ישיבת רשות רישוי מקומית מס' 46 · סדר יום מלא

עיר: ירושלים
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: רשות רישוי מקומית
תאריך: 26/04/2026
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

מסמכים נוספים באותה ישיבה: רשימת תיקים.pdf · פרוטוקול החלטה.pdf

דיון ברשות רישוי	סוג דיון
2026/52	מספר ועדה
2009/0289.01	מספר בקשה
1	מספר בקשה מספר ס ידורי

שינויים ללא תוספת שטחים	נתונים כלליים סוג בקשה
מגורים, מגורים	שימוש עיקר י
תוספת פרגולה	מהות בקשה
	שטח האתר
	שטח לחישוב זכויות
נסח טאב ו	סוג רישום בעלות
לא	הכשרת עבירה
ריינדלס פרדריק גרי	המבקש
הנדסאי אדריכלות אטיאס קמיל זקלין	עורך הבקשה
זוננפלד אלחנן	מתכנן השלד
0	מספר מתנגדים
1	מספר שכנים שלא חתמ ו

בשלמות	חלקה	גוש
לא	2	30820

שטח	יעוד	תא שטח	ת.סטטוס	סטטוס	תבע
1890	אזור מגורים 2 מיוחד	15	03/04/1988	תחילת תוקף	2925

- 1 -

סדר יום לועדה מתאריך - 26/04/2026 - ט אייר תשפ"ו

נתונים כלליים

כתובת האתר

נאות דשא 1 , מרכז העיר

תאור הבקשה

היתרים קודמים:

עפ"י נתוני המערכת היתרים אחרונים שהופקו לבניין זה בחלקה זו :

- הופק בתאריך 10/11/1996 בת.ב. 1996/62.00 עבור "בית מגורים חדש 21 יחידות דיור" סך שטחים שאושרו בהיתר זה 2,266.64 מ"ר למניין שטח עיקרי ו- 1,290.61 מ"ר ו- 351.85 מ"ר למניין שטח מרפסות.

מהות הבקשה:

מצב קיים: בניין למגורים בן 3 קומות, ברחוב נאות דשא 1 בשכונת ממילא, גוש: 30820 חלקה: .2

מצב מוצע:

	מתאריך
לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים: עפ"י חוות דעת משפטית, תנאי למתן היתר יהיה קבלת אישור מחלקת הפיקוח כי הבניה שנעשתה ללא היתר פורקה וסולקה.	26/03/2026	הכנת המלצה תכנונית : לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים
חוות דעת תכנונית מס' תכנית שחלה בחלקה: 2925 תחילת תוקף: 03/04/1988 ייעוד הקרקע: אזור מגורים 2 מיוחד	26/03/2026	חוות דעת תכנונית

- 2 -

קומת גג מפלס: +9.45

מוצע בניית פרגולה אלומיניום.

פרסום הקלות:

במסגרת הבקשה הנידונה לא פורסמו הקלות.

תום מועד התנגדויות היה נכון ליום 20.11.2025 ולפי נתוני המערכת לבקשה זו לא התקבלו התנגדויות.

בעלי העניין בנכס:

הבנייה מוצעת ע"ג חלקה מס' בוצע משלוח הודעות בחלקה בוצע בתיק לפי תקנה 36 לחוק, בוצע באחריות ובמסגרת דסק שרות הלקוחות במעמד פתיחת התיק.

ולפי נתוני המערכת לא התקבלו התנגדויות לבקשה.

מידע קודם

- 3 -

דברי הסבר:

התיק נידון בר"ר מיום 01.03.2026 ובה הוחלט: "לדחות את הבקשה, הבקשה מובאת לדחייה מוחלטת מאחר ובהתייעצות משפטית שהתקיימה עם יועמ"ש מחלקת השימור עו"ד דני ליבמן, ר"צ ובוחנת התיק נמצא כי הפרגולה המוצעת בבקשה זו חורגת מהוראות התכנית סעיף 9 (ד')()5 הן מבחינת "קווי חזית"

והן מבחינת "בינוי על מרפסות בשונה מהיתר מקורי" אשר סעיפים אלו מעוגנים בסטייה ניכרת ולא ניתן לאשרה כלל".

- לאחר קבלת החלטת רשות רישוי פנה עורך הבקשה לצוות המקצועי ואף ליועמ"ש מחלקת השימור עו"ד דני ליבמן להעלות את טענותיו על החילטת רשות רישוי ובבקשה לבחון משפטית שנית את הבקשה.

- בבחינה משפטית חוזרת שנעשתה ע"י יועמ"ש מחלק השימור עו"ד דני ליבמן ועו"ד יניב טיאר התקבל בפני הצוות המקצועי

המייל הבא: "לאחר התייעצות עם יניב טיאר לגבי איסור

"קירוי"-

אם הפרגולה המבוקשת תעשה מחומר קל שמותר בתב"ע, תענה על הגדרת "מצללה "

בתקנות הפטור מבחינת המסה ( "מבנה בלא קירות, הבנוי מחומרים קלים, שתקרתו משטח הצללה,

ובלבד שהמרווחים בין החלקים האטומים של משטח ההצללה מחולקים באופן שווה ומהווים 40 אחוזים ממנו לפחות"), ולא תהיה מקורה בכלל, גם לא בקירוי שקוף - אז לא נתייחס אליה כאל קירוי אסור.

גם מבחינת הגבלות "קו חזית" לא נתנגד שתימצא דרך למקם את הפרגולה על הגג המבוקש כך שלא תיפגע התכלית של מגבלת הקו מבחינת נצפות בנייה.

לזכרוני ראינו כי במקום כבר קיימת בניה. אם זו אינה תואמת לאמור לעיל, אז תנאי למתן היתר יהיה קבלת אישור מחלקת הפיקוח כי הבניה שנעשתה ללא היתר פורקה וסולקה".

- על כן, לאחר חוות דעת משפטית מתוקנת זו, התיק מובא לר"ר עם המלצה לאישור הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים.

לדחות את הבקשה: הבקשה מובאת לדחייה מוחלטת מאחר ובהתייעצות משפטית שהתקיימה עם יועמ"ש מחלקת השימור עו"ד דני ליבמן, ר"צ ובוחנת התיק נמצא כי הפרגולה המוצעת בבקשה זו חורגת מהוראות התכנית סעיף 9 (ד')()5 הן מבחינת "קווי חזית" והן מבחינת "בינוי על מרפסות בשונה מהיתר מקורי" אשר סעיפים אלו מעוגנים בסטייה ניכרת ולא ניתן לאשרה כלל.	01/03/2026	דיון ברשות הרישוי : לדחות את הבקשה
חוות דעת תכנונית מס' תכנית שחלה בחלקה: 2925 תחילת תוקף: 03/04/1988 ייעוד הקרקע: אזור מגורים 2 מיוחד התאמת הבניה המבוקשת לבניה המותרת עפ"י התכניות הבאות: * 2925 תחילת תוקף ,03/04/1988 פתוח המתחם הדרומי למגורים ולמלונאות. * תקנות חוק תכנון ובניה. סטייה ניכרת: נספחים מס' 1-6 הינם מחייבים וכל סטייה מהמעטפת המקסימלית תראה כסטייה ניכרת. .1 גובה בנייה. .2 מספר קומות. .3 קווי חזית.	03/02/2026	חוות דעת תכנונית

- 4 -

- 5 -

נספח בינוי:

בתכנית הנ"ל חלים 10 נספחי בינוי כאשר נספחים מס' 1-6 הינם מחייבים לעניין גובה בנייה, מספר קומות וקווי חזית, נספחים 7-10 הינם נספחים מנחים והינם בקנ"מ .01:25

שלביות ביצוע:

בתכנית הנ"ל לא חל סעיף שלביות ביצוע.

שטחי בניה / פרגולה:

עפ"י תב"ע סעיף 9 (ד')(:)5 "המרפסות הנוצרות עקב נסיגת הקומות בבניין לא תהיינה מקורות בבניה קשה, כמו כן לא

באמצעים הבאים: רפפות מחומרים פלסטיים, אסבסט צמנט,

פח גלי, לוחות פיברגלס ופלסטיק גליים או צבעוניים. מבלי לגרוע מהאמור לעיל לא יותר קירוי מרפסות שלא אושר בהיתר בניה המקורי".

מוצע בבקשה:

קומת גג מפלס: +9.45

מוצעת פרגולת אלומיניום בשטח של 13.8 מ"ר.

בהתייעצות שהתקיימה עם יועמ"ש השימור עו"ד דני ליבמן, ר"צ ובוחנת התיק נמצא כי לא ניתן לאשר את הפרגולה המוצעת בבקשה מאחר ואינה עומדת בהוראות התכנית הן מבחינת קווי חזית והן מבחינת בינוי על מרפסות בשונה מהיתר מקורי אשר סעיפים אלו מעוגנים בסטייה ניכרת.

- על עורך הבקשה להסיר פרגולה זו מהבקשה.

אישור שימור:

עפ"י נתוני המערכת התקבל פטור ממחלקת שימור ביום 31.12.25 מאת פוני שחר.

אישור הסדרי תנועה:

לא רלוונטי.

אישור בקרה הנדסית: לא רלוונטי. חוות דעת אדריכלית: על עורך הבקשה לתקן את ההערות המסומנות ע"ג תכנית .a התנגדויות: עפ"י נתוני המערכת לבקשה הנ"ל לא התקבלו התנגדויות.
לדחות את הבקשה: הבקשה מובאת לדחייה מוחלטת מאחר ובהתייעצות משפטית שהתקיימה עם יועמ"ש מחלקת השימור עו"ד דני ליבמן, ר"צ ובוחנת התיק נמצא כי הפרגולה המוצעת בבקשה זו חורגת מהוראות התכנית סעיף 9 (ד')()5 הן מבחינת "קווי חזית" והן מבחינת "בינוי על מרפסות בשונה מהיתר מקורי" אשר סעיפים אלו מעוגנים בסטייה ניכרת ולא ניתן לאשרה כלל.	03/02/2026	הכנת המלצה תכנונית : לדחות את הבקשה

בוצע	תנאים לקבלת היתר
	3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות	1
	תשלום אגרת בניה	2
	הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים	3
	תצהיר חתום של עורך הבקשה	4
	תצהיר חתום של מתכנן השלד	5
	תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר	6
	תנאי למתן היתר יהיה קבלת אישור מחלקת הפיקוח כי הבניה שנעשתה ללא היתר פורקה וסולקה .	7

- 6 -

תנאים – באם תאושר הבקשה

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים:

עפ"י חוות דעת משפטית, תנאי למתן היתר יהיה קבלת אישור מחלקת הפיקוח כי הבניה שנעשתה

- 7 -

ללא היתר פורקה וסולקה.

דיון ברשות רישוי	סוג דיון
2026/52	מספר ועדה
1991/0681.13	מספר בקשה
2	מספר בקשה מספר ס ידורי

בניית מרפסת, שינוי בפתחי חזית או במעטפת המבנה	נתונים כלליים סוג בקשה
מגורים, מגורים	שימוש עיקר י
תוספת בניה על הגג תואמת תב"ע	מהות בקשה
	שטח האתר
	שטח לחישוב זכויות
נסח טאב ו	סוג רישום בעלות
לא	הכשרת עבירה
סעידיאן לאה אסתר	המבקש
הנדסאי אדריכלות חכמון תמר	עורך הבקשה
הנדסאי שמוחה יצחק	מתכנן השלד
0	מספר מתנגדים
26	מספר שכנים שלא חתמ ו

בשלמות	חלקה	גוש
לא	124	30234
לא	49	30234

ת.סטטוס	סטטוס	תבע
22/03/2012	תחילת תוקף	12280א
25/09/1977	תחילת תוקף	2376
11/01/1987	תחילת תוקף	3211
26/12/1984	תחילת תוקף	3324
14/08/1975	תחילת תוקף	5/03/02

- 8 -

סדר יום לועדה מתאריך - 26/04/2026 - ט אייר תשפ"ו

נתונים כלליים

כתובת האתר

המ"ג 30 , תל ארזה, עזרת תורה

תאור הבקשה

היתרים קודמים:

ע"פ נתוני המערכת היתרי בניה רלוונטיים שהופקו בחלקה הנידונה:

- בתאריך 13/07/2015 בת.ב. מס' 1991/0681.11 עבור "תוספת בנייה" בהיתר זו אושרו 206.06 מ''ר שטח עיקרי, 20.68 מ''ר שטח שרות ו – 10.67 מ''ר שטחי מרפסות.

- בתאריך 05/06/2014 בת.ב. מס' 1991/0681.10 עבור "הרחבות יח''ד קיימות ותוספת מרפסות" בהיתר זו אושרו 271.91 מ''ר שטח עיקרי, 8.75 מ''ר שטח שרות ו – 45.06 מ''ר שטחי מרפסות.

	מתאריך
	12/04/2026	בדיקת המלצה

- 9 -

- בתאריך 17/08/2009 הופק היתר בניה עבור תיק מס' 1991/0681.08 עבור "תוספת מרפסות סוכה וסגירת מרפסות" בהיתר זו אושרו 11.08 מ''ר שטח עיקרי, ו – 8.2 מ''ר שטחי מרפסות.

- בתאריך 07/05/2007 בת.ב. מס' 1991/0681.06 עבור "תוספות בניה להרחבת דירות קיימות" בהיתר זו אושרו 88.2 מ''ר שטח עיקרי ו- 6.22 מ''ר שטחי מרפסות.

- בתאריך 13/01/1992 בת.ב. מס' 1991/0681.02 עבור "תוספת בניה לבניין קיים'' בהיתר זו אושרו 95.21 מ''ר שטח עיקרי, 40.92 מ''ר שטח שרות ו – 45 מ''ר שטחי מרפסות.

מהות הבקשה:

מצב קיים: מדובר בבניין טורי מדורג בעל 3 כניסות בן 4 קומות מעל הכניסה ו- 2 קומות מתחת הכניסה

המשמש למגורים ברחוב המ''ג 30 בשכונת רוממה, גוש: ,30234 חלקות: .49,124 מצב מוצע:

קומה ג', מפלס +5.60 (יח''ד מס' :)15

מוצע שינוי מיקום מדרגות פנימיות המהוות גישה לקומה ד'.

קומה ד', מפלס +8.40 (יח''ד מס' :)15

חזית צפונית:

מוצעת תוספת מרפסת גג לא מקורה.

חזית מערבית:

מוצעת תוספת מרפסת גג לא מקורה.

פרסום הקלות:

במסגרת הבקשה לא פורסמו הקלות.

בעלי העניין בנכס:

הבנייה מוצעת ע"ג חלקות מס' 49 ו- .124

בוצע משלוח הודעות עפ"י תקנה 36 בבקשה באחריות ובמסגרת דסק שרות הלקוחות במעמד פתיחת התיק.

תום מועד להגשת התנגדויות .09/10/2025

על פי נתוני המערכת לבקשה זו לא התקבלו התנגדויות.

מידע קודם

- 10 -

תכנונית : לאשר

את הבקשה

בכפוף לשינויים

ובתנאים

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים:

קווי בניין (סטיה נכרת):

על עורך הבקשה:

- לצמצם את מרפסת הגג המוצעת בחזית המערבית לתוך קווי בניין המאושרים.

- להטמיע את סימון קו בנין וגבול מגרש ע''ג ההרמוניקה בתוכניות, חזיתות וחתכים בהתאם למדידה שהתקבלה מתיק המידע במדויק.

שטחי בניה:

על עורך הבקשה להמציא היתר בניה לבינוי הקיים בקומה ג'

מפלס +5.60 בחזית הצפונית אשר עליו מוצעת מרפסת הגג בקומה ד', ככל ולא נמצא היתר בניה יש להציע את הבינוי בהתאם לנספח הבינוי במדויק ולחשבו במניין שטח עיקרי מוצע.

הריסות:

בהשוואה הבקשה למול היתרים קודמים ומבדיקת צילומי הgis נמצאו סגירות רבות אשר לא נמצא לגביהם היתר כולל בדירת המבקש.

על עורך הבקשה:

- לסמן ע''ג ההרמוניקה את המבנה המסומן בצהוב להריסה כפי המופיע בתשריט ובנספח הבינוי.

- לסמן ע''ג ההרמוניקה בצהוב "להריסה בהיתר זה" את הבנוי בדירת המבקש שלא נמצא לגביו היתר וייהרס כתנאי לקבלת היתר בניה.

- לסמן להריסה "לא כלול היתר זה" את הסגירות שלא נמצא לגביהם היתר בניה.

חוות דעת אדריכלית:

על עורך הבקשה לתקן את ההערות המסומנות ע"ג הרמוניקה .a

- 11 -

חוות דעת תכנונית 17/03/2026

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

5/03/02

תחילת תוקף:

14/08/1975

ייעוד הקרקע:

התאמת הבניה המבוקשת לבניה המותרת עפ"י התכניות הבאות:

12280א' תחילת תוקף 22/03/2012 , אזור מגורים ב' .

3211 תחילת תוקף 11/01/1987 , אזור מגורים מיוחד.

תקנות התכנון והבניה.

סטייה ניכרת:

בתכנית מס' 12280א' קיים סעיף סטייה ניכרת לעניינים הבאים:

1. גובה הבניה המירבי.

2. מס' יח''ד המירבי.

3. קווי הבניין.

4. מרווחים

5. שלביות ביצוע.

המוצע בבקשה חורג לעניין קווי הבניין ומרווחים – (ראה סעיף קווי בניין).

קווי בניין (סטיה נכרת):

- 12 -

הבחינה נערכה עפ"י תיק קווי בניין שהוגש מיום 11/07/2023 ע"י המח' למידע ונמצאו חריגות מקווי הבניין המאושרים בקומה ד', מפלס +8.40 חזית מערבית עבור מרפסת גג חריגה זו מהווה סטיה נכרת מהוראות התכנית.

על עורך הבקשה:

- לצמצם את מרפסת הגג המוצעת לתוך קווי בניין המאושרים.

נספח בינוי:

בתכנית 12280א' חל נספח בינוי מפורט בקנ''מ 1:100 מחייב חלקית לעניין מס' יח''ד, שטחי בנייה וקווי בניין.

המוצע בבקשה חורג לעניין קווי הבניין כמפורט:

מותר לפי נספח ומוצע בבקשה:

קומה ג', מפלס +5.60 (יח''ד מס' :)15

מוצע שינוי מיקום מדרגות פנימיות המהוות גישה לקומה ד' –

אינו תואם נספח במדויק, מנחה לעניין זה.

קומה ד', מפלס +8.40 (יח''ד מס' :)15

חזית צפונית:

מוצעת תוספת מרפסת גג לא מקורה – תואם נספח.

חזית מערבית (פנימית):

מוצעת תוספת מרפסת גג לא מקורה – אינו תואם נספח במדויק מבחינת עומק המרפסת וע''כ חורג מקו הבניין כאשר נספח מחייב לעניין זה, עורך הבקשה נדרש בצמצום המרפסת לתוך קווי הבניין המאושרים – (ראה סעיף קווי בניין).

שלביות ביצוע (סטיה נכרת):

מותר עפ''י תב''ע: סעיף :7.1

1. "הבניה בחזיתות הבניין תבוצע בהינף אחד בכל אגף/כניסה

בנפרד".

2. "הבניה על הגג תבוצע בהינף אחד על גג שתי הכניסות

המזרחיות ובהינף אחר אחד על גג הכניסה המערבית, וימומשו ללא תלות בבניה שבחזיתות הבנין".

- 13 -

מוצע בבקשה: מרפסות גג במפלס +8.40 בלבד.

המוצע בבקשה משלים את נספח הבינוי ולא מהווה חריגה מסעיף זה.

שטחי בניה:

בבקשה לא מוצע שטחי בניה, אלא מרפסות גג בלבד.

בבחינת הבקשה לא נמצא היתר בניה לבינוי בקומה ג' מפלס +5.60 בחזית הצפונית (יח''ד מס' )15 עליו מוצעת מרפסת הגג בקומה ד' כאשר בינוי זה שייך למבקש, ככל והבינוי אכן קיים ללא היתר נדרש לחשבו כעיקרי מוצע ולהציע אותו בהתאם לנספח הבינוי במדויק.

על עורך הבקשה להמציא היתר בניה לבינוי הקיים בקומה ג'

מרפסת גג:

קומה ד', מפלס +8.40 (יח''ד מס' :)15

חזית צפונית:

מוצע תוספת מרפסת גג לא מקורה בשטח של 5.90 מ''ר, בעומק של 1.59 מ' וברוחב של כ- 3.70 מ' המחושבת כנדרש ותואמת את נספח הבינוי.

חזית מערבית (פנימית):

מוצע תוספת מרפסת גג לא מקורה בשטח של 4.30 מ''ר, בעומק של 1.50 מ' וברוחב של 2.87 מ' המחושבת כנדרש אך אינה תואמת את נספח הבינוי וע''כ חורגת מקו הבניין – (ראה סעיף קווי בניין).

הריסות:

סעיף 4.1.2 (ז): "המבנה המסומן בתשריט ובנספח הבינוי בצבע צהוב מיועד להריסה, וייהרס לפני כל תחילת בניה בשטח נשוא הבקשה להיתר, ע''י מגישי הבקשה ועל חשבונם".

בהשוואה הבקשה למול היתרים קודמים ומבדיקת צילומי הgis נמצא סגירות רבות אשר לא נמצא לגביהם היתר כולל בדירת המבקש.

על עורך הבקשה:

- 14 -

- לסמן ע''ג ההרמוניקה את המבנה המסומן בצהוב להריסה כפי המופיע בתשריט ובנספח הבינוי.

- לסמן להריסה "לא כלול היתר זה" את הסגירות שלא נמצא לגביהם היתר בניה.

אישור הסדרי תנועה:

לא רלוונטי.

אישור שימור:

התקבל אישור פטור משימור בתאריך 23/12/2025 ע"י אוסנת יעקובוב.

נוהל בקרה הנדסית:

התקבל אישור על ביצוע נוהל בקרה הנדסית בתאריך

02/02/2026 ע''י יצחק למעי.

חוות דעת אדריכלית:

המוצע בבקשה הינו מרפסות גג כאשר המרפסת בחזית הצפונית מוצעת ע''ג בינוי שלא נמצא לגביו היתר בניה והמרפסת בחזית המערבית חורגת מקו הבניין, עורך הבקשה נדרש לחשב כעיקרי מוצע את הבינוי הקיים בחזית הצפונית השייך למבקש ולצמצם את המרפסת בחזית המערבית לתוך קווי הבניין המאושרים.

בנוסף, נדרש לסמן להריסה את הסגירות הקיימות במבנה אשר לא נמצא לגביהם היתר בניה - על עורך הבקשה לתקן את ההערות המסומנות ע"ג הרמוניקה .a

התנגדויות:

עפ"י נתוני המערכת לבקשה לא התקבלו התנגדויות.

בוצע	תנאים לקבלת היתר
	אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה	1
	3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות	2
	תשלום אגרת בניה	3
	הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים	4
	חוות דעת/תשלום חברת הגיחו ן	5
	אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה	6
	תצהיר חתום של עורך הבקשה	7
	תצהיר חתום של מתכנן השלד	8
	תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר	9

- 15 -

תנאים – באם תאושר הבקשה

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים:

קווי בניין (סטיה נכרת):

על עורך הבקשה:

- לצמצם את מרפסת הגג המוצעת בחזית המערבית לתוך קווי בניין המאושרים.

שטחי בניה:

על עורך הבקשה להמציא היתר בניה לבינוי הקיים בקומה ג' מפלס +5.60 בחזית הצפונית אשר עליו מוצעת מרפסת הגג בקומה ד', ככל ולא נמצא היתר בניה יש להציע את הבינוי בהתאם לנספח הבינוי במדויק ולחשבו במניין שטח עיקרי מוצע.

הריסות:

- 16 -

על עורך הבקשה:

- לסמן ע''ג ההרמוניקה את המבנה המסומן בצהוב להריסה כפי המופיע בתשריט ובנספח הבינוי.

- לסמן להריסה "לא כלול היתר זה" את הסגירות שלא נמצא לגביהם היתר בניה.

חוות דעת אדריכלית:

על עורך הבקשה לתקן את ההערות המסומנות ע"ג הרמוניקה .a

דיון ברשות רישוי	סוג דיון
2026/52	מספר ועדה
2000/0691.03	מספר בקשה
3	מספר בקשה מספר ס ידורי

תוספת בניה / הרחבה לבניין קיים	נתונים כלליים סוג בקשה
מגורים, מגורים	שימוש עיקר י
בקשה לתוספת בניה ותוספת קומה באמצעות הרחבת הדירה	מהות בקשה
	שטח האתר
	שטח לחישוב זכויות
נסח טאב ו	סוג רישום בעלות
לא	הכשרת עבירה
משפחת אלוף שמעון	המבקש
אדריכל גדרון עמוס	עורך הבקשה
באום יצחק	מתכנן השלד
0	מספר מתנגדים
8	מספר שכנים שלא חתמ ו

בשלמות	חלקה	גוש
לא	163	30039

שטח	יעוד	תא שטח	ת.סטטוס	סטטוס	תבע
			05/12/2024	תחילת תוקף	1197755

- 17 -

סדר יום לועדה מתאריך - 26/04/2026 - ט אייר תשפ"ו

נתונים כלליים

כתובת האתר

הרן 14 , רחביה

תאור הבקשה

היתרים קודמים:

ע"פ נתוני המערכת היתרי בניה רלוונטיים שהופקו בחלקה הנידונה:

- בתאריך 27/01/2005 בת.ב. 2000/691.01 עבור "תכנית שינויים" בהיתר זה לא אושרו שטחים.

- בתאריך 14/05/2001 בת.ב. 2000/691.00 עבור "הרחבה לבניין קיים" בהיתר זה אושר 336.86 מ''ר שטח עיקרי, 25.16 מ''ר שטח שירות ו- 37.72 מ'''ר שטחי מרפסות.

מהות הבקשה:

- 18 -

מצב קיים: מדובר בניין קיים בן 4 קומות מעל הכניסה המשמש למגורים ברחוב הרן ,14 בשכונת רחביה,

גוש: 30039 , חלקה : .163

מצב מוצע:

קומה ג', מפלס +9.27 (יח''ד מס' :)9

מוצע הריסת מדרגות פנימיות ובנית מדרגות חדשות לקומה ד'.

חזית צפונית מזרחית:

מוצע תוספת בינוי כהרחבה ליח''ד קיימת ותוספת מרפסת זיז לא מקורה.

חזית מזרחית:

מוצע תוספת מרפסת זיז מקורה.

חזית צפונית מערבית:

מוצע גשרון כניסה לדירה ממעלית קיימת.

קומה ד', מפלס +12.75 (יח''ד מס' :)9

מוצע תוספת קומה נוספת עבור יח''ד כולל מדרגות פנימיות וחדר מחוזק.

חזית צפונית מזרחית:

מוצע מרפסת גג לא מקורה.

חזית מזרחית:

מוצע מרפסת זיז לא מקורה.

חזית צפונית מערבית:

מוצע גשרון כניסה לדירה כולל מבואה והגבהת מעלית קיימת.

קומת גג, מפלס :+16.55

מוצע חדר מדרגות יציאה לגג עבור יח''ד מס' 9 ופיר מעלית.

פרסום הקלות:

במסגרת הבקשה לא פורסמו ההקלות.

בעלי העניין בנכס:

הבנייה מוצעת ע"ג חלקה מס' .163

בוצע משלוח הודעות עפ"י תקנה 36 בבקשה באחריות ובמסגרת דסק שרות הלקוחות במעמד פתיחת התיק.

	מתאריך
לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים: קווי בניין (סטיה נכרת): על עורך הבקשה להטמיע ע"ג תכניות, חזיתות וחתכים סימון קו בניין וגבול חלקה כפי שהתקבל בתיק מידע במדויק. שטחי בניה: ש. עיקרי: על עורך הבקשה: - לחשב את כל הפונקציות כנדרש בשטח עיקרי מוצע כולל מדרגות פנימיות ביח''ד מס' .9 - לחשב עובי קיר מוצע בסך של 27 ס''מ בלבד. - לצמצם את הבינוי לסך השטח המותר עפ''י התב''ע תוך שמירה על החזות החיצונית של המבנה ללא יצירת מגרעת בבינוי. ש. שירות: על עורך הבקשה לחשב את כל הפונקציות כנדרש במניין שטח שירות ולהסיר חישוב מפונקציות שלא נדרש לחשב ולוודא עמידה במותר. חדר מחוזק: על עורך הבקשה לחשב את שטח חדר מחוזק המוצע כאשר שטח עד 9 מ''ר + עובי קירות במניין שטח שירות ואת השטח מעבר ל- 9 מ''ר במניין שטח עיקרי ולוודא עמידה במותר.	19/04/2026	בדיקת המלצה תכנונית : לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

- 19 -

תום מועד להגשת התנגדויות .15/01/2026

על פי נתוני המערכת לבקשה זו לא התקבלו התנגדויות.

מידע קודם

גישה לגג משותף: על עורך הבקשה להציע גישה לגג המשותף לכל הדיירים בבניין כפי הנדרש בתב''ע. אישור שימור: עורך הבקשה נדרש בצמצום הבינוי לתוך מסגרת שטחים המותרים, מכאן כי התכנית המתוקנת לא תהיה תואמת את אישור מחלקת השימור במערכת – על עורך הבקשה להמציא עדכון לאישור מחלקת השימור עפ"י הרמוניקה המתוקנת שתאושר כתנאי להפניית הבקשה לחוו''ד גורמים. חוות דעת אדריכלית: על עורך הבקשה לתקן את ההערות המסומנות ע"ג הרמוניקה .a
חוות דעת תכנונית מס' תכנית שחלה בחלקה: 1197755 תחילת תוקף: 05/12/2024 ייעוד הקרקע: התאמת הבניה המבוקשת לבניה המותרת עפ"י התכניות הבאות: 1197755 תחילת תוקף 25/09/2024 , אזור מגורים ג '. תקנות התכנון והבניה. סטייה ניכרת:	16/04/2026	חוות דעת תכנונית

- 20 -

- 21 -

בתכנית הנ"ל קיים סעיף סטייה ניכרת לעניינים הבאים: סעיף 4.1.2 (ז):

1. קווי הבניין.

2. מס' קומות.

המוצע בבקשה חורג לעניין קווי הבניין – (ראה סעיף קווי בניין).

קווי בניין (סטיה נכרת):

הבחינה נערכה עפ"י תיק קווי בניין שהוגש מיום 07/11/2025 ע"י המח' למידע ונמצאו חריגות מקו הבניין המאושרים על פי הפירוט הבא:

קומה ג', מפלס +9.27 חזית מזרחית (יח''ד מס' :)9 מוצע תוספת מרפסת זיז מקורה מעבר לקו בנין קידמי וקו בנין צידי – (ראה סעיף מרפסות).

קומה ד', מפלס +12.75 חזית מזרחית (יח''ד מס' :)9 מוצע תוספת מרפסת זיז לא מקורה מעבר לקו בנין קידמי וקו בנין צידי – (ראה סעיף מרפסות).

על עורך הבקשה להטמיע ע"ג תכניות, חזיתות וחתכים סימון קו בניין וגבול חלקה כפי שהתקבל בתיק מידע במדויק.

שלביות ביצוע:

סעיף :7.1 .1" הבניה תבוצע בהינף אחד לא תותר בניה בשלבים".

המוצע בבקשה הינו בהינף אחד התואם להוראות התוכנית אך בבחינה נמצא כי המוצע חורג מסך השטחים המותרים ונדרש בצמצום הבינוי לסך שטח מותר עפ''י התב''ע – (ראה סעיף שטחי בניה).

נספח בינוי:

בתכנית חל נספח בינוי מפורט מחייב חלקית לעניין מס' יח''ד מירבי, גובה בניה מירבי, מס' קומות מירבי, שטחי בניה מירביים וקווי בניין מירביים.

המוצע בבקשה תואם לנספח הבינוי במדויק אך חורג לעניין שטחי הבניה וקווי בניין – (ראה סעיף קווי בניין וסעיף שטחי בניה).

- 22 -

שטחי בניה:

ש. עיקרי:

ש. עיקרי מותר בתב"ע: בסך של 1,093 מ"ר מעל הכניסה.

ש. עיקרי מותר ליח''ד מס' :9 בסך של 411.20 מ''ר.

ש. עיקרי קיים (עפ''י הרמוניקה): בסך של 206 מ"ר.

ש. עיקרי מוצע בבקשה: בסך של 205.20 מ''ר.

חישוב:

411.20 מ"ר (ע. מותר עבור יח''ד מס' )9 - 411.20 מ"ר (ע. קיים ומוצע) = עומד במדויק בסך שטח עיקרי מותר.

בבחינת הבקשה את שטחי הבניה נמצא כי עורך הבקשה אינו מחשב את המדרגות הפנימיות ביח''ד מס' 9 בסך שטח עיקרי מוצע כאשר בבקשה מנוצלים כל השטחים העיקריים במדויק ע''כ חישוב המדרגות כנדרש יהווה חריגה מסך השטחים המותרים כאשר בתב''ע חל סעיף שלביות ביצוע המחייב בניה בהינף אחד.

בפגישה שהתקיימה עם מנהל האגף, ר''צ ובוחנת התיק הובהר כי סעיף שלביות ביצוע אינו רלוונטי למוצע בבקשה זו היות ושטחי הבניה המותרים עפ''י תב''ע מבוקשים במלואם בבקשה זו ובהינף אחד ע''כ ניתן לצמצם את הבינוי ע''מ לעמוד בסך השטחים המותרים אך תוך שמירה על חזות הבניין וללא נסיגות משמעותיות בבינוי.

בנוסף, עורך הבקשה נדרש לחשב עובי קיר מוצע בסך של 27 ס''מ בלבד.

על עורך הבקשה:

- לחשב את כל הפונקציות כנדרש בשטח עיקרי מוצע כולל מדרגות פנימיות ביח''ד מס' .9

- לחשב עובי קיר מוצע בסך של 27 ס''מ בלבד.

- לצמצם את הבינוי לסך השטח המותר עפ''י התב''ע תוך שמירה על החזות החיצונית של המבנה ללא יצירת מגרעת בבינוי.

ש. שירות:

ש. שירות מותר בתב"ע: בסך של 156 מ''ר מעל הכניסה.

ש. שירות מותר לפי נספח בינוי: בסך של 81.86 מ''ר.

ש. שירות קיים (עפ''י הרמוניקה): סך של 20.05 מ''ר.

- 23 -

ש. שירות מוצע בבקשה: בסך של 61.81 מ"ר.

חישוב:

81.86 מ"ר (ש. מותר לפי נספח בינוי) - 81.86 מ"ר (ש. קיים ומוצע) = עומד במדויק בסך שטח שירות מותר.

בבחינת הבקשה את שטחי הבניה נמצא כי עורך הבקשה מחשב במניין שטח שירות פונקציות שלא נדרש לחשב כגון פיר מעלית -

על עורך הבקשה לחשב את כל הפונקציות כנדרש במניין שטח שירות ולהסיר חישוב מפונקציות שלא נדרש לחשב.

מס' יח"ד:

מותר עפ''י תב''ע: 9 יח''ד.

קיים: 9 יח''ד.

המוצע בבקשה אינו מהווה תוספת יח''ד.

מס' קומות (סטיה נכרת):

מותר לפי תב"ע: 5 קומות מעל הכניסה הקובעת.

קיים: 4 קומות מעל הכניסה.

מוצע בבקשה: תוספת קומה.

חישוב:

4 מעל הכניסה (קיים) + 1 (מוצע) = 5 – כמותר.

גובה בניין:

מותר לפי תב"ע: גובה מירבי של +20.25 מ' מעל הכניסה.

קיים: גובה מירבי של 13.25 מ' מעל הכניסה.

מוצע בבקשה: תוספת קומה המהווה תוספת גובה עד לגובה

מירבי של 20.25 מ' – כמותר.

- 24 -

מרפסות זיז:

עפ''י תב''ע:

- סעיף 4.1.2 (א) (:)1 "תותרנה תוספת בניה בקומה ג' (מפלס ,)+9.27 לשם הרחבת יחידת הדיור הקיימת בה, בהתאם למפורט בנספח הבינוי (נספח מס' )1".

- סעיף 4.1.2 (א) (:)2 "תותר תוספת קומה מעל הבניין הקיים, לשם הרחבת יחידת הדיור הקיימת בקומה שמתחתיה, בהתאם למפורט בנספח מס' 1".

קומה ג', מפלס +9.27 (יח''ד מס' :)9

חזית צפונית מזרחית:

מוצע תוספת מרפסת זיז לא מקורה בשטח של 6.48 מ''ר, בעומק של 20.1 מ' וברוחב של 5.40 מ' המחושבת כנדרש ותואמת את נספח הבינוי.

חזית מזרחית:

מוצע תוספת מרפסת זיז מקורה בשטח של 3.22 מ''ר, בעומק של 77.1 מ' וברוחב של 1.86 מ' המחושבת כנדרש ותואמת את נספח הבינוי.

קומה ד', מפלס +12.75 (יח''ד מס' :)9

חזית מזרחית:

מוצע תוספת מרפסת זיז לא מקורה בשטח של 3.22 מ''ר, בעומק של 77.1 מ' וברוחב של 1.86 מ' המחושבת כנדרש ותואמת את נספח הבינוי.

המרפסות המוצעות בקומה ג' מפלס +9.27 ובקומה ד' מפלס +12.75 בחזית המזרחית חורגות מקו בנין קידמי בסך של 86.1 מ' ומקו בנין צידי בסך של 1.77 מ' כאשר חריגה זו מהווה סטיה נכרת מהוראות התכנית. בהוראת מנהל האגף מר יואל שבת ניתן לאשר את המרפסות המוצעות בחריגה מקו בניין למרות שמעוגנים בסטייה ניכרת היות וישנה הוראה מפורשת בתב''ע בסעיף 4.1.2 (א) ()1 ובסעיף 4.1.2 (א) ()2 כי תותרנה תוספות בניה בהתאם למפורט בנספח הבינוי כאשר המרפסות המוצעות הינן בהתאם לנספח הבינוי במדויק – אין מניעה לאשר.

מרפסת גג:

קומה ד', מפלס +12.75 (יח''ד מס' :)9

חזית צפונית מזרחית:

מוצע מרפסת גג לא מקורה בשטח של 39.99 מ''ר, בעומק של 5 מ' וברוחב של 8 מ' המחושבת כנדרש ותואמת את נספח הבינוי.

- 25 -

חדר מחוזק:

עפ''י תקנות: ח. מחוזק בשטח של 9 מ"ר נטו + עובי קירות

יחושב כשטח שירות,

השטח הנותר מעבר ל- 9 מ''ר ועובי הקירות יחושב כעיקרי.

קומה ד', מפלס +12.75 (יח''ד מס' :)9

עבור יח''ד מס' 9 מוצע חדר מחוזק בשטח של כ- 14 מ''ר התואם במדויק לנספח הבינוי.

החדר המחוזק מחושב בשטח עיקרי מוצע כאשר עפ''י תקנות יש לחשב חדר מחוזק עד 9 מ''ר + עובי קירות במניין שטח שירות –

על עורך הבקשה לחשב את שטח חדר מחוזק כאשר שטח עד 9 מ''ר + עובי קירות במניין שטח שירות ואת השטח מעבר ל- 9 מ''ר במניין שטח עיקרי ולוודא עמידה במותר.

גישה לגג משותף:

עפ''י תב''ע סעיף 4.1.2 (ו) (:)2 "תישמר גישה לכלל הדיירים אל גג הבניין לצורך תיקון ואחזקה של המתקנים הנ''ל בתיאום מראש".

מוצע בבקשה מדרגות פנימיות המהוות גישה לקומת הגג במפלס +16.55 עבור יח''ד מס' 9 בלבד כאשר עפ''י סעיף סעיף 4.1.2 (ו) ()2 בתב''ע נדרש גישה לכלל הדיירים בבניין – על עורך הבקשה להציע גישה לגג המשותף לכל הדיירים בבניין.

אישור הסדרי תנועה:

לא רלוונטי.

אישור שימור:

התקבל אישור מחלקת שימור בתאריך 24/02/2026 ע''י קארין הלוי.

עורך הבקשה נדרש בצמצום הבינוי לתוך מסגרת שטחים המותרים, מכאן כי התכנית המתוקנת לא תהיה תואמת את אישור מחלקת השימור במערכת – על עורך הבקשה להמציא עדכון לאישור מחלקת השימור עפ"י הרמוניקה המתוקנת שתאושר כתנאי להפניית הבקשה לחוו''ד גורמים.

נוהל בקרה הנדסית:

בוצע	תנאים לקבלת היתר
	רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעי ן	1
	אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה	2
	אישור פיקוד העורף הג"א	3
	3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות	4
	תשלום אגרת בניה	5
	הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים	6
	חוות דעת/תשלום חברת הגיחו ן	7
	אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה	8
	תצהיר חתום של עורך הבקשה	9
	תצהיר חתום של מתכנן השלד	10
	תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר	11
	אישור מחלקת השימור להפקדת ערבות בנקאית	12
	חוות דעת סופית מחלקת השימור	13

- 26 -

עפ"י הצהרת מהנדס לא נדרש חיזוק מבנים בבקשה זו.

חוות דעת אדריכלית:

המוצע בבקשה תואם את נספח הבינוי והוראות התב''ע, עורך הבקשה נדרש לחשב את הפונקציות כנדרש ולצמצם את הבינוי בהתאם מאחר וישנה חריגה בסך השטחים המותרים וכן נדרש להמציא עדכון לאישור מח' שימור בהתאם לצמצום הבינוי - על עורך הבקשה לתקן את ההערות המסומנות ע"ג הרמוניקה .a התנגדויות:

עפ"י נתוני המערכת לבקשה הנ"ל לא התקבלו התנגדויות.

תנאים – באם תאושר הבקשה

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים:

קווי בניין (סטיה נכרת):

- 27 -

על עורך הבקשה להטמיע ע"ג תכניות, חזיתות וחתכים סימון קו בניין וגבול חלקה כפי שהתקבל בתיק מידע במדויק.

שטחי בניה:

ש. עיקרי:

על עורך הבקשה:

- לחשב את כל הפונקציות כנדרש בשטח עיקרי מוצע כולל מדרגות פנימיות ביח''ד מס' .9 - לחשב עובי קיר מוצע בסך של 27 ס''מ בלבד.

- לצמצם את הבינוי לסך השטח המותר עפ''י התב''ע תוך שמירה על החזות החיצונית של המבנה ללא יצירת מגרעת בבינוי.

ש. שירות:

על עורך הבקשה לחשב את כל הפונקציות כנדרש במניין שטח שירות ולהסיר חישוב מפונקציות שלא נדרש לחשב ולוודא עמידה במותר.

חדר מחוזק:

על עורך הבקשה לחשב את שטח חדר מחוזק המוצע כאשר שטח עד 9 מ''ר + עובי קירות במניין שטח שירות ואת השטח מעבר ל- 9 מ''ר במניין שטח עיקרי ולוודא עמידה במותר.

גישה לגג משותף:

על עורך הבקשה להציע גישה לגג המשותף לכל הדיירים בבניין כפי הנדרש בתב''ע.

אישור שימור:

חוות דעת אדריכלית:

על עורך הבקשה לתקן את ההערות המסומנות ע"ג הרמוניקה .a

- 28 -

דיון ברשות רישוי	סוג דיון
2026/52	מספר ועדה
2024/0372.00	מספר בקשה
4	מספר בקשה מספר ס ידורי

בניה חדשה / בניין חדש	נתונים כלליים סוג בקשה
מגורים, מגורים	שימוש עיקר י
בניה חדשה בניין חדש בן 6 קומות סכ"ה 11 יח"ד	מהות בקשה
	שטח האתר
	שטח לחישוב זכויות
ועדת בעלויות	סוג רישום בעלות
לא	הכשרת עבירה
אבו חדיר עמאד	המבקש
אדריכל קואסמי סחר	עורך הבקשה
מהנדס אבו חדיר עמאד	מתכנן השלד
0	מספר מתנגדים
1	מספר שכנים שלא חתמ ו

בשלמות	חלקה	גוש
לא	17	30549

שטח	יעוד	תא שטח	ת.סטטוס	סטטוס	תבע
			18/07/1991	תחילת תוקף	3000ב
			02/08/1999	תחילת תוקף	3456א
			28/01/2012	תחילת תוקף	7618
5.51367e+006	יעוד עפ"י תכנית מאושרת קודמת	1	12/02/2022	תחילת תוקף	762708

- 29 -

סדר יום לועדה מתאריך - 26/04/2026 - ט אייר תשפ"ו

נתונים כלליים

כתובת האתר

אלעלם , שועפט אלעלם שועפאט

תאור הבקשה

היתרים קודמים בחלקה:

הקמת בניין חדש.

- 30 -

מהות הבקשה המוצעת:

בשכונת שועפט ברחוב אלעלם, הקמת בניין חדש.

גוש: 30549 חלקה: .17

מצב מוצע:

קומת מרתף במפלס: -2.50

מוצע חדר מדרגות משותף, מעלית.

מוצעת קומה חניה ומחסנים וכן מאגר מים.

קומת קרקע במפלס: +0.00

מוצע חדר מדרגות משותף, מעלית.

יח"ד מס' -1 מוצע מגורים וממ"ד.

יח"ד מס' -2 מוצע מגורים, ממ"ד.

קומת ראשונה במפלס: +3.12

מוצע חדר מדרגות משותף, מעלית.

- 31 -

יח"ד מס' -3 מוצע מגורים, ממ"ד ומרפסות זיז מקורות.

יח"ד מס' -4 מוצע מגורים, ממ"ד ומרפסות זיז מקורות.

קומה שניה במפלס: +6.24

מוצע חדר מדרגות משותף, מעלית.

יח"ד מס' -5 מוצע מגורים, ממ"ד ומרפסות זיז מקורות.

יח"ד מס' -6 מוצע מגורים, ממ"ד ומרפסות זיז מקורות.

קומה שלישית במפלס: +9.36

מוצע חדר מדרגות משותף, מעלית.

יח"ד מס' -7 מוצע מגורים, ממ"ד, מרפסות זיז לא מקורה.

יח"ד מס' -8 מוצע מגורים, ממ"ד, מרפסות זיז לא מקורה.

קומה רביעית במפלס: +12.48

מוצע חדר מדרגות משותף, מעלית.

יח"ד מס' -9 מוצע מגורים, ממ"ד, מרפסות זיז לא מקורה.

יח"ד מס' -10 מוצע מגורים, ממ"ד, מרפסות זיז לא מקורה.

	מתאריך
	14/04/2026	הכנת המלצה

- 32 -

קומת גג במפלס: +15.60

מוצע חדר מדרגות משותף, מעלית.

יח"ד מס' -11 מוצע מגורים, ממ"ד, מרפסות זיז מקורה.

קומת גג במפלס +12.48 :

מוצעת יציאת לגג טכני.

פרסום הקלות:

במסגרת הבקשה הנידונה לא פורסמו הקלות.

תום מועד התנגדויות בתאריך 14.11.2025 ולפי נתוני המערכת לבקשה הנידונה לא התקבלו התנגדויות.

בעלי העניין בנכס:

הבנייה מוצעת ע"ג חלקה מס' 17 .

בוצע הליך משלוח הודעות לפי תקנה 36 לחוק, באחראיות ובמסגרת דסק שרות במעמד התיק.

מידע קודם

התיק נידון בר"ר בתאריך 25/12/2025 והחלטת הוועדה היתה לאשר בכפוף לשינויים ובתנאים. עקב דרישה הנדסית , יש צורך להעלות את גובה הקומות בשורת אבן כל אחת, וכן להוספת מאגר מים- חדר משאבות במפלס בתת הקרקע בהיקף של כ-50 מ"ר. לפיכך, לאור השינויים לעיל המוצעים בהרמוניקה הבקשה עולה לדיון לצורך עדכון עיניין זה. יתר החלטות הוועדה מיום זה נותרות בעינם.		תכנונית : לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים
חוות דעת תכנונית מס' תכנית שחלה בחלקה: 762708 תחילת תוקף: 12/02/2022 ייעוד הקרקע: יעוד עפ"י תכנית מאושרת קודמת רקע לבקשה: התיק נידון בר"ר בתאריך 25/12/2025 והחלטת הוועדה היתה לאשר בכפוף לשינויים ובתנאים. עקב דרישה הנדסית , יש צורך להעלות את גובה הקומות בשורת אבן כל אחת, וכן להוספת מאגר מים- חדר משאבות במפלס בתת הקרקע בהיקף של כ-50 מ"ר. לפיכך, לאור השינויים לעיל המוצעים בהרמוניקה הבקשה עולה לדיון לצורך עדכון עיניין זה. יתר החלטות הוועדה מיום זה נותרות בעינם.	14/04/2026	חוות דעת תכנונית
	25/12/2025	דיון ברשות הרישוי

- 33 -

- 34 -

: לאשר את

הבקשה בכפוף

לשינויים ובתנאים

הבינוי המוצע אינו מקובל מבחינה תכנונית אין מניעה לאשר בכפוף לתיקונים ועמידה בשטחים המותרים.

יש לתקן ע"פ תוכנית .a

שטח בניה:

ע"פ הוראות התוכנית סעיף 5 מגרשים ריקים– אחוזי בנייה כוללים- %.180

שטח החלקה- 774 מ"ר.

ע"פ הוראות התבע סעיף )2(-5 שטחי בנייה מרביים ומעבר לכך תותר תוספת שטחי בנייה תת קרקעים בהתאם להגדרה בסעיף .1.9

ע"פ הוראות התבע סעיף )4(-5 " בנוסף יותר חדר יציאה לגג וחדר טכני על הגג. שטח חדרי היציאה לגג מהווה חלק משטחי הבנייה הכוללים".

אחוזי בנייה מרבי- 1393.2 מ"ר =%180*774

ש. עיקרי מוצע מעל הקרקע: 1178.08 מ"ר .

ש. שירות מוצע מעל הקרקע: 214.17 מ"ר.

סה"כ מוצע- 1392.25.82 מ"ר.

יש לחשב את השטח בקומת הגג כמסומן ע"ג התכנית ולוודא עמידה בסך השטחים המותרים בנוסך יש לסמן את הקירות כקירות בטון (לצבוע בכחול).

מחסנים:

ע"פ הוראות התבע סעיף -9.1 שטח שירות תת קרקעי- "כל שטחי הבניה בתת הקרקע בהיקפים ועבור השימושים הבאים-

מחסן בשיעור של עד 10 מ"ר ליח"ד."

קומת מרתף במפלס: -2.50

מוצעת מחסנים בקומה החניה.

יש לחשב את הקירות המקיפים את המחסנים כשטח מחסנים ולוודא שאין חריגה מ 10 מ"ר עפ"י התב"ע.

ניהול מי נגר:

ע"פ תבע 762708 – סעיף -6.4 "יותרו לפחות %20 שטחים חדירי מים מתוך שטח המגרש הכולל " יש להציג חישוב. מרפסות : ע"פ תבע 762708 סעיף 6.12– השטח הקבוע בטבלה 5 כשטח עיקרי למרפסות ישמש למרפסת מקורה בלבד ושטחה לא יעלה על 12 מ"ר ליח"ד. מוצע בבקשה: המרפסות המוצעות עומדות בסך השטחים המותרים ליחידת דיור. יש לחשב את המרפסות המקורות כנדרש בצבע כחול כ- "שטחי עיקרי מרפסות" -יש להציג את המרפסות המקורות בטבלת השטחים למרפסות מקורות כשטח עיקרי. תנאים טרם דיון: אישור הסדרי תנועה: ניתן אישור בתאריך -21.10.25 "לאשר את הבקשה". הבקשה אינה תואמת אישור הסדרי תנועה שהתקבל, יש להתאים או לחילופין להגיד אישור מח' הסדרי תנועה מעודכן.
חוות דעת תכנונית מס' תכנית שחלה בחלקה: 762708 תחילת תוקף: 12/02/2022 ייעוד הקרקע:	07/12/2025	חוות דעת תכנונית

- 35 -

- 36 -

התאמת הבניה המבוקשת לבניה המותרת עפ"י התוכניות הבאות:

* -762708תחילת תוקף ,12/02/2022 ייעוד ע"פ תוכנית מאושרת קודמת.

תוכנית כפופות:

* התוכנית תכנית מתאר .62

* תקנות התכנון והבניה.

סטייה ניכרת:

ע"פ תבע 762708 - סעיף 6.7 -

מס' קומות מעל הקרקע המירבי.

קווי הבניין והמרחק בין בניינים באותו מגרש מחייב.

הריסת עבירות בנייה, גדרות בתחום דרך מאושרת או מבנים קיימים בגבולות המגרשים ובקו בניין אפס הינה מחייבת.

סטייה מהוראות מסעיף 6.12 לעניין מרפסות תחשב כסטייה ניכרת.

נספח בינוי:

בת ו כנית - 762708 לא קיים נספח בינוי.

קווי בניין:

הבחינה נערכה עפ"י תיק קווי בניין מספר 2022/6005.00 שהוגש מיום 22.09.2022 ע"י המח' למידע תכנוני.

קו בניין בכחול קו בניין תת קרקעי.

קו בניין מסומן באדום.

המוצע בבקשה בתחום קווי בניין מאושרים.

מס' קומות:

- 37 -

ע"פ הוראות התבע סעיף 4.1.2 (ג)-

2. " מספר הקומות מעל הקרקע לא יעלה על 6 קומות, בכל

חתך."

מוצע בבקשה- 6 קומות מעל הקרקע –עומד במותר ע"כ אין מניעה לאשר.

מס' יח"ד:

ע"פ הוראות התבע סעיף 4.1.2 (ב)-" מספר יח"ד: עד 14 יח"ד לדונם".

מוצע בבקשה 11 יח"ד – עומד במותר ע"כ אין מניעה לאשר.

שטח בניה:

ע"פ הוראות התוכנית סעיף 5 מגרשים ריקים– אחוזי בנייה כוללים- %.180

שטח החלקה- 774 מ"ר.

ע"פ הוראות התבע סעיף )2(-5 שטחי בנייה מרביים ומעבר לכך תותר תוספת שטחי בנייה תת קרקעים בהתאם להגדרה בסעיף .1.9

אחוזי בנייה מרבי- 1393.2 מ"ר =%180*774

ש. עיקרי מוצע מעל הקרקע: 1178.08 מ"ר .

ש. שירות מוצע מעל הקרקע: 214.17 מ"ר.

סה"כ מוצע- 1392.25.82 מ"ר.

יש לחשב את השטח בקומת הגג כמסומן ע"ג התכנית ולוודא עמידה בסך השטחים המותרים.

מחסנים:

ע"פ הוראות התבע סעיף -9.1 שטח שירות תת קרקעי- "כל שטחי הבניה בתת הקרקע בהיקפים ועבור השימושים הבאים-

מחסן בשיעור של עד 10 מ"ר ליח"ד."

- 38 -

קומת מרתף במפלס: -2.50

מוצעת מחסנים בקומה החניה.

יש לחשב את הקירות המקיפים את המחסנים כשטח מחסנים ולוודא כי אין חריגה מ 10 מ"ר עפ"י התב"ע.

ניהול מי נגר:

ע"פ תבע 762708 – סעיף -6.4 "יותרו לפחות %20 שטחים חדירי מים מתוך שטח המגרש הכולל "

יש להציג חישוב.

מרפסות :

ע"פ תבע 762708 סעיף 6.12– השטח הקבוע בטבלה 5 כשטח עיקרי למרפסות ישמש למרפסת מקורה בלבד ושטחה לא יעלה על 12 מ"ר ליח"ד.

מוצע בבקשה:

המרפסות המוצעות עומדות בסך השטחים המותרים ליחידת דיור.

יש לחשב את המרפסות המקורות כנדרש בצבע כחול כ- "שטחי עיקרי מרפסות" -יש להציג את המרפסות המקורות בטבלת השטחים למרפסות מקורות כשטח עיקרי.

שלביות ביצוע:

ע"פ תבע 762708 - לא חל סעיף שלביות ביצוע.

ממ"ד:

מוצע ממ"ד לכל יח"ד מוצעת בשטח- 9.00 מ"ר + עובי קירות בתחום קוו בניין.

אין מניעה לאשר בכפוף לאישור פקע"ר.

תימוכין קניינים:

בעלים יחיד בקרקע, לא נדרש תימוכין קניינים.

- 39 -

תנאים טרם דיון:

אישור איכות הסביבה:

ניתן אישור בתאריך -19.11.25 "לאשר את הבקשה".

אישור שפ"ע:

ניתן אישור בתאריך -10.11.25 "לאשר את הבקשה".

אישור תברואה:

ניתן אישור בתאריך -09.11.25 "לאשר את הבקשה".

אישור הסדרי תנועה:

ניתן אישור בתאריך -21.10.25 "לאשר את הבקשה".

הבקשה אינה תואמת אישור הסדרי תנועה שהתקבל, יש להתאים או לחילופין להגיד אישור מח' הסדרי תנועה מעודכן.

אישור מחלקת דרכים:

ניתן אישור בתאריך -11.11.25 "לאשר את הבקשה".

אישור מחלקת המאור:

ניתן אישור בתאריך -21.10.25 "לאשר את הבקשה".

נוהל בקרה הנדסית:

התוכנית כוללת בהוראותיה דרישה לנוהל בקרה הנדסית סעיף -6.5 "היתר לתוספות הבנייה למבנה קיים מותנה בבדיקה בדבר הצורך בחיזוק המבנה לפי הוראות תקן ישראלי ת"י 413 ."

מוצע בבקשה בניין חדש ע"כ סעיף זה אינו רלוונטי לבקשה זו.

חוות דעת תכנונית: הבינוי המוצע אינו מקובל מבחינה תכנונית אין מניעה לאשר. התנגדויות: עפ"י נתוני המערכת לבקשה הנ"ל לא התקבלו התנגדויות.
הבינוי המוצע אינו מקובל מבחינה תכנונית אין מניעה לאשר בכפוף לתיקונים ועמידה בשטחים המותרים. יש לתקן ע"פ תוכנית .a שטח בניה: ע"פ הוראות התוכנית סעיף 5 מגרשים ריקים– אחוזי בנייה כוללים - %.180 שטח החלקה- 774 מ"ר. ע"פ הוראות התבע סעיף (-5 )2 שטחי בנייה מרביים ומעבר לכך תותר תוספת שטחי בנייה תת קרקעים בהתאם להגדרה בסעיף .1.9 ע"פ הוראות התבע סעיף (-5 )4 " בנוסף יותר חדר יציאה לגג וחדר טכני על הגג. שטח חדרי היציאה לגג מהווה חלק משטחי הבנייה הכוללים". אחוזי בנייה מרבי- 1393.2 מ"ר =%180*774 ש. עיקרי מוצע מעל הקרקע: 1178.08 מ"ר . ש. שירות מוצע מעל הקרקע: 214.17 מ"ר. סה"כ מוצע- 1392.25.82 מ"ר. יש לחשב את השטח בקומת הגג כמסומן ע"ג התכנית ולוודא עמידה בסך השטחים המותרים בנוסך יש לסמן את הקירות כקירות בטון (לצבוע בכחול). מחסנים:	07/12/2025	בדיקת המלצה תכנונית : לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

- 40 -

- 41 -

ע"פ הוראות התבע סעיף -9.1 שטח שירות תת קרקעי- "כל שטחי הבניה בתת הקרקע בהיקפים ועבור השימושים הבאים-

מחסן בשיעור של עד 10 מ"ר ליח"ד."

קומת מרתף במפלס: -2.50

מוצעת מחסנים בקומה החניה.

יש לחשב את הקירות המקיפים את המחסנים כשטח מחסנים ולוודא שאין חריגה מ 10 מ"ר עפ"י התב"ע.

ניהול מי נגר:

ע"פ תבע 762708 – סעיף -6.4 "יותרו לפחות %20 שטחים חדירי מים מתוך שטח המגרש הכולל "

יש להציג חישוב.

מרפסות :

ע"פ תבע 762708 סעיף 6.12– השטח הקבוע בטבלה 5 כשטח עיקרי למרפסות ישמש למרפסת מקורה בלבד ושטחה לא יעלה על 12 מ"ר ליח"ד.

מוצע בבקשה:

המרפסות המוצעות עומדות בסך השטחים המותרים ליחידת דיור.

תנאים טרם דיון:

אישור הסדרי תנועה:

ניתן אישור בתאריך -21.10.25 "לאשר את הבקשה".

הבקשה אינה תואמת אישור הסדרי תנועה שהתקבל, יש להתאים או לחילופין להגיד אישור מח' הסדרי תנועה מעודכן.

בוצע	תנאים לקבלת היתר
	רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעי ן	1
	אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה	2
	מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413	3
	אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת	4
	חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח	5
	3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות	6
	תשלום אגרת בניה	7
	הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים	8
	חוות דעת/תשלום חברת הגיחו ן	9
	אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה	10
	אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפ ו	11
	קבלת אישור מכון בקרה כי בוצעה בקרת תכן ותוצאות הבקרה תקינות, בצירוף דוח עורך בקשה כאמור בתקנה 52	12
	תצהיר חתום של עורך הבקשה	13
	תצהיר חתום של מתכנן השלד	14
	תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר	15

- 42 -

תנאים – באם תאושר הבקשה

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

התיק נידון בר"ר בתאריך 25/12/2025 והחלטת הוועדה היתה לאשר בכפוף לשינויים ובתנאים.

עקב דרישה הנדסית , יש צורך להעלות את גובה הקומות בשורת אבן כל אחת, וכן להוספת מאגר מים- חדר משאבות במפלס בתת הקרקע בהיקף של כ-50 מ"ר.

לפיכך, לאור השינויים לעיל המוצעים בהרמוניקה הבקשה עולה לדיון לצורך עדכון עיניין זה.

יתר החלטות הוועדה מיום זה נותרות בעינם.

דיון ברשות רישוי	סוג דיון
2026/52	מספר ועדה
1994/0121.05	מספר בקשה
5	מספר בקשה מספר ס ידורי

תוספת בניה / הרחבה לבניין קיים, ממ"ד, תוספת יח"ד באמצעות תוספת בניה, התקנת מעלית חיצונית, בניית מרפסת	נתונים כלליים סוג בקשה
מגורים, מגורים	שימוש עיקר י
תוספת בניה, בנית ממ"דים, תוספת יח"ד, בנית מעלית ומרפסות גג.	מהות בקשה
	שטח האתר
	שטח לחישוב זכויות
נסח טאב ו	סוג רישום בעלות
לא	הכשרת עבירה
דבלינגר אהרן	המבקש
אדריכל פלינק נפתלי	עורך הבקשה
מהנדס ורשבסקי אורן אהרן	מתכנן השלד
0	מספר מתנגדים
8	מספר שכנים שלא חתמ ו

בשלמות	חלקה	גוש
כן	121	30563

שטח	יעוד	תא שטח	ת.סטטוס	סטטוס	תבע
			10/06/2024	תחילת תוקף	1004555

- 43 -

סדר יום לועדה מתאריך - 26/04/2026 - ט אייר תשפ"ו

נתונים כלליים

כתובת האתר

שלמה זלמן דרוק 82 , רמת שלמה

תאור הבקשה

היתרים קודמים בחלקה :

- בתאריך 20.06.1994 בת.ב 1994/0121.00 ובו אושר " הקמת בניין חדש למגורים".

- בתאריך 19.03.2007 בת.ב 1994/0121.01 ובו אושר " תוכנית שינויים:".

- בתאריך 18.03.2007 בת.ב 1994/0121.02 ובו אושר " תוספת מחסן".

- בתאריך 31.12.2006 בת.ב 1994/0121.04 ובו אושר " הכשרת חניה תחת הגינה".

מהות הבקשה המוצעת:

- 44 -

בשכונת רמת שלמה ברחוב שלמה זלמן דרוק 82 בניין מדורג בן 4 קומות.

גוש: 30563 חלקה: .121

מצב מוצע:

קומת כניסה במפלס: +0.00

מוצע הרחבה חדר מדרגות לבניין, מעלית ושינוי מדרגות, ומדרגות להריסה .

קומה א' במפלס: +2.90

מוצע הרחבה חדר מדרגות, מעלית, שינוי מדרגות.

דירה מס' -36 מוצעת מעטפת לדירה.

קומה ב' במפלס: +5.80

מוצע הרחבה חדר מדרגות, מעלית, שינוי מדרגות.

דירה מס' -38 מוצעת תוספת בינוי למגורים, מרחב מוגן, שינוי בפתחים ובמחיצות הדירה ומרפסת גג.

דירה מס' -39מוצעת תוספת בינוי למגורים , שינוי בפתחים ובמחיצות הדירה .

קומה ג' במפלס: +8.66

מוצע הרחבה חדר מדרגות, מעלית, שינוי מדרגות.

דירה מס' -40 מוצעת מדרגות חדשות על שטח הדירה הקיימת, תוספת בינוי למגורים, מרחב מוגן, שינוי בפתחים ובמחיצות הדירה ,ומרפסת גג.

דירה מס' -41מוצעת מדרגות חדשות על שטח הדירה הקיימת תוספת בינוי למגורים, מרחב מוגן, שינוי בפתחים ובמחיצות הדירה ומרפסת גג .

קומה ד' במפלס: +11.56

מוצע קומה חדשה, הרחבה חדר מדרגות, מעלית.

דירה מס' -40 תוספת בינוי למגורים, מרפסת גג .

דירה מס' -41 תוספת בינוי למגורים, ניוד שטחים מקומה מתחת .

קומת גג במפלס: +14.33

מוצע חדר מדרגות יציאה לגג ומעלית.

פרסום הקלות:

במסגרת הבקשה הנידונה לא פורסמו הקלות.

	מתאריך
המוצע בבקשה תואם במדויק נספח בינוי מס' 1 ועומד בהוראות התבע ע"כ אין מניעה לאשר. -יש לתקן את ההערות המסומנות ע"ג תכנית .a ניהול מי נגר: ע"פ תבע 1004555 – סעיף -6.1 "יותרו לפחות %20 שטחים חדירי מים מתוך שטח המגרש הכולל " -יש להציג חישוב כנדרש.	15/04/2026	בדיקת המלצה תכנונית : לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים
חוות דעת תכנונית מס' תכנית שחלה בחלקה: 1004555 תחילת תוקף: 10/06/2024 ייעוד הקרקע: התאמת הבניה המבוקשת לבניה המותרת עפ"י התוכניות	12/04/2026	חוות דעת תכנונית

- 45 -

תום מועד התנגדויות בתאריך 20.12.2024 ולפי נתוני המערכת לבקשה הנידונה לא התקבלו התנגדויות .

#x200fבעלי העניין בנכס#x200f# :x200f#x200f

הבנייה מוצעת ע"ג חלקה מס' .121

בוצע הליך משלוח הודעות לפי תקנה 36 לחוק, באחראיות ובמסגרת דסק שרות במעמד התיק.

מידע קודם

- 46 -

הבאות:

*-1004555 תחילת תוקף ,10/06/2024 מגורים.

את תכנית מתאר .62

* תקנות התכנון והבניה.

מבטלת:

* 14000 א' -תחילת תוקף ,28/05/2016 מגורים.

סטייה ניכרת:

ע"פ תבע 1004555 סעיף 4.1.2 (ד')-

גובה הבניה ומס' הקומות המרבי כמצוין בנספח בינוי מס' 1 היינו מחייב.

המוצע בבקשה עומד בהוראות תכנית ואינו מהווה סטיה ניכרת.

נספח בינוי:

תבע -1004555 קיים נספח בינוי מס' 1 - מפורט הנספח מנחה למעט הנתונים הבאים שהינם מחייבים:

מס' יח"ד מרבי, גובה בנייה מרבי, מס' קומות מרבי, שטחי בנייה מרביין וקווי בניין מרביים.

מוצע בבקשה:

קומת כניסה במפלס: +0.00

מוצע הרחבה חדר מדרגות לבניין, מעלית ושינוי מדרגות, ומדרגות להריסה -תואם נספח בינוי- אין מניעה לאשר.

קומה א' במפלס: +2.90

מוצע הרחבה חדר מדרגות, מעלית, שינוי מדרגות- תואם נספח בינוי – אין מניעה לאשר.

דירה מס' -36 מוצעת מעטפת לדירה- תואם נספח בינוי- אין מניעה לאשר.

קומה ב' במפלס: +5.80

מוצע הרחבה חדר מדרגות, מעלית, שינוי מדרגות-תואם נספח בינוי- אין מניעה לאשר.

דירה מס' -38 מוצעת תוספת בינוי למגורים, מרחב מוגן, שינוי

- 47 -

בפתחים ובמחיצות הדירה ומרפסת גג- תואם נספח בינוי- אין מניעה לאשר.

דירה מס' -39מוצעת תוספת בינוי למגורים , שינוי בפתחים ובמחיצות הדירה – תואם נספח בינוי- אין מניעה לאשר.

קומה ג' במפלס: +8.66

מוצע הרחבה חדר מדרגות, מעלית, שינוי מדרגות- תואם נספח בינוי- אין מניעה לאשר.

דירה מס' -40 מוצעת מדרגות חדשות על שטח הדירה הקיימת, תוספת בינוי למגורים, מרחב מוגן, שינוי בפתחים ובמחיצות הדירה ומרפסת גג- תואם נספח בינוי- אין מניעה לאשר.

דירה מס' -41מוצעת מדרגות חדשות על שטח הדירה הקיימת תוספת בינוי למגורים, מרחב מוגן, שינוי בפתחים ובמחיצות הדירה ומרפסת גג- תואם נספח בינוי- אין מניעה לאשר.

קומה ד' במפלס: +11.56

מוצע קומה חדשה, הרחבה חדר מדרגות, מעלית- תואם נספח בינוי- אין מניעה לאשר.

דירה מס' -40 תוספת בינוי למגורים, מרפסת גג – תואם נספח בינוי- אין מניעה לאשר.

דירה מס' -41 תוספת בינוי למגורים, ניוד שטחים מקומה מתחת- תאום נספח בינוי- אין מניעה לאשר.

קומת גג במפלס: +14.33

מוצע חדר מדרגות יציאה לגג ומעלית- תואם נספח בינוי- אין מניעה לאשר.

קווי בניין:

הבחינה נערכה עפ"י תיק קווי בניין מספר 2025/5090.00 שהוגש מיום 16/02/2025 ע"י המח' למידע תכנוני.

התוספות המוצעות הינם בתחום קווי הבניין המאושרים ע"פ התבע.

שטח בניה:

המוצע הינו בהתאמה לנספח הבינוי לשטחיו כמפורט.

מוצע בבקשה:

קומת כניסה במפלס: +0.00

- 48 -

מוצע הרחבה חדר מדרגות ומעלית לבניין בשטח- 3.63 מ"ר.

קומה א' במפלס: +2.90

מוצע הרחבה חדר מדרגות, מעלית- 3.04 מ"ר.

קומה ב' במפלס: +5.80

מוצע הרחבה חדר מדרגות, מעלית בשטח- 3.04 מ"ר.

דירה מס' -38 מוצעת תוספת בינוי למגורים בשטח- 39.34 מ"ר.

דירה מס' -39מוצעת תוספת בינוי למגורים בשטח- 11.61 מ"ר.

קומה ג' במפלס: +8.66

מוצע הרחבה חדר מדרגות, מעלית בשטח- 12.09 מ"ר.

דירה מס' -40 מוצעת תוספת בינוי למגורים בשטח-26.22 מ"ר.

דירה מס' -41מוצעת תוספת בינוי למגורים בשטח- 18.74 מ"ר.

קומה ד' במפלס: +11.56

מוצע חדר מדרגות, מעלית- 17.96 מ"ר.

דירה מס' -40 תוספת בינוי למגורים בשטח- 56.49 מ"ר.

דירה מס' -41 תוספת בינוי למגורים בשטח-50.69 מ"ר.

קומת גג במפלס: +14.33

מוצע חדר מדרגות יציאה לגג ומעלית בשטח-18.82 מ"ר.

השטחים המוצעים עומדים בשטחים המותרים ע"פ תבע ע"כ אין מניעה לאשר.

מס' קומות:

ע"פ נספח בינוי מס' -1תותר תוספת קומה חמישית.

קיים בבקשה- 4 קומות.

מוצע בבקשה- קומה נוספת ע"כ המוצע עומד בהוראות התבע אין מניעה לאשר.

גובה:

ע"פ נספח בינוי מס' -1 גובה הבנייה המרבי- .+18.00

- 49 -

מוצע בבקשה בהתאם לנספח ע"כ אין מניעה לאשר.

מס' יח"ד:

בבקשה מוצע פיצול יח"ד מס' 38 ל- 4 יח"ד בהתאם להוראות התבע ע"כ אין מניעה לאשר.

שלבי ביצוע:

ע"פ תבע -1004555 סעיף -7.1

תוספת הבניה בחזיתות הבניין תבוצענה בעמודות שלימות בלבד. היתר הבניה יאושר על סמך תוכנית המראה תוספת אחידה לכל עמודה ולאחר קבלת התחייבות משפטית מלווה בהסכם עם קבלן בנייה רשום אחד לביצוע בו זמני של התוספת בכל עמודה כולל גמר נאות של מעטפת הבניין והחזרת מצב השטחים המשותפים בבניין ובתא השטח לקדמותו, תוך תקופת זמן קצובה שתקבע ע"י הוועדה המקומית".

תוספת הבניה הנובעות מנסיגות בבינוי תיבננה ללא תלות ביתר הקומות , כל תוספת בפני עצמה.

תוספת הבניה בקומה החדשה תיבנה ללא תלות ביתר ההרחבות .

המוצע בבקשה עומד בהוראות התבע ע"כ אין מניעה לאשר.

ממ"ד:

קומה ב' במפלס: +5.80

דירה מס' -38 מוצע מרחב מוגן בתחום קווי בניין לתוספות בשטח של 9.00 מ"ר + עובי קירות.

קומה ג' במפלס: +8.66

דירה מס' -40 מוצע מרחב מוגן בתחום קווי בניין לתוספות בשטח של 9.00 מ"ר + עובי קירות.

דירה מס' -41מוצע מרחב מוגן בתחום קווי בניין לתוספות בשטח של 9.00 מ"ר + עובי קירות.

אין מניעה לאשר בכפוף לאישור פיקוד העורף.

מרפסות :

קומה ב' במפלס: +5.80

- 50 -

דירה מס' -38 מוצעת מרפסת גג בשטח- 22.21 מ"ר-אין מניעה לאשר.

קומה ג' במפלס: +8.66

דירה מס' -40 מוצעת מרפסת גג בשטח- 24.98 מ"ר- אין מניעה לאשר.

דירה מס' -41מוצעת מרפסת גג בשטח-12.35 מ"ר- אין מניעה לאשר.

קומה ד' במפלס: +11.56

דירה מס' -40 מוצעת מרפסת גג בשטח-11.78 מ"ר- אין מניעה לאשר.

ניהול מי נגר:

ע"פ תבע 1004555 – סעיף -6.1 "יותרו לפחות %20 שטחים חדירי מים מתוך שטח המגרש הכולל "

-יש להציג חישוב כנדרש.

תנאים טרם דיון:

אישור איכות הסביבה:

ניתן אישור בתאריך -28.12.25 "לאשר את הבקשה" .

אישור שפ"ע:

ניתן אישור בתאריך -03.09.25 "לאשר את הבקשה" .

אישור תברואה:

ניתן אישור בתאריך -01.12.25 "לאשר את הבקשה" .

אישור הסדרי תנועה:

ניתן אישור בתאריך -11.12.25 "לאשר את הבקשה" .

בוצע	תנאים לקבלת היתר
	רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעי ן	1
	אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה	2
	אישור פיקוד העורף הג"א	3
	3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות	4
	תשלום אגרת בניה	5
	הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים	6
	חוות דעת/תשלום חברת הגיחו ן	7
	אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה	8
	אישור שירותי הכבאות	9
	אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת	10
	תצהיר חתום של עורך הבקשה	11
	תצהיר חתום של מתכנן השלד	12
	תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר	13

- 51 -

תימוכין קניינים:

המוצע בבקשה תואם נספח בינוי במדויק ע"כ לא נדרש חתימות פוזיטיביות.

נוהל בקרה הנדסית:

תבע 1004555 – אינה כוללת סעיף בקרה הנדסית.

חוות דעת תכנונית:

המוצע בבקשה תואם במדויק נספח בינוי מס' 1 ועומד בהוראות התבע ע"כ אין מניעה לאשר.

-יש לתקן את ההערות המסומנות ע"ג תכנית .a

התנגדויות:

עפ"י נתוני המערכת לבקשה הנ"ל לא התקבלו התנגדויות .

תנאים – באם תאושר הבקשה

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

המוצע בבקשה תואם במדויק נספח בינוי מס' 1 ועומד בהוראות התבע ע"כ אין מניעה לאשר.

- 52 -

-יש לתקן את ההערות המסומנות ע"ג תכנית .a

ניהול מי נגר:

ע"פ תבע 1004555 – סעיף -6.1 "יותרו לפחות %20 שטחים חדירי מים מתוך שטח המגרש הכולל "

-יש להציג חישוב כנדרש.

דיון ברשות רישוי	סוג דיון
2026/52	מספר ועדה
2025/0362.00	מספר בקשה
6	מספר בקשה מספר ס ידורי

בניה חדשה / בניין חדש	נתונים כלליים סוג בקשה
מגורים, מגורים	שימוש עיקר י
הקמת בניין חדש למגורים בן 5 קומות מעל קומת מרתף, סה"כ 10 יח"ד	מהות בקשה
	שטח האתר
	שטח לחישוב זכויות
נוהל מוכתר	סוג רישום בעלות
לא	הכשרת עבירה
חוסין בהה א-דין	המבקש
אדריכל אבו גנאם מוחמד	עורך הבקשה
רווידי חאלד	מתכנן השלד
0	מספר מתנגדים
1	מספר שכנים שלא חתמ ו

שטח	יעוד	תא שטח	ת.סטטוס	סטטוס	תבע
811	מגורים ג	1	13/11/2023	תחילת תוקף	1031640

	מתאריך
יש להציג תכנון חניה תואם לאישור מחלקת תנועה, וכן, לתקן בהתאם להערות הבדיקה. זכויות בניה מותרות למימוש עפ"י תוכנית :1031640	22/03/2026	בדיקת המלצה תכנונית : לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

- 53 -

סדר יום לועדה מתאריך - 26/04/2026 - ט אייר תשפ"ו

נתונים כלליים

כתובת האתר

שרפאת סמטה 8 , בית צפפה .שרפאת גוש

30916 חלקה ארעית 2 לפי תצר 2024/1489

תאור הבקשה

#x200fמבוקש הקמת בניין חדש למגורים #x200f#x200fבן 5 קומות מעל קומת מרתף סה"כ x200f#x200f#x200f0#x200f#1 יח"ד#x200f#.x200f#x200f הבניה מוצעת ע"ג קרקע בתולה ומישורית.

מידע קודם

- 54 -

-שטח עיקרי מעל לכניסה קובעת:

ניתן לאשר 1,260 מ"ר + תוספת של 100 מ"ר שטחים עיקריים עבור מרפסות- הבקשה מציגה סה"כ 99.09 מ"ר למרפסות, עומדים במותר.

מוצע 1,357.57מ"ר- עומדים במניין השטחים המותרים, כיוון שהשטח כולל את שטחי המרפסות.

-שטח שירות מעל הכניסה הקובעת:

ניתן לאשר 200 מ"ר, מוצע 199.90 מ"ר- עומדים במותר.

בנוסף, ניתן לאשר 645 מ"ר שירות בתת הקרקע, מוצע 644.50 מ"ר- עומדים במותר.

תכסית הבניה-

התכסית המרבית תהיה %45 משטח המגרש נטו מעל הקרקע ותכסית בתת הקרקע לא תעלה על %-80 יש לעדכן את חישובי תכסית ע"ג ההרמוניקה כיוון שהתכנון ישתנה בעקבות אישור החניה.

פרוט המבוקש לפי קומות:

תוכנית קומת מרתף מפלס -2.50 ()772.30

במפלס זה קיים חניון תת קרקעי אשר שונה מהתכנון שאושר ע"י מחלקת תנועה- יש לתאם את התכנון האופטימלי מולם ולהציג בהתאמה.

יש להציג את מפלסי הקרקע הסמוכים למפלס זה ע"מ לבחון את החיבור המוצע בין הבניה לפיתוח השטח הקיים.

יש להציג מידות חוץ מלאות, להוסיף ניקוזים ופרוט לגבי חומרי גמר מבוקשים.

תוכנית קומת קרקע מפלס +0.00 ()74.827

תוכנית קומה א' מפלס +3.12 ()777.92

תוכנית קומה ב' מפלס +6.24 ()781.04

תוכנית קומה ג מפלס +9.36 ()784.16

מפלסים אלו מוצגים ללא שינוי, כל מפלס כולל 2 יח"ד.

כל יח"ד הינה בשטח של כ- 150 מ"ר, ממ"ד בהתאם לתקנות ו-

2 מרפסות בשטח של כ- 12 מ"ר.

יש להציג ריהוט בסיסי בחדרים.

פתח החלון המוצע עבור הממ"דים הינו לעבר מרפסת זיז- יש לקבל את אישור הג"א לתכנון המוצע. תוכנית פיתוח- יש להציג תוכנית פיתוח מלאה הכוללת מפלסים, חומרים, שיפועים, פירי תקשורת ואשפה ומיקום לפתרון גז- בנוסף יש להציג חיבור נכון עם הטופוגרפיה הקיימת בפועל. יש להתייחס לזיקת ההנאה הממוקמת בגבול המגרש לטובת כלי רכב, יש להשלים את כל המידע הנדרש לבחינה נכונה של שילוב המבנה בקרקע הקיימת. תוכנית קומה ד' מפלס +12.48 (:)787.28 במפלס זה מוצעות שתי דירות קטנות יותר מיתר הדירות, כיוון שעבורן מוצעת מרפסת גג בשטח של כ- 33 מ"ר לכל דירה. כיוון שבקומה מתחת קיימת מרפסת זיז בחלקה הקיצוני של מרפסת הגג נוצרת מרפסת זיז, לא ניתן לאשר מרפסת גג שמתחברת לזיז, נדרש לבטל את החלק שחופף למרפסת הזיז. תוכנית גג מפלס +15.60 (:)790.40 תוכנית גג הכוללת מערכות טכניות וחדר עליה לגג, ניתן לאשר. הוראות לגבי חיפוי אבן- הבניה תבוצע באבן טבעית מרובעת ומסותת, הבניה באבן נסורה חלקה שאיננה מסותת אסורה- יש לציין ע"ג ההרמוניקה כי סוג האבן המוצעת עבור תוספת הבניה הינה בהתאם לסוג האבן המותרת. תנאים טרם דיון -חוו"ד מחלקת הסדרי תנועה- הבקשה אושרה ע"י בתאריך ,22/12/2020 "אין התנגדות לתוכנית מוצע 13 מ"ח עבור 10 יח"ד בכפוף לאישור המחלקה לבקרת תכנון פיזי תנאי לתעודת גמר- אישור רשות תמרור- אין התנגדות לתוכניות"- התכנון המוצג בהרמוניקה אינו תואם לאישורם, נדרש לתקן.
חוות דעת תכנונית מס' תכנית שחלה בחלקה:	19/03/2026	חוות דעת תכנונית

- 55 -

- 56 -

1031640

תחילת תוקף:

13/11/2023

ייעוד הקרקע:

מגורים ג

התוכנית כפופה לתוכנית מתאר

סעיף הקלות / סטייה ניכרת כפי שנקבע בהוראות התוכנית החלה בחלקה הנדונה

בתוכנית הנ"ל קיים סעיף סטייה ניכרת 4.1.2 ד':

-קווי הבניין המפורטים בתשריט התוכנית הינם מחייבים.

-מס' קומות מירבי מהווים סטיה ניכרת.

-שינוי מהוראות של עיצוב המרפסות עפ"י סעיף 4.1.2 א'.

נספח בינוי

קיים נספח בינוי מחייב חלקית לעניין קומות וקווי בניין, עומדים במותר.

קווי בניין

הבחינה נערכה עפ"י תיק קווי בניין שהוגש 2025/5594.00 מיום:

08/05/2025 ע"י המח' למידע תכנוני.

קו בניין סומן עפ"י תוכנית ,1031640 הבקשה מוצעת בגבולות קווי הבניין, אין מניעה לאשר.

קו בניין עילי מסומן באדום, וקו בניין תת קרקעי בכחול- סומן כנדרש.

זיקת הנאה-

השטח המסומן בירוק עם אלכסונים אדמים מהווה חלקה ארעית []1 מיועד לזיקת הנאה למעבר כלי רכב.

מספר קומות

5 קומות מעל הכניסה הקובעת – הבקשה מציגה 5 קומות על הקרקע וקומה נוספת מתחת לקרע- עומדים במותר וניתן לאשר.

גובה התוכנית קבעה גובה בניין מירבי בשיעור של 15.60 מ',-

מעל גובה זה יותר מעקה בגובה תקני וחדר מכונות/ חדר יציאה

- 57 -

לגג כמפורט בנספח הבינוי.

מס' יח"ד 10 יח"ד בהתאם לטבלה -5 הבקשה מציגה סה"כ 10 יח"ד, ניתן לאשר.

שלבי ביצוע (סעיף )7.1

הבניה תבוצע בהינף אחד- לא תותר בניה בשלבים, עומדים בשלביות הבניה.

תנאי לטופס אכלוס- נטיעת 3 עצים בוגרים בחלקה בתאום אגף שפ"ע והשלמת ביצוע השבילים המוצעים בהתאם לתוכנית.

חניה (סעיף 4.1.2 ב')

החניה תהיה עפ"י התקן התקף בעת אישור הבקשה להיתר, כל מקומות החניה יהיו בקומות חניה תת קרקעיות במלואן-

התכנון עומד בדרישה זו.

תנאים למתן היתר בניה (סעיף 4.1.2 י')

קיימים תנאים למתן היתר שיש לפעול לגביהם מול המחלקות השונות- כפי המפורט בהוראות התוכנית.

הוראות בינוי (סעיף 4.2.2 א')

-גובה גדרות סביב המגרש לא יעלה על 1.2 מ'.

-קירות תמך יהיו עד 3 מ' ובתחום המגרש המוצע- יש להציגם כנדרש ע"ג ההרמוניקה.

הוראות לגבי המרפסות-

.1שטחי מרפסות עבור יח"ד יהיו בהתאם לעמודת שטחי מרפסות בטבלה ,5 100 מ"ר- מוצע 99.09 מ"ר, עומדים במותר.

.2המרפסות יכולות להיות מקורות ויכולות להיות מקורות חלקית, וזאת במסגרת כוללנית ואחידה לבניין- עומדים בדרישה זו.

.3תאסר הקמת מרפסת זיז נוספת, לא מקורה ליח"ד- עומדים בדרישה זו.

.4תאסר המרת השטחים המסומנים למרפסות בטבלה 5

לשימושים אחרים, כל המרפסות יוקמו בהינף אחד.

.5לא יותר ניוד שטחי מרפסות לשטחי שימושים אחרים בבניין-

עומדים בדרישה זו.

.5שטחי מרפסות אינם ניתנים לסגירה במסגרת "סגירת מרפסות", במידה ומרפסת מוצעת לסגירה, לא ניתן להשתמש בשטחים אלו לשם כך- לא מוצע לסגור מרפסות, ניתן לאשר.

.7כל סטיה מהוראות אלו תחשב כסטייה ניכרת.

- 58 -

הבקשה עומדת ב"הוראות המרפסות" כנדרש, ניתן לאשר.

הוראות לגבי חיפוי אבן-

הבניה תבוצע באבן טבעית מרובעת ומסותת, הבניה באבן נסורה חלקה שאיננה מסותת אסורה- יש לציין ע"ג ההרמוניקה כי סוג האבן המוצעת עבור תוספת הבניה הינה בהתאם לסוג האבן המותרת.

ניהול מי נגר (סעיף )6.2

יוותרו לפחות %20 שטחים חדרי מים מתוך שטח המגרש-

ההרמוניקה מציגה חישוב תכסית חלחול מי נגר, עומדים במותר.

זכויות בניה מותרות למימוש עפ"י תוכנית :1031640 -שטח עיקרי מעל לכניסה קובעת:

ניתן לאשר 1,260 מ"ר + תוספת של 100 מ"ר שטחים עיקריים עבור מרפסות- הבקשה מציגה סה"כ 99.09 מ"ר למרפסות, עומדים במותר.

מוצע 1,357.57מ"ר- עומדים במניין השטחים המותרים, כיוון שהשטח כולל את שטחי המרפסות.

-שטח שירות מעל הכניסה הקובעת:

ניתן לאשר 200 מ"ר, מוצע 199.90 מ"ר- עומדים במותר.

בנוסף, ניתן לאשר 645 מ"ר שירות בתת הקרקע, מוצע 644.50 מ"ר- עומדים במותר.

תכסית הבניה-

פרוט המבוקש לפי קומות:

תוכנית קומת מרתף מפלס -2.50 ()772.30

יש להציג את מפלסי הקרקע הסמוכים למפלס זה ע"מ לבחון

- 59 -

את החיבור המוצע בין הבניה לפיתוח השטח הקיים.

יש להציג מידות חוץ מלאות, להוסיף ניקוזים ופרוט לגבי חומרי גמר מבוקשים.

תוכנית קומת קרקע מפלס +0.00 ()74.827

תוכנית קומה א' מפלס +3.12 ()777.92

תוכנית קומה ב' מפלס +6.24 ()781.04

תוכנית קומה ג מפלס +9.36 ()784.16

מפלסים אלו מוצגים ללא שינוי, כל מפלס כולל 2 יח"ד.

כל יח"ד הינה בשטח של כ- 150 מ"ר, ממ"ד בהתאם לתקנות ו-

2 מרפסות בשטח של כ- 12 מ"ר.

יש להציג ריהוט בסיסי בחדרים.

פתח החלון המוצע עבור הממ"דים הינו לעבר מרפסת זיז- יש לקבל את אישור הג"א לתכנון המוצע.

תוכנית פיתוח-

יש להציג תוכנית פיתוח מלאה הכוללת מפלסים, חומרים, שיפועים, פירי תקשורת ואשפה ומיקום לפתרון גז- בנוסף יש להציג חיבור נכון עם הטופוגרפיה הקיימת בפועל.

יש להתייחס לזיקת ההנאה הממוקמת בגבול המגרש לטובת כלי רכב, יש להשלים את כל המידע הנדרש לבחינה נכונה של שילוב המבנה בקרקע הקיימת.

תוכנית קומה ד' מפלס +12.48 (:)787.28

במפלס זה מוצעות שתי דירות קטנות יותר מיתר הדירות, כיוון שעבורן מוצעת מרפסת גג בשטח של

כ- 33 מ"ר לכל דירה.

כיוון שבקומה מתחת קיימת מרפסת זיז בחלקה הקיצוני של מרפסת הגג נוצרת מרפסת זיז, לא ניתן לאשר מרפסת גג שמתחברת לזיז, נדרש לבטל את החלק שחופף למרפסת הזיז.

תוכנית גג מפלס +15.60 (:)790.40

תוכנית גג הכוללת מערכות טכניות וחדר עליה לגג, ניתן לאשר.

תנאים טרם דיון

-חוו"ד איכות הסביבה- הבקשה אושרה ע"י בתאריך

בוצע	תנאים לקבלת היתר
	רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעי ן	1
	אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה	2
	מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413	3
	אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת	4
	חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח	5
	3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות	6
	תשלום אגרת בניה	7
	הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים	8
	חוות דעת/תשלום חברת הגיחו ן	9
	אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה	10
	אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפ ו	11
	קבלת אישור מכון בקרה כי בוצעה בקרת תכן ותוצאות הבקרה תקינות, בצירוף דוח עורך בקשה כאמור בתקנה 52	12
	תצהיר חתום של עורך הבקשה	13
	תצהיר חתום של מתכנן השלד	14
	תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר	15
	תנאי למתן היתר בניה יהיה רישום התצ"ר.	16

- 60 -

,29/12/2025 "ההיתר נבחן לפי ההרמוניקה שהועלתה למערכת איכות סביבה בתאריך 24/12/2025 , ושאר מסמכי ההיתר במערכת איכות סביבה, השנוי הינו הוספת פתחי אוורור חניון בקומת המרתף.

תנאי לתחילת עבודות יהיה חתימת הקבלן על תנאי ההיתר של הרשות לאיכות הסביבה".

-חו"וד מחלקת שפ"ע- הבקשה אושרה ע"י בתאריך

.12/01/2026

-חוו"ד מחלקת תברואה- הבקשה אושרה ע"י בתאריך

,10/12/2025 " 16 יח"ד, יש לתכנן 2 פחים בנפח 1000 ליטר".

-חוו"ד מחלקת הסדרי תנועה- הבקשה אושרה ע"י בתאריך ,22/12/2020 "אין התנגדות לתוכנית מוצע 13 מ"ח עבור 10 יח"ד בכפוף לאישור המחלקה לבקרת תכנון פיזי תנאי לתעודת גמר- אישור רשות תמרור- אין התנגדות לתוכניות"- התכנון המוצג בהרמוניקה אינו תואם לאישורם, נדרש לתקן.

-חוו"ד מחלקת דרכים- הבקשה אושרה ע"י בתאריך

,10/12/2025 "אין מניעה לקידום את התיק בכפוף לאישור צוות בקרת תנועה, פתרון השלמת אספלט מקובל לעניין ההרחבה המוצעת בתוכנית ביעוד שביל.

תנאי לתעודת גמר- בניית גדרות בגבולות חלקה חוקים וביצוע מקומות חניה בהתאם לדרישות צוות בקרת תנועה.

בהתאם לתיק המידע נדרש אישור אגף נכסים ומחלקת בקרת תכנון כיוון שקיים ייעוד ו/ או שימוש ציבורי- טרם פתיחת הבקשה הושלם תנאי זה, מצורף בארכיב האופטי.

תנאים – באם תאושר הבקשה