ישיבת רשות רישוי מקומית מס' 53 · סדר יום מלא

דיון ברשות רישוי	סוג דיון
2026/98	מספר ועדה
2023/0197.00	מספר בקשה
1	מספר בקשה מספר ס ידורי

בניה חדשה / בניין חדש	נתונים כלליים סוג בקשה
מגורים	שימוש עיקר י
הקמת 3 בנייני מגורים חדשים , סה"כ 24 יח"ד	מהות בקשה
	שטח האתר
	שטח לחישוב זכויות
	סוג רישום בעלות
לא	הכשרת עבירה
חברה א.א. הובלות ואיסוף בע"מ	המבקש
אדריכל ניסן ארז	עורך הבקשה
מהנדס בורושנסקי אנטולי	מתכנן השלד
0	מספר מתנגדים
1	מספר שכנים שלא חתמ ו

בשלמות	חלקה	גוש
כן

שטח	יעוד	תא שטח	ת.סטטוס	סטטוס	תבע
			07/11/2015	תחילת תוקף	13731
			08/07/1996	התקבלה תכנית בינו י	2683א

- 1 -

סדר יום לועדה מתאריך - 15/09/2026 - ד תשרי תשפ"ז

נתונים כלליים

כתובת האתר

אע'זייל , אום ליסון אום ליסון מגרשים 4,5,6

תאור הבקשה

בשכונת אום ליסון, רחוב אע'זייל, חלקות ארעיות מס' ,4 ,5 6 עפ"י תב"ע 13731 מבוקשת הקמת שלושה בנייני מגורים, בני 4 קומות מעל שתי קומות מרתף.

סה"כ 24 יח"ד

מסמכי התכנית :

במקום חלה תב"ע מס' ,13731 תחילת תוקפה מיום .8/10/2015

מטרת התכנית: תוספת זכויות בניה בשכונת מגורים להקמת בנייני מגורים חדשים , להגדרת שטחים

ציבוריים ודרכים.

- 2 -

התכנית כוללת תקנון, תשריט ונספחים.

נספח הבינוי מחייב לעניין: גובה בניין, מספר יח"ד, קווי בניין ומספר קומות.

פרסום:

במסגרת הבקשה לא פורסמו הקלות.

חניה

עפ"י סעיף 4.2.2 ה:

"א. תותר חניה מקורה ובתוך קווי הבניין כמצוין בנפסח מספר .1

ב. מספר מקומות החניה יקבע ע"פ התקן התקף לעת מתן היתר בניה.

ג.מיקום החניות כמצוין בנספח מספר 1 הינו מנחה בלבד ויקבע לעת הוצאת היתר בניה."

מוצעות 2 קומות חניון תת קרקעי הכוללות מקו"ח, חדרי מדרגות, מעליות וחדר טראפו.

הגישה לחניון מתוכננת מכביש קיים מרחוב אל עדל אשר עתיד להתחבר לדרך מוצעת בחזית הדרומית-

מערבית של תא שטח מס' .4

התקבל אישור חניה מתאריך ,22/10/2025 לפיו: "אין התנגדות לתכנית דרוש 27 מ"ח עבור 24 יח"ד חדשות מוצע 30 מ"ח - 3 מ"ח עודפות בכפוף לאישור המחלקה לבקרת תכנון פיזי תנאי לטופס 4 - אישור רשות תמרור יועץ התנועה - אינג' יוסי וייס בתאל 22/10/2025"

-יש להציג תכנון זהה לתכנון שאושר ע"י מחלקת הסדרי תנועה, לרבות מספור מקו"ח, הצגת חניות לאופניים וכו'..

סטיה נכרת:

עפ"י הוראות התכנית, סעיף 2.2 ז:

א. גובה הבניה המירבי כמפורט בטבלה 5

- 3 -

ב. מס' הקומות המירבי

ג. מס' יחידות הדיור

ד. קוי הבנין

ראי/ה התייחסות לסעיפי סטייה ניכרת כמפורט בסעיפים הרלוונטיים: מס' קומות, קווי בניין, גובה הבניה ומס' יח"ד.

קווי בניין- סטיה ניכרת

הבחינה נערכה ע"י המחלקה למידע תכנוני, לפי תיקי מידע מס' :

2021/6625.00

2021/6624.00

2021/7010.00

עפ"י מחלקת מידע תכנוני:

קווי הבניין סומנו עפ''י תכנית מספר 13731

קו הבניין מסומן בצבע אדום, קו הבניין התת קרקעי מסומן בכחול.

עפ"י הוראות התכנית, סעיף 4.2.2 ב:

"קווי הבניין הינם על פי המסומן בתשריט.

קו הבניין התת קרקעי הינו עבור שטחי הבנייה הממוקמים במלואם מתחת לקרקע"

מבדיקת הקומות התת"ק והקומות העליונות, עולה כי קיימות חריגות מקווי הבניין המותרים-

לפיכך, יש לצמצם למותר (כמסומן בהרמוניקה).

לאחר צמצום החריגות, יש לפנות למחלקת הסדרי תנועה לצורך קבלת אישור מעודכן לשינויים שיבוצעו בתכנון החנייה.

- 4 -

מספר קומות- סטיה ניכרת

תא שטח מס' 4

עפ"י טבלת זכויות והוראות בניה-

מס' קומות מעל הכניסה הקובעת: .4

מתחת לכניסה הקובעת: .2

עפ"י הבקשה המוצעת-

מס' קומות מעל הכניסה הקובעת: .4

מתחת לכניסה הקובעת: .2

-בהתאם למותר.

תא שטח מס' 5

עפ"י טבלת זכויות והוראות בניה-

מס' קומות מעל הכניסה הקובעת: .4

מתחת לכניסה הקובעת: .1

עפ"י הבקשה המוצעת-

מס' קומות מעל הכניסה הקובעת: .4

מתחת לכניסה הקובעת: .1

-בהתאם למותר.

תא שטח מס' 6

עפ"י טבלת זכויות והוראות בניה-

- 5 -

מס' קומות מעל הכניסה הקובעת: .4

מתחת לכניסה הקובעת: .1

עפ"י הבקשה המוצעת-

מס' קומות מעל הכניסה הקובעת: .4

מתחת לכניסה הקובעת: .1

-בהתאם למותר.

הבקשה מציעה הקמת 3 בניינים חדשים בני 4 קומות מעל הקרקע ו- 2 קומות מתחת לקרקע בתא שטח מס'

4 וקומת מרתף אחת בתאי שטח 5-6 בהתאם למותר.

גבהים- סטיה ניכרת

עפ"י טבלת זכויות והוראות בניה-

הגובה המותר לכל תא שטח יהא 13.60 מ'.

בהערה לטבלה 5 נכתב כי: "מעל גובה זה יותר חדר מכונות/ חדר יציאה לגג ומעקה תקני"

עפ"י הבקשה המוצעת, גובה רצפת הגג העליונה של שלושת הבניינים המוצעים בתאי שטח 4-6 : 12.92 מ' -

כמותר.

מספר יח"ד-סטיה ניכרת

עפ"י טבלת זכויות והוראות בניה-

מס' יח"ד מותר לכל תא שטח: .8

דהיינו: 8*3= 24 יח"ד.

- 6 -

הבקשה מציעה 24 יח"ד, כאשר בכל בניין מתוכננות 8 יח"ד בהתאם למותר.

תכסית

עפ"י טבלת זכויות והוראות בניה-

תכסית מותרת:

תאי שטח -4-5 %.40

תא שטח 6 – %41

הוצג חישוב תכסית ע"ג ההרמוניקה המוכיח עמידה בתכסית המותרת בשלושת תאי השטח.

שטחי בניה

עפ"י טבלת זכויות והוראות בניה-

תא שטח מס' -4 מעל הקרקע

שטח עיקרי מותר- 809 מ"ר

שטח שירות מותר- 171 מ"ר

עפ"י הבקשה המוצעת-

שטח עיקרי מוצע- 728.58 מ"ר.

יתרת שטחים לניצול: 80.42 מ"ר.

שטח שירות מוצע: 157.55 מ"ר.

יתרת שטחים לניצול: 13.45 מ"ר.

תא שטח מס' 5

שטח עיקרי מותר- 589 מ"ר

- 7 -

שטח שירות מותר- 171 מ"ר

עפ"י הבקשה המוצעת-

שטח עיקרי מוצע- 531.13 מ"ר.

יתרת שטחים לניצול: 57.87 מ"ר.

שטח שירות מוצע: 167.89 מ"ר.

יתרת שטחים לניצול: 3.11 מ"ר.

תא שטח מס' 6

שטח עיקרי מותר- 653 מ"ר.

שטח שירות מותר- 171 מ"ר.

עפ"י הבקשה המוצעת-

שטח עיקרי מוצע- 601.21 מ"ר.

יתרת שטחים לניצול: 51.79 מ"ר.

שטח שירות מוצע: 166.77 מ"ר.

יתרת שטחים לניצול: 4.23 מ"ר.

תא שטח מס' -4 מתחת לפני הקרקע

שטח חניה מותר- 1070 מ"ר

עפ"י הבקשה המוצעת-

שטח חניה מותר- 1070 מ"ר

שטח עיקרי מוצע- 709.01 מ"ר.

- 8 -

יתרת שטחים לניצול: 360.99 מ"ר.

תא שטח מס' 5

שטח חניה מותר- 355 מ"ר

עפ"י הבקשה המוצעת-

שטח חניה מוצע- 344.33 מ"ר

יתרת שטחים לניצול: 10.67 מ"ר.

תא שטח מס' 6

שטח חניה מותר- 365 מ"ר

עפ"י הבקשה המוצעת-

שטח חניה מוצע- 299.59 מ"ר.

יתרת שטחים לניצול: 65.41 מ"ר.

לבחינה סופית-

יש לחשב את שטחי המרפסות המקורות (כמפורט בסעיף מרפסות) כשטח עיקרי ולוודא כי אין חריגה מסך השטחים העיקריים המותרים.

בנוסף, יש לבצע תיקונים בחישובי השטחים, בהתאם להערות בהרמוניקה.

מרפסות

תכניות בסמכות המחוזית -שהופקדו לאחר יום -31.12.2013 יש לכלול את שטחי המרפסות המקורות במסגרת השטח העיקרי.

עפ"י הבקשה המוצעת, מתוכננות מרפסות זיז מקורות אשר חושבו כשטחי מרפסות זיז מקורות.

- 9 -

עם זאת, מאחר שהתכנית הופקדה לאחר המועד הקובע ()31.12.2013 ,יש לחשב את שטחי המרפסות המקורות כשטח עיקרי.

לפיכך, יש לעדכן את חישובי השטחים בהתאם, כך ששטחי המרפסות המקורות ייכללו במסגרת השטחים העיקריים. (בקוד כחול- שטח עיקרי למרפסות)

עיצוב אדריכלי

עפ"י סעיף 4.2.2 א :

"הבניה תעשה באבן מרובעת ומסותת.."-

הבניה מתוכננת באבן תלטיש – כנדרש.

קולטי שמש

עפ"י סעיף 4.2.2 ג:

"א. בגגות שטוחים יוצבו קולטים כחלק אינטגרלי..." – כנדרש.

שלביות הביצוע

עפ"י סעיף: 7.1

"א. תנאי להיתר בניה ראשון – הגשת תכנית לפיתוח השטח הציבורי הפתוח לאישור מהנדס העיר או מי מטעמו"

ב. תנאי להיתר בניה מעבר ל- 40 יח"ד הראשונות – התחלת ביצוע בפועל של צורכי הציבור לרבות דרכים

ושטחים פתוחים.

ג. תנאי לטופס -4 השלמת ביצוע צרכי הציבור לרבות דרכים ושטחים פתוחים לשביעות רצון מהנדס העיר

או מי מטעמו"

ד. תנאי לטופס אכלוס של מעבר ל- 49 יח"ד- ביצוע בפועל פתרון ביוב מאושר".

מבדיקה במערכת הרישוי עולה כי נפתחו מס' תיקים בתחום התכנית- אולם לא הוצאו היתרי בניה בפועל.

לפיכך, הבקשה הנדונה מהווה היתר ראשון בתחום התכנית.

לאור האמור, יש להציג אישור מהנדס העיר או מי מטעמו (שפ"ע) בדבר הגשת תכנית לפיתוח השצ"פ בתחום התכנית.

- 10 -

כמו כן, יש לצרף את פיתוח השטח ע"ג ההרמוניקה, לרבות הצגת אישור מאגף שפ"ע לתכנון המוצע.

מאחר והבקשה כוללת 24 יח"ד בלבד, היא מצויה במסגרת שלב א' בלבד.

תנאי לטופס 4 ראשון במתחם- יהא פיתוח וביצוע של השטחים הציבוריים בכל גבולות התכנית תנאי לטופס -4 שיקום/ פיתוח התשתיות המובילות לפרויקט עפ"י המפרט העירוני ובתיאום עם אגף תושי"ה

תנאים טרם דיון:

איכות הסביבה

התקבל אישור מתאריך 11/02/2025 - "חתימת הקבלן על תנאי ההיתר של איכות הסביבה כתנאי לתחילת עבודה.

אגף שפ"ע:

התקבל אישור בתאריך 20/10/2025 , לפיו:

"סקר העצים אושר.

תנאים להיתר:

.1הגשת ערבות בנקאית בסך 60,515.6 ש"ח עבור שימור והעתקת העצים (שימור - 3,935.60 ש"ח, העתקה -

56,580 ש"ח)

.2אישור לשביל ממחלקת אחזקת כבישים ומדרכות"

מחלקת תברואה

- 11 -

התקבל אישור בתאריך 14/08/2023 לפיו:

"יש לתכנן 4 פחים בנפח 1000 ליטר"

חוו"ד אדריכלית העיר

התקבל אישור בתאריך 19/01/2025 לפיו:

"הבקשה מאושרת להיתר בניה.

אישור אדריכל העיר סרוק בארכיב האופטי."

הסדרי תנועה

התקבל אישור בתאריך -22/10/2025 כמפורט בסעיף חניה.

מחלקת דרכים

התקבל אישור בתאריך 15/10/2025 לפיו:

"מאיר ויהושע שלום,

בהמשך לדיון שהתקיים בזמנו בנושא עם אולג , ירדן , דאנא , עטון ו ווסים ,ובהמשך לפגישת היום עם ניסן ארז , ובהסתמך על התכנון הפיזי של יהושע ממשרד י.ג. תכנון תנועה וכבישים , התכנון הפיזי המצורף מקובל עקרונית בתנאים הבאים:

יש להעביר את סיכום הפגישה שהתקיימה אצל אולג בנושא לפני כשנה, יש להעביר חתך לאורך של הכביש המתוכנן

בכפוף לאישור ירדן על תכנית הסדרי תנועה וגיאומטרייה בכפוף לאשור צוות החנייה – בתאל או נילי -לנושא תנועת החנייה בכפוף להתייחסות עקרונית מ מתכנן הפיזי יהושע ו חברת הגיחון בנושא הניקוז על סמך הנ"ל ניתן לשחרר התיק לצורך דיון בוועדת הרישוי בלבד -בתנאי חשוב להוצאת היתר הבנייה : יש לקבל האישור הסופי של מח' בקרת תכנו פיזי (דרכים ) לגבי השלמת התכנון הפיזי ו לעניין החלטת אגף תושי"ה לגבי הביצוע של הדרך בהתאם להנחיות תכנית ה תב"ע ו מצב השטח ו סיכום הדיון האגפי."

מחלקת המאור

התקבל אישור בתאריך 05/07/2025 לפיו:

"יש לאשר תוכניות תאורה במחלקת המאור".

	מתאריך
מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים- יש לתקן תוכנית בהתאם לתיאור הבקשה ותיקונים בתוכנית .a	08/09/2026	בדיקת המלצה תכנונית : לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים
	30/06/2026	חוות דעת תכנונית
	03/05/2023	הכנת נוסח פרסום

בוצע	תנאים לקבלת היתר
	רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעי ן	1
	אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה	2
	אישור משרד הבריאות	3
	אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת	4
	חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח	5
	3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות	6
	תשלום אגרת בניה	7
	הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים	8
	חוות דעת/תשלום חברת הגיחו ן	9
	אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה	10
	אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפ ו	11
	קבלת אישור מכון בקרה כי בוצעה בקרת תכן ותוצאות הבקרה תקינות, בצירוף דוח כאמור בתקנה 52	12
	אישור המחלקה לבטיחות בדרכים על דרישה לכתובת	13
	רישום התצ"ר	14
	תצהיר חתום של עורך הבקשה	15
	תצהיר חתום של מתכנן השלד	16
	תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר	17

- 12 -

בעלויות

התקבלה הרמוניקה חתומה ע"י המבקש - א.א. הובלות ואיסוף בע"מ, בעל הזכות בנכס.

מידע קודם

תנאים – באם תאושר הבקשה

	הגשת ערבות בנקאית בסך 60,515.6 ש"ח עבור שימור והעתקת העצים (שימור - 3,935.60 ש"ח, העתקה - 56,580 ש"ח)	18
	אישור לשביל ממחלקת אחזקת כבישים ומדרכות	19
	יש לקבל האישור הסופי של מח' בקרת תכנו פיזי (דרכים ) לגבי השלמת התכנון הפיזי ו לעניין החלטת אגף תושי"ה לגבי הביצוע של הדרך בהתאם להנחיות תכנית ה תב"ע ו מצב השטח ו סיכום הדיון האגפי	20
	יש לאשר תוכניות תאורה במחלקת המאור.	21
	היתר הבניה יוצא רק לאחר קביעת גובה הכביש הגובל	22

- 13 -

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים-

יש לתקן תוכנית בהתאם לתיאור הבקשה ותיקונים בתוכנית .a

דיון ברשות רישוי	סוג דיון
2026/98	מספר ועדה
2024/0226.01	מספר בקשה
2	מספר בקשה מספר ס ידורי

חפירה ומילוי	נתונים כלליים סוג בקשה
מגורים, מוסד להשכלה גבוהה	שימוש עיקר י
הריסה חפירה, דיפון, מילוי וביסוס הכולל יציקת רצפה ראשונה עבור הקמת מבנה מעונות סטודנטים עבור 126 יחידות דיור	מהות בקשה
	שטח האתר
	שטח לחישוב זכויות
נסח טאב ו	סוג רישום בעלות
לא	הכשרת עבירה
580018281 מרכז אקדמי לב	המבקש
אדריכל מולכו יואב	עורך הבקשה
כהאן יצחק	מתכנן השלד
0	מספר מתנגדים
0	מספר שכנים שלא חתמ ו

בשלמות	חלקה	גוש
לא	21	30196

שטח	יעוד	תא שטח	ת.סטטוס	סטטוס	תבע
			20/09/1979	תחילת תוקף	1042
			25/09/1973	תחילת תוקף	1761
			29/01/1995	תחילת תוקף	2855
			16/07/1959	תחילת תוקף	30339ג
			16/07/1959	תחילת תוקף	30340ג
			10/09/2021	תחילת תוקף	341990

- 14 -

סדר יום לועדה מתאריך - 15/09/2026 - ד תשרי תשפ"ז

נתונים כלליים

כתובת האתר

הועד הלאומי 21 , בית וגן

תאור הבקשה

בשכונת בית וגן ברחוב הועד הלאומי ,21 בתאי שטח ,1ו-2 בחלקו הצפוני של המגרש, הופקו היתרי בניה בתיקים: ,2022/96 ,2022/96.1 עבור בניה חדשה של קמפוס לסטודנטיות: בשימוש אקדמי, מעון יום, קפיטריה וחניון ת"ק.

כעת מבקשים היתר חפירה וביסוס הכולל רצפה ראשונה, עבור הקמת קמפוס למעונות סטודנטים, במכון טל מרכז אקדמי "לב".

החפירה מוצעת בחלקו הדרומי של תא שטח ,1 הכולל דיפון וביסוס עבור מבנה למעונות סטודנטים בן 16

- 15 -

קומות, 126 יח"ד, ע"פ תב"ע .341990

תיק בינוי מס' 2024/226 -הושלמה הבקרה המרחבית, טרם דיון.

תיקים בחלקו הצפוני של תא שטח :1

תיק חפירה מס' -2022/96.1 הופק היתר בניה בתאריך .30/5/23 תיק בינוי מס' -2022/96 הופק היתר בניה בתאריך .7/5/25 מסמכי התכנית:

במקום חלה תכנית 341990 בסכמות מחוזית, אשר הופקדה בתאריך 16.08.20 תחילת תוקפה היה מיום .25.08.2021

סעיף סטיה נכרת לעניין קווי הבניין.

התכנית מציעה קמפוס חדש עבור מכון טל במרכז אקדמי "לב". הקמפוס יכלול מבנים בשימוש אקדמי כגון כיתות, מעבדות, ספריה וכדומה, מבנים לרווחת הסטודנטיות כגון חדרי אוכל ומעונות, ומבני מנהלה וחניון תת קרקעי.

התכנית כוללת הוראות ותשריט מחייבים.

פרסום

לא בוצע פרסום לבקשה במסגרת פתיחת התיק.

לא מוצעים עוגנים בבקשה.

קווי בניין-סטיה ניכרת:

בהתאם לסעיף 4.1.2 ג : " קווי הבנין שבתכנית הינם מרביים, צמצום השטח שבין גבול המגרש לבין קו הבנין יחשב כסטיה ניכרת."

בהתאם לסעיף קווי בניין 4.1.2 ד: " .1 קווי הבניין יהיו כמסומן בתשריט.

2. קו בניין תחתי הנו עבור שטחי הבניה הממוקמים במלואם מתחת למפלס ה 00 המוגדר בנספח הבינוי)

3. קו בניין עילי הינו עבור מבנה חד קומתי עבור קפיטריה בחצר, ועבור ביתן שומר חד קומתי, שלא יעלה על

25 מ"ר."

החפירה מוצעת בתחום קווי הבניין הת"ק בהתאם למותר.

עומק החפירה:

ע"פ טבלה 5 מותר 3 קומות מתחת לכניסה הקובעת.

- 16 -

הערה 3 לטבלה :5 " גובה ומספר קומות מתחת לכניסה הקובעת: לעת מתן היתר בניה, ניתן יהיה להגדיל מספר קומות תת-קרקעיות, עבור מתקנים, חניונים, שימושים טכניים וכד'.."

ע"פ נספח הבינוי מוצעות 2 קומות תת"ק בחלקו הצפוני של המגרש עד למפלס: -7.70 = +723.80 הקומות הת"ק שבנספח הבינוי אינם בתחום החפירה המוצע.

מוצעת חפירה בתא שטח 1 עד למפלס +727.30 --4.20 המהווה את קומה .-1 בנוסף, מוצעות העמקות חפירה שונות עבור פירי מעליות ובור שאיבה עד למפלס: +724.80 -.-6.70 בהתאם להערה 3 לטבלה 5 בתקנון: " גובה ומספר קומות מתחת לכניסה הקובעת: לעת מתן היתר בניה, ניתן יהיה להגדיל מספר קומות תת-קרקעיות, עבור מתקנים, חניונים, שימושים טכניים וכד'.."

החפירה מוצעת בתחום קווי הבניין ובהתאם לקומות הת"ק- בהתאם למותר.

תכנית התנועה אושרה בתיק הבינוי מס' :2024/226" אין התנגדות לתכנית. תכנון החניון אושר במסגרת היתר 2022/0096.00 בה אושרו 162 מ"ח+7 חניות נכים במסגרת שלב בניה א. מיתוכם 92 חניות עבור הבינוי בהיתר 2022/0096.00 כעת מוצע בשלב ב 'מגדל מעונות הסטודנטים, עבור המעונות דרוש 35 מ"ח. מוצע 31 חניות בחניון+ תוספת 4 חניות נכים בקומה .0 סה"כ נותרו 39 חניות מסך החניות שאושרו בהיתר 2022/0096.00 גילי 22/01/2025"

תכנון התנועה אינו בתחום החפירה המוצעת-לא רלוונטי.

רצפה ראשונה:

מוצעת יציקת רצפה ראשונה במפלס – 4.20 -=.+727.30 מתחת למפלס זה מוצעות רצפות נמוכות יותר עבור פירי מעלית ובור שאיבה במפלס -6.20=.+724.80 בהתאם למותר.

נפח חפירה:

יש להציג נפח חפירה בתכנית.

דיפון וכלונסאות

בבקשה מוצגים כלונסאות ללא עוגנים חודרים.

בשיחה מול עורך הבקשה אין בקשה לעוגנים זמניים במסגרת הבקשה לחפירה.

יש להגיש תצהיר שאין עוגנים בבקשה.

פרטים

יש להציג פרטי דיפון וכלונסאות.

- 17 -

שמירה על עצים בוגרים

בהתאם לסעיף: 6.6 " .1 על תא השטח בהם מסומנים העצים הבוגרים בתשריט בסימונים של "עץ /קבוצת

עצים לשימור" או "עץ/קבוצת עצים לעקירה" יחולו ההוראות כפי שיקבע ברשיון לפי פקודת היערות וכן ההוראות הבאות:

לא תותר כריתה או פגיעה בעץ/קבוצת עצים המסומנים לשימור.

2. תנאי למתן היתר בנייה (כולל היתר חפירה) יהיה עריכת סקר קרקע בהתאם להנחיות המשרד להגנת

הסביבה / הרשות לאיכות הסביבה של עיריית ירושלים."

התקבל אישור אגף שפ"ע ומח' איכות הסביבה ראה חוות דעת מלאה באישורים שהתקבלו.

יש להציג בתכנית עצים לשימור/העתקה /כריתה בהתאם למופיע בתשריט ולסקר עצים.

הריסה

מוצע בתכנית מבנה/גדר להריסה בהתאם לתשריט.

הנחיות מיוחדת

בהתאם לסעיף 4.2.2 ב :"בשטח המסומן כ"הנחיות מיוחדות" יותר לבצע כביש גישה לקמפוס, לרבות חיבור לכביש קיים, ביצוע תיקונים תנועתיים, כולל הסדרת רדיוס הנסיעה, הרחבת המיסעה והמדרכות, איי תנועה, הקמת תחנת אוטובוס, גינון, שילוט וכדומה, כל זה ע"פ תכנית התנועה ובתיאום עם עיריית ירושלים. כביש הגישה הינו דרך זמנית, אשר תשמש את הקמפוס עד להסדרת גישה קבועה, בהתאם לתכנית כללית לעמק ציון שתסדיר את מערך הדרכים באזור."

השטח אינו נכלל בתחום הבקשה ונכלל בהיתר מס' .2022/96 שלביות ביצוע:

בהתאם לסעיף 7.1 בתקנון התכנית:

"1 היתר בנייה לבינוי בהיקף של עד 20,000 מ"ר מירבי בלבד.

התניה:" .1היעדר חיבור מתפקד מכביש מס' 16 למתחם התעסוקה, וממנו אל תחום התכנית, ואפשרות להזנה תחבורתית אל תחום התכנית מרחוב הוועד הלאומי דרך השטח הציבורי הפתוח בלבד."

אושרה תכנית תנועה ע"י מחלקת הסדרי תנועה בתיק בינוי מס' 2022/96 -בתכנית מוצע אופציה לחיבור לכביש 16 ועמק ציון.

.2"הגשת תכנון מפורט לפיתוח השטח לאישור מהנדס העיר או מי מטעמו.

3. תיאום עם אגף שפ"ע ואישורו בנוגע לתכנית הפיתוח, לשימור העצים המיועדים לשימור ולנטיעת עצים

בוגרים משמעותיים לסביבתם.

4. תיאום עם המחלקה לאיכות סביבה בעיריית ירושלים."

התקבלו אישורים והתייחסויות ממח' שפ"ע ואיכות הסביבה ראה פירוט באישורים שהתקבלו.

- 18 -

".2 היתר בנייה למלוא זכויות הבניה הניתנות בתכנית זו, או לשלבי ביניים נוספים עד למיצוי הזכויות."

התניה:" ביצוע בדיקה של המצב התחבורתי באזור לרבות ההיבטים האורבניים והבטיחותיים ולרבות ההשפעה על שכונת גבעת מרדכי, והצגת ממצאי בדיקה זו לבחינתה של הוועדה המחוזית, ולקביעתה באשר לאופן המשך מימוש התכנית."

יהיה רלוונטי לתיק הבינוי.

".3 אכלוס."

התניה:" .1 ביצוע תכנית הפיתוח, וכן שימור ונטיעת העצים הבוגרים לשביעות רצון אגף שפ"ע.

2. ביצוע בפועל של נושאי התיאום בנושאים הסביבתיים לשביעות רצון המחלקה לאיכות סביבה."

התייחסות מח' שפ"ע ואיכות הסביבה ראה פירוט באישורים שהתקבלו.

בהתאם לסעיף 6.7 תנאים למתן היתר בניה:" תנאי לשלב ב, הכולל מימוש מלוא זכויות הבנייה בתכנית בהיקף שנקבע, יהיה ביצוע בדיקה של המצב התחבורתי באזור לרבות ההיבטים האורבניים והבטיחותיים ולרבות ההשפעה על שכונת גבעת מרדכי, והצגת ממצאי בדיקה זו לבחינתה של הוועדה המחוזית, ולקביעתה באשר לאופן המשך מימוש התכנית."

רלוונטי לתיק הבינוי.

שלביות הביצוע אינה כוללת הוראות שלביות להינף אחד ולכן המוצע בהתאם למותר.

מימוש התכנית:

ע"פ סעיף 7.2 :" ללא הגבלה."

בעלויות

הבעלים "רמ"י" - תנאי לקבלת היתר יהא אישור רמ"י ע"ג טופס .1 אישורים

אישור איכות הסביבה – אושר בתאריך 19.08.26

" תכנית מאושרת בהתאם להרמוניקה הסרוקה במערכת הרישוי מתאריך 10/11/2025 תנאים לטופס 2\ תחילת עבודות:

הצגת רשימה של זרעים, פקעות ופלאגים המיועדים בשלב השיקום.

הוכחות טיפול במינים פולשים טרם תחילת עבודות"

	מתאריך
בכללותה הבקשה תואמת את הוראות התכנית ויש לאשר בכפוף לשינויים ובתנאים יש להציג נפח חפירה בתכנית. יש להציג פרטי דיפון וכלונסאות. יש להגיש תצהיר שאין עוגנים בבקשה. יש להציג בתכנית עצים לשימור/העתקה /כריתה בהתאם למופיע בתשריט. יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a וב תיאור -בתאום עם בוחן הרישוי.	08/09/2026	בדיקת המלצה תכנונית : לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים
חוות דעת תכנונית מס' תכנית שחלה בחלקה: 341990 תחילת תוקף: 10/09/2021	03/09/2026	חוות דעת תכנונית

- 19 -

אישור מחלקת דרכים -אושר בתאריך 01.02.26

"הבקשה משוחררת לדיון בועדה בלבד.

להיתר החפירה נדרש - להעביר אישורי מהנדס ויועץ קרקע לכך שאין חשש לפגיעת קרקע סמוכה או תשתיות בזמן ביצוע העבודות."

אישור אגף שפ"ע – אושר בתאריך 19.03.26

" סקר העצים אושר בתיק החפירה 22/96.1 הסקר כלל את כל המתחם כולל המתחם של ההיתר הנוכחי ,24/226.0הוגשה התחייבות לנטיעה חלופית בסך 461,541 ₪ ,ושימור והעתקת העצים בשווי – 184,678 ₪"

אישור אגף מבני ציבור-03/09/2026

בשלב זה אושר ע"י מנהלת אגף מבני ציבור, לקדם את תיק החפירה לדיון.

מידע קודם

בוצע	תנאים לקבלת היתר
	אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה	1
	מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413	2
	3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות	3
	תשלום אגרת בניה	4
	הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים	5
	חוות דעת/תשלום חברת הגיחו ן	6
	תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר	7
	תצהיר חתום של עורך הבקשה	8
	תצהיר חתום של מתכנן השלד	9
	להעביר אישורי מהנדס ויועץ קרקע לכך שאין חשש לפגיעת קרקע סמוכה או תשתיות בזמן ביצוע העבודות. (מח' דרכים)	10

- 20 -

ייעוד הקרקע:

בשכונת בית וגן ברחוב הועד הלאומי ,21 בתאי שטח ,1ו-2 בחלקו הצפוני של המגרש, הופקו היתרי בניה בתיקים:

,2022/96 ,2022/96.1 עבור בניה חדשה של קמפוס לסטודנטיות:

בשימוש אקדמי, מעון יום, קפיטריה וחניון ת"ק.

כעת מבקשים היתר חפירה וביסוס הכולל רצפה ראשונה, עבור הקמת קמפוס למעונות סטודנטים, במכון טל מרכז אקדמי "לב".

החפירה מוצעת בחלקו הדרומי של תא שטח ,1 הכולל דיפון וביסוס עבור מבנה למעונות סטודנטים בן 16 קומות, 126 יח" ד, ע"פ תב"ע .341990

תיק בינוי מס' 2024/226 -הושלמה הבקרה המרחבית, טרם דיון.

תיקים בחלקו הצפוני של תא שטח :1

תיק חפירה מס' -2022/96.1 הופק היתר בניה בתאריך .30/5/23 תיק בינוי מס' -2022/96 הופק היתר בניה בתאריך .7/5/25 בכללותה הבקשה תואמת את הוראות התוכנית, ואין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים.

תנאים – באם תאושר הבקשה

	אישור בית המודל	11
	אישור המחלקה לבטיחות בדרכים על דרישה לכתובת	12
	אישור רמ"י ע"ג טופס 1	13
	תיאום עם מהנדס העיר או מטעמו ועם אגף תושי"ה בנוגע להסדרת גישה לרכבי עבודה בלבד לאזור התכנית שלא דרך רח' שח"ל. (תב"ע)	14
	אישור צתא"ל	15
	קבלת אישור מכון בקרה כי בוצעה בקרת תכן ותוצאות הבקרה תקינות, בצירוף דוח כאמור בתקנה 52	16
	הודעת מכון הבקרה כי הבקרה נמצאה תקינה ללא פירוט הבדיקה	17

- 21 -

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

בכללותה הבקשה תואמת את הוראות התכנית ויש לאשר בכפוף לשינויים ובתנאים יש להציג נפח חפירה בתכנית.

יש להציג פרטי דיפון וכלונסאות.

יש להגיש תצהיר שאין עוגנים בבקשה.

יש להציג בתכנית עצים לשימור/העתקה /כריתה בהתאם למופיע בתשריט.

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a וב תיאור -בתאום עם בוחן הרישוי.

דיון ברשות רישוי	סוג דיון
2026/98	מספר ועדה
2023/0469.00	מספר בקשה
3	מספר בקשה מספר ס ידורי

בניה חדשה / בניין חדש	נתונים כלליים סוג בקשה
מגורים	שימוש עיקר י
בניית בניין חדש למגורים ומסחר, עפ"י תב"ע -101 ,0452300 עבור 22 יח"ד.	מהות בקשה
	שטח האתר
	שטח לחישוב זכויות
	סוג רישום בעלות
לא	הכשרת עבירה
מר אבו טיר עאמר	המבקש
אדריכל חרג רננה ניל י	עורך הבקשה
מהנדס חמודה אימאן	מתכנן השלד
0	מספר מתנגדים
1	מספר שכנים שלא חתמ ו

בשלמות	חלקה	גוש
כן

שטח	יעוד	תא שטח	ת.סטטוס	סטטוס	תבע
			08/10/1999	תחילת תוקף	2302א
			21/10/2019	תחילת תוקף	452300
			21/10/2019	תחילת תוקף	452300
			21/10/2019	תחילת תוקף	452300

- 22 -

סדר יום לועדה מתאריך - 15/09/2026 - ד תשרי תשפ"ז

נתונים כלליים

כתובת האתר

אלתון 82 , אום טובא

תאור הבקשה

בשכונת אום טובא ברחוב אלתון ,82 מבקשים הקמת 2 בנייני מגורים (b,a ) המחוברים ביניהם באמצעות חדר המדרגות והמבואה בתא שטח .2 הבניין כולל עירוב שימושים למגורים מסחר שצ"פ ודרך בתאי שטח ,2 ,600 ,201 מוצעות גישות שונות לבניין משני מפלסים ברחובות שונים (רחוב תחתון ועליון), על פי תב"ע .452300

במסגרת התב"ע מוצעים 4 בניינים (,)d-a כאשר בניין c מוצע בתא שטח 1 בתיק ,2024/31 בניינים d-b מחוברים ביניהם באמצעות מבואות, בבקשה זו מוצעים בניינים a,b בתא שטח ,2 ובניין d בתא שטח 3 יפותח בהמשך ואינו חלק מבקשה להיתר.

- 23 -

המבנה בן 7 קומות מעל 2 קומות חניון ת"ק משותפות, סה"כ 22 יח"ד.

מסמכי התכנית:

במקום חלה תכנית בסמכות מחוזית 452300 אשר הופקדה מיום 10.06.2019 ותחילת תוקפה הינו מיום 06/10/2019 ולאחר פרסום תיקון טעות סופר מיום 17/08/2025 .

בהתאם לתב"ע שאושרה בתאריך: 6.10.19 סעיף סטייה ניכרת 4.2.2 ב לעניין גובה הבניה וקווי הבניין.

התכנית מציעה 4 בניינים הכוללים מסחר מגורים פיתוח שצ"פ ודרך.

הוראות ותשריט מחייבים.

פרסום:

לא בוצע פרסום לבקשה במסגרת פתיחת התיק.

פירוט הבניה המוצעת:

קומות -:2-1

מוצעות 2 קומות חניון, הכולל חללים טכניים תת קרקעים.

תכנית קומת קרקע:

מוצע לובי הכניסה המחבר בין שני הבניינים וכניסה מחזית הדרומית, 3 יח"ד (בניין -a 2 יח"ד, בניין -b 1 יח"ד) וחדר אחסנה.

2 כניסות לחניון מרחוב ללא שם אשר ההגעה אליו מרחוב אלמחג'יר.

תכנית קומה: 1-3

מוצעות 3 יח"ד בקומה. בניין -a 2 יח"ד, בניין -b 1 יח"ד. וחדר אחסנה, בקומה 3 מוצעים שני חדרי אחסנה.

תכנית קומה: 4

מוצעות 3 יח"ד בקומה (בניין -a 2 יח"ד, בניין -b 1 יח"ד), ושני חללי מסחר עם סטיו וכניסה במפלס הרחוב העליון-רחוב אלתון.

- 24 -

תכנית קומה: 5

מוצעות 3 יח"ד בקומה (בניין -a 3 יח"ד, בניין -b 2 יח"ד)

תכנית קומה: 6

מוצעות 2 יח"ד בקומה (יחידה בכל בניין) ויציאה למרפסות גג עם פרגולות בטון.

קומת גג:

מוצע גג בטון שטוח עם יציאה מחדר המדרגות ואלמנטים טכניים.

הגישה לקומות מגרעין המדרגות והמעליות המקשר בין כל קומות הבניין.

סה"כ 22 יח"ד

סטייה ניכרת

הוראות התכנית ע"פ תב"ע שאושרה בתאריך 6/10/19 בסעיף 4.2.2 ב' קובע סטיה ניכרת לעניין:

1. גובה הבניה.

2. קווי הבניין.

להלן פירוט הסעיפים הנ"ל:

1. גובה הבינוי- סטיה ניכרת

ע"פ תב"ע שאושרה בתאריך 6/10/19 סעיף 4.2.2 תת סעיף א': "גובה הבניה המרבי כמצוין בנספח מס' 1 תכניות ונספח מס' 2 חתכים וחזיתות הינו מחייב וכל סטייה ממנו תחשב כסטייה ניכרת."

ע"פ סעיף 6.3 גמישות התכנית: "יותר שינוי של עד 0.5 מ' מהגובה המצוין בנספח הבינוי".

מותר ע"פ טבלה: 5

הערה 2 לטבלת השטחים:" בבניינים a+b יהיו 2 מפלסי כניסה לבניין א. תחתון-מפלס 0.00 שהוא 629.00

- 25 -

.ב. עליון-מפלס 12.1 שהוא 641.1 .

גובה מרבי של רצפת הגג באגף העליון יהיה 22.4 מ' מעל מפלס 0.00 , ו- 10.3 מ' מעל .12.1 מעל גובה זה יותר מעקה תקני וחלל עלייה לגג בלבד. גובה מרבי של רצפת הגג באגף התחתון יהיה 19.2 מ' מעל מפלס 0.00 .

מעל גובה יותר מעקה תקני בלבד."

ע"פ נספח הבינוי מותר: מפלס תחתון 0.00=,+629.00

מפלס עליון מותרים גבהים שונים לחללים המסחריים ולמגורים:

בניין המגורים: +12.80=.+641.80

חלל מסחר בניין: b +12.10=,+641.10 חלל מסחר בניין :a +11.70=.+640.70

גבהים שונים בהתאם למפלס הרחוב המשתנה.

גובה מרבי של רצפת הגג באגף העליון ביחס ל- :0.00 .+22.40 גובה מרבי של רצפת הגג ביחס למפלס העליון .+10.30 מעל מפלס זה מותר חדר יציאה לגג עד למפלס +26.10=.+655.10 מוצע: מפלס תחתון 0.00=,+629.00

מפלס עליון מוצע בגבהים שונים לחללים המסחריים ולמגורים:

בניין המגורים: +12.80=.+641.80

חלל מסחר בניין: b +12.10=,+641.10 חלל מסחר בניין :a +11.70=.+640.70

מעל מפלס זה מוצע חדר יציאה לגג עד למפלס +26.10=+655.10 בהתאם לנספח הבינוי.

מוצע בהתאם למותר.

מוצע מעקה גג בגובה 1.2 מ' -יש להנמיך בהתאם למותר ובתאום מול צוות אדריכלית העיר.

2. מיקום/קווי בניין -סטיה ניכרת

ע"פ תב"ע שאושרה בתאריך 6/10/19 סעיף 4.2.2 תת סעיף ב:" קווי הבניין המפורטים בתשריט/נספח הינם מירביים, צמצום השטח שבין גבול המגרש לבין קו הבניין יחשב כסטייה ניכרת."

מיקום קווי הבניין הערה 4 לטבלה :5 "עפ"י המצוין בתשריט"

יש להציג ע"ג התכנית גבולות תאי שטח וקווי בניין ת"ק לצורך בדיקת עמידות בסעיף זה.

בקומה 4 מוצע סטיו מעבר לקווי הבניין-יש לצמצם בהתאם למותר.

מס' קומות

ע"פ טבלה 5 מותר 6 קומות מעל הכניסה הקובעת ו-2 קומות מתחת לכניסה.

הערה 3 לטבלה 5 לקומות המותרות מתחת לכניסה הקובעת: "חנייה".

ע"פ נספח הבינוי מותר 7 קומות ע"ק וקומה ת"ק אחת.

מוצעות 7 קומת מעל הכניסה הקובעת ו2 קומות תת"ק, נספח הבינוי מנחה ואינו מחייב ולכן יש לצמצם בהתאם למותר.

- 26 -

שטח ציבורי פתוח

בהתאם לסעיף 4.1.2 א פיתוח ונוף:" א. פיתוח השטח הציבורי יהיה בתאום עם אגף לשיפור פני העיר. ב.

התכנית מציעה חיבור דרך שטח התכנית לשצ"פ לרווחת הציבור".

בתכנית לא מוצע פיתוח לשצ"פ בתא שטח ,20 וכן לא כלול גם בבקשה של בניין c .2024/31 יש להציג בתכנית את הכביש גישה לבניין מרח' אלתון ומרח' ללא שם אשר ההגעה אליו מרחוב אלמחג'יר.

בהתאם לסעיף דרך 4.3.2 א' תת סעיף ב'/ סעיף 4.4.2 א' תת סעיף ב'/סעיף 4.5.2 א תת סעיף :2" תכנון מפורט של הדרך יכלול תכנון נוף בהתאם להנחיות אגף שפ"ע ובהתאם להנחיות עיריית ירושלים לתכנון רחובות במרחב הציבורי. "

בהתאם לסעיף 6.5 ג תנאים בהליך רישוי:"תנאי למתן היתר בניה יהיה הגשת תכנית לפיתוח השצ"פ לאישור אגף שפ"ע."

התייחסות מחלקת שפ"ע: " אושרו תוכניות לשצ"פ. רלוונטי גם לתיק 2024/0031.00 השצ"פ שייך ל3

היתרים של בניינים שונים בתב"ע"

יש להתאים את התכנית בהתאם להנחיות מח' שפ"ע ולתכנית הפיתוח המאושרת.

מסחר

בהתאם לסעיף 4.2.1 ב' שימושים :"מסחר בקומת הקרקע בהתאם לסימון "חזית מסחרית""

בהתאם לסעיף 4.2.2 ב':" סימון מהתשריט: חזית מסחרית א.במקומות המסומנים בתשריט כ"חזית מסחרית" תותר/תחויב התקנת חזית מסחרית בזיקה לרחוב.

ב. לא יבוצע שילוט על קירות חיצוניים בבניין אלא בהתאם להוראות חוק עזר ירושלים, שילוט,

התש"מ 1980".

מוצעים שני חללים מסחריים בקומה רביעית- +12.10 , גישה למסחר במפלס רחוב אלתון בהתאם לנספח הבינוי.

הריסה

סעיף 4.1.2 ב' ובסעיף 4.2.2 א'/ סעיף 4.3.2 ג' / סעיף 4.5.2 א תת סעיף :3" סימון מהתשריט: להריסה, הבניין / חלק מהמבנה / הגדר / המסומנים בתשריט ובנספח הבינוי בצהוב מיועדים להריסה."

יש להציג ע"ג התכנית פיתוח מבנים להריסה בשטח למגורים ובשטח הדרך.

ע"פ סעיף 6.5 ד תנאים בהליך רישוי:" תנאי להיתר בנייה יהיה הריסת כל המבנים המסומנים להריסה בתחום התכנית."

- 27 -

מי נגר

ע"פ סעיף: 6.1"יעד נפח נגר יממתי לניהול בתחומי התכנית יהיה לפחות %50 מנפח הנגר היממתי הנוצר

בשטח התכנית בתקופת חזרה של 1:50 שנים. הפתרונות ישולבו בתכנית הפיתוח."

מוצע בתכנית %43 שטח לחלחול מי נגר – יש להציע בהתאם למותר.

חניה

ע"פ תב"ע שאושרה בתאריך 6/10/19 סעיף :6.7"מספר מקומות החנייה יקבע בהתאם לתקן החניה החל במקום בזמן אישור התכנית".

התקבל אישור מח' הסדרי תנועה- עבור 22 יח"ד חדשות דרוש 34 מ"ח, מוצע 35 מ"ח בחניון תת"ק .

מוצעות 2 כניסות נפרדות לחניון במפלסים שונים באותה החזית, כל כניסה לקומה אחרת.

יש לציין חניות למגורים ומסחר, ולהתאים תכנון במדויק לתכנית הסדרי תנועה מאושרת.

שטחי בניה

ע"פ טבלת זכויות והוראות הבניה מוצעים שטחי בנייה כוללים עבור בניינים a ו-,b בתא שטח :2

מעל הכניסה הקובעת מותר: 3614 מ"ר מוצע: 3,834.88? מ"ר חריגה: 220.88 מ"ר-יש לצמצם.

מתחת לכניסה הקובעת מותר: 1501 מ"ר מוצע: 1720.50? מ"ר חריגה: 219.50 מ"ר-יש לצמצם.

מרפסות מותר: 264 מ"ר מוצע: 113.20 מ"ר נותרו: 150.80 מ"ר

מס' יח"ד

ע"פ טבלה 5 מותר 22 יח"ד

הערה 1 לטבלה :5" תותר הגדלה של מספר יח''ד בתכנית זו ללא שינוי בהיקף השטחים המירביים".

מוצע 22 יח"ד בהתאם למותר .

תכסית

אין התייחסות לתכסית בטבלה .5

צפיפות יח"ד לדונם

ע"פ טבלה 5 מותר: .15

יש להציג חישוב המציג עמידות בסעיף זה.

- 28 -

מפלסי כניסה

ע"פ נספח הבינוי +629.00 = 0.00 מוצע כמותר.

מחסנים

מוצעים 5 חללי אחסנה בקומות הקרקע עד ,3 הבניין בנוי בדירוג כך שהחסנים הם בחלקה החפור וקבורים באדמה.

ככלל, הדרישה היא לתכנן מחסן עבור כל יח"ד.

יש להציג חלוקה במחסנים, למספרם ולהציג תמהיל מחסנים המוכיח כי לכל דירה מתוכנן מחסן.

גובה מחסנים לא יעלה על ,2.20 במידה וגובה המחסן גבוה מ-2.20 מ' יש להגביה רצפה.

בעלויות

התקבלה חתימת הבעלים "אבו טיר עומר" במסגרת פתיחת התיק.

סטיו

בתכנית מוצע בקומה 4 סטיו בחזית החלל המסחרי הפונה לרח' אלתון.

מפלס רצפת הסטיו בין +12.05 ל- .+11.65

גובה מפלס גג הסטיו +644.70=,+15.70 גובה הגג בין: 3.65 מ' ל- 4.05 מ'.

הסטיו מוצע מעבר לקווי הבניין, לא ניתן לאשר חריגה מקו הבניין-יש לצמצם בהתאם למותר.

יש לחשב בחישוב השטחים כשטח מקורה.

עיצוב אדריכלי

ע"פ תב"ע שאושרה בתאריך 6/10/19 סעיף :6.5" הבנייה תבוצע באבן טבעית מרובעת ומסותתת. הבנייה באבן נסורה חלקה שאיננה מסותתת אסורה"

יש להציג בהתאם להנחיות צוות אדריכל העיר בחוות הדעת מתאריך .07/04/2026 גדרות

בהתאם לתקנה 4.09 ()2 :" קיר תומך ובלבד שלגבי קיר תומך שבגבול מגרשים שגובלים זה עם זה, לא יעלה צירוף גובהו עם גובה הגדר הבנויה עליו מפני הקרקע הגובלת עמם – על 3 מטרים; ואולם אם בשל הפרש גבהים שבין אותם מגרשים, יש לבנות קיר כאמור בגובה העולה על 3 מטרים – לא יהא הקיר רצוף אלא מדורג בקפיצות אופקיות של 0.6 מטרים;"

- 29 -

יש להציג כל פריסה בנפרד, ולהנמיך גדרות וקירות תמך בהתאם למותר.

שלביות ביצוע

סעיף :7.1"הבניה תבוצע בהינף אחד לכל תא שטח נפרד. לא תותר בנייה בשלבים.

שלב מתן היתר: הריסת כל המבנים המסומנים להריסה בתחום התכנית.

שלב איכלוס: א. ביצוע הדרך לשביעות רצון אגף תושי"ה בעיריית ירושלים.

ב. נטיעת עצים בוגרים בתחום התכנית לשביעות רצון אגף שפ"ע."

במסגרת התב"ע מוצעים 4 בניינים (,)d-a כאשר בניין c מוצע בתא שטח 1 בתיק ,2024/31 בניינים d-b מחוברים ביניהם באמצעות מבואות, בבקשה זו מוצעים בניינים a,b בתא שטח ,2 ובניין d בתא שטח 3 יפותח בהמשך ואינו חלק מבקשה להיתר- בהתאם למותר.

מימוש התכנית

סעיף :7.2"התכנית תבוצע 10 שנים מיום אישורה."

אישורים שהתקבלו

הסדרי תנועה - חניה

התקבל אישור מח' הסדרי תנועה מתאריך 18.02.2025 "אין התנגדות לתכנית מוצע 34 מק"ח עבור מגורים ומסחר בהתאם לדרישת התקן יועץ תנועה ירדן בכפוף לאישור מחלקת תכנון פיזי שלומי,18/02/2025 "

מח' דרכים

התקבל אישור מח' דרכים מתאריך 04.06.2025

"אין מניעה לקידום את התיק לדיון בוועדה בלבד .בוצע תיאום עם תכנון רח' אל מחאגר שקודם ע''י מחלקת דרכים. תנאי להיתר בניה- יש לסמן את הגדרות בתוך זכות דרך להריסה קבלת החלטת האגף הסופית בנושא ביצוע דרך הגישה"

אישור איכות הסביבה

התקבל אישור איכות הסביבה מתאריך 08.06.2026

"ההרמוניקה שנבדקה היא ההרמוניקה שהוגשה במערכת איכות הסביבה בתאריך -25/05/2026 ההרמוניקה מכילה את פיר האוורור לחניות במעבר בחדר המדרגות בנוסף מכילה את הגנרטור בגג ואת פיר המנדפים בקומת המסחר".

יש להטמיע שינויים בתכנית בהתאם לתכנית שאושרה ע"י איכות הסביבה.

- 30 -

אישור תברואה

התקבל אישור תברואה מתאריך 06/01/2026

אישור אדריכל העיר

התקבל אישור אדריכל העיר לדיון מתאריך 07.04.2026 "הבקשה להיתר מאושרת לדיון בוועדה בתנאים הבאים:

על עורך הבקשה להשלים את המסמכים החסרים כדלקמן:

פריסת גדרות סביב לחלקה וטרסות ,נדרש פירוט אודות הגדר הבנויה, כמו כן לא מצוינים כל גבהי הגדרות הבניות המקיפות את המגרש ואת מתקני האשפה וכו' בתוכנית.

תוכנית פיתוח מפורטת על רקע מדידה, בקנה מידה 1:100 כולל מיקומי עצים לשימור ושתילות חדשות, מדרכים, ספסלים ורכיבים אחרים בפיתוח. התאמת גבהים בין המדרכה ברחוב העליון והתחתון לבין מפלסי השצ"פ המתוכנן.

תנאים להוצאת היתר בניה

אישור אדריכלית העיר לעיצוב אדריכלי ופיתוח נופי בהתאם להערות שלהלן:

הערות תכנוניות

מפגש עם הקרקע/פיתוח

יש להראות בחזית צפון לצד המסחר סגירה ברפפה של האזור הטכני (לפינוי אשפה /קרטונים/ומתקני מעבים). כמו כן את חדר האשפה למגורים בחזית דרום, ואת הסתרת גמל המים ברפפה בסמוך לכניסה למגורים. יש לשלב את המערכות בפריסות הגדר הפנימיות והחיצוניות .

הוראות כלליות לעניין הפיתוח:

ע"פ ההנחיות המרחביות חובה להציע נטיעות חדשות בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד לכל 50 מ"ר פנויים מבינוי בתחום המגרש גם בחצרות פרטיות, עדיפות כלפי רחוב. יש להציג סכמה המחשבת שטח זה (דהיינו כל השטח החשוף לשמים בתחום המגרש הפרטי, לא כולל שטחי ארקדה/פסאז' וכד'). יש להציג היקף נטיעות חדשות בהתאם להנחיה זאת ולחישוב שיוצג .

הכניסה לחניון תהיה עם אבן עליה לרכב באבן השפה ושמירת מפלס מדרכה רציף עם סימון מינימלי של חצית רכבים (עמודים/שינוי בריצוף)- הכל בהתאם להנחיות המרחביות ומדריך תכנון רחובות.

גג המבנה

הוראות כלליות

- 31 -

יש לפרט מתקנים טכניים מוצעים, ואופן הסתרתם באמצעות מעקה אינטגרלי או אחר בהתאם למופיע בהנחיות המרחביות. יש להראות בתכנית הגגות גובה פרגולות וגגונים, כולל פירוט וגובה קירוי הארקדה .

חומרים:

הוראות כלליות:

קירותיהם החיצוניים ועמודיהם של הבניינים יצופו אבן טבעית מרובעת מסותת בעיבוד תלטיש, מסמסם או טובזה, בנויה בשורות אופקיות. כיחול המשקים בין האבנים יהיה בהיר מגוון האבן או בגוון האבן. לא יאושר חיפוי טיח. יש להציג פרטים אדריכליים טיפוסיים, מקטע חזית מוגדלת טיפוסית.

אבני הכרכוב (קופינג) של מרפסות, גגות ומעקות בנויים יהיו מאבן טבעית מסותתת בעובי 5 ס"מ לכל הפחות, לחילופין יש להציע פרט קופינג אחר ולתארו.

זכוכית

הוראות כלליות:

יש לפרט מאפיינים ולעמוד בעקרונות כדלהלן:

מעבר אור -()tl מינימום %,50 רפלקטיביות -()rle מקסימום %,20 מעבר אנרגיה/חום -()te מקסימום %25 גוון זכוכית ניטרלי ככל האפשר (על בסיס אפור), בהתאמה/השתלבות לגווני רכיבי החזית האטומים ניתן לשלב הדפסים קרמיים/פוטווולטאים/אחר על משטחי זכוכית לטובת הפחתת אור ואנרגיה. ככל שמשולבים הדפסים שכאלה יש למקמם מעל גובה עין של המשתמשים בכל קומה.

אלומיניום/פרזול

הוראות כלליות:

גימור מט בלבד (לא מבריק) .

יש להציג פרטים עקרוניים.

פיתוח

תכנית הפיתוח (סביבה/גגות) חסרה בסימון מפלסי פיתוח, חצרות, גגות, וגגונים (פרגולות, קירוי ארקדה, קירוי חדר אשפה וכד'). יש להשלים הקשר למרחב הסביבתי.

הכניסה לחניון תהיה עם אבן עליה לרכב באבן השפה ושמירת מפלס מדרכה רציף עם סימון מינימלי של חצית רכבים (עמודונים/שינוי בריצוף)- הכל בהתאם להנחיות המרחביות ומדריך תכנון רחובות.

פיתוח השטח הסמוך למדרכות ישולב עם צמחים ועצים ליצירת ממשק ראוי בין המבנה למרחב הסובב אותו.

יש להציג פיתרון חלחול/חיבור לניקוז לצמ"גים - ללא "נשפך חופשי" בחזית המסחרית ובשביל הכניסה למגורים.

הערות למח' רישוי

	מתאריך
המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים יש להציג גבולות תאי שטח וקווי בניין ת"ק.	08/09/2026	בדיקת המלצה תכנונית : לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

- 32 -

מתוך התב"ע: 101-0452300

תנאי למתן היתר בנייה יהא תיאום עם מחלקת שפ"ע לעניין נטיעת עצים בוגרים.

תנאי למתן היתר בניה יהא הגשת תכנית לפיתוח השצ"פ לאישור אגף שפ"ע.

תנאים שייקבעו בהיתר הבניה

תנאי לתחילת עבודות בינוי יהא אישור סופי של אדריכל העיר לתוכניות הבניין לרבות פרטי בניין, חומרי גמר, גוונים ועיצוב החזיתות.

תנאים לאיכלוס/טופס 4

תנאי לטופס 4 יהא אישור אדריכל העיר לתאורה ושילוט על המבנה.

מסמך זה אינו מהווה אישור סופי .

יש לוודא התאמת אישור אדריכל העיר זה לתוכניות שיאושרו ע"י כלל הגורמים לחוו"ד, ובעיקר: נגישות, כבאות, שפ"ע, תברואה, תושי"ה, חשמל והג"א.

ככל שיבוצעו שינויים תכנוניים משמעותיים ביחס לגרסה המאושרת בחוות דעת זו-

יש לחזור ולקבל אישור אדריכל העיר לשינויים."

אישור שפ"ע

התקבל אישור מח' שפ"ע מתאריך 22.04.2025

"אושרו תוכניות לשצ"פ. רלוונטי גם לתיק 2024/0031.00 השצ"פ שייך ל3 היתרים של בניינים שונים בתב"ע"

אישור מחלקת מאור באגף שפ"ע

התקבל אישור מח' שימור מתאריך 07.10.2024

"יש לאשר תוכניות תאורה בשטחים הציבוריים בתחום הפרוייקט".

מידע קודם

חריגה מקו הבניין יש לצמצם בהתאם למותר. יש לצמצם מס' קומות בהתאם למותר. יש להנמיך מעקה גג בהתאם למותר ובתאום מול צוות אדריכלית העיר. יש להציג תשריט חלחול מי נגר בהתאם למותר. יש להציג ע"ג התכנית פיתוח מבנים להריסה בשטח למגורים ובשטח הדרך כולל גדרות. יש להתאים במדויק לתכנית הסדרי תנועה מאושרת, ולציין חניות למגורים ומסחר. יש לצמצם שטחי בניה בהתאם למותר. יש להציג חישוב צפיפות יח"ד לדונם בהתאם למותר. יש ליצור חלוקה במחסנים, וגובה מחסנים לא יעלה על ,2.20 במידה וגובה המחסן גבוה מ -2.20 מ' יש להגביה רצפה. יש הציג תמהיל מחסנים המוכיח כי לכל דירה יש מחסן. יש להציג פריסת גדרות נפרדת לכל חזית, ולהנמיך בהתאם למותר. יש להטמיע שינויים בתכנית בהתאם לתכנית שאושרה ע"י איכות הסביבה וצוות אדריכל העיר. יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- בתאום עם בוחן הרישוי.
חוות דעת תכנונית מס' תכנית שחלה בחלקה: 452300 תחילת תוקף: 21/10/2019 ייעוד הקרקע: בשכונת אום טובא ברחוב אלתון ,82 מבקשים הקמת 2 בנייני מגורים (b,a ) המחוברים ביניהם באמצעות חדר המדרגות והמבואה בתא שטח .2 הבניין כולל עירוב שימושים למגורים מסחר שצ"פ ודרך בתאי שטח ,2 ,600 ,201 מוצעות גישות לבניין	31/08/2026	חוות דעת תכנונית

- 33 -

בוצע	תנאים לקבלת היתר
	רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעי ן	1
	אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה	2
כן	מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413	3
	אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת	4
	3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות	5
	תשלום אגרת בניה	6
	הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים	7
	חוות דעת/תשלום חברת הגיחו ן	8
	אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה	9
	אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפ ו	10
	קבלת אישור מכון בקרה כי בוצעה בקרת תכן ותוצאות הבקרה תקינות, בצירוף דוח כאמור בתקנה 52	11
	תצהיר חתום של עורך הבקשה	12
	תצהיר חתום של מתכנן השלד	13
	תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר	14
	רישום התצ"ר	15
	אישור המחלקה לבטיחות בדרכים על דרישה לכתובת	16
	אישור סופי אדריכל העיר	17
	.1 תיאום עם מחלקת שפ"ע לעניין נטיעת עצים בוגרים .2 הגשת תכנית לפיתוח השצ"פ לאישור אגף שפ"ע. (דרישת אדריכל העיר)	18
	יש לסמן את הגדרות בתוך זכות דרך להריסה (דרישת דרכים)	19
	קבלת החלטת האגף הסופית בנושא ביצוע דרך הגישה (דרישת דרכים)	20
	אישור סופי מחלקת מאור	21
	קביעת גובה הכביש הגובל	22
	הריסת כל המבנים המסומנים להריסה בתחום התכנית. (תב"ע)	23

- 34 -

משני רחובות שונים (רחוב תחתון ועליון), על פי תב"ע .452300 במסגרת התב"ע מוצעים 4 בניינים (,)d-a כאשר בניין c מוצע בתא שטח 1 בתיק ,2024/31

בניינים d-b מחוברים ביניהם באמצעות מבואות, בבקשה זו מוצעים בניינים a,b בתא שטח ,2 ובניין d בתא שטח 3 יפותח בהמשך ואינו חלק מבקשה להיתר.

המבנה בן 7 קומות מעל 2 קומות חניון ת"ק משותפות, סה"כ 22 יח"ד.

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התכנית פרט לחריגות במס'

הקומות ,שטחי בניה וקווי הבניין אשר יידרש להתאים להוראות התכנית ואין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים.

תנאים – באם תאושר הבקשה

	הגשת תכנית פיתוח הדרכים בתחום התכנית לאישור מחלקת תושי"ה. (תב"ע)	24
	הגשת תכנית פיתוח שטח לכל מגרש, בקנה מידה ,1:100 לאחר אישור מהנדס הועדה המקומית או מי מטעמו. (תב"ע)	25

- 35 -

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים יש להציג גבולות תאי שטח וקווי בניין ת"ק.

חריגה מקו הבניין יש לצמצם בהתאם למותר.

יש לצמצם מס' קומות בהתאם למותר.

יש להנמיך מעקה גג בהתאם למותר ובתאום מול צוות אדריכלית העיר.

יש להציג תשריט חלחול מי נגר בהתאם למותר.

יש להציג ע"ג התכנית פיתוח מבנים להריסה בשטח למגורים ובשטח הדרך כולל גדרות.

יש להתאים במדויק לתכנית הסדרי תנועה מאושרת, ולציין חניות למגורים ומסחר.

יש לצמצם שטחי בניה בהתאם למותר.

יש להציג חישוב צפיפות יח"ד לדונם בהתאם למותר.

יש ליצור חלוקה במחסנים, וגובה מחסנים לא יעלה על ,2.20 במידה וגובה המחסן גבוה מ-2.20 מ'

יש להגביה רצפה.

יש הציג תמהיל מחסנים המוכיח כי לכל דירה יש מחסן.

יש להציג פריסת גדרות נפרדת לכל חזית, ולהנמיך בהתאם למותר.

יש להטמיע שינויים בתכנית בהתאם לתכנית שאושרה ע"י איכות הסביבה וצוות אדריכל העיר.

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- בתאום עם בוחן הרישוי.

דיון ברשות רישוי	סוג דיון
2026/98	מספר ועדה
2022/0314.01	מספר בקשה
4	מספר בקשה מספר ס ידורי

בניה חדשה / בניין חדש	נתונים כלליים סוג בקשה
מגורים + מסחר, מגורים, מסחר, בנין ציבורי	שימוש עיקר י
הקמת מבנה בן 30 קומות הכולל 159 יח"ד (מתוכן 60 יח"ד להשכרה), מעונות ומסחר מעל הקרקע. מבנה ציבור בתת קרקע ו6 קומות מרתף	מהות בקשה
	שטח האתר
	שטח לחישוב זכויות
נסח טאב ו	סוג רישום בעלות
לא	הכשרת עבירה
טובולסקי יזמות נדל"ן בע"מ ---	המבקש
אדריכל פרוס קרלוס	עורך הבקשה
כהאן יצחק	מתכנן השלד
0	מספר מתנגדים
0	מספר שכנים שלא חתמ ו

שטח	יעוד	תא שטח	ת.סטטוס	סטטוס	תבע
			15/04/2024	תחילת תוקף	1213818

- 36 -

סדר יום לועדה מתאריך - 15/09/2026 - ד תשרי תשפ"ז

נתונים כלליים

כתובת האתר

שדרות הרצל 69 , בית הכרם

תאור הבקשה

דיון חוזר בהתאם להחלטת רשות רישוי מיום 7.6.26 לאחר בחינת סוגיית הבלטת המפרסות לכיוון שד' הרצל.

בשכונת בית הכרם, רחוב שד' הרצל, מתחם "פני העיר" בתחום תא שטח 1 על פי תב"ע .1213818 מבקשים היתר להקמת מגדל הכולל שימושים מעורבים של מסחר, מבני ציבור, מעונות סטודנטים ומגורים המבנה בן 30 קומות הכולל 159 יח"ד (מתוכן 60 יח"ד להשכרה), מעונות ומסחר מעל הקרקע, מבנה ציבור בתת קרקע ו6 קומות מרתף, במקום התקבל היתר ל4 קומות מרתף- מתאריך 02.03.2023 מסמכי התכנית :

- 37 -

תכנית 1213818 הופקדה בתאריך 03.12.2023 ותחילת תוקפה מיום 01.04.2024 התכנית כוללת תקנון תשריט ונספחים.

פרסום:

לא פורסמו הקלות במסגרת פתיחת התיק.

פרוט הבניה המוצעת:

קומת חניון -7 מוצעות קומת אחסנה חלקית

קומות חניון ,-6 -1 מוצעות קומות תת"ק לשימוש חניון, אחסנה וחללים טכניים, כניסה לחניון מוצע במפלס .-1

קומת אחסנה -3 מוצעות קומת אחסנה חלקית

קומת מבני ציבור -2 מוצע לובי כניסה למבנה ציבור ולבואי כניסה למגורים ממפלס בית הכרם , מוצעים חללים למבני ציבור וחללים טכניים בגב הקומה הקבור בקרקע.

קומת מבני ציבור -1 מוצע חלל למבני ציבור וחללים טכניים בגב הקומה הקבור בקרקע.

קומת קרקע -0.00 מוצע לובאי הכניסה למגורים ולמבני ציבור מכיוון רח' שד' הרצל וחללים למסחר.

קומה 1-4 מוצעות קומות עבור מעונות סטודנטים

קומה מפולשת- מוצע חדר כושר, מועדוני דיירים וחלל work .we קומות 6-17 מוצעות 8 יח"ד בקומה.

קומה 18-24 מוצעות 6 יח"ד בקומה.

קומה 25-28 מוצעות 4 יח"ד בקומה.

קומה 29 מוצעות 3 יח"ד בקומה.

קומה 30 מוצעות 2 יח"ד בקומה.

קומת גג מוצע גג בטון שטוח וחללים טכניים.

- 38 -

הגישה לקומות מגרעין המדרגות והמעלית המקשר בין כל קומות הבניין.

סה"כ 159 יח"ד

סטיה ניכרת

בסעיף 6.3 קובע סטייה ניכרת לעניין

מפלסי הכניסה

מס' קומות, הריסה וקווי בניין

דירות גן

ניוד שטחים

מרחק בין בניינים

מרפסות

ניוד שטחי מרפסות.

להלן פירוט לסעיפים הנ"ל- סעיף 6.3 " כל חריגה מההוראות בעניין המצוין מטה יחשבו סטיה ניכרת":

מפלס הכניסה- סטיה ניכרת

סעיף 6.3.1 " מפלסי הכניסה לשימושים במפלס רחוב הרצל יהיו במפלס המדרכה הצמודה."

במפלס הכניסה מרח' הרצל מוצעים חללים למסחר, מסחר מוצע כמלווה רחוב- כמותר.

מס' קומות- סטיה ניכרת

סעיף 6.3.2 " מספר הקומות, הוראות הריסה וקווי הבניין".

ע"פ טבלה 5 מותר 30 קומות מעל הכניסה הקובעת

הערה 3 לטבלת השטחים- לא כולל קומה מפולשת מעל המסד ולא כולל קומות טכניות מוצעות 30 קומות מעל הכניסה הקובעת וקומה מפולשת מעל מעונות הסטודנטים – קומה 6 , מוצעות קומה טכנית על הגג.

- 39 -

הערה ג' לטבלה- " לעת הגשת הבקשה להיתר בנייה תותר תוספת קומות תת-קרקעיות עבור שטחי חניה, אחסנה ומערכות מעבר למפורט בנספח הבינוי וזאת ללא צורך בהגשת תכנית חדשה. תוספת הקומות התת -

קרקעיות תהיה בכפוף לתקן החניה. שטחי הבניה של קומות תת-קרקעיות נוספות כאמור אינם נכללים בשטחי הבניה המפורטים בטבלה בסעיף 5 "זכויות והוראות בניה" והן יבואו בנוסף לה ללא צורך הגשת תכנית נוספת או הקלה" מוצעות 7 קומות לאחסנה וחנייה סעיף 4.1.2 א' 3 " יותרו קומות מתחת למפלס 0.00 עבור השימושים השונים וכן יותרו שטחי אחסנה, מתקנים טכניים, חצר משק, פריקה וטעינה, פינוי אשפה וחניות כנדרש לפי תקן ושטחים נלווים לשימושים השונים .מעל מפלסי הגגות יותרו מבנים טכניים עד לגובה מירבי של 12 מטרים מעל מפלס הגג. תותר קומה טכנית מעל מפלס 0.00 בנוסף למספר הקומות המצויינות בסעיף זה. יותר מעקה בנוי בגגות המסתיר את כל המערכות .כמו כן קומת הניתוק בין מפלסי המגורים ליתר השימושים לא תבוא במניין הקומות או השטחים ובלבד שתהיה בגובה של לפחות 5 מטר" קומה מפולשת מוצעת בגובה 5.45 מ'.

סעיף 4.1.2 א' 10 " יותר בינוי של 30 קומות ממפלס רחוב הרצל, בנוסף לגובה זו יותרו קומות טכניות וקומה מפולשת מעל המסד כפי שהוצג, אשר יאפשר מרחב משותף לדיירי המבנה וברצף לגג המסד כגג ירוק" יש להציע את חצרות הקומה המפולשת כגג ירוק.

סעיף 4.1.2 א' 16 " בשטח המסומן בנספח הבינוי בצבע ירוק באות a ו -bהמצוי בקומות -1-,2 של הבניין בהתאמה, והיקפו כ-1,200 מ''ר יותר שימוש לצרכי ציבור בלבד".

סעיף 4.1.2 א' 8 "תותר גמישות במספר הקומות ובגובה המבנים לעת מתן היתר בניה. סה"כ שטחי הבינוי בהתאם לטבלה 5"

ע"פ נספח הבינוי מוצעות 2 קומות תת"ק למבני ציבור ו5 קומות חניה מוצעות 2 קומות למבני ציבור ו7 קומות לאחסנה וחניה- במסגרת הגמישות המותרת.

הריסה- סטיה ניכרת

סעיף 6.3.2 " מספר הקומות, הוראות הריסה וקווי הבניין".

לא מוצע בינוי להריסה ע"ג התשריט, מוצע להריסה הבינוי המאושר בהיתר לקומות החניון, הקומות טרם נבנו בשטח.

קווי בניין- סטיה ניכרת

סעיף 6.3.2 " מספר הקומות, הוראות הריסה וקווי הבניין".

סעיף 4.1.2 ה

קווי הבניין הינם בהתאם למסומן בתשריט

2. .קו בניין עילי הוא עבור בינוי קומות המסד מעל מפלס הכניסה הקובעת

3. .קו בניין המסומן בצבע כחול הוא עבור קומות המגדל

4. .קו בניין תת-קרקעי בהתאם למסומן בתשריט, הינו עבור שטחי הבנייה הממוקמים מתחת למפלס

הכניסה הקובעת

5. .תותר הבלטה של מרפסות מעבר לקוי בניין עד 1.5 מ

- 40 -

6. .'קונטור הבניינים בנספח הבינוי הינו מנחה בלבד. ניתן לשנותו בתחום קווי הבניין

7. .תותר הצבת מתקנים טכניים מחוץ לקווי הבניין בכפוף לאישור מהנדס העיר או מי מטעמו

סעיף 4.1.2 א' 7 " תותר הקמת מתקנים טכניים וחדר טרפו מחוץ לגבול המגרש במדרכה הסמוכה למבנים, או בשטח הציבורי בכפוף לאישור מהנדס העיר או מי מטעמו"

הבינוי מוצע בגבולות קווי הבניין והמגרש המותרים פרט למרפסות- מוצעת הבלטת מרפסות עד 1.55 מ'

והבלטת מרפסות מעבר לגבול המגרש מעל רח' שד' הרצל- בהתאם לחוות הדעת מטעם אמי ארבל מיום 8.6.26 ניתן לתכנן מרפסות עד 1.5מ' בלבד בהתאם להוראות התכנית – יש לצמצם כאמור.

דירות גן- סטיה ניכרת

סעיף 6.3.3 "לא יותרו דירות גן בקומת הקרקע בחזיתות הפונות לציר הרק"ל ולכל מרחב המוגדר בזיקת הנאה" בקומת הקרקע מוצעים חללים למסחר, לא מוצעות דירות מגורים.

חזית מסחרית- סטיה ניכרת

סעיף 6.3.4 " לא יותר ניוד שטחי מסחר או שטחי תעסוקה או צורכי ציבור לטובת מגורים. שטחי מסחר מחייבים בקומת הקרקע בחזית הפונה לרחוב הרצל. יובהר כי לעת היתר הבניה תותר התאמה של מיקום שטחי המסחר לתצורת הבינוי הסופית ובהתאם לתכנון המפורט, כל עוד ישמר העיקרון של הפניית חזית פעילה כלפי שדרות הרצל"

לא מוצע ניוד שטחים, מוצעת חזית מסחרית כלפי רח' שד' הרצל וכניסות ללובאי מגורים ומבני ציבור בהתאם לפריסת השימושים המוצעת בנספח.

מרחק בין מגדלים- סטיה ניכרת

סעיף 6.3.5 "המרחק בין שני המגדלים (תכנית מספר 894451 ותכנית דנן) לא יקטן מ 25 מטר" הוצגה תכנית צל המציגה מרחק 25.5 מ' בין המגדלים.

מרפסות- סטיה ניכרת

סעיף 6.3.6 כל המרפסות יוקמו בהינף אחד- יירשם כתנאי בהיתר סעיף 6.3.7 תיאסר המרת שטח עיקרי למרפסות לשטחים אחרים בבניין- לא מוצע ניוד שטחי מרפסות.

סעיף 4.1.2 א' 13 " מרפסות ייבנו ככל הניתן אחת מעל השנייה ובקונטור אחיד, ובתחום קווי הבניין בהתאם לגמישות המותרת בסעיף .4ה..5 בהוראות תכנית זו" מוצעות עמודות מרפסות , מוצעות מרפסות בגבול המגרש אשר יידרש לצמצם.

סעיף 4.1.2 א' 14 " יותר פתרון עיצובי למרפסות באישור מהנדס העיר או מי מטעמו"

סעיף 4.1.2 א' 15 " יותר קירוי חלקי של מרפסות במסגרת כוללת אחידה לחזית"

התקבל אישור אד' העיר לתכנון המוצע

- 41 -

שימושים

סעיף 4.1.2 א' "בתא שטח 1 תותר הקמת מסחר, תעסוקה, מגורים, מעונות סטודנטים ומבני ציבור" מוצעים שימושים למסחר, מבנה ציבור מגורים ומעונות סטודנטים.

מפלס הכניסה

סעיף 4.1.2 א' 1 "מפלס הכניסה הקובעת של התכנית יקבע בהתאם לנספח הבינוי ומעל מפלס רחוב הרצל"

סעיף 4.1.2 א' 4 " מפלס הכניסה הקובעת יהיה בהתאם למופיע בנספח בינוי. תותר סטייה של עד 2 מ'

במידות המפלס הסופי"

מפלס הלובי משד' הרצל ע"פ נספח הבינוי- +789.68 מוצע 790.25 הפרש של 0.57 מ' – במסגרת הגמישות המותרת.

מפלס 0.00 מוצע- +790.75

גובה הבניין

סעיף 4.1.2 א' 3" מעל מפלסי הגגות יותרו מבנים טכנים עד לגובה מירבי של 12 מטרים מעל מפלס הגג תותר קומה טכנית מעל מפלס 0.00 בנוסף למספר הקומות המצויינות בסעיף זה. יותר מעקה בנוי בגגות המסתיר את כל המערכות.

ע"פ טבלה -5 הערה -2 בהתאם להוראות ונספח בינוי הערה ד' לטבלה 5 " ד. גובה המבנה מעל הכניסה הקובעת מתייחס לגובה רצפת הגג. מעל גובה זה תותר הקמת קומה טכנית הכוללת יציאות חדרי מדרגות לגג, חדרי מכונות, חדרי מעליות, חדרי משאבות, מאגרי מים, מעקה בהתאם לתקן ופתרון הסתרה למתקנים טכניים וכד' בהתאם להוראות תכנית זו, ותותר סטייה של 2 מטר בגובה הבניין. שטחי הבניה של הקומה הטכנית בגג אינם נכללים בשטחי הבניה המפורטים בטבלה בסעיף 5 " זכויות והוראות בניה" והם יבואו בנוסף לה ללא צורך בהגשת תכנית נוספת"

סעיף 4.1.2 א' 8 "תותר גמישות במספר הקומות ובגובה המבנים לעת מתן היתר בניה. סה"כ שטחי הבינוי בהתאם לטבלה 5"

בנספח הבינוי מותר גובה: 895.26 מפלס פ.ב. גג ומעליו קומת גג טכני.

מוצע +897.25 הפרש של 1.99 מ'- במסגרת הגמישות המותרת, ומעליו קומות גג טכני עד למפלס +905.45 , במסגרת המותר

אשפה

סעיף 4.1.2 א' 6 " פתרון פינוי אשפה יהיה לפי דרישות מחלקת שפ"ע בעיריית ירושלים, לעת מתן היתר הבניה"

סעיף 4.1.2 א' 11 " מתקנים טכניים ותשתיות לרבות אצירת אשפה ימוקמו ככל הניתן בתת הקרקע, באם ימוקמו מעל הקרקע יתוכננו בהתאם להנחיות המרחביות במרווחים הצדדיים עם גישה מהחזית לרחוב ,לא

- 42 -

תותר התקנת מערכות בחזית המגרש, פתרונות לעיצוב החזית יוגשו במסגרת הבקשות להיתר ויציגו את שילובם בתכנון הבניין" מוצעים פתרונות אשפה בקומת חניון -1 בהתאם לדרישות מח' תברואה.

עוגנים

סעיף 4.1.2 א' 6 " תותר החדרת עוגנים לכלונסאות מתחת לשטחים ציבוריים הסמוכים לחלקה" לא מוצעים עוגנים בבקשה

תמהיל שימושים

סעיף 4.1.2 א' 6 " לפחות %25 מהשטחים ישמשו לשימושים שאינם מגורים, בהתאם למדיניות רק"ל,

יתאפשרו השימושים הבאים: מעונות סטודנטים / מלונאות / דיור מוגן / מסחר / תעסוקה" יש להציג

תמהיל המוכיח את התפלגות השטחים בהתאם לשימושים השונים חדר שנאים

סעיף 4.1.2 א' 12 "חדר השנאים יוקם כחלק מהבניין וימוקם בחניון בתת הקרקע תוך עדיפות לשמירת מרחק רב ככל האפשר משימושים ציבוריים. תנאי להיתר הבניה יהא תיאום מיקום חדר השנאים בהתאם לאמור עם המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים" מוצעים חדרי שנאים בתת"ק בקומה ,-2 התקבל אישור מח' איכה"ס.

מבני ציבור- סטיה ניכרת

סעיף 4.1.2 א' 16 " בשטח המסומן בנספח הבינוי בצבע ירוק באות a ו -bהמצוי בקומות -1-,2 של הבניין בהתאמה, והיקפו כ-1,200 מ''ר יותר שימוש לצרכי ציבור בלבד .שטח זה מיועד גם להפקעה ויחולו עליו הוראות סעיף 6.6 להלן .הוראה זו הינה מחייבת וכל סטייה משימוש זה תהא סטייה ניכרת .שימוש ציבורי זה ישתלב היטב באזור לאור מיקומו הנגיש והמרכזי של הפרויקט ואופי האוכלוסייה בסביבה. השטח הציבורי יאפשר פעילויות מגוונות לרווחת תושבי השכונה/צרכי מינהל קהילתי וכיו"ב. יקבע בהוראות התכנית כי תובטח כניסה לשטח הציבורי המבונה גם ממפלס רחוב הרצל בכניסה ייצוגית.

מוצע חלל לבני ציבור בקומות התת"ק -1 ו- -2 בהתאם למוצע בנספח הבינוי, מוצע לובי כניסה ממפלס -2 וממפלס הכניסה ברח' שד' הרצל.

עיקרי מבני ציבור מוצע 764.10 מ' שירות- 260.20 סה"כ- 1,024.3 מ"ר התקבל אישור מח' מבני ציבור לתכנון המוצע.

חניה

סעיף 4.1.2 ב'

1. תתאפשר כניסה משותפת לחניון עבור כל השימושים במבנה. מוצעת כניסה דרך מנהרה משותפת מחלקה

סמוכה בקומה .-2

2. בקומות התת-קרקע תותר הצבת מערכות משותפות, חדרים טכניים ומחסנים.

- 43 -

3. יותר שימוש במתקני חניה מכניים/מעלית רכב/חניון אוטומטי. מוצע חניון

4. תותר חניה מתחת לשצ"פ בחלקה הגובלת עפ"י הוראות 4555 א'. החניון מוצע בתחום המגרש.

עיצוב פיתוח ובינוי

סעיף 4.1.2 ד'

1. בתחום זיקת ההנאה תובטח קישוריות בין שדרות הרצל ובין השכונה ולהשגת מטרה זו

יתאפשר שימוש באמצעים מכנים. יש להציג זיקת הנאה ע"ג התכנית בהתאם למוצע בתשריט, מצעים מקומות ישיבה בתחום זיקת ההנאה.

2. לא יותרו גדרות מסביב לפרויקט בחזיתות הפונות לרחוב, לזיקת ההנאה הדרומית ולשצ"פ. מוצע כמותר

3. מעל גג החניון באזורים המיועדים לפיתוח יובטח מילוי של אדמת גן בעומק נקודתי של 1.5

מטר לפחות עבור נטיעת עצים. שטחים מגוננים יינטעו עצים בוגרים: עץ אחד לכל 50 מ''ר הפנוי מבינוי. יש להציג חתך המוכיח עמידה בתנאי הסעיף

4. לא תותר הצבת פילרים ושעוני מים כלפי המרחב הציבורי וכלפי זיקת ההנאה, אלא ניתן יהיה

להציב בחזיתות הניצבות בלבד מוצע צובר גז בתוואי זיקת ההנאה בתת"ק .

עיצוב פיתוח ובינוי

סעיף 4.1.2 ו'

1 לא תותר "סגירת חורף" או קירוי לילי עבור עסקים לאורך ציר הרק"ל אלא אם יוותר רוחב מדרכה מיזערי של 3.5 מ' מעבר לסגירת החורף. לא מוצעות סגירות הנחיות מנחות לעיצוב החזית המסחרית.

1. כל חזיתות החנויות בבניין, רכיבי השילוט, אמצעי ההצללה ותאורה יהיו בעלי עיצוב, חומרים

וגוונים אחידים.

2. שילוט והצללות יותקנו באופן כולל ואחיד בכל חזיתות המסחר. תותר חריגה בקווי בנייה

לצורך הצבת הצללות בחזית קומת הקרקע עד 2 מטר. המסחר מוצע בקו אפס כלפי רח' שד' הרצל.

דיור להשכרה

סעיף 4.1.2 ז'

- 44 -

.1תקופת ההשכרה: יחידות אלו תיקבענה כדירות בשימוש של "דירות להשכרה" לתקופה של 15 שנים לפחות. יח"ד אלו יחויבו בהשכרה של 15 שנים לפחות, מיום מתן טופס אכלוס ובתקופה זו לא יותר בהן שימוש של מגורים שלא בשכירות. יירשם כתנאי בהיתר .2המבנה יהיה בבעלות אחידה במשך תקופת ההשכרה. לא ניתן יהיה למכור את הדירות להשכרה, באופן נפרד או במפוצל או בחלקים, למעט אם מכירת היחידות האמורות והשטחים המשותפים האמורים הינה לעד 3 גורמים או חברות, ולשם ניהולם כמגורים להשכרה. שימוש בדירות שלא בהתאם לסעיף זה יהווה סטייה ניכרת. יירשם הערת אזהרה

3. בחלוף תקופת ההשכרה, יותר ביחידות הדיור שימוש רגיל של מגורים, וכל ההוראות המיוחדות

לעניין "דיור להשכרה" יבוטלו

דיורית

סעיף 4.1.2 ז' 1 " תותר הכללת דיורית כהגדרתה בתכנית זו בעד %20 ממספר יחידות הדיור ובכפוף לכך שהשטח הכולל של הדיורית ושל יחידת הדיור העיקרית לא יקטן מ 115 מ"ר. הדיורית תיכלל בהיתר הבניה המקורי של יחידות הדיור" מוצעות 10 דיוריות בקומות העליונות.

מס' יח"ד

ע"פ טבלה 5 מותר: 90 יח"ד + 60 יח"ד להשכרה

הערה ו' לטבלת השטחים- תותר תוספת עד %10 יח"ד ללא שינוי בסך השטחים מוצעות 159 יח"ד 60 יח"ד להשכרה- מעונות סטודנטים ו99 יח"ד למגורים- הגדלה של 9 יח"ד במסגרת הגמישות המותרת.

תמהיל יח"ד

הערה ט' לטבלת השטחים "לפחות %20 מיח"ד יהיו קטנות אשר שטחן לא יעלה על 80 מ"ר"

יש להציג תמהיל המוכיח עמידה בתנאי הסעיף

תכסית

הערה ט' לטבלת השטחים " תכסית קומה טיפוסית במגדל תקבע לעד 750 מ"ר" מוצעת תכסית של 740.26 מ"ר-ללא מרפסות- במסגרת המותר.

- 45 -

שטחי בניה

מגורים

עיקרי ע"ק מותר: 7821 מ"ר מוצע: 8215.70 מ"ר

הערה י"ג לטבלת השטחים- קומת הניתוק בין מפלסי המגורים ליתר השימושים לא תבוא במניין הקומות והשטחים. שטחים לקומה זו יהיו בנוסף לשטחים המופיעים בטבלה 5ללא צורך בהגשת תכנית נוספת או הקלה.

שטח עיקרי קומה מפולשת מוצע: 427.42 מ"ר סה"כ נותרו: 32.72 מ"ר

שרות ע"ק מותר: 2495 מ"ר

שרות ת"ק מותר: 10000 מ"ר

הערה 1 לטבלת השטחים- לרבות אחסנה, מעברים, מבואות וחדרי מדרגות,מערכות טכניות ושטחי שירות נלווים למגורים.

מגורים להשכרה

עיקרי ע"ק מותר: 3681 מ"ר מוצע: 3679.05 מ"ר נותרו: 1.95 מ"ר

שרות ע"ק מותר: 1305 מ"ר

שרות ת"ק מותר: 5100 מ"ר

הערה 6 לטבלת השטחים- לרבות אחסנה, מעברים, מבואות וחדרי מדרגות, מערכות טכניות ושטחי שירות הערה י"ב לטבלת השטחים- יותר ניוד של שטחי השירות בין השימושים השונים. ללא ניוד שטחים מתחת ל-0.00 למעל ה.-0.00 שטחי השירות מחושבים כשטח כולל.

סה"כ שירות ע"ק מותר למגורים: 3800 מ"ר מוצע: 5125.57 מ"ר הערה ד' לטבלת השטחים- שטחי הבניה של הקומה הטכנית בגג אינם נכללים בשטחי הבניה המפורטים בטבלה בסעיף " 5זכויות והוראות בניה" והם יבואו בנוסף לה ללא צורך בהגשת תכנית נוספת.

שירות טכני קומת גג מוצע- 1117.94 מ"ר חריגה: 207.63 מ"ר מסחר ותעסוקה

הערה ח' לטבלת השטחים- השטחים תחת שימוש: "מסחר ותעסוקה" כוללים מעונות סטודנטים ו\או מלונאות ו\או דיור מוגן ו\או מסחר ו\או תעסוקה ו\או מרפאות

עיקרי ע"ק מותר: 4245 מ"ר מוצע: 3697.34 מ"ר נותרו: 547.66 מ"ר

- 46 -

שרות ע"ק מותר: 855 מ"ר מוצע: 1180.26 מ"ר חריגה: 325.26 מ"ר- ילקח ע"ח יתרת שטח עיקרי

שרות ת"ק מותר: 8000 מ"ר

הערה 6 לטבלת השטחים- לרבות אחסנה, מעברים, מבואות וחדרי מדרגות, מערכות טכניות ושטחי שירות מבני ציבור

עיקרי ת"ק מותר: 764 מ"ר מוצע: 764.10 מ"ר

שרות ת"ק מותר: 436 מ"ר

סה"כ שטחי שירות ת"ק מותר: 23,536 מ"ר מוצע: 10818.84 מ"ר.

מחסנים

מוצעים 159 מחסנים בקומות התת"ק כמס' יח"ד.

מימוש תכנית

סעיף 7.2 " פרק הזמן למימוש התכנית יהיה 5 שנים מיום פרסומה למתן תוקף, וכי לאחר פרק זמן זה יפקע תוקפה. כן יקבע בהוראות התכנית כי הוועדה המחוזית תהא רשאית להאריך מועד זה מנימוקים מיוחדים שירשמו" מתן תוקף התכנית מיום ,23.03.2024 ניתן להוציא היתר עד .2029 בעלויות

התקבלה חתימת החוכרים "טובולסקי יזמות נדלן" במסגרת פתיחת התיק, יידרש להביא חתימת רמ"י כתנאי להוצאת היתר.

מידע קודם

	מתאריך
התיק מובא לדיון חוזר בהתאם להחלטת הוועדה מיום 7.6.26 והתייחסות הדרג המקצועי כמפורט בחוות דעת לעניין סוגיית המפרסות. אין מניעה לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתיאור הבקשה - בתאום עם בוחן הרישוי יש להראות את רוחב המדרכה המלא לכיוון שד' הרצל, סימון קווי הבניין בחזית הצפונית ולעמוד בחריגה של עד 1/3 מהמרווח בהתאם לתקנות בניה במרווחים ועד 1.5מ' מגבול המגרש הנמוך מביניהם.	08/09/2026	הכנת המלצה תכנונית : לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים
חוות דעת תכנונית מס' תכנית שחלה בחלקה: 1213818 תחילת תוקף: 15/04/2024	08/09/2026	חוות דעת תכנונית

- 47 -

- 48 -

ייעוד הקרקע:

בתאריך 7.6.26 הבקשה נדונה ברשות רישוי בהחלטה "לדחות את ההכרעה" לבחינה משפטית לסוגית המרפסות לכיוון שד'

הרצל.

בבחינת הצוות המקצועי ובאישורה של היועצת המשפטית במעמד הדיון להלן התייחסות התיחסות לסוגייה:

בתאריך 8.6.26 התקבלה עמדתו של הממונה על אגף תכנון עיר מר אמי ארבל לפיה:

נספח הבינוי על פי תכנית 121381 מנחה ולכן סעיף 4.1 בתקנון התכנית קובע

כי קווי הבניין יהיו בהתאם לתשריט וכי יותר להבליט מרפסות בעומק 1.5מ' מעבר לקווי הבניין.

הוראת סטייה ניכרת הינה כללית ולכן הוראת סעיף 4.1 ספציפית גוברת במקרה זה.

ותכנון המרפסות המוצע תואם את מדיניות העיר על צירי רק"ל.

בתאריך 31.8.26 התקבלה חוות דעת מטעם אדריכלית העיר גב'

ענבר וייס לפיה:

אין מניעה עיצובית אדריכלית לקדם את תכנון המרפסות המוצע בהתאם לתכנית המאושרת.

על כן ולאור האמור התיק מובא לדיון חוזר לאישור הבקשה בהתאם למפורט בתיאור הבקשה ובעניין הבלטת המרפסות מעל רחוב הרצל- אין מניעה לקבל את עמדת אד' העיר וממונה אגף תכנון עיר וזאת באישורה של היועצת המשפטית לוועדה מיום הדיון להבלטת המרפסות בהתחשב בכך שהוראת סטייה ניכרת הינה כללית והוראת סעיף 4.1 ספציפית גוברת במקרה זה.

לדחות את ההכרעה לבחינה משפטית לסוגית המרפסות לכיוון שד' הרצל .	07/06/2026	דיון ברשות הרישוי : לדחות את ההכרעה
המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים. יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- בתאום עם בוחן הרישוי	31/05/2026	הכנת המלצה תכנונית : לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים
חוות דעת תכנונית מס' תכנית שחלה בחלקה: 1213818 תחילת תוקף: 15/04/2024 ייעוד הקרקע: בשכונת בית הכרם, רחוב שד' הרצל, מתחם "פני העיר" בתחום תא שטח 1 על פי תב"ע .1213818 מבקשים היתר להקמת מגדל הכולל שימושים מעורבים של מסחר, מבני ציבור, מעונות סטודנטים ומגורים המבנה בן 30 קומות הכולל 159 יח"ד (מתוכן 60 יח"ד להשכרה), מעונות ומסחר מעל הקרקע, מבנה ציבור בתת קרקע ו6 קומות מרתף, במקום התקבל היתר ל4 קומות מרתף- מתאריך 02.03.2023 תיק הבניין תואם להוראות התכנית ונספחיה ואין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים.	31/05/2026	חוות דעת תכנונית

- 49 -

בוצע	תנאים לקבלת היתר
	רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעי ן	1
	אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה	2
	אישור פיקוד העורף הג"א	3
	אישור שירותי הכבאות	4
	מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413	5
	אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת	6
	חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח	7
	3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות	8
	תשלום אגרת בניה	9
	הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים	10
	חוות דעת/תשלום חברת הגיחו ן	11
	אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה	12
	אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפ ו	13
	אישור משרד הבריאות	14
	תצהיר חתום של עורך הבקשה	15
	תצהיר חתום של מתכנן השלד	16
	תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר	17
	רישומה של התצ"ר	18
	אישור צתא"ל	19
	תנאי להיתר בניה ראשון בשטח- תכנון מפורט של דרך הגישה לשטח התכנית, התחברות לדרכים קיימות בגבולות שיקבעו בתאום ואישור אגף תושי"ה	20
	תנאי לקבלת היתר בניה ראשון בשטח -2 הגשת תכנית פיתוח בתיאום מלא עם הפיתוח המוצע בתכנית 894451 המצרנית, בנושא מפלסי הפיתוח ומפלס המסחר עם פיתוח אחיד .	21
	דיור להשכרה- יש לסמן יח"ד להשכרה ולרשום הערת אזהרה	22
	חישוב מחצית אגרה עבור דירות להשכרה	23

- 50 -

תנאים – באם תאושר הבקשה

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

התיק מובא לדיון חוזר בהתאם להחלטת הוועדה מיום 7.6.26 והתייחסות הדרג המקצועי כמפורט בחוות דעת לעניין סוגיית המפרסות.

אין מניעה לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתיאור הבקשה- בתאום עם בוחן הרישוי

- 51 -

יש להראות את רוחב המדרכה המלא לכיוון שד' הרצל, סימון קווי הבניין בחזית הצפונית ולעמוד בחריגה של עד 1/3 מהמרווח בהתאם לתקנות בניה במרווחים ועד 1.5מ' מגבול המגרש הנמוך מביניהם.

דיון ברשות רישוי	סוג דיון
2026/98	מספר ועדה
2025/0530.00	מספר בקשה
5	מספר בקשה מספר ס ידורי

עבודות הריסה, חפירה ומילוי, בניית קיר תומך/מגן	נתונים כלליים סוג בקשה
מגורים, מגורים, מסחר, שטח ציבורי פתוח, בנין ציבורי	שימוש עיקר י
היתר הריסה, חפירה, דיפון וביסוס להקמת שני מבני מגורים במסגרת פינוי בינוי, בני 9 ו- 39 קומות, 242 יח"ד. כולל מסחר, מבני ציבור וחניון תת"ק	מהות בקשה
	שטח האתר
	שטח לחישוב זכויות
נסח טאב ו	סוג רישום בעלות
לא	הכשרת עבירה
אסדן ישראל בע"מ אסדן ישראל	המבקש
אדריכל שוורץ גבריאל	עורך הבקשה
מהנדס שילר אורן הנדסה בע"מ ערן שילר	מתכנן השלד
2	מספר מתנגדים
71	מספר שכנים שלא חתמ ו

בשלמות	חלקה	גוש
לא	84	30001
לא	107	30001

שטח	יעוד	תא שטח	ת.סטטוס	סטטוס	תבע
			26/04/2025	תחילת תוקף	1133180
			26/04/2025	תחילת תוקף	1133180
			26/04/2025	תחילת תוקף	1133180
			26/04/2025	תחילת תוקף	1133180
			26/04/2025	תחילת תוקף	1133180

	מתאריך
להוספת רצפה ראשונה וביסוס בהמשך לדיון מתאריך .12.8.26	08/09/2026	הכנת המלצה תכנונית : לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

- 52 -

סדר יום לועדה מתאריך - 15/09/2026 - ד תשרי תשפ"ז

נתונים כלליים

כתובת האתר

דרך חברון 108 , תלפיות

תאור הבקשה

היתר להריסה, חפירה ודיפון להקמת שני מבני מגורים בני 9ו- 39קומות בהתאמה ו- 242יח"ד. בנוסף שטחי מסחר, מעונות יום ובתי-כנסת. כמו כן 5קומות מרתף חניה

מידע קודם

בכללותה הבקשה תואמת את הוראות התכנית ומומלץ לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים: יש לציין מפלס 0.00 ומס' קומות ת"ק ע"ג החתכים בתכנית. יש להציג תכנית הריסה ע"ג ההרמוניקה. יש להציג תכנית רצפה ראשונה. יש להציג פרטי כלונסאות ועוגנים. יש להציג ע"ג תכנית את העצים לשימור/כריתה/העתקה בהתאם לסקר עצים המאושר יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית b ובתיאור הבקשה - הכל בתאום עם בוחן הרישוי. תנאי לתחילת עבודות הקמת מבנה זמני לבית הכנסת המיועד להריסה.
חוות דעת תכנונית מס' תכנית שחלה בחלקה: 1133180 תחילת תוקף: 26/04/2025 ייעוד הקרקע: דיון נוסף לאחר הוספת ביסוס רצפה ראשונה לבקשה: בתאריך 12/08/2026 הבקשה נידונה ברשות הרישוי ואושרה בכפוף לשינויים ובתנאים הבאים: " החלטת וועדה :לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים החלטה מתוקנת "רשות הרישוי דנה בבקשה ומחליטה לקבל חלקית את ההתנגדות כדלקמן: העוגנים הפונים לחלקת המתנגד ברחוב דרך חברון 106 - יוסרו	08/09/2026	חוות דעת תכנונית

- 53 -

מהבקשה. רשות הרישוי מאשרת את הבקשה המתוקנת (לאחר הסרת העוגנים כאמור). ככל ותתקבל הסרת התנגדויות בנושא זה תתאפשר החדרת עוגנים גם לחלקה זו בהתאם למבוקש. העוגנים החודרים לתוך שטח הדרכים ולתחום מבנה הציבור בגוש 30001 חלקה 82 וכן בגו"ח 30001/106 ולחלקות הפרטיות ברחוב דרך בית לחם 85 בגו"ח 30001/81 וברחוב דרך חברון 112 בגו"ח 30001/85 מאושרים , לגבי העוגנים בתחום הדרך ומבנה הציבור יש לקבל את הסכמת מחלקת הדרכים והסכמת האגף למבני ציבור ובכפוף להגשת כתב התחייבות כמקובל. יודגש כי ההתנגדויות לעניין השימור הן התנגדויות לתב"ע מאושרת ולכן אין מקום לדון בהם ברשות הרישוי. תנאים נוספים: חריגות מינוריות מגבול המגרש וחריגה בעומק החפירה – נדרש לצמצם תנאי לתחילת עבודות יהיה הקמת מבנה זמני לבית הכנסת המיועד להריסה בהתאם להוראות שלביות הביצוע בתכנית יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית aובתיאור הבקשה - הכל בתאום עם בוחן הרישוי " *בבקשה מוצעים עוגנים חודרים לחלקות הפרטיות וטרם הוסרו ההתנגדויות, בהתאם להחלטה יש להגיע עם המתנגדים להסכמה או לשנות את שיטת הדיפון בהתאם. *חריגות מינוריות מגבול המגרש וחריגה בעומק החפירה- תוקן ועודכן בתכנית בהתאם למותר. הבקשה מובאת לדיון נוסף להוספת ביסוס רצפה ראשונה , המוצע בהתאם למותר. עומק החפירה תוקן ועומד בהתאם למותר.
החלטה מתוקנת " רשות הרישוי דנה בבקשה ומחליטה לקבל חלקית את ההתנגדות כדלקמן: העוגנים הפונים לחלקת המתנגד ברחוב דרך חברון 106 - יוסרו מהבקשה. רשות הרישוי מאשרת את הבקשה המתוקנת (לאחר הסרת העוגנים כאמור).	12/07/2026	דיון ברשות הרישוי : לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

- 54 -

ככל ותתקבל הסרת התנגדויות בנושא זה תתאפשר החדרת עוגנים גם לחלקה זו בהתאם למבוקש. העוגנים החודרים לתוך שטח הדרכים ולתחום מבנה הציבור בגוש 30001 חלקה 82 וכן בגו"ח 30001/106 ולחלקות הפרטיות ברחוב דרך בית לחם 85 בגו"ח 30001/81 וברחוב דרך חברון 112 בגו"ח 30001/85 מאושרים , לגבי העוגנים בתחום הדרך ומבנה הציבור יש לקבל את הסכמת מחלקת הדרכים והסכמת האגף למבני ציבור ובכפוף להגשת כתב התחייבות כמקובל. יודגש כי ההתנגדויות לעניין השימור הן התנגדויות לתב"ע מאושרת ולכן אין מקום לדון בהם ברשות הרישוי. תנאים נוספים: חריגות מינוריות מגבול המגרש וחריגה בעומק החפירה – נדרש לצמצם תנאי לתחילת עבודות יהיה הקמת מבנה זמני לבית הכנסת המיועד להריסה בהתאם להוראות שלביות הביצוע בתכנית יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתיאור הבקשה - הכל בתאום עם בוחן הרישוי "
לאחר החלטת רשות הרישוי בעניין התנגדויות ,מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים. חריגות מינוריות מגבול המגרש וחריגה בעומק החפירה- נדרש לצמצם. תנאי לתחילת עבודות הקמת מבנה זמני לבית הכנסת המיועד להריסה . יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתיאור הבקשה - הכל בתאום עם בוחן הרישוי .	21/06/2026	הכנת המלצה תכנונית : מובא להכרעת רשות הרישוי
	21/06/2026	חוות דעת תכנונית

בוצע	תנאים לקבלת היתר
	אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה	1
	3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות	2
	תשלום אגרת בניה	3
	הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים	4
	תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר	5
	מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413	6
	חוות דעת/תשלום חברת הגיחו ן	7
	תצהיר חתום של עורך הבקשה	8

- 55 -

תנאים – באם תאושר הבקשה

	תצהיר חתום של מתכנן השלד	9
	חתימת נכסים לגבי עוגנים( עפ"י הצהרתם חודרים רק לכבישים)	10
	אישור נכסים עבר לתנאי להוצאת היתר באישור יואל	11
	אישור צתא"ל	12
	חתימת מאה אחוז בעלים	13
	אישור הרשות לאיכות הסביבה.	14
	אישור סופי שפ"ע	15
	אישור סופי מחלקת דרכים	16
	קבלת אישור מכון בקרה כי בוצעה בקרת תכן ותוצאות הבקרה תקינות, בצירוף דוח כאמור בתקנה 52	17
	רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעי ן	18
	אישור פיקוד העורף הג"א	19
	אישור שירותי הכבאות	20
	אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת	21
	חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח	22
	אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה	23
	אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפ ו	24
	הודעת מכון הבקרה כי הבקרה נמצאה תקינה ללא פירוט הבדיקה	25

- 56 -

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

להוספת רצפה ראשונה וביסוס בהמשך לדיון מתאריך .12.8.26 בכללותה הבקשה תואמת את הוראות התכנית ומומלץ לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים:

יש לציין מפלס 0.00 ומס' קומות ת"ק ע"ג החתכים בתכנית.

יש להציג תכנית הריסה ע"ג ההרמוניקה.

יש להציג תכנית רצפה ראשונה.

יש להציג פרטי כלונסאות ועוגנים.

יש להציג ע"ג תכנית את העצים לשימור/כריתה/העתקה בהתאם לסקר עצים המאושר יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית b ובתיאור הבקשה- הכל בתאום עם בוחן הרישוי.

תנאי לתחילת עבודות הקמת מבנה זמני לבית הכנסת המיועד להריסה.

דיון ברשות רישוי	סוג דיון
2026/98	מספר ועדה
1988/0328.07	מספר בקשה
6	מספר בקשה מספר ס ידורי

תוספת בניה / הרחבה לבניין קיים, בניית מרפסת, ממ"ד, תוספת יח"ד באמצעות תוספת בניה	נתונים כלליים סוג בקשה
מגורים, מגורים	שימוש עיקר י
תוספת קומה 2 יחידות דיור חדשות, חדרים מחוזקים. תוספת בניה, מרפסות ומעלית. והפיכת שירות לעיקרי.	מהות בקשה
	שטח האתר
	שטח לחישוב זכויות
נסח טאב ו	סוג רישום בעלות
כן	הכשרת עבירה
פריד אהרן	המבקש
אדריכל שוהט אוריה	עורך הבקשה
קוזלובסקי דב	מתכנן השלד
0	מספר מתנגדים
9	מספר שכנים שלא חתמ ו

בשלמות	חלקה	גוש
לא	46	30299

שטח	יעוד	תא שטח	ת.סטטוס	סטטוס	תבע
936	מגורים ג	1	18/01/2025	תחילת תוקף	1043918

- 57 -

סדר יום לועדה מתאריך - 15/09/2026 - ד תשרי תשפ"ז

נתונים כלליים

כתובת האתר

דברי חיים 11 , הקריות החסידיות

תאור הבקשה

היתרים קודמים:

עפ"י נתוני המערכת היתרים אחרונים שהופקו לבניין זה בחלקה זו:

- בתאריך 26/06/1997 ב-ת.ב. 1988/328.05 עבור "תוספת בניה" בהיתר זה אושרו 20.62 מ"ר למניין שטח עיקרי.

- בתאריך 28/05/1992 ב-ת.ב. 1988/328.03 עבור "תוספת בניה" בהיתר זה אושרו 137.93 מ"ר למניין שטח עיקרי.

- בתאריך 22/04/1991 ב-ת.ב. 1988/328.02 עבור "התקנת מתקנים מיוחדים".

- 58 -

- בתאריך 08/06/1989 ב-ת.ב. 1988/328.00 עבור "בניה חדשה" בהיתר זה אושרו 1015.93 מ"ר למניין שטח עיקרי.

מהות הבקשה:

מצב קיים: בניין למגורים בן 6 קומות מעל קומת עמודים וחניה, ברח' דברי חיים 11 בשכונת הקריות

החסידיות , גוש: 30299 חלקה: .46

מצב מוצע:

קומה ב' מפלס: +5.66

חזית צפון מערב:

מוצעת הפיכת שטח שירות לעיקרי כולל תוספת מרפסת זיז עבור יח"ד מס' .7

קומה ג' מפלס: +8.72

חזית צפון מערב דרום:

מוצעת הפיכת שטח שירות לעיקרי כולל תוספת מרפסת זיז ובינוי להכשרה עבור יח"ד מס' .9 מוצעת הפיכת שטח שירות לעיקרי כולל תוספת מרפסת זיז ובינוי להכשרה עבור יח"ד מס' .10

קומה ד' מפלס: +11.78

חזית צפון מערב דרום מזרח:

מוצעת הפיכת שטח שירות לעיקרי ובינוי להכשרה עבור יח"ד מס' .11 מוצעת הפיכת שטח שירות לעיקרי כולל תוספת מרפסת זיז ובינוי להכשרה עבור יח"ד מס' .12

קומה ה' מפלס: +14.84

מוצעת תוספת שתי יח"ד 14+15 חדשות כוללות שני חדרים מחוזקים ושתי מרפסות גג לא מקורות.

פרסום הקלות:

במסגרת הבקשה הנידונה לא פורסמו הקלות .

תום מועד התנגדויות נכון לתאריך 16/04/2026 ולפי נתוני המערכת לבקשה הנידונה לא התקבלו התנגדויות.

בעלי העניין בנכס:

הבנייה מוצעת ע"ג חלקה מס' .46

	מתאריך
המלצת הצוות המקצועי לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים המוצע בבקשה הוא הכשרת עבירת בניה ותוספת קומה לשתי יח"ד חדשות מעבר לכך זה תואם מבחינת שטחים את התב"ע (לא נוצלו כל השטחים שהתב"ע נותנת) תוספת שטחים בחזית אחורית לא תואם מבחינה עיצובית את נספח הבינוי. מפני שזה הכשרת עבירות בניה התבקש תנאי למתן היתר ביצוע הריסה של סגירת מרפסת. מרפסות זיז: על עורך הבקשה להטמיע ע"ג ההרמוניקה פרט קונסטרוקטיבי חתום ע"י מתכנן השלד של המרפסת המוצעת. הריסות: תנאי למתן היתר בניה ביצוע הריסת עבירת בניה של סגירת מרפסת בקומה ג' מפלס +8.72 בדירה .10 חוות דעת אדריכלית: על עורך הבקשה לסמן ע"ג ההרמוניקה בינויים להריסה לא בהיתר זה (של השכנים) ובינויים להריסה בהיתר זה (של המבקשים).	26/08/2026	בדיקת המלצה תכנונית : לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים
	09/07/2026	חוות דעת תכנונית

בוצע	תנאים לקבלת היתר
	רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעי ן	1

- 59 -

הליך הפניה למשלוח הודעות לפי תקנה 36 לחוק, בוצע באחריות ובמסגרת דסק שרות הלקוחות במעמד פתיחת התיק.

ולפי נתוני המערכת לא התקבלו התנגדויות לבקשה.

מידע קודם

תנאים – באם תאושר הבקשה

	אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה	2
	אישור פיקוד העורף הג"א	3
	3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות	4
	תשלום אגרת בניה	5
	הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים	6
	חוות דעת/תשלום חברת הגיחו ן	7
	אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה	8
	תצהיר חתום של עורך הבקשה	9
	תצהיר חתום של מתכנן השלד	10
	תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר	11
	אישור שירותי הכבאות	12
	אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת	13
	תנאי למתן היתר בניה ביצוע הריסה הנדרשת לפי החלטת הועדה	14

- 60 -

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

המלצת הצוות המקצועי לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים המוצע בבקשה הוא הכשרת עבירת בניה ותוספת קומה לשתי יח"ד חדשות מעבר לכך זה תואם מבחינת שטחים את התב"ע (לא נוצלו כל השטחים שהתב"ע נותנת)

תוספת שטחים בחזית אחורית לא תואם מבחינה עיצובית את נספח הבינוי.

מפני שזה הכשרת עבירות בניה התבקש תנאי למתן היתר ביצוע הריסה של סגירת מרפסת.

מרפסות זיז:

על עורך הבקשה להטמיע ע"ג ההרמוניקה פרט קונסטרוקטיבי חתום ע"י מתכנן השלד של המרפסת המוצעת.

הריסות:

תנאי למתן היתר בניה ביצוע הריסת עבירת בניה של סגירת מרפסת בקומה ג' מפלס +8.72 בדירה .10

חוות דעת אדריכלית:

על עורך הבקשה לסמן ע"ג ההרמוניקה בינויים להריסה לא בהיתר זה (של השכנים) ובינויים להריסה בהיתר זה (של המבקשים).