ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 8 · קובץ התנגדויות לתכנית 961706
מסמכים נוספים באותה ישיבה: מסמכי הפקעה 23 1368.pdf · מסמכי הפקעה 23 1376.pdf · קובץ התנגדויות לתכנית 1025295.pdf · קובץ התנגדויות לתכנית 1063957.pdf · קובץ התנגדויות לתכנית 1080092.pdf · קובץ התנגדויות לתכנית 1193531.pdf · קובץ התנגדויות לתכנית 1239375.pdf · קובץ התנגדויות לתכנית 1247485.pdf · קובץ התנגדויות לתכנית 1270313.pdf · קובץ התנגדות לתכנית 1319946.pdf · קובץ סדר יום לוועדה 23.04.2025.pdf · קובץ ריכוז תכניות לוועדה.pdf · תכנית 1270313 9 בסדר יום.pdf · וועדת משנה לתכנון ובנייה 23.4.2025תמלול.pdf · פרוטוקול החלטות הוועדה מיום 23.04.2025.pdf · קובץ החלטות הפקעה.pdf · קובץ עיקרי דיון 23.04.2025.pdf
~
SMR
FIRM LAW
nuv V.JV.J>'V.JY.l )J')) ?p>'o,1 0Y.l>:!1 ,n>:l>',n lV.Jl>'O ,1nN 0>=.1 )O>'V.J>' ,nn>:l>rn ,1nN 0>=1 ,:,Y.lnon ,,lnl i1i1Y.l>:!n,v1 1)ll1Y.li1V.J>'0 l>'~W np,nnY.l 63 lY.l?>' onv P>',,l )!>'~,)' ~, >=.1
,)N Y.l11nn ?inN ,l1nnnv ,:>' ~?>'), ,,r.:n l1N l10Ni1 ,,:>' )i1>'i1 ~)!,>'o '~')V.J>'O lPi1'~>'O p,nl ON
?N )i1V.J)J >:), Y.l~i1>'i>'O ,:, ,:, n,,l,)Ji1 V.J>:!,,u1 1i1l!))n,1 ,,~>'? ),:,)>'0 ?O>'lU 1lli1!)) ,>'1>'~1!)).
,,,o,,v 24 ,v,,n ,~1lo .2024
Nl~i i1i1U ,onN i)UON
.,,tt,,N
)N>' iV.JNO ,:, 10 Nl~, nnu NV.J,l .,.n ********* ,).jY 1li1,Y.l ~ilN>') NV.J,l l".l.l ********* ,,o i1>'ONV.J ilN)J>'), .,.n ********* ,,o iY.lnN ,,uoN NV.J,l .,.n .********* ,n>:!')J' )l!)>' iiV.JOl>'
,,n,N 1ii1li1V.J!>'Oi1 ,:, )J?>'Oi1 ,,iY.l l1N l10Ni1 ,,:, ON ?N >',V.J)J >:) ,,,n ~)!,, ?V.J),)J>'O )J,lpi1>'C p,n:i ,,v,N nN l>:n1l1 n~on,n ,,Y.lnn n,,)J l>:!l'.
iNV.J>' ,iNOO W"i
,.,, :i•n )n•)N 95 Jn1!ll'1 0 9731111 .,.n 61562 Jn1!ll'1 0 9160101 ~ 9400009 .02 fa~ ~ ,:.,4 95 ._,.,.t.AII ,973111 .99..i...o !>...u 61562 ._,.,.t.All 9160101 9160101 Jerusalem 61562 P.O.BOX ,973111 Jerusalem ,Road Hanina Beit 95 ~ 9400039 . 02 Lawoffice.com•SMR®Office ~ I תאריך : 24/12/2024
לכבוד: לכבוד: סימוכין: 58/0/1
הועדה המחוזית לתכנון ובניה הועדה המקומית לתכנון ובניה מחוז ירושלים עירית ירושלים
שלומציון המלכה 1 כיכר ספרא 1
ירושלים 9100701 ירושלים
א.ג.נ.,
הנדון: התנגדות לתוכנית מספר 101-0961706
התבקשתי על ידי מרשי מר נאצר טהה ומר מוהנד עאבדין והישאם עאבדין נושא ת.ז. ********* ומר אחמד אמטור .
1. המתנגדים הם הבעלים של המקרקעין הידועים כחלקה 63 בגוש 30612 בשטח של 5,697 מ"ר
וממגישי תוכנית 101-0686121 אשר הודעה בדבר אישורה פורסמה ביום .16.12.2020 מקרקעי המתנגדים כלולים גם במסגרת תוכנית 101-0961706 שהתנגדות זו מוגשת ביחס אליה.
העתק טהלת מגישי תוכנית 101-0686121 מצ"ב כנספח (.)1
העתק תשריט תוכנית 101-0686121 מצ"ב כנספח (.)2
1
2. תוכנית 0686121 בשטח של כ- 25 דונם הציעה הפרשות לצורכי ציבור בהיקף של %.40
3. במועד הגשת התוכנית, התוכנית כללה מספר חלקות שמכולם הופרש שטח לצורכי ציבור
למעט חלקה 75 כאשר החלק הארי של ההפרשה לצורכי ציבור היה מחלקה .63 התוכנית במועד הגשתה כללה תשריט חלוקה תכנוני במסגרתו תכננו מגישי התוכנית כי הפיצוי לבעלי חלקה 63 במסגרת איחוד וחלוקה יהיה במסגרת חלקה 75 שהיא החלקה היחידה בתוכנית 686121 שלא הופרש ממנה שטח לצורכי ציבור – זו היתה הנחת היסוד בתוכנית אז.
4. עמדת הועדה המקומית לתכונן ובניה והמלצת מהנדס העיר מיום ,13.1.2019 היתה לקדם
את התוכנית ביחד עם תוכנית 0509455 וכי התוכנית תיערך כתוכנית איחוד וחלוקה ושטחי הציבור יירשמו על שם עירית ירושלים. ביום ,11.3.2019 החליטה הוועדה המחוזית לתכנון ובניה כי יש לאחד את התוכנית עם תוכנית 101-0509455 כדי לאחד את השטח הציבורי המוצע בשתי התוכניות.
5. נוכח הקשיים בקידום שתי התוכניות כתוכנית אחת, הועדה המחוזית לתכנון ובניה החליטה
ביום ,25.11.2019 לקדם את שתי התוכניות במקביל אך באופן נפרד.
6. התוכנית 0686121 אושרה בסופו של יום ללא תוכנית איחוד וחלוקה וגם ללא חלוקה
תכנונית והוראות התוכנית כללו הוראה לפיהן השטחים המיועדים לצורכי ציבורי יופקעו על ידי הוועדה המקומית ויירשמו על שם הרשות המקומית.
7. בסופו של יום יצא כי רוב ההפרשות לצורכי ציבור הופרשו מחלקה 63 בעוד הבעלים של
חלקה 63 לא קיבל פיצוי באמצעות איחוד וחלוקה מחדש גם לא במסגרת מגרש 75 כפי שהתכנון של מגישי התוכנית היה מלכתחילה.
8. חלקה 63 סומנה בתוכנית 0686121 ובתוכנית 0509455 כשטח למבנים ומוסדות ציבור והיא
שימשה עוגן לתוכניות נוספות שקודמו וגם לתוכנית נשוא התנגדות זו שכוללת גם את שטח חלקה .63
9. לאחר אישור התוכנית ניסו מגישי התוכנית לקדם תוכנית איחוד וחלוקה בסמכות הועדה
המקומית 101-1203082 אולם תוכנית זו נתקלה בקשיים נוכח הטענה כי תוכנית 0686121 הינה תוכנית שמאפשרת הוצאת היתרי בניה ואין צורך באיחוד וחלוקה.
העתק נספח איחוד וחלוקה בתוכנית 1203082 מצ"ב כנספח (.)3
10. כאמור לעיל, נוצר מצב בלתי נסבל לפיו הבעלים של חלקה 63 הפרישו את החלק הארי של
ההפרשה לצורכי ציבור והפרשה ששימשה עוגן לתוכניות אחרות שקודמו לאחר מכן אולם הם לא קיבלו פיצוי והתכנון המקורי לפיו הפיצוי יתקבל במסגרת איחוד וחלוקה בחלקה 75 לא התממש.
11. לא למיותר לציין כי הועדה המקומית ו/או עירית ירושלים לא הפקיעה את השטח הציבורי,
לא תפסה חזקה בו והוא לא נרשם על שם עירית ירושלים.
2
התוכנית נשוא ההתנגדות :101-0961706
12. תוכנית 101-0961706 היא תוכנית שגם משתמשת בשטח למבני ציבור בחלקה 63 כנקודה
מרכזית התוכנית מצרפת לשטח למבני ציבור חלק מחלקה 59 וחלק מחלקה 64 המיועד כבר כשטח למבני ציבור בתוכנית 101-0927483 (תחילת תוקפה .)8.11.2021
הגדרת שטח לאיחוד וחלוקה וקביעת גבולות:
13. כאמור לעיל, תוכנית 0686121 היתה אמורה לכלול הוראות איחוד וחלוקה, אי הכללת
ההוראות היתה טעות המובילה לקשיים משפטיים ולחוסר צדק לבעלי חלקה .63כלל הוא שהוראות איחוד וחלוקה יחולו על שטח המתוכנן מחדש ולא יהיה ככלל מקום לכלול בו שטח שלא מתוכנן בו שינוי תכנוני כלשהו ושאין צורך בשינוי מערך הבעלויות בו על מנת לאפשר את מימושה של התוכנית התקפה בו. (זינגר, דיני תכנון ובניה, כרך ב, עמ' .)1129
14. מאחר ולא מתוכן כל שינוי תכנוני בחלקה ,63 וייעודה נותר כפי שהיה בתוכנית 0686121
הרי ישנן מספר אפשרויות:
1) ככל שהכללת חלקה 63 נועדה אך ורק לאפשר לעירית ירושלים להירשם כבעלים על
מגרש A301 כתוצאה מהליך של איחוד וחלוקה הרי שצירוף זה בטל ופסול שכן מדובר בעקיפת הליכי ההפקעה ובפועל הפקעה של חלקה 63 ללא פיצויים והוא סותר את הכלל שעל פי ועדות תכנון אינן מוסיפות לגבולות שטח לאיחוד וחלוקה, חלקות שלא מבוצע בהן שינוי תכנוני.
2) ככל שהכללת חלקה 63 נועדה כדי לשנות את מערך הבעלויות כדי לאפשר את מימוש
התכנון הרי הדבר מוביל לאחת ממספר אפשרויות, שהמתנגדים מבקשים מהועדה המחוזית לבחון ולאמץ אחד מהם:
1. עריכת איזון בין בעלי חלקה 63 (ולא עירית ירושלים) ושאר בעלי החלקות בתוכנית,
כך שהבעלים של חלקה 63 יקבלו חלקת משנה חדשה במסגרת התוכנית נשוא התנגדות זו. במצב זה יש להתחשב לצורך איזון בשווי המקרקעין לפני אישור תוכנית .0686121 יודגש שינוי מערך הבעלויות אין משמעותו עקיפת הליכי הפקעה אלא מנגנון חלופי במסגרתו הבעלים מקבלים חלקה אחרת במסגרת איחוד וחלוקה חלף השטח שמופרש לצורכי ציבור.
2. הרחבת הקו הכחול של התוכנית על ידי הוספת החלקות שנכללו בתוכנית 0686121
וביצוע איחוד וחלוקה גם בין החלקות שהיו חלק בתוכנית 0686121 – במקרה זה בעלי חלקה 63 יקבלו פיצוי בחלקה בתוך גבולות חלקה ,75 בהתאם לתוכנית ולטבלת האיזון שהוכנה במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה בסמכות הועדה המקומית 101-1203082 שכאמור לא קודמה על ידי הועדה המקומית.
3. הרחבת הקו הכחול של התוכנית על ידי הוספת החלקות שנכללו בתוכנית 0686121
וקביעת גבול הכחול של תוכנית 0686121 כמתחם לאיחוד וחלוקה, ולכלול בהוראות התוכנית הוראה המחייבת את הועדה המקומית ליזום תוכנית איחוד וחלוקה תוך פרק זמן קצוב.
3
15. מבלי לפגוע בכלליות האמור לעיל, המתנגדים יטענו כי עירית ירושלים איננה הבעלים של
חלקה 63 והיא איננה יכולה להיכלל ככזו בטבלת האיזון במסגרת התוכנית נשוא התנגדות
זו וזאת מהנימוקים שיפורטו להלן.
עירית ירושלים איננה הבעלים של חלקה :63
16. התוכנית כוללת הוראות איחוד וחלוקה וטבלאות הקצאה אולם היא יוצאת מנקודת הנחה
כי חלקה 63 היא בבעלות עירית ירושלים ואף כוללת הוראות כי מגרש 301A יירשם על שם
עירית ירושלים.
העתק נספח איחוד וחלוקה בתוכנית 101-0961706 מצ"ב כנספח (.)4
טבלת איזון ולוח הקצאה – מצ"ב נספח (.)5
17. יוצא איפוא כי עירית ירושלים יכולה להירשם לאחר אישור תוכנית זו כבעלים של השטח
הציבורי לאור הוראות האיחוד והחלוקה, מבלי שהבעלים של החלקה קיבלו פיצוי על הפקעת המקרקעין שבבעלותם לא במסגרת הוראות איחוד וחלוקה וגם לא במסגרת פיצוי הפקעה.
18. הבעלות בקרקע מופקעת עוברת לרשות המפקיעה רק עם השלמת שני תנאים מצטברים:
פרסום הודעה לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות - הודעה זו מקנה את הבעלות בקרקע לרשות המפקיעה. פיסת החזקה בפועל בקרקע על ידי הרשות המפקיעה - הבעלות עוברת רק לגבי השטח שבו נתפסה החזקה בפועל.
19. ההלכה הפסוקה היא שהבעלות עוברת לעירית ירושלים רק עם נטילת החזקה ורק לגבי
השטח שבו ניטלה החזקה (ראו סעיף 5 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הצבור), ,1943 כן ראו א' קמר, דיני הפקעת מקרקעין (מהדורה שישית) תשס"א, בע' )196
20. בנוסף, המועד בו פורסמה הודעה לפי סעיף 19 לפקודה הוא המועד בו הוקנתה הקרקע
המופקעת לרשות (בג"ץ 224/72 גאולת הכרך בע"מ נ' שר האוצר, פ"ד כו(,)2 ,155 ע"א 176/66 עדנן נג'מי נ' רשות הפיתוח, פ"ד כא(,)2 .)143
21. משלא נקטה עירית ירושלים בהליכים על פי חוק כמפורט לעיל, הבעלות במקרקעין טרם
עברה אליה ועל כן היא איננה יכולה להיחשב כבעלים ואיננה יכולה להיכלל בטבלת האיזון
כבעלים, וכל הליך האיחוד והחלוקה בטל אם תכליתו היא עקיפת הליכי ההפקעה.
22. לסיום יש להדגיש כי המתנגדים אינם מעוניין לכוף את ידי הועדה המקומית לבצע הליכי
הפקעה במקרקעין. המתנגדים סבורים כי ניתן להשתמש בכספי הציבור לפיתוח השטחים הציבוריים ולא לתשלום פיצויי הפקעה. יחד עם זאת, יש לתקן את העוול שנוצר כתוצאה מאי הכללת הוראות איחוד וחלוקה במסגרת תוכנית 0686121 ואי אישור תוכנית איחוד וחלוקה בסמכות מקומית .101-0961706 המתנגדים סבורים כי הם יכולים לקבל פיצוי הולם במסגרת תוכנת איחוד וחלוקה, כאשר התוכנית שקידמו בעבר ואושרה ()0686121 הוכנה מתוך ידיעה כי חלקה 75 לא כללה הפרשה לצרכי ציבור – כדי ששטחה ישמש לפיצוי חלקות אחרות. מנגד לא ניתן להתעלם מכך כי חלקה 63 הפרישה שטח מהותי לצרכי ציבורי 4
שטח ששימש עוגן לקידום מספר תוכניות בשנים לאחר מכן. מגישי התוכניות לאחר מכן
הסתמכו ונהנו מההפרשות שהמתנגדים ביצעו מהחלקה 63 מבלי שהם קיבלו פיצוי על כך.
_________________
שאדי סמאר, עו"ד
5
| עמ' | שם הנספח | מס' |
|---|---|---|
| 8 | נספח -1 טבלת בעלי הזכויות בקרקע במסגרת תוכנית 0686121 | 1 |
| 10 | נספח -2 העתק תשריט תוכנית pdf.101-0686121 | 2 |
| 12 | נספח -3 העתק נספח איחוד וחלוקה בתוכנית pdf.1203082 | 3 |
| 14 | נספח -4 העתק נספח איחוד וחלוקה בתוכנית pdf.101-0961706 | 4 |
| 16 | נספח -5 טבלת איזון ולוח הקצאה.pdf | 5 |
תוכן עניינים
6
נספח 1
נספח -1 טבלת בעלי הזכויות בקרקע
במסגרת תוכנית 0686121
עמ' 8
7
נספח 1
8
נספח 2
נספח -2 העתק תשריט תוכנית -101
pdf.0686121
עמ' 10
9
# #
# # # # # # # # # # # # # # # # # # # # #
# #
# #
# #
#
#
#
# #
# #
# #
# #
# #
# #
#
# #
# #
# #
# #
# #
# #
# #
# #
#
# #
# #
# #
# #
# #
#
#
#
# #
# #
# #
# # # # # # # # #
# #
# #
# #
#
# #
# #
# #
# #
#
# #
# #
# #
#
# #
# #
# #
# #
# #
# #
# #
# #
# #
#
# #
# #
# #
#
# #
# #
#
# #
# #
#
# #
# # # # #
# #
# #
#
# #
# # # # # # #
# # # # # # # # ## ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ######### # # # # # # # # # # # # # # # ##
# # ## ##### # # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # ### # # # # # # # # # # # #### # # # # # # # # # # # # # # # # # # ######### # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ########### # # ## # # # # # # # # # # ## # # # # ##
## # # ## # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## # # #### ####### # # # # # # # # # # # # # # # # # ####### # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ### # #
# #
# #
# #
# #
## # # # # # # # # # #
# #
# #
# #
# #
# #
# #
# #
# #
# #
# #
# #
# #
# #
# #
# #
#
#
#
#
#
# # # # # #
# #
#
# #
# # #
# # E E #
# ## # ## # ± E E E E E E E E E E E E E E E EE E E E E E E E E EEE E E E E E E E E E E E E #### # # # ###### # # # # # # # # # # ## ## ## ## # # # # # # # # # # # # # # # # # ## ## ###### ##### ### ## ## ## # # # ## # ## # ### # ### ### ############### # # # # # # # # E #E E E #E E E #E E(E EE #EE EE #E E E EE #(E EEE E E# E E E #EE E E ZZ # ZZ E E #E E E #E (((E E (##E ZZ #E E# E E EEE EE E#EEE EEE E ZZ E EEE EE E E #E EEEEE E EEEE ZZ EEE E E E# EE E EE#EEE# E EE E#EEEE E ZZ ZZ ZZ E EE ZZ #E EE E E EE Z #E EZZ E EEEE Z E EE#EEEE E EE ((EE(((((((EE E(EE#((EEE(E(E((E ZZ (E((E EEE EEE EEE EEE EE#EEEEEEE ((EE EE EZZ EEEEEEEEEE E EEE ZZ#E EEE EEEEEEEEE ZZ E EEEEEE E EEE#E EEEEE E EEEZZ EEEEEEZZ EEEEE E EE#EEEE EE EEEEE EE#EEE ZZ E EEEEEEE E #EEEE E E EZZ ZZ E E EEEE E EE ZZ E EE# EEEEEE E Z E E EEE E E#EEEEE#EEE EEEEEZZ EE # EZZ EZZ (((EEE ZZZZ EE#EEEEEEEE(EE(EEE E##EEEEE E EEE E#EE #E ZZ#E EE ZZ E#EEEEEEE(EEE##EEEEE #EEEEEEE#EEEEEEEEE(EEEEEEE EEEEEE EE EEEEE Z E EEEEEEE Z EEEEE Z EEE Z EEEEEE EE EEEEE(EEEEEEEEEE Z E E(E EEEEE Z (EEE Z E EEE E Z E(EE EEEEE E E Z EEEEE E EZ EE EEEEE EEEEE Z EE EE EEEEEEEEE EEEZ Z ((EEE Z E E E E(EEE Z EEEE E(EEEEEEEEEEE (( EEE EE E EE EEEEE(EE E EEE EEEEE EEEE EE E EEEEEEEE EE EEEE(E E((E(EE(EEE(EE(EEEEEE(EEEEE(EEEEE (E((EEE(EE (E (E(EE E(E (E EEE(E (EZ EEEEEEEE EEEEEEE E EE((EEEEEE(EE(EEEEEE(EE(EE (EE (EZ (EEE EEE(EE((E Z E(EEE(E Z (EEEE(EE E Z ((EEE Z E EEE((EEEE EEEEZ Z E(EEEEEEEEEE Z Z (EE (EEEZ E(EEOE ZZ EEEEEEE(EE Z (E(EEEE((E E(OEOE EEE(E(E(EE(Z (E(EEEEEEEE((EE(E(E(EEEEEEEEEEE(EEE((EEEZ (E EE ((EEE Z (E((EEEEE EOE EEEEEE E EEE(EEE(EEEEEEZ>EEEEEEE>E E(EEEEE(EE Z EEE Z EE(E (EEEE((EE (E Z ((EEE((EEE(EEE7EEEEEE(EE(EE""""""""""""""""""""" EE(E"""""""""""""""""""""EEEEE Z EEEE"""""""""""""""""""""E(E>EEE"""""""""""""""""""""E(E>( Z """"""""""""""""""""" EEEEEEE(EE""""""""""""""""""""" (EEEEE(E""""""""""""""""""""" (EEE(E ZZ E""""""""""""""""""""" EE Z EEE"""""""""""""""""""""E(EEE Z EEEEEEE Z"""""""""""""""""""""EE(EE EEEZ"""""""""""""""""""""EEEEEE Z EEE"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""EEE (EZ Z EEEEEEE Z"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""EE(EEEE"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""((EEE>E EEEZ Z """"""""""""""""""""""""""""""""""""""""" (EEEE"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""EE Z Z (EE""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""" E EEEEEE(Z"""""""""""""""""""" (E(E(E(EE""""""""""""""""""""E EZ Z EE EEE(EEZ"""""""""""""""""""""""""""""""""(E EE(EEZ""""""""""""""""""""""""""""""""" (EZ (E(E(EEZ"""""""""""""""""""""""""""""""""EE>E E(EZ ZZ ("""""""""""""""""""""""""""""""""EEE(E EZZ"""""""""""""""""""""""""""""""""EE Z EE(E Z"""""""""""""""""""""""""""""""""EEEEEE(EEEEE""""""""""""""""""""""""""""""""" EE Z Z ("""""""""""""""""""""""""""""""""EEE EE"""""""""""""""""""""""""""""""""E (Z EZ"""""""""""""EEEEE Z Z Z""""""""""""" (EE Z Z """"""""""""" Z EE Z """"""""""""" Z>(EEE Z """"""""""""" (EEEEEE E(Z"""""""""""""EEEE"""""""""""""EEEEEEE EEEEEZ Z E Z EEZ E(EEZ Z EEZ>EE EE(EEEEEEEEEE(EEZ Z E(EEEE Z EEEE EE((E(Z EEZ E(E(EZ Z EEEE Z E EEEEZ EEEE(Z Z E(EEEE EZ!E (EEEEEEEEEE EEE(EEEE>EE Z EEEE Z ((7EE E(EE EEZ ( EEEEE Z (EEEE EEEEEEZ Z EEEEEE Z (EZ EEZ E EEEEEEZ Z E Z EE EZ EEE(EEEZ EEEEEZZ Z Z EE Z EEEEE E((EEEEEEEEEEEEEEEE EEEEEZ EEEEEEEEEEEEE Z EEEEEEE EE EEEEEEEEEEEZ EEEE E(EEE(E EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEZ EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEE E>Z EEEEEEE E EEEEEE EEEEEE(EEEEEZ E EEEEEE EEEE Z EE EE EE E E EEEE E(E (E E (EEEEE EE E E EEE E E(EZ (EEE E E EE EE E E ################# # # # # # # # # ####### # # # # # # ##### # ################ # #
# #
# #
# #
# #
#
# Text #
#
#
#
#
# #
# #
# #
# #
# #
# #
# #
#
#
#
#
#
#
#
# #
# #
#
#
#
# #
#
# #
# #
# # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # #### # # # #
# # # #
# # # #
# # # # # # #
# # # #
# # # # # # # # # ##
# # # #
###
##### # # #
# # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # #
# # # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # #
#
# #
#
#
#
# #
# #
# # # # # # # # # # # # # # # # # # # # #
# # # # # # # # # # # #
# #
# # # # #
#
# #
#
# # # # # # # # #
# # #
# # #
# # #
# # #
# # # # # # # #
# # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # #
נספח
2
10
נספח 3
נספח -3 העתק נספח איחוד וחלוקה
בתוכנית pdf.1203082
עמ' 12
11
ק
וב
ע
ת
ה
ורב
ותווב
א
תרק
ת
וא
לוק
ת
מח
וה
חטש
יאתל
הקולח
חפסנ
13:01:51
3202/50/60
2803021-101
תינכת
תכנית
2803021-101
3202/50/60
13:01:51
נספח
חלוקה
לתאי
שטח
נספח 3
12
נספח 4
נספח -4 העתק נספח איחוד וחלוקה
בתוכנית pdf.101-0961706
עמ' 14
13
הקולחו דוחיא חפסנ םושירו הקולח חפסנ 10:13:12 10/09/2024 101-0961706 תינכת תכנית 101-0961706 10/09/2024 10:13:12 נספח חלוקה ורישום נספח איחוד וחלוקה
נספח 4
00.707
00.707
707.00
00.707
707.00
00.707 00.707
707.00
707.00 00.807
707.00
00.217 7 1 0 . 0 0 00.707
00.807
707.00
00.707
709.00 708.00
710.00
00.217 711.00
00.317 00.317
00.907
00.907 707.00
710.00 710.00
711.00
00.907
00.807 707.00
00.117 709.00
710.00
708.00
711.00
708.00 707.00
711.00 00.017 708.00
710.00 708.00 00.707
707.00
711.00
710.00 00.807
711.00
710.00 00.707
00.017
00.117 709.00 708.00
709.00
711.00
711.00
712.00
00.117
711.00
711.00
00.217 710.00
711.00
710.00 710.00
00.017
712.00 711.00
712.00
00.31 712.00
7
7
13.00
712.00 712.00 00.317 713.00
14
1130
נספח 5
נספח -5 טבלת איזון ולוח
הקצאה.pdf
עמ' 16
15
נספח 5
1
מוחמד בשיר – שמאי מקרקעין
appraiser estate real – M.bashir
תאריך : 14.05.2024
טבלת איזון ולוח הקצאה
תכית מס' 101-1203082
תכית איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים
שכות בית חיא - ירושלים
מוחמד בשיר, שמאי מקרקעין appraiser estate real ,M.bashir ת"ד 18502 ירושלים 91183 Jerusalem 18502 P.O.BOX ת"ד 3186 סח'ין 20173 sakhnin 3186 P.O.BOX
טל'. ,02-5831682 .04-6740665 TEL ** פקס. ,04-6740665 02-5831761 ייד 052-8347098 ,mobile m76_bashir@walla.com : e-mail 16
2
תכית מס' 101-1203082
תכית איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים – שכות בית חיא, ירושלים .
ספח לטבלת איזון ולוח הקצאה
לכבוד: חץ אדריכלים
הדון : ספח לטבלת הקצאה ואיזון, תכית מפורטת מס' 101-1203082
איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים, שכות בית חיא – ירושלים .
1. מטרת השומה :
מטרת השומה היה עריכת טבלאות הקצאה ואיזון לתכית 101-1203082 הכוללת איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים .
2. רקע כללי : טבלת הקצאה ואיזון זו ערכה לקביעת הוראות בגין חלוקה מחדש ללא
הסכמת כל הבעלים .
3. המועד הקובע :
המועד הקובע לערכי השווי בטבלת ההקצאה והאיזון היו יום עריכת טבלאות האיזון –
22.01.2024 .
4. מועד הביקור בכס וזהות המבקר :
ביקור בכס ערך ביום 11.01.2024 על ידי עורך החתום מטה , מוחמד בשיר – שמאי מקרקעין .
5. מטרת התוכית :
קביעת הוראות לאיחוד וחלוקה מחדש ללא הסכמת ככל הבעלים .
מוחמד בשיר, שמאי מקרקעין appraiser estate real ,M.bashir ת"ד 18502 ירושלים 91183 Jerusalem 18502 P.O.BOX ת"ד 3186 סח'ין 20173 sakhnin 3186 P.O.BOX
טל'. ,02-5831682 .04-6740665 TEL ** פקס. ,04-6740665 02-5831761 ייד 052-8347098 ,mobile m76_bashir@walla.com : e-mail 17
3
6. יוזם התכית :
הועדה המקומית לתכון וביה ירושלים ומר פריד אבו זהריה .
7. שטח התכית :
שטח התכית: 26.26272 דום
8. מיקום התכית ותיאור המקרקעין והסביבה :
מתחם התכית בשטח של 26,262.72 מ"ר המצא בצד הצפון מערבי של שכות בית חיא .
המתחם כולל חלק מגוש 30612 .
חלקן הארי של החלקות ריקות ללא כל מבה וחלקן הזעיר מבוות ללא היתרי ביה .
דרומית ומערבית למתחם בויים בתי מגורים .
תשתיות עירויות – אין .
פיתוח סביבתי – אין, יש דרכי עפר וכורכר בחלקן .
9. החלקות הכללות בשטח התכית :
גוש : 30612
חלקי חלקות: ,54,60,62,63,64,66,67,68,70,73,74,75 1000 ) 914 (
מוחמד בשיר, שמאי מקרקעין appraiser estate real ,M.bashir ת"ד 18502 ירושלים 91183 Jerusalem 18502 P.O.BOX ת"ד 3186 סח'ין 20173 sakhnin 3186 P.O.BOX
טל'. ,02-5831682 .04-6740665 TEL ** פקס. ,04-6740665 02-5831761 ייד 052-8347098 ,mobile m76_bashir@walla.com : e-mail 18
| בעלויות | השטח בתוכית | שטח רשום במ"ר | חלקה | גוש | |
|---|---|---|---|---|---|
| חלק בחלקה | |||||
| בשלמות | עבד אללה עבד אלעזיז אחמד תאיה | 2,099 | 62 | 30612 | |
| 8/48 | עליא בת עלי מחמוד דולה | 7,546 | 60 | 30612 | |
| 4/48 | אמין חסן מחמוד דולה | ||||
| 8/48 | אמוה בת חסין מחמוד דולה | ||||
| 4/48 | ח'ד'ר יוס חסן דולה | ||||
| 6/48 | יוסף צאלח אחמד דולה | ||||
| 4/48 | אבראהים סעיד עבד דולה | ||||
| 5/48 | עבד אללה מחמד אחמד דולה | ||||
| 5/48 | עבד אלרחים מחמד אחמד דולה | ||||
| 4/48 | מחמד מחמד אחמד דולה | ||||
| 1/4 | מחמוד עיד עווד' אבו חליב | 7,446 | 66 | 30612 | |
| 1/4 | אחמד עיד עווד' אבו חליב | ||||
| 1/4 | מחמד עיד עווד' אבו-חליב | ||||
| 1/4 | חסין עיד עווד' אבו חליב | ||||
| בשלמות | עבושי יאסין | 2,948 | 64 | 30612 | |
| בשלמות | מחמוד אחמד תאיה | 5,697 | 63 | 30612 | |
| 1/2 | אחמד אסעד עבד אל ג'ליל צראללה | 7,796 | 70 | 30612 | |
| 1/2 | סעיד אסעד עבד אל ג'ליל צראללה | ||||
| 1/2 | קאמל עיסה אברהים עבדאללה | 5,397 | 74 | 30612 | |
| 1/2 | אבו זהרייה פריד | ||||
| 1/2 | סולימאן עבד רבה עאיש עבדאללה | 6,896 | 75 | 30612 | |
| 1/2 | עבד אל חלים עאיש עבד אל חלים עבדאללה |
4
10. מצב משפטי :
להלן התוים המתקבלים מסחי רישום המקרקעין בחלקות הכלולות בתחום התכית :
מוחמד בשיר, שמאי מקרקעין appraiser estate real ,M.bashir ת"ד 18502 ירושלים 91183 Jerusalem 18502 P.O.BOX ת"ד 3186 סח'ין 20173 sakhnin 3186 P.O.BOX
טל'. ,02-5831682 .04-6740665 TEL ** פקס. ,04-6740665 02-5831761 ייד 052-8347098 ,mobile m76_bashir@walla.com : e-mail 19
| טבלת שטחים ויעודי קרקע | ||||
|---|---|---|---|---|
| מצב מוצע | מצב מאושר | |||
| שטח באחוזים | שטח במ"ר | שטח באחוזים | שטח במ"ר | |
| %10.49 | 2,754.48 | %12.63 | 3,318.12 | דרך מאושרת |
| %1.27 | 333.65 | מגורים 1 מיוחד | ||
| %3.46 | 907.75 | מגורים מיוחד | ||
| %0.24 | 61.7 | מעבר ציבורי להולכי רגל | ||
| %82.4 | 21,641.5 | וף פתוח | ||
| %1.53 | 402.49 | דרך ו/או טיפול ופי | ||
| %17.7 | 4,647.97 | דרך מוצעת | ||
| %22.47 | 5,901.12 | מבים ומוסדות ציבור | ||
| %15.63 | 4,103.59 | מגורים ב ' | ||
| %26.28 | 6,901.16 | מגורים ג ' | ||
| %1.01 | 264.2 | שביל | ||
| %4.9 | 1,287.71 | שטח ציבורי פתוח | ||
| %100 | 26,262.72 מ"ר | %100 | 26,262.72 מ"ר | סה"כ |
5
11. טבלת שטחים ויעודי קרקע :
12. מצב תכוי :
מצב תכוי קודם :
על החלקות הדוות חלה תכית מס' 6671 שפורסמה לאישור ברשומות בתאריך 28.01.2002 בילקוט הפרסומים מס' 5049 .
לפי תכית זו יועד החלק הארי של שטח מתחם התכית לאזור " שטח וף פתוח ", חלק לדרך מוצעת, חלק לאזור מגורים מיוחד, חלק לאזור מגורים 1 מיוחד וחלק מעבר ציבורי עם זכות מעבר לרכב .
מוחמד בשיר, שמאי מקרקעין appraiser estate real ,M.bashir ת"ד 18502 ירושלים 91183 Jerusalem 18502 P.O.BOX ת"ד 3186 סח'ין 20173 sakhnin 3186 P.O.BOX
טל'. ,02-5831682 .04-6740665 TEL ** פקס. ,04-6740665 02-5831761 ייד 052-8347098 ,mobile m76_bashir@walla.com : e-mail 20
6
מצב מאושר :
על מתחם התכית חלה תכית מס' ,101-0686121 שפורסמה לאישור ברשומות בתאריך 22.12.2020 בילקוט הפרסומים מס' 9313 .
מטרתה של תכית זו היה יצירת מתחם חדש למגורים, שטחים פתוחים, ושטח למבי ציבור והתווית דרכים .
שטח התכית: 26.26272 דום
עיקרי הוראות התכית :
1. שיוי יעוד קרקע מאזור מגורים מיוחד ושטח וף פתוח למגורים ג', מגורים ב', שביל,
דרך חדשה, שטח ציבורי פתוח .
2. שיוי יעוד מאזור מגורים 1 מיוחד לדרך חדשה .
3. קביעת שטחי ביה מירביים עבור מגורים ומבי ציבור .
4. קביעת קווי ביין חדשים .
5. קביעת מס' יח"ד ל- 247 יח"ד, מתוכם %20 יח"ד קטות .
6. קביעת מס' הקומות המירבי למגורים עד ל- 8 קומות מעל קומות חיה תת קרקעית .
7. קביעת מספר הקומות המירבי עבור מבים ומוסדות ציבור ל- 6 קומות .
8. קביעת הוראות ביוי עבור השטח למבים ומוסדות ציבור .
9. קביעת הוראות לפיתוח השטח הציבורי הפתוח .
10. קביעת הוראות בגין מבים וגדרות להריסה .
11. קביעת הוראות ביוי וקביעת תאים למתן היתר ביה .
12. קביעת שלבי ביצוע למימוש התוכית .
13. קביעת הוראות בגין עצים בוגרים לשימור ולעקירה .
מוחמד בשיר, שמאי מקרקעין appraiser estate real ,M.bashir ת"ד 18502 ירושלים 91183 Jerusalem 18502 P.O.BOX ת"ד 3186 סח'ין 20173 sakhnin 3186 P.O.BOX
טל'. ,02-5831682 .04-6740665 TEL ** פקס. ,04-6740665 02-5831761 ייד 052-8347098 ,mobile m76_bashir@walla.com : e-mail 21
7
טבלת זכויות והוראות ביה :
קווי הביין : לפי המסומן בתשריט .
בוסף לשטח העיקרי לפי הטבלה ה"ל, מותר שטח מרפסות כפי שמפורט להלן :
תא שטח 1 : 480 מ"ר
תא שטח 3 : 120 מ"ר
תא שטח 5 : 420 מ"ר
תא שטח 6 : 420 מ"ר
תא שטח 7 : 640 מ"ר
הערות לטבלת זכויות והוראות ביה :
)(1 התכסית התת קרקעית לא תעלה על %80 משטח המגרש .
)(2 מעל גובה זה יותר חדר יציאה לגג ומעקה תקי .
)(3 קווי הבין לפי המסומן בתשריט .
)(4 בבייים קיימים תותר תוספת של 2 קומות מעל הביין הקיים .
)(5 בבייים קיימים תותר תוספת של 2 קומות מעל הביין הקיים .
מוחמד בשיר, שמאי מקרקעין appraiser estate real ,M.bashir ת"ד 18502 ירושלים 91183 Jerusalem 18502 P.O.BOX ת"ד 3186 סח'ין 20173 sakhnin 3186 P.O.BOX
טל'. ,02-5831682 .04-6740665 TEL ** פקס. ,04-6740665 02-5831761 ייד 052-8347098 ,mobile m76_bashir@walla.com : e-mail 22
8
תכית מס' 101-0886804 :
פורסמה למתן תוקף ברשומות מיום 26.07.2023 בי"פ מס' ,11515 לפיה חלק מחלקה מס'
54 בגוש 30612 הכלל בתכית החדשה מיועד לדרך ולא לאזור מגורים 1 מיוחד .
בוסף, חלק מהחלקה מס' 66 בגוש 30612 הכלל בתכית החדשה מיועד לדרך .
תכית מס' 101-0509455 :
פורסמה למתן תוקף ברשומות מיום 22.12.2020 בי"פ מס' ,9313 לפיה חלק מחלקה מס'
62 בגוש 30612 הכלל בתכית החדשה מיועד לדרך .
בוסף, לפי תכית זו חלק מחלקה מס' 60 בגוש 30612 מסווג לדרך חדשה וחלק למבי ציבור .
שטחי אלה לא כסים לעיין האיזון .
מוחמד בשיר, שמאי מקרקעין appraiser estate real ,M.bashir ת"ד 18502 ירושלים 91183 Jerusalem 18502 P.O.BOX ת"ד 3186 סח'ין 20173 sakhnin 3186 P.O.BOX
טל'. ,02-5831682 .04-6740665 TEL ** פקס. ,04-6740665 02-5831761 ייד 052-8347098 ,mobile m76_bashir@walla.com : e-mail 23
| שטח לפי ייעודים במ"ר | שטח החלקה הכלול בתכית והמשתתף בטבלת האיזון במ"ר | שטח החלקה הרשום במ"ר | חלקה | גוש | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| דרך | מגורים מיוחד | וף פתוח | ||||
| 1,963.11 | 1,963.11 | 10,469 | 54 | 30612 | ||
| 2,855.40 | 2,855.40 | 7,546 | 60 | 30612 | ||
| 845.93 | 845.93 | 2,099 | 62 | 30612 | ||
| 199.82 | 290 | 5,095.36 | 5,585.18 | 5,697 | 63 | 30612 |
| 185.42 | 198.35 | 383.77 | 2,948 | 64 | 30612 | |
| 1,313.8 | 1,313.8 | 7,446 | 66 | 30612 | ||
| 163.21 | 163.21 | 1,499 | 67 | 30612 | ||
| 60.34 | 60.34 | 1,349 | 68 | 30612 | ||
| 300.13 | 290 | 593.83 | 1,183.96 | 7,796 | 70 | 30612 |
| 762.13 | 290 | 3,888.89 | 4,941.02 | 5,397 | 74 | 30612 |
| 838.95 | 290 | 5,347.25 | 6,476.20 | 6,896 | 75 | 30612 |
| 490.8 | 490.8 | 860 ) מדוד ( | 1000 ) 914 ( | 30612 |
9
מצב מוצע :
101-1203082 - טרם הופקדה
התכית קובעת הוראות של איחוד וחלוקה מחדש בשכות בית חיא – ירושלים .
התכית מסדירה את הצורך והביקוש ליח"ד באזור הזה בבית חיה . התכית קובעת הוראות של איחוד וחלוקה של השטח .
שטח התכית: 26.26272 דום .
תכית זו איה פוגעת בהוראות תכית 101-0686121 . הוראות תכית 101-0686121 תחולה על תכית זו .
מצב קיים – רשימת חלקות משתתפות בטבלת האיזון :
מוחמד בשיר, שמאי מקרקעין appraiser estate real ,M.bashir ת"ד 18502 ירושלים 91183 Jerusalem 18502 P.O.BOX ת"ד 3186 סח'ין 20173 sakhnin 3186 P.O.BOX
טל'. ,02-5831682 .04-6740665 TEL ** פקס. ,04-6740665 02-5831761 ייד 052-8347098 ,mobile m76_bashir@walla.com : e-mail 24
| חלקו של כל בעל במגרש החדש | בעלים | יעוד | שטח במ"ר | מס' מגרש מוצע |
|---|---|---|---|---|
| %100 | מחמוד אחמד תאיה | מגורים ג' | 1,268.75 | 1 |
| %100 | מחמוד אחמד תאיה | מגורים ב' | 640.46 | 2 |
| 1/2 | אחמד אסעד עבד אל ג'ליל צראללה | מגורים ב' | 883.83 | 3 |
| 1/2 | סעיד אסעד עבד אל ג'ליל צראללה | |||
| 1/2 | סולימאן עבד רבה עאיש עבדאללה | מגורים ב' | 2,579.30 | 4 |
| 1/2 | עבד אל חלים עאיש עבד אל חלים עבדאללה | |||
| 1/2 | סולימאן עבד רבה עאיש עבדאללה | מגורים ג' | 1,691.93 | 5 |
| 1/2 | עבד אל חלים עאיש עבד אל חלים עבדאללה | |||
| %100 | מחמוד אחמד תאיה | מגורים ג' | 1,612.74 | 6 |
| 1/2 | קאמל עיסה אברהים עבדאללה | מגורים ג' | 2,327.74 | 7 |
| 1/2 | אבו זהרייה פריד | |||
| %100 | עיריית ירושלים | שביל | 218.29 | 101 |
| %100 | עיריית ירושלים | דרך מוצעת | 217.16 | 102 |
| %100 | עיריית ירושלים | דרך מאושרת | 2,754.48 | 103 |
| %100 | עיריית ירושלים | דרך מוצעת | 3,274.76 | 104 |
| %100 | עיריית ירוש לים | שביל | 45.91 | 105 |
| %100 | עיריית ירושלים | דרך מוצעת | 1,156.05 | 106 |
| %100 | עיריית ירושלים | דרך ו/או טיפול ופי | 402.49 | 107 |
| %100 | עיריית ירושלים | שטח ציבורי פתוח | 1,287.71 | 201 |
| %100 | עיריית ירושלים | מבים ומוסדות ציבור | 5,901.12 | 202 |
10
מצב מוצע – רשימת מגרשים
מוחמד בשיר, שמאי מקרקעין appraiser estate real ,M.bashir ת"ד 18502 ירושלים 91183 Jerusalem 18502 P.O.BOX ת"ד 3186 סח'ין 20173 sakhnin 3186 P.O.BOX
טל'. ,02-5831682 .04-6740665 TEL ** פקס. ,04-6740665 02-5831761 ייד 052-8347098 ,mobile m76_bashir@walla.com : e-mail 25
11
13. עקרוות ושיקולים בשומה :
בהכת טבלת האיזון, לקח בחשבון עקרוות גורמים ושיקולים שלהלן :
א. הוראות סעיף 122 לפרק ג' סימן ז' לחוק התכון והביה :
א..1 " כל מגרש יהיה קרוב ככל האפשר למקום בו היה קודם מגרשו של מקבל ההקצאה ".
א..2 " שווי כל מגרש שיוקצה כאמור ביחס לשווים של סך כל המגרשים החדשים שוצרו ע"י החלוקה, יהיה ככל האפשר כשווי של המגרש הקודם של מקבל ההקצאה ביחס לשווים של סה"כ המגרשים הקודמים ".
א..3 " לא הייתה אפשרות לשמור על מלוא היחסיות כאמור, יהיה מקבל ההקצאה, ששווי מגרשו החדש מוך ביחס משוויו של מגרשו הקודם, זכאי לקבל מהוועדה המקומית תשלום ההפרש, ומקבל ההקצאה ששווי מגרשו החדש גבוה ביחס משווי של סך מגרשו הקודם, חייב לשלם לוועדה המקומית את ההפרש ".
ב. בחישוב השווי היחסי של החלקות והמגרשים בכל אחד מהמצבים התכויים לקחו
בחשבון ייעוד החלקות/מגרשים, שטח המגרשים המשתתפים, מיקום החלקות ומגרשי התמורה, צורת החלקות והמגרשים, גודלם, מיקומם וגישות .
ג. אין השפעה לעיין המושע – במצב הכס והיוצא בשיהם מצאים במצב של מושע .
בעלים אחד שהתווסף לו עוד בעל אחד במגרש החדש שוצר, אין לזה השפעה מבחית המושע .
ד. עפ"י פס"ד "עין שרה" ) אירי (, קבע בבית המשפט העליון כי חישוב השווי היחסי במקרה
של איחוד וחלוקה יעשה בהתאם לשווי היחסי של החלקות בכל אחד מהמצבים התכויים ובהתאמה לכל יקבעו גם תשלומי האיזון .
ה. החלקות המבוות שקיימים בהם בתי מגורים שבו בהיתר וללא היתר ביה, הוערכו
כפויות .
ו. הבעלויות הין כפי שרשומות בטבלת האיזון לפי סחים עדכיים ביום מסירתם על ידי
המשרד חץ-אדריכלים .
ז. הובא בחשבון שווי יחסי של כל אחד מהמגרשים במצב התכוי הקודם והחדש לכל אחד
מהיעודים השוים .
ח. באומדן השווי היחסי לקחו בחשבון בין היתר יעוד המגרשים ואפשרויות היצול, זכויות
ביה עפ"י ת.ב.ע. מוצעת, שטחי המגרשים וצורתם ההדסית .
מוחמד בשיר, שמאי מקרקעין appraiser estate real ,M.bashir ת"ד 18502 ירושלים 91183 Jerusalem 18502 P.O.BOX ת"ד 3186 סח'ין 20173 sakhnin 3186 P.O.BOX
טל'. ,02-5831682 .04-6740665 TEL ** פקס. ,04-6740665 02-5831761 ייד 052-8347098 ,mobile m76_bashir@walla.com : e-mail 26
12
ט. לקח בחשבון שייעוד חלק מהחלקה מס' 54 בגוש 30612 לפי תכית מס' 101-0886804
שכס באיחוד והחלוקה בתכית 101-1203082 היו לדרך .
י. לקח בחשבון שייעוד חלק מהחלקה מס' 62 בגוש 30612 לפי תכית מס' 101-0509455
שכס באיחוד והחלוקה בתכית 101-1203082 היו לדרך .
14. ערכי שווי בתחום התכית :
ערכי השווי התבססו על הערכות שמאים מכריעים לפי תיקון 84 לחוק התכון והביה תוך התאמה לצפיפות ולמועד הקובע .
שווי מ"ר קרקע מבוה עיקרי מגורים בצפיפות של %212 לשת 2024 היו בסביבות 3,500 ₪ .
מקדם שטח וף פתוח לפי 0.4
15. טבלת ההקצאה והאיזון
רצ"ב טבלאות האיזון שערכו לתכית 101-1203082 .
16. הצהרות
הי מצהיר כי אין לי כל עיין אישי במקרקעין שוא טבלת ההקצאה והאיזון, בבעלי הזכויות בה או במזמין העבודה .
הדוח הוכן על פי הוראות סימן ז' לפרק ג' לחוק התכון והביה התשכ"ה-,1965 תקות שמאי המקרקעין )אתיקה מקצועית(, התשכ"ו-1966 ועל פי התקים המקצועיים של הועדה לתקיה שמאית .
ולראיה באתי על החתום,
______________________
מוחמד בשיר – שמאי מקרקעין
מוחמד בשיר, שמאי מקרקעין appraiser estate real ,M.bashir ת"ד 18502 ירושלים 91183 Jerusalem 18502 P.O.BOX ת"ד 3186 סח'ין 20173 sakhnin 3186 P.O.BOX
טל'. ,02-5831682 .04-6740665 TEL ** פקס. ,04-6740665 02-5831761 ייד 052-8347098 ,mobile m76_bashir@walla.com : e-mail 27
| תשלומי איזון | מצב מוצע | מצב קיים | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| בעל הזכויות ישלם בש"ח | בעל הזכויות יקבל בש"ח | שווי יחסי | חלק הבעלים במגרש במ"ר | בעלים | יעוד | שטח המגרש במ"ר | מס' מגרש מוצע | שווי יחסי | יעוד מצב קיים | חלקם של הבעלים הכלול באיחוד וחלוקה | שטח משתתף באיחוד וחלוקה במ"ר | בעלות | שטח רשום של חלקה במ"ר | חלקה | ג ו ש | |
| מגורים מיוחד | וף פתוח | |||||||||||||||
| 675,778 | 0.132236 | %100 | מחמוד אחמד תאיה | מגורים ג' | 1,268.75 | 1 | 0.11956 | 104.5 | 1,835.56 | %100 | 5,385.36 | מחמוד אחמד תאיה | 5,697 | 63 | 2 1 6 0 3 | |
| 660,690 | 0.047947 | %100 | מחמוד אחמד תאיה | מגורים ב' | 640.46 | 2 | 0.06034 | 52.7 | 926.58 | |||||||
| 0.00 | 0.00 | 0.152 | %100 | מחמוד אחמד תאיה | מגורים ג ' | 1,421.31 | 6 | 0.152 | 132.8 | 2,333.22 | ||||||
| 208,661 | 0.071286 | 1/2 | אחמד אסעד עבד אל ג'ליל צראללה | מגורים ב' | 883.83 | 3 | 0.0752 | 290 | 593.96 | 1/2 | 883.83 | אחמד אסעד עבד אל ג'ליל צראללה | 7,796 | 70 | 2 1 6 0 3 | |
| 1/2 | סעיד אסעד עבד אל ג'ליל צראללה | 1/2 | סעיד אסעד עבד אל ג'ליל צראללה | |||||||||||||
| 193,573 | 0.250281 | 1/2 | קאמל עיסה אברהים עבדאללה | מגורי ם ג' | 2,613.37 | 7 | 0.24665 | 290 | 3,600.38 | 1/2 | 4,178.89 | קאמל עיסה אברהים עבדאללה | 5,397 | 74 | 2 1 6 0 3 | |
| 1/2 | אבו זהרייה פריד | 1/2 | אבו זהרייה פריד | |||||||||||||
| 0.00 | 0.00 | 0.34625 | 1/2 לכל אחד מהבעלים במגרש | מחמוד אחמד סולימאן עבד רבה עאיש עבדאללה ועבד אל חיל ע איש עבד אל חלים עבדאללה | מגורים ב' | 2,579.3 | 4 | 0.34625 | 290 | 5,347.25 | 1/2 | 5,637.25 | מחמוד אחמד סולימאן עבד רבה עאיש עבדאללה | 6,896 | 75 | 2 1 6 0 3 |
| מגורים ג' | 1,597.73 | 5 | 1/2 | עבד אל חיל עאיש עבד אל חלים עבדאללה | ||||||||||||
| %100 | 16,085.58 | סה"כ | ||||||||||||||
| לא משתתף באיזון | %100 | עיריית ירושלים | שביל | 218.29 | 101 | לא משתתף | מתרוכה | 490.8 | 860 | 1000 | 30612 | |||||
| לא משתתף באיזון | %100 | עיריית ירושלים | מבים ומוסדות ציבור | 5,901.12 | 202 | לא משתתף | דרך | 1,963.11 | 10,469 | 54 | 30612 | |||||
| לא משתתף באיזון | %100 | עיריית ירושלים | שטח ציבורי פתוח | 1,287.71 | 201 | לא משתתף | דרך | 845.93 | 2,099 | 62 | 30612 | |||||
| לא משתתף באיזון | %100 | עיריית ירושלים | דרך מוצעת | 3,274.76 | 104 | לא משתתף | דרך | 199.82 | 5,697 | 63 | 30612 |
13
תכית מס' 101-1203082 , ספח טבלאות איזון והקצאה, טבלאות איזון והקצאה .
28
| לא משתתף באיזון | %100 | עיריית ירושלים | דרך ו/או טיפול ופי | 402.49 | 107 | לא משתתף | דרך | 383.77 | 2,948 | 64 | 30612 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| לא משתתף באיזון | %100 | עיריית ירושלים | דרך מאושרת | 2,754.48 | 103 | לא משתתף | דרך | 1,313.8 | 7,446 | 66 | 30612 | |||
| לא משתתף באיזון | %100 | עיריית ירושלים | שביל | 45.91 | 105 | לא משתתף | דרך | 163.21 | 1,499 | 67 | 30612 | |||
| לא משתתף באיזון | %100 | עיריית ירושלים | דרך מוצעת | 217.16 | 102 | לא משתתף | דרך | 60.34 | 1,349 | 68 | 30612 | |||
| לא משתתף באיזון | %100 | עיריית ירושלים | דרך מוצעת | 1,156.05 | 106 | לא משתתף | דרך | 300.13 | 7,796 | 70 | 30612 | |||
| לא משתתף | דרך | 762.13 | 5,397 | 74 | 30612 | |||||||||
| לא משתתף | דרך | 838.95 | 6,896 | 75 | 30612 | |||||||||
| לא משתתף | בייי ציבור | 2,855.4 | 7,546 | 60 | 30612 | |||||||||
| 26,262.72 | 26,262.72 | סה"כ שטח |
14
תאריך : 14.05.2024
מוחמד בשיר – שמאי מקרקעין מ.ר. 923
____________________________
מוחמד בשיר – שמאי מקרקעין מוסמך
מוחמד בשיר, שמאי מקרקעין appraiser estate real ,M.bashir ת"ד 18502 ירושלים 91183 Jerusalem 18502 P.O.BOX ת"ד 3186 סח'ין 20173 sakhnin 3186 P.O.BOX
טל'. ,02-5831682 .04-6740665 TEL ** פקס. ,04-6740665 02-5831761 ייד 052-8347098 ,mobile m76_bashir@walla.com : e-mail 29
___J
~~s
W ~ I :I M '11
.1LIMt ltl tCL lt.1 O 5! ,~, ~io 0
,a~, - ~JU
,CN (,) L!auU LQ JNC\L C\UU lC~N u·i• 1ZZ6'0809L LQl .JCUlQ ~l,.JCN lC~N U't• 1£81£0Z18 LQl .JQUN CQN\Ll lC~N u·i• LZ8t£)o,(LQlQ.0896 UlC ,,UlC-,lG 4~,CLl l,.JU ~,.JN LNQQ 4C4l .JUN ot.ta c;.uu l4!,Ul ,uc-,NC ()lC l4l!,Gl~ c~,a ()lC ,aldQCl ()lC ,CG4 l!l!Jl\UN lG4~4 lN/l u,c au~CG\ laalaU lN/l u,c iUC\CG\ LUN 4N<.l ,l~LC l!~C"l Cl~L~Ll 4cc l!Ul(L.J (lCC~ :4 .l!UlLtcU :t;CClU<.U 69lL09'..:tCl; dU'1\Ll (ClaUl<.:t; c;Lc· UlC .l!fL?LNi! .lt! :tlC;:t; fL?Uli ULlat :tUlaL;C\U :t;OlUU :tl;'1\:t;Ul UlNLUU ClC\L<.Cl<.Ul UlLUNl' :t;tU<.f?i ' :t;OlUU' :t;GlU<.tt :tl;:tl(CG; CUC<.Ultt' :tCld;UlC' Ultc,cu Ltc<.Ul' UlctU' lLtcUU<.Ul' Ll(CL(c<.O I dC'1\Ul :t;fL?Uli Ll(CL(c' Ul(C..JlU' C\UlC(C :tCl;
euc lN UC(CCLU lN :tu;,L' l,c ,LLda l,c c,c<.<.a' :t;OlUU tc?,ai ()lC ,aLdatl ()lC ' :t;C\lL(C' :t;,lldt Ltcc' ud4 :tl;ua(c '
:t;.l!t?Ci<.tt' :t;l,atU :tL;tU?tc,ai ..J(c<.O I :t;L!UC<.(,\ o,cuc' ULa,uu' UlaUlU' :t;1U'C\,lL LLUC ~..J :t;UlCQ :t;CG<. u,c tau?CGi\ lN ULUN L.llC )o,c lN uuaLa )o,c ' :t;:tcd; UlCatU :t;,G UlNL C,(c<.OU :tUlaU;C\U ' :t;fGUU?L1i LUll4 :tl;d,aGU :t;Lat<. lN ClH<.O t(c; tc; UC(lClU' :tu;,L I UlCt lN tc; LCL LUN' :t;ldC?\ ULdc' t?U(c,ai ,(..JUa\ ' :tld,(C; 1at ,c lN :tUU;C\, lN OULQU '
:t;:tcd; UN OlCQ U(C,CUU lN tc; OlCQ LUN' 4cd4 UN lU~UlN .l!,(Q\(Cj\ :t;UlCL f?C11Ci\ ..J11l(c O4lC lN :tU;od' :t;UU :ttd;Ul fl?LlLUi<.1O :t;.l!l~<.N :t;:t(CLG; tc; l,.1.-daG I :tUU;C\U lN ~l f?i<.1l'N :t;:t(clG; :t(C; ,,L ()lC lN U1Lt(CC fQ?LLi (,) lU~:t;G11 I lN CC£;
LL..J UULNC ULUN lN/l UGQlC' :t;..J(CUU :t;:tl(cG;Ul lUU~.lN! :t;:t(clG;' :tl;flL..J?i !?lli<. UL,ca :tl;Llca :t;flL..J?i Ul..JldG LQNQ'
:tl;ftc?Uli UN tc; :tl(CGU;Ul UlLUlQU :t;,G dlU lU~:t;G11 ' :t;llL..J?i UtLCU tG?i<.C\U :ttL; lN dlL,G 1(NU<..J ' :t;tdC?i :tl;:tcd; UllU uu NlGL<.U tca; NGlL lN ..Jala (,\d..JC ,UlN ()lC lN ULUN tdCl?Li :t;C(C<.<.l L!:tuC; lLLCl 44c :t;CldC\ :tl;L!f?,lUUi :tcc;
.l!:tl(CG;Ul GC<. f?i<.UNL :t;NC (<.)- ,uc ()lC :t11CU; I lN ut,N oua I tdC?Li :t;C(c<.<.l :t11CU;· t;L,C(cU UlC lLU?LNi! ut :t(C; tc;
.l!lCQQ<.Ul ll!lC lN tc; tU;d lua t;lLl(C (<.) l,..J LUN )a,c' O(C UlCt ULC(cU LUN4<.O :t;CG\OL UlCAt4l LUN<.O OAtldac'
:tl;.lC!t; UN ,c,ctc ()lC :t11CU; t;G<. UlNL ou,c,(C :tUlaU;C\U :tCCl;:t; :t;i(c?Uli UN tc; U~1o,..J(C f?i<.Q~lN llcc4 4,(elQ4l idt?Li O(c .l!U((etlU lN/l ci11au;C\ lN/l .l!(C<.ClC<.O lN/l :tuu;,a,c lN/l ,c,C(c ()lC :tuCU; ,CCUl ()lC ,(NQ\L )o,c UN i(ca?OU,i lN f(cQ?,i 4QQ}•k OAtldAt UlC L!fL?UNi lt :t;(CLGa •
)lC(,CN ClG\L (<.)O .ltC! NC<.-UC<. :t11CU; :tCl; LUN OUQ tca; Ul,LUN :t;dn lN ..JQGU (,\<,(OL cd(c lN idc?Li t;-,N<.U(c,..J'
C\Ul(C' fL?:ti;UlC lN .l!LUCt! Q~O..J lN Ca\O(C OU,..JCl(C lN c~,au,t ' :tN;N ..J(c uac f?ClCQi\U<.O l.nc CCC\Ul ~.L t,4i11?,i '
IU
O
:;
.
t
<
(l
C
lG
Q
U
,l
U
IN L
o
U
,Ia
Q
,u
U
u
UN
cc;
U
U
Ci
N
l?
.
U
..J
G
Q<
l
i
d
f?
U
:t;U
O
41
lU
1CU
LU
C1
N
1C
:t;
,
4
L
11
,
C
c
U
Ul
)
i
l
?
C
t
(
!L
<.
.l
C
i
.
?
<
l
C<.
)l
(c
C
:t;
(
O
,C
,
N
(ct
)
lC
o,c
Li
o
lN?
,c
U
a
l
a
<.L
l
.
c
!C<
·
.l
l
l
c
.O
O
<
.
C
<
U
U
C
C\
.!
l
l
C
'
Q
UlC
,l
tc
u
C\
,
!
O
.l
C
U'
QN
:t;l
O
C
N
dU
C
l!LCUUN! lN l!Cld,(C .l!llLUN (,\f(CC?.li! :t(C; ,o..J C(4<.l ,CCUl ()lC lUlC )o,c :t;C11C C11C UlCt ClC,(c :tc; o,d,uu I o,caaau fl?LNi C<.<.UlL tca; tLa l?NlUi lCl 4c cacu;,o ' aU<.C\C4\l,4 ,LC..Jl lL(c NLUN<.O lN?Li ac~O,N lN ,l(c,t lN :t(c;o,4l :t;(c,tu :t;OUlNL <.l?Li lN d(CC<.G<.l ((CC<.<,((. ()lC 411CU ..J(C :t;:t,a;dl 4c (ICUCU ((O..J,-4 ,caa ()lCUNa lC?C11Ci\ ..J11l(c I lU~UlN ,lCl •
Nf?CiC< .lCC(L\)LaUaL!(c ?,Coi ( ( <(<, (O.C )l /NC< . tCl<:.;t <.l?cCa11aC(iC\<.C ( JN1a1(l . . CLlU<.)Cl<.iUl?,C4d(,i1 (ICl Cl?i<.N<, .ldaOuGl jc (,a , ,a cL ,N lu ?iu (i1a 1?.G(i1 NCC\ 1 ,, -cU ,lu , l ?iU <.C <4C1.1< .4cO4; ,lC-NNLC cUlU<(. ,,CcU 1u 1 4o bQllCGCC 4b 44(c1 LtcU<.,l t?i<.ldUl ((,,, :t;t?UCi ..JuUl(C C<.t?:tNLi; '
C<4<.O l!UlNC u,c<..J :tCU;:tl;lC! UN l!L<.C<.U :tl;LGU :t;Ca\UlL laaa Ut • ~~~ :tl;NL<.l! UNC<. ()lC :t(C; l!OlUU ' l!<.Ol 1'Z :t;t.UU?i tZ f?UCi 1'Z0Z
\? I • '
UIC,UU (4rse
l!((<. iN(C?LI UN ua,uu ()Ul fL(C?i<. ()lC l!(:t11;
/I' ,....,,.,J,C\_ ',· ._"·'\:..c~. )
r\\ '
,.·~.,0 \,
~L~ ._,.. -•·-··
לכבוד 24.12.24
הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז ירושלים
בדוא"ל
א.ג.נ., שלום וברכה,
הנדון: התנגדות לתוכנית מס' 101-0961706
בשם מרשי, מר פריד אבו זהרייה (ת.ז. ,)********* מוגשת בזאת התנגדות לתוכנית 101-0961706– הקמת מתחם
מגורים חדש בשכ' בית חנינא, רח' אלזיתונה (להלן: "התוכנית").
מצ"ב תצהיר להתנגדות
ואלה נימוקי ההתנגדות
רקע עובדתי תמציתי
1. התוכנית מושא ההתנגדות עניינה בהקמת מתחם מגורים חדש בשכונת בית חנינא, רח' אלזיתונה.
2. בהתאם להוראות התוכנית, התוכנית משתרעת על פני 19.62 דונם, אשר כוללים חלקות 50 ו-59 בגוש
.30612
3. כפי שיפורט להלן, המתנגד הוא הבעלים של חלק מחלקה 59 בגוש 30612 (להלן: "המקרקעין").
4. הבעלות בחלקות הקרקע הנ"ל רשומה במשותף על שם שני אחים שהם, עארף עבד אלעזיז אסעד אבו חמדה
ומוחמד עבד אלעזיז אסעד אבו חמדה.
5. על פי הסכם חלוקה שנחתם בין האחים הנ"ל בשנת ,1967 הבעלות בחלקות הקרקע חולקה ויוחדה ביניהם
כדלקמן:
א. האח עארף קיבל שטח של 7,669 מ"ר מחלקה 59 ששטחה הכולל הוא 9670 מ"ר ובתמורה ויתר לטובת
אחיו מוחמד על מלוא הזכויות המגיעות לו בחלקה 50 הנ"ל.
ב. האח מוחמד קיבל את יתרת שטח חלקה 59 שלא יוחד לאח עארף (בשטח של 2,001 מ"ר) ואת מלוא
הזכויות בחלקה .50
6. עארף עבד אלעזיז אסעד אבו חמדה נפטר בשנת .2007
7. המתנגד פריד אבו זהריה הוא נכדו של עארף עבד אלעזיז אסעד אבו חמדה וכיום הוא הבעלים של מרבית
הזכויות בחלקה 59 לאחר הסתלקות כל היורשים האחרים מעיזבונו של עארף לטובת פריד.
8. לאותו הסכם חלוקה צורף תשריט אשר מתאר את החלוקה שהוסכם עליה בין שני האחים. להלן התשריט:
______________________________________________________________________________________________________________________________________________ עו"ד ד"ר קייס נאסר טל: 04-8625111 פקס: 04-8621913 Kaisn@firon.co.il פירון משרד עורכי דין* שד' הפלי"ם ,2 בניין אורן, חיפה
תל אביב * חיפה * נצרת * באר שבע
ישראל * רומניה * ב1ולגריה * סרביה * יוון
www.Firon.co.il
_______________________________________________________________________________________________________________
9. בהתאם לאותו תשריט ניתן לראות כי חלקה 59 חולקה לשני מגרשים, מגרש 1 מצפון לחלקה בשטח של
7,669 מ"ר שבבעלות עארף ומגרש 2 מדרום לחלקה בשטח של 2,001 מ"ר שבבעלות מוחמד.
10. החלוקה האמורה מתבטאת גם בשטח פיזית כאשר בין החלק של המתנגד (מגרש )1 לחלק של מר מוחמד
עבד אלעזיז אסעד אבו חמדה (מגרש )2 קיים קיר מפריד לאורך הגבול בין המגרשים.
11. ביום 17.5.22 בתקופה שלפני הפקדת התוכנית פנה המתנגד באמצעות עו"ד אסעד מזאוי לוועדה המחוזית
במכתב התנגדות לגרסת התוכנית באותו שלב ואשר נערכה ללא שיתופו וללא הסכמתו.
מצ"ב המכתב של עו"ד אסעד מזאוי מיום 17.5.22 על נספחיו, כנספח 1
12. בנוסף, נועד המתנגד עם מר עלאא המאר מלשכת התכנון המחוזית וסוכם כי חלקו של המתנגד מחלקה 59
לא ייכלל בתוכנית.
התכנית המוצעת
13. עולה ממסמכי התכנית, חלק ממגרש 1 של המתנגד, חלק מחלקה ,59 נכלל בתכנית, בשטח של 627 מ"ר,
והוא מיועד בתכנית המוצעת לשטח ציבורי פתוח. בתכנון המאושר כיום, ועל פי תכנית ,6671 ייעוד השטח האמור הינו "שטח לבנייני ציבור". להלן ביאור לתכנון המאושר אל מול המוצע בתכנית לגבי השטח מושא ההתנגדות. גבולות השטח המדובר סומנו בקווים אדומים:
______________________________________________________________________________________________________________________________________________ עו"ד ד"ר קייס נאסר טל: 04-8625111 פקס: 04-8621913 Kaisn@firon.co.il פירון משרד עורכי דין* שד' הפלי"ם ,2 בניין אורן, חיפה
תל אביב * חיפה * נצרת * באר שבע
ישראל * רומניה * ב2ולגריה * סרביה * יוון
www.Firon.co.il
_______________________________________________________________________________________________________________
14. בטבלת האיזון וההקצאה של התוכנית נרשם כי חלק מחלקה 59 ששטחו 627 מ"ר הוא שטח שנמצא
בבעלות של עיריית ירושלים כביכול, והכוונה בשטח האמור היא לשטח של המתנגד.
טענות המתנגד
ההתייחסות המוטעית לשטח המתנגד כשטח של עיריית ירושלים
15. כאמור לפי החלוקה המוסכמת בין בעלי הזכויות בחלקה ,59 מגרש 1 מחלקה 59 הוא בבעלות המתנגד.
16. המתנגד ביקש לא להכליל את החלק שלו בחלקה 59 בתחום התוכנית.
17. מתברר כי חלק המתנגד מחלקה 59 לא נכלל בתוכנית למעט שטח של 627 מ"ר שמוצג בטבלת האיזון של
התוכנית כשטח שהוא בבעלות עיריית ירושלים כביכול.
18. ויודגש על פי טבלת האיזון, לשכת התכנון המחוזית פעלה לפי החלוקה המוסכמת שהציג לה יזם התוכנית.
בעניין זה בטבלת האיזון וההקצאה נכתב כי: "בהתאם למה שנמסר מלשכת התכנון ויזם התוכנית, הבעלות בחלק הדרומי של חלקה 59 הינה נפרדת מהחלק הצפוני שאינו כלול בתוכנית; וזאת עפ"י תכנית חלוקה בין הבעלים."
19. להלן הטבלה:
______________________________________________________________________________________________________________________________________________ עו"ד ד"ר קייס נאסר טל: 04-8625111 פקס: 04-8621913 Kaisn@firon.co.il פירון משרד עורכי דין* שד' הפלי"ם ,2 בניין אורן, חיפה
תל אביב * חיפה * נצרת * באר שבע
ישראל * רומניה * ב3ולגריה * סרביה * יוון
www.Firon.co.il
_______________________________________________________________________________________________________________
20. כלומר, טבלת האיזון וההקצאה של התוכנית הכירה בכך שהבעלות בחלק הצפוני של המקרקעין (מגרש )1
היא בבעלות המתנגד (כנכדו ויורשו היחיד של מר עארף עבד אלעזיז אסעד אבו חמדה) וכי הבעלות בחלק הדרומי של המקרקעין (מגרש )2 היא בבעלות של מוחמד עבד אלעזיז אסעד אבו חמדה.
21. אולם, התוכנית כללה את השטח האמור של המתנגד (בשטח 627 מ"ר) בתוכנית על בסיס ההנחה השגויה
כי מדובר בשטח שהוא בבעלות עיריית ירושלים, ולא היא.
22. העובדה כי השטח האמור יועד בתכנון המאושר כשטח לבנייני ציבור אינו הופך אותו לשטח שבבעלות
עיריית ירושלים והמתנגד יטען כי מדובר בשטח שהוא עד הרגע בבעלותו המלאה ואין להכליל אותו בתוכנית.
23. על פי ההלכה הפסוקה ועל פי הנחיות היועץ המשפטי לממשלה שטח פרטי שהופקע למטרה ציבורית, אך
החזקה בו לא נתפסה לצורך מימוש המטרה הציבורית, עדיין יש להתייחס אליו במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה כקניין פרטי.
24. בהקשר זה יפנה המתנגד למסמך שכותרתו "חוות דעת בנושא – מקרקעין המיועדים להפקעה בתכנית
איחוד וחלוקה" מיום 27.6.22 שחתום על ידי עו"ד כרמית יוליס המשנה ליועצת המשפטית לממשלה (משפט אזרחי) והמופנה ליועצת המשפטית למנהל התכנון ולסגן היועצת המשפטית למנהל התכנון.
בסעיפים ,20 21 ו-24 לאותו מסמך נכתב כי:
".20 אם כן, תפיסת החזקה בפועל או הודעה על הקניית הקרקע לפי סעיף 19
לפקודה, הן שמהוות את שכלול ההפקעה וניתוק בעל הקרקע הקודם מהזיקה
הפיזית אליה ומהזכויות בה. זהו השלב שבו הרשות נוטלת, הלכה למעשה, את
הקרקע מן הנפקע. עם תפיסת החזקה או עם מועד ההקניה, בעלי הזכות המקוריים
משוחררים מהזכויותומהחובותשלמחזיקיםוהרשותהמפקיעהנכנסתבנעליהם.
....21שככלל,בקרקעהמיועדתלהפקעהשלאנרשמהעדייןעלשםהרשותהמפקיעה, מועד תפיסת החזקה הוא "המועד הקובע". לאור האמור הרי שרק אחרי תפיסת החזקה, ייכלל השטח 'מתחת הקו'. עולה מכך כי פרסום הודעה לפי סעיף 5 או 7 לפקודה, כל עוד לא נתפסה החזקה, יירשמו על שם בעלי הקרקע 'מעלהקו'.
24. לסיכום, לעניין תקן 15 מצאתי כי מקום בו החלו הליכי הפקעה ופורסמו לגבי
מקרקעיןהודעותלפיסעיפים5ו-7לפקודהאולםלאנתפסהחזקהבאותםמקרקעין,
אין לראות במקרקעין מקרקעין שהופקעו, ומשכך מקרקעין אלה יתבטאו בטבלאות
האיזוןכשהםרשומיםב"מצבהנכנס"עלשםבעלהקרקע,בהתאםלמרשם."
מצ"ב ההנחיה מיום ,27.6.22 כנספח 2
25. המתנגד יפנה גם להחלטת ועדת הערר המחוזית מחוז צפון בעררים מס' 1101/23 ו-1106/23 זוהיר ברג'ות
נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נצרת ואח', סעיפים 17-18 להחלטה מיום :25.6.24 ".17בהתאםלהחלטתנובערר1093/20בענייןמאמוןאלאסדינ'הוועדההמקומית לתכנון ובנייה בקעת בית הכרם (להלן: "עניין אל אסדי"), ובהתאם לחוות דעת המשנה ליועמ"ש לממשלה מיום 27.6.22 בנושא - מקרקעין המיועדים להפקעה
בתכנית איחוד וחלוקה מקום בו החלו הליכי ההפקעה ופורסמו לגבי המקרקעין
הודעות לפי סעיפים 5 ו- 7 לפקודה אולם לא נתפסה חזקה באותם מקרקעין, אין
לראות מקרקעין ביעוד לדרך במצב קודם כמקרקעין שהופקעו אם לא הושלמו
הליכי ההפקעה ותפיסת החזקה, כמקרקעין שהוצאו מכלל נכסיו של הפרט.
במצב זה מקרקעין אלה, יתבטאו בטבלאות האיזון כשהם רשומים במצב הנכנס
עלשםבעלהקרקע,בהתאםלמרשם.
18. כמפורט בהרחבה בעניין אל אסדי אקט תפיסת חזקה בפועל, לאחר שהחל
ההליך המנהלי ופורסמו הודעות לפי סעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות (רכישה
______________________________________________________________________________________________________________________________________________ עו"ד ד"ר קייס נאסר טל: 04-8625111 פקס: 04-8621913 Kaisn@firon.co.il פירון משרד עורכי דין* שד' הפלי"ם ,2 בניין אורן, חיפה
תל אביב * חיפה * נצרת * באר שבע
ישראל * רומניה * ב4ולגריה * סרביה * יוון
www.Firon.co.il
_______________________________________________________________________________________________________________
לצרכי הציבור), 1943 (להלן: "הפקודה"), הוא האקט המשלים את הקניית
הבעלותעלידיהגורםהמפקיע.לפיכך,לצורךהקנייתהבעלותלרשותהמפקיעה
והוצאתהקרקעמכללנכסיושלהבעליםהמקורייםישצורך,הןבפרסוםהודעות
והןבתפיסתהחזקהבפועל."
מצ"ב החלטת ועדת הערר בתיקי ערר 1101/23 ו-1106/23 מיום ,25.6.24 כנספח 3
26. במקרה של המתנגד, עיריית ירושלים לא מימשה את הייעוד הציבורי ולא תפסה חזקה בשטח. לכן,
ובהתאם להנחיית עו"ד כרמית יוליס והחלטת ועדת הערר לעיל, השטח האמור אינו בבעלות עיריית ירושלים ויש לגרוע אותו מהתוכנית.
27. יש להדגיש גם כי טבלאות האיזון נערכו ללא שיתוף ראוי למתנגד, מבלי שידע עליהן וללא הסכמתו. גם
בדיקת הטבלאות על ידי שמאי הוועדה בהתאם להחלטה מיום 6.2.23 לא בוצעה תוך שיתוף המתנגד וחשיפתו לטבלאות. אילו נערך שיתוף ציבור ראוי לפחות בנושא טבלאות האיזון לא הייתה מתרחשת הטעות המתוארת בתוכנית בדבר ייחוס שטח המתנגד לעיריית ירושלים.
28. בהתאם לכך, מבוקש גם לבטל את סימון הקיר התוחמת את חלקה 59 להריסה כפי שמוצע בתוכנית.
היעדר צידוק תכנוני לייעוד השטח כשטח ציבורי פתוח
29. מבלי לגרוע מטענותיו לעיל אודות הצידוק בהוצאת השטח מתחום התוכנית, המתנגד יטען כי אין צידוק
תכנוני בשינוי ייעוד השטח לשצ"פ.
30. עצם שינוי ייעוד השטח משטח לבנייני ציבור לשטח ציבורי פתוח מלמד כי הוועדה המחוזית עצמה מבינה
ומסכימה לכך שאין צורך בייעוד השטח כשטח לבנייני ציבור. משכך, הצדק מחייב להחזיר את השטח לייעוד בניה פרטי וזאת כרצף לשטח המתנגד המיועד לבניה.
31. שהרי שינוי ייעוד השטח ממטרה ציבורית מסוימת (אזור לבנייני ציבור) למטרה ציבורית אחרת (שטח
ציבורי פתוח), נובע בראש ובראשונה מהתפיסה שכביכול מדובר בשטח על עיריית ירושלים ולכן אם יש צורך לבטל את ייעוד השטח לבנייני ציבור אז יש לשנות לייעוד ציבורי אחר. כאמור, התפיסה כי השטח הוא של עיריית ירושלים מוטעית וכמתחייב מכך מתבטל גם ההיגיון להמיר את השטח משטח ציבורי מסוים לשטח ציבורי אחר.
32. בנוסף, השטח הציבורי הירוק המוצע חסר היגיון תכנוני גם בשל צורתו (בדמות "אצבע") שבאה כדי לחתוך
רצף תכנוני קיים של שטח בייעוד מגורים מיוחד.
33. ייעוד השטח כשצ"פ הוא למעשה תכנון בזבזני ולא מידתי שכן מדובר בייעוד שטח של 627 מ"ר כשטח
ירוק, שיעור שטח השווה לגודל מגרש בנייה ממש.
34. ויודגש, ביטול ייעוד השטח לצרכי ציבור לא פוגע בתכנון הכולל המוצע בתוכנית שכן השטח האמור הוא
למעשה שטח שולי לשטח הירוק העיקרי הנמצא בלב חלקות 49 ו-50 שבתחום התוכנית. להפך, ייעוד השטח לשטח ציבורי פתוח פוגע בתכנון הכולל של מגרש המתנגד ומצמצם את אפשרויות מיצוי פוטנציאל מימוש המגרש שלו.
35. על כן, מרגע שהוחלט לבטל את ייעוד השטח כשטח לבנייני ציבור יש לייעד את השטח כשטח לבניה
(למגורים) כרצף ממשיך לשטח המתנגד בחלקה .59 בהקשר זה יש להעיר כי ייעוד השטח למגורים לא אמור לחייב את המתנגד בהפרשה נוספת לצורכי ציבור מהשטח שלו וזאת בהתחשב בשטחים שכבר נלקחו לצורכי ציבור מהשטח שלו בתכנון המאושר.
______________________________________________________________________________________________________________________________________________ עו"ד ד"ר קייס נאסר טל: 04-8625111 פקס: 04-8621913 Kaisn@firon.co.il פירון משרד עורכי דין* שד' הפלי"ם ,2 בניין אורן, חיפה
תל אביב * חיפה * נצרת * באר שבע
ישראל * רומניה * ב5ולגריה * סרביה * יוון
www.Firon.co.il
_______________________________________________________________________________________________________________
לסיכום:
36. המתנגד מבקש לתקן את התוכנית על ידי ביטול ההתייחסות לשטח המדובר כשטח של עיריית ירושלים,
ולשנות את ייעודו כשטח לבניה כרצף ממשיך לשטח של המתנגד מחלקה .59
37. לחלופין ומטעמי זהירות מבוקש להוציא את שטח המתנגד האמור מתחום התוכנית, כשהמתנגד יתמודד
עם שאלת ייעודו העתידי במסגרת התכנון העתידי שהמתנגד עומל על גיבושו בקשר לחלקה.
38. לאור כל המפורט לעיל, הוועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים מתבקשת להורות על קבלת ההתנגדות
ועל תיקון הוראות התוכנית בהתאם למפורט לעיל.
39. מן הדין ומן הצדק לקבל את ההתנגדות.
_________________
ד"ר קייס נאסר, עו"ד
ב"כ המתנגד
פירון משרד עורכי דין
______________________________________________________________________________________________________________________________________________ עו"ד ד"ר קייס נאסר טל: 04-8625111 פקס: 04-8621913 Kaisn@firon.co.il פירון משרד עורכי דין* שד' הפלי"ם ,2 בניין אורן, חיפה
תל אביב * חיפה * נצרת * באר שבע
ישראל * רומניה * ב6ולגריה * סרביה * יוון
www.Firon.co.il
_______________________________________________________________________________________________________________
7
8
| עמ' | שם הנספח | מס' |
|---|---|---|
| 11 | המכתב של עו"ד אסעד מזאוי מיום 17.5.22 על נספחיו | 1 |
| 47 | ההנחיה מיום 27.6.22 | 2 |
| 54 | החלטת ועדת הערר בתיקי ערר 1101/23 ו-1106/23 מיום 25.6.24 | 3 |