מליאת המועצה 08.09.26

מסמך מדיניות

A

למתחם 4

קדימה צורן

מליאת מועצה

ספטמבר 2026

תוכן עניינים

01. רקע ומטרות המסמך מועצה מקומית

אסף שנהב, מהנדס המועצה

02. עקרונות תכנון

מירב שגיא, אדריכלית המועצה

יודפת כהן, מנהלת מחלקת תכנון

03. קיבולת יחידות דיור

עורכי המסמך יועצים

04. עיקרי ההנחיות – בינוי, נוף ותנועה

איתן רונאל אדר' ענת שדה, נוף

05. סופיה וסרמן

דרורית לוי אנדריא הנדסת

אדריכלים תנועה ותחבורה

06. שלבי ביצוע

איתן רונאל - דרורית לוי אדריכלים בע"מ | הארזים ,9 ירושלים 9618110 | טל: 02-6512145 | ronel-levy.com@office 2

מצב קיים

שטח המתחם מספר תושבים

1,625 כ- 4,000

דונם תושבים

יח"ד קיימות יח"ד מאושרות

כ- 1,260 כ- 2,880

יח"ד יח"ד

איתן רונאל - דרורית לוי אדריכלים בע"מ | הארזים ,9 ירושלים 9618110 | טל: 02-6512145 | ronel-levy.com@office 3

התכנית הכוללנית הגבילה את אישור התכניות המפורטות
התכנית הכוללנית הגבילה את אישור התכניות המפורטות A4 עד להכנת מסמך מדיניות למתחם

סמכות מסמך המדיניות

מסמך המדיניות פותח את האפשרות לקידום תכניות מפורטות,

וקובע את העקרונות וההוראות לפיתוח המתחם

תכנית מפורטת תכנית מפורטת

התואמת את שאינה עומדת

מסמך המדיניות בהוראות המסמך

סמכות מקומית סמכות מחוזית

איתן רונאל - דרורית לוי אדריכלים בע"מ | הארזים ,9 ירושלים 9618110 | טל: 02-6512145 | ronel-levy.com@office 4

תמ"א 35 תיקון 4 תכנית מפורטת בשטח של עד 10 דונם – אינה מחויבת לעמוד ביעדי הצפיפות של 10 יח"ד לדונם

צפיפות מינימלית למגורים סעיף 12.2.1

איתן רונאל - דרורית לוי אדריכלים בע"מ | הארזים ,9 ירושלים 9618110 | טל: 02-6512145 | ronel-levy.com@office 5

מתחם איכותי לאוכלוסייה חזקה
מתחם איכותי לאוכלוסייה חזקה

מטרות עיקריות

שמירה על צביון היישוב הקיים - מושבה כפרית ציפוף הבינוי ביחס דומה לכלל הישוב שמירה על איכות מגורים התאמה לתכנית המתאר הכוללנית

רחובות כפריים, מרובי עצים עם חזית פתוחה ונטועה. מופע נמוך של שמירה על יחידות דיור איכותיות, המשלימות את תמהיל הדירות בישוב,

מבנים צמודי קרקע בנסיגה מגבול המגרש. שימור ומשיכת אוכלוסייה חזקה – תוך מניעת בזבוז קרקע

יצירת מוקד מסחרי ואינטנסיבי בלב המושבה – על ידי עיבוי הבינוי ברחובות הראשיים

איתן רונאל - דרורית לוי אדריכלים בע"מ | הארזים ,9 ירושלים 9618110 | טל: 02-6512145 | ronel-levy.com@office 6

היבטים כלכליים

מסחר: מוצע עידוד משמעותי לתוספת מסחר – זכויות בניה לקומת מגורים נוספת במקרה של קומת קרקע מסחרית.

ארנונה לדירות גדולות: הגדלה של כמות יחידות הדיור במתחם על אותה מערכת תשתיות קיימת.

מדובר ביחידות דיור גדולות מאד, כאשר גודל ממוצע של דירה ראשית במתחם A4 הוא בין 200-300 מ"ר. (מעבר לכך יש עוד יחידת סמך של 80 מ"ר) כך במקרים בהם מספר הנפשות במשק בית אינו גבוה, ההכנסה מארנונה ביחס למספר

הנפשות צפויה להיות גבוהה.

הגידול בשטחי הבנייה למגורים והגדלת זכויות הבניה לא צפוי להביא לגידול מקביל במספר הנפשות, כך שהעלויות השוטפות של חינוך, תרבות וכו' נמוכות יחסית.

השילוב של שטחים לדירות גדולות, מספר נפשות קטן יחסית וניצול התשתיות הקיימות צפוי לאפשר יחס חיובי יותר בין הכנסות המועצה מארנונה למגורים לבין ההוצאות הנלוות לאוכלוסייה, ובכך להפוך את המתחם לכלכלי יותר עבור המועצה.

איתן רונאל - דרורית לוי אדריכלים בע"מ | הארזים ,9 ירושלים 9618110 | טל: 02-6512145 | ronel-levy.com@office 7

A4 קיבולת יחידות דיור במתחם
קיבולת יחידות דיור במתחם A4

מיפוי מגרשים

4,780 יח"ד

קיבולת מרבית אפשרית כ-

מתוכם כ- 2,215 יחידות קטנות

איתן רונאל - דרורית לוי אדריכלים בע"מ | הארזים ,9 ירושלים 9618110 | טל: 02-6512145 | ronel-levy.com@office 8

מספר יחידות דיור

הגדלה של מספר יחידות הדיור בA4 בהתאמה ליחס ההגדלה בשאר חלקי היישוב

יח"ד קיימות: כ- 1,300 יח"ד | יח"ד מאושרות: כ- 2,880 יח"ד

יעד הכוללנית למתחם :A4 5,090 יח"ד.

קיבולת יח"ד לפי מסמך המדיניות:

קיבולת מקסימלית נומינלית ב:A4 5,900 יח"ד

קיבולת מתונה בהתאם לסוג הבינוי הנכנס:

מגרשים ריקים + פיצול מגרשים גדולים + בינוי ישן + פיצול יח"ד בבינוי חדש, כולל עיבוי ברחובות הראשיים

כ-4,800 יח"ד

מתוכם כ-2,200 יחידות סמך

מרכיב הזמן: קרקע פרטית והתחדשות פרטית המתפרסת על פני עשרות שנים

איתן רונאל - דרורית לוי אדריכלים בע"מ | הארזים ,9 ירושלים 9618110 | טל: 02-6512145 | ronel-levy.com@office 9

מסלולים לקידום תכניות מפורטות

מגרשים פרטיים רחובות הרצל – בן צבי סופיה וסרמן מבנים לשימור

מגרש בודד תכנית מפורטת כוללת

מגרש בודד או מספר הנחיות שימור פרטניות

לרחובות הראשיים

מגרשים, בהתאם ומנגנון שימור מתאים

מגרשים בשטח של עד

10 דונם מגרש בודד לעקרונות תכנית הצל לכל מבנה.

איתן רונאל - דרורית לוי אדריכלים בע"מ | הארזים ,9 ירושלים 9618110 | טל: 02-6512145 | ronel-levy.com@office 10

מסלולים לקידום תכניות מפורטות

מגרשים פרטיים רחובות הרצל – בן צבי סופיה וסרמן מבנים לשימור

מגרש בודד תכנית מפורטת כוללת

מגרש בודד או מספר הנחיות שימור פרטניות

לרחובות הראשיים

מגרשים, בהתאם ומנגנון שימור מתאים

מגרשים בשטח של עד

10 דונם מגרש בודד לעקרונות תכנית הצל לכל מבנה.

איתן רונאל - דרורית לוי אדריכלים בע"מ | הארזים ,9 ירושלים 9618110 | טל: 02-6512145 | ronel-levy.com@office 11

מגרשים פרטיים: הוראות להכנת תכנית מפורטת
	A4 כל למעט ברחובות הרצל – בן צבי	בכ

כדי לשמור על האופי הכפרי, מסמך המדיניות קובע

מקסימום יחידות דיור לפי גודל מגרש:

במגרש בשטח של: במגרש בשטח של: במגרש בשטח של:

350-700 מ"ר 700-900 מ"ר 900-1,200 מ"ר

ניתן לבנות מקסימום: ניתן לבנות מקסימום: ניתן לבנות מקסימום:

1 יחידת דיור + 1 יחידת סמך מוצמדת 2 יחידת דיור + 2 יחידות סמך מוצמדות 3 יחידת דיור + 3 יחדות סמך מוצמדות

סה"כ 2 יח"ד סה"כ 4 יח"ד סה"כ 6 יח"ד

בעלי המגרשים מרוויחים השבחה משמעותית של הקרקע והנכסים

איתן רונאל - דרורית לוי אדריכלים בע"מ | הארזים ,9 ירושלים 9618110 | טל: 02-6512145 | ronel-levy.com@office 12

תכסית
תכסית

אפשרות להצמדת יחידת סמך לכל יחידת דיור עיקרית, ללא פיצול בעלות יחידות הסמך מאפשרות תמהיל הכולל גם יחידות קטנות ואוכלוסייה מגוונת
יחידות הסמך מאפשרות תמהיל הכולל גם יחידות קטנות ואוכלוסייה מגוונת

מגרשים פרטיים: הוראות להכנת תכנית מפורטת זכויות הבנייה בכל מגרש במתחם A4 שוות ערך ל 8-10 יח"ד לדונם בשטח סטנדרטי

A4

בכל למעט ברחובות הרצל – בן צבי

הוראות בינוי נוספות להכנת תכניות מפורטות:

זכויות בנייה קו בניין קדמי גובה בנייה

2 קומות

%80 5 מ'

+ חלל בגג רעפים

גג רעפים: גובה החזית עד 8 מ', גובה

רום הרכס עד 12 מ', בשיפוע עד %30

עד %40 בתוך תחום המגרש גג שטוח: עד 8.5 מ' כולל מעקה גג

זכויות הבניה המוצעות הן מרביות, וכפופות לשיקולים ערכיים / תכנוניים

הוועדה תוכל לתמרץ ולהגדיל את אחוזי הבנייה עד ל- %100 משטח המגרש בתכנית המגנה על עצים בוגרים ייחודיים ו/או בתוכנית המאחדת מספר מגרשים איתן רונאל - דרורית לוי אדריכלים בע"מ | הארזים ,9 ירושלים 9618110 | טל: 02-6512145 | ronel-levy.com@office 13

מגרשים פרטיים: גובה בנייה
A4 כל למעט ברחובות הרצל – בן צבי	בכ

גובה גדרות
גובה גדרות

חניה
חניה

מרווח קדמי
מרווח קדמי

מרתף
מרתף

גובה הגדר הבנויה כולל השערים לא יעלה על 1.2 מ'.

החניה תהיה בתחום המגרש הפרטי, כאשר הכניסה לרכב ברוחב עד 4 מ'. במגרש פינתי יותרו 2 כניסות לחניה, אחת בכל חזית.

2

1

המרווח הקדמי יהיה פנוי ב – 1.5 מ' ראשונים וישמש לרצועת נטיעות. הועדה תוכל לשקול הקלה ברוחב רצועת הנטיעות במגרשים קטנים. החנייה תהיה תת קרקעית, במרווח צדדי ואחורי או בתחום קווי הבניין.

תותר בנייה במרתף לשימושים נלווים ליחידה העיקרית, ובלבד שלא ישמש לשימוש עיקרי למגורים ולא יכלול חדרי שינה או חדר מגורים.

איתן רונאל - דרורית לוי אדריכלים בע"מ | הארזים ,9 ירושלים 9618110 | טל: 02-6512145 | ronel-levy.com@office 14

מגרשים פרטיים: הוראות להכנת תכנית מפורטת שמירה על אופי המרחב הציבורי הקיים ועל חתך הרחובות הקיימים

צמחייה, שימור עצים חזית הרחוב גדרות ומתקני חנייה

שמירה על העצים הקיימים המופע כלפי הרחוב יהיה של שתי לא יותרו מתקני חנייה בולטים ושתילת חדשים כל 7 מ' בחזית קומות בלבד, ולא תותר כל תוספת סככה לקירוי בתחום קווי הבניין בנייה או רכיב אדריכלי היוצר מראה

הקדמית

של קומה שלישית

צמודי קרקע מיקום יחידת סמך גודל יחידת סמך

ללא הצמדת קרקע למעט דרך גישה

עד 80 מ"ר ובבעלות זהה לדירה

יחידות הדיור העיקריות יהיו צמודות

רגלית. מדרגות חיצוניות יהיו בתוך קווי

הראשית. יח"ד קטנות תחשבנה

קרקע הבניין בחזית הצידית או האחורית בלבד. כשוות ערך ליח"ד גדולות ויחושבו במניין הצפיפות

מפוצלת

יחידה עד 80

מפוצלת מ"ר

ראשית

בכל תב"ע / היתר תקן החנייה הנדרש יהיה בתוך תחום המגרש.

לא תאושר פגיעה / העתקה לעצים בוגרים איכותיים, גם במחיר אי מיצוי זכויות הבניה

במקרים חריגים רשאית הועדה לשקול העתקה או כריתה של עצים בכפוף לבחינה מקצועית

איתן רונאל - דרורית לוי אדריכלים בע"מ | הארזים ,9 ירושלים 9618110 | טל: 02-6512145 | ronel-levy.com@office 15

מסלולים לקידום תכניות מפורטות

מגרשים פרטיים רחובות הרצל – בן צבי סופיה וסרמן מבנים לשימור

מגרש בודד תכנית מפורטת כוללת

מגרש בודד או מספר הנחיות שימור פרטניות

לרחובות הראשיים

מגרשים, בהתאם ומנגנון שימור מתאים

מגרשים בשטח של עד

10 דונם מגרש בודד לעקרונות תכנית הצל לכל מבנה.

איתן רונאל - דרורית לוי אדריכלים בע"מ | הארזים ,9 ירושלים 9618110 | טל: 02-6512145 | ronel-levy.com@office 16 חיזוק מרכז המושבה באמצעות עיבוי הבינוי ותוספת שימושים מסחריים.

רחובות הרצל – בן צבי: הוראות להכנת תכנית מפורטת

יצירת חזיתות רחוב פעילות, שיפור איכות המרחב הציבורי ומתן עדיפות להולכי רגל.

תכנית כוללת תכנית למגרש פרטי

.1

תכנית כוללת לרחוב הרצל תכנית מפורטת למגרש פרטי,

.2

תכנית כוללת לרחוב בן צבי לפני הכנת תכנית כוללת

הסדרה של הרחבת זכות הדרך על פי הוראות מסמך המדיניות הגדלת זכויות משמעותית למגרשים הגובלים צפיפות מינימום 10 יח"ד לדונם פיתוח מהיר ומלא של מרכז המושבה הפקעה עד לחתך הרחוב המקסימלי המוצע במסמך וודאות תכנונית לבעלי הקרקע ולמועצה לא תותר כניסה מהרחוב הראשי איתן רונאל - דרורית לוי אדריכלים בע"מ | הארזים ,9 ירושלים 9618110 | טל: 02-6512145 | ronel-levy.com@office 17

רחובות הרצל – בן צבי: הוראות להכנת תכנית מפורטת
	ובה בנייה

במקטע שבין הכניסה המערבית למושבה עד לצומת רחובות טהון ויסמין:
למושבה עד לצומת רחובות טהון ויסמין:

במקטע שבין צומת טהון-היסמין לבין צומת רחוב הפלמ"ח + רחוב בן צבי:
צומת רחוב הפלמ"ח + רחוב בן צבי:

במקטע שבין צומת הפלמ"ח ועד לצומת רחוב בן צבי:
רחוב בן צבי:

מספר קומות מרבי: 2 קומות + גג רעפים

ההוראות יהיו בהתאם לשאר חלקי מתחם A4

מספר קומות מרבי: 5 קומות.

תותר קומת קרקע מסחרית.

מספר קומות מרבי: 6 קומות + 2 קומות

בנסיגה.

תותר קומת קרקע מסחרית.

איתן רונאל - דרורית לוי אדריכלים בע"מ | הארזים ,9 ירושלים 9618110 | טל: 02-6512145 | ronel-levy.com@office 18

רחוב בן צבי 5 קומות
רחוב בן צבי 5 קומות

רחובות הרצל – בן צבי: גובה בנייה

רחוב הרצל

1. תותר קומת קרקע מסחרית, בכפוף לכך מופע כניסה הדרגתי:

שהשטח שבין חזית המבנה לבין גבול המגרש

שטח פתוח

2 קומות

יהיה פתוח לרחוב, ללא גדרות, ויירשם כזיקת

בינוי 2 קומות

הנאה לטובת הציבור.

בינוי 5 קומות

2. במגרשים הכוללים קומת קרקע מסחרית, תותר

בנייני 6+2 קומות

תוספת זכויות לקומת מגורים נוספת.

5 קומות

מגרש עם מבנה לשימור: שימור המבנה יבוצע בהתאם

לעקרונות התכנית הכוללנית ובהתאם להחלטת ועדת השימור.

כל תכנית מפורטת במגרש הכולל מבנה לשימור תקבע

הנחיות שימור פרטניות, מנגנון שימור מתאים לכל מבנה, וזכויות בניה במגרש.

6+2 קומות

איתן רונאל - דרורית לוי אדריכלים בע"מ | הארזים ,9 ירושלים 9618110 | טל: 02-6512145 | ronel-levy.com@office 19

רחובות הרצל – בן צבי: בדיקת מצב קיים והפקעות נדרשות

איתן רונאל - דרורית לוי אדריכלים בע"מ | הארזים ,9 ירושלים 9618110 | טל: 02-6512145 | ronel-levy.com@office 20

רחובות הרצל – בן צבי: חתך הרחוב

רחוב הרצל רחוב בן צבי

קיים

מצב קיים

מצב קיים

הצעה לשינוי מידי בתוך

הצעה לשינוי מידי

זכות הדרך הקיימת

בתוך זכות הדרך

שילוב עצים בנתיב

הקיימת

החנייה

הפקעה של 1.5 מ' הפקעה של 1.5 מ'

מכל צד, במסגרת מכל צד, במסגרת

תכנית כוללת / תכנית כוללת /

תכניות מפורטות תכניות מפורטות

איתן רונאל - דרורית לוי אדריכלים בע"מ | הארזים ,9 ירושלים 9618110 | טל: 02-6512145 | ronel-levy.com@office 21

מסלולים לקידום תכניות מפורטות

מגרשים פרטיים רחובות הרצל – בן צבי סופיה וסרמן מבנים לשימור

מגרש בודד תכנית מפורטת כוללת

מגרש בודד או מספר הנחיות שימור פרטניות

לרחובות הראשיים

מגרשים, בהתאם ומנגנון שימור מתאים

מגרשים בשטח של עד

10 דונם מגרש בודד לעקרונות תכנית הצל לכל מבנה.

איתן רונאל - דרורית לוי אדריכלים בע"מ | הארזים ,9 ירושלים 9618110 | טל: 02-6512145 | ronel-levy.com@office 22

צפיפות מאושרת
צפיפות מאושרת

130	/0	הצ/	פ ה	"פ	ע"	ע	–	זכויות בנייה קיימות –
130	/0	הצ/	פ ה	"פ	ע"	ע	–	זכויות בנייה קיימות –

מתחם סופיה וסרמן

A2

רקע ומצב קיים – בנייה עד 7 קומות

A2

– בנייה עד 7 קומות

המתחם האחרון בקדימה עם

חלקות מגורים חקלאיות מקוריות

כ- 80 דונם 0.28 יח"ד לדונם

1 יח"ד למגרש

מקסימום 180 מ"ר עיקרי ו-54 מ"ר

שירות ומרפסות + %30 משטח

המגרש למבני משק

איתן רונאל - דרורית לוי אדריכלים בע"מ | הארזים ,9 ירושלים 9618110 | טל: 02-6512145 | ronel-levy.com@office 23

מתחם סופיה וסרמן

תכנית הצל תכנית הצל המוצעת מהווה הדגמה בלבד לעקרונות התכנון

1. אחוזי הפקעה: יהיו שווים בכל מגרש, כאשר כל

בעלי המגרשים תורמים תמורה שקולה וזהה.

2. שמירה על עצים: בתכנית השומרת על העצים

הבוגרים הייחודיים בתחומה, שטח העצים ייחשב

כחלק משטח ההפקעה.

3. גישה לכל מגרש: כל תכנית שתוגש תציג פתרון

גישה לכל המגרשים באמצעות זיקת הנאה למעבר

כלי רכב.

4. התאמה לתכנית הצל: נקודות הקצה של ההפקעה

בכל תב"ע יהיו תואמות לתכנית הצל של מסמך

המדיניות או לתב"ע הסמוכה, כדי ליצור הפקעות

רציפות ואפקטיביות.

5. גובה, זכויות והוראות בינוי: בדומה לשאר מתחם A4

איתן רונאל - דרורית לוי אדריכלים בע"מ | הארזים ,9 ירושלים 9618110 | טל: 02-6512145 | ronel-levy.com@office 24

נוף – מטרות עיקריות

חיזוק הזהות המקומית וההיסטורית על ידי צמחייה וצירים נופיים

יצירת מרחב מוצל ונעים תוך שמירה על רציפות נטיעות לאורך הרחובות

שימור עצים בוגרים וייחודיים ושילובם במרחבים הציבוריים

נטיעות עצים במגרשים הפרטיים כחלק מהמכלול הנופי

הדגשת מוקדים ייחודיים קיימים על ידי שמירתם והוספת אלמנטים דומים

איתן רונאל - דרורית לוי אדריכלים בע"מ | הארזים ,9 ירושלים 9618110 | טל: 02-6512145 | ronel-levy.com@office 25

נוף – עצים

עצים ונטיעות במגרש הפרטי עצים ונטיעות במרחב הציבורי

1. .1

במרווח הקדמי יינטעו עצים לאורך הרחובות יינטעו רצף

גדולים או בינוניים כל 7 מטר. עצים, כדי לספק צל רציף

2. עצים בוגרים ייחודיים ישומרו להולכי הרגל.

ויתוחזקו, ויש לשלבם כחלק .2 לאורך הרחוב יש לטעת עצים ממערך המרחבים הציבוריים. בעלי נוף גבוה, כדי למנוע פגיעה בעצים על ידי הרכבים.

3. עצים בוגרים ובעלי ערך יהוו

מרכיב מרכזי בתכנון, ויש .3 בבחירת סוגי העצים והצמחייה לשמרם ככל הניתן במסגרת יש להיעזר במסמך רשימת

תכניות מפורטות והיתרי בנייה. עצים המתאמת ליישוב קדימה צורן המופיעה באתר המועצה.

4. על פי חוק יש לבצע סקר עצים

בכל מגרש. .4 בנתיבי חנייה אורכיים יש

לשתול עץ כל ארבע חניות,

5. יש לשלב נטיעות עצים

בהתאמה למצב בשטח.

במגרשים הפרטיים, כחלק

מהמכלול הנופי.

איתן רונאל - דרורית לוי אדריכלים בע"מ | הארזים ,9 ירושלים 9618110 | טל: 02-6512145 | ronel-levy.com@office 26

נוף – מקבץ האלונים

אלונים קיימים בתחום המדרכה בפינת הגלבוע וסופיה וסרמן

במפגש הרחובות סופיה וסרמן והגלבוע קיימים 5 עצי אלון עתיקים.

עצים גדולים ורבי שנים בעלי ערך היסטורי כשריד ליער הפארק שהיה המאפיין

הטבעי העיקרי באזור ושממנו נשמרו פרטים מועטים בלבד.

קיימת חשיבות להדגשת האלונים על ידי: אלונים קיימים בסופיה וסרמן

• תכנון תנועה מותאם ללא פגיעה בעצים.

• מקומות ישיבה בצל העצים.

• הסבר היסטורי ושילוט מתאים.

• פיתוח המתחשב בצרכי העץ ושמירה מפני פגיעה בעתיד.

כדי לתת ביטוי לחשיבותם ההיסטורית, מוצע לקשר בין קבוצת אלונים זו לקבוצת האלונים

שבשמורת קדימה הקטנה, על ידי תוספת מקבצי אלונים בהרחבות מדרכה קטנות לאורך

עצי אלון נוספים מפוזרים באופן אקראי ברחבי הישוב,

רחוב הגלבוע.

ויש לשלבם בשצ"פים שיפותחו בעתיד

איתן רונאל - דרורית לוי אדריכלים בע"מ | הארזים ,9 ירושלים 9618110 | טל: 02-6512145 | ronel-levy.com@office 27

עצי וושינגטוניה
עצי וושינגטוניה

נוף – ציר המורשת

יש לקבוע הנחיות מרחביות מפורטות לציר המורשת

הכוללות נטיעות, שילוט ייעודי, חומרי גדרות, סוגי ריצוף,

עמודונים ואבנים משתלבות ללא אבן שפה וכו'.

פעולות מוצעות לאורך המרחב הציבורי בציר המורשת:

• שינוי חתך הרחוב

• פתיחת חזית גן ציפורה אל רחוב ויצמן

• שימור עצי הוושינגטוניה שלאורך הרחוב, המקנים לו נופך היסטורי

• קישור לשדרה ויצירת מרחב ציבורי על יד ברכת המים.

בגבול גן צפורה לכיוון רחוב ויצמן קיימים

שימור עצי וושינגטוניה

עצי פיקוס גדולים ומצלים. מוצע לפתוח

קיימים ברחוב ויצמן ותגבורם

את הגן לרחוב ולהפוך את קו המגע לחלל

על מנת לחזק את האופי

שניתן להשתמש בו הן מהגן והן מרחוב ויצמן

ההיסטורי של הרחוב

איתן רונאל - דרורית לוי אדריכלים בע"מ | הארזים ,9 ירושלים 9618110 | טל: 02-6512145 | ronel-levy.com@office 28

מסחר זעיר: בציר המורשת ניתן לקיים מסחר ייחודי ותיירותי ובתי מלאכה זעירים,

נוף – ציר המורשת

ללא פגיעה במראה החזית ובאופי ההיסטורי של האזור.

• חתך הרחוב: על מנת להדגיש את אופיו הוא ירוצף

הדגמה לחתך מוצע של ציר המורשת ברחוב ויצמן

במפלס אחד, ללא אבני שפה, באבנים משתלבות

שיבדילו אותו מרחובות אחרים.

• באחד הצדדים יוצבו עמודונים, להגנה על הולכי

הרגל. בציר העמודנים וכחלק ממנו ינטעו עצים,

לתוספת צל ברחוב ועידוד ההליכתיות.

• מיתון תנועה: בציר זה התכנון יכלול ריסון תנועה

משמעותי שיאפשר תנועת רכב ואופנים מאוחדת.

• שדרה: בשדרה ההיסטורית ברחוב חנקין תנועת

הולכי הרגל תופנה אל השביל המרכזי בשדרה. רצועת הליכה

חצר פרטית מיסעה משולבת חצר פרטית

מוגנת בעמודונים

איתן רונאל - דרורית לוי אדריכלים בע"מ | הארזים ,9 ירושלים 9618110 | טל: 02-6512145 | ronel-levy.com@office 29

תנועה ותחבורה
היררכית רחובות

תחבורה ציבורית

שבילי אופניים

הגלבוע

הבורשים

כביש ארצי

דרך עירונית

הש

חף

רחוב מאסף 2

רחוב מאסף 1

מקומי

איתן רונאל - דרורית לוי אדריכלים בע"מ | הארזים ,9 ירושלים 9618110 | טל: 02-6512145 | ronel-levy.com@office 30

תנועה ותחבורה
תנוחה ומערך תנועה

כללי

-

חלק מהרחובות במצב הקיים

מתנהלים כרחובות חד סטריים בגלל

זכויות הדרך הצרות והחניה ברחוב על

חשבון נתיב נסיעה

פעולות

-

שינוי הסדר התנועה מדו סטרי לחד

סטרי

-

חתך רוחב מיטבי הכולל חניה מצד

אחד, מיסעה ממותנת וצרה, רצועת

עזר ומדרכות רחבות

-

מערך סיבובי בתוך השכונה המאפשר

גמישות תנועתית לתושבים

-

צמצום קונפליקטים תנועתיים לאורך

הצירים הראשיים

איתן רונאל - דרורית לוי אדריכלים בע"מ | הארזים ,9 ירושלים 9618110 | טל: 02-6512145 | ronel-levy.com@office 31

הנחיות מרחביות

הכנת מסמכי הנחיות מרחביות:

מסמך המדיניות אינו קובע הנחיות עיצוב מפורטות, לכן יש להכין מסמכי הנחיות מרחביות מפורטים הכוללים התייחסות לחומרי ריצוף, סוגי גדרות, שילוט היסטורי, ריהוט רחוב, תאורה, עמודונים ואלמנטים נוספים התורמים לחיזוק זהות המקום:

1. הנחיות מרחביות לכל מתחם .A4

2. הנחיות מרחביות לרחובות הראשיים, הרצל ובן צבי.

3. הנחיות מרחביות בציר המורשת.

הנחיות זמניות ליישוב הקיים

ההנחיות מחייבות גם בהיתרי בנייה רק אם אינן סותרות תב"ע בתוקף או בנייה שנבנתה כדין.

1. לא תתאפשר כניסת כלי רכב לחנייה בתחום המגרש מתוך רחוב הרצל, הגישה לחניה תהיה מרחובות משניים,

ובמקרה הצורך ניתן לאחד כניסות למספר מגרשים סמוכים.

2. לאורך החזית הקדמית יש לשתול עצים בינוניים או גדולים כל 7 מטרים, ליצירת רצף צל ונוף רחוב.

3. גובה גדרות ושערים בנויים לא יעלה על 1.6 מ'. מעל גובה זה תותר גדר חיה בלבד.

4. המערכות המותקנות על החזית ו/או על הגג לא יהיו גלויות לעין. ככל שיידרש מסתור, הוא יתוכנן מחומרים

נאותים שישתלבו בעיצוב המבנה.

איתן רונאל - דרורית לוי אדריכלים בע"מ | הארזים ,9 ירושלים 9618110 | טל: 02-6512145 | ronel-levy.com@office 32

שלבי ביצוע

המלצות לסדר פעולות פעולות לביצוע מיידי – בתחום הדרך המאושרת

1. התאמות בחתכי הרחובות בתחום הדרך המאושרת.

1. תב"ע לרחוב הרצל.

2. ברחובות הרב אלקלעי, הגולן, אחד העם, היסמין,

2. קידום תכנית מפורטת לכביש

ההגנה, ויצמן ניתן ליישם באופן מיידי את החתך

במתחם סופיה וסרמן. המוצע, כולל הסבתם לרחובות חד סטריים, שכן אין צורך בהרחבת זכות הדרך המאושרת.

3. קידום ציר המורשת.

4. שלושה מסמכי הנחיות

פעולות לביצוע במהלך קידום התכניות המפורטות

מרחביות: לכל מתחם ,A4 לציר

המורשת, ולרחובות הראשיים.

.1

ביצוע שינויים נוספים בחתכי הרחובות עם

5. מיפוי עצים מעמיק בכל הרחבת זכות הדרך במסגרת הפקעות שיבוצעו

בתכניות מפורטות למגרשים הפרטיים.

המתחם.

2. בחינת הצורך בתוספת מבני ציבור ותשתיות עם

6. תב"ע לרחוב בן צבי.

התקדמות המימוש

איתן רונאל - דרורית לוי אדריכלים בע"מ | הארזים ,9 ירושלים 9618110 | טל: 02-6512145 | ronel-levy.com@office 33

תודה!

איתן רונאל - דרורית לוי אדריכלים בע"מ | הארזים ,9 ירושלים 9618110 | טל: 02-6512145 | ronel-levy.com@office 34