ישיבת מכרזים מס' 4 · דוח ועדת מכרזים מספר 04-2024 חלק א

1

דוח ישיבה מספר: 2024-004

של מליאת ועדת המכרזים שהתקיימה ביום שלישי, י"ט בסיון תשפ"ד

()25/06/2024

בברכה

יו"ר ועדת מכרזים

דוד בלומנשטוק 25/06/2024

_____________ _____________

שם תאריך אישור

החלטה בדבר אישור המלצות ועדת המכרזים

לאחר שעיינתי בדו"ח הנ"ל אני מחליט לאשר את ההמלצות הכלולות בו

בברכה

ראש העיר

משה ליאון 08/07/2024

___________ __________

שם תאריך אישור

2

בדוח זה של ועדת מכרזים מספר: 2024-004 שהתקיימה בתאריך : 25/06/2024

כלולים הנושאים הבאים

# אגף שם המכרז המלצת האגף החלטה עמוד

אגף נכסי מכרז פומבי המשך דיון לאחר דיון שהתקיים בנדון, קבלת הסברי נציג האגף, קבלת 10

1

העיריה מספר הסברי השמאי וקבלת עמדת היועץ המשפטי לוועדה, החליטה

6.2024 מליאת ועדת המכרזים להמליץ בפני ראש העיר:

לרכישת

מגרש לבניה לאשר את פרסום מכרז פומבי מספר 6.2024 לרכישת מגרש

רוויה לבניה רוויה למטרת דיור להשכרה לטווח ארוך במפגש

למטרת דיור הרחובות החלוץ - שדרות הרצל

להשכרה

לטווח ארוך צביקה אסולין לא השתתף בדיון בעד: דוד בלומנשטוק, ישראל

במפגש קלרמן, יוחנן ויצמן, יהודה פרוידיגר, אריאל בזיז.נגד: אריה

הרחובות קינג נמנעו: אלדד רבינוביץ' , יעל ענתבי

החלוץ -

שדרות הרצל

2 אגף תרבות מכרז פומבי לקבוע כזוכה את: לאחר דיון שהתקיים בנדון, קבלת הסברי נציג האגף וקבלת 156

מקוון מספר ר.ק.ל.ט אחזקות בעמ עמדת היועץ המשפטי לוועדה, החליטה מליאת ועדת המכרזים

10.2024 לקבוע ככשיר נוסף להמליץ בפני ראש העיר:

שירותי את: א. דינמיקה

ניקיון במבני אחזקות לזמן את המציע ר.ק.ל.ט אחזקות בעמ לקבלת הבהרות בוועדת

מינהל המכרזים בנוכחות מנהלת אגף הרווחה יחד עם הדרג המקצועי

תרבות ופנאי הרלוונטי

3 אגף שפור מכרז פומבי המשך דיון לאחר דיון שהתקיים בנדון, קבלת הסברי נציג האגף וקבלת 199

פני העיר מספר עמדת היועץ המשפטי לוועדה, החליטה מליאת ועדת המכרזים

18.2022 להמליץ בפני ראש העיר:

שירותי גינון

, טיפוח , לאשר את תוצאות הליכי תיחור שנעשו מתוך המאגר בין

ואחזקת גני הכשירים הנוספים: לקבוע כזוכה את גנים בירוק בע"מ במרחב

נוי ועצים 3 ולקבוע כזוכה את גני אמין בע"מ במרחב 5

בשטח

השיפוט של האגף אינו נדרש להגיע לוועדת המכרזים לאישור תיחורים

עיריית נוספים בין כשירים נוספים

ירושלים

3

# אגף שם המכרז המלצת האגף החלטה עמוד

4 אגף תברואה מכרז פומבי לקבוע כזוכה את: לאחר דיון שהתקיים בנדון, קבלת הסברי נציג האגף וקבלת 649

מקוון מספר איתוראן איתור עמדת היועץ המשפטי לוועדה, החליטה מליאת ועדת המכרזים

91.2024 ושליטה בעמ להמליץ בפני ראש העיר:

מערכת

לניהול בקרה לקבוע כזוכה את: איתוראן איתור ושליטה בע"מ

ושליטה על

צי הרכב

העירוני

5 אגף רווחה בקשה לקבוע את: עמותת " לאחר דיון שהתקיים בנדון, קבלת הסברי נציג האגף וקבלת 657

לאישור ספק יד לקשיש" כספק עמדת היועץ המשפטי לוועדה, החליטה מליאת ועדת המכרזים

יחיד יחיד להמליץ בפני ראש העיר:

למרכז תעסוקה

לעבודה יצרנית לקבוע את: עמותת " יד לקשיש" כספק יחיד להפעלת מרכז

לתושבים ותיקים תעסוקה לעבודה יצרנית לתושבים ותיקים

תקופת ההתקשרות המאושרת לשנה + שנה וחצי אופציה

להארכה

6 אגף חינוך בקשה לקבוע את: וועד לאחר דיון שהתקיים בנדון, קבלת הסברי נציג האגף וקבלת 663

חרדי לאישור ספק הורים הירושלמי עמדת היועץ המשפטי לוועדה, החליטה מליאת ועדת המכרזים

יחיד כספק יחיד להמליץ בפני ראש העיר:

להשאלת ספרי לימוד

למוסדות חינוך חרדי לקבוע את: וועד הורים הירושלמי כספק יחיד להשאלת ספרי

"פרויקט סלסלה" לימוד למוסדות חינוך חרדי "פרויקט סלסלה"

7 רכש מכרז פומבי לקבוע כזוכה את: לאחר דיון שהתקיים בנדון, קבלת הסברי נציג האגף וקבלת 666

ואספקה מקוון מספר ריהוט רחוב וריצוף עמדת היועץ המשפטי לוועדה, החליטה מליאת ועדת המכרזים

48.2024 אורבני בע"מ, ווטר להמליץ בפני ראש העיר:

הרחבת פרופישינל בעמ,

מאגר קיסריה עיצוב בנוף לקבוע כזוכים במאגר את: ריהוט רחוב וריצוף אורבני בע"מ,

לאספקת בעמ, תוצאות בשטח ווטר פרופישינל בעמ, קיסריה עיצוב בנוף בעמ, תוצאות בשטח

והתקנת בעמ בעמ

ריהוט רחוב

4

# אגף שם המכרז המלצת האגף החלטה עמוד

8 רכש מכרז פומבי האגף מבקש לעדכן לאחר דיון שהתקיים בנדון, קבלת הסברי נציג האגף וקבלת 668

ואספקה מקוון מספר את הוועדה כי לא עמדת היועץ המשפטי לוועדה, החליטה מליאת ועדת המכרזים

45.2024 הוגשו הצעות למכרז להמליץ בפני ראש העיר:

הרחבת

מאגר לפיכך מבוקש לבטל הוועדה עודכנה שלא ניגשו מציעים למכרז להרחבת המאגר

לאספקת את המכרז

נשק וציוד

נלווה חם

9 רכש מכרז פומבי לקבוע כזוכה את: רז לאחר דיון שהתקיים בנדון, קבלת הסברי נציג האגף וקבלת 669

ואספקה מקוון מספר עמית- עמית לספורט, עמדת היועץ המשפטי לוועדה, החליטה מליאת ועדת המכרזים

54.2024 מ.ל. ייצור חולצות להמליץ בפני ראש העיר:

הרחבת מודפסות בעמ,

מאגר תוצאות בשטח בעמ, לקבוע כזוכים במאגר את: רז עמית- עמית לספורט, מ.ל. ייצור

מציעים הילטרוניקס בעמ חולצות מודפסות בעמ, תוצאות בשטח בעמ, הילטרוניקס בעמ

לאספקת

ציוד ספורט

10 רכש מכרז פומבי לאחר דיון שהתקיים בנדון, קבלת הסברי נציג האגף וקבלת 670

ואספקה מקוון מספר האגף מבקש לעדכן עמדת היועץ המשפטי לוועדה, החליטה מליאת ועדת המכרזים

83.2024 את הוועדה כי לא להמליץ בפני ראש העיר:

הרחבת הוגשו הצעות למכרז

מאגר הוועדה עודכנה שלא ניגשו מציעים למכרז להרחבת המאגר

לאספקת לפיכך מבוקש לבטל

ציוד מיגון את המכרז

ונלווה

לרוכבי

אופנוע

5

השתתפו:

מר דוד בלומנשטוק - יו"ר ועדת המכרזים

גב' יעל ענתבי- משנה לראש העיר, מ"מ יו"ר וחברת ועדת מכרזים

מר ישראל קלרמן - סגן ראש העיר - חבר ועדת המכרזים

מר אריה קינג - סגן ראש העיר - חבר ועדת המכרזים

מר צביקה אסולין - חבר ועדת המכרזים

מר יוחנן ויצמן- חבר ועדת מכרזים

מר אריאל בזיז - חבר ועדת מכרזים

מר יהודה פרוידיגר - חבר ועדת המכרזים

מר אלדד ישעיהו רבינוביץ - חבר ועדת מכרזים

לא השתתפו:

מר אדיר שוורץ- סגן ראש העיר, חבר ועדת מכרזים

עו"ד יוסי חביליו - סגן ראש העיר, חבר ועדת המכרזים

מר שמואל מרציאנו - משנה לראש העיר - חבר ועדת המכרזים

מר דוד זוהר - חבר ועדת המכרזים

מר יוסף חיים מועלם - חבר ועדת מכרזים

מר יונתן פלג פולק - חבר ועדת מכרזים

מר מיכאל הלברשטאם - חבר ועדת המכרזים

גב' רונית אחדות חודג'ייב הכהן -חברת ועדת מכרזים

נכחו:

מר איציק לארי - מנכ"ל העיריה

גב' ליאת רחמים-הממונה על מכרזי העירייה

מר אפרים צורף - מנהל תחום מכרזים

גב' אסתר נאה - מנהלת תחום מכרזים וועדות

מר שימל גלעד - אגף התקציבים

עו"ד גולן מרדכי - סגן היועץ המשפטי לעירייה לחוזים ומכרזים

עו"ד צופית בן פורת - ראש צוות, יועמ"ש

עו"ד יעקב אואקנין - צוות חוזים ומכרזים

עו"ד דניאל חסין- צוות חוזים ומכרזים

עו"ד רות כהן - צוות חוזים ומכרזים

עו"ד רועי אבישר - צוות חוזים ומכרזים

עו"ד איתי משורר- צוות חוזים ומכרזים

גב' זיוה נוקראי -מנהלת אגף לשיפור פני העיר

גב' ורד יוליוסבורגר - אגף הרווחה

גב' יונית מובשוביץ - אגף הרווחה

גב' אודליה ישר-מנהלת תחום חוזים ומכרזים

מר אנרי מזור - מנהל מחלקה בכיר לרכש ולוגיסטיקה

מר אברהם דניאל - רפרנט בכיר להוצאות - אגף התברואה

גב' אופק אלחרר - מרכזת תחום חוזים ומכרזים

6

מר חן אשכנזי - אחראי קניות ומכרזים - המחלקה לרכש ואספקה

מר יוני לוי - המחלקה לרכש ואספקה

מר יאיר אייפרמן -סגן מנהל אגף וממונה על תמיכות והתקשרויות - מינהל חינוך חרדי

גב' רות שם טוב - מנהל תחום חוזים והתקשרויות - מינהל חינוך חרדי

גב' שרי פישר - מינהל חינוך חרדי

גב' ריטה לדיז'ינסקי - מנהלת האגף לנכסי העיריה

גב' תהילה אלחרט - האגף לנכסי העיריה

מר עידו הרשקוביץ - מנכ"ל חברת עדן

מר עודד זיו - יועץ למכרז הנכסים - חב' עדן

מר רוני אפיק - שמאי - יועץ למכרז הנכסים - חב' עדן

עו"ד נתנאל חבני - חב' עדן

7

העתקים:

מר משה ליאון - ראש העיר

מר דוד בלומנשטוק - יו"ר ועדת המכרזים

גב' יעל ענתבי-משנה לראש העיר, מ"מ יו"ר וחברת ועדת מכרזים

מר אדיר שוורץ- סגן ראש העיר, חבר ועדת מכרזים

מר ישראל קלרמן - סגן ראש העיר - חבר ועדת המכרזים

מר אריה קינג - סגן ראש העיר - חבר ועדת המכרזים

עו"ד יוסי חביליו - סגן ראש העיר, חבר ועדת המכרזים

מר שמואל מרציאנו- משנה לראש העיר - חבר ועדת המכרזים

מר דוד זוהר - חבר ועדת המכרזים

מר צביקה אסולין - חבר ועדת המכרזים

מר יוסף חיים מועלם -חבר ועדת מכרזים

מר יונתן פלג פולק -חבר ועדת מכרזים

מר מיכאל הלברשטאם - חבר ועדת המכרזים

מר יוחנן ויצמן- חבר ועדת מכרזים

מר אריאל בזיז- חבר ועדת מכרזים

גב' רונית אחדות חודג'ייב הכהן -חברת ועדת מכרזים

מר יהודה פרוידיגר- חבר ועדת המכרזים

מר אלדד ישעיהו רבינוביץ -חבר ועדת מכרזים

מר אליעזר ראוכברגר - סגן ומ"מ ראש העיר, מ"מ חבר ועדת המכרזים

מר צביקה כהן - סגן ומ"מ ראש העיר - מ"מ חבר ועדת המכרזים

מר חיים כהן - סגן ראש העיר-מ"מ חבר ועדת המכרזים

גב' חגית משה - סגנית ראש העיר - מ"מ חבר ועדת המכרזים

מר משה גורא - מ"מ חבר ועדת המכרזים

מר אלחנן גרוסבוים - מ"מ חבר ועדת המכרזים

מר אריאל גולן - מ"מ חבר ועדת המכרזים

גב' יעל ביטון דה לנגה -מ"מ חברת ועדת מכרזים

גב' לורה ורטון-מ"מ חברת ועדת המכרזים

גב' מרים חוה סלע -מ"מ חברת ועדת מכרזים

מר דור יצחק לוי -מ"מ חבר ועדת מכרזים

---------------------------------------------------------------------------------------------

מר איציק לארי - מנכ"ל העיריה

מר שמוליק זליגמן-גזבר העירייה

עו"ד אלי מלכה - היועץ המשפטי לעירייה

גב' ברכה עפרה - מבקרת העיריה

מר משה מרגליות - ראש הסגל

---------------------------------------------------------------------------------------------

מר עידו רוזנברג - מזכיר מועצת העיר

מר ליאור ישראלי - ראש מינהל עירוני ומשאבי אנוש

מר רני רוזנהיים - ראש מינהל אסטרטגיה וחדשנות

מר גיל ריבוש - ראש מינהל קהילה

מר איציק נידם - סמנכ"ל העיריה וראש מינהל תפעול

8

מר יואל אבן - מהנדס העיר, וראש מינהל תכנון ותשתיות

אריאלה רג'ואן - משנה למנכ"ל וראש מינהל תרבות חברה וספורט

מר יואב זמרן - ראש מינהל החינוך

מר משה חזן-מנהל אגף לוגיסטיקה

גב' ליאת רחמים-הממונה על מכרזי העירייה

מר אפרים צורף - מנהל תחום מכרזים

גב' אורלי עזרא - אחראית מכרזים

גב' מיכל בוטה - מנהלת תחום מכרזים וועדות

גב' אסתר נאה - מנהלת תחום מכרזים וועדות

מר ברק לוי - מנהל אגף תקציבים

מר דוד אמזלג-סגן מנהל אגף תקציבים והממונה על ההוצאות - אגף התקציבים

מר ניצן לוי-הממונה על ההכנסות - אגף התקציבים

מר יוסף רחמן - אגף התקציבים

גב' שרה כהן - אגף התקציבים

מר אהרן כהן - אגף התקציבים

מר אברהם פאר - אגף התקציבים

מר שימל גלעד - אגף התקציבים

מר ערן דהוקי- אגף תקציבים

מר עדן מרסיאנו- אגף תקציבים

גב' אסתר פק- אגף תקציבים

גב' ירדן הראל- אגף תקציבים

מר רוני בן שלמה- אגף תקציבים

גב' אלה שניצר-אגף תקציבים

עו"ד גולן מרדכי - סגן היועץ המשפטי לעירייה לחוזים ומכרזים

עו"ד צופית בן פורת - ראש צוות, יועמ"ש

עו"ד יעקב אואקנין - צוות חוזים ומכרזים

עו"ד דניאל חסין- צוות חוזים ומכרזים

עו"ד רות כהן - צוות חוזים ומכרזים

עו"ד רועי אבישר - צוות חוזים ומכרזים

עו"ד ליאור מיימון דולב - צוות חוזים ומכרזים

עו"ד איתי משורר- צוות חוזים ומכרזים

גב' ענבר לזר - מנהלת לשכת ראש העיר

עו"ד יאיר אקשטיין-ממונה על ייעוץ וחקיקה

גב' יעל גבאי -מנהלת אגף הרווחה

גב' יעל מרגי-רפרנטית בכירה לחוזים והתקשרויות

גב' זיוה נוקראי -מנהלת אגף לשיפור פני העיר

גב' אודליה ישר-מנהלת תחום חוזים ומכרזים

מר אבירם כנפו - סגן מנהל אגף וממונה על מערך תפעול ולוגיסטיקה

גב' תמר ברלינר -מנהלת אגף תרבות ואמנויות

גב' ליאת בכור -ממונה על תכנון מבנים ולוגיסטיקה

מר אנרי מזור - מנהל מחלקה בכיר לרכש ולוגיסטיקה

מר גיל גורני -מנהל אגף תברואה

מר מאיר בן טולילה –סגן מנהל אגף התברואה לתפעול ובקרה

9

גב' אופק אלחרר - מרכזת תחום חוזים ומכרזים

גב' צופית יעקב-ממונה על הרכש והאספקה

מר חן אשכנזי -אחראי קניות ומכרזים

מר יואב זמרן -ראש מינהל חינוך

גב' רות שם טוב - מנהל תחום חוזים והתקשרויות

מר יאיר אייפרמן -סגן מנהל אגף וממונה על תמיכות והתקשרויות

10

טופס פניה לוועדת מכרזים

שם האגף: אגף נכסי העיריה

שם מכרז מספר סוג מהות המכרז מסגרת תקציבית

המכרז המכרז שנתית ללא מע"מ

מכרז פומבי מספר 6.2024 לרכישת מגרש 2024-006 פומבי נכסים 1

לבניה רוויה למטרת דיור להשכרה לטווח

ארוך במפגש הרחובות החלוץ - שדרות הרצל

מועד פרסום מועד אחרון מועד פתיחת אופן קביעת מספר אפשרי של משך ההתקשרות

להגשת הצעות הצעות הזוכה זוכים

16/05/2024 לפי מחיר בלבד 1 אחר

דברי הסבר על המכרז והעבודה/שירות/טובין

רכישת זכויות במקרקעין להקמת מבנה מגורים בתנאי של הפעלת דיור להשכרה לתקופה של 20 שנה

ת.אומדן אומדן הסבר האומדן במילים % הנחה

00. 0.00

הצעת החלטה בפני ועדת מכרזים

מבוקש לאשר פרסום למכירת המקרקעין הידועים כחלקה 107 בגוש ,30149 העירייה הינה בעלים במושע בחלק של 918/975

וחברת רסקו הינה בעלים של .57/975

חברת רסקו אישרה לעירייה לצאת למכרז על מלוא הזכויות בנכס, כולל על חלקה.

מועצת העיר בישיבתה מיום 31.8.2022 אישרה את שיווק זכויות העירייה במקרקעין באמצעות מכרז פומבי במתווה של דירות

לשכירות, לתקופה של 20 שנה.

החלטות ועדת המכרזים

מס.ועדה ת.ועדה ת.אישור ראש עיר מהות החלטה

003/2024 04/06/2024 לאחר דיון שהתקיים בנדון, קבלת הסברי נציג האגף וקבלת עמדת היועץ

המשפטי לוועדה, החליטה מליאת ועדת המכרזים להמליץ בפני ראש העיר:

חברי הוועדה מבקשים לקיים דיון בוועדה הבאה בהשתתפות מר רוני אפיק

השמאי שמלווה את המכרז.

004/2024 25/06/2024 לאחר דיון שהתקיים בנדון, קבלת הסברי נציג האגף, קבלת הסברי השמאי

וקבלת עמדת היועץ המשפטי לוועדה, החליטה מליאת ועדת המכרזים להמליץ

בפני ראש העיר:

לאשר את פרסום מכרז פומבי מספר 6.2024 לרכישת מגרש לבניה רוויה למטרת

דיור להשכרה לטווח ארוך במפגש הרחובות החלוץ - שדרות הרצל

צביקה אסולין לא השתתף בדיון

בעד: דוד בלומנשטוק, ישראל קלרמן, יוחנן ויצמן, יהודה פרוידיגר, אריאל בזיז.

נגד: אריה קינג

נמנעו: אלדד רבינוביץ' , יעל ענתבי

11

31 במאי, 2023

י"א בסיון, תשפ"ג

מספרנו : שו – 577.11

חוות דעת שמאית מוטת הנחות

לעניין שווי השוק של קרקע

הידועה כחלקה 107 בגוש 30149

במפגש הרחובות החלוץ ושדרות הרצל

שכונת בית הכרם, ירושלים

בחלופת דיור להשכרה

12

תוכן עניינים

סעיף 1 - מטרת חוות הדעת................................................................... עמ' 3

סעיף 2 - עורך הביקור ותאריך הביקור במקרקעין................................... עמ' 3

סעיף 3 - המועד הקובע......................................................................... עמ' 3

סעיף 4 - זיהוי המקרקעין..................................................................... עמ' 3

סעיף 5 - מצב הזכויות.......................................................................... עמ' 4

סעיף 6 - הרקע התכנוני………………................................................ עמ' 4

סעיף 7 - תיאור הסביבה והנכס............................................................. עמ' 12

סעיף 8 - עקרונות גורמים ושיקולים...................................................... עמ' 14

סעיף 9 - נתוני בסיס ותחשיבים............................................................. עמ' 17

סעיף 10 - השומה……........................................................................ עמ' 27

סעיף 11 - הצהרה................................................................................ עמ' 27

נספח :

נספח א' – נסח רישום.

עמוד 2 מתוך 23

13

1. מטרת חוות הדעת :

התבקשתי על ידי חברת "עדן"- החברה לפיתוח כלכלי בי-ם באמצעות מר עודד זיו – מנהל תחום פיתוח

נכסים וכלכלה אורבנית, לחוות דעתי לעניין שווי השוק של המקרקעין שתיאורו יובא להלן לצורך בחינת

שיווקו במסגרת מכרז פומבי בהתאם לעקרונות שלהלן :

שווי השוק של המקרקעין בייעוד מגורים להשכרה – לתקופה של 20 שנה מגמר בניה, כולל פוטנציאל

תכנוני עפ"י מדיניות בינוי לאורך ציר רק"ל, ללא התחשבות בקיומה של מושאע.

בתום תקופת השכירות ניתן יהיה למכור את כל הדירות בשוק החופשי.

חוות הדעת הינה שומה היפותטית מוטת הנחות בהתאם למטרת השומה ולהנחיות המזמין,

ונועדה לצרכיו של המזמין ולשימושו הפנימי בלבד.אין לעשות בה כל שימוש אחר ו/או

להסתמך עליה לכל מטרה אחרת. השימוש בשומה נאסר על כל צד שלישי שהוא

שאינו המזמין והח"מ לא יהא אחראי להסתמכות כלשהי כאמור

2. עורך הביקור ותאריך הביקור במקרקעין:

נערך ביקור על ידי אמיר כורך, שמאי מקרקעין, ביום ג', .30.5.2023

3. המועד הקובע לחוות הדעת :

המועד הקובע לחוות הדעת הינו יום הביקור במקרקעין כמצוין דלעיל.

4. זיהוי המקרקעין :

.4.1 כתובת: מגרש ריק בפינת הרחובות החלוץ ושדרות הרצל, ירושלים.

.4.2 גוש: .30149

.4.3 חלקה: .107

.4.4 מגרש מס': 3 עפ"י תכנית 4555 א'.

.4.4 שטח החלקה הרשום: 975 במ"ר.

.4.4 תיאור המקרקעין: מגרש ריק ביעוד למגורים.

עמוד 3 מתוך 23

14

4. מצב הזכויות:

.4.1 בהתאם לדף רישום מפנקס הזכויות מיום ,31.5.2023 (נסח מס' :)116779

.4.1.1 גוש : .30149

.4.1.2 חלקה:.107

.4.1.3 המספרים הישנים של החלקה : .30149/33

.4.1.4 שטח במ"ר: .975

.4.1.4 בעלויות:

ע"ש עירית ירושלים, החלק בנכס 918/975 חלקים.

ע"ש "רסקו" חברה להתיישבות חקלאית ועירונית בע"מ, החלק בנכס 57/975 חלקים.

(מצ"ב נסח, כנספח א' ).

4. הרקע התכנוני1 :

.4.1 תכנית המתאר לירושלים מס' ,62 במרחב תכנון מקומי ירושלים :

התכנית פורסמה למתן תוקף ביום ,16.7.1959 י.פ. .687

החלקה מיועדת לאזור מגורים .1

על פי תכנית המתאר לירושלים, הוראות הבינוי וזכויות הבניה הבסיסיות במגרש המיועד לאזור

מגורים 1 הן:

אחוזי הבניה משטח המגרש לקומה הינם %25 ב – 3 קומות ובסה"כ %.75

למרות האמור, בנוסף ניתן להגדיל את לממש זכויות בניה בהיקף גבוה יותר, על פי קריטריונים

שונים, כגון : במקרים בהם שטח המגרש גדול מ – 1,000 מ"ר, במגרש פינתי ועוד.

בנכס הנדון זכויות הבניה המותרות הינן בשיעור %.275

.4.2 תכנית מספר 1252 ב', במרחב תכנון מקומי ירושלים:

התכנית פורסמה למתן תוקף ביום ,21.6.1973 י.פ. .1927

מטרות התכנית הן בין השאר (בתמצית):

שינוי מערך יעודי הקרקע, הקצאת שטחים פתוחים ציבוריים, ביטול דרכים מאושרות, הרחבת

והתווית דרכים ציבוריות, איחוד וחלוקה מחדש ועוד.

1 המבוא להלן הינו תמצית של הוראות התכניות. קיימות הוראות והנחיות נוספות המפורטות במסמכי התכניות.

שטחים עיקריים ובנוסף יותרו שטחי שירות שונים.

2

עמוד 4 מתוך 23

15

כפיפות התכנית:

על תכנית זו תחולנה ההוראות הכלולות בתכנית המתאר המקומית לירושלים מס' 62 לרבות

התיקונים לתכנית זו שאושרו מזמן לזמן וכן חלות ההוראות שבתכנית מס' 1252 ב' וזאת בנוסף

להוראות שבתכנית מס' 1252 ב' זו.

שטחים פתוחים ציבוריים:

השטחים הצבועים בתשריט בצבע ירוק יהוו שטחים פתוחים ציבוריים ותחולנה על שטחים אלה

ההוראות של תכנית מתאר ירושלים מס' 2 לגבי שטחים פתוחים ציבוריים.

הועדה המקומית תהיה רשאית במסגרת מערכת הדרכים המתוכננת בתכנית האב לירושלים להפוך

חלק משטחים פתוחים אלה לדרכים ציבוריות עורקיות.

דרכים:

תווי הדרכים, רוחבן והרחבתן יהיו כמצוין בתשריט.

הדרכים המסומנות בתשריט בחצוי קווים אלכסוניים בצבע אדום תבוטלנה ושטחן יהיה

כמסומן בתשריט.

השטחים הצבועים בתשריט בצבע ירוק ומסומנים בחצוי קווים אלכסוניים בצבע שחור יהיו

מעברים ציבוריים להולכי רגל.

הפקעה:

על תכנית זו תחולנה ההוראות הכלולות בתכנית המתאר המקומית לירושלים מס' 62 לרבות

התיקונים לתכנית זו שאושרו מזמן לזמן וכן חלות ההוראות שבתכנית זו.

תוספת לתקנון בהתאם להחלטת הועדה המחוזית מיום :7.11.1972

בשינוי לאמור בכל מקום אחר בתכנית בקשר להליכים שידרשו לשם התרת בניה למגורים או

בניה לבית מלון, נקבעה בזאת ההוראה הכללית הבאה:

גובה הבנינים, צורת ומתכונת הבניה, פיתוח המגרשים וכל פרט אחר מהווה נושא להיתר

בניה בכל שטח התכנית יהיה כפי שיקבע באישור הועדה המקומית ובהסכמת הועדה

המחוזית, על סמך בקשות להיתר בניה.

הועדה המקומית והוועדה המחוזית תקבענה כפי שייראה להן וכדרוש בנסיבות הענין לגבי

כל מגרש בנפרד, מה הם העזרים (כגון תכנית פיתוח, חתכים כלליים, צילומי מונטאז',

מודלים וכו') אשר יש לצרף אל הבקשה להיתר הבניה לשם קביעת הדברים הנ"ל.

.4.3 תכנית 4555 א', במרחב תכנון מקומי ירושלים :

התכנית פורסמה למתן תוקף ברשומות ביום ,1.2.2016 י.פ. .7197

מטרת התכנית- יצירת מסגרת תכנונית להקמת 4 מבנים למגורים ושטחים נלווים לבניית 202 יח"ד

חדשות.

.4.3.1 מגורים ד':

עמוד 5 מתוך 23

16

שימושים: מגורים.

עיצוב אדריכלי:

הבניה במגרשים תבוצע ע"פ העקרונות המצוינים בנספח הבינוי המנחה.

בתא שטח 003 יבנה בניין בן 6 קומות מעל מפלס 785.0 (צומת שדרות הרצל ורחוב החלוץ)

וקומה אחת תחת מפלס זה.

בתאי שטח 001B ו- 002A יבנו בניינים בני 18 קומות מעל הרחבה שבמפלס 794.0 ו- 2

קומות מגורים חלקיות מתחת לרחבה זו.

• יותרו מרפסות קונזוליות.

• מתחת לקומות הבנין העיקריות ייבנו קומות מחסנים וחניה.

• עיקר הבניה תבוצע באבן טבעית מרובעת ומסותתת. הבניה באבן נסורה חלקה

שאיננה מסותתת אסורה.

• יותר שימוש בחומרי גלם נוספים דוגמת זכוכית, מתכת ועץ בשיעור שלא יעלה על %50

החזיתות.

• תותר הקמת מבנה שנאים בתחום תאי השטח. מיקום השנאים יתואם עם בהנדס

העיר או מי מטעמו.

.4.3.2 שטח ציבורי פתוח:

שימושים עילי: גינון, ריצוף ופיתוח

שימושים תת קרקעי: בתא שטח 104 חניה לטובת המגורים שבתא 001B ותא שטח 003B

השטח הפתוח הציבורי יפותח במבנה מדורג של טרסות בקירות תומכים ומסלעות.

כל השטח הפתוח הציבורי יגונן. ייחויבו נטיעות עצים בוגרים, הכל ע"פ הנחיות ואישור

אגף שפ"ע.

.4.3.3 סטיה ניכרת:

גובה הבניה המרבי (גובה תקרה עליונה) כמצוין בנספח הבינוי (למעט סטיה של

עד 1.5 מ' ולמעט הקמת ארובה לסילוק גזים וריחות, היינו מחייב וכל סטיה ממנו תחשב

כסטיה ניכרת בהתאם לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית) התשס"ב ב-.2002

קווי הבנין המפורטים בנפח הבינוי הינם מחייבים. צמצום השטח שבין גבול תא השטח

לבין קווי הבנין יחשב כסטיה ניכרת בהתאם לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת

מתכנית) התשס"ב – .2002

מספר הקומות המרבי המצוין בנספח הבינוי היינו מחייב וכל סטיה ממנו תחשב כסטיה

ניכרת בהתאם לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית) התשס"ה – .2002

עמוד 6 מתוך 23

17

טבלת זכויות והוראות בניה :

.4.3.4 תנאים למתן היתר בניה, ( מפורט באופן חלקי ):

חתימת הסכם פיתוח עם עירית ירושלים לבין מגיש הבקשה להיתר.

להבטחה מפני חשיפת דיירי המגורים בשטח התכנית לרעש מתנועת כלי רכב, יבוצע בכל

הדירות המגורים מיגון אקוסטי דוגמת התקנת מזגן + זגוגית מסוג "זגוגית בידודית" ו/או

ש"ע, הכל בהתאם לנספח אקוסטי שיוכן כתנאי למתן היתר בניה.

תנאי למתן היתר בניה בשטח הוא תיאום עם רשות העתיקות. מודגש בזאת כי במידה

ותוך כדי חפירה בשטח יתגלו עתיקות יש לפעול כמתחייב מסעיף 6 לחוק העתיקות

תשל"ח .1978

.4.3.4 תנאים למתן היתר אכלוס:

תנאי לאיכלוס הבנין במגרש 003 יהיה הרחבת רחוב החלוץ כמוצע בנספח התנועה.

תנאי לאיכלוס בנייני המגורים שבתכנית הינו הוכחת יישום האמצעים שנקבעו למניעת

מטרדי רעש.

תנאי לאיכלוס הינו התקנת האמצעים הנדרשים, במידה ויתגלה הצורך בכך, המצויינים

בסעיף 6.11 סעיף קטן י"ז לתקנון.

.4.3.4 חניה :

תקן החניה למגורים ד':

ליח"ד בשטח עיקרי עד 84 מ"ר : 1 חניות לדירה.

ליח"ד בשטח עיקרי עד 120 מ"ר : 1.5 חניות לדירה.

ליח"ד בשטח עיקרי של למעלה מ-120 מ"ר : 2 חניות לדירה.

עמוד 7 מתוך 23

18

מספר החניות יקבע ע"פ התקן שבסעיף לעיל ובהתאם למספר הדירות שיתוכננו לעת מתן

ההיתר. החניה הנדרשת תהא בתחומי המגרש.

פתרונות החניה יהיו על פי המפורט:

החניה עבור יח"ד שבתא שטח 003 תהיה בתחום תא השטח ובתחום השצ"פ שבתא שטח

.104

לא יתאפשר חיבור בחניונים למגרש 001 ותא שטח 003 (הנמצאים בחלקם מתחת לשצ"פ

בתא שטח .)104 הוראה זו מחייבת וכל סטיה ממנה תחשב כסטיה ניכרת בהתאם לתקנות

התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית) התשס"ב-.2002

תנאי מוקדם לקבל היתר בניה להקמת החניון הפרטי ליח"ד שבתא שטח B 001 ובתא

שטח ,003 הוא חתימת הסכם בין בעלי הזכויות בתאי השטח ובין עירית ירושלים

להחכרת שטח החניון, לרבות דרכי הגישה אליו.

מעל גגות החניונים התת-קרקעיים יישמרו בתי גידול בגובה שלא יפחת מ-0.6 מ'.

במקומות בהם תקבע נטיעת עצים בוגרים בתאום עם מחלקת שפ"ע בעירית ירושלים,

יישמר בית גידול בגובה שלא יפחת מ- 1.5 מ'.

ניתן יהיה להתקין מעלית רכב ו/או מכפילי חניה או כל פתרון אחר בהתאם לתקן

הישראלי בלבד.

.4.3.7 שלביות ביצוע :

.4.3.6 מימוש התכנית:

תוקף התכנית יקבע למשך 7 שנים מיום כניסת התכנית לתוקפה, וזאת בתנאי שיוצא

היתר בניה מכוחה במהלך תקופה זו. לענין זה, היתר החפירה ייכלל כחלק מהיתר הבניה,

ולא ניתן יהיה להוציאו בנפרד.

במידה ולא יוצא היתר בניה כאמור, יפוג תוקף תכנית זו ועל השטח יחול המצב

הסטטוטורי

המאושר בו ערב אישורה של תכנית זו. במידה ויצא היתר בנייה /חפירה, ויפוג תוקפו בשל

אי מימושו, יפקע אף אז תוקפה של תכנית זו.

ההוראות הקבועות בסעיף זה לענין פקיעת תוקף התכנית הינן מחייבות וכל סטייה מהן

עמוד 8 מתוך 23

19

תחשב כסטיה ניכרת בהת אם לתקנות התכנון והבניה ( סטיה ניכרת מתכנית )

התשס"ה -.2002

.4.3.9 תשריט המגרש כמצוין בתקנון :

.4.4 המצב הרישוי :

לא קיים תיק בנין ביחס לחלקה הנדונה- קרקע ריקה.

.4.4 תכנית ,101-1108281 במרחב תכנון מקומי ירושלים :

התכנית פורסמה למתן תוקף ביום .24.2.2023

על פי התשריט, נשוא השומה מופיע בייעוד אזור מגורים ד'.

מטרת התכנית:

שינוי הוראות סעיף 7.2 בתכנית מס' 4555א' והגדרת הוראות אשר מאריכות את התוקף תכנית

4555א'.

עיקרי הוראות התכנית:

• שמירת הוראות תכנית 4555א' בכל הנוגע לייעודי הקרקע, מס' יח"ד, שימושים מותרים, קווי

בנין מירביים, זכויות והוראות בניה, הוראות נוספות כמפורט בסעיף 6 לתכנית לרבות הוראות

בדבר בניינים וגדרות להריסה, עצים להריסה, העתקה ושימור

• קביעת הוראות חדשות בדבר מימוש תכנית 4555א'

שימושים באזור מגורים ד':

מגורים.

עמוד 9 מתוך 23

20

טבלת זכויות בניה :

שימושים באזור שטח ציבורי פתוח:

• שטח עילי:

גינון ריצוף ופיתוח.

• שטח תת קרקעי:

בתא שטח 104 חניה לטובת המגורים שבתא שטח 001B ותא שטח .003

שימושים באזור דרך מאושרת:

דרך כהגדרתה בחוק התכנון והבניה התשכ"ה למעט מסילת ברזל.

מימוש התכנית:

זמן משוער למימוש התכנית הינו כ – 5 שנים מיום אישורה.

.4.4 להלן סימון אומדן החלקה הנדונה ע"ג תכנון החניה בקומה 1 - לפי חוות דעת יועץ תנועה:

עמוד 10 מתוך 23

21

להלן סיכום מאזן החניה ע"פ תקן חניה לפי תכנית 5166ב' בשים לב לזכויות הבניה על פי תכנית

4555א' על פי תכנית יועץ התנועה:

• חניות רכב פרטי למגורים: דרישה – ,36 היצע – 37

• חניות אופניים: דרישה – ,24 היצע – .24

• חניות אופנועים: דרישה – ,3 היצע – .3

בשים לב לתכנית החניה המופיעה לעיל, שטח החניון החורג מגבול חלקה 107 כפי שעולה ממדידה

אומדנית הינו כ – 350 מ"ר.

.4.7 הפוטנציאל התכנוני במקרקעין:

במקרקעין קיים פוטנציאל תכנוני מובהק להגדלת זכויות בניה. אף כי תכנית 4555א' התקפה

אושרה בשנת ,2016 לפני כ – 6.5 שנים בלבד, היקף הבינוי המאושר אינו תואם את נפח הבניה

המרבי, האפשרי לפי מדיניות התכנון העדכנית בסביבה.

מדיניות זו מוצאת את ביטויה בהתגבשות תכנית-אב לשכונת בית הכרם וכן במסמך החלטת

הועדה המחוזית לתו"ב בדבר מדיניות הבינוי לאורך צירי רק"ל.

.4.7.1 טיוטת תכנית-אב לשכונת בית הכרם – תכנית מס' :16000

התכנית מגדירה מדיניות פרטנית לפיתוח השכונה – תבנית הבינוי, שימושי קרקע, זכויות

בניה, גובה בניה, שימור ועוד וזאת תוך קביעת תוספת זכויות ומענה ציבורי מתאים.

התכנית מציעה תוספת של כ – 1,400 יח"ד חדשות תוך חלוקת השכונה לאזורים שונים

לפי

טיפוסי הבינוי השונים.

התכנית נגנזה באפריל 2021 בהחלטת המחוזית להקפיא את התכנית. עם זאת, החלטת

הועדה המחוזית לגבי תכנית זו מינואר 2011 – נותרה בתוקף.

.4.7.2 תמצית3 החלטה בדבר עדכון מדיניות הבינוי לאורך צירי רק"ל מיום 8 באפריל :42019

בהחלטה מוגדרת המדיניות התכנונית הפרוגרמטית לבינוי בחלקות הגובלות בציר הרכבת

הקלה.

ההחלטה מפרטת את גובה הבינוי ונפחי הבינוי הכללים בחלקה, בהיקף משתנה לפי

קריטריון של גודל החלקה האמורה.

בחלקה 107 הנישומה, ששטחה קטן מ – 1.5 דונם, חלה המלצה לבינוי לפי הגדרה נפחית

כאמור להלן:

3 להלן מובאים עיקרי הדברים בתמצית רבה. יש הוראות נוספות שונות שלא מפורטות כאן ונלקחו בחשבון בתחשיב.

4 ובהתאם להבהרה מיום .15.7.2019

עמוד 11 מתוך 23

22

להלן קטע מתשריט מסמך המדיניות הנדון, בו מופיע אזור החלקה הנישומה (כיכר האפט):

7. תאור הסביבה והנכס :

.7.1 תיאור הסביבה:

בית הכרם הינה שכונה ותיקה בלב ירושלים, הממוקמת ממערב למרכז העיר ונתחמת, כדלהלן:

בצפון : שכונת קריית משה ומתחם המלונות.

בדרום : שכונת רמת בית הכרם.

במזרח : שדרות מנחם בגין, ( כביש מס' 4 ) וקמפוס גבעת-רם.

במערב : שכונת יפה נוף.

שכונת בית הכרם נוסדה ב – 1923 והיא מתאפיינת בבניה הטרוגנית של בתי מגורים משותפים.

בחלקה הוותיק של השכונה קיימים בתים נמוכים, מחופים אבן, בני 2 – 4 קומות, המוקפים גינות

וחצרות, ורחובות צדדיים ושקטים.

באזורים שנבנו מאוחר יותר ישנם בתי מגורים משותפים גבוהים ומספר בתי שיכונים סטנדרטים, (

כגון שיכון הראל ).

בשכונה קיימים מספר מרכזים מסחריים שכונתיים, גנים ציבוריים וכן מרכז מסחרי גדול יותר,

הממוקם בכיכר "דנמרק" ומאכלס חנויות, משרדים וסופרמרקט.

עמוד 12 מתוך 23

23

מיקום השכונה מרכזי ומתאפיין בנגישות גבוהה, בשל הסמיכות לצירי תנועה עיקריים, ביניהם

שדרות הרצל, שעובר בשכונה, וריבוי התחבורה הציבורית.

האוכלוסיה המתגוררת במקום מתאפיינת בתושבים מחתך סוציו אקונומי בינוני-גבוה.

המתחם הנדון ממוקם בקצה המזרחי של השכונה, לאורך שדרות הרצל.

הפיתוח הסביבתי מלא וכולל: כבישים, מדרכות, תאורת רחוב וכל השירותים

הקהילתיים הדרושים.

להלן מפה סכמטית הכוללת סימון החלקה של המקרקעין וסביבתו:

להלן תצ"א עם סימון אזור החלקה הנישומה ( מסומן בקו צהוב ומילוי צהוב ):

עמוד 13 מתוך 23

24

.7.2 תאור המקרקעין:

חלקה הממוקמת בצידה הדרום-מזרחי של כיכר האפט – הצטלבות הדרכים השכונתיות של

רחובות החלוץ, בית הכרם ויהושע פרבשטיין, עם ציר שד' הרצל.

החלקה בעלת צורה אי-רגולרית, מתאפינת בשיפוע היורד מצפון לדרום (חזית שד' הרצל גבוהה

ביחס לחזית החלקה העורפית) וגובלת ברחוב החלוץ ובכביש בציר שד' הרצל, ובחלקת מגורים

שכנה בדרום ובשטח המיועד לשצ"פ במערב.

החלקה מהווה שטח מגרש פתוח ובו רחבת כורכר, המשמשת לחניה, צמחיית בר ושיחים.

שטח החלקה הרשום הינו 975 מ"ר.

להלן תמונת המקום להתרשמות:

6. עקרונות גורמים ושיקולים :

.6.1 עקרונות:

התבקשתי כאמור לחוות דעתי לעניין שווי השוק של המקרקעין שתיאורו יובא להלן לצורך בחינת

אפשרות שיווקו במסגרת מכרז בהתאם להנחות העבודה והחלופה שלהלן :

שווי השוק של המקרקעין בייעוד מגורים להשכרה – לתקופה של 20 שנה מגמר בניה, כולל

פוטנציאל תכנוני עפ"י מדיניות בינוי לאורך ציר רק"ל, ללא התחשבות בקיומה של מושאע.

בתום תקופת השכירות ניתן יהיה למכור את כל הדירות בשוק החופשי.

עמוד 14 מתוך 23

25

הגדרה של שווי שוק :

ההגדרה הרווחת לשווי שוק היא: הסכום בעל ההסתברות הגבוהה ביותר שעשוי להתקבל בתאריך

נתון במונחי מזומן או שווה ערך, עבור הזכויות בנכס, בכפוף לחשיפה סבירה, בשוק פתוח ותחרותי

ובעסקה הוגנת, תוך ידיעה של כל המעורבים על פרטי המקרקעין וכאשר הצדדים מונעים על ידי

אינטרס אישי וללא לחץ.

לצורך קביעת השווי יעשה שימוש ב- 3 גישות השומה כמפורט להלן :

גישת ההשוואה- בבסיס גישה זו עומד העיקרון של השוואת מחיר עסקאות בנכסים דומים באותה

סביבה, תוך התחשבות בגורמים שונים המשפיעים נקודתית על שווי הנכס הנישום.

גישת ההקמה/חילוץ – בגישה זו בוחנים את שוויה של הקרקע בכפוף לאפשרויות ניצולה, עלות

הבנייה הכוללת את מרכיב הפיתוח בתוכה וכופלים ברווח יזמי מקובל.

לחילופין, ניתן לגזור את שווי רכיב שווי מ"ר מבונה ע"י ביצוע פעולות אריטמטיות בסדר הפוך

ביחס

למצוין לעיל.

גישת היוון דמי שכירות - בבסיס שיטה זו עומד עיקרון של ראיית הנכסים כנכסים מניבים.

בשיטה זו מהוונים את ההכנסות המתקבלות ואשר צפויות להתקבל מדמי השכירות למשך תקופת

חייו האפקטיבים של הנכס.

.6.2 גורמים ושיקולים :

הגורמים והשיקולים שיובאו בין היתר בחשבון הינם כמפורט להלן :

.6.2.1 מצב שוק המקרקעין.

.6.2.2 יעשה שימוש במסמכים ואינפורמציה שהתקבלו ממזמין העבודה, לשכת רישום

המקרקעין ומעירית ירושלים.

.6.2.3 נתוני התכנון וזכויות הבניה על פי התכנית החלה על המקרקעין.

.6.2.4 מיקום המקרקעין בפינת הרחובות החלוץ ושדרות הרצל.

.6.2.4 שטח החלקה, צורתה ואופיה הטופוגרפי.

.6.2.4 מאפייני הנכס הנישום ובו בין היתר : שטחו, מצבו הפיזי, פונקציונאליות והנוף הנשקף.

.6.2.7 בהתאם להנחיית המזמין השומה הינה בהנחה שלא קיימת מושאע בין העיריה לחברת

"רסקו".

.6.2.6 בחלופת דיור להשכרה בהתאם להנחיות המזמין, הבניין ישמש בשלמותו להשכרה

לתקופה של 20 שנה ולאחריה ניתן יהיה למכור הדירות.

עמוד 15 מתוך 23

26

.6.2.9 מבדיקת מסמך מדיניות לשכת התכנון המחוזית עולה בסבירות גבוהה שטרם מוצא

הפוטנציאל התכנוני וסביר שניתן יהיה להגדיל את היקפי הבינוי המאושרים עפ"י מדיניות

הבינוי של מוסדות התכנון בעניין חלקות הגובלות בציר רק"ל.

התכנון הפרוגרמטי המתייחס לחלקה הנדונה כולל בינוי של עד 10 קומות מעל מפלס שד'

הרצל (ובנוסף קומות עורפיות תחתונות וקומות מרתף) לבינוי מסחר בקומת הקרקע

ומגורים מעל.

.6.2.10 בחישוב שווי הפוטנציאל התכנוני, המתבסס על מדיניות פרוגרמטית כללית בלבד, נלקחו

בחשבון הנחות, אומדנים וחישובי שטחים שונים בקביעת היקף שטחי הבניה השונים

למגורים ולמסחר.

.6.2.11 על פי מימוש בניה בהתאם לפוטנציאל התכנוני ובשים לב למדיניות התכנון לאורך ציר

רק"ל עולה כי יידרשו עפ"י אומדן כ – 87 חניות כלי רכב פרטי.

.6.2.12 ההכנסות מהשכרת הדיור הובאו בחשבון על פי שווי שוק.

.6.2.13 על פי אומדן ראשוני בשים לב לבינוי הכולל פוטנציאל תכנוני, עולה כי לכאורה ניתן לבנות

את מלוא החניות הנדרשות על פי תקן בחמש קומות תת קרקעיות תוך שימוש במכפילים.

קונטור שטח החניה הקומתי החורג לתוך מגרש 104 מוערך בכ – 350 מ"ר.

.6.2.14 בקביעת השווי הנוכחי נלקח בחשבון שיש לנכות את אומדן היטל ההשבחה הצפוי לחול

עקב אישורה של תכנית חדשה להגדלת זכויות בניה ו/או שינוי היעוד החלקי לדיור

להשכרה.

.6.2.14 נלקחו בחשבון אומדני שטחים לחניון תת-קרקעי בחלופות התכנון השונות בהתאם לחוות

דעת יועץ התנועה ובהתאם לשימוש הטוב והיעיל.

.6.2.14 הובאה בחשבון מגמת התייקרות עלויות המימון ועליית המדד.

.6.2.17 נלקחו בחשבון עקרונות ושיקולים בניתוח שווי מקרקעין בשימוש להשכרה בהתאם

לקווים המנחים של השמאי הממשלתי ולחוקים השונים, הקובעים בין השאר, הטבות5

בסוגיית החבות במע"מ.

.6.2.16 נלקחו בחשבון עלויות החכרת תת הקרקע של מגרש 104 ביעוד שצ"פ בו תוקם החניה.

אומדן דמי החכירה שהובא בחשבון הינו על בסיס עקרונות שומה מקובלים למקרה מעין

זה שהתווה ע"י מחלקת הנכסים בעיריה.

.6.2.19 לא נערכה כל בדיקה לגבי קיום מטרדים ו/או מפגעים כגון: קרינה, זיהומים שונים, צנרת,

תשתית וכדומה.

השומה הינה בהנחה שבמקרקעין לא קיימים מפגעים כמצוין לעיל.

.6.2.20 השווי שיקבע בשומה הינו בהנחה שהמקרקעין ריק ופנוי מכל דייר מוגן או פולש.

5 לא נלקחו בחשבון הטבות מיסוי שונות, כגון במס שבח, מס הכנסה וכדומה.

עמוד 16 מתוך 23

27

.6.2.21 השווי שיקבע בשומה הינו בהנחה שהנכס נקי מכל חוב ו/ או שיעבוד ו/ או התחייבות לצד

ג' ושלא קיימת מניעה משפטית ו / או תכנונית להעביר את הזכויות.

9. נתוני בסיס ותחשיבים :

.9.1 שטחים לשומה:

.9.1.1 שטח החלקה הרשום – 975 מ"ר.

.9.1.2 זכויות בניה בחלופת תכנית מאושרת 4555א':

שטח מעל כניסה קובעת שטח מתחת כניסה קובעת מס' אומדן סה"כ

יח"ד ממ"דים מגורים נטו

עיקרי שירות עיקרי שירות

1,940 500 120 3,200 24 288 2,348

.9.1.3 אומדן שטחי בניה בחלופת פוטנציאל תכנוני:

תיאור תכסית בינוי מס' קומות שטח נטו במ"ר

שטח תכסית בניה מירבי לפי קוי בניין: 760 10

אומדן מעטפת מסחר קומת קרקע: 330 1 330

שטח מגורים - קומת קרקע עורפית: 430 1 316

אומדן שטח קומת קרקע תחתונה: 430 316

תכסית קומת מגורים עליונה: 760 9 646

אומדן פחת וגרעין שירות בקומות המגורים: 114 11

שיעור אומדן פחת וגרעין קומתי %.15

שטח מעטפת ברוטו לבניה ללא מרתפים, 8,030 מ"ר.

אומדן מס' ותמהיל יח"ד:

תיאור יח"ד שטח יח"ד ממוצע מס' יח"ד שטח נטו במ"ר

יחידות קטנות : 80 12 960

דירות רגילות : 114 48 5,486

60 6,446

להלן חישוב שטח מגורים אקו':

אומדן שטחי מגורים נטו: שטח במ"ר מקדם אקוויוולנטי שטח אקוויוולנטי

קומת קרקע תחתונה: 316 0.80 253

קומת קרקע עליונה עורפית: 316 0.90 284

קומות עליונות: 5,814 1.00 5,814

6,446 6,351

עמוד 17 מתוך 23

28

.9.1.4 תחשיב שטחי חניה:

תיאור מצב תכנוני שימוש מס' חניות שטח חניה תת-קרקעית

מצב תכנוני קיים מגורים 36 1,260

מגורים 84 2,940

מצב תכנוני עתידי - פוטנציאל

מסחר 3 96

.9.1.4 להלן פירוט שטחי החניון האקו' הבנויים מתחת למגרש 104 לפי תכנית 4555א':

קומה תאי חניה למגורים מקדם שווי קומה תת קרקעית שטח אקו' במ"ר

-1 347.24 %100 347.24

-2 347.24 %100 347.24

-3 347.24 %90 312.52

-4 347.24 %70 243.07

-5 347.24 %70 243.07

סה"כ: 1,493.13

.9.2 נתוני שווי למגורים:

.9.2.1 להלן מקבץ עסקאות השוואה מפרויקט מגורים חדש על ציר הרכבת הקלה בפינת קריית

משה ושד' הרצל ע"פ ממערכת מידע נדל"ן של רשות המיסים:

על פי הנתונים מתקבל שווי מ"ר בנוי בסך ******* ₪.

לאחר מתן התאמה למיקום ( %10 ), תוספת בגין צפיפות נמוכה ( %5 ) וזמן ( %13 )

מתקבל שווי מ"ר בנוי מתואם לנשוא השומה בסך ****** ₪.

.9.2.2 להלן מקבץ עסקאות השוואה מפרויקט תמ"א 38/1 על ציר הרכבת הקלה בפינת הברון

הירש ושד' הרצל ע"פ ממערכת מידע נדל"ן של רשות המיסים:

סיכום ערכי בסיס לשווי מגורים:

שווי מ"ר בנוי בסיס ממוצע במגורים נקבע לאחר התאמות שונות לסך של ****00 ₪, כולל מע"מ.

.9.2.3 להלן ניתוח מכרזי השוואה לדיור להשכרה:

.9.2.4 להלן מקבץ נתוני השוואה – מחירים מבוקשים לשכירות למגורים באזור :

כתובת קומה תיאור שטח דירה במ"ר חדרים מחיר מבוקש

החלוץ 37 קרקע דירת גן 46 2.5 4,400₪

החלוץ 3 דירה + מרפסות 100 4 7,500₪

עמוד 18 מתוך 23

29

כתובת קומה תיאור שטח דירה במ"ר חדרים מחיר מבוקש

שדרות הרצל 112 4 דירה בבניין קומות 115 4 6,500₪ שדרות הרצל 38 2 דירה + מרפסות 58 2.5 4,900₪

שדרות הרצל 62 1 דירה 60 3.5 7,000₪

שדרות הרצל 40 1 דירה 90 3.5 8,500₪

רב צעיר 1 דירה 50 2 4,200₪

רב צעיר 17 3 דירה 85 3 5,000₪

בית הכרם 12 1 דירה + מרפסות 115 4 8,000₪

בית הכרם 1 קרקע דירה 38 1.5 4,200₪

הברון הירש 4 1 דירה 90 4.5 6,500₪

הרצל 92 2 דירה 75 3 5,100₪

הרצל 95 2 דירה 71 3 6,000₪

חזון ציון 8 קרקע דירה 90 4 6,300₪

חזון ציון 9 קרקע דירה 70 4 6,500₪

כרמון 16 קרקע דירה 53 1.5 3,100₪

בית הכרם 1 דירה + מרפסות 135 5 12,000₪

דגניה 13 2 דירה + מרפסות 56 2 4,400₪

התומר 10 4 דירה 70 3 5,250₪

כרמון 6 1 דירה 20 1 3,000₪

כרמון 6 קרקע דירת גן 45 2 3,800₪

חזון ציון 10 7 דירה 51 3 4,650₪

שדרות הרצל 117 1 דירה 75 3 4,600₪

שדרות הרצל 92 3 דירה + מרפסות 70 3 5,000₪

שדרות הרצל 127 2 דירה 135 6 10,000₪

שדרות הרצל 70 1 דירה 70 3 5,700₪

שדרות הרצל 120 1 דירה 80 3 5,900₪

רב צעיר 1 דירה 75 3 4,900₪

שדרות הרצל 38 5 דירה 40 2.5 4,450₪

שדרות הרצל 38 3 דירה 73 3 5,500₪

שדרות הרצל 42 3 דירה 104 4 7,500₪

סיכום : דמי שכירות ממוצעים לאחר התאמות שונות יעמדו על סך של ** ₪ / מ"ר.

.9.3 נתוני שווי למסחר:

בהתאם לניתוח עסקות מכר מהשנים 2019 - 2020 במרכז המסחרי בכיכר דניה שבשכונת בית

הכרם עולה כי שווי מ"ר מסחרי נע בין כ – 0000,000 ₪ - 000,000 ₪.

להלן פירוט עסקה עדכנית מהמרכז המסחרי ברמת דניה:

תאריך גוש חלקה כתובת שטח נטו תמורה שווי מ"ר בנוי

שד' הרצל

18/10/2021 30150 31 103 25 680,000 ₪ 27,200 ₪

עמוד 19 מתוך 23

30

בשים לב לדמי שכירות ראויים בסך של כ - 000 ₪, המשולמים במרכז המסחרי רמת דניה מתקבל

שווי מ"ר בנוי על פי שיעור היוון של %000 בסך של כ – 000,000 ₪.

לאור האמור ניתן לקבוע שווי מ"ר בנוי בייעוד מסחרי מתואם לנשוא השומה בסך 000000 ₪.

.9.4 להלן תמצית החישוב של שווי השוק של מגרש מס' 3 ע"פ תכנית מאושרת מס' 4555א' ללא

פוטנציאל ( תחשיב ביניים לצורך חישוב אומדן היטל השבחה ):

.9.4 תמצית תחשיב בחלופת דיור להשכרה כולל פוטנציאל תכנוני לפי מדיניות בניה על ציר רק"ל6 :

.9.4.1 להלן לוחות הזמנים המוערך בחלופת שווי הקרקע בחלופה כולל פוטנציאל, בינוי בהתאם

למדיניות הועדה המחוזית על ציר הרק"ל:

שלב מס' חודשים סה"כ חודשים תיאור שלב

שלב א' 30.0 30.0 שלב תכנון ואישור תכנית עד הוצאת היתר חפירה

שלב ב' 9.0 39.0 הוצאת היתר חפירה ודיפון ותחילת עבודות חפירה

שלב ג' 42.0 81.0 הוצאת היתר ותחילת עבודות עד טופס 4

שלב ד' 240.0 321.0 תקופת השכרה ומכר המסחר

שלב ה' 6.0 327.0 תקופת שיפוץ לפני מכירה

שלב ו' 20.0 347.0 מכר הדירות בשוק החופשי

.9.4.2 להלן עלויות הבניה ( כולל מע"מ ) בחלופה לפי פוטנציאל בינוי בהתאם למדיניות הועדה

המחוזית לבינוי על ציר הרק"ל:

.9.4.3 להלן עיקרי הנחות העבודה לעניין התזרים בחלופת דיור להשכרה:

.9.4.4 להלן פירוט ההכנסות משכירות:

.9.4.4 להלן פירוט הכנסות מכר המסחר בסיום הבניה וכן מכר הדירות בסיום תקופת ההשכרה

( תחשיב נומינאלי, יובא בתזרים תוספת של %2 לשווי הדירות כל שנה ):

מכר הדירות הינו לאחר הוצאות שיפוץ בסיום ההשכרה.

הממכר כולל חניה ומחסן לכל יח"ד.

6 התחשיב הינו רחב ומורכב וכולל תזרים ארוך בקבצי אקסל. המובא להלן הינו תמצית שבתמצית.

עמוד 20 מתוך 23

31

.9.4.4 להלן פירוט התקציב:

.9.4.7 תזרים, ( בתמצית רבה מאוד ) :

עמוד 21 מתוך 23

32

.9.4.6 תחשיב:

עמוד 22 מתוך 23

33

10. השומה7 :

.10.1 שווי המגרש במעוגל ללא מע"מ ביעוד למגורים כולל פוטנציאל תכנוני להגדלת זכויות בניה עפ"י

מדיניות בינוי לאורך ציר רק"ל וכפרויקט דיור להשכרה לתקופה של 20 שנה מגמר בניה כאשר

בתום בתום תקופת השכירות ניתן יהיה למכור את כל הדירות בשוק החופשי:

000,000,000 ₪ ( -------------- ₪ ).

הערות :

1) עפ"י הנחיות המזמין לא נקבעה הפחתה בגין מרכיב ההפרעה שיוצרת הבעלות המשותפת.

2) היות והתחשיב מאד "רגיש" לשינויים בהנחות העבודה, למצב הכלכלי והתחזיות של המשק ( ריבית, שיעור

עליית ערכי הדירות, השכירות, מדדים וכיו"ב ) – מומלץ בטרם ביצוע עיסקה / שיווק במכרז / מכר, לבחון

בשנית הנחות העבודה ולעדכן התחשיב בהתאמה.

חוות הדעת הינה שומה היפותטית מוטת הנחות בהתאם למטרת השומה ולהנחיות המזמין,

ונועדה לצרכיו של המזמין ולשימושו הפנימי בלבד. אין לעשות בה כל שימוש אחר ו/או

להסתמך עליה לכל מטרה אחרת. השימוש בשומה נאסר על כל צד שלישי שהוא

שאינו המזמין וח"מ לא יהא אחראי להסתמכות כלשהי כאמור

11. הצהרה :

הנני מצהיר כי אין לי כל נגיעה אישית לנכסים שנבדקו וכי חוות דעת זו בוצעה על פי מיטב ידיעתי,

המידע שהועמד לרשותי, ניסיוני, שיקולי ושיפוטי המקצועי.

7 במסגרת מו"מ יתכנו סטיות מהנקוב לעיל. בשים לב לעובדה שהשווי הינו לדיור להשכרה המושפע מאד מריבית המשתנה לעיתים תכופות וצפי הריבית לשנים הקרבות טווח הסטייה המקובל הינו גבוה יותר והינו עד %15 משווי השוק הנקוב לעיל.

עמוד 23 מתוך 23

34

נספח א'

35

תאריך 31/05/2023

י"א סיון תשפ"ג

שעה: 18:26

נסח מס' 116779

לשכת רישום מקרקעין: ירושלים

העתק רישום מפנקס הזכויות

גוש: 30149 חלקה: 107

הנכס נוצר ע"י שטר: 20/2020 מיום: 16/01/2020 סוג שטר: פרצלציה לא רצונית

לשכת פרצלציה

תיאור הנכס

רשויות שטח במ"ר

עיריית ירושלים 975.00

המספרים הישנים של החלקה

30149/33

בעלויות

מס' שטר תאריך מהות פעולה הבעלים

20/2020/1 16/01/2020 חלוקה עירית ירושלים

לשכת פרצלציה

החלק בנכס

975 / 918

מס' שטר תאריך מהות פעולה הבעלים

20/2020/1 16/01/2020 חלוקה "רסקו" חברה להתישבות לשכת פרצלציה חקלאית ועירונית בע"מ

החלק בנכס

975 / 57

סוף נתונים

נסח חתום בחתימה אלקטרונית מאושרת מהווה מקור כל עוד הוא נשמר באופן אלקטרוני כאמור בחוק חתימה אלקטרונית, תשס"א - 2001

שולמה אגרה בסך 16.00 ש"ח

עמוד 1 מתוך 1

36

37

38

39

40

41

42

43

44

45

46

47

הסכם

שנערך ונחתם בירושלים ביום לחודש _____ שנה _______

בין

עיריית ירושלים

כיכר ספרא ,1 ירושלים

(להלן: "העירייה")

מצד אחד

לבין

רסקו חברה להתיישבות חקלאית ועירונית בע"מ

ח.פ. 520005521

מרח' הר סיני 3 תל אביב

על ידי _______________ ת.ז. ____________

המוסמכים לחתום בשמה ומטעמה

(להלן: "רסקו")

מצד שני

לבין

_____________

מס' זיהוי ____________

כתובת: ________

ע"י ___________ ת.ז. ____________

המוסמכים לחתום בשמה ומטעמה

(להלן: "היזם")

מצד שלישי

הואיל והעירייה ורסקו הינם בעלים במשותף (918/975 חלקי בעלות ו- 57/975 חלקי בעלות, בהתאמה) של מקרקעין הידועים כגוש חלקה 30149 בחלקה 107 תא שטח ,003 המצויים בצידה הדרום-מזרחי של כיכר האפט – הצטלבות הדרכים השכונתיות של רחובות החלוץ, בית הכרם ויהושע פרבשטיין, עם ציר שדרות הרצל, והכל כמפורט בנסחי רישום המקרקעין המצ"ב כנספח 9 להסכם זה;

והואיל ובין העירייה לרסקו נחתם הסכם במסגרתו הוסכם ביניהן למכור במשותף במכרז את מלוא הזכויות במקרקעין להקמת פרויקט דיור להשכרה לתקופה שלא תפחת מ-20 שנה;

והואיל ולצורך מכירת המקרקעין, פרסמה העירייה מכרז פומבי מס' _________ לרכישת המגרש עבור בניה רוויה למטרת דיור להשכרה לטווח ארוך למשך 20 שנה לפחות (להלן: "המכרז");

והואיל והצעת היזם נבחרה כהצעה הזוכה, והיזם קיבל על עצמו, על פי כל תנאי המכרז, את כל הקשור בביצוע הפרויקט, כהגדרתו להלן ובהתאם לכלל הוראות הסכם זה;

והואיל והיזם מצהיר ומאשר כי נמסרו לו כל המידע והנתונים הרלבנטיים לצורך התקשרותו בהסכם זה ומילוי התחייבויותיו על-פיו, כי הנתונים הרלבנטיים ומסמכי המכרז ברורים ונהירים לו וכי ביצע בעצמו ובאמצעות מומחים מטעמו את כל הבדיקות הנדרשות לצורך התקשרות עם העירייה ורסקו בהסכם זה, בין ביחס למידע שצוין במסמכי המכרז ובין ביחס לכל מידע אחר הנדרש לצורך ביצוע הפרויקט והגשת הצעתו במכרז;

חתימת המציע:

1

48

והואיל והיזם מתחייב לתכנן ולבנות את הפרויקט ועם סיום בנייתו להשכיר את הדירות בבניין לשוכרים, בהתאם להוראות הסכם השכירות ולדאוג לתחזוקת הבניין למשך כל תקופת ההשכרה;

והואיל ותוקפו של הסכם זה מותנה בהתקיימות התנאים המתלים כמפורט בסעיף 4.2 להלן;

והואיל והצדדים חפצים להסדיר את יחסיהם ההדדיים;

לפיכך הוסכם, הוצהר והותנה בין הצדדים כדלקמן:

1. הגדרות ופרשנות

.1.1 המבוא להסכם זה מהווה חלק בלתי נפרד הימנו.

.1.2 כל מסמכי המכרז מהווים חלק בלתי נפרד מהסכם זה ומחייבים כיתר תנאיו.

.1.3 החלוקה של ההסכם למסמכים, פרקים, סעיפים וסעיפי משנה וקביעת כותרותיהם נעשתה אך ורק לנוחות הקורא ולא תהיה לחלוקה זו ו/או לקביעת הכותרות ערך פרשני כלשהו.

.1.4 בפרשנות הסכם זה, יהיה פירושם של המונחים שלהלן כרשום בצדם, אלא אם כן הקשר הדברים מחייב אחרת:

.1.4.1"העירייה" – עיריית ירושלים ו/או כל גוף ו/או גופים אחרים שאליהם יועברו זכויותיה וחובותיה של העירייה על-פי ההסכם, כולן או מקצתן, לרבות כל אדם המורשה בכתב על-ידה לפעול בשמה ובמקומה לצורך ההתקשרות.

.1.4.2"הזוכה/"היזם" – הגורם אשר שמו מפורט בכותרת של ההסכם, לרבות עובדיו, נציגיו, מורשיו וכל הפועל מטעמו או עבורו בביצוע התחייבויותיו על פי הסכם זה או כל חלק מהן.

.1.4.3"הדירות" – יחידות הדיור בבניין שיוקם אשר מיועדות למטרת השכרה ארוכת טווח למגורים למשך תקופה שלא תפחת מ-20 שנה ברציפות.

.1.4.4"התכנית" - תכנית מפורטת מס' 4555א' אשר חלה על המקרקעין שאושרה למתן תוקף ודבר אישורה פורסם ברשומות ביום 1.02.2016 י.פ. ,7197 לרבות כל שינוי שיבוצע בתכנית, התלייתה או ביטולה, ולרבות כל תכנית אחרת שתופקד חלף התכנית הנ"ל. תקנון התכנית מצורף כנספח .7 .1.4.5"המקרקעין" או "המגרש" – המקרקעין הידועים כגוש חלקה 30149 בחלקה ,107 תא שטח 003 על פי התוכנית, המצויים בצידה הדרום-מזרחי של כיכר האפט – הצטלבות הדרכים השכונתיות של רחובות החלוץ, בית הכרם ויהושע פרבשטיין, עם ציר שדרות הרצל, עליהם יוקם הבניין.

.1.4.6"השצ"פ" – המקרקעין הידועים כתא שטח 104 על פי התכנית, ומוגדרים כשטח ציבורי פתוח.

.1.4.7"הפרויקט" – כל העבודות שבהן מחויב היזם בהתאם להסכם, לרבות התכנון, הפיתוח והבניה של הבניין והחניון, שיהיה בהם כדי למצות את מלוא זכויות הבניה במקרקעין בהתאם לתכנית ו/או כל תוכנית שתאושר בהמשך, וביצוע מטלות נוספות וקיום כל הוראות הסכם זה, הכל בהתאם להוראות התכנית, היתר הבניה, הוראות ההסכם והדין. מודגש כי כל שלב בפרויקט (תכנון, ביצוע, השכרה וכו') יתואם מול העירייה ויובא לאישורה בטרם הוצאתו לפועל והתקדמות לשלבים הבאים בפרויקט.

.1.4.8"הסכם השכירות" - ההסכם עליו יחתום היזם עם השוכרים בנוסח המצורף כנספח 3 להסכם זה.

.1.4.9"מסמכי המכרז" - ההזמנה להציע הצעות (מסמך א'), הסכם זה, לרבות כל הכרכים, נספחיהם, צרופותיהם וכן כל מסמך נלווה אחר.

.1.4.10 "תקופת ההשכרה" - תקופה של 20 שנים ברציפות החל מ"מועד תחילת תקופת ההשכרה"

כהגדרתה להלן.

.1.4.11 "מועד תחילת תקופת ההשכרה" – המועד בו התמלאו כל התנאים המפורטים הבאים, במצטבר:

חתימת המציע:

2

49

קבלת תעודת גמר ואישורי אכלוס לפרויקט, אישור חברת האחזקה כמפורט בסעיף 14 להלן, המצאת אישור קיום ביטוחים לעירייה, כמפורט בסעיף 23 להלן והמצאת פיקדון כספי לתקופת ההשכרה, כמפורט בסעיף 28.3 להלן.

.1.4.12 "הבניין" - הבניין שייבנה על המקרקעין, ואשר יכלול את הדירות, את הרכוש המשותף וכן שטחים נלווים ו/או נוספים, אם קיימים, כמפורט בתכנית ובמסמכי המכרז.

.1.4.13 "ההסכם" או "הסכם זה" – הסכם זה כשהוא כולל את כל נספחיו, בין שצורפו אליו בפועל ובין שלא, וכן כל מסמכי המכרז וכל מסמכי ההצעה שהוגשה על ידי היזם ולרבות התנאים הכלליים לביצוע העבודות, המפרטים, התוכניות וכל מסמך מכל מין וסוג שיצורף להסכם בעתיד, לרבות מפרטים נוספים ו/או תכניות נוספות.

.1.4.14 "הערת אזהרה על הימנעות מעשיית עסקה" - הערת אזהרה על הימנעות מעשיית עסקה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין או לפי סעיף 128 לחוק המקרקעין או הערה מתאימה אחרת, שתירשם בלשכת רישום המקרקעין, על המקרקעין, לטובת העירייה, בדבר הימנעות: ()1 ממכירה ו/או החכרה של הבניין, או כל חלק ממנו, ללא הסכמת העירייה, וכן ()2 משעבוד המקרקעין ו/או של הבנוי עליהם, לטובת צד ג' כלשהו ללא הסכמת העירייה ובכפוף להוראות הסכם זה, וזאת עד לתום תקופת ההשכרה, והכל כמפורט בכתב ההתחייבות המצורף כנספח (6א).

.1.4.15 "הוועדה המקומית" - הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים.

.1.4.16 "חברת אחזקה" - היזם או חברת ניהול, תפעול ותחזוקה, אשר עמה התקשר היזם, אשר עומדת בתנאים הקבועים בהסכם, ואשר הוצגה לעירייה ואושרה על ידה בהתאם להוראות ההסכם.

.1.4.17 "חוק המקרקעין" – חוק המקרקעין, התשכ"ט-.1969 .1.4.18 "חוק המכר" או "חוק המכר (דירות)" – חוק המכר (דירות), התשל"ג-.1973 .1.4.19 "חוק התכנון והבניה" – חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-.1965 .1.4.20 "המדד" – מדד המחירים לצרכן המפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

.1.4.21 "מדד הבסיס" – המדד הידוע במועד האחרון להגשת ההצעות במכרז.

.1.4.22 "המדד הקובע" – מדד המחירים לצרכן שיהיה ידוע במועד הרלוונטי לצורך חישוב הפרשי הצמדה.

.1.4.23 "הפרשי הצמדה" – תוספת לסכום אשר על פי מסמכי המכרז או ההסכם נקבע כי יוצמדו למדד, המחושבים לפי שיעור העלייה של המדד הקובע לעומת מדד הבסיס או למדד אחר הקבוע בהסכם זה.

.1.4.24 "המועד הקובע" – מועד חתימת ההסכם על ידי העירייה.

.1.4.25 "המפקח" – המפקח אשר ימונה מעת לעת על ידי העירייה, על פי שיקול דעתה.

.1.4.26 "העבודות" – כל העבודות המתחייבות ונובעות מהפרויקט, שיבוצעו במקרקעין ומחוצה להם, לרבות עבודות התכנון, הבנייה ותפעול הפרויקט (לרבות התקשרות עם שוכרים, עריכת הסכמי שכירות וכיוצ"ב) על כל הנלווה להן, מימון כל העלויות הכרוכות בביצוע העבודות, הפרויקט, כל התחייבות ו/או מטלה המוטלת על היזם בהסכם זה ללא יוצא מן הכלל, וכל הדרוש לצורך ביצוע הפרויקט גם אם לא צוין במפורש במסמכי המכרז, והכל בכפוף להוראות התוכנית, הסכם זה וכל דין.

.1.4.27 "רכוש משותף" - השטחים בפרויקט המיועדים לשימוש כלל השוכרים והמחזיקים בבניין, לרבות, בין היתר, שטחי מבואות, לובי כניסה, מסדרונות, מעליות, ממ"קים, חדרי מדרגות, וכל רכוש משותף אחר, אשר מטבעם לא ניתן יהיה לייחדם למשתמש מסוים, כפי שיקבע באופן סופי במסגרת אישור תכנון היזם.

.1.4.28 "שטח דירה" – יחושב בהתאם לכללים המפורטים לעניין "שטח הדירה" בסעיף 5 לצו מכר דירות (טופס של מפרט) (תיקון), התשס"ח-.2008

חתימת המציע:

3

50

2. עדיפות בין מסמכים

.2.1 מסמכי ההסכם ומסמכי המכרז ייחשבו כמשלימים זה את זה, בכפוף לאמור להלן. למען הסר ספק, כלל הצהרות והתחייבויות היזם כמפורט בהזמנה לקבלת הצעות - תיחשבנה כחלק בלתי נפרד מהסכם זה.

בנוסף על האמור לעיל, פטור מכל התחייבות שהתחייב בה היזם באופן ישיר ו/או עקיף למכרז נשוא הסכם זה והוראותיו, יהא באישור הגורם המוסמך לכך בעירייה ובכתב בלבד.

.2.2 מוסכם בזאת כי בכל מקרה של סתירה ו/או אי בהירות ו/או דו משמעיות ו/או אי התאמה בין הוראות הסכם זה, נספחיו ו/או מסמכיו בינם לבין עצמם, כי אז יחולו תמיד אותן הוראות ויוחסו תמיד אותם פירושים הנותנים לעירייה את מירב הזכויות ויחול תמיד הפירוש שיהיה לטובת העירייה בנסיבות העניין, חרף כללי הפרשנות הנהוגים. הוראות ההסכם על נספחיו ומסמכיו יפורשו תמיד כבאות להוסיף על זכויות העירייה ולא כבאות לגרוע מהן.

לעניין הדרישות הטכניות לביצוע העבודות, מובהר כי בנוסף לאמור לעיל, הרי שיחולו גם ההוראות שלהלן: הוראותיו של כל תקן ישראלי, ובהיעדרו תקנים זרים, כאשר סדר העדיפות בין הוראות אלו הינו כפי סדרם דלעיל.

.2.3 בכל מקרה של סתירה בין מסמכי המכרז לבין התכנית, על כל מסמכיה, תקבענה ההוראות המחמירות יותר כלפי היזם כפי שייקבע על ידי העירייה לפי שיקול דעתה.

.2.4 גילה היזם סתירה בין הוראה אחת מהוראות ההסכם להוראה אחרת בו, או שהיה היזם מסופק בפירושו הנכון של מסמך ממסמכיו או כל חלק הימנו - יפנה היזם בכתב לעירייה והעירייה תיתן הוראות בכתב, לרבות תוכניות לפי הצורך, בדבר הפירוש שיש לנהוג לפיו ופירוש זה יחייב את היזם לכל דבר ועניין.

.2.5 מבלי לגרוע מהאמור בסעיף 2.4 לעיל, בכל מקרה בו יתגלו בהוראות הסכם זה או בנספחיו אי בהירות, שיבוש, השמטה, כפילות, טעות וכיו"ב, רשאית העירייה למלא את החסר ולתקן את הטעון תיקון על ידי הודעה על כך ליזם.

3. נספחים

.3.1 מסמכים המצורפים להסכם זה והמהווים חלק בלתי נפרד ממנו:

.3.1.1 נספח 1 – המפרט הטכני;

.3.1.2 נספח 2 – מפרט התחזוקה;

.3.1.3 נספח 3 – נוסח הסכם השכירות ונספחיו;

.3.1.4 נספח 4 – נוסח ערבות הביצוע לקיום הסכם;

.3.1.5 נספח 5 – נספח הביטוח;

.3.1.6 נספח 6 – נוסח ייפוי הכוח;

.3.1.7 נספח (6א) – נוסח כתב התחייבות בדבר הימנעות מעשיית עסקה ופרוטוקול;

.3.1.8 נספח 7 – תקנון התכנית התקפה;

.3.1.9 נספח 8 – החלטת מדיניות הרק"ל ותשריט מסמך המדיניות;

.3.1.10 נספח 9 – נסחי רישום מקרקעין;

.3.1.11 נספח 10 – מסמכי היתר בניה לשלד ומעטפת מרתפי החניון.

.3.1.12 נספח 11 – כתבי התחייבויות שניתנו על ידי צדדים שלישיים בקשר למקרקעין;

.3.1.13 נספח 12 – הסכם חכירה של תת הקרקע בשצ"פ;

.3.1.14 נספח 13 – כתב התחייבות לביצוע עבודות פיתוח בשצ"פ;

.3.1.15 נספח 14 – מסמכי ההצעה של היזם במכרז.

3.2 מסמכים שאינם מצורפים אך המהווים חלק בלתי נפרד מהסכם זה:

.3.2.1 מסמכי התכנית (למעט תקנון התוכנית המצורף כנספח )7;

.3.2.2 המפרט הכללי לעבודות בניין בהוצאת הוועדה הבין משרדית על כל פרקיו המתאימים, חתימת המציע:

4

51

במהדורתם האחרונה והמעודכנת;

.3.2.3 תקנים ישראליים במהדורתם האחרונה והמעודכנת.

.3.2.4 הנחיות לעבודות תכנון של משרד הבינוי והשיכון, על כל פרקיהם המתאימים, במהדורתם האחרונה והמעודכנת.

.3.2.5 חוזה מדף 3210 של מדינת ישראל - אגף החשב הכללי במשרד האוצר, בכל הנוגע לחובות היזם והקבלן לניהול אתר העבודה בתקופת הקמת הפרויקט, במהדורתו האחרונה והמעודכנת ביותר (להלן: "חוזה המדף"). למען הסר ספק יובהר כי בכל סתירה בין הוראות הסכם זה לחוזה המדף, הוראותיו של הסכם זה תגברנה.

4. הצהרות והתחייבויות היזם

מבלי לגרוע מהצהרות היזם ומהתחייבויותיו כמפורט ביתר מסמכי המכרז, היזם מצהיר ומתחייב בזה בהתחייבות יסודית כדלקמן:

.4.1 כי קרא בעיון ובחן בקפידה את כל מסמכי המכרז, לרבות ההסכם, נספחיו וכל דין רלוונטי, וכי ברורים לו כל הנ"ל.

.4.2 כי ידוע לו שהזכייה במכרז ומימוש ההתקשרות כפופים לאישור ועדת הכספים של העירייה, מועצת העיר ושר הפנים בהתאם לפקודת העיריות [נוסח חדש] (כל אלו יחד יקראו להלן: "התנאים המתלים").

אישורים אלה מהווים תנאים מתלים לכריתת ההסכם בין הצדדים, וללא אישורים כאמור לא יהא להסכם כל תוקף משפטי מחייב.

מובהר, כי בכל מקרה של אי התמלאות התנאים המתלים, מכל סיבה שהיא, בעטיין לא תמומש ההתקשרות, לא תהא ליזם טענה, דרישה, תביעה כלשהי כלפי העירייה ו/או מי מטעמה והעירייה לא תחויב בתשלום כלשהו ו/או פיצוי כלשהו ליזם בשל כך. היזם מצהיר כי לא יגיש הליך משפטי בנוגע לאישור מועצת העיר ו/או אישור שר הפנים ולא תישמע כל טענה לפיה העירייה התרשלה בחובתה לקבל את אישור שר הפנים או אישור מועצת העיר. מוסכם על הצדדים כי די בכך כי חוברת המכרז תישלח לשר הפנים לאחר קבלת אישור המועצה, בצירוף העתק הצעת היזם, כדי להוכיח כי העירייה עשתה כל שביכולתה לאשר את העסקה אצל שר הפנים.

.4.3 כי יש ברשותו את היכולת הפיננסית, הידע, המיומנות, הכישורים המקצועיים והטכניים, הכלים, הציוד, הידע, הניסיון כוח העבודה המיומן וכל יתר האמצעים והמשאבים הדרושים לביצוע התחייבויותיו והעבודות לפי הסכם זה, וכי יש ביכולתו להשיג את כל ההיתרים והאישורים הדרושים לביצוע התחייבויותיו על פי הסכם זה, והכל בהתאם לתנאים ולדרישות שבהסכם, והוא יהיה אחראי לפיצוי העירייה על מלוא נזקיה בכל מקרה בו האמור בהצהרה זו או ביתר הצהרותיו שבהסכם זה אינו נכון.

.4.4 כי בחן ובדק את מצב הרישום של המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין, לרבות את ההוראות המיוחדות בקשר עם המקרקעין כמפורט במסמכי המכרז ובהסכם זה וכל הקשור והנובע מהן, וידוע לו שהמידע המפורט במסמכי המכרז בקשר עם המקרקעין אינו ממצה ו/או שלם ושעליו לבצע באופן עצמאי את כל הבדיקות בקשר עם המקרקעין ו/או הזכויות במקרקעין ו/או המגבלות הקיימות במקרקעין מכל מין וסוג שהוא.

.4.5 כי ידוע לו כי זכויות העירייה מהוות 918/975 חלקים בלתי מסוימים (מושע) מהמקרקעין ואילו יתרת הזכויות ()57/975 הינן בבעלות רסקו, וכי קיים הסכם בין העירייה לרסקו לפיו מתחייבים הצדדים למכור את מלוא הזכויות במקרקעין לזוכה במכרז.

.4.6 כי בדק את התכנית, את המצב התכנוני של המקרקעין, והשטחים הגובלים במקרקעין, את הוראות מסמכי התכנון, נתוני התכנון, אפשרויות ניצול זכויות הבניה, ייעודם ומצבם כפי שהם, במועד הגשת הצעתו למכרז (IS ,)AS ובדק את ההוראות המיוחדות המפורטות במסמכי המכרז באופן עצמאי ואת השלכותיהן על המקרקעין, ועל העסקה מושא הסכם זה וכן הוראות מיוחדות אחרות בקשר עם המקרקעין, ככל ויש כאלה, שאינן מצורפות להסכם זה, בדק את תיק המידע בעירייה ואת התנאים להוצאת היתר בניה ומצא כי כל אלה מתאימים לכל מטרותיו מכל הבחינות, הן הפיזית הן התכנונית והן המשפטית, וכי לא תהיינה לו תלונות ו/או תביעות ו/או דרישות ו/או טענות ביחס למקרקעין ו/או לאפשרות התכנון והבניה עליהם ו/או בקשר למפורט במסמכי המכרז בקשר אליהם, על כל הקשור והנובע ממנו ו/או שאינו מפורט בו, לרבות בגין אי התאמה ו/או פגם ו/או מום.

.4.7 ידוע ליזם כי בתחומי המקרקעין קיים מתקן של חברת הגיחון בע"מ וכן עמדות טעינה של עדן – חברה לפיתוח כלכלי בע"מ, כאשר לגבי הנ"ל ניתנו התחייבויות לפינוי בהתאם לתנאים הקבועים בכתבי ההתחייבות המצורפים כנספח 11 לחוזה זה. עוד ידוע ליזם כי קיים פסק דין לפינוי פלישה של גדר וגינה חתימת המציע:

5

52

פרטית שהוצבו בתחומי המקרקעין על ידי בניין סמוך. פסק הדין מצורף כחלק מנספח 11 להסכם זה.

ידוע ליזם כי העירייה אינה מתחייבת לפעול למימוש הפינוי על פי פסק הדין וכי פינוי פולשים בפועל הינו באחריותו.

.4.8 ידוע ליזם כי בתכנית קיימים תנאים להוצאת היתר בניה ו/או לאכלוס, לרבות ביצוע עבודות פיתוח, ובאחריות היזם להכיר את כל התנאים כאמור וליישם אותם ולא תהא לו כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה כלפי העירייה בכל הנוגע לכך.

.4.9 בנוסף לאמור לעיל, אם מצויים מבנים בשטח המקרקעין ו/או בשטחים סמוכים ו/או תשתיות, יסודות מבנה, חלקי מבנים, הריסות וכיו"ב, בין עיליים ובין תת קרקעיים, בין קיימים ובין שימצאו לאחר חתימת הסכם זה, ככל שימצאו, היזם יהא אחראי לפנות ו/או להסיט ו/או להעתיק, על חשבונו את כל אלה, ותוך תיאום עם הרשויות והגורמים המוסמכים, כגון בזק, חברת החשמל וכיו"ב.

.4.10 היזם בדק את התוכניות, הנחיות התכנון, המפרטים, התקנים והדרישות (בין המצורפים להסכם זה ובין לפי כל דין) הנוגעים במישרין או בעקיפין למכלול התחייבויותיו על פי הסכם זה, בין אם הוזכרו בהסכם ובין אם לאו וכל אלה ידועים לו ומצויים ברשותו ומקובלים עליו וניתנה לו האפשרות לבררם ולבדקם והוא יהיה מנוע מלטעון כל טענה של אי ידיעה או אי הבנה של איזה מהמסמכים הנ״ל.

.4.11 היזם בדק בעצמו ו/או באמצעות גורמי מקצועי מטעמו את היבטי המס הכרוכים בהתקשרות ביחס להסכם זה ולפרויקט ומבלי לגרוע מכלליות האמור, את היבטי המע"מ, מס הרכישה ומס ההכנסה הרלוונטיים וכן את היבטי החוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט-1959 ו/או דינים נוספים אחרים החלים על מבנים להשכרה.

.4.12 בכל מקרה שבו תתקבל דרישה מאת העירייה ו/או תאגיד המים והביוב לתשלום הוצאות פיתוח, דמי הקמה, היטלים ו/או אגרות בגין המקרקעין מושא המכרז, אף אם עילת הדרישה היא בגין התקופה שקדמה לפרסום המכרז, מתחייב היזם לשלם את כלל חיובי הפיתוח מיד עם קבלת דרישה ראשונה.

.4.13 כי ישלם ויישא בכל התשלומים, ההוצאות, העלויות, האגרות, המיסים, ההיטלים מכל סוג שיידרשו לצורך תכנון והקמת הפרויקט ובכלל זה, בקשר עם קבלת היתר הבניה, עבודות הביצוע, קבלת תעודת גמר לפרויקט ואישורי אכלוס, והעירייה לא תישא ולא תידרש לשאת בתשלומים, הוצאות, עלויות, אגרות, מיסים, היטלים כאמור, למעט מיסים החלים על העירייה בהתאם להוראות הסכם זה אשר נקבע מפורשות כי יחולו על העירייה.

.4.14 כי יישא באחריות לרישום בית משותף ובתוך כך בכל העלויות, התשלומים, שכ"ט מודדים והאגרות הקשורים בכך.

.4.15 היזם מתחייב לתכנן ולבנות את הבניין, בהתאם להוראות הדין ולכל הוראות הסכם זה.

.4.16 כל העבודות הקשורות בביצוע הפרויקט, לרבות הציוד, יהיו כפופים בכל עת לפיקוחו ואחריותו של היזם על פי דין.

.4.17 כל עובד שיועסק על ידי היזם ייחשב אך ורק כעובד של היזם או הקבלן בלא כל זיקה משפטית לעירייה והיזם הוא זה שיהיה אחראי לתשלום כל הסכומים המגיעים לעובדיו לרבות משכורת, תנאים סוציאליים וכל תשלום ו/או תנאי העסקה המתחייבים על פי כל דין.

.4.18 ידוע ליזם שהשימוש בכל אחת מן הדירות שיבנו על ידו במקרקעין וכולן יחד, ללא יוצא מן הכלל, הינו להשכרה למגורים בלבד, במהלך כל תקופת ההשכרה, ברציפות, והיזם מתחייב שלא ליזום שינוי יעוד או שימוש במקרקעין למטרה אחרת שאינה תואמת את האמור בהסכם זה ו/או את הנחיות העירייה בקשר עם כך. האיסור בדבר שינוי הייעוד או השימוש במקרקעין הינו למשך תקופת ההשכרה בלבד.

לאחר מכן, יוכל היזם לפעול בקשר עם המקרקעין בהתאם לתכנית שתהא בתוקף באותה עת ובכפוף לכל דין.

.4.19 היזם מצהיר כי עד לתחילת תקופת ההשכרה, לא ייעשה כל שימוש במקרקעין על ידי היזם או מי מטעמו, ללא אישור של העירייה לאותו שימוש.

.4.20 כי לצורך הגשת ההצעה לא הסתמך על הבטחות, מצגים או התחייבויות של העירייה ו/או מי מטעמה, לרבות דו״חות ו/או בדיקות שנעשו ו/או נמסרו, אם נעשו, מטעם העירייה ו/או מטעם כל גורם אחר הפועל לפי כל דין בקשר עם הפרויקט. כל דוחות ו/או בדיקות כאמור, הינם לצורך אינפורמציה ראשונית בלבד והמצאתם ליזם, ו/או אי מסירתם ליזם, לא יפטרו את היזם מהחובה המוטלת עליו לבצע בעצמו בדיקות ככל הנדרש לצורך ביצוע העבודות וקיום כל התחייבויותיו של היזם על פי הסכם זה, ולא תהיה לו כלפי העירייה ו/או מי מטעמה ו/או כלפי כל צד שלישי שהוא כל דרישה ו/או טענה ו/או תביעה בקשר עם הדו״חות והבדיקות דלעיל, מידת נכונותם, שלמותם או דיוקם או אי מסירתם ליזם.

חתימת המציע:

6

53

.4.21 כי ידוע לו שלא יהא רשאי לבסס שום תביעות כספיות ו/או אחרות לרבות הארכת לוח זמנים ותקופת ביצוע העבודות עקב אי ידיעה של תנאי כלשהו מתנאי מסמכי המכרז או השלכותיהם של תנאים כאמור, או על אי ידיעה או אי הכרת תנאי כלשהו הקשור בביצוע העבודות ו/או הנובע ממנו והוא מוותר בזה על כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה כנגד העירייה.

.4.22 כי הוא בעל כל האישורים והרישיונות הנדרשים על פי דין להתקשרות מושא הסכם זה, לרבות על פי חוק עסקאות גופים ציבוריים, התשל"ו-.1976

.4.23 כי אין כל מניעה חוקית, חוזית או אחרת להתקשרותו בהסכם זה ולקיום כל התחייבויותיו על פיו במלואן ובמועדן.

.4.24 כי התקבלו כל ההחלטות הנדרשות במוסדות המוסמכים של היזם לצורך התקשרות היזם בעסקה זו.

פרוטוקול דירקטוריון היזם המאשר את התקשרות היזם בעסקה, חתום ומאומת כדין על ידי עו"ד, מצ"ב להסכם זה כחלק מנספח .14

5. התחייבויות היזם בנוגע לקבלן הביצוע ולקבלני משנה

.5.1 היזם מתחייב לבצע את הקמת הפרויקט בעצמו או באמצעות קבלן משנה מטעמו (להלן: "קבלן הביצוע"), ובלבד שקבלן הביצוע עומד בכל הדרישות הבאות, במצטבר:

.5.1.1 קבלן רשום בפנקס הקבלנים, בענף ראשי בניה - ,100 בקבוצה ג', בסיווג ,5 לפי תקנות רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות (סיווג קבלנים רשומים), התשמ"ח-.1988 .5.1.2 בעל ניסיון מוכח בהקמה, כקבלן ראשי, של שני פרויקטים במדינת ישראל, אשר כל אחד מהם עונה לכל התנאים הבאים:

א. הפרויקט כולל 50 יח"ד לפחות למטרת אחד או יותר מהייעודים המותרים, כהגדרתם להלן,

ולחילופין, בפרויקט נבנו 5,000 מ"ר לפחות (ברוטו) למטרת אחד או יותר מהייעודים המותרים.

"הייעודים המותרים": מגורים ו/או מעונות סטודנטים ו/או דיור מוגן ו/או בית אבות ו/או בית מלון ו/או דיור להשכרה. שטחי חניה, שטחי שירות ושימושים/ייעודים אחרים בפרויקט לא יימנו כחלק מהפרויקט.

ב. הקמת הפרויקט הושלמה לאחר .1.1.2015

.5.2 היזם מתחייב כי ההתקשרות עם קבלן הביצוע תצא לפועל לא יאוחר מ- 90 ימים ממועד קבלת היתר הבנייה.

.5.3 העירייה תהא רשאית לדרוש מהיזם אסמכתאות ו/או מסמכים להוכחת עמידתו של קבלן הביצוע בדרישות המפורטות בסעיף 5.1 לעיל. לא פעל היזם על פי הוראות סעיף זה ו/או קבלן הביצוע לא עמד ו/או עומד בדרישות לעיל כאמור, רשאית העירייה להטיל על היזם קנסות בהתאם להוראות סעיף 27 להסכם זה להלן.

.5.4 היזם מתחייב לבצע את הבניה באמצעות קבלן הביצוע כאמור ומתחייב שקבלן הביצוע יקרא ויבדוק בעיון את הסכם זה, על נספחיו, טרם ההתקשרות עמו. היזם לא יהא רשאי להחליף את קבלן הביצוע בקבלן אחר, אלא במקרים חריגים בלבד שיקבעו לפי שיקול דעתה הבלעדי של העירייה, ובכפוף לעמידת הקבלן החלופי בתנאים שלעיל ובתנאי הסכם זה. לא יהיה בהחלפת הקבלן, כדי לגרוע מאחריותו של היזם לעמוד בלוחות הזמנים לבניה וביתר התחייבויותיו.

.5.5 היזם מתחייב כי קבלן הביצוע יעמוד, בכל עת במהלך תקופת הבניה, בדרישות המפורטות בסעיף 5.1 לעיל, וזאת בנוסף לעמידתו בכלל דרישות הדין.

.5.6 מובהר בזאת במפורש כי כלל הוראות הסכם זה, הרלוונטיות ביחס ליזם, לרבות הוראות בדבר אופן ותנאי ביצוע העבודות, שמירה על הבטיחות וכו', יחולו על קבלן הביצוע מטעם היזם (ככל שקבלן הביצוע אינו היזם כאמור), אף אם לא צוין הדבר במפורש, והיזם מתחייב לכלול את כל הוראות אלו בהסכם עם קבלן הביצוע, ולציין כי הקבלן הביצוע לוקח על עצמו את התחייבויות היזם כמפורט בהסכם על בסיס "גב אל גב".

.5.7 לעירייה לא תהיה כל אחריות כלפי קבלן הביצוע, ולרבות לגבי ביצוע תשלום התמורה לו, תביעות בגין עלויות ו/או עיכובים וכיוצא באלה, והיזם מתחייב לכלול הוראה ברוח זו בהסכם שבינו לבין קבלן חתימת המציע:

7

54

הביצוע.

.5.8 מובהר כי התקשרותו של היזם עם קבלן הביצוע או עם קבלני משנה נוספים לא תגרע במאומה מאחריותו הישירה של היזם לפרויקט ולביצועו בהתאם ללוחות הזמנים וליתר הוראות ההסכם. למען הסר ספק מובהר כי כל בעיה ו/או תקלה ו/או סכסוך שיהיה ליזם או למי מטעמו ביחס לחלק מהפרויקט המבוצע על ידו, לא יקנו ליזם כל עילה כלפי העירייה לדרוש או לקבל הארכה ללוחות הזמנים לביצוע הפרויקט ולא יקנו לו כל זכויות או הקלות אחרות לרבות זכויות לשינויים כלשהם במפרטים ובתכניות ו/או כל שינוי אחר בהתאם לתנאי ההסכם.

.5.9 כל התייחסות בהסכם זה ליזם מחייבת גם את כל מי שפועל מטעמו, ובכלל זה קבלן הביצוע וכן כל הקבלנים איתם התקשר היזם או קבלן הביצוע לביצוע הפרויקט או חלקו. היזם מתחייב כי בכל התקשרות שבינו לבין קבלן הביצוע ו/או מאן דהוא אחר כלשהו בקשר עם הפרויקט, יכללו ההוראות הרלוונטיות מתוך הסכם זה, באופן שכל התחייבויותיו של היזם, ככל שהן נוגעות לאותו קבלן ביצוע ו/או קבלן משנה, יחולו ללא יוצא מהכלל על כל מי שיבצע עבודות כלשהן בקשר עם הפרויקט (מבלי לגרוע מאחריותו המלאה של היזם לעניין זה). כן מתחייב היזם להורות לקבלן הביצוע בהסכם עמו, לכלול הוראות דומות אשר יחייבו את קבלני המשנה.

6. תכנון והיתרים

.6.1 היזם יהא רשאי לקדם תכנית חדשה עבור המקרקעין חלף התכנית הקיימת או לחילופין לפעול להגדלת זכויות הבנייה בהתאם ללוחות הזמנים המפורטים בהסכם זה, ובלבד שהתכנית החדשה שתקודם תהא תואמת להוראות הסכם זה, בפרט לעניין ייעוד המקרקעין למגורים והשכרתם לתקופה של 20 שנים ברציפות לפחות, למדיניות הבינוי לאורך צירי רק"ל מיום 8.4.2019 (נספח ,)8 הקובעת את המדיניות התכנונית והפרוגרמתית לבינוי בחלקות הגובלות בציר הרכבת ולכל תכנית אחרת החלה על המקרקעין ובהתאם לכל דין (להלן: "התכנית החדשה"). כל העלויות הכרוכות בקידום התכנית החדשה תחולנה במלואן על היזם, לרבות בגין התקשרות עם יועצים, תשלום אגרות והיטלים, מסים, וכיוצ"ב, ולא תישמע כל טענה ו/או דרישה בהקשר זה כלפי העירייה.

מובהר בזאת כי אין באמור לעיל כדי להוות הצהרה ו/או הבטחה מצד העירייה כי תוקנינה ליזם זכויות

נוספות כלשהן במקרקעין, ובאחריותו הבלעדית של היזם לערוך את כל הבדיקות המקדימות הנדרשות

לצורך קידום תכנית חדשה תוך בחינת המשמעויות הכלכליות והתכנוניות הקשורות בכך. עוד מובהר

כי העירייה אינה מציגה כל מצג ביחס למדיניות הבינוי לאורך צירי הרק"ל המצוינת לעיל, כדאיות

העסקה ביחס למדיניות ו/או ויתור על חלקה בהשבחת המקרקעין לאור מדיניות זו.

.6.2 היזם מתחייב לכלול בתקנון התכנית החדשה הוראה לפיה המקרקעין ייועדו למטרת דיור להשכרה לטווח ארוך לתקופה שלא תפחת מ-20 שנה ברציפות.

.6.3 קידום תכנית חדשה ו/או כל פעולה בקשר עם הגדלת זכויות הבנייה על ידי היזם, ככל שיבחר לקדמה כאמור, יתבצע בהתאם להוראות כל דין ובהתאם להליכים המקובלים. לעירייה לא תהא כל אחריות, מכל סוג שהוא, בכל הקשור בכך, וליזם לא תהא כל תביעה ו/או דרישה כלפי העירייה בעניין.

.6.4 למען הסר ספק מובהר כי כל עיכוב ו/או דחיה ו/או צורך בעריכת תיקונים בקשר עם הגדלת זכויות הבנייה ו/או התכנית החדשה, בין אם מקורם ביזם ובין אם מקורם בצדדים שלישיים, לרבות רשויות מוסמכות ובכלל זאת העירייה בהתאם לסמכויותיה הסטטוטוריות על פי כל דין ו/או גורמים פרטיים לא יקנו ליזם כל עילה כלפי העירייה לדרוש או לקבל הארכה ללוחות הזמנים לביצוע הפרויקט ולא יקנו לו כל זכויות או הקלות אחרות לרבות זכויות לשינויים כלשהם במפרטים ובתכניות ו/או כל שינוי אחר בהתאם לתנאי ההסכם.

.6.5 תכנון הבניין על ידי היזם והכנת מסמכי התכנון יתבצעו בהתאם לשלבי התכנון והבניה, למפרט הטכני, להנחיות לעבודות תכנון של משרד הבינוי והשיכון לדירות המגורים, להוראות הדין ו/או כל תקן החל על בניה מהסוג שתבוצע בבניין וכיו"ב (להלן: "מסמכי התכנון"). תכנון היזם יכלול את כל הדירות אשר ניתן לבנות על פי התכנית או התכנית החדשה במקרקעין.

.6.6 תכנון הבניין והפיתוח מסביבו ייעשו על ידי אדריכל וצוות מתכננים מטעם היזם, בהתאם למפורט במפרט הטכני ובהתאם לאמור בהיתר הבניה עד לביצוע מושלם ומתפקד של הבניין, לרבות השלמת כל עבודה ו/או מטלה בהתאם לתכנית או התכנית החדשה.

.6.7 העירייה תהא רשאית לדרוש מהיזם להעביר לאישורה את מסמכי התכנון, מבלי לגרוע מחובתו של היזם חתימת המציע:

8

55

לאשר את התכניות מול כל רשות ו/או כל גורם תכנוני על פי דין. כמו כן, היזם מתחייב לתקן את מסמכי התכנון לפי דרישות העירייה, ככל שהעירייה תורה לו לתקנן. אין באמור כדי לגרוע מיתר סמכויותיה של העירייה לפי מסמכי המכרז ומהוראות כל דין, לרבות התכנית. רק לאחר קבלת אישור סופי למסמכי התכנון מצד העירייה (ככל שיידרש אישור כאמור על ידי העירייה), יהא רשאי היזם להגישן לאישור ולחתימת הוועדה המקומית.

.6.8 היזם יהיה מחויב לממש את מלוא זכויות הבניה לפי התכנית במסגרת הפרויקט, ואולם, תהיה רשאית העירייה לאשר, לפי בקשת היזם, למשש את זכויות הבניה בשיעור נמוך יותר, על מנת לוודא שהבניין ייבנה באופן המיטבי ואשר יאפשר ניצול מקסימאלי של שטחים ודירות, מבלי לגרוע מכלל סמכויותיה להעיר ו/או לאשר ו/או להתייחס לכלל היבטי התכנון העולים ממסמכי התכנון ו/או שאינם עולים מהם.

יצוין כי על זכויות בניה נוספות, ככל שיאושרו לאחר המועד האחרון להגשת הצעות במכרז, יחולו כל הוראות הסכם זה, בפרט חובת השכרת הדירות לתקופה של 20 שנה ברציפות לכל הפחות.

.6.9 כמו כן, מתחייב היזם כי תמהיל הדירות בבניין יכלול לפחות %5 דירות נגישות, כמפורט במפרט

הטכני; לפחות %30 דירות קטנות, כהגדרתן בתקנות התכנון והבנייה (הגדרת תכנית למגורים ודירה

קטנה לפי סעיף (147ב)) (הוראת שעה), תשע"ג-2013; ועד %10 לכל היותר מהדירות תהיינה בשטח

דירה של מעל 120 מ"ר.

.6.10 היזם מתחייב לתת מענה במסגרת הפרויקט לאנשים עם מוגבלויות בהתאם להוראות הדין, לרבות לפי חוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות, התשנ"ח-.1998 .6.11 למען הסר ספק מובהר בזאת, כי באישור העירייה ו/או במתן הערותיה למסמכי התכנון בהתאם לסעיף זה לעיל, לא יהיה משום אישור כי אלו תואמים את התכנית ו/או מהווים אישור מאת גורמי התכנון לתכנית או לתכנית החדשה, ואין באמור בסעיף זה כדי לפטור את היזם מכל אחריות שהיא.

.6.12 כן מודגש בזאת כי כל פעולות הפיקוח ו/או סמכויות העירייה המפורטות בסעיף זה הן לשיקול דעתה הבלעדי של העירייה, ולא תישמע כל טענה ו/או דרישה מכל צד שלישי באשר לחובתה של העירייה להפעיל את סמכותה לקיים הליכי פיקוח ו/או בקרה בהיקף כלשהו או בכלל.

7. לוחות הזמנים

.7.1 היזם מתחייב לתכנן ולבנות את הבניין בהתאם לשלבי התכנון והבניה הבאים, ובהתאם להוראות הדין, התכנית, היתר הבניה, התקנים הרלוונטיים, הוראות הסכם זה על כל נספחיו, וההנחיות לעבודות תכנון של משרד הבינוי והשיכון. להלן שלבי התכנון והבניה:

.7.1.1 תקופת התכנון:

.7.1.1.1 התכנון התב"עי, לרבות קבלת אישורים סופיים להגדלת זכויות בנייה ו/או אישור תכנית חדשה, ככל שקודמה תכנית כאמור על ידי היזם, יושלם לא יאוחר מ- 36 חודשים מהמועד הקובע.

לא התקבלו האישורים האמורים להגדלת זכויות בנייה ו/או לא הופקדה תכנית חדשה, מכל סיבה שהיא, בתום 36 חודשים מהמועד הקובע, יהא מחויב היזם לפעול באופן מיידי להוצאת היתר בנייה על בסיס התכנית התקפה באותה עת, ובכל מקרה היזם יידרש לקבל את היתר הבניה עד למועד הקבוע בסעיף 7.1.1.2 להלן.

.7.1.1.2 קבלת היתר בניה ותחילת ביצוע העבודות בפועל להקמת הבניין, יושלם לא יאוחר מ- 48 חודשים מהמועד הקובע;

.7.1.2 תקופת הבניה:

הקמת הפרויקט על כל חלקיו, לרבות קבלת תעודת גמר, אישורי אכלוס ועמידה בכל התנאים הקבועים בתוכנית התקפה באותה עת כתנאי לקבלתם, יושלם לא יאוחר מ- 36 חודשים ממועד קבלת היתר הבנייה.

.7.2 העירייה תהא רשאית לאשר במקרים חריגים, על פי שיקול דעתה הבלעדי, הארכת מועדים לכל אחד מהשלבים, וזאת בכפוף לכך שהוגשה בקשה מראש ובכתב על ידי היזם.

.7.3 מובהר בזאת כי אין בלוחות הזמנים שלעיל כדי לסתור או להוות הרשאה לחרוג מלוחות הזמנים שנקבעו ו/או ייקבעו על ידי רשויות התכנון במסגרת אישור התכנית החדשה ו/או הוצאת היתרים, ככל שיידרש.

חתימת המציע:

9

56

8. הקמת חניון

.8.1 ידוע ליזם כי בתחומי שטחי התכנית התקפה התקבל היתר בניה לשלד ומעטפת מרתפי החניון. פירוט סטטוס התנאים בתיק וההתחייבויות שניתנו על ידי העירייה ו/או מי מטעמה מפורט בנספח .10 .8.2 ככל שהיזם יהא מעוניין לעשות שימוש בהיתר הבניה שהוצא על ידי העירייה, מתחייב היזם להיכנס בנעליה של העירייה בכל הקשור להיתר הבניה לחניון, ובאחריותו להעביר את ההיתר על שמו, לרבות הסבה של כל ההתחייבויות שניתנו על ידי העירייה ו/או על ידי עדן – חברה לפיתוח כלכלי בירושלים בע"מ במסגרת הליכי הרישוי, על שמו.

.8.3 מובהר כי כל העלויות הכרוכות בהקמת החניון בהתאם לתכנית, לרבות בגין אגרות ו/או היטלים ו/או היתרים ככל שיידרשו, יחולו על היזם בלבד.

.8.4 ידוע ליזם כי כתנאי מוקדם לביצוע העבודות להקמת החניון, יידרש היזם לשלם את מלוא התשלום הנקוב בהסכם החכירה בנוסח המצורף כנספח 12 להסכם זה, אשר נחתם על ידי היזם. ליזם לא תהא כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה כלפי העירייה בכל הנוגע לתשלום ו/או לכל עניין הנובע מהסכם החכירה.

.8.5 ידוע ליזם כי הסכם החכירה מותנה באישור שר הפנים. לעירייה לא תהא כל אחריות לקבלת אישור כאמור, ועל היזם להביא זאת בחשבון.

.8.6 בנוסף לאמור לעיל, היזם יידרש לבצע עבודות פיתוח בשצ"פ, על פי ההתחייבויות שנטל על עצמו בכתב ההתחייבות שנחתם על ידו, בנוסח נספח .13

9. בניית הבנין

.9.1 היזם יהא אחראי לביצוע העבודות עד להשלמת הפרויקט, במצב סופי ומושלם, כשהבניין ראוי לאכלוס לפי הסכם זה ובהתאם לתקנים ישראליים ולדרישות המפרט הטכני, וכן אחראי לקבלת היתר הבניה, וכן לכל האישורים ו/או הרישיונות ו/או ההיתרים הדרושים לצורך ביצוע העבודות המוטלות עליו על פי הוראות ההסכם מכל רשות מוסמכת. היזם יהיה אחראי, על חשבונו, להשגת כל אישור ו/או היתר לצורך שימוש בשטחים שמחוץ למקרקעין, לרבות דרכים זמניות ושטחים ציבוריים במידה שאלו נדרשים לצורך ביצוע העבודות על פי הסכם זה.

.9.2 היזם יהיה אחראי להוצאת תעודת גמר לכל הבניין וקבלת אישורי אכלוס, ולקבלת כל אישור נוסף הנדרש על ידי העירייה לשם אכלוס הבניין ו/או בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה, והכל במועד הקבוע לכך בהסכם זה.

.9.3 היזם מתחייב למלא אחר תנאי ההיתרים והרישיונות בנוגע לעבודות המבוצעות על ידו ו/או מי מטעמו ולנקוט בכל האמצעים הנאותים לשם הבטחת מילוי ההוראות והתנאים של ההיתרים ו/או הרישיונות על ידי מבצעי העבודות. בוצעו העבודות בניגוד לאמור לעיל, יפצה היזם את העירייה וכן את כל צד ג' על נזק שייגרם למי מהם כתוצאה מהפרת תנאי הרישיונות וההיתרים.

.9.4 היזם מתחייב בזאת, שבעת התחלת ביצוע הבניה ולאורך כל מהלך הבניה יהיו בידיו היתרי בניה תקפים וכל הרישיונות הדרושים כחוק.

.9.5 היזם מתחייב למנות, למשך כל מהלך הבנייה, מפקח צמוד מטעמו אשר יהיה נוכח בקביעות באתר וכן למנות את כל הגורמים המקצועיים הנדרשים לצורך הקמת הבניין על פי דין, לרבות מהנדס ביצוע, מנהל עבודה, ממונה בטיחות באתר וכד'.

.9.6 המפקח הצמוד מטעם היזם יוודא את קיום כל הדרישות לניהול האתר בתקופת הבניה, המפורטות בחוזה מדף 3210 של מדינת ישראל - אגף החשב הכללי במשרד האוצר, ובין היתר ניהול יומן עבודה, ניהול ועדכון שוטף של לוחות זמנים, שמירה, גידור, אמצעי בטיחות ופעילות בשעות וימי עבודה בהתאם לדין. כמו כן, ידאג המפקח הצמוד מטעם היזם לזימון המתכננים לישיבות אתר תקופתיות ולפיקוח עליון, לתיעוד ולדיווח מסודרים ולעמידת הפעילות באתר בדרישות כל דין לרבות מניעת מפגעי רעש וזיהום אויר.

.9.7 היזם מתחייב להקפיד הקפדה יתרה בכל הנוגע לקיום דרישות שמירת הבטיחות באתר. לצורך כך, בין היתר, ימנה היזם יועץ בטיחות מטעמו אשר יעמוד על קיום כל דרישות הבטיחות על פי דין, יערוך סיורים באתר בתדירות שלא תפחת מאחת לשבועיים ויעביר ליזם ולמפקח דוח בטיחות לאחר כל סיור.

היזם והקבלן מתחייבים לטפל ולהסיר באופן מיידי כל ליקוי בטיחות שיתגלה.

חתימת המציע:

10

57

.9.8 עם תחילת הביצוע הקבלן יקים משרדי אתר שיחוברו לתשתיות. המשרדים יכללו חדר ישיבות ל-6 אנשים לפחות ובהם יימצאו בכל עת כל תכניות הביצוע המעודכנות, לוחות הזמנים, תיקי בטיחות והדרכת עובדים ויומני עבודה.

.9.9 היזם מתחייב לבנות את הבניין בהתאם למפרט הטכני המצורף כנספח .1 המפרט הטכני הינו מפרט הכולל את דרישות המינימום של העירייה בקשר עם בניית הבניין והינו אחיד לכל הדירות. אם היזם יבקש לשדרג את המפרט הטכני לדירות ולשטחים המשותפים בבניין, על חשבונו, כי אז שדרוג המפרט הטכני יבוצע באופן אחיד לכל הדירות בבניין ולשטחים המשותפים בו, ללא יוצא מהכלל. בכל מקרה, מובהר כי נדרש אישור מראש ובכתב של העירייה לכל שינוי במפרט הטכני. העירייה תהא רשאית (אך לא מחויבת) לאשר שינויים במפרט כאמור, אך כל המשמעויות הנובעות משינויים כאמור תהיינה באחריותו המלאה והבלעדית של היזם והוא לא יוכל לבוא בכל טענה ו/או תביעה כנגד העירייה בגין אישור או אי אישור בקשת שינוי כלשהי על ידי העירייה. כמו כן, היזם יהא מחויב לאשר את השינויים כאמור עם כל גורם מוסמך אחר רלוונטי הנדרש על פי ההסכם ועל פי כל דין.

.9.10 היזם מתחייב שבביצוע כל העבודות לפי הסכם זה ישתמש במוצרים ובחומרים הנושאים תו תקן ויבצע בדיקות מוצרים, חומרים ומלאכות בהתאם לדרישות העירייה ו/או המפקח.

.9.11 עמידה בלוח הזמנים במהלך תקופת הבניה הינה תנאי יסודי ועיקרי בהסכם זה. היזם מתחייב לסיים את העבודות עד למועד הקבוע להשלמת הפרויקט, ולעמוד בכל אחד מלוחות הזמנים הקבועים בשלבי התכנון והבניה המפורטים בסעיף 7 לעיל.

.9.12 לא עמד היזם בשלבי התכנון והבניה ו/או באיזה מהם, תהיה העירייה רשאית, מבלי לגרוע מכל הסעדים המוקנים לעירייה לפי הסכם זה ו/או הדין ובנוסף להם, לחלט מתוך ערבות הביצוע את הפיצויים המוסכמים כמפורט בטבלת הפיצויים המוסכמים המצורפת לנספח ,1 אם היזם לא שלמם.

.9.13 כל הוראות חוזה המדף בכל הנוגע לטיב ואיכות הביצוע של העבודות, לאחריות, לבטיחות, למינוי צוות מקצועי וכיוצ"ב, יחולו על עבודות הבינוי, בשינויים המחויבים.

.9.14 עתיקות

.9.14.1 אם המקרקעין נשוא מכרז זה הוכרזו ו/או יוכרזו כאתר עתיקות על ידי רשות העתיקות, יישא היזם בעלויות הביצוע של סקר ארכיאולוגי, פיקוח, חפירות בדיקה וחפירות הצלה במתחם. היקף העבודות יקבע על ידי רשות העתיקות ובהתאם לכל דין, וזאת מבלי לגרוע מהוראות התכנית התקפה לעניין עתיקות. מבלי לגרוע מהאמור לעיל, תחולנה ההוראות הבאות:

א. היקפי הפיקוח, חפירות הבדיקה וחפירות ההצלה וכיו"ב יהיו, כפי שייקבעו ע״י רשות

העתיקות בהתאם לחוק העתיקות, תשל"ח-1978 (להלן: "חוק העתיקות"), הוראות התכנית התקפה ועל-פי כל דין.

ב. היזם מתחייב לפעול על-פי חוק העתיקות ולבצע בין היתר חפירות הצלה במקום לשחרור

השטח לבנייה על חשבונו ועל אחריותו בלבד.

ג. עתיקות כמשמעותן בחוק העתיקות או בכל חוק בדבר עתיקות שיהיה בתוקף מזמן

לזמן, וכן חפצים אחרים ככל שהם בעלי ערך ארכיאולוגי אשר יתגלו במקום העבודות, נכסי המדינה הם, והיזם ינקוט באמצעי הזהירות המתאימים למניעת הפגיעה בהם או הזזתם שלא לצורך על-ידי כל אדם שהוא.

ד. מיד לאחר גילוי החפץ ולפני הזזתו ממקומו, יודיע היזם לנציג הממשלה, כפי שתיקבע

רשות העתיקות, על התגלית, וכן מתחייב היזם לקיים הוראות כל דין בדבר עתיקות.

ה. היזם מתחייב בזאת להיות אחראי לכך כי כל מבצעי העבודות מטעמו ימלאו אחר

הוראות אלו. כל נזק, הפרת דין וכו' אשר ייגרמו כתוצאה מהעבודות מצד היזם ומי מטעמו, במעשה או במחדל, יחולו במלואן על היזם.

ו. נתגלו, בכל שלב שהוא, עתיקות שגילוין עשוי לגרום לעיכוב משמעותי בביצוע

התחייבויות היזם, תינתן על ידי העירייה אורכה לתקופת הבנייה בהתאם לנהליה באותה העת ולפי שיקול דעתה הבלעדי.

ז. כל עבודה שתתבצע בתת-הקרקע, תחייב פיקוח בנוגע לעתיקות, על חשבונו של היזם.

ח. היזם מצהיר ומתחייב כי אין ולא תהיינה לו כל טענות ו/או דרישות ו/או תביעות מכל

חתימת המציע:

11

58

מין וסוג שהוא, כספיות ו/או אחרות, כלפי העירייה ו/או מי מטעמה, בגין התנאים המפורטים לעיל ו/או כל דרישה ו/או הגבלה ו/או עיכוב בלוחות הזמנים ו/או העלויות אשר עשויה לנבוע מהאמור ו/או ממציאת עתיקות ו/או מדרישות רשות העתיקות וכל רשות מוסמכת אחרת.

10. בקרה ופיקוח

.10.1 העירייה תהיה רשאית (אך לא חייבת) לערוך בקרה על העבודות ולמנות לצורך כך מפקח מטעמה.

המפקח יהא רשאי לבדוק את העבודות ולהשגיח על ביצוען וכן לבדוק את טיב החומרים בהם משתמש היזם ואת טיב ביצוע העבודות. כן רשאי המפקח לבדוק אם היזם מפרש ומבצע כהלכה את הסכם זה ואת הוראותיו, והיזם מתחייב לעזור ולספק למפקח כל המידע הדרוש לצורך הבדיקות הנ"ל.

.10.2 היזם מתחייב לאפשר למפקח ולכל הבא מטעמו להיכנס בכל עת לאתר העבודות ולכל מקום אחר בו מבוצעת עבודה כלשהי הקשורה לביצוע הוראות הסכם זה וכן לכל מקום שממנו מובאים חומרים, מכונות וחפצים כלשהם הקשורים לביצוע העבודות או בהם מכינים מוצרים הקשורים בביצוע העבודות.

היזם יאפשר למפקח ולכל הבא מטעמו להשתמש בכל המתקנים והשירותים שהותקנו באתר.

.10.3 היזם מתחייב שהוא וכל המועסקים מטעמו ו/או על ידו בביצוע העבודות, יצייתו להוראות המפקח בכל הנוגע לביצוע העבודות וזאת תוך התקופה שתקבע על ידו.

.10.4 ביצוע העבודות, בין באתר העבודות ובין בכל מקום אחר אשר בו מבוצעות פעולות לצורך ביצוע העבודות, יהיה נתון לפיקוחו של המפקח והעבודות תבוצענה לשביעות רצונו המלאה.

היזם מתחייב בזה למלא אחר ההוראות אשר תינתנה לו מעת לעת על ידי המפקח בין שהן כלולות בהסכם ובין שאינן. מבלי לגרוע מכלליות האמור לעיל, ומכל סמכות אחרת שניתנה למפקח בהסכם זה, המפקח יכריע בלעדית וסופית בכל שאלה שתתעורר בקשר עם אופן ביצוע העבודות, טיבן ומועדיהן ובקשר עם איכותם וסוגם של החומרים שהיזם ישתמש בהם בביצוע העבודות. שום דבר האמור בסעיף זה, ושום מעשה או מחדל מצד המפקח, בקשר להפעלת סמכויותיו על פי הסכם זה, לא יפטור את היזם מאחריותו למילוי תנאי הסכם זה ולביצוע העבודות בהתאם להוראותיו. היזם לא יוכל לבוא בטענה ו/או בתביעה כלשהי בגין פיקוח ו/או ניהול כושל ו/או לא משביע רצון.

.10.5 אין לראות בקיום הבקרה ובסמכויות שניתנו למפקח, אלא אמצעי בידי העירייה להבטיח שהיזם יעמוד בהתחייבויותיו על פי ההסכם ואין בו כדי להטיל על העירייה ו/או המפקח אחריות. הבקרה אינה נועדה לשרת את היזם והיזם לא יהיה רשאי לפטור עצמו מביצוע התחייבויות המוטלות עליו, על יסוד פרשנות של קביעות המפקח וכן הבקרה ו/או הוראותיו של המפקח ו/או אי מינוי מפקח ו/או אי מתן הוראות על ידו לא ישחררו את היזם מאחריותו המלאה לקיום מלוא התחייבויותיו כלפי העירייה, או כדי לגרוע מאחריותו המלאה המוחלטת והבלעדית של היזם לתכנון, לטיב העבודות, לחומרים, ולקיום כל תנאי הסכם זה. היזם מתחייב לשפות את העירייה ו/או מי מטעמה ו/או את המפקח בגין כל תביעה שתוגש כנגדם בקשר עם התחייבויותיהם על פי הסכם זה.

.10.6 העירייה רשאית לקבוע על פי שיקול דעתה הבלעדי את היקף פעולות הבקרה שיתבצעו בקשר עם ההסכם, להקטין ולהגדיל את היקף פעולות אלו מפעם לפעם, ובכל מקרה לא יהיה בכך כדי לגרוע מאחריותו של היזם בהתאם להוראות הסכם זה ובהתאם ליתר תנאי המכרז.

11. השכרת הדירות ותפעול הפרויקט

.11.1 כל הדירות תיועדנה ותשמשנה להשכרה למגורים בלבד לשוכרים, למשך כל תקופת ההשכרה בהתאם לכלל הוראות הסכם זה. היזם לא יהא רשאי למכור ו/או להשכיר את הדירות ו/או לתת בהן זכות שימוש אחרת ו/או לייעדן לכל מטרה אחרת, פרט להשכרה למגורים לשוכרים, לרבות איסור מוחלט להשכיר ו/או להשתמש בדירות למטרת דיור מוגן ו/או בתי אבות ו/או דירות נופש וכיו"ב, בהתאם ועל פי כלל הוראות הסכם זה.

.11.2 אם תאושר הגדלת זכויות בבניין, ובכלל זאת כל הקלה אשר במסגרתה יגדל מספר יחידות הדיור בבניין, אזי מתחייב היזם להעמיד את כל הדירות שיתווספו, כדירות המיועדות להשכרה בהתאם לתנאי הסכם זה ובכפוף למגבלות שיוטלו על ידי הוועדה המקומית, ככל שיוטלו (להלן: "הדירות הנוספות המיועדות

להשכרה").

.11.3 היזם מתחייב להשכיר את הדירות במשך כל תקופת ההשכרה, בהתאם להסכם השכירות המצורף כנספח .3 היזם לא יהיה רשאי לבצע שינויים בהסכם השכירות, אלא בכפוף לקבלת אישור העירייה מראש ובכתב. לעירייה יהיה שיקול הדעת הבלעדי להחליט האם לאשר את השינויים או לדחותם.

חתימת המציע:

12

59

.11.4 לא יאוחר מאשר 6 חודשים טרם תחילת תקופת ההשכרה, מתחייב היזם למסור לאישור העירייה חוברת הוראות תחזוקה ביחס לרכוש המשותף במבנים. חוברת הוראות התחזוקה תצורף, לאחר אישורה על ידי העירייה, להסכם השכירות המצורף כנספח .3 .11.5 היזם יהיה מחויב לכך שכל הדירות שיושכרו על ידו ישמשו למגורים בפועל של השוכר החתום עם היזם על הסכם השכירות ובני משפחתו. במקרה שיתברר ליזם שאיזו מהדירות שהושכרה על ידו אינה משמשת למגורים בפועל של השוכר החתום עמו על הסכם שכירות (בין אם הדירה ריקה ובין אם המתגורר בה אינו השוכר ובני משפחתו), יהווה הדבר הפרה של ההסכם על ידי השוכר והיזם יהיה מחויב לפעול לסילוק יד השוכר באופן מיידי בהתאם לכל דין. כמו כן, שוכר כאמור לא יורשה עוד לממש את זכותו לתקופת שכירות נוספת.

.11.6 הדירות תושכרנה לתקופות שכירות של חמש שנים עם תקופת אופציה של השוכר לחמש שנים נוספות (להלן: "תקופת השכירות ו- "תקופת האופציה", בהתאמה). אין באמור כדי לגרוע מזכותם של הצדדים להתקשר בהסכם שכירות חדש בתום תקופת האופציה.

.11.7 למרות האמור לעיל, השוכרים יהיו רשאים 3 חודשים לפני סיומה של כל שנת שכירות בתקופת השכירות ו/או בתקופות האופציה, להודיע ליזם על סיום הסכם השכירות בסיומה של אותה שנת שכירות או לחילופין, בכל מועד אחר, בשנת השכירות שלאחריה אשר יפורט בהודעת השוכר כאמור, כמפורט בהסכם השכירות..

.11.8 במקרים בהם תקופת ההשכרה עתידה לבוא לסיומה טרם תום תקופת השכירות ו/או תקופת האופציה והיזם אינו מעוניין להמשיך להשכיר את הדירות לאחר תקופת ההשכרה, יהיה היזם רשאי להתקשר בהסכמי שכירות ו/או לאפשר את מימוש האופציה, לפי העניין, רק למשך התקופה שנותרה עד לסיום תקופת ההשכרה, ובלבד שהדבר יצוין מראש בהסכם השכירות.

.11.9 היזם מתחייב שתנאי ההתקשרות בינו לבין השוכרים בכל הדירות, לרבות על פי הסכם השכירות, לא יקנו לשוכרים זכויות קנייניות, לרבות זכויות לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 ודיני המקרקעין.

.11.10 היזם מתחייב להטמיע בחוזי השכירות שייחתמו עם השוכרים, הוראות לפיהן זכות השוכר תתמצה בזכות חוזית בלבד, השכירות לא תירשם בלשכת רישום המקרקעין ו/או בכל מרשם אחר, השוכר לא יהיה רשאי לשעבד את זכויותיו על פי הסכם השכירות ו/או לרשום כל הערה ו/או שיעבוד ביחס לדירה ו/או להעביר את זכויותיו בה לאחר וכי חוק הגנת הדייר לא יחול עליו.

.11.11 היזם מתחייב כי לא ימכור, לא יסב ולא יבצע כל העברת זכויות מכל סוג ו/או לא יעניק אופציה להעברת זכויות במהלך כל תקופת ההתקשרות (לרבות בתקופות התכנון, הבנייה וההשכרה). במהלך 12 החודשים האחרונים לתקופת ההשכרה, ולא טרם לכן, יהיה היזם רשאי לבצע פעולות שיווק ופרסום לצורך מכירת הדירות, ובלבד שלא יתקשר בהתקשרות מחייבת כלשהי אלא בששת החודשים האחרונים לתקופת ההשכרה ושהתקשרות מחייבת כאמור תיכנס לתוקף רק לאחר תום תקופת ההשכרה.

שכר דירה ודמי אחזקה

.11.12 שכר הדירה ודמי האחזקה לדירות ייקבעו עם תחילת תקופת ההשכרה על ידי היזם על פי מחיר למ"ר לפי שיקול דעתו או בהתאם לקריטריונים אחידים אחרים ויצוינו על ידו בכתב, בגוף הסכם השכירות.

.11.13 שכר הדירה ודמי האחזקה לאחר תחילת תקופת שכירות או תקופת אופציה, יתעדכנו אך ורק בהתאם להוראות שלהלן:

.11.13.1 בתקופת השכירות יתעדכנו שכר הדירה ודמי האחזקה הנומינאליים (כלומר, כפי ששולמו בשנת השכירות הראשונה של תקופת השכירות) אחת לשנה, בשיעור של עד %1 בכל שנה ובנוסף בגובה הפרשי ההצמדה שבין המדד הידוע במועד תחילת תקופת השכירות ועד למדד הידוע בתחילת שנת השכירות הרלוונטית, ובכל מקרה לא פחות מהסכום הנומינאלי כאמור.

.11.13.2 בתקופת האופציה, יהיה היזם רשאי להעלות את שכר הדירה ודמי האחזקה בשיעור של עד %5 לעומת דמי השכירות ודמי האחזקה הנומינליים (כלומר, כפי ששולמו בשנת השכירות הראשונה של תקופת השכירות). שכר הדירה ודמי האחזקה העדכניים יוצמדו למדד כאמור לעיל.

.11.14 לאחר 10 שנים מתחילת תקופת ההשכרה, יהא רשאי היזם לעדכן את גובה שכר הדירה ודמי האחזקה לפי שיקול דעתו, ואלו יהיו בתוקף עד לתום תקופת ההשכרה, בכפוף למנגנון העדכון המפורט בסעיף חתימת המציע:

13

60

11.13 לעיל.

.11.15 שכר הדירה ודמי האחזקה המפורטים לעיל הינם סופיים, וכוללים את כל התשלומים בגין שכר דירה ודמי אחזקה שעל השוכרים לשלם ליזם. היזם לא יהא רשאי לגבות מהם כל תשלום נוסף בקשר עם שכירת הדירות, בכסף או בשווה כסף.

12. דיווחים לעירייה

.12.1 העירייה תהא רשאית (אך לא חייבת) לפקח בכל שלב בתקופת ההשכרה ואף קודם לכן, על עמידת היזם בתנאי ההשכרה בהתאם להסכם זה, בעצמה או על ידי מי מטעמה, ובין היתר לבצע בקרה ופיקוח על השכרת הדירות ועל שיווקן וכן תהא רשאית לדרוש ולקבל כל מידע ומסמך בקשר עם הפרויקט, והדרושים לה, לפי שיקול דעתה הבלעדי, לצורך ביצוע הבקרה והפיקוח כאמור וכן תהא רשאית לבצע ביקורת שוטפת אצל היזם ובמשרדיו בקשר להשכרת הדירות, לייעודן ולשימוש הנעשה בהן בפועל, לתחזוקתן ולמחיר השכירות בגינן, והיזם מתחייב להמציא כל מסמך ו/או מידע שיידרשו כאמור ולשתף פעולה עם עריכת הביקורות.

.12.2 מבלי לגרוע מכלליות האמור לעיל, היזם מתחייב להגיש לעירייה, עד 6 חודשים לפני המועד הצפוי לתחילת תקופת ההשכרה, דוח אשר יכלול את הנתונים הבאים (להלן: "הדוח המקדמי"):

.9.1.1 מספר הדירות בבניין ושטח כל דירה;

.9.1.2 שכר הדירה (לרבות דמי האחזקה) שייגבה על ידו בגין כל אחת מהדירות, כולל הקריטריונים על פיהם נקבעו שכר הדירה ודמי האחזקה.

.12.3 לא המציא היזם את הדוח המקדמי, תהיה רשאית העירייה לחייב את היזם בקנסות כמפורט בטבלת הקנסות שבנספח ,1 וככל שלא ישלם היזם את הקנסות לעירייה, לגבותם לרבות באמצעות חילוט ערבות הביצוע באופן מלא או חלקי.

.12.4 בנוסף לדוח המקדמי, מתחייב היזם להמציא לעירייה ב-31 לינואר וב-30 ליוני, במהלך כל תקופת ההשכרה, דוח מפורט ומעודכן לגבי החציון החולף (להלן: "הדוח החצי שנתי"), בנוגע לכל הדירות, אשר יכלול את הנתונים הבאים:

.12.4.1 פרטי השוכר - ציון מצבו המשפחתי וגילו (ללא פרטים מזהים).

.12.4.2 שטח כל דירה.

.12.4.3 שטח כל הדירות המיועדות להשכרה, המצטבר מחיבור "שטח דירה" של כל הדירות בפרויקט.

.12.4.4 שכר הדירה, לרבות דמי האחזקה להם זכאי היזם בגין אותו חציון, בגין כל דירה וחישוב עדכון שכר הדירה, וכן סך ההכנסות משכר דירה לרבות דמי האחזקה להם זכאי היזם בגין אותו חציון, בגין כל הדירות.

.12.4.5 תקופת השכירות ו/או האופציה לגבי כל דירה.

.12.4.6 האם ניתנה ליזם הודעה בדבר חידוש הסכם השכירות לתקופת האופציה.

.12.4.7 מספר הדירות הפנויות.

.12.4.8 דיווח על אירוע ביטול של הסכם שכירות ו/או התראה בגין ביטול הסכם שכירות, בין אם על ידי היזם ובין אם על ידי השוכרים, קודם לסיום תקופת השכירות על פי הסכם השכירות והסיבה לביטול.

.12.4.9 מספר הדירות המושכרות, ואשר ליזם ידוע שאינן מאוכלסות בפועל, בציון מיקומן וזהות השוכרים וכן פירוט הפעולות שמבצע היזם לשם סילוק יד השוכרים הנ"ל.

.12.4.10 דיווח בדבר פעולות התחזוקה שבוצעו באותו חציון לפי נספח .2 .12.4.11 מידע בדבר הליכים משפטיים המתקיימים בקשר עם הפרויקט או דירות בפרויקט.

.12.4.12 מידע בדבר כל נזק שנגרם לבניין או כל אירוע בעל השפעה מהותית אחרת שאירע ביחס לפרויקט ו/או לבניין.

.12.5 הדוח המקדמי והדוח החצי שנתי יחתמו בידי מורשי החתימה של היזם הרשאים בחתימתם לחייב את היזם לעניין זה. העירייה תוכל מפעם לפעם לדרוש שהדוחות יבוקרו על ידי רוה"ח המבקר של היזם, והיזם מתחייב לפעול בהתאם להנחייתה.

חתימת המציע:

14