5. קביעת קווי בניין לבניה לבניה.

6. קביעת הוראות בגין עץ לשימור.

7. קביעת תנאים והוראות למתן היתר בניה.

8. קביעת שלבי ביצוע למימוש התכנית.

ציבור. .5 מצב מוצע: התכנית מציעה תוספת שימושים עבור קהילה ורווחה ומבנה דת, כתוספת של 5 קומות מעל הבניין הקיים אשר ישמשו עבור בית כנסת ושירותי רווחה. .6 שטחי בינוי: סה"כ 3000 מ"ר עבור מבנים ומוסדות ציבור .7 הערות המחלקה: - הערה כללית - קיים חוסר התאמה במפלסים הכתובים בתכנית קומת טיפת החלב, התכנית לא ברורה ולא קריאה, לא ברור אם בעת תכנון הקומות שמעל נחסמים פתחים השייכים לקומת טיפת החלב (במידה וכן יש למצוא פתרונות חלופיים) - נספח בינוי- .1נא להוסיף מפלסים בכל תכניות הקומות .2 נא להוסיף חתך לכיוון השני .3 חסרים מפלסים בחתכים הקיימים (אבסולוטיים) .4 אין מידה בין קווי הבניין לקווי המגרש- הנושא לא ברור גם בהוראות התכנית - הוראות התכנית - .1 נא להוסיף סעיף בהוראות הבינוי כי יותר לבנות על גבי גג הבניין מעל לגובה הבניין המירבי מעקה גבוה לצורך הסתרת מערכות, גרעין העולה לגג לצורך תחזוקה. .2 לא קיימת התייחסות לפתרונות החנייה עפ"י תקן .3 בתנאים למתן היתר בנייה סעיף .4.1.2 סעיף ג.6 – אין בו ורך מכיוון שלא מתוכנן גן ילדים. .4 טבלה -5 קווי בניין ()0 לא תואמים את המוצג בנספח הבינוי .5 טבלה -5 נא להוסיף שטחים עיקריים מתחת לכניסה הקובעת במידה ויהיה צורך להגדיל את טיפת החלב

מונה תדפיס הוראות 3 מונה תדפיס תשריט 2 תוספת 2 בתי כנסת ושימושים ציבוריים מעל מבנה ציבור ברמת שלמה בדיקת בעלויות ונכסים בתחום התכנית גוש/ חלקה 30562/8 העתק רישום מפנקס השטרות, מתאריך 2/7/2002 הפקעה לפי 19 בבעלות עיריית ירושלים, בשלמות, שטח החלקה 1250 מ"ר. הערות הנכסים:

אגף נכסי עיריה

- 54 -

התכנית ביוזמת האגף למבני דת. בהתאם להנחיית האגף למבני דת בבעלי עניין צריך לרשום 2 (ניתן לרשום את שניהם כיזם או כמגיש). .1 הועדה המקומית. .2 אגף מבני דת אין מניעה מאגף הנכסים לקידום התכנית.
הנדון: חו"ד תכנית מס' 1274927 – רח' חזון איש/ הרבי מלובביץ', רמת שלמה כללי - מדובר בתכנית המבקשת תוספת שטחים קומות ושימושים למבנה קיים. התכנית חלה על חלקה 8 בגוש ,30562 מדובר בגוש שומה, אין שינוי בגבולות ושטח החלקה. יש לתקן בתקנון: - בטבלה שבס' 1.5 יש לשנות את סוג הגוש מ'מוסדר' ל'לא מוסדר' בדיקה מול ותצ"ר: - בחלקה 8 קיימת תצ"ר מס' אליפסה 475/2000 הרשומה מתאריך .16.10.2001 מבדיקה שנעשתה גבולות החלקה וכן הקו הכחול תואמים לתצ"ר. יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות לעיל ולהגיש לבדיקה חוזרת, יש לצרף בנוסף נסח טאבו עדכני.	אגף רישוי ופיקוח - מחלקת המידע התכנוני
ירושלים, ט"ז אדר תשפ"ד 25 פברואר 2024 הנדון: חוות הדעת לתכנית 1274927 (חוות דעת זו מתייחסת לגרסה 3 של הוראות התכנית, וגרסה 2 של תשריט מצב מוצע) .1 מיקום התכנית: שכונת רמת שלמה בין הרחובות האדמו"ר מליובאוויטש לחזון אי"ש. גוש 30562 חלקה .8 שטח המגרש כ- 1.250 דונם. .2 מצב סטטוטורי מאושר: בתחום התכנית המוצעת חלה תכנית 1973ב (מגרש )609 אשר קבעה את היעוד למבנים ומוסדות ציבור ואת השימושים למועדון וטיפת חלב. שטחי הבנייה המרביים הם %100 שהם כ-1,250 מ"ר. .3 תיאור התכנית: התכנית מבקשת לטייב את המגרש ולהגדיל את אחוזי הבנייה בו ולהוסיף שימושים עבור קהילה, חברה, רווחה, שפ"ח ובית כנסת. מספר הקומות המוצע 5 קומות מעל הכניסה הקובעת וקומה אחת מתחת לכניסה הקובעת. שטחי הבנייה המרביים	אגף תכנון העיר - המחלקה למדיניות התכנון

אגף רישוי ופיקוח
- מחלקת המידע
התכנוני

- 55 -

המוצעים 3,000 מ"ר מתוכם 2,840 מ"ר שטחים עיקריים ו-160 מ"ר שטחי שרות. התכנית מבקשת להוסיף שימושים כללים עבור קהילה, חברה, רווחה, ובתי כנסת. .4 המלצות המחלקה למדיניות התכנון: התכנית תואמה עם המחלקה למדיניות התכנון המחלקה למדיניות התכנון ממליצה לאשר את התכנית המוצעת בכפוף לתנאים הבאים: א. יש לתקן סעיף בהוראות התכנית .4.1.2ג.6 להוריד סעיף של גן ילדים. ב. יש להטמיע בסעיף .4.1א (שימושים) את השימושים הבאים: קהילה, חברה ורווחה כגון טיפת חלב, ספרייה, מועדון, חינוך כגון שפ"ח ובתי כנסת. ג. יש לתקן סעיף 5 ולהפריד בין השטחים המיועדים לבתי הכנסת לבין השטחים המיועדים לשאר השימושים. ד. להוסיף סעיף תנאי למתן היתר בנייה יהיה בתאום עם מהנדס העיר או מי מטעמו באשר לשימושים הספציפיים. ה. יש לתקן נספח הבינוי כמפורט: - לא ייצבעו שטחים מחוץ לקו הכחול של התכנית. - בתכנית מפלס -3.50 לא ניתן לקרוא את הסימונים. ישנם סימונים של בית הכנסת היוצאים מגבולות הבניין. - כל תוספות הבנייה יתוחמו בקו בצבע אדום. ו. יש להטמיע בהוראות התכנית בסעיף תנאים למתן היתר בניה, כי תכנון השטחים למבני ציבור יתואם עם מחלקת תכנון מבני ציבור בעיריית ירושלים. ז. תנאי למתן טופס 4 יהא אישור אגף מבני ציבור. ח. תנאי להיתר בניה יהא אישור הנכסים.

תכנית 1274927 לתוספת שימושים, אחוזי בנייה וקומות במגרש 609 ע"פ תב"ע 1973 ב' - רמת שלמה. התכנית יזומה ע"י אגף מבני דת במטרה להוסיף בית / בתי כנסת במגרש בו קיימת טיפת חלב. התכנית באה במטרה לתת מענה לחוסר בבית כנסת לדיירי הסביבה הקרובה, לאחר שהוברר במסגרת תכנית בינוי למגרש 615 (תב"ע 1973 ב') כי בניגוד למתוכנן, ניתן לבנות בו רק 3 בתי כנסת במקום 4 כפי שתוכנן במקור.

האגף למבני דת

- 56 -

תכנית 1274927 מאפשרת מיקסום המגרש, תוספת בית / בתי כנסת ושימושים נוספים בתיאום עם מדיניות התכנון, מתכננת הרובע והמינהל הקהילתי. תוספת הבנייה תהיה ב-2 עמודות מעל לטיפת החלב, האחת לבתי כנסת והשנייה לשימושים נוספים ללא תלות האחד בשני בבנייה ובכניסות נפרדות. אנו מבקשים וממליצים על קידום התכנית. יש להוסיף לתקנון: .1 תיאום עם אגף מבני דת בשלב תכנון / היתר. .2 אישור אגף מבני דת בשלב תעודת גמר.
תוכנית 1274927 מוצע תוספת 5 קומות מעל בניין קיים (מבנה בן קומה אחת המשמש לטיפת חלב) בחלקה 8 בגוש 30562 (חלקה ברמת שלמה המיועדת למבנה ציבור) עבור שימושים שונים: בתי כנסת, רווחה, ספריה מועדון ספריה ושפ"ח לאור בעיות טופוגרפיות מוצעות הסדרת 4 מקומות חניה בלבד בגבולות המגרש ו9 חניות קיימות מסביב למגרש. היצא זה אינו עונה על דרישות החניה לכל הפונקציות המבוקשות אשר עומד על דרישה של 49 מקומות חניה אין התנגדות לתכנית בתנאים הבאים: -1 תנאי להיתר בניה הוא הגשת תכנית הסדרי תנועה מפורטת לדרך גישה למגרש בגבולות שיקבעו ע''י אגף תושי''ה -2 תנאי להיתר בניה הוא הגשת תכנית חניה מפורטת בתוך המגרש עפ''י תקן התקף ועפ''י מידות תקניות -3 נספח תנועה הוא מנחה בלבד	אגף תושייה - צוות בקרת תכנון תנועה
לא התקבל	לשכה משפטית

אגף תושייה -
צוות בקרת תכנון
תנועה

	תיאור להצטרפות הועדה המקומית
מגרש בייעוד מבני ציבור והוא בבעלות עיריית ירושלים. במגרש קיים מבנה עירוני המשמש לטיפת חלב. התכנית מציעה תוספת קומות, שטחים ושימושים ציבוריים על מנת לנצל את המגרש בצורה יעילה יותר

- 57 -

- 58 -

עבור צרכי ציבור.

על כן, תכנית זו מובאת לאישור הועדה המקומית לאשר הגשת התכנית.

המלצת מהנדס העיר

לאשר לועדה המקומית להצטרף כמגישה

הוועדה המקומית מחליטה להגיש את התכנית על מנת לקבוע תוספת שטחים, קומות ושימושים ציבוריים במגרש בייעוד מבנים ומוסדות ציבור בבעלות עיריית ירושלים.

	פירטי תוכנית
659425		מספר התכנית:
התנגדויות		סוג דיון:
מנהלת מבני דת יצחק הנאו		מגיש התכנית:
אלבוים אהרון		עורך התכנית:
ועדה מחוזית		סמכות:
24/05/2023		תאריך עמידה:
, גאולה ביו רחוב מלכי ישראל ורחוב ירמיהו		כתובת

	בשלמות			חלקה		גוש
	כן			14		31317

החלטה

תאריך דיון

החלטה הוועדה, לאחר שבחנה את מסמכי התכנית ושמעה את המלצת הוועדה המקומית מחליטה לאמץ את המלצת הוועדה המקומית ולהפקיד את התכנית כמפורט להלן: 1 .הוועדה תבהיר כי התכנית מבקשת להוסיף שימושים ציבוריים למגרשים ביעוד ציבורי אשר נקבעו בתכנית הכוללת למתחם שנלר משנת 2005 .הוועדה מקבלת את תוספת השימושים אשר נדרשו בהתאם לתכנון מפורט ובהתאם לצרכי השכונה המשתנים. 2 .יש להטמיע את הוראות השימור והבינוי שקבעה תכנית /2447ג לעניין מבנה בית הצריח להוראות תכנית זו . 3 .לאור מגבלות המגרש, הבינוי הקיים לשימור וללא גישה סטטוטורית עם רכב, השימושים המוצעים עבור בית כנסת ומקווה הצפויים לשרת את מתחם שנלר, הקרבה לציר רק"ל ונת"צ והמלצת אגף תושי"ה, מומלץ לפטור את התכנית מתקן חניה. 4 .תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכת מסמכי התכנית בהתאם להחלטה זו וביצוע תיקונים טכניים בתיאום עם לשכת התכנון. 5 .בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר

30/07/2023

- 59 -

מספר סידורי: 7

החלטות קודמות

הפקדת התכנית באמצעות מסירת הודעות לבעלי הזכויות במגרשים הכלולים בתחום התכנית ובחלקות המצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון. 6 .בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה קובעת כי תנאי להפקדת התכנית יוגש לוועדה המקומית כתב שיפוי מפני תביעות לפי סעיף 197 כתנאי להפקדת התכנית.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים: התכנון המוצע הינו בשטח המגרש הריק, לאור הסיכום בין מתכננת המחוז ומהנדס העיר התכנית לא תכלול נספח בינוי. יש להסיר את שימוש גנ"י מהשימושים המותרים במגרש, לאור מגבלות המגרש והשימור הנדרש בו, השילוב של השימושים השונים, וכיוון שמתוכננות כיתות גני ילדים ומעונות יום במגרש סמוך במתחם (מגרש ,11 לפי תכנית 2447ג, גו"ח )31317/9 במסגרת תכנית שצפוי לקדם אגף תכנון העיר. לאור מגבלות המגרש, הבינוי הקיים לשימור וללא גישה סטטוטורית עם רכב, השימושים המוצעים עבור בית כנסת ומקווה הצפויים לשרת את מתחם שנלר, הקרבה לציר רק"ל ונת"צ והמלצת אגף תושי"ה, מומלץ לפטור את התכנית מתקן חניה. תנאי להיתר יהיה תאום עם אגף תברואה לפתרון האשפה. יש לקבוע מספר קומות ל-3 בטבלה 5 . יש להעביר את כל ההוראות שקבעה תכנית /2447ג לגביי לגבי תא 4 (הבניין לשימור "בית הצריח") להוראות תכנית זו לרבות הוראות השימור. קביעת יחס החלפה לתכניות מאושרות החלות בשטח הוועדה המקומית מחליטה להיות מגישת התכנית המציעה תספת זכויות בניה ושימושים בשטח ציבורי בבעלות העירייה. חלק משטח המשאבות במגרש יקבל קירוי על מנת לאפשר מעבר נשים למקווה מצד זה. בהתאם לכך יתווספו שטחי שרות . טבלת השטחים תעודכן בהתאם . השלמת חוות דעת של מחלקות הבאות- נכסים, כבאות, רשות העתיקות, נגישות, והטמעת הנחיותיהם בכל מסמכי התכנית.

15/03/2023

- 60 -